St. Moritz Ejendom 2025: Indblik i den Alpine Luksusboom & Fremtidsprognoser

St. Moritz, den legendariske schweiziske skisportsby, står i spidsen for det alpine ejendomsmarked som et af de dyreste og mest eksklusive ejendomsområder i verden. I 2025 forbliver ejendomspriserne himmelhøje – højere end nogen anden alperejsedestination – med luksusboliger, der koster CHF 40.000+ pr. kvadratmeter (og CHF 50.000+ for ægte trofæejendomme) ubs.com ubs.com. Markedet steg under pandemien og befinder sig nu på det højeste niveau nogensinde, understøttet af Schweiz’ status som sikker havn og kronisk boligmangel ubs.com ginesta.ch. Denne omfattende rapport undersøger bolig-, erhvervs- og ultra-luksustrends, giver historiske og aktuelle prisdata og analyserer prognoser for de kommende år. Vi går også i dybden med lejeindtægter, nye projekter, regler for udenlandske købere, skattemæssige overvejelser og efterspørgselsdrivere – samtidig med at vi sammenligner St. Moritz med andre schweiziske og alpine luksusmarkeder.

(Alle priser i schweiziske franc. CHF 1 ≈ EUR 1 pr. 2025.)

Boligmarkedstendenser i 2025

St. Moritzs boligmarked er fortsat ekstremt stramt og dyrt. Efter et ekstraordinært boom under pandemien er efterspørgslen normaliseret til niveauet før 2020, men den forbliver robust ginesta.ch. Købere er blevet lidt mere prisbevidste, og salget tager nu en smule længere tid, men priserne holder sig på rekordhøjt niveau ginesta.ch. Denne stabilitet understøttes af ekstremt lavt udbud – nybyggeri er stærkt begrænset – og vedvarende interesse fra velhavende schweiziske og internationale købere.

Begrænset udbud: Mere end halvdelen af St. Moritzs boligmængde (≈55%) er sekundære boliger (ferielejligheder) ginesta.ch ginesta.ch. Byggeriet af nye ferieboliger stoppede stort set efter Schweiz’ “anden-bolig-initiativ” fra 2012 (Lex Weber-loven), som forbyder nye tilladelser til anden bolig i kommuner, hvor andelen overstiger 20% af bestanden ginesta.ch. I St. Moritz, hvor andelen af sekundære boliger langt overstiger denne grænse, er nybyggeri ekstremt sjældent, og det samlede boligudbud stiger med <1% pr. år ginesta.ch. Denne strukturelle mangel holder priserne oppe ginesta.ch. Selv da efterspørgslen efter Covid faldt fra hektisk til blot stærk, består sælgermarkedsforholdene – med tilgængelighedsgrader på cirka 2,3% for lejligheder og 2,5% for huse (langt under et “balanceret” niveau på 6–8%) ginesta.ch.
Priser: Boligejendomme i St. Moritz opnår schweizisk-toppriser. Selv mellemklasse lejligheder i byen handles omkring CHF 20.000–25.000/m², mens luksuslejligheder når CHF 25.000–32.000/m² – og virkelig ekstraordinære penthouses eller chalets med udsigt over søen kan langt overstige dette* ginesta.ch ginesta.ch. På St. Moritz’ mest eftertragtede adresser, såsom Via Suvretta eller Via Brattas, henter store chalets rutinemæssigt CHF 40.000+ pr. m², med enkelte “enhjørning”-ejendomme, der angiveligt når sekscifrede CHF pr. m² priser ginesta.ch ubs.com. Selv ældre enfamiliehuse (et meget lille segment) koster mindst CHF 26.000/m², mens moderne villaer på topadresser ofte ligger på CHF 39.000/m² eller mere ginesta.ch. Til sammenligning er den mediane udbudspris for et typisk hus (alle størrelser/beliggenheder) i St. Moritz omkring CHF 13.300/m² fra midten af 2025 (med et spænd på ~CHF 8.000–18.600) homegate.ch – hvilket understreger, at selv “gennemsnitlige” ejendomme her er dyre. I løbet af de sidste 4 år er huspriserne i St. Moritz steget med +52 % i CHF homegate.ch, hvilket illustrerer den meteorlignende værdistigning siden 2019.
Post-pandemisk plateau: Efter et kortvarigt fald i 2015–2018 steg værdierne kraftigt i 2020–2022 midt i en flugt til alpine tilflugtssteder ginesta.ch. I 2023 nåede priserne nye højder, og væksten er siden fladet ud – især for lejligheder. Lejlighedspriserne er omtrent tredoblet (+190%) siden 2000, og huspriserne er steget med ~175% siden 2000 ginesta.ch. Efter stigninger på ~5–6% årligt i begyndelsen af 2020’erne, oplevede 2024 kun beskedne stigninger. Faktisk bemærker lokale mæglere, at det stigende pres på priserne er “fladet ud” på et højt plateau ginesta.ch. Købere er ikke længere i panikkøbsmodus; de forhandler hårdere og prioriterer fair værdi og prime beliggenhed ginesta.ch. Ikke desto mindre forbliver priserne på rekordhøje niveauer, understøttet af minimal udbud og vedvarende efterspørgsel fra velhavende livsstilskøbere ginesta.ch. Kort sagt, boligmarkedet i 2025 er på et højt, stabilt niveau – ekstremt højt prissat, med små udsving, men ingen større korrektion.

Tendenser i ultra-luksus- & skihytte-segmentet

St. Moritz’ ultra-luksuriøse ejendomssegment (“Prime”) fortsætter med at føre an i Alperne både i prestige og pris. Det har fastholdt sin position som det dyreste marked for ski-boliger i Alperne ubs.com. I 2024 steig prime St. Moritz-priser med ca. +5,6% år-til-år og overgik dermed de fleste konkurrenter knightfrank.com. Dette skubbede prime-værdier ~27% over niveauet i 2019 – en bemærkelsesværdig stigning på blot fem år ubs.com. Nøglestrends i dette eksklusive segment omfatter:

Global tiltrækning af milliardærer: Efterspørgslen i den øverste ende er virkelig international. Købere med ultra-høj nettoformue fra Europa, Nordamerika, Mellemøsten og andre steder værdsætter St. Moritz for dets “Top of the World”-eksklusivitet og schweiziske stabilitet ubs.com. Selv da de globale finansmarkeder vaklede i 2023–24, blev de velhavende ved med at købe her, idet de så schweizisk fast ejendom som en sikker havn ubs.com. Den stærke schweizerfranc gjorde schweiziske luksusboliger dyrere for udlændinge, men denne valutabarriere blev opvejet af mange køberes ønske om et sikkert alpe-tilflugtssted ubs.com. Omdømme betyder noget: St. Moritz’ århundredgamle brand som en glamourøs vinterenklave (to gange vært for vinter-OL) fortsætter med at tiltrække elitære klienter og investerings-migrationskøbere, der søger en indgang til den schweiziske livsstil.
Prismomentum aftager: Efter to år med tocifret vækst aftog stigningen i prime-priser markant i 2024. Ifølge UBS blev prisstigningerne i det schweiziske luksussegment halveret til ca. +1,2 % i gennemsnit i 2024 (mod ca. +3 % året før) ubs.com. I St. Moritz steg prisen på ejerlejligheder stadig ca. 3 % det seneste år, men topklasse-chaleter oplevede flade eller ubetydelige stigninger ubs.com. Dybest set ramte luksusmarkedet et pristag efter tidligere prisoverskridelser ubs.com. Købere forblev interesserede, men mange veg tilbage fra yderligere kraftige stigninger, da værdierne allerede var steget meget. En anden faktor, der køler toppen af markedet: Schweiziske realkredit ”stresstest”-regler (som kræver høj indkomst for at kunne købe boliger til flere millioner franc) begrænser nogle købere i området midt mellem 5–10 millioner CHF ubs.com. Poolen af potentielle købere bliver mindre på disse høje prisniveauer, hvilket naturligt dæmper prisstigningen ubs.com. Som følge heraf har 2025 været et år med konsolidering for St. Moritz’ luksusejendomsmarked – priserne holder niveau eller stiger kun marginalt ubs.com.
Uovertrufne topværdier: Selv med langsommere vækst forbliver St. Moritz ekstremt dyr. I 2025 starter luksusopslag omkring CHF 43.000/m² ubs.com, det højeste i Alperne. Til sammenligning starter Gstaads toppriser omkring ~CHF 39.000/m² og Verbiers ~CHF 36.000/m² ubs.com – hvilket placerer St. Moritz på toppen. Afhængigt af beliggenhed og stamtavle overstiger kvadratmeterpriserne i St. Moritz rutinemæssigt CHF 50.000 og i “ekstraordinære tilfælde” er de endda nået op på CHF 100.000+ ubs.com. Det er Monaco/Aspen-niveau priser i hjertet af de schweiziske alper. Bemærk, at Gstaad og St. Moritz ofte veksler om titlen som dyreste skisportssted: en undersøgelse fra 2024 placerede Gstaads gennemsnit lidt højere, men St. Moritz havde det største årlige spring (+5,6 % vs +4 %) knightfrank.com. Uanset hvad definerer de tilsammen den øverste klasse. Til sammenligning ligger Frankrigs mest eksklusive resort (Courchevel 1850) på luksus-chaleter omkring CHF 30.000/m² – stadig dyrt, men ~30 % billigere end St. Moritz ubs.com. Tabellen nedenfor viser, hvordan St. Moritz klarer sig i forhold til andre eksklusive alpine markeder:

