Wellingtons ejendomsmarked i 2025 er ved et vendepunkt. Efter et boom i 2020-21 og et efterfølgende fald, stabiliserer ejendomsværdierne sig og købernes tillid vender forsigtigt tilbage loweandco.nz globalpropertyguide.com. Regionens boligpriser er faldet omkring 25 % fra toppen i slutningen af 2021 loweandco.nz, hvilket har forbedret overkommeligheden, mens ekstremt lave lejeledigheder i de foregående år har givet plads til et blødere udlejningsmarked i 2025 interest.co.nz interest.co.nz. På erhvervssiden oplever Wellingtons kontorsektor stigende tomgang, efterhånden som ny kapacitet kommer på markedet, selvom industrilokaler fortsat er stærkt efterspurgte med begrænset udbud research.jllapsites.com linkedin.com. Store infrastrukturprojekter og ændringer i lokalplaner omformer bybilledet og baner vejen for de kommende år. Denne rapport dykker ned i alle aspekter af Wellingtons ejendomsmarked – boligtrends, erhvervsudvikling, byudvikling, økonomiske drivkræfter – og giver et overblik frem til 2028, understøttet af de nyeste data og prognoser.
Tendenser på boligmarkedet
Boligpriser og salgsaktivitet
Wellingtons boligmarked har klaret en betydelig korrektion, men viser tegn på at bunde ud i 2025. Medianprisen på huse i Wellington-regionen er omkring NZ$760.000 pr. midten af 2025, et fald på 4,4% år-til-år squirrel.co.nz globalpropertyguide.com. Dette markerer et markant fald fra pandemiens topniveauer – priserne er cirka 26% under toppen i slutningen af 2021 i værdi loweandco.nz. I det seneste kvartal (Q2 2025) faldt gennemsnitsværdierne i Wellington beskedne ~2,3%, hvilket indikerer at faldet nu er bremset kraftigt op loweandco.nz. Faktisk faldt Wellingtons husprisindeks kun ~1% i det seneste kvartal, hvilket tyder på at markedet stabiliserer sig frem for at falde yderligere loweandco.nz. Omsætningen er også steget i forhold til sidste års lavpunkt: salget i midten af 2025 var ~13% højere end året før, trods den sædvanlige vinterdvale squirrel.co.nz. Boliger er længere tid om at blive solgt end under boomtiderne – medianen for liggetid er omkring 54 dage pr. juni 2025, hvilket afspejler en forsigtig køberadfærd squirrel.co.nz. Dog er dette en forbedring i forhold til tidligere i nedturen; salgstiden var forkortet til ~41 dage i begyndelsen af 2025, da sælgere blev mere realistiske med prisen loweandco.nz. Overordnet kan Wellingtons boligmarked i 2025 karakteriseres som på vej fra et købers marked mod ligevægt, hvor priserne finder et gulv og salgsvolumener gradvist genoprettes.Medianpriser på huse (juni 2025) globalpropertyguide.com
| Region | Medianpris (NZD) | År-til-år ændring |
|---|---|---|
| Wellington | $760.000 | –4,4% |
| Auckland | $990.000 | –3,4% |
| New Zealand (alle) | $770.000 | 0,0% |
Tabel: Wellingtons medianpris forbliver en smule under landsgennemsnittet, en af de få regioner der stadig er nede år-til-år midt i 2025 globalpropertyguide.com.
Lejemarked og overkommelighed
Efter flere år med stramt udbud og stigende huslejer, har Wellingtons lejemarked vendt til fordel for lejere i 2025. Udbudspriserne på leje er faldet, og der er flere boliger til leje end for et år siden. I maj 2025 faldt den gennemsnitlige udbudte husleje i Wellington til omkring $620/uge, et fald på 4–5% fra året før interest.co.nz. Trade Me (et stort ejendomsannonceringssite) rapporterer en tilstrømning af lejeannoncer i regionen – udbuddet af lejeboliger steg med ca. 41% sammenlignet med sidste år, mens henvendelser fra lejere (efterspørgsel) faldt med ca. 13% interest.co.nz. Med flere muligheder på markedet er huslejerne faldet i hovedstaden interest.co.nz. Faktisk førte Wellington landet i årlige fald i husleje, da udlejere konkurrerede om færre lejere interest.co.nz. Dette er en markant vending fra det foregående årti og giver en vis lettelse for lejerne.
Boligoverkommeligheden er forbedret i takt med prisjusteringen og lønstigningerne. Wellingtons gennemsnitlige husværdi er nu cirka 5,7 gange den gennemsnitlige husstandsindkomst, hvilket er bedre end landsgennemsnittet på ca. 6,5× indkomst ecoprofile.infometrics.co.nz. Ligeledes er andelen af indkomsten, der skal bruges til at betale et gennemsnitligt realkreditlån i Wellington (med 20% udbetaling), omkring en tredjedel, hvilket er lidt lavere end i resten af NZ ecoprofile.infometrics.co.nz. Disse målinger er stadig høje efter internationale standarder, men de er de bedste, hovedstaden har set i flere år – et direkte resultat af, at priserne er faldet fra deres top. Til sammenligning lå Wellingtons median multiple tæt på 8× indkomst på højden af boomet; i 2025 er den tilbage i intervallet 5–6× ecoprofile.infometrics.co.nz. Førstegangskøbere har udnyttet denne forbedrede overkommelighed og mindre konkurrence: de er blevet den største købergruppe i Wellington og “fører an” i købsaktiviteten squirrel.co.nz loweandco.nz. Med priserne nede og renterne forbi deres top ser mange lejere endelig en vej til ejerskab, hvilket understøtter efterspørgslen efter boliger på indgangsniveau.
