Seoul Ejendomsmarked 2025: Skyhøje Priser, Modige Politikker & Udsigterne for Gangnam og Omegn

Seouls ejendomsmarked dominerer overskrifterne i 2025, hvor lejlighedspriserne stiger markant i de mest eftertragtede distrikter, nye megaprojekter omformer skylinen, og politiske beslutningstagere kæmper for at holde boligboomet i skak. I denne rapport dykker vi ned i Seouls bolig- og erhvervsejendomssektorer – vi undersøger de nuværende markedsforhold, prisudviklinger, attraktive investeringsmuligheder, myndighedsindgreb, kommende infrastrukturprojekter og ekspertprognoser. Fra Gangnams himmelflugt i lejlighedsværdier til Yongsans ambitiøse 100-etagers tårnplaner – her får du et dybdegående indblik i, hvad der sker nu, og hvad du kan forvente i de kommende år.

Markedsoversigt: To markeder i samme by i 2025

Seouls ejendomsmarked i 2025 er præget af robust vækst i hovedstadsområdet i kontrast til svag udvikling i resten af Sydkorea. Boligpriserne i Seoul er steget kraftigt, selvom udviklingen andre steder går langsommere. I begyndelsen af 2025 var Bank of Koreas landsdækkende husprisindeks kun steget 0,31% på årsbasis (et lille fald korrigeret for inflation), men dette beskedne nationale tal skjuler en tydelig regional kløft globalpropertyguide.com. Seouls egne huspriser steg med 3,63% det seneste år, og førte an i en opgang på 1,68% for hele hovedstadsområdet, mens mange provinsbyer fortsat oplevede faldende eller stagnerende priser globalpropertyguide.com. Faktisk har Seouls boligmarked nu oplevet over et dusin uger i træk med stigende priser i 2025, den hurtigste vækstperiode siden foråret koreajoongangdaily.joins.com. Den udvikling, der begyndte i Seouls tre ultra-dyre “Gangnam”-distrikter, spredes nu til områder som Mapo, Yangcheon og Gangdong og indikerer en bredere opadgående trend koreajoongangdaily.joins.com.

Denne polarisering tydeliggør Seouls position: ejendomme i hovedstaden sælges med en enorm præmie. En gennemsnitlig ny lejlighed i Seoul sælges for ca. ₩13,4 millioner pr. m² (~$9.300), hvilket er mere end 2,3 gange landsgennemsnittet på ₩5,76 millioner globalpropertyguide.com. Faktisk har Sydkorea nu den største boligpriskløft mellem store byer og små byer blandt alle OECD-lande globalpropertyguide.com. En luksuslejlighed i Seoul kan nemt koste over ₩2 milliarder (omtrent $1,5–$2 millioner), mens boliger af lignende størrelse i sekundære byer kun koster en brøkdel af dette. Tabellen nedenfor viser estimerede gennemsnitspriser på lejligheder i udvalgte områder af Seoul sammenlignet med bygniveauet som helhed:

Distrikt (Seoul)	Gennemsnitlig lejlighedspris (2025)₩/m²
Gangnam-gu (syd)	₩25,000,000 bambooroutes.com
Seocho-gu (syd)	₩22,000,000 bambooroutes.com
Yongsan-gu (centrum)	₩20,000,000 bambooroutes.com
Songpa-gu (sydøst)	₩17,000,000 bambooroutes.com
Mapo-gu (nordvest)	₩15,000,000 bambooroutes.com
Seoul gennemsnit	~₩10,000,000 bambooroutes.com

Kilde: Bamboo Routes analyse, okt. 2024 (estimater for 2025).

Som det fremgår ovenfor, forbliver Gangnam det dyreste område, hvor gennemsnitspriserne for lejligheder er ca. 2,5× byens gennemsnit. Andre velhavende distrikter som Seocho, Yongsan og Songpa ligger også væsentligt over gennemsnittet, mens Mapo – om end relativt mere “overkommelig” – stadig ligger over byens benchmark. Disse værdiforskelle udvider sig, hvilket afspejler købernes præference for Seouls centrale områder og understreger den alvorlige ubalance mellem udbud og efterspørgsel i hovedstaden.

På efterspørgselssiden driver flere faktorer Seouls boom. Renten forventes at falde i 2025, idet Bank of Korea skifter til en mere lempelig kurs, hvilket har løftet købernes tillid cbre.com. Investorer, der forventer rentenedsættelser, har skyndt sig at sikre sig lån før nye strammere regler træder i kraft koreajoongangdaily.joins.com. Samtidig stiger både lejepriser og forsalgspriser, hvilket tilfører potentielle boligkøbere en følelse af hastværk for at købe nu frem for senere koreajoongangdaily.joins.com. Seouls boligsalg er steget kraftigt – i maj 2025 var lejlighedsomsætningen på vej mod 7.000–8.000 enheder, et markant hop fra tidligere måneder, selv i distrikter med de strengeste restriktioner koreajoongangdaily.joins.com. Denne aktivitet antyder, at opdæmmet efterspørgsel nu slippes løs, idet køberne tilpasser sig en ny markedsvirkelighed med lavere renter og frygten for at gå glip af fremtidige prisstigninger.

I mellemtiden forbliver boligmarkedet uden for Seoul afdæmpet. Uden for hovedstadsregionen markerer 2025 det tredje år i træk med faldende priser i mange større byer globalpropertyguide.com. For eksempel falder lejlighedsværdierne i Busan, Daegu og andre større byer fortsat med 1–4% om året globalpropertyguide.com. Konklusionen: Seouls ejendomsopsving er meget lokalt og kommer primært hovedbydistrikterne til gode, hvilket øger kløften mellem by og land betragteligt. Den gennemsnitlige lejlighed i Seoul koster nu 3,5 gange så meget som i Busan – en forskel, som for ti år siden blot var 2,1× koreajoongangdaily.joins.com. Denne tendens stiller politikerne over for dilemmaer omkring boligligning og social balance.

Boligejendomstrends i 2025

Prisstigninger og genrejsningsforløb

Efter en kortvarig korrektion i 2022–2023 er boligpriserne i Seoul nu på vej op igen. Brancheanalytikere vurderer, at markedet sandsynligvis ramte bunden i begyndelsen af 2023 globalpropertyguide.com. I februar 2025 var Seouls boligprisindeks steget næsten 4% på årsbasis globalpropertyguide.com, og de efterfølgende forårsmåneder har vist en endnu hurtigere stigningstakt. Særligt april 2025 markerede 12 uger i træk med stigende lejlighedspriser i Seoul world.kbs.co.kr. I denne måned steg værdierne i eksklusive Gangnam, Seocho og Songpa-distrikterne med +0,13% til +0,18% pr. uge – hurtigere end byens generelle stigning på 0,08% pr. uge world.kbs.co.kr. Det vigtigste er dog, at prisopsvinget har bredt sig: distrikter som Seongdong, Mapo, Yongsan, Yangcheon og Gangdong oplevede også højere end gennemsnitlige stigninger i april (ca. 0,11–0,17% ugentligt), i takt med at købernes tillid vendte tilbage uden for Gangnams grænser world.kbs.co.kr.

Denne stabile genopretning i Seoul står i kontrast til den fortsatte svaghed i andre regioner. Fra og med 1. kvartal 2025 var boligpriserne i hele Korea ekskl. Seoul stadig let faldende i gennemsnit globalpropertyguide.com. Faktisk faldt priserne i markeder uden for hovedstadsområdet med ca. 0,04 % i april, selvom selve Seoul steg world.kbs.co.kr. Seouls robusthed (og dets pendlerbælte i Gyeonggi-provinsen) midt i national stagnation fremhæver hovedstadens magneteffekt – job, faciliteter og investeringsmuligheder fortsætter med at trække folk og kapital ind i Seouls kredsløb. Demografisk set vedvarer byens befolkningstilstrømning og mindre husstandsstørrelser boligefterspørgslen, selvom Koreas samlede befolkning bliver ældre og falder. Større institutioner og eksperter er forsigtigt optimistiske med hensyn til Seouls boligudsigter. Korea Housing Institute forudser, at boligpriserne efter bunden i 2023 vil gå ind i en genopretningsfase omkring midten af 2025, med det forventede prisstigninger i hovedstadsområdet Seoul på cirka 0,8 % i 2025 (selve Seoul by +1,7 %) globalpropertyguide.com. Private prognoser er endnu mere optimistiske: ejendomseksperter forventer årlig prisvækst i Seoul på omkring 3–5 % i de kommende år, medmindre der opstår væsentlige økonomiske chok bambooroutes.com. I områder med høj efterspørgsel kan gevinsterne blive endnu højere – prisdistrikter som Gangnam, Seocho og Yongsan har set priserne stige med op til ~7 % om året for nylig bambooroutes.com. Konsensus er, at høj efterspørgsel og begrænset udbud vil holde værdipresset opadgående, selvom regeringens afkølingsforanstaltninger kan dæmpe hastigheden på stigningerne bambooroutes.com. Ingen forudsiger på nuværende tidspunkt et direkte prisfald i Seoul; i stedet drejer debatten sig om, hvor højt og hvor hurtigt priserne vil stige fremadrettet.

