Der Immobilienmarkt von Mexiko-Stadt im Jahr 2025 spiegelt eine dynamische Mischung aus robuster Nachfrage und vorsichtigem Optimismus sowohl im Wohn- als auch im Gewerbesektor wider. Als eines der größten urbanen Zentren der Welt (über 9 Millionen Einwohner im Stadtgebiet) zieht Mexiko-Stadt weiterhin Investoren und neue Bewohner an, was die Immobilienwerte nach oben treibt globalpropertyguide.com. Allerdings stellen Erschwinglichkeit und Marktungleichgewichte Herausforderungen dar. Dieser Bericht bietet einen umfassenden Überblick über aktuelle Trends im Wohnimmobilien– und Gewerbeimmobilienmarkt, einschließlich Kauf, Miete und Investitionsmuster, neueste Daten und Prognosen, wichtige gefragte Stadtteile sowie die makroökonomischen und regulatorischen Faktoren, die den Verlauf des Marktes beeinflussen.
Wohnimmobilienmarkt in Mexiko-Stadt
Preiswachstum und Investmenttrends
Die Preise für Wohnimmobilien in Mexiko-Stadt haben in den letzten Jahren erheblich zugelegt. Seit 2020 sind die Immobilienpreise in den besten Lagen um rund 30 % gestiegen, wodurch sie die Inflation und das Lohnwachstum deutlich übertreffen thelatinvestor.com. Einige aufstrebende Bezirke haben noch dramatischere Anstiege erlebt – so schossen beispielsweise die Preise im traditionell übersehenen Bezirk Venustiano Carranza in fünf Jahren um 55 % in die Höhe, was auf rasche Gentrifizierung und Infrastrukturverbesserungen zurückzuführen ist thelatinvestor.com. In Luxusvierteln wie Polanco, Roma und Santa Fe – bereits jetzt einige der teuersten Gegenden – stiegen die Immobilienwerte seit 2020 um weitere rund 30 %, wobei Einstiegsimmobilien in diesen Vierteln mittlerweile oft bei über 5 Millionen MXN (etwa 280.000 USD) liegen thelatinvestor.com.
Aktuelle Daten bestätigen den anhaltenden Aufwärtstrend. Bis zum 4. Quartal 2024 erreichten die durchschnittlichen Angebotspreise in Mexiko-Stadt etwa MXN 50.116 pro m² (~USD $2.470 pro m²), ein Anstieg von 8,1 % im Jahresvergleich globalpropertyguide.com. Neubauimmobilien lagen im Durchschnitt höher (rund MXN 60.839 pro m²), während Bestandsimmobilien etwa ~MXN 44.400 pro m² kosteten globalpropertyguide.com. Branchenanalysten erwarten, dass die Preise bis 2025 weiter steigen werden, wenn auch in etwas gemäßigterem Tempo. Prognosen gehen von einer Wertsteigerung von 3–7 % bis Ende 2025 aus, einer leichten Abkühlung gegenüber den rund 8 % Zuwachs im Jahr 2024, aber immer noch deutlich über der Inflation thelatinvestor.com. Langfristig wird erwartet, dass der Immobilienmarkt in Mexiko insgesamt bis 2028 um rund 4–5 % jährlich wächst thelatinvestor.com, wobei Mexiko-Stadt als wichtiger Wachstumstreiber gilt.
Mehrere Faktoren liegen diesen Zuwächsen zugrunde. Das Wohnungsangebot bleibt begrenzt – bürokratische Hürden und hohe Baukosten begrenzen die Neubauentwicklung, insbesondere in den zentralen Bezirken. Schätzungen zufolge benötigt die Hauptstadt etwa 500.000 neue Wohnungen, um den Bedarf zu decken, doch aktuelle Regierungspläne würden in fünf Jahren nur etwa 26.000 erschwingliche Einheiten hinzufügen thelatinvestor.com. Dieses chronische Unterangebot hat vor dem Hintergrund einer stabilen Nachfrage den Preisdruck dauerhaft erhöht thelatinvestor.com. Gleichzeitig führen demographische und gesellschaftliche Veränderungen zu einer stärkeren Wohnungsnachfrage: Das Bevölkerungswachstum der Stadt, mehr Einpersonenhaushalte und eine steigende Lebenserwartung bedeuten insgesamt einen höheren Bedarf an Wohnraum. Zusätzlich sorgt ein Zustrom von ausländischen Käufern und Expats – darunter digitale Nomaden und Remote-Arbeiter aus den USA, Kanada und Europa – für mehr Konkurrenz um Immobilien in begehrten Vierteln thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Günstige Währungsdynamiken (ein starker US-Dollar im Vergleich zum Peso) lassen Immobilien in Mexiko-Stadt für diese internationalen Käufer attraktiv erscheinen; beispielsweise kann ein Budget von 500.000 USD (~10 Millionen MXN) hochwertige Immobilien in Toplagen sichern thelatinvestor.com. Tatsächlich sind ausländische Käufer (insbesondere Amerikaner) zu bedeutenden Akteuren im Luxus-Segment geworden: Sie machten 2022 schätzungsweise ~40% der Verkäufe von Luxusimmobilien aus, und der Anteil könnte auf 60% in den kommenden Jahren steigen thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Dieser Zustrom von ausländischem Kapital konzentriert sich insbesondere auf gehobene Wohnlagen und Prestigeobjekte und treibt die Preise in diesen Segmenten weiter in die Höhe.
Das Interesse der Investoren an Wohnsegmenten bleibt über das gesamte Spektrum hinweg stark. Das schnellste Preiswachstum gab es zuletzt im Segment „Popular“ für bezahlbaren Wohnraum (oft staatlich subventioniert), das bis Ende 2024 um +12,06 % im Jahresvergleich gestiegen ist globalpropertyguide.com. Dies übertraf sogar das Top-Level-Luxussegment (+7,01 % YoY) globalpropertyguide.com und zeigt eine steigende Nachfrage nach Wohnraum für die Mittelschicht. Investoren interessieren sich auch für Immobilien, die post-pandemische Lifestyle-Merkmale bieten: Häuser mit Außenbereichen (Gärten, Terrassen) erzielen mittlerweile einen Aufpreis von 10–15 %, da Käufer offenen Wohnraum besonders schätzen thelatinvestor.com. Weitere Nischentrends sind technologisch ausgestattete „smarte“ Apartments (mit integriertem Highspeed-Internet und Homeoffice-Bereichen), die junge Berufstätige anziehen thelatinvestor.com, sowie nachhaltige „grüne“ Gebäude – fast 30 % der Neubauten integrieren mittlerweile umweltfreundliche Merkmale wie Solarpanels und energieeffiziente Systeme thelatinvestor.com, was besonders umweltbewusste Käufer anspricht.
Bemerkenswert ist, dass Mietrenditen auf dem Wohnungsmarkt von Mexiko-Stadt im internationalen Vergleich relativ attraktiv sind und somit das Investitionsinteresse unterstützen. In angesagten, zentralen Stadtteilen wie Roma und Condesa lagen die Bruttomietrenditen Anfang 2024 bei rund 5,7 %–6,7 % thelatinvestor.com, was auf eine hohe Mietnachfrage zurückzuführen ist. Stadtweit bietet ein gehobenes Viertel wie Polanco eine durchschnittliche Rendite für Langzeitvermietungen im mittleren 5-%-Bereich thelatinvestor.com. Diese soliden Renditen, kombiniert mit Erwartungen einer Wertsteigerung, verleiten weiterhin sowohl inländische als auch ausländische Investoren dazu, Wohnungen als renditeträchtige Anlageobjekte zu kaufen.
