Ausblick auf den Immobilienmarkt der Europäischen Union 2025–2028: Trends, Risiken und Chancen im Wohn- und Gewerbesektor

Einleitung

Der Immobilienmarkt der Europäischen Union steht im Jahr 2025 an einem Wendepunkt. Nach einer turbulenten Phase mit stark steigender Inflation, rapide erhöhten Zinssätzen und pandemiebedingten Störungen treten sowohl der Wohnimmobilien– als auch der Gewerbeimmobiliensektor in eine Phase vorsichtiger Erholung ein. Stabilere makroökonomische Bedingungen – darunter rückläufige Inflation und erste Zinssenkungen – haben die Planbarkeit für Investoren und Projektentwickler verbessert pwc.com mediaassets.cbre.com. Gleichzeitig prägen anhaltende Wohnungsengpässe und sich wandelnde Nachfragetrends nach der Pandemie die Marktdynamik in den EU-Mitgliedsstaaten. Dieser Bericht bietet eine umfassende Analyse der europäischen Immobilienlandschaft im Jahr 2025, von makroökonomischen Kontexten über Wohn- und Gewerbesektortrends, Schlüsselmärkte (Deutschland, Frankreich, Spanien, Italien, Niederlande, Polen), Preisentwicklung, das Gleichgewicht von Angebot und Nachfrage, Investitionsströme, Bautätigkeit sowie politische Änderungen bis zum Ausblick auf 2028. Zu den Hauptthemen gehören der Einfluss hoher (aber sich stabilisierender) Zinssätze, der Druck zu Nachhaltigkeit und ESG-Compliance sowie neue Chancen inmitten fortbestehender Risiken.

Makroökonomischer Kontext 2025

Das wirtschaftliche Umfeld in Europa ist im Jahr 2025 geprägt von moderatem Wachstum und abflauender Inflation. Nachdem im Jahr 2023 eine Rezession knapp vermieden wurde, wird für die EU-Wirtschaft im Jahr 2025 ein Wachstum von rund 1,1 % prognostiziert, mit etwas unter 1 % im Euroraum economy-finance.ec.europa.eu. Dieses schwache Wachstum – quasi auf dem Niveau von 2024 – spiegelt nach wie vor fragile Konsumnachfrage und externe Unsicherheiten wider. Hervorzuheben sind Spanien und Polen mit überdurchschnittlichen BIP-Prognosen (~2,5–3+ %), während das Wachstum in Deutschland angesichts der jüngsten industriellen Stagnation mit rund 0,8 % verhalten bleibt mediaassets.cbre.com. Frankreich und Italien liegen voraussichtlich etwa auf dem EU-Durchschnitt von 1 % Wachstum, gehemmt durch eine schwächere Konsumnachfrage und Exportentwicklung cbre.fr.

Für Immobilien besonders wichtig: Die Inflation ist deutlich zurückgegangen gegenüber den Höchstständen von 2022. Für die Eurozone wird die Gesamtinflation für das Jahr 2025 auf rund 2,1 % geschätzt (nach 2,4 % im Jahr 2024) pubaffairsbruxelles.eu und nähert sich damit im Zeitraum 2025–2026 dem EZB-Ziel von 2 %. Durch diese Disinflation sowie das verlangsamte Wachstum der Kernpreise konnte die Europäische Zentralbank ihre aggressive Straffung stoppen und leicht zurücknehmen. Nach einem Höchststand beim Einlagenzinssatz von 4 % Ende 2023 begann die EZB Mitte 2024 mit Zinssenkungen; bis April 2025 lag der Leitzins bei rund 2,25 % economy-finance.ec.europa.eu. Auch andere Zentralbanken in Europa haben ihren Kurs entsprechend angepasst. Dadurch bleiben die Kreditkosten 2025 zwar höher als in den 2010er Jahren, sind aber gegenüber den Höchstständen von 2023 gesunken, was einige Entlastung für kreditabhängige Branchen wie Immobilien bringt. In Frankreich sanken beispielsweise die durchschnittlichen Hypothekenzinsen Anfang 2025 wieder auf rund 3,3 % nach Werten von über 3,5 %, und Polens Zentralbank senkte ihren Leitzins von 6,75 % auf etwa 5 % bis 2025, was die Kaufkraft der Käufer stärkte.

Zinsauswirkungen sind daher zweifach: Einerseits hat der Zinssprung 2022–2023 die Erschwinglichkeit und Investitionstätigkeit stark beeinträchtigt; andererseits sorgt die Stabilisierung und leichte Senkung der Zinsen 2025 für bessere Stimmung. Bauträger und Käufer vertrauen nun mehr darauf, dass sich die Finanzierungsbedingungen allmählich verbessern und nicht plötzlich verschlechtern pwc.com. Die Finanzierungsbedingungen werden wieder dealfreundlicher – positive Hebelwirkung ist „wieder möglich“, da die Schuldenkosten sinken und die Renditespreads sich stabilisieren cbre.com cbre.com. Dennoch kehren die Zinsen nicht auf das ultraniedrige Niveau der 2010er Jahre zurück mediaassets.cbre.com. Langfristige Renditen bleiben erhöht, wodurch der Spielraum für eine erneute Preisaufblähung begrenzt ist. Der Konsens: 2024 war der zyklische Tiefpunkt für Investitionen, 2025 folgt eine allmähliche Erholung statt eines dramatischen Booms cbre.com.

Ein weiterer Makro-Faktor ist geopolitische Unsicherheit, die weiter wie ein Schatten über dem Markt liegt. Der Krieg in der Ukraine und globale Handelskonflikte halten Energiepreise und Geschäftsklima volatil. Während Europas Gas- und Energiepreise inzwischen deutlich niedriger sind als 2022, könnte jeder neue Schock die Inflation neu entfachen und Zentralbanken zur Zinspause zwingen pwc.com. Politische Ereignisse – etwa bevorstehende Wahlen in Deutschland oder mögliche US-Handelspolitik-Änderungen – bergen ebenfalls Risiken für Wachstum und Investorenvertrauen reuters.com reuters.com. Im Moment gehen die Basiserwartungen bis 2025 jedoch von stetigem, wenn auch unspektakulärem Wachstum, sinkender Inflation und einem Zinsplateau aus – eine stabilere Grundlage für Immobilieninvestitionen als in den beiden Vorjahren.

Wohneigentumstrends: Erholung bei Angebotsknappheit

Die Wohnimmobilienmärkte Europas zeigen im Jahr 2025 eine Mischung aus Widerstandskraft und Knappheit. Nach Rückgängen oder Abschwächung in vielen Ländern während 2022–2023 stabilisieren sich die Hauspreise 2025 weitgehend oder steigen wieder an, angetrieben durch chronischen Angebotsmangel und zuversichtlichere Käufer infolge besserer Finanzierungsbedingungen. Allerdings sind die regionalen Unterschiede groß: In manchen Märkten schnellen die Preise auf neue Höchststände, während andere erst nach jüngsten Rückgängen den Tiefpunkt erreichen.

Abbildung: Nominales Wachstum der Hauspreise in EU-Ländern, Gegenüberstellung der jährlichen Veränderung Q4 2023 (blaue Balken) zu Q4 2024 (gelbe Balken). Viele Märkte wechselten bis Ende 2024 von Rückgang zu Wachstum. In mehreren Ländern (links in der Grafik) gab es 2024 zweistellige Preissteigerungen, darunter Spanien, die Niederlande, Polen, Portugal, Ungarn und andere, während Deutschland, Schweden und Frankreich (rechte Seite) nur geringe Zuwächse oder weiter moderate Rückgänge verzeichneten economy-finance.ec.europa.eu. Das verdeutlicht die ungleichmäßige Erholung der europäischen Wohnungsmärkte.

Preistrends: Laut Eurostat stiegen die Hauspreise in der gesamten EU im Jahr 2024 nominal um rund 4 %, für 2025 werden anhaltende Zugewinne erwartet – allerdings variiert die Dynamik je nach Land deutlich. In Deutschland, wo es eine der stärksten Korrekturen Europas gab, sanken die Preise von 2022 bis Mitte 2024 um rund 12 % reuters.com, haben sich aber seither stabilisiert. Im vierten Quartal 2024 verzeichnete Deutschland erstmals wieder einen jährlichen Preiszuwachs (+1,9 % gegenüber Vorjahr) nach neun aufeinanderfolgenden Quartalen des Rückgangs globalpropertyguide.com. Umfragen prognostizieren für 2025 ein Wiederanstieg der deutschen Immobilienpreise um etwa 3–3,5 % reuters.com – getragen von niedrigeren Hypothekenzinsen, wobei das Risiko bei andauernder politischer oder wirtschaftlicher Unsicherheit weiter auf der Unterseite liegt reuters.com. In Frankreich sinken die Hauspreise sanft: Im 3. Quartal 2024 lag das Minus bei –3,96 % für Bestandsimmobilien globalpropertyguide.com. Dieser Abschwung schwächt sich ab, der Rückgang dürfte bis Anfang 2025 auf –0,7 % verlangsamen, und eine Bodenbildung der Preise wird für Ende 2024 erwartet globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Beispielsweise sanken die Pariser Wohnungswerte 2024 um rund 5,5 % (das 13. Quartal in Folge mit Rückgang) globalpropertyguide.com und sollten sich 2025 stabilisieren, wenn sich die Kreditbedingungen verbessern und staatliche Fördermaßnahmen Wirkung entfalten.

Vergleichen Sie dies mit Spanien, wo der Immobilienmarkt äußerst lebhaft ist. Die spanischen Hauspreise stiegen 2024 im Durchschnitt um satte 11 % – das schnellste Wachstum seit 2007 – und lagen auch im 1. Quartal 2025 noch etwa 11,2 % über dem Vorjahreswert globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Starke Inlandsnachfrage, zurückkehrende ausländische Käufer und eine wachsende Wirtschaft (über 2 % Wachstum) halten den spanischen Markt laut vielen Berichten “durchgehend lebhaft während 2025” idealista.com. Selbst konservative Prognosen rechnen mit einem weiteren Anstieg der spanischen Immobilienpreise um 5–8 % im Jahr 2025 spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com. Auch Polen erlebt ein kräftiges Preiswachstum: Im Zuge der hohen Inflation und steigender Löhne verteuerten sich polnische Eigentumswohnungen zu Beginn des Jahres 2025 um rund 8 % gegenüber dem Vorjahr auf dem Zweitmarkt (und um ~4–6 % bei Neubauten) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Trotz eines starken Einbruchs der Verkäufe im Jahr 2023 zieht die Nachfrage in Polen dank Zinssenkungen und einem staatlichen Hypothekenzuschussprogramm für Erstkäufer (2%-Kredit) wieder an globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Auch die Niederlande liefern ein Beispiel: Nach einem kurzen Rückgang im Jahr 2023 sprangen die niederländischen Immobilienwerte 2024 um 8,7 % auf Rekordhöhen abnamro.com. Banken prognostizieren für 2025 einen weiteren Anstieg von etwa 7 %, wobei sinkende Hypothekenzinsen, steigende Einkommen und der anhaltende Wohnungsmangel als Haupttreiber genannt werden abnamro.com. Tatsächlich sind die niederländischen Hauspreise in allen jüngsten Jahren außer 2023 um mehr als 7 % pro Jahr gestiegen abnamro.com abnamro.com. Selbst dort, wo die Märkte schwach waren, sind die Zeichen der Wende deutlich: Schweden, Österreich und Deutschland, die 2023 starke Rückgänge verzeichneten, kehrten bis Ende 2024 zu einem moderaten positiven Preiswachstum zurück, während Frankreich und Finnland die letzten großen Märkte mit leicht rückläufigen Jahresraten waren economy-finance.ec.europa.eu. Insgesamt werden die meisten europäischen Wohnimmobilienmärkte im Jahr 2025 Preisanstiege verzeichnen, da sich der Zyklus nach oben dreht fitchratings.com. Angebots- und Nachfragedynamik: Ein entscheidender Faktor, der die Immobilienpreise stützt, ist das Ungleichgewicht zwischen Wohnungsnachfrage und -angebot. Einfach gesagt: Europa baut nicht genügend Wohnungen, um mit der Haushaltsbildung und den Urbanisierungstrends mitzuhalten – und dieser Mangel hat sich jüngst verschärft. Das Wohnungsangebot ist seit 2022 stark eingebrochen, da Bauträger sich angesichts hoher Zinskosten, gestiegener Materialpreise und Genehmigungsengpässen zurückgezogen haben economy-finance.ec.europa.eu economy-finance.ec.europa.eu. EU-weit ist die Fertigstellung von Wohnraum 2023–2024 zweistellig eingebrochen, und die Baugenehmigungen sanken auf ein Tiefstniveau seit Jahrzehnten economy-finance.ec.europa.eu. In Deutschland etwa bricht der Wohnungsneubau ein – die Baugenehmigungen sanken 2023 um rund 27 % und die Baustarts um 25 %, das niedrigste Volumen seit 2000 globalpropertyguide.com. Deutschland liegt jetzt deutlich unter den benötigten rund 320.000 Wohnungen pro Jahr (eine Regierungsstudie sieht bis 2030 etwa 2,5 Millionen neue Wohnungen als nötig an – weit über dem derzeitigen Output) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Das Defizit ist eklatant: „Eine enorme Lücke zwischen dem, was gebaut werden müsste, und dem, was tatsächlich gebaut wird“, wie ein deutscher Wohnungsökonom sagte globalpropertyguide.com. Das verschärft insbesondere in Großstädten mit Migration (Berlin, München u.a. benötigen jeweils zehntausende neue Wohnungen jährlich) die Wohnungsnot globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Ähnliche Geschichten wiederholen sich in der ganzen EU. Die Wohnungsbautätigkeit in Frankreich befindet sich in einem anhaltenden Abschwung – 2023 brachen Baugenehmigungen und Baustarts um ~23–25 % gegenüber dem Vorjahr ein globalpropertyguide.com, und 2024 wird voraussichtlich noch schlechter, von Branchenverbänden als „katastrophal“ bezeichnet globalpropertyguide.com. Neue Wohnungsbaustarts in Frankreich lagen 2024 bei nur etwa 260.000 Einheiten globalpropertyguide.com – so wenig wie seit mindestens 2000 nicht mehr. Die Bauunternehmen kämpfen mit enormen Materialkosten (Folge des Ukraine-Kriegs) und neuen Umweltauflagen, während Käufer mit höheren Hypothekenzinsen rechnen müssen globalpropertyguide.com. Obwohl Behörden auf eine Stabilisierung zur Jahresmitte 2025 hoffen, prognostiziert der französische Bauverband weiterhin Stagnation und nur etwa 239.000 Baustarts im Jahr 2025 globalpropertyguide.com. Auch Italien leidet unter schwacher Bautätigkeit – die genehmigten Neubauten gingen 2024 erneut zurück (–0,2 % nach –7,7 % 2023) auf nur ~55.000 Wohnungen – ein Bruchteil des Niveaus der 2000er Jahre globalpropertyguide.com. Dieser langfristige Rückgang (in den 2000ern wurden in Italien jährlich über 250.000 Wohnungen gebaut, jetzt etwa 50.000) sorgt für ein knappes Angebot in gefragten Städten globalpropertyguide.com. Selbst im boomenden Spanien zieht die Bautätigkeit nur vorsichtig an: 2024 gab es rund 112.000 Wohnungsbaustarts – ein Plus von 14,5 % gegenüber dem Vorjahr, da Bauträger auf die Preisentwicklung reagieren globalpropertyguide.com. Doch das ist immer noch wenig im Vergleich zu Spaniens Bedarf – und weit unter den Vor-Krisen-Werten von 2008. Polen, einer der am schnellsten wachsenden Märkte Europas, verzeichnete 2022–2023 über 20 % weniger Wohnungsfertigstellungen aufgrund hoher Finanzierungskosten; für die Zukunft wird jedoch eine moderate Erholung mit sinkenden Zinsen erwartet globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Kurz gesagt: Das Neubauangebot ist fast überall durch hohe Finanzierungs- und Baukosten, regulatorische Hürden und Flächenknappheit eingeschränkt – während die Nachfragetreiber (Urbanisierung, kleinere Haushalte, bessere Löhne) unvermindert wirken globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Viele Länder erleben rekordniedrige Mietvakanzraten und einen intensiven Käuferwettbewerb um hochwertige Immobilien.