Udbudsknude og nybyggeri

En grundlæggende drivkraft på Seouls boligmarked er det kroniske udbudsmangel i attraktive områder. Ny boligudbud har i årevis haft svært ved at følge med efterspørgslen, og selv store byggebooms har næppe gjort indhug i underskuddet. I midten af 2010’erne gav rekordmange boligafslutninger (f.eks. 626.000 nye enheder i 2018) midlertidig lindring globalpropertyguide.com. Men boligbyggeriet faldt senere, og i 2025 ligger det årlige nye udbud på landsplan (omkring 400.000 enheder) ca. 50.000 enheder under den estimerede efterspørgsel hvert år, hvilket fører til et kumulativt underskud på omkring en halv million boliger inden 2025 globalpropertyguide.com. I Seoul – en moden, arealbegrænset by – er det særligt udfordrende at tilføje flere boliger. Områder med ældre lejligheder og “new town”-projekter i forstæderne er under løbende udvikling, men de mest efterspurgte kvarterer har næsten ikke plads til nybyggeri, hvilket fastlåser knapheden og øger værdien af eksisterende ejendomme. Regeringen har iværksat tiltag for at øge boligbyggeriet, men fremskridtene er langsomme. Selvom embedsmænd har forenklet godkendelsesprocesser og forsøgt at fremskynde byfornyelse, har disse tiltag endnu ikke ført til en betydelig stigning i udbuddet globalpropertyguide.com. Bygherrer møder modvind som stigende byggeomkostninger, skrappere långivningskrav og lokal modstand i visse omdannelseszoner. Derfor er ubalancen mellem boligudbud og -efterspørgsel i Seoul fortsat uløst, hvilket betyder at købere fortsat vil konkurrere hårdt om de få udbudte boliger – en opskrift på vedvarende prisstyrke medmindre et større økonomisk tilbageslag indtræffer. En lyspunkt er satsningen på nye lejeboliger. Regeringen annoncerede i august 2024 en Plan for Udbud af Lejeboliger med det formål at øge antallet af langtidslejemål og byg-til-leje projekter globalpropertyguide.com. Denne plan lempede visse restriktioner for virksomhedsudlejere – f.eks. ved at lempe huslejekontrol og tilbyde skattefordele – for at tiltrække institutionelle investorer til udlejningsmarkedet globalpropertyguide.com. Som følge heraf har flere store finans- og udviklingsselskaber begyndt at oprette fonde til opkøb af lejeboliger pdf.savills.asia. Forventningen er, at professionel forvaltning af lejlighedsudlejning vil øge mulighederne for lejere og tage presset af købsmarkedet (da flere måske vælger at leje, hvis gode og rimeligt prissatte boliger er tilgængelige). Faktisk bliver månedlige lejekontrakter (wolse) mere almindelige i forhold til de traditionelle engangsindskuds-lejemål (jeonse) globalpropertyguide.com. Efter et prisudbrud i 2021–2022 faldt jeonse-priserne, og mange udlejere skiftede til at opkræve månedlig leje – en tendens der blev accelereret af højere renter, som gjorde store indskud mindre attraktive. Denne “jeonse til wolse”-omstilling, understøttet af offentlige incitamenter, skaber en ny aktivklasse for investorer og kan på sigt moderere noget af boligefterspørgslen ved at tilbyde et udlejealternativ.

Politiske tiltag og regeringens indgreb

De skyhøje boligpriser, især i Seouls glamourøse distrikter, har i 2025 ført til aggressivt regeringsindgreb. For at dæmme op for spekulativ opkøb og “flipping” genindførte myndighederne et strengt Grundetilladelsessystem i hovedstaden. Med virkning fra marts 2025 blev hele distrikter af Gangnam, Seocho, Songpa og Yongsan – Seouls dyreste kvarterer – udpeget som “tilladelseszoner” for salg af lejligheder donga.com. I disse områder skal alle, der ønsker at købe en lejlighed over en vis størrelse, opnå forudgående godkendelse fra distriktskontoret og forpligte sig til at bo og eje boligen i mindst 2 år donga.com. Handler med lejere (såsom køb med eksisterende jeonse-lejer – en udbredt investeringsmetode kaldet “gap investment”) er i praksis forbudt i udpegningsperioden på seks måneder donga.com donga.com. Ikke-godkendte handler kan annulleres og endda medføre straffesager (op til 2 års fængsel eller bøde op til 30 % af grundprisen) donga.com. Disse tilladelseszoner – det er første gang nogensinde hele distrikter er blevet udpeget under dette system, som går tilbage til 1970 – understreger, hvor alvorligt politikerne tager pristigningerne i “Gangnam 3”-distrikterne og Yongsan. Myndighederne henviste til bekymringer for, at ukontrollerede priser i Gangnam, Seocho og Songpa pustede priserne op i hele Seoul og derfor krævede akutte afkølingsforanstaltninger donga.com. Dette tiltag kom dog efter et forvirrende politisk skifte. Seoul by havde ophævet en lignende tilladelsesbegrænsning blot en måned tidligere (i februar 2025) for visse kvarterer, blot for at indføre et endnu bredere regelsæt få uger senere donga.com donga.com. Kritikere mener, at sådanne politiske zigzag har skabt usikkerhed på markedet donga.com. “Markedsforvirringen er vokset siden lempelsen af reglerne, da rentenedsættelser forventes og handelsaktiviteten stiger,” bemærkede en økonom, der kritiserede regeringen for det pludselige kursskifte og for at svække befolkningens tillid donga.com. Trods de strengere regler er købsaktiviteten faktisk steget i disse hårdt regulerede distrikter – og der rapporteres nu om rekordhøje salgspriser, uanset tilladelsesordningen koreajoongangdaily.joins.com. Det tyder på, at beslutsomme købere finder måder at komme udenom eller vente restriktionerne ud, særligt slutbrugere, der har til hensigt at bo i boligerne og kan opfylde bopælskravet.

Ud over at begrænse transaktioner har regeringen også rettet fokus mod boligfinansiering for at dæmpe spekulation. Koreas finansielle tilsynsmyndigheder strammede reglerne for gældsbetjeningsgrad (DSR) yderligere i slutningen af 2024, hvilket gjorde det sværere for højt gearede købere at optage lån globalpropertyguide.com. Banker skal nu “stressteste” låntagernes evne til at tilbagebetale lån ved højere fremtidige renter, hvilket reelt sænker de maksimale lånebeløb for dem med eksisterende gæld globalpropertyguide.com. Disse makroprudentielle skridt sigter mod at forhindre husholdninger i at overbelåne deres boliger og at afkøle kreditdrevne budkrige. Dog blev der bemærket en utilsigtet bivirkning: da de store banker i Seoul begrænsede lån, vendte nogle låntagere sig mod sekundære långivere og lokale banker, hvilket skabte en “ballon-effekt”, hvor kredit blot flyttede sig uden for de traditionelle kanaler globalpropertyguide.com. Politiske beslutningstagere balancerer på en knivsæg og forsøger at dæmpe spekulativ efterspørgsel uden at kvæle rigtige købere eller udløse en kreditkrise.

På udbudssiden satser myndighederne som nævnt på langsigtede strategier som udvidelse af boligmassen og udvikling af nye byområder. Præsident Yoon Suk-yeols administration (2022–2025) gik i vid udstrækning bort fra den tidligere regerings hårde skatte- og reguleringslinje og foretrak i stedet deregulering for at sætte gang i byggeriet. Sydkorea gennemgik imidlertid et politisk skifte i 2025: Midt på året meddelte en ny administration, at man ville undgå straffende boligpolitik (som store ekstra-skatter for flerboligejere), da sådanne tiltag tidligere havde utilsigtede konsekvenser koreajoongangdaily.joins.com koreajoongangdaily.joins.com. Den nye ledelse signalerede et skift mod at øge udbuddet og at have tillid til markedet. “Vi vil ikke forsøge at kontrollere priserne med skatter,” udtalte præsident Lee Jae-myung og understregede, at det i stedet vil handle om at øge boligudbuddet og reformere reglerne koreajoongangdaily.joins.com. Hvis denne politiske linje fastholdes, betyder det, at vi i de kommende år vil se færre ad hoc-priskontrolforanstaltninger og mere konsistent udbudsvenlig politik, hvilket på længere sigt potentielt kan lette noget af presset.

For nu må købere og investorer i Seoul navigere i et komplekst net af regler – fra ejerbegrænsninger i visse områder, til strammet udlån, til skattefordele for førstegangskøbere. (Bemærk, at der findes statslige programmer, der tilbyder reducerede realkreditrenter til unge eller førstegangskøbere for at forbedre overkommeligheden bambooroutes.com.) Effekten af disse tiltag er blandet: De kan bremse spekulativ handel, men som 2025 har vist, kan de ikke helt undertrykke efterspørgslen i et marked, der drives af reelt behov (og frygt for endnu højere priser i morgen). Boligoverkommelighed er fortsat en alvorlig udfordring – på trods af politiktiltag er medianpriserne på lejligheder i Seoul tæt på rekordhøjt niveau, og pris-til-indkomst-forholdene hører til de værste i verden reuters.com. At løse dette kræver en fin balance mellem at tæmme efterspørgslen (uden at udløse et markedskrak) og øge udbuddet (uden at overskyde i svagere regioner).

Lejemarkedet og afkast

Seouls lejeboligmarked er også under forandring. Det jeonse-system – hvor lejere lægger et kæmpe depositum (ofte 50–70% af ejendommens værdi) i stedet for månedlig husleje – har længe været karakteristisk for koreansk boligmarked. Men de senere år har månedlige lejemål vundet frem, især blandt yngre beboere, som ikke har råd til store engangsbeløb. Fra 2024–25 foretrækker mange udlejere månedlig leje eller “quasi-jeonse” (mindre depositum + månedlige betalinger), da høje renter har gjort store depositumer mindre indbringende at holde. Regeringens pro-lejer politikker understøtter yderligere denne udvikling globalpropertyguide.com. For lejere betyder det flere muligheder, men også enden på ultrabillige jeonse-aftaler, der nærmest gav “gratis” bolig efter depositumbetaling.

Lejeafkastet i Seoul er berygtet lavt, hvilket afspejler de høje købspriser. Det gennemsnitlige bruttoafkast på lejligheder ligger kun på omkring 2–3% årligt bambooroutes.com, hvilket er lavt sammenlignet med andre globale storbyer eller alternative investeringer. Mange udlejere har historisk accepteret lavt afkast, fordi de har satset på værdistigninger (og brugt jeonse-depositummer som investeringskapital). Med regeringens tiltag for at tiltrække institutionelle investorer til lejeboligmarkedet kan vi muligvis se et mere forretningspræget fokus på afkast, men indtil videre er Seoul præget af lavt lejeafkast og høje kapitalgevinster. Denne dynamik er en af årsagerne til, at spekulativ efterspørgsel kan opstå – investorer satser mere på prisvækst end på lejeindtægter. Det er også en grund til, at lejestigninger ofte halter efter prisstigninger; lejerne kan simpelthen ikke betale nok til at give et rimeligt afkast på lejligheder til flere milliarder won.

