Genfer Immobilienmarkt 2025: Trends, Analyse & Ausblick

Juli 12, 2025
Geneva Real Estate Market 2025: Trends, Analysis & Outlook

Überblick über den Immobilienmarkt in Genf im Jahr 2025

Der Immobilienmarkt in Genf bleibt im Jahr 2025 von hoher Nachfrage und knappem Angebot geprägt, was zu einem anhaltenden Preisanstieg bei gleichzeitig stabilisierendem wirtschaftlichem Umfeld führt. Die Schweizer Wirtschaft ist stabil (BIP-Wachstumsprognose für 2025 liegt bei etwa 0,8–0,9% globalpropertyguide.com) und verzeichnet eine niedrige Arbeitslosigkeit (~2,8% landesweit globalpropertyguide.com), was die Wohnraumnachfrage stützt. Die Nettomigration in die Schweiz bleibt robust (87.000 Nettozuwanderer im Jahr 2024 globalpropertyguide.com), und Genf als internationales Zentrum zieht einen bedeutenden Anteil an ausländischen Arbeitskräften und Expats an. Dieser Zustrom, gepaart mit begrenztem Neubau, bedeutet, dass Genf weiterhin mit einem akuten Wohnungsmangel konfrontiert ist. Die Leerstandsquoten bei Wohnimmobilien liegen nahe an historischen Tiefstständen und bewegen sich in Genf um 0,5–0,6% globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, was auf eine praktisch vollständige Auslastung des verfügbaren Wohnraums hinweist. Im gewerblichen Bereich ist der Markt ausgeglichener, aber weiterhin gesund, mit Büro-Leerständen im normalen Bereich (~6% Verfügbarkeit) und einer hohen Nachfrage nach Toplagen.

Die Zinstrends im Jahr 2025 entwickeln sich vorteilhaft für Immobilien. Nach dem Zinsanstieg 2022–2023 ist die Inflation in der Schweiz zurückgegangen und die Schweizerische Nationalbank wird voraussichtlich die Zinsen 2025 senken, was die Finanzierungsbedingungen verbessert engelvoelkers.com. Tatsächlich haben sich die Hypothekarzinsen stabilisiert, und durch die gesunkenen Finanzierungskosten – zusammen mit stark steigenden Mieten – wird für viele Haushalte der Kauf gegenüber der Miete wieder attraktiver engelvoelkers.com engelvoelkers.com. Insgesamt ist der Markt in Genf gekennzeichnet durch Stabilität: starke wirtschaftliche Fundamentaldaten, einen Ruf als sicherer Hafen und anhaltende Übernachfrage. Diese Faktoren sorgen trotz jüngster globaler Unsicherheiten weiterhin für Aufwärtsdruck auf die Preise. In den folgenden Abschnitten analysieren wir ausführlich die Bereiche Wohnen und Gewerbe, das Investitionsumfeld, Schlüsselfaktoren und Herausforderungen sowie die Erwartungen für die kommenden Jahre.

Analyse des Wohnimmobilienmarktes

Preise und Quartiertrends

Die Immobilienpreise in Genf steigen weiterhin in einem moderaten, aber festen Tempo. Die steigende Nachfrage (gefördert durch Bevölkerungswachstum und verbesserte Finanzierung) sowie ein chronisches Unterangebot haben zu einem beschleunigten Preiswachstum Ende 2024 und Anfang 2025 geführt globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Im ersten Quartal 2025 verzeichnete die Region Genfersee (zu der Genf gehört) etwa 4,2 % höhere Wohnungspreise im Jahresvergleich globalpropertyguide.com. Die Marktprognosen gehen von weiteren Steigerungen in der Größenordnung von 3-4 % für 2025 aus, was den neuesten Schätzungen von Wüest Partner und UBS entspricht globalpropertyguide.com. Dieser Ausblick spiegelt eine starke Nachfrage wider, die durch eine stabile Wirtschaft und niedrige Zinsen unterstützt wird, obwohl eine angespannte Erschwinglichkeit das Wachstumstempo voraussichtlich begrenzen wird globalpropertyguide.com. Ein UBS-Bericht stellte fest, dass die Preise aufgrund des begrenzten Angebots weiterhin steigen werden, das hohe Preisniveau jedoch bedeutet, dass größere Preissprünge bei den aktuellen Einkommensverhältnissen unwahrscheinlich sind globalpropertyguide.com.

Genf bleibt einer der teuersten Immobilienmärkte der Welt. Laut Transaktionsdaten beträgt der Durchschnittspreis für eine Wohnung in der Stadt etwa CHF 20.960 pro Quadratmeter (Stand Q1 2025 globalpropertyguide.com) – praktisch auf Augenhöhe mit Zürich (CHF 21.110) und deutlich über anderen Schweizer Städten. Damit sind Genf und Zürich die teuersten Wohnungsmärkte der Schweiz. Andere Datenquellen, die Angebotspreise verwenden, zeigen ähnliche Größenordnung: Schätzungen für Mitte 2025 setzen den stadtweiten Durchschnitt auf etwa CHF 15.500–16.000 pro m² investropa.com investropa.com für Wohnimmobilien an, mit Unterschieden je nach Immobilientyp und Erhebungsmethode. In Luxussegmenten sind die Werte noch höher – in prestigeträchtigen Vierteln wie Champel oder Les Eaux-Vives (nahe dem See) übersteigen die Preise gewöhnlich CHF 18.000–20.000 pro m² investropa.com. Beispielsweise wurden hochwertige Wohnungen in Champel/Eaux-Vives 2024–25 im Bereich von CHF 18.000–20.000 pro m² verkauft, was einem jährlichen Wachstum von 3–4 % in diesem Segment entspricht investropa.com. Diese Werte nähern sich denen der ultra-prime Märkte weltweit an.

Es gibt erhebliche Unterschiede je nach Stadtteil innerhalb von Genf. Im Allgemeinen sind die zentralen, am See gelegenen und gehobenen Viertel am teuersten, während Randbezirke vergleichsweise günstiger sind (allerdings immer noch hoch im nationalen Vergleich). Beispielsweise liegen die Durchschnittspreise für Wohnungen in Gegenden wie Cité-Centre (Innenstadt), Champel und Eaux-Vives bei etwa CHF 16.000–17.500 pro m² (mit Spitzenobjekten weit darüber) realadvisor.ch realadvisor.ch. In Champel – Roseraie, einem erstklassigen Wohnviertel, beträgt der Durchschnittspreis für Wohnungen etwa CHF 16.800/m² realadvisor.ch. Im Gegensatz dazu weisen außerhalb gelegene Viertel, die derzeit im Wandel sind – wie Praille–Acacias (Les Acacias) oder Teile von Onex/Lancy – niedrigere, aber immer noch hohe Preise auf, oft im Bereich von CHF 13.000–14.500 pro m² realadvisor.ch realadvisor.ch. Zum Beispiel liegt der Durchschnittspreis im Gebiet Bâtie–Acacias bei etwa CHF 13.465 pro m² für Wohnungen, dem niedrigsten in der Stadt realadvisor.ch. Diese Unterschiede spiegeln einen stark segmentierten Markt wider: Immobilien in der Nähe des Sees, des Stadtzentrums oder internationaler Organisationen (z. B. Sécheron/UN-Viertel) erzielen Aufschläge, während solche in eher industriellen oder entfernten Zonen vergleichsweise günstiger sind. Dennoch würden selbst Genfs „erschwingliche“ Gegenden in den meisten anderen Städten als teuer gelten.

Einfamilienhäuser sind innerhalb der Stadt Genf relativ selten, erzielen jedoch in den Vorortsgemeinden des Kantons ebenfalls sehr hohe Preise. Der Medianpreis für Häuser auf dem Markt in Genf liegt bei etwa CHF 3,2 Millionen investropa.com, wobei der durchschnittliche Hauspreis pro m² bei rund CHF 15.700 liegt (etwas über dem Durchschnitt für Wohnungen) investropa.com investropa.com. Luxusvillen in exklusiven Wohngegenden (beispielsweise in Cologny oder entlang des Sees) werden häufig für CHF 10–20 Millionen oder mehr verkauft, obwohl diese selten und meist nicht öffentlich angeboten werden. Insgesamt liegen die Wohnimmobilienpreise in Genf an der europäischen Spitze – was durch die nahezu Gleichstellung mit Zürich und die internationalen Rankings (später erläutert) unterstrichen wird.

Im Fokus: Stadtviertel: Jüngste Entwicklungen und Verbesserungen der Infrastruktur können Mikro-Märkte schnell beeinflussen. Les Eaux-Vives zum Beispiel verzeichnet eine starke Nachfrage, die teilweise auf die neue CEVA/Léman Express Zuglinie und das modernisierte Ufer zurückzuführen ist. Dieses ehemals mittelklassige Gebiet beherbergt nun Luxusprojekte und ist gemeinsam mit Champel in den >CHF 18.000/m²-Club aufgestiegen investropa.com investropa.com. Ähnlich verhält es sich mit dem Nations (ONU) Gebiet nördlich der Innenstadt, in dem sich viele internationale Organisationen befinden und das hochwertige Wohnanlagen bietet (Wohnungen ~CHF 15.000/m² im Durchschnitt realadvisor.ch) und für Expats interessant ist, die in der Nähe ihres Arbeitsplatzes wohnen wollen. Währenddessen bleiben Stadtteile wie Plainpalais/Jonction (beliebt bei jüngeren Käufern) mit etwa CHF 14.500/m² für Wohnungen noch etwas erschwinglicher realadvisor.ch, doch auch hier steigen die Preise, da neue Mischnutzungsprojekte entstehen. Zusammengefasst ist der Standort innerhalb Genfs ein entscheidender Preistreiber, aber praktisch alle Stadtviertel erleben steigenden Preisdruck durch das stadtweite Angebotsdefizit.

Mietpreise und Leerstandsquote

Der Wohnungsvermietungsmarkt in Genf ist äußerst angespannt. Hohe Nachfrage (sowohl von Einheimischen als auch von Expats) in Kombination mit einem begrenzten Mietangebot haben die Mieten im Jahr 2025 auf Rekordniveau getrieben. Die mediane Angebotsmiete für Wohnungen in Genf beträgt etwa 420 CHF pro Quadratmeter und Jahr (Stand Q1 2025) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Das entspricht ungefähr 35 CHF pro m² pro Monat – was bedeutet, dass eine typische 70 m² (750 sq ft) Wohnung deutlich über 2.000 CHF pro Monat an Angebotsmiete kostet. Genf und Zürich liegen bei den höchsten Wohnungsmieten in der Schweiz gleichauf, wobei die Zahl von 420 CHF/m²/Jahr den nationalen Höchstwert darstellt globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Zum Vergleich: In anderen Städten wie Lausanne liegen die Medianmieten bei etwa 300 CHF/m²/Jahr und der schweizweite Median beträgt rund 240 CHF/m²/Jahr globalpropertyguide.com. Die Mietpreise in Genf steigen zudem Jahr für Jahr – Anfang 2025 lagen die Angebotsmieten in der Stadt etwa 5 % höher als ein Jahr zuvor globalpropertyguide.com. Dieses Wachstum ist zwar beträchtlich, hat sich jedoch verlangsamt im Vergleich zum extrem schnellen Mietanstieg in den Jahren 2022–2023 (als einige Quartale Steigerungen von 6–10 % verzeichneten).

Die Mietnachfrage wird durch internationale Zuwanderung und ein Bevölkerungswachstum gestützt, ebenso wie dadurch, dass Menschen den Immobilienkauf aufgrund hoher Kaufpreise aufschieben. In Genf wohnen die meisten Einwohner zur Miete (ein in Schweizer Städten häufiges Szenario), und der Konkurrenzkampf um freie Wohnungen ist enorm. Es ist nicht ungewöhnlich, dass Dutzende von Bewerbern um eine einzige begehrte Wohnung konkurrieren. Die Leerstandsquoten sprechen Bände: die Leerstandsquote für Mietwohnungen in Genf liegt nur bei etwa 0,6 % globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com (Datenstand Mitte 2024), was extrem niedrig ist. In der Praxis gilt ein gesunder Mietmarkt mit einer Leerstandsquote von 2–3 %; 0,6 % zeigt also einen gravierenden Wohnungsmangel an. (Bemerkenswert ist, dass Genfs Leerstand etwas höher ist als der von Zürich – dort liegt die Quote bei erstaunlichen 0,1 % globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com – aber beide Städte sind de facto vollständig vermietet.) Viele Umlandgemeinden um Genf haben sogar noch niedrigere Leerstände als die Stadt selbst globalpropertyguide.com, denn jedes neue Wohnungsangebot in Vororten wie Vernier, Meyrin oder Carouge wird sofort von der Übernachfrage absorbiert. Zum breiteren Vergleich: die nationale Leerstandsquote für Mietwohnungen liegt bei etwa 1,4 % globalpropertyguide.com, was verdeutlicht, dass Genf (und Zürich) mit ihren hyper-angespannten Bedingungen Ausnahmen darstellen.