Auf der Nachfrageseite halten Haushaltsbildung und Migration den Wohnungsbedarf hoch. Deutschland zum Beispiel hat in den letzten zehn Jahren seine Bevölkerung um 3 % erhöht (hauptsächlich durch Zuwanderung), wobei sich diese Entwicklung auf die großen Städte konzentriert globalpropertyguide.com. Polen hat über eine Million ukrainische Flüchtlinge aufgenommen, von denen viele inzwischen Wohnungen mieten oder kaufen globalpropertyguide.com. Selbst dort, wo die Gesamtbevölkerung stagniert, sorgt eine Zunahme von Single-Haushalten und die fortschreitende Urbanisierung für anhaltende Wohnungsnachfrage. Entsprechend übersteigt die Nachfrage das Angebot in weiten Teilen Europas, was die Preise trotz sinkender Erschwinglichkeit stützt. Die Europäische Kommission stellt fest, dass in vielen Mitgliedstaaten „das begrenzte Angebot an neuem Wohnraum zu einem der Haupttreiber des anhaltenden Anstiegs der Hauspreise“ geworden ist (Stand 2024) economy-finance.ec.europa.eu. Dies gilt besonders für nachfragegetriebene Märkte wie die Niederlande, wo der chronische Wohnungsmangel die Preise auch 2024–25 weiter steigen lässt abnamro.com.

Mieten und Mietmärkte: Das knappe Angebot treibt auch die Mieten nach oben, auch wenn manche Länder Mietobergrenzen eingeführt haben. Deutschland bleibt ein Mietermarkt (über 52 % der Haushalte mieten globalpropertyguide.com) und die anhaltende Nachfrage ließ die Mieten 2024 um etwa 3,5 % steigen (nach 5 % im Jahr 2023) globalpropertyguide.com. Auch Irland, die Niederlande und Mittelosteuropa verzeichnen starkes Mietwachstum. Besonders niederländische Wohnungsmieten sollen 2025 um bis zu 7–8 % steigen – durch die Inflation und den Verkauf vieler privater Mietwohnungen (was das Mietangebot durch neue Regulierungen weiter verknappt) iamexpat.nl abnamro.com. In Polen sorgen der Zustrom neuer Mieter (ukrainische Familien) für steigende Mieten und Bruttomietrenditen über 6 % in den polnischen Großstädten globalpropertyguide.com. Der Mietwohnungsbestand schrumpft in manchen Ländern sogar: Neue Mietregulierungen und Steuern in den Niederlanden („Affordable Rent Act“) führen dazu, dass Kleinvermieter verkaufen und an Selbstnutzer übergehen abnamro.com. Diese „Privatisierung“ ehemaliger Mietwohnungen – auch beobachtet in Deutschland und Spanien – verknappt das Angebot weiter und kann paradoxerweise die Erschwinglichkeit langfristig weiter verschlechtern mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. Die Politik steht unter Druck, gegenzusteuern, da die Erschwinglichkeit für Mieter sinkt. Allerdings können Maßnahmen wie Mietobergrenzen Investitionen abschrecken und das Angebot langfristig weiter reduzieren mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com.

Hypotheken und Erschwinglichkeit: Der starke Zinsanstieg Ende 2023/Anfang 2024 hat die Wohnraumerscchwinglichkeit zwar spürbar verschlechtert, aber 2024 begannen sich die Bedingungen zu verbessern. In der gesamten EU sank die Kreditaufnahmefähigkeit von Haushalten in den Jahren 2022–23 deutlich – die Einkommen konnten mit den steigenden Finanzierungskosten nicht mithalten, viele Kaufinteressenten verschoben so den Hauskauf economy-finance.ec.europa.eu economy-finance.ec.europa.eu. Das Hypothekenwachstum wurde negativ, die Preise gaben in der Folge nach. Mittlerweile verleiht der leichte Rückgang der Zinssätze 2024 der Kreditaufnahmefähigkeit neuen Auftrieb – stärker als der Anstieg der Hauspreise economy-finance.ec.europa.eu economy-finance.ec.europa.eu. Das ist ein wichtiges „Trendwendesignal“ am Wohnungsmarkt: Käufer, die bei Zinsen von 3,5 % oder 4 % ausgeschlossen waren, können wieder am Markt teilnehmen, wenn die Sätze auf 2,5–3 % sinken. Dennoch bleibt die Erschwinglichkeit angespannt – das Verhältnis aus Hauspreisen zu Kreditaufnahmefähigkeit liegt weiterhin deutlich über dem langfristigen Schnitt economy-finance.ec.europa.eu. Das bedeutet, dass der Aufwand für eine Hausfinanzierung historisch hoch bleibt. In vielen Ländern sind die Hauspreise in den letzten 5 Jahren stärker gestiegen als die Einkommen, sodass Erschwinglichkeitslücken entstehen economy-finance.ec.europa.eu. Strengere Vergaberichtlinien (z. B. strenge Verschuldungsquoten bei niederländischen und polnischen Banken) haben das Risiko etwas aufgefangen – laut ABN AMRO blieben Haushalte so „finanziell stabil“, auch wenn die Preise stiegen abnamro.com. Auf Sicht werden Erschwinglichkeitsgrenzen aber das Preistempo bremsen – wo die Preise zuletzt am stärksten gestiegen sind (Spanien, Niederlande etc.), kann sich der Markt abkühlen, wenn Käufer ein Limit dessen erreichen, was sie noch zahlen können.

Länderschwerpunkt – Wohnen:

• Deutschland: Hohe Nachfrage, wenig Neubau, vorsichtige Erholung. Der Wohnungsmangel in Deutschland ist gravierend – vor allem in den Großstädten herrscht ein „ausgeprägtes Ungleichgewicht“ von Nachfrage und Angebot globalpropertyguide.com. Neue Regierungszusagen für 2025 (z. B. beschleunigte Genehmigungen, mehr Bauland) globalpropertyguide.com wirken aber erst mit Verzögerung. Nach zwei Jahren Preisrückgang stabilisieren sich die deutschen Immobilienpreise. Spätestens Ende 2024 kam es zu nominalen Preissteigerungen (~+1–2 % gegenüber Vorjahr) globalpropertyguide.com, real blieben sie aber leicht negativ bis seitwärts. Die Prognosen sehen für 2025 moderates Preiswachstum (~3 %) vor reuters.com, falls die EZB weiter die Zinsen senkt. Risiken dabei sind die schwache Konjunktur Deutschlands (Rezession 2023–24) reuters.com sowie politische Unsicherheiten rund um die Bundestagswahl 2025 reuters.com. Die Mieten steigen weiter, aber nur noch um 3–4 % jährlich globalpropertyguide.com. Über die Hälfte aller Deutschen lebt zur Miete, und bezahlbarer Neubau bleibt rar – politischen Lösungen sind dringend gefordert, sonst steigen Mieten und Preise mittelfristig weiter (wenn auch weniger stark).
• Frankreich: Am Tiefpunkt nach sanfter Korrektur. Der französische Immobilienmarkt erlebte 2021–2024 einen sanften Preisrückgang, real kumulativ rund 5–10 % Rückgang. Ende 2024 lagen die Preise für Bestandsimmobilien ~4 % unter Vorjahr globalpropertyguide.com, das Minus hat sich aber stark verlangsamt (nur –0,7 % für Feb 2025 erwartet) globalpropertyguide.com. Die Werte in Paris sind deutlich von ihren Höchstständen entfernt (~5 % weniger als im Vorjahr), was die Erschwinglichkeit leicht verbessert globalpropertyguide.com. 2025 dürfte der Wendepunkt sein – unterstützt durch staatliche Hilfen (z. B. ausgeweitete zinslose Kredite, längere Laufzeiten) und lockerere Kreditstandards globalpropertyguide.com. Der Aufschwung wird jedoch begrenzt durch extrem wenig Neubau – Baubeginne 2024/25 sind so niedrig wie seit Jahrzehnten nicht globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Neubau-Objekte bleiben knapp, was einerseits die Transaktionen limitiert, andererseits aber auch einen Boden für die Preise bildet. Das makroökonomische Umfeld in Frankreich (kaum BIP-Wachstum, steigende Arbeitslosigkeit 2024–25 cbre.fr cbre.fr) ist für die Wohnungsnachfrage nicht ideal, aber niedriges Angebot und hohe Ersparnisse der Haushalte wirken stabilisierend. Die Preise dürften sich im Jahr 2025 einpendeln und könnten bis 2026 leicht steigen – mit großen regionalen Unterschieden; Paris dürfte im Aufschwung hinter Sekundärstädten zurückbleiben.
• Spanien: Heißer Markt, breites Wachstum. Spanien ist einer der stärksten Märkte Europas. Hauspreise stiegen 2023 und 2024 jeweils um ~8–11 % globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, Prognosen für 2025 bleiben optimistisch (+6 bis +8 % laut Fitch Ratings) spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com. Wachstumstreiber sind die Konjunktur (Spaniens BIP soll 2025 um ~2–2,5 % steigen mediaassets.cbre.com), niedrige Arbeitslosigkeit und die Rückkehr ausländischer Investoren sowie Touristen. Trotz steigender Zinsen profitieren spanische Haushalte von mehr Festzinsdarlehen und steigenden Einkommen. Auch die Bautätigkeit erholt sich – 2024 gab es +14,5 % mehr Baubeginne globalpropertyguide.com – das Angebot hält aber bei weitem nicht mit der Nachfrage Schritt, was weiter für Konkurrenz und steigende Preise sorgt. Die stärksten Zuwächse verzeichnen die Küstenregionen und Madrid/Barcelona, das Landesinnere entwickelt sich ruhiger. Auch die Mieten klettern. Die Regierung hat 2023 ein neues Wohnungsgesetz verabschiedet, das Mieterhöhungen in „angespannten“ Märkten deckelt und Steueranreize für günstige Mieten setzt. Das könnte Mietpreisexplosionen in Großstädten etwas bremsen, aber angesichts des Preisauftriebs und des knappen Angebots dürfte 2025 ein Mietpreisanstieg von 5 %+ Realität werden. Insgesamt bleibt die Lage in Spanien (sofern es keinen externen Schock gibt) positiv, mit lebhaftem Markt bis 2026 – auch wenn das Wachstum nicht ewig zweistellig bleibt, da irgendwann die Leistbarkeit enger wird.
• Italien: Moderates Wachstum bei Gegenwind. Italiens Immobilienmarkt blieb eher verhalten. Nach vielen stagnierenden Jahren zogen die Preise ab etwa 2021/22 an, stagnierten dann aber wieder. Laut offiziellen Daten stiegen die Hauspreise im 4. Quartal 2024 um ~4,5 % gegenüber Vorjahr (so stark wie seit fast 3 Jahren nicht mehr) globalpropertyguide.com, getrieben durch wiederbelebte Nachfrage und knappes Angebot hochwertiger Wohnungen. Neubauten wurden besonders teurer (+9,3 % ggü. Vorjahr) globalpropertyguide.com. Allerdings zeigten Privatportale für Q1/2025 eine Schwächephase: Durchschnittspreise –2,6 % (real –4,6 %), da hohe Hypothekenzinsen Anfang 2024 Nachfrage dämpften globalpropertyguide.com. Italiens Markt ist real betrachtet weitgehend stabil, mit ggf. leichtem nominalen Plus. Die Metropolen Mailand und Rom entwickeln sich überdurchschnittlich – z. B. Roms Preise +3,4 % ggü. Vorjahr im Q1 2025 globalpropertyguide.com, Mailand auf neuen Rekordniveaus – kleinere Städte hingegen bleiben schwächer. Nachfrage in Italien stabilisiert sich, Transaktionen waren Anfang 2024 nach dem Rückgang 2023 wieder nahezu unverändert globalpropertyguide.com. Angebot bleibt Hauptbremse: Italien baut kaum neue Wohnungen (Baugenehmigungen 2024 stabil bei ~55.000 Einheiten globalpropertyguide.com), und die großzügige Modernisierungsförderung „Superbonus 110 %“, die 2021/22 Baufirmen Arbeit verschaffte, ist ausgelaufen und sorgt für Auftragsrückgang globalpropertyguide.com. Positiv: Der Kreditzugang wurde 2024 etwas leichter (weniger abgewiesene Käufer laut Banca d’Italia) globalpropertyguide.com. Für 2025–2027 wird mit einem langsamen Preisanstieg in Höhe der Inflation (ca. 2 % p.a.) gerechnet – kein Boom, aber auch kein Crash. Der Norden (Mailand usw.) bleibt dynamischer als der Süden.
• Niederlande: Starke Erholung, anhaltender Mangel. In den Niederlanden gab es 2021 einen der stärksten Preisbooms Europas (+15 %), gefolgt von einer Korrektur 2022/23 durch Zinsanstieg. Diese war jedoch nur kurz: Mitte 2024 stiegen die Preise wieder und 2024 endete mit +8,7 % Preiswachstum – Rekordhoch abnamro.com. Treiber sind der strukturelle Wohnungsmangel (Schätzungen gehen von mehreren Hunderttausend Einheiten aus), kräftige Lohnzuwächse und schnelle Normalisierung der Kreditvergabe. Für 2025 werden Preissteigerungen von ~7–9 % erwartet abnamro.com abnamro.com – so viel wie in kaum einem westeuropäischen Land – bevor das Wachstum 2026 auf 3–5 % abschwächt, da dann die Leistbarkeitsgrenzen wieder wirken. Auffällig: Kleinere Städte und ländliche Regionen legen bei den Preisen aktuell stärker zu, während in Amsterdam und anderen Metropolen das Plus kleiner ausfällt abnamro.com. Mit verantwortlich: Regulierungen (z. B. strengere Regeln für Buy-to-let, geplante neue Mietobergrenzen im mittleren Marktsegment). Sie führen dazu, dass Investoren Mietwohnungen in Großstädten verkaufen und so das Angebot für Selbstnutzer dort wächst abnamro.com. Transaktionen nehmen wieder zu – ABN AMRO hat die 2025er-Prognose für Verkäufe auf +5 % erhöht, da viele Vermieter ihre Wohnungen jetzt schnell verkaufen wollen abnamro.com. Insgesamt bleibt das Angebot aber knapp und der Neubau wird durch Umweltauflagen (z. B. Stickstoffregeln) und Fachkräftemangel gebremst. Entsprechend dürften die niederländischen Immobilien- und Mietpreise weiter steigen – nach 2025 aber etwas langsamer – und die Erschwinglichkeit vor allem für Erstkäufer extrem angespannt bleiben.
• Polen: Hohes Wachstumspotenzial, starker Außeneinfluss. Polens Immobilienmarkt hat sich im vergangenen Jahrzehnt dynamisch entwickelt und bleibt trotz Dämpfer 2022/23 (wegen hoher Zinsen) klar auf Wachstumskurs. Anfang 2025 stiegen die Wohnungspreise in Großstädten immer noch um 5–10 % gegenüber Vorjahr globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Nach einem Absatzsturz 2023 (–31 % ggü. Vorjahr) durch verteuerte Baufinanzierungen globalpropertyguide.com ist die Stimmung mit sinkender Inflation und gesunkenen Leitzinsen „mäßig optimistisch“ globalpropertyguide.com. Ein neues Förderprogramm „Erstes Eigenheim“ (2 %-Festzins für junge Käufer) hat die Nachfrage nach erschwinglichen Wohnungen seit Sommer 2023 erhöht globalpropertyguide.com. Die Erholung verläuft aber uneinheitlich: Im Q1 2025 lagen Neubaubestandsverkäufe insgesamt noch ~17 % unter dem Vorjahr, in Städten wie Krakau oder Łódź sogar –25 % plus wachsende Lagerbestände an unverkauften Wohnungen globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. JLL spricht von regionalen Missverhältnissen – z. B. in Krakau reichen die Lagerbestände für mehr als 2 Jahre beim aktuellen Absatztempo globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Warschau und das Trójmiasto sind ausgeglichener globalpropertyguide.com. Marktbeobachter erwarten eine Stabilisierung der Nachfrage 2025, getragen von steigenden Löhnen und niedrigeren Zinsen – also keinen Crash oder Pleitewelle bei Bauentwicklern globalpropertyguide.com. Bemerkenswert: Immer mehr Ausländer kaufen in Polen – lokal machen sie inzwischen 30 % und mehr der Verkäufe aus (v. a. im Umland von Warschau) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Meist handelt es sich um Ukrainer (oft mit Langzeit-Plänen in Polen), daneben auch Käufer aus Mittelosteuropa und Asien – angelockt von Polens Stabilität und immer noch günstigen Preisen globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Das gibt der Nachfrage weiteren Schub. Künftig deuten solide Konjunktur (BIP-Prognose ~3–4 %) und Wohnungsknappheit (vor allem in Wachstumsregionen wie Warschau/Krakau) auf weiteres Preis- und Mietwachstum. Die Wohnungspolitik (plötzliche Subventionen oder Regulierungen) kann zwar Schwankungen bringen globalpropertyguide.com, insgesamt bleibt aber der mittelfristige Ausblick positiv – Polen wird oft als attraktivster Markt für Auslandsimmobilieninvestoren in Europa gehandelt.

