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Boom oder Blase? Einblick in Zürichs heiß umkämpften Immobilienmarkt 2025 & darüber hinaus

Juli 8, 2025
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Boom or Bubble? Inside Zurich’s Red-Hot Real Estate Market 2025 & Beyond

Einzelhandelssektor – Erstklassige Lagen bleiben stark

Einzelhandelsimmobilien in Zürich haben sich als bemerkenswert widerstandsfähig erwiesen. Tatsächlich bleibt die wichtigste Einkaufsstraße der Stadt, die Bahnhofstrasse, eine der teuersten Einzelhandelslagen der Welt. Die Spitzenmieten für erstklassige Einzelhandelsflächen sind seit 2020 um über 20 % gestiegen und erreichten bis Ende 2024 etwa CHF 10.250 pro m² pro Jahr jll.com. Damit liegt die berühmte Straße Zürichs in Europa bei den Einzelhandelsmieten nur hinter Paris und London jll.com. Solch hohe Mieten spiegeln die starke Nachfrage von Luxusmarken und Einzelhändlern nach begrenzten Ladenflächen wider. Der Leerstand auf der Bahnhofstrasse liegt faktisch bei 0 % jll.com – jede verfügbare Ladenfläche wird sofort vergeben. In den letzten Jahren haben mehrere globale Marken auf größere Flaggschiffe aufgerüstet oder sind neu auf die Straße gekommen, sodass die Auslastung voll bleibt. Der Status Zürichs als wohlhabende Weltstadt ist die Grundlage dafür: Die Stadt führt Europa bei der Kaufkraft pro Kopf an, was den Einzelhandelsumsatz stark stützt jll.com. Stetige Ströme von Touristen, Geschäftsreisenden und vermögenden Einwohnern sorgen für anhaltende Umsätze in Luxus-Boutiquen, Uhren/Schmuck und hochwertiger Mode. Selbst mit dem Wachstum des E-Commerce bleibt das Erlebnis und Prestige einer Präsenz an der Bahnhofstrasse für Einzelhändler unersetzlich. Ähnlich verhält es sich in anderen erstklassigen Lagen wie der Altstadt und den Boutiquevierteln von Seefeld – die Nachfrage ist gesund und Leerstände sind minimal.

Das heißt, sekundäre Einzelhandelsstandorte sehen sich mit einer differenzierteren Situation konfrontiert. Einige Nebenstraßen und weniger zentrale Einkaufszentren mussten sich nach COVID neu positionieren, und Einzelhändler im mittleren Preissegment achten verstärkt auf die Online-Konkurrenz. Insgesamt hat sich der Fußgängerverkehr in Zürich mit der Rückkehr von Touristen und Büroangestellten erholt, aber Kunden erwarten heute mehr als nur Geschäfte – erfolgreiche Ladenstandorte bieten Erlebnisse (Cafés, Events) und Bequemlichkeit. Dennoch steht der Einzelhandelssektor in Zürich im Vergleich zu vielen Städten sehr gut da. Das Verbrauchervertrauen wird durch die niedrige Inflation und steigende Löhne in der Schweiz unterstützt, und die Arbeitslosigkeit ist sehr gering. Hochstraßenvermieter erzielten 2024 Rekordmieten jll.com, was auf großes Vertrauen von Einzelhändlern in die stationäre Präsenz hindeutet. Deshalb bleiben Investoren an erstklassigen Einzelhandelsimmobilien interessiert, die stabile Erträge bieten (obwohl die Renditen angesichts des Preisniveaus niedrig sind). In Zukunft wird die Leistungsfähigkeit des Einzelhandels wahrscheinlich je nach Segment auseinandergehen: Ultra-Prime-Lagen werden weiterhin florieren, während schwächere Standorte innovativ sein müssen. Wächst der Tourismus aus Asien und den USA in den kommenden Jahren, wird dies den zentralen Einzelhandel weiter stärken. Umgekehrt könnten eine Abschwächung der Konsumausgaben oder neue E-Commerce-Gewohnheiten den Druck auf weniger erstklassige Geschäfte erhöhen. Derzeit ist der Einzelhandelsimmobilienmarkt in Zürich eine Geschichte von Stärke an der Spitze – „Lage, Lage, Lage“ gilt hier mit der Bahnhofstrasse, die weltweit höchste Mieten erzielt und keinen Leerstand aufgrund der ungebremsten Nachfrage jll.com aufweist.

Industrie & Logistik – Hohe Nachfrage, begrenztes Angebot

Das Segment Industrie- und Logistikimmobilien in der Region Zürich (und in der Schweiz insgesamt) verzeichnet eine robuste Nachfrage und sinkende Leerstände. Im Jahr 2023 sank die Leerstandsquote für investierbare Logistikimmobilien landesweit auf etwa 5,1%, verglichen mit 7,7% im Jahr 2019 jll.com. Mit anderen Worten: Lager- und Distributionsflächen sind zunehmend ausgelastet – dank des E-Commerce-Booms, der Neuausrichtung der Lieferketten und davon, dass Unternehmen mehr Lagerbestände halten. Die Schweizer Logistik konzentriert sich geografisch entlang der wichtigsten Verkehrskorridore – ein Großteil der Anlagen befindet sich im Basel–Zürich–Solothurn-Dreieck und rund um die großen Metropolen jll.com. Zürich, an der Kreuzung wichtiger Autobahnen und in Flughafennähe gelegen, ist ein bedeutender Logistikhub, aber auch flächenmäßig eingeschränkt. Vieles an Industrieflächen wurde (vor allem in der Stadt Zürich) zu Büros oder Wohnungen umgewandelt, was das Angebot an neuen Lagerhallen limitiert. Viele bestehende Lager sind älter und entsprechen nicht perfekt den heutigen Anforderungen (z. B. geringere Deckenhöhen, weniger Ladezonen) jll.com, sodass Grade-A-Logistikflächen extrem rar sind.

Mieten für Logistik-/Industrieflächen im Raum Zürich liegen typischerweise zwischen etwa CHF 85 bis 140 pro m² und Jahr – abhängig von Größe und Lage jll.com. Diese Mieten sind im internationalen Vergleich relativ hoch (bedingt durch hohe Schweizer Boden- und Baukosten). Das Mietwachstum ist moderat, aber stetig, da der Leerstand sinkt. Investoren interessieren sich zunehmend für diese Anlageklasse aufgrund ihrer Einkommensstabilität und Wachstumsperspektiven – die Renditen im Logistiksektor sind in der Schweiz zwar niedrig (~4–5%), liegen aber etwas über den Spitzenrenditen von Büroimmobilien. Bemerkenswert ist, dass die meisten Logistikimmobilien in der Schweiz eigengenutzt werden (d. h. Unternehmen besitzen ihre Lagerhallen selbst) jll.com. Landen nur etwa 300 Logistikobjekte schweizweit als vermietete Anlageimmobilien jll.com. Dies führt zu einer geringen Liquidität und Exklusivität des Sektors. Die wenigen Investment-Grade-Lagerhallen, die auf den Markt kommen, stoßen auf starke Konkurrenz, darunter auch ausländische institutionelle Käufer, die von der Stabilität der Schweiz angezogen werden.

In den kommenden Jahren ist zu erwarten, dass die Logistikentwicklung weiterhin eingeschränkt bleibt. Geeignete Flächen rund um Zürich für neue Großlager sind begrenzt und stark reglementiert. Allerdings werden einige Industriegebiete am Stadtrand und entlang der A1-Autobahn verdichtet – ältere Standorte könnten mehrstöckige Logistikgebäude erhalten oder für urbane „Letzte-Meile“-Verteilung unterteilt werden. Der Trend zum Nearshoring (mehr Lagerhaltung innerhalb der Schweiz) und der Boom im Online-Shopping halten die Nachfrage nach modernen Logistikflächen hoch. Infolgedessen könnte die Leerstandsrate weiter sinken und die Mieten könnten, insbesondere für erstklassige Lagerflächen, leicht steigen. Eine Herausforderung ist die Umrüstung veralteter Bestände – viele ältere Industriegebäude entsprechen nicht den heutigen Logistikanforderungen jll.com. Kreative Lösungen wie die Umnutzung von Teilen dieser Gebäude zu Selfstorage- oder KMU-Einheiten werden erprobt, um den Leerstand zu verringern jll.com. Insgesamt ist der Ausblick für Zürcher Industrieimmobilien positiv, gekennzeichnet durch Knappheit und solide Nachfrage. Dieses Nischen-Segment macht vielleicht nicht so viele Schlagzeilen wie Zürcher Wohn- oder Büroimmobilien, bietet aber aufstrebende Chancen für Investoren, die sich im Baurecht auskennen und Objekte finden – die grundlegenden Faktoren geringer Leerstand und stetiger Mietbedarf sind fest etabliert jll.com.

Investmentausblick: Renditen, ausländisches Interesse & Chancen

Ausländische Investitionen und Vorschriften: Es ist wichtig zu beachten, dass die Schweiz strenge Regeln (Lex Koller) zur Begrenzung des ausländischen Eigentums an Wohnimmobilien hat.

Ausländische Personen ohne Wohnsitz können in Zürich im Allgemeinen keine Immobilien kaufen (außer in seltenen Fällen oder über bestimmte ausgenommene Strukturen) practiceguides.chambers.com jacquemoudstanislas.ch.Ausländer können frei in Gewerbeimmobilien investieren, und bisher konnten sie auch Anteile an Schweizer Immobiliengesellschaften oder -fonds ohne Einschränkung erwerben jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Dies hat es ausländischem institutionellen Kapital ermöglicht, indirekt in den Zürcher Markt einzutreten.Es gibt ein bedeutendes globales Interesse – Staatsfonds, globale REITs und private Investoren haben Geld in Schweizer Immobilienfonds, Entwicklungsprojekte und den Erwerb von Gewerbeimmobilien investiert.Zum Beispiel gibt es bei den prestigeträchtigen Bürogebäuden und Einzelhandelsimmobilien in Zürich häufig Bieterwettstreite zwischen deutschen Fonds oder Investoren aus dem Nahen Osten.Künftig könnte sich jedoch die regulatorische Landschaft verschärfen.Im März 2025 kündigte die Schweizer Regierung Pläne an, den Erwerb von Immobilien durch Ausländer weiter einzuschränken, was möglicherweise das Ende der Ausnahmeregelung bedeuten würde, die es Ausländern erlaubte, Aktien börsennotierter Immobiliengesellschaften frei zu kaufen jacquemoudstanislas.ch.Wenn sie umgesetzt werden, würden solche Reformen (die derzeit diskutiert werden) eine Genehmigung der Regierung für ausländische Investoren selbst bei indirekten Immobilienbeteiligungen erfordern, was einen bedeutenden Wandel darstellt, der darauf abzielt, die Nachfrage abzukühlen jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Dies hat Bedenken geweckt, dass ausländisches Kapital abgeschreckt werden könnte.Dennoch ist der Gesetzgebungsprozess noch im Gange – etwaige Änderungen werden Zeit in Anspruch nehmen und könnten abgeschwächt werden jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Derzeit bleibt das Interesse ausländischer Investoren hoch, insbesondere an Gewerbeimmobilien und Entwicklungspartnerschaften.Stabile Renditen in einem Niedrigzinsmarkt: Immobilien in Zürich werden als „sicherer Hafen“ geschätzt und bieten Stabilität statt hoher Renditen. Im Jahr 2025 erzielen erstklassige Wohn- und Büroimmobilien in Zürich in der Regel nur etwa 2,5 %–3,5 % jährliche (Brutto-)Rendite foxstone.ch. Diese Renditen sind moderat und spiegeln die hohen Bewertungen und das geringe Risiko von Schweizer Immobilien wider. Für institutionelle Anleger wie Pensionsfonds und Versicherungen ist die Zuverlässigkeit und Werterhaltung der Zürcher Immobilien ein zentraler Bestandteil ihrer Portfolios. Tatsächlich melden große Eigentümer stabile oder steigende Werte – so verzeichnete beispielsweise Swiss Life (einer der größten Immobilieninvestoren der Schweiz) einen Anstieg des beizulegenden Zeitwerts ihres Portfolios um ~0,2 % im 1. Quartal 2025 und widersetzte sich damit jedem Abschwung reuters.com. Die Mieteinnahmen gelten aufgrund voller Auslastung und starker Bonität der Mieter in Zürich als äußerst solide. Die Gesamtrenditen werden künftig voraussichtlich hauptsächlich aus laufenden Einnahmen sowie einer moderaten Wertsteigerung bestehen (prognostiziert werden ~1–4 % jährliches Preiswachstum in den kommenden Jahren investropa.com). Internationale Investoren bleiben trotz der niedrigen Renditen angezogen, weil die Schweiz als sicherer Hafen gilt. In Zeiten globaler Unsicherheit zieht die Zürcher Immobilienbranche ausländische Käufer an, die Vermögenserhalt suchen investropa.com. Der starke Schweizer Franken und die politische Stabilität des Landes erhöhen zusätzlich die Attraktivität.

Neue Chancen – Grüne und Nischen-Segmente: Investoren richten ihr Augenmerk auch auf neue Nischen und Value-Add-Strategien auf dem Zürcher Markt. Ein großes Thema ist die Nachhaltigkeit. Die Nachfrage (seitens Mieter und Käufer) nach umweltfreundlichen, energieeffizienten Gebäuden wächst, und Immobilien mit grünen Zertifizierungen können Prämien erzielen investropa.com. Der staatliche Vorstoß zur CO2-Reduktion – z.B. verlangt ein neues Gesetz Solarpanels auf den meisten Neubauten pv-magazine.com – wird es erforderlich machen, ältere Bestände zu sanieren und erneuerbare Energien auszubauen. Das schafft Chancen für Investoren, ältere Gebäude mit Dämmung, Wärmepumpen, Solaranlagen usw. aufzuwerten und zugleich den grünen Auflagen zu entsprechen. Ein weiterer Trend ist Technologie und PropTech in der Immobilienbranche: Smarthome-Funktionen, digitale Mieterservices und Datenanalysen steigern den Wert von Objekten (gerade für technikaffine Mieter im Zürcher Markt besonders attraktiv) investropa.com.

Bestimmte Immobiliensegmente zeigen ebenfalls Wachstumspotenzial. Logistik- und Life-Science-Immobilien sind gefragt, aber das Angebot ist knapp – die Umnutzung oder Entwicklung von Leichtindustrieflächen am Stadtrand für Last-Mile-Logistik oder Labor-/Forschungszwecke ist ein vielversprechender Ansatz. Wohnungsbau in „B“-Lagen rund um Zürich bietet eine weitere Chance: Da die Erschwinglichkeit im Stadtzentrum stark eingeschränkt ist, boomen die Außenbezirke und Pendlergemeinden (Investoren setzen dort auf neue Mietwohnungen, wo die Renditen etwas höher sein können) foxstone.ch. Tatsächlich entwickeln sich Vororte mit guter ÖV-Anbindung zu neuen Investitionszentren, da Mieter nach relativ erschwinglichen Alternativen außerhalb des Stadtkerns suchen foxstone.ch. Darüber hinaus gewinnen alternative Wohnformen an Bedeutung: Co-Living und genossenschaftliches Wohnen. Zürich hat eine starke Tradition gemeinnütziger Wohnungsgenossenschaften, und die Stadt fördert diesen Sektor (Ziel: 33 % gemeinnütziger Wohnraum bis 2050) digitalcollection.zhaw.ch. Auch wenn die Gewinne nicht maximiert werden, bieten Genossenschaftsprojekte stabile, langfristige Erträge und basieren häufig auf öffentlich-privater Zusammenarbeit auf städtischem Boden – institutionelle Investoren wie Pensionskassen investieren vorsichtig in solche Projekte als ESG-freundliche Strategie. Im privaten Bereich sprechen Co-Living-Angebote mit flexiblen Mietverträgen und Gemeinschaftseinrichtungen vor allem junge Berufstätige und Expats an und bilden somit eine Nische, die es zu beobachten gilt.

Rendite-Ausblick: Insgesamt können Investoren in den nächsten Jahren mit moderaten, aber verlässlichen Renditen aus Immobilien in Zürich rechnen. Erstklassige Wohn- und Gewerbeobjekte erzielen vermutlich jährliche Cashflow-Renditen von rund 3 % foxstone.ch sowie zusätzlich ein paar Prozent Wertsteigerung – keine spektakulären Zahlen, aber im Einklang mit dem niedrigen Risikoprofil der Schweiz. Wer höhere Renditen sucht, setzt auf Value-Add-Strategien (z. B. die Renovation älterer Wohnungen und deren Verkauf an Eigenheimkäufer angesichts starker Nachfrage) oder auf Neubauprojekte (wobei die hohen Baukosten und Regulierungen solche Vorhaben in Zürich erschweren). Auch Crowdfunding-Plattformen für Immobilien sind mittlerweile am Markt (z. B. Foxstone, Crowdhouse): Sie ermöglichen es Investoren, mit etwas mehr Risiko auf Zielrenditen von 5–7 % durch diversifizierte Immobilienportfolios zu setzen foxstone.ch. Das Interesse aus dem Ausland bleibt für Core-Assets wohl bestehen, es sei denn, neue Gesetze schränken es massiv ein. Zusammenfassend bleibt der Ausblick für Immobilieninvestitionen in Zürich positiv, aber wettbewerbsintensiv – die Stabilität und Knappheit des Marktes lassen auf stabile Werte schließen, doch Investoren müssen kreativ sein, um Rendite zu finden. Zentrale Chancen bestehen in Investitionen in Nachhaltigkeit, dem Schließen von Lücken im Wohnungsmarkt und der Nutzung des anhaltenden Wachstums Zürichs, während sie mit sich verändernden Regulierungen umgehen müssen.

Zentrale Stadtteile und Immobilien-Hotspots

Zürich ist eine Stadt mit vielseitigen Quartieren, die alle ihren eigenen Charakter und eigene Immobilientrends aufweisen. Im Folgenden stellen wir einige zentrale Stadtviertel vor – von absoluten Premiumlagen am See bis zu aufstrebenden urbanen Quartieren – inklusive ihrer Preisniveaus, Beliebtheitsfaktoren, Entwicklungsprojekte und Lebensqualitätsmerkmale:

  • Enge (Kreis 2) – Luxuriöses Wohnen am See. Enge, auf der Südseite des Zentrums von Zürich, ist zu einem Magneten für hochwertige Wohnungen und wohlhabende Berufstätige geworden. Die Preise liegen hier im Durchschnitt bei etwa 18.300 CHF pro m² investropa.com, was zu den höchsten der Stadt zählt. Neue Luxusprojekte (mit Extras wie privaten Fitnessstudios und Concierge-Service) ziehen wohlhabende Expats und Tech-Manager nach Enge investropa.com. Der Reiz des Viertels liegt in der erstklassigen Lage – fußläufig zur Innenstadt, am Seeufer gelegen und mit Annehmlichkeiten wie dem Rieterpark und dem Museum Bärengasse. Die Lebensqualität ist hervorragend: Enge bietet gehobene Einkaufsmöglichkeiten, internationale Schulen und einen kurzen Weg zum Finanzzentrum Paradeplatz. Da neue Premium-Projekte noch in Planung sind, wird die Exklusivität – und die hohen Preise – in Enge weiter bestehen investropa.com.
  • Seefeld (Kreis 8) – Der meistgefragte Ort am Zürichsee. Seefeld ist ein äußerst begehrtes Viertel östlich des Zentrums, geschätzt wegen seiner Nähe zum Zürichsee, angesagten Restaurants und lebendigen Atmosphäre. Immobilien erreichen hier Top-Preise (zu den höchsten pro m² in Zürich) und erleben enorme Nachfrage investropa.com. Leerstand existiert praktisch nicht – jeder will in Seefeld wohnen. Trotz niedriger Mietrenditen von etwa 2–3 % (ein Zeichen für sehr hohe Kapitalwerte) unterstreichen die konstant niedrigen Leerstände und die hohen Mieten die Attraktivität des Viertels investropa.com. Seefeld bietet eine Mischung aus eleganten historischen Gebäuden und modernen Wohnungen, viele davon mit Seeblick. Bewohner genießen Freizeit am Wasser, Grünflächen wie den Park Zürichhorn und Boutiquen. Es ist beliebt bei wohlhabenden Einheimischen ebenso wie bei Expats. Aufgrund des sehr begrenzten Baulands entstehen in Seefeld nur selten neue Projekte (abgesehen von gelegentlichen Luxus-Eigentumswohnungen), weshalb das Angebot knapp bleibt. Es ist zu erwarten, dass Seefeld eine Luxus-Enklave bleibt, mit hervorragender Lebensqualität und entsprechenden Preisen.
  • Fluntern (Kreis 7) – Prestige am Zürichberg. Fluntern liegt an den bewaldeten Hängen des Zürichbergs und gehört zu den renommiertesten Wohnvierteln Zürichs. Es ist bekannt für malerische Aussichten, luxuriöse Villen und erstklassige Schulen. Familien schätzen Fluntern besonders wegen seiner exzellenten Bildungsmöglichkeiten – das Quartier beherbergt renommierte Schulen (wie den Standort der Zurich International School und ausgezeichnete öffentliche Primarschulen) mit konstant hoher Nachfrage. Die Häuser in Fluntern sind geräumig und oft architektonisch beeindruckend, viele Botschaften und Residenzen von Führungskräften sind hier angesiedelt. Die Immobilienpreise sind sehr hoch (vergleichbar mit den Seevierteln), und das Angebot ist dauerhaft knapp – jedes Inserat in Fluntern weckt sofort Interesse. Die Gegend bietet ein ruhiges, grünes Umfeld (nahe dem Zoo und den Waldwegen) und liegt dennoch nur wenige Minuten mit der Tram von der Innenstadt entfernt. Der Neubau ist minimal, da die strengen Zonenvorschriften den Charakter schützen. Zusammengefasst bietet Fluntern Privatsphäre, Natur und Prestige und bleibt dadurch bei der Zürcher Elite sehr begehrt.
  • Zürich West / Kreis 5 (Kreis 5) – Vom Industriegebiet zum In-Viertel. Der Kreis 5, auch bekannt als Zürich West, hat sich von einer rauen Industriezone zu einem der angesagtesten Viertel der Stadt entwickelt. Diese anhaltende Gentrifizierung hat die Immobilienwerte in die Höhe getrieben – die durchschnittlichen Wohnungspreise liegen 2024 hier bei etwa CHF 14.600 pro m², ein Anstieg von 3 % im Jahresvergleich investropa.com. Das Quartier boomt mit Neubauprojekten: Alte Lagerhallen werden zu Lofts, Kunstgalerien, Tech-Büros und Ausgeh-Locations. Junge Berufstätige und Kreative zieht es wegen des urbanen Flairs und der im Vergleich zur Innenstadt moderaten Preise in den Kreis 5 investropa.com. Die Stadt investiert aktiv in die Lebensqualität des Viertels – mit neuen Parks, Schulen und Kulturräumen, um den Kreis 5 familienfreundlicher zu machen investropa.com. Die Verkehrsanbindung ist exzellent (mehrere Tramlinien, der nahe Bahnhof Hardbrücke). Mit Großprojekten wie der Europaallee (direkt gegenüber) und lokalen Umgestaltungen hält die Dynamik an. In Kreis 5 finden sich inzwischen einige der coolsten Restaurants, Clubs und Design-Shops Zürichs, ergänzt durch neue Gemeinschaftsinfrastruktur. Das Viertel bietet einen einzigartigen urbanen Lebensstil, weshalb Nachfrage (und Preise) voraussichtlich weiter steigen werden, parallel zur laufenden Aufwertung investropa.com.
  • Altstetten (Kreis 9) – Aufstrebendes urbanes Zentrum. Altstetten im Westen von Zürich gewinnt zunehmend an Aufmerksamkeit als erschwinglicheres Wohngebiet mit Wachstumspotenzial. Jahrelang war es ein hauptsächlich industriell/gewerblich geprägter Stadtteil, doch in den letzten Jahren gab es dramatische Veränderungen. Die Immobilienpreise im Zentrum Zürichs sind in die Höhe geschnellt, „was viele Käufer und Mieter dazu bewegt, Altstetten als günstige Alternative in Betracht zu ziehen“ investropa.com investropa.com. Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise sind hier deutlich niedriger als im Stadtzentrum (was es zu einem der besten Werte in Zürich macht) investropa.com. Gleichzeitig hat Altstetten große Infrastrukturverbesserungen erlebt – insbesondere die Verlängerung der Limmattal-Stadtbahnlinie und weitere Verbesserungen des öffentlichen Verkehrs haben das Pendeln von Altstetten ins Zentrum enorm erleichtert investropa.com. Neue Wohn- und Mischbauprojekte entstehen rund um den Bahnhof Altstetten und entlang wichtiger Verkehrsachsen. Der Stadtteil bietet nun moderne Wohnungen, Einkaufszentren und Bürokomplexe (mehrere große Unternehmen haben Büros in den Gewerbeparks von Altstetten). Mit schnellen Verbindungen, günstigeren Mieten/Preisen und wachsender Infrastruktur entwickelt sich Altstetten zu einem lebendigen sekundären Zentrum. Viele Erstkäufer und junge Familien suchen hier nach bezahlbarem Wohnraum. Da immer mehr Menschen den Komfort und das Preis-Leistungs-Verhältnis entdecken, steigen Altstettens Profil und Immobilienwerte kontinuierlich an investropa.com.
  • Oerlikon (Kreis 11) – Florierender Geschäfts- und Wohnknotenpunkt. Oerlikon im Norden von Zürich ist eine der größten Erfolgsgeschichten der Stadtentwicklung. Dank ausgezeichneter Verkehrsanbindungen (ein wichtiger S-Bahn-Bahnhof, Tram- und Bushubs) und großzügiger Flächen hat sich Oerlikon in ein boomendes urbanes Zentrum verwandelt. Die Gegend ist geprägt von neuen Bürogebäuden, Einkaufszentren (wie das Neumarkt Einkaufszentrum) und Wohnkomplexen. Dieses Wachstum treibt die Nachfrage nach Immobilien an – der Medianpreis für Einfamilienhäuser in Oerlikon liegt mittlerweile bei über CHF 2,5 Millionen (für größere Familienhäuser) und die Werte aller Immobilienarten steigen investropa.com. Immobilienmakler berichten von wachsendem Interesse, da sowohl Einwohner als auch Unternehmen die günstige Lage Oerlikons schätzen investropa.com investropa.com. Die fortlaufenden Entwicklungsprojekte des Quartiers sind ein großer Anziehungspunkt: Mehrere Hochhäuser und gemischt genutzte Gebäude befinden sich im Bau oder wurden kürzlich fertiggestellt, wodurch moderner Wohnraum geschaffen und die lokale Infrastruktur verbessert wird investropa.com. Auf Straßenebene hat Oerlikon neue Parks, Restaurants und kulturelle Veranstaltungsorte hinzugewonnen, was eine lebendige Gemeinschaftsatmosphäre schafft investropa.com. Es ist zunehmend eigenständig – man kann in Oerlikon wohnen, arbeiten und soziale Kontakte pflegen. Dank seiner strategischen Lage (10 Minuten mit dem Zug ins Zürcher Zentrum und Direktverbindung zum Flughafen Zürich) ist Oerlikon ein Hotspot für Investoren und Mieter. Das Gebiet wird voraussichtlich weiter boomen, mit weiteren Verbesserungen (wie einem geplanten Innovationscampus und Sporteinrichtungen) in Planung. Für alle, die in Zürich ein starkes Wachstumspotenzial suchen, bietet Oerlikon eine überzeugende Kombination aus guter Anbindung, Neubauprojekten und vergleichsweise moderaten Preisen (zumindest im Vergleich zu Innenstadt- und Seelagen).
  • Affoltern (Kreis 11) – Neue Infrastruktur, neue Attraktivität. Weiter draußen in Kreis 11 hat sich Affoltern dank Verbesserungen der Infrastruktur und moderater Preise als Hotspot für Immobilien etabliert. Kürzlich hat das Bundesamt für Straßen massiv in neue Straßen und Autobahnausbau rund um Affoltern investiert investropa.com und so die Erreichbarkeit stark verbessert. Dadurch ist Affoltern besonders für Käufer interessant geworden, die einen unkomplizierten Arbeitsweg mit dem Auto oder Bus schätzen investropa.com. Zudem erlebte Zürich 2023 einen Boom beim Bau neuer Wohnungen, vor allem in Gebieten wie Affoltern – es wurden so viele neue Einheiten wie seit 2018 nicht mehr gebaut, ein Zeichen für das Interesse von Entwicklern und Käufern investropa.com. Mit diesen neuen Wohnungen (oft günstiger als innerstädtische Projekte) zieht Affoltern vor allem junge Berufstätige und Familien an, die modernen Wohnraum zu wettbewerbsfähigen Preisen suchen investropa.com investropa.com. Die Bevölkerungszahl steigt entsprechend an. Affoltern profitiert zudem von angrenzenden Grünflächen und einem ruhigeren, vorstädtischen Umfeld, was eine gute Balance zwischen Stadt und Land bietet. Die geplante mögliche Erweiterung des öffentlichen Verkehrs nach Affoltern wird die Attraktivität zusätzlich steigern. Kurz gesagt: Affoltern ist auf einem positiven Weg: verbesserte Anbindung, neues Wohnungsangebot und weiterhin erschwingliche Kosten machen das Quartier zu einer attraktiven Option für preisbewusste Immobilienkäufer. Die laufende Transformation deutet auf ein solides zukünftiges Wachstum sowohl bei der Gemeinschaft als auch bei den Immobilienwerten hin investropa.com.
  • Schwamendingen (Bezirk 12) – Erschwinglich mit Entwicklungspotenzial. Im Norden der Stadt war Schwamendingen historisch gesehen ein günstigeres, oft übersehenes Viertel – aber das ändert sich. Es wird mittlerweile „als preisgünstige Alternative“ für diejenigen, die sich das Zentrum von Zürich nicht mehr leisten können, immer beliebter investropa.com. Die Wohnkosten gehören hier zu den niedrigsten in der ganzen Stadt, was viele Erstkäufer und Familien mit mittlerem Einkommen anzieht. Besonders spannend ist der Aufschwung durch städtebauliche Erneuerung in Schwamendingen. Ein Vorzeigeprojekt, „Über-Gärten“, schafft 228 neue Mietwohnungen mit innovativem Design (großzügige Loggien, gemeinschaftliche „Waldgärten“), um die Wohnqualität zu erhöhen investropa.com. Solche Projekte werten den Wohnungsbestand auf und ziehen eine vielfältigere Bewohnerstruktur an. Ein weiteres wichtiges Upgrade ist der Lärmschutztunnel Schwamendingen, ein wegweisendes Infrastrukturprojekt, bei dem ein Autobahnabschnitt durch eine „grüne“ Überdachung abgedeckt wurde investropa.com. Dadurch wurden Lärm und Verschmutzung massiv reduziert und auf dem Tunnel neue Parkflächen geschaffen investropa.com. Die verbesserte Lebensqualität ist spürbar – ruhigere Straßen, sauberere Luft und neue Grünflächen. All diese Maßnahmen zeigen ein hohes Engagement der Gemeinschaft in Schwamendingen. Das Viertel bietet jetzt eine seltene Kombination aus Erschwinglichkeit und Lebensqualität in Zürich investropa.com. Schwamendingen wird deshalb immer beliebter bei allen, die Wert suchen: Hier bekommt man mehr Wohnraum für sein Geld, und das Viertel befindet sich im Aufschwung. Es ist ein Paradebeispiel dafür, wie sich die Zürcher Vororte an moderne Bedürfnisse anpassen. Auch in Zukunft wird das Ansehen und die Immobiliennachfrage in Schwamendingen weiter steigen – die Preise dürften aber weiterhin unter denen der exklusiven Stadtteile bleiben.

Jedes dieser Viertel illustriert die facettenreiche Immobilienlandschaft Zürichs. Die „Goldküste“ und „Silberküste“ entlang des Zürichsees, gerade außerhalb der Stadtgrenzen, verdienen ebenfalls Erwähnung – die Goldküste (sonnige Ostseite) in Orten wie Küsnacht und Zollikon bleibt ultra-exklusiv für Villen und verzeichnet Villenverkäufe von über 10 Millionen CHF investropa.com, während die Silberküste (Westufer, z. B. Thalwil, Horgen) etwas mehr Preis-Leistung bietet, aber dennoch sehr gehoben ist. Zurück in der Stadt findet man, egal ob altweltlichen Luxus (Enge, Seefeld, Fluntern), angesagtes urbanes Leben (Kreis 5) oder aufstrebende, familienfreundliche Gegenden (Altstetten, Affoltern, Schwamendingen), alles in den Zürcher Stadtteilen – sofern man eine Immobilie ergattern kann. Auffällig ist, dass alle Bereiche vom gemeinsamen Merkmal des begrenzten Angebots geprägt sind. Selbst in den „erschwinglichen“ Vierteln ist es nicht leicht, ein Zuhause zu finden. Das bedeutet, dass das Preiswachstum ein stadtweites Phänomen ist, nur in unterschiedlichem Ausmaß. Für Investoren und Eigenheimkäufer ist es entscheidend, diese Feinheiten der Quartiere zu kennen – die neuesten Hotspots gegenüber den bewährten Lagen – um sich erfolgreich am Zürcher Markt zu orientieren.

Infrastruktur- und Entwicklungsprojekte, die die Zukunft prägen

Ausbau des öffentlichen Verkehrs: Zürich investiert weiterhin stark in Infrastruktur, um das Wachstum zu unterstützen und die Lebensqualität zu steigern. In den letzten Jahren wurden bedeutende Erweiterungen des öffentlichen Verkehrs fertiggestellt oder gestartet. Ein gutes Beispiel ist die neue Limmattalbahn, die eröffnet wurde, um die westlichen Stadtteile (Altstetten/Affoltern) mit den Vororten entlang des Limmattals zu verbinden. Diese Tramverlängerung, ebenso wie andere Verbesserungen des Tramnetzes, haben die Fahrzeiten aus den äußeren Stadtbezirken ins Zentrum deutlich verkürzt investropa.com. Die bessere Anbindung wertet schon jetzt Gebiete wie Altstetten und Affoltern auf, wie zuvor erwähnt, da sie für Bewohner und Unternehmen attraktiver werden. Weitere Tramverlängerungen und Busspuren sind geplant, um allen Stadtteilen eine starke ÖV-Anbindung zu sichern. Gleichzeitig wird das S-Bahn-Netz – das Rückgrat der Mobilität im Großraum Zürich – modernisiert. Der überlastete Bahnhof Stadelhofen ist für eine Erweiterung vorgesehen (ein zusätzlicher Tunnel und weitere Bahnsteige sind geplant), um die Schienenkapazität in der Zürcher Innenstadt in den kommenden Jahren zu erhöhen. Der Bund verfolgt außerdem das Projekt „Zürich Brütten Tunnel“ (ein neuer Eisenbahntunnel Richtung Winterthur), um bis Anfang der 2030er-Jahre die Fernverbindungen zu verbessern. Diese Projekte werden häufigere Züge und weniger Überfüllung ermöglichen und das prognostizierte Bevölkerungswachstum in der Metropolregion auffangen.

Im Bereich Straßenverkehr sorgen innovative Lösungen für einen verbesserten Verkehrsfluss und ein besseres Umweltklima. Ein bemerkenswertes Projekt ist die Einhausung der Autobahn Schwamendingen (oben erwähnt), die fertiggestellt wurde, um eine laute Autobahn mit einer begrünten Abdeckung zu versehen investropa.com. Dies hat nicht nur Stadtteile, die durch die Autobahn getrennt waren, wieder miteinander verbunden, sondern auch einen neuen 1,6 km langen grünen Park für die Anwohner geschaffen – ein Gewinn für Mobilität und städtische Lebensqualität. Die Stadt und der Kanton haben ähnliche Pläne, andere Verkehrsknotenpunkte durch Tunnel- oder Deckelvarianten zu entschärfen (z. B. Diskussionen über eine künftige Untertunnelung von Teilen des Rosengartenstrasse-Rings, um den Lärm in diesen dicht bebauten Bezirken zu reduzieren). Darüber hinaus wird der öffentliche Nahverkehr in Zürich immer umweltfreundlicher: Die Stadt führt nach und nach Elektrobusse ein und baut die Fahrradinfrastruktur mit neuen Fahrrad-„Superhighways“ aus, die die Stadt durchkreuzen sollen. All diese Maßnahmen stehen im Einklang mit Zürichs Ziel, eine vorbildliche Verkehrsstadt des 21. Jahrhunderts zu werden, in der selbst die Außenbezirke gut angebunden sind und nachhaltige Verkehrsmittel Vorrang haben. Eine effiziente Verkehrsinfrastruktur ist auch für den Immobilienmarkt entscheidend – sie erschließt neue Entwicklungsgebiete und stellt sicher, dass die Stadt wachsen kann, ohne im Verkehr zu ersticken.

Große Entwicklungsprojekte: Mehrere groß angelegte Entwicklungen verändern das Stadtbild von Zürich nachhaltig. Besonders erwartet wird das Hardturm-„Ensemble“-Projekt, das das seit Langem brachliegende Hardturm-Stadiongelände im Kreis 5 neu gestalten wird. Das Projekt umfasst ein neues 18.000-Sitzplätze-Fußballstadion für die beiden Zürcher Fußballvereine, flankiert von zwei Hochhaustürmen und mittelhohen Gebäuden mit ca. 600 neuen Wohnungen (darunter preisgünstiger Wohnraum) sowie Büro- und Verkaufsflächen swissinfo.ch. Die Stimmberechtigten genehmigten diesen 570-Millionen-Franken-Plan bereits im Jahr 2018 swissinfo.ch, und nach Jahren politischer Streitigkeiten und rechtlicher Einsprüche soll der Bau nun bald beginnen. Nach der Fertigstellung entsteht damit ein völlig neues Quartierszentrum im Westen Zürichs, das sowohl den Bedarf an Sportinfrastruktur als auch an Wohnraum deckt. Besonders der Wohnungsbau ist bedeutsam – ein Turm soll überwiegend als Genossenschafts-/gemeinnütziger Wohnraum entstehen und damit die städtischen Ziele für bezahlbaren Wohnraum unterstützen swissinfo.ch. Gerichtliche Einsprachen haben zwar den Zeitplan verzögert (das Projekt wurde „gestoppt und gestartet“ und stieß auf Widerstand aus einigen Kreisen) coliseum-online.com swissinfo.ch, aber es wird im Allgemeinen erwartet, dass Ensemble letztlich umgesetzt wird und bis Mitte/Ende der 2020er Jahre ein modernes Stadion samt dringend benötigter neuer Wohnungen entsteht.

Im Stadtzentrum wurde das große Europaallee-Projekt (eine Umnutzung ehemals brachliegender Bahnflächen neben dem Zürcher Hauptbahnhof) kürzlich in seinen letzten Bauphasen fertiggestellt. Im Verlauf des letzten Jahrzehnts brachte die Europaallee neue Büroflächen (inklusive des großen Google-Campus), Hunderte von Wohnungen, einen Universitätscampus und Einkaufsstraßen – und dehnte so die Innenstadt effektiv aus. Die Fertigstellung in den Jahren 2020-2021 bedeutet, dass im Kern von Zürich keine großen ungenutzten Bauflächen mehr vorhanden sind. Nun richtet sich der Fokus auf kleinere Lückenschließung und Konversionsflächen. Beispielsweise entstehen in Oerlikon weiterhin Bauprojekte wie das Centro (Aufwertung des Oerlikoner Zentrums), und der Andreasturm-Hochhaus, der 2018 eröffnet wurde, wurde mittlerweile durch weitere Türme wie den Franklin Tower ergänzt; weitere sind rund um den Bahnhof Oerlikon geplant. Im Norden Zürichs laufen die Planungen für einen neuen Innovationspark bei Dübendorf (knapp außerhalb der Stadt), der F&E-Einrichtungen und möglicherweise Wohnraum umfassen soll – in direkter Nähe zu ETH und Universität.

Die Stadtplaner von Zürich legen ebenfalls großen Wert auf die nachhaltige Stadtentwicklung. Viele ältere Industrieareale im Großraum Zürich sollen in gemischt genutzte Quartiere umgewandelt werden. Zum Beispiel in den Vororten: Das Gebiet Dietikon hat ein Großprojekt, bei dem eine alte Industriezone in ein Wohnviertel mit Tausenden von Wohnungen umgewandelt wird, was indirekt die Wohnungsnot in der Stadt Zürich entschärft. Innerhalb der Stadt schreitet die Stadterneuerung in Kreis 4 und 5 (Langstrasse und Zürich West) voran, geleitet von Plänen, grüne Innenhöfe und Gemeinschaftsräume neben Neubauten zu schaffen investropa.com. Der Zürcher Masterplan 2040 fokussiert sich auf „Innenentwicklung“ – also innere Verdichtung – was bedeutet, dass innerhalb des bestehenden Stadtgebiets nachverdichtet und nicht in die Fläche expandiert wird. Dazu gehören Aufzonungen bestimmter, durch den öffentlichen Verkehr erschlossener Gebiete für höhere Gebäude und die Förderung von gemischt genutzten Hochhäusern in ausgewiesenen Zonen (zum Beispiel werden rund um Altstetten und Oerlikon mehr Hochhäuser zugelassen). Zürich achtet dabei jedoch streng auf Baugestaltung und Umweltauflagen, um den Charakter der Stadt zu bewahren.

Infrastruktur trifft Stadtplanung: Eine weitere bedeutende Initiative ist Zürichs Bekenntnis zur 2000-Watt-Gesellschaft und zu Klima­zielen. Die Stadt setzt Programme um, um Gebäude energetisch zu sanieren, Fernwärmenetze auszubauen (häufig mit Seewasser oder Abwärme) und schreibt Solaranlagen auf Neubauten gemäß neuem Bundesgesetz vor pv-magazine.com. Diese grüne Infrastruktur-Offensive bedeutet, dass Entwickler häufig Solaranlagen, Gründächer und effiziente Haustechnik in Projekte integrieren müssen – was zwar die Anfangskosten erhöht, aber die langfristige Nachhaltigkeit verbessert. Das Resultat ist eine lebenswerte, emissionsarme und klimarobuste Stadt, was wiederum die Immobilienwerte stabil hält.

Auch die Zonenvorschriften entwickeln sich weiter. Die Stadt signalisiert, Räume für gemeinnützigen Wohnungsbau zu schützen – zum Beispiel, indem öffentliches Land für Genossenschaften reserviert und baurechtliche Anreize für bezahlbaren Wohnraum in neuen Projekten geschaffen werden. Ein bemerkenswertes Ziel, das von den Wählern gesetzt wurde, ist, dass bis 2050 ein Drittel des gesamten Wohnungsbestands in Genossenschafts- oder anderweitig gemeinnützigem Besitz sein soll digitalcollection.zhaw.ch. Das führt dazu, dass die Stadt Land und günstige Konditionen für solche Vorhaben bereitstellt (z. B. ist der „Mehr Als Wohnen“-Genossenschaftskomplex im Hunziker Areal, der vor einigen Jahren fertiggestellt wurde, ein nachzuahmendes Vorbild). Zudem wurden Regulierungen von Kurzzeitvermietungen (Airbnb) diskutiert, um sicherzustellen, dass Wohnungen für den lokalen Bedarf genutzt werden – Zürich erwägt Beschränkungen bei der Vermietung an Touristen, damit Einheiten nicht dem langfristigen Wohnungsmarkt entzogen werden, auch wenn es bislang kein strenges Gesetz gibt.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Infrastruktur und die Entwicklungsprojekte Zürichs auf intelligentes Wachstum ausgerichtet sind: Ausbau der Verkehrskapazitäten, Erschließung neuer Wohngebiete in bislang ungenutzten Arealen und Verbesserung der grünen sowie öffentlichen Räume der Stadt. Projekte wie das Hardturm-Stadion, der Schwamendingen-Tunnel und neue Tramlinien stehen beispielhaft für den Zürcher Ansatz – Investitionen in Verbesserungen, die mehrere Ziele bedienen (Wohnen, Mobilität, Umwelt). Diese Maßnahmen sollten dazu beitragen, dass Zürich hoch wettbewerbsfähig und lebenswert bleibt, was wiederum die Stärke des Immobilienmarkts unterstützt. Natürlich gibt es zahlreiche Herausforderungen (von NIMBY-Gegnerschaft bis hin zu komplexen Schweizer Genehmigungsprozessen), doch die Entwicklung der Stadt zeigt einen allmählichen, konsensorientierten Fortschritt. Für Investoren und Bewohner bedeuten diese Entwicklungen bessere Vernetzung, mehr Wohnmöglichkeiten in bestimmten Gebieten und eine stetige Weiterentwicklung des Zürcher Stadtbildes im kommenden Jahrzehnt.

Regulatorisches Umfeld: Steuern, Eigentumsregeln & Bauvorschriften

Der Zürcher Immobilienmarkt funktioniert innerhalb des stabilen, aber sich weiterentwickelnden regulatorischen Rahmens der Schweiz, der alles von Steuern über Vorschriften für ausländische Käufer bis hin zu Nachhaltigkeitsauflagen abdeckt. Hier die wichtigsten Aspekte und Änderungen für 2025:

Regeln zum ausländischen Eigentum – Lex Koller: Vielleicht die markanteste Regelung ist das Lex Koller Gesetz, das ausländischen Staatsangehörigen den Kauf von Wohnimmobilien in der Schweiz einschränkt.

In der Stadt Zürich bedeutet dies, dass ausländische Nichtansässige keine Häuser oder Wohnungen als Investitionen oder Ferienimmobilien kaufen können.Nur Einwohner (einschließlich ausländischer Staatsbürger mit Schweizer Aufenthaltsbewilligung) werden beim Immobilienkauf wie Einheimische behandelt jacquemoudstanislas.ch.Es gibt ein paar Ausnahmen – z. B.Ausländer können bestimmte Ferienhäuser in Touristenregionen kaufen oder einen erheblichen Anteil an einem börsennotierten Schweizer Immobilienfonds/-unternehmen (indirektes Eigentum) ohne Probleme erwerben jacquemoudstanislas.ch.Gewerbeimmobilien sind ebenfalls ausgenommen, sodass ausländische Unternehmen oder Einzelpersonen frei Büros, Einzelhandelsflächen, Hotels usw. kaufen können.Diese Regeln haben historisch gesehen die internationale Spekulation auf dem Schweizer Immobilienmarkt eingedämmt und dafür gesorgt, dass der Markt nicht von ausländischen Käufern dominiert wird (wie es in einigen anderen Weltstädten der Fall ist).Allerdings stehen Änderungen bevor: Der Bundesrat (Schweizer Regierung) hat im März 2025 Pläne angekündigt, die Lex Koller weiter zu verschärfen jacquemoudstanislas.ch.Zu den vorgeschlagenen Reformen könnte gehören, dass Ausländer, die in der Schweiz leben, ihr Haus verkaufen müssen, wenn sie wegziehen (Schließung einer Gesetzeslücke), und vor allem die derzeitige Ausnahme für den Erwerb von Anteilen an Immobiliengesellschaften würde abgeschafft jacquemoudstanislas.ch.Das bedeutet, dass ausländische Investoren sogar dann eine Genehmigung benötigen würden, wenn sie indirekt über ein börsennotiertes Immobilienunternehmen oder einen Fonds investieren – eine bedeutende Veränderung.Auch vorgeschlagen: Ausländische Käufer von Gewerbeimmobilien wären auf Eigennutzung beschränkt; sie dürften nicht ausschließlich zum Vermieten kaufen jacquemoudstanislas.ch.Diese Maßnahmen zielen darauf ab, die Nachfrage zu dämpfen und dem Wohnungsmangel in der Schweiz entgegenzuwirken (Teil einer umfassenderen Strategie im Zusammenhang mit dem Bevölkerungswachstum) jacquemoudstanislas.ch.Es ist wichtig zu beachten, dass dies noch kein Gesetz ist – ein Entwurf wird für die parlamentarische Debatte vorbereitet, und es wird mit erheblichem Widerstand von Wirtschafts- und Immobiliengruppen gerechnet jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Sollten solche strengen Regeln letztendlich verabschiedet werden (was ungewiss ist), könnte dies eine große Veränderung des rechtlichen Umfelds für Auslandsinvestitionen darstellen und möglicherweise einige Zuflüsse ausländischen Kapitals verringern.In der Zwischenzeit gilt für 2025 der Status quo: Ausländische Käufer spielen eine begrenzte direkte Rolle auf dem Wohnungsmarkt in Zürich, sind jedoch bei gewerblichen und indirekten Investitionen aktiv.Jeder, der eine Investition aus dem Ausland in Betracht zieht, sollte die Debatte über die Lex Koller-Reform aufmerksam verfolgen, da sie in naher Zukunft die Investitionswege verändern könnte.Grundsteuern und Kosten des Wohneigentums: Das Steuersystem der Schweiz ist im Allgemeinen eigentümerfreundlich, weist jedoch einige Besonderheiten auf. Es gibt keine bundesweite Kapitalgewinnsteuer auf langfristig gehaltene private Immobilienverkäufe, aber der Kanton Zürich (wie die meisten Kantone) erhebt eine eigene Grundstückgewinnsteuer auf Immobilienverkäufe, üblicherweise nach einer progressiven Skala (höhere Steuer bei Verkauf innerhalb weniger Jahre nach dem Kauf, um langfristiges Halten zu fördern). Zürich erhebt zudem eine Handänderungssteuer (etwa 1 % des Preises) sowie Notariats- und Grundbuchgebühren bei Transaktionen practiceguides.chambers.com. Hauseigentümer zahlen eine jährliche Vermögenssteuer auf den Wert ihrer Immobilie, und besonders wichtig: Die Schweiz erhebt eine «Eigenmietwertbesteuerung» auf selbst genutztes Wohneigentum – im Wesentlichen werden Eigentümer so besteuert, als würden sie durch das Wohnen im eigenen Haus Mieteinnahmen erzielen zug4you.ch. Viele Eigentümer lehnen diese Eigenmietwertsteuer seit langem ab, und es gibt Bestrebungen, sie zu reformieren oder abzuschaffen. Tatsächlich gibt es in Bern laufende Diskussionen über die Abschaffung der Eigenmietwertbesteuerung, was mit einer Streichung des Hypothekarzinsabzugs zur Ausbalancierung der Folgen einhergehen könnte ubs.com. Sollte diese Reform in den nächsten Jahren verabschiedet werden, würde sie die Kalkulation für Eigentümer verändern (möglicherweise höhere Nettoabgaben für schuldenfreie Häuser, aber Wegfall eines Kaufhemmnisses). Stand 2025 gibt es noch keine endgültige Entscheidung – das Thema bleibt also spannend. Positiv für Eigentümer: Die Inflation in der Schweiz ist gesunken und der Referenzzinssatz für Hypotheken (Einflussfaktor auf zulässige Mietzinserhöhungen) blieb 2024 stabil swissmarketplace.group, sodass Kosten wie Hypothekarzinsen und inflationsgebundener Unterhalt sich stabilisiert haben. Für Investoren wird Mieteinnahme als ordentliches Einkommen besteuert (nach Abzug der Kosten), und Gesellschaften profitieren von relativ niedrigen Schweizer Unternehmenssteuersätzen (rund 19 % in Zürich, mit einer leichten Senkung aufgrund nationaler Steuerreformen zur Angleichung an die OECD-Mindeststandards). Insgesamt sind die Steuergesetze für Immobilien vorhersehbar und moderat, mit schrittweisen Anpassungen statt plötzlichen Veränderungen – ein Grund, warum das Investitionsklima weiterhin attraktiv bleibt.

Mieterschutz und Mietregulierungen: Zürich, wie ganz Schweiz, hat ein mieterfreundliches System. Rund 55-60 % der Schweizer Haushalte mieten (in der Stadt Zürich sogar noch mehr), daher sind die Gesetze ausgewogen, tendieren jedoch zum Schutz der Mieter. Mieten dürfen in der Regel nur unter bestimmten Bedingungen erhöht werden – zum Beispiel, wenn der nationale Referenzzinssatz steigt oder wegen Inflation und wertsteigernder Renovationen. Im Jahr 2023 erhielten Vermieter eine seltene Gelegenheit zur Mieterhöhung, da der Referenzzinssatz zweimal angehoben wurde (von 1,25 % auf 1,5 %), was zu den starken Mietsteigerungen in diesem Jahr beitrug swissmarketplace.group. Im Jahr 2024 blieb der Zinssatz stabil und es gab keine neuen Kostenschocks wie etwa bei den Treibstoffpreisen, daher verlangsamte sich das Mietwachstum auf etwa 4-5 % swissmarketplace.group. Sollte die kürzliche Zinssenkung der SNB den Referenzzinssatz sinken lassen, könnten einige Mieter sogar Mietsenkungen verlangen (normalerweise mit Verzögerung). Kündigungsschutz ist in der Schweiz stark ausgeprägt – Mieter mit langen Mietverträgen können nur aus bestimmten Gründen wie Eigenbedarf des Vermieters gekündigt werden und selbst dann nur mit ausreichender Frist. Es gibt auch ein System, mit dem Mieter überhöhte Mieterhöhungen oder Anfangsmieten als „missbräuchlich hoch“ vor Gericht anfechten können, insbesondere bei der geringen Leerstandsquote. Die Zürcher Stadtregierung beobachtet die Situation am bezahlbaren Wohnungsmarkt und prüft, ob zusätzliche Maßnahmen (wie Mietendeckel oder mehr Subventionen) nötig sind, falls sich die Wohnkrise verschärft. Bis 2025 wurden keine neuen Mietendeckelgesetze über das bestehende Bundesrecht hinaus eingeführt, aber das Thema bleibt politisch relevant. Besonders, da Mietergruppen wegen starker Mietsteigerungen und Kündigungen protestiert haben (z. B. der „Sugus“-Gebäude-Protest Ende 2024 swissinfo.ch). Investoren sollten berücksichtigen, dass Mieterhöhungen reguliert sind und der politische Druck, starke Mietanstiege einzudämmen, aufgrund des Mangels wächst.

Umweltfreundliches Bauen und Bauvorschriften: Zürich und die Schweiz treiben Umweltvorschriften für Immobilien weiter voran. Im Juni 2024 stimmten die Schweizer Wähler mit großer Mehrheit einem neuen Gesetz zur Beschleunigung der Nutzung erneuerbarer Energien zu pv-magazine.com. Eine zentrale Vorgabe: Alle Neubauten über 300 m² müssen ab 2025 Solarpanels auf Dächern oder Fassaden installieren pv-magazine.com. Der Kanton Zürich kann dies sogar auf kleinere Gebäude ausweiten. Damit wird die Integration von Solarenergie zum Standard für neue Entwicklungen. Zusätzlich haben viele Kantone (darunter auch Zürich) Vorschriften eingeführt, dass neue Heizsysteme kein Öl oder Gas mehr verwenden dürfen – sie müssen erneuerbar sein (Wärmepumpe, Solarthermie usw.) oder zumindest strenge Emissionsgrenzwerte einhalten, insbesondere bei Neubauten und Sanierungen. Die Stadt Zürich fördert die Minergie-Zertifizierung (ein Schweizer Label für umweltfreundliches Bauen) für Neubauten; obwohl nicht vorgeschrieben, halten sich viele Entwickler daran, um Genehmigungen zu erleichtern und umweltbewusste Käufer anzusprechen. Bauvorschriften verlangen zudem hohe Dämmstandards, dreifach verglaste Fenster und andere Maßnahmen zur Energieeffizienz entsprechend dem Ziel der Schweiz, die Emissionen im Gebäudesektor zu senken. Für Entwickler bedeutet das etwas höhere Baukosten, aber auch, dass neue Schweizer Gebäude in puncto Effizienz Spitzenklasse sind. In den kommenden Jahren ist mit einer zunehmenden Sanierung älterer Immobilien zu rechnen, um diese Standards zu erfüllen – möglicherweise gefördert durch staatliche Anreize oder verpflichtet bei größeren Renovierungen.

Im Bereich Zonenordnung stehen die Stadtplaner Zürichs vor der Herausforderung, mehr Wohn- und Büroflächen ohne Zersiedelung zu schaffen. Die Bauzonenregelungen wurden überarbeitet, um in ausgewählten Gebieten eine höhere Verdichtung zu ermöglichen: Beispielsweise wurden Zonen rund um Bahnhöfe oder Verkehrsknotenpunkte hochgestuft, sodass dort jetzt auch mittel- oder hochgeschossige Projekte erlaubt sind, wo vorher nur niedrige Bauten zulässig waren. Die Stadt setzt außerdem auf „Innenentwicklung“-Strategien – etwa die Umwandlung wenig genutzter Gewerbeflächen in Wohnraum oder die Aufteilung zu großer Wohnungen in kleinere Einheiten. Eine auffällige Maßnahme ist die Ausweisung von Hochhauszonen: In Zürich gibt es bestimmte Gebiete, in denen hohe Bauten (über 40 m) erlaubt sind, etwa in Teilen von Oerlikon, Escher-Wyss (Zürich-West) und bei Altstetten, während im historischen Zentrum und am Seeufer strenge Höhenbegrenzungen gelten. Ziel dieser Steuerung ist es, die Höhe dort zu konzentrieren, wo die Infrastruktur sie tragen kann, und gleichzeitig Sichtachsen auf das Stadtbild (wie den berühmten Blick auf die Alpen) zu bewahren.

Ein weiterer regulatorischer Aspekt ist die Quote für bezahlbaren Wohnraum/Wohnbaugenossenschaften bei großen Neubauprojekten. Die Stadt setzt häufig durch, dass ein Teil der Einheiten in großen Projekten an gemeinnützige Wohnbauträger verkauft oder für einen bestimmten Zeitraum zu unter dem Marktpreis liegenden Mieten angeboten wird. Dies ist Teil des Ziels, ein Drittel des Wohnungsbestands als gemeinnützigen Wohnraum zu erreichen digitalcollection.zhaw.ch. Bislang liegt der Anteil in Zürich bei etwa 25 % Genossenschafts-/gemeinnützigem Wohnraum, sodass dieser Trend künftig noch stärker werden dürfte.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass das regulatorische Umfeld in Zürich im Jahr 2025 als stabil, aber mit zunehmenden Eingriffen zur Lösung von Wohnungs- und Klimaproblemen charakterisiert werden kann. Die Steuern bleiben relativ niedrig und berechenbar. Die Regeln für ausländische Käufer sind streng und könnten noch strenger werden, obwohl gewerbliche Investoren weiterhin Spielraum finden. Umweltauflagen nehmen zu, wodurch nachhaltiges Bauen verpflichtend wird. Und Maßnahmen zur Wohnraumerschwinglichkeit – von Mieterschutz bis zur Förderung von Genossenschaften – werden schrittweise ausgeweitet, um Ungleichgewichte auf dem Markt entgegenzuwirken. Für Beteiligte bedeutet Compliance, sich mit diesen Richtlinien auseinanderzusetzen: z. B. von Anfang an Solarinstallationen einzuplanen oder Investitionen so zu strukturieren, dass sie den Lex-Koller-Regeln entsprechen. Solche Vorschriften bringen zwar Komplexität mit sich, tragen aber auch zur langfristigen Attraktivität Zürichs bei – sie sorgen für nachhaltige Entwicklung, begrenzen spekulative Blasen und erhalten die hohe Lebensqualität der Stadt, was letztlich den Immobilienwerten zugutekommt.

Marktrisiken und Herausforderungen

Trotz des allgemein optimistischen Ausblicks für Zürich könnten mehrere Risiken und Herausforderungen den Immobilienmarkt im Jahr 2025 und in den folgenden Jahren beeinflussen. Investoren und Beobachter sollten auf diese Faktoren achten:

  • Zins- und Finanzierungsrisiken: Nach Jahren extrem niedriger Zinsen, die das Preiswachstum angetrieben haben, hat sich das Umfeld gewandelt. In den Jahren 2022–2023 erhöhte die Schweizerische Nationalbank die Zinsen aggressiv aus dem Negativbereich auf bis zu 1,75 %, was den Markt etwas abkühlte. Bis 2025 hat die Inflation nachgelassen und die SNB vollzog eine kleine Zinssenkung investropa.com, dennoch besteht weiterhin das Risiko, dass die Zinsen wieder steigen könnten, falls die Inflation anzieht oder sich globale Bedingungen ändern. Steigende Zinsen würden den Schweizer Immobilienmarkt direkt treffen, indem sie Hypotheken teurer und Wohneigentum weniger erschwinglich machen, was die Nachfrage dämpfen könnte investropa.com. Angesichts des hohen Preisniveaus in Zürich sind sie besonders empfindlich gegenüber Finanzierungskosten – ein deutlicher Zinsanstieg könnte potenzielle Käufer aus dem Markt drängen und das Preiswachstum ins Stocken bringen oder in überhitzten Segmenten sogar ins Minus drehen. Zudem haben Banken die Vergabekriterien verschärft (teilweise aufgrund der Basel-III-Regelungen ab 2025, die höhere Kapitalpuffer vorschreiben foxstone.ch). Kreditnehmer stehen nun vor strikten Limiten (max. ~80 % Beleihungswert und strenge Belastungstests bei 5 % Zins), was hoch verschuldeten Investoren zusätzlichen Spielraum nimmt. Während der aktuelle Konsens von einer stabilen oder leicht fallenden Zinsentwicklung ausgeht (bei einer Schweizer Inflation von nur rund 0,7 % engelvoelkers.com), könnte eine überraschend hohe Inflation oder ein finanzieller Schock diesen Trend umkehren. Diese Zinsunsicherheit bleibt daher ein entscheidender Risikofaktor.
  • Makroökonomische und geopolitische Unsicherheit: Der Immobilienmarkt in Zürich hängt von der allgemeinen wirtschaftlichen Gesundheit der Schweiz und der globalen Stabilität ab. Wirtschaftliche Unsicherheiten – wie eine potenzielle globale oder europäische Rezession – stellen ein Risiko dar investropa.com. Wenn zum Beispiel ein Abschwung den Banken- oder Technologiesektor trifft, könnte Zürich Arbeitsplatzverluste oder weniger Expansion erleben, was die Nachfrage nach Büroflächen und Wohnungen verringert. Die Stadt ist nicht immun gegen globale Ereignisse: Der Krieg in der Ukraine, Energiekrisen oder andere geopolitische Spannungen können sich auswirken. Die Schweizer Regierung hat ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die angespannte geopolitische Lage (Ukraine-Krieg, Konflikte im Nahen Osten) weiterhin ein latentes Risiko für den internationalen Handel und die Energiepreise darstellt, das die Schweizer Wirtschaft negativ beeinflussen könnte engelvoelkers.com. Ein Anstieg der Öl-/Gaspreise könnte zum Beispiel die Inflation wieder anheizen und Konsumenten sowie Unternehmen belasten. Zusätzlich können Währungsschwankungen (ein sehr starker Schweizer Franken) dem Schweizer Export und den Unternehmensgewinnen schaden und so indirekt die Büroauslastung und die Wohnungssuche von Mitarbeitenden internationaler Firmen beeinflussen. Ein weiterer makroökonomischer Faktor ist die Einwanderungspolitik: Das Bevölkerungswachstum der Schweiz (das den Wohnungsbedarf antreibt) könnte sich verlangsamen, falls politische Kräfte eine stärkere Begrenzung der Zuwanderung durchsetzen. Die erwähnte SVP-Initiative zur Begrenzung der Bevölkerung auf 10 Millionen ist zwar extrem, zeigt aber den politischen Druck zum Wachstumslimit jacquemoudstanislas.ch. Würde die Einwanderung stark reduziert, könnte die Wohnungsnachfrage langfristig nachlassen. Insgesamt gilt: Auch wenn die Schweizer Wirtschaft derzeit stabil ist, stellen globale Rezessions- oder Krisenszenarien ein Abwärtsrisiko dar, bei dem Immobilienleerstände steigen und Preise korrigiert werden könnten.
  • Immobilienblase und Bedenken zur Erschwinglichkeit: Jahrelange Preissteigerungen werfen die Frage auf: Steckt Zürich in einer Immobilienblase? Nach manchen Kriterien ja – die Stadt zählt zu den Städten mit hohem Blasenrisiko. Der Global Real Estate Bubble Index der UBS setzte Zürich auch 2023 in die Kategorie „Blasenrisiko“, und zwar als eine von weltweit nur zwei Städten (neben Tokio) auf diesem Niveau ubs.com mattgul.com. Die Immobilienpreise im Verhältnis zu Einkommen und Mieten sind extrem hoch. Sollten die Zinsen steigen oder die Nachfrage nachlassen, könnten Zürichs hohe Bewertungen einer Korrektur unterliegen. Den Aufsichtsbehörden ist dies bewusst; die Schweizerische Nationalbank hat in den letzten Jahren einen antizyklischen Kapitalpuffer reaktiviert, um die übermäßige Hypothekenvergabe einzudämmen. UBS-Analysten bewerten das Blasenrisiko derzeit als „moderat“ (zurück von „extrem“), weil das Preiswachstum etwas nachgelassen hat investropa.com, aber das Risiko ist nicht verschwunden. Die Erschwinglichkeit für Einheimische ist am Limit – Mittelstandsfamilien kämpfen selbst bei bescheidenen Wohnungen mit dem Kauf, was soziale und politische Probleme aufwirft. Immer mehr Stimmen finden, dass der Wohnungsmarkt unhaltbar teuer ist. Falls noch mehr Menschen die Stadt verlassen, weil sie sich das Wohnen nicht mehr leisten können, könnte die Nachfrage nachlassen. Zudem enden Blasen oft nicht nur wegen Zinsänderungen, sondern weil sich die Käuferstimmung dreht. Glauben Käufer, dass die Preise ihren Höhepunkt erreicht haben – selbst vorübergehend – kann sich die Psychologie zu einem Käufermarkt drehen. Noch zeichnet sich kein starker Stimmungsumschwung ab (wegen des anhaltenden Mangels), aber das Risiko einer Stagnation oder leichten Korrektur in überteuerten Segmenten (wie Luxuswohnungen oder renditeschwache Anlageobjekte) ist vorhanden.
  • Bau- und Lieferherausforderungen: Ironischerweise ist eine der größten Herausforderungen des Marktes die Kehrseite des Mangels – es kommt nicht genug neuer Wohnraum auf den Markt. Dies birgt das Risiko, dass, wenn der Mangel anhält oder sich verschärft, das Wirtschaftswachstum gebremst wird (Unternehmen könnten Schwierigkeiten haben, Talente zu rekrutieren, wenn Wohnraum zu knapp oder zu teuer ist) und dies eine stärkere Einmischung der Regierung nach sich zieht. In Zürich zu bauen ist nicht einfach: hohe Baukosten, Fachkräftemangel in der Baubranche, langwierige Bewilligungsverfahren und Widerstand aus der Nachbarschaft („Not in my backyard“, NIMBY) bremsen die Entwicklung. Im Jahr 2024 befand sich der Wohnungsbau auf einem Tiefpunkt, und obwohl es Bemühungen gibt, ihn zu fördern, besteht das Risiko, dass nicht genügend Wohnungen gebaut werden, um die Nachfrage zu decken und die Krise damit weiter anhält. Auf der gewerblichen Seite ist der Bau neuer Büros stark zurückgegangen jll.com, was kurzfristig für bestehende Eigentümer positiv sein könnte, aber langfristig auch bedeutet, dass es weniger moderne Flächen gibt, um neue Unternehmen anzuziehen. Kostensteigerungen bei Baumaterialien sind eine weitere Herausforderung – während sie 2024 nachließen, haben frühere Preisschübe bei Stahl, Holz etc. Projekte verteuert und manche wurden auf Eis gelegt. Sollte es zu einer weiteren globalen Inflationswelle kommen, könnte dies die Entwicklung weiter verzögern.
  • Regulatorische und politische Risiken: Änderungen von Gesetzen und Vorschriften stellen eine weitere Herausforderung dar. So könnte zum Beispiel die geplante Verschärfung der Lex Koller, wie bereits besprochen, bei Umsetzung einige ausländische Investoren abschrecken und potenziell zu geringeren Kapitalzuflüssen in bestimmten Segmenten führen (z. B. könnte die Entwicklung durch ausländische Investoren schwieriger zu finanzieren sein). Obwohl die Maßnahmen auf eine Abkühlung der Preise abzielen, könnten Nebenwirkungen wie eine niedrigere Liquidität am Immobilienmarkt auftreten jacquemoudstanislas.ch. Im Inland besteht außerdem ein politisches Risiko in Form von Volksinitiativen oder Politikwechseln. Die direkte Demokratie in der Schweiz bedeutet, dass Wähler (und sie tun es) Initiativen einbringen können, die den Immobilienmarkt beeinflussen – von Mietobergrenzen über Leerstandsabgaben bis hin zu strikten Zonenvorgaben. Eine derzeitige Strömung ist die Forderung nach mehr Schutz für Mieter in Folge der Wohnungsnot. Sollten die Mieten weiter explodieren, besteht die Möglichkeit einer populistischen Bewegung für Mietpreisbremsen oder strengere Regeln bei Renovierungskündigungen usw. Solche Maßnahmen könnten die Renditen für Vermieter beeinflussen. Andererseits besteht das Risiko, dass wachstumskritische politische Stimmungen die Entwicklung begrenzen könnten (z. B. falls der Widerstand gegen höhere Dichte zunimmt, könnte es noch schwieriger werden, den benötigten Wohnraum in Zürich zu bauen). Die Ablehnung einiger jüngerer Projekte in Referenden in der ganzen Schweiz (nicht in Zürich, aber z. B. Genfs Initiative zur Begrenzung des Bauens) zeigt diese Spannungen. Die Stadtregierung von Zürich ist grundsätzlich entwicklungsfreundlich (geführt von Pragmatikern, die den Wohnbedarf sehen), doch politische Mehrheiten können sich ändern.
  • Inflation und Betriebskosten: Während die Schweiz derzeit eine niedrige Inflation (~1-2%) verzeichnet, würde ein Wiederanstieg der Inflation die Betriebskosten von Gebäuden (Energie, Wartung, an Wert indexierte Grundsteuern) und potenziell die Zinsen erhöhen, was den Cashflow der Eigentümer schmälert. Bei Gewerbeimmobilien könnte hohe Inflation Einzelhändler und Büronutzer belasten und Mieterhöhungen erschweren. Andererseits kann eine moderate Inflation Schuldnern helfen, indem sie den realen Wert der Schulden mindert – allerdings agieren viele Schweizer Investoren mit hohem Eigenkapital. Zudem könnten die Kosten der Energiewende erheblich sein – alte Gebäude mit Solarpanels, neuen Heizsystemen etc. nachzurüsten, erfordert viel Kapital. Zwar amortisieren sich diese Investitionen oft langfristig, doch gerade für kleinere Vermieter sind sie kurzfristig eine finanzielle Herausforderung.

Im Kern ist der Zürcher Immobilienmarkt nicht frei von Schwachstellen. Er steht zwar auf sehr soliden Fundamenten (hohe Nachfrage, geringes Angebot, wirtschaftliche Stabilität), doch Risiken wie wirtschaftliche Abschwünge, Zinsschwankungen und regulatorische Veränderungen könnten die Dynamik dämpfen. Marktteilnehmer sollten vorsichtigen Optimismus walten lassen: Die Prognose ist weiterhin auf Wachstum gerichtet, doch Szenarien wie eine globale Rezession oder drastische politische Veränderungen könnten diesen Trend verändern. Bemerkenswert ist, dass Institutionen wie die UBS den Zürcher Markt als potenzielle Blase beobachten mattgul.com – ein Hinweis darauf, wachsam zu bleiben. Andererseits hat Zürich Schocks in der Vergangenheit stets gut überstanden – selbst während der Finanzkrise 2008 kam es nur zu einer kurzen Preispause. Die anhaltende Attraktivität als Finanzzentrum und lebenswerte Stadt bietet zudem einen Puffer. Dennoch wird die Bewältigung der Bezahlbarkeitskrise und die Schaffung von mehr Wohnraum in Zukunft entscheidend sein, um soziale Spannungen abzufedern und eine Überhitzung zu verhindern. Die Gratwanderung zwischen Attraktivität für Investoren und Bedürfnissen der Bewohner wird in den kommenden Jahren die politische und risikopolitische Landschaft prägen.

Quellen:

Bürosektor – Stabil mit hoher Verfügbarkeit

Der Büromarkt in Zürich im Jahr 2025 präsentiert ein gemischtes Bild aus großem Angebot und selektiver Nachfrage. Nach der Pandemie stiegen die Büro-Leerstände, da sich Remote-/Hybrid-Arbeit durchsetzte, aber der Trend stabilisiert sich. In den fünf größten Bürozentren der Schweiz (Zürich, Genf, Basel, Bern, Lausanne) lag die gesamte Verfügbarkeitsquote Ende 2024 bei etwa 5,0 % jll.com. In der Region Zürich stieg das verfügbare Büroflächenangebot bis Ende 2024 auf 433.700 m² (eine Leerstandsquote von 5,3 %) jll.com. Dies ist ein leichter Anstieg gegenüber 4,8 % im Vorjahr und setzt den allmählichen Anstieg seit 2019 fort jll.com. Neue Fertigstellungen in Randgebieten trugen zu den Leerständen bei – zum Beispiel sorgten neue Projekte in Oerlikon und Kloten (Nord-Zürich) im vergangenen Jahr für ein erhebliches Flächenwachstum jll.com. Auch in Kreis 5 (Zürich-West) und Kreis 11 (Oerlikon/Affoltern) kamen neue Flächen und sanierte Büros auf den Markt jll.com. Im Gegensatz dazu wurde in einigen zentralen Lagen Flächen aufgenommen (die Leerstände sanken in den Kreisen 1, 3 und 9), da Unternehmen nach Top-Standorten suchten jll.com. Die Büromieten haben seit mehreren Jahren stagniert, was das Gleichgewicht zwischen gestiegenem Angebot und stabiler Nachfrage widerspiegelt jll.com. Die Spitzenmieten für Büros in der Innenstadt von Zürich sind seit 2022 konstant, doch das könnte sich bald ändern. Hochwertige, nachhaltige Büroprojekte (mit Green-Building-Zertifikaten und modernen Annehmlichkeiten), die sich in Planung befinden, ziehen Mieter an, und falls die Nachfrage nach diesen Premiumflächen robust bleibt und das Angebot begrenzt ist, könnten die Spitzenmieten nach Jahren der Stagnation endlich wieder steigen jll.com.

Mit Blick in die Zukunft ist der Ausblick für den Zürcher Büromarkt vorsichtig optimistisch. Der Neubau von Büros verlangsamt sich drastisch – im Jahr 2024 wurden nur etwa 57.000 m² fertiggestellt, gegenüber 343.000 m² im Jahr 2020 jll.com. Zwischen 2025 und 2027 liegt die Pipeline in Zürich bei durchschnittlich nur 29.000 m² pro Jahr, was nur einen Bruchteil (ca. –71 %) des jährlichen Volumens von 2019–2023 ausmacht jll.com. Dieser starke Rückgang des Neubauangebots wird weiteren Leerstandsanstiegen entgegenwirken jll.com. Allerdings kommt weiterhin sekundäre Bürofläche auf den Markt, da Unternehmen ihre Flächen optimieren; rund 60.000 m² bestehende Büros werden voraussichtlich 2025–26 angeboten werden (vermutlich Untermietflächen oder ältere Gebäude, die aufgegeben werden) jll.com. Somit sollten die Leerstandsquoten kurzfristig um die 5 % und höher liegen jll.com. Die Mieternachfrage konzentriert sich auf Qualität: Moderne, gut gelegene Büros (insbesondere mit ESG-Zertifikaten) werden gut nachgefragt, während veraltete Büros in Randlagen lange leerstehen. Besonders Zürichs Finanz- und Technologiesektoren treiben weiterhin die Vermietungen an. Mehrere große Umzüge im späten Jahr 2024 unterstreichen das Vertrauen in Toplagen – z. B. bezog die Telekom-Firma Salt ein neues Flagship-Büro über der Bahnhofstrasse, die Vermögensverwaltung Bellevue Group zog in ein saniertes Top-Gebäude am Sechseläutenplatz jll.com. Angesichts der geringen Arbeitslosigkeit in der Schweiz (2,5 %) und eines BIP-Wachstums von etwa 1,2 % engelvoelkers.com bauen Unternehmen weiterhin vorsichtig Personal auf. Insgesamt ist der Zürcher Büromarkt ausgewogen: Mieter profitieren von mehr Auswahl und stabilen Mieten, während Eigentümer beruhigt feststellen, dass die Baupause den Markt nach und nach verknappen wird. Jeder Nachfrageschub (zum Beispiel wenn Unternehmen mehr Mitarbeitende ins Büro zurückholen) könnte die Mieten in den Kernlagen schnell anziehen lassen. Aktuell ist mit stabilen Büromieten und Flight-to-Quality-Dynamik zu rechnen – ältere Büros gewähren womöglich Zugeständnisse, während grüne Premiumflächen im CBD und boomenden Teilmärkten (wie Zürich-West und Oerlikon) auf reges Interesse stoßen.

Einzelhandelssektor – Erstklassige Lagen bleiben stark

Einzelhandelsimmobilien in Zürich haben sich als bemerkenswert widerstandsfähig erwiesen. Tatsächlich bleibt die wichtigste Einkaufsstraße der Stadt, die Bahnhofstrasse, eine der teuersten Einzelhandelslagen der Welt. Die Spitzenmieten für erstklassige Einzelhandelsflächen sind seit 2020 um über 20 % gestiegen und erreichten bis Ende 2024 etwa CHF 10.250 pro m² pro Jahr jll.com. Damit liegt die berühmte Straße Zürichs in Europa bei den Einzelhandelsmieten nur hinter Paris und London jll.com. Solch hohe Mieten spiegeln die starke Nachfrage von Luxusmarken und Einzelhändlern nach begrenzten Ladenflächen wider. Der Leerstand auf der Bahnhofstrasse liegt faktisch bei 0 % jll.com – jede verfügbare Ladenfläche wird sofort vergeben. In den letzten Jahren haben mehrere globale Marken auf größere Flaggschiffe aufgerüstet oder sind neu auf die Straße gekommen, sodass die Auslastung voll bleibt. Der Status Zürichs als wohlhabende Weltstadt ist die Grundlage dafür: Die Stadt führt Europa bei der Kaufkraft pro Kopf an, was den Einzelhandelsumsatz stark stützt jll.com. Stetige Ströme von Touristen, Geschäftsreisenden und vermögenden Einwohnern sorgen für anhaltende Umsätze in Luxus-Boutiquen, Uhren/Schmuck und hochwertiger Mode. Selbst mit dem Wachstum des E-Commerce bleibt das Erlebnis und Prestige einer Präsenz an der Bahnhofstrasse für Einzelhändler unersetzlich. Ähnlich verhält es sich in anderen erstklassigen Lagen wie der Altstadt und den Boutiquevierteln von Seefeld – die Nachfrage ist gesund und Leerstände sind minimal.

Das heißt, sekundäre Einzelhandelsstandorte sehen sich mit einer differenzierteren Situation konfrontiert. Einige Nebenstraßen und weniger zentrale Einkaufszentren mussten sich nach COVID neu positionieren, und Einzelhändler im mittleren Preissegment achten verstärkt auf die Online-Konkurrenz. Insgesamt hat sich der Fußgängerverkehr in Zürich mit der Rückkehr von Touristen und Büroangestellten erholt, aber Kunden erwarten heute mehr als nur Geschäfte – erfolgreiche Ladenstandorte bieten Erlebnisse (Cafés, Events) und Bequemlichkeit. Dennoch steht der Einzelhandelssektor in Zürich im Vergleich zu vielen Städten sehr gut da. Das Verbrauchervertrauen wird durch die niedrige Inflation und steigende Löhne in der Schweiz unterstützt, und die Arbeitslosigkeit ist sehr gering. Hochstraßenvermieter erzielten 2024 Rekordmieten jll.com, was auf großes Vertrauen von Einzelhändlern in die stationäre Präsenz hindeutet. Deshalb bleiben Investoren an erstklassigen Einzelhandelsimmobilien interessiert, die stabile Erträge bieten (obwohl die Renditen angesichts des Preisniveaus niedrig sind). In Zukunft wird die Leistungsfähigkeit des Einzelhandels wahrscheinlich je nach Segment auseinandergehen: Ultra-Prime-Lagen werden weiterhin florieren, während schwächere Standorte innovativ sein müssen. Wächst der Tourismus aus Asien und den USA in den kommenden Jahren, wird dies den zentralen Einzelhandel weiter stärken. Umgekehrt könnten eine Abschwächung der Konsumausgaben oder neue E-Commerce-Gewohnheiten den Druck auf weniger erstklassige Geschäfte erhöhen. Derzeit ist der Einzelhandelsimmobilienmarkt in Zürich eine Geschichte von Stärke an der Spitze – „Lage, Lage, Lage“ gilt hier mit der Bahnhofstrasse, die weltweit höchste Mieten erzielt und keinen Leerstand aufgrund der ungebremsten Nachfrage jll.com aufweist.

Industrie & Logistik – Hohe Nachfrage, begrenztes Angebot

Das Segment Industrie- und Logistikimmobilien in der Region Zürich (und in der Schweiz insgesamt) verzeichnet eine robuste Nachfrage und sinkende Leerstände. Im Jahr 2023 sank die Leerstandsquote für investierbare Logistikimmobilien landesweit auf etwa 5,1%, verglichen mit 7,7% im Jahr 2019 jll.com. Mit anderen Worten: Lager- und Distributionsflächen sind zunehmend ausgelastet – dank des E-Commerce-Booms, der Neuausrichtung der Lieferketten und davon, dass Unternehmen mehr Lagerbestände halten. Die Schweizer Logistik konzentriert sich geografisch entlang der wichtigsten Verkehrskorridore – ein Großteil der Anlagen befindet sich im Basel–Zürich–Solothurn-Dreieck und rund um die großen Metropolen jll.com. Zürich, an der Kreuzung wichtiger Autobahnen und in Flughafennähe gelegen, ist ein bedeutender Logistikhub, aber auch flächenmäßig eingeschränkt. Vieles an Industrieflächen wurde (vor allem in der Stadt Zürich) zu Büros oder Wohnungen umgewandelt, was das Angebot an neuen Lagerhallen limitiert. Viele bestehende Lager sind älter und entsprechen nicht perfekt den heutigen Anforderungen (z. B. geringere Deckenhöhen, weniger Ladezonen) jll.com, sodass Grade-A-Logistikflächen extrem rar sind.

Mieten für Logistik-/Industrieflächen im Raum Zürich liegen typischerweise zwischen etwa CHF 85 bis 140 pro m² und Jahr – abhängig von Größe und Lage jll.com. Diese Mieten sind im internationalen Vergleich relativ hoch (bedingt durch hohe Schweizer Boden- und Baukosten). Das Mietwachstum ist moderat, aber stetig, da der Leerstand sinkt. Investoren interessieren sich zunehmend für diese Anlageklasse aufgrund ihrer Einkommensstabilität und Wachstumsperspektiven – die Renditen im Logistiksektor sind in der Schweiz zwar niedrig (~4–5%), liegen aber etwas über den Spitzenrenditen von Büroimmobilien. Bemerkenswert ist, dass die meisten Logistikimmobilien in der Schweiz eigengenutzt werden (d. h. Unternehmen besitzen ihre Lagerhallen selbst) jll.com. Landen nur etwa 300 Logistikobjekte schweizweit als vermietete Anlageimmobilien jll.com. Dies führt zu einer geringen Liquidität und Exklusivität des Sektors. Die wenigen Investment-Grade-Lagerhallen, die auf den Markt kommen, stoßen auf starke Konkurrenz, darunter auch ausländische institutionelle Käufer, die von der Stabilität der Schweiz angezogen werden.

In den kommenden Jahren ist zu erwarten, dass die Logistikentwicklung weiterhin eingeschränkt bleibt. Geeignete Flächen rund um Zürich für neue Großlager sind begrenzt und stark reglementiert. Allerdings werden einige Industriegebiete am Stadtrand und entlang der A1-Autobahn verdichtet – ältere Standorte könnten mehrstöckige Logistikgebäude erhalten oder für urbane „Letzte-Meile“-Verteilung unterteilt werden. Der Trend zum Nearshoring (mehr Lagerhaltung innerhalb der Schweiz) und der Boom im Online-Shopping halten die Nachfrage nach modernen Logistikflächen hoch. Infolgedessen könnte die Leerstandsrate weiter sinken und die Mieten könnten, insbesondere für erstklassige Lagerflächen, leicht steigen. Eine Herausforderung ist die Umrüstung veralteter Bestände – viele ältere Industriegebäude entsprechen nicht den heutigen Logistikanforderungen jll.com. Kreative Lösungen wie die Umnutzung von Teilen dieser Gebäude zu Selfstorage- oder KMU-Einheiten werden erprobt, um den Leerstand zu verringern jll.com. Insgesamt ist der Ausblick für Zürcher Industrieimmobilien positiv, gekennzeichnet durch Knappheit und solide Nachfrage. Dieses Nischen-Segment macht vielleicht nicht so viele Schlagzeilen wie Zürcher Wohn- oder Büroimmobilien, bietet aber aufstrebende Chancen für Investoren, die sich im Baurecht auskennen und Objekte finden – die grundlegenden Faktoren geringer Leerstand und stetiger Mietbedarf sind fest etabliert jll.com.

Investmentausblick: Renditen, ausländisches Interesse & Chancen

Ausländische Investitionen und Vorschriften: Es ist wichtig zu beachten, dass die Schweiz strenge Regeln (Lex Koller) zur Begrenzung des ausländischen Eigentums an Wohnimmobilien hat.

Ausländische Personen ohne Wohnsitz können in Zürich im Allgemeinen keine Immobilien kaufen (außer in seltenen Fällen oder über bestimmte ausgenommene Strukturen) practiceguides.chambers.com jacquemoudstanislas.ch.Ausländer können frei in Gewerbeimmobilien investieren, und bisher konnten sie auch Anteile an Schweizer Immobiliengesellschaften oder -fonds ohne Einschränkung erwerben jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Dies hat es ausländischem institutionellen Kapital ermöglicht, indirekt in den Zürcher Markt einzutreten.Es gibt ein bedeutendes globales Interesse – Staatsfonds, globale REITs und private Investoren haben Geld in Schweizer Immobilienfonds, Entwicklungsprojekte und den Erwerb von Gewerbeimmobilien investiert.Zum Beispiel gibt es bei den prestigeträchtigen Bürogebäuden und Einzelhandelsimmobilien in Zürich häufig Bieterwettstreite zwischen deutschen Fonds oder Investoren aus dem Nahen Osten.Künftig könnte sich jedoch die regulatorische Landschaft verschärfen.Im März 2025 kündigte die Schweizer Regierung Pläne an, den Erwerb von Immobilien durch Ausländer weiter einzuschränken, was möglicherweise das Ende der Ausnahmeregelung bedeuten würde, die es Ausländern erlaubte, Aktien börsennotierter Immobiliengesellschaften frei zu kaufen jacquemoudstanislas.ch.Wenn sie umgesetzt werden, würden solche Reformen (die derzeit diskutiert werden) eine Genehmigung der Regierung für ausländische Investoren selbst bei indirekten Immobilienbeteiligungen erfordern, was einen bedeutenden Wandel darstellt, der darauf abzielt, die Nachfrage abzukühlen jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Dies hat Bedenken geweckt, dass ausländisches Kapital abgeschreckt werden könnte.Dennoch ist der Gesetzgebungsprozess noch im Gange – etwaige Änderungen werden Zeit in Anspruch nehmen und könnten abgeschwächt werden jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Derzeit bleibt das Interesse ausländischer Investoren hoch, insbesondere an Gewerbeimmobilien und Entwicklungspartnerschaften.Stabile Renditen in einem Niedrigzinsmarkt: Immobilien in Zürich werden als „sicherer Hafen“ geschätzt und bieten Stabilität statt hoher Renditen. Im Jahr 2025 erzielen erstklassige Wohn- und Büroimmobilien in Zürich in der Regel nur etwa 2,5 %–3,5 % jährliche (Brutto-)Rendite foxstone.ch. Diese Renditen sind moderat und spiegeln die hohen Bewertungen und das geringe Risiko von Schweizer Immobilien wider. Für institutionelle Anleger wie Pensionsfonds und Versicherungen ist die Zuverlässigkeit und Werterhaltung der Zürcher Immobilien ein zentraler Bestandteil ihrer Portfolios. Tatsächlich melden große Eigentümer stabile oder steigende Werte – so verzeichnete beispielsweise Swiss Life (einer der größten Immobilieninvestoren der Schweiz) einen Anstieg des beizulegenden Zeitwerts ihres Portfolios um ~0,2 % im 1. Quartal 2025 und widersetzte sich damit jedem Abschwung reuters.com. Die Mieteinnahmen gelten aufgrund voller Auslastung und starker Bonität der Mieter in Zürich als äußerst solide. Die Gesamtrenditen werden künftig voraussichtlich hauptsächlich aus laufenden Einnahmen sowie einer moderaten Wertsteigerung bestehen (prognostiziert werden ~1–4 % jährliches Preiswachstum in den kommenden Jahren investropa.com). Internationale Investoren bleiben trotz der niedrigen Renditen angezogen, weil die Schweiz als sicherer Hafen gilt. In Zeiten globaler Unsicherheit zieht die Zürcher Immobilienbranche ausländische Käufer an, die Vermögenserhalt suchen investropa.com. Der starke Schweizer Franken und die politische Stabilität des Landes erhöhen zusätzlich die Attraktivität.

Neue Chancen – Grüne und Nischen-Segmente: Investoren richten ihr Augenmerk auch auf neue Nischen und Value-Add-Strategien auf dem Zürcher Markt. Ein großes Thema ist die Nachhaltigkeit. Die Nachfrage (seitens Mieter und Käufer) nach umweltfreundlichen, energieeffizienten Gebäuden wächst, und Immobilien mit grünen Zertifizierungen können Prämien erzielen investropa.com. Der staatliche Vorstoß zur CO2-Reduktion – z.B. verlangt ein neues Gesetz Solarpanels auf den meisten Neubauten pv-magazine.com – wird es erforderlich machen, ältere Bestände zu sanieren und erneuerbare Energien auszubauen. Das schafft Chancen für Investoren, ältere Gebäude mit Dämmung, Wärmepumpen, Solaranlagen usw. aufzuwerten und zugleich den grünen Auflagen zu entsprechen. Ein weiterer Trend ist Technologie und PropTech in der Immobilienbranche: Smarthome-Funktionen, digitale Mieterservices und Datenanalysen steigern den Wert von Objekten (gerade für technikaffine Mieter im Zürcher Markt besonders attraktiv) investropa.com.

Bestimmte Immobiliensegmente zeigen ebenfalls Wachstumspotenzial. Logistik- und Life-Science-Immobilien sind gefragt, aber das Angebot ist knapp – die Umnutzung oder Entwicklung von Leichtindustrieflächen am Stadtrand für Last-Mile-Logistik oder Labor-/Forschungszwecke ist ein vielversprechender Ansatz. Wohnungsbau in „B“-Lagen rund um Zürich bietet eine weitere Chance: Da die Erschwinglichkeit im Stadtzentrum stark eingeschränkt ist, boomen die Außenbezirke und Pendlergemeinden (Investoren setzen dort auf neue Mietwohnungen, wo die Renditen etwas höher sein können) foxstone.ch. Tatsächlich entwickeln sich Vororte mit guter ÖV-Anbindung zu neuen Investitionszentren, da Mieter nach relativ erschwinglichen Alternativen außerhalb des Stadtkerns suchen foxstone.ch. Darüber hinaus gewinnen alternative Wohnformen an Bedeutung: Co-Living und genossenschaftliches Wohnen. Zürich hat eine starke Tradition gemeinnütziger Wohnungsgenossenschaften, und die Stadt fördert diesen Sektor (Ziel: 33 % gemeinnütziger Wohnraum bis 2050) digitalcollection.zhaw.ch. Auch wenn die Gewinne nicht maximiert werden, bieten Genossenschaftsprojekte stabile, langfristige Erträge und basieren häufig auf öffentlich-privater Zusammenarbeit auf städtischem Boden – institutionelle Investoren wie Pensionskassen investieren vorsichtig in solche Projekte als ESG-freundliche Strategie. Im privaten Bereich sprechen Co-Living-Angebote mit flexiblen Mietverträgen und Gemeinschaftseinrichtungen vor allem junge Berufstätige und Expats an und bilden somit eine Nische, die es zu beobachten gilt.

Rendite-Ausblick: Insgesamt können Investoren in den nächsten Jahren mit moderaten, aber verlässlichen Renditen aus Immobilien in Zürich rechnen. Erstklassige Wohn- und Gewerbeobjekte erzielen vermutlich jährliche Cashflow-Renditen von rund 3 % foxstone.ch sowie zusätzlich ein paar Prozent Wertsteigerung – keine spektakulären Zahlen, aber im Einklang mit dem niedrigen Risikoprofil der Schweiz. Wer höhere Renditen sucht, setzt auf Value-Add-Strategien (z. B. die Renovation älterer Wohnungen und deren Verkauf an Eigenheimkäufer angesichts starker Nachfrage) oder auf Neubauprojekte (wobei die hohen Baukosten und Regulierungen solche Vorhaben in Zürich erschweren). Auch Crowdfunding-Plattformen für Immobilien sind mittlerweile am Markt (z. B. Foxstone, Crowdhouse): Sie ermöglichen es Investoren, mit etwas mehr Risiko auf Zielrenditen von 5–7 % durch diversifizierte Immobilienportfolios zu setzen foxstone.ch. Das Interesse aus dem Ausland bleibt für Core-Assets wohl bestehen, es sei denn, neue Gesetze schränken es massiv ein. Zusammenfassend bleibt der Ausblick für Immobilieninvestitionen in Zürich positiv, aber wettbewerbsintensiv – die Stabilität und Knappheit des Marktes lassen auf stabile Werte schließen, doch Investoren müssen kreativ sein, um Rendite zu finden. Zentrale Chancen bestehen in Investitionen in Nachhaltigkeit, dem Schließen von Lücken im Wohnungsmarkt und der Nutzung des anhaltenden Wachstums Zürichs, während sie mit sich verändernden Regulierungen umgehen müssen.

Zentrale Stadtteile und Immobilien-Hotspots

Zürich ist eine Stadt mit vielseitigen Quartieren, die alle ihren eigenen Charakter und eigene Immobilientrends aufweisen. Im Folgenden stellen wir einige zentrale Stadtviertel vor – von absoluten Premiumlagen am See bis zu aufstrebenden urbanen Quartieren – inklusive ihrer Preisniveaus, Beliebtheitsfaktoren, Entwicklungsprojekte und Lebensqualitätsmerkmale:

  • Enge (Kreis 2) – Luxuriöses Wohnen am See. Enge, auf der Südseite des Zentrums von Zürich, ist zu einem Magneten für hochwertige Wohnungen und wohlhabende Berufstätige geworden. Die Preise liegen hier im Durchschnitt bei etwa 18.300 CHF pro m² investropa.com, was zu den höchsten der Stadt zählt. Neue Luxusprojekte (mit Extras wie privaten Fitnessstudios und Concierge-Service) ziehen wohlhabende Expats und Tech-Manager nach Enge investropa.com. Der Reiz des Viertels liegt in der erstklassigen Lage – fußläufig zur Innenstadt, am Seeufer gelegen und mit Annehmlichkeiten wie dem Rieterpark und dem Museum Bärengasse. Die Lebensqualität ist hervorragend: Enge bietet gehobene Einkaufsmöglichkeiten, internationale Schulen und einen kurzen Weg zum Finanzzentrum Paradeplatz. Da neue Premium-Projekte noch in Planung sind, wird die Exklusivität – und die hohen Preise – in Enge weiter bestehen investropa.com.
  • Seefeld (Kreis 8) – Der meistgefragte Ort am Zürichsee. Seefeld ist ein äußerst begehrtes Viertel östlich des Zentrums, geschätzt wegen seiner Nähe zum Zürichsee, angesagten Restaurants und lebendigen Atmosphäre. Immobilien erreichen hier Top-Preise (zu den höchsten pro m² in Zürich) und erleben enorme Nachfrage investropa.com. Leerstand existiert praktisch nicht – jeder will in Seefeld wohnen. Trotz niedriger Mietrenditen von etwa 2–3 % (ein Zeichen für sehr hohe Kapitalwerte) unterstreichen die konstant niedrigen Leerstände und die hohen Mieten die Attraktivität des Viertels investropa.com. Seefeld bietet eine Mischung aus eleganten historischen Gebäuden und modernen Wohnungen, viele davon mit Seeblick. Bewohner genießen Freizeit am Wasser, Grünflächen wie den Park Zürichhorn und Boutiquen. Es ist beliebt bei wohlhabenden Einheimischen ebenso wie bei Expats. Aufgrund des sehr begrenzten Baulands entstehen in Seefeld nur selten neue Projekte (abgesehen von gelegentlichen Luxus-Eigentumswohnungen), weshalb das Angebot knapp bleibt. Es ist zu erwarten, dass Seefeld eine Luxus-Enklave bleibt, mit hervorragender Lebensqualität und entsprechenden Preisen.
  • Fluntern (Kreis 7) – Prestige am Zürichberg. Fluntern liegt an den bewaldeten Hängen des Zürichbergs und gehört zu den renommiertesten Wohnvierteln Zürichs. Es ist bekannt für malerische Aussichten, luxuriöse Villen und erstklassige Schulen. Familien schätzen Fluntern besonders wegen seiner exzellenten Bildungsmöglichkeiten – das Quartier beherbergt renommierte Schulen (wie den Standort der Zurich International School und ausgezeichnete öffentliche Primarschulen) mit konstant hoher Nachfrage. Die Häuser in Fluntern sind geräumig und oft architektonisch beeindruckend, viele Botschaften und Residenzen von Führungskräften sind hier angesiedelt. Die Immobilienpreise sind sehr hoch (vergleichbar mit den Seevierteln), und das Angebot ist dauerhaft knapp – jedes Inserat in Fluntern weckt sofort Interesse. Die Gegend bietet ein ruhiges, grünes Umfeld (nahe dem Zoo und den Waldwegen) und liegt dennoch nur wenige Minuten mit der Tram von der Innenstadt entfernt. Der Neubau ist minimal, da die strengen Zonenvorschriften den Charakter schützen. Zusammengefasst bietet Fluntern Privatsphäre, Natur und Prestige und bleibt dadurch bei der Zürcher Elite sehr begehrt.
  • Zürich West / Kreis 5 (Kreis 5) – Vom Industriegebiet zum In-Viertel. Der Kreis 5, auch bekannt als Zürich West, hat sich von einer rauen Industriezone zu einem der angesagtesten Viertel der Stadt entwickelt. Diese anhaltende Gentrifizierung hat die Immobilienwerte in die Höhe getrieben – die durchschnittlichen Wohnungspreise liegen 2024 hier bei etwa CHF 14.600 pro m², ein Anstieg von 3 % im Jahresvergleich investropa.com. Das Quartier boomt mit Neubauprojekten: Alte Lagerhallen werden zu Lofts, Kunstgalerien, Tech-Büros und Ausgeh-Locations. Junge Berufstätige und Kreative zieht es wegen des urbanen Flairs und der im Vergleich zur Innenstadt moderaten Preise in den Kreis 5 investropa.com. Die Stadt investiert aktiv in die Lebensqualität des Viertels – mit neuen Parks, Schulen und Kulturräumen, um den Kreis 5 familienfreundlicher zu machen investropa.com. Die Verkehrsanbindung ist exzellent (mehrere Tramlinien, der nahe Bahnhof Hardbrücke). Mit Großprojekten wie der Europaallee (direkt gegenüber) und lokalen Umgestaltungen hält die Dynamik an. In Kreis 5 finden sich inzwischen einige der coolsten Restaurants, Clubs und Design-Shops Zürichs, ergänzt durch neue Gemeinschaftsinfrastruktur. Das Viertel bietet einen einzigartigen urbanen Lebensstil, weshalb Nachfrage (und Preise) voraussichtlich weiter steigen werden, parallel zur laufenden Aufwertung investropa.com.
  • Altstetten (Kreis 9) – Aufstrebendes urbanes Zentrum. Altstetten im Westen von Zürich gewinnt zunehmend an Aufmerksamkeit als erschwinglicheres Wohngebiet mit Wachstumspotenzial. Jahrelang war es ein hauptsächlich industriell/gewerblich geprägter Stadtteil, doch in den letzten Jahren gab es dramatische Veränderungen. Die Immobilienpreise im Zentrum Zürichs sind in die Höhe geschnellt, „was viele Käufer und Mieter dazu bewegt, Altstetten als günstige Alternative in Betracht zu ziehen“ investropa.com investropa.com. Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise sind hier deutlich niedriger als im Stadtzentrum (was es zu einem der besten Werte in Zürich macht) investropa.com. Gleichzeitig hat Altstetten große Infrastrukturverbesserungen erlebt – insbesondere die Verlängerung der Limmattal-Stadtbahnlinie und weitere Verbesserungen des öffentlichen Verkehrs haben das Pendeln von Altstetten ins Zentrum enorm erleichtert investropa.com. Neue Wohn- und Mischbauprojekte entstehen rund um den Bahnhof Altstetten und entlang wichtiger Verkehrsachsen. Der Stadtteil bietet nun moderne Wohnungen, Einkaufszentren und Bürokomplexe (mehrere große Unternehmen haben Büros in den Gewerbeparks von Altstetten). Mit schnellen Verbindungen, günstigeren Mieten/Preisen und wachsender Infrastruktur entwickelt sich Altstetten zu einem lebendigen sekundären Zentrum. Viele Erstkäufer und junge Familien suchen hier nach bezahlbarem Wohnraum. Da immer mehr Menschen den Komfort und das Preis-Leistungs-Verhältnis entdecken, steigen Altstettens Profil und Immobilienwerte kontinuierlich an investropa.com.
  • Oerlikon (Kreis 11) – Florierender Geschäfts- und Wohnknotenpunkt. Oerlikon im Norden von Zürich ist eine der größten Erfolgsgeschichten der Stadtentwicklung. Dank ausgezeichneter Verkehrsanbindungen (ein wichtiger S-Bahn-Bahnhof, Tram- und Bushubs) und großzügiger Flächen hat sich Oerlikon in ein boomendes urbanes Zentrum verwandelt. Die Gegend ist geprägt von neuen Bürogebäuden, Einkaufszentren (wie das Neumarkt Einkaufszentrum) und Wohnkomplexen. Dieses Wachstum treibt die Nachfrage nach Immobilien an – der Medianpreis für Einfamilienhäuser in Oerlikon liegt mittlerweile bei über CHF 2,5 Millionen (für größere Familienhäuser) und die Werte aller Immobilienarten steigen investropa.com. Immobilienmakler berichten von wachsendem Interesse, da sowohl Einwohner als auch Unternehmen die günstige Lage Oerlikons schätzen investropa.com investropa.com. Die fortlaufenden Entwicklungsprojekte des Quartiers sind ein großer Anziehungspunkt: Mehrere Hochhäuser und gemischt genutzte Gebäude befinden sich im Bau oder wurden kürzlich fertiggestellt, wodurch moderner Wohnraum geschaffen und die lokale Infrastruktur verbessert wird investropa.com. Auf Straßenebene hat Oerlikon neue Parks, Restaurants und kulturelle Veranstaltungsorte hinzugewonnen, was eine lebendige Gemeinschaftsatmosphäre schafft investropa.com. Es ist zunehmend eigenständig – man kann in Oerlikon wohnen, arbeiten und soziale Kontakte pflegen. Dank seiner strategischen Lage (10 Minuten mit dem Zug ins Zürcher Zentrum und Direktverbindung zum Flughafen Zürich) ist Oerlikon ein Hotspot für Investoren und Mieter. Das Gebiet wird voraussichtlich weiter boomen, mit weiteren Verbesserungen (wie einem geplanten Innovationscampus und Sporteinrichtungen) in Planung. Für alle, die in Zürich ein starkes Wachstumspotenzial suchen, bietet Oerlikon eine überzeugende Kombination aus guter Anbindung, Neubauprojekten und vergleichsweise moderaten Preisen (zumindest im Vergleich zu Innenstadt- und Seelagen).
  • Affoltern (Kreis 11) – Neue Infrastruktur, neue Attraktivität. Weiter draußen in Kreis 11 hat sich Affoltern dank Verbesserungen der Infrastruktur und moderater Preise als Hotspot für Immobilien etabliert. Kürzlich hat das Bundesamt für Straßen massiv in neue Straßen und Autobahnausbau rund um Affoltern investiert investropa.com und so die Erreichbarkeit stark verbessert. Dadurch ist Affoltern besonders für Käufer interessant geworden, die einen unkomplizierten Arbeitsweg mit dem Auto oder Bus schätzen investropa.com. Zudem erlebte Zürich 2023 einen Boom beim Bau neuer Wohnungen, vor allem in Gebieten wie Affoltern – es wurden so viele neue Einheiten wie seit 2018 nicht mehr gebaut, ein Zeichen für das Interesse von Entwicklern und Käufern investropa.com. Mit diesen neuen Wohnungen (oft günstiger als innerstädtische Projekte) zieht Affoltern vor allem junge Berufstätige und Familien an, die modernen Wohnraum zu wettbewerbsfähigen Preisen suchen investropa.com investropa.com. Die Bevölkerungszahl steigt entsprechend an. Affoltern profitiert zudem von angrenzenden Grünflächen und einem ruhigeren, vorstädtischen Umfeld, was eine gute Balance zwischen Stadt und Land bietet. Die geplante mögliche Erweiterung des öffentlichen Verkehrs nach Affoltern wird die Attraktivität zusätzlich steigern. Kurz gesagt: Affoltern ist auf einem positiven Weg: verbesserte Anbindung, neues Wohnungsangebot und weiterhin erschwingliche Kosten machen das Quartier zu einer attraktiven Option für preisbewusste Immobilienkäufer. Die laufende Transformation deutet auf ein solides zukünftiges Wachstum sowohl bei der Gemeinschaft als auch bei den Immobilienwerten hin investropa.com.
  • Schwamendingen (Bezirk 12) – Erschwinglich mit Entwicklungspotenzial. Im Norden der Stadt war Schwamendingen historisch gesehen ein günstigeres, oft übersehenes Viertel – aber das ändert sich. Es wird mittlerweile „als preisgünstige Alternative“ für diejenigen, die sich das Zentrum von Zürich nicht mehr leisten können, immer beliebter investropa.com. Die Wohnkosten gehören hier zu den niedrigsten in der ganzen Stadt, was viele Erstkäufer und Familien mit mittlerem Einkommen anzieht. Besonders spannend ist der Aufschwung durch städtebauliche Erneuerung in Schwamendingen. Ein Vorzeigeprojekt, „Über-Gärten“, schafft 228 neue Mietwohnungen mit innovativem Design (großzügige Loggien, gemeinschaftliche „Waldgärten“), um die Wohnqualität zu erhöhen investropa.com. Solche Projekte werten den Wohnungsbestand auf und ziehen eine vielfältigere Bewohnerstruktur an. Ein weiteres wichtiges Upgrade ist der Lärmschutztunnel Schwamendingen, ein wegweisendes Infrastrukturprojekt, bei dem ein Autobahnabschnitt durch eine „grüne“ Überdachung abgedeckt wurde investropa.com. Dadurch wurden Lärm und Verschmutzung massiv reduziert und auf dem Tunnel neue Parkflächen geschaffen investropa.com. Die verbesserte Lebensqualität ist spürbar – ruhigere Straßen, sauberere Luft und neue Grünflächen. All diese Maßnahmen zeigen ein hohes Engagement der Gemeinschaft in Schwamendingen. Das Viertel bietet jetzt eine seltene Kombination aus Erschwinglichkeit und Lebensqualität in Zürich investropa.com. Schwamendingen wird deshalb immer beliebter bei allen, die Wert suchen: Hier bekommt man mehr Wohnraum für sein Geld, und das Viertel befindet sich im Aufschwung. Es ist ein Paradebeispiel dafür, wie sich die Zürcher Vororte an moderne Bedürfnisse anpassen. Auch in Zukunft wird das Ansehen und die Immobiliennachfrage in Schwamendingen weiter steigen – die Preise dürften aber weiterhin unter denen der exklusiven Stadtteile bleiben.

Jedes dieser Viertel illustriert die facettenreiche Immobilienlandschaft Zürichs. Die „Goldküste“ und „Silberküste“ entlang des Zürichsees, gerade außerhalb der Stadtgrenzen, verdienen ebenfalls Erwähnung – die Goldküste (sonnige Ostseite) in Orten wie Küsnacht und Zollikon bleibt ultra-exklusiv für Villen und verzeichnet Villenverkäufe von über 10 Millionen CHF investropa.com, während die Silberküste (Westufer, z. B. Thalwil, Horgen) etwas mehr Preis-Leistung bietet, aber dennoch sehr gehoben ist. Zurück in der Stadt findet man, egal ob altweltlichen Luxus (Enge, Seefeld, Fluntern), angesagtes urbanes Leben (Kreis 5) oder aufstrebende, familienfreundliche Gegenden (Altstetten, Affoltern, Schwamendingen), alles in den Zürcher Stadtteilen – sofern man eine Immobilie ergattern kann. Auffällig ist, dass alle Bereiche vom gemeinsamen Merkmal des begrenzten Angebots geprägt sind. Selbst in den „erschwinglichen“ Vierteln ist es nicht leicht, ein Zuhause zu finden. Das bedeutet, dass das Preiswachstum ein stadtweites Phänomen ist, nur in unterschiedlichem Ausmaß. Für Investoren und Eigenheimkäufer ist es entscheidend, diese Feinheiten der Quartiere zu kennen – die neuesten Hotspots gegenüber den bewährten Lagen – um sich erfolgreich am Zürcher Markt zu orientieren.

Infrastruktur- und Entwicklungsprojekte, die die Zukunft prägen

Ausbau des öffentlichen Verkehrs: Zürich investiert weiterhin stark in Infrastruktur, um das Wachstum zu unterstützen und die Lebensqualität zu steigern. In den letzten Jahren wurden bedeutende Erweiterungen des öffentlichen Verkehrs fertiggestellt oder gestartet. Ein gutes Beispiel ist die neue Limmattalbahn, die eröffnet wurde, um die westlichen Stadtteile (Altstetten/Affoltern) mit den Vororten entlang des Limmattals zu verbinden. Diese Tramverlängerung, ebenso wie andere Verbesserungen des Tramnetzes, haben die Fahrzeiten aus den äußeren Stadtbezirken ins Zentrum deutlich verkürzt investropa.com. Die bessere Anbindung wertet schon jetzt Gebiete wie Altstetten und Affoltern auf, wie zuvor erwähnt, da sie für Bewohner und Unternehmen attraktiver werden. Weitere Tramverlängerungen und Busspuren sind geplant, um allen Stadtteilen eine starke ÖV-Anbindung zu sichern. Gleichzeitig wird das S-Bahn-Netz – das Rückgrat der Mobilität im Großraum Zürich – modernisiert. Der überlastete Bahnhof Stadelhofen ist für eine Erweiterung vorgesehen (ein zusätzlicher Tunnel und weitere Bahnsteige sind geplant), um die Schienenkapazität in der Zürcher Innenstadt in den kommenden Jahren zu erhöhen. Der Bund verfolgt außerdem das Projekt „Zürich Brütten Tunnel“ (ein neuer Eisenbahntunnel Richtung Winterthur), um bis Anfang der 2030er-Jahre die Fernverbindungen zu verbessern. Diese Projekte werden häufigere Züge und weniger Überfüllung ermöglichen und das prognostizierte Bevölkerungswachstum in der Metropolregion auffangen.

Im Bereich Straßenverkehr sorgen innovative Lösungen für einen verbesserten Verkehrsfluss und ein besseres Umweltklima. Ein bemerkenswertes Projekt ist die Einhausung der Autobahn Schwamendingen (oben erwähnt), die fertiggestellt wurde, um eine laute Autobahn mit einer begrünten Abdeckung zu versehen investropa.com. Dies hat nicht nur Stadtteile, die durch die Autobahn getrennt waren, wieder miteinander verbunden, sondern auch einen neuen 1,6 km langen grünen Park für die Anwohner geschaffen – ein Gewinn für Mobilität und städtische Lebensqualität. Die Stadt und der Kanton haben ähnliche Pläne, andere Verkehrsknotenpunkte durch Tunnel- oder Deckelvarianten zu entschärfen (z. B. Diskussionen über eine künftige Untertunnelung von Teilen des Rosengartenstrasse-Rings, um den Lärm in diesen dicht bebauten Bezirken zu reduzieren). Darüber hinaus wird der öffentliche Nahverkehr in Zürich immer umweltfreundlicher: Die Stadt führt nach und nach Elektrobusse ein und baut die Fahrradinfrastruktur mit neuen Fahrrad-„Superhighways“ aus, die die Stadt durchkreuzen sollen. All diese Maßnahmen stehen im Einklang mit Zürichs Ziel, eine vorbildliche Verkehrsstadt des 21. Jahrhunderts zu werden, in der selbst die Außenbezirke gut angebunden sind und nachhaltige Verkehrsmittel Vorrang haben. Eine effiziente Verkehrsinfrastruktur ist auch für den Immobilienmarkt entscheidend – sie erschließt neue Entwicklungsgebiete und stellt sicher, dass die Stadt wachsen kann, ohne im Verkehr zu ersticken.

Große Entwicklungsprojekte: Mehrere groß angelegte Entwicklungen verändern das Stadtbild von Zürich nachhaltig. Besonders erwartet wird das Hardturm-„Ensemble“-Projekt, das das seit Langem brachliegende Hardturm-Stadiongelände im Kreis 5 neu gestalten wird. Das Projekt umfasst ein neues 18.000-Sitzplätze-Fußballstadion für die beiden Zürcher Fußballvereine, flankiert von zwei Hochhaustürmen und mittelhohen Gebäuden mit ca. 600 neuen Wohnungen (darunter preisgünstiger Wohnraum) sowie Büro- und Verkaufsflächen swissinfo.ch. Die Stimmberechtigten genehmigten diesen 570-Millionen-Franken-Plan bereits im Jahr 2018 swissinfo.ch, und nach Jahren politischer Streitigkeiten und rechtlicher Einsprüche soll der Bau nun bald beginnen. Nach der Fertigstellung entsteht damit ein völlig neues Quartierszentrum im Westen Zürichs, das sowohl den Bedarf an Sportinfrastruktur als auch an Wohnraum deckt. Besonders der Wohnungsbau ist bedeutsam – ein Turm soll überwiegend als Genossenschafts-/gemeinnütziger Wohnraum entstehen und damit die städtischen Ziele für bezahlbaren Wohnraum unterstützen swissinfo.ch. Gerichtliche Einsprachen haben zwar den Zeitplan verzögert (das Projekt wurde „gestoppt und gestartet“ und stieß auf Widerstand aus einigen Kreisen) coliseum-online.com swissinfo.ch, aber es wird im Allgemeinen erwartet, dass Ensemble letztlich umgesetzt wird und bis Mitte/Ende der 2020er Jahre ein modernes Stadion samt dringend benötigter neuer Wohnungen entsteht.

Im Stadtzentrum wurde das große Europaallee-Projekt (eine Umnutzung ehemals brachliegender Bahnflächen neben dem Zürcher Hauptbahnhof) kürzlich in seinen letzten Bauphasen fertiggestellt. Im Verlauf des letzten Jahrzehnts brachte die Europaallee neue Büroflächen (inklusive des großen Google-Campus), Hunderte von Wohnungen, einen Universitätscampus und Einkaufsstraßen – und dehnte so die Innenstadt effektiv aus. Die Fertigstellung in den Jahren 2020-2021 bedeutet, dass im Kern von Zürich keine großen ungenutzten Bauflächen mehr vorhanden sind. Nun richtet sich der Fokus auf kleinere Lückenschließung und Konversionsflächen. Beispielsweise entstehen in Oerlikon weiterhin Bauprojekte wie das Centro (Aufwertung des Oerlikoner Zentrums), und der Andreasturm-Hochhaus, der 2018 eröffnet wurde, wurde mittlerweile durch weitere Türme wie den Franklin Tower ergänzt; weitere sind rund um den Bahnhof Oerlikon geplant. Im Norden Zürichs laufen die Planungen für einen neuen Innovationspark bei Dübendorf (knapp außerhalb der Stadt), der F&E-Einrichtungen und möglicherweise Wohnraum umfassen soll – in direkter Nähe zu ETH und Universität.

Die Stadtplaner von Zürich legen ebenfalls großen Wert auf die nachhaltige Stadtentwicklung. Viele ältere Industrieareale im Großraum Zürich sollen in gemischt genutzte Quartiere umgewandelt werden. Zum Beispiel in den Vororten: Das Gebiet Dietikon hat ein Großprojekt, bei dem eine alte Industriezone in ein Wohnviertel mit Tausenden von Wohnungen umgewandelt wird, was indirekt die Wohnungsnot in der Stadt Zürich entschärft. Innerhalb der Stadt schreitet die Stadterneuerung in Kreis 4 und 5 (Langstrasse und Zürich West) voran, geleitet von Plänen, grüne Innenhöfe und Gemeinschaftsräume neben Neubauten zu schaffen investropa.com. Der Zürcher Masterplan 2040 fokussiert sich auf „Innenentwicklung“ – also innere Verdichtung – was bedeutet, dass innerhalb des bestehenden Stadtgebiets nachverdichtet und nicht in die Fläche expandiert wird. Dazu gehören Aufzonungen bestimmter, durch den öffentlichen Verkehr erschlossener Gebiete für höhere Gebäude und die Förderung von gemischt genutzten Hochhäusern in ausgewiesenen Zonen (zum Beispiel werden rund um Altstetten und Oerlikon mehr Hochhäuser zugelassen). Zürich achtet dabei jedoch streng auf Baugestaltung und Umweltauflagen, um den Charakter der Stadt zu bewahren.