Køberdemografi og nye udviklinger
Købermixet i Wellington i 2025 er markant anderledes end for nogle år siden. Førstegangskøbere og unge familier, der opgraderer, er meget aktive, mens investorer stort set trak sig tilbage under nedturen squirrel.co.nz loweandco.nz. Brancheanalyser bemærker, at førstegangskøbere og downsizere tilsammen udgør en stor andel af de aktive købere i hovedstaden loweandco.nz. Disse grupper tiltrækkes af kombinationen af lavere priser i gode forstæder og større sikkerhed nu, hvor boligrenterne er stabiliseret loweandco.nz 1news.co.nz. Til sammenligning brugte mange gearede investorer 2022–2024 på at reducere deres eksponering – nogle udlejere har solgt ejendomme fra, på grund af lave afkast og tidligere skatteændringer squirrel.co.nz. (Bemærk, at Wellingtons bruttolejeafkast, ~4,5–5 %, er lidt højere end Aucklands, men stadig ikke tillokkende, når boligrenterne lå på over 6 % opespartners.co.nz opespartners.co.nz.) Der er tidlige tegn på, at investorer måske er ved at vende tilbage: en ny regering i slutningen af 2023 genindførte nogle investeringsvenlige skattepolitikker, og med lavere priser og forbedrede afkast ser ejendomsinvestering i Wellington mere levedygtig ud fremadrettet. En genopblussen af investorer vil sandsynligvis ske gradvist, men det forbliver en positiv faktor for efterspørgslen frem mod 2026.På udbudssiden har Wellington oplevet en opbremsning i ny boligudvikling for nylig, hvilket kan stramme markedet i de kommende år. Byggetilladelser i regionen faldt kraftigt (omkring 28 % år-til-år ved udgangen af 2024) efter et byggeboom i de foregående år loweandco.nz. Stigende byggeomkostninger, finansieringsbegrænsninger og markedets nedtur fik bygherrer til at trække sig. Som følge heraf er udbuddet af nye boliger for 2025–2027 mere begrænset. Dette er et tveægget sværd: på kort sigt mindskes overskuddet af boliger til salg, hvilket hjælper med at stabilisere priserne; men i 2026–2028 kan en nuværende byggepause betyde, at boligmangel opstår igen, hvilket potentielt kan lægge pres opad på priser og huslejer igen.
På samme tid er byfortætningspolitikker med til at frigøre fremtidig udbud. Wellington City implementerede en ny lokalplan i 2023, der opzonerede mange områder til boliger med højere tæthed. Under regeringspålagte regler kan de fleste boligkvarterer nu opføre op til 3 boliger i 3 etager uden særlig tilladelse, og dele af byen samt forstæder nær trafikknudepunkter er zonet til lejlighedsbyggeri på 6+ etager. Flere projekter med mellemtæt bebyggelse er allerede i gang eller under planlægning som følge heraf. I løbet af de næste par år forventer byen at se flere infill-rækkehuse og lavt etagebyggeri, især omkring CBD’s udkant og forstadscentre. Disse ændringer i zoneringen har til formål at øge boligbyggeriet og forbedre overkommeligheden på lang sigt. Selvom effekten i 2025 kun lige er begyndt, kan de lettere planlægningsregler i 2028 føre til markante stigninger i Wellingtons boligudbud – hvilket hjælper med at imødekomme behovene hos en voksende befolkning og dæmpe overdreven prisvækst.Oversigt over erhvervsejendomme
Kontorsektor: Efterspørgsel, udbud og lejepriser
Wellingtons kontorejendomsmarked i 2025 navigerer i en periode med stigende tomgang og forestående nyt udbud. Den samlede tomgangsprocent for kontorer i CBD er steget til omkring 8,0 % i begyndelsen af 2025, op fra ~5–6 % før pandemien research.jllapsites.com. Denne stigning skyldes delvist, at flere store lejere (især offentlige myndigheder) konsoliderer eller fremlejer lokaler. I de seneste måneder er cirka 16.000 m² fremlejet areal blevet udbudt af offentlige lejere, med yderligere ~13.000 m² fra private virksomheder research.jllapsites.com. Grundlæggende har nedskalering fra nogle kontorer – som reaktion på både offentlige besparelser og øget fjern-/hybridarbejde – medført en bølge af sekundære lokaler, der søger lejere. Samtidig er der betydeligt nyt udbud på vej. Et eksempel er det nye 11-etagers kontortårn på 61 Molesworth Street (i parlamentskvarteret), der åbner i slutningen af 2025 med Udenrigsministeriet som hovedlejer research.jllapsites.com. Derudover gennemgår flere ældre kontorbygninger seismisk forstærkning og renovering (f.eks. på The Terrace og langs havnefronten) og forventes at komme tilbage på markedet i 2026–2027 research.jllapsites.com. Når disse projekter afsluttes, forventes tomgangen at stige yderligere over de næste to år, hvilket vil teste markedets evne til at absorbere lokaler.