Trends auf dem Mietmarkt und neue Regulierungen
Der Mietmarkt in Mexiko-Stadt boomt und wird durch eine Welle junger Berufstätiger, Studenten und Auswanderer angetrieben, die es vorziehen, im urbanen Kern zu wohnen. Vor allem der Zuzug weiterer multinationaler Unternehmen und ausländischer Fachkräfte hat die Nachfrage nach Mietwohnungen erhöht. Im Jahr 2024 kündigten internationale Firmen Pläne an, über 39 Milliarden USD in Mexiko zu investieren (insbesondere in die Bereiche Produktion und Dienstleistungen), was Arbeitsplätze schafft und Expats in die Hauptstadt lockt thelatinvestor.com. Viele Amerikaner und Europäer – darunter digitale Nomaden im Homeoffice – sind nach Mexiko-Stadt umgezogen, um den pulsierenden Lebensstil und die niedrigeren Lebenshaltungskosten zu genießen, was wiederum die Auslastung der Mietwohnungen antreibt. Beliebte Expat-Viertel wie die Colonia Roma verzeichnen Rekordwerte bei der Mietauslastung, da der Zustrom ausländischer Mieter die Mieten in die Höhe treibt thelatinvestor.com. Vermieter in bei Expats beliebten Gegenden (z.B. Roma, Condesa, Polanco und San Miguel Chapultepec) berichten von starker Nachfrage und der Möglichkeit, für gut gelegene, möblierte Wohnungen einen Aufschlag zu verlangen thelatinvestor.com.
Insgesamt sind die Mieten weiter gestiegen. Eine Studie eines Proptech-Unternehmens ergab, dass die durchschnittlichen Mietpreise in Mexiko-Stadt im Jahr 2023 um etwa 3,8 % und im Jahr 2024 um 4,1 % gestiegen sind; dies entspricht ungefähr der Inflationsrate nearshoreamericas.com. Diese gemäßigten Durchschnittswerte verdecken jedoch die deutlich stärkeren Mietanstiege in angesagten zentralen Stadtvierteln, die in den vergangenen Jahren viele einkommensstärkere Neuzuziehende angezogen haben. Der Boom bei Kurzzeitvermietungen (Airbnb-Wohnungen für Ausländer) hat zudem in einigen Bezirken das Angebot an langfristigem Wohnraum verringert, was zu steigenden Mieten und lokalen Sorgen um die Bezahlbarkeit beiträgt.
Als Reaktion auf eine Erschwinglichkeitskrise – die viele Einheimische an den Stadtrand drängte – führten die Behörden Ende 2024 neue Mietkontrollmaßnahmen ein. Das Legislativorgan von Mexiko-Stadt verabschiedete das stärkste Mietgesetz seit Jahrzehnten und deckelte Mieterhöhungen für Wohnraum auf die Inflationsrate (bis zu 10 % pro Jahr) nearshoreamericas.com. Vermieter sind nun bei Mieterhöhungen nach Vertragsverlängerung begrenzt und dürfen die Mieten nur entsprechend der vom Zentralbank alle zwei Monate veröffentlichten Inflationsrate anpassen nearshoreamericas.com. Zusätzlich wird ein digitales Register für Mietverträge eingeführt, das Vermieter verpflichtet, neue Mietverträge bei den Stadtbehörden zu registrieren nearshoreamericas.com. Diese Maßnahmen zielen darauf ab, die Transparenz zu erhöhen und die ausufernden Mieten zu bremsen. Stadtvertreter haben zudem ihr Engagement bekräftigt, bezahlbaren Wohnraum (einschließlich öffentlicher Wohnungsprogramme) auszubauen, damit junge Bewohner „nicht an den Stadtrand gedrängt werden“ nearshoreamericas.com.
Eine weitere wichtige regulatorische Änderung betrifft den Markt für kurzfristige Vermietungen. Um der „digitalen Gentrifizierung“ durch Plattformen wie Airbnb entgegenzuwirken, verabschiedete Mexiko-Stadt Ende 2024 das informell sogenannte „Airbnb-Gesetz“. Kurzzeitvermietungen sind nun auf 180 Tage pro Jahr begrenzt – eine Immobilie darf auf Home-Sharing-Plattformen also nur noch ein halbes Jahr lang vermietet werden nearshoreamericas.com. Durch die Deckelung (rund 6 Monate maximal) möchte die Stadt Investoren davon abhalten, zu viele Langzeitwohnungen in ganzjährige Ferienwohnungen umzuwandeln. Diese Bestimmungen, zusammen mit Registrierungspflichten für Gastgeber, sollen das lokale Wohnungsangebot schützen und die Mieten stabilisieren. Erste Hinweise deuten darauf hin, dass die Vorschriften das Wachstum von Vollzeit-Airbnb-Listings zu bremsen beginnen und so den Druck auf beliebte Stadtviertel möglicherweise verringern.
Trotz dieser Maßnahmen bleibt die Nachfrage nach Mietwohnungen im Verhältnis zum Angebot außergewöhnlich hoch. Die Herausforderung der Wohnraumerschwinglichkeit treibt Innovationen im Mietsektor voran. Ein bemerkenswerter Trend ist der Aufstieg von Co-Living-Spaces – möblierte, gemeinschaftliche Wohnformen, die zimmerweise vermietet werden. Die Nachfrage nach Co-Living ist in den letzten Jahren um etwa 20 % gestiegen, da junge Berufstätige nach erschwinglicheren Optionen in Top-Lagen suchen thelatinvestor.com. Da die durchschnittliche Monatsmiete für eine einfache Ein-Zimmer-Wohnung im Stadtzentrum mittlerweile bei über 1.000 USD liegt (Anstieg von etwa 880 USD Anfang 2020) thelatinvestor.com, finden viele Millennials und Gen-Z-Mieter durch die niedrigeren Kosten von Co-Living Erleichterung. Diese Wohnformen bedienen auch das Bedürfnis nach Flexibilität und Gemeinschaft, indem sie gemeinsame Annehmlichkeiten und soziale Veranstaltungen bieten. Da die Wohnkosten weiter steigen, wird erwartet, dass Co-Living als praktische Alternative für Mieter, die im Zentrum von Mexiko-Stadt leben möchten, ohne ihr Budget zu sprengen, weiter an Bedeutung gewinnt thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Wichtige Stadtviertel und Hotspots
Das riesige Stadtgebiet von Mexiko-Stadt umfasst eine vielfältige Auswahl an Stadtteilen (colonias), die jeweils eigene Immobilienmerkmale aufweisen. Im Jahr 2025 stechen bestimmte Gegenden durch ihre hohe Aktivität und ihr Investitionspotenzial hervor:
- Polanco – Polanco ist seit Langem als das luxuriöseste Viertel der Stadt etabliert und verzeichnet einige der höchsten Preise in Lateinamerika. Exklusive Wohnungen kosten hier durchschnittlich USD $4.000–$5.500 pro m² (etwa MXN 80.000–110.000 pro m²) thelatinvestor.com thelatinvestor.com, und besonders exklusive Lagen in der Nähe des Chapultepec Parks liegen bei über MXN 100.000 pro m² (mehr als $5.000/m²) globalpropertyguide.com. Polanco bleibt dank seiner erstklassigen Einkaufsmöglichkeiten, Gastronomie und Geschäftsbüros ein Magnet für wohlhabende lokale Käufer und ausländische Investoren. Das Viertel steht auch an der Spitze bei Büroflächenbestand (etwa 20% der Büroflächen der Klasse A befinden sich in Polanco) und verzeichnet eine hohe Nachfrage in diesem Segment mexicobusiness.news mexicobusiness.news. Investoren bevorzugen Polanco wegen seines langfristigen Wertes – Immobilien bieten hier eine Rendite von ca. 5–6% thelatinvestor.com und neigen dank begrenztem Angebot und Prestige zu stetiger Wertsteigerung.
