Udsigter for det amerikanske ejendomsmarked 2025 og frem

Introduktion

Efter flere tumultariske år træder det amerikanske ejendomsmarked i 2025 ind i en ny fase præget af stabiliserende tendenser og forsigtig optimisme. Både bolig- og erhvervssektoren har overvundet pandemiens chok, hurtige rentestigninger og høj inflation. Når vi ser på 2025 og de kommende år, finder vi et boligmarked, der stadig er underforsynet, men hvor udbuddet gradvist forbedres, samt et erhvervslandskab, hvor nogle sektorer (som industri og lejeboliger) fortsat er stærke, mens andre (især kontorer) kæmper for at komme sig. Renterne, som steg til det højeste niveau i årtier, forventes at moderere en smule, hvilket vil påvirke køberadfærd og investeringsstrategier. Denne rapport giver et omfattende overblik over aktuelle tendenser og prognoser frem til 2028, herunder bolig- og erhvervsejendomme, regionale dynamikker, nøglefaktorer samt de risici og muligheder, som investorer står over for.

Vigtigste pointer: Huspriserne på landsplan er stabiliseret efter de hurtige stigninger i 2020–2022 og stiger nu i et langt langsommere tempo (med nogle prognoser, der endda forudser et beskedent fald i 2025) zillow.com. Salgsvolumener er fortsat under niveauet før pandemien, men forventes at tage til, efterhånden som realkreditrenterne falder, og udbuddet stiger realestatenews.com. Der er forskel i udviklingen i de kommercielle sektorer: Industri- og lejeboligsegmentet drager fortsat fordel af stærk efterspørgsel, detailhandelsejendomme oplever lav tomgang, mens kontormarkedet har høje tomgangsprocenter, men muligvis nærmer sig sit lavpunkt cbre.com cbre.com. Over hele landet fører Sun Belt-markeder og andre overkommelige regioner an i væksten, mens nogle overophedede markeder arbejder sig igennem mindre prisjusteringer nar.realtor. Demografiske tendenser (som at Millennials nærmer sig de primære år for boligejerskab), teknologiske skift (som fjernarbejde og e-handel) og makroøkonomiske forhold vil alle forme ejendomslandskabet i de kommende år. I sektionerne nedenfor uddyber vi hvert aspekt i detaljer med et perspektiv frem til 2028 for forskellige segmenter og regioner.

I. Tendenser på boligmarkedet (2025)

Boligpriser og salgsvolumen

Den hurtige prisstigning på boliger under pandemien er afløst af en periode med langt langsommere vækst i 2024–2025. På landsplan er boligpriserne tæt på rekordhøje niveauer, men stiger kun beskedent. I første kvartal af 2025 var den gennemsnitlige pris på en eksisterende ejerbolig omkring 402.300 dollars, en stigning på 3,4% fra året før nar.realtor. Dette er langt fra de tocifrede årlige stigninger set i 2021–2022. Faktisk oplevede kun 11% af storbyområderne tocifrede prisstigninger i starten af 2025 (ned fra 14% i slutningen af 2024) nar.realtor, og cirka 17% af markederne havde pris fald i forhold til året før i 1. kvartal 2025 nar.realtor. Nogle tidligere glohede markeder – for eksempel Boise, Las Vegas, Salt Lake City, San Francisco og Seattle – oplevede prisfald i det forgangne år eller to, men er nu på vej op igen, efterhånden som køberne har tilpasset sig de nye vilkår nar.realtor. Omvendt er der enkelte markeder, hvor priserne stadig falder (som Austin, TX; San Antonio, TX; Huntsville, AL; Myrtle Beach, SC; og visse markeder i Florida), men hvor jobvæksten er stærk, og priserne forventes at stabilisere sig og vende tilbage i nær fremtid nar.realtor. Generelt klarer de overkommelige regioner med solid økonomisk og befolkningsmæssig vækst sig bedst, mens nogle dyre kystbyer ligger fladt eller kun svagt stigende, hvilket afspejler begrænsninger i købekraften nar.realtor.

Salgsvolumen har været lavt de seneste to år, primært på grund af stigningen i realkreditrenterne. Salget af eksisterende boliger i 2023–2024 faldt til det laveste niveau i cirka 30 år (tæt på et årligt niveau på 4 millioner), da mange købere blev prissat ud, og potentielle sælgere blev boende i deres boliger med lav rente nar.realtor realestatenews.com. Dog er der tegn på et vendepunkt. National Association of Realtors (NAR) bemærker, at igangværende bolighandler i slutningen af 2024 endelig steg en smule år for år nar.realtor, og at udbuddet af boliger til salg – både nye og eksisterende – begyndte at stige en smule efter en længere tørkeperiode nar.realtor. Den opsparede efterspørgsel er betydelig: USA’s befolkning er steget med 70 millioner siden 1995, men det årlige boligsalg er nu omtrent det samme som i 1995 nar.realtor. Det tyder på, at mange husstande har udskudt køb og kan vende tilbage til markedet, når betingelserne forbedres. Faktisk forudser NAR’s cheføkonom en stigning i salgsaktiviteten: Efter to meget svage år forventes salget af eksisterende boliger i 2025 at stige med omkring 6%, mens nysalg forventes at stige med omkring 10% realestatenews.com. Andre prognoser er mere konservative – for eksempel forudser Zillow, at salget af eksisterende boliger kun vil stige med ca. 1,4% i 2025 (til ~4,12 millioner solgte boliger) zillow.com – men konsensus er, at salgsvolumenerne vil stige i 2025 i stedet for at falde yderligere. Fremadrettet forventer de fleste analytikere, som vi gennemgår i prognoseafsnittet, at boligmarkedet gradvist vil komme sig i perioden 2026–2028, hvis renterne falder, og nybyggeriet øges (se Prognoser i afsnit VII).

Boligudbud og lagerbeholdning

Boligudbuddet – altså antallet af boliger til salg – har været kronisk lavt i de senere år, hvilket har holdt priserne oppe trods højere renter. Den gode nyhed er, at udbuddet endelig forbedres efter rekordlave niveauer. Realtor.com rapporterer, at antal boliger til salg i slutningen af 2024 var det højeste siden 2019, takket være mere nybyggeri og lidt længere liggetid for boliger på markedet realtor.com. Alligevel er markedet stadig langt fra balanceret: Landsdækkende var boligudbuddet i slutningen af 2024 ca. 20% under gennemsnittet for 2017–2019 for den periode realtor.com. Kort sagt er det et spørgsmål om glasset er halvt fyldt eller halvt tomt – situationen lysner, men købere har i mange områder stadig begrænset udvalg. Vigtigt er der bemærkelsesværdige regionale forskelle i udbudsforbedringen. Syd- og vestregionerne er længst fremme mod tidligere (før pandemien) udbudsniveauer, mens Midtvesten og Nordøst er mere begrænsede realtor.com. Dette afspejler formentlig højere nybyggeri og øget tilflytning til Sun Belt-markederne (mere udbud), mens Midtvesten og Nordøst har færre nye byggerier og flere ejere, der bliver boende.

På et bredere plan kæmper det amerikanske boligmarked fortsat med en strukturel mangel på boliger. En nyere analyse fra Zillow anslår, at landet mangler ca. 4,5 millioner boliger for at opnå et “sundt” udbud businessinsider.com. Byggeriet er øget de seneste par år – opstartere af boligbyggeri i USA har nået det højeste niveau siden 2006 – men mangel på arbejdskraft, høje materialepriser og restriktive planbestemmelser begrænser, hvor hurtigt nye boliger kan tilføres markedet. I 2024 begyndte antallet af nybyggerier at falde lidt på grund af højere finansieringsomkostninger for bygherrerne. Fremadrettet forventer Fannie Mae et lille fald i boligbyggeriet i 2025, hvorefter det stiger igen i 2026, i takt med øget efterspørgsel businessinsider.com. The Mortgage Bankers Association (MBA) har en lignende forventning om, at nybyggeriet vil være omtrent uforandret i 2025 og derefter gradvist stige businessinsider.com. Det betyder, at aflastning på udbudssiden kun vil ske gradvist – hvilket sandsynligvis hindrer hurtige prisstigninger, men ikke er nok til at fjerne underskuddet natten over.

En væsentlig faktor, der holder det eksisterende boligudbud tilbage, er den såkaldte “låse-effekt.” Millioner af nuværende boligejere sikrede sig 30-årige realkreditlån til ultralave renter (ofte 3% eller mindre) i 2020–2021. Med de nuværende realkreditrenter omkring 6–7% står disse ejere over for en stor straf, hvis de sælger og køber et nyt hus til de nuværende renter. Som følge heraf vælger mange ikke at flytte, hvilket holder gensalgshuse væk fra markedet. NAR’s Lawrence Yun påpeger, at denne låse-effekt har været en hæmsko for udbuddet, men at den vil aftage over tid, efterhånden som livets uundgåelige begivenheder tvinger folk til at flytte (hvert år sker der millioner af ægteskaber, skilsmisser, fødsler, jobskift og pensioneringer, der alligevel fører til boligsalg, uanset renten) nar.realtor. Derudover, hvis realkreditrenterne falder, vil flere af disse ejere være villige til at sætte deres boliger til salg. Faktisk forudser eksperter et boom af sælgere, der endelig går på markedet, hvis renterne falder tættere på “normale” niveauer i de kommende år (for eksempel 5% eller derunder), hvilket vil lette udbudsmanglen businessinsider.com.

Udvikling i lejepriser og markedet for udlejningsejendomme

Udlejningsmarkedet oplevede et boom umiddelbart efter pandemien, hvor lejepriserne steg med den hurtigste hastighed i årtier i 2021–2022. Siden da er lejernes prisstigninger aftaget betydeligt, efterhånden som en bølge af nye lejligheder kommer på markedet, og betalingsgrænsen for mange er nået. Primo 2025 er den nationale vækst i lejepriser beskeden – cirka på linje med eller lidt under den generelle inflation. For eksempel var den gennemsnitlige amerikanske udbudsleje i maj 2025 kun steget ca. 1,0% år-til-år yardimatrix.com, hvilket er et markant fald fra de årlige spring på 10–15% set få år tidligere. RealPage-data viser, at de effektive lejepriser kun steg 1,1% i året, der sluttede marts 2025, den største årlige stigning i over et år, men stadig en meget afdæmpet udvikling realpage.com. Nedkølingen skyldes øget udbud: Udviklere afleverede en bølge af flerfamilieboliger i 2023–2024 – det højeste antal nye lejligheder siden 1980’erne mf.freddiemac.com. Med flere valgmuligheder har lejere fået større forhandlingsstyrke, og udlejere i mange byer har måttet tilbyde rabatter eller indrømmelser for at få fyldt lejlighederne.

På trods af denne byggeboom forbliver efterspørgslen efter lejeboliger stærk, hvilket forhindrer overskud i de fleste markeder. Den nationale lejevakanse var 7,1% i 1. kvartal 2025, lidt højere end 6,6% året før advisorperspectives.com. Med andre ord er ledigheden steget lidt, men ligger stadig lavt sammenlignet med historiske standarder (til sammenligning lå vakancen for lejeboliger ofte på 8–10% i slutningen af 2010’erne). Mange af de nye lejligheder optages, omend lidt langsommere, fordi den underliggende efterspørgsel på lejeboliger er stærk – det amerikanske arbejdsmarked er vokset, unge voksne fortsætter med at etablere nye husstande, og de høje købspriser på boliger holder flere i lejersegmentet. Freddie Mac bemærker, at efterspørgslen på flerfamilieboliger har været “ekstraordinær”, men den rekordstore nybygning har holdt lejevæksten lav og ledigheden høj i visse områder mf.freddiemac.com mf.freddiemac.com. I 2024 lå den nationale vakanse for flerfamilie flere steder omkring 6%, og **Freddie Macs basisprognose forudser, at ledigheden vil stige til ca. 6,2% i 2025, i takt med at endnu flere nye enheder kommer på markedet mf.freddiemac.com. Dog forventes dette at være et toppunkt; når byggeriet drosles ned på grund af højere renter, vil rørledningen med nyt udbud trække sig sammen. Faktisk holder flerfamilieudviklere igen – nye igangsættelser i 2025 forventes at falde markant under niveauerne før pandemien (omkring 30% lavere ifølge CBRE) cbre.com. Ved udgangen af 2025 og fremover vil tempoet i nye udlejninger aftage, hvilket giver lejeboligmarkedet mulighed for at stramme til igen.