På trods af højere tomgang har kontorlejen i førsteklasses bygninger indtil videre holdt sig stabil. De primære bruttolejer i Wellington CBD ligger gennemsnitligt omkring $750+ pr. m² årligt, med nettolejer på omkring $430–435/m² – stort set uændret i de seneste kvartaler research.jllapsites.com. Udlejere har fastholdt de officielle lejeniveauer, selvom incitamenter til lejere (som leje-fri perioder eller tilskud til indretning) er blevet mere generøse i dette konkurrenceprægede miljø. I kontorer af sekundær kvalitet er de effektive lejer under pres på grund af en tomgangsrate på næsten 10 % i dette segment research.jllapsites.com. Overordnet set er lejevæksten flad, og lejere har flere valgmuligheder og større forhandlingskraft end for nogle år siden. Nyere, højkvalitetslokaler er stadig efterspurgte (især dem med høje seismiske vurderinger og grønne certificeringer), mens ældre, ikke-renoverede lokaler kan have svært ved at blive udlejet. Udsigterne for kontorer i Wellington afhænger af økonomiske og offentlige sektor-trends: da regeringen fører en konservativ udgiftsstrategi, kan dens arealforbrug blive yderligere reduceret research.jllapsites.com. Hvis væksten i erhvervs- og teknologisektoren dog tager fart i slutningen af 2020’erne, kan det opveje noget af nedskaleringen i den offentlige sektor. For nu hersker der forsigtighed, og vi forventer, at kontortomgangen i Wellington vil ligge i den høje ende af enkeltcifrede procenttal frem til 2026, hvilket holder lejevæksten beskeden. Mulighederne ligger i lejernes opgradering (flight to quality) og ompositionering af ældre bygninger (herunder potentielle konverteringer fra kontor til bolig, hvis det er muligt), især i takt med at kravene til bæredygtighed stiger.Detail- og restaurationslokaler
Wellingtons detailhandelsejendomme viser et blandet, men generelt forbedrende billede. Førsteklasses detailplaceringer i CBD – især “Golden Mile” på Lambton Quay, Willis Street og Courtenay Place – nyder meget stærk efterspørgsel. Tomgangen for førsteklasses detail i CBD er næsten nul: kun ~1,1 % af førsteklasses areal var ledigt ved udgangen af 2024 insideretail.co.nz insideretail.co.nz. Internationale og nationale detailhandlere har fornyet interesse for Wellington, hvor flere brands enten udvider flagskibsbutikker eller træder ind på markedet for første gang insideretail.co.nz. Udlejningsforespørgsler i begyndelsen af 2025 har været stabile, da detailhandlere positionerer sig for en forventet stigning i forbrugerforbruget, når renterne falder og tilliden vender tilbage insideretail.co.nz. For eksempel har større formater og luksusmærker været på udkig efter plads på Lambton Quay i forventning om bedre handelsbetingelser fremover.Sekundære detailhandelsområder halter dog stadig bagefter. Den samlede detailhandelsvakuans i Wellington by var ~8,5 % i slutningen af 2024, op fra ~6,9 % året før insideretail.co.nz. En stor del af disse tomme lokaler er koncentreret i Courtenay Place-området og nogle mindre befærdede gader insideretail.co.nz. Disse områder blev hårdt ramt af pandemiens forstyrrelser (f.eks. tab af internationale turister og kontorarbejdere) og har taget tid at komme sig. Opmuntrede er der nu “positive signaler om vækst og fornyelse” i Courtenay Place – herunder nye aktører inden for hospitality og planlagte ejendomsopgraderinger – hvilket forventes gradvist at øge belægningen insideretail.co.nz. Byrådets Courtenay Place-fornyelsesprojekt (som en del af Golden Mile-opgraderingen) blev igangsat i 2025 og bringer forbedringer af bybilledet, der bør gøre området mere attraktivt for shoppere og spisende gæster. Samlet set er Wellingtons detailsektor todelt: det primære detailhandelsområde i CBD trives, med stort set fuld belægning og stigende huslejer, mens nogle perifere detailområder stadig er i genopretningsfase. Efterhånden som forbrugerforbruget forbedres frem mod 2026 (hjulpet af befolkningstilvækst og lavere realkreditomkostninger), forventes selv de bagudliggende områder at blive fyldt op. Nye udviklinger som Takina Convention Centre (åbnet 2023) øger også fodtrafikken for nærliggende detailhandlere og spisesteder, hvilket understøtter ejendomssegmentet inden for hospitality.Industri- og logistik-ejendomme
Marked text for translation:The industrial real estate market in Wellington remains exceptionally tight, even as economic growth slowed. Warehouse and factory space is in short supply, with vacancy only around 2–3% region-wide – near historic lows. A Colliers survey in late 2024 put Wellington’s industrial vacancy at 2.4% (the highest since 2020, yet still extremely low) linkedin.com. Basically, almost all usable industrial stock is occupied, and any space that comes available is quickly taken up. The slight rise in vacancy from near-1% to 2.4% likely reflects a few larger facilities becoming vacant plus a softer economy, but there is still far more demand than supply for Wellington industrial sites linkedin.com. Crucially, development of new industrial stock has slowed to a crawl – consents for new industrial buildings are at their lowest in nearly a decade linkedin.com. Land shortages in the Wellington region (hemmed in by hills and harbor) persist, especially in traditional industrial precincts like Seaview, Petone, Porirua and the Rongotai/Airport area linkedin.com. With limited greenfield land and high construction costs, few new warehouses are being built even though tenants are seeking modern space.Danish translation (with {{Tn}} unchanged):Markedet for industrielle ejendomme i Wellington forbliver usædvanligt stramt, selvom den økonomiske vækst er aftaget. Lager- og fabriksplads er i underskud, med en tomgang på kun omkring 2–3% i hele regionen – tæt på historiske lavpunkter. En undersøgelse fra Colliers i slutningen af 2024 satte Wellingtons industrielle tomgang på 2,4% (det højeste siden 2020, men stadig ekstremt lavt) linkedin.com. Grundlæggende er næsten al brugbar industrikapacitet optaget, og enhver plads, der bliver ledig, bliver hurtigt taget. Den lille stigning i tomgang fra næsten 1% til 2,4% afspejler sandsynligvis, at nogle få større faciliteter er blevet ledige samt en blødere økonomi, men der er stadig langt mere efterspørgsel end udbud på industrielle lokationer i Wellington linkedin.com. Afgørende er, at udviklingen af nye industriejendomme er gået næsten i stå – byggetilladelser til nye industribygninger er på det laveste niveau i næsten et årti linkedin.com. Mangel på jord i Wellington-regionen (indrammet af bakker og havn) fortsætter, især i traditionelle industrikvarterer som Seaview, Petone, Porirua og Rongotai/Lufthavnsområdet linkedin.com. Med begrænset uudnyttet jord og høje byggeomkostninger bliver der kun opført få nye lagre, selvom lejere efterspørger moderne faciliteter.