Erhvervsejendomme: Kontor, Detail og Mere

Selvom boligmarkedet ofte stjæler overskrifterne, oplever Seouls erhvervsejendomssektor i 2025 også markante forandringer. Overordnet har byens erhvervsmarked udvist robusthed gennem økonomiske op- og nedture og fortsætter med at tiltrække både indenlandske og udenlandske investorer. Vi ser nærmere på kontor- og detailmarkedet samt tendenser inden for logistik og investeringsvolumen.

Kontormarked: Høj belægning og stabil vækst

Seouls kontormarked er fortsat stærkt i 2025, understøttet af begrænset nybyggeri i de centrale forretningskvarterer og stabil efterspørgsel fra virksomheder. Byens tomgangsrate for Grade A-kontorer er ekstremt lav – omkring 2,6% i første kvartal 2025, stort set uændret fra året før cbre.com. Førsteklasses kontorplads i områder som det traditionelle CBD (Jung-gu/Jongno), Gangnam Business District (Teheran-ro) og Yeouido finansdistriktet er tæt på fuldt udlejet. Udlejere har udnyttet de stramme forhold: gennemsnitlige listelejepriser for Grade A-kontorer steg ~1,5% kvartal-til-kvartal i Q1, til omkring ₩38.700 pr. m² om måneden (ca. $30 pr. m²) cbre.com. Lease-incentiver er fortsat minimale – huslejebefrielse er mindre end én måned pr. lejeår i gennemsnit – hvilket indikerer, at udlejere har overhånden i forhandlingerne med så lav tomgang cbre.com.

Markedseksperter forventer noget afmatning af det brandvarme kontormarked på mellemlangt sigt, men ikke et egentligt dyk. Ejendomstjenestefirmaet Savills forventer, at lejeprisstigninger på førsteklasses kontorer modereres til cirka 2–4% i 2025 sammenlignet med de kraftigere stigninger de foregående år pdf.savills.asia. Det skyldes delvist, at nyt udbud endelig er på vej efter flere års underforsyning. Ikke mindst er store kontorprojekter uden for de traditionelle “Big 3”-distrikter ved at komme på markedet. For eksempel Magok, en fremadstormende teknologipark i det vestlige Seoul, der nu får nye kontorcampusser, som tiltrækker erhvervslejere cbre.com. Efterhånden som moderne lokaler i bl.a. Magok (samt Pangyo og Sangam Digital Media City i udkanten) åbner, flytter nogle virksomheder eller udvider aktiviteter dér, hvilket aflaster efterspørgslen i det centrale Seoul. Selv da forventes en stigning i tomgangen fra det nuværende ultralave 2–3% kun at være begrænset – måske op til midt-3%-området – og Seouls førsteklasses kontorer bør forblive et udlejer-marked den nærmeste fremtid pdf.savills.asia.

Det er værd at bemærke nogle store kontorprojekter og tendenser, der former denne sektor:

Gangnam og Jongno Skylines: De mest prestigefyldte erhvervsadresser (fx GFC i Yeouido eller tårnene i Gwanghwamun) nyder fortsat næsten ingen tomgang og præmierede lejepriser. I Gangnam er Hyundai Motor Groups længe forsinkede Global Business Center (GBC)-projekt – oprindeligt tænkt som et 105-etagers hovedkontor-skyskraber – blevet revideret til et kompleks af lidt lavere tårne, med forventet øget byggeaktivitet. Når projektet står færdigt omkring 2026–27, vil GBC tilføre betydeligt kontor- (og konference-) areal i Samseong-dong og styrke Gangnams status som erhvervscentrum. Dette skal imødekomme noget af den opsparede efterspørgsel fra virksomheder, der har ledt efter store sammenhængende kontorlokaler i det sydlige Seoul.
Decentralisering til Nye Knudepunkter: Seouls bystyre har fremmet udviklingen af nye erhvervsområder for at decentralisere væksten. Magok (vest-Seoul, nær Gimpo Lufthavn) er et sådant knudepunkt og huser nu F&U-centre og virksomhedscampuser for teknologi- og biotekfirmaer. Digital Media City (DMC) i Mapo/Sangam er et andet, med fokus på medie- og underholdningsvirksomheder. Selvom disse områder ligger uden for det traditionelle centrum, trækker deres vækst lejere, som ellers ville have presset markedet centralt endnu mere. Fx hvis et større IT-firma flytter ind i en specialbygget campus i Magok, frigør det plads i CBD for andre. Over tid vil denne “multicenter”-kontormarkedsstrategi give øget fleksibilitet, dog vil Seouls kerne forblive særdeles eftertragtet.
Stabile Afkast: For investorer har kontorkapitaliseringsrenter i Seoul været relativt flade, selv om lejen er steget, hvilket betyder at priserne er fulgt med op. Førsteklasses kontorrente ligger omkring midt 4%-området og forventes at forblive ca. uændret i 2025 cbre.com. Med renterne på toppen og formodet faldende, vil forskellen mellem afkast og finansieringsomkostninger forbedres, hvilket støtter værdierne. Mange internationale investorer (statsejede fonde, private equity osv.) har Seoul-kontorer på radaren for stabile, langsigtede indtægter, selvom de lave afkast og hård konkurrence om aktiver gør opsigtsvækkende handler sjældne.

Sammenfattende er Seouls kontorsektor i 2025 præget af lav tomgang, moderat lejevækst og selektiv ny udbud. Virksomhederne er forsigtigt optimistiske – baggrunden er lavere BNP-vækst, men forventede rentenedsættelser og teknologi-sektorens vækst holder kontorefterspørgslen positiv cbre.com. Bortset fra et eksternt chok er udsigten et balanceret marked med udlejerne i førersædet, især i de bedste beliggenheder.

Detail og Hospitality: Genopretning med Forbehold

Seouls detail-ejendomme har været på en rutsjetur, først ramt af pandemien og nu navigerende i et ændret forbrugerlandskab. I 2025 viser sektoren tegn på genopretning, især i turist-orienterede shoppingdistrikter, men møder stadig modvind fra e-handel og forsigtigt forbrug.

Den samlede detailsalg i Korea stiger langsomt – for jan-feb 2025 var det nationale detailsalg oppe med ~0,9% år-til-år cbre.com, hvilket indikerer moderat vækst. Høj inflation og langsommere økonomisk vækst har gjort forbrugerne prisbevidste, hvilket har ført til en “værdi for pengene”-trend cbre.com. Det betyder, at discountbutikker, budgetmærker og brugtplatforme klarer sig relativt godt, mens ultra-luksus-detail også har sin niche (tak til velhavende lokale og kinesiske shoppere). Det midterste detailmarked er blevet klemt.

I Seouls kendte detailzoner er fodtrafikken stigende takket være turismens tilbagevenden. Efter grænserne åbnede er områder som Myeongdong, Dongdaemun og Insadong – der led under COVID-19 – igen fyldte med udenlandske besøgende. Traditionelle markeder og strøggader, der er afhængige af turister, har oplevet en stigning i leje og belægning, efterhånden som toldfri butikker og kosmetikforretninger ser stigninger i omsætningen. For eksempel er tomgangen i Myeongdong, som toppede i 2020, faldet, idet globale mærker og nye F&B-aktører indtager lokaler for at satse på genoplivning i turismen. Seoul Metropolitan Government har også investeret i at genoplive detaildistrikterne (forskønnelsesprojekter, turismemarkedsføring), hvilket yderligere understøtter genopretningen cbre.com.

Det skal dog siges, at ikke al detail er skabt lige. Nabolagscentre og lokale butikscenter-ejere rapporterer, at forbrugerne fortsat er forsigtige – med høj inflation sparer folk på unødvendigt forbrug og restaurantbesøg cbre.com. Oplevelsesbaseret detailhandel (underholdning, caféer, fitness osv.) bliver stadig vigtigere for at tiltrække besøgende. Væksten i onlinehandel i Korea (et af verdens mest digitale lande) betyder, at e-handel fortsat begrænser detailvæksten. Mange detailhandlere har reduceret deres fysiske butikker eller skiftet til mindre “showroom”-løsninger suppleret af onlinesalg.

Sammenfattende er Seouls detail-ejendomsmarked i 2025 todelt: turistprægede og centralt beliggende butikker oplever fremgang – drevet af opsparet rejselyst – mens sekundære detailplaceringer stadig kæmper med høj tomgang og nødvendigheden af at gentænke deres koncepter. Hotel- og hospitality-sektoren afspejler denne tendens. Hoteller i Seoul oplever højere belægning med tilbagevendende internationale rejsende, og investeringsinteressen i hotelmarkedet tager til efter en pause. Områder omkring populære turiststeder (Jongno, Myeongdong, Gangnams COEX) har nye hotelprojekter og renoveringer i gang for at indfange eftersprørgslen. Imens er operatørerne opmærksomme på potentielle globale økonomiske nedture eller en genopblussen af pandemien, der igen kunne standse rejselysten. Men indtil videre er forventningen til detail og hospitality forsigtigt positiv: traditionelle detaillejer stabiliseres, og velfunderede ejendomme oplever øget efterspørgsel.

Logistik og Industri: Højt Udbud Møder Høj Efterspørgsel

Logistik-ejendomsmarkedet – lagre, distributionscentre og opfyldningsfaciliteter – oplevede et boom under e-handelsvæksten under pandemien. Udviklere skyndte sig at bygge moderne logistikcentre omkring Seouls udkant og byggede måske lidt for meget, lidt for hurtigt. I 2024 ramte en bølge af nye lagre markedet og førte til en stigning i tomgangen. Ved udgangen af 2024 var den samlede logistik-tomgangsrente steget til omkring 23% – et højt niveau i en sektor, der for få år siden reelt var fuldt udlejet cbre.com.

