Brisbaner Immobilienmarkt 2025: Boom oder Pleite? Insider-Prognosen, Mieten, Renditen & Hotspots enthüllt!

Die Skyline von Brisbane spiegelt einen boomenden Immobilienmarkt im Jahr 2025 wider. Die Immobilienwerte der Stadt sind seit 2020 um 75 % gestiegen und erreichten bis Mitte 2025 einen Median von **1,01 Millionen $** für Häuser propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. Die Nachfrage (angetrieben durch Migration aus anderen Bundesstaaten und die bessere Erschwinglichkeit im Vergleich zu Sydney/Melbourne) übersteigt das Angebot bei Weitem propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au, und Analysten erwarten weiterhin moderates Wachstum. Beispielsweise prognostiziert Domain für Häuser in Brisbane ein jährliches Wachstum von 5 % im Geschäftsjahr 2025–26 (der Median steigt damit auf ca. 1,09 Mio. $ bis Mitte 2026) propertyupdate.com.au, wobei auch Wohnungen um ca. 5 % zulegen (auf ~701.000 $) propertyupdate.com.au. Insgesamt befindet sich der Wohnimmobilienmarkt im Aufschwung, der Mietmarkt ist extrem angespannt und der Gewerbesektor passt sich den sich wandelnden Anforderungen an – alles geprägt von großen Infrastrukturprojekten (Cross River Rail, Metro), starkem Bevölkerungswachstum und politischen Maßnahmen. Dieser Bericht analysiert die neuesten Daten für Käufer, Mieter, Investoren und Entwickler.

Wohnimmobiliensektor: Preise & Prognosen

Aktuelle Preise: Im Juli 2025 beträgt der Medianpreis für Häuser in Brisbane etwa 1,01 Mio. $ und für Wohnungen 718.000 $ propertyupdate.com.au. Immobilien in Brisbane haben die meisten anderen Hauptstädte überflügelt und sind seit Anfang 2020 um mehr als 50 % gestiegen propertyupdate.com.au. Innenstadtnahe Lebensstil-Viertel (Teneriffe, New Farm usw.) erzielen Millionensummen, während Randbezirke weiterhin erschwinglicher bleiben.
Preisentwicklung: Das Wachstum der Hauspreise hat sich moderat entwickelt, bleibt aber positiv. Die jährlichen Zuwächse liegen im mittleren einstelligen Bereich; z. B. ~6,3 % gegenüber dem Vorjahr für Häuser Mitte 2025 propertyupdate.com.au. Wohnungen (Apartments) verzeichneten ein sehr starkes Wachstum (~12 % im Jahr 2024-25) propertyupdate.com.au, da Käufer vermehrt in Apartments in der Innenstadt investierten. Es wird jedoch erwartet, dass das Wachstum auf etwa 5 % pro Jahr zurückgeht propertyupdate.com.au.
Prognosen: Führende Prognoseinstitute (Domain, ANZ, BIS Oxford usw.) erwarten in den kommenden Jahren ein stabiles Wachstum. Die aktuelle Outlook von Domain sieht für Brisbane Hauspreise +5 % im Geschäftsjahr 25 und +5 % im Geschäftsjahr 26 propertyupdate.com.au, während die Wohnungspreise im Geschäftsjahr 26 um etwa +5 % steigen propertyupdate.com.au. Mittelfristig (2025–27) stützen der Ausbau der Infrastruktur und ein Bevölkerungswachstum von ~1,8 % p. a. in Südost-Queensland diesen Trend. Langfristig werden die Olympischen Spiele 2032 und die anhaltende Zuwanderung (16 % Bevölkerungswachstum bis 2032 propertyupdate.com.au) als strukturelle Rückenwinde gesehen propertyupdate.com.au abc.net.au.
Marktbeobachtungen: Brisbane bleibt erschwinglicher als Sydney/Melbourne (z. B. Medianpreis für Häuser in Sydney ~1,7 Mio. AUD propertyupdate.com.au), was Käufer anzieht. Anreize für Eigenheimkäufer (siehe unten) und ein geteilter Markt (freistehende Häuser steigen, Hochhauswohnungen hinken hinterher) beeinflussen ebenfalls die Dynamik. Wohlhabende Vororte (Teneriffe, New Farm, Paddington) führen weiterhin das Preisniveau an propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au, während Randwachstumskorridore (Ipswich, Logan, aufstrebende North Coast Anbindungen) günstigere Einstiegspunkte darstellen.