Trends im Bereich Gewerbeimmobilien: Sektoraler Wandel und vorsichtiger Optimismus

Der gewerbliche Immobiliensektor in Europa vollzieht aktuell eine schwierige Anpassung, steuert aber auf eine allmähliche Erholung zu. Der Zins-Schock der Jahre 2022/23 führte zu einer Neupreisbildung (höhere Renditen, niedrigere Bewertungen) und einem Einbruch der Investitionstätigkeit 2023. Im Jahr 2024 bessert sich die Stimmung; 2025 wird eine weitere Stabilisierung und selektives Wachstum in den Sektoren erwartet. Übergreifendes Motto ist die „Flucht in Qualität“: Nutzer und Investoren bevorzugen hochwertige, zukunftssichere Immobilien (ob moderne Büros oder Logistikzentren in Toplagen), während zweitklassige Objekte weniger gefragt sind. Gleichzeitig sind einige durch die Pandemie stark belastete Bereiche (z. B. Einzelhandel, Hotels) wieder auf Erholungskurs, und „Alternative“ Sektoren (wie Rechenzentren, Life Science, Studentenwohnheime) gewinnen an Bedeutung. Hier die Tendenzen in den wichtigsten Segmenten: Büro, Einzelhandel, Industrie/Logistik, Hotellerie und neue Nischen.

Büros: Die europäischen Büromärkte erholen sich nach den pandemiebedingten Turbulenzen und der Revolution des Remote-Arbeitens vorsichtig. Die Nachfrage nach Bürovermietungen erholt sich, liegt jedoch in vielen Städten weiterhin unter dem Niveau vor 2020. Gestützt durch steigende Beschäftigung im Bürosektor und stabilere Anwesenheitsquoten am Arbeitsplatz dürfte das Leasing-Volumen 2025 weiter zulegen – CBRE prognostiziert für 2025 einen Anstieg der Vermietungstätigkeit um 5–10 % und damit eine Annäherung an historische Durchschnittswerte mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. Nachdem große Unternehmen von 2021 bis 2023 ihre Flächenbedarfe überdacht haben, zeichnet sich inzwischen ein klareres Bild der „hybriden Arbeit“ ab, und Firmen treffen wieder langfristige Flächenentscheidungen. Die Büroanwesenheit hat sich verbessert – mehr als 60 % der Unternehmen berichten von einer durchschnittlichen Anwesenheitsquote von 40–80 % (über 10 Prozentpunkte mehr als im Vorjahr) und viele möchten diese noch weiter steigern, was wiederum die Flächennachfrage stützt mediaassets.cbre.com. Infolgedessen beginnen die Leerstandsquoten 2025 in einigen Städten ihren Höchststand zu erreichen oder sogar zurückzugehen, nachdem sie in den Vorjahren gestiegen waren mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. Der Leerstandsabbau findet jedoch meist nur bei Top-Objekten statt, insgesamt bleibt der Leerstand in manchen Märkten (z. B. Teilen von Paris, sekundäre deutsche Städte) erhöht.

Der zentrale Trend ist eine Polarisierung der Qualität. Nutzer konsolidieren und verkleinern häufig ihre Portfolios, setzen aber Prioritäten auf hochwertige, energieeffiziente und gut gelegene Büros („Grade A“-Flächen). Dieser Flight-to-Quality bewirkt eine starke Nachfrage und sogar Mietwachstum bei modernen oder kürzlich modernisierten Gebäuden mit exzellenten Ausstattungen, während ältere, unrenovierte Büros ins Hintertreffen geraten. Eigentümer von Sekundärbüros stehen unter Druck, diese Gebäude zu sanieren oder umzufunktionieren. Wie ein Branchen-CEO es formulierte, führt der Bedarf an hochwertigen Arbeitsumgebungen zu größeren Renditeunterschieden zwischen Spitzenimmobilien und schwächeren Objekten mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. 2025 könnten Mieten für Spitzenbüros in angebotsknappen Innenstadtlagen moderat steigen (gestützt durch geringen Leerstand bei hochwertigen Flächen), während Sekundärbestände stagnierende oder rückläufige Mieten verzeichnen. Neubauten von Büros haben sich verlangsamt (bedingt durch hohe Baukosten und Finanzierungsprobleme), was dem Leerstand ironischerweise hilft – bei weniger Fertigstellungen kann der Markt freie Flächen nach und nach absorbieren.

Die Investorenstimmung gegenüber Büros bessert sich – zwar weiterhin vorsichtig, aber immer besser seit dem Tiefpunkt 2023. Büros stellten traditionell den größten Anteil am Immobilieninvestment dar, und obwohl viele institutionelle Investoren im vergangenen Jahr abwartend waren, steigt nun das Interesse an Core-plus- oder Value-add-Bürodeals zu angepassten Preisen mediaassets.cbre.com. Auch die Fremdfinanzierung für Büros ist zurückgekehrt, wobei Kreditgeber wieder gute Objekte finanzieren (wenn auch mit reduzierten Beleihungswerten) mediaassets.cbre.com. Für Spitzenbüros könnten sich die Bewertungen ab 2025 stabilisieren, sofern sich die Zinsen und die Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern einpendeln. Wir erwarten, dass die Transaktionsvolumina für Büros 2025 moderat anziehen werden, mit Fokus auf Objekte mit hoher Mieternachfrage oder mit klarer Umnutzungsperspektive (z.B. Umbau älterer Büros zu grünen, modernen Flächen). Die Erholung im Bürosektor wird dennoch langsam und uneinheitlich verlaufen: Gegenwind bleibt durch die fortgesetzte Portfolioverkleinerung (viele Unternehmen reduzieren ihren Flächenbedarf weiterhin um 10–20 %, solange hybride Arbeit Bestand hat) und wirtschaftliche Unsicherheit, die Nutzer vorsichtig bei Expansionen stimmt mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. Zudem bleibt Obsoleszenzrisiko ein Thema – Gebäude, die neue Energiestandards oder Erwartungen der Mieter nicht erfüllen, werden Schwierigkeiten haben, Nutzer oder Investoren zu finden (mehr zu ESG-Einflüssen später). Zusammengefasst dürfte 2025 ein moderates Plus bei Bürovermietung und Investment bringen – eine Trendwende –, doch der nächste Bullenzyklus wird stärker durch Qualitätsdifferenzierung und tendenziell weniger Quadratmeterbedarf pro Mitarbeiter geprägt sein als früher.

Einzelhandel: Nach einer langen Schwächephase zeigt der europäische Einzelhandelsimmobiliensektor endlich Lebenszeichen. Der stationäre Einzelhandel litt unter dem Wettbewerb von E-Commerce und dann unter Pandemie-Lockdowns, was 2020–22 zu höheren Leerständen und Mietsenkungen führte. Doch da sich das Konsumverhalten normalisiert und Investoren sich auf das neue Umfeld einstellen, kehrt das Vertrauen zurück. 2024 stiegen die Besucherzahlen und Umsätze, insbesondere in Segmenten wie Luxus-Shoppingmeilen und Retail Parks. Bis 2025 steht dem Einzelhandelsinvestment ein Comeback bevor: Insbesondere große, erstklassige Einkaufszentren – früher gemieden – rücken wieder ins Zentrum des Interesses. Laut CBRE wird 2025 die Rückkehr großer Transaktionen für dominante Shoppingcenter erwartet, deren Preisgestaltung inzwischen im Vergleich zu anderen Immobilientypen attraktiv erscheint mediaassets.cbre.com. In den USA hat es bereits mehrere große Mall-Deals gegeben, und dieser Optimismus schwappt auf Europa über mediaassets.cbre.com. Die Renditen für erstklassige Einzelhandelsimmobilien weiteten sich 2022–23 deutlich aus (die Werte fielen), aber dadurch können Käufer jetzt Top-Malls oder Highstreet-Portfolios mit attraktivem Renditeaufschlag erwerben. Da die Inflation nachlässt und die Konsumausgaben sich stabilisieren (EU-Einzelhandelsumsätze verbessern sich langsam), scheint das Schlimmste bei Einzelhandelsmieten überwunden.

Tatsächlich verbessern sich Mieten und Auslastung im Einzelhandel auf vielen Märkten. Der Leerstand in erstklassigen Einkaufszentren liegt unter dem Höchststand, und Händler expandieren vorsichtig wieder – insbesondere Discounter, Outlet-Ketten und Erlebnisformate. Highstreets in wichtigen Touristenstädten (London, Paris, Madrid, Mailand) haben sich mit der Erholung des Tourismus erholt; Spitzenmieten für Einzelhandelsflächen in einigen dieser Lagen steigen erstmals seit Jahren wieder. In sekundären Lagen bleiben jedoch Herausforderungen bestehen – schlechtere Shoppingcenter benötigen gegebenenfalls eine Umnutzung (zu Mixed-Use oder Logistik), da die Einzelhandelsnachfrage nicht vollständig auf das Niveau vor dem Onlineboom zurückkehrt. Die Erholung im Einzelhandel wird zudem dadurch gestützt, dass kaum neue Einzelhandelsflächen gebaut werden (Projektentwickler haben den Bau von Malls vielerorts vor Jahren eingestellt), sodass bestehende Qualitätsobjekte kaum neue Konkurrenz fürchten müssen.

Investoren – insbesondere Value-add- und opportunistische Fonds – kauften Einzelhandelsobjekte zuletzt mit Abschlägen, in der Erwartung eines zyklischen Aufschwungs. Jetzt kehren auch „Core“-Investoren (z.B. Institutionen) für beste Immobilien zurück. Wir erwarten, dass die Investmentvolumina im Einzelhandel 2025 steigen werden, womöglich sogar zweistellig, allerdings von niedrigem Ausgangsniveau. Die Spitzenrenditen für Einzelhandel könnten angesichts der erneuten Nachfrage leicht sinken mediaassets.cbre.com. Eine Einschränkung: Die Performance im Einzelhandel hängt stark vom Konsumentenvertrauen ab, das in Europa noch fragil ist. Die hohe Inflation 2022–23 hat die Kaufkraft geschmälert, und obwohl das reale Haushaltseinkommen wieder wächst, geben sich die Konsumenten preisbewusst und sparen mehr cbre.fr. In Märkten wie Frankreich ist das Vertrauen der Konsumenten schwach und eine starke Konsumbelebung 2025 unwahrscheinlich cbre.fr, was das Umsatzwachstum begrenzen könnte. Somit profitieren vor allem Formate vom Aufschwung, die sich an neue Ausgabemuster anpassen – beispielsweise lebensmittelbasierte Einkaufszentren, Retail Parks mit Omnichannel-Integration und Destination-Malls mit Erlebnisangeboten, die Online-Shopping nicht ersetzen kann. Insgesamt ist der Ausblick für den Einzelhandel so positiv wie seit Jahren nicht; 2024 dürfte den Tiefpunkt markieren und 2025 Stabilisierung oder Wachstum bei Mieten sowie einen Anstieg der Investments in gut gelegene Objekte bringen mediaassets.cbre.com.

Logistik & Industrie: Der Sektor der Logistikimmobilien (Lagerhäuser, Distributionszentren, Industrieparks) war in den vergangenen Jahren der Star-Performer, angetrieben durch E-Commerce und die Umstrukturierung der Lieferketten. Doch auch dieser Bereich erlebte 2023 eine leichte Abkühlung, als das Wirtschaftswachstum nachließ und einige Nutzer Expansionspläne auf Eis legten. Für 2025 bleiben die Logistikfundamente jedoch robust und es wird erwartet, dass der Sektor seine Expansion wieder aufnimmt. Die Mietnachfrage nach modernen Lagerhallen ist hoch, auch wenn es 2024 einen vorübergehenden Rückgang bei der Flächenabnahme gab (tatsächlich lag die Flächenabnahme 2024 unter dem Niveau von 2019, inmitten einer Normalisierung nach der Pandemie) mediaassets.cbre.com. Diese Flaute scheint jedoch nur von kurzer Dauer zu sein: CBRE erwartet, dass Logistik-Mietabschlüsse zunehmen, insbesondere im zweiten Halbjahr 2025, wenn Unternehmen ihre aufgeschobenen Expansionspläne wieder aufnehmen mediaassets.cbre.com. Mehrere Rückenwinde wirken unterstützend: Nearshoring und Reshoring sorgen für mehr Produktions- und Lagerbedarf innerhalb Europas (der Krieg in der Ukraine und weltweite Handelsverschiebungen veranlassen Unternehmen, Lieferketten zu verkürzen) mediaassets.cbre.com. Zudem haben sich die Vorratshaltungspraktiken verändert: Unternehmen wünschen mehr Puffervorräte („Just-in-Case“-Bestände), was die Nachfrage nach Lagerflächen unterstützt.