- Roma & Condesa – Diese nebeneinander liegenden zentralen Kolonien haben aufgrund ihres historischen Charmes, kultureller Einrichtungen und des lebendigen Straßenlebens stark an Beliebtheit gewonnen. Roma und Condesa sind zu Hotspots für Expats und digitale Nomaden geworden, was wiederum die Immobilienwerte steigen lässt. Die Immobilienpreise in diesen Gebieten sind in den letzten Jahren deutlich gestiegen, gestützt durch ihren trendigen Ruf. Neben der Wertsteigerung profitieren Vermieter von überdurchschnittlichen Mieteinnahmen: Die aktuellen Renditen in Roma/Condesa liegen bei etwa 5,7 %–6,7 % thelatinvestor.com, was auf eine starke Mietnachfrage von jungen Berufstätigen und Ausländern hinweist. Die Cafés, Parks und das Nachtleben der Nachbarschaften – präsentiert durch Veranstaltungen wie das Corredor Cultural Roma-Condesa Festival – ziehen weiterhin neue Bewohner an thelatinvestor.com. Mit Hunderten neuer Geschäfte und Gemeindeentwicklungen nach der Pandemie werden Roma und Condesa voraussichtlich weiter im Aufschwung bleiben, sowohl wegen ihres Lebensstils als auch als Investitionsobjekt thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
- Santa Fe – Ein moderner Stadtteil am westlichen Stadtrand, bekannt für seine Konzentration an Bürotürmen, Luxuswohnungen und einer großen Expat-Gemeinde. Santa Fe, größtenteils in den 1990er–2000er Jahren auf ehemaligem Ranchland entwickelt, beherbergt heute multinationale Konzernzentralen, eine internationale Universität und gehobene Einkaufszentren. Die Immobilienpreise sind hier im gehobenen Segment vergleichbar mit Polanco (viele Wohnungen kosten ebenfalls über 5 Millionen MXN thelatinvestor.com). Die Skyline von Santa Fe wächst weiter, auch wenn der Stadtteil derzeit über eine der höchsten Leerstandsquoten für Büroflächen in der Stadt verfügt (bis zu 25–26 % der freien Büroflächen konzentrieren sich auf Santa Fe) mexicobusiness.news mexicobusiness.news. Dennoch sollen laufende Infrastrukturverbesserungen – darunter eine neue S-Bahn-Verbindung (siehe Abschnitt Infrastruktur) – Santa Fe besser mit dem Rest der Stadt verbinden, was die Attraktivität weiter steigern könnte. Für Investoren bietet Santa Fe großzügige, neuere Immobilien und bleibt ein Hotspot für wohlhabende Mieter (viele ausländische Führungskräfte wählen die bewachten Hochhäuser von Santa Fe).
- Lomas de Chapultepec & San Miguel Chapultepec – Angrenzend an Polanco und den Chapultepec-Park sind dies traditionelle, gehobene Wohnviertel mit großen Einfamilienhäusern und luxuriösen, niedrig verdichteten Apartments. Lomas de Chapultepec ist dabei ein exklusives Viertel (Heimat vieler Milliardäre und Diplomaten), in dem Villen routinemäßig zu mehrmillionenschweren Preisen verkauft werden thelatinvestor.com. Mit begrenztem Neubau und einem prestigeträchtigen Ruf bleibt Lomas ein stabiles Investitionsgebiet für die Ultrareichen. Das nahegelegene San Miguel Chapultepec, zwar kleiner, hat sich ebenfalls zu einer trendigen, gehobenen Enklave entwickelt und gilt als Hotspot für Expats, die eine Mischung aus modernen Eigentumswohnungen und grüner Umgebung suchen thelatinvestor.com.
- Aufstrebende periphere Stadtteile – Da die zentralen Viertel unerschwinglich teuer werden, richtet sich die Aufmerksamkeit zunehmend auf verbesserte Randgebiete der Stadt. Verbesserter Nahverkehr ist hier ein entscheidender Faktor. So hat die Einführung neuer Cablebús-Linien (Seilbahn-Transportsystem) in den Außenbezirken wie Iztapalapa und Gustavo A. Madero die Pendelzeiten drastisch verkürzt (von 1,5 Stunden auf teilweise nur wenige Minuten) thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Die Cablebús-Linie 2 in Iztapalapa – die längste städtische Seilbahnstrecke Lateinamerikas – befördert inzwischen täglich rund 70.000–80.000 Fahrgäste thelatinvestor.com und sorgt entlang der Strecke für Immobilieninteresse. Zuvor weniger beachtete Randviertel, die durch diesen Ausbau an den Nahverkehr angebunden wurden, verzeichnen steigende Immobilienpreise und Neubauprojekte entstehen thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Stadtteile im weit entfernten Norden und Osten der Stadt, die günstigere Preise bieten, werden so zunehmend attraktiv für Käufer der Mittelschicht und junge Familien, die für erschwingliche Wohnungen einen (nun durch den Nahverkehr verkürzten) längeren Arbeitsweg in Kauf nehmen.
- Vororte des Estado de México – Jenseits der Hauptstadtgrenzen bietet das größere Ballungsgebiet von Mexiko-Stadt (im Bundesstaat Estado de México) erschwingliche Immobilien für diejenigen, die sich die Stadt nicht mehr leisten können. In Gebieten des Estado de México können die Preise für mittelklassigen Wohnraum so niedrig wie USD $1.000 pro m² (~MXN 20.000/m²) sein thelatinvestor.com, was nur einen Bruchteil der Kosten im Stadtzentrum ausmacht. Diese Vororte (wie Naucalpan, Tlalnepantla, Ecatepec usw.) verzeichnen eine stetige Nachfrage, aber das Investitionspotenzial variiert. Einige sind hauptsächlich Schlafstädte, während andere vom industriellen Wachstum profitieren (beispielsweise erleben Cuautitlán Izcalli und Toluca eine Ausweitung von Logistik und Produktion im Zusammenhang mit Nearshoring). Wichtige kommende Infrastrukturprojekte (wie die neue städtische Zuglinie) sollen die Anbindung für bestimmte Vororte verbessern und könnten deren Immobilienperspektiven erhöhen (dazu weiter unten mehr).
Gewerbeimmobilienmarkt in Mexiko-Stadt
Bürosektor-Bedingungen
Mexiko-Stadt verfügt über den größten Büromarkt des Landes – etwa 7,4 Millionen m² an Class A/A+-Büroflächenbestand Ende 2024 mexicobusiness.news – hat jedoch mit einer hohen Leerstandsquote und sich ändernder Nachfrage infolge der Pandemie und sich entwickelnder Arbeitsmuster zu kämpfen. Nach einem Einbruch während der Pandemie zeigte 2024 einige Anzeichen einer Erholung: Die Nettoabsorption von Büroflächen war positiv, und bis zum dritten Quartal 2024 verbesserte sich die Leerstandsquote auf 21,6 %, nachdem sie ein Jahr zuvor mit etwa 23,7 % ihren Höchststand erreicht hatte mexicobusiness.news mexicobusiness.news. Besonders durch die Branchen IT und Finanzdienstleistungen, die zusammen fast 60 % der angemieteten Fläche im dritten Quartal 2024 ausmachten, zog das Unternehmensmietgeschäft im Jahr 2024 wieder an mexicobusiness.news. Erstklassige Teilmärkte wie Lomas-Palmas, Polanco und Insurgentes führten die Vermietungsaktivitäten in diesem Quartal an mexicobusiness.news, was darauf hinweist, dass gut gelegene und hochwertige Flächen weiterhin Mieter anziehen. Ende 2024 wurden keine neuen Büroprojekte begonnen, was dazu beitrug, das Angebot zu stabilisieren; Projektentwickler haben den Baustart neuer Gebäude weitgehend zurückgestellt, bis der Leerstand abgebaut ist mexicobusiness.news mexicobusiness.news.Allerdings stieß der Bürosektor Anfang 2025 auf Gegenwind aufgrund makroökonomischer Unsicherheiten. In den ersten beiden Monaten des Jahres 2025 ging die Bürovermietungsaktivität in Mexiko (insbesondere Neuvermietungen) stark zurück – landesweit um 27 % im Vergleich zum gleichen Zeitraum 2024 riotimesonline.com riotimesonline.com. Mexiko-Stadt, das für etwa 64 % der landesweiten Büronachfrage steht, war am stärksten betroffen. Daten des Immobilienberatungsunternehmens Solili zeigten, dass die Bürobelegung in der Hauptstadt im Jahresvergleich Jan–Feb 2025 um 40 % einbrach riotimesonline.com. Anders ausgedrückt: Viele Unternehmen gaben Flächen auf oder verzögerten Erweiterungen, was zu einem erheblichen Rückgang der Nettobelegung im Vergleich zum Vorjahr führte. Rund 56.000 m² Bürofläche wurden landesweit Anfang 2025 frei, wobei 80 % dieses Leerstandes auf Mexiko-Stadt entfielen riotimesonline.com. Diese Welle von Auszügen trieb die Leerstandsquote der Stadt bis zum 1. Quartal 2025 wieder in den hohen Zehnprozentbereich. Schätzungen zufolge lag der Leerstand Anfang 2025 bei etwa 19–20 %, was zwar etwas besser als die Höchststände von 2023 ist, aber weiterhin erhöht bleibt mexicobusiness.news solili.mx. Die durchschnittlichen Angebotspreise für hochwertige Büroflächen lagen in der Hauptstadt Anfang 2025 weiterhin bei ca. 20 US-Dollar pro m² und Monat mexicobusiness.news, wobei einige Teilmärkte (z. B. Polanco, Reforma) aufgrund ihres Prestiges höhere Preise in US-Dollar erzielen konnten.