Dynamik & Erträge des Mietmarkts

Leerstand: Mieter in Brisbane stehen vor einer Mietkrise. Die Leerstandsquoten sind auf einem historischen Tiefstand – etwa 0,8 % im Januar 2025 sqmresearch.com.au (zweitniedrigster Stand seit Beginn der Aufzeichnungen). In vielen inneren und innenstadtnahen Vororten liegen die Leerstände de facto unter 1 %. (SQM weist nur etwa ~2.877 Mietangebote im gesamten Stadtgebiet im Januar 2025 aus, was auf eine enorme Nachfrage hinweist sqmresearch.com.au.)
Mieten: Die Mieten sind stark gestiegen. Im Jahr bis Mitte 2025 stiegen die Hausmieten in Brisbane um etwa 9–10 %, bei Wohnungen sogar noch stärker silverhall.com.au. Die kombinierte Medianmiete liegt bei etwa 671 $ pro Woche sqmresearch.com.au (Anstieg um ca. 0,6 % sogar im Juni 2025). Starke Nachfrage (besonders von jungen Familien und Migranten) und ein knappes Angebot treiben die Mieten. Vermieter erzielen eine Mietrendite von etwa 4,5–5,2 % für Häuser propertyupdate.com.au (Wohnungen leicht darunter, typischerweise 3–4 %), was im Vergleich zu anderen Städten nach wie vor attraktiv ist.
Ausblick: Die Mieten steigen weiter. SQM prognostiziert in den kommenden Monaten einen weiteren Anstieg um 0,5–1 %, mit einem wahrscheinlichen jährlichen Mietwachstum von etwa 4–8 % im Jahr 2025 sqmresearch.com.au propertyupdate.com.au. Allerdings wachsen die Bedenken hinsichtlich der Erschwinglichkeit; Branchenvertreter warnen, dass Mieter – insbesondere in den für Olympia vorgesehenen und mieterdichten Innenstadtlagen – durch die Umgestaltung noch stärker unter Druck geraten könnten abc.net.au. Insgesamt bleiben die Renditen gesund und die Leerstände extrem niedrig – ein Vorteil für Investoren, aber eine Belastung für Mieter.

Überblick Gewerbeimmobilien-Sektor

Büro: Der Büroimmobilienmarkt in der Innenstadt von Brisbane ist uneinheitlich. Die Leerstandsquote ist gestiegen (auf ~10,2 % bis Q1 2025 cbre.com.au) nach Jahren der Knappheit. Ein Anstieg des Angebots an neuen Hochhaus-Büroflächen (≈90.000 qm bis Ende 2025 content.knightfrank.com cbre.com.au) wird die Leerstandsquote weiter erhöhen (Knight Frank prognostiziert ~12 % bis 2026). Die Mieten steigen weiterhin: Die Spitzenmieten in der Innenstadt wuchsen um ca. 7,1 % j/j cbre.com.au im ersten Quartal 2025. Die Renditen für erstklassige Büroimmobilien liegen weiterhin bei etwa 7,0–7,3 % cbre.com.au content.knightfrank.com. Große Transaktionen mit Vermögenswerten finden weiterhin statt (z. B. ~181 Mio. AUD umgesetzt im CBD Q1’25 cbre.com.au), aber die Nettoabsorption ist negativ, was eine langsamere Vermietung widerspiegelt. Zusammengefasst: Büroraummieten moderat steigend, Leerstandsrate steigt in den mittleren zweistelligen Bereich, Renditen stabil.

Industrie/Logistik: Brisbanes großer Industriemarkt bleibt stark. Die Leerstandsquote ist niedrig (~4,2 % im 2. Quartal 2025 assets.cushmanwakefield.com, ein Anstieg von 0,6 % in 6 Monaten) trotz Rekordbauaktivität. Tatsächlich wird nach einem Höhepunkt von etwa 2,6 Mio. m² neuer Lagerflächen im Jahr 2024 das Angebot deutlich zurückgehen (für 2025 sind nur noch ca. 520.000 m² zu erwarten assets.cushmanwakefield.com). Infolgedessen bleibt die Nachfrage nach Mietflächen lebhaft (Take-up Q2’25 ~180 Tsd. m² assets.cushmanwakefield.com) und die Mieten steigen weiter an (8,3 % j/j bis Mitte 2025 assets.cushmanwakefield.com; ~1,3 % Quartal im Q2 assets.cushmanwakefield.com). Die Bruttoanfangsrenditen für erstklassige Industrieanlagen (Grundstück & Gebäude) liegen bei etwa 5,9 % assets.cushmanwakefield.com – deutlich höher als in Sydney und spiegelt den starken Nutzermarkt wider.

