Frankfurts Immobilienmarkt im Jahr 2025 ist ein Paradebeispiel für Gegensätze: ein glühend heißer Wohnungssektor mit begrenztem Angebot, eine gewerbliche Landschaft, die sich an neue Arbeitstrends anpasst, und starkes Interesse globaler Investoren. Diese Finanzmetropole – Sitz der Europäischen Zentralbank – sieht sich mit explodierender Nachfrage und geringen Leerständen konfrontiert, was die Preise nach oben treibt, während zugleich neue Wolkenkratzer und nachhaltige Quartiere die Skyline neu formen. Im Folgenden analysieren wir die einzelnen Segmente des Frankfurter Immobilienmarkts mit aktuellen Trends, Prognosen für die nächsten 3–5 Jahre, regulatorischen Auswirkungen, Renditen und den wichtigsten Hotspots.
Wohnimmobilien in Frankfurt (Eigentum & Miete)
Aktueller Marktstand (2025): Der Frankfurter Wohnungsmarkt bleibt angespannt und hoch wettbewerbsintensiv. Die hohe Nachfrage einer wachsenden Bevölkerung und zuziehender Fachkräfte übersteigt das Neubauangebot deutlich, sodass die Leerstandsquoten auf historische Tiefststände gefallen sind (unter 1 % in vielen Gebieten) investropa.com cbreim.com. Die Immobilienpreise sind in den letzten zehn Jahren dramatisch angestiegen – über 60 % höher als vor fünf Jahren investropa.com –, auch wenn die schnellen Zinsanhebungen 2022/23 eine kurze Abkühlung brachten. Im Jahr 2023 sanken die Preise leicht gegenüber dem Höchststand, haben sich aber seither stabilisiert und bleiben relativ robust investropa.com. Der Quadratmeterpreis im Premiumsegment gehört zu den höchsten in Deutschland – Ausdruck von Frankfurts Status als Finanzzentrum und des knappen Baulands.
Miettrends: Der Mietmarkt ist äußerst angespannt; Vermieter profitieren von sehr geringen Leerständen und kontinuierlichen Mietsteigerungen. Die Mieten im Stadtzentrum steigen weiter aufgrund der ungebrochenen Nachfrage und des beschränkten Angebots investropa.com. In den letzten zwei Jahren kletterten die Mieten jährlich um ca. 3–5 %, was dem deutschlandweiten Trend entspricht investropa.com. Im Jahr 2025 liegt die durchschnittliche Miete für eine Ein-Zimmer-Wohnung bei rund 1.200 € pro Monat – damit bleibt Frankfurt eine der teuersten Städte Deutschlands investropa.com. Teilweise zeigen die Daten einen leichten Rückgang gegenüber dem Niveau von 2023 (~1.280 € für eine Ein-Zimmer-Wohnung), was darauf hindeutet, dass eine Welle neuer Wohnungen und kommunale Maßnahmen zur Förderung des Wohnungsbaus das Mietwachstum etwas gebremst haben investropa.com. Dennoch übersteigt die Nachfrage weiterhin das Angebot – und Vermieter in zentralen Lagen können Spitzenmieten verlangen. Die Bruttomietrenditen für Wohnimmobilien betragen durchschnittlich 3,4–3,5 % investropa.com – relativ wenig, was auf hohe Immobilienpreise im Vergleich zur Miete hinweist. Diese Kompression der Renditen zeigt sich besonders in der City, wo die Immobilienpreise stärker stiegen als die Mieten und die Renditen unter 4 % gedrückt wurden investropa.com investropa.com. Beispielsweise stiegen zwischen 1990 und 2022 die Frankfurter Wohnungspreise um 175 % – weitaus mehr als die Mieten (~98 % Wachstum in dem Zeitraum), sodass es im Zentrum nur noch ca. 3,6 % Rendite Anfang 2024 gab investropa.com investropa.com.
Angebot & Neubau: Der Wohnungsneubau nimmt zwar Fahrt auf, bleibt aber dennoch hinter der Nachfrage zurück. Frankfurt verzeichnete 2023 einen Zuwachs von 24 % bei fertiggestellten Wohnungen investropa.com; für 2024 wird ein Plus von rund 5 % erwartet investropa.com. Diese Bauoffensive – etwa durch Großprojekte wie „Wohnquartier Franky“ in Gallus und „Quartier Oststern“ in Ostend (Fertigstellung bis 2025) – vergrößert das Wohnangebot investropa.com. Dennoch hält das starke Bevölkerungswachstum (Prognose: von ~776.000 in 2023 auf über 827.000 bis 2035) den Druck auf den Wohnungsmarkt hoch investropa.com investropa.com. Freie Bauflächen sind rar, neue Wohnungen werden schnell absorbiert. Die Stadtentwicklungsplanung Frankfurts setzt daher auf Verdichtung und Umnutzung von Büros zu Wohnungen (z.B. in Niederrad, Lyoner Quartier), lindert aber den Wohnungsmangel nur teilweise. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG), aktualisiert 2023, schreibt für Neubauten strengere energetische Standards vor und beeinflusst so die Entwicklung. Bauträger fokussieren energieeffiziente, „grüne“ Wohnungen, da energieeffiziente Immobilien der Klasse A/B inzwischen Preisaufschläge erzielen (deren Werte stiegen Ende 2023 um ca. 2,2 % ggü. 2022) investropa.com investropa.com. Diese Öko-Standards verteuern den Bau leicht, bieten aber Zukunftssicherheit und sind besonders bei nachhaltigkeitsbewussten Käufern gefragt.
Ausblick (3–5 Jahre): Es ist mit weiter steigendem Preis- und Mietdruck zu rechnen, wenn auch mit moderaterem Tempo. Viele Analysten gehen davon aus, dass die Preiskorrektur 2023 ihr Ende gefunden hat investropa.com. Mit der Stabilisierung der Zinsen und zunehmender Käufernachfrage dürften Frankfurts solide Fundamentaldaten (robuste Arbeitsmarktsituation, Wohlstandszuwächse) die Preise wieder steigen lassen. Deutsche-Bank-Studien erwarten etwa, dass die Immobilienpreise in Deutschland ab 2025 wieder leicht anziehen – Frankfurt dürfte diesem Trend wegen chronischem Unterangebot folgen investropa.com. Die Mieten werden aller Voraussicht nach jährlich um 3–5 % steigen investropa.com – es sei denn, ein massiver Neubau-Boom setzt ein. Die Kombination aus starker Nachfrage und zu wenig Neubau macht das Wohnen in Zentrumsnähe schwierig; Experten rechnen mit weiter steigenden Innenstadtmieten bei wachsender Konkurrenz um jede Wohnung investropa.com investropa.com. Die Mieterstruktur und die Präferenzen könnten sich dabei etwas verschieben: Immer mehr junge Berufstätige wenden sich Mikroapartments (kompakte, möblierte Einheiten) als bezahlbare Innenstadtlösung zu investropa.com investropa.com. Das hat auch damit zu tun, dass seit 2011 rund 62.500 neue Bewohner nach Frankfurt kamen, aber nur 14.200 Wohnungen neu entstanden – so werden kreative Kleinraumlösungen besonders für Neuzuziehende attraktiv investropa.com investropa.com. Am anderen Ende suchen Familien-Mieter und -Käufer zunehmend das Umland und nehmen längere Arbeitswege für größere, erschwinglichere Wohnungen in Kauf investropa.com investropa.com. Diese „Urban-zu-Suburban“-Wanderung wird anhalten und die Nachfrage (sowie die Mietrenditen) in den Pendlerorten erhöhen – Familien wünschen sich dort mehr Platz fürs Geld investropa.com.