Die Ursachen für diese Verlangsamung im Bürosektor sind sowohl zyklisch als auch strukturell. Makroökonomische Unsicherheit – insbesondere die Handelskonflikte mit den USA – machten Unternehmen vorsichtig. Anfang 2025 verhängten die USA neue Zölle auf bestimmte mexikanische Waren, was das Geschäftsklima dämpfte riotimesonline.com. Viele Unternehmen nahmen eine „Abwarten-und-Sehen“-Haltung ein und verschoben neue Mietverträge, bis die Handelspolitik und Wirtschaftslage klarer sind riotimesonline.com. Gleichzeitig führen strukturelle Veränderungen in der Arbeitswelt (Homeoffice- und Hybrid-Arbeitsmodelle seit COVID-19) dazu, dass manche Unternehmen ihren Flächenbedarf reduzieren oder statt langfristiger Mietverträge flexible Coworking-Lösungen bevorzugen. Beides hat kurzfristig zu einer geringeren Nachfrage nach traditionellen Büroflächen geführt. Folglich befindet sich der Neubau von Büros faktisch im Stillstand – Anfang 2025 befanden sich nur noch 1.000 m² neue Büroprojekte im Bau in Mexiko-Stadt (eine praktisch vernachlässigbare Zunahme) riotimesonline.com. Projektentwickler vermeiden es, neue große Bürotürme zu starten, solange die Leerstände so hoch sind und die Nachfrage nicht klar anzieht riotimesonline.com.
Innerhalb der Stadt ist die Leerstandsquote ungleich verteilt. Moderne, dezentralisierte Unternehmenszentren wie Santa Fe haben einen großen Anteil der leerstehenden Flächen (etwa ein Viertel aller freien Büros) mexicobusiness.news, da einige Firmen dort Flächen konsolidiert oder untervermietet haben. Auch Polanco und der Insurgentes Korridor verfügen über einen erheblichen Leerstand (jeweils rund 13–17 % des verfügbaren Flächenangebots der Stadt) mexicobusiness.news, teils aufgrund neuer Bauprojekte und weil manche Mieter von einer größeren zu einer qualitativ hochwertigeren Fläche gewechselt sind. Im Gegensatz dazu verzeichnet das Gebiet Reforma/Centro – in dem sich viele Hauptsitze entlang des Paseo de la Reforma befinden – eine stabilere Auslastung, und Teilmärkte wie Lomas Palmas (eine kleine, aber hochwertige Bürozone) entwickeln sich relativ gut mit neuen Mietabschlüssen mexicobusiness.news.
Trotz der Herausforderungen gibt es Zeichen der Widerstandsfähigkeit. Bis zum ersten Quartal 2025 ist die Leerstandsquote tatsächlich auf ~19,5 % gesunken (der niedrigste Stand seit der Pandemie), so CBRE, was auf einige abgeschlossene Großvermietungen und kein neues Überangebot auf dem Markt zurückzuführen ist mexicobusiness.news. Und Berichte aus dem zweiten Quartal 2025 deuten darauf hin, dass die Nettoabsorption wieder positiv wurde (+60 % im 2Q25), da bestimmte Unternehmen die niedrigen Mieten nutzten, um ihre Büros aufzuwerten mexicobusiness.news. Monterrey und andere mexikanische Städte verzeichneten zu Beginn des Jahres 2025 sogar ein Wachstum der Büronachfrage riotimesonline.com, was darauf hindeutet, dass sich das Überangebot an Büros in Mexiko-Stadt entspannen könnte, sobald die wirtschaftliche Unsicherheit nachlässt. Insgesamt ist die Prognose für den Bürosektor von einer vorsichtigen Erholung geprägt: Die Mieter bleiben preisbewusst und flexibel, doch mit der erwarteten neuen Unternehmensaktivität durch die mexikanische Wirtschaft und den Nearshoring-Trend rechnen Analysten über die kommenden Jahre mit einer allmählichen Verbesserung der Auslastung (sofern es keine größeren externen Schocks gibt).
Einzelhandel und Industriesektoren
Einzelhandelsimmobilien in Mexiko-Stadt haben sich nach dem pandemiebedingten Einbruch stark erholt. Nach den weit verbreiteten Ladenschließungen im Jahr 2020 haben sich die Besucherzahlen und die Nachfrage der Mieter erholt, was die Leerstandsquote in Einkaufszentren gesenkt hat. Ende 2024 erreichte die Auslastung von Einzelhandelsimmobilien stadtweit etwa 93,3 % und lag damit nur knapp unter dem vor 2019 verzeichneten Niveau von ~95 % siila.com businesswire.com. Tatsächlich meldete ein großer Einzelhandelsvermieter, FIBRA Macquarie, im vierten Quartal 2024 eine Auslastung von 93,3 % in seinem Einzelhandelsportfolio, was einem Anstieg von 130 Basispunkten gegenüber dem Vorjahr entspricht businesswire.com. Prime-Malls (insbesondere „Lifestyle Center“ und große Regionalmalls) schneiden am besten ab und verzeichnen häufig eine Auslastung im Bereich von 93–94 % siila.com.mx. Die Kunden sind in großer Zahl zurückgekehrt, und Einzelhändler, die die Pandemie überlebt haben, haben ihr Geschäft größtenteils wieder ausgeweitet oder wurden durch neue Anbieter ersetzt – Branchenanalysen stellen fest, dass auf zehn dauerhaft geschlossene Geschäfte etwa zwölf Neueröffnungen entfallen, was auf einen Nettozuwachs an Mietern im Einzelhandel bis 2025 hindeutet. Beliebte Einkaufsviertel (Polancos Einkaufsstraße, Santa Fes Mall-Distrikt, das historische Zentrum usw.) profitieren von der wiederbelebten Konsumnachfrage und dem Tourismus. Die Mieten für Einzelhandelsflächen beginnen an Top-Standorten wieder leicht zu steigen, und einige börsennotierte Immobilienfonds im Einzelhandel (REITs) verzeichnen positive Mietwachstumseffekte (Mieterhöhungen bei Vertragsverlängerungen) von 5 % oder mehr fibramacquarie.com.
Einige Trends prägen die Einzelhandelslandschaft: Erstens nimmt erlebnisorientierter und „Lifestyle“-Einzelhandel zu – Einkaufszentren mit Unterhaltungs-, Gastronomie- und Open-Air-Konzepten verzeichnen höhere Besucherzahlen und halten eine sehr hohe Auslastung (über 93 %) siila.com.mx. Zweitens hat die Integration von E-Commerce mit stationärem Einzelhandel die Nachfrage nach modernen Logistikflächen (siehe unten) und auf letzte Meile ausgerichteten Distributionszentren in der Stadt befeuert. Während das Wachstum des Online-Handels anfangs eine Bedrohung für stationäre Geschäfte darstellte, haben sich viele Einzelhändler angepasst und nutzen ihre Filialen als Showrooms oder Abholstationen und halten dadurch die Leerstandsquoten niedrig. Der Gesamtausblick für den Einzelhandel ist positiv: Sofern es nicht zu einem wirtschaftlichen Abschwung kommt, wird die Konsumnachfrage in der Hauptstadt bis 2026 voraussichtlich stark bleiben, und neue Einzelhandelsprojekte werden vorsichtig in Wachstumsgebieten geplant (oft als Teil von gemischt genutzten Projekten).