Infrastruktur trifft Stadtplanung: Eine weitere bedeutende Initiative ist Zürichs Bekenntnis zur 2000-Watt-Gesellschaft und zu Klima­zielen. Die Stadt setzt Programme um, um Gebäude energetisch zu sanieren, Fernwärmenetze auszubauen (häufig mit Seewasser oder Abwärme) und schreibt Solaranlagen auf Neubauten gemäß neuem Bundesgesetz vor pv-magazine.com. Diese grüne Infrastruktur-Offensive bedeutet, dass Entwickler häufig Solaranlagen, Gründächer und effiziente Haustechnik in Projekte integrieren müssen – was zwar die Anfangskosten erhöht, aber die langfristige Nachhaltigkeit verbessert. Das Resultat ist eine lebenswerte, emissionsarme und klimarobuste Stadt, was wiederum die Immobilienwerte stabil hält.

Auch die Zonenvorschriften entwickeln sich weiter. Die Stadt signalisiert, Räume für gemeinnützigen Wohnungsbau zu schützen – zum Beispiel, indem öffentliches Land für Genossenschaften reserviert und baurechtliche Anreize für bezahlbaren Wohnraum in neuen Projekten geschaffen werden. Ein bemerkenswertes Ziel, das von den Wählern gesetzt wurde, ist, dass bis 2050 ein Drittel des gesamten Wohnungsbestands in Genossenschafts- oder anderweitig gemeinnützigem Besitz sein soll digitalcollection.zhaw.ch. Das führt dazu, dass die Stadt Land und günstige Konditionen für solche Vorhaben bereitstellt (z. B. ist der „Mehr Als Wohnen“-Genossenschaftskomplex im Hunziker Areal, der vor einigen Jahren fertiggestellt wurde, ein nachzuahmendes Vorbild). Zudem wurden Regulierungen von Kurzzeitvermietungen (Airbnb) diskutiert, um sicherzustellen, dass Wohnungen für den lokalen Bedarf genutzt werden – Zürich erwägt Beschränkungen bei der Vermietung an Touristen, damit Einheiten nicht dem langfristigen Wohnungsmarkt entzogen werden, auch wenn es bislang kein strenges Gesetz gibt.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Infrastruktur und die Entwicklungsprojekte Zürichs auf intelligentes Wachstum ausgerichtet sind: Ausbau der Verkehrskapazitäten, Erschließung neuer Wohngebiete in bislang ungenutzten Arealen und Verbesserung der grünen sowie öffentlichen Räume der Stadt. Projekte wie das Hardturm-Stadion, der Schwamendingen-Tunnel und neue Tramlinien stehen beispielhaft für den Zürcher Ansatz – Investitionen in Verbesserungen, die mehrere Ziele bedienen (Wohnen, Mobilität, Umwelt). Diese Maßnahmen sollten dazu beitragen, dass Zürich hoch wettbewerbsfähig und lebenswert bleibt, was wiederum die Stärke des Immobilienmarkts unterstützt. Natürlich gibt es zahlreiche Herausforderungen (von NIMBY-Gegnerschaft bis hin zu komplexen Schweizer Genehmigungsprozessen), doch die Entwicklung der Stadt zeigt einen allmählichen, konsensorientierten Fortschritt. Für Investoren und Bewohner bedeuten diese Entwicklungen bessere Vernetzung, mehr Wohnmöglichkeiten in bestimmten Gebieten und eine stetige Weiterentwicklung des Zürcher Stadtbildes im kommenden Jahrzehnt.

Regulatorisches Umfeld: Steuern, Eigentumsregeln & Bauvorschriften

Der Zürcher Immobilienmarkt funktioniert innerhalb des stabilen, aber sich weiterentwickelnden regulatorischen Rahmens der Schweiz, der alles von Steuern über Vorschriften für ausländische Käufer bis hin zu Nachhaltigkeitsauflagen abdeckt. Hier die wichtigsten Aspekte und Änderungen für 2025:

Regeln zum ausländischen Eigentum – Lex Koller: Vielleicht die markanteste Regelung ist das Lex Koller Gesetz, das ausländischen Staatsangehörigen den Kauf von Wohnimmobilien in der Schweiz einschränkt.

In der Stadt Zürich bedeutet dies, dass ausländische Nichtansässige keine Häuser oder Wohnungen als Investitionen oder Ferienimmobilien kaufen können.Nur Einwohner (einschließlich ausländischer Staatsbürger mit Schweizer Aufenthaltsbewilligung) werden beim Immobilienkauf wie Einheimische behandelt jacquemoudstanislas.ch.Es gibt ein paar Ausnahmen – z. B.Ausländer können bestimmte Ferienhäuser in Touristenregionen kaufen oder einen erheblichen Anteil an einem börsennotierten Schweizer Immobilienfonds/-unternehmen (indirektes Eigentum) ohne Probleme erwerben jacquemoudstanislas.ch.Gewerbeimmobilien sind ebenfalls ausgenommen, sodass ausländische Unternehmen oder Einzelpersonen frei Büros, Einzelhandelsflächen, Hotels usw. kaufen können.Diese Regeln haben historisch gesehen die internationale Spekulation auf dem Schweizer Immobilienmarkt eingedämmt und dafür gesorgt, dass der Markt nicht von ausländischen Käufern dominiert wird (wie es in einigen anderen Weltstädten der Fall ist).Allerdings stehen Änderungen bevor: Der Bundesrat (Schweizer Regierung) hat im März 2025 Pläne angekündigt, die Lex Koller weiter zu verschärfen jacquemoudstanislas.ch.Zu den vorgeschlagenen Reformen könnte gehören, dass Ausländer, die in der Schweiz leben, ihr Haus verkaufen müssen, wenn sie wegziehen (Schließung einer Gesetzeslücke), und vor allem die derzeitige Ausnahme für den Erwerb von Anteilen an Immobiliengesellschaften würde abgeschafft jacquemoudstanislas.ch.Das bedeutet, dass ausländische Investoren sogar dann eine Genehmigung benötigen würden, wenn sie indirekt über ein börsennotiertes Immobilienunternehmen oder einen Fonds investieren – eine bedeutende Veränderung.Auch vorgeschlagen: Ausländische Käufer von Gewerbeimmobilien wären auf Eigennutzung beschränkt; sie dürften nicht ausschließlich zum Vermieten kaufen jacquemoudstanislas.ch.Diese Maßnahmen zielen darauf ab, die Nachfrage zu dämpfen und dem Wohnungsmangel in der Schweiz entgegenzuwirken (Teil einer umfassenderen Strategie im Zusammenhang mit dem Bevölkerungswachstum) jacquemoudstanislas.ch.Es ist wichtig zu beachten, dass dies noch kein Gesetz ist – ein Entwurf wird für die parlamentarische Debatte vorbereitet, und es wird mit erheblichem Widerstand von Wirtschafts- und Immobiliengruppen gerechnet jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Sollten solche strengen Regeln letztendlich verabschiedet werden (was ungewiss ist), könnte dies eine große Veränderung des rechtlichen Umfelds für Auslandsinvestitionen darstellen und möglicherweise einige Zuflüsse ausländischen Kapitals verringern.In der Zwischenzeit gilt für 2025 der Status quo: Ausländische Käufer spielen eine begrenzte direkte Rolle auf dem Wohnungsmarkt in Zürich, sind jedoch bei gewerblichen und indirekten Investitionen aktiv.Jeder, der eine Investition aus dem Ausland in Betracht zieht, sollte die Debatte über die Lex Koller-Reform aufmerksam verfolgen, da sie in naher Zukunft die Investitionswege verändern könnte.Grundsteuern und Kosten des Wohneigentums: Das Steuersystem der Schweiz ist im Allgemeinen eigentümerfreundlich, weist jedoch einige Besonderheiten auf. Es gibt keine bundesweite Kapitalgewinnsteuer auf langfristig gehaltene private Immobilienverkäufe, aber der Kanton Zürich (wie die meisten Kantone) erhebt eine eigene Grundstückgewinnsteuer auf Immobilienverkäufe, üblicherweise nach einer progressiven Skala (höhere Steuer bei Verkauf innerhalb weniger Jahre nach dem Kauf, um langfristiges Halten zu fördern). Zürich erhebt zudem eine Handänderungssteuer (etwa 1 % des Preises) sowie Notariats- und Grundbuchgebühren bei Transaktionen practiceguides.chambers.com. Hauseigentümer zahlen eine jährliche Vermögenssteuer auf den Wert ihrer Immobilie, und besonders wichtig: Die Schweiz erhebt eine «Eigenmietwertbesteuerung» auf selbst genutztes Wohneigentum – im Wesentlichen werden Eigentümer so besteuert, als würden sie durch das Wohnen im eigenen Haus Mieteinnahmen erzielen zug4you.ch. Viele Eigentümer lehnen diese Eigenmietwertsteuer seit langem ab, und es gibt Bestrebungen, sie zu reformieren oder abzuschaffen. Tatsächlich gibt es in Bern laufende Diskussionen über die Abschaffung der Eigenmietwertbesteuerung, was mit einer Streichung des Hypothekarzinsabzugs zur Ausbalancierung der Folgen einhergehen könnte ubs.com. Sollte diese Reform in den nächsten Jahren verabschiedet werden, würde sie die Kalkulation für Eigentümer verändern (möglicherweise höhere Nettoabgaben für schuldenfreie Häuser, aber Wegfall eines Kaufhemmnisses). Stand 2025 gibt es noch keine endgültige Entscheidung – das Thema bleibt also spannend. Positiv für Eigentümer: Die Inflation in der Schweiz ist gesunken und der Referenzzinssatz für Hypotheken (Einflussfaktor auf zulässige Mietzinserhöhungen) blieb 2024 stabil swissmarketplace.group, sodass Kosten wie Hypothekarzinsen und inflationsgebundener Unterhalt sich stabilisiert haben. Für Investoren wird Mieteinnahme als ordentliches Einkommen besteuert (nach Abzug der Kosten), und Gesellschaften profitieren von relativ niedrigen Schweizer Unternehmenssteuersätzen (rund 19 % in Zürich, mit einer leichten Senkung aufgrund nationaler Steuerreformen zur Angleichung an die OECD-Mindeststandards). Insgesamt sind die Steuergesetze für Immobilien vorhersehbar und moderat, mit schrittweisen Anpassungen statt plötzlichen Veränderungen – ein Grund, warum das Investitionsklima weiterhin attraktiv bleibt.

Mieterschutz und Mietregulierungen: Zürich, wie ganz Schweiz, hat ein mieterfreundliches System. Rund 55-60 % der Schweizer Haushalte mieten (in der Stadt Zürich sogar noch mehr), daher sind die Gesetze ausgewogen, tendieren jedoch zum Schutz der Mieter. Mieten dürfen in der Regel nur unter bestimmten Bedingungen erhöht werden – zum Beispiel, wenn der nationale Referenzzinssatz steigt oder wegen Inflation und wertsteigernder Renovationen. Im Jahr 2023 erhielten Vermieter eine seltene Gelegenheit zur Mieterhöhung, da der Referenzzinssatz zweimal angehoben wurde (von 1,25 % auf 1,5 %), was zu den starken Mietsteigerungen in diesem Jahr beitrug swissmarketplace.group. Im Jahr 2024 blieb der Zinssatz stabil und es gab keine neuen Kostenschocks wie etwa bei den Treibstoffpreisen, daher verlangsamte sich das Mietwachstum auf etwa 4-5 % swissmarketplace.group. Sollte die kürzliche Zinssenkung der SNB den Referenzzinssatz sinken lassen, könnten einige Mieter sogar Mietsenkungen verlangen (normalerweise mit Verzögerung). Kündigungsschutz ist in der Schweiz stark ausgeprägt – Mieter mit langen Mietverträgen können nur aus bestimmten Gründen wie Eigenbedarf des Vermieters gekündigt werden und selbst dann nur mit ausreichender Frist. Es gibt auch ein System, mit dem Mieter überhöhte Mieterhöhungen oder Anfangsmieten als „missbräuchlich hoch“ vor Gericht anfechten können, insbesondere bei der geringen Leerstandsquote. Die Zürcher Stadtregierung beobachtet die Situation am bezahlbaren Wohnungsmarkt und prüft, ob zusätzliche Maßnahmen (wie Mietendeckel oder mehr Subventionen) nötig sind, falls sich die Wohnkrise verschärft. Bis 2025 wurden keine neuen Mietendeckelgesetze über das bestehende Bundesrecht hinaus eingeführt, aber das Thema bleibt politisch relevant. Besonders, da Mietergruppen wegen starker Mietsteigerungen und Kündigungen protestiert haben (z. B. der „Sugus“-Gebäude-Protest Ende 2024 swissinfo.ch). Investoren sollten berücksichtigen, dass Mieterhöhungen reguliert sind und der politische Druck, starke Mietanstiege einzudämmen, aufgrund des Mangels wächst.

Umweltfreundliches Bauen und Bauvorschriften: Zürich und die Schweiz treiben Umweltvorschriften für Immobilien weiter voran. Im Juni 2024 stimmten die Schweizer Wähler mit großer Mehrheit einem neuen Gesetz zur Beschleunigung der Nutzung erneuerbarer Energien zu pv-magazine.com. Eine zentrale Vorgabe: Alle Neubauten über 300 m² müssen ab 2025 Solarpanels auf Dächern oder Fassaden installieren pv-magazine.com. Der Kanton Zürich kann dies sogar auf kleinere Gebäude ausweiten. Damit wird die Integration von Solarenergie zum Standard für neue Entwicklungen. Zusätzlich haben viele Kantone (darunter auch Zürich) Vorschriften eingeführt, dass neue Heizsysteme kein Öl oder Gas mehr verwenden dürfen – sie müssen erneuerbar sein (Wärmepumpe, Solarthermie usw.) oder zumindest strenge Emissionsgrenzwerte einhalten, insbesondere bei Neubauten und Sanierungen. Die Stadt Zürich fördert die Minergie-Zertifizierung (ein Schweizer Label für umweltfreundliches Bauen) für Neubauten; obwohl nicht vorgeschrieben, halten sich viele Entwickler daran, um Genehmigungen zu erleichtern und umweltbewusste Käufer anzusprechen. Bauvorschriften verlangen zudem hohe Dämmstandards, dreifach verglaste Fenster und andere Maßnahmen zur Energieeffizienz entsprechend dem Ziel der Schweiz, die Emissionen im Gebäudesektor zu senken. Für Entwickler bedeutet das etwas höhere Baukosten, aber auch, dass neue Schweizer Gebäude in puncto Effizienz Spitzenklasse sind. In den kommenden Jahren ist mit einer zunehmenden Sanierung älterer Immobilien zu rechnen, um diese Standards zu erfüllen – möglicherweise gefördert durch staatliche Anreize oder verpflichtet bei größeren Renovierungen.

Im Bereich Zonenordnung stehen die Stadtplaner Zürichs vor der Herausforderung, mehr Wohn- und Büroflächen ohne Zersiedelung zu schaffen. Die Bauzonenregelungen wurden überarbeitet, um in ausgewählten Gebieten eine höhere Verdichtung zu ermöglichen: Beispielsweise wurden Zonen rund um Bahnhöfe oder Verkehrsknotenpunkte hochgestuft, sodass dort jetzt auch mittel- oder hochgeschossige Projekte erlaubt sind, wo vorher nur niedrige Bauten zulässig waren. Die Stadt setzt außerdem auf „Innenentwicklung“-Strategien – etwa die Umwandlung wenig genutzter Gewerbeflächen in Wohnraum oder die Aufteilung zu großer Wohnungen in kleinere Einheiten. Eine auffällige Maßnahme ist die Ausweisung von Hochhauszonen: In Zürich gibt es bestimmte Gebiete, in denen hohe Bauten (über 40 m) erlaubt sind, etwa in Teilen von Oerlikon, Escher-Wyss (Zürich-West) und bei Altstetten, während im historischen Zentrum und am Seeufer strenge Höhenbegrenzungen gelten. Ziel dieser Steuerung ist es, die Höhe dort zu konzentrieren, wo die Infrastruktur sie tragen kann, und gleichzeitig Sichtachsen auf das Stadtbild (wie den berühmten Blick auf die Alpen) zu bewahren.

Ein weiterer regulatorischer Aspekt ist die Quote für bezahlbaren Wohnraum/Wohnbaugenossenschaften bei großen Neubauprojekten. Die Stadt setzt häufig durch, dass ein Teil der Einheiten in großen Projekten an gemeinnützige Wohnbauträger verkauft oder für einen bestimmten Zeitraum zu unter dem Marktpreis liegenden Mieten angeboten wird. Dies ist Teil des Ziels, ein Drittel des Wohnungsbestands als gemeinnützigen Wohnraum zu erreichen digitalcollection.zhaw.ch. Bislang liegt der Anteil in Zürich bei etwa 25 % Genossenschafts-/gemeinnützigem Wohnraum, sodass dieser Trend künftig noch stärker werden dürfte.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass das regulatorische Umfeld in Zürich im Jahr 2025 als stabil, aber mit zunehmenden Eingriffen zur Lösung von Wohnungs- und Klimaproblemen charakterisiert werden kann. Die Steuern bleiben relativ niedrig und berechenbar. Die Regeln für ausländische Käufer sind streng und könnten noch strenger werden, obwohl gewerbliche Investoren weiterhin Spielraum finden. Umweltauflagen nehmen zu, wodurch nachhaltiges Bauen verpflichtend wird. Und Maßnahmen zur Wohnraumerschwinglichkeit – von Mieterschutz bis zur Förderung von Genossenschaften – werden schrittweise ausgeweitet, um Ungleichgewichte auf dem Markt entgegenzuwirken. Für Beteiligte bedeutet Compliance, sich mit diesen Richtlinien auseinanderzusetzen: z. B. von Anfang an Solarinstallationen einzuplanen oder Investitionen so zu strukturieren, dass sie den Lex-Koller-Regeln entsprechen. Solche Vorschriften bringen zwar Komplexität mit sich, tragen aber auch zur langfristigen Attraktivität Zürichs bei – sie sorgen für nachhaltige Entwicklung, begrenzen spekulative Blasen und erhalten die hohe Lebensqualität der Stadt, was letztlich den Immobilienwerten zugutekommt.

Marktrisiken und Herausforderungen

Trotz des allgemein optimistischen Ausblicks für Zürich könnten mehrere Risiken und Herausforderungen den Immobilienmarkt im Jahr 2025 und in den folgenden Jahren beeinflussen. Investoren und Beobachter sollten auf diese Faktoren achten:

  • Zins- und Finanzierungsrisiken: Nach Jahren extrem niedriger Zinsen, die das Preiswachstum angetrieben haben, hat sich das Umfeld gewandelt. In den Jahren 2022–2023 erhöhte die Schweizerische Nationalbank die Zinsen aggressiv aus dem Negativbereich auf bis zu 1,75 %, was den Markt etwas abkühlte. Bis 2025 hat die Inflation nachgelassen und die SNB vollzog eine kleine Zinssenkung investropa.com, dennoch besteht weiterhin das Risiko, dass die Zinsen wieder steigen könnten, falls die Inflation anzieht oder sich globale Bedingungen ändern. Steigende Zinsen würden den Schweizer Immobilienmarkt direkt treffen, indem sie Hypotheken teurer und Wohneigentum weniger erschwinglich machen, was die Nachfrage dämpfen könnte investropa.com. Angesichts des hohen Preisniveaus in Zürich sind sie besonders empfindlich gegenüber Finanzierungskosten – ein deutlicher Zinsanstieg könnte potenzielle Käufer aus dem Markt drängen und das Preiswachstum ins Stocken bringen oder in überhitzten Segmenten sogar ins Minus drehen. Zudem haben Banken die Vergabekriterien verschärft (teilweise aufgrund der Basel-III-Regelungen ab 2025, die höhere Kapitalpuffer vorschreiben foxstone.ch). Kreditnehmer stehen nun vor strikten Limiten (max. ~80 % Beleihungswert und strenge Belastungstests bei 5 % Zins), was hoch verschuldeten Investoren zusätzlichen Spielraum nimmt. Während der aktuelle Konsens von einer stabilen oder leicht fallenden Zinsentwicklung ausgeht (bei einer Schweizer Inflation von nur rund 0,7 % engelvoelkers.com), könnte eine überraschend hohe Inflation oder ein finanzieller Schock diesen Trend umkehren. Diese Zinsunsicherheit bleibt daher ein entscheidender Risikofaktor.
  • Makroökonomische und geopolitische Unsicherheit: Der Immobilienmarkt in Zürich hängt von der allgemeinen wirtschaftlichen Gesundheit der Schweiz und der globalen Stabilität ab. Wirtschaftliche Unsicherheiten – wie eine potenzielle globale oder europäische Rezession – stellen ein Risiko dar investropa.com. Wenn zum Beispiel ein Abschwung den Banken- oder Technologiesektor trifft, könnte Zürich Arbeitsplatzverluste oder weniger Expansion erleben, was die Nachfrage nach Büroflächen und Wohnungen verringert. Die Stadt ist nicht immun gegen globale Ereignisse: Der Krieg in der Ukraine, Energiekrisen oder andere geopolitische Spannungen können sich auswirken. Die Schweizer Regierung hat ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die angespannte geopolitische Lage (Ukraine-Krieg, Konflikte im Nahen Osten) weiterhin ein latentes Risiko für den internationalen Handel und die Energiepreise darstellt, das die Schweizer Wirtschaft negativ beeinflussen könnte engelvoelkers.com. Ein Anstieg der Öl-/Gaspreise könnte zum Beispiel die Inflation wieder anheizen und Konsumenten sowie Unternehmen belasten. Zusätzlich können Währungsschwankungen (ein sehr starker Schweizer Franken) dem Schweizer Export und den Unternehmensgewinnen schaden und so indirekt die Büroauslastung und die Wohnungssuche von Mitarbeitenden internationaler Firmen beeinflussen. Ein weiterer makroökonomischer Faktor ist die Einwanderungspolitik: Das Bevölkerungswachstum der Schweiz (das den Wohnungsbedarf antreibt) könnte sich verlangsamen, falls politische Kräfte eine stärkere Begrenzung der Zuwanderung durchsetzen. Die erwähnte SVP-Initiative zur Begrenzung der Bevölkerung auf 10 Millionen ist zwar extrem, zeigt aber den politischen Druck zum Wachstumslimit jacquemoudstanislas.ch. Würde die Einwanderung stark reduziert, könnte die Wohnungsnachfrage langfristig nachlassen. Insgesamt gilt: Auch wenn die Schweizer Wirtschaft derzeit stabil ist, stellen globale Rezessions- oder Krisenszenarien ein Abwärtsrisiko dar, bei dem Immobilienleerstände steigen und Preise korrigiert werden könnten.
  • Immobilienblase und Bedenken zur Erschwinglichkeit: Jahrelange Preissteigerungen werfen die Frage auf: Steckt Zürich in einer Immobilienblase? Nach manchen Kriterien ja – die Stadt zählt zu den Städten mit hohem Blasenrisiko. Der Global Real Estate Bubble Index der UBS setzte Zürich auch 2023 in die Kategorie „Blasenrisiko“, und zwar als eine von weltweit nur zwei Städten (neben Tokio) auf diesem Niveau ubs.com mattgul.com. Die Immobilienpreise im Verhältnis zu Einkommen und Mieten sind extrem hoch. Sollten die Zinsen steigen oder die Nachfrage nachlassen, könnten Zürichs hohe Bewertungen einer Korrektur unterliegen. Den Aufsichtsbehörden ist dies bewusst; die Schweizerische Nationalbank hat in den letzten Jahren einen antizyklischen Kapitalpuffer reaktiviert, um die übermäßige Hypothekenvergabe einzudämmen. UBS-Analysten bewerten das Blasenrisiko derzeit als „moderat“ (zurück von „extrem“), weil das Preiswachstum etwas nachgelassen hat investropa.com, aber das Risiko ist nicht verschwunden. Die Erschwinglichkeit für Einheimische ist am Limit – Mittelstandsfamilien kämpfen selbst bei bescheidenen Wohnungen mit dem Kauf, was soziale und politische Probleme aufwirft. Immer mehr Stimmen finden, dass der Wohnungsmarkt unhaltbar teuer ist. Falls noch mehr Menschen die Stadt verlassen, weil sie sich das Wohnen nicht mehr leisten können, könnte die Nachfrage nachlassen. Zudem enden Blasen oft nicht nur wegen Zinsänderungen, sondern weil sich die Käuferstimmung dreht. Glauben Käufer, dass die Preise ihren Höhepunkt erreicht haben – selbst vorübergehend – kann sich die Psychologie zu einem Käufermarkt drehen. Noch zeichnet sich kein starker Stimmungsumschwung ab (wegen des anhaltenden Mangels), aber das Risiko einer Stagnation oder leichten Korrektur in überteuerten Segmenten (wie Luxuswohnungen oder renditeschwache Anlageobjekte) ist vorhanden.
  • Bau- und Lieferherausforderungen: Ironischerweise ist eine der größten Herausforderungen des Marktes die Kehrseite des Mangels – es kommt nicht genug neuer Wohnraum auf den Markt. Dies birgt das Risiko, dass, wenn der Mangel anhält oder sich verschärft, das Wirtschaftswachstum gebremst wird (Unternehmen könnten Schwierigkeiten haben, Talente zu rekrutieren, wenn Wohnraum zu knapp oder zu teuer ist) und dies eine stärkere Einmischung der Regierung nach sich zieht. In Zürich zu bauen ist nicht einfach: hohe Baukosten, Fachkräftemangel in der Baubranche, langwierige Bewilligungsverfahren und Widerstand aus der Nachbarschaft („Not in my backyard“, NIMBY) bremsen die Entwicklung. Im Jahr 2024 befand sich der Wohnungsbau auf einem Tiefpunkt, und obwohl es Bemühungen gibt, ihn zu fördern, besteht das Risiko, dass nicht genügend Wohnungen gebaut werden, um die Nachfrage zu decken und die Krise damit weiter anhält. Auf der gewerblichen Seite ist der Bau neuer Büros stark zurückgegangen jll.com, was kurzfristig für bestehende Eigentümer positiv sein könnte, aber langfristig auch bedeutet, dass es weniger moderne Flächen gibt, um neue Unternehmen anzuziehen. Kostensteigerungen bei Baumaterialien sind eine weitere Herausforderung – während sie 2024 nachließen, haben frühere Preisschübe bei Stahl, Holz etc. Projekte verteuert und manche wurden auf Eis gelegt. Sollte es zu einer weiteren globalen Inflationswelle kommen, könnte dies die Entwicklung weiter verzögern.
  • Regulatorische und politische Risiken: Änderungen von Gesetzen und Vorschriften stellen eine weitere Herausforderung dar. So könnte zum Beispiel die geplante Verschärfung der Lex Koller, wie bereits besprochen, bei Umsetzung einige ausländische Investoren abschrecken und potenziell zu geringeren Kapitalzuflüssen in bestimmten Segmenten führen (z. B. könnte die Entwicklung durch ausländische Investoren schwieriger zu finanzieren sein). Obwohl die Maßnahmen auf eine Abkühlung der Preise abzielen, könnten Nebenwirkungen wie eine niedrigere Liquidität am Immobilienmarkt auftreten jacquemoudstanislas.ch. Im Inland besteht außerdem ein politisches Risiko in Form von Volksinitiativen oder Politikwechseln. Die direkte Demokratie in der Schweiz bedeutet, dass Wähler (und sie tun es) Initiativen einbringen können, die den Immobilienmarkt beeinflussen – von Mietobergrenzen über Leerstandsabgaben bis hin zu strikten Zonenvorgaben. Eine derzeitige Strömung ist die Forderung nach mehr Schutz für Mieter in Folge der Wohnungsnot. Sollten die Mieten weiter explodieren, besteht die Möglichkeit einer populistischen Bewegung für Mietpreisbremsen oder strengere Regeln bei Renovierungskündigungen usw. Solche Maßnahmen könnten die Renditen für Vermieter beeinflussen. Andererseits besteht das Risiko, dass wachstumskritische politische Stimmungen die Entwicklung begrenzen könnten (z. B. falls der Widerstand gegen höhere Dichte zunimmt, könnte es noch schwieriger werden, den benötigten Wohnraum in Zürich zu bauen). Die Ablehnung einiger jüngerer Projekte in Referenden in der ganzen Schweiz (nicht in Zürich, aber z. B. Genfs Initiative zur Begrenzung des Bauens) zeigt diese Spannungen. Die Stadtregierung von Zürich ist grundsätzlich entwicklungsfreundlich (geführt von Pragmatikern, die den Wohnbedarf sehen), doch politische Mehrheiten können sich ändern.
  • Inflation und Betriebskosten: Während die Schweiz derzeit eine niedrige Inflation (~1-2%) verzeichnet, würde ein Wiederanstieg der Inflation die Betriebskosten von Gebäuden (Energie, Wartung, an Wert indexierte Grundsteuern) und potenziell die Zinsen erhöhen, was den Cashflow der Eigentümer schmälert. Bei Gewerbeimmobilien könnte hohe Inflation Einzelhändler und Büronutzer belasten und Mieterhöhungen erschweren. Andererseits kann eine moderate Inflation Schuldnern helfen, indem sie den realen Wert der Schulden mindert – allerdings agieren viele Schweizer Investoren mit hohem Eigenkapital. Zudem könnten die Kosten der Energiewende erheblich sein – alte Gebäude mit Solarpanels, neuen Heizsystemen etc. nachzurüsten, erfordert viel Kapital. Zwar amortisieren sich diese Investitionen oft langfristig, doch gerade für kleinere Vermieter sind sie kurzfristig eine finanzielle Herausforderung.

Im Kern ist der Zürcher Immobilienmarkt nicht frei von Schwachstellen. Er steht zwar auf sehr soliden Fundamenten (hohe Nachfrage, geringes Angebot, wirtschaftliche Stabilität), doch Risiken wie wirtschaftliche Abschwünge, Zinsschwankungen und regulatorische Veränderungen könnten die Dynamik dämpfen. Marktteilnehmer sollten vorsichtigen Optimismus walten lassen: Die Prognose ist weiterhin auf Wachstum gerichtet, doch Szenarien wie eine globale Rezession oder drastische politische Veränderungen könnten diesen Trend verändern. Bemerkenswert ist, dass Institutionen wie die UBS den Zürcher Markt als potenzielle Blase beobachten mattgul.com – ein Hinweis darauf, wachsam zu bleiben. Andererseits hat Zürich Schocks in der Vergangenheit stets gut überstanden – selbst während der Finanzkrise 2008 kam es nur zu einer kurzen Preispause. Die anhaltende Attraktivität als Finanzzentrum und lebenswerte Stadt bietet zudem einen Puffer. Dennoch wird die Bewältigung der Bezahlbarkeitskrise und die Schaffung von mehr Wohnraum in Zukunft entscheidend sein, um soziale Spannungen abzufedern und eine Überhitzung zu verhindern. Die Gratwanderung zwischen Attraktivität für Investoren und Bedürfnissen der Bewohner wird in den kommenden Jahren die politische und risikopolitische Landschaft prägen.

Quellen:

Industrie & Logistik – Hohe Nachfrage, begrenztes Angebot

Das Segment Industrie- und Logistikimmobilien in der Region Zürich (und in der Schweiz insgesamt) verzeichnet eine robuste Nachfrage und sinkende Leerstände. Im Jahr 2023 sank die Leerstandsquote für investierbare Logistikimmobilien landesweit auf etwa 5,1%, verglichen mit 7,7% im Jahr 2019 jll.com. Mit anderen Worten: Lager- und Distributionsflächen sind zunehmend ausgelastet – dank des E-Commerce-Booms, der Neuausrichtung der Lieferketten und davon, dass Unternehmen mehr Lagerbestände halten. Die Schweizer Logistik konzentriert sich geografisch entlang der wichtigsten Verkehrskorridore – ein Großteil der Anlagen befindet sich im Basel–Zürich–Solothurn-Dreieck und rund um die großen Metropolen jll.com. Zürich, an der Kreuzung wichtiger Autobahnen und in Flughafennähe gelegen, ist ein bedeutender Logistikhub, aber auch flächenmäßig eingeschränkt. Vieles an Industrieflächen wurde (vor allem in der Stadt Zürich) zu Büros oder Wohnungen umgewandelt, was das Angebot an neuen Lagerhallen limitiert. Viele bestehende Lager sind älter und entsprechen nicht perfekt den heutigen Anforderungen (z. B. geringere Deckenhöhen, weniger Ladezonen) jll.com, sodass Grade-A-Logistikflächen extrem rar sind.

Mieten für Logistik-/Industrieflächen im Raum Zürich liegen typischerweise zwischen etwa CHF 85 bis 140 pro m² und Jahr – abhängig von Größe und Lage jll.com. Diese Mieten sind im internationalen Vergleich relativ hoch (bedingt durch hohe Schweizer Boden- und Baukosten). Das Mietwachstum ist moderat, aber stetig, da der Leerstand sinkt. Investoren interessieren sich zunehmend für diese Anlageklasse aufgrund ihrer Einkommensstabilität und Wachstumsperspektiven – die Renditen im Logistiksektor sind in der Schweiz zwar niedrig (~4–5%), liegen aber etwas über den Spitzenrenditen von Büroimmobilien. Bemerkenswert ist, dass die meisten Logistikimmobilien in der Schweiz eigengenutzt werden (d. h. Unternehmen besitzen ihre Lagerhallen selbst) jll.com. Landen nur etwa 300 Logistikobjekte schweizweit als vermietete Anlageimmobilien jll.com. Dies führt zu einer geringen Liquidität und Exklusivität des Sektors. Die wenigen Investment-Grade-Lagerhallen, die auf den Markt kommen, stoßen auf starke Konkurrenz, darunter auch ausländische institutionelle Käufer, die von der Stabilität der Schweiz angezogen werden.

In den kommenden Jahren ist zu erwarten, dass die Logistikentwicklung weiterhin eingeschränkt bleibt. Geeignete Flächen rund um Zürich für neue Großlager sind begrenzt und stark reglementiert. Allerdings werden einige Industriegebiete am Stadtrand und entlang der A1-Autobahn verdichtet – ältere Standorte könnten mehrstöckige Logistikgebäude erhalten oder für urbane „Letzte-Meile“-Verteilung unterteilt werden. Der Trend zum Nearshoring (mehr Lagerhaltung innerhalb der Schweiz) und der Boom im Online-Shopping halten die Nachfrage nach modernen Logistikflächen hoch. Infolgedessen könnte die Leerstandsrate weiter sinken und die Mieten könnten, insbesondere für erstklassige Lagerflächen, leicht steigen. Eine Herausforderung ist die Umrüstung veralteter Bestände – viele ältere Industriegebäude entsprechen nicht den heutigen Logistikanforderungen jll.com. Kreative Lösungen wie die Umnutzung von Teilen dieser Gebäude zu Selfstorage- oder KMU-Einheiten werden erprobt, um den Leerstand zu verringern jll.com. Insgesamt ist der Ausblick für Zürcher Industrieimmobilien positiv, gekennzeichnet durch Knappheit und solide Nachfrage. Dieses Nischen-Segment macht vielleicht nicht so viele Schlagzeilen wie Zürcher Wohn- oder Büroimmobilien, bietet aber aufstrebende Chancen für Investoren, die sich im Baurecht auskennen und Objekte finden – die grundlegenden Faktoren geringer Leerstand und stetiger Mietbedarf sind fest etabliert jll.com.

Investmentausblick: Renditen, ausländisches Interesse & Chancen

Ausländische Investitionen und Vorschriften: Es ist wichtig zu beachten, dass die Schweiz strenge Regeln (Lex Koller) zur Begrenzung des ausländischen Eigentums an Wohnimmobilien hat.

Ausländische Personen ohne Wohnsitz können in Zürich im Allgemeinen keine Immobilien kaufen (außer in seltenen Fällen oder über bestimmte ausgenommene Strukturen) practiceguides.chambers.com jacquemoudstanislas.ch.Ausländer können frei in Gewerbeimmobilien investieren, und bisher konnten sie auch Anteile an Schweizer Immobiliengesellschaften oder -fonds ohne Einschränkung erwerben jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Dies hat es ausländischem institutionellen Kapital ermöglicht, indirekt in den Zürcher Markt einzutreten.Es gibt ein bedeutendes globales Interesse – Staatsfonds, globale REITs und private Investoren haben Geld in Schweizer Immobilienfonds, Entwicklungsprojekte und den Erwerb von Gewerbeimmobilien investiert.Zum Beispiel gibt es bei den prestigeträchtigen Bürogebäuden und Einzelhandelsimmobilien in Zürich häufig Bieterwettstreite zwischen deutschen Fonds oder Investoren aus dem Nahen Osten.Künftig könnte sich jedoch die regulatorische Landschaft verschärfen.Im März 2025 kündigte die Schweizer Regierung Pläne an, den Erwerb von Immobilien durch Ausländer weiter einzuschränken, was möglicherweise das Ende der Ausnahmeregelung bedeuten würde, die es Ausländern erlaubte, Aktien börsennotierter Immobiliengesellschaften frei zu kaufen jacquemoudstanislas.ch.Wenn sie umgesetzt werden, würden solche Reformen (die derzeit diskutiert werden) eine Genehmigung der Regierung für ausländische Investoren selbst bei indirekten Immobilienbeteiligungen erfordern, was einen bedeutenden Wandel darstellt, der darauf abzielt, die Nachfrage abzukühlen jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Dies hat Bedenken geweckt, dass ausländisches Kapital abgeschreckt werden könnte.Dennoch ist der Gesetzgebungsprozess noch im Gange – etwaige Änderungen werden Zeit in Anspruch nehmen und könnten abgeschwächt werden jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Derzeit bleibt das Interesse ausländischer Investoren hoch, insbesondere an Gewerbeimmobilien und Entwicklungspartnerschaften.Stabile Renditen in einem Niedrigzinsmarkt: Immobilien in Zürich werden als „sicherer Hafen“ geschätzt und bieten Stabilität statt hoher Renditen. Im Jahr 2025 erzielen erstklassige Wohn- und Büroimmobilien in Zürich in der Regel nur etwa 2,5 %–3,5 % jährliche (Brutto-)Rendite foxstone.ch. Diese Renditen sind moderat und spiegeln die hohen Bewertungen und das geringe Risiko von Schweizer Immobilien wider. Für institutionelle Anleger wie Pensionsfonds und Versicherungen ist die Zuverlässigkeit und Werterhaltung der Zürcher Immobilien ein zentraler Bestandteil ihrer Portfolios. Tatsächlich melden große Eigentümer stabile oder steigende Werte – so verzeichnete beispielsweise Swiss Life (einer der größten Immobilieninvestoren der Schweiz) einen Anstieg des beizulegenden Zeitwerts ihres Portfolios um ~0,2 % im 1. Quartal 2025 und widersetzte sich damit jedem Abschwung reuters.com. Die Mieteinnahmen gelten aufgrund voller Auslastung und starker Bonität der Mieter in Zürich als äußerst solide. Die Gesamtrenditen werden künftig voraussichtlich hauptsächlich aus laufenden Einnahmen sowie einer moderaten Wertsteigerung bestehen (prognostiziert werden ~1–4 % jährliches Preiswachstum in den kommenden Jahren investropa.com). Internationale Investoren bleiben trotz der niedrigen Renditen angezogen, weil die Schweiz als sicherer Hafen gilt. In Zeiten globaler Unsicherheit zieht die Zürcher Immobilienbranche ausländische Käufer an, die Vermögenserhalt suchen investropa.com. Der starke Schweizer Franken und die politische Stabilität des Landes erhöhen zusätzlich die Attraktivität.

Neue Chancen – Grüne und Nischen-Segmente: Investoren richten ihr Augenmerk auch auf neue Nischen und Value-Add-Strategien auf dem Zürcher Markt. Ein großes Thema ist die Nachhaltigkeit. Die Nachfrage (seitens Mieter und Käufer) nach umweltfreundlichen, energieeffizienten Gebäuden wächst, und Immobilien mit grünen Zertifizierungen können Prämien erzielen investropa.com. Der staatliche Vorstoß zur CO2-Reduktion – z.B. verlangt ein neues Gesetz Solarpanels auf den meisten Neubauten pv-magazine.com – wird es erforderlich machen, ältere Bestände zu sanieren und erneuerbare Energien auszubauen. Das schafft Chancen für Investoren, ältere Gebäude mit Dämmung, Wärmepumpen, Solaranlagen usw. aufzuwerten und zugleich den grünen Auflagen zu entsprechen. Ein weiterer Trend ist Technologie und PropTech in der Immobilienbranche: Smarthome-Funktionen, digitale Mieterservices und Datenanalysen steigern den Wert von Objekten (gerade für technikaffine Mieter im Zürcher Markt besonders attraktiv) investropa.com.

Bestimmte Immobiliensegmente zeigen ebenfalls Wachstumspotenzial. Logistik- und Life-Science-Immobilien sind gefragt, aber das Angebot ist knapp – die Umnutzung oder Entwicklung von Leichtindustrieflächen am Stadtrand für Last-Mile-Logistik oder Labor-/Forschungszwecke ist ein vielversprechender Ansatz. Wohnungsbau in „B“-Lagen rund um Zürich bietet eine weitere Chance: Da die Erschwinglichkeit im Stadtzentrum stark eingeschränkt ist, boomen die Außenbezirke und Pendlergemeinden (Investoren setzen dort auf neue Mietwohnungen, wo die Renditen etwas höher sein können) foxstone.ch. Tatsächlich entwickeln sich Vororte mit guter ÖV-Anbindung zu neuen Investitionszentren, da Mieter nach relativ erschwinglichen Alternativen außerhalb des Stadtkerns suchen foxstone.ch. Darüber hinaus gewinnen alternative Wohnformen an Bedeutung: Co-Living und genossenschaftliches Wohnen. Zürich hat eine starke Tradition gemeinnütziger Wohnungsgenossenschaften, und die Stadt fördert diesen Sektor (Ziel: 33 % gemeinnütziger Wohnraum bis 2050) digitalcollection.zhaw.ch. Auch wenn die Gewinne nicht maximiert werden, bieten Genossenschaftsprojekte stabile, langfristige Erträge und basieren häufig auf öffentlich-privater Zusammenarbeit auf städtischem Boden – institutionelle Investoren wie Pensionskassen investieren vorsichtig in solche Projekte als ESG-freundliche Strategie. Im privaten Bereich sprechen Co-Living-Angebote mit flexiblen Mietverträgen und Gemeinschaftseinrichtungen vor allem junge Berufstätige und Expats an und bilden somit eine Nische, die es zu beobachten gilt.

Rendite-Ausblick: Insgesamt können Investoren in den nächsten Jahren mit moderaten, aber verlässlichen Renditen aus Immobilien in Zürich rechnen. Erstklassige Wohn- und Gewerbeobjekte erzielen vermutlich jährliche Cashflow-Renditen von rund 3 % foxstone.ch sowie zusätzlich ein paar Prozent Wertsteigerung – keine spektakulären Zahlen, aber im Einklang mit dem niedrigen Risikoprofil der Schweiz. Wer höhere Renditen sucht, setzt auf Value-Add-Strategien (z. B. die Renovation älterer Wohnungen und deren Verkauf an Eigenheimkäufer angesichts starker Nachfrage) oder auf Neubauprojekte (wobei die hohen Baukosten und Regulierungen solche Vorhaben in Zürich erschweren). Auch Crowdfunding-Plattformen für Immobilien sind mittlerweile am Markt (z. B. Foxstone, Crowdhouse): Sie ermöglichen es Investoren, mit etwas mehr Risiko auf Zielrenditen von 5–7 % durch diversifizierte Immobilienportfolios zu setzen foxstone.ch. Das Interesse aus dem Ausland bleibt für Core-Assets wohl bestehen, es sei denn, neue Gesetze schränken es massiv ein. Zusammenfassend bleibt der Ausblick für Immobilieninvestitionen in Zürich positiv, aber wettbewerbsintensiv – die Stabilität und Knappheit des Marktes lassen auf stabile Werte schließen, doch Investoren müssen kreativ sein, um Rendite zu finden. Zentrale Chancen bestehen in Investitionen in Nachhaltigkeit, dem Schließen von Lücken im Wohnungsmarkt und der Nutzung des anhaltenden Wachstums Zürichs, während sie mit sich verändernden Regulierungen umgehen müssen.

Zentrale Stadtteile und Immobilien-Hotspots

Zürich ist eine Stadt mit vielseitigen Quartieren, die alle ihren eigenen Charakter und eigene Immobilientrends aufweisen. Im Folgenden stellen wir einige zentrale Stadtviertel vor – von absoluten Premiumlagen am See bis zu aufstrebenden urbanen Quartieren – inklusive ihrer Preisniveaus, Beliebtheitsfaktoren, Entwicklungsprojekte und Lebensqualitätsmerkmale:

  • Enge (Kreis 2) – Luxuriöses Wohnen am See. Enge, auf der Südseite des Zentrums von Zürich, ist zu einem Magneten für hochwertige Wohnungen und wohlhabende Berufstätige geworden. Die Preise liegen hier im Durchschnitt bei etwa 18.300 CHF pro m² investropa.com, was zu den höchsten der Stadt zählt. Neue Luxusprojekte (mit Extras wie privaten Fitnessstudios und Concierge-Service) ziehen wohlhabende Expats und Tech-Manager nach Enge investropa.com. Der Reiz des Viertels liegt in der erstklassigen Lage – fußläufig zur Innenstadt, am Seeufer gelegen und mit Annehmlichkeiten wie dem Rieterpark und dem Museum Bärengasse. Die Lebensqualität ist hervorragend: Enge bietet gehobene Einkaufsmöglichkeiten, internationale Schulen und einen kurzen Weg zum Finanzzentrum Paradeplatz. Da neue Premium-Projekte noch in Planung sind, wird die Exklusivität – und die hohen Preise – in Enge weiter bestehen investropa.com.
  • Seefeld (Kreis 8) – Der meistgefragte Ort am Zürichsee. Seefeld ist ein äußerst begehrtes Viertel östlich des Zentrums, geschätzt wegen seiner Nähe zum Zürichsee, angesagten Restaurants und lebendigen Atmosphäre. Immobilien erreichen hier Top-Preise (zu den höchsten pro m² in Zürich) und erleben enorme Nachfrage investropa.com. Leerstand existiert praktisch nicht – jeder will in Seefeld wohnen. Trotz niedriger Mietrenditen von etwa 2–3 % (ein Zeichen für sehr hohe Kapitalwerte) unterstreichen die konstant niedrigen Leerstände und die hohen Mieten die Attraktivität des Viertels investropa.com. Seefeld bietet eine Mischung aus eleganten historischen Gebäuden und modernen Wohnungen, viele davon mit Seeblick. Bewohner genießen Freizeit am Wasser, Grünflächen wie den Park Zürichhorn und Boutiquen. Es ist beliebt bei wohlhabenden Einheimischen ebenso wie bei Expats. Aufgrund des sehr begrenzten Baulands entstehen in Seefeld nur selten neue Projekte (abgesehen von gelegentlichen Luxus-Eigentumswohnungen), weshalb das Angebot knapp bleibt. Es ist zu erwarten, dass Seefeld eine Luxus-Enklave bleibt, mit hervorragender Lebensqualität und entsprechenden Preisen.
  • Fluntern (Kreis 7) – Prestige am Zürichberg. Fluntern liegt an den bewaldeten Hängen des Zürichbergs und gehört zu den renommiertesten Wohnvierteln Zürichs. Es ist bekannt für malerische Aussichten, luxuriöse Villen und erstklassige Schulen. Familien schätzen Fluntern besonders wegen seiner exzellenten Bildungsmöglichkeiten – das Quartier beherbergt renommierte Schulen (wie den Standort der Zurich International School und ausgezeichnete öffentliche Primarschulen) mit konstant hoher Nachfrage. Die Häuser in Fluntern sind geräumig und oft architektonisch beeindruckend, viele Botschaften und Residenzen von Führungskräften sind hier angesiedelt. Die Immobilienpreise sind sehr hoch (vergleichbar mit den Seevierteln), und das Angebot ist dauerhaft knapp – jedes Inserat in Fluntern weckt sofort Interesse. Die Gegend bietet ein ruhiges, grünes Umfeld (nahe dem Zoo und den Waldwegen) und liegt dennoch nur wenige Minuten mit der Tram von der Innenstadt entfernt. Der Neubau ist minimal, da die strengen Zonenvorschriften den Charakter schützen. Zusammengefasst bietet Fluntern Privatsphäre, Natur und Prestige und bleibt dadurch bei der Zürcher Elite sehr begehrt.
  • Zürich West / Kreis 5 (Kreis 5) – Vom Industriegebiet zum In-Viertel. Der Kreis 5, auch bekannt als Zürich West, hat sich von einer rauen Industriezone zu einem der angesagtesten Viertel der Stadt entwickelt. Diese anhaltende Gentrifizierung hat die Immobilienwerte in die Höhe getrieben – die durchschnittlichen Wohnungspreise liegen 2024 hier bei etwa CHF 14.600 pro m², ein Anstieg von 3 % im Jahresvergleich investropa.com. Das Quartier boomt mit Neubauprojekten: Alte Lagerhallen werden zu Lofts, Kunstgalerien, Tech-Büros und Ausgeh-Locations. Junge Berufstätige und Kreative zieht es wegen des urbanen Flairs und der im Vergleich zur Innenstadt moderaten Preise in den Kreis 5 investropa.com. Die Stadt investiert aktiv in die Lebensqualität des Viertels – mit neuen Parks, Schulen und Kulturräumen, um den Kreis 5 familienfreundlicher zu machen investropa.com. Die Verkehrsanbindung ist exzellent (mehrere Tramlinien, der nahe Bahnhof Hardbrücke). Mit Großprojekten wie der Europaallee (direkt gegenüber) und lokalen Umgestaltungen hält die Dynamik an. In Kreis 5 finden sich inzwischen einige der coolsten Restaurants, Clubs und Design-Shops Zürichs, ergänzt durch neue Gemeinschaftsinfrastruktur. Das Viertel bietet einen einzigartigen urbanen Lebensstil, weshalb Nachfrage (und Preise) voraussichtlich weiter steigen werden, parallel zur laufenden Aufwertung investropa.com.
  • Altstetten (Kreis 9) – Aufstrebendes urbanes Zentrum. Altstetten im Westen von Zürich gewinnt zunehmend an Aufmerksamkeit als erschwinglicheres Wohngebiet mit Wachstumspotenzial. Jahrelang war es ein hauptsächlich industriell/gewerblich geprägter Stadtteil, doch in den letzten Jahren gab es dramatische Veränderungen. Die Immobilienpreise im Zentrum Zürichs sind in die Höhe geschnellt, „was viele Käufer und Mieter dazu bewegt, Altstetten als günstige Alternative in Betracht zu ziehen“ investropa.com investropa.com. Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise sind hier deutlich niedriger als im Stadtzentrum (was es zu einem der besten Werte in Zürich macht) investropa.com. Gleichzeitig hat Altstetten große Infrastrukturverbesserungen erlebt – insbesondere die Verlängerung der Limmattal-Stadtbahnlinie und weitere Verbesserungen des öffentlichen Verkehrs haben das Pendeln von Altstetten ins Zentrum enorm erleichtert investropa.com. Neue Wohn- und Mischbauprojekte entstehen rund um den Bahnhof Altstetten und entlang wichtiger Verkehrsachsen. Der Stadtteil bietet nun moderne Wohnungen, Einkaufszentren und Bürokomplexe (mehrere große Unternehmen haben Büros in den Gewerbeparks von Altstetten). Mit schnellen Verbindungen, günstigeren Mieten/Preisen und wachsender Infrastruktur entwickelt sich Altstetten zu einem lebendigen sekundären Zentrum. Viele Erstkäufer und junge Familien suchen hier nach bezahlbarem Wohnraum. Da immer mehr Menschen den Komfort und das Preis-Leistungs-Verhältnis entdecken, steigen Altstettens Profil und Immobilienwerte kontinuierlich an investropa.com.
  • Oerlikon (Kreis 11) – Florierender Geschäfts- und Wohnknotenpunkt. Oerlikon im Norden von Zürich ist eine der größten Erfolgsgeschichten der Stadtentwicklung. Dank ausgezeichneter Verkehrsanbindungen (ein wichtiger S-Bahn-Bahnhof, Tram- und Bushubs) und großzügiger Flächen hat sich Oerlikon in ein boomendes urbanes Zentrum verwandelt. Die Gegend ist geprägt von neuen Bürogebäuden, Einkaufszentren (wie das Neumarkt Einkaufszentrum) und Wohnkomplexen. Dieses Wachstum treibt die Nachfrage nach Immobilien an – der Medianpreis für Einfamilienhäuser in Oerlikon liegt mittlerweile bei über CHF 2,5 Millionen (für größere Familienhäuser) und die Werte aller Immobilienarten steigen investropa.com. Immobilienmakler berichten von wachsendem Interesse, da sowohl Einwohner als auch Unternehmen die günstige Lage Oerlikons schätzen investropa.com investropa.com. Die fortlaufenden Entwicklungsprojekte des Quartiers sind ein großer Anziehungspunkt: Mehrere Hochhäuser und gemischt genutzte Gebäude befinden sich im Bau oder wurden kürzlich fertiggestellt, wodurch moderner Wohnraum geschaffen und die lokale Infrastruktur verbessert wird investropa.com. Auf Straßenebene hat Oerlikon neue Parks, Restaurants und kulturelle Veranstaltungsorte hinzugewonnen, was eine lebendige Gemeinschaftsatmosphäre schafft investropa.com. Es ist zunehmend eigenständig – man kann in Oerlikon wohnen, arbeiten und soziale Kontakte pflegen. Dank seiner strategischen Lage (10 Minuten mit dem Zug ins Zürcher Zentrum und Direktverbindung zum Flughafen Zürich) ist Oerlikon ein Hotspot für Investoren und Mieter. Das Gebiet wird voraussichtlich weiter boomen, mit weiteren Verbesserungen (wie einem geplanten Innovationscampus und Sporteinrichtungen) in Planung. Für alle, die in Zürich ein starkes Wachstumspotenzial suchen, bietet Oerlikon eine überzeugende Kombination aus guter Anbindung, Neubauprojekten und vergleichsweise moderaten Preisen (zumindest im Vergleich zu Innenstadt- und Seelagen).
  • Affoltern (Kreis 11) – Neue Infrastruktur, neue Attraktivität. Weiter draußen in Kreis 11 hat sich Affoltern dank Verbesserungen der Infrastruktur und moderater Preise als Hotspot für Immobilien etabliert. Kürzlich hat das Bundesamt für Straßen massiv in neue Straßen und Autobahnausbau rund um Affoltern investiert investropa.com und so die Erreichbarkeit stark verbessert. Dadurch ist Affoltern besonders für Käufer interessant geworden, die einen unkomplizierten Arbeitsweg mit dem Auto oder Bus schätzen investropa.com. Zudem erlebte Zürich 2023 einen Boom beim Bau neuer Wohnungen, vor allem in Gebieten wie Affoltern – es wurden so viele neue Einheiten wie seit 2018 nicht mehr gebaut, ein Zeichen für das Interesse von Entwicklern und Käufern investropa.com. Mit diesen neuen Wohnungen (oft günstiger als innerstädtische Projekte) zieht Affoltern vor allem junge Berufstätige und Familien an, die modernen Wohnraum zu wettbewerbsfähigen Preisen suchen investropa.com investropa.com. Die Bevölkerungszahl steigt entsprechend an. Affoltern profitiert zudem von angrenzenden Grünflächen und einem ruhigeren, vorstädtischen Umfeld, was eine gute Balance zwischen Stadt und Land bietet. Die geplante mögliche Erweiterung des öffentlichen Verkehrs nach Affoltern wird die Attraktivität zusätzlich steigern. Kurz gesagt: Affoltern ist auf einem positiven Weg: verbesserte Anbindung, neues Wohnungsangebot und weiterhin erschwingliche Kosten machen das Quartier zu einer attraktiven Option für preisbewusste Immobilienkäufer. Die laufende Transformation deutet auf ein solides zukünftiges Wachstum sowohl bei der Gemeinschaft als auch bei den Immobilienwerten hin investropa.com.
  • Schwamendingen (Bezirk 12) – Erschwinglich mit Entwicklungspotenzial. Im Norden der Stadt war Schwamendingen historisch gesehen ein günstigeres, oft übersehenes Viertel – aber das ändert sich. Es wird mittlerweile „als preisgünstige Alternative“ für diejenigen, die sich das Zentrum von Zürich nicht mehr leisten können, immer beliebter investropa.com. Die Wohnkosten gehören hier zu den niedrigsten in der ganzen Stadt, was viele Erstkäufer und Familien mit mittlerem Einkommen anzieht. Besonders spannend ist der Aufschwung durch städtebauliche Erneuerung in Schwamendingen. Ein Vorzeigeprojekt, „Über-Gärten“, schafft 228 neue Mietwohnungen mit innovativem Design (großzügige Loggien, gemeinschaftliche „Waldgärten“), um die Wohnqualität zu erhöhen investropa.com. Solche Projekte werten den Wohnungsbestand auf und ziehen eine vielfältigere Bewohnerstruktur an. Ein weiteres wichtiges Upgrade ist der Lärmschutztunnel Schwamendingen, ein wegweisendes Infrastrukturprojekt, bei dem ein Autobahnabschnitt durch eine „grüne“ Überdachung abgedeckt wurde investropa.com. Dadurch wurden Lärm und Verschmutzung massiv reduziert und auf dem Tunnel neue Parkflächen geschaffen investropa.com. Die verbesserte Lebensqualität ist spürbar – ruhigere Straßen, sauberere Luft und neue Grünflächen. All diese Maßnahmen zeigen ein hohes Engagement der Gemeinschaft in Schwamendingen. Das Viertel bietet jetzt eine seltene Kombination aus Erschwinglichkeit und Lebensqualität in Zürich investropa.com. Schwamendingen wird deshalb immer beliebter bei allen, die Wert suchen: Hier bekommt man mehr Wohnraum für sein Geld, und das Viertel befindet sich im Aufschwung. Es ist ein Paradebeispiel dafür, wie sich die Zürcher Vororte an moderne Bedürfnisse anpassen. Auch in Zukunft wird das Ansehen und die Immobiliennachfrage in Schwamendingen weiter steigen – die Preise dürften aber weiterhin unter denen der exklusiven Stadtteile bleiben.

Jedes dieser Viertel illustriert die facettenreiche Immobilienlandschaft Zürichs. Die „Goldküste“ und „Silberküste“ entlang des Zürichsees, gerade außerhalb der Stadtgrenzen, verdienen ebenfalls Erwähnung – die Goldküste (sonnige Ostseite) in Orten wie Küsnacht und Zollikon bleibt ultra-exklusiv für Villen und verzeichnet Villenverkäufe von über 10 Millionen CHF investropa.com, während die Silberküste (Westufer, z. B. Thalwil, Horgen) etwas mehr Preis-Leistung bietet, aber dennoch sehr gehoben ist. Zurück in der Stadt findet man, egal ob altweltlichen Luxus (Enge, Seefeld, Fluntern), angesagtes urbanes Leben (Kreis 5) oder aufstrebende, familienfreundliche Gegenden (Altstetten, Affoltern, Schwamendingen), alles in den Zürcher Stadtteilen – sofern man eine Immobilie ergattern kann. Auffällig ist, dass alle Bereiche vom gemeinsamen Merkmal des begrenzten Angebots geprägt sind. Selbst in den „erschwinglichen“ Vierteln ist es nicht leicht, ein Zuhause zu finden. Das bedeutet, dass das Preiswachstum ein stadtweites Phänomen ist, nur in unterschiedlichem Ausmaß. Für Investoren und Eigenheimkäufer ist es entscheidend, diese Feinheiten der Quartiere zu kennen – die neuesten Hotspots gegenüber den bewährten Lagen – um sich erfolgreich am Zürcher Markt zu orientieren.

Infrastruktur- und Entwicklungsprojekte, die die Zukunft prägen

Ausbau des öffentlichen Verkehrs: Zürich investiert weiterhin stark in Infrastruktur, um das Wachstum zu unterstützen und die Lebensqualität zu steigern. In den letzten Jahren wurden bedeutende Erweiterungen des öffentlichen Verkehrs fertiggestellt oder gestartet. Ein gutes Beispiel ist die neue Limmattalbahn, die eröffnet wurde, um die westlichen Stadtteile (Altstetten/Affoltern) mit den Vororten entlang des Limmattals zu verbinden. Diese Tramverlängerung, ebenso wie andere Verbesserungen des Tramnetzes, haben die Fahrzeiten aus den äußeren Stadtbezirken ins Zentrum deutlich verkürzt investropa.com. Die bessere Anbindung wertet schon jetzt Gebiete wie Altstetten und Affoltern auf, wie zuvor erwähnt, da sie für Bewohner und Unternehmen attraktiver werden. Weitere Tramverlängerungen und Busspuren sind geplant, um allen Stadtteilen eine starke ÖV-Anbindung zu sichern. Gleichzeitig wird das S-Bahn-Netz – das Rückgrat der Mobilität im Großraum Zürich – modernisiert. Der überlastete Bahnhof Stadelhofen ist für eine Erweiterung vorgesehen (ein zusätzlicher Tunnel und weitere Bahnsteige sind geplant), um die Schienenkapazität in der Zürcher Innenstadt in den kommenden Jahren zu erhöhen. Der Bund verfolgt außerdem das Projekt „Zürich Brütten Tunnel“ (ein neuer Eisenbahntunnel Richtung Winterthur), um bis Anfang der 2030er-Jahre die Fernverbindungen zu verbessern. Diese Projekte werden häufigere Züge und weniger Überfüllung ermöglichen und das prognostizierte Bevölkerungswachstum in der Metropolregion auffangen.

Im Bereich Straßenverkehr sorgen innovative Lösungen für einen verbesserten Verkehrsfluss und ein besseres Umweltklima. Ein bemerkenswertes Projekt ist die Einhausung der Autobahn Schwamendingen (oben erwähnt), die fertiggestellt wurde, um eine laute Autobahn mit einer begrünten Abdeckung zu versehen investropa.com. Dies hat nicht nur Stadtteile, die durch die Autobahn getrennt waren, wieder miteinander verbunden, sondern auch einen neuen 1,6 km langen grünen Park für die Anwohner geschaffen – ein Gewinn für Mobilität und städtische Lebensqualität. Die Stadt und der Kanton haben ähnliche Pläne, andere Verkehrsknotenpunkte durch Tunnel- oder Deckelvarianten zu entschärfen (z. B. Diskussionen über eine künftige Untertunnelung von Teilen des Rosengartenstrasse-Rings, um den Lärm in diesen dicht bebauten Bezirken zu reduzieren). Darüber hinaus wird der öffentliche Nahverkehr in Zürich immer umweltfreundlicher: Die Stadt führt nach und nach Elektrobusse ein und baut die Fahrradinfrastruktur mit neuen Fahrrad-„Superhighways“ aus, die die Stadt durchkreuzen sollen. All diese Maßnahmen stehen im Einklang mit Zürichs Ziel, eine vorbildliche Verkehrsstadt des 21. Jahrhunderts zu werden, in der selbst die Außenbezirke gut angebunden sind und nachhaltige Verkehrsmittel Vorrang haben. Eine effiziente Verkehrsinfrastruktur ist auch für den Immobilienmarkt entscheidend – sie erschließt neue Entwicklungsgebiete und stellt sicher, dass die Stadt wachsen kann, ohne im Verkehr zu ersticken.

Große Entwicklungsprojekte: Mehrere groß angelegte Entwicklungen verändern das Stadtbild von Zürich nachhaltig. Besonders erwartet wird das Hardturm-„Ensemble“-Projekt, das das seit Langem brachliegende Hardturm-Stadiongelände im Kreis 5 neu gestalten wird. Das Projekt umfasst ein neues 18.000-Sitzplätze-Fußballstadion für die beiden Zürcher Fußballvereine, flankiert von zwei Hochhaustürmen und mittelhohen Gebäuden mit ca. 600 neuen Wohnungen (darunter preisgünstiger Wohnraum) sowie Büro- und Verkaufsflächen swissinfo.ch. Die Stimmberechtigten genehmigten diesen 570-Millionen-Franken-Plan bereits im Jahr 2018 swissinfo.ch, und nach Jahren politischer Streitigkeiten und rechtlicher Einsprüche soll der Bau nun bald beginnen. Nach der Fertigstellung entsteht damit ein völlig neues Quartierszentrum im Westen Zürichs, das sowohl den Bedarf an Sportinfrastruktur als auch an Wohnraum deckt. Besonders der Wohnungsbau ist bedeutsam – ein Turm soll überwiegend als Genossenschafts-/gemeinnütziger Wohnraum entstehen und damit die städtischen Ziele für bezahlbaren Wohnraum unterstützen swissinfo.ch. Gerichtliche Einsprachen haben zwar den Zeitplan verzögert (das Projekt wurde „gestoppt und gestartet“ und stieß auf Widerstand aus einigen Kreisen) coliseum-online.com swissinfo.ch, aber es wird im Allgemeinen erwartet, dass Ensemble letztlich umgesetzt wird und bis Mitte/Ende der 2020er Jahre ein modernes Stadion samt dringend benötigter neuer Wohnungen entsteht.

Im Stadtzentrum wurde das große Europaallee-Projekt (eine Umnutzung ehemals brachliegender Bahnflächen neben dem Zürcher Hauptbahnhof) kürzlich in seinen letzten Bauphasen fertiggestellt. Im Verlauf des letzten Jahrzehnts brachte die Europaallee neue Büroflächen (inklusive des großen Google-Campus), Hunderte von Wohnungen, einen Universitätscampus und Einkaufsstraßen – und dehnte so die Innenstadt effektiv aus. Die Fertigstellung in den Jahren 2020-2021 bedeutet, dass im Kern von Zürich keine großen ungenutzten Bauflächen mehr vorhanden sind. Nun richtet sich der Fokus auf kleinere Lückenschließung und Konversionsflächen. Beispielsweise entstehen in Oerlikon weiterhin Bauprojekte wie das Centro (Aufwertung des Oerlikoner Zentrums), und der Andreasturm-Hochhaus, der 2018 eröffnet wurde, wurde mittlerweile durch weitere Türme wie den Franklin Tower ergänzt; weitere sind rund um den Bahnhof Oerlikon geplant. Im Norden Zürichs laufen die Planungen für einen neuen Innovationspark bei Dübendorf (knapp außerhalb der Stadt), der F&E-Einrichtungen und möglicherweise Wohnraum umfassen soll – in direkter Nähe zu ETH und Universität.

Die Stadtplaner von Zürich legen ebenfalls großen Wert auf die nachhaltige Stadtentwicklung. Viele ältere Industrieareale im Großraum Zürich sollen in gemischt genutzte Quartiere umgewandelt werden. Zum Beispiel in den Vororten: Das Gebiet Dietikon hat ein Großprojekt, bei dem eine alte Industriezone in ein Wohnviertel mit Tausenden von Wohnungen umgewandelt wird, was indirekt die Wohnungsnot in der Stadt Zürich entschärft. Innerhalb der Stadt schreitet die Stadterneuerung in Kreis 4 und 5 (Langstrasse und Zürich West) voran, geleitet von Plänen, grüne Innenhöfe und Gemeinschaftsräume neben Neubauten zu schaffen investropa.com. Der Zürcher Masterplan 2040 fokussiert sich auf „Innenentwicklung“ – also innere Verdichtung – was bedeutet, dass innerhalb des bestehenden Stadtgebiets nachverdichtet und nicht in die Fläche expandiert wird. Dazu gehören Aufzonungen bestimmter, durch den öffentlichen Verkehr erschlossener Gebiete für höhere Gebäude und die Förderung von gemischt genutzten Hochhäusern in ausgewiesenen Zonen (zum Beispiel werden rund um Altstetten und Oerlikon mehr Hochhäuser zugelassen). Zürich achtet dabei jedoch streng auf Baugestaltung und Umweltauflagen, um den Charakter der Stadt zu bewahren.

Infrastruktur trifft Stadtplanung: Eine weitere bedeutende Initiative ist Zürichs Bekenntnis zur 2000-Watt-Gesellschaft und zu Klima­zielen. Die Stadt setzt Programme um, um Gebäude energetisch zu sanieren, Fernwärmenetze auszubauen (häufig mit Seewasser oder Abwärme) und schreibt Solaranlagen auf Neubauten gemäß neuem Bundesgesetz vor pv-magazine.com. Diese grüne Infrastruktur-Offensive bedeutet, dass Entwickler häufig Solaranlagen, Gründächer und effiziente Haustechnik in Projekte integrieren müssen – was zwar die Anfangskosten erhöht, aber die langfristige Nachhaltigkeit verbessert. Das Resultat ist eine lebenswerte, emissionsarme und klimarobuste Stadt, was wiederum die Immobilienwerte stabil hält.

Auch die Zonenvorschriften entwickeln sich weiter. Die Stadt signalisiert, Räume für gemeinnützigen Wohnungsbau zu schützen – zum Beispiel, indem öffentliches Land für Genossenschaften reserviert und baurechtliche Anreize für bezahlbaren Wohnraum in neuen Projekten geschaffen werden. Ein bemerkenswertes Ziel, das von den Wählern gesetzt wurde, ist, dass bis 2050 ein Drittel des gesamten Wohnungsbestands in Genossenschafts- oder anderweitig gemeinnützigem Besitz sein soll digitalcollection.zhaw.ch. Das führt dazu, dass die Stadt Land und günstige Konditionen für solche Vorhaben bereitstellt (z. B. ist der „Mehr Als Wohnen“-Genossenschaftskomplex im Hunziker Areal, der vor einigen Jahren fertiggestellt wurde, ein nachzuahmendes Vorbild). Zudem wurden Regulierungen von Kurzzeitvermietungen (Airbnb) diskutiert, um sicherzustellen, dass Wohnungen für den lokalen Bedarf genutzt werden – Zürich erwägt Beschränkungen bei der Vermietung an Touristen, damit Einheiten nicht dem langfristigen Wohnungsmarkt entzogen werden, auch wenn es bislang kein strenges Gesetz gibt.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Infrastruktur und die Entwicklungsprojekte Zürichs auf intelligentes Wachstum ausgerichtet sind: Ausbau der Verkehrskapazitäten, Erschließung neuer Wohngebiete in bislang ungenutzten Arealen und Verbesserung der grünen sowie öffentlichen Räume der Stadt. Projekte wie das Hardturm-Stadion, der Schwamendingen-Tunnel und neue Tramlinien stehen beispielhaft für den Zürcher Ansatz – Investitionen in Verbesserungen, die mehrere Ziele bedienen (Wohnen, Mobilität, Umwelt). Diese Maßnahmen sollten dazu beitragen, dass Zürich hoch wettbewerbsfähig und lebenswert bleibt, was wiederum die Stärke des Immobilienmarkts unterstützt. Natürlich gibt es zahlreiche Herausforderungen (von NIMBY-Gegnerschaft bis hin zu komplexen Schweizer Genehmigungsprozessen), doch die Entwicklung der Stadt zeigt einen allmählichen, konsensorientierten Fortschritt. Für Investoren und Bewohner bedeuten diese Entwicklungen bessere Vernetzung, mehr Wohnmöglichkeiten in bestimmten Gebieten und eine stetige Weiterentwicklung des Zürcher Stadtbildes im kommenden Jahrzehnt.

Regulatorisches Umfeld: Steuern, Eigentumsregeln & Bauvorschriften

Der Zürcher Immobilienmarkt funktioniert innerhalb des stabilen, aber sich weiterentwickelnden regulatorischen Rahmens der Schweiz, der alles von Steuern über Vorschriften für ausländische Käufer bis hin zu Nachhaltigkeitsauflagen abdeckt. Hier die wichtigsten Aspekte und Änderungen für 2025:

Regeln zum ausländischen Eigentum – Lex Koller: Vielleicht die markanteste Regelung ist das Lex Koller Gesetz, das ausländischen Staatsangehörigen den Kauf von Wohnimmobilien in der Schweiz einschränkt.

In der Stadt Zürich bedeutet dies, dass ausländische Nichtansässige keine Häuser oder Wohnungen als Investitionen oder Ferienimmobilien kaufen können.Nur Einwohner (einschließlich ausländischer Staatsbürger mit Schweizer Aufenthaltsbewilligung) werden beim Immobilienkauf wie Einheimische behandelt jacquemoudstanislas.ch.Es gibt ein paar Ausnahmen – z. B.Ausländer können bestimmte Ferienhäuser in Touristenregionen kaufen oder einen erheblichen Anteil an einem börsennotierten Schweizer Immobilienfonds/-unternehmen (indirektes Eigentum) ohne Probleme erwerben jacquemoudstanislas.ch.Gewerbeimmobilien sind ebenfalls ausgenommen, sodass ausländische Unternehmen oder Einzelpersonen frei Büros, Einzelhandelsflächen, Hotels usw. kaufen können.Diese Regeln haben historisch gesehen die internationale Spekulation auf dem Schweizer Immobilienmarkt eingedämmt und dafür gesorgt, dass der Markt nicht von ausländischen Käufern dominiert wird (wie es in einigen anderen Weltstädten der Fall ist).Allerdings stehen Änderungen bevor: Der Bundesrat (Schweizer Regierung) hat im März 2025 Pläne angekündigt, die Lex Koller weiter zu verschärfen jacquemoudstanislas.ch.Zu den vorgeschlagenen Reformen könnte gehören, dass Ausländer, die in der Schweiz leben, ihr Haus verkaufen müssen, wenn sie wegziehen (Schließung einer Gesetzeslücke), und vor allem die derzeitige Ausnahme für den Erwerb von Anteilen an Immobiliengesellschaften würde abgeschafft jacquemoudstanislas.ch.Das bedeutet, dass ausländische Investoren sogar dann eine Genehmigung benötigen würden, wenn sie indirekt über ein börsennotiertes Immobilienunternehmen oder einen Fonds investieren – eine bedeutende Veränderung.Auch vorgeschlagen: Ausländische Käufer von Gewerbeimmobilien wären auf Eigennutzung beschränkt; sie dürften nicht ausschließlich zum Vermieten kaufen jacquemoudstanislas.ch.Diese Maßnahmen zielen darauf ab, die Nachfrage zu dämpfen und dem Wohnungsmangel in der Schweiz entgegenzuwirken (Teil einer umfassenderen Strategie im Zusammenhang mit dem Bevölkerungswachstum) jacquemoudstanislas.ch.Es ist wichtig zu beachten, dass dies noch kein Gesetz ist – ein Entwurf wird für die parlamentarische Debatte vorbereitet, und es wird mit erheblichem Widerstand von Wirtschafts- und Immobiliengruppen gerechnet jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Sollten solche strengen Regeln letztendlich verabschiedet werden (was ungewiss ist), könnte dies eine große Veränderung des rechtlichen Umfelds für Auslandsinvestitionen darstellen und möglicherweise einige Zuflüsse ausländischen Kapitals verringern.In der Zwischenzeit gilt für 2025 der Status quo: Ausländische Käufer spielen eine begrenzte direkte Rolle auf dem Wohnungsmarkt in Zürich, sind jedoch bei gewerblichen und indirekten Investitionen aktiv.Jeder, der eine Investition aus dem Ausland in Betracht zieht, sollte die Debatte über die Lex Koller-Reform aufmerksam verfolgen, da sie in naher Zukunft die Investitionswege verändern könnte.Grundsteuern und Kosten des Wohneigentums: Das Steuersystem der Schweiz ist im Allgemeinen eigentümerfreundlich, weist jedoch einige Besonderheiten auf. Es gibt keine bundesweite Kapitalgewinnsteuer auf langfristig gehaltene private Immobilienverkäufe, aber der Kanton Zürich (wie die meisten Kantone) erhebt eine eigene Grundstückgewinnsteuer auf Immobilienverkäufe, üblicherweise nach einer progressiven Skala (höhere Steuer bei Verkauf innerhalb weniger Jahre nach dem Kauf, um langfristiges Halten zu fördern). Zürich erhebt zudem eine Handänderungssteuer (etwa 1 % des Preises) sowie Notariats- und Grundbuchgebühren bei Transaktionen practiceguides.chambers.com. Hauseigentümer zahlen eine jährliche Vermögenssteuer auf den Wert ihrer Immobilie, und besonders wichtig: Die Schweiz erhebt eine «Eigenmietwertbesteuerung» auf selbst genutztes Wohneigentum – im Wesentlichen werden Eigentümer so besteuert, als würden sie durch das Wohnen im eigenen Haus Mieteinnahmen erzielen zug4you.ch. Viele Eigentümer lehnen diese Eigenmietwertsteuer seit langem ab, und es gibt Bestrebungen, sie zu reformieren oder abzuschaffen. Tatsächlich gibt es in Bern laufende Diskussionen über die Abschaffung der Eigenmietwertbesteuerung, was mit einer Streichung des Hypothekarzinsabzugs zur Ausbalancierung der Folgen einhergehen könnte ubs.com. Sollte diese Reform in den nächsten Jahren verabschiedet werden, würde sie die Kalkulation für Eigentümer verändern (möglicherweise höhere Nettoabgaben für schuldenfreie Häuser, aber Wegfall eines Kaufhemmnisses). Stand 2025 gibt es noch keine endgültige Entscheidung – das Thema bleibt also spannend. Positiv für Eigentümer: Die Inflation in der Schweiz ist gesunken und der Referenzzinssatz für Hypotheken (Einflussfaktor auf zulässige Mietzinserhöhungen) blieb 2024 stabil swissmarketplace.group, sodass Kosten wie Hypothekarzinsen und inflationsgebundener Unterhalt sich stabilisiert haben. Für Investoren wird Mieteinnahme als ordentliches Einkommen besteuert (nach Abzug der Kosten), und Gesellschaften profitieren von relativ niedrigen Schweizer Unternehmenssteuersätzen (rund 19 % in Zürich, mit einer leichten Senkung aufgrund nationaler Steuerreformen zur Angleichung an die OECD-Mindeststandards). Insgesamt sind die Steuergesetze für Immobilien vorhersehbar und moderat, mit schrittweisen Anpassungen statt plötzlichen Veränderungen – ein Grund, warum das Investitionsklima weiterhin attraktiv bleibt.

Mieterschutz und Mietregulierungen: Zürich, wie ganz Schweiz, hat ein mieterfreundliches System. Rund 55-60 % der Schweizer Haushalte mieten (in der Stadt Zürich sogar noch mehr), daher sind die Gesetze ausgewogen, tendieren jedoch zum Schutz der Mieter. Mieten dürfen in der Regel nur unter bestimmten Bedingungen erhöht werden – zum Beispiel, wenn der nationale Referenzzinssatz steigt oder wegen Inflation und wertsteigernder Renovationen. Im Jahr 2023 erhielten Vermieter eine seltene Gelegenheit zur Mieterhöhung, da der Referenzzinssatz zweimal angehoben wurde (von 1,25 % auf 1,5 %), was zu den starken Mietsteigerungen in diesem Jahr beitrug swissmarketplace.group. Im Jahr 2024 blieb der Zinssatz stabil und es gab keine neuen Kostenschocks wie etwa bei den Treibstoffpreisen, daher verlangsamte sich das Mietwachstum auf etwa 4-5 % swissmarketplace.group. Sollte die kürzliche Zinssenkung der SNB den Referenzzinssatz sinken lassen, könnten einige Mieter sogar Mietsenkungen verlangen (normalerweise mit Verzögerung). Kündigungsschutz ist in der Schweiz stark ausgeprägt – Mieter mit langen Mietverträgen können nur aus bestimmten Gründen wie Eigenbedarf des Vermieters gekündigt werden und selbst dann nur mit ausreichender Frist. Es gibt auch ein System, mit dem Mieter überhöhte Mieterhöhungen oder Anfangsmieten als „missbräuchlich hoch“ vor Gericht anfechten können, insbesondere bei der geringen Leerstandsquote. Die Zürcher Stadtregierung beobachtet die Situation am bezahlbaren Wohnungsmarkt und prüft, ob zusätzliche Maßnahmen (wie Mietendeckel oder mehr Subventionen) nötig sind, falls sich die Wohnkrise verschärft. Bis 2025 wurden keine neuen Mietendeckelgesetze über das bestehende Bundesrecht hinaus eingeführt, aber das Thema bleibt politisch relevant. Besonders, da Mietergruppen wegen starker Mietsteigerungen und Kündigungen protestiert haben (z. B. der „Sugus“-Gebäude-Protest Ende 2024 swissinfo.ch). Investoren sollten berücksichtigen, dass Mieterhöhungen reguliert sind und der politische Druck, starke Mietanstiege einzudämmen, aufgrund des Mangels wächst.

Umweltfreundliches Bauen und Bauvorschriften: Zürich und die Schweiz treiben Umweltvorschriften für Immobilien weiter voran. Im Juni 2024 stimmten die Schweizer Wähler mit großer Mehrheit einem neuen Gesetz zur Beschleunigung der Nutzung erneuerbarer Energien zu pv-magazine.com. Eine zentrale Vorgabe: Alle Neubauten über 300 m² müssen ab 2025 Solarpanels auf Dächern oder Fassaden installieren pv-magazine.com. Der Kanton Zürich kann dies sogar auf kleinere Gebäude ausweiten. Damit wird die Integration von Solarenergie zum Standard für neue Entwicklungen. Zusätzlich haben viele Kantone (darunter auch Zürich) Vorschriften eingeführt, dass neue Heizsysteme kein Öl oder Gas mehr verwenden dürfen – sie müssen erneuerbar sein (Wärmepumpe, Solarthermie usw.) oder zumindest strenge Emissionsgrenzwerte einhalten, insbesondere bei Neubauten und Sanierungen. Die Stadt Zürich fördert die Minergie-Zertifizierung (ein Schweizer Label für umweltfreundliches Bauen) für Neubauten; obwohl nicht vorgeschrieben, halten sich viele Entwickler daran, um Genehmigungen zu erleichtern und umweltbewusste Käufer anzusprechen. Bauvorschriften verlangen zudem hohe Dämmstandards, dreifach verglaste Fenster und andere Maßnahmen zur Energieeffizienz entsprechend dem Ziel der Schweiz, die Emissionen im Gebäudesektor zu senken. Für Entwickler bedeutet das etwas höhere Baukosten, aber auch, dass neue Schweizer Gebäude in puncto Effizienz Spitzenklasse sind. In den kommenden Jahren ist mit einer zunehmenden Sanierung älterer Immobilien zu rechnen, um diese Standards zu erfüllen – möglicherweise gefördert durch staatliche Anreize oder verpflichtet bei größeren Renovierungen.

Im Bereich Zonenordnung stehen die Stadtplaner Zürichs vor der Herausforderung, mehr Wohn- und Büroflächen ohne Zersiedelung zu schaffen. Die Bauzonenregelungen wurden überarbeitet, um in ausgewählten Gebieten eine höhere Verdichtung zu ermöglichen: Beispielsweise wurden Zonen rund um Bahnhöfe oder Verkehrsknotenpunkte hochgestuft, sodass dort jetzt auch mittel- oder hochgeschossige Projekte erlaubt sind, wo vorher nur niedrige Bauten zulässig waren. Die Stadt setzt außerdem auf „Innenentwicklung“-Strategien – etwa die Umwandlung wenig genutzter Gewerbeflächen in Wohnraum oder die Aufteilung zu großer Wohnungen in kleinere Einheiten. Eine auffällige Maßnahme ist die Ausweisung von Hochhauszonen: In Zürich gibt es bestimmte Gebiete, in denen hohe Bauten (über 40 m) erlaubt sind, etwa in Teilen von Oerlikon, Escher-Wyss (Zürich-West) und bei Altstetten, während im historischen Zentrum und am Seeufer strenge Höhenbegrenzungen gelten. Ziel dieser Steuerung ist es, die Höhe dort zu konzentrieren, wo die Infrastruktur sie tragen kann, und gleichzeitig Sichtachsen auf das Stadtbild (wie den berühmten Blick auf die Alpen) zu bewahren.

Ein weiterer regulatorischer Aspekt ist die Quote für bezahlbaren Wohnraum/Wohnbaugenossenschaften bei großen Neubauprojekten. Die Stadt setzt häufig durch, dass ein Teil der Einheiten in großen Projekten an gemeinnützige Wohnbauträger verkauft oder für einen bestimmten Zeitraum zu unter dem Marktpreis liegenden Mieten angeboten wird. Dies ist Teil des Ziels, ein Drittel des Wohnungsbestands als gemeinnützigen Wohnraum zu erreichen digitalcollection.zhaw.ch. Bislang liegt der Anteil in Zürich bei etwa 25 % Genossenschafts-/gemeinnützigem Wohnraum, sodass dieser Trend künftig noch stärker werden dürfte.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass das regulatorische Umfeld in Zürich im Jahr 2025 als stabil, aber mit zunehmenden Eingriffen zur Lösung von Wohnungs- und Klimaproblemen charakterisiert werden kann. Die Steuern bleiben relativ niedrig und berechenbar. Die Regeln für ausländische Käufer sind streng und könnten noch strenger werden, obwohl gewerbliche Investoren weiterhin Spielraum finden. Umweltauflagen nehmen zu, wodurch nachhaltiges Bauen verpflichtend wird. Und Maßnahmen zur Wohnraumerschwinglichkeit – von Mieterschutz bis zur Förderung von Genossenschaften – werden schrittweise ausgeweitet, um Ungleichgewichte auf dem Markt entgegenzuwirken. Für Beteiligte bedeutet Compliance, sich mit diesen Richtlinien auseinanderzusetzen: z. B. von Anfang an Solarinstallationen einzuplanen oder Investitionen so zu strukturieren, dass sie den Lex-Koller-Regeln entsprechen. Solche Vorschriften bringen zwar Komplexität mit sich, tragen aber auch zur langfristigen Attraktivität Zürichs bei – sie sorgen für nachhaltige Entwicklung, begrenzen spekulative Blasen und erhalten die hohe Lebensqualität der Stadt, was letztlich den Immobilienwerten zugutekommt.

Marktrisiken und Herausforderungen

Trotz des allgemein optimistischen Ausblicks für Zürich könnten mehrere Risiken und Herausforderungen den Immobilienmarkt im Jahr 2025 und in den folgenden Jahren beeinflussen. Investoren und Beobachter sollten auf diese Faktoren achten:

  • Zins- und Finanzierungsrisiken: Nach Jahren extrem niedriger Zinsen, die das Preiswachstum angetrieben haben, hat sich das Umfeld gewandelt. In den Jahren 2022–2023 erhöhte die Schweizerische Nationalbank die Zinsen aggressiv aus dem Negativbereich auf bis zu 1,75 %, was den Markt etwas abkühlte. Bis 2025 hat die Inflation nachgelassen und die SNB vollzog eine kleine Zinssenkung investropa.com, dennoch besteht weiterhin das Risiko, dass die Zinsen wieder steigen könnten, falls die Inflation anzieht oder sich globale Bedingungen ändern. Steigende Zinsen würden den Schweizer Immobilienmarkt direkt treffen, indem sie Hypotheken teurer und Wohneigentum weniger erschwinglich machen, was die Nachfrage dämpfen könnte investropa.com. Angesichts des hohen Preisniveaus in Zürich sind sie besonders empfindlich gegenüber Finanzierungskosten – ein deutlicher Zinsanstieg könnte potenzielle Käufer aus dem Markt drängen und das Preiswachstum ins Stocken bringen oder in überhitzten Segmenten sogar ins Minus drehen. Zudem haben Banken die Vergabekriterien verschärft (teilweise aufgrund der Basel-III-Regelungen ab 2025, die höhere Kapitalpuffer vorschreiben foxstone.ch). Kreditnehmer stehen nun vor strikten Limiten (max. ~80 % Beleihungswert und strenge Belastungstests bei 5 % Zins), was hoch verschuldeten Investoren zusätzlichen Spielraum nimmt. Während der aktuelle Konsens von einer stabilen oder leicht fallenden Zinsentwicklung ausgeht (bei einer Schweizer Inflation von nur rund 0,7 % engelvoelkers.com), könnte eine überraschend hohe Inflation oder ein finanzieller Schock diesen Trend umkehren. Diese Zinsunsicherheit bleibt daher ein entscheidender Risikofaktor.
  • Makroökonomische und geopolitische Unsicherheit: Der Immobilienmarkt in Zürich hängt von der allgemeinen wirtschaftlichen Gesundheit der Schweiz und der globalen Stabilität ab. Wirtschaftliche Unsicherheiten – wie eine potenzielle globale oder europäische Rezession – stellen ein Risiko dar investropa.com. Wenn zum Beispiel ein Abschwung den Banken- oder Technologiesektor trifft, könnte Zürich Arbeitsplatzverluste oder weniger Expansion erleben, was die Nachfrage nach Büroflächen und Wohnungen verringert. Die Stadt ist nicht immun gegen globale Ereignisse: Der Krieg in der Ukraine, Energiekrisen oder andere geopolitische Spannungen können sich auswirken. Die Schweizer Regierung hat ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die angespannte geopolitische Lage (Ukraine-Krieg, Konflikte im Nahen Osten) weiterhin ein latentes Risiko für den internationalen Handel und die Energiepreise darstellt, das die Schweizer Wirtschaft negativ beeinflussen könnte engelvoelkers.com. Ein Anstieg der Öl-/Gaspreise könnte zum Beispiel die Inflation wieder anheizen und Konsumenten sowie Unternehmen belasten. Zusätzlich können Währungsschwankungen (ein sehr starker Schweizer Franken) dem Schweizer Export und den Unternehmensgewinnen schaden und so indirekt die Büroauslastung und die Wohnungssuche von Mitarbeitenden internationaler Firmen beeinflussen. Ein weiterer makroökonomischer Faktor ist die Einwanderungspolitik: Das Bevölkerungswachstum der Schweiz (das den Wohnungsbedarf antreibt) könnte sich verlangsamen, falls politische Kräfte eine stärkere Begrenzung der Zuwanderung durchsetzen. Die erwähnte SVP-Initiative zur Begrenzung der Bevölkerung auf 10 Millionen ist zwar extrem, zeigt aber den politischen Druck zum Wachstumslimit jacquemoudstanislas.ch. Würde die Einwanderung stark reduziert, könnte die Wohnungsnachfrage langfristig nachlassen. Insgesamt gilt: Auch wenn die Schweizer Wirtschaft derzeit stabil ist, stellen globale Rezessions- oder Krisenszenarien ein Abwärtsrisiko dar, bei dem Immobilienleerstände steigen und Preise korrigiert werden könnten.
  • Immobilienblase und Bedenken zur Erschwinglichkeit: Jahrelange Preissteigerungen werfen die Frage auf: Steckt Zürich in einer Immobilienblase? Nach manchen Kriterien ja – die Stadt zählt zu den Städten mit hohem Blasenrisiko. Der Global Real Estate Bubble Index der UBS setzte Zürich auch 2023 in die Kategorie „Blasenrisiko“, und zwar als eine von weltweit nur zwei Städten (neben Tokio) auf diesem Niveau ubs.com mattgul.com. Die Immobilienpreise im Verhältnis zu Einkommen und Mieten sind extrem hoch. Sollten die Zinsen steigen oder die Nachfrage nachlassen, könnten Zürichs hohe Bewertungen einer Korrektur unterliegen. Den Aufsichtsbehörden ist dies bewusst; die Schweizerische Nationalbank hat in den letzten Jahren einen antizyklischen Kapitalpuffer reaktiviert, um die übermäßige Hypothekenvergabe einzudämmen. UBS-Analysten bewerten das Blasenrisiko derzeit als „moderat“ (zurück von „extrem“), weil das Preiswachstum etwas nachgelassen hat investropa.com, aber das Risiko ist nicht verschwunden. Die Erschwinglichkeit für Einheimische ist am Limit – Mittelstandsfamilien kämpfen selbst bei bescheidenen Wohnungen mit dem Kauf, was soziale und politische Probleme aufwirft. Immer mehr Stimmen finden, dass der Wohnungsmarkt unhaltbar teuer ist. Falls noch mehr Menschen die Stadt verlassen, weil sie sich das Wohnen nicht mehr leisten können, könnte die Nachfrage nachlassen. Zudem enden Blasen oft nicht nur wegen Zinsänderungen, sondern weil sich die Käuferstimmung dreht. Glauben Käufer, dass die Preise ihren Höhepunkt erreicht haben – selbst vorübergehend – kann sich die Psychologie zu einem Käufermarkt drehen. Noch zeichnet sich kein starker Stimmungsumschwung ab (wegen des anhaltenden Mangels), aber das Risiko einer Stagnation oder leichten Korrektur in überteuerten Segmenten (wie Luxuswohnungen oder renditeschwache Anlageobjekte) ist vorhanden.
  • Bau- und Lieferherausforderungen: Ironischerweise ist eine der größten Herausforderungen des Marktes die Kehrseite des Mangels – es kommt nicht genug neuer Wohnraum auf den Markt. Dies birgt das Risiko, dass, wenn der Mangel anhält oder sich verschärft, das Wirtschaftswachstum gebremst wird (Unternehmen könnten Schwierigkeiten haben, Talente zu rekrutieren, wenn Wohnraum zu knapp oder zu teuer ist) und dies eine stärkere Einmischung der Regierung nach sich zieht. In Zürich zu bauen ist nicht einfach: hohe Baukosten, Fachkräftemangel in der Baubranche, langwierige Bewilligungsverfahren und Widerstand aus der Nachbarschaft („Not in my backyard“, NIMBY) bremsen die Entwicklung. Im Jahr 2024 befand sich der Wohnungsbau auf einem Tiefpunkt, und obwohl es Bemühungen gibt, ihn zu fördern, besteht das Risiko, dass nicht genügend Wohnungen gebaut werden, um die Nachfrage zu decken und die Krise damit weiter anhält. Auf der gewerblichen Seite ist der Bau neuer Büros stark zurückgegangen jll.com, was kurzfristig für bestehende Eigentümer positiv sein könnte, aber langfristig auch bedeutet, dass es weniger moderne Flächen gibt, um neue Unternehmen anzuziehen. Kostensteigerungen bei Baumaterialien sind eine weitere Herausforderung – während sie 2024 nachließen, haben frühere Preisschübe bei Stahl, Holz etc. Projekte verteuert und manche wurden auf Eis gelegt. Sollte es zu einer weiteren globalen Inflationswelle kommen, könnte dies die Entwicklung weiter verzögern.
  • Regulatorische und politische Risiken: Änderungen von Gesetzen und Vorschriften stellen eine weitere Herausforderung dar. So könnte zum Beispiel die geplante Verschärfung der Lex Koller, wie bereits besprochen, bei Umsetzung einige ausländische Investoren abschrecken und potenziell zu geringeren Kapitalzuflüssen in bestimmten Segmenten führen (z. B. könnte die Entwicklung durch ausländische Investoren schwieriger zu finanzieren sein). Obwohl die Maßnahmen auf eine Abkühlung der Preise abzielen, könnten Nebenwirkungen wie eine niedrigere Liquidität am Immobilienmarkt auftreten jacquemoudstanislas.ch. Im Inland besteht außerdem ein politisches Risiko in Form von Volksinitiativen oder Politikwechseln. Die direkte Demokratie in der Schweiz bedeutet, dass Wähler (und sie tun es) Initiativen einbringen können, die den Immobilienmarkt beeinflussen – von Mietobergrenzen über Leerstandsabgaben bis hin zu strikten Zonenvorgaben. Eine derzeitige Strömung ist die Forderung nach mehr Schutz für Mieter in Folge der Wohnungsnot. Sollten die Mieten weiter explodieren, besteht die Möglichkeit einer populistischen Bewegung für Mietpreisbremsen oder strengere Regeln bei Renovierungskündigungen usw. Solche Maßnahmen könnten die Renditen für Vermieter beeinflussen. Andererseits besteht das Risiko, dass wachstumskritische politische Stimmungen die Entwicklung begrenzen könnten (z. B. falls der Widerstand gegen höhere Dichte zunimmt, könnte es noch schwieriger werden, den benötigten Wohnraum in Zürich zu bauen). Die Ablehnung einiger jüngerer Projekte in Referenden in der ganzen Schweiz (nicht in Zürich, aber z. B. Genfs Initiative zur Begrenzung des Bauens) zeigt diese Spannungen. Die Stadtregierung von Zürich ist grundsätzlich entwicklungsfreundlich (geführt von Pragmatikern, die den Wohnbedarf sehen), doch politische Mehrheiten können sich ändern.
  • Inflation und Betriebskosten: Während die Schweiz derzeit eine niedrige Inflation (~1-2%) verzeichnet, würde ein Wiederanstieg der Inflation die Betriebskosten von Gebäuden (Energie, Wartung, an Wert indexierte Grundsteuern) und potenziell die Zinsen erhöhen, was den Cashflow der Eigentümer schmälert. Bei Gewerbeimmobilien könnte hohe Inflation Einzelhändler und Büronutzer belasten und Mieterhöhungen erschweren. Andererseits kann eine moderate Inflation Schuldnern helfen, indem sie den realen Wert der Schulden mindert – allerdings agieren viele Schweizer Investoren mit hohem Eigenkapital. Zudem könnten die Kosten der Energiewende erheblich sein – alte Gebäude mit Solarpanels, neuen Heizsystemen etc. nachzurüsten, erfordert viel Kapital. Zwar amortisieren sich diese Investitionen oft langfristig, doch gerade für kleinere Vermieter sind sie kurzfristig eine finanzielle Herausforderung.

Im Kern ist der Zürcher Immobilienmarkt nicht frei von Schwachstellen. Er steht zwar auf sehr soliden Fundamenten (hohe Nachfrage, geringes Angebot, wirtschaftliche Stabilität), doch Risiken wie wirtschaftliche Abschwünge, Zinsschwankungen und regulatorische Veränderungen könnten die Dynamik dämpfen. Marktteilnehmer sollten vorsichtigen Optimismus walten lassen: Die Prognose ist weiterhin auf Wachstum gerichtet, doch Szenarien wie eine globale Rezession oder drastische politische Veränderungen könnten diesen Trend verändern. Bemerkenswert ist, dass Institutionen wie die UBS den Zürcher Markt als potenzielle Blase beobachten mattgul.com – ein Hinweis darauf, wachsam zu bleiben. Andererseits hat Zürich Schocks in der Vergangenheit stets gut überstanden – selbst während der Finanzkrise 2008 kam es nur zu einer kurzen Preispause. Die anhaltende Attraktivität als Finanzzentrum und lebenswerte Stadt bietet zudem einen Puffer. Dennoch wird die Bewältigung der Bezahlbarkeitskrise und die Schaffung von mehr Wohnraum in Zukunft entscheidend sein, um soziale Spannungen abzufedern und eine Überhitzung zu verhindern. Die Gratwanderung zwischen Attraktivität für Investoren und Bedürfnissen der Bewohner wird in den kommenden Jahren die politische und risikopolitische Landschaft prägen.

Quellen:

Bürosektor – Stabil mit hoher Verfügbarkeit

Der Büromarkt in Zürich im Jahr 2025 präsentiert ein gemischtes Bild aus großem Angebot und selektiver Nachfrage. Nach der Pandemie stiegen die Büro-Leerstände, da sich Remote-/Hybrid-Arbeit durchsetzte, aber der Trend stabilisiert sich. In den fünf größten Bürozentren der Schweiz (Zürich, Genf, Basel, Bern, Lausanne) lag die gesamte Verfügbarkeitsquote Ende 2024 bei etwa 5,0 % jll.com. In der Region Zürich stieg das verfügbare Büroflächenangebot bis Ende 2024 auf 433.700 m² (eine Leerstandsquote von 5,3 %) jll.com. Dies ist ein leichter Anstieg gegenüber 4,8 % im Vorjahr und setzt den allmählichen Anstieg seit 2019 fort jll.com. Neue Fertigstellungen in Randgebieten trugen zu den Leerständen bei – zum Beispiel sorgten neue Projekte in Oerlikon und Kloten (Nord-Zürich) im vergangenen Jahr für ein erhebliches Flächenwachstum jll.com. Auch in Kreis 5 (Zürich-West) und Kreis 11 (Oerlikon/Affoltern) kamen neue Flächen und sanierte Büros auf den Markt jll.com. Im Gegensatz dazu wurde in einigen zentralen Lagen Flächen aufgenommen (die Leerstände sanken in den Kreisen 1, 3 und 9), da Unternehmen nach Top-Standorten suchten jll.com. Die Büromieten haben seit mehreren Jahren stagniert, was das Gleichgewicht zwischen gestiegenem Angebot und stabiler Nachfrage widerspiegelt jll.com. Die Spitzenmieten für Büros in der Innenstadt von Zürich sind seit 2022 konstant, doch das könnte sich bald ändern. Hochwertige, nachhaltige Büroprojekte (mit Green-Building-Zertifikaten und modernen Annehmlichkeiten), die sich in Planung befinden, ziehen Mieter an, und falls die Nachfrage nach diesen Premiumflächen robust bleibt und das Angebot begrenzt ist, könnten die Spitzenmieten nach Jahren der Stagnation endlich wieder steigen jll.com.

Mit Blick in die Zukunft ist der Ausblick für den Zürcher Büromarkt vorsichtig optimistisch. Der Neubau von Büros verlangsamt sich drastisch – im Jahr 2024 wurden nur etwa 57.000 m² fertiggestellt, gegenüber 343.000 m² im Jahr 2020 jll.com. Zwischen 2025 und 2027 liegt die Pipeline in Zürich bei durchschnittlich nur 29.000 m² pro Jahr, was nur einen Bruchteil (ca. –71 %) des jährlichen Volumens von 2019–2023 ausmacht jll.com. Dieser starke Rückgang des Neubauangebots wird weiteren Leerstandsanstiegen entgegenwirken jll.com. Allerdings kommt weiterhin sekundäre Bürofläche auf den Markt, da Unternehmen ihre Flächen optimieren; rund 60.000 m² bestehende Büros werden voraussichtlich 2025–26 angeboten werden (vermutlich Untermietflächen oder ältere Gebäude, die aufgegeben werden) jll.com. Somit sollten die Leerstandsquoten kurzfristig um die 5 % und höher liegen jll.com. Die Mieternachfrage konzentriert sich auf Qualität: Moderne, gut gelegene Büros (insbesondere mit ESG-Zertifikaten) werden gut nachgefragt, während veraltete Büros in Randlagen lange leerstehen. Besonders Zürichs Finanz- und Technologiesektoren treiben weiterhin die Vermietungen an. Mehrere große Umzüge im späten Jahr 2024 unterstreichen das Vertrauen in Toplagen – z. B. bezog die Telekom-Firma Salt ein neues Flagship-Büro über der Bahnhofstrasse, die Vermögensverwaltung Bellevue Group zog in ein saniertes Top-Gebäude am Sechseläutenplatz jll.com. Angesichts der geringen Arbeitslosigkeit in der Schweiz (2,5 %) und eines BIP-Wachstums von etwa 1,2 % engelvoelkers.com bauen Unternehmen weiterhin vorsichtig Personal auf. Insgesamt ist der Zürcher Büromarkt ausgewogen: Mieter profitieren von mehr Auswahl und stabilen Mieten, während Eigentümer beruhigt feststellen, dass die Baupause den Markt nach und nach verknappen wird. Jeder Nachfrageschub (zum Beispiel wenn Unternehmen mehr Mitarbeitende ins Büro zurückholen) könnte die Mieten in den Kernlagen schnell anziehen lassen. Aktuell ist mit stabilen Büromieten und Flight-to-Quality-Dynamik zu rechnen – ältere Büros gewähren womöglich Zugeständnisse, während grüne Premiumflächen im CBD und boomenden Teilmärkten (wie Zürich-West und Oerlikon) auf reges Interesse stoßen.

Einzelhandelssektor – Erstklassige Lagen bleiben stark

Einzelhandelsimmobilien in Zürich haben sich als bemerkenswert widerstandsfähig erwiesen. Tatsächlich bleibt die wichtigste Einkaufsstraße der Stadt, die Bahnhofstrasse, eine der teuersten Einzelhandelslagen der Welt. Die Spitzenmieten für erstklassige Einzelhandelsflächen sind seit 2020 um über 20 % gestiegen und erreichten bis Ende 2024 etwa CHF 10.250 pro m² pro Jahr jll.com. Damit liegt die berühmte Straße Zürichs in Europa bei den Einzelhandelsmieten nur hinter Paris und London jll.com. Solch hohe Mieten spiegeln die starke Nachfrage von Luxusmarken und Einzelhändlern nach begrenzten Ladenflächen wider. Der Leerstand auf der Bahnhofstrasse liegt faktisch bei 0 % jll.com – jede verfügbare Ladenfläche wird sofort vergeben. In den letzten Jahren haben mehrere globale Marken auf größere Flaggschiffe aufgerüstet oder sind neu auf die Straße gekommen, sodass die Auslastung voll bleibt. Der Status Zürichs als wohlhabende Weltstadt ist die Grundlage dafür: Die Stadt führt Europa bei der Kaufkraft pro Kopf an, was den Einzelhandelsumsatz stark stützt jll.com. Stetige Ströme von Touristen, Geschäftsreisenden und vermögenden Einwohnern sorgen für anhaltende Umsätze in Luxus-Boutiquen, Uhren/Schmuck und hochwertiger Mode. Selbst mit dem Wachstum des E-Commerce bleibt das Erlebnis und Prestige einer Präsenz an der Bahnhofstrasse für Einzelhändler unersetzlich. Ähnlich verhält es sich in anderen erstklassigen Lagen wie der Altstadt und den Boutiquevierteln von Seefeld – die Nachfrage ist gesund und Leerstände sind minimal.

Das heißt, sekundäre Einzelhandelsstandorte sehen sich mit einer differenzierteren Situation konfrontiert. Einige Nebenstraßen und weniger zentrale Einkaufszentren mussten sich nach COVID neu positionieren, und Einzelhändler im mittleren Preissegment achten verstärkt auf die Online-Konkurrenz. Insgesamt hat sich der Fußgängerverkehr in Zürich mit der Rückkehr von Touristen und Büroangestellten erholt, aber Kunden erwarten heute mehr als nur Geschäfte – erfolgreiche Ladenstandorte bieten Erlebnisse (Cafés, Events) und Bequemlichkeit. Dennoch steht der Einzelhandelssektor in Zürich im Vergleich zu vielen Städten sehr gut da. Das Verbrauchervertrauen wird durch die niedrige Inflation und steigende Löhne in der Schweiz unterstützt, und die Arbeitslosigkeit ist sehr gering. Hochstraßenvermieter erzielten 2024 Rekordmieten jll.com, was auf großes Vertrauen von Einzelhändlern in die stationäre Präsenz hindeutet. Deshalb bleiben Investoren an erstklassigen Einzelhandelsimmobilien interessiert, die stabile Erträge bieten (obwohl die Renditen angesichts des Preisniveaus niedrig sind). In Zukunft wird die Leistungsfähigkeit des Einzelhandels wahrscheinlich je nach Segment auseinandergehen: Ultra-Prime-Lagen werden weiterhin florieren, während schwächere Standorte innovativ sein müssen. Wächst der Tourismus aus Asien und den USA in den kommenden Jahren, wird dies den zentralen Einzelhandel weiter stärken. Umgekehrt könnten eine Abschwächung der Konsumausgaben oder neue E-Commerce-Gewohnheiten den Druck auf weniger erstklassige Geschäfte erhöhen. Derzeit ist der Einzelhandelsimmobilienmarkt in Zürich eine Geschichte von Stärke an der Spitze – „Lage, Lage, Lage“ gilt hier mit der Bahnhofstrasse, die weltweit höchste Mieten erzielt und keinen Leerstand aufgrund der ungebremsten Nachfrage jll.com aufweist.

Industrie & Logistik – Hohe Nachfrage, begrenztes Angebot

Das Segment Industrie- und Logistikimmobilien in der Region Zürich (und in der Schweiz insgesamt) verzeichnet eine robuste Nachfrage und sinkende Leerstände. Im Jahr 2023 sank die Leerstandsquote für investierbare Logistikimmobilien landesweit auf etwa 5,1%, verglichen mit 7,7% im Jahr 2019 jll.com. Mit anderen Worten: Lager- und Distributionsflächen sind zunehmend ausgelastet – dank des E-Commerce-Booms, der Neuausrichtung der Lieferketten und davon, dass Unternehmen mehr Lagerbestände halten. Die Schweizer Logistik konzentriert sich geografisch entlang der wichtigsten Verkehrskorridore – ein Großteil der Anlagen befindet sich im Basel–Zürich–Solothurn-Dreieck und rund um die großen Metropolen jll.com. Zürich, an der Kreuzung wichtiger Autobahnen und in Flughafennähe gelegen, ist ein bedeutender Logistikhub, aber auch flächenmäßig eingeschränkt. Vieles an Industrieflächen wurde (vor allem in der Stadt Zürich) zu Büros oder Wohnungen umgewandelt, was das Angebot an neuen Lagerhallen limitiert. Viele bestehende Lager sind älter und entsprechen nicht perfekt den heutigen Anforderungen (z. B. geringere Deckenhöhen, weniger Ladezonen) jll.com, sodass Grade-A-Logistikflächen extrem rar sind.

Mieten für Logistik-/Industrieflächen im Raum Zürich liegen typischerweise zwischen etwa CHF 85 bis 140 pro m² und Jahr – abhängig von Größe und Lage jll.com. Diese Mieten sind im internationalen Vergleich relativ hoch (bedingt durch hohe Schweizer Boden- und Baukosten). Das Mietwachstum ist moderat, aber stetig, da der Leerstand sinkt. Investoren interessieren sich zunehmend für diese Anlageklasse aufgrund ihrer Einkommensstabilität und Wachstumsperspektiven – die Renditen im Logistiksektor sind in der Schweiz zwar niedrig (~4–5%), liegen aber etwas über den Spitzenrenditen von Büroimmobilien. Bemerkenswert ist, dass die meisten Logistikimmobilien in der Schweiz eigengenutzt werden (d. h. Unternehmen besitzen ihre Lagerhallen selbst) jll.com. Landen nur etwa 300 Logistikobjekte schweizweit als vermietete Anlageimmobilien jll.com. Dies führt zu einer geringen Liquidität und Exklusivität des Sektors. Die wenigen Investment-Grade-Lagerhallen, die auf den Markt kommen, stoßen auf starke Konkurrenz, darunter auch ausländische institutionelle Käufer, die von der Stabilität der Schweiz angezogen werden.

In den kommenden Jahren ist zu erwarten, dass die Logistikentwicklung weiterhin eingeschränkt bleibt. Geeignete Flächen rund um Zürich für neue Großlager sind begrenzt und stark reglementiert. Allerdings werden einige Industriegebiete am Stadtrand und entlang der A1-Autobahn verdichtet – ältere Standorte könnten mehrstöckige Logistikgebäude erhalten oder für urbane „Letzte-Meile“-Verteilung unterteilt werden. Der Trend zum Nearshoring (mehr Lagerhaltung innerhalb der Schweiz) und der Boom im Online-Shopping halten die Nachfrage nach modernen Logistikflächen hoch. Infolgedessen könnte die Leerstandsrate weiter sinken und die Mieten könnten, insbesondere für erstklassige Lagerflächen, leicht steigen. Eine Herausforderung ist die Umrüstung veralteter Bestände – viele ältere Industriegebäude entsprechen nicht den heutigen Logistikanforderungen jll.com. Kreative Lösungen wie die Umnutzung von Teilen dieser Gebäude zu Selfstorage- oder KMU-Einheiten werden erprobt, um den Leerstand zu verringern jll.com. Insgesamt ist der Ausblick für Zürcher Industrieimmobilien positiv, gekennzeichnet durch Knappheit und solide Nachfrage. Dieses Nischen-Segment macht vielleicht nicht so viele Schlagzeilen wie Zürcher Wohn- oder Büroimmobilien, bietet aber aufstrebende Chancen für Investoren, die sich im Baurecht auskennen und Objekte finden – die grundlegenden Faktoren geringer Leerstand und stetiger Mietbedarf sind fest etabliert jll.com.

Investmentausblick: Renditen, ausländisches Interesse & Chancen

Ausländische Investitionen und Vorschriften: Es ist wichtig zu beachten, dass die Schweiz strenge Regeln (Lex Koller) zur Begrenzung des ausländischen Eigentums an Wohnimmobilien hat.

Ausländische Personen ohne Wohnsitz können in Zürich im Allgemeinen keine Immobilien kaufen (außer in seltenen Fällen oder über bestimmte ausgenommene Strukturen) practiceguides.chambers.com jacquemoudstanislas.ch.Ausländer können frei in Gewerbeimmobilien investieren, und bisher konnten sie auch Anteile an Schweizer Immobiliengesellschaften oder -fonds ohne Einschränkung erwerben jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Dies hat es ausländischem institutionellen Kapital ermöglicht, indirekt in den Zürcher Markt einzutreten.Es gibt ein bedeutendes globales Interesse – Staatsfonds, globale REITs und private Investoren haben Geld in Schweizer Immobilienfonds, Entwicklungsprojekte und den Erwerb von Gewerbeimmobilien investiert.Zum Beispiel gibt es bei den prestigeträchtigen Bürogebäuden und Einzelhandelsimmobilien in Zürich häufig Bieterwettstreite zwischen deutschen Fonds oder Investoren aus dem Nahen Osten.Künftig könnte sich jedoch die regulatorische Landschaft verschärfen.Im März 2025 kündigte die Schweizer Regierung Pläne an, den Erwerb von Immobilien durch Ausländer weiter einzuschränken, was möglicherweise das Ende der Ausnahmeregelung bedeuten würde, die es Ausländern erlaubte, Aktien börsennotierter Immobiliengesellschaften frei zu kaufen jacquemoudstanislas.ch.Wenn sie umgesetzt werden, würden solche Reformen (die derzeit diskutiert werden) eine Genehmigung der Regierung für ausländische Investoren selbst bei indirekten Immobilienbeteiligungen erfordern, was einen bedeutenden Wandel darstellt, der darauf abzielt, die Nachfrage abzukühlen jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Dies hat Bedenken geweckt, dass ausländisches Kapital abgeschreckt werden könnte.Dennoch ist der Gesetzgebungsprozess noch im Gange – etwaige Änderungen werden Zeit in Anspruch nehmen und könnten abgeschwächt werden jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Derzeit bleibt das Interesse ausländischer Investoren hoch, insbesondere an Gewerbeimmobilien und Entwicklungspartnerschaften.Stabile Renditen in einem Niedrigzinsmarkt: Immobilien in Zürich werden als „sicherer Hafen“ geschätzt und bieten Stabilität statt hoher Renditen. Im Jahr 2025 erzielen erstklassige Wohn- und Büroimmobilien in Zürich in der Regel nur etwa 2,5 %–3,5 % jährliche (Brutto-)Rendite foxstone.ch. Diese Renditen sind moderat und spiegeln die hohen Bewertungen und das geringe Risiko von Schweizer Immobilien wider. Für institutionelle Anleger wie Pensionsfonds und Versicherungen ist die Zuverlässigkeit und Werterhaltung der Zürcher Immobilien ein zentraler Bestandteil ihrer Portfolios. Tatsächlich melden große Eigentümer stabile oder steigende Werte – so verzeichnete beispielsweise Swiss Life (einer der größten Immobilieninvestoren der Schweiz) einen Anstieg des beizulegenden Zeitwerts ihres Portfolios um ~0,2 % im 1. Quartal 2025 und widersetzte sich damit jedem Abschwung reuters.com. Die Mieteinnahmen gelten aufgrund voller Auslastung und starker Bonität der Mieter in Zürich als äußerst solide. Die Gesamtrenditen werden künftig voraussichtlich hauptsächlich aus laufenden Einnahmen sowie einer moderaten Wertsteigerung bestehen (prognostiziert werden ~1–4 % jährliches Preiswachstum in den kommenden Jahren investropa.com). Internationale Investoren bleiben trotz der niedrigen Renditen angezogen, weil die Schweiz als sicherer Hafen gilt. In Zeiten globaler Unsicherheit zieht die Zürcher Immobilienbranche ausländische Käufer an, die Vermögenserhalt suchen investropa.com. Der starke Schweizer Franken und die politische Stabilität des Landes erhöhen zusätzlich die Attraktivität.

Neue Chancen – Grüne und Nischen-Segmente: Investoren richten ihr Augenmerk auch auf neue Nischen und Value-Add-Strategien auf dem Zürcher Markt. Ein großes Thema ist die Nachhaltigkeit. Die Nachfrage (seitens Mieter und Käufer) nach umweltfreundlichen, energieeffizienten Gebäuden wächst, und Immobilien mit grünen Zertifizierungen können Prämien erzielen investropa.com. Der staatliche Vorstoß zur CO2-Reduktion – z.B. verlangt ein neues Gesetz Solarpanels auf den meisten Neubauten pv-magazine.com – wird es erforderlich machen, ältere Bestände zu sanieren und erneuerbare Energien auszubauen. Das schafft Chancen für Investoren, ältere Gebäude mit Dämmung, Wärmepumpen, Solaranlagen usw. aufzuwerten und zugleich den grünen Auflagen zu entsprechen. Ein weiterer Trend ist Technologie und PropTech in der Immobilienbranche: Smarthome-Funktionen, digitale Mieterservices und Datenanalysen steigern den Wert von Objekten (gerade für technikaffine Mieter im Zürcher Markt besonders attraktiv) investropa.com.

Bestimmte Immobiliensegmente zeigen ebenfalls Wachstumspotenzial. Logistik- und Life-Science-Immobilien sind gefragt, aber das Angebot ist knapp – die Umnutzung oder Entwicklung von Leichtindustrieflächen am Stadtrand für Last-Mile-Logistik oder Labor-/Forschungszwecke ist ein vielversprechender Ansatz. Wohnungsbau in „B“-Lagen rund um Zürich bietet eine weitere Chance: Da die Erschwinglichkeit im Stadtzentrum stark eingeschränkt ist, boomen die Außenbezirke und Pendlergemeinden (Investoren setzen dort auf neue Mietwohnungen, wo die Renditen etwas höher sein können) foxstone.ch. Tatsächlich entwickeln sich Vororte mit guter ÖV-Anbindung zu neuen Investitionszentren, da Mieter nach relativ erschwinglichen Alternativen außerhalb des Stadtkerns suchen foxstone.ch. Darüber hinaus gewinnen alternative Wohnformen an Bedeutung: Co-Living und genossenschaftliches Wohnen. Zürich hat eine starke Tradition gemeinnütziger Wohnungsgenossenschaften, und die Stadt fördert diesen Sektor (Ziel: 33 % gemeinnütziger Wohnraum bis 2050) digitalcollection.zhaw.ch. Auch wenn die Gewinne nicht maximiert werden, bieten Genossenschaftsprojekte stabile, langfristige Erträge und basieren häufig auf öffentlich-privater Zusammenarbeit auf städtischem Boden – institutionelle Investoren wie Pensionskassen investieren vorsichtig in solche Projekte als ESG-freundliche Strategie. Im privaten Bereich sprechen Co-Living-Angebote mit flexiblen Mietverträgen und Gemeinschaftseinrichtungen vor allem junge Berufstätige und Expats an und bilden somit eine Nische, die es zu beobachten gilt.

