···

Immobilienmarkt in Lucca, Italien: Ausblick 2025-2028

Juli 3, 2025
by
Real Estate Market in Lucca, Italy: 2025-2028 Outlook

Überblick über das Immobilienmarktumfeld von Lucca

Lucca, eine historische, von Mauern umgebene Stadt in der Toskana, verfügt über einen dynamischen Immobilienmarkt, der sich in den mittleren 2020er Jahren durch Widerstandsfähigkeit und Wachstum auszeichnete. Nach einer kurzen Abkühlung in den Jahren 2022–2023 aufgrund steigender Zinsen erholte sich der Markt im Jahr 2024 und Anfang 2025 mit steigenden Preisen und starker Nachfrage luccaindiretta.it lanazione.it. Lucca zeichnet sich als einer der leistungsstärksten Immobilienmärkte der Toskana aus: Die Immobilienwerte sind stetig gestiegen, insbesondere im Luxussegment, was durch die relative Erschwinglichkeit der Stadt im Vergleich zu Florenz und das wachsende Interesse internationaler Käufer begünstigt wird worldpropertyjournal.com. Laut dem Prime International Residential Index von Knight Frank stiegen Luccas Spitzenwohnimmobilienpreise 2024 um +6,2 %, was zu den höchsten Werten in Italien zählt idealista.it. In den letzten fünf Jahren sind die Preise für Luxusimmobilien in Lucca um etwa 27 % gestiegen, was andere Hotspots der Toskana übertrifft worldpropertyjournal.com und eine starke Nachfrage widerspiegeln. Das breitere italienische Umfeld ist unterstützend – trotz mäßigem BIP-Wachstum verzeichnete Italien 2024 gedämpfte Inflation und einen starken Arbeitsmarkt, was für Stabilität für Immobilieninvestitionen sorgt cushmanwakefield.com.

Heute profitiert der Immobilienmarkt in Lucca von einer einzigartigen Mischung aus Faktoren. Das reiche kulturelle Erbe und die hohe Lebensqualität machen die Stadt zu einem begehrten „Lifestyle“-Standort in der Toskana – nicht nur für Einheimische, sondern auch für Käufer aus ganz Europa und den USA. worldpropertyjournal.com. Die Provinz Lucca umfasst exklusive Küstengebiete (z.B. Forte dei Marmi in Versilia), die die durchschnittlichen Preise der Provinz anheben, aber die Stadt Lucca bleibt erschwinglicher als Florenz und bietet ein attraktives Preis-Leistungs-Verhältnis luccaindiretta.it. Das Ergebnis ist ein wachsendes Interesse von vermögenden Privatpersonen, die nach Zweitwohnsitzen oder Investitionsobjekten suchen; tatsächlich verzeichnete die Toskana insgesamt in den letzten zehn Jahren einen Anstieg der ausländischen Einwohner um 11,2 % worldpropertyjournal.com. Gleichzeitig haben wirtschaftliche Maßnahmen wie das Flat-Tax-Regime Italiens für neue Einwohner und andere Anreize die Attraktivität der Region für internationale Investoren zusätzlich erhöht worldpropertyjournal.com. Zusammenfassend ist der Immobilienmarkt in Lucca im Jahr 2025 geprägt von steigenden Preisen, hoher Nachfrage (lokal und ausländisch) und einem optimistischen Ausblick, der jedoch durch die Notwendigkeit, Zinsschwankungen und Stadtentwicklungspläne zu berücksichtigen, relativiert wird.

Trends auf dem Wohnimmobilienmarkt in Lucca

Hauspreise und Nachfrage: Der Wohnimmobilienmarkt in Lucca befindet sich im Aufschwung. Anfang 2025 liegt der durchschnittliche Angebotspreis für Wohnimmobilien in der Stadt Lucca bei etwa 2.300 € pro Quadratmeter, was einem jährlichen Anstieg von etwa 7 % entspricht ltimmobili.it. Dies markiert einen deutlichen Wertzuwachs im Vergleich zum Vorjahr, nachdem es 2023 zu einem leichten Rückgang gekommen war. Tatsächlich lagen die Durchschnittspreise im Februar 2024 über 10 % höher als im Vorjahreszeitraum – und damit auf dem höchsten Stand seit zwei Jahren lanazione.it. Das historische Zentrum der Stadt ist die teuerste Gegend mit Preisen von rund 3.600–4.000 €/m² für sanierte Immobilien iltirreno.it. Im Gegensatz dazu sind Wohngebiete am ersten Stadtrand (direkt außerhalb der mittelalterlichen Mauern) erschwinglicher: Zum Beispiel kostet eine Wohnung in bestem Zustand im beliebten Stadtteil Sant’Anna ca. 2.000–2.200 €/m², ältere bewohnbare Einheiten sogar nur 1.400–1.800 €/m² iltirreno.it. In den umliegenden Dörfern und ländlichen Randlagen nördlich der Stadt liegen die Preise näher bei 1.500 €/m² ltimmobili.it. Selbst bei diesen niedrigeren Preisen ist die Nachfrage hoch – das Käuferinteresse bleibt in Lucca stark und absorbiert problemlos das verfügbare Angebot. Da das Angebot mit der Nachfrage nicht Schritt halten kann, ist der Wettbewerb unter den Käufern gestiegen, was den Preisdruck weiter erhöht ltimmobili.it. Die Marktdynamik ist lebhaft: Makler berichten, dass die Zahl der Transaktionen 2024 im Vergleich zu 2023 gestiegen ist iltirreno.it, ein Trend, der voraussichtlich auch 2025 anhalten wird. Im gesamten Umland ist das Wachstum in Lucca stärker als im toskanischen Durchschnitt – in der Toskana stiegen die Immobilienpreise 2024 regional um moderate +0,9 % ltimmobili.it, während die Preise in der Stadt Lucca deutlich stärker zulegten und so ihre besondere Stärke unter Beweis stellen.