Prognoser for lejepriser afspejler denne udvikling. Zillows seneste skøn forventer, at single-family huslejer vil stige med ca. 3,2% i 2025, og multifamily (lejlighed) huslejer med ca. 2,1% zillow.com. Ligeledes forudser Freddie Mac en landsgennemsnitlig lejevækst på cirka 2,2% i 2025, lidt under den langsigtede gennemsnitsvækst mf.freddiemac.com. Disse beskedne stigninger i 2025 er faktisk en bedring i forhold til 2024, hvor lejevæksten ramte et lavpunkt (næsten nul i mange byer). Med andre ord stiger lejepriser ikke voldsomt længere, men de sniger sig stadig opad i et bæredygtigt tempo. Det er værd at bemærke, at lejetendenser varierer på tværs af markedssegmenter: single-family lejemål (huse til leje) oplever stærkere efterspørgsel og højere lejevækst end multifamily lejemål, blandt andet fordi mange familier, der ikke kan købe bolig, søger forstadshuse at leje zillow.com. Det øger investorinteressen for porteføljer med single-family lejeboliger.

Ser man længere frem end 2025, forventer mange analytikere, at lejevæksten vil forblive moderat i 2026 og så potentielt tiltage igen i 2027–2028, når den aktuelle byggeboom er absorberet. En tilbagevenden til historiske gennemsnitlige lejestigninger (omkring 3% årligt) er sandsynlig i anden halvdel af årtiet mf.freddiemac.com. Faktisk klarer nogle regioner sig allerede bedre: For eksempel oplever flere Sun Belt- og mellemvestlige byer fortsat overgennemsnitlige lejestigninger pga. stærke tilflytninger og jobvækst arbor.com. Samlet set er udlejningsmarkedets fundamentale forhold (jobvækst, demografi) solide, men balancen mellem udbud og efterspørgsel vil afgøre lejeudviklingen. På kort sigt er det store udbud historien – det holder lejepriserne i ro og giver lejerne flere muligheder. I 2026–2028, hvis byggeriet falder som forventet, kan udlejerne genvinde prisfastsættelsesmagt, især i markeder med voksende beskæftigelse og begrænset ny boligudvikling.

II. Tendenser for kommerciel ejendom opdelt på sektor

Selvom boligmarkedet får mest medieopmærksomhed, er markedet for erhvervsejendomme (CRE) et enormt landskab, der omfatter kontorbygninger, butikscentre, industrilagre, lejligheder, hoteller, datacentre og meget mere. Udsigterne for CRE i 2025 er meget sektorspecifikke, hvor resultaterne varierer markant på tværs af ejendomstyper. Nedenfor gennemgår vi udviklingen i de største sektorer – kontor, detail, industri og boligudlejning (multifamily) – som tilsammen udgør hovedparten af det amerikanske marked for erhvervsejendomme. Vi fremhæver de nuværende forhold og forventninger for hvert segment de kommende år:

Kontorsektoren

Kontormarkedet har været den mest udfordrede sektor inden for erhvervsejendomme siden pandemien. Fremvæksten af fjern- og hybridarbejde har strukturelt reduceret behovet for kontorplads i mange byer, hvilket har ført til høje ledigheder og faldende ejendomsværdier på dette område. I 2024–25 kæmper mange kontortårne, især ældre bygninger i bymidten, med lav belægning. Den nationale kontorledighed er tæt på rekordhøje niveauer – omkring 18–19% af kontorarealerne står tomme i gennemsnit – og i visse store byer ligger ledigheden langt over 20% cbre.com cbre.com. Fremlejeplads (kontorer, der er lejet, men forsøges fremlejet grundet overskud) er også stadig meget udbredt. Disse forhold har lagt betydeligt pres nedad på lejepriser for almindelig kontorplads og har ført til stress for kontorudlejere med kommende låneforfald. Kort sagt er kontorsektoren i lavkonjunktur.

Det sagt, er der stigende tegn på, at kontormarkedet er ved at ramme bunden og går ind i en langsom genopretningsfase. Ifølge CBRE’s prognose for 2025 begyndte kontorlejeaktiviteten at stige i 2024 og forventes at fortsætte med yderligere fremgang i 2025, omend beskedent cbre.com. De forventer en stigning på 5% i den samlede kontorlejeaktivitet i 2025, hvilket vil være et kærkomment vendepunkt efter flere års tilbagegang cbre.com. Afgørende er, at nybyggeriet af kontorer er faldet markant, hvilket vil hjælpe med at begrænse yderligere overudbud cbre.com. Efterhånden som virksomheder tilpasser sig hybridarbejde, konkluderer mange, at de stadig har brug for fysiske kontorer til samarbejde og kultur – blot måske mindre plads pr. medarbejder eller beliggende andre steder. Ifølge brancheundersøgelser skifter lejernes stemning gradvist fra ren tilbagegang til stabilisering og selektiv udvidelse cbre.com. Mange lejere fornyr deres lejeaftaler (ofte med mindre plads eller ved at “flytte til bedre kvalitet”), hvilket stabiliserer belægningsgraden.

En tydelig tendens er en bifurkation af kontormarkedet: nyere, høj-kvalitets (“Class A”) kontorbygninger med gode faciliteter oplever langt sundere efterspørgsel end ældre, forældede bygninger. Førsteklasses kontorplads – de bygninger i topklasse i hver by – bliver faktisk en mangelvare i nogle byer, da lejere konsoliderer sig i de bedste ejendomme cbre.com. CBRE definerer førsteklasses kontor som de bedste bygninger; de forventer, at forskellen på de bedste kontorbygningers tomgang falder tilbage til før-pandemiske niveauer (~8% tomgang) inden 2027 på grund af denne “flight-to-quality”-efterspørgsel cbre.com. Til sammenligning vil kontorer af lavere kvalitet sandsynligvis fortsætte med at kæmpe og kan have behov for at blive omdannet (nogle kan omdannes til boliger eller andre formål, selvom omdannelse ofte er kompleks). Samlet forventes kontorledigheden at “toppe” omkring 19% på landsplan og derefter gradvist falde, efterhånden som økonomien vokser og overskud af plads langsomt bliver absorberet cbre.com. Vi kan kun forvente en stabil, ikke hurtig, genoplivning af kontormarkedet: selv i 2027 forventer de fleste analytikere ikke, at kontorefterspørgslen vender tilbage til niveauet før 2020, men det værste af nedturen er måske bag os. Investorer nærmer sig dette segment forsigtigt; der er muligheder for at erhverve nødlidende kontorejendomme til store rabatter, men investeringsrisikoen er høj, medmindre man fokuserer på moderne ejendomme med førsteklasses placering, som er mere modstandsdygtige.

Detailsektoren

Detail-ejendomssektoren – som inkluderer indkøbscentre, butikstorve, store enkeltbutikker og butikslokaler i centrum – har oplevet en imponerende genopretning fra pandemiens bund. De tidlige COVID-nedlukninger ramte fysiske butikker hårdt og satte skub i udrensningen af svagere detailhandlende. Men de overlevende er kommet ud på et marked med meget begrænset ny tilgang og reduceret konkurrence. Som resultat er kundskabens nøgletal for detail-ejendomme i 2025 måske de sundeste, de har været i årevis. Den nationale ledighedsrate på detail er under 5%, det laveste blandt de større kommercielle ejendomstyper cbre.com cbre.com. I mange byer er kvalitets butikslokaler (især dem i velplacerede forstæder eller nær supermarkeder) fuldt udlejede. En af grundene er, at der næsten ikke er opført nye detailpladser i de senere år, så efterspørgslen har indhentet udbuddet. Udviklere er stadig forsigtige med at bygge nyt detail (delvist grundet e-handlens trussel), hvilket betyder, at eksisterende centre har meget lidt konkurrence fra nye projekter cbre.com.

Konsekvensen er, at detaljlejepriserne begynder at stige efter en lang periode med stilstand. Udlejere i attraktive områder har genrejst prissætningen – forventningerne er, at annoncerede lejepriser på detailplads stiger i 2025 på grund af den lave tilgængelighed cbre.com. Mange detailkæder, især nationale, reagerer ved at underskrive længerevarende lejekontrakter for at sikre de attraktive placeringer før huslejerne stiger yderligere cbre.com. Det er vigtigt at understrege, at detailmarkedets performance varierer efter format. Udendørs lokale- og bydelscentre (ofte med supermarkeder eller dagligvarer) har gjort det særdeles godt og har høj udlejning, mens nogle ældre lukkede centre stadig oplever udfordringer, medmindre de er blevet ombygget eller gentænkt. Når det er sagt, oplevede selv shoppingcentre en stigning i kundeaktivitet i 2022–2023, da forbrugere vendte tilbage til fysisk handel; topklasse centre i velhavende områder klarer sig rimeligt, mens centre af lavere kvalitet ombygges (til blandede centre, logistik-hubs osv.).

Geografisk fokuserer detailudvidelsen sig på markeder med høj vækst. Detailhandlere retter sig mod områder med stærk befolknings- og jobvækst – fx Phoenix, Austin, Dallas, Nashville og Charlotte nævnes som områder, hvor detailudlejning samles cbre.com. Disse Sun Belt- og vækstmarkeder har ikke blot flere tilflyttere, men ofte også billigere boliger (hvilket giver forbrugere flere penge til forbrug i lokale butikker). Derudover tiltrækker områder med betydelige infrastrukturforbedringer (fx nye motorveje eller udvidet offentlig transport) ny detailudvikling, når tilgængeligheden forbedres cbre.com. Institutionelle investorer, som i flere år havde afholdt sig fra detail, vender nu langsomt tilbage pga. de stærke fundamentaler. Samlet set er udsigterne for detailmarkedet i 2025 forsigtigt optimistiske: forvent fortsat lave tomgangsprocenter og moderat lejevækst, medmindre der kommer en økonomisk nedtur. En risikofaktor er e-handel: onlinehandel vokser stadig (nu cirka 15% af al detailhandel), så fysiske butikker skal fortsat udvikle sig og tilbyde oplevelser eller bekvemmelighed, som nettet ikke kan matche. Men myten om, at e-handel ville dræbe butikkerne, har vist sig forkert – USA har nu et tilpasset butiksareal efter år med konsolidering, og de tilbageblivende centre nyder godt heraf.