Rendite-Ausblick: Insgesamt können Investoren in den nächsten Jahren mit moderaten, aber verlässlichen Renditen aus Immobilien in Zürich rechnen. Erstklassige Wohn- und Gewerbeobjekte erzielen vermutlich jährliche Cashflow-Renditen von rund 3 % foxstone.ch sowie zusätzlich ein paar Prozent Wertsteigerung – keine spektakulären Zahlen, aber im Einklang mit dem niedrigen Risikoprofil der Schweiz. Wer höhere Renditen sucht, setzt auf Value-Add-Strategien (z. B. die Renovation älterer Wohnungen und deren Verkauf an Eigenheimkäufer angesichts starker Nachfrage) oder auf Neubauprojekte (wobei die hohen Baukosten und Regulierungen solche Vorhaben in Zürich erschweren). Auch Crowdfunding-Plattformen für Immobilien sind mittlerweile am Markt (z. B. Foxstone, Crowdhouse): Sie ermöglichen es Investoren, mit etwas mehr Risiko auf Zielrenditen von 5–7 % durch diversifizierte Immobilienportfolios zu setzen foxstone.ch. Das Interesse aus dem Ausland bleibt für Core-Assets wohl bestehen, es sei denn, neue Gesetze schränken es massiv ein. Zusammenfassend bleibt der Ausblick für Immobilieninvestitionen in Zürich positiv, aber wettbewerbsintensiv – die Stabilität und Knappheit des Marktes lassen auf stabile Werte schließen, doch Investoren müssen kreativ sein, um Rendite zu finden. Zentrale Chancen bestehen in Investitionen in Nachhaltigkeit, dem Schließen von Lücken im Wohnungsmarkt und der Nutzung des anhaltenden Wachstums Zürichs, während sie mit sich verändernden Regulierungen umgehen müssen.

Zentrale Stadtteile und Immobilien-Hotspots

Zürich ist eine Stadt mit vielseitigen Quartieren, die alle ihren eigenen Charakter und eigene Immobilientrends aufweisen. Im Folgenden stellen wir einige zentrale Stadtviertel vor – von absoluten Premiumlagen am See bis zu aufstrebenden urbanen Quartieren – inklusive ihrer Preisniveaus, Beliebtheitsfaktoren, Entwicklungsprojekte und Lebensqualitätsmerkmale:

  • Enge (Kreis 2) – Luxuriöses Wohnen am See. Enge, auf der Südseite des Zentrums von Zürich, ist zu einem Magneten für hochwertige Wohnungen und wohlhabende Berufstätige geworden. Die Preise liegen hier im Durchschnitt bei etwa 18.300 CHF pro m² investropa.com, was zu den höchsten der Stadt zählt. Neue Luxusprojekte (mit Extras wie privaten Fitnessstudios und Concierge-Service) ziehen wohlhabende Expats und Tech-Manager nach Enge investropa.com. Der Reiz des Viertels liegt in der erstklassigen Lage – fußläufig zur Innenstadt, am Seeufer gelegen und mit Annehmlichkeiten wie dem Rieterpark und dem Museum Bärengasse. Die Lebensqualität ist hervorragend: Enge bietet gehobene Einkaufsmöglichkeiten, internationale Schulen und einen kurzen Weg zum Finanzzentrum Paradeplatz. Da neue Premium-Projekte noch in Planung sind, wird die Exklusivität – und die hohen Preise – in Enge weiter bestehen investropa.com.
  • Seefeld (Kreis 8) – Der meistgefragte Ort am Zürichsee. Seefeld ist ein äußerst begehrtes Viertel östlich des Zentrums, geschätzt wegen seiner Nähe zum Zürichsee, angesagten Restaurants und lebendigen Atmosphäre. Immobilien erreichen hier Top-Preise (zu den höchsten pro m² in Zürich) und erleben enorme Nachfrage investropa.com. Leerstand existiert praktisch nicht – jeder will in Seefeld wohnen. Trotz niedriger Mietrenditen von etwa 2–3 % (ein Zeichen für sehr hohe Kapitalwerte) unterstreichen die konstant niedrigen Leerstände und die hohen Mieten die Attraktivität des Viertels investropa.com. Seefeld bietet eine Mischung aus eleganten historischen Gebäuden und modernen Wohnungen, viele davon mit Seeblick. Bewohner genießen Freizeit am Wasser, Grünflächen wie den Park Zürichhorn und Boutiquen. Es ist beliebt bei wohlhabenden Einheimischen ebenso wie bei Expats. Aufgrund des sehr begrenzten Baulands entstehen in Seefeld nur selten neue Projekte (abgesehen von gelegentlichen Luxus-Eigentumswohnungen), weshalb das Angebot knapp bleibt. Es ist zu erwarten, dass Seefeld eine Luxus-Enklave bleibt, mit hervorragender Lebensqualität und entsprechenden Preisen.
  • Fluntern (Kreis 7) – Prestige am Zürichberg. Fluntern liegt an den bewaldeten Hängen des Zürichbergs und gehört zu den renommiertesten Wohnvierteln Zürichs. Es ist bekannt für malerische Aussichten, luxuriöse Villen und erstklassige Schulen. Familien schätzen Fluntern besonders wegen seiner exzellenten Bildungsmöglichkeiten – das Quartier beherbergt renommierte Schulen (wie den Standort der Zurich International School und ausgezeichnete öffentliche Primarschulen) mit konstant hoher Nachfrage. Die Häuser in Fluntern sind geräumig und oft architektonisch beeindruckend, viele Botschaften und Residenzen von Führungskräften sind hier angesiedelt. Die Immobilienpreise sind sehr hoch (vergleichbar mit den Seevierteln), und das Angebot ist dauerhaft knapp – jedes Inserat in Fluntern weckt sofort Interesse. Die Gegend bietet ein ruhiges, grünes Umfeld (nahe dem Zoo und den Waldwegen) und liegt dennoch nur wenige Minuten mit der Tram von der Innenstadt entfernt. Der Neubau ist minimal, da die strengen Zonenvorschriften den Charakter schützen. Zusammengefasst bietet Fluntern Privatsphäre, Natur und Prestige und bleibt dadurch bei der Zürcher Elite sehr begehrt.
  • Zürich West / Kreis 5 (Kreis 5) – Vom Industriegebiet zum In-Viertel. Der Kreis 5, auch bekannt als Zürich West, hat sich von einer rauen Industriezone zu einem der angesagtesten Viertel der Stadt entwickelt. Diese anhaltende Gentrifizierung hat die Immobilienwerte in die Höhe getrieben – die durchschnittlichen Wohnungspreise liegen 2024 hier bei etwa CHF 14.600 pro m², ein Anstieg von 3 % im Jahresvergleich investropa.com. Das Quartier boomt mit Neubauprojekten: Alte Lagerhallen werden zu Lofts, Kunstgalerien, Tech-Büros und Ausgeh-Locations. Junge Berufstätige und Kreative zieht es wegen des urbanen Flairs und der im Vergleich zur Innenstadt moderaten Preise in den Kreis 5 investropa.com. Die Stadt investiert aktiv in die Lebensqualität des Viertels – mit neuen Parks, Schulen und Kulturräumen, um den Kreis 5 familienfreundlicher zu machen investropa.com. Die Verkehrsanbindung ist exzellent (mehrere Tramlinien, der nahe Bahnhof Hardbrücke). Mit Großprojekten wie der Europaallee (direkt gegenüber) und lokalen Umgestaltungen hält die Dynamik an. In Kreis 5 finden sich inzwischen einige der coolsten Restaurants, Clubs und Design-Shops Zürichs, ergänzt durch neue Gemeinschaftsinfrastruktur. Das Viertel bietet einen einzigartigen urbanen Lebensstil, weshalb Nachfrage (und Preise) voraussichtlich weiter steigen werden, parallel zur laufenden Aufwertung investropa.com.
  • Altstetten (Kreis 9) – Aufstrebendes urbanes Zentrum. Altstetten im Westen von Zürich gewinnt zunehmend an Aufmerksamkeit als erschwinglicheres Wohngebiet mit Wachstumspotenzial. Jahrelang war es ein hauptsächlich industriell/gewerblich geprägter Stadtteil, doch in den letzten Jahren gab es dramatische Veränderungen. Die Immobilienpreise im Zentrum Zürichs sind in die Höhe geschnellt, „was viele Käufer und Mieter dazu bewegt, Altstetten als günstige Alternative in Betracht zu ziehen“ investropa.com investropa.com. Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise sind hier deutlich niedriger als im Stadtzentrum (was es zu einem der besten Werte in Zürich macht) investropa.com. Gleichzeitig hat Altstetten große Infrastrukturverbesserungen erlebt – insbesondere die Verlängerung der Limmattal-Stadtbahnlinie und weitere Verbesserungen des öffentlichen Verkehrs haben das Pendeln von Altstetten ins Zentrum enorm erleichtert investropa.com. Neue Wohn- und Mischbauprojekte entstehen rund um den Bahnhof Altstetten und entlang wichtiger Verkehrsachsen. Der Stadtteil bietet nun moderne Wohnungen, Einkaufszentren und Bürokomplexe (mehrere große Unternehmen haben Büros in den Gewerbeparks von Altstetten). Mit schnellen Verbindungen, günstigeren Mieten/Preisen und wachsender Infrastruktur entwickelt sich Altstetten zu einem lebendigen sekundären Zentrum. Viele Erstkäufer und junge Familien suchen hier nach bezahlbarem Wohnraum. Da immer mehr Menschen den Komfort und das Preis-Leistungs-Verhältnis entdecken, steigen Altstettens Profil und Immobilienwerte kontinuierlich an investropa.com.
  • Oerlikon (Kreis 11) – Florierender Geschäfts- und Wohnknotenpunkt. Oerlikon im Norden von Zürich ist eine der größten Erfolgsgeschichten der Stadtentwicklung. Dank ausgezeichneter Verkehrsanbindungen (ein wichtiger S-Bahn-Bahnhof, Tram- und Bushubs) und großzügiger Flächen hat sich Oerlikon in ein boomendes urbanes Zentrum verwandelt. Die Gegend ist geprägt von neuen Bürogebäuden, Einkaufszentren (wie das Neumarkt Einkaufszentrum) und Wohnkomplexen. Dieses Wachstum treibt die Nachfrage nach Immobilien an – der Medianpreis für Einfamilienhäuser in Oerlikon liegt mittlerweile bei über CHF 2,5 Millionen (für größere Familienhäuser) und die Werte aller Immobilienarten steigen investropa.com. Immobilienmakler berichten von wachsendem Interesse, da sowohl Einwohner als auch Unternehmen die günstige Lage Oerlikons schätzen investropa.com investropa.com. Die fortlaufenden Entwicklungsprojekte des Quartiers sind ein großer Anziehungspunkt: Mehrere Hochhäuser und gemischt genutzte Gebäude befinden sich im Bau oder wurden kürzlich fertiggestellt, wodurch moderner Wohnraum geschaffen und die lokale Infrastruktur verbessert wird investropa.com. Auf Straßenebene hat Oerlikon neue Parks, Restaurants und kulturelle Veranstaltungsorte hinzugewonnen, was eine lebendige Gemeinschaftsatmosphäre schafft investropa.com. Es ist zunehmend eigenständig – man kann in Oerlikon wohnen, arbeiten und soziale Kontakte pflegen. Dank seiner strategischen Lage (10 Minuten mit dem Zug ins Zürcher Zentrum und Direktverbindung zum Flughafen Zürich) ist Oerlikon ein Hotspot für Investoren und Mieter. Das Gebiet wird voraussichtlich weiter boomen, mit weiteren Verbesserungen (wie einem geplanten Innovationscampus und Sporteinrichtungen) in Planung. Für alle, die in Zürich ein starkes Wachstumspotenzial suchen, bietet Oerlikon eine überzeugende Kombination aus guter Anbindung, Neubauprojekten und vergleichsweise moderaten Preisen (zumindest im Vergleich zu Innenstadt- und Seelagen).
  • Affoltern (Kreis 11) – Neue Infrastruktur, neue Attraktivität. Weiter draußen in Kreis 11 hat sich Affoltern dank Verbesserungen der Infrastruktur und moderater Preise als Hotspot für Immobilien etabliert. Kürzlich hat das Bundesamt für Straßen massiv in neue Straßen und Autobahnausbau rund um Affoltern investiert investropa.com und so die Erreichbarkeit stark verbessert. Dadurch ist Affoltern besonders für Käufer interessant geworden, die einen unkomplizierten Arbeitsweg mit dem Auto oder Bus schätzen investropa.com. Zudem erlebte Zürich 2023 einen Boom beim Bau neuer Wohnungen, vor allem in Gebieten wie Affoltern – es wurden so viele neue Einheiten wie seit 2018 nicht mehr gebaut, ein Zeichen für das Interesse von Entwicklern und Käufern investropa.com. Mit diesen neuen Wohnungen (oft günstiger als innerstädtische Projekte) zieht Affoltern vor allem junge Berufstätige und Familien an, die modernen Wohnraum zu wettbewerbsfähigen Preisen suchen investropa.com investropa.com. Die Bevölkerungszahl steigt entsprechend an. Affoltern profitiert zudem von angrenzenden Grünflächen und einem ruhigeren, vorstädtischen Umfeld, was eine gute Balance zwischen Stadt und Land bietet. Die geplante mögliche Erweiterung des öffentlichen Verkehrs nach Affoltern wird die Attraktivität zusätzlich steigern. Kurz gesagt: Affoltern ist auf einem positiven Weg: verbesserte Anbindung, neues Wohnungsangebot und weiterhin erschwingliche Kosten machen das Quartier zu einer attraktiven Option für preisbewusste Immobilienkäufer. Die laufende Transformation deutet auf ein solides zukünftiges Wachstum sowohl bei der Gemeinschaft als auch bei den Immobilienwerten hin investropa.com.
  • Schwamendingen (Bezirk 12) – Erschwinglich mit Entwicklungspotenzial. Im Norden der Stadt war Schwamendingen historisch gesehen ein günstigeres, oft übersehenes Viertel – aber das ändert sich. Es wird mittlerweile „als preisgünstige Alternative“ für diejenigen, die sich das Zentrum von Zürich nicht mehr leisten können, immer beliebter investropa.com. Die Wohnkosten gehören hier zu den niedrigsten in der ganzen Stadt, was viele Erstkäufer und Familien mit mittlerem Einkommen anzieht. Besonders spannend ist der Aufschwung durch städtebauliche Erneuerung in Schwamendingen. Ein Vorzeigeprojekt, „Über-Gärten“, schafft 228 neue Mietwohnungen mit innovativem Design (großzügige Loggien, gemeinschaftliche „Waldgärten“), um die Wohnqualität zu erhöhen investropa.com. Solche Projekte werten den Wohnungsbestand auf und ziehen eine vielfältigere Bewohnerstruktur an. Ein weiteres wichtiges Upgrade ist der Lärmschutztunnel Schwamendingen, ein wegweisendes Infrastrukturprojekt, bei dem ein Autobahnabschnitt durch eine „grüne“ Überdachung abgedeckt wurde investropa.com. Dadurch wurden Lärm und Verschmutzung massiv reduziert und auf dem Tunnel neue Parkflächen geschaffen investropa.com. Die verbesserte Lebensqualität ist spürbar – ruhigere Straßen, sauberere Luft und neue Grünflächen. All diese Maßnahmen zeigen ein hohes Engagement der Gemeinschaft in Schwamendingen. Das Viertel bietet jetzt eine seltene Kombination aus Erschwinglichkeit und Lebensqualität in Zürich investropa.com. Schwamendingen wird deshalb immer beliebter bei allen, die Wert suchen: Hier bekommt man mehr Wohnraum für sein Geld, und das Viertel befindet sich im Aufschwung. Es ist ein Paradebeispiel dafür, wie sich die Zürcher Vororte an moderne Bedürfnisse anpassen. Auch in Zukunft wird das Ansehen und die Immobiliennachfrage in Schwamendingen weiter steigen – die Preise dürften aber weiterhin unter denen der exklusiven Stadtteile bleiben.

Jedes dieser Viertel illustriert die facettenreiche Immobilienlandschaft Zürichs. Die „Goldküste“ und „Silberküste“ entlang des Zürichsees, gerade außerhalb der Stadtgrenzen, verdienen ebenfalls Erwähnung – die Goldküste (sonnige Ostseite) in Orten wie Küsnacht und Zollikon bleibt ultra-exklusiv für Villen und verzeichnet Villenverkäufe von über 10 Millionen CHF investropa.com, während die Silberküste (Westufer, z. B. Thalwil, Horgen) etwas mehr Preis-Leistung bietet, aber dennoch sehr gehoben ist. Zurück in der Stadt findet man, egal ob altweltlichen Luxus (Enge, Seefeld, Fluntern), angesagtes urbanes Leben (Kreis 5) oder aufstrebende, familienfreundliche Gegenden (Altstetten, Affoltern, Schwamendingen), alles in den Zürcher Stadtteilen – sofern man eine Immobilie ergattern kann. Auffällig ist, dass alle Bereiche vom gemeinsamen Merkmal des begrenzten Angebots geprägt sind. Selbst in den „erschwinglichen“ Vierteln ist es nicht leicht, ein Zuhause zu finden. Das bedeutet, dass das Preiswachstum ein stadtweites Phänomen ist, nur in unterschiedlichem Ausmaß. Für Investoren und Eigenheimkäufer ist es entscheidend, diese Feinheiten der Quartiere zu kennen – die neuesten Hotspots gegenüber den bewährten Lagen – um sich erfolgreich am Zürcher Markt zu orientieren.

Infrastruktur- und Entwicklungsprojekte, die die Zukunft prägen

Ausbau des öffentlichen Verkehrs: Zürich investiert weiterhin stark in Infrastruktur, um das Wachstum zu unterstützen und die Lebensqualität zu steigern. In den letzten Jahren wurden bedeutende Erweiterungen des öffentlichen Verkehrs fertiggestellt oder gestartet. Ein gutes Beispiel ist die neue Limmattalbahn, die eröffnet wurde, um die westlichen Stadtteile (Altstetten/Affoltern) mit den Vororten entlang des Limmattals zu verbinden. Diese Tramverlängerung, ebenso wie andere Verbesserungen des Tramnetzes, haben die Fahrzeiten aus den äußeren Stadtbezirken ins Zentrum deutlich verkürzt investropa.com. Die bessere Anbindung wertet schon jetzt Gebiete wie Altstetten und Affoltern auf, wie zuvor erwähnt, da sie für Bewohner und Unternehmen attraktiver werden. Weitere Tramverlängerungen und Busspuren sind geplant, um allen Stadtteilen eine starke ÖV-Anbindung zu sichern. Gleichzeitig wird das S-Bahn-Netz – das Rückgrat der Mobilität im Großraum Zürich – modernisiert. Der überlastete Bahnhof Stadelhofen ist für eine Erweiterung vorgesehen (ein zusätzlicher Tunnel und weitere Bahnsteige sind geplant), um die Schienenkapazität in der Zürcher Innenstadt in den kommenden Jahren zu erhöhen. Der Bund verfolgt außerdem das Projekt „Zürich Brütten Tunnel“ (ein neuer Eisenbahntunnel Richtung Winterthur), um bis Anfang der 2030er-Jahre die Fernverbindungen zu verbessern. Diese Projekte werden häufigere Züge und weniger Überfüllung ermöglichen und das prognostizierte Bevölkerungswachstum in der Metropolregion auffangen.

Im Bereich Straßenverkehr sorgen innovative Lösungen für einen verbesserten Verkehrsfluss und ein besseres Umweltklima. Ein bemerkenswertes Projekt ist die Einhausung der Autobahn Schwamendingen (oben erwähnt), die fertiggestellt wurde, um eine laute Autobahn mit einer begrünten Abdeckung zu versehen investropa.com. Dies hat nicht nur Stadtteile, die durch die Autobahn getrennt waren, wieder miteinander verbunden, sondern auch einen neuen 1,6 km langen grünen Park für die Anwohner geschaffen – ein Gewinn für Mobilität und städtische Lebensqualität. Die Stadt und der Kanton haben ähnliche Pläne, andere Verkehrsknotenpunkte durch Tunnel- oder Deckelvarianten zu entschärfen (z. B. Diskussionen über eine künftige Untertunnelung von Teilen des Rosengartenstrasse-Rings, um den Lärm in diesen dicht bebauten Bezirken zu reduzieren). Darüber hinaus wird der öffentliche Nahverkehr in Zürich immer umweltfreundlicher: Die Stadt führt nach und nach Elektrobusse ein und baut die Fahrradinfrastruktur mit neuen Fahrrad-„Superhighways“ aus, die die Stadt durchkreuzen sollen. All diese Maßnahmen stehen im Einklang mit Zürichs Ziel, eine vorbildliche Verkehrsstadt des 21. Jahrhunderts zu werden, in der selbst die Außenbezirke gut angebunden sind und nachhaltige Verkehrsmittel Vorrang haben. Eine effiziente Verkehrsinfrastruktur ist auch für den Immobilienmarkt entscheidend – sie erschließt neue Entwicklungsgebiete und stellt sicher, dass die Stadt wachsen kann, ohne im Verkehr zu ersticken.

Große Entwicklungsprojekte: Mehrere groß angelegte Entwicklungen verändern das Stadtbild von Zürich nachhaltig. Besonders erwartet wird das Hardturm-„Ensemble“-Projekt, das das seit Langem brachliegende Hardturm-Stadiongelände im Kreis 5 neu gestalten wird. Das Projekt umfasst ein neues 18.000-Sitzplätze-Fußballstadion für die beiden Zürcher Fußballvereine, flankiert von zwei Hochhaustürmen und mittelhohen Gebäuden mit ca. 600 neuen Wohnungen (darunter preisgünstiger Wohnraum) sowie Büro- und Verkaufsflächen swissinfo.ch. Die Stimmberechtigten genehmigten diesen 570-Millionen-Franken-Plan bereits im Jahr 2018 swissinfo.ch, und nach Jahren politischer Streitigkeiten und rechtlicher Einsprüche soll der Bau nun bald beginnen. Nach der Fertigstellung entsteht damit ein völlig neues Quartierszentrum im Westen Zürichs, das sowohl den Bedarf an Sportinfrastruktur als auch an Wohnraum deckt. Besonders der Wohnungsbau ist bedeutsam – ein Turm soll überwiegend als Genossenschafts-/gemeinnütziger Wohnraum entstehen und damit die städtischen Ziele für bezahlbaren Wohnraum unterstützen swissinfo.ch. Gerichtliche Einsprachen haben zwar den Zeitplan verzögert (das Projekt wurde „gestoppt und gestartet“ und stieß auf Widerstand aus einigen Kreisen) coliseum-online.com swissinfo.ch, aber es wird im Allgemeinen erwartet, dass Ensemble letztlich umgesetzt wird und bis Mitte/Ende der 2020er Jahre ein modernes Stadion samt dringend benötigter neuer Wohnungen entsteht.

Im Stadtzentrum wurde das große Europaallee-Projekt (eine Umnutzung ehemals brachliegender Bahnflächen neben dem Zürcher Hauptbahnhof) kürzlich in seinen letzten Bauphasen fertiggestellt. Im Verlauf des letzten Jahrzehnts brachte die Europaallee neue Büroflächen (inklusive des großen Google-Campus), Hunderte von Wohnungen, einen Universitätscampus und Einkaufsstraßen – und dehnte so die Innenstadt effektiv aus. Die Fertigstellung in den Jahren 2020-2021 bedeutet, dass im Kern von Zürich keine großen ungenutzten Bauflächen mehr vorhanden sind. Nun richtet sich der Fokus auf kleinere Lückenschließung und Konversionsflächen. Beispielsweise entstehen in Oerlikon weiterhin Bauprojekte wie das Centro (Aufwertung des Oerlikoner Zentrums), und der Andreasturm-Hochhaus, der 2018 eröffnet wurde, wurde mittlerweile durch weitere Türme wie den Franklin Tower ergänzt; weitere sind rund um den Bahnhof Oerlikon geplant. Im Norden Zürichs laufen die Planungen für einen neuen Innovationspark bei Dübendorf (knapp außerhalb der Stadt), der F&E-Einrichtungen und möglicherweise Wohnraum umfassen soll – in direkter Nähe zu ETH und Universität.

Die Stadtplaner von Zürich legen ebenfalls großen Wert auf die nachhaltige Stadtentwicklung. Viele ältere Industrieareale im Großraum Zürich sollen in gemischt genutzte Quartiere umgewandelt werden. Zum Beispiel in den Vororten: Das Gebiet Dietikon hat ein Großprojekt, bei dem eine alte Industriezone in ein Wohnviertel mit Tausenden von Wohnungen umgewandelt wird, was indirekt die Wohnungsnot in der Stadt Zürich entschärft. Innerhalb der Stadt schreitet die Stadterneuerung in Kreis 4 und 5 (Langstrasse und Zürich West) voran, geleitet von Plänen, grüne Innenhöfe und Gemeinschaftsräume neben Neubauten zu schaffen investropa.com. Der Zürcher Masterplan 2040 fokussiert sich auf „Innenentwicklung“ – also innere Verdichtung – was bedeutet, dass innerhalb des bestehenden Stadtgebiets nachverdichtet und nicht in die Fläche expandiert wird. Dazu gehören Aufzonungen bestimmter, durch den öffentlichen Verkehr erschlossener Gebiete für höhere Gebäude und die Förderung von gemischt genutzten Hochhäusern in ausgewiesenen Zonen (zum Beispiel werden rund um Altstetten und Oerlikon mehr Hochhäuser zugelassen). Zürich achtet dabei jedoch streng auf Baugestaltung und Umweltauflagen, um den Charakter der Stadt zu bewahren.

Infrastruktur trifft Stadtplanung: Eine weitere bedeutende Initiative ist Zürichs Bekenntnis zur 2000-Watt-Gesellschaft und zu Klima­zielen. Die Stadt setzt Programme um, um Gebäude energetisch zu sanieren, Fernwärmenetze auszubauen (häufig mit Seewasser oder Abwärme) und schreibt Solaranlagen auf Neubauten gemäß neuem Bundesgesetz vor pv-magazine.com. Diese grüne Infrastruktur-Offensive bedeutet, dass Entwickler häufig Solaranlagen, Gründächer und effiziente Haustechnik in Projekte integrieren müssen – was zwar die Anfangskosten erhöht, aber die langfristige Nachhaltigkeit verbessert. Das Resultat ist eine lebenswerte, emissionsarme und klimarobuste Stadt, was wiederum die Immobilienwerte stabil hält.

Auch die Zonenvorschriften entwickeln sich weiter. Die Stadt signalisiert, Räume für gemeinnützigen Wohnungsbau zu schützen – zum Beispiel, indem öffentliches Land für Genossenschaften reserviert und baurechtliche Anreize für bezahlbaren Wohnraum in neuen Projekten geschaffen werden. Ein bemerkenswertes Ziel, das von den Wählern gesetzt wurde, ist, dass bis 2050 ein Drittel des gesamten Wohnungsbestands in Genossenschafts- oder anderweitig gemeinnützigem Besitz sein soll digitalcollection.zhaw.ch. Das führt dazu, dass die Stadt Land und günstige Konditionen für solche Vorhaben bereitstellt (z. B. ist der „Mehr Als Wohnen“-Genossenschaftskomplex im Hunziker Areal, der vor einigen Jahren fertiggestellt wurde, ein nachzuahmendes Vorbild). Zudem wurden Regulierungen von Kurzzeitvermietungen (Airbnb) diskutiert, um sicherzustellen, dass Wohnungen für den lokalen Bedarf genutzt werden – Zürich erwägt Beschränkungen bei der Vermietung an Touristen, damit Einheiten nicht dem langfristigen Wohnungsmarkt entzogen werden, auch wenn es bislang kein strenges Gesetz gibt.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Infrastruktur und die Entwicklungsprojekte Zürichs auf intelligentes Wachstum ausgerichtet sind: Ausbau der Verkehrskapazitäten, Erschließung neuer Wohngebiete in bislang ungenutzten Arealen und Verbesserung der grünen sowie öffentlichen Räume der Stadt. Projekte wie das Hardturm-Stadion, der Schwamendingen-Tunnel und neue Tramlinien stehen beispielhaft für den Zürcher Ansatz – Investitionen in Verbesserungen, die mehrere Ziele bedienen (Wohnen, Mobilität, Umwelt). Diese Maßnahmen sollten dazu beitragen, dass Zürich hoch wettbewerbsfähig und lebenswert bleibt, was wiederum die Stärke des Immobilienmarkts unterstützt. Natürlich gibt es zahlreiche Herausforderungen (von NIMBY-Gegnerschaft bis hin zu komplexen Schweizer Genehmigungsprozessen), doch die Entwicklung der Stadt zeigt einen allmählichen, konsensorientierten Fortschritt. Für Investoren und Bewohner bedeuten diese Entwicklungen bessere Vernetzung, mehr Wohnmöglichkeiten in bestimmten Gebieten und eine stetige Weiterentwicklung des Zürcher Stadtbildes im kommenden Jahrzehnt.

Regulatorisches Umfeld: Steuern, Eigentumsregeln & Bauvorschriften

Der Zürcher Immobilienmarkt funktioniert innerhalb des stabilen, aber sich weiterentwickelnden regulatorischen Rahmens der Schweiz, der alles von Steuern über Vorschriften für ausländische Käufer bis hin zu Nachhaltigkeitsauflagen abdeckt. Hier die wichtigsten Aspekte und Änderungen für 2025:

Regeln zum ausländischen Eigentum – Lex Koller: Vielleicht die markanteste Regelung ist das Lex Koller Gesetz, das ausländischen Staatsangehörigen den Kauf von Wohnimmobilien in der Schweiz einschränkt.

In der Stadt Zürich bedeutet dies, dass ausländische Nichtansässige keine Häuser oder Wohnungen als Investitionen oder Ferienimmobilien kaufen können.Nur Einwohner (einschließlich ausländischer Staatsbürger mit Schweizer Aufenthaltsbewilligung) werden beim Immobilienkauf wie Einheimische behandelt jacquemoudstanislas.ch.Es gibt ein paar Ausnahmen – z. B.Ausländer können bestimmte Ferienhäuser in Touristenregionen kaufen oder einen erheblichen Anteil an einem börsennotierten Schweizer Immobilienfonds/-unternehmen (indirektes Eigentum) ohne Probleme erwerben jacquemoudstanislas.ch.Gewerbeimmobilien sind ebenfalls ausgenommen, sodass ausländische Unternehmen oder Einzelpersonen frei Büros, Einzelhandelsflächen, Hotels usw. kaufen können.Diese Regeln haben historisch gesehen die internationale Spekulation auf dem Schweizer Immobilienmarkt eingedämmt und dafür gesorgt, dass der Markt nicht von ausländischen Käufern dominiert wird (wie es in einigen anderen Weltstädten der Fall ist).Allerdings stehen Änderungen bevor: Der Bundesrat (Schweizer Regierung) hat im März 2025 Pläne angekündigt, die Lex Koller weiter zu verschärfen jacquemoudstanislas.ch.Zu den vorgeschlagenen Reformen könnte gehören, dass Ausländer, die in der Schweiz leben, ihr Haus verkaufen müssen, wenn sie wegziehen (Schließung einer Gesetzeslücke), und vor allem die derzeitige Ausnahme für den Erwerb von Anteilen an Immobiliengesellschaften würde abgeschafft jacquemoudstanislas.ch.Das bedeutet, dass ausländische Investoren sogar dann eine Genehmigung benötigen würden, wenn sie indirekt über ein börsennotiertes Immobilienunternehmen oder einen Fonds investieren – eine bedeutende Veränderung.Auch vorgeschlagen: Ausländische Käufer von Gewerbeimmobilien wären auf Eigennutzung beschränkt; sie dürften nicht ausschließlich zum Vermieten kaufen jacquemoudstanislas.ch.Diese Maßnahmen zielen darauf ab, die Nachfrage zu dämpfen und dem Wohnungsmangel in der Schweiz entgegenzuwirken (Teil einer umfassenderen Strategie im Zusammenhang mit dem Bevölkerungswachstum) jacquemoudstanislas.ch.Es ist wichtig zu beachten, dass dies noch kein Gesetz ist – ein Entwurf wird für die parlamentarische Debatte vorbereitet, und es wird mit erheblichem Widerstand von Wirtschafts- und Immobiliengruppen gerechnet jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Sollten solche strengen Regeln letztendlich verabschiedet werden (was ungewiss ist), könnte dies eine große Veränderung des rechtlichen Umfelds für Auslandsinvestitionen darstellen und möglicherweise einige Zuflüsse ausländischen Kapitals verringern.In der Zwischenzeit gilt für 2025 der Status quo: Ausländische Käufer spielen eine begrenzte direkte Rolle auf dem Wohnungsmarkt in Zürich, sind jedoch bei gewerblichen und indirekten Investitionen aktiv.Jeder, der eine Investition aus dem Ausland in Betracht zieht, sollte die Debatte über die Lex Koller-Reform aufmerksam verfolgen, da sie in naher Zukunft die Investitionswege verändern könnte.Grundsteuern und Kosten des Wohneigentums: Das Steuersystem der Schweiz ist im Allgemeinen eigentümerfreundlich, weist jedoch einige Besonderheiten auf. Es gibt keine bundesweite Kapitalgewinnsteuer auf langfristig gehaltene private Immobilienverkäufe, aber der Kanton Zürich (wie die meisten Kantone) erhebt eine eigene Grundstückgewinnsteuer auf Immobilienverkäufe, üblicherweise nach einer progressiven Skala (höhere Steuer bei Verkauf innerhalb weniger Jahre nach dem Kauf, um langfristiges Halten zu fördern). Zürich erhebt zudem eine Handänderungssteuer (etwa 1 % des Preises) sowie Notariats- und Grundbuchgebühren bei Transaktionen practiceguides.chambers.com. Hauseigentümer zahlen eine jährliche Vermögenssteuer auf den Wert ihrer Immobilie, und besonders wichtig: Die Schweiz erhebt eine «Eigenmietwertbesteuerung» auf selbst genutztes Wohneigentum – im Wesentlichen werden Eigentümer so besteuert, als würden sie durch das Wohnen im eigenen Haus Mieteinnahmen erzielen zug4you.ch. Viele Eigentümer lehnen diese Eigenmietwertsteuer seit langem ab, und es gibt Bestrebungen, sie zu reformieren oder abzuschaffen. Tatsächlich gibt es in Bern laufende Diskussionen über die Abschaffung der Eigenmietwertbesteuerung, was mit einer Streichung des Hypothekarzinsabzugs zur Ausbalancierung der Folgen einhergehen könnte ubs.com. Sollte diese Reform in den nächsten Jahren verabschiedet werden, würde sie die Kalkulation für Eigentümer verändern (möglicherweise höhere Nettoabgaben für schuldenfreie Häuser, aber Wegfall eines Kaufhemmnisses). Stand 2025 gibt es noch keine endgültige Entscheidung – das Thema bleibt also spannend. Positiv für Eigentümer: Die Inflation in der Schweiz ist gesunken und der Referenzzinssatz für Hypotheken (Einflussfaktor auf zulässige Mietzinserhöhungen) blieb 2024 stabil swissmarketplace.group, sodass Kosten wie Hypothekarzinsen und inflationsgebundener Unterhalt sich stabilisiert haben. Für Investoren wird Mieteinnahme als ordentliches Einkommen besteuert (nach Abzug der Kosten), und Gesellschaften profitieren von relativ niedrigen Schweizer Unternehmenssteuersätzen (rund 19 % in Zürich, mit einer leichten Senkung aufgrund nationaler Steuerreformen zur Angleichung an die OECD-Mindeststandards). Insgesamt sind die Steuergesetze für Immobilien vorhersehbar und moderat, mit schrittweisen Anpassungen statt plötzlichen Veränderungen – ein Grund, warum das Investitionsklima weiterhin attraktiv bleibt.

Mieterschutz und Mietregulierungen: Zürich, wie ganz Schweiz, hat ein mieterfreundliches System. Rund 55-60 % der Schweizer Haushalte mieten (in der Stadt Zürich sogar noch mehr), daher sind die Gesetze ausgewogen, tendieren jedoch zum Schutz der Mieter. Mieten dürfen in der Regel nur unter bestimmten Bedingungen erhöht werden – zum Beispiel, wenn der nationale Referenzzinssatz steigt oder wegen Inflation und wertsteigernder Renovationen. Im Jahr 2023 erhielten Vermieter eine seltene Gelegenheit zur Mieterhöhung, da der Referenzzinssatz zweimal angehoben wurde (von 1,25 % auf 1,5 %), was zu den starken Mietsteigerungen in diesem Jahr beitrug swissmarketplace.group. Im Jahr 2024 blieb der Zinssatz stabil und es gab keine neuen Kostenschocks wie etwa bei den Treibstoffpreisen, daher verlangsamte sich das Mietwachstum auf etwa 4-5 % swissmarketplace.group. Sollte die kürzliche Zinssenkung der SNB den Referenzzinssatz sinken lassen, könnten einige Mieter sogar Mietsenkungen verlangen (normalerweise mit Verzögerung). Kündigungsschutz ist in der Schweiz stark ausgeprägt – Mieter mit langen Mietverträgen können nur aus bestimmten Gründen wie Eigenbedarf des Vermieters gekündigt werden und selbst dann nur mit ausreichender Frist. Es gibt auch ein System, mit dem Mieter überhöhte Mieterhöhungen oder Anfangsmieten als „missbräuchlich hoch“ vor Gericht anfechten können, insbesondere bei der geringen Leerstandsquote. Die Zürcher Stadtregierung beobachtet die Situation am bezahlbaren Wohnungsmarkt und prüft, ob zusätzliche Maßnahmen (wie Mietendeckel oder mehr Subventionen) nötig sind, falls sich die Wohnkrise verschärft. Bis 2025 wurden keine neuen Mietendeckelgesetze über das bestehende Bundesrecht hinaus eingeführt, aber das Thema bleibt politisch relevant. Besonders, da Mietergruppen wegen starker Mietsteigerungen und Kündigungen protestiert haben (z. B. der „Sugus“-Gebäude-Protest Ende 2024 swissinfo.ch). Investoren sollten berücksichtigen, dass Mieterhöhungen reguliert sind und der politische Druck, starke Mietanstiege einzudämmen, aufgrund des Mangels wächst.

Umweltfreundliches Bauen und Bauvorschriften: Zürich und die Schweiz treiben Umweltvorschriften für Immobilien weiter voran. Im Juni 2024 stimmten die Schweizer Wähler mit großer Mehrheit einem neuen Gesetz zur Beschleunigung der Nutzung erneuerbarer Energien zu pv-magazine.com. Eine zentrale Vorgabe: Alle Neubauten über 300 m² müssen ab 2025 Solarpanels auf Dächern oder Fassaden installieren pv-magazine.com. Der Kanton Zürich kann dies sogar auf kleinere Gebäude ausweiten. Damit wird die Integration von Solarenergie zum Standard für neue Entwicklungen. Zusätzlich haben viele Kantone (darunter auch Zürich) Vorschriften eingeführt, dass neue Heizsysteme kein Öl oder Gas mehr verwenden dürfen – sie müssen erneuerbar sein (Wärmepumpe, Solarthermie usw.) oder zumindest strenge Emissionsgrenzwerte einhalten, insbesondere bei Neubauten und Sanierungen. Die Stadt Zürich fördert die Minergie-Zertifizierung (ein Schweizer Label für umweltfreundliches Bauen) für Neubauten; obwohl nicht vorgeschrieben, halten sich viele Entwickler daran, um Genehmigungen zu erleichtern und umweltbewusste Käufer anzusprechen. Bauvorschriften verlangen zudem hohe Dämmstandards, dreifach verglaste Fenster und andere Maßnahmen zur Energieeffizienz entsprechend dem Ziel der Schweiz, die Emissionen im Gebäudesektor zu senken. Für Entwickler bedeutet das etwas höhere Baukosten, aber auch, dass neue Schweizer Gebäude in puncto Effizienz Spitzenklasse sind. In den kommenden Jahren ist mit einer zunehmenden Sanierung älterer Immobilien zu rechnen, um diese Standards zu erfüllen – möglicherweise gefördert durch staatliche Anreize oder verpflichtet bei größeren Renovierungen.

Im Bereich Zonenordnung stehen die Stadtplaner Zürichs vor der Herausforderung, mehr Wohn- und Büroflächen ohne Zersiedelung zu schaffen. Die Bauzonenregelungen wurden überarbeitet, um in ausgewählten Gebieten eine höhere Verdichtung zu ermöglichen: Beispielsweise wurden Zonen rund um Bahnhöfe oder Verkehrsknotenpunkte hochgestuft, sodass dort jetzt auch mittel- oder hochgeschossige Projekte erlaubt sind, wo vorher nur niedrige Bauten zulässig waren. Die Stadt setzt außerdem auf „Innenentwicklung“-Strategien – etwa die Umwandlung wenig genutzter Gewerbeflächen in Wohnraum oder die Aufteilung zu großer Wohnungen in kleinere Einheiten. Eine auffällige Maßnahme ist die Ausweisung von Hochhauszonen: In Zürich gibt es bestimmte Gebiete, in denen hohe Bauten (über 40 m) erlaubt sind, etwa in Teilen von Oerlikon, Escher-Wyss (Zürich-West) und bei Altstetten, während im historischen Zentrum und am Seeufer strenge Höhenbegrenzungen gelten. Ziel dieser Steuerung ist es, die Höhe dort zu konzentrieren, wo die Infrastruktur sie tragen kann, und gleichzeitig Sichtachsen auf das Stadtbild (wie den berühmten Blick auf die Alpen) zu bewahren.

Ein weiterer regulatorischer Aspekt ist die Quote für bezahlbaren Wohnraum/Wohnbaugenossenschaften bei großen Neubauprojekten. Die Stadt setzt häufig durch, dass ein Teil der Einheiten in großen Projekten an gemeinnützige Wohnbauträger verkauft oder für einen bestimmten Zeitraum zu unter dem Marktpreis liegenden Mieten angeboten wird. Dies ist Teil des Ziels, ein Drittel des Wohnungsbestands als gemeinnützigen Wohnraum zu erreichen digitalcollection.zhaw.ch. Bislang liegt der Anteil in Zürich bei etwa 25 % Genossenschafts-/gemeinnützigem Wohnraum, sodass dieser Trend künftig noch stärker werden dürfte.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass das regulatorische Umfeld in Zürich im Jahr 2025 als stabil, aber mit zunehmenden Eingriffen zur Lösung von Wohnungs- und Klimaproblemen charakterisiert werden kann. Die Steuern bleiben relativ niedrig und berechenbar. Die Regeln für ausländische Käufer sind streng und könnten noch strenger werden, obwohl gewerbliche Investoren weiterhin Spielraum finden. Umweltauflagen nehmen zu, wodurch nachhaltiges Bauen verpflichtend wird. Und Maßnahmen zur Wohnraumerschwinglichkeit – von Mieterschutz bis zur Förderung von Genossenschaften – werden schrittweise ausgeweitet, um Ungleichgewichte auf dem Markt entgegenzuwirken. Für Beteiligte bedeutet Compliance, sich mit diesen Richtlinien auseinanderzusetzen: z. B. von Anfang an Solarinstallationen einzuplanen oder Investitionen so zu strukturieren, dass sie den Lex-Koller-Regeln entsprechen. Solche Vorschriften bringen zwar Komplexität mit sich, tragen aber auch zur langfristigen Attraktivität Zürichs bei – sie sorgen für nachhaltige Entwicklung, begrenzen spekulative Blasen und erhalten die hohe Lebensqualität der Stadt, was letztlich den Immobilienwerten zugutekommt.

Marktrisiken und Herausforderungen

Trotz des allgemein optimistischen Ausblicks für Zürich könnten mehrere Risiken und Herausforderungen den Immobilienmarkt im Jahr 2025 und in den folgenden Jahren beeinflussen. Investoren und Beobachter sollten auf diese Faktoren achten:

  • Zins- und Finanzierungsrisiken: Nach Jahren extrem niedriger Zinsen, die das Preiswachstum angetrieben haben, hat sich das Umfeld gewandelt. In den Jahren 2022–2023 erhöhte die Schweizerische Nationalbank die Zinsen aggressiv aus dem Negativbereich auf bis zu 1,75 %, was den Markt etwas abkühlte. Bis 2025 hat die Inflation nachgelassen und die SNB vollzog eine kleine Zinssenkung investropa.com, dennoch besteht weiterhin das Risiko, dass die Zinsen wieder steigen könnten, falls die Inflation anzieht oder sich globale Bedingungen ändern. Steigende Zinsen würden den Schweizer Immobilienmarkt direkt treffen, indem sie Hypotheken teurer und Wohneigentum weniger erschwinglich machen, was die Nachfrage dämpfen könnte investropa.com. Angesichts des hohen Preisniveaus in Zürich sind sie besonders empfindlich gegenüber Finanzierungskosten – ein deutlicher Zinsanstieg könnte potenzielle Käufer aus dem Markt drängen und das Preiswachstum ins Stocken bringen oder in überhitzten Segmenten sogar ins Minus drehen. Zudem haben Banken die Vergabekriterien verschärft (teilweise aufgrund der Basel-III-Regelungen ab 2025, die höhere Kapitalpuffer vorschreiben foxstone.ch). Kreditnehmer stehen nun vor strikten Limiten (max. ~80 % Beleihungswert und strenge Belastungstests bei 5 % Zins), was hoch verschuldeten Investoren zusätzlichen Spielraum nimmt. Während der aktuelle Konsens von einer stabilen oder leicht fallenden Zinsentwicklung ausgeht (bei einer Schweizer Inflation von nur rund 0,7 % engelvoelkers.com), könnte eine überraschend hohe Inflation oder ein finanzieller Schock diesen Trend umkehren. Diese Zinsunsicherheit bleibt daher ein entscheidender Risikofaktor.
  • Makroökonomische und geopolitische Unsicherheit: Der Immobilienmarkt in Zürich hängt von der allgemeinen wirtschaftlichen Gesundheit der Schweiz und der globalen Stabilität ab. Wirtschaftliche Unsicherheiten – wie eine potenzielle globale oder europäische Rezession – stellen ein Risiko dar investropa.com. Wenn zum Beispiel ein Abschwung den Banken- oder Technologiesektor trifft, könnte Zürich Arbeitsplatzverluste oder weniger Expansion erleben, was die Nachfrage nach Büroflächen und Wohnungen verringert. Die Stadt ist nicht immun gegen globale Ereignisse: Der Krieg in der Ukraine, Energiekrisen oder andere geopolitische Spannungen können sich auswirken. Die Schweizer Regierung hat ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die angespannte geopolitische Lage (Ukraine-Krieg, Konflikte im Nahen Osten) weiterhin ein latentes Risiko für den internationalen Handel und die Energiepreise darstellt, das die Schweizer Wirtschaft negativ beeinflussen könnte engelvoelkers.com. Ein Anstieg der Öl-/Gaspreise könnte zum Beispiel die Inflation wieder anheizen und Konsumenten sowie Unternehmen belasten. Zusätzlich können Währungsschwankungen (ein sehr starker Schweizer Franken) dem Schweizer Export und den Unternehmensgewinnen schaden und so indirekt die Büroauslastung und die Wohnungssuche von Mitarbeitenden internationaler Firmen beeinflussen. Ein weiterer makroökonomischer Faktor ist die Einwanderungspolitik: Das Bevölkerungswachstum der Schweiz (das den Wohnungsbedarf antreibt) könnte sich verlangsamen, falls politische Kräfte eine stärkere Begrenzung der Zuwanderung durchsetzen. Die erwähnte SVP-Initiative zur Begrenzung der Bevölkerung auf 10 Millionen ist zwar extrem, zeigt aber den politischen Druck zum Wachstumslimit jacquemoudstanislas.ch. Würde die Einwanderung stark reduziert, könnte die Wohnungsnachfrage langfristig nachlassen. Insgesamt gilt: Auch wenn die Schweizer Wirtschaft derzeit stabil ist, stellen globale Rezessions- oder Krisenszenarien ein Abwärtsrisiko dar, bei dem Immobilienleerstände steigen und Preise korrigiert werden könnten.
  • Immobilienblase und Bedenken zur Erschwinglichkeit: Jahrelange Preissteigerungen werfen die Frage auf: Steckt Zürich in einer Immobilienblase? Nach manchen Kriterien ja – die Stadt zählt zu den Städten mit hohem Blasenrisiko. Der Global Real Estate Bubble Index der UBS setzte Zürich auch 2023 in die Kategorie „Blasenrisiko“, und zwar als eine von weltweit nur zwei Städten (neben Tokio) auf diesem Niveau ubs.com mattgul.com. Die Immobilienpreise im Verhältnis zu Einkommen und Mieten sind extrem hoch. Sollten die Zinsen steigen oder die Nachfrage nachlassen, könnten Zürichs hohe Bewertungen einer Korrektur unterliegen. Den Aufsichtsbehörden ist dies bewusst; die Schweizerische Nationalbank hat in den letzten Jahren einen antizyklischen Kapitalpuffer reaktiviert, um die übermäßige Hypothekenvergabe einzudämmen. UBS-Analysten bewerten das Blasenrisiko derzeit als „moderat“ (zurück von „extrem“), weil das Preiswachstum etwas nachgelassen hat investropa.com, aber das Risiko ist nicht verschwunden. Die Erschwinglichkeit für Einheimische ist am Limit – Mittelstandsfamilien kämpfen selbst bei bescheidenen Wohnungen mit dem Kauf, was soziale und politische Probleme aufwirft. Immer mehr Stimmen finden, dass der Wohnungsmarkt unhaltbar teuer ist. Falls noch mehr Menschen die Stadt verlassen, weil sie sich das Wohnen nicht mehr leisten können, könnte die Nachfrage nachlassen. Zudem enden Blasen oft nicht nur wegen Zinsänderungen, sondern weil sich die Käuferstimmung dreht. Glauben Käufer, dass die Preise ihren Höhepunkt erreicht haben – selbst vorübergehend – kann sich die Psychologie zu einem Käufermarkt drehen. Noch zeichnet sich kein starker Stimmungsumschwung ab (wegen des anhaltenden Mangels), aber das Risiko einer Stagnation oder leichten Korrektur in überteuerten Segmenten (wie Luxuswohnungen oder renditeschwache Anlageobjekte) ist vorhanden.
  • Bau- und Lieferherausforderungen: Ironischerweise ist eine der größten Herausforderungen des Marktes die Kehrseite des Mangels – es kommt nicht genug neuer Wohnraum auf den Markt. Dies birgt das Risiko, dass, wenn der Mangel anhält oder sich verschärft, das Wirtschaftswachstum gebremst wird (Unternehmen könnten Schwierigkeiten haben, Talente zu rekrutieren, wenn Wohnraum zu knapp oder zu teuer ist) und dies eine stärkere Einmischung der Regierung nach sich zieht. In Zürich zu bauen ist nicht einfach: hohe Baukosten, Fachkräftemangel in der Baubranche, langwierige Bewilligungsverfahren und Widerstand aus der Nachbarschaft („Not in my backyard“, NIMBY) bremsen die Entwicklung. Im Jahr 2024 befand sich der Wohnungsbau auf einem Tiefpunkt, und obwohl es Bemühungen gibt, ihn zu fördern, besteht das Risiko, dass nicht genügend Wohnungen gebaut werden, um die Nachfrage zu decken und die Krise damit weiter anhält. Auf der gewerblichen Seite ist der Bau neuer Büros stark zurückgegangen jll.com, was kurzfristig für bestehende Eigentümer positiv sein könnte, aber langfristig auch bedeutet, dass es weniger moderne Flächen gibt, um neue Unternehmen anzuziehen. Kostensteigerungen bei Baumaterialien sind eine weitere Herausforderung – während sie 2024 nachließen, haben frühere Preisschübe bei Stahl, Holz etc. Projekte verteuert und manche wurden auf Eis gelegt. Sollte es zu einer weiteren globalen Inflationswelle kommen, könnte dies die Entwicklung weiter verzögern.
  • Regulatorische und politische Risiken: Änderungen von Gesetzen und Vorschriften stellen eine weitere Herausforderung dar. So könnte zum Beispiel die geplante Verschärfung der Lex Koller, wie bereits besprochen, bei Umsetzung einige ausländische Investoren abschrecken und potenziell zu geringeren Kapitalzuflüssen in bestimmten Segmenten führen (z. B. könnte die Entwicklung durch ausländische Investoren schwieriger zu finanzieren sein). Obwohl die Maßnahmen auf eine Abkühlung der Preise abzielen, könnten Nebenwirkungen wie eine niedrigere Liquidität am Immobilienmarkt auftreten jacquemoudstanislas.ch. Im Inland besteht außerdem ein politisches Risiko in Form von Volksinitiativen oder Politikwechseln. Die direkte Demokratie in der Schweiz bedeutet, dass Wähler (und sie tun es) Initiativen einbringen können, die den Immobilienmarkt beeinflussen – von Mietobergrenzen über Leerstandsabgaben bis hin zu strikten Zonenvorgaben. Eine derzeitige Strömung ist die Forderung nach mehr Schutz für Mieter in Folge der Wohnungsnot. Sollten die Mieten weiter explodieren, besteht die Möglichkeit einer populistischen Bewegung für Mietpreisbremsen oder strengere Regeln bei Renovierungskündigungen usw. Solche Maßnahmen könnten die Renditen für Vermieter beeinflussen. Andererseits besteht das Risiko, dass wachstumskritische politische Stimmungen die Entwicklung begrenzen könnten (z. B. falls der Widerstand gegen höhere Dichte zunimmt, könnte es noch schwieriger werden, den benötigten Wohnraum in Zürich zu bauen). Die Ablehnung einiger jüngerer Projekte in Referenden in der ganzen Schweiz (nicht in Zürich, aber z. B. Genfs Initiative zur Begrenzung des Bauens) zeigt diese Spannungen. Die Stadtregierung von Zürich ist grundsätzlich entwicklungsfreundlich (geführt von Pragmatikern, die den Wohnbedarf sehen), doch politische Mehrheiten können sich ändern.
  • Inflation und Betriebskosten: Während die Schweiz derzeit eine niedrige Inflation (~1-2%) verzeichnet, würde ein Wiederanstieg der Inflation die Betriebskosten von Gebäuden (Energie, Wartung, an Wert indexierte Grundsteuern) und potenziell die Zinsen erhöhen, was den Cashflow der Eigentümer schmälert. Bei Gewerbeimmobilien könnte hohe Inflation Einzelhändler und Büronutzer belasten und Mieterhöhungen erschweren. Andererseits kann eine moderate Inflation Schuldnern helfen, indem sie den realen Wert der Schulden mindert – allerdings agieren viele Schweizer Investoren mit hohem Eigenkapital. Zudem könnten die Kosten der Energiewende erheblich sein – alte Gebäude mit Solarpanels, neuen Heizsystemen etc. nachzurüsten, erfordert viel Kapital. Zwar amortisieren sich diese Investitionen oft langfristig, doch gerade für kleinere Vermieter sind sie kurzfristig eine finanzielle Herausforderung.

Im Kern ist der Zürcher Immobilienmarkt nicht frei von Schwachstellen. Er steht zwar auf sehr soliden Fundamenten (hohe Nachfrage, geringes Angebot, wirtschaftliche Stabilität), doch Risiken wie wirtschaftliche Abschwünge, Zinsschwankungen und regulatorische Veränderungen könnten die Dynamik dämpfen. Marktteilnehmer sollten vorsichtigen Optimismus walten lassen: Die Prognose ist weiterhin auf Wachstum gerichtet, doch Szenarien wie eine globale Rezession oder drastische politische Veränderungen könnten diesen Trend verändern. Bemerkenswert ist, dass Institutionen wie die UBS den Zürcher Markt als potenzielle Blase beobachten mattgul.com – ein Hinweis darauf, wachsam zu bleiben. Andererseits hat Zürich Schocks in der Vergangenheit stets gut überstanden – selbst während der Finanzkrise 2008 kam es nur zu einer kurzen Preispause. Die anhaltende Attraktivität als Finanzzentrum und lebenswerte Stadt bietet zudem einen Puffer. Dennoch wird die Bewältigung der Bezahlbarkeitskrise und die Schaffung von mehr Wohnraum in Zukunft entscheidend sein, um soziale Spannungen abzufedern und eine Überhitzung zu verhindern. Die Gratwanderung zwischen Attraktivität für Investoren und Bedürfnissen der Bewohner wird in den kommenden Jahren die politische und risikopolitische Landschaft prägen.

Quellen:

Einzelhandelssektor – Erstklassige Lagen bleiben stark

Einzelhandelsimmobilien in Zürich haben sich als bemerkenswert widerstandsfähig erwiesen. Tatsächlich bleibt die wichtigste Einkaufsstraße der Stadt, die Bahnhofstrasse, eine der teuersten Einzelhandelslagen der Welt. Die Spitzenmieten für erstklassige Einzelhandelsflächen sind seit 2020 um über 20 % gestiegen und erreichten bis Ende 2024 etwa CHF 10.250 pro m² pro Jahr jll.com. Damit liegt die berühmte Straße Zürichs in Europa bei den Einzelhandelsmieten nur hinter Paris und London jll.com. Solch hohe Mieten spiegeln die starke Nachfrage von Luxusmarken und Einzelhändlern nach begrenzten Ladenflächen wider. Der Leerstand auf der Bahnhofstrasse liegt faktisch bei 0 % jll.com – jede verfügbare Ladenfläche wird sofort vergeben. In den letzten Jahren haben mehrere globale Marken auf größere Flaggschiffe aufgerüstet oder sind neu auf die Straße gekommen, sodass die Auslastung voll bleibt. Der Status Zürichs als wohlhabende Weltstadt ist die Grundlage dafür: Die Stadt führt Europa bei der Kaufkraft pro Kopf an, was den Einzelhandelsumsatz stark stützt jll.com. Stetige Ströme von Touristen, Geschäftsreisenden und vermögenden Einwohnern sorgen für anhaltende Umsätze in Luxus-Boutiquen, Uhren/Schmuck und hochwertiger Mode. Selbst mit dem Wachstum des E-Commerce bleibt das Erlebnis und Prestige einer Präsenz an der Bahnhofstrasse für Einzelhändler unersetzlich. Ähnlich verhält es sich in anderen erstklassigen Lagen wie der Altstadt und den Boutiquevierteln von Seefeld – die Nachfrage ist gesund und Leerstände sind minimal.

Das heißt, sekundäre Einzelhandelsstandorte sehen sich mit einer differenzierteren Situation konfrontiert. Einige Nebenstraßen und weniger zentrale Einkaufszentren mussten sich nach COVID neu positionieren, und Einzelhändler im mittleren Preissegment achten verstärkt auf die Online-Konkurrenz. Insgesamt hat sich der Fußgängerverkehr in Zürich mit der Rückkehr von Touristen und Büroangestellten erholt, aber Kunden erwarten heute mehr als nur Geschäfte – erfolgreiche Ladenstandorte bieten Erlebnisse (Cafés, Events) und Bequemlichkeit. Dennoch steht der Einzelhandelssektor in Zürich im Vergleich zu vielen Städten sehr gut da. Das Verbrauchervertrauen wird durch die niedrige Inflation und steigende Löhne in der Schweiz unterstützt, und die Arbeitslosigkeit ist sehr gering. Hochstraßenvermieter erzielten 2024 Rekordmieten jll.com, was auf großes Vertrauen von Einzelhändlern in die stationäre Präsenz hindeutet. Deshalb bleiben Investoren an erstklassigen Einzelhandelsimmobilien interessiert, die stabile Erträge bieten (obwohl die Renditen angesichts des Preisniveaus niedrig sind). In Zukunft wird die Leistungsfähigkeit des Einzelhandels wahrscheinlich je nach Segment auseinandergehen: Ultra-Prime-Lagen werden weiterhin florieren, während schwächere Standorte innovativ sein müssen. Wächst der Tourismus aus Asien und den USA in den kommenden Jahren, wird dies den zentralen Einzelhandel weiter stärken. Umgekehrt könnten eine Abschwächung der Konsumausgaben oder neue E-Commerce-Gewohnheiten den Druck auf weniger erstklassige Geschäfte erhöhen. Derzeit ist der Einzelhandelsimmobilienmarkt in Zürich eine Geschichte von Stärke an der Spitze – „Lage, Lage, Lage“ gilt hier mit der Bahnhofstrasse, die weltweit höchste Mieten erzielt und keinen Leerstand aufgrund der ungebremsten Nachfrage jll.com aufweist.

Industrie & Logistik – Hohe Nachfrage, begrenztes Angebot

Das Segment Industrie- und Logistikimmobilien in der Region Zürich (und in der Schweiz insgesamt) verzeichnet eine robuste Nachfrage und sinkende Leerstände. Im Jahr 2023 sank die Leerstandsquote für investierbare Logistikimmobilien landesweit auf etwa 5,1%, verglichen mit 7,7% im Jahr 2019 jll.com. Mit anderen Worten: Lager- und Distributionsflächen sind zunehmend ausgelastet – dank des E-Commerce-Booms, der Neuausrichtung der Lieferketten und davon, dass Unternehmen mehr Lagerbestände halten. Die Schweizer Logistik konzentriert sich geografisch entlang der wichtigsten Verkehrskorridore – ein Großteil der Anlagen befindet sich im Basel–Zürich–Solothurn-Dreieck und rund um die großen Metropolen jll.com. Zürich, an der Kreuzung wichtiger Autobahnen und in Flughafennähe gelegen, ist ein bedeutender Logistikhub, aber auch flächenmäßig eingeschränkt. Vieles an Industrieflächen wurde (vor allem in der Stadt Zürich) zu Büros oder Wohnungen umgewandelt, was das Angebot an neuen Lagerhallen limitiert. Viele bestehende Lager sind älter und entsprechen nicht perfekt den heutigen Anforderungen (z. B. geringere Deckenhöhen, weniger Ladezonen) jll.com, sodass Grade-A-Logistikflächen extrem rar sind.

Mieten für Logistik-/Industrieflächen im Raum Zürich liegen typischerweise zwischen etwa CHF 85 bis 140 pro m² und Jahr – abhängig von Größe und Lage jll.com. Diese Mieten sind im internationalen Vergleich relativ hoch (bedingt durch hohe Schweizer Boden- und Baukosten). Das Mietwachstum ist moderat, aber stetig, da der Leerstand sinkt. Investoren interessieren sich zunehmend für diese Anlageklasse aufgrund ihrer Einkommensstabilität und Wachstumsperspektiven – die Renditen im Logistiksektor sind in der Schweiz zwar niedrig (~4–5%), liegen aber etwas über den Spitzenrenditen von Büroimmobilien. Bemerkenswert ist, dass die meisten Logistikimmobilien in der Schweiz eigengenutzt werden (d. h. Unternehmen besitzen ihre Lagerhallen selbst) jll.com. Landen nur etwa 300 Logistikobjekte schweizweit als vermietete Anlageimmobilien jll.com. Dies führt zu einer geringen Liquidität und Exklusivität des Sektors. Die wenigen Investment-Grade-Lagerhallen, die auf den Markt kommen, stoßen auf starke Konkurrenz, darunter auch ausländische institutionelle Käufer, die von der Stabilität der Schweiz angezogen werden.

In den kommenden Jahren ist zu erwarten, dass die Logistikentwicklung weiterhin eingeschränkt bleibt. Geeignete Flächen rund um Zürich für neue Großlager sind begrenzt und stark reglementiert. Allerdings werden einige Industriegebiete am Stadtrand und entlang der A1-Autobahn verdichtet – ältere Standorte könnten mehrstöckige Logistikgebäude erhalten oder für urbane „Letzte-Meile“-Verteilung unterteilt werden. Der Trend zum Nearshoring (mehr Lagerhaltung innerhalb der Schweiz) und der Boom im Online-Shopping halten die Nachfrage nach modernen Logistikflächen hoch. Infolgedessen könnte die Leerstandsrate weiter sinken und die Mieten könnten, insbesondere für erstklassige Lagerflächen, leicht steigen. Eine Herausforderung ist die Umrüstung veralteter Bestände – viele ältere Industriegebäude entsprechen nicht den heutigen Logistikanforderungen jll.com. Kreative Lösungen wie die Umnutzung von Teilen dieser Gebäude zu Selfstorage- oder KMU-Einheiten werden erprobt, um den Leerstand zu verringern jll.com. Insgesamt ist der Ausblick für Zürcher Industrieimmobilien positiv, gekennzeichnet durch Knappheit und solide Nachfrage. Dieses Nischen-Segment macht vielleicht nicht so viele Schlagzeilen wie Zürcher Wohn- oder Büroimmobilien, bietet aber aufstrebende Chancen für Investoren, die sich im Baurecht auskennen und Objekte finden – die grundlegenden Faktoren geringer Leerstand und stetiger Mietbedarf sind fest etabliert jll.com.

Investmentausblick: Renditen, ausländisches Interesse & Chancen

Ausländische Investitionen und Vorschriften: Es ist wichtig zu beachten, dass die Schweiz strenge Regeln (Lex Koller) zur Begrenzung des ausländischen Eigentums an Wohnimmobilien hat.

Ausländische Personen ohne Wohnsitz können in Zürich im Allgemeinen keine Immobilien kaufen (außer in seltenen Fällen oder über bestimmte ausgenommene Strukturen) practiceguides.chambers.com jacquemoudstanislas.ch.Ausländer können frei in Gewerbeimmobilien investieren, und bisher konnten sie auch Anteile an Schweizer Immobiliengesellschaften oder -fonds ohne Einschränkung erwerben jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Dies hat es ausländischem institutionellen Kapital ermöglicht, indirekt in den Zürcher Markt einzutreten.Es gibt ein bedeutendes globales Interesse – Staatsfonds, globale REITs und private Investoren haben Geld in Schweizer Immobilienfonds, Entwicklungsprojekte und den Erwerb von Gewerbeimmobilien investiert.Zum Beispiel gibt es bei den prestigeträchtigen Bürogebäuden und Einzelhandelsimmobilien in Zürich häufig Bieterwettstreite zwischen deutschen Fonds oder Investoren aus dem Nahen Osten.Künftig könnte sich jedoch die regulatorische Landschaft verschärfen.Im März 2025 kündigte die Schweizer Regierung Pläne an, den Erwerb von Immobilien durch Ausländer weiter einzuschränken, was möglicherweise das Ende der Ausnahmeregelung bedeuten würde, die es Ausländern erlaubte, Aktien börsennotierter Immobiliengesellschaften frei zu kaufen jacquemoudstanislas.ch.Wenn sie umgesetzt werden, würden solche Reformen (die derzeit diskutiert werden) eine Genehmigung der Regierung für ausländische Investoren selbst bei indirekten Immobilienbeteiligungen erfordern, was einen bedeutenden Wandel darstellt, der darauf abzielt, die Nachfrage abzukühlen jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Dies hat Bedenken geweckt, dass ausländisches Kapital abgeschreckt werden könnte.Dennoch ist der Gesetzgebungsprozess noch im Gange – etwaige Änderungen werden Zeit in Anspruch nehmen und könnten abgeschwächt werden jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Derzeit bleibt das Interesse ausländischer Investoren hoch, insbesondere an Gewerbeimmobilien und Entwicklungspartnerschaften.Stabile Renditen in einem Niedrigzinsmarkt: Immobilien in Zürich werden als „sicherer Hafen“ geschätzt und bieten Stabilität statt hoher Renditen. Im Jahr 2025 erzielen erstklassige Wohn- und Büroimmobilien in Zürich in der Regel nur etwa 2,5 %–3,5 % jährliche (Brutto-)Rendite foxstone.ch. Diese Renditen sind moderat und spiegeln die hohen Bewertungen und das geringe Risiko von Schweizer Immobilien wider. Für institutionelle Anleger wie Pensionsfonds und Versicherungen ist die Zuverlässigkeit und Werterhaltung der Zürcher Immobilien ein zentraler Bestandteil ihrer Portfolios. Tatsächlich melden große Eigentümer stabile oder steigende Werte – so verzeichnete beispielsweise Swiss Life (einer der größten Immobilieninvestoren der Schweiz) einen Anstieg des beizulegenden Zeitwerts ihres Portfolios um ~0,2 % im 1. Quartal 2025 und widersetzte sich damit jedem Abschwung reuters.com. Die Mieteinnahmen gelten aufgrund voller Auslastung und starker Bonität der Mieter in Zürich als äußerst solide. Die Gesamtrenditen werden künftig voraussichtlich hauptsächlich aus laufenden Einnahmen sowie einer moderaten Wertsteigerung bestehen (prognostiziert werden ~1–4 % jährliches Preiswachstum in den kommenden Jahren investropa.com). Internationale Investoren bleiben trotz der niedrigen Renditen angezogen, weil die Schweiz als sicherer Hafen gilt. In Zeiten globaler Unsicherheit zieht die Zürcher Immobilienbranche ausländische Käufer an, die Vermögenserhalt suchen investropa.com. Der starke Schweizer Franken und die politische Stabilität des Landes erhöhen zusätzlich die Attraktivität.

Neue Chancen – Grüne und Nischen-Segmente: Investoren richten ihr Augenmerk auch auf neue Nischen und Value-Add-Strategien auf dem Zürcher Markt. Ein großes Thema ist die Nachhaltigkeit. Die Nachfrage (seitens Mieter und Käufer) nach umweltfreundlichen, energieeffizienten Gebäuden wächst, und Immobilien mit grünen Zertifizierungen können Prämien erzielen investropa.com. Der staatliche Vorstoß zur CO2-Reduktion – z.B. verlangt ein neues Gesetz Solarpanels auf den meisten Neubauten pv-magazine.com – wird es erforderlich machen, ältere Bestände zu sanieren und erneuerbare Energien auszubauen. Das schafft Chancen für Investoren, ältere Gebäude mit Dämmung, Wärmepumpen, Solaranlagen usw. aufzuwerten und zugleich den grünen Auflagen zu entsprechen. Ein weiterer Trend ist Technologie und PropTech in der Immobilienbranche: Smarthome-Funktionen, digitale Mieterservices und Datenanalysen steigern den Wert von Objekten (gerade für technikaffine Mieter im Zürcher Markt besonders attraktiv) investropa.com.

Bestimmte Immobiliensegmente zeigen ebenfalls Wachstumspotenzial. Logistik- und Life-Science-Immobilien sind gefragt, aber das Angebot ist knapp – die Umnutzung oder Entwicklung von Leichtindustrieflächen am Stadtrand für Last-Mile-Logistik oder Labor-/Forschungszwecke ist ein vielversprechender Ansatz. Wohnungsbau in „B“-Lagen rund um Zürich bietet eine weitere Chance: Da die Erschwinglichkeit im Stadtzentrum stark eingeschränkt ist, boomen die Außenbezirke und Pendlergemeinden (Investoren setzen dort auf neue Mietwohnungen, wo die Renditen etwas höher sein können) foxstone.ch. Tatsächlich entwickeln sich Vororte mit guter ÖV-Anbindung zu neuen Investitionszentren, da Mieter nach relativ erschwinglichen Alternativen außerhalb des Stadtkerns suchen foxstone.ch. Darüber hinaus gewinnen alternative Wohnformen an Bedeutung: Co-Living und genossenschaftliches Wohnen. Zürich hat eine starke Tradition gemeinnütziger Wohnungsgenossenschaften, und die Stadt fördert diesen Sektor (Ziel: 33 % gemeinnütziger Wohnraum bis 2050) digitalcollection.zhaw.ch. Auch wenn die Gewinne nicht maximiert werden, bieten Genossenschaftsprojekte stabile, langfristige Erträge und basieren häufig auf öffentlich-privater Zusammenarbeit auf städtischem Boden – institutionelle Investoren wie Pensionskassen investieren vorsichtig in solche Projekte als ESG-freundliche Strategie. Im privaten Bereich sprechen Co-Living-Angebote mit flexiblen Mietverträgen und Gemeinschaftseinrichtungen vor allem junge Berufstätige und Expats an und bilden somit eine Nische, die es zu beobachten gilt.

Rendite-Ausblick: Insgesamt können Investoren in den nächsten Jahren mit moderaten, aber verlässlichen Renditen aus Immobilien in Zürich rechnen. Erstklassige Wohn- und Gewerbeobjekte erzielen vermutlich jährliche Cashflow-Renditen von rund 3 % foxstone.ch sowie zusätzlich ein paar Prozent Wertsteigerung – keine spektakulären Zahlen, aber im Einklang mit dem niedrigen Risikoprofil der Schweiz. Wer höhere Renditen sucht, setzt auf Value-Add-Strategien (z. B. die Renovation älterer Wohnungen und deren Verkauf an Eigenheimkäufer angesichts starker Nachfrage) oder auf Neubauprojekte (wobei die hohen Baukosten und Regulierungen solche Vorhaben in Zürich erschweren). Auch Crowdfunding-Plattformen für Immobilien sind mittlerweile am Markt (z. B. Foxstone, Crowdhouse): Sie ermöglichen es Investoren, mit etwas mehr Risiko auf Zielrenditen von 5–7 % durch diversifizierte Immobilienportfolios zu setzen foxstone.ch. Das Interesse aus dem Ausland bleibt für Core-Assets wohl bestehen, es sei denn, neue Gesetze schränken es massiv ein. Zusammenfassend bleibt der Ausblick für Immobilieninvestitionen in Zürich positiv, aber wettbewerbsintensiv – die Stabilität und Knappheit des Marktes lassen auf stabile Werte schließen, doch Investoren müssen kreativ sein, um Rendite zu finden. Zentrale Chancen bestehen in Investitionen in Nachhaltigkeit, dem Schließen von Lücken im Wohnungsmarkt und der Nutzung des anhaltenden Wachstums Zürichs, während sie mit sich verändernden Regulierungen umgehen müssen.

Zentrale Stadtteile und Immobilien-Hotspots

Zürich ist eine Stadt mit vielseitigen Quartieren, die alle ihren eigenen Charakter und eigene Immobilientrends aufweisen. Im Folgenden stellen wir einige zentrale Stadtviertel vor – von absoluten Premiumlagen am See bis zu aufstrebenden urbanen Quartieren – inklusive ihrer Preisniveaus, Beliebtheitsfaktoren, Entwicklungsprojekte und Lebensqualitätsmerkmale:

  • Enge (Kreis 2) – Luxuriöses Wohnen am See. Enge, auf der Südseite des Zentrums von Zürich, ist zu einem Magneten für hochwertige Wohnungen und wohlhabende Berufstätige geworden. Die Preise liegen hier im Durchschnitt bei etwa 18.300 CHF pro m² investropa.com, was zu den höchsten der Stadt zählt. Neue Luxusprojekte (mit Extras wie privaten Fitnessstudios und Concierge-Service) ziehen wohlhabende Expats und Tech-Manager nach Enge investropa.com. Der Reiz des Viertels liegt in der erstklassigen Lage – fußläufig zur Innenstadt, am Seeufer gelegen und mit Annehmlichkeiten wie dem Rieterpark und dem Museum Bärengasse. Die Lebensqualität ist hervorragend: Enge bietet gehobene Einkaufsmöglichkeiten, internationale Schulen und einen kurzen Weg zum Finanzzentrum Paradeplatz. Da neue Premium-Projekte noch in Planung sind, wird die Exklusivität – und die hohen Preise – in Enge weiter bestehen investropa.com.
  • Seefeld (Kreis 8) – Der meistgefragte Ort am Zürichsee. Seefeld ist ein äußerst begehrtes Viertel östlich des Zentrums, geschätzt wegen seiner Nähe zum Zürichsee, angesagten Restaurants und lebendigen Atmosphäre. Immobilien erreichen hier Top-Preise (zu den höchsten pro m² in Zürich) und erleben enorme Nachfrage investropa.com. Leerstand existiert praktisch nicht – jeder will in Seefeld wohnen. Trotz niedriger Mietrenditen von etwa 2–3 % (ein Zeichen für sehr hohe Kapitalwerte) unterstreichen die konstant niedrigen Leerstände und die hohen Mieten die Attraktivität des Viertels investropa.com. Seefeld bietet eine Mischung aus eleganten historischen Gebäuden und modernen Wohnungen, viele davon mit Seeblick. Bewohner genießen Freizeit am Wasser, Grünflächen wie den Park Zürichhorn und Boutiquen. Es ist beliebt bei wohlhabenden Einheimischen ebenso wie bei Expats. Aufgrund des sehr begrenzten Baulands entstehen in Seefeld nur selten neue Projekte (abgesehen von gelegentlichen Luxus-Eigentumswohnungen), weshalb das Angebot knapp bleibt. Es ist zu erwarten, dass Seefeld eine Luxus-Enklave bleibt, mit hervorragender Lebensqualität und entsprechenden Preisen.
  • Fluntern (Kreis 7) – Prestige am Zürichberg. Fluntern liegt an den bewaldeten Hängen des Zürichbergs und gehört zu den renommiertesten Wohnvierteln Zürichs. Es ist bekannt für malerische Aussichten, luxuriöse Villen und erstklassige Schulen. Familien schätzen Fluntern besonders wegen seiner exzellenten Bildungsmöglichkeiten – das Quartier beherbergt renommierte Schulen (wie den Standort der Zurich International School und ausgezeichnete öffentliche Primarschulen) mit konstant hoher Nachfrage. Die Häuser in Fluntern sind geräumig und oft architektonisch beeindruckend, viele Botschaften und Residenzen von Führungskräften sind hier angesiedelt. Die Immobilienpreise sind sehr hoch (vergleichbar mit den Seevierteln), und das Angebot ist dauerhaft knapp – jedes Inserat in Fluntern weckt sofort Interesse. Die Gegend bietet ein ruhiges, grünes Umfeld (nahe dem Zoo und den Waldwegen) und liegt dennoch nur wenige Minuten mit der Tram von der Innenstadt entfernt. Der Neubau ist minimal, da die strengen Zonenvorschriften den Charakter schützen. Zusammengefasst bietet Fluntern Privatsphäre, Natur und Prestige und bleibt dadurch bei der Zürcher Elite sehr begehrt.
  • Zürich West / Kreis 5 (Kreis 5) – Vom Industriegebiet zum In-Viertel. Der Kreis 5, auch bekannt als Zürich West, hat sich von einer rauen Industriezone zu einem der angesagtesten Viertel der Stadt entwickelt. Diese anhaltende Gentrifizierung hat die Immobilienwerte in die Höhe getrieben – die durchschnittlichen Wohnungspreise liegen 2024 hier bei etwa CHF 14.600 pro m², ein Anstieg von 3 % im Jahresvergleich investropa.com. Das Quartier boomt mit Neubauprojekten: Alte Lagerhallen werden zu Lofts, Kunstgalerien, Tech-Büros und Ausgeh-Locations. Junge Berufstätige und Kreative zieht es wegen des urbanen Flairs und der im Vergleich zur Innenstadt moderaten Preise in den Kreis 5 investropa.com. Die Stadt investiert aktiv in die Lebensqualität des Viertels – mit neuen Parks, Schulen und Kulturräumen, um den Kreis 5 familienfreundlicher zu machen investropa.com. Die Verkehrsanbindung ist exzellent (mehrere Tramlinien, der nahe Bahnhof Hardbrücke). Mit Großprojekten wie der Europaallee (direkt gegenüber) und lokalen Umgestaltungen hält die Dynamik an. In Kreis 5 finden sich inzwischen einige der coolsten Restaurants, Clubs und Design-Shops Zürichs, ergänzt durch neue Gemeinschaftsinfrastruktur. Das Viertel bietet einen einzigartigen urbanen Lebensstil, weshalb Nachfrage (und Preise) voraussichtlich weiter steigen werden, parallel zur laufenden Aufwertung investropa.com.
  • Altstetten (Kreis 9) – Aufstrebendes urbanes Zentrum. Altstetten im Westen von Zürich gewinnt zunehmend an Aufmerksamkeit als erschwinglicheres Wohngebiet mit Wachstumspotenzial. Jahrelang war es ein hauptsächlich industriell/gewerblich geprägter Stadtteil, doch in den letzten Jahren gab es dramatische Veränderungen. Die Immobilienpreise im Zentrum Zürichs sind in die Höhe geschnellt, „was viele Käufer und Mieter dazu bewegt, Altstetten als günstige Alternative in Betracht zu ziehen“ investropa.com investropa.com. Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise sind hier deutlich niedriger als im Stadtzentrum (was es zu einem der besten Werte in Zürich macht) investropa.com. Gleichzeitig hat Altstetten große Infrastrukturverbesserungen erlebt – insbesondere die Verlängerung der Limmattal-Stadtbahnlinie und weitere Verbesserungen des öffentlichen Verkehrs haben das Pendeln von Altstetten ins Zentrum enorm erleichtert investropa.com. Neue Wohn- und Mischbauprojekte entstehen rund um den Bahnhof Altstetten und entlang wichtiger Verkehrsachsen. Der Stadtteil bietet nun moderne Wohnungen, Einkaufszentren und Bürokomplexe (mehrere große Unternehmen haben Büros in den Gewerbeparks von Altstetten). Mit schnellen Verbindungen, günstigeren Mieten/Preisen und wachsender Infrastruktur entwickelt sich Altstetten zu einem lebendigen sekundären Zentrum. Viele Erstkäufer und junge Familien suchen hier nach bezahlbarem Wohnraum. Da immer mehr Menschen den Komfort und das Preis-Leistungs-Verhältnis entdecken, steigen Altstettens Profil und Immobilienwerte kontinuierlich an investropa.com.
  • Oerlikon (Kreis 11) – Florierender Geschäfts- und Wohnknotenpunkt. Oerlikon im Norden von Zürich ist eine der größten Erfolgsgeschichten der Stadtentwicklung. Dank ausgezeichneter Verkehrsanbindungen (ein wichtiger S-Bahn-Bahnhof, Tram- und Bushubs) und großzügiger Flächen hat sich Oerlikon in ein boomendes urbanes Zentrum verwandelt. Die Gegend ist geprägt von neuen Bürogebäuden, Einkaufszentren (wie das Neumarkt Einkaufszentrum) und Wohnkomplexen. Dieses Wachstum treibt die Nachfrage nach Immobilien an – der Medianpreis für Einfamilienhäuser in Oerlikon liegt mittlerweile bei über CHF 2,5 Millionen (für größere Familienhäuser) und die Werte aller Immobilienarten steigen investropa.com. Immobilienmakler berichten von wachsendem Interesse, da sowohl Einwohner als auch Unternehmen die günstige Lage Oerlikons schätzen investropa.com investropa.com. Die fortlaufenden Entwicklungsprojekte des Quartiers sind ein großer Anziehungspunkt: Mehrere Hochhäuser und gemischt genutzte Gebäude befinden sich im Bau oder wurden kürzlich fertiggestellt, wodurch moderner Wohnraum geschaffen und die lokale Infrastruktur verbessert wird investropa.com. Auf Straßenebene hat Oerlikon neue Parks, Restaurants und kulturelle Veranstaltungsorte hinzugewonnen, was eine lebendige Gemeinschaftsatmosphäre schafft investropa.com. Es ist zunehmend eigenständig – man kann in Oerlikon wohnen, arbeiten und soziale Kontakte pflegen. Dank seiner strategischen Lage (10 Minuten mit dem Zug ins Zürcher Zentrum und Direktverbindung zum Flughafen Zürich) ist Oerlikon ein Hotspot für Investoren und Mieter. Das Gebiet wird voraussichtlich weiter boomen, mit weiteren Verbesserungen (wie einem geplanten Innovationscampus und Sporteinrichtungen) in Planung. Für alle, die in Zürich ein starkes Wachstumspotenzial suchen, bietet Oerlikon eine überzeugende Kombination aus guter Anbindung, Neubauprojekten und vergleichsweise moderaten Preisen (zumindest im Vergleich zu Innenstadt- und Seelagen).
  • Affoltern (Kreis 11) – Neue Infrastruktur, neue Attraktivität. Weiter draußen in Kreis 11 hat sich Affoltern dank Verbesserungen der Infrastruktur und moderater Preise als Hotspot für Immobilien etabliert. Kürzlich hat das Bundesamt für Straßen massiv in neue Straßen und Autobahnausbau rund um Affoltern investiert investropa.com und so die Erreichbarkeit stark verbessert. Dadurch ist Affoltern besonders für Käufer interessant geworden, die einen unkomplizierten Arbeitsweg mit dem Auto oder Bus schätzen investropa.com. Zudem erlebte Zürich 2023 einen Boom beim Bau neuer Wohnungen, vor allem in Gebieten wie Affoltern – es wurden so viele neue Einheiten wie seit 2018 nicht mehr gebaut, ein Zeichen für das Interesse von Entwicklern und Käufern investropa.com. Mit diesen neuen Wohnungen (oft günstiger als innerstädtische Projekte) zieht Affoltern vor allem junge Berufstätige und Familien an, die modernen Wohnraum zu wettbewerbsfähigen Preisen suchen investropa.com investropa.com. Die Bevölkerungszahl steigt entsprechend an. Affoltern profitiert zudem von angrenzenden Grünflächen und einem ruhigeren, vorstädtischen Umfeld, was eine gute Balance zwischen Stadt und Land bietet. Die geplante mögliche Erweiterung des öffentlichen Verkehrs nach Affoltern wird die Attraktivität zusätzlich steigern. Kurz gesagt: Affoltern ist auf einem positiven Weg: verbesserte Anbindung, neues Wohnungsangebot und weiterhin erschwingliche Kosten machen das Quartier zu einer attraktiven Option für preisbewusste Immobilienkäufer. Die laufende Transformation deutet auf ein solides zukünftiges Wachstum sowohl bei der Gemeinschaft als auch bei den Immobilienwerten hin investropa.com.
  • Schwamendingen (Bezirk 12) – Erschwinglich mit Entwicklungspotenzial. Im Norden der Stadt war Schwamendingen historisch gesehen ein günstigeres, oft übersehenes Viertel – aber das ändert sich. Es wird mittlerweile „als preisgünstige Alternative“ für diejenigen, die sich das Zentrum von Zürich nicht mehr leisten können, immer beliebter investropa.com. Die Wohnkosten gehören hier zu den niedrigsten in der ganzen Stadt, was viele Erstkäufer und Familien mit mittlerem Einkommen anzieht. Besonders spannend ist der Aufschwung durch städtebauliche Erneuerung in Schwamendingen. Ein Vorzeigeprojekt, „Über-Gärten“, schafft 228 neue Mietwohnungen mit innovativem Design (großzügige Loggien, gemeinschaftliche „Waldgärten“), um die Wohnqualität zu erhöhen investropa.com. Solche Projekte werten den Wohnungsbestand auf und ziehen eine vielfältigere Bewohnerstruktur an. Ein weiteres wichtiges Upgrade ist der Lärmschutztunnel Schwamendingen, ein wegweisendes Infrastrukturprojekt, bei dem ein Autobahnabschnitt durch eine „grüne“ Überdachung abgedeckt wurde investropa.com. Dadurch wurden Lärm und Verschmutzung massiv reduziert und auf dem Tunnel neue Parkflächen geschaffen investropa.com. Die verbesserte Lebensqualität ist spürbar – ruhigere Straßen, sauberere Luft und neue Grünflächen. All diese Maßnahmen zeigen ein hohes Engagement der Gemeinschaft in Schwamendingen. Das Viertel bietet jetzt eine seltene Kombination aus Erschwinglichkeit und Lebensqualität in Zürich investropa.com. Schwamendingen wird deshalb immer beliebter bei allen, die Wert suchen: Hier bekommt man mehr Wohnraum für sein Geld, und das Viertel befindet sich im Aufschwung. Es ist ein Paradebeispiel dafür, wie sich die Zürcher Vororte an moderne Bedürfnisse anpassen. Auch in Zukunft wird das Ansehen und die Immobiliennachfrage in Schwamendingen weiter steigen – die Preise dürften aber weiterhin unter denen der exklusiven Stadtteile bleiben.

Jedes dieser Viertel illustriert die facettenreiche Immobilienlandschaft Zürichs. Die „Goldküste“ und „Silberküste“ entlang des Zürichsees, gerade außerhalb der Stadtgrenzen, verdienen ebenfalls Erwähnung – die Goldküste (sonnige Ostseite) in Orten wie Küsnacht und Zollikon bleibt ultra-exklusiv für Villen und verzeichnet Villenverkäufe von über 10 Millionen CHF investropa.com, während die Silberküste (Westufer, z. B. Thalwil, Horgen) etwas mehr Preis-Leistung bietet, aber dennoch sehr gehoben ist. Zurück in der Stadt findet man, egal ob altweltlichen Luxus (Enge, Seefeld, Fluntern), angesagtes urbanes Leben (Kreis 5) oder aufstrebende, familienfreundliche Gegenden (Altstetten, Affoltern, Schwamendingen), alles in den Zürcher Stadtteilen – sofern man eine Immobilie ergattern kann. Auffällig ist, dass alle Bereiche vom gemeinsamen Merkmal des begrenzten Angebots geprägt sind. Selbst in den „erschwinglichen“ Vierteln ist es nicht leicht, ein Zuhause zu finden. Das bedeutet, dass das Preiswachstum ein stadtweites Phänomen ist, nur in unterschiedlichem Ausmaß. Für Investoren und Eigenheimkäufer ist es entscheidend, diese Feinheiten der Quartiere zu kennen – die neuesten Hotspots gegenüber den bewährten Lagen – um sich erfolgreich am Zürcher Markt zu orientieren.

Infrastruktur- und Entwicklungsprojekte, die die Zukunft prägen

Ausbau des öffentlichen Verkehrs: Zürich investiert weiterhin stark in Infrastruktur, um das Wachstum zu unterstützen und die Lebensqualität zu steigern. In den letzten Jahren wurden bedeutende Erweiterungen des öffentlichen Verkehrs fertiggestellt oder gestartet. Ein gutes Beispiel ist die neue Limmattalbahn, die eröffnet wurde, um die westlichen Stadtteile (Altstetten/Affoltern) mit den Vororten entlang des Limmattals zu verbinden. Diese Tramverlängerung, ebenso wie andere Verbesserungen des Tramnetzes, haben die Fahrzeiten aus den äußeren Stadtbezirken ins Zentrum deutlich verkürzt investropa.com. Die bessere Anbindung wertet schon jetzt Gebiete wie Altstetten und Affoltern auf, wie zuvor erwähnt, da sie für Bewohner und Unternehmen attraktiver werden. Weitere Tramverlängerungen und Busspuren sind geplant, um allen Stadtteilen eine starke ÖV-Anbindung zu sichern. Gleichzeitig wird das S-Bahn-Netz – das Rückgrat der Mobilität im Großraum Zürich – modernisiert. Der überlastete Bahnhof Stadelhofen ist für eine Erweiterung vorgesehen (ein zusätzlicher Tunnel und weitere Bahnsteige sind geplant), um die Schienenkapazität in der Zürcher Innenstadt in den kommenden Jahren zu erhöhen. Der Bund verfolgt außerdem das Projekt „Zürich Brütten Tunnel“ (ein neuer Eisenbahntunnel Richtung Winterthur), um bis Anfang der 2030er-Jahre die Fernverbindungen zu verbessern. Diese Projekte werden häufigere Züge und weniger Überfüllung ermöglichen und das prognostizierte Bevölkerungswachstum in der Metropolregion auffangen.

Im Bereich Straßenverkehr sorgen innovative Lösungen für einen verbesserten Verkehrsfluss und ein besseres Umweltklima. Ein bemerkenswertes Projekt ist die Einhausung der Autobahn Schwamendingen (oben erwähnt), die fertiggestellt wurde, um eine laute Autobahn mit einer begrünten Abdeckung zu versehen investropa.com. Dies hat nicht nur Stadtteile, die durch die Autobahn getrennt waren, wieder miteinander verbunden, sondern auch einen neuen 1,6 km langen grünen Park für die Anwohner geschaffen – ein Gewinn für Mobilität und städtische Lebensqualität. Die Stadt und der Kanton haben ähnliche Pläne, andere Verkehrsknotenpunkte durch Tunnel- oder Deckelvarianten zu entschärfen (z. B. Diskussionen über eine künftige Untertunnelung von Teilen des Rosengartenstrasse-Rings, um den Lärm in diesen dicht bebauten Bezirken zu reduzieren). Darüber hinaus wird der öffentliche Nahverkehr in Zürich immer umweltfreundlicher: Die Stadt führt nach und nach Elektrobusse ein und baut die Fahrradinfrastruktur mit neuen Fahrrad-„Superhighways“ aus, die die Stadt durchkreuzen sollen. All diese Maßnahmen stehen im Einklang mit Zürichs Ziel, eine vorbildliche Verkehrsstadt des 21. Jahrhunderts zu werden, in der selbst die Außenbezirke gut angebunden sind und nachhaltige Verkehrsmittel Vorrang haben. Eine effiziente Verkehrsinfrastruktur ist auch für den Immobilienmarkt entscheidend – sie erschließt neue Entwicklungsgebiete und stellt sicher, dass die Stadt wachsen kann, ohne im Verkehr zu ersticken.

Große Entwicklungsprojekte: Mehrere groß angelegte Entwicklungen verändern das Stadtbild von Zürich nachhaltig. Besonders erwartet wird das Hardturm-„Ensemble“-Projekt, das das seit Langem brachliegende Hardturm-Stadiongelände im Kreis 5 neu gestalten wird. Das Projekt umfasst ein neues 18.000-Sitzplätze-Fußballstadion für die beiden Zürcher Fußballvereine, flankiert von zwei Hochhaustürmen und mittelhohen Gebäuden mit ca. 600 neuen Wohnungen (darunter preisgünstiger Wohnraum) sowie Büro- und Verkaufsflächen swissinfo.ch. Die Stimmberechtigten genehmigten diesen 570-Millionen-Franken-Plan bereits im Jahr 2018 swissinfo.ch, und nach Jahren politischer Streitigkeiten und rechtlicher Einsprüche soll der Bau nun bald beginnen. Nach der Fertigstellung entsteht damit ein völlig neues Quartierszentrum im Westen Zürichs, das sowohl den Bedarf an Sportinfrastruktur als auch an Wohnraum deckt. Besonders der Wohnungsbau ist bedeutsam – ein Turm soll überwiegend als Genossenschafts-/gemeinnütziger Wohnraum entstehen und damit die städtischen Ziele für bezahlbaren Wohnraum unterstützen swissinfo.ch. Gerichtliche Einsprachen haben zwar den Zeitplan verzögert (das Projekt wurde „gestoppt und gestartet“ und stieß auf Widerstand aus einigen Kreisen) coliseum-online.com swissinfo.ch, aber es wird im Allgemeinen erwartet, dass Ensemble letztlich umgesetzt wird und bis Mitte/Ende der 2020er Jahre ein modernes Stadion samt dringend benötigter neuer Wohnungen entsteht.

Im Stadtzentrum wurde das große Europaallee-Projekt (eine Umnutzung ehemals brachliegender Bahnflächen neben dem Zürcher Hauptbahnhof) kürzlich in seinen letzten Bauphasen fertiggestellt. Im Verlauf des letzten Jahrzehnts brachte die Europaallee neue Büroflächen (inklusive des großen Google-Campus), Hunderte von Wohnungen, einen Universitätscampus und Einkaufsstraßen – und dehnte so die Innenstadt effektiv aus. Die Fertigstellung in den Jahren 2020-2021 bedeutet, dass im Kern von Zürich keine großen ungenutzten Bauflächen mehr vorhanden sind. Nun richtet sich der Fokus auf kleinere Lückenschließung und Konversionsflächen. Beispielsweise entstehen in Oerlikon weiterhin Bauprojekte wie das Centro (Aufwertung des Oerlikoner Zentrums), und der Andreasturm-Hochhaus, der 2018 eröffnet wurde, wurde mittlerweile durch weitere Türme wie den Franklin Tower ergänzt; weitere sind rund um den Bahnhof Oerlikon geplant. Im Norden Zürichs laufen die Planungen für einen neuen Innovationspark bei Dübendorf (knapp außerhalb der Stadt), der F&E-Einrichtungen und möglicherweise Wohnraum umfassen soll – in direkter Nähe zu ETH und Universität.

Die Stadtplaner von Zürich legen ebenfalls großen Wert auf die nachhaltige Stadtentwicklung. Viele ältere Industrieareale im Großraum Zürich sollen in gemischt genutzte Quartiere umgewandelt werden. Zum Beispiel in den Vororten: Das Gebiet Dietikon hat ein Großprojekt, bei dem eine alte Industriezone in ein Wohnviertel mit Tausenden von Wohnungen umgewandelt wird, was indirekt die Wohnungsnot in der Stadt Zürich entschärft. Innerhalb der Stadt schreitet die Stadterneuerung in Kreis 4 und 5 (Langstrasse und Zürich West) voran, geleitet von Plänen, grüne Innenhöfe und Gemeinschaftsräume neben Neubauten zu schaffen investropa.com. Der Zürcher Masterplan 2040 fokussiert sich auf „Innenentwicklung“ – also innere Verdichtung – was bedeutet, dass innerhalb des bestehenden Stadtgebiets nachverdichtet und nicht in die Fläche expandiert wird. Dazu gehören Aufzonungen bestimmter, durch den öffentlichen Verkehr erschlossener Gebiete für höhere Gebäude und die Förderung von gemischt genutzten Hochhäusern in ausgewiesenen Zonen (zum Beispiel werden rund um Altstetten und Oerlikon mehr Hochhäuser zugelassen). Zürich achtet dabei jedoch streng auf Baugestaltung und Umweltauflagen, um den Charakter der Stadt zu bewahren.

Infrastruktur trifft Stadtplanung: Eine weitere bedeutende Initiative ist Zürichs Bekenntnis zur 2000-Watt-Gesellschaft und zu Klima­zielen. Die Stadt setzt Programme um, um Gebäude energetisch zu sanieren, Fernwärmenetze auszubauen (häufig mit Seewasser oder Abwärme) und schreibt Solaranlagen auf Neubauten gemäß neuem Bundesgesetz vor pv-magazine.com. Diese grüne Infrastruktur-Offensive bedeutet, dass Entwickler häufig Solaranlagen, Gründächer und effiziente Haustechnik in Projekte integrieren müssen – was zwar die Anfangskosten erhöht, aber die langfristige Nachhaltigkeit verbessert. Das Resultat ist eine lebenswerte, emissionsarme und klimarobuste Stadt, was wiederum die Immobilienwerte stabil hält.

Auch die Zonenvorschriften entwickeln sich weiter. Die Stadt signalisiert, Räume für gemeinnützigen Wohnungsbau zu schützen – zum Beispiel, indem öffentliches Land für Genossenschaften reserviert und baurechtliche Anreize für bezahlbaren Wohnraum in neuen Projekten geschaffen werden. Ein bemerkenswertes Ziel, das von den Wählern gesetzt wurde, ist, dass bis 2050 ein Drittel des gesamten Wohnungsbestands in Genossenschafts- oder anderweitig gemeinnützigem Besitz sein soll digitalcollection.zhaw.ch. Das führt dazu, dass die Stadt Land und günstige Konditionen für solche Vorhaben bereitstellt (z. B. ist der „Mehr Als Wohnen“-Genossenschaftskomplex im Hunziker Areal, der vor einigen Jahren fertiggestellt wurde, ein nachzuahmendes Vorbild). Zudem wurden Regulierungen von Kurzzeitvermietungen (Airbnb) diskutiert, um sicherzustellen, dass Wohnungen für den lokalen Bedarf genutzt werden – Zürich erwägt Beschränkungen bei der Vermietung an Touristen, damit Einheiten nicht dem langfristigen Wohnungsmarkt entzogen werden, auch wenn es bislang kein strenges Gesetz gibt.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Infrastruktur und die Entwicklungsprojekte Zürichs auf intelligentes Wachstum ausgerichtet sind: Ausbau der Verkehrskapazitäten, Erschließung neuer Wohngebiete in bislang ungenutzten Arealen und Verbesserung der grünen sowie öffentlichen Räume der Stadt. Projekte wie das Hardturm-Stadion, der Schwamendingen-Tunnel und neue Tramlinien stehen beispielhaft für den Zürcher Ansatz – Investitionen in Verbesserungen, die mehrere Ziele bedienen (Wohnen, Mobilität, Umwelt). Diese Maßnahmen sollten dazu beitragen, dass Zürich hoch wettbewerbsfähig und lebenswert bleibt, was wiederum die Stärke des Immobilienmarkts unterstützt. Natürlich gibt es zahlreiche Herausforderungen (von NIMBY-Gegnerschaft bis hin zu komplexen Schweizer Genehmigungsprozessen), doch die Entwicklung der Stadt zeigt einen allmählichen, konsensorientierten Fortschritt. Für Investoren und Bewohner bedeuten diese Entwicklungen bessere Vernetzung, mehr Wohnmöglichkeiten in bestimmten Gebieten und eine stetige Weiterentwicklung des Zürcher Stadtbildes im kommenden Jahrzehnt.

Regulatorisches Umfeld: Steuern, Eigentumsregeln & Bauvorschriften

Der Zürcher Immobilienmarkt funktioniert innerhalb des stabilen, aber sich weiterentwickelnden regulatorischen Rahmens der Schweiz, der alles von Steuern über Vorschriften für ausländische Käufer bis hin zu Nachhaltigkeitsauflagen abdeckt. Hier die wichtigsten Aspekte und Änderungen für 2025:

Regeln zum ausländischen Eigentum – Lex Koller: Vielleicht die markanteste Regelung ist das Lex Koller Gesetz, das ausländischen Staatsangehörigen den Kauf von Wohnimmobilien in der Schweiz einschränkt.

In der Stadt Zürich bedeutet dies, dass ausländische Nichtansässige keine Häuser oder Wohnungen als Investitionen oder Ferienimmobilien kaufen können.Nur Einwohner (einschließlich ausländischer Staatsbürger mit Schweizer Aufenthaltsbewilligung) werden beim Immobilienkauf wie Einheimische behandelt jacquemoudstanislas.ch.Es gibt ein paar Ausnahmen – z. B.Ausländer können bestimmte Ferienhäuser in Touristenregionen kaufen oder einen erheblichen Anteil an einem börsennotierten Schweizer Immobilienfonds/-unternehmen (indirektes Eigentum) ohne Probleme erwerben jacquemoudstanislas.ch.Gewerbeimmobilien sind ebenfalls ausgenommen, sodass ausländische Unternehmen oder Einzelpersonen frei Büros, Einzelhandelsflächen, Hotels usw. kaufen können.Diese Regeln haben historisch gesehen die internationale Spekulation auf dem Schweizer Immobilienmarkt eingedämmt und dafür gesorgt, dass der Markt nicht von ausländischen Käufern dominiert wird (wie es in einigen anderen Weltstädten der Fall ist).Allerdings stehen Änderungen bevor: Der Bundesrat (Schweizer Regierung) hat im März 2025 Pläne angekündigt, die Lex Koller weiter zu verschärfen jacquemoudstanislas.ch.Zu den vorgeschlagenen Reformen könnte gehören, dass Ausländer, die in der Schweiz leben, ihr Haus verkaufen müssen, wenn sie wegziehen (Schließung einer Gesetzeslücke), und vor allem die derzeitige Ausnahme für den Erwerb von Anteilen an Immobiliengesellschaften würde abgeschafft jacquemoudstanislas.ch.Das bedeutet, dass ausländische Investoren sogar dann eine Genehmigung benötigen würden, wenn sie indirekt über ein börsennotiertes Immobilienunternehmen oder einen Fonds investieren – eine bedeutende Veränderung.Auch vorgeschlagen: Ausländische Käufer von Gewerbeimmobilien wären auf Eigennutzung beschränkt; sie dürften nicht ausschließlich zum Vermieten kaufen jacquemoudstanislas.ch.Diese Maßnahmen zielen darauf ab, die Nachfrage zu dämpfen und dem Wohnungsmangel in der Schweiz entgegenzuwirken (Teil einer umfassenderen Strategie im Zusammenhang mit dem Bevölkerungswachstum) jacquemoudstanislas.ch.Es ist wichtig zu beachten, dass dies noch kein Gesetz ist – ein Entwurf wird für die parlamentarische Debatte vorbereitet, und es wird mit erheblichem Widerstand von Wirtschafts- und Immobiliengruppen gerechnet jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Sollten solche strengen Regeln letztendlich verabschiedet werden (was ungewiss ist), könnte dies eine große Veränderung des rechtlichen Umfelds für Auslandsinvestitionen darstellen und möglicherweise einige Zuflüsse ausländischen Kapitals verringern.In der Zwischenzeit gilt für 2025 der Status quo: Ausländische Käufer spielen eine begrenzte direkte Rolle auf dem Wohnungsmarkt in Zürich, sind jedoch bei gewerblichen und indirekten Investitionen aktiv.Jeder, der eine Investition aus dem Ausland in Betracht zieht, sollte die Debatte über die Lex Koller-Reform aufmerksam verfolgen, da sie in naher Zukunft die Investitionswege verändern könnte.Grundsteuern und Kosten des Wohneigentums: Das Steuersystem der Schweiz ist im Allgemeinen eigentümerfreundlich, weist jedoch einige Besonderheiten auf. Es gibt keine bundesweite Kapitalgewinnsteuer auf langfristig gehaltene private Immobilienverkäufe, aber der Kanton Zürich (wie die meisten Kantone) erhebt eine eigene Grundstückgewinnsteuer auf Immobilienverkäufe, üblicherweise nach einer progressiven Skala (höhere Steuer bei Verkauf innerhalb weniger Jahre nach dem Kauf, um langfristiges Halten zu fördern). Zürich erhebt zudem eine Handänderungssteuer (etwa 1 % des Preises) sowie Notariats- und Grundbuchgebühren bei Transaktionen practiceguides.chambers.com. Hauseigentümer zahlen eine jährliche Vermögenssteuer auf den Wert ihrer Immobilie, und besonders wichtig: Die Schweiz erhebt eine «Eigenmietwertbesteuerung» auf selbst genutztes Wohneigentum – im Wesentlichen werden Eigentümer so besteuert, als würden sie durch das Wohnen im eigenen Haus Mieteinnahmen erzielen zug4you.ch. Viele Eigentümer lehnen diese Eigenmietwertsteuer seit langem ab, und es gibt Bestrebungen, sie zu reformieren oder abzuschaffen. Tatsächlich gibt es in Bern laufende Diskussionen über die Abschaffung der Eigenmietwertbesteuerung, was mit einer Streichung des Hypothekarzinsabzugs zur Ausbalancierung der Folgen einhergehen könnte ubs.com. Sollte diese Reform in den nächsten Jahren verabschiedet werden, würde sie die Kalkulation für Eigentümer verändern (möglicherweise höhere Nettoabgaben für schuldenfreie Häuser, aber Wegfall eines Kaufhemmnisses). Stand 2025 gibt es noch keine endgültige Entscheidung – das Thema bleibt also spannend. Positiv für Eigentümer: Die Inflation in der Schweiz ist gesunken und der Referenzzinssatz für Hypotheken (Einflussfaktor auf zulässige Mietzinserhöhungen) blieb 2024 stabil swissmarketplace.group, sodass Kosten wie Hypothekarzinsen und inflationsgebundener Unterhalt sich stabilisiert haben. Für Investoren wird Mieteinnahme als ordentliches Einkommen besteuert (nach Abzug der Kosten), und Gesellschaften profitieren von relativ niedrigen Schweizer Unternehmenssteuersätzen (rund 19 % in Zürich, mit einer leichten Senkung aufgrund nationaler Steuerreformen zur Angleichung an die OECD-Mindeststandards). Insgesamt sind die Steuergesetze für Immobilien vorhersehbar und moderat, mit schrittweisen Anpassungen statt plötzlichen Veränderungen – ein Grund, warum das Investitionsklima weiterhin attraktiv bleibt.

Mieterschutz und Mietregulierungen: Zürich, wie ganz Schweiz, hat ein mieterfreundliches System. Rund 55-60 % der Schweizer Haushalte mieten (in der Stadt Zürich sogar noch mehr), daher sind die Gesetze ausgewogen, tendieren jedoch zum Schutz der Mieter. Mieten dürfen in der Regel nur unter bestimmten Bedingungen erhöht werden – zum Beispiel, wenn der nationale Referenzzinssatz steigt oder wegen Inflation und wertsteigernder Renovationen. Im Jahr 2023 erhielten Vermieter eine seltene Gelegenheit zur Mieterhöhung, da der Referenzzinssatz zweimal angehoben wurde (von 1,25 % auf 1,5 %), was zu den starken Mietsteigerungen in diesem Jahr beitrug swissmarketplace.group. Im Jahr 2024 blieb der Zinssatz stabil und es gab keine neuen Kostenschocks wie etwa bei den Treibstoffpreisen, daher verlangsamte sich das Mietwachstum auf etwa 4-5 % swissmarketplace.group. Sollte die kürzliche Zinssenkung der SNB den Referenzzinssatz sinken lassen, könnten einige Mieter sogar Mietsenkungen verlangen (normalerweise mit Verzögerung). Kündigungsschutz ist in der Schweiz stark ausgeprägt – Mieter mit langen Mietverträgen können nur aus bestimmten Gründen wie Eigenbedarf des Vermieters gekündigt werden und selbst dann nur mit ausreichender Frist. Es gibt auch ein System, mit dem Mieter überhöhte Mieterhöhungen oder Anfangsmieten als „missbräuchlich hoch“ vor Gericht anfechten können, insbesondere bei der geringen Leerstandsquote. Die Zürcher Stadtregierung beobachtet die Situation am bezahlbaren Wohnungsmarkt und prüft, ob zusätzliche Maßnahmen (wie Mietendeckel oder mehr Subventionen) nötig sind, falls sich die Wohnkrise verschärft. Bis 2025 wurden keine neuen Mietendeckelgesetze über das bestehende Bundesrecht hinaus eingeführt, aber das Thema bleibt politisch relevant. Besonders, da Mietergruppen wegen starker Mietsteigerungen und Kündigungen protestiert haben (z. B. der „Sugus“-Gebäude-Protest Ende 2024 swissinfo.ch). Investoren sollten berücksichtigen, dass Mieterhöhungen reguliert sind und der politische Druck, starke Mietanstiege einzudämmen, aufgrund des Mangels wächst.

Umweltfreundliches Bauen und Bauvorschriften: Zürich und die Schweiz treiben Umweltvorschriften für Immobilien weiter voran. Im Juni 2024 stimmten die Schweizer Wähler mit großer Mehrheit einem neuen Gesetz zur Beschleunigung der Nutzung erneuerbarer Energien zu pv-magazine.com. Eine zentrale Vorgabe: Alle Neubauten über 300 m² müssen ab 2025 Solarpanels auf Dächern oder Fassaden installieren pv-magazine.com. Der Kanton Zürich kann dies sogar auf kleinere Gebäude ausweiten. Damit wird die Integration von Solarenergie zum Standard für neue Entwicklungen. Zusätzlich haben viele Kantone (darunter auch Zürich) Vorschriften eingeführt, dass neue Heizsysteme kein Öl oder Gas mehr verwenden dürfen – sie müssen erneuerbar sein (Wärmepumpe, Solarthermie usw.) oder zumindest strenge Emissionsgrenzwerte einhalten, insbesondere bei Neubauten und Sanierungen. Die Stadt Zürich fördert die Minergie-Zertifizierung (ein Schweizer Label für umweltfreundliches Bauen) für Neubauten; obwohl nicht vorgeschrieben, halten sich viele Entwickler daran, um Genehmigungen zu erleichtern und umweltbewusste Käufer anzusprechen. Bauvorschriften verlangen zudem hohe Dämmstandards, dreifach verglaste Fenster und andere Maßnahmen zur Energieeffizienz entsprechend dem Ziel der Schweiz, die Emissionen im Gebäudesektor zu senken. Für Entwickler bedeutet das etwas höhere Baukosten, aber auch, dass neue Schweizer Gebäude in puncto Effizienz Spitzenklasse sind. In den kommenden Jahren ist mit einer zunehmenden Sanierung älterer Immobilien zu rechnen, um diese Standards zu erfüllen – möglicherweise gefördert durch staatliche Anreize oder verpflichtet bei größeren Renovierungen.

Im Bereich Zonenordnung stehen die Stadtplaner Zürichs vor der Herausforderung, mehr Wohn- und Büroflächen ohne Zersiedelung zu schaffen. Die Bauzonenregelungen wurden überarbeitet, um in ausgewählten Gebieten eine höhere Verdichtung zu ermöglichen: Beispielsweise wurden Zonen rund um Bahnhöfe oder Verkehrsknotenpunkte hochgestuft, sodass dort jetzt auch mittel- oder hochgeschossige Projekte erlaubt sind, wo vorher nur niedrige Bauten zulässig waren. Die Stadt setzt außerdem auf „Innenentwicklung“-Strategien – etwa die Umwandlung wenig genutzter Gewerbeflächen in Wohnraum oder die Aufteilung zu großer Wohnungen in kleinere Einheiten. Eine auffällige Maßnahme ist die Ausweisung von Hochhauszonen: In Zürich gibt es bestimmte Gebiete, in denen hohe Bauten (über 40 m) erlaubt sind, etwa in Teilen von Oerlikon, Escher-Wyss (Zürich-West) und bei Altstetten, während im historischen Zentrum und am Seeufer strenge Höhenbegrenzungen gelten. Ziel dieser Steuerung ist es, die Höhe dort zu konzentrieren, wo die Infrastruktur sie tragen kann, und gleichzeitig Sichtachsen auf das Stadtbild (wie den berühmten Blick auf die Alpen) zu bewahren.

Ein weiterer regulatorischer Aspekt ist die Quote für bezahlbaren Wohnraum/Wohnbaugenossenschaften bei großen Neubauprojekten. Die Stadt setzt häufig durch, dass ein Teil der Einheiten in großen Projekten an gemeinnützige Wohnbauträger verkauft oder für einen bestimmten Zeitraum zu unter dem Marktpreis liegenden Mieten angeboten wird. Dies ist Teil des Ziels, ein Drittel des Wohnungsbestands als gemeinnützigen Wohnraum zu erreichen digitalcollection.zhaw.ch. Bislang liegt der Anteil in Zürich bei etwa 25 % Genossenschafts-/gemeinnützigem Wohnraum, sodass dieser Trend künftig noch stärker werden dürfte.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass das regulatorische Umfeld in Zürich im Jahr 2025 als stabil, aber mit zunehmenden Eingriffen zur Lösung von Wohnungs- und Klimaproblemen charakterisiert werden kann. Die Steuern bleiben relativ niedrig und berechenbar. Die Regeln für ausländische Käufer sind streng und könnten noch strenger werden, obwohl gewerbliche Investoren weiterhin Spielraum finden. Umweltauflagen nehmen zu, wodurch nachhaltiges Bauen verpflichtend wird. Und Maßnahmen zur Wohnraumerschwinglichkeit – von Mieterschutz bis zur Förderung von Genossenschaften – werden schrittweise ausgeweitet, um Ungleichgewichte auf dem Markt entgegenzuwirken. Für Beteiligte bedeutet Compliance, sich mit diesen Richtlinien auseinanderzusetzen: z. B. von Anfang an Solarinstallationen einzuplanen oder Investitionen so zu strukturieren, dass sie den Lex-Koller-Regeln entsprechen. Solche Vorschriften bringen zwar Komplexität mit sich, tragen aber auch zur langfristigen Attraktivität Zürichs bei – sie sorgen für nachhaltige Entwicklung, begrenzen spekulative Blasen und erhalten die hohe Lebensqualität der Stadt, was letztlich den Immobilienwerten zugutekommt.