Mietmarkt und Renditen: Luccas Mietmarkt hat ein noch dramatischeres Wachstum erlebt. Die durchschnittlichen Wohnraummieten haben Anfang 2025 etwa 11,5–12 € pro Quadratmeter und Monat erreicht, was einem Anstieg von ~10–14% im Jahresvergleich entspricht ltimmobili.it luccaindiretta.it. Das entspricht etwa 700–800 € pro Monat für eine typische 65m²-Wohnung. Mehrere Faktoren treiben diesen Anstieg: eine post-pandemische Erholung der Mobilität, mehr Berufstätige und Studierende, die nach Lucca ziehen (die Stadt liegt nahe dem Universitätszentrum Pisa und weiteren Schulen), sowie ein boomendes Segment der Kurzzeitvermietungen. Tatsächlich ist das Investoreninteresse an Kurzzeitvermietungen (Ferienunterkünfte wie Airbnb) sprunghaft angestiegen – lokale Agenturen berichten von einem Anstieg von ~20% bei Käufen von Immobilien, die für die Ferienvermietung vorgesehen sind lanazione.it. Viele Käufer (sowohl italienische als auch ausländische) fokussieren sich auf Lucca als Investitionsstandort, angezogen vom touristischen Reiz der Stadt (Lucca ist Gastgeber großer Veranstaltungen wie dem Summer Festival und der Comics & Games Convention) und von den soliden Mietrenditen. Die Bruttorenditen für Wohnimmobilien in Lucca werden auf etwa 8–9% geschätzt, was über dem Landesdurchschnitt von ~8,4% liegt partitaiva.it partitaiva.it. Das ist eine hohe Rendite im westeuropäischen Vergleich und spiegelt relativ niedrige Kaufpreise bei gleichzeitig stabiler Mietnachfrage wider. Zum Vergleich: Lucca zählt zu den profitabelsten Standorten in Italien für Vermieter – in mittelgroßen Städten sind Bruttorenditen von 8–10% üblich partitaiva.it. Gewerbeimmobilien können sogar noch mehr abwerfen (dazu später mehr), aber das starke Mieteinkommen aus dem Wohnungsbereich hat auf jeden Fall Investitionen begünstigt.

Treiber: Einheimische und Ausländer: Die Nachfrage in Lucca stammt sowohl von lokalen als auch von internationalen Quellen.

Auf lokaler Ebene bietet die Wirtschaft von Lucca (bekannt für ihren Papierindustriebereich und einen wachsenden Technologiesektor) stabile Beschäftigung, und die hohe Lebensqualität der Stadt sorgt dafür, dass viele Bewohner bleiben und ihre Häuser renovieren, anstatt wegzuziehen.Demografisch gesehen altert die einheimische Bevölkerung von Lucca jedoch und ist leicht zurückgegangen (die Stadt hat ~88.500 Einwohner, das sind ~0,7 % weniger als 2024 quantitalia.it).Um die Lücke zu füllen, sind ausländische Käufer und Expats immer wichtiger geworden.Die Toskana hat seit langem Europäer und Amerikaner angezogen, die nach Zweitwohnsitzen suchen, und Lucca ist in dieser Hinsicht ein aufsteigender Stern.Die Stadt gilt als ein „relativ günstiges Angebot“ für Luxusimmobilien – sie bietet einen ähnlichen toskanischen Charme wie Florenz oder Siena, jedoch zu einem niedrigeren Preis pro Quadratmeter – was in den letzten Jahren zu einer Welle wohlhabender Käufer geführt hat worldpropertyjournal.com.Wohlhabende Personen aus Frankreich, dem Vereinigten Königreich, den USA, den Benelux-Ländern und Deutschland gehören zu den wichtigsten neuen Investoren, die vom toskanischen Lebensstil und dem unversehrten historischen Flair von Lucca angezogen werden worldpropertyjournal.com.Italiens Steueranreize verstärken diesen Trend: Zum Beispiel machen das Pauschalsteuersystem (eine Pauschalsteuer von 100.000 € auf ausländische Einkünfte) und Programme, die ausländische Fachkräfte zur Rückkehr ermutigen, einen Umzug nach Italien (und den Immobilienkauf) attraktiver worldpropertyjournal.com.Ab 2025 beherbergt Italien mehr als 40.000 HNWIs (> 10 Mio. $ Vermögen) und viele investieren ihr Kapital in Immobilien worldpropertyjournal.com.Lucca hat direkt davon profitiert – es wurde in den Berichten für 2025 als Top-Performer auf dem Luxusimmobilienmarkt der Toskana hervorgehoben, dank eines Anstiegs der Preise für hochwertige Immobilien um 27 % innerhalb von fünf Jahren worldpropertyjournal.com.Diese internationalen Käufer suchen oft nach schlüsselfertigen Immobilien (vollständig renoviert, bezugsfertig) statt nach Renovierungsprojekten worldpropertyjournal.com, was Entwickler und Verkäufer dazu anspornt, die Einheiten auf ein luxuriöses Niveau aufzuwerten.

Wichtige Stadtteile und Immobilientypen: Die Präferenzen der Käufer in Lucca haben sich nach der Pandemie weiterentwickelt. Es gibt eine starke Nachfrage nach Immobilien mit historischem Charme und modernem Komfort, insbesondere im centro storico (Altstadt), wo mittelalterliche Gebäude, die auf modernen Standard renoviert wurden, sehr begehrt sind. Das begrenzte Angebot innerhalb der Stadtmauern sorgt dafür, dass die Preise dort besonders hoch sind (bis zu €3.700–€4.100/m² für hochwertig renovierte Einheiten iltirreno.it). Währenddessen erfreuen sich periphere Stadtteile wachsender Beliebtheit, weil sie mehr Platz und geringere Kosten bieten; Gebiete direkt außerhalb der Mauern (wie Sant’Anna, Arancio, San Concordio) ziehen junge Familien und Berufstätige an, die aus beruflichen Gründen umziehen müssen iltirreno.it. Diese Bezirke bieten oft Häuser mit Gärten oder neuere Wohnungen mit Parkplatz – Merkmale, die nach den COVID-Lockdowns besonders geschätzt werden. Tatsächlich hat sich in der gesamten Toskana der Trend zu Häusern mit Außenbereichen, privaten Gärten und energieeffizientem Design verstärkt ltimmobili.it. Lucca spiegelt dies wider: Käufer zeigen eine klare Vorliebe für energieeffiziente Gebäude und Grünflächen, was Entwickler dazu bewegt, sich auf Nachhaltigkeit zu konzentrieren. Neubauten oder Sanierungen sind zunehmend energieeffizient gemäß Klasse A und beinhalten Merkmale wie Solarpaneele, da umweltbewusste Designs Preisaufschläge und zukunftssichere Werte erzielen ltimmobili.it.

