Bahamas Immobilienmarkt 2025: Trends, Chancen und Prognose

Wohneigentumssegment

Wohnimmobilien auf den Bahamas reichen von lokalen Eigenheimen für Erstkäufer bis hin zu ultra-luxuriösen Villen am Wasser. Dieses Segment ist durch einen zweigeteilten Markt gekennzeichnet. Auf der einen Seite steht das High-End-Segment, das von der ausländischen Nachfrage angetrieben wird, auf der anderen Seite der lokale Mittelklassemarkt, bei dem Erschwinglichkeit eine Rolle spielt globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Das Segment der Luxus-Ferienimmobilien und für Auswanderer boomt: Die Bahamas belegten 2023 weltweit den 3. Platz beim Preiswachstum für Premium-Wohnimmobilien, mit einem Anstieg der Luxusimmobilienwerte um 15 % gegenüber dem Vorjahr globalpropertyguide.com. Noch bis Anfang 2025 stiegen die Verkäufe von Luxusimmobilien über 3 Millionen $ im Jahresvergleich um 18 %, und erstklassige Waterfront-Immobilien verzeichnen in der Regel eine Wertsteigerung von ca. 6–8 % pro Jahr, was viele traditionelle Anlagen übertrifft homesforsaleinnassaubahamas.com. Diese anhaltende Wertsteigerung spiegelt starkes internationales Interesse wider, das begrenzte Angebot an Top-Lagen sowie das Prestige der Inseln als steuerneutrales, sicheres Refugium. Amerikanische Käufer dominieren die Käufe von Ausländern (etwa 35 % der internationalen Käufer), gefolgt von Europäern (~30 %) und Kanadiern (10 %), die alle vom Klima und den Investitionsvorteilen angezogen werden globalpropertyguide.com. Dieser Zufluss globalen Kapitals hat neue Bauprojekte in gehobenen, bewachten Wohnanlagen und Condo-Resorts vorangetrieben. Entwickler passen sich den modernen Wünschen an und bauen vermehrt bezugsfertige Eigentumswohnungen mit Resort-Ausstattung, da viele Käufer mittlerweile ein „abschließbares“ Inselzuhause suchen, statt ein separates Anwesen zu unterhalten content.knightfrank.com. Ergebnis ist eine Welle neuer Luxuswohnungsprojekte in Gegenden wie Cable Beach in Nassau und Paradise Island, wodurch das Angebot im High-End-Segment erweitert wird.

Im Gegensatz dazu steht der Mainstream-Wohnimmobilienmarkt für lokale Bahamaer, der vor Herausforderungen steht. Jahrelang steigende Preise haben die Erschwinglichkeit für Familien der Mittelschicht stark belastet globalpropertyguide.com. Das Angebot an erschwinglichem Wohnraum hinkt der Nachfrage weit hinterher, was zu steigenden Mieten und Preisen in den lokalen Vierteln führt. Viele bahamaische Käufer sind auf Finanzierung angewiesen, doch die Vergabe von Bankhypotheken ist relativ stagnierend (die ausstehenden Wohnimmobilienkredite sind in den letzten zehn Jahren tatsächlich jährlich um etwa 1,4 % geschrumpft) globalpropertyguide.com. Lokale Erstkäufer finden nur begrenzte Optionen, und die Regierung hat mit Projekten wie dem Renaissance at Carmichael-Projekt zur Schaffung von rund 200 erschwinglichen Wohnungen interveniert globalpropertyguide.com. Dennoch sind diese Bemühungen im Vergleich zum tatsächlichen Bedarf eher bescheiden. Infolgedessen sind die Eigenheimquoten niedrig, und ein großer Teil der Bevölkerung verbleibt auf dem Mietmarkt – laut der letzten Volkszählung wurden etwa 35 % der Wohnungen von zahlenden Mietern bewohnt globalpropertyguide.com. Die gute Nachricht ist, dass 2025 möglicherweise eine Entspannung auf der Angebotsseite bringt: Offizielle Stellen berichten von mehreren Initiativen, um mehr preiswertere Wohnungen zu schaffen und den Zugang zu Hypotheken für Bahamaer zu verbessern dupuchrealestate.com. Insgesamt ist der Wohnungssektor 2025 von starker Aktivität im Luxussegment und anhaltendem Erschwinglichkeitsdruck im Einstiegsegment geprägt. Diese Kluft zu überbrücken ist eine zentrale Herausforderung für die langfristige Nachhaltigkeit des Marktes.

Luxusimmobiliensegment

Das Luxus-Immobiliensegment auf den Bahamas ist eine Welt für sich – geprägt von ultra-exklusiven Anwesen, Privatinseln und Residenzen mit Resort-Branding, die vermögende Persönlichkeiten aus aller Welt anziehen. Dieses Segment war außergewöhnlich stark. In den Jahren 2020–2023 strömten wohlhabende Käufer auf der Suche nach einem idealen Zufluchtsort während der Pandemie auf die Bahamas und trieben so die Preise dramatisch in die Höhe. Wie bereits erwähnt, haben sich die Werte in Elite-Gegenden (z. B. Lyford Cay, Albany, Ocean Club Estates) von 2019 bis 2023 in etwa verdoppelt – ein außergewöhnlicher Preisanstieg content.knightfrank.com. Auch wenn sich der Markt 2025 etwas abkühlt, bleibt das exklusive Segment weiterhin ein Verkäufermarkt – das Angebot ist knapp, begehrte Objekte erzielen Spitzenpreise. Verkäufer hochwertiger Luxus-Immobilien haben oft auch zu hohen Angebotspreisen Erfolg, solange diese nicht völlig unrealistisch über den letzten Vergleichswerten liegen practiceguides.chambers.com. Allerdings sind Käufer inzwischen wählerischer, und manche überteuerten Mega-Anwesen bleiben heute länger unverkauft als zuvor content.knightfrank.com.

Ein bemerkenswerter Trend ist die Verschiebung der Käuferpräferenzen hin zu schlüsselfertiger Bequemlichkeit und Annehmlichkeiten. Viele wohlhabende Käufer, darunter jüngere Führungskräfte, die remote arbeiten können, bevorzugen Luxuswohnungen oder verwaltete Resort-Residenzen gegenüber freistehenden Villen content.knightfrank.com. Sie schätzen den „Hotel-Lifestyle“ – Concierge-Service, Sicherheit, Spas und Restaurants vor Ort – und dass sie sich nicht um Wartung oder Hurrikan-Vorbereitungen für eine große Immobilie kümmern müssen content.knightfrank.com. Als Antwort darauf haben Projektentwickler mehrere Branded Residence-Projekte gestartet. Zum Beispiel bieten die neuen GoldWynn- und Aqualina-Apartments am Cable Beach in Nassau Fünf-Sterne-Annehmlichkeiten; auf Paradise Island werden die Ocean Club Four Seasons Residences (Fertigstellung geplant für 2027) ultra-exklusive Apartments und Villen in einer berühmten Resort-Umgebung bieten practiceguides.chambers.com globalpropertyguide.com. Das Baha Mar-Resort-Komplex hat die Rosewood Residences am Cable Beach hinzugefügt, was Wohnungseigentümern Zugang zu allen Annehmlichkeiten des angrenzenden Fünf-Sterne-Hotels bietet content.knightfrank.com. Künftige Projekte von Luxusmarken wie Six Senses, Montage und sogar Bvlgari befinden sich auf verschiedenen Inseln in Entwicklung travelmarketreport.com, was das Profil der Bahamas auf dem globalen Luxusmarkt weiter erhöht.

Auch ausländische Milliardäre werden von einzigartigen Gelegenheiten wie Privatinseln und maßgeschneiderten Anwesen angezogen. Die Exumas bieten zum Beispiel private Inselparzellen und abgelegene, luxuriöse Villen, die als ultimative Statussymbole dienen homesforsaleinnassaubahamas.com. Solche Prestigeobjekte können astronomische Preise erzielen (für eine Insel oder ein weitläufiges Anwesen oft Zehnmillionen von Dollar), und das Interesse von UHNWI-Käufern, die sichere, abgelegene Rückzugsorte suchen, bleibt stabil. Branchenanalysten stellen fest, dass die Bahamas mittlerweile als Top-Luxusimmobilienstandort etabliert sind; im Wealth Report 2024 von Knight Frank gehörten die Bahamas zu den leistungsstärksten Luxus-Wohnimmobilienmärkten weltweit globalpropertyguide.com. Für die Zukunft wird erwartet, dass das Luxussegment weiterhin stabil bleibt. Während sich das Preiswachstum nach den enormen Gewinnen der letzten Jahre abschwächen könnte, steigt die weltweite Nachfrage nach bahamaischen Luxusimmobilien weiterhin, und neue Luxusobjekte werden rasch absorbiert. Kurz gesagt: Die Kombination aus tropischem Lebensstil sowie finanziellen und steuerlichen Vorteilen der Bahamas begeistert weiterhin anspruchsvolle Investoren im Luxusbereich homesforsaleinnassaubahamas.com.

Gewerbeimmobilien und Tourismusentwicklungen

Außerhalb privater Wohnsitze wird der gewerbliche Immobiliensektor der Bahamas hauptsächlich durch Tourismus, Gastgewerbe und gemischt genutzte Resort-Entwicklungen angetrieben. Traditionelle gewerbliche Segmente (Büro, Einzelhandel, Industrie) sind aufgrund der Größe des Landes relativ klein, aber der Gastgewerbe- und Resortsektor boomt. Die Rekordzahlen im Tourismus im Jahr 2024 haben bedeutende Investitionen in Hotels, Marinas und Attraktionen angeregt, was wiederum den Immobilienmarkt beeinflusst. Bemerkenswert ist, dass Nassaus Kreuzfahrthafen umgebaut und im Mai 2023 vollständig wiedereröffnet wurde, sodass dort nun die größten neuen Kreuzfahrtschiffe anlegen können practiceguides.chambers.com. Dies hat die Innenstadt von Nassau neu belebt und deutet auf einen Anstieg des Touristenaufkommens für umliegende Unternehmen hin. Die Kreuzfahrtindustrie bleibt ein Eckpfeiler der Wirtschaft – Kreuzfahrten brachten im letzten Jahr über 650 Millionen US-Dollar an direkten Ausgaben ein travelmarketreport.com – und die Expansion geht weiter. Zum Beispiel entwickeln sowohl Royal Caribbean als auch Carnival jeweils neue Kreuzfahrthafenziele auf den Bahamas practiceguides.chambers.com. Royal Caribbean errichtet einen Beach Club auf Paradise Island und Carnival baut einen großen Kreuzfahrthafen auf Grand Bahama. Diese Projekte werden die unterstützende Gewerbeimmobilienentwicklung (von Einzelhandelsgeschäften bis hin zu Ausflugseinrichtungen) ankurbeln und die Besucherzahlen auf diesen Inseln nach Inbetriebnahme steigern.

Vielleicht die spannendsten Entwicklungen gibt es in der Resort- und Hotel-Pipeline. In den letzten zwei Jahren haben die Bahamas über 10 Milliarden US-Dollar an ausländischen Direktinvestitionen angezogen, wobei ein Großteil in Luxusresort-Projekte floss travelmarketreport.com. Dies beinhaltet eine Mischung aus neuen Resorts, Erweiterungen bestehender Resorts und exklusive Wohnanlagen. So wurde beispielsweise mit dem Bau von Jack’s Bay, einer exklusiven Golfresort-Gemeinschaft auf Eleuthera, sowie von Montage Cay in Abaco, einem privaten Inselresort mit Marken-Residenzen practiceguides.chambers.com, begonnen. Auf Grand Bahama entsteht das hochklassige Six Senses Resort & Residences, was Vertrauen in die Wiederbelebung von Freeport signalisiert practiceguides.chambers.com. Auf Paradise Island sind ein neues Four Seasons Hotel und Residenzen als Teil der Neuentwicklung des Ocean Club geplant practiceguides.chambers.com und ergänzen das legendäre Atlantis Resort. Auch Nassau/New Providence verzeichnet weiterhin Investitionen – neben den weiteren Bauphasen von Baha Mar startet die ultraluxuriöse Albany-Community (unterstützt von Prominenten) mit neuen Bauabschnitten practiceguides.chambers.com. Boutique- und mittelgroße Resorts auf den „Out Islands“ (den Family Islands) wachsen ebenfalls practiceguides.chambers.com. Entwickler zielen auf wohlhabende Reisende ab, die einzigartige, unberührte Orte suchen – mit Projekten auf kleineren Cays, die Abgeschiedenheit und maßgeschneiderte Erlebnisse bieten practiceguides.chambers.com.

Diese vom Tourismus getriebenen Entwicklungen haben direkte Auswirkungen auf den Immobilienmarkt: Sie schaffen Arbeitsplätze, verbessern die Infrastruktur und beinhalten oft auch Wohnkomponenten (Wohnungen, Villen) zum Verkauf. Beispielsweise wird ein neues Resort häufig mit einem Angebot an zum Verkauf stehenden Villen oder Wohneinheiten gebaut, die ausländische Käufer erwerben können – eine Mischung aus gewerblicher und privater Immobilie. Auch Infrastrukturverbesserungen folgen auf dem Fuße. Die Regierung hat Verbesserungen wie Flughafenerweiterungen (z. B. ein 55-Millionen-Dollar-Ausbau des North Eleuthera Airport und ein neuer internationaler Flughafen für Exuma, dessen Fertigstellung für 2025 geplant ist) priorisiert, um dem Wachstum des Besucheraufkommens gerecht zu werden ewnews.com ewnews.com. Straßen, Marinas und Versorgungsinfrastruktur werden auf den Inseln, auf denen neue Resorts entstehen, ausgebaut. Insgesamt sind die Aussichten für Gewerbeimmobilien stark, insbesondere im tourismusbezogenen Bereich. Hohe Hotelauslastungen und steigende durchschnittliche Tagesraten fördern Investitionen in neue Hotels und Ferienvermietungen. Selbst Nischensektoren wie Logistik/Lagerhaltung könnten profitieren, da die Verbrauchernachfrage mit der wachsenden Bevölkerung zunimmt. Die größte Vorsicht gilt der Sicherstellung, dass diese Entwicklungen nachhaltig sind und die Vorteile über die Resort-Enklaven hinaus verbreitet werden. Doch ab 2025 sind die Investitionen in Infrastruktur und Tourismus auf einem Allzeithoch, was das Vertrauen signalisiert, dass die Bahamas auch in den kommenden Jahren weiterhin Besucher und Immobilieninvestoren anziehen werden travelmarketreport.com travelmarketreport.com.

Investitionsmöglichkeiten und Lifestyle-Überlegungen

Die Bahamas bieten ein überzeugendes Gesamtpaket für Immobilieninvestoren und Menschen, die umziehen möchten. Eine Kombination aus natürlicher Schönheit, attraktivem Lebensstil und finanziellen Anreizen macht das Jahr 2025 zu einer besonders guten Zeit, um den Erwerb von Immobilien in Betracht zu ziehen. Steuervorteile sind ein entscheidender Anziehungspunkt: Die Bahamas erheben keine Einkommensteuer, keine Kapitalertragssteuer, keine Erbschafts- oder Nachlasssteuer für Privatpersonen linkedin.com. Dieses steuerneutrale Umfeld bedeutet, dass Mieteinnahmen oder Gewinne aus dem Wiederverkauf einer Immobilie in der Regel steuerfrei erzielt werden (wichtig für Amerikaner, die dies oft mit ausländischen Steuergutschriften verrechnen können) dupuchrealestate.com. Auch die laufenden Kosten für Immobilienbesitz sind moderat – die Grundsteuer ist niedrig bis moderat (und Eigentümer bewohnter Immobilien sind für die ersten $300.000 vom Steuerwert befreit) linkedin.com. Für vermögende Käufer kann der Immobilienkauf auf den Bahamas auch ein Weg zur Aufenthaltsgenehmigung sein. Das staatliche Economic Permanent Residency (EPR)-Programm gewährt ausländischen Käufern, die mindestens $1.000.000 in Immobilien investieren, eine beschleunigte Daueraufenthaltsberechtigung linkedin.com. (Diese Schwelle wurde zum 1. Januar 2025 von $750.000 auf $1 Mio. angehoben, damit Investoren einen bedeutenderen langfristigen Beitrag leisten linkedin.com.) Daueraufenthaltsberechtigte genießen das Recht, das ganze Jahr auf den Bahamas zu leben, sowie verschiedene Privilegien; nach 10 Jahren können sie die Staatsbürgerschaft beantragen linkedin.com. Der Aufenthaltsvorteil, kombiniert mit dem Fehlen von Vermögenssteuern, ist ein starker Anreiz für Investoren, die Vermögensdiversifikation und eine alternative Aufenthaltsperspektive suchen. Wie ein Berater feststellte, sind die Bahamas „als Investorenparadies positioniert“ und bieten langfristige Wertsteigerung sowie im Wesentlichen steuerfreie Einkünfte in einem stabilen, nahegelegenen Land dupuchrealestate.com.

Abgesehen von den Finanzen sind die Lebensqualität und Lifestyle-Faktoren ein wesentlicher Bestandteil der Gleichung. Die Bahamas sind eine englischsprachige, politisch stabile Demokratie mit engen Verbindungen zu Nordamerika – nur ein kurzer Flug trennt sie von wichtigen US-Städten (Miami ist 1 Stunde entfernt, New York etwa 3 Stunden). Diese Nähe und die einfache Erreichbarkeit machen es selbst für Teilzeitbewohner möglich, regelmäßig zu pendeln dupuchrealestate.com dupuchrealestate.com. Die Inseln selbst bieten einen beneidenswerten Lebensstil: ganzjährig warmes Wetter, wunderschöne Strände, Bootsfahrten und Angeln sowie gehobene Annehmlichkeiten wie Golfplätze und Spas. Auswanderer finden gut entwickelte Gemeinschaften vor, darunter ausgezeichnete internationale Schulen und medizinische Einrichtungen in Nassau, wodurch eine Umsiedlung mit der Familie realistisch wird. Tatsächlich löste die Pandemie eine „Remote-Work-Revolution“ aus, von der die Bahamas profitierten – die Regierung führte ein Langzeitvisum für digitale Nomaden ein, und viele Berufstätige entdeckten, dass sie im Paradies leben konnten, während sie ihre Jobs im Ausland weiterführten content.knightfrank.com content.knightfrank.com. Viele derjenigen, die nur vorübergehend kamen, sind inzwischen dauerhaft oder halb-permanent geblieben, haben ihre Familien mitgebracht und sogar Häuser ungesehen über virtuelle Rundgänge gekauft content.knightfrank.com content.knightfrank.com. Dieser Trend hat die Nachfrage nach Eigenschaften wie Homeoffices und zuverlässigem Internet in Immobilien erhöht homesforsaleinnassaubahamas.com.

Aus der Sicht von Investoren sind die Möglichkeiten für Mieteinnahmen sehr stark. Der Anstieg des Tourismus führt zu einer hohen Nachfrage nach kurzfristigen Ferienvermietungen auf Plattformen wie Airbnb. Tatsächlich meldete Airbnb einen Anstieg der gebuchten Übernachtungen um 16,7 % Anfang 2024 im Vergleich zum Vorjahr globalpropertyguide.com. Gut gelegene Mietobjekte (z. B. Eigentumswohnungen am Cable Beach in Nassau oder auf Paradise Island, oder Villen auf beliebten Inseln wie Exuma) können während der Hochsaison eine solide Auslastung und erstklassige Tagespreise erzielen. Beispielsweise erzielen Strandunterkünfte in Top-Lagen häufig 300–800 $ pro Nacht und sind in den Wintermonaten stark gebucht, was attraktive Renditen für Eigentümer bringt globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Auch langfristigere Vermietungen an Einheimische oder Expats sind gefragt; die monatliche Miete für eine komfortable Dreizimmerwohnung liegt in Nassau bei etwa 3.000 $ (und niedriger auf weniger bevölkerten Inseln) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Zusammen mit dem Fehlen einer Einkommenssteuer können diese Mieterträge sehr attraktiv sein. Investoren schätzen zudem, dass der Bahama-Dollar im Verhältnis 1:1 an den US-Dollar gekoppelt ist, was das Währungsrisiko eliminiert und Transaktionen vereinfacht linkedin.com. Der rechtliche Prozess für Ausländer, Immobilien zu erwerben, ist unkompliziert (entweder durch eine einfache Registrierung oder eine Genehmigung, wie im Abschnitt Rechtliches erläutert), und Eigentumsrechte sind nach dem vertrauten englischen Common-Law-System gut geschützt. All diese Faktoren – leichter Kauf, starke Eigentumsrechte, Liquidität im hochpreisigen Segment und ein unvergleichlicher Lebensstil – machen die Bahamas im Jahr 2025 zu einer Top-Adresse für Immobilieninvestitionen. Wie es ein lokaler Experte formulierte: „Wer mit dem Gedanken spielt zu investieren, für den ist 2025 ein großartiger Zeitpunkt“, angesichts des Wachstumskurses und der einzigartigen Vorteile der Bahamas dupuchrealestate.com.

Marktentwicklungen und Prognosen (2026–2030)

Mit Blick auf die Zukunft ist der Ausblick für den bahamaischen Immobilienmarkt in den nächsten 3–5 Jahren insgesamt positiv, wenn auch mit einigen Nuancen. Der Tourismus wird voraussichtlich stark bleiben: Branchenprognosen gehen davon aus, dass die Besucherzahlen in naher Zukunft auf Rekordniveau bleiben oder sogar weiter steigen werden globalpropertyguide.com. Der IWF merkt an, dass sowohl die Touristenzahlen als auch deren durchschnittliche Ausgaben weiterhin steigen sollten, was das reale BIP-Wachstum unterstützt und damit die Nachfrage nach Unterkünften und Immobilien aufrechterhält globalpropertyguide.com. Neue Hoteleröffnungen zwischen 2025 und 2027 (Four Seasons, Six Senses usw.) werden die Zimmerkapazität erhöhen und wahrscheinlich die Zahl der Übernachtungsgäste weiter steigern. Das ist ein gutes Zeichen für den Ferienvermietungs- und Zweitwohnungsmarkt, da ein gesunder Tourismussektor oft einen Teil der Besucher in Immobilienkäufer verwandelt. Der Erfolg der Regierung bei der Gewinnung großangelegter Investitionen (zuletzt über 10 Mrd. USD in Resortprojekte travelmarketreport.com) deutet ebenfalls auf Vertrauen in die Zukunft des Marktes hin. Viele dieser Entwicklungen umfassen Wohnkomponenten, die in den kommenden Jahren auf den Markt kommen und das Angebot an Luxuswohnungen schrittweise erhöhen. Während dieses neue Angebot absorbiert wird, könnte die Preissteigerung im Luxussegment auf ein moderateres Niveau zurückkehren (z. B. jährlicher Zuwachs im niedrigen bis mittleren einstelligen Bereich statt des zweistelligen Anstiegs von 2021–2023). Laut globaler Prognosen von Knight Frank wird das Wachstum der Immobilienpreise im Premiumbereich in vielen Luxusdestinationen auf wenige Prozent pro Jahr abflachen, und die Bahamas werden diesem Trend wahrscheinlich folgen, sobald die Nach-Corona-Spitze überwunden ist. Im Wesentlichen sollte der Markt auf einem Aufwärtstrend bleiben, jedoch mit einem stetigeren, nachhaltigeren Tempo.

Ein klarer Trend ist das wachsende Interesse an den Family Islands (den weniger bevölkerten Inseln außerhalb von New Providence). Da Nassau und Paradise Island teurer und dichter bebaut werden, richten sowohl Käufer als auch Entwickler zunehmend ihren Blick auf Inseln wie Exuma, Eleuthera, Abaco, Andros und Long Island. Es wird erwartet, dass diese Inseln in den kommenden Jahren Hotspots des Wachstums sein werden dupuchrealestate.com. Zum Beispiel sind Exuma und Eleuthera im Jahr 2025 bereits sehr gefragt, wobei der Wettbewerb um Immobilien die Preise in die Höhe treibt dupuchrealestate.com. Abaco, das sich nach Hurrikan Dorian 2019 wieder aufgebaut hat, befindet sich im Aufschwung – 2024 sind die Flugankünfte in Abaco um fast 12 % gestiegen, was auf eine solide Rückkehr der Aktivität auf das Niveau vor dem Hurrikan hindeutet travelmarketreport.com. Die Immobilienpreise in Abaco, die nach Dorian gesunken waren, steigen nun wieder stetig, da die Infrastruktur wiederhergestellt wird und neue Resorts (wie Montage Cay) für Aufsehen sorgen homesforsaleinnassaubahamas.com. Long Island und Andros werden als „Märkte, die man im Auge behalten sollte“ bezeichnet – sie sind heute noch relativ erschwinglich, bieten jedoch erhebliches Wachstumspotenzial, sodass frühe Investoren dort mit einer deutlichen Wertsteigerung rechnen können dupuchrealestate.com. Wir erwarten höheres relatives Wertwachstum auf diesen aufstrebenden Inseln als auf dem reiferen Markt von Nassau in den nächsten 5 Jahren, da verbesserte Infrastruktur (Flughäfen, Marinas, Versorgungsbetriebe) und neue Projekte die Family Islands zugänglicher und attraktiver machen.

Nassau – gelegen auf New Providence – ist die Hauptstadt des Landes und der größte städtische Markt.

Es bietet ein breites Spektrum an Immobilien, von luxuriösen geschlossenen Wohnanlagen und Strandwohnungen bis hin zu Einstiegshäusern für einheimische Familien.Der Markt in Nassau ist im Jahr 2025 sehr aktiv, zeigt jedoch Anzeichen einer Normalisierung nach den turbulenten letzten Jahren.Der mittlere Hauspreis in Nassau (und den unmittelbaren Randbezirken) lag zur Mitte des Jahres 2025 bei etwa 495.000 $, was tatsächlich eine Steigerung von 4,9 % seit Jahresbeginn darstellt, trotz einiger monatlicher Schwankungen morleyrealty.com.Der durchschnittliche Verkaufspreis (der durch einige wenige Verkäufe im oberen Preissegment verzerrt sein kann) lag Mitte 2025 bei etwa 590.000 $ morleyrealty.com, während andere Quellen den durchschnittlichen Angebotspreis näher bei 720.000 $ für Nassau angeben, was den Einfluss gehobener Lagen widerspiegelt homesforsaleinnassaubahamas.com.Dies deutet darauf hin, dass zwar viele Häuser im mittleren sechsstelligen Bereich verkauft werden, Nassau aber auch Multi-Millionen-Dollar-Transaktionen verzeichnet, die den Durchschnitt nach oben ziehen.Der Bestand war eingeschränkt – die Anzahl der Angebote Anfang 2025 lag fast 20 % unter dem Wert des Vorjahres morleyrealty.com – aber neue Angebote nehmen jetzt langsam zu, da sich der Markt beruhigt.Immobilien in Nassau, insbesondere in begehrten Vierteln, stoßen nach wie vor auf großes Käuferinteresse.Im Juni 2025 zum Beispiel lagen die Vertragsunterzeichnungen im Jahresvergleich um 119 % höher, obwohl die endgültigen Verkäufe zurückgingen (was darauf hindeutet, dass einige Abschlüsse länger dauern) morleyrealty.com morleyrealty.com.Die Mietnachfrage in Nassau bleibt dank der Arbeitsmöglichkeiten und Annehmlichkeiten der Stadt hoch; Gebiete wie Cable Beach (Heimat des Baha Mar Resorts, Restaurants und Eigentumswohnungen) sind als „Mietkönige“ bekannt und verzeichnen das ganze Jahr über eine hohe Mieternachfrage homesforsaleinnassaubahamas.com.Für die Zukunft ist der Ausblick für Nassau stabil.Als Handelszentrum profitiert es von nahezu allen wirtschaftlichen Triebkräften – Tourismus, Finanzen, Regierung – und wird weiterhin eine Entwicklung erfahren.Bevorstehende Eigentumswohnungsprojekte und möglicherweise eine Wiederbelebung des Wohnens in der Innenstadt (mit der Revitalisierung des Kreuzfahrthafens) könnten neues Angebot hinzufügen.Das Preiswachstum wird voraussichtlich moderat, aber positiv ausfallen, und Nassau bleibt das Liquiditätszentrum des bahamaischen Immobilienmarktes (der einfachste Ort, um schnell zu kaufen oder zu verkaufen).Wichtige Teilmärkte, die man im Auge behalten sollte, sind West New Providence (Albany, Lyford Cay, Old Fort Bay), wo sich die Ultra-Luxus-Anwesen befinden, und Ost New Providence (Gegenden wie Eastern Road), die bei wohlhabenden Einheimischen und Expats wegen ihrer Wasserlage und der Nähe zur Stadt beliebt sind.

Wirtschaftlich wird für die Bahamas ein moderates Wachstum prognostiziert. Der IWF warnt, dass ein langfristiges BIP-Wachstum von über ~1,5 % jährlich kontinuierliche Investitionen und die Bewältigung von Arbeitskräfteengpässen erfordert globalpropertyguide.com. Das bedeutet, dass die Geschwindigkeit der Expansion im Immobilienbereich von der Fähigkeit des Landes abhängen könnte, Arbeitskräfte auszubilden und diese neuen Projekte zu unterstützen. Nichtsdestotrotz bleiben Bau- und Immobiliendienstleistungen optimistisch, wobei der bahamaische Bauunternehmerverband erklärt, „die Zukunft sieht vielversprechend aus“ dank starker Projekt-Pipelines globalpropertyguide.com. Zu den wichtigsten makroökonomischen Risiken zählen externe Faktoren: Eine Abschwächung der US-Wirtschaft oder globale Finanzschocks könnten ausländische Käufe und den Tourismus dämpfen globalpropertyguide.com. Außerdem könnten internationale Zinsbewegungen die Nachfrage beeinflussen – die jüngste Phase niedriger Zinsen hat den Luxuskauf angekurbelt; bleiben die Zinsen hoch, könnten einige Käufer zögern oder nach Schnäppchen suchen. Das Segment der Superreichen ist jedoch weniger zinsabhängig, und viele Käufer in den Bahamas zahlen bar, weshalb die Auswirkungen begrenzt sein dürften.

Insgesamt ist die 3–5-Jahres-Prognose für Immobilien auf den Bahamas von weiterem Wachstum und aktiven Investitionen geprägt – wenn auch in gemäßigterem Tempo. Die Immobilienwerte werden voraussichtlich im Einklang mit einer gesunden Nachfrage steigen, insbesondere bei Wasserlagen und Resorts. Das Luxussegment dürfte weiterhin die beste Performance zeigen (gestützt durch globale Vermögenstrends und die anhaltende Anziehungskraft der Bahamas), aber es werden auch Verbesserungen im mittleren Marktsegment erwartet, wenn staatliche Wohnungsinitiativen greifen sollten. Bis 2030 wird das Immobilienangebot auf den Bahamas vielfältiger sein – Nassau/Paradise Island bleibt zwar das kommerzielle und transaktionsstärkste Zentrum, aber ein größerer Anteil der Aktivitäten wird sich auf die sogenannten Family Islands verlagern. Nachhaltigkeit und Widerstandsfähigkeit werden ebenfalls wichtiger (z. B. mehr solarbetriebene Häuser, sturmsichere Bauweisen), da sich neue Entwicklungen an globalen Trends orientieren. Sofern keine größeren Schocks eintreten, können Investoren zuversichtlich sein, dass bahamaische Immobilien ihren Ruf als solide Langzeitinvestition und als Stück vom Paradies behalten werden.

Regionale Highlights: Nassau, Paradise Island, Exuma und Abaco

Um den Markt besser zu verstehen, lohnt es sich, einige Schlüsselregionen und Inseln einzeln zu betrachten. Die Bahamas sind ein Archipel mit unterschiedlichen Immobilienmärkten – von der Hauptstadt bis zu ruhigen Außeninseln. Nachfolgend eine Übersicht zur aktuellen Performance und zum Ausblick in vier wichtigen Regionen:

Nassau (New Providence Island)

Paradise Island

Exuma bezeichnet eine Kette idyllischer Inseln (die größte ist Great Exuma), etwa 225 Kilometer südlich von Nassau, die für türkisblaues Wasser und unberührte Schönheit berühmt sind.

Die Exumas sind zu einem der angesagtesten und aufstrebenden Immobilienmärkte der Bahamas geworden.Das Leben auf Exuma ist entspannt und malerisch – von der Hauptsiedlung George Town bis hin zu den kleinen Cay-Gemeinschaften – und zieht diejenigen an, die einen ruhigen Rückzugsort abseits der Menschenmassen suchen dupuchrealestate.com.Die Immobilien auf Exuma reichen von gemütlichen Insel-Cottages über luxuriöse Anwesen am Wasser bis hin zu privaten Inseln, die zum Verkauf stehen.Marktbedingungen im Jahr 2025 zeigen hohe Nachfrage und begrenztes Angebot.Exuma wird von Maklern als „stark nachgefragt“ bezeichnet, wobei der Wettbewerb um hochwertige Angebote die Preise in die Höhe treibt dupuchrealestate.com.Die durchschnittlichen Immobilienpreise sind hier aufgrund der vielfältigen Immobilientypen schwerer zu verallgemeinern, aber Villen und Häuser am Wasser werden typischerweise mit über 1 Million $ gelistet (moderne Luxusimmobilien oft zwischen 2–5 Millionen $).Exumas Anziehungskraft auf die Superreichen ist offensichtlich: Es ist einer der Top-Orte für den Kauf privater Inseln, und Prominente haben in den Exuma Cays Zufluchtsorte erworben.Zum Beispiel haben David Copperfields Privatinsel Musha Cay und Johnny Depps Little Hall’s Pond Cay Exuma als exklusives Rückzugsgebiet für die Elite bekannt gemacht.Für Nicht-Milliardäre bietet Exuma immer noch einige relativ erschwingliche Grundstücke und Häuser im Landesinneren oder abseits des Wassers, aber selbst diese Preise sind gestiegen, da mehr Investoren das Potenzial von Exuma erkennen.Der Mietmarkt ist stark – Exumas schwimmende Schweine, erstklassiges Schnorcheln und Angeln ziehen viele Touristen an, und Airbnb-Daten zeigen, dass Exuma eine der höchsten durchschnittlichen Tagesmietraten des Landes hat (etwa 750 $/Nacht im Durchschnitt bei aktiven Kurzzeitvermietungen) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.Mit einem neuen internationalen Flughafenterminal im Bau und Luxusresort-Projekten wie der Erweiterung des Grand Isle Resorts und den Verbesserungen bei Sandals verbessern sich die Erreichbarkeit und die Annehmlichkeiten der Insel.Ausblick: Es wird erwartet, dass Exuma weiterhin an Bedeutung gewinnt.Branchenspezialisten nennen Exuma immer wieder als eine der besten Investitionsmöglichkeiten für 2025 und darüber hinaus dupuchrealestate.com.Wie in einem Bericht festgestellt wurde, bietet Exuma „reine Flucht“ und ist bereit für eine weitere Entwicklung, die dennoch seinen natürlichen Charme respektiert homesforsaleinnassaubahamas.com.Käufer könnten in den nächsten Jahren mit einer soliden Wertsteigerung rechnen, insbesondere wenn sie jetzt kaufen, bevor weitere Bauprojekte abgeschlossen werden.Der Schlüssel wird darin liegen, das Gleichgewicht zwischen Entwicklung und Umwelt zu wahren – etwas, dessen sich die lokalen Interessengruppen bewusst sind.Insgesamt sieht die Immobilienzukunft von Exuma vielversprechend aus, da die Kombination aus Seltenheit, Schönheit und neuer Infrastruktur voraussichtlich hohe Renditen bringen wird.

Abaco (Die Abaco-Inseln) liegt im Norden der Bahamas und umfasst Great Abaco, Little Abaco und eine Reihe von Cays, die für Segeln und Ferienhäuser bekannt sind.

Abacos Markt ist einzigartig, weil er sich von einem schweren Rückschlag erholt: Der Hurrikan Dorian verwüstete im September 2019 Teile von Abaco, darunter Marsh Harbour und Treasure Cay, und verursachte weitreichende Gebäudeschäden.In den Jahren seitdem ist der Wiederaufbau stetig vorangeschritten, und bis 2024–2025 erlebt Abaco eine Renaissance des Interesses und der Investitionen dupuchrealestate.com.Der aktuelle Markt in Abaco ist durch steigende Nachfrage und steigende Preise gekennzeichnet, da sowohl zurückkehrende Bewohner als auch opportunistische Investoren Immobilien aufgekauft haben (einige durch den Sturm beschädigte Häuser wurden nach Dorian zu reduzierten Preisen verkauft und diese wurden renoviert oder wieder aufgebaut).Laut dem Ministerium für Tourismus verzeichnete Abaco im Jahr 2024 einen Zuwachs der Flugankünfte um 11,9 %, das stärkste Wachstum aller großen Inseln, was auf eine solide Rückkehr zum Aktivitätsniveau vor Dorian hinweist travelmarketreport.com.Gebiete wie Treasure Cay, bekannt für seinen atemberaubenden Strand, und Elbow Cay (mit dem malerischen Leuchtturm von Hope Town) erwachen wieder zum Leben.Die Immobilienpreise in Abaco, die 2019–2020 eingebrochen sind, steigen wieder.Treasure Cay Grundstücke und Eigentumswohnungen direkt am Strand haben zum Beispiel wieder an Wert gewonnen, da die Gemeinde wiederaufgebaut wird; einige Immobilien erreichen oder übertreffen inzwischen ihre Preisniveaus von vor dem Hurrikan, bieten aber auch 2025 noch ein gutes relatives Preis-Leistungs-Verhältnis.Abaco beherbergt auch luxuriöse Anlagen: Baker’s Bay Golf & Ocean Club, eine private Resort-Gemeinschaft auf Great Guana Cay, ist vollständig wieder in Betrieb und zieht weiterhin sehr wohlhabende Käufer an (Häuser dort kosten ab 4 Millionen Dollar aufwärts).Mit Blick auf die Zukunft sind die Aussichten für Abaco sehr positiv.Es gibt eine erhebliche aufgestaute Nachfrage von denen, die das Bootfahren, Angeln und den entspannten Lebensstil von Abaco lieben.Montage Cay, ein luxuriöses Resort auf einer Privatinsel in Abaco, befindet sich in der Entwicklung und wird bis 2025/26 ein Fünf-Sterne-Hotel sowie Markenresidenzen hinzufügen practiceguides.chambers.com.Dies wird voraussichtlich das Profil von Abaco weiter stärken.Die Regierung hat auch die Reparatur der Infrastruktur – Straßen, Stromnetze usw. – priorisiert.– um Wachstum zu unterstützen.Lokale Makler berichten, dass Abaco „zunehmend nachgefragt“ wird und dass die Preise „stetig steigen“, während die Erholung voranschreitet homesforsaleinnassaubahamas.com homesforsaleinnassaubahamas.com.Risiken bestehen weiterhin (zum Beispiel ein weiterer schwerer Sturm), aber es gibt einen starken Gemeinschaftsgeist und ein großes Investoreninteresse, das Abaco vorantreibt.Für 2025 und die nächsten Jahre stellt Abaco sowohl eine Geschichte der Widerstandsfähigkeit als auch eine Chance dar – Käufer, die nach Dorian investiert haben, haben bereits Gewinne erzielt, und weiteres Wachstum ist wahrscheinlich, da sich Abaco vollständig erholt.

Paradise Island ist eine kleine Insel in der Nähe von Nassau, die weltweit für das Atlantis Resort und ihre ultra-exklusiven Immobilien bekannt ist. Paradise Island (oft einfach „PI“ genannt) ist im Wesentlichen eine Luxus-Enklave; fast alle Immobilien hier sind hochwertige Eigentumswohnungen oder Luxusvillen. Der Immobilienmarkt der Insel ist gleichbedeutend mit Luxus – er bietet Angebote wie die Ocean Club Estates (eine bewachte Wohnanlage mit Golfplatz und Yachthafen, in der die Häuser von mehreren Millionen bis zu über 20 Millionen $ reichen), sowie Eigentumswohnanlagen wie One Ocean und The Reef/Residential Towers at Atlantis. Im Jahr 2025 genießt Paradise Island weiterhin eine starke Nachfrage von wohlhabenden Käufern, die die Nähe zu den Annehmlichkeiten Nassaus und dennoch eine privatere, resortähnliche Atmosphäre suchen. Die durchschnittlichen Eigentumswohnungspreise auf PI gehören zu den höchsten im Land und beginnen oft bei rund 700–800 Tsd. $ für eine Zwei-Zimmer-Wohnung; größere Einheiten oder solche mit Meerblick kosten oft über 1–2 Millionen $. Penthäuser direkt am Meer und Anwesen können achtstellige Summen erreichen. Das Angebot auf Paradise Island ist begrenzt (kleine Landfläche), daher erfolgt Neubau hauptsächlich vertikal (Eigentumswohnungen) oder durch die Neuentwicklung älterer Standorte. Eine bedeutende Entwicklung am Horizont ist das Four Seasons/Ocean Club Residences-Projekt, das bis 2027 fertiggestellt werden soll. Es werden ausgewählte super-luxuriöse Apartments und Villen innerhalb des Ocean Club-Geländes entstehen globalpropertyguide.com. Diese Entwicklung wird mit Spannung erwartet, viele Einheiten verzeichnen ein großes Wartelisteninteresse bestehender Four Seasons-Kundschaft. Die Marktentwicklung auf PI ist robust – Immobilien hier halten ihren Wert in der Regel sehr gut und werden selten gehandelt. Ende 2024 bis 2025 gab es Berichte über eine deutlich gesunkene Vermarktungsdauer für Top-Immobilien auf Paradise Island (begehrte Einheiten werden oft innerhalb von etwa 2–3 Monaten verkauft), da wohlhabende Käufer jegliches verfügbare Angebot schnell aufkauften homesforsaleinnassaubahamas.com. Mit Blick in die Zukunft sind die Immobilienwerte auf Paradise Island weiterhin sehr stabil. Das Prestige der Lage, kontinuierliche Verbesserungen im Atlantis Resort und neue Luxusprojekte (wie ein angeblich geplantes Aman-Resort und die bestätigte Royal Caribbean Beach Club-Attraktion) werden die Nachfrage hochhalten. Wir erwarten eine weitere Wertsteigerung, die möglicherweise den Durchschnitt von Nassau übertrifft, insbesondere bei einzigartigen Immobilien (z. B. Meergrundstücke, Penthäuser im obersten Stockwerk). Paradise Island wird auch vom Wachstum Nassaus profitieren und gleichzeitig vor vielen Problemen Nassaus (wie Verkehr oder Überfüllung) geschützt bleiben. Zusammengefasst: PI ist und bleibt eine der exklusivsten Adressen der Karibik und spricht Käufer an, die schlüsselfertigen Luxus, Sicherheit und Unterhaltung direkt vor der Haustür suchen.