Marktrisiken und Herausforderungen

Trotz des allgemein optimistischen Ausblicks für Zürich könnten mehrere Risiken und Herausforderungen den Immobilienmarkt im Jahr 2025 und in den folgenden Jahren beeinflussen. Investoren und Beobachter sollten auf diese Faktoren achten:

  • Zins- und Finanzierungsrisiken: Nach Jahren extrem niedriger Zinsen, die das Preiswachstum angetrieben haben, hat sich das Umfeld gewandelt. In den Jahren 2022–2023 erhöhte die Schweizerische Nationalbank die Zinsen aggressiv aus dem Negativbereich auf bis zu 1,75 %, was den Markt etwas abkühlte. Bis 2025 hat die Inflation nachgelassen und die SNB vollzog eine kleine Zinssenkung investropa.com, dennoch besteht weiterhin das Risiko, dass die Zinsen wieder steigen könnten, falls die Inflation anzieht oder sich globale Bedingungen ändern. Steigende Zinsen würden den Schweizer Immobilienmarkt direkt treffen, indem sie Hypotheken teurer und Wohneigentum weniger erschwinglich machen, was die Nachfrage dämpfen könnte investropa.com. Angesichts des hohen Preisniveaus in Zürich sind sie besonders empfindlich gegenüber Finanzierungskosten – ein deutlicher Zinsanstieg könnte potenzielle Käufer aus dem Markt drängen und das Preiswachstum ins Stocken bringen oder in überhitzten Segmenten sogar ins Minus drehen. Zudem haben Banken die Vergabekriterien verschärft (teilweise aufgrund der Basel-III-Regelungen ab 2025, die höhere Kapitalpuffer vorschreiben foxstone.ch). Kreditnehmer stehen nun vor strikten Limiten (max. ~80 % Beleihungswert und strenge Belastungstests bei 5 % Zins), was hoch verschuldeten Investoren zusätzlichen Spielraum nimmt. Während der aktuelle Konsens von einer stabilen oder leicht fallenden Zinsentwicklung ausgeht (bei einer Schweizer Inflation von nur rund 0,7 % engelvoelkers.com), könnte eine überraschend hohe Inflation oder ein finanzieller Schock diesen Trend umkehren. Diese Zinsunsicherheit bleibt daher ein entscheidender Risikofaktor.
  • Makroökonomische und geopolitische Unsicherheit: Der Immobilienmarkt in Zürich hängt von der allgemeinen wirtschaftlichen Gesundheit der Schweiz und der globalen Stabilität ab. Wirtschaftliche Unsicherheiten – wie eine potenzielle globale oder europäische Rezession – stellen ein Risiko dar investropa.com. Wenn zum Beispiel ein Abschwung den Banken- oder Technologiesektor trifft, könnte Zürich Arbeitsplatzverluste oder weniger Expansion erleben, was die Nachfrage nach Büroflächen und Wohnungen verringert. Die Stadt ist nicht immun gegen globale Ereignisse: Der Krieg in der Ukraine, Energiekrisen oder andere geopolitische Spannungen können sich auswirken. Die Schweizer Regierung hat ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die angespannte geopolitische Lage (Ukraine-Krieg, Konflikte im Nahen Osten) weiterhin ein latentes Risiko für den internationalen Handel und die Energiepreise darstellt, das die Schweizer Wirtschaft negativ beeinflussen könnte engelvoelkers.com. Ein Anstieg der Öl-/Gaspreise könnte zum Beispiel die Inflation wieder anheizen und Konsumenten sowie Unternehmen belasten. Zusätzlich können Währungsschwankungen (ein sehr starker Schweizer Franken) dem Schweizer Export und den Unternehmensgewinnen schaden und so indirekt die Büroauslastung und die Wohnungssuche von Mitarbeitenden internationaler Firmen beeinflussen. Ein weiterer makroökonomischer Faktor ist die Einwanderungspolitik: Das Bevölkerungswachstum der Schweiz (das den Wohnungsbedarf antreibt) könnte sich verlangsamen, falls politische Kräfte eine stärkere Begrenzung der Zuwanderung durchsetzen. Die erwähnte SVP-Initiative zur Begrenzung der Bevölkerung auf 10 Millionen ist zwar extrem, zeigt aber den politischen Druck zum Wachstumslimit jacquemoudstanislas.ch. Würde die Einwanderung stark reduziert, könnte die Wohnungsnachfrage langfristig nachlassen. Insgesamt gilt: Auch wenn die Schweizer Wirtschaft derzeit stabil ist, stellen globale Rezessions- oder Krisenszenarien ein Abwärtsrisiko dar, bei dem Immobilienleerstände steigen und Preise korrigiert werden könnten.
  • Immobilienblase und Bedenken zur Erschwinglichkeit: Jahrelange Preissteigerungen werfen die Frage auf: Steckt Zürich in einer Immobilienblase? Nach manchen Kriterien ja – die Stadt zählt zu den Städten mit hohem Blasenrisiko. Der Global Real Estate Bubble Index der UBS setzte Zürich auch 2023 in die Kategorie „Blasenrisiko“, und zwar als eine von weltweit nur zwei Städten (neben Tokio) auf diesem Niveau ubs.com mattgul.com. Die Immobilienpreise im Verhältnis zu Einkommen und Mieten sind extrem hoch. Sollten die Zinsen steigen oder die Nachfrage nachlassen, könnten Zürichs hohe Bewertungen einer Korrektur unterliegen. Den Aufsichtsbehörden ist dies bewusst; die Schweizerische Nationalbank hat in den letzten Jahren einen antizyklischen Kapitalpuffer reaktiviert, um die übermäßige Hypothekenvergabe einzudämmen. UBS-Analysten bewerten das Blasenrisiko derzeit als „moderat“ (zurück von „extrem“), weil das Preiswachstum etwas nachgelassen hat investropa.com, aber das Risiko ist nicht verschwunden. Die Erschwinglichkeit für Einheimische ist am Limit – Mittelstandsfamilien kämpfen selbst bei bescheidenen Wohnungen mit dem Kauf, was soziale und politische Probleme aufwirft. Immer mehr Stimmen finden, dass der Wohnungsmarkt unhaltbar teuer ist. Falls noch mehr Menschen die Stadt verlassen, weil sie sich das Wohnen nicht mehr leisten können, könnte die Nachfrage nachlassen. Zudem enden Blasen oft nicht nur wegen Zinsänderungen, sondern weil sich die Käuferstimmung dreht. Glauben Käufer, dass die Preise ihren Höhepunkt erreicht haben – selbst vorübergehend – kann sich die Psychologie zu einem Käufermarkt drehen. Noch zeichnet sich kein starker Stimmungsumschwung ab (wegen des anhaltenden Mangels), aber das Risiko einer Stagnation oder leichten Korrektur in überteuerten Segmenten (wie Luxuswohnungen oder renditeschwache Anlageobjekte) ist vorhanden.
  • Bau- und Lieferherausforderungen: Ironischerweise ist eine der größten Herausforderungen des Marktes die Kehrseite des Mangels – es kommt nicht genug neuer Wohnraum auf den Markt. Dies birgt das Risiko, dass, wenn der Mangel anhält oder sich verschärft, das Wirtschaftswachstum gebremst wird (Unternehmen könnten Schwierigkeiten haben, Talente zu rekrutieren, wenn Wohnraum zu knapp oder zu teuer ist) und dies eine stärkere Einmischung der Regierung nach sich zieht. In Zürich zu bauen ist nicht einfach: hohe Baukosten, Fachkräftemangel in der Baubranche, langwierige Bewilligungsverfahren und Widerstand aus der Nachbarschaft („Not in my backyard“, NIMBY) bremsen die Entwicklung. Im Jahr 2024 befand sich der Wohnungsbau auf einem Tiefpunkt, und obwohl es Bemühungen gibt, ihn zu fördern, besteht das Risiko, dass nicht genügend Wohnungen gebaut werden, um die Nachfrage zu decken und die Krise damit weiter anhält. Auf der gewerblichen Seite ist der Bau neuer Büros stark zurückgegangen jll.com, was kurzfristig für bestehende Eigentümer positiv sein könnte, aber langfristig auch bedeutet, dass es weniger moderne Flächen gibt, um neue Unternehmen anzuziehen. Kostensteigerungen bei Baumaterialien sind eine weitere Herausforderung – während sie 2024 nachließen, haben frühere Preisschübe bei Stahl, Holz etc. Projekte verteuert und manche wurden auf Eis gelegt. Sollte es zu einer weiteren globalen Inflationswelle kommen, könnte dies die Entwicklung weiter verzögern.
  • Regulatorische und politische Risiken: Änderungen von Gesetzen und Vorschriften stellen eine weitere Herausforderung dar. So könnte zum Beispiel die geplante Verschärfung der Lex Koller, wie bereits besprochen, bei Umsetzung einige ausländische Investoren abschrecken und potenziell zu geringeren Kapitalzuflüssen in bestimmten Segmenten führen (z. B. könnte die Entwicklung durch ausländische Investoren schwieriger zu finanzieren sein). Obwohl die Maßnahmen auf eine Abkühlung der Preise abzielen, könnten Nebenwirkungen wie eine niedrigere Liquidität am Immobilienmarkt auftreten jacquemoudstanislas.ch. Im Inland besteht außerdem ein politisches Risiko in Form von Volksinitiativen oder Politikwechseln. Die direkte Demokratie in der Schweiz bedeutet, dass Wähler (und sie tun es) Initiativen einbringen können, die den Immobilienmarkt beeinflussen – von Mietobergrenzen über Leerstandsabgaben bis hin zu strikten Zonenvorgaben. Eine derzeitige Strömung ist die Forderung nach mehr Schutz für Mieter in Folge der Wohnungsnot. Sollten die Mieten weiter explodieren, besteht die Möglichkeit einer populistischen Bewegung für Mietpreisbremsen oder strengere Regeln bei Renovierungskündigungen usw. Solche Maßnahmen könnten die Renditen für Vermieter beeinflussen. Andererseits besteht das Risiko, dass wachstumskritische politische Stimmungen die Entwicklung begrenzen könnten (z. B. falls der Widerstand gegen höhere Dichte zunimmt, könnte es noch schwieriger werden, den benötigten Wohnraum in Zürich zu bauen). Die Ablehnung einiger jüngerer Projekte in Referenden in der ganzen Schweiz (nicht in Zürich, aber z. B. Genfs Initiative zur Begrenzung des Bauens) zeigt diese Spannungen. Die Stadtregierung von Zürich ist grundsätzlich entwicklungsfreundlich (geführt von Pragmatikern, die den Wohnbedarf sehen), doch politische Mehrheiten können sich ändern.
  • Inflation und Betriebskosten: Während die Schweiz derzeit eine niedrige Inflation (~1-2%) verzeichnet, würde ein Wiederanstieg der Inflation die Betriebskosten von Gebäuden (Energie, Wartung, an Wert indexierte Grundsteuern) und potenziell die Zinsen erhöhen, was den Cashflow der Eigentümer schmälert. Bei Gewerbeimmobilien könnte hohe Inflation Einzelhändler und Büronutzer belasten und Mieterhöhungen erschweren. Andererseits kann eine moderate Inflation Schuldnern helfen, indem sie den realen Wert der Schulden mindert – allerdings agieren viele Schweizer Investoren mit hohem Eigenkapital. Zudem könnten die Kosten der Energiewende erheblich sein – alte Gebäude mit Solarpanels, neuen Heizsystemen etc. nachzurüsten, erfordert viel Kapital. Zwar amortisieren sich diese Investitionen oft langfristig, doch gerade für kleinere Vermieter sind sie kurzfristig eine finanzielle Herausforderung.

Im Kern ist der Zürcher Immobilienmarkt nicht frei von Schwachstellen. Er steht zwar auf sehr soliden Fundamenten (hohe Nachfrage, geringes Angebot, wirtschaftliche Stabilität), doch Risiken wie wirtschaftliche Abschwünge, Zinsschwankungen und regulatorische Veränderungen könnten die Dynamik dämpfen. Marktteilnehmer sollten vorsichtigen Optimismus walten lassen: Die Prognose ist weiterhin auf Wachstum gerichtet, doch Szenarien wie eine globale Rezession oder drastische politische Veränderungen könnten diesen Trend verändern. Bemerkenswert ist, dass Institutionen wie die UBS den Zürcher Markt als potenzielle Blase beobachten mattgul.com – ein Hinweis darauf, wachsam zu bleiben. Andererseits hat Zürich Schocks in der Vergangenheit stets gut überstanden – selbst während der Finanzkrise 2008 kam es nur zu einer kurzen Preispause. Die anhaltende Attraktivität als Finanzzentrum und lebenswerte Stadt bietet zudem einen Puffer. Dennoch wird die Bewältigung der Bezahlbarkeitskrise und die Schaffung von mehr Wohnraum in Zukunft entscheidend sein, um soziale Spannungen abzufedern und eine Überhitzung zu verhindern. Die Gratwanderung zwischen Attraktivität für Investoren und Bedürfnissen der Bewohner wird in den kommenden Jahren die politische und risikopolitische Landschaft prägen.

Quellen:

Bürosektor – Stabil mit hoher Verfügbarkeit

Der Büromarkt in Zürich im Jahr 2025 präsentiert ein gemischtes Bild aus großem Angebot und selektiver Nachfrage. Nach der Pandemie stiegen die Büro-Leerstände, da sich Remote-/Hybrid-Arbeit durchsetzte, aber der Trend stabilisiert sich. In den fünf größten Bürozentren der Schweiz (Zürich, Genf, Basel, Bern, Lausanne) lag die gesamte Verfügbarkeitsquote Ende 2024 bei etwa 5,0 % jll.com. In der Region Zürich stieg das verfügbare Büroflächenangebot bis Ende 2024 auf 433.700 m² (eine Leerstandsquote von 5,3 %) jll.com. Dies ist ein leichter Anstieg gegenüber 4,8 % im Vorjahr und setzt den allmählichen Anstieg seit 2019 fort jll.com. Neue Fertigstellungen in Randgebieten trugen zu den Leerständen bei – zum Beispiel sorgten neue Projekte in Oerlikon und Kloten (Nord-Zürich) im vergangenen Jahr für ein erhebliches Flächenwachstum jll.com. Auch in Kreis 5 (Zürich-West) und Kreis 11 (Oerlikon/Affoltern) kamen neue Flächen und sanierte Büros auf den Markt jll.com. Im Gegensatz dazu wurde in einigen zentralen Lagen Flächen aufgenommen (die Leerstände sanken in den Kreisen 1, 3 und 9), da Unternehmen nach Top-Standorten suchten jll.com. Die Büromieten haben seit mehreren Jahren stagniert, was das Gleichgewicht zwischen gestiegenem Angebot und stabiler Nachfrage widerspiegelt jll.com. Die Spitzenmieten für Büros in der Innenstadt von Zürich sind seit 2022 konstant, doch das könnte sich bald ändern. Hochwertige, nachhaltige Büroprojekte (mit Green-Building-Zertifikaten und modernen Annehmlichkeiten), die sich in Planung befinden, ziehen Mieter an, und falls die Nachfrage nach diesen Premiumflächen robust bleibt und das Angebot begrenzt ist, könnten die Spitzenmieten nach Jahren der Stagnation endlich wieder steigen jll.com.

Mit Blick in die Zukunft ist der Ausblick für den Zürcher Büromarkt vorsichtig optimistisch. Der Neubau von Büros verlangsamt sich drastisch – im Jahr 2024 wurden nur etwa 57.000 m² fertiggestellt, gegenüber 343.000 m² im Jahr 2020 jll.com. Zwischen 2025 und 2027 liegt die Pipeline in Zürich bei durchschnittlich nur 29.000 m² pro Jahr, was nur einen Bruchteil (ca. –71 %) des jährlichen Volumens von 2019–2023 ausmacht jll.com. Dieser starke Rückgang des Neubauangebots wird weiteren Leerstandsanstiegen entgegenwirken jll.com. Allerdings kommt weiterhin sekundäre Bürofläche auf den Markt, da Unternehmen ihre Flächen optimieren; rund 60.000 m² bestehende Büros werden voraussichtlich 2025–26 angeboten werden (vermutlich Untermietflächen oder ältere Gebäude, die aufgegeben werden) jll.com. Somit sollten die Leerstandsquoten kurzfristig um die 5 % und höher liegen jll.com. Die Mieternachfrage konzentriert sich auf Qualität: Moderne, gut gelegene Büros (insbesondere mit ESG-Zertifikaten) werden gut nachgefragt, während veraltete Büros in Randlagen lange leerstehen. Besonders Zürichs Finanz- und Technologiesektoren treiben weiterhin die Vermietungen an. Mehrere große Umzüge im späten Jahr 2024 unterstreichen das Vertrauen in Toplagen – z. B. bezog die Telekom-Firma Salt ein neues Flagship-Büro über der Bahnhofstrasse, die Vermögensverwaltung Bellevue Group zog in ein saniertes Top-Gebäude am Sechseläutenplatz jll.com. Angesichts der geringen Arbeitslosigkeit in der Schweiz (2,5 %) und eines BIP-Wachstums von etwa 1,2 % engelvoelkers.com bauen Unternehmen weiterhin vorsichtig Personal auf. Insgesamt ist der Zürcher Büromarkt ausgewogen: Mieter profitieren von mehr Auswahl und stabilen Mieten, während Eigentümer beruhigt feststellen, dass die Baupause den Markt nach und nach verknappen wird. Jeder Nachfrageschub (zum Beispiel wenn Unternehmen mehr Mitarbeitende ins Büro zurückholen) könnte die Mieten in den Kernlagen schnell anziehen lassen. Aktuell ist mit stabilen Büromieten und Flight-to-Quality-Dynamik zu rechnen – ältere Büros gewähren womöglich Zugeständnisse, während grüne Premiumflächen im CBD und boomenden Teilmärkten (wie Zürich-West und Oerlikon) auf reges Interesse stoßen.

Einzelhandelssektor – Erstklassige Lagen bleiben stark

Einzelhandelsimmobilien in Zürich haben sich als bemerkenswert widerstandsfähig erwiesen. Tatsächlich bleibt die wichtigste Einkaufsstraße der Stadt, die Bahnhofstrasse, eine der teuersten Einzelhandelslagen der Welt. Die Spitzenmieten für erstklassige Einzelhandelsflächen sind seit 2020 um über 20 % gestiegen und erreichten bis Ende 2024 etwa CHF 10.250 pro m² pro Jahr jll.com. Damit liegt die berühmte Straße Zürichs in Europa bei den Einzelhandelsmieten nur hinter Paris und London jll.com. Solch hohe Mieten spiegeln die starke Nachfrage von Luxusmarken und Einzelhändlern nach begrenzten Ladenflächen wider. Der Leerstand auf der Bahnhofstrasse liegt faktisch bei 0 % jll.com – jede verfügbare Ladenfläche wird sofort vergeben. In den letzten Jahren haben mehrere globale Marken auf größere Flaggschiffe aufgerüstet oder sind neu auf die Straße gekommen, sodass die Auslastung voll bleibt. Der Status Zürichs als wohlhabende Weltstadt ist die Grundlage dafür: Die Stadt führt Europa bei der Kaufkraft pro Kopf an, was den Einzelhandelsumsatz stark stützt jll.com. Stetige Ströme von Touristen, Geschäftsreisenden und vermögenden Einwohnern sorgen für anhaltende Umsätze in Luxus-Boutiquen, Uhren/Schmuck und hochwertiger Mode. Selbst mit dem Wachstum des E-Commerce bleibt das Erlebnis und Prestige einer Präsenz an der Bahnhofstrasse für Einzelhändler unersetzlich. Ähnlich verhält es sich in anderen erstklassigen Lagen wie der Altstadt und den Boutiquevierteln von Seefeld – die Nachfrage ist gesund und Leerstände sind minimal.

Das heißt, sekundäre Einzelhandelsstandorte sehen sich mit einer differenzierteren Situation konfrontiert. Einige Nebenstraßen und weniger zentrale Einkaufszentren mussten sich nach COVID neu positionieren, und Einzelhändler im mittleren Preissegment achten verstärkt auf die Online-Konkurrenz. Insgesamt hat sich der Fußgängerverkehr in Zürich mit der Rückkehr von Touristen und Büroangestellten erholt, aber Kunden erwarten heute mehr als nur Geschäfte – erfolgreiche Ladenstandorte bieten Erlebnisse (Cafés, Events) und Bequemlichkeit. Dennoch steht der Einzelhandelssektor in Zürich im Vergleich zu vielen Städten sehr gut da. Das Verbrauchervertrauen wird durch die niedrige Inflation und steigende Löhne in der Schweiz unterstützt, und die Arbeitslosigkeit ist sehr gering. Hochstraßenvermieter erzielten 2024 Rekordmieten jll.com, was auf großes Vertrauen von Einzelhändlern in die stationäre Präsenz hindeutet. Deshalb bleiben Investoren an erstklassigen Einzelhandelsimmobilien interessiert, die stabile Erträge bieten (obwohl die Renditen angesichts des Preisniveaus niedrig sind). In Zukunft wird die Leistungsfähigkeit des Einzelhandels wahrscheinlich je nach Segment auseinandergehen: Ultra-Prime-Lagen werden weiterhin florieren, während schwächere Standorte innovativ sein müssen. Wächst der Tourismus aus Asien und den USA in den kommenden Jahren, wird dies den zentralen Einzelhandel weiter stärken. Umgekehrt könnten eine Abschwächung der Konsumausgaben oder neue E-Commerce-Gewohnheiten den Druck auf weniger erstklassige Geschäfte erhöhen. Derzeit ist der Einzelhandelsimmobilienmarkt in Zürich eine Geschichte von Stärke an der Spitze – „Lage, Lage, Lage“ gilt hier mit der Bahnhofstrasse, die weltweit höchste Mieten erzielt und keinen Leerstand aufgrund der ungebremsten Nachfrage jll.com aufweist.

Industrie & Logistik – Hohe Nachfrage, begrenztes Angebot

Das Segment Industrie- und Logistikimmobilien in der Region Zürich (und in der Schweiz insgesamt) verzeichnet eine robuste Nachfrage und sinkende Leerstände. Im Jahr 2023 sank die Leerstandsquote für investierbare Logistikimmobilien landesweit auf etwa 5,1%, verglichen mit 7,7% im Jahr 2019 jll.com. Mit anderen Worten: Lager- und Distributionsflächen sind zunehmend ausgelastet – dank des E-Commerce-Booms, der Neuausrichtung der Lieferketten und davon, dass Unternehmen mehr Lagerbestände halten. Die Schweizer Logistik konzentriert sich geografisch entlang der wichtigsten Verkehrskorridore – ein Großteil der Anlagen befindet sich im Basel–Zürich–Solothurn-Dreieck und rund um die großen Metropolen jll.com. Zürich, an der Kreuzung wichtiger Autobahnen und in Flughafennähe gelegen, ist ein bedeutender Logistikhub, aber auch flächenmäßig eingeschränkt. Vieles an Industrieflächen wurde (vor allem in der Stadt Zürich) zu Büros oder Wohnungen umgewandelt, was das Angebot an neuen Lagerhallen limitiert. Viele bestehende Lager sind älter und entsprechen nicht perfekt den heutigen Anforderungen (z. B. geringere Deckenhöhen, weniger Ladezonen) jll.com, sodass Grade-A-Logistikflächen extrem rar sind.

Mieten für Logistik-/Industrieflächen im Raum Zürich liegen typischerweise zwischen etwa CHF 85 bis 140 pro m² und Jahr – abhängig von Größe und Lage jll.com. Diese Mieten sind im internationalen Vergleich relativ hoch (bedingt durch hohe Schweizer Boden- und Baukosten). Das Mietwachstum ist moderat, aber stetig, da der Leerstand sinkt. Investoren interessieren sich zunehmend für diese Anlageklasse aufgrund ihrer Einkommensstabilität und Wachstumsperspektiven – die Renditen im Logistiksektor sind in der Schweiz zwar niedrig (~4–5%), liegen aber etwas über den Spitzenrenditen von Büroimmobilien. Bemerkenswert ist, dass die meisten Logistikimmobilien in der Schweiz eigengenutzt werden (d. h. Unternehmen besitzen ihre Lagerhallen selbst) jll.com. Landen nur etwa 300 Logistikobjekte schweizweit als vermietete Anlageimmobilien jll.com. Dies führt zu einer geringen Liquidität und Exklusivität des Sektors. Die wenigen Investment-Grade-Lagerhallen, die auf den Markt kommen, stoßen auf starke Konkurrenz, darunter auch ausländische institutionelle Käufer, die von der Stabilität der Schweiz angezogen werden.

In den kommenden Jahren ist zu erwarten, dass die Logistikentwicklung weiterhin eingeschränkt bleibt. Geeignete Flächen rund um Zürich für neue Großlager sind begrenzt und stark reglementiert. Allerdings werden einige Industriegebiete am Stadtrand und entlang der A1-Autobahn verdichtet – ältere Standorte könnten mehrstöckige Logistikgebäude erhalten oder für urbane „Letzte-Meile“-Verteilung unterteilt werden. Der Trend zum Nearshoring (mehr Lagerhaltung innerhalb der Schweiz) und der Boom im Online-Shopping halten die Nachfrage nach modernen Logistikflächen hoch. Infolgedessen könnte die Leerstandsrate weiter sinken und die Mieten könnten, insbesondere für erstklassige Lagerflächen, leicht steigen. Eine Herausforderung ist die Umrüstung veralteter Bestände – viele ältere Industriegebäude entsprechen nicht den heutigen Logistikanforderungen jll.com. Kreative Lösungen wie die Umnutzung von Teilen dieser Gebäude zu Selfstorage- oder KMU-Einheiten werden erprobt, um den Leerstand zu verringern jll.com. Insgesamt ist der Ausblick für Zürcher Industrieimmobilien positiv, gekennzeichnet durch Knappheit und solide Nachfrage. Dieses Nischen-Segment macht vielleicht nicht so viele Schlagzeilen wie Zürcher Wohn- oder Büroimmobilien, bietet aber aufstrebende Chancen für Investoren, die sich im Baurecht auskennen und Objekte finden – die grundlegenden Faktoren geringer Leerstand und stetiger Mietbedarf sind fest etabliert jll.com.

Investmentausblick: Renditen, ausländisches Interesse & Chancen

Ausländische Investitionen und Vorschriften: Es ist wichtig zu beachten, dass die Schweiz strenge Regeln (Lex Koller) zur Begrenzung des ausländischen Eigentums an Wohnimmobilien hat.

Ausländische Personen ohne Wohnsitz können in Zürich im Allgemeinen keine Immobilien kaufen (außer in seltenen Fällen oder über bestimmte ausgenommene Strukturen) practiceguides.chambers.com jacquemoudstanislas.ch.Ausländer können frei in Gewerbeimmobilien investieren, und bisher konnten sie auch Anteile an Schweizer Immobiliengesellschaften oder -fonds ohne Einschränkung erwerben jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Dies hat es ausländischem institutionellen Kapital ermöglicht, indirekt in den Zürcher Markt einzutreten.Es gibt ein bedeutendes globales Interesse – Staatsfonds, globale REITs und private Investoren haben Geld in Schweizer Immobilienfonds, Entwicklungsprojekte und den Erwerb von Gewerbeimmobilien investiert.Zum Beispiel gibt es bei den prestigeträchtigen Bürogebäuden und Einzelhandelsimmobilien in Zürich häufig Bieterwettstreite zwischen deutschen Fonds oder Investoren aus dem Nahen Osten.Künftig könnte sich jedoch die regulatorische Landschaft verschärfen.Im März 2025 kündigte die Schweizer Regierung Pläne an, den Erwerb von Immobilien durch Ausländer weiter einzuschränken, was möglicherweise das Ende der Ausnahmeregelung bedeuten würde, die es Ausländern erlaubte, Aktien börsennotierter Immobiliengesellschaften frei zu kaufen jacquemoudstanislas.ch.Wenn sie umgesetzt werden, würden solche Reformen (die derzeit diskutiert werden) eine Genehmigung der Regierung für ausländische Investoren selbst bei indirekten Immobilienbeteiligungen erfordern, was einen bedeutenden Wandel darstellt, der darauf abzielt, die Nachfrage abzukühlen jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Dies hat Bedenken geweckt, dass ausländisches Kapital abgeschreckt werden könnte.Dennoch ist der Gesetzgebungsprozess noch im Gange – etwaige Änderungen werden Zeit in Anspruch nehmen und könnten abgeschwächt werden jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Derzeit bleibt das Interesse ausländischer Investoren hoch, insbesondere an Gewerbeimmobilien und Entwicklungspartnerschaften.Stabile Renditen in einem Niedrigzinsmarkt: Immobilien in Zürich werden als „sicherer Hafen“ geschätzt und bieten Stabilität statt hoher Renditen. Im Jahr 2025 erzielen erstklassige Wohn- und Büroimmobilien in Zürich in der Regel nur etwa 2,5 %–3,5 % jährliche (Brutto-)Rendite foxstone.ch. Diese Renditen sind moderat und spiegeln die hohen Bewertungen und das geringe Risiko von Schweizer Immobilien wider. Für institutionelle Anleger wie Pensionsfonds und Versicherungen ist die Zuverlässigkeit und Werterhaltung der Zürcher Immobilien ein zentraler Bestandteil ihrer Portfolios. Tatsächlich melden große Eigentümer stabile oder steigende Werte – so verzeichnete beispielsweise Swiss Life (einer der größten Immobilieninvestoren der Schweiz) einen Anstieg des beizulegenden Zeitwerts ihres Portfolios um ~0,2 % im 1. Quartal 2025 und widersetzte sich damit jedem Abschwung reuters.com. Die Mieteinnahmen gelten aufgrund voller Auslastung und starker Bonität der Mieter in Zürich als äußerst solide. Die Gesamtrenditen werden künftig voraussichtlich hauptsächlich aus laufenden Einnahmen sowie einer moderaten Wertsteigerung bestehen (prognostiziert werden ~1–4 % jährliches Preiswachstum in den kommenden Jahren investropa.com). Internationale Investoren bleiben trotz der niedrigen Renditen angezogen, weil die Schweiz als sicherer Hafen gilt. In Zeiten globaler Unsicherheit zieht die Zürcher Immobilienbranche ausländische Käufer an, die Vermögenserhalt suchen investropa.com. Der starke Schweizer Franken und die politische Stabilität des Landes erhöhen zusätzlich die Attraktivität.

Neue Chancen – Grüne und Nischen-Segmente: Investoren richten ihr Augenmerk auch auf neue Nischen und Value-Add-Strategien auf dem Zürcher Markt. Ein großes Thema ist die Nachhaltigkeit. Die Nachfrage (seitens Mieter und Käufer) nach umweltfreundlichen, energieeffizienten Gebäuden wächst, und Immobilien mit grünen Zertifizierungen können Prämien erzielen investropa.com. Der staatliche Vorstoß zur CO2-Reduktion – z.B. verlangt ein neues Gesetz Solarpanels auf den meisten Neubauten pv-magazine.com – wird es erforderlich machen, ältere Bestände zu sanieren und erneuerbare Energien auszubauen. Das schafft Chancen für Investoren, ältere Gebäude mit Dämmung, Wärmepumpen, Solaranlagen usw. aufzuwerten und zugleich den grünen Auflagen zu entsprechen. Ein weiterer Trend ist Technologie und PropTech in der Immobilienbranche: Smarthome-Funktionen, digitale Mieterservices und Datenanalysen steigern den Wert von Objekten (gerade für technikaffine Mieter im Zürcher Markt besonders attraktiv) investropa.com.

Bestimmte Immobiliensegmente zeigen ebenfalls Wachstumspotenzial. Logistik- und Life-Science-Immobilien sind gefragt, aber das Angebot ist knapp – die Umnutzung oder Entwicklung von Leichtindustrieflächen am Stadtrand für Last-Mile-Logistik oder Labor-/Forschungszwecke ist ein vielversprechender Ansatz. Wohnungsbau in „B“-Lagen rund um Zürich bietet eine weitere Chance: Da die Erschwinglichkeit im Stadtzentrum stark eingeschränkt ist, boomen die Außenbezirke und Pendlergemeinden (Investoren setzen dort auf neue Mietwohnungen, wo die Renditen etwas höher sein können) foxstone.ch. Tatsächlich entwickeln sich Vororte mit guter ÖV-Anbindung zu neuen Investitionszentren, da Mieter nach relativ erschwinglichen Alternativen außerhalb des Stadtkerns suchen foxstone.ch. Darüber hinaus gewinnen alternative Wohnformen an Bedeutung: Co-Living und genossenschaftliches Wohnen. Zürich hat eine starke Tradition gemeinnütziger Wohnungsgenossenschaften, und die Stadt fördert diesen Sektor (Ziel: 33 % gemeinnütziger Wohnraum bis 2050) digitalcollection.zhaw.ch. Auch wenn die Gewinne nicht maximiert werden, bieten Genossenschaftsprojekte stabile, langfristige Erträge und basieren häufig auf öffentlich-privater Zusammenarbeit auf städtischem Boden – institutionelle Investoren wie Pensionskassen investieren vorsichtig in solche Projekte als ESG-freundliche Strategie. Im privaten Bereich sprechen Co-Living-Angebote mit flexiblen Mietverträgen und Gemeinschaftseinrichtungen vor allem junge Berufstätige und Expats an und bilden somit eine Nische, die es zu beobachten gilt.

Rendite-Ausblick: Insgesamt können Investoren in den nächsten Jahren mit moderaten, aber verlässlichen Renditen aus Immobilien in Zürich rechnen. Erstklassige Wohn- und Gewerbeobjekte erzielen vermutlich jährliche Cashflow-Renditen von rund 3 % foxstone.ch sowie zusätzlich ein paar Prozent Wertsteigerung – keine spektakulären Zahlen, aber im Einklang mit dem niedrigen Risikoprofil der Schweiz. Wer höhere Renditen sucht, setzt auf Value-Add-Strategien (z. B. die Renovation älterer Wohnungen und deren Verkauf an Eigenheimkäufer angesichts starker Nachfrage) oder auf Neubauprojekte (wobei die hohen Baukosten und Regulierungen solche Vorhaben in Zürich erschweren). Auch Crowdfunding-Plattformen für Immobilien sind mittlerweile am Markt (z. B. Foxstone, Crowdhouse): Sie ermöglichen es Investoren, mit etwas mehr Risiko auf Zielrenditen von 5–7 % durch diversifizierte Immobilienportfolios zu setzen foxstone.ch. Das Interesse aus dem Ausland bleibt für Core-Assets wohl bestehen, es sei denn, neue Gesetze schränken es massiv ein. Zusammenfassend bleibt der Ausblick für Immobilieninvestitionen in Zürich positiv, aber wettbewerbsintensiv – die Stabilität und Knappheit des Marktes lassen auf stabile Werte schließen, doch Investoren müssen kreativ sein, um Rendite zu finden. Zentrale Chancen bestehen in Investitionen in Nachhaltigkeit, dem Schließen von Lücken im Wohnungsmarkt und der Nutzung des anhaltenden Wachstums Zürichs, während sie mit sich verändernden Regulierungen umgehen müssen.

Zentrale Stadtteile und Immobilien-Hotspots

Zürich ist eine Stadt mit vielseitigen Quartieren, die alle ihren eigenen Charakter und eigene Immobilientrends aufweisen. Im Folgenden stellen wir einige zentrale Stadtviertel vor – von absoluten Premiumlagen am See bis zu aufstrebenden urbanen Quartieren – inklusive ihrer Preisniveaus, Beliebtheitsfaktoren, Entwicklungsprojekte und Lebensqualitätsmerkmale:

  • Enge (Kreis 2) – Luxuriöses Wohnen am See. Enge, auf der Südseite des Zentrums von Zürich, ist zu einem Magneten für hochwertige Wohnungen und wohlhabende Berufstätige geworden. Die Preise liegen hier im Durchschnitt bei etwa 18.300 CHF pro m² investropa.com, was zu den höchsten der Stadt zählt. Neue Luxusprojekte (mit Extras wie privaten Fitnessstudios und Concierge-Service) ziehen wohlhabende Expats und Tech-Manager nach Enge investropa.com. Der Reiz des Viertels liegt in der erstklassigen Lage – fußläufig zur Innenstadt, am Seeufer gelegen und mit Annehmlichkeiten wie dem Rieterpark und dem Museum Bärengasse. Die Lebensqualität ist hervorragend: Enge bietet gehobene Einkaufsmöglichkeiten, internationale Schulen und einen kurzen Weg zum Finanzzentrum Paradeplatz. Da neue Premium-Projekte noch in Planung sind, wird die Exklusivität – und die hohen Preise – in Enge weiter bestehen investropa.com.
  • Seefeld (Kreis 8) – Der meistgefragte Ort am Zürichsee. Seefeld ist ein äußerst begehrtes Viertel östlich des Zentrums, geschätzt wegen seiner Nähe zum Zürichsee, angesagten Restaurants und lebendigen Atmosphäre. Immobilien erreichen hier Top-Preise (zu den höchsten pro m² in Zürich) und erleben enorme Nachfrage investropa.com. Leerstand existiert praktisch nicht – jeder will in Seefeld wohnen. Trotz niedriger Mietrenditen von etwa 2–3 % (ein Zeichen für sehr hohe Kapitalwerte) unterstreichen die konstant niedrigen Leerstände und die hohen Mieten die Attraktivität des Viertels investropa.com. Seefeld bietet eine Mischung aus eleganten historischen Gebäuden und modernen Wohnungen, viele davon mit Seeblick. Bewohner genießen Freizeit am Wasser, Grünflächen wie den Park Zürichhorn und Boutiquen. Es ist beliebt bei wohlhabenden Einheimischen ebenso wie bei Expats. Aufgrund des sehr begrenzten Baulands entstehen in Seefeld nur selten neue Projekte (abgesehen von gelegentlichen Luxus-Eigentumswohnungen), weshalb das Angebot knapp bleibt. Es ist zu erwarten, dass Seefeld eine Luxus-Enklave bleibt, mit hervorragender Lebensqualität und entsprechenden Preisen.
  • Fluntern (Kreis 7) – Prestige am Zürichberg. Fluntern liegt an den bewaldeten Hängen des Zürichbergs und gehört zu den renommiertesten Wohnvierteln Zürichs. Es ist bekannt für malerische Aussichten, luxuriöse Villen und erstklassige Schulen. Familien schätzen Fluntern besonders wegen seiner exzellenten Bildungsmöglichkeiten – das Quartier beherbergt renommierte Schulen (wie den Standort der Zurich International School und ausgezeichnete öffentliche Primarschulen) mit konstant hoher Nachfrage. Die Häuser in Fluntern sind geräumig und oft architektonisch beeindruckend, viele Botschaften und Residenzen von Führungskräften sind hier angesiedelt. Die Immobilienpreise sind sehr hoch (vergleichbar mit den Seevierteln), und das Angebot ist dauerhaft knapp – jedes Inserat in Fluntern weckt sofort Interesse. Die Gegend bietet ein ruhiges, grünes Umfeld (nahe dem Zoo und den Waldwegen) und liegt dennoch nur wenige Minuten mit der Tram von der Innenstadt entfernt. Der Neubau ist minimal, da die strengen Zonenvorschriften den Charakter schützen. Zusammengefasst bietet Fluntern Privatsphäre, Natur und Prestige und bleibt dadurch bei der Zürcher Elite sehr begehrt.
  • Zürich West / Kreis 5 (Kreis 5) – Vom Industriegebiet zum In-Viertel. Der Kreis 5, auch bekannt als Zürich West, hat sich von einer rauen Industriezone zu einem der angesagtesten Viertel der Stadt entwickelt. Diese anhaltende Gentrifizierung hat die Immobilienwerte in die Höhe getrieben – die durchschnittlichen Wohnungspreise liegen 2024 hier bei etwa CHF 14.600 pro m², ein Anstieg von 3 % im Jahresvergleich investropa.com. Das Quartier boomt mit Neubauprojekten: Alte Lagerhallen werden zu Lofts, Kunstgalerien, Tech-Büros und Ausgeh-Locations. Junge Berufstätige und Kreative zieht es wegen des urbanen Flairs und der im Vergleich zur Innenstadt moderaten Preise in den Kreis 5 investropa.com. Die Stadt investiert aktiv in die Lebensqualität des Viertels – mit neuen Parks, Schulen und Kulturräumen, um den Kreis 5 familienfreundlicher zu machen investropa.com. Die Verkehrsanbindung ist exzellent (mehrere Tramlinien, der nahe Bahnhof Hardbrücke). Mit Großprojekten wie der Europaallee (direkt gegenüber) und lokalen Umgestaltungen hält die Dynamik an. In Kreis 5 finden sich inzwischen einige der coolsten Restaurants, Clubs und Design-Shops Zürichs, ergänzt durch neue Gemeinschaftsinfrastruktur. Das Viertel bietet einen einzigartigen urbanen Lebensstil, weshalb Nachfrage (und Preise) voraussichtlich weiter steigen werden, parallel zur laufenden Aufwertung investropa.com.
  • Altstetten (Kreis 9) – Aufstrebendes urbanes Zentrum. Altstetten im Westen von Zürich gewinnt zunehmend an Aufmerksamkeit als erschwinglicheres Wohngebiet mit Wachstumspotenzial. Jahrelang war es ein hauptsächlich industriell/gewerblich geprägter Stadtteil, doch in den letzten Jahren gab es dramatische Veränderungen. Die Immobilienpreise im Zentrum Zürichs sind in die Höhe geschnellt, „was viele Käufer und Mieter dazu bewegt, Altstetten als günstige Alternative in Betracht zu ziehen“ investropa.com investropa.com. Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise sind hier deutlich niedriger als im Stadtzentrum (was es zu einem der besten Werte in Zürich macht) investropa.com. Gleichzeitig hat Altstetten große Infrastrukturverbesserungen erlebt – insbesondere die Verlängerung der Limmattal-Stadtbahnlinie und weitere Verbesserungen des öffentlichen Verkehrs haben das Pendeln von Altstetten ins Zentrum enorm erleichtert investropa.com. Neue Wohn- und Mischbauprojekte entstehen rund um den Bahnhof Altstetten und entlang wichtiger Verkehrsachsen. Der Stadtteil bietet nun moderne Wohnungen, Einkaufszentren und Bürokomplexe (mehrere große Unternehmen haben Büros in den Gewerbeparks von Altstetten). Mit schnellen Verbindungen, günstigeren Mieten/Preisen und wachsender Infrastruktur entwickelt sich Altstetten zu einem lebendigen sekundären Zentrum. Viele Erstkäufer und junge Familien suchen hier nach bezahlbarem Wohnraum. Da immer mehr Menschen den Komfort und das Preis-Leistungs-Verhältnis entdecken, steigen Altstettens Profil und Immobilienwerte kontinuierlich an investropa.com.
  • Oerlikon (Kreis 11) – Florierender Geschäfts- und Wohnknotenpunkt. Oerlikon im Norden von Zürich ist eine der größten Erfolgsgeschichten der Stadtentwicklung. Dank ausgezeichneter Verkehrsanbindungen (ein wichtiger S-Bahn-Bahnhof, Tram- und Bushubs) und großzügiger Flächen hat sich Oerlikon in ein boomendes urbanes Zentrum verwandelt. Die Gegend ist geprägt von neuen Bürogebäuden, Einkaufszentren (wie das Neumarkt Einkaufszentrum) und Wohnkomplexen. Dieses Wachstum treibt die Nachfrage nach Immobilien an – der Medianpreis für Einfamilienhäuser in Oerlikon liegt mittlerweile bei über CHF 2,5 Millionen (für größere Familienhäuser) und die Werte aller Immobilienarten steigen investropa.com. Immobilienmakler berichten von wachsendem Interesse, da sowohl Einwohner als auch Unternehmen die günstige Lage Oerlikons schätzen investropa.com investropa.com. Die fortlaufenden Entwicklungsprojekte des Quartiers sind ein großer Anziehungspunkt: Mehrere Hochhäuser und gemischt genutzte Gebäude befinden sich im Bau oder wurden kürzlich fertiggestellt, wodurch moderner Wohnraum geschaffen und die lokale Infrastruktur verbessert wird investropa.com. Auf Straßenebene hat Oerlikon neue Parks, Restaurants und kulturelle Veranstaltungsorte hinzugewonnen, was eine lebendige Gemeinschaftsatmosphäre schafft investropa.com. Es ist zunehmend eigenständig – man kann in Oerlikon wohnen, arbeiten und soziale Kontakte pflegen. Dank seiner strategischen Lage (10 Minuten mit dem Zug ins Zürcher Zentrum und Direktverbindung zum Flughafen Zürich) ist Oerlikon ein Hotspot für Investoren und Mieter. Das Gebiet wird voraussichtlich weiter boomen, mit weiteren Verbesserungen (wie einem geplanten Innovationscampus und Sporteinrichtungen) in Planung. Für alle, die in Zürich ein starkes Wachstumspotenzial suchen, bietet Oerlikon eine überzeugende Kombination aus guter Anbindung, Neubauprojekten und vergleichsweise moderaten Preisen (zumindest im Vergleich zu Innenstadt- und Seelagen).
  • Affoltern (Kreis 11) – Neue Infrastruktur, neue Attraktivität. Weiter draußen in Kreis 11 hat sich Affoltern dank Verbesserungen der Infrastruktur und moderater Preise als Hotspot für Immobilien etabliert. Kürzlich hat das Bundesamt für Straßen massiv in neue Straßen und Autobahnausbau rund um Affoltern investiert investropa.com und so die Erreichbarkeit stark verbessert. Dadurch ist Affoltern besonders für Käufer interessant geworden, die einen unkomplizierten Arbeitsweg mit dem Auto oder Bus schätzen investropa.com. Zudem erlebte Zürich 2023 einen Boom beim Bau neuer Wohnungen, vor allem in Gebieten wie Affoltern – es wurden so viele neue Einheiten wie seit 2018 nicht mehr gebaut, ein Zeichen für das Interesse von Entwicklern und Käufern investropa.com. Mit diesen neuen Wohnungen (oft günstiger als innerstädtische Projekte) zieht Affoltern vor allem junge Berufstätige und Familien an, die modernen Wohnraum zu wettbewerbsfähigen Preisen suchen investropa.com investropa.com. Die Bevölkerungszahl steigt entsprechend an. Affoltern profitiert zudem von angrenzenden Grünflächen und einem ruhigeren, vorstädtischen Umfeld, was eine gute Balance zwischen Stadt und Land bietet. Die geplante mögliche Erweiterung des öffentlichen Verkehrs nach Affoltern wird die Attraktivität zusätzlich steigern. Kurz gesagt: Affoltern ist auf einem positiven Weg: verbesserte Anbindung, neues Wohnungsangebot und weiterhin erschwingliche Kosten machen das Quartier zu einer attraktiven Option für preisbewusste Immobilienkäufer. Die laufende Transformation deutet auf ein solides zukünftiges Wachstum sowohl bei der Gemeinschaft als auch bei den Immobilienwerten hin investropa.com.
  • Schwamendingen (Bezirk 12) – Erschwinglich mit Entwicklungspotenzial. Im Norden der Stadt war Schwamendingen historisch gesehen ein günstigeres, oft übersehenes Viertel – aber das ändert sich. Es wird mittlerweile „als preisgünstige Alternative“ für diejenigen, die sich das Zentrum von Zürich nicht mehr leisten können, immer beliebter investropa.com. Die Wohnkosten gehören hier zu den niedrigsten in der ganzen Stadt, was viele Erstkäufer und Familien mit mittlerem Einkommen anzieht. Besonders spannend ist der Aufschwung durch städtebauliche Erneuerung in Schwamendingen. Ein Vorzeigeprojekt, „Über-Gärten“, schafft 228 neue Mietwohnungen mit innovativem Design (großzügige Loggien, gemeinschaftliche „Waldgärten“), um die Wohnqualität zu erhöhen investropa.com. Solche Projekte werten den Wohnungsbestand auf und ziehen eine vielfältigere Bewohnerstruktur an. Ein weiteres wichtiges Upgrade ist der Lärmschutztunnel Schwamendingen, ein wegweisendes Infrastrukturprojekt, bei dem ein Autobahnabschnitt durch eine „grüne“ Überdachung abgedeckt wurde investropa.com. Dadurch wurden Lärm und Verschmutzung massiv reduziert und auf dem Tunnel neue Parkflächen geschaffen investropa.com. Die verbesserte Lebensqualität ist spürbar – ruhigere Straßen, sauberere Luft und neue Grünflächen. All diese Maßnahmen zeigen ein hohes Engagement der Gemeinschaft in Schwamendingen. Das Viertel bietet jetzt eine seltene Kombination aus Erschwinglichkeit und Lebensqualität in Zürich investropa.com. Schwamendingen wird deshalb immer beliebter bei allen, die Wert suchen: Hier bekommt man mehr Wohnraum für sein Geld, und das Viertel befindet sich im Aufschwung. Es ist ein Paradebeispiel dafür, wie sich die Zürcher Vororte an moderne Bedürfnisse anpassen. Auch in Zukunft wird das Ansehen und die Immobiliennachfrage in Schwamendingen weiter steigen – die Preise dürften aber weiterhin unter denen der exklusiven Stadtteile bleiben.

Jedes dieser Viertel illustriert die facettenreiche Immobilienlandschaft Zürichs. Die „Goldküste“ und „Silberküste“ entlang des Zürichsees, gerade außerhalb der Stadtgrenzen, verdienen ebenfalls Erwähnung – die Goldküste (sonnige Ostseite) in Orten wie Küsnacht und Zollikon bleibt ultra-exklusiv für Villen und verzeichnet Villenverkäufe von über 10 Millionen CHF investropa.com, während die Silberküste (Westufer, z. B. Thalwil, Horgen) etwas mehr Preis-Leistung bietet, aber dennoch sehr gehoben ist. Zurück in der Stadt findet man, egal ob altweltlichen Luxus (Enge, Seefeld, Fluntern), angesagtes urbanes Leben (Kreis 5) oder aufstrebende, familienfreundliche Gegenden (Altstetten, Affoltern, Schwamendingen), alles in den Zürcher Stadtteilen – sofern man eine Immobilie ergattern kann. Auffällig ist, dass alle Bereiche vom gemeinsamen Merkmal des begrenzten Angebots geprägt sind. Selbst in den „erschwinglichen“ Vierteln ist es nicht leicht, ein Zuhause zu finden. Das bedeutet, dass das Preiswachstum ein stadtweites Phänomen ist, nur in unterschiedlichem Ausmaß. Für Investoren und Eigenheimkäufer ist es entscheidend, diese Feinheiten der Quartiere zu kennen – die neuesten Hotspots gegenüber den bewährten Lagen – um sich erfolgreich am Zürcher Markt zu orientieren.

Infrastruktur- und Entwicklungsprojekte, die die Zukunft prägen

Ausbau des öffentlichen Verkehrs: Zürich investiert weiterhin stark in Infrastruktur, um das Wachstum zu unterstützen und die Lebensqualität zu steigern. In den letzten Jahren wurden bedeutende Erweiterungen des öffentlichen Verkehrs fertiggestellt oder gestartet. Ein gutes Beispiel ist die neue Limmattalbahn, die eröffnet wurde, um die westlichen Stadtteile (Altstetten/Affoltern) mit den Vororten entlang des Limmattals zu verbinden. Diese Tramverlängerung, ebenso wie andere Verbesserungen des Tramnetzes, haben die Fahrzeiten aus den äußeren Stadtbezirken ins Zentrum deutlich verkürzt investropa.com. Die bessere Anbindung wertet schon jetzt Gebiete wie Altstetten und Affoltern auf, wie zuvor erwähnt, da sie für Bewohner und Unternehmen attraktiver werden. Weitere Tramverlängerungen und Busspuren sind geplant, um allen Stadtteilen eine starke ÖV-Anbindung zu sichern. Gleichzeitig wird das S-Bahn-Netz – das Rückgrat der Mobilität im Großraum Zürich – modernisiert. Der überlastete Bahnhof Stadelhofen ist für eine Erweiterung vorgesehen (ein zusätzlicher Tunnel und weitere Bahnsteige sind geplant), um die Schienenkapazität in der Zürcher Innenstadt in den kommenden Jahren zu erhöhen. Der Bund verfolgt außerdem das Projekt „Zürich Brütten Tunnel“ (ein neuer Eisenbahntunnel Richtung Winterthur), um bis Anfang der 2030er-Jahre die Fernverbindungen zu verbessern. Diese Projekte werden häufigere Züge und weniger Überfüllung ermöglichen und das prognostizierte Bevölkerungswachstum in der Metropolregion auffangen.

Im Bereich Straßenverkehr sorgen innovative Lösungen für einen verbesserten Verkehrsfluss und ein besseres Umweltklima. Ein bemerkenswertes Projekt ist die Einhausung der Autobahn Schwamendingen (oben erwähnt), die fertiggestellt wurde, um eine laute Autobahn mit einer begrünten Abdeckung zu versehen investropa.com. Dies hat nicht nur Stadtteile, die durch die Autobahn getrennt waren, wieder miteinander verbunden, sondern auch einen neuen 1,6 km langen grünen Park für die Anwohner geschaffen – ein Gewinn für Mobilität und städtische Lebensqualität. Die Stadt und der Kanton haben ähnliche Pläne, andere Verkehrsknotenpunkte durch Tunnel- oder Deckelvarianten zu entschärfen (z. B. Diskussionen über eine künftige Untertunnelung von Teilen des Rosengartenstrasse-Rings, um den Lärm in diesen dicht bebauten Bezirken zu reduzieren). Darüber hinaus wird der öffentliche Nahverkehr in Zürich immer umweltfreundlicher: Die Stadt führt nach und nach Elektrobusse ein und baut die Fahrradinfrastruktur mit neuen Fahrrad-„Superhighways“ aus, die die Stadt durchkreuzen sollen. All diese Maßnahmen stehen im Einklang mit Zürichs Ziel, eine vorbildliche Verkehrsstadt des 21. Jahrhunderts zu werden, in der selbst die Außenbezirke gut angebunden sind und nachhaltige Verkehrsmittel Vorrang haben. Eine effiziente Verkehrsinfrastruktur ist auch für den Immobilienmarkt entscheidend – sie erschließt neue Entwicklungsgebiete und stellt sicher, dass die Stadt wachsen kann, ohne im Verkehr zu ersticken.

Große Entwicklungsprojekte: Mehrere groß angelegte Entwicklungen verändern das Stadtbild von Zürich nachhaltig. Besonders erwartet wird das Hardturm-„Ensemble“-Projekt, das das seit Langem brachliegende Hardturm-Stadiongelände im Kreis 5 neu gestalten wird. Das Projekt umfasst ein neues 18.000-Sitzplätze-Fußballstadion für die beiden Zürcher Fußballvereine, flankiert von zwei Hochhaustürmen und mittelhohen Gebäuden mit ca. 600 neuen Wohnungen (darunter preisgünstiger Wohnraum) sowie Büro- und Verkaufsflächen swissinfo.ch. Die Stimmberechtigten genehmigten diesen 570-Millionen-Franken-Plan bereits im Jahr 2018 swissinfo.ch, und nach Jahren politischer Streitigkeiten und rechtlicher Einsprüche soll der Bau nun bald beginnen. Nach der Fertigstellung entsteht damit ein völlig neues Quartierszentrum im Westen Zürichs, das sowohl den Bedarf an Sportinfrastruktur als auch an Wohnraum deckt. Besonders der Wohnungsbau ist bedeutsam – ein Turm soll überwiegend als Genossenschafts-/gemeinnütziger Wohnraum entstehen und damit die städtischen Ziele für bezahlbaren Wohnraum unterstützen swissinfo.ch. Gerichtliche Einsprachen haben zwar den Zeitplan verzögert (das Projekt wurde „gestoppt und gestartet“ und stieß auf Widerstand aus einigen Kreisen) coliseum-online.com swissinfo.ch, aber es wird im Allgemeinen erwartet, dass Ensemble letztlich umgesetzt wird und bis Mitte/Ende der 2020er Jahre ein modernes Stadion samt dringend benötigter neuer Wohnungen entsteht.

Im Stadtzentrum wurde das große Europaallee-Projekt (eine Umnutzung ehemals brachliegender Bahnflächen neben dem Zürcher Hauptbahnhof) kürzlich in seinen letzten Bauphasen fertiggestellt. Im Verlauf des letzten Jahrzehnts brachte die Europaallee neue Büroflächen (inklusive des großen Google-Campus), Hunderte von Wohnungen, einen Universitätscampus und Einkaufsstraßen – und dehnte so die Innenstadt effektiv aus. Die Fertigstellung in den Jahren 2020-2021 bedeutet, dass im Kern von Zürich keine großen ungenutzten Bauflächen mehr vorhanden sind. Nun richtet sich der Fokus auf kleinere Lückenschließung und Konversionsflächen. Beispielsweise entstehen in Oerlikon weiterhin Bauprojekte wie das Centro (Aufwertung des Oerlikoner Zentrums), und der Andreasturm-Hochhaus, der 2018 eröffnet wurde, wurde mittlerweile durch weitere Türme wie den Franklin Tower ergänzt; weitere sind rund um den Bahnhof Oerlikon geplant. Im Norden Zürichs laufen die Planungen für einen neuen Innovationspark bei Dübendorf (knapp außerhalb der Stadt), der F&E-Einrichtungen und möglicherweise Wohnraum umfassen soll – in direkter Nähe zu ETH und Universität.

Die Stadtplaner von Zürich legen ebenfalls großen Wert auf die nachhaltige Stadtentwicklung. Viele ältere Industrieareale im Großraum Zürich sollen in gemischt genutzte Quartiere umgewandelt werden. Zum Beispiel in den Vororten: Das Gebiet Dietikon hat ein Großprojekt, bei dem eine alte Industriezone in ein Wohnviertel mit Tausenden von Wohnungen umgewandelt wird, was indirekt die Wohnungsnot in der Stadt Zürich entschärft. Innerhalb der Stadt schreitet die Stadterneuerung in Kreis 4 und 5 (Langstrasse und Zürich West) voran, geleitet von Plänen, grüne Innenhöfe und Gemeinschaftsräume neben Neubauten zu schaffen investropa.com. Der Zürcher Masterplan 2040 fokussiert sich auf „Innenentwicklung“ – also innere Verdichtung – was bedeutet, dass innerhalb des bestehenden Stadtgebiets nachverdichtet und nicht in die Fläche expandiert wird. Dazu gehören Aufzonungen bestimmter, durch den öffentlichen Verkehr erschlossener Gebiete für höhere Gebäude und die Förderung von gemischt genutzten Hochhäusern in ausgewiesenen Zonen (zum Beispiel werden rund um Altstetten und Oerlikon mehr Hochhäuser zugelassen). Zürich achtet dabei jedoch streng auf Baugestaltung und Umweltauflagen, um den Charakter der Stadt zu bewahren.

Infrastruktur trifft Stadtplanung: Eine weitere bedeutende Initiative ist Zürichs Bekenntnis zur 2000-Watt-Gesellschaft und zu Klima­zielen. Die Stadt setzt Programme um, um Gebäude energetisch zu sanieren, Fernwärmenetze auszubauen (häufig mit Seewasser oder Abwärme) und schreibt Solaranlagen auf Neubauten gemäß neuem Bundesgesetz vor pv-magazine.com. Diese grüne Infrastruktur-Offensive bedeutet, dass Entwickler häufig Solaranlagen, Gründächer und effiziente Haustechnik in Projekte integrieren müssen – was zwar die Anfangskosten erhöht, aber die langfristige Nachhaltigkeit verbessert. Das Resultat ist eine lebenswerte, emissionsarme und klimarobuste Stadt, was wiederum die Immobilienwerte stabil hält.

Auch die Zonenvorschriften entwickeln sich weiter. Die Stadt signalisiert, Räume für gemeinnützigen Wohnungsbau zu schützen – zum Beispiel, indem öffentliches Land für Genossenschaften reserviert und baurechtliche Anreize für bezahlbaren Wohnraum in neuen Projekten geschaffen werden. Ein bemerkenswertes Ziel, das von den Wählern gesetzt wurde, ist, dass bis 2050 ein Drittel des gesamten Wohnungsbestands in Genossenschafts- oder anderweitig gemeinnützigem Besitz sein soll digitalcollection.zhaw.ch. Das führt dazu, dass die Stadt Land und günstige Konditionen für solche Vorhaben bereitstellt (z. B. ist der „Mehr Als Wohnen“-Genossenschaftskomplex im Hunziker Areal, der vor einigen Jahren fertiggestellt wurde, ein nachzuahmendes Vorbild). Zudem wurden Regulierungen von Kurzzeitvermietungen (Airbnb) diskutiert, um sicherzustellen, dass Wohnungen für den lokalen Bedarf genutzt werden – Zürich erwägt Beschränkungen bei der Vermietung an Touristen, damit Einheiten nicht dem langfristigen Wohnungsmarkt entzogen werden, auch wenn es bislang kein strenges Gesetz gibt.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Infrastruktur und die Entwicklungsprojekte Zürichs auf intelligentes Wachstum ausgerichtet sind: Ausbau der Verkehrskapazitäten, Erschließung neuer Wohngebiete in bislang ungenutzten Arealen und Verbesserung der grünen sowie öffentlichen Räume der Stadt. Projekte wie das Hardturm-Stadion, der Schwamendingen-Tunnel und neue Tramlinien stehen beispielhaft für den Zürcher Ansatz – Investitionen in Verbesserungen, die mehrere Ziele bedienen (Wohnen, Mobilität, Umwelt). Diese Maßnahmen sollten dazu beitragen, dass Zürich hoch wettbewerbsfähig und lebenswert bleibt, was wiederum die Stärke des Immobilienmarkts unterstützt. Natürlich gibt es zahlreiche Herausforderungen (von NIMBY-Gegnerschaft bis hin zu komplexen Schweizer Genehmigungsprozessen), doch die Entwicklung der Stadt zeigt einen allmählichen, konsensorientierten Fortschritt. Für Investoren und Bewohner bedeuten diese Entwicklungen bessere Vernetzung, mehr Wohnmöglichkeiten in bestimmten Gebieten und eine stetige Weiterentwicklung des Zürcher Stadtbildes im kommenden Jahrzehnt.

Regulatorisches Umfeld: Steuern, Eigentumsregeln & Bauvorschriften

Der Zürcher Immobilienmarkt funktioniert innerhalb des stabilen, aber sich weiterentwickelnden regulatorischen Rahmens der Schweiz, der alles von Steuern über Vorschriften für ausländische Käufer bis hin zu Nachhaltigkeitsauflagen abdeckt. Hier die wichtigsten Aspekte und Änderungen für 2025:

Regeln zum ausländischen Eigentum – Lex Koller: Vielleicht die markanteste Regelung ist das Lex Koller Gesetz, das ausländischen Staatsangehörigen den Kauf von Wohnimmobilien in der Schweiz einschränkt.

In der Stadt Zürich bedeutet dies, dass ausländische Nichtansässige keine Häuser oder Wohnungen als Investitionen oder Ferienimmobilien kaufen können.Nur Einwohner (einschließlich ausländischer Staatsbürger mit Schweizer Aufenthaltsbewilligung) werden beim Immobilienkauf wie Einheimische behandelt jacquemoudstanislas.ch.Es gibt ein paar Ausnahmen – z. B.Ausländer können bestimmte Ferienhäuser in Touristenregionen kaufen oder einen erheblichen Anteil an einem börsennotierten Schweizer Immobilienfonds/-unternehmen (indirektes Eigentum) ohne Probleme erwerben jacquemoudstanislas.ch.Gewerbeimmobilien sind ebenfalls ausgenommen, sodass ausländische Unternehmen oder Einzelpersonen frei Büros, Einzelhandelsflächen, Hotels usw. kaufen können.Diese Regeln haben historisch gesehen die internationale Spekulation auf dem Schweizer Immobilienmarkt eingedämmt und dafür gesorgt, dass der Markt nicht von ausländischen Käufern dominiert wird (wie es in einigen anderen Weltstädten der Fall ist).Allerdings stehen Änderungen bevor: Der Bundesrat (Schweizer Regierung) hat im März 2025 Pläne angekündigt, die Lex Koller weiter zu verschärfen jacquemoudstanislas.ch.Zu den vorgeschlagenen Reformen könnte gehören, dass Ausländer, die in der Schweiz leben, ihr Haus verkaufen müssen, wenn sie wegziehen (Schließung einer Gesetzeslücke), und vor allem die derzeitige Ausnahme für den Erwerb von Anteilen an Immobiliengesellschaften würde abgeschafft jacquemoudstanislas.ch.Das bedeutet, dass ausländische Investoren sogar dann eine Genehmigung benötigen würden, wenn sie indirekt über ein börsennotiertes Immobilienunternehmen oder einen Fonds investieren – eine bedeutende Veränderung.Auch vorgeschlagen: Ausländische Käufer von Gewerbeimmobilien wären auf Eigennutzung beschränkt; sie dürften nicht ausschließlich zum Vermieten kaufen jacquemoudstanislas.ch.Diese Maßnahmen zielen darauf ab, die Nachfrage zu dämpfen und dem Wohnungsmangel in der Schweiz entgegenzuwirken (Teil einer umfassenderen Strategie im Zusammenhang mit dem Bevölkerungswachstum) jacquemoudstanislas.ch.Es ist wichtig zu beachten, dass dies noch kein Gesetz ist – ein Entwurf wird für die parlamentarische Debatte vorbereitet, und es wird mit erheblichem Widerstand von Wirtschafts- und Immobiliengruppen gerechnet jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Sollten solche strengen Regeln letztendlich verabschiedet werden (was ungewiss ist), könnte dies eine große Veränderung des rechtlichen Umfelds für Auslandsinvestitionen darstellen und möglicherweise einige Zuflüsse ausländischen Kapitals verringern.In der Zwischenzeit gilt für 2025 der Status quo: Ausländische Käufer spielen eine begrenzte direkte Rolle auf dem Wohnungsmarkt in Zürich, sind jedoch bei gewerblichen und indirekten Investitionen aktiv.Jeder, der eine Investition aus dem Ausland in Betracht zieht, sollte die Debatte über die Lex Koller-Reform aufmerksam verfolgen, da sie in naher Zukunft die Investitionswege verändern könnte.Grundsteuern und Kosten des Wohneigentums: Das Steuersystem der Schweiz ist im Allgemeinen eigentümerfreundlich, weist jedoch einige Besonderheiten auf. Es gibt keine bundesweite Kapitalgewinnsteuer auf langfristig gehaltene private Immobilienverkäufe, aber der Kanton Zürich (wie die meisten Kantone) erhebt eine eigene Grundstückgewinnsteuer auf Immobilienverkäufe, üblicherweise nach einer progressiven Skala (höhere Steuer bei Verkauf innerhalb weniger Jahre nach dem Kauf, um langfristiges Halten zu fördern). Zürich erhebt zudem eine Handänderungssteuer (etwa 1 % des Preises) sowie Notariats- und Grundbuchgebühren bei Transaktionen practiceguides.chambers.com. Hauseigentümer zahlen eine jährliche Vermögenssteuer auf den Wert ihrer Immobilie, und besonders wichtig: Die Schweiz erhebt eine «Eigenmietwertbesteuerung» auf selbst genutztes Wohneigentum – im Wesentlichen werden Eigentümer so besteuert, als würden sie durch das Wohnen im eigenen Haus Mieteinnahmen erzielen zug4you.ch. Viele Eigentümer lehnen diese Eigenmietwertsteuer seit langem ab, und es gibt Bestrebungen, sie zu reformieren oder abzuschaffen. Tatsächlich gibt es in Bern laufende Diskussionen über die Abschaffung der Eigenmietwertbesteuerung, was mit einer Streichung des Hypothekarzinsabzugs zur Ausbalancierung der Folgen einhergehen könnte ubs.com. Sollte diese Reform in den nächsten Jahren verabschiedet werden, würde sie die Kalkulation für Eigentümer verändern (möglicherweise höhere Nettoabgaben für schuldenfreie Häuser, aber Wegfall eines Kaufhemmnisses). Stand 2025 gibt es noch keine endgültige Entscheidung – das Thema bleibt also spannend. Positiv für Eigentümer: Die Inflation in der Schweiz ist gesunken und der Referenzzinssatz für Hypotheken (Einflussfaktor auf zulässige Mietzinserhöhungen) blieb 2024 stabil swissmarketplace.group, sodass Kosten wie Hypothekarzinsen und inflationsgebundener Unterhalt sich stabilisiert haben. Für Investoren wird Mieteinnahme als ordentliches Einkommen besteuert (nach Abzug der Kosten), und Gesellschaften profitieren von relativ niedrigen Schweizer Unternehmenssteuersätzen (rund 19 % in Zürich, mit einer leichten Senkung aufgrund nationaler Steuerreformen zur Angleichung an die OECD-Mindeststandards). Insgesamt sind die Steuergesetze für Immobilien vorhersehbar und moderat, mit schrittweisen Anpassungen statt plötzlichen Veränderungen – ein Grund, warum das Investitionsklima weiterhin attraktiv bleibt.

Mieterschutz und Mietregulierungen: Zürich, wie ganz Schweiz, hat ein mieterfreundliches System. Rund 55-60 % der Schweizer Haushalte mieten (in der Stadt Zürich sogar noch mehr), daher sind die Gesetze ausgewogen, tendieren jedoch zum Schutz der Mieter. Mieten dürfen in der Regel nur unter bestimmten Bedingungen erhöht werden – zum Beispiel, wenn der nationale Referenzzinssatz steigt oder wegen Inflation und wertsteigernder Renovationen. Im Jahr 2023 erhielten Vermieter eine seltene Gelegenheit zur Mieterhöhung, da der Referenzzinssatz zweimal angehoben wurde (von 1,25 % auf 1,5 %), was zu den starken Mietsteigerungen in diesem Jahr beitrug swissmarketplace.group. Im Jahr 2024 blieb der Zinssatz stabil und es gab keine neuen Kostenschocks wie etwa bei den Treibstoffpreisen, daher verlangsamte sich das Mietwachstum auf etwa 4-5 % swissmarketplace.group. Sollte die kürzliche Zinssenkung der SNB den Referenzzinssatz sinken lassen, könnten einige Mieter sogar Mietsenkungen verlangen (normalerweise mit Verzögerung). Kündigungsschutz ist in der Schweiz stark ausgeprägt – Mieter mit langen Mietverträgen können nur aus bestimmten Gründen wie Eigenbedarf des Vermieters gekündigt werden und selbst dann nur mit ausreichender Frist. Es gibt auch ein System, mit dem Mieter überhöhte Mieterhöhungen oder Anfangsmieten als „missbräuchlich hoch“ vor Gericht anfechten können, insbesondere bei der geringen Leerstandsquote. Die Zürcher Stadtregierung beobachtet die Situation am bezahlbaren Wohnungsmarkt und prüft, ob zusätzliche Maßnahmen (wie Mietendeckel oder mehr Subventionen) nötig sind, falls sich die Wohnkrise verschärft. Bis 2025 wurden keine neuen Mietendeckelgesetze über das bestehende Bundesrecht hinaus eingeführt, aber das Thema bleibt politisch relevant. Besonders, da Mietergruppen wegen starker Mietsteigerungen und Kündigungen protestiert haben (z. B. der „Sugus“-Gebäude-Protest Ende 2024 swissinfo.ch). Investoren sollten berücksichtigen, dass Mieterhöhungen reguliert sind und der politische Druck, starke Mietanstiege einzudämmen, aufgrund des Mangels wächst.

Umweltfreundliches Bauen und Bauvorschriften: Zürich und die Schweiz treiben Umweltvorschriften für Immobilien weiter voran. Im Juni 2024 stimmten die Schweizer Wähler mit großer Mehrheit einem neuen Gesetz zur Beschleunigung der Nutzung erneuerbarer Energien zu pv-magazine.com. Eine zentrale Vorgabe: Alle Neubauten über 300 m² müssen ab 2025 Solarpanels auf Dächern oder Fassaden installieren pv-magazine.com. Der Kanton Zürich kann dies sogar auf kleinere Gebäude ausweiten. Damit wird die Integration von Solarenergie zum Standard für neue Entwicklungen. Zusätzlich haben viele Kantone (darunter auch Zürich) Vorschriften eingeführt, dass neue Heizsysteme kein Öl oder Gas mehr verwenden dürfen – sie müssen erneuerbar sein (Wärmepumpe, Solarthermie usw.) oder zumindest strenge Emissionsgrenzwerte einhalten, insbesondere bei Neubauten und Sanierungen. Die Stadt Zürich fördert die Minergie-Zertifizierung (ein Schweizer Label für umweltfreundliches Bauen) für Neubauten; obwohl nicht vorgeschrieben, halten sich viele Entwickler daran, um Genehmigungen zu erleichtern und umweltbewusste Käufer anzusprechen. Bauvorschriften verlangen zudem hohe Dämmstandards, dreifach verglaste Fenster und andere Maßnahmen zur Energieeffizienz entsprechend dem Ziel der Schweiz, die Emissionen im Gebäudesektor zu senken. Für Entwickler bedeutet das etwas höhere Baukosten, aber auch, dass neue Schweizer Gebäude in puncto Effizienz Spitzenklasse sind. In den kommenden Jahren ist mit einer zunehmenden Sanierung älterer Immobilien zu rechnen, um diese Standards zu erfüllen – möglicherweise gefördert durch staatliche Anreize oder verpflichtet bei größeren Renovierungen.

Im Bereich Zonenordnung stehen die Stadtplaner Zürichs vor der Herausforderung, mehr Wohn- und Büroflächen ohne Zersiedelung zu schaffen. Die Bauzonenregelungen wurden überarbeitet, um in ausgewählten Gebieten eine höhere Verdichtung zu ermöglichen: Beispielsweise wurden Zonen rund um Bahnhöfe oder Verkehrsknotenpunkte hochgestuft, sodass dort jetzt auch mittel- oder hochgeschossige Projekte erlaubt sind, wo vorher nur niedrige Bauten zulässig waren. Die Stadt setzt außerdem auf „Innenentwicklung“-Strategien – etwa die Umwandlung wenig genutzter Gewerbeflächen in Wohnraum oder die Aufteilung zu großer Wohnungen in kleinere Einheiten. Eine auffällige Maßnahme ist die Ausweisung von Hochhauszonen: In Zürich gibt es bestimmte Gebiete, in denen hohe Bauten (über 40 m) erlaubt sind, etwa in Teilen von Oerlikon, Escher-Wyss (Zürich-West) und bei Altstetten, während im historischen Zentrum und am Seeufer strenge Höhenbegrenzungen gelten. Ziel dieser Steuerung ist es, die Höhe dort zu konzentrieren, wo die Infrastruktur sie tragen kann, und gleichzeitig Sichtachsen auf das Stadtbild (wie den berühmten Blick auf die Alpen) zu bewahren.

Ein weiterer regulatorischer Aspekt ist die Quote für bezahlbaren Wohnraum/Wohnbaugenossenschaften bei großen Neubauprojekten. Die Stadt setzt häufig durch, dass ein Teil der Einheiten in großen Projekten an gemeinnützige Wohnbauträger verkauft oder für einen bestimmten Zeitraum zu unter dem Marktpreis liegenden Mieten angeboten wird. Dies ist Teil des Ziels, ein Drittel des Wohnungsbestands als gemeinnützigen Wohnraum zu erreichen digitalcollection.zhaw.ch. Bislang liegt der Anteil in Zürich bei etwa 25 % Genossenschafts-/gemeinnützigem Wohnraum, sodass dieser Trend künftig noch stärker werden dürfte.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass das regulatorische Umfeld in Zürich im Jahr 2025 als stabil, aber mit zunehmenden Eingriffen zur Lösung von Wohnungs- und Klimaproblemen charakterisiert werden kann. Die Steuern bleiben relativ niedrig und berechenbar. Die Regeln für ausländische Käufer sind streng und könnten noch strenger werden, obwohl gewerbliche Investoren weiterhin Spielraum finden. Umweltauflagen nehmen zu, wodurch nachhaltiges Bauen verpflichtend wird. Und Maßnahmen zur Wohnraumerschwinglichkeit – von Mieterschutz bis zur Förderung von Genossenschaften – werden schrittweise ausgeweitet, um Ungleichgewichte auf dem Markt entgegenzuwirken. Für Beteiligte bedeutet Compliance, sich mit diesen Richtlinien auseinanderzusetzen: z. B. von Anfang an Solarinstallationen einzuplanen oder Investitionen so zu strukturieren, dass sie den Lex-Koller-Regeln entsprechen. Solche Vorschriften bringen zwar Komplexität mit sich, tragen aber auch zur langfristigen Attraktivität Zürichs bei – sie sorgen für nachhaltige Entwicklung, begrenzen spekulative Blasen und erhalten die hohe Lebensqualität der Stadt, was letztlich den Immobilienwerten zugutekommt.

Marktrisiken und Herausforderungen

Trotz des allgemein optimistischen Ausblicks für Zürich könnten mehrere Risiken und Herausforderungen den Immobilienmarkt im Jahr 2025 und in den folgenden Jahren beeinflussen. Investoren und Beobachter sollten auf diese Faktoren achten:

  • Zins- und Finanzierungsrisiken: Nach Jahren extrem niedriger Zinsen, die das Preiswachstum angetrieben haben, hat sich das Umfeld gewandelt. In den Jahren 2022–2023 erhöhte die Schweizerische Nationalbank die Zinsen aggressiv aus dem Negativbereich auf bis zu 1,75 %, was den Markt etwas abkühlte. Bis 2025 hat die Inflation nachgelassen und die SNB vollzog eine kleine Zinssenkung investropa.com, dennoch besteht weiterhin das Risiko, dass die Zinsen wieder steigen könnten, falls die Inflation anzieht oder sich globale Bedingungen ändern. Steigende Zinsen würden den Schweizer Immobilienmarkt direkt treffen, indem sie Hypotheken teurer und Wohneigentum weniger erschwinglich machen, was die Nachfrage dämpfen könnte investropa.com. Angesichts des hohen Preisniveaus in Zürich sind sie besonders empfindlich gegenüber Finanzierungskosten – ein deutlicher Zinsanstieg könnte potenzielle Käufer aus dem Markt drängen und das Preiswachstum ins Stocken bringen oder in überhitzten Segmenten sogar ins Minus drehen. Zudem haben Banken die Vergabekriterien verschärft (teilweise aufgrund der Basel-III-Regelungen ab 2025, die höhere Kapitalpuffer vorschreiben foxstone.ch). Kreditnehmer stehen nun vor strikten Limiten (max. ~80 % Beleihungswert und strenge Belastungstests bei 5 % Zins), was hoch verschuldeten Investoren zusätzlichen Spielraum nimmt. Während der aktuelle Konsens von einer stabilen oder leicht fallenden Zinsentwicklung ausgeht (bei einer Schweizer Inflation von nur rund 0,7 % engelvoelkers.com), könnte eine überraschend hohe Inflation oder ein finanzieller Schock diesen Trend umkehren. Diese Zinsunsicherheit bleibt daher ein entscheidender Risikofaktor.
  • Makroökonomische und geopolitische Unsicherheit: Der Immobilienmarkt in Zürich hängt von der allgemeinen wirtschaftlichen Gesundheit der Schweiz und der globalen Stabilität ab. Wirtschaftliche Unsicherheiten – wie eine potenzielle globale oder europäische Rezession – stellen ein Risiko dar investropa.com. Wenn zum Beispiel ein Abschwung den Banken- oder Technologiesektor trifft, könnte Zürich Arbeitsplatzverluste oder weniger Expansion erleben, was die Nachfrage nach Büroflächen und Wohnungen verringert. Die Stadt ist nicht immun gegen globale Ereignisse: Der Krieg in der Ukraine, Energiekrisen oder andere geopolitische Spannungen können sich auswirken. Die Schweizer Regierung hat ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die angespannte geopolitische Lage (Ukraine-Krieg, Konflikte im Nahen Osten) weiterhin ein latentes Risiko für den internationalen Handel und die Energiepreise darstellt, das die Schweizer Wirtschaft negativ beeinflussen könnte engelvoelkers.com. Ein Anstieg der Öl-/Gaspreise könnte zum Beispiel die Inflation wieder anheizen und Konsumenten sowie Unternehmen belasten. Zusätzlich können Währungsschwankungen (ein sehr starker Schweizer Franken) dem Schweizer Export und den Unternehmensgewinnen schaden und so indirekt die Büroauslastung und die Wohnungssuche von Mitarbeitenden internationaler Firmen beeinflussen. Ein weiterer makroökonomischer Faktor ist die Einwanderungspolitik: Das Bevölkerungswachstum der Schweiz (das den Wohnungsbedarf antreibt) könnte sich verlangsamen, falls politische Kräfte eine stärkere Begrenzung der Zuwanderung durchsetzen. Die erwähnte SVP-Initiative zur Begrenzung der Bevölkerung auf 10 Millionen ist zwar extrem, zeigt aber den politischen Druck zum Wachstumslimit jacquemoudstanislas.ch. Würde die Einwanderung stark reduziert, könnte die Wohnungsnachfrage langfristig nachlassen. Insgesamt gilt: Auch wenn die Schweizer Wirtschaft derzeit stabil ist, stellen globale Rezessions- oder Krisenszenarien ein Abwärtsrisiko dar, bei dem Immobilienleerstände steigen und Preise korrigiert werden könnten.
  • Immobilienblase und Bedenken zur Erschwinglichkeit: Jahrelange Preissteigerungen werfen die Frage auf: Steckt Zürich in einer Immobilienblase? Nach manchen Kriterien ja – die Stadt zählt zu den Städten mit hohem Blasenrisiko. Der Global Real Estate Bubble Index der UBS setzte Zürich auch 2023 in die Kategorie „Blasenrisiko“, und zwar als eine von weltweit nur zwei Städten (neben Tokio) auf diesem Niveau ubs.com mattgul.com. Die Immobilienpreise im Verhältnis zu Einkommen und Mieten sind extrem hoch. Sollten die Zinsen steigen oder die Nachfrage nachlassen, könnten Zürichs hohe Bewertungen einer Korrektur unterliegen. Den Aufsichtsbehörden ist dies bewusst; die Schweizerische Nationalbank hat in den letzten Jahren einen antizyklischen Kapitalpuffer reaktiviert, um die übermäßige Hypothekenvergabe einzudämmen. UBS-Analysten bewerten das Blasenrisiko derzeit als „moderat“ (zurück von „extrem“), weil das Preiswachstum etwas nachgelassen hat investropa.com, aber das Risiko ist nicht verschwunden. Die Erschwinglichkeit für Einheimische ist am Limit – Mittelstandsfamilien kämpfen selbst bei bescheidenen Wohnungen mit dem Kauf, was soziale und politische Probleme aufwirft. Immer mehr Stimmen finden, dass der Wohnungsmarkt unhaltbar teuer ist. Falls noch mehr Menschen die Stadt verlassen, weil sie sich das Wohnen nicht mehr leisten können, könnte die Nachfrage nachlassen. Zudem enden Blasen oft nicht nur wegen Zinsänderungen, sondern weil sich die Käuferstimmung dreht. Glauben Käufer, dass die Preise ihren Höhepunkt erreicht haben – selbst vorübergehend – kann sich die Psychologie zu einem Käufermarkt drehen. Noch zeichnet sich kein starker Stimmungsumschwung ab (wegen des anhaltenden Mangels), aber das Risiko einer Stagnation oder leichten Korrektur in überteuerten Segmenten (wie Luxuswohnungen oder renditeschwache Anlageobjekte) ist vorhanden.
  • Bau- und Lieferherausforderungen: Ironischerweise ist eine der größten Herausforderungen des Marktes die Kehrseite des Mangels – es kommt nicht genug neuer Wohnraum auf den Markt. Dies birgt das Risiko, dass, wenn der Mangel anhält oder sich verschärft, das Wirtschaftswachstum gebremst wird (Unternehmen könnten Schwierigkeiten haben, Talente zu rekrutieren, wenn Wohnraum zu knapp oder zu teuer ist) und dies eine stärkere Einmischung der Regierung nach sich zieht. In Zürich zu bauen ist nicht einfach: hohe Baukosten, Fachkräftemangel in der Baubranche, langwierige Bewilligungsverfahren und Widerstand aus der Nachbarschaft („Not in my backyard“, NIMBY) bremsen die Entwicklung. Im Jahr 2024 befand sich der Wohnungsbau auf einem Tiefpunkt, und obwohl es Bemühungen gibt, ihn zu fördern, besteht das Risiko, dass nicht genügend Wohnungen gebaut werden, um die Nachfrage zu decken und die Krise damit weiter anhält. Auf der gewerblichen Seite ist der Bau neuer Büros stark zurückgegangen jll.com, was kurzfristig für bestehende Eigentümer positiv sein könnte, aber langfristig auch bedeutet, dass es weniger moderne Flächen gibt, um neue Unternehmen anzuziehen. Kostensteigerungen bei Baumaterialien sind eine weitere Herausforderung – während sie 2024 nachließen, haben frühere Preisschübe bei Stahl, Holz etc. Projekte verteuert und manche wurden auf Eis gelegt. Sollte es zu einer weiteren globalen Inflationswelle kommen, könnte dies die Entwicklung weiter verzögern.
  • Regulatorische und politische Risiken: Änderungen von Gesetzen und Vorschriften stellen eine weitere Herausforderung dar. So könnte zum Beispiel die geplante Verschärfung der Lex Koller, wie bereits besprochen, bei Umsetzung einige ausländische Investoren abschrecken und potenziell zu geringeren Kapitalzuflüssen in bestimmten Segmenten führen (z. B. könnte die Entwicklung durch ausländische Investoren schwieriger zu finanzieren sein). Obwohl die Maßnahmen auf eine Abkühlung der Preise abzielen, könnten Nebenwirkungen wie eine niedrigere Liquidität am Immobilienmarkt auftreten jacquemoudstanislas.ch. Im Inland besteht außerdem ein politisches Risiko in Form von Volksinitiativen oder Politikwechseln. Die direkte Demokratie in der Schweiz bedeutet, dass Wähler (und sie tun es) Initiativen einbringen können, die den Immobilienmarkt beeinflussen – von Mietobergrenzen über Leerstandsabgaben bis hin zu strikten Zonenvorgaben. Eine derzeitige Strömung ist die Forderung nach mehr Schutz für Mieter in Folge der Wohnungsnot. Sollten die Mieten weiter explodieren, besteht die Möglichkeit einer populistischen Bewegung für Mietpreisbremsen oder strengere Regeln bei Renovierungskündigungen usw. Solche Maßnahmen könnten die Renditen für Vermieter beeinflussen. Andererseits besteht das Risiko, dass wachstumskritische politische Stimmungen die Entwicklung begrenzen könnten (z. B. falls der Widerstand gegen höhere Dichte zunimmt, könnte es noch schwieriger werden, den benötigten Wohnraum in Zürich zu bauen). Die Ablehnung einiger jüngerer Projekte in Referenden in der ganzen Schweiz (nicht in Zürich, aber z. B. Genfs Initiative zur Begrenzung des Bauens) zeigt diese Spannungen. Die Stadtregierung von Zürich ist grundsätzlich entwicklungsfreundlich (geführt von Pragmatikern, die den Wohnbedarf sehen), doch politische Mehrheiten können sich ändern.
  • Inflation und Betriebskosten: Während die Schweiz derzeit eine niedrige Inflation (~1-2%) verzeichnet, würde ein Wiederanstieg der Inflation die Betriebskosten von Gebäuden (Energie, Wartung, an Wert indexierte Grundsteuern) und potenziell die Zinsen erhöhen, was den Cashflow der Eigentümer schmälert. Bei Gewerbeimmobilien könnte hohe Inflation Einzelhändler und Büronutzer belasten und Mieterhöhungen erschweren. Andererseits kann eine moderate Inflation Schuldnern helfen, indem sie den realen Wert der Schulden mindert – allerdings agieren viele Schweizer Investoren mit hohem Eigenkapital. Zudem könnten die Kosten der Energiewende erheblich sein – alte Gebäude mit Solarpanels, neuen Heizsystemen etc. nachzurüsten, erfordert viel Kapital. Zwar amortisieren sich diese Investitionen oft langfristig, doch gerade für kleinere Vermieter sind sie kurzfristig eine finanzielle Herausforderung.

Im Kern ist der Zürcher Immobilienmarkt nicht frei von Schwachstellen. Er steht zwar auf sehr soliden Fundamenten (hohe Nachfrage, geringes Angebot, wirtschaftliche Stabilität), doch Risiken wie wirtschaftliche Abschwünge, Zinsschwankungen und regulatorische Veränderungen könnten die Dynamik dämpfen. Marktteilnehmer sollten vorsichtigen Optimismus walten lassen: Die Prognose ist weiterhin auf Wachstum gerichtet, doch Szenarien wie eine globale Rezession oder drastische politische Veränderungen könnten diesen Trend verändern. Bemerkenswert ist, dass Institutionen wie die UBS den Zürcher Markt als potenzielle Blase beobachten mattgul.com – ein Hinweis darauf, wachsam zu bleiben. Andererseits hat Zürich Schocks in der Vergangenheit stets gut überstanden – selbst während der Finanzkrise 2008 kam es nur zu einer kurzen Preispause. Die anhaltende Attraktivität als Finanzzentrum und lebenswerte Stadt bietet zudem einen Puffer. Dennoch wird die Bewältigung der Bezahlbarkeitskrise und die Schaffung von mehr Wohnraum in Zukunft entscheidend sein, um soziale Spannungen abzufedern und eine Überhitzung zu verhindern. Die Gratwanderung zwischen Attraktivität für Investoren und Bedürfnissen der Bewohner wird in den kommenden Jahren die politische und risikopolitische Landschaft prägen.

Quellen:

Industrie & Logistik – Hohe Nachfrage, begrenztes Angebot

Das Segment Industrie- und Logistikimmobilien in der Region Zürich (und in der Schweiz insgesamt) verzeichnet eine robuste Nachfrage und sinkende Leerstände. Im Jahr 2023 sank die Leerstandsquote für investierbare Logistikimmobilien landesweit auf etwa 5,1%, verglichen mit 7,7% im Jahr 2019 jll.com. Mit anderen Worten: Lager- und Distributionsflächen sind zunehmend ausgelastet – dank des E-Commerce-Booms, der Neuausrichtung der Lieferketten und davon, dass Unternehmen mehr Lagerbestände halten. Die Schweizer Logistik konzentriert sich geografisch entlang der wichtigsten Verkehrskorridore – ein Großteil der Anlagen befindet sich im Basel–Zürich–Solothurn-Dreieck und rund um die großen Metropolen jll.com. Zürich, an der Kreuzung wichtiger Autobahnen und in Flughafennähe gelegen, ist ein bedeutender Logistikhub, aber auch flächenmäßig eingeschränkt. Vieles an Industrieflächen wurde (vor allem in der Stadt Zürich) zu Büros oder Wohnungen umgewandelt, was das Angebot an neuen Lagerhallen limitiert. Viele bestehende Lager sind älter und entsprechen nicht perfekt den heutigen Anforderungen (z. B. geringere Deckenhöhen, weniger Ladezonen) jll.com, sodass Grade-A-Logistikflächen extrem rar sind.

Mieten für Logistik-/Industrieflächen im Raum Zürich liegen typischerweise zwischen etwa CHF 85 bis 140 pro m² und Jahr – abhängig von Größe und Lage jll.com. Diese Mieten sind im internationalen Vergleich relativ hoch (bedingt durch hohe Schweizer Boden- und Baukosten). Das Mietwachstum ist moderat, aber stetig, da der Leerstand sinkt. Investoren interessieren sich zunehmend für diese Anlageklasse aufgrund ihrer Einkommensstabilität und Wachstumsperspektiven – die Renditen im Logistiksektor sind in der Schweiz zwar niedrig (~4–5%), liegen aber etwas über den Spitzenrenditen von Büroimmobilien. Bemerkenswert ist, dass die meisten Logistikimmobilien in der Schweiz eigengenutzt werden (d. h. Unternehmen besitzen ihre Lagerhallen selbst) jll.com. Landen nur etwa 300 Logistikobjekte schweizweit als vermietete Anlageimmobilien jll.com. Dies führt zu einer geringen Liquidität und Exklusivität des Sektors. Die wenigen Investment-Grade-Lagerhallen, die auf den Markt kommen, stoßen auf starke Konkurrenz, darunter auch ausländische institutionelle Käufer, die von der Stabilität der Schweiz angezogen werden.

In den kommenden Jahren ist zu erwarten, dass die Logistikentwicklung weiterhin eingeschränkt bleibt. Geeignete Flächen rund um Zürich für neue Großlager sind begrenzt und stark reglementiert. Allerdings werden einige Industriegebiete am Stadtrand und entlang der A1-Autobahn verdichtet – ältere Standorte könnten mehrstöckige Logistikgebäude erhalten oder für urbane „Letzte-Meile“-Verteilung unterteilt werden. Der Trend zum Nearshoring (mehr Lagerhaltung innerhalb der Schweiz) und der Boom im Online-Shopping halten die Nachfrage nach modernen Logistikflächen hoch. Infolgedessen könnte die Leerstandsrate weiter sinken und die Mieten könnten, insbesondere für erstklassige Lagerflächen, leicht steigen. Eine Herausforderung ist die Umrüstung veralteter Bestände – viele ältere Industriegebäude entsprechen nicht den heutigen Logistikanforderungen jll.com. Kreative Lösungen wie die Umnutzung von Teilen dieser Gebäude zu Selfstorage- oder KMU-Einheiten werden erprobt, um den Leerstand zu verringern jll.com. Insgesamt ist der Ausblick für Zürcher Industrieimmobilien positiv, gekennzeichnet durch Knappheit und solide Nachfrage. Dieses Nischen-Segment macht vielleicht nicht so viele Schlagzeilen wie Zürcher Wohn- oder Büroimmobilien, bietet aber aufstrebende Chancen für Investoren, die sich im Baurecht auskennen und Objekte finden – die grundlegenden Faktoren geringer Leerstand und stetiger Mietbedarf sind fest etabliert jll.com.

Investmentausblick: Renditen, ausländisches Interesse & Chancen

Ausländische Investitionen und Vorschriften: Es ist wichtig zu beachten, dass die Schweiz strenge Regeln (Lex Koller) zur Begrenzung des ausländischen Eigentums an Wohnimmobilien hat.

Ausländische Personen ohne Wohnsitz können in Zürich im Allgemeinen keine Immobilien kaufen (außer in seltenen Fällen oder über bestimmte ausgenommene Strukturen) practiceguides.chambers.com jacquemoudstanislas.ch.Ausländer können frei in Gewerbeimmobilien investieren, und bisher konnten sie auch Anteile an Schweizer Immobiliengesellschaften oder -fonds ohne Einschränkung erwerben jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Dies hat es ausländischem institutionellen Kapital ermöglicht, indirekt in den Zürcher Markt einzutreten.Es gibt ein bedeutendes globales Interesse – Staatsfonds, globale REITs und private Investoren haben Geld in Schweizer Immobilienfonds, Entwicklungsprojekte und den Erwerb von Gewerbeimmobilien investiert.Zum Beispiel gibt es bei den prestigeträchtigen Bürogebäuden und Einzelhandelsimmobilien in Zürich häufig Bieterwettstreite zwischen deutschen Fonds oder Investoren aus dem Nahen Osten.Künftig könnte sich jedoch die regulatorische Landschaft verschärfen.Im März 2025 kündigte die Schweizer Regierung Pläne an, den Erwerb von Immobilien durch Ausländer weiter einzuschränken, was möglicherweise das Ende der Ausnahmeregelung bedeuten würde, die es Ausländern erlaubte, Aktien börsennotierter Immobiliengesellschaften frei zu kaufen jacquemoudstanislas.ch.Wenn sie umgesetzt werden, würden solche Reformen (die derzeit diskutiert werden) eine Genehmigung der Regierung für ausländische Investoren selbst bei indirekten Immobilienbeteiligungen erfordern, was einen bedeutenden Wandel darstellt, der darauf abzielt, die Nachfrage abzukühlen jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Dies hat Bedenken geweckt, dass ausländisches Kapital abgeschreckt werden könnte.Dennoch ist der Gesetzgebungsprozess noch im Gange – etwaige Änderungen werden Zeit in Anspruch nehmen und könnten abgeschwächt werden jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Derzeit bleibt das Interesse ausländischer Investoren hoch, insbesondere an Gewerbeimmobilien und Entwicklungspartnerschaften.Stabile Renditen in einem Niedrigzinsmarkt: Immobilien in Zürich werden als „sicherer Hafen“ geschätzt und bieten Stabilität statt hoher Renditen. Im Jahr 2025 erzielen erstklassige Wohn- und Büroimmobilien in Zürich in der Regel nur etwa 2,5 %–3,5 % jährliche (Brutto-)Rendite foxstone.ch. Diese Renditen sind moderat und spiegeln die hohen Bewertungen und das geringe Risiko von Schweizer Immobilien wider. Für institutionelle Anleger wie Pensionsfonds und Versicherungen ist die Zuverlässigkeit und Werterhaltung der Zürcher Immobilien ein zentraler Bestandteil ihrer Portfolios. Tatsächlich melden große Eigentümer stabile oder steigende Werte – so verzeichnete beispielsweise Swiss Life (einer der größten Immobilieninvestoren der Schweiz) einen Anstieg des beizulegenden Zeitwerts ihres Portfolios um ~0,2 % im 1. Quartal 2025 und widersetzte sich damit jedem Abschwung reuters.com. Die Mieteinnahmen gelten aufgrund voller Auslastung und starker Bonität der Mieter in Zürich als äußerst solide. Die Gesamtrenditen werden künftig voraussichtlich hauptsächlich aus laufenden Einnahmen sowie einer moderaten Wertsteigerung bestehen (prognostiziert werden ~1–4 % jährliches Preiswachstum in den kommenden Jahren investropa.com). Internationale Investoren bleiben trotz der niedrigen Renditen angezogen, weil die Schweiz als sicherer Hafen gilt. In Zeiten globaler Unsicherheit zieht die Zürcher Immobilienbranche ausländische Käufer an, die Vermögenserhalt suchen investropa.com. Der starke Schweizer Franken und die politische Stabilität des Landes erhöhen zusätzlich die Attraktivität.

Neue Chancen – Grüne und Nischen-Segmente: Investoren richten ihr Augenmerk auch auf neue Nischen und Value-Add-Strategien auf dem Zürcher Markt. Ein großes Thema ist die Nachhaltigkeit. Die Nachfrage (seitens Mieter und Käufer) nach umweltfreundlichen, energieeffizienten Gebäuden wächst, und Immobilien mit grünen Zertifizierungen können Prämien erzielen investropa.com. Der staatliche Vorstoß zur CO2-Reduktion – z.B. verlangt ein neues Gesetz Solarpanels auf den meisten Neubauten pv-magazine.com – wird es erforderlich machen, ältere Bestände zu sanieren und erneuerbare Energien auszubauen. Das schafft Chancen für Investoren, ältere Gebäude mit Dämmung, Wärmepumpen, Solaranlagen usw. aufzuwerten und zugleich den grünen Auflagen zu entsprechen. Ein weiterer Trend ist Technologie und PropTech in der Immobilienbranche: Smarthome-Funktionen, digitale Mieterservices und Datenanalysen steigern den Wert von Objekten (gerade für technikaffine Mieter im Zürcher Markt besonders attraktiv) investropa.com.

Bestimmte Immobiliensegmente zeigen ebenfalls Wachstumspotenzial. Logistik- und Life-Science-Immobilien sind gefragt, aber das Angebot ist knapp – die Umnutzung oder Entwicklung von Leichtindustrieflächen am Stadtrand für Last-Mile-Logistik oder Labor-/Forschungszwecke ist ein vielversprechender Ansatz. Wohnungsbau in „B“-Lagen rund um Zürich bietet eine weitere Chance: Da die Erschwinglichkeit im Stadtzentrum stark eingeschränkt ist, boomen die Außenbezirke und Pendlergemeinden (Investoren setzen dort auf neue Mietwohnungen, wo die Renditen etwas höher sein können) foxstone.ch. Tatsächlich entwickeln sich Vororte mit guter ÖV-Anbindung zu neuen Investitionszentren, da Mieter nach relativ erschwinglichen Alternativen außerhalb des Stadtkerns suchen foxstone.ch. Darüber hinaus gewinnen alternative Wohnformen an Bedeutung: Co-Living und genossenschaftliches Wohnen. Zürich hat eine starke Tradition gemeinnütziger Wohnungsgenossenschaften, und die Stadt fördert diesen Sektor (Ziel: 33 % gemeinnütziger Wohnraum bis 2050) digitalcollection.zhaw.ch. Auch wenn die Gewinne nicht maximiert werden, bieten Genossenschaftsprojekte stabile, langfristige Erträge und basieren häufig auf öffentlich-privater Zusammenarbeit auf städtischem Boden – institutionelle Investoren wie Pensionskassen investieren vorsichtig in solche Projekte als ESG-freundliche Strategie. Im privaten Bereich sprechen Co-Living-Angebote mit flexiblen Mietverträgen und Gemeinschaftseinrichtungen vor allem junge Berufstätige und Expats an und bilden somit eine Nische, die es zu beobachten gilt.

Rendite-Ausblick: Insgesamt können Investoren in den nächsten Jahren mit moderaten, aber verlässlichen Renditen aus Immobilien in Zürich rechnen. Erstklassige Wohn- und Gewerbeobjekte erzielen vermutlich jährliche Cashflow-Renditen von rund 3 % foxstone.ch sowie zusätzlich ein paar Prozent Wertsteigerung – keine spektakulären Zahlen, aber im Einklang mit dem niedrigen Risikoprofil der Schweiz. Wer höhere Renditen sucht, setzt auf Value-Add-Strategien (z. B. die Renovation älterer Wohnungen und deren Verkauf an Eigenheimkäufer angesichts starker Nachfrage) oder auf Neubauprojekte (wobei die hohen Baukosten und Regulierungen solche Vorhaben in Zürich erschweren). Auch Crowdfunding-Plattformen für Immobilien sind mittlerweile am Markt (z. B. Foxstone, Crowdhouse): Sie ermöglichen es Investoren, mit etwas mehr Risiko auf Zielrenditen von 5–7 % durch diversifizierte Immobilienportfolios zu setzen foxstone.ch. Das Interesse aus dem Ausland bleibt für Core-Assets wohl bestehen, es sei denn, neue Gesetze schränken es massiv ein. Zusammenfassend bleibt der Ausblick für Immobilieninvestitionen in Zürich positiv, aber wettbewerbsintensiv – die Stabilität und Knappheit des Marktes lassen auf stabile Werte schließen, doch Investoren müssen kreativ sein, um Rendite zu finden. Zentrale Chancen bestehen in Investitionen in Nachhaltigkeit, dem Schließen von Lücken im Wohnungsmarkt und der Nutzung des anhaltenden Wachstums Zürichs, während sie mit sich verändernden Regulierungen umgehen müssen.

Zentrale Stadtteile und Immobilien-Hotspots

Zürich ist eine Stadt mit vielseitigen Quartieren, die alle ihren eigenen Charakter und eigene Immobilientrends aufweisen. Im Folgenden stellen wir einige zentrale Stadtviertel vor – von absoluten Premiumlagen am See bis zu aufstrebenden urbanen Quartieren – inklusive ihrer Preisniveaus, Beliebtheitsfaktoren, Entwicklungsprojekte und Lebensqualitätsmerkmale:

  • Enge (Kreis 2) – Luxuriöses Wohnen am See. Enge, auf der Südseite des Zentrums von Zürich, ist zu einem Magneten für hochwertige Wohnungen und wohlhabende Berufstätige geworden. Die Preise liegen hier im Durchschnitt bei etwa 18.300 CHF pro m² investropa.com, was zu den höchsten der Stadt zählt. Neue Luxusprojekte (mit Extras wie privaten Fitnessstudios und Concierge-Service) ziehen wohlhabende Expats und Tech-Manager nach Enge investropa.com. Der Reiz des Viertels liegt in der erstklassigen Lage – fußläufig zur Innenstadt, am Seeufer gelegen und mit Annehmlichkeiten wie dem Rieterpark und dem Museum Bärengasse. Die Lebensqualität ist hervorragend: Enge bietet gehobene Einkaufsmöglichkeiten, internationale Schulen und einen kurzen Weg zum Finanzzentrum Paradeplatz. Da neue Premium-Projekte noch in Planung sind, wird die Exklusivität – und die hohen Preise – in Enge weiter bestehen investropa.com.
  • Seefeld (Kreis 8) – Der meistgefragte Ort am Zürichsee. Seefeld ist ein äußerst begehrtes Viertel östlich des Zentrums, geschätzt wegen seiner Nähe zum Zürichsee, angesagten Restaurants und lebendigen Atmosphäre. Immobilien erreichen hier Top-Preise (zu den höchsten pro m² in Zürich) und erleben enorme Nachfrage investropa.com. Leerstand existiert praktisch nicht – jeder will in Seefeld wohnen. Trotz niedriger Mietrenditen von etwa 2–3 % (ein Zeichen für sehr hohe Kapitalwerte) unterstreichen die konstant niedrigen Leerstände und die hohen Mieten die Attraktivität des Viertels investropa.com. Seefeld bietet eine Mischung aus eleganten historischen Gebäuden und modernen Wohnungen, viele davon mit Seeblick. Bewohner genießen Freizeit am Wasser, Grünflächen wie den Park Zürichhorn und Boutiquen. Es ist beliebt bei wohlhabenden Einheimischen ebenso wie bei Expats. Aufgrund des sehr begrenzten Baulands entstehen in Seefeld nur selten neue Projekte (abgesehen von gelegentlichen Luxus-Eigentumswohnungen), weshalb das Angebot knapp bleibt. Es ist zu erwarten, dass Seefeld eine Luxus-Enklave bleibt, mit hervorragender Lebensqualität und entsprechenden Preisen.
  • Fluntern (Kreis 7) – Prestige am Zürichberg. Fluntern liegt an den bewaldeten Hängen des Zürichbergs und gehört zu den renommiertesten Wohnvierteln Zürichs. Es ist bekannt für malerische Aussichten, luxuriöse Villen und erstklassige Schulen. Familien schätzen Fluntern besonders wegen seiner exzellenten Bildungsmöglichkeiten – das Quartier beherbergt renommierte Schulen (wie den Standort der Zurich International School und ausgezeichnete öffentliche Primarschulen) mit konstant hoher Nachfrage. Die Häuser in Fluntern sind geräumig und oft architektonisch beeindruckend, viele Botschaften und Residenzen von Führungskräften sind hier angesiedelt. Die Immobilienpreise sind sehr hoch (vergleichbar mit den Seevierteln), und das Angebot ist dauerhaft knapp – jedes Inserat in Fluntern weckt sofort Interesse. Die Gegend bietet ein ruhiges, grünes Umfeld (nahe dem Zoo und den Waldwegen) und liegt dennoch nur wenige Minuten mit der Tram von der Innenstadt entfernt. Der Neubau ist minimal, da die strengen Zonenvorschriften den Charakter schützen. Zusammengefasst bietet Fluntern Privatsphäre, Natur und Prestige und bleibt dadurch bei der Zürcher Elite sehr begehrt.
  • Zürich West / Kreis 5 (Kreis 5) – Vom Industriegebiet zum In-Viertel. Der Kreis 5, auch bekannt als Zürich West, hat sich von einer rauen Industriezone zu einem der angesagtesten Viertel der Stadt entwickelt. Diese anhaltende Gentrifizierung hat die Immobilienwerte in die Höhe getrieben – die durchschnittlichen Wohnungspreise liegen 2024 hier bei etwa CHF 14.600 pro m², ein Anstieg von 3 % im Jahresvergleich investropa.com. Das Quartier boomt mit Neubauprojekten: Alte Lagerhallen werden zu Lofts, Kunstgalerien, Tech-Büros und Ausgeh-Locations. Junge Berufstätige und Kreative zieht es wegen des urbanen Flairs und der im Vergleich zur Innenstadt moderaten Preise in den Kreis 5 investropa.com. Die Stadt investiert aktiv in die Lebensqualität des Viertels – mit neuen Parks, Schulen und Kulturräumen, um den Kreis 5 familienfreundlicher zu machen investropa.com. Die Verkehrsanbindung ist exzellent (mehrere Tramlinien, der nahe Bahnhof Hardbrücke). Mit Großprojekten wie der Europaallee (direkt gegenüber) und lokalen Umgestaltungen hält die Dynamik an. In Kreis 5 finden sich inzwischen einige der coolsten Restaurants, Clubs und Design-Shops Zürichs, ergänzt durch neue Gemeinschaftsinfrastruktur. Das Viertel bietet einen einzigartigen urbanen Lebensstil, weshalb Nachfrage (und Preise) voraussichtlich weiter steigen werden, parallel zur laufenden Aufwertung investropa.com.
  • Altstetten (Kreis 9) – Aufstrebendes urbanes Zentrum. Altstetten im Westen von Zürich gewinnt zunehmend an Aufmerksamkeit als erschwinglicheres Wohngebiet mit Wachstumspotenzial. Jahrelang war es ein hauptsächlich industriell/gewerblich geprägter Stadtteil, doch in den letzten Jahren gab es dramatische Veränderungen. Die Immobilienpreise im Zentrum Zürichs sind in die Höhe geschnellt, „was viele Käufer und Mieter dazu bewegt, Altstetten als günstige Alternative in Betracht zu ziehen“ investropa.com investropa.com. Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise sind hier deutlich niedriger als im Stadtzentrum (was es zu einem der besten Werte in Zürich macht) investropa.com. Gleichzeitig hat Altstetten große Infrastrukturverbesserungen erlebt – insbesondere die Verlängerung der Limmattal-Stadtbahnlinie und weitere Verbesserungen des öffentlichen Verkehrs haben das Pendeln von Altstetten ins Zentrum enorm erleichtert investropa.com. Neue Wohn- und Mischbauprojekte entstehen rund um den Bahnhof Altstetten und entlang wichtiger Verkehrsachsen. Der Stadtteil bietet nun moderne Wohnungen, Einkaufszentren und Bürokomplexe (mehrere große Unternehmen haben Büros in den Gewerbeparks von Altstetten). Mit schnellen Verbindungen, günstigeren Mieten/Preisen und wachsender Infrastruktur entwickelt sich Altstetten zu einem lebendigen sekundären Zentrum. Viele Erstkäufer und junge Familien suchen hier nach bezahlbarem Wohnraum. Da immer mehr Menschen den Komfort und das Preis-Leistungs-Verhältnis entdecken, steigen Altstettens Profil und Immobilienwerte kontinuierlich an investropa.com.
  • Oerlikon (Kreis 11) – Florierender Geschäfts- und Wohnknotenpunkt. Oerlikon im Norden von Zürich ist eine der größten Erfolgsgeschichten der Stadtentwicklung. Dank ausgezeichneter Verkehrsanbindungen (ein wichtiger S-Bahn-Bahnhof, Tram- und Bushubs) und großzügiger Flächen hat sich Oerlikon in ein boomendes urbanes Zentrum verwandelt. Die Gegend ist geprägt von neuen Bürogebäuden, Einkaufszentren (wie das Neumarkt Einkaufszentrum) und Wohnkomplexen. Dieses Wachstum treibt die Nachfrage nach Immobilien an – der Medianpreis für Einfamilienhäuser in Oerlikon liegt mittlerweile bei über CHF 2,5 Millionen (für größere Familienhäuser) und die Werte aller Immobilienarten steigen investropa.com. Immobilienmakler berichten von wachsendem Interesse, da sowohl Einwohner als auch Unternehmen die günstige Lage Oerlikons schätzen investropa.com investropa.com. Die fortlaufenden Entwicklungsprojekte des Quartiers sind ein großer Anziehungspunkt: Mehrere Hochhäuser und gemischt genutzte Gebäude befinden sich im Bau oder wurden kürzlich fertiggestellt, wodurch moderner Wohnraum geschaffen und die lokale Infrastruktur verbessert wird investropa.com. Auf Straßenebene hat Oerlikon neue Parks, Restaurants und kulturelle Veranstaltungsorte hinzugewonnen, was eine lebendige Gemeinschaftsatmosphäre schafft investropa.com. Es ist zunehmend eigenständig – man kann in Oerlikon wohnen, arbeiten und soziale Kontakte pflegen. Dank seiner strategischen Lage (10 Minuten mit dem Zug ins Zürcher Zentrum und Direktverbindung zum Flughafen Zürich) ist Oerlikon ein Hotspot für Investoren und Mieter. Das Gebiet wird voraussichtlich weiter boomen, mit weiteren Verbesserungen (wie einem geplanten Innovationscampus und Sporteinrichtungen) in Planung. Für alle, die in Zürich ein starkes Wachstumspotenzial suchen, bietet Oerlikon eine überzeugende Kombination aus guter Anbindung, Neubauprojekten und vergleichsweise moderaten Preisen (zumindest im Vergleich zu Innenstadt- und Seelagen).
  • Affoltern (Kreis 11) – Neue Infrastruktur, neue Attraktivität. Weiter draußen in Kreis 11 hat sich Affoltern dank Verbesserungen der Infrastruktur und moderater Preise als Hotspot für Immobilien etabliert. Kürzlich hat das Bundesamt für Straßen massiv in neue Straßen und Autobahnausbau rund um Affoltern investiert investropa.com und so die Erreichbarkeit stark verbessert. Dadurch ist Affoltern besonders für Käufer interessant geworden, die einen unkomplizierten Arbeitsweg mit dem Auto oder Bus schätzen investropa.com. Zudem erlebte Zürich 2023 einen Boom beim Bau neuer Wohnungen, vor allem in Gebieten wie Affoltern – es wurden so viele neue Einheiten wie seit 2018 nicht mehr gebaut, ein Zeichen für das Interesse von Entwicklern und Käufern investropa.com. Mit diesen neuen Wohnungen (oft günstiger als innerstädtische Projekte) zieht Affoltern vor allem junge Berufstätige und Familien an, die modernen Wohnraum zu wettbewerbsfähigen Preisen suchen investropa.com investropa.com. Die Bevölkerungszahl steigt entsprechend an. Affoltern profitiert zudem von angrenzenden Grünflächen und einem ruhigeren, vorstädtischen Umfeld, was eine gute Balance zwischen Stadt und Land bietet. Die geplante mögliche Erweiterung des öffentlichen Verkehrs nach Affoltern wird die Attraktivität zusätzlich steigern. Kurz gesagt: Affoltern ist auf einem positiven Weg: verbesserte Anbindung, neues Wohnungsangebot und weiterhin erschwingliche Kosten machen das Quartier zu einer attraktiven Option für preisbewusste Immobilienkäufer. Die laufende Transformation deutet auf ein solides zukünftiges Wachstum sowohl bei der Gemeinschaft als auch bei den Immobilienwerten hin investropa.com.
  • Schwamendingen (Bezirk 12) – Erschwinglich mit Entwicklungspotenzial. Im Norden der Stadt war Schwamendingen historisch gesehen ein günstigeres, oft übersehenes Viertel – aber das ändert sich. Es wird mittlerweile „als preisgünstige Alternative“ für diejenigen, die sich das Zentrum von Zürich nicht mehr leisten können, immer beliebter investropa.com. Die Wohnkosten gehören hier zu den niedrigsten in der ganzen Stadt, was viele Erstkäufer und Familien mit mittlerem Einkommen anzieht. Besonders spannend ist der Aufschwung durch städtebauliche Erneuerung in Schwamendingen. Ein Vorzeigeprojekt, „Über-Gärten“, schafft 228 neue Mietwohnungen mit innovativem Design (großzügige Loggien, gemeinschaftliche „Waldgärten“), um die Wohnqualität zu erhöhen investropa.com. Solche Projekte werten den Wohnungsbestand auf und ziehen eine vielfältigere Bewohnerstruktur an. Ein weiteres wichtiges Upgrade ist der Lärmschutztunnel Schwamendingen, ein wegweisendes Infrastrukturprojekt, bei dem ein Autobahnabschnitt durch eine „grüne“ Überdachung abgedeckt wurde investropa.com. Dadurch wurden Lärm und Verschmutzung massiv reduziert und auf dem Tunnel neue Parkflächen geschaffen investropa.com. Die verbesserte Lebensqualität ist spürbar – ruhigere Straßen, sauberere Luft und neue Grünflächen. All diese Maßnahmen zeigen ein hohes Engagement der Gemeinschaft in Schwamendingen. Das Viertel bietet jetzt eine seltene Kombination aus Erschwinglichkeit und Lebensqualität in Zürich investropa.com. Schwamendingen wird deshalb immer beliebter bei allen, die Wert suchen: Hier bekommt man mehr Wohnraum für sein Geld, und das Viertel befindet sich im Aufschwung. Es ist ein Paradebeispiel dafür, wie sich die Zürcher Vororte an moderne Bedürfnisse anpassen. Auch in Zukunft wird das Ansehen und die Immobiliennachfrage in Schwamendingen weiter steigen – die Preise dürften aber weiterhin unter denen der exklusiven Stadtteile bleiben.

Jedes dieser Viertel illustriert die facettenreiche Immobilienlandschaft Zürichs. Die „Goldküste“ und „Silberküste“ entlang des Zürichsees, gerade außerhalb der Stadtgrenzen, verdienen ebenfalls Erwähnung – die Goldküste (sonnige Ostseite) in Orten wie Küsnacht und Zollikon bleibt ultra-exklusiv für Villen und verzeichnet Villenverkäufe von über 10 Millionen CHF investropa.com, während die Silberküste (Westufer, z. B. Thalwil, Horgen) etwas mehr Preis-Leistung bietet, aber dennoch sehr gehoben ist. Zurück in der Stadt findet man, egal ob altweltlichen Luxus (Enge, Seefeld, Fluntern), angesagtes urbanes Leben (Kreis 5) oder aufstrebende, familienfreundliche Gegenden (Altstetten, Affoltern, Schwamendingen), alles in den Zürcher Stadtteilen – sofern man eine Immobilie ergattern kann. Auffällig ist, dass alle Bereiche vom gemeinsamen Merkmal des begrenzten Angebots geprägt sind. Selbst in den „erschwinglichen“ Vierteln ist es nicht leicht, ein Zuhause zu finden. Das bedeutet, dass das Preiswachstum ein stadtweites Phänomen ist, nur in unterschiedlichem Ausmaß. Für Investoren und Eigenheimkäufer ist es entscheidend, diese Feinheiten der Quartiere zu kennen – die neuesten Hotspots gegenüber den bewährten Lagen – um sich erfolgreich am Zürcher Markt zu orientieren.

Infrastruktur- und Entwicklungsprojekte, die die Zukunft prägen

Ausbau des öffentlichen Verkehrs: Zürich investiert weiterhin stark in Infrastruktur, um das Wachstum zu unterstützen und die Lebensqualität zu steigern. In den letzten Jahren wurden bedeutende Erweiterungen des öffentlichen Verkehrs fertiggestellt oder gestartet. Ein gutes Beispiel ist die neue Limmattalbahn, die eröffnet wurde, um die westlichen Stadtteile (Altstetten/Affoltern) mit den Vororten entlang des Limmattals zu verbinden. Diese Tramverlängerung, ebenso wie andere Verbesserungen des Tramnetzes, haben die Fahrzeiten aus den äußeren Stadtbezirken ins Zentrum deutlich verkürzt investropa.com. Die bessere Anbindung wertet schon jetzt Gebiete wie Altstetten und Affoltern auf, wie zuvor erwähnt, da sie für Bewohner und Unternehmen attraktiver werden. Weitere Tramverlängerungen und Busspuren sind geplant, um allen Stadtteilen eine starke ÖV-Anbindung zu sichern. Gleichzeitig wird das S-Bahn-Netz – das Rückgrat der Mobilität im Großraum Zürich – modernisiert. Der überlastete Bahnhof Stadelhofen ist für eine Erweiterung vorgesehen (ein zusätzlicher Tunnel und weitere Bahnsteige sind geplant), um die Schienenkapazität in der Zürcher Innenstadt in den kommenden Jahren zu erhöhen. Der Bund verfolgt außerdem das Projekt „Zürich Brütten Tunnel“ (ein neuer Eisenbahntunnel Richtung Winterthur), um bis Anfang der 2030er-Jahre die Fernverbindungen zu verbessern. Diese Projekte werden häufigere Züge und weniger Überfüllung ermöglichen und das prognostizierte Bevölkerungswachstum in der Metropolregion auffangen.