Industri- & Logistiksektoren

Industrielle ejendomme – primært lagre, distributionscentre og produktionsfaciliteter – har været topperformere de senere år. Boomet i e-handel og omstruktureringen af forsyningskæder (inklusive mere lagerføring i hjemlandet) skabte rekordhøj efterspørgsel efter lagerplads fra 2020 til 2022. I 2023 ramte industri-markedets ledighed historisk lave niveauer i mange byer (ofte under 4%). Udviklere reagerede med en bølge af nybyggeri, og markedet blev lidt køligere sidst i 2023, da udlejningsaktiviteten normaliseredes. Indgangen til 2025 byder på et industrielt marked, der fortsat er grundlæggende stærkt, omend ikke så hektisk som under toppen af e-handelsboomet. Ledigheden på tværs af industrimarkedet er steget lidt med tilførslen af nye lagre, men er stadig relativt lav, og markedet anses for kortvarigt at være “lejer-fordelagtigt” cbre.com. Ældre, mindre effektive lagerbygninger oplever højere ledighed, efterhånden som lejere flytter til nyere “high-cube”-faciliteter – en “flight to quality” svarende til tendensen inden for kontor cbre.com. Men forholdene forventes at stramme til igen mod slutningen af 2025, efterhånden som nybyggeriet aftager og efterspørgslen fortsætter med at stige cbre.com.

Flere faktorer former industri-efterspørgslen i 2025. For det første har handelspolitik og reshoring-tendenser stor indflydelse: Højere amerikanske toldafgifter på udenlandske varer (indført i 2024) har fået nogle virksomheder til at øge lagrene i eget land (for at importere varer før tolden træder i kraft) og overveje mere amerikansk eller nærliggende produktion cbre.com. CBRE påpeger, at dette kan fremme stigende efterspørgsel efter industriejendomme tæt på USA–Mexico grænsen og langs de store nord-syd logistikkorridorer (som I-35 og I-29 motorvejene) cbre.com. Markeder som San Antonio, Austin, Dallas–Fort Worth, Oklahoma City, Kansas City, Des Moines og Minneapolis fremhæves som sandsynlige vindere af denne udvikling, fordi de geografisk ligger godt for kontinentale handelsruter cbre.com. For det andet ændrer lejersammensætningen sig: tredjeparts logistik (3PL) firmaer tager en større andel af lejemålene, da virksomheder outsourcer lagerbehov til specialiserede operatører. CBRE forventer, at 3PL’er står for over en tredjedel af industrilejemålene i 2025 cbre.com, hvilket afspejler tendensen mod mere fleksible forsyningskæder efter behov.

Hvad angår volumen, forventes industrielle lejemål på landsplan at udgøre lidt over 800 millioner kvadratfod i 2025 cbre.com. Dette vil være under pandemiens højdepunkt (2021 oplevede ekstraordinær efterspørgsel), men stadig over normen før pandemien cbre.com. Dybest set bevæger den industrielle sektor sig fra hypervækst til en mere bæredygtig vækstrate. På udbudssiden, efter flere år med ”ekstrem byggeaktivitet”, trækker udviklerne sig nu lidt tilbage. Nye igangsatte industrielle byggerier falder kraftigt – forventes at være mere end 50% lavere i 2025 end i 2024 cbre.com. Denne pause giver markedet mulighed for at absorbere de eksisterende spekulative projekter, der er kommet på markedet. Sidst i 2025, når disse lokaler fyldes op, kan pendulet svinge tilbage til udlejernes fordel, især for moderne faciliteter i centrale logistikhubs. Lejevæksten for industrilokaler vil derfor sandsynligvis forblive positiv men afdæmpet på kort sigt – udlejere kan tilbyde indrømmelser i områder med midlertidigt overskud, men de samlede lejeniveauer understøttes af inflation og høje genanskaffelsesomkostninger. Sammenfattende er udsigterne for industrisektoren fortsat meget positive: fortsat ekspansion af e-handel, omstrukturering af forsyningskæder og begrænset nybyggeri peger på sunde fundamentale forhold. Bortset fra en større recession burde lagerbygninger nyde høj udlejningsprocent og stabile lejeprisstigninger i de kommende år, hvilket gør erhvervsejendomme til en fortsat favorit blandt institutionelle investorer (herunder ejendomsinvesteringsfonde og kapitalfonde).

Multifamilie (Lejligheds-) Sektoren

Multifamilie-sektoren (store lejlighedsejendomme med 5+ enheder) anses ofte som en del af boligejendomsmarkedet, men den er også en kerneklassisk erhvervssektor for investorer. I 2025 oplever multifamilie-sektoren et unikt øjeblik: et stort udbudstilskud parret med stærk lejer-efterspørgsel. Som tidligere nævnt, leverede 2023–2024 et rekordhøjt antal nye lejlighedsenheder, hvilket fik den nationale lejlighedsvakancerate til at stige og lejevæksten til at aftage. For investorer har dette betydet flere indrømmelser og flad nettoindtægt i visse områder med højt udbud det seneste år. Trods dette er de grundlæggende forhold for multifamilie langt fra svage – de er blot ved at normalisere sig fra et exceptionelt stramt marked. I løbet af 2025 forventes presset fra nybyggeri at begynde at lette. CBRE forudser, at vakancer rent faktisk falder en smule i 2025 (til ca. 4,9% ved årets udgang, ned fra ~5,3% sent i 2024) og at gennemsnitlige lejer stiger med ca. 2,6% i løbet af året cbre.com. Ligeledes forventer Freddie Mac lejevækst i den lave 2%-klasse i 2025 og kun en mindre stigning i vakancer til ca. 6,2% (RealPage-mål), forudsat økonomien opnår en blød landing mf.freddiemac.com. Essensen er, at multifamilie-markedet i 2025 bør forblive balanceret – hverken et lejers marked eller udlejers marked på landsplan – med en svag forbedring i forhold til 2024.

En nøglefaktor er, at husstandsdannelse forventes at forblive stærk. Demografi og økonomi taler for fortsat udlejningseftersprøgsel: beskæftigelsesvækst, omend lavere end lige efter pandemien, er stadig positiv, og det store millennials-segment er i den primære familieetableringsalder. Mange af disse unge voksne fortsætter med at leje, enten af præference eller fordi høje boligpriser og renter forsinker deres første boligkøb. Dertil kommer, at immigration (der igen tog fart i 2022–2023) bidrager til efterspørgslen efter lejeboliger. Så længe den amerikanske økonomi undgår en alvorlig recession, burde vi se millioner af nye lejer-husstande de kommende år, hvilket hjælper med at absorbere det nye udbud.

Geografisk er udbudshistorien meget koncentreret. En stor del af den seneste lejlighedsbyggeri har fundet sted i Sun Belt-staterne – især Texas, Florida, Carolinas, Georgia, Arizona og dele af det vestlige bjergområde. Faktisk har 10 af de 16 største amerikanske multifamilie-markeder allerede passeret deres toppunkt for nybyggeri, og de resterende seks forventes at toppe i 2025, når projekterne afsluttes cbre.com. Det antyder, at næsten alle store markeder i 2026 vil opleve faldende udbud. Sun Belt storbyområder, der førte udviklingsbølgen, vil sandsynligvis køle lidt af på kort sigt (med flere ledige lejligheder i byer som Austin eller Nashville i år), men de har også en robust befolkningstilvækst, der på sigt kan fylde disse boliger op. De store kystbyer (f.eks. New York, Los Angeles, San Francisco) har haft relativt lidt nybyggeri og har fortsat mangel på lejeboliger; her holder udlejningen sig stærk og lejepriserne stiger igen, i takt med at folk flytter tilbage til byerne. En bemærkelsesværdig tendens er investorers stigende interesse for Midtvesten-multifamilie. Visse byer i Midtvesten (fx Indianapolis, Kansas City, Cincinnati) tilbyder høj overkommelighed og stabile økonomier, og prognoser peger på fortsat lejevækst i Midtvesten, potentielt 4–5% årligt i de kommende år multihousingnews.com, efterhånden som disse markeder indhenter fra et lavt niveau.

Fra et investeringsperspektiv betragtes multifamilie-ejendomme fortsat som en af de mindre risikofyldte erhvervsejendomsklasser – folk skal altid have et sted at bo. Dog har højere renter ramt multifamilie-vurderinger, da investorer ikke længere kan regne med billige lån til at øge afkastet. Cap rates (afkastforventninger) for lejligheder er steget fra deres bundeniveau i 2021, hvilket betyder at priserne er faldet en smule, selvom lejen stiger. CBRE forventer, at cap rates stabiliseres eller falder lidt i 2025, i takt med at de finansielle forhold lettes cbre.com cbre.com. I praksis kan det betyde, at 2025–2026 er et attraktivt vindue for multifamilie-investeringer, før renterne potentielt falder yderligere og priserne stiger igen. Risiko ved multifamilie omfatter enhver større økonomisk afmatning (jobs tabt nedsætter lejeres betalingsevne) samt lokaliseret overudbud i enkelte områder, men på landsplan er udsigterne solide. Omkring 2026–2028, når den nuværende bølge af nye enheder er absorberet, kan mange markeder igen opleve mangel på boliger, hvilket vil lægge pres på lejepriserne. Udviklere lader sig styre af højere finansieringsomkostninger, og der bygges ikke for meget i national skala – faktisk forventes nybyggeri af multifamilieboliger i 2025 at ligge betydeligt under niveauet fra de senere år cbre.com. Det skaber grundlaget for en gunstig balance mellem udbud og efterspørgsel om få år.

(Bemærk: Andre kommercielle sektorer, som hoteller og datacentre, fortjener også omtale. Hoteller har fået et kraftigt comeback med stigende efterspørgsel på rejser, selvom højere renter begrænser nybyggeri. Datacentre oplever ekstraordinær vækst på grund af cloud computing og AI – efterspørgslen i 2025 er ”brandvarm” med rekordlave vakancer på under 3% og rekorder i nybyggeri, ifølge CBRE cbre.com. For korthedens skyld fokuserer vi dog på de vigtigste ønskede sektorer.)

III. Rente- og realkredittrends

Renter – især realkreditrenter – spiller en afgørende rolle på ejendomsmarkedet. I de seneste to år har den hurtige stigning i renter været den største enkeltfaktor, der har bremset boligmarkedet. I 2020–2021 lå renten på 30-årige fastforrentede realkreditlån omkring 3%, hvilket udløste en heftig købsbølge. Sidst i 2023 var denne rente mere end fordoblet til 7% eller højere – det højeste niveau i omkring 20 år. Dette spring var en direkte konsekvens af den amerikanske centralbanks aggressive renteforhøjelser i kampen mod inflation: da FED hævede sine styringsrenter i 2022 og 2023, steg låneomkostningerne i hele økonomien. Høje realkreditrenter forværrer boligoverkommelighed markant – fx dækker en månedlig ydelse på $2.000 et betydeligt mindre lån ved 7% rente end den gjorde ved 3%. Ifølge NAR steg den månedlige betaling på en typisk bolig (med 20% i udbetaling) til omkring $2.120 i starten af 2025, op 4,1% fra året før trods langsommere boligprisvækst nar.realtor. Mange købere er blevet skubbet ud på sidelinjen af denne overkommelighedskrise, og boligsalget faldt til recession-niveauer i 2023–24 primært på grund af realkreditrenterne.

Den gode nyhed for 2025 er, at rentemiljøet ser ud til at stabilisere sig, og der er lettelse på vej. Med en faldende inflation fra dens top har den amerikanske centralbank (Federal Reserve) sat tempoet for rentestigninger ned. Faktisk gennemførte Fed nogle få mindre rentenedsættelser i slutningen af 2024 nar.realtor, og midt i 2025 forventes den føderale rente at forblive stabil eller endda falde yderligere, hvis inflationen tillader det. Det er dog vigtigt at bemærke, at realkreditrenter sandsynligvis ikke vil falde i takt med Feds rentenedsættelser nar.realtor. I slutningen af 2024, da Fed begyndte at sænke renten, rørte realkreditrenterne sig næsten ikke – NAR’s Yun påpegede faktorer som et “oppustet føderalt underskud”, der fastholder et opadgående pres på de langfristede renter og forhindrer realkreditrenter i hurtigt at falde nar.realtor. I stedet for et brat fald forventer de fleste eksperter en gradvis nedsættelse af realkreditrenterne over de næste par år. Fannie Maes seneste prognose forventer, at den 30-årige fastforrentede realkredit ligger på ca. 6,2 % ved udgangen af 2025 og omkring 6,0 % ved udgangen af 2026, hvilket kun er en lille forbedring fra ca. 6,6–6,7 % midt i 2025 mpamag.com. The Mortgage Bankers Association er lidt mere optimistisk og ser for sig, at renterne potentielt kan komme ned i midt-5 %-niveauet i 2026–27, men også dette ligger langt over de ultralave renter, vi har set for nylig. Kort sagt, låneomkostninger vil sandsynligvis forblive forhøjede sammenlignet med 2010’erne, dog lidt lavere end toppen i 2023.