Exuma

Abaco

Rechtliche und steuerliche Überlegungen für Käufer

Investoren und ausländische Immobilienkäufer auf den Bahamas sollten sich über den rechtlichen Rahmen und die mit Immobilien verbundenen Steuern im Klaren sein. Die Bahamas begrüßen im Allgemeinen ausländisches Eigentum an Immobilien, und der Prozess ist klar definiert:

• Regeln für ausländischen Besitz: Internationale Käufer können in den Bahamas Grundeigentum mit relativ wenigen Einschränkungen besitzen. Wenn ein ausländischer Käufer eine Einfamilienresidenz oder ein unbebautes Grundstück für eine persönliche Residenz erwirbt, ist keine spezielle Genehmigung erforderlich; der Käufer muss den Erwerb lediglich nach dem Abschluss beim Investments Board registrieren (und eine einmalige Registrierungsgebühr von 1.000 $ zahlen) practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. Dies führt zur Ausstellung einer Registrierungsurkunde. Wenn jedoch ein Ausländer Land für kommerzielle Entwicklung, Mietinvestitionen oder mehrere Einheiten (alles, was über ein einzelnes persönliches Zuhause hinausgeht) kauft, muss eine „International Persons Landholding Permit“ vor dem Abschluss eingeholt werden practiceguides.chambers.com. Die Genehmigung wird ebenfalls über das Investments Board/Bahamas Investment Authority eingeholt. Das Versäumnis, eine erforderliche Genehmigung zu erhalten, macht die Urkunde ungültig, daher ist dies ein wichtiger Schritt für Investoren practiceguides.chambers.com. In der Praxis werden Genehmigungen für legitime Projekte/Investitionen routinemäßig erteilt – die Regierung nutzt dies hauptsächlich zur Überprüfung und Registrierung bedeutender ausländischer Investitionen. Es gibt keine Staatsbürgerschaftserfordernisse oder Beschränkungen auf Erbbaurechte; Ausländer dürfen das Volleigentum (fee simple) an Immobilien genauso wie Bahamaer besitzen, sobald sie wie oben registriert oder genehmigt wurden.
• Transaktionssteuern (Stempelsteuer/MwSt): Alle Immobiliengeschäfte unterliegen einer einmaligen Steuer auf die Übertragung, die seit 2019 als Mehrwertsteuer (MwSt) auf Immobilienverkäufe erhoben wird. Ausländische Käufer zahlen eine pauschale MwSt von 10 % auf alle Immobilienkäufe über 100.000 $ linkedin.com. Diese wird in der Regel nach Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt (üblicherweise zahlt jeder 50 %, aber Verhandlungen wie 70/30 sind bei großen Geschäften nicht ungewöhnlich) linkedin.com. Für Käufe unter 100.000 $ beträgt die MwSt 2,5 %. Bahamische Staatsbürger profitieren von einer gestaffelten Stempelsteuer/MwSt: Für sie beträgt die Steuer 2,5 % auf die ersten 100.000 $, 4 % auf 100.000–300.000 $, 6 % auf 300.000–500.000 $, 8 % auf 500.000–700.000 $, 9 % auf 700.000–1 Mio. $ und 10 % über 1 Mio. $ linkedin.com. (Bahamische Erstkäufer erhalten zur Förderung des Wohnungseigentums sogar noch weitere Ermäßigungen/Befreiungen bis 500.000 $ linkedin.com linkedin.com.) Im Ergebnis zahlen ausländische Käufer in der Regel 10 % bei den meisten Hauskäufen, während Einheimische oft etwas weniger zahlen. Es ist erwähnenswert, dass diese Transaktions-MwSt die frühere „Stempelsteuer“ ersetzt – tatsächlich ist es dasselbe, wird nun aber verwaltungstechnisch nach dem MwSt-Gesetz behandelt.
• Jährliche Grundsteuer: Die Bahamas erheben eine jährliche Grundsteuer (auch als Immobiliensteuer bezeichnet) auf Immobilien, mit sehr günstigen Tarifen für selbstgenutzte Wohnimmobilien. Selbstgenutzte Wohnimmobilien zahlen 0% auf die ersten 300.000 $ des Werts (für diesen Anteil vollständig steuerbefreit) linkedin.com, 0,625% auf den Wert zwischen 300.000 $ und 500.000 $ und 1,0% auf den Wert über 500.000 $ linkedin.com. Es gibt eine Obergrenze – kein selbstgenutztes Wohnhaus zahlt mehr als 120.000 $ pro Jahr an Grundsteuer, egal, wie wertvoll es ist. Diese Freigrenze wurde kürzlich angehoben (sie lag bei 250.000 $, jetzt 300.000 $), um die Steuerlast für mittlere Häuser zu verringern linkedin.com. Für nicht selbstgenutzte Immobilien (Investitionen oder Zweitwohnsitze, die nicht Hauptwohnsitz sind), sind die Sätze etwas höher: 0,75% auf die ersten 500.000 $, 1,0% auf 500.000 $–2 Mio. $ und 1,5% über 2 Mio. $ linkedin.com. (Unbebautes Land hat einen separaten pauschalen Steuersatz von 2%, wenn es Ausländern gehört, um das Landbanking zu verhindern, aber wenn ein Haus gebaut wird, gelten die regulären Sätze.) Bemerkenswert ist, dass es auf den Bahamas keine zusätzlichen kommunalen Grundsteuern gibt – diese nationale Immobiliensteuer ist die einzige wiederkehrende Steuer auf Immobilien. Viele exklusive Siedlungen (wie Albany oder Lyford Cay) erheben stattdessen Hausbesitzervereinsgebühren für Gemeinschaftsdienste, aber keine städtischen Immobiliensteuern.
• Einkommensteuer und Kapitalertragsteuer: Die Bahamas erheben keine Einkommensteuer, Kapitalertragsteuer oder Erbschaftsteuer. Das bedeutet, dass Mieteinnahmen aus einer Immobilie auf den Bahamas oder Gewinne aus deren Verkauf nicht von der bahamaischen Regierung besteuert werden linkedin.com. Es gibt auch keine Nachlass- oder Erbschaftssteuern auf Immobilien auf den Bahamas – sie können ohne lokale Erbschaftssteuern an Erben weitergegeben werden linkedin.com. Diese Steuerpolitik ist ein enormer Vorteil für Investoren aus Hochsteuerländern. (Ausländische Eigentümer sollten jedoch die Steuergesetze ihres Heimatlandes beachten – z. B. sind US-Bürger weiterhin in den USA auf weltweites Einkommen steuerpflichtig, können aber häufig die bahamaischen Steuern, die in diesem Fall null sind, gegenrechnen, was das Einkommen bis zu den ausländischen Freibeträgen oder durch Anrechnungen de facto steuerfrei macht.)
• Aufenthalt durch Investition: Wie bereits erwähnt, kann eine Investition in Immobilien auf den Bahamas zur wirtschaftlichen Daueraufenthaltserlaubnis berechtigen. Die derzeitige Schwelle liegt bei einer Mindestinvestition von 1.000.000 $ in Immobilien, um sich zu qualifizieren linkedin.com. Die Immobilie (oder Immobilien, die diesen Betrag zusammen erreichen) muss erhalten bleiben, da ein Verkauf unterhalb der Schwelle den Status gefährden könnte. Die Gewährung der Aufenthaltserlaubnis erfolgt nicht automatisch, wird aber bei qualifizierenden Investitionen in der Regel erteilt, und die Bearbeitung der Anträge soll etwa 3–4 Monate dauern homesforsaleinnassaubahamas.com. Es gibt auch eine beschleunigte Bearbeitung, wenn Sie mehr als 1,5 Mio. $ investieren (das Verfahren wird dann beschleunigt) linkedin.com. Daueraufenthaltsberechtigte haben die meisten Rechte der Staatsbürger mit Ausnahme des Wahlrechts, und wie bereits erwähnt, kann man nach 10 Jahren Aufenthalt die Staatsbürgerschaft beantragen. Es ist ebenfalls erwähnenswert, dass allein der Aufenthalt keine Steuerpflicht begründet, da es auf den Bahamas keine Einkommensteuer gibt – man kann dort also steuerfrei leben, was einen wesentlichen Teil der Attraktivität ausmacht linkedin.com.

Insgesamt ist das Rechtssystem der Bahamas für Immobilieninvestoren sehr vorteilhaft. Eigentum wird durch eingetragene Urkunden gesichert (die Regierung befindet sich im Prozess der Umstellung auf ein Registrierungssystem, um die Effizienz weiter zu verbessern) practiceguides.chambers.com. Es bestehen Devisenkontrollen, die jedoch zweckdienlich für Investitionen sind (der Bahama-Dollar ist an den USD gekoppelt und Gelder können mit Genehmigung der Zentralbank zurücküberwiesen werden, insbesondere wenn sie ursprünglich für den Kauf eingebracht wurden). Die wichtigsten Erkenntnisse sind, dass Ausländer mit Vertrauen kaufen können, man etwa 10 % für Abschlusssteuern einplanen sollte und eine niedrige laufende Steuerbelastung genießen kann. Diese Faktoren, zusammen mit einem stabilen Rechtssystem, machen die Bahamas zu einer investorenfreundlichen Jurisdiktion.

Risiken, Herausforderungen und Nachhaltigkeit

Auch wenn die Aussichten insgesamt positiv sind, sollten Investoren einige Risiken und Herausforderungen im Blick behalten, die den Immobilienmarkt der Bahamas in den kommenden Jahren beeinflussen könnten. Hier sind einige wichtige Überlegungen:

• Hurrikan- und Klimarisiken: Die Bahamas sind geografisch anfällig für Hurrikans und die Auswirkungen des Klimawandels. Die Verwüstungen durch Hurrikan Dorian im Jahr 2019 – der Teile von Abaco und Grand Bahama dem Erdboden gleichmachte – waren eine deutliche Erinnerung an dieses Risiko. Ein direkter Treffer durch einen schweren Hurrikan kann massive Sachschäden verursachen und den lokalen Immobilienmarkt vorübergehend zum Erliegen bringen (wie nach dem Abschwung auf Abaco nach 2019 zu sehen war). Die Versicherungskosten für Immobilien sind entsprechend gestiegen und werden ein wichtiger Faktor bei den Eigentumskosten sein. Der Anstieg des Meeresspiegels und Erosion sind langfristige Sorgen, insbesondere für niedrig gelegene Strandgebiete. Die Bauvorschriften wurden hinsichtlich der Windbeständigkeit verschärft, und kluge Käufer legen heute Wert auf Häuser, die für Kategorie-5-Stürme gebaut oder auf höherem Gelände gelegen sind. Nichtsdestotrotz bleiben Klimaereignisse ein immerwährender Unsicherheitsfaktor für den Markt. Investoren sollten für jede Immobilie auf ausreichenden Versicherungsschutz und widerstandsfähige Bauweise achten. Die gute Nachricht: Auf schwere Stürme folgen meist Erholung und Wiederaufbau – zum Beispiel erlebt der Immobilienmarkt von Abaco nur wenige Jahre nach Dorian eine starke Erholung travelmarketreport.com – aber die kurzfristigen Auswirkungen solcher Ereignisse können erheblich sein.
• Wirtschaftliche und externe Faktoren: Die Wirtschaft der Bahamas ist stark von äußeren Einflüssen abhängig – insbesondere von der Lage der US-Wirtschaft und globalen Reisetrends. Eine Abschwächung in den USA oder Kanada (wichtige Tourismus- und Käufermärkte) könnte den Besucherzustrom verringern und die Nachfrage nach Zweitwohnsitzen eindämmen globalpropertyguide.com. Ebenso können globale Krisen (Rezessionen, Pandemien) die tourismusgetriebene Wirtschaft der Bahamas schnell belasten, wie 2020 zu sehen war. Steigende Zinsen im internationalen Vergleich könnten den Auslandsankauf abkühlen, insbesondere für diejenigen, die Immobilienkäufe finanzieren oder auf Vermögenswerte beleihen. Der IWF weist darauf hin, dass nachhaltiges Wachstum über das aktuelle Tempo hinaus fortlaufende Investitionen und die Bewältigung von Arbeitskräftemangel erfordert globalpropertyguide.com – wenn diese nicht eintreten, könnte das Wirtschaftswachstum hinter den Erwartungen zurückbleiben. Zudem haben die Bahamas zwar eine stabile Währung und Finanzlage, es gibt aber eine Staatsverschuldung, die künftige fiskalische Anpassungen erzwingen könnte (möglicherweise auch Änderungen der Steuerpolitik, obwohl derzeit keine Einkommenssteuer geplant ist). Maßnahmen: Die Regierung wirbt aktiv um breit gefächerte Investitionen (Technologie, Logistik usw.), um die Wirtschaftsgrundlage über den Tourismus hinaus zu verbreitern. Und das große Volumen der FDI-Zusagen (über 10 Milliarden US-Dollar in zwei Jahren travelmarketreport.com) bietet in Sachen Beschäftigung und Konjunktur einen gewissen Puffer. Dennoch sollten Investoren globale Wirtschaftsindikatoren im Auge behalten, da das Schicksal der Bahamas eng an diese gebunden ist.
• Wohnungsaffordabilität und soziale Ungleichheit: Die Kehrseite eines boomenden Luxusmarktes ist, dass sich immer mehr lokale mittelständische Bahamaer Wohnen nicht mehr leisten können. Es gibt eine wachsende Leistungslücke, da die Löhne nicht mit den Immobilienpreisen Schritt gehalten haben. Dies hat soziale Auswirkungen (Überbelegung, steigende Nachfrage nach Mietwohnungen, Abwanderung von Talenten), die der Regierung sehr bewusst sind. Wenn dies nicht angegangen wird, könnte es zu politischem Druck auf Maßnahmen führen, die indirekt auch Investoren treffen könnten – zum Beispiel strengere Regeln für ausländische Käufer in bestimmten Preissegmenten oder mehr Steuern auf spekulative Käufe usw. Derzeit wird ausländisches Investment sehr positiv bewertet (es ist entscheidend für die Wirtschaft), aber es ist wichtig, sensibel auf lokale Bedürfnisse zu reagieren. Die Bestrebungen der Regierung, erschwinglichen Wohnraum zu schaffen und Erstkäufern Vergünstigungen anzubieten, zielen darauf ab, dieses Problem zu entschärfen globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Für den Markt ist eine breite Basis lokaler Käufer gesund für die langfristige Stabilität. Wenn zu viel vom Markt nur für Ausländer zugänglich ist, könnten Ungleichgewichte entstehen. Daher wird der Fortschritt beim Thema erschwinglicher Wohnraum tatsächlich dem gesamten Immobiliensektor zugutekommen, indem er das Wohneigentum erweitert. Nachhaltigkeit der Nachfrage ist auch damit verbunden – eine Gesellschaft, in der die Einheimischen florieren, wird eine eigene interne Nachfrage nach Immobilien schaffen und so eine Resilienz schaffen, die über die Launen ausländischer Käufer hinausgeht.
• Umweltverträglichkeit: Die natürliche Umgebung, die die Bahamas so attraktiv macht – Korallenriffe, klares Wasser, unberührte Strände – steht durch die Entwicklung unter Druck. Es gibt einen zunehmenden Fokus auf nachhaltige Entwicklungspraktiken, um sicherzustellen, dass die Naturschönheit bewahrt wird. Investoren und Entwickler beginnen, in Luxusprojekten mehr umweltfreundliche Designs (Solarmodule, Regenwassernutzung, LEED-zertifizierte Bautechniken) zu integrieren, da heutige Käufer im gehobenen Segment oft ein gewisses Maß an Umweltverantwortung erwarten homesforsaleinnassaubahamas.com. Die Regierung hat außerdem ambitionierte Pläne zur Ausweitung erneuerbarer Energien (insbesondere Solarenergie) bis 2033 angekündigt, um die Abhängigkeit von fossilen Brennstoffen zu reduzieren und die Selbstversorgung der Inseln zu verbessern dupuchrealestate.com homesforsaleinnassaubahamas.com. Dies könnte erhebliche Auswirkungen auf Immobilien in abgelegenen Gebieten haben – beispielsweise profitieren Privatinseln und Off-Grid-Häuser von besserer Solartechnologie und Speicherlösungen, wodurch sie attraktiver werden. Dennoch bedürfen Umweltprobleme wie Wasserversorgung, Abfallmanagement und Naturschutz kontinuierlicher Aufmerksamkeit, da sich die Entwicklung auf weniger erschlossene Inseln ausweitet. Nachhaltigkeitsaspekte betreffen zudem auch den kulturellen und historischen Erhalt, um sicherzustellen, dass neue Entwicklungen das lokale Erbe, das Teil des Charmes der Bahamas ist, nicht verdrängen. Regierung und lokale Akteure sind sich zunehmend bewusst, dass der langfristige Immobilienwert an der ökologischen Gesundheit und Widerstandsfähigkeit der Inseln hängt.

Zusammenfassend gilt: Auch wenn es Risiken zu berücksichtigen gibt, schmälert das den grundsätzlichen Reiz von Immobilien auf den Bahamas nicht, sondern unterstreicht lediglich die Notwendigkeit eines umsichtigeren und informierten Investierens. Das Bewusstsein für Hurrikans und Versicherungen, das Verständnis der wirtschaftlichen Zusammenhänge, die Berücksichtigung sozialer Auswirkungen sowie die Priorisierung von Nachhaltigkeit werden künftig Bestandteil erfolgreichen Investierens auf den Bahamas sein. Durch das Meistern dieser Herausforderungen können Investoren ihr Stück Paradies besser sichern und dazu beitragen, dass der Immobilienmarkt der Bahamas auch in Zukunft lebendig und nachhaltig bleibt.

Quellen:

• ERA Dupuch Real Estate Bahamas – Rückblick auf den Markt 2024 und Ausblick auf 2025 dupuchrealestate.com dupuchrealestate.com dupuchrealestate.com dupuchrealestate.com
• Chambers & Partners – Immobilien 2025: Bahamas (Recht & Praxis) practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com
• Morley Realty – Nassau & Paradise Island Marktbericht (Juni 2025) morleyrealty.com morleyrealty.com
• Glenn Ferguson (Makler) – Warum 2025 in Immobilien auf den Bahamas investieren? homesforsaleinnassaubahamas.com homesforsaleinnassaubahamas.com homesforsaleinnassaubahamas.com
• Global Property Guide – Analyse von Wohnimmobilien auf den Bahamas 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• Travel Market Report – Rekord: 11,22 Mio. Besucher im Jahr 2024 (Februar 2025) travelmarketreport.com travelmarketreport.com travelmarketreport.com
• LinkedIn (Glenn S. Ferguson) – Bahamas Immobiliensteuer Leitfaden 2025 linkedin.com linkedin.com linkedin.com
• IMF Länderbericht – Die Bahamas: Konsultation nach Artikel IV 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• Andere: Statistiken des Bahamas-Ministeriums für Tourismus travelmarketreport.com, Knight Frank Caribbean Insight 2024 content.knightfrank.com, Forbes Global Properties Bericht globalpropertyguide.com usw.

Luxusimmobiliensegment

Das Luxus-Immobiliensegment auf den Bahamas ist eine Welt für sich – geprägt von ultra-exklusiven Anwesen, Privatinseln und Residenzen mit Resort-Branding, die vermögende Persönlichkeiten aus aller Welt anziehen. Dieses Segment war außergewöhnlich stark. In den Jahren 2020–2023 strömten wohlhabende Käufer auf der Suche nach einem idealen Zufluchtsort während der Pandemie auf die Bahamas und trieben so die Preise dramatisch in die Höhe. Wie bereits erwähnt, haben sich die Werte in Elite-Gegenden (z. B. Lyford Cay, Albany, Ocean Club Estates) von 2019 bis 2023 in etwa verdoppelt – ein außergewöhnlicher Preisanstieg content.knightfrank.com. Auch wenn sich der Markt 2025 etwas abkühlt, bleibt das exklusive Segment weiterhin ein Verkäufermarkt – das Angebot ist knapp, begehrte Objekte erzielen Spitzenpreise. Verkäufer hochwertiger Luxus-Immobilien haben oft auch zu hohen Angebotspreisen Erfolg, solange diese nicht völlig unrealistisch über den letzten Vergleichswerten liegen practiceguides.chambers.com. Allerdings sind Käufer inzwischen wählerischer, und manche überteuerten Mega-Anwesen bleiben heute länger unverkauft als zuvor content.knightfrank.com.

Ein bemerkenswerter Trend ist die Verschiebung der Käuferpräferenzen hin zu schlüsselfertiger Bequemlichkeit und Annehmlichkeiten. Viele wohlhabende Käufer, darunter jüngere Führungskräfte, die remote arbeiten können, bevorzugen Luxuswohnungen oder verwaltete Resort-Residenzen gegenüber freistehenden Villen content.knightfrank.com. Sie schätzen den „Hotel-Lifestyle“ – Concierge-Service, Sicherheit, Spas und Restaurants vor Ort – und dass sie sich nicht um Wartung oder Hurrikan-Vorbereitungen für eine große Immobilie kümmern müssen content.knightfrank.com. Als Antwort darauf haben Projektentwickler mehrere Branded Residence-Projekte gestartet. Zum Beispiel bieten die neuen GoldWynn- und Aqualina-Apartments am Cable Beach in Nassau Fünf-Sterne-Annehmlichkeiten; auf Paradise Island werden die Ocean Club Four Seasons Residences (Fertigstellung geplant für 2027) ultra-exklusive Apartments und Villen in einer berühmten Resort-Umgebung bieten practiceguides.chambers.com globalpropertyguide.com. Das Baha Mar-Resort-Komplex hat die Rosewood Residences am Cable Beach hinzugefügt, was Wohnungseigentümern Zugang zu allen Annehmlichkeiten des angrenzenden Fünf-Sterne-Hotels bietet content.knightfrank.com. Künftige Projekte von Luxusmarken wie Six Senses, Montage und sogar Bvlgari befinden sich auf verschiedenen Inseln in Entwicklung travelmarketreport.com, was das Profil der Bahamas auf dem globalen Luxusmarkt weiter erhöht.

Auch ausländische Milliardäre werden von einzigartigen Gelegenheiten wie Privatinseln und maßgeschneiderten Anwesen angezogen. Die Exumas bieten zum Beispiel private Inselparzellen und abgelegene, luxuriöse Villen, die als ultimative Statussymbole dienen homesforsaleinnassaubahamas.com. Solche Prestigeobjekte können astronomische Preise erzielen (für eine Insel oder ein weitläufiges Anwesen oft Zehnmillionen von Dollar), und das Interesse von UHNWI-Käufern, die sichere, abgelegene Rückzugsorte suchen, bleibt stabil. Branchenanalysten stellen fest, dass die Bahamas mittlerweile als Top-Luxusimmobilienstandort etabliert sind; im Wealth Report 2024 von Knight Frank gehörten die Bahamas zu den leistungsstärksten Luxus-Wohnimmobilienmärkten weltweit globalpropertyguide.com. Für die Zukunft wird erwartet, dass das Luxussegment weiterhin stabil bleibt. Während sich das Preiswachstum nach den enormen Gewinnen der letzten Jahre abschwächen könnte, steigt die weltweite Nachfrage nach bahamaischen Luxusimmobilien weiterhin, und neue Luxusobjekte werden rasch absorbiert. Kurz gesagt: Die Kombination aus tropischem Lebensstil sowie finanziellen und steuerlichen Vorteilen der Bahamas begeistert weiterhin anspruchsvolle Investoren im Luxusbereich homesforsaleinnassaubahamas.com.

Gewerbeimmobilien und Tourismusentwicklungen

Außerhalb privater Wohnsitze wird der gewerbliche Immobiliensektor der Bahamas hauptsächlich durch Tourismus, Gastgewerbe und gemischt genutzte Resort-Entwicklungen angetrieben. Traditionelle gewerbliche Segmente (Büro, Einzelhandel, Industrie) sind aufgrund der Größe des Landes relativ klein, aber der Gastgewerbe- und Resortsektor boomt. Die Rekordzahlen im Tourismus im Jahr 2024 haben bedeutende Investitionen in Hotels, Marinas und Attraktionen angeregt, was wiederum den Immobilienmarkt beeinflusst. Bemerkenswert ist, dass Nassaus Kreuzfahrthafen umgebaut und im Mai 2023 vollständig wiedereröffnet wurde, sodass dort nun die größten neuen Kreuzfahrtschiffe anlegen können practiceguides.chambers.com. Dies hat die Innenstadt von Nassau neu belebt und deutet auf einen Anstieg des Touristenaufkommens für umliegende Unternehmen hin. Die Kreuzfahrtindustrie bleibt ein Eckpfeiler der Wirtschaft – Kreuzfahrten brachten im letzten Jahr über 650 Millionen US-Dollar an direkten Ausgaben ein travelmarketreport.com – und die Expansion geht weiter. Zum Beispiel entwickeln sowohl Royal Caribbean als auch Carnival jeweils neue Kreuzfahrthafenziele auf den Bahamas practiceguides.chambers.com. Royal Caribbean errichtet einen Beach Club auf Paradise Island und Carnival baut einen großen Kreuzfahrthafen auf Grand Bahama. Diese Projekte werden die unterstützende Gewerbeimmobilienentwicklung (von Einzelhandelsgeschäften bis hin zu Ausflugseinrichtungen) ankurbeln und die Besucherzahlen auf diesen Inseln nach Inbetriebnahme steigern.

Vielleicht die spannendsten Entwicklungen gibt es in der Resort- und Hotel-Pipeline. In den letzten zwei Jahren haben die Bahamas über 10 Milliarden US-Dollar an ausländischen Direktinvestitionen angezogen, wobei ein Großteil in Luxusresort-Projekte floss travelmarketreport.com. Dies beinhaltet eine Mischung aus neuen Resorts, Erweiterungen bestehender Resorts und exklusive Wohnanlagen. So wurde beispielsweise mit dem Bau von Jack’s Bay, einer exklusiven Golfresort-Gemeinschaft auf Eleuthera, sowie von Montage Cay in Abaco, einem privaten Inselresort mit Marken-Residenzen practiceguides.chambers.com, begonnen. Auf Grand Bahama entsteht das hochklassige Six Senses Resort & Residences, was Vertrauen in die Wiederbelebung von Freeport signalisiert practiceguides.chambers.com. Auf Paradise Island sind ein neues Four Seasons Hotel und Residenzen als Teil der Neuentwicklung des Ocean Club geplant practiceguides.chambers.com und ergänzen das legendäre Atlantis Resort. Auch Nassau/New Providence verzeichnet weiterhin Investitionen – neben den weiteren Bauphasen von Baha Mar startet die ultraluxuriöse Albany-Community (unterstützt von Prominenten) mit neuen Bauabschnitten practiceguides.chambers.com. Boutique- und mittelgroße Resorts auf den „Out Islands“ (den Family Islands) wachsen ebenfalls practiceguides.chambers.com. Entwickler zielen auf wohlhabende Reisende ab, die einzigartige, unberührte Orte suchen – mit Projekten auf kleineren Cays, die Abgeschiedenheit und maßgeschneiderte Erlebnisse bieten practiceguides.chambers.com.

Diese vom Tourismus getriebenen Entwicklungen haben direkte Auswirkungen auf den Immobilienmarkt: Sie schaffen Arbeitsplätze, verbessern die Infrastruktur und beinhalten oft auch Wohnkomponenten (Wohnungen, Villen) zum Verkauf. Beispielsweise wird ein neues Resort häufig mit einem Angebot an zum Verkauf stehenden Villen oder Wohneinheiten gebaut, die ausländische Käufer erwerben können – eine Mischung aus gewerblicher und privater Immobilie. Auch Infrastrukturverbesserungen folgen auf dem Fuße. Die Regierung hat Verbesserungen wie Flughafenerweiterungen (z. B. ein 55-Millionen-Dollar-Ausbau des North Eleuthera Airport und ein neuer internationaler Flughafen für Exuma, dessen Fertigstellung für 2025 geplant ist) priorisiert, um dem Wachstum des Besucheraufkommens gerecht zu werden ewnews.com ewnews.com. Straßen, Marinas und Versorgungsinfrastruktur werden auf den Inseln, auf denen neue Resorts entstehen, ausgebaut. Insgesamt sind die Aussichten für Gewerbeimmobilien stark, insbesondere im tourismusbezogenen Bereich. Hohe Hotelauslastungen und steigende durchschnittliche Tagesraten fördern Investitionen in neue Hotels und Ferienvermietungen. Selbst Nischensektoren wie Logistik/Lagerhaltung könnten profitieren, da die Verbrauchernachfrage mit der wachsenden Bevölkerung zunimmt. Die größte Vorsicht gilt der Sicherstellung, dass diese Entwicklungen nachhaltig sind und die Vorteile über die Resort-Enklaven hinaus verbreitet werden. Doch ab 2025 sind die Investitionen in Infrastruktur und Tourismus auf einem Allzeithoch, was das Vertrauen signalisiert, dass die Bahamas auch in den kommenden Jahren weiterhin Besucher und Immobilieninvestoren anziehen werden travelmarketreport.com travelmarketreport.com.

Investitionsmöglichkeiten und Lifestyle-Überlegungen

Die Bahamas bieten ein überzeugendes Gesamtpaket für Immobilieninvestoren und Menschen, die umziehen möchten. Eine Kombination aus natürlicher Schönheit, attraktivem Lebensstil und finanziellen Anreizen macht das Jahr 2025 zu einer besonders guten Zeit, um den Erwerb von Immobilien in Betracht zu ziehen. Steuervorteile sind ein entscheidender Anziehungspunkt: Die Bahamas erheben keine Einkommensteuer, keine Kapitalertragssteuer, keine Erbschafts- oder Nachlasssteuer für Privatpersonen linkedin.com. Dieses steuerneutrale Umfeld bedeutet, dass Mieteinnahmen oder Gewinne aus dem Wiederverkauf einer Immobilie in der Regel steuerfrei erzielt werden (wichtig für Amerikaner, die dies oft mit ausländischen Steuergutschriften verrechnen können) dupuchrealestate.com. Auch die laufenden Kosten für Immobilienbesitz sind moderat – die Grundsteuer ist niedrig bis moderat (und Eigentümer bewohnter Immobilien sind für die ersten $300.000 vom Steuerwert befreit) linkedin.com. Für vermögende Käufer kann der Immobilienkauf auf den Bahamas auch ein Weg zur Aufenthaltsgenehmigung sein. Das staatliche Economic Permanent Residency (EPR)-Programm gewährt ausländischen Käufern, die mindestens $1.000.000 in Immobilien investieren, eine beschleunigte Daueraufenthaltsberechtigung linkedin.com. (Diese Schwelle wurde zum 1. Januar 2025 von $750.000 auf $1 Mio. angehoben, damit Investoren einen bedeutenderen langfristigen Beitrag leisten linkedin.com.) Daueraufenthaltsberechtigte genießen das Recht, das ganze Jahr auf den Bahamas zu leben, sowie verschiedene Privilegien; nach 10 Jahren können sie die Staatsbürgerschaft beantragen linkedin.com. Der Aufenthaltsvorteil, kombiniert mit dem Fehlen von Vermögenssteuern, ist ein starker Anreiz für Investoren, die Vermögensdiversifikation und eine alternative Aufenthaltsperspektive suchen. Wie ein Berater feststellte, sind die Bahamas „als Investorenparadies positioniert“ und bieten langfristige Wertsteigerung sowie im Wesentlichen steuerfreie Einkünfte in einem stabilen, nahegelegenen Land dupuchrealestate.com.

Abgesehen von den Finanzen sind die Lebensqualität und Lifestyle-Faktoren ein wesentlicher Bestandteil der Gleichung. Die Bahamas sind eine englischsprachige, politisch stabile Demokratie mit engen Verbindungen zu Nordamerika – nur ein kurzer Flug trennt sie von wichtigen US-Städten (Miami ist 1 Stunde entfernt, New York etwa 3 Stunden). Diese Nähe und die einfache Erreichbarkeit machen es selbst für Teilzeitbewohner möglich, regelmäßig zu pendeln dupuchrealestate.com dupuchrealestate.com. Die Inseln selbst bieten einen beneidenswerten Lebensstil: ganzjährig warmes Wetter, wunderschöne Strände, Bootsfahrten und Angeln sowie gehobene Annehmlichkeiten wie Golfplätze und Spas. Auswanderer finden gut entwickelte Gemeinschaften vor, darunter ausgezeichnete internationale Schulen und medizinische Einrichtungen in Nassau, wodurch eine Umsiedlung mit der Familie realistisch wird. Tatsächlich löste die Pandemie eine „Remote-Work-Revolution“ aus, von der die Bahamas profitierten – die Regierung führte ein Langzeitvisum für digitale Nomaden ein, und viele Berufstätige entdeckten, dass sie im Paradies leben konnten, während sie ihre Jobs im Ausland weiterführten content.knightfrank.com content.knightfrank.com. Viele derjenigen, die nur vorübergehend kamen, sind inzwischen dauerhaft oder halb-permanent geblieben, haben ihre Familien mitgebracht und sogar Häuser ungesehen über virtuelle Rundgänge gekauft content.knightfrank.com content.knightfrank.com. Dieser Trend hat die Nachfrage nach Eigenschaften wie Homeoffices und zuverlässigem Internet in Immobilien erhöht homesforsaleinnassaubahamas.com.

Aus der Sicht von Investoren sind die Möglichkeiten für Mieteinnahmen sehr stark. Der Anstieg des Tourismus führt zu einer hohen Nachfrage nach kurzfristigen Ferienvermietungen auf Plattformen wie Airbnb. Tatsächlich meldete Airbnb einen Anstieg der gebuchten Übernachtungen um 16,7 % Anfang 2024 im Vergleich zum Vorjahr globalpropertyguide.com. Gut gelegene Mietobjekte (z. B. Eigentumswohnungen am Cable Beach in Nassau oder auf Paradise Island, oder Villen auf beliebten Inseln wie Exuma) können während der Hochsaison eine solide Auslastung und erstklassige Tagespreise erzielen. Beispielsweise erzielen Strandunterkünfte in Top-Lagen häufig 300–800 $ pro Nacht und sind in den Wintermonaten stark gebucht, was attraktive Renditen für Eigentümer bringt globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Auch langfristigere Vermietungen an Einheimische oder Expats sind gefragt; die monatliche Miete für eine komfortable Dreizimmerwohnung liegt in Nassau bei etwa 3.000 $ (und niedriger auf weniger bevölkerten Inseln) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Zusammen mit dem Fehlen einer Einkommenssteuer können diese Mieterträge sehr attraktiv sein. Investoren schätzen zudem, dass der Bahama-Dollar im Verhältnis 1:1 an den US-Dollar gekoppelt ist, was das Währungsrisiko eliminiert und Transaktionen vereinfacht linkedin.com. Der rechtliche Prozess für Ausländer, Immobilien zu erwerben, ist unkompliziert (entweder durch eine einfache Registrierung oder eine Genehmigung, wie im Abschnitt Rechtliches erläutert), und Eigentumsrechte sind nach dem vertrauten englischen Common-Law-System gut geschützt. All diese Faktoren – leichter Kauf, starke Eigentumsrechte, Liquidität im hochpreisigen Segment und ein unvergleichlicher Lebensstil – machen die Bahamas im Jahr 2025 zu einer Top-Adresse für Immobilieninvestitionen. Wie es ein lokaler Experte formulierte: „Wer mit dem Gedanken spielt zu investieren, für den ist 2025 ein großartiger Zeitpunkt“, angesichts des Wachstumskurses und der einzigartigen Vorteile der Bahamas dupuchrealestate.com.

Marktentwicklungen und Prognosen (2026–2030)

Mit Blick auf die Zukunft ist der Ausblick für den bahamaischen Immobilienmarkt in den nächsten 3–5 Jahren insgesamt positiv, wenn auch mit einigen Nuancen. Der Tourismus wird voraussichtlich stark bleiben: Branchenprognosen gehen davon aus, dass die Besucherzahlen in naher Zukunft auf Rekordniveau bleiben oder sogar weiter steigen werden globalpropertyguide.com. Der IWF merkt an, dass sowohl die Touristenzahlen als auch deren durchschnittliche Ausgaben weiterhin steigen sollten, was das reale BIP-Wachstum unterstützt und damit die Nachfrage nach Unterkünften und Immobilien aufrechterhält globalpropertyguide.com. Neue Hoteleröffnungen zwischen 2025 und 2027 (Four Seasons, Six Senses usw.) werden die Zimmerkapazität erhöhen und wahrscheinlich die Zahl der Übernachtungsgäste weiter steigern. Das ist ein gutes Zeichen für den Ferienvermietungs- und Zweitwohnungsmarkt, da ein gesunder Tourismussektor oft einen Teil der Besucher in Immobilienkäufer verwandelt. Der Erfolg der Regierung bei der Gewinnung großangelegter Investitionen (zuletzt über 10 Mrd. USD in Resortprojekte travelmarketreport.com) deutet ebenfalls auf Vertrauen in die Zukunft des Marktes hin. Viele dieser Entwicklungen umfassen Wohnkomponenten, die in den kommenden Jahren auf den Markt kommen und das Angebot an Luxuswohnungen schrittweise erhöhen. Während dieses neue Angebot absorbiert wird, könnte die Preissteigerung im Luxussegment auf ein moderateres Niveau zurückkehren (z. B. jährlicher Zuwachs im niedrigen bis mittleren einstelligen Bereich statt des zweistelligen Anstiegs von 2021–2023). Laut globaler Prognosen von Knight Frank wird das Wachstum der Immobilienpreise im Premiumbereich in vielen Luxusdestinationen auf wenige Prozent pro Jahr abflachen, und die Bahamas werden diesem Trend wahrscheinlich folgen, sobald die Nach-Corona-Spitze überwunden ist. Im Wesentlichen sollte der Markt auf einem Aufwärtstrend bleiben, jedoch mit einem stetigeren, nachhaltigeren Tempo.

Ein klarer Trend ist das wachsende Interesse an den Family Islands (den weniger bevölkerten Inseln außerhalb von New Providence). Da Nassau und Paradise Island teurer und dichter bebaut werden, richten sowohl Käufer als auch Entwickler zunehmend ihren Blick auf Inseln wie Exuma, Eleuthera, Abaco, Andros und Long Island. Es wird erwartet, dass diese Inseln in den kommenden Jahren Hotspots des Wachstums sein werden dupuchrealestate.com. Zum Beispiel sind Exuma und Eleuthera im Jahr 2025 bereits sehr gefragt, wobei der Wettbewerb um Immobilien die Preise in die Höhe treibt dupuchrealestate.com. Abaco, das sich nach Hurrikan Dorian 2019 wieder aufgebaut hat, befindet sich im Aufschwung – 2024 sind die Flugankünfte in Abaco um fast 12 % gestiegen, was auf eine solide Rückkehr der Aktivität auf das Niveau vor dem Hurrikan hindeutet travelmarketreport.com. Die Immobilienpreise in Abaco, die nach Dorian gesunken waren, steigen nun wieder stetig, da die Infrastruktur wiederhergestellt wird und neue Resorts (wie Montage Cay) für Aufsehen sorgen homesforsaleinnassaubahamas.com. Long Island und Andros werden als „Märkte, die man im Auge behalten sollte“ bezeichnet – sie sind heute noch relativ erschwinglich, bieten jedoch erhebliches Wachstumspotenzial, sodass frühe Investoren dort mit einer deutlichen Wertsteigerung rechnen können dupuchrealestate.com. Wir erwarten höheres relatives Wertwachstum auf diesen aufstrebenden Inseln als auf dem reiferen Markt von Nassau in den nächsten 5 Jahren, da verbesserte Infrastruktur (Flughäfen, Marinas, Versorgungsbetriebe) und neue Projekte die Family Islands zugänglicher und attraktiver machen.

Nassau – gelegen auf New Providence – ist die Hauptstadt des Landes und der größte städtische Markt.

Es bietet ein breites Spektrum an Immobilien, von luxuriösen geschlossenen Wohnanlagen und Strandwohnungen bis hin zu Einstiegshäusern für einheimische Familien.Der Markt in Nassau ist im Jahr 2025 sehr aktiv, zeigt jedoch Anzeichen einer Normalisierung nach den turbulenten letzten Jahren.Der mittlere Hauspreis in Nassau (und den unmittelbaren Randbezirken) lag zur Mitte des Jahres 2025 bei etwa 495.000 $, was tatsächlich eine Steigerung von 4,9 % seit Jahresbeginn darstellt, trotz einiger monatlicher Schwankungen morleyrealty.com.Der durchschnittliche Verkaufspreis (der durch einige wenige Verkäufe im oberen Preissegment verzerrt sein kann) lag Mitte 2025 bei etwa 590.000 $ morleyrealty.com, während andere Quellen den durchschnittlichen Angebotspreis näher bei 720.000 $ für Nassau angeben, was den Einfluss gehobener Lagen widerspiegelt homesforsaleinnassaubahamas.com.Dies deutet darauf hin, dass zwar viele Häuser im mittleren sechsstelligen Bereich verkauft werden, Nassau aber auch Multi-Millionen-Dollar-Transaktionen verzeichnet, die den Durchschnitt nach oben ziehen.Der Bestand war eingeschränkt – die Anzahl der Angebote Anfang 2025 lag fast 20 % unter dem Wert des Vorjahres morleyrealty.com – aber neue Angebote nehmen jetzt langsam zu, da sich der Markt beruhigt.Immobilien in Nassau, insbesondere in begehrten Vierteln, stoßen nach wie vor auf großes Käuferinteresse.Im Juni 2025 zum Beispiel lagen die Vertragsunterzeichnungen im Jahresvergleich um 119 % höher, obwohl die endgültigen Verkäufe zurückgingen (was darauf hindeutet, dass einige Abschlüsse länger dauern) morleyrealty.com morleyrealty.com.Die Mietnachfrage in Nassau bleibt dank der Arbeitsmöglichkeiten und Annehmlichkeiten der Stadt hoch; Gebiete wie Cable Beach (Heimat des Baha Mar Resorts, Restaurants und Eigentumswohnungen) sind als „Mietkönige“ bekannt und verzeichnen das ganze Jahr über eine hohe Mieternachfrage homesforsaleinnassaubahamas.com.Für die Zukunft ist der Ausblick für Nassau stabil.Als Handelszentrum profitiert es von nahezu allen wirtschaftlichen Triebkräften – Tourismus, Finanzen, Regierung – und wird weiterhin eine Entwicklung erfahren.Bevorstehende Eigentumswohnungsprojekte und möglicherweise eine Wiederbelebung des Wohnens in der Innenstadt (mit der Revitalisierung des Kreuzfahrthafens) könnten neues Angebot hinzufügen.Das Preiswachstum wird voraussichtlich moderat, aber positiv ausfallen, und Nassau bleibt das Liquiditätszentrum des bahamaischen Immobilienmarktes (der einfachste Ort, um schnell zu kaufen oder zu verkaufen).Wichtige Teilmärkte, die man im Auge behalten sollte, sind West New Providence (Albany, Lyford Cay, Old Fort Bay), wo sich die Ultra-Luxus-Anwesen befinden, und Ost New Providence (Gegenden wie Eastern Road), die bei wohlhabenden Einheimischen und Expats wegen ihrer Wasserlage und der Nähe zur Stadt beliebt sind.

Wirtschaftlich wird für die Bahamas ein moderates Wachstum prognostiziert. Der IWF warnt, dass ein langfristiges BIP-Wachstum von über ~1,5 % jährlich kontinuierliche Investitionen und die Bewältigung von Arbeitskräfteengpässen erfordert globalpropertyguide.com. Das bedeutet, dass die Geschwindigkeit der Expansion im Immobilienbereich von der Fähigkeit des Landes abhängen könnte, Arbeitskräfte auszubilden und diese neuen Projekte zu unterstützen. Nichtsdestotrotz bleiben Bau- und Immobiliendienstleistungen optimistisch, wobei der bahamaische Bauunternehmerverband erklärt, „die Zukunft sieht vielversprechend aus“ dank starker Projekt-Pipelines globalpropertyguide.com. Zu den wichtigsten makroökonomischen Risiken zählen externe Faktoren: Eine Abschwächung der US-Wirtschaft oder globale Finanzschocks könnten ausländische Käufe und den Tourismus dämpfen globalpropertyguide.com. Außerdem könnten internationale Zinsbewegungen die Nachfrage beeinflussen – die jüngste Phase niedriger Zinsen hat den Luxuskauf angekurbelt; bleiben die Zinsen hoch, könnten einige Käufer zögern oder nach Schnäppchen suchen. Das Segment der Superreichen ist jedoch weniger zinsabhängig, und viele Käufer in den Bahamas zahlen bar, weshalb die Auswirkungen begrenzt sein dürften.

Insgesamt ist die 3–5-Jahres-Prognose für Immobilien auf den Bahamas von weiterem Wachstum und aktiven Investitionen geprägt – wenn auch in gemäßigterem Tempo. Die Immobilienwerte werden voraussichtlich im Einklang mit einer gesunden Nachfrage steigen, insbesondere bei Wasserlagen und Resorts. Das Luxussegment dürfte weiterhin die beste Performance zeigen (gestützt durch globale Vermögenstrends und die anhaltende Anziehungskraft der Bahamas), aber es werden auch Verbesserungen im mittleren Marktsegment erwartet, wenn staatliche Wohnungsinitiativen greifen sollten. Bis 2030 wird das Immobilienangebot auf den Bahamas vielfältiger sein – Nassau/Paradise Island bleibt zwar das kommerzielle und transaktionsstärkste Zentrum, aber ein größerer Anteil der Aktivitäten wird sich auf die sogenannten Family Islands verlagern. Nachhaltigkeit und Widerstandsfähigkeit werden ebenfalls wichtiger (z. B. mehr solarbetriebene Häuser, sturmsichere Bauweisen), da sich neue Entwicklungen an globalen Trends orientieren. Sofern keine größeren Schocks eintreten, können Investoren zuversichtlich sein, dass bahamaische Immobilien ihren Ruf als solide Langzeitinvestition und als Stück vom Paradies behalten werden.