Stimmung bei Investoren, Käufern und Mietern: Die Stimmung im Wohnungssektor ist verhalten optimistisch. Käufer – insbesondere Ersterwerber – kehren wieder auf den Markt zurück, da sich die Preise stabilisieren. Frankfurts Attraktivität und die historisch stetigen Wertzuwächse (2–6 % jährlich auf lange Sicht) machen deutlich, dass der Immobilienkauf eine solide Langzeitinvestition ist investropa.com investropa.com. Viele Ersterwerber möchten jetzt eine Immobilie sichern – begünstigt durch eine etwas verbesserte Erschwinglichkeit und im historischen Vergleich noch tragbare Zinsen investropa.com. Auch Investoren schauen sich nach Gelegenheiten um: Die Mietrenditen in Frankfurt sind zwar bescheiden, aber sicherer als in volatileren Märkten, und das Wirtschaftswachstum sowie niedrige Leerstände deuten auf verlässliche Einnahmen hin investropa.com investropa.com. Erwähnenswert ist, dass ausländische Käufer zugenommen haben – die Zahl der an internationale Käufer verkauften Immobilien stieg um ca. 6 % im Jahr 2024, da nach dem Preisrückgang wieder Stabilität einkehrte investropa.com investropa.com. Mieter hingegen spüren den Druck hoher Kosten. Viele junge Mieter weichen auf kleinere Wohnungen oder Co-Living-Konzepte aus, während Familien zunehmend „drive to qualify“ betreiben (sie ziehen weiter ins Umland, um bezahlbare Mieten zu finden) investropa.com investropa.com. Insgesamt herrscht ein Bewusstsein dafür, dass Frankfurts Wohnraum teuer bleiben wird, weshalb sowohl öffentlicher als auch privater Sektor innovative Lösungen suchen – sei es durch Neubauprojekte, Vorstadtentwicklung oder smartere Technik. So sind neue Wohnungen inzwischen oft mit Smart-Home-Technologie ausgestattet – eine Reaktion auf technikaffine Käufer, die für vernetzte, energiesparende Häuser sogar einen Aufpreis zahlen würden investropa.com investropa.com. Umfragen zeigen, dass etwa 70 % der Wohnungssuchenden aktiv smarte Ausstattung (smarte Thermostate, Sicherheitssysteme etc.) wünschen; Projektentwickler in Frankfurt nutzen dies, um neue Projekte zu differenzieren investropa.com investropa.com.
Wichtige Wohnlagen im Blick: Gefragte Innenstadtquartiere wie Westend, Nordend und Sachsenhausen sind bei Käufern und Mietern weiterhin besonders begehrt, dank Lage, Ausstattung und Prestige. In diesen Vierteln herrscht konstant hohe Nachfrage und Spitzenpreise. Beispielsweise erzielen Westend-Wohnungen regelmäßig einige der höchsten Quadratmeterpreise der Stadt, was die Renditen dort äußerst niedrig hält. Auch das Bankenviertel/Innenstadt ist für hochwertige Eigentumswohnungen, die sich an Führungskräfte richten, beliebt. Eine interessante Entwicklung findet in Ostend (Frankfurts Osten) statt – ehemals stärker industriell geprägt, wandelt es sich rasch zum Kultur- und Kreativstandort, begünstigt durch die Europäische Zentralbank und Initiativen wie das Kreativwirtschaftszentrum. Die Immobilienpreise im Ostend steigen deutlich, weil Galerien, Medienunternehmen und Tech-Start-ups das Viertel beleben (und Nachfrage nach Loft-Offices wie auch Wohnungen erzeugen) investropa.com investropa.com. Die Revitalisierung dieses Stadtteils – gestützt durch städtische Kreativwirtschaftsprogramme und den Ausbau der Verkehrsanbindung – macht Ostend zu einem Hotspot für Investitionen und neue Wohnprojekte investropa.com investropa.com. Dagegen ist Niederrad – einst als „Bürostadt“ für seine Büroparks bekannt – mit Vorsicht zu betrachten. Durch zahlreiche Umwandlungen alter Büros in Wohnungen sanken die Preise für Wohnungen in Niederrad im 1. Halbjahr 2023 um ca. 10,4 % gegenüber dem Vorjahr investropa.com investropa.com. Das Interesse der Käufer dort hat nachgelassen, während sich Aufmerksamkeit (und Kapital) auf prestigeträchtige Innenstadtprojekte wie die FOUR-Hochhäuser in der City richtet investropa.com investropa.com. Dadurch hinken die Preis- und Mietsteigerungen in Niederrad denen anderer Stadtbezirke hinterher. Im Gegenzug gewinnen Vororte rund um Frankfurt (Rhein-Main-Gebiet) an Attraktivität – Regionen wie Offenbach, Eschborn oder Bad Homburg bieten niedrigere Einstiegspreise und locken mehr Familien sowie Investoren, die auf höhere Renditen hoffen. Fazit: Frankfurts Wohnkern wird wohl teuer und unterversorgt bleiben; Wachstumschancen finden sich am ehesten in aufstrebenden Quartieren (wie dem Ostend) oder am Stadtrand, wo Entwicklung noch möglich ist.
Gewerbeimmobilien in Frankfurt (Büro, Einzelhandel, Logistik)
Büromarkt
Status quo (2025): Frankfurts Bürosektor befindet sich nach der Pandemie in einer Phase der Neujustierung mit gemischten Signalen. Einerseits erholte sich die Vermietungsdynamik Anfang 2025 stark – der Büroflächenumsatz im ersten Quartal (fast 198.000 m²) war der höchste je gemessene Q1-Wert cbre.de cbre.de, was vor allem auf Großvermietungen in Neubauten zurückzuführen ist. Zu den wichtigsten Abschlüssen zählten Commerzbank mit 73.000 m² als Vorvermietung im zukünftigen Central Business Tower (Bankenviertel), ING mit 32.000 m² im Hafenpark Quartier im Ostend und die Kanzlei White & Case mit 12.000 m² im Central Parx (Westend) cbre.de cbre.de. Alle diese Abschlüsse – in brandneuen, erstklassigen Gebäuden – unterstreichen den „Flight-to-Quality“-Trend: Hochwertige, moderne Büros in Innenstadtlage sind extrem gefragt und erzielen oft Rekordmieten. Tatsächlich erreichte die Spitzenmiete für Frankfurter Büros gerade ein Allzeithoch von etwa 51 € pro m²/Monat (Stand Q1 2025), nach 49 € Ende 2024 cbre.de cbre.de. Neue Hochhäuser mit grüner Zertifizierung und modernen Services erzielen sogar über 50 €/m² – ganz im Wettstreit mit München um Deutschlands höchste Büromieten realestate.bnpparibas.de realestate.bnpparibas.de. Allerdings profitieren nicht alle Teile des Büromarkts: Die Gesamt-Leerstandsquote stieg auf etwa 10 % stadtweit (ohne Untermietflächen) – ein Wert, der seit einem Jahrzehnt nicht mehr erreicht wurde cbre.de cbre.de. Es gibt eine klare Zweiteilung: Im CBD liegt der Leerstand nur bei ca. 6,7 %, weil Banken und Unternehmen trotz Homeoffice-Trend an repräsentativen Innenstadtadressen festhalten, während weiter außerhalb und in älteren Gebäuden die Leerstandsquote meist über 10 % liegt cbre.de cbre.de. Besonders Niederrad und Teile des Europaviertels verzeichneten zuletzt die stärksten Leerstandszuwächse – bedingt durch Fertigstellungen sowie Flächenkonsolidierungen von Firmen cbre.de cbre.de. Gleichzeitig wächst das Frankfurter Büroangebot weiter, da neue Türme fertiggestellt werden und der stadweite Leerstand von ca. 9,5 % auf 10,0 % Ende 2024 steigt cbre.de. Im Kern heißt das, Frankfurt hat nun einen Zweiklassen-Büromarkt: Erstklassige Büroimmobilien (Grade A) boomen (oft schon vor Fertigstellung voll vermietet), während ältere Büros der Klassen B/C um Mieter kämpfen und daher dort die Leerstände steigen cbre.de.