Nu i 2025 begynder situationen at forbedre sig gradvist. I 1. kvartal 2025 blev fire nye Grade A-logistikfaciliteter (i alt ~221.500 m²) afleveret, men omkring 30% af dette nye areal var præudlejet ved færdiggørelse, hvilket indikerer stabil efterspørgsel cbre.com. Udlejningsaktivitet i 1. kvartal udgjorde 178.000 m², hvilket hjalp tomgangen ned til ~22% (fra 23%) cbre.com. Dog er markedet todelt: kølelagerbygninger har langt højere tomgang (~40%) end tørvarelagre (16%) cbre.com, fordi udbuddet af kølekapacitet steg markant og tager længere tid at udfylde. Gennem 2025 forventer eksperter, at tomgangen vil falde gradvist, efterhånden som det nye udbud bliver absorberet af 3PL-firmaer, detailvirksomheder og producenter. Det vil sandsynligvis tage endnu et til to år at udfylde det overskydende areal, forudsat at der ikke kommer ekstra overudbud.

Set fra et investeringsperspektiv tiltrak logistik-ejendomme i Korea enorm interesse (afkastene blev markant presset) under e-handelsboomet. Nu, med højere tomgang og stigende afkast globalt, er investorerne mere selektive. Der er større spænd i afkastet afhængigt af ejendommens kvalitet og beliggenhed cbre.com. Kernelogistikejendomme med gode lejere og tæt på Seoul (fx langs Gyeonggi-motorvejene) er fortsat eftertragtede, mens risikobetonede projekter længere væk kan have svært ved at finde købere eller opnå attraktive priser. Overordnet set er sektorens fundamenter (stigende onlinesalg, behov for hurtigere leveringsnetværk) stærke, så langtidsudsigterne for logistik er positive, men på kort sigt er det lejernes marked, indtil absorptionen indhenter udbuddet.

Investeringsmarked: Omsætningen Tager Fart Igen

Efter en langsom periode i 2022–2023 på grund af rentestigninger, genopretter investeringer i erhvervsejendomme sig i Korea i 2025. Faktisk så Q1 2025 cirka 7,0 billioner won i kommerciel ejendomsinvesteringsvolumen, hvilket er en robust stigning på 66% år-til-år cbre.com. Denne stigning var drevet af flere store kontorejendomshandler (inklusive “forward-purchase”-aftaler, hvor investorer forpligter sig til at købe bygninger under opførelse) samt fornyet interesse i logistikejendomme cbre.com. Fremgangen afspejler både bedre finansieringsvilkår – da rentestigninger ophørte og nu ventes at vende – og fornyet tillid til, at Koreas ejendomsmarked vil stabilisere sig og give attraktive risikojusterede afkast.

Seoul forbliver centrum for investeringsaktivitet. Kontortårne i Seoul er i høj kurs blandt institutionelle investorer, og afkastniveauerne (cap rates) er forblevet flade, selvom andre regioner har oplevet en vis afdæmpning cbre.com. Grænseoverskridende investeringer er bemærkelsesværdige: investorer fra Singapore, Mellemøsten og Nordamerika har været aktive i at opspore koreanske handler. I 2025 forventes endnu mere udenlandsk kapital at strømme ind på Seouls ejendomsmarked, takket være Sydkoreas solide økonomiske fundament og landets bestræbelser på at markedsføre sig som et investeringsvenligt marked bambooroutes.com. Regeringens seneste tiltag – som fx at revidere regler, så REITs bliver mere tilgængelige, og at undlade at pålægge nye skatter for udenlandske købere – har holdt Sydkorea relativt attraktiv sammenlignet med markeder som Canada eller New Zealand, der har indført forbud mod udenlandsk ejerskab koreatimes.co.kr.

Centrale temaer for investeringslandskabet i 2025 inkluderer:

Spredning på aktivklasser: Selvom kontorer er det primære mål, kigger investorer også på boligudlejningsporteføljer (opmuntret af den institutionelle udlejningsordning), kølelogistik (på trods af høj tomgang anerkendes det langsigtede behov) og endda alternative aktiver som datacentre. Seouls store udviklingsprojekter (diskuteres nedenfor) giver også muligheder for joint ventures og grundinvestering.
Stabilitet frem for spekulation: Efter de seneste års volatilitet foretrækker investorer aktiver med stabil pengestrøm. Det betyder fuldt udlejede kontorer med top-lejer eller logistikcentre med lange lejekontrakter. Værdiforbedrende investeringer (køb af ældre bygninger til renovering eller udlejning af tomme bygninger) forfølges af erfarne hjemlige aktører, men stemningen er generelt mere forsigtigt optimistisk end euforisk.
Kapitalværdier og afkast: Som nævnt forventes afkastniveauerne overvejende at være stabile i 2025 cbre.com. For prime kontorbygninger i Seoul er afkast på 4,0–4,5% normale; logistik kan ligge lidt højere, detail varierer meget efter placering. Hvis renterne virkelig falder i slutningen af 2025, kan vi igen se en vis afkastkompression (stigende priser). For nu er forventningen dog, at volatiliteten holdes i ro – ingen stor boble eller krak, kun gradvis vækst i værdier i takt med indtægtsvækst og mindre yield-justeringer cbre.com.

Sammenfattende har Seouls erhvervsejendomssektor klaret sig relativt godt gennem pandemien og rentestigningerne, og 2025 tegner til at blive et år med gradvis genopretning. Med et stærkt kontormarked, detail på vej mod bedring og rigelig investorlikviditet på sidelinjen ses byens faste ejendomme stadig som en sikker og attraktiv værdibevarende investering i en region præget af global usikkerhed.

Store udviklings- og infrastrukturprojekter der former fremtiden

Seouls bybillede udvikler sig konstant, og flere store infrastruktur- og udviklingsprojekter i gang i 2025 vil få betydelig indflydelse på ejendomsmarkedet i de kommende år. Disse projekter har til formål at forbedre forbindelser, skabe nye erhvervsområder og tilføre det nødvendige udbud (eller faciliteter) til markedet. Her fremhæver vi nogle af de mest indflydelsesrige:

Yongsan International Business District – En ny “vertikal by”

Et af de mest ambitiøse projekter på horisonten er planen om at omdanne Seouls Yongsan-distrikt til et førsteklasses forretnings- og erhvervscenter. I februar 2024 færdiggjorde byen planerne for Yongsan International Business District (Yongsan IBD) og forestiller sig området som verdens “største vertikale by.” ctbuh.org Dette projekt vil dække et areal på 500.000 m² på tidligere banegårdsareal – et af de sidste store uudviklede grunde i det centrale Seoul ctbuh.org ctbuh.org. Udviklingens kronjuvel bliver en landmark-skyskraber på omkring 100 etager, som nu kan opføres efter byens beslutning om at lempe lokalplan- og højderestriktioner i området ctbuh.org ctbuh.org. Planen inkluderer også flere højhuse forbundet med “skybridges”, omfattende grønne områder fra jord til tag, hoteller, kulturfaciliteter og endda et større trafikcenter ctbuh.org ctbuh.org.

Byggeriet på Yongsan IBD er planlagt til at starte i anden halvdel af 2025, med de første etaper forventet færdige og klar til indflytning i begyndelsen af 2030’erne ctbuh.org. Denne tidslinje afspejler byens hast med at drive projektet frem efter mere end et årti med startvanskeligheder – en tidligere Yongsan-udviklingsplan fra 2006 kuldsejlede pga. finanskrisen i 2008 ctbuh.org. Det genoplivede projekt opdeler distriktet i zoner: en international forretningszone (88.557 m²) hvor 100-etagers bygningen, andre Grade A-kontorbygninger og et luksushotel vil rejse sig; en forretningskompleks-zone med 45-etagers kontorbygninger forbundet af skybridges og kulturelle faciliteter i lavere niveauer; og en støttezone for erhverv ctbuh.org ctbuh.org. Designet lægger vægt på vertikal integration med blandet brug – en “kompakt by”, hvor erhverv, boliger, fritid og grønne parker eksisterer side om side i gåafstand ctbuh.org. Bemærkelsesværdigt ligger grunden mellem den kommende Yongsan Park (på det forhenværende amerikanske garnisonsareal) og Han-floden, hvilket giver en topplacering med mulighed for parkudsigt og adgang til vandet ctbuh.org. Byrådet planlægger at integrere udviklingen med nye transportforbindelser og at udvide grønne områder, så de forbindes med floden og parklandskabet ctbuh.org.

Ejendomseffekt: Yongsan IBD er klar til markant at øge Yongsans profil og ejendomsværdier. Yongsan har allerede været en stjerneperformer på Seouls boligmarked, hvor lejlighedspriserne steg med over 1,5% på én måned i slutningen af 2024 under spekulationen om forretningsdistriktet bambooroutes.com. Ved at tilføre et enormt kontorareal, eksklusive boliger og faciliteter vil projektet reelt skabe byens fjerde store erhvervsdistrikt (sammen med CBD, Gangnam, Yeouido). Nærliggende områder forventes at opleve afledt efterspørgsel – kvarterer i Mapo, Jung-gu og Yongsan selv kan se fornyelse, efterhånden som nyt boligbyggeri og detailhandel målrettet IBD’s arbejdsstyrke og besøgende vokser frem. Det 100-etagers tårn vil, når det står færdigt, også blive et af Seouls højeste bygninger (på linje med den 123-etagers Lotte World Tower i Jamsil) og give byen endnu et ikon til skyline’en. Ejere i Yongsan forventer allerede gevinst, selvom tilladelseszonerne (omtalt tidligere) delvist havde til hensigt at forhindre overdreven spekulation dér donga.com. Hvis alt går efter planen, vil Yongsan i 2030 huse Seouls nyeste “by i byen,” hvilket bør lette presset på det overmættede kontormarked i Gangnam og fordele den økonomiske aktivitet mere jævnt på tværs af hovedstaden.

Gangnam & Songpa: Jamsil MICE Super Complex og mere

Seouls sydøstlige område, der omfatter Gangnam, Songpa og COEX/Jamsil, er målet for endnu en transformativ udvikling. Jamsil Sports/MICE Complex Redevelopment er et ambitiøst offentligt-privat projekt, der skal forvandle det aldrende Jamsil sportsstadion-område (i Songpa-gu) til et topmoderne MICE (Meetings, Incentives, Conferences, Exhibitions) og underholdningsdistrikt. I marts 2024 offentliggjorde Seoul detaljerede planer for dette projekt, hvor byggeriet forventes at starte i 2025 og være færdigt i 2031 på det tidligste mk.co.kr mk.co.kr.