Niedrige Leerstände haben sich in starke Verhandlungsmacht für Vermieter bei Neuvermietungen übersetzt. Vermieter haben die Mietpreise bei Mieterwechsel deutlich erhöht. Im Jahr 2024 sind die Angebotsmieten in Genf stark gestiegen (Julius Bär berichtete von überdurchschnittlichen Mieterhöhungen in der Genfer Region im dritten Quartal 2024 realestate.juliusbaer.com). Es gibt jedoch Anzeichen dafür, dass das Mietwachstum im Jahr 2025 nachlässt: Der Schweizer Mietindex lag im ersten Quartal 2025 landesweit etwa 2,3 % über dem Vorjahr (im Vergleich zu 6,3 % ein Jahr zuvor) globalpropertyguide.com, und in der Genferseeregion gab es sogar einen leichten Rückgang von -0,4 % gegenüber dem Vorjahr im Durchschnitt globalpropertyguide.com. Dieser regionale Rückgang könnte durch neue Angebote im Kanton Waadt beeinflusst sein und möglicherweise durch statistische Besonderheiten, da die Stadt Genf selbst weiterhin ein Mietwachstum von etwa +5 % aufwies globalpropertyguide.com. In jedem Fall wird erwartet, dass die Mietinflation im Laufe des Jahres 2025 weiter abkühlt globalpropertyguide.com. Ein Grund dafür ist, dass mehr Mieter kaufen möchten, da die Finanzierungskosten gesunken sind – wohlhabende Mieter erkennen, dass mit niedrigen Hypothekenzinsen und hohen Mieten Wohneigentum wieder finanziell attraktiv sein kann engelvoelkers.com. Das könnte die Mietnachfrage leicht entlasten. Außerdem nimmt der Bau von Mehrfamilienhäusern endlich wieder Fahrt auf (nach einer Flaute in den Jahren 2020–2022), was in den kommenden Jahren etwas zusätzlichen Mietwohnraum schaffen wird realestate.juliusbaer.com realestate.juliusbaer.com.

Ein weiterer Faktor ist die einzigartige Mietregulierung der Schweiz: Der nationale Referenzzinssatz, an den viele bestehende Mietverträge gebunden sind, wurde im März 2025 von 1,75 % auf 1,50 % gesenkt globalpropertyguide.com. Dies löste eine Welle von Mietsenkungsbegehren nach Schweizer Recht aus. Mieter in Genf mit Verträgen, die sich auf den alten Satz beziehen, erhielten 2025 einen Anspruch auf eine durchschnittliche Mietsenkung von 2,91 % realestate.juliusbaer.com. Viele werden in den kommenden Monaten eine Reduzierung ihrer monatlichen Mieten sehen. Dieser Mietregulierungsmechanismus wird das Wachstum der Effektivmieten (für bestehende Mieter) dämpfen, auch wenn die Angebotsmieten für neue Verträge hoch bleiben. Zusammengefasst ist der Genfer Mietmarkt 2025 von Rekordmieten und intensiver Konkurrenz geprägt, doch das Tempo weiterer Mietsteigerungen dürfte sich aufgrund einer leichten Nachfragelockerung (durch Mieter, die kaufen) und regulatorischer Mietsenkungen verlangsamen.

Neue Wohnbauprojekte und Ausblick für das Angebot

Die Ausweitung des Wohnungsangebots ist das klare Heilmittel für die Erschwinglichkeits- und Leerstandskrise in Genf – und mehrere große Entwicklungen sind im Gange, um dies, wenn auch schrittweise, anzugehen. Das ambitionierteste Vorhaben ist das Praille–Acacias–Vernets (PAV) Projekt, ein groß angelegtes städtisches Entwicklungsprojekt im Süden von Genf. Das PAV-Projekt wandelt 230 Hektar ehemaliges Industrie- und Brachland in neue gemischt genutzte Quartiere um awp-architecture.com. In den nächsten 10–15 Jahren sollen im Rahmen des PAV etwa 12.000–15.000 neue Wohneinheiten in Genf entstehen awp-architecture.com, zusammen mit Büros, Einzelhandel, Parks und Infrastruktur. Dies ist eine transformative Größenordnung – effektiv eine sofortige Erweiterung des Genfer Zentrums awp-architecture.com – und könnte den Wohnungsbestand des Kantons um über 10 % erhöhen. Wichtig ist, dass PAV darauf ausgelegt ist, komplett neue Stadtteile (in Teilen von Genf, Lancy und Carouge) mit moderner, hochverdichteter Bebauung zu schaffen, einschließlich Wohnhochhäusern (einige Türme mit einer Höhe von bis zu ~175m waren geplant) foxstone.ch. Surville, Les Vernets und Praille-Acacias sind Teilbereiche von PAV, in denen der Bau begonnen hat oder geplant ist.

Eine wegweisende Komponente ist das Öko-Quartier Quai Vernets auf dem Gelände der ehemaligen Militärkasernen am Ufer der Arve. Die Bauarbeiten begannen 2022–2023, und nach Fertigstellung 2026–27 wird es 1.355 neue Wohnungen umfassen mediaroom.bouygues-construction.com. Beeindruckend ist, dass zwei Drittel davon als Sozial- oder mietpreisgebundene Wohnungen ausgewiesen sind, um die Wohnkosten zu senken, während ein Drittel reguläre Mietwohnungen sein werden mediaroom.bouygues-construction.com. Das Projekt ist bemerkenswert für seine Nachhaltigkeit: Es ist die erste Entwicklung in Genf, die die „2000-Watt-Areal“-Zertifizierung für Energieeffizienz und geringe CO2-Bilanz erhält mediaroom.bouygues-construction.com. Die Bauträger verwenden wiederverwertete Materialien (z. B. das Recycling von 20.000 Tonnen Beton vor Ort) und setzen erneuerbare Energien ein, um ein Vorzeige-Nachhaltigkeitsviertel zu schaffen mediaroom.bouygues-construction.com mediaroom.bouygues-construction.com. Ähnliche Grundsätze gelten im gesamten PAV – das Ziel ist, dichte, aber lebenswerte Quartiere mit öffentlichem Nahverkehr, Fahrradinfrastruktur, Grünflächen und einer Mischung von Wohnformen zu bauen. Nach vollständiger Realisierung wird PAV voraussichtlich 15.000 neue Arbeitsplätze schaffen und Wohnraum bieten awp-architecture.com – und so Genfs Stadtbild grundlegend verändern.

Außerhalb des PAV tragen andere Entwicklungen zur Schaffung neuen Wohnraums bei, wenn auch in kleinerem Umfang. In den letzten Jahren haben Projekte wie das Quartier de l’Étang in Vernier (ein gemischt genutzter Komplex mit Hunderten von Wohnungen, fertiggestellt 2022) sowie Umgestaltungen rund um Meyrin und Satigny (darunter einige neue Wohnsiedlungen im Umland) zusätzliche Wohneinheiten geschaffen. Der Ausbau des öffentlichen Verkehrs, insbesondere der Léman Express Bahn, hat die Entwicklung von Wohn- und Mischquartieren im Umfeld von Bahnhöfen wie Lancy–Pont-Rouge und Chêne-Bourg beschleunigt. Zum Beispiel ist rund um Lancy–Pont-Rouge (ein Bereich des CEVA-Bahnhofs) ein neues Geschäftsviertel mit Büros und einigen Wohngebäuden entstanden, und weitere Wohnungen sind in der Umgebung geplant, um ein 15-Minuten-Stadt-Konzept zu schaffen. Zusätzlich wandelt der Kanton regelmäßig verfügbare Grundstücke durch öffentlich-private Partnerschaften in Wohnraum um, wobei diese Projekte in der Regel eher klein ausfallen. Trotz all dieser Maßnahmen hinkt die Baupipeline Genfs der Nachfrage weiterhin hinterher – eine Tatsache, die sowohl von Behörden als auch Forschern anerkannt wird. Regulatorische Hürden (strenge Zonenauflagen, Höhenbeschränkungen und Volksabstimmungen) verlangsamen das Bautempo. Im Jahr 2024 blieb die Anzahl der Baugenehmigungen für Wohnraum in Genf unter dem Niveau, das nötig wäre, um die Leerstandsquote spürbar zu erhöhen.

Blickt man nach vorn, so ist eine Entspannung auf der Angebotsseite zu erwarten, allerdings nur schrittweise. Der PAV-Ausbau ist über viele Jahre gestaffelt (Quai Vernets bis 2027, andere Abschnitt bis in die 2030er Jahre). Wüest Partner prognostiziert für den Wohnungsbestand Genfs im kommenden Fünfjahreszeitraum ein Wachstum von durchschnittlich ~1% pro Jahr – das hilft, bleibt aber hinter dem Haushaltswachstum zurück. Das Ungleichgewicht wird somit fortbestehen, wenngleich es sich etwas abschwächen könnte, falls alle geplanten Projekte realisiert werden. In der Zwischenzeit fördert die Genfer Verwaltung auch Initiativen wie die Umwandlung kaum genutzter Büros in Wohnungen und den Ausbau des Genossenschaftswohnbaus (mehrere Genossenschaftsprojekte sind Teil des PAV und anderer Gebiete). Diese Maßnahmen sollen erschwinglichere Wohnungen schaffen und den Mittelstand in Genf halten.

Fazit für Wohnimmobilien: Die Immobilienpreise und Mieten in Genf befinden sich aufgrund chronischem Wohnraummangels auf Rekordniveau. Während Großprojekte (wie das PAV) auf einen Anstieg des Angebots abzielen, wird sich ihre Wirkung erst in den kommenden Jahren entfalten. 2025 und kurzfristig bleibt das Wohnungsangebot sehr knapp, der Markt begünstigt weiterhin Verkäufer und Vermieter. Käufer haben mit starker Konkurrenz und häufigen Verkäufen über dem Angebotspreis zu rechnen, insbesondere bei hochwertigen Immobilien. Auch Mieter stehen im Wettbewerb oder sind auf persönliche Kontakte angewiesen, um eine Wohnung zu finden. Der Genfer Wohnungsmarkt ist im Grunde ein Musterbeispiel für eine weit über der Versorgung liegende Nachfrage – und daran wird sich erst etwas ändern, wenn größere Teile des neuen Wohnungsangebots bereitstehen.

Analyse Gewerbeimmobilien

Dynamik des Büromarktes

Genfs Büromarkt im Jahr 2025 ist stabil und zeigt Bereiche mit Stärke, insbesondere in erstklassigen Innenstadtlagen. Nach den pandemiebedingten Anpassungen (wie verstärktes Homeoffice) und einigen Unternehmensverkleinerungen in den Jahren 2020–22 hat sich die Nachfrage nach Büroflächen normalisiert. Viele Unternehmen in Genf (Privatbanken, Handelsfirmen, NGOs usw.) behalten ihre Standorte oder vergrößern sogar ihre Präsenz, legen jedoch mehr Wert auf die Qualität und Flexibilität der Flächen. Dadurch ist die Bürovakanz-/Verfügbarkeitsrate in der Region Genf im vergangenen Jahr stabil geblieben. Im ersten Quartal 2025 liegt die Verfügbarkeitsrate für Büros bei etwa 6,2 %, praktisch unverändert gegenüber 6,1 % Mitte 2024 jll.com. Diese Rate deutet auf eine moderate Vakanz hin – zum Vergleich: In Zürich liegt die Bürovakanz bei rund 5 % und schweizweit bei etwa 5,7 % realestate.juliusbaer.com – Genfs Büromarkt ist also nicht so angespannt wie der Wohnungsmarkt, aber auch nicht überversorgt. Im Grunde sind etwa 94 % des Bürobestands in Genf belegt, und die verfügbaren 6 % konzentrieren sich oft auf bestimmte Teilmärkte oder ältere Gebäude.

