Auckland Immobilienmarkt 2025: Boom oder Pleite? Einblick in den Umbruch des städtischen Immobiliensektors

Überblick: Auckland’s Immobilienmarkt an einem Wendepunkt im Jahr 2025

Aucklands Immobilienmarkt steht 2025 an einem entscheidenden Punkt und balanciert zwischen einem vergangenen Abschwung und Anzeichen einer vorsichtigen Erholung. Nach einem starken Boom während der COVID-Ära und einer anschließenden Korrektur haben sich die Immobilienpreise stabilisiert und beginnen sogar, leicht zu steigen globalpropertyguide.com nzherald.co.nz. Gleichzeitig durchlaufen die gewerblichen und industriellen Immobiliensektoren ihre eigenen Anpassungen nach der Pandemie – von Bürogebäuden, die mit höheren Leerständen zu kämpfen haben, bis hin zu Industrie-Lagerhäusern, die weiterhin eine nahezu rekordverdächtige Nachfrage verzeichnen. Investoren und Hausbesitzer beobachten ein Zusammenspiel verschiedener Faktoren: Die Zinssätze befinden sich nun auf einem Abwärtstrend, neue Regierungsmaßnahmen begünstigen Immobilieninvestitionen, und große Infrastrukturprojekte versprechen, Aucklands Stadtbild zu verändern. In diesem Bericht analysieren wir jeden Bereich – Wohn-, Gewerbe- und Industrieimmobilien – und beleuchten aktuelle Preise, Miettrends, Entwicklungen, Prognosen bis in die späten 2020er Jahre sowie die wichtigsten Chancen und Risiken.

Wohnimmobiliensektor: Preise, Trends und Mieten

Auckland Hauspreise – Aktuelles Niveau und historischer Vergleich

Die Immobilienpreise in Auckland im Jahr 2025 spiegeln einen Markt wider, der sich nach einer deutlichen Korrektur stabilisiert. Der Medianpreis für Häuser in der Region Auckland liegt Mitte 2025 bei etwa NZD $990.000 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Das entspricht einem Rückgang von etwa 3–4 % gegenüber dem Vorjahr, während der nationale Median im gleichen Zeitraum unverändert blieb globalpropertyguide.com. Der Rückgang im vergangenen Jahr ist ein Erbe der Marktabkühlung nach dem Höchststand Ende 2021. Während des Pandemie-Booms stiegen die Hauspreise in Auckland um über 40 % und erreichten Ende 2021 Rekordhöhen. Seitdem sind die Werte etwa 20 % von diesem Höchststand gefallen reuters.com und haben damit etwa die Hälfte der außergewöhnlichen Gewinne der COVID-Ära wieder abgegeben.

Um dies ins Verhältnis zu setzen: Der Medianpreis in Auckland schoss von Mitte der 700.000 $ im Jahr 2019 auf weit über 1 Million $ im Jahr 2021 in die Höhe. Auf dem Höhepunkt des Booms (Ende 2021) näherte sich der Medianhauspreis $1,3 Millionen. Die anschließende Korrektur brachte den Median bis 2023 auf die niedrigen 1-Millionen $ zurück nzherald.co.nz. Zum Beispiel sank allein zwischen April 2024 und April 2025 der Median in Auckland von etwa 1,04 Millionen $ auf 1,00 Millionen $ nzherald.co.nz. Jetzt, im Jahr 2025, zeigen die Preise erste Anzeichen einer Erholung. Der Rückgang hat sich im Wesentlichen abgeflacht – tatsächlich lag der Medianpreis in Auckland Anfang 2025 nur noch etwa 0,5 % niedriger als im Vorjahr interest.co.nz interest.co.nz – und in einigen Monaten sind wieder monatliche Zuwächse zu verzeichnen. Daten des Real Estate Institute zeigen kleine, aber aufeinanderfolgende monatliche Preisanstiege Anfang 2025, wodurch der jährliche Rückgang geringer ausfällt nzherald.co.nz. Ökonomen stellen fest, dass die Nachfrage der Käufer dank sinkender Hypothekenzinsen wieder anzieht, aber ein reichliches Angebot an Inseraten verhindert einen raschen Preisanstieg nzherald.co.nz interest.co.nz. Immobilien werden länger zum Verkauf angeboten als in den Boomjahren (Median ~42–54 Tage am Markt, immer noch über dem historischen Durchschnitt nzherald.co.nz interest.co.nz), was auf einen ausgewogeneren Markt hindeutet, in dem Käufer mehr Auswahl haben.

Die Erschwinglichkeit bleibt trotz der Preiskorrektur eine Herausforderung. Selbst nach dem jüngsten Rückgang liegen die Hauspreise in Auckland bei etwa dem 6-fachen des durchschnittlichen Haushaltseinkommens, was bedeutet, dass Wohneigentum für viele Erstkäufer weiterhin unerreichbar ist reuters.com. Die gute Nachricht ist, dass dies eine leichte Verbesserung gegenüber 2021 darstellt, als die Preise 50 % über dem Niveau vor der Pandemie lagen und der Kauf eines Eigenheims für Neueinsteiger „praktisch unmöglich“ war reuters.com. Heute, mit niedrigeren Preisen und sinkenden Zinsen, glauben die meisten Immobilienanalysten (9 von 11 in einer Umfrage), dass sich die Bedingungen für Erstkäufer im kommenden Jahr verbessern werden reuters.com reuters.com. Tatsächlich haben die Verkaufszahlen angezogen (die landesweiten Hausverkäufe lagen Anfang 2025 etwa 9–17 % höher als ein Jahr zuvor nzherald.co.nz interest.co.nz), was auf neues Vertrauen hindeutet. Aber die Erschwinglichkeit von Wohnraum in Auckland bleibt im internationalen Vergleich sehr angespannt, und das Ansparen einer Anzahlung ist angesichts hoher Mieten und Lebenshaltungskosten weiterhin schwierig reuters.com reuters.com.

Dynamik und Renditen des Mietmarktes in Auckland

Aucklands Mietmarkt im Jahr 2025 zeigt nach Jahren der Anspannung Anzeichen einer Abkühlung. Die Mieten waren in den Jahren 2022–2023 stetig gestiegen, aber die Mietinflation hat sich nun erheblich verlangsamt globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Mehrere Faktoren spielen eine Rolle: Nettomigration – ein wichtiger Treiber der Mietnachfrage – ist seit den Höchstständen nach der Pandemie stark zurückgegangen. Im Jahr bis Mai 2025 betrug der Nettomigrationsgewinn Neuseelands nur etwa 14.800 Personen, was über 80 % niedriger ist als der Zustrom im Vorjahr globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Besonders Auckland, das Hauptziel für neue Migranten, spürt diese Entspannung der Nachfrage, da sich die Einwanderung normalisiert hat. Gleichzeitig hat sich das Angebot an Mietwohnungen erhöht; das Angebot an verfügbaren Mietinseraten ist im Vergleich zum Vorjahr gestiegen, was den Mietern mehr Auswahlmöglichkeiten bietet globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Trade Me (eine große Immobilienplattform) berichtet sogar, dass in vielen Regionen, einschließlich Auckland, die mittleren Angebotsmieten stagniert oder begonnen haben zu sinken, da Vermieter um Mieter konkurrieren globalpropertyguide.com. Mieter haben jetzt mehr Verhandlungsmacht als seit Jahren – eine bemerkenswerte Wende in einer Stadt, die für teure Mieten bekannt ist.

Aktuelle Mietniveaus: Der Median der Wochenmiete in Auckland liegt im Jahr 2025 bei etwa NZD $600–$630. Laut Regierungsangaben betrug die durchschnittliche Wochenmiete in Auckland für das Jahr bis April 2025 $631 (etwa USD $366) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Das ist kaum ein Anstieg von 0,9 % gegenüber dem Vorjahr globalpropertyguide.com, was bedeutet, dass die Mieten inflationsbereinigt im Wesentlichen stagnieren. In einigen Segmenten sinken die realen Mieten unter Berücksichtigung der Inflation. Diese Abschwächung zeigt sich auch in einem Anstieg der Leerstandsquoten bei Mietobjekten – Immobilienverwalter in Auckland berichten von steigenden Leerständen und längeren Vermietungszeiten globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Da die Mieten bereits einen hohen Anteil am Einkommen ausmachen, gibt es eine natürliche Obergrenze, wie stark sie noch steigen können globalpropertyguide.com.