Nøgleelementer i Jamsil-planen omfatter:

Et nyt Jamsil Dome Baseball Stadium (der erstatter det gamle udendørs stadion) med over 30.000 pladser, integreret med et hotel.
Et stort MICE konferencecenter og udstillingshaller til at være vært for internationale begivenheder.
Kontor-, logi- og erhvervsfaciliteter på op til 50 etager (højden begrænset til ca. 180–200 m) nær Jamsil, som effektivt vil skabe en klynge af højhuse ved siden af sportskomplekset mk.co.kr mk.co.kr. En foreslået bygning er ~50 etager nær Sports Complex Station.
Ombygning af det eksisterende Jamsil Olympic Main Stadium til moderne standarder.
Forbedrede offentlige transportforbindelser og et “tredimensionelt” fodgængernetværk, der forbinder arenaerne, undergrundsstationerne (linje 2 og 9) og nærliggende udviklingsområder mk.co.kr.
Afgørende kobles planen til den bredere vision om et “Internationalt Udvekslingskompleks”, der forbinder Jamsil, COEX i Samseong-dong og det kommende Hyundai GBC. Ved at opzone Jamsil (øge bebyggelsesprocenterne ved at ændre arealanvendelsen til semi-beboelse) mk.co.kr sigter byen mod at skabe et samlet MICE- og erhvervsbælte på tværs af Gangnam-området mk.co.kr. Ideen er at sammenkoble COEX (et stort konferencecenter og indkøbscenter), de nye GBC-tårne og Jamsil-faciliteterne gennem koordineret udvikling og endda fysiske forbindelser (parker, gangstier, måske broer over floden eller Tancheon-strømmen) mk.co.kr.
Mere grønt og åbent rum: Planer omfatter nye økologiske parker langs Han-floden og Tancheon-strømmen for at genforbinde Gangnam og Jamsil, som er adskilt af disse vandveje mk.co.kr.

Dette Jamsil MICE-projekt har et budget på over ₩2,1 billioner og ledes af et konsortium af private udviklere (med Hanwha E&C som en nøgleaktør) i partnerskab med byen mk.co.kr. Når det er færdiggjort, vil det styrke Songpas position som et familievenligt, men globalt orienteret distrikt – allerede nu tiltrækker Songpa familier for sine topklasse skoler og boligkvalitet, men snart kan det også prale af et hypermoderne erhvervs- og turistknudepunkt på niveau med alt i Gangnam bambooroutes.com bambooroutes.com.

Effekt på ejendomsmarkedet: Under byggeriet forventes visse forstyrrelser (de to hjemmehørende KBO baseballhold har måttet flytte midlertidigt på grund af domebyggeriet allkpop.com). Men på lang sigt står Songpas ejendomsværdier til at få et løft. Lejligheder i Jamsil og nærliggende områder har været eftertragtede, med stigende værdier på forventninger om MICE-udviklingen. Faktisk, i slutningen af 2024, registrerede Songpa-gu nogle af de hurtigste boligpris-stigninger i Seoul – lejlighedspriserne steg ~0,37% på bare en uge sidste efterår, det højeste i landet på det tidspunkt mk.co.kr. Meget af dette blev tilskrevet begejstring over byfornyelse og områdets forbedrede udsigter. De nye kontorer og hoteller vil også skabe arbejdspladser og tiltrække internationale besøgende, hvilket yderligere vil styrke den lokale økonomi. Og ved at blive integreret med Gangnams GBC og COEX kan udviklingen give anledning til yderligere projekter – for eksempel forbedringer i transport (der tales om bedre busforbindelser eller endda en people-mover mellem COEX og Jamsil). Alt i alt er Gangnam og Songpa klar til fortsat at være i front for Seouls vækst, bogstaveligt talt bygge i højden for at imødekomme byens internationale forretnings- og underholdningsbehov.

Transportforbedringer: GTX Super-tog og mere

Infrastruktur er en nøgledel af Seouls ejendomshistorie. Byen og den nationale regering investerer massivt i transportprojekter for at forbedre sammenkobling i hovedstadsområdet – med betydelige implikationer for boligmarkedet.

De mest revolutionerende er Great Train Express (GTX) linjerne – et netværk af højhastigheds-pendlerjernbaner, der tunnelerer under stor-Seoul. Disse sammenlignes ofte med Londons Crossrail eller Paris’ RER – i bund og grund regionale ekspresmetroer, der kører op til 180 km/t og drastisk forkorter rejsetiden fra forstæder til det centrale Seoul koreajoongangdaily.joins.com koreajoongangdaily.joins.com. Inden 2035 er seks GTX-linjer (A til F) planlagt, med tre (A, B, C) i avancerede stadier reuters.com. I marts 2024 åbnede GTX-A’s første strækning, som forbinder Suseo (sydøst Seoul) til Dongtan (en satellitby i Gyeonggi) på kun 19 minutter – en rejse, der før tog 80 minutter med bus reuters.com koreajoongangdaily.joins.com. Når den er fuldt færdig mod nord, vil GTX-A forbinde det nordlige Gyeonggi (Paju) via Seoul Station og Gangnam til det sydlige Gyeonggi inden 2028 koreajoongangdaily.joins.com. Jordarbejdet er også startet for GTX-B og C linjerne, som yderligere vil krydse hovedstadsområdet.

GTX-effekten på ejendomsmarkedet har været øjeblikkelig og gennemgribende. Ved i praksis at bringe afsides forstæder “tættere” på Seoul målt i rejsetid lover GTX at udvide puljen af attraktive boligområder. Ejendomspriser rundt om planlagte GTX-stationer eksploderede ved offentliggørelsen – for eksempel steg lejligheder nær Pyeongtaek Jije Station (et GTX-A stop) med ₩100–200 millioner, straks efter ruten blev bekræftet koreajoongangdaily.joins.com. Mange tidligere oversete områder oplevede et boom i efterspørgslen efter boliger fra købere, der satsede på forbedret tilgængelighed. Regeringen ser endda GTX som et værktøj til at tackle Seouls boligmangel: at gøre det muligt for folk at bo udenfor byen og stadig kunne pendle hurtigt kan lette presset på Seouls boligmarked og måske endda fremme højere fødselsrater ved at gøre større forstadshjem mulige for unge familier reuters.com reuters.com.

Men tilstrømningen af investeringer langs GTX-korridorerne har også vakt bekymring for overophedning på disse markeder. Nogle kritikere frygter, at GTX kan forstørre regionale uligheder ved at koncentrere udvikling i udvalgte “vinder”-byer og lade andre stå tilbage koreajoongangdaily.joins.com koreajoongangdaily.joins.com. Som svar planlægger regeringen supplerende “TX”-regionale eksprestoge til andre provinser for at skabe balance i væksten koreajoongangdaily.joins.com. Foreløbig er områder som Kintex (Ilsan), Incheon, Suwon og Uijeongbu – alle planlagt med GTX-stationer – blevet særdeles attraktive for boligkøb.

Inden for Seoul er nye metro- og undergrundsbanelinjer og forlængelser også under udvikling (for eksempel forlængelsen af Shinbundang-linjen dybere ind i Gangnam, forlængelser af linje 9 osv.), hvilket typisk påvirker boligpriserne lokalt omkring de nye stationer. Desuden skal vejforbedringer og en planlagt bykabellift over Han-floden (en del af byens Hangang Renaissance-plan) bambooroutes.com øge tilgængelighed og turisme til floddistrikterne.

Samlet set er bedre tilgængelighed et tveægget sværd for ejendomsmarkedet: det kan åbne nye udviklingsområder og dæmpe Seouls ekstreme boligpriser ved at sprede efterspørgslen, men på kort sigt fører det ofte til stigende grund- og boligpriser i ventetiden. Seouls mål er at blive en “30-minutters by” – hvor ethvert væsentligt knudepunkt i storbyen kan nås på 30 minutter med offentlig transport koreajoongangdaily.joins.com – og lykkes det, vil det grundlæggende ændre pendlermønstre og påvirke ejendomsmarkedets eftertragtethed. Udviklingen er i gang, og kloge investorer positionerer sig allerede langs disse fremtidige trafikårer.

Andre bemærkelsesværdige projekter og initiativer

Flere andre initiativer fortjener opmærksomhed:

Yongsan Park: Den tidligere amerikanske militærbase i Yongsan omdannes til en enorm nationalpark – “Yongsan Park” – svarende til New Yorks Central Park i omfang. Dele af området (Yongsan Børnehave) har allerede været åbne på prøvebasis for offentligheden siden 2022 mk.co.kr. Efterhånden som miljøoprydningen fortsætter, er visionen et frodigt grønt fristed i hjertet af byen. Parken vil markant øge de grønne områder i det centrale Seoul og utvivlsomt løfte attraktiviteten (og dermed ejendomspriserne) i Yongsan, Itaewon, Seongdong m.fl. Dette er et langsigtet projekt, der udfoldes over det kommende årti.
Han River Renaissance 2.0: Seoul forsømmer ikke sine flodbredder. Byen har igangsat The Great Hangang Project – 55 initiativer der skal aktivere Han-flodens områder bambooroutes.com. Dette omfatter opførelse af marinaer, flydende scener, flodparker og endda gondolkabellifter for naturskøn transport henover floden bambooroutes.com. Tidligere forskønnelse af floden (som 2000’ernes Hangang Renaissance) løftede områder som Yeouido og Banpo; denne nye fase har et mål om det samme for flere floddistrikter. For eksempel kan Mapos flodbred (Ichon/Hanyang-området) få nye kulturelle faciliteter, og østlige flodområder kan få forbedrede fritidsmuligheder. Forbedringer af flodens tiltrækningskraft gør typisk tilstødende områder mere attraktive for både bolig- og erhvervsbyggeri (hvem vil ikke have flodudsigt eller nem adgang til parker?).
Byfornyelse og genoplivning: Seoul investerer i høj grad i byfornyelsesprojekter. I stedet for at bygge nye satellitbyer fokuseres mange projekter på at genoplive ældre byområder – forbedring af offentlige rum, opfordring til iværksætteri i tomme bygninger, og opgradering af infrastrukturen i aldrende boligkomplekser. Der findes programmer for lokal byfornyelse i distrikter som Euljiro (hvor gamle gyder omdannes til hippe områder) og dele af Mapo eller Seodaemun (for at tiltrække unge beboere). Selvom det ikke virker så iøjnefaldende som skyskrabere, kan disse tiltag mærkbart forbedre ejendomsværdier ved at gøre ældre kvarterer mere attraktive og moderne.
Demografispecifik bolig: Med en aldrende befolkning har byen planer for seniorvenlige boligudviklinger (med smart-teknologi, tilgængelighedsfunktioner og placering nær sundhedsfaciliteter) bambooroutes.com bambooroutes.com. Der er også vækst inden for co-living-miljøer til singler og studerende – som reaktion på den stigende andel enkeltpersonhusholdninger og ønsket om fællesskab bambooroutes.com bambooroutes.com. Disse nye segmenter ændrer ikke byens skyline, men de peger på fremtidige efterspørgselsnicher, som udviklere og investorer allerede begynder at udfylde, hvilket kan ændre anvendelsen af nogle ejendomme (som fx konvertering af erhvervsbygninger til bofællesskab eller seniorboligkompleks).