Mietrenditen und Investitionen: Investoren in Frankfurter Büroimmobilien haben eine Anpassung der Renditen an das gestiegene Zinsumfeld erlebt. Die Spitzenrenditen für Büroimmobilien haben sich im CBD bei etwa 5,1 % stabilisiert cbre.de, ein deutlicher Anstieg gegenüber den Renditen von unter 4 % vor einigen Jahren. Sekundärlagen bieten noch höhere Renditen (5,4 % am Stadtrand, bis zu ~6,6 % in peripheren Teilmärkten), um das höhere Leerstands- und Risikoniveau auszugleichen cbre.de cbre.de. Marktbeobachter sind der Meinung, dass die große Preiskorrektur größtenteils abgeschlossen ist – die Neubewertung der Vermögenswerte ist vollzogen und die Renditen nivellieren sich imap.com imap.com. Im 3. Quartal 2024 wurde die Netto-Spitzenrendite Frankfurts mit rund 4,5 % gemeldet imap.com (mit leicht abweichenden Definitionen), aber für 2025 sind sich die meisten einig, dass Renditen im Bereich 4,5–5,0 % ein neues Gleichgewicht für zentrale Frankfurter Büroimmobilien darstellen. Diese höheren Renditen, kombiniert mit Frankfurts stabiler Mieterbasis, sorgen dafür, dass Investoren, die sich während der Spitzenpreisjahre zurückhielten, wieder aktiv werden. Tatsächlich gab es 2024 eine leichte Erholung beim Büroinvestmentvolumen in den wichtigsten deutschen Städten, und Experten rechnen 2025 mit wieder steigender Nachfrage nach Gewerbeimmobilien, da sich die Finanzierungskosten stabilisieren imap.com imap.com. Auffällig ist der Investitionsfokus auf Qualität: gut vermietete, moderne Gebäude in Toplagen. Schwächere, ältere Büros werden von institutionellen Eigentümern gemieden oder abgestoßen, wodurch sich Chancen für Value-Add-Investoren ergeben, diese Objekte mit Abschlag zu erwerben imap.com imap.com. Die Rolle Frankfurts als globales Finanzzentrum sorgt dafür, dass Trophy Assets (wie Hochhäuser im Bankenviertel) selbst in turbulenten Zeiten auf dem Radar internationaler Investoren bleiben.
Ausblick (Büros): Die nächsten 3–5 Jahre werden davon geprägt sein, neue Flächen aufzunehmen und ältere Büros neu zu erfinden. Frankfurt verfügt über eine beträchtliche Pipeline an Projektentwicklungen mit Fertigstellungen bis 2025–2027 (u.a. die vier Türme des Projekts FOUR Frankfurt, ONE Tower und weitere Hochhäuser mit Hunderttausenden von Quadratmetern zusätzlicher Fläche). Dieses neue Angebot wird die Leerstandsquote insgesamt hoch halten. Analysten erwarten, dass der Leerstand kurzfristig sogar noch weiter steigen kann – möglicherweise auf über 11 % – da Unternehmen Flächen konsolidieren und Remote-/Hybridarbeit das Nachfragewachstum begrenzt cbre.de cbre.de. Ältere, weniger effiziente Büros trifft es am stärksten; Eigentümer solcher Immobilien werden eventuell umfassende Sanierungen oder Umnutzungen vornehmen müssen, um Mieter zu gewinnen. Umgekehrt sollte die Nachfrage nach hochwertigen, ESG-zertifizierten Büroflächen stark bleiben. Frankfurts Wirtschaft (geprägt von Finanzwesen, Technologie und Beratung) legt weiterhin Wert auf Zusammenarbeit in hochwertigen Räumen, was durch Rekordmieten belegt wird. Möglicherweise werden sich Spitzenmieten im CBD halten oder sogar weiter steigen, falls das Angebot an Top-Flächen knapp wird – erste Verträge wurden bereits zu €50–51/m² abgeschlossen realestate.bnpparibas.de cbre.de. Außerhalb der besten Lagen werden Eigentümer voraussichtlich Zugeständnisse machen oder die Mieten senken müssen; interessant ist, dass sich eine zunehmende Mietpreisdifferenz zeigt: In den vergangenen zwölf Monaten stiegen die Durchschnittsmieten im CBD um ca. 22 %, während sie in peripheren Lagen um ca. 6 % fielen, da dort die Märkte schwächer wurden cbre.de cbre.de. Diese Polarisierung dürfte anhalten. Auch die Nutzungsgewohnheiten für Büros in Frankfurt wandeln sich: Viele Banken und Konzerne optimieren ihren Flächenbedarf, gleichzeitig entstehen durch neue Marktteilnehmer wie Fintechs und EU-Agenturen neue Flächennachfragen. Frankfurts Rolle als europäisches Bankenzentrum nach dem Brexit dürfte sukzessive wachsen – fast 60 Finanzinstitute haben seit dem Brexit Lizenzen in Frankfurt erworben investropa.com und Unternehmen wie JPMorgan haben riesige Werte (230 Mrd. US-Dollar) nach Frankfurt verlagert, um ihren EU-Betrieb aufrecht zu erhalten investropa.com. Dieser Finanzjob-Zuzug sorgt für Rückenwind bei der Nachfrage nach Büroflächen, insbesondere im hochwertigen Segment. Insgesamt ist mittelfristig mit moderat steigenden Büroflächenumsätzen zu rechnen (eine Prognose sieht ~450.000 m² p.a. ab 2025, gegenüber ~398.000 m² in 2024) cbre.de realestate.bnpparibas.de, sofern die Konjunktur stabil bleibt. Die Meinung ist weitgehend einhellig, dass 2024 den konjunkturellen Tiefpunkt für Vermietungen markierte und sich für 2025–2026 eine allmähliche Erholung abzeichnet cbre.de. Die Mieter bleiben aber wählerisch: „grüne“ Gebäude und flexible, moderne Grundrisse werden sich zuerst vermieten, während überholte Büroobjekte unter Druck geraten. Entsprechend fokussieren sich Investoren und Eigentümer zunehmend auf ein aktives Asset-Management – durch Modernisierung und Integration von Nachhaltigkeitsmerkmalen (ESG) und Zusatzangeboten, um dem neuen Marktstandard zu entsprechen cbre.de.
Wichtige Bürostandorte: Frankfurts Central Business District (CBD) – bestehend aus dem Bankenviertel, der Innenstadt und Teilen des Westends – ist die Topadresse. Hier prägen Towers wie Taunusturm, Marienturm und künftig FOUR Frankfurt die Skyline. Im CBD liegt beständig der größte Anteil aller Bürovermietungen (ca. 40 % Anfang 2025) cbre.de, weil Unternehmen das Prestige und die Verkehrsanbindung schätzen. Bankenviertel-Flächen sind rar – die Leerstandsrate in diesen zentralen Blöcken beträgt nur etwa 5–7 % cbre.de, weshalb die Mieten auf Höchstniveau verharren. Das angrenzende Westend, bekannt für elegante Villen, die in Büros verwandelt wurden, und neuere, gemischt genutzte Hochhäuser (wie den Opernturm), ist ebenfalls ein äußerst gefragter Teilmarkt mit geringer Leerstandsquote. Stadtrandlagen wie das Europaviertel (westlich der Innenstadt) und das Ostend sind ebenfalls wichtig: Hier entstehen viele Neubauten. Das Ostend etwa beherbergt die EZB und neue, campusähnliche Büroanlagen; 2024 wurde ein Großmietvertrag mit ING (32.000 m²) abgeschlossen cbre.de, was die Bedeutung des Viertels als Bürostandort untermauert. Das Europaviertel (City West) verzeichnete große Fertigstellungen (z.B. wurde das Gebäude „Kastor“ leerstehend und führte zu einem Anstieg des Leerstands im Europaviertel im Q1 2025) cbre.de. Dennoch sind diese Randlagen gut angebunden und ziehen preisbewusste Mieter und Coworking-Anbieter an. Außerhalb der Stadt ist Eschborn (eine nordwestlich vorgelagerte Gemeinde) ein bedeutender Bürostandort, an dem viele Backoffice-Funktionen angesiedelt sind – dank günstigerer Mieten; die Nachfrage schwankt entsprechend den Kostensenkungstrends (derzeit höhere Leerstände als in der Stadt). Das Büroviertel Niederrad (Lyoner Quartier) befindet sich im Umbruch, da einige Büros in Wohnungen umgebaut werden – der Leerstand in verbliebenen Büros ist hoch, das Viertel gilt daher als schwächerer Standort. Zusammengefasst sind Zentral-Frankfurt und einzelne neue Hotspots (wie der Hafenpark im Ostend) die gefragtesten Standorte, während ältere, dezentrale Büroparks Gegenwind spüren.