Im Industrie- und Logistiksektor ist Mexiko-Stadt Teil eines breiteren nationalen Booms, der durch Nearshoring angetrieben wird – den Trend, dass Unternehmen Fertigungs- und Lieferketten näher an den US-Markt verlagern. Zwar hat das dramatischste industrielle Wachstum im Norden Mexikos stattgefunden (in Grenzstädten und Monterrey, wo die Leerstandsquoten oft bei 1–3% liegen bcg.com bcg.com), doch auch die Hauptstadtregion profitiert. Das Ballungsgebiet von Mexiko-Stadt (einschließlich des benachbarten Bundesstaats Mexiko) ist ein bedeutender Konsummarkt und Vertriebszentrum, daher ist Lagerraum für sowohl E-Commerce als auch regionale Lieferketten sehr gefragt. Bis Ende 2024 stiegen die Industrie-Leerstände in Mexiko nach Rekordtiefs leicht an – die landesweite Leerstandsquote erhöhte sich einige Quartale in Folge, blieb aber mit durchschnittlich rund 2–3% auf einem gesunden Niveau siila.com.mx blog.frontierindustrial.mx. In Zentralmexiko (zum Beispiel im Korridor Toluca–Mexiko-Stadt) sind die Leerstandsquoten ebenfalls knapp geblieben, auch wenn einige neue spekulative Bauprojekte auf den Markt kamen. Entwickler eilten 2022–2023, um Lagerhallen in Erwartung der Nearshoring-Nachfrage zu errichten. Bis 2024 wurden einige freie Flächen verfügbar, aber im Wesentlichen ist der Industrie-Markt nahezu voll belegt.
Speziell für Mexiko-Stadt findet ein Großteil der neuen Aktivitäten im Bereich Industrieimmobilien unmittelbar außerhalb der Stadtgrenzen statt – in Märkten wie Cuautitlán, Tultitlán, Tepotzotlán (gemeinsam bekannt als der „CTT“-Korridor) sowie weiter entfernt in Toluca und Puebla. Diese industriellen Teilmärkte verzeichneten große Mietabschlüsse von Logistik-, Einzelhandels- und Fertigungsunternehmen. Die Mieten für moderne Logistikanlagen steigen aufgrund geringer Leerstandsquoten und hoher Baukosten und dürften 2025 weiterhin allmählich steigen. Ein Bericht stellte fest, dass die industriellen Mieten landesweit im Jahr 2024 um mehr als 8 % gestiegen sind businesswire.com. Während Mexiko seine Position als Fertigungshub für Nordamerika festigt, fließen erhebliche Investitionen in Industrieimmobilien: So erwerben und entwickeln etwa ausländische Investoren (darunter globale Fonds und REITs) Lagerhallen rund um Mexiko-Stadt, um die Nachfrage zu bedienen. Regierung und Privatwirtschaft arbeiten zudem an neuen Industrieparks mit nachhaltigen Merkmalen zusammen (unterstützt durch Initiativen wie einen 150-Millionen-Dollar-IFC-Kredit für grüne Industrieparks) thelatinvestor.com thelatinvestor.com, was auf Vertrauen in langfristiges Wachstum hindeutet. Insgesamt wird erwartet, dass das Industriesegment in der Region Mexiko-Stadt bis 2025 und darüber hinaus stark bleibt, wobei Nearshoring und E-Commerce zu den wichtigsten Treibern zählen – allerdings mit dem Vorbehalt, dass globale wirtschaftliche oder handelspolitische Störungen (wie etwa US-Zollthemen) das rasante Tempo ausbremsen könnten.
Makroökonomische und regulatorische Faktoren
Die Entwicklung des Immobilienmarkts ist eng mit den allgemeinen makroökonomischen Bedingungen verknüpft. Die mexikanische Wirtschaft erwies sich als relativ widerstandsfähig, mit einem BIP-Wachstum von etwa 3 % in den Jahren 2022–2023 und einer wachsenden Mittelschicht, die zur Wohnungsnachfrage beiträgt. Mexiko-Stadt als Hauptstadt profitiert von einem großen Anteil der nationalen Wirtschaftsleistung (das BIP der Stadt stieg im frühen Jahr 2024 um 2,3 % gegenüber dem Vorjahr mexicobusiness.news). Zu den wichtigsten makroökonomischen Faktoren, die den Markt 2025 beeinflussen, zählen:
- Zinssätze und Inflation: Die mexikanische Zentralbank (Banxico) hielt die Leitzinsen im Jahr 2024 auf einem hohen Niveau (im Bereich von 10–11 %), um die Inflation zu bekämpfen. Während die Inflation bis Ende 2024 auf moderatere Werte (~4–5 %) gesunken ist, bleiben die Kreditkosten für Hypotheken relativ hoch. Typische Hypothekenzinsen für lokale Käufer lagen bei etwa 10 % oder darüber, was die Finanzierung teuer macht und potenziell die Aktivität einiger Hauskäufer dämpft. (Für ausländische Käufer bieten grenzüberschreitende Hypothekenprodukte Zinssätze von ca. 7–9 % in USD thelatinvestor.com, die, obwohl sie höher als US-Hypotheken sind, weiterhin Investoren anziehen, die auf hohe Wertsteigerungen setzen thelatinvestor.com.) Hohe Zinssätze erhöhen auch die Kosten der Baufinanzierung und verlangsamen so die Neuentwicklung. Daher war das Hochzinsumfeld ein zweischneidiges Schwert: Es kühlt die Nachfrage leicht ab und begrenzt das Angebot, doch die Gesamtnachfrage nach Wohnraum in Mexiko-Stadt war stark genug, um das Preiswachstum über der Inflation zu halten thelatinvestor.com. Sollte Banxico Ende 2025 die Zinsen senken (wie manche erwarten, falls die Inflation unter Kontrolle bleibt riotimesonline.com), könnte dies die Immobilienaktivität weiter ankurbeln, indem Kredite leichter zugänglich werden.
- Wirtschaftswachstum und Beschäftigung: Die Beschäftigungstrends in Mexiko-Stadt sind günstig – die Arbeitslosenquote der Stadt lag Ende 2024 bei nur etwa 2,4 % assets.cushmanwakefield.com und der formelle Stellenzuwachs war stark, insbesondere im Dienstleistungs- und Fertigungssektor. Ein florierender Arbeitsmarkt stützt die Wohnungsnachfrage (sowohl Miet- als auch Kaufnachfrage). Zusätzlich bringen Nearshoring-Investitionen (Fabriken, Logistikzentren, Unternehmenserweiterungen) Kapital ins Land. Berichte aus Mitte 2025 zeigen, dass Mexiko erhebliche ausländische Direktinvestitionen anzieht, wobei 67,6 % aller Immobilien-FDI im Jahr 2023 auf Mexiko-Stadt entfallen thelatinvestor.com. Diese Entwicklungen stärken das Vertrauen in das mittelfristige Wachstum des Immobiliensektors.
- Wechselkurse: Der Wechselkurs des mexikanischen Pesos beeinflusst die Kaufkraft aus dem Ausland. In den letzten Jahren war der Peso relativ stark, schwankt aber weiterhin im Bereich von etwa 17–20 MXN pro USD. Ein günstiger Wechselkurs (aus Sicht eines US-amerikanischen oder europäischen Käufers) macht Immobilien in Mexiko-Stadt vergleichsweise günstig. Beispielsweise können Luxuswohnungen, die in den USA 1 Million USD kosten würden, in Mexiko-Stadt für vergleichbare Qualität nur die Hälfte oder noch weniger kosten, was internationale Käufer anzieht. Die anhaltende Stabilität des Pesos und das Vermeiden einer starken Abwertung sind wichtig, um den Zufluss ausländischer Investitionen in den Immobilienmarkt zu erhalten.