Hver af disse projekter og tendenser bidrager til det komplekse puslespil, der bliver Seouls ejendomsfremtid. Byen i 2030 eller 2035 vil sandsynligvis have et nyt erhvervsdistrikt i Yongsan med en signaturskyskraber, et genopfundet events- og underholdningsområde i Jamsil, langt hurtigere forbindelser der binder metroområdet sammen og fornyede nabolag der balancerer nyt og gammelt. For aktører på Seouls ejendomsmarked er det afgørende at følge disse udviklinger tæt – de signalerer, hvor de næste muligheder og værdistigninger kan ligge.

Spotlight på nøgleområder: Gangnam, Songpa, Yongsan, Mapo

Seoul er en by med distinkte distrikter, hver med deres egen karakter og ejendomsdynamik. Her får du et nærmere blik på fire nøgleområder, der er i fokus for 2025 – Gangnam, Songpa, Yongsan og Mapo – med analyse af, hvad der driver deres markeder, og hvad fremtiden kan bringe for hvert distrikt.

Gangnam-gu: Prisstigningers og Prestigens Toppunkt

Gangnam – synonym med velstand, uddannelse og boliger i topklassen – fortsætter med at sætte tempoet på Seouls ejendomsmarked. Dette område (syd for Han-floden) huser de berømte kvarterer Apgujeong, Cheongdam, Daechi og Samseong blandt andre, og forbliver det dyreste sted at bo i Sydkorea. Som vist tidligere anslås gennemsnitsprisen for lejligheder i Gangnam til omkring ₩25 millioner pr. kvadratmeter, hvilket ofte løber op i langt over ₩2 milliarder for en familiebolig af god standard bambooroutes.com. Ifølge nogle opgørelser er Gangnams lejlighedspriser omtrent 2,5 gange højere end gennemsnittet for Seoul, og ved udgangen af 2024 var den gennemsnitlige salgspris på ca. ₩2,4 milliarder – landets højeste statista.com.

2025 har set Gangnams ejendomspriser slå nye rekorder. Køberentusiasmen vendte stærkt tilbage efter et fald i 2022, og Gangnam-gu-lejligheder steg omkring 0,3–0,4 % om ugen i perioder i slutningen af 2024 mk.co.kr og fortsatte opad i 2025 (omend lidt langsommere end nabodistrikterne Seocho/Songpa i nogle af årets seneste uger) world.kbs.co.kr. Distriktets tiltrækningskraft er mangfoldig: her er top-rangerede skoler (Daechi-dongs private akademier er legendariske og tiltrækker familier, der er villige til at betale en merpris for at bo i deres skoledistrikt), en høj koncentration af hovedkontorer og tech-firmaer i Teheran Valley, luksusshopping og natteliv i områder som Cheongdam og generelt moderne infrastruktur. At være Gangnam-borger giver social status, og efterspørgslen fra landets velhavende boligkøbere er konstant stærk. Udenlandske investorer holder også øje med Gangnam – fx har kinesiske købere vist interesse for luksusboliger i Seoul, selvom regeringen overvåger udenlandsk køb nøje og endda har diskuteret at lukke smuthuller for udenlandske spekulanter globalpropertyguide.com.

Regeringens politik har haft et intenst fokus på Gangnam på grund af dens overdrevne indflydelse. Gangnam (sammen med Seocho og Songpa) er underlagt det særlige tilladelsessystem for jordtransaktioner (i hvert fald til september 2025) for at begrænse spekulative handler donga.com. Dette var en direkte reaktion på Gangnams prishop, der bredte sig til resten af storbyen – når Gangnam bevæger sig, har det en tendens til at løfte eller sænke hele markedssentimentet. Myndighederne er fast besluttede på at forhindre en overophedet “boble” i Gangnam, som kunne destabilisere økonomien. På trods af sådanne restriktioner stiger transaktionsvolumenerne i Gangnam faktisk – velhavende slutbrugere køber stadig, og der er blevet rapporteret rekordhøje salgspriser selv under tilladelsesregimet koreajoongangdaily.joins.com. For eksempel er der blevet handlet boliger i de eksklusive Tower Palace- eller Almaze (Acro)-komplekser til all time high dette år.

Kigger man fremad, er udsigterne for Gangnam optimistiske, men begrænset af politiske tiltag. Distriktet vil drage fordel af store projekter: Hyundai GBC-komplekset vil styrke Gangnam som et erhvervs- og kongrescenter og sandsynligvis tilføre endnu mere efterspørgsel på både erhvervs- og boligarealer i nærheden. Jamsil MICE-udviklingen i det nærliggende Songpa vil også forbedre Gangnams tiltrækningskraft (flere faciliteter og internationale begivenheder lige ved døren). Omvendt kan regeringen fortsætte (eller udvide) de regulerende restriktioner på Gangnams ejendomsmarked, hvis priserne fortsætter med at stige – tiltag som højere avancebeskatning ved korttidsvideresalg, skrappere lånegrænser for køb i Gangnam mv. er tidligere blevet brugt og kan komme igen. Ikke desto mindre betyder den fundamentale mangel på jord i Gangnam og den umættelige efterspørgsel, at priserne her sandsynligvis vil fortsætte opadgående på langt sigt, medmindre der indtræffer en større national krise. Selv renteændringer påvirker Gangnam mindre end andre områder, fordi mange købere i forvejen har høj egenkapital (pengestærke individer snarere end marginlåntagere). Samlet set forbliver Gangnam barometeret for Seouls marked – alle vil følge nøje med i, hvordan det klarer sig det kommende år, da det kan signalere, om det bredere marked er på vej op eller ned.

Songpa-gu: Familieparadis og voksende erhvervshub

Beliggende lige øst for Gangnam har Songpa-gu trådt ud af Gangnams skygge og er blevet en magtfaktor i sig selv. Songpa omfatter områder som Jamsil, Sincheon, Garak og Bangi og har en blanding af eksklusive boliger og store offentlige faciliteter. Distriktet er måske bedst kendt som stedet for Lotte World Tower (Koreas højeste bygning med 123 etager), der dominerer Jamsils skyline, og for at have været vært for Olympiske Lege i 1988 (med faciliteter som Jamsil Olympiastadion).

Boligejendomme i Songpa er meget eftertragtede blandt familier, takket være en kombination af forholdsvist rummelige lejlighedskomplekser, gode skoler og mange parker (distriktet rummer Seokchon-søen, Olympic Park osv.). De seneste år har Songpas skoler klaret sig fremragende i byomspændende rangeringer – faktisk indskriver Songpa nu flere børn i første klasse end Gangnam, hvilket afspejler dets popularitet blandt unge familier bambooroutes.com. I én nyere måling så Songpa 4.748 seksårige begynde i grundskolen, hvilket overgår Gangnams 3.747 – et markant tegn på, at mange forældre vurderer Songpas skolemiljø som ligeså attraktivt som Gangnams (om ikke mere) bambooroutes.com. Denne store efterspørgsel blandt børnefamilier understøtter Songpas boligmarked. Lejlighedsværdier i områder som Jamsil og Sincheon er steget voldsomt; den gennemsnitlige kvadratmeterpris i Songpa anslås til omkring ₩17 mio. per m² (med Jamsils bedste komplekser langt over) bambooroutes.com. Songpa var et af de første distrikter til at komme sig efter nedgangen i 2022 – mod slutningen af 2024 havde Songpa de stejleste prisstigninger i Seoul, og denne vækst fortsatte ind i 2025 mk.co.kr world.kbs.co.kr. Også Songpa er dækket af tilladelseszonsregler, der sigter mod at dæmpe spekulation donga.com.

På erhvervssiden er Songpa hurtigt ved at blive en vigtig erhvervs- og turistdestination. Lotte World Tower i Jamsil huser kontorer, et luksushotel, et observationsdæk og et eksklusivt shoppingcenter, som tiltrækker både besøgende og virksomheder. Og som tidligere nævnt vil Jamsil MICE-projektet tilføje et konferencecenter i verdensklasse, et kuppelstadion, nye hoteller og kontorer inden 2030–2031 mk.co.kr mk.co.kr. Dette vil i praksis skabe et nyt forretningskvarter i Songpa, som komplementerer det eksisterende Gangnam COEX-område på den anden side af floden. Forbindelserne er også et plus: Songpa har adgang til flere metrolinjer (2, 8, 9 og flere med kommende udvidelser), og hvis planer om flere broer over Han-floden eller nye transportlinjer realiseres, vil området blive endnu mere tilgængeligt.