Regionale Highlights: Nassau, Paradise Island, Exuma und Abaco

Um den Markt besser zu verstehen, lohnt es sich, einige Schlüsselregionen und Inseln einzeln zu betrachten. Die Bahamas sind ein Archipel mit unterschiedlichen Immobilienmärkten – von der Hauptstadt bis zu ruhigen Außeninseln. Nachfolgend eine Übersicht zur aktuellen Performance und zum Ausblick in vier wichtigen Regionen:

Nassau (New Providence Island)

Paradise Island

Exuma bezeichnet eine Kette idyllischer Inseln (die größte ist Great Exuma), etwa 225 Kilometer südlich von Nassau, die für türkisblaues Wasser und unberührte Schönheit berühmt sind.

Die Exumas sind zu einem der angesagtesten und aufstrebenden Immobilienmärkte der Bahamas geworden.Das Leben auf Exuma ist entspannt und malerisch – von der Hauptsiedlung George Town bis hin zu den kleinen Cay-Gemeinschaften – und zieht diejenigen an, die einen ruhigen Rückzugsort abseits der Menschenmassen suchen dupuchrealestate.com.Die Immobilien auf Exuma reichen von gemütlichen Insel-Cottages über luxuriöse Anwesen am Wasser bis hin zu privaten Inseln, die zum Verkauf stehen.Marktbedingungen im Jahr 2025 zeigen hohe Nachfrage und begrenztes Angebot.Exuma wird von Maklern als „stark nachgefragt“ bezeichnet, wobei der Wettbewerb um hochwertige Angebote die Preise in die Höhe treibt dupuchrealestate.com.Die durchschnittlichen Immobilienpreise sind hier aufgrund der vielfältigen Immobilientypen schwerer zu verallgemeinern, aber Villen und Häuser am Wasser werden typischerweise mit über 1 Million $ gelistet (moderne Luxusimmobilien oft zwischen 2–5 Millionen $).Exumas Anziehungskraft auf die Superreichen ist offensichtlich: Es ist einer der Top-Orte für den Kauf privater Inseln, und Prominente haben in den Exuma Cays Zufluchtsorte erworben.Zum Beispiel haben David Copperfields Privatinsel Musha Cay und Johnny Depps Little Hall’s Pond Cay Exuma als exklusives Rückzugsgebiet für die Elite bekannt gemacht.Für Nicht-Milliardäre bietet Exuma immer noch einige relativ erschwingliche Grundstücke und Häuser im Landesinneren oder abseits des Wassers, aber selbst diese Preise sind gestiegen, da mehr Investoren das Potenzial von Exuma erkennen.Der Mietmarkt ist stark – Exumas schwimmende Schweine, erstklassiges Schnorcheln und Angeln ziehen viele Touristen an, und Airbnb-Daten zeigen, dass Exuma eine der höchsten durchschnittlichen Tagesmietraten des Landes hat (etwa 750 $/Nacht im Durchschnitt bei aktiven Kurzzeitvermietungen) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.Mit einem neuen internationalen Flughafenterminal im Bau und Luxusresort-Projekten wie der Erweiterung des Grand Isle Resorts und den Verbesserungen bei Sandals verbessern sich die Erreichbarkeit und die Annehmlichkeiten der Insel.Ausblick: Es wird erwartet, dass Exuma weiterhin an Bedeutung gewinnt.Branchenspezialisten nennen Exuma immer wieder als eine der besten Investitionsmöglichkeiten für 2025 und darüber hinaus dupuchrealestate.com.Wie in einem Bericht festgestellt wurde, bietet Exuma „reine Flucht“ und ist bereit für eine weitere Entwicklung, die dennoch seinen natürlichen Charme respektiert homesforsaleinnassaubahamas.com.Käufer könnten in den nächsten Jahren mit einer soliden Wertsteigerung rechnen, insbesondere wenn sie jetzt kaufen, bevor weitere Bauprojekte abgeschlossen werden.Der Schlüssel wird darin liegen, das Gleichgewicht zwischen Entwicklung und Umwelt zu wahren – etwas, dessen sich die lokalen Interessengruppen bewusst sind.Insgesamt sieht die Immobilienzukunft von Exuma vielversprechend aus, da die Kombination aus Seltenheit, Schönheit und neuer Infrastruktur voraussichtlich hohe Renditen bringen wird.

Abaco (Die Abaco-Inseln) liegt im Norden der Bahamas und umfasst Great Abaco, Little Abaco und eine Reihe von Cays, die für Segeln und Ferienhäuser bekannt sind.

Abacos Markt ist einzigartig, weil er sich von einem schweren Rückschlag erholt: Der Hurrikan Dorian verwüstete im September 2019 Teile von Abaco, darunter Marsh Harbour und Treasure Cay, und verursachte weitreichende Gebäudeschäden.In den Jahren seitdem ist der Wiederaufbau stetig vorangeschritten, und bis 2024–2025 erlebt Abaco eine Renaissance des Interesses und der Investitionen dupuchrealestate.com.Der aktuelle Markt in Abaco ist durch steigende Nachfrage und steigende Preise gekennzeichnet, da sowohl zurückkehrende Bewohner als auch opportunistische Investoren Immobilien aufgekauft haben (einige durch den Sturm beschädigte Häuser wurden nach Dorian zu reduzierten Preisen verkauft und diese wurden renoviert oder wieder aufgebaut).Laut dem Ministerium für Tourismus verzeichnete Abaco im Jahr 2024 einen Zuwachs der Flugankünfte um 11,9 %, das stärkste Wachstum aller großen Inseln, was auf eine solide Rückkehr zum Aktivitätsniveau vor Dorian hinweist travelmarketreport.com.Gebiete wie Treasure Cay, bekannt für seinen atemberaubenden Strand, und Elbow Cay (mit dem malerischen Leuchtturm von Hope Town) erwachen wieder zum Leben.Die Immobilienpreise in Abaco, die 2019–2020 eingebrochen sind, steigen wieder.Treasure Cay Grundstücke und Eigentumswohnungen direkt am Strand haben zum Beispiel wieder an Wert gewonnen, da die Gemeinde wiederaufgebaut wird; einige Immobilien erreichen oder übertreffen inzwischen ihre Preisniveaus von vor dem Hurrikan, bieten aber auch 2025 noch ein gutes relatives Preis-Leistungs-Verhältnis.Abaco beherbergt auch luxuriöse Anlagen: Baker’s Bay Golf & Ocean Club, eine private Resort-Gemeinschaft auf Great Guana Cay, ist vollständig wieder in Betrieb und zieht weiterhin sehr wohlhabende Käufer an (Häuser dort kosten ab 4 Millionen Dollar aufwärts).Mit Blick auf die Zukunft sind die Aussichten für Abaco sehr positiv.Es gibt eine erhebliche aufgestaute Nachfrage von denen, die das Bootfahren, Angeln und den entspannten Lebensstil von Abaco lieben.Montage Cay, ein luxuriöses Resort auf einer Privatinsel in Abaco, befindet sich in der Entwicklung und wird bis 2025/26 ein Fünf-Sterne-Hotel sowie Markenresidenzen hinzufügen practiceguides.chambers.com.Dies wird voraussichtlich das Profil von Abaco weiter stärken.Die Regierung hat auch die Reparatur der Infrastruktur – Straßen, Stromnetze usw. – priorisiert.– um Wachstum zu unterstützen.Lokale Makler berichten, dass Abaco „zunehmend nachgefragt“ wird und dass die Preise „stetig steigen“, während die Erholung voranschreitet homesforsaleinnassaubahamas.com homesforsaleinnassaubahamas.com.Risiken bestehen weiterhin (zum Beispiel ein weiterer schwerer Sturm), aber es gibt einen starken Gemeinschaftsgeist und ein großes Investoreninteresse, das Abaco vorantreibt.Für 2025 und die nächsten Jahre stellt Abaco sowohl eine Geschichte der Widerstandsfähigkeit als auch eine Chance dar – Käufer, die nach Dorian investiert haben, haben bereits Gewinne erzielt, und weiteres Wachstum ist wahrscheinlich, da sich Abaco vollständig erholt.

Paradise Island ist eine kleine Insel in der Nähe von Nassau, die weltweit für das Atlantis Resort und ihre ultra-exklusiven Immobilien bekannt ist. Paradise Island (oft einfach „PI“ genannt) ist im Wesentlichen eine Luxus-Enklave; fast alle Immobilien hier sind hochwertige Eigentumswohnungen oder Luxusvillen. Der Immobilienmarkt der Insel ist gleichbedeutend mit Luxus – er bietet Angebote wie die Ocean Club Estates (eine bewachte Wohnanlage mit Golfplatz und Yachthafen, in der die Häuser von mehreren Millionen bis zu über 20 Millionen $ reichen), sowie Eigentumswohnanlagen wie One Ocean und The Reef/Residential Towers at Atlantis. Im Jahr 2025 genießt Paradise Island weiterhin eine starke Nachfrage von wohlhabenden Käufern, die die Nähe zu den Annehmlichkeiten Nassaus und dennoch eine privatere, resortähnliche Atmosphäre suchen. Die durchschnittlichen Eigentumswohnungspreise auf PI gehören zu den höchsten im Land und beginnen oft bei rund 700–800 Tsd. $ für eine Zwei-Zimmer-Wohnung; größere Einheiten oder solche mit Meerblick kosten oft über 1–2 Millionen $. Penthäuser direkt am Meer und Anwesen können achtstellige Summen erreichen. Das Angebot auf Paradise Island ist begrenzt (kleine Landfläche), daher erfolgt Neubau hauptsächlich vertikal (Eigentumswohnungen) oder durch die Neuentwicklung älterer Standorte. Eine bedeutende Entwicklung am Horizont ist das Four Seasons/Ocean Club Residences-Projekt, das bis 2027 fertiggestellt werden soll. Es werden ausgewählte super-luxuriöse Apartments und Villen innerhalb des Ocean Club-Geländes entstehen globalpropertyguide.com. Diese Entwicklung wird mit Spannung erwartet, viele Einheiten verzeichnen ein großes Wartelisteninteresse bestehender Four Seasons-Kundschaft. Die Marktentwicklung auf PI ist robust – Immobilien hier halten ihren Wert in der Regel sehr gut und werden selten gehandelt. Ende 2024 bis 2025 gab es Berichte über eine deutlich gesunkene Vermarktungsdauer für Top-Immobilien auf Paradise Island (begehrte Einheiten werden oft innerhalb von etwa 2–3 Monaten verkauft), da wohlhabende Käufer jegliches verfügbare Angebot schnell aufkauften homesforsaleinnassaubahamas.com. Mit Blick in die Zukunft sind die Immobilienwerte auf Paradise Island weiterhin sehr stabil. Das Prestige der Lage, kontinuierliche Verbesserungen im Atlantis Resort und neue Luxusprojekte (wie ein angeblich geplantes Aman-Resort und die bestätigte Royal Caribbean Beach Club-Attraktion) werden die Nachfrage hochhalten. Wir erwarten eine weitere Wertsteigerung, die möglicherweise den Durchschnitt von Nassau übertrifft, insbesondere bei einzigartigen Immobilien (z. B. Meergrundstücke, Penthäuser im obersten Stockwerk). Paradise Island wird auch vom Wachstum Nassaus profitieren und gleichzeitig vor vielen Problemen Nassaus (wie Verkehr oder Überfüllung) geschützt bleiben. Zusammengefasst: PI ist und bleibt eine der exklusivsten Adressen der Karibik und spricht Käufer an, die schlüsselfertigen Luxus, Sicherheit und Unterhaltung direkt vor der Haustür suchen.

Exuma

Abaco

Rechtliche und steuerliche Überlegungen für Käufer

Investoren und ausländische Immobilienkäufer auf den Bahamas sollten sich über den rechtlichen Rahmen und die mit Immobilien verbundenen Steuern im Klaren sein. Die Bahamas begrüßen im Allgemeinen ausländisches Eigentum an Immobilien, und der Prozess ist klar definiert:

• Regeln für ausländischen Besitz: Internationale Käufer können in den Bahamas Grundeigentum mit relativ wenigen Einschränkungen besitzen. Wenn ein ausländischer Käufer eine Einfamilienresidenz oder ein unbebautes Grundstück für eine persönliche Residenz erwirbt, ist keine spezielle Genehmigung erforderlich; der Käufer muss den Erwerb lediglich nach dem Abschluss beim Investments Board registrieren (und eine einmalige Registrierungsgebühr von 1.000 $ zahlen) practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. Dies führt zur Ausstellung einer Registrierungsurkunde. Wenn jedoch ein Ausländer Land für kommerzielle Entwicklung, Mietinvestitionen oder mehrere Einheiten (alles, was über ein einzelnes persönliches Zuhause hinausgeht) kauft, muss eine „International Persons Landholding Permit“ vor dem Abschluss eingeholt werden practiceguides.chambers.com. Die Genehmigung wird ebenfalls über das Investments Board/Bahamas Investment Authority eingeholt. Das Versäumnis, eine erforderliche Genehmigung zu erhalten, macht die Urkunde ungültig, daher ist dies ein wichtiger Schritt für Investoren practiceguides.chambers.com. In der Praxis werden Genehmigungen für legitime Projekte/Investitionen routinemäßig erteilt – die Regierung nutzt dies hauptsächlich zur Überprüfung und Registrierung bedeutender ausländischer Investitionen. Es gibt keine Staatsbürgerschaftserfordernisse oder Beschränkungen auf Erbbaurechte; Ausländer dürfen das Volleigentum (fee simple) an Immobilien genauso wie Bahamaer besitzen, sobald sie wie oben registriert oder genehmigt wurden.
• Transaktionssteuern (Stempelsteuer/MwSt): Alle Immobiliengeschäfte unterliegen einer einmaligen Steuer auf die Übertragung, die seit 2019 als Mehrwertsteuer (MwSt) auf Immobilienverkäufe erhoben wird. Ausländische Käufer zahlen eine pauschale MwSt von 10 % auf alle Immobilienkäufe über 100.000 $ linkedin.com. Diese wird in der Regel nach Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt (üblicherweise zahlt jeder 50 %, aber Verhandlungen wie 70/30 sind bei großen Geschäften nicht ungewöhnlich) linkedin.com. Für Käufe unter 100.000 $ beträgt die MwSt 2,5 %. Bahamische Staatsbürger profitieren von einer gestaffelten Stempelsteuer/MwSt: Für sie beträgt die Steuer 2,5 % auf die ersten 100.000 $, 4 % auf 100.000–300.000 $, 6 % auf 300.000–500.000 $, 8 % auf 500.000–700.000 $, 9 % auf 700.000–1 Mio. $ und 10 % über 1 Mio. $ linkedin.com. (Bahamische Erstkäufer erhalten zur Förderung des Wohnungseigentums sogar noch weitere Ermäßigungen/Befreiungen bis 500.000 $ linkedin.com linkedin.com.) Im Ergebnis zahlen ausländische Käufer in der Regel 10 % bei den meisten Hauskäufen, während Einheimische oft etwas weniger zahlen. Es ist erwähnenswert, dass diese Transaktions-MwSt die frühere „Stempelsteuer“ ersetzt – tatsächlich ist es dasselbe, wird nun aber verwaltungstechnisch nach dem MwSt-Gesetz behandelt.
• Jährliche Grundsteuer: Die Bahamas erheben eine jährliche Grundsteuer (auch als Immobiliensteuer bezeichnet) auf Immobilien, mit sehr günstigen Tarifen für selbstgenutzte Wohnimmobilien. Selbstgenutzte Wohnimmobilien zahlen 0% auf die ersten 300.000 $ des Werts (für diesen Anteil vollständig steuerbefreit) linkedin.com, 0,625% auf den Wert zwischen 300.000 $ und 500.000 $ und 1,0% auf den Wert über 500.000 $ linkedin.com. Es gibt eine Obergrenze – kein selbstgenutztes Wohnhaus zahlt mehr als 120.000 $ pro Jahr an Grundsteuer, egal, wie wertvoll es ist. Diese Freigrenze wurde kürzlich angehoben (sie lag bei 250.000 $, jetzt 300.000 $), um die Steuerlast für mittlere Häuser zu verringern linkedin.com. Für nicht selbstgenutzte Immobilien (Investitionen oder Zweitwohnsitze, die nicht Hauptwohnsitz sind), sind die Sätze etwas höher: 0,75% auf die ersten 500.000 $, 1,0% auf 500.000 $–2 Mio. $ und 1,5% über 2 Mio. $ linkedin.com. (Unbebautes Land hat einen separaten pauschalen Steuersatz von 2%, wenn es Ausländern gehört, um das Landbanking zu verhindern, aber wenn ein Haus gebaut wird, gelten die regulären Sätze.) Bemerkenswert ist, dass es auf den Bahamas keine zusätzlichen kommunalen Grundsteuern gibt – diese nationale Immobiliensteuer ist die einzige wiederkehrende Steuer auf Immobilien. Viele exklusive Siedlungen (wie Albany oder Lyford Cay) erheben stattdessen Hausbesitzervereinsgebühren für Gemeinschaftsdienste, aber keine städtischen Immobiliensteuern.
• Einkommensteuer und Kapitalertragsteuer: Die Bahamas erheben keine Einkommensteuer, Kapitalertragsteuer oder Erbschaftsteuer. Das bedeutet, dass Mieteinnahmen aus einer Immobilie auf den Bahamas oder Gewinne aus deren Verkauf nicht von der bahamaischen Regierung besteuert werden linkedin.com. Es gibt auch keine Nachlass- oder Erbschaftssteuern auf Immobilien auf den Bahamas – sie können ohne lokale Erbschaftssteuern an Erben weitergegeben werden linkedin.com. Diese Steuerpolitik ist ein enormer Vorteil für Investoren aus Hochsteuerländern. (Ausländische Eigentümer sollten jedoch die Steuergesetze ihres Heimatlandes beachten – z. B. sind US-Bürger weiterhin in den USA auf weltweites Einkommen steuerpflichtig, können aber häufig die bahamaischen Steuern, die in diesem Fall null sind, gegenrechnen, was das Einkommen bis zu den ausländischen Freibeträgen oder durch Anrechnungen de facto steuerfrei macht.)
• Aufenthalt durch Investition: Wie bereits erwähnt, kann eine Investition in Immobilien auf den Bahamas zur wirtschaftlichen Daueraufenthaltserlaubnis berechtigen. Die derzeitige Schwelle liegt bei einer Mindestinvestition von 1.000.000 $ in Immobilien, um sich zu qualifizieren linkedin.com. Die Immobilie (oder Immobilien, die diesen Betrag zusammen erreichen) muss erhalten bleiben, da ein Verkauf unterhalb der Schwelle den Status gefährden könnte. Die Gewährung der Aufenthaltserlaubnis erfolgt nicht automatisch, wird aber bei qualifizierenden Investitionen in der Regel erteilt, und die Bearbeitung der Anträge soll etwa 3–4 Monate dauern homesforsaleinnassaubahamas.com. Es gibt auch eine beschleunigte Bearbeitung, wenn Sie mehr als 1,5 Mio. $ investieren (das Verfahren wird dann beschleunigt) linkedin.com. Daueraufenthaltsberechtigte haben die meisten Rechte der Staatsbürger mit Ausnahme des Wahlrechts, und wie bereits erwähnt, kann man nach 10 Jahren Aufenthalt die Staatsbürgerschaft beantragen. Es ist ebenfalls erwähnenswert, dass allein der Aufenthalt keine Steuerpflicht begründet, da es auf den Bahamas keine Einkommensteuer gibt – man kann dort also steuerfrei leben, was einen wesentlichen Teil der Attraktivität ausmacht linkedin.com.

Insgesamt ist das Rechtssystem der Bahamas für Immobilieninvestoren sehr vorteilhaft. Eigentum wird durch eingetragene Urkunden gesichert (die Regierung befindet sich im Prozess der Umstellung auf ein Registrierungssystem, um die Effizienz weiter zu verbessern) practiceguides.chambers.com. Es bestehen Devisenkontrollen, die jedoch zweckdienlich für Investitionen sind (der Bahama-Dollar ist an den USD gekoppelt und Gelder können mit Genehmigung der Zentralbank zurücküberwiesen werden, insbesondere wenn sie ursprünglich für den Kauf eingebracht wurden). Die wichtigsten Erkenntnisse sind, dass Ausländer mit Vertrauen kaufen können, man etwa 10 % für Abschlusssteuern einplanen sollte und eine niedrige laufende Steuerbelastung genießen kann. Diese Faktoren, zusammen mit einem stabilen Rechtssystem, machen die Bahamas zu einer investorenfreundlichen Jurisdiktion.

Risiken, Herausforderungen und Nachhaltigkeit

Auch wenn die Aussichten insgesamt positiv sind, sollten Investoren einige Risiken und Herausforderungen im Blick behalten, die den Immobilienmarkt der Bahamas in den kommenden Jahren beeinflussen könnten. Hier sind einige wichtige Überlegungen:

• Hurrikan- und Klimarisiken: Die Bahamas sind geografisch anfällig für Hurrikans und die Auswirkungen des Klimawandels. Die Verwüstungen durch Hurrikan Dorian im Jahr 2019 – der Teile von Abaco und Grand Bahama dem Erdboden gleichmachte – waren eine deutliche Erinnerung an dieses Risiko. Ein direkter Treffer durch einen schweren Hurrikan kann massive Sachschäden verursachen und den lokalen Immobilienmarkt vorübergehend zum Erliegen bringen (wie nach dem Abschwung auf Abaco nach 2019 zu sehen war). Die Versicherungskosten für Immobilien sind entsprechend gestiegen und werden ein wichtiger Faktor bei den Eigentumskosten sein. Der Anstieg des Meeresspiegels und Erosion sind langfristige Sorgen, insbesondere für niedrig gelegene Strandgebiete. Die Bauvorschriften wurden hinsichtlich der Windbeständigkeit verschärft, und kluge Käufer legen heute Wert auf Häuser, die für Kategorie-5-Stürme gebaut oder auf höherem Gelände gelegen sind. Nichtsdestotrotz bleiben Klimaereignisse ein immerwährender Unsicherheitsfaktor für den Markt. Investoren sollten für jede Immobilie auf ausreichenden Versicherungsschutz und widerstandsfähige Bauweise achten. Die gute Nachricht: Auf schwere Stürme folgen meist Erholung und Wiederaufbau – zum Beispiel erlebt der Immobilienmarkt von Abaco nur wenige Jahre nach Dorian eine starke Erholung travelmarketreport.com – aber die kurzfristigen Auswirkungen solcher Ereignisse können erheblich sein.
• Wirtschaftliche und externe Faktoren: Die Wirtschaft der Bahamas ist stark von äußeren Einflüssen abhängig – insbesondere von der Lage der US-Wirtschaft und globalen Reisetrends. Eine Abschwächung in den USA oder Kanada (wichtige Tourismus- und Käufermärkte) könnte den Besucherzustrom verringern und die Nachfrage nach Zweitwohnsitzen eindämmen globalpropertyguide.com. Ebenso können globale Krisen (Rezessionen, Pandemien) die tourismusgetriebene Wirtschaft der Bahamas schnell belasten, wie 2020 zu sehen war. Steigende Zinsen im internationalen Vergleich könnten den Auslandsankauf abkühlen, insbesondere für diejenigen, die Immobilienkäufe finanzieren oder auf Vermögenswerte beleihen. Der IWF weist darauf hin, dass nachhaltiges Wachstum über das aktuelle Tempo hinaus fortlaufende Investitionen und die Bewältigung von Arbeitskräftemangel erfordert globalpropertyguide.com – wenn diese nicht eintreten, könnte das Wirtschaftswachstum hinter den Erwartungen zurückbleiben. Zudem haben die Bahamas zwar eine stabile Währung und Finanzlage, es gibt aber eine Staatsverschuldung, die künftige fiskalische Anpassungen erzwingen könnte (möglicherweise auch Änderungen der Steuerpolitik, obwohl derzeit keine Einkommenssteuer geplant ist). Maßnahmen: Die Regierung wirbt aktiv um breit gefächerte Investitionen (Technologie, Logistik usw.), um die Wirtschaftsgrundlage über den Tourismus hinaus zu verbreitern. Und das große Volumen der FDI-Zusagen (über 10 Milliarden US-Dollar in zwei Jahren travelmarketreport.com) bietet in Sachen Beschäftigung und Konjunktur einen gewissen Puffer. Dennoch sollten Investoren globale Wirtschaftsindikatoren im Auge behalten, da das Schicksal der Bahamas eng an diese gebunden ist.
• Wohnungsaffordabilität und soziale Ungleichheit: Die Kehrseite eines boomenden Luxusmarktes ist, dass sich immer mehr lokale mittelständische Bahamaer Wohnen nicht mehr leisten können. Es gibt eine wachsende Leistungslücke, da die Löhne nicht mit den Immobilienpreisen Schritt gehalten haben. Dies hat soziale Auswirkungen (Überbelegung, steigende Nachfrage nach Mietwohnungen, Abwanderung von Talenten), die der Regierung sehr bewusst sind. Wenn dies nicht angegangen wird, könnte es zu politischem Druck auf Maßnahmen führen, die indirekt auch Investoren treffen könnten – zum Beispiel strengere Regeln für ausländische Käufer in bestimmten Preissegmenten oder mehr Steuern auf spekulative Käufe usw. Derzeit wird ausländisches Investment sehr positiv bewertet (es ist entscheidend für die Wirtschaft), aber es ist wichtig, sensibel auf lokale Bedürfnisse zu reagieren. Die Bestrebungen der Regierung, erschwinglichen Wohnraum zu schaffen und Erstkäufern Vergünstigungen anzubieten, zielen darauf ab, dieses Problem zu entschärfen globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Für den Markt ist eine breite Basis lokaler Käufer gesund für die langfristige Stabilität. Wenn zu viel vom Markt nur für Ausländer zugänglich ist, könnten Ungleichgewichte entstehen. Daher wird der Fortschritt beim Thema erschwinglicher Wohnraum tatsächlich dem gesamten Immobiliensektor zugutekommen, indem er das Wohneigentum erweitert. Nachhaltigkeit der Nachfrage ist auch damit verbunden – eine Gesellschaft, in der die Einheimischen florieren, wird eine eigene interne Nachfrage nach Immobilien schaffen und so eine Resilienz schaffen, die über die Launen ausländischer Käufer hinausgeht.
• Umweltverträglichkeit: Die natürliche Umgebung, die die Bahamas so attraktiv macht – Korallenriffe, klares Wasser, unberührte Strände – steht durch die Entwicklung unter Druck. Es gibt einen zunehmenden Fokus auf nachhaltige Entwicklungspraktiken, um sicherzustellen, dass die Naturschönheit bewahrt wird. Investoren und Entwickler beginnen, in Luxusprojekten mehr umweltfreundliche Designs (Solarmodule, Regenwassernutzung, LEED-zertifizierte Bautechniken) zu integrieren, da heutige Käufer im gehobenen Segment oft ein gewisses Maß an Umweltverantwortung erwarten homesforsaleinnassaubahamas.com. Die Regierung hat außerdem ambitionierte Pläne zur Ausweitung erneuerbarer Energien (insbesondere Solarenergie) bis 2033 angekündigt, um die Abhängigkeit von fossilen Brennstoffen zu reduzieren und die Selbstversorgung der Inseln zu verbessern dupuchrealestate.com homesforsaleinnassaubahamas.com. Dies könnte erhebliche Auswirkungen auf Immobilien in abgelegenen Gebieten haben – beispielsweise profitieren Privatinseln und Off-Grid-Häuser von besserer Solartechnologie und Speicherlösungen, wodurch sie attraktiver werden. Dennoch bedürfen Umweltprobleme wie Wasserversorgung, Abfallmanagement und Naturschutz kontinuierlicher Aufmerksamkeit, da sich die Entwicklung auf weniger erschlossene Inseln ausweitet. Nachhaltigkeitsaspekte betreffen zudem auch den kulturellen und historischen Erhalt, um sicherzustellen, dass neue Entwicklungen das lokale Erbe, das Teil des Charmes der Bahamas ist, nicht verdrängen. Regierung und lokale Akteure sind sich zunehmend bewusst, dass der langfristige Immobilienwert an der ökologischen Gesundheit und Widerstandsfähigkeit der Inseln hängt.

Zusammenfassend gilt: Auch wenn es Risiken zu berücksichtigen gibt, schmälert das den grundsätzlichen Reiz von Immobilien auf den Bahamas nicht, sondern unterstreicht lediglich die Notwendigkeit eines umsichtigeren und informierten Investierens. Das Bewusstsein für Hurrikans und Versicherungen, das Verständnis der wirtschaftlichen Zusammenhänge, die Berücksichtigung sozialer Auswirkungen sowie die Priorisierung von Nachhaltigkeit werden künftig Bestandteil erfolgreichen Investierens auf den Bahamas sein. Durch das Meistern dieser Herausforderungen können Investoren ihr Stück Paradies besser sichern und dazu beitragen, dass der Immobilienmarkt der Bahamas auch in Zukunft lebendig und nachhaltig bleibt.

Quellen:

• ERA Dupuch Real Estate Bahamas – Rückblick auf den Markt 2024 und Ausblick auf 2025 dupuchrealestate.com dupuchrealestate.com dupuchrealestate.com dupuchrealestate.com
• Chambers & Partners – Immobilien 2025: Bahamas (Recht & Praxis) practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com
• Morley Realty – Nassau & Paradise Island Marktbericht (Juni 2025) morleyrealty.com morleyrealty.com
• Glenn Ferguson (Makler) – Warum 2025 in Immobilien auf den Bahamas investieren? homesforsaleinnassaubahamas.com homesforsaleinnassaubahamas.com homesforsaleinnassaubahamas.com
• Global Property Guide – Analyse von Wohnimmobilien auf den Bahamas 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• Travel Market Report – Rekord: 11,22 Mio. Besucher im Jahr 2024 (Februar 2025) travelmarketreport.com travelmarketreport.com travelmarketreport.com
• LinkedIn (Glenn S. Ferguson) – Bahamas Immobiliensteuer Leitfaden 2025 linkedin.com linkedin.com linkedin.com
• IMF Länderbericht – Die Bahamas: Konsultation nach Artikel IV 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• Andere: Statistiken des Bahamas-Ministeriums für Tourismus travelmarketreport.com, Knight Frank Caribbean Insight 2024 content.knightfrank.com, Forbes Global Properties Bericht globalpropertyguide.com usw.

Wohneigentumssegment

Wohnimmobilien auf den Bahamas reichen von lokalen Eigenheimen für Erstkäufer bis hin zu ultra-luxuriösen Villen am Wasser. Dieses Segment ist durch einen zweigeteilten Markt gekennzeichnet. Auf der einen Seite steht das High-End-Segment, das von der ausländischen Nachfrage angetrieben wird, auf der anderen Seite der lokale Mittelklassemarkt, bei dem Erschwinglichkeit eine Rolle spielt globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Das Segment der Luxus-Ferienimmobilien und für Auswanderer boomt: Die Bahamas belegten 2023 weltweit den 3. Platz beim Preiswachstum für Premium-Wohnimmobilien, mit einem Anstieg der Luxusimmobilienwerte um 15 % gegenüber dem Vorjahr globalpropertyguide.com. Noch bis Anfang 2025 stiegen die Verkäufe von Luxusimmobilien über 3 Millionen $ im Jahresvergleich um 18 %, und erstklassige Waterfront-Immobilien verzeichnen in der Regel eine Wertsteigerung von ca. 6–8 % pro Jahr, was viele traditionelle Anlagen übertrifft homesforsaleinnassaubahamas.com. Diese anhaltende Wertsteigerung spiegelt starkes internationales Interesse wider, das begrenzte Angebot an Top-Lagen sowie das Prestige der Inseln als steuerneutrales, sicheres Refugium. Amerikanische Käufer dominieren die Käufe von Ausländern (etwa 35 % der internationalen Käufer), gefolgt von Europäern (~30 %) und Kanadiern (10 %), die alle vom Klima und den Investitionsvorteilen angezogen werden globalpropertyguide.com. Dieser Zufluss globalen Kapitals hat neue Bauprojekte in gehobenen, bewachten Wohnanlagen und Condo-Resorts vorangetrieben. Entwickler passen sich den modernen Wünschen an und bauen vermehrt bezugsfertige Eigentumswohnungen mit Resort-Ausstattung, da viele Käufer mittlerweile ein „abschließbares“ Inselzuhause suchen, statt ein separates Anwesen zu unterhalten content.knightfrank.com. Ergebnis ist eine Welle neuer Luxuswohnungsprojekte in Gegenden wie Cable Beach in Nassau und Paradise Island, wodurch das Angebot im High-End-Segment erweitert wird.

Im Gegensatz dazu steht der Mainstream-Wohnimmobilienmarkt für lokale Bahamaer, der vor Herausforderungen steht. Jahrelang steigende Preise haben die Erschwinglichkeit für Familien der Mittelschicht stark belastet globalpropertyguide.com. Das Angebot an erschwinglichem Wohnraum hinkt der Nachfrage weit hinterher, was zu steigenden Mieten und Preisen in den lokalen Vierteln führt. Viele bahamaische Käufer sind auf Finanzierung angewiesen, doch die Vergabe von Bankhypotheken ist relativ stagnierend (die ausstehenden Wohnimmobilienkredite sind in den letzten zehn Jahren tatsächlich jährlich um etwa 1,4 % geschrumpft) globalpropertyguide.com. Lokale Erstkäufer finden nur begrenzte Optionen, und die Regierung hat mit Projekten wie dem Renaissance at Carmichael-Projekt zur Schaffung von rund 200 erschwinglichen Wohnungen interveniert globalpropertyguide.com. Dennoch sind diese Bemühungen im Vergleich zum tatsächlichen Bedarf eher bescheiden. Infolgedessen sind die Eigenheimquoten niedrig, und ein großer Teil der Bevölkerung verbleibt auf dem Mietmarkt – laut der letzten Volkszählung wurden etwa 35 % der Wohnungen von zahlenden Mietern bewohnt globalpropertyguide.com. Die gute Nachricht ist, dass 2025 möglicherweise eine Entspannung auf der Angebotsseite bringt: Offizielle Stellen berichten von mehreren Initiativen, um mehr preiswertere Wohnungen zu schaffen und den Zugang zu Hypotheken für Bahamaer zu verbessern dupuchrealestate.com. Insgesamt ist der Wohnungssektor 2025 von starker Aktivität im Luxussegment und anhaltendem Erschwinglichkeitsdruck im Einstiegsegment geprägt. Diese Kluft zu überbrücken ist eine zentrale Herausforderung für die langfristige Nachhaltigkeit des Marktes.

Luxusimmobiliensegment

Das Luxus-Immobiliensegment auf den Bahamas ist eine Welt für sich – geprägt von ultra-exklusiven Anwesen, Privatinseln und Residenzen mit Resort-Branding, die vermögende Persönlichkeiten aus aller Welt anziehen. Dieses Segment war außergewöhnlich stark. In den Jahren 2020–2023 strömten wohlhabende Käufer auf der Suche nach einem idealen Zufluchtsort während der Pandemie auf die Bahamas und trieben so die Preise dramatisch in die Höhe. Wie bereits erwähnt, haben sich die Werte in Elite-Gegenden (z. B. Lyford Cay, Albany, Ocean Club Estates) von 2019 bis 2023 in etwa verdoppelt – ein außergewöhnlicher Preisanstieg content.knightfrank.com. Auch wenn sich der Markt 2025 etwas abkühlt, bleibt das exklusive Segment weiterhin ein Verkäufermarkt – das Angebot ist knapp, begehrte Objekte erzielen Spitzenpreise. Verkäufer hochwertiger Luxus-Immobilien haben oft auch zu hohen Angebotspreisen Erfolg, solange diese nicht völlig unrealistisch über den letzten Vergleichswerten liegen practiceguides.chambers.com. Allerdings sind Käufer inzwischen wählerischer, und manche überteuerten Mega-Anwesen bleiben heute länger unverkauft als zuvor content.knightfrank.com.

Ein bemerkenswerter Trend ist die Verschiebung der Käuferpräferenzen hin zu schlüsselfertiger Bequemlichkeit und Annehmlichkeiten. Viele wohlhabende Käufer, darunter jüngere Führungskräfte, die remote arbeiten können, bevorzugen Luxuswohnungen oder verwaltete Resort-Residenzen gegenüber freistehenden Villen content.knightfrank.com. Sie schätzen den „Hotel-Lifestyle“ – Concierge-Service, Sicherheit, Spas und Restaurants vor Ort – und dass sie sich nicht um Wartung oder Hurrikan-Vorbereitungen für eine große Immobilie kümmern müssen content.knightfrank.com. Als Antwort darauf haben Projektentwickler mehrere Branded Residence-Projekte gestartet. Zum Beispiel bieten die neuen GoldWynn- und Aqualina-Apartments am Cable Beach in Nassau Fünf-Sterne-Annehmlichkeiten; auf Paradise Island werden die Ocean Club Four Seasons Residences (Fertigstellung geplant für 2027) ultra-exklusive Apartments und Villen in einer berühmten Resort-Umgebung bieten practiceguides.chambers.com globalpropertyguide.com. Das Baha Mar-Resort-Komplex hat die Rosewood Residences am Cable Beach hinzugefügt, was Wohnungseigentümern Zugang zu allen Annehmlichkeiten des angrenzenden Fünf-Sterne-Hotels bietet content.knightfrank.com. Künftige Projekte von Luxusmarken wie Six Senses, Montage und sogar Bvlgari befinden sich auf verschiedenen Inseln in Entwicklung travelmarketreport.com, was das Profil der Bahamas auf dem globalen Luxusmarkt weiter erhöht.

Auch ausländische Milliardäre werden von einzigartigen Gelegenheiten wie Privatinseln und maßgeschneiderten Anwesen angezogen. Die Exumas bieten zum Beispiel private Inselparzellen und abgelegene, luxuriöse Villen, die als ultimative Statussymbole dienen homesforsaleinnassaubahamas.com. Solche Prestigeobjekte können astronomische Preise erzielen (für eine Insel oder ein weitläufiges Anwesen oft Zehnmillionen von Dollar), und das Interesse von UHNWI-Käufern, die sichere, abgelegene Rückzugsorte suchen, bleibt stabil. Branchenanalysten stellen fest, dass die Bahamas mittlerweile als Top-Luxusimmobilienstandort etabliert sind; im Wealth Report 2024 von Knight Frank gehörten die Bahamas zu den leistungsstärksten Luxus-Wohnimmobilienmärkten weltweit globalpropertyguide.com. Für die Zukunft wird erwartet, dass das Luxussegment weiterhin stabil bleibt. Während sich das Preiswachstum nach den enormen Gewinnen der letzten Jahre abschwächen könnte, steigt die weltweite Nachfrage nach bahamaischen Luxusimmobilien weiterhin, und neue Luxusobjekte werden rasch absorbiert. Kurz gesagt: Die Kombination aus tropischem Lebensstil sowie finanziellen und steuerlichen Vorteilen der Bahamas begeistert weiterhin anspruchsvolle Investoren im Luxusbereich homesforsaleinnassaubahamas.com.

Gewerbeimmobilien und Tourismusentwicklungen

Außerhalb privater Wohnsitze wird der gewerbliche Immobiliensektor der Bahamas hauptsächlich durch Tourismus, Gastgewerbe und gemischt genutzte Resort-Entwicklungen angetrieben. Traditionelle gewerbliche Segmente (Büro, Einzelhandel, Industrie) sind aufgrund der Größe des Landes relativ klein, aber der Gastgewerbe- und Resortsektor boomt. Die Rekordzahlen im Tourismus im Jahr 2024 haben bedeutende Investitionen in Hotels, Marinas und Attraktionen angeregt, was wiederum den Immobilienmarkt beeinflusst. Bemerkenswert ist, dass Nassaus Kreuzfahrthafen umgebaut und im Mai 2023 vollständig wiedereröffnet wurde, sodass dort nun die größten neuen Kreuzfahrtschiffe anlegen können practiceguides.chambers.com. Dies hat die Innenstadt von Nassau neu belebt und deutet auf einen Anstieg des Touristenaufkommens für umliegende Unternehmen hin. Die Kreuzfahrtindustrie bleibt ein Eckpfeiler der Wirtschaft – Kreuzfahrten brachten im letzten Jahr über 650 Millionen US-Dollar an direkten Ausgaben ein travelmarketreport.com – und die Expansion geht weiter. Zum Beispiel entwickeln sowohl Royal Caribbean als auch Carnival jeweils neue Kreuzfahrthafenziele auf den Bahamas practiceguides.chambers.com. Royal Caribbean errichtet einen Beach Club auf Paradise Island und Carnival baut einen großen Kreuzfahrthafen auf Grand Bahama. Diese Projekte werden die unterstützende Gewerbeimmobilienentwicklung (von Einzelhandelsgeschäften bis hin zu Ausflugseinrichtungen) ankurbeln und die Besucherzahlen auf diesen Inseln nach Inbetriebnahme steigern.

Vielleicht die spannendsten Entwicklungen gibt es in der Resort- und Hotel-Pipeline. In den letzten zwei Jahren haben die Bahamas über 10 Milliarden US-Dollar an ausländischen Direktinvestitionen angezogen, wobei ein Großteil in Luxusresort-Projekte floss travelmarketreport.com. Dies beinhaltet eine Mischung aus neuen Resorts, Erweiterungen bestehender Resorts und exklusive Wohnanlagen. So wurde beispielsweise mit dem Bau von Jack’s Bay, einer exklusiven Golfresort-Gemeinschaft auf Eleuthera, sowie von Montage Cay in Abaco, einem privaten Inselresort mit Marken-Residenzen practiceguides.chambers.com, begonnen. Auf Grand Bahama entsteht das hochklassige Six Senses Resort & Residences, was Vertrauen in die Wiederbelebung von Freeport signalisiert practiceguides.chambers.com. Auf Paradise Island sind ein neues Four Seasons Hotel und Residenzen als Teil der Neuentwicklung des Ocean Club geplant practiceguides.chambers.com und ergänzen das legendäre Atlantis Resort. Auch Nassau/New Providence verzeichnet weiterhin Investitionen – neben den weiteren Bauphasen von Baha Mar startet die ultraluxuriöse Albany-Community (unterstützt von Prominenten) mit neuen Bauabschnitten practiceguides.chambers.com. Boutique- und mittelgroße Resorts auf den „Out Islands“ (den Family Islands) wachsen ebenfalls practiceguides.chambers.com. Entwickler zielen auf wohlhabende Reisende ab, die einzigartige, unberührte Orte suchen – mit Projekten auf kleineren Cays, die Abgeschiedenheit und maßgeschneiderte Erlebnisse bieten practiceguides.chambers.com.

Diese vom Tourismus getriebenen Entwicklungen haben direkte Auswirkungen auf den Immobilienmarkt: Sie schaffen Arbeitsplätze, verbessern die Infrastruktur und beinhalten oft auch Wohnkomponenten (Wohnungen, Villen) zum Verkauf. Beispielsweise wird ein neues Resort häufig mit einem Angebot an zum Verkauf stehenden Villen oder Wohneinheiten gebaut, die ausländische Käufer erwerben können – eine Mischung aus gewerblicher und privater Immobilie. Auch Infrastrukturverbesserungen folgen auf dem Fuße. Die Regierung hat Verbesserungen wie Flughafenerweiterungen (z. B. ein 55-Millionen-Dollar-Ausbau des North Eleuthera Airport und ein neuer internationaler Flughafen für Exuma, dessen Fertigstellung für 2025 geplant ist) priorisiert, um dem Wachstum des Besucheraufkommens gerecht zu werden ewnews.com ewnews.com. Straßen, Marinas und Versorgungsinfrastruktur werden auf den Inseln, auf denen neue Resorts entstehen, ausgebaut. Insgesamt sind die Aussichten für Gewerbeimmobilien stark, insbesondere im tourismusbezogenen Bereich. Hohe Hotelauslastungen und steigende durchschnittliche Tagesraten fördern Investitionen in neue Hotels und Ferienvermietungen. Selbst Nischensektoren wie Logistik/Lagerhaltung könnten profitieren, da die Verbrauchernachfrage mit der wachsenden Bevölkerung zunimmt. Die größte Vorsicht gilt der Sicherstellung, dass diese Entwicklungen nachhaltig sind und die Vorteile über die Resort-Enklaven hinaus verbreitet werden. Doch ab 2025 sind die Investitionen in Infrastruktur und Tourismus auf einem Allzeithoch, was das Vertrauen signalisiert, dass die Bahamas auch in den kommenden Jahren weiterhin Besucher und Immobilieninvestoren anziehen werden travelmarketreport.com travelmarketreport.com.