Beliggenhed (Resort)	Typisk prime-pris (CHF/m²)	Prisændring 2024 (%)
St. Moritz (Schweiz)	≈ 40.000 – 50.000 (op til 100k+ for sjældenheder) ubs.com ubs.com	+5,6 % (prismomentum aftager) knightfrank.com
Gstaad (Schweiz)	≈ 39.000+ (næsten på niveau med St. Moritz) ubs.com	+4,0 % (stærk efterspørgsel, lavt udbud) knightfrank.com
Verbier (Schweiz)	≈ 36.000+ ubs.com	+2,8 % (moderat vækst) ubs.com
Courchevel 1850 (Frankrig)	≈ 30.000 (det førende franske skiområde) ubs.com	+9,0% (stramt udbud driver gevinster) knightfrank.com
Kitzbühel (Østrig)	≈ 20.000 (højeste i Østrig) ubs.com	+8,5% (opsving efter korrektion) knightfrank.com

(Kilder: Knight Frank, UBS.“Prime price” henviser til startværdierne for høj kvalitet/luksussegmentet.)

Tabel 1: Priser på førsteklasses alpeejendomme & nylig vækst (2024-data) knightfrank.com ubs.com

På trods af tårnhøje priser forbliver interessen for luksusboliger i St. Moritz stærk. Den unikke blanding af glamour, privatliv og alpe-skønhed – samt Schweiz’ politiske/økonomiske stabilitet – tiltrækker fortsat UHNWIs (ultra-high-net-worth individuals) properstar.mu properstar.mu. Mange velhavende købere ser det at eje en chalet i St. Moritz som både et status-symbol og en fornuftig aktivallokering (et hårdt aktiv i en sikker jurisdiktion). Sammenfattende er ultra-luksus-segmentet i 2025 præget af rekordhøje prisniveauer, en let afkølet vækst og vedvarende global efterspørgsel – et marked, der trækker vejret på toppen.

Erhvervsejendomme og nye udviklinger

Erhvervsejendomme i St. Moritz er i høj grad drevet af turismesektoren – luksushoteller, eksklusive detailbutikker, restauranter og tjenester, der henvender sig til velhavende besøgende. Sundheden på det kommercielle marked følger tæt turisttendenserne, som har været meget stærke. I 2023 registrerede St. Moritz sit næstbedste år i et årti for hotelovernatninger, med over 1,7 millioner overnatninger i Upper Engadin-regionen (90 % af disse i St. Moritz-området) ginesta.ch. Denne besøgsboom (især højtforbrugende turister) har fastholdt en høj efterspørgsel på hospitality-lokaler og detailenheder på de prestigefyldte shoppinggader. Centrale punkter omfatter:

Detailhandel/Hotel Efterspørgsel: St. Moritz’ “designerlandsby”-stemning – fyldt med Cartier, Gucci og kunstgallerier – betyder, at erhvervslejen er blandt de højeste i Alperne. Prime detailhandelsplads er begrænset omkring Bahnhofstrasse og Palace hotel-distriktet, og ledighed er stort set ikke-eksisterende i højsæsonerne. Luksusmærker ønsker at være til stede her for brandingens skyld og det velhavende klientel, hvilket holder detail-ejendomsmarkedet solidt. Hoteller har tilsvarende haft succes med stigende værelsespriser og belægning, hvilket har ført til renoveringer og opgraderinger (f.eks. det historiske Badrutt’s Palace Hotel, som har gennemgået modernisering for at forblive konkurrencedygtig). Ny hoteludvikling, er dog begrænset af byggeregler og bevaringskrav i denne region. I stedet bliver eksisterende ejendomme moderniseret til 5-stjernede standarder for at imødekomme efterspørgslen.
Nyudviklingsprojekter: Boligudvikling er ekstremt begrænset ved lov, men enkelte bemærkelsesværdige projekter er på vej, ofte ved ombygning af ældre ejendomme. For eksempel omdanner “Residence du Lac” projektet (2024–25) en tidligere søbygning til moderne lejligheder, med fokus på bæredygtigt tømmerkonstruktion og blandede lejlighedsstørrelser for lokale timbatec.com timbatec.com. Der lægges vægt på høj kvalitet og miljøvenligt design (bygget til Minergie-P-Eco standarder) for at opfylde nutidens krav til effektivitet og luksus timbatec.com. Fordi St. Moritz ikke frit kan bygge nye ferieboliger, er de fleste nye boligbyggerier enten tiltænkt primærbolig eller kræver særlige undtagelser. Nogle ældre hoteller eller klinikker er blevet omdannet til boliger eller blandede anvendelser – et nyligt eksempel er en tidligere klinikgrund omdannet til kunsthal og fremtidige ejerlejligheder (præsenteret under Nomad design-begivenheden i 2025). Overordnet set kommer ny forsyning kun drypvist via ombygning af eksisterende bygninger, i betragtning af det totale forbud mod nye sekundærboliger i denne zone med mange sekundærboliger ginesta.ch.
Infrastrukturforbedringer: Regionen fortsætter med at investere i turismeinfrastruktur, dog ikke uden udfordringer. Skilift-systemer bliver moderniseret, hvor det er muligt – f.eks. blev der igangsat planer om at erstatte den 50 år gamle Signalbahn-svævebane i St. Moritz-Bad med en gondol med højere kapacitet snowindustrynews.com. Dog stoppede den schweiziske forbundsdomstol i 2023 Signalbahn-udskiftningsprojektet på grund af miljø- og planlægningshensyn (skovbeskyttelse mv.) snowindustrynews.com snowindustrynews.com. Dette understreger det strenge, regulatoriske miljø selv for infrastruktur: projekter skal nøje balancere miljøpåvirkning, og forsinkelser er almindelige. På trods af tilbageslag er St. Moritz’ liftoperatører og byen engageret i at opretholde faciliteter i verdensklasse. Der er investeret betydelige beløb i kunstig snelægning, liftopgraderinger og helårsfaciliteter i hele Engadin. Faktisk er klimatilpasning en prioritet – mange alpinresorts (inklusive St. Moritz) investerer massivt i teknologi for at sikre pålidelig sne og diversificere sommeraktiviteter naef-prestige.ch.
Kommercielle udsigter: Udsigterne for erhvervsejendomme er stabile til positive, og hænger sammen med turismeudsigterne. Med normalisering af internationale rejser efter pandemien ser St. Moritz stærke vinterbookinger og stigende sommerbesøg (brugen af sommerliftkort er steget med +46% siden 2021, da Alperne promoverer helårsturisme) naef-prestige.ch. Dette styrker tilliden for restauranter, butikker og hoteller og understøtter dermed huslejer og belægning i erhvervsejendomme. En begrænsning er personale/boliger: manglen på personale-boliger (på grund af begrænsninger for sekundærboliger) får nogle virksomheder til at investere i løsninger til medarbejderindkvartering i nærliggende landsbyer. Bemærkelsesværdigt byggede et nærliggende skiområde (Lech i Østrig) endda nye personaleboliger i 2025 – et emne, som schweiziske resorts også har fokus på snowindustrynews.com. I St. Moritz kan den lokale regering og arbejdsgivere få brug for at facilitere medarbejderboliger for at opretholde serviceniveauet i højsæsoner.