Entscheidend ist, dass Lage und Qualität den Bürosektor unterscheiden. Erstklassige Büros im CBD (Central Business District) – also zum Beispiel rund um die Rue du Rhône, den Quai des Bergues und das Bankenviertel – sind sehr gefragt. JLL berichtet, dass die Nachfrage nach hochwertigen Büroflächen im Stadtzentrum stark bleibt, was die Spitzenmieten auch 2024–25 weiter steigen lässt jll.com. Vermieter von Top-Immobilien in diesen zentralen Lagen konnten die Mieten sogar weiter anheben, da renommierte Unternehmen um begrenzten Premiumraum konkurrieren. Obwohl hier keine exakten Zahlen für Genfs Spitzenmieten genannt werden, liegen diese laut Berichten über CHF 800 pro m²/Jahr (und erreichen in manchen Fällen für kleine Einheiten im Golden Triangle nahezu CHF 1.000). Dies entspricht aktuellen Inseraten von CBRE, die eine Spitzenfläche an der Rue du Rhône für etwa CHF 820/m²/Jahr anbieten. Sekundäre Bürostandorte, etwa in der Peripherie oder bei älteren Beständen, bieten mehr Flächen und stabile Mieten. Manche großen Büroflächen in Gegenden wie Meyrin oder Plan-les-Ouates (dem Uhren-/Industriequartier Genfs) können länger leer stehen oder mit Anreizen für Mieter beworben werden. Dennoch profitieren selbst diese Regionen von der gesamtwirtschaftlichen Stabilität Genfs.

Ein bemerkenswerter Trend ist die begrenzte Neubautätigkeit von Büros in naher Zukunft. Im Jahr 2024 verzeichnete Genf unterdurchschnittlich viele neue Büroflächen – es wurden nur etwa 57.000 m² neue Büroflächen fertiggestellt, was historisch gesehen eine niedrige Zahl ist jll.com. Auch 2025 wird voraussichtlich ruhig bleiben, da mehrere Projekte verschoben oder verkleinert wurden. Dieser Mangel an neuen Flächen hat dazu beigetragen, die Leerstände trotz Flächenreduzierungen seitens mancher Unternehmen in Grenzen zu halten. Allerdings steht bereits eine Welle neuer Flächen bevor: Die Entwicklungspipeline für Büroflächen in den Jahren 2026 und 2027 ist sehr umfangreich. JLL schätzt, dass in Genf in den Jahren 2026–27 rund 250.000 m² neue Büroflächen hinzukommen werden jll.com jll.com. Zur Einordnung: Das entspricht etwa 8–10 % des bestehenden Bürobestands, die binnen zwei Jahren hinzukommen. Ein Großteil davon stammt aus Großprojekten im PAV-Distrikt (Mischgebäude mit erheblichem Büroanteil) sowie vom neuen Campus Pictet de Rochemont (Hauptsitz der Privatbank Pictet und angrenzende Entwicklungen) und den Erweiterungen internationaler Organisationen. Genf verzeichnete zwischen 2019 und 2024 tatsächlich das höchste Wachstum des Bürobestands unter den Schweizer Städten – durchschnittlich ~2,0 % pro Jahr – und diese Wachstumsrate wird bis 2027 auf ~2,3 % pro Jahr steigen, wenn die Pipeline umgesetzt wird jll.com. Im Vergleich dazu werden in Zürich im selben Zeitraum deutlich weniger neue Büroflächen geschaffen (viele Zürcher Projekte wurden bereits früher realisiert oder verschoben), sodass die relative Expansion Genfs recht ausgeprägt ist.

Dieser bevorstehende Versorgungsboom ist ein zweischneidiges Schwert. Einerseits könnten neue, topmoderne Büros (mit nachhaltigem Design, großen Flächen usw.) neue Unternehmen anziehen oder lokalen Firmen einen Aufstieg ermöglichen und so Genfs Status als Wirtschaftsstandort stärken. Andererseits könnte die Leerstandsquote für Büros steigen, wenn die Nachfrage nicht mithält, sobald diese 250.000 m² auf den Markt kommen. Beobachter äußern Bedenken, dass die Leerstandsquote in Genf bis 2027 auf über 7–8 % steigen könnte. Zurzeit sind die Marktbedingungen jedoch ausgeglichen: Die aktuelle Verfügbarkeit von ca. 6 % umfasst einen Mix aus älteren Büros, die saniert oder zu Wohnraum umgebaut werden könnten (ein Weg, den einige Eigentümer angesichts der hohen Wohnungsnachfrage einschlagen). Neubauten werden oft vorvermietet oder als maßgeschneiderte Lösungen für Großmieter realisiert (z. B. haben die WTO und andere internationale Organisationen neue Räumlichkeiten angestrebt). Dadurch könnte sich die Qualitätslücke weiter vergrößern: Ältere Büros könnten künftig zunehmend Schwierigkeiten haben, während sich nagelneue Büros schnell füllen. Schon jetzt haben die angebotenen Büromieten in der Schweiz insgesamt einen leichten Anstieg verzeichnet (+0,5 % im Jahresvergleich) realestate.juliusbaer.com – aufgrund fehlender Neubauten und nachhaltiger Nachfrage – und die Spitzenmieten in Genf spiegeln diesen Trend wider.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass Genfs Büromarkt gesund ist, mit starker Nachfrage nach erstklassigen Flächen, stabiler Gesamtleerstandsquote und einem bevorstehenden Angebotsboom, den es zu beobachten gilt. Unternehmen schätzen weiterhin eine Präsenz in Genf aufgrund der Rolle der Stadt in den Bereichen Finanzen, Diplomatie und Handel (z. B. haben viele Rohstoffhandelsfirmen hier ihren Hauptsitz, der UN/NGO-Sektor usw.). Hybrides Arbeiten hat den Flächenbedarf pro Mitarbeiter etwas reduziert, aber die Beschäftigung in bürointensiven Branchen steigt weiterhin (~+1,5 % im Jahresvergleich 2024 realestate.juliusbaer.com). Wie ein Bericht feststellte, erwarten Firmen trotz Homeoffice eine ähnlich hohe Büroauslastung wie bisher, und das Beschäftigungswachstum unterstützt weiterhin einen zusätzlichen Flächenbedarf realestate.juliusbaer.com. Vermieter an den besten Standorten bleiben zuversichtlich, während jene an Randlagen mit Kreativität (wie flexible Mietverträge, Co-Working-Angebote) Mieter anlocken. Die nächsten Jahre werden zeigen, wie gut der Markt das neue Angebot aufnehmen kann. Für 2025 bleibt jedoch der Status quo: Stabile Mieten und Auslastungsquoten und das Gefühl, dass Genfs Büromarkt die Pandemie-Flaute klar hinter sich gelassen hat.

Trends im Einzelhandels- und Industrieimmobilienbereich

Einzelhandelsimmobilien: Der Einzelhandelsmarkt in Genf im Jahr 2025 zeigt ein zweigeteiltes Bild. Am Highstreet- und Luxussegment ist er außerordentlich stark; für generischen Einzelhandel hingegen bestehen weiterhin Herausforderungen (wie weltweit durch das Wachstum des E-Commerce zu beobachten ist). Das erstklassige Einzelhandelsviertel im Zentrum von Genf – insbesondere die Rue du Rhône und die angrenzenden Straßen – bleibt eines der führenden Luxus-Shopping-Gebiete Europas. Im Jahr 2024 wurde die Rue du Rhône als sechstbeste Luxus-Einkaufsstraße Europas eingestuft und verzeichnete Spitzenmieten, die im Jahresverlauf schätzungsweise um 5–10 % gestiegen sind portugalbusinessesnews.com. Diese Straße, Heimat von Boutiquen wie Rolex, Cartier, Louis Vuitton, Hermès und vielen anderen, weist außergewöhnlich hohe Besucherzahlen von wohlhabenden Einheimischen und internationalen Gästen auf. Die Nachfrage nach Ladenflächen in der Rue du Rhône ist immens, Leerstände gibt es praktisch keine. Tatsächlich haben Luxusmarken in Genf expandiert: Zu den Neueröffnungen 2023–24 zählen eine neue Dior-Flagship-Boutique und ein größeres Hermès-Geschäft portugalbusinessesnews.com. Mit den boomenden Luxusumsätzen in der Schweiz (die Schweizer Luxus-Einzelhandelsumsätze stiegen 2024 um etwa 8 % portugalbusinessesnews.com), profitiert Genf zudem als steuerfreies Shoppingziel für Touristen. Die Mieten an der Rue du Rhône zählen zu den höchsten weltweit – genaue Zahlen sind vertraulich, Schätzungen liegen jedoch oft über 5.000 CHF pro m²/Jahr für Top-Lagen. Der Ausblick für Spitzen-Einzelhandel ist positiv: Cushman & Wakefield prognostizieren für Luxus-Highstreet-Mieten in Europa einen jährlichen Anstieg von ca. 1–3 % zwischen 2025 und 2028 portugalbusinessesnews.com, und Genf dürfte angesichts der jüngsten Dynamik am oberen Ende dieser Spanne liegen.

Im Gegensatz dazu sieht sich der Sekundärhandel (Quartierläden, sekundäre Einkaufsstraßen und Einkaufszentren) mit Gegenwind konfrontiert. Die Genfer Konsumenten kaufen – wie anderswo auch – zunehmend online oder über die Grenze in Frankreich ein (wo Waren günstiger sind), was den lokalen Einzelhandel im mittleren Preissegment unter Druck setzt. Einige ältere Einkaufszentren in Genf (z.B. in Meyrin oder Carouge) verzeichnen Umsatzeinbußen und müssen ihre Mietermischung neu erfinden. Daten zur Einzelhandelsleerstand speziell für Genf werden nicht veröffentlicht, jedoch deuten Erfahrungsberichte darauf hin, dass außerhalb des Luxus-Kerns die Leerstände leicht gestiegen sind. Dennoch hat Genf Vorteile: eine wohlhabende Bevölkerung und einen ständigen Zustrom internationaler Besucher (für Konferenzen, Diplomatie usw.), die den stationären Einzelhandel unterstützen. Erlebnisorientierter Einzelhandel (Gourmetrestaurants, Galerien, Spezialboutiquen) entwickelt sich gut. Rue du Marché und Rue de Rive, stärker auf den Massenmarkt ausgerichtete Fußgängerstraßen, verzeichnen stabile Kundenfrequenzen und moderate Mieten (niedriger als an der Rue du Rhône, aber immer noch teuer im Vergleich zu anderen Städten). Auch der Airport Retail-Bereich ist bemerkenswert – die Passagierzahlen des Flughafens Genf haben sich erholt, was die Umsätze im Duty-Free- und Luxus-Outlet-Segment ankurbelt und wiederum die Mietpreise dort hoch hält.

Für Investoren sind die Anfangsrenditen für erstklassige Einzelhandelsimmobilien in Genf recht niedrig (da diese Objekte ähnlich begehrt sind wie Prime-Büros). Viele Einzelhandelsflächen in Toplagen sind im Besitz von Langzeit-Investoren (Versicherungen, private Stiftungen usw.) und kommen selten auf den Markt. Insgesamt ist der kurzfristige Ausblick für den Einzelhandel gemischt: Luxus und erstklassige Lagen dürften stabile oder steigende Mieten und sehr niedrige Leerstände erleben, während schwächere Einzelhandelslagen die Mieten senken oder neue Nutzungen finden müssen (einige wurden bereits in servicelastige Nutzungen wie Kliniken, Showrooms oder Fitnessstudios umgewandelt). Die Stadt und Vermieter passen sich an, indem sie das “Erlebnis” der Einkaufsstraßen aufwerten – etwa durch eine verbesserte städtebauliche Gestaltung und Events – um die Attraktivität des stationären Einzelhandels zu erhalten.

Industrie- und Logistikimmobilien: Der Markt für Industrieimmobilien in Genf ist relativ klein, da im Kanton nur wenig Fläche für Gewerbe ausgewiesen ist. Das vorhandene Angebot ist jedoch stark nachgefragt, insbesondere bei Logistik-, Lager- und Last-Mile-Distribution-Anlagen. Das Wachstum des E-Commerce und Just-in-time-Lieferketten steigert die Attraktivität von stadtnahen Lagerhäusern, um Geschäfte und Konsumenten zu beliefern. Die wichtigsten Industriegebiete Genfs umfassen das Areal beim Flughafen Genf (Cointrin), Meyrin/Satigny (ZIMEYSA) und Teile des für Leichtindustrie reservierten PAV-Gebiets. Die Leerstandsraten für Industrieflächen in Genf sind gering – oft nur wenige Prozent – auch wenn genaue lokale Zahlen rar sind. National ist die Leerstandquote bei Logistik-Immobilien im Investmentsegment von ca. 7,7% auf 5,1% im vergangenen Jahr gesunken jll.com, was auf einen angespannten Markt hindeutet. Genf folgt diesem Trend vermutlich (möglicherweise mit noch niedrigeren Leerständen aufgrund der Flächenknappheit).