For boligkøbere betyder dette, at 2025–2028 vil kræve en justering af forventningerne. Købere må forvente lidt højere finansieringsomkostninger som den “nye normal”, i hvert fald på mellemlang sigt. Det har betydning for valget af boliglån: da renterne var 3 %, valgte næsten alle 30-årige fastforrentede lån. Ved 6–7 % ser vi øget interesse for variabelt forrentede realkreditlån (ARMs) eller midlertidige “buysdowns” (hvor sælger eller bygherre subsidierer renten de første par år) for at lette den første ydelse. Vi ser også kreativitet som assumable mortgages (overtagelse af nuværende lån på gunstig rente) vinde frem – nogle købere vil betale ekstra for at kunne overtage sælgers lavtforrentede FHA- eller VA-lån. Långivere er begyndt at introducere nye programmer (som 40-årige lånetyper eller delte egenkapitalprodukter) for at øge boligoverkommeligheden. Disse tendenser vil fortsætte, så længe renterne forbliver relativt høje. Omvendt vil der, hvis og når renterne falder, kunne komme et refinansieringsboom, hvor boligejere skynder sig at få lavere ydelser. Lige nu er refinansieringsaktiviteten meget lav (da de færreste ønsker at skifte et 3 %-lån ud med et 6 %-lån), men i 2026–2027, hvis renterne falder et par procentpoint, vil millioner kunne drage fordel af refinansiering – dette er noget realkreditbranchen ser frem mod.

Det er også værd at bemærke renternes effekt på investorer og bygherrer. Kommercielle ejendomshandler er gået i stå det seneste år, fordi låneomkostningerne er steget, og lånekravene er blevet skrappere. Cap rates (afkast på investering) har skulle stige, som nævnt, og nogle meget gældsbelastede investorer har problemer med refinansiering. Volumen af boligudlejning og kommercielle låneoptagelser faldt markant i 2023–24. Men med udsigten til lettere renter forventer branchen øget investeringsaktivitet. CBRE forudser en 5–10 % stigning i investeringsvolumen i kommercielle ejendomme i 2025, i takt med at tilliden til økonomien vokser, og køber/sælger matcher deres prisforventninger cbre.com cbre.com. På boligsiden forventes det samlede realkreditudlån (køb + refinansiering) at stige fra bunden: Fannie Mae anslår ca. 1,98 billioner dollars i udlånsvolumen i 2025, stigende til 2,33 billioner dollars i 2026, i takt med at boligsalget genvinder styrke og refinansiering så småt vender tilbage mpamag.com. Tallene er stadig under de 4+ billioner dollars, der sås under refinansieringsboomet i 2020, men pilen peger opad.

Sammenfattende vil renteniveauet forblive en afgørende faktor i ejendomsmarkedet frem til 2028. Grundscenariet er moderate fald i realkreditrenten over de kommende år, men ikke et comeback til de ekstreme bundniveauer. Ejendomsaktiviteten (både køb og byggeri) bør langsomt styrkes, efterhånden som renterne mildnes. Men alle prognoser er med forbehold for uforudsete inflationstal eller økonomiske chok, der kan ændre renteretningen. For nu vurderer de fleste, at det værste rentestød er bag os, og forholdene langsomt bliver mere gunstige for låntagere og investorer. Som en topleder i realkreditbranchen sagde, “Vi forventer, at renterne vil falde lidt, men ikke til de historisk lave niveauer de engang var på” mpamag.com. At planlægge ud fra 6 %-lån i dag med mulighed for at refinansiere til 5 % senere, er en fornuftig strategi for boligkøbere i denne periode.

IV. Regionale og byspecifikke højdepunkter

Ejendomsmarkedet er berygtet lokalt. Nationale tendenser danner baggrund, men regionale forskelle i USA har været markante de seneste år – og dette forventes at fortsætte. Her fremhæver vi nogle regionale og byspecifikke udviklinger i boligmarkedet samt de væsentligste storbyer at holde øje med:

Sun Belt-boom (Sydøst og Sydvest): Sun Belt-regionen (fra Florida til Texas og ind i det sydvestlige USA og dele af vesten) har været det helt store lyspunkt det sidste årti og fører fortsat på mange parametre. Stater som Florida, Texas, North og South Carolina, Georgia, Arizona og Tennessee har oplevet stærk befolknings- og jobvækst, der tiltrækker både privatpersoner (inklusive fjernarbejdere og pensionister) og virksomheder. Denne indvandring har boostet efterspørgslen på boliger og holdt priserne relativt stabile opad i disse områder. Mange Sun Belt-byer oplevede tocifrede prisstigninger frem til 2022; nogle af markederne kølede af i 2023 (nogle endda med små fald), men generelt holder de stand. For eksempel steg prisen på den gennemsnitlige bolig i Miami, FL med ca. 9 % det seneste år realtor.com og Orlando, FL så priserne stige med over 12 % på årsbasis realtor.com, ifølge Realtor.coms prognoser, hvilket vidner om fortsat styrke. Imens oplevede Austin, TX – der var indbegrebet af bolig-boomet under pandemien (priserne steg næsten 40 % på to år) – en korrektion i 2023. Start 2025 er Austins boligpriser lidt lavere end toppen, men byens økonomi er stærk, og befolkningstilvæksten er stor, så NAR forventer, at Austin “vil se prisstigninger igen snart” nar.realtor. Fællesnævneren i Sun Belt-markederne er overkommelighed (sammenlignet med kystbyerne), lavere skatter, jobskabelse og varmere klima – disse faktorer forventes at fortsætte langt ind i 2020’erne. Investorer foretrækker især markeder som Dallas–Fort Worth, Atlanta, Phoenix, Tampa og Charlotte, der har både størrelse og vækst med sig. En vigtig ting er dog klima og forsikring: områder i kystnære Florida og langs Mexicogolfen oplever stigende forsikringspriser (grundet orkaner og oversvømmelser), hvilket på sigt kan gøre boliger mindre attraktive og svække efterspørgslen, hvis det ikke håndteres.
Dyre kystbyer: De dyre kystbyer – såsom New York City, San Francisco Bay Area, Los Angeles, Boston, Washington D.C. og Seattle – har haft en mere blandet udvikling. Mange af disse markeder oplevede et kortvarigt fald i boligpriserne i 2020 (da hjemmearbejde muliggjorde flytninger ud af de tætte storbyer), efterfulgt af en stigning i 2021, da bylivet genoptoges. I 2022 mødte flere kystbyer modvind: fraflytning (folk, der flytter til billigere områder) og i visse tilfælde fyringsrunder i tech-sektoren (især i San Francisco og Seattle). I 2023 faldt huspriserne i San Francisco år-for-år, og boligpriserne ligger stort set fladt (+1,5 % å/å i Q1 2025) nar.realtor – med andre ord har Bay Area-markedet stået i stampe. Dog er der tegn på stabilisering: byerne tiltrækker igen tilflyttere. NAR’s data viste, at efter pandemiens “suburban shift” oplevede 2024 det største rykind til bymidter i et helt årti nar.realtor. Unge professionelle vender tilbage for job og byliv, og indvandringen fra udlandet (som især søger store byer) tager til. Så selvom New York eller San Francisco næppe får samme vækst som Austin eller Nashville, har de stadig meget lav boligudbud og høje indkomster, hvilket bør understøtte priserne. For eksempel ligger otte af de ti dyreste boligmarkeder i USA i Californien (fx ligger medianprisen i San Jose over 2 mio. dollars, op 9,8 % å/å) nar.realtor. Disse markeder er dyre på grund af årtiers underproduktion af boliger og deres attraktive beliggenhed, og forventes langsomt at stige, så længe udbuddet er lavt. Boligoverkommelighed er et stort problem ved kysterne, med lave ejerboligandele (under 55 % i Bay Area) nar.realtor. Det medfører fortsat politisk fokus på mere boligbyggeri og øget overkommelighed, hvilket kan forme markederne det næste årti.
Stabile Midtvesten: Midtvesten har ikke fyldt meget i mediebilledet, men er stille og roligt blevet interessant for nogle på grund af overkommelighed og stabile økonomier. Byer som Columbus (OH), Indianapolis, Kansas City, Milwaukee og Minneapolis har hverken oplevet kæmpebooms eller alvorlige nedture; til gengæld har de haft solid, ensifret husprisstigning og lav volatilitet. I 2024–2025 ser midtvestlige byer noget af det stærkeste comeback i boligsalg, da købere, der er prisudmattede i de dyre områder, søger billigere boliger. For eksempel identificerede Realtor.com flere Midtvest-byer blandt de ti bedste i 2025 med hensyn til potentiel salg og prisvækst realtor.com. Især Colorado Springs, CO (ofte kategoriseret som Mountain West) lå nr. 1 på listen; Virginia Beach, VA (billigere kystby i sydøst) havde plads 3; og Greensboro, NC var nr. 10 realtor.com. Selvom ikke alle er Midtvesten, er den overordnede tendens, at mellemstore byer med god livskvalitet vinder frem. Midtvesten har desuden ofte højere cap rates (lejeafkast), hvilket tiltrækker investorer til fx Cleveland eller Detroit for investering i husudlejning og lejlighedsejendomme. Forventningen er, at Midtvestens boligmarked får moderat, stabil vækst uden de voldsomme udsving, der ses andre steder. Det, man bør holde øje med, er befolkningstal: enkelte områder i Midtvesten har stadig stagnerende eller let faldende befolkningstal, hvilket kan holde boligefterspørgslen nede. Men byer med vækst i sundhed, uddannelse eller industri klarer sig godt.
Nordøst-korridoren: Nordøst-korridoren (Boston til D.C.) rummer mange dynamikker. New York Citys boligmarked har genfundet sig efter nedturen i 2020; Manhattan-lejer ramte rekord i 2022, og ejerlejlighedspriserne er stabiliseret. Forstæderne omkring NYC (New Jersey, Long Island, Connecticut) holder niveauet pga. lav udbud. Boston har et robust marked drevet af uddannelse og biotek – priserne stiger stabilt. Philadelphia og Baltimore er billigere alternativer i denne korridor og har oplevet fremgang som alternativer til D.C./NYC. Washington D.C. har været flad på boligpriser det seneste år, bl.a. fordi der er meget nyopførte ejerlejligheder og udflytning, men områdets høje indkomster og mangel på byggegrunde holder markedet for parcelhuse stærkt. Nordøst har generelt ældre boligmasse og svag vækst, hvad der strammer udbuddet. Så længe den regionale økonomi (meget stat, uddannelse, finans og sundhed) er stabil, vil boligpriser sandsynligvis stige langsomt. En markant tendens er, at højere renter rammer de dyreste områder hårdest – et 7-procents realkreditlån på et hus til én million dollars i New Jersey koster meget mere end et tilsvarende lån på $300.000 i Ohio. Derfor har overkommelighedspresset i Nordøst været stort. Det kan holde prisvæksten nede på kort sigt, indtil enten renterne falder, eller indkomsterne følger med.
Regional overkommelighed og migrationsmønstre: Overordnet set er overkommelighed en afgørende faktor for regional udvikling. Regioner, der for få år siden var virkeligt billige (sydøst, dele af vesten som Idaho/Utah) oplevede voldsomme prisstigninger, da folk flyttede til, og nu er disse områder ikke så billige længere – hvilket har kølet markederne lidt af. Til gengæld fremstår områder, der aldrig oplevede store boligbooms (Midtvesten/Nordøst), nu som attraktive og billige alternativer. Der ses forsat udvandring fra dyre stater til billigere stater; for eksempel har Californien, Illinois og New York netto fraflytning, mens Florida, Texas, Carolinas, Tennessee oplever netto tilflytning. Dette forventes at fortsætte, drevet af fjernarbejde og pensionister, der søger billigere, varmere områder. Florida fortjener særlig omtale: Staten har haft en enorm tilflytning (og ca. 40 % prisstigning på 3 år). Senest er markeder i Florida (som Naples, Tampa og dele af Sydflorida) fladet lidt ud pga. lokale, der ikke kan følge med priserne og forsikringsproblemer; men Miami og Orlando spås som top-performere i 2025 mht. salg og prisvækst realtor.com, hvilket illustrerer, at Floridas tiltrækningskraft fortsat er stærk.