Denne ubalance mellem udbud og efterspørgsel har holdt industrielle lejepriser på en opadgående kurs. Pr. 2024 ligger de primære lagerlejepriser i Wellington i gennemsnit på omkring $170–180 pr. m² om året linkedin.com. Selvom lejevæksten er aftaget for nylig på grund af økonomiske modvinde, er lejepriserne stadig på rekordhøje niveauer og har kun “aftaget” i væksthastighed linkedin.com. Investorer forbliver optimistiske omkring industrielle ejendomme i Wellington: afkastene er blevet presset nedad de seneste år, men ser ud til at være stabiliseret i 2025, generelt i midten af 5%-området for primære aktiver. Markedsstemningen er, at industri er den “robuste” sektor, der sandsynligvis vil klare sig bedst – understøttet af de strukturelle tendenser inden for e-handel, logistikbehov og den næsten nul ledighed, som giver udlejere prissætningskraft linkedin.com. Faktisk er tilliden ved at vende tilbage blandt industrielle investorer, med forventninger om en økonomisk genopretning, der vil styrke dette segment ind i 2025 linkedin.com. Medmindre der sker et større tilbageslag, er udsigterne for Wellingtons industrimarked positive: lejepriserne bør forblive stærke (og kan muligvis stige yderligere, hvis der ikke kommer nyt udbud), og enhver ny højloftet lagerbygning, der kommer på markedet i 2025–2028, vil sandsynligvis hurtigt finde lejere. Den største udfordring bliver at finde måder at udvikle mere industriplads på (f.eks. omdanne underudnyttet jord eller øge antallet af etager i lagerbygninger) for at imødekomme den fremtidige efterspørgsel.Byudvikling og infrastrukturpåvirkning
Flere infrastrukturprojekter og byinitiativer er i gang i Wellington og forventes at få betydelig indflydelse på ejendomsmønstre gennem slutningen af 2020’erne. Et hovedinitiativ er det længe ventede “Let’s Get Wellington Moving” transportprogram – som, selvom det blev omstruktureret i 2023, vil medføre store forbedringer. I slutningen af 2023 forpligtede regeringen sig til fuldt ud at finansiere en anden Mt. Victoria vej-tunnel og en opgradering af Basin Reserve-krydset transport.govt.nz. Denne anden tunnel (parallelt med 1930’ernes Mt. Vic Tunnel) forventes at påbegynde byggeriet i 2025–26 under den nye regerings mandat og, når den står færdig sidst i dette årti, vil den markant forbedre forbindelsen mellem centrum og Wellingtons østlige forstæder (samt lufthavnen) ved at tilføje vejkapacitet og dedikerede gang-/cykelstier. Den lettere pendling og adgang kan styrke efterspørgslen på boliger i forstæder som Kilbirnie, Miramar og Hataitai – hvilket potentielt kan øge ejendomsværdierne der, efterhånden som rejsetiden falder. Ved Basin Reserve vil omdesignet af det travle kryds fjerne en berygtet flaskehals, hvilket vil gavne de nærliggende områder Te Aro og Newtown.Inden for byen er Golden Mile-fornyelsen et andet transformerende projekt. Denne plan til over 120 millioner dollars vil gøre Wellingtons vigtigste detailstrøg i centrum mere fodgængervenlige og opgradere dem (Lambton Quay til Courtenay Place). Arbejdet begyndte i 2025 og omfatter nye cykelstier, bredere fortove og begrænsning af biltrafik i myldretiden transportprojects.org.nz transportprojects.org.nz. Når dette står færdigt i 2027, bør Golden Miles forbedrede byrum yderligere øge CBD’s detail- og gæstfrihedsattraktivitet – positivt for ejendomsværdier og lejeindtægter for butikker, kontorer og hoteller langs ruten. Der forventes en vis kortvarig forstyrrelse fra byggeriet, men på længere sigt bør detailtomgangen falde og fodgængertrafikken stige, hvilket understøtter højere detailleje og omdannelse af ældre bygninger til moderne detail- eller blandede anvendelser.
Wellingtons kollektive trafik infrastruktur står også over for forbedringer. Planer om en ny hurtig kollektiv trafiklinje (letbane eller bus rapid transit) fra banegården gennem de sydlige/østlige forstæder var en del af LGWM. Mens udformningen af massetransitprojektet stadig besluttes (og blev sat på pause under programomlægningen i 2023), arbejdes der fortsat på at forbedre det eksisterende busnet med sammenhængende busprioriteringsbaner og potentielt større køretøjer. Jernbanenettet, der betjener Wellingtons forstæder, opgraderes også – nye togsæt er bestilt til metrolinjerne, og Metlink planlægger at øge frekvensen frem mod 2026. Effektiv kollektiv trafik er afgørende for at understøtte tættere boligudvikling langs nøglekorridorer (Johnsonville-linjen, Hutt-linjen osv.), og områder omkring stationer (Johnsonville, Tawa, Porirua osv.), der nu er udlagt til lejligheder, vil blive mere attraktive, efterhånden som kollektivtrafikken forbedres.