Mieten für Logistik-/Industrieflächen in der Schweiz liegen typischerweise zwischen CHF 85 und CHF 140 pro m² und Jahr, abhängig von Lage und Qualität jll.com. Genf befindet sich tendenziell am oberen Ende dieser Spanne (CHF 120+), insbesondere für moderne Anlagen in Stadtnähe. Beispielsweise können neue, mehrstöckige urbane Logistikeinheiten oder gesicherte Lagerräume in der Nähe des Flughafens Genf Mieten im dreistelligen Bereich pro m²/Jahr erzielen. Das Angebot an Industrieflächen ist so begrenzt, dass einige Unternehmen jenseits der französischen Grenze (in Annemasse, St-Genis usw.) nach Lagermöglichkeiten suchen, wobei der Standort in einem anderen Land für Just-in-time-Operationen nicht ideal ist. Daher bleibt die Nachfrage nach verfügbaren Industrieimmobilien im Kanton robust. Dies spiegelt sich in Transaktionen wider: Wann immer ein älteres Lager oder eine Fabrik zum Verkauf steht, wird diese häufig umgewidmet oder neu entwickelt, anstatt leerzustehen. Im ersten Halbjahr 2024 verzeichnete Genf einen Rückgang des industriellen Investitionsvolumens auf CHF 60 Millionen spgpartner.ch (laut einem Bericht von SPG Intercity). Dies setzt die Abschwächung seit 2023 fort – dies ist jedoch eher dem mangelnden Angebot auf dem Markt als fehlendem Investoreninteresse geschuldet.

Genf setzt zudem auf Innovation im Industriesektor: Projekte für vertikale Logistik, grüne Lagerhäuser und sogar die Diskussion über einen unterirdischen Logistiktunnel zur Reduzierung des Lkw-Verkehrs wurden angestoßen. Das Gebiet Meyrin hat einen Hightech-Charakter und beherbergt nicht nur Lagerhäuser, sondern auch Uhrenindustrie-Manufakturen und technologieorientierte Unternehmen in Nähe zu CERN. Diese Nutzer benötigen häufig gemischte Büro-/Labor-/Industrieflächen, die in Zonen wie ZIMEYSA geschaffen werden.

Im Wesentlichen ist Industrieimmobilien in Genf ein Nischensegment, aber von entscheidender Bedeutung – geringe Leerstände, stetiges Mietwachstum und begrenztes Angebot prägen es. Es erzielt keine Schlagzeilen wie Luxusimmobilien oder Büros, ist jedoch für das Funktionieren der lokalen Wirtschaft (z. B. Warenlieferung, Flughafenbetrieb, Pharmazeutik-Lagerung usw.) unerlässlich. Wir erwarten, dass Industrie-Mieten moderat weiter steigen werden und Renditen attraktiv bleiben (häufig höher als bei Büroobjekten, da das Risiko bei Industrieflächen etwas höher ist). Viele institutionelle Investoren haben zuletzt Logistik-Assets ihren Schweizer Portfolios hinzugefügt, und die wenigen entsprechenden Objekte in Genf sind sehr begehrt. Eine mögliche zukünftige Entwicklung: Sollten einige der PAV-Industrieareale in Wohn- oder Büroflächen umgewandelt werden, könnten neue Logistikparks – eventuell weiter außerhalb der Stadt oder intensivere Nutzung des Flughafenumfelds – geplant werden, um dies auszugleichen.

Wichtige gewerbliche Entwicklungen

Die Gewerbelandschaft in Genf sieht einige große Projekte, die den Markt in den kommenden Jahren prägen werden:

  • Praille-Acacias-Vernets (PAV): Neben Wohnraum wird PAV auch erhebliche Büro- und Einzelhandelsflächen bereitstellen. Ziel ist es, einige Büros aus der überlasteten Innenstadt in einen modernen urbanen Knotenpunkt zu dezentralisieren. Bis 2030 könnte PAV mehrere hunderttausend Quadratmeter an Büros beherbergen, was potenziell neue Unternehmen anziehen oder bestehenden Genfer Firmen eine Expansion ermöglichen könnte. Zu den wichtigsten Teilprojekten zählen der Tour Horizons und weitere Hochhäuser, die Büros beinhalten können, sowie ein großes Einkaufszentrum, das in öffentliche Räume integriert wird. Das Gleichgewicht zwischen Wohn- und Gewerbeflächen im PAV ist so abgestimmt, dass eine lebendige, gemischt genutzte Umgebung entsteht (kein reines Geschäftsviertel).
  • Campus Pictet de Rochemont: Die Privatbank Pictet errichtet einen neuen Hauptsitz-Campus in Carouge, nahe der PAV-Zone. Phase 1 brachte 2020 einen auffälligen Bürokomplex hervor; weitere Phasen bis 2025–26 werden zusätzliche Büros und Annehmlichkeiten hinzufügen. Dadurch werden über 2.000 Mitarbeitende von Pictet zusammengeführt und möglicherweise Flächen im Stadtzentrum frei, da ältere Gebäude verlassen werden.
  • Internationale Organisationen: Genf beherbergt viele UN-Agenturen und NGOs. Einige, wie die WTO, haben ihre Räumlichkeiten renoviert oder erweitert. Die WHO baut ein neues Gebäude im Gebiet Prégny-Chambésy (nahe der UNO), und weitere Agenturen modernisieren für mehr Sicherheit und Nachhaltigkeit. Es gibt zudem das Campus Genève Projekt, das zusammenhängende Einrichtungen für NGOs im Nations-Viertel vorsieht. Diese Projekte werden häufig vom Bund und Kanton unterstützt und sind zwar keine „klassischen“ Markttransaktionen, wirken sich aber auf das Angebot und die Nachfrage von Büroflächen aus (z.B. durch Auftragnehmer und zugehörige Dienstleistungen).
  • Hotels und Gastgewerbe: Obwohl nicht explizit gefragt, sei erwähnt, dass in Genf einige neue Luxushotels in Entwicklung sind (zum Beispiel eine Erweiterung des Four Seasons und Boutiquehotels). Dies hängt mit Gewerbeimmobilien zusammen, da sich die Hotellerie nach der Pandemie erholt und zu Umnutzungen führt (ein Bürogebäude nahe dem Bahnhof Cornavin soll angeblich ein Hotel werden). Der Tourismus- und MICE-Sektor (Meetings, Incentives, Kongresse, Ausstellungen) kurbelt die Nachfrage nach Hotelzimmern und kurzzeitigen Serviced Apartments an.
  • Infrastruktur: Genfs große öffentliche Infrastrukturprojekte (wie die 2019 vollendete CEVA-Bahnverbindung und laufende Erweiterungen der Tramlinien) schaffen indirekt Chancen für transitorientierte Gewerbeentwicklungen. So sind zum Beispiel am Bahnhof Chêne-Bourg (CEVA-Linie) neue mittelhohe Bürogebäude geplant, die die verbesserte Anbindung ans Stadtzentrum und nach Frankreich nutzen sollen.
  • Grüne Sanierungen: Viele ältere Gewerbegebäude in Genf werden renoviert, um modernen Umweltstandards zu genügen. Projekte wie die Erneuerung des ICC (International Centre Cointrin) nahe dem Flughafen oder die Modernisierung einiger historischer Gebäude an der Rue du Rhône schaffen im Grunde „neuen“ Raum in alten Hüllen. Diese Maßnahmen stehen im Einklang mit Nachhaltigkeitstrends und sorgen auch durch die Attraktivitätssteigerung des Altbestands für neuen Nachschub.

Insgesamt signalisieren diese Großprojekte ein Vertrauen in die Zukunft Genfs als Wirtschaftsstandort. Das Investitionsvolumen (öffentlich und privat) in PAV und andere Entwicklungen ist beträchtlich. Durch die Kombination von Wohn- und Gewerbeentwicklung will Genf auf globaler Ebene wettbewerbsfähig bleiben – mit hochwertigen Büros für Unternehmen, ausreichend Wohnraum für Mitarbeitende und der Aufrechterhaltung der hohen Lebensqualität, die als eines der Hauptmerkmale der Stadt gilt.

Investitionslandschaft: Renditen, Investoren und Regulierungen

Renditen und Erträge

Investoren bei Immobilien in Genf haben traditionell niedrigere Renditen akzeptiert, um dafür von der Stabilität und dem Prestige der Stadt zu profitieren. Das gilt auch 2025. Bruttomietrenditen (jährliche Mieteinnahmen als Prozentsatz des Immobilienpreises) für Wohnimmobilien in Genf gehören zu den niedrigsten in der Schweiz – und tatsächlich weltweit – was die hohe Bewertung der Immobilien widerspiegelt. Im Durchschnitt liegen die Wohnrenditen in der Schweiz bei etwa 3 % oder leicht darunter globalpropertyguide.com. In Genf sind die Renditen sogar noch geringer: Bei erstklassigen Wohnobjekten können die Nettorenditen im niedrigen 2 %-Bereich liegen. Aktuelle Daten zeigen, dass im vierten Quartal 2024 die Renditen bei erstklassigen Wohnungsinvestitionen in Genf bei etwa 2,15 % lagen, während sie in Zürich (das absolute Minimum) bei 1,7 % lagen globalpropertyguide.com. Selbst die Renditen von Wohnobjekten außerhalb der Spitzenlagen übersteigen in Genf selten 3 %. Im Wesentlichen zahlen Investoren einen Aufpreis für Genfer Immobilien und setzen eher auf Wertsteigerung und Sicherheit als auf hohe laufende Erträge.

Im kommerziellen Sektor sind die Renditen etwas höher, aber immer noch relativ knapp bemessen. Prime-Office-Renditen in Genf bewegen sich in der Regel um 3,0–3,5 % netto. Das liegt etwas über der Spitzenrendite für Büros in Zürich (~2,5–3,0 %), weil der Genfer Markt kleiner ist und historisch höhere Leerstände aufweist. Allerdings hat der Anstieg der Zinssätze von ihren Tiefstständen in den letzten zwei Jahren für Aufwärtsdruck auf die Renditen gesorgt (d. h. nachgebende Kapitalwerte). Investoren forderten Ende 2022 und 2023 etwas höhere Renditen, um die gestiegenen Finanzierungskosten auszugleichen. So wurden 2023 einige sekundäre Büros in Genf mit Renditen im Bereich von 4–5 % gehandelt (bei älteren Gebäuden oder Objekten mit Leerstandsrisiko). Dennoch könnte mit der Entwicklung im Jahr 2025 und stabilisierten oder bereits wieder fallenden Zinsen eine Renditekompression wieder einsetzen. Der Immobilienbericht von Julius Bär stellte fest, dass das wahrscheinlich anhaltende Niedrigzinsumfeld **die Marktwerte steigen lässt und ab 2025 wieder Abwärtsdruck auf die Anfangsrenditen ausübt realestate.juliusbaer.com. Tatsächlich zeichnete sich Anfang 2025 ab, dass die Spitzenrenditen in den großen Ballungszentren nach einem kurzen Anstieg wieder nach unten tendierten, weil der Wettbewerb der Investoren erneut zunahm realestate.juliusbaer.com. Das deutet darauf hin, dass die Spitzenrenditen bei Genfer Büros bei starker Bieterkonkurrenz auch wieder in Richtung 3 % oder darunter sinken könnten.

Bei Einzelhandelsimmobilien sind die Spitzenrenditen für Ladengeschäfte (z. B. Trophy-Läden an der Rue du Rhône) extrem niedrig – oft im Bereich von 2,5–3 %, ähnlich wie bei erstklassigen Büros oder sogar darunter, weil diese Objekte als ultra-core gelten (manche werden eher anhand des Preises je Quadratmeter als anhand der Rendite gehandelt). Logistik-/Industrie-Renditen liegen in der Regel höher und spiegeln das höhere Risiko wider – in der Schweiz können sie bei rund 5–6 % liegen. Wenn eine Industrieimmobilie in Genf angeboten wird, könnte sie auf diesem Niveau gehandelt werden – je nach Mieter und Mietvertragsdauer. Aber auch hier macht die Knappheit solcher Angebote jede Preisfindung individuell.