Udsigterne for Songpa: Distriktet er klar til fortsat vækst. Dets stærke fundament (familievenlighed, store projekter, forbedret infrastruktur) peger på robust efterspørgsel på både bolig- og erhvervsejendomme. Vi kan se Songpa indsnævre prisforskellen til Gangnam – nogle analytikere vurderer, at Jamsils udviklede områder på sigt kan matche Gangnams dyreste nabolag prismæssigt. En mulig udfordring er den store mængde ny kapacitet, der kommer til Jamsil – de planlagte kontorer og hoteller skal integreres i markedet. Men givet Seouls stramme kontormarked mener mange, at det nye udbud vil blive taget vel imod, ikke skabe problemer. For beboerne kan anlægsfasen give lidt gene, men ejendomsejere er generelt optimistiske omkring, at alle investeringerne vil give endnu højere boligværdier og et mere livligt distrikt. Kort sagt, Songpas stjerne er stigende; det er ikke længere kun “Gangnams nabo” – det er et nøgledistrikt at følge i egen ret.

Yongsan-gu: Central Seouls stigende stjerne

Yongsan-gu, centralt beliggende nord for Han-floden, gennemgår en dramatisk transformation. Historisk var Yongsan kendt for den store amerikanske militærbase, som optog et stort område, samt for elektronikmarkeder og transportknudepunkter (som Yongsan Station). I lang tid haltede det bagefter Gangnam-områderne, hvad angår ejendomsværdi – mere middelklasse end elite, med enkelte ældre boligzoner. Men det narrativ er under hastig forandring.

I 2022 fik Yongsan ny opmærksomhed, da Sydkoreas præsidentembede blev flyttet dertil (til komplekset, der tidligere blev brugt som forsvarsministerium). Pludselig blev Yongsan centrum for nationens administration og fik et markant løft i profil. Omtrent samtidig begyndte dele af det amerikanske baseområde at åbne op som park, hvilket skaber potentiale for et enormt grønt område i fremtiden. Boligpriserne i Yongsan begyndte at stige stejlt. I 2024 var Yongsan-lejligheder blandt de hurtigst stigende i Seoul – én rapport nævnte en 1,52 % stigning i Yongsans lejlighedspriser på én måned (august 2024) bambooroutes.com, hvilket overgik de fleste andre distrikter. Denne hurtige fremgang placerede Yongsan i den eksklusive “tilladelseszonsklub” i 2025, sammen med Gangnam, Seocho og Songpa donga.com. Gennemsnitlige lejlighedspriser her ligger nu på omkring ₩20 mio. per m² – ekstremt højt, omend stadig lidt under Gangnams niveau bambooroutes.com.

Den helt store katalysator for Yongsans fremtid er det planlagte Yongsan International Business District (IBD), som tidligere beskrevet. Udsigten til en 100-etagers skyskraber “vertikal by” på Yongsans havnefront er en gamechanger ctbuh.org. Dette projekt, sammen med den nye Yongsan Park, vil tilføre området stor værdi. Yongsan er i så fald godt på vej til at blive Seouls næste store erhvervshub, der bygger bro mellem den traditionelle bymidte (Jung-gu/Jongno) og Gangnam-siden.

Selv ud over IBD-området har Yongsan adskillige eksklusive udviklinger – AmorePacifics hovedkontor (et moderne arkitektonisk smykkestykke) åbnede i 2018, og der findes luksusboligkomplekser som Raemian Caelitus og andre, som har tiltrukket velhavende købere. Distriktets centrale beliggenhed – det er bogstaveligt talt hjertet af Seoul-metroområdet – betyder, at det nyder godt af flere metrolinjer samt hovedstationen for KTX-toget i Yongsan, hvilket gør det meget tilgængeligt.

Udsigter for Yongsan: Forvent fortsat vækst og gentrificering. På kort sigt kan tilladelsesrestriktionerne dæmpe iveren en smule, men den reelle efterspørgsel (især efter eksklusive, nye ejerlejligheder og efter erhvervsjord blandt udviklere) vil bestå. Når byggeriet af IBD starter i slutningen af 2025, kan jordpriser og omkringliggende ejendomsværdier få endnu et løft på baggrund af forventninger. Yongsans udfordring kan blive at styre denne vækst bæredygtigt – infrastrukturen skal opgraderes for at kunne håndtere øget trafik og befolkningstal. Men regeringen er motiveret for at få succes her, da IBD er et prestigeprojekt. For investorer og boligkøbere giver Yongsan en mulighed for at komme ind i et “kommende” område, der ikke længere kun er spekulativ hype, men er ved at blive en realitet. I slutningen af 2020’erne skal du ikke blive overrasket, hvis Yongsan nævnes i samme åndedrag som Gangnam og Yeouido som et af de vigtigste erhvervsdistrikter, og hvis luksuslejlighederne der kan matche priserne i de sydlige distrikter.

Mapo-gu: Trendy, ungt og stigende

Mapo-gu, som ligger nordvest for centrum på Han-flodens nordlige bred, har en unik atmosfære og en mangfoldig ejendomsportefølje. Det inkluderer knudepunkter som Hongdae (Hongik-universitetsområdet), kendt for ungdomskultur, Sinchon (et andet universitetsområde), Yeonnam-dong (hipster-caféer og gentrificerede gader) samt Sangam Digital Media City (DMC) og dele af det nye havneområde. Historisk har Mapo ikke været lige så dyrt som de traditionelle velhaverkvarterer, men de senere år er det blevet en af Seouls mest dynamiske bydele, og tiltrækker unge professionelle, studerende og tech-/medievirksomheder.

Inden for boligejendomme tilbyder Mapo en blanding: ældre boligkvarterer omkring Ahyeon og Mapo-ro og nyere højhuslejlighedskomplekser, især i Sangam-området (hvor meget moderne udvikling fandt sted i forbindelse med VM-stadionet og DMC). Priserne i Mapo er steget støt og bydelen anses nu som et af de “eksklusive” områder uden for Gangnam. Den gennemsnitlige lejlighedspris anslås til omkring ₩15 millioner per m², på niveau med visse centrale distrikter bambooroutes.com. Mapos vækst har været så markant, at den pr. 2025 ofte fremhæves blandt de bydele med størst prisstigninger (når Gangnam-trioen og Yongsan er medregnet). Faktisk konstaterede JoongAng Daily, at prisopadgående tendenser i Seouls boligmarked breder sig ud over Gangnam til steder som Mapo koreajoongangdaily.joins.com. I foråret 2025 var Mapos ugentlige prisstigninger lidt højere end byens gennemsnit, hvilket afspejler en solid efterspørgsel world.kbs.co.kr.

Hvad trækker folk til Mapo? Flere faktorer:

Ungdommelig, kulturel appel: Områder som Hongdae, Hapjeong og Yeonnam er berømte for natteliv, musik, kunst og caféer. Det tiltrækker ikke kun studerende, men også kreative branchefolk og endda udenlandske expats.
Nærhed til centrum (CBD): Mapo ligger lige over floden fra Yongsan og støder op til Jongno/Jung. Områder som Gongdeok og Mapo-daero har mange kontorbygninger og ligger kun et par metroture fra Seoul Station og centrum. Det gør Mapo til et bekvemt (og lidt billigere) boligvalg for dem, der arbejder i bymidten.
Digital Media City (DMC): I Sangam (nordvestlige Mapo) har byen opført en højteknologisk erhvervszone, hvor store tv-stationer (KBS, MBC), medievirksomheder og IT-firmaer holder til. Det har gjort Mapo til et lille, men voksende kontormarked. Arbejdsstyrken i DMC har også øget efterspørgslen efter kvalitetsboliger i nærheden.
Uddannelse: Selvom det ikke er på Gangnam-niveau, har Mapo nogle gode skoler og ligger tæt på flere universiteter (Yonsei, Sogang, Hongik, Ewha i nabodistriktet Seodaemun). Det tiltrækker familier, der ønsker et lidt mere afslappet miljø end Gangnam til børneopdragelse, samt en stabil lejeefterspørgsel fra studerende.

Udsigter for Mapo: Fremtiden ser lys ud. I takt med, at Seouls vækst bliver mere spredt, står Mapo til at drage fordel af sin strategiske placering mellem det traditionelle centrum og den nordvestlige ekspansion (mod Ilsan). Færdiggørelsen af GTX eller andre transportlinjer kan bedre forbinde Mapo med forstæderne, hvilket vil øge bydelens profil som et trafikknudepunkt (der er planer om en GTX-station ved Sangam DMC på linje A, som betydeligt vil forkorte rejsetiden til steder som Ilsan eller det østlige Seoul). Mapo er ikke underlagt de ekstreme reguleringer, som Gangnam oplever, hvilket kan betyde færre barrierer for handler – investorer kan måske nemmere handle her, hvilket tilfører likviditet til markedet. Derudover vil igangværende byfornyelsesprojekter som Mapo Oil Depot Kulturpark (allerede færdiggjort) og diverse gadeforbedringer fortsat forhøje bomiljøet.

Vi kan forvente, at Mapos ejendomsværdier fortsat vil stige støt og potentielt overgå byens gennemsnit, hvis områdets trendiness og jobvækst fortsætter. Det når nok ikke Gangnams prisniveau (da der indtil videre er færre luksusprojekter), men afstanden kan mindskes. For eksempel, hvis Gangnam ligger ~2x over byens gennemsnit og Mapo ~1,5x nu, kan Mapo i løbet af de kommende år måske nærme sig 1,6–1,7x, hvis nuværende mønstre fortsætter. Vigtigt er også, at Mapo er et eksempel på succesfuld byfornyelse – gamle industri- eller nedslidte områder (som Sangams tidligere losseplads, nu DMC og World Cup Park) er omdannet til nye økonomiske drivkræfter. Det lover godt for Mapos tilpasningsevne og robusthed som bydel.

Hver af disse fire bydele – Gangnam, Songpa, Yongsan og Mapo – illustrerer forskellige aspekter af Seouls ejendomsboom. Gangnam viser luksusens tinder og problemerne med overophedning; Songpa demonstrerer familieorienteret vækst og indsprøjtning af globale faciliteter; Yongsan handler om uudnyttet potentiale, der frisættes gennem store udviklingsprojekter; og Mapo er det cool, opkommende område, der ruller med demografiske og kulturelle bølger. Sammen tegner de et billede af en by, der på én gang gentænker sin skyline, udvider sine netværk og fornyer sine lokalsamfund.