Einzelhandels- & Shopping-Immobilien
Aktueller Stand: Frankfurts Einzelhandelsimmobilien erholen sich von den pandemiebedingten Störungen, obwohl langfristige Veränderungen bestehen bleiben. Die wichtigen Einkaufsstraßen der Stadt – Zeil und Goethestraße – zählen weiterhin zu den wertvollsten Einzelhandelslagen Deutschlands. Spitzenmieten für Einzelhandelsflächen in Frankfurt liegen national nur hinter München, was die wohlhabende Kundschaft der Stadt und die Ausgaben der Touristen widerspiegelt. (Ende 2024 lagen die Spitzenmieten in den Top-Städten Deutschlands bei durchschnittlich ca. 252 €/m²/Monat, mit Frankfurts Spitzenmiete etwa im hohen 200er-Bereich statista.com.) Die Passantenfrequenz hat sich stark erholt: In Frankfurt gibt es inzwischen etwa 14.000 Übernachtungsgäste pro 1.000 Einwohner – ein Wert nahe dem Allzeithoch, was auch der Rückkehr internationaler Touristen zu verdanken ist dzhyp.de dzhyp.de. Auffällig ist: Wohlhabende asiatische Besucher sind zurück, eine wichtige Klientel für den Luxuseinzelhandel in Frankfurt dzhyp.de dzhyp.de. Davon profitiert das Luxussegment auf der Goethestraße (Frankfurts „Fifth Avenue“), wo die Flagship-Boutiquen internationaler Marken von gestiegenen Umsätzen berichten. Allerdings ist der Frankfurter Einzelhandelsmarkt nicht ohne Probleme. Ein struktureller Wandel zum E-Commerce und veränderte Konsumgewohnheiten führen zu steigenden Leerständen in Nebenlagen. In den vergangenen Jahren wurden viele Randgeschäfte geschlossen – insbesondere in weniger attraktiven Stadtteilen oder kleineren Einkaufszentren –, ein deutschlandweiter Trend dzhyp.de dzhyp.de. Dennoch hat sich das Kerngebiet des Frankfurter Einzelhandels als robust erwiesen. Laut Marktberichten haben viele der während Corona leerstehenden Läden inzwischen neue Mieter gefunden, was die Spitzenmieten stabilisiert hat dzhyp.de dzhyp.de. Die Zeil, Frankfurts wichtigste Fußgänger-Einkaufsstraße, verzeichnete einige prominente Leerstände (z. B. durch kleinere Warenhäuser), doch Discounter, Sportartikel, aber auch neues Erlebnis-Shopping füllten die Flächen rasch. Im MyZeil-Einkaufszentrum (an der Zeil) gab es jedoch 2024 noch mehrere Leerstände – Indoor-Malls stehen sichtbar unter Druck (im Text heißt es sinngemäß: „viele leere Läden im Zeil-Einkaufszentrum“ bleiben, aber das Interesse an Spitzenlagen ist „lebhaft“) dzhyp.de. Insgesamt ist die Leerstandsquote im Einzelhandel in den Toplagen Frankfurts deutlich niedriger als in weniger attraktiven Stadtbereichen. Eine aktuelle Studie zeigte, dass die Leerstände in den Innenstädten zwar jahrelang gestiegen sind, sie sich aber in Top-Städten wie Frankfurt auf niedrigem Niveau einpendeln und weit unter den etwa 15–17 % schwächerer deutscher Innenstädte liegen dzhyp.de knightfrank.com.
Trends und Regulierung: Die Einzelhändler in Frankfurt setzen verstärkt auf kleinere, wirkungsstarke Ladenflächen und Omnichannel-Strategien. Pop-up-Shops und Gastronomiekonzepte nutzen teils größere Flächen. Die Stadt fördert zudem die Umwandlung in gemischt genutzte Immobilien – etwa werden überholte Handelsflächen zu Fitnessstudios, Entertainment-Angeboten oder sogar Wohnungen/Büros umgebaut, um die Innenstadt lebendig zu halten. Neue, nur den Einzelhandel betreffende Vorgaben wurden bisher nicht erlassen; die Stadt unterstützt jedoch Maßnahmen wie gelockerte Nutzungsauflagen, um Leerstände auch mit nicht-gewerblicher Nutzung zu besetzen, wo es sinnvoll ist. Highstreet-Vermieter zeigen sich ihrerseits flexibler beim Mietvertrag, um die Mieter nach der Pandemie zu halten. Im Luxussegment ist die Nachfrage nach Top-Flächen äußerst hoch: Internationale Marken zahlen häufig Schlüsselgeld, um einen Platz an der Goethestraße zu ergattern. Diese Straße hatte im Q3 2024 die zweithöchste Luxusmiete Europas (~15.100 € pro m²/Jahr) savills.com. Die weitere Entwicklung hängt an der Kaufkraft: In Frankfurt ist der Konsum dank niedriger Arbeitslosigkeit und wohlhabender Bevölkerung robust. Die Renditen für Einzelhandelsimmobilien sind mit steigenden Zinsen leicht gestiegen – Toplagen erreichen nun etwa 3,8–4,0 %. Lagen außerhalb des Zentrums bringen höhere Renditen, spiegeln aber auch ein größeres Risiko wider.
Ausblick (Einzelhandel): In den kommenden Jahren dürfte es Stabilität in den Spitzenlagen und Bereinigung an den Rändern geben. Die Mieten in den Toplagen dürften sich auf jetzigem Niveau halten oder leicht steigen, da die Expansion der Retailer vorsichtig bleibt. Prognosen zufolge sollten die Spitzenmieten in Frankfurt nahe dem aktuellen Niveau bleiben, da sie fast wieder das Vor-Pandemie-Niveau erreicht haben dzhyp.de. Sollte der Tourismus weiter wachsen (Frankfurt ist bedeutender Messe- und Business-Standort), würden davon auch die Einzelhandelsumsätze profitieren und in den Toplagen leichte Mietsteigerungen ermöglichen. Umgekehrt dürften ältere Einkaufslagen weiter an Bedeutung verlieren oder umgewidmet werden. Es ist mit mehr Erlebnis-Einzelhandel zu rechnen – Flagship-Stores, die gleichzeitig Showroom und Eventfläche sind –, um hohe Mieten durch Kundenerlebnis zu rechtfertigen. In den Toplagen dürfte die Flächenbelegung hoch bleiben: Neue Leerstände werden meist rasch wieder besetzt. In Nebenlagen hingegen können die Leerstände im hohen einstelligen oder niedrigen zweistelligen Prozentbereich verharren, bis alternative Nutzungen Flächen aufnehmen. Insgesamt bleibt die Investorenstimmung im Einzelhandel zurückhaltender als bei anderen Anlageklassen; viele Investoren bevorzugen derzeit eher Logistik- oder Wohnimmobilien. Dennoch sind Frankfurts Toplagen als rares, wertstabiles Coreinvestment weiter gefragt.