Immobilienfonds und institutionelle Investoren zielen auf die Schweiz wegen dieser stabilen, anleihenähnlichen Renditen. In den letzten ~25 Jahren erzielten Schweizer Immobilienfonds eine durchschnittliche jährliche Gesamtrendite von ~5,5 %, nur wenig unter Aktien, aber mit viel geringerer Volatilität ubs.com. Genfer Immobilien waren hier dank der Wertsteigerung besonders erfolgreich. Viele Investoren erwarten, dass auch wenn die Nettoanfangsrendite nur 2–3 % beträgt, langfristige Wertsteigerungen in Genf zu einer attraktiven Gesamtrendite beitragen. In den letzten zehn Jahren hat sich diese Wette ausgezahlt – die Preise für Genfer Wohnimmobilien stiegen stetig. Da die Renditen inzwischen so niedrig sind, werden künftige Renditen vor allem von weiterem Mietwachstum und Preissteigerungen abhängen – was wiederum voraussetzt, dass das Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage angespannt bleibt (was in Genf sehr wahrscheinlich ist).

Man sollte beachten, dass Finanzierungskosten im Verhältnis zu den Renditen entscheidend sind. In der Zeit der Negativzinsen (vor 2022) war das Leihen von Geld spottbillig, daher war eine Rendite von 2 % in Ordnung, wenn die Hypothek 1 % kostete. Im Jahr 2023 stiegen die Hypotheken auf etwa 3 %, was einige Immobilieninvestitionen vorübergehend nahezu kostendeckend oder sogar negativ machte. Aber bis Mitte 2025 liegen die Schweizer 10-Jahres-Hypothekarzinsen wieder näher bei etwa 1,5–2 % (und kurzfristige, Libor-basierte Finanzierungen sogar noch tiefer) mansionglobal.com; damit ist der positive Spread für Investoren wiederhergestellt. Wenn die SNB tatsächlich die Zinsen weiter senkt, könnten sich die Immobilienrenditen (die sich umgekehrt zu den Preisen entwickeln) erneut verringern, weil die erforderliche Rendite der Investoren sinkt. Viele kapitalkräftige Institutionen sind bereit, sich in Genf mit einer Rendite unter 3 % zufriedenzugeben, einfach weil es kaum Alternativen mit solcher Stabilität gibt.

Interesse ausländischer Investoren

Genf zieht als globale Stadt natürlich das Interesse ausländischer Käufer und Investoren an. Allerdings ist der Wohnungsmarkt stark gegen ausländischen Besitz reguliert. Nach dem Schweizer Bundesgesetz Lex Koller ist es ausländischen Personen ohne Wohnsitz weitgehend untersagt, Wohneigentum in Städten wie Genf und Zürich zu erwerben mansionglobal.com. Das bedeutet, dass ein amerikanischer, chinesischer oder EU-Investor, der kein Schweizer Wohnsitz hat, in der Regel keine Wohnung oder kein Haus in Genf ausschließlich zu Investitions- oder Ferienzwecken kaufen kann. Es gibt einige Ausnahmen (Diplomaten erhalten manchmal Sondergenehmigungen, neue „Expats-Housing“-Modelle etc.), aber im Großen und Ganzen sind die einzigen Ausländer, die aktiv am Genfer Wohnimmobilienmarkt teilnehmen, Expats, die den Schweizer Aufenthaltstitel/-bewilligung erhalten haben oder solche mit Schweizer Gesellschaften. Diese Regelung hat dazu beigetragen, dass Genf nicht die spekulativen Auslandsinvestitionen wie in London oder Vancouver erlebt hat. Sie dämpft die Nachfrage etwas – obwohl die Preise in Genf aufgrund der inländischen und ansässigen internationalen Nachfrage ohnehin hoch sind.

Dennoch nehmen ausländische Investoren am Genfer Markt indirekt oder über Gewerbeimmobilien teil. Viele internationale institutionelle Investoren (staatliche Fonds, globale Immobilienfonds usw.) investieren über Immobilienfonds, SICAVs und börsennotierte Immobiliengesellschaften in Schweizer Immobilien. Diese Vehikel, die häufig von Schweizer Banken oder Asset Managern verwaltet werden, umgehen Lex Koller, da sie Schweizer Gesellschaften sind. Ein asiatischer Pensionsfonds könnte beispielsweise Kapital in einen Schweizer Immobilienfonds geben, der dann Wohnblöcke in Genf erwirbt. Auch im Bereich der Gewerbeimmobilien in Genf ist ausländisches Kapital vertreten, weil die Lex-Koller-Beschränkungen für reine Geschäftszwecke lockerer sind (Ausländer dürfen Gewerbeimmobilien erwerben, wenn sie für geschäftliche Zwecke genutzt werden). Daher haben wir zum Beispiel internationale Investoren gesehen, die Bürogebäude, Einkaufszentren oder Hotels in Genf kaufen. In den letzten Jahren wurden einige prestigeträchtige gewerbliche Objekte in Genf (wie Bürokomplexe oder ein Hotel am Quai du Mont-Blanc) von Investoren aus dem Nahen Osten oder Nordamerika erworben. Diese Transaktionen unterstreichen Genfs Attraktivität als Safe-Haven-Markt: politische Stabilität, starke Rechtsstaatlichkeit und traditionell solide Renditen.

Genfs Status als Sitz der Vereinten Nationen und Hunderter von NGOs zieht auch ausländische Staatsinvestitionen an – z. B. kaufen Regierungen Residenzen für ihre Botschafter oder Delegationen. Diese Käufe sind in der Regel von der Lex Koller ausgenommen, da sie als offizielle Nutzung zählen (und tatsächlich befinden sich bestimmte Spitzenimmobilien in Genf im Besitz ausländischer Staaten zur Nutzung als Botschaft/Mission).

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass das ausländische Interesse an Genfer Immobilien hoch ist, der direkte Zugang zum Wohnungsmarkt jedoch gesetzlich eingeschränkt wird. Ausländer mit Interesse an Genf ziehen häufig entweder nach Genf um (und erwerben so den Wohnsitz, um ein Haus zu kaufen), oder sie investieren über schweizerische Fonds/Partner. Der Markt ist also in Bezug auf Eigentümerstruktur nicht so international wie beispielsweise das Zentrum Londons; vielmehr ist er überwiegend in Schweizer Besitz. Nichtsdestotrotz stehen Genfer Immobilien definitiv im Fokus globaler Investoren. Sie gelten als Teil des „weltweiten Luxusimmobilienzirkels“ (neben Städten wie London, Singapur, Monaco), in denen wohlhabende Personen Eigentum besitzen möchten – und jene, die können (z. B. vermögende Expats mit Aufenthaltsbewilligung), kaufen hier tatsächlich zur Diversifizierung.

Regulatorisches und steuerliches Umfeld

Die Schweiz bietet ein generell stabiles und investorenfreundliches regulatorisches Umfeld, allerdings mit einigen besonderen Regelungen:

  • Lex Koller (oben erwähnt) ist eine zentrale Regelung, die den Erwerb von Wohnimmobilien durch Ausländer einschränkt mansionglobal.com. Sie ist ein politisches Schutzinstrument, um übermäßigen ausländischen Einfluss auf den Wohnungsmarkt zu verhindern. Es gibt immer wieder Debatten über eine Verschärfung oder Lockerung; derzeit bleibt sie jedoch in Kraft und es gibt keine Anzeichen für grundlegende Änderungen.
  • Wohnungspolitik in Genf setzt stark auf Erschwinglichkeit und Mieterrechte. Genf hat mit die strengsten Mietgesetze in der Schweiz. Mieterhöhungen für bestehende Mieter sind reguliert: Wie erwähnt, sind sie an den Referenzzinssatz und die Inflation gebunden. Zudem hat Genf eine Tradition von Wohnbaugenossenschaften und öffentlichem Wohnungsbau. Die Behörden des Kantons verlangen häufig, dass neue Entwicklungen einen Anteil an subventionierten Wohnungen umfassen. So werden beim Projekt Quai Vernets/PAV 66 % der 1.355 Einheiten als Sozial- oder mietpreisgebundene Wohnungen ausgewiesen mediaroom.bouygues-construction.com – ein klares Zeichen für die politischen Zielsetzungen. So wird eine soziale Durchmischung gewährleistet und verhindert, dass ganze neue Quartiere nur im Luxussegment realisiert werden. Entwickler argumentieren jedoch, dass solche Vorgaben sowie die strenge Zonierung Projekte weniger profitabel und die Umsetzung langsamer machen – ein klassischer Zielkonflikt zwischen öffentlichem Interesse und privaten Anreizen.
  • Zonen- und Bauvorschriften in Genf beschränken in vielen Gebieten die Gebäudehöhen und -dichten (Genf hat den Hochhausbau lange Zeit vermieden; selbst heute sind wirklich hohe Gebäude selten). Die Skyline der Stadt ist niedrig, und der Widerstand gegen hohe Gebäude ist weiterhin groß (mit einigen Ausnahmen im PAV). Diese Vorschriften bewahren den ästhetischen Charme Genfs, schränken jedoch auch das Angebot ein.
  • Umweltauflagen werden immer bedeutender. Neubauten in Genf müssen hohen Energiestandards entsprechen (das Minergie-Label ist weit verbreitet). Wie bereits erwähnt, gibt es Bestrebungen für nachhaltige Stadtentwicklung (wie die Initiative 2000-Watt-Areale). Solche Auflagen können die Anfangsinvestitionen erhöhen, steigern aber auch den langfristigen Wert und senken die Betriebskosten.
  • Steuern: Immobilienbesitzer in Genf zahlen verschiedene Steuern: jährliche kantonale Vermögenssteuer (die auch Immobilienwerte einschließt), eine lokale Immobiliensteuer (impôt immobilier complémentaire) auf nicht selbst bewohnte Wohnimmobilien und Grundstücksgewinnsteuer beim Verkauf von Immobilien (diese ist hoch, wenn man innerhalb weniger Jahre verkauft, sinkt aber nach ein paar Jahrzehnten Haltefrist auf null). Es gibt auch eine 3%ige Handänderungssteuer (droit d’enregistrement), die in der Regel vom Käufer beim Erwerb entrichtet wird und eine einmalige Ausgabe darstellt. Im Vergleich zu manchen Ländern sind die laufenden Immobiliensteuern in der Schweiz relativ moderat (keine landesweite Immobiliensteuer, nur kantonale), und Langfrist-Investoren profitieren vom sinkenden Grundstücksgewinnsteuersatz. Die effektiven Immobiliensteuersätze in Genf sind höher als in manchen anderen Kantonen (da Genf viele öffentliche Dienstleistungen finanziert), insgesamt gilt das Steuerumfeld jedoch als fair und vorhersehbar. Tatsächlich gibt es in der Schweiz keine eigentliche bundesweite Steuer auf Mieteinnahmen – Mieteinnahmen zählen zum normalen Einkommen und können durch Abzüge reduziert werden. Wichtig ist auch, dass Hypothekarzinsen steuerabzugsfähig sind, was den Einsatz von Fremdfinanzierung begünstigt.

Für Investoren sind Transparenz und Rechtssicherheit in Genf große Pluspunkte. Das Eigentum ist garantiert (das Schweizer Grundbuch ist sehr zuverlässig), Verträge sind vollstreckbar, und Enteignungen sind praktisch unbekannt. Das Rechtssystem ist zudem sehr kreditgeberfreundlich – Hypothekargläubiger haben starke Sicherungsrechte (was teilweise erklärt, warum Banken bereit sind, zinsgünstige Darlehen zu vergeben).

Eine bemerkenswerte aktuelle Diskussion betrifft die mögliche Abschaffung des „Eigenmietwerts“ (Besteuerung des fiktiven Mietwerts) auf Bundesebene, was für Selbstnutzer einiges ändern könnte (der Besitz würde attraktiver, da keine hypothetische Miete mehr besteuert wird). Kommt es dazu (das Parlament diskutiert bereits darüber), könnte das die Nachfrage nach Eigentum gegenüber Miete weiter ankurbeln. Wie sich Genf dazu positioniert, bleibt abzuwarten.

Zusammenfassend versucht Genfs regulatorisches Umfeld, ein Gleichgewicht zwischen Marktkräften und sozialen Erwägungen herzustellen: Man möchte für Investoren attraktiv bleiben und einen hochwertigen Wohnungsbestand erhalten, zugleich aber verhindern, dass Wohnen für Einheimische völlig unerschwinglich wird. Aus Investorensicht bietet Genf – sobald man investitionsberechtigt ist (also nicht unter Lex Koller fällt) – ein äußerst sicheres Umfeld mit moderater Besteuerung und starker Rechtsstaatlichkeit; wichtige Faktoren dafür, dass Investoren selbst niedrige Renditen akzeptieren.