Bruttomietrenditen für Wohnimmobilien in Auckland bleiben moderat und sind sogar leicht gesunken, da die Preise stabil bleiben, während die Mieten stagnieren. Mitte 2025 wird die durchschnittliche Bruttomietrendite für Wohnimmobilien in Neuseeland auf etwa 4,0 % globalpropertyguide.com geschätzt. Das ist ein Rückgang gegenüber etwa 4,3 % im Vorjahr globalpropertyguide.com, was darauf hinweist, dass die Immobilienwerte wieder leicht steigen, während das Mietwachstum pausiert. In Auckland selbst liegen die Renditen tendenziell am unteren Ende der nationalen Bandbreite (die hohen Kaufpreise in Auckland drücken die Renditeprozentsätze). Viele Vermieter in Auckland erzielen Nettorenditen (nach Kosten), die sehr gering sind, oft im Bereich von 2–3 %, was bedeutet, dass sie für ihre Rendite auf zukünftige Wertsteigerungen angewiesen sind. Da die Zinssätze im Jahr 2023 hoch waren, hatten viele kreditfinanzierte Investoren negative Cashflows, wobei die jüngsten Zinssenkungen diesen Druck jedoch verringern. Hochwertige Apartments in der Stadt können etwas höhere Renditen erzielen als erstklassige Vorstadthäuser, aber insgesamt ist Auckland nach globalen Maßstäben ein Markt mit niedrigen Renditen – ein langjähriger Trend angesichts der starken Wertsteigerungshistorie.

Auf der positiven Seite für Vermieter verbessern neue staatliche Steueränderungen die Rentabilität von Mietinvestitionen (mehr dazu im Abschnitt Politik). Und trotz der jüngsten Flaute erwarten Analysten, dass die Mieten in den kommenden Jahren mit einer sich erholenden Wirtschaft allmählich steigen werden. Eine Reuters-Umfrage unter Experten prognostiziert einen Anstieg der städtischen Mieten um 3,0 % im Jahr 2025, was die allgemeine Inflation übertrifft reuters.com reuters.com. Dennoch haben kurzfristig die Mieter die Oberhand. Das Mietangebot wurde durch Investoren gestärkt, die versuchen, Immobilien zu vermieten, die sie während des Abschwungs nicht leicht verkaufen konnten, sowie durch einen Zustrom neu gebauter Wohnungen, die auf den Markt kommen. Infolgedessen bleiben Aucklands Miet-Einkommens-Quoten angespannt, verschlechtern sich aber derzeit nicht weiter – was den Mietern nach Jahren starker Anstiege etwas Erleichterung verschafft.

Gewerbeimmobiliensektor: Büro- und Einzelhandelstrends

Büromarkt – Steigende Leerstände vs. Resilienz von Top-Objekten

Aucklands Bürosektor befindet sich 2025 in einer Anpassungsphase. Der pandemiebedingte Wandel hin zu Remote- und Hybridarbeit hat vor allem bei älteren Bürogebäuden Spuren hinterlassen. Die Büroleerstandsquoten sind in den letzten zwei Jahren gestiegen, insbesondere bei sekundären (niedrigwertigen) Bürogebäuden im CBD und am Stadtrand. Im CBD von Auckland lag die Gesamtleerstandsquote zuletzt im hohen einstelligen Bereich und steigt weiter, wobei Sekundärbüros in einigen Gegenden nun zweistellige Leerstandsraten aufweisen cbre.com cbre.com. (Zum Vergleich: In Wellington ist der Leerstand bei Sekundärbüros auf etwa 19 % gestiegen cbre.com, und auch in Auckland steigt er, wenn auch nicht ganz so stark.) Vermieter älterer oder weniger gut gelegener Gebäude müssen sich mehr anstrengen, um Mieter zu gewinnen, oft durch Mietnachlässe oder Anreize. Auch das Angebot an Untermietflächen ist gestiegen, da Unternehmen ihre Flächen verkleinern.

Im Gegensatz dazu schneiden erstklassige Büroflächen – moderne Gebäude mit hoher Erdbebensicherheit, nachhaltigen Eigenschaften und attraktiven Annehmlichkeiten – besser ab. Die Leerstandsquote für erstklassige Büros in Auckland ist niedriger (im mittleren einstelligen Prozentbereich) und wird voraussichtlich sich früher stabilisieren cbre.com. Tatsächlich sind die Nettomietpreise für erstklassige Büros im CBD von Auckland selbst während der Marktflaute weiter leicht gestiegen jll.com jll.com, was auf die Nachfrage nach höherwertigen Flächen zurückzuführen ist. Spitzenmieter sind weiterhin bereit, für die besten Flächen einen Aufpreis zu zahlen, und die in den letzten Jahren fertiggestellten Neubauten sind größtenteils vermietet. So hat beispielsweise der PwC Tower (Commercial Bay) und andere jüngere Projekte gezeigt, dass bei hoher Qualität auch Nachfrage besteht. Laut JLL verzeichneten die Mieten für erstklassige Büros in Auckland im vergangenen Jahr ein moderates Wachstum, während die Spitzenmieten in Wellington aufgrund staatlicher Sparmaßnahmen zurückgingen jll.com. Allerdings stehen die Effektivmieten (die Mietanreize berücksichtigen) unter Druck. Vermieter bieten häufig mietfreie Zeiten, Ausstattungszuschüsse und andere Anreize, um Mieter zu gewinnen, was bedeutet, dass die netto Effektivmieten real stagnieren oder sogar sinken können cbre.com cbre.com. Dies gilt insbesondere für den Stadtrand von Auckland und den Sekundärbüromarkt, wo ein Überangebot an Flächen den Wettbewerb verschärft hat.

Mit Blick nach vorn ist die Büroflächen-Pipeline in Auckland nach 2025 relativ begrenzt, was dazu beitragen könnte, den Markt auszugleichen. Einige bedeutende Projekte werden um 2025 abgeschlossen (die Entwicklungspipeline war „busy in the Auckland office market“ bis 2024–25 cbre.com), aber darüber hinaus verlangsamt sich der Neubau. Da weniger neue Büros entstehen und sich die Wirtschaft verbessert, wird erwartet, dass die Büro-Leerstandsquote bis 2025 ihren Höhepunkt erreicht und sich dann allmählich verbessert. Prognostiker gehen davon aus, dass mit einer sich bis 2026 stärkenden Wirtschaft die Nachfrage anzieht und überschüssige Flächen absorbiert werden, insbesondere in erstklassigen Gebäuden cbre.com cbre.com. Sekundäre Büros könnten jedoch weiterhin Schwierigkeiten haben oder eine Umnutzung erfordern (einige ältere Gebäude könnten sogar für eine Umwandlung in Wohnraum oder andere Nutzungen in Frage kommen, sofern machbar). Derzeit bleiben Büroinvestoren vorsichtig: Die Renditen für Büroimmobilien in Auckland sind 2022–2023 (im Einklang mit steigenden Zinsen) gestiegen (Preise fielen). Die Renditen für erstklassige Büros in Auckland liegen nach einer Abschwächung bei etwa 6–7 %, aber mit sinkenden Zinsen beginnen die Kapitalisierungsraten wieder zu sinken (d. h. die Preise steigen leicht). Tatsächlich zeigten sich Ende 2024 erste Anzeichen für eine Festigung der Renditen bei A-Grade-Büros im CBD von Auckland cbre.com. Insgesamt ist der Ausblick für den Bürosektor von einer langsamen Erholung geprägt – „moderates Mietwachstum“ bei erstklassigen Büros in Auckland im Jahr 2025, mit breiterer Verbesserung bis 2026 cbre.com cbre.com.

Einzelhandelsmarkt – Erholung, neue Akteure und wechselnde Aussichten

Aucklands Einzelhandelsimmobiliensektor zeigt 2025 eine vorsichtig optimistische Entwicklung. Die Narben der Pandemie (Lockdowns, ausbleibender Tourismus und der Aufstieg des E-Commerce) heilen, und die Besucherzahlen in den Einkaufsvierteln steigen wieder. Tatsächlich haben internationale Einzelhandelsmarken Auckland wieder als Expansionsziel im Blick jll.com. Ein bedeutendes Vertrauensvotum für den Einzelhandel in Auckland ist die Eröffnung von Neuseelands erstem IKEA-Megastore im Jahr 2025. Das 34.000 m² große IKEA-Geschäft in Sylvia Park (Ost-Auckland) soll 2025 fertiggestellt werden cbre.com, verankert ein erweitertes Einkaufszentrum und zieht Käufer aus der gesamten Region an. Ebenso eröffnete Costco Ende 2022 ein großes Geschäft in West Auckland, und ein weiteres neues Einkaufszentrum („Maki Centre“) mit 18.000 m² wird 2025 in Westgate fertiggestellt cbre.com. Diese Entwicklungen unterstreichen das erneute Wachstum im Bereich großflächiger Einzelhandelsflächen und dürften die lokalen Immobilienwerte und Mieten in den umliegenden Gebieten steigern.