Einzelhandel & sonstige Gewerbe: Innerstädtischer Einzelhandel (Einkaufszentren, Geschäfte) steht unter Druck durch Online-Shopping und verändertes Verbraucherverhalten, während Randgebiete vom Bevölkerungswachstum profitieren. Große Einkaufszentren im Umland (z.B. Westfield Chermside, Carindale) verzeichnen einen stabilen Kundenandrang. Unterkünfte/Gastgewerbe in der Nähe von touristischen oder verkehrstechnischen Knotenpunkten bleiben interessant. (Detaillierte Einzelhandelszahlen sind gemischt; insgesamt wird der gewerbliche Sektor von Büro-/Industrie-Trends und Infrastrukturimpulsen getrieben.)

Große Infrastrukturprojekte

Brisbanes Immobilienmarkt wird durch gewaltige öffentliche Bauprojekte neu gestaltet:

Cross River Rail (2026) – Eine neue 10,2 km lange unterirdische Bahnverbindung mit 4 CBD-Stationen (Boggo Road, Woolloongabba, Albert St, Roma St) crossriverrail.qld.gov.au. Dadurch werden Fahrzeiten verkürzt und neue Entwicklungskorridore erschlossen (z.B. Woolloongabba rund um das Gabba Stadium). Immobilien in der Nähe der CRR-Stationen sind bereits heiß begehrt, wie Makler berichten.
Brisbane Metro – Das neue Schnellbusnetz (voller Betrieb ab 2025) wird die Außenbezirke über eigene Busspuren (z. B. Herston, Toowong Stationen) mit der Innenstadt verbinden. In den Bereichen um die Metro-Stationen wird mit steigenden Preisen gerechnet.
Queen’s Wharf (2024) – Ein 3 Mrd. Dollar teures Casino-Resort-Hotel-Komplex am Fluss im Stadtzentrum. Die Fertigstellung sorgt bereits jetzt für Auftrieb in den angrenzenden Vierteln (South Bank, Kangaroo Point).
Olympische Spiele 2032 – Der Zuschlag für Brisbane als Austragungsort der Olympischen Spiele ist ein langfristiger Katalysator. Ankündigungen wichtiger Veranstaltungsorte (z. B. ein Stadion mit 63.000 Plätzen im Victoria Park abc.net.au) haben bereits das Interesse von Investoren in nahegelegenen Stadtteilen geweckt. Die Vergangenheit zeigt einen starken Olympiaeffekt: Nach Sydney 2000 stiegen die Medianpreise um ~66 % in 3 Jahren in Vierteln nahe der neuen Stadien abc.net.au. Experten sind der Meinung, dass Brisbane (insbesondere in diesen Gegenden) einen gewissen Aufschwung erleben wird – zusätzlich zu solidem Wachstum abc.net.au abc.net.au.
Straßen, Flughafen, Sonstiges – Modernisierungen wie die M1 Pacific Motorway (Gold Coast), der North–South Corridor und der Ausbau des Flughafens Brisbane verbessern zudem die regionale Anbindung und unterstützen so indirekt die Immobilienpreise in den angrenzenden Stadtteilen.

Demografie & Migration

Der Markt in Brisbane wird durch das Bevölkerungswachstum gestützt. Queenslands Bevölkerung boomt (Anstieg um 2,3 % im Jahr bis Juni 2024 propertyupdate.com.au, über dem nationalen Wert von 2,1 %). Südost-Queensland (Greater Brisbane Area) wächst am schnellsten – zuletzt etwa 1,9 % p.a. gegenüber etwa 1,4 % außerhalb der Metropolregion propertyupdate.com.au. Entscheidend ist, dass die interstaatliche Migration sehr hoch ist: Queensland verzeichnete 2022-23 mit Abstand die meisten innerstaatlichen Zuzüge silverhall.com.au, da viele Einwohner Sydneys/Melbournes nach Norden ziehen. Die Bundesprognosen sehen ein Bevölkerungswachstum QLDs von 16 % bis 2032 (begünstigt durch die Olympischen Spiele) und bis 2046 ~8,27 Millionen Einwohner propertyupdate.com.au voraus. Da etwa 80 % dieser neuen Einwohner in der Region von Brisbane leben werden, bleibt die Wohnraumnachfrage stark.