Markttreiber und Herausforderungen

Der Genfer Immobilienmarkt wird von mehreren Schlüsselfaktoren beeinflusst und sieht sich mit bestimmten Herausforderungen in der Zukunft konfrontiert. Im Folgenden eine Übersicht der wichtigsten Aspekte:

  • Bevölkerungswachstum und Migration: Die Bevölkerung Genfs wächst stetig, vor allem durch Immigration. Die Einwohnerzahl des Kantons liegt inzwischen bei über 500.000, und die Schweiz insgesamt weist seit Jahrzehnten eine positive Nettozuwanderung auf globalpropertyguide.com. Im Jahr 2023 erreichte die Nettozuwanderung in die Schweiz einen Höchststand von ca. 131.000, ging aber 2024 auf ca. 87.000 zurück globalpropertyguide.com – bleibt jedoch historisch gesehen hoch. Als Zentrum internationaler Diplomatie und Wirtschaft zieht Genf ausländische Fachkräfte, Grenzgänger (Frontaliers aus Frankreich) und Studierende an. Dieser stetige Zustrom von Menschen treibt die Wohnraumnachfrage an. Dies ist für Vermieter von Vorteil (es gibt einen stetigen Pool an Mietern/Käufern), stellt aber auch das Angebot und die Infrastruktur auf die Probe. Eine Herausforderung ist es, ausreichend Wohnraum und Dienstleistungen für die wachsende Bevölkerung bereitzustellen, ohne dass es zu einer Zersiedelung kommt (Genf ist vom französischen Grenzgebiet und dem See eingegrenzt). Es wird erwartet, dass das Bevölkerungswachstum mittelfristig anhält, wenn auch mit moderatem Tempo, was den Druck auf den Immobilienmarkt aufrechterhält.
  • Wirtschaftliche Bedingungen: Die Genfer Wirtschaft ist ein wichtiger Treiber der Immobiliennachfrage. Die Stadt hat eines der weltweit höchsten Bruttoinlandsprodukte pro Kopf und beheimatet Finanzunternehmen (Privatbanken, Vermögensverwaltung), Rohstoffhandelsfirmen, Uhrenhersteller sowie natürlich einen großen Non-Profit-/NGO-Sektor. Das Wirtschaftswachstum in der Schweiz ist moderat (prognostiziert ~0,8 % im Jahr 2025 globalpropertyguide.com), aber die Genfer Wirtschaft ist relativ robust und diversifiziert. Die Arbeitslosigkeit in Genf ist niedrig (etwa 3–4 %, etwas über dem Schweizer Durchschnitt) und der Arbeitsmarkt für qualifizierte Arbeitskräfte ist angespannt. Hohe Beschäftigung und steigende Einkommen stützen sowohl Wohn- als auch Gewerbeimmobilien. Wer einen sicheren, gut bezahlten Job hat, kann sich höhere Mieten oder Hypotheken leisten. Ebenso mieten finanziell starke Unternehmen mehr Büroflächen an und investieren in Standorte. Eine Herausforderung besteht darin, dass das Wirtschaftswachstum in Genf nicht besonders hoch ist – es ist stabil, aber unter den historischen Durchschnitten globalpropertyguide.com. Jeder globale Abschwung (etwa im Bankensektor oder Handel) könnte das gehobene Immobiliensegment Genfs treffen, wenn Expats abwandern. Auch Genfs Abhängigkeit von wenigen Branchen kann dazu führen, dass Büroflächen auf den Markt zurückkehren, falls z. B. der Rohstoffhandel einbrechen sollte. Zurzeit jedoch ist der wirtschaftliche Ausblick recht positiv, privater Konsum ist eine Wachstumstriebkraft, und die Reallöhne steigen globalpropertyguide.com – was dem Immobiliensektor zugutekommt.
  • Zinssätze und Finanzierung: Das Zinsumfeld hat einen direkten Einfluss auf die Nachfrage nach Immobilien und die Preise. Die Schweiz wechselte von negativen Leitzinsen (vor 2022) zu einer restriktiveren Haltung bis 2023, und nun scheint sich 2025 eine erneute Lockerung abzuzeichnen, da die Inflation unter Kontrolle kam. Die Hypothekenzinsen haben sich zwischen 2021 und 2023 etwa verdoppelt (von ~1 % auf ~2-2,5 % für langfristige Festhypotheken), was die Erschwinglichkeit für einige Käufer verringerte und das Preiswachstum 2022 leicht abkühlte. Da die Inflation jedoch 2024 auf ~1,1 % sank und 2025 sogar negativ wurde globalpropertyguide.com, pausierte die Schweizerische Nationalbank die Zinserhöhungen und könnte die Zinsen senken. Konsens erwartet, dass die Zinsen 2025 allmählich sinken werden engelvoelkers.com. Das hat mehrere Auswirkungen: Niedrigere Zinsen verringern die monatlichen Hypothekenzahlungen, sodass Käufer mehr für Immobilien bieten können (was die Preise stützt). Tatsächlich stellte Engel & Völkers fest, dass niedrigere Finanzierungskosten in Kombination mit steigenden Mieten das Pendel wieder in Richtung Kauf ausschlagen lassen engelvoelkers.com. Zusätzlich machen niedrige Zinsen die niedrigen Renditen von Immobilien im Vergleich zu Anleihen relativ attraktiv. Eine potenzielle Herausforderung ist die Zinsvolatilität – wenn die Inflation unerwartet steigt oder globale Zinsen anziehen, könnte die SNB erneut straffen, was die Nachfrage dämpfen würde. Aktuell sind jedoch stabile bis fallende Zinsen ein Rückenwind für den Genfer Immobilienmarkt.
  • Nachhaltigkeit und Klimaziele: Nachhaltigkeit ist sowohl ein Treiber als auch eine Herausforderung. Genf (und die Schweiz insgesamt) hat sich zu Klimazielen verpflichtet – z. B. Klimaneutralität bis 2050 sowie Zwischenziele wie eine 50%ige Reduktion der Emissionen bis 2030 für Gebäude. Gebäude spielen dabei eine große Rolle (bezüglich Heizung usw.). Das führt zu einer Welle von grünen Sanierungen und neuen umweltfreundlichen Entwicklungen. Zum Beispiel ist das Projekt Quai Vernets in Genf ein Vorzeigeprojekt für nachhaltiges Bauen: Wiederverwendung von Materialien und Bereitstellung erneuerbarer Energien vor Ort mediaroom.bouygues-construction.com mediaroom.bouygues-construction.com. Der Kanton fördert energieeffiziente Renovierungen durch Subventionen und Vorschriften (wie die Abschaffung der Ölheizung). Diese Initiativen fördern Investitionen in Immobilien (die Modernisierung alter Gebäude schafft Arbeit und kann langfristig den Immobilienwert steigern). Viele Mieter und Investoren bevorzugen mittlerweile Gebäude mit grünen Zertifikaten, was Entwickler dazu bewegt, bei neuen Projekten auf Labels wie Minergie, BREEAM oder LEED zu setzen. Die Herausforderung ist die Kostenseite: Nachhaltiges Bauen ist oft mit höheren Anfangsinvestitionen verbunden. Für Vermieter älterer Gebäude bedeutet der Umbau zur Erfüllung neuer Standards (Dämmung, Solarpanels usw.) eine Investition, die sich nicht jeder leisten kann. Es gibt auch regulatorischen Druck – wenn ein Gebäude zukünftige Standards nicht erfüllt, drohen Bußgelder oder ein Attraktivitätsverlust. Insgesamt ist Nachhaltigkeit ein zunehmend wichtiger Markt-Treiber (der bei manchen Objekten einen „grünen Aufschlag“ generiert) und Teil der langfristigen Resilienz, erfordert aber erhebliche Investitionen und Anpassungen von der Branche.
  • Wohnungspolitik und Bezahlbarkeit: Die politische Haltung Genfs in Bezug auf Wohnraum hat einen starken Einfluss auf den Markt. Die Bemühungen der Regierung, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen (durch Quoten bei Neubauprojekten, Finanzierung von Genossenschaften usw.), wirken als treibender Faktor, da sie Angebot schaffen, sind aber auch eine Beschränkung für den freien Markt. Wenn zum Beispiel 20–30 % bezahlbare Einheiten in einem Projekt vorgeschrieben werden, kann dies die Gesamtrentabilität begrenzen und somit das Tempo beeinflussen, mit dem Bauträger bereit sind zu bauen. Mietkontrollmechanismen (wie das hypothekarische Referenzzinssatz-System) beeinflussen die Renditen direkt – wie 2025 zu sehen war, als viele Mieten aufgrund des Zinsrückgangs um etwa 3 % gesenkt werden mussten realestate.juliusbaer.com. Diese Regelungen halten die Wohnkosten für Einheimische bis zu einem gewissen Grad im Zaum, was gesellschaftlich vorteilhaft ist, aber sie können spekulative Entwicklungen hemmen und sehr rasches Preiswachstum dämpfen. Anders gesagt: Das regulatorische Rahmenwerk Genfs hat wahrscheinlich noch größere Bezahlbarkeitsprobleme verhindert, bedeutet aber gleichzeitig, dass der Markt weniger reaktionsschnell ist – das Angebot steigt nicht einfach, nur weil die Preise hoch sind. Ein weiterer Aspekt ist die direkte Demokratie: Die Bewohner Genfs stimmen oft über Planungsfragen ab. In der Vergangenheit haben Volksabstimmungen zum Beispiel Hochhausprojekte gestoppt oder Änderungen an Zonenplänen erzwungen. Das kann herausfordernd sein, weil nötige Entwicklungen durch öffentliche Opposition (das NIMBY-Phänomen) gebremst werden können. Die heikle Balance, die Genf finden muss, besteht darin, genügend Entwicklung zu ermöglichen (durch Politik wie den sorgfältig ausgehandelten PAV-Masterplan), während zugleich Lebensqualität und sozialer Mix erhalten bleiben.
  • Infrastruktur und grenzüberschreitende Dynamik: Ein eher lokaler Treiber sind Verbesserungen der Infrastruktur – zum Beispiel die CEVA-Bahnverbindung (jetzt vollständig in Betrieb als Léman Express), die Genf besser mit den Vororten und Frankreich verbindet. Dadurch ist es einfacher geworden, etwas weiter draußen (auch in französischen Städten jenseits der Grenze) zu wohnen und in die Stadt zu pendeln. Infolgedessen ist ein Teil der Nachfrage nach Frankreich „abgewandert“, wo Wohnen günstiger ist. Dennoch bleibt der Immobilienmarkt in Genf gestützt durch jene, die in der Nähe wohnen und die Schweizer Dienstleistungen genießen wollen. Die grenzüberschreitende Dynamik ist interessant: Etwa 100.000 Arbeitnehmer pendeln täglich aus Frankreich. Sollten Grenz- oder bilaterale Probleme mit der EU diesen Strom jemals behindern, könnte das die Nachfrage nach Wohnraum in Genf weiter anheizen. Wenn hingegen Frankreich seine eigenen Grenzgebiete verstärkt ausbaut (geplant sind zum Beispiel neue Wohnquartiere in Annemasse usw.), könnte dies den Druck auf Genfs Wohnungsmarkt mindern. Bisher jedoch bleibt die Immobilienblase von Genf mit starker Nachfrage bestehen; selbst ein hoher französischer Wohnungsbestand wird die Preise in Genf kaum spürbar beeinflussen, weil viele Menschen – sofern sie es sich leisten können – aus steuerlichen Gründen, Bildung und Lebensqualität lieber in der Schweiz leben.
  • Globale Faktoren und Währung: Auf Makroebene spielt die Stärke des Schweizer Frankens eine Rolle. Ein starker Franken (wie wir gesehen haben – er hat zuletzt gegenüber EUR und USD an Stärke gewonnen) eurocost.com macht Immobilien in Genf für ausländische Käufer währungsbedingt noch teurer, unterstreicht aber auch die Attraktivität als sicheren Hafen. Globale Wirtschaftstrends, wie die Anlegernachfrage nach Sachwerten in Zeiten der Unsicherheit, kommen dem Schweizer Immobilienmarkt zugute. Allerdings können geopolitische Ereignisse (Krieg, Sanktionen usw.) auch lokale Auswirkungen haben – zum Beispiel hat sich Genfs Rolle im Rohstoffhandel erhöht, als andere Märkte riskant wurden, was die Nachfrage nach Büros indirekt ankurbelt. Oder, wenn die internationale Zusammenarbeit scheitert, könnten einige UN-Funktionen verlegt werden (das ist hypothetisch, aber ein Risikofaktor, den man berücksichtigen sollte).