Ud over transport vil andre infrastruktur- og udviklingsprojekter påvirke ejendomslandskabet:
- Projekter for kyst- og jordskælvssikring: Byen fortsætter med at investere i robusthed – f.eks. forstærkning af Wellingtons sømur og forbedring af dræning for at mindske risikoen for oversvømmelser. Flere fredede bygninger bliver jordskælvssikret eller ombygget (restaureringen af rådhuset afsluttes i 2025, et nyt jordskælvssikret konferencecenter åbnede i 2023). Et mere sikkert og robust bygget miljø øger ejendomsværdier og forsikringsmuligheder på lang sigt.
- Udvidelse af forstæder: I de nordlige forstæder og satellitbyer opføres der nye boligområder. For eksempel tilføjer store nybyggerier i Porirua (Kenepuru Landing, Plimmerton Farm), Upper Hutt (Kelson og Wallaceville områder) og Lower Hutt (nye boligområder i Wainuiomata og Stokes Valley) tusindvis af boliger over de næste 5–10 år. Disse projekter vil gradvist udvide regionens boligmængde og flytte noget af væksten til yderområderne. Bemærk, at åbningen af Transmission Gully motorvejen i 2022 forbedrede adgangen til Kapiti Coast og Porirua, hvilket har øget interessen for ejendomme i disse områder.
- Udvikling af erhvervsområder: Wellingtons tech-sektor vokser stille og roligt; initiativer som Takapu Valley Tech Hub og udvidelsen af Wellington Science and Innovation precinct (nær Gracefield) kan øge efterspørgslen efter specialiserede erhvervsejendomme (laboratorier, kontorer) inden 2028. Derudover, hvis filmindustrien (med centrum i Miramar) fortsætter med at blomstre, kan vi se investeringer i nye studiefaciliteter eller kontorparker for kreative erhverv, hvilket yderligere forankrer Wellington som en kreativ hovedstad.
Overordnet set har Wellingtons nuværende infrastrukturinvesteringer til formål at øge byens kapacitet og beboelighed, hvilket igen understøtter ejendomsmarkedet. Bedre transportforbindelser vil åbne op for nye boligområder og muliggøre højere befolkningstæthed uden trængsel. Opgraderinger af byens faciliteter vil gøre bykernen mere levende – og tilskynde folk (og virksomheder) til at bosætte sig i Wellington. Disse udviklinger baner vejen for bæredygtig vækst på ejendomsmarkedet frem mod slutningen af 2020’erne.
Økonomiske og demografiske påvirkninger
Befolknings- og migrationstendenser
Demografiske strømninger er en grundlæggende faktor for Wellingtons ejendomsudsigter. Regionens befolkning vokser, men beskedent sammenlignet med den nationale rate. Greater Wellington nåede omkring 541.500 mennesker i 2024, en stigning på ca. 0,7% i løbet af året rep.infometrics.co.nz. Denne vækstrate er lavere end New Zealands samlede 1,7% i samme periode rep.infometrics.co.nz, hvilket afspejler, at hovedstaden ikke nød lige så meget gavn af migrationsboomet efter pandemien som Auckland eller Christchurch. Faktisk, efter at New Zealands grænser genåbnede i 2022, oplevede landet en rekordtilstrømning af migranter i 2023–24 (nettomigrationen oversteg +100.000 i 2024) – men en stor andel af disse slog sig ned i Auckland eller andre steder. Wellington fik dog nogle udenlandske migranter (internationale studerende, faglærte arbejdere inden for IT og regering), men oplevede også fortsat netto-udvandring af newzealændere til Australien, hvilket opvejede en del af tilvæksten stats.govt.nz 1news.co.nz. Ved begyndelsen af 2025 har migrationstendensen igen vendt: de seneste data viser, at nettomigrationen er faldet betydeligt (til ca. +26.000 nationalt i året til marts 2025, ned fra det store forrige år) stats.govt.nz. For Wellington betyder det sandsynligvis, at befolkningstilvæksten vil forblive moderat, omkring 0,5–1% årligt, medmindre en ny bølge af migranter specifikt retter sig mod hovedstaden. Folketællingen 2023 for Wellington-regionen var ~521.000 (for normalt bosiddende befolkning) stats.govt.nz, og fremskrivninger antyder en jævn stigning til ~560.000 i 2028 (omtrent +1% p.a.). Vigtig konsekvens: Efterspørgslen på boliger i Wellington vil vokse, men ikke eksplodere – et håndterbart tempo, der, kombineret med ny boligudbud, kan holde markedet i balance.Det er også bemærkelsesværdigt, at intern migration inden for New Zealand for nylig har begunstiget nogle mindre byer på Nordøen på Wellingtons bekostning. Høje boligpriser og et skift til fjernarbejde fik en lille strøm af Wellington-borgere til at flytte til regioner som Wairarapa eller Palmerston North i 2020–22. Men efterhånden som Wellingtons overkommelighed forbedres, og kontorer kalder folk tilbage fysisk, kan byen igen fastholde og tiltrække flere indbyggere. Regionens relativt høje uddannelses- og indkomstniveauer virker tiltrækkende. Desuden har Wellingtons befolkning en overvægt af yngre voksne (på grund af universiteter og offentlige jobs), hvilket skaber naturlig efterspørgsel på boliger, når lejere bliver førstegangskøbere osv. I perioden 2025–2028 vil enhver væsentlig ændring i indvandringspolitikken eller en genopblussen i antallet af internationale studerende (for eksempel ved Victoria University) direkte øge efterspørgslen efter lejeboliger og boliger til førstegangskøbere i Wellington. Sammenfattende giver demografien et blidt medvindspres: Wellington vil vokse og understøtte ejendomsmarkedet, men ikke så hurtigt, at det overopheder udelukkende på grund af befolkningstilvækst.Beskæftigelse og indkomstfaktorer