Die Leerstandsquoten im Logistikbereich, die in vielen Märkten auf historischen Tiefstständen (<5 %) lagen, stiegen 2023 leicht an – bedingt durch eine Welle von Neubauten. Doch die Leerstände sollten sich 2025 stabilisieren und voraussichtlich niedrig bleiben, da die neuen Lagerflächen absorbiert werden mediaassets.cbre.com. In einigen Ländern (UK, Deutschland usw.) haben Entwickler angesichts gestiegener Finanzierungskosten spekulative Bautätigkeit zurückgefahren, weshalb die Pipeline über 2024 hinaus dünner wird. Die Mietpreisentwicklung des Sektors ist stark: Spitzenmieten für Logistikimmobilien sollen 2025 mit der Inflation Schritt halten, was in realen Zahlen ungefähr Stabilität bedeutet mediaassets.cbre.com. Viele erstklassige Logistikstandorte in Europa verzeichnen Mietwachstumsprognosen im mittleren einstelligen Prozentbereich, was den anhaltenden Bedarf an den besten Standorten widerspiegelt mediaassets.cbre.com. Das Mietwachstum dürfte sich zwar gegenüber den zweistelligen Sprüngen von 2022 abschwächen, sollte aber weiterhin positiv bleiben.

Investoren sind beim Thema Logistik weiterhin sehr optimistisch. Diese Anlageklasse war die erste, deren börsennotierte Immobilienwerte sich wieder erholt haben – Ende 2024 notierten europäische Logistik-REITs nahe am Net Asset Value (nachdem sie zuvor mit deutlichen Abschlägen gehandelt wurden) mediaassets.cbre.com. Das signalisiert Vertrauen. Die Investoren-Nachfrage ist sehr robust, mit einer breiten Käuferschicht (Institutionen, Staatsfonds, Private Equity), die ihre Logistik-Anteile ausbauen wollen mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. Kaufgelegenheiten sind jedoch rar, da Eigentümer diese begehrten Objekte behalten. Die Spitzenrenditen im Logistikbereich sind 2022–23 zwar gestiegen (Werte gesunken), scheinen sich aber bis 2024 weitgehend stabilisiert zu haben; weitere Renditekompression hängt von weiteren Zinssenkungen ab. Für 2025 erwarten wir zudem eine Belebung der Logistikinvestitionen – insbesondere sobald Klarheit über die Richtung der Leitzinsen herrscht, denn viel Kapital will in diesen Sektor. Ein Trend, den es zu beobachten gilt, ist das Thema Handelspolitik und Nearshoring: Industrielle Nutzer in Europa warten ab, wie die USA agiert (z. B. potenzielle neue Zölle 2025) und wie sich das geopolitische Klima entwickelt mediaassets.cbre.com. Das könnte beeinflussen, wo Unternehmen Produktion oder Lagerhaltung ausbauen (so könnten US-Firmen bei Zollverschiebungen vermehrt in EU-Standorte investieren). Hinzu kommt Obsoleszenz – ältere Lager ohne hohe Decken oder ESG-Kriterien könnten Probleme bekommen, während moderne „grüne“ Logistikobjekte Spitzenmieten erzielen. Zusammengefasst bleibt Logistikimmobilien ein Wachstumssektor, und 2025 dürfte es eine erneute Expansion der Nutzungen und starke Investorennachfrage geben, gestützt durch Megatrends wie E-Commerce, resiliente Lieferketten und Nearshoring.

Hotels & Gastgewerbe: Der Hotelsektor hat sich dank boomender Reisedynamik in Europa kräftig von der Pandemie erholt. 2024 erzielten viele Tourismusdestinationen (z. B. Südeuropa, Paris/London) Rekordumsätze, und die Investorenstimmung wurde positiv. Auch 2025 dürfte für Hotelimmobilien günstig bleiben. Der internationale Tourismus in Europa wird weiter wachsen und die Kapitalallokation ins Hotelsegment nimmt bei Investoren zu mediaassets.cbre.com. Savills und andere Makler berichten, dass Hotels nun als renditestark gelten – viele können in Inflationszeiten Zimmerpreise anpassen (Hotels gelten als Inflationsschutz dank dynamischer Preisgestaltung). Laut CBRE bleibt das Hotelsegment für Investoren in Europa „positiv, unterstützt durch steigende Allokationen und gute Renditeperspektiven“ mediaassets.cbre.com. Value-Add-Käufer waren besonders aktiv (kaufen Hotels zur Renovierung oder Repositionierung), aber auch Core-Kapital kehrt 2025 zurück mediaassets.cbre.com.

Wir erwarten für 2025 ein steigendes Transaktionsvolumen bei Hotels, auch Portfoliotransaktionen, weil sowohl Private Equity als auch institutionelle Investoren vom Reiseboom profitieren wollen. Schlüsselmärkte wie Spanien, Griechenland und Italien (mit ausgeprägtem Freizeittourismus) sind heiß umkämpft, ebenso große Geschäftszentren, in denen die Hotelauslastung unter der Woche zurückkommt. Auch alternative Hospitality-Konzepte wie Langzeithotels oder Resorts sind gefragt. Insgesamt bietet das Gastgewerbe bis 2028 eine Wachstumsperspektive, da die Reisedynamik strukturell zunimmt und die Renditen des Sektors über denen klassischer Immobilienarten liegen – attraktiv für die Diversifizierung. Die Hauptgefahren wären ein globaler Wirtschaftsabschwung, der die Reisen bremst, oder neue Energieschocks (höhere Reisekosten); bleibt dies aus, bleibt der Trend positiv.

Alternative Sektoren und aufstrebende Nischen: Investoren suchen zunehmend jenseits der klassischen „Big Three“ (Büro, Einzelhandel, Industrie) nach betrieblich gemanagten Immobilien und Spezialsegmenten. Die ULI/PwC-Emerging Trends-Umfrage für 2025 identifizierte Rechenzentren, neue Energieinfrastruktur und Wohnspezialitäten wie Studentenwohnheime als Top-Segmente für Investment und Entwicklung europe.uli.org. Diese Segmente bilden strukturelle Wachstumstreiber ab:

• Rechenzentren: Die rasant steigende Nachfrage nach digitaler Infrastruktur (Cloud, KI, 5G) macht Rechenzentren zu einem der am schnellsten wachsenden Immobiliensegmente. In ganz Europa wird die Kapazität ausgebaut, wenn auch häufig durch die begrenzte Stromversorgung eingeschränkt. Investoren drängen in diesen Markt, doch die Einstiegschancen sind gering. CBRE stellt fest, dass die Konkurrenz zunimmt und viele Rechenzentren Off-Market verkauft werden; selbst „Powered-Shell“-Objekte (Kauf von Lagerhallen zur Umwandlung) führen zu Bieterwettbewerben mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. Mit starken Rückenwinden und günstigeren Finanzierungskosten bleibt die Entwicklung von Rechenzentren sowie das Investment in diesem Bereich bis 2028 sehr rege. In den führenden Städten (Frankfurt, London, Amsterdam, Dublin, Paris) gibt es die meiste Aktivität, aber auch Sekundärmärkte entstehen.
• Neue Energieinfrastruktur: Während Europa die Dekarbonisierung vorantreibt, rücken Immobilien im Zusammenhang mit Energiewandel – z. B. Batteriefabriken, Flächen für Solar- und Windparks, Ladeanlagen für E-Autos, Produktionsstandorte für Wasserstoff – in den Fokus der Investoren. Die PwC-Umfrage positioniert neue Energieinfrastruktur für 2025 an der Spitze der Zukunftssegmente europe.uli.org. Es gibt Überschneidungen mit Industrieimmobilien, allerdings erfolgt vieles im Rahmen von Partnerschaften mit Energieunternehmen und langfristigen Mietverträgen. Noch ist der Bereich kleiner als die klassischen Segmente, aber er gewinnt an Bedeutung.
• Wohn-Alternativen: Segmente wie Studentenwohnen, Seniorenwohnen und Co-Living wachsen stark. Europas Studentenwohnheim-Sektor (PBSA) boomt dank steigender Studienanfängerzahlen und chronischem Mangel an modernen Studentenwohnungen in vielen Städten. Studierende der Gen Z erwarten hochwertige Ausstattung und Investoren sehen starke Nachfrage (oft auch konjunkturunabhängige Stabilität) mediaassets.cbre.com. Studentenwohnen wurde von Investoren als eines der wichtigsten Segmente für 2025 eingestuft europe.uli.org. Seniorenwohnen und Healthcare-Immobilien profitieren zudem von demografischen Trends (Alterung der Bevölkerung) und ziehen mehr institutionelles Kapital an. Diese Bereiche sind weniger konjunkturanfällig und sorgen für Diversifikation.
• Multifamily/BTR: Auch wenn das breite Segment „Wohnen“ nicht alternativ ist, wächst der institutionell gehaltene Build-to-Rent (BTR)-Wohnungssektor in Europa weiter (besonders in Großbritannien, Deutschland, Niederlande, Spanien). Viele Versicherer und Fonds erhöhen ihre Allokation in Mietwohnungen – angetrieben von starker Mieternachfrage und stabilen Einkommen. Auch 2025 dürfte diese Entwicklung anhalten. Herausforderungen wie Mietregulierung (abschreckend in den Niederlanden) bestehen, gleichzeitig sprechen ESG-Anforderungen für neue BTR-Projekte (hohe Effizienzstandards möglich). Auch das grenzüberschreitende Investment bleibt bedeutend, insbesondere kaufen US- und kanadische Investoren verstärkt europäische Wohnportfolios zu.

Zusammengefasst ist der europäische Gewerbeimmobilienmarkt 2025 von Divergenz geprägt: Sektoren wie Logistik, Wohnen und Alternativen führen die Erholung an, Einzelhandel und Gastgewerbe befinden sich im Aufschwung, und Büros verbessern sich, kämpfen jedoch mit strukturellen Veränderungen. Die Qualität der Immobilie, der Standort und ESG-Kriterien sind wichtiger denn je für Erfolg oder Misserfolg.

Länderspezifische Highlights im gewerblichen Markt

Kommen wir zu den wichtigen Ländermärkten im Fokus – Deutschland, Frankreich, Spanien, Italien, Niederlande, Polen – und heben bemerkenswerte Trends in ihren gewerblichen Immobiliensektoren hervor:

• Deutschland: Größter Gewerbemarkt Europas im Umbruch. Deutschland verzeichnete 2023 einen deutlichen Rückgang mit geringeren Investitionsvolumina und ersten Anzeichen von Stress (insbesondere bei übermäßig verschuldeten Eigentümern von Büro- und Wohnportfolios). 2024–25 steht der deutsche Bürosektor vor einer zweigeteilten Perspektive. Städte wie Berlin, München und Frankfurt erleben nach wie vor eine gesunde Nachfrage nach Spitzenbüros (Technologie- und Finanzmieter expandieren vorsichtig), und Spitzenmieten konnten sich halten oder stiegen in einzelnen Teilmärkten sogar an. Zweitklassige Büros – vor allem in dezentralen Lagen oder älteren Beständen – verzeichnen jedoch erhöhte Leerstände. Bundesweit kletterte die Büro-Leerstandsquote auf durchschnittlich 6–7 %, beginnt sich aber zu stabilisieren, da kaum neue Projekte auf den Markt kommen. Die Stimmung der Investoren in Deutschland ist aufgrund der wirtschaftlichen Stagnation und höherer Finanzierungskosten zurückhaltend, doch die Erwartung stabilisierender Renditen lockt einige zurück. Bemerkenswert: Die offenen Immobilienfonds in Deutschland (ein bedeutender Marktteil) mussten 2023 Abwertungen vornehmen; ab 2025 könnten sie wieder selektiv zu neuen Preisen zukaufen. Logistik in Deutschland bleibt sehr stark – die Leerstandsraten liegen in den wichtigsten Zentren (Ruhrgebiet, Berlin, Frankfurter Raum) unter 3 %, die Mietpreise steigen weiter. Viele internationale Investoren haben trotz starker Konkurrenz die deutsche Logistik im Visier. Einzelhandel ist gemischt: Die Top-Einkaufsstraßen in wohlhabenden süddeutschen Städten sind auf dem Weg der Erholung, während schwächerer Einzelhandel in kleineren Städten weiterhin Probleme hat. Insgesamt befindet sich der deutsche Gewerbemarkt 2025 in der Phase der allmählichen Stabilisierung – das Motto lautet „langsame und holprige Erholung“ pwc.com. Ein aufkommendes Thema ist die Refinanzierung: Deutsche Banken agieren vorsichtiger, sodass 2025–2026 mehr Assets (vor allem Büros) verkauft werden, wenn Kredite auslaufen. Das eröffnet Chancen für Käufer zu angepassten Preisen.
• Frankreich: Paris steht im Mittelpunkt. Der französische Gewerbemarkt wird von der Region Paris dominiert, die sich derzeit im Wandel befindet. Büromarkt Paris: Die Vermietungsleistung ging 2024 zurück – eine Folge der schleppenden Konjunktur und unternehmerischer Zurückhaltung cbre.fr. Besonders im La Défense stagnieren Flächen und die Leerstandsquote ist gestiegen, da einige Nutzer sich verkleinert haben. Für 2025 wird eine deutliche Büromarkterholung frühestens zum Jahresende erwartet cbre.fr. Dennoch bleiben Spitzenbüros im Pariser CBD sehr gefragt und das Angebot knapp – ESG-Anforderungen (z. B. das französische Gesetz, das ab 2025 die Vermietung von energetisch schlechten Büros verbietet) drängen Eigentümer, nicht konforme Gebäude zu sanieren oder zu verkaufen; ein zentrales Thema. Logistik in Frankreich hatte 2021–22 ein Rekordjahr, kühlte sich 2023 ab; aktuell nimmt die Nachfrage eine abwartende Haltung ein, mit leicht steigender Leerstandquote durch neue Flächen cbre.fr. In einigen Teilmärkten gibt es ein „anhaltend steigendes Angebot“; 2025 dürfte ein Jahr der Flächenaufnahme statt des Mietwachstums werden cbre.fr. Langfristig fördern E-Commerce und 1-Tag-Lieferungen französische Logistikzentren, vor allem rund um Paris und Lyon. Einzelhandel Frankreich: Top-Lagen in Paris profitieren von Touristen (z. B. Amerikaner, die vom günstigen Euro profitieren), und Luxusmarken expandieren. Insgesamt aber sind die Einzelhandelsumsätze unterdurchschnittlich, ausgelöst durch schwaches Verbrauchervertrauen cbre.fr. Daher dürften die Mieten 2025 im Einzelhandel insgesamt stagnieren – mit Ausnahme der besten Lagen. Investitionsvolumen Frankreich: 2024 lag das Niveau sehr niedrig, sollte sich aber 2025 stabilisieren oder leicht steigen cbre.fr. Große Institutionen (z. B. Versicherer), die Investitionen pausiert hatten, könnten sich bei fairen Preisen wieder engagieren. ESG bleibt ein zentrales Thema – Frankreich gehört zu den ersten Ländern, die neue Reportingstandards (CSRD) für Klimapläne einführen, was die Investmententscheidungen maßgeblich beeinflussen wird cbre.com cbre.com.
• Spanien: Lichtblick mit breiter Erholung. Spaniens gewerbliche Immobilienmärkte profitieren von einer starken Wirtschaft und Nachfrage internationaler Investoren nach höheren Renditen. Madrid und Barcelona zählen 2025 zu den Top-Städten für Investmentperspektiven (Madrid wurde sogar von ULI/PwC auf Platz 2 in Europa gewählt) europe.uli.org. Büro: Der Madrider Büromarkt verzeichnet solide Vermietungen, Leerstand liegt bei ca. 9–10 % und nimmt ab, da kein nennenswerter Neubau auf den Markt kommt. Spitzenmieten in Madrid und Barcelona legen leicht zu und könnten angesichts des knappen Angebots weiter steigen. Logistik: Spaniens Logistik floriert – Flächenumsatz rund um Madrid und Katalonien ist anhaltend hoch, internationale Gruppen erwerben spanische Logistikplattformen (häufig wegen höherer Renditen als in Deutschland/Frankreich). Angesichts steigender Konsum- und Exportzahlen bleibt die Nachfrage nach Lagerflächen robust; Bauträger sind aktiv, aber die Flächenverfügbarkeit in Metropolregionen ist begrenzt, was die Leerstandsquote niedrig hält. Einzelhandel: Der spanische Einzelhandel hat sich vor allem durch Tourismus und Konsum rasch erholt – die Kundenfrequenz ist zurück, sogar Nebenlagen und B-Zentren berichten sinkende Leerstände. Auch US- und europäische Private-Equity-Investoren zielen mit Value-Add-Strategien auf spanische Handelsobjekte, mit Blick auf weiteres Wachstum. Hotels: Möglicherweise das Kronjuwel – Auslastung und Zimmerraten spanischer Hotels liegen vielerorts auf Rekordniveau, zahlreiche Hoteltransaktionen (z. B. Familienhotels gehen an Fonds) finden statt. Angesichts des erwarteten Tourismuswachstums bleibt Hospitality-Immobilien 2025 ein Hot-Sector. Zusammengefasst gilt Spanien als Wachstumsmarkt, in den internationales Kapital fließt, alle Segmente von Büro bis Hotel befinden sich im Expansionsmodus – wenngleich mit Blick auf globale Risiken.
• Italien: Selektive Chancen in stabilem Markt. Italiens Wirtschaft wächst nur langsam (~0,8–1,0 %); der Immobilienmarkt hinkt dynamischeren Ländern meist hinterher. Mailand ist die Ausnahme – Finanz- und Modemetropole, Anziehungspunkt für Office- und Mixed-Use-Investments. Die Büroleerstandsquote liegt niedrig (~4–5 %), Spitzenmieten haben Rekordhöhen erreicht, da Tech- und Finanzfirmen um das knappe Grade-A-Angebot konkurrieren. Neue Projekte in Porta Nuova und CityLife werden meist schon vor Fertigstellung vermietet. Roms Büromarkt ist kleiner und staatsgeprägt, stabil, aber ohne Mailänder Mietwachstum. Logistik in Italien boomt ebenfalls: Norditalien (Lombardei, Venetien) und Verbindungen Richtung Rom/Neapel verzeichnen starke Nachfrage nach Lagerflächen, angetrieben vom aufholenden E-Commerce. Moderne Logistikflächen werden (u. a. durch Investoren wie Prologis, Logicor) ausgebaut; Hemmnisse bleiben Infrastruktur und Bürokratie, sodass Renditen etwas über westeuropäischem Niveau bleiben – attraktiv für renditesuchende Investoren. Einzelhandel: Stationärer Handel bleibt kulturell wichtig, auf vielen B-Lagen herrscht Leerstand, aber Prime-Luxusstraßen (Mailands Via Montenapoleone, Rom) sind so gefragt wie nie – getrieben durch Tourismus. BZentren funktionieren gut, wenn Supermärkte integriert sind. Hotels: Besonders Luxus- und Resort-Hotels in der Toskana, Amalfi usw. werden stark von internationalen Käufern (vermögende Privatpersonen, Luxusmarken) nachgefragt. Für 2025 werden weitere Trophy-Deals erwartet. Die größte Herausforderung bleibt vorsichtige Kreditvergabe und politisches Risiko. Die aktuelle Regierung fördert Entwicklung, gewisse Reformen (etwa beschleunigte Baugenehmigungen) könnten mittelfristig helfen. Der Ausblick für italienische Immobilienmärkte ist stabil mit Wachstumsschwerpunkten (Mailand-Büros, Logistik, Hotels) – das Volumen sollte 2025 moderat steigen, da internationale Investoren die höheren Renditen Italiens schätzen.
• Niederlande: Kleines Land, großes Investoreninteresse. Die Niederlande beeindrucken globale Investoren mit Transparenz und soliden Fundamentaldaten. Amsterdamer Büros haben eine niedrige Leerstandsquote (~7 %), Technologie- und Finanzunternehmen suchen weiterhin hochwertige Flächen; allerdings hat Amsterdam in Teilen Bauverbote für neue Büros verhängt, um Wohnungsbau zu fördern, was die Flächenverfügbarkeit begrenzt und langfristiges Bürowachstum bremsen könnte. 2025 könnten Büromieten in Amsterdam für Top-Flächen leicht steigen. In Sekundärstädten wie Rotterdam und Eindhoven gibt es höheren Leerstand und stabile Mieten. Logistik: Die Niederlande sind Logistik-Gigant (Hafen Rotterdam, Flughafen Schiphol). Lagerflächen in diesen Zentren bleiben sehr gefragt; obwohl 2020–22 viel gebaut wurde, werden die Flächen absorbiert. Baugenehmigungen sind – u. a. wegen Umweltauflagen („Stickstoff-Thematik“) – zunehmend schwerer zu bekommen; das begrenzt das Angebot. Logistikmieten dürften stabil bleiben oder inflationsbedingt steigen; Investoren (vor allem aus Asien und Nordamerika) sind sehr aktiv. Einzelhandel: Die Einzelhandelsumsätze sind ordentlich, Einkaufszentren haben sich auf Omnichannel ausgerichtet. Die Amsterdamer Highstreet profitiert vom Tourismus (insb. im Luxussegment Anstieg der Mieten), lokale Shoppingcenter sind bei stabilen Konsumausgaben solide. Das große Thema ist Regulierung im Wohnungssektor – mit dem Affordable Rent Act, der die Mietpreisbremse auf mehr Einheiten ausdehnt, verkaufen viele Buy-to-Let-Investoren. Davon könnte der Retail- und andere Sektoren profitieren, da heimisches Kapital umgeschichtet wird. Investmentausblick: 2025 wird es in den Niederlanden aktive Kapitalströme geben, internationale Investoren werden durch Liquidität angezogen. Auch der günstige Euro-Dollar-Kurs macht niederländische Assets für US-Investoren attraktiver cbre.com. Alle Segmente – Büro, Industrie, Wohnen, Einzelhandel – sind gefragt, insbesondere Logistik und Wohnen (trotz Regulierung bleibt der langfristige Wohnraumbedarf ein Investmentthema). ESG spielt ebenfalls eine große Rolle, die Niederlande haben ambitionierte Nachhaltigkeitsziele, die Bau und Bestand prägen.
• Polen: Wachstum und Rendite in Zentraleuropa. Polen ist der größte Markt Mittel- und Osteuropas und gilt als am weitesten entwickelt im institutionellen Sinne der Region. Der Warschauer Büromarkt wies nach einem Fertigstellungsschub und Downsizing internationaler Unternehmen eine erhöhte Leerstandsquote (~11–12 %) auf, doch 2024 wurde ein Rekordvermietungsjahr verzeichnet, da Firmen (v. a. IT, Business Services) expandierten. 2025 – kaum neue Entwicklungen sind geplant (2023 wurden viele Projekte gestoppt) – wird die Leerstandsquote in Warschau voraussichtlich sinken, Spitzenmieten könnten zulegen. Polnische Sekundärstädte (Krakau, Breslau) haben ebenfalls lebhafte Büromärkte (getrieben durch BPO/Technologie); sie bieten niedrige Mieten, sind attraktiv für Kostenbewusste. Industrie/Logistik: Polen ist Magnet für Logistik – sowohl für den großen Binnenmarkt als auch als Drehscheibe nach Deutschland/Osteuropa. Moderne Lager wurden im großen Umfang gebaut (insbesondere rund um Warschau, Łódź, Oberschlesien); Polen konkurriert mittlerweile bei Flächenumsatz mit Deutschland. Die Nachfrage bleibt hoch, obwohl 2023 ein kleiner Rückgang zu verzeichnen war; für 2025 wird eine erneute Ausweitung erwartet, da Unternehmen Nearshoring betreiben (z. B. Verlagerung von Produktion von Asien nach Polen zur Bedienung des EU-Marktes). Das günstigere Kostenumfeld ermöglicht ein anhaltendes Logistik-Boom. Investoren sind sehr aktiv – die Spitzenrenditen für Logistik liegen in Polen mit ~5–6 % deutlich über Deutschland (~3,5–4 %) und locken internationalen Kapitalzufluss. Einzelhandel: Der Einzelhandel in Polen profitiert vom steigenden Konsum (angetrieben durch Lohnwachstum). Moderne Einkaufszentren in Warschau und Großstädten melden hohe Auslastung und steigende Besucherzahlen. Die Umsätze schwanken durch Inflation, aber lebensmittelbasierte Retail-Parks florieren. Internationale Einzelhändler expandieren weiter, was das Vertrauen unterstreicht. Investmentströme: Polen gilt als attraktivster Markt in Mittel- und Osteuropa für internationale Investoren lexology.com. Für 2025 werden weitere Kapitalzuflüsse erwartet – viele US- und europäische Fonds haben bereits Plattformen in Polen gegründet (vor allem in Logistik und Wohnimmobilien zur Fremdvermietung). Grenzüberschreitende Investitionen werden durch Polens Stabilität und Wachstum erleichtert; allerdings sind Wechselkursrisiken (Zloty-Volatilität) und politische Veränderungen zu bedenken. Die Wahl im Oktober 2023 brachte eine neue, pro-europäische Regierung, was das Investorenvertrauen weiter stärken könnte. Zusammengefasst zeigt der gewerbliche Immobilienausblick Polens 2025–2028 starkes Wachstum – eine Kombination aus Rendite und Wachstumsmöglichkeiten bei leicht erhöhtem Risiko. Wir erwarten zunehmende grenzüberschreitende Transaktionen in den Bereichen Büro (Diversifizierung aus teuren westlichen Hauptstädten), Logistik (paneuropäische Portfolios) und auch institutionelles Wohnen.

Investmentströme und Kapitalmärkte

Nach einem schwierigen Jahr 2023 bereiten sich die europäischen Immobilien-Kapitalmärkte auf eine schrittweise Erholung der Investmentaktivitäten im Jahr 2025 vor. Im letzten Jahr herrschte ein deutlicher Spread zwischen Kauf- und Verkaufspreisen – Verkäufer waren wenig bereit, die Preise zu reduzieren, während Käufer angesichts hoher Finanzierungskosten höhere Renditen einforderten. Diese Pattsituation führte zu deutlich geringeren Transaktionsvolumina. Nun, da sich die Zinsen stabilisieren und die Immobilienwerte (in manchen Segmenten um 10–30 %) nach unten korrigiert wurden, finden Käufer und Verkäufer wieder mehr gemeinsame Basis. Tatsächlich wird erwartet, dass sich der Spread 2025 weiter annähert und dadurch mehr Abschlüsse ermöglicht werden cbre.com cbre.com. Ein zentraler Treiber ist die gestiegene Transaktionsmotivation: Mehr Assets kommen auf den Markt, da Eigentümer unter Druck (Kreditfälligkeiten, Fondsrückgaben etc.) verkaufen und eine verbesserte Finanzierung Käufe ermöglicht cbre.com cbre.com. Besonders hochverschuldete Eigentümer und offene Fonds mit Rückgabeforderungen zählen zu den Verkäufergruppen, während langfristige Halter abwarten können cbre.com cbre.com. Durch das gestiegene Angebot und etwas günstigere Fremdkapitalkosten wird für 2025 mit höheren Investmentvolumina gerechnet. Prognosen von Marktanalysten erwarten, dass das Investitionsvolumen für gewerbliche Immobilien in Europa 2025 im Vergleich zu 2024 um 10–15 % steigen könnte und 2026 weiter anzieht.

Das gesagt, wird die Erholung der Investitionen allmählich und ungleichmäßig verlaufen. Da die Zinssätze voraussichtlich über den Tiefstständen vor der Pandemie bleiben, gibt es nur begrenzten Spielraum für eine deutliche Preisaufwertung – Käufer werden weiterhin diszipliniert beim Pricing bleiben, und Wertzuwächse werden moderat ausfallen cbre.com cbre.com. Spitzenobjekte in bevorzugten Sektoren (z.B. erstklassige Logistik, Wohnen, Trophy-Büros) könnten bis Ende 2025 erneut eine Renditekompression erleben, da der Wettbewerb die Preise leicht nach oben treibt cbre.com cbre.com. Für sekundäre Immobilien oder Objekte mit Herausforderungen (kurze Mietverträge, Capex-Bedarf) könnten weiterhin Abschläge erzielt werden. Der Gesamt-Renditeausblick für europäische Immobilien verbessert sich jedoch. Da Anleiherenditen nicht mehr auf Höchstständen und Immobilienrenditen nach oben angepasst sind, ist der Spread wieder angemessen. CBRE merkt an, dass positive Hebelwirkung wieder erreichbar ist, also dass Investoren Erwerbe zu einem Fremdkapitalzins finanzieren können, der teilweise unter der Immobilienrendite liegt cbre.com. Diese grundlegende Wiedereröffnung der Verschuldungs-Eigenkapital-Arbitrage wird dazu beitragen, Kapital wieder an den Markt zu ziehen.

Einer der ermutigendsten Trends ist die erwartete Rückkehr internationalen Kapitals im Jahr 2025. In den Jahren 2022–2023 hatte sich länderübergreifende Investition verlangsamt, da viele US-amerikanische und asiatische Investoren wegen Währungsvolatilität und Unsicherheit abwarteten. Nun werden die Bedingungen wieder günstiger: Der Euro hat gegenüber dem Dollar abgewertet, wodurch europäische Assets in USD günstiger werden, und die Finanzierungskosten innerhalb Europas sind gegenüber Ende 2022 gesunken cbre.com. Das dürfte ausländische Investoren anlocken, ihr Kapital (wieder) nach Europa umzuverteilen. Insbesondere einige große nordamerikanische und mittlereöstliche Investoren sehen derzeit ein gutes relatives Wertpotenzial im europäischen Immobilienmarkt (zumal es im US-Markt etwa im Büro-Segment eigene Probleme gibt). Kapital „auf der Seitenlinie“ ist beträchtlich – es gibt weltweit viel „trockenes Pulver“ in Private-Equity-Immobilienfonds, von dem ein großer Teil für opportunistische oder Value-Add-Strategien in Märkten wie Europa reserviert ist cbre.com. Diese Investoren wollen das Zeitfenster nicht verpassen, bevor die Werte wieder steigen – viele werden 2025 kaufen, um Assets am Tiefpunkt des Zyklus zu erwerben. Wir erwarten Cross-Border-Investmentmuster wie: zunehmende nordamerikanische Investments in europäische Logistik- und Wohnportfolios (Trend läuft bereits), weiter anhaltendes Interesse staatlicher Fonds aus dem Nahen Osten an Landmark-Assets in London und Paris (z.B. Bürotürme, Hotels) und intra-europäische Ströme (deutsche, französische Fonds kaufen in Spanien, CEE usw. um ihre Rendite zu steigern).