Investitionsmöglichkeiten und Lifestyle-Überlegungen

Die Bahamas bieten ein überzeugendes Gesamtpaket für Immobilieninvestoren und Menschen, die umziehen möchten. Eine Kombination aus natürlicher Schönheit, attraktivem Lebensstil und finanziellen Anreizen macht das Jahr 2025 zu einer besonders guten Zeit, um den Erwerb von Immobilien in Betracht zu ziehen. Steuervorteile sind ein entscheidender Anziehungspunkt: Die Bahamas erheben keine Einkommensteuer, keine Kapitalertragssteuer, keine Erbschafts- oder Nachlasssteuer für Privatpersonen linkedin.com. Dieses steuerneutrale Umfeld bedeutet, dass Mieteinnahmen oder Gewinne aus dem Wiederverkauf einer Immobilie in der Regel steuerfrei erzielt werden (wichtig für Amerikaner, die dies oft mit ausländischen Steuergutschriften verrechnen können) dupuchrealestate.com. Auch die laufenden Kosten für Immobilienbesitz sind moderat – die Grundsteuer ist niedrig bis moderat (und Eigentümer bewohnter Immobilien sind für die ersten $300.000 vom Steuerwert befreit) linkedin.com. Für vermögende Käufer kann der Immobilienkauf auf den Bahamas auch ein Weg zur Aufenthaltsgenehmigung sein. Das staatliche Economic Permanent Residency (EPR)-Programm gewährt ausländischen Käufern, die mindestens $1.000.000 in Immobilien investieren, eine beschleunigte Daueraufenthaltsberechtigung linkedin.com. (Diese Schwelle wurde zum 1. Januar 2025 von $750.000 auf $1 Mio. angehoben, damit Investoren einen bedeutenderen langfristigen Beitrag leisten linkedin.com.) Daueraufenthaltsberechtigte genießen das Recht, das ganze Jahr auf den Bahamas zu leben, sowie verschiedene Privilegien; nach 10 Jahren können sie die Staatsbürgerschaft beantragen linkedin.com. Der Aufenthaltsvorteil, kombiniert mit dem Fehlen von Vermögenssteuern, ist ein starker Anreiz für Investoren, die Vermögensdiversifikation und eine alternative Aufenthaltsperspektive suchen. Wie ein Berater feststellte, sind die Bahamas „als Investorenparadies positioniert“ und bieten langfristige Wertsteigerung sowie im Wesentlichen steuerfreie Einkünfte in einem stabilen, nahegelegenen Land dupuchrealestate.com.

Abgesehen von den Finanzen sind die Lebensqualität und Lifestyle-Faktoren ein wesentlicher Bestandteil der Gleichung. Die Bahamas sind eine englischsprachige, politisch stabile Demokratie mit engen Verbindungen zu Nordamerika – nur ein kurzer Flug trennt sie von wichtigen US-Städten (Miami ist 1 Stunde entfernt, New York etwa 3 Stunden). Diese Nähe und die einfache Erreichbarkeit machen es selbst für Teilzeitbewohner möglich, regelmäßig zu pendeln dupuchrealestate.com dupuchrealestate.com. Die Inseln selbst bieten einen beneidenswerten Lebensstil: ganzjährig warmes Wetter, wunderschöne Strände, Bootsfahrten und Angeln sowie gehobene Annehmlichkeiten wie Golfplätze und Spas. Auswanderer finden gut entwickelte Gemeinschaften vor, darunter ausgezeichnete internationale Schulen und medizinische Einrichtungen in Nassau, wodurch eine Umsiedlung mit der Familie realistisch wird. Tatsächlich löste die Pandemie eine „Remote-Work-Revolution“ aus, von der die Bahamas profitierten – die Regierung führte ein Langzeitvisum für digitale Nomaden ein, und viele Berufstätige entdeckten, dass sie im Paradies leben konnten, während sie ihre Jobs im Ausland weiterführten content.knightfrank.com content.knightfrank.com. Viele derjenigen, die nur vorübergehend kamen, sind inzwischen dauerhaft oder halb-permanent geblieben, haben ihre Familien mitgebracht und sogar Häuser ungesehen über virtuelle Rundgänge gekauft content.knightfrank.com content.knightfrank.com. Dieser Trend hat die Nachfrage nach Eigenschaften wie Homeoffices und zuverlässigem Internet in Immobilien erhöht homesforsaleinnassaubahamas.com.

Aus der Sicht von Investoren sind die Möglichkeiten für Mieteinnahmen sehr stark. Der Anstieg des Tourismus führt zu einer hohen Nachfrage nach kurzfristigen Ferienvermietungen auf Plattformen wie Airbnb. Tatsächlich meldete Airbnb einen Anstieg der gebuchten Übernachtungen um 16,7 % Anfang 2024 im Vergleich zum Vorjahr globalpropertyguide.com. Gut gelegene Mietobjekte (z. B. Eigentumswohnungen am Cable Beach in Nassau oder auf Paradise Island, oder Villen auf beliebten Inseln wie Exuma) können während der Hochsaison eine solide Auslastung und erstklassige Tagespreise erzielen. Beispielsweise erzielen Strandunterkünfte in Top-Lagen häufig 300–800 $ pro Nacht und sind in den Wintermonaten stark gebucht, was attraktive Renditen für Eigentümer bringt globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Auch langfristigere Vermietungen an Einheimische oder Expats sind gefragt; die monatliche Miete für eine komfortable Dreizimmerwohnung liegt in Nassau bei etwa 3.000 $ (und niedriger auf weniger bevölkerten Inseln) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Zusammen mit dem Fehlen einer Einkommenssteuer können diese Mieterträge sehr attraktiv sein. Investoren schätzen zudem, dass der Bahama-Dollar im Verhältnis 1:1 an den US-Dollar gekoppelt ist, was das Währungsrisiko eliminiert und Transaktionen vereinfacht linkedin.com. Der rechtliche Prozess für Ausländer, Immobilien zu erwerben, ist unkompliziert (entweder durch eine einfache Registrierung oder eine Genehmigung, wie im Abschnitt Rechtliches erläutert), und Eigentumsrechte sind nach dem vertrauten englischen Common-Law-System gut geschützt. All diese Faktoren – leichter Kauf, starke Eigentumsrechte, Liquidität im hochpreisigen Segment und ein unvergleichlicher Lebensstil – machen die Bahamas im Jahr 2025 zu einer Top-Adresse für Immobilieninvestitionen. Wie es ein lokaler Experte formulierte: „Wer mit dem Gedanken spielt zu investieren, für den ist 2025 ein großartiger Zeitpunkt“, angesichts des Wachstumskurses und der einzigartigen Vorteile der Bahamas dupuchrealestate.com.

Marktentwicklungen und Prognosen (2026–2030)

Mit Blick auf die Zukunft ist der Ausblick für den bahamaischen Immobilienmarkt in den nächsten 3–5 Jahren insgesamt positiv, wenn auch mit einigen Nuancen. Der Tourismus wird voraussichtlich stark bleiben: Branchenprognosen gehen davon aus, dass die Besucherzahlen in naher Zukunft auf Rekordniveau bleiben oder sogar weiter steigen werden globalpropertyguide.com. Der IWF merkt an, dass sowohl die Touristenzahlen als auch deren durchschnittliche Ausgaben weiterhin steigen sollten, was das reale BIP-Wachstum unterstützt und damit die Nachfrage nach Unterkünften und Immobilien aufrechterhält globalpropertyguide.com. Neue Hoteleröffnungen zwischen 2025 und 2027 (Four Seasons, Six Senses usw.) werden die Zimmerkapazität erhöhen und wahrscheinlich die Zahl der Übernachtungsgäste weiter steigern. Das ist ein gutes Zeichen für den Ferienvermietungs- und Zweitwohnungsmarkt, da ein gesunder Tourismussektor oft einen Teil der Besucher in Immobilienkäufer verwandelt. Der Erfolg der Regierung bei der Gewinnung großangelegter Investitionen (zuletzt über 10 Mrd. USD in Resortprojekte travelmarketreport.com) deutet ebenfalls auf Vertrauen in die Zukunft des Marktes hin. Viele dieser Entwicklungen umfassen Wohnkomponenten, die in den kommenden Jahren auf den Markt kommen und das Angebot an Luxuswohnungen schrittweise erhöhen. Während dieses neue Angebot absorbiert wird, könnte die Preissteigerung im Luxussegment auf ein moderateres Niveau zurückkehren (z. B. jährlicher Zuwachs im niedrigen bis mittleren einstelligen Bereich statt des zweistelligen Anstiegs von 2021–2023). Laut globaler Prognosen von Knight Frank wird das Wachstum der Immobilienpreise im Premiumbereich in vielen Luxusdestinationen auf wenige Prozent pro Jahr abflachen, und die Bahamas werden diesem Trend wahrscheinlich folgen, sobald die Nach-Corona-Spitze überwunden ist. Im Wesentlichen sollte der Markt auf einem Aufwärtstrend bleiben, jedoch mit einem stetigeren, nachhaltigeren Tempo.

Ein klarer Trend ist das wachsende Interesse an den Family Islands (den weniger bevölkerten Inseln außerhalb von New Providence). Da Nassau und Paradise Island teurer und dichter bebaut werden, richten sowohl Käufer als auch Entwickler zunehmend ihren Blick auf Inseln wie Exuma, Eleuthera, Abaco, Andros und Long Island. Es wird erwartet, dass diese Inseln in den kommenden Jahren Hotspots des Wachstums sein werden dupuchrealestate.com. Zum Beispiel sind Exuma und Eleuthera im Jahr 2025 bereits sehr gefragt, wobei der Wettbewerb um Immobilien die Preise in die Höhe treibt dupuchrealestate.com. Abaco, das sich nach Hurrikan Dorian 2019 wieder aufgebaut hat, befindet sich im Aufschwung – 2024 sind die Flugankünfte in Abaco um fast 12 % gestiegen, was auf eine solide Rückkehr der Aktivität auf das Niveau vor dem Hurrikan hindeutet travelmarketreport.com. Die Immobilienpreise in Abaco, die nach Dorian gesunken waren, steigen nun wieder stetig, da die Infrastruktur wiederhergestellt wird und neue Resorts (wie Montage Cay) für Aufsehen sorgen homesforsaleinnassaubahamas.com. Long Island und Andros werden als „Märkte, die man im Auge behalten sollte“ bezeichnet – sie sind heute noch relativ erschwinglich, bieten jedoch erhebliches Wachstumspotenzial, sodass frühe Investoren dort mit einer deutlichen Wertsteigerung rechnen können dupuchrealestate.com. Wir erwarten höheres relatives Wertwachstum auf diesen aufstrebenden Inseln als auf dem reiferen Markt von Nassau in den nächsten 5 Jahren, da verbesserte Infrastruktur (Flughäfen, Marinas, Versorgungsbetriebe) und neue Projekte die Family Islands zugänglicher und attraktiver machen.

Nassau – gelegen auf New Providence – ist die Hauptstadt des Landes und der größte städtische Markt.

Es bietet ein breites Spektrum an Immobilien, von luxuriösen geschlossenen Wohnanlagen und Strandwohnungen bis hin zu Einstiegshäusern für einheimische Familien.Der Markt in Nassau ist im Jahr 2025 sehr aktiv, zeigt jedoch Anzeichen einer Normalisierung nach den turbulenten letzten Jahren.Der mittlere Hauspreis in Nassau (und den unmittelbaren Randbezirken) lag zur Mitte des Jahres 2025 bei etwa 495.000 $, was tatsächlich eine Steigerung von 4,9 % seit Jahresbeginn darstellt, trotz einiger monatlicher Schwankungen morleyrealty.com.Der durchschnittliche Verkaufspreis (der durch einige wenige Verkäufe im oberen Preissegment verzerrt sein kann) lag Mitte 2025 bei etwa 590.000 $ morleyrealty.com, während andere Quellen den durchschnittlichen Angebotspreis näher bei 720.000 $ für Nassau angeben, was den Einfluss gehobener Lagen widerspiegelt homesforsaleinnassaubahamas.com.Dies deutet darauf hin, dass zwar viele Häuser im mittleren sechsstelligen Bereich verkauft werden, Nassau aber auch Multi-Millionen-Dollar-Transaktionen verzeichnet, die den Durchschnitt nach oben ziehen.Der Bestand war eingeschränkt – die Anzahl der Angebote Anfang 2025 lag fast 20 % unter dem Wert des Vorjahres morleyrealty.com – aber neue Angebote nehmen jetzt langsam zu, da sich der Markt beruhigt.Immobilien in Nassau, insbesondere in begehrten Vierteln, stoßen nach wie vor auf großes Käuferinteresse.Im Juni 2025 zum Beispiel lagen die Vertragsunterzeichnungen im Jahresvergleich um 119 % höher, obwohl die endgültigen Verkäufe zurückgingen (was darauf hindeutet, dass einige Abschlüsse länger dauern) morleyrealty.com morleyrealty.com.Die Mietnachfrage in Nassau bleibt dank der Arbeitsmöglichkeiten und Annehmlichkeiten der Stadt hoch; Gebiete wie Cable Beach (Heimat des Baha Mar Resorts, Restaurants und Eigentumswohnungen) sind als „Mietkönige“ bekannt und verzeichnen das ganze Jahr über eine hohe Mieternachfrage homesforsaleinnassaubahamas.com.Für die Zukunft ist der Ausblick für Nassau stabil.Als Handelszentrum profitiert es von nahezu allen wirtschaftlichen Triebkräften – Tourismus, Finanzen, Regierung – und wird weiterhin eine Entwicklung erfahren.Bevorstehende Eigentumswohnungsprojekte und möglicherweise eine Wiederbelebung des Wohnens in der Innenstadt (mit der Revitalisierung des Kreuzfahrthafens) könnten neues Angebot hinzufügen.Das Preiswachstum wird voraussichtlich moderat, aber positiv ausfallen, und Nassau bleibt das Liquiditätszentrum des bahamaischen Immobilienmarktes (der einfachste Ort, um schnell zu kaufen oder zu verkaufen).Wichtige Teilmärkte, die man im Auge behalten sollte, sind West New Providence (Albany, Lyford Cay, Old Fort Bay), wo sich die Ultra-Luxus-Anwesen befinden, und Ost New Providence (Gegenden wie Eastern Road), die bei wohlhabenden Einheimischen und Expats wegen ihrer Wasserlage und der Nähe zur Stadt beliebt sind.

Wirtschaftlich wird für die Bahamas ein moderates Wachstum prognostiziert. Der IWF warnt, dass ein langfristiges BIP-Wachstum von über ~1,5 % jährlich kontinuierliche Investitionen und die Bewältigung von Arbeitskräfteengpässen erfordert globalpropertyguide.com. Das bedeutet, dass die Geschwindigkeit der Expansion im Immobilienbereich von der Fähigkeit des Landes abhängen könnte, Arbeitskräfte auszubilden und diese neuen Projekte zu unterstützen. Nichtsdestotrotz bleiben Bau- und Immobiliendienstleistungen optimistisch, wobei der bahamaische Bauunternehmerverband erklärt, „die Zukunft sieht vielversprechend aus“ dank starker Projekt-Pipelines globalpropertyguide.com. Zu den wichtigsten makroökonomischen Risiken zählen externe Faktoren: Eine Abschwächung der US-Wirtschaft oder globale Finanzschocks könnten ausländische Käufe und den Tourismus dämpfen globalpropertyguide.com. Außerdem könnten internationale Zinsbewegungen die Nachfrage beeinflussen – die jüngste Phase niedriger Zinsen hat den Luxuskauf angekurbelt; bleiben die Zinsen hoch, könnten einige Käufer zögern oder nach Schnäppchen suchen. Das Segment der Superreichen ist jedoch weniger zinsabhängig, und viele Käufer in den Bahamas zahlen bar, weshalb die Auswirkungen begrenzt sein dürften.

Insgesamt ist die 3–5-Jahres-Prognose für Immobilien auf den Bahamas von weiterem Wachstum und aktiven Investitionen geprägt – wenn auch in gemäßigterem Tempo. Die Immobilienwerte werden voraussichtlich im Einklang mit einer gesunden Nachfrage steigen, insbesondere bei Wasserlagen und Resorts. Das Luxussegment dürfte weiterhin die beste Performance zeigen (gestützt durch globale Vermögenstrends und die anhaltende Anziehungskraft der Bahamas), aber es werden auch Verbesserungen im mittleren Marktsegment erwartet, wenn staatliche Wohnungsinitiativen greifen sollten. Bis 2030 wird das Immobilienangebot auf den Bahamas vielfältiger sein – Nassau/Paradise Island bleibt zwar das kommerzielle und transaktionsstärkste Zentrum, aber ein größerer Anteil der Aktivitäten wird sich auf die sogenannten Family Islands verlagern. Nachhaltigkeit und Widerstandsfähigkeit werden ebenfalls wichtiger (z. B. mehr solarbetriebene Häuser, sturmsichere Bauweisen), da sich neue Entwicklungen an globalen Trends orientieren. Sofern keine größeren Schocks eintreten, können Investoren zuversichtlich sein, dass bahamaische Immobilien ihren Ruf als solide Langzeitinvestition und als Stück vom Paradies behalten werden.

Regionale Highlights: Nassau, Paradise Island, Exuma und Abaco

Um den Markt besser zu verstehen, lohnt es sich, einige Schlüsselregionen und Inseln einzeln zu betrachten. Die Bahamas sind ein Archipel mit unterschiedlichen Immobilienmärkten – von der Hauptstadt bis zu ruhigen Außeninseln. Nachfolgend eine Übersicht zur aktuellen Performance und zum Ausblick in vier wichtigen Regionen:

Nassau (New Providence Island)

Paradise Island

Exuma bezeichnet eine Kette idyllischer Inseln (die größte ist Great Exuma), etwa 225 Kilometer südlich von Nassau, die für türkisblaues Wasser und unberührte Schönheit berühmt sind.

Die Exumas sind zu einem der angesagtesten und aufstrebenden Immobilienmärkte der Bahamas geworden.Das Leben auf Exuma ist entspannt und malerisch – von der Hauptsiedlung George Town bis hin zu den kleinen Cay-Gemeinschaften – und zieht diejenigen an, die einen ruhigen Rückzugsort abseits der Menschenmassen suchen dupuchrealestate.com.Die Immobilien auf Exuma reichen von gemütlichen Insel-Cottages über luxuriöse Anwesen am Wasser bis hin zu privaten Inseln, die zum Verkauf stehen.Marktbedingungen im Jahr 2025 zeigen hohe Nachfrage und begrenztes Angebot.Exuma wird von Maklern als „stark nachgefragt“ bezeichnet, wobei der Wettbewerb um hochwertige Angebote die Preise in die Höhe treibt dupuchrealestate.com.Die durchschnittlichen Immobilienpreise sind hier aufgrund der vielfältigen Immobilientypen schwerer zu verallgemeinern, aber Villen und Häuser am Wasser werden typischerweise mit über 1 Million $ gelistet (moderne Luxusimmobilien oft zwischen 2–5 Millionen $).Exumas Anziehungskraft auf die Superreichen ist offensichtlich: Es ist einer der Top-Orte für den Kauf privater Inseln, und Prominente haben in den Exuma Cays Zufluchtsorte erworben.Zum Beispiel haben David Copperfields Privatinsel Musha Cay und Johnny Depps Little Hall’s Pond Cay Exuma als exklusives Rückzugsgebiet für die Elite bekannt gemacht.Für Nicht-Milliardäre bietet Exuma immer noch einige relativ erschwingliche Grundstücke und Häuser im Landesinneren oder abseits des Wassers, aber selbst diese Preise sind gestiegen, da mehr Investoren das Potenzial von Exuma erkennen.Der Mietmarkt ist stark – Exumas schwimmende Schweine, erstklassiges Schnorcheln und Angeln ziehen viele Touristen an, und Airbnb-Daten zeigen, dass Exuma eine der höchsten durchschnittlichen Tagesmietraten des Landes hat (etwa 750 $/Nacht im Durchschnitt bei aktiven Kurzzeitvermietungen) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.Mit einem neuen internationalen Flughafenterminal im Bau und Luxusresort-Projekten wie der Erweiterung des Grand Isle Resorts und den Verbesserungen bei Sandals verbessern sich die Erreichbarkeit und die Annehmlichkeiten der Insel.Ausblick: Es wird erwartet, dass Exuma weiterhin an Bedeutung gewinnt.Branchenspezialisten nennen Exuma immer wieder als eine der besten Investitionsmöglichkeiten für 2025 und darüber hinaus dupuchrealestate.com.Wie in einem Bericht festgestellt wurde, bietet Exuma „reine Flucht“ und ist bereit für eine weitere Entwicklung, die dennoch seinen natürlichen Charme respektiert homesforsaleinnassaubahamas.com.Käufer könnten in den nächsten Jahren mit einer soliden Wertsteigerung rechnen, insbesondere wenn sie jetzt kaufen, bevor weitere Bauprojekte abgeschlossen werden.Der Schlüssel wird darin liegen, das Gleichgewicht zwischen Entwicklung und Umwelt zu wahren – etwas, dessen sich die lokalen Interessengruppen bewusst sind.Insgesamt sieht die Immobilienzukunft von Exuma vielversprechend aus, da die Kombination aus Seltenheit, Schönheit und neuer Infrastruktur voraussichtlich hohe Renditen bringen wird.

Abaco (Die Abaco-Inseln) liegt im Norden der Bahamas und umfasst Great Abaco, Little Abaco und eine Reihe von Cays, die für Segeln und Ferienhäuser bekannt sind.

Abacos Markt ist einzigartig, weil er sich von einem schweren Rückschlag erholt: Der Hurrikan Dorian verwüstete im September 2019 Teile von Abaco, darunter Marsh Harbour und Treasure Cay, und verursachte weitreichende Gebäudeschäden.In den Jahren seitdem ist der Wiederaufbau stetig vorangeschritten, und bis 2024–2025 erlebt Abaco eine Renaissance des Interesses und der Investitionen dupuchrealestate.com.Der aktuelle Markt in Abaco ist durch steigende Nachfrage und steigende Preise gekennzeichnet, da sowohl zurückkehrende Bewohner als auch opportunistische Investoren Immobilien aufgekauft haben (einige durch den Sturm beschädigte Häuser wurden nach Dorian zu reduzierten Preisen verkauft und diese wurden renoviert oder wieder aufgebaut).Laut dem Ministerium für Tourismus verzeichnete Abaco im Jahr 2024 einen Zuwachs der Flugankünfte um 11,9 %, das stärkste Wachstum aller großen Inseln, was auf eine solide Rückkehr zum Aktivitätsniveau vor Dorian hinweist travelmarketreport.com.Gebiete wie Treasure Cay, bekannt für seinen atemberaubenden Strand, und Elbow Cay (mit dem malerischen Leuchtturm von Hope Town) erwachen wieder zum Leben.Die Immobilienpreise in Abaco, die 2019–2020 eingebrochen sind, steigen wieder.Treasure Cay Grundstücke und Eigentumswohnungen direkt am Strand haben zum Beispiel wieder an Wert gewonnen, da die Gemeinde wiederaufgebaut wird; einige Immobilien erreichen oder übertreffen inzwischen ihre Preisniveaus von vor dem Hurrikan, bieten aber auch 2025 noch ein gutes relatives Preis-Leistungs-Verhältnis.Abaco beherbergt auch luxuriöse Anlagen: Baker’s Bay Golf & Ocean Club, eine private Resort-Gemeinschaft auf Great Guana Cay, ist vollständig wieder in Betrieb und zieht weiterhin sehr wohlhabende Käufer an (Häuser dort kosten ab 4 Millionen Dollar aufwärts).Mit Blick auf die Zukunft sind die Aussichten für Abaco sehr positiv.Es gibt eine erhebliche aufgestaute Nachfrage von denen, die das Bootfahren, Angeln und den entspannten Lebensstil von Abaco lieben.Montage Cay, ein luxuriöses Resort auf einer Privatinsel in Abaco, befindet sich in der Entwicklung und wird bis 2025/26 ein Fünf-Sterne-Hotel sowie Markenresidenzen hinzufügen practiceguides.chambers.com.Dies wird voraussichtlich das Profil von Abaco weiter stärken.Die Regierung hat auch die Reparatur der Infrastruktur – Straßen, Stromnetze usw. – priorisiert.– um Wachstum zu unterstützen.Lokale Makler berichten, dass Abaco „zunehmend nachgefragt“ wird und dass die Preise „stetig steigen“, während die Erholung voranschreitet homesforsaleinnassaubahamas.com homesforsaleinnassaubahamas.com.Risiken bestehen weiterhin (zum Beispiel ein weiterer schwerer Sturm), aber es gibt einen starken Gemeinschaftsgeist und ein großes Investoreninteresse, das Abaco vorantreibt.Für 2025 und die nächsten Jahre stellt Abaco sowohl eine Geschichte der Widerstandsfähigkeit als auch eine Chance dar – Käufer, die nach Dorian investiert haben, haben bereits Gewinne erzielt, und weiteres Wachstum ist wahrscheinlich, da sich Abaco vollständig erholt.

Paradise Island ist eine kleine Insel in der Nähe von Nassau, die weltweit für das Atlantis Resort und ihre ultra-exklusiven Immobilien bekannt ist. Paradise Island (oft einfach „PI“ genannt) ist im Wesentlichen eine Luxus-Enklave; fast alle Immobilien hier sind hochwertige Eigentumswohnungen oder Luxusvillen. Der Immobilienmarkt der Insel ist gleichbedeutend mit Luxus – er bietet Angebote wie die Ocean Club Estates (eine bewachte Wohnanlage mit Golfplatz und Yachthafen, in der die Häuser von mehreren Millionen bis zu über 20 Millionen $ reichen), sowie Eigentumswohnanlagen wie One Ocean und The Reef/Residential Towers at Atlantis. Im Jahr 2025 genießt Paradise Island weiterhin eine starke Nachfrage von wohlhabenden Käufern, die die Nähe zu den Annehmlichkeiten Nassaus und dennoch eine privatere, resortähnliche Atmosphäre suchen. Die durchschnittlichen Eigentumswohnungspreise auf PI gehören zu den höchsten im Land und beginnen oft bei rund 700–800 Tsd. $ für eine Zwei-Zimmer-Wohnung; größere Einheiten oder solche mit Meerblick kosten oft über 1–2 Millionen $. Penthäuser direkt am Meer und Anwesen können achtstellige Summen erreichen. Das Angebot auf Paradise Island ist begrenzt (kleine Landfläche), daher erfolgt Neubau hauptsächlich vertikal (Eigentumswohnungen) oder durch die Neuentwicklung älterer Standorte. Eine bedeutende Entwicklung am Horizont ist das Four Seasons/Ocean Club Residences-Projekt, das bis 2027 fertiggestellt werden soll. Es werden ausgewählte super-luxuriöse Apartments und Villen innerhalb des Ocean Club-Geländes entstehen globalpropertyguide.com. Diese Entwicklung wird mit Spannung erwartet, viele Einheiten verzeichnen ein großes Wartelisteninteresse bestehender Four Seasons-Kundschaft. Die Marktentwicklung auf PI ist robust – Immobilien hier halten ihren Wert in der Regel sehr gut und werden selten gehandelt. Ende 2024 bis 2025 gab es Berichte über eine deutlich gesunkene Vermarktungsdauer für Top-Immobilien auf Paradise Island (begehrte Einheiten werden oft innerhalb von etwa 2–3 Monaten verkauft), da wohlhabende Käufer jegliches verfügbare Angebot schnell aufkauften homesforsaleinnassaubahamas.com. Mit Blick in die Zukunft sind die Immobilienwerte auf Paradise Island weiterhin sehr stabil. Das Prestige der Lage, kontinuierliche Verbesserungen im Atlantis Resort und neue Luxusprojekte (wie ein angeblich geplantes Aman-Resort und die bestätigte Royal Caribbean Beach Club-Attraktion) werden die Nachfrage hochhalten. Wir erwarten eine weitere Wertsteigerung, die möglicherweise den Durchschnitt von Nassau übertrifft, insbesondere bei einzigartigen Immobilien (z. B. Meergrundstücke, Penthäuser im obersten Stockwerk). Paradise Island wird auch vom Wachstum Nassaus profitieren und gleichzeitig vor vielen Problemen Nassaus (wie Verkehr oder Überfüllung) geschützt bleiben. Zusammengefasst: PI ist und bleibt eine der exklusivsten Adressen der Karibik und spricht Käufer an, die schlüsselfertigen Luxus, Sicherheit und Unterhaltung direkt vor der Haustür suchen.

Exuma

Abaco

Rechtliche und steuerliche Überlegungen für Käufer

Investoren und ausländische Immobilienkäufer auf den Bahamas sollten sich über den rechtlichen Rahmen und die mit Immobilien verbundenen Steuern im Klaren sein. Die Bahamas begrüßen im Allgemeinen ausländisches Eigentum an Immobilien, und der Prozess ist klar definiert:

• Regeln für ausländischen Besitz: Internationale Käufer können in den Bahamas Grundeigentum mit relativ wenigen Einschränkungen besitzen. Wenn ein ausländischer Käufer eine Einfamilienresidenz oder ein unbebautes Grundstück für eine persönliche Residenz erwirbt, ist keine spezielle Genehmigung erforderlich; der Käufer muss den Erwerb lediglich nach dem Abschluss beim Investments Board registrieren (und eine einmalige Registrierungsgebühr von 1.000 $ zahlen) practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. Dies führt zur Ausstellung einer Registrierungsurkunde. Wenn jedoch ein Ausländer Land für kommerzielle Entwicklung, Mietinvestitionen oder mehrere Einheiten (alles, was über ein einzelnes persönliches Zuhause hinausgeht) kauft, muss eine „International Persons Landholding Permit“ vor dem Abschluss eingeholt werden practiceguides.chambers.com. Die Genehmigung wird ebenfalls über das Investments Board/Bahamas Investment Authority eingeholt. Das Versäumnis, eine erforderliche Genehmigung zu erhalten, macht die Urkunde ungültig, daher ist dies ein wichtiger Schritt für Investoren practiceguides.chambers.com. In der Praxis werden Genehmigungen für legitime Projekte/Investitionen routinemäßig erteilt – die Regierung nutzt dies hauptsächlich zur Überprüfung und Registrierung bedeutender ausländischer Investitionen. Es gibt keine Staatsbürgerschaftserfordernisse oder Beschränkungen auf Erbbaurechte; Ausländer dürfen das Volleigentum (fee simple) an Immobilien genauso wie Bahamaer besitzen, sobald sie wie oben registriert oder genehmigt wurden.
• Transaktionssteuern (Stempelsteuer/MwSt): Alle Immobiliengeschäfte unterliegen einer einmaligen Steuer auf die Übertragung, die seit 2019 als Mehrwertsteuer (MwSt) auf Immobilienverkäufe erhoben wird. Ausländische Käufer zahlen eine pauschale MwSt von 10 % auf alle Immobilienkäufe über 100.000 $ linkedin.com. Diese wird in der Regel nach Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt (üblicherweise zahlt jeder 50 %, aber Verhandlungen wie 70/30 sind bei großen Geschäften nicht ungewöhnlich) linkedin.com. Für Käufe unter 100.000 $ beträgt die MwSt 2,5 %. Bahamische Staatsbürger profitieren von einer gestaffelten Stempelsteuer/MwSt: Für sie beträgt die Steuer 2,5 % auf die ersten 100.000 $, 4 % auf 100.000–300.000 $, 6 % auf 300.000–500.000 $, 8 % auf 500.000–700.000 $, 9 % auf 700.000–1 Mio. $ und 10 % über 1 Mio. $ linkedin.com. (Bahamische Erstkäufer erhalten zur Förderung des Wohnungseigentums sogar noch weitere Ermäßigungen/Befreiungen bis 500.000 $ linkedin.com linkedin.com.) Im Ergebnis zahlen ausländische Käufer in der Regel 10 % bei den meisten Hauskäufen, während Einheimische oft etwas weniger zahlen. Es ist erwähnenswert, dass diese Transaktions-MwSt die frühere „Stempelsteuer“ ersetzt – tatsächlich ist es dasselbe, wird nun aber verwaltungstechnisch nach dem MwSt-Gesetz behandelt.
• Jährliche Grundsteuer: Die Bahamas erheben eine jährliche Grundsteuer (auch als Immobiliensteuer bezeichnet) auf Immobilien, mit sehr günstigen Tarifen für selbstgenutzte Wohnimmobilien. Selbstgenutzte Wohnimmobilien zahlen 0% auf die ersten 300.000 $ des Werts (für diesen Anteil vollständig steuerbefreit) linkedin.com, 0,625% auf den Wert zwischen 300.000 $ und 500.000 $ und 1,0% auf den Wert über 500.000 $ linkedin.com. Es gibt eine Obergrenze – kein selbstgenutztes Wohnhaus zahlt mehr als 120.000 $ pro Jahr an Grundsteuer, egal, wie wertvoll es ist. Diese Freigrenze wurde kürzlich angehoben (sie lag bei 250.000 $, jetzt 300.000 $), um die Steuerlast für mittlere Häuser zu verringern linkedin.com. Für nicht selbstgenutzte Immobilien (Investitionen oder Zweitwohnsitze, die nicht Hauptwohnsitz sind), sind die Sätze etwas höher: 0,75% auf die ersten 500.000 $, 1,0% auf 500.000 $–2 Mio. $ und 1,5% über 2 Mio. $ linkedin.com. (Unbebautes Land hat einen separaten pauschalen Steuersatz von 2%, wenn es Ausländern gehört, um das Landbanking zu verhindern, aber wenn ein Haus gebaut wird, gelten die regulären Sätze.) Bemerkenswert ist, dass es auf den Bahamas keine zusätzlichen kommunalen Grundsteuern gibt – diese nationale Immobiliensteuer ist die einzige wiederkehrende Steuer auf Immobilien. Viele exklusive Siedlungen (wie Albany oder Lyford Cay) erheben stattdessen Hausbesitzervereinsgebühren für Gemeinschaftsdienste, aber keine städtischen Immobiliensteuern.
• Einkommensteuer und Kapitalertragsteuer: Die Bahamas erheben keine Einkommensteuer, Kapitalertragsteuer oder Erbschaftsteuer. Das bedeutet, dass Mieteinnahmen aus einer Immobilie auf den Bahamas oder Gewinne aus deren Verkauf nicht von der bahamaischen Regierung besteuert werden linkedin.com. Es gibt auch keine Nachlass- oder Erbschaftssteuern auf Immobilien auf den Bahamas – sie können ohne lokale Erbschaftssteuern an Erben weitergegeben werden linkedin.com. Diese Steuerpolitik ist ein enormer Vorteil für Investoren aus Hochsteuerländern. (Ausländische Eigentümer sollten jedoch die Steuergesetze ihres Heimatlandes beachten – z. B. sind US-Bürger weiterhin in den USA auf weltweites Einkommen steuerpflichtig, können aber häufig die bahamaischen Steuern, die in diesem Fall null sind, gegenrechnen, was das Einkommen bis zu den ausländischen Freibeträgen oder durch Anrechnungen de facto steuerfrei macht.)
• Aufenthalt durch Investition: Wie bereits erwähnt, kann eine Investition in Immobilien auf den Bahamas zur wirtschaftlichen Daueraufenthaltserlaubnis berechtigen. Die derzeitige Schwelle liegt bei einer Mindestinvestition von 1.000.000 $ in Immobilien, um sich zu qualifizieren linkedin.com. Die Immobilie (oder Immobilien, die diesen Betrag zusammen erreichen) muss erhalten bleiben, da ein Verkauf unterhalb der Schwelle den Status gefährden könnte. Die Gewährung der Aufenthaltserlaubnis erfolgt nicht automatisch, wird aber bei qualifizierenden Investitionen in der Regel erteilt, und die Bearbeitung der Anträge soll etwa 3–4 Monate dauern homesforsaleinnassaubahamas.com. Es gibt auch eine beschleunigte Bearbeitung, wenn Sie mehr als 1,5 Mio. $ investieren (das Verfahren wird dann beschleunigt) linkedin.com. Daueraufenthaltsberechtigte haben die meisten Rechte der Staatsbürger mit Ausnahme des Wahlrechts, und wie bereits erwähnt, kann man nach 10 Jahren Aufenthalt die Staatsbürgerschaft beantragen. Es ist ebenfalls erwähnenswert, dass allein der Aufenthalt keine Steuerpflicht begründet, da es auf den Bahamas keine Einkommensteuer gibt – man kann dort also steuerfrei leben, was einen wesentlichen Teil der Attraktivität ausmacht linkedin.com.

Insgesamt ist das Rechtssystem der Bahamas für Immobilieninvestoren sehr vorteilhaft. Eigentum wird durch eingetragene Urkunden gesichert (die Regierung befindet sich im Prozess der Umstellung auf ein Registrierungssystem, um die Effizienz weiter zu verbessern) practiceguides.chambers.com. Es bestehen Devisenkontrollen, die jedoch zweckdienlich für Investitionen sind (der Bahama-Dollar ist an den USD gekoppelt und Gelder können mit Genehmigung der Zentralbank zurücküberwiesen werden, insbesondere wenn sie ursprünglich für den Kauf eingebracht wurden). Die wichtigsten Erkenntnisse sind, dass Ausländer mit Vertrauen kaufen können, man etwa 10 % für Abschlusssteuern einplanen sollte und eine niedrige laufende Steuerbelastung genießen kann. Diese Faktoren, zusammen mit einem stabilen Rechtssystem, machen die Bahamas zu einer investorenfreundlichen Jurisdiktion.

Risiken, Herausforderungen und Nachhaltigkeit

Auch wenn die Aussichten insgesamt positiv sind, sollten Investoren einige Risiken und Herausforderungen im Blick behalten, die den Immobilienmarkt der Bahamas in den kommenden Jahren beeinflussen könnten. Hier sind einige wichtige Überlegungen:

• Hurrikan- und Klimarisiken: Die Bahamas sind geografisch anfällig für Hurrikans und die Auswirkungen des Klimawandels. Die Verwüstungen durch Hurrikan Dorian im Jahr 2019 – der Teile von Abaco und Grand Bahama dem Erdboden gleichmachte – waren eine deutliche Erinnerung an dieses Risiko. Ein direkter Treffer durch einen schweren Hurrikan kann massive Sachschäden verursachen und den lokalen Immobilienmarkt vorübergehend zum Erliegen bringen (wie nach dem Abschwung auf Abaco nach 2019 zu sehen war). Die Versicherungskosten für Immobilien sind entsprechend gestiegen und werden ein wichtiger Faktor bei den Eigentumskosten sein. Der Anstieg des Meeresspiegels und Erosion sind langfristige Sorgen, insbesondere für niedrig gelegene Strandgebiete. Die Bauvorschriften wurden hinsichtlich der Windbeständigkeit verschärft, und kluge Käufer legen heute Wert auf Häuser, die für Kategorie-5-Stürme gebaut oder auf höherem Gelände gelegen sind. Nichtsdestotrotz bleiben Klimaereignisse ein immerwährender Unsicherheitsfaktor für den Markt. Investoren sollten für jede Immobilie auf ausreichenden Versicherungsschutz und widerstandsfähige Bauweise achten. Die gute Nachricht: Auf schwere Stürme folgen meist Erholung und Wiederaufbau – zum Beispiel erlebt der Immobilienmarkt von Abaco nur wenige Jahre nach Dorian eine starke Erholung travelmarketreport.com – aber die kurzfristigen Auswirkungen solcher Ereignisse können erheblich sein.
• Wirtschaftliche und externe Faktoren: Die Wirtschaft der Bahamas ist stark von äußeren Einflüssen abhängig – insbesondere von der Lage der US-Wirtschaft und globalen Reisetrends. Eine Abschwächung in den USA oder Kanada (wichtige Tourismus- und Käufermärkte) könnte den Besucherzustrom verringern und die Nachfrage nach Zweitwohnsitzen eindämmen globalpropertyguide.com. Ebenso können globale Krisen (Rezessionen, Pandemien) die tourismusgetriebene Wirtschaft der Bahamas schnell belasten, wie 2020 zu sehen war. Steigende Zinsen im internationalen Vergleich könnten den Auslandsankauf abkühlen, insbesondere für diejenigen, die Immobilienkäufe finanzieren oder auf Vermögenswerte beleihen. Der IWF weist darauf hin, dass nachhaltiges Wachstum über das aktuelle Tempo hinaus fortlaufende Investitionen und die Bewältigung von Arbeitskräftemangel erfordert globalpropertyguide.com – wenn diese nicht eintreten, könnte das Wirtschaftswachstum hinter den Erwartungen zurückbleiben. Zudem haben die Bahamas zwar eine stabile Währung und Finanzlage, es gibt aber eine Staatsverschuldung, die künftige fiskalische Anpassungen erzwingen könnte (möglicherweise auch Änderungen der Steuerpolitik, obwohl derzeit keine Einkommenssteuer geplant ist). Maßnahmen: Die Regierung wirbt aktiv um breit gefächerte Investitionen (Technologie, Logistik usw.), um die Wirtschaftsgrundlage über den Tourismus hinaus zu verbreitern. Und das große Volumen der FDI-Zusagen (über 10 Milliarden US-Dollar in zwei Jahren travelmarketreport.com) bietet in Sachen Beschäftigung und Konjunktur einen gewissen Puffer. Dennoch sollten Investoren globale Wirtschaftsindikatoren im Auge behalten, da das Schicksal der Bahamas eng an diese gebunden ist.
• Wohnungsaffordabilität und soziale Ungleichheit: Die Kehrseite eines boomenden Luxusmarktes ist, dass sich immer mehr lokale mittelständische Bahamaer Wohnen nicht mehr leisten können. Es gibt eine wachsende Leistungslücke, da die Löhne nicht mit den Immobilienpreisen Schritt gehalten haben. Dies hat soziale Auswirkungen (Überbelegung, steigende Nachfrage nach Mietwohnungen, Abwanderung von Talenten), die der Regierung sehr bewusst sind. Wenn dies nicht angegangen wird, könnte es zu politischem Druck auf Maßnahmen führen, die indirekt auch Investoren treffen könnten – zum Beispiel strengere Regeln für ausländische Käufer in bestimmten Preissegmenten oder mehr Steuern auf spekulative Käufe usw. Derzeit wird ausländisches Investment sehr positiv bewertet (es ist entscheidend für die Wirtschaft), aber es ist wichtig, sensibel auf lokale Bedürfnisse zu reagieren. Die Bestrebungen der Regierung, erschwinglichen Wohnraum zu schaffen und Erstkäufern Vergünstigungen anzubieten, zielen darauf ab, dieses Problem zu entschärfen globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Für den Markt ist eine breite Basis lokaler Käufer gesund für die langfristige Stabilität. Wenn zu viel vom Markt nur für Ausländer zugänglich ist, könnten Ungleichgewichte entstehen. Daher wird der Fortschritt beim Thema erschwinglicher Wohnraum tatsächlich dem gesamten Immobiliensektor zugutekommen, indem er das Wohneigentum erweitert. Nachhaltigkeit der Nachfrage ist auch damit verbunden – eine Gesellschaft, in der die Einheimischen florieren, wird eine eigene interne Nachfrage nach Immobilien schaffen und so eine Resilienz schaffen, die über die Launen ausländischer Käufer hinausgeht.
• Umweltverträglichkeit: Die natürliche Umgebung, die die Bahamas so attraktiv macht – Korallenriffe, klares Wasser, unberührte Strände – steht durch die Entwicklung unter Druck. Es gibt einen zunehmenden Fokus auf nachhaltige Entwicklungspraktiken, um sicherzustellen, dass die Naturschönheit bewahrt wird. Investoren und Entwickler beginnen, in Luxusprojekten mehr umweltfreundliche Designs (Solarmodule, Regenwassernutzung, LEED-zertifizierte Bautechniken) zu integrieren, da heutige Käufer im gehobenen Segment oft ein gewisses Maß an Umweltverantwortung erwarten homesforsaleinnassaubahamas.com. Die Regierung hat außerdem ambitionierte Pläne zur Ausweitung erneuerbarer Energien (insbesondere Solarenergie) bis 2033 angekündigt, um die Abhängigkeit von fossilen Brennstoffen zu reduzieren und die Selbstversorgung der Inseln zu verbessern dupuchrealestate.com homesforsaleinnassaubahamas.com. Dies könnte erhebliche Auswirkungen auf Immobilien in abgelegenen Gebieten haben – beispielsweise profitieren Privatinseln und Off-Grid-Häuser von besserer Solartechnologie und Speicherlösungen, wodurch sie attraktiver werden. Dennoch bedürfen Umweltprobleme wie Wasserversorgung, Abfallmanagement und Naturschutz kontinuierlicher Aufmerksamkeit, da sich die Entwicklung auf weniger erschlossene Inseln ausweitet. Nachhaltigkeitsaspekte betreffen zudem auch den kulturellen und historischen Erhalt, um sicherzustellen, dass neue Entwicklungen das lokale Erbe, das Teil des Charmes der Bahamas ist, nicht verdrängen. Regierung und lokale Akteure sind sich zunehmend bewusst, dass der langfristige Immobilienwert an der ökologischen Gesundheit und Widerstandsfähigkeit der Inseln hängt.