Sundheden i Wellingtons arbejdsmarked er afgørende for byens ejendomssektor, givet byens rolle som New Zealands administrative og teknologiske centrum. Beskæftigelsen i Wellington har været relativt stabil gennem de seneste økonomiske udsving. Regionens arbejdsløshed var omkring 3,4 % i 2024, op fra rekordlave niveauer (~2,8 %), men stadig bedre end den nationale arbejdsløshed (~5 % i 2025) rep.infometrics.co.nz stats.govt.nz. Ansættelsen i den offentlige sektor voksede markant i 2018–2022, hvilket understøttede den lokale økonomi, men et regeringsskifte i slutningen af 2023 medførte fokus på økonomisk tilbageholdenhed. I 2024 stod offentlige myndigheder i Wellington over for budgetnedskæringer og gennemgange, hvilket skabte en vis jobusikkerhed i den offentlige sektor loweandco.nz. Nogle konsulenter mistede arbejde, og visse ministerier sammenlagde teams (hvilket påvirkede kontorpladsen som nævnt). Dette har skabt en forsigtig stemning blandt købere – hvoraf mange arbejder i det offentlige – og afdæmpet deres villighed til at strække budgettet for boligkøb loweandco.nz. Når det er sagt, forbliver den centrale offentlige service en stor og stabil arbejdsgiver, så en masseflugt af jobs forventes ikke. I 2025 ser det ud til, at de fleste nedskæringer har været beskedne og engangsforeteelser. Hvis noget, er Wellingtons vidensøkonomi ved at diversificere sig: vækst i IT-virksomheder, startups og filmindustrien tilføjer private arbejdspladser, der kompenserer for eventuelle reduktioner i offentlige stillinger.
Importantly, indtægterne i Wellington er blandt de højeste i NZ, hvilket understøtter boligoverkommelighed og lånekapacitet. Den gennemsnitlige husstandsindkomst i Wellington City ligger ca. 15 % over landsgennemsnittet. Stabil lønvækst i intervallet 3–4 % årligt over 2020–2024 betyder, at mange husstande nu har flere indtægter at bruge på realkreditlån (selv om renteomkostningerne er steget). Dette har hjulpet med at begrænse realkreditstress: pr. midten af 2024 havde Wellington en lavere andel af husstande, der brugte over 40 % af indkomsten på bolig, end de fleste regioner ecoprofile.infometrics.co.nz. Ser vi fremad, vil en forventet stigning i arbejdsløsheden til måske ~4–5 % (hvis økonomien bremser op i 2025) stadig være relativt mild og sandsynligvis kortvarig. I 2026–27, når den bredere NZ-økonomi tager fart igen, bør Wellington opleve, at beskæftigelsesvæksten genoptages, især hvis regeringen løsner op for pengepungen eller investerer i infrastruktur (som ofte gøres for at stimulere vækst).Sammenfattende forbliver beskæftigelsesudsigterne for Wellington solide, om end med et vågent øje på den offentlige sektors politik. Stabile job og stigende indkomster giver folk tillid til at købe boliger eller indgå erhvervslejemål. En risiko at bemærke: Wellingtons store afhængighed af videnbaserede job betyder, at ethvert pludseligt skift (f.eks. outsourcing, automatisering eller en stor myndighed, der flytter væk) kan ramme ejendomsmarkedet. Omvendt kan Wellington som hovedstad drage fordel af enhver stigning i offentlige udgifter i fremtiden (for eksempel hvis der er behov for økonomisk stimulans) – hvilket igen kan øge ansættelser og kontorbesættelse. For nu giver byens diversificerede professionelle arbejdsstyrke og lave arbejdsløshed en solid base for ejendomsmarkedet frem til 2028.
Renter og inflation
Banen for renteniveauer har været en dominerende faktor i Wellingtons ejendomsmarkedscyklus. Efter at Reserve Bank of NZ (RBNZ) hævede den officielle kontant rente aggressivt fra 2021 til midten af 2023 (for at bekæmpe høj inflation), blev låneomkostningerne omtrent tredoblet fra deres lavpunkt under pandemien. I 2023 nåede de gennemsnitlige realkreditrenter omkring 6%–7% (for fastforrentede lån), hvilket markant reducerede købernes købekraft og bidrog til faldet i boligpriserne. Den gode nyhed i 2025 er, at rentecyklussen har vendt et hjørne: inflationen er blevet bragt ned inden for målet, hvilket har gjort det muligt at lempe renterne. Den årlige inflation i NZ faldt til ca. 2,7% ved midten af 2025, det laveste i næsten to år squirrel.co.nz squirrel.co.nz. RBNZ, som har haft succes med at dæmpe prispresset (ned fra ca. 7% inflation i 2022), begyndte at sænke OCR i slutningen af 2024. Pr. midten af 2025 ligger OCR på 3,25% 1news.co.nz, ned fra sit toppunkt på 5,5%. Dette har givet mærkbar lettelse for låntagere: typiske 1-årige fastforrentede realkreditrenter er faldet til ca. 5,6% (fra ca. 6,5% året før) 1news.co.nz 1news.co.nz. Ligeledes er de variable realkreditrenter nu i gennemsnit under 7%, hvor de i 2023 lå tæt på 8% 1news.co.nz 1news.co.nz.Disse rentenedsættelser er en hovedårsag til, at boligmarkedet stabiliserer sig. Lavere gældsbetjeningsomkostninger forbedrer overkommeligheden – for eksempel øger hvert procentpoint fald i realkreditrenten, hvor meget en gennemsnitlig køber i Wellington kan betale for en bolig uden at øge deres månedlige betaling. Forventningen er, at renterne kun vil falde gradvist herfra. Økonomer forventer måske endnu en mindre OCR-nedsættelse inden udgangen af 2025, hvorefter der vil være et plateau 1news.co.nz 1news.co.nz. Banker som ASB og ANZ signalerer, at de fleste fald i realkreditrenterne nu er ovre for denne omgang 1news.co.nz 1news.co.nz. Derfor bør købere ikke forvente en tilbagevenden til de ultralave 3% realkreditlån fra 2021; i stedet kan renterne stabilisere sig i intervallet 4–5% i de kommende år, hvilket er historisk normalt. Set fra ejendomsmarkedets perspektiv er renterne i 2025–2028 sandsynligvis neutrale til understøttende: høje nok til at opretholde lånedisciplin, men lave nok (i forhold til inflation og indkomstvækst) til at fremme handler. Bemærk, at investorer, der blev presset af de høje renter, nu bedre kan retfærdiggøre køb, efterhånden som afkast og realkreditrenter nærmer sig hinanden.