Zentrale Einkaufsgebiete: Zwei Zonen dominieren: Die Zeil ist die belebte Fußgängerzone mit den großen Warenhäusern, Modeketten und Technikmärkten, die sowohl bei Einheimischen als auch Touristen enorme Frequenz hat. Die Zeil-Mieten sind Benchmark für Frankfurter Einzelhandelsflächen (vor der Pandemie gut 300 €/m²/Monat, jetzt etwas darunter). Trotz gewisser Fluktuation (z. B. Galeria Kaufhof-Restrukturierung) hat die Zeil ein attraktives Mietermix und eine „lebhafte“ Vermietungsdynamik bewahrt dzhyp.de dzhyp.de. Nur ein Block entfernt ist die Goethestraße Frankfurts Luxusmeile mit Boutiquen wie Gucci, Chanel und Rolex. Diese kurze Straße erzielt die höchsten Mieten – laut einer Quelle ca. 15.000 € pro m²/Jahr für Spitzenflächen, wie auf Luxusstraßen in Paris oder Mailand savills.com. Die Goethestraße profitiert von der Nähe zu Fünf-Sterne-Hotels und der kaufkräftigen, auch internationalen Kundschaft. Die Fressgass (Kalbächer Gasse) ist eine weitere bekannte Flaniermeile für Gastronomie und Spezialgeschäfte – hier boomt das Geschäft mit Gastronomie und Freizeit. Unter den Shopping-Centern sind MyZeil (moderne Mall an der Zeil) und Skyline Plaza (nahe der Messe) wichtige Adressen – beide zeigen gemischte Entwicklung; bei MyZeil gibt es manche Leerstände, die zunehmend durch neue Freizeitkonzepte gefüllt werden. Der Einzelhandel in den Stadtteilen wie Bornheim oder Bockenheim bleibt stabil und versorgt die lokale Bevölkerung, ist jedoch weniger für großvolumige Investments interessant. Zusammengefasst bleibt das Frankfurter Einzelhandelszentrum solide und zählt wohl auch künftig zu den Topmärkten, während die Stadt die Rolle des Einzelhandels im Zeitalter des E-Commerce neu definiert.
Industrie- & Logistikimmobilien
Aktueller Stand: Das Segment Logistik und Industrie in der Metropolregion Frankfurt/Rhein-Main ist äußerst robust. Frankfurts zentrale Lage, der riesige Konsumentenmarkt und wichtige Verkehrsknotenpunkte (zweitgrößter Cargo-Flughafen Europas, Autobahn-Drehkreuze) machen die Region zu einem Hotspot für Logistik. Die Nachfrage nach Lager- und Distributionsflächen ist extrem hoch, während verfügbare Flächen sehr knapp sind. Ende 2024 lag die Leerstandsquote für moderne Logistikflächen bei nur etwa 1 % – quasi Vollauslastung cbre.com cbre.com. Selbst ältere oder nicht ideale Lager sind nahezu voll vermietet, weil der Nachfragedruck so hoch ist. 2024 wurden im Großraum Frankfurt ca. 385.000 m² Logistikflächen umgesetzt, ein leichter Rückgang um 9 % gegenüber dem Rekordjahr 2023 cbre.com cbre.com. Grund ist jedoch kein Schwund an Mietinteressenten, sondern Flächenmangel. Bemerkenswert: Rund 11 % der Anmietungen entfielen auf Untermietungen (ein Zeichen dafür, dass sich Firmen auf kreativem Weg Raum verschaffen) cbre.com cbre.com. Zudem entfiel 40 % der 2024 belegten Flächen auf Neubauten – ein Rekordwert –, da Entwickler gezielt Built-to-Suit-Projekte realisieren, um den Bedarf zu decken cbre.com cbre.com. Die wichtigsten Nutzer großer Logistikanlagen rund um Frankfurt sind typischerweise 3PL-Dienstleister, E-Commerce-Händler, Handelsketten sowie Industrieunternehmen mit regionalem Vertriebsbedarf.
Mieten und Renditen: Die Spitzenmieten für Logistikimmobilien steigen kontinuierlich aufgrund des knappen Angebots. Im 2. Halbjahr 2024 lag die Spitzenmiete für Lagerflächen in Frankfurt bei etwa €7,90–8,20 pro m²/Monat, ein historischer Höchststand realogis.com mktgdocs.cbre.com. Die Mieten stiegen allein 2024 im Ballungsraum um etwa +5% mktgdocs.cbre.com. Mieter sind bereit, für die Nähe zum Frankfurter Flughafen und zu den Konsumentenmärkten einen Aufpreis zu zahlen. Gleichzeitig bleiben die Renditen von Logistikimmobilien attraktiv im Vergleich zu anderen Sektoren. Die Spitzenrenditen für Logistik in den wichtigsten deutschen Zentren (wie Frankfurt) lagen Ende 2024 bei etwa 4,25–4,5%, nachdem sie sich von Tiefständen um 3,5% in 2021 gelöst haben realestate.bnpparibas.com imap.com. Für Frankfurt gibt CBRE die Spitzenrendite Ende 2024 mit etwa 4,4% an mktgdocs.cbre.com. Trotz höherer Finanzierungskosten bleibt das Investoreninteresse an Logistikimmobilien stark – die Fundamentaldaten der Branche überzeugen. Dementsprechend schnellten die Investitionsvolumina in Frankfurts Industrie-/Logistikimmobilien nach oben: 2024 wurden rund €758 Millionen umgesetzt, ein Plus von 55% gegenüber dem Vorjahr mktgdocs.cbre.com. Das unterstreicht, wie begehrt dieses Anlagegut ist; globale Fonds und Immobilien-Trusts kaufen Lagerhallen in der Gewissheit anhaltender Nachfrage auf (besonders seit dem E-Commerce-Boom während der Pandemie).
Ausblick (Logistik): Die Fundamentaldaten sprechen für anhaltende Stärke. Der Frankfurter Logistikmarkt dürfte in den kommenden 3–5 Jahren eine hohe Nachfrage erleben – getrieben vom E-Commerce-Wachstum, der Lieferkettenoptimierung des Einzelhandels und Frankfurts Stellung als europäischer Distributionsknotenpunkt. Auch bei Konjunkturschwankungen in Deutschland blieben die Logistik-Vermietungen robust – ein Trend, der wohl anhält. Allerdings bleibt das Angebot wegen Flächenmangel knapp. Große Grundstücke nahe Frankfurt, die für Logistik geeignet wären, sind rar, und Gemeinden tun sich oft schwer, neue Logistikflächen auszuweisen. Die Projektpipeline ist überschaubar; laut einer Quelle gibt es in der Region nur eine „kleine Neubau-Pipeline für die Zukunft“ mktgdocs.cbre.com. Das bedeutet, die Leerstandsrate bleibt extrem niedrig und die Mieten dürften weiter steigen. Es ist denkbar, dass Spitzenmieten in wenigen Jahren die €9/m² knacken, falls das Angebot nicht aufholt. Nutzertrends gehen zu modernen, hohen Hallen (vor allem für automatisierte Verteilzentren) – ältere Bestände könnten daher umgebaut werden. Zudem entsteht in Frankfurt ein bedeutender Rechenzentrums-Cluster (wegen des DE-CIX-Internetknotens), der immer mehr Industrieflächen für Serverfarmen vereinnahmt, was das Logistikangebot zusätzlich verknappen könnte (gleichzeitig sind Rechenzentren ein boomender „Industrie“-Subsektor, in den auch REITs massiv investieren) investropa.com. Das Investorenvertrauen bleibt im Logistikbereich sehr hoch. Viele institutionelle Anleger betrachten Logistik inzwischen als Kern-Anlageklasse, und der Frankfurter Markt mit seinen hohen Auslastungsquoten und indexierten Mieten gilt als sichere Einkommensquelle. Sinken die Zinsen, könnten die Renditen wieder sinken – kurzfristig dürften sie aber um die 4,5% pendeln.
Wichtige Logistikstandorte: Die wichtigsten Logistikkorridore liegen am Rand Frankfurts: insbesondere die Areale rund um den Flughafen Frankfurt (FRA), etwa CargoCity und Bezirke wie Mörfelden-Walldorf, Raunheim und Kelsterbach, wo Großdistributionszentren Luftfracht und den schnellen Einzelhandelsvertrieb abwickeln. Hier herrscht praktisch Vollvermietung. Logistikparks entlang der A3, A5 und A7 (nördlich und östlich der Stadt) sind ebenfalls bedeutend – etwa im Raum Hanau/Aschaffenburg im Osten sowie Darmstadt im Süden. Große Onlinehändler und Paketdienste betreiben hier wichtige Hubs. Weiter draußen absorbieren Standorte wie Gießen, Koblenz und Fulda (im 100-km-Umkreis) manchmal Kaufkraft, wenn Näheres ausgebucht ist. Ein bekannter Cluster ist Weiterstadt (bei Darmstadt), wo Amazon und andere Zentren betreiben. Ein weiterer Wachstumspunkt ist der Bereich Langen/Seligenstadt entlang der A3. Jede Fläche im 30-Minuten-Radius rund um Frankfurt, die industriell genutzt werden darf, ist begehrt. Der Flächenmangel dürfte zu mehrgeschossigen Lagerhallen und einer Verdichtung bestehender Standorte führen. Fazit: Frankfurts Logistiksektor zählt zu den gesündesten Teilen des Immobilienmarktes – nahezu Vollvermietung, steigende Mieten und solide Zukunftsnachfrage – aber das Wachstum wird durch Flächenknappheit gebremst.