Auf der regulatorischen Seite, abgesehen von den zuvor genannten Mietpreisbremsen und Airbnb-Beschränkungen, beeinflussen weitere Richtlinien und Pläne den Markt:
- Initiativen für bezahlbaren Wohnraum: Die neue Bundesregierung (die ihr Amt Ende 2024 angetreten hat) hat ein ehrgeiziges Programm für bezahlbaren Wohnraum angekündigt, das vorsieht, bis 2030 landesweit 1 Million Wohnungen zu bauen, davon etwa 26.000 Einheiten in Mexiko-Stadt thelatinvestor.com. Auch wenn dies ein wichtiger Schritt zur Bekämpfung des Wohnraummangels ist, merken Analysten an, dass dies nicht ausreichend für eine Metropole mit über 20 Millionen Einwohnern ist – es wird das Defizit nur geringfügig verringern thelatinvestor.com. Wenn die Maßnahmen jedoch umgesetzt werden, könnten diese Projekte (vermutlich mitteldichte bis hochverdichtete Sozialwohnungsbauprojekte) zumindest für untere Einkommensschichten Entlastung bringen und langfristig den Druck etwas verringern. Zudem fördert die Stadtregierung die Umnutzung von wenig genutzten Immobilien (zum Beispiel die Umwandlung alter Bürogebäude in Wohnraum) und beschleunigt Genehmigungen für günstigen Wohnungsbau.
- Nachhaltigkeit und Anreize für umweltfreundliches Bauen: Die Behörden von Mexiko-Stadt fördern die nachhaltige Immobilienentwicklung. Das Zertifizierungsprogramm für nachhaltige Gebäude bietet Steuervergünstigungen auf Wasser-, Lohn- und Grundsteuern sowie beschleunigte Genehmigungen für Projekte, die den Standards für umweltfreundliches Bauen entsprechen thelatinvestor.com. Dies hat zu einem bemerkenswerten Anstieg des nachhaltigen Bauens geführt: Allein im Jahr 2023 erhielten 86 neue Projekte in der Stadt die LEED-Zertifizierung für umweltfreundliches Bauen, womit Mexiko weltweit zu den Top 10 Ländern mit LEED-zertifizierten Gebäuden zählt thelatinvestor.com. Darüber hinaus unterstützen Banken und internationale Institutionen diesen Trend – zum Beispiel finanziert ein 150 Millionen US-Dollar schwerer nachhaltigkeitsgebundener Kredit der IFC energieeffiziente Modernisierungen und umweltfreundliche Industrieparks in Mexiko thelatinvestor.com. Diese Maßnahmen kommen nicht nur der Umwelt zugute, sondern steigern oft auch den Immobilienwert und ziehen sozial verantwortliche Investoren/Mieter an. Es ist mit weiterer regulatorischer Unterstützung für Nachhaltigkeit zu rechnen, sodass grüne Ausstattungsmerkmale in neuen gewerblichen und privaten Projekten immer üblicher (und sogar erwartet) werden.
- Politisches Klima und Stabilität: Mexikos politischer Übergang im Jahr 2024 (ein Präsidentschaftswahljahr) brachte einige Unsicherheiten mit sich. Die Wahl von Präsidentin Claudia Sheinbaum und die fortgesetzte Mehrheit der Regierungspartei führten zunächst zu einer abwartenden Haltung bei bestimmten Investoren, angesichts der progressiven politischen Agenda der Verwaltung thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Bedenken hinsichtlich möglicher Verfassungsänderungen oder steuerlicher Reformen im Zusammenhang mit Immobilien wurden geäußert, doch hat die neue Regierung bisher keine drastischen Maßnahmen ergriffen, die Eigentumsrechte betreffen. Tatsächlich hat die Regierung ihre Unterstützung für Immobilienentwicklung und Eigentum signalisiert (abgesehen von Maßnahmen gegen missbräuchliche Mieterhöhungen) thelatinvestor.com. Die Handelsspannungen mit den USA (einschließlich Androhung von Zöllen) waren eine unmittelbarere Sorge für den Immobiliensektor, insbesondere im gewerblichen Bereich mexicobusiness.news. Mexikos enge Verbindung zur US-Wirtschaft bedeutet, dass jede Änderung in den Handelsbeziehungen oder eine Abschwächung der US-Konjunktur die Nachfrage nach Büro- und Industrieflächen beeinträchtigen kann. Nichtsdestotrotz ist man sich allgemein einig, dass Mexiko auch weiterhin ein integraler Bestandteil nordamerikanischer Lieferketten bleiben wird, und sowohl inländische als auch ausländische Immobilieninvestoren behalten trotz kurzfristiger politischer Unsicherheiten einen überwiegend positiven langfristigen Ausblick businesswire.com businesswire.com.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass ein insgesamt stabiles makroökonomisches Umfeld – geprägt von wachsender Investitionstätigkeit, hohen, aber sinkenden Zinssätzen und proaktiver (wenn auch moderater) Wohnbaupolitik – den Grundstein für den weiteren Ausbau des Immobilienmarktes in Mexiko-Stadt legt. Regulatorische Änderungen werden umgesetzt, um die Erschwinglichkeit und Nachhaltigkeit zu verbessern, was nach und nach bestimmte Bereiche (insbesondere die Qualität und Verfügbarkeit von Mietwohnungen) verändern könnte.
Große Infrastruktur- & Entwicklungsprojekte mit Einfluss auf den Immobilienmarkt
Mehrere Infrastrukturprojekte und groß angelegte Entwicklungen sind in Mexiko-Stadt im Gange oder wurden kürzlich abgeschlossen und entfalten bereits spürbare Effekte auf die Dynamik des Immobilienmarktes:
- Neuer internationaler Flughafen (AIFA): Der internationale Flughafen Felipe Ángeles, der 2022 im Norden des Ballungsraums eröffnet wurde, ist eine bedeutende Ergänzung. Während die Passagierzahlen noch steigen, sorgt die Präsenz des Flughafens (zusammen mit den damit verbundenen Autobahnverbesserungen) für eine Entwicklung am nördlichen Stadtrand. Gemeinden in der Nähe des Flughafens erleben neue Hotels, Industrieparks und Wohnraum für Arbeitskräfte. Mit der Zeit könnte die verbesserte Anbindung an den AIFA die Immobilienwerte im Norden von Mexiko-Stadt und Teilen des Bundesstaats Mexiko steigern. Eine S-Bahn-Linie, die das Stadtzentrum (Bahnhof Buenavista) mit dem neuen Flughafen verbindet, ist ebenfalls im Bau und wird diese Region nach ihrer Fertigstellung (voraussichtlich 2025–26) weiter integrieren. Immobilieninvestoren haben Grundstücke und Logistikgelegenheiten entlang dieses Korridors im Blick, in Erwartung einer zunehmenden Nutzung des Flughafens.
- Interurbaner Zug Mexiko-Stadt–Toluca (El Insurgente): Nach jahrelanger Bauzeit ist eine Hochgeschwindigkeitspendlerbahn, die Mexiko-Stadt mit Toluca (der Hauptstadt des angrenzenden Bundesstaats Mexiko) verbindet, teilweise in Betrieb. Unter dem Namen „El Insurgente“ wurden die ersten Streckenabschnitte Ende 2023 eröffnet und erreichten im August 2024 den Westen von Mexiko-Stadt (Santa-Fe-Gebiet) en.wikipedia.org en.wikipedia.org. Der letzte Abschnitt bis zum Terminal Observatorio im Stadtzentrum soll 2025 abgeschlossen werden en.wikipedia.org en.wikipedia.org. Diese moderne Bahnstrecke wird die Reisezeit zwischen Mexiko-Stadt und Toluca erheblich verkürzen (eine Fahrt, die früher mit dem Auto über eine Stunde dauerte, kann per Zug in ca. 20–30 Minuten zurückgelegt werden). Die Auswirkungen auf den Immobilienmarkt sind bemerkenswert: Das Geschäftsviertel Santa Fe verfügt nun über einen Bahnhof, was die Pendelzeiten für die dortigen Arbeitskräfte verringern und möglicherweise die Büroauslastung erhöhen dürfte. Ebenso sind die Bereiche rund um Observatorio (die an das Metrosystem angebunden werden) für transitorientierte Entwicklungen vorgesehen, darunter neue gemischt genutzte Projekte zur Belebung dieser Zone. In Toluca und an den Zwischenstationen rechnen wir mit einer erhöhten Nachfrage nach Wohnraum von Menschen, die bequem in Mexiko-Stadt arbeiten, aber weiter westlich leben können. Insgesamt ist der interurbane Zug ein Wendepunkt für die regionale Anbindung und wird voraussichtlich die Immobilienwerte in der Nähe seiner Stationen an beiden Enden erhöhen, während Mexikos weitläufige Megalopolis stärker integriert wird.