Im Bereich Straßenverkehr sorgen innovative Lösungen für einen verbesserten Verkehrsfluss und ein besseres Umweltklima. Ein bemerkenswertes Projekt ist die Einhausung der Autobahn Schwamendingen (oben erwähnt), die fertiggestellt wurde, um eine laute Autobahn mit einer begrünten Abdeckung zu versehen investropa.com. Dies hat nicht nur Stadtteile, die durch die Autobahn getrennt waren, wieder miteinander verbunden, sondern auch einen neuen 1,6 km langen grünen Park für die Anwohner geschaffen – ein Gewinn für Mobilität und städtische Lebensqualität. Die Stadt und der Kanton haben ähnliche Pläne, andere Verkehrsknotenpunkte durch Tunnel- oder Deckelvarianten zu entschärfen (z. B. Diskussionen über eine künftige Untertunnelung von Teilen des Rosengartenstrasse-Rings, um den Lärm in diesen dicht bebauten Bezirken zu reduzieren). Darüber hinaus wird der öffentliche Nahverkehr in Zürich immer umweltfreundlicher: Die Stadt führt nach und nach Elektrobusse ein und baut die Fahrradinfrastruktur mit neuen Fahrrad-„Superhighways“ aus, die die Stadt durchkreuzen sollen. All diese Maßnahmen stehen im Einklang mit Zürichs Ziel, eine vorbildliche Verkehrsstadt des 21. Jahrhunderts zu werden, in der selbst die Außenbezirke gut angebunden sind und nachhaltige Verkehrsmittel Vorrang haben. Eine effiziente Verkehrsinfrastruktur ist auch für den Immobilienmarkt entscheidend – sie erschließt neue Entwicklungsgebiete und stellt sicher, dass die Stadt wachsen kann, ohne im Verkehr zu ersticken.

Große Entwicklungsprojekte: Mehrere groß angelegte Entwicklungen verändern das Stadtbild von Zürich nachhaltig. Besonders erwartet wird das Hardturm-„Ensemble“-Projekt, das das seit Langem brachliegende Hardturm-Stadiongelände im Kreis 5 neu gestalten wird. Das Projekt umfasst ein neues 18.000-Sitzplätze-Fußballstadion für die beiden Zürcher Fußballvereine, flankiert von zwei Hochhaustürmen und mittelhohen Gebäuden mit ca. 600 neuen Wohnungen (darunter preisgünstiger Wohnraum) sowie Büro- und Verkaufsflächen swissinfo.ch. Die Stimmberechtigten genehmigten diesen 570-Millionen-Franken-Plan bereits im Jahr 2018 swissinfo.ch, und nach Jahren politischer Streitigkeiten und rechtlicher Einsprüche soll der Bau nun bald beginnen. Nach der Fertigstellung entsteht damit ein völlig neues Quartierszentrum im Westen Zürichs, das sowohl den Bedarf an Sportinfrastruktur als auch an Wohnraum deckt. Besonders der Wohnungsbau ist bedeutsam – ein Turm soll überwiegend als Genossenschafts-/gemeinnütziger Wohnraum entstehen und damit die städtischen Ziele für bezahlbaren Wohnraum unterstützen swissinfo.ch. Gerichtliche Einsprachen haben zwar den Zeitplan verzögert (das Projekt wurde „gestoppt und gestartet“ und stieß auf Widerstand aus einigen Kreisen) coliseum-online.com swissinfo.ch, aber es wird im Allgemeinen erwartet, dass Ensemble letztlich umgesetzt wird und bis Mitte/Ende der 2020er Jahre ein modernes Stadion samt dringend benötigter neuer Wohnungen entsteht.

Im Stadtzentrum wurde das große Europaallee-Projekt (eine Umnutzung ehemals brachliegender Bahnflächen neben dem Zürcher Hauptbahnhof) kürzlich in seinen letzten Bauphasen fertiggestellt. Im Verlauf des letzten Jahrzehnts brachte die Europaallee neue Büroflächen (inklusive des großen Google-Campus), Hunderte von Wohnungen, einen Universitätscampus und Einkaufsstraßen – und dehnte so die Innenstadt effektiv aus. Die Fertigstellung in den Jahren 2020-2021 bedeutet, dass im Kern von Zürich keine großen ungenutzten Bauflächen mehr vorhanden sind. Nun richtet sich der Fokus auf kleinere Lückenschließung und Konversionsflächen. Beispielsweise entstehen in Oerlikon weiterhin Bauprojekte wie das Centro (Aufwertung des Oerlikoner Zentrums), und der Andreasturm-Hochhaus, der 2018 eröffnet wurde, wurde mittlerweile durch weitere Türme wie den Franklin Tower ergänzt; weitere sind rund um den Bahnhof Oerlikon geplant. Im Norden Zürichs laufen die Planungen für einen neuen Innovationspark bei Dübendorf (knapp außerhalb der Stadt), der F&E-Einrichtungen und möglicherweise Wohnraum umfassen soll – in direkter Nähe zu ETH und Universität.

Die Stadtplaner von Zürich legen ebenfalls großen Wert auf die nachhaltige Stadtentwicklung. Viele ältere Industrieareale im Großraum Zürich sollen in gemischt genutzte Quartiere umgewandelt werden. Zum Beispiel in den Vororten: Das Gebiet Dietikon hat ein Großprojekt, bei dem eine alte Industriezone in ein Wohnviertel mit Tausenden von Wohnungen umgewandelt wird, was indirekt die Wohnungsnot in der Stadt Zürich entschärft. Innerhalb der Stadt schreitet die Stadterneuerung in Kreis 4 und 5 (Langstrasse und Zürich West) voran, geleitet von Plänen, grüne Innenhöfe und Gemeinschaftsräume neben Neubauten zu schaffen investropa.com. Der Zürcher Masterplan 2040 fokussiert sich auf „Innenentwicklung“ – also innere Verdichtung – was bedeutet, dass innerhalb des bestehenden Stadtgebiets nachverdichtet und nicht in die Fläche expandiert wird. Dazu gehören Aufzonungen bestimmter, durch den öffentlichen Verkehr erschlossener Gebiete für höhere Gebäude und die Förderung von gemischt genutzten Hochhäusern in ausgewiesenen Zonen (zum Beispiel werden rund um Altstetten und Oerlikon mehr Hochhäuser zugelassen). Zürich achtet dabei jedoch streng auf Baugestaltung und Umweltauflagen, um den Charakter der Stadt zu bewahren.

Infrastruktur trifft Stadtplanung: Eine weitere bedeutende Initiative ist Zürichs Bekenntnis zur 2000-Watt-Gesellschaft und zu Klima­zielen. Die Stadt setzt Programme um, um Gebäude energetisch zu sanieren, Fernwärmenetze auszubauen (häufig mit Seewasser oder Abwärme) und schreibt Solaranlagen auf Neubauten gemäß neuem Bundesgesetz vor pv-magazine.com. Diese grüne Infrastruktur-Offensive bedeutet, dass Entwickler häufig Solaranlagen, Gründächer und effiziente Haustechnik in Projekte integrieren müssen – was zwar die Anfangskosten erhöht, aber die langfristige Nachhaltigkeit verbessert. Das Resultat ist eine lebenswerte, emissionsarme und klimarobuste Stadt, was wiederum die Immobilienwerte stabil hält.

Auch die Zonenvorschriften entwickeln sich weiter. Die Stadt signalisiert, Räume für gemeinnützigen Wohnungsbau zu schützen – zum Beispiel, indem öffentliches Land für Genossenschaften reserviert und baurechtliche Anreize für bezahlbaren Wohnraum in neuen Projekten geschaffen werden. Ein bemerkenswertes Ziel, das von den Wählern gesetzt wurde, ist, dass bis 2050 ein Drittel des gesamten Wohnungsbestands in Genossenschafts- oder anderweitig gemeinnützigem Besitz sein soll digitalcollection.zhaw.ch. Das führt dazu, dass die Stadt Land und günstige Konditionen für solche Vorhaben bereitstellt (z. B. ist der „Mehr Als Wohnen“-Genossenschaftskomplex im Hunziker Areal, der vor einigen Jahren fertiggestellt wurde, ein nachzuahmendes Vorbild). Zudem wurden Regulierungen von Kurzzeitvermietungen (Airbnb) diskutiert, um sicherzustellen, dass Wohnungen für den lokalen Bedarf genutzt werden – Zürich erwägt Beschränkungen bei der Vermietung an Touristen, damit Einheiten nicht dem langfristigen Wohnungsmarkt entzogen werden, auch wenn es bislang kein strenges Gesetz gibt.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Infrastruktur und die Entwicklungsprojekte Zürichs auf intelligentes Wachstum ausgerichtet sind: Ausbau der Verkehrskapazitäten, Erschließung neuer Wohngebiete in bislang ungenutzten Arealen und Verbesserung der grünen sowie öffentlichen Räume der Stadt. Projekte wie das Hardturm-Stadion, der Schwamendingen-Tunnel und neue Tramlinien stehen beispielhaft für den Zürcher Ansatz – Investitionen in Verbesserungen, die mehrere Ziele bedienen (Wohnen, Mobilität, Umwelt). Diese Maßnahmen sollten dazu beitragen, dass Zürich hoch wettbewerbsfähig und lebenswert bleibt, was wiederum die Stärke des Immobilienmarkts unterstützt. Natürlich gibt es zahlreiche Herausforderungen (von NIMBY-Gegnerschaft bis hin zu komplexen Schweizer Genehmigungsprozessen), doch die Entwicklung der Stadt zeigt einen allmählichen, konsensorientierten Fortschritt. Für Investoren und Bewohner bedeuten diese Entwicklungen bessere Vernetzung, mehr Wohnmöglichkeiten in bestimmten Gebieten und eine stetige Weiterentwicklung des Zürcher Stadtbildes im kommenden Jahrzehnt.

Regulatorisches Umfeld: Steuern, Eigentumsregeln & Bauvorschriften

Der Zürcher Immobilienmarkt funktioniert innerhalb des stabilen, aber sich weiterentwickelnden regulatorischen Rahmens der Schweiz, der alles von Steuern über Vorschriften für ausländische Käufer bis hin zu Nachhaltigkeitsauflagen abdeckt. Hier die wichtigsten Aspekte und Änderungen für 2025:

Regeln zum ausländischen Eigentum – Lex Koller: Vielleicht die markanteste Regelung ist das Lex Koller Gesetz, das ausländischen Staatsangehörigen den Kauf von Wohnimmobilien in der Schweiz einschränkt.

In der Stadt Zürich bedeutet dies, dass ausländische Nichtansässige keine Häuser oder Wohnungen als Investitionen oder Ferienimmobilien kaufen können.Nur Einwohner (einschließlich ausländischer Staatsbürger mit Schweizer Aufenthaltsbewilligung) werden beim Immobilienkauf wie Einheimische behandelt jacquemoudstanislas.ch.Es gibt ein paar Ausnahmen – z. B.Ausländer können bestimmte Ferienhäuser in Touristenregionen kaufen oder einen erheblichen Anteil an einem börsennotierten Schweizer Immobilienfonds/-unternehmen (indirektes Eigentum) ohne Probleme erwerben jacquemoudstanislas.ch.Gewerbeimmobilien sind ebenfalls ausgenommen, sodass ausländische Unternehmen oder Einzelpersonen frei Büros, Einzelhandelsflächen, Hotels usw. kaufen können.Diese Regeln haben historisch gesehen die internationale Spekulation auf dem Schweizer Immobilienmarkt eingedämmt und dafür gesorgt, dass der Markt nicht von ausländischen Käufern dominiert wird (wie es in einigen anderen Weltstädten der Fall ist).Allerdings stehen Änderungen bevor: Der Bundesrat (Schweizer Regierung) hat im März 2025 Pläne angekündigt, die Lex Koller weiter zu verschärfen jacquemoudstanislas.ch.Zu den vorgeschlagenen Reformen könnte gehören, dass Ausländer, die in der Schweiz leben, ihr Haus verkaufen müssen, wenn sie wegziehen (Schließung einer Gesetzeslücke), und vor allem die derzeitige Ausnahme für den Erwerb von Anteilen an Immobiliengesellschaften würde abgeschafft jacquemoudstanislas.ch.Das bedeutet, dass ausländische Investoren sogar dann eine Genehmigung benötigen würden, wenn sie indirekt über ein börsennotiertes Immobilienunternehmen oder einen Fonds investieren – eine bedeutende Veränderung.Auch vorgeschlagen: Ausländische Käufer von Gewerbeimmobilien wären auf Eigennutzung beschränkt; sie dürften nicht ausschließlich zum Vermieten kaufen jacquemoudstanislas.ch.Diese Maßnahmen zielen darauf ab, die Nachfrage zu dämpfen und dem Wohnungsmangel in der Schweiz entgegenzuwirken (Teil einer umfassenderen Strategie im Zusammenhang mit dem Bevölkerungswachstum) jacquemoudstanislas.ch.Es ist wichtig zu beachten, dass dies noch kein Gesetz ist – ein Entwurf wird für die parlamentarische Debatte vorbereitet, und es wird mit erheblichem Widerstand von Wirtschafts- und Immobiliengruppen gerechnet jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Sollten solche strengen Regeln letztendlich verabschiedet werden (was ungewiss ist), könnte dies eine große Veränderung des rechtlichen Umfelds für Auslandsinvestitionen darstellen und möglicherweise einige Zuflüsse ausländischen Kapitals verringern.In der Zwischenzeit gilt für 2025 der Status quo: Ausländische Käufer spielen eine begrenzte direkte Rolle auf dem Wohnungsmarkt in Zürich, sind jedoch bei gewerblichen und indirekten Investitionen aktiv.Jeder, der eine Investition aus dem Ausland in Betracht zieht, sollte die Debatte über die Lex Koller-Reform aufmerksam verfolgen, da sie in naher Zukunft die Investitionswege verändern könnte.Grundsteuern und Kosten des Wohneigentums: Das Steuersystem der Schweiz ist im Allgemeinen eigentümerfreundlich, weist jedoch einige Besonderheiten auf. Es gibt keine bundesweite Kapitalgewinnsteuer auf langfristig gehaltene private Immobilienverkäufe, aber der Kanton Zürich (wie die meisten Kantone) erhebt eine eigene Grundstückgewinnsteuer auf Immobilienverkäufe, üblicherweise nach einer progressiven Skala (höhere Steuer bei Verkauf innerhalb weniger Jahre nach dem Kauf, um langfristiges Halten zu fördern). Zürich erhebt zudem eine Handänderungssteuer (etwa 1 % des Preises) sowie Notariats- und Grundbuchgebühren bei Transaktionen practiceguides.chambers.com. Hauseigentümer zahlen eine jährliche Vermögenssteuer auf den Wert ihrer Immobilie, und besonders wichtig: Die Schweiz erhebt eine «Eigenmietwertbesteuerung» auf selbst genutztes Wohneigentum – im Wesentlichen werden Eigentümer so besteuert, als würden sie durch das Wohnen im eigenen Haus Mieteinnahmen erzielen zug4you.ch. Viele Eigentümer lehnen diese Eigenmietwertsteuer seit langem ab, und es gibt Bestrebungen, sie zu reformieren oder abzuschaffen. Tatsächlich gibt es in Bern laufende Diskussionen über die Abschaffung der Eigenmietwertbesteuerung, was mit einer Streichung des Hypothekarzinsabzugs zur Ausbalancierung der Folgen einhergehen könnte ubs.com. Sollte diese Reform in den nächsten Jahren verabschiedet werden, würde sie die Kalkulation für Eigentümer verändern (möglicherweise höhere Nettoabgaben für schuldenfreie Häuser, aber Wegfall eines Kaufhemmnisses). Stand 2025 gibt es noch keine endgültige Entscheidung – das Thema bleibt also spannend. Positiv für Eigentümer: Die Inflation in der Schweiz ist gesunken und der Referenzzinssatz für Hypotheken (Einflussfaktor auf zulässige Mietzinserhöhungen) blieb 2024 stabil swissmarketplace.group, sodass Kosten wie Hypothekarzinsen und inflationsgebundener Unterhalt sich stabilisiert haben. Für Investoren wird Mieteinnahme als ordentliches Einkommen besteuert (nach Abzug der Kosten), und Gesellschaften profitieren von relativ niedrigen Schweizer Unternehmenssteuersätzen (rund 19 % in Zürich, mit einer leichten Senkung aufgrund nationaler Steuerreformen zur Angleichung an die OECD-Mindeststandards). Insgesamt sind die Steuergesetze für Immobilien vorhersehbar und moderat, mit schrittweisen Anpassungen statt plötzlichen Veränderungen – ein Grund, warum das Investitionsklima weiterhin attraktiv bleibt.

Mieterschutz und Mietregulierungen: Zürich, wie ganz Schweiz, hat ein mieterfreundliches System. Rund 55-60 % der Schweizer Haushalte mieten (in der Stadt Zürich sogar noch mehr), daher sind die Gesetze ausgewogen, tendieren jedoch zum Schutz der Mieter. Mieten dürfen in der Regel nur unter bestimmten Bedingungen erhöht werden – zum Beispiel, wenn der nationale Referenzzinssatz steigt oder wegen Inflation und wertsteigernder Renovationen. Im Jahr 2023 erhielten Vermieter eine seltene Gelegenheit zur Mieterhöhung, da der Referenzzinssatz zweimal angehoben wurde (von 1,25 % auf 1,5 %), was zu den starken Mietsteigerungen in diesem Jahr beitrug swissmarketplace.group. Im Jahr 2024 blieb der Zinssatz stabil und es gab keine neuen Kostenschocks wie etwa bei den Treibstoffpreisen, daher verlangsamte sich das Mietwachstum auf etwa 4-5 % swissmarketplace.group. Sollte die kürzliche Zinssenkung der SNB den Referenzzinssatz sinken lassen, könnten einige Mieter sogar Mietsenkungen verlangen (normalerweise mit Verzögerung). Kündigungsschutz ist in der Schweiz stark ausgeprägt – Mieter mit langen Mietverträgen können nur aus bestimmten Gründen wie Eigenbedarf des Vermieters gekündigt werden und selbst dann nur mit ausreichender Frist. Es gibt auch ein System, mit dem Mieter überhöhte Mieterhöhungen oder Anfangsmieten als „missbräuchlich hoch“ vor Gericht anfechten können, insbesondere bei der geringen Leerstandsquote. Die Zürcher Stadtregierung beobachtet die Situation am bezahlbaren Wohnungsmarkt und prüft, ob zusätzliche Maßnahmen (wie Mietendeckel oder mehr Subventionen) nötig sind, falls sich die Wohnkrise verschärft. Bis 2025 wurden keine neuen Mietendeckelgesetze über das bestehende Bundesrecht hinaus eingeführt, aber das Thema bleibt politisch relevant. Besonders, da Mietergruppen wegen starker Mietsteigerungen und Kündigungen protestiert haben (z. B. der „Sugus“-Gebäude-Protest Ende 2024 swissinfo.ch). Investoren sollten berücksichtigen, dass Mieterhöhungen reguliert sind und der politische Druck, starke Mietanstiege einzudämmen, aufgrund des Mangels wächst.

Umweltfreundliches Bauen und Bauvorschriften: Zürich und die Schweiz treiben Umweltvorschriften für Immobilien weiter voran. Im Juni 2024 stimmten die Schweizer Wähler mit großer Mehrheit einem neuen Gesetz zur Beschleunigung der Nutzung erneuerbarer Energien zu pv-magazine.com. Eine zentrale Vorgabe: Alle Neubauten über 300 m² müssen ab 2025 Solarpanels auf Dächern oder Fassaden installieren pv-magazine.com. Der Kanton Zürich kann dies sogar auf kleinere Gebäude ausweiten. Damit wird die Integration von Solarenergie zum Standard für neue Entwicklungen. Zusätzlich haben viele Kantone (darunter auch Zürich) Vorschriften eingeführt, dass neue Heizsysteme kein Öl oder Gas mehr verwenden dürfen – sie müssen erneuerbar sein (Wärmepumpe, Solarthermie usw.) oder zumindest strenge Emissionsgrenzwerte einhalten, insbesondere bei Neubauten und Sanierungen. Die Stadt Zürich fördert die Minergie-Zertifizierung (ein Schweizer Label für umweltfreundliches Bauen) für Neubauten; obwohl nicht vorgeschrieben, halten sich viele Entwickler daran, um Genehmigungen zu erleichtern und umweltbewusste Käufer anzusprechen. Bauvorschriften verlangen zudem hohe Dämmstandards, dreifach verglaste Fenster und andere Maßnahmen zur Energieeffizienz entsprechend dem Ziel der Schweiz, die Emissionen im Gebäudesektor zu senken. Für Entwickler bedeutet das etwas höhere Baukosten, aber auch, dass neue Schweizer Gebäude in puncto Effizienz Spitzenklasse sind. In den kommenden Jahren ist mit einer zunehmenden Sanierung älterer Immobilien zu rechnen, um diese Standards zu erfüllen – möglicherweise gefördert durch staatliche Anreize oder verpflichtet bei größeren Renovierungen.

Im Bereich Zonenordnung stehen die Stadtplaner Zürichs vor der Herausforderung, mehr Wohn- und Büroflächen ohne Zersiedelung zu schaffen. Die Bauzonenregelungen wurden überarbeitet, um in ausgewählten Gebieten eine höhere Verdichtung zu ermöglichen: Beispielsweise wurden Zonen rund um Bahnhöfe oder Verkehrsknotenpunkte hochgestuft, sodass dort jetzt auch mittel- oder hochgeschossige Projekte erlaubt sind, wo vorher nur niedrige Bauten zulässig waren. Die Stadt setzt außerdem auf „Innenentwicklung“-Strategien – etwa die Umwandlung wenig genutzter Gewerbeflächen in Wohnraum oder die Aufteilung zu großer Wohnungen in kleinere Einheiten. Eine auffällige Maßnahme ist die Ausweisung von Hochhauszonen: In Zürich gibt es bestimmte Gebiete, in denen hohe Bauten (über 40 m) erlaubt sind, etwa in Teilen von Oerlikon, Escher-Wyss (Zürich-West) und bei Altstetten, während im historischen Zentrum und am Seeufer strenge Höhenbegrenzungen gelten. Ziel dieser Steuerung ist es, die Höhe dort zu konzentrieren, wo die Infrastruktur sie tragen kann, und gleichzeitig Sichtachsen auf das Stadtbild (wie den berühmten Blick auf die Alpen) zu bewahren.

Ein weiterer regulatorischer Aspekt ist die Quote für bezahlbaren Wohnraum/Wohnbaugenossenschaften bei großen Neubauprojekten. Die Stadt setzt häufig durch, dass ein Teil der Einheiten in großen Projekten an gemeinnützige Wohnbauträger verkauft oder für einen bestimmten Zeitraum zu unter dem Marktpreis liegenden Mieten angeboten wird. Dies ist Teil des Ziels, ein Drittel des Wohnungsbestands als gemeinnützigen Wohnraum zu erreichen digitalcollection.zhaw.ch. Bislang liegt der Anteil in Zürich bei etwa 25 % Genossenschafts-/gemeinnützigem Wohnraum, sodass dieser Trend künftig noch stärker werden dürfte.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass das regulatorische Umfeld in Zürich im Jahr 2025 als stabil, aber mit zunehmenden Eingriffen zur Lösung von Wohnungs- und Klimaproblemen charakterisiert werden kann. Die Steuern bleiben relativ niedrig und berechenbar. Die Regeln für ausländische Käufer sind streng und könnten noch strenger werden, obwohl gewerbliche Investoren weiterhin Spielraum finden. Umweltauflagen nehmen zu, wodurch nachhaltiges Bauen verpflichtend wird. Und Maßnahmen zur Wohnraumerschwinglichkeit – von Mieterschutz bis zur Förderung von Genossenschaften – werden schrittweise ausgeweitet, um Ungleichgewichte auf dem Markt entgegenzuwirken. Für Beteiligte bedeutet Compliance, sich mit diesen Richtlinien auseinanderzusetzen: z. B. von Anfang an Solarinstallationen einzuplanen oder Investitionen so zu strukturieren, dass sie den Lex-Koller-Regeln entsprechen. Solche Vorschriften bringen zwar Komplexität mit sich, tragen aber auch zur langfristigen Attraktivität Zürichs bei – sie sorgen für nachhaltige Entwicklung, begrenzen spekulative Blasen und erhalten die hohe Lebensqualität der Stadt, was letztlich den Immobilienwerten zugutekommt.

Marktrisiken und Herausforderungen

Trotz des allgemein optimistischen Ausblicks für Zürich könnten mehrere Risiken und Herausforderungen den Immobilienmarkt im Jahr 2025 und in den folgenden Jahren beeinflussen. Investoren und Beobachter sollten auf diese Faktoren achten:

  • Zins- und Finanzierungsrisiken: Nach Jahren extrem niedriger Zinsen, die das Preiswachstum angetrieben haben, hat sich das Umfeld gewandelt. In den Jahren 2022–2023 erhöhte die Schweizerische Nationalbank die Zinsen aggressiv aus dem Negativbereich auf bis zu 1,75 %, was den Markt etwas abkühlte. Bis 2025 hat die Inflation nachgelassen und die SNB vollzog eine kleine Zinssenkung investropa.com, dennoch besteht weiterhin das Risiko, dass die Zinsen wieder steigen könnten, falls die Inflation anzieht oder sich globale Bedingungen ändern. Steigende Zinsen würden den Schweizer Immobilienmarkt direkt treffen, indem sie Hypotheken teurer und Wohneigentum weniger erschwinglich machen, was die Nachfrage dämpfen könnte investropa.com. Angesichts des hohen Preisniveaus in Zürich sind sie besonders empfindlich gegenüber Finanzierungskosten – ein deutlicher Zinsanstieg könnte potenzielle Käufer aus dem Markt drängen und das Preiswachstum ins Stocken bringen oder in überhitzten Segmenten sogar ins Minus drehen. Zudem haben Banken die Vergabekriterien verschärft (teilweise aufgrund der Basel-III-Regelungen ab 2025, die höhere Kapitalpuffer vorschreiben foxstone.ch). Kreditnehmer stehen nun vor strikten Limiten (max. ~80 % Beleihungswert und strenge Belastungstests bei 5 % Zins), was hoch verschuldeten Investoren zusätzlichen Spielraum nimmt. Während der aktuelle Konsens von einer stabilen oder leicht fallenden Zinsentwicklung ausgeht (bei einer Schweizer Inflation von nur rund 0,7 % engelvoelkers.com), könnte eine überraschend hohe Inflation oder ein finanzieller Schock diesen Trend umkehren. Diese Zinsunsicherheit bleibt daher ein entscheidender Risikofaktor.
  • Makroökonomische und geopolitische Unsicherheit: Der Immobilienmarkt in Zürich hängt von der allgemeinen wirtschaftlichen Gesundheit der Schweiz und der globalen Stabilität ab. Wirtschaftliche Unsicherheiten – wie eine potenzielle globale oder europäische Rezession – stellen ein Risiko dar investropa.com. Wenn zum Beispiel ein Abschwung den Banken- oder Technologiesektor trifft, könnte Zürich Arbeitsplatzverluste oder weniger Expansion erleben, was die Nachfrage nach Büroflächen und Wohnungen verringert. Die Stadt ist nicht immun gegen globale Ereignisse: Der Krieg in der Ukraine, Energiekrisen oder andere geopolitische Spannungen können sich auswirken. Die Schweizer Regierung hat ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die angespannte geopolitische Lage (Ukraine-Krieg, Konflikte im Nahen Osten) weiterhin ein latentes Risiko für den internationalen Handel und die Energiepreise darstellt, das die Schweizer Wirtschaft negativ beeinflussen könnte engelvoelkers.com. Ein Anstieg der Öl-/Gaspreise könnte zum Beispiel die Inflation wieder anheizen und Konsumenten sowie Unternehmen belasten. Zusätzlich können Währungsschwankungen (ein sehr starker Schweizer Franken) dem Schweizer Export und den Unternehmensgewinnen schaden und so indirekt die Büroauslastung und die Wohnungssuche von Mitarbeitenden internationaler Firmen beeinflussen. Ein weiterer makroökonomischer Faktor ist die Einwanderungspolitik: Das Bevölkerungswachstum der Schweiz (das den Wohnungsbedarf antreibt) könnte sich verlangsamen, falls politische Kräfte eine stärkere Begrenzung der Zuwanderung durchsetzen. Die erwähnte SVP-Initiative zur Begrenzung der Bevölkerung auf 10 Millionen ist zwar extrem, zeigt aber den politischen Druck zum Wachstumslimit jacquemoudstanislas.ch. Würde die Einwanderung stark reduziert, könnte die Wohnungsnachfrage langfristig nachlassen. Insgesamt gilt: Auch wenn die Schweizer Wirtschaft derzeit stabil ist, stellen globale Rezessions- oder Krisenszenarien ein Abwärtsrisiko dar, bei dem Immobilienleerstände steigen und Preise korrigiert werden könnten.
  • Immobilienblase und Bedenken zur Erschwinglichkeit: Jahrelange Preissteigerungen werfen die Frage auf: Steckt Zürich in einer Immobilienblase? Nach manchen Kriterien ja – die Stadt zählt zu den Städten mit hohem Blasenrisiko. Der Global Real Estate Bubble Index der UBS setzte Zürich auch 2023 in die Kategorie „Blasenrisiko“, und zwar als eine von weltweit nur zwei Städten (neben Tokio) auf diesem Niveau ubs.com mattgul.com. Die Immobilienpreise im Verhältnis zu Einkommen und Mieten sind extrem hoch. Sollten die Zinsen steigen oder die Nachfrage nachlassen, könnten Zürichs hohe Bewertungen einer Korrektur unterliegen. Den Aufsichtsbehörden ist dies bewusst; die Schweizerische Nationalbank hat in den letzten Jahren einen antizyklischen Kapitalpuffer reaktiviert, um die übermäßige Hypothekenvergabe einzudämmen. UBS-Analysten bewerten das Blasenrisiko derzeit als „moderat“ (zurück von „extrem“), weil das Preiswachstum etwas nachgelassen hat investropa.com, aber das Risiko ist nicht verschwunden. Die Erschwinglichkeit für Einheimische ist am Limit – Mittelstandsfamilien kämpfen selbst bei bescheidenen Wohnungen mit dem Kauf, was soziale und politische Probleme aufwirft. Immer mehr Stimmen finden, dass der Wohnungsmarkt unhaltbar teuer ist. Falls noch mehr Menschen die Stadt verlassen, weil sie sich das Wohnen nicht mehr leisten können, könnte die Nachfrage nachlassen. Zudem enden Blasen oft nicht nur wegen Zinsänderungen, sondern weil sich die Käuferstimmung dreht. Glauben Käufer, dass die Preise ihren Höhepunkt erreicht haben – selbst vorübergehend – kann sich die Psychologie zu einem Käufermarkt drehen. Noch zeichnet sich kein starker Stimmungsumschwung ab (wegen des anhaltenden Mangels), aber das Risiko einer Stagnation oder leichten Korrektur in überteuerten Segmenten (wie Luxuswohnungen oder renditeschwache Anlageobjekte) ist vorhanden.
  • Bau- und Lieferherausforderungen: Ironischerweise ist eine der größten Herausforderungen des Marktes die Kehrseite des Mangels – es kommt nicht genug neuer Wohnraum auf den Markt. Dies birgt das Risiko, dass, wenn der Mangel anhält oder sich verschärft, das Wirtschaftswachstum gebremst wird (Unternehmen könnten Schwierigkeiten haben, Talente zu rekrutieren, wenn Wohnraum zu knapp oder zu teuer ist) und dies eine stärkere Einmischung der Regierung nach sich zieht. In Zürich zu bauen ist nicht einfach: hohe Baukosten, Fachkräftemangel in der Baubranche, langwierige Bewilligungsverfahren und Widerstand aus der Nachbarschaft („Not in my backyard“, NIMBY) bremsen die Entwicklung. Im Jahr 2024 befand sich der Wohnungsbau auf einem Tiefpunkt, und obwohl es Bemühungen gibt, ihn zu fördern, besteht das Risiko, dass nicht genügend Wohnungen gebaut werden, um die Nachfrage zu decken und die Krise damit weiter anhält. Auf der gewerblichen Seite ist der Bau neuer Büros stark zurückgegangen jll.com, was kurzfristig für bestehende Eigentümer positiv sein könnte, aber langfristig auch bedeutet, dass es weniger moderne Flächen gibt, um neue Unternehmen anzuziehen. Kostensteigerungen bei Baumaterialien sind eine weitere Herausforderung – während sie 2024 nachließen, haben frühere Preisschübe bei Stahl, Holz etc. Projekte verteuert und manche wurden auf Eis gelegt. Sollte es zu einer weiteren globalen Inflationswelle kommen, könnte dies die Entwicklung weiter verzögern.
  • Regulatorische und politische Risiken: Änderungen von Gesetzen und Vorschriften stellen eine weitere Herausforderung dar. So könnte zum Beispiel die geplante Verschärfung der Lex Koller, wie bereits besprochen, bei Umsetzung einige ausländische Investoren abschrecken und potenziell zu geringeren Kapitalzuflüssen in bestimmten Segmenten führen (z. B. könnte die Entwicklung durch ausländische Investoren schwieriger zu finanzieren sein). Obwohl die Maßnahmen auf eine Abkühlung der Preise abzielen, könnten Nebenwirkungen wie eine niedrigere Liquidität am Immobilienmarkt auftreten jacquemoudstanislas.ch. Im Inland besteht außerdem ein politisches Risiko in Form von Volksinitiativen oder Politikwechseln. Die direkte Demokratie in der Schweiz bedeutet, dass Wähler (und sie tun es) Initiativen einbringen können, die den Immobilienmarkt beeinflussen – von Mietobergrenzen über Leerstandsabgaben bis hin zu strikten Zonenvorgaben. Eine derzeitige Strömung ist die Forderung nach mehr Schutz für Mieter in Folge der Wohnungsnot. Sollten die Mieten weiter explodieren, besteht die Möglichkeit einer populistischen Bewegung für Mietpreisbremsen oder strengere Regeln bei Renovierungskündigungen usw. Solche Maßnahmen könnten die Renditen für Vermieter beeinflussen. Andererseits besteht das Risiko, dass wachstumskritische politische Stimmungen die Entwicklung begrenzen könnten (z. B. falls der Widerstand gegen höhere Dichte zunimmt, könnte es noch schwieriger werden, den benötigten Wohnraum in Zürich zu bauen). Die Ablehnung einiger jüngerer Projekte in Referenden in der ganzen Schweiz (nicht in Zürich, aber z. B. Genfs Initiative zur Begrenzung des Bauens) zeigt diese Spannungen. Die Stadtregierung von Zürich ist grundsätzlich entwicklungsfreundlich (geführt von Pragmatikern, die den Wohnbedarf sehen), doch politische Mehrheiten können sich ändern.
  • Inflation und Betriebskosten: Während die Schweiz derzeit eine niedrige Inflation (~1-2%) verzeichnet, würde ein Wiederanstieg der Inflation die Betriebskosten von Gebäuden (Energie, Wartung, an Wert indexierte Grundsteuern) und potenziell die Zinsen erhöhen, was den Cashflow der Eigentümer schmälert. Bei Gewerbeimmobilien könnte hohe Inflation Einzelhändler und Büronutzer belasten und Mieterhöhungen erschweren. Andererseits kann eine moderate Inflation Schuldnern helfen, indem sie den realen Wert der Schulden mindert – allerdings agieren viele Schweizer Investoren mit hohem Eigenkapital. Zudem könnten die Kosten der Energiewende erheblich sein – alte Gebäude mit Solarpanels, neuen Heizsystemen etc. nachzurüsten, erfordert viel Kapital. Zwar amortisieren sich diese Investitionen oft langfristig, doch gerade für kleinere Vermieter sind sie kurzfristig eine finanzielle Herausforderung.

Im Kern ist der Zürcher Immobilienmarkt nicht frei von Schwachstellen. Er steht zwar auf sehr soliden Fundamenten (hohe Nachfrage, geringes Angebot, wirtschaftliche Stabilität), doch Risiken wie wirtschaftliche Abschwünge, Zinsschwankungen und regulatorische Veränderungen könnten die Dynamik dämpfen. Marktteilnehmer sollten vorsichtigen Optimismus walten lassen: Die Prognose ist weiterhin auf Wachstum gerichtet, doch Szenarien wie eine globale Rezession oder drastische politische Veränderungen könnten diesen Trend verändern. Bemerkenswert ist, dass Institutionen wie die UBS den Zürcher Markt als potenzielle Blase beobachten mattgul.com – ein Hinweis darauf, wachsam zu bleiben. Andererseits hat Zürich Schocks in der Vergangenheit stets gut überstanden – selbst während der Finanzkrise 2008 kam es nur zu einer kurzen Preispause. Die anhaltende Attraktivität als Finanzzentrum und lebenswerte Stadt bietet zudem einen Puffer. Dennoch wird die Bewältigung der Bezahlbarkeitskrise und die Schaffung von mehr Wohnraum in Zukunft entscheidend sein, um soziale Spannungen abzufedern und eine Überhitzung zu verhindern. Die Gratwanderung zwischen Attraktivität für Investoren und Bedürfnissen der Bewohner wird in den kommenden Jahren die politische und risikopolitische Landschaft prägen.

Quellen:

Einzelhandelssektor – Erstklassige Lagen bleiben stark

Einzelhandelsimmobilien in Zürich haben sich als bemerkenswert widerstandsfähig erwiesen. Tatsächlich bleibt die wichtigste Einkaufsstraße der Stadt, die Bahnhofstrasse, eine der teuersten Einzelhandelslagen der Welt. Die Spitzenmieten für erstklassige Einzelhandelsflächen sind seit 2020 um über 20 % gestiegen und erreichten bis Ende 2024 etwa CHF 10.250 pro m² pro Jahr jll.com. Damit liegt die berühmte Straße Zürichs in Europa bei den Einzelhandelsmieten nur hinter Paris und London jll.com. Solch hohe Mieten spiegeln die starke Nachfrage von Luxusmarken und Einzelhändlern nach begrenzten Ladenflächen wider. Der Leerstand auf der Bahnhofstrasse liegt faktisch bei 0 % jll.com – jede verfügbare Ladenfläche wird sofort vergeben. In den letzten Jahren haben mehrere globale Marken auf größere Flaggschiffe aufgerüstet oder sind neu auf die Straße gekommen, sodass die Auslastung voll bleibt. Der Status Zürichs als wohlhabende Weltstadt ist die Grundlage dafür: Die Stadt führt Europa bei der Kaufkraft pro Kopf an, was den Einzelhandelsumsatz stark stützt jll.com. Stetige Ströme von Touristen, Geschäftsreisenden und vermögenden Einwohnern sorgen für anhaltende Umsätze in Luxus-Boutiquen, Uhren/Schmuck und hochwertiger Mode. Selbst mit dem Wachstum des E-Commerce bleibt das Erlebnis und Prestige einer Präsenz an der Bahnhofstrasse für Einzelhändler unersetzlich. Ähnlich verhält es sich in anderen erstklassigen Lagen wie der Altstadt und den Boutiquevierteln von Seefeld – die Nachfrage ist gesund und Leerstände sind minimal.

Das heißt, sekundäre Einzelhandelsstandorte sehen sich mit einer differenzierteren Situation konfrontiert. Einige Nebenstraßen und weniger zentrale Einkaufszentren mussten sich nach COVID neu positionieren, und Einzelhändler im mittleren Preissegment achten verstärkt auf die Online-Konkurrenz. Insgesamt hat sich der Fußgängerverkehr in Zürich mit der Rückkehr von Touristen und Büroangestellten erholt, aber Kunden erwarten heute mehr als nur Geschäfte – erfolgreiche Ladenstandorte bieten Erlebnisse (Cafés, Events) und Bequemlichkeit. Dennoch steht der Einzelhandelssektor in Zürich im Vergleich zu vielen Städten sehr gut da. Das Verbrauchervertrauen wird durch die niedrige Inflation und steigende Löhne in der Schweiz unterstützt, und die Arbeitslosigkeit ist sehr gering. Hochstraßenvermieter erzielten 2024 Rekordmieten jll.com, was auf großes Vertrauen von Einzelhändlern in die stationäre Präsenz hindeutet. Deshalb bleiben Investoren an erstklassigen Einzelhandelsimmobilien interessiert, die stabile Erträge bieten (obwohl die Renditen angesichts des Preisniveaus niedrig sind). In Zukunft wird die Leistungsfähigkeit des Einzelhandels wahrscheinlich je nach Segment auseinandergehen: Ultra-Prime-Lagen werden weiterhin florieren, während schwächere Standorte innovativ sein müssen. Wächst der Tourismus aus Asien und den USA in den kommenden Jahren, wird dies den zentralen Einzelhandel weiter stärken. Umgekehrt könnten eine Abschwächung der Konsumausgaben oder neue E-Commerce-Gewohnheiten den Druck auf weniger erstklassige Geschäfte erhöhen. Derzeit ist der Einzelhandelsimmobilienmarkt in Zürich eine Geschichte von Stärke an der Spitze – „Lage, Lage, Lage“ gilt hier mit der Bahnhofstrasse, die weltweit höchste Mieten erzielt und keinen Leerstand aufgrund der ungebremsten Nachfrage jll.com aufweist.

Industrie & Logistik – Hohe Nachfrage, begrenztes Angebot

Das Segment Industrie- und Logistikimmobilien in der Region Zürich (und in der Schweiz insgesamt) verzeichnet eine robuste Nachfrage und sinkende Leerstände. Im Jahr 2023 sank die Leerstandsquote für investierbare Logistikimmobilien landesweit auf etwa 5,1%, verglichen mit 7,7% im Jahr 2019 jll.com. Mit anderen Worten: Lager- und Distributionsflächen sind zunehmend ausgelastet – dank des E-Commerce-Booms, der Neuausrichtung der Lieferketten und davon, dass Unternehmen mehr Lagerbestände halten. Die Schweizer Logistik konzentriert sich geografisch entlang der wichtigsten Verkehrskorridore – ein Großteil der Anlagen befindet sich im Basel–Zürich–Solothurn-Dreieck und rund um die großen Metropolen jll.com. Zürich, an der Kreuzung wichtiger Autobahnen und in Flughafennähe gelegen, ist ein bedeutender Logistikhub, aber auch flächenmäßig eingeschränkt. Vieles an Industrieflächen wurde (vor allem in der Stadt Zürich) zu Büros oder Wohnungen umgewandelt, was das Angebot an neuen Lagerhallen limitiert. Viele bestehende Lager sind älter und entsprechen nicht perfekt den heutigen Anforderungen (z. B. geringere Deckenhöhen, weniger Ladezonen) jll.com, sodass Grade-A-Logistikflächen extrem rar sind.

Mieten für Logistik-/Industrieflächen im Raum Zürich liegen typischerweise zwischen etwa CHF 85 bis 140 pro m² und Jahr – abhängig von Größe und Lage jll.com. Diese Mieten sind im internationalen Vergleich relativ hoch (bedingt durch hohe Schweizer Boden- und Baukosten). Das Mietwachstum ist moderat, aber stetig, da der Leerstand sinkt. Investoren interessieren sich zunehmend für diese Anlageklasse aufgrund ihrer Einkommensstabilität und Wachstumsperspektiven – die Renditen im Logistiksektor sind in der Schweiz zwar niedrig (~4–5%), liegen aber etwas über den Spitzenrenditen von Büroimmobilien. Bemerkenswert ist, dass die meisten Logistikimmobilien in der Schweiz eigengenutzt werden (d. h. Unternehmen besitzen ihre Lagerhallen selbst) jll.com. Landen nur etwa 300 Logistikobjekte schweizweit als vermietete Anlageimmobilien jll.com. Dies führt zu einer geringen Liquidität und Exklusivität des Sektors. Die wenigen Investment-Grade-Lagerhallen, die auf den Markt kommen, stoßen auf starke Konkurrenz, darunter auch ausländische institutionelle Käufer, die von der Stabilität der Schweiz angezogen werden.

In den kommenden Jahren ist zu erwarten, dass die Logistikentwicklung weiterhin eingeschränkt bleibt. Geeignete Flächen rund um Zürich für neue Großlager sind begrenzt und stark reglementiert. Allerdings werden einige Industriegebiete am Stadtrand und entlang der A1-Autobahn verdichtet – ältere Standorte könnten mehrstöckige Logistikgebäude erhalten oder für urbane „Letzte-Meile“-Verteilung unterteilt werden. Der Trend zum Nearshoring (mehr Lagerhaltung innerhalb der Schweiz) und der Boom im Online-Shopping halten die Nachfrage nach modernen Logistikflächen hoch. Infolgedessen könnte die Leerstandsrate weiter sinken und die Mieten könnten, insbesondere für erstklassige Lagerflächen, leicht steigen. Eine Herausforderung ist die Umrüstung veralteter Bestände – viele ältere Industriegebäude entsprechen nicht den heutigen Logistikanforderungen jll.com. Kreative Lösungen wie die Umnutzung von Teilen dieser Gebäude zu Selfstorage- oder KMU-Einheiten werden erprobt, um den Leerstand zu verringern jll.com. Insgesamt ist der Ausblick für Zürcher Industrieimmobilien positiv, gekennzeichnet durch Knappheit und solide Nachfrage. Dieses Nischen-Segment macht vielleicht nicht so viele Schlagzeilen wie Zürcher Wohn- oder Büroimmobilien, bietet aber aufstrebende Chancen für Investoren, die sich im Baurecht auskennen und Objekte finden – die grundlegenden Faktoren geringer Leerstand und stetiger Mietbedarf sind fest etabliert jll.com.

Investmentausblick: Renditen, ausländisches Interesse & Chancen

Ausländische Investitionen und Vorschriften: Es ist wichtig zu beachten, dass die Schweiz strenge Regeln (Lex Koller) zur Begrenzung des ausländischen Eigentums an Wohnimmobilien hat.

Ausländische Personen ohne Wohnsitz können in Zürich im Allgemeinen keine Immobilien kaufen (außer in seltenen Fällen oder über bestimmte ausgenommene Strukturen) practiceguides.chambers.com jacquemoudstanislas.ch.Ausländer können frei in Gewerbeimmobilien investieren, und bisher konnten sie auch Anteile an Schweizer Immobiliengesellschaften oder -fonds ohne Einschränkung erwerben jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Dies hat es ausländischem institutionellen Kapital ermöglicht, indirekt in den Zürcher Markt einzutreten.Es gibt ein bedeutendes globales Interesse – Staatsfonds, globale REITs und private Investoren haben Geld in Schweizer Immobilienfonds, Entwicklungsprojekte und den Erwerb von Gewerbeimmobilien investiert.Zum Beispiel gibt es bei den prestigeträchtigen Bürogebäuden und Einzelhandelsimmobilien in Zürich häufig Bieterwettstreite zwischen deutschen Fonds oder Investoren aus dem Nahen Osten.Künftig könnte sich jedoch die regulatorische Landschaft verschärfen.Im März 2025 kündigte die Schweizer Regierung Pläne an, den Erwerb von Immobilien durch Ausländer weiter einzuschränken, was möglicherweise das Ende der Ausnahmeregelung bedeuten würde, die es Ausländern erlaubte, Aktien börsennotierter Immobiliengesellschaften frei zu kaufen jacquemoudstanislas.ch.Wenn sie umgesetzt werden, würden solche Reformen (die derzeit diskutiert werden) eine Genehmigung der Regierung für ausländische Investoren selbst bei indirekten Immobilienbeteiligungen erfordern, was einen bedeutenden Wandel darstellt, der darauf abzielt, die Nachfrage abzukühlen jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Dies hat Bedenken geweckt, dass ausländisches Kapital abgeschreckt werden könnte.Dennoch ist der Gesetzgebungsprozess noch im Gange – etwaige Änderungen werden Zeit in Anspruch nehmen und könnten abgeschwächt werden jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Derzeit bleibt das Interesse ausländischer Investoren hoch, insbesondere an Gewerbeimmobilien und Entwicklungspartnerschaften.Stabile Renditen in einem Niedrigzinsmarkt: Immobilien in Zürich werden als „sicherer Hafen“ geschätzt und bieten Stabilität statt hoher Renditen. Im Jahr 2025 erzielen erstklassige Wohn- und Büroimmobilien in Zürich in der Regel nur etwa 2,5 %–3,5 % jährliche (Brutto-)Rendite foxstone.ch. Diese Renditen sind moderat und spiegeln die hohen Bewertungen und das geringe Risiko von Schweizer Immobilien wider. Für institutionelle Anleger wie Pensionsfonds und Versicherungen ist die Zuverlässigkeit und Werterhaltung der Zürcher Immobilien ein zentraler Bestandteil ihrer Portfolios. Tatsächlich melden große Eigentümer stabile oder steigende Werte – so verzeichnete beispielsweise Swiss Life (einer der größten Immobilieninvestoren der Schweiz) einen Anstieg des beizulegenden Zeitwerts ihres Portfolios um ~0,2 % im 1. Quartal 2025 und widersetzte sich damit jedem Abschwung reuters.com. Die Mieteinnahmen gelten aufgrund voller Auslastung und starker Bonität der Mieter in Zürich als äußerst solide. Die Gesamtrenditen werden künftig voraussichtlich hauptsächlich aus laufenden Einnahmen sowie einer moderaten Wertsteigerung bestehen (prognostiziert werden ~1–4 % jährliches Preiswachstum in den kommenden Jahren investropa.com). Internationale Investoren bleiben trotz der niedrigen Renditen angezogen, weil die Schweiz als sicherer Hafen gilt. In Zeiten globaler Unsicherheit zieht die Zürcher Immobilienbranche ausländische Käufer an, die Vermögenserhalt suchen investropa.com. Der starke Schweizer Franken und die politische Stabilität des Landes erhöhen zusätzlich die Attraktivität.

Neue Chancen – Grüne und Nischen-Segmente: Investoren richten ihr Augenmerk auch auf neue Nischen und Value-Add-Strategien auf dem Zürcher Markt. Ein großes Thema ist die Nachhaltigkeit. Die Nachfrage (seitens Mieter und Käufer) nach umweltfreundlichen, energieeffizienten Gebäuden wächst, und Immobilien mit grünen Zertifizierungen können Prämien erzielen investropa.com. Der staatliche Vorstoß zur CO2-Reduktion – z.B. verlangt ein neues Gesetz Solarpanels auf den meisten Neubauten pv-magazine.com – wird es erforderlich machen, ältere Bestände zu sanieren und erneuerbare Energien auszubauen. Das schafft Chancen für Investoren, ältere Gebäude mit Dämmung, Wärmepumpen, Solaranlagen usw. aufzuwerten und zugleich den grünen Auflagen zu entsprechen. Ein weiterer Trend ist Technologie und PropTech in der Immobilienbranche: Smarthome-Funktionen, digitale Mieterservices und Datenanalysen steigern den Wert von Objekten (gerade für technikaffine Mieter im Zürcher Markt besonders attraktiv) investropa.com.

Bestimmte Immobiliensegmente zeigen ebenfalls Wachstumspotenzial. Logistik- und Life-Science-Immobilien sind gefragt, aber das Angebot ist knapp – die Umnutzung oder Entwicklung von Leichtindustrieflächen am Stadtrand für Last-Mile-Logistik oder Labor-/Forschungszwecke ist ein vielversprechender Ansatz. Wohnungsbau in „B“-Lagen rund um Zürich bietet eine weitere Chance: Da die Erschwinglichkeit im Stadtzentrum stark eingeschränkt ist, boomen die Außenbezirke und Pendlergemeinden (Investoren setzen dort auf neue Mietwohnungen, wo die Renditen etwas höher sein können) foxstone.ch. Tatsächlich entwickeln sich Vororte mit guter ÖV-Anbindung zu neuen Investitionszentren, da Mieter nach relativ erschwinglichen Alternativen außerhalb des Stadtkerns suchen foxstone.ch. Darüber hinaus gewinnen alternative Wohnformen an Bedeutung: Co-Living und genossenschaftliches Wohnen. Zürich hat eine starke Tradition gemeinnütziger Wohnungsgenossenschaften, und die Stadt fördert diesen Sektor (Ziel: 33 % gemeinnütziger Wohnraum bis 2050) digitalcollection.zhaw.ch. Auch wenn die Gewinne nicht maximiert werden, bieten Genossenschaftsprojekte stabile, langfristige Erträge und basieren häufig auf öffentlich-privater Zusammenarbeit auf städtischem Boden – institutionelle Investoren wie Pensionskassen investieren vorsichtig in solche Projekte als ESG-freundliche Strategie. Im privaten Bereich sprechen Co-Living-Angebote mit flexiblen Mietverträgen und Gemeinschaftseinrichtungen vor allem junge Berufstätige und Expats an und bilden somit eine Nische, die es zu beobachten gilt.

Rendite-Ausblick: Insgesamt können Investoren in den nächsten Jahren mit moderaten, aber verlässlichen Renditen aus Immobilien in Zürich rechnen. Erstklassige Wohn- und Gewerbeobjekte erzielen vermutlich jährliche Cashflow-Renditen von rund 3 % foxstone.ch sowie zusätzlich ein paar Prozent Wertsteigerung – keine spektakulären Zahlen, aber im Einklang mit dem niedrigen Risikoprofil der Schweiz. Wer höhere Renditen sucht, setzt auf Value-Add-Strategien (z. B. die Renovation älterer Wohnungen und deren Verkauf an Eigenheimkäufer angesichts starker Nachfrage) oder auf Neubauprojekte (wobei die hohen Baukosten und Regulierungen solche Vorhaben in Zürich erschweren). Auch Crowdfunding-Plattformen für Immobilien sind mittlerweile am Markt (z. B. Foxstone, Crowdhouse): Sie ermöglichen es Investoren, mit etwas mehr Risiko auf Zielrenditen von 5–7 % durch diversifizierte Immobilienportfolios zu setzen foxstone.ch. Das Interesse aus dem Ausland bleibt für Core-Assets wohl bestehen, es sei denn, neue Gesetze schränken es massiv ein. Zusammenfassend bleibt der Ausblick für Immobilieninvestitionen in Zürich positiv, aber wettbewerbsintensiv – die Stabilität und Knappheit des Marktes lassen auf stabile Werte schließen, doch Investoren müssen kreativ sein, um Rendite zu finden. Zentrale Chancen bestehen in Investitionen in Nachhaltigkeit, dem Schließen von Lücken im Wohnungsmarkt und der Nutzung des anhaltenden Wachstums Zürichs, während sie mit sich verändernden Regulierungen umgehen müssen.

Zentrale Stadtteile und Immobilien-Hotspots

Zürich ist eine Stadt mit vielseitigen Quartieren, die alle ihren eigenen Charakter und eigene Immobilientrends aufweisen. Im Folgenden stellen wir einige zentrale Stadtviertel vor – von absoluten Premiumlagen am See bis zu aufstrebenden urbanen Quartieren – inklusive ihrer Preisniveaus, Beliebtheitsfaktoren, Entwicklungsprojekte und Lebensqualitätsmerkmale:

  • Enge (Kreis 2) – Luxuriöses Wohnen am See. Enge, auf der Südseite des Zentrums von Zürich, ist zu einem Magneten für hochwertige Wohnungen und wohlhabende Berufstätige geworden. Die Preise liegen hier im Durchschnitt bei etwa 18.300 CHF pro m² investropa.com, was zu den höchsten der Stadt zählt. Neue Luxusprojekte (mit Extras wie privaten Fitnessstudios und Concierge-Service) ziehen wohlhabende Expats und Tech-Manager nach Enge investropa.com. Der Reiz des Viertels liegt in der erstklassigen Lage – fußläufig zur Innenstadt, am Seeufer gelegen und mit Annehmlichkeiten wie dem Rieterpark und dem Museum Bärengasse. Die Lebensqualität ist hervorragend: Enge bietet gehobene Einkaufsmöglichkeiten, internationale Schulen und einen kurzen Weg zum Finanzzentrum Paradeplatz. Da neue Premium-Projekte noch in Planung sind, wird die Exklusivität – und die hohen Preise – in Enge weiter bestehen investropa.com.
  • Seefeld (Kreis 8) – Der meistgefragte Ort am Zürichsee. Seefeld ist ein äußerst begehrtes Viertel östlich des Zentrums, geschätzt wegen seiner Nähe zum Zürichsee, angesagten Restaurants und lebendigen Atmosphäre. Immobilien erreichen hier Top-Preise (zu den höchsten pro m² in Zürich) und erleben enorme Nachfrage investropa.com. Leerstand existiert praktisch nicht – jeder will in Seefeld wohnen. Trotz niedriger Mietrenditen von etwa 2–3 % (ein Zeichen für sehr hohe Kapitalwerte) unterstreichen die konstant niedrigen Leerstände und die hohen Mieten die Attraktivität des Viertels investropa.com. Seefeld bietet eine Mischung aus eleganten historischen Gebäuden und modernen Wohnungen, viele davon mit Seeblick. Bewohner genießen Freizeit am Wasser, Grünflächen wie den Park Zürichhorn und Boutiquen. Es ist beliebt bei wohlhabenden Einheimischen ebenso wie bei Expats. Aufgrund des sehr begrenzten Baulands entstehen in Seefeld nur selten neue Projekte (abgesehen von gelegentlichen Luxus-Eigentumswohnungen), weshalb das Angebot knapp bleibt. Es ist zu erwarten, dass Seefeld eine Luxus-Enklave bleibt, mit hervorragender Lebensqualität und entsprechenden Preisen.
  • Fluntern (Kreis 7) – Prestige am Zürichberg. Fluntern liegt an den bewaldeten Hängen des Zürichbergs und gehört zu den renommiertesten Wohnvierteln Zürichs. Es ist bekannt für malerische Aussichten, luxuriöse Villen und erstklassige Schulen. Familien schätzen Fluntern besonders wegen seiner exzellenten Bildungsmöglichkeiten – das Quartier beherbergt renommierte Schulen (wie den Standort der Zurich International School und ausgezeichnete öffentliche Primarschulen) mit konstant hoher Nachfrage. Die Häuser in Fluntern sind geräumig und oft architektonisch beeindruckend, viele Botschaften und Residenzen von Führungskräften sind hier angesiedelt. Die Immobilienpreise sind sehr hoch (vergleichbar mit den Seevierteln), und das Angebot ist dauerhaft knapp – jedes Inserat in Fluntern weckt sofort Interesse. Die Gegend bietet ein ruhiges, grünes Umfeld (nahe dem Zoo und den Waldwegen) und liegt dennoch nur wenige Minuten mit der Tram von der Innenstadt entfernt. Der Neubau ist minimal, da die strengen Zonenvorschriften den Charakter schützen. Zusammengefasst bietet Fluntern Privatsphäre, Natur und Prestige und bleibt dadurch bei der Zürcher Elite sehr begehrt.
  • Zürich West / Kreis 5 (Kreis 5) – Vom Industriegebiet zum In-Viertel. Der Kreis 5, auch bekannt als Zürich West, hat sich von einer rauen Industriezone zu einem der angesagtesten Viertel der Stadt entwickelt. Diese anhaltende Gentrifizierung hat die Immobilienwerte in die Höhe getrieben – die durchschnittlichen Wohnungspreise liegen 2024 hier bei etwa CHF 14.600 pro m², ein Anstieg von 3 % im Jahresvergleich investropa.com. Das Quartier boomt mit Neubauprojekten: Alte Lagerhallen werden zu Lofts, Kunstgalerien, Tech-Büros und Ausgeh-Locations. Junge Berufstätige und Kreative zieht es wegen des urbanen Flairs und der im Vergleich zur Innenstadt moderaten Preise in den Kreis 5 investropa.com. Die Stadt investiert aktiv in die Lebensqualität des Viertels – mit neuen Parks, Schulen und Kulturräumen, um den Kreis 5 familienfreundlicher zu machen investropa.com. Die Verkehrsanbindung ist exzellent (mehrere Tramlinien, der nahe Bahnhof Hardbrücke). Mit Großprojekten wie der Europaallee (direkt gegenüber) und lokalen Umgestaltungen hält die Dynamik an. In Kreis 5 finden sich inzwischen einige der coolsten Restaurants, Clubs und Design-Shops Zürichs, ergänzt durch neue Gemeinschaftsinfrastruktur. Das Viertel bietet einen einzigartigen urbanen Lebensstil, weshalb Nachfrage (und Preise) voraussichtlich weiter steigen werden, parallel zur laufenden Aufwertung investropa.com.
  • Altstetten (Kreis 9) – Aufstrebendes urbanes Zentrum. Altstetten im Westen von Zürich gewinnt zunehmend an Aufmerksamkeit als erschwinglicheres Wohngebiet mit Wachstumspotenzial. Jahrelang war es ein hauptsächlich industriell/gewerblich geprägter Stadtteil, doch in den letzten Jahren gab es dramatische Veränderungen. Die Immobilienpreise im Zentrum Zürichs sind in die Höhe geschnellt, „was viele Käufer und Mieter dazu bewegt, Altstetten als günstige Alternative in Betracht zu ziehen“ investropa.com investropa.com. Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise sind hier deutlich niedriger als im Stadtzentrum (was es zu einem der besten Werte in Zürich macht) investropa.com. Gleichzeitig hat Altstetten große Infrastrukturverbesserungen erlebt – insbesondere die Verlängerung der Limmattal-Stadtbahnlinie und weitere Verbesserungen des öffentlichen Verkehrs haben das Pendeln von Altstetten ins Zentrum enorm erleichtert investropa.com. Neue Wohn- und Mischbauprojekte entstehen rund um den Bahnhof Altstetten und entlang wichtiger Verkehrsachsen. Der Stadtteil bietet nun moderne Wohnungen, Einkaufszentren und Bürokomplexe (mehrere große Unternehmen haben Büros in den Gewerbeparks von Altstetten). Mit schnellen Verbindungen, günstigeren Mieten/Preisen und wachsender Infrastruktur entwickelt sich Altstetten zu einem lebendigen sekundären Zentrum. Viele Erstkäufer und junge Familien suchen hier nach bezahlbarem Wohnraum. Da immer mehr Menschen den Komfort und das Preis-Leistungs-Verhältnis entdecken, steigen Altstettens Profil und Immobilienwerte kontinuierlich an investropa.com.
  • Oerlikon (Kreis 11) – Florierender Geschäfts- und Wohnknotenpunkt. Oerlikon im Norden von Zürich ist eine der größten Erfolgsgeschichten der Stadtentwicklung. Dank ausgezeichneter Verkehrsanbindungen (ein wichtiger S-Bahn-Bahnhof, Tram- und Bushubs) und großzügiger Flächen hat sich Oerlikon in ein boomendes urbanes Zentrum verwandelt. Die Gegend ist geprägt von neuen Bürogebäuden, Einkaufszentren (wie das Neumarkt Einkaufszentrum) und Wohnkomplexen. Dieses Wachstum treibt die Nachfrage nach Immobilien an – der Medianpreis für Einfamilienhäuser in Oerlikon liegt mittlerweile bei über CHF 2,5 Millionen (für größere Familienhäuser) und die Werte aller Immobilienarten steigen investropa.com. Immobilienmakler berichten von wachsendem Interesse, da sowohl Einwohner als auch Unternehmen die günstige Lage Oerlikons schätzen investropa.com investropa.com. Die fortlaufenden Entwicklungsprojekte des Quartiers sind ein großer Anziehungspunkt: Mehrere Hochhäuser und gemischt genutzte Gebäude befinden sich im Bau oder wurden kürzlich fertiggestellt, wodurch moderner Wohnraum geschaffen und die lokale Infrastruktur verbessert wird investropa.com. Auf Straßenebene hat Oerlikon neue Parks, Restaurants und kulturelle Veranstaltungsorte hinzugewonnen, was eine lebendige Gemeinschaftsatmosphäre schafft investropa.com. Es ist zunehmend eigenständig – man kann in Oerlikon wohnen, arbeiten und soziale Kontakte pflegen. Dank seiner strategischen Lage (10 Minuten mit dem Zug ins Zürcher Zentrum und Direktverbindung zum Flughafen Zürich) ist Oerlikon ein Hotspot für Investoren und Mieter. Das Gebiet wird voraussichtlich weiter boomen, mit weiteren Verbesserungen (wie einem geplanten Innovationscampus und Sporteinrichtungen) in Planung. Für alle, die in Zürich ein starkes Wachstumspotenzial suchen, bietet Oerlikon eine überzeugende Kombination aus guter Anbindung, Neubauprojekten und vergleichsweise moderaten Preisen (zumindest im Vergleich zu Innenstadt- und Seelagen).
  • Affoltern (Kreis 11) – Neue Infrastruktur, neue Attraktivität. Weiter draußen in Kreis 11 hat sich Affoltern dank Verbesserungen der Infrastruktur und moderater Preise als Hotspot für Immobilien etabliert. Kürzlich hat das Bundesamt für Straßen massiv in neue Straßen und Autobahnausbau rund um Affoltern investiert investropa.com und so die Erreichbarkeit stark verbessert. Dadurch ist Affoltern besonders für Käufer interessant geworden, die einen unkomplizierten Arbeitsweg mit dem Auto oder Bus schätzen investropa.com. Zudem erlebte Zürich 2023 einen Boom beim Bau neuer Wohnungen, vor allem in Gebieten wie Affoltern – es wurden so viele neue Einheiten wie seit 2018 nicht mehr gebaut, ein Zeichen für das Interesse von Entwicklern und Käufern investropa.com. Mit diesen neuen Wohnungen (oft günstiger als innerstädtische Projekte) zieht Affoltern vor allem junge Berufstätige und Familien an, die modernen Wohnraum zu wettbewerbsfähigen Preisen suchen investropa.com investropa.com. Die Bevölkerungszahl steigt entsprechend an. Affoltern profitiert zudem von angrenzenden Grünflächen und einem ruhigeren, vorstädtischen Umfeld, was eine gute Balance zwischen Stadt und Land bietet. Die geplante mögliche Erweiterung des öffentlichen Verkehrs nach Affoltern wird die Attraktivität zusätzlich steigern. Kurz gesagt: Affoltern ist auf einem positiven Weg: verbesserte Anbindung, neues Wohnungsangebot und weiterhin erschwingliche Kosten machen das Quartier zu einer attraktiven Option für preisbewusste Immobilienkäufer. Die laufende Transformation deutet auf ein solides zukünftiges Wachstum sowohl bei der Gemeinschaft als auch bei den Immobilienwerten hin investropa.com.
  • Schwamendingen (Bezirk 12) – Erschwinglich mit Entwicklungspotenzial. Im Norden der Stadt war Schwamendingen historisch gesehen ein günstigeres, oft übersehenes Viertel – aber das ändert sich. Es wird mittlerweile „als preisgünstige Alternative“ für diejenigen, die sich das Zentrum von Zürich nicht mehr leisten können, immer beliebter investropa.com. Die Wohnkosten gehören hier zu den niedrigsten in der ganzen Stadt, was viele Erstkäufer und Familien mit mittlerem Einkommen anzieht. Besonders spannend ist der Aufschwung durch städtebauliche Erneuerung in Schwamendingen. Ein Vorzeigeprojekt, „Über-Gärten“, schafft 228 neue Mietwohnungen mit innovativem Design (großzügige Loggien, gemeinschaftliche „Waldgärten“), um die Wohnqualität zu erhöhen investropa.com. Solche Projekte werten den Wohnungsbestand auf und ziehen eine vielfältigere Bewohnerstruktur an. Ein weiteres wichtiges Upgrade ist der Lärmschutztunnel Schwamendingen, ein wegweisendes Infrastrukturprojekt, bei dem ein Autobahnabschnitt durch eine „grüne“ Überdachung abgedeckt wurde investropa.com. Dadurch wurden Lärm und Verschmutzung massiv reduziert und auf dem Tunnel neue Parkflächen geschaffen investropa.com. Die verbesserte Lebensqualität ist spürbar – ruhigere Straßen, sauberere Luft und neue Grünflächen. All diese Maßnahmen zeigen ein hohes Engagement der Gemeinschaft in Schwamendingen. Das Viertel bietet jetzt eine seltene Kombination aus Erschwinglichkeit und Lebensqualität in Zürich investropa.com. Schwamendingen wird deshalb immer beliebter bei allen, die Wert suchen: Hier bekommt man mehr Wohnraum für sein Geld, und das Viertel befindet sich im Aufschwung. Es ist ein Paradebeispiel dafür, wie sich die Zürcher Vororte an moderne Bedürfnisse anpassen. Auch in Zukunft wird das Ansehen und die Immobiliennachfrage in Schwamendingen weiter steigen – die Preise dürften aber weiterhin unter denen der exklusiven Stadtteile bleiben.

Jedes dieser Viertel illustriert die facettenreiche Immobilienlandschaft Zürichs. Die „Goldküste“ und „Silberküste“ entlang des Zürichsees, gerade außerhalb der Stadtgrenzen, verdienen ebenfalls Erwähnung – die Goldküste (sonnige Ostseite) in Orten wie Küsnacht und Zollikon bleibt ultra-exklusiv für Villen und verzeichnet Villenverkäufe von über 10 Millionen CHF investropa.com, während die Silberküste (Westufer, z. B. Thalwil, Horgen) etwas mehr Preis-Leistung bietet, aber dennoch sehr gehoben ist. Zurück in der Stadt findet man, egal ob altweltlichen Luxus (Enge, Seefeld, Fluntern), angesagtes urbanes Leben (Kreis 5) oder aufstrebende, familienfreundliche Gegenden (Altstetten, Affoltern, Schwamendingen), alles in den Zürcher Stadtteilen – sofern man eine Immobilie ergattern kann. Auffällig ist, dass alle Bereiche vom gemeinsamen Merkmal des begrenzten Angebots geprägt sind. Selbst in den „erschwinglichen“ Vierteln ist es nicht leicht, ein Zuhause zu finden. Das bedeutet, dass das Preiswachstum ein stadtweites Phänomen ist, nur in unterschiedlichem Ausmaß. Für Investoren und Eigenheimkäufer ist es entscheidend, diese Feinheiten der Quartiere zu kennen – die neuesten Hotspots gegenüber den bewährten Lagen – um sich erfolgreich am Zürcher Markt zu orientieren.

Infrastruktur- und Entwicklungsprojekte, die die Zukunft prägen

Ausbau des öffentlichen Verkehrs: Zürich investiert weiterhin stark in Infrastruktur, um das Wachstum zu unterstützen und die Lebensqualität zu steigern. In den letzten Jahren wurden bedeutende Erweiterungen des öffentlichen Verkehrs fertiggestellt oder gestartet. Ein gutes Beispiel ist die neue Limmattalbahn, die eröffnet wurde, um die westlichen Stadtteile (Altstetten/Affoltern) mit den Vororten entlang des Limmattals zu verbinden. Diese Tramverlängerung, ebenso wie andere Verbesserungen des Tramnetzes, haben die Fahrzeiten aus den äußeren Stadtbezirken ins Zentrum deutlich verkürzt investropa.com. Die bessere Anbindung wertet schon jetzt Gebiete wie Altstetten und Affoltern auf, wie zuvor erwähnt, da sie für Bewohner und Unternehmen attraktiver werden. Weitere Tramverlängerungen und Busspuren sind geplant, um allen Stadtteilen eine starke ÖV-Anbindung zu sichern. Gleichzeitig wird das S-Bahn-Netz – das Rückgrat der Mobilität im Großraum Zürich – modernisiert. Der überlastete Bahnhof Stadelhofen ist für eine Erweiterung vorgesehen (ein zusätzlicher Tunnel und weitere Bahnsteige sind geplant), um die Schienenkapazität in der Zürcher Innenstadt in den kommenden Jahren zu erhöhen. Der Bund verfolgt außerdem das Projekt „Zürich Brütten Tunnel“ (ein neuer Eisenbahntunnel Richtung Winterthur), um bis Anfang der 2030er-Jahre die Fernverbindungen zu verbessern. Diese Projekte werden häufigere Züge und weniger Überfüllung ermöglichen und das prognostizierte Bevölkerungswachstum in der Metropolregion auffangen.

Im Bereich Straßenverkehr sorgen innovative Lösungen für einen verbesserten Verkehrsfluss und ein besseres Umweltklima. Ein bemerkenswertes Projekt ist die Einhausung der Autobahn Schwamendingen (oben erwähnt), die fertiggestellt wurde, um eine laute Autobahn mit einer begrünten Abdeckung zu versehen investropa.com. Dies hat nicht nur Stadtteile, die durch die Autobahn getrennt waren, wieder miteinander verbunden, sondern auch einen neuen 1,6 km langen grünen Park für die Anwohner geschaffen – ein Gewinn für Mobilität und städtische Lebensqualität. Die Stadt und der Kanton haben ähnliche Pläne, andere Verkehrsknotenpunkte durch Tunnel- oder Deckelvarianten zu entschärfen (z. B. Diskussionen über eine künftige Untertunnelung von Teilen des Rosengartenstrasse-Rings, um den Lärm in diesen dicht bebauten Bezirken zu reduzieren). Darüber hinaus wird der öffentliche Nahverkehr in Zürich immer umweltfreundlicher: Die Stadt führt nach und nach Elektrobusse ein und baut die Fahrradinfrastruktur mit neuen Fahrrad-„Superhighways“ aus, die die Stadt durchkreuzen sollen. All diese Maßnahmen stehen im Einklang mit Zürichs Ziel, eine vorbildliche Verkehrsstadt des 21. Jahrhunderts zu werden, in der selbst die Außenbezirke gut angebunden sind und nachhaltige Verkehrsmittel Vorrang haben. Eine effiziente Verkehrsinfrastruktur ist auch für den Immobilienmarkt entscheidend – sie erschließt neue Entwicklungsgebiete und stellt sicher, dass die Stadt wachsen kann, ohne im Verkehr zu ersticken.

Große Entwicklungsprojekte: Mehrere groß angelegte Entwicklungen verändern das Stadtbild von Zürich nachhaltig. Besonders erwartet wird das Hardturm-„Ensemble“-Projekt, das das seit Langem brachliegende Hardturm-Stadiongelände im Kreis 5 neu gestalten wird. Das Projekt umfasst ein neues 18.000-Sitzplätze-Fußballstadion für die beiden Zürcher Fußballvereine, flankiert von zwei Hochhaustürmen und mittelhohen Gebäuden mit ca. 600 neuen Wohnungen (darunter preisgünstiger Wohnraum) sowie Büro- und Verkaufsflächen swissinfo.ch. Die Stimmberechtigten genehmigten diesen 570-Millionen-Franken-Plan bereits im Jahr 2018 swissinfo.ch, und nach Jahren politischer Streitigkeiten und rechtlicher Einsprüche soll der Bau nun bald beginnen. Nach der Fertigstellung entsteht damit ein völlig neues Quartierszentrum im Westen Zürichs, das sowohl den Bedarf an Sportinfrastruktur als auch an Wohnraum deckt. Besonders der Wohnungsbau ist bedeutsam – ein Turm soll überwiegend als Genossenschafts-/gemeinnütziger Wohnraum entstehen und damit die städtischen Ziele für bezahlbaren Wohnraum unterstützen swissinfo.ch. Gerichtliche Einsprachen haben zwar den Zeitplan verzögert (das Projekt wurde „gestoppt und gestartet“ und stieß auf Widerstand aus einigen Kreisen) coliseum-online.com swissinfo.ch, aber es wird im Allgemeinen erwartet, dass Ensemble letztlich umgesetzt wird und bis Mitte/Ende der 2020er Jahre ein modernes Stadion samt dringend benötigter neuer Wohnungen entsteht.

Im Stadtzentrum wurde das große Europaallee-Projekt (eine Umnutzung ehemals brachliegender Bahnflächen neben dem Zürcher Hauptbahnhof) kürzlich in seinen letzten Bauphasen fertiggestellt. Im Verlauf des letzten Jahrzehnts brachte die Europaallee neue Büroflächen (inklusive des großen Google-Campus), Hunderte von Wohnungen, einen Universitätscampus und Einkaufsstraßen – und dehnte so die Innenstadt effektiv aus. Die Fertigstellung in den Jahren 2020-2021 bedeutet, dass im Kern von Zürich keine großen ungenutzten Bauflächen mehr vorhanden sind. Nun richtet sich der Fokus auf kleinere Lückenschließung und Konversionsflächen. Beispielsweise entstehen in Oerlikon weiterhin Bauprojekte wie das Centro (Aufwertung des Oerlikoner Zentrums), und der Andreasturm-Hochhaus, der 2018 eröffnet wurde, wurde mittlerweile durch weitere Türme wie den Franklin Tower ergänzt; weitere sind rund um den Bahnhof Oerlikon geplant. Im Norden Zürichs laufen die Planungen für einen neuen Innovationspark bei Dübendorf (knapp außerhalb der Stadt), der F&E-Einrichtungen und möglicherweise Wohnraum umfassen soll – in direkter Nähe zu ETH und Universität.

Die Stadtplaner von Zürich legen ebenfalls großen Wert auf die nachhaltige Stadtentwicklung. Viele ältere Industrieareale im Großraum Zürich sollen in gemischt genutzte Quartiere umgewandelt werden. Zum Beispiel in den Vororten: Das Gebiet Dietikon hat ein Großprojekt, bei dem eine alte Industriezone in ein Wohnviertel mit Tausenden von Wohnungen umgewandelt wird, was indirekt die Wohnungsnot in der Stadt Zürich entschärft. Innerhalb der Stadt schreitet die Stadterneuerung in Kreis 4 und 5 (Langstrasse und Zürich West) voran, geleitet von Plänen, grüne Innenhöfe und Gemeinschaftsräume neben Neubauten zu schaffen investropa.com. Der Zürcher Masterplan 2040 fokussiert sich auf „Innenentwicklung“ – also innere Verdichtung – was bedeutet, dass innerhalb des bestehenden Stadtgebiets nachverdichtet und nicht in die Fläche expandiert wird. Dazu gehören Aufzonungen bestimmter, durch den öffentlichen Verkehr erschlossener Gebiete für höhere Gebäude und die Förderung von gemischt genutzten Hochhäusern in ausgewiesenen Zonen (zum Beispiel werden rund um Altstetten und Oerlikon mehr Hochhäuser zugelassen). Zürich achtet dabei jedoch streng auf Baugestaltung und Umweltauflagen, um den Charakter der Stadt zu bewahren.

Infrastruktur trifft Stadtplanung: Eine weitere bedeutende Initiative ist Zürichs Bekenntnis zur 2000-Watt-Gesellschaft und zu Klima­zielen. Die Stadt setzt Programme um, um Gebäude energetisch zu sanieren, Fernwärmenetze auszubauen (häufig mit Seewasser oder Abwärme) und schreibt Solaranlagen auf Neubauten gemäß neuem Bundesgesetz vor pv-magazine.com. Diese grüne Infrastruktur-Offensive bedeutet, dass Entwickler häufig Solaranlagen, Gründächer und effiziente Haustechnik in Projekte integrieren müssen – was zwar die Anfangskosten erhöht, aber die langfristige Nachhaltigkeit verbessert. Das Resultat ist eine lebenswerte, emissionsarme und klimarobuste Stadt, was wiederum die Immobilienwerte stabil hält.

Auch die Zonenvorschriften entwickeln sich weiter. Die Stadt signalisiert, Räume für gemeinnützigen Wohnungsbau zu schützen – zum Beispiel, indem öffentliches Land für Genossenschaften reserviert und baurechtliche Anreize für bezahlbaren Wohnraum in neuen Projekten geschaffen werden. Ein bemerkenswertes Ziel, das von den Wählern gesetzt wurde, ist, dass bis 2050 ein Drittel des gesamten Wohnungsbestands in Genossenschafts- oder anderweitig gemeinnützigem Besitz sein soll digitalcollection.zhaw.ch. Das führt dazu, dass die Stadt Land und günstige Konditionen für solche Vorhaben bereitstellt (z. B. ist der „Mehr Als Wohnen“-Genossenschaftskomplex im Hunziker Areal, der vor einigen Jahren fertiggestellt wurde, ein nachzuahmendes Vorbild). Zudem wurden Regulierungen von Kurzzeitvermietungen (Airbnb) diskutiert, um sicherzustellen, dass Wohnungen für den lokalen Bedarf genutzt werden – Zürich erwägt Beschränkungen bei der Vermietung an Touristen, damit Einheiten nicht dem langfristigen Wohnungsmarkt entzogen werden, auch wenn es bislang kein strenges Gesetz gibt.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Infrastruktur und die Entwicklungsprojekte Zürichs auf intelligentes Wachstum ausgerichtet sind: Ausbau der Verkehrskapazitäten, Erschließung neuer Wohngebiete in bislang ungenutzten Arealen und Verbesserung der grünen sowie öffentlichen Räume der Stadt. Projekte wie das Hardturm-Stadion, der Schwamendingen-Tunnel und neue Tramlinien stehen beispielhaft für den Zürcher Ansatz – Investitionen in Verbesserungen, die mehrere Ziele bedienen (Wohnen, Mobilität, Umwelt). Diese Maßnahmen sollten dazu beitragen, dass Zürich hoch wettbewerbsfähig und lebenswert bleibt, was wiederum die Stärke des Immobilienmarkts unterstützt. Natürlich gibt es zahlreiche Herausforderungen (von NIMBY-Gegnerschaft bis hin zu komplexen Schweizer Genehmigungsprozessen), doch die Entwicklung der Stadt zeigt einen allmählichen, konsensorientierten Fortschritt. Für Investoren und Bewohner bedeuten diese Entwicklungen bessere Vernetzung, mehr Wohnmöglichkeiten in bestimmten Gebieten und eine stetige Weiterentwicklung des Zürcher Stadtbildes im kommenden Jahrzehnt.

Regulatorisches Umfeld: Steuern, Eigentumsregeln & Bauvorschriften

Der Zürcher Immobilienmarkt funktioniert innerhalb des stabilen, aber sich weiterentwickelnden regulatorischen Rahmens der Schweiz, der alles von Steuern über Vorschriften für ausländische Käufer bis hin zu Nachhaltigkeitsauflagen abdeckt. Hier die wichtigsten Aspekte und Änderungen für 2025:

Regeln zum ausländischen Eigentum – Lex Koller: Vielleicht die markanteste Regelung ist das Lex Koller Gesetz, das ausländischen Staatsangehörigen den Kauf von Wohnimmobilien in der Schweiz einschränkt.

In der Stadt Zürich bedeutet dies, dass ausländische Nichtansässige keine Häuser oder Wohnungen als Investitionen oder Ferienimmobilien kaufen können.Nur Einwohner (einschließlich ausländischer Staatsbürger mit Schweizer Aufenthaltsbewilligung) werden beim Immobilienkauf wie Einheimische behandelt jacquemoudstanislas.ch.Es gibt ein paar Ausnahmen – z. B.Ausländer können bestimmte Ferienhäuser in Touristenregionen kaufen oder einen erheblichen Anteil an einem börsennotierten Schweizer Immobilienfonds/-unternehmen (indirektes Eigentum) ohne Probleme erwerben jacquemoudstanislas.ch.Gewerbeimmobilien sind ebenfalls ausgenommen, sodass ausländische Unternehmen oder Einzelpersonen frei Büros, Einzelhandelsflächen, Hotels usw. kaufen können.Diese Regeln haben historisch gesehen die internationale Spekulation auf dem Schweizer Immobilienmarkt eingedämmt und dafür gesorgt, dass der Markt nicht von ausländischen Käufern dominiert wird (wie es in einigen anderen Weltstädten der Fall ist).Allerdings stehen Änderungen bevor: Der Bundesrat (Schweizer Regierung) hat im März 2025 Pläne angekündigt, die Lex Koller weiter zu verschärfen jacquemoudstanislas.ch.Zu den vorgeschlagenen Reformen könnte gehören, dass Ausländer, die in der Schweiz leben, ihr Haus verkaufen müssen, wenn sie wegziehen (Schließung einer Gesetzeslücke), und vor allem die derzeitige Ausnahme für den Erwerb von Anteilen an Immobiliengesellschaften würde abgeschafft jacquemoudstanislas.ch.Das bedeutet, dass ausländische Investoren sogar dann eine Genehmigung benötigen würden, wenn sie indirekt über ein börsennotiertes Immobilienunternehmen oder einen Fonds investieren – eine bedeutende Veränderung.Auch vorgeschlagen: Ausländische Käufer von Gewerbeimmobilien wären auf Eigennutzung beschränkt; sie dürften nicht ausschließlich zum Vermieten kaufen jacquemoudstanislas.ch.Diese Maßnahmen zielen darauf ab, die Nachfrage zu dämpfen und dem Wohnungsmangel in der Schweiz entgegenzuwirken (Teil einer umfassenderen Strategie im Zusammenhang mit dem Bevölkerungswachstum) jacquemoudstanislas.ch.Es ist wichtig zu beachten, dass dies noch kein Gesetz ist – ein Entwurf wird für die parlamentarische Debatte vorbereitet, und es wird mit erheblichem Widerstand von Wirtschafts- und Immobiliengruppen gerechnet jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Sollten solche strengen Regeln letztendlich verabschiedet werden (was ungewiss ist), könnte dies eine große Veränderung des rechtlichen Umfelds für Auslandsinvestitionen darstellen und möglicherweise einige Zuflüsse ausländischen Kapitals verringern.In der Zwischenzeit gilt für 2025 der Status quo: Ausländische Käufer spielen eine begrenzte direkte Rolle auf dem Wohnungsmarkt in Zürich, sind jedoch bei gewerblichen und indirekten Investitionen aktiv.Jeder, der eine Investition aus dem Ausland in Betracht zieht, sollte die Debatte über die Lex Koller-Reform aufmerksam verfolgen, da sie in naher Zukunft die Investitionswege verändern könnte.Grundsteuern und Kosten des Wohneigentums: Das Steuersystem der Schweiz ist im Allgemeinen eigentümerfreundlich, weist jedoch einige Besonderheiten auf. Es gibt keine bundesweite Kapitalgewinnsteuer auf langfristig gehaltene private Immobilienverkäufe, aber der Kanton Zürich (wie die meisten Kantone) erhebt eine eigene Grundstückgewinnsteuer auf Immobilienverkäufe, üblicherweise nach einer progressiven Skala (höhere Steuer bei Verkauf innerhalb weniger Jahre nach dem Kauf, um langfristiges Halten zu fördern). Zürich erhebt zudem eine Handänderungssteuer (etwa 1 % des Preises) sowie Notariats- und Grundbuchgebühren bei Transaktionen practiceguides.chambers.com. Hauseigentümer zahlen eine jährliche Vermögenssteuer auf den Wert ihrer Immobilie, und besonders wichtig: Die Schweiz erhebt eine «Eigenmietwertbesteuerung» auf selbst genutztes Wohneigentum – im Wesentlichen werden Eigentümer so besteuert, als würden sie durch das Wohnen im eigenen Haus Mieteinnahmen erzielen zug4you.ch. Viele Eigentümer lehnen diese Eigenmietwertsteuer seit langem ab, und es gibt Bestrebungen, sie zu reformieren oder abzuschaffen. Tatsächlich gibt es in Bern laufende Diskussionen über die Abschaffung der Eigenmietwertbesteuerung, was mit einer Streichung des Hypothekarzinsabzugs zur Ausbalancierung der Folgen einhergehen könnte ubs.com. Sollte diese Reform in den nächsten Jahren verabschiedet werden, würde sie die Kalkulation für Eigentümer verändern (möglicherweise höhere Nettoabgaben für schuldenfreie Häuser, aber Wegfall eines Kaufhemmnisses). Stand 2025 gibt es noch keine endgültige Entscheidung – das Thema bleibt also spannend. Positiv für Eigentümer: Die Inflation in der Schweiz ist gesunken und der Referenzzinssatz für Hypotheken (Einflussfaktor auf zulässige Mietzinserhöhungen) blieb 2024 stabil swissmarketplace.group, sodass Kosten wie Hypothekarzinsen und inflationsgebundener Unterhalt sich stabilisiert haben. Für Investoren wird Mieteinnahme als ordentliches Einkommen besteuert (nach Abzug der Kosten), und Gesellschaften profitieren von relativ niedrigen Schweizer Unternehmenssteuersätzen (rund 19 % in Zürich, mit einer leichten Senkung aufgrund nationaler Steuerreformen zur Angleichung an die OECD-Mindeststandards). Insgesamt sind die Steuergesetze für Immobilien vorhersehbar und moderat, mit schrittweisen Anpassungen statt plötzlichen Veränderungen – ein Grund, warum das Investitionsklima weiterhin attraktiv bleibt.

Mieterschutz und Mietregulierungen: Zürich, wie ganz Schweiz, hat ein mieterfreundliches System. Rund 55-60 % der Schweizer Haushalte mieten (in der Stadt Zürich sogar noch mehr), daher sind die Gesetze ausgewogen, tendieren jedoch zum Schutz der Mieter. Mieten dürfen in der Regel nur unter bestimmten Bedingungen erhöht werden – zum Beispiel, wenn der nationale Referenzzinssatz steigt oder wegen Inflation und wertsteigernder Renovationen. Im Jahr 2023 erhielten Vermieter eine seltene Gelegenheit zur Mieterhöhung, da der Referenzzinssatz zweimal angehoben wurde (von 1,25 % auf 1,5 %), was zu den starken Mietsteigerungen in diesem Jahr beitrug swissmarketplace.group. Im Jahr 2024 blieb der Zinssatz stabil und es gab keine neuen Kostenschocks wie etwa bei den Treibstoffpreisen, daher verlangsamte sich das Mietwachstum auf etwa 4-5 % swissmarketplace.group. Sollte die kürzliche Zinssenkung der SNB den Referenzzinssatz sinken lassen, könnten einige Mieter sogar Mietsenkungen verlangen (normalerweise mit Verzögerung). Kündigungsschutz ist in der Schweiz stark ausgeprägt – Mieter mit langen Mietverträgen können nur aus bestimmten Gründen wie Eigenbedarf des Vermieters gekündigt werden und selbst dann nur mit ausreichender Frist. Es gibt auch ein System, mit dem Mieter überhöhte Mieterhöhungen oder Anfangsmieten als „missbräuchlich hoch“ vor Gericht anfechten können, insbesondere bei der geringen Leerstandsquote. Die Zürcher Stadtregierung beobachtet die Situation am bezahlbaren Wohnungsmarkt und prüft, ob zusätzliche Maßnahmen (wie Mietendeckel oder mehr Subventionen) nötig sind, falls sich die Wohnkrise verschärft. Bis 2025 wurden keine neuen Mietendeckelgesetze über das bestehende Bundesrecht hinaus eingeführt, aber das Thema bleibt politisch relevant. Besonders, da Mietergruppen wegen starker Mietsteigerungen und Kündigungen protestiert haben (z. B. der „Sugus“-Gebäude-Protest Ende 2024 swissinfo.ch). Investoren sollten berücksichtigen, dass Mieterhöhungen reguliert sind und der politische Druck, starke Mietanstiege einzudämmen, aufgrund des Mangels wächst.

Umweltfreundliches Bauen und Bauvorschriften: Zürich und die Schweiz treiben Umweltvorschriften für Immobilien weiter voran. Im Juni 2024 stimmten die Schweizer Wähler mit großer Mehrheit einem neuen Gesetz zur Beschleunigung der Nutzung erneuerbarer Energien zu pv-magazine.com. Eine zentrale Vorgabe: Alle Neubauten über 300 m² müssen ab 2025 Solarpanels auf Dächern oder Fassaden installieren pv-magazine.com. Der Kanton Zürich kann dies sogar auf kleinere Gebäude ausweiten. Damit wird die Integration von Solarenergie zum Standard für neue Entwicklungen. Zusätzlich haben viele Kantone (darunter auch Zürich) Vorschriften eingeführt, dass neue Heizsysteme kein Öl oder Gas mehr verwenden dürfen – sie müssen erneuerbar sein (Wärmepumpe, Solarthermie usw.) oder zumindest strenge Emissionsgrenzwerte einhalten, insbesondere bei Neubauten und Sanierungen. Die Stadt Zürich fördert die Minergie-Zertifizierung (ein Schweizer Label für umweltfreundliches Bauen) für Neubauten; obwohl nicht vorgeschrieben, halten sich viele Entwickler daran, um Genehmigungen zu erleichtern und umweltbewusste Käufer anzusprechen. Bauvorschriften verlangen zudem hohe Dämmstandards, dreifach verglaste Fenster und andere Maßnahmen zur Energieeffizienz entsprechend dem Ziel der Schweiz, die Emissionen im Gebäudesektor zu senken. Für Entwickler bedeutet das etwas höhere Baukosten, aber auch, dass neue Schweizer Gebäude in puncto Effizienz Spitzenklasse sind. In den kommenden Jahren ist mit einer zunehmenden Sanierung älterer Immobilien zu rechnen, um diese Standards zu erfüllen – möglicherweise gefördert durch staatliche Anreize oder verpflichtet bei größeren Renovierungen.

Im Bereich Zonenordnung stehen die Stadtplaner Zürichs vor der Herausforderung, mehr Wohn- und Büroflächen ohne Zersiedelung zu schaffen. Die Bauzonenregelungen wurden überarbeitet, um in ausgewählten Gebieten eine höhere Verdichtung zu ermöglichen: Beispielsweise wurden Zonen rund um Bahnhöfe oder Verkehrsknotenpunkte hochgestuft, sodass dort jetzt auch mittel- oder hochgeschossige Projekte erlaubt sind, wo vorher nur niedrige Bauten zulässig waren. Die Stadt setzt außerdem auf „Innenentwicklung“-Strategien – etwa die Umwandlung wenig genutzter Gewerbeflächen in Wohnraum oder die Aufteilung zu großer Wohnungen in kleinere Einheiten. Eine auffällige Maßnahme ist die Ausweisung von Hochhauszonen: In Zürich gibt es bestimmte Gebiete, in denen hohe Bauten (über 40 m) erlaubt sind, etwa in Teilen von Oerlikon, Escher-Wyss (Zürich-West) und bei Altstetten, während im historischen Zentrum und am Seeufer strenge Höhenbegrenzungen gelten. Ziel dieser Steuerung ist es, die Höhe dort zu konzentrieren, wo die Infrastruktur sie tragen kann, und gleichzeitig Sichtachsen auf das Stadtbild (wie den berühmten Blick auf die Alpen) zu bewahren.

Ein weiterer regulatorischer Aspekt ist die Quote für bezahlbaren Wohnraum/Wohnbaugenossenschaften bei großen Neubauprojekten. Die Stadt setzt häufig durch, dass ein Teil der Einheiten in großen Projekten an gemeinnützige Wohnbauträger verkauft oder für einen bestimmten Zeitraum zu unter dem Marktpreis liegenden Mieten angeboten wird. Dies ist Teil des Ziels, ein Drittel des Wohnungsbestands als gemeinnützigen Wohnraum zu erreichen digitalcollection.zhaw.ch. Bislang liegt der Anteil in Zürich bei etwa 25 % Genossenschafts-/gemeinnützigem Wohnraum, sodass dieser Trend künftig noch stärker werden dürfte.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass das regulatorische Umfeld in Zürich im Jahr 2025 als stabil, aber mit zunehmenden Eingriffen zur Lösung von Wohnungs- und Klimaproblemen charakterisiert werden kann. Die Steuern bleiben relativ niedrig und berechenbar. Die Regeln für ausländische Käufer sind streng und könnten noch strenger werden, obwohl gewerbliche Investoren weiterhin Spielraum finden. Umweltauflagen nehmen zu, wodurch nachhaltiges Bauen verpflichtend wird. Und Maßnahmen zur Wohnraumerschwinglichkeit – von Mieterschutz bis zur Förderung von Genossenschaften – werden schrittweise ausgeweitet, um Ungleichgewichte auf dem Markt entgegenzuwirken. Für Beteiligte bedeutet Compliance, sich mit diesen Richtlinien auseinanderzusetzen: z. B. von Anfang an Solarinstallationen einzuplanen oder Investitionen so zu strukturieren, dass sie den Lex-Koller-Regeln entsprechen. Solche Vorschriften bringen zwar Komplexität mit sich, tragen aber auch zur langfristigen Attraktivität Zürichs bei – sie sorgen für nachhaltige Entwicklung, begrenzen spekulative Blasen und erhalten die hohe Lebensqualität der Stadt, was letztlich den Immobilienwerten zugutekommt.

Marktrisiken und Herausforderungen

Trotz des allgemein optimistischen Ausblicks für Zürich könnten mehrere Risiken und Herausforderungen den Immobilienmarkt im Jahr 2025 und in den folgenden Jahren beeinflussen. Investoren und Beobachter sollten auf diese Faktoren achten:

  • Zins- und Finanzierungsrisiken: Nach Jahren extrem niedriger Zinsen, die das Preiswachstum angetrieben haben, hat sich das Umfeld gewandelt. In den Jahren 2022–2023 erhöhte die Schweizerische Nationalbank die Zinsen aggressiv aus dem Negativbereich auf bis zu 1,75 %, was den Markt etwas abkühlte. Bis 2025 hat die Inflation nachgelassen und die SNB vollzog eine kleine Zinssenkung investropa.com, dennoch besteht weiterhin das Risiko, dass die Zinsen wieder steigen könnten, falls die Inflation anzieht oder sich globale Bedingungen ändern. Steigende Zinsen würden den Schweizer Immobilienmarkt direkt treffen, indem sie Hypotheken teurer und Wohneigentum weniger erschwinglich machen, was die Nachfrage dämpfen könnte investropa.com. Angesichts des hohen Preisniveaus in Zürich sind sie besonders empfindlich gegenüber Finanzierungskosten – ein deutlicher Zinsanstieg könnte potenzielle Käufer aus dem Markt drängen und das Preiswachstum ins Stocken bringen oder in überhitzten Segmenten sogar ins Minus drehen. Zudem haben Banken die Vergabekriterien verschärft (teilweise aufgrund der Basel-III-Regelungen ab 2025, die höhere Kapitalpuffer vorschreiben foxstone.ch). Kreditnehmer stehen nun vor strikten Limiten (max. ~80 % Beleihungswert und strenge Belastungstests bei 5 % Zins), was hoch verschuldeten Investoren zusätzlichen Spielraum nimmt. Während der aktuelle Konsens von einer stabilen oder leicht fallenden Zinsentwicklung ausgeht (bei einer Schweizer Inflation von nur rund 0,7 % engelvoelkers.com), könnte eine überraschend hohe Inflation oder ein finanzieller Schock diesen Trend umkehren. Diese Zinsunsicherheit bleibt daher ein entscheidender Risikofaktor.
  • Makroökonomische und geopolitische Unsicherheit: Der Immobilienmarkt in Zürich hängt von der allgemeinen wirtschaftlichen Gesundheit der Schweiz und der globalen Stabilität ab. Wirtschaftliche Unsicherheiten – wie eine potenzielle globale oder europäische Rezession – stellen ein Risiko dar investropa.com. Wenn zum Beispiel ein Abschwung den Banken- oder Technologiesektor trifft, könnte Zürich Arbeitsplatzverluste oder weniger Expansion erleben, was die Nachfrage nach Büroflächen und Wohnungen verringert. Die Stadt ist nicht immun gegen globale Ereignisse: Der Krieg in der Ukraine, Energiekrisen oder andere geopolitische Spannungen können sich auswirken. Die Schweizer Regierung hat ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die angespannte geopolitische Lage (Ukraine-Krieg, Konflikte im Nahen Osten) weiterhin ein latentes Risiko für den internationalen Handel und die Energiepreise darstellt, das die Schweizer Wirtschaft negativ beeinflussen könnte engelvoelkers.com. Ein Anstieg der Öl-/Gaspreise könnte zum Beispiel die Inflation wieder anheizen und Konsumenten sowie Unternehmen belasten. Zusätzlich können Währungsschwankungen (ein sehr starker Schweizer Franken) dem Schweizer Export und den Unternehmensgewinnen schaden und so indirekt die Büroauslastung und die Wohnungssuche von Mitarbeitenden internationaler Firmen beeinflussen. Ein weiterer makroökonomischer Faktor ist die Einwanderungspolitik: Das Bevölkerungswachstum der Schweiz (das den Wohnungsbedarf antreibt) könnte sich verlangsamen, falls politische Kräfte eine stärkere Begrenzung der Zuwanderung durchsetzen. Die erwähnte SVP-Initiative zur Begrenzung der Bevölkerung auf 10 Millionen ist zwar extrem, zeigt aber den politischen Druck zum Wachstumslimit jacquemoudstanislas.ch. Würde die Einwanderung stark reduziert, könnte die Wohnungsnachfrage langfristig nachlassen. Insgesamt gilt: Auch wenn die Schweizer Wirtschaft derzeit stabil ist, stellen globale Rezessions- oder Krisenszenarien ein Abwärtsrisiko dar, bei dem Immobilienleerstände steigen und Preise korrigiert werden könnten.
  • Immobilienblase und Bedenken zur Erschwinglichkeit: Jahrelange Preissteigerungen werfen die Frage auf: Steckt Zürich in einer Immobilienblase? Nach manchen Kriterien ja – die Stadt zählt zu den Städten mit hohem Blasenrisiko. Der Global Real Estate Bubble Index der UBS setzte Zürich auch 2023 in die Kategorie „Blasenrisiko“, und zwar als eine von weltweit nur zwei Städten (neben Tokio) auf diesem Niveau ubs.com mattgul.com. Die Immobilienpreise im Verhältnis zu Einkommen und Mieten sind extrem hoch. Sollten die Zinsen steigen oder die Nachfrage nachlassen, könnten Zürichs hohe Bewertungen einer Korrektur unterliegen. Den Aufsichtsbehörden ist dies bewusst; die Schweizerische Nationalbank hat in den letzten Jahren einen antizyklischen Kapitalpuffer reaktiviert, um die übermäßige Hypothekenvergabe einzudämmen. UBS-Analysten bewerten das Blasenrisiko derzeit als „moderat“ (zurück von „extrem“), weil das Preiswachstum etwas nachgelassen hat investropa.com, aber das Risiko ist nicht verschwunden. Die Erschwinglichkeit für Einheimische ist am Limit – Mittelstandsfamilien kämpfen selbst bei bescheidenen Wohnungen mit dem Kauf, was soziale und politische Probleme aufwirft. Immer mehr Stimmen finden, dass der Wohnungsmarkt unhaltbar teuer ist. Falls noch mehr Menschen die Stadt verlassen, weil sie sich das Wohnen nicht mehr leisten können, könnte die Nachfrage nachlassen. Zudem enden Blasen oft nicht nur wegen Zinsänderungen, sondern weil sich die Käuferstimmung dreht. Glauben Käufer, dass die Preise ihren Höhepunkt erreicht haben – selbst vorübergehend – kann sich die Psychologie zu einem Käufermarkt drehen. Noch zeichnet sich kein starker Stimmungsumschwung ab (wegen des anhaltenden Mangels), aber das Risiko einer Stagnation oder leichten Korrektur in überteuerten Segmenten (wie Luxuswohnungen oder renditeschwache Anlageobjekte) ist vorhanden.
  • Bau- und Lieferherausforderungen: Ironischerweise ist eine der größten Herausforderungen des Marktes die Kehrseite des Mangels – es kommt nicht genug neuer Wohnraum auf den Markt. Dies birgt das Risiko, dass, wenn der Mangel anhält oder sich verschärft, das Wirtschaftswachstum gebremst wird (Unternehmen könnten Schwierigkeiten haben, Talente zu rekrutieren, wenn Wohnraum zu knapp oder zu teuer ist) und dies eine stärkere Einmischung der Regierung nach sich zieht. In Zürich zu bauen ist nicht einfach: hohe Baukosten, Fachkräftemangel in der Baubranche, langwierige Bewilligungsverfahren und Widerstand aus der Nachbarschaft („Not in my backyard“, NIMBY) bremsen die Entwicklung. Im Jahr 2024 befand sich der Wohnungsbau auf einem Tiefpunkt, und obwohl es Bemühungen gibt, ihn zu fördern, besteht das Risiko, dass nicht genügend Wohnungen gebaut werden, um die Nachfrage zu decken und die Krise damit weiter anhält. Auf der gewerblichen Seite ist der Bau neuer Büros stark zurückgegangen jll.com, was kurzfristig für bestehende Eigentümer positiv sein könnte, aber langfristig auch bedeutet, dass es weniger moderne Flächen gibt, um neue Unternehmen anzuziehen. Kostensteigerungen bei Baumaterialien sind eine weitere Herausforderung – während sie 2024 nachließen, haben frühere Preisschübe bei Stahl, Holz etc. Projekte verteuert und manche wurden auf Eis gelegt. Sollte es zu einer weiteren globalen Inflationswelle kommen, könnte dies die Entwicklung weiter verzögern.
  • Regulatorische und politische Risiken: Änderungen von Gesetzen und Vorschriften stellen eine weitere Herausforderung dar. So könnte zum Beispiel die geplante Verschärfung der Lex Koller, wie bereits besprochen, bei Umsetzung einige ausländische Investoren abschrecken und potenziell zu geringeren Kapitalzuflüssen in bestimmten Segmenten führen (z. B. könnte die Entwicklung durch ausländische Investoren schwieriger zu finanzieren sein). Obwohl die Maßnahmen auf eine Abkühlung der Preise abzielen, könnten Nebenwirkungen wie eine niedrigere Liquidität am Immobilienmarkt auftreten jacquemoudstanislas.ch. Im Inland besteht außerdem ein politisches Risiko in Form von Volksinitiativen oder Politikwechseln. Die direkte Demokratie in der Schweiz bedeutet, dass Wähler (und sie tun es) Initiativen einbringen können, die den Immobilienmarkt beeinflussen – von Mietobergrenzen über Leerstandsabgaben bis hin zu strikten Zonenvorgaben. Eine derzeitige Strömung ist die Forderung nach mehr Schutz für Mieter in Folge der Wohnungsnot. Sollten die Mieten weiter explodieren, besteht die Möglichkeit einer populistischen Bewegung für Mietpreisbremsen oder strengere Regeln bei Renovierungskündigungen usw. Solche Maßnahmen könnten die Renditen für Vermieter beeinflussen. Andererseits besteht das Risiko, dass wachstumskritische politische Stimmungen die Entwicklung begrenzen könnten (z. B. falls der Widerstand gegen höhere Dichte zunimmt, könnte es noch schwieriger werden, den benötigten Wohnraum in Zürich zu bauen). Die Ablehnung einiger jüngerer Projekte in Referenden in der ganzen Schweiz (nicht in Zürich, aber z. B. Genfs Initiative zur Begrenzung des Bauens) zeigt diese Spannungen. Die Stadtregierung von Zürich ist grundsätzlich entwicklungsfreundlich (geführt von Pragmatikern, die den Wohnbedarf sehen), doch politische Mehrheiten können sich ändern.
  • Inflation und Betriebskosten: Während die Schweiz derzeit eine niedrige Inflation (~1-2%) verzeichnet, würde ein Wiederanstieg der Inflation die Betriebskosten von Gebäuden (Energie, Wartung, an Wert indexierte Grundsteuern) und potenziell die Zinsen erhöhen, was den Cashflow der Eigentümer schmälert. Bei Gewerbeimmobilien könnte hohe Inflation Einzelhändler und Büronutzer belasten und Mieterhöhungen erschweren. Andererseits kann eine moderate Inflation Schuldnern helfen, indem sie den realen Wert der Schulden mindert – allerdings agieren viele Schweizer Investoren mit hohem Eigenkapital. Zudem könnten die Kosten der Energiewende erheblich sein – alte Gebäude mit Solarpanels, neuen Heizsystemen etc. nachzurüsten, erfordert viel Kapital. Zwar amortisieren sich diese Investitionen oft langfristig, doch gerade für kleinere Vermieter sind sie kurzfristig eine finanzielle Herausforderung.

Im Kern ist der Zürcher Immobilienmarkt nicht frei von Schwachstellen. Er steht zwar auf sehr soliden Fundamenten (hohe Nachfrage, geringes Angebot, wirtschaftliche Stabilität), doch Risiken wie wirtschaftliche Abschwünge, Zinsschwankungen und regulatorische Veränderungen könnten die Dynamik dämpfen. Marktteilnehmer sollten vorsichtigen Optimismus walten lassen: Die Prognose ist weiterhin auf Wachstum gerichtet, doch Szenarien wie eine globale Rezession oder drastische politische Veränderungen könnten diesen Trend verändern. Bemerkenswert ist, dass Institutionen wie die UBS den Zürcher Markt als potenzielle Blase beobachten mattgul.com – ein Hinweis darauf, wachsam zu bleiben. Andererseits hat Zürich Schocks in der Vergangenheit stets gut überstanden – selbst während der Finanzkrise 2008 kam es nur zu einer kurzen Preispause. Die anhaltende Attraktivität als Finanzzentrum und lebenswerte Stadt bietet zudem einen Puffer. Dennoch wird die Bewältigung der Bezahlbarkeitskrise und die Schaffung von mehr Wohnraum in Zukunft entscheidend sein, um soziale Spannungen abzufedern und eine Überhitzung zu verhindern. Die Gratwanderung zwischen Attraktivität für Investoren und Bedürfnissen der Bewohner wird in den kommenden Jahren die politische und risikopolitische Landschaft prägen.

Quellen:

Bürosektor – Stabil mit hoher Verfügbarkeit

Der Büromarkt in Zürich im Jahr 2025 präsentiert ein gemischtes Bild aus großem Angebot und selektiver Nachfrage. Nach der Pandemie stiegen die Büro-Leerstände, da sich Remote-/Hybrid-Arbeit durchsetzte, aber der Trend stabilisiert sich. In den fünf größten Bürozentren der Schweiz (Zürich, Genf, Basel, Bern, Lausanne) lag die gesamte Verfügbarkeitsquote Ende 2024 bei etwa 5,0 % jll.com. In der Region Zürich stieg das verfügbare Büroflächenangebot bis Ende 2024 auf 433.700 m² (eine Leerstandsquote von 5,3 %) jll.com. Dies ist ein leichter Anstieg gegenüber 4,8 % im Vorjahr und setzt den allmählichen Anstieg seit 2019 fort jll.com. Neue Fertigstellungen in Randgebieten trugen zu den Leerständen bei – zum Beispiel sorgten neue Projekte in Oerlikon und Kloten (Nord-Zürich) im vergangenen Jahr für ein erhebliches Flächenwachstum jll.com. Auch in Kreis 5 (Zürich-West) und Kreis 11 (Oerlikon/Affoltern) kamen neue Flächen und sanierte Büros auf den Markt jll.com. Im Gegensatz dazu wurde in einigen zentralen Lagen Flächen aufgenommen (die Leerstände sanken in den Kreisen 1, 3 und 9), da Unternehmen nach Top-Standorten suchten jll.com. Die Büromieten haben seit mehreren Jahren stagniert, was das Gleichgewicht zwischen gestiegenem Angebot und stabiler Nachfrage widerspiegelt jll.com. Die Spitzenmieten für Büros in der Innenstadt von Zürich sind seit 2022 konstant, doch das könnte sich bald ändern. Hochwertige, nachhaltige Büroprojekte (mit Green-Building-Zertifikaten und modernen Annehmlichkeiten), die sich in Planung befinden, ziehen Mieter an, und falls die Nachfrage nach diesen Premiumflächen robust bleibt und das Angebot begrenzt ist, könnten die Spitzenmieten nach Jahren der Stagnation endlich wieder steigen jll.com.

Mit Blick in die Zukunft ist der Ausblick für den Zürcher Büromarkt vorsichtig optimistisch. Der Neubau von Büros verlangsamt sich drastisch – im Jahr 2024 wurden nur etwa 57.000 m² fertiggestellt, gegenüber 343.000 m² im Jahr 2020 jll.com. Zwischen 2025 und 2027 liegt die Pipeline in Zürich bei durchschnittlich nur 29.000 m² pro Jahr, was nur einen Bruchteil (ca. –71 %) des jährlichen Volumens von 2019–2023 ausmacht jll.com. Dieser starke Rückgang des Neubauangebots wird weiteren Leerstandsanstiegen entgegenwirken jll.com. Allerdings kommt weiterhin sekundäre Bürofläche auf den Markt, da Unternehmen ihre Flächen optimieren; rund 60.000 m² bestehende Büros werden voraussichtlich 2025–26 angeboten werden (vermutlich Untermietflächen oder ältere Gebäude, die aufgegeben werden) jll.com. Somit sollten die Leerstandsquoten kurzfristig um die 5 % und höher liegen jll.com. Die Mieternachfrage konzentriert sich auf Qualität: Moderne, gut gelegene Büros (insbesondere mit ESG-Zertifikaten) werden gut nachgefragt, während veraltete Büros in Randlagen lange leerstehen. Besonders Zürichs Finanz- und Technologiesektoren treiben weiterhin die Vermietungen an. Mehrere große Umzüge im späten Jahr 2024 unterstreichen das Vertrauen in Toplagen – z. B. bezog die Telekom-Firma Salt ein neues Flagship-Büro über der Bahnhofstrasse, die Vermögensverwaltung Bellevue Group zog in ein saniertes Top-Gebäude am Sechseläutenplatz jll.com. Angesichts der geringen Arbeitslosigkeit in der Schweiz (2,5 %) und eines BIP-Wachstums von etwa 1,2 % engelvoelkers.com bauen Unternehmen weiterhin vorsichtig Personal auf. Insgesamt ist der Zürcher Büromarkt ausgewogen: Mieter profitieren von mehr Auswahl und stabilen Mieten, während Eigentümer beruhigt feststellen, dass die Baupause den Markt nach und nach verknappen wird. Jeder Nachfrageschub (zum Beispiel wenn Unternehmen mehr Mitarbeitende ins Büro zurückholen) könnte die Mieten in den Kernlagen schnell anziehen lassen. Aktuell ist mit stabilen Büromieten und Flight-to-Quality-Dynamik zu rechnen – ältere Büros gewähren womöglich Zugeständnisse, während grüne Premiumflächen im CBD und boomenden Teilmärkten (wie Zürich-West und Oerlikon) auf reges Interesse stoßen.

Einzelhandelssektor – Erstklassige Lagen bleiben stark

Einzelhandelsimmobilien in Zürich haben sich als bemerkenswert widerstandsfähig erwiesen. Tatsächlich bleibt die wichtigste Einkaufsstraße der Stadt, die Bahnhofstrasse, eine der teuersten Einzelhandelslagen der Welt. Die Spitzenmieten für erstklassige Einzelhandelsflächen sind seit 2020 um über 20 % gestiegen und erreichten bis Ende 2024 etwa CHF 10.250 pro m² pro Jahr jll.com. Damit liegt die berühmte Straße Zürichs in Europa bei den Einzelhandelsmieten nur hinter Paris und London jll.com. Solch hohe Mieten spiegeln die starke Nachfrage von Luxusmarken und Einzelhändlern nach begrenzten Ladenflächen wider. Der Leerstand auf der Bahnhofstrasse liegt faktisch bei 0 % jll.com – jede verfügbare Ladenfläche wird sofort vergeben. In den letzten Jahren haben mehrere globale Marken auf größere Flaggschiffe aufgerüstet oder sind neu auf die Straße gekommen, sodass die Auslastung voll bleibt. Der Status Zürichs als wohlhabende Weltstadt ist die Grundlage dafür: Die Stadt führt Europa bei der Kaufkraft pro Kopf an, was den Einzelhandelsumsatz stark stützt jll.com. Stetige Ströme von Touristen, Geschäftsreisenden und vermögenden Einwohnern sorgen für anhaltende Umsätze in Luxus-Boutiquen, Uhren/Schmuck und hochwertiger Mode. Selbst mit dem Wachstum des E-Commerce bleibt das Erlebnis und Prestige einer Präsenz an der Bahnhofstrasse für Einzelhändler unersetzlich. Ähnlich verhält es sich in anderen erstklassigen Lagen wie der Altstadt und den Boutiquevierteln von Seefeld – die Nachfrage ist gesund und Leerstände sind minimal.

Das heißt, sekundäre Einzelhandelsstandorte sehen sich mit einer differenzierteren Situation konfrontiert. Einige Nebenstraßen und weniger zentrale Einkaufszentren mussten sich nach COVID neu positionieren, und Einzelhändler im mittleren Preissegment achten verstärkt auf die Online-Konkurrenz. Insgesamt hat sich der Fußgängerverkehr in Zürich mit der Rückkehr von Touristen und Büroangestellten erholt, aber Kunden erwarten heute mehr als nur Geschäfte – erfolgreiche Ladenstandorte bieten Erlebnisse (Cafés, Events) und Bequemlichkeit. Dennoch steht der Einzelhandelssektor in Zürich im Vergleich zu vielen Städten sehr gut da. Das Verbrauchervertrauen wird durch die niedrige Inflation und steigende Löhne in der Schweiz unterstützt, und die Arbeitslosigkeit ist sehr gering. Hochstraßenvermieter erzielten 2024 Rekordmieten jll.com, was auf großes Vertrauen von Einzelhändlern in die stationäre Präsenz hindeutet. Deshalb bleiben Investoren an erstklassigen Einzelhandelsimmobilien interessiert, die stabile Erträge bieten (obwohl die Renditen angesichts des Preisniveaus niedrig sind). In Zukunft wird die Leistungsfähigkeit des Einzelhandels wahrscheinlich je nach Segment auseinandergehen: Ultra-Prime-Lagen werden weiterhin florieren, während schwächere Standorte innovativ sein müssen. Wächst der Tourismus aus Asien und den USA in den kommenden Jahren, wird dies den zentralen Einzelhandel weiter stärken. Umgekehrt könnten eine Abschwächung der Konsumausgaben oder neue E-Commerce-Gewohnheiten den Druck auf weniger erstklassige Geschäfte erhöhen. Derzeit ist der Einzelhandelsimmobilienmarkt in Zürich eine Geschichte von Stärke an der Spitze – „Lage, Lage, Lage“ gilt hier mit der Bahnhofstrasse, die weltweit höchste Mieten erzielt und keinen Leerstand aufgrund der ungebremsten Nachfrage jll.com aufweist.