Mietdynamik und Einfluss des Tourismus: Die Vermietungen in Lucca sind zwischen langfristigen Mietverträgen und kurzfristigen touristischen Vermietungen aufgeteilt. Die Nachfrage nach langfristigen Mietverhältnissen kommt von lokalen Arbeitnehmern, Studenten und Familien. Das Angebot für langfristige Mieter ist jedoch begrenzt, zum Teil, weil viele Eigentümer auf lukrative kurzfristige Vermietungen umgestiegen sind. Luccas Beliebtheit als Touristenziel – bekannt für seine mittelalterlichen Mauern und Festivals – bedeutet, dass Vermieter in der Hochsaison hohe Tagespreise erzielen können. Dies hat in der Gemeinschaft zu einer Debatte geführt: Einige Einwohner und Beamte befürchten, dass die Zunahme von Vermietungen im Airbnb-Stil das Angebot an langfristigem Wohnraum verknappen könnte. Forderungen nach einer Begrenzung der Kurzzeitvermietungen stoßen auf Widerstand aus dem Immobiliensektor. Branchenvertreter argumentieren, dass Ferienvermietungen wichtiges Einkommen in die Region bringen und dass es die Aufgabe der Gemeinde sei, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, anstatt private Vermietungen einzuschränken iltirreno.it. Armando Barsotti, Präsident des lokalen Maklerverbands (FIAIP), merkte an, dass viele Zweitwohnungen ausdrücklich für die kurzfristige Vermietung gekauft werden, und sieht diesen Trend als „eine wichtige Hilfe für das Gebiet“, wobei er betont, dass zu strenge Vorschriften kontraproduktiv wären iltirreno.it. Bis 2025 wurden keine größeren Einschränkungen eingeführt; somit bleibt das Segment der kurzfristigen Vermietungen ein bedeutender Treiber des Wohnimmobilienmarktes, steigert die Investitionsnachfrage und das Mietpreiswachstum im Stadtzentrum. Die Mietrenditen in den touristisch geprägten Standorten Luccas sind hoch, potenziellen Investoren wird jedoch geraten, lokale politische Diskussionen zu verfolgen, da das Thema Wohnraumbezahlbarkeit 2026–2027 politisch relevant werden könnte.

Trends im Bereich Gewerbeimmobilien (Büro, Einzelhandel, Industrie)

Büroimmobilien: Lucca ist kein primärer Büromarkt in Italien, beherbergt jedoch eine stabile Basis an beruflichen und administrativen Aktivitäten. Das Segment der Büroimmobilien in Lucca hat in letzter Zeit eine relativ flache Entwicklung gezeigt. Im ersten Quartal 2025 liegt der Durchschnittspreis für Büroimmobilien in der Stadt bei etwa 2.050 € pro Quadratmeter (für den Kauf) und rund 11,2 € pro m² pro Monat für die Vermietung mercato-immobiliare.info. Diese Werte sind im vergangenen Jahr stabil geblieben, die Verkaufspreise haben sich praktisch nicht verändert (–0,2 % über 6 Monate) mercato-immobiliare.info. Jeder kleinere Rückgang trat Ende 2024 auf, was wahrscheinlich auf höhere Finanzierungskosten zu dieser Zeit zurückzuführen ist, aber bis 2025 hat sich der Büromarkt stabilisiert. Büros in Lucca erzielen durchschnittlich eine Bruttorendite von etwa 8–9 % – wettbewerbsfähig für eine kleinere Stadt – während Spitzenrenditen von über 10 % häufiger in Italiens größeren oder günstigeren Märkten zu finden sind partitaiva.it partitaiva.it. Die Nachfrage nach Büros in Lucca kommt hauptsächlich von lokalen Unternehmen (z. B. Banken, Versicherungen, Dienstleistungsunternehmen) und öffentlichen Einrichtungen; es gibt nur eine begrenzte Präsenz großer Unternehmen, da größere Firmen eher in Florenz oder Mailand ansässig sind. Die Leerstandsquote für Büros in Lucca ist moderat. Ältere Bürogebäude oder solche in Randlagen können länger leer stehen, während gut gelegene moderne Flächen (zum Beispiel im Stadtzentrum oder entlang wichtiger Straßen) schneller Mieter finden. Während der Pandemie führte das Arbeiten aus dem Homeoffice wie überall zu einer gewissen Konsolidierung der Büroflächen. Doch ab 2025 sind Wiederbelebungstendenzen erkennbar – Unternehmen mieten wieder an, häufig suchen sie kleinere, dafür hochwertigere Büros (mit guter IT-Infrastruktur und Parkmöglichkeiten). Neubauprojekte sind selten: Lucca verzeichnete zuletzt keine spekulativen Büroentwicklungen, der Markt wird daher vom Umbau bestehender Gebäude bestimmt. Ein bemerkenswerter Trend ist die Umwandlung: Die Stadtverwaltung hat die Umnutzung wenig ausgelasteter Büroflächen zu Wohnraum (oder umgekehrt) erleichtert, um den sich verändernden Bedürfnissen gerecht zu werden iltirreno.it iltirreno.it. Diese 2024 eingeführte Flexibilität zielt darauf ab, chronische Leerstände bei Büros durch die Schaffung dringend benötigten Wohnraums aufzufangen. Sie bedeutet auch, dass Investoren in älteren Büroeinheiten eine „Exit-Strategie“ haben, indem sie die Immobilie umwidmen können, was wiederum verhindert, dass die Kapitalwerte der Büros zu stark fallen. Insgesamt ist die Perspektive für das Bürosegment in Lucca eine der Stabilität – kein dramatisches Wachstum, aber stabile Auslastung hochwertiger Flächen und kaum Neubaurisiko.