Zusammenfassend gilt: Auch wenn es Risiken zu berücksichtigen gibt, schmälert das den grundsätzlichen Reiz von Immobilien auf den Bahamas nicht, sondern unterstreicht lediglich die Notwendigkeit eines umsichtigeren und informierten Investierens. Das Bewusstsein für Hurrikans und Versicherungen, das Verständnis der wirtschaftlichen Zusammenhänge, die Berücksichtigung sozialer Auswirkungen sowie die Priorisierung von Nachhaltigkeit werden künftig Bestandteil erfolgreichen Investierens auf den Bahamas sein. Durch das Meistern dieser Herausforderungen können Investoren ihr Stück Paradies besser sichern und dazu beitragen, dass der Immobilienmarkt der Bahamas auch in Zukunft lebendig und nachhaltig bleibt.

Quellen:

• ERA Dupuch Real Estate Bahamas – Rückblick auf den Markt 2024 und Ausblick auf 2025 dupuchrealestate.com dupuchrealestate.com dupuchrealestate.com dupuchrealestate.com
• Chambers & Partners – Immobilien 2025: Bahamas (Recht & Praxis) practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com
• Morley Realty – Nassau & Paradise Island Marktbericht (Juni 2025) morleyrealty.com morleyrealty.com
• Glenn Ferguson (Makler) – Warum 2025 in Immobilien auf den Bahamas investieren? homesforsaleinnassaubahamas.com homesforsaleinnassaubahamas.com homesforsaleinnassaubahamas.com
• Global Property Guide – Analyse von Wohnimmobilien auf den Bahamas 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• Travel Market Report – Rekord: 11,22 Mio. Besucher im Jahr 2024 (Februar 2025) travelmarketreport.com travelmarketreport.com travelmarketreport.com
• LinkedIn (Glenn S. Ferguson) – Bahamas Immobiliensteuer Leitfaden 2025 linkedin.com linkedin.com linkedin.com
• IMF Länderbericht – Die Bahamas: Konsultation nach Artikel IV 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• Andere: Statistiken des Bahamas-Ministeriums für Tourismus travelmarketreport.com, Knight Frank Caribbean Insight 2024 content.knightfrank.com, Forbes Global Properties Bericht globalpropertyguide.com usw.

Überblick über die aktuellen Marktbedingungen (2025)

Der Immobilienmarkt der Bahamas ist im Jahr 2025 dynamisch und robust, gestützt durch eine starke wirtschaftliche Erholung nach der Pandemie und einen rekordverdächtigen Tourismus. Das Land begrüßte im Jahr 2024 beispiellose 11,22 Millionen internationale Besucher, was einem Anstieg von 16,2 % gegenüber 2023 entspricht und den bisher höchsten Wert darstellt – sogar mehr als vor COVID travelmarketreport.com. Dieser Tourismusboom hat die Nachfrage nach Ferienimmobilien und Mietobjekten auf den Inseln angeheizt. Das Wirtschaftswachstum ist stabil (das BIP stieg von 14,34 Milliarden $ im Jahr 2023 auf 14,83 Milliarden $ im Jahr 2024, mit Prognosen von 17,62 Milliarden $ bis 2029 dupuchrealestate.com), und die Regierung bleibt stabil und unternehmerfreundlich. Diese Faktoren zusammen sorgen für ein hohes Investorenvertrauen in den bahamaischen Immobilienmarkt dupuchrealestate.com dupuchrealestate.com.

Nach einem Kaufrausch in den Jahren 2020–2023 hat sich die Markttätigkeit im Jahr 2024 moderater auf ein nachhaltigeres Niveau eingependelt practiceguides.chambers.com. Der wilde Boom während der Pandemie – als wohlhabende Remote-Arbeiter und Investoren Inselimmobilien aufkauften – ist einer ruhigeren, aber weiterhin positiven Marktsituation gewichen, die an das Niveau vor 2019 erinnert practiceguides.chambers.com. Das Angebot bleibt knapp, besonders in gehobenen Wohngegenden, sodass Verkäufer von Qualitätsimmobilien weiterhin ambitionierte Preisforderungen stellen und dennoch Interesse erzeugen können practiceguides.chambers.com. Allerdings stoßen höhere Preiskategorien auf Widerstand bei Käufern. In erstklassigen Lagen haben sich die Preise seit 2020 etwa verdoppelt (z. B. wurden Häuser, die 2019 $3 Millionen kosteten, bis 2023 oft für $6 Millionen verkauft), und Versuche einiger Verkäufer, die Preise auf $8 Millionen zu heben, stoßen inzwischen auf Widerstand, was zu längeren Vermarktungszeiten führt content.knightfrank.com content.knightfrank.com. Insgesamt beginnt das Jahr 2025 mit einem Markt im Gleichgewicht – die Nachfrage ist stark (besonders von ausländischen Käufern), aber das Preiswachstum hat sich stabilisiert im Vergleich zu den extremen Ausschlägen der Vorjahre. Ein wachsendes Angebot an Neubauten und das Abklingen der pandemiebedingten Verzerrungen haben den Markt wieder zu einem ausgewogeneren Tempo zurückgeführt, auch wenn 2024 mit Rekordumsätzen bei Immobilienverkäufen in einigen Segmenten endete homesforsaleinnassaubahamas.com.

Gewerbeimmobilien und Tourismusentwicklungen

Außerhalb privater Wohnsitze wird der gewerbliche Immobiliensektor der Bahamas hauptsächlich durch Tourismus, Gastgewerbe und gemischt genutzte Resort-Entwicklungen angetrieben. Traditionelle gewerbliche Segmente (Büro, Einzelhandel, Industrie) sind aufgrund der Größe des Landes relativ klein, aber der Gastgewerbe- und Resortsektor boomt. Die Rekordzahlen im Tourismus im Jahr 2024 haben bedeutende Investitionen in Hotels, Marinas und Attraktionen angeregt, was wiederum den Immobilienmarkt beeinflusst. Bemerkenswert ist, dass Nassaus Kreuzfahrthafen umgebaut und im Mai 2023 vollständig wiedereröffnet wurde, sodass dort nun die größten neuen Kreuzfahrtschiffe anlegen können practiceguides.chambers.com. Dies hat die Innenstadt von Nassau neu belebt und deutet auf einen Anstieg des Touristenaufkommens für umliegende Unternehmen hin. Die Kreuzfahrtindustrie bleibt ein Eckpfeiler der Wirtschaft – Kreuzfahrten brachten im letzten Jahr über 650 Millionen US-Dollar an direkten Ausgaben ein travelmarketreport.com – und die Expansion geht weiter. Zum Beispiel entwickeln sowohl Royal Caribbean als auch Carnival jeweils neue Kreuzfahrthafenziele auf den Bahamas practiceguides.chambers.com. Royal Caribbean errichtet einen Beach Club auf Paradise Island und Carnival baut einen großen Kreuzfahrthafen auf Grand Bahama. Diese Projekte werden die unterstützende Gewerbeimmobilienentwicklung (von Einzelhandelsgeschäften bis hin zu Ausflugseinrichtungen) ankurbeln und die Besucherzahlen auf diesen Inseln nach Inbetriebnahme steigern.

Vielleicht die spannendsten Entwicklungen gibt es in der Resort- und Hotel-Pipeline. In den letzten zwei Jahren haben die Bahamas über 10 Milliarden US-Dollar an ausländischen Direktinvestitionen angezogen, wobei ein Großteil in Luxusresort-Projekte floss travelmarketreport.com. Dies beinhaltet eine Mischung aus neuen Resorts, Erweiterungen bestehender Resorts und exklusive Wohnanlagen. So wurde beispielsweise mit dem Bau von Jack’s Bay, einer exklusiven Golfresort-Gemeinschaft auf Eleuthera, sowie von Montage Cay in Abaco, einem privaten Inselresort mit Marken-Residenzen practiceguides.chambers.com, begonnen. Auf Grand Bahama entsteht das hochklassige Six Senses Resort & Residences, was Vertrauen in die Wiederbelebung von Freeport signalisiert practiceguides.chambers.com. Auf Paradise Island sind ein neues Four Seasons Hotel und Residenzen als Teil der Neuentwicklung des Ocean Club geplant practiceguides.chambers.com und ergänzen das legendäre Atlantis Resort. Auch Nassau/New Providence verzeichnet weiterhin Investitionen – neben den weiteren Bauphasen von Baha Mar startet die ultraluxuriöse Albany-Community (unterstützt von Prominenten) mit neuen Bauabschnitten practiceguides.chambers.com. Boutique- und mittelgroße Resorts auf den „Out Islands“ (den Family Islands) wachsen ebenfalls practiceguides.chambers.com. Entwickler zielen auf wohlhabende Reisende ab, die einzigartige, unberührte Orte suchen – mit Projekten auf kleineren Cays, die Abgeschiedenheit und maßgeschneiderte Erlebnisse bieten practiceguides.chambers.com.

Diese vom Tourismus getriebenen Entwicklungen haben direkte Auswirkungen auf den Immobilienmarkt: Sie schaffen Arbeitsplätze, verbessern die Infrastruktur und beinhalten oft auch Wohnkomponenten (Wohnungen, Villen) zum Verkauf. Beispielsweise wird ein neues Resort häufig mit einem Angebot an zum Verkauf stehenden Villen oder Wohneinheiten gebaut, die ausländische Käufer erwerben können – eine Mischung aus gewerblicher und privater Immobilie. Auch Infrastrukturverbesserungen folgen auf dem Fuße. Die Regierung hat Verbesserungen wie Flughafenerweiterungen (z. B. ein 55-Millionen-Dollar-Ausbau des North Eleuthera Airport und ein neuer internationaler Flughafen für Exuma, dessen Fertigstellung für 2025 geplant ist) priorisiert, um dem Wachstum des Besucheraufkommens gerecht zu werden ewnews.com ewnews.com. Straßen, Marinas und Versorgungsinfrastruktur werden auf den Inseln, auf denen neue Resorts entstehen, ausgebaut. Insgesamt sind die Aussichten für Gewerbeimmobilien stark, insbesondere im tourismusbezogenen Bereich. Hohe Hotelauslastungen und steigende durchschnittliche Tagesraten fördern Investitionen in neue Hotels und Ferienvermietungen. Selbst Nischensektoren wie Logistik/Lagerhaltung könnten profitieren, da die Verbrauchernachfrage mit der wachsenden Bevölkerung zunimmt. Die größte Vorsicht gilt der Sicherstellung, dass diese Entwicklungen nachhaltig sind und die Vorteile über die Resort-Enklaven hinaus verbreitet werden. Doch ab 2025 sind die Investitionen in Infrastruktur und Tourismus auf einem Allzeithoch, was das Vertrauen signalisiert, dass die Bahamas auch in den kommenden Jahren weiterhin Besucher und Immobilieninvestoren anziehen werden travelmarketreport.com travelmarketreport.com.

Investitionsmöglichkeiten und Lifestyle-Überlegungen

Die Bahamas bieten ein überzeugendes Gesamtpaket für Immobilieninvestoren und Menschen, die umziehen möchten. Eine Kombination aus natürlicher Schönheit, attraktivem Lebensstil und finanziellen Anreizen macht das Jahr 2025 zu einer besonders guten Zeit, um den Erwerb von Immobilien in Betracht zu ziehen. Steuervorteile sind ein entscheidender Anziehungspunkt: Die Bahamas erheben keine Einkommensteuer, keine Kapitalertragssteuer, keine Erbschafts- oder Nachlasssteuer für Privatpersonen linkedin.com. Dieses steuerneutrale Umfeld bedeutet, dass Mieteinnahmen oder Gewinne aus dem Wiederverkauf einer Immobilie in der Regel steuerfrei erzielt werden (wichtig für Amerikaner, die dies oft mit ausländischen Steuergutschriften verrechnen können) dupuchrealestate.com. Auch die laufenden Kosten für Immobilienbesitz sind moderat – die Grundsteuer ist niedrig bis moderat (und Eigentümer bewohnter Immobilien sind für die ersten $300.000 vom Steuerwert befreit) linkedin.com. Für vermögende Käufer kann der Immobilienkauf auf den Bahamas auch ein Weg zur Aufenthaltsgenehmigung sein. Das staatliche Economic Permanent Residency (EPR)-Programm gewährt ausländischen Käufern, die mindestens $1.000.000 in Immobilien investieren, eine beschleunigte Daueraufenthaltsberechtigung linkedin.com. (Diese Schwelle wurde zum 1. Januar 2025 von $750.000 auf $1 Mio. angehoben, damit Investoren einen bedeutenderen langfristigen Beitrag leisten linkedin.com.) Daueraufenthaltsberechtigte genießen das Recht, das ganze Jahr auf den Bahamas zu leben, sowie verschiedene Privilegien; nach 10 Jahren können sie die Staatsbürgerschaft beantragen linkedin.com. Der Aufenthaltsvorteil, kombiniert mit dem Fehlen von Vermögenssteuern, ist ein starker Anreiz für Investoren, die Vermögensdiversifikation und eine alternative Aufenthaltsperspektive suchen. Wie ein Berater feststellte, sind die Bahamas „als Investorenparadies positioniert“ und bieten langfristige Wertsteigerung sowie im Wesentlichen steuerfreie Einkünfte in einem stabilen, nahegelegenen Land dupuchrealestate.com.

Abgesehen von den Finanzen sind die Lebensqualität und Lifestyle-Faktoren ein wesentlicher Bestandteil der Gleichung. Die Bahamas sind eine englischsprachige, politisch stabile Demokratie mit engen Verbindungen zu Nordamerika – nur ein kurzer Flug trennt sie von wichtigen US-Städten (Miami ist 1 Stunde entfernt, New York etwa 3 Stunden). Diese Nähe und die einfache Erreichbarkeit machen es selbst für Teilzeitbewohner möglich, regelmäßig zu pendeln dupuchrealestate.com dupuchrealestate.com. Die Inseln selbst bieten einen beneidenswerten Lebensstil: ganzjährig warmes Wetter, wunderschöne Strände, Bootsfahrten und Angeln sowie gehobene Annehmlichkeiten wie Golfplätze und Spas. Auswanderer finden gut entwickelte Gemeinschaften vor, darunter ausgezeichnete internationale Schulen und medizinische Einrichtungen in Nassau, wodurch eine Umsiedlung mit der Familie realistisch wird. Tatsächlich löste die Pandemie eine „Remote-Work-Revolution“ aus, von der die Bahamas profitierten – die Regierung führte ein Langzeitvisum für digitale Nomaden ein, und viele Berufstätige entdeckten, dass sie im Paradies leben konnten, während sie ihre Jobs im Ausland weiterführten content.knightfrank.com content.knightfrank.com. Viele derjenigen, die nur vorübergehend kamen, sind inzwischen dauerhaft oder halb-permanent geblieben, haben ihre Familien mitgebracht und sogar Häuser ungesehen über virtuelle Rundgänge gekauft content.knightfrank.com content.knightfrank.com. Dieser Trend hat die Nachfrage nach Eigenschaften wie Homeoffices und zuverlässigem Internet in Immobilien erhöht homesforsaleinnassaubahamas.com.

Aus der Sicht von Investoren sind die Möglichkeiten für Mieteinnahmen sehr stark. Der Anstieg des Tourismus führt zu einer hohen Nachfrage nach kurzfristigen Ferienvermietungen auf Plattformen wie Airbnb. Tatsächlich meldete Airbnb einen Anstieg der gebuchten Übernachtungen um 16,7 % Anfang 2024 im Vergleich zum Vorjahr globalpropertyguide.com. Gut gelegene Mietobjekte (z. B. Eigentumswohnungen am Cable Beach in Nassau oder auf Paradise Island, oder Villen auf beliebten Inseln wie Exuma) können während der Hochsaison eine solide Auslastung und erstklassige Tagespreise erzielen. Beispielsweise erzielen Strandunterkünfte in Top-Lagen häufig 300–800 $ pro Nacht und sind in den Wintermonaten stark gebucht, was attraktive Renditen für Eigentümer bringt globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Auch langfristigere Vermietungen an Einheimische oder Expats sind gefragt; die monatliche Miete für eine komfortable Dreizimmerwohnung liegt in Nassau bei etwa 3.000 $ (und niedriger auf weniger bevölkerten Inseln) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Zusammen mit dem Fehlen einer Einkommenssteuer können diese Mieterträge sehr attraktiv sein. Investoren schätzen zudem, dass der Bahama-Dollar im Verhältnis 1:1 an den US-Dollar gekoppelt ist, was das Währungsrisiko eliminiert und Transaktionen vereinfacht linkedin.com. Der rechtliche Prozess für Ausländer, Immobilien zu erwerben, ist unkompliziert (entweder durch eine einfache Registrierung oder eine Genehmigung, wie im Abschnitt Rechtliches erläutert), und Eigentumsrechte sind nach dem vertrauten englischen Common-Law-System gut geschützt. All diese Faktoren – leichter Kauf, starke Eigentumsrechte, Liquidität im hochpreisigen Segment und ein unvergleichlicher Lebensstil – machen die Bahamas im Jahr 2025 zu einer Top-Adresse für Immobilieninvestitionen. Wie es ein lokaler Experte formulierte: „Wer mit dem Gedanken spielt zu investieren, für den ist 2025 ein großartiger Zeitpunkt“, angesichts des Wachstumskurses und der einzigartigen Vorteile der Bahamas dupuchrealestate.com.

Marktentwicklungen und Prognosen (2026–2030)

Mit Blick auf die Zukunft ist der Ausblick für den bahamaischen Immobilienmarkt in den nächsten 3–5 Jahren insgesamt positiv, wenn auch mit einigen Nuancen. Der Tourismus wird voraussichtlich stark bleiben: Branchenprognosen gehen davon aus, dass die Besucherzahlen in naher Zukunft auf Rekordniveau bleiben oder sogar weiter steigen werden globalpropertyguide.com. Der IWF merkt an, dass sowohl die Touristenzahlen als auch deren durchschnittliche Ausgaben weiterhin steigen sollten, was das reale BIP-Wachstum unterstützt und damit die Nachfrage nach Unterkünften und Immobilien aufrechterhält globalpropertyguide.com. Neue Hoteleröffnungen zwischen 2025 und 2027 (Four Seasons, Six Senses usw.) werden die Zimmerkapazität erhöhen und wahrscheinlich die Zahl der Übernachtungsgäste weiter steigern. Das ist ein gutes Zeichen für den Ferienvermietungs- und Zweitwohnungsmarkt, da ein gesunder Tourismussektor oft einen Teil der Besucher in Immobilienkäufer verwandelt. Der Erfolg der Regierung bei der Gewinnung großangelegter Investitionen (zuletzt über 10 Mrd. USD in Resortprojekte travelmarketreport.com) deutet ebenfalls auf Vertrauen in die Zukunft des Marktes hin. Viele dieser Entwicklungen umfassen Wohnkomponenten, die in den kommenden Jahren auf den Markt kommen und das Angebot an Luxuswohnungen schrittweise erhöhen. Während dieses neue Angebot absorbiert wird, könnte die Preissteigerung im Luxussegment auf ein moderateres Niveau zurückkehren (z. B. jährlicher Zuwachs im niedrigen bis mittleren einstelligen Bereich statt des zweistelligen Anstiegs von 2021–2023). Laut globaler Prognosen von Knight Frank wird das Wachstum der Immobilienpreise im Premiumbereich in vielen Luxusdestinationen auf wenige Prozent pro Jahr abflachen, und die Bahamas werden diesem Trend wahrscheinlich folgen, sobald die Nach-Corona-Spitze überwunden ist. Im Wesentlichen sollte der Markt auf einem Aufwärtstrend bleiben, jedoch mit einem stetigeren, nachhaltigeren Tempo.

Ein klarer Trend ist das wachsende Interesse an den Family Islands (den weniger bevölkerten Inseln außerhalb von New Providence). Da Nassau und Paradise Island teurer und dichter bebaut werden, richten sowohl Käufer als auch Entwickler zunehmend ihren Blick auf Inseln wie Exuma, Eleuthera, Abaco, Andros und Long Island. Es wird erwartet, dass diese Inseln in den kommenden Jahren Hotspots des Wachstums sein werden dupuchrealestate.com. Zum Beispiel sind Exuma und Eleuthera im Jahr 2025 bereits sehr gefragt, wobei der Wettbewerb um Immobilien die Preise in die Höhe treibt dupuchrealestate.com. Abaco, das sich nach Hurrikan Dorian 2019 wieder aufgebaut hat, befindet sich im Aufschwung – 2024 sind die Flugankünfte in Abaco um fast 12 % gestiegen, was auf eine solide Rückkehr der Aktivität auf das Niveau vor dem Hurrikan hindeutet travelmarketreport.com. Die Immobilienpreise in Abaco, die nach Dorian gesunken waren, steigen nun wieder stetig, da die Infrastruktur wiederhergestellt wird und neue Resorts (wie Montage Cay) für Aufsehen sorgen homesforsaleinnassaubahamas.com. Long Island und Andros werden als „Märkte, die man im Auge behalten sollte“ bezeichnet – sie sind heute noch relativ erschwinglich, bieten jedoch erhebliches Wachstumspotenzial, sodass frühe Investoren dort mit einer deutlichen Wertsteigerung rechnen können dupuchrealestate.com. Wir erwarten höheres relatives Wertwachstum auf diesen aufstrebenden Inseln als auf dem reiferen Markt von Nassau in den nächsten 5 Jahren, da verbesserte Infrastruktur (Flughäfen, Marinas, Versorgungsbetriebe) und neue Projekte die Family Islands zugänglicher und attraktiver machen.

Nassau – gelegen auf New Providence – ist die Hauptstadt des Landes und der größte städtische Markt.

Es bietet ein breites Spektrum an Immobilien, von luxuriösen geschlossenen Wohnanlagen und Strandwohnungen bis hin zu Einstiegshäusern für einheimische Familien.Der Markt in Nassau ist im Jahr 2025 sehr aktiv, zeigt jedoch Anzeichen einer Normalisierung nach den turbulenten letzten Jahren.Der mittlere Hauspreis in Nassau (und den unmittelbaren Randbezirken) lag zur Mitte des Jahres 2025 bei etwa 495.000 $, was tatsächlich eine Steigerung von 4,9 % seit Jahresbeginn darstellt, trotz einiger monatlicher Schwankungen morleyrealty.com.Der durchschnittliche Verkaufspreis (der durch einige wenige Verkäufe im oberen Preissegment verzerrt sein kann) lag Mitte 2025 bei etwa 590.000 $ morleyrealty.com, während andere Quellen den durchschnittlichen Angebotspreis näher bei 720.000 $ für Nassau angeben, was den Einfluss gehobener Lagen widerspiegelt homesforsaleinnassaubahamas.com.Dies deutet darauf hin, dass zwar viele Häuser im mittleren sechsstelligen Bereich verkauft werden, Nassau aber auch Multi-Millionen-Dollar-Transaktionen verzeichnet, die den Durchschnitt nach oben ziehen.Der Bestand war eingeschränkt – die Anzahl der Angebote Anfang 2025 lag fast 20 % unter dem Wert des Vorjahres morleyrealty.com – aber neue Angebote nehmen jetzt langsam zu, da sich der Markt beruhigt.Immobilien in Nassau, insbesondere in begehrten Vierteln, stoßen nach wie vor auf großes Käuferinteresse.Im Juni 2025 zum Beispiel lagen die Vertragsunterzeichnungen im Jahresvergleich um 119 % höher, obwohl die endgültigen Verkäufe zurückgingen (was darauf hindeutet, dass einige Abschlüsse länger dauern) morleyrealty.com morleyrealty.com.Die Mietnachfrage in Nassau bleibt dank der Arbeitsmöglichkeiten und Annehmlichkeiten der Stadt hoch; Gebiete wie Cable Beach (Heimat des Baha Mar Resorts, Restaurants und Eigentumswohnungen) sind als „Mietkönige“ bekannt und verzeichnen das ganze Jahr über eine hohe Mieternachfrage homesforsaleinnassaubahamas.com.Für die Zukunft ist der Ausblick für Nassau stabil.Als Handelszentrum profitiert es von nahezu allen wirtschaftlichen Triebkräften – Tourismus, Finanzen, Regierung – und wird weiterhin eine Entwicklung erfahren.Bevorstehende Eigentumswohnungsprojekte und möglicherweise eine Wiederbelebung des Wohnens in der Innenstadt (mit der Revitalisierung des Kreuzfahrthafens) könnten neues Angebot hinzufügen.Das Preiswachstum wird voraussichtlich moderat, aber positiv ausfallen, und Nassau bleibt das Liquiditätszentrum des bahamaischen Immobilienmarktes (der einfachste Ort, um schnell zu kaufen oder zu verkaufen).Wichtige Teilmärkte, die man im Auge behalten sollte, sind West New Providence (Albany, Lyford Cay, Old Fort Bay), wo sich die Ultra-Luxus-Anwesen befinden, und Ost New Providence (Gegenden wie Eastern Road), die bei wohlhabenden Einheimischen und Expats wegen ihrer Wasserlage und der Nähe zur Stadt beliebt sind.

Wirtschaftlich wird für die Bahamas ein moderates Wachstum prognostiziert. Der IWF warnt, dass ein langfristiges BIP-Wachstum von über ~1,5 % jährlich kontinuierliche Investitionen und die Bewältigung von Arbeitskräfteengpässen erfordert globalpropertyguide.com. Das bedeutet, dass die Geschwindigkeit der Expansion im Immobilienbereich von der Fähigkeit des Landes abhängen könnte, Arbeitskräfte auszubilden und diese neuen Projekte zu unterstützen. Nichtsdestotrotz bleiben Bau- und Immobiliendienstleistungen optimistisch, wobei der bahamaische Bauunternehmerverband erklärt, „die Zukunft sieht vielversprechend aus“ dank starker Projekt-Pipelines globalpropertyguide.com. Zu den wichtigsten makroökonomischen Risiken zählen externe Faktoren: Eine Abschwächung der US-Wirtschaft oder globale Finanzschocks könnten ausländische Käufe und den Tourismus dämpfen globalpropertyguide.com. Außerdem könnten internationale Zinsbewegungen die Nachfrage beeinflussen – die jüngste Phase niedriger Zinsen hat den Luxuskauf angekurbelt; bleiben die Zinsen hoch, könnten einige Käufer zögern oder nach Schnäppchen suchen. Das Segment der Superreichen ist jedoch weniger zinsabhängig, und viele Käufer in den Bahamas zahlen bar, weshalb die Auswirkungen begrenzt sein dürften.

Insgesamt ist die 3–5-Jahres-Prognose für Immobilien auf den Bahamas von weiterem Wachstum und aktiven Investitionen geprägt – wenn auch in gemäßigterem Tempo. Die Immobilienwerte werden voraussichtlich im Einklang mit einer gesunden Nachfrage steigen, insbesondere bei Wasserlagen und Resorts. Das Luxussegment dürfte weiterhin die beste Performance zeigen (gestützt durch globale Vermögenstrends und die anhaltende Anziehungskraft der Bahamas), aber es werden auch Verbesserungen im mittleren Marktsegment erwartet, wenn staatliche Wohnungsinitiativen greifen sollten. Bis 2030 wird das Immobilienangebot auf den Bahamas vielfältiger sein – Nassau/Paradise Island bleibt zwar das kommerzielle und transaktionsstärkste Zentrum, aber ein größerer Anteil der Aktivitäten wird sich auf die sogenannten Family Islands verlagern. Nachhaltigkeit und Widerstandsfähigkeit werden ebenfalls wichtiger (z. B. mehr solarbetriebene Häuser, sturmsichere Bauweisen), da sich neue Entwicklungen an globalen Trends orientieren. Sofern keine größeren Schocks eintreten, können Investoren zuversichtlich sein, dass bahamaische Immobilien ihren Ruf als solide Langzeitinvestition und als Stück vom Paradies behalten werden.

Regionale Highlights: Nassau, Paradise Island, Exuma und Abaco

Um den Markt besser zu verstehen, lohnt es sich, einige Schlüsselregionen und Inseln einzeln zu betrachten. Die Bahamas sind ein Archipel mit unterschiedlichen Immobilienmärkten – von der Hauptstadt bis zu ruhigen Außeninseln. Nachfolgend eine Übersicht zur aktuellen Performance und zum Ausblick in vier wichtigen Regionen:

Nassau (New Providence Island)

Paradise Island

Exuma bezeichnet eine Kette idyllischer Inseln (die größte ist Great Exuma), etwa 225 Kilometer südlich von Nassau, die für türkisblaues Wasser und unberührte Schönheit berühmt sind.

Die Exumas sind zu einem der angesagtesten und aufstrebenden Immobilienmärkte der Bahamas geworden.Das Leben auf Exuma ist entspannt und malerisch – von der Hauptsiedlung George Town bis hin zu den kleinen Cay-Gemeinschaften – und zieht diejenigen an, die einen ruhigen Rückzugsort abseits der Menschenmassen suchen dupuchrealestate.com.Die Immobilien auf Exuma reichen von gemütlichen Insel-Cottages über luxuriöse Anwesen am Wasser bis hin zu privaten Inseln, die zum Verkauf stehen.Marktbedingungen im Jahr 2025 zeigen hohe Nachfrage und begrenztes Angebot.Exuma wird von Maklern als „stark nachgefragt“ bezeichnet, wobei der Wettbewerb um hochwertige Angebote die Preise in die Höhe treibt dupuchrealestate.com.Die durchschnittlichen Immobilienpreise sind hier aufgrund der vielfältigen Immobilientypen schwerer zu verallgemeinern, aber Villen und Häuser am Wasser werden typischerweise mit über 1 Million $ gelistet (moderne Luxusimmobilien oft zwischen 2–5 Millionen $).Exumas Anziehungskraft auf die Superreichen ist offensichtlich: Es ist einer der Top-Orte für den Kauf privater Inseln, und Prominente haben in den Exuma Cays Zufluchtsorte erworben.Zum Beispiel haben David Copperfields Privatinsel Musha Cay und Johnny Depps Little Hall’s Pond Cay Exuma als exklusives Rückzugsgebiet für die Elite bekannt gemacht.Für Nicht-Milliardäre bietet Exuma immer noch einige relativ erschwingliche Grundstücke und Häuser im Landesinneren oder abseits des Wassers, aber selbst diese Preise sind gestiegen, da mehr Investoren das Potenzial von Exuma erkennen.Der Mietmarkt ist stark – Exumas schwimmende Schweine, erstklassiges Schnorcheln und Angeln ziehen viele Touristen an, und Airbnb-Daten zeigen, dass Exuma eine der höchsten durchschnittlichen Tagesmietraten des Landes hat (etwa 750 $/Nacht im Durchschnitt bei aktiven Kurzzeitvermietungen) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.Mit einem neuen internationalen Flughafenterminal im Bau und Luxusresort-Projekten wie der Erweiterung des Grand Isle Resorts und den Verbesserungen bei Sandals verbessern sich die Erreichbarkeit und die Annehmlichkeiten der Insel.Ausblick: Es wird erwartet, dass Exuma weiterhin an Bedeutung gewinnt.Branchenspezialisten nennen Exuma immer wieder als eine der besten Investitionsmöglichkeiten für 2025 und darüber hinaus dupuchrealestate.com.Wie in einem Bericht festgestellt wurde, bietet Exuma „reine Flucht“ und ist bereit für eine weitere Entwicklung, die dennoch seinen natürlichen Charme respektiert homesforsaleinnassaubahamas.com.Käufer könnten in den nächsten Jahren mit einer soliden Wertsteigerung rechnen, insbesondere wenn sie jetzt kaufen, bevor weitere Bauprojekte abgeschlossen werden.Der Schlüssel wird darin liegen, das Gleichgewicht zwischen Entwicklung und Umwelt zu wahren – etwas, dessen sich die lokalen Interessengruppen bewusst sind.Insgesamt sieht die Immobilienzukunft von Exuma vielversprechend aus, da die Kombination aus Seltenheit, Schönheit und neuer Infrastruktur voraussichtlich hohe Renditen bringen wird.

Abaco (Die Abaco-Inseln) liegt im Norden der Bahamas und umfasst Great Abaco, Little Abaco und eine Reihe von Cays, die für Segeln und Ferienhäuser bekannt sind.

Abacos Markt ist einzigartig, weil er sich von einem schweren Rückschlag erholt: Der Hurrikan Dorian verwüstete im September 2019 Teile von Abaco, darunter Marsh Harbour und Treasure Cay, und verursachte weitreichende Gebäudeschäden.In den Jahren seitdem ist der Wiederaufbau stetig vorangeschritten, und bis 2024–2025 erlebt Abaco eine Renaissance des Interesses und der Investitionen dupuchrealestate.com.Der aktuelle Markt in Abaco ist durch steigende Nachfrage und steigende Preise gekennzeichnet, da sowohl zurückkehrende Bewohner als auch opportunistische Investoren Immobilien aufgekauft haben (einige durch den Sturm beschädigte Häuser wurden nach Dorian zu reduzierten Preisen verkauft und diese wurden renoviert oder wieder aufgebaut).Laut dem Ministerium für Tourismus verzeichnete Abaco im Jahr 2024 einen Zuwachs der Flugankünfte um 11,9 %, das stärkste Wachstum aller großen Inseln, was auf eine solide Rückkehr zum Aktivitätsniveau vor Dorian hinweist travelmarketreport.com.Gebiete wie Treasure Cay, bekannt für seinen atemberaubenden Strand, und Elbow Cay (mit dem malerischen Leuchtturm von Hope Town) erwachen wieder zum Leben.Die Immobilienpreise in Abaco, die 2019–2020 eingebrochen sind, steigen wieder.Treasure Cay Grundstücke und Eigentumswohnungen direkt am Strand haben zum Beispiel wieder an Wert gewonnen, da die Gemeinde wiederaufgebaut wird; einige Immobilien erreichen oder übertreffen inzwischen ihre Preisniveaus von vor dem Hurrikan, bieten aber auch 2025 noch ein gutes relatives Preis-Leistungs-Verhältnis.Abaco beherbergt auch luxuriöse Anlagen: Baker’s Bay Golf & Ocean Club, eine private Resort-Gemeinschaft auf Great Guana Cay, ist vollständig wieder in Betrieb und zieht weiterhin sehr wohlhabende Käufer an (Häuser dort kosten ab 4 Millionen Dollar aufwärts).Mit Blick auf die Zukunft sind die Aussichten für Abaco sehr positiv.Es gibt eine erhebliche aufgestaute Nachfrage von denen, die das Bootfahren, Angeln und den entspannten Lebensstil von Abaco lieben.Montage Cay, ein luxuriöses Resort auf einer Privatinsel in Abaco, befindet sich in der Entwicklung und wird bis 2025/26 ein Fünf-Sterne-Hotel sowie Markenresidenzen hinzufügen practiceguides.chambers.com.Dies wird voraussichtlich das Profil von Abaco weiter stärken.Die Regierung hat auch die Reparatur der Infrastruktur – Straßen, Stromnetze usw. – priorisiert.– um Wachstum zu unterstützen.Lokale Makler berichten, dass Abaco „zunehmend nachgefragt“ wird und dass die Preise „stetig steigen“, während die Erholung voranschreitet homesforsaleinnassaubahamas.com homesforsaleinnassaubahamas.com.Risiken bestehen weiterhin (zum Beispiel ein weiterer schwerer Sturm), aber es gibt einen starken Gemeinschaftsgeist und ein großes Investoreninteresse, das Abaco vorantreibt.Für 2025 und die nächsten Jahre stellt Abaco sowohl eine Geschichte der Widerstandsfähigkeit als auch eine Chance dar – Käufer, die nach Dorian investiert haben, haben bereits Gewinne erzielt, und weiteres Wachstum ist wahrscheinlich, da sich Abaco vollständig erholt.

Paradise Island ist eine kleine Insel in der Nähe von Nassau, die weltweit für das Atlantis Resort und ihre ultra-exklusiven Immobilien bekannt ist. Paradise Island (oft einfach „PI“ genannt) ist im Wesentlichen eine Luxus-Enklave; fast alle Immobilien hier sind hochwertige Eigentumswohnungen oder Luxusvillen. Der Immobilienmarkt der Insel ist gleichbedeutend mit Luxus – er bietet Angebote wie die Ocean Club Estates (eine bewachte Wohnanlage mit Golfplatz und Yachthafen, in der die Häuser von mehreren Millionen bis zu über 20 Millionen $ reichen), sowie Eigentumswohnanlagen wie One Ocean und The Reef/Residential Towers at Atlantis. Im Jahr 2025 genießt Paradise Island weiterhin eine starke Nachfrage von wohlhabenden Käufern, die die Nähe zu den Annehmlichkeiten Nassaus und dennoch eine privatere, resortähnliche Atmosphäre suchen. Die durchschnittlichen Eigentumswohnungspreise auf PI gehören zu den höchsten im Land und beginnen oft bei rund 700–800 Tsd. $ für eine Zwei-Zimmer-Wohnung; größere Einheiten oder solche mit Meerblick kosten oft über 1–2 Millionen $. Penthäuser direkt am Meer und Anwesen können achtstellige Summen erreichen. Das Angebot auf Paradise Island ist begrenzt (kleine Landfläche), daher erfolgt Neubau hauptsächlich vertikal (Eigentumswohnungen) oder durch die Neuentwicklung älterer Standorte. Eine bedeutende Entwicklung am Horizont ist das Four Seasons/Ocean Club Residences-Projekt, das bis 2027 fertiggestellt werden soll. Es werden ausgewählte super-luxuriöse Apartments und Villen innerhalb des Ocean Club-Geländes entstehen globalpropertyguide.com. Diese Entwicklung wird mit Spannung erwartet, viele Einheiten verzeichnen ein großes Wartelisteninteresse bestehender Four Seasons-Kundschaft. Die Marktentwicklung auf PI ist robust – Immobilien hier halten ihren Wert in der Regel sehr gut und werden selten gehandelt. Ende 2024 bis 2025 gab es Berichte über eine deutlich gesunkene Vermarktungsdauer für Top-Immobilien auf Paradise Island (begehrte Einheiten werden oft innerhalb von etwa 2–3 Monaten verkauft), da wohlhabende Käufer jegliches verfügbare Angebot schnell aufkauften homesforsaleinnassaubahamas.com. Mit Blick in die Zukunft sind die Immobilienwerte auf Paradise Island weiterhin sehr stabil. Das Prestige der Lage, kontinuierliche Verbesserungen im Atlantis Resort und neue Luxusprojekte (wie ein angeblich geplantes Aman-Resort und die bestätigte Royal Caribbean Beach Club-Attraktion) werden die Nachfrage hochhalten. Wir erwarten eine weitere Wertsteigerung, die möglicherweise den Durchschnitt von Nassau übertrifft, insbesondere bei einzigartigen Immobilien (z. B. Meergrundstücke, Penthäuser im obersten Stockwerk). Paradise Island wird auch vom Wachstum Nassaus profitieren und gleichzeitig vor vielen Problemen Nassaus (wie Verkehr oder Überfüllung) geschützt bleiben. Zusammengefasst: PI ist und bleibt eine der exklusivsten Adressen der Karibik und spricht Käufer an, die schlüsselfertigen Luxus, Sicherheit und Unterhaltung direkt vor der Haustür suchen.

Exuma

Abaco

Rechtliche und steuerliche Überlegungen für Käufer

Investoren und ausländische Immobilienkäufer auf den Bahamas sollten sich über den rechtlichen Rahmen und die mit Immobilien verbundenen Steuern im Klaren sein. Die Bahamas begrüßen im Allgemeinen ausländisches Eigentum an Immobilien, und der Prozess ist klar definiert:

• Regeln für ausländischen Besitz: Internationale Käufer können in den Bahamas Grundeigentum mit relativ wenigen Einschränkungen besitzen. Wenn ein ausländischer Käufer eine Einfamilienresidenz oder ein unbebautes Grundstück für eine persönliche Residenz erwirbt, ist keine spezielle Genehmigung erforderlich; der Käufer muss den Erwerb lediglich nach dem Abschluss beim Investments Board registrieren (und eine einmalige Registrierungsgebühr von 1.000 $ zahlen) practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. Dies führt zur Ausstellung einer Registrierungsurkunde. Wenn jedoch ein Ausländer Land für kommerzielle Entwicklung, Mietinvestitionen oder mehrere Einheiten (alles, was über ein einzelnes persönliches Zuhause hinausgeht) kauft, muss eine „International Persons Landholding Permit“ vor dem Abschluss eingeholt werden practiceguides.chambers.com. Die Genehmigung wird ebenfalls über das Investments Board/Bahamas Investment Authority eingeholt. Das Versäumnis, eine erforderliche Genehmigung zu erhalten, macht die Urkunde ungültig, daher ist dies ein wichtiger Schritt für Investoren practiceguides.chambers.com. In der Praxis werden Genehmigungen für legitime Projekte/Investitionen routinemäßig erteilt – die Regierung nutzt dies hauptsächlich zur Überprüfung und Registrierung bedeutender ausländischer Investitionen. Es gibt keine Staatsbürgerschaftserfordernisse oder Beschränkungen auf Erbbaurechte; Ausländer dürfen das Volleigentum (fee simple) an Immobilien genauso wie Bahamaer besitzen, sobald sie wie oben registriert oder genehmigt wurden.
• Transaktionssteuern (Stempelsteuer/MwSt): Alle Immobiliengeschäfte unterliegen einer einmaligen Steuer auf die Übertragung, die seit 2019 als Mehrwertsteuer (MwSt) auf Immobilienverkäufe erhoben wird. Ausländische Käufer zahlen eine pauschale MwSt von 10 % auf alle Immobilienkäufe über 100.000 $ linkedin.com. Diese wird in der Regel nach Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt (üblicherweise zahlt jeder 50 %, aber Verhandlungen wie 70/30 sind bei großen Geschäften nicht ungewöhnlich) linkedin.com. Für Käufe unter 100.000 $ beträgt die MwSt 2,5 %. Bahamische Staatsbürger profitieren von einer gestaffelten Stempelsteuer/MwSt: Für sie beträgt die Steuer 2,5 % auf die ersten 100.000 $, 4 % auf 100.000–300.000 $, 6 % auf 300.000–500.000 $, 8 % auf 500.000–700.000 $, 9 % auf 700.000–1 Mio. $ und 10 % über 1 Mio. $ linkedin.com. (Bahamische Erstkäufer erhalten zur Förderung des Wohnungseigentums sogar noch weitere Ermäßigungen/Befreiungen bis 500.000 $ linkedin.com linkedin.com.) Im Ergebnis zahlen ausländische Käufer in der Regel 10 % bei den meisten Hauskäufen, während Einheimische oft etwas weniger zahlen. Es ist erwähnenswert, dass diese Transaktions-MwSt die frühere „Stempelsteuer“ ersetzt – tatsächlich ist es dasselbe, wird nun aber verwaltungstechnisch nach dem MwSt-Gesetz behandelt.
• Jährliche Grundsteuer: Die Bahamas erheben eine jährliche Grundsteuer (auch als Immobiliensteuer bezeichnet) auf Immobilien, mit sehr günstigen Tarifen für selbstgenutzte Wohnimmobilien. Selbstgenutzte Wohnimmobilien zahlen 0% auf die ersten 300.000 $ des Werts (für diesen Anteil vollständig steuerbefreit) linkedin.com, 0,625% auf den Wert zwischen 300.000 $ und 500.000 $ und 1,0% auf den Wert über 500.000 $ linkedin.com. Es gibt eine Obergrenze – kein selbstgenutztes Wohnhaus zahlt mehr als 120.000 $ pro Jahr an Grundsteuer, egal, wie wertvoll es ist. Diese Freigrenze wurde kürzlich angehoben (sie lag bei 250.000 $, jetzt 300.000 $), um die Steuerlast für mittlere Häuser zu verringern linkedin.com. Für nicht selbstgenutzte Immobilien (Investitionen oder Zweitwohnsitze, die nicht Hauptwohnsitz sind), sind die Sätze etwas höher: 0,75% auf die ersten 500.000 $, 1,0% auf 500.000 $–2 Mio. $ und 1,5% über 2 Mio. $ linkedin.com. (Unbebautes Land hat einen separaten pauschalen Steuersatz von 2%, wenn es Ausländern gehört, um das Landbanking zu verhindern, aber wenn ein Haus gebaut wird, gelten die regulären Sätze.) Bemerkenswert ist, dass es auf den Bahamas keine zusätzlichen kommunalen Grundsteuern gibt – diese nationale Immobiliensteuer ist die einzige wiederkehrende Steuer auf Immobilien. Viele exklusive Siedlungen (wie Albany oder Lyford Cay) erheben stattdessen Hausbesitzervereinsgebühren für Gemeinschaftsdienste, aber keine städtischen Immobiliensteuern.
• Einkommensteuer und Kapitalertragsteuer: Die Bahamas erheben keine Einkommensteuer, Kapitalertragsteuer oder Erbschaftsteuer. Das bedeutet, dass Mieteinnahmen aus einer Immobilie auf den Bahamas oder Gewinne aus deren Verkauf nicht von der bahamaischen Regierung besteuert werden linkedin.com. Es gibt auch keine Nachlass- oder Erbschaftssteuern auf Immobilien auf den Bahamas – sie können ohne lokale Erbschaftssteuern an Erben weitergegeben werden linkedin.com. Diese Steuerpolitik ist ein enormer Vorteil für Investoren aus Hochsteuerländern. (Ausländische Eigentümer sollten jedoch die Steuergesetze ihres Heimatlandes beachten – z. B. sind US-Bürger weiterhin in den USA auf weltweites Einkommen steuerpflichtig, können aber häufig die bahamaischen Steuern, die in diesem Fall null sind, gegenrechnen, was das Einkommen bis zu den ausländischen Freibeträgen oder durch Anrechnungen de facto steuerfrei macht.)
• Aufenthalt durch Investition: Wie bereits erwähnt, kann eine Investition in Immobilien auf den Bahamas zur wirtschaftlichen Daueraufenthaltserlaubnis berechtigen. Die derzeitige Schwelle liegt bei einer Mindestinvestition von 1.000.000 $ in Immobilien, um sich zu qualifizieren linkedin.com. Die Immobilie (oder Immobilien, die diesen Betrag zusammen erreichen) muss erhalten bleiben, da ein Verkauf unterhalb der Schwelle den Status gefährden könnte. Die Gewährung der Aufenthaltserlaubnis erfolgt nicht automatisch, wird aber bei qualifizierenden Investitionen in der Regel erteilt, und die Bearbeitung der Anträge soll etwa 3–4 Monate dauern homesforsaleinnassaubahamas.com. Es gibt auch eine beschleunigte Bearbeitung, wenn Sie mehr als 1,5 Mio. $ investieren (das Verfahren wird dann beschleunigt) linkedin.com. Daueraufenthaltsberechtigte haben die meisten Rechte der Staatsbürger mit Ausnahme des Wahlrechts, und wie bereits erwähnt, kann man nach 10 Jahren Aufenthalt die Staatsbürgerschaft beantragen. Es ist ebenfalls erwähnenswert, dass allein der Aufenthalt keine Steuerpflicht begründet, da es auf den Bahamas keine Einkommensteuer gibt – man kann dort also steuerfrei leben, was einen wesentlichen Teil der Attraktivität ausmacht linkedin.com.