Industrie & Logistik – Hohe Nachfrage, begrenztes Angebot

Das Segment Industrie- und Logistikimmobilien in der Region Zürich (und in der Schweiz insgesamt) verzeichnet eine robuste Nachfrage und sinkende Leerstände. Im Jahr 2023 sank die Leerstandsquote für investierbare Logistikimmobilien landesweit auf etwa 5,1%, verglichen mit 7,7% im Jahr 2019 jll.com. Mit anderen Worten: Lager- und Distributionsflächen sind zunehmend ausgelastet – dank des E-Commerce-Booms, der Neuausrichtung der Lieferketten und davon, dass Unternehmen mehr Lagerbestände halten. Die Schweizer Logistik konzentriert sich geografisch entlang der wichtigsten Verkehrskorridore – ein Großteil der Anlagen befindet sich im Basel–Zürich–Solothurn-Dreieck und rund um die großen Metropolen jll.com. Zürich, an der Kreuzung wichtiger Autobahnen und in Flughafennähe gelegen, ist ein bedeutender Logistikhub, aber auch flächenmäßig eingeschränkt. Vieles an Industrieflächen wurde (vor allem in der Stadt Zürich) zu Büros oder Wohnungen umgewandelt, was das Angebot an neuen Lagerhallen limitiert. Viele bestehende Lager sind älter und entsprechen nicht perfekt den heutigen Anforderungen (z. B. geringere Deckenhöhen, weniger Ladezonen) jll.com, sodass Grade-A-Logistikflächen extrem rar sind.

Mieten für Logistik-/Industrieflächen im Raum Zürich liegen typischerweise zwischen etwa CHF 85 bis 140 pro m² und Jahr – abhängig von Größe und Lage jll.com. Diese Mieten sind im internationalen Vergleich relativ hoch (bedingt durch hohe Schweizer Boden- und Baukosten). Das Mietwachstum ist moderat, aber stetig, da der Leerstand sinkt. Investoren interessieren sich zunehmend für diese Anlageklasse aufgrund ihrer Einkommensstabilität und Wachstumsperspektiven – die Renditen im Logistiksektor sind in der Schweiz zwar niedrig (~4–5%), liegen aber etwas über den Spitzenrenditen von Büroimmobilien. Bemerkenswert ist, dass die meisten Logistikimmobilien in der Schweiz eigengenutzt werden (d. h. Unternehmen besitzen ihre Lagerhallen selbst) jll.com. Landen nur etwa 300 Logistikobjekte schweizweit als vermietete Anlageimmobilien jll.com. Dies führt zu einer geringen Liquidität und Exklusivität des Sektors. Die wenigen Investment-Grade-Lagerhallen, die auf den Markt kommen, stoßen auf starke Konkurrenz, darunter auch ausländische institutionelle Käufer, die von der Stabilität der Schweiz angezogen werden.

In den kommenden Jahren ist zu erwarten, dass die Logistikentwicklung weiterhin eingeschränkt bleibt. Geeignete Flächen rund um Zürich für neue Großlager sind begrenzt und stark reglementiert. Allerdings werden einige Industriegebiete am Stadtrand und entlang der A1-Autobahn verdichtet – ältere Standorte könnten mehrstöckige Logistikgebäude erhalten oder für urbane „Letzte-Meile“-Verteilung unterteilt werden. Der Trend zum Nearshoring (mehr Lagerhaltung innerhalb der Schweiz) und der Boom im Online-Shopping halten die Nachfrage nach modernen Logistikflächen hoch. Infolgedessen könnte die Leerstandsrate weiter sinken und die Mieten könnten, insbesondere für erstklassige Lagerflächen, leicht steigen. Eine Herausforderung ist die Umrüstung veralteter Bestände – viele ältere Industriegebäude entsprechen nicht den heutigen Logistikanforderungen jll.com. Kreative Lösungen wie die Umnutzung von Teilen dieser Gebäude zu Selfstorage- oder KMU-Einheiten werden erprobt, um den Leerstand zu verringern jll.com. Insgesamt ist der Ausblick für Zürcher Industrieimmobilien positiv, gekennzeichnet durch Knappheit und solide Nachfrage. Dieses Nischen-Segment macht vielleicht nicht so viele Schlagzeilen wie Zürcher Wohn- oder Büroimmobilien, bietet aber aufstrebende Chancen für Investoren, die sich im Baurecht auskennen und Objekte finden – die grundlegenden Faktoren geringer Leerstand und stetiger Mietbedarf sind fest etabliert jll.com.

Investmentausblick: Renditen, ausländisches Interesse & Chancen

Ausländische Investitionen und Vorschriften: Es ist wichtig zu beachten, dass die Schweiz strenge Regeln (Lex Koller) zur Begrenzung des ausländischen Eigentums an Wohnimmobilien hat.

Ausländische Personen ohne Wohnsitz können in Zürich im Allgemeinen keine Immobilien kaufen (außer in seltenen Fällen oder über bestimmte ausgenommene Strukturen) practiceguides.chambers.com jacquemoudstanislas.ch.Ausländer können frei in Gewerbeimmobilien investieren, und bisher konnten sie auch Anteile an Schweizer Immobiliengesellschaften oder -fonds ohne Einschränkung erwerben jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Dies hat es ausländischem institutionellen Kapital ermöglicht, indirekt in den Zürcher Markt einzutreten.Es gibt ein bedeutendes globales Interesse – Staatsfonds, globale REITs und private Investoren haben Geld in Schweizer Immobilienfonds, Entwicklungsprojekte und den Erwerb von Gewerbeimmobilien investiert.Zum Beispiel gibt es bei den prestigeträchtigen Bürogebäuden und Einzelhandelsimmobilien in Zürich häufig Bieterwettstreite zwischen deutschen Fonds oder Investoren aus dem Nahen Osten.Künftig könnte sich jedoch die regulatorische Landschaft verschärfen.Im März 2025 kündigte die Schweizer Regierung Pläne an, den Erwerb von Immobilien durch Ausländer weiter einzuschränken, was möglicherweise das Ende der Ausnahmeregelung bedeuten würde, die es Ausländern erlaubte, Aktien börsennotierter Immobiliengesellschaften frei zu kaufen jacquemoudstanislas.ch.Wenn sie umgesetzt werden, würden solche Reformen (die derzeit diskutiert werden) eine Genehmigung der Regierung für ausländische Investoren selbst bei indirekten Immobilienbeteiligungen erfordern, was einen bedeutenden Wandel darstellt, der darauf abzielt, die Nachfrage abzukühlen jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Dies hat Bedenken geweckt, dass ausländisches Kapital abgeschreckt werden könnte.Dennoch ist der Gesetzgebungsprozess noch im Gange – etwaige Änderungen werden Zeit in Anspruch nehmen und könnten abgeschwächt werden jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Derzeit bleibt das Interesse ausländischer Investoren hoch, insbesondere an Gewerbeimmobilien und Entwicklungspartnerschaften.Stabile Renditen in einem Niedrigzinsmarkt: Immobilien in Zürich werden als „sicherer Hafen“ geschätzt und bieten Stabilität statt hoher Renditen. Im Jahr 2025 erzielen erstklassige Wohn- und Büroimmobilien in Zürich in der Regel nur etwa 2,5 %–3,5 % jährliche (Brutto-)Rendite foxstone.ch. Diese Renditen sind moderat und spiegeln die hohen Bewertungen und das geringe Risiko von Schweizer Immobilien wider. Für institutionelle Anleger wie Pensionsfonds und Versicherungen ist die Zuverlässigkeit und Werterhaltung der Zürcher Immobilien ein zentraler Bestandteil ihrer Portfolios. Tatsächlich melden große Eigentümer stabile oder steigende Werte – so verzeichnete beispielsweise Swiss Life (einer der größten Immobilieninvestoren der Schweiz) einen Anstieg des beizulegenden Zeitwerts ihres Portfolios um ~0,2 % im 1. Quartal 2025 und widersetzte sich damit jedem Abschwung reuters.com. Die Mieteinnahmen gelten aufgrund voller Auslastung und starker Bonität der Mieter in Zürich als äußerst solide. Die Gesamtrenditen werden künftig voraussichtlich hauptsächlich aus laufenden Einnahmen sowie einer moderaten Wertsteigerung bestehen (prognostiziert werden ~1–4 % jährliches Preiswachstum in den kommenden Jahren investropa.com). Internationale Investoren bleiben trotz der niedrigen Renditen angezogen, weil die Schweiz als sicherer Hafen gilt. In Zeiten globaler Unsicherheit zieht die Zürcher Immobilienbranche ausländische Käufer an, die Vermögenserhalt suchen investropa.com. Der starke Schweizer Franken und die politische Stabilität des Landes erhöhen zusätzlich die Attraktivität.

Neue Chancen – Grüne und Nischen-Segmente: Investoren richten ihr Augenmerk auch auf neue Nischen und Value-Add-Strategien auf dem Zürcher Markt. Ein großes Thema ist die Nachhaltigkeit. Die Nachfrage (seitens Mieter und Käufer) nach umweltfreundlichen, energieeffizienten Gebäuden wächst, und Immobilien mit grünen Zertifizierungen können Prämien erzielen investropa.com. Der staatliche Vorstoß zur CO2-Reduktion – z.B. verlangt ein neues Gesetz Solarpanels auf den meisten Neubauten pv-magazine.com – wird es erforderlich machen, ältere Bestände zu sanieren und erneuerbare Energien auszubauen. Das schafft Chancen für Investoren, ältere Gebäude mit Dämmung, Wärmepumpen, Solaranlagen usw. aufzuwerten und zugleich den grünen Auflagen zu entsprechen. Ein weiterer Trend ist Technologie und PropTech in der Immobilienbranche: Smarthome-Funktionen, digitale Mieterservices und Datenanalysen steigern den Wert von Objekten (gerade für technikaffine Mieter im Zürcher Markt besonders attraktiv) investropa.com.

Bestimmte Immobiliensegmente zeigen ebenfalls Wachstumspotenzial. Logistik- und Life-Science-Immobilien sind gefragt, aber das Angebot ist knapp – die Umnutzung oder Entwicklung von Leichtindustrieflächen am Stadtrand für Last-Mile-Logistik oder Labor-/Forschungszwecke ist ein vielversprechender Ansatz. Wohnungsbau in „B“-Lagen rund um Zürich bietet eine weitere Chance: Da die Erschwinglichkeit im Stadtzentrum stark eingeschränkt ist, boomen die Außenbezirke und Pendlergemeinden (Investoren setzen dort auf neue Mietwohnungen, wo die Renditen etwas höher sein können) foxstone.ch. Tatsächlich entwickeln sich Vororte mit guter ÖV-Anbindung zu neuen Investitionszentren, da Mieter nach relativ erschwinglichen Alternativen außerhalb des Stadtkerns suchen foxstone.ch. Darüber hinaus gewinnen alternative Wohnformen an Bedeutung: Co-Living und genossenschaftliches Wohnen. Zürich hat eine starke Tradition gemeinnütziger Wohnungsgenossenschaften, und die Stadt fördert diesen Sektor (Ziel: 33 % gemeinnütziger Wohnraum bis 2050) digitalcollection.zhaw.ch. Auch wenn die Gewinne nicht maximiert werden, bieten Genossenschaftsprojekte stabile, langfristige Erträge und basieren häufig auf öffentlich-privater Zusammenarbeit auf städtischem Boden – institutionelle Investoren wie Pensionskassen investieren vorsichtig in solche Projekte als ESG-freundliche Strategie. Im privaten Bereich sprechen Co-Living-Angebote mit flexiblen Mietverträgen und Gemeinschaftseinrichtungen vor allem junge Berufstätige und Expats an und bilden somit eine Nische, die es zu beobachten gilt.

Rendite-Ausblick: Insgesamt können Investoren in den nächsten Jahren mit moderaten, aber verlässlichen Renditen aus Immobilien in Zürich rechnen. Erstklassige Wohn- und Gewerbeobjekte erzielen vermutlich jährliche Cashflow-Renditen von rund 3 % foxstone.ch sowie zusätzlich ein paar Prozent Wertsteigerung – keine spektakulären Zahlen, aber im Einklang mit dem niedrigen Risikoprofil der Schweiz. Wer höhere Renditen sucht, setzt auf Value-Add-Strategien (z. B. die Renovation älterer Wohnungen und deren Verkauf an Eigenheimkäufer angesichts starker Nachfrage) oder auf Neubauprojekte (wobei die hohen Baukosten und Regulierungen solche Vorhaben in Zürich erschweren). Auch Crowdfunding-Plattformen für Immobilien sind mittlerweile am Markt (z. B. Foxstone, Crowdhouse): Sie ermöglichen es Investoren, mit etwas mehr Risiko auf Zielrenditen von 5–7 % durch diversifizierte Immobilienportfolios zu setzen foxstone.ch. Das Interesse aus dem Ausland bleibt für Core-Assets wohl bestehen, es sei denn, neue Gesetze schränken es massiv ein. Zusammenfassend bleibt der Ausblick für Immobilieninvestitionen in Zürich positiv, aber wettbewerbsintensiv – die Stabilität und Knappheit des Marktes lassen auf stabile Werte schließen, doch Investoren müssen kreativ sein, um Rendite zu finden. Zentrale Chancen bestehen in Investitionen in Nachhaltigkeit, dem Schließen von Lücken im Wohnungsmarkt und der Nutzung des anhaltenden Wachstums Zürichs, während sie mit sich verändernden Regulierungen umgehen müssen.

Zentrale Stadtteile und Immobilien-Hotspots

Zürich ist eine Stadt mit vielseitigen Quartieren, die alle ihren eigenen Charakter und eigene Immobilientrends aufweisen. Im Folgenden stellen wir einige zentrale Stadtviertel vor – von absoluten Premiumlagen am See bis zu aufstrebenden urbanen Quartieren – inklusive ihrer Preisniveaus, Beliebtheitsfaktoren, Entwicklungsprojekte und Lebensqualitätsmerkmale:

  • Enge (Kreis 2) – Luxuriöses Wohnen am See. Enge, auf der Südseite des Zentrums von Zürich, ist zu einem Magneten für hochwertige Wohnungen und wohlhabende Berufstätige geworden. Die Preise liegen hier im Durchschnitt bei etwa 18.300 CHF pro m² investropa.com, was zu den höchsten der Stadt zählt. Neue Luxusprojekte (mit Extras wie privaten Fitnessstudios und Concierge-Service) ziehen wohlhabende Expats und Tech-Manager nach Enge investropa.com. Der Reiz des Viertels liegt in der erstklassigen Lage – fußläufig zur Innenstadt, am Seeufer gelegen und mit Annehmlichkeiten wie dem Rieterpark und dem Museum Bärengasse. Die Lebensqualität ist hervorragend: Enge bietet gehobene Einkaufsmöglichkeiten, internationale Schulen und einen kurzen Weg zum Finanzzentrum Paradeplatz. Da neue Premium-Projekte noch in Planung sind, wird die Exklusivität – und die hohen Preise – in Enge weiter bestehen investropa.com.
  • Seefeld (Kreis 8) – Der meistgefragte Ort am Zürichsee. Seefeld ist ein äußerst begehrtes Viertel östlich des Zentrums, geschätzt wegen seiner Nähe zum Zürichsee, angesagten Restaurants und lebendigen Atmosphäre. Immobilien erreichen hier Top-Preise (zu den höchsten pro m² in Zürich) und erleben enorme Nachfrage investropa.com. Leerstand existiert praktisch nicht – jeder will in Seefeld wohnen. Trotz niedriger Mietrenditen von etwa 2–3 % (ein Zeichen für sehr hohe Kapitalwerte) unterstreichen die konstant niedrigen Leerstände und die hohen Mieten die Attraktivität des Viertels investropa.com. Seefeld bietet eine Mischung aus eleganten historischen Gebäuden und modernen Wohnungen, viele davon mit Seeblick. Bewohner genießen Freizeit am Wasser, Grünflächen wie den Park Zürichhorn und Boutiquen. Es ist beliebt bei wohlhabenden Einheimischen ebenso wie bei Expats. Aufgrund des sehr begrenzten Baulands entstehen in Seefeld nur selten neue Projekte (abgesehen von gelegentlichen Luxus-Eigentumswohnungen), weshalb das Angebot knapp bleibt. Es ist zu erwarten, dass Seefeld eine Luxus-Enklave bleibt, mit hervorragender Lebensqualität und entsprechenden Preisen.
  • Fluntern (Kreis 7) – Prestige am Zürichberg. Fluntern liegt an den bewaldeten Hängen des Zürichbergs und gehört zu den renommiertesten Wohnvierteln Zürichs. Es ist bekannt für malerische Aussichten, luxuriöse Villen und erstklassige Schulen. Familien schätzen Fluntern besonders wegen seiner exzellenten Bildungsmöglichkeiten – das Quartier beherbergt renommierte Schulen (wie den Standort der Zurich International School und ausgezeichnete öffentliche Primarschulen) mit konstant hoher Nachfrage. Die Häuser in Fluntern sind geräumig und oft architektonisch beeindruckend, viele Botschaften und Residenzen von Führungskräften sind hier angesiedelt. Die Immobilienpreise sind sehr hoch (vergleichbar mit den Seevierteln), und das Angebot ist dauerhaft knapp – jedes Inserat in Fluntern weckt sofort Interesse. Die Gegend bietet ein ruhiges, grünes Umfeld (nahe dem Zoo und den Waldwegen) und liegt dennoch nur wenige Minuten mit der Tram von der Innenstadt entfernt. Der Neubau ist minimal, da die strengen Zonenvorschriften den Charakter schützen. Zusammengefasst bietet Fluntern Privatsphäre, Natur und Prestige und bleibt dadurch bei der Zürcher Elite sehr begehrt.
  • Zürich West / Kreis 5 (Kreis 5) – Vom Industriegebiet zum In-Viertel. Der Kreis 5, auch bekannt als Zürich West, hat sich von einer rauen Industriezone zu einem der angesagtesten Viertel der Stadt entwickelt. Diese anhaltende Gentrifizierung hat die Immobilienwerte in die Höhe getrieben – die durchschnittlichen Wohnungspreise liegen 2024 hier bei etwa CHF 14.600 pro m², ein Anstieg von 3 % im Jahresvergleich investropa.com. Das Quartier boomt mit Neubauprojekten: Alte Lagerhallen werden zu Lofts, Kunstgalerien, Tech-Büros und Ausgeh-Locations. Junge Berufstätige und Kreative zieht es wegen des urbanen Flairs und der im Vergleich zur Innenstadt moderaten Preise in den Kreis 5 investropa.com. Die Stadt investiert aktiv in die Lebensqualität des Viertels – mit neuen Parks, Schulen und Kulturräumen, um den Kreis 5 familienfreundlicher zu machen investropa.com. Die Verkehrsanbindung ist exzellent (mehrere Tramlinien, der nahe Bahnhof Hardbrücke). Mit Großprojekten wie der Europaallee (direkt gegenüber) und lokalen Umgestaltungen hält die Dynamik an. In Kreis 5 finden sich inzwischen einige der coolsten Restaurants, Clubs und Design-Shops Zürichs, ergänzt durch neue Gemeinschaftsinfrastruktur. Das Viertel bietet einen einzigartigen urbanen Lebensstil, weshalb Nachfrage (und Preise) voraussichtlich weiter steigen werden, parallel zur laufenden Aufwertung investropa.com.
  • Altstetten (Kreis 9) – Aufstrebendes urbanes Zentrum. Altstetten im Westen von Zürich gewinnt zunehmend an Aufmerksamkeit als erschwinglicheres Wohngebiet mit Wachstumspotenzial. Jahrelang war es ein hauptsächlich industriell/gewerblich geprägter Stadtteil, doch in den letzten Jahren gab es dramatische Veränderungen. Die Immobilienpreise im Zentrum Zürichs sind in die Höhe geschnellt, „was viele Käufer und Mieter dazu bewegt, Altstetten als günstige Alternative in Betracht zu ziehen“ investropa.com investropa.com. Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise sind hier deutlich niedriger als im Stadtzentrum (was es zu einem der besten Werte in Zürich macht) investropa.com. Gleichzeitig hat Altstetten große Infrastrukturverbesserungen erlebt – insbesondere die Verlängerung der Limmattal-Stadtbahnlinie und weitere Verbesserungen des öffentlichen Verkehrs haben das Pendeln von Altstetten ins Zentrum enorm erleichtert investropa.com. Neue Wohn- und Mischbauprojekte entstehen rund um den Bahnhof Altstetten und entlang wichtiger Verkehrsachsen. Der Stadtteil bietet nun moderne Wohnungen, Einkaufszentren und Bürokomplexe (mehrere große Unternehmen haben Büros in den Gewerbeparks von Altstetten). Mit schnellen Verbindungen, günstigeren Mieten/Preisen und wachsender Infrastruktur entwickelt sich Altstetten zu einem lebendigen sekundären Zentrum. Viele Erstkäufer und junge Familien suchen hier nach bezahlbarem Wohnraum. Da immer mehr Menschen den Komfort und das Preis-Leistungs-Verhältnis entdecken, steigen Altstettens Profil und Immobilienwerte kontinuierlich an investropa.com.
  • Oerlikon (Kreis 11) – Florierender Geschäfts- und Wohnknotenpunkt. Oerlikon im Norden von Zürich ist eine der größten Erfolgsgeschichten der Stadtentwicklung. Dank ausgezeichneter Verkehrsanbindungen (ein wichtiger S-Bahn-Bahnhof, Tram- und Bushubs) und großzügiger Flächen hat sich Oerlikon in ein boomendes urbanes Zentrum verwandelt. Die Gegend ist geprägt von neuen Bürogebäuden, Einkaufszentren (wie das Neumarkt Einkaufszentrum) und Wohnkomplexen. Dieses Wachstum treibt die Nachfrage nach Immobilien an – der Medianpreis für Einfamilienhäuser in Oerlikon liegt mittlerweile bei über CHF 2,5 Millionen (für größere Familienhäuser) und die Werte aller Immobilienarten steigen investropa.com. Immobilienmakler berichten von wachsendem Interesse, da sowohl Einwohner als auch Unternehmen die günstige Lage Oerlikons schätzen investropa.com investropa.com. Die fortlaufenden Entwicklungsprojekte des Quartiers sind ein großer Anziehungspunkt: Mehrere Hochhäuser und gemischt genutzte Gebäude befinden sich im Bau oder wurden kürzlich fertiggestellt, wodurch moderner Wohnraum geschaffen und die lokale Infrastruktur verbessert wird investropa.com. Auf Straßenebene hat Oerlikon neue Parks, Restaurants und kulturelle Veranstaltungsorte hinzugewonnen, was eine lebendige Gemeinschaftsatmosphäre schafft investropa.com. Es ist zunehmend eigenständig – man kann in Oerlikon wohnen, arbeiten und soziale Kontakte pflegen. Dank seiner strategischen Lage (10 Minuten mit dem Zug ins Zürcher Zentrum und Direktverbindung zum Flughafen Zürich) ist Oerlikon ein Hotspot für Investoren und Mieter. Das Gebiet wird voraussichtlich weiter boomen, mit weiteren Verbesserungen (wie einem geplanten Innovationscampus und Sporteinrichtungen) in Planung. Für alle, die in Zürich ein starkes Wachstumspotenzial suchen, bietet Oerlikon eine überzeugende Kombination aus guter Anbindung, Neubauprojekten und vergleichsweise moderaten Preisen (zumindest im Vergleich zu Innenstadt- und Seelagen).
  • Affoltern (Kreis 11) – Neue Infrastruktur, neue Attraktivität. Weiter draußen in Kreis 11 hat sich Affoltern dank Verbesserungen der Infrastruktur und moderater Preise als Hotspot für Immobilien etabliert. Kürzlich hat das Bundesamt für Straßen massiv in neue Straßen und Autobahnausbau rund um Affoltern investiert investropa.com und so die Erreichbarkeit stark verbessert. Dadurch ist Affoltern besonders für Käufer interessant geworden, die einen unkomplizierten Arbeitsweg mit dem Auto oder Bus schätzen investropa.com. Zudem erlebte Zürich 2023 einen Boom beim Bau neuer Wohnungen, vor allem in Gebieten wie Affoltern – es wurden so viele neue Einheiten wie seit 2018 nicht mehr gebaut, ein Zeichen für das Interesse von Entwicklern und Käufern investropa.com. Mit diesen neuen Wohnungen (oft günstiger als innerstädtische Projekte) zieht Affoltern vor allem junge Berufstätige und Familien an, die modernen Wohnraum zu wettbewerbsfähigen Preisen suchen investropa.com investropa.com. Die Bevölkerungszahl steigt entsprechend an. Affoltern profitiert zudem von angrenzenden Grünflächen und einem ruhigeren, vorstädtischen Umfeld, was eine gute Balance zwischen Stadt und Land bietet. Die geplante mögliche Erweiterung des öffentlichen Verkehrs nach Affoltern wird die Attraktivität zusätzlich steigern. Kurz gesagt: Affoltern ist auf einem positiven Weg: verbesserte Anbindung, neues Wohnungsangebot und weiterhin erschwingliche Kosten machen das Quartier zu einer attraktiven Option für preisbewusste Immobilienkäufer. Die laufende Transformation deutet auf ein solides zukünftiges Wachstum sowohl bei der Gemeinschaft als auch bei den Immobilienwerten hin investropa.com.
  • Schwamendingen (Bezirk 12) – Erschwinglich mit Entwicklungspotenzial. Im Norden der Stadt war Schwamendingen historisch gesehen ein günstigeres, oft übersehenes Viertel – aber das ändert sich. Es wird mittlerweile „als preisgünstige Alternative“ für diejenigen, die sich das Zentrum von Zürich nicht mehr leisten können, immer beliebter investropa.com. Die Wohnkosten gehören hier zu den niedrigsten in der ganzen Stadt, was viele Erstkäufer und Familien mit mittlerem Einkommen anzieht. Besonders spannend ist der Aufschwung durch städtebauliche Erneuerung in Schwamendingen. Ein Vorzeigeprojekt, „Über-Gärten“, schafft 228 neue Mietwohnungen mit innovativem Design (großzügige Loggien, gemeinschaftliche „Waldgärten“), um die Wohnqualität zu erhöhen investropa.com. Solche Projekte werten den Wohnungsbestand auf und ziehen eine vielfältigere Bewohnerstruktur an. Ein weiteres wichtiges Upgrade ist der Lärmschutztunnel Schwamendingen, ein wegweisendes Infrastrukturprojekt, bei dem ein Autobahnabschnitt durch eine „grüne“ Überdachung abgedeckt wurde investropa.com. Dadurch wurden Lärm und Verschmutzung massiv reduziert und auf dem Tunnel neue Parkflächen geschaffen investropa.com. Die verbesserte Lebensqualität ist spürbar – ruhigere Straßen, sauberere Luft und neue Grünflächen. All diese Maßnahmen zeigen ein hohes Engagement der Gemeinschaft in Schwamendingen. Das Viertel bietet jetzt eine seltene Kombination aus Erschwinglichkeit und Lebensqualität in Zürich investropa.com. Schwamendingen wird deshalb immer beliebter bei allen, die Wert suchen: Hier bekommt man mehr Wohnraum für sein Geld, und das Viertel befindet sich im Aufschwung. Es ist ein Paradebeispiel dafür, wie sich die Zürcher Vororte an moderne Bedürfnisse anpassen. Auch in Zukunft wird das Ansehen und die Immobiliennachfrage in Schwamendingen weiter steigen – die Preise dürften aber weiterhin unter denen der exklusiven Stadtteile bleiben.

Jedes dieser Viertel illustriert die facettenreiche Immobilienlandschaft Zürichs. Die „Goldküste“ und „Silberküste“ entlang des Zürichsees, gerade außerhalb der Stadtgrenzen, verdienen ebenfalls Erwähnung – die Goldküste (sonnige Ostseite) in Orten wie Küsnacht und Zollikon bleibt ultra-exklusiv für Villen und verzeichnet Villenverkäufe von über 10 Millionen CHF investropa.com, während die Silberküste (Westufer, z. B. Thalwil, Horgen) etwas mehr Preis-Leistung bietet, aber dennoch sehr gehoben ist. Zurück in der Stadt findet man, egal ob altweltlichen Luxus (Enge, Seefeld, Fluntern), angesagtes urbanes Leben (Kreis 5) oder aufstrebende, familienfreundliche Gegenden (Altstetten, Affoltern, Schwamendingen), alles in den Zürcher Stadtteilen – sofern man eine Immobilie ergattern kann. Auffällig ist, dass alle Bereiche vom gemeinsamen Merkmal des begrenzten Angebots geprägt sind. Selbst in den „erschwinglichen“ Vierteln ist es nicht leicht, ein Zuhause zu finden. Das bedeutet, dass das Preiswachstum ein stadtweites Phänomen ist, nur in unterschiedlichem Ausmaß. Für Investoren und Eigenheimkäufer ist es entscheidend, diese Feinheiten der Quartiere zu kennen – die neuesten Hotspots gegenüber den bewährten Lagen – um sich erfolgreich am Zürcher Markt zu orientieren.

Infrastruktur- und Entwicklungsprojekte, die die Zukunft prägen

Ausbau des öffentlichen Verkehrs: Zürich investiert weiterhin stark in Infrastruktur, um das Wachstum zu unterstützen und die Lebensqualität zu steigern. In den letzten Jahren wurden bedeutende Erweiterungen des öffentlichen Verkehrs fertiggestellt oder gestartet. Ein gutes Beispiel ist die neue Limmattalbahn, die eröffnet wurde, um die westlichen Stadtteile (Altstetten/Affoltern) mit den Vororten entlang des Limmattals zu verbinden. Diese Tramverlängerung, ebenso wie andere Verbesserungen des Tramnetzes, haben die Fahrzeiten aus den äußeren Stadtbezirken ins Zentrum deutlich verkürzt investropa.com. Die bessere Anbindung wertet schon jetzt Gebiete wie Altstetten und Affoltern auf, wie zuvor erwähnt, da sie für Bewohner und Unternehmen attraktiver werden. Weitere Tramverlängerungen und Busspuren sind geplant, um allen Stadtteilen eine starke ÖV-Anbindung zu sichern. Gleichzeitig wird das S-Bahn-Netz – das Rückgrat der Mobilität im Großraum Zürich – modernisiert. Der überlastete Bahnhof Stadelhofen ist für eine Erweiterung vorgesehen (ein zusätzlicher Tunnel und weitere Bahnsteige sind geplant), um die Schienenkapazität in der Zürcher Innenstadt in den kommenden Jahren zu erhöhen. Der Bund verfolgt außerdem das Projekt „Zürich Brütten Tunnel“ (ein neuer Eisenbahntunnel Richtung Winterthur), um bis Anfang der 2030er-Jahre die Fernverbindungen zu verbessern. Diese Projekte werden häufigere Züge und weniger Überfüllung ermöglichen und das prognostizierte Bevölkerungswachstum in der Metropolregion auffangen.

Im Bereich Straßenverkehr sorgen innovative Lösungen für einen verbesserten Verkehrsfluss und ein besseres Umweltklima. Ein bemerkenswertes Projekt ist die Einhausung der Autobahn Schwamendingen (oben erwähnt), die fertiggestellt wurde, um eine laute Autobahn mit einer begrünten Abdeckung zu versehen investropa.com. Dies hat nicht nur Stadtteile, die durch die Autobahn getrennt waren, wieder miteinander verbunden, sondern auch einen neuen 1,6 km langen grünen Park für die Anwohner geschaffen – ein Gewinn für Mobilität und städtische Lebensqualität. Die Stadt und der Kanton haben ähnliche Pläne, andere Verkehrsknotenpunkte durch Tunnel- oder Deckelvarianten zu entschärfen (z. B. Diskussionen über eine künftige Untertunnelung von Teilen des Rosengartenstrasse-Rings, um den Lärm in diesen dicht bebauten Bezirken zu reduzieren). Darüber hinaus wird der öffentliche Nahverkehr in Zürich immer umweltfreundlicher: Die Stadt führt nach und nach Elektrobusse ein und baut die Fahrradinfrastruktur mit neuen Fahrrad-„Superhighways“ aus, die die Stadt durchkreuzen sollen. All diese Maßnahmen stehen im Einklang mit Zürichs Ziel, eine vorbildliche Verkehrsstadt des 21. Jahrhunderts zu werden, in der selbst die Außenbezirke gut angebunden sind und nachhaltige Verkehrsmittel Vorrang haben. Eine effiziente Verkehrsinfrastruktur ist auch für den Immobilienmarkt entscheidend – sie erschließt neue Entwicklungsgebiete und stellt sicher, dass die Stadt wachsen kann, ohne im Verkehr zu ersticken.

Große Entwicklungsprojekte: Mehrere groß angelegte Entwicklungen verändern das Stadtbild von Zürich nachhaltig. Besonders erwartet wird das Hardturm-„Ensemble“-Projekt, das das seit Langem brachliegende Hardturm-Stadiongelände im Kreis 5 neu gestalten wird. Das Projekt umfasst ein neues 18.000-Sitzplätze-Fußballstadion für die beiden Zürcher Fußballvereine, flankiert von zwei Hochhaustürmen und mittelhohen Gebäuden mit ca. 600 neuen Wohnungen (darunter preisgünstiger Wohnraum) sowie Büro- und Verkaufsflächen swissinfo.ch. Die Stimmberechtigten genehmigten diesen 570-Millionen-Franken-Plan bereits im Jahr 2018 swissinfo.ch, und nach Jahren politischer Streitigkeiten und rechtlicher Einsprüche soll der Bau nun bald beginnen. Nach der Fertigstellung entsteht damit ein völlig neues Quartierszentrum im Westen Zürichs, das sowohl den Bedarf an Sportinfrastruktur als auch an Wohnraum deckt. Besonders der Wohnungsbau ist bedeutsam – ein Turm soll überwiegend als Genossenschafts-/gemeinnütziger Wohnraum entstehen und damit die städtischen Ziele für bezahlbaren Wohnraum unterstützen swissinfo.ch. Gerichtliche Einsprachen haben zwar den Zeitplan verzögert (das Projekt wurde „gestoppt und gestartet“ und stieß auf Widerstand aus einigen Kreisen) coliseum-online.com swissinfo.ch, aber es wird im Allgemeinen erwartet, dass Ensemble letztlich umgesetzt wird und bis Mitte/Ende der 2020er Jahre ein modernes Stadion samt dringend benötigter neuer Wohnungen entsteht.

Im Stadtzentrum wurde das große Europaallee-Projekt (eine Umnutzung ehemals brachliegender Bahnflächen neben dem Zürcher Hauptbahnhof) kürzlich in seinen letzten Bauphasen fertiggestellt. Im Verlauf des letzten Jahrzehnts brachte die Europaallee neue Büroflächen (inklusive des großen Google-Campus), Hunderte von Wohnungen, einen Universitätscampus und Einkaufsstraßen – und dehnte so die Innenstadt effektiv aus. Die Fertigstellung in den Jahren 2020-2021 bedeutet, dass im Kern von Zürich keine großen ungenutzten Bauflächen mehr vorhanden sind. Nun richtet sich der Fokus auf kleinere Lückenschließung und Konversionsflächen. Beispielsweise entstehen in Oerlikon weiterhin Bauprojekte wie das Centro (Aufwertung des Oerlikoner Zentrums), und der Andreasturm-Hochhaus, der 2018 eröffnet wurde, wurde mittlerweile durch weitere Türme wie den Franklin Tower ergänzt; weitere sind rund um den Bahnhof Oerlikon geplant. Im Norden Zürichs laufen die Planungen für einen neuen Innovationspark bei Dübendorf (knapp außerhalb der Stadt), der F&E-Einrichtungen und möglicherweise Wohnraum umfassen soll – in direkter Nähe zu ETH und Universität.

Die Stadtplaner von Zürich legen ebenfalls großen Wert auf die nachhaltige Stadtentwicklung. Viele ältere Industrieareale im Großraum Zürich sollen in gemischt genutzte Quartiere umgewandelt werden. Zum Beispiel in den Vororten: Das Gebiet Dietikon hat ein Großprojekt, bei dem eine alte Industriezone in ein Wohnviertel mit Tausenden von Wohnungen umgewandelt wird, was indirekt die Wohnungsnot in der Stadt Zürich entschärft. Innerhalb der Stadt schreitet die Stadterneuerung in Kreis 4 und 5 (Langstrasse und Zürich West) voran, geleitet von Plänen, grüne Innenhöfe und Gemeinschaftsräume neben Neubauten zu schaffen investropa.com. Der Zürcher Masterplan 2040 fokussiert sich auf „Innenentwicklung“ – also innere Verdichtung – was bedeutet, dass innerhalb des bestehenden Stadtgebiets nachverdichtet und nicht in die Fläche expandiert wird. Dazu gehören Aufzonungen bestimmter, durch den öffentlichen Verkehr erschlossener Gebiete für höhere Gebäude und die Förderung von gemischt genutzten Hochhäusern in ausgewiesenen Zonen (zum Beispiel werden rund um Altstetten und Oerlikon mehr Hochhäuser zugelassen). Zürich achtet dabei jedoch streng auf Baugestaltung und Umweltauflagen, um den Charakter der Stadt zu bewahren.

Infrastruktur trifft Stadtplanung: Eine weitere bedeutende Initiative ist Zürichs Bekenntnis zur 2000-Watt-Gesellschaft und zu Klima­zielen. Die Stadt setzt Programme um, um Gebäude energetisch zu sanieren, Fernwärmenetze auszubauen (häufig mit Seewasser oder Abwärme) und schreibt Solaranlagen auf Neubauten gemäß neuem Bundesgesetz vor pv-magazine.com. Diese grüne Infrastruktur-Offensive bedeutet, dass Entwickler häufig Solaranlagen, Gründächer und effiziente Haustechnik in Projekte integrieren müssen – was zwar die Anfangskosten erhöht, aber die langfristige Nachhaltigkeit verbessert. Das Resultat ist eine lebenswerte, emissionsarme und klimarobuste Stadt, was wiederum die Immobilienwerte stabil hält.

Auch die Zonenvorschriften entwickeln sich weiter. Die Stadt signalisiert, Räume für gemeinnützigen Wohnungsbau zu schützen – zum Beispiel, indem öffentliches Land für Genossenschaften reserviert und baurechtliche Anreize für bezahlbaren Wohnraum in neuen Projekten geschaffen werden. Ein bemerkenswertes Ziel, das von den Wählern gesetzt wurde, ist, dass bis 2050 ein Drittel des gesamten Wohnungsbestands in Genossenschafts- oder anderweitig gemeinnützigem Besitz sein soll digitalcollection.zhaw.ch. Das führt dazu, dass die Stadt Land und günstige Konditionen für solche Vorhaben bereitstellt (z. B. ist der „Mehr Als Wohnen“-Genossenschaftskomplex im Hunziker Areal, der vor einigen Jahren fertiggestellt wurde, ein nachzuahmendes Vorbild). Zudem wurden Regulierungen von Kurzzeitvermietungen (Airbnb) diskutiert, um sicherzustellen, dass Wohnungen für den lokalen Bedarf genutzt werden – Zürich erwägt Beschränkungen bei der Vermietung an Touristen, damit Einheiten nicht dem langfristigen Wohnungsmarkt entzogen werden, auch wenn es bislang kein strenges Gesetz gibt.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Infrastruktur und die Entwicklungsprojekte Zürichs auf intelligentes Wachstum ausgerichtet sind: Ausbau der Verkehrskapazitäten, Erschließung neuer Wohngebiete in bislang ungenutzten Arealen und Verbesserung der grünen sowie öffentlichen Räume der Stadt. Projekte wie das Hardturm-Stadion, der Schwamendingen-Tunnel und neue Tramlinien stehen beispielhaft für den Zürcher Ansatz – Investitionen in Verbesserungen, die mehrere Ziele bedienen (Wohnen, Mobilität, Umwelt). Diese Maßnahmen sollten dazu beitragen, dass Zürich hoch wettbewerbsfähig und lebenswert bleibt, was wiederum die Stärke des Immobilienmarkts unterstützt. Natürlich gibt es zahlreiche Herausforderungen (von NIMBY-Gegnerschaft bis hin zu komplexen Schweizer Genehmigungsprozessen), doch die Entwicklung der Stadt zeigt einen allmählichen, konsensorientierten Fortschritt. Für Investoren und Bewohner bedeuten diese Entwicklungen bessere Vernetzung, mehr Wohnmöglichkeiten in bestimmten Gebieten und eine stetige Weiterentwicklung des Zürcher Stadtbildes im kommenden Jahrzehnt.

Regulatorisches Umfeld: Steuern, Eigentumsregeln & Bauvorschriften

Der Zürcher Immobilienmarkt funktioniert innerhalb des stabilen, aber sich weiterentwickelnden regulatorischen Rahmens der Schweiz, der alles von Steuern über Vorschriften für ausländische Käufer bis hin zu Nachhaltigkeitsauflagen abdeckt. Hier die wichtigsten Aspekte und Änderungen für 2025:

Regeln zum ausländischen Eigentum – Lex Koller: Vielleicht die markanteste Regelung ist das Lex Koller Gesetz, das ausländischen Staatsangehörigen den Kauf von Wohnimmobilien in der Schweiz einschränkt.

In der Stadt Zürich bedeutet dies, dass ausländische Nichtansässige keine Häuser oder Wohnungen als Investitionen oder Ferienimmobilien kaufen können.Nur Einwohner (einschließlich ausländischer Staatsbürger mit Schweizer Aufenthaltsbewilligung) werden beim Immobilienkauf wie Einheimische behandelt jacquemoudstanislas.ch.Es gibt ein paar Ausnahmen – z. B.Ausländer können bestimmte Ferienhäuser in Touristenregionen kaufen oder einen erheblichen Anteil an einem börsennotierten Schweizer Immobilienfonds/-unternehmen (indirektes Eigentum) ohne Probleme erwerben jacquemoudstanislas.ch.Gewerbeimmobilien sind ebenfalls ausgenommen, sodass ausländische Unternehmen oder Einzelpersonen frei Büros, Einzelhandelsflächen, Hotels usw. kaufen können.Diese Regeln haben historisch gesehen die internationale Spekulation auf dem Schweizer Immobilienmarkt eingedämmt und dafür gesorgt, dass der Markt nicht von ausländischen Käufern dominiert wird (wie es in einigen anderen Weltstädten der Fall ist).Allerdings stehen Änderungen bevor: Der Bundesrat (Schweizer Regierung) hat im März 2025 Pläne angekündigt, die Lex Koller weiter zu verschärfen jacquemoudstanislas.ch.Zu den vorgeschlagenen Reformen könnte gehören, dass Ausländer, die in der Schweiz leben, ihr Haus verkaufen müssen, wenn sie wegziehen (Schließung einer Gesetzeslücke), und vor allem die derzeitige Ausnahme für den Erwerb von Anteilen an Immobiliengesellschaften würde abgeschafft jacquemoudstanislas.ch.Das bedeutet, dass ausländische Investoren sogar dann eine Genehmigung benötigen würden, wenn sie indirekt über ein börsennotiertes Immobilienunternehmen oder einen Fonds investieren – eine bedeutende Veränderung.Auch vorgeschlagen: Ausländische Käufer von Gewerbeimmobilien wären auf Eigennutzung beschränkt; sie dürften nicht ausschließlich zum Vermieten kaufen jacquemoudstanislas.ch.Diese Maßnahmen zielen darauf ab, die Nachfrage zu dämpfen und dem Wohnungsmangel in der Schweiz entgegenzuwirken (Teil einer umfassenderen Strategie im Zusammenhang mit dem Bevölkerungswachstum) jacquemoudstanislas.ch.Es ist wichtig zu beachten, dass dies noch kein Gesetz ist – ein Entwurf wird für die parlamentarische Debatte vorbereitet, und es wird mit erheblichem Widerstand von Wirtschafts- und Immobiliengruppen gerechnet jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Sollten solche strengen Regeln letztendlich verabschiedet werden (was ungewiss ist), könnte dies eine große Veränderung des rechtlichen Umfelds für Auslandsinvestitionen darstellen und möglicherweise einige Zuflüsse ausländischen Kapitals verringern.In der Zwischenzeit gilt für 2025 der Status quo: Ausländische Käufer spielen eine begrenzte direkte Rolle auf dem Wohnungsmarkt in Zürich, sind jedoch bei gewerblichen und indirekten Investitionen aktiv.Jeder, der eine Investition aus dem Ausland in Betracht zieht, sollte die Debatte über die Lex Koller-Reform aufmerksam verfolgen, da sie in naher Zukunft die Investitionswege verändern könnte.Grundsteuern und Kosten des Wohneigentums: Das Steuersystem der Schweiz ist im Allgemeinen eigentümerfreundlich, weist jedoch einige Besonderheiten auf. Es gibt keine bundesweite Kapitalgewinnsteuer auf langfristig gehaltene private Immobilienverkäufe, aber der Kanton Zürich (wie die meisten Kantone) erhebt eine eigene Grundstückgewinnsteuer auf Immobilienverkäufe, üblicherweise nach einer progressiven Skala (höhere Steuer bei Verkauf innerhalb weniger Jahre nach dem Kauf, um langfristiges Halten zu fördern). Zürich erhebt zudem eine Handänderungssteuer (etwa 1 % des Preises) sowie Notariats- und Grundbuchgebühren bei Transaktionen practiceguides.chambers.com. Hauseigentümer zahlen eine jährliche Vermögenssteuer auf den Wert ihrer Immobilie, und besonders wichtig: Die Schweiz erhebt eine «Eigenmietwertbesteuerung» auf selbst genutztes Wohneigentum – im Wesentlichen werden Eigentümer so besteuert, als würden sie durch das Wohnen im eigenen Haus Mieteinnahmen erzielen zug4you.ch. Viele Eigentümer lehnen diese Eigenmietwertsteuer seit langem ab, und es gibt Bestrebungen, sie zu reformieren oder abzuschaffen. Tatsächlich gibt es in Bern laufende Diskussionen über die Abschaffung der Eigenmietwertbesteuerung, was mit einer Streichung des Hypothekarzinsabzugs zur Ausbalancierung der Folgen einhergehen könnte ubs.com. Sollte diese Reform in den nächsten Jahren verabschiedet werden, würde sie die Kalkulation für Eigentümer verändern (möglicherweise höhere Nettoabgaben für schuldenfreie Häuser, aber Wegfall eines Kaufhemmnisses). Stand 2025 gibt es noch keine endgültige Entscheidung – das Thema bleibt also spannend. Positiv für Eigentümer: Die Inflation in der Schweiz ist gesunken und der Referenzzinssatz für Hypotheken (Einflussfaktor auf zulässige Mietzinserhöhungen) blieb 2024 stabil swissmarketplace.group, sodass Kosten wie Hypothekarzinsen und inflationsgebundener Unterhalt sich stabilisiert haben. Für Investoren wird Mieteinnahme als ordentliches Einkommen besteuert (nach Abzug der Kosten), und Gesellschaften profitieren von relativ niedrigen Schweizer Unternehmenssteuersätzen (rund 19 % in Zürich, mit einer leichten Senkung aufgrund nationaler Steuerreformen zur Angleichung an die OECD-Mindeststandards). Insgesamt sind die Steuergesetze für Immobilien vorhersehbar und moderat, mit schrittweisen Anpassungen statt plötzlichen Veränderungen – ein Grund, warum das Investitionsklima weiterhin attraktiv bleibt.

Mieterschutz und Mietregulierungen: Zürich, wie ganz Schweiz, hat ein mieterfreundliches System. Rund 55-60 % der Schweizer Haushalte mieten (in der Stadt Zürich sogar noch mehr), daher sind die Gesetze ausgewogen, tendieren jedoch zum Schutz der Mieter. Mieten dürfen in der Regel nur unter bestimmten Bedingungen erhöht werden – zum Beispiel, wenn der nationale Referenzzinssatz steigt oder wegen Inflation und wertsteigernder Renovationen. Im Jahr 2023 erhielten Vermieter eine seltene Gelegenheit zur Mieterhöhung, da der Referenzzinssatz zweimal angehoben wurde (von 1,25 % auf 1,5 %), was zu den starken Mietsteigerungen in diesem Jahr beitrug swissmarketplace.group. Im Jahr 2024 blieb der Zinssatz stabil und es gab keine neuen Kostenschocks wie etwa bei den Treibstoffpreisen, daher verlangsamte sich das Mietwachstum auf etwa 4-5 % swissmarketplace.group. Sollte die kürzliche Zinssenkung der SNB den Referenzzinssatz sinken lassen, könnten einige Mieter sogar Mietsenkungen verlangen (normalerweise mit Verzögerung). Kündigungsschutz ist in der Schweiz stark ausgeprägt – Mieter mit langen Mietverträgen können nur aus bestimmten Gründen wie Eigenbedarf des Vermieters gekündigt werden und selbst dann nur mit ausreichender Frist. Es gibt auch ein System, mit dem Mieter überhöhte Mieterhöhungen oder Anfangsmieten als „missbräuchlich hoch“ vor Gericht anfechten können, insbesondere bei der geringen Leerstandsquote. Die Zürcher Stadtregierung beobachtet die Situation am bezahlbaren Wohnungsmarkt und prüft, ob zusätzliche Maßnahmen (wie Mietendeckel oder mehr Subventionen) nötig sind, falls sich die Wohnkrise verschärft. Bis 2025 wurden keine neuen Mietendeckelgesetze über das bestehende Bundesrecht hinaus eingeführt, aber das Thema bleibt politisch relevant. Besonders, da Mietergruppen wegen starker Mietsteigerungen und Kündigungen protestiert haben (z. B. der „Sugus“-Gebäude-Protest Ende 2024 swissinfo.ch). Investoren sollten berücksichtigen, dass Mieterhöhungen reguliert sind und der politische Druck, starke Mietanstiege einzudämmen, aufgrund des Mangels wächst.

Umweltfreundliches Bauen und Bauvorschriften: Zürich und die Schweiz treiben Umweltvorschriften für Immobilien weiter voran. Im Juni 2024 stimmten die Schweizer Wähler mit großer Mehrheit einem neuen Gesetz zur Beschleunigung der Nutzung erneuerbarer Energien zu pv-magazine.com. Eine zentrale Vorgabe: Alle Neubauten über 300 m² müssen ab 2025 Solarpanels auf Dächern oder Fassaden installieren pv-magazine.com. Der Kanton Zürich kann dies sogar auf kleinere Gebäude ausweiten. Damit wird die Integration von Solarenergie zum Standard für neue Entwicklungen. Zusätzlich haben viele Kantone (darunter auch Zürich) Vorschriften eingeführt, dass neue Heizsysteme kein Öl oder Gas mehr verwenden dürfen – sie müssen erneuerbar sein (Wärmepumpe, Solarthermie usw.) oder zumindest strenge Emissionsgrenzwerte einhalten, insbesondere bei Neubauten und Sanierungen. Die Stadt Zürich fördert die Minergie-Zertifizierung (ein Schweizer Label für umweltfreundliches Bauen) für Neubauten; obwohl nicht vorgeschrieben, halten sich viele Entwickler daran, um Genehmigungen zu erleichtern und umweltbewusste Käufer anzusprechen. Bauvorschriften verlangen zudem hohe Dämmstandards, dreifach verglaste Fenster und andere Maßnahmen zur Energieeffizienz entsprechend dem Ziel der Schweiz, die Emissionen im Gebäudesektor zu senken. Für Entwickler bedeutet das etwas höhere Baukosten, aber auch, dass neue Schweizer Gebäude in puncto Effizienz Spitzenklasse sind. In den kommenden Jahren ist mit einer zunehmenden Sanierung älterer Immobilien zu rechnen, um diese Standards zu erfüllen – möglicherweise gefördert durch staatliche Anreize oder verpflichtet bei größeren Renovierungen.

Im Bereich Zonenordnung stehen die Stadtplaner Zürichs vor der Herausforderung, mehr Wohn- und Büroflächen ohne Zersiedelung zu schaffen. Die Bauzonenregelungen wurden überarbeitet, um in ausgewählten Gebieten eine höhere Verdichtung zu ermöglichen: Beispielsweise wurden Zonen rund um Bahnhöfe oder Verkehrsknotenpunkte hochgestuft, sodass dort jetzt auch mittel- oder hochgeschossige Projekte erlaubt sind, wo vorher nur niedrige Bauten zulässig waren. Die Stadt setzt außerdem auf „Innenentwicklung“-Strategien – etwa die Umwandlung wenig genutzter Gewerbeflächen in Wohnraum oder die Aufteilung zu großer Wohnungen in kleinere Einheiten. Eine auffällige Maßnahme ist die Ausweisung von Hochhauszonen: In Zürich gibt es bestimmte Gebiete, in denen hohe Bauten (über 40 m) erlaubt sind, etwa in Teilen von Oerlikon, Escher-Wyss (Zürich-West) und bei Altstetten, während im historischen Zentrum und am Seeufer strenge Höhenbegrenzungen gelten. Ziel dieser Steuerung ist es, die Höhe dort zu konzentrieren, wo die Infrastruktur sie tragen kann, und gleichzeitig Sichtachsen auf das Stadtbild (wie den berühmten Blick auf die Alpen) zu bewahren.

Ein weiterer regulatorischer Aspekt ist die Quote für bezahlbaren Wohnraum/Wohnbaugenossenschaften bei großen Neubauprojekten. Die Stadt setzt häufig durch, dass ein Teil der Einheiten in großen Projekten an gemeinnützige Wohnbauträger verkauft oder für einen bestimmten Zeitraum zu unter dem Marktpreis liegenden Mieten angeboten wird. Dies ist Teil des Ziels, ein Drittel des Wohnungsbestands als gemeinnützigen Wohnraum zu erreichen digitalcollection.zhaw.ch. Bislang liegt der Anteil in Zürich bei etwa 25 % Genossenschafts-/gemeinnützigem Wohnraum, sodass dieser Trend künftig noch stärker werden dürfte.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass das regulatorische Umfeld in Zürich im Jahr 2025 als stabil, aber mit zunehmenden Eingriffen zur Lösung von Wohnungs- und Klimaproblemen charakterisiert werden kann. Die Steuern bleiben relativ niedrig und berechenbar. Die Regeln für ausländische Käufer sind streng und könnten noch strenger werden, obwohl gewerbliche Investoren weiterhin Spielraum finden. Umweltauflagen nehmen zu, wodurch nachhaltiges Bauen verpflichtend wird. Und Maßnahmen zur Wohnraumerschwinglichkeit – von Mieterschutz bis zur Förderung von Genossenschaften – werden schrittweise ausgeweitet, um Ungleichgewichte auf dem Markt entgegenzuwirken. Für Beteiligte bedeutet Compliance, sich mit diesen Richtlinien auseinanderzusetzen: z. B. von Anfang an Solarinstallationen einzuplanen oder Investitionen so zu strukturieren, dass sie den Lex-Koller-Regeln entsprechen. Solche Vorschriften bringen zwar Komplexität mit sich, tragen aber auch zur langfristigen Attraktivität Zürichs bei – sie sorgen für nachhaltige Entwicklung, begrenzen spekulative Blasen und erhalten die hohe Lebensqualität der Stadt, was letztlich den Immobilienwerten zugutekommt.

Marktrisiken und Herausforderungen

Trotz des allgemein optimistischen Ausblicks für Zürich könnten mehrere Risiken und Herausforderungen den Immobilienmarkt im Jahr 2025 und in den folgenden Jahren beeinflussen. Investoren und Beobachter sollten auf diese Faktoren achten:

  • Zins- und Finanzierungsrisiken: Nach Jahren extrem niedriger Zinsen, die das Preiswachstum angetrieben haben, hat sich das Umfeld gewandelt. In den Jahren 2022–2023 erhöhte die Schweizerische Nationalbank die Zinsen aggressiv aus dem Negativbereich auf bis zu 1,75 %, was den Markt etwas abkühlte. Bis 2025 hat die Inflation nachgelassen und die SNB vollzog eine kleine Zinssenkung investropa.com, dennoch besteht weiterhin das Risiko, dass die Zinsen wieder steigen könnten, falls die Inflation anzieht oder sich globale Bedingungen ändern. Steigende Zinsen würden den Schweizer Immobilienmarkt direkt treffen, indem sie Hypotheken teurer und Wohneigentum weniger erschwinglich machen, was die Nachfrage dämpfen könnte investropa.com. Angesichts des hohen Preisniveaus in Zürich sind sie besonders empfindlich gegenüber Finanzierungskosten – ein deutlicher Zinsanstieg könnte potenzielle Käufer aus dem Markt drängen und das Preiswachstum ins Stocken bringen oder in überhitzten Segmenten sogar ins Minus drehen. Zudem haben Banken die Vergabekriterien verschärft (teilweise aufgrund der Basel-III-Regelungen ab 2025, die höhere Kapitalpuffer vorschreiben foxstone.ch). Kreditnehmer stehen nun vor strikten Limiten (max. ~80 % Beleihungswert und strenge Belastungstests bei 5 % Zins), was hoch verschuldeten Investoren zusätzlichen Spielraum nimmt. Während der aktuelle Konsens von einer stabilen oder leicht fallenden Zinsentwicklung ausgeht (bei einer Schweizer Inflation von nur rund 0,7 % engelvoelkers.com), könnte eine überraschend hohe Inflation oder ein finanzieller Schock diesen Trend umkehren. Diese Zinsunsicherheit bleibt daher ein entscheidender Risikofaktor.
  • Makroökonomische und geopolitische Unsicherheit: Der Immobilienmarkt in Zürich hängt von der allgemeinen wirtschaftlichen Gesundheit der Schweiz und der globalen Stabilität ab. Wirtschaftliche Unsicherheiten – wie eine potenzielle globale oder europäische Rezession – stellen ein Risiko dar investropa.com. Wenn zum Beispiel ein Abschwung den Banken- oder Technologiesektor trifft, könnte Zürich Arbeitsplatzverluste oder weniger Expansion erleben, was die Nachfrage nach Büroflächen und Wohnungen verringert. Die Stadt ist nicht immun gegen globale Ereignisse: Der Krieg in der Ukraine, Energiekrisen oder andere geopolitische Spannungen können sich auswirken. Die Schweizer Regierung hat ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die angespannte geopolitische Lage (Ukraine-Krieg, Konflikte im Nahen Osten) weiterhin ein latentes Risiko für den internationalen Handel und die Energiepreise darstellt, das die Schweizer Wirtschaft negativ beeinflussen könnte engelvoelkers.com. Ein Anstieg der Öl-/Gaspreise könnte zum Beispiel die Inflation wieder anheizen und Konsumenten sowie Unternehmen belasten. Zusätzlich können Währungsschwankungen (ein sehr starker Schweizer Franken) dem Schweizer Export und den Unternehmensgewinnen schaden und so indirekt die Büroauslastung und die Wohnungssuche von Mitarbeitenden internationaler Firmen beeinflussen. Ein weiterer makroökonomischer Faktor ist die Einwanderungspolitik: Das Bevölkerungswachstum der Schweiz (das den Wohnungsbedarf antreibt) könnte sich verlangsamen, falls politische Kräfte eine stärkere Begrenzung der Zuwanderung durchsetzen. Die erwähnte SVP-Initiative zur Begrenzung der Bevölkerung auf 10 Millionen ist zwar extrem, zeigt aber den politischen Druck zum Wachstumslimit jacquemoudstanislas.ch. Würde die Einwanderung stark reduziert, könnte die Wohnungsnachfrage langfristig nachlassen. Insgesamt gilt: Auch wenn die Schweizer Wirtschaft derzeit stabil ist, stellen globale Rezessions- oder Krisenszenarien ein Abwärtsrisiko dar, bei dem Immobilienleerstände steigen und Preise korrigiert werden könnten.
  • Immobilienblase und Bedenken zur Erschwinglichkeit: Jahrelange Preissteigerungen werfen die Frage auf: Steckt Zürich in einer Immobilienblase? Nach manchen Kriterien ja – die Stadt zählt zu den Städten mit hohem Blasenrisiko. Der Global Real Estate Bubble Index der UBS setzte Zürich auch 2023 in die Kategorie „Blasenrisiko“, und zwar als eine von weltweit nur zwei Städten (neben Tokio) auf diesem Niveau ubs.com mattgul.com. Die Immobilienpreise im Verhältnis zu Einkommen und Mieten sind extrem hoch. Sollten die Zinsen steigen oder die Nachfrage nachlassen, könnten Zürichs hohe Bewertungen einer Korrektur unterliegen. Den Aufsichtsbehörden ist dies bewusst; die Schweizerische Nationalbank hat in den letzten Jahren einen antizyklischen Kapitalpuffer reaktiviert, um die übermäßige Hypothekenvergabe einzudämmen. UBS-Analysten bewerten das Blasenrisiko derzeit als „moderat“ (zurück von „extrem“), weil das Preiswachstum etwas nachgelassen hat investropa.com, aber das Risiko ist nicht verschwunden. Die Erschwinglichkeit für Einheimische ist am Limit – Mittelstandsfamilien kämpfen selbst bei bescheidenen Wohnungen mit dem Kauf, was soziale und politische Probleme aufwirft. Immer mehr Stimmen finden, dass der Wohnungsmarkt unhaltbar teuer ist. Falls noch mehr Menschen die Stadt verlassen, weil sie sich das Wohnen nicht mehr leisten können, könnte die Nachfrage nachlassen. Zudem enden Blasen oft nicht nur wegen Zinsänderungen, sondern weil sich die Käuferstimmung dreht. Glauben Käufer, dass die Preise ihren Höhepunkt erreicht haben – selbst vorübergehend – kann sich die Psychologie zu einem Käufermarkt drehen. Noch zeichnet sich kein starker Stimmungsumschwung ab (wegen des anhaltenden Mangels), aber das Risiko einer Stagnation oder leichten Korrektur in überteuerten Segmenten (wie Luxuswohnungen oder renditeschwache Anlageobjekte) ist vorhanden.
  • Bau- und Lieferherausforderungen: Ironischerweise ist eine der größten Herausforderungen des Marktes die Kehrseite des Mangels – es kommt nicht genug neuer Wohnraum auf den Markt. Dies birgt das Risiko, dass, wenn der Mangel anhält oder sich verschärft, das Wirtschaftswachstum gebremst wird (Unternehmen könnten Schwierigkeiten haben, Talente zu rekrutieren, wenn Wohnraum zu knapp oder zu teuer ist) und dies eine stärkere Einmischung der Regierung nach sich zieht. In Zürich zu bauen ist nicht einfach: hohe Baukosten, Fachkräftemangel in der Baubranche, langwierige Bewilligungsverfahren und Widerstand aus der Nachbarschaft („Not in my backyard“, NIMBY) bremsen die Entwicklung. Im Jahr 2024 befand sich der Wohnungsbau auf einem Tiefpunkt, und obwohl es Bemühungen gibt, ihn zu fördern, besteht das Risiko, dass nicht genügend Wohnungen gebaut werden, um die Nachfrage zu decken und die Krise damit weiter anhält. Auf der gewerblichen Seite ist der Bau neuer Büros stark zurückgegangen jll.com, was kurzfristig für bestehende Eigentümer positiv sein könnte, aber langfristig auch bedeutet, dass es weniger moderne Flächen gibt, um neue Unternehmen anzuziehen. Kostensteigerungen bei Baumaterialien sind eine weitere Herausforderung – während sie 2024 nachließen, haben frühere Preisschübe bei Stahl, Holz etc. Projekte verteuert und manche wurden auf Eis gelegt. Sollte es zu einer weiteren globalen Inflationswelle kommen, könnte dies die Entwicklung weiter verzögern.
  • Regulatorische und politische Risiken: Änderungen von Gesetzen und Vorschriften stellen eine weitere Herausforderung dar. So könnte zum Beispiel die geplante Verschärfung der Lex Koller, wie bereits besprochen, bei Umsetzung einige ausländische Investoren abschrecken und potenziell zu geringeren Kapitalzuflüssen in bestimmten Segmenten führen (z. B. könnte die Entwicklung durch ausländische Investoren schwieriger zu finanzieren sein). Obwohl die Maßnahmen auf eine Abkühlung der Preise abzielen, könnten Nebenwirkungen wie eine niedrigere Liquidität am Immobilienmarkt auftreten jacquemoudstanislas.ch. Im Inland besteht außerdem ein politisches Risiko in Form von Volksinitiativen oder Politikwechseln. Die direkte Demokratie in der Schweiz bedeutet, dass Wähler (und sie tun es) Initiativen einbringen können, die den Immobilienmarkt beeinflussen – von Mietobergrenzen über Leerstandsabgaben bis hin zu strikten Zonenvorgaben. Eine derzeitige Strömung ist die Forderung nach mehr Schutz für Mieter in Folge der Wohnungsnot. Sollten die Mieten weiter explodieren, besteht die Möglichkeit einer populistischen Bewegung für Mietpreisbremsen oder strengere Regeln bei Renovierungskündigungen usw. Solche Maßnahmen könnten die Renditen für Vermieter beeinflussen. Andererseits besteht das Risiko, dass wachstumskritische politische Stimmungen die Entwicklung begrenzen könnten (z. B. falls der Widerstand gegen höhere Dichte zunimmt, könnte es noch schwieriger werden, den benötigten Wohnraum in Zürich zu bauen). Die Ablehnung einiger jüngerer Projekte in Referenden in der ganzen Schweiz (nicht in Zürich, aber z. B. Genfs Initiative zur Begrenzung des Bauens) zeigt diese Spannungen. Die Stadtregierung von Zürich ist grundsätzlich entwicklungsfreundlich (geführt von Pragmatikern, die den Wohnbedarf sehen), doch politische Mehrheiten können sich ändern.
  • Inflation und Betriebskosten: Während die Schweiz derzeit eine niedrige Inflation (~1-2%) verzeichnet, würde ein Wiederanstieg der Inflation die Betriebskosten von Gebäuden (Energie, Wartung, an Wert indexierte Grundsteuern) und potenziell die Zinsen erhöhen, was den Cashflow der Eigentümer schmälert. Bei Gewerbeimmobilien könnte hohe Inflation Einzelhändler und Büronutzer belasten und Mieterhöhungen erschweren. Andererseits kann eine moderate Inflation Schuldnern helfen, indem sie den realen Wert der Schulden mindert – allerdings agieren viele Schweizer Investoren mit hohem Eigenkapital. Zudem könnten die Kosten der Energiewende erheblich sein – alte Gebäude mit Solarpanels, neuen Heizsystemen etc. nachzurüsten, erfordert viel Kapital. Zwar amortisieren sich diese Investitionen oft langfristig, doch gerade für kleinere Vermieter sind sie kurzfristig eine finanzielle Herausforderung.

Im Kern ist der Zürcher Immobilienmarkt nicht frei von Schwachstellen. Er steht zwar auf sehr soliden Fundamenten (hohe Nachfrage, geringes Angebot, wirtschaftliche Stabilität), doch Risiken wie wirtschaftliche Abschwünge, Zinsschwankungen und regulatorische Veränderungen könnten die Dynamik dämpfen. Marktteilnehmer sollten vorsichtigen Optimismus walten lassen: Die Prognose ist weiterhin auf Wachstum gerichtet, doch Szenarien wie eine globale Rezession oder drastische politische Veränderungen könnten diesen Trend verändern. Bemerkenswert ist, dass Institutionen wie die UBS den Zürcher Markt als potenzielle Blase beobachten mattgul.com – ein Hinweis darauf, wachsam zu bleiben. Andererseits hat Zürich Schocks in der Vergangenheit stets gut überstanden – selbst während der Finanzkrise 2008 kam es nur zu einer kurzen Preispause. Die anhaltende Attraktivität als Finanzzentrum und lebenswerte Stadt bietet zudem einen Puffer. Dennoch wird die Bewältigung der Bezahlbarkeitskrise und die Schaffung von mehr Wohnraum in Zukunft entscheidend sein, um soziale Spannungen abzufedern und eine Überhitzung zu verhindern. Die Gratwanderung zwischen Attraktivität für Investoren und Bedürfnissen der Bewohner wird in den kommenden Jahren die politische und risikopolitische Landschaft prägen.

Quellen:

Wohnimmobilienmarkt-Trends im Jahr 2025

Steigende Preise bei chronischem Wohnungsmangel: Der Wohnungsmarkt in Zürich bleibt auch 2025 außergewöhnlich angespannt. Die Immobilienpreise steigen weiterhin aufgrund starker Nachfrage und knappen Angebots. Mitte 2025 liegen die Wohnungspreise in der Stadt um ~4,5 % höher als im Vorjahr (Einfamilienhäuser +4,0 %) investropa.com. Die Medianwohnung kostet jetzt rund 1,68 Mio. CHF, mit durchschnittlichen Preisen zwischen 14.000–21.000 CHF pro m² je nach Stadtteil investropa.com investropa.com. Die Leerstandsquote in Zürich erreichte ein Rekordtief von 0,07 % – nur 7 von 10.000 Wohneinheiten – die niedrigste in der Schweiz und wahrscheinlich in ganz Westeuropa swissinfo.ch. Mit anderen Worten: Praktisch jede Wohnung ist belegt, was einen chronischen Wohnungsmangel widerspiegelt. Der Wohnungsneubau hinkt dem Bevölkerungswachstum deutlich hinterher (nur ca. 42.000 neue Wohnungen werden 2025 schweizweit erwartet, benötigt würden ca. 50.000 swissinfo.ch), daher bleibt der Wettbewerb um Wohnraum weiterhin intensiv. Wenig überraschend steigen die Verkaufspreise weiter – Schweizer Analysten erwarten für Wohneigentum in Zürich bis 2025 eine jährliche Wachstumsrate von +3 % bis +4 % engelvoelkers.com. Abgesehen von einem wirtschaftlichen Schock erscheinen deutliche Preisrückgänge unwahrscheinlich, solange die Nachfrage das Angebot so deutlich übersteigt investropa.com investropa.com.

Mietmarkt vs. Kaufdynamik: In Zürich steigen die Mieten ebenfalls stark an, was die Kalkulation Mieten versus Kaufen weiter verschiebt. Nach einem zweistelligen Anstieg im Jahr 2023 stiegen die Angebotsmieten in der Stadt im Jahr 2024 um weitere 4,5 % swissmarketplace.group. Die Mieten im gesamten Kanton Zürich kletterten im vergangenen Jahr um rund 4,8 % swissmarketplace.group, auch wenn sich der Anstieg gegenüber dem Sprung von 2023 abgeschwächt hat. Dieser Trend dürfte sich 2025 fortsetzen – die Nachfrage steigt weiter (bedingt durch Zuwanderung und neue Haushaltsgründungen), während der Leerstand praktisch null ist und Neubauten minimal bleiben swissmarketplace.group. Kurz gesagt, Mieter sehen sich mit harter Konkurrenz und steigenden Kosten konfrontiert. Gleichzeitig ist das Ausleihen günstiger geworden: Die Schweizerische Nationalbank senkte ihren Leitzins Anfang 2025 auf 0,25 % investropa.com, was die Hypothekenzinsen entlastet. Mit gesunkenen Zinskosten und gestiegenen Mieten ist das Eigentum für Langzeitbewohner oft günstiger als Mieten investropa.com. Tatsächlich zeigen UBS-Studien, dass bis Anfang 2025 die Eigenheimkosten in den meisten Schweizer Regionen unter die Mietkosten gefallen sind (der Mietvorteil liegt bei nur noch ~3 % oder ist ganz verschwunden) investropa.com. In Zürich und Genf macht Mieten für Aufenthalte unter fünf Jahren aufgrund der sehr hohen Kaufpreise weiterhin Sinn investropa.com. Für alle, die langfristig bleiben und eine Finanzierung stemmen können, hat der Immobilienkauf wieder an Attraktivität gewonnen. Immobilienunternehmen bemerken, dass rapide steigende Mieten und niedrigere Finanzierungskosten erstmals seit Jahren die Rechnung wieder zugunsten des Kaufs statt der Miete verschieben engelvoelkers.com. Diese Dynamik – nie dagewesener Mietdruck versus verbesserte Hypothekenbedingungen – prägt den Markt 2025 maßgeblich.

Nachfrage, Demografie und Angebotsknappheit: Mehrere Faktoren stützen die sehr hohe Wohnungsnachfrage in Zürich. Die Wirtschaft der Stadt floriert – über 120.000 Unternehmen (darunter globale Banken, Versicherungen und ein boomender Technologie-/Biotech-Sektor) ziehen Arbeitskräfte in die Region investropa.com. Die Zuwanderung bleibt robust – die Schweiz hat 2024 etwa 83.000 Menschen netto hinzugewonnen swissinfo.ch, und Zürichs Bevölkerung wächst weiter, was den Wohnungsbedarf ankurbelt. Gleichzeitig kommt der Neubau von Wohnungen nicht hinterher. Höhere Baukosten, Arbeitskräftemangel und jüngste Zinserhöhungen haben Baustarts verlangsamt swissinfo.ch. Das Land ist durch Geografie und strenge Bauvorschriften begrenzt, besonders in den begehrten zentralen Stadtteilen. Eigentümer zögern zudem mit dem Verkauf, sodass das Angebot an Bestandsimmobilien sehr knapp ist engelvoelkers.com. Folglich liegt das Wohnungsangebot in Zürich weit unter der Leerstandsgrenze von 1%, die als Knappheit gilt swissinfo.ch. Sogar für einfache Wohnungen bewerben sich regelmäßig Dutzende Interessenten. Diese Ungleichgewichte zwischen Angebot und Nachfrage werden sich wohl so schnell nicht auflösen – der Schweizerische Baumeisterverband warnt bereits, dass die Leerstandsquote landesweit noch weiter sinken wird, da der Bau die Nachfrage in den kommenden Jahren nicht decken kann swissinfo.ch. Das Ergebnis ist ein anhaltender Aufwärtsdruck auf Preise und Mieten. Tatsächlich beschreiben Experten Zürich angesichts der extremen Knappheit an Mietwohnungen als „Welthauptstadt des Wohnungsmangels“ swissinfo.ch. Vorerst bleibt der Zürcher Wohnungsmarkt fundamental angespannt und widerstandsfähig, getragen von der starken Wirtschaftskraft und Attraktivität der Stadt. Sofern es zu keinem grundlegenden Wandel kommt, erwarten Analysten weiterhin stabile Preise und moderates Wachstum in den nächsten Jahren engelvoelkers.com investropa.com, auch wenn sich die Frage der Leistbarkeit für Einheimische immer weiter zuspitzt.

Gewerbeimmobilienmarkt: Büros, Einzelhandel und Industrie

Investmentausblick: Renditen, ausländisches Interesse & Chancen

Ausländische Investitionen und Vorschriften: Es ist wichtig zu beachten, dass die Schweiz strenge Regeln (Lex Koller) zur Begrenzung des ausländischen Eigentums an Wohnimmobilien hat.

Ausländische Personen ohne Wohnsitz können in Zürich im Allgemeinen keine Immobilien kaufen (außer in seltenen Fällen oder über bestimmte ausgenommene Strukturen) practiceguides.chambers.com jacquemoudstanislas.ch.Ausländer können frei in Gewerbeimmobilien investieren, und bisher konnten sie auch Anteile an Schweizer Immobiliengesellschaften oder -fonds ohne Einschränkung erwerben jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Dies hat es ausländischem institutionellen Kapital ermöglicht, indirekt in den Zürcher Markt einzutreten.Es gibt ein bedeutendes globales Interesse – Staatsfonds, globale REITs und private Investoren haben Geld in Schweizer Immobilienfonds, Entwicklungsprojekte und den Erwerb von Gewerbeimmobilien investiert.Zum Beispiel gibt es bei den prestigeträchtigen Bürogebäuden und Einzelhandelsimmobilien in Zürich häufig Bieterwettstreite zwischen deutschen Fonds oder Investoren aus dem Nahen Osten.Künftig könnte sich jedoch die regulatorische Landschaft verschärfen.Im März 2025 kündigte die Schweizer Regierung Pläne an, den Erwerb von Immobilien durch Ausländer weiter einzuschränken, was möglicherweise das Ende der Ausnahmeregelung bedeuten würde, die es Ausländern erlaubte, Aktien börsennotierter Immobiliengesellschaften frei zu kaufen jacquemoudstanislas.ch.Wenn sie umgesetzt werden, würden solche Reformen (die derzeit diskutiert werden) eine Genehmigung der Regierung für ausländische Investoren selbst bei indirekten Immobilienbeteiligungen erfordern, was einen bedeutenden Wandel darstellt, der darauf abzielt, die Nachfrage abzukühlen jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Dies hat Bedenken geweckt, dass ausländisches Kapital abgeschreckt werden könnte.Dennoch ist der Gesetzgebungsprozess noch im Gange – etwaige Änderungen werden Zeit in Anspruch nehmen und könnten abgeschwächt werden jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Derzeit bleibt das Interesse ausländischer Investoren hoch, insbesondere an Gewerbeimmobilien und Entwicklungspartnerschaften.Stabile Renditen in einem Niedrigzinsmarkt: Immobilien in Zürich werden als „sicherer Hafen“ geschätzt und bieten Stabilität statt hoher Renditen. Im Jahr 2025 erzielen erstklassige Wohn- und Büroimmobilien in Zürich in der Regel nur etwa 2,5 %–3,5 % jährliche (Brutto-)Rendite foxstone.ch. Diese Renditen sind moderat und spiegeln die hohen Bewertungen und das geringe Risiko von Schweizer Immobilien wider. Für institutionelle Anleger wie Pensionsfonds und Versicherungen ist die Zuverlässigkeit und Werterhaltung der Zürcher Immobilien ein zentraler Bestandteil ihrer Portfolios. Tatsächlich melden große Eigentümer stabile oder steigende Werte – so verzeichnete beispielsweise Swiss Life (einer der größten Immobilieninvestoren der Schweiz) einen Anstieg des beizulegenden Zeitwerts ihres Portfolios um ~0,2 % im 1. Quartal 2025 und widersetzte sich damit jedem Abschwung reuters.com. Die Mieteinnahmen gelten aufgrund voller Auslastung und starker Bonität der Mieter in Zürich als äußerst solide. Die Gesamtrenditen werden künftig voraussichtlich hauptsächlich aus laufenden Einnahmen sowie einer moderaten Wertsteigerung bestehen (prognostiziert werden ~1–4 % jährliches Preiswachstum in den kommenden Jahren investropa.com). Internationale Investoren bleiben trotz der niedrigen Renditen angezogen, weil die Schweiz als sicherer Hafen gilt. In Zeiten globaler Unsicherheit zieht die Zürcher Immobilienbranche ausländische Käufer an, die Vermögenserhalt suchen investropa.com. Der starke Schweizer Franken und die politische Stabilität des Landes erhöhen zusätzlich die Attraktivität.

Neue Chancen – Grüne und Nischen-Segmente: Investoren richten ihr Augenmerk auch auf neue Nischen und Value-Add-Strategien auf dem Zürcher Markt. Ein großes Thema ist die Nachhaltigkeit. Die Nachfrage (seitens Mieter und Käufer) nach umweltfreundlichen, energieeffizienten Gebäuden wächst, und Immobilien mit grünen Zertifizierungen können Prämien erzielen investropa.com. Der staatliche Vorstoß zur CO2-Reduktion – z.B. verlangt ein neues Gesetz Solarpanels auf den meisten Neubauten pv-magazine.com – wird es erforderlich machen, ältere Bestände zu sanieren und erneuerbare Energien auszubauen. Das schafft Chancen für Investoren, ältere Gebäude mit Dämmung, Wärmepumpen, Solaranlagen usw. aufzuwerten und zugleich den grünen Auflagen zu entsprechen. Ein weiterer Trend ist Technologie und PropTech in der Immobilienbranche: Smarthome-Funktionen, digitale Mieterservices und Datenanalysen steigern den Wert von Objekten (gerade für technikaffine Mieter im Zürcher Markt besonders attraktiv) investropa.com.

Bestimmte Immobiliensegmente zeigen ebenfalls Wachstumspotenzial. Logistik- und Life-Science-Immobilien sind gefragt, aber das Angebot ist knapp – die Umnutzung oder Entwicklung von Leichtindustrieflächen am Stadtrand für Last-Mile-Logistik oder Labor-/Forschungszwecke ist ein vielversprechender Ansatz. Wohnungsbau in „B“-Lagen rund um Zürich bietet eine weitere Chance: Da die Erschwinglichkeit im Stadtzentrum stark eingeschränkt ist, boomen die Außenbezirke und Pendlergemeinden (Investoren setzen dort auf neue Mietwohnungen, wo die Renditen etwas höher sein können) foxstone.ch. Tatsächlich entwickeln sich Vororte mit guter ÖV-Anbindung zu neuen Investitionszentren, da Mieter nach relativ erschwinglichen Alternativen außerhalb des Stadtkerns suchen foxstone.ch. Darüber hinaus gewinnen alternative Wohnformen an Bedeutung: Co-Living und genossenschaftliches Wohnen. Zürich hat eine starke Tradition gemeinnütziger Wohnungsgenossenschaften, und die Stadt fördert diesen Sektor (Ziel: 33 % gemeinnütziger Wohnraum bis 2050) digitalcollection.zhaw.ch. Auch wenn die Gewinne nicht maximiert werden, bieten Genossenschaftsprojekte stabile, langfristige Erträge und basieren häufig auf öffentlich-privater Zusammenarbeit auf städtischem Boden – institutionelle Investoren wie Pensionskassen investieren vorsichtig in solche Projekte als ESG-freundliche Strategie. Im privaten Bereich sprechen Co-Living-Angebote mit flexiblen Mietverträgen und Gemeinschaftseinrichtungen vor allem junge Berufstätige und Expats an und bilden somit eine Nische, die es zu beobachten gilt.

Rendite-Ausblick: Insgesamt können Investoren in den nächsten Jahren mit moderaten, aber verlässlichen Renditen aus Immobilien in Zürich rechnen. Erstklassige Wohn- und Gewerbeobjekte erzielen vermutlich jährliche Cashflow-Renditen von rund 3 % foxstone.ch sowie zusätzlich ein paar Prozent Wertsteigerung – keine spektakulären Zahlen, aber im Einklang mit dem niedrigen Risikoprofil der Schweiz. Wer höhere Renditen sucht, setzt auf Value-Add-Strategien (z. B. die Renovation älterer Wohnungen und deren Verkauf an Eigenheimkäufer angesichts starker Nachfrage) oder auf Neubauprojekte (wobei die hohen Baukosten und Regulierungen solche Vorhaben in Zürich erschweren). Auch Crowdfunding-Plattformen für Immobilien sind mittlerweile am Markt (z. B. Foxstone, Crowdhouse): Sie ermöglichen es Investoren, mit etwas mehr Risiko auf Zielrenditen von 5–7 % durch diversifizierte Immobilienportfolios zu setzen foxstone.ch. Das Interesse aus dem Ausland bleibt für Core-Assets wohl bestehen, es sei denn, neue Gesetze schränken es massiv ein. Zusammenfassend bleibt der Ausblick für Immobilieninvestitionen in Zürich positiv, aber wettbewerbsintensiv – die Stabilität und Knappheit des Marktes lassen auf stabile Werte schließen, doch Investoren müssen kreativ sein, um Rendite zu finden. Zentrale Chancen bestehen in Investitionen in Nachhaltigkeit, dem Schließen von Lücken im Wohnungsmarkt und der Nutzung des anhaltenden Wachstums Zürichs, während sie mit sich verändernden Regulierungen umgehen müssen.

Zentrale Stadtteile und Immobilien-Hotspots

Zürich ist eine Stadt mit vielseitigen Quartieren, die alle ihren eigenen Charakter und eigene Immobilientrends aufweisen. Im Folgenden stellen wir einige zentrale Stadtviertel vor – von absoluten Premiumlagen am See bis zu aufstrebenden urbanen Quartieren – inklusive ihrer Preisniveaus, Beliebtheitsfaktoren, Entwicklungsprojekte und Lebensqualitätsmerkmale:

  • Enge (Kreis 2) – Luxuriöses Wohnen am See. Enge, auf der Südseite des Zentrums von Zürich, ist zu einem Magneten für hochwertige Wohnungen und wohlhabende Berufstätige geworden. Die Preise liegen hier im Durchschnitt bei etwa 18.300 CHF pro m² investropa.com, was zu den höchsten der Stadt zählt. Neue Luxusprojekte (mit Extras wie privaten Fitnessstudios und Concierge-Service) ziehen wohlhabende Expats und Tech-Manager nach Enge investropa.com. Der Reiz des Viertels liegt in der erstklassigen Lage – fußläufig zur Innenstadt, am Seeufer gelegen und mit Annehmlichkeiten wie dem Rieterpark und dem Museum Bärengasse. Die Lebensqualität ist hervorragend: Enge bietet gehobene Einkaufsmöglichkeiten, internationale Schulen und einen kurzen Weg zum Finanzzentrum Paradeplatz. Da neue Premium-Projekte noch in Planung sind, wird die Exklusivität – und die hohen Preise – in Enge weiter bestehen investropa.com.
  • Seefeld (Kreis 8) – Der meistgefragte Ort am Zürichsee. Seefeld ist ein äußerst begehrtes Viertel östlich des Zentrums, geschätzt wegen seiner Nähe zum Zürichsee, angesagten Restaurants und lebendigen Atmosphäre. Immobilien erreichen hier Top-Preise (zu den höchsten pro m² in Zürich) und erleben enorme Nachfrage investropa.com. Leerstand existiert praktisch nicht – jeder will in Seefeld wohnen. Trotz niedriger Mietrenditen von etwa 2–3 % (ein Zeichen für sehr hohe Kapitalwerte) unterstreichen die konstant niedrigen Leerstände und die hohen Mieten die Attraktivität des Viertels investropa.com. Seefeld bietet eine Mischung aus eleganten historischen Gebäuden und modernen Wohnungen, viele davon mit Seeblick. Bewohner genießen Freizeit am Wasser, Grünflächen wie den Park Zürichhorn und Boutiquen. Es ist beliebt bei wohlhabenden Einheimischen ebenso wie bei Expats. Aufgrund des sehr begrenzten Baulands entstehen in Seefeld nur selten neue Projekte (abgesehen von gelegentlichen Luxus-Eigentumswohnungen), weshalb das Angebot knapp bleibt. Es ist zu erwarten, dass Seefeld eine Luxus-Enklave bleibt, mit hervorragender Lebensqualität und entsprechenden Preisen.
  • Fluntern (Kreis 7) – Prestige am Zürichberg. Fluntern liegt an den bewaldeten Hängen des Zürichbergs und gehört zu den renommiertesten Wohnvierteln Zürichs. Es ist bekannt für malerische Aussichten, luxuriöse Villen und erstklassige Schulen. Familien schätzen Fluntern besonders wegen seiner exzellenten Bildungsmöglichkeiten – das Quartier beherbergt renommierte Schulen (wie den Standort der Zurich International School und ausgezeichnete öffentliche Primarschulen) mit konstant hoher Nachfrage. Die Häuser in Fluntern sind geräumig und oft architektonisch beeindruckend, viele Botschaften und Residenzen von Führungskräften sind hier angesiedelt. Die Immobilienpreise sind sehr hoch (vergleichbar mit den Seevierteln), und das Angebot ist dauerhaft knapp – jedes Inserat in Fluntern weckt sofort Interesse. Die Gegend bietet ein ruhiges, grünes Umfeld (nahe dem Zoo und den Waldwegen) und liegt dennoch nur wenige Minuten mit der Tram von der Innenstadt entfernt. Der Neubau ist minimal, da die strengen Zonenvorschriften den Charakter schützen. Zusammengefasst bietet Fluntern Privatsphäre, Natur und Prestige und bleibt dadurch bei der Zürcher Elite sehr begehrt.
  • Zürich West / Kreis 5 (Kreis 5) – Vom Industriegebiet zum In-Viertel. Der Kreis 5, auch bekannt als Zürich West, hat sich von einer rauen Industriezone zu einem der angesagtesten Viertel der Stadt entwickelt. Diese anhaltende Gentrifizierung hat die Immobilienwerte in die Höhe getrieben – die durchschnittlichen Wohnungspreise liegen 2024 hier bei etwa CHF 14.600 pro m², ein Anstieg von 3 % im Jahresvergleich investropa.com. Das Quartier boomt mit Neubauprojekten: Alte Lagerhallen werden zu Lofts, Kunstgalerien, Tech-Büros und Ausgeh-Locations. Junge Berufstätige und Kreative zieht es wegen des urbanen Flairs und der im Vergleich zur Innenstadt moderaten Preise in den Kreis 5 investropa.com. Die Stadt investiert aktiv in die Lebensqualität des Viertels – mit neuen Parks, Schulen und Kulturräumen, um den Kreis 5 familienfreundlicher zu machen investropa.com. Die Verkehrsanbindung ist exzellent (mehrere Tramlinien, der nahe Bahnhof Hardbrücke). Mit Großprojekten wie der Europaallee (direkt gegenüber) und lokalen Umgestaltungen hält die Dynamik an. In Kreis 5 finden sich inzwischen einige der coolsten Restaurants, Clubs und Design-Shops Zürichs, ergänzt durch neue Gemeinschaftsinfrastruktur. Das Viertel bietet einen einzigartigen urbanen Lebensstil, weshalb Nachfrage (und Preise) voraussichtlich weiter steigen werden, parallel zur laufenden Aufwertung investropa.com.
  • Altstetten (Kreis 9) – Aufstrebendes urbanes Zentrum. Altstetten im Westen von Zürich gewinnt zunehmend an Aufmerksamkeit als erschwinglicheres Wohngebiet mit Wachstumspotenzial. Jahrelang war es ein hauptsächlich industriell/gewerblich geprägter Stadtteil, doch in den letzten Jahren gab es dramatische Veränderungen. Die Immobilienpreise im Zentrum Zürichs sind in die Höhe geschnellt, „was viele Käufer und Mieter dazu bewegt, Altstetten als günstige Alternative in Betracht zu ziehen“ investropa.com investropa.com. Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise sind hier deutlich niedriger als im Stadtzentrum (was es zu einem der besten Werte in Zürich macht) investropa.com. Gleichzeitig hat Altstetten große Infrastrukturverbesserungen erlebt – insbesondere die Verlängerung der Limmattal-Stadtbahnlinie und weitere Verbesserungen des öffentlichen Verkehrs haben das Pendeln von Altstetten ins Zentrum enorm erleichtert investropa.com. Neue Wohn- und Mischbauprojekte entstehen rund um den Bahnhof Altstetten und entlang wichtiger Verkehrsachsen. Der Stadtteil bietet nun moderne Wohnungen, Einkaufszentren und Bürokomplexe (mehrere große Unternehmen haben Büros in den Gewerbeparks von Altstetten). Mit schnellen Verbindungen, günstigeren Mieten/Preisen und wachsender Infrastruktur entwickelt sich Altstetten zu einem lebendigen sekundären Zentrum. Viele Erstkäufer und junge Familien suchen hier nach bezahlbarem Wohnraum. Da immer mehr Menschen den Komfort und das Preis-Leistungs-Verhältnis entdecken, steigen Altstettens Profil und Immobilienwerte kontinuierlich an investropa.com.
  • Oerlikon (Kreis 11) – Florierender Geschäfts- und Wohnknotenpunkt. Oerlikon im Norden von Zürich ist eine der größten Erfolgsgeschichten der Stadtentwicklung. Dank ausgezeichneter Verkehrsanbindungen (ein wichtiger S-Bahn-Bahnhof, Tram- und Bushubs) und großzügiger Flächen hat sich Oerlikon in ein boomendes urbanes Zentrum verwandelt. Die Gegend ist geprägt von neuen Bürogebäuden, Einkaufszentren (wie das Neumarkt Einkaufszentrum) und Wohnkomplexen. Dieses Wachstum treibt die Nachfrage nach Immobilien an – der Medianpreis für Einfamilienhäuser in Oerlikon liegt mittlerweile bei über CHF 2,5 Millionen (für größere Familienhäuser) und die Werte aller Immobilienarten steigen investropa.com. Immobilienmakler berichten von wachsendem Interesse, da sowohl Einwohner als auch Unternehmen die günstige Lage Oerlikons schätzen investropa.com investropa.com. Die fortlaufenden Entwicklungsprojekte des Quartiers sind ein großer Anziehungspunkt: Mehrere Hochhäuser und gemischt genutzte Gebäude befinden sich im Bau oder wurden kürzlich fertiggestellt, wodurch moderner Wohnraum geschaffen und die lokale Infrastruktur verbessert wird investropa.com. Auf Straßenebene hat Oerlikon neue Parks, Restaurants und kulturelle Veranstaltungsorte hinzugewonnen, was eine lebendige Gemeinschaftsatmosphäre schafft investropa.com. Es ist zunehmend eigenständig – man kann in Oerlikon wohnen, arbeiten und soziale Kontakte pflegen. Dank seiner strategischen Lage (10 Minuten mit dem Zug ins Zürcher Zentrum und Direktverbindung zum Flughafen Zürich) ist Oerlikon ein Hotspot für Investoren und Mieter. Das Gebiet wird voraussichtlich weiter boomen, mit weiteren Verbesserungen (wie einem geplanten Innovationscampus und Sporteinrichtungen) in Planung. Für alle, die in Zürich ein starkes Wachstumspotenzial suchen, bietet Oerlikon eine überzeugende Kombination aus guter Anbindung, Neubauprojekten und vergleichsweise moderaten Preisen (zumindest im Vergleich zu Innenstadt- und Seelagen).
  • Affoltern (Kreis 11) – Neue Infrastruktur, neue Attraktivität. Weiter draußen in Kreis 11 hat sich Affoltern dank Verbesserungen der Infrastruktur und moderater Preise als Hotspot für Immobilien etabliert. Kürzlich hat das Bundesamt für Straßen massiv in neue Straßen und Autobahnausbau rund um Affoltern investiert investropa.com und so die Erreichbarkeit stark verbessert. Dadurch ist Affoltern besonders für Käufer interessant geworden, die einen unkomplizierten Arbeitsweg mit dem Auto oder Bus schätzen investropa.com. Zudem erlebte Zürich 2023 einen Boom beim Bau neuer Wohnungen, vor allem in Gebieten wie Affoltern – es wurden so viele neue Einheiten wie seit 2018 nicht mehr gebaut, ein Zeichen für das Interesse von Entwicklern und Käufern investropa.com. Mit diesen neuen Wohnungen (oft günstiger als innerstädtische Projekte) zieht Affoltern vor allem junge Berufstätige und Familien an, die modernen Wohnraum zu wettbewerbsfähigen Preisen suchen investropa.com investropa.com. Die Bevölkerungszahl steigt entsprechend an. Affoltern profitiert zudem von angrenzenden Grünflächen und einem ruhigeren, vorstädtischen Umfeld, was eine gute Balance zwischen Stadt und Land bietet. Die geplante mögliche Erweiterung des öffentlichen Verkehrs nach Affoltern wird die Attraktivität zusätzlich steigern. Kurz gesagt: Affoltern ist auf einem positiven Weg: verbesserte Anbindung, neues Wohnungsangebot und weiterhin erschwingliche Kosten machen das Quartier zu einer attraktiven Option für preisbewusste Immobilienkäufer. Die laufende Transformation deutet auf ein solides zukünftiges Wachstum sowohl bei der Gemeinschaft als auch bei den Immobilienwerten hin investropa.com.
  • Schwamendingen (Bezirk 12) – Erschwinglich mit Entwicklungspotenzial. Im Norden der Stadt war Schwamendingen historisch gesehen ein günstigeres, oft übersehenes Viertel – aber das ändert sich. Es wird mittlerweile „als preisgünstige Alternative“ für diejenigen, die sich das Zentrum von Zürich nicht mehr leisten können, immer beliebter investropa.com. Die Wohnkosten gehören hier zu den niedrigsten in der ganzen Stadt, was viele Erstkäufer und Familien mit mittlerem Einkommen anzieht. Besonders spannend ist der Aufschwung durch städtebauliche Erneuerung in Schwamendingen. Ein Vorzeigeprojekt, „Über-Gärten“, schafft 228 neue Mietwohnungen mit innovativem Design (großzügige Loggien, gemeinschaftliche „Waldgärten“), um die Wohnqualität zu erhöhen investropa.com. Solche Projekte werten den Wohnungsbestand auf und ziehen eine vielfältigere Bewohnerstruktur an. Ein weiteres wichtiges Upgrade ist der Lärmschutztunnel Schwamendingen, ein wegweisendes Infrastrukturprojekt, bei dem ein Autobahnabschnitt durch eine „grüne“ Überdachung abgedeckt wurde investropa.com. Dadurch wurden Lärm und Verschmutzung massiv reduziert und auf dem Tunnel neue Parkflächen geschaffen investropa.com. Die verbesserte Lebensqualität ist spürbar – ruhigere Straßen, sauberere Luft und neue Grünflächen. All diese Maßnahmen zeigen ein hohes Engagement der Gemeinschaft in Schwamendingen. Das Viertel bietet jetzt eine seltene Kombination aus Erschwinglichkeit und Lebensqualität in Zürich investropa.com. Schwamendingen wird deshalb immer beliebter bei allen, die Wert suchen: Hier bekommt man mehr Wohnraum für sein Geld, und das Viertel befindet sich im Aufschwung. Es ist ein Paradebeispiel dafür, wie sich die Zürcher Vororte an moderne Bedürfnisse anpassen. Auch in Zukunft wird das Ansehen und die Immobiliennachfrage in Schwamendingen weiter steigen – die Preise dürften aber weiterhin unter denen der exklusiven Stadtteile bleiben.

Jedes dieser Viertel illustriert die facettenreiche Immobilienlandschaft Zürichs. Die „Goldküste“ und „Silberküste“ entlang des Zürichsees, gerade außerhalb der Stadtgrenzen, verdienen ebenfalls Erwähnung – die Goldküste (sonnige Ostseite) in Orten wie Küsnacht und Zollikon bleibt ultra-exklusiv für Villen und verzeichnet Villenverkäufe von über 10 Millionen CHF investropa.com, während die Silberküste (Westufer, z. B. Thalwil, Horgen) etwas mehr Preis-Leistung bietet, aber dennoch sehr gehoben ist. Zurück in der Stadt findet man, egal ob altweltlichen Luxus (Enge, Seefeld, Fluntern), angesagtes urbanes Leben (Kreis 5) oder aufstrebende, familienfreundliche Gegenden (Altstetten, Affoltern, Schwamendingen), alles in den Zürcher Stadtteilen – sofern man eine Immobilie ergattern kann. Auffällig ist, dass alle Bereiche vom gemeinsamen Merkmal des begrenzten Angebots geprägt sind. Selbst in den „erschwinglichen“ Vierteln ist es nicht leicht, ein Zuhause zu finden. Das bedeutet, dass das Preiswachstum ein stadtweites Phänomen ist, nur in unterschiedlichem Ausmaß. Für Investoren und Eigenheimkäufer ist es entscheidend, diese Feinheiten der Quartiere zu kennen – die neuesten Hotspots gegenüber den bewährten Lagen – um sich erfolgreich am Zürcher Markt zu orientieren.

Infrastruktur- und Entwicklungsprojekte, die die Zukunft prägen

Ausbau des öffentlichen Verkehrs: Zürich investiert weiterhin stark in Infrastruktur, um das Wachstum zu unterstützen und die Lebensqualität zu steigern. In den letzten Jahren wurden bedeutende Erweiterungen des öffentlichen Verkehrs fertiggestellt oder gestartet. Ein gutes Beispiel ist die neue Limmattalbahn, die eröffnet wurde, um die westlichen Stadtteile (Altstetten/Affoltern) mit den Vororten entlang des Limmattals zu verbinden. Diese Tramverlängerung, ebenso wie andere Verbesserungen des Tramnetzes, haben die Fahrzeiten aus den äußeren Stadtbezirken ins Zentrum deutlich verkürzt investropa.com. Die bessere Anbindung wertet schon jetzt Gebiete wie Altstetten und Affoltern auf, wie zuvor erwähnt, da sie für Bewohner und Unternehmen attraktiver werden. Weitere Tramverlängerungen und Busspuren sind geplant, um allen Stadtteilen eine starke ÖV-Anbindung zu sichern. Gleichzeitig wird das S-Bahn-Netz – das Rückgrat der Mobilität im Großraum Zürich – modernisiert. Der überlastete Bahnhof Stadelhofen ist für eine Erweiterung vorgesehen (ein zusätzlicher Tunnel und weitere Bahnsteige sind geplant), um die Schienenkapazität in der Zürcher Innenstadt in den kommenden Jahren zu erhöhen. Der Bund verfolgt außerdem das Projekt „Zürich Brütten Tunnel“ (ein neuer Eisenbahntunnel Richtung Winterthur), um bis Anfang der 2030er-Jahre die Fernverbindungen zu verbessern. Diese Projekte werden häufigere Züge und weniger Überfüllung ermöglichen und das prognostizierte Bevölkerungswachstum in der Metropolregion auffangen.

Im Bereich Straßenverkehr sorgen innovative Lösungen für einen verbesserten Verkehrsfluss und ein besseres Umweltklima. Ein bemerkenswertes Projekt ist die Einhausung der Autobahn Schwamendingen (oben erwähnt), die fertiggestellt wurde, um eine laute Autobahn mit einer begrünten Abdeckung zu versehen investropa.com. Dies hat nicht nur Stadtteile, die durch die Autobahn getrennt waren, wieder miteinander verbunden, sondern auch einen neuen 1,6 km langen grünen Park für die Anwohner geschaffen – ein Gewinn für Mobilität und städtische Lebensqualität. Die Stadt und der Kanton haben ähnliche Pläne, andere Verkehrsknotenpunkte durch Tunnel- oder Deckelvarianten zu entschärfen (z. B. Diskussionen über eine künftige Untertunnelung von Teilen des Rosengartenstrasse-Rings, um den Lärm in diesen dicht bebauten Bezirken zu reduzieren). Darüber hinaus wird der öffentliche Nahverkehr in Zürich immer umweltfreundlicher: Die Stadt führt nach und nach Elektrobusse ein und baut die Fahrradinfrastruktur mit neuen Fahrrad-„Superhighways“ aus, die die Stadt durchkreuzen sollen. All diese Maßnahmen stehen im Einklang mit Zürichs Ziel, eine vorbildliche Verkehrsstadt des 21. Jahrhunderts zu werden, in der selbst die Außenbezirke gut angebunden sind und nachhaltige Verkehrsmittel Vorrang haben. Eine effiziente Verkehrsinfrastruktur ist auch für den Immobilienmarkt entscheidend – sie erschließt neue Entwicklungsgebiete und stellt sicher, dass die Stadt wachsen kann, ohne im Verkehr zu ersticken.

Große Entwicklungsprojekte: Mehrere groß angelegte Entwicklungen verändern das Stadtbild von Zürich nachhaltig. Besonders erwartet wird das Hardturm-„Ensemble“-Projekt, das das seit Langem brachliegende Hardturm-Stadiongelände im Kreis 5 neu gestalten wird. Das Projekt umfasst ein neues 18.000-Sitzplätze-Fußballstadion für die beiden Zürcher Fußballvereine, flankiert von zwei Hochhaustürmen und mittelhohen Gebäuden mit ca. 600 neuen Wohnungen (darunter preisgünstiger Wohnraum) sowie Büro- und Verkaufsflächen swissinfo.ch. Die Stimmberechtigten genehmigten diesen 570-Millionen-Franken-Plan bereits im Jahr 2018 swissinfo.ch, und nach Jahren politischer Streitigkeiten und rechtlicher Einsprüche soll der Bau nun bald beginnen. Nach der Fertigstellung entsteht damit ein völlig neues Quartierszentrum im Westen Zürichs, das sowohl den Bedarf an Sportinfrastruktur als auch an Wohnraum deckt. Besonders der Wohnungsbau ist bedeutsam – ein Turm soll überwiegend als Genossenschafts-/gemeinnütziger Wohnraum entstehen und damit die städtischen Ziele für bezahlbaren Wohnraum unterstützen swissinfo.ch. Gerichtliche Einsprachen haben zwar den Zeitplan verzögert (das Projekt wurde „gestoppt und gestartet“ und stieß auf Widerstand aus einigen Kreisen) coliseum-online.com swissinfo.ch, aber es wird im Allgemeinen erwartet, dass Ensemble letztlich umgesetzt wird und bis Mitte/Ende der 2020er Jahre ein modernes Stadion samt dringend benötigter neuer Wohnungen entsteht.

Im Stadtzentrum wurde das große Europaallee-Projekt (eine Umnutzung ehemals brachliegender Bahnflächen neben dem Zürcher Hauptbahnhof) kürzlich in seinen letzten Bauphasen fertiggestellt. Im Verlauf des letzten Jahrzehnts brachte die Europaallee neue Büroflächen (inklusive des großen Google-Campus), Hunderte von Wohnungen, einen Universitätscampus und Einkaufsstraßen – und dehnte so die Innenstadt effektiv aus. Die Fertigstellung in den Jahren 2020-2021 bedeutet, dass im Kern von Zürich keine großen ungenutzten Bauflächen mehr vorhanden sind. Nun richtet sich der Fokus auf kleinere Lückenschließung und Konversionsflächen. Beispielsweise entstehen in Oerlikon weiterhin Bauprojekte wie das Centro (Aufwertung des Oerlikoner Zentrums), und der Andreasturm-Hochhaus, der 2018 eröffnet wurde, wurde mittlerweile durch weitere Türme wie den Franklin Tower ergänzt; weitere sind rund um den Bahnhof Oerlikon geplant. Im Norden Zürichs laufen die Planungen für einen neuen Innovationspark bei Dübendorf (knapp außerhalb der Stadt), der F&E-Einrichtungen und möglicherweise Wohnraum umfassen soll – in direkter Nähe zu ETH und Universität.

Die Stadtplaner von Zürich legen ebenfalls großen Wert auf die nachhaltige Stadtentwicklung. Viele ältere Industrieareale im Großraum Zürich sollen in gemischt genutzte Quartiere umgewandelt werden. Zum Beispiel in den Vororten: Das Gebiet Dietikon hat ein Großprojekt, bei dem eine alte Industriezone in ein Wohnviertel mit Tausenden von Wohnungen umgewandelt wird, was indirekt die Wohnungsnot in der Stadt Zürich entschärft. Innerhalb der Stadt schreitet die Stadterneuerung in Kreis 4 und 5 (Langstrasse und Zürich West) voran, geleitet von Plänen, grüne Innenhöfe und Gemeinschaftsräume neben Neubauten zu schaffen investropa.com. Der Zürcher Masterplan 2040 fokussiert sich auf „Innenentwicklung“ – also innere Verdichtung – was bedeutet, dass innerhalb des bestehenden Stadtgebiets nachverdichtet und nicht in die Fläche expandiert wird. Dazu gehören Aufzonungen bestimmter, durch den öffentlichen Verkehr erschlossener Gebiete für höhere Gebäude und die Förderung von gemischt genutzten Hochhäusern in ausgewiesenen Zonen (zum Beispiel werden rund um Altstetten und Oerlikon mehr Hochhäuser zugelassen). Zürich achtet dabei jedoch streng auf Baugestaltung und Umweltauflagen, um den Charakter der Stadt zu bewahren.

Infrastruktur trifft Stadtplanung: Eine weitere bedeutende Initiative ist Zürichs Bekenntnis zur 2000-Watt-Gesellschaft und zu Klima­zielen. Die Stadt setzt Programme um, um Gebäude energetisch zu sanieren, Fernwärmenetze auszubauen (häufig mit Seewasser oder Abwärme) und schreibt Solaranlagen auf Neubauten gemäß neuem Bundesgesetz vor pv-magazine.com. Diese grüne Infrastruktur-Offensive bedeutet, dass Entwickler häufig Solaranlagen, Gründächer und effiziente Haustechnik in Projekte integrieren müssen – was zwar die Anfangskosten erhöht, aber die langfristige Nachhaltigkeit verbessert. Das Resultat ist eine lebenswerte, emissionsarme und klimarobuste Stadt, was wiederum die Immobilienwerte stabil hält.

Auch die Zonenvorschriften entwickeln sich weiter. Die Stadt signalisiert, Räume für gemeinnützigen Wohnungsbau zu schützen – zum Beispiel, indem öffentliches Land für Genossenschaften reserviert und baurechtliche Anreize für bezahlbaren Wohnraum in neuen Projekten geschaffen werden. Ein bemerkenswertes Ziel, das von den Wählern gesetzt wurde, ist, dass bis 2050 ein Drittel des gesamten Wohnungsbestands in Genossenschafts- oder anderweitig gemeinnützigem Besitz sein soll digitalcollection.zhaw.ch. Das führt dazu, dass die Stadt Land und günstige Konditionen für solche Vorhaben bereitstellt (z. B. ist der „Mehr Als Wohnen“-Genossenschaftskomplex im Hunziker Areal, der vor einigen Jahren fertiggestellt wurde, ein nachzuahmendes Vorbild). Zudem wurden Regulierungen von Kurzzeitvermietungen (Airbnb) diskutiert, um sicherzustellen, dass Wohnungen für den lokalen Bedarf genutzt werden – Zürich erwägt Beschränkungen bei der Vermietung an Touristen, damit Einheiten nicht dem langfristigen Wohnungsmarkt entzogen werden, auch wenn es bislang kein strenges Gesetz gibt.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Infrastruktur und die Entwicklungsprojekte Zürichs auf intelligentes Wachstum ausgerichtet sind: Ausbau der Verkehrskapazitäten, Erschließung neuer Wohngebiete in bislang ungenutzten Arealen und Verbesserung der grünen sowie öffentlichen Räume der Stadt. Projekte wie das Hardturm-Stadion, der Schwamendingen-Tunnel und neue Tramlinien stehen beispielhaft für den Zürcher Ansatz – Investitionen in Verbesserungen, die mehrere Ziele bedienen (Wohnen, Mobilität, Umwelt). Diese Maßnahmen sollten dazu beitragen, dass Zürich hoch wettbewerbsfähig und lebenswert bleibt, was wiederum die Stärke des Immobilienmarkts unterstützt. Natürlich gibt es zahlreiche Herausforderungen (von NIMBY-Gegnerschaft bis hin zu komplexen Schweizer Genehmigungsprozessen), doch die Entwicklung der Stadt zeigt einen allmählichen, konsensorientierten Fortschritt. Für Investoren und Bewohner bedeuten diese Entwicklungen bessere Vernetzung, mehr Wohnmöglichkeiten in bestimmten Gebieten und eine stetige Weiterentwicklung des Zürcher Stadtbildes im kommenden Jahrzehnt.

Regulatorisches Umfeld: Steuern, Eigentumsregeln & Bauvorschriften

Der Zürcher Immobilienmarkt funktioniert innerhalb des stabilen, aber sich weiterentwickelnden regulatorischen Rahmens der Schweiz, der alles von Steuern über Vorschriften für ausländische Käufer bis hin zu Nachhaltigkeitsauflagen abdeckt. Hier die wichtigsten Aspekte und Änderungen für 2025:

Regeln zum ausländischen Eigentum – Lex Koller: Vielleicht die markanteste Regelung ist das Lex Koller Gesetz, das ausländischen Staatsangehörigen den Kauf von Wohnimmobilien in der Schweiz einschränkt.

In der Stadt Zürich bedeutet dies, dass ausländische Nichtansässige keine Häuser oder Wohnungen als Investitionen oder Ferienimmobilien kaufen können.Nur Einwohner (einschließlich ausländischer Staatsbürger mit Schweizer Aufenthaltsbewilligung) werden beim Immobilienkauf wie Einheimische behandelt jacquemoudstanislas.ch.Es gibt ein paar Ausnahmen – z. B.Ausländer können bestimmte Ferienhäuser in Touristenregionen kaufen oder einen erheblichen Anteil an einem börsennotierten Schweizer Immobilienfonds/-unternehmen (indirektes Eigentum) ohne Probleme erwerben jacquemoudstanislas.ch.Gewerbeimmobilien sind ebenfalls ausgenommen, sodass ausländische Unternehmen oder Einzelpersonen frei Büros, Einzelhandelsflächen, Hotels usw. kaufen können.Diese Regeln haben historisch gesehen die internationale Spekulation auf dem Schweizer Immobilienmarkt eingedämmt und dafür gesorgt, dass der Markt nicht von ausländischen Käufern dominiert wird (wie es in einigen anderen Weltstädten der Fall ist).Allerdings stehen Änderungen bevor: Der Bundesrat (Schweizer Regierung) hat im März 2025 Pläne angekündigt, die Lex Koller weiter zu verschärfen jacquemoudstanislas.ch.Zu den vorgeschlagenen Reformen könnte gehören, dass Ausländer, die in der Schweiz leben, ihr Haus verkaufen müssen, wenn sie wegziehen (Schließung einer Gesetzeslücke), und vor allem die derzeitige Ausnahme für den Erwerb von Anteilen an Immobiliengesellschaften würde abgeschafft jacquemoudstanislas.ch.Das bedeutet, dass ausländische Investoren sogar dann eine Genehmigung benötigen würden, wenn sie indirekt über ein börsennotiertes Immobilienunternehmen oder einen Fonds investieren – eine bedeutende Veränderung.Auch vorgeschlagen: Ausländische Käufer von Gewerbeimmobilien wären auf Eigennutzung beschränkt; sie dürften nicht ausschließlich zum Vermieten kaufen jacquemoudstanislas.ch.Diese Maßnahmen zielen darauf ab, die Nachfrage zu dämpfen und dem Wohnungsmangel in der Schweiz entgegenzuwirken (Teil einer umfassenderen Strategie im Zusammenhang mit dem Bevölkerungswachstum) jacquemoudstanislas.ch.Es ist wichtig zu beachten, dass dies noch kein Gesetz ist – ein Entwurf wird für die parlamentarische Debatte vorbereitet, und es wird mit erheblichem Widerstand von Wirtschafts- und Immobiliengruppen gerechnet jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Sollten solche strengen Regeln letztendlich verabschiedet werden (was ungewiss ist), könnte dies eine große Veränderung des rechtlichen Umfelds für Auslandsinvestitionen darstellen und möglicherweise einige Zuflüsse ausländischen Kapitals verringern.In der Zwischenzeit gilt für 2025 der Status quo: Ausländische Käufer spielen eine begrenzte direkte Rolle auf dem Wohnungsmarkt in Zürich, sind jedoch bei gewerblichen und indirekten Investitionen aktiv.Jeder, der eine Investition aus dem Ausland in Betracht zieht, sollte die Debatte über die Lex Koller-Reform aufmerksam verfolgen, da sie in naher Zukunft die Investitionswege verändern könnte.Grundsteuern und Kosten des Wohneigentums: Das Steuersystem der Schweiz ist im Allgemeinen eigentümerfreundlich, weist jedoch einige Besonderheiten auf. Es gibt keine bundesweite Kapitalgewinnsteuer auf langfristig gehaltene private Immobilienverkäufe, aber der Kanton Zürich (wie die meisten Kantone) erhebt eine eigene Grundstückgewinnsteuer auf Immobilienverkäufe, üblicherweise nach einer progressiven Skala (höhere Steuer bei Verkauf innerhalb weniger Jahre nach dem Kauf, um langfristiges Halten zu fördern). Zürich erhebt zudem eine Handänderungssteuer (etwa 1 % des Preises) sowie Notariats- und Grundbuchgebühren bei Transaktionen practiceguides.chambers.com. Hauseigentümer zahlen eine jährliche Vermögenssteuer auf den Wert ihrer Immobilie, und besonders wichtig: Die Schweiz erhebt eine «Eigenmietwertbesteuerung» auf selbst genutztes Wohneigentum – im Wesentlichen werden Eigentümer so besteuert, als würden sie durch das Wohnen im eigenen Haus Mieteinnahmen erzielen zug4you.ch. Viele Eigentümer lehnen diese Eigenmietwertsteuer seit langem ab, und es gibt Bestrebungen, sie zu reformieren oder abzuschaffen. Tatsächlich gibt es in Bern laufende Diskussionen über die Abschaffung der Eigenmietwertbesteuerung, was mit einer Streichung des Hypothekarzinsabzugs zur Ausbalancierung der Folgen einhergehen könnte ubs.com. Sollte diese Reform in den nächsten Jahren verabschiedet werden, würde sie die Kalkulation für Eigentümer verändern (möglicherweise höhere Nettoabgaben für schuldenfreie Häuser, aber Wegfall eines Kaufhemmnisses). Stand 2025 gibt es noch keine endgültige Entscheidung – das Thema bleibt also spannend. Positiv für Eigentümer: Die Inflation in der Schweiz ist gesunken und der Referenzzinssatz für Hypotheken (Einflussfaktor auf zulässige Mietzinserhöhungen) blieb 2024 stabil swissmarketplace.group, sodass Kosten wie Hypothekarzinsen und inflationsgebundener Unterhalt sich stabilisiert haben. Für Investoren wird Mieteinnahme als ordentliches Einkommen besteuert (nach Abzug der Kosten), und Gesellschaften profitieren von relativ niedrigen Schweizer Unternehmenssteuersätzen (rund 19 % in Zürich, mit einer leichten Senkung aufgrund nationaler Steuerreformen zur Angleichung an die OECD-Mindeststandards). Insgesamt sind die Steuergesetze für Immobilien vorhersehbar und moderat, mit schrittweisen Anpassungen statt plötzlichen Veränderungen – ein Grund, warum das Investitionsklima weiterhin attraktiv bleibt.