- Ausbau des städtischen Nahverkehrs (Cablebús und Metro): Mexiko-Stadt hat sein öffentliches Verkehrsnetz mit innovativen Lösungen wie dem Cablebús erweitert – einem Seilbahnsystem, das hügelige, bisher wenig erschlossene Stadtteile bedient. Zwei Cablebús-Linien sind bereits in Betrieb (Linie 1 im Norden und Linie 2 im Osten) und verbessern den Nahverkehr in Stadtteilen wie Iztapalapa drastisch. Der Erfolg dieser Linien (Zehntausende Fahrgäste täglich) thelatinvestor.com thelatinvestor.com hat dazu geführt, dass zusätzliche Strecken geplant werden. Diese Projekte haben bereits das Immobilieninteresse in den Endstationen spürbar gesteigert – so entstehen rund um die Cablebús-Stationen neue Einkaufszentren, Wohnanlagen und Gemeindeeinrichtungen, da der Zustrom an Menschen und die kürzeren Fahrzeiten diesen Bedarf erzeugen. Gleichzeitig wird das Metro-System der Stadt weiter ausgebaut und modernisiert. Die Linie 12 (deren Abschnitt nach einem Unfall im Jahr 2021 geschlossen wurde) wurde 2023 vollständig repariert und wiedereröffnet, sodass die südöstliche Achse wieder bedient wird. Es gibt auch laufende Erweiterungen (wie die Verlängerung der Metro-Linie 12 bis Observatorio zur Anbindung an den Toluca-Zug sowie vorgeschlagene neue Linien oder BRT-Routen in Randzonen). Jede Verbesserung im Nahverkehr trägt dazu bei, Immobilienentwicklungen in angrenzenden Gebieten zu fördern, indem diese besser erreichbar und attraktiver für Einwohner und Unternehmen werden. So führte zum Beispiel die Verlängerung des Insurgentes Sur BRT vor einigen Jahren zu einem kleinen Boom mittelhoher Wohnhäuser entlang der Strecke. Ähnliche lokale Booms sind zu erwarten, wenn neue Verkehrsknotenpunkte in Betrieb gehen.
- Große gemischt genutzte Projekte: Die Skyline und das Stadtbild werden durch mehrere große gemischt genutzte Bauprojekte umgestaltet. Ein Beispiel ist das Mítikah-Projekt im südlichen Bezirk Coyoacán – eine Mega-Entwicklung mit einem der höchsten Wohnhochhäuser Lateinamerikas, einem Einkaufszentrum und Büroflächen (in Phasen bis 2022 eröffnet). Solche Projekte beleben oft die umliegenden Viertel, steigern die Bodenwerte und ziehen wohlhabende Bewohner an. Im Stadtzentrum laufen Revitalisierungsinitiativen wie das Proyecto Chapultepec (kulturelle und parkbezogene Aufwertungen rund um Chapultepec) oder die Umwandlung alter Industrieareale in Nuevo Polanco zu modernen Geschäfts- und Wohnvierteln. Außerdem werden einige in die Jahre gekommene Bürogebäude im historischen Zentrum und an Korridoren wie Reforma auf eine Umwandlung in Wohnungen oder Hotels geprüft, da viele Büros leer stehen. Die Regierung signalisiert Unterstützung für solche Projekte der Nachnutzung, um dem Wohnungsbedarf zu begegnen und städtischem Verfall vorzubeugen. Auch wenn der Fortschritt langsam ist, könnten bereits einige erfolgreiche Umwandlungen ein Präzedenzfall werden und in den kommenden Jahren Hunderte neue Wohneinheiten in zentralen Lagen schaffen.
- Nearshoring-Industrieparks: Außerhalb des unmittelbaren Stadtkerns entstehen zahlreiche Industriepark-Projekte im Großraum Mexiko-Stadt, die durch Nearshoring angetrieben werden. Zum Beispiel sind neue Logistikparks entlang der Autobahn Mexiko-Querétaro sowie in Huehuetoca und Zumpango (nördlich der Stadt) geplant. Diese Projekte, die häufig von internationalen Investoren unterstützt werden, integrieren – wie zuvor erwähnt – nachhaltige Designs (Solarenergie, Umweltzertifizierungen) thelatinvestor.com. Während diese Industriezentren wachsen, haben sie einen Übertragungseffekt auf die lokale Wohnraumnachfrage – Arbeiter und Manager suchen Wohnraum in Pendeldistanz. Städte in der Nähe solcher Parks könnten neue Wohnsiedlungen und Einkaufszentren erleben. Zudem profitiert die Wirtschaft von Mexiko-Stadt indirekt vom Erfolg bei der Gewinnung von Fertigungsindustrie (z. B. Luftfahrt in Querétaro, Automobilindustrie in Puebla), da die Hauptstadt das finanzielle und professionelle Rückgrat für diese Branchen bildet. In diesem Sinne ist der Makro-Entwicklungstrend des Nearshorings ein entscheidender Hintergrund: Er füllt nicht nur Lagerhäuser und Fabriken, sondern bringt auch Infrastrukturinvestitionen (Autobahnen, Bahnverbindungen, Energieprojekte) mit sich, die die Konnektivität in Zentralmexiko verbessern. All dies stärkt die Attraktivität von Mexiko-Stadt als regionales Geschäftszentrum, was letztendlich sowohl die Nachfrage nach Gewerbe- als auch nach Wohnimmobilien unterstützt.
Dynamik von Angebot und Nachfrage und Marktausblick
Angebot vs. Nachfrage: Der Immobilienmarkt von Mexiko-Stadt im Jahr 2025 lässt sich als angebotseingeschränkt bei Wohnimmobilien und Einzelhandel, aber überversorgt bei Büros charakterisieren (wobei der Industriesektor dazwischen liegt und tendenziell unterversorgt ist). Auf der Wohnungsseite wird das grundlegende Ungleichgewicht zwischen begrenztem Wohnungsangebot und wachsender Nachfrage voraussichtlich weiterhin bestehen. Die Baupipeline für Wohnraum hält mit der Bildung neuer Haushalte in der Hauptstadt nicht Schritt. Wie bereits erwähnt, decken selbst ehrgeizige öffentliche Programme nur einen Bruchteil des Defizits ab thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Das legt nahe, dass – sofern keine Rezession oder ein gravierender externer Schock eintritt – Hauspreise und Mieten ihren Aufwärtstrend in den kommenden Jahren fortsetzen werden. Die Erschwinglichkeit bleibt ein dringliches Problem und könnte zu mehr regulatorischen Reaktionen oder kreativen Markt-Lösungen (Co-Living, Mikroapartments etc.) führen, um die Bewohner unterzubringen. Investoren und Entwickler schauen zunehmend auf „aufstrebende Viertel“ am Stadtrand, wo das Land günstiger ist, um die nächste Wohnungswelle zu bauen globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Diese Gegenden könnten, unterstützt durch Verbesserungen des Nahverkehrs, das höchste relative Preiswachstum verzeichnen, da sie gegenüber dem Rest der Stadt aufholen.
Im gewerblichen Sektor übersteigt das Büroangebot nach wie vor die aktuelle Nachfrage, aber das Schlimmste könnte vorbei sein, wenn sich die wirtschaftlichen Bedingungen stabilisieren. Unternehmen nehmen langsam wieder Flächen auf und das Angebot an neuen Büroflächen ist praktisch eingefroren, was dem Markt hilft, sich mit der Zeit auszugleichen. Ein wichtiger Indikator ist das Verhältnis von Büroauslastung zu Homeoffice-Trends: Wenn mehr Unternehmen die Rückkehr ins Büro vorschreiben oder wenn neue Firmen (insbesondere im Zusammenhang mit Nearshoring) in Mexiko-Stadt beginnen, könnten die Flächen schneller absorbiert werden. Die Leerstandsquote von etwa 20 % ist hoch, aber nicht katastrophal; Vermieter zeigen sich flexibler und bieten Zugeständnisse, um Mieter anzulocken. Erwartet wird, dass die Büro-Leerstände in den nächsten 2–3 Jahren allmählich auf die Zehner-Prozent-Größenordnung sinken, allerdings wahrscheinlich nicht auf die einstelligen Werte vor 2019, da sich die Büroflächennutzung strukturell verändert hat. Die hochwertigsten Gebäude in den besten Lagen werden zuerst vermietet, während veraltete oder schlecht gelegene Büroimmobilien Probleme bekommen könnten (und möglicherweise für andere Nutzungen umgewandelt werden).