Prognose og udsigter for de kommende år

Hvis vi kigger ud over 2025, hvad kan vi så forvente for Seouls ejendomsmarked? Selvom prognoser altid påvirkes af usikkerheder (globale økonomiske udsving, geopolitiske begivenheder osv.), fremstår der flere overordnede tendenser og forudsigelser ud fra de aktuelle data og ekspertanalyser:

Moderat prisvækst fortsætter: Der er enighed om, at Seouls boligpriser vil fortsætte med at stige de næste par år, men i et mere moderat tempo end de tocifrede årlige stigninger i slutningen af 2010’erne. Faktorer som vedvarende boligmangel, stærk efterspørgsel fra husholdninger og velstandskoncentration i Seoul understøtter fortsat værdisætning. Eksperter forventer, at boligpriserne i Seoul vil stige i størrelsesordenen 3–5 % om året i gennemsnit på kort sigt bambooroutes.com. Topdistrikter kan overgå dette (midt/højt enkeltcifret), mens nogle svagere områder måske ser flade priser, men en generel opadgående tendens forventes. Dette forudsætter, at der ikke sker et større chok, og at renterne falder som forventet. Hvis økonomien svækkes, eller renterne uforudset stiger igen, kan det dæmpe eller forsinke væksten.
Regional forskel fastholdes: Vi vil sandsynligvis opleve, at kløften mellem Seoul (og dens nærmeste forstæder) og resten af Korea udvider sig yderligere koreajoongangdaily.joins.com. Medmindre der sker en drastisk politisk indsats for at styrke de regionale byer, er hovedstadskoncentrationen i Seoul forankret. Større institutioner som Korea Housing Institute forudser fortsat “to-spors”-markeder, hvor hovedstadsområdet stiger moderat, men provinserne forbliver sløve globalpropertyguide.com. Det kan betyde, at for eksempel i 2027 kan Seouls husholdningsprisindeks være ca. 10 % højere end i dag, mens nogle provinsbyer er flade eller måske endda lidt lavere end nutidens niveau. De sociale og politiske konsekvenser heraf bliver et nøgleemne for regeringen.
Politisk miljø: mod stabilitet og øget udbud: Politikerne har lært af det forgangne årtis rutsjebane, at ekstreme tiltag kan give bagslag. Forvent fremover fokus på at øge boligmassen (via byfornyelse, lempede tæthedsgrænser, flere nye byer omkring GTX-stationer osv.) og målrettet støtte til reelle købere (såsom førstegangskøberprogrammer) i stedet for hårdhændede prisindgreb. Den nye regering i 2025 har signaleret, at man ikke vil benytte tunge skatter til at sprænge bobler koreajoongangdaily.joins.com, hvilket tyder på en relativt markedsvenlig tilgang. Men hvis priserne løber løbsk (fx springer 10 %+ på et år), kan regulering såsom flere tilladelseszoner eller strammere lån hurtigt vende tilbage. Det ideelle scenarie for regeringen er en “blød landing” – priserne skal stige nok til at fremme byggeri, men ikke så hurtigt, at det skaber folkelig vrede eller finansiel risiko.
Renter og finansiering: En stor joker er pengepolitikken. Markedets nuværende forventning er, at Koreas Nationalbank vil sænke renten i slutningen af 2025, idet inflationen falder og væksten aftager cbre.com. Lavere renter vil være et plus for ejendomsmarkedet – det minimerer låneomkostninger, forbedrer boligoverkommelighed en smule og gør ejendomsafkast mere attraktive i forhold til obligationer. Det kan trække flere købere til og øge investeringsvolumen. Hvis sænkningerne kommer gradvist, bliver effekten langsom. Men hvis der lempes hurtigt (fx pga. recession), kan vi se en skarpere boligopsving, da lån bliver billigere. Omvendt, hvis inflationen igen stiger kraftigt og renterne forbliver høje, vil det skrue ned for efterspørgslen og kan tvinge markedet ind i en længere pause.
Investormarked og udsigter: Institutioner som CBRE forventer en gradvis genopretning af investeringer i erhvervsejendomme, efterhånden som rentecyklussen vender cbre.com. Vi forventer flere handler i 2025–2026, muligvis på samme niveau som før pandemien, især hvis udlandske investorers tillid til Asien vokser. Cap rates forventes at forblive relativt stabile (eller indsnævres en smule i topsegmenterne, hvis konkurrencen tilspidses) cbre.com. Jokeren er de globale kapitalstrømme – hvis Kinas økonomi bremser, eller vestlige markeder er mindre attraktive, kan Seoul trække mere udenlandsk kapital. Omvendt kan et globalt økonomisk chok stramme likviditeten og sætte handler på pause. Men generelt anses Seoul for at være et sikkert, centralt marked i Asien, og man forventer fortsat stor interesse for ejendomme her.
Udlejningsmarked og afkast: Vi kan se udlejningsafkastet forbedre sig marginalt, efterhånden som priserne stabiliseres og lejen indhenter. Flere institutionelle aktører på udlejningsmarkedet kan give mere professionel ledelse og øget lejeoptimering (selvom lejereguleringer og lejerbeskyttelseslove i Korea sætter grænser for hurtige lejestigninger). Regeringens udlejningsindsats kan øge tomgang i ældre, fattigere udlejningsejendomme, men vil næppe skabe overudbud af kvalitetsudlejning i Seoul foreløbigt. Jeonse (depositum-leje) vil fortsat gradvis udfases, hvis renterne forbliver lave (da tilbagebetalingen til lejerne mindskes), hvilket betyder, at flere husholdninger vælger månedlig leje, hvilket i teorien giver bedre cash flow til udlejere.
Tidslinje for store projekter: Omkring 2028 bør vi se signifikante resultater af den nuværende opblomstring: dele af Yongsan IBD kan stå færdige (nogle kontortårne klar til indflytning), Jamsil MICE-komplekset vil være godt i gang eller delvist åbent, GTX-linjer A, B, C vil være i drift (forventes fuldt udbygget omkring de tidlige 2030’ere). Disse vil yderligere ændre markedet – når fx GTX kører, kan områder i Gyeonggi stige hurtigere (og derved mindske kløften til Seoul lidt), og de nye erhvervsdistrikter kan trække virksomheder væk fra gamle, dyre kontorer (måske mildne huslejen i aldrende bygninger, mens de løfter den i nye glastårne). Ejendomsmarkedet er et langt spil, og de frø der sås i 2025, får betydning det næste årti.

Afslutningsvis er forventningerne til Seouls ejendomsmarked overvejende positive. Byen rider på en bølge af byfornyelse og infrastrukturforbedringer, der vil styrke dens status som en global metropol. Befolknings- og økonomitendenser taler for fortsat boligefterspørgsel, selvom Korea står over for demografiske udfordringer – Seoul er isoleret fra dette som talent- og ungdomsmagnet for hele landet. Store institutioner deler opfattelsen, at selv om der kan være kortvarig volatilitet, vil Seouls ejendomme forblive en solid investering på mellemlang og lang sigt globalpropertyguide.com cbre.com.

Naturligvis eksisterer der risici. Høj husholdningsgæld er en konstant bekymring; næsten halvdelen af den private sektors kredit i Korea er bundet i fast ejendom koreajoongangdaily.joins.com, så ethvert chok kan få konsekvenser i det finansielle system. Globalt ville Seoul ikke være immun, hvis der opstår en alvorlig krise eller et sort svane-event. Geopolitiske spændinger i regionen kan også påvirke den udenlandske investeringslyst. Og inden for landets grænser kan stigende boligpriser skabe politisk pres, der fører til mere drastiske indgreb (såsom prisloft på boliger eller store, offentlige byggeprojekter), hvilket kan ændre markedets dynamik.

For nu er retningen dog fastlagt: 2025 er et år med genopblomstring for Seouls ejendomsmarked, og momentum ser ud til at fortsætte. Investorer, boligkøbere og virksomheder rådes til at holde nøje øje med politiske signaler og projektmilepæle, da disse vil afsløre, hvor mulighederne ligger. Uanset om det er en luksuslejlighed i Gangnam, et nyt kontor i Yongsan, et ombygget butikscenter i Jamsil eller en trendy officetel i Mapo, så tilbyder Seoul lidt af det hele – og i de kommende år sigter byen mod at tilbyde endnu mere, som Asiens fremtidsby bygget på nutidens ejendomstræk.

Kilder:

Global Property Guide – Sydkoreas analyse af boligmarkedet 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
The DONG-A Ilbo – Seoul genindfører godkendelsessystem for jordtransaktioner donga.com donga.com donga.com
KBS World – Salg af lejligheder i Seoul stiger for 12. uge i træk world.kbs.co.kr world.kbs.co.kr
Korea JoongAng Daily – Ny administration bør bryde mønsteret… boligprisstigninger koreajoongangdaily.joins.com koreajoongangdaily.joins.com koreajoongangdaily.joins.com koreajoongangdaily.joins.com
Bamboo Routes – Gennemsnitlige lejlighedspriser i Seoul 2025 bambooroutes.com bambooroutes.com; 17 forudsigelser for ejendomsmarkedet i Seoul 2025 bambooroutes.com
CBRE – Seoul Figures Q1 2025 cbre.com cbre.com cbre.com; 2025 Korea Market Outlook cbre.com cbre.com cbre.com
Savills – 2025 Korea Office Outlook pdf.savills.asia (via PDF-udsnit)
Yonhap/CTBUH – Yongsan International Business District-planer ctbuh.org ctbuh.org
Maeil Business News – Jamsil MICE Complex-udvikling mk.co.kr mk.co.kr
Korea JoongAng Daily – GTX forkorter pendling… priser omkring terminaler er steget voldsomt koreajoongangdaily.joins.com koreajoongangdaily.joins.com
Reuters – Højhastighedstogs-forhåbninger & boligmarked reuters.com reuters.com (kontekst om GTX og boligpriser).

Seoul Ejendomsmarked 2025: Skyhøje Priser, Modige Politikker & Udsigterne for Gangnam og Omegn

Markedsoversigt: To markeder i samme by i 2025