Einzelhandel und Hauptstraße: Der Einzelhandelsimmobilienmarkt in Lucca wird stark durch den Tourismus der Stadt und die lokalen Ausgabemuster beeinflusst. Die Einzelhandelsstraßen im historischen Zentrum – mit Boutiquen, Cafés und Restaurants entlang malerischer, fußgängerfreundlicher Gassen – bilden das Herzstück des Einzelhandelsmarkts. Hier sorgt die hohe Besucherfrequenz (vor allem während der Frühlings- bis Herbstsaison) für eine stetige Nachfrage nach Geschäften. Die Spitzenmieten für Einzelhandelsflächen im Zentrum von Lucca (zum Beispiel in der Via Fillungo, der Haupteinkaufsstraße) gehören zu den höchsten der Stadt, und Leerstände sind in diesen Toplagen sehr gering. Die durchschnittlichen Preise für Gewerbeimmobilien (einschließlich Ladenflächen) in Lucca liegen bei etwa 1.950 €/m² zum Kauf, mit durchschnittlichen Mieten von etwa 14,2 €/m² pro Monat mercato-immobiliare.info. Bemerkenswert ist, dass Einzelhandelsimmobilien in Lucca einige der höchsten Renditen im Immobilienbereich bieten – durchschnittlich etwa 10 % Bruttojahresrendite partitaiva.it. Dies steht im Einklang mit einem landesweiten Trend, bei dem die Hauptstraßengeschäfte der meisten italienischen Städte zweistellige Renditen erzielen, was darauf hindeutet, dass die Mieten zwar robust, die Kaufpreise für Investoren aber nach wie vor attraktiv sind. In Lucca werden diese Einzelhandelseinheiten oft von lokalen Investoren und Family Offices als langfristige Anlagen gehalten.

Doch nicht alle Einzelhandelsflächen sind gleich: Der Standort ist entscheidend. Geschäfte innerhalb der alten Stadtmauern (insbesondere in der Nähe von touristischen Sehenswürdigkeiten) schneiden gut ab, während sekundäre Lagen oder neuere Einkaufszentren in den Vororten größeren Herausforderungen gegenüberstehen. In den letzten Jahren hatten einige Außenbereiche von Geschäftsräumen Schwierigkeiten, Mieter zu finden, insbesondere da E-Commerce und veränderte Einkaufsgewohnheiten die Nachfrage nach physischen Geschäften beeinflussen. Bis 2024 gab es in der Stadt zahlreiche leerstehende Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss, die schon lange ungenutzt waren, insbesondere außerhalb der Hauptfußgängerzonen iltirreno.it. Als Reaktion darauf leitete die Stadtverwaltung von Lucca 2024 eine stadtplanerische „Mini-Revolution“ ein: Sie erlaubte die Umwandlung leerstehender Geschäfte und Büros im Erdgeschoss in Wohnraum (unter bestimmten Bedingungen) iltirreno.it iltirreno.it. Diese Regelung gilt sowohl für das historische Zentrum (mit bestimmten Schutzbestimmungen für wichtige Straßen) als auch für die Randbezirke. Die Logik ist zweigeteilt: Verwaiste Schaufenster vermeiden und Wohnungsknappheit durch neue Apartments lindern. Dutzende Eigentümer haben bereits Anträge auf diese Umwidmungen gestellt, was darauf hindeutet, dass der Einzelhandelsmarkt in weniger gefragten Lagen ein Überangebot hatte. Während dies eine Herausforderung für Standorte mit geringer Nachfrage darstellt, zeigt es auch eine Anpassung: Der Einzelhandel in Lucca konzentriert sich zunehmend auf die Standorte mit der höchsten Nachfrage (Touristengebiete, Hauptgeschäftsstraßen), während Randlagen aus dem Markt genommen (und in Wohnungen umgewandelt) werden. Für die verbleibenden Einzelhandelsimmobilien ist dies positiv, da so ein Überangebot verhindert und das Mietniveau stabilisiert werden kann.

Bezüglich der Performance war 2024 ein Jahr der Erholung für den Einzelhandel in ganz Italien, und Lucca nahm an diesem Trend teil. Die Einzelhandelsinvestitionen in Italien stiegen 2024 um über 40 % (auf 8,7 Milliarden €), da sich der Sektor erholte idealista.it. In den Einkaufsstraßen der Großstädte begannen die Mieten sogar wieder zu steigen. Luccas Maßstab ist kleiner, aber der Einzelhandel in den Hauptstraßen ist widerstandsfähig – die meisten zentral gelegenen Ladenlokale sind von florierenden Unternehmen belegt, die sowohl Einheimische als auch Touristen bedienen. Ein besonderes Ereignis jedes Jahr, das Lucca Comics & Games Festival, bringt Hunderttausende von Besuchern in kurzer Zeit und verschafft den lokalen Einzelhändlern einen Gewinnschub und unterstreicht den Wert eines Ladengeschäfts in der Stadt. Der Einzelhandel in den Wohnvierteln (wie Supermärkte, Apotheken in Wohngebieten) ist ebenfalls stabil, unterstützt durch lokalen Konsum. Für größere Einzelhandelsformate gibt es in Lucca ein paar Einzelhandelsparks und große Geschäfte am Stadtrand; diese weisen eine stabile Auslastung auf, obwohl es in diesem Segment aufgrund von Planungsbeschränkungen und eines ausgereiften Marktes wenig Expansion gibt. Der Ausblick für Einzelhandelsimmobilien ist vorsichtig optimistisch: Sinkende Zinsen könnten die Investorenlust steigern, und der stationäre Einzelhandel beweist seine Beständigkeit in Touristenstädten. Dennoch müssen Eigentümer von weniger zentralen Einzelhandelsflächen innovativ werden oder die Nutzung umwandeln, falls die Besucherzahlen an bestimmten Standorten nicht wieder steigen – ein landesweiter Trend, da sich der Einzelhandel im E-Commerce-Zeitalter weiterentwickelt idealista.it.