Luxus- und Premium-Entwicklungen
Aktuelle Marktlage: Das Luxus-Immobiliensegment in Frankfurt – also exklusive Wohnimmobilien, Premium-Bürotürme und Fünf-Sterne-Hotels – befindet sich im Aufschwung, angetrieben durch sowohl lokale Vermögen als auch internationale Anleger. Auch wenn Frankfurt noch nicht so sehr mit Luxusimmobilien assoziiert wird wie London oder Paris, etabliert sich die Stadt als sicherer Hafen für vermögende Investoren, die europäische Assets suchen. Im Wohnsegment erreichen Spitzenobjekte (z.B. Penthäuser in City-Hochhäusern oder repräsentative Villen im Westend) weiterhin Rekordpreise. Im Gegensatz zum Gesamtmarkt zeigen sich die Preise im Ultra-Premium-Bereich selbst bei Zinsanstiegen kaum beeindruckt – vermögende Käufer zahlen oft bar und sind weniger zinssensibel. Die neue Generation an Luxus-Wohntürmen belegt die Nachfrage: der Grand Tower (Fertigstellung 2019) war mit seinen 400+ High-End-Wohnungen rasch ausverkauft, neuere Projekte wie One Forty West (Mixed-Use aus Hotel und Luxuswohnungen) und Eden finden rege Nachfrage. Das ehrgeizigste Vorhaben ist FOUR Frankfurt, eine Entwicklung von vier Hochhäusern im Stadtzentrum mit einem Investitionsvolumen von über €1 Milliarde und Fertigstellung 2025 investropa.com. Sie umfasst 600 Luxuswohnungen, zwei Luxushotels, Büros und Einzelhandel und schafft damit quasi ein exklusives, innerstädtisches Quartier khl.com 4frankfurt.de. Dass Allianz einen der FOUR-Tower im Forward-Deal für €1,4 Milliarden erwarb (Deutschlands teuerster Einzelgebäude-Deal) zeigt das Vertrauen in Frankfurts Premiummarkt 4frankfurt.de businesstraveller.com. Im kommerziellen Bereich zählt Spitzenbüroimmobilien ebenfalls zum Premiumsegment: Hochhäuser, oft von Top-Architekten entworfen und mit nachhaltiger Technik ausgestattet, erzielen Spitzenmieten und werden von institutionellen Investoren geschätzt (siehe Bürosektor).
Allerdings zeigen sich kurzfristige Überhänge am Luxus-Mietmarkt. Ende 2024 wurde ein Überangebot an hochwertigen Mietflächen (Wohnung und Büro) verzeichnet. So stieg die Leerstandsquote auf dem Frankfurter Büromarkt (inklusive vieler Premiumgebäude) bis Q3 2024 auf rund 9,2%, nach 8,6% zu Jahresbeginn investropa.com. Auch in den deutschen Topstädten inklusive Frankfurt wuchs der Bestand neuer Luxus-Wohnungen 2024 um ca. 8,9% – ein deutlicher Angebotszuwachs investropa.com. Diese Welle an Fertigstellungen (Luxus-Eigentumswohnungen, exklusive Miethochhäuser) übersteigt lokal manchmal die Sofortnachfrage. Makler meldeten 2024 eine Abkühlung bei hochwertigen Mietabschlüssen – laut JLL wurden viele Großgesuche nach Premiumbüroflächen verschoben investropa.com, und einige Vermieter von Luxuswohnungen mussten die Mietforderungen senken, um Einheiten zu füllen. Dadurch sanken die Renditen bei Luxusanmietungen, da die Mieten mit den hohen Kaufpreisen in diesem Segment nicht mithalten konnten investropa.com investropa.com. Kurz: Frankfurts Luxusmarkt bleibt attraktiv, hat aber derzeit ein leichtes Angebotsübergewicht in der absoluten Premiumklasse.
Käuferprofil und Stimmung: Der Luxusmarkt wird zunehmend international. Vor allem Käufer aus dem Nahen Osten haben es auf Frankfurts Luxusimmobilien abgesehen, da sie diese als „sichere Investitionen“ betrachten investropa.com investropa.com. Die geopolitische Instabilität in der Heimat veranlasst viele wohlhabende Investoren aus dem Nahen Osten dazu, ihr Vermögen in Sachwerte im Ausland zu diversifizieren – und Frankfurt erfüllt viele Kriterien: starke Wirtschaft, politische Stabilität und wachsende Bedeutung als Finanzzentrum. Im Knight Frank Wealth Report 2024 wurde ein Anstieg von Ultra-High-Net-Worth-Individuals (UHNWI) aus dem Nahen Osten beim Immobilienkauf in Europa festgestellt, wobei Frankfurt als Spitzenstandort hervorgehoben wurde investropa.com investropa.com. Diese Käufer interessieren sich insbesondere für Landmark-Bürotürme oder neue Luxuswohnungen, die ein stabiles Mieteinkommen oder eine langfristige Wertsteigerung bieten können. Auch asiatische Investoren haben Frankfurt im Visier (wie bereits erwähnt, stieg das grenzüberschreitende Kapital aus Asien nach Europa im Jahr 2023 um 26 %, wobei Frankfurt ein wichtiges Ziel war) investropa.com investropa.com. Gleichzeitig bleiben deutsche Premium-Käufer weiterhin aktiv – erfolgreiche Banker, Führungskräfte und Unternehmer in Frankfurt investieren häufig in Luxuswohnungen, entweder zur Eigennutzung oder als Kapitalanlage. Sie schätzen Frankfurts Luxusimmobilien als sicheren Werterhalt, gerade angesichts des Wachstums der Stadt. Die Stimmung unter Luxuskäufern ist im Allgemeinen positiv: Die Immobilienpreise in Frankfurt sind zwar hoch, aber immer noch niedriger als in London oder Zürich – daher gilt Frankfurt für manche als „günstiger“ für ein vergleichbares Leben im Finanzzentrum. Auch das stabile (wenn auch nicht spektakuläre) Wachstum der Luxusimmobilienpreise in Frankfurt spricht eher diejenigen an, die einen stetigen Wertzuwachs suchen als volatile Preissprünge.
Ausblick (Luxussegment): In den nächsten Jahren wird für Frankfurts Luxusmarkt ein kontrolliertes Wachstum erwartet. Das derzeitige Überangebot bei Ultra-Luxus-Mietobjekten sollte sich allmählich abbauen, wenn die Wirtschaft expandiert und mehr Expats nach Frankfurt ziehen. Jede Schwäche bei Mieten oder Preisen im obersten Segment in 2024/25 dürfte nur temporär sein. Bis 2026–2027, mit wachsender Bevölkerung und steigendem Wohlstand, könnten die derzeit entstehenden Luxuswohnungen zum dringend benötigten Bestand werden. Luxuswohnimmobilien sollten sich somit – wenn auch moderat – weiterhin im Aufwärtstrend bewegen. Kurzfristig könnte es bei gebrauchten Luxuswohnungen zu einem leichten Rückgang oder einem Plateau kommen (da viele Neubauimmobilien konkurrieren), doch neue Projekte werden voraussichtlich mit noch höheren Preisen starten, sobald der aktuelle Bestand absorbiert ist. Im gewerblichen Bereich, wie bereits angesprochen, erreichen Spitzenmieten für Büros neue Höchststände – was für hohe Einnahmen bei Eigentümern von Luxustürmen sorgt und die Werte stützt. Ein weiterer Faktor ist die langfristige Wirkung des Brexits: Je mehr Finanzunternehmen in Frankfurt Fuß fassen, desto größer wird die Nachfrage nach hochwertigen Wohnungen für Führungskräfte und nach Premium-Büroflächen – das stützt den Luxusmarkt investropa.com investropa.com. Regulatorische Änderungen richten sich aktuell nicht speziell gegen Luxusimmobilien, obgleich der allgemeine Trend zu mehr Energieeffizienz auch Premium-Projektentwickler betrifft (in der Praxis setzen Luxusprojekte auf grüne Technologie, weil Käufer und Mieter das erwarten). Ein mögliches Gegenwind-Risiko könnten Änderungen bei der Grundsteuer oder strengere Regeln für ausländische Käufer darstellen, falls sie eingeführt werden – aktuell gibt es solche Beschränkungen in Deutschland jedoch nicht.