Insgesamt ist das Rechtssystem der Bahamas für Immobilieninvestoren sehr vorteilhaft. Eigentum wird durch eingetragene Urkunden gesichert (die Regierung befindet sich im Prozess der Umstellung auf ein Registrierungssystem, um die Effizienz weiter zu verbessern) practiceguides.chambers.com. Es bestehen Devisenkontrollen, die jedoch zweckdienlich für Investitionen sind (der Bahama-Dollar ist an den USD gekoppelt und Gelder können mit Genehmigung der Zentralbank zurücküberwiesen werden, insbesondere wenn sie ursprünglich für den Kauf eingebracht wurden). Die wichtigsten Erkenntnisse sind, dass Ausländer mit Vertrauen kaufen können, man etwa 10 % für Abschlusssteuern einplanen sollte und eine niedrige laufende Steuerbelastung genießen kann. Diese Faktoren, zusammen mit einem stabilen Rechtssystem, machen die Bahamas zu einer investorenfreundlichen Jurisdiktion.

Risiken, Herausforderungen und Nachhaltigkeit

Auch wenn die Aussichten insgesamt positiv sind, sollten Investoren einige Risiken und Herausforderungen im Blick behalten, die den Immobilienmarkt der Bahamas in den kommenden Jahren beeinflussen könnten. Hier sind einige wichtige Überlegungen:

• Hurrikan- und Klimarisiken: Die Bahamas sind geografisch anfällig für Hurrikans und die Auswirkungen des Klimawandels. Die Verwüstungen durch Hurrikan Dorian im Jahr 2019 – der Teile von Abaco und Grand Bahama dem Erdboden gleichmachte – waren eine deutliche Erinnerung an dieses Risiko. Ein direkter Treffer durch einen schweren Hurrikan kann massive Sachschäden verursachen und den lokalen Immobilienmarkt vorübergehend zum Erliegen bringen (wie nach dem Abschwung auf Abaco nach 2019 zu sehen war). Die Versicherungskosten für Immobilien sind entsprechend gestiegen und werden ein wichtiger Faktor bei den Eigentumskosten sein. Der Anstieg des Meeresspiegels und Erosion sind langfristige Sorgen, insbesondere für niedrig gelegene Strandgebiete. Die Bauvorschriften wurden hinsichtlich der Windbeständigkeit verschärft, und kluge Käufer legen heute Wert auf Häuser, die für Kategorie-5-Stürme gebaut oder auf höherem Gelände gelegen sind. Nichtsdestotrotz bleiben Klimaereignisse ein immerwährender Unsicherheitsfaktor für den Markt. Investoren sollten für jede Immobilie auf ausreichenden Versicherungsschutz und widerstandsfähige Bauweise achten. Die gute Nachricht: Auf schwere Stürme folgen meist Erholung und Wiederaufbau – zum Beispiel erlebt der Immobilienmarkt von Abaco nur wenige Jahre nach Dorian eine starke Erholung travelmarketreport.com – aber die kurzfristigen Auswirkungen solcher Ereignisse können erheblich sein.
• Wirtschaftliche und externe Faktoren: Die Wirtschaft der Bahamas ist stark von äußeren Einflüssen abhängig – insbesondere von der Lage der US-Wirtschaft und globalen Reisetrends. Eine Abschwächung in den USA oder Kanada (wichtige Tourismus- und Käufermärkte) könnte den Besucherzustrom verringern und die Nachfrage nach Zweitwohnsitzen eindämmen globalpropertyguide.com. Ebenso können globale Krisen (Rezessionen, Pandemien) die tourismusgetriebene Wirtschaft der Bahamas schnell belasten, wie 2020 zu sehen war. Steigende Zinsen im internationalen Vergleich könnten den Auslandsankauf abkühlen, insbesondere für diejenigen, die Immobilienkäufe finanzieren oder auf Vermögenswerte beleihen. Der IWF weist darauf hin, dass nachhaltiges Wachstum über das aktuelle Tempo hinaus fortlaufende Investitionen und die Bewältigung von Arbeitskräftemangel erfordert globalpropertyguide.com – wenn diese nicht eintreten, könnte das Wirtschaftswachstum hinter den Erwartungen zurückbleiben. Zudem haben die Bahamas zwar eine stabile Währung und Finanzlage, es gibt aber eine Staatsverschuldung, die künftige fiskalische Anpassungen erzwingen könnte (möglicherweise auch Änderungen der Steuerpolitik, obwohl derzeit keine Einkommenssteuer geplant ist). Maßnahmen: Die Regierung wirbt aktiv um breit gefächerte Investitionen (Technologie, Logistik usw.), um die Wirtschaftsgrundlage über den Tourismus hinaus zu verbreitern. Und das große Volumen der FDI-Zusagen (über 10 Milliarden US-Dollar in zwei Jahren travelmarketreport.com) bietet in Sachen Beschäftigung und Konjunktur einen gewissen Puffer. Dennoch sollten Investoren globale Wirtschaftsindikatoren im Auge behalten, da das Schicksal der Bahamas eng an diese gebunden ist.
• Wohnungsaffordabilität und soziale Ungleichheit: Die Kehrseite eines boomenden Luxusmarktes ist, dass sich immer mehr lokale mittelständische Bahamaer Wohnen nicht mehr leisten können. Es gibt eine wachsende Leistungslücke, da die Löhne nicht mit den Immobilienpreisen Schritt gehalten haben. Dies hat soziale Auswirkungen (Überbelegung, steigende Nachfrage nach Mietwohnungen, Abwanderung von Talenten), die der Regierung sehr bewusst sind. Wenn dies nicht angegangen wird, könnte es zu politischem Druck auf Maßnahmen führen, die indirekt auch Investoren treffen könnten – zum Beispiel strengere Regeln für ausländische Käufer in bestimmten Preissegmenten oder mehr Steuern auf spekulative Käufe usw. Derzeit wird ausländisches Investment sehr positiv bewertet (es ist entscheidend für die Wirtschaft), aber es ist wichtig, sensibel auf lokale Bedürfnisse zu reagieren. Die Bestrebungen der Regierung, erschwinglichen Wohnraum zu schaffen und Erstkäufern Vergünstigungen anzubieten, zielen darauf ab, dieses Problem zu entschärfen globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Für den Markt ist eine breite Basis lokaler Käufer gesund für die langfristige Stabilität. Wenn zu viel vom Markt nur für Ausländer zugänglich ist, könnten Ungleichgewichte entstehen. Daher wird der Fortschritt beim Thema erschwinglicher Wohnraum tatsächlich dem gesamten Immobiliensektor zugutekommen, indem er das Wohneigentum erweitert. Nachhaltigkeit der Nachfrage ist auch damit verbunden – eine Gesellschaft, in der die Einheimischen florieren, wird eine eigene interne Nachfrage nach Immobilien schaffen und so eine Resilienz schaffen, die über die Launen ausländischer Käufer hinausgeht.
• Umweltverträglichkeit: Die natürliche Umgebung, die die Bahamas so attraktiv macht – Korallenriffe, klares Wasser, unberührte Strände – steht durch die Entwicklung unter Druck. Es gibt einen zunehmenden Fokus auf nachhaltige Entwicklungspraktiken, um sicherzustellen, dass die Naturschönheit bewahrt wird. Investoren und Entwickler beginnen, in Luxusprojekten mehr umweltfreundliche Designs (Solarmodule, Regenwassernutzung, LEED-zertifizierte Bautechniken) zu integrieren, da heutige Käufer im gehobenen Segment oft ein gewisses Maß an Umweltverantwortung erwarten homesforsaleinnassaubahamas.com. Die Regierung hat außerdem ambitionierte Pläne zur Ausweitung erneuerbarer Energien (insbesondere Solarenergie) bis 2033 angekündigt, um die Abhängigkeit von fossilen Brennstoffen zu reduzieren und die Selbstversorgung der Inseln zu verbessern dupuchrealestate.com homesforsaleinnassaubahamas.com. Dies könnte erhebliche Auswirkungen auf Immobilien in abgelegenen Gebieten haben – beispielsweise profitieren Privatinseln und Off-Grid-Häuser von besserer Solartechnologie und Speicherlösungen, wodurch sie attraktiver werden. Dennoch bedürfen Umweltprobleme wie Wasserversorgung, Abfallmanagement und Naturschutz kontinuierlicher Aufmerksamkeit, da sich die Entwicklung auf weniger erschlossene Inseln ausweitet. Nachhaltigkeitsaspekte betreffen zudem auch den kulturellen und historischen Erhalt, um sicherzustellen, dass neue Entwicklungen das lokale Erbe, das Teil des Charmes der Bahamas ist, nicht verdrängen. Regierung und lokale Akteure sind sich zunehmend bewusst, dass der langfristige Immobilienwert an der ökologischen Gesundheit und Widerstandsfähigkeit der Inseln hängt.

Zusammenfassend gilt: Auch wenn es Risiken zu berücksichtigen gibt, schmälert das den grundsätzlichen Reiz von Immobilien auf den Bahamas nicht, sondern unterstreicht lediglich die Notwendigkeit eines umsichtigeren und informierten Investierens. Das Bewusstsein für Hurrikans und Versicherungen, das Verständnis der wirtschaftlichen Zusammenhänge, die Berücksichtigung sozialer Auswirkungen sowie die Priorisierung von Nachhaltigkeit werden künftig Bestandteil erfolgreichen Investierens auf den Bahamas sein. Durch das Meistern dieser Herausforderungen können Investoren ihr Stück Paradies besser sichern und dazu beitragen, dass der Immobilienmarkt der Bahamas auch in Zukunft lebendig und nachhaltig bleibt.

Quellen:

• ERA Dupuch Real Estate Bahamas – Rückblick auf den Markt 2024 und Ausblick auf 2025 dupuchrealestate.com dupuchrealestate.com dupuchrealestate.com dupuchrealestate.com
• Chambers & Partners – Immobilien 2025: Bahamas (Recht & Praxis) practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com
• Morley Realty – Nassau & Paradise Island Marktbericht (Juni 2025) morleyrealty.com morleyrealty.com
• Glenn Ferguson (Makler) – Warum 2025 in Immobilien auf den Bahamas investieren? homesforsaleinnassaubahamas.com homesforsaleinnassaubahamas.com homesforsaleinnassaubahamas.com
• Global Property Guide – Analyse von Wohnimmobilien auf den Bahamas 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• Travel Market Report – Rekord: 11,22 Mio. Besucher im Jahr 2024 (Februar 2025) travelmarketreport.com travelmarketreport.com travelmarketreport.com
• LinkedIn (Glenn S. Ferguson) – Bahamas Immobiliensteuer Leitfaden 2025 linkedin.com linkedin.com linkedin.com
• IMF Länderbericht – Die Bahamas: Konsultation nach Artikel IV 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• Andere: Statistiken des Bahamas-Ministeriums für Tourismus travelmarketreport.com, Knight Frank Caribbean Insight 2024 content.knightfrank.com, Forbes Global Properties Bericht globalpropertyguide.com usw.

Luxusimmobiliensegment

Das Luxus-Immobiliensegment auf den Bahamas ist eine Welt für sich – geprägt von ultra-exklusiven Anwesen, Privatinseln und Residenzen mit Resort-Branding, die vermögende Persönlichkeiten aus aller Welt anziehen. Dieses Segment war außergewöhnlich stark. In den Jahren 2020–2023 strömten wohlhabende Käufer auf der Suche nach einem idealen Zufluchtsort während der Pandemie auf die Bahamas und trieben so die Preise dramatisch in die Höhe. Wie bereits erwähnt, haben sich die Werte in Elite-Gegenden (z. B. Lyford Cay, Albany, Ocean Club Estates) von 2019 bis 2023 in etwa verdoppelt – ein außergewöhnlicher Preisanstieg content.knightfrank.com. Auch wenn sich der Markt 2025 etwas abkühlt, bleibt das exklusive Segment weiterhin ein Verkäufermarkt – das Angebot ist knapp, begehrte Objekte erzielen Spitzenpreise. Verkäufer hochwertiger Luxus-Immobilien haben oft auch zu hohen Angebotspreisen Erfolg, solange diese nicht völlig unrealistisch über den letzten Vergleichswerten liegen practiceguides.chambers.com. Allerdings sind Käufer inzwischen wählerischer, und manche überteuerten Mega-Anwesen bleiben heute länger unverkauft als zuvor content.knightfrank.com.

Ein bemerkenswerter Trend ist die Verschiebung der Käuferpräferenzen hin zu schlüsselfertiger Bequemlichkeit und Annehmlichkeiten. Viele wohlhabende Käufer, darunter jüngere Führungskräfte, die remote arbeiten können, bevorzugen Luxuswohnungen oder verwaltete Resort-Residenzen gegenüber freistehenden Villen content.knightfrank.com. Sie schätzen den „Hotel-Lifestyle“ – Concierge-Service, Sicherheit, Spas und Restaurants vor Ort – und dass sie sich nicht um Wartung oder Hurrikan-Vorbereitungen für eine große Immobilie kümmern müssen content.knightfrank.com. Als Antwort darauf haben Projektentwickler mehrere Branded Residence-Projekte gestartet. Zum Beispiel bieten die neuen GoldWynn- und Aqualina-Apartments am Cable Beach in Nassau Fünf-Sterne-Annehmlichkeiten; auf Paradise Island werden die Ocean Club Four Seasons Residences (Fertigstellung geplant für 2027) ultra-exklusive Apartments und Villen in einer berühmten Resort-Umgebung bieten practiceguides.chambers.com globalpropertyguide.com. Das Baha Mar-Resort-Komplex hat die Rosewood Residences am Cable Beach hinzugefügt, was Wohnungseigentümern Zugang zu allen Annehmlichkeiten des angrenzenden Fünf-Sterne-Hotels bietet content.knightfrank.com. Künftige Projekte von Luxusmarken wie Six Senses, Montage und sogar Bvlgari befinden sich auf verschiedenen Inseln in Entwicklung travelmarketreport.com, was das Profil der Bahamas auf dem globalen Luxusmarkt weiter erhöht.

Auch ausländische Milliardäre werden von einzigartigen Gelegenheiten wie Privatinseln und maßgeschneiderten Anwesen angezogen. Die Exumas bieten zum Beispiel private Inselparzellen und abgelegene, luxuriöse Villen, die als ultimative Statussymbole dienen homesforsaleinnassaubahamas.com. Solche Prestigeobjekte können astronomische Preise erzielen (für eine Insel oder ein weitläufiges Anwesen oft Zehnmillionen von Dollar), und das Interesse von UHNWI-Käufern, die sichere, abgelegene Rückzugsorte suchen, bleibt stabil. Branchenanalysten stellen fest, dass die Bahamas mittlerweile als Top-Luxusimmobilienstandort etabliert sind; im Wealth Report 2024 von Knight Frank gehörten die Bahamas zu den leistungsstärksten Luxus-Wohnimmobilienmärkten weltweit globalpropertyguide.com. Für die Zukunft wird erwartet, dass das Luxussegment weiterhin stabil bleibt. Während sich das Preiswachstum nach den enormen Gewinnen der letzten Jahre abschwächen könnte, steigt die weltweite Nachfrage nach bahamaischen Luxusimmobilien weiterhin, und neue Luxusobjekte werden rasch absorbiert. Kurz gesagt: Die Kombination aus tropischem Lebensstil sowie finanziellen und steuerlichen Vorteilen der Bahamas begeistert weiterhin anspruchsvolle Investoren im Luxusbereich homesforsaleinnassaubahamas.com.

Gewerbeimmobilien und Tourismusentwicklungen

Außerhalb privater Wohnsitze wird der gewerbliche Immobiliensektor der Bahamas hauptsächlich durch Tourismus, Gastgewerbe und gemischt genutzte Resort-Entwicklungen angetrieben. Traditionelle gewerbliche Segmente (Büro, Einzelhandel, Industrie) sind aufgrund der Größe des Landes relativ klein, aber der Gastgewerbe- und Resortsektor boomt. Die Rekordzahlen im Tourismus im Jahr 2024 haben bedeutende Investitionen in Hotels, Marinas und Attraktionen angeregt, was wiederum den Immobilienmarkt beeinflusst. Bemerkenswert ist, dass Nassaus Kreuzfahrthafen umgebaut und im Mai 2023 vollständig wiedereröffnet wurde, sodass dort nun die größten neuen Kreuzfahrtschiffe anlegen können practiceguides.chambers.com. Dies hat die Innenstadt von Nassau neu belebt und deutet auf einen Anstieg des Touristenaufkommens für umliegende Unternehmen hin. Die Kreuzfahrtindustrie bleibt ein Eckpfeiler der Wirtschaft – Kreuzfahrten brachten im letzten Jahr über 650 Millionen US-Dollar an direkten Ausgaben ein travelmarketreport.com – und die Expansion geht weiter. Zum Beispiel entwickeln sowohl Royal Caribbean als auch Carnival jeweils neue Kreuzfahrthafenziele auf den Bahamas practiceguides.chambers.com. Royal Caribbean errichtet einen Beach Club auf Paradise Island und Carnival baut einen großen Kreuzfahrthafen auf Grand Bahama. Diese Projekte werden die unterstützende Gewerbeimmobilienentwicklung (von Einzelhandelsgeschäften bis hin zu Ausflugseinrichtungen) ankurbeln und die Besucherzahlen auf diesen Inseln nach Inbetriebnahme steigern.

Vielleicht die spannendsten Entwicklungen gibt es in der Resort- und Hotel-Pipeline. In den letzten zwei Jahren haben die Bahamas über 10 Milliarden US-Dollar an ausländischen Direktinvestitionen angezogen, wobei ein Großteil in Luxusresort-Projekte floss travelmarketreport.com. Dies beinhaltet eine Mischung aus neuen Resorts, Erweiterungen bestehender Resorts und exklusive Wohnanlagen. So wurde beispielsweise mit dem Bau von Jack’s Bay, einer exklusiven Golfresort-Gemeinschaft auf Eleuthera, sowie von Montage Cay in Abaco, einem privaten Inselresort mit Marken-Residenzen practiceguides.chambers.com, begonnen. Auf Grand Bahama entsteht das hochklassige Six Senses Resort & Residences, was Vertrauen in die Wiederbelebung von Freeport signalisiert practiceguides.chambers.com. Auf Paradise Island sind ein neues Four Seasons Hotel und Residenzen als Teil der Neuentwicklung des Ocean Club geplant practiceguides.chambers.com und ergänzen das legendäre Atlantis Resort. Auch Nassau/New Providence verzeichnet weiterhin Investitionen – neben den weiteren Bauphasen von Baha Mar startet die ultraluxuriöse Albany-Community (unterstützt von Prominenten) mit neuen Bauabschnitten practiceguides.chambers.com. Boutique- und mittelgroße Resorts auf den „Out Islands“ (den Family Islands) wachsen ebenfalls practiceguides.chambers.com. Entwickler zielen auf wohlhabende Reisende ab, die einzigartige, unberührte Orte suchen – mit Projekten auf kleineren Cays, die Abgeschiedenheit und maßgeschneiderte Erlebnisse bieten practiceguides.chambers.com.

Diese vom Tourismus getriebenen Entwicklungen haben direkte Auswirkungen auf den Immobilienmarkt: Sie schaffen Arbeitsplätze, verbessern die Infrastruktur und beinhalten oft auch Wohnkomponenten (Wohnungen, Villen) zum Verkauf. Beispielsweise wird ein neues Resort häufig mit einem Angebot an zum Verkauf stehenden Villen oder Wohneinheiten gebaut, die ausländische Käufer erwerben können – eine Mischung aus gewerblicher und privater Immobilie. Auch Infrastrukturverbesserungen folgen auf dem Fuße. Die Regierung hat Verbesserungen wie Flughafenerweiterungen (z. B. ein 55-Millionen-Dollar-Ausbau des North Eleuthera Airport und ein neuer internationaler Flughafen für Exuma, dessen Fertigstellung für 2025 geplant ist) priorisiert, um dem Wachstum des Besucheraufkommens gerecht zu werden ewnews.com ewnews.com. Straßen, Marinas und Versorgungsinfrastruktur werden auf den Inseln, auf denen neue Resorts entstehen, ausgebaut. Insgesamt sind die Aussichten für Gewerbeimmobilien stark, insbesondere im tourismusbezogenen Bereich. Hohe Hotelauslastungen und steigende durchschnittliche Tagesraten fördern Investitionen in neue Hotels und Ferienvermietungen. Selbst Nischensektoren wie Logistik/Lagerhaltung könnten profitieren, da die Verbrauchernachfrage mit der wachsenden Bevölkerung zunimmt. Die größte Vorsicht gilt der Sicherstellung, dass diese Entwicklungen nachhaltig sind und die Vorteile über die Resort-Enklaven hinaus verbreitet werden. Doch ab 2025 sind die Investitionen in Infrastruktur und Tourismus auf einem Allzeithoch, was das Vertrauen signalisiert, dass die Bahamas auch in den kommenden Jahren weiterhin Besucher und Immobilieninvestoren anziehen werden travelmarketreport.com travelmarketreport.com.

Investitionsmöglichkeiten und Lifestyle-Überlegungen

Die Bahamas bieten ein überzeugendes Gesamtpaket für Immobilieninvestoren und Menschen, die umziehen möchten. Eine Kombination aus natürlicher Schönheit, attraktivem Lebensstil und finanziellen Anreizen macht das Jahr 2025 zu einer besonders guten Zeit, um den Erwerb von Immobilien in Betracht zu ziehen. Steuervorteile sind ein entscheidender Anziehungspunkt: Die Bahamas erheben keine Einkommensteuer, keine Kapitalertragssteuer, keine Erbschafts- oder Nachlasssteuer für Privatpersonen linkedin.com. Dieses steuerneutrale Umfeld bedeutet, dass Mieteinnahmen oder Gewinne aus dem Wiederverkauf einer Immobilie in der Regel steuerfrei erzielt werden (wichtig für Amerikaner, die dies oft mit ausländischen Steuergutschriften verrechnen können) dupuchrealestate.com. Auch die laufenden Kosten für Immobilienbesitz sind moderat – die Grundsteuer ist niedrig bis moderat (und Eigentümer bewohnter Immobilien sind für die ersten $300.000 vom Steuerwert befreit) linkedin.com. Für vermögende Käufer kann der Immobilienkauf auf den Bahamas auch ein Weg zur Aufenthaltsgenehmigung sein. Das staatliche Economic Permanent Residency (EPR)-Programm gewährt ausländischen Käufern, die mindestens $1.000.000 in Immobilien investieren, eine beschleunigte Daueraufenthaltsberechtigung linkedin.com. (Diese Schwelle wurde zum 1. Januar 2025 von $750.000 auf $1 Mio. angehoben, damit Investoren einen bedeutenderen langfristigen Beitrag leisten linkedin.com.) Daueraufenthaltsberechtigte genießen das Recht, das ganze Jahr auf den Bahamas zu leben, sowie verschiedene Privilegien; nach 10 Jahren können sie die Staatsbürgerschaft beantragen linkedin.com. Der Aufenthaltsvorteil, kombiniert mit dem Fehlen von Vermögenssteuern, ist ein starker Anreiz für Investoren, die Vermögensdiversifikation und eine alternative Aufenthaltsperspektive suchen. Wie ein Berater feststellte, sind die Bahamas „als Investorenparadies positioniert“ und bieten langfristige Wertsteigerung sowie im Wesentlichen steuerfreie Einkünfte in einem stabilen, nahegelegenen Land dupuchrealestate.com.

Abgesehen von den Finanzen sind die Lebensqualität und Lifestyle-Faktoren ein wesentlicher Bestandteil der Gleichung. Die Bahamas sind eine englischsprachige, politisch stabile Demokratie mit engen Verbindungen zu Nordamerika – nur ein kurzer Flug trennt sie von wichtigen US-Städten (Miami ist 1 Stunde entfernt, New York etwa 3 Stunden). Diese Nähe und die einfache Erreichbarkeit machen es selbst für Teilzeitbewohner möglich, regelmäßig zu pendeln dupuchrealestate.com dupuchrealestate.com. Die Inseln selbst bieten einen beneidenswerten Lebensstil: ganzjährig warmes Wetter, wunderschöne Strände, Bootsfahrten und Angeln sowie gehobene Annehmlichkeiten wie Golfplätze und Spas. Auswanderer finden gut entwickelte Gemeinschaften vor, darunter ausgezeichnete internationale Schulen und medizinische Einrichtungen in Nassau, wodurch eine Umsiedlung mit der Familie realistisch wird. Tatsächlich löste die Pandemie eine „Remote-Work-Revolution“ aus, von der die Bahamas profitierten – die Regierung führte ein Langzeitvisum für digitale Nomaden ein, und viele Berufstätige entdeckten, dass sie im Paradies leben konnten, während sie ihre Jobs im Ausland weiterführten content.knightfrank.com content.knightfrank.com. Viele derjenigen, die nur vorübergehend kamen, sind inzwischen dauerhaft oder halb-permanent geblieben, haben ihre Familien mitgebracht und sogar Häuser ungesehen über virtuelle Rundgänge gekauft content.knightfrank.com content.knightfrank.com. Dieser Trend hat die Nachfrage nach Eigenschaften wie Homeoffices und zuverlässigem Internet in Immobilien erhöht homesforsaleinnassaubahamas.com.

Aus der Sicht von Investoren sind die Möglichkeiten für Mieteinnahmen sehr stark. Der Anstieg des Tourismus führt zu einer hohen Nachfrage nach kurzfristigen Ferienvermietungen auf Plattformen wie Airbnb. Tatsächlich meldete Airbnb einen Anstieg der gebuchten Übernachtungen um 16,7 % Anfang 2024 im Vergleich zum Vorjahr globalpropertyguide.com. Gut gelegene Mietobjekte (z. B. Eigentumswohnungen am Cable Beach in Nassau oder auf Paradise Island, oder Villen auf beliebten Inseln wie Exuma) können während der Hochsaison eine solide Auslastung und erstklassige Tagespreise erzielen. Beispielsweise erzielen Strandunterkünfte in Top-Lagen häufig 300–800 $ pro Nacht und sind in den Wintermonaten stark gebucht, was attraktive Renditen für Eigentümer bringt globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Auch langfristigere Vermietungen an Einheimische oder Expats sind gefragt; die monatliche Miete für eine komfortable Dreizimmerwohnung liegt in Nassau bei etwa 3.000 $ (und niedriger auf weniger bevölkerten Inseln) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Zusammen mit dem Fehlen einer Einkommenssteuer können diese Mieterträge sehr attraktiv sein. Investoren schätzen zudem, dass der Bahama-Dollar im Verhältnis 1:1 an den US-Dollar gekoppelt ist, was das Währungsrisiko eliminiert und Transaktionen vereinfacht linkedin.com. Der rechtliche Prozess für Ausländer, Immobilien zu erwerben, ist unkompliziert (entweder durch eine einfache Registrierung oder eine Genehmigung, wie im Abschnitt Rechtliches erläutert), und Eigentumsrechte sind nach dem vertrauten englischen Common-Law-System gut geschützt. All diese Faktoren – leichter Kauf, starke Eigentumsrechte, Liquidität im hochpreisigen Segment und ein unvergleichlicher Lebensstil – machen die Bahamas im Jahr 2025 zu einer Top-Adresse für Immobilieninvestitionen. Wie es ein lokaler Experte formulierte: „Wer mit dem Gedanken spielt zu investieren, für den ist 2025 ein großartiger Zeitpunkt“, angesichts des Wachstumskurses und der einzigartigen Vorteile der Bahamas dupuchrealestate.com.

Marktentwicklungen und Prognosen (2026–2030)

Mit Blick auf die Zukunft ist der Ausblick für den bahamaischen Immobilienmarkt in den nächsten 3–5 Jahren insgesamt positiv, wenn auch mit einigen Nuancen. Der Tourismus wird voraussichtlich stark bleiben: Branchenprognosen gehen davon aus, dass die Besucherzahlen in naher Zukunft auf Rekordniveau bleiben oder sogar weiter steigen werden globalpropertyguide.com. Der IWF merkt an, dass sowohl die Touristenzahlen als auch deren durchschnittliche Ausgaben weiterhin steigen sollten, was das reale BIP-Wachstum unterstützt und damit die Nachfrage nach Unterkünften und Immobilien aufrechterhält globalpropertyguide.com. Neue Hoteleröffnungen zwischen 2025 und 2027 (Four Seasons, Six Senses usw.) werden die Zimmerkapazität erhöhen und wahrscheinlich die Zahl der Übernachtungsgäste weiter steigern. Das ist ein gutes Zeichen für den Ferienvermietungs- und Zweitwohnungsmarkt, da ein gesunder Tourismussektor oft einen Teil der Besucher in Immobilienkäufer verwandelt. Der Erfolg der Regierung bei der Gewinnung großangelegter Investitionen (zuletzt über 10 Mrd. USD in Resortprojekte travelmarketreport.com) deutet ebenfalls auf Vertrauen in die Zukunft des Marktes hin. Viele dieser Entwicklungen umfassen Wohnkomponenten, die in den kommenden Jahren auf den Markt kommen und das Angebot an Luxuswohnungen schrittweise erhöhen. Während dieses neue Angebot absorbiert wird, könnte die Preissteigerung im Luxussegment auf ein moderateres Niveau zurückkehren (z. B. jährlicher Zuwachs im niedrigen bis mittleren einstelligen Bereich statt des zweistelligen Anstiegs von 2021–2023). Laut globaler Prognosen von Knight Frank wird das Wachstum der Immobilienpreise im Premiumbereich in vielen Luxusdestinationen auf wenige Prozent pro Jahr abflachen, und die Bahamas werden diesem Trend wahrscheinlich folgen, sobald die Nach-Corona-Spitze überwunden ist. Im Wesentlichen sollte der Markt auf einem Aufwärtstrend bleiben, jedoch mit einem stetigeren, nachhaltigeren Tempo.

Ein klarer Trend ist das wachsende Interesse an den Family Islands (den weniger bevölkerten Inseln außerhalb von New Providence). Da Nassau und Paradise Island teurer und dichter bebaut werden, richten sowohl Käufer als auch Entwickler zunehmend ihren Blick auf Inseln wie Exuma, Eleuthera, Abaco, Andros und Long Island. Es wird erwartet, dass diese Inseln in den kommenden Jahren Hotspots des Wachstums sein werden dupuchrealestate.com. Zum Beispiel sind Exuma und Eleuthera im Jahr 2025 bereits sehr gefragt, wobei der Wettbewerb um Immobilien die Preise in die Höhe treibt dupuchrealestate.com. Abaco, das sich nach Hurrikan Dorian 2019 wieder aufgebaut hat, befindet sich im Aufschwung – 2024 sind die Flugankünfte in Abaco um fast 12 % gestiegen, was auf eine solide Rückkehr der Aktivität auf das Niveau vor dem Hurrikan hindeutet travelmarketreport.com. Die Immobilienpreise in Abaco, die nach Dorian gesunken waren, steigen nun wieder stetig, da die Infrastruktur wiederhergestellt wird und neue Resorts (wie Montage Cay) für Aufsehen sorgen homesforsaleinnassaubahamas.com. Long Island und Andros werden als „Märkte, die man im Auge behalten sollte“ bezeichnet – sie sind heute noch relativ erschwinglich, bieten jedoch erhebliches Wachstumspotenzial, sodass frühe Investoren dort mit einer deutlichen Wertsteigerung rechnen können dupuchrealestate.com. Wir erwarten höheres relatives Wertwachstum auf diesen aufstrebenden Inseln als auf dem reiferen Markt von Nassau in den nächsten 5 Jahren, da verbesserte Infrastruktur (Flughäfen, Marinas, Versorgungsbetriebe) und neue Projekte die Family Islands zugänglicher und attraktiver machen.

Nassau – gelegen auf New Providence – ist die Hauptstadt des Landes und der größte städtische Markt.

Es bietet ein breites Spektrum an Immobilien, von luxuriösen geschlossenen Wohnanlagen und Strandwohnungen bis hin zu Einstiegshäusern für einheimische Familien.Der Markt in Nassau ist im Jahr 2025 sehr aktiv, zeigt jedoch Anzeichen einer Normalisierung nach den turbulenten letzten Jahren.Der mittlere Hauspreis in Nassau (und den unmittelbaren Randbezirken) lag zur Mitte des Jahres 2025 bei etwa 495.000 $, was tatsächlich eine Steigerung von 4,9 % seit Jahresbeginn darstellt, trotz einiger monatlicher Schwankungen morleyrealty.com.Der durchschnittliche Verkaufspreis (der durch einige wenige Verkäufe im oberen Preissegment verzerrt sein kann) lag Mitte 2025 bei etwa 590.000 $ morleyrealty.com, während andere Quellen den durchschnittlichen Angebotspreis näher bei 720.000 $ für Nassau angeben, was den Einfluss gehobener Lagen widerspiegelt homesforsaleinnassaubahamas.com.Dies deutet darauf hin, dass zwar viele Häuser im mittleren sechsstelligen Bereich verkauft werden, Nassau aber auch Multi-Millionen-Dollar-Transaktionen verzeichnet, die den Durchschnitt nach oben ziehen.Der Bestand war eingeschränkt – die Anzahl der Angebote Anfang 2025 lag fast 20 % unter dem Wert des Vorjahres morleyrealty.com – aber neue Angebote nehmen jetzt langsam zu, da sich der Markt beruhigt.Immobilien in Nassau, insbesondere in begehrten Vierteln, stoßen nach wie vor auf großes Käuferinteresse.Im Juni 2025 zum Beispiel lagen die Vertragsunterzeichnungen im Jahresvergleich um 119 % höher, obwohl die endgültigen Verkäufe zurückgingen (was darauf hindeutet, dass einige Abschlüsse länger dauern) morleyrealty.com morleyrealty.com.Die Mietnachfrage in Nassau bleibt dank der Arbeitsmöglichkeiten und Annehmlichkeiten der Stadt hoch; Gebiete wie Cable Beach (Heimat des Baha Mar Resorts, Restaurants und Eigentumswohnungen) sind als „Mietkönige“ bekannt und verzeichnen das ganze Jahr über eine hohe Mieternachfrage homesforsaleinnassaubahamas.com.Für die Zukunft ist der Ausblick für Nassau stabil.Als Handelszentrum profitiert es von nahezu allen wirtschaftlichen Triebkräften – Tourismus, Finanzen, Regierung – und wird weiterhin eine Entwicklung erfahren.Bevorstehende Eigentumswohnungsprojekte und möglicherweise eine Wiederbelebung des Wohnens in der Innenstadt (mit der Revitalisierung des Kreuzfahrthafens) könnten neues Angebot hinzufügen.Das Preiswachstum wird voraussichtlich moderat, aber positiv ausfallen, und Nassau bleibt das Liquiditätszentrum des bahamaischen Immobilienmarktes (der einfachste Ort, um schnell zu kaufen oder zu verkaufen).Wichtige Teilmärkte, die man im Auge behalten sollte, sind West New Providence (Albany, Lyford Cay, Old Fort Bay), wo sich die Ultra-Luxus-Anwesen befinden, und Ost New Providence (Gegenden wie Eastern Road), die bei wohlhabenden Einheimischen und Expats wegen ihrer Wasserlage und der Nähe zur Stadt beliebt sind.

Wirtschaftlich wird für die Bahamas ein moderates Wachstum prognostiziert. Der IWF warnt, dass ein langfristiges BIP-Wachstum von über ~1,5 % jährlich kontinuierliche Investitionen und die Bewältigung von Arbeitskräfteengpässen erfordert globalpropertyguide.com. Das bedeutet, dass die Geschwindigkeit der Expansion im Immobilienbereich von der Fähigkeit des Landes abhängen könnte, Arbeitskräfte auszubilden und diese neuen Projekte zu unterstützen. Nichtsdestotrotz bleiben Bau- und Immobiliendienstleistungen optimistisch, wobei der bahamaische Bauunternehmerverband erklärt, „die Zukunft sieht vielversprechend aus“ dank starker Projekt-Pipelines globalpropertyguide.com. Zu den wichtigsten makroökonomischen Risiken zählen externe Faktoren: Eine Abschwächung der US-Wirtschaft oder globale Finanzschocks könnten ausländische Käufe und den Tourismus dämpfen globalpropertyguide.com. Außerdem könnten internationale Zinsbewegungen die Nachfrage beeinflussen – die jüngste Phase niedriger Zinsen hat den Luxuskauf angekurbelt; bleiben die Zinsen hoch, könnten einige Käufer zögern oder nach Schnäppchen suchen. Das Segment der Superreichen ist jedoch weniger zinsabhängig, und viele Käufer in den Bahamas zahlen bar, weshalb die Auswirkungen begrenzt sein dürften.

Insgesamt ist die 3–5-Jahres-Prognose für Immobilien auf den Bahamas von weiterem Wachstum und aktiven Investitionen geprägt – wenn auch in gemäßigterem Tempo. Die Immobilienwerte werden voraussichtlich im Einklang mit einer gesunden Nachfrage steigen, insbesondere bei Wasserlagen und Resorts. Das Luxussegment dürfte weiterhin die beste Performance zeigen (gestützt durch globale Vermögenstrends und die anhaltende Anziehungskraft der Bahamas), aber es werden auch Verbesserungen im mittleren Marktsegment erwartet, wenn staatliche Wohnungsinitiativen greifen sollten. Bis 2030 wird das Immobilienangebot auf den Bahamas vielfältiger sein – Nassau/Paradise Island bleibt zwar das kommerzielle und transaktionsstärkste Zentrum, aber ein größerer Anteil der Aktivitäten wird sich auf die sogenannten Family Islands verlagern. Nachhaltigkeit und Widerstandsfähigkeit werden ebenfalls wichtiger (z. B. mehr solarbetriebene Häuser, sturmsichere Bauweisen), da sich neue Entwicklungen an globalen Trends orientieren. Sofern keine größeren Schocks eintreten, können Investoren zuversichtlich sein, dass bahamaische Immobilien ihren Ruf als solide Langzeitinvestition und als Stück vom Paradies behalten werden.

Regionale Highlights: Nassau, Paradise Island, Exuma und Abaco

Um den Markt besser zu verstehen, lohnt es sich, einige Schlüsselregionen und Inseln einzeln zu betrachten. Die Bahamas sind ein Archipel mit unterschiedlichen Immobilienmärkten – von der Hauptstadt bis zu ruhigen Außeninseln. Nachfolgend eine Übersicht zur aktuellen Performance und zum Ausblick in vier wichtigen Regionen:

Nassau (New Providence Island)

Paradise Island

Exuma bezeichnet eine Kette idyllischer Inseln (die größte ist Great Exuma), etwa 225 Kilometer südlich von Nassau, die für türkisblaues Wasser und unberührte Schönheit berühmt sind.

Die Exumas sind zu einem der angesagtesten und aufstrebenden Immobilienmärkte der Bahamas geworden.Das Leben auf Exuma ist entspannt und malerisch – von der Hauptsiedlung George Town bis hin zu den kleinen Cay-Gemeinschaften – und zieht diejenigen an, die einen ruhigen Rückzugsort abseits der Menschenmassen suchen dupuchrealestate.com.Die Immobilien auf Exuma reichen von gemütlichen Insel-Cottages über luxuriöse Anwesen am Wasser bis hin zu privaten Inseln, die zum Verkauf stehen.Marktbedingungen im Jahr 2025 zeigen hohe Nachfrage und begrenztes Angebot.Exuma wird von Maklern als „stark nachgefragt“ bezeichnet, wobei der Wettbewerb um hochwertige Angebote die Preise in die Höhe treibt dupuchrealestate.com.Die durchschnittlichen Immobilienpreise sind hier aufgrund der vielfältigen Immobilientypen schwerer zu verallgemeinern, aber Villen und Häuser am Wasser werden typischerweise mit über 1 Million $ gelistet (moderne Luxusimmobilien oft zwischen 2–5 Millionen $).Exumas Anziehungskraft auf die Superreichen ist offensichtlich: Es ist einer der Top-Orte für den Kauf privater Inseln, und Prominente haben in den Exuma Cays Zufluchtsorte erworben.Zum Beispiel haben David Copperfields Privatinsel Musha Cay und Johnny Depps Little Hall’s Pond Cay Exuma als exklusives Rückzugsgebiet für die Elite bekannt gemacht.Für Nicht-Milliardäre bietet Exuma immer noch einige relativ erschwingliche Grundstücke und Häuser im Landesinneren oder abseits des Wassers, aber selbst diese Preise sind gestiegen, da mehr Investoren das Potenzial von Exuma erkennen.Der Mietmarkt ist stark – Exumas schwimmende Schweine, erstklassiges Schnorcheln und Angeln ziehen viele Touristen an, und Airbnb-Daten zeigen, dass Exuma eine der höchsten durchschnittlichen Tagesmietraten des Landes hat (etwa 750 $/Nacht im Durchschnitt bei aktiven Kurzzeitvermietungen) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.Mit einem neuen internationalen Flughafenterminal im Bau und Luxusresort-Projekten wie der Erweiterung des Grand Isle Resorts und den Verbesserungen bei Sandals verbessern sich die Erreichbarkeit und die Annehmlichkeiten der Insel.Ausblick: Es wird erwartet, dass Exuma weiterhin an Bedeutung gewinnt.Branchenspezialisten nennen Exuma immer wieder als eine der besten Investitionsmöglichkeiten für 2025 und darüber hinaus dupuchrealestate.com.Wie in einem Bericht festgestellt wurde, bietet Exuma „reine Flucht“ und ist bereit für eine weitere Entwicklung, die dennoch seinen natürlichen Charme respektiert homesforsaleinnassaubahamas.com.Käufer könnten in den nächsten Jahren mit einer soliden Wertsteigerung rechnen, insbesondere wenn sie jetzt kaufen, bevor weitere Bauprojekte abgeschlossen werden.Der Schlüssel wird darin liegen, das Gleichgewicht zwischen Entwicklung und Umwelt zu wahren – etwas, dessen sich die lokalen Interessengruppen bewusst sind.Insgesamt sieht die Immobilienzukunft von Exuma vielversprechend aus, da die Kombination aus Seltenheit, Schönheit und neuer Infrastruktur voraussichtlich hohe Renditen bringen wird.