Die Leerstandsquoten im Einzelhandel in Auckland sind im vergangenen Jahr insgesamt gesunken, zumindest an gut frequentierten Standorten. Bis Ende 2024 waren die Leerstände in drei von fünf Arten von Einkaufszentren, die eine Umfrage erfasste, zurückgegangen cbre.com. Erstklassige Einkaufszentren und beliebte Einkaufsstraßen verzeichnen eine Erholung der Nachfrage, da sich die Konsumausgaben stabilisieren. Beispielsweise entwickeln sich Vorstadt-Einkaufszentren und großflächige Fachmarktzentren recht gut, unterstützt durch Haushalte, die wieder vor Ort einkaufen und auswärts essen gehen. Andererseits kämpfen einige sekundäre Einkaufszentren und Einzelhandelsstraßen in schwächeren Einzugsgebieten weiterhin. Der Einzelhandelsmarkt ist gespalten: Eine „Handvoll Zentren“ mit höheren Leerständen sind typischerweise ältere, regionale Einkaufszentren, die starker Konkurrenz ausgesetzt sind (und weiterhin unter den Auswirkungen des Online-Shoppings leiden) cbre.com. Auch der Einzelhandel in Aucklands CBD hatte während der Pandemie mit dem Verlust internationaler Touristen und Büroangestellter zu kämpfen, doch 2025 bringt eine gewisse Erholung, da die Büroauslastung steigt und der Tourismus zurückkehrt. Besonders Luxus- und internationale Flagship-Händler zeigen Interesse an der Queen Street und Commercial Bay im CBD, angelockt von niedrigeren Mieten und der Aussicht auf die Rückkehr von Kreuzfahrttouristen.

In Bezug auf Mieten sind die Einzelhandelsmieten in Auckland relativ stabil geblieben, es wird jedoch ein moderates Wachstum in naher Zukunft prognostiziert. CBRE erwartet leichte Mietsteigerungen für erstklassige Einzelhandelssegmente im Jahr 2025 cbre.com, insbesondere an Standorten mit hoher Besucherfrequenz. Vermieter in Top-Einkaufszentren (wie Sylvia Park, Albany, Newmarket) berichten von stabilen oder steigenden Mieten, während in sekundären Lagen möglicherweise Rabatte gewährt werden, um Mieter zu halten. Insgesamt liegen die Einzelhandelsmieten inflationsbereinigt noch unter dem Trendniveau vor der Pandemie, aber die Tendenz ist positiv. Renditen für Einzelhandelsimmobilien sind 2022–23 (Preise gesunken) aufgrund höherer Zinsen gestiegen, aber auch hier gibt es Anzeichen für eine Stabilisierung. So sind die Renditen für erstklassige großflächige Einzelhandelsimmobilien (Big-Box-Retail) zuletzt leicht gesunken, was die Nachfrage der Investoren nach gut vermieteten Einzelhandelsobjekten widerspiegelt cbre.com. Investoren interessieren sich besonders für Einzelhandelsimmobilien mit langen Mietverträgen an starke Mieter (wie Supermärkte oder multinationale Einzelhändler). Da das Verbrauchervertrauen mit einer sich erholenden Wirtschaft voraussichtlich allmählich steigen wird, ist der Ausblick für Einzelhandelsimmobilien von vorsichtigem Optimismus geprägt. Investoren behalten jedoch strukturelle Veränderungen im Auge – der E-Commerce-Anteil steigt weiterhin, daher werden Einzelhandelsformate bevorzugt, die Erlebnisse bieten (Gastronomie, Unterhaltung, Dienstleistungen) statt reines Einkaufen.

Industrieimmobilien-Sektor: Ein anhaltender Spitzenreiter

Aucklands Industrieimmobilienmarkt – dazu gehören Lagerhäuser, Logistikzentren und Fabriken – war in den letzten Jahren der Spitzenreiter und bleibt auch 2025 robust. Die Leerstandsquote bei Industrieflächen ist extrem niedrig, eine der niedrigsten weltweit. Auch wenn der Leerstand im Industrieimmobilienbestand Aucklands von historischen Tiefstständen leicht gestiegen ist, liegt er 2024 immer noch nur bei etwa 1,6 % cbre.com und gegen Ende 2024 bei rund 2,1 % oneroof.co.nz oneroof.co.nz. (Zum Vergleich: Alles unter 5 % gilt als angespannt; Aucklands 1–2 % bedeuten praktisch Vollauslastung, es gibt nur noch Flächen für kurzfristige Wechsel.) Diese extrem niedrige Leerstandsquote ist das Ergebnis einer starken Mieternachfrage (in Bereichen wie Logistik, Distribution und E-Commerce) bei gleichzeitig begrenztem Neubauangebot im flächenmäßig eingeschränkten Auckland.

Miettrends: Die Mieten für Industrieflächen verzeichneten von 2021 bis 2023 ein Rekordwachstum, da Mieter um knappen Raum konkurrierten. Die Mieten für erstklassige Lagerhäuser stiegen in diesem Zeitraum deutlich an. Im September 2024 erreichte die durchschnittliche Angebotsmiete für erstklassige Lagerhäuser in Auckland $194 pro Quadratmeter pro Jahr oneroof.co.nz. Das entsprach einem Anstieg von 2 % gegenüber dem Vorjahr oneroof.co.nz – ein geringerer Anstieg als in den Vorjahren, was darauf hindeutet, dass das Mietwachstum auf ein nachhaltiges Tempo moderiert wurde. Die Verlangsamung des Mietwachstums spiegelt eine leichte Abkühlung der Nachfrage wider (bedingt durch die allgemeine wirtschaftliche Abschwächung) sowie eine Welle neuer Angebote, die auf den Markt gekommen sind. Im Jahr 2024 wurden mehrere neue Industrieprojekte fertiggestellt, und weitere sind für 2025 geplant, was dringend benötigten Raum schafft. Dennoch erzielen Neubauten weiterhin rekordhohe Mieten, da die Baukosteninflation die erforderlichen Mindestmieten für Entwickler erhöht hat oneroof.co.nz. Viele Mieter sind bereit, für moderne Hochregallager einen Aufpreis zu zahlen, da diese Effizienzgewinne bieten.

Trotz der jüngsten Abschwächung bleiben industrielle Vermieter in einer starken Position. Bei einer Leerstandsquote von etwa 2 % werden die meisten hochwertigen Flächen schnell vermietet. Einige Mieter mieten Flächen im Voraus, um sie für zukünftige Expansionen zu sichern. Es gibt erste Anzeichen dafür, dass Mieter ihre Flächen optimieren (verkleinern oder konsolidieren), um auf das wirtschaftliche Klima zu reagieren oneroof.co.nz oneroof.co.nz, aber die Gesamtnachfrage übersteigt weiterhin das Angebot an gut gelegenen Lagerhäusern (insbesondere in den Logistikzentren von South Auckland und im Flughafengebiet von Auckland). Grundstückswerte für Industrieflächen sind hoch geblieben, und das Interesse an Entwicklungsflächen für die Industrie steigt wieder, da Investoren mit dem nächsten Wachstumszyklus rechnen oneroof.co.nz oneroof.co.nz. So berichtet Colliers beispielsweise, dass in einem großen, geplanten Industriepark im Nordwesten von Auckland (dem Spedding-Projekt) Landverkäufe im Wert von über 180 Millionen Dollar unter Vertrag genommen wurden, als Entwickler und Eigennutzer sich neue Standorte sichern wollten oneroof.co.nz oneroof.co.nz. Ähnlich ziehen Industriegebiete auf der grünen Wiese in South Auckland wie Drury Aufmerksamkeit für zukünftige Expansionen auf sich oneroof.co.nz.

Anlagerenditen und Ausblick: Industrieimmobilien wurden von Investoren wegen ihrer Stabilität und ihres Wachstums geschätzt, und die Renditen sind in den letzten Jahren auf Rekordtiefs gesunken (was hohe Bewertungen bedeutet). Die Spitzenrenditen für Industrieimmobilien in Auckland fielen auf etwa den Bereich von 5 %–5,5 % auf dem Höhepunkt des Marktes. Im Jahr 2023 führten steigende Zinsen dazu, dass die Renditen leicht nachgaben (etwas über 5,5 % für Spitzenobjekte). Sobald die Zentralbank jedoch Ende 2024 begann, die Zinsen zu senken, kehrte das Käuferinteresse an Industrieanlagen zurück und die Renditen begannen wieder zu steigen oneroof.co.nz oneroof.co.nz. Tatsächlich wurden im vierten Quartal 2024 einige erstklassige Industriegeschäfte wieder mit Renditen unter 5,0 % für hochwertige, langfristig vermietete Objekte abgeschlossen cbre.com. Colliers stellt fest, dass der Käuferkreis für Industrieimmobilien wächst, da Kapital von der Seitenlinie (wie auslaufende Festgelder) abgezogen wird und nach langfristigen Anlagemöglichkeiten in einem fallenden Zinsumfeld sucht oneroof.co.nz oneroof.co.nz.