Indikator (Bolig)	Værdi / Trend
Median huspris (udbud)	CHF 13.300/m² (midt-2025) – median udbudspris, alle områder homegate.ch.Oppe ~+52% i forhold til for 4 år siden homegate.ch.Afspejler det brede marked, inkl.ældre og udkanten.
Pris på førsteklasses luksus (gennemsnit)	CHF 40.000/m²+ – typisk for førsteklasses lejligheder/chalets ubs.com.Ultra-prime salg til CHF 50k–60k/m²; sjældne trofæer højere ubs.com.St.Moritz fører Alperne i denne måling.
1-års prisændring (2024)	≈ 0% til +3% (afhænger af segment) – luksussegment +1,2% i gennemsnit ubs.com; St.Moritz prime +~5% knightfrank.com; det brede marked er omtrent fladt til +2%.Indikerer en udfladning efter tidligere stigning.
5-årig prisændring (2019–24)	+25% til +35% – St. Moritz luksus ~+27% ubs.com; samlet beboelse ~+30% (est.).Stærk vækst drevet af efterspørgselsstigning under pandemien og begrænset udbud.
Udbud på markedet (2024)	2–3% af bestanden – Ekstremt lav tilgængelighed.Andelsboligudbudsraten ~2,3% ginesta.ch.Boliger ~2,5%.Indikerer stramt lager; ejendomme sælges ofte off-market.
Andenbolig-andel	54,7% af boligerne er andenboliger (ikke primære) ginesta.ch.Nye andenhjem har været forbudt siden 2012 i St. Moritz (Lex Weber) ginesta.ch, hvilket begrænser udbuddet og nye boliger.
Typisk lejeafkast (lang sigt)	~2–3% brutto om året – relativt lavt på grund af høje kapitalværdier investropa.com.St. Moritz-afkast ligner Zürich/Geneva prime (2–3%).Nettoafkast endnu lavere efter omkostninger.
Korttidsudlejningsafkast (ferieudlejning)	~5–7 % brutto (højsæson) – premium ferieboliger kan give højere afkast investropa.com, men kræver aktiv administration og oplever sæsonmæssige udsving i belægningsprocent.

(Kilder: Homegate, UBS, Wüest Partner, Investropa.Tallene er omtrentlige.)

For at opsummere: Selvom der ikke sker nogen store kommercielle udviklinger (som nye indkøbscentre eller kontorparker) – hvilket er typisk for en ferieby – er det kommercielle ejendomsmarked robust og drevet af luksusturismen. Opgraderinger af infrastrukturen og omhyggelige, småskala projekter vil fortsætte og styrke St. Moritz’ position som en førende alpindestination året rundt.

Historisk prisudvikling & aktuelle værdier

St. Moritz ejendomsmarked har en lang historie med ekstraordinær prisvækst. I løbet af de sidste ~20 år er ejendomsværdierne i byen cirka tredoblet, hvilket langt overgår de schweiziske gennemsnit. Priserne steg støt gennem 2000’erne, faldt en smule midt i 2010’erne, og steg derefter kraftigt i slutningen af 2010’erne og især 2020–2022. Dagens priser er de højeste nogensinde. Nedenfor ses et overblik over nøgleprismål pr. 2025:

Tabel 2: Centrale markedsindikatorer for St. Moritz ejendomsmarkedet (2025)

Som tabellen viser, er ejendomme i St. Moritz kendetegnet ved astronomiske værdier og beskedne udlejningsafkast. Pris-til-leje-forholdet er meget højt – hvilket vidner om, at ejere typisk er livsstilskøbere frem for investorer, der søger højt afkast. For eksempel vil en St. Moritz-lejlighed til CHF 5 millioner måske kun generere ~CHF 100k/år i langtidsleje (2% afkast), men ejerne accepterer det, fordi de værdsætter personlig brug, aktivsikkerhed og potentiale for værdistigning. Faktisk har kapitalvækst traditionelt været den største belønning: selv efter den seneste opbremsning, steg værdien af St. Moritz boliger ~+5–6% årligt gennem de seneste fem år, langt over inflationen. Ser man endnu længere tilbage, bliver udviklingen endnu tydeligere – fra 2000 til 2024 er de lokale boligpriser næsten tredoblet i reelle termer ginesta.ch. Kun få markeder globalt har kunnet matche denne vedvarende vækst.

I nutidige termer (2025) kan det opsummeres således: “Ejendomme i St. Moritz er ekstremt dyre, udbuddet er sparsomt, og priserne topper stadig med kun beskeden nylig vækst.” Fundamentale forhold som begrænset udbud og høj efterspørgsel indikerer, at eventuelle priskorrektioner sandsynligvis bliver overfladiske. Faktisk, som behandlet næste gang, forventes stabilitet eller lette prisstigninger snarere end væsentlige fald.

Markedsprognose: 2025 og frem

Udsigterne for St. Moritz’ ejendomsmarked de kommende år er overvejende stabile, med let vækst forventet – en fortsættelse af “konsolidering på højt niveau.” Flere troværdige prognoser indikerer, at der i 2025 vil være dæmpede prisstigninger på linje med inflationen, hvorefter moderat vækst kan genoptages. Centrale faktorer, der former prognosen, er blandt andet renteniveau, globale økonomiske forhold og lokale udbudsbegrænsninger:

2025 – Et år med konsolidering: UBS’s analytikere forventer, at 2025 bliver endnu et år med konsolidering for schweizisk luksus-ejendom, hvor prisstigningerne forbliver meget afdæmpede (på niveau med 2024’s ~1%) ubs.com. Ginesta (et lokalt ejendomsmæglerfirma) forventer ligeledes “stabile til let stigende markedspriser i takt med inflationen” på kort sigt ginesta.ch. Med andre ord kan de nominelle priser stige med ~0–2% i løbet af 2025, hvilket reelt holder de reale priser flade. Rationalet bag: De forhøjede prisniveauer har indskrænket køber-puljen, og post-pandemi-rusen har lagt sig ubs.com. Derudover oplevede Schweiz en rentestigning fra 0% i 2022, og selvom rentenedsættelser forventes i 2025–26, er finansieringsomkostningerne stadig højere end under den ultra-lempelige periode – hvilket dæmper købernes maksimale budgetter. Den schweiziske økonomi vokser også kun langsomt (~1% BNP vækst), hvilket betyder, at der ikke er udsigt til et stort efterspørgselsboom engelvoelkers.com. Alt dette peger på en periode med prisstabilitet frem for et nyt boom. Bemærkelsesværdigt er det, at selv dette “sideways” perspektiv gælder meget høje prisniveauer, så markedet holder reelt pause på toppen.
Strukturelt opadgående pres: På længere sigt er analytikere forsigtigt optimistiske. UBS bemærker, at strukturelle faktorer (høj nettoværdi blandt befolkningen, folk lever længere og bruger ferieboliger mere osv.) vil “fortsætte [den] opadgående [pristrend] i den nærmeste fremtid” ubs.com. Efterspørgselsdrivere omfatter velhavende pensionister og købere af sekundærboliger fra hele verden, mens udbuddet forbliver strengt begrænset på grund af loftet på sekundærboliger ginesta.ch. Denne ubalance antyder, at priserne efter den nuværende pause bør genoptage en blid stigning. For eksempel forudser Wüest Partner (schweizisk ejendomskonsulent) at priserne på schweiziske ejerboliger vil stige ca. +3% i 2025 engelvoelkers.com, og muligvis et lignende tempo i 2026-27 hvis renterne falder. St. Moritz, som er et unikt mikromarked, når måske ikke +3% allerede i det kommende år, men en tilbagevenden til ca. +2–4% årlig værdistigning i 2026–2027 er sandsynlig, hvis de globale økonomiske forhold forbedres. Nogle brancheeksperter forudser faktisk en moderat genacceleration: Et luksusejendomsprognose spår, at priserne i St. Moritz kan stige ca. +2,5% til +4,0% i 2026, med de største stigninger i de mest prestigefyldte områder som Suvretta theluxuryplaybook.com. Dette ville være et løft fra det næsten flade 2024–25 og passe med et scenario om fornyet tillid, efterhånden som låneomkostningerne normaliseres nedad.
Nøglevariable: Renteniveauets udvikling er afgørende. Schweiz’ Nationalbank hævede renten fra –0,75 % til +1,75 % (midt i 2023) for at bekæmpe inflationen, men inflationen er siden faldet til under 1% engelvoelkers.com. Hvis SNB begynder at sænke renterne i slutningen af 2024 eller 2025 (som mange forventer), vil vilkårene for boliglån forbedres og kan udløse ny efterspørgsel engelvoelkers.com engelvoelkers.com. Allerede nu er de schweiziske 10-årige statsobligationers rente faldet fra niveauet på toppen, og visse boligrenter er blevet sat ned, hvilket har “øget købernes betalingsvillighed” på luksusmarkedet i 2024 ubs.com. En anden faktor: globale rigdomstendenser. St. Moritz’ skæbne er forbundet med milliardærers formuer – og på trods af en vis markedsvolatilitet er de ultrarige kun blevet endnu rigere i de senere år properstar.mu. Medmindre der indtræffer en større finansiel krise, forventes HNI’er at fortsætte med at allokere en del af deres formue til hårde aktiver som primære ejendomme. Dog kan en økonomisk afmatning i Europa eller geopolitiske chok dæmpe efterspørgslen på kort sigt ubs.com. UBS bemærker, at hvis væksten i Europa forbliver afdæmpet og inflationen udhuler købekraften, kan nogle potentielle købere udskyde køb af feriebolig ubs.com. Derfor inddrager forventningen om lav vækst i 2025 et forsigtigt syn på økonomien.
Overordnet prognose: Grundlæggende forventninger er, at St. Moritz ejendomsværdier vil forblive stabile eller stige svagt frem til 2025, og derefter accelerere en smule i de efterfølgende år. Vi vil næppe se et krak medmindre der sker nødsalg (hvilket er sjældent, da velhavende ejere ikke er højt belånte eller pressede til at sælge) engelvoelkers.com. Faktisk holder ejerboliger i Schweiz typisk igennem udsving i rente, hvilket forhindrer en bølge af udbud engelvoelkers.com. Derfor er nedsiderisici begrænsede. På den anden side kan enhver ny bølge af udenlandsk interesse (for eksempel hvis visse rejselande åbner helt op igen eller hvis schweizerfrancen svækkes) hurtigt genantænde prisstigninger på grund af boligmangel. Sammenfattende: forvent en blød landing på toppen – priserne holder sig på deres “høje plateau” i 2025, for derefter at fortsætte gradvise stigninger i takt med økonomisk genopretning og vedvarende efterspørgsel.

(Som en kommentar er et wildcard regulatoriske ændringer: se nedenfor om regler for udenlandske købere – strammere regler kan dæmpe efterspørgslen en smule, hvorimod enhver lempelse (usandsynligt) vil øge den.)

Lejeafkast og buy-to-let-potentiale

Investorer, der overvejer buy-to-let-muligheder i St. Moritz, bør være opmærksomme på, at lejeafkastet er relativt lavt, især for langtidsudlejning, men eksklusive korttidsudlejninger kan generere attraktiv, sæsonpræget indtjening. Markedet her er primært drevet af livsstilskøbere, ikke yieldinvestorer, hvilket påvirker forholdet mellem leje og pris. Vigtige punkter:

Langsigtede lejeafkast: Bruttoafkastet på boligejendom i St. Moritz ligger typisk i 2–3 % om året investropa.com. Det er sammenligneligt med andre eksklusive schweiziske byer (Zürich, Genève), som også ligger på ca. 2–3 % i afkast, og det er væsentligt lavere end i billigere områder (hvor 4–5 % er normalt) investropa.com. For eksempel kan en 4-værelses lejlighed købt for CHF 3 millioner lejes ud for omkring CHF 6.000–7.000 om måneden uden møbler – cirka CHF 72.000–84.000 årligt (≈2,5 % af købsprisen). Sådanne lave afkast afspejler de skyhøje ejendomspriser snarere end lave huslejer; faktisk er huslejerne i St. Moritz blandt de højeste i Schweiz målt pr. m². Men priserne er så høje, at lejeindtægten ikke kan “indhente”, hvilket resulterer i beskedne afkast. Nettoafkast (efter udgifter, vedligeholdelse, ejendomsskat m.v.) vil være endnu lavere, omkring 1–2 %. Investorer accepterer ofte disse beskedne afkast, fordi de satser på værdistigning og aktivsikkerhed. Faktisk udlejer mange ejere slet ikke, men foretrækker eksklusiv, personlig brug.
Potential for ferieudlejning: Markedet for korttidsudlejning (ferieboliger) tilbyder højere indtjening, især i skisæsonens højsæson. Luksuschaleter og lejligheder kan opnå meget høje ugelejepriser om vinteren – det er ikke ualmindeligt, at et velbeliggende chalet med 4 soveværelser udlejes for CHF 15.000–20.000 pr. uge over nytår eller februar. I løbet af de cirka 10–12 bedste vinteruger kan en sådan ejendom indbringe CHF 150.000+, hvilket årsbasis svarer til ~5%+ af dens værdi. Ifølge investeringsrådgivere kan korttidsudlejninger i godkendte turistområder give 5–7% brutto årligt – men dette forudsætter, at man kan udleje enheden en god del af året investropa.com. St. Moritz har en lang vintersæson og en voksende sommersæson, men belægningen vil stadig være meget lavere uden for sæsonen. Realistisk set vil en omhyggelig ejer eller udlejningsbureau kunne opnå fx 15–20 ugers udlejning til høje priser, hvilket måske giver et afkast på 3–5% af ejendommens værdi – bedre end en langtidslejekontrakt, men kræver aktiv administration. Der er også flere omkostninger (markedsføring, rengøring, provisioner) og lovmæssige krav (turistskatregistrering osv.). Ikke desto mindre, for ejere der er villige til at udleje deres boliger, når de ikke selv bruger dem, byder St. Moritz på et af de stærkeste korttidsudlejningsmarkeder i Alperne takket være en konstant strøm af velhavende turister.
Reguleringer & tomgang: Det er vigtigt at bemærke, at korttidsudlejning generelt er tilladt i resort-zoner som St. Moritz (i modsætning til nogle schweiziske byer, der begrænser Airbnb-lignende udlejning). Faktisk hilser byens økonomi turistudlejning velkommen. Dog kan lejlighedsejere møde vedtægter eller administrationsregler om udlejning, og alle udlejere skal betale en lille “Kurtaxe” (turistskat) pr. gæst/nat og sikre, at deres udlejning lever op til sikkerhedsstandarder. Konceptet “Lex Airbnb” har ikke fået et stort indtog i St. Moritz – korttidsudlejning er stadig almindelig praksis, ofte arrangeret via lokale bureauer eller eksklusive udlejningsplatforme. Under skisæsonens højdepunkt overstiger efterspørgslen på lejechaleter langt udbuddet, så risikoen for tomgang på disse tidspunkter er tæt på nul. Uden for sæsonen (forår, sen efterår) kan ejendommen stå tom – ejere bruger ofte disse perioder til vedligeholdelse.
Buy-to-Let profil: Rene investeringskøbere er relativt få i St. Moritz på grund af de lave afkast og Lex Koller-restriktionerne (ikke-residente udlændinge kan ikke let købe udelukkende som investering – se næste afsnit). De, der gør køber for at udleje, har typisk et langt tidsperspektiv og et dobbelt mål: at udleje nu for at modvirke omkostninger og på sigt selv bruge ejendommen (eller videresælge den). Givet Schweiz’ stærke lejelove og stabilt lejebehov nationalt, ser nogle investorer selv et afkast på 2–3% som acceptabelt for et bundsolidt aktiv. Derudover stiger huslejerne i øjeblikket i Schweiz på grund af boligmangel – på landsplan steg udbudslejen med ~+2,2% år-til-år i begyndelsen af 2025 homesoverseas.ru. I St. Moritz betyder en begrænset tilgang af lejeboliger (kun ~44% af de lokale boliger er lejebolig ginesta.ch, og mange af dem er beboet af lokale) at expats eller sæsonarbejdere konkurrerer om de få ledige lejligheder, hvilket driver lejen op. Dette kan give et forsigtigt forbedret afkast over tid (hvis priserne forbliver stabile og huslejen stiger). Man skal dog ikke forvente store cash-flow gevinster på dette marked; det reelle “afkast” ved ejerskab i St. Moritz måles ofte i livsstilsdividender og langsigtet værdistigning, snarere end i høj løbende indkomst investropa.com.