Wohnungsangebot vs. Nachfrage

Das Angebot hinkt der Nachfrage hinterher. Neue ABS-Daten zeigen 171.394 Wohnungsbewilligungen im Jahr 2024 (ein Anstieg um 4,7 % gegenüber 2023) smartpropertyinvestment.com.au, doch das liegt immer noch deutlich unter dem Ziel von ca. 240.000 Wohnungen pro Jahr. Das HIA stellt fest, dass die Genehmigungen 2024 sich kaum von den Tiefständen des Jahrzehnts erholt haben und „weit entfernt von den für die Deckung der zugrundeliegenden Nachfrage notwendigen Werten“ waren smartpropertyinvestment.com.au. Domain hebt einen Wohnraummangel ausdrücklich als entscheidenden Vorteil hervor: „Das Wohnungsangebot hält mit der Nachfrage nicht Schritt“ s3.ap-southeast-2.amazonaws.com. Kurz gesagt: Die Pipeline neuer Wohnungen in SEQ bleibt durch Kosten, Arbeitskräftemangel und vorsichtige Bauträger begrenzt, weshalb der Bestand den Großteil der Nachfrage aufnimmt (was Preise und Mieten hoch hält). Im Industriesektor erreichte das Angebot 2024 seinen Höhepunkt (~2,6 Mio. qm hinzugefügt) und wird 2025 auf ~520.000 qm fallen assets.cushmanwakefield.com – dieser Rückgang sollte dabei helfen, die Leerstandsquote im Industrie-Bereich niedrig zu halten. Insgesamt sind die Rahmenbedingungen angespannt: mehr Käufer als verfügbare Immobilien, mehr Mieter als Leerstände, was weiteres Wachstum unterstützt.

Staatliche Maßnahmen & Anreize

Förderungen für Ersterwerber (QLD): Queensland bietet großzügige Unterstützung. Für Neubauten (einschließlich Neubau und umfangreicher Renovierungen) beträgt der First Home Owner Grant 30.000 $ für Verträge, die vom 20. Nov. 2023 bis 30. Juni 2026 abgeschlossen werden qro.qld.gov.au (vorher 15.000 $). Zudem gilt für Ersterwerber eine Stempelsteuerbefreiung für Immobilien bis ca. 550.000 $, die Vorteile laufen bei 800.000 $ aus qro.qld.gov.au (maximale Steuerersparnis ca. 24.525 $ qro.qld.gov.au). Diese Maßnahmen fördern die Nachfrage im Einstiegssegment.
Bundesweite Anreize: Die First Home Guarantee (HomeBuilder usw.) wurde erweitert – insbesondere können ab Januar 2026 Erstkäufer mit nur 5 % Anzahlung kaufen (keine Preisobergrenze und unbegrenzte Anzahl an Bewerbern) propertyupdate.com.au. Im Bundeshaushalt 2024 wurden außerdem 100.000 neue Wohnungen innerhalb von 5 Jahren (lange Vorlaufzeit) versprochen. Gemeinsam zielen diese Maßnahmen darauf ab, Käufer zu unterstützen, jedoch wird es einige Zeit dauern, bis das Angebot spürbar steigt.
Weitere Maßnahmen: In den jüngsten Staatshaushalten wurden Negativzinsen/steuerliche Regelungen nicht geändert. Die Planungsregeln werden in einigen Wachstumskorridoren gelockert. Infrastruktur-Anleihen und Planungsüberlagerungen (z. B. für Olympiaparks) sollen die Entwicklung rund um wichtige Knotenpunkte fördern. Steuererleichterungen für Verkleinerer und Zuschläge für Nichtansässige (FIRB-Zuschläge) bleiben auf dem bisherigen Niveau.