I Tabel 1 nedenfor opsummerer vi eksempler på regionale boligindikatorer for at illustrere mangfoldigheden:<table> <thead> <tr><th>Storbyområde (region)</th><th>Q1 2025: Medianpris for bolig</th><th>Å/å-prisændring</th></tr> </thead> <tbody> <tr><td>**San Jose, CA (Vestkyst)**</td><td>$2.020.000</td><td>+9,8%:contentReference[oaicite:92]{index=92}</td></tr> <tr><td>**Naples, FL (Sun Belt)**</td><td>$865.000</td><td>+1,8%:contentReference[oaicite:93]{index=93}</td></tr> <tr><td>**San Francisco, CA (Vestkyst)**</td><td>$1.320.000</td><td>+1,5%:contentReference[oaicite:94]{index=94}</td></tr> <tr><td>**Honolulu, HI (Stillehavet)**</td><td>$1.165.100</td><td>+7,3%:contentReference[oaicite:95]{index=95}</td></tr> <tr><td>**Urban Honolulu var én af de få ikke-fastlandsbyer på top 10-listen over de dyreste områder**.</td><td></td><td></td></tr> </tbody> </table>

(Tabel 1: Eksempler på medianpriser for parcelhuse og årlige prisændringer i udvalgte storbyområder i 1. kvartal 2025. Selv blandt de dyreste markeder varierer væksten – f.eks. oplevede San Joses teknologidrevne marked en næsten 10% stigning, mens San Francisco næsten stod stille nar.realtor. Naples i Florida oplevede kun +1,8%, da det tidligere meget varme marked kølede af nar.realtor.) Som dataene viser, nåede de fleste storbyområder nye rekordhøje priser i 2025, selvom væksten er aftaget nar.realtor. Udfordringen med overkommelighed er landsdækkende, men mest akut i dyre områder. I begyndelsen af 2025 skulle en familie have en årlig indkomst på over 100.000 dollars for at kunne købe et parcelhus til medianprisen (med 10% i udbetaling) i næsten 45% af markederne nar.realtor. Omvendt findes der stadig enkelte steder (ca. 3% af markederne), hvor en familie med en indkomst på 50.000 dollars kunne købe et hjem nar.realtor – disse steder er ofte mindre byer i Midtvesten eller sydlige stater. Denne kløft understreger, hvorfor folk flytter. Ser vi fremad, forventer vi fortsat regional omfordeling: Markeder med overkommelige priser og gode jobmuligheder vil tiltrække flere indbyggere (hvilket styrker deres boligmarkeder), mens ekstremt dyre markeder vil være afhængige af købere med høj indkomst eller opleve langsommere vækst. Intet område er dog ensartet – lokale faktorer som åbning af en ny fabrik, udvidelse af et teknologiselskab eller en naturkatastrofe kan påvirke et byområdes ejendomsmarked. Ejendomsaktører skal derfor holde øje med disse mikroforhold, mens de følger de store makrotendenser.

V. Centrale demografiske, teknologiske og økonomiske drivkræfter

Flere underliggende kræfter former ejendomsmarkedet. I dette afsnit gennemgår vi de vigtigste demografiske, teknologiske og økonomiske drivkræfter, der påvirker bolig- og erhvervsejendomme. Disse faktorer forklarer tendenserne og giver indsigt i, hvordan markedet kan udvikle sig i de kommende år.

Demografiske forskydninger: Demografi er skæbne for boligefterspørgslen. USA befinder sig midt i et generationsskifte. Millennials (født ca. 1981–1996) – den største generation på arbejdsmarkedet – er nu for det meste i slutningen af 20’erne til slutningen af 30’erne, hvilket er de centrale aldre for etablering af husstande og boligkøb. Denne gruppe har været lidt forsinket i boligkøb i forhold til tidligere generationer (på grund af f.eks. studiegæld og eftervirkningerne af krisen i 2008), men nu træder de massivt ind på markedet. Faktisk er gennemsnitsalderen for førstegangskøbere steget til 38 år, det højeste nogensinde nar.realtor, hvilket viser, hvor lang tid det tager for Millennials at spare op til udbetalinger i en tid med høje priser. Mange får hjælp fra familien: 25% af førstegangskøbere brugte gave eller lån fra familie, og 7% brugte arv – begge rekordhøjt nar.realtor. Når Millennials bliver ældre, kan deres præferencer flytte sig fra små ejerlejligheder til større hjem i forstæder, hvilket kan øge efterspørgslen i familievenlige områder. Lige bag dem er Gen Z (født ca. 1997–2012) på vej ind i voksenalderen; de ældste Gen Z’ere er i midten af 20’erne og starter karriere – ofte som lejere. I løbet af de næste 5 år vil Gen Z øge efterspørgslen efter lejeboliger betydeligt og på længere sigt også efter starter boliger (men sandsynligvis først sidst i 2020’erne for køb). Baby Boomers (født 1946–1964) er derimod for længst i pensionsalderen. Mange Boomers vælger at “blive boende,” og bliver længere i deres hjem end tidligere generationer, hvilket bidrager til lav omsætning på boligmarkedet. Dog downsizer eller flytter nogle – ofte til solrige egne eller tættere på børnebørn – hvilket påvirker markeder som Florida, Arizona og Carolinas. Boomers var aktive boligkøbere i 2023–24 og overgik yngre købere i nogle perioder, ofte fordi de har friværdi og kan betale kontant. Faktisk er kontantkøb rekordhøje og udgør 26% af boligsalg (og over 30% af gensalg) for nylig nar.realtor, delvist fordi ældre købere sælger dyrt eller bruger opsparet formue. En anden demografisk tendens er fremvæksten af flergenerationshjem. Ifølge NAR køber rekordhøje 14%–17% af køberne huse, hvor der er plads til både ældre forældre eller voksne børn, der flytter hjem igen nar.realtor. Dette skyldes både økonomi og kultur og øger efterspørgslen efter større huse med “svigerforældre-afdeling” osv. Endelig bremsede den samlede befolkningsvækst i USA i slutningen af 2010’erne, men fik igen fart af øget immigration efter 2021. International immigration er en nøglefaktor for dannelse af husstande, især i gateway-byer og for lejemarkedet. Hvis USA fortsætter med at tage imod mange immigranter, vil dette understøtte boligefterspørgslen de kommende år (hver ny immigrantfamilie har behov for enten leje- eller ejerbolig). Samlet set er demografien generelt gunstig for boligmarkedet: en stor generation går ind i boligkøberalderen, livsbegivenheder vil skabe flytninger trods “låste renter”, og befolkningstilvækst vil vedblive med at presse udbuddet nar.realtor. Én bekymring er overkommeligheden for yngre købere – hvis priser og renter forbliver høje, kan Millennials og Gen Z være længere tid om at danne nye husstande eller vælge lejebolig, hvilket kan påvirke ejerboligandelen.
Teknologiske tendenser: Teknologi påvirker ejendomsmarkedet på flere måder. Den måske mest betydningsfulde er stigningen i fjernarbejde via teknologi, som har frigjort mange arbejdstagere fra det fysiske kontor. Det har allerede ændret boligefterspørgslen – folk kan flytte længere væk fra bymidten eller til helt nye dele af landet (som set i Sun Belt-migrationen). Fjernarbejde forventes at bestå i en hybridform, hvilket betyder, at boligefterspørgslen forbliver spredt. Folk prioriterer overkommelighed og plads (hjemmekontorer) over transporttid, hvilket gavner forstæder og områder længere væk. Dog er der tendenser, hvor nogle virksomheder kalder medarbejdere fysisk tilbage, så byboliger bliver ikke overflødige. På erhvervssiden er fjernarbejde den grundlæggende udfordring for kontorsegmentet, som tidligere beskrevet. En anden teknologitendens er væksten i e-handel. Onlinehandel (accelereret af pandemien) har øget behovet for logistikejendomme (lagre, distributionscentre) og lægger pres på visse detailformater. Ejere af shoppingcentre har svaret igen med at tilføje oplevelsesbaserede lejere (f.eks. underholdning, fitness, sundhedscentre), som ikke trues af internetmarkedet. Samspillet mellem teknologi og detailhandel fortsætter: Forvent mere omnichannel-detail (butikker fungerer som showroom eller udleveringssted for onlineordre), hvilket faktisk kan løfte efterspørgslen på attraktive detaillejemål. Inden for boligsalg gør teknologien handler mere effektive: Udbredelsen af online platforme (Zillow, Redfin, Realtor.com) og virtuelle fremvisninger har givet købere et hidtil uset overblik. Digitale realkreditlån og e-signeringer forenkler købsprocessen. Disse effektiviseringer ændrer ikke udbud/efterspørgsel, men øger gennemsigtigheden og mindsker friktionen (dog er budkrige stadig almindelige!). Et andet felt er proptech og smarte hjem: Mange nye huse og lejeboliger har smarte termostater, alarmsystemer og IoT-enheder – attraktive salgsargumenter. Teknologisk udvikler byggemetoder sig også (om end langsomt) – eksempelvis med modulbyggeri og 3D-print af huse, som kan gøre det billigere og hurtigere at bygge, hvilket på sigt kan bidrage til billigere boliger, hvis det sker i stor skala. Dataanalyse og AI bruges i stigende grad af ejendomsinvestorer til at finde muligheder (eks. algoritmer til opdage undervurderede boliger eller forudsige markedsskift). Inden for særlige segmenter er datacentre et hurtigt voksende ejendomsområde på grund af cloud og AI, med en ledighed på omkring 2,8% og kolossal kapacitetsudvidelse cbre.com. Behovet for digital infrastruktur (datacentre, telemaster) er en nyere vækstfaktor, udviklere må medregne. Endelig kan tech-branchens udvikling slå direkte igennem i visse byer. De store tech-områder (San Francisco, Seattle, Austin) oplevede udsving i boligmarkedet i takt med tech-selskabernes økonomi. I 2025 er techsektoren ved at komme sig efter fyringsrunder, hvilket lover godt for de lokale ejendomsmarkeder. I perioden 2025–2028, hvis AI og nye teknologier skaber et nyt boom, vil de dyre tech-byer igen kunne opleve galopperende boligpriser, hvis de ikke bygger nyt i tide.
Økonomiske og politiske faktorer: De bredere økonomiske forhold er altid grundlæggende. Jobvækst, indkomstudvikling og BNP-vækst påvirker direkte efterspørgslen på ejendomme. Den amerikanske økonomi ventes i 2025 at vokse forsigtigt – CBRE forudser 2,0% til 2,5% BNP-vækst i 2025 cbre.com, hvilket er lidt over middel, hvis der landes “blødt”. Denne vækst understøttes af privatforbruget (amerikanske husholdningers økonomi er stadig nogenlunde sund) og mildere finansielle vilkår. Der blev skabt mange job i 2023–24 trods afmatning i boligsalg, hvilket tyder på opsparet efterspørgsel, hvis forholdene forbedres realestatenews.com. Hvis beskæftigelsen forbliver stærk (forventet arbejdsløshed på ca. 4–4,5%) cbre.com, vil folk fortsætte med at etablere husholdninger og investere i ejendomme. Lønudvikling har også betydning; lønninger er steget, men ikke så hurtigt som boligpriser mange steder, hvilket forværrer tilgængeligheden. Hvis lønvæksten forbliver 4-5% årligt, mens boligprisernes fremgang dæmpes til 2-3%, vil balancen langsomt genoprettes. Inflation påvirker ejendomme via både renter (jævnfør ovenfor) og byggeomkostninger. Inflationen på byggematerialer og arbejdskraft var ekstremt høj i 2021–22, men er nu aftaget lidt, dog er det stadig dyrere at bygge end før pandemien. Forbedret udbud og dermed bedre overkommelighed forudsætter større bygningseffektivitet og lavere omkostninger; politiske indgreb såsom færre reguleringskrav eller tilskud kan hjælpe. Politiske tiltag er stadig en ubekendt. På føderalt niveau diskuteres hjælp til førstegangskøbere (tilskud til udbetaling, skattefradrag), hvilket kan puste til efterspørgslen, hvis det bliver til virkelighed. Men større betydning har lokale og statslige tiltag: ændringer i lokalplaner for at muliggøre tættere byggeri, hurtigere byggetilladelser og incitamenter til almene boliger kan over tid øge udbuddet på trange markeder. Stater som Californien og Oregon kræver nu mere boligbyggeri og har gjort det nemmere at bygge “granny flats”/ADU’er, som på sigt kan bidrage markant. Også adgangen til finansiering betyder noget: Bankerne har strammet kreditkravene lidt i takt med højere renter og usikkerhed. Det rammer både boligkøbere (som kan have sværere ved at få lån eller skal betale højere gebyrer) og ejendomsudviklere (som oplever hårdere kreditvilkår). Hvis banksektoren bliver mere rolig og renterne falder, kan kreditten løsnes, hvilket vil føre til mere aktivitet. Omvendt kan finansielle chok (f.eks. likviditetskrise eller problemer med gældsloftet og rentestigninger) ramme ejendomssentimentet hurtigt. Finanspolitikken (statsforbrug og underskud) spiller også ind: Det store føderale underskud er nævnt som en årsag til, at lange renter bliver ved med at være høje nar.realtor. Bliver underskuddet reduceret, kan det tage noget af trykket af obligationsrenterne og dermed realkreditrenten. Og til sidst har skattepolitikken betydning for ejendomsmarkedet – aktuelle forhandlinger inkluderer mulige ændringer i fradragsretten for statslige/skattebetalinger (SALT), eller i beskatningen af investorer, hvilket kan flytte incitamenter i højt beskattede stater eller for udlejningsejere.