Alle Anzeichen deuten darauf hin, dass der Industriesektor 2025 stark zurückkommt. Marktbeobachter sprechen von einer „optimistischen Stimmung“ für 2025 und erwarten eine „Rückkehr zu einem normalisierten Markt“ nach den langsameren 18 Monaten, die auf den COVID-Boom folgten oneroof.co.nz oneroof.co.nz. Mit sinkenden Fremdkapitalkosten wird erwartet, dass mehr Investoren wieder in den Markt einsteigen, was die Werte von Industrieimmobilien weiter nach oben treiben könnte. Auch Entwickler bereiten sich vor – nach einer leichten Flaute bei Neubauten (die Baugenehmigungen für neue Industriegebäude in Auckland im Jahr bis August 2024 waren etwas niedriger als im Vorjahr oneroof.co.nz), wird die Aktivität voraussichtlich zunehmen, um die unbefriedigte Nachfrage zu decken. Ein Risiko, das es zu beobachten gilt, ist der Konjunkturzyklus: Wenn die Geschäftstätigkeit deutlich nachlässt oder Unternehmen ihre Aktivitäten verkleinern, könnte die Industriedynamik vorübergehend nachgeben. Angesichts struktureller Faktoren wie dem Wachstum im E-Commerce-Logistikbereich und dem Mangel an verfügbaren Industrieflächen in Auckland bleiben die langfristigen Aussichten des Sektors jedoch sehr solide.

Wichtige Entwicklungen und Infrastrukturprojekte, die den Markt prägen

Eine Reihe von großen Entwicklungen und Infrastrukturprojekten sind in Auckland im Gange oder stehen bevor, und diese werden in den kommenden Jahren voraussichtlich erhebliche Auswirkungen auf Immobilienwerte und -chancen haben.

City Rail Link (CRL): Aucklands City Rail Link im Wert von über 5 Milliarden Dollar ist das größte Infrastrukturprojekt, das es je in Neuseeland gab, und verspricht ein „Game Changer“ für Wohnungsbau und Handel in Auckland zu werden. Die 3,5 km lange unterirdische Bahnstrecke, die 2026 eröffnet werden soll, wird die Bahnkapazität verdoppeln und die Reisezeiten in und durch das Stadtzentrum drastisch verkürzen westpac.co.nz westpac.co.nz. Experten vergleichen die Auswirkungen des CRL mit denen der Harbour Bridge in den 1950er Jahren – es wird erwartet, dass das Projekt die Entwicklung nach innen verlagert und transitorientierte Stadtviertel anstößt westpac.co.nz westpac.co.nz. Der CRL erhält vier neue unterirdische Stationen (zwei in der Innenstadt, eine an der Karangahape Road und eine in Mt Eden). Im Vorfeld haben sowohl die Zentralregierung als auch der Stadtrat von Auckland die Gebiete um diese Stationen aufgewertet. Die Regierung wird den Stadtrat von Auckland zwingen, den Bau von Hochhäusern (10 bis 15 Stockwerke) in fußläufiger Entfernung zu den neuen CRL-Stationen zuzulassen rnz.co.nz rnz.co.nz – eine deutlich intensivere Bebauung als bisher erlaubt. Diese Politik könnte Stadtteile wie Mt Eden, Morningside, Kingsland und Mt Albert mit neuen Wohntürmen und gemischt genutzten Komplexen verändern. Der Stadtrat schätzt, dass allein die Innenstadt nach den Änderungen der Bebauungspläne, die in Teilen des CBD praktisch keine Höhenbegrenzung mehr vorsehen, viermal so viele Wohnungen und Geschäfte haben könnte rnz.co.nz. Insgesamt wird erwartet, dass der CRL die Immobilienwerte steigen lässt und die Bautätigkeit entlang seiner Strecke erhöht, da bessere Verkehrsverbindungen diese Standorte attraktiver machen. Schon jetzt haben Investoren Grundstücke in der Nähe der CRL-Stationen im Blick, da sie mit einer steigenden Nachfrage nach Wohnungen und Einzelhandel rechnen, sobald die Bahnlinie in Betrieb ist. Langfristig wird das durch den CRL ermöglichte Wachstum Auckland helfen, das Bevölkerungswachstum ohne Zersiedelung zu bewältigen, indem lebendige, vernetzte urbane Zentren entstehen. (Nicht alle sind begeistert – einige Anwohner sorgen sich um die Veränderung des Stadtteilcharakters – aber die meisten erkennen an, dass Auckland in die Höhe und nicht nur in die Breite wachsen muss westpac.co.nz westpac.co.nz.)
Westgate und Expansion nach Nordwesten: Im Nordwesten von Auckland findet ein erhebliches Wachstum statt. Das Westgate Town Centre ist ein neues urbanes Zentrum in Entwicklung, und 2025 wird das Einkaufszentrum Maki Place (~18.000 m²) fertiggestellt. Mit dem Zuzug großer Einzelhändler entwickelt sich Westgate zu einem wichtigen Handelsstandort. Große Flächen ehemaliger ländlicher Gebiete rund um Whenuapai, Kumeu und Riverhead sind für Wohnungsbau in den nächsten zehn Jahren vorgesehen, und die Infrastruktur wird entsprechend ausgebaut. Neue Autobahnverbindungen (die Ausbauten der Northwestern Motorway) und verbesserte Buslinien erhöhen die Erreichbarkeit. Diese Projekte werden neue Vorortgemeinden schaffen und zwangsläufig die Grundstückswerte im nordwestlichen Quadranten von Auckland steigen lassen.
Sylvia Park/IKEA und östlicher Korridor: Im Osten von Auckland wird Sylvia Park (bereits das größte Einkaufszentrum Neuseelands) weiter ausgebaut. Das Hauptprojekt ist die Eröffnung des IKEA-Megastores im Jahr 2025 – eine Entwicklung, die Käufer aus der ganzen Region anziehen und zusätzlichen Einzelhandel sowie möglicherweise Logistik für den Großhandel in der Nähe verankern wird cbre.com. Hinzu kommt eine verstärkte hochverdichtete Wohnbebauung; Sylvia Park hat bereits Apartmentkomplexe und Bürogebäude hinzugefügt und entwickelt sich zu einem gemischt genutzten Stadtzentrum. Infrastruktur wie der Eastern Busway (Schnellverkehr von Panmure nach Botany, im Bau) wird den Nahverkehr verbessern und die Verdichtung in Vororten wie Pakuranga und Botany fördern.
Drury New Town und Wachstum im Süden: Im Süden ist Drury eines der ehrgeizigsten Entwicklungsgebiete Aucklands. Geplant ist die Umwandlung von ländlichem Land in eine neue Stadt mit zehntausenden von Wohnungen; mehrere große Bauträger sind beteiligt, und es sollen neue Bahnhöfe und Autobahnen entstehen. Obwohl der Fortschritt langsamer als erhofft verläuft (teilweise aufgrund von Finanzierungsdebatten für die Infrastruktur), werden in den 2020er Jahren voraussichtlich die ersten großen Bauphasen in Drury Gestalt annehmen. Dies stellt eine langfristige Quelle für neuen Wohnraum dar (hilfreich für die Erschwinglichkeit), bedeutet aber auch eine große Veränderung im Stadtbild Aucklands, da so ein neuer Stadtknotenpunkt auf halbem Weg nach Hamilton entsteht. Immobilien-Spekulanten sind in Drury seit Jahren aktiv und erwarten große Gewinne, sobald die Entwicklung richtig beginnt.
Zweite Hafenüberquerung & zukünftiger Verkehr: Mit Blick in die Zukunft plant die Regierung eine zusätzliche Waitematā-Hafenüberquerung (möglicherweise Tunnel für Straße und Bahn), um die alternde Hafenbrücke zu ergänzen. Obwohl sich das Projekt noch in der frühen Planungsphase befindet – voraussichtlich ein Vorhaben für die 2030er Jahre – ist es entscheidend für das zukünftige Wachstum Aucklands. Kurzfristig werden Verbesserungen am bestehenden Verkehrsnetz fortgesetzt: Zum Beispiel wurde die Autobahn Puhoi-to-Warkworth 2022 eröffnet, wodurch der hohe Norden von Auckland besser erreichbar ist und Orte wie Warkworth gestärkt werden; und Vorschläge für Stadtbahn von der Innenstadt zum Flughafen (seit Jahren diskutiert) könnten von der neuen Regierung in veränderter Form erneut geprüft werden. Jede dieser Infrastrukturmaßnahmen kann die Immobilienmärkte beeinflussen – in der Regel steigert verbesserte Anbindung die Immobilienwerte in neu erschlossenen Gebieten (wie historisch bei Autobahnen und Bahnlinien zu beobachten war).