Wichtige Stadtteile im Fokus für Käufer und Investoren

Innenstadt/Lebensstil: Teneriffe und New Farm (stadtnahe Lage am Fluss) führen die Liste an – Medianpreise für Häuser 3,9 Mio. $ bzw. 3,4 Mio. $ propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. Diese Viertel (sowie Paddington/Red Hill) bieten besondere Lebensqualität und haben in allen Zyklen stabil gehalten. West End und South Brisbane (belebte Kulturzentren) verzeichnen ebenfalls hohe Preise (1,6–1,9 Mio. $) propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au und dürften weiter wachsen, da die Entwicklung von Queen’s Wharf und die Annäherung der Olympischen Spiele diese Standorte aufwerten.
Mittlere Ringe: Camp Hill und Ashgrove sind familienfreundliche Gegenden rund 8–10 km vom Stadtzentrum entfernt. Sie verbinden gute Schulen/Lifestyle mit stetigem Wachstum – Medianpreise um 1,7 Mio. $ propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. Coorparoo, Wilston, Chermside und Upper Mt Gravatt sind vergleichbare Kandidaten, bieten leicht günstigere Preise (oft 700.000–1 Mio. $ für Häuser) sowie stabile demografische Trends (urbane Erneuerung, Verkehrsanbindung).
Wachstumskorridore: Weiter draußen ziehen North Lakes/Redcliffe (Norden der Stadt) und Ipswich/Brassall (Südwesten) Bauherren und preisbewusste Käufer an. Günstige Einstiegspreise (unter 600.000 $ für Häuser) und neue Annehmlichkeiten (z. B. Springfield Lakes, Dinmore-Bahn) machen sie zu Hotspots für renditesuchende Investoren. Diese Regionen profitieren von staatlichen Infrastrukturzusagen (neue Bahnlinien, Autobahnen).
Infrastruktur-Gebiete: Neue Bahnhofsareale wie Woolloongabba (Stadion/CRR-Zone) und Herston/Newstead (Krankenhaus/Gesundheitsbezirk) stehen vor einem Aufschwung. Vor allem Woolloongabba hat kürzlich starke Wertzuwächse verzeichnet und bietet immer noch höhere Mietrenditen (starke Nachfrage) als viele innere Vororte. Das nahe Kangaroo Point (gegenüber dem CBD am Fluss) und Bowen Hills (Bahnhub/Cluster) verdienen ebenfalls Beachtung.

Tipps für Investoren: Suchen Sie nach Vororten, in denen das Angebot begrenzt ist (z. B. von Land umschlossene Höhenzüge wie Ashgrove/Red Hill) und die Nachfrage strukturell hoch bleibt (gute Schulen, Arbeitsplätze, Verkehrsanbindung). Seien Sie vorsichtig bei einem Überangebot an Hochhäusern im Stadtzentrum (CBD-Tower), die unterdurchschnittlich abgeschnitten haben. In allen Segmenten sind Lagen, die mit wichtigen Verkehrs- oder Arbeitsplatzprojekten (wie Cross River Rail-Stationen, Olympiastandorten, Krankenhausbezirken) verbunden sind, voraussichtliche Gewinner clarkrealty.com.au abc.net.au.

Ausblick: Brisbanes Fundamentaldaten – Erschwinglichkeit, Wachstum und Rendite – bleiben überzeugend. Die meisten Analysten erwarten weiterhin solides Wachstum (wenn auch langsamer als während der Pandemie). Wie Moody’s und UBS festgestellt haben, führt Brisbane das Bevölkerungswachstum an propertyupdate.com.au und verbessert seine wirtschaftliche Diversität. Mit starker lokaler und überregionaler Nachfrage, Rekord-Tiefstständen bei Leerständen und über 70 Milliarden Dollar an Infrastrukturprojekten im Bau ist der Konsens, dass Brisbane in den kommenden Jahren weiterhin überdurchschnittlich abschneiden oder zumindest mit dem Rest des australischen Markts Schritt halten wird (insbesondere im Hinblick auf die Olympischen Spiele 2032).

Quellen: Aktuelle Marktberichte und Daten von Domain, CoreLogic/ABS, SQM Research, Knight Frank und CBRE, Regierung von Queensland sowie Fachanalysen propertyupdate.com.au cbre.com.au assets.cushmanwakefield.com qro.qld.gov.au qro.qld.gov.au propertyupdate.com.au abc.net.au, und andere, wie oben angegeben.