Mieterschutz und Mietregulierungen: Zürich, wie ganz Schweiz, hat ein mieterfreundliches System. Rund 55-60 % der Schweizer Haushalte mieten (in der Stadt Zürich sogar noch mehr), daher sind die Gesetze ausgewogen, tendieren jedoch zum Schutz der Mieter. Mieten dürfen in der Regel nur unter bestimmten Bedingungen erhöht werden – zum Beispiel, wenn der nationale Referenzzinssatz steigt oder wegen Inflation und wertsteigernder Renovationen. Im Jahr 2023 erhielten Vermieter eine seltene Gelegenheit zur Mieterhöhung, da der Referenzzinssatz zweimal angehoben wurde (von 1,25 % auf 1,5 %), was zu den starken Mietsteigerungen in diesem Jahr beitrug swissmarketplace.group. Im Jahr 2024 blieb der Zinssatz stabil und es gab keine neuen Kostenschocks wie etwa bei den Treibstoffpreisen, daher verlangsamte sich das Mietwachstum auf etwa 4-5 % swissmarketplace.group. Sollte die kürzliche Zinssenkung der SNB den Referenzzinssatz sinken lassen, könnten einige Mieter sogar Mietsenkungen verlangen (normalerweise mit Verzögerung). Kündigungsschutz ist in der Schweiz stark ausgeprägt – Mieter mit langen Mietverträgen können nur aus bestimmten Gründen wie Eigenbedarf des Vermieters gekündigt werden und selbst dann nur mit ausreichender Frist. Es gibt auch ein System, mit dem Mieter überhöhte Mieterhöhungen oder Anfangsmieten als „missbräuchlich hoch“ vor Gericht anfechten können, insbesondere bei der geringen Leerstandsquote. Die Zürcher Stadtregierung beobachtet die Situation am bezahlbaren Wohnungsmarkt und prüft, ob zusätzliche Maßnahmen (wie Mietendeckel oder mehr Subventionen) nötig sind, falls sich die Wohnkrise verschärft. Bis 2025 wurden keine neuen Mietendeckelgesetze über das bestehende Bundesrecht hinaus eingeführt, aber das Thema bleibt politisch relevant. Besonders, da Mietergruppen wegen starker Mietsteigerungen und Kündigungen protestiert haben (z. B. der „Sugus“-Gebäude-Protest Ende 2024 swissinfo.ch). Investoren sollten berücksichtigen, dass Mieterhöhungen reguliert sind und der politische Druck, starke Mietanstiege einzudämmen, aufgrund des Mangels wächst.

Umweltfreundliches Bauen und Bauvorschriften: Zürich und die Schweiz treiben Umweltvorschriften für Immobilien weiter voran. Im Juni 2024 stimmten die Schweizer Wähler mit großer Mehrheit einem neuen Gesetz zur Beschleunigung der Nutzung erneuerbarer Energien zu pv-magazine.com. Eine zentrale Vorgabe: Alle Neubauten über 300 m² müssen ab 2025 Solarpanels auf Dächern oder Fassaden installieren pv-magazine.com. Der Kanton Zürich kann dies sogar auf kleinere Gebäude ausweiten. Damit wird die Integration von Solarenergie zum Standard für neue Entwicklungen. Zusätzlich haben viele Kantone (darunter auch Zürich) Vorschriften eingeführt, dass neue Heizsysteme kein Öl oder Gas mehr verwenden dürfen – sie müssen erneuerbar sein (Wärmepumpe, Solarthermie usw.) oder zumindest strenge Emissionsgrenzwerte einhalten, insbesondere bei Neubauten und Sanierungen. Die Stadt Zürich fördert die Minergie-Zertifizierung (ein Schweizer Label für umweltfreundliches Bauen) für Neubauten; obwohl nicht vorgeschrieben, halten sich viele Entwickler daran, um Genehmigungen zu erleichtern und umweltbewusste Käufer anzusprechen. Bauvorschriften verlangen zudem hohe Dämmstandards, dreifach verglaste Fenster und andere Maßnahmen zur Energieeffizienz entsprechend dem Ziel der Schweiz, die Emissionen im Gebäudesektor zu senken. Für Entwickler bedeutet das etwas höhere Baukosten, aber auch, dass neue Schweizer Gebäude in puncto Effizienz Spitzenklasse sind. In den kommenden Jahren ist mit einer zunehmenden Sanierung älterer Immobilien zu rechnen, um diese Standards zu erfüllen – möglicherweise gefördert durch staatliche Anreize oder verpflichtet bei größeren Renovierungen.

Im Bereich Zonenordnung stehen die Stadtplaner Zürichs vor der Herausforderung, mehr Wohn- und Büroflächen ohne Zersiedelung zu schaffen. Die Bauzonenregelungen wurden überarbeitet, um in ausgewählten Gebieten eine höhere Verdichtung zu ermöglichen: Beispielsweise wurden Zonen rund um Bahnhöfe oder Verkehrsknotenpunkte hochgestuft, sodass dort jetzt auch mittel- oder hochgeschossige Projekte erlaubt sind, wo vorher nur niedrige Bauten zulässig waren. Die Stadt setzt außerdem auf „Innenentwicklung“-Strategien – etwa die Umwandlung wenig genutzter Gewerbeflächen in Wohnraum oder die Aufteilung zu großer Wohnungen in kleinere Einheiten. Eine auffällige Maßnahme ist die Ausweisung von Hochhauszonen: In Zürich gibt es bestimmte Gebiete, in denen hohe Bauten (über 40 m) erlaubt sind, etwa in Teilen von Oerlikon, Escher-Wyss (Zürich-West) und bei Altstetten, während im historischen Zentrum und am Seeufer strenge Höhenbegrenzungen gelten. Ziel dieser Steuerung ist es, die Höhe dort zu konzentrieren, wo die Infrastruktur sie tragen kann, und gleichzeitig Sichtachsen auf das Stadtbild (wie den berühmten Blick auf die Alpen) zu bewahren.

Ein weiterer regulatorischer Aspekt ist die Quote für bezahlbaren Wohnraum/Wohnbaugenossenschaften bei großen Neubauprojekten. Die Stadt setzt häufig durch, dass ein Teil der Einheiten in großen Projekten an gemeinnützige Wohnbauträger verkauft oder für einen bestimmten Zeitraum zu unter dem Marktpreis liegenden Mieten angeboten wird. Dies ist Teil des Ziels, ein Drittel des Wohnungsbestands als gemeinnützigen Wohnraum zu erreichen digitalcollection.zhaw.ch. Bislang liegt der Anteil in Zürich bei etwa 25 % Genossenschafts-/gemeinnützigem Wohnraum, sodass dieser Trend künftig noch stärker werden dürfte.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass das regulatorische Umfeld in Zürich im Jahr 2025 als stabil, aber mit zunehmenden Eingriffen zur Lösung von Wohnungs- und Klimaproblemen charakterisiert werden kann. Die Steuern bleiben relativ niedrig und berechenbar. Die Regeln für ausländische Käufer sind streng und könnten noch strenger werden, obwohl gewerbliche Investoren weiterhin Spielraum finden. Umweltauflagen nehmen zu, wodurch nachhaltiges Bauen verpflichtend wird. Und Maßnahmen zur Wohnraumerschwinglichkeit – von Mieterschutz bis zur Förderung von Genossenschaften – werden schrittweise ausgeweitet, um Ungleichgewichte auf dem Markt entgegenzuwirken. Für Beteiligte bedeutet Compliance, sich mit diesen Richtlinien auseinanderzusetzen: z. B. von Anfang an Solarinstallationen einzuplanen oder Investitionen so zu strukturieren, dass sie den Lex-Koller-Regeln entsprechen. Solche Vorschriften bringen zwar Komplexität mit sich, tragen aber auch zur langfristigen Attraktivität Zürichs bei – sie sorgen für nachhaltige Entwicklung, begrenzen spekulative Blasen und erhalten die hohe Lebensqualität der Stadt, was letztlich den Immobilienwerten zugutekommt.

Marktrisiken und Herausforderungen

Trotz des allgemein optimistischen Ausblicks für Zürich könnten mehrere Risiken und Herausforderungen den Immobilienmarkt im Jahr 2025 und in den folgenden Jahren beeinflussen. Investoren und Beobachter sollten auf diese Faktoren achten:

  • Zins- und Finanzierungsrisiken: Nach Jahren extrem niedriger Zinsen, die das Preiswachstum angetrieben haben, hat sich das Umfeld gewandelt. In den Jahren 2022–2023 erhöhte die Schweizerische Nationalbank die Zinsen aggressiv aus dem Negativbereich auf bis zu 1,75 %, was den Markt etwas abkühlte. Bis 2025 hat die Inflation nachgelassen und die SNB vollzog eine kleine Zinssenkung investropa.com, dennoch besteht weiterhin das Risiko, dass die Zinsen wieder steigen könnten, falls die Inflation anzieht oder sich globale Bedingungen ändern. Steigende Zinsen würden den Schweizer Immobilienmarkt direkt treffen, indem sie Hypotheken teurer und Wohneigentum weniger erschwinglich machen, was die Nachfrage dämpfen könnte investropa.com. Angesichts des hohen Preisniveaus in Zürich sind sie besonders empfindlich gegenüber Finanzierungskosten – ein deutlicher Zinsanstieg könnte potenzielle Käufer aus dem Markt drängen und das Preiswachstum ins Stocken bringen oder in überhitzten Segmenten sogar ins Minus drehen. Zudem haben Banken die Vergabekriterien verschärft (teilweise aufgrund der Basel-III-Regelungen ab 2025, die höhere Kapitalpuffer vorschreiben foxstone.ch). Kreditnehmer stehen nun vor strikten Limiten (max. ~80 % Beleihungswert und strenge Belastungstests bei 5 % Zins), was hoch verschuldeten Investoren zusätzlichen Spielraum nimmt. Während der aktuelle Konsens von einer stabilen oder leicht fallenden Zinsentwicklung ausgeht (bei einer Schweizer Inflation von nur rund 0,7 % engelvoelkers.com), könnte eine überraschend hohe Inflation oder ein finanzieller Schock diesen Trend umkehren. Diese Zinsunsicherheit bleibt daher ein entscheidender Risikofaktor.
  • Makroökonomische und geopolitische Unsicherheit: Der Immobilienmarkt in Zürich hängt von der allgemeinen wirtschaftlichen Gesundheit der Schweiz und der globalen Stabilität ab. Wirtschaftliche Unsicherheiten – wie eine potenzielle globale oder europäische Rezession – stellen ein Risiko dar investropa.com. Wenn zum Beispiel ein Abschwung den Banken- oder Technologiesektor trifft, könnte Zürich Arbeitsplatzverluste oder weniger Expansion erleben, was die Nachfrage nach Büroflächen und Wohnungen verringert. Die Stadt ist nicht immun gegen globale Ereignisse: Der Krieg in der Ukraine, Energiekrisen oder andere geopolitische Spannungen können sich auswirken. Die Schweizer Regierung hat ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die angespannte geopolitische Lage (Ukraine-Krieg, Konflikte im Nahen Osten) weiterhin ein latentes Risiko für den internationalen Handel und die Energiepreise darstellt, das die Schweizer Wirtschaft negativ beeinflussen könnte engelvoelkers.com. Ein Anstieg der Öl-/Gaspreise könnte zum Beispiel die Inflation wieder anheizen und Konsumenten sowie Unternehmen belasten. Zusätzlich können Währungsschwankungen (ein sehr starker Schweizer Franken) dem Schweizer Export und den Unternehmensgewinnen schaden und so indirekt die Büroauslastung und die Wohnungssuche von Mitarbeitenden internationaler Firmen beeinflussen. Ein weiterer makroökonomischer Faktor ist die Einwanderungspolitik: Das Bevölkerungswachstum der Schweiz (das den Wohnungsbedarf antreibt) könnte sich verlangsamen, falls politische Kräfte eine stärkere Begrenzung der Zuwanderung durchsetzen. Die erwähnte SVP-Initiative zur Begrenzung der Bevölkerung auf 10 Millionen ist zwar extrem, zeigt aber den politischen Druck zum Wachstumslimit jacquemoudstanislas.ch. Würde die Einwanderung stark reduziert, könnte die Wohnungsnachfrage langfristig nachlassen. Insgesamt gilt: Auch wenn die Schweizer Wirtschaft derzeit stabil ist, stellen globale Rezessions- oder Krisenszenarien ein Abwärtsrisiko dar, bei dem Immobilienleerstände steigen und Preise korrigiert werden könnten.
  • Immobilienblase und Bedenken zur Erschwinglichkeit: Jahrelange Preissteigerungen werfen die Frage auf: Steckt Zürich in einer Immobilienblase? Nach manchen Kriterien ja – die Stadt zählt zu den Städten mit hohem Blasenrisiko. Der Global Real Estate Bubble Index der UBS setzte Zürich auch 2023 in die Kategorie „Blasenrisiko“, und zwar als eine von weltweit nur zwei Städten (neben Tokio) auf diesem Niveau ubs.com mattgul.com. Die Immobilienpreise im Verhältnis zu Einkommen und Mieten sind extrem hoch. Sollten die Zinsen steigen oder die Nachfrage nachlassen, könnten Zürichs hohe Bewertungen einer Korrektur unterliegen. Den Aufsichtsbehörden ist dies bewusst; die Schweizerische Nationalbank hat in den letzten Jahren einen antizyklischen Kapitalpuffer reaktiviert, um die übermäßige Hypothekenvergabe einzudämmen. UBS-Analysten bewerten das Blasenrisiko derzeit als „moderat“ (zurück von „extrem“), weil das Preiswachstum etwas nachgelassen hat investropa.com, aber das Risiko ist nicht verschwunden. Die Erschwinglichkeit für Einheimische ist am Limit – Mittelstandsfamilien kämpfen selbst bei bescheidenen Wohnungen mit dem Kauf, was soziale und politische Probleme aufwirft. Immer mehr Stimmen finden, dass der Wohnungsmarkt unhaltbar teuer ist. Falls noch mehr Menschen die Stadt verlassen, weil sie sich das Wohnen nicht mehr leisten können, könnte die Nachfrage nachlassen. Zudem enden Blasen oft nicht nur wegen Zinsänderungen, sondern weil sich die Käuferstimmung dreht. Glauben Käufer, dass die Preise ihren Höhepunkt erreicht haben – selbst vorübergehend – kann sich die Psychologie zu einem Käufermarkt drehen. Noch zeichnet sich kein starker Stimmungsumschwung ab (wegen des anhaltenden Mangels), aber das Risiko einer Stagnation oder leichten Korrektur in überteuerten Segmenten (wie Luxuswohnungen oder renditeschwache Anlageobjekte) ist vorhanden.
  • Bau- und Lieferherausforderungen: Ironischerweise ist eine der größten Herausforderungen des Marktes die Kehrseite des Mangels – es kommt nicht genug neuer Wohnraum auf den Markt. Dies birgt das Risiko, dass, wenn der Mangel anhält oder sich verschärft, das Wirtschaftswachstum gebremst wird (Unternehmen könnten Schwierigkeiten haben, Talente zu rekrutieren, wenn Wohnraum zu knapp oder zu teuer ist) und dies eine stärkere Einmischung der Regierung nach sich zieht. In Zürich zu bauen ist nicht einfach: hohe Baukosten, Fachkräftemangel in der Baubranche, langwierige Bewilligungsverfahren und Widerstand aus der Nachbarschaft („Not in my backyard“, NIMBY) bremsen die Entwicklung. Im Jahr 2024 befand sich der Wohnungsbau auf einem Tiefpunkt, und obwohl es Bemühungen gibt, ihn zu fördern, besteht das Risiko, dass nicht genügend Wohnungen gebaut werden, um die Nachfrage zu decken und die Krise damit weiter anhält. Auf der gewerblichen Seite ist der Bau neuer Büros stark zurückgegangen jll.com, was kurzfristig für bestehende Eigentümer positiv sein könnte, aber langfristig auch bedeutet, dass es weniger moderne Flächen gibt, um neue Unternehmen anzuziehen. Kostensteigerungen bei Baumaterialien sind eine weitere Herausforderung – während sie 2024 nachließen, haben frühere Preisschübe bei Stahl, Holz etc. Projekte verteuert und manche wurden auf Eis gelegt. Sollte es zu einer weiteren globalen Inflationswelle kommen, könnte dies die Entwicklung weiter verzögern.
  • Regulatorische und politische Risiken: Änderungen von Gesetzen und Vorschriften stellen eine weitere Herausforderung dar. So könnte zum Beispiel die geplante Verschärfung der Lex Koller, wie bereits besprochen, bei Umsetzung einige ausländische Investoren abschrecken und potenziell zu geringeren Kapitalzuflüssen in bestimmten Segmenten führen (z. B. könnte die Entwicklung durch ausländische Investoren schwieriger zu finanzieren sein). Obwohl die Maßnahmen auf eine Abkühlung der Preise abzielen, könnten Nebenwirkungen wie eine niedrigere Liquidität am Immobilienmarkt auftreten jacquemoudstanislas.ch. Im Inland besteht außerdem ein politisches Risiko in Form von Volksinitiativen oder Politikwechseln. Die direkte Demokratie in der Schweiz bedeutet, dass Wähler (und sie tun es) Initiativen einbringen können, die den Immobilienmarkt beeinflussen – von Mietobergrenzen über Leerstandsabgaben bis hin zu strikten Zonenvorgaben. Eine derzeitige Strömung ist die Forderung nach mehr Schutz für Mieter in Folge der Wohnungsnot. Sollten die Mieten weiter explodieren, besteht die Möglichkeit einer populistischen Bewegung für Mietpreisbremsen oder strengere Regeln bei Renovierungskündigungen usw. Solche Maßnahmen könnten die Renditen für Vermieter beeinflussen. Andererseits besteht das Risiko, dass wachstumskritische politische Stimmungen die Entwicklung begrenzen könnten (z. B. falls der Widerstand gegen höhere Dichte zunimmt, könnte es noch schwieriger werden, den benötigten Wohnraum in Zürich zu bauen). Die Ablehnung einiger jüngerer Projekte in Referenden in der ganzen Schweiz (nicht in Zürich, aber z. B. Genfs Initiative zur Begrenzung des Bauens) zeigt diese Spannungen. Die Stadtregierung von Zürich ist grundsätzlich entwicklungsfreundlich (geführt von Pragmatikern, die den Wohnbedarf sehen), doch politische Mehrheiten können sich ändern.
  • Inflation und Betriebskosten: Während die Schweiz derzeit eine niedrige Inflation (~1-2%) verzeichnet, würde ein Wiederanstieg der Inflation die Betriebskosten von Gebäuden (Energie, Wartung, an Wert indexierte Grundsteuern) und potenziell die Zinsen erhöhen, was den Cashflow der Eigentümer schmälert. Bei Gewerbeimmobilien könnte hohe Inflation Einzelhändler und Büronutzer belasten und Mieterhöhungen erschweren. Andererseits kann eine moderate Inflation Schuldnern helfen, indem sie den realen Wert der Schulden mindert – allerdings agieren viele Schweizer Investoren mit hohem Eigenkapital. Zudem könnten die Kosten der Energiewende erheblich sein – alte Gebäude mit Solarpanels, neuen Heizsystemen etc. nachzurüsten, erfordert viel Kapital. Zwar amortisieren sich diese Investitionen oft langfristig, doch gerade für kleinere Vermieter sind sie kurzfristig eine finanzielle Herausforderung.

Im Kern ist der Zürcher Immobilienmarkt nicht frei von Schwachstellen. Er steht zwar auf sehr soliden Fundamenten (hohe Nachfrage, geringes Angebot, wirtschaftliche Stabilität), doch Risiken wie wirtschaftliche Abschwünge, Zinsschwankungen und regulatorische Veränderungen könnten die Dynamik dämpfen. Marktteilnehmer sollten vorsichtigen Optimismus walten lassen: Die Prognose ist weiterhin auf Wachstum gerichtet, doch Szenarien wie eine globale Rezession oder drastische politische Veränderungen könnten diesen Trend verändern. Bemerkenswert ist, dass Institutionen wie die UBS den Zürcher Markt als potenzielle Blase beobachten mattgul.com – ein Hinweis darauf, wachsam zu bleiben. Andererseits hat Zürich Schocks in der Vergangenheit stets gut überstanden – selbst während der Finanzkrise 2008 kam es nur zu einer kurzen Preispause. Die anhaltende Attraktivität als Finanzzentrum und lebenswerte Stadt bietet zudem einen Puffer. Dennoch wird die Bewältigung der Bezahlbarkeitskrise und die Schaffung von mehr Wohnraum in Zukunft entscheidend sein, um soziale Spannungen abzufedern und eine Überhitzung zu verhindern. Die Gratwanderung zwischen Attraktivität für Investoren und Bedürfnissen der Bewohner wird in den kommenden Jahren die politische und risikopolitische Landschaft prägen.

Quellen:

Industrie & Logistik – Hohe Nachfrage, begrenztes Angebot

Das Segment Industrie- und Logistikimmobilien in der Region Zürich (und in der Schweiz insgesamt) verzeichnet eine robuste Nachfrage und sinkende Leerstände. Im Jahr 2023 sank die Leerstandsquote für investierbare Logistikimmobilien landesweit auf etwa 5,1%, verglichen mit 7,7% im Jahr 2019 jll.com. Mit anderen Worten: Lager- und Distributionsflächen sind zunehmend ausgelastet – dank des E-Commerce-Booms, der Neuausrichtung der Lieferketten und davon, dass Unternehmen mehr Lagerbestände halten. Die Schweizer Logistik konzentriert sich geografisch entlang der wichtigsten Verkehrskorridore – ein Großteil der Anlagen befindet sich im Basel–Zürich–Solothurn-Dreieck und rund um die großen Metropolen jll.com. Zürich, an der Kreuzung wichtiger Autobahnen und in Flughafennähe gelegen, ist ein bedeutender Logistikhub, aber auch flächenmäßig eingeschränkt. Vieles an Industrieflächen wurde (vor allem in der Stadt Zürich) zu Büros oder Wohnungen umgewandelt, was das Angebot an neuen Lagerhallen limitiert. Viele bestehende Lager sind älter und entsprechen nicht perfekt den heutigen Anforderungen (z. B. geringere Deckenhöhen, weniger Ladezonen) jll.com, sodass Grade-A-Logistikflächen extrem rar sind.

Mieten für Logistik-/Industrieflächen im Raum Zürich liegen typischerweise zwischen etwa CHF 85 bis 140 pro m² und Jahr – abhängig von Größe und Lage jll.com. Diese Mieten sind im internationalen Vergleich relativ hoch (bedingt durch hohe Schweizer Boden- und Baukosten). Das Mietwachstum ist moderat, aber stetig, da der Leerstand sinkt. Investoren interessieren sich zunehmend für diese Anlageklasse aufgrund ihrer Einkommensstabilität und Wachstumsperspektiven – die Renditen im Logistiksektor sind in der Schweiz zwar niedrig (~4–5%), liegen aber etwas über den Spitzenrenditen von Büroimmobilien. Bemerkenswert ist, dass die meisten Logistikimmobilien in der Schweiz eigengenutzt werden (d. h. Unternehmen besitzen ihre Lagerhallen selbst) jll.com. Landen nur etwa 300 Logistikobjekte schweizweit als vermietete Anlageimmobilien jll.com. Dies führt zu einer geringen Liquidität und Exklusivität des Sektors. Die wenigen Investment-Grade-Lagerhallen, die auf den Markt kommen, stoßen auf starke Konkurrenz, darunter auch ausländische institutionelle Käufer, die von der Stabilität der Schweiz angezogen werden.

In den kommenden Jahren ist zu erwarten, dass die Logistikentwicklung weiterhin eingeschränkt bleibt. Geeignete Flächen rund um Zürich für neue Großlager sind begrenzt und stark reglementiert. Allerdings werden einige Industriegebiete am Stadtrand und entlang der A1-Autobahn verdichtet – ältere Standorte könnten mehrstöckige Logistikgebäude erhalten oder für urbane „Letzte-Meile“-Verteilung unterteilt werden. Der Trend zum Nearshoring (mehr Lagerhaltung innerhalb der Schweiz) und der Boom im Online-Shopping halten die Nachfrage nach modernen Logistikflächen hoch. Infolgedessen könnte die Leerstandsrate weiter sinken und die Mieten könnten, insbesondere für erstklassige Lagerflächen, leicht steigen. Eine Herausforderung ist die Umrüstung veralteter Bestände – viele ältere Industriegebäude entsprechen nicht den heutigen Logistikanforderungen jll.com. Kreative Lösungen wie die Umnutzung von Teilen dieser Gebäude zu Selfstorage- oder KMU-Einheiten werden erprobt, um den Leerstand zu verringern jll.com. Insgesamt ist der Ausblick für Zürcher Industrieimmobilien positiv, gekennzeichnet durch Knappheit und solide Nachfrage. Dieses Nischen-Segment macht vielleicht nicht so viele Schlagzeilen wie Zürcher Wohn- oder Büroimmobilien, bietet aber aufstrebende Chancen für Investoren, die sich im Baurecht auskennen und Objekte finden – die grundlegenden Faktoren geringer Leerstand und stetiger Mietbedarf sind fest etabliert jll.com.

Investmentausblick: Renditen, ausländisches Interesse & Chancen

Ausländische Investitionen und Vorschriften: Es ist wichtig zu beachten, dass die Schweiz strenge Regeln (Lex Koller) zur Begrenzung des ausländischen Eigentums an Wohnimmobilien hat.

Ausländische Personen ohne Wohnsitz können in Zürich im Allgemeinen keine Immobilien kaufen (außer in seltenen Fällen oder über bestimmte ausgenommene Strukturen) practiceguides.chambers.com jacquemoudstanislas.ch.Ausländer können frei in Gewerbeimmobilien investieren, und bisher konnten sie auch Anteile an Schweizer Immobiliengesellschaften oder -fonds ohne Einschränkung erwerben jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Dies hat es ausländischem institutionellen Kapital ermöglicht, indirekt in den Zürcher Markt einzutreten.Es gibt ein bedeutendes globales Interesse – Staatsfonds, globale REITs und private Investoren haben Geld in Schweizer Immobilienfonds, Entwicklungsprojekte und den Erwerb von Gewerbeimmobilien investiert.Zum Beispiel gibt es bei den prestigeträchtigen Bürogebäuden und Einzelhandelsimmobilien in Zürich häufig Bieterwettstreite zwischen deutschen Fonds oder Investoren aus dem Nahen Osten.Künftig könnte sich jedoch die regulatorische Landschaft verschärfen.Im März 2025 kündigte die Schweizer Regierung Pläne an, den Erwerb von Immobilien durch Ausländer weiter einzuschränken, was möglicherweise das Ende der Ausnahmeregelung bedeuten würde, die es Ausländern erlaubte, Aktien börsennotierter Immobiliengesellschaften frei zu kaufen jacquemoudstanislas.ch.Wenn sie umgesetzt werden, würden solche Reformen (die derzeit diskutiert werden) eine Genehmigung der Regierung für ausländische Investoren selbst bei indirekten Immobilienbeteiligungen erfordern, was einen bedeutenden Wandel darstellt, der darauf abzielt, die Nachfrage abzukühlen jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Dies hat Bedenken geweckt, dass ausländisches Kapital abgeschreckt werden könnte.Dennoch ist der Gesetzgebungsprozess noch im Gange – etwaige Änderungen werden Zeit in Anspruch nehmen und könnten abgeschwächt werden jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Derzeit bleibt das Interesse ausländischer Investoren hoch, insbesondere an Gewerbeimmobilien und Entwicklungspartnerschaften.Stabile Renditen in einem Niedrigzinsmarkt: Immobilien in Zürich werden als „sicherer Hafen“ geschätzt und bieten Stabilität statt hoher Renditen. Im Jahr 2025 erzielen erstklassige Wohn- und Büroimmobilien in Zürich in der Regel nur etwa 2,5 %–3,5 % jährliche (Brutto-)Rendite foxstone.ch. Diese Renditen sind moderat und spiegeln die hohen Bewertungen und das geringe Risiko von Schweizer Immobilien wider. Für institutionelle Anleger wie Pensionsfonds und Versicherungen ist die Zuverlässigkeit und Werterhaltung der Zürcher Immobilien ein zentraler Bestandteil ihrer Portfolios. Tatsächlich melden große Eigentümer stabile oder steigende Werte – so verzeichnete beispielsweise Swiss Life (einer der größten Immobilieninvestoren der Schweiz) einen Anstieg des beizulegenden Zeitwerts ihres Portfolios um ~0,2 % im 1. Quartal 2025 und widersetzte sich damit jedem Abschwung reuters.com. Die Mieteinnahmen gelten aufgrund voller Auslastung und starker Bonität der Mieter in Zürich als äußerst solide. Die Gesamtrenditen werden künftig voraussichtlich hauptsächlich aus laufenden Einnahmen sowie einer moderaten Wertsteigerung bestehen (prognostiziert werden ~1–4 % jährliches Preiswachstum in den kommenden Jahren investropa.com). Internationale Investoren bleiben trotz der niedrigen Renditen angezogen, weil die Schweiz als sicherer Hafen gilt. In Zeiten globaler Unsicherheit zieht die Zürcher Immobilienbranche ausländische Käufer an, die Vermögenserhalt suchen investropa.com. Der starke Schweizer Franken und die politische Stabilität des Landes erhöhen zusätzlich die Attraktivität.

Neue Chancen – Grüne und Nischen-Segmente: Investoren richten ihr Augenmerk auch auf neue Nischen und Value-Add-Strategien auf dem Zürcher Markt. Ein großes Thema ist die Nachhaltigkeit. Die Nachfrage (seitens Mieter und Käufer) nach umweltfreundlichen, energieeffizienten Gebäuden wächst, und Immobilien mit grünen Zertifizierungen können Prämien erzielen investropa.com. Der staatliche Vorstoß zur CO2-Reduktion – z.B. verlangt ein neues Gesetz Solarpanels auf den meisten Neubauten pv-magazine.com – wird es erforderlich machen, ältere Bestände zu sanieren und erneuerbare Energien auszubauen. Das schafft Chancen für Investoren, ältere Gebäude mit Dämmung, Wärmepumpen, Solaranlagen usw. aufzuwerten und zugleich den grünen Auflagen zu entsprechen. Ein weiterer Trend ist Technologie und PropTech in der Immobilienbranche: Smarthome-Funktionen, digitale Mieterservices und Datenanalysen steigern den Wert von Objekten (gerade für technikaffine Mieter im Zürcher Markt besonders attraktiv) investropa.com.

Bestimmte Immobiliensegmente zeigen ebenfalls Wachstumspotenzial. Logistik- und Life-Science-Immobilien sind gefragt, aber das Angebot ist knapp – die Umnutzung oder Entwicklung von Leichtindustrieflächen am Stadtrand für Last-Mile-Logistik oder Labor-/Forschungszwecke ist ein vielversprechender Ansatz. Wohnungsbau in „B“-Lagen rund um Zürich bietet eine weitere Chance: Da die Erschwinglichkeit im Stadtzentrum stark eingeschränkt ist, boomen die Außenbezirke und Pendlergemeinden (Investoren setzen dort auf neue Mietwohnungen, wo die Renditen etwas höher sein können) foxstone.ch. Tatsächlich entwickeln sich Vororte mit guter ÖV-Anbindung zu neuen Investitionszentren, da Mieter nach relativ erschwinglichen Alternativen außerhalb des Stadtkerns suchen foxstone.ch. Darüber hinaus gewinnen alternative Wohnformen an Bedeutung: Co-Living und genossenschaftliches Wohnen. Zürich hat eine starke Tradition gemeinnütziger Wohnungsgenossenschaften, und die Stadt fördert diesen Sektor (Ziel: 33 % gemeinnütziger Wohnraum bis 2050) digitalcollection.zhaw.ch. Auch wenn die Gewinne nicht maximiert werden, bieten Genossenschaftsprojekte stabile, langfristige Erträge und basieren häufig auf öffentlich-privater Zusammenarbeit auf städtischem Boden – institutionelle Investoren wie Pensionskassen investieren vorsichtig in solche Projekte als ESG-freundliche Strategie. Im privaten Bereich sprechen Co-Living-Angebote mit flexiblen Mietverträgen und Gemeinschaftseinrichtungen vor allem junge Berufstätige und Expats an und bilden somit eine Nische, die es zu beobachten gilt.

Rendite-Ausblick: Insgesamt können Investoren in den nächsten Jahren mit moderaten, aber verlässlichen Renditen aus Immobilien in Zürich rechnen. Erstklassige Wohn- und Gewerbeobjekte erzielen vermutlich jährliche Cashflow-Renditen von rund 3 % foxstone.ch sowie zusätzlich ein paar Prozent Wertsteigerung – keine spektakulären Zahlen, aber im Einklang mit dem niedrigen Risikoprofil der Schweiz. Wer höhere Renditen sucht, setzt auf Value-Add-Strategien (z. B. die Renovation älterer Wohnungen und deren Verkauf an Eigenheimkäufer angesichts starker Nachfrage) oder auf Neubauprojekte (wobei die hohen Baukosten und Regulierungen solche Vorhaben in Zürich erschweren). Auch Crowdfunding-Plattformen für Immobilien sind mittlerweile am Markt (z. B. Foxstone, Crowdhouse): Sie ermöglichen es Investoren, mit etwas mehr Risiko auf Zielrenditen von 5–7 % durch diversifizierte Immobilienportfolios zu setzen foxstone.ch. Das Interesse aus dem Ausland bleibt für Core-Assets wohl bestehen, es sei denn, neue Gesetze schränken es massiv ein. Zusammenfassend bleibt der Ausblick für Immobilieninvestitionen in Zürich positiv, aber wettbewerbsintensiv – die Stabilität und Knappheit des Marktes lassen auf stabile Werte schließen, doch Investoren müssen kreativ sein, um Rendite zu finden. Zentrale Chancen bestehen in Investitionen in Nachhaltigkeit, dem Schließen von Lücken im Wohnungsmarkt und der Nutzung des anhaltenden Wachstums Zürichs, während sie mit sich verändernden Regulierungen umgehen müssen.

Zentrale Stadtteile und Immobilien-Hotspots

Zürich ist eine Stadt mit vielseitigen Quartieren, die alle ihren eigenen Charakter und eigene Immobilientrends aufweisen. Im Folgenden stellen wir einige zentrale Stadtviertel vor – von absoluten Premiumlagen am See bis zu aufstrebenden urbanen Quartieren – inklusive ihrer Preisniveaus, Beliebtheitsfaktoren, Entwicklungsprojekte und Lebensqualitätsmerkmale:

  • Enge (Kreis 2) – Luxuriöses Wohnen am See. Enge, auf der Südseite des Zentrums von Zürich, ist zu einem Magneten für hochwertige Wohnungen und wohlhabende Berufstätige geworden. Die Preise liegen hier im Durchschnitt bei etwa 18.300 CHF pro m² investropa.com, was zu den höchsten der Stadt zählt. Neue Luxusprojekte (mit Extras wie privaten Fitnessstudios und Concierge-Service) ziehen wohlhabende Expats und Tech-Manager nach Enge investropa.com. Der Reiz des Viertels liegt in der erstklassigen Lage – fußläufig zur Innenstadt, am Seeufer gelegen und mit Annehmlichkeiten wie dem Rieterpark und dem Museum Bärengasse. Die Lebensqualität ist hervorragend: Enge bietet gehobene Einkaufsmöglichkeiten, internationale Schulen und einen kurzen Weg zum Finanzzentrum Paradeplatz. Da neue Premium-Projekte noch in Planung sind, wird die Exklusivität – und die hohen Preise – in Enge weiter bestehen investropa.com.
  • Seefeld (Kreis 8) – Der meistgefragte Ort am Zürichsee. Seefeld ist ein äußerst begehrtes Viertel östlich des Zentrums, geschätzt wegen seiner Nähe zum Zürichsee, angesagten Restaurants und lebendigen Atmosphäre. Immobilien erreichen hier Top-Preise (zu den höchsten pro m² in Zürich) und erleben enorme Nachfrage investropa.com. Leerstand existiert praktisch nicht – jeder will in Seefeld wohnen. Trotz niedriger Mietrenditen von etwa 2–3 % (ein Zeichen für sehr hohe Kapitalwerte) unterstreichen die konstant niedrigen Leerstände und die hohen Mieten die Attraktivität des Viertels investropa.com. Seefeld bietet eine Mischung aus eleganten historischen Gebäuden und modernen Wohnungen, viele davon mit Seeblick. Bewohner genießen Freizeit am Wasser, Grünflächen wie den Park Zürichhorn und Boutiquen. Es ist beliebt bei wohlhabenden Einheimischen ebenso wie bei Expats. Aufgrund des sehr begrenzten Baulands entstehen in Seefeld nur selten neue Projekte (abgesehen von gelegentlichen Luxus-Eigentumswohnungen), weshalb das Angebot knapp bleibt. Es ist zu erwarten, dass Seefeld eine Luxus-Enklave bleibt, mit hervorragender Lebensqualität und entsprechenden Preisen.
  • Fluntern (Kreis 7) – Prestige am Zürichberg. Fluntern liegt an den bewaldeten Hängen des Zürichbergs und gehört zu den renommiertesten Wohnvierteln Zürichs. Es ist bekannt für malerische Aussichten, luxuriöse Villen und erstklassige Schulen. Familien schätzen Fluntern besonders wegen seiner exzellenten Bildungsmöglichkeiten – das Quartier beherbergt renommierte Schulen (wie den Standort der Zurich International School und ausgezeichnete öffentliche Primarschulen) mit konstant hoher Nachfrage. Die Häuser in Fluntern sind geräumig und oft architektonisch beeindruckend, viele Botschaften und Residenzen von Führungskräften sind hier angesiedelt. Die Immobilienpreise sind sehr hoch (vergleichbar mit den Seevierteln), und das Angebot ist dauerhaft knapp – jedes Inserat in Fluntern weckt sofort Interesse. Die Gegend bietet ein ruhiges, grünes Umfeld (nahe dem Zoo und den Waldwegen) und liegt dennoch nur wenige Minuten mit der Tram von der Innenstadt entfernt. Der Neubau ist minimal, da die strengen Zonenvorschriften den Charakter schützen. Zusammengefasst bietet Fluntern Privatsphäre, Natur und Prestige und bleibt dadurch bei der Zürcher Elite sehr begehrt.
  • Zürich West / Kreis 5 (Kreis 5) – Vom Industriegebiet zum In-Viertel. Der Kreis 5, auch bekannt als Zürich West, hat sich von einer rauen Industriezone zu einem der angesagtesten Viertel der Stadt entwickelt. Diese anhaltende Gentrifizierung hat die Immobilienwerte in die Höhe getrieben – die durchschnittlichen Wohnungspreise liegen 2024 hier bei etwa CHF 14.600 pro m², ein Anstieg von 3 % im Jahresvergleich investropa.com. Das Quartier boomt mit Neubauprojekten: Alte Lagerhallen werden zu Lofts, Kunstgalerien, Tech-Büros und Ausgeh-Locations. Junge Berufstätige und Kreative zieht es wegen des urbanen Flairs und der im Vergleich zur Innenstadt moderaten Preise in den Kreis 5 investropa.com. Die Stadt investiert aktiv in die Lebensqualität des Viertels – mit neuen Parks, Schulen und Kulturräumen, um den Kreis 5 familienfreundlicher zu machen investropa.com. Die Verkehrsanbindung ist exzellent (mehrere Tramlinien, der nahe Bahnhof Hardbrücke). Mit Großprojekten wie der Europaallee (direkt gegenüber) und lokalen Umgestaltungen hält die Dynamik an. In Kreis 5 finden sich inzwischen einige der coolsten Restaurants, Clubs und Design-Shops Zürichs, ergänzt durch neue Gemeinschaftsinfrastruktur. Das Viertel bietet einen einzigartigen urbanen Lebensstil, weshalb Nachfrage (und Preise) voraussichtlich weiter steigen werden, parallel zur laufenden Aufwertung investropa.com.
  • Altstetten (Kreis 9) – Aufstrebendes urbanes Zentrum. Altstetten im Westen von Zürich gewinnt zunehmend an Aufmerksamkeit als erschwinglicheres Wohngebiet mit Wachstumspotenzial. Jahrelang war es ein hauptsächlich industriell/gewerblich geprägter Stadtteil, doch in den letzten Jahren gab es dramatische Veränderungen. Die Immobilienpreise im Zentrum Zürichs sind in die Höhe geschnellt, „was viele Käufer und Mieter dazu bewegt, Altstetten als günstige Alternative in Betracht zu ziehen“ investropa.com investropa.com. Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise sind hier deutlich niedriger als im Stadtzentrum (was es zu einem der besten Werte in Zürich macht) investropa.com. Gleichzeitig hat Altstetten große Infrastrukturverbesserungen erlebt – insbesondere die Verlängerung der Limmattal-Stadtbahnlinie und weitere Verbesserungen des öffentlichen Verkehrs haben das Pendeln von Altstetten ins Zentrum enorm erleichtert investropa.com. Neue Wohn- und Mischbauprojekte entstehen rund um den Bahnhof Altstetten und entlang wichtiger Verkehrsachsen. Der Stadtteil bietet nun moderne Wohnungen, Einkaufszentren und Bürokomplexe (mehrere große Unternehmen haben Büros in den Gewerbeparks von Altstetten). Mit schnellen Verbindungen, günstigeren Mieten/Preisen und wachsender Infrastruktur entwickelt sich Altstetten zu einem lebendigen sekundären Zentrum. Viele Erstkäufer und junge Familien suchen hier nach bezahlbarem Wohnraum. Da immer mehr Menschen den Komfort und das Preis-Leistungs-Verhältnis entdecken, steigen Altstettens Profil und Immobilienwerte kontinuierlich an investropa.com.
  • Oerlikon (Kreis 11) – Florierender Geschäfts- und Wohnknotenpunkt. Oerlikon im Norden von Zürich ist eine der größten Erfolgsgeschichten der Stadtentwicklung. Dank ausgezeichneter Verkehrsanbindungen (ein wichtiger S-Bahn-Bahnhof, Tram- und Bushubs) und großzügiger Flächen hat sich Oerlikon in ein boomendes urbanes Zentrum verwandelt. Die Gegend ist geprägt von neuen Bürogebäuden, Einkaufszentren (wie das Neumarkt Einkaufszentrum) und Wohnkomplexen. Dieses Wachstum treibt die Nachfrage nach Immobilien an – der Medianpreis für Einfamilienhäuser in Oerlikon liegt mittlerweile bei über CHF 2,5 Millionen (für größere Familienhäuser) und die Werte aller Immobilienarten steigen investropa.com. Immobilienmakler berichten von wachsendem Interesse, da sowohl Einwohner als auch Unternehmen die günstige Lage Oerlikons schätzen investropa.com investropa.com. Die fortlaufenden Entwicklungsprojekte des Quartiers sind ein großer Anziehungspunkt: Mehrere Hochhäuser und gemischt genutzte Gebäude befinden sich im Bau oder wurden kürzlich fertiggestellt, wodurch moderner Wohnraum geschaffen und die lokale Infrastruktur verbessert wird investropa.com. Auf Straßenebene hat Oerlikon neue Parks, Restaurants und kulturelle Veranstaltungsorte hinzugewonnen, was eine lebendige Gemeinschaftsatmosphäre schafft investropa.com. Es ist zunehmend eigenständig – man kann in Oerlikon wohnen, arbeiten und soziale Kontakte pflegen. Dank seiner strategischen Lage (10 Minuten mit dem Zug ins Zürcher Zentrum und Direktverbindung zum Flughafen Zürich) ist Oerlikon ein Hotspot für Investoren und Mieter. Das Gebiet wird voraussichtlich weiter boomen, mit weiteren Verbesserungen (wie einem geplanten Innovationscampus und Sporteinrichtungen) in Planung. Für alle, die in Zürich ein starkes Wachstumspotenzial suchen, bietet Oerlikon eine überzeugende Kombination aus guter Anbindung, Neubauprojekten und vergleichsweise moderaten Preisen (zumindest im Vergleich zu Innenstadt- und Seelagen).
  • Affoltern (Kreis 11) – Neue Infrastruktur, neue Attraktivität. Weiter draußen in Kreis 11 hat sich Affoltern dank Verbesserungen der Infrastruktur und moderater Preise als Hotspot für Immobilien etabliert. Kürzlich hat das Bundesamt für Straßen massiv in neue Straßen und Autobahnausbau rund um Affoltern investiert investropa.com und so die Erreichbarkeit stark verbessert. Dadurch ist Affoltern besonders für Käufer interessant geworden, die einen unkomplizierten Arbeitsweg mit dem Auto oder Bus schätzen investropa.com. Zudem erlebte Zürich 2023 einen Boom beim Bau neuer Wohnungen, vor allem in Gebieten wie Affoltern – es wurden so viele neue Einheiten wie seit 2018 nicht mehr gebaut, ein Zeichen für das Interesse von Entwicklern und Käufern investropa.com. Mit diesen neuen Wohnungen (oft günstiger als innerstädtische Projekte) zieht Affoltern vor allem junge Berufstätige und Familien an, die modernen Wohnraum zu wettbewerbsfähigen Preisen suchen investropa.com investropa.com. Die Bevölkerungszahl steigt entsprechend an. Affoltern profitiert zudem von angrenzenden Grünflächen und einem ruhigeren, vorstädtischen Umfeld, was eine gute Balance zwischen Stadt und Land bietet. Die geplante mögliche Erweiterung des öffentlichen Verkehrs nach Affoltern wird die Attraktivität zusätzlich steigern. Kurz gesagt: Affoltern ist auf einem positiven Weg: verbesserte Anbindung, neues Wohnungsangebot und weiterhin erschwingliche Kosten machen das Quartier zu einer attraktiven Option für preisbewusste Immobilienkäufer. Die laufende Transformation deutet auf ein solides zukünftiges Wachstum sowohl bei der Gemeinschaft als auch bei den Immobilienwerten hin investropa.com.
  • Schwamendingen (Bezirk 12) – Erschwinglich mit Entwicklungspotenzial. Im Norden der Stadt war Schwamendingen historisch gesehen ein günstigeres, oft übersehenes Viertel – aber das ändert sich. Es wird mittlerweile „als preisgünstige Alternative“ für diejenigen, die sich das Zentrum von Zürich nicht mehr leisten können, immer beliebter investropa.com. Die Wohnkosten gehören hier zu den niedrigsten in der ganzen Stadt, was viele Erstkäufer und Familien mit mittlerem Einkommen anzieht. Besonders spannend ist der Aufschwung durch städtebauliche Erneuerung in Schwamendingen. Ein Vorzeigeprojekt, „Über-Gärten“, schafft 228 neue Mietwohnungen mit innovativem Design (großzügige Loggien, gemeinschaftliche „Waldgärten“), um die Wohnqualität zu erhöhen investropa.com. Solche Projekte werten den Wohnungsbestand auf und ziehen eine vielfältigere Bewohnerstruktur an. Ein weiteres wichtiges Upgrade ist der Lärmschutztunnel Schwamendingen, ein wegweisendes Infrastrukturprojekt, bei dem ein Autobahnabschnitt durch eine „grüne“ Überdachung abgedeckt wurde investropa.com. Dadurch wurden Lärm und Verschmutzung massiv reduziert und auf dem Tunnel neue Parkflächen geschaffen investropa.com. Die verbesserte Lebensqualität ist spürbar – ruhigere Straßen, sauberere Luft und neue Grünflächen. All diese Maßnahmen zeigen ein hohes Engagement der Gemeinschaft in Schwamendingen. Das Viertel bietet jetzt eine seltene Kombination aus Erschwinglichkeit und Lebensqualität in Zürich investropa.com. Schwamendingen wird deshalb immer beliebter bei allen, die Wert suchen: Hier bekommt man mehr Wohnraum für sein Geld, und das Viertel befindet sich im Aufschwung. Es ist ein Paradebeispiel dafür, wie sich die Zürcher Vororte an moderne Bedürfnisse anpassen. Auch in Zukunft wird das Ansehen und die Immobiliennachfrage in Schwamendingen weiter steigen – die Preise dürften aber weiterhin unter denen der exklusiven Stadtteile bleiben.

Jedes dieser Viertel illustriert die facettenreiche Immobilienlandschaft Zürichs. Die „Goldküste“ und „Silberküste“ entlang des Zürichsees, gerade außerhalb der Stadtgrenzen, verdienen ebenfalls Erwähnung – die Goldküste (sonnige Ostseite) in Orten wie Küsnacht und Zollikon bleibt ultra-exklusiv für Villen und verzeichnet Villenverkäufe von über 10 Millionen CHF investropa.com, während die Silberküste (Westufer, z. B. Thalwil, Horgen) etwas mehr Preis-Leistung bietet, aber dennoch sehr gehoben ist. Zurück in der Stadt findet man, egal ob altweltlichen Luxus (Enge, Seefeld, Fluntern), angesagtes urbanes Leben (Kreis 5) oder aufstrebende, familienfreundliche Gegenden (Altstetten, Affoltern, Schwamendingen), alles in den Zürcher Stadtteilen – sofern man eine Immobilie ergattern kann. Auffällig ist, dass alle Bereiche vom gemeinsamen Merkmal des begrenzten Angebots geprägt sind. Selbst in den „erschwinglichen“ Vierteln ist es nicht leicht, ein Zuhause zu finden. Das bedeutet, dass das Preiswachstum ein stadtweites Phänomen ist, nur in unterschiedlichem Ausmaß. Für Investoren und Eigenheimkäufer ist es entscheidend, diese Feinheiten der Quartiere zu kennen – die neuesten Hotspots gegenüber den bewährten Lagen – um sich erfolgreich am Zürcher Markt zu orientieren.

Infrastruktur- und Entwicklungsprojekte, die die Zukunft prägen

Ausbau des öffentlichen Verkehrs: Zürich investiert weiterhin stark in Infrastruktur, um das Wachstum zu unterstützen und die Lebensqualität zu steigern. In den letzten Jahren wurden bedeutende Erweiterungen des öffentlichen Verkehrs fertiggestellt oder gestartet. Ein gutes Beispiel ist die neue Limmattalbahn, die eröffnet wurde, um die westlichen Stadtteile (Altstetten/Affoltern) mit den Vororten entlang des Limmattals zu verbinden. Diese Tramverlängerung, ebenso wie andere Verbesserungen des Tramnetzes, haben die Fahrzeiten aus den äußeren Stadtbezirken ins Zentrum deutlich verkürzt investropa.com. Die bessere Anbindung wertet schon jetzt Gebiete wie Altstetten und Affoltern auf, wie zuvor erwähnt, da sie für Bewohner und Unternehmen attraktiver werden. Weitere Tramverlängerungen und Busspuren sind geplant, um allen Stadtteilen eine starke ÖV-Anbindung zu sichern. Gleichzeitig wird das S-Bahn-Netz – das Rückgrat der Mobilität im Großraum Zürich – modernisiert. Der überlastete Bahnhof Stadelhofen ist für eine Erweiterung vorgesehen (ein zusätzlicher Tunnel und weitere Bahnsteige sind geplant), um die Schienenkapazität in der Zürcher Innenstadt in den kommenden Jahren zu erhöhen. Der Bund verfolgt außerdem das Projekt „Zürich Brütten Tunnel“ (ein neuer Eisenbahntunnel Richtung Winterthur), um bis Anfang der 2030er-Jahre die Fernverbindungen zu verbessern. Diese Projekte werden häufigere Züge und weniger Überfüllung ermöglichen und das prognostizierte Bevölkerungswachstum in der Metropolregion auffangen.

Im Bereich Straßenverkehr sorgen innovative Lösungen für einen verbesserten Verkehrsfluss und ein besseres Umweltklima. Ein bemerkenswertes Projekt ist die Einhausung der Autobahn Schwamendingen (oben erwähnt), die fertiggestellt wurde, um eine laute Autobahn mit einer begrünten Abdeckung zu versehen investropa.com. Dies hat nicht nur Stadtteile, die durch die Autobahn getrennt waren, wieder miteinander verbunden, sondern auch einen neuen 1,6 km langen grünen Park für die Anwohner geschaffen – ein Gewinn für Mobilität und städtische Lebensqualität. Die Stadt und der Kanton haben ähnliche Pläne, andere Verkehrsknotenpunkte durch Tunnel- oder Deckelvarianten zu entschärfen (z. B. Diskussionen über eine künftige Untertunnelung von Teilen des Rosengartenstrasse-Rings, um den Lärm in diesen dicht bebauten Bezirken zu reduzieren). Darüber hinaus wird der öffentliche Nahverkehr in Zürich immer umweltfreundlicher: Die Stadt führt nach und nach Elektrobusse ein und baut die Fahrradinfrastruktur mit neuen Fahrrad-„Superhighways“ aus, die die Stadt durchkreuzen sollen. All diese Maßnahmen stehen im Einklang mit Zürichs Ziel, eine vorbildliche Verkehrsstadt des 21. Jahrhunderts zu werden, in der selbst die Außenbezirke gut angebunden sind und nachhaltige Verkehrsmittel Vorrang haben. Eine effiziente Verkehrsinfrastruktur ist auch für den Immobilienmarkt entscheidend – sie erschließt neue Entwicklungsgebiete und stellt sicher, dass die Stadt wachsen kann, ohne im Verkehr zu ersticken.

Große Entwicklungsprojekte: Mehrere groß angelegte Entwicklungen verändern das Stadtbild von Zürich nachhaltig. Besonders erwartet wird das Hardturm-„Ensemble“-Projekt, das das seit Langem brachliegende Hardturm-Stadiongelände im Kreis 5 neu gestalten wird. Das Projekt umfasst ein neues 18.000-Sitzplätze-Fußballstadion für die beiden Zürcher Fußballvereine, flankiert von zwei Hochhaustürmen und mittelhohen Gebäuden mit ca. 600 neuen Wohnungen (darunter preisgünstiger Wohnraum) sowie Büro- und Verkaufsflächen swissinfo.ch. Die Stimmberechtigten genehmigten diesen 570-Millionen-Franken-Plan bereits im Jahr 2018 swissinfo.ch, und nach Jahren politischer Streitigkeiten und rechtlicher Einsprüche soll der Bau nun bald beginnen. Nach der Fertigstellung entsteht damit ein völlig neues Quartierszentrum im Westen Zürichs, das sowohl den Bedarf an Sportinfrastruktur als auch an Wohnraum deckt. Besonders der Wohnungsbau ist bedeutsam – ein Turm soll überwiegend als Genossenschafts-/gemeinnütziger Wohnraum entstehen und damit die städtischen Ziele für bezahlbaren Wohnraum unterstützen swissinfo.ch. Gerichtliche Einsprachen haben zwar den Zeitplan verzögert (das Projekt wurde „gestoppt und gestartet“ und stieß auf Widerstand aus einigen Kreisen) coliseum-online.com swissinfo.ch, aber es wird im Allgemeinen erwartet, dass Ensemble letztlich umgesetzt wird und bis Mitte/Ende der 2020er Jahre ein modernes Stadion samt dringend benötigter neuer Wohnungen entsteht.

Im Stadtzentrum wurde das große Europaallee-Projekt (eine Umnutzung ehemals brachliegender Bahnflächen neben dem Zürcher Hauptbahnhof) kürzlich in seinen letzten Bauphasen fertiggestellt. Im Verlauf des letzten Jahrzehnts brachte die Europaallee neue Büroflächen (inklusive des großen Google-Campus), Hunderte von Wohnungen, einen Universitätscampus und Einkaufsstraßen – und dehnte so die Innenstadt effektiv aus. Die Fertigstellung in den Jahren 2020-2021 bedeutet, dass im Kern von Zürich keine großen ungenutzten Bauflächen mehr vorhanden sind. Nun richtet sich der Fokus auf kleinere Lückenschließung und Konversionsflächen. Beispielsweise entstehen in Oerlikon weiterhin Bauprojekte wie das Centro (Aufwertung des Oerlikoner Zentrums), und der Andreasturm-Hochhaus, der 2018 eröffnet wurde, wurde mittlerweile durch weitere Türme wie den Franklin Tower ergänzt; weitere sind rund um den Bahnhof Oerlikon geplant. Im Norden Zürichs laufen die Planungen für einen neuen Innovationspark bei Dübendorf (knapp außerhalb der Stadt), der F&E-Einrichtungen und möglicherweise Wohnraum umfassen soll – in direkter Nähe zu ETH und Universität.

Die Stadtplaner von Zürich legen ebenfalls großen Wert auf die nachhaltige Stadtentwicklung. Viele ältere Industrieareale im Großraum Zürich sollen in gemischt genutzte Quartiere umgewandelt werden. Zum Beispiel in den Vororten: Das Gebiet Dietikon hat ein Großprojekt, bei dem eine alte Industriezone in ein Wohnviertel mit Tausenden von Wohnungen umgewandelt wird, was indirekt die Wohnungsnot in der Stadt Zürich entschärft. Innerhalb der Stadt schreitet die Stadterneuerung in Kreis 4 und 5 (Langstrasse und Zürich West) voran, geleitet von Plänen, grüne Innenhöfe und Gemeinschaftsräume neben Neubauten zu schaffen investropa.com. Der Zürcher Masterplan 2040 fokussiert sich auf „Innenentwicklung“ – also innere Verdichtung – was bedeutet, dass innerhalb des bestehenden Stadtgebiets nachverdichtet und nicht in die Fläche expandiert wird. Dazu gehören Aufzonungen bestimmter, durch den öffentlichen Verkehr erschlossener Gebiete für höhere Gebäude und die Förderung von gemischt genutzten Hochhäusern in ausgewiesenen Zonen (zum Beispiel werden rund um Altstetten und Oerlikon mehr Hochhäuser zugelassen). Zürich achtet dabei jedoch streng auf Baugestaltung und Umweltauflagen, um den Charakter der Stadt zu bewahren.

Infrastruktur trifft Stadtplanung: Eine weitere bedeutende Initiative ist Zürichs Bekenntnis zur 2000-Watt-Gesellschaft und zu Klima­zielen. Die Stadt setzt Programme um, um Gebäude energetisch zu sanieren, Fernwärmenetze auszubauen (häufig mit Seewasser oder Abwärme) und schreibt Solaranlagen auf Neubauten gemäß neuem Bundesgesetz vor pv-magazine.com. Diese grüne Infrastruktur-Offensive bedeutet, dass Entwickler häufig Solaranlagen, Gründächer und effiziente Haustechnik in Projekte integrieren müssen – was zwar die Anfangskosten erhöht, aber die langfristige Nachhaltigkeit verbessert. Das Resultat ist eine lebenswerte, emissionsarme und klimarobuste Stadt, was wiederum die Immobilienwerte stabil hält.

Auch die Zonenvorschriften entwickeln sich weiter. Die Stadt signalisiert, Räume für gemeinnützigen Wohnungsbau zu schützen – zum Beispiel, indem öffentliches Land für Genossenschaften reserviert und baurechtliche Anreize für bezahlbaren Wohnraum in neuen Projekten geschaffen werden. Ein bemerkenswertes Ziel, das von den Wählern gesetzt wurde, ist, dass bis 2050 ein Drittel des gesamten Wohnungsbestands in Genossenschafts- oder anderweitig gemeinnützigem Besitz sein soll digitalcollection.zhaw.ch. Das führt dazu, dass die Stadt Land und günstige Konditionen für solche Vorhaben bereitstellt (z. B. ist der „Mehr Als Wohnen“-Genossenschaftskomplex im Hunziker Areal, der vor einigen Jahren fertiggestellt wurde, ein nachzuahmendes Vorbild). Zudem wurden Regulierungen von Kurzzeitvermietungen (Airbnb) diskutiert, um sicherzustellen, dass Wohnungen für den lokalen Bedarf genutzt werden – Zürich erwägt Beschränkungen bei der Vermietung an Touristen, damit Einheiten nicht dem langfristigen Wohnungsmarkt entzogen werden, auch wenn es bislang kein strenges Gesetz gibt.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Infrastruktur und die Entwicklungsprojekte Zürichs auf intelligentes Wachstum ausgerichtet sind: Ausbau der Verkehrskapazitäten, Erschließung neuer Wohngebiete in bislang ungenutzten Arealen und Verbesserung der grünen sowie öffentlichen Räume der Stadt. Projekte wie das Hardturm-Stadion, der Schwamendingen-Tunnel und neue Tramlinien stehen beispielhaft für den Zürcher Ansatz – Investitionen in Verbesserungen, die mehrere Ziele bedienen (Wohnen, Mobilität, Umwelt). Diese Maßnahmen sollten dazu beitragen, dass Zürich hoch wettbewerbsfähig und lebenswert bleibt, was wiederum die Stärke des Immobilienmarkts unterstützt. Natürlich gibt es zahlreiche Herausforderungen (von NIMBY-Gegnerschaft bis hin zu komplexen Schweizer Genehmigungsprozessen), doch die Entwicklung der Stadt zeigt einen allmählichen, konsensorientierten Fortschritt. Für Investoren und Bewohner bedeuten diese Entwicklungen bessere Vernetzung, mehr Wohnmöglichkeiten in bestimmten Gebieten und eine stetige Weiterentwicklung des Zürcher Stadtbildes im kommenden Jahrzehnt.

Regulatorisches Umfeld: Steuern, Eigentumsregeln & Bauvorschriften

Der Zürcher Immobilienmarkt funktioniert innerhalb des stabilen, aber sich weiterentwickelnden regulatorischen Rahmens der Schweiz, der alles von Steuern über Vorschriften für ausländische Käufer bis hin zu Nachhaltigkeitsauflagen abdeckt. Hier die wichtigsten Aspekte und Änderungen für 2025:

Regeln zum ausländischen Eigentum – Lex Koller: Vielleicht die markanteste Regelung ist das Lex Koller Gesetz, das ausländischen Staatsangehörigen den Kauf von Wohnimmobilien in der Schweiz einschränkt.

In der Stadt Zürich bedeutet dies, dass ausländische Nichtansässige keine Häuser oder Wohnungen als Investitionen oder Ferienimmobilien kaufen können.Nur Einwohner (einschließlich ausländischer Staatsbürger mit Schweizer Aufenthaltsbewilligung) werden beim Immobilienkauf wie Einheimische behandelt jacquemoudstanislas.ch.Es gibt ein paar Ausnahmen – z. B.Ausländer können bestimmte Ferienhäuser in Touristenregionen kaufen oder einen erheblichen Anteil an einem börsennotierten Schweizer Immobilienfonds/-unternehmen (indirektes Eigentum) ohne Probleme erwerben jacquemoudstanislas.ch.Gewerbeimmobilien sind ebenfalls ausgenommen, sodass ausländische Unternehmen oder Einzelpersonen frei Büros, Einzelhandelsflächen, Hotels usw. kaufen können.Diese Regeln haben historisch gesehen die internationale Spekulation auf dem Schweizer Immobilienmarkt eingedämmt und dafür gesorgt, dass der Markt nicht von ausländischen Käufern dominiert wird (wie es in einigen anderen Weltstädten der Fall ist).Allerdings stehen Änderungen bevor: Der Bundesrat (Schweizer Regierung) hat im März 2025 Pläne angekündigt, die Lex Koller weiter zu verschärfen jacquemoudstanislas.ch.Zu den vorgeschlagenen Reformen könnte gehören, dass Ausländer, die in der Schweiz leben, ihr Haus verkaufen müssen, wenn sie wegziehen (Schließung einer Gesetzeslücke), und vor allem die derzeitige Ausnahme für den Erwerb von Anteilen an Immobiliengesellschaften würde abgeschafft jacquemoudstanislas.ch.Das bedeutet, dass ausländische Investoren sogar dann eine Genehmigung benötigen würden, wenn sie indirekt über ein börsennotiertes Immobilienunternehmen oder einen Fonds investieren – eine bedeutende Veränderung.Auch vorgeschlagen: Ausländische Käufer von Gewerbeimmobilien wären auf Eigennutzung beschränkt; sie dürften nicht ausschließlich zum Vermieten kaufen jacquemoudstanislas.ch.Diese Maßnahmen zielen darauf ab, die Nachfrage zu dämpfen und dem Wohnungsmangel in der Schweiz entgegenzuwirken (Teil einer umfassenderen Strategie im Zusammenhang mit dem Bevölkerungswachstum) jacquemoudstanislas.ch.Es ist wichtig zu beachten, dass dies noch kein Gesetz ist – ein Entwurf wird für die parlamentarische Debatte vorbereitet, und es wird mit erheblichem Widerstand von Wirtschafts- und Immobiliengruppen gerechnet jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Sollten solche strengen Regeln letztendlich verabschiedet werden (was ungewiss ist), könnte dies eine große Veränderung des rechtlichen Umfelds für Auslandsinvestitionen darstellen und möglicherweise einige Zuflüsse ausländischen Kapitals verringern.In der Zwischenzeit gilt für 2025 der Status quo: Ausländische Käufer spielen eine begrenzte direkte Rolle auf dem Wohnungsmarkt in Zürich, sind jedoch bei gewerblichen und indirekten Investitionen aktiv.Jeder, der eine Investition aus dem Ausland in Betracht zieht, sollte die Debatte über die Lex Koller-Reform aufmerksam verfolgen, da sie in naher Zukunft die Investitionswege verändern könnte.Grundsteuern und Kosten des Wohneigentums: Das Steuersystem der Schweiz ist im Allgemeinen eigentümerfreundlich, weist jedoch einige Besonderheiten auf. Es gibt keine bundesweite Kapitalgewinnsteuer auf langfristig gehaltene private Immobilienverkäufe, aber der Kanton Zürich (wie die meisten Kantone) erhebt eine eigene Grundstückgewinnsteuer auf Immobilienverkäufe, üblicherweise nach einer progressiven Skala (höhere Steuer bei Verkauf innerhalb weniger Jahre nach dem Kauf, um langfristiges Halten zu fördern). Zürich erhebt zudem eine Handänderungssteuer (etwa 1 % des Preises) sowie Notariats- und Grundbuchgebühren bei Transaktionen practiceguides.chambers.com. Hauseigentümer zahlen eine jährliche Vermögenssteuer auf den Wert ihrer Immobilie, und besonders wichtig: Die Schweiz erhebt eine «Eigenmietwertbesteuerung» auf selbst genutztes Wohneigentum – im Wesentlichen werden Eigentümer so besteuert, als würden sie durch das Wohnen im eigenen Haus Mieteinnahmen erzielen zug4you.ch. Viele Eigentümer lehnen diese Eigenmietwertsteuer seit langem ab, und es gibt Bestrebungen, sie zu reformieren oder abzuschaffen. Tatsächlich gibt es in Bern laufende Diskussionen über die Abschaffung der Eigenmietwertbesteuerung, was mit einer Streichung des Hypothekarzinsabzugs zur Ausbalancierung der Folgen einhergehen könnte ubs.com. Sollte diese Reform in den nächsten Jahren verabschiedet werden, würde sie die Kalkulation für Eigentümer verändern (möglicherweise höhere Nettoabgaben für schuldenfreie Häuser, aber Wegfall eines Kaufhemmnisses). Stand 2025 gibt es noch keine endgültige Entscheidung – das Thema bleibt also spannend. Positiv für Eigentümer: Die Inflation in der Schweiz ist gesunken und der Referenzzinssatz für Hypotheken (Einflussfaktor auf zulässige Mietzinserhöhungen) blieb 2024 stabil swissmarketplace.group, sodass Kosten wie Hypothekarzinsen und inflationsgebundener Unterhalt sich stabilisiert haben. Für Investoren wird Mieteinnahme als ordentliches Einkommen besteuert (nach Abzug der Kosten), und Gesellschaften profitieren von relativ niedrigen Schweizer Unternehmenssteuersätzen (rund 19 % in Zürich, mit einer leichten Senkung aufgrund nationaler Steuerreformen zur Angleichung an die OECD-Mindeststandards). Insgesamt sind die Steuergesetze für Immobilien vorhersehbar und moderat, mit schrittweisen Anpassungen statt plötzlichen Veränderungen – ein Grund, warum das Investitionsklima weiterhin attraktiv bleibt.

Mieterschutz und Mietregulierungen: Zürich, wie ganz Schweiz, hat ein mieterfreundliches System. Rund 55-60 % der Schweizer Haushalte mieten (in der Stadt Zürich sogar noch mehr), daher sind die Gesetze ausgewogen, tendieren jedoch zum Schutz der Mieter. Mieten dürfen in der Regel nur unter bestimmten Bedingungen erhöht werden – zum Beispiel, wenn der nationale Referenzzinssatz steigt oder wegen Inflation und wertsteigernder Renovationen. Im Jahr 2023 erhielten Vermieter eine seltene Gelegenheit zur Mieterhöhung, da der Referenzzinssatz zweimal angehoben wurde (von 1,25 % auf 1,5 %), was zu den starken Mietsteigerungen in diesem Jahr beitrug swissmarketplace.group. Im Jahr 2024 blieb der Zinssatz stabil und es gab keine neuen Kostenschocks wie etwa bei den Treibstoffpreisen, daher verlangsamte sich das Mietwachstum auf etwa 4-5 % swissmarketplace.group. Sollte die kürzliche Zinssenkung der SNB den Referenzzinssatz sinken lassen, könnten einige Mieter sogar Mietsenkungen verlangen (normalerweise mit Verzögerung). Kündigungsschutz ist in der Schweiz stark ausgeprägt – Mieter mit langen Mietverträgen können nur aus bestimmten Gründen wie Eigenbedarf des Vermieters gekündigt werden und selbst dann nur mit ausreichender Frist. Es gibt auch ein System, mit dem Mieter überhöhte Mieterhöhungen oder Anfangsmieten als „missbräuchlich hoch“ vor Gericht anfechten können, insbesondere bei der geringen Leerstandsquote. Die Zürcher Stadtregierung beobachtet die Situation am bezahlbaren Wohnungsmarkt und prüft, ob zusätzliche Maßnahmen (wie Mietendeckel oder mehr Subventionen) nötig sind, falls sich die Wohnkrise verschärft. Bis 2025 wurden keine neuen Mietendeckelgesetze über das bestehende Bundesrecht hinaus eingeführt, aber das Thema bleibt politisch relevant. Besonders, da Mietergruppen wegen starker Mietsteigerungen und Kündigungen protestiert haben (z. B. der „Sugus“-Gebäude-Protest Ende 2024 swissinfo.ch). Investoren sollten berücksichtigen, dass Mieterhöhungen reguliert sind und der politische Druck, starke Mietanstiege einzudämmen, aufgrund des Mangels wächst.

Umweltfreundliches Bauen und Bauvorschriften: Zürich und die Schweiz treiben Umweltvorschriften für Immobilien weiter voran. Im Juni 2024 stimmten die Schweizer Wähler mit großer Mehrheit einem neuen Gesetz zur Beschleunigung der Nutzung erneuerbarer Energien zu pv-magazine.com. Eine zentrale Vorgabe: Alle Neubauten über 300 m² müssen ab 2025 Solarpanels auf Dächern oder Fassaden installieren pv-magazine.com. Der Kanton Zürich kann dies sogar auf kleinere Gebäude ausweiten. Damit wird die Integration von Solarenergie zum Standard für neue Entwicklungen. Zusätzlich haben viele Kantone (darunter auch Zürich) Vorschriften eingeführt, dass neue Heizsysteme kein Öl oder Gas mehr verwenden dürfen – sie müssen erneuerbar sein (Wärmepumpe, Solarthermie usw.) oder zumindest strenge Emissionsgrenzwerte einhalten, insbesondere bei Neubauten und Sanierungen. Die Stadt Zürich fördert die Minergie-Zertifizierung (ein Schweizer Label für umweltfreundliches Bauen) für Neubauten; obwohl nicht vorgeschrieben, halten sich viele Entwickler daran, um Genehmigungen zu erleichtern und umweltbewusste Käufer anzusprechen. Bauvorschriften verlangen zudem hohe Dämmstandards, dreifach verglaste Fenster und andere Maßnahmen zur Energieeffizienz entsprechend dem Ziel der Schweiz, die Emissionen im Gebäudesektor zu senken. Für Entwickler bedeutet das etwas höhere Baukosten, aber auch, dass neue Schweizer Gebäude in puncto Effizienz Spitzenklasse sind. In den kommenden Jahren ist mit einer zunehmenden Sanierung älterer Immobilien zu rechnen, um diese Standards zu erfüllen – möglicherweise gefördert durch staatliche Anreize oder verpflichtet bei größeren Renovierungen.

Im Bereich Zonenordnung stehen die Stadtplaner Zürichs vor der Herausforderung, mehr Wohn- und Büroflächen ohne Zersiedelung zu schaffen. Die Bauzonenregelungen wurden überarbeitet, um in ausgewählten Gebieten eine höhere Verdichtung zu ermöglichen: Beispielsweise wurden Zonen rund um Bahnhöfe oder Verkehrsknotenpunkte hochgestuft, sodass dort jetzt auch mittel- oder hochgeschossige Projekte erlaubt sind, wo vorher nur niedrige Bauten zulässig waren. Die Stadt setzt außerdem auf „Innenentwicklung“-Strategien – etwa die Umwandlung wenig genutzter Gewerbeflächen in Wohnraum oder die Aufteilung zu großer Wohnungen in kleinere Einheiten. Eine auffällige Maßnahme ist die Ausweisung von Hochhauszonen: In Zürich gibt es bestimmte Gebiete, in denen hohe Bauten (über 40 m) erlaubt sind, etwa in Teilen von Oerlikon, Escher-Wyss (Zürich-West) und bei Altstetten, während im historischen Zentrum und am Seeufer strenge Höhenbegrenzungen gelten. Ziel dieser Steuerung ist es, die Höhe dort zu konzentrieren, wo die Infrastruktur sie tragen kann, und gleichzeitig Sichtachsen auf das Stadtbild (wie den berühmten Blick auf die Alpen) zu bewahren.

Ein weiterer regulatorischer Aspekt ist die Quote für bezahlbaren Wohnraum/Wohnbaugenossenschaften bei großen Neubauprojekten. Die Stadt setzt häufig durch, dass ein Teil der Einheiten in großen Projekten an gemeinnützige Wohnbauträger verkauft oder für einen bestimmten Zeitraum zu unter dem Marktpreis liegenden Mieten angeboten wird. Dies ist Teil des Ziels, ein Drittel des Wohnungsbestands als gemeinnützigen Wohnraum zu erreichen digitalcollection.zhaw.ch. Bislang liegt der Anteil in Zürich bei etwa 25 % Genossenschafts-/gemeinnützigem Wohnraum, sodass dieser Trend künftig noch stärker werden dürfte.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass das regulatorische Umfeld in Zürich im Jahr 2025 als stabil, aber mit zunehmenden Eingriffen zur Lösung von Wohnungs- und Klimaproblemen charakterisiert werden kann. Die Steuern bleiben relativ niedrig und berechenbar. Die Regeln für ausländische Käufer sind streng und könnten noch strenger werden, obwohl gewerbliche Investoren weiterhin Spielraum finden. Umweltauflagen nehmen zu, wodurch nachhaltiges Bauen verpflichtend wird. Und Maßnahmen zur Wohnraumerschwinglichkeit – von Mieterschutz bis zur Förderung von Genossenschaften – werden schrittweise ausgeweitet, um Ungleichgewichte auf dem Markt entgegenzuwirken. Für Beteiligte bedeutet Compliance, sich mit diesen Richtlinien auseinanderzusetzen: z. B. von Anfang an Solarinstallationen einzuplanen oder Investitionen so zu strukturieren, dass sie den Lex-Koller-Regeln entsprechen. Solche Vorschriften bringen zwar Komplexität mit sich, tragen aber auch zur langfristigen Attraktivität Zürichs bei – sie sorgen für nachhaltige Entwicklung, begrenzen spekulative Blasen und erhalten die hohe Lebensqualität der Stadt, was letztlich den Immobilienwerten zugutekommt.

Marktrisiken und Herausforderungen

Trotz des allgemein optimistischen Ausblicks für Zürich könnten mehrere Risiken und Herausforderungen den Immobilienmarkt im Jahr 2025 und in den folgenden Jahren beeinflussen. Investoren und Beobachter sollten auf diese Faktoren achten:

  • Zins- und Finanzierungsrisiken: Nach Jahren extrem niedriger Zinsen, die das Preiswachstum angetrieben haben, hat sich das Umfeld gewandelt. In den Jahren 2022–2023 erhöhte die Schweizerische Nationalbank die Zinsen aggressiv aus dem Negativbereich auf bis zu 1,75 %, was den Markt etwas abkühlte. Bis 2025 hat die Inflation nachgelassen und die SNB vollzog eine kleine Zinssenkung investropa.com, dennoch besteht weiterhin das Risiko, dass die Zinsen wieder steigen könnten, falls die Inflation anzieht oder sich globale Bedingungen ändern. Steigende Zinsen würden den Schweizer Immobilienmarkt direkt treffen, indem sie Hypotheken teurer und Wohneigentum weniger erschwinglich machen, was die Nachfrage dämpfen könnte investropa.com. Angesichts des hohen Preisniveaus in Zürich sind sie besonders empfindlich gegenüber Finanzierungskosten – ein deutlicher Zinsanstieg könnte potenzielle Käufer aus dem Markt drängen und das Preiswachstum ins Stocken bringen oder in überhitzten Segmenten sogar ins Minus drehen. Zudem haben Banken die Vergabekriterien verschärft (teilweise aufgrund der Basel-III-Regelungen ab 2025, die höhere Kapitalpuffer vorschreiben foxstone.ch). Kreditnehmer stehen nun vor strikten Limiten (max. ~80 % Beleihungswert und strenge Belastungstests bei 5 % Zins), was hoch verschuldeten Investoren zusätzlichen Spielraum nimmt. Während der aktuelle Konsens von einer stabilen oder leicht fallenden Zinsentwicklung ausgeht (bei einer Schweizer Inflation von nur rund 0,7 % engelvoelkers.com), könnte eine überraschend hohe Inflation oder ein finanzieller Schock diesen Trend umkehren. Diese Zinsunsicherheit bleibt daher ein entscheidender Risikofaktor.
  • Makroökonomische und geopolitische Unsicherheit: Der Immobilienmarkt in Zürich hängt von der allgemeinen wirtschaftlichen Gesundheit der Schweiz und der globalen Stabilität ab. Wirtschaftliche Unsicherheiten – wie eine potenzielle globale oder europäische Rezession – stellen ein Risiko dar investropa.com. Wenn zum Beispiel ein Abschwung den Banken- oder Technologiesektor trifft, könnte Zürich Arbeitsplatzverluste oder weniger Expansion erleben, was die Nachfrage nach Büroflächen und Wohnungen verringert. Die Stadt ist nicht immun gegen globale Ereignisse: Der Krieg in der Ukraine, Energiekrisen oder andere geopolitische Spannungen können sich auswirken. Die Schweizer Regierung hat ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die angespannte geopolitische Lage (Ukraine-Krieg, Konflikte im Nahen Osten) weiterhin ein latentes Risiko für den internationalen Handel und die Energiepreise darstellt, das die Schweizer Wirtschaft negativ beeinflussen könnte engelvoelkers.com. Ein Anstieg der Öl-/Gaspreise könnte zum Beispiel die Inflation wieder anheizen und Konsumenten sowie Unternehmen belasten. Zusätzlich können Währungsschwankungen (ein sehr starker Schweizer Franken) dem Schweizer Export und den Unternehmensgewinnen schaden und so indirekt die Büroauslastung und die Wohnungssuche von Mitarbeitenden internationaler Firmen beeinflussen. Ein weiterer makroökonomischer Faktor ist die Einwanderungspolitik: Das Bevölkerungswachstum der Schweiz (das den Wohnungsbedarf antreibt) könnte sich verlangsamen, falls politische Kräfte eine stärkere Begrenzung der Zuwanderung durchsetzen. Die erwähnte SVP-Initiative zur Begrenzung der Bevölkerung auf 10 Millionen ist zwar extrem, zeigt aber den politischen Druck zum Wachstumslimit jacquemoudstanislas.ch. Würde die Einwanderung stark reduziert, könnte die Wohnungsnachfrage langfristig nachlassen. Insgesamt gilt: Auch wenn die Schweizer Wirtschaft derzeit stabil ist, stellen globale Rezessions- oder Krisenszenarien ein Abwärtsrisiko dar, bei dem Immobilienleerstände steigen und Preise korrigiert werden könnten.
  • Immobilienblase und Bedenken zur Erschwinglichkeit: Jahrelange Preissteigerungen werfen die Frage auf: Steckt Zürich in einer Immobilienblase? Nach manchen Kriterien ja – die Stadt zählt zu den Städten mit hohem Blasenrisiko. Der Global Real Estate Bubble Index der UBS setzte Zürich auch 2023 in die Kategorie „Blasenrisiko“, und zwar als eine von weltweit nur zwei Städten (neben Tokio) auf diesem Niveau ubs.com mattgul.com. Die Immobilienpreise im Verhältnis zu Einkommen und Mieten sind extrem hoch. Sollten die Zinsen steigen oder die Nachfrage nachlassen, könnten Zürichs hohe Bewertungen einer Korrektur unterliegen. Den Aufsichtsbehörden ist dies bewusst; die Schweizerische Nationalbank hat in den letzten Jahren einen antizyklischen Kapitalpuffer reaktiviert, um die übermäßige Hypothekenvergabe einzudämmen. UBS-Analysten bewerten das Blasenrisiko derzeit als „moderat“ (zurück von „extrem“), weil das Preiswachstum etwas nachgelassen hat investropa.com, aber das Risiko ist nicht verschwunden. Die Erschwinglichkeit für Einheimische ist am Limit – Mittelstandsfamilien kämpfen selbst bei bescheidenen Wohnungen mit dem Kauf, was soziale und politische Probleme aufwirft. Immer mehr Stimmen finden, dass der Wohnungsmarkt unhaltbar teuer ist. Falls noch mehr Menschen die Stadt verlassen, weil sie sich das Wohnen nicht mehr leisten können, könnte die Nachfrage nachlassen. Zudem enden Blasen oft nicht nur wegen Zinsänderungen, sondern weil sich die Käuferstimmung dreht. Glauben Käufer, dass die Preise ihren Höhepunkt erreicht haben – selbst vorübergehend – kann sich die Psychologie zu einem Käufermarkt drehen. Noch zeichnet sich kein starker Stimmungsumschwung ab (wegen des anhaltenden Mangels), aber das Risiko einer Stagnation oder leichten Korrektur in überteuerten Segmenten (wie Luxuswohnungen oder renditeschwache Anlageobjekte) ist vorhanden.
  • Bau- und Lieferherausforderungen: Ironischerweise ist eine der größten Herausforderungen des Marktes die Kehrseite des Mangels – es kommt nicht genug neuer Wohnraum auf den Markt. Dies birgt das Risiko, dass, wenn der Mangel anhält oder sich verschärft, das Wirtschaftswachstum gebremst wird (Unternehmen könnten Schwierigkeiten haben, Talente zu rekrutieren, wenn Wohnraum zu knapp oder zu teuer ist) und dies eine stärkere Einmischung der Regierung nach sich zieht. In Zürich zu bauen ist nicht einfach: hohe Baukosten, Fachkräftemangel in der Baubranche, langwierige Bewilligungsverfahren und Widerstand aus der Nachbarschaft („Not in my backyard“, NIMBY) bremsen die Entwicklung. Im Jahr 2024 befand sich der Wohnungsbau auf einem Tiefpunkt, und obwohl es Bemühungen gibt, ihn zu fördern, besteht das Risiko, dass nicht genügend Wohnungen gebaut werden, um die Nachfrage zu decken und die Krise damit weiter anhält. Auf der gewerblichen Seite ist der Bau neuer Büros stark zurückgegangen jll.com, was kurzfristig für bestehende Eigentümer positiv sein könnte, aber langfristig auch bedeutet, dass es weniger moderne Flächen gibt, um neue Unternehmen anzuziehen. Kostensteigerungen bei Baumaterialien sind eine weitere Herausforderung – während sie 2024 nachließen, haben frühere Preisschübe bei Stahl, Holz etc. Projekte verteuert und manche wurden auf Eis gelegt. Sollte es zu einer weiteren globalen Inflationswelle kommen, könnte dies die Entwicklung weiter verzögern.
  • Regulatorische und politische Risiken: Änderungen von Gesetzen und Vorschriften stellen eine weitere Herausforderung dar. So könnte zum Beispiel die geplante Verschärfung der Lex Koller, wie bereits besprochen, bei Umsetzung einige ausländische Investoren abschrecken und potenziell zu geringeren Kapitalzuflüssen in bestimmten Segmenten führen (z. B. könnte die Entwicklung durch ausländische Investoren schwieriger zu finanzieren sein). Obwohl die Maßnahmen auf eine Abkühlung der Preise abzielen, könnten Nebenwirkungen wie eine niedrigere Liquidität am Immobilienmarkt auftreten jacquemoudstanislas.ch. Im Inland besteht außerdem ein politisches Risiko in Form von Volksinitiativen oder Politikwechseln. Die direkte Demokratie in der Schweiz bedeutet, dass Wähler (und sie tun es) Initiativen einbringen können, die den Immobilienmarkt beeinflussen – von Mietobergrenzen über Leerstandsabgaben bis hin zu strikten Zonenvorgaben. Eine derzeitige Strömung ist die Forderung nach mehr Schutz für Mieter in Folge der Wohnungsnot. Sollten die Mieten weiter explodieren, besteht die Möglichkeit einer populistischen Bewegung für Mietpreisbremsen oder strengere Regeln bei Renovierungskündigungen usw. Solche Maßnahmen könnten die Renditen für Vermieter beeinflussen. Andererseits besteht das Risiko, dass wachstumskritische politische Stimmungen die Entwicklung begrenzen könnten (z. B. falls der Widerstand gegen höhere Dichte zunimmt, könnte es noch schwieriger werden, den benötigten Wohnraum in Zürich zu bauen). Die Ablehnung einiger jüngerer Projekte in Referenden in der ganzen Schweiz (nicht in Zürich, aber z. B. Genfs Initiative zur Begrenzung des Bauens) zeigt diese Spannungen. Die Stadtregierung von Zürich ist grundsätzlich entwicklungsfreundlich (geführt von Pragmatikern, die den Wohnbedarf sehen), doch politische Mehrheiten können sich ändern.
  • Inflation und Betriebskosten: Während die Schweiz derzeit eine niedrige Inflation (~1-2%) verzeichnet, würde ein Wiederanstieg der Inflation die Betriebskosten von Gebäuden (Energie, Wartung, an Wert indexierte Grundsteuern) und potenziell die Zinsen erhöhen, was den Cashflow der Eigentümer schmälert. Bei Gewerbeimmobilien könnte hohe Inflation Einzelhändler und Büronutzer belasten und Mieterhöhungen erschweren. Andererseits kann eine moderate Inflation Schuldnern helfen, indem sie den realen Wert der Schulden mindert – allerdings agieren viele Schweizer Investoren mit hohem Eigenkapital. Zudem könnten die Kosten der Energiewende erheblich sein – alte Gebäude mit Solarpanels, neuen Heizsystemen etc. nachzurüsten, erfordert viel Kapital. Zwar amortisieren sich diese Investitionen oft langfristig, doch gerade für kleinere Vermieter sind sie kurzfristig eine finanzielle Herausforderung.

Im Kern ist der Zürcher Immobilienmarkt nicht frei von Schwachstellen. Er steht zwar auf sehr soliden Fundamenten (hohe Nachfrage, geringes Angebot, wirtschaftliche Stabilität), doch Risiken wie wirtschaftliche Abschwünge, Zinsschwankungen und regulatorische Veränderungen könnten die Dynamik dämpfen. Marktteilnehmer sollten vorsichtigen Optimismus walten lassen: Die Prognose ist weiterhin auf Wachstum gerichtet, doch Szenarien wie eine globale Rezession oder drastische politische Veränderungen könnten diesen Trend verändern. Bemerkenswert ist, dass Institutionen wie die UBS den Zürcher Markt als potenzielle Blase beobachten mattgul.com – ein Hinweis darauf, wachsam zu bleiben. Andererseits hat Zürich Schocks in der Vergangenheit stets gut überstanden – selbst während der Finanzkrise 2008 kam es nur zu einer kurzen Preispause. Die anhaltende Attraktivität als Finanzzentrum und lebenswerte Stadt bietet zudem einen Puffer. Dennoch wird die Bewältigung der Bezahlbarkeitskrise und die Schaffung von mehr Wohnraum in Zukunft entscheidend sein, um soziale Spannungen abzufedern und eine Überhitzung zu verhindern. Die Gratwanderung zwischen Attraktivität für Investoren und Bedürfnissen der Bewohner wird in den kommenden Jahren die politische und risikopolitische Landschaft prägen.

Quellen:

Einzelhandelssektor – Erstklassige Lagen bleiben stark

Einzelhandelsimmobilien in Zürich haben sich als bemerkenswert widerstandsfähig erwiesen. Tatsächlich bleibt die wichtigste Einkaufsstraße der Stadt, die Bahnhofstrasse, eine der teuersten Einzelhandelslagen der Welt. Die Spitzenmieten für erstklassige Einzelhandelsflächen sind seit 2020 um über 20 % gestiegen und erreichten bis Ende 2024 etwa CHF 10.250 pro m² pro Jahr jll.com. Damit liegt die berühmte Straße Zürichs in Europa bei den Einzelhandelsmieten nur hinter Paris und London jll.com. Solch hohe Mieten spiegeln die starke Nachfrage von Luxusmarken und Einzelhändlern nach begrenzten Ladenflächen wider. Der Leerstand auf der Bahnhofstrasse liegt faktisch bei 0 % jll.com – jede verfügbare Ladenfläche wird sofort vergeben. In den letzten Jahren haben mehrere globale Marken auf größere Flaggschiffe aufgerüstet oder sind neu auf die Straße gekommen, sodass die Auslastung voll bleibt. Der Status Zürichs als wohlhabende Weltstadt ist die Grundlage dafür: Die Stadt führt Europa bei der Kaufkraft pro Kopf an, was den Einzelhandelsumsatz stark stützt jll.com. Stetige Ströme von Touristen, Geschäftsreisenden und vermögenden Einwohnern sorgen für anhaltende Umsätze in Luxus-Boutiquen, Uhren/Schmuck und hochwertiger Mode. Selbst mit dem Wachstum des E-Commerce bleibt das Erlebnis und Prestige einer Präsenz an der Bahnhofstrasse für Einzelhändler unersetzlich. Ähnlich verhält es sich in anderen erstklassigen Lagen wie der Altstadt und den Boutiquevierteln von Seefeld – die Nachfrage ist gesund und Leerstände sind minimal.

Das heißt, sekundäre Einzelhandelsstandorte sehen sich mit einer differenzierteren Situation konfrontiert. Einige Nebenstraßen und weniger zentrale Einkaufszentren mussten sich nach COVID neu positionieren, und Einzelhändler im mittleren Preissegment achten verstärkt auf die Online-Konkurrenz. Insgesamt hat sich der Fußgängerverkehr in Zürich mit der Rückkehr von Touristen und Büroangestellten erholt, aber Kunden erwarten heute mehr als nur Geschäfte – erfolgreiche Ladenstandorte bieten Erlebnisse (Cafés, Events) und Bequemlichkeit. Dennoch steht der Einzelhandelssektor in Zürich im Vergleich zu vielen Städten sehr gut da. Das Verbrauchervertrauen wird durch die niedrige Inflation und steigende Löhne in der Schweiz unterstützt, und die Arbeitslosigkeit ist sehr gering. Hochstraßenvermieter erzielten 2024 Rekordmieten jll.com, was auf großes Vertrauen von Einzelhändlern in die stationäre Präsenz hindeutet. Deshalb bleiben Investoren an erstklassigen Einzelhandelsimmobilien interessiert, die stabile Erträge bieten (obwohl die Renditen angesichts des Preisniveaus niedrig sind). In Zukunft wird die Leistungsfähigkeit des Einzelhandels wahrscheinlich je nach Segment auseinandergehen: Ultra-Prime-Lagen werden weiterhin florieren, während schwächere Standorte innovativ sein müssen. Wächst der Tourismus aus Asien und den USA in den kommenden Jahren, wird dies den zentralen Einzelhandel weiter stärken. Umgekehrt könnten eine Abschwächung der Konsumausgaben oder neue E-Commerce-Gewohnheiten den Druck auf weniger erstklassige Geschäfte erhöhen. Derzeit ist der Einzelhandelsimmobilienmarkt in Zürich eine Geschichte von Stärke an der Spitze – „Lage, Lage, Lage“ gilt hier mit der Bahnhofstrasse, die weltweit höchste Mieten erzielt und keinen Leerstand aufgrund der ungebremsten Nachfrage jll.com aufweist.

Industrie & Logistik – Hohe Nachfrage, begrenztes Angebot

Das Segment Industrie- und Logistikimmobilien in der Region Zürich (und in der Schweiz insgesamt) verzeichnet eine robuste Nachfrage und sinkende Leerstände. Im Jahr 2023 sank die Leerstandsquote für investierbare Logistikimmobilien landesweit auf etwa 5,1%, verglichen mit 7,7% im Jahr 2019 jll.com. Mit anderen Worten: Lager- und Distributionsflächen sind zunehmend ausgelastet – dank des E-Commerce-Booms, der Neuausrichtung der Lieferketten und davon, dass Unternehmen mehr Lagerbestände halten. Die Schweizer Logistik konzentriert sich geografisch entlang der wichtigsten Verkehrskorridore – ein Großteil der Anlagen befindet sich im Basel–Zürich–Solothurn-Dreieck und rund um die großen Metropolen jll.com. Zürich, an der Kreuzung wichtiger Autobahnen und in Flughafennähe gelegen, ist ein bedeutender Logistikhub, aber auch flächenmäßig eingeschränkt. Vieles an Industrieflächen wurde (vor allem in der Stadt Zürich) zu Büros oder Wohnungen umgewandelt, was das Angebot an neuen Lagerhallen limitiert. Viele bestehende Lager sind älter und entsprechen nicht perfekt den heutigen Anforderungen (z. B. geringere Deckenhöhen, weniger Ladezonen) jll.com, sodass Grade-A-Logistikflächen extrem rar sind.

Mieten für Logistik-/Industrieflächen im Raum Zürich liegen typischerweise zwischen etwa CHF 85 bis 140 pro m² und Jahr – abhängig von Größe und Lage jll.com. Diese Mieten sind im internationalen Vergleich relativ hoch (bedingt durch hohe Schweizer Boden- und Baukosten). Das Mietwachstum ist moderat, aber stetig, da der Leerstand sinkt. Investoren interessieren sich zunehmend für diese Anlageklasse aufgrund ihrer Einkommensstabilität und Wachstumsperspektiven – die Renditen im Logistiksektor sind in der Schweiz zwar niedrig (~4–5%), liegen aber etwas über den Spitzenrenditen von Büroimmobilien. Bemerkenswert ist, dass die meisten Logistikimmobilien in der Schweiz eigengenutzt werden (d. h. Unternehmen besitzen ihre Lagerhallen selbst) jll.com. Landen nur etwa 300 Logistikobjekte schweizweit als vermietete Anlageimmobilien jll.com. Dies führt zu einer geringen Liquidität und Exklusivität des Sektors. Die wenigen Investment-Grade-Lagerhallen, die auf den Markt kommen, stoßen auf starke Konkurrenz, darunter auch ausländische institutionelle Käufer, die von der Stabilität der Schweiz angezogen werden.

In den kommenden Jahren ist zu erwarten, dass die Logistikentwicklung weiterhin eingeschränkt bleibt. Geeignete Flächen rund um Zürich für neue Großlager sind begrenzt und stark reglementiert. Allerdings werden einige Industriegebiete am Stadtrand und entlang der A1-Autobahn verdichtet – ältere Standorte könnten mehrstöckige Logistikgebäude erhalten oder für urbane „Letzte-Meile“-Verteilung unterteilt werden. Der Trend zum Nearshoring (mehr Lagerhaltung innerhalb der Schweiz) und der Boom im Online-Shopping halten die Nachfrage nach modernen Logistikflächen hoch. Infolgedessen könnte die Leerstandsrate weiter sinken und die Mieten könnten, insbesondere für erstklassige Lagerflächen, leicht steigen. Eine Herausforderung ist die Umrüstung veralteter Bestände – viele ältere Industriegebäude entsprechen nicht den heutigen Logistikanforderungen jll.com. Kreative Lösungen wie die Umnutzung von Teilen dieser Gebäude zu Selfstorage- oder KMU-Einheiten werden erprobt, um den Leerstand zu verringern jll.com. Insgesamt ist der Ausblick für Zürcher Industrieimmobilien positiv, gekennzeichnet durch Knappheit und solide Nachfrage. Dieses Nischen-Segment macht vielleicht nicht so viele Schlagzeilen wie Zürcher Wohn- oder Büroimmobilien, bietet aber aufstrebende Chancen für Investoren, die sich im Baurecht auskennen und Objekte finden – die grundlegenden Faktoren geringer Leerstand und stetiger Mietbedarf sind fest etabliert jll.com.

Investmentausblick: Renditen, ausländisches Interesse & Chancen

Ausländische Investitionen und Vorschriften: Es ist wichtig zu beachten, dass die Schweiz strenge Regeln (Lex Koller) zur Begrenzung des ausländischen Eigentums an Wohnimmobilien hat.

Ausländische Personen ohne Wohnsitz können in Zürich im Allgemeinen keine Immobilien kaufen (außer in seltenen Fällen oder über bestimmte ausgenommene Strukturen) practiceguides.chambers.com jacquemoudstanislas.ch.Ausländer können frei in Gewerbeimmobilien investieren, und bisher konnten sie auch Anteile an Schweizer Immobiliengesellschaften oder -fonds ohne Einschränkung erwerben jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Dies hat es ausländischem institutionellen Kapital ermöglicht, indirekt in den Zürcher Markt einzutreten.Es gibt ein bedeutendes globales Interesse – Staatsfonds, globale REITs und private Investoren haben Geld in Schweizer Immobilienfonds, Entwicklungsprojekte und den Erwerb von Gewerbeimmobilien investiert.Zum Beispiel gibt es bei den prestigeträchtigen Bürogebäuden und Einzelhandelsimmobilien in Zürich häufig Bieterwettstreite zwischen deutschen Fonds oder Investoren aus dem Nahen Osten.Künftig könnte sich jedoch die regulatorische Landschaft verschärfen.Im März 2025 kündigte die Schweizer Regierung Pläne an, den Erwerb von Immobilien durch Ausländer weiter einzuschränken, was möglicherweise das Ende der Ausnahmeregelung bedeuten würde, die es Ausländern erlaubte, Aktien börsennotierter Immobiliengesellschaften frei zu kaufen jacquemoudstanislas.ch.Wenn sie umgesetzt werden, würden solche Reformen (die derzeit diskutiert werden) eine Genehmigung der Regierung für ausländische Investoren selbst bei indirekten Immobilienbeteiligungen erfordern, was einen bedeutenden Wandel darstellt, der darauf abzielt, die Nachfrage abzukühlen jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Dies hat Bedenken geweckt, dass ausländisches Kapital abgeschreckt werden könnte.Dennoch ist der Gesetzgebungsprozess noch im Gange – etwaige Änderungen werden Zeit in Anspruch nehmen und könnten abgeschwächt werden jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Derzeit bleibt das Interesse ausländischer Investoren hoch, insbesondere an Gewerbeimmobilien und Entwicklungspartnerschaften.Stabile Renditen in einem Niedrigzinsmarkt: Immobilien in Zürich werden als „sicherer Hafen“ geschätzt und bieten Stabilität statt hoher Renditen. Im Jahr 2025 erzielen erstklassige Wohn- und Büroimmobilien in Zürich in der Regel nur etwa 2,5 %–3,5 % jährliche (Brutto-)Rendite foxstone.ch. Diese Renditen sind moderat und spiegeln die hohen Bewertungen und das geringe Risiko von Schweizer Immobilien wider. Für institutionelle Anleger wie Pensionsfonds und Versicherungen ist die Zuverlässigkeit und Werterhaltung der Zürcher Immobilien ein zentraler Bestandteil ihrer Portfolios. Tatsächlich melden große Eigentümer stabile oder steigende Werte – so verzeichnete beispielsweise Swiss Life (einer der größten Immobilieninvestoren der Schweiz) einen Anstieg des beizulegenden Zeitwerts ihres Portfolios um ~0,2 % im 1. Quartal 2025 und widersetzte sich damit jedem Abschwung reuters.com. Die Mieteinnahmen gelten aufgrund voller Auslastung und starker Bonität der Mieter in Zürich als äußerst solide. Die Gesamtrenditen werden künftig voraussichtlich hauptsächlich aus laufenden Einnahmen sowie einer moderaten Wertsteigerung bestehen (prognostiziert werden ~1–4 % jährliches Preiswachstum in den kommenden Jahren investropa.com). Internationale Investoren bleiben trotz der niedrigen Renditen angezogen, weil die Schweiz als sicherer Hafen gilt. In Zeiten globaler Unsicherheit zieht die Zürcher Immobilienbranche ausländische Käufer an, die Vermögenserhalt suchen investropa.com. Der starke Schweizer Franken und die politische Stabilität des Landes erhöhen zusätzlich die Attraktivität.

Neue Chancen – Grüne und Nischen-Segmente: Investoren richten ihr Augenmerk auch auf neue Nischen und Value-Add-Strategien auf dem Zürcher Markt. Ein großes Thema ist die Nachhaltigkeit. Die Nachfrage (seitens Mieter und Käufer) nach umweltfreundlichen, energieeffizienten Gebäuden wächst, und Immobilien mit grünen Zertifizierungen können Prämien erzielen investropa.com. Der staatliche Vorstoß zur CO2-Reduktion – z.B. verlangt ein neues Gesetz Solarpanels auf den meisten Neubauten pv-magazine.com – wird es erforderlich machen, ältere Bestände zu sanieren und erneuerbare Energien auszubauen. Das schafft Chancen für Investoren, ältere Gebäude mit Dämmung, Wärmepumpen, Solaranlagen usw. aufzuwerten und zugleich den grünen Auflagen zu entsprechen. Ein weiterer Trend ist Technologie und PropTech in der Immobilienbranche: Smarthome-Funktionen, digitale Mieterservices und Datenanalysen steigern den Wert von Objekten (gerade für technikaffine Mieter im Zürcher Markt besonders attraktiv) investropa.com.

Bestimmte Immobiliensegmente zeigen ebenfalls Wachstumspotenzial. Logistik- und Life-Science-Immobilien sind gefragt, aber das Angebot ist knapp – die Umnutzung oder Entwicklung von Leichtindustrieflächen am Stadtrand für Last-Mile-Logistik oder Labor-/Forschungszwecke ist ein vielversprechender Ansatz. Wohnungsbau in „B“-Lagen rund um Zürich bietet eine weitere Chance: Da die Erschwinglichkeit im Stadtzentrum stark eingeschränkt ist, boomen die Außenbezirke und Pendlergemeinden (Investoren setzen dort auf neue Mietwohnungen, wo die Renditen etwas höher sein können) foxstone.ch. Tatsächlich entwickeln sich Vororte mit guter ÖV-Anbindung zu neuen Investitionszentren, da Mieter nach relativ erschwinglichen Alternativen außerhalb des Stadtkerns suchen foxstone.ch. Darüber hinaus gewinnen alternative Wohnformen an Bedeutung: Co-Living und genossenschaftliches Wohnen. Zürich hat eine starke Tradition gemeinnütziger Wohnungsgenossenschaften, und die Stadt fördert diesen Sektor (Ziel: 33 % gemeinnütziger Wohnraum bis 2050) digitalcollection.zhaw.ch. Auch wenn die Gewinne nicht maximiert werden, bieten Genossenschaftsprojekte stabile, langfristige Erträge und basieren häufig auf öffentlich-privater Zusammenarbeit auf städtischem Boden – institutionelle Investoren wie Pensionskassen investieren vorsichtig in solche Projekte als ESG-freundliche Strategie. Im privaten Bereich sprechen Co-Living-Angebote mit flexiblen Mietverträgen und Gemeinschaftseinrichtungen vor allem junge Berufstätige und Expats an und bilden somit eine Nische, die es zu beobachten gilt.

Rendite-Ausblick: Insgesamt können Investoren in den nächsten Jahren mit moderaten, aber verlässlichen Renditen aus Immobilien in Zürich rechnen. Erstklassige Wohn- und Gewerbeobjekte erzielen vermutlich jährliche Cashflow-Renditen von rund 3 % foxstone.ch sowie zusätzlich ein paar Prozent Wertsteigerung – keine spektakulären Zahlen, aber im Einklang mit dem niedrigen Risikoprofil der Schweiz. Wer höhere Renditen sucht, setzt auf Value-Add-Strategien (z. B. die Renovation älterer Wohnungen und deren Verkauf an Eigenheimkäufer angesichts starker Nachfrage) oder auf Neubauprojekte (wobei die hohen Baukosten und Regulierungen solche Vorhaben in Zürich erschweren). Auch Crowdfunding-Plattformen für Immobilien sind mittlerweile am Markt (z. B. Foxstone, Crowdhouse): Sie ermöglichen es Investoren, mit etwas mehr Risiko auf Zielrenditen von 5–7 % durch diversifizierte Immobilienportfolios zu setzen foxstone.ch. Das Interesse aus dem Ausland bleibt für Core-Assets wohl bestehen, es sei denn, neue Gesetze schränken es massiv ein. Zusammenfassend bleibt der Ausblick für Immobilieninvestitionen in Zürich positiv, aber wettbewerbsintensiv – die Stabilität und Knappheit des Marktes lassen auf stabile Werte schließen, doch Investoren müssen kreativ sein, um Rendite zu finden. Zentrale Chancen bestehen in Investitionen in Nachhaltigkeit, dem Schließen von Lücken im Wohnungsmarkt und der Nutzung des anhaltenden Wachstums Zürichs, während sie mit sich verändernden Regulierungen umgehen müssen.

Zentrale Stadtteile und Immobilien-Hotspots

Zürich ist eine Stadt mit vielseitigen Quartieren, die alle ihren eigenen Charakter und eigene Immobilientrends aufweisen. Im Folgenden stellen wir einige zentrale Stadtviertel vor – von absoluten Premiumlagen am See bis zu aufstrebenden urbanen Quartieren – inklusive ihrer Preisniveaus, Beliebtheitsfaktoren, Entwicklungsprojekte und Lebensqualitätsmerkmale:

  • Enge (Kreis 2) – Luxuriöses Wohnen am See. Enge, auf der Südseite des Zentrums von Zürich, ist zu einem Magneten für hochwertige Wohnungen und wohlhabende Berufstätige geworden. Die Preise liegen hier im Durchschnitt bei etwa 18.300 CHF pro m² investropa.com, was zu den höchsten der Stadt zählt. Neue Luxusprojekte (mit Extras wie privaten Fitnessstudios und Concierge-Service) ziehen wohlhabende Expats und Tech-Manager nach Enge investropa.com. Der Reiz des Viertels liegt in der erstklassigen Lage – fußläufig zur Innenstadt, am Seeufer gelegen und mit Annehmlichkeiten wie dem Rieterpark und dem Museum Bärengasse. Die Lebensqualität ist hervorragend: Enge bietet gehobene Einkaufsmöglichkeiten, internationale Schulen und einen kurzen Weg zum Finanzzentrum Paradeplatz. Da neue Premium-Projekte noch in Planung sind, wird die Exklusivität – und die hohen Preise – in Enge weiter bestehen investropa.com.
  • Seefeld (Kreis 8) – Der meistgefragte Ort am Zürichsee. Seefeld ist ein äußerst begehrtes Viertel östlich des Zentrums, geschätzt wegen seiner Nähe zum Zürichsee, angesagten Restaurants und lebendigen Atmosphäre. Immobilien erreichen hier Top-Preise (zu den höchsten pro m² in Zürich) und erleben enorme Nachfrage investropa.com. Leerstand existiert praktisch nicht – jeder will in Seefeld wohnen. Trotz niedriger Mietrenditen von etwa 2–3 % (ein Zeichen für sehr hohe Kapitalwerte) unterstreichen die konstant niedrigen Leerstände und die hohen Mieten die Attraktivität des Viertels investropa.com. Seefeld bietet eine Mischung aus eleganten historischen Gebäuden und modernen Wohnungen, viele davon mit Seeblick. Bewohner genießen Freizeit am Wasser, Grünflächen wie den Park Zürichhorn und Boutiquen. Es ist beliebt bei wohlhabenden Einheimischen ebenso wie bei Expats. Aufgrund des sehr begrenzten Baulands entstehen in Seefeld nur selten neue Projekte (abgesehen von gelegentlichen Luxus-Eigentumswohnungen), weshalb das Angebot knapp bleibt. Es ist zu erwarten, dass Seefeld eine Luxus-Enklave bleibt, mit hervorragender Lebensqualität und entsprechenden Preisen.
  • Fluntern (Kreis 7) – Prestige am Zürichberg. Fluntern liegt an den bewaldeten Hängen des Zürichbergs und gehört zu den renommiertesten Wohnvierteln Zürichs. Es ist bekannt für malerische Aussichten, luxuriöse Villen und erstklassige Schulen. Familien schätzen Fluntern besonders wegen seiner exzellenten Bildungsmöglichkeiten – das Quartier beherbergt renommierte Schulen (wie den Standort der Zurich International School und ausgezeichnete öffentliche Primarschulen) mit konstant hoher Nachfrage. Die Häuser in Fluntern sind geräumig und oft architektonisch beeindruckend, viele Botschaften und Residenzen von Führungskräften sind hier angesiedelt. Die Immobilienpreise sind sehr hoch (vergleichbar mit den Seevierteln), und das Angebot ist dauerhaft knapp – jedes Inserat in Fluntern weckt sofort Interesse. Die Gegend bietet ein ruhiges, grünes Umfeld (nahe dem Zoo und den Waldwegen) und liegt dennoch nur wenige Minuten mit der Tram von der Innenstadt entfernt. Der Neubau ist minimal, da die strengen Zonenvorschriften den Charakter schützen. Zusammengefasst bietet Fluntern Privatsphäre, Natur und Prestige und bleibt dadurch bei der Zürcher Elite sehr begehrt.
  • Zürich West / Kreis 5 (Kreis 5) – Vom Industriegebiet zum In-Viertel. Der Kreis 5, auch bekannt als Zürich West, hat sich von einer rauen Industriezone zu einem der angesagtesten Viertel der Stadt entwickelt. Diese anhaltende Gentrifizierung hat die Immobilienwerte in die Höhe getrieben – die durchschnittlichen Wohnungspreise liegen 2024 hier bei etwa CHF 14.600 pro m², ein Anstieg von 3 % im Jahresvergleich investropa.com. Das Quartier boomt mit Neubauprojekten: Alte Lagerhallen werden zu Lofts, Kunstgalerien, Tech-Büros und Ausgeh-Locations. Junge Berufstätige und Kreative zieht es wegen des urbanen Flairs und der im Vergleich zur Innenstadt moderaten Preise in den Kreis 5 investropa.com. Die Stadt investiert aktiv in die Lebensqualität des Viertels – mit neuen Parks, Schulen und Kulturräumen, um den Kreis 5 familienfreundlicher zu machen investropa.com. Die Verkehrsanbindung ist exzellent (mehrere Tramlinien, der nahe Bahnhof Hardbrücke). Mit Großprojekten wie der Europaallee (direkt gegenüber) und lokalen Umgestaltungen hält die Dynamik an. In Kreis 5 finden sich inzwischen einige der coolsten Restaurants, Clubs und Design-Shops Zürichs, ergänzt durch neue Gemeinschaftsinfrastruktur. Das Viertel bietet einen einzigartigen urbanen Lebensstil, weshalb Nachfrage (und Preise) voraussichtlich weiter steigen werden, parallel zur laufenden Aufwertung investropa.com.
  • Altstetten (Kreis 9) – Aufstrebendes urbanes Zentrum. Altstetten im Westen von Zürich gewinnt zunehmend an Aufmerksamkeit als erschwinglicheres Wohngebiet mit Wachstumspotenzial. Jahrelang war es ein hauptsächlich industriell/gewerblich geprägter Stadtteil, doch in den letzten Jahren gab es dramatische Veränderungen. Die Immobilienpreise im Zentrum Zürichs sind in die Höhe geschnellt, „was viele Käufer und Mieter dazu bewegt, Altstetten als günstige Alternative in Betracht zu ziehen“ investropa.com investropa.com. Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise sind hier deutlich niedriger als im Stadtzentrum (was es zu einem der besten Werte in Zürich macht) investropa.com. Gleichzeitig hat Altstetten große Infrastrukturverbesserungen erlebt – insbesondere die Verlängerung der Limmattal-Stadtbahnlinie und weitere Verbesserungen des öffentlichen Verkehrs haben das Pendeln von Altstetten ins Zentrum enorm erleichtert investropa.com. Neue Wohn- und Mischbauprojekte entstehen rund um den Bahnhof Altstetten und entlang wichtiger Verkehrsachsen. Der Stadtteil bietet nun moderne Wohnungen, Einkaufszentren und Bürokomplexe (mehrere große Unternehmen haben Büros in den Gewerbeparks von Altstetten). Mit schnellen Verbindungen, günstigeren Mieten/Preisen und wachsender Infrastruktur entwickelt sich Altstetten zu einem lebendigen sekundären Zentrum. Viele Erstkäufer und junge Familien suchen hier nach bezahlbarem Wohnraum. Da immer mehr Menschen den Komfort und das Preis-Leistungs-Verhältnis entdecken, steigen Altstettens Profil und Immobilienwerte kontinuierlich an investropa.com.
  • Oerlikon (Kreis 11) – Florierender Geschäfts- und Wohnknotenpunkt. Oerlikon im Norden von Zürich ist eine der größten Erfolgsgeschichten der Stadtentwicklung. Dank ausgezeichneter Verkehrsanbindungen (ein wichtiger S-Bahn-Bahnhof, Tram- und Bushubs) und großzügiger Flächen hat sich Oerlikon in ein boomendes urbanes Zentrum verwandelt. Die Gegend ist geprägt von neuen Bürogebäuden, Einkaufszentren (wie das Neumarkt Einkaufszentrum) und Wohnkomplexen. Dieses Wachstum treibt die Nachfrage nach Immobilien an – der Medianpreis für Einfamilienhäuser in Oerlikon liegt mittlerweile bei über CHF 2,5 Millionen (für größere Familienhäuser) und die Werte aller Immobilienarten steigen investropa.com. Immobilienmakler berichten von wachsendem Interesse, da sowohl Einwohner als auch Unternehmen die günstige Lage Oerlikons schätzen investropa.com investropa.com. Die fortlaufenden Entwicklungsprojekte des Quartiers sind ein großer Anziehungspunkt: Mehrere Hochhäuser und gemischt genutzte Gebäude befinden sich im Bau oder wurden kürzlich fertiggestellt, wodurch moderner Wohnraum geschaffen und die lokale Infrastruktur verbessert wird investropa.com. Auf Straßenebene hat Oerlikon neue Parks, Restaurants und kulturelle Veranstaltungsorte hinzugewonnen, was eine lebendige Gemeinschaftsatmosphäre schafft investropa.com. Es ist zunehmend eigenständig – man kann in Oerlikon wohnen, arbeiten und soziale Kontakte pflegen. Dank seiner strategischen Lage (10 Minuten mit dem Zug ins Zürcher Zentrum und Direktverbindung zum Flughafen Zürich) ist Oerlikon ein Hotspot für Investoren und Mieter. Das Gebiet wird voraussichtlich weiter boomen, mit weiteren Verbesserungen (wie einem geplanten Innovationscampus und Sporteinrichtungen) in Planung. Für alle, die in Zürich ein starkes Wachstumspotenzial suchen, bietet Oerlikon eine überzeugende Kombination aus guter Anbindung, Neubauprojekten und vergleichsweise moderaten Preisen (zumindest im Vergleich zu Innenstadt- und Seelagen).
  • Affoltern (Kreis 11) – Neue Infrastruktur, neue Attraktivität. Weiter draußen in Kreis 11 hat sich Affoltern dank Verbesserungen der Infrastruktur und moderater Preise als Hotspot für Immobilien etabliert. Kürzlich hat das Bundesamt für Straßen massiv in neue Straßen und Autobahnausbau rund um Affoltern investiert investropa.com und so die Erreichbarkeit stark verbessert. Dadurch ist Affoltern besonders für Käufer interessant geworden, die einen unkomplizierten Arbeitsweg mit dem Auto oder Bus schätzen investropa.com. Zudem erlebte Zürich 2023 einen Boom beim Bau neuer Wohnungen, vor allem in Gebieten wie Affoltern – es wurden so viele neue Einheiten wie seit 2018 nicht mehr gebaut, ein Zeichen für das Interesse von Entwicklern und Käufern investropa.com. Mit diesen neuen Wohnungen (oft günstiger als innerstädtische Projekte) zieht Affoltern vor allem junge Berufstätige und Familien an, die modernen Wohnraum zu wettbewerbsfähigen Preisen suchen investropa.com investropa.com. Die Bevölkerungszahl steigt entsprechend an. Affoltern profitiert zudem von angrenzenden Grünflächen und einem ruhigeren, vorstädtischen Umfeld, was eine gute Balance zwischen Stadt und Land bietet. Die geplante mögliche Erweiterung des öffentlichen Verkehrs nach Affoltern wird die Attraktivität zusätzlich steigern. Kurz gesagt: Affoltern ist auf einem positiven Weg: verbesserte Anbindung, neues Wohnungsangebot und weiterhin erschwingliche Kosten machen das Quartier zu einer attraktiven Option für preisbewusste Immobilienkäufer. Die laufende Transformation deutet auf ein solides zukünftiges Wachstum sowohl bei der Gemeinschaft als auch bei den Immobilienwerten hin investropa.com.
  • Schwamendingen (Bezirk 12) – Erschwinglich mit Entwicklungspotenzial. Im Norden der Stadt war Schwamendingen historisch gesehen ein günstigeres, oft übersehenes Viertel – aber das ändert sich. Es wird mittlerweile „als preisgünstige Alternative“ für diejenigen, die sich das Zentrum von Zürich nicht mehr leisten können, immer beliebter investropa.com. Die Wohnkosten gehören hier zu den niedrigsten in der ganzen Stadt, was viele Erstkäufer und Familien mit mittlerem Einkommen anzieht. Besonders spannend ist der Aufschwung durch städtebauliche Erneuerung in Schwamendingen. Ein Vorzeigeprojekt, „Über-Gärten“, schafft 228 neue Mietwohnungen mit innovativem Design (großzügige Loggien, gemeinschaftliche „Waldgärten“), um die Wohnqualität zu erhöhen investropa.com. Solche Projekte werten den Wohnungsbestand auf und ziehen eine vielfältigere Bewohnerstruktur an. Ein weiteres wichtiges Upgrade ist der Lärmschutztunnel Schwamendingen, ein wegweisendes Infrastrukturprojekt, bei dem ein Autobahnabschnitt durch eine „grüne“ Überdachung abgedeckt wurde investropa.com. Dadurch wurden Lärm und Verschmutzung massiv reduziert und auf dem Tunnel neue Parkflächen geschaffen investropa.com. Die verbesserte Lebensqualität ist spürbar – ruhigere Straßen, sauberere Luft und neue Grünflächen. All diese Maßnahmen zeigen ein hohes Engagement der Gemeinschaft in Schwamendingen. Das Viertel bietet jetzt eine seltene Kombination aus Erschwinglichkeit und Lebensqualität in Zürich investropa.com. Schwamendingen wird deshalb immer beliebter bei allen, die Wert suchen: Hier bekommt man mehr Wohnraum für sein Geld, und das Viertel befindet sich im Aufschwung. Es ist ein Paradebeispiel dafür, wie sich die Zürcher Vororte an moderne Bedürfnisse anpassen. Auch in Zukunft wird das Ansehen und die Immobiliennachfrage in Schwamendingen weiter steigen – die Preise dürften aber weiterhin unter denen der exklusiven Stadtteile bleiben.