Daten von JLL zeigen, dass zu Beginn 2025 die Transaktionsvolumina für EMEA-Immobilien über 40 % zum Vorquartal gestiegen sind, da die Stimmung sich verbessert hat jll.com. Falls dieser Trend anhält, könnte 2025 den Beginn eines neuen Aufwärtszyklus markieren. Savills Research prognostiziert ähnlich, dass die Investitionsvolumina in Europa 2025 ~13 % zum Vorjahr steigen und 2026 nochmals um 25 % zulegen, wenn die Erholung an Fahrt gewinnt (Zahlen abhängig von Schätzungen). Die Kapitalrotation ist spannend: Während des Abschwungs dominierten heimische Investoren (lokale Player, die ihre Märkte gut kannten, kauften gezielt weiter). Mit Erholung des Marktes werden globale Investoren voraussichtlich einen größeren Anteil an den Käufen einnehmen und damit das hohe Maß an grenzüberschreitender Aktivität wie vor 2020 in Europa wiederherstellen.

Erwähnenswert ist auch das sich verändernde Finanzierungsumfeld. Banken in Europa sind bei der Immobilienkreditvergabe zurückhaltender geworden, insbesondere bei Büros und Entwicklungsprojekten. Dadurch entsteht Raum für alternative Kreditgeber – Private-Equity-Debt-Fonds, Versicherungen etc. – um einzuspringen. In 2025 und darüber hinaus werden nicht-bankliche Kreditgeber voraussichtlich ihren Marktanteil in der Immobilienfinanzierung ausbauen pgim.com. Sie können oft flexiblere Konditionen anbieten – allerdings oft zu höheren Sätzen. Das ist insbesondere für die Refinanzierung der anstehenden Endfälligkeiten 2025–2026 relevant. Viele auf Tiefst-Niveaus gekaufte Assets werden Schwierigkeiten haben, sich zu heutigen Zinsniveaus ohne zusätzliches Eigenkapital zu refinanzieren. Wir könnten daher mehr Joint Ventures, Rekapitalisierungen oder Verkäufe sehen. Das systemische Gesamtrisiko erscheint jedoch beherrscht; europäische Banken haben geringere Immobilienkredit-Exposures als bei der letzten Krise und gehen vorsichtiger bei der Risikovorsorge vor.

Bezüglich der geografischen Präferenzen der Investoren zeigen Umfragen für 2025 London, Madrid, Paris als Top-Städteziele in Europa europe.uli.org – London für Liquidität und neu bewerteten Markt (nach Brexit und Renditeausweitung attraktiv), Madrid für Wachstum und relatives Wertpotenzial, Paris für Langzeitstabilität und Größe. Weitere Städte wie Berlin, Mailand und die großen niederländischen Städte rangieren ebenfalls hoch. Zudem steigt das Interesse an Sekundärstädten mit starken Fundamentaldaten (z.B. München, Dublin, Lissabon, Warschau), da Investoren ihre Renditesuche ausweiten.

Sektorpräferenzen der Investoren wurden bereits behandelt (Logistik, Wohnen, Alternativen beliebt; Büro selektiv; Einzelhandel kehrt vorsichtig zurück). Viele differenzieren ihre Strategien inzwischen stärker nach Risikoprofil: Core-Fonds setzen auf Top-Objekte in Metropolen (nutzen dortige Preisrückgänge), während opportunistische Fonds auf Notlagen/Entwicklung setzen (z.B. Kauf alter Büros mit hohem Abschlag zur Umwandlung in Wohnungen oder Life-Science-Labs). Das Thema „Umnutzung“ ist groß – wir erwarten eine Kapitalwelle in die Konversion veralteter Immobilien (insb. Büros, Einzelhandel) zu neuen Nutzungen. Dies dient gleichermaßen als Anlagestrategie wie auch als Antwort auf Überangebot in den jeweiligen Teilsegmenten.

Zusammengefasst stehen Europas Immobilienkapitalmärkte 2025 vor einer Erholung, getragen von verbesserten Finanzierungsbedingungen, reichlich Kapital und der Wahrnehmung eines Markt-Tiefs. Risiken wie schwaches Wirtschaftswachstum oder Inflationsüberraschungen könnten die Erholung dämpfen cbre.com, doch insgesamt ist die Stimmung auf vorsichtige Zuversicht geschwenkt. Wie ein Branchenführer formulierte: Nach der Durststrecke mit Inflation und Zinsen hat der Sektor „die Landebahn vor Augen“– auch wenn Geopolitik und ESG-Anforderungen weiter herausfordern europe.uli.org. Die Stimmung ist optimistisch, aber mit Vorbehalten – jedes Geschäft wird gründlich geprüft, nur die besten Chancen werden aggressiv verfolgt.

Ausblick 2025–2028: Risiken, Chancen und transformative Trends

Mit Blick über den unmittelbaren Horizont wird der Zeitraum 2025 bis 2028 prägend für den EU-Immobilienmarkt sein. Verschiedene Schlüsseltrends und Risiken werden von den Marktteilnehmern aufmerksam beobachtet, denn sie prägen mittelfristig den Entwicklungspfad der Branche. In diesem Abschnitt besprechen wir die weiterreichende Prognose, darunter potenzielle Risiken, Bereiche mit Wachstumspotenzial, den zunehmenden Fokus auf Nachhaltigkeit/ESG sowie sich entwickelnde grenzüberschreitende Investitionstrends.

Wirtschaftliche und Marktrisiken

Auch wenn das Basisszenario von steter Verbesserung ausgeht, gibt es markante Risiken, die die Immobilienerholung ausbremsen oder verzögern könnten:

• Zins- und Inflationsrisiko: Falls sich die Inflation als hartnäckig erweist oder neue Schocks (z.B. Ölpreisschübe) auftreten, könnten Zentralbanken Zinsanhebungen stoppen oder sogar wieder erhöhen. Die Immobilienmärkte setzen 2025–2026 auf sanft fallende Zinsen; eine Trendumkehr würde Stimmung und Immobilienwerte rasch belasten. Zudem könnten die Zinsen selbst nach Rückgang auf einem höheren Niveau verharren als im Niedrigzins-Jahrzehnt der 2010er. Dieses neue Normal bedeutet, dass Nettoanfangsrenditen vermutlich nicht mehr auf die alten Rekordtiefs sinken – das begrenzt die Wertsteigerung. Positives Szenario: Die Inflation bremst weiter ab und 2026 normalisieren sich die Zinsen nahe historischer Durchschnitte (~1–2 % EZB-Zins) – günstiges Umfeld für Immobilien.
• Wirtschaftswachstum und Nutzernachfrage: Europas Wachstumsperspektiven verbessern sich zwar, bleiben aber verhalten. Vieles hängt am Ausbleiben von Rezessionen. Risiken sind z.B. eine schärfere Abschwächung in China (trifft Europas Exporte), eine US-Rezession oder interne Themen wie wiederkehrende Staatsschuldenängste. Fällt das Wachstum schwach aus (z.B. unter 1 % Eurozonen-Wachstum bis 2026), könnte die Nutzernachfrage (besonders nach Büro- und Einzelhandelsflächen) gering bleiben. Langsames Wachstum wird bereits als Hauptrisiko für eine schleppende Erholung genannt cbre.com. Aufwärtschance: Fiskalische Stimuli oder unerwartetes, technologiegetriebenes Wachstum könnten die EU-Wirtschaft und damit die Immobiliennachfrage anschieben.
• Geopolitische Unsicherheiten: Der Krieg in der Ukraine bleibt Wildcard – eine Eskalation oder lange Fortsetzung kann das Investorenvertrauen und bestimmte Märkte beeinträchtigen (CEE ist stärker exponiert, wenngleich Polen wirtschaftlich von Firmenverlagerungen aus der Ukraine/Russland profitieren konnte). Auch globale Spannungen wie ein potenzieller Handelskrieg zwischen den USA und China (etwa bei politischem Machtwechsel in den USA) könnten Europas Exportindustrien und damit die Nachfrage nach Industrieimmobilien treffen mediaassets.cbre.com. Auch innerhalb Europas stehen politische Richtungswechsel an (Wahlen 2024–2025), die die Regulierung im Wohnungsbereich beeinflussen können (linke Regierungen = mehr Mieterschutz, rechte = Deregulierung, aber mehr Unsicherheit wie durch aktuelle populistische Wellen sichtbar). Bis 2028 stehen Schlüsseldaten an (Europa-Parlamentwahl 2024, Bundestagswahl 2025 usw.), die jeweils kurzfristig Unsicherheiten bringen.
• Finanzsystem und Liquidität: Die Immobilienbranche steht vor geringerer Liquidität nach Jahren des billigen Geldes. Eine Gefahr ist die Refinanzierungswand – eine Vielzahl an Krediten und Anleihen läuft 2025–2027 aus. Sollten sich die Kreditbedingungen nicht ausreichend entspannen, könnten Distress, Notverkäufe und sogar Ausfälle die Folge sein – vor allem im Bürosegment oder in angespannten Märkten wie Skandinavien (schwedische Immobiliengesellschaften sind besonders unter Druck). Das eröffnet Chancen für Distressed-Asset-Käufer, könnte aber auch zu übertriebenen Preisabschlägen führen. Bislang zeigen sich Banken und Regulatoren zuversichtlich, dass das Problem beherrschbar bleibt. Umgekehrt wächst der Markt für private Debt-Fonds, sodass ein Teil der Lücke durch alternative Kreditgeber geschlossen werden kann.
• Entwicklung und Baukosten: Kosten für Bauleistungen bleiben hoch (Materialien, Löhne) und obwohl sie sich 2024 stabilisiert haben, sind neue Anstiege durch Lieferkettenprobleme oder Energiepreise möglich. Bleiben die Kosten oben, lohnen sich viele Entwicklungsprojekte nicht – das hemmt Angebotsaufbau, was für Besitzer bestehender Immobilien zwar kurzfristig positiv ist, aber dem Gesamtsektor und dem Wohnungs- bzw. Infrastrukturausbau schadet. Strenge Umweltschutzregeln (z.B. Baustopps wegen Klimaauflagen siehe niederländische „Stickstoffkrise“) verschärfen die Lage. Eine Gefahr ist, dass zu wenig gebaut wird – verschärfte Wohnungsnot und Mangel an hochwertigen Büro-/Industrieflächen sind die Folge – ein Angebotsengpass. Umgekehrt: Fallen die Kosten wider Erwarten (oder wird durch Technologie das Bauen effizienter), könnte ein kleiner Bau-Boom drohen, der den Mangel lindert.
• Verändertes Nutzerverhalten: Trends wie Homeoffice und E-Commerce wirken langfristig und könnten Immobiliennutzung noch grundlegend ändern. Die Konsequenzen von hybrider Arbeit sind noch nicht ausgereizt – wenn z.B. bis 2028 nur noch 50 % der Arbeitskraft im Büro präsent sind, sinkt der Flächenbedarf je Beschäftigten dauerhaft: Folge können Leerstand und Umnutzungen sein. Auch der Onlinehandel könnte durch neue Technologien (AR-Shopping/Generationswechsel) weiter zulegen, was die Nachfrage nach Einzelhandelsflächen stärker belastet als vielen heute lieb ist. Die Immobilienbranche muss hier flexibel bleiben und Flächenstrategie und Mietermix stemmen.

Zusammengefasst liegen die Risiken mittelfristig auf makroökonomischer und geopolitischer Ebene. Der Konsens erwartet ein „Durchwurschteln“, aber jedes Abweichen davon (hohe Inflation, schwaches Wachstum, Schocks) würde den Belastungstest für die laufende Markterholung bedeuten. Die Branche kennt diese Vorbehalte – wie gesagt, „an jeder Ecke gibt es Haken und Ösen“, trotz der vorsichtigen Zuversicht im Sektor europe.uli.org europe.uli.org. Immobilienmanager behalten deshalb die „fünf D’s“ eines institutionellen Chefs besonders im Blick: Debt, Demografie, Dekarbonisierung, Deglobalisierung und Digitalisierung europe.uli.org europe.uli.org – also genau jene Treiber und Risiken, die oben erläutert wurden.

Wachstumsmöglichkeiten und strategischer Ausblick

Trotz der Risiken bestehen erhebliche Wachstumsmöglichkeiten für diejenigen, die richtig positioniert sind. Einige dieser Chancen ergeben sich direkt aus den oben genannten Herausforderungen – zum Beispiel ist die Sanierung und Neuentwicklung älterer Immobilien ein boomendes Geschäftsfeld. Da so viele Bürogebäude modernisiert werden müssen, um ESG-Vorgaben zu erfüllen, werden sich Unternehmen, die auf Umnutzung oder Nachrüstung spezialisiert sind, über mangelnde Aufträge nicht beklagen können (und Investoren können Rendite erzielen, indem sie „braune“ in „grüne“ Gebäude verwandeln). Zwischen heute und 2028 könnten tausende Büros und Einzelhandelsflächen in ganz Europa umgewandelt werden – zu Wohnungen, Laboren, Studentenunterkünften oder anderen Nutzungen. Dies adressiert nicht nur ein Überangebot in einem Segment, sondern auch Engpässe in einem anderen (z. B. die Umwandlung leerstehender Büros in dringend benötigten Wohnraum in Stadtzentren).

Eine weitere Chance liegt in der Technologieintegration in der Immobilienwirtschaft. Die Branche war historisch träge im Bereich Technologie, doch das ändert sich rasant. Der Aufstieg von PropTech und Einsatz von KI, IoT sowie Datenanalyse zur Optimierung von Gebäudebetrieb, Vermarktung und Investitionsentscheidungen nimmt Fahrt auf. Laut PwC-Umfrage erwarten über 85 % der Befragten, dass KI in den nächsten fünf Jahren in allen Immobilienbereichen einen gewissen oder großen Einfluss haben wird pwc.com pwc.com. Schon heute wird KI für vorausschauende Instandhaltung, Mieterkündigungsprognosen und Marktanalysen eingesetzt pwc.com pwc.com. Die Nutzung dieser Technologien kann Effizienz und Renditen steigern – z. B. hilft KI Hotels bei der dynamischen Zimmerpreisgestaltung oder Vermietern bei der Prognose, welche Mieter verlängern oder umziehen werden. Immobilienunternehmen, die in die digitale Transformation investieren, werden sich voraussichtlich besser entwickeln. In Europa ist zudem ein Wachstum von Smart Buildings und Smart Cities zu erwarten, im Einklang mit den digitalen und grünen Agenden der EU – dies eröffnet Anlagemöglichkeiten in tech-gestützter Infrastruktur.

Demografische und gesellschaftliche Veränderungen bieten ebenfalls Chancen. Die alternde Bevölkerung schafft einen Bedarf an Seniorenwohnungen, medizinischen Bürogebäuden und Pflegeeinrichtungen – ein Sektor, der bis 2028 stark wachsen dürfte. Urbanisierung und die Präferenz junger Berufstätiger für das Mieten in pulsierenden Innenstadtlagen fördern das Wachstum institutionell verwalteter privater Mietwohnungen (Build-to-Rent) und gemeinschaftlichen Wohnens. Gleichzeitig expandieren Studentenunterkünfte (wie erwähnt) – Märkte wie Deutschland und Italien haben relativ geringe PBSA-Quoten, sodass Investoren dort neue Entwicklungen finanzieren. Life-Science-Immobilien (Labore, F&E-Zentren) sind ein weiteres wachsendes Nischensegment, besonders seit die Pandemie den Pharma- und Biotechbereich hervorgehoben hat. Städte wie Boston und Cambridge in den USA erlebten einen Boom an Laborflächen; Europa folgt nun diesem Beispiel, etwa in Cambridge UK, Amsterdam und Berlin. Es ist zu erwarten, dass spezialisierte Fonds mehr in Life-Science-Campusse in der Nähe von Universitäten und Kliniken investieren.