Industrie und Logistik: Das Segment der Industrieimmobilien in Lucca und seiner Provinz wird insbesondere durch das dortige Industriecluster angetrieben. Lucca liegt im Zentrum von Italiens führendem Papierproduktionsbezirk – dem einzigen offiziell anerkannten Papierbezirk Europas miac.info. Über 200 Unternehmen (von Papierfabriken bis zu Verpackungsfirmen) sind in der Umgebung tätig, insbesondere im nahegelegenen Capannori und Porcari, beschäftigen etwa 10.000 Arbeitnehmer und erwirtschaften jährlich Milliardenumsätze investintuscany.com. Diese industrielle Basis schafft eine stetige Nachfrage nach Lagerhäusern, Fabriken und Logistikflächen. Industrieimmobilien (wie capannoni oder Lagerhallen) sind in Lucca in der Regel günstiger pro Quadratmeter als Gewerbe- oder Wohnimmobilien – meist im Bereich von €800–€1.500/m², abhängig von Alter und Lage (niedriger bei älteren Lagerhallen, höher bei modernen Anlagen). Die Mieten für Logistikflächen können stark variieren, aber die Renditen sind in der Regel attraktiv, da Industrieanlagen in Italien auf Sekundärmärkten oft zweistellige Renditen erzielen. Ein aktuelles Angebot zeigte moderne Lagerhäuser in der Nähe von Lucca zu etwa €900/m², was für Investoren angesichts der Mietniveaus der Region solide Renditen bedeutet idealista.it.

Das Wachstum der Papierindustrie im vergangenen Jahrzehnt (mit fortlaufenden Investitionen von multinationalen Unternehmen in lokale Werke investintuscany.com investintuscany.com) hat eine gewisse Ausweitung der Industrieimmobilien ausgelöst. Mehrere Unternehmen haben neue Produktionshallen gebaut oder bestehende Anlagen erweitert (z.B. Erweiterung von 13.000 m² bei DS Smith in Porcari investintuscany.com). Solche Neubauten sind meist eigengenutzt und nicht spekulativ. Es gibt zudem von der Provinz verwaltete Gewerbegebiete für KMU, die in der Regel voll ausgelastet sind. Die Leerstandsquote im Industriesegment ist relativ niedrig – jedes gut gelegene Lagerhaus (mit guter Straßenanbindung an die Autostrada) findet entweder bei Herstellern oder als Lager für die regionale Wirtschaft Verwendung. Der Logistiksektor in Lucca ist kleiner (die nächstgelegenen großen Logistikhubs befinden sich bei Florenz oder am Hafen von Livorno), aber einige 3PL-Unternehmen und Distributoren betreiben mittelgroße Lager, um Nordtoskana zu versorgen. Der anhaltende Aufstieg des E-Commerce hat die Nachfrage nach sogenannten Last-Mile-Logistikflächen in der Umgebung von Lucca moderat erhöht, obwohl die mittelalterliche Altstadt bedeutet, dass eigentliche Distributionszentren in den Vororten angesiedelt werden.

Gewerbliches Investitionsklima: Für Investoren bietet Luccas Gewerbeimmobilienmarkt eine Mischung aus hohen Renditen und Nischenchancen. Lokale Investoren und Entwickler sind aktiv darin, Immobilien umzunutzen (z. B. eine alte Fabrik in ein Loft-Büro oder ein ungenutztes Bürogebäude in Eigentumswohnungen zu verwandeln). Internationale Gewerbeinvestoren konzentrieren sich typischerweise auf größere italienische Städte; dennoch hat Luccas Gastgewerbe-Sektor Interesse geweckt – zum Beispiel ist die Umwandlung historischer Gebäude in Boutique-Hotels oder B&Bs ein bekanntes Investment-Thema, angesichts des stetigen Touristenstroms. Insgesamt ist der Gewerbeimmobilienmarkt in Lucca gesund, aber nicht wachstumsstark: Er ist gekennzeichnet durch Stabilität im Bürobereich, Stärke im Einzelhandel an Hauptstraßen (mit etwas Anpassung im Sekundärhandel) sowie solide Fundamentaldaten im Industriesektor aufgrund des starken Fertigungsbezirks. Das Transaktionsvolumen im gewerblichen Bereich ist in Lucca nicht groß, doch die Aktivität zog 2024 an und spiegelt das allgemein italienische Comeback im Gewerbeimmobiliensektor wider (Italiens gesamtes gewerbliches Investitionsvolumen lag 2024 bei 2,6 Milliarden €, ein deutlicher Anstieg, wobei Einzelhandel und Logistik das Wachstum anführen idealista.it). In Lucca war vermehrtes Investoreninteresse an Einzelhandels- und Logistikimmobilien entsprechend dem nationalen Trend zu beobachten. Künftige Großprojekte im gewerblichen Bereich (z. B. ein neues Einkaufszentrum oder ein Business-Park) werden von städtebaulichen Plänen und der Nachfrage abhängen – aktuell liegt der Fokus eher auf inkrementellem Wachstum und der Verbesserung des bestehenden Bestands statt auf weitreichenden Neuentwicklungen.