På inflationsfronten oplever beboerne i Wellington, at leveomkostningspresset letter en smule. Udover bolig var én udgift, der steg, de kommunale skatter, som steg markant (Wellington City Council gennemførte en stor skatteforhøjelse i 2024). Noget af dette indgår i inflationsmålingerne. Men samlet set, med globale forsyningskæder, der stabiliserer sig, og et afdæmpet privatforbrug, forventes inflationen at ligge omkring 2–3% – lige i RBNZ’s målbånd. Denne stabilitet betyder, at der ikke forventes nogen chok til renterne; perioden med hurtige rentestigninger er ovre, medmindre en ny inflationsbølge opstår. For erhvervsejendomssektoren indebærer dette miljø også, at cap rates (afkast) kan flade ud. Gennem 2022 steg cap rates i takt med, at renterne steg; nu, hvor der er rentefald, ser vi stabilisering af cap rates på Wellingtons kontor- og industrimarkeder linkedin.com. Investorer kræver ikke længere stadigt højere afkast for at slå de stigende gældsomkostninger. Alt i alt danner lav inflation og blidt faldende renter et positivt bagtæppe for ejendomsmarkedet i Wellington frem til 2028, hvilket understøtter et bæredygtigt niveau af prisvækst og investeringsaktivitet.
Investeringsudsigter: 2025 til 2028
Udsigterne for Wellingtons ejendomsmarked de næste par år er forsigtigt optimistiske, med forventet moderat vækst, men også nogle risici at navigere. Her er, hvad investorer og iagttagere kan forvente:
- Vækst i boligpriser forventes at komme sig moderat: Efter at have nået bunden i 2024–25, forventes huspriserne i Wellington at stige gradvist frem til 2028. Konsensusprognoser peger på årlige stigninger på et enkeltcifret niveau frem for endnu et boom. En Reuters-undersøgelse blandt analytikere forudser, at NZ’s boligpriser vil stige omkring +3,8 % i 2025, derefter accelerere til +6,0 % i 2026 og +5,1 % i 2027 globalpropertyguide.com. Wellington kan starte lidt langsommere (givet dets større korrektion), men kan i 2026 i store træk følge de nationale stigninger. Banker som ANZ forudsiger ligeledes 2,5–4,5 % prisvækst i 2025 loweandco.nz. Drivkræfterne bag denne genopretning: forbedret overkommelighed, befolkningstilvækst (om end beskeden) og markant reduceret boligbyggeri, som vil stramme udbuddet i 2026. Dog forventes der ikke hurtig prisinflation – vedvarende udfordringer med overkommelighed og forsigtig køberadfærd vil sandsynligvis “afdæmpe væksten”, så den forbliver gradvis loweandco.nz. Grundlæggende går Wellingtons boligmarked ind i en periode med afmålt genopretning frem for en spekulativ optur.
- Lejeafkast og investeringsstrategi: Med faldende huspriser og kun let faldende huslejer, er lejeafkastet i Wellington faktisk forbedret fra deres lavpunkt. Bruttoafkastet ligger nu gennemsnitligt omkring 4,5–5 % for boligejendomme opespartners.co.nz opespartners.co.nz, op fra ca. 3–4 % på markedets top. Dette niveau ligger en smule over det nationale gennemsnitlige afkast opespartners.co.nz opespartners.co.nz og gør det mere økonomisk bæredygtigt for investorer at eje ejendom. Faktisk “skiller Wellington sig ud” med relativt gode forhold mellem leje og pris – for eksempel er huslejen på en gennemsnitlig bolig i Wellington omkring 23 % af den gennemsnitlige husstandsindkomst, hvilket er bedre end boligoverkommeligheden i Auckland ecoprofile.infometrics.co.nz. Efterhånden som renterne falder, vil kontantstrømsudsigterne for udlejere blive bedre. Vi kan se, at tidligere købere (som købte til toppriser) fortsætter med at nedbringe gæld, men nye investorer kigger på muligheder, især i segmenter som rækkehuse, der kan opnå ca. 4,8 % i afkast, eller dual-key lejligheder med ca. 6 % i afkast opespartners.co.nz opespartners.co.nz. Med genindførelsen af fradragsret for renteudgifter (hvis det bekræftes fuldt ud af politiske ændringer i 2025), kan udlejningsejendomme i Wellington blive mere attraktive. Overordnet set vil investorer sandsynligvis forblive afkastfokuserede, og foretrække ejendomme, der enten har et solidt lejeafkast eller potentiale for værdiforøgelse (f.eks. gennem mindre boliger eller renoveringer for at øge lejen).