Für den Einzelhandel ist die Angebots-Nachfrage-Situation günstig – es entstehen relativ wenige neue Einzelhandelsflächen, während die Nachfrage der Einzelhändler wieder gestiegen ist. Daher sollten Auslastung und Mieten stark bleiben. Die Verbraucher haben einen Nachholbedarf beim persönlichen Einkauf gezeigt, und internationale Marken expandieren in Mexiko – all das unterstützt den Einzelhandelsimmobilien-Sektor. Wir könnten sehen, dass einzelne neue Einzelhandelsprojekte in bisher unterversorgten Stadtteilen an den Start gehen, wenn Entwickler mehr Vertrauen in die Erholung gewinnen (möglicherweise integriert in Mischnutzungsformate). Wenn es keinen drastischen Einbruch beim Konsum gibt, sollten sich die Leerstände im Einzelhandel im niedrigen einstelligen Bereich bewegen (etwa 5–7 % oder weniger), was faktisch einen Vermietermarkt in den besten Lagen bedeutet.
Im Bereich Industrieimmobilien wird die Nachfrage voraussichtlich bis 2025 und darüber hinaus stark bleiben. Auch wenn das Nearshoring leicht nachlässt (einige Berichte sprechen von einer leichten Verlangsamung 2024, da Unternehmen die Flächen, die sie 2021–2022 gemietet hatten, erst einmal verarbeiten siila.com.mx), spricht Mexikos strategischer Vorteil für einen anhaltenden Zustrom von Fertigungs- und Logistikbetrieben. Die Leerstandsrate in Industrieparks könnte leicht steigen, falls viele neue spekulative Projekte fertiggestellt werden, aber sie kommt von historischen Tiefstständen bei nahe 2 %. Selbst wenn sie auf etwa 4–5 % steigt, weist das weiterhin auf einen engen, für Vermieter vorteilhaften Markt hin. Das Mietwachstum im Industriesektor könnte weiter über der Inflation liegen, besonders an standortnahen Flächen, wo Grund und Boden knapp ist.
Zentrale Risiken und zu beobachtende Faktoren: Der Ausblick ist zwar insgesamt positiv, geht jedoch mit einigen Vorbehalten einher. Einer davon ist das globale wirtschaftliche Umfeld – falls die US-Wirtschaft deutlich schwächer werden sollte oder sich Handelskonflikte verschärfen (z. B. durch Zölle wie die Anfang 2025 verhängten riotimesonline.com), könnte dies in Mexiko-Stadt zu weniger Expansionen von Unternehmen und sinkender Auslandsinvestoren-Nachfrage führen. Ein weiterer Faktor ist die Kontinuität der Innenpolitik: Die aktuelle Regierung verfolgt in der Praxis überwiegend eine marktfreundliche Linie, aber jede überraschende Kursänderung (wie etwa Anpassungen der Grundsteuer oder strengere Vorschriften jenseits der Mietpreisbremse) könnte die Investorenstimmung beeinflussen. Hinzu kommen Bezahlbarkeit und soziale Themen (wie lokale Proteste gegen Gentrifizierung), die die Politik beeinflussen könnten. Schon jetzt haben Gemeindeforderungen zur Airbnb-Gesetzgebung und zu Mietobergrenzen geführt; weitere Maßnahmen wären denkbar, etwa Anreize für Entwickler von bezahlbarem Wohnraum oder sogar Leerstandssteuern für ungenutzte Luxuswohnungen.
Auf der positiven Seite bleiben die Fundamentaldaten von Mexiko-Stadt sehr stark. Die Stadt ist das wirtschaftliche und kulturelle Zentrum des Landes, ein Magnet für Talente und Investitionen. Ihre diversifizierte Wirtschaft (von Finanzdienstleistungen bis hin zu Tech-Startups und Kreativbranchen) sorgt für Resilienz. Infrastruktur-Investitionen verbessern stetig die Lebensqualität und Konnektivität, was im Laufe der Zeit den Immobilienwert steigert. Die Bestrebungen nach Nachhaltigkeit und Modernisierung im Immobiliensektor erhöhen langfristig den Wert des Immobilienbestands der Stadt – neue umweltfreundliche Gebäude und Smart-City-Initiativen machen den Markt für institutionelle Investoren noch attraktiver.
Abschließend lässt sich sagen, dass der Immobilienmarkt von Mexiko-Stadt im Jahr 2025 von Wachstum und Chancen geprägt ist – insbesondere für Investoren in Wohnimmobilien und gut positionierte Gewerbeobjekte –, aber auch von der Notwendigkeit, regulatorische Veränderungen und eine uneinheitliche Sektorentwicklung zu meistern. Wohnimmobilien erleben eine Nachfragewelle von Einheimischen und Ausländern, wobei die Preistrends voraussichtlich weiter steigen werden (wenn auch vielleicht etwas weniger steil als in den vergangenen Jahren) thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Gewerbeimmobilien erzählen eine Geschichte mit zwei Seiten: Während Einzelhandel und Industrie vom starken Konsum und Nearshoring profitieren, befindet sich der Bürosektor nach einem Überangebot langsam auf Erholungskurs riotimesonline.com mexicobusiness.news. Schlüsselviertel wie Polanco, Roma/Condesa und Santa Fe bleiben weiterhin Brennpunkte der Aktivität, während aufstrebende Gegenden dank neuer Verkehrsverbindungen und Entwicklungsprojekte an Bedeutung gewinnen. Investoren wird geraten, politische Veränderungen (wie die neuen Mietpreisbremsen) genau zu beobachten und Segmente mit solider Grundlage (zum Beispiel Wohnraum für die Mittelschicht oder Logistikanlagen) für die besten langfristigen Renditen ins Visier zu nehmen. Insgesamt startet der Immobilienmarkt von Mexiko-Stadt in die zweite Hälfte der 2020er Jahre mit Zuversicht, gestützt durch starke Nachfrage, begrenztes Angebot in entscheidenden Sektoren und die anhaltende Funktion der Stadt als Herzstück der mexikanischen Wirtschaft.
Quellen
- Global Property Guide – Analyse des Marktes für Wohnimmobilien in Mexiko 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
- TheLatinvestor – Steigen die Immobilienpreise in Mexiko-Stadt? (Juni 2025) thelatinvestor.com thelatinvestor.com
- TheLatinvestor – 15 starke Trends für 2025 auf dem Immobilienmarkt von Mexiko-Stadt thelatinvestor.com thelatinvestor.com
- Mexico Business News – Büromieten in Mexiko fallen 2025 um 27 %, Mexiko-Stadt um 40 % mexicobusiness.news mexicobusiness.news
- The Rio Times – Der Bürosektor in Mexiko-Stadt verzeichnet einen Rückgang der Auslastung um 40 % (März 2025) riotimesonline.com riotimesonline.com
- Mexico Business News – Büroleerstand in Mexiko-Stadt sank auf 21,56 % im 3. Quartal 2024 mexicobusiness.news mexicobusiness.news
- Nearshore Americas – Mexiko-Stadt setzt Grenzen für Mieterhöhungen nearshoreamericas.com nearshoreamericas.com
- FIBRA Macquarie (BusinessWire) – Q4 2024 Ergebnisse (Einzelhandelsauslastung) businesswire.com
- Mexico Business News – Immobilienmarkt-Überblick 2025 (Bernardo Cordero, Mexico Business News) thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Expertenkommentar zu Marktbedingungen)