Sammenfattende er lejeafkastet i St. Moritz moderate i bedste fald, og negativ gearing (hvor lånerente overstiger afkast) er mulig i perioder med høje renter. Potentielle udlejere bør betragte det som en hybrid investering: delvist indkomstgivende, delvist et luksusaktiv. Mange dækker med held nogle udgifter gennem ferieudlejning – og får således betaling, mens deres aktiv sandsynligvis stiger i værdi. Men som ren afkastinvestering bliver St. Moritz overgået af billigere markeder. (Til sammenligning kan en investor opnå 4–5% afkast i Valais eller Østrig, dog med langt mindre kapitalsikkerhed.) Hver ejer må afveje disse faktorer i forhold til deres egne økonomiske mål.

Regler og restriktioner for udenlandsk ejerskab

Schweiz opretholder strenge regler for udenlandsk ejerskab af ejendom – og St. Moritz er som eftertragtet ferieresort omfattet af disse regler. De to vigtigste bestemmelser er Lex Koller (restriktioner for ikke-residente udlændinge, der køber fast ejendom) og Lex Weber (andenboligloftet, omtalt tidligere). Her er, hvad udenlandske købere skal vide:

Lex Koller (Tilladelser til udenlandske købere): Under den føderale Lex Koller-lov står ikke-residente udlændinge over for begrænsninger, når de køber ejendom i Schweiz. Generelt gælder det, at udlændinge uden schweizisk opholdstilladelse ikke kan købe almindelige boligejendomme i størstedelen af Schweiz (f.eks. Zürich, Genève) investropa.com. Loven giver undtagelser for udpegede turistområder (for det meste skisportssteder og ferieområder), hvor udlændinge kan købe et feriehus med en særlig tilladelse, underlagt kvoter. St. Moritz er et af disse områder, men tilladelserne er begrænsede. Vigtige punkter:
- En ikke-resident (bosiddende i udlandet) må købe ét feriehus på op til ca. 200 m² beboelsesareal i en godkendt kommune investropa.com. De skal indhente kantonal godkendelse, hvilket kan tage et par uger investropa.com. Antallet af udenlandske tilladelser pr. år er begrænset – kantonen Graubünden har en årlig kvote, og populære steder som St. Moritz opbruger ofte hurtigt kvoten. Det betyder konkurrence om tilladelser til udenlandske købere; nogle år må man vente på næste tildeling.
- Udlændinge kan ikke købe ejendom udelukkende til udlejning – boligen skal primært være til eget feriebrug (selvom udlejning, når man ikke bruger boligen, generelt er tilladt). Yderligere gælder, at de ikke må købe flere enheder; én tilladelse = én ejendom pr. udlænding.
- EU/EFTA-borgere bosiddende i Schweiz med en B-tilladelse, eller enhver udlænding med en schweizisk C-tilladelse, behandles som schweiziske indenlandske købere (ingen tilladelse nødvendig) ubs.com. Mange internationale købere etablerer sig derfor først som bosiddende i Schweiz (ofte via joboverførsel eller ordningen med lump-sum-skat) og køber derefter uden begrænsninger. Faktisk kan personer med opholdstilladelse B (ikke-EU) direkte købe en primær bolig til sig selv uden særlig godkendelse ubs.com.
- Håndhævelse: Hvis en ikke-resident køber via et schweizisk firma eller en anden smutvej, er de stadig omfattet af Lex Koller – myndighederne har slået hårdt ned på kreative konstruktioner. Grundlæggende er det schweiziske ejendomsmarked ikke et “frit marked” for udenlandske købere; det er stramt reguleret for at forhindre overdreven udenlandsk spekulation og for at bevare boliger til de lokale.
Lokale kvoter i St. Moritz: St. Moritz har historisk set haft meget få nye muligheder for udenlandske købere. Mange eksisterende luksus-chalets ejes allerede af udlændinge (fra tidligere årtier). Når de sælges, kan en ny udenlandsk køber som regel overtage den tilladelse, men nye tilladelser til nybyggeri er sjældne. Nogle nærliggende byer (som Davos eller Klosters) har til tider haft mere liberale politikker, men generelt forholder Øvre Engadin sig forsigtigt med udenlandsk salg investorsinproperty.com. Interessant nok fik Andermatt en undtagelse fra Lex Koller for at fremme udvikling – hvilket tiltrak mange udenlandske investorer – men St. Moritz har ingen sådan undtagelse. Det holder efterspørgslen høj i forhold til udbuddet på de boliger, der er tilladte for udlændinge.
Lex Weber (Lov om andenhjem): Som nævnt, siden 2012 kan der ikke opføres nye andenhjem i St. Moritz, fordi området langt overstiger 20 %-grænsen ginesta.ch. Dette forhindrer ikke udlændinge i at købe eksisterende boliger, men det begrænser udbuddet af nye boliger, som udlændinge kunne købe. Desuden kan kantonerne i visse tilfælde prioritere at sælge nye enheder til schweiziske indbyggere. St. Moritz’ boligpolitik leder derfor udenlandske købere ind i et lille segment af gensalg af ferieboliger og chalets.
Fremtidig stramning: Bemærkelsesværdigt er det, at den schweiziske regering i 2023 annoncerede planer om at stramme Lex Koller-reglerne yderligere. Foreslåede ændringer (endnu ikke vedtaget som lov) kan inkludere: at forbyde ikke-EU-udlændinge med B-tilladelser at købe primære boliger uden godkendelse, at tvinge udenlandske ejere til at sælge, hvis de opgiver deres schweiziske ophold, og muligvis begrænse udlændinge i at købe aktier i resort-aparthoteller ubs.com. Disse tiltag har til formål at lette boligmanglen for lokale ubs.com. De præcise forslag debatteres stadig, men udenlandske købere skal være opmærksomme på, at Schweiz’ holdning ikke bliver mere liberal; tværtimod bliver den mere restriktiv. Dog vil eventuelle nye regler sandsynligvis gælde fremadrettet og bevare eksisterende ejeres rettigheder.
Praktisk effekt: For St. Moritz-markedet forbliver udenlandsk efterspørgsel en betydelig men kontrolleret faktor. Mange købere fra udlandet omgår Lex Koller ved at flytte til Schweiz (ofte ved at benytte lump-sum-skatteordningen, som tilbyder favorabel beskatning for velhavende udlændinge) – og bliver således “lokale” ved ejendomskøb. De, der faktisk køber som ikke-residenter, skal virkelig elske ejendommen for at navigere i bureaukratiet og acceptere de schweiziske anvendelsesregler. Restriktionen på boligareal (omkring 200 m²) for udenlandsk købte ferieboliger betyder, at mega-chalets (500 m²+) som regel kun kan købes af schweizere eller udlændinge med bopælsret – hvilket begrænser mulighederne for nogle ultrarige, internationale købere.

Sammenfattende byder St. Moritz udenlandske købere velkommen, men på schweiziske vilkår. Reglerne forhindrer, at markedet bliver oversvømmet af spekulativ udenlandsk kapital – og bidrager til dets stabilitet. De udlændinge, der køber her, har typisk en langsigtet forpligtelse (og bliver ofte senere delvist boende). For potentielle købere gælder det: Ekspert juridisk rådgivning om Lex Koller er essentiel, men drømmen om at eje en del af St. Moritz er bestemt opnåelig for dem, der opfylder kriterierne. Bare skynd dig – tilladelseskvoterne er små og eftertragtede.