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass Auckland in den späten 2020er Jahren durch diese Projekte umgestaltet wird. Investoren sollten darauf achten, wohin die Kräne und Bagger gehen: Immobilien in der Nähe neuer Verkehrsverbindungen oder in geplanten Wohngebieten verzeichnen oft überdurchschnittliches Kapitalwachstum. Zum Beispiel könnte ein bescheidenes Haus in Mt Eden, das fußläufig zu einer neuen CRL-Station liegt, viel wertvoller werden, wenn rundherum Wohnungen und Annehmlichkeiten entstehen. Ebenso könnten frühe Investoren in Neubaugebieten wie Drury oder Whenuapai profitieren, wenn sich diese Weideflächen in Vororte verwandeln. Die Kehrseite ist, dass das erhöhte Angebot (neue Wohnungen, neue Häuser) den Preisanstieg in der ganzen Stadt dämpfen kann – Auckland bemüht sich aktiv, mehr Bauprojekte zu ermöglichen, um die Nachfrage zu decken.

Marktprognosen für die späten 2020er Jahre

Was halten die späten 2020er Jahre für den Immobilienmarkt in Auckland bereit? Experten erwarten im Allgemeinen eine Phase der Erholung und moderaten Wachstums, statt eines weiteren rasanten Booms. Hier eine Zusammenfassung der Prognosen:

Ausblick auf die Hauspreise: Nachdem die Hauspreise in Auckland 2023–24 ihren Tiefpunkt erreicht haben, wird erwartet, dass sie in der zweiten Hälfte des Jahrzehnts wieder steigen, wenn auch in gemäßigtem Tempo. Eine Reuters-Umfrage unter 14 Immobilienanalysten prognostiziert, dass die Hauspreise in Neuseeland ≈3,8 % im Jahr 2025 steigen werden, gefolgt von größeren Zuwächsen von ~6,0 % im Jahr 2026 und 5,1 % im Jahr 2027, während sich die Markterholung beschleunigt reuters.com reuters.com. Für Auckland speziell könnte das Wachstum je nach lokalen Faktoren etwas höher oder niedriger ausfallen, aber die Richtung bleibt ähnlich. Große Banken haben ihre Prognosen angepasst, um einen langsameren Anstieg widerzuspiegeln: So prognostiziert Westpac nun ~4 % Wachstum der Hauspreise im Jahr 2025 (zuvor 6 %) und etwa 6 % im Jahr 2026 interest.co.nz. ANZ ist vorsichtiger und rechnet nur mit 2,5 % im Jahr 2025 und etwa 5 % im Jahr 2026 anz.co.nz anz.co.nz. Dieser vorsichtige Optimismus beruht auf der Erwartung weiterer Zinssenkungen, verbessertem Wirtschaftswachstum und investorenfreundlichen Steueränderungen, die jedoch durch ein reichliches Wohnungsangebot und einen derzeit schwachen Arbeitsmarkt ausgeglichen werden interest.co.nz interest.co.nz. Praktisch könnte das Wachstum in Auckland Mitte der 2020er Jahre bedeuten, dass der mittlere Hauspreis von etwa 1,0 Mio. $ wieder in den Bereich von 1,1–1,2 Mio. $ innerhalb weniger Jahre steigt. Keine der gängigen Prognosen rechnet mit einer Rückkehr zu den hektischen jährlichen Sprüngen von 15–20 % wie zu Beginn der 2020er Jahre – es sei denn, es kommt zu einem Schock wie einem neuen Kreditboom. Stattdessen ist ein „langsames und stetiges“ Aufwärtstempo zu erwarten, das stark davon abhängt, dass die Wirtschaft keinen Abschwung erlebt.
Mieten und Renditen: Das Mietwachstum dürfte im nächsten Jahr moderat bleiben, mit einer möglichen Mietinflation von etwa 3 % jährlich reuters.com. Wenn die Immobilienpreise schneller steigen als die Mieten, könnten die Renditen noch etwas weiter sinken, bevor sie sich stabilisieren. Sobald jedoch das Bevölkerungswachstum wieder anzieht (ab 2025 wird mit einer Erholung der Nettozuwanderung gerechnet) und das Überangebot an Mietangeboten abgebaut ist, könnten die Mieten im weiteren Verlauf des Jahrzehnts anziehen. Bis 2026–2027 könnten Vermieter wieder mehr Preissetzungsmacht gewinnen, insbesondere wenn der Bau neuer Mietwohnungen aufgrund des aktuellen Abschwungs nachlässt. Die politischen Entscheidungsträger werden die Mieten genau beobachten, da die Bezahlbarkeit für Mieter ein gesellschaftliches Thema ist; in Neuseeland gibt es keine umfassenden Mietpreisbremsen, aber drastische Mietanstiege könnten politische Reaktionen hervorrufen. Das Basisszenario sind jedoch moderate Mieterhöhungen, die in etwa mit dem Einkommenswachstum Schritt halten.
Gewerbeimmobilien: Der gewerbliche Sektor (Büro, Einzelhandel, Industrie) steht in den späten 2020er Jahren vor verbesserten Renditen. 2023 und 2024 waren schwache Jahre für Gewerbeimmobilienwerte – höhere Zinsen führten dazu, dass Kapitalisierungsraten stiegen, was die Kapitalwerte reduzierte, und das Mietwachstum stagnierte in einigen Segmenten. Dies führte dazu, dass die Gesamtrenditen für erstklassige Gewerbeobjekte 2023–24 kaum über 3 % lagen cbre.com cbre.com. Aber die Wende ist in Sicht: Da die Zinsen nun fallen, wird erwartet, dass die Kapitalwerte steigen (Renditen sinken) im Jahr 2025, was die Renditen für Investoren steigert cbre.com cbre.com. Bis 2026 sollten sowohl Renditekompression als auch Mietwachstum positiv beitragen und die Gesamtrenditen möglicherweise in den niedrigen zweistelligen Bereich heben cbre.com cbre.com. CBRE prognostiziert, dass die durchschnittlichen Spitzenrenditen für Immobilien (über Büro, Industrie, Einzelhandel hinweg) von einem Höchststand von ~6,85 % im Jahr 2024 auf etwa 6,50 % bis Ende 2025 sinken werden cbre.com, was eine stärkere Preisbildung widerspiegelt, da das Vertrauen zurückkehrt. Die Industrie dürfte mit den größten Wertzuwächsen (aufgrund der hohen Nachfrage) anführen, gefolgt von erstklassigem Einzelhandel und Büro. Sekundäre Büros könnten hinterherhinken oder sogar weiter an Wert verlieren, sofern sie nicht umgenutzt werden – ein Risikofaktor, den es zu beachten gilt. Insgesamt sollten Leerstände in den Jahren 2026–2027 zurückgehen, wenn sich die Wirtschaft erholt – insbesondere, wenn der Neubau begrenzt bleibt. Beispielsweise könnten bis 2026 die Leerstände bei erstklassigen Büros und Industrieflächen in Auckland wieder sinken und das Mietwachstum könnte anziehen, wenn das Überangebot an Flächen nachlässt cbre.com cbre.com. Eine Unbekannte ist die Weltwirtschaft: Eine bedeutende internationale Rezession würde die Nachfrage der Nutzer dämpfen und könnte den Aufschwung im Gewerbesektor verzögern. Bleibt dies jedoch aus, sehen die späten 2020er Jahre für den Gewerbeimmobilienmarkt in Auckland positiv aus, mit einer Erholung der Werte von ihrem zinsbedingten Einbruch.
Entwicklung und Angebot: Der Wohnungsbau in Auckland wird kurzfristig (2024–2025) voraussichtlich aufgrund hoher Finanzierungskosten und Einschränkungen bei Bauunternehmen langsamer verlaufen, könnte aber später im Jahrzehnt als Reaktion auf aufgestaute Nachfrage und politische Unterstützung wieder anziehen. Das Bestreben der Regierung nach Verdichtung rund um Verkehrsknotenpunkte (wie CRL-Stationen) und die Lockerung der Dichtevorschriften werden sich schließlich in deutlich mehr Wohnungsbauprojekten niederschlagen. In den Jahren 2026–2030 könnten wir in diesen Zielgebieten einen Bauboom erleben, vorausgesetzt, die Entwickler sichern sich die Finanzierung. Infrastrukturgetriebene Entwicklung (CRL, neue Vororte in Drury usw.) bedeutet, dass Auckland bis 2030 einen großen Bestand an Wohnraum hinzufügen könnte, was das extreme Preiswachstum dämpfen sollte, aber auch Chancen für den Verkauf von Neubauten bietet. Im gewerblichen Bereich ist die Baupipeline für Büros begrenzt (was gut ist, um diesem Sektor bei der Erholung zu helfen), moderat für den Einzelhandel (hauptsächlich spezifische Projekte wie Erweiterungen von Einkaufszentren) und anhaltend für die Industrie (da jeder Nachfrageschub aufgrund kurzer Bauzeiten neue Lagerhallenbauten auslöst). Die Baukosten bleiben ein Problem – wenn sie nicht sinken, könnten einige geplante Projekte verzögert oder verkleinert werden.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der Konsensausblick für die späten 2020er Jahre eine Phase von moderatem Wachstum und Normalisierung für den Immobilienmarkt in Auckland ist. Das ist weit entfernt von der Achterbahnfahrt der frühen 2020er Jahre. Sofern es keine Schocks gibt, können Hausbesitzer mit allmählich steigender Eigenkapitalbildung rechnen, und Investoren können mit verbesserten Mieteinnahmen rechnen, während Wirtschaft und Bevölkerung wachsen. Dennoch wird der Markt nicht ohne Herausforderungen sein – was uns zum nächsten Abschnitt bringt.