Geopolitisch stellt sich Europa so auf, dass es von „Friendshoring“ und industrieller Neuordnung profitieren kann. Da globale Unternehmen nach Alternativen zu Asien suchen, besteht besonders in Osteuropa großes Potenzial, die Produktion von EV-Batterien, Halbleitern (mit Unterstützung des EU Chips-Acts) und anderer Hightech-Industrien anzuziehen. Jede neue Fabrik bringt Immobilienbedarf mit sich: Mitarbeiterwohnungen, Logistik, Büros usw. Polen beispielsweise konnte große Investitionen in Batteriefabriken gewinnen, was den lokalen Immobilienmarkt stärkt. Das gilt ebenso für den Wandel der Autoindustrie hin zur Elektromobilität – neue Werke für E-Autos in Deutschland, Frankreich und Spanien bringen vielfältige Nebenwirkungen. Immobilieninvestoren könnten hier Infrastruktur rund um diese Projekte bieten: Lagerhallen, Trainingszentren oder auch Einzelhandel für neue Arbeitersiedlungen.

Grenzüberschreitende Kapitalströme können ebenfalls Möglichkeiten schaffen. Falls – wie erwartet – asiatisches Kapital (z. B. aus Singapur, Südkorea) und nordamerikanisches Kapital wieder verstärkt nach Europa fließen, könnten lokale Marktteilnehmer von Partnerschaften mit diesen Neueinsteigern profitieren. Gemeinsamkeiten sind zu erwarten, etwa in Form von Joint Ventures zwischen ausländischem Kapital und heimischen Entwicklern (die das Know-how haben), zum Beispiel für Wohnprojekte in Polen oder Logistik in Spanien. Grenzüberschreitende Investitionen führen häufig zu Yield-Kompression (Wertsteigerung) im Zielmarkt. Wenn z. B. US-Investoren im großen Stil deutsche Wohnimmobilien als sicheren Hafen betrachten, könnten sie dort die Preise nach oben treiben und Frühinvestoren belohnen.

Schließlich könnten staatliche Initiativen neue Wachstumsfelder eröffnen. Die EU und die Nationalstaaten investieren massiv in grüne Energie und Infrastruktur – von Bahnstrecken über EV-Ladenetze bis hin zu Subventionen für energetische Sanierung. Immobilien, die damit in Zusammenhang stehen (z. B. Transit-Oriented Developments, Immobilien für Ladestationen), waren zwar bislang nicht traditionell, bieten aber nun neue Anlageklassen.

Zusammengefasst gilt: Während das klassische Buy-and-Hold bei Büro- oder Einzelhandelsimmobilien kein Selbstläufer mehr ist, eröffnet die Zeit von 2025–2028 transformative Wachstumschancen in Umnutzung, Proptech, Fokussierung auf demografisch getriebene Segmente und Anpassung an die großen europäischen Transformationen (digital und grün).

Nachhaltigkeit und ESG-Trends

Einer der tiefgreifendsten Wandel im europäischen Immobiliensektor ist die Einbettung von Nachhaltigkeit und ESG (Environmental, Social, Governance) in alle Aspekte der Branche. Alles deutet darauf hin, dass dieser Trend sich bis 2028 noch verstärken und die Bewertung von Assets, die Mieternachfrage und die Anlagestrategie grundlegend beeinflussen wird. Tatsächlich zeigen Branchenumfragen, dass die Einhaltung von ESG-Vorgaben als größte Herausforderung sowohl kurzfristig als auch langfristig gesehen wird europe.uli.org europe.uli.org.

Ab 2024 laufen verschiedene regulatorische Entwicklungen zusammen:

• Die Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) der EU verpflichtet große Unternehmen, ab dem Geschäftsjahr 2024 (erste Berichte 2025) detaillierte ESG-Kennzahlen offenzulegen cbre.com cbre.com. Das betrifft sowohl Immobilienunternehmen als auch Mieter (viele Mieter müssen nun den Fußabdruck ihrer gemieteten Flächen offenlegen). Die European Sustainability Reporting Standards (ESRS) werden das Reporting deutlich verschärfen cbre.com. Immobilienbesitzer werden unter Zugzwang geraten, transparente Klimastrategien und Leistungswerte vorzulegen.
• Die geplante Corporate Sustainability Due Diligence Directive (CS3D) verlangt künftig nicht nur die Offenlegung, sondern auch die tatsächliche Umsetzung von Plänen zur Erreichung der Klimaziele cbre.com cbre.com. Für Immobilieninvestoren heißt das, öffentlich Klimaschutzmaßnahmen für ihre Portfolios zu verpflichten und umzusetzen, zum Beispiel die Nachrüstung von Immobilien, um einen Net-Zero-Carbon-Pfad einzuhalten cbre.com.
• Basel-IV-Bankenregeln, deren Inkrafttreten etwa für 2025 erwartet wird, verlangen ein höheres Eigenkapital für Banken bei bestimmten Immobilienkrediten. Wenn Banken „braunen“ ineffizienten Gebäuden höhere Risikogewichte zuweisen, könnten die Finanzierungskosten für diese Objekte steigen cbre.com. Dies ist ein weiterer Anreiz für Eigentümer, die Nachhaltigkeit zu verbessern, um die Liquidität ihrer Objekte zu sichern.
• Auf Objektebene verschärfen viele Länder Energie-Vorschriften für Gebäude. Die EU-Gebäuderichtlinie zur Gesamtenergieeffizienz (Neufassung in Verhandlung) könnte Mindeststandards für bestehende Gebäude vorschreiben (z. B. bis 2030 bestimmte Effizienzklassen; sonst Vermietungsverbot). Frankreich hat bereits ein Gesetz: Mietverträge für Wohnungen mit schlechtester Energieklasse (G) sind ab 2025 verboten, was Upgrades oder Aussonderung dieser Einheiten aus dem Markt erzwingt deepki.com. Die Niederlande und andere haben Vorgaben wie das Vermietungsverbot für Büros unterhalb der Klasse C. Solche Auflagen bedeuten: Assets, die nicht entsprechen, verlieren an Wert und Einnahmen – man spricht von Stranded Assets. Wie CBRE festhält: „Assets, die Nachhaltigkeitsanforderungen nicht erfüllen, unterliegen Abwertungen, da Investitionen zur Nachbesserung notwendig werden“ cbre.com.
• Auch die Investoren regulieren sich selbst: Initiativen wie die Net Zero Asset Owners Alliance und andere verpflichten sich zur Dekarbonisierung ihrer Portfolios bis 2050. Große Investoren kaufen schon heute keine Objekte mehr, die nicht bestimmte ESG-Standards erfüllen, was den Käuferkreis für nicht-konforme Assets verkleinert.

Die Quintessenz lautet: ESG-Faktoren wirken sich direkt auf Immobilienbewertungen und Vermietbarkeit aus. Gebäude mit ausgeprägten Nachhaltigkeitsmerkmalen (z. B. energieeffiziente HLK-Technik, Solaranlagen, BREEAM-/LEED-Zertifikate, gesunde Innenräume etc.) genießen höhere Nachfrage, treuere Mieter und sogar Miet- bzw. Wertaufschläge. Studien belegen, dass grün-zertifizierte Büros Mietprämien von 6 % und mehr im Vergleich zu nicht-zertifizierten erhalten exquance.com. Sie weisen zudem niedrigere Leerstände und bessere Mieterbindung auf. Dieser stabile Cashflow und die Zukunftssicherheit führen zur Renditekompression bei grünen Assets – Investoren akzeptieren niedrigere Anfangsrenditen, da sie die Einkommensströme als sicherer bewerten cbre.com cbre.com. Im Gegensatz dazu haben alte, kohlenstoffintensive Gebäude höhere Renditeanforderungen und eine geringere Liquidität. Wir beobachten diesen Braunabschlag bereits europaweit; bis 2028 dürfte er sich deutlich ausweiten. Beispielsweise handeln Büros in London mit schwacher Energieeffizienz mit deutlich höheren Anfangsrenditen als vergleichbare effiziente Objekte – ein Trend, der sich weiterverbreiten dürfte.

ESG ist nicht nur E (Umwelt): Die soziale Komponente zeigt sich in Vorgaben für bezahlbaren Wohnraum, Auswirkungen auf die Gemeinschaft und Trends zum Wohlbefinden der Mieter. Wir könnten mehr öffentlich-private Partnerschaften für die Entwicklung von bezahlbarem Wohnraum sehen, da Regierungen sozialen Mehrwert fordern (einige Städte verlangen bereits einen bestimmten Prozentsatz an bezahlbaren Einheiten in neuen Projekten). Entwickler, die Gemeinschaftseinrichtungen, Wellness-Zertifizierungen usw. betonen, könnten bei Mietern einen Wettbewerbsvorteil haben. Auch Governance – Transparenz und gute Unternehmensführung – wird jetzt von Investoren und Kreditgebern genau geprüft (die Zeiten intransparenter Joint Ventures oder schwacher Risikokontrollen gehen für kapitalhungrige Unternehmen zu Ende).

Es gibt jedoch auch eine ESG-Gegenreaktion bzw. -Debatte in der Branche. Der PwC-Bericht stellte fest, dass im Jahr 2024 ESG hinter traditionellen Anliegen wie Mieternachfrage und finanzieller Gesundheit als Haupttreiber zurückfiel – einige in der Branche stellen das Kosten-Nutzen-Verhältnis aggressiver ESG-Maßnahmen infrage pwc.com pwc.com. Wenn die Gewinnmargen knapp sind, kann es abschreckend wirken, stark in Nachhaltigkeit zu investieren. Auch der Mangel an Klarheit über sich ändernde Standards ist ein Problem – man sorgt sich, dass das, was heute als „nachhaltig“ gilt, in 20 Jahren ganz anders bewertet wird pwc.com. Trotzdem erzwingt die Regulierung das Thema – beeindruckende 74 % der Immobilien-Profis gaben an, dass Regulierung im Jahr 2024 das Hauptthema für ihr Geschäft ist pwc.com, wobei ein Großteil ESG-Regulierung betrifft. Als Reaktion darauf gehen die proaktivsten Unternehmen vom Reden zum Handeln über: Investitionen in erneuerbare Energien für ihre Gebäude, Einsatz von KI für das Energiemanagement, Offenlegung von Klimarisiken gemäß TCFD usw. Bis 2028 wird ESG-Compliance nicht mehr optional sein – sie wird zur Grundvoraussetzung. Unternehmen, die sich früh anpassen, könnten davon profitieren (z.B. niedrigere Betriebskosten, bessere Finanzierungskonditionen – einige Banken bieten „grüne Kredite“ mit leichtem Abschlag, stärkere Mieterbeziehungen). Nachzügler hingegen müssen womöglich später höhere Investitionen tätigen und Wertverluste verkraften.

Versicherung und physische Klimarisiken sind ein weiterer ESG-Aspekt. Versicherer erhöhen Prämien oder beenden sogar den Versicherungsschutz für Immobilien in Hochrisikogebieten (Überschwemmungszonen, von Waldbränden bedrohte Gebiete). PwC hob die wachsende Sorge um den Versicherungszugang im Zuge wachsender Klimarisiken hervor pwc.com. Immobilien in Küsten- oder klimatisch exponierten Lagen benötigen möglicherweise Investitionen in Resilienz (Deiche, Entwässerung usw.). Bis 2028 dürfte die Klimarisikoanalyse zum Standard der Due Diligence beim Immobilienkauf werden und Einfluss auf die Kreditvergabe haben (Banken könnten Klimarisiken in Kreditkonditionen einpreisen).

Zusammenfassend ist der Nachhaltigkeitstrend ein prägendes Thema für die Perspektive des EU-Immobilienmarkts. Zu erwarten sind:

• Großangelegte Sanierungsinitiativen: Der Gebäudebestand der EU ist alt; die Sanierung ist sowohl Herausforderung als auch Billionen-Euro-Investitionschance. Projekte zur Installation energieeffizienter Systeme, Dämmungen und sogar Holzkonstruktionen werden alltäglich.
• Grüne Mietverträge und Zusammenarbeit mit Mietern: Eigentümer und Mieter arbeiten zusammen, um den Energieverbrauch zu verringern – etwa durch Datenaustausch und Klauseln in grünen Mietverträgen, in denen sich Mieter zu nachhaltigen Praktiken verpflichten.
• Innovationen bei Materialien und Design: Mehr Holzbauten, Recycling-Materialien, modulare Bauweise zur Abfall- und CO₂-Reduzierung usw., angetrieben von ESG-Zielen.
• Unterscheidung in der Finanzierung: Green Bonds, an Nachhaltigkeit geknüpfte Darlehen (Zinsen abhängig vom Erreichen von ESG-Zielen) werden häufiger. Bereits im ersten Halbjahr 2023 gab es in Europa ein hohes Volumen an grünen Immobilienanleihen. Das verschafft ESG-Vorreitern einen Vorteil (günstigeres Kapital).
• Führungsrolle des öffentlichen Sektors: Staaten und EU-Institutionen könnten direkt in vorbildliche nachhaltige Projekte investieren (zum Beispiel verfolgt die EU-Renovation Wave Initiative das Ziel, die Sanierungsrate bis 2030 zu verdoppeln). Auch könnten Städte strengere lokale Regeln als nationale Vorschriften einführen (z.B. städtische CO₂-Steuern auf Gebäude).

Insgesamt bedeutet das Ziel Netto‐Null‐Emissionen bis 2050 europaweit, dass sich die Immobilienbranche in den nächsten 25 Jahren wandeln muss – die Jahre 2025–2028 werden entscheidende frühe Phasen dieser Transformation sein. Bereits 2025 müssen Investoren Klima-Transformationspläne offenlegen und mit deren Umsetzung beginnen cbre.com cbre.com, sodass wir bis 2028 spürbare Fortschritte sehen sollten. Jene Assets und Unternehmen, die diese Herausforderung meistern, könnten einen Wertzuwachs und „größere Cashflow-Stabilität“ cbre.com cbre.com sehen, während Nachzügler Gefahr laufen, obsolet zu werden oder stark bestraft zu werden.