Skatteforhold for købere og investorer

Schweiz’ skattesystem for ejendom er komplekst, med variationer fra kanton til kanton, men nogle generelle principper gælder. Et ejendomskøb i St. Moritz (kantonen Graubünden) vil medføre transaktionsskat, årlige ejendomsskatter og potentielt skat af kapitalgevinst ved videresalg. Her er de vigtigste skatteforhold:

Ejendomsoverdragelsesskat (Handänderungssteuer): Dette er en engangsskat, der opkræves ved køb, svarende til tinglysningsafgift. I Graubünden fastsættes satsen af hver kommune op til et kantonalt maksimum på 2,0% en.comparis.ch en.comparis.ch. St. Moritz’ takst ligger omkring dette maksimum (~2%). Typisk er det køberen, der betaler overdragelsesskatten i denne kanton en.comparis.ch. For eksempel vil ejendomsoverdragelsesskatten ved køb af en chalet til CHF 5 millioner være omkring CHF 100.000. (Nogle kontrakter kan aftale at dele denne udgift, men udgangspunktet er køber.) Sammenlignet med mange lande er 2% moderat – bemærk Geneves er 3%, og nogle schweiziske kantoner har slet ingen en.comparis.ch en.comparis.ch. Derudover vil der komme notar- og tinglysningsafgifter – normalt samlet ~0,2–0,5% i Graubünden (notar ~0,1–0,3%, tinglysning nogle tiendedele af en procent) ubs.com ubs.com. Disse deles ofte mellem parterne efter aftale.
Årlige ejendomsskatter: Schweiz har ingen landsdækkende ejendomsskat, men mange kantoner opkræver enten en formueskat på nettoaktiver (herunder fast ejendom) og/eller en dedikeret ejendomsskat (Liegenschaftssteuer). Graubünden opkræver en årlig ejendomsskat på den fulde skatteværdi af ejendommen, cirka i størrelsesordenen 0,3–0,5 % (den nøjagtige sats i St. Moritz kommune kan variere fra år til år) – dette er ud over den normale formueskat på nettoformue. Alle ejere skal også erklære ejendommens værdi som en del af deres skattepligtige formue hvert år, da Schweiz beskatter personlig nettoformue (med progressive satser, der typisk topper omkring ~0,5–0,7 % i GR for høj nettoformue) ubs.com. For en udenlandsk ikke-resident ejer har du en begrænset skattepligt i Schweiz på ejendommen – generelt vil kantonale myndigheder beskatte dig på ejendommens “imputerede lejeværdi” (se nedenfor) som en form for indkomst og ejendommens værdi som formue, selvom du bor i udlandet. Dobbeltbeskatningsoverenskomster sikrer ofte, at du ikke skal betale fuldt ud i begge lande, men professionel rådgivning er påkrævet i sådanne tilfælde.
Beregnet lejeværdiskat: Schweiz er enestående ved at beskatte boligejere af den teoretiske lejeindtægt, de ville tjene, hvis de udlejede deres bolig. Denne “Eigenmietwert” (beregnet lejeværdi) lægges til ejerens skattepligtige indkomst hvert år ubs.com. I praksis, hvis du har et fritidshus og er schweizisk statsborger eller skattemæssigt hjemmehørende i Schweiz, skal du betale indkomstskat, som om du tjente lejeindtægt fra dit eget sommerhus (minus eventuelle faktiske lejeindtægter – du bliver ikke dobbeltbeskattet). Dog er renteudgifter på realkreditlån og vedligeholdelsesomkostninger fradragsberettigede i denne beregnede indkomst ubs.com. Mange ejere uden, eller med lav realkredit, finder beskatning af beregnet lejeværdi byrdefuld og betaler reelt skat for at nyde deres egen bolig. Vigtig opdatering: I 2024 vedtog det schweiziske parlament at afskaffe den nationale beregnede lejeværdiskat for primære boliger og fritidshuse, og at lade kantonerne beskatte fritidshuse på anden vis ubs.com. Denne reform vil blive sendt til folkeafstemning og, hvis den godkendes, vil den tidligst træde i kraft i 2026 ubs.com. Det betyder, at ejere om nogle år måske ikke længere beskattes af beregnet lejeværdi, hvilket vil være en lettelse, men kantonen Graubünden (og andre) kan indføre en ny fast skat på fritidshus som kompensation. Udenlandske ejere, der ikke er skatteresidente i Schweiz, betaler i øjeblikket en slags beregnet lejeværdiskat til kantonen på deres feriebolig; hvordan reformen vil påvirke dem afhænger af den kantonale implementering. Under alle omstændigheder, status quo i 2025: beregnet lejeværdi beskattes stadig som indkomst, så tag det med i overvejelserne (det kan udgøre adskillige titusinde CHF i skattepligtig “indkomst” på en bolig med høj værdi).
Skatte på lejeindtægter: Hvis du udlejer din ejendom, er faktiske lejeindtægter selvfølgelig også skattepligtige som indkomst. For ikke-residente ejere vil de schweiziske myndigheder typisk beskatte lejeindtægten (efter tilladte fradrag) fra schweizisk ejendom ved kilden. Hvis du er schweizisk-resident, lægges det blot til din normale indkomst. Givet de høje indkomstskattesatser for topskatteydere (kombineret føderal/kantonalt kan være ~20-30%+), er muligheden for at fradrage renteudgifter på lån og vedligeholdelse afgørende for at reducere den skattepligtige lejegevinst (som ofte udlignes på papiret). Det schweiziske skattesystem kan være en fordel for ejere med stor gæld: Med lave afkast og høje renteomkostninger har mange udlejere et minimalt nettoskattegrundlag fra ejendommen.
Skat på kapitalgevinst: Schweiz pålægger en ejendomsgevinstskat på fortjenesten ved salg af fast ejendom. Dette er en kantonal skat og meget afhængig af, hvor længe du har ejet ejendommen. Den er udformet for at modvirke hyppig køb og salg/spekulation. I Graubünden står kortsigtede ejere over for meget høje satser på kapitalgevinstskat (på en glidende skala op til ~50% af gevinsten, hvis der sælges inden for et eller to år). Skatten falder derefter hvert år, du holder på ejendommen; efter en vis ejerperiode (ofte 10–15 år) falder satsen til omkring 0–10%. For eksempel kan salg efter 5 år udløse ~30% skat af gevinsten, mens salg efter 20 år kun udløser meget lidt. Den nøjagtige formel i GR: fortjenester beskattes af kanton og kommune, med effektive satser fra ~25% op til ~50%, hvis kun ejet i få år investropa.com. Hvis du holder ejendommen længe nok, giver nogle kantoner fuld fritagelse for gevinst, mens andre reducerer til en lav fast sats. Det er værd at planlægge for kapitalgevinstskat, hvis du regner med at sælge inden for et årti – den kan tage et stort bid. Ligeledes, ingen “1031-udveksling” eller udskydelse er muligt, medmindre du køber en anden ejendom i Schweiz som primær bolig (og selv der findes grænser). Kort sagt er ejendomsgevinstskat en væsentlig udgift at tage i betragtning, men kan minimeres med lang tids ejerskab – hvilket alligevel passer til den typiske St. Moritz-ejers strategi ubs.com.
Årlige ejeromkostninger: Ud over skatter skal du huske at budgettere til årlig vedligeholdelse, fællesudgifter (hvis lejlighed), forsikring og forbrugsudgifter. En tommelfingerregel er ~0,5%–1% af ejendommens værdi om året i vedligeholdelsesomkostninger for luksusejendomme (som i St. Moritz kan være CHF 20k+ årligt). Hvis du er del af et ejerlejlighedsfællesskab (PPE), vil kvartalsvise fællesudgifter påløbe til drift af fællesarealer, vicevært, vedligeholdelsesfond mv., ofte flere CHF pr. m² per måned.
Dobbeltbeskatningsoverenskomster & Lump-Sum: Hvis du flytter til St. Moritz som resident, skal du bemærke, at udlændinge, der ikke arbejder i Schweiz, kan være berettiget til lump-sum-beskatning – en særlig fast skat baseret på leveomkostninger i stedet for indkomst, forhandlet med kantonen investropa.com. Mange velhavende expats vælger denne løsning; det kan betyde, at skatten på global indkomst er nul, med en fast årlig skat ofte i sekscifrede CHF-beløb. Kanton Graubünden tilbyder lump-sum-aftaler til kvalificerede personer (selvom nogle kantoner har afskaffet ordningen). Dette påvirker ikke direkte ejendomsskatter, men det påvirker din samlede skatteprofil. For ikke-residenter er schweiziske skatter på ejendommen normalt kreditérbare mod hjemme-landets skatter pga. dobbeltbeskatningsaftaler.