Zusammenfassend sind die Treiber des Genfer Immobilienmarkts überwiegend positiv – Bevölkerungswachstum, Wohlstand, stabile Wirtschaft, niedrige Zinsen – all das erhöht die Nachfrage. Die Herausforderungen betreffen vor allem das Angebot und die Erschwinglichkeit: Wie kann man eine wachsende Bevölkerung unterbringen, ohne die Mittelschicht zu verdrängen, und gleichzeitig Infrastruktur und Entwicklung in einem geographisch und politisch begrenzten Umfeld ausbauen? Bisher ist es Genf gelungen, äußerst attraktiv, wenn auch teuer zu bleiben. Die kommenden Jahre werden erfordern, diese Herausforderungen mit sorgfältiger Stadtplanung und vielleicht regionaler Zusammenarbeit (mit dem Kanton Waadt und dem benachbarten Frankreich) zu meistern, damit der Großraum Genf weiterhin florieren kann.

Prognose und Ausblick für die kommenden Jahre

Der Ausblick für den Genfer Immobilienmarkt in den nächsten Jahren (bis zum Ende der 2020er Jahre) ist vorsichtig optimistisch, mit Erwartungen an ein weiterhin moderates Wachstum. Die meisten Experten erwarten keine drastischen Korrekturen, sondern eher eine Beruhigung der Trends, während der Markt die jüngsten Veränderungen verarbeitet. Das ist zu erwarten:

  • Prognose für Wohnimmobilien: Die Immobilienpreise in Genf werden voraussichtlich auf absehbare Zeit weiter steigen, allerdings vermutlich mit einer moderaten jährlichen Steigerungsrate im einstelligen Bereich. Die Prognosen für die gesamte Schweiz im Jahr 2025 gehen von einem Wachstum der Wohnimmobilienpreise um +3–4% aus globalpropertyguide.com, und Genf, das von einer Angebotsknappheit geprägt ist, sollte das mindestens erreichen. Die Prognosen von Wüest Partner sehen die Preise für Eigentumswohnungen im Jahr 2025 um etwa 3,6% steigen globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, was für den Genfer Markt plausibel erscheint, wenn die wirtschaftlichen Bedingungen günstig bleiben. Nach 2025, sofern die Zinsen weiter nachgeben, könnte die Nachfrage durch Käufer zunehmen, wobei jedoch jegliche Zuwächse durch die Erschwinglichkeitsgrenzen begrenzt werden. Das Preis-Einkommens-Verhältnis in Genf ist bereits sehr hoch; weitere deutliche Preisanstiege könnten selbst Spitzenverdiener aus dem Markt drängen, weshalb das natürliche Gleichgewicht des Marktes wohl ein langsameres Wachstum wäre, es sei denn, die Einkommen steigen parallel. Unser Ausblick: jährliches Preiswachstum von etwa 2–5% pro Jahr für Genfer Häuser in 2025 und 2026, sofern keine externen Schocks eintreten. Auch die Mieten sollten steigen, aber wohl langsamer – vielleicht im Bereich von 1–3% pro Jahr bei Angebotsmieten – da neue Wohnungen (z. B. PAV-Einheiten) allmählich auf den Markt kommen und die Mietsenkungen 2025 einige Verträge auf ein niedrigeres Niveau zurücksetzen globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Bemerkenswert ist, dass 2025 selbst ein geringeres effektives Mietwachstum bringen könnte, bedingt durch die Senkung des Referenzzinses realestate.juliusbaer.com (viele Mieter erhalten eine Mietsenkung), aber ab 2026 könnten die Mieten wieder steigen, sofern die Wirtschaft stark bleibt und die Leerstandsquote extrem niedrig bleibt.
  • Prognose für Gewerbeimmobilien: Für Büros werden die Jahre 2025–2027 ein Balanceakt zwischen neuem Angebot und Nachfrage sein. Im Jahr 2025 erwarten wir stabile Bedingungen – die Leerstandsquote liegt etwa im mittleren 6%-Bereich, Spitzenmieten könnten aufgrund der starken Nachfrage nach Topflächen möglicherweise um weitere 1–2% steigen. Bis 2026–27 jedoch wird der Zustrom von ~250.000 m² neuer Büroflächen den Markt auf die Probe stellen jll.com jll.com. Es ist vernünftig, einen vorübergehenden Anstieg der Leerstandsquote zu erwarten (möglicherweise in den hohen einstelligen Bereich). Büromieten in Toplagen könnten stagnierten oder sogar leicht sinken, wenn Vermieter um die Vermietung neuer Gebäude konkurrieren. Sekundäre Büromieten könnten unter Druck geraten, wenn Mieter in Neubauten umziehen. Allerdings hat sich der Genfer Büromarkt historisch darin bewährt, Flächen wieder zu füllen – oft expandieren internationale Unternehmen oder NGOs, um von neuen Angeboten zu profitieren. Es könnte zu einer Flucht in Qualität kommen: neue, grüne, effiziente Büros werden voll, während ältere Bestände entleert werden (und vielleicht zu Wohnraum umgewandelt oder modernisiert werden). Der Nettoeffekt auf die Leerstandsquote wäre also weniger gravierend, wenn überholte Objekte aus dem Bestand genommen werden. Insgesamt dürften die Kapitalwerte für Spitzenimmobilien stabil bleiben, während sie für ältere Objekte nachgeben könnten. Investoren werden die Renditeentwicklung genau beobachten; ein leichter Anstieg der Renditen (etwa von 3,0% auf 3,3% für Spitzenobjekte) könnte eintreten, falls die Leerstände steigen und das Mietwachstum stagniert, was zu geringfügigen Preisrückgängen führen würde. Umgekehrt könnten die Renditen niedrig bleiben, sofern das Niedrigzinsumfeld dominiert.
  • Prognose Einzelhandel: Der Spitzen-Einzelhandel (Luxus) in Genf dürfte sehr robust bleiben. Es sind jährlich kleine Mietsteigerungen im Luxussegment zu erwarten (~1–3%/Jahr) und praktisch kein Leerstand in den wichtigsten Luxuslagen portugalbusinessesnews.com. Genf wird seinen Status als eine der zehn besten Luxus-Einzelhandelsdestinationen weltweit voraussichtlich beibehalten. Der breite Einzelhandel dürfte bei konjunktureller Erholung und vollständiger Rückkehr des Tourismus auf das Vor-Pandemie-Niveau stabil bis leicht verbessert abschneiden. Der E-Commerce wird den stationären Handel aber weiterhin unter Druck setzen; es könnte zu einer weiteren Polarisierung kommen: die besten Einkaufsstraßen florieren, schwächere Lagen kämpfen. Manche Flächen im Sekundärbereich könnten zu anderen Nutzungen umgewandelt werden (Gastronomie, Arztpraxen etc.). Aus Investorensicht könnten die Einzelhandelsrenditen in etwa auf dem aktuellen Niveau bleiben (da sie für sekundäre Einzelhandelsflächen ohnehin bereits relativ hoch, für Spitzenflächen niedrig sind).
  • Prognose Industrie: Flächen für Industrie/Logistik werden weiterhin knapp sein. Wir rechnen in diesem Segment mit anhaltend niedrigen Leerständen und steigenden Mieten. Der Bedarf an Last-Mile-Logistik dürfte mit dem E-Commerce weiter steigen, doch Genf hat nur begrenzte Möglichkeiten, zusätzliche Lager zu bauen. Möglicherweise entstehen mehrgeschossige urbane Logistik-Lösungen als Nischenentwicklung (wie etwa in Paris). Für Investoren könnten die Logistikrenditen leicht sinken, da immer mehr Kapital den wenigen verfügbaren Assets nachjagt (ein weltweiter Trend). Denkbar, dass die Renditen für Industrieimmobilien in Genf bei niedrigem Zinsniveau und hoher Konkurrenz in Richtung 5% fallen.
  • Trend ausländischer Investoren: Da die globalen Märkte derzeit etwas volatil sind, dürfte der Genfer Immobilienmarkt weiterhin institutionelles Kapital anziehen, das nach sicheren Häfen sucht. Wir erwarten kurzfristig keine Änderungen an der Lex Koller, daher bleibt der direkte Erwerb von Wohnimmobilien durch Ausländer eingeschränkt. Allerdings könnte die ausländische indirekte Investition (über Fonds oder Firmenübernahmen) zunehmen, insbesondere im Bereich von Gewerbeimmobilien oder Entwicklungsprojekten. Hervorzuheben ist, dass einige große Entwicklungsfinanzierungen (wie PAV-Parzellen) aufgrund des benötigten Investitionsvolumens internationale Partner einbeziehen könnten.
  • Makroökonomische Risiken: Ein wichtiger Bestandteil jeder Prognose ist die Berücksichtigung von Risiken. Potenzielle Risiken für den Genfer Immobilienmarkt umfassen: eine globale Rezession (die die Nachfrage nach Luxusgütern verringern, Expat-Arbeitsplätze abbauen und Unternehmenswachstum bremsen könnte), starke Zinserhöhungen (scheinen angesichts der aktuellen Prognosen kurzfristig unwahrscheinlich, doch könnte eine überraschende Inflation Zentralbanken zu einer strikteren Geldpolitik zwingen und so die Erschwinglichkeit beeinträchtigen), oder eine Finanzkrise (z.B. könnte eine starke Börsenkorrektur den Markt für hochpreisige Immobilien vorübergehend abkühlen). Auch größere geopolitische Turbulenzen, die Genfs Schlüsselsektoren betreffen (etwa Sanktionen, die den Rohstoffhandel betreffen, oder Bankgeheimnisprobleme, die den Finanzsektor beeinträchtigen), könnten Auswirkungen auf die Büroflächennachfrage haben. Auf der Wohnseite könnte eine innenpolitische Maßnahme wie eine Mietpreisbremse oder ein großes Programm für bezahlbaren Wohnraum die Marktdynamik verändern, aber außer den bestehenden Maßnahmen ist kurzfristig keine zu erwarten.
  • Vergleichende Entwicklung: Es ist sinnvoll, Genfs Prognosen mit anderen Städten zu vergleichen. Der Zürcher Markt ist ähnlich auf moderates Wachstum eingestellt; einige Analysten glauben, dass Zürich bei Wohnimmobilien etwas stärker abkühlen könnte als Genf, weil es dort zuletzt einen etwas stärkeren Preisanstieg und mehr Angebot im Umland gab. Andere Schweizer Städte wie Basel oder Bern dürften aufgrund des geringeren Angebotsdrucks flachere Preistrends (1–2 % Wachstum) aufweisen. Im internationalen Vergleich könnte Genf gegenüber überhitzten Märkten besser abschneiden (zum Beispiel, falls größere Weltstädte wegen hoher Zinsen stärkere Korrekturen erleben, könnte Genf im Vergleich stabil erscheinen). In Mercers Lebenshaltungskosten-Ranking für Expats 2024 wurde Genf als teuerste Stadt der Welt eurocost.com eingestuft – das ist ein zweischneidiges Schwert: Es unterstreicht die starke Nachfrage und Währung, verweist aber auch auf Erschwinglichkeitsprobleme, die künftige Mieten- und Preissteigerungen begrenzen könnten. Genf wird seinen Status als Hochkostenstadt unter den aktuellen Bedingungen voraussichtlich behalten.

Insgesamt setzt sich die Prognose für den Genfer Immobilienmarkt auf seinem langfristigen Kurs fort: stabiles Wachstum, hohe Werte und ein angespanntes Marktumfeld. 2025 dürfte ein Jahr der Stabilität und leichten Beschleunigung markieren – mit einer durch Zinserleichterungen angekurbelten Marktdynamik. 2026–27 werden im Zeichen der Bewältigung des Angebotsschubs stehen, wobei es darauf ankommt, das neue Angebot aufzunehmen, ohne dass die Leerstandsquote überschritten wird. Bis 2028 und darüber hinaus könnte Genf, sofern das Bevölkerungs- und Beschäftigungswachstum anhält, trotz der laufenden Projekte erneut mit einem Angebotsengpass konfrontiert sein, was eventuell einen neuen Zyklus starker Miet- und Preissteigerungen auslösen könnte – doch das liegt noch weiter entfernt. Mittelfristig ist mit gesundem, aber kontrolliertem Wachstum zu rechnen. Wie ein UBS-Ausblick zusammenfasst: „Eine stabile Wirtschaft, tiefe Hypothekarzinsen und ein knappes Angebot stützen die Zahlungsbereitschaft der Käufer, doch die eingeschränkte Erschwinglichkeit wird stärkere Preisanstiege begrenzen“ globalpropertyguide.com. Das bringt die allgemeine Meinung auf den Punkt: keine Blase in Sicht, sondern ein hohes Plateau mit leicht steigender Tendenz.