Jedes dieser Viertel illustriert die facettenreiche Immobilienlandschaft Zürichs. Die „Goldküste“ und „Silberküste“ entlang des Zürichsees, gerade außerhalb der Stadtgrenzen, verdienen ebenfalls Erwähnung – die Goldküste (sonnige Ostseite) in Orten wie Küsnacht und Zollikon bleibt ultra-exklusiv für Villen und verzeichnet Villenverkäufe von über 10 Millionen CHF investropa.com, während die Silberküste (Westufer, z. B. Thalwil, Horgen) etwas mehr Preis-Leistung bietet, aber dennoch sehr gehoben ist. Zurück in der Stadt findet man, egal ob altweltlichen Luxus (Enge, Seefeld, Fluntern), angesagtes urbanes Leben (Kreis 5) oder aufstrebende, familienfreundliche Gegenden (Altstetten, Affoltern, Schwamendingen), alles in den Zürcher Stadtteilen – sofern man eine Immobilie ergattern kann. Auffällig ist, dass alle Bereiche vom gemeinsamen Merkmal des begrenzten Angebots geprägt sind. Selbst in den „erschwinglichen“ Vierteln ist es nicht leicht, ein Zuhause zu finden. Das bedeutet, dass das Preiswachstum ein stadtweites Phänomen ist, nur in unterschiedlichem Ausmaß. Für Investoren und Eigenheimkäufer ist es entscheidend, diese Feinheiten der Quartiere zu kennen – die neuesten Hotspots gegenüber den bewährten Lagen – um sich erfolgreich am Zürcher Markt zu orientieren.

Infrastruktur- und Entwicklungsprojekte, die die Zukunft prägen

Ausbau des öffentlichen Verkehrs: Zürich investiert weiterhin stark in Infrastruktur, um das Wachstum zu unterstützen und die Lebensqualität zu steigern. In den letzten Jahren wurden bedeutende Erweiterungen des öffentlichen Verkehrs fertiggestellt oder gestartet. Ein gutes Beispiel ist die neue Limmattalbahn, die eröffnet wurde, um die westlichen Stadtteile (Altstetten/Affoltern) mit den Vororten entlang des Limmattals zu verbinden. Diese Tramverlängerung, ebenso wie andere Verbesserungen des Tramnetzes, haben die Fahrzeiten aus den äußeren Stadtbezirken ins Zentrum deutlich verkürzt investropa.com. Die bessere Anbindung wertet schon jetzt Gebiete wie Altstetten und Affoltern auf, wie zuvor erwähnt, da sie für Bewohner und Unternehmen attraktiver werden. Weitere Tramverlängerungen und Busspuren sind geplant, um allen Stadtteilen eine starke ÖV-Anbindung zu sichern. Gleichzeitig wird das S-Bahn-Netz – das Rückgrat der Mobilität im Großraum Zürich – modernisiert. Der überlastete Bahnhof Stadelhofen ist für eine Erweiterung vorgesehen (ein zusätzlicher Tunnel und weitere Bahnsteige sind geplant), um die Schienenkapazität in der Zürcher Innenstadt in den kommenden Jahren zu erhöhen. Der Bund verfolgt außerdem das Projekt „Zürich Brütten Tunnel“ (ein neuer Eisenbahntunnel Richtung Winterthur), um bis Anfang der 2030er-Jahre die Fernverbindungen zu verbessern. Diese Projekte werden häufigere Züge und weniger Überfüllung ermöglichen und das prognostizierte Bevölkerungswachstum in der Metropolregion auffangen.

Im Bereich Straßenverkehr sorgen innovative Lösungen für einen verbesserten Verkehrsfluss und ein besseres Umweltklima. Ein bemerkenswertes Projekt ist die Einhausung der Autobahn Schwamendingen (oben erwähnt), die fertiggestellt wurde, um eine laute Autobahn mit einer begrünten Abdeckung zu versehen investropa.com. Dies hat nicht nur Stadtteile, die durch die Autobahn getrennt waren, wieder miteinander verbunden, sondern auch einen neuen 1,6 km langen grünen Park für die Anwohner geschaffen – ein Gewinn für Mobilität und städtische Lebensqualität. Die Stadt und der Kanton haben ähnliche Pläne, andere Verkehrsknotenpunkte durch Tunnel- oder Deckelvarianten zu entschärfen (z. B. Diskussionen über eine künftige Untertunnelung von Teilen des Rosengartenstrasse-Rings, um den Lärm in diesen dicht bebauten Bezirken zu reduzieren). Darüber hinaus wird der öffentliche Nahverkehr in Zürich immer umweltfreundlicher: Die Stadt führt nach und nach Elektrobusse ein und baut die Fahrradinfrastruktur mit neuen Fahrrad-„Superhighways“ aus, die die Stadt durchkreuzen sollen. All diese Maßnahmen stehen im Einklang mit Zürichs Ziel, eine vorbildliche Verkehrsstadt des 21. Jahrhunderts zu werden, in der selbst die Außenbezirke gut angebunden sind und nachhaltige Verkehrsmittel Vorrang haben. Eine effiziente Verkehrsinfrastruktur ist auch für den Immobilienmarkt entscheidend – sie erschließt neue Entwicklungsgebiete und stellt sicher, dass die Stadt wachsen kann, ohne im Verkehr zu ersticken.

Große Entwicklungsprojekte: Mehrere groß angelegte Entwicklungen verändern das Stadtbild von Zürich nachhaltig. Besonders erwartet wird das Hardturm-„Ensemble“-Projekt, das das seit Langem brachliegende Hardturm-Stadiongelände im Kreis 5 neu gestalten wird. Das Projekt umfasst ein neues 18.000-Sitzplätze-Fußballstadion für die beiden Zürcher Fußballvereine, flankiert von zwei Hochhaustürmen und mittelhohen Gebäuden mit ca. 600 neuen Wohnungen (darunter preisgünstiger Wohnraum) sowie Büro- und Verkaufsflächen swissinfo.ch. Die Stimmberechtigten genehmigten diesen 570-Millionen-Franken-Plan bereits im Jahr 2018 swissinfo.ch, und nach Jahren politischer Streitigkeiten und rechtlicher Einsprüche soll der Bau nun bald beginnen. Nach der Fertigstellung entsteht damit ein völlig neues Quartierszentrum im Westen Zürichs, das sowohl den Bedarf an Sportinfrastruktur als auch an Wohnraum deckt. Besonders der Wohnungsbau ist bedeutsam – ein Turm soll überwiegend als Genossenschafts-/gemeinnütziger Wohnraum entstehen und damit die städtischen Ziele für bezahlbaren Wohnraum unterstützen swissinfo.ch. Gerichtliche Einsprachen haben zwar den Zeitplan verzögert (das Projekt wurde „gestoppt und gestartet“ und stieß auf Widerstand aus einigen Kreisen) coliseum-online.com swissinfo.ch, aber es wird im Allgemeinen erwartet, dass Ensemble letztlich umgesetzt wird und bis Mitte/Ende der 2020er Jahre ein modernes Stadion samt dringend benötigter neuer Wohnungen entsteht.

Im Stadtzentrum wurde das große Europaallee-Projekt (eine Umnutzung ehemals brachliegender Bahnflächen neben dem Zürcher Hauptbahnhof) kürzlich in seinen letzten Bauphasen fertiggestellt. Im Verlauf des letzten Jahrzehnts brachte die Europaallee neue Büroflächen (inklusive des großen Google-Campus), Hunderte von Wohnungen, einen Universitätscampus und Einkaufsstraßen – und dehnte so die Innenstadt effektiv aus. Die Fertigstellung in den Jahren 2020-2021 bedeutet, dass im Kern von Zürich keine großen ungenutzten Bauflächen mehr vorhanden sind. Nun richtet sich der Fokus auf kleinere Lückenschließung und Konversionsflächen. Beispielsweise entstehen in Oerlikon weiterhin Bauprojekte wie das Centro (Aufwertung des Oerlikoner Zentrums), und der Andreasturm-Hochhaus, der 2018 eröffnet wurde, wurde mittlerweile durch weitere Türme wie den Franklin Tower ergänzt; weitere sind rund um den Bahnhof Oerlikon geplant. Im Norden Zürichs laufen die Planungen für einen neuen Innovationspark bei Dübendorf (knapp außerhalb der Stadt), der F&E-Einrichtungen und möglicherweise Wohnraum umfassen soll – in direkter Nähe zu ETH und Universität.

Die Stadtplaner von Zürich legen ebenfalls großen Wert auf die nachhaltige Stadtentwicklung. Viele ältere Industrieareale im Großraum Zürich sollen in gemischt genutzte Quartiere umgewandelt werden. Zum Beispiel in den Vororten: Das Gebiet Dietikon hat ein Großprojekt, bei dem eine alte Industriezone in ein Wohnviertel mit Tausenden von Wohnungen umgewandelt wird, was indirekt die Wohnungsnot in der Stadt Zürich entschärft. Innerhalb der Stadt schreitet die Stadterneuerung in Kreis 4 und 5 (Langstrasse und Zürich West) voran, geleitet von Plänen, grüne Innenhöfe und Gemeinschaftsräume neben Neubauten zu schaffen investropa.com. Der Zürcher Masterplan 2040 fokussiert sich auf „Innenentwicklung“ – also innere Verdichtung – was bedeutet, dass innerhalb des bestehenden Stadtgebiets nachverdichtet und nicht in die Fläche expandiert wird. Dazu gehören Aufzonungen bestimmter, durch den öffentlichen Verkehr erschlossener Gebiete für höhere Gebäude und die Förderung von gemischt genutzten Hochhäusern in ausgewiesenen Zonen (zum Beispiel werden rund um Altstetten und Oerlikon mehr Hochhäuser zugelassen). Zürich achtet dabei jedoch streng auf Baugestaltung und Umweltauflagen, um den Charakter der Stadt zu bewahren.

Infrastruktur trifft Stadtplanung: Eine weitere bedeutende Initiative ist Zürichs Bekenntnis zur 2000-Watt-Gesellschaft und zu Klima­zielen. Die Stadt setzt Programme um, um Gebäude energetisch zu sanieren, Fernwärmenetze auszubauen (häufig mit Seewasser oder Abwärme) und schreibt Solaranlagen auf Neubauten gemäß neuem Bundesgesetz vor pv-magazine.com. Diese grüne Infrastruktur-Offensive bedeutet, dass Entwickler häufig Solaranlagen, Gründächer und effiziente Haustechnik in Projekte integrieren müssen – was zwar die Anfangskosten erhöht, aber die langfristige Nachhaltigkeit verbessert. Das Resultat ist eine lebenswerte, emissionsarme und klimarobuste Stadt, was wiederum die Immobilienwerte stabil hält.

Auch die Zonenvorschriften entwickeln sich weiter. Die Stadt signalisiert, Räume für gemeinnützigen Wohnungsbau zu schützen – zum Beispiel, indem öffentliches Land für Genossenschaften reserviert und baurechtliche Anreize für bezahlbaren Wohnraum in neuen Projekten geschaffen werden. Ein bemerkenswertes Ziel, das von den Wählern gesetzt wurde, ist, dass bis 2050 ein Drittel des gesamten Wohnungsbestands in Genossenschafts- oder anderweitig gemeinnützigem Besitz sein soll digitalcollection.zhaw.ch. Das führt dazu, dass die Stadt Land und günstige Konditionen für solche Vorhaben bereitstellt (z. B. ist der „Mehr Als Wohnen“-Genossenschaftskomplex im Hunziker Areal, der vor einigen Jahren fertiggestellt wurde, ein nachzuahmendes Vorbild). Zudem wurden Regulierungen von Kurzzeitvermietungen (Airbnb) diskutiert, um sicherzustellen, dass Wohnungen für den lokalen Bedarf genutzt werden – Zürich erwägt Beschränkungen bei der Vermietung an Touristen, damit Einheiten nicht dem langfristigen Wohnungsmarkt entzogen werden, auch wenn es bislang kein strenges Gesetz gibt.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Infrastruktur und die Entwicklungsprojekte Zürichs auf intelligentes Wachstum ausgerichtet sind: Ausbau der Verkehrskapazitäten, Erschließung neuer Wohngebiete in bislang ungenutzten Arealen und Verbesserung der grünen sowie öffentlichen Räume der Stadt. Projekte wie das Hardturm-Stadion, der Schwamendingen-Tunnel und neue Tramlinien stehen beispielhaft für den Zürcher Ansatz – Investitionen in Verbesserungen, die mehrere Ziele bedienen (Wohnen, Mobilität, Umwelt). Diese Maßnahmen sollten dazu beitragen, dass Zürich hoch wettbewerbsfähig und lebenswert bleibt, was wiederum die Stärke des Immobilienmarkts unterstützt. Natürlich gibt es zahlreiche Herausforderungen (von NIMBY-Gegnerschaft bis hin zu komplexen Schweizer Genehmigungsprozessen), doch die Entwicklung der Stadt zeigt einen allmählichen, konsensorientierten Fortschritt. Für Investoren und Bewohner bedeuten diese Entwicklungen bessere Vernetzung, mehr Wohnmöglichkeiten in bestimmten Gebieten und eine stetige Weiterentwicklung des Zürcher Stadtbildes im kommenden Jahrzehnt.

Regulatorisches Umfeld: Steuern, Eigentumsregeln & Bauvorschriften

Der Zürcher Immobilienmarkt funktioniert innerhalb des stabilen, aber sich weiterentwickelnden regulatorischen Rahmens der Schweiz, der alles von Steuern über Vorschriften für ausländische Käufer bis hin zu Nachhaltigkeitsauflagen abdeckt. Hier die wichtigsten Aspekte und Änderungen für 2025:

Regeln zum ausländischen Eigentum – Lex Koller: Vielleicht die markanteste Regelung ist das Lex Koller Gesetz, das ausländischen Staatsangehörigen den Kauf von Wohnimmobilien in der Schweiz einschränkt.

In der Stadt Zürich bedeutet dies, dass ausländische Nichtansässige keine Häuser oder Wohnungen als Investitionen oder Ferienimmobilien kaufen können.Nur Einwohner (einschließlich ausländischer Staatsbürger mit Schweizer Aufenthaltsbewilligung) werden beim Immobilienkauf wie Einheimische behandelt jacquemoudstanislas.ch.Es gibt ein paar Ausnahmen – z. B.Ausländer können bestimmte Ferienhäuser in Touristenregionen kaufen oder einen erheblichen Anteil an einem börsennotierten Schweizer Immobilienfonds/-unternehmen (indirektes Eigentum) ohne Probleme erwerben jacquemoudstanislas.ch.Gewerbeimmobilien sind ebenfalls ausgenommen, sodass ausländische Unternehmen oder Einzelpersonen frei Büros, Einzelhandelsflächen, Hotels usw. kaufen können.Diese Regeln haben historisch gesehen die internationale Spekulation auf dem Schweizer Immobilienmarkt eingedämmt und dafür gesorgt, dass der Markt nicht von ausländischen Käufern dominiert wird (wie es in einigen anderen Weltstädten der Fall ist).Allerdings stehen Änderungen bevor: Der Bundesrat (Schweizer Regierung) hat im März 2025 Pläne angekündigt, die Lex Koller weiter zu verschärfen jacquemoudstanislas.ch.Zu den vorgeschlagenen Reformen könnte gehören, dass Ausländer, die in der Schweiz leben, ihr Haus verkaufen müssen, wenn sie wegziehen (Schließung einer Gesetzeslücke), und vor allem die derzeitige Ausnahme für den Erwerb von Anteilen an Immobiliengesellschaften würde abgeschafft jacquemoudstanislas.ch.Das bedeutet, dass ausländische Investoren sogar dann eine Genehmigung benötigen würden, wenn sie indirekt über ein börsennotiertes Immobilienunternehmen oder einen Fonds investieren – eine bedeutende Veränderung.Auch vorgeschlagen: Ausländische Käufer von Gewerbeimmobilien wären auf Eigennutzung beschränkt; sie dürften nicht ausschließlich zum Vermieten kaufen jacquemoudstanislas.ch.Diese Maßnahmen zielen darauf ab, die Nachfrage zu dämpfen und dem Wohnungsmangel in der Schweiz entgegenzuwirken (Teil einer umfassenderen Strategie im Zusammenhang mit dem Bevölkerungswachstum) jacquemoudstanislas.ch.Es ist wichtig zu beachten, dass dies noch kein Gesetz ist – ein Entwurf wird für die parlamentarische Debatte vorbereitet, und es wird mit erheblichem Widerstand von Wirtschafts- und Immobiliengruppen gerechnet jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Sollten solche strengen Regeln letztendlich verabschiedet werden (was ungewiss ist), könnte dies eine große Veränderung des rechtlichen Umfelds für Auslandsinvestitionen darstellen und möglicherweise einige Zuflüsse ausländischen Kapitals verringern.In der Zwischenzeit gilt für 2025 der Status quo: Ausländische Käufer spielen eine begrenzte direkte Rolle auf dem Wohnungsmarkt in Zürich, sind jedoch bei gewerblichen und indirekten Investitionen aktiv.Jeder, der eine Investition aus dem Ausland in Betracht zieht, sollte die Debatte über die Lex Koller-Reform aufmerksam verfolgen, da sie in naher Zukunft die Investitionswege verändern könnte.Grundsteuern und Kosten des Wohneigentums: Das Steuersystem der Schweiz ist im Allgemeinen eigentümerfreundlich, weist jedoch einige Besonderheiten auf. Es gibt keine bundesweite Kapitalgewinnsteuer auf langfristig gehaltene private Immobilienverkäufe, aber der Kanton Zürich (wie die meisten Kantone) erhebt eine eigene Grundstückgewinnsteuer auf Immobilienverkäufe, üblicherweise nach einer progressiven Skala (höhere Steuer bei Verkauf innerhalb weniger Jahre nach dem Kauf, um langfristiges Halten zu fördern). Zürich erhebt zudem eine Handänderungssteuer (etwa 1 % des Preises) sowie Notariats- und Grundbuchgebühren bei Transaktionen practiceguides.chambers.com. Hauseigentümer zahlen eine jährliche Vermögenssteuer auf den Wert ihrer Immobilie, und besonders wichtig: Die Schweiz erhebt eine «Eigenmietwertbesteuerung» auf selbst genutztes Wohneigentum – im Wesentlichen werden Eigentümer so besteuert, als würden sie durch das Wohnen im eigenen Haus Mieteinnahmen erzielen zug4you.ch. Viele Eigentümer lehnen diese Eigenmietwertsteuer seit langem ab, und es gibt Bestrebungen, sie zu reformieren oder abzuschaffen. Tatsächlich gibt es in Bern laufende Diskussionen über die Abschaffung der Eigenmietwertbesteuerung, was mit einer Streichung des Hypothekarzinsabzugs zur Ausbalancierung der Folgen einhergehen könnte ubs.com. Sollte diese Reform in den nächsten Jahren verabschiedet werden, würde sie die Kalkulation für Eigentümer verändern (möglicherweise höhere Nettoabgaben für schuldenfreie Häuser, aber Wegfall eines Kaufhemmnisses). Stand 2025 gibt es noch keine endgültige Entscheidung – das Thema bleibt also spannend. Positiv für Eigentümer: Die Inflation in der Schweiz ist gesunken und der Referenzzinssatz für Hypotheken (Einflussfaktor auf zulässige Mietzinserhöhungen) blieb 2024 stabil swissmarketplace.group, sodass Kosten wie Hypothekarzinsen und inflationsgebundener Unterhalt sich stabilisiert haben. Für Investoren wird Mieteinnahme als ordentliches Einkommen besteuert (nach Abzug der Kosten), und Gesellschaften profitieren von relativ niedrigen Schweizer Unternehmenssteuersätzen (rund 19 % in Zürich, mit einer leichten Senkung aufgrund nationaler Steuerreformen zur Angleichung an die OECD-Mindeststandards). Insgesamt sind die Steuergesetze für Immobilien vorhersehbar und moderat, mit schrittweisen Anpassungen statt plötzlichen Veränderungen – ein Grund, warum das Investitionsklima weiterhin attraktiv bleibt.

Mieterschutz und Mietregulierungen: Zürich, wie ganz Schweiz, hat ein mieterfreundliches System. Rund 55-60 % der Schweizer Haushalte mieten (in der Stadt Zürich sogar noch mehr), daher sind die Gesetze ausgewogen, tendieren jedoch zum Schutz der Mieter. Mieten dürfen in der Regel nur unter bestimmten Bedingungen erhöht werden – zum Beispiel, wenn der nationale Referenzzinssatz steigt oder wegen Inflation und wertsteigernder Renovationen. Im Jahr 2023 erhielten Vermieter eine seltene Gelegenheit zur Mieterhöhung, da der Referenzzinssatz zweimal angehoben wurde (von 1,25 % auf 1,5 %), was zu den starken Mietsteigerungen in diesem Jahr beitrug swissmarketplace.group. Im Jahr 2024 blieb der Zinssatz stabil und es gab keine neuen Kostenschocks wie etwa bei den Treibstoffpreisen, daher verlangsamte sich das Mietwachstum auf etwa 4-5 % swissmarketplace.group. Sollte die kürzliche Zinssenkung der SNB den Referenzzinssatz sinken lassen, könnten einige Mieter sogar Mietsenkungen verlangen (normalerweise mit Verzögerung). Kündigungsschutz ist in der Schweiz stark ausgeprägt – Mieter mit langen Mietverträgen können nur aus bestimmten Gründen wie Eigenbedarf des Vermieters gekündigt werden und selbst dann nur mit ausreichender Frist. Es gibt auch ein System, mit dem Mieter überhöhte Mieterhöhungen oder Anfangsmieten als „missbräuchlich hoch“ vor Gericht anfechten können, insbesondere bei der geringen Leerstandsquote. Die Zürcher Stadtregierung beobachtet die Situation am bezahlbaren Wohnungsmarkt und prüft, ob zusätzliche Maßnahmen (wie Mietendeckel oder mehr Subventionen) nötig sind, falls sich die Wohnkrise verschärft. Bis 2025 wurden keine neuen Mietendeckelgesetze über das bestehende Bundesrecht hinaus eingeführt, aber das Thema bleibt politisch relevant. Besonders, da Mietergruppen wegen starker Mietsteigerungen und Kündigungen protestiert haben (z. B. der „Sugus“-Gebäude-Protest Ende 2024 swissinfo.ch). Investoren sollten berücksichtigen, dass Mieterhöhungen reguliert sind und der politische Druck, starke Mietanstiege einzudämmen, aufgrund des Mangels wächst.

Umweltfreundliches Bauen und Bauvorschriften: Zürich und die Schweiz treiben Umweltvorschriften für Immobilien weiter voran. Im Juni 2024 stimmten die Schweizer Wähler mit großer Mehrheit einem neuen Gesetz zur Beschleunigung der Nutzung erneuerbarer Energien zu pv-magazine.com. Eine zentrale Vorgabe: Alle Neubauten über 300 m² müssen ab 2025 Solarpanels auf Dächern oder Fassaden installieren pv-magazine.com. Der Kanton Zürich kann dies sogar auf kleinere Gebäude ausweiten. Damit wird die Integration von Solarenergie zum Standard für neue Entwicklungen. Zusätzlich haben viele Kantone (darunter auch Zürich) Vorschriften eingeführt, dass neue Heizsysteme kein Öl oder Gas mehr verwenden dürfen – sie müssen erneuerbar sein (Wärmepumpe, Solarthermie usw.) oder zumindest strenge Emissionsgrenzwerte einhalten, insbesondere bei Neubauten und Sanierungen. Die Stadt Zürich fördert die Minergie-Zertifizierung (ein Schweizer Label für umweltfreundliches Bauen) für Neubauten; obwohl nicht vorgeschrieben, halten sich viele Entwickler daran, um Genehmigungen zu erleichtern und umweltbewusste Käufer anzusprechen. Bauvorschriften verlangen zudem hohe Dämmstandards, dreifach verglaste Fenster und andere Maßnahmen zur Energieeffizienz entsprechend dem Ziel der Schweiz, die Emissionen im Gebäudesektor zu senken. Für Entwickler bedeutet das etwas höhere Baukosten, aber auch, dass neue Schweizer Gebäude in puncto Effizienz Spitzenklasse sind. In den kommenden Jahren ist mit einer zunehmenden Sanierung älterer Immobilien zu rechnen, um diese Standards zu erfüllen – möglicherweise gefördert durch staatliche Anreize oder verpflichtet bei größeren Renovierungen.

Im Bereich Zonenordnung stehen die Stadtplaner Zürichs vor der Herausforderung, mehr Wohn- und Büroflächen ohne Zersiedelung zu schaffen. Die Bauzonenregelungen wurden überarbeitet, um in ausgewählten Gebieten eine höhere Verdichtung zu ermöglichen: Beispielsweise wurden Zonen rund um Bahnhöfe oder Verkehrsknotenpunkte hochgestuft, sodass dort jetzt auch mittel- oder hochgeschossige Projekte erlaubt sind, wo vorher nur niedrige Bauten zulässig waren. Die Stadt setzt außerdem auf „Innenentwicklung“-Strategien – etwa die Umwandlung wenig genutzter Gewerbeflächen in Wohnraum oder die Aufteilung zu großer Wohnungen in kleinere Einheiten. Eine auffällige Maßnahme ist die Ausweisung von Hochhauszonen: In Zürich gibt es bestimmte Gebiete, in denen hohe Bauten (über 40 m) erlaubt sind, etwa in Teilen von Oerlikon, Escher-Wyss (Zürich-West) und bei Altstetten, während im historischen Zentrum und am Seeufer strenge Höhenbegrenzungen gelten. Ziel dieser Steuerung ist es, die Höhe dort zu konzentrieren, wo die Infrastruktur sie tragen kann, und gleichzeitig Sichtachsen auf das Stadtbild (wie den berühmten Blick auf die Alpen) zu bewahren.

Ein weiterer regulatorischer Aspekt ist die Quote für bezahlbaren Wohnraum/Wohnbaugenossenschaften bei großen Neubauprojekten. Die Stadt setzt häufig durch, dass ein Teil der Einheiten in großen Projekten an gemeinnützige Wohnbauträger verkauft oder für einen bestimmten Zeitraum zu unter dem Marktpreis liegenden Mieten angeboten wird. Dies ist Teil des Ziels, ein Drittel des Wohnungsbestands als gemeinnützigen Wohnraum zu erreichen digitalcollection.zhaw.ch. Bislang liegt der Anteil in Zürich bei etwa 25 % Genossenschafts-/gemeinnützigem Wohnraum, sodass dieser Trend künftig noch stärker werden dürfte.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass das regulatorische Umfeld in Zürich im Jahr 2025 als stabil, aber mit zunehmenden Eingriffen zur Lösung von Wohnungs- und Klimaproblemen charakterisiert werden kann. Die Steuern bleiben relativ niedrig und berechenbar. Die Regeln für ausländische Käufer sind streng und könnten noch strenger werden, obwohl gewerbliche Investoren weiterhin Spielraum finden. Umweltauflagen nehmen zu, wodurch nachhaltiges Bauen verpflichtend wird. Und Maßnahmen zur Wohnraumerschwinglichkeit – von Mieterschutz bis zur Förderung von Genossenschaften – werden schrittweise ausgeweitet, um Ungleichgewichte auf dem Markt entgegenzuwirken. Für Beteiligte bedeutet Compliance, sich mit diesen Richtlinien auseinanderzusetzen: z. B. von Anfang an Solarinstallationen einzuplanen oder Investitionen so zu strukturieren, dass sie den Lex-Koller-Regeln entsprechen. Solche Vorschriften bringen zwar Komplexität mit sich, tragen aber auch zur langfristigen Attraktivität Zürichs bei – sie sorgen für nachhaltige Entwicklung, begrenzen spekulative Blasen und erhalten die hohe Lebensqualität der Stadt, was letztlich den Immobilienwerten zugutekommt.

Marktrisiken und Herausforderungen

Trotz des allgemein optimistischen Ausblicks für Zürich könnten mehrere Risiken und Herausforderungen den Immobilienmarkt im Jahr 2025 und in den folgenden Jahren beeinflussen. Investoren und Beobachter sollten auf diese Faktoren achten:

  • Zins- und Finanzierungsrisiken: Nach Jahren extrem niedriger Zinsen, die das Preiswachstum angetrieben haben, hat sich das Umfeld gewandelt. In den Jahren 2022–2023 erhöhte die Schweizerische Nationalbank die Zinsen aggressiv aus dem Negativbereich auf bis zu 1,75 %, was den Markt etwas abkühlte. Bis 2025 hat die Inflation nachgelassen und die SNB vollzog eine kleine Zinssenkung investropa.com, dennoch besteht weiterhin das Risiko, dass die Zinsen wieder steigen könnten, falls die Inflation anzieht oder sich globale Bedingungen ändern. Steigende Zinsen würden den Schweizer Immobilienmarkt direkt treffen, indem sie Hypotheken teurer und Wohneigentum weniger erschwinglich machen, was die Nachfrage dämpfen könnte investropa.com. Angesichts des hohen Preisniveaus in Zürich sind sie besonders empfindlich gegenüber Finanzierungskosten – ein deutlicher Zinsanstieg könnte potenzielle Käufer aus dem Markt drängen und das Preiswachstum ins Stocken bringen oder in überhitzten Segmenten sogar ins Minus drehen. Zudem haben Banken die Vergabekriterien verschärft (teilweise aufgrund der Basel-III-Regelungen ab 2025, die höhere Kapitalpuffer vorschreiben foxstone.ch). Kreditnehmer stehen nun vor strikten Limiten (max. ~80 % Beleihungswert und strenge Belastungstests bei 5 % Zins), was hoch verschuldeten Investoren zusätzlichen Spielraum nimmt. Während der aktuelle Konsens von einer stabilen oder leicht fallenden Zinsentwicklung ausgeht (bei einer Schweizer Inflation von nur rund 0,7 % engelvoelkers.com), könnte eine überraschend hohe Inflation oder ein finanzieller Schock diesen Trend umkehren. Diese Zinsunsicherheit bleibt daher ein entscheidender Risikofaktor.
  • Makroökonomische und geopolitische Unsicherheit: Der Immobilienmarkt in Zürich hängt von der allgemeinen wirtschaftlichen Gesundheit der Schweiz und der globalen Stabilität ab. Wirtschaftliche Unsicherheiten – wie eine potenzielle globale oder europäische Rezession – stellen ein Risiko dar investropa.com. Wenn zum Beispiel ein Abschwung den Banken- oder Technologiesektor trifft, könnte Zürich Arbeitsplatzverluste oder weniger Expansion erleben, was die Nachfrage nach Büroflächen und Wohnungen verringert. Die Stadt ist nicht immun gegen globale Ereignisse: Der Krieg in der Ukraine, Energiekrisen oder andere geopolitische Spannungen können sich auswirken. Die Schweizer Regierung hat ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die angespannte geopolitische Lage (Ukraine-Krieg, Konflikte im Nahen Osten) weiterhin ein latentes Risiko für den internationalen Handel und die Energiepreise darstellt, das die Schweizer Wirtschaft negativ beeinflussen könnte engelvoelkers.com. Ein Anstieg der Öl-/Gaspreise könnte zum Beispiel die Inflation wieder anheizen und Konsumenten sowie Unternehmen belasten. Zusätzlich können Währungsschwankungen (ein sehr starker Schweizer Franken) dem Schweizer Export und den Unternehmensgewinnen schaden und so indirekt die Büroauslastung und die Wohnungssuche von Mitarbeitenden internationaler Firmen beeinflussen. Ein weiterer makroökonomischer Faktor ist die Einwanderungspolitik: Das Bevölkerungswachstum der Schweiz (das den Wohnungsbedarf antreibt) könnte sich verlangsamen, falls politische Kräfte eine stärkere Begrenzung der Zuwanderung durchsetzen. Die erwähnte SVP-Initiative zur Begrenzung der Bevölkerung auf 10 Millionen ist zwar extrem, zeigt aber den politischen Druck zum Wachstumslimit jacquemoudstanislas.ch. Würde die Einwanderung stark reduziert, könnte die Wohnungsnachfrage langfristig nachlassen. Insgesamt gilt: Auch wenn die Schweizer Wirtschaft derzeit stabil ist, stellen globale Rezessions- oder Krisenszenarien ein Abwärtsrisiko dar, bei dem Immobilienleerstände steigen und Preise korrigiert werden könnten.
  • Immobilienblase und Bedenken zur Erschwinglichkeit: Jahrelange Preissteigerungen werfen die Frage auf: Steckt Zürich in einer Immobilienblase? Nach manchen Kriterien ja – die Stadt zählt zu den Städten mit hohem Blasenrisiko. Der Global Real Estate Bubble Index der UBS setzte Zürich auch 2023 in die Kategorie „Blasenrisiko“, und zwar als eine von weltweit nur zwei Städten (neben Tokio) auf diesem Niveau ubs.com mattgul.com. Die Immobilienpreise im Verhältnis zu Einkommen und Mieten sind extrem hoch. Sollten die Zinsen steigen oder die Nachfrage nachlassen, könnten Zürichs hohe Bewertungen einer Korrektur unterliegen. Den Aufsichtsbehörden ist dies bewusst; die Schweizerische Nationalbank hat in den letzten Jahren einen antizyklischen Kapitalpuffer reaktiviert, um die übermäßige Hypothekenvergabe einzudämmen. UBS-Analysten bewerten das Blasenrisiko derzeit als „moderat“ (zurück von „extrem“), weil das Preiswachstum etwas nachgelassen hat investropa.com, aber das Risiko ist nicht verschwunden. Die Erschwinglichkeit für Einheimische ist am Limit – Mittelstandsfamilien kämpfen selbst bei bescheidenen Wohnungen mit dem Kauf, was soziale und politische Probleme aufwirft. Immer mehr Stimmen finden, dass der Wohnungsmarkt unhaltbar teuer ist. Falls noch mehr Menschen die Stadt verlassen, weil sie sich das Wohnen nicht mehr leisten können, könnte die Nachfrage nachlassen. Zudem enden Blasen oft nicht nur wegen Zinsänderungen, sondern weil sich die Käuferstimmung dreht. Glauben Käufer, dass die Preise ihren Höhepunkt erreicht haben – selbst vorübergehend – kann sich die Psychologie zu einem Käufermarkt drehen. Noch zeichnet sich kein starker Stimmungsumschwung ab (wegen des anhaltenden Mangels), aber das Risiko einer Stagnation oder leichten Korrektur in überteuerten Segmenten (wie Luxuswohnungen oder renditeschwache Anlageobjekte) ist vorhanden.
  • Bau- und Lieferherausforderungen: Ironischerweise ist eine der größten Herausforderungen des Marktes die Kehrseite des Mangels – es kommt nicht genug neuer Wohnraum auf den Markt. Dies birgt das Risiko, dass, wenn der Mangel anhält oder sich verschärft, das Wirtschaftswachstum gebremst wird (Unternehmen könnten Schwierigkeiten haben, Talente zu rekrutieren, wenn Wohnraum zu knapp oder zu teuer ist) und dies eine stärkere Einmischung der Regierung nach sich zieht. In Zürich zu bauen ist nicht einfach: hohe Baukosten, Fachkräftemangel in der Baubranche, langwierige Bewilligungsverfahren und Widerstand aus der Nachbarschaft („Not in my backyard“, NIMBY) bremsen die Entwicklung. Im Jahr 2024 befand sich der Wohnungsbau auf einem Tiefpunkt, und obwohl es Bemühungen gibt, ihn zu fördern, besteht das Risiko, dass nicht genügend Wohnungen gebaut werden, um die Nachfrage zu decken und die Krise damit weiter anhält. Auf der gewerblichen Seite ist der Bau neuer Büros stark zurückgegangen jll.com, was kurzfristig für bestehende Eigentümer positiv sein könnte, aber langfristig auch bedeutet, dass es weniger moderne Flächen gibt, um neue Unternehmen anzuziehen. Kostensteigerungen bei Baumaterialien sind eine weitere Herausforderung – während sie 2024 nachließen, haben frühere Preisschübe bei Stahl, Holz etc. Projekte verteuert und manche wurden auf Eis gelegt. Sollte es zu einer weiteren globalen Inflationswelle kommen, könnte dies die Entwicklung weiter verzögern.
  • Regulatorische und politische Risiken: Änderungen von Gesetzen und Vorschriften stellen eine weitere Herausforderung dar. So könnte zum Beispiel die geplante Verschärfung der Lex Koller, wie bereits besprochen, bei Umsetzung einige ausländische Investoren abschrecken und potenziell zu geringeren Kapitalzuflüssen in bestimmten Segmenten führen (z. B. könnte die Entwicklung durch ausländische Investoren schwieriger zu finanzieren sein). Obwohl die Maßnahmen auf eine Abkühlung der Preise abzielen, könnten Nebenwirkungen wie eine niedrigere Liquidität am Immobilienmarkt auftreten jacquemoudstanislas.ch. Im Inland besteht außerdem ein politisches Risiko in Form von Volksinitiativen oder Politikwechseln. Die direkte Demokratie in der Schweiz bedeutet, dass Wähler (und sie tun es) Initiativen einbringen können, die den Immobilienmarkt beeinflussen – von Mietobergrenzen über Leerstandsabgaben bis hin zu strikten Zonenvorgaben. Eine derzeitige Strömung ist die Forderung nach mehr Schutz für Mieter in Folge der Wohnungsnot. Sollten die Mieten weiter explodieren, besteht die Möglichkeit einer populistischen Bewegung für Mietpreisbremsen oder strengere Regeln bei Renovierungskündigungen usw. Solche Maßnahmen könnten die Renditen für Vermieter beeinflussen. Andererseits besteht das Risiko, dass wachstumskritische politische Stimmungen die Entwicklung begrenzen könnten (z. B. falls der Widerstand gegen höhere Dichte zunimmt, könnte es noch schwieriger werden, den benötigten Wohnraum in Zürich zu bauen). Die Ablehnung einiger jüngerer Projekte in Referenden in der ganzen Schweiz (nicht in Zürich, aber z. B. Genfs Initiative zur Begrenzung des Bauens) zeigt diese Spannungen. Die Stadtregierung von Zürich ist grundsätzlich entwicklungsfreundlich (geführt von Pragmatikern, die den Wohnbedarf sehen), doch politische Mehrheiten können sich ändern.
  • Inflation und Betriebskosten: Während die Schweiz derzeit eine niedrige Inflation (~1-2%) verzeichnet, würde ein Wiederanstieg der Inflation die Betriebskosten von Gebäuden (Energie, Wartung, an Wert indexierte Grundsteuern) und potenziell die Zinsen erhöhen, was den Cashflow der Eigentümer schmälert. Bei Gewerbeimmobilien könnte hohe Inflation Einzelhändler und Büronutzer belasten und Mieterhöhungen erschweren. Andererseits kann eine moderate Inflation Schuldnern helfen, indem sie den realen Wert der Schulden mindert – allerdings agieren viele Schweizer Investoren mit hohem Eigenkapital. Zudem könnten die Kosten der Energiewende erheblich sein – alte Gebäude mit Solarpanels, neuen Heizsystemen etc. nachzurüsten, erfordert viel Kapital. Zwar amortisieren sich diese Investitionen oft langfristig, doch gerade für kleinere Vermieter sind sie kurzfristig eine finanzielle Herausforderung.

Im Kern ist der Zürcher Immobilienmarkt nicht frei von Schwachstellen. Er steht zwar auf sehr soliden Fundamenten (hohe Nachfrage, geringes Angebot, wirtschaftliche Stabilität), doch Risiken wie wirtschaftliche Abschwünge, Zinsschwankungen und regulatorische Veränderungen könnten die Dynamik dämpfen. Marktteilnehmer sollten vorsichtigen Optimismus walten lassen: Die Prognose ist weiterhin auf Wachstum gerichtet, doch Szenarien wie eine globale Rezession oder drastische politische Veränderungen könnten diesen Trend verändern. Bemerkenswert ist, dass Institutionen wie die UBS den Zürcher Markt als potenzielle Blase beobachten mattgul.com – ein Hinweis darauf, wachsam zu bleiben. Andererseits hat Zürich Schocks in der Vergangenheit stets gut überstanden – selbst während der Finanzkrise 2008 kam es nur zu einer kurzen Preispause. Die anhaltende Attraktivität als Finanzzentrum und lebenswerte Stadt bietet zudem einen Puffer. Dennoch wird die Bewältigung der Bezahlbarkeitskrise und die Schaffung von mehr Wohnraum in Zukunft entscheidend sein, um soziale Spannungen abzufedern und eine Überhitzung zu verhindern. Die Gratwanderung zwischen Attraktivität für Investoren und Bedürfnissen der Bewohner wird in den kommenden Jahren die politische und risikopolitische Landschaft prägen.

Quellen:

Bürosektor – Stabil mit hoher Verfügbarkeit

Der Büromarkt in Zürich im Jahr 2025 präsentiert ein gemischtes Bild aus großem Angebot und selektiver Nachfrage. Nach der Pandemie stiegen die Büro-Leerstände, da sich Remote-/Hybrid-Arbeit durchsetzte, aber der Trend stabilisiert sich. In den fünf größten Bürozentren der Schweiz (Zürich, Genf, Basel, Bern, Lausanne) lag die gesamte Verfügbarkeitsquote Ende 2024 bei etwa 5,0 % jll.com. In der Region Zürich stieg das verfügbare Büroflächenangebot bis Ende 2024 auf 433.700 m² (eine Leerstandsquote von 5,3 %) jll.com. Dies ist ein leichter Anstieg gegenüber 4,8 % im Vorjahr und setzt den allmählichen Anstieg seit 2019 fort jll.com. Neue Fertigstellungen in Randgebieten trugen zu den Leerständen bei – zum Beispiel sorgten neue Projekte in Oerlikon und Kloten (Nord-Zürich) im vergangenen Jahr für ein erhebliches Flächenwachstum jll.com. Auch in Kreis 5 (Zürich-West) und Kreis 11 (Oerlikon/Affoltern) kamen neue Flächen und sanierte Büros auf den Markt jll.com. Im Gegensatz dazu wurde in einigen zentralen Lagen Flächen aufgenommen (die Leerstände sanken in den Kreisen 1, 3 und 9), da Unternehmen nach Top-Standorten suchten jll.com. Die Büromieten haben seit mehreren Jahren stagniert, was das Gleichgewicht zwischen gestiegenem Angebot und stabiler Nachfrage widerspiegelt jll.com. Die Spitzenmieten für Büros in der Innenstadt von Zürich sind seit 2022 konstant, doch das könnte sich bald ändern. Hochwertige, nachhaltige Büroprojekte (mit Green-Building-Zertifikaten und modernen Annehmlichkeiten), die sich in Planung befinden, ziehen Mieter an, und falls die Nachfrage nach diesen Premiumflächen robust bleibt und das Angebot begrenzt ist, könnten die Spitzenmieten nach Jahren der Stagnation endlich wieder steigen jll.com.

Mit Blick in die Zukunft ist der Ausblick für den Zürcher Büromarkt vorsichtig optimistisch. Der Neubau von Büros verlangsamt sich drastisch – im Jahr 2024 wurden nur etwa 57.000 m² fertiggestellt, gegenüber 343.000 m² im Jahr 2020 jll.com. Zwischen 2025 und 2027 liegt die Pipeline in Zürich bei durchschnittlich nur 29.000 m² pro Jahr, was nur einen Bruchteil (ca. –71 %) des jährlichen Volumens von 2019–2023 ausmacht jll.com. Dieser starke Rückgang des Neubauangebots wird weiteren Leerstandsanstiegen entgegenwirken jll.com. Allerdings kommt weiterhin sekundäre Bürofläche auf den Markt, da Unternehmen ihre Flächen optimieren; rund 60.000 m² bestehende Büros werden voraussichtlich 2025–26 angeboten werden (vermutlich Untermietflächen oder ältere Gebäude, die aufgegeben werden) jll.com. Somit sollten die Leerstandsquoten kurzfristig um die 5 % und höher liegen jll.com. Die Mieternachfrage konzentriert sich auf Qualität: Moderne, gut gelegene Büros (insbesondere mit ESG-Zertifikaten) werden gut nachgefragt, während veraltete Büros in Randlagen lange leerstehen. Besonders Zürichs Finanz- und Technologiesektoren treiben weiterhin die Vermietungen an. Mehrere große Umzüge im späten Jahr 2024 unterstreichen das Vertrauen in Toplagen – z. B. bezog die Telekom-Firma Salt ein neues Flagship-Büro über der Bahnhofstrasse, die Vermögensverwaltung Bellevue Group zog in ein saniertes Top-Gebäude am Sechseläutenplatz jll.com. Angesichts der geringen Arbeitslosigkeit in der Schweiz (2,5 %) und eines BIP-Wachstums von etwa 1,2 % engelvoelkers.com bauen Unternehmen weiterhin vorsichtig Personal auf. Insgesamt ist der Zürcher Büromarkt ausgewogen: Mieter profitieren von mehr Auswahl und stabilen Mieten, während Eigentümer beruhigt feststellen, dass die Baupause den Markt nach und nach verknappen wird. Jeder Nachfrageschub (zum Beispiel wenn Unternehmen mehr Mitarbeitende ins Büro zurückholen) könnte die Mieten in den Kernlagen schnell anziehen lassen. Aktuell ist mit stabilen Büromieten und Flight-to-Quality-Dynamik zu rechnen – ältere Büros gewähren womöglich Zugeständnisse, während grüne Premiumflächen im CBD und boomenden Teilmärkten (wie Zürich-West und Oerlikon) auf reges Interesse stoßen.

Einzelhandelssektor – Erstklassige Lagen bleiben stark

Einzelhandelsimmobilien in Zürich haben sich als bemerkenswert widerstandsfähig erwiesen. Tatsächlich bleibt die wichtigste Einkaufsstraße der Stadt, die Bahnhofstrasse, eine der teuersten Einzelhandelslagen der Welt. Die Spitzenmieten für erstklassige Einzelhandelsflächen sind seit 2020 um über 20 % gestiegen und erreichten bis Ende 2024 etwa CHF 10.250 pro m² pro Jahr jll.com. Damit liegt die berühmte Straße Zürichs in Europa bei den Einzelhandelsmieten nur hinter Paris und London jll.com. Solch hohe Mieten spiegeln die starke Nachfrage von Luxusmarken und Einzelhändlern nach begrenzten Ladenflächen wider. Der Leerstand auf der Bahnhofstrasse liegt faktisch bei 0 % jll.com – jede verfügbare Ladenfläche wird sofort vergeben. In den letzten Jahren haben mehrere globale Marken auf größere Flaggschiffe aufgerüstet oder sind neu auf die Straße gekommen, sodass die Auslastung voll bleibt. Der Status Zürichs als wohlhabende Weltstadt ist die Grundlage dafür: Die Stadt führt Europa bei der Kaufkraft pro Kopf an, was den Einzelhandelsumsatz stark stützt jll.com. Stetige Ströme von Touristen, Geschäftsreisenden und vermögenden Einwohnern sorgen für anhaltende Umsätze in Luxus-Boutiquen, Uhren/Schmuck und hochwertiger Mode. Selbst mit dem Wachstum des E-Commerce bleibt das Erlebnis und Prestige einer Präsenz an der Bahnhofstrasse für Einzelhändler unersetzlich. Ähnlich verhält es sich in anderen erstklassigen Lagen wie der Altstadt und den Boutiquevierteln von Seefeld – die Nachfrage ist gesund und Leerstände sind minimal.

Das heißt, sekundäre Einzelhandelsstandorte sehen sich mit einer differenzierteren Situation konfrontiert. Einige Nebenstraßen und weniger zentrale Einkaufszentren mussten sich nach COVID neu positionieren, und Einzelhändler im mittleren Preissegment achten verstärkt auf die Online-Konkurrenz. Insgesamt hat sich der Fußgängerverkehr in Zürich mit der Rückkehr von Touristen und Büroangestellten erholt, aber Kunden erwarten heute mehr als nur Geschäfte – erfolgreiche Ladenstandorte bieten Erlebnisse (Cafés, Events) und Bequemlichkeit. Dennoch steht der Einzelhandelssektor in Zürich im Vergleich zu vielen Städten sehr gut da. Das Verbrauchervertrauen wird durch die niedrige Inflation und steigende Löhne in der Schweiz unterstützt, und die Arbeitslosigkeit ist sehr gering. Hochstraßenvermieter erzielten 2024 Rekordmieten jll.com, was auf großes Vertrauen von Einzelhändlern in die stationäre Präsenz hindeutet. Deshalb bleiben Investoren an erstklassigen Einzelhandelsimmobilien interessiert, die stabile Erträge bieten (obwohl die Renditen angesichts des Preisniveaus niedrig sind). In Zukunft wird die Leistungsfähigkeit des Einzelhandels wahrscheinlich je nach Segment auseinandergehen: Ultra-Prime-Lagen werden weiterhin florieren, während schwächere Standorte innovativ sein müssen. Wächst der Tourismus aus Asien und den USA in den kommenden Jahren, wird dies den zentralen Einzelhandel weiter stärken. Umgekehrt könnten eine Abschwächung der Konsumausgaben oder neue E-Commerce-Gewohnheiten den Druck auf weniger erstklassige Geschäfte erhöhen. Derzeit ist der Einzelhandelsimmobilienmarkt in Zürich eine Geschichte von Stärke an der Spitze – „Lage, Lage, Lage“ gilt hier mit der Bahnhofstrasse, die weltweit höchste Mieten erzielt und keinen Leerstand aufgrund der ungebremsten Nachfrage jll.com aufweist.

Industrie & Logistik – Hohe Nachfrage, begrenztes Angebot

Das Segment Industrie- und Logistikimmobilien in der Region Zürich (und in der Schweiz insgesamt) verzeichnet eine robuste Nachfrage und sinkende Leerstände. Im Jahr 2023 sank die Leerstandsquote für investierbare Logistikimmobilien landesweit auf etwa 5,1%, verglichen mit 7,7% im Jahr 2019 jll.com. Mit anderen Worten: Lager- und Distributionsflächen sind zunehmend ausgelastet – dank des E-Commerce-Booms, der Neuausrichtung der Lieferketten und davon, dass Unternehmen mehr Lagerbestände halten. Die Schweizer Logistik konzentriert sich geografisch entlang der wichtigsten Verkehrskorridore – ein Großteil der Anlagen befindet sich im Basel–Zürich–Solothurn-Dreieck und rund um die großen Metropolen jll.com. Zürich, an der Kreuzung wichtiger Autobahnen und in Flughafennähe gelegen, ist ein bedeutender Logistikhub, aber auch flächenmäßig eingeschränkt. Vieles an Industrieflächen wurde (vor allem in der Stadt Zürich) zu Büros oder Wohnungen umgewandelt, was das Angebot an neuen Lagerhallen limitiert. Viele bestehende Lager sind älter und entsprechen nicht perfekt den heutigen Anforderungen (z. B. geringere Deckenhöhen, weniger Ladezonen) jll.com, sodass Grade-A-Logistikflächen extrem rar sind.

Mieten für Logistik-/Industrieflächen im Raum Zürich liegen typischerweise zwischen etwa CHF 85 bis 140 pro m² und Jahr – abhängig von Größe und Lage jll.com. Diese Mieten sind im internationalen Vergleich relativ hoch (bedingt durch hohe Schweizer Boden- und Baukosten). Das Mietwachstum ist moderat, aber stetig, da der Leerstand sinkt. Investoren interessieren sich zunehmend für diese Anlageklasse aufgrund ihrer Einkommensstabilität und Wachstumsperspektiven – die Renditen im Logistiksektor sind in der Schweiz zwar niedrig (~4–5%), liegen aber etwas über den Spitzenrenditen von Büroimmobilien. Bemerkenswert ist, dass die meisten Logistikimmobilien in der Schweiz eigengenutzt werden (d. h. Unternehmen besitzen ihre Lagerhallen selbst) jll.com. Landen nur etwa 300 Logistikobjekte schweizweit als vermietete Anlageimmobilien jll.com. Dies führt zu einer geringen Liquidität und Exklusivität des Sektors. Die wenigen Investment-Grade-Lagerhallen, die auf den Markt kommen, stoßen auf starke Konkurrenz, darunter auch ausländische institutionelle Käufer, die von der Stabilität der Schweiz angezogen werden.

In den kommenden Jahren ist zu erwarten, dass die Logistikentwicklung weiterhin eingeschränkt bleibt. Geeignete Flächen rund um Zürich für neue Großlager sind begrenzt und stark reglementiert. Allerdings werden einige Industriegebiete am Stadtrand und entlang der A1-Autobahn verdichtet – ältere Standorte könnten mehrstöckige Logistikgebäude erhalten oder für urbane „Letzte-Meile“-Verteilung unterteilt werden. Der Trend zum Nearshoring (mehr Lagerhaltung innerhalb der Schweiz) und der Boom im Online-Shopping halten die Nachfrage nach modernen Logistikflächen hoch. Infolgedessen könnte die Leerstandsrate weiter sinken und die Mieten könnten, insbesondere für erstklassige Lagerflächen, leicht steigen. Eine Herausforderung ist die Umrüstung veralteter Bestände – viele ältere Industriegebäude entsprechen nicht den heutigen Logistikanforderungen jll.com. Kreative Lösungen wie die Umnutzung von Teilen dieser Gebäude zu Selfstorage- oder KMU-Einheiten werden erprobt, um den Leerstand zu verringern jll.com. Insgesamt ist der Ausblick für Zürcher Industrieimmobilien positiv, gekennzeichnet durch Knappheit und solide Nachfrage. Dieses Nischen-Segment macht vielleicht nicht so viele Schlagzeilen wie Zürcher Wohn- oder Büroimmobilien, bietet aber aufstrebende Chancen für Investoren, die sich im Baurecht auskennen und Objekte finden – die grundlegenden Faktoren geringer Leerstand und stetiger Mietbedarf sind fest etabliert jll.com.

Investmentausblick: Renditen, ausländisches Interesse & Chancen

Ausländische Investitionen und Vorschriften: Es ist wichtig zu beachten, dass die Schweiz strenge Regeln (Lex Koller) zur Begrenzung des ausländischen Eigentums an Wohnimmobilien hat.

Ausländische Personen ohne Wohnsitz können in Zürich im Allgemeinen keine Immobilien kaufen (außer in seltenen Fällen oder über bestimmte ausgenommene Strukturen) practiceguides.chambers.com jacquemoudstanislas.ch.Ausländer können frei in Gewerbeimmobilien investieren, und bisher konnten sie auch Anteile an Schweizer Immobiliengesellschaften oder -fonds ohne Einschränkung erwerben jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Dies hat es ausländischem institutionellen Kapital ermöglicht, indirekt in den Zürcher Markt einzutreten.Es gibt ein bedeutendes globales Interesse – Staatsfonds, globale REITs und private Investoren haben Geld in Schweizer Immobilienfonds, Entwicklungsprojekte und den Erwerb von Gewerbeimmobilien investiert.Zum Beispiel gibt es bei den prestigeträchtigen Bürogebäuden und Einzelhandelsimmobilien in Zürich häufig Bieterwettstreite zwischen deutschen Fonds oder Investoren aus dem Nahen Osten.Künftig könnte sich jedoch die regulatorische Landschaft verschärfen.Im März 2025 kündigte die Schweizer Regierung Pläne an, den Erwerb von Immobilien durch Ausländer weiter einzuschränken, was möglicherweise das Ende der Ausnahmeregelung bedeuten würde, die es Ausländern erlaubte, Aktien börsennotierter Immobiliengesellschaften frei zu kaufen jacquemoudstanislas.ch.Wenn sie umgesetzt werden, würden solche Reformen (die derzeit diskutiert werden) eine Genehmigung der Regierung für ausländische Investoren selbst bei indirekten Immobilienbeteiligungen erfordern, was einen bedeutenden Wandel darstellt, der darauf abzielt, die Nachfrage abzukühlen jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Dies hat Bedenken geweckt, dass ausländisches Kapital abgeschreckt werden könnte.Dennoch ist der Gesetzgebungsprozess noch im Gange – etwaige Änderungen werden Zeit in Anspruch nehmen und könnten abgeschwächt werden jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Derzeit bleibt das Interesse ausländischer Investoren hoch, insbesondere an Gewerbeimmobilien und Entwicklungspartnerschaften.Stabile Renditen in einem Niedrigzinsmarkt: Immobilien in Zürich werden als „sicherer Hafen“ geschätzt und bieten Stabilität statt hoher Renditen. Im Jahr 2025 erzielen erstklassige Wohn- und Büroimmobilien in Zürich in der Regel nur etwa 2,5 %–3,5 % jährliche (Brutto-)Rendite foxstone.ch. Diese Renditen sind moderat und spiegeln die hohen Bewertungen und das geringe Risiko von Schweizer Immobilien wider. Für institutionelle Anleger wie Pensionsfonds und Versicherungen ist die Zuverlässigkeit und Werterhaltung der Zürcher Immobilien ein zentraler Bestandteil ihrer Portfolios. Tatsächlich melden große Eigentümer stabile oder steigende Werte – so verzeichnete beispielsweise Swiss Life (einer der größten Immobilieninvestoren der Schweiz) einen Anstieg des beizulegenden Zeitwerts ihres Portfolios um ~0,2 % im 1. Quartal 2025 und widersetzte sich damit jedem Abschwung reuters.com. Die Mieteinnahmen gelten aufgrund voller Auslastung und starker Bonität der Mieter in Zürich als äußerst solide. Die Gesamtrenditen werden künftig voraussichtlich hauptsächlich aus laufenden Einnahmen sowie einer moderaten Wertsteigerung bestehen (prognostiziert werden ~1–4 % jährliches Preiswachstum in den kommenden Jahren investropa.com). Internationale Investoren bleiben trotz der niedrigen Renditen angezogen, weil die Schweiz als sicherer Hafen gilt. In Zeiten globaler Unsicherheit zieht die Zürcher Immobilienbranche ausländische Käufer an, die Vermögenserhalt suchen investropa.com. Der starke Schweizer Franken und die politische Stabilität des Landes erhöhen zusätzlich die Attraktivität.

Neue Chancen – Grüne und Nischen-Segmente: Investoren richten ihr Augenmerk auch auf neue Nischen und Value-Add-Strategien auf dem Zürcher Markt. Ein großes Thema ist die Nachhaltigkeit. Die Nachfrage (seitens Mieter und Käufer) nach umweltfreundlichen, energieeffizienten Gebäuden wächst, und Immobilien mit grünen Zertifizierungen können Prämien erzielen investropa.com. Der staatliche Vorstoß zur CO2-Reduktion – z.B. verlangt ein neues Gesetz Solarpanels auf den meisten Neubauten pv-magazine.com – wird es erforderlich machen, ältere Bestände zu sanieren und erneuerbare Energien auszubauen. Das schafft Chancen für Investoren, ältere Gebäude mit Dämmung, Wärmepumpen, Solaranlagen usw. aufzuwerten und zugleich den grünen Auflagen zu entsprechen. Ein weiterer Trend ist Technologie und PropTech in der Immobilienbranche: Smarthome-Funktionen, digitale Mieterservices und Datenanalysen steigern den Wert von Objekten (gerade für technikaffine Mieter im Zürcher Markt besonders attraktiv) investropa.com.

Bestimmte Immobiliensegmente zeigen ebenfalls Wachstumspotenzial. Logistik- und Life-Science-Immobilien sind gefragt, aber das Angebot ist knapp – die Umnutzung oder Entwicklung von Leichtindustrieflächen am Stadtrand für Last-Mile-Logistik oder Labor-/Forschungszwecke ist ein vielversprechender Ansatz. Wohnungsbau in „B“-Lagen rund um Zürich bietet eine weitere Chance: Da die Erschwinglichkeit im Stadtzentrum stark eingeschränkt ist, boomen die Außenbezirke und Pendlergemeinden (Investoren setzen dort auf neue Mietwohnungen, wo die Renditen etwas höher sein können) foxstone.ch. Tatsächlich entwickeln sich Vororte mit guter ÖV-Anbindung zu neuen Investitionszentren, da Mieter nach relativ erschwinglichen Alternativen außerhalb des Stadtkerns suchen foxstone.ch. Darüber hinaus gewinnen alternative Wohnformen an Bedeutung: Co-Living und genossenschaftliches Wohnen. Zürich hat eine starke Tradition gemeinnütziger Wohnungsgenossenschaften, und die Stadt fördert diesen Sektor (Ziel: 33 % gemeinnütziger Wohnraum bis 2050) digitalcollection.zhaw.ch. Auch wenn die Gewinne nicht maximiert werden, bieten Genossenschaftsprojekte stabile, langfristige Erträge und basieren häufig auf öffentlich-privater Zusammenarbeit auf städtischem Boden – institutionelle Investoren wie Pensionskassen investieren vorsichtig in solche Projekte als ESG-freundliche Strategie. Im privaten Bereich sprechen Co-Living-Angebote mit flexiblen Mietverträgen und Gemeinschaftseinrichtungen vor allem junge Berufstätige und Expats an und bilden somit eine Nische, die es zu beobachten gilt.

Rendite-Ausblick: Insgesamt können Investoren in den nächsten Jahren mit moderaten, aber verlässlichen Renditen aus Immobilien in Zürich rechnen. Erstklassige Wohn- und Gewerbeobjekte erzielen vermutlich jährliche Cashflow-Renditen von rund 3 % foxstone.ch sowie zusätzlich ein paar Prozent Wertsteigerung – keine spektakulären Zahlen, aber im Einklang mit dem niedrigen Risikoprofil der Schweiz. Wer höhere Renditen sucht, setzt auf Value-Add-Strategien (z. B. die Renovation älterer Wohnungen und deren Verkauf an Eigenheimkäufer angesichts starker Nachfrage) oder auf Neubauprojekte (wobei die hohen Baukosten und Regulierungen solche Vorhaben in Zürich erschweren). Auch Crowdfunding-Plattformen für Immobilien sind mittlerweile am Markt (z. B. Foxstone, Crowdhouse): Sie ermöglichen es Investoren, mit etwas mehr Risiko auf Zielrenditen von 5–7 % durch diversifizierte Immobilienportfolios zu setzen foxstone.ch. Das Interesse aus dem Ausland bleibt für Core-Assets wohl bestehen, es sei denn, neue Gesetze schränken es massiv ein. Zusammenfassend bleibt der Ausblick für Immobilieninvestitionen in Zürich positiv, aber wettbewerbsintensiv – die Stabilität und Knappheit des Marktes lassen auf stabile Werte schließen, doch Investoren müssen kreativ sein, um Rendite zu finden. Zentrale Chancen bestehen in Investitionen in Nachhaltigkeit, dem Schließen von Lücken im Wohnungsmarkt und der Nutzung des anhaltenden Wachstums Zürichs, während sie mit sich verändernden Regulierungen umgehen müssen.

Zentrale Stadtteile und Immobilien-Hotspots

Zürich ist eine Stadt mit vielseitigen Quartieren, die alle ihren eigenen Charakter und eigene Immobilientrends aufweisen. Im Folgenden stellen wir einige zentrale Stadtviertel vor – von absoluten Premiumlagen am See bis zu aufstrebenden urbanen Quartieren – inklusive ihrer Preisniveaus, Beliebtheitsfaktoren, Entwicklungsprojekte und Lebensqualitätsmerkmale:

  • Enge (Kreis 2) – Luxuriöses Wohnen am See. Enge, auf der Südseite des Zentrums von Zürich, ist zu einem Magneten für hochwertige Wohnungen und wohlhabende Berufstätige geworden. Die Preise liegen hier im Durchschnitt bei etwa 18.300 CHF pro m² investropa.com, was zu den höchsten der Stadt zählt. Neue Luxusprojekte (mit Extras wie privaten Fitnessstudios und Concierge-Service) ziehen wohlhabende Expats und Tech-Manager nach Enge investropa.com. Der Reiz des Viertels liegt in der erstklassigen Lage – fußläufig zur Innenstadt, am Seeufer gelegen und mit Annehmlichkeiten wie dem Rieterpark und dem Museum Bärengasse. Die Lebensqualität ist hervorragend: Enge bietet gehobene Einkaufsmöglichkeiten, internationale Schulen und einen kurzen Weg zum Finanzzentrum Paradeplatz. Da neue Premium-Projekte noch in Planung sind, wird die Exklusivität – und die hohen Preise – in Enge weiter bestehen investropa.com.
  • Seefeld (Kreis 8) – Der meistgefragte Ort am Zürichsee. Seefeld ist ein äußerst begehrtes Viertel östlich des Zentrums, geschätzt wegen seiner Nähe zum Zürichsee, angesagten Restaurants und lebendigen Atmosphäre. Immobilien erreichen hier Top-Preise (zu den höchsten pro m² in Zürich) und erleben enorme Nachfrage investropa.com. Leerstand existiert praktisch nicht – jeder will in Seefeld wohnen. Trotz niedriger Mietrenditen von etwa 2–3 % (ein Zeichen für sehr hohe Kapitalwerte) unterstreichen die konstant niedrigen Leerstände und die hohen Mieten die Attraktivität des Viertels investropa.com. Seefeld bietet eine Mischung aus eleganten historischen Gebäuden und modernen Wohnungen, viele davon mit Seeblick. Bewohner genießen Freizeit am Wasser, Grünflächen wie den Park Zürichhorn und Boutiquen. Es ist beliebt bei wohlhabenden Einheimischen ebenso wie bei Expats. Aufgrund des sehr begrenzten Baulands entstehen in Seefeld nur selten neue Projekte (abgesehen von gelegentlichen Luxus-Eigentumswohnungen), weshalb das Angebot knapp bleibt. Es ist zu erwarten, dass Seefeld eine Luxus-Enklave bleibt, mit hervorragender Lebensqualität und entsprechenden Preisen.
  • Fluntern (Kreis 7) – Prestige am Zürichberg. Fluntern liegt an den bewaldeten Hängen des Zürichbergs und gehört zu den renommiertesten Wohnvierteln Zürichs. Es ist bekannt für malerische Aussichten, luxuriöse Villen und erstklassige Schulen. Familien schätzen Fluntern besonders wegen seiner exzellenten Bildungsmöglichkeiten – das Quartier beherbergt renommierte Schulen (wie den Standort der Zurich International School und ausgezeichnete öffentliche Primarschulen) mit konstant hoher Nachfrage. Die Häuser in Fluntern sind geräumig und oft architektonisch beeindruckend, viele Botschaften und Residenzen von Führungskräften sind hier angesiedelt. Die Immobilienpreise sind sehr hoch (vergleichbar mit den Seevierteln), und das Angebot ist dauerhaft knapp – jedes Inserat in Fluntern weckt sofort Interesse. Die Gegend bietet ein ruhiges, grünes Umfeld (nahe dem Zoo und den Waldwegen) und liegt dennoch nur wenige Minuten mit der Tram von der Innenstadt entfernt. Der Neubau ist minimal, da die strengen Zonenvorschriften den Charakter schützen. Zusammengefasst bietet Fluntern Privatsphäre, Natur und Prestige und bleibt dadurch bei der Zürcher Elite sehr begehrt.
  • Zürich West / Kreis 5 (Kreis 5) – Vom Industriegebiet zum In-Viertel. Der Kreis 5, auch bekannt als Zürich West, hat sich von einer rauen Industriezone zu einem der angesagtesten Viertel der Stadt entwickelt. Diese anhaltende Gentrifizierung hat die Immobilienwerte in die Höhe getrieben – die durchschnittlichen Wohnungspreise liegen 2024 hier bei etwa CHF 14.600 pro m², ein Anstieg von 3 % im Jahresvergleich investropa.com. Das Quartier boomt mit Neubauprojekten: Alte Lagerhallen werden zu Lofts, Kunstgalerien, Tech-Büros und Ausgeh-Locations. Junge Berufstätige und Kreative zieht es wegen des urbanen Flairs und der im Vergleich zur Innenstadt moderaten Preise in den Kreis 5 investropa.com. Die Stadt investiert aktiv in die Lebensqualität des Viertels – mit neuen Parks, Schulen und Kulturräumen, um den Kreis 5 familienfreundlicher zu machen investropa.com. Die Verkehrsanbindung ist exzellent (mehrere Tramlinien, der nahe Bahnhof Hardbrücke). Mit Großprojekten wie der Europaallee (direkt gegenüber) und lokalen Umgestaltungen hält die Dynamik an. In Kreis 5 finden sich inzwischen einige der coolsten Restaurants, Clubs und Design-Shops Zürichs, ergänzt durch neue Gemeinschaftsinfrastruktur. Das Viertel bietet einen einzigartigen urbanen Lebensstil, weshalb Nachfrage (und Preise) voraussichtlich weiter steigen werden, parallel zur laufenden Aufwertung investropa.com.
  • Altstetten (Kreis 9) – Aufstrebendes urbanes Zentrum. Altstetten im Westen von Zürich gewinnt zunehmend an Aufmerksamkeit als erschwinglicheres Wohngebiet mit Wachstumspotenzial. Jahrelang war es ein hauptsächlich industriell/gewerblich geprägter Stadtteil, doch in den letzten Jahren gab es dramatische Veränderungen. Die Immobilienpreise im Zentrum Zürichs sind in die Höhe geschnellt, „was viele Käufer und Mieter dazu bewegt, Altstetten als günstige Alternative in Betracht zu ziehen“ investropa.com investropa.com. Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise sind hier deutlich niedriger als im Stadtzentrum (was es zu einem der besten Werte in Zürich macht) investropa.com. Gleichzeitig hat Altstetten große Infrastrukturverbesserungen erlebt – insbesondere die Verlängerung der Limmattal-Stadtbahnlinie und weitere Verbesserungen des öffentlichen Verkehrs haben das Pendeln von Altstetten ins Zentrum enorm erleichtert investropa.com. Neue Wohn- und Mischbauprojekte entstehen rund um den Bahnhof Altstetten und entlang wichtiger Verkehrsachsen. Der Stadtteil bietet nun moderne Wohnungen, Einkaufszentren und Bürokomplexe (mehrere große Unternehmen haben Büros in den Gewerbeparks von Altstetten). Mit schnellen Verbindungen, günstigeren Mieten/Preisen und wachsender Infrastruktur entwickelt sich Altstetten zu einem lebendigen sekundären Zentrum. Viele Erstkäufer und junge Familien suchen hier nach bezahlbarem Wohnraum. Da immer mehr Menschen den Komfort und das Preis-Leistungs-Verhältnis entdecken, steigen Altstettens Profil und Immobilienwerte kontinuierlich an investropa.com.
  • Oerlikon (Kreis 11) – Florierender Geschäfts- und Wohnknotenpunkt. Oerlikon im Norden von Zürich ist eine der größten Erfolgsgeschichten der Stadtentwicklung. Dank ausgezeichneter Verkehrsanbindungen (ein wichtiger S-Bahn-Bahnhof, Tram- und Bushubs) und großzügiger Flächen hat sich Oerlikon in ein boomendes urbanes Zentrum verwandelt. Die Gegend ist geprägt von neuen Bürogebäuden, Einkaufszentren (wie das Neumarkt Einkaufszentrum) und Wohnkomplexen. Dieses Wachstum treibt die Nachfrage nach Immobilien an – der Medianpreis für Einfamilienhäuser in Oerlikon liegt mittlerweile bei über CHF 2,5 Millionen (für größere Familienhäuser) und die Werte aller Immobilienarten steigen investropa.com. Immobilienmakler berichten von wachsendem Interesse, da sowohl Einwohner als auch Unternehmen die günstige Lage Oerlikons schätzen investropa.com investropa.com. Die fortlaufenden Entwicklungsprojekte des Quartiers sind ein großer Anziehungspunkt: Mehrere Hochhäuser und gemischt genutzte Gebäude befinden sich im Bau oder wurden kürzlich fertiggestellt, wodurch moderner Wohnraum geschaffen und die lokale Infrastruktur verbessert wird investropa.com. Auf Straßenebene hat Oerlikon neue Parks, Restaurants und kulturelle Veranstaltungsorte hinzugewonnen, was eine lebendige Gemeinschaftsatmosphäre schafft investropa.com. Es ist zunehmend eigenständig – man kann in Oerlikon wohnen, arbeiten und soziale Kontakte pflegen. Dank seiner strategischen Lage (10 Minuten mit dem Zug ins Zürcher Zentrum und Direktverbindung zum Flughafen Zürich) ist Oerlikon ein Hotspot für Investoren und Mieter. Das Gebiet wird voraussichtlich weiter boomen, mit weiteren Verbesserungen (wie einem geplanten Innovationscampus und Sporteinrichtungen) in Planung. Für alle, die in Zürich ein starkes Wachstumspotenzial suchen, bietet Oerlikon eine überzeugende Kombination aus guter Anbindung, Neubauprojekten und vergleichsweise moderaten Preisen (zumindest im Vergleich zu Innenstadt- und Seelagen).
  • Affoltern (Kreis 11) – Neue Infrastruktur, neue Attraktivität. Weiter draußen in Kreis 11 hat sich Affoltern dank Verbesserungen der Infrastruktur und moderater Preise als Hotspot für Immobilien etabliert. Kürzlich hat das Bundesamt für Straßen massiv in neue Straßen und Autobahnausbau rund um Affoltern investiert investropa.com und so die Erreichbarkeit stark verbessert. Dadurch ist Affoltern besonders für Käufer interessant geworden, die einen unkomplizierten Arbeitsweg mit dem Auto oder Bus schätzen investropa.com. Zudem erlebte Zürich 2023 einen Boom beim Bau neuer Wohnungen, vor allem in Gebieten wie Affoltern – es wurden so viele neue Einheiten wie seit 2018 nicht mehr gebaut, ein Zeichen für das Interesse von Entwicklern und Käufern investropa.com. Mit diesen neuen Wohnungen (oft günstiger als innerstädtische Projekte) zieht Affoltern vor allem junge Berufstätige und Familien an, die modernen Wohnraum zu wettbewerbsfähigen Preisen suchen investropa.com investropa.com. Die Bevölkerungszahl steigt entsprechend an. Affoltern profitiert zudem von angrenzenden Grünflächen und einem ruhigeren, vorstädtischen Umfeld, was eine gute Balance zwischen Stadt und Land bietet. Die geplante mögliche Erweiterung des öffentlichen Verkehrs nach Affoltern wird die Attraktivität zusätzlich steigern. Kurz gesagt: Affoltern ist auf einem positiven Weg: verbesserte Anbindung, neues Wohnungsangebot und weiterhin erschwingliche Kosten machen das Quartier zu einer attraktiven Option für preisbewusste Immobilienkäufer. Die laufende Transformation deutet auf ein solides zukünftiges Wachstum sowohl bei der Gemeinschaft als auch bei den Immobilienwerten hin investropa.com.
  • Schwamendingen (Bezirk 12) – Erschwinglich mit Entwicklungspotenzial. Im Norden der Stadt war Schwamendingen historisch gesehen ein günstigeres, oft übersehenes Viertel – aber das ändert sich. Es wird mittlerweile „als preisgünstige Alternative“ für diejenigen, die sich das Zentrum von Zürich nicht mehr leisten können, immer beliebter investropa.com. Die Wohnkosten gehören hier zu den niedrigsten in der ganzen Stadt, was viele Erstkäufer und Familien mit mittlerem Einkommen anzieht. Besonders spannend ist der Aufschwung durch städtebauliche Erneuerung in Schwamendingen. Ein Vorzeigeprojekt, „Über-Gärten“, schafft 228 neue Mietwohnungen mit innovativem Design (großzügige Loggien, gemeinschaftliche „Waldgärten“), um die Wohnqualität zu erhöhen investropa.com. Solche Projekte werten den Wohnungsbestand auf und ziehen eine vielfältigere Bewohnerstruktur an. Ein weiteres wichtiges Upgrade ist der Lärmschutztunnel Schwamendingen, ein wegweisendes Infrastrukturprojekt, bei dem ein Autobahnabschnitt durch eine „grüne“ Überdachung abgedeckt wurde investropa.com. Dadurch wurden Lärm und Verschmutzung massiv reduziert und auf dem Tunnel neue Parkflächen geschaffen investropa.com. Die verbesserte Lebensqualität ist spürbar – ruhigere Straßen, sauberere Luft und neue Grünflächen. All diese Maßnahmen zeigen ein hohes Engagement der Gemeinschaft in Schwamendingen. Das Viertel bietet jetzt eine seltene Kombination aus Erschwinglichkeit und Lebensqualität in Zürich investropa.com. Schwamendingen wird deshalb immer beliebter bei allen, die Wert suchen: Hier bekommt man mehr Wohnraum für sein Geld, und das Viertel befindet sich im Aufschwung. Es ist ein Paradebeispiel dafür, wie sich die Zürcher Vororte an moderne Bedürfnisse anpassen. Auch in Zukunft wird das Ansehen und die Immobiliennachfrage in Schwamendingen weiter steigen – die Preise dürften aber weiterhin unter denen der exklusiven Stadtteile bleiben.

Jedes dieser Viertel illustriert die facettenreiche Immobilienlandschaft Zürichs. Die „Goldküste“ und „Silberküste“ entlang des Zürichsees, gerade außerhalb der Stadtgrenzen, verdienen ebenfalls Erwähnung – die Goldküste (sonnige Ostseite) in Orten wie Küsnacht und Zollikon bleibt ultra-exklusiv für Villen und verzeichnet Villenverkäufe von über 10 Millionen CHF investropa.com, während die Silberküste (Westufer, z. B. Thalwil, Horgen) etwas mehr Preis-Leistung bietet, aber dennoch sehr gehoben ist. Zurück in der Stadt findet man, egal ob altweltlichen Luxus (Enge, Seefeld, Fluntern), angesagtes urbanes Leben (Kreis 5) oder aufstrebende, familienfreundliche Gegenden (Altstetten, Affoltern, Schwamendingen), alles in den Zürcher Stadtteilen – sofern man eine Immobilie ergattern kann. Auffällig ist, dass alle Bereiche vom gemeinsamen Merkmal des begrenzten Angebots geprägt sind. Selbst in den „erschwinglichen“ Vierteln ist es nicht leicht, ein Zuhause zu finden. Das bedeutet, dass das Preiswachstum ein stadtweites Phänomen ist, nur in unterschiedlichem Ausmaß. Für Investoren und Eigenheimkäufer ist es entscheidend, diese Feinheiten der Quartiere zu kennen – die neuesten Hotspots gegenüber den bewährten Lagen – um sich erfolgreich am Zürcher Markt zu orientieren.

Infrastruktur- und Entwicklungsprojekte, die die Zukunft prägen

Ausbau des öffentlichen Verkehrs: Zürich investiert weiterhin stark in Infrastruktur, um das Wachstum zu unterstützen und die Lebensqualität zu steigern. In den letzten Jahren wurden bedeutende Erweiterungen des öffentlichen Verkehrs fertiggestellt oder gestartet. Ein gutes Beispiel ist die neue Limmattalbahn, die eröffnet wurde, um die westlichen Stadtteile (Altstetten/Affoltern) mit den Vororten entlang des Limmattals zu verbinden. Diese Tramverlängerung, ebenso wie andere Verbesserungen des Tramnetzes, haben die Fahrzeiten aus den äußeren Stadtbezirken ins Zentrum deutlich verkürzt investropa.com. Die bessere Anbindung wertet schon jetzt Gebiete wie Altstetten und Affoltern auf, wie zuvor erwähnt, da sie für Bewohner und Unternehmen attraktiver werden. Weitere Tramverlängerungen und Busspuren sind geplant, um allen Stadtteilen eine starke ÖV-Anbindung zu sichern. Gleichzeitig wird das S-Bahn-Netz – das Rückgrat der Mobilität im Großraum Zürich – modernisiert. Der überlastete Bahnhof Stadelhofen ist für eine Erweiterung vorgesehen (ein zusätzlicher Tunnel und weitere Bahnsteige sind geplant), um die Schienenkapazität in der Zürcher Innenstadt in den kommenden Jahren zu erhöhen. Der Bund verfolgt außerdem das Projekt „Zürich Brütten Tunnel“ (ein neuer Eisenbahntunnel Richtung Winterthur), um bis Anfang der 2030er-Jahre die Fernverbindungen zu verbessern. Diese Projekte werden häufigere Züge und weniger Überfüllung ermöglichen und das prognostizierte Bevölkerungswachstum in der Metropolregion auffangen.

Im Bereich Straßenverkehr sorgen innovative Lösungen für einen verbesserten Verkehrsfluss und ein besseres Umweltklima. Ein bemerkenswertes Projekt ist die Einhausung der Autobahn Schwamendingen (oben erwähnt), die fertiggestellt wurde, um eine laute Autobahn mit einer begrünten Abdeckung zu versehen investropa.com. Dies hat nicht nur Stadtteile, die durch die Autobahn getrennt waren, wieder miteinander verbunden, sondern auch einen neuen 1,6 km langen grünen Park für die Anwohner geschaffen – ein Gewinn für Mobilität und städtische Lebensqualität. Die Stadt und der Kanton haben ähnliche Pläne, andere Verkehrsknotenpunkte durch Tunnel- oder Deckelvarianten zu entschärfen (z. B. Diskussionen über eine künftige Untertunnelung von Teilen des Rosengartenstrasse-Rings, um den Lärm in diesen dicht bebauten Bezirken zu reduzieren). Darüber hinaus wird der öffentliche Nahverkehr in Zürich immer umweltfreundlicher: Die Stadt führt nach und nach Elektrobusse ein und baut die Fahrradinfrastruktur mit neuen Fahrrad-„Superhighways“ aus, die die Stadt durchkreuzen sollen. All diese Maßnahmen stehen im Einklang mit Zürichs Ziel, eine vorbildliche Verkehrsstadt des 21. Jahrhunderts zu werden, in der selbst die Außenbezirke gut angebunden sind und nachhaltige Verkehrsmittel Vorrang haben. Eine effiziente Verkehrsinfrastruktur ist auch für den Immobilienmarkt entscheidend – sie erschließt neue Entwicklungsgebiete und stellt sicher, dass die Stadt wachsen kann, ohne im Verkehr zu ersticken.

Große Entwicklungsprojekte: Mehrere groß angelegte Entwicklungen verändern das Stadtbild von Zürich nachhaltig. Besonders erwartet wird das Hardturm-„Ensemble“-Projekt, das das seit Langem brachliegende Hardturm-Stadiongelände im Kreis 5 neu gestalten wird. Das Projekt umfasst ein neues 18.000-Sitzplätze-Fußballstadion für die beiden Zürcher Fußballvereine, flankiert von zwei Hochhaustürmen und mittelhohen Gebäuden mit ca. 600 neuen Wohnungen (darunter preisgünstiger Wohnraum) sowie Büro- und Verkaufsflächen swissinfo.ch. Die Stimmberechtigten genehmigten diesen 570-Millionen-Franken-Plan bereits im Jahr 2018 swissinfo.ch, und nach Jahren politischer Streitigkeiten und rechtlicher Einsprüche soll der Bau nun bald beginnen. Nach der Fertigstellung entsteht damit ein völlig neues Quartierszentrum im Westen Zürichs, das sowohl den Bedarf an Sportinfrastruktur als auch an Wohnraum deckt. Besonders der Wohnungsbau ist bedeutsam – ein Turm soll überwiegend als Genossenschafts-/gemeinnütziger Wohnraum entstehen und damit die städtischen Ziele für bezahlbaren Wohnraum unterstützen swissinfo.ch. Gerichtliche Einsprachen haben zwar den Zeitplan verzögert (das Projekt wurde „gestoppt und gestartet“ und stieß auf Widerstand aus einigen Kreisen) coliseum-online.com swissinfo.ch, aber es wird im Allgemeinen erwartet, dass Ensemble letztlich umgesetzt wird und bis Mitte/Ende der 2020er Jahre ein modernes Stadion samt dringend benötigter neuer Wohnungen entsteht.

Im Stadtzentrum wurde das große Europaallee-Projekt (eine Umnutzung ehemals brachliegender Bahnflächen neben dem Zürcher Hauptbahnhof) kürzlich in seinen letzten Bauphasen fertiggestellt. Im Verlauf des letzten Jahrzehnts brachte die Europaallee neue Büroflächen (inklusive des großen Google-Campus), Hunderte von Wohnungen, einen Universitätscampus und Einkaufsstraßen – und dehnte so die Innenstadt effektiv aus. Die Fertigstellung in den Jahren 2020-2021 bedeutet, dass im Kern von Zürich keine großen ungenutzten Bauflächen mehr vorhanden sind. Nun richtet sich der Fokus auf kleinere Lückenschließung und Konversionsflächen. Beispielsweise entstehen in Oerlikon weiterhin Bauprojekte wie das Centro (Aufwertung des Oerlikoner Zentrums), und der Andreasturm-Hochhaus, der 2018 eröffnet wurde, wurde mittlerweile durch weitere Türme wie den Franklin Tower ergänzt; weitere sind rund um den Bahnhof Oerlikon geplant. Im Norden Zürichs laufen die Planungen für einen neuen Innovationspark bei Dübendorf (knapp außerhalb der Stadt), der F&E-Einrichtungen und möglicherweise Wohnraum umfassen soll – in direkter Nähe zu ETH und Universität.

Die Stadtplaner von Zürich legen ebenfalls großen Wert auf die nachhaltige Stadtentwicklung. Viele ältere Industrieareale im Großraum Zürich sollen in gemischt genutzte Quartiere umgewandelt werden. Zum Beispiel in den Vororten: Das Gebiet Dietikon hat ein Großprojekt, bei dem eine alte Industriezone in ein Wohnviertel mit Tausenden von Wohnungen umgewandelt wird, was indirekt die Wohnungsnot in der Stadt Zürich entschärft. Innerhalb der Stadt schreitet die Stadterneuerung in Kreis 4 und 5 (Langstrasse und Zürich West) voran, geleitet von Plänen, grüne Innenhöfe und Gemeinschaftsräume neben Neubauten zu schaffen investropa.com. Der Zürcher Masterplan 2040 fokussiert sich auf „Innenentwicklung“ – also innere Verdichtung – was bedeutet, dass innerhalb des bestehenden Stadtgebiets nachverdichtet und nicht in die Fläche expandiert wird. Dazu gehören Aufzonungen bestimmter, durch den öffentlichen Verkehr erschlossener Gebiete für höhere Gebäude und die Förderung von gemischt genutzten Hochhäusern in ausgewiesenen Zonen (zum Beispiel werden rund um Altstetten und Oerlikon mehr Hochhäuser zugelassen). Zürich achtet dabei jedoch streng auf Baugestaltung und Umweltauflagen, um den Charakter der Stadt zu bewahren.

Infrastruktur trifft Stadtplanung: Eine weitere bedeutende Initiative ist Zürichs Bekenntnis zur 2000-Watt-Gesellschaft und zu Klima­zielen. Die Stadt setzt Programme um, um Gebäude energetisch zu sanieren, Fernwärmenetze auszubauen (häufig mit Seewasser oder Abwärme) und schreibt Solaranlagen auf Neubauten gemäß neuem Bundesgesetz vor pv-magazine.com. Diese grüne Infrastruktur-Offensive bedeutet, dass Entwickler häufig Solaranlagen, Gründächer und effiziente Haustechnik in Projekte integrieren müssen – was zwar die Anfangskosten erhöht, aber die langfristige Nachhaltigkeit verbessert. Das Resultat ist eine lebenswerte, emissionsarme und klimarobuste Stadt, was wiederum die Immobilienwerte stabil hält.

Auch die Zonenvorschriften entwickeln sich weiter. Die Stadt signalisiert, Räume für gemeinnützigen Wohnungsbau zu schützen – zum Beispiel, indem öffentliches Land für Genossenschaften reserviert und baurechtliche Anreize für bezahlbaren Wohnraum in neuen Projekten geschaffen werden. Ein bemerkenswertes Ziel, das von den Wählern gesetzt wurde, ist, dass bis 2050 ein Drittel des gesamten Wohnungsbestands in Genossenschafts- oder anderweitig gemeinnützigem Besitz sein soll digitalcollection.zhaw.ch. Das führt dazu, dass die Stadt Land und günstige Konditionen für solche Vorhaben bereitstellt (z. B. ist der „Mehr Als Wohnen“-Genossenschaftskomplex im Hunziker Areal, der vor einigen Jahren fertiggestellt wurde, ein nachzuahmendes Vorbild). Zudem wurden Regulierungen von Kurzzeitvermietungen (Airbnb) diskutiert, um sicherzustellen, dass Wohnungen für den lokalen Bedarf genutzt werden – Zürich erwägt Beschränkungen bei der Vermietung an Touristen, damit Einheiten nicht dem langfristigen Wohnungsmarkt entzogen werden, auch wenn es bislang kein strenges Gesetz gibt.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Infrastruktur und die Entwicklungsprojekte Zürichs auf intelligentes Wachstum ausgerichtet sind: Ausbau der Verkehrskapazitäten, Erschließung neuer Wohngebiete in bislang ungenutzten Arealen und Verbesserung der grünen sowie öffentlichen Räume der Stadt. Projekte wie das Hardturm-Stadion, der Schwamendingen-Tunnel und neue Tramlinien stehen beispielhaft für den Zürcher Ansatz – Investitionen in Verbesserungen, die mehrere Ziele bedienen (Wohnen, Mobilität, Umwelt). Diese Maßnahmen sollten dazu beitragen, dass Zürich hoch wettbewerbsfähig und lebenswert bleibt, was wiederum die Stärke des Immobilienmarkts unterstützt. Natürlich gibt es zahlreiche Herausforderungen (von NIMBY-Gegnerschaft bis hin zu komplexen Schweizer Genehmigungsprozessen), doch die Entwicklung der Stadt zeigt einen allmählichen, konsensorientierten Fortschritt. Für Investoren und Bewohner bedeuten diese Entwicklungen bessere Vernetzung, mehr Wohnmöglichkeiten in bestimmten Gebieten und eine stetige Weiterentwicklung des Zürcher Stadtbildes im kommenden Jahrzehnt.

Regulatorisches Umfeld: Steuern, Eigentumsregeln & Bauvorschriften

Der Zürcher Immobilienmarkt funktioniert innerhalb des stabilen, aber sich weiterentwickelnden regulatorischen Rahmens der Schweiz, der alles von Steuern über Vorschriften für ausländische Käufer bis hin zu Nachhaltigkeitsauflagen abdeckt. Hier die wichtigsten Aspekte und Änderungen für 2025:

Regeln zum ausländischen Eigentum – Lex Koller: Vielleicht die markanteste Regelung ist das Lex Koller Gesetz, das ausländischen Staatsangehörigen den Kauf von Wohnimmobilien in der Schweiz einschränkt.

In der Stadt Zürich bedeutet dies, dass ausländische Nichtansässige keine Häuser oder Wohnungen als Investitionen oder Ferienimmobilien kaufen können.Nur Einwohner (einschließlich ausländischer Staatsbürger mit Schweizer Aufenthaltsbewilligung) werden beim Immobilienkauf wie Einheimische behandelt jacquemoudstanislas.ch.Es gibt ein paar Ausnahmen – z. B.Ausländer können bestimmte Ferienhäuser in Touristenregionen kaufen oder einen erheblichen Anteil an einem börsennotierten Schweizer Immobilienfonds/-unternehmen (indirektes Eigentum) ohne Probleme erwerben jacquemoudstanislas.ch.Gewerbeimmobilien sind ebenfalls ausgenommen, sodass ausländische Unternehmen oder Einzelpersonen frei Büros, Einzelhandelsflächen, Hotels usw. kaufen können.Diese Regeln haben historisch gesehen die internationale Spekulation auf dem Schweizer Immobilienmarkt eingedämmt und dafür gesorgt, dass der Markt nicht von ausländischen Käufern dominiert wird (wie es in einigen anderen Weltstädten der Fall ist).Allerdings stehen Änderungen bevor: Der Bundesrat (Schweizer Regierung) hat im März 2025 Pläne angekündigt, die Lex Koller weiter zu verschärfen jacquemoudstanislas.ch.Zu den vorgeschlagenen Reformen könnte gehören, dass Ausländer, die in der Schweiz leben, ihr Haus verkaufen müssen, wenn sie wegziehen (Schließung einer Gesetzeslücke), und vor allem die derzeitige Ausnahme für den Erwerb von Anteilen an Immobiliengesellschaften würde abgeschafft jacquemoudstanislas.ch.Das bedeutet, dass ausländische Investoren sogar dann eine Genehmigung benötigen würden, wenn sie indirekt über ein börsennotiertes Immobilienunternehmen oder einen Fonds investieren – eine bedeutende Veränderung.Auch vorgeschlagen: Ausländische Käufer von Gewerbeimmobilien wären auf Eigennutzung beschränkt; sie dürften nicht ausschließlich zum Vermieten kaufen jacquemoudstanislas.ch.Diese Maßnahmen zielen darauf ab, die Nachfrage zu dämpfen und dem Wohnungsmangel in der Schweiz entgegenzuwirken (Teil einer umfassenderen Strategie im Zusammenhang mit dem Bevölkerungswachstum) jacquemoudstanislas.ch.Es ist wichtig zu beachten, dass dies noch kein Gesetz ist – ein Entwurf wird für die parlamentarische Debatte vorbereitet, und es wird mit erheblichem Widerstand von Wirtschafts- und Immobiliengruppen gerechnet jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Sollten solche strengen Regeln letztendlich verabschiedet werden (was ungewiss ist), könnte dies eine große Veränderung des rechtlichen Umfelds für Auslandsinvestitionen darstellen und möglicherweise einige Zuflüsse ausländischen Kapitals verringern.In der Zwischenzeit gilt für 2025 der Status quo: Ausländische Käufer spielen eine begrenzte direkte Rolle auf dem Wohnungsmarkt in Zürich, sind jedoch bei gewerblichen und indirekten Investitionen aktiv.Jeder, der eine Investition aus dem Ausland in Betracht zieht, sollte die Debatte über die Lex Koller-Reform aufmerksam verfolgen, da sie in naher Zukunft die Investitionswege verändern könnte.Grundsteuern und Kosten des Wohneigentums: Das Steuersystem der Schweiz ist im Allgemeinen eigentümerfreundlich, weist jedoch einige Besonderheiten auf. Es gibt keine bundesweite Kapitalgewinnsteuer auf langfristig gehaltene private Immobilienverkäufe, aber der Kanton Zürich (wie die meisten Kantone) erhebt eine eigene Grundstückgewinnsteuer auf Immobilienverkäufe, üblicherweise nach einer progressiven Skala (höhere Steuer bei Verkauf innerhalb weniger Jahre nach dem Kauf, um langfristiges Halten zu fördern). Zürich erhebt zudem eine Handänderungssteuer (etwa 1 % des Preises) sowie Notariats- und Grundbuchgebühren bei Transaktionen practiceguides.chambers.com. Hauseigentümer zahlen eine jährliche Vermögenssteuer auf den Wert ihrer Immobilie, und besonders wichtig: Die Schweiz erhebt eine «Eigenmietwertbesteuerung» auf selbst genutztes Wohneigentum – im Wesentlichen werden Eigentümer so besteuert, als würden sie durch das Wohnen im eigenen Haus Mieteinnahmen erzielen zug4you.ch. Viele Eigentümer lehnen diese Eigenmietwertsteuer seit langem ab, und es gibt Bestrebungen, sie zu reformieren oder abzuschaffen. Tatsächlich gibt es in Bern laufende Diskussionen über die Abschaffung der Eigenmietwertbesteuerung, was mit einer Streichung des Hypothekarzinsabzugs zur Ausbalancierung der Folgen einhergehen könnte ubs.com. Sollte diese Reform in den nächsten Jahren verabschiedet werden, würde sie die Kalkulation für Eigentümer verändern (möglicherweise höhere Nettoabgaben für schuldenfreie Häuser, aber Wegfall eines Kaufhemmnisses). Stand 2025 gibt es noch keine endgültige Entscheidung – das Thema bleibt also spannend. Positiv für Eigentümer: Die Inflation in der Schweiz ist gesunken und der Referenzzinssatz für Hypotheken (Einflussfaktor auf zulässige Mietzinserhöhungen) blieb 2024 stabil swissmarketplace.group, sodass Kosten wie Hypothekarzinsen und inflationsgebundener Unterhalt sich stabilisiert haben. Für Investoren wird Mieteinnahme als ordentliches Einkommen besteuert (nach Abzug der Kosten), und Gesellschaften profitieren von relativ niedrigen Schweizer Unternehmenssteuersätzen (rund 19 % in Zürich, mit einer leichten Senkung aufgrund nationaler Steuerreformen zur Angleichung an die OECD-Mindeststandards). Insgesamt sind die Steuergesetze für Immobilien vorhersehbar und moderat, mit schrittweisen Anpassungen statt plötzlichen Veränderungen – ein Grund, warum das Investitionsklima weiterhin attraktiv bleibt.

Mieterschutz und Mietregulierungen: Zürich, wie ganz Schweiz, hat ein mieterfreundliches System. Rund 55-60 % der Schweizer Haushalte mieten (in der Stadt Zürich sogar noch mehr), daher sind die Gesetze ausgewogen, tendieren jedoch zum Schutz der Mieter. Mieten dürfen in der Regel nur unter bestimmten Bedingungen erhöht werden – zum Beispiel, wenn der nationale Referenzzinssatz steigt oder wegen Inflation und wertsteigernder Renovationen. Im Jahr 2023 erhielten Vermieter eine seltene Gelegenheit zur Mieterhöhung, da der Referenzzinssatz zweimal angehoben wurde (von 1,25 % auf 1,5 %), was zu den starken Mietsteigerungen in diesem Jahr beitrug swissmarketplace.group. Im Jahr 2024 blieb der Zinssatz stabil und es gab keine neuen Kostenschocks wie etwa bei den Treibstoffpreisen, daher verlangsamte sich das Mietwachstum auf etwa 4-5 % swissmarketplace.group. Sollte die kürzliche Zinssenkung der SNB den Referenzzinssatz sinken lassen, könnten einige Mieter sogar Mietsenkungen verlangen (normalerweise mit Verzögerung). Kündigungsschutz ist in der Schweiz stark ausgeprägt – Mieter mit langen Mietverträgen können nur aus bestimmten Gründen wie Eigenbedarf des Vermieters gekündigt werden und selbst dann nur mit ausreichender Frist. Es gibt auch ein System, mit dem Mieter überhöhte Mieterhöhungen oder Anfangsmieten als „missbräuchlich hoch“ vor Gericht anfechten können, insbesondere bei der geringen Leerstandsquote. Die Zürcher Stadtregierung beobachtet die Situation am bezahlbaren Wohnungsmarkt und prüft, ob zusätzliche Maßnahmen (wie Mietendeckel oder mehr Subventionen) nötig sind, falls sich die Wohnkrise verschärft. Bis 2025 wurden keine neuen Mietendeckelgesetze über das bestehende Bundesrecht hinaus eingeführt, aber das Thema bleibt politisch relevant. Besonders, da Mietergruppen wegen starker Mietsteigerungen und Kündigungen protestiert haben (z. B. der „Sugus“-Gebäude-Protest Ende 2024 swissinfo.ch). Investoren sollten berücksichtigen, dass Mieterhöhungen reguliert sind und der politische Druck, starke Mietanstiege einzudämmen, aufgrund des Mangels wächst.

Umweltfreundliches Bauen und Bauvorschriften: Zürich und die Schweiz treiben Umweltvorschriften für Immobilien weiter voran. Im Juni 2024 stimmten die Schweizer Wähler mit großer Mehrheit einem neuen Gesetz zur Beschleunigung der Nutzung erneuerbarer Energien zu pv-magazine.com. Eine zentrale Vorgabe: Alle Neubauten über 300 m² müssen ab 2025 Solarpanels auf Dächern oder Fassaden installieren pv-magazine.com. Der Kanton Zürich kann dies sogar auf kleinere Gebäude ausweiten. Damit wird die Integration von Solarenergie zum Standard für neue Entwicklungen. Zusätzlich haben viele Kantone (darunter auch Zürich) Vorschriften eingeführt, dass neue Heizsysteme kein Öl oder Gas mehr verwenden dürfen – sie müssen erneuerbar sein (Wärmepumpe, Solarthermie usw.) oder zumindest strenge Emissionsgrenzwerte einhalten, insbesondere bei Neubauten und Sanierungen. Die Stadt Zürich fördert die Minergie-Zertifizierung (ein Schweizer Label für umweltfreundliches Bauen) für Neubauten; obwohl nicht vorgeschrieben, halten sich viele Entwickler daran, um Genehmigungen zu erleichtern und umweltbewusste Käufer anzusprechen. Bauvorschriften verlangen zudem hohe Dämmstandards, dreifach verglaste Fenster und andere Maßnahmen zur Energieeffizienz entsprechend dem Ziel der Schweiz, die Emissionen im Gebäudesektor zu senken. Für Entwickler bedeutet das etwas höhere Baukosten, aber auch, dass neue Schweizer Gebäude in puncto Effizienz Spitzenklasse sind. In den kommenden Jahren ist mit einer zunehmenden Sanierung älterer Immobilien zu rechnen, um diese Standards zu erfüllen – möglicherweise gefördert durch staatliche Anreize oder verpflichtet bei größeren Renovierungen.

Im Bereich Zonenordnung stehen die Stadtplaner Zürichs vor der Herausforderung, mehr Wohn- und Büroflächen ohne Zersiedelung zu schaffen. Die Bauzonenregelungen wurden überarbeitet, um in ausgewählten Gebieten eine höhere Verdichtung zu ermöglichen: Beispielsweise wurden Zonen rund um Bahnhöfe oder Verkehrsknotenpunkte hochgestuft, sodass dort jetzt auch mittel- oder hochgeschossige Projekte erlaubt sind, wo vorher nur niedrige Bauten zulässig waren. Die Stadt setzt außerdem auf „Innenentwicklung“-Strategien – etwa die Umwandlung wenig genutzter Gewerbeflächen in Wohnraum oder die Aufteilung zu großer Wohnungen in kleinere Einheiten. Eine auffällige Maßnahme ist die Ausweisung von Hochhauszonen: In Zürich gibt es bestimmte Gebiete, in denen hohe Bauten (über 40 m) erlaubt sind, etwa in Teilen von Oerlikon, Escher-Wyss (Zürich-West) und bei Altstetten, während im historischen Zentrum und am Seeufer strenge Höhenbegrenzungen gelten. Ziel dieser Steuerung ist es, die Höhe dort zu konzentrieren, wo die Infrastruktur sie tragen kann, und gleichzeitig Sichtachsen auf das Stadtbild (wie den berühmten Blick auf die Alpen) zu bewahren.

Ein weiterer regulatorischer Aspekt ist die Quote für bezahlbaren Wohnraum/Wohnbaugenossenschaften bei großen Neubauprojekten. Die Stadt setzt häufig durch, dass ein Teil der Einheiten in großen Projekten an gemeinnützige Wohnbauträger verkauft oder für einen bestimmten Zeitraum zu unter dem Marktpreis liegenden Mieten angeboten wird. Dies ist Teil des Ziels, ein Drittel des Wohnungsbestands als gemeinnützigen Wohnraum zu erreichen digitalcollection.zhaw.ch. Bislang liegt der Anteil in Zürich bei etwa 25 % Genossenschafts-/gemeinnützigem Wohnraum, sodass dieser Trend künftig noch stärker werden dürfte.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass das regulatorische Umfeld in Zürich im Jahr 2025 als stabil, aber mit zunehmenden Eingriffen zur Lösung von Wohnungs- und Klimaproblemen charakterisiert werden kann. Die Steuern bleiben relativ niedrig und berechenbar. Die Regeln für ausländische Käufer sind streng und könnten noch strenger werden, obwohl gewerbliche Investoren weiterhin Spielraum finden. Umweltauflagen nehmen zu, wodurch nachhaltiges Bauen verpflichtend wird. Und Maßnahmen zur Wohnraumerschwinglichkeit – von Mieterschutz bis zur Förderung von Genossenschaften – werden schrittweise ausgeweitet, um Ungleichgewichte auf dem Markt entgegenzuwirken. Für Beteiligte bedeutet Compliance, sich mit diesen Richtlinien auseinanderzusetzen: z. B. von Anfang an Solarinstallationen einzuplanen oder Investitionen so zu strukturieren, dass sie den Lex-Koller-Regeln entsprechen. Solche Vorschriften bringen zwar Komplexität mit sich, tragen aber auch zur langfristigen Attraktivität Zürichs bei – sie sorgen für nachhaltige Entwicklung, begrenzen spekulative Blasen und erhalten die hohe Lebensqualität der Stadt, was letztlich den Immobilienwerten zugutekommt.

Marktrisiken und Herausforderungen

Trotz des allgemein optimistischen Ausblicks für Zürich könnten mehrere Risiken und Herausforderungen den Immobilienmarkt im Jahr 2025 und in den folgenden Jahren beeinflussen. Investoren und Beobachter sollten auf diese Faktoren achten:

  • Zins- und Finanzierungsrisiken: Nach Jahren extrem niedriger Zinsen, die das Preiswachstum angetrieben haben, hat sich das Umfeld gewandelt. In den Jahren 2022–2023 erhöhte die Schweizerische Nationalbank die Zinsen aggressiv aus dem Negativbereich auf bis zu 1,75 %, was den Markt etwas abkühlte. Bis 2025 hat die Inflation nachgelassen und die SNB vollzog eine kleine Zinssenkung investropa.com, dennoch besteht weiterhin das Risiko, dass die Zinsen wieder steigen könnten, falls die Inflation anzieht oder sich globale Bedingungen ändern. Steigende Zinsen würden den Schweizer Immobilienmarkt direkt treffen, indem sie Hypotheken teurer und Wohneigentum weniger erschwinglich machen, was die Nachfrage dämpfen könnte investropa.com. Angesichts des hohen Preisniveaus in Zürich sind sie besonders empfindlich gegenüber Finanzierungskosten – ein deutlicher Zinsanstieg könnte potenzielle Käufer aus dem Markt drängen und das Preiswachstum ins Stocken bringen oder in überhitzten Segmenten sogar ins Minus drehen. Zudem haben Banken die Vergabekriterien verschärft (teilweise aufgrund der Basel-III-Regelungen ab 2025, die höhere Kapitalpuffer vorschreiben foxstone.ch). Kreditnehmer stehen nun vor strikten Limiten (max. ~80 % Beleihungswert und strenge Belastungstests bei 5 % Zins), was hoch verschuldeten Investoren zusätzlichen Spielraum nimmt. Während der aktuelle Konsens von einer stabilen oder leicht fallenden Zinsentwicklung ausgeht (bei einer Schweizer Inflation von nur rund 0,7 % engelvoelkers.com), könnte eine überraschend hohe Inflation oder ein finanzieller Schock diesen Trend umkehren. Diese Zinsunsicherheit bleibt daher ein entscheidender Risikofaktor.
  • Makroökonomische und geopolitische Unsicherheit: Der Immobilienmarkt in Zürich hängt von der allgemeinen wirtschaftlichen Gesundheit der Schweiz und der globalen Stabilität ab. Wirtschaftliche Unsicherheiten – wie eine potenzielle globale oder europäische Rezession – stellen ein Risiko dar investropa.com. Wenn zum Beispiel ein Abschwung den Banken- oder Technologiesektor trifft, könnte Zürich Arbeitsplatzverluste oder weniger Expansion erleben, was die Nachfrage nach Büroflächen und Wohnungen verringert. Die Stadt ist nicht immun gegen globale Ereignisse: Der Krieg in der Ukraine, Energiekrisen oder andere geopolitische Spannungen können sich auswirken. Die Schweizer Regierung hat ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die angespannte geopolitische Lage (Ukraine-Krieg, Konflikte im Nahen Osten) weiterhin ein latentes Risiko für den internationalen Handel und die Energiepreise darstellt, das die Schweizer Wirtschaft negativ beeinflussen könnte engelvoelkers.com. Ein Anstieg der Öl-/Gaspreise könnte zum Beispiel die Inflation wieder anheizen und Konsumenten sowie Unternehmen belasten. Zusätzlich können Währungsschwankungen (ein sehr starker Schweizer Franken) dem Schweizer Export und den Unternehmensgewinnen schaden und so indirekt die Büroauslastung und die Wohnungssuche von Mitarbeitenden internationaler Firmen beeinflussen. Ein weiterer makroökonomischer Faktor ist die Einwanderungspolitik: Das Bevölkerungswachstum der Schweiz (das den Wohnungsbedarf antreibt) könnte sich verlangsamen, falls politische Kräfte eine stärkere Begrenzung der Zuwanderung durchsetzen. Die erwähnte SVP-Initiative zur Begrenzung der Bevölkerung auf 10 Millionen ist zwar extrem, zeigt aber den politischen Druck zum Wachstumslimit jacquemoudstanislas.ch. Würde die Einwanderung stark reduziert, könnte die Wohnungsnachfrage langfristig nachlassen. Insgesamt gilt: Auch wenn die Schweizer Wirtschaft derzeit stabil ist, stellen globale Rezessions- oder Krisenszenarien ein Abwärtsrisiko dar, bei dem Immobilienleerstände steigen und Preise korrigiert werden könnten.
  • Immobilienblase und Bedenken zur Erschwinglichkeit: Jahrelange Preissteigerungen werfen die Frage auf: Steckt Zürich in einer Immobilienblase? Nach manchen Kriterien ja – die Stadt zählt zu den Städten mit hohem Blasenrisiko. Der Global Real Estate Bubble Index der UBS setzte Zürich auch 2023 in die Kategorie „Blasenrisiko“, und zwar als eine von weltweit nur zwei Städten (neben Tokio) auf diesem Niveau ubs.com mattgul.com. Die Immobilienpreise im Verhältnis zu Einkommen und Mieten sind extrem hoch. Sollten die Zinsen steigen oder die Nachfrage nachlassen, könnten Zürichs hohe Bewertungen einer Korrektur unterliegen. Den Aufsichtsbehörden ist dies bewusst; die Schweizerische Nationalbank hat in den letzten Jahren einen antizyklischen Kapitalpuffer reaktiviert, um die übermäßige Hypothekenvergabe einzudämmen. UBS-Analysten bewerten das Blasenrisiko derzeit als „moderat“ (zurück von „extrem“), weil das Preiswachstum etwas nachgelassen hat investropa.com, aber das Risiko ist nicht verschwunden. Die Erschwinglichkeit für Einheimische ist am Limit – Mittelstandsfamilien kämpfen selbst bei bescheidenen Wohnungen mit dem Kauf, was soziale und politische Probleme aufwirft. Immer mehr Stimmen finden, dass der Wohnungsmarkt unhaltbar teuer ist. Falls noch mehr Menschen die Stadt verlassen, weil sie sich das Wohnen nicht mehr leisten können, könnte die Nachfrage nachlassen. Zudem enden Blasen oft nicht nur wegen Zinsänderungen, sondern weil sich die Käuferstimmung dreht. Glauben Käufer, dass die Preise ihren Höhepunkt erreicht haben – selbst vorübergehend – kann sich die Psychologie zu einem Käufermarkt drehen. Noch zeichnet sich kein starker Stimmungsumschwung ab (wegen des anhaltenden Mangels), aber das Risiko einer Stagnation oder leichten Korrektur in überteuerten Segmenten (wie Luxuswohnungen oder renditeschwache Anlageobjekte) ist vorhanden.
  • Bau- und Lieferherausforderungen: Ironischerweise ist eine der größten Herausforderungen des Marktes die Kehrseite des Mangels – es kommt nicht genug neuer Wohnraum auf den Markt. Dies birgt das Risiko, dass, wenn der Mangel anhält oder sich verschärft, das Wirtschaftswachstum gebremst wird (Unternehmen könnten Schwierigkeiten haben, Talente zu rekrutieren, wenn Wohnraum zu knapp oder zu teuer ist) und dies eine stärkere Einmischung der Regierung nach sich zieht. In Zürich zu bauen ist nicht einfach: hohe Baukosten, Fachkräftemangel in der Baubranche, langwierige Bewilligungsverfahren und Widerstand aus der Nachbarschaft („Not in my backyard“, NIMBY) bremsen die Entwicklung. Im Jahr 2024 befand sich der Wohnungsbau auf einem Tiefpunkt, und obwohl es Bemühungen gibt, ihn zu fördern, besteht das Risiko, dass nicht genügend Wohnungen gebaut werden, um die Nachfrage zu decken und die Krise damit weiter anhält. Auf der gewerblichen Seite ist der Bau neuer Büros stark zurückgegangen jll.com, was kurzfristig für bestehende Eigentümer positiv sein könnte, aber langfristig auch bedeutet, dass es weniger moderne Flächen gibt, um neue Unternehmen anzuziehen. Kostensteigerungen bei Baumaterialien sind eine weitere Herausforderung – während sie 2024 nachließen, haben frühere Preisschübe bei Stahl, Holz etc. Projekte verteuert und manche wurden auf Eis gelegt. Sollte es zu einer weiteren globalen Inflationswelle kommen, könnte dies die Entwicklung weiter verzögern.
  • Regulatorische und politische Risiken: Änderungen von Gesetzen und Vorschriften stellen eine weitere Herausforderung dar. So könnte zum Beispiel die geplante Verschärfung der Lex Koller, wie bereits besprochen, bei Umsetzung einige ausländische Investoren abschrecken und potenziell zu geringeren Kapitalzuflüssen in bestimmten Segmenten führen (z. B. könnte die Entwicklung durch ausländische Investoren schwieriger zu finanzieren sein). Obwohl die Maßnahmen auf eine Abkühlung der Preise abzielen, könnten Nebenwirkungen wie eine niedrigere Liquidität am Immobilienmarkt auftreten jacquemoudstanislas.ch. Im Inland besteht außerdem ein politisches Risiko in Form von Volksinitiativen oder Politikwechseln. Die direkte Demokratie in der Schweiz bedeutet, dass Wähler (und sie tun es) Initiativen einbringen können, die den Immobilienmarkt beeinflussen – von Mietobergrenzen über Leerstandsabgaben bis hin zu strikten Zonenvorgaben. Eine derzeitige Strömung ist die Forderung nach mehr Schutz für Mieter in Folge der Wohnungsnot. Sollten die Mieten weiter explodieren, besteht die Möglichkeit einer populistischen Bewegung für Mietpreisbremsen oder strengere Regeln bei Renovierungskündigungen usw. Solche Maßnahmen könnten die Renditen für Vermieter beeinflussen. Andererseits besteht das Risiko, dass wachstumskritische politische Stimmungen die Entwicklung begrenzen könnten (z. B. falls der Widerstand gegen höhere Dichte zunimmt, könnte es noch schwieriger werden, den benötigten Wohnraum in Zürich zu bauen). Die Ablehnung einiger jüngerer Projekte in Referenden in der ganzen Schweiz (nicht in Zürich, aber z. B. Genfs Initiative zur Begrenzung des Bauens) zeigt diese Spannungen. Die Stadtregierung von Zürich ist grundsätzlich entwicklungsfreundlich (geführt von Pragmatikern, die den Wohnbedarf sehen), doch politische Mehrheiten können sich ändern.
  • Inflation und Betriebskosten: Während die Schweiz derzeit eine niedrige Inflation (~1-2%) verzeichnet, würde ein Wiederanstieg der Inflation die Betriebskosten von Gebäuden (Energie, Wartung, an Wert indexierte Grundsteuern) und potenziell die Zinsen erhöhen, was den Cashflow der Eigentümer schmälert. Bei Gewerbeimmobilien könnte hohe Inflation Einzelhändler und Büronutzer belasten und Mieterhöhungen erschweren. Andererseits kann eine moderate Inflation Schuldnern helfen, indem sie den realen Wert der Schulden mindert – allerdings agieren viele Schweizer Investoren mit hohem Eigenkapital. Zudem könnten die Kosten der Energiewende erheblich sein – alte Gebäude mit Solarpanels, neuen Heizsystemen etc. nachzurüsten, erfordert viel Kapital. Zwar amortisieren sich diese Investitionen oft langfristig, doch gerade für kleinere Vermieter sind sie kurzfristig eine finanzielle Herausforderung.

Im Kern ist der Zürcher Immobilienmarkt nicht frei von Schwachstellen. Er steht zwar auf sehr soliden Fundamenten (hohe Nachfrage, geringes Angebot, wirtschaftliche Stabilität), doch Risiken wie wirtschaftliche Abschwünge, Zinsschwankungen und regulatorische Veränderungen könnten die Dynamik dämpfen. Marktteilnehmer sollten vorsichtigen Optimismus walten lassen: Die Prognose ist weiterhin auf Wachstum gerichtet, doch Szenarien wie eine globale Rezession oder drastische politische Veränderungen könnten diesen Trend verändern. Bemerkenswert ist, dass Institutionen wie die UBS den Zürcher Markt als potenzielle Blase beobachten mattgul.com – ein Hinweis darauf, wachsam zu bleiben. Andererseits hat Zürich Schocks in der Vergangenheit stets gut überstanden – selbst während der Finanzkrise 2008 kam es nur zu einer kurzen Preispause. Die anhaltende Attraktivität als Finanzzentrum und lebenswerte Stadt bietet zudem einen Puffer. Dennoch wird die Bewältigung der Bezahlbarkeitskrise und die Schaffung von mehr Wohnraum in Zukunft entscheidend sein, um soziale Spannungen abzufedern und eine Überhitzung zu verhindern. Die Gratwanderung zwischen Attraktivität für Investoren und Bedürfnissen der Bewohner wird in den kommenden Jahren die politische und risikopolitische Landschaft prägen.

Quellen:

Marcin Frąckiewicz

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