Grenzüberschreitende Investitionsmuster

Bis 2028 erwarten wir einen globalisierteren und stärker vernetzten europäischen Immobilienmarkt – wenngleich er in einigen Aspekten weiterhin von Entglobalisierung geprägt wird (z.B. mehr innereuropäischer Handel statt Abhängigkeit von fernen Märkten). Grenzüberschreitende Investitionen werden voraussichtlich das Vorpandemie‐Niveau wieder erreichen oder übersteigen. Zu erwartende Muster:

• Nordamerika nach Europa: Nordamerikanische Investoren (Pensionsfonds, Private-Equity-Fonds, REITs) bleiben große Akteure in Europa. Das Volumen ihres Kapitals ist oft weit höher als das lokaler Marktteilnehmer, was große Portfolioübernahmen ermöglicht. Wir erwarten, dass US- und kanadische Gruppen ihre Allokationen nach Europa erhöhen – zur Diversifikation und gelegentlich wegen besserer Preise. Zum Beispiel: Wenn US-Büroimmobilien weiterhin Probleme haben, sich aber europäische Büros erholen, könnte Kapital dahin umgelenkt werden. Der starke Dollar (sofern er anhält) ist für sie ein zusätzlicher Anreiz cbre.com. Auch grenzüberschreitende Übernahmen (M&A) sind denkbar – europäische Immobiliengesellschaften könnten Ziele für nordamerikanische Unternehmen werden (wie wir es bei Brookfield und anderen Beteiligungen an britischen und deutschen Unternehmen gesehen haben).
• Asien/Naher Osten nach Europa: Kapitalströme aus Asien (z.B. singapurische Staatsfonds, koreanische Pensionskassen) und dem Nahen Osten (saudische, VAE-, katarische Fonds) spielen eine sehr einflussreiche Rolle. Besonders Investoren aus dem Nahen Osten bevorzugen oft Prestigeimmobilien (Londoner Wolkenkratzer, Pariser Wahrzeichen, usw.) – das dürfte sich 2025–2026 wieder voll zeigen, da diese Regionen hohe Öleinnahmen investieren möchten. Asiatische Investoren könnten sich mehr auf Logistik, Technologiesektoren oder Spitzenbüros in Torstädten konzentrieren. Eine Veränderung: Die chinesischen Auslandsinvestitionen sind mittlerweile stark reduziert, sodass andere (wie Singapurs GIC, die sehr aktiv bei europäischen Logistik– und Studentenwohnprojekten sind) die Lücke füllen.
• Innerhalb Europas: Auch europäische Investoren werden zunehmend grenzüberschreitend investieren. Beispielsweise sind deutsche Fonds traditionell große Käufer von Büro- und Einzelhandelsimmobilien in der gesamten EU (sie dürften zurückkehren, sobald ihre Mittelabflüsse stabilisiert sind). Französische Investoren könnten verstärkt nach Spanien oder Italien schauen, nordische Investoren könnten Assets im Baltikum erwerben usw. Zusätzlich könnte sich nach dem Brexit das Verhältnis zwischen EU und UK wieder normalisieren: EU-Investoren, die den UK wegen Brexit-Unsicherheit gemieden haben, könnten wieder einsteigen (und umgekehrt britische Anleger in der EU). Bis 2028 dürfte die Beziehung zwischen UK- und EU-Immobilien weitgehend normalisiert sein, mit London weiterhin als Magnet für EU-Gelder und EU-Städten als Ziel für britisches Investitionskapital.
• Grenzüberschreitende Entwicklung und Joint Ventures: Es geht nicht nur um Zukäufe – ausländisches Kapital wird auch Entwicklungsprojekte finanzieren. Mittelöstliche und asiatische Investoren könnten gemeinsam mit europäischen Partnern große Mixed-Use-Projekte in europäischen Städten realisieren. Beispiel: Ein nordamerikanischer Fonds könnte mit einem lokalen Entwickler in Polen ein Portfolio von Mietwohnungen aufbauen – Kapital wird mit lokaler Expertise kombiniert. Solche JVs bringen Best Practices und modernisieren die Märkte.
• Breitere Auswahl an Zielmärkten: Anfangs fließt grenzüberschreitendes Kapital in Kernmärkte (UK, Frankreich, Deutschland). Immer mehr wird jedoch in „Zweitmärkte“ für bessere Renditen oder Wachstum diversifiziert: z.B. Polen, Spanien, Niederlande, Irland, Portugal, sogar Südosteuropa. Bis 2028 könnten institutionelle Investments in Länder wie Griechenland oder Bulgarien erfolgen, wenn dortige Märkte weiter integriert werden und Renditen attraktiv sind.

Es sei darauf hingewiesen: Grenzüberschreitende Investitionen machen die Märkte stärker korreliert. Wenn die globale Stimmung kippt, ziehen sich ausländische Investoren oft gleichzeitig zurück und verstärken so Abschwünge (wie 2008 und 2020 zu sehen war). Ist die Stimmung gut, flutet Kapital die Märkte und treibt die Preise schnell nach oben. Lokale Marktteilnehmer müssen flexibel bleiben – eventuell durch Partnerschaften oder durch das passende Timing bezüglich dieser Kapitalströme.

Ein positiver Aspekt grenzüberschreitender Aktivitäten ist die Verbreitung von Innovation und Standards. Internationale Investoren bringen ESG-Erwartungen mit (viele nordamerikanische und europäische institutionelle Investoren verfolgen heute ähnliche ESG-Ziele), was hilft, grüne Standards auf allen Märkten, in denen sie investieren, zu etablieren. Sie bringen auch betriebliches Know-how mit – so führen sie zum Beispiel moderne Techniken des Immobilienmanagements in neue Märkte ein.

Grenzüberschreitendes Kapital nimmt auch Alternativen ins Visier – erwarten Sie, dass ausländische Investoren nicht nur Vermögenswerte, sondern ganze Plattformen kaufen. Beispielsweise könnte eine US-amerikanische Private-Equity-Gesellschaft einen europäischen Studentenwohnheim-Betreiber erwerben, um eine Basis zu schaffen. Oder ein asiatischer Fonds könnte in einen Entwickler von Rechenzentren investieren. Solche Plattform-Deals können das Wachstum dieser Sektoren auf dem gesamten Kontinent beschleunigen.

Bis 2028 könnte Europa auch mehr Auslandsinvestitionen erleben – also europäische Investoren, die ins Ausland gehen. Derzeit investieren europäische Institutionen vor allem innerhalb Europas oder in den USA. Sollten die europäischen Märkte zu teuer oder wettbewerbsintensiv werden, könnten sie mehr Mittel für den Asien-Pazifik-Raum oder andere Regionen vorsehen. Doch angesichts des Kapitalbedarfs in Europa zur Bewältigung seiner Herausforderungen (Wohnraum, Klimaanpassung usw.) wird es vor Ort genug Nachfrage geben.

Zusammenfassend werden sich die grenzüberschreitenden Muster voraussichtlich wieder auf hohe Volumina und vielfältige Quellen einstellen und Europa weiter als einen führenden Zielmarkt für globales Immobilienkapital etablieren. Das Zusammenspiel von inländischem und ausländischem Kapital wird die Preisbildung prägen – etwa wenn inländische Banken die Kreditvergabe an bestimmte Sektoren einschränken und ausländisches Eigenkapital dann Vermögenswerte mit Abschlägen erwirbt, um von besseren Bedingungen später zu profitieren. Entscheidend bleibt die Beobachtung der Währungsentwicklung (denn diese beeinflusst die Kapitalströme; ein schwacher Euro lädt zu Kapitalzuflüssen ein, ein starker Euro könnte für mehr Kapitalabflüsse sorgen) und des politischen Umfelds (Investitionsabkommen, Besteuerung von ausländischen Käufern – z.B. Kanada und Neuseeland haben für Wohnimmobilien ein Ausländererwerbsverbot eingeführt; sollte Europa ähnliches für den Wohnbereich verfügen, könnten sich die Flüsse ändern, bislang gibt es aber keine Anzeichen für derart breit angelegte Maßnahmen).

Fazit

2025 markiert einen Wendepunkt für den Immobilienmarkt der Europäischen Union. Sowohl der Wohn- als auch der Gewerbesektor befinden sich im Übergang von einer Phase der Korrektur und Unsicherheit zu mehr Stabilität und selektivem Wachstum. Das makroökonomische Umfeld – gekennzeichnet durch moderates BIP-Wachstum, sinkende Inflation und das Ende der geldpolitischen Straffung – bietet eine solidere Grundlage für Immobilienaktivitäten als die volatilen Jahre zuvor. Die Wohnungsmärkte im EU-Raum erholen sich weitgehend, getragen von fundamentalen Angebotsknappheiten und verbesserten Kreditbedingungen; Erschwinglichkeit und politische Maßnahmen werden jedoch das Tempo moderieren. Der Gewerbeimmobilienmarkt beschreitet neue Wege: Büros wandeln sich zu höherwertigen Nutzungen, der Einzelhandel findet seinen Platz in einer Omnichannel-Welt, die Logistik profitiert weiterhin von strukturellen Rückenwinden und alternative Sektoren gewinnen an Bedeutung.

Mit Blick auf 2028 ist die Prognose vorsichtig optimistisch. Die Branchenführer erwarten in den kommenden Jahren mehr Geschäftsklima und Profitabilität pwc.com. Dabei sind sie sich der Risiken bewusst – von wirtschaftlichen Verwerfungen bis zu geopolitischen Schocks – und verstehen, dass dieser Zyklus sich vom letzten unterscheiden wird. Nachhaltigkeit und Innovation werden die entscheidenden Faktoren sein. Die Akteure, die ESG-Anforderungen proaktiv angehen, ihre Gebäude modernisieren und Technologie nutzen, sind am besten positioniert, um in der neuen Ära der europäischen Immobilienwirtschaft zu bestehen. Wie es ein Führungskraft zusammenfasste, hängt der Erfolg nun von den „5 Ds“ ab: Schulden, Demografie, Dekarbonisierung, Deglobalisierung, Digitalisierung europe.uli.org.

Der Immobilienmarkt Europas 2025–2028 wird wohl von Transformation geprägt sein: die Umwandlung älterer Gebäude in grünere, besser nutzbare Räume; die Transformation von Städten hin zu mehr Lebensqualität und Klimaresilienz; und die Weiterentwicklung der Branchensysteme zu mehr Transparenz und Datennutzung. Die Investitionen werden anziehen, da globales Kapital wieder nach Europa strömt – sowohl aus Notwendigkeit (Diversifizierung, vorherige Unterinvestition) als auch aus Chance (relativer Wert, strukturelle Nachfrage). Grenzüberschreitende Investitionen und Partnerschaften werden entscheidend sein, um den notwendigen Wohnraum, die Infrastruktur und Gebäudesanierungen Europas zu realisieren.

Im Wohnungsbereich gilt: Wenn Regierungen und Privatwirtschaft zusammenarbeiten, um das Angebot auszuweiten – ohne die Investitionsanreize zu stark zu schwächen –, gibt es Potenzial, die Wohnungsnot bis Ende des Jahrzehnts zu lindern, was die Preise stabilisieren und den Gesellschaften zugutekommen würde. Im gewerblichen Immobilienmarkt können flexible Arbeits- und neue Konsummuster die Werte wiederbeleben, während nicht anpassungsfähige Objekte an Relevanz verlieren dürften. Bis 2028 erwarten wir eine Immobilienlandschaft in Europa, die resilienter, nachhaltiger und technologischer ist – mit Wachstumschancen, wo jede neue Herausforderung aktiv angegangen wird.

Letztlich steht der Immobilienmarkt der Europäischen Union an einem Kreuzweg zwischen Vorsicht und Chancen. Die nächsten Jahre werden geprägt sein von einer Neuausrichtung des Sektors, getragen von vorsichtigem Optimismus und einem Fokus auf langfristige Wertschöpfung statt kurzfristigem Hype. Ausdruck dieser Haltung: 80 % der europäischen Immobilienentscheider erwarten, dass Geschäftsklima und Gewinne 2025 steigen oder zumindest stabil bleiben – ein Zeichen des abgewogenen Optimismus pwc.com. Sie sind jedoch bereit, bei Bedarf Kurskorrekturen vorzunehmen – wachsam gegenüber Unsicherheiten, aber angetrieben von der anhaltenden Nachfrage nach qualitativ hochwertigen Lebens-, Arbeits- und Einkaufsorten in Europa. Der Immobilienzyklus dreht sich, und wer seine Strategien mit den makroökonomischen Realitäten, gesellschaftlichen Bedürfnissen und Nachhaltigkeitsanforderungen in Einklang bringt, wird die Entwicklung am europäischen Immobilienmarkt von 2025 bis 2028 und darüber hinaus anführen.

Quellen:

• Europäische Kommission, Frühjahrsprognose 2025: Moderates Wachstum inmitten globaler Unsicherheiten – BIP- & Inflationsprognosen economy-finance.ec.europa.eu pubaffairsbruxelles.eu
• PwC/ULI, Emerging Trends in Real Estate® Europe 2025 – Branchenausblick und Stimmung pwc.com europe.uli.org
• CBRE Research, European Real Estate Market Outlook 2025 – Makrotrends, Sektorausblick, Analyse der Kapitalmärkte mediaassets.cbre.com cbre.com
• Reuters, Deutsche Immobilienpreise steigen dieses Jahr um 3,5 %… – Umfrage zum deutschen Wohnimmobilienmarkt und Kontext reuters.com reuters.com
• Global Property Guide, Analyse des Wohnimmobilienmarkts 2025 (Deutschland, Frankreich, Spanien, Italien, Polen) – Preisdaten, Angebot/Nachfrage, Hinweise zu politischen Maßnahmen globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• Europäische Kommission, Signale eines Turnarounds am Wohnungsmarkt (Frühjahr 2025) – EU-Preistrends, Kreditvergabekapazität, Angebotseinbruch economy-finance.ec.europa.eu economy-finance.ec.europa.eu
• CBRE Frankreich, Real Estate Market Outlook 2025 – Französische Wirtschaft und Branchenausblick (schwaches Wachstum, Erholung der Büros) cbre.fr cbre.fr
• CBRE Europa, Capital Markets Outlook 2025 – Treiber der Investitionserholung, Rückkehr internationalen Kapitals cbre.com cbre.com
• CBRE Europa, Sector Spotlights 2025 (Büro, Einzelhandel, Logistik, Wohnen) – Trends, Leerstände, Mieten, Kennzahlen mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com
• ABN AMRO, Housing Market Monitor Jan 2025 – Preiserholung und Treiber für Wohnimmobilien in den Niederlanden (Hypothekenzinsen, Knappheit) abnamro.com abnamro.com
• Sarupya Ganguly (Reuters), Deutschlands angeschlagener Wohnungsmarkt… – Zinssenkungen unterstützen, Wahlunsicherheit reuters.com reuters.com
• Tamila Nussupbekova (GlobalPropertyGuide), Französischer Wohnimmobilienmarkt 2025 – Preisrückgänge lassen nach, Einbruch Bautätigkeit globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• Lalaine C. Delmendo (GlobalPropertyGuide), Spanischer Wohnimmobilienmarkt 2025 – zweistelliges Preiswachstum, Bauboom globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• CBRE/ULI, Emerging Trends Europe 2025 – Key Findings – Top-Städte (London, Madrid, Paris) und Sektoren (Rechenzentren usw.) europe.uli.org
• CBRE, Sustainability-Kapitel, Outlook 2025 – ESG-Berichterstattung (CSRD/ESRS), Einfluss auf Renditen und Transformationspläne cbre.com cbre.com
• PwC/ULI, Emerging Trends Europe 2025 – ESG-Herausforderungen und Branchenerwiderung pwc.com pwc.com
• JLL, Global Real Estate Perspective Mai 2025 – Zuwachs im ersten Quartal 2025 (über Suchauszug referenziert) jll.com
• Savills, European Investment Outlook – erwartete Volumenzuwächse 2025 und 2026 (über Suchauszug referenziert) savills.com
• Knight Frank, ESG outlook 2025 – Mietaufschlag für grüne Gebäude (über Suche referenziert) exquance.com
• CEO-Interviews über PwC/ULI – Fokus auf „Schulden, Demografie, Dekarbonisierung, Deglobalisierung, Digitalisierung“ für Gewinne europe.uli.org.