- Risici at holde øje med: Nogle risici kan kaste skygger over horisonten. En er den bredere økonomi – hvis New Zealand skulle gå ind i en dybere recession end forudset (på grund af globale chok eller en kraftig opbremsning i Kina/Australien), vil efterspørgslen på boliger i Wellington falde, og erhvervslejere kan trække sig tilbage. Hvis arbejdsløsheden stiger til over f.eks. 6 %, vil det ramme tilliden. En anden lokal risiko er naturkatastrofer: Wellingtons placering på seismiske brudlinjer betyder, at der altid er risiko for jordskælv. Et betydeligt jordskælv kan midlertidigt presse markedet ned og omdirigere investeringer (selvom moderne bygningsreglementer og løbende forstærkningsindsats mindsker skadesrisikoen). Derudover giver politiske ændringer usikkerhed. Selvom den nuværende regering er for boligudvikling, kan drastiske ændringer som nye skatteregler eller kreditrestriktioner påvirke investoradfærd. For eksempel, hvis centralbanken genindfører strammere lånegrænser (LVR) i fremtiden for at dæmpe eventuel overophedning, kan det bremse markedet. Alt i alt er disse risici håndterbare, men investorer bør opretholde fornuftige buffere og forsikringer, givet Wellingtons unikke profil.
- Muligheder forude: Wellingtons marked byder på nogle særlige muligheder med henblik på 2028. Overgangen til byfortætning åbner chancer for udvikling og omdannelse – kloge investorer kan samle ældre ejendomme i opzonede områder (f.eks. nær trafikknudepunkter) for at bygge rækkehuse eller lejligheder til at imødekomme den opsparede efterspørgsel. Lejlighedssektoren i Wellington har haltet bagefter (de fleste kiwier foretrækker huse), men med stram økonomi kan moderne lejligheder i gode beliggenheder opleve øget efterspørgsel og give en vækstniche. Inden for erhvervsejendomme er kontormarkedets omskiftelighed en mulighed for lejere til at opgradere til bedre lokaler på forhandlingsvenlige vilkår, og for investorer til at omstille ældre kontorbygninger (muligvis konvertere nogle yderkontorer til boliger, hvilket Wellington allerede er begyndt på). Industrisektoren forbliver attraktiv – enhver udvikling i denne knappe aktivklasse, eller blot opkøb af industrizoneret jord, vil sandsynligvis give gode afkast, efterhånden som logistikbehovet vokser. Desuden fortsætter Wellingtons livskvalitet og “cool little capital”-stemning med at tiltrække en kreativ arbejdsstyrke – så længe det holder, bør efterspørgslen efter både karakterfulde boliger i gåvenlige kvarterer og kreative kontorlokaler (studier, coworking-hubs) bestå.
Forventet scenarie frem mod 2028: Wellingtons ejendomsmarked står over for en periode med bæredygtig vækst frem for en usund boble. Vi forventer langsom vækst i huspriserne de næste par år, da udbuddet forbliver rigeligt og køberne er prisbevidste 1news.co.nz. Mange boliger til salg og nye boliger på vej vil forhindre voldsomme prisstigninger på mellemlang sigt 1news.co.nz 1news.co.nz. I 2026–27, hvis de økonomiske forhold er stærke, kan prisvæksten tage lidt til, men sandsynligvis forblive etcifret årligt. Huslejer kan begynde at stige igen efter 2025, når det nuværende overskud er opslugt, men store huslejestigninger er usandsynlige på grund af de seneste høje niveauer og ny udbud af lejeboliger (f.eks. udlejere, der skifter fra korttids-Airbnb til langtidsleje og dermed øger udbuddet). Ejendomsinvestorer kan forvente beskedne kapitalgevinster samt forbedret lejeafkast – en mere indkomstorienteret afkastprofil sammenlignet med de store kapitalgevinster i 2010’erne.
Afslutningsvis har Wellingtons ejendomsmarked i 2025 genvundet fodfæstet efter en korrektion og står over for gradvis vækst med færre udsving. Kombinationen af en stabiliserende økonomi, vigtige infrastrukturforbedringer og fornuftige boligpolitiske tiltag skaber baggrunden for et sundere marked. Både bolig- og erhvervssektoren har deres udfordringer (henholdsvis overkommelighed og overudbud i nogle segmenter), men også tydelige tegn på modstandsdygtighed og tilpasningsevne. Hvis der ikke opstår chok, bør Wellington i 2028 have højere ejendomsværdier end i dag, en mere moderne boligmasse (takket være fortætning), og en by, der fortsat er et af New Zealands mest attraktive steder at bo og drive forretning – virkelig “coolest little capital”, der bevarer sin ejendomsdynamik.
Kilder: Officielle data og rapporter, herunder udgivelser fra Real Estate Institute of NZ (REINZ) squirrel.co.nz globalpropertyguide.com, regionale økonomiske profiler rep.infometrics.co.nz ecoprofile.infometrics.co.nz, ejendomsmægleranalyser (Lowe & Co, Squirrel Mortgage) loweandco.nz squirrel.co.nz, JLL og Colliers markedsundersøgelser research.jllapsites.com linkedin.com, samt nyhedskommentarer fra 1News, RNZ og andre 1news.co.nz stats.govt.nz, som citeret gennem hele teksten. Disse giver de nyeste indsigter for 2025 og fremadskuende prognoser for Wellingtons ejendomsmarked.