Sammenfattende er Schweiz’ ejendomsskatter ikke lave, men de er forudsigelige og ofte lavere end skattebyrden i mange andre markeder for luksusejendomme (tænk på 6-7% stempelafgifter i London eller årlige formueskatter i Frankrig osv.). En positiv ting: der er ingen årlig landsdækkende “ejendomsværdiskat” ud over formueskat – og formueskatten i Schweiz har, selvom den mærkes, relativt lave satser sammenlignet med f.eks. nogle amerikanske ejendomsskatter på ~2% af værdien årligt. Også arveafgift: Graubünden beskatter ikke direkte efterkommere ved arv, hvilket betyder, at du kan efterlade ejendom i Schweiz til dine børn uden arveafgift i de fleste tilfælde (dog varierer reglerne fra kanton til kanton). Overordnet belønner Schweiz’ skattesystem langsigtet ejerskab og personlig brug. Købere i St. Moritz bør rådføre sig med en skatterådgiver for at optimere ejerstrukturen – men kan generelt regne med et stabilt system. Hvis den beregnede lejeværdi-skat afskaffes inden 2026, kan ejere af sekundærboliger opleve et skatteskift (måske en ny fast skat pr. ejendom). Hold øje med denne reform, da den direkte retter sig mod steder som St. Moritz med mange sekundærboliger ubs.com.

Efterspørgselsdrivere: Turisme, Livsstil og Investeringsmigration

Hvad gør St. Moritz’ ejendomsmarked så efterspurgt? Svaret findes i en unik sammensmeltning af livsstil, international status og økonomiske/sikkerhedsmæssige fordele, som kun få steder kan matche. Her er de vigtigste efterspørgselsdrivere:

Turisme og livsstil i verdensklasse: St. Moritz tilbyder en privilegeret alpestil, der konsekvent tiltrækker den globale elite. Byen er synonym med glamour – og er vært for begivenheder som Snow Polo World Cup, White Turf hestevæddeløb på den frosne sø og gourmetfestivaler. Den kan prale af 300 solskinsdage om året, skiløb i topklasse (350 km pister, samt Cresta run, bob run osv.) og luksusfaciliteter fra Michelin-restauranter til designer-shopping. Denne tillokkende livsstil får velhavende feriegæster til at vende tilbage, og ofte udvikler det sig til ejerskab af fast ejendom. Turismestatistikkerne underbygger dette: 2023 bød på rekordmange hotelovernatninger (det næstbedste år i et årti) ginesta.ch. Endnu mere sigende er det, at Øvre Engadin voksede hurtigere end resten af Graubünden, hvilket understreger St. Moritz’ stærke tiltrækning ginesta.ch. Omkring 53,5 % af hotelgæsterne var schweizere i 2023 (en lille nedgang fra 58 % året før, da flere internationale besøgende vendte tilbage) ginesta.ch, hvilket betyder, at næsten halvdelen var udlændinge – et tegn på genvundet global interesse efter pandemien. Stor efterspørgsel på turisme omsættes med tiden til efterspørgsel på fast ejendom: Mange internationale besøgende forelsker sig i Engadin og vælger at købe et feriehus til længere ophold. Den fortsatte omlægning til helårsturisme (vandring, cykling, sejlads, kultur om sommeren) har forlænget sæsonen, og det gør det endnu mere attraktivt at eje bolig her, også uden for vintersæsonen naef-prestige.ch.
Prestige og sjældenhed: Der findes kun én St. Moritz – mærket udstråler prestige på linje med Monaco, Aspen eller Courchevel. At eje ejendom her er et statussymbol. Denne “trofæ-ejendom”-faktor betyder, at efterspørgslen er relativt ufølsom over for pris: Velhavende personer køber ofte af følelsesmæssige og livsstilsrelaterede grunde snarere end for ren værdi. Byens glamour (berømt kaldt “Top of the World”) og dens rolle som pioner inden for vinterturisme skaber en evigvarende attraktion. Derudover er udbuddet begrænset og bliver strammere (ingen nye sekundærboliger ifølge loven), så det bliver bogstaveligt talt mere eksklusivt for hvert år at eje i St. Moritz – en stærk motivation for dem, der har råd.
Sikker havne-investering: Schweiz’ politiske neutralitet, økonomiske stabilitet og stærke valuta gør ejendomme i St. Moritz til en sikker havne-investering såvel som et livsstilsvalg. I tider med global usikkerhed øger velhavende investorer ofte deres beholdning af schweiziske aktiver (francen har tendens til at stige i krisetider). UBS bemærker, at trods svagere økonomisk vækst, er “det lokale marked for luksusejendomme stadig sandsynligt at drage fordel af sit ry som ‘sikker havn’” ubs.com. Ejendomme her giver kapitalbevarelse – schweizisk lovgivning beskytter ejendomsrettigheder i høj grad, og banksystemet er solidt til finansiering, hvis nødvendigt. For internationale købere fra mindre stabile regioner er det at omdanne en del af formuen til schweizisk fast ejendom en form for formueforsikring. Denne efterspørgsel er en del af en bredere “investeringsmigration”-trend, hvor velhavende familier køber boliger i stabile lande som plan B/opholdsoption. Schweiz har ikke et gyldent visum som sådan, men deres lump-sum-skatteordning har tiltrukket mange millionærer, som til gengæld køber eksklusive boliger (ofte i resortområder, hvor tilladelser tillader det). Så makroøkonomiske og geopolitiske bekymringer kan faktisk øge efterspørgslen på St. Moritz-ejendomme, da det ses som en håndgribelig, stabil værdibevarelse i turbulente tider.
Livskvalitet og privatliv: Ud over glamouren tilbyder St. Moritz en fremragende livskvalitet. Schweiz rangerer helt i top globalt på sikkerhed, renlighed, sundhedsvæsen og miljøkvalitet harveylawcorporation.com harveylawcorporation.com. Engadins miljø – frisk luft i 1.800 meters højde, lav kriminalitet, velholdt infrastruktur – er en stor tiltrækning. For velhavende købere med familier er regionen attraktiv for sit privatliv og sin sikkerhed (ingen horder af paparazzi, og schweizisk diskretion er berømt). I modsætning til nogle sæsonprægede resorts fungerer St. Moritz hele året med gode serviceforhold, internationale skoler i nærheden (f.eks. Lyceum Alpinum Zuoz nært ved) og ubesværet hverdag. Dette overbeviser nogle om ikke blot at holde ferie her, men at semibo (tilbringe flere måneder om året). Det faktum, at omkring 43% af St. Moritz’ befolkning er udlændinge (mange velhavende expats) understreger dens internationale tiltrækningskraft ginesta.ch ginesta.ch.

Inden for Schweiz: De vigtigste konkurrenter er Gstaad, Verbier, Zermatt og måske Andermatt (fremvoksende takket være undtagelsen for udenlandske købere).