Investitionschancen und Herausforderungen

Lucca bietet sowohl im Wohn- als auch im Gewerbebereich überzeugende Investitionsmöglichkeiten, aber Investoren sollten die Chancen gegen potenzielle Herausforderungen abwägen:

  • Starke Mietrenditen: Einer der größten Anziehungspunkte Luccas für Investoren sind die hohen Mietrenditen. Die Bruttorendite bei Wohnimmobilien liegt bei ca. 8–9 %, und gewerbliche Renditen können in manchen Fällen ~10 % oder mehr erreichen partitaiva.it. Diese Renditen übertreffen viele westeuropäische Märkte (zum Beispiel liegen die Spitzenrenditen in Städten wie Paris oder München oft unter 4 %). Für Investoren, die Einnahmen suchen, können Immobilien in Lucca einen stetigen Cashflow erwirtschaften. Besonders der Kauf zum Zweck der kurzfristigen Vermietung über Plattformen wie Airbnb im touristisch stark frequentierten Zentrum hat sich als lukrativ erwiesen, wobei einige sogar höhere Renditen als bei langfristigen Vermietungen berichten. Einzelhandelseinheiten in guten Lagen bieten ebenfalls zweistellige Renditen, was auf moderate Preise und konstanten Touristenverkehr zurückzuführen ist.
  • Potenzial für Wertsteigerung: Die Immobilienwerte in Lucca befinden sich auf einem ansteigenden Kurs. Die Stadt befindet sich noch in einer Wachstumsphase im Vergleich zu reiferen Märkten wie Florenz. Wie bereits erwähnt, haben Luxusimmobilien in fünf Jahren eine Wertsteigerung von ca. 27 % verzeichnet worldpropertyjournal.com, und die Aussichten bleiben positiv. Künftiges Preiswachstum (prognostiziert mit einem moderateren jährlichen Zuwachs von einigen Prozent) in Kombination mit Mieteinnahmen bedeutet, dass eine gesunde Gesamtrendite wahrscheinlich ist. Zudem könnten geplante Infrastrukturmaßnahmen (unten erläutert) den Immobilienwert in bestimmten Gegenden weiter steigern. Lucca gerät zunehmend in den Fokus ausländischer Käufer – sollte die internationale Nachfrage weiter anziehen, könnte dies Preise und Liquidität zusätzlich beflügeln (Chance auf Kursgewinne).
  • Diversifikation und Nischenmärkte: Investoren können zwischen verschiedenen Nischen wählen. Über klassische Wohnungen hinaus bietet Lucca Möglichkeiten für Denkmalrenovierungen (z.B. die Umwandlung einer historischen Villa oder eines Klosters in Apartments oder ein Hotel), studentisches Wohnen (durch die Nähe zu Universitätsstädten) oder Seniorenresidenzen (die Toskana ist als Ruhestandsregion beliebt). Auch der Tourismussektor bietet Chancen – charmante B&Bs oder Ferienwohnanlagen am Stadtrand von Lucca bedienen den Trend zum Agritourismus in der Toskana. Darüber hinaus sorgt die florierende Papierindustrie für eine Nachfrage nach spezialisierten Industrieimmobilien (Fabriken, Labore) – ein Sektor, in dem langfristige Unternehmensmietverträge besonders stabil sein können. Diese Nischen bieten die Möglichkeit, lokale Stärken (Kultur, Industrie, Bildung) gezielt für überdurchschnittliche Renditen zu nutzen.
  • Günstige Steuer- und Finanzierungsbedingungen: Italiens Steueranreize stärken das Investitionsargument. Das Pauschalsteuersystem für neue Einwohner (eine feste Steuer von 100.000 € auf Auslands-einkommen) wirkt wie ein Magnet für sehr vermögende Personen, die umziehen (und hochwertige Immobilien kaufen) worldpropertyjournal.com. Es gibt zudem relativ niedrige Kaufnebenkosten für Hauptwohnsitze und einige Steuergutschriften für Renovierungen (wenngleich weniger als in den Jahren des „Superbonus“). Die Finanzierungskosten, die 2023 gestiegen sind, sollen sich verbessern: Die Zinserhöhungen der Europäischen Zentralbank pausierten Ende 2024 und einige Zinssätze sanken Anfang 2025, wodurch Hypotheken erschwinglicher wurden ltimmobili.it. So fiel der 6-Monats-Euribor von ca. 3,8 % Mitte 2024 auf ca. 2,35 % bis Februar 2025 ltimmobili.it. Niedrigere Zinsen bedeuten günstigere Finanzierung und potenziell höhere Investorenhebelwirkung, was die Renditen verbessert. Bleibt die Inflation unter Kontrolle und sinken die Zinsen weiter bis 2025-2026, können Investoren attraktive Hypotheken im italienischen Markt sichern.

Trotz dieser Chancen gibt es Herausforderungen und Risiken zu beachten:

  • Zins- und wirtschaftliche Unsicherheiten: Auch wenn sich die finanziellen Bedingungen verbessern, könnte jede Umkehr (z. B. wieder anziehende Inflation, die Zinserhöhungen erzwingt) den Markt dämpfen. Immobilienpreise reagieren sensibel auf Finanzierungskosten – der Preisrückgang in Lucca im Jahr 2023 (–7 % im Jahresvergleich zu einem Zeitpunkt) luccaindiretta.it zeigte, dass höhere Zinsen die Nachfrage abkühlen. Die italienische Wirtschaft ist stabil, aber wachstumsschwach; jede Rezession in Europa könnte das Käufervertrauen verringern oder ausländische Investitionen bremsen. Investoren sollten ihre Anlagen auf Zinsschwankungen testen und sicherstellen, dass Mieteinnahmen die Finanzierungskosten decken, falls die Zinsen wieder steigen.
  • Regulatorische und bürokratische Hürden: Italien ist bekannt für seine komplexe Bürokratie. Immobilientransaktionen und -entwicklungen können sich aufgrund von Genehmigungsverfahren, Vorschriften zum Denkmalschutz und rechtlichen Hürden hinziehen. In den historischen Gebieten von Lucca erfordert eine Renovierung die Berücksichtigung von Denkmalschutzauflagen. Der Stadtentwicklungsplan (Piano Operativo) kann sich ebenfalls ändern, wie 2024 geschehen, als die Stadt die Regeln für Umnutzungen von Erdgeschossflächen lockerte iltirreno.it – regulatorische Anpassungen können die erlaubte Nutzung und den Wert Ihres Eigentums beeinflussen. Zudem gibt es in Italien eine anhaltende politische Debatte über die Regulierung von Kurzzeitvermietungen in Touristenstädten. Während Lucca bisher noch keine strengen Obergrenzen erlassen hat, ist es möglich, dass bis 2026–2027 neue Regeln (wie Registrierungspflichten oder Beschränkungen der Anzahl der Nächte) eingeführt werden. Investoren, die auf Ferienvermietung als Einnahmequelle setzen, sollten lokale Richtlinien im Auge behalten. Auch die Besteuerung ist zu bedenken: Abgesehen von Sonderregelungen können Italiens Immobiliensteuern (IMU auf Zweitwohnsitze) sowie die Besteuerung von Mieteinnahmen (außer bei Wahl der günstigen pauschalen “cedolare secca” von 21 % auf Wohnraummietverträge) das Nettoergebnis beeinflussen. Diese Faktoren unterstreichen, wie wichtig gute lokale Rechts- und Steuerberatung für Investoren ist.
  • Begrenzte Liquidität und Marktgröße: Der Markt in Lucca ist zwar aktiv, aber im Vergleich zu Großstädten relativ klein und wenig liquide. Hochwertige Immobilien in Lucca können sich allein wegen der beschränkten Zahl potenzieller Käufer länger auf dem Markt befinden. Auch Gewerbeobjekte haben einen Nischenmarkt. Daher sollte man Immobilien in Lucca als mittel- bis langfristige Investition betrachten. Der Vorteil eines engen Marktes ist die Preisstabilität, der Nachteil ist, dass der Verkauf zum Zielpreis Zeit in Anspruch nehmen kann, wenn ein schneller Ausstieg notwendig ist. Besonders internationale Investoren sollten das Währungsrisiko (sofern sie nicht auf den Euro setzen) und die Bedeutung seriöser, lokaler Makler für den Zugang zu Käufern bedenken.
  • Alternde Bevölkerung und Demografie: Eine strukturelle Herausforderung ist Luccas demografischer Trend. Die lokale Bevölkerung wird immer älter und das Gesamtbevölkerungswachstum ist stabil oder leicht rückläufig quantitalia.it. Weniger junge Käufer vor Ort könnten langfristig die natürliche Nachfrage nach Wohnimmobilien (insbesondere für Einsteigerwohnungen) dämpfen. Während die Lücke von Zugezogenen (z. B. Menschen aus dem Ausland oder anderen italienischen Regionen, die von Lucca angezogen werden) gefüllt wird, sollte ein Investor bedenken, wer in 5–10 Jahren Mieter oder Käufer sein wird. Wer sich allein auf den lokalen Markt verlässt, muss die Möglichkeit einer alternden Kundenbasis einplanen. Diese Herausforderung wird jedoch durch die Attraktivität Luccas für Zuzügler abgemildert – tatsächlich halten viele toskanische Städte mit abnehmender Einwohnerzahl ihre Immobilienmärkte durch Tourismus und Zuzug aufrecht. Dennoch sind demografische Gegenwinde (weniger lokale Haushaltsgründungen) eine Entwicklung, die man nach 2030 im Auge behalten sollte.
  • Infrastruktur- und Umweltrisiken: Zuletzt, obwohl nicht akut, sollten Sie die Infrastrukturkapazität und das Klima/Umwelt berücksichtigen. Luccas Attraktivität führt zu sehr starken Tourismussaisons – Belastungen für Parkplätze, Straßen und Versorgungsleistungen können auftreten. Die Regierung investiert in Verbesserungen (neue Straßen, Brücken usw.), aber Bauverzögerungen oder Kostenüberschreitungen könnten bestimmte Gebiete beeinträchtigen (zum Beispiel könnten Arbeiten an der neuen Serchio-Brücke in dessen Umgebung vorübergehend zu Verkehrs- oder Lärmbelastungen führen). Aus ökologischer Sicht liegt Lucca in einer tiefgelegenen Ebene am Serchio-Fluss; historisch gibt es einige Überschwemmungsrisikozonen. Der Klimawandel könnte bei Starkregenereignissen Überschwemmungen verschärfen (die Stadt verfügt über Hochwasserschutzanlagen, aber ländliche Immobilien könnten stärker betroffen sein). Zusätzlich bedeuten neue EU-Energieeffizienzvorschriften, dass ältere Gebäude eventuell modernisiert werden müssen (Isolierung, neue Heizsysteme), um weiterhin attraktiv oder sogar verkäuflich in den späten 2020er Jahren zu bleiben. Dies ist sowohl eine Herausforderung (potenzielle Nachrüstungskosten) als auch eine Chance (Immobilien, die bereits effizient sind, werden im Rahmen der kommenden Nachhaltigkeitsregeln an Wert gewinnen ltimmobili.it).

Zusammenfassend bietet Lucca renditestarke, charaktervolle Investments mit solidem Potenzial, doch sollten vorsichtige Investoren die spezifischen Komplexitäten Italiens berücksichtigen, für Diversifikation sorgen und sich möglicherweise auf hochwertige Lagen und Immobilien konzentrieren, die auch unter verschiedenen zukünftigen Szenarien nachgefragt bleiben.