Opsummeret er det demografiske rygvind fra et stigende antal boligsøgende og lejere i den arbejdsdygtige alder, der understøtter boligmarkedet på langt sigt. Teknologi ændrer både hvor og hvordan folk bor og arbejder (og påvirker de enkelte ejendomstyper meget forskelligt), mens den økonomiske kontekst – renter, beskæftigelse, inflation – lægger det overordnede niveau for ejendomsmarkedet. Disse drivkræfter hænger sammen: Hvis teknologi f.eks. gør det muligt at få flere fjernjobs i Midtvesten, er det en demografisk og økonomisk forskydning for den region. Eller hvis økonomisk politik dæmper inflationen, kan det teknologiske boom i datacentre fortsætte uden at belaste elnettet unødigt (teknologisk-økonomisk forbindelse, bl.a. med atomkraft til energiforsyning til datacentre cbre.com). Aktører på ejendomsmarkedet skal holde nøje øje med disse makrodrivere – de kommende år vil blive præget af fortsat tilpasning til “nye normale” som post-pandemisk hverdag, højere renter end i 2010’erne og nye generationers udviklende præferencer.

VI. Investeringens risici og muligheder

Ejendomsmarkedet fra 2025–2028, som på mange måder ser lovende ud, rummer også et unikt sæt af risici og muligheder for investorer – uanset om det er store institutioner eller individuelle boligejere/udlejere. Nedenfor opsummerer vi de vigtigste risici, man skal være opmærksom på, samt muligheder, der kan udnyttes i denne periode:

Vigtigste investeringsrisici:

Høje renter og finansieringsomkostninger: Forhøjede renter øger låneomkostningerne, hvilket kan udhule investeringsafkastet eller boligernes overkommelighed. Hvis renterne forbliver høje længere end forventet (eller stiger igen på grund af inflation), vil finansiering af ejendomshandler forblive udfordrende, hvilket potentielt kan presse ejendomsværdierne ned. Mange erhvervsinvestorer, der købte til lave renter, står over for refinansieringsrisiko – refinansiering til nutidens renter kan være uoverkommeligt, hvilket i nogle tilfælde fører til misligholdelse eller nødudsalg. Dette er især en risiko i kontorsektoren, hvor faldende værdier og høje renter mødes (en bølge af erhvervslån til kontorer forfalder 2025–2026). Stigende afkastkrav kan reducere ejendomsværdier på tværs af alle sektorer, i det mindste på kort sigt, hvilket er en risiko for nuværende ejere.
Mulighed for økonomisk nedtur: Selvom hovedscenariet er en blød landing, er der altid risiko for recession – hvad enten det skyldes Feds for stramme pengepolitik, globale chok eller geopolitiske begivenheder. En recession med betydelige jobtab vil skade efterspørgslen på fast ejendom (færre boligkøbere, flere tomme lejligheder, udfordrede detailhandlere osv.). Sektorer som hoteller og luksusboliger er især følsomme over for økonomiske udsving. Selv en moderat nedtur kan forstærke andre risici, såsom lejeres betalingsstandsning eller øget tomgang. Investorer skal indregne konservative forudsætninger for lejevækst og bevare likvide reserver for at kunne modstå en afmatning.
Markedsopsplitning og forældelse: Som tidligere nævnt kan visse ejendomstyper (ældre kontorer, forældede indkøbscentre, gamle lejligheder uden faciliteter) blive funktionelt forældede eller i det mindste langt mindre konkurrencedygtige. Risikoen er, at kapitalen bliver “fastlåst” i disse aktiver uden let mulighed for exit – for eksempel kan en ældre kontorbygning kræve store investeringer for at blive omdannet til boliger, og selv da kan lokal lovgivning eller økonomi gøre det umuligt. Investorer, der sidder med sekundære aktiver i udfordrede områder, risikerer værdifælder. Ligeledes kan boliger i områder med faldende befolkningstal eller dårlig klimaresiliens underpræstere. At vide, hvad man ikke skal købe, er lige så vigtigt som at finde de rigtige handler.
Regulatoriske og politiske risici: Fast ejendom er påvirket af ændringer i lovgivningen. En risiko er, at huslejekontrol eller lejebeskyttelseslove udvides som svar på overkommelighedsproblemer. Allerede nu har nogle stater og byer indført huslejekapsler, hvilket kan begrænse indtægtsvæksten for udlejere. En anden risiko er stigninger i ejendomsskatten, når kommunerne søger øget provenu – dette kan ramme erhvervsejere og også boligejere hårdt (som set i visse Sun Belt-byer, hvor hurtig værdistigning førte til skatteforhøjelser). På udviklingssiden kan ændring af lokalplaner være et tveægget sværd: Lempelser kan skabe muligheder (flere boliger tilladt), mens strammere miljø- eller designkrav kan øge omkostningerne. I yderste konsekvens kan alt tale om afskaffelse af 1031-byttere eller højere beskatning af ejendomssalg påvirke investoradfærd (dog er intet umiddelbart aktuelt på føderalt plan).
Klima- og miljømæssige risici: Klimaændringer er en stadig mere væsentlig risiko for fast ejendom. Ejendomme i kystnære oversvømmelseszoner, orkanudsatte områder, regioner med skovbrande eller tørkemarker står over for højere forsikringspræmier og potentiel værdiforringelse. For eksempel har dele af Florida oplevet, at forsikringsselskaber trækker sig, hvilket skaber usikkerhed om ejendommes fremtidige forsikringsmuligheder. På samme måde gør skovbrande i de vestlige stater visse landlige luksusmarkeder risikable. Miljømæssige reguleringer, der sigter på større robusthed (som krav om højere beliggenhed eller brandsikre materialer), kan øge omkostningerne ved nybyggeri eller renovering. Investorer bør indregne klimarisiko for at undgå ejendomme, der bogstavelig talt kan ende under vand eller blive ubeboelige om nogle årtier.
Eksekverings- og likviditetsrisiko: I et mere volatilt markedsmiljø indebærer gennemførelsen af større projekter eller turnaround-strategier udførelsesrisiko. For eksempel kan køb af et nødstedt kontor med henblik på boligomdannelse støde på uventede byggetekniske udfordringer eller lokal modstand. Likviditetsrisiko betyder desuden, at det kan være vanskeligt at sælge en ejendom hurtigt til en rimelig pris, hvis markedsstemningen vender eller gældsmarkedet fryser til (som kortvarigt set i starten af 2020). Fast ejendom er i sagens natur illikvid, så investorer skal være indstillet på længere ejerperioder. Spekulanter eller “flippere” på kort sigt kan blive fanget af markedsudsving.

På trods af disse risici bringer de kommende år også adskillige muligheder:

Vigtigste muligheder:

Indkøb i et købers marked (selektive muligheder): Efter det hektiske sælgers marked i 2020–2022 er mange områder (især luksusboliger og områder med mange investorer) nu kølet af. Individuelle boligkøbere i 2025 vil møde mindre konkurrence, større udbud og prisnedsættelser på visse ejendomme – en kærkommen ændring i forhold til budkrigene. Dem, der er godt forberedte økonomisk, kan forhandle sig til bedre handler, især hvis de sigter mod motiverede sælgere (fx nogen, der skal flytte hurtigt). For investorer har opbremsningen givet mulighed for at opkøbe ejendomme med rabat i forhold til de seneste pristoppe. F.eks. har nogle Sun Belt-byer, hvor priserne løb løbsk (Boise, Austin, Phoenix), oplevet prisfald; kloge investorer følger disse markeder for et gunstigt indtrædelsestidspunkt, inden væksten genoptages.
Opkøb af nødlidende aktiver: De højere renter har bragt visse ejendomsejere i vanskeligheder – især i kontorsektoren, men også nogle høj-belånte ejere af flerfamiliesejendomme eller developere med usolgte nye boliger i blødere markeder. Dette minder om mulighederne for distressed køb fra begyndelsen af 1990’erne eller efter finanskrisen i 2008. Institutionelle investorer med kapital på sidelinjen forbereder sig på at opkøbe nødlidende lån eller tvangsauktionerede ejendomme til nedsatte priser, især kontorer, der kan omkonverteres. Selv hoteller og butikscentre kan købes til under genanskaffelsesprisen og omlægges. Tidsvinduet for opkøb af nødlidende aktiver afhænger dog af, hvor længe de høje renter varer, og hvordan bankerne håndterer de problematiske lån (udskyder eller tvangsrealiserer). Men for dem med tålmodighed og kapital kan de næste 1–3 år byde på en-til-en-cyklus købs-muligheder med ekstraordinært afkast, hvis ejendommene istandsættes eller renterne falder (og værdierne stiger).
Vækst i underbetjente sektorer og markeder: Visse sektorer har stærke vækstdrivere, som gør dem attraktive for udvikling eller investering. Som nævnt er industri/logistik fortsat meget eftertragtet – opførelse af moderne distributionscentre i nøgleområder (eller endda omdannelse af tomme storbutikker til logistik) kan være indbringende. Flerfamilieboliger er i underskud stort set alle steder; mens der opføres mange luksuslejlighedskomplekser, mangler overkommelige/arbejderboliger. Udviklere, der fokuserer på mellemmarkedets lejeboliger eller investorer i fabriksfremstillede boligsamfund, kan se stabile afkast og mindre konkurrence. Enfamilie-udlejning (SFR) er et andet vækstområde – store aktører køber og bygger stadig boliger til udlejning, og private kan også ride med på trenden (især i markeder med høj lejereftersprøgsel fra dem, der ikke kan købe). Regionalt har fremvoksende sekundære markeder som Cleveland, Pittsburgh, Louisville, Oklahoma City osv., der gik uden om de store prisstigninger, nu ofte attraktive lejeafkast og mulighed for prisstigning, efterhånden som fjernarbejde breder talentudbuddet. Disse markeder er interessante for investorer, der søger afkast, og kan klare sig bedre, hvis migration af både mennesker og virksomheder fortsætter til flere egne.
Value-add og omdannelsesmuligheder: Med en aldrende ejendomsmasse er der rig mulighed for at øge værdien via renovering eller ændret anvendelse. For eksempel opkøber investorer lejlighedsbyggeri fra 1970–’80’erne og moderniserer lejlighederne for at opnå højere lejeindtægt – en klassisk value-add-strategi, der stadig fungerer, fordi lejere prioriterer opdateret interiør og energieffektive apparater. På detailområdet bliver faldende butikscentre omdannet til blandede “bycentre” med boliger og kontorer – en mulighed mange udviklere forfølger (der er allerede succeshistorier). Og som nævnt er kontor-til-bolig-konversion populær: Selvom det kun giver mening for en del forældede kontorer (pga. layout og omkostninger), tilbyder byer som Washington D.C. og New York incitamenter til sådanne omdannelser – og kan potentielt skabe værdifulde boligenheder af tomme kontorer. De, der først knækker koden til profitable konverteringer, kan nyde både lav anskaffelsespris og offentlig støtte.
Udnyt den demografiske bølge: Demografi-baserede muligheder inkluderer byggeri eller investering i seniorboliger/55+-fællesskaber (efterspørgslen vil vokse, efterhånden som Boomers bliver ældre), studieboliger i byer med voksende universiteter, og indstigningsboliger til Millennials, der nu endelig køber (byggefirmaer, der kan levere mindre og mere overkommelige boliger, kan ramme et kæmpe marked). En anden mulighed er flergenerationshuse – byggefirmaer kan inkorporere løsninger til udvidede familier og tappe ind i NAR’s trend nar.realtor. Investorer kan også fokusere på bycentre, der kan få gavn af, at yngre flytter tilbage – fx mindre flerfamilieejendomme eller bofællesskaber i byer, hvor lejen tidligere faldt, men nu stiger, fordi folk vender tilbage.
Rente-medvind: Interessant nok skaber det, der er en risiko (høje renter), også et muligt opsving. Hvis en investor køber nu til høj afkastprocent og finansierer til høj rente, er der indbygget opsidemulighed, hvis/når renterne falder – de kan refinansiere billigere om nogle år, hvilket øger cashflowet, og ejendommens værdi kan stige ved faldende afkastkrav (fordi billigere lån muliggør højere priser). Boligkøbere kan se på nutidens rente som “gift dig med huset, datér renten” – altså køb den rigtige bolig nu og refinansier senere. Muligheden for rentefald virker som et rygstød for dem, der handler, mens andre holder sig tilbage. Faktisk forventer mange eksperter ifølge Fannie Maes undersøgelse, at realrenterne vil falde blidt og nærme sig mere historiske niveauer de kommende år mpamag.com mpamag.com. At låse en handel eller investering nu kan derfor betyde et køb med rabat og mulighed for værdistigning, når efterspørgslen vender tilbage.

Ved afvejning af risici mod muligheder bør investorer (store som små) fastholde disciplin og due diligence. Ejendomsbranchen er et langsigtet, cyklisk spil. Perioden 2025–2028 vil sandsynligvis belønne de selektive – dem, der fokuserer på stærke lokationer, vedvarende efterspørgselsdrivere og realistiske exit-strategier – og som har en buffer til at modstå kortsigtet volatilitet. Forsigtige tiltag som at fastlåse renten eller sikre rentesikring, holde gældsgraden moderat og budgettere med uforudsete udgifter kan håndtere mange af de nævnte risici. På mulighedssiden er det afgørende at være klar (med kapital eller finansiering på plads) til at handle hurtigt, når der opstår en god mulighed – for konkurrencen vil vende tilbage, hvis vilkårene forbedres. Samlet set, selvom markedet rummer usikkerheder, forbliver fast ejendom en aktivklasse med iboende værdi og dokumenteret robusthed, og de kommende år rummer muligheder for at købe kvalitetsaktiver til bedre priser end for et par år siden – et perspektiv, der tiltaler kloge investorer.

VII. Udsigter og Prognoser for 2025–2028

Hvad bringer de næste par år for det amerikanske ejendomsmarked? At forudsige er altid vanskeligt, men de fleste større analytikere forventer en periode med gradvis normalisering og vækst snarere end boom eller bust. Her samler vi udsigterne for forskellige segmenter og fremhæver konsensusforventninger frem til 2028:

Boligpriser: Efter den ekstreme stigning i 2020–2022 (de nationale boligpriser steg ~40% i den periode), tog markedet i bund og grund en pause i 2023–2024, med flade eller let stigende priser. Fremadrettet forventer de fleste prognoser beskedne stigninger i boligværdier – generelt i den lave éncifrede procent årligt – i det mindste de næste par år. Tabellen nedenfor viser prognoser fra flere anerkendte kilder:

Prognosekilde	Forventet ændring i boligpriser 2025	Forventet ændring i boligpriser 2026
Fannie Mae (FNMA)	+4,1% mpamag.com	+2,0% mpamag.com
National Assoc. of Realtors	+3% businessinsider.com	+4% businessinsider.com
Mortgage Bankers Association	+1,3% businessinsider.com	+0,3% businessinsider.com
Zillow Research (Home Value Index)	–1,4% zillow.com (fald)	(Ingen prognose)
Ekspertpanel (100+ økonomer)	+3,4% fanniemae.com	+3,3% fanniemae.com

Tabel 2: Udvalgte vækstprognoser for boligpriser i 2025 og 2026. De fleste eksperter forventer fortsat vækst, men i et langsommere tempo end de senere år – omkring 0% til 4% om året. (Fannie Mae og NAR er relativt optimistiske, MBA mere konservative, og Zillow spår et lille fald i 2025 før en mulig tilbagevenden til vækst.) Samlet set forudser alle moderat udvikling frem for et kraftigt fald eller en ny kraftig stigning.

Som tabellen viser, er der en række forskellige synspunkter. NAR’s opdaterede prognose (primo 2025) forventer at priserne stiger omkring 3% i 2025 og accelererer til 4% i 2026 businessinsider.com – stort set i takt med indkomstudviklingen. Fannie Mae ligger lidt højere for 2025 (+4,1%), men ser derefter en afmatning til +2% i 2026 mpamag.com, måske under den antagelse, at udbuddet er højere til den tid. MBA er mest forsigtig med kun let vækst frem til 2026 businessinsider.com, hvilket indikerer at høje renter holder priserne i skak. Zillow spår et beskedent fald i 2025 (–1,4%) zillow.com, hvilket understreger, at vi kan se et mindre prisfald i visse områder hvis udbuddet stiger og efterspørgslen forbliver svag, selvom deres revisionstendens var opadgående (tidligere ventet –1,9%, nu forbedret til –1,4%). En ekspertundersøgelse fra Pulsenomics/Fannie Mae fandt et konsensus på cirka +3,4% og +3,3% for henholdsvis 2025 og 2026 fanniemae.com – altså nærmest en tilbagevenden til normal, bæredygtig vækst. Ud over 2026, selvom der er færre egentlige prognoser, peger mange eksperter på, at boligpriserne fortsat vil stige med et tilsvarende lavt éncifret tempo frem til 2027–2028 (forudsat ingen ny rystelse) understøttet af udbudsmangel og solid efterspørgsel. Falder realkreditrenterne markant mod slutningen af 2020’erne, kan prisvæksten tage lidt til, men det vil også forbedre boligoverkommeligheden og skabe et mere balanceret marked.

Boligsalg og Nybyggeri: På salgsfronten ventes 2025 bredt at markere begyndelsen på en genopretning fra de lave niveauer i 2023–24. NAR forventer, at salg af eksisterende boliger stiger med ca. 6% i 2025 (og yderligere ~11% i 2026) realestatenews.com, selvom disse procenttal er lidt nedjusteret fra tidligere mere optimistiske prognoser. Fannie Mae har nedjusteret sin prognose for eksisterende boligsalg i 2025 fra en stigning på 11% til omkring 4% (omkring 4,9 mio. salg) per maj 2025 housingwire.com. Zillows model skønner en mindre stigning på ~1–2%. Udviklingen afhænger i høj grad af realkreditrenternes udvikling: et fald til selv de lave 6% eller høje 5% ved udgangen af 2025 kan udløse meget opsparet aktivitet. Frem mod 2028 tror nogle analytikere, vi kan nærme os et “normalt” salgstal på 5,5–6 mio. eksisterende boliger årligt (sidst set i 2019), men det kan være for optimistisk, hvis renterne forbliver høje. Nye boligsalg har faktisk holdt sig bedre (nybyggeri lukkede noget af udbudshullet), og prognoserne (NAR, Fannie) peger på stigninger omkring 10% i 2025, efterhånden som byggefirmaerne tiltrækker købere med rentenedsættelser og incitamenter realestatenews.com. Boligbyggeriet (housing starts) kan dykke en smule i 2025 (fra ~1,34 mio. i 2024 til måske 1,3 mio.), for derefter at stige igen 2026–2028 mod midten af 1 million-tallet hvis efterspørgslen tillader businessinsider.com. Vigtigt er, at disse niveauer stadig er under, hvad der skal til for at lukke boligmanglen fuldstændigt, så underbyggeri betyder støtte til boligpriser på mellemlang sigt. Lejeboligbyggeriet forventes at falde markant efter 2026 (efter et højdepunkt i 2024–25), hvilket i 2027 kan betyde, at lejeboligmarkedet igen vil stramme til.

Realkreditrenter og finansiering: Renteprognoserne forventer generelt et gradvist fald: som tidligere nævnt ser Fannie Mae ca. 6,0% ved udgangen af 2026 for 30-årige fastforrentede lån mpamag.com. MBA er lidt mere optimistisk og forventer omkring 5,5% i 2027. I 2028, hvis inflationen er på eller under 2%, kan man forestille sig realkreditrenter i midten af 5%-området, hvilket historisk stadig er normalt (og ganske overkommeligt sammenlignet med 1980’erne!). Den amerikanske centralbank (Federal Reserve) vil sandsynligvis skifte til en neutral eller lempende politik gennem 2025, så længe inflationen arter sig, hvilket bør sænke de korte renter og på sigt også lange renter. En joker er centralbankens balance (quantitative tightening) og den globale efterspørgsel efter amerikanske obligationer – det kan fastholde høje lange renter (som vi så i 2023). Men konsensus er, at rente-toppen er bag os, og slutningen af 2020’erne bør have lavere eller i det mindste ikke højere renter end starten af 2020’erne. Det bør gavne både bolig- og erhvervsejendomme. Adgangen til realkredit kan udvides igen, når renterne falder – forvent flere førstegangskøber-programmer, banklån udenom standardmarkedet, og måske et comeback til ikke-QM (ikke-standard) lån, efterhånden som långivere bliver mere trygge. For erhvervsejendomme kan gældsmarkedet i 2026–27 løsne sig, så flere handler bliver mulige (cap-renter kan presses lidt ned, hvilket moderat øger værdierne cbre.com).