Abaco (Die Abaco-Inseln) liegt im Norden der Bahamas und umfasst Great Abaco, Little Abaco und eine Reihe von Cays, die für Segeln und Ferienhäuser bekannt sind.

Abacos Markt ist einzigartig, weil er sich von einem schweren Rückschlag erholt: Der Hurrikan Dorian verwüstete im September 2019 Teile von Abaco, darunter Marsh Harbour und Treasure Cay, und verursachte weitreichende Gebäudeschäden.In den Jahren seitdem ist der Wiederaufbau stetig vorangeschritten, und bis 2024–2025 erlebt Abaco eine Renaissance des Interesses und der Investitionen dupuchrealestate.com.Der aktuelle Markt in Abaco ist durch steigende Nachfrage und steigende Preise gekennzeichnet, da sowohl zurückkehrende Bewohner als auch opportunistische Investoren Immobilien aufgekauft haben (einige durch den Sturm beschädigte Häuser wurden nach Dorian zu reduzierten Preisen verkauft und diese wurden renoviert oder wieder aufgebaut).Laut dem Ministerium für Tourismus verzeichnete Abaco im Jahr 2024 einen Zuwachs der Flugankünfte um 11,9 %, das stärkste Wachstum aller großen Inseln, was auf eine solide Rückkehr zum Aktivitätsniveau vor Dorian hinweist travelmarketreport.com.Gebiete wie Treasure Cay, bekannt für seinen atemberaubenden Strand, und Elbow Cay (mit dem malerischen Leuchtturm von Hope Town) erwachen wieder zum Leben.Die Immobilienpreise in Abaco, die 2019–2020 eingebrochen sind, steigen wieder.Treasure Cay Grundstücke und Eigentumswohnungen direkt am Strand haben zum Beispiel wieder an Wert gewonnen, da die Gemeinde wiederaufgebaut wird; einige Immobilien erreichen oder übertreffen inzwischen ihre Preisniveaus von vor dem Hurrikan, bieten aber auch 2025 noch ein gutes relatives Preis-Leistungs-Verhältnis.Abaco beherbergt auch luxuriöse Anlagen: Baker’s Bay Golf & Ocean Club, eine private Resort-Gemeinschaft auf Great Guana Cay, ist vollständig wieder in Betrieb und zieht weiterhin sehr wohlhabende Käufer an (Häuser dort kosten ab 4 Millionen Dollar aufwärts).Mit Blick auf die Zukunft sind die Aussichten für Abaco sehr positiv.Es gibt eine erhebliche aufgestaute Nachfrage von denen, die das Bootfahren, Angeln und den entspannten Lebensstil von Abaco lieben.Montage Cay, ein luxuriöses Resort auf einer Privatinsel in Abaco, befindet sich in der Entwicklung und wird bis 2025/26 ein Fünf-Sterne-Hotel sowie Markenresidenzen hinzufügen practiceguides.chambers.com.Dies wird voraussichtlich das Profil von Abaco weiter stärken.Die Regierung hat auch die Reparatur der Infrastruktur – Straßen, Stromnetze usw. – priorisiert.– um Wachstum zu unterstützen.Lokale Makler berichten, dass Abaco „zunehmend nachgefragt“ wird und dass die Preise „stetig steigen“, während die Erholung voranschreitet homesforsaleinnassaubahamas.com homesforsaleinnassaubahamas.com.Risiken bestehen weiterhin (zum Beispiel ein weiterer schwerer Sturm), aber es gibt einen starken Gemeinschaftsgeist und ein großes Investoreninteresse, das Abaco vorantreibt.Für 2025 und die nächsten Jahre stellt Abaco sowohl eine Geschichte der Widerstandsfähigkeit als auch eine Chance dar – Käufer, die nach Dorian investiert haben, haben bereits Gewinne erzielt, und weiteres Wachstum ist wahrscheinlich, da sich Abaco vollständig erholt.

Paradise Island ist eine kleine Insel in der Nähe von Nassau, die weltweit für das Atlantis Resort und ihre ultra-exklusiven Immobilien bekannt ist. Paradise Island (oft einfach „PI“ genannt) ist im Wesentlichen eine Luxus-Enklave; fast alle Immobilien hier sind hochwertige Eigentumswohnungen oder Luxusvillen. Der Immobilienmarkt der Insel ist gleichbedeutend mit Luxus – er bietet Angebote wie die Ocean Club Estates (eine bewachte Wohnanlage mit Golfplatz und Yachthafen, in der die Häuser von mehreren Millionen bis zu über 20 Millionen $ reichen), sowie Eigentumswohnanlagen wie One Ocean und The Reef/Residential Towers at Atlantis. Im Jahr 2025 genießt Paradise Island weiterhin eine starke Nachfrage von wohlhabenden Käufern, die die Nähe zu den Annehmlichkeiten Nassaus und dennoch eine privatere, resortähnliche Atmosphäre suchen. Die durchschnittlichen Eigentumswohnungspreise auf PI gehören zu den höchsten im Land und beginnen oft bei rund 700–800 Tsd. $ für eine Zwei-Zimmer-Wohnung; größere Einheiten oder solche mit Meerblick kosten oft über 1–2 Millionen $. Penthäuser direkt am Meer und Anwesen können achtstellige Summen erreichen. Das Angebot auf Paradise Island ist begrenzt (kleine Landfläche), daher erfolgt Neubau hauptsächlich vertikal (Eigentumswohnungen) oder durch die Neuentwicklung älterer Standorte. Eine bedeutende Entwicklung am Horizont ist das Four Seasons/Ocean Club Residences-Projekt, das bis 2027 fertiggestellt werden soll. Es werden ausgewählte super-luxuriöse Apartments und Villen innerhalb des Ocean Club-Geländes entstehen globalpropertyguide.com. Diese Entwicklung wird mit Spannung erwartet, viele Einheiten verzeichnen ein großes Wartelisteninteresse bestehender Four Seasons-Kundschaft. Die Marktentwicklung auf PI ist robust – Immobilien hier halten ihren Wert in der Regel sehr gut und werden selten gehandelt. Ende 2024 bis 2025 gab es Berichte über eine deutlich gesunkene Vermarktungsdauer für Top-Immobilien auf Paradise Island (begehrte Einheiten werden oft innerhalb von etwa 2–3 Monaten verkauft), da wohlhabende Käufer jegliches verfügbare Angebot schnell aufkauften homesforsaleinnassaubahamas.com. Mit Blick in die Zukunft sind die Immobilienwerte auf Paradise Island weiterhin sehr stabil. Das Prestige der Lage, kontinuierliche Verbesserungen im Atlantis Resort und neue Luxusprojekte (wie ein angeblich geplantes Aman-Resort und die bestätigte Royal Caribbean Beach Club-Attraktion) werden die Nachfrage hochhalten. Wir erwarten eine weitere Wertsteigerung, die möglicherweise den Durchschnitt von Nassau übertrifft, insbesondere bei einzigartigen Immobilien (z. B. Meergrundstücke, Penthäuser im obersten Stockwerk). Paradise Island wird auch vom Wachstum Nassaus profitieren und gleichzeitig vor vielen Problemen Nassaus (wie Verkehr oder Überfüllung) geschützt bleiben. Zusammengefasst: PI ist und bleibt eine der exklusivsten Adressen der Karibik und spricht Käufer an, die schlüsselfertigen Luxus, Sicherheit und Unterhaltung direkt vor der Haustür suchen.

Exuma

Abaco

Rechtliche und steuerliche Überlegungen für Käufer

Investoren und ausländische Immobilienkäufer auf den Bahamas sollten sich über den rechtlichen Rahmen und die mit Immobilien verbundenen Steuern im Klaren sein. Die Bahamas begrüßen im Allgemeinen ausländisches Eigentum an Immobilien, und der Prozess ist klar definiert:

• Regeln für ausländischen Besitz: Internationale Käufer können in den Bahamas Grundeigentum mit relativ wenigen Einschränkungen besitzen. Wenn ein ausländischer Käufer eine Einfamilienresidenz oder ein unbebautes Grundstück für eine persönliche Residenz erwirbt, ist keine spezielle Genehmigung erforderlich; der Käufer muss den Erwerb lediglich nach dem Abschluss beim Investments Board registrieren (und eine einmalige Registrierungsgebühr von 1.000 $ zahlen) practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. Dies führt zur Ausstellung einer Registrierungsurkunde. Wenn jedoch ein Ausländer Land für kommerzielle Entwicklung, Mietinvestitionen oder mehrere Einheiten (alles, was über ein einzelnes persönliches Zuhause hinausgeht) kauft, muss eine „International Persons Landholding Permit“ vor dem Abschluss eingeholt werden practiceguides.chambers.com. Die Genehmigung wird ebenfalls über das Investments Board/Bahamas Investment Authority eingeholt. Das Versäumnis, eine erforderliche Genehmigung zu erhalten, macht die Urkunde ungültig, daher ist dies ein wichtiger Schritt für Investoren practiceguides.chambers.com. In der Praxis werden Genehmigungen für legitime Projekte/Investitionen routinemäßig erteilt – die Regierung nutzt dies hauptsächlich zur Überprüfung und Registrierung bedeutender ausländischer Investitionen. Es gibt keine Staatsbürgerschaftserfordernisse oder Beschränkungen auf Erbbaurechte; Ausländer dürfen das Volleigentum (fee simple) an Immobilien genauso wie Bahamaer besitzen, sobald sie wie oben registriert oder genehmigt wurden.
• Transaktionssteuern (Stempelsteuer/MwSt): Alle Immobiliengeschäfte unterliegen einer einmaligen Steuer auf die Übertragung, die seit 2019 als Mehrwertsteuer (MwSt) auf Immobilienverkäufe erhoben wird. Ausländische Käufer zahlen eine pauschale MwSt von 10 % auf alle Immobilienkäufe über 100.000 $ linkedin.com. Diese wird in der Regel nach Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt (üblicherweise zahlt jeder 50 %, aber Verhandlungen wie 70/30 sind bei großen Geschäften nicht ungewöhnlich) linkedin.com. Für Käufe unter 100.000 $ beträgt die MwSt 2,5 %. Bahamische Staatsbürger profitieren von einer gestaffelten Stempelsteuer/MwSt: Für sie beträgt die Steuer 2,5 % auf die ersten 100.000 $, 4 % auf 100.000–300.000 $, 6 % auf 300.000–500.000 $, 8 % auf 500.000–700.000 $, 9 % auf 700.000–1 Mio. $ und 10 % über 1 Mio. $ linkedin.com. (Bahamische Erstkäufer erhalten zur Förderung des Wohnungseigentums sogar noch weitere Ermäßigungen/Befreiungen bis 500.000 $ linkedin.com linkedin.com.) Im Ergebnis zahlen ausländische Käufer in der Regel 10 % bei den meisten Hauskäufen, während Einheimische oft etwas weniger zahlen. Es ist erwähnenswert, dass diese Transaktions-MwSt die frühere „Stempelsteuer“ ersetzt – tatsächlich ist es dasselbe, wird nun aber verwaltungstechnisch nach dem MwSt-Gesetz behandelt.
• Jährliche Grundsteuer: Die Bahamas erheben eine jährliche Grundsteuer (auch als Immobiliensteuer bezeichnet) auf Immobilien, mit sehr günstigen Tarifen für selbstgenutzte Wohnimmobilien. Selbstgenutzte Wohnimmobilien zahlen 0% auf die ersten 300.000 $ des Werts (für diesen Anteil vollständig steuerbefreit) linkedin.com, 0,625% auf den Wert zwischen 300.000 $ und 500.000 $ und 1,0% auf den Wert über 500.000 $ linkedin.com. Es gibt eine Obergrenze – kein selbstgenutztes Wohnhaus zahlt mehr als 120.000 $ pro Jahr an Grundsteuer, egal, wie wertvoll es ist. Diese Freigrenze wurde kürzlich angehoben (sie lag bei 250.000 $, jetzt 300.000 $), um die Steuerlast für mittlere Häuser zu verringern linkedin.com. Für nicht selbstgenutzte Immobilien (Investitionen oder Zweitwohnsitze, die nicht Hauptwohnsitz sind), sind die Sätze etwas höher: 0,75% auf die ersten 500.000 $, 1,0% auf 500.000 $–2 Mio. $ und 1,5% über 2 Mio. $ linkedin.com. (Unbebautes Land hat einen separaten pauschalen Steuersatz von 2%, wenn es Ausländern gehört, um das Landbanking zu verhindern, aber wenn ein Haus gebaut wird, gelten die regulären Sätze.) Bemerkenswert ist, dass es auf den Bahamas keine zusätzlichen kommunalen Grundsteuern gibt – diese nationale Immobiliensteuer ist die einzige wiederkehrende Steuer auf Immobilien. Viele exklusive Siedlungen (wie Albany oder Lyford Cay) erheben stattdessen Hausbesitzervereinsgebühren für Gemeinschaftsdienste, aber keine städtischen Immobiliensteuern.
• Einkommensteuer und Kapitalertragsteuer: Die Bahamas erheben keine Einkommensteuer, Kapitalertragsteuer oder Erbschaftsteuer. Das bedeutet, dass Mieteinnahmen aus einer Immobilie auf den Bahamas oder Gewinne aus deren Verkauf nicht von der bahamaischen Regierung besteuert werden linkedin.com. Es gibt auch keine Nachlass- oder Erbschaftssteuern auf Immobilien auf den Bahamas – sie können ohne lokale Erbschaftssteuern an Erben weitergegeben werden linkedin.com. Diese Steuerpolitik ist ein enormer Vorteil für Investoren aus Hochsteuerländern. (Ausländische Eigentümer sollten jedoch die Steuergesetze ihres Heimatlandes beachten – z. B. sind US-Bürger weiterhin in den USA auf weltweites Einkommen steuerpflichtig, können aber häufig die bahamaischen Steuern, die in diesem Fall null sind, gegenrechnen, was das Einkommen bis zu den ausländischen Freibeträgen oder durch Anrechnungen de facto steuerfrei macht.)
• Aufenthalt durch Investition: Wie bereits erwähnt, kann eine Investition in Immobilien auf den Bahamas zur wirtschaftlichen Daueraufenthaltserlaubnis berechtigen. Die derzeitige Schwelle liegt bei einer Mindestinvestition von 1.000.000 $ in Immobilien, um sich zu qualifizieren linkedin.com. Die Immobilie (oder Immobilien, die diesen Betrag zusammen erreichen) muss erhalten bleiben, da ein Verkauf unterhalb der Schwelle den Status gefährden könnte. Die Gewährung der Aufenthaltserlaubnis erfolgt nicht automatisch, wird aber bei qualifizierenden Investitionen in der Regel erteilt, und die Bearbeitung der Anträge soll etwa 3–4 Monate dauern homesforsaleinnassaubahamas.com. Es gibt auch eine beschleunigte Bearbeitung, wenn Sie mehr als 1,5 Mio. $ investieren (das Verfahren wird dann beschleunigt) linkedin.com. Daueraufenthaltsberechtigte haben die meisten Rechte der Staatsbürger mit Ausnahme des Wahlrechts, und wie bereits erwähnt, kann man nach 10 Jahren Aufenthalt die Staatsbürgerschaft beantragen. Es ist ebenfalls erwähnenswert, dass allein der Aufenthalt keine Steuerpflicht begründet, da es auf den Bahamas keine Einkommensteuer gibt – man kann dort also steuerfrei leben, was einen wesentlichen Teil der Attraktivität ausmacht linkedin.com.

Insgesamt ist das Rechtssystem der Bahamas für Immobilieninvestoren sehr vorteilhaft. Eigentum wird durch eingetragene Urkunden gesichert (die Regierung befindet sich im Prozess der Umstellung auf ein Registrierungssystem, um die Effizienz weiter zu verbessern) practiceguides.chambers.com. Es bestehen Devisenkontrollen, die jedoch zweckdienlich für Investitionen sind (der Bahama-Dollar ist an den USD gekoppelt und Gelder können mit Genehmigung der Zentralbank zurücküberwiesen werden, insbesondere wenn sie ursprünglich für den Kauf eingebracht wurden). Die wichtigsten Erkenntnisse sind, dass Ausländer mit Vertrauen kaufen können, man etwa 10 % für Abschlusssteuern einplanen sollte und eine niedrige laufende Steuerbelastung genießen kann. Diese Faktoren, zusammen mit einem stabilen Rechtssystem, machen die Bahamas zu einer investorenfreundlichen Jurisdiktion.

Risiken, Herausforderungen und Nachhaltigkeit

Auch wenn die Aussichten insgesamt positiv sind, sollten Investoren einige Risiken und Herausforderungen im Blick behalten, die den Immobilienmarkt der Bahamas in den kommenden Jahren beeinflussen könnten. Hier sind einige wichtige Überlegungen:

• Hurrikan- und Klimarisiken: Die Bahamas sind geografisch anfällig für Hurrikans und die Auswirkungen des Klimawandels. Die Verwüstungen durch Hurrikan Dorian im Jahr 2019 – der Teile von Abaco und Grand Bahama dem Erdboden gleichmachte – waren eine deutliche Erinnerung an dieses Risiko. Ein direkter Treffer durch einen schweren Hurrikan kann massive Sachschäden verursachen und den lokalen Immobilienmarkt vorübergehend zum Erliegen bringen (wie nach dem Abschwung auf Abaco nach 2019 zu sehen war). Die Versicherungskosten für Immobilien sind entsprechend gestiegen und werden ein wichtiger Faktor bei den Eigentumskosten sein. Der Anstieg des Meeresspiegels und Erosion sind langfristige Sorgen, insbesondere für niedrig gelegene Strandgebiete. Die Bauvorschriften wurden hinsichtlich der Windbeständigkeit verschärft, und kluge Käufer legen heute Wert auf Häuser, die für Kategorie-5-Stürme gebaut oder auf höherem Gelände gelegen sind. Nichtsdestotrotz bleiben Klimaereignisse ein immerwährender Unsicherheitsfaktor für den Markt. Investoren sollten für jede Immobilie auf ausreichenden Versicherungsschutz und widerstandsfähige Bauweise achten. Die gute Nachricht: Auf schwere Stürme folgen meist Erholung und Wiederaufbau – zum Beispiel erlebt der Immobilienmarkt von Abaco nur wenige Jahre nach Dorian eine starke Erholung travelmarketreport.com – aber die kurzfristigen Auswirkungen solcher Ereignisse können erheblich sein.
• Wirtschaftliche und externe Faktoren: Die Wirtschaft der Bahamas ist stark von äußeren Einflüssen abhängig – insbesondere von der Lage der US-Wirtschaft und globalen Reisetrends. Eine Abschwächung in den USA oder Kanada (wichtige Tourismus- und Käufermärkte) könnte den Besucherzustrom verringern und die Nachfrage nach Zweitwohnsitzen eindämmen globalpropertyguide.com. Ebenso können globale Krisen (Rezessionen, Pandemien) die tourismusgetriebene Wirtschaft der Bahamas schnell belasten, wie 2020 zu sehen war. Steigende Zinsen im internationalen Vergleich könnten den Auslandsankauf abkühlen, insbesondere für diejenigen, die Immobilienkäufe finanzieren oder auf Vermögenswerte beleihen. Der IWF weist darauf hin, dass nachhaltiges Wachstum über das aktuelle Tempo hinaus fortlaufende Investitionen und die Bewältigung von Arbeitskräftemangel erfordert globalpropertyguide.com – wenn diese nicht eintreten, könnte das Wirtschaftswachstum hinter den Erwartungen zurückbleiben. Zudem haben die Bahamas zwar eine stabile Währung und Finanzlage, es gibt aber eine Staatsverschuldung, die künftige fiskalische Anpassungen erzwingen könnte (möglicherweise auch Änderungen der Steuerpolitik, obwohl derzeit keine Einkommenssteuer geplant ist). Maßnahmen: Die Regierung wirbt aktiv um breit gefächerte Investitionen (Technologie, Logistik usw.), um die Wirtschaftsgrundlage über den Tourismus hinaus zu verbreitern. Und das große Volumen der FDI-Zusagen (über 10 Milliarden US-Dollar in zwei Jahren travelmarketreport.com) bietet in Sachen Beschäftigung und Konjunktur einen gewissen Puffer. Dennoch sollten Investoren globale Wirtschaftsindikatoren im Auge behalten, da das Schicksal der Bahamas eng an diese gebunden ist.
• Wohnungsaffordabilität und soziale Ungleichheit: Die Kehrseite eines boomenden Luxusmarktes ist, dass sich immer mehr lokale mittelständische Bahamaer Wohnen nicht mehr leisten können. Es gibt eine wachsende Leistungslücke, da die Löhne nicht mit den Immobilienpreisen Schritt gehalten haben. Dies hat soziale Auswirkungen (Überbelegung, steigende Nachfrage nach Mietwohnungen, Abwanderung von Talenten), die der Regierung sehr bewusst sind. Wenn dies nicht angegangen wird, könnte es zu politischem Druck auf Maßnahmen führen, die indirekt auch Investoren treffen könnten – zum Beispiel strengere Regeln für ausländische Käufer in bestimmten Preissegmenten oder mehr Steuern auf spekulative Käufe usw. Derzeit wird ausländisches Investment sehr positiv bewertet (es ist entscheidend für die Wirtschaft), aber es ist wichtig, sensibel auf lokale Bedürfnisse zu reagieren. Die Bestrebungen der Regierung, erschwinglichen Wohnraum zu schaffen und Erstkäufern Vergünstigungen anzubieten, zielen darauf ab, dieses Problem zu entschärfen globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Für den Markt ist eine breite Basis lokaler Käufer gesund für die langfristige Stabilität. Wenn zu viel vom Markt nur für Ausländer zugänglich ist, könnten Ungleichgewichte entstehen. Daher wird der Fortschritt beim Thema erschwinglicher Wohnraum tatsächlich dem gesamten Immobiliensektor zugutekommen, indem er das Wohneigentum erweitert. Nachhaltigkeit der Nachfrage ist auch damit verbunden – eine Gesellschaft, in der die Einheimischen florieren, wird eine eigene interne Nachfrage nach Immobilien schaffen und so eine Resilienz schaffen, die über die Launen ausländischer Käufer hinausgeht.
• Umweltverträglichkeit: Die natürliche Umgebung, die die Bahamas so attraktiv macht – Korallenriffe, klares Wasser, unberührte Strände – steht durch die Entwicklung unter Druck. Es gibt einen zunehmenden Fokus auf nachhaltige Entwicklungspraktiken, um sicherzustellen, dass die Naturschönheit bewahrt wird. Investoren und Entwickler beginnen, in Luxusprojekten mehr umweltfreundliche Designs (Solarmodule, Regenwassernutzung, LEED-zertifizierte Bautechniken) zu integrieren, da heutige Käufer im gehobenen Segment oft ein gewisses Maß an Umweltverantwortung erwarten homesforsaleinnassaubahamas.com. Die Regierung hat außerdem ambitionierte Pläne zur Ausweitung erneuerbarer Energien (insbesondere Solarenergie) bis 2033 angekündigt, um die Abhängigkeit von fossilen Brennstoffen zu reduzieren und die Selbstversorgung der Inseln zu verbessern dupuchrealestate.com homesforsaleinnassaubahamas.com. Dies könnte erhebliche Auswirkungen auf Immobilien in abgelegenen Gebieten haben – beispielsweise profitieren Privatinseln und Off-Grid-Häuser von besserer Solartechnologie und Speicherlösungen, wodurch sie attraktiver werden. Dennoch bedürfen Umweltprobleme wie Wasserversorgung, Abfallmanagement und Naturschutz kontinuierlicher Aufmerksamkeit, da sich die Entwicklung auf weniger erschlossene Inseln ausweitet. Nachhaltigkeitsaspekte betreffen zudem auch den kulturellen und historischen Erhalt, um sicherzustellen, dass neue Entwicklungen das lokale Erbe, das Teil des Charmes der Bahamas ist, nicht verdrängen. Regierung und lokale Akteure sind sich zunehmend bewusst, dass der langfristige Immobilienwert an der ökologischen Gesundheit und Widerstandsfähigkeit der Inseln hängt.

Zusammenfassend gilt: Auch wenn es Risiken zu berücksichtigen gibt, schmälert das den grundsätzlichen Reiz von Immobilien auf den Bahamas nicht, sondern unterstreicht lediglich die Notwendigkeit eines umsichtigeren und informierten Investierens. Das Bewusstsein für Hurrikans und Versicherungen, das Verständnis der wirtschaftlichen Zusammenhänge, die Berücksichtigung sozialer Auswirkungen sowie die Priorisierung von Nachhaltigkeit werden künftig Bestandteil erfolgreichen Investierens auf den Bahamas sein. Durch das Meistern dieser Herausforderungen können Investoren ihr Stück Paradies besser sichern und dazu beitragen, dass der Immobilienmarkt der Bahamas auch in Zukunft lebendig und nachhaltig bleibt.

Quellen:

• ERA Dupuch Real Estate Bahamas – Rückblick auf den Markt 2024 und Ausblick auf 2025 dupuchrealestate.com dupuchrealestate.com dupuchrealestate.com dupuchrealestate.com
• Chambers & Partners – Immobilien 2025: Bahamas (Recht & Praxis) practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com
• Morley Realty – Nassau & Paradise Island Marktbericht (Juni 2025) morleyrealty.com morleyrealty.com
• Glenn Ferguson (Makler) – Warum 2025 in Immobilien auf den Bahamas investieren? homesforsaleinnassaubahamas.com homesforsaleinnassaubahamas.com homesforsaleinnassaubahamas.com
• Global Property Guide – Analyse von Wohnimmobilien auf den Bahamas 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• Travel Market Report – Rekord: 11,22 Mio. Besucher im Jahr 2024 (Februar 2025) travelmarketreport.com travelmarketreport.com travelmarketreport.com
• LinkedIn (Glenn S. Ferguson) – Bahamas Immobiliensteuer Leitfaden 2025 linkedin.com linkedin.com linkedin.com
• IMF Länderbericht – Die Bahamas: Konsultation nach Artikel IV 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• Andere: Statistiken des Bahamas-Ministeriums für Tourismus travelmarketreport.com, Knight Frank Caribbean Insight 2024 content.knightfrank.com, Forbes Global Properties Bericht globalpropertyguide.com usw.

Wohneigentumssegment

Wohnimmobilien auf den Bahamas reichen von lokalen Eigenheimen für Erstkäufer bis hin zu ultra-luxuriösen Villen am Wasser. Dieses Segment ist durch einen zweigeteilten Markt gekennzeichnet. Auf der einen Seite steht das High-End-Segment, das von der ausländischen Nachfrage angetrieben wird, auf der anderen Seite der lokale Mittelklassemarkt, bei dem Erschwinglichkeit eine Rolle spielt globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Das Segment der Luxus-Ferienimmobilien und für Auswanderer boomt: Die Bahamas belegten 2023 weltweit den 3. Platz beim Preiswachstum für Premium-Wohnimmobilien, mit einem Anstieg der Luxusimmobilienwerte um 15 % gegenüber dem Vorjahr globalpropertyguide.com. Noch bis Anfang 2025 stiegen die Verkäufe von Luxusimmobilien über 3 Millionen $ im Jahresvergleich um 18 %, und erstklassige Waterfront-Immobilien verzeichnen in der Regel eine Wertsteigerung von ca. 6–8 % pro Jahr, was viele traditionelle Anlagen übertrifft homesforsaleinnassaubahamas.com. Diese anhaltende Wertsteigerung spiegelt starkes internationales Interesse wider, das begrenzte Angebot an Top-Lagen sowie das Prestige der Inseln als steuerneutrales, sicheres Refugium. Amerikanische Käufer dominieren die Käufe von Ausländern (etwa 35 % der internationalen Käufer), gefolgt von Europäern (~30 %) und Kanadiern (10 %), die alle vom Klima und den Investitionsvorteilen angezogen werden globalpropertyguide.com. Dieser Zufluss globalen Kapitals hat neue Bauprojekte in gehobenen, bewachten Wohnanlagen und Condo-Resorts vorangetrieben. Entwickler passen sich den modernen Wünschen an und bauen vermehrt bezugsfertige Eigentumswohnungen mit Resort-Ausstattung, da viele Käufer mittlerweile ein „abschließbares“ Inselzuhause suchen, statt ein separates Anwesen zu unterhalten content.knightfrank.com. Ergebnis ist eine Welle neuer Luxuswohnungsprojekte in Gegenden wie Cable Beach in Nassau und Paradise Island, wodurch das Angebot im High-End-Segment erweitert wird.

Im Gegensatz dazu steht der Mainstream-Wohnimmobilienmarkt für lokale Bahamaer, der vor Herausforderungen steht. Jahrelang steigende Preise haben die Erschwinglichkeit für Familien der Mittelschicht stark belastet globalpropertyguide.com. Das Angebot an erschwinglichem Wohnraum hinkt der Nachfrage weit hinterher, was zu steigenden Mieten und Preisen in den lokalen Vierteln führt. Viele bahamaische Käufer sind auf Finanzierung angewiesen, doch die Vergabe von Bankhypotheken ist relativ stagnierend (die ausstehenden Wohnimmobilienkredite sind in den letzten zehn Jahren tatsächlich jährlich um etwa 1,4 % geschrumpft) globalpropertyguide.com. Lokale Erstkäufer finden nur begrenzte Optionen, und die Regierung hat mit Projekten wie dem Renaissance at Carmichael-Projekt zur Schaffung von rund 200 erschwinglichen Wohnungen interveniert globalpropertyguide.com. Dennoch sind diese Bemühungen im Vergleich zum tatsächlichen Bedarf eher bescheiden. Infolgedessen sind die Eigenheimquoten niedrig, und ein großer Teil der Bevölkerung verbleibt auf dem Mietmarkt – laut der letzten Volkszählung wurden etwa 35 % der Wohnungen von zahlenden Mietern bewohnt globalpropertyguide.com. Die gute Nachricht ist, dass 2025 möglicherweise eine Entspannung auf der Angebotsseite bringt: Offizielle Stellen berichten von mehreren Initiativen, um mehr preiswertere Wohnungen zu schaffen und den Zugang zu Hypotheken für Bahamaer zu verbessern dupuchrealestate.com. Insgesamt ist der Wohnungssektor 2025 von starker Aktivität im Luxussegment und anhaltendem Erschwinglichkeitsdruck im Einstiegsegment geprägt. Diese Kluft zu überbrücken ist eine zentrale Herausforderung für die langfristige Nachhaltigkeit des Marktes.

Luxusimmobiliensegment

Das Luxus-Immobiliensegment auf den Bahamas ist eine Welt für sich – geprägt von ultra-exklusiven Anwesen, Privatinseln und Residenzen mit Resort-Branding, die vermögende Persönlichkeiten aus aller Welt anziehen. Dieses Segment war außergewöhnlich stark. In den Jahren 2020–2023 strömten wohlhabende Käufer auf der Suche nach einem idealen Zufluchtsort während der Pandemie auf die Bahamas und trieben so die Preise dramatisch in die Höhe. Wie bereits erwähnt, haben sich die Werte in Elite-Gegenden (z. B. Lyford Cay, Albany, Ocean Club Estates) von 2019 bis 2023 in etwa verdoppelt – ein außergewöhnlicher Preisanstieg content.knightfrank.com. Auch wenn sich der Markt 2025 etwas abkühlt, bleibt das exklusive Segment weiterhin ein Verkäufermarkt – das Angebot ist knapp, begehrte Objekte erzielen Spitzenpreise. Verkäufer hochwertiger Luxus-Immobilien haben oft auch zu hohen Angebotspreisen Erfolg, solange diese nicht völlig unrealistisch über den letzten Vergleichswerten liegen practiceguides.chambers.com. Allerdings sind Käufer inzwischen wählerischer, und manche überteuerten Mega-Anwesen bleiben heute länger unverkauft als zuvor content.knightfrank.com.

Ein bemerkenswerter Trend ist die Verschiebung der Käuferpräferenzen hin zu schlüsselfertiger Bequemlichkeit und Annehmlichkeiten. Viele wohlhabende Käufer, darunter jüngere Führungskräfte, die remote arbeiten können, bevorzugen Luxuswohnungen oder verwaltete Resort-Residenzen gegenüber freistehenden Villen content.knightfrank.com. Sie schätzen den „Hotel-Lifestyle“ – Concierge-Service, Sicherheit, Spas und Restaurants vor Ort – und dass sie sich nicht um Wartung oder Hurrikan-Vorbereitungen für eine große Immobilie kümmern müssen content.knightfrank.com. Als Antwort darauf haben Projektentwickler mehrere Branded Residence-Projekte gestartet. Zum Beispiel bieten die neuen GoldWynn- und Aqualina-Apartments am Cable Beach in Nassau Fünf-Sterne-Annehmlichkeiten; auf Paradise Island werden die Ocean Club Four Seasons Residences (Fertigstellung geplant für 2027) ultra-exklusive Apartments und Villen in einer berühmten Resort-Umgebung bieten practiceguides.chambers.com globalpropertyguide.com. Das Baha Mar-Resort-Komplex hat die Rosewood Residences am Cable Beach hinzugefügt, was Wohnungseigentümern Zugang zu allen Annehmlichkeiten des angrenzenden Fünf-Sterne-Hotels bietet content.knightfrank.com. Künftige Projekte von Luxusmarken wie Six Senses, Montage und sogar Bvlgari befinden sich auf verschiedenen Inseln in Entwicklung travelmarketreport.com, was das Profil der Bahamas auf dem globalen Luxusmarkt weiter erhöht.

Auch ausländische Milliardäre werden von einzigartigen Gelegenheiten wie Privatinseln und maßgeschneiderten Anwesen angezogen. Die Exumas bieten zum Beispiel private Inselparzellen und abgelegene, luxuriöse Villen, die als ultimative Statussymbole dienen homesforsaleinnassaubahamas.com. Solche Prestigeobjekte können astronomische Preise erzielen (für eine Insel oder ein weitläufiges Anwesen oft Zehnmillionen von Dollar), und das Interesse von UHNWI-Käufern, die sichere, abgelegene Rückzugsorte suchen, bleibt stabil. Branchenanalysten stellen fest, dass die Bahamas mittlerweile als Top-Luxusimmobilienstandort etabliert sind; im Wealth Report 2024 von Knight Frank gehörten die Bahamas zu den leistungsstärksten Luxus-Wohnimmobilienmärkten weltweit globalpropertyguide.com. Für die Zukunft wird erwartet, dass das Luxussegment weiterhin stabil bleibt. Während sich das Preiswachstum nach den enormen Gewinnen der letzten Jahre abschwächen könnte, steigt die weltweite Nachfrage nach bahamaischen Luxusimmobilien weiterhin, und neue Luxusobjekte werden rasch absorbiert. Kurz gesagt: Die Kombination aus tropischem Lebensstil sowie finanziellen und steuerlichen Vorteilen der Bahamas begeistert weiterhin anspruchsvolle Investoren im Luxusbereich homesforsaleinnassaubahamas.com.

Gewerbeimmobilien und Tourismusentwicklungen

Außerhalb privater Wohnsitze wird der gewerbliche Immobiliensektor der Bahamas hauptsächlich durch Tourismus, Gastgewerbe und gemischt genutzte Resort-Entwicklungen angetrieben. Traditionelle gewerbliche Segmente (Büro, Einzelhandel, Industrie) sind aufgrund der Größe des Landes relativ klein, aber der Gastgewerbe- und Resortsektor boomt. Die Rekordzahlen im Tourismus im Jahr 2024 haben bedeutende Investitionen in Hotels, Marinas und Attraktionen angeregt, was wiederum den Immobilienmarkt beeinflusst. Bemerkenswert ist, dass Nassaus Kreuzfahrthafen umgebaut und im Mai 2023 vollständig wiedereröffnet wurde, sodass dort nun die größten neuen Kreuzfahrtschiffe anlegen können practiceguides.chambers.com. Dies hat die Innenstadt von Nassau neu belebt und deutet auf einen Anstieg des Touristenaufkommens für umliegende Unternehmen hin. Die Kreuzfahrtindustrie bleibt ein Eckpfeiler der Wirtschaft – Kreuzfahrten brachten im letzten Jahr über 650 Millionen US-Dollar an direkten Ausgaben ein travelmarketreport.com – und die Expansion geht weiter. Zum Beispiel entwickeln sowohl Royal Caribbean als auch Carnival jeweils neue Kreuzfahrthafenziele auf den Bahamas practiceguides.chambers.com. Royal Caribbean errichtet einen Beach Club auf Paradise Island und Carnival baut einen großen Kreuzfahrthafen auf Grand Bahama. Diese Projekte werden die unterstützende Gewerbeimmobilienentwicklung (von Einzelhandelsgeschäften bis hin zu Ausflugseinrichtungen) ankurbeln und die Besucherzahlen auf diesen Inseln nach Inbetriebnahme steigern.

Vielleicht die spannendsten Entwicklungen gibt es in der Resort- und Hotel-Pipeline. In den letzten zwei Jahren haben die Bahamas über 10 Milliarden US-Dollar an ausländischen Direktinvestitionen angezogen, wobei ein Großteil in Luxusresort-Projekte floss travelmarketreport.com. Dies beinhaltet eine Mischung aus neuen Resorts, Erweiterungen bestehender Resorts und exklusive Wohnanlagen. So wurde beispielsweise mit dem Bau von Jack’s Bay, einer exklusiven Golfresort-Gemeinschaft auf Eleuthera, sowie von Montage Cay in Abaco, einem privaten Inselresort mit Marken-Residenzen practiceguides.chambers.com, begonnen. Auf Grand Bahama entsteht das hochklassige Six Senses Resort & Residences, was Vertrauen in die Wiederbelebung von Freeport signalisiert practiceguides.chambers.com. Auf Paradise Island sind ein neues Four Seasons Hotel und Residenzen als Teil der Neuentwicklung des Ocean Club geplant practiceguides.chambers.com und ergänzen das legendäre Atlantis Resort. Auch Nassau/New Providence verzeichnet weiterhin Investitionen – neben den weiteren Bauphasen von Baha Mar startet die ultraluxuriöse Albany-Community (unterstützt von Prominenten) mit neuen Bauabschnitten practiceguides.chambers.com. Boutique- und mittelgroße Resorts auf den „Out Islands“ (den Family Islands) wachsen ebenfalls practiceguides.chambers.com. Entwickler zielen auf wohlhabende Reisende ab, die einzigartige, unberührte Orte suchen – mit Projekten auf kleineren Cays, die Abgeschiedenheit und maßgeschneiderte Erlebnisse bieten practiceguides.chambers.com.

Diese vom Tourismus getriebenen Entwicklungen haben direkte Auswirkungen auf den Immobilienmarkt: Sie schaffen Arbeitsplätze, verbessern die Infrastruktur und beinhalten oft auch Wohnkomponenten (Wohnungen, Villen) zum Verkauf. Beispielsweise wird ein neues Resort häufig mit einem Angebot an zum Verkauf stehenden Villen oder Wohneinheiten gebaut, die ausländische Käufer erwerben können – eine Mischung aus gewerblicher und privater Immobilie. Auch Infrastrukturverbesserungen folgen auf dem Fuße. Die Regierung hat Verbesserungen wie Flughafenerweiterungen (z. B. ein 55-Millionen-Dollar-Ausbau des North Eleuthera Airport und ein neuer internationaler Flughafen für Exuma, dessen Fertigstellung für 2025 geplant ist) priorisiert, um dem Wachstum des Besucheraufkommens gerecht zu werden ewnews.com ewnews.com. Straßen, Marinas und Versorgungsinfrastruktur werden auf den Inseln, auf denen neue Resorts entstehen, ausgebaut. Insgesamt sind die Aussichten für Gewerbeimmobilien stark, insbesondere im tourismusbezogenen Bereich. Hohe Hotelauslastungen und steigende durchschnittliche Tagesraten fördern Investitionen in neue Hotels und Ferienvermietungen. Selbst Nischensektoren wie Logistik/Lagerhaltung könnten profitieren, da die Verbrauchernachfrage mit der wachsenden Bevölkerung zunimmt. Die größte Vorsicht gilt der Sicherstellung, dass diese Entwicklungen nachhaltig sind und die Vorteile über die Resort-Enklaven hinaus verbreitet werden. Doch ab 2025 sind die Investitionen in Infrastruktur und Tourismus auf einem Allzeithoch, was das Vertrauen signalisiert, dass die Bahamas auch in den kommenden Jahren weiterhin Besucher und Immobilieninvestoren anziehen werden travelmarketreport.com travelmarketreport.com.

Investitionsmöglichkeiten und Lifestyle-Überlegungen

Die Bahamas bieten ein überzeugendes Gesamtpaket für Immobilieninvestoren und Menschen, die umziehen möchten. Eine Kombination aus natürlicher Schönheit, attraktivem Lebensstil und finanziellen Anreizen macht das Jahr 2025 zu einer besonders guten Zeit, um den Erwerb von Immobilien in Betracht zu ziehen. Steuervorteile sind ein entscheidender Anziehungspunkt: Die Bahamas erheben keine Einkommensteuer, keine Kapitalertragssteuer, keine Erbschafts- oder Nachlasssteuer für Privatpersonen linkedin.com. Dieses steuerneutrale Umfeld bedeutet, dass Mieteinnahmen oder Gewinne aus dem Wiederverkauf einer Immobilie in der Regel steuerfrei erzielt werden (wichtig für Amerikaner, die dies oft mit ausländischen Steuergutschriften verrechnen können) dupuchrealestate.com. Auch die laufenden Kosten für Immobilienbesitz sind moderat – die Grundsteuer ist niedrig bis moderat (und Eigentümer bewohnter Immobilien sind für die ersten $300.000 vom Steuerwert befreit) linkedin.com. Für vermögende Käufer kann der Immobilienkauf auf den Bahamas auch ein Weg zur Aufenthaltsgenehmigung sein. Das staatliche Economic Permanent Residency (EPR)-Programm gewährt ausländischen Käufern, die mindestens $1.000.000 in Immobilien investieren, eine beschleunigte Daueraufenthaltsberechtigung linkedin.com. (Diese Schwelle wurde zum 1. Januar 2025 von $750.000 auf $1 Mio. angehoben, damit Investoren einen bedeutenderen langfristigen Beitrag leisten linkedin.com.) Daueraufenthaltsberechtigte genießen das Recht, das ganze Jahr auf den Bahamas zu leben, sowie verschiedene Privilegien; nach 10 Jahren können sie die Staatsbürgerschaft beantragen linkedin.com. Der Aufenthaltsvorteil, kombiniert mit dem Fehlen von Vermögenssteuern, ist ein starker Anreiz für Investoren, die Vermögensdiversifikation und eine alternative Aufenthaltsperspektive suchen. Wie ein Berater feststellte, sind die Bahamas „als Investorenparadies positioniert“ und bieten langfristige Wertsteigerung sowie im Wesentlichen steuerfreie Einkünfte in einem stabilen, nahegelegenen Land dupuchrealestate.com.