Chancen und Risiken für Investoren

Für Immobilieninvestoren in Auckland bieten 2025 und die Folgejahre eine Mischung aus verlockenden Chancen und vorsichtigen Risiken. Hier sind die wichtigsten Punkte, die zu beachten sind:

Chancen:

Kauf mit relativem Abschlag: Wohnimmobilien in Auckland sind nach dem jüngsten Abschwung derzeit etwa 15–20 % günstiger als auf dem Höchststand 2021 reuters.com. Das bedeutet, dass Investoren (und Eigenheimkäufer) im Jahr 2025 Immobilien zu Preisen erwerben können, die es seit mehreren Jahren nicht mehr gab. Da die Prognosen auf einen Aufschwung hindeuten, könnten diejenigen, die in dieser Stabilisierungsphase kaufen, von der Erholung profitieren und Kapitalgewinne erzielen, wenn die Werte bis Ende der 2020er Jahre wieder steigen. Im Wesentlichen ist das Timing des Marktes im Vergleich zum Rausch von 2021 günstig – wir sind näher am Tiefpunkt des Zyklus als am Höhepunkt.
Günstiges Zins- und Steuerumfeld: Die geldpolitische Lockerung der Reserve Bank senkt die Hypothekenzinsen, was den Cashflow und die Kreditaufnahmefähigkeit der Investoren verbessert. Hypothekenzinsen, die 2023 noch bei etwa 6–7 % lagen, sind gesunken und könnten laut Bankökonomen bis Ende 2025 unter 5 % fallen interest.co.nz. Dies verbessert die Tragfähigkeit der Schuldenbedienung für Anlageimmobilien erheblich. Darüber hinaus hat die neue Regierung mehrere investorenunfreundliche Steuerregelungen rückgängig gemacht. Ab dem 1. April 2025 können Vermieter wieder 100 % ihrer Hypothekenzinsen als steuerlich absetzbare Ausgabe geltend machen (womit die 2021 eingeführte Einschränkung aufgehoben wird) deloitte.com. Dadurch sinken die effektiven Kosten für das Halten von Mietobjekten deutlich. Ebenso wird der bright-line test (eine Kapitalertragssteuer auf schnelle Weiterverkäufe) ab Mitte 2024 wieder auf nur noch 2 Jahre zurückgesetzt, nachdem zuvor ein Zeitraum von 10 Jahren galt deloitte.com. Das bedeutet, dass beim Verkauf einer Immobilie nach zwei oder mehr Jahren kein Kapitalgewinn besteuert wird – was mehr Flexibilität und Chancen für kurzfristige Verkäufe schafft. Diese politischen Änderungen verschieben das Gleichgewicht nach einigen Jahren wieder zugunsten der Investoren, nachdem es zuvor eher auf Seiten der Ersterwerber lag.
Starke Mietnachfrage (selektiv): Während der Mietmarkt insgesamt derzeit schwach ist, gibt es in Auckland nach wie vor chronische Wohnungsengpässe in bestimmten Segmenten (z. B. Familienhäuser in guten Schulbezirken oder hochwertige Mietobjekte in zentralen Lagen). Da die Migration voraussichtlich wieder anziehen wird (Neuseeland öffnet sich erneut für globale Talente und Studierende), sollte die Mietnachfrage in Auckland im weiteren Verlauf dieses Jahrzehnts zunehmen, was potenziell zu deutlichen Mieterhöhungen führen könnte. Investoren, die gezielt auf nachgefragte Lagen oder Immobilientypen setzen (zum Beispiel gut gelegene Stadthäuser oder Apartments in der Nähe der neuen CRL-Stationen, die für junge Berufstätige attraktiv sind), könnten sowohl von Wertsteigerungen als auch von steigenden Renditen profitieren.
Industrielle und gewerbliche Renditechancen: Aucklands Industrieimmobilien sind ein besonders attraktives Segment für diejenigen, die sich den höheren Einstiegspreis leisten können. Mit nahezu voller Auslastung und Mietern mit langfristigen Verträgen bieten Industrieobjekte stabile Einnahmen und haben andere Sektoren übertroffen. Renditen von etwa 5 % bei erstklassigen Industrieimmobilien mögen nicht hoch erscheinen, aber angesichts der niedrigen Leerstandsquote und des Potenzials für Mietsteigerungen sind die risikoadjustierten Renditen überzeugend. Zudem könnten sich mit einer wirtschaftlichen Erholung selbst im angeschlagenen Bürosektor Chancen bieten – etwa für Investoren mit langfristigem Horizont, die jetzt unterbewertete Bürogebäude der zweiten Kategorie mit hohen Renditen erwerben und diese umnutzen oder sanieren, in der Hoffnung auf eine künftige Belebung der Innenstadt.
Von der Entwicklung und Infrastruktur profitieren: Kluge Investoren können der Infrastruktur folgen. Der Kauf von Grundstücken oder Häusern in der Nähe der City Rail Link-Stationen vor Abschluss des Projekts könnte sich auszahlen, sobald das Gebiet dichter besiedelt wird und die Nachfrage steigt. Ebenso kann eine frühe Investition in Wachstumsgebiete wie Drury oder Westgate/Northwest überdurchschnittliche Kapitalgewinne bringen, wenn diese Gebiete vom Randgebiet zum städtischen Raum übergehen. Entwicklungsland in Auckland ist knapp – wer mit Grundstücken in zukünftigen Wachstumskorridoren positioniert ist, könnte von steigenden Grundstückswerten oder Entwicklungspartnerschaften mit größeren Akteuren in der Zukunft profitieren. Selbst Kleinanleger könnten Off-the-Plan-Käufe in geplanten Wohnprojekten in der Nähe neuer Verkehrsanbindungen in Betracht ziehen, die oft während der Planungsphase mit einem Abschlag angeboten werden und bis zur Fertigstellung an Wert gewinnen, wenn der Markt steigt.

Risiken:

Wirtschaftliche Unsicherheit und Zinsrisiko: Auch wenn das Basisszenario positiv ist, besteht immer das Risiko eines makroökonomischen Rückschlags. Eine globale Rezession oder ein finanzieller Schock könnte Neuseelands Wirtschaft schaden, die Arbeitslosigkeit erhöhen und die Wohnungsnachfrage dämpfen. Sollte die Inflation unerwartet anziehen, könnten die Zentralbanken die Geldpolitik erneut straffen, was die Hypothekenzinsen wieder steigen ließe – das würde erneut Druck auf Immobilienpreise und Investorenrenditen ausüben. Kurz gesagt: Der Weg zu niedrigeren Zinsen ist nicht unbedingt reibungslos oder garantiert. Investoren sollten ihre Portfolios auf Szenarien wie eine Rückkehr zu höheren Zinsen oder einen Rückgang der Mieten testen – für alle Fälle.
Überangebot in einigen Segmenten: Ironischerweise ist ein Risiko der Erfolg des Baubooms in Auckland. Es gibt eine Rekordzahl an Wohnungen in der Baupipeline (wobei einige durch die aktuelle Marktschwäche verzögert werden könnten). Sollten viele dieser Projekte realisiert werden, könnte Auckland bis Ende der 2020er Jahre ein Überangebot an neuen Apartments oder Häusern in bestimmten Lagen erleben. Zum Beispiel sind Tausende von Apartments rund um die CRL-Stationen und Tausende neue Einfamilienhäuser in Randbezirken geplant. Wenn sie alle etwa zur gleichen Zeit auf den Markt kommen, könnte das das Preiswachstum begrenzen oder sogar zu lokalen Abschwüngen führen – besonders für Investoren, die generische Einheiten ohne besondere Merkmale halten. Das REINZ stellte fest, dass eine „umfangreiche Pipeline“ an neuen Wohnungen bereits in Arbeit ist und trotz steigender Verkaufszahlen die Preise in Schach hält interest.co.nz interest.co.nz. Investoren sollten vorsichtig sein, in Gebieten zu kaufen, in denen in ein paar Jahren Dutzende ähnlicher Neubauten um Mieter oder Käufer konkurrieren könnten. Diversifikation und die Auswahl von Immobilien mit gewissem Seltenheitswert (besondere Lage, Design oder Grundstück) sind entscheidend.
Niedrige Rendite/Negativer Cashflow: Die niedrigen Mietrenditen in Auckland (~3-4 %) bedeuten, dass viele Investitionen auf Wertsteigerung angewiesen sind, um profitabel zu sein. Kurzfristig, bei stagnierenden Mieten und weiterhin relativ hohen Zinskosten, können Investoren mit negativem Cashflow konfrontiert werden (d. h. die Ausgaben übersteigen die Mieteinnahmen). Selbst mit der vollständigen Rückkehr der Zinsabzugsfähigkeit könnte es schwierig sein, Monat für Monat Gewinn zu erzielen, bis die Zinsen weiter sinken. Wenn ein Investor zu stark verschuldet ist oder nicht über ausreichende Puffer verfügt, könnte er unter Druck geraten, zu verkaufen – möglicherweise zum falschen Zeitpunkt. Es ist das klassische „Hold or Fold“-Dilemma: Wer die mageren Cashflow-Jahre durchhalten kann, profitiert später, aber nicht jeder hat diesen Luxus. Vorsicht: Gehen Sie nicht davon aus, dass frühere Wertsteigerungsraten eine Immobilie mit schlechtem Cashflow schnell retten; das Wachstum wird wahrscheinlich moderat ausfallen.
Risiko politischer Kehrtwenden: Die derzeitige Regierung ist investorenfreundlich, aber Neuseelands Politik kann sich mit den Wahlzyklen ändern. 2026 oder 2029 könnte eine andere Regierung strengere Regeln wieder einführen (zum Beispiel die Verlängerung des Bright-Line-Tests oder die Einführung einer umfassenderen Kapitalertragssteuer, die schon lange diskutiert wird). Sie könnten auch mieterfreundliche Regelungen wie Mietpreisbremsen oder stärkeren Kündigungsschutz erlassen, was die Flexibilität der Vermieter beeinträchtigen könnte. Auch wenn derzeit nichts unmittelbar bevorsteht, sollten Investoren die politische Lage im Auge behalten. Immobilien sind ein heißes Thema in der neuseeländischen Politik, und die öffentliche Meinung kann sich ändern, wenn z. B. die Immobilienpreise wieder unerschwinglich steigen.
Klima- und Versicherungsrisiken: Auckland hat aus den Auckland Anniversary Floods vom Januar 2023 und dem Zyklon Gabrielle harte Lehren gezogen. Klimaereignisse – schwere Überschwemmungen, Stürme, sogar der Anstieg des Meeresspiegels in Küstengebieten – stellen ein wachsendes Risiko dar. Bereits jetzt sind rund 1.000 Immobilien in Neuseeland, die von den Überschwemmungen 2023 betroffen waren, de facto nicht mehr versicherbar und werden von der Regierung als unsicher aufgekauft rnz.co.nz rnz.co.nz. Investoren müssen standortspezifische Risiken berücksichtigen: Tiefliegende Gebiete oder solche in der Nähe von Bächen (Überschwemmungszonen) könnten in den kommenden Jahrzehnten mit stark steigenden Versicherungsprämien oder dem Verlust des Versicherungsschutzes konfrontiert werden alexbonham.co.nz minterellison.co.nz. Dies kann den Immobilienwert und die Liquidität erheblich beeinträchtigen. Eine sorgfältige Prüfung der Überschwemmungshistorie und des zukünftigen Risikos eines Standorts ist unerlässlich. Darüber hinaus können ältere Gebäude, die erdbebensicher gemacht werden müssen (in Wellington ein größeres Thema als in Auckland, aber auch für einige Gebäude in Auckland relevant), kostspielige Verpflichtungen darstellen. Insgesamt wird die Umweltresilienz zu einem immer wichtigeren Bestandteil der Immobilien-Investitionsstrategie.
Mieter- und Marktrisiken: Schließlich bleiben routinemäßige Risiken bestehen: schlechte Mieter, Leerstandszeiten, unerwartet hohe Instandhaltungskosten oder Probleme mit der Eigentümergemeinschaft bei Wohnungen können die Rendite schmälern. Investoren in Gewerbeimmobilien müssen das Risiko eines Mieterausfalls berücksichtigen – zum Beispiel könnten einige kleinere Einzelhändler längere wirtschaftliche Belastungen nicht überstehen, sodass Vermieter mit leeren Geschäften dastehen. Besonders der Bürosektor steht vor dem Risiko, dass Homeoffice dauerhaft die Nachfrage bremst, was bedeutet, dass einige Büroinvestitionen möglicherweise niemals wieder die früheren Belegungs- oder Mietniveaus erreichen. Vorsichtige Investoren kalkulieren höhere Leerstandsquoten ein und verlassen sich nicht zu sehr auf die Normen von gestern.

Im Wesentlichen bietet der Immobilienmarkt in Auckland beträchtliches Aufwärtspotenzial für Investoren, die umsichtig agieren – die langfristigen Fundamentaldaten der Stadt (Bevölkerungswachstum, begrenztes Bauland in Toplagen, Attraktivität als internationale Stadt) bleiben stark. Aber es ist ein Markt, der Strategie erfordert: die richtige Immobilienart und Lage wählen, finanzielle Puffer vorhalten und über politische sowie wirtschaftliche Veränderungen informiert bleiben. Wer das tut, kann 2025 als hervorragenden Einstiegs- (oder Ausbau-)zeitpunkt in eine Anlageklasse nutzen, die vor einer Erholung steht.

Staatliche Richtlinien und Vorschriften, die den Immobilienmarkt beeinflussen

Staatliche Entscheidungen haben einen tiefgreifenden Einfluss auf den Immobilienmarkt in Auckland, und 2025 bringt eine neue Landschaft aus Richtlinien, Steuern und Vorschriften, die Investoren und Hausbesitzer kennen müssen:

Steuerliche Änderungen (Abzugsfähigkeit von Zinsen und Bright-Line-Test): In einer bedeutenden Kehrtwende der bisherigen Wohnungssteuerpolitik hat die Regierung die volle Abzugsfähigkeit von Zinsen für Wohnimmobilien-Investitionen wiederhergestellt. Vermieter können ab dem 1. April 2025 erneut 100 % ihrer Hypothekenzinsen gegen Mieteinnahmen geltend machen deloitte.com. (Dies wurde schrittweise wieder eingeführt – 80 % Abzugsfähigkeit für das Steuerjahr bis April 2025 und danach 100 % deloitte.com.) Die Begrenzungsregeln der vorherigen Regierung, die die Abzugsfähigkeit von Zinsen aufgehoben hatten (was die effektiven Kosten für Investoren erhöhte), sind nun aufgehoben. Gleichzeitig wurde der Bright-Line-Test – im Wesentlichen eine Kapitalertragssteuer auf innerhalb eines bestimmten Zeitraums verkaufte Anlageimmobilien – drastisch verkürzt. Für Immobilien, die ab dem 1. Juli 2024 erworben werden, beträgt der Bright-Line-Zeitraum nur noch 2 Jahre deloitte.com. Dies ersetzt das bisherige 5-Jahres-Regime (Neubau) bzw. 10-Jahres-Regime (Bestandsimmobilie). Praktisch bedeutet das: Wenn ein Investor eine Wohnimmobilie nach zwei Jahren Besitz verkauft, ist jeder Gewinn steuerfrei (mit den üblichen Ausnahmen für das Hauptwohnsitzprinzip) deloitte.com. Diese Änderungen sind ein Vorteil für Investoren: Sie senken die Steuerlast und erhöhen die Flexibilität für Portfolioanpassungen. Zu beachten ist jedoch, dass das Ringfencing von Mietverlusten bestehen bleibt – Mietverluste können weiterhin nicht mit anderen Einkünften verrechnet werden (diese Regel wurde durch die Reformen nicht geändert) deloitte.com.
Verbot für ausländische Käufer und mögliche Ausnahmen: Neuseelands Verbot für ausländische Käufer (Nichtansässige) beim Kauf bestehender Häuser, das seit 2018 gilt, besteht technisch gesehen auch 2025 weiterhin. Die aktuelle Koalitionsregierung hatte sich dafür eingesetzt, ausländischen Käufern im Luxussegment wieder einen gewissen Zugang zu ermöglichen. Es gibt Bewegung: Offizielle Stellen haben signalisiert, dass wohlhabende ausländische Investoren den Kauf von hochwertigen Wohnimmobilien bis Ende 2025 im Rahmen neuer Investorenvisaregeln erlaubt bekommen sollen interest.co.nz interest.co.nz. Der stellvertretende Premierminister hat kürzlich Bereitschaft signalisiert, „eine Ausnahme zu schaffen“ für Ausländer, die erhebliches Kapital mitbringen – und angedeutet, dass eine bestimmte Preisschwelle (wahrscheinlich deutlich über 2 Millionen Dollar) für ausländische Käufe festgelegt wird interest.co.nz interest.co.nz. Dies ist keine vollständige Aufhebung des Verbots für ausländische Käufer; vielmehr wird ein kontrolliertes System erwartet, bei dem beispielsweise der Kauf einer Immobilie im Wert von 5 Millionen Dollar zusammen mit einem Investorenvisum zulässig sein könnte. Die genauen Details stehen noch aus, aber der Luxusmarkt in Auckland (denken Sie an gehobene Stadtteile wie Herne Bay, Paritai Drive oder exklusive neue Apartments in der Innenstadt) könnte einen Aufschwung erleben, wenn zahlungskräftige ausländische Käufer zurückkehren. Bislang sind – abgesehen von Australiern und Singapurern (die aufgrund von Handelsabkommen ausgenommen sind) – ausländische Einzelpersonen weiterhin weitgehend vom Kauf von Immobilien in Auckland ausgeschlossen, was die Nachfrage im oberen Segment weiterhin dämpft.
Wohnungsangebot und Zonierungspolitik: Die Regierung treibt aktiv Politiken voran, um das Wohnungsangebot zu erhöhen, insbesondere in Auckland. Eine bemerkenswerte Maßnahme ist die Durchsetzung von höherer Bebauungsdichte rund um Verkehrsknotenpunkte. Wie bereits besprochen, werden neue Regeln den Stadtrat von Auckland verpflichten, in der Nähe wichtiger Bahnhöfe (wie denen des City Rail Link) eine Bebauung mit mindestens 10–15 Stockwerken zuzulassen rnz.co.nz rnz.co.nz. Dies geht über die landesweit Ende 2021 eingeführten Medium Density Residential Standards (MRDS) hinaus, die bereits bis zu 3 Wohnungen mit 3 Stockwerken auf den meisten städtischen Grundstücken ohne spezielle Genehmigung erlaubten. Der Stadtrat von Auckland hatte an Änderungen seines Unitary Plans gearbeitet, um die Vorgaben zu erfüllen, und nun hat die Regierung noch ehrgeizigere Höhenvorgaben in der Nähe von Verkehrsknotenpunkten hinzugefügt. Außerdem gibt es einen anhaltenden Konflikt zwischen Zentral- und Lokalregierung darüber, wie mit sogenannten Charaktergebieten und Sichtachsen (Denkmalschutz vs. Verdichtung) umzugehen ist – aber der Trend geht eindeutig zu liberaleren Bauvorschriften. Das Fazit: Grundstückseigentümer in Auckland könnten es künftig leichter haben, ihr Land zu bebauen oder zu verdichten als zuvor. Zum Beispiel könnte das einzelne Haus auf einem großen Grundstück nun in Reihenhäuser oder Apartments umgewandelt werden, was den Grundstückswert erheblich steigert. Es lohnt sich, die aktuellen Zonierungskarten zu verfolgen, da sie sich 2025–26 weiterentwickeln, für alle, die Entwicklungspotenzial nutzen möchten.
Programme für Erstkäufer und Sozialwohnungen: Auf der anderen Seite unterhält die Regierung Programme, um Erstkäufern zu helfen und bezahlbaren Wohnraum bereitzustellen, was den Markt indirekt beeinflusst. Zuschüsse wie der First Home Grant (für den Kauf günstigerer Immobilien) und KiwiSaver First Home withdrawals bestehen weiterhin, um Käufern am unteren Ende des Marktes zu helfen. Diese fördern die Nachfrage im unteren Preissegment (z. B. Apartments, Einheiten in Randbezirken). Auch der Bau von Sozialwohnungen wird durch Kāinga Ora (die staatliche Wohnungsagentur) verstärkt, die zahlreiche Projekte in Auckland hat, um alten Bestand durch dichtere öffentliche Wohnbebauung zu ersetzen. Während diese Maßnahmen nicht direkt mit dem privaten Markt konkurrieren, erhöhen sie das Gesamtangebot an Wohnraum und können bestimmte Gebiete aufwerten (zum Beispiel erleben Mt Roskill und Northcote große staatlich geführte Neuentwicklungen). Es gibt auch laufende Diskussionen über Mieterrechte – die vorherige Regierung hatte Änderungen wie das Verbot von Kündigungen ohne Grund und die Erlaubnis für Mieter, kleinere Veränderungen vorzunehmen, eingeführt. Die neue Regierung könnte einige dieser Mietgesetze überprüfen, um sicherzustellen, dass sie Vermieter nicht übermäßig belasten, aber bis 2025 wurden keine größeren Änderungen bestätigt.
Richtlinien des Rates – Grundsteuern und Entwicklungsbeiträge: Die Richtlinien des Auckland Council betreffen ebenfalls Immobilien. Angesichts von Haushaltsdruck hat der Rat in den letzten Jahren die Grundsteuern deutlich erhöht (jährliche Steigerungen von 7–12 %) anz.co.nz anz.co.nz. Eine weitere große Steuererhöhung ist für 2025 geplant, was die Haltekosten für Immobilieneigentümer erhöhen wird (obwohl die Steuern im internationalen Vergleich immer noch moderat als Prozentsatz des Immobilienwerts sind). Mittelfristig könnten die Steuern nicht mehr so stark steigen – der Rat prüft Kostensenkungen und die Zentralregierung erwägt, die Erhöhungen der Gemeindesteuern zu begrenzen anz.co.nz. Dennoch sollten Immobilieneigentümer jedes Jahr mit allmählich höheren Steuerrechnungen rechnen, um Infrastruktur und Dienstleistungen zu finanzieren. Zusätzlich erhebt der Auckland Council Entwicklungsbeiträge auf Neubauten zur Finanzierung der Infrastruktur – diese Gebühren sind gestiegen und beeinflussen die Baukosten neuer Häuser (und damit das Wohnungsangebot). Änderungen daran würden die Bereitschaft von Entwicklern zum Bauen beeinflussen. Stand 2025 ist keine Entlastung bei den Entwicklungsbeiträgen in Sicht, obwohl einige gezielte Reduzierungen oder Subventionen (z. B. für Projekte im Bereich bezahlbarer Wohnraum) diskutiert wurden.
Bankkreditregeln: Zwar handelt es sich hierbei nicht um eine direkte staatliche Richtlinie, doch die Reserve Bank (Aufsichtsbehörde) beeinflusst den Immobilienmarkt durch Beschränkungen bei der Hypothekenvergabe. Besonders Loan-to-Value Ratio (LVR)-Grenzen sind ein Instrument zur Eindämmung riskanter Kredite. Mitte 2023 hat die RBNZ die LVR-Beschränkungen tatsächlich gelockert (Banken dürfen mehr an Kreditnehmer mit geringem Eigenkapital verleihen), da der Markt schwach war. Derzeit können Eigennutzer in Einzelfällen bis zu 95 % LVR aufnehmen, und Investoren benötigen in der Regel 35 % Eigenkapital (d. h. 65 % LVR-Kredite) – Banken haben jedoch ein gewisses Kontingent für höhere LVR-Investorenkredite. Es gab Überlegungen, Debt-to-Income (DTI)-Grenzen für Hypotheken einzuführen, aber angesichts der Marktabkühlung hat die RBNZ davon abgesehen. Sollte der Markt in den späten 2020ern zu schnell anziehen, könnten die Aufsichtsbehörden die LVRs wieder verschärfen oder DTI-Grenzen einführen, um übermäßige Verschuldung zu verhindern. Umgekehrt könnten die Banken bei anhaltend schwachem Kreditwachstum die Kreditkriterien weiter lockern, was die Kaufkraft steigern würde. Investoren sollten auf Ankündigungen der RBNZ zur makroprudenziellen Politik achten, da diese die Kreditvergabe und damit die Nachfrage am Markt schnell beeinflussen können.

Zusammenfassend ist das politische Umfeld im Jahr 2025 im Allgemeinen förderlich für den Immobilienmarkt: Investoren haben neue Steuervorteile, Entwickler profitieren von großzügigeren Bebauungsplänen und es gibt den politischen Willen, das Wohnungsangebot zu erhöhen, ohne die Preise einbrechen zu lassen. Natürlich können sich die Richtlinien weiterentwickeln – die Herausforderung besteht darin, das Gleichgewicht zwischen mehr Angebot und Erschwinglichkeit zu halten, ohne das Eigenkapital der bestehenden Eigentümer zu gefährden. Der Immobilienkurs Aucklands in den späten 2020ern wird maßgeblich von diesen politischen Rahmenbedingungen bestimmt, die genau dieses Ziel verfolgen. Investoren und Eigenheimkäufer sollten sich regelmäßig über Änderungen auf zentraler und lokaler Ebene informieren, da diese die Rendite und Verpflichtungen bei Immobiliengeschäften direkt beeinflussen können.