Lejemarkedet: På lejeområdet tegner 2025 og 2026 til at blive år med absorption – masser af nye lejligheder vil blive overtaget af det stigende antal lejere. Ekspertpanelet forudser en landsdækkende lejevækst på ca. 3% årligt i de år, hvilket er moderat mf.freddiemac.com. Nogle firmaer som Yardi eller CBRE venter lidt lavere vækst i 2025 (~2-2,5% som set tidligere) mf.freddiemac.com cbre.com. I 2027 og 2028 kan lejestigningerne igen tage til, hvis tomgangen strammer til efter byggeriet flader ud – muligvis igen op til 3-4% om året, svarende til indkomstvæksten. Tomgangsgraden for udlejningsejendomme (multifamilie) kan peake omkring 6-7% i 2024-25 og derefter falde til måske lavt 5%-niveau i 2027. Udlejning af enfamiliehuse forventes fortsat at være i høj kurs og kan få lejevækst, der overgår lejligheder (midt éncifrede procenter), da familier søger mere plads. Ejerboligandelen kan igen stige langsomt senere i årtiet, hvis boligoverkommeligheden forbedres, men i de næste et til to år kan den stagnere omkring 65% (den faldt for nylig til 65,1%, det laveste i fem år, på grund af svære købsforhold) advisorperspectives.com advisorperspectives.com. Hvis realkreditrenterne falder, kan vi se nogle lejere, der endelig bliver boligejere, og dermed kan ejerandelen stige igen til måske 66-67% i 2028, men det afhænger også af opførelse af indgangsboliger.

Udsigter for de kommercielle sektorer: Hver kommerciel sektor har sin egen genopretningstidsplan:

Kontor: Kontorsegmentet er det langsomste til at komme sig – forvent høje tomgange frem til 2025–2026 med let foråring år for år. I 2028 vil markedet sandsynligvis være stærkt delt: de bedste kontorer med beliggenhed i top vil kunne være tæt på fuldt udlejet og opkræve solide lejepriser, mens ældre kontorbygninger måske kun er halvfyldte eller bliver omdannet. Vi kan se den samlede kontortomgang falde fra ca. 19% i 2025 til måske midt-teenageprocenterne i 2028, hvis økonomien holder sig stærk, og noget af bestanden fjernes fra markedet (omdannelser/nedrivninger). Lejevæksten for kontorer vil være minimal, indtil tomgangsniveauet falder; udlejere vil fortsætte med at tilbyde rabatter i de fleste markeder i et par år endnu. Investorer ser 2025–2026 som et tidspunkt at repositionere eller købe nødlidende kontorer med en tese om, at disse aktiver (de velbeliggende og moderniserede) vil give bedre afkast i 2028–2030.
Detail: Udsigterne for detail er stabile til positive. Tomgangen forventes at forblive lav (nationalt i intervallet 4-5%), da der kommer meget lidt ny forsyning. Detaljelejevæksten kan blive på lave enkeltcifrede procentstigninger årligt, og detailhandel med høj trafik i voksende forstæder kan endda se moderate lejeforhøjelser, da lejere konkurrerer om begrænset plads. Nogle detailformater (som åbne indkøbscentre) vil blive stærkt eftertragtet af investorer; afkastprocenter (cap rates) kunne blive presset et nøk ned for de foretrukne segmenter, givet de stærke fundamentale forhold cbre.com. I 2028 kan vi se ny detaljeudvikling tage fart igen, hvis forbrugernes efterspørgsel holder sig stærk – muligvis flere nybyggerier i Sun Belt-markeder, hvor befolkningstilvækst kræver nye supermarkeder og servicevirksomheder. Generelt er detailsektoren nu i en ligevægt, hvor udbud og efterspørgsel matcher, så sektoren bør levere stabile afkast uden store udsving.
Industri: Industriejendomme er klar til fortsat vækst, dog i et mere balanceret tempo. Lagerkapacitetsefterspørgslen er strukturelt understøttet af e-handel og omstrukturering af forsyningskæden (fx mere sikkerhedslager på hjemmemarkedet). Efter opbremsningen i 2023–2024 er udlejningsvolumenet i 2025 stadig robust (800+ millioner kvadratfod) cbre.com og forventes at forblive stærkt. CBRE noterer, at vi vender tilbage til “pre-pandemi drivkræfter”, hvilket indikerer stabil absorption. Dermed kanindustriejendommenes tomgang holde sig omkring 5% i 2025 og måske stramme til 4% eller lavere i 2027, hvis byggeriet fortsat begrænses. Lejen for industrilokaler er vokset tocifret procentvis de seneste år; dette vil sandsynligvis falde til omkring 3-5% årligt fremadrettet – stadig sundt niveau. En interessant faktor: nye kølelager-, datacenter- (industrilignende) faciliteter og fabrikker (pga. reshoring) kan føre til øget efterspørgsel ud over traditionel distribution. I 2028 kan industriejendomme stå over for behov for modernisering (fx ældre bygningsmasse uden høje frigangshøjder kan blive yderligere diskonteret), men overordnet er det en af de bedst præsterende sektorer på langt sigt.
Boligudlejning (Multifamily): Boligudlejning bør i 2028 være i fremgang efter at have optaget den nuværende forsyning. De sene 2020’ere kan se et opsving i byggeriet igen, hvis lejerne begynder at stige markant. På kort sigt (2025–2026) er der stabile forhold – lille stigning i tomgang og dernæst fald – og lejevækst tæt på inflationen. Fannie Mae’s ekspertpanel forventer national prisvækst på ca. 3,3% i 2026 fanniemae.com; lejevækst følger ofte indkomst- og prisvækst, så midt-3% er realistisk for lejligheder omkring midten af årtiet. I 2027–2028, når færre nye projekter afleveres, kan belægningsgraden stramme til, hvilket kan føre til lejestigninger på over 4% i nogle markeder (især hvis jobvæksten er god). En joker er lejernes indkomst: hvis lønvæksten fortsætter stærkt, har udlejere plads til at hæve lejen yderligere. Omvendt kan ethvert pres for huslejereguleringer eller lejerbeskyttelse sætte en dæmper på lejestigninger i visse byer.

Regionale højdepunkter: Regioner med vækst (Sydøst, Texas, bjergstaterne) forventes at fortsætte denne udvikling. Boligprisstigningen frem mod 2028 ventes at blive stærkest i Carolinas, Florida, Georgia, Texas og visse områder i bjergstaterne – markederne her kan opleve sammenlagte gevinster på over 15% de næste 4 år, sammenlignet med måske det halve i Nordøst/Midvest. Selv nogle Rustbælte-byer kan overraske positivt, hvis de lykkes med at tiltrække fjernarbejdere eller nye brancher (fx kan den nye Intel-fabrik i Columbus, Ohio, øge efterspørgslen på boliger dér). Kystnære områder i Californien vil sandsynligvis præstere mindre end Sun Belt i procentuel vækst, men stadig se svag positiv udvikling, da området starter fra et meget højt prisniveau, og det fortsat er dyrt at bo der. I 2028 kan nogle tidligere efternølere (som Chicago eller Baltimore) få et løft, hvis de fører pro-boligpolitik eller når folk flytter tilbage til byerne, men det vil formentlig forblive stabile frem for højvækstmarkeder.

Overkommelighed og boligejerskab: Et stort spørgsmål er, om bolig bliver mere overkommelig frem til 2028. Hvis vores forudsætninger holder – moderat prisvækst og lidt lavere realkreditrenter – så kan husstandsindkomsterne (som er steget ca. 4% årligt på det seneste) begynde at indhente priserne. Det vil gradvist forbedre overkommeligheden. Eksempelvis brugte en gennemsnitsfamilie i starten af 2025 ca. 24% af indkomsten på et realkreditlån til et gennemsnitshus nar.realtor; det kan falde til under 22 % i 2028, hvis renterne falder og indkomsten stiger. En sådan forbedring kan bringe flere førstegangskøbere ind på markedet. Andelen af boligejere kan dermed stige igen efter at have ligget stabilt. Eventuelle statslige tiltag til at hjælpe førstegangskøbere (indskudshjælp, m.m.) vil også spille ind her. På udlejningssiden, hvis flere lejere bliver købere senere på årtiet, kan det lette presset lidt på lejeboligmarkedet, men pga. den markante boligmangel bør der fortsat være stor efterspørgsel efter lejeboliger.

Opsummering af udviklingen: I 2028 forventes det, at det amerikanske ejendomsmarked er på mere solidt grundlag – pandemibommens efterdønninger er udlignet, og udbuddet på både ejer- og lejeboligmarkedet forbedret, mens realkreditrenterne forhåbentlig ligger i et moderat leje. Vi ser ikke tegn på et systemisk krak (ingen udbredte realkreditproblemer som i 2008), så eventuelle justeringer vil formentlig være regionale og ske gradvist. Faktisk antyder robustheden i 2023–24 – hvor priserne generelt holdt eller steg lidt trods 7% renter – at der er et underliggende støtte. Den fortsatte boligmangel og den demografiske efterspørgsel fungerer som værn mod markante prisfald på landsplan businessinsider.com. På markedet for erhvervsejendomme kan 2028 blive vidne til en slags renæssance: Mange nødlidende aktiver handlet midt i årtiet kan vende positivt dér, og sektorer som kontor kan få en frisk start med mindre udbud og omdannet bygningsmasse.

Naturligvis er der usikkerheder. Geopolitiske begivenheder, ændret lovgivning eller uforudsete (black swan) begivenheder (endnu en pandemi?) kan ændre disse udsigter. Men fraværende disse er grundscenariet for 2025–2028 forsigtigt optimistisk: ejerboligmarkedet bør opleve en rolig, stabil fremgang i salg og byggeri med moderate prisstigninger, mens det kommercielle ejendomsmarked gradvist genopretter sig, med visse vindere (industri, boligudlejning, førsteklasses detail) i front og de udfordrede segmenter opnår ligevægt gennem tilpasning. Investorer og boligkøbere, der manøvrerer de kommende år med tålmodighed og omtanke, kan finde sig godt positioneret til at nyde gavn af den mere normaliserede og holdbare vækstfase, der forventes at følge.

Kilder:

National Association of Realtors – 2024–2025 boligmarkedsprognoser og data nar.realtor nar.realtor realestatenews.com
Zillow Research – Prognose for boligværdi og salg (maj 2025) zillow.com zillow.com
Fannie Mae Economic and Housing Outlook (april/maj 2025) mpamag.com mpamag.com
Freddie Mac Multifamily Outlook 2025 mf.freddiemac.com
CBRE Research – U.S. Real Estate Market Outlook 2025 (december 2024) cbre.com cbre.com cbre.com
Realtor.com – Top boligmarkeder for 2025 (december 2024) realtor.com realtor.com
U.S. Census Bureau – Boligtomgang og boligejerskab rapport Q1 2025 advisorperspectives.com advisorperspectives.com
NAR Kvartalsvise boligpristendenser (Q1 2025) nar.realtor