Herausragende Projekte und Lagen: Das FOUR Frankfurt-Projekt ist das neue Flaggschiff – es bringt nicht nur neue Luxuswohnungen, sondern auch ein Fünf-Sterne-Hotel (Rosewood) sowie exklusive Einzelhandelsflächen in die Innenstadt khl.com 4frankfurt.de. Nach Fertigstellung 2025 entsteht hier ein Mini-Luxusviertel zwischen Bankenviertel und Einkaufsmeile. Ebenfalls bedeutend ist das Alte Opernviertel (Alte-Oper-Umgebung), wo mehrere hochwertige Quartiersentwicklungen (etwa Opera Towers) in Planung sind, die Luxusshopping, Büros und Wohnungen verbinden. Westend bleibt die klassische Luxuswohnlage – die von Bäumen gesäumten Straßen beherbergen zahlreiche Konsulate und Villen; neue Luxus-Eigentumswohnungen werden dort aufgrund der prestigeträchtigen Adresse zügig verkauft. Sachsenhausen Nord am Main ist ein weiteres Gebiet mit Luxusentwicklungen (Skyline-Blick inklusive). Für gehobene Shopping- und Lifestyle-Angebote sind besonders die Goethestraße und die Fressgass wichtig; neue Wohnbauten in deren Nähe (wie Projekte an der Neue Mainzer Straße) kombinieren luxuriöses Wohnen mit Top-Lage. Zusammengefasst ist Frankfurts Luxusimmobilienmarkt bestens positioniert, da die Stadt weltweit mehr Kapital und Talent anzieht – Investoren sollten jedoch gezielt auswählen: Top-Adressen mit erstklassigen Objekten werden ihren Wert halten, während „Luxus“-Projekte der zweiten Reihe in weniger gefragten Lagen langsamer abverkauft werden könnten. Insgesamt untermauert Frankfurts Aufstieg in den weltweiten Finanzzentren-Rankings (derzeit wichtigster Finanzplatz Kontinentaleuropas) die starke Nachfrage nach Luxusimmobilien investropa.com investropa.com.
Investmentimmobilien und Interesse ausländischer Investoren
Aktueller Marktstatus: Frankfurt hat sich 2025 fest als Magnet für internationale Immobilieninvestoren etabliert. Nach einem zurückhaltenden 2022–2023 (als steigende Zinsen und wirtschaftliche Unsicherheit viele Deals ausbremsten), kehrt nun das Vertrauen zurück. 2024 stieg das Immobilien-Investmentvolumen in Frankfurt, belegt durch einen +21,3 %-Anstieg der gewerblichen Investitionen im ersten Halbjahr 2024 in Deutschlands Top-Städten, darunter Frankfurt investropa.com. Die gesamten Immobilientransaktionen in Deutschland betrugen 2024 rund 35–36 Mrd. € (JLL/Colliers-Daten), ein Anstieg von etwa 14 % im Vergleich zum Tiefpunkt des Vorjahres reuters.com reuters.com. Frankfurt als Top-„A“-Lage vereinte davon einen großen Anteil. Nach einer Schätzung wurden 2024 allein in Frankfurt etwa 2,5 Mrd. € investiert investropa.com. Das Investorenprofil hat sich gewandelt – während früher deutsche institutionelle Käufer dominierten, gewinnen ausländische Investoren zunehmend an Bedeutung. Das grenzüberschreitende Investment in Frankfurt steigt, angeführt von asiatischem und arabischem Kapital. 2023 steigerten Investoren aus dem asiatisch-pazifischen Raum ihre europäischen Immobilieninvestitionen um 26 %, wobei ein bedeutender Teil davon auf Städte wie Frankfurt entfiel investropa.com. Asiatische Investoren schätzen Frankfurts Status als Bankenhauptstadt der EU und die exzellente Infrastruktur (weltweit größter Internetknoten – DE-CIX – und Direktflüge aus vielen asiatischen Metropolen) investropa.com investropa.com. Arabische Staatsfonds und superreiche Familien sehen Frankfurt derweil als sicheren Hafen – eine Möglichkeit zur Diversifizierung aus turbulent(er)en Regionen. Auch das Post-Brexit-Umfeld sorgt für neue Nachfrage: Viele britische Investoren und Immobilienunternehmen schauen inzwischen nach Frankfurt, im Sog ihrer Bankenklientel, die operative Einheiten hierher verlagerte investropa.com investropa.com. Klassisches Beispiel ist JPMorgan, die 230 Mrd. $ an Vermögen nach Frankfurt transferierten, was ein klares Signal für Frankfurt als EU-Finanzstandort war investropa.com. Tatsächlich haben fast 60 Finanzinstitute nach dem Brexit eine Lizenz in Frankfurt erhalten – ein Indiz, dass künftig noch mehr britische und internationale Investoren in Frankfurter Immobilien investieren werden, um ihre Eurozonen-Präsenz zu sichern investropa.com investropa.com.
Anlegersentiment und Strategie: Die Stimmung ist vorsichtig optimistisch. Investoren sind weitgehend davon überzeugt, dass die Korrektur am deutschen Immobilienmarkt ihren Tiefpunkt erreicht hat und somit die Voraussetzungen für neue Chancen geschaffen wurden imap.com imap.com. Die Preise haben sich gegenüber dem Höchststand nach unten angepasst (insbesondere bei Büroimmobilien), und die Renditen sind auf attraktive Niveaus gestiegen, wie bereits erwähnt. Beispielsweise ist die Spitzenrendite für Büros in Frankfurt auf etwa 5 % gestiegen, was die Kalkulation erleichtert, da die Objekte nun einen angemessenen Renditeaufschlag gegenüber der Finanzierung bieten cbre.de cbre.de. Viele Investoren verhielten sich 2023 noch abwartend, doch für 2025 sind sie bereit zum Wiedereinstieg, da die Zinsen voraussichtlich auf einem Plateau bleiben oder sogar leicht sinken werden. Es herrscht der verbreitete Konsens, dass „ab 2025 die Preise ihren Tiefpunkt erreicht und die Zinsen sich stabilisiert haben“, was zu einer wieder anziehenden Nachfrage nach Immobilieninvestments führen wird imap.com imap.com. Diese Erwartung sorgt für einen „Flight to Quality“ (Flucht in Qualität) – Investoren konzentrieren sich auf erstklassige, gut vermietete Objekte in den besten Lagen Frankfurts, um Risiken zu minimieren imap.com imap.com. Es gibt aber auch Value-Add-Chancen: Da einige Eigentümer unter Druck stehen, gelangen kleinere und mittelgroße Objekte (insbesondere solche mit Leerstand oder Modernisierungsbedarf) auf den Markt in Frankfurt imap.com imap.com. Clevere Investoren nehmen diese ins Visier, planen Asset Management-Maßnahmen und möchten vom langfristigen Wachstum Frankfurts profitieren. Ein weiterer Treiber sind ESG-Kriterien (Umwelt, Soziales, Unternehmensführung) – Investoren suchen verstärkt nach Objekten mit starker grüner Bilanz, und der Frankfurter Markt bietet – unterstützt durch neue Gesetze zur Energieeffizienz – Chancen, ältere Gebäude aufzuwerten und ihren Wert zu steigern imap.com imap.com. So kann zum Beispiel ein Büroturm aus den 1970er Jahren heute (aufgrund hoher Leerstandsquoten) günstiger erworben werden, dann auf moderne, grüne Standards saniert und anschließend zu Premiumkonditionen neu vermietet werden – eine Strategie, der viele spezialisierte Fonds derzeit folgen.