Abgesehen von den Finanzen sind die Lebensqualität und Lifestyle-Faktoren ein wesentlicher Bestandteil der Gleichung. Die Bahamas sind eine englischsprachige, politisch stabile Demokratie mit engen Verbindungen zu Nordamerika – nur ein kurzer Flug trennt sie von wichtigen US-Städten (Miami ist 1 Stunde entfernt, New York etwa 3 Stunden). Diese Nähe und die einfache Erreichbarkeit machen es selbst für Teilzeitbewohner möglich, regelmäßig zu pendeln dupuchrealestate.com dupuchrealestate.com. Die Inseln selbst bieten einen beneidenswerten Lebensstil: ganzjährig warmes Wetter, wunderschöne Strände, Bootsfahrten und Angeln sowie gehobene Annehmlichkeiten wie Golfplätze und Spas. Auswanderer finden gut entwickelte Gemeinschaften vor, darunter ausgezeichnete internationale Schulen und medizinische Einrichtungen in Nassau, wodurch eine Umsiedlung mit der Familie realistisch wird. Tatsächlich löste die Pandemie eine „Remote-Work-Revolution“ aus, von der die Bahamas profitierten – die Regierung führte ein Langzeitvisum für digitale Nomaden ein, und viele Berufstätige entdeckten, dass sie im Paradies leben konnten, während sie ihre Jobs im Ausland weiterführten content.knightfrank.com content.knightfrank.com. Viele derjenigen, die nur vorübergehend kamen, sind inzwischen dauerhaft oder halb-permanent geblieben, haben ihre Familien mitgebracht und sogar Häuser ungesehen über virtuelle Rundgänge gekauft content.knightfrank.com content.knightfrank.com. Dieser Trend hat die Nachfrage nach Eigenschaften wie Homeoffices und zuverlässigem Internet in Immobilien erhöht homesforsaleinnassaubahamas.com.

Aus der Sicht von Investoren sind die Möglichkeiten für Mieteinnahmen sehr stark. Der Anstieg des Tourismus führt zu einer hohen Nachfrage nach kurzfristigen Ferienvermietungen auf Plattformen wie Airbnb. Tatsächlich meldete Airbnb einen Anstieg der gebuchten Übernachtungen um 16,7 % Anfang 2024 im Vergleich zum Vorjahr globalpropertyguide.com. Gut gelegene Mietobjekte (z. B. Eigentumswohnungen am Cable Beach in Nassau oder auf Paradise Island, oder Villen auf beliebten Inseln wie Exuma) können während der Hochsaison eine solide Auslastung und erstklassige Tagespreise erzielen. Beispielsweise erzielen Strandunterkünfte in Top-Lagen häufig 300–800 $ pro Nacht und sind in den Wintermonaten stark gebucht, was attraktive Renditen für Eigentümer bringt globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Auch langfristigere Vermietungen an Einheimische oder Expats sind gefragt; die monatliche Miete für eine komfortable Dreizimmerwohnung liegt in Nassau bei etwa 3.000 $ (und niedriger auf weniger bevölkerten Inseln) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Zusammen mit dem Fehlen einer Einkommenssteuer können diese Mieterträge sehr attraktiv sein. Investoren schätzen zudem, dass der Bahama-Dollar im Verhältnis 1:1 an den US-Dollar gekoppelt ist, was das Währungsrisiko eliminiert und Transaktionen vereinfacht linkedin.com. Der rechtliche Prozess für Ausländer, Immobilien zu erwerben, ist unkompliziert (entweder durch eine einfache Registrierung oder eine Genehmigung, wie im Abschnitt Rechtliches erläutert), und Eigentumsrechte sind nach dem vertrauten englischen Common-Law-System gut geschützt. All diese Faktoren – leichter Kauf, starke Eigentumsrechte, Liquidität im hochpreisigen Segment und ein unvergleichlicher Lebensstil – machen die Bahamas im Jahr 2025 zu einer Top-Adresse für Immobilieninvestitionen. Wie es ein lokaler Experte formulierte: „Wer mit dem Gedanken spielt zu investieren, für den ist 2025 ein großartiger Zeitpunkt“, angesichts des Wachstumskurses und der einzigartigen Vorteile der Bahamas dupuchrealestate.com.

Marktentwicklungen und Prognosen (2026–2030)

Mit Blick auf die Zukunft ist der Ausblick für den bahamaischen Immobilienmarkt in den nächsten 3–5 Jahren insgesamt positiv, wenn auch mit einigen Nuancen. Der Tourismus wird voraussichtlich stark bleiben: Branchenprognosen gehen davon aus, dass die Besucherzahlen in naher Zukunft auf Rekordniveau bleiben oder sogar weiter steigen werden globalpropertyguide.com. Der IWF merkt an, dass sowohl die Touristenzahlen als auch deren durchschnittliche Ausgaben weiterhin steigen sollten, was das reale BIP-Wachstum unterstützt und damit die Nachfrage nach Unterkünften und Immobilien aufrechterhält globalpropertyguide.com. Neue Hoteleröffnungen zwischen 2025 und 2027 (Four Seasons, Six Senses usw.) werden die Zimmerkapazität erhöhen und wahrscheinlich die Zahl der Übernachtungsgäste weiter steigern. Das ist ein gutes Zeichen für den Ferienvermietungs- und Zweitwohnungsmarkt, da ein gesunder Tourismussektor oft einen Teil der Besucher in Immobilienkäufer verwandelt. Der Erfolg der Regierung bei der Gewinnung großangelegter Investitionen (zuletzt über 10 Mrd. USD in Resortprojekte travelmarketreport.com) deutet ebenfalls auf Vertrauen in die Zukunft des Marktes hin. Viele dieser Entwicklungen umfassen Wohnkomponenten, die in den kommenden Jahren auf den Markt kommen und das Angebot an Luxuswohnungen schrittweise erhöhen. Während dieses neue Angebot absorbiert wird, könnte die Preissteigerung im Luxussegment auf ein moderateres Niveau zurückkehren (z. B. jährlicher Zuwachs im niedrigen bis mittleren einstelligen Bereich statt des zweistelligen Anstiegs von 2021–2023). Laut globaler Prognosen von Knight Frank wird das Wachstum der Immobilienpreise im Premiumbereich in vielen Luxusdestinationen auf wenige Prozent pro Jahr abflachen, und die Bahamas werden diesem Trend wahrscheinlich folgen, sobald die Nach-Corona-Spitze überwunden ist. Im Wesentlichen sollte der Markt auf einem Aufwärtstrend bleiben, jedoch mit einem stetigeren, nachhaltigeren Tempo.

Ein klarer Trend ist das wachsende Interesse an den Family Islands (den weniger bevölkerten Inseln außerhalb von New Providence). Da Nassau und Paradise Island teurer und dichter bebaut werden, richten sowohl Käufer als auch Entwickler zunehmend ihren Blick auf Inseln wie Exuma, Eleuthera, Abaco, Andros und Long Island. Es wird erwartet, dass diese Inseln in den kommenden Jahren Hotspots des Wachstums sein werden dupuchrealestate.com. Zum Beispiel sind Exuma und Eleuthera im Jahr 2025 bereits sehr gefragt, wobei der Wettbewerb um Immobilien die Preise in die Höhe treibt dupuchrealestate.com. Abaco, das sich nach Hurrikan Dorian 2019 wieder aufgebaut hat, befindet sich im Aufschwung – 2024 sind die Flugankünfte in Abaco um fast 12 % gestiegen, was auf eine solide Rückkehr der Aktivität auf das Niveau vor dem Hurrikan hindeutet travelmarketreport.com. Die Immobilienpreise in Abaco, die nach Dorian gesunken waren, steigen nun wieder stetig, da die Infrastruktur wiederhergestellt wird und neue Resorts (wie Montage Cay) für Aufsehen sorgen homesforsaleinnassaubahamas.com. Long Island und Andros werden als „Märkte, die man im Auge behalten sollte“ bezeichnet – sie sind heute noch relativ erschwinglich, bieten jedoch erhebliches Wachstumspotenzial, sodass frühe Investoren dort mit einer deutlichen Wertsteigerung rechnen können dupuchrealestate.com. Wir erwarten höheres relatives Wertwachstum auf diesen aufstrebenden Inseln als auf dem reiferen Markt von Nassau in den nächsten 5 Jahren, da verbesserte Infrastruktur (Flughäfen, Marinas, Versorgungsbetriebe) und neue Projekte die Family Islands zugänglicher und attraktiver machen.

Nassau – gelegen auf New Providence – ist die Hauptstadt des Landes und der größte städtische Markt.

Es bietet ein breites Spektrum an Immobilien, von luxuriösen geschlossenen Wohnanlagen und Strandwohnungen bis hin zu Einstiegshäusern für einheimische Familien.Der Markt in Nassau ist im Jahr 2025 sehr aktiv, zeigt jedoch Anzeichen einer Normalisierung nach den turbulenten letzten Jahren.Der mittlere Hauspreis in Nassau (und den unmittelbaren Randbezirken) lag zur Mitte des Jahres 2025 bei etwa 495.000 $, was tatsächlich eine Steigerung von 4,9 % seit Jahresbeginn darstellt, trotz einiger monatlicher Schwankungen morleyrealty.com.Der durchschnittliche Verkaufspreis (der durch einige wenige Verkäufe im oberen Preissegment verzerrt sein kann) lag Mitte 2025 bei etwa 590.000 $ morleyrealty.com, während andere Quellen den durchschnittlichen Angebotspreis näher bei 720.000 $ für Nassau angeben, was den Einfluss gehobener Lagen widerspiegelt homesforsaleinnassaubahamas.com.Dies deutet darauf hin, dass zwar viele Häuser im mittleren sechsstelligen Bereich verkauft werden, Nassau aber auch Multi-Millionen-Dollar-Transaktionen verzeichnet, die den Durchschnitt nach oben ziehen.Der Bestand war eingeschränkt – die Anzahl der Angebote Anfang 2025 lag fast 20 % unter dem Wert des Vorjahres morleyrealty.com – aber neue Angebote nehmen jetzt langsam zu, da sich der Markt beruhigt.Immobilien in Nassau, insbesondere in begehrten Vierteln, stoßen nach wie vor auf großes Käuferinteresse.Im Juni 2025 zum Beispiel lagen die Vertragsunterzeichnungen im Jahresvergleich um 119 % höher, obwohl die endgültigen Verkäufe zurückgingen (was darauf hindeutet, dass einige Abschlüsse länger dauern) morleyrealty.com morleyrealty.com.Die Mietnachfrage in Nassau bleibt dank der Arbeitsmöglichkeiten und Annehmlichkeiten der Stadt hoch; Gebiete wie Cable Beach (Heimat des Baha Mar Resorts, Restaurants und Eigentumswohnungen) sind als „Mietkönige“ bekannt und verzeichnen das ganze Jahr über eine hohe Mieternachfrage homesforsaleinnassaubahamas.com.Für die Zukunft ist der Ausblick für Nassau stabil.Als Handelszentrum profitiert es von nahezu allen wirtschaftlichen Triebkräften – Tourismus, Finanzen, Regierung – und wird weiterhin eine Entwicklung erfahren.Bevorstehende Eigentumswohnungsprojekte und möglicherweise eine Wiederbelebung des Wohnens in der Innenstadt (mit der Revitalisierung des Kreuzfahrthafens) könnten neues Angebot hinzufügen.Das Preiswachstum wird voraussichtlich moderat, aber positiv ausfallen, und Nassau bleibt das Liquiditätszentrum des bahamaischen Immobilienmarktes (der einfachste Ort, um schnell zu kaufen oder zu verkaufen).Wichtige Teilmärkte, die man im Auge behalten sollte, sind West New Providence (Albany, Lyford Cay, Old Fort Bay), wo sich die Ultra-Luxus-Anwesen befinden, und Ost New Providence (Gegenden wie Eastern Road), die bei wohlhabenden Einheimischen und Expats wegen ihrer Wasserlage und der Nähe zur Stadt beliebt sind.

Wirtschaftlich wird für die Bahamas ein moderates Wachstum prognostiziert. Der IWF warnt, dass ein langfristiges BIP-Wachstum von über ~1,5 % jährlich kontinuierliche Investitionen und die Bewältigung von Arbeitskräfteengpässen erfordert globalpropertyguide.com. Das bedeutet, dass die Geschwindigkeit der Expansion im Immobilienbereich von der Fähigkeit des Landes abhängen könnte, Arbeitskräfte auszubilden und diese neuen Projekte zu unterstützen. Nichtsdestotrotz bleiben Bau- und Immobiliendienstleistungen optimistisch, wobei der bahamaische Bauunternehmerverband erklärt, „die Zukunft sieht vielversprechend aus“ dank starker Projekt-Pipelines globalpropertyguide.com. Zu den wichtigsten makroökonomischen Risiken zählen externe Faktoren: Eine Abschwächung der US-Wirtschaft oder globale Finanzschocks könnten ausländische Käufe und den Tourismus dämpfen globalpropertyguide.com. Außerdem könnten internationale Zinsbewegungen die Nachfrage beeinflussen – die jüngste Phase niedriger Zinsen hat den Luxuskauf angekurbelt; bleiben die Zinsen hoch, könnten einige Käufer zögern oder nach Schnäppchen suchen. Das Segment der Superreichen ist jedoch weniger zinsabhängig, und viele Käufer in den Bahamas zahlen bar, weshalb die Auswirkungen begrenzt sein dürften.

Insgesamt ist die 3–5-Jahres-Prognose für Immobilien auf den Bahamas von weiterem Wachstum und aktiven Investitionen geprägt – wenn auch in gemäßigterem Tempo. Die Immobilienwerte werden voraussichtlich im Einklang mit einer gesunden Nachfrage steigen, insbesondere bei Wasserlagen und Resorts. Das Luxussegment dürfte weiterhin die beste Performance zeigen (gestützt durch globale Vermögenstrends und die anhaltende Anziehungskraft der Bahamas), aber es werden auch Verbesserungen im mittleren Marktsegment erwartet, wenn staatliche Wohnungsinitiativen greifen sollten. Bis 2030 wird das Immobilienangebot auf den Bahamas vielfältiger sein – Nassau/Paradise Island bleibt zwar das kommerzielle und transaktionsstärkste Zentrum, aber ein größerer Anteil der Aktivitäten wird sich auf die sogenannten Family Islands verlagern. Nachhaltigkeit und Widerstandsfähigkeit werden ebenfalls wichtiger (z. B. mehr solarbetriebene Häuser, sturmsichere Bauweisen), da sich neue Entwicklungen an globalen Trends orientieren. Sofern keine größeren Schocks eintreten, können Investoren zuversichtlich sein, dass bahamaische Immobilien ihren Ruf als solide Langzeitinvestition und als Stück vom Paradies behalten werden.

Regionale Highlights: Nassau, Paradise Island, Exuma und Abaco

Um den Markt besser zu verstehen, lohnt es sich, einige Schlüsselregionen und Inseln einzeln zu betrachten. Die Bahamas sind ein Archipel mit unterschiedlichen Immobilienmärkten – von der Hauptstadt bis zu ruhigen Außeninseln. Nachfolgend eine Übersicht zur aktuellen Performance und zum Ausblick in vier wichtigen Regionen:

Nassau (New Providence Island)

Paradise Island

Exuma bezeichnet eine Kette idyllischer Inseln (die größte ist Great Exuma), etwa 225 Kilometer südlich von Nassau, die für türkisblaues Wasser und unberührte Schönheit berühmt sind.

Die Exumas sind zu einem der angesagtesten und aufstrebenden Immobilienmärkte der Bahamas geworden.Das Leben auf Exuma ist entspannt und malerisch – von der Hauptsiedlung George Town bis hin zu den kleinen Cay-Gemeinschaften – und zieht diejenigen an, die einen ruhigen Rückzugsort abseits der Menschenmassen suchen dupuchrealestate.com.Die Immobilien auf Exuma reichen von gemütlichen Insel-Cottages über luxuriöse Anwesen am Wasser bis hin zu privaten Inseln, die zum Verkauf stehen.Marktbedingungen im Jahr 2025 zeigen hohe Nachfrage und begrenztes Angebot.Exuma wird von Maklern als „stark nachgefragt“ bezeichnet, wobei der Wettbewerb um hochwertige Angebote die Preise in die Höhe treibt dupuchrealestate.com.Die durchschnittlichen Immobilienpreise sind hier aufgrund der vielfältigen Immobilientypen schwerer zu verallgemeinern, aber Villen und Häuser am Wasser werden typischerweise mit über 1 Million $ gelistet (moderne Luxusimmobilien oft zwischen 2–5 Millionen $).Exumas Anziehungskraft auf die Superreichen ist offensichtlich: Es ist einer der Top-Orte für den Kauf privater Inseln, und Prominente haben in den Exuma Cays Zufluchtsorte erworben.Zum Beispiel haben David Copperfields Privatinsel Musha Cay und Johnny Depps Little Hall’s Pond Cay Exuma als exklusives Rückzugsgebiet für die Elite bekannt gemacht.Für Nicht-Milliardäre bietet Exuma immer noch einige relativ erschwingliche Grundstücke und Häuser im Landesinneren oder abseits des Wassers, aber selbst diese Preise sind gestiegen, da mehr Investoren das Potenzial von Exuma erkennen.Der Mietmarkt ist stark – Exumas schwimmende Schweine, erstklassiges Schnorcheln und Angeln ziehen viele Touristen an, und Airbnb-Daten zeigen, dass Exuma eine der höchsten durchschnittlichen Tagesmietraten des Landes hat (etwa 750 $/Nacht im Durchschnitt bei aktiven Kurzzeitvermietungen) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.Mit einem neuen internationalen Flughafenterminal im Bau und Luxusresort-Projekten wie der Erweiterung des Grand Isle Resorts und den Verbesserungen bei Sandals verbessern sich die Erreichbarkeit und die Annehmlichkeiten der Insel.Ausblick: Es wird erwartet, dass Exuma weiterhin an Bedeutung gewinnt.Branchenspezialisten nennen Exuma immer wieder als eine der besten Investitionsmöglichkeiten für 2025 und darüber hinaus dupuchrealestate.com.Wie in einem Bericht festgestellt wurde, bietet Exuma „reine Flucht“ und ist bereit für eine weitere Entwicklung, die dennoch seinen natürlichen Charme respektiert homesforsaleinnassaubahamas.com.Käufer könnten in den nächsten Jahren mit einer soliden Wertsteigerung rechnen, insbesondere wenn sie jetzt kaufen, bevor weitere Bauprojekte abgeschlossen werden.Der Schlüssel wird darin liegen, das Gleichgewicht zwischen Entwicklung und Umwelt zu wahren – etwas, dessen sich die lokalen Interessengruppen bewusst sind.Insgesamt sieht die Immobilienzukunft von Exuma vielversprechend aus, da die Kombination aus Seltenheit, Schönheit und neuer Infrastruktur voraussichtlich hohe Renditen bringen wird.

Abaco (Die Abaco-Inseln) liegt im Norden der Bahamas und umfasst Great Abaco, Little Abaco und eine Reihe von Cays, die für Segeln und Ferienhäuser bekannt sind.

Abacos Markt ist einzigartig, weil er sich von einem schweren Rückschlag erholt: Der Hurrikan Dorian verwüstete im September 2019 Teile von Abaco, darunter Marsh Harbour und Treasure Cay, und verursachte weitreichende Gebäudeschäden.In den Jahren seitdem ist der Wiederaufbau stetig vorangeschritten, und bis 2024–2025 erlebt Abaco eine Renaissance des Interesses und der Investitionen dupuchrealestate.com.Der aktuelle Markt in Abaco ist durch steigende Nachfrage und steigende Preise gekennzeichnet, da sowohl zurückkehrende Bewohner als auch opportunistische Investoren Immobilien aufgekauft haben (einige durch den Sturm beschädigte Häuser wurden nach Dorian zu reduzierten Preisen verkauft und diese wurden renoviert oder wieder aufgebaut).Laut dem Ministerium für Tourismus verzeichnete Abaco im Jahr 2024 einen Zuwachs der Flugankünfte um 11,9 %, das stärkste Wachstum aller großen Inseln, was auf eine solide Rückkehr zum Aktivitätsniveau vor Dorian hinweist travelmarketreport.com.Gebiete wie Treasure Cay, bekannt für seinen atemberaubenden Strand, und Elbow Cay (mit dem malerischen Leuchtturm von Hope Town) erwachen wieder zum Leben.Die Immobilienpreise in Abaco, die 2019–2020 eingebrochen sind, steigen wieder.Treasure Cay Grundstücke und Eigentumswohnungen direkt am Strand haben zum Beispiel wieder an Wert gewonnen, da die Gemeinde wiederaufgebaut wird; einige Immobilien erreichen oder übertreffen inzwischen ihre Preisniveaus von vor dem Hurrikan, bieten aber auch 2025 noch ein gutes relatives Preis-Leistungs-Verhältnis.Abaco beherbergt auch luxuriöse Anlagen: Baker’s Bay Golf & Ocean Club, eine private Resort-Gemeinschaft auf Great Guana Cay, ist vollständig wieder in Betrieb und zieht weiterhin sehr wohlhabende Käufer an (Häuser dort kosten ab 4 Millionen Dollar aufwärts).Mit Blick auf die Zukunft sind die Aussichten für Abaco sehr positiv.Es gibt eine erhebliche aufgestaute Nachfrage von denen, die das Bootfahren, Angeln und den entspannten Lebensstil von Abaco lieben.Montage Cay, ein luxuriöses Resort auf einer Privatinsel in Abaco, befindet sich in der Entwicklung und wird bis 2025/26 ein Fünf-Sterne-Hotel sowie Markenresidenzen hinzufügen practiceguides.chambers.com.Dies wird voraussichtlich das Profil von Abaco weiter stärken.Die Regierung hat auch die Reparatur der Infrastruktur – Straßen, Stromnetze usw. – priorisiert.– um Wachstum zu unterstützen.Lokale Makler berichten, dass Abaco „zunehmend nachgefragt“ wird und dass die Preise „stetig steigen“, während die Erholung voranschreitet homesforsaleinnassaubahamas.com homesforsaleinnassaubahamas.com.Risiken bestehen weiterhin (zum Beispiel ein weiterer schwerer Sturm), aber es gibt einen starken Gemeinschaftsgeist und ein großes Investoreninteresse, das Abaco vorantreibt.Für 2025 und die nächsten Jahre stellt Abaco sowohl eine Geschichte der Widerstandsfähigkeit als auch eine Chance dar – Käufer, die nach Dorian investiert haben, haben bereits Gewinne erzielt, und weiteres Wachstum ist wahrscheinlich, da sich Abaco vollständig erholt.

Paradise Island ist eine kleine Insel in der Nähe von Nassau, die weltweit für das Atlantis Resort und ihre ultra-exklusiven Immobilien bekannt ist. Paradise Island (oft einfach „PI“ genannt) ist im Wesentlichen eine Luxus-Enklave; fast alle Immobilien hier sind hochwertige Eigentumswohnungen oder Luxusvillen. Der Immobilienmarkt der Insel ist gleichbedeutend mit Luxus – er bietet Angebote wie die Ocean Club Estates (eine bewachte Wohnanlage mit Golfplatz und Yachthafen, in der die Häuser von mehreren Millionen bis zu über 20 Millionen $ reichen), sowie Eigentumswohnanlagen wie One Ocean und The Reef/Residential Towers at Atlantis. Im Jahr 2025 genießt Paradise Island weiterhin eine starke Nachfrage von wohlhabenden Käufern, die die Nähe zu den Annehmlichkeiten Nassaus und dennoch eine privatere, resortähnliche Atmosphäre suchen. Die durchschnittlichen Eigentumswohnungspreise auf PI gehören zu den höchsten im Land und beginnen oft bei rund 700–800 Tsd. $ für eine Zwei-Zimmer-Wohnung; größere Einheiten oder solche mit Meerblick kosten oft über 1–2 Millionen $. Penthäuser direkt am Meer und Anwesen können achtstellige Summen erreichen. Das Angebot auf Paradise Island ist begrenzt (kleine Landfläche), daher erfolgt Neubau hauptsächlich vertikal (Eigentumswohnungen) oder durch die Neuentwicklung älterer Standorte. Eine bedeutende Entwicklung am Horizont ist das Four Seasons/Ocean Club Residences-Projekt, das bis 2027 fertiggestellt werden soll. Es werden ausgewählte super-luxuriöse Apartments und Villen innerhalb des Ocean Club-Geländes entstehen globalpropertyguide.com. Diese Entwicklung wird mit Spannung erwartet, viele Einheiten verzeichnen ein großes Wartelisteninteresse bestehender Four Seasons-Kundschaft. Die Marktentwicklung auf PI ist robust – Immobilien hier halten ihren Wert in der Regel sehr gut und werden selten gehandelt. Ende 2024 bis 2025 gab es Berichte über eine deutlich gesunkene Vermarktungsdauer für Top-Immobilien auf Paradise Island (begehrte Einheiten werden oft innerhalb von etwa 2–3 Monaten verkauft), da wohlhabende Käufer jegliches verfügbare Angebot schnell aufkauften homesforsaleinnassaubahamas.com. Mit Blick in die Zukunft sind die Immobilienwerte auf Paradise Island weiterhin sehr stabil. Das Prestige der Lage, kontinuierliche Verbesserungen im Atlantis Resort und neue Luxusprojekte (wie ein angeblich geplantes Aman-Resort und die bestätigte Royal Caribbean Beach Club-Attraktion) werden die Nachfrage hochhalten. Wir erwarten eine weitere Wertsteigerung, die möglicherweise den Durchschnitt von Nassau übertrifft, insbesondere bei einzigartigen Immobilien (z. B. Meergrundstücke, Penthäuser im obersten Stockwerk). Paradise Island wird auch vom Wachstum Nassaus profitieren und gleichzeitig vor vielen Problemen Nassaus (wie Verkehr oder Überfüllung) geschützt bleiben. Zusammengefasst: PI ist und bleibt eine der exklusivsten Adressen der Karibik und spricht Käufer an, die schlüsselfertigen Luxus, Sicherheit und Unterhaltung direkt vor der Haustür suchen.

Exuma

Abaco

Rechtliche und steuerliche Überlegungen für Käufer

Investoren und ausländische Immobilienkäufer auf den Bahamas sollten sich über den rechtlichen Rahmen und die mit Immobilien verbundenen Steuern im Klaren sein. Die Bahamas begrüßen im Allgemeinen ausländisches Eigentum an Immobilien, und der Prozess ist klar definiert:

• Regeln für ausländischen Besitz: Internationale Käufer können in den Bahamas Grundeigentum mit relativ wenigen Einschränkungen besitzen. Wenn ein ausländischer Käufer eine Einfamilienresidenz oder ein unbebautes Grundstück für eine persönliche Residenz erwirbt, ist keine spezielle Genehmigung erforderlich; der Käufer muss den Erwerb lediglich nach dem Abschluss beim Investments Board registrieren (und eine einmalige Registrierungsgebühr von 1.000 $ zahlen) practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. Dies führt zur Ausstellung einer Registrierungsurkunde. Wenn jedoch ein Ausländer Land für kommerzielle Entwicklung, Mietinvestitionen oder mehrere Einheiten (alles, was über ein einzelnes persönliches Zuhause hinausgeht) kauft, muss eine „International Persons Landholding Permit“ vor dem Abschluss eingeholt werden practiceguides.chambers.com. Die Genehmigung wird ebenfalls über das Investments Board/Bahamas Investment Authority eingeholt. Das Versäumnis, eine erforderliche Genehmigung zu erhalten, macht die Urkunde ungültig, daher ist dies ein wichtiger Schritt für Investoren practiceguides.chambers.com. In der Praxis werden Genehmigungen für legitime Projekte/Investitionen routinemäßig erteilt – die Regierung nutzt dies hauptsächlich zur Überprüfung und Registrierung bedeutender ausländischer Investitionen. Es gibt keine Staatsbürgerschaftserfordernisse oder Beschränkungen auf Erbbaurechte; Ausländer dürfen das Volleigentum (fee simple) an Immobilien genauso wie Bahamaer besitzen, sobald sie wie oben registriert oder genehmigt wurden.
• Transaktionssteuern (Stempelsteuer/MwSt): Alle Immobiliengeschäfte unterliegen einer einmaligen Steuer auf die Übertragung, die seit 2019 als Mehrwertsteuer (MwSt) auf Immobilienverkäufe erhoben wird. Ausländische Käufer zahlen eine pauschale MwSt von 10 % auf alle Immobilienkäufe über 100.000 $ linkedin.com. Diese wird in der Regel nach Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt (üblicherweise zahlt jeder 50 %, aber Verhandlungen wie 70/30 sind bei großen Geschäften nicht ungewöhnlich) linkedin.com. Für Käufe unter 100.000 $ beträgt die MwSt 2,5 %. Bahamische Staatsbürger profitieren von einer gestaffelten Stempelsteuer/MwSt: Für sie beträgt die Steuer 2,5 % auf die ersten 100.000 $, 4 % auf 100.000–300.000 $, 6 % auf 300.000–500.000 $, 8 % auf 500.000–700.000 $, 9 % auf 700.000–1 Mio. $ und 10 % über 1 Mio. $ linkedin.com. (Bahamische Erstkäufer erhalten zur Förderung des Wohnungseigentums sogar noch weitere Ermäßigungen/Befreiungen bis 500.000 $ linkedin.com linkedin.com.) Im Ergebnis zahlen ausländische Käufer in der Regel 10 % bei den meisten Hauskäufen, während Einheimische oft etwas weniger zahlen. Es ist erwähnenswert, dass diese Transaktions-MwSt die frühere „Stempelsteuer“ ersetzt – tatsächlich ist es dasselbe, wird nun aber verwaltungstechnisch nach dem MwSt-Gesetz behandelt.
• Jährliche Grundsteuer: Die Bahamas erheben eine jährliche Grundsteuer (auch als Immobiliensteuer bezeichnet) auf Immobilien, mit sehr günstigen Tarifen für selbstgenutzte Wohnimmobilien. Selbstgenutzte Wohnimmobilien zahlen 0% auf die ersten 300.000 $ des Werts (für diesen Anteil vollständig steuerbefreit) linkedin.com, 0,625% auf den Wert zwischen 300.000 $ und 500.000 $ und 1,0% auf den Wert über 500.000 $ linkedin.com. Es gibt eine Obergrenze – kein selbstgenutztes Wohnhaus zahlt mehr als 120.000 $ pro Jahr an Grundsteuer, egal, wie wertvoll es ist. Diese Freigrenze wurde kürzlich angehoben (sie lag bei 250.000 $, jetzt 300.000 $), um die Steuerlast für mittlere Häuser zu verringern linkedin.com. Für nicht selbstgenutzte Immobilien (Investitionen oder Zweitwohnsitze, die nicht Hauptwohnsitz sind), sind die Sätze etwas höher: 0,75% auf die ersten 500.000 $, 1,0% auf 500.000 $–2 Mio. $ und 1,5% über 2 Mio. $ linkedin.com. (Unbebautes Land hat einen separaten pauschalen Steuersatz von 2%, wenn es Ausländern gehört, um das Landbanking zu verhindern, aber wenn ein Haus gebaut wird, gelten die regulären Sätze.) Bemerkenswert ist, dass es auf den Bahamas keine zusätzlichen kommunalen Grundsteuern gibt – diese nationale Immobiliensteuer ist die einzige wiederkehrende Steuer auf Immobilien. Viele exklusive Siedlungen (wie Albany oder Lyford Cay) erheben stattdessen Hausbesitzervereinsgebühren für Gemeinschaftsdienste, aber keine städtischen Immobiliensteuern.
• Einkommensteuer und Kapitalertragsteuer: Die Bahamas erheben keine Einkommensteuer, Kapitalertragsteuer oder Erbschaftsteuer. Das bedeutet, dass Mieteinnahmen aus einer Immobilie auf den Bahamas oder Gewinne aus deren Verkauf nicht von der bahamaischen Regierung besteuert werden linkedin.com. Es gibt auch keine Nachlass- oder Erbschaftssteuern auf Immobilien auf den Bahamas – sie können ohne lokale Erbschaftssteuern an Erben weitergegeben werden linkedin.com. Diese Steuerpolitik ist ein enormer Vorteil für Investoren aus Hochsteuerländern. (Ausländische Eigentümer sollten jedoch die Steuergesetze ihres Heimatlandes beachten – z. B. sind US-Bürger weiterhin in den USA auf weltweites Einkommen steuerpflichtig, können aber häufig die bahamaischen Steuern, die in diesem Fall null sind, gegenrechnen, was das Einkommen bis zu den ausländischen Freibeträgen oder durch Anrechnungen de facto steuerfrei macht.)
• Aufenthalt durch Investition: Wie bereits erwähnt, kann eine Investition in Immobilien auf den Bahamas zur wirtschaftlichen Daueraufenthaltserlaubnis berechtigen. Die derzeitige Schwelle liegt bei einer Mindestinvestition von 1.000.000 $ in Immobilien, um sich zu qualifizieren linkedin.com. Die Immobilie (oder Immobilien, die diesen Betrag zusammen erreichen) muss erhalten bleiben, da ein Verkauf unterhalb der Schwelle den Status gefährden könnte. Die Gewährung der Aufenthaltserlaubnis erfolgt nicht automatisch, wird aber bei qualifizierenden Investitionen in der Regel erteilt, und die Bearbeitung der Anträge soll etwa 3–4 Monate dauern homesforsaleinnassaubahamas.com. Es gibt auch eine beschleunigte Bearbeitung, wenn Sie mehr als 1,5 Mio. $ investieren (das Verfahren wird dann beschleunigt) linkedin.com. Daueraufenthaltsberechtigte haben die meisten Rechte der Staatsbürger mit Ausnahme des Wahlrechts, und wie bereits erwähnt, kann man nach 10 Jahren Aufenthalt die Staatsbürgerschaft beantragen. Es ist ebenfalls erwähnenswert, dass allein der Aufenthalt keine Steuerpflicht begründet, da es auf den Bahamas keine Einkommensteuer gibt – man kann dort also steuerfrei leben, was einen wesentlichen Teil der Attraktivität ausmacht linkedin.com.

Insgesamt ist das Rechtssystem der Bahamas für Immobilieninvestoren sehr vorteilhaft. Eigentum wird durch eingetragene Urkunden gesichert (die Regierung befindet sich im Prozess der Umstellung auf ein Registrierungssystem, um die Effizienz weiter zu verbessern) practiceguides.chambers.com. Es bestehen Devisenkontrollen, die jedoch zweckdienlich für Investitionen sind (der Bahama-Dollar ist an den USD gekoppelt und Gelder können mit Genehmigung der Zentralbank zurücküberwiesen werden, insbesondere wenn sie ursprünglich für den Kauf eingebracht wurden). Die wichtigsten Erkenntnisse sind, dass Ausländer mit Vertrauen kaufen können, man etwa 10 % für Abschlusssteuern einplanen sollte und eine niedrige laufende Steuerbelastung genießen kann. Diese Faktoren, zusammen mit einem stabilen Rechtssystem, machen die Bahamas zu einer investorenfreundlichen Jurisdiktion.

Risiken, Herausforderungen und Nachhaltigkeit

Auch wenn die Aussichten insgesamt positiv sind, sollten Investoren einige Risiken und Herausforderungen im Blick behalten, die den Immobilienmarkt der Bahamas in den kommenden Jahren beeinflussen könnten. Hier sind einige wichtige Überlegungen:

• Hurrikan- und Klimarisiken: Die Bahamas sind geografisch anfällig für Hurrikans und die Auswirkungen des Klimawandels. Die Verwüstungen durch Hurrikan Dorian im Jahr 2019 – der Teile von Abaco und Grand Bahama dem Erdboden gleichmachte – waren eine deutliche Erinnerung an dieses Risiko. Ein direkter Treffer durch einen schweren Hurrikan kann massive Sachschäden verursachen und den lokalen Immobilienmarkt vorübergehend zum Erliegen bringen (wie nach dem Abschwung auf Abaco nach 2019 zu sehen war). Die Versicherungskosten für Immobilien sind entsprechend gestiegen und werden ein wichtiger Faktor bei den Eigentumskosten sein. Der Anstieg des Meeresspiegels und Erosion sind langfristige Sorgen, insbesondere für niedrig gelegene Strandgebiete. Die Bauvorschriften wurden hinsichtlich der Windbeständigkeit verschärft, und kluge Käufer legen heute Wert auf Häuser, die für Kategorie-5-Stürme gebaut oder auf höherem Gelände gelegen sind. Nichtsdestotrotz bleiben Klimaereignisse ein immerwährender Unsicherheitsfaktor für den Markt. Investoren sollten für jede Immobilie auf ausreichenden Versicherungsschutz und widerstandsfähige Bauweise achten. Die gute Nachricht: Auf schwere Stürme folgen meist Erholung und Wiederaufbau – zum Beispiel erlebt der Immobilienmarkt von Abaco nur wenige Jahre nach Dorian eine starke Erholung travelmarketreport.com – aber die kurzfristigen Auswirkungen solcher Ereignisse können erheblich sein.
• Wirtschaftliche und externe Faktoren: Die Wirtschaft der Bahamas ist stark von äußeren Einflüssen abhängig – insbesondere von der Lage der US-Wirtschaft und globalen Reisetrends. Eine Abschwächung in den USA oder Kanada (wichtige Tourismus- und Käufermärkte) könnte den Besucherzustrom verringern und die Nachfrage nach Zweitwohnsitzen eindämmen globalpropertyguide.com. Ebenso können globale Krisen (Rezessionen, Pandemien) die tourismusgetriebene Wirtschaft der Bahamas schnell belasten, wie 2020 zu sehen war. Steigende Zinsen im internationalen Vergleich könnten den Auslandsankauf abkühlen, insbesondere für diejenigen, die Immobilienkäufe finanzieren oder auf Vermögenswerte beleihen. Der IWF weist darauf hin, dass nachhaltiges Wachstum über das aktuelle Tempo hinaus fortlaufende Investitionen und die Bewältigung von Arbeitskräftemangel erfordert globalpropertyguide.com – wenn diese nicht eintreten, könnte das Wirtschaftswachstum hinter den Erwartungen zurückbleiben. Zudem haben die Bahamas zwar eine stabile Währung und Finanzlage, es gibt aber eine Staatsverschuldung, die künftige fiskalische Anpassungen erzwingen könnte (möglicherweise auch Änderungen der Steuerpolitik, obwohl derzeit keine Einkommenssteuer geplant ist). Maßnahmen: Die Regierung wirbt aktiv um breit gefächerte Investitionen (Technologie, Logistik usw.), um die Wirtschaftsgrundlage über den Tourismus hinaus zu verbreitern. Und das große Volumen der FDI-Zusagen (über 10 Milliarden US-Dollar in zwei Jahren travelmarketreport.com) bietet in Sachen Beschäftigung und Konjunktur einen gewissen Puffer. Dennoch sollten Investoren globale Wirtschaftsindikatoren im Auge behalten, da das Schicksal der Bahamas eng an diese gebunden ist.
• Wohnungsaffordabilität und soziale Ungleichheit: Die Kehrseite eines boomenden Luxusmarktes ist, dass sich immer mehr lokale mittelständische Bahamaer Wohnen nicht mehr leisten können. Es gibt eine wachsende Leistungslücke, da die Löhne nicht mit den Immobilienpreisen Schritt gehalten haben. Dies hat soziale Auswirkungen (Überbelegung, steigende Nachfrage nach Mietwohnungen, Abwanderung von Talenten), die der Regierung sehr bewusst sind. Wenn dies nicht angegangen wird, könnte es zu politischem Druck auf Maßnahmen führen, die indirekt auch Investoren treffen könnten – zum Beispiel strengere Regeln für ausländische Käufer in bestimmten Preissegmenten oder mehr Steuern auf spekulative Käufe usw. Derzeit wird ausländisches Investment sehr positiv bewertet (es ist entscheidend für die Wirtschaft), aber es ist wichtig, sensibel auf lokale Bedürfnisse zu reagieren. Die Bestrebungen der Regierung, erschwinglichen Wohnraum zu schaffen und Erstkäufern Vergünstigungen anzubieten, zielen darauf ab, dieses Problem zu entschärfen globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Für den Markt ist eine breite Basis lokaler Käufer gesund für die langfristige Stabilität. Wenn zu viel vom Markt nur für Ausländer zugänglich ist, könnten Ungleichgewichte entstehen. Daher wird der Fortschritt beim Thema erschwinglicher Wohnraum tatsächlich dem gesamten Immobiliensektor zugutekommen, indem er das Wohneigentum erweitert. Nachhaltigkeit der Nachfrage ist auch damit verbunden – eine Gesellschaft, in der die Einheimischen florieren, wird eine eigene interne Nachfrage nach Immobilien schaffen und so eine Resilienz schaffen, die über die Launen ausländischer Käufer hinausgeht.
• Umweltverträglichkeit: Die natürliche Umgebung, die die Bahamas so attraktiv macht – Korallenriffe, klares Wasser, unberührte Strände – steht durch die Entwicklung unter Druck. Es gibt einen zunehmenden Fokus auf nachhaltige Entwicklungspraktiken, um sicherzustellen, dass die Naturschönheit bewahrt wird. Investoren und Entwickler beginnen, in Luxusprojekten mehr umweltfreundliche Designs (Solarmodule, Regenwassernutzung, LEED-zertifizierte Bautechniken) zu integrieren, da heutige Käufer im gehobenen Segment oft ein gewisses Maß an Umweltverantwortung erwarten homesforsaleinnassaubahamas.com. Die Regierung hat außerdem ambitionierte Pläne zur Ausweitung erneuerbarer Energien (insbesondere Solarenergie) bis 2033 angekündigt, um die Abhängigkeit von fossilen Brennstoffen zu reduzieren und die Selbstversorgung der Inseln zu verbessern dupuchrealestate.com homesforsaleinnassaubahamas.com. Dies könnte erhebliche Auswirkungen auf Immobilien in abgelegenen Gebieten haben – beispielsweise profitieren Privatinseln und Off-Grid-Häuser von besserer Solartechnologie und Speicherlösungen, wodurch sie attraktiver werden. Dennoch bedürfen Umweltprobleme wie Wasserversorgung, Abfallmanagement und Naturschutz kontinuierlicher Aufmerksamkeit, da sich die Entwicklung auf weniger erschlossene Inseln ausweitet. Nachhaltigkeitsaspekte betreffen zudem auch den kulturellen und historischen Erhalt, um sicherzustellen, dass neue Entwicklungen das lokale Erbe, das Teil des Charmes der Bahamas ist, nicht verdrängen. Regierung und lokale Akteure sind sich zunehmend bewusst, dass der langfristige Immobilienwert an der ökologischen Gesundheit und Widerstandsfähigkeit der Inseln hängt.

Zusammenfassend gilt: Auch wenn es Risiken zu berücksichtigen gibt, schmälert das den grundsätzlichen Reiz von Immobilien auf den Bahamas nicht, sondern unterstreicht lediglich die Notwendigkeit eines umsichtigeren und informierten Investierens. Das Bewusstsein für Hurrikans und Versicherungen, das Verständnis der wirtschaftlichen Zusammenhänge, die Berücksichtigung sozialer Auswirkungen sowie die Priorisierung von Nachhaltigkeit werden künftig Bestandteil erfolgreichen Investierens auf den Bahamas sein. Durch das Meistern dieser Herausforderungen können Investoren ihr Stück Paradies besser sichern und dazu beitragen, dass der Immobilienmarkt der Bahamas auch in Zukunft lebendig und nachhaltig bleibt.

Quellen:

• ERA Dupuch Real Estate Bahamas – Rückblick auf den Markt 2024 und Ausblick auf 2025 dupuchrealestate.com dupuchrealestate.com dupuchrealestate.com dupuchrealestate.com
• Chambers & Partners – Immobilien 2025: Bahamas (Recht & Praxis) practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com
• Morley Realty – Nassau & Paradise Island Marktbericht (Juni 2025) morleyrealty.com morleyrealty.com
• Glenn Ferguson (Makler) – Warum 2025 in Immobilien auf den Bahamas investieren? homesforsaleinnassaubahamas.com homesforsaleinnassaubahamas.com homesforsaleinnassaubahamas.com
• Global Property Guide – Analyse von Wohnimmobilien auf den Bahamas 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• Travel Market Report – Rekord: 11,22 Mio. Besucher im Jahr 2024 (Februar 2025) travelmarketreport.com travelmarketreport.com travelmarketreport.com
• LinkedIn (Glenn S. Ferguson) – Bahamas Immobiliensteuer Leitfaden 2025 linkedin.com linkedin.com linkedin.com
• IMF Länderbericht – Die Bahamas: Konsultation nach Artikel IV 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• Andere: Statistiken des Bahamas-Ministeriums für Tourismus travelmarketreport.com, Knight Frank Caribbean Insight 2024 content.knightfrank.com, Forbes Global Properties Bericht globalpropertyguide.com usw.