Vergleich mit anderen Städten (Schweiz und weltweit)

Der Genfer Immobilienmarkt wird aufgrund seiner besonderen Eigenschaften häufig mit anderen Schweizer Städten und internationalen Metropolen verglichen. Im Folgenden stellen wir Genf neben Zürich und Lausanne (nationale Benchmarks) und betrachten, wie es sich im Vergleich zu Weltstädten positioniert.

Genf vs. Zürich: Zürich ist die größte Stadt und das Finanzzentrum der Schweiz, während Genf die zweitgrößte und ein diplomatischer Knotenpunkt ist. Die beiden Städte dominieren den Schweizer Immobilienmarkt in Bezug auf die Preise. Anfang 2025 ist Zürich für Wohnimmobilien geringfügig teurer als Genf, aber der Unterschied ist minimal. Der durchschnittliche Transaktionspreis für Wohnungen lag bei etwa 21.110 CHF/m² in Zürich gegenüber 20.960 CHF/m² in Genf globalpropertyguide.com, also praktisch gleichauf. Beide Städte verzeichneten ein ähnliches jährliches Preiswachstum (etwa 3–4 % im Jahresvergleich) und beide haben extrem niedrige Wohnungsleerstände (praktisch 0 % in Zürich und ca. 0,6 % in Genf globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com). Die Mieten sind in beiden Städten ebenso hoch: Die mittleren Angebotsmieten liegen bei etwa 420 CHF/m²/Jahr in jeder Stadt globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, was das obere Ende in der Schweiz darstellt. Zürich verfügt über ein größeres Ballungsgebiet und mehr Entwicklung in den äußeren Bezirken, was zu einem etwas höheren Transaktionsvolumen und potenziell mehr Flexibilität beim Wachstum führt. So gibt es im Zürcher Glattal neue Wohnbauprojekte, die Genf weniger nachbilden kann. Im Bürosektor ist der Markt in Zürich größer und es gab historisch mehr neue Flächen, weshalb die Büroleerstandsquote in Zürich (~5 %) im Jahr 2024 etwas niedriger ist als in Genf (~6 %) realestate.juliusbaer.com. Die Investitionsrendite ist in beiden Städten sehr niedrig, wobei Zürich die niedrigsten Werte aufweist (z. B. Spitzenrendite in Zürich 1,7 % gegenüber Genf 2,1 % für Wohnimmobilien globalpropertyguide.com). Im Wesentlichen teilen sich Genf und Zürich die Spitzenposition als teuerste und begehrteste Märkte der Schweiz. Die Entscheidung zwischen beiden hängt meist von persönlichen oder geschäftlichen Bedürfnissen ab (internationales Umfeld und Genfersee-Szenerie vs. größeres Wirtschaftszentrum in Zürich). Für Investoren gelten beide als stabil; Zürich bietet möglicherweise aufgrund seiner Größe etwas mehr Liquidität, während Genfs kleinere Größe Gelegenheiten seltener macht.

Genf vs. Lausanne (und andere Schweizer Städte): Lausanne, ebenfalls am Genfersee und etwa 60 km entfernt, wird oft im Vergleich herangezogen. Die Immobilienpreise in Lausanne sind hoch, aber deutlich günstiger als in Genf. Im 1. Quartal 2025 lagen die durchschnittlichen Wohnungspreise in Lausanne bei etwa CHF 15.490/m² globalpropertyguide.com, was ungefähr 25% niedriger ist als in Genf. Die Mieten sind entsprechend niedriger (Median ~CHF 300/m²/Jahr in Lausanne gegenüber 420 in Genf globalpropertyguide.com). Die Leerstandsquote in Lausanne (~0,6%) ist ebenfalls sehr niedrig globalpropertyguide.com, aber in manchen Segmenten etwas höher als die Genfer, und Lausanne hatte etwas mehr Erfolg bei der Schaffung von neuem Wohnraum in den umliegenden Gemeinden. Andere Schweizer Städte: Basel und Bern sind deutlich günstiger – Basel etwa CHF 13.000/m² für Wohnungen und Bern ~CHF 11.500/m² globalpropertyguide.com. Sie weisen auch etwas höhere Leerstände auf (0,9% in Basel globalpropertyguide.com, was auf ein größeres Angebot im Verhältnis zur Nachfrage hindeutet). Die folgende Tabelle fasst einige wichtige Kennzahlen zusammen:

Tabelle: Wichtige Wohnimmobilien-Kennzahlen in den wichtigsten Schweizer Städten (Q1 2025)

StadtDurchschnittlicher Wohnungspreis (CHF/m²) globalpropertyguide.comMedian-Mietpreis (CHF/m²/Jahr) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.comMietwohnungs-Leerstandsquote globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
ZürichCHF 21.110/m²CHF 420/m²/Jahr (≈35/m²/Monat)0,1%
GenfCHF 20.960/m²CHF 420/m²/Jahr (≈35/m²/Monat)0,6%
LausanneCHF 15.490/m²CHF 300/m²/Jahr (≈25/m²/Monat)0,6%
BaselCHF 13.090/m²CHF 260/m²/Jahr (≈22/m²/Monat)0,9%
BernCHF 11.450/m²CHF 270/m²/Jahr (≈23/m²/Monat)0,5%

Quellen: Wüest Partner via SNB (Preise) globalpropertyguide.com; Wüest Partner (Mieten und Leerstände) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.

Wie die Tabelle zeigt, bilden Genf und Zürich in der Schweiz eine eigene Liga, mit Lausanne zwar etwas dahinter, aber immer noch auf hohem Niveau. Zum Vergleich: Der Schweizer Durchschnittspreis für Wohnungen liegt bei rund CHF 9.200/m² (Mitte 2025) investropa.com – weniger als die Hälfte des Genfer Niveaus – was zeigt, wie außergewöhnlich Genf im Landesvergleich ist.

Globale Vergleiche: International rangiert Genf als eine der teuersten Städte der Welt zum Leben. Im Jahr 2024 wurde Genf in einer bekannten Lebenshaltungskostenstudie (EuroCost International) tatsächlich auf Platz 1 weltweit bezüglich Expat-Lebenshaltungskosten gesetzt, knapp vor Hongkong eurocost.com. Die Stärke des Schweizer Franken und die Wohnkosten in Genf waren Hauptgründe für diese Platzierung eurocost.com. Diese Einschätzung entspricht den Umfragen von Mercer und ECA, die Genf beständig unter den Top fünf oder zehn weltweit platzieren. Was die Immobilienpreise betrifft, konkurrenziert Genf mit Städten wie London, New York, Paris, Singapur, Hongkong an der oberen Spitze. Beispielsweise ist eine Top-Immobilie in Genf mit 23’700 US-Dollar pro m² globalpropertyguide.com preislich vergleichbar mit einer Top-Immobilie im Zentrum Londons (25’000 US-Dollar pro m² in Mayfair zum Beispiel) und liegt über dem Niveau von Spitzenlagen in Paris (~18’000 US-Dollar pro m²). Sie bleibt hinter ultrateuren Lagen wie Monaco zurück (dort können es über 50’000 € pro m² sein), aber Genf ist an der Spitze nicht weit dahinter.

Das Marktverhalten in Genf ist jedoch etwas anders als in großen globalen Finanzzentren. Es ist kleiner und weniger volatil. Genf erlebte nicht die dramatischen Auf- und Abschwünge, die manche Städte sahen; die Preiskurve zeigte stets eine stetige Aufwärtsbewegung. Während der globalen Finanzkrise 2008–09 fiel der Genfer Immobilienmarkt nur leicht, erholte sich aber schnell, während Märkte wie Dubai oder Miami starke Schwankungen zeigten. Dies unterstreicht Genfs Sicherer-Hafen-Charakter. Die Präsenz internationaler Organisationen und die Stabilität der Schweiz wirken als Stoßdämpfer.

Ein weiterer Punkt: Im Vergleich zu Weltstädten hat Genf strikte Angebotsbeschränkungen (ähnlich wie z. B. in Hongkong oder Singapur, wo das Land begrenzt ist). Aber im Gegensatz zu Hongkong wächst Genfs Bevölkerung langsamer und spekulative Investitionen werden durch das Gesetz gebremst – daher sind Genfs Preise, obwohl sie extrem hoch sind, stärker nachfragegetrieben durch tatsächliche Nutzer.

Im Luxussegment stellte der Luxury Property Index der UBS (2025) fest, dass Spitzenimmobilien rund um den Genfersee (zu dem auch der gehobene Markt Genfs gehört) in den letzten 5 Jahren kumulierte Preissteigerungen von unter 20 % verzeichneten, während es rund um den Zürichsee 30–40 % waren ubs.com – was darauf hindeutet, dass Genfs Luxusmarkt zwar etwas langsamer, aber dennoch solide gewachsen ist ubs.com ubs.com. Weltweit kühlte sich der Luxusimmobilienmarkt in vielen Städten 2022–2023 aufgrund gestiegener Zinsen ab, aber das extrem knappe Angebot in Genf machte sein Luxussegment widerstandsfähig mit moderatem Wachstum statt einem Rückgang.

Aus Anlegersicht wird Genf oft mit Städten wie Wien, München oder Tokio verglichen, die ebenfalls für Stabilität und niedrige Renditen bekannt sind. Alle verfügen über einen starken Mieterschutz und eine langsame, aber stetige Wertsteigerung. Genf sticht unter diesen Städten durch sein internationales Flair und regulatorische Hürden für ausländische Käufer hervor, was es etwas einzigartig macht.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass Genfs Immobilienkennzahlen mit denen der Top-Weltstädte preislich vergleichbar sind, aber die Marktdynamik eindeutig schweizerisch ist – stark reguliert, äußerst stabil und von allmählichen Entwicklungen geprägt. Mit Zürich teilt es das Schweizer Merkmal der Solidität. Innerhalb der Schweiz kann keine andere Stadt wirklich mit Genfs Kombination aus hohen Preisen, niedrigen Leerständen und internationaler Nachfrage mithalten (außer Zürich). Für jemanden, der in die Schweiz umzieht oder investiert, hängt die Wahl zwischen Genf und Zürich meist von Lebensstil und Branche ab (Genf für internationale/öffentliche Organisationen und Rohstoffe, Zürich für Finanzen und Technologie, grob gesagt). Beide übertreffen andere Schweizer Städte in Bezug auf die Kosten. Und auf internationaler Ebene nimmt Genf eindeutig einen Platz unter den teuersten Elite-Städten ein, was oft diejenigen überrascht, die nicht wissen, dass diese kleine Stadt mit London oder Hongkong bei den Wohnkosten konkurrieren kann. Dies zeigen weltweite Rankings sowie die Erfahrungen von Expats, die Genfs Wohn- und Lebenshaltungskosten als ausgesprochen hoch empfinden eurocost.com.

Trotz der hohen Kosten zieht Genf weiterhin Unternehmen und Privatpersonen dank seiner Lebensqualität, Sicherheit und strategischen Bedeutung an. Solange die Stadt diese Vorteile bewahrt, wird sie voraussichtlich sowohl national als auch international zur oberen Liga gehören. Insgesamt wird damit unterstrichen, dass der Genfer Immobilienmarkt ein Spiegel seines Status ist: global, exklusiv und robust – mit Leistungskennzahlen, die nur wenige Städte dieser Größe erreichen.


Quellen: Die obige Analyse basiert auf Daten und Berichten von Schweizer Immobilienagenturen und Forschungsinstituten, darunter Wüest Partner (über das Datenportal der Schweizerischen Nationalbank), UBS Real Estate Focus 2025, Engel & Völkers, Global Property Guide globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, sowie auf internationalen Bewertungen wie dem Mercer- und EuroCost International-Ranking 2024 eurocost.com. Leerstands- und Mietzahlen stammen aus offiziellen Statistiken (Bundesamt für Statistik) und Marktberichten globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Einblicke in den Gewerbemarkt wurden von den Schweiz-Berichten von JLL jll.com jll.com und dem Q1 2025 Property Report von Julius Bär realestate.juliusbaer.com realestate.juliusbaer.com unterstützt. Diese Quellen zeichnen gemeinsam das Bild des Genfer Immobilienmarktes 2025 und darüber hinaus, wie in diesem Bericht zusammengefasst.

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