Pris:

højeste minimumspris for ferieboliger af høj kvalitet på ca. CHF 22.300/m²

ubs.com

St.Moritz/Gstaad/Verbier ser alle CHF 35.000+ i primære beliggenheder

ubs.com

knightfrank.com

Vækst:

ubs.com

Markedsopbygning:

Udenlandske købere:

Andermatt

ubs.com

Lejeudbytte:

Konkurrencefordel: Sammenlignet med andre luksuriøse skimarkeder nyder St. Moritz godt af Schweiz’ relativt rimelige ejendomstransaktionsomkostninger og lave skatter for fastboende. Der er ingen restriktioner for udenlandske beboere, der vil købe, når de først bor her, i modsætning til Østrig, hvor selv fastboende møder begrænsninger i turistzoner. Og mens Frankrig eller Italien tillader fri udenlandsk køb, har disse lande tungere formue- og arveafgifter, hvilket nogle investorer ikke bryder sig om. Schweiz’ stabile lavskatteland (især hvis der kan indgås lump-sum aftaler) er et stort incitament. Ydermere forbedres St. Moritz’ transportadgang – Alpernes første elektriske bjergbane startede her, og i dag kan man ankomme via Engadin lufthavn (privatfly) eller et 2t45 tog fra Zürich (med den nye Albula-tunnel er pålideligheden bedre). God infrastruktur giver lettere adgang til fritidsboligen og øger efterspørgslen.

Sammenfattende er efterspørgslen på ejendomme i St. Moritz drevet af en kraftfuld kombination af livsstilsappel, prestige og økonomisk omtanke. Byens evne til konstant at genopfinde sig selv – f.eks. ved at afholde nye kulturelle begivenheder, satse på helårssport og opgradere sine luksustilbud – holder den relevant for nye generationer af købere. Og større trends (fjernarbejde, der muliggør mere tid i ferieboliger, vækst i UHNW-formuer m.m.) understøtter denne efterspørgsel. Ingen anden alpin destination har den samme kombination af egenskaber, hvilket er grunden til, at St. Moritz forbliver øverst på listen for købere af luksusejendomme, selv når de sammenligner med steder som Gstaad, Zermatt, Courchevel eller Aspen.

Sammenligning med andre schweiziske og alpine luksusmarkeder

St. Moritz bliver ofte målt op imod en håndfuld andre eksklusive alpemarkeder. Her er, hvordan den klarer sig på nøgleområder sammenlignet med både schweiziske rivaler og elite-skisteder i udlandet:

Versus de Franske Alper: Courchevel 1850 betragtes ofte som den nærmeste konkurrent, både hvad angår luksus og pris. De bedste boliger dér opnår omkring CHF 30k/m² (EUR 31.900) ubs.com – cirka 25% under St. Moritz’s topniveau. Courchevel oplevede dog for nylig et markant +9% spring knightfrank.com på grund af lavt udbud, hvilket overgik den schweiziske vækst det år. Andre franske skisportssteder som Val d’Isère starter omkring CHF 14k/m² for gode boliger (luksus op til ~CHF 15–20k) ubs.com. Megève og Chamonix har også kvadratmeterpriser i femcifret niveau, men generelt < CHF 15k. Frankrig tilbyder større skiområder (Les 3 Vallées, Espace Killy) og ingen restriktioner for udenlandske købere – hvilket udvider kreditormassen betragteligt. På den anden side er transaktionsomkostningerne høje (7,5% stempelafgift i Frankrig), og ejerskab kan medføre formueskattekomplikationer for nogle udlændinge. Nogle ultrarige foretrækker schweizisk diskretion og stabilitet frem for EU’s regler. Fra et livsstilsperspektiv har St. Moritz en fordel, når det gælder eksklusivitet (Courchevel er meget eksklusiv om vinteren, men langt mere stille udenfor sæsonen; St. Moritz har et helårssamfund). Klima: St. Moritz’s høje beliggenhed (byen ligger i 1.800 meters højde) betyder pålidelig sne og desuden en kølig sommer; mange franske resorts ligger lavere (Megève ~1.100 m) med større variation i snemængde.
Versus Østrigske & Italienske Alper: Østrigs førende resort Kitzbühel har oplevet en stigning i interessen. Det er det dyreste i Østrig, men med startpriser på ca. CHF 13.900/m² – omtrent halvdelen af St. Moritz ubs.com. Luksus-chaleter i Kitz kan koste ca. CHF 20.000/m² ubs.com, stadig langt under schweiziske niveauer. Dog har Kitzbühel haft en stærk prisvækst på +8,5% for nylig knightfrank.com. En stor ulempe for udlændinge: de fleste østrigske alpine landsbyer begrænser kraftigt ejerskab af sekundære boliger for ikke-lokale, og kræver ofte, at købere enten bliver lokale eller forpligter sig til at udleje til turister. Dette begrænser det internationale køb i steder som Lech eller St. Anton og holder priserne lavere, end de kunne være med fuld international efterspørgsel. Italiens førende resort Cortina d’Ampezzo (forbereder sig til Vinter-OL 2026) er meget billigere: eksklusive boliger fra ca. CHF 11.800/m² ubs.com. Italien tiltrækker generelt ikke de samme globale købere af ski-ejendomme, bortset fra enkelte briter og russere historisk set, blandt andet på grund af mindre sikkerhed i lovgivning og skatteregler. Schweiz’ fordel er, at landet tiltrækker et reelt globalt købersegment, der ikke ville overveje at købe i Italien eller Østrig på grund af disse forhold. Samlet set dominerer schweiziske resorts toppen af de alpine prisrangeringer – faktisk er de fem dyreste alpine markeder alle i Schweiz (St. Moritz, Verbier, Zermatt, Gstaad og Andermatt) ubs.com. Dette understreger Schweiz’ tiltrækningskraft og den præmie, der følger med landets ejendomme.
Globalt kontekst: Ser man ud over Alperne, er de eneste boligmarkeder, der kan måle sig med St. Moritz i segmentet for ski/ferie, steder som Aspen, Colorado og Jackson Hole i USA, eller Whistler (i lidt mindre grad). En international sammenligning foretaget af et luksusindeks placerede Aspen og Monaco en smule foran St. Moritz, når det gælder de seneste prisstigninger finews.com. Men St. Moritz holder sig som et af verdens fem førende resortmarkeder målt på pris. Monaco er i en klasse for sig selv (urban, kystnær, ikke sammenlignelig livsstil), mens Aspens ultra-prime kan overstige $100k/m², men udbuddet er meget lille. Klima og geografi skiller sig også ud – nogle ultrarige, der ønsker både strand og ski, foretrækker måske Alperne til skiløb (her konkurrerer St. Moritz snarere med steder som Gstaad og Courchevel end eksempelvis St. Barts). Vigtigt er det også, at Schweiz’ unikke neutralitet og bankfortrolighed tiltrækker en bestemt type investorer, som for eksempel amerikanske resorts ikke kan. Således har St. Moritz opbygget en stærk niche i krydsfeltet mellem global rigdom, sport og stil.

Afslutningsvis står St. Moritz på eller nær toppen af luksusboligmarkedet i Alperne. Dets primære schweiziske konkurrenter tilbyder tilsvarende eksklusivitet, men ingen kombinerer alle faktorer (byens størrelse, søudsigt, klima, glamourøs historie) i samme grad. Internationalt kan man finde resorts med samme charme eller endda højere enkelte salg, men St. Moritz’ marked som helhed forbliver et af de mest robuste og højest vurderede. For en køber eller investor kan diversificering i Alperne betyde at se på andre resorts, men St. Moritz vil sandsynligvis fortsætte med at opretholde en præmiepris – et udtryk for dets verdenskendte brand og vedvarende tiltrækningskraft.

Kilder: Schweiziske markedsrapporter og nyheder (UBS, Wüest Partner, Ginesta Immobilien) ginesta.ch ubs.com ginesta.ch; Alpine ejendomsindeksdata (Knight Frank, Naef) knightfrank.com naef-prestige.ch; Investropa og føderale kilder for afkast/skatter investropa.com ubs.com; Turiststatistik og lokale indsigter ginesta.ch ginesta.ch. De samlede data præsenterer de senest tilgængelige informationer fra 2025 og giver et omfattende overblik over St. Moritz’s ejendomsmarked og dets kontekst i det bredere marked. Hvert aspekt – fra lovgivningsmæssige begrænsninger til luksustendenser – bidrager til forståelsen af dette unikke højtliggende ejendomsmarked.