Fokus ausländischer Investoren: Unterschiedliche ausländische Gruppen setzen unterschiedliche Schwerpunkte: Asiatische Investoren (u.a. aus Südkorea, Singapur, Japan) zeigen Interesse an Frankfurts Bürotürmen und Hotels, oft im Rahmen von Joint Ventures oder durch globale Fonds investropa.com investropa.com. Nordamerikanische Investoren (USA, Kanada) suchen nach Notverkäufen oder beteiligen sich zusammen mit lokalen Betreibern an Logistikportfolios und Büro-Value-Add-Projekten. Käufer aus dem Nahen Osten fahren zweigleisig – einige, wie z.B. staatliche Fonds aus Katar oder den VAE, investieren in große Core-Assets (sie waren bei vergangenen Ankäufen von Frankfurter Wolkenkratzern beteiligt), während private Familien aus der Region gezielt Trophäen-Wohn- und Gewerbeobjekte erwerben (zum Beispiel Luxuswohnungen zur Vermietung oder Eigennutzung) investropa.com investropa.com. Europäische Investoren (z.B. französische Versicherer, Schweizer Fonds) sehen Frankfurt weiterhin als Teil ihrer gesamteuropäischen Strategie und konzentrieren sich auf Core-Büro- und Einzelhandelsimmobilien. Ein besonderer Trend: Nach dem Brexit investieren britische Immobilienunternehmen und Investoren gezielt in Frankfurt, um einen Fuß in das Finanzzentrum der EU zu bekommen. Das reicht von REITs, die Frankfurter Büros kaufen, bis hin zu wohlhabenden britischen Privatpersonen, die Wohnungen zur Vermietung erwerben.
Ausblick (Investment & ausländisches Interesse): In den nächsten 3–5 Jahren dürfte Frankfurt eine Top-Adresse für Immobilieninvestitionen bleiben, gestützt durch die wirtschaftliche Stärke und die zunehmende Markttransparenz. Das Transaktionsvolumen dürfte schrittweise ansteigen und sich langsam den Normalwerten annähern (wenn auch vermutlich ohne die Hochphase 2018–2019 zu erreichen). Sowohl JLL als auch Colliers erwarten für 2025 ein moderates Wachstum des Deal-Volumens, jedoch „weiterhin deutlich unter den langfristigen Durchschnitten“ reuters.com reuters.com – es ist also eher mit einer stetigen Erholung als mit einem schnellen Aufschwung zu rechnen. Das große Fragezeichen sind Zinsen und Wirtschaftswachstum: Wird die Inflation gebändigt und erhöht die EZB die Zinsen nicht weiter (oder senkt sie 2025–26 sogar), wird die Fremdfinanzierung günstiger und es steigen noch mehr Investoren ein. Umgekehrt könnte eine Rezession oder ein externer Schock die Erholung verzögern. Trotzdem machen Frankfurts Fundamentaldaten (EZB-Sitz, Jobwachstum im Finanz- und Technologiesektor, zentrale Lage) die Stadt zu einem vergleichsweise defensiven Investment. Möglicherweise treten neue ausländische Investoren auf den Markt, etwa große US-Private-Equity-Fonds auf der Suche nach Schnäppchenportfolios oder asiatische Versicherungen, die erstmals in Deutschland direkt investieren. Außerdem erhöhen institutionelle Investoren ihre Allokation in Wohn- und Logistikimmobilien in Frankfurt, da sie darin stabile, langfristige Anlagen sehen (der regulierte deutsche Mietmarkt gilt als einkommenssicher und wenig volatil). Ein weiterer Pluspunkt für ausländische Investoren: In Frankfurt gibt es keine Beschränkungen für ausländisches Eigentum an Immobilien und der Rechtsschutz ist stark, was weiter Kapital anziehen wird. Ein Indikator für das steigende internationale Interesse: Die Zahl der an ausländische Käufer verkauften Objekte ist letztes Jahr um 6 % gestiegen investropa.com investropa.com, und dieser Anteil dürfte weiter zunehmen.
Stadtteile und Chancen: Sowohl ausländische als auch inländische Investoren konzentrieren sich auf bestimmte Stadtteile und Assetklassen, die die besten Möglichkeiten versprechen. Bei Büros sind das Bankenviertel und das Europaviertel (z.B. wechseln derzeit mehrere Türme rund um den Hauptbahnhof und die Messe den Besitzer). Im Wohnsektor sind zentrale Lagen wie das Ostend und Europaviertel – wo neue Projekte im Paket oder per Forward Funding gekauft werden können – Hotspots, da sie als künftige Toplagen großes Potenzial bieten investropa.com. Clevere Investoren schauen sich auch das Niederrad genauer an: Dort sind die Preise gefallen investropa.com, sodass sich ein Einstieg jetzt und das Abwarten einer Belebung (oder die Umwandlung veralteter Büros in Wohnen) bezahlt machen könnten. Im Bereich Logistik konzentrieren sich Investoren auf Industrieparks im Flughafenbereich und an den großen Autobahnen – oftmals per Paketdeals, da Einzelobjekte schwer zu bekommen sind. Auch alternative Sektoren rücken in den Fokus: Frankfurts Rechenzentren (durch die Internetknotenfunktion der Stadt besonders attraktiv) ziehen spezialisierte internationale Investoren an; Life-Science- und Laborflächen im Umfeld der lokalen Pharma- und Forschungsunternehmen könnten als nächster Wachstumsbereich folgen. Insgesamt sehen Investoren – insbesondere aus dem Ausland – Frankfurt als unterbewertet im Vergleich zu anderen Weltstädten. Mit stabilisierenden Renditen und robusten Wachstumsaussichten bleibt die Stadt ein wichtiger Baustein in jedem diversifizierten europäischen Immobilienportfolio. Wie es ein Brancheninsider formulierte: „Deutschland bleibt ein attraktiver Markt für stabiles Wachstum … und Frankfurt bietet Anlegern ein weiterhin gutes Angebot, da sich die Renditen auf höherem Niveau stabilisieren“ imap.com imap.com.
Abschließend lässt sich sagen, dass der Frankfurter Immobilienmarkt im Jahr 2025 durch eine starke Wohnraumnachfrage und ein knappes Angebot, einen zweigeteilten Gewerbesektor (Premium vs. Sekundär), florierende Luxusentwicklungen und steigende Auslandsinvestitionen geprägt ist. Mit Blick auf die nächsten 3–5 Jahre werden Wohnungspreise und Mieten voraussichtlich weiter steigen (wenn auch moderat), da das Wachstum Frankfurts und der Wohnungsmangel anhalten, während sich der Gewerbemarkt nach den jüngsten Erschütterungen allmählich erholt – mit Fokus auf Qualität und Nachhaltigkeit. Neue Projekte – von grünen Wohnanlagen bis zu skyline-prägenden Türmen – sowie günstige regulatorische Anpassungen (Energieanreize, gelockerte Bauvorschriften) werden das Bild prägen. Investoren aus aller Welt zeigen sich zunehmend optimistisch gegenüber Frankfurt, angezogen durch Stabilität und Chancen – egal ob ein asiatischer Fonds einen Büroturm kauft oder eine Familie aus dem Nahen Osten Luxuswohnungen erwirbt. Und während sich Frankfurts wichtigste Stadtviertel weiterentwickeln – einige wie das Ostend boomen, andere wie Niederrad passen sich an – bietet die Stadt eine vielfältige Palette an Immobilienoptionen. Für alle Beteiligten – Käufer, Mieter und Investoren – präsentiert sich Frankfurt im Jahr 2025 als ein dynamischer Markt, in dem durch gezielte Strategien und lokale Expertise bedeutende Chancen im Zeichen des Wachstums zu finden sind. Im Kern nutzt Frankfurt seine finanzielle Stärke und strategische Lage, um sicherzustellen, dass sein Immobilienmarkt auch in den kommenden Jahren zu den attraktivsten Europas zählt investropa.com investropa.com.