Auswirkungen von Stadtplanung und Infrastrukturprojekten

Stadtplanerische Entscheidungen und Infrastrukturentwicklungen in Lucca spielen eine bedeutende Rolle bei der Gestaltung der Zukunft des Immobilienmarktes. Mehrere wichtige Initiativen und Projekte zwischen 2024 und 2028 werden Angebot, Nachfrage und Werte von Immobilien beeinflussen:

  • Stadtentwicklungsplan und neue Projekte: Der Piano Operativo (Stadtentwicklungsplan) von Lucca sieht bedeutende neue Immobilienentwicklungen vor, insbesondere im Stadtteil San Concordio (direkt südlich des historischen Zentrums). Nach diesem Plan plant die Stadt allein in S. Concordio den Bau von 248 neuen Wohnungen und ca. 33.000 m² Gewerbefläche (Geschäfte, Hotels, Büros) lavocedilucca.it. Bemerkenswert ist der vorgeschlagene Umbau des Ex Manifattura Tabacchi (alte Tabakfabrik) nahe der Stadtmauern, wobei ein Projekt 60 neue Wohnungen und 15.000 m² Büro-/Einzelhandelsfläche vorsieht lavocedilucca.it. Solche Projekte würden das Angebot in diesem Viertel drastisch erhöhen und praktisch ein neues gemischt genutztes Quartier schaffen. Diese Pläne stoßen jedoch auf Widerstand von Bürgerinitiativen, die sich Sorgen über „una enorme colata di cemento, senza mercato“ machen – sie befürchten im Wesentlichen eine Überbauung ohne ausreichende Nachfrage lavocedilucca.it. Ab 2025 prüften die lokalen Behörden noch Einwände, aber die allgemeine Tendenz ist klar: Lucca will seine moderne urbane Gestalt außerhalb der antiken Stadtmauern erweitern und erneuern. Falls diese Projekte voranschreiten, könnten wir zwischen 2026 und 2028 neue Wohnanlagen und Gewerbestandorte in San Concordio und weiteren Randgebieten sehen. Für den Markt bedeutet das eine mögliche Entspannung (mehr Wohnraum kann das Preiswachstum bremsen) und neue Investitionschancen (Frühkäufer könnten von Einführungspreisen profitieren). Es bedeutet auch mehr Bautätigkeit – Investoren sollten beobachten, welche Projekte endgültige Genehmigungen oder Finanzierungen erhalten. Eine Stadtentwicklung in diesem Ausmaß ist in der neueren Geschichte Luccas beispiellos, und das Ergebnis wird den Wachstumskurs der Stadt maßgeblich beeinflussen.
  • Sanierung und Stadterneuerung: Über den vollständigen Neubau hinaus konzentriert sich Lucca auf die Umnutzung historischer Gebäude. Ein herausragendes Beispiel ist der Plan für ein neues Lucca Center for the Arts, ein Kulturkomplex, der durch die Sanierung eines 2.500 m² großen historischen Gebäudes in der Nähe des Piazzale Verdi entsteht finestresullarte.info finestresullarte.info. Mit Investitionen von über 10 Millionen Euro wird dieses Projekt (Start 2025) ein lange ungenutztes Gebäude – ehemals Krankenhaus und Kino – in ein modernes Kunstmuseum und Veranstaltungszentrum verwandeln finestresullarte.info. Diese Art kultureller Infrastruktur bewahrt nicht nur denkmalgeschützte Gebäude, sondern steigert auch die Attraktivität der Stadt, insbesondere in der unmittelbaren Umgebung. Immobilien in der Nähe könnten einen „kulturellen Aufwertungseffekt“ erleben, da verbesserte öffentliche Räume und Museen in der Regel die Besucherzahlen und das Prestige der Gegend erhöhen. Ähnlich gibt es am Standort Ex Manifattura Tabacchi in San Concordio alternative Vorschläge für eine gemischte kulturell-gewerbliche Nutzung (Coworking-Spaces, Galerien, Theater), falls das große Wohn-/Büroprojekt verkleinert wird pininfarina.it finestresullarte.info. Luccas Ansatz der Stadterneuerung legt Wert darauf, die historische Identität der Stadt zu bewahren und alten Gebäuden neues Leben einzuhauchen. Für den Immobilienmarkt bedeutet dies, dass spezielle Chancen in Sanierungsprojekten entstehen können – Investoren/Entwickler mit Erfahrung in historischen Renovierungen können mit öffentlichen Stellen zusammenarbeiten, um unter diesen Initiativen einzigartige Immobilien (Lofts, Studios, Boutiquehotels) zu schaffen. Die Stadt arbeitet dabei häufig mit Stiftungen und privaten Unternehmen zusammen, daher lohnt es sich, öffentliche Ausschreibungen oder Partnerschaftsmöglichkeiten genau zu verfolgen.
  • Infrastrukturverbesserungen: Auf der Infrastrukturseite sind Verkehrsmodernisierungen im Gange, die sich insbesondere auf die Erreichbarkeit und den Grundstückswert von Immobilien auswirken werden. Ein Großprojekt ist der Bau einer neuen Brücke über den Serchio in Lucca. Die Fertigstellung dieser modernen Brücke in Monte San Quirico ist für 2025–2026 geplant. Sie wird die SP1 (via per Camaiore) mit der SS12 verbinden und so den Nord-Süd-Verkehr erheblich verbessern luccatimes.it. Mit einem Budget von 27 Millionen Euro (finanziert von nationalen, regionalen und provinziellen Quellen) soll die neue Ponte sul Serchio die Überlastung auf bestehenden Brücken verringern und einen leichteren Zugang zu den nördlichen Vororten ermöglichen luccatimes.it. Die Auswirkung auf den Immobilienmarkt: Nördlich des Flusses gelegene Gebiete (die historisch als eher peripher galten) könnten nach Fertigstellung der Brücke und verkürzter Fahrtzeit in die Stadt stärker eingebunden und attraktiver für Entwicklungen werden. Grundstücks- und Immobilienpreise in diesen Bereichen könnten steigen, sobald die Anbindung verbessert ist. Ein weiteres Infrastrukturelement sind Verbesserungen an Straßen und Bahnstrecken. Lucca liegt zwar nicht direkt am italienischen Hochgeschwindigkeitsbahnnetz, jedoch gibt es laufende Modernisierungen der Regionalbahnstrecken (wie die Elektrifizierung und den zweigleisigen Ausbau der Strecke Lucca–Florenz) sowie Straßeninstandhaltungsprogramme. Der Investitionsplan der Provinz Lucca 2025–2027 sieht Gelder für zahlreiche Straßenverbesserungen, Brückeninstandhaltungen und sogar für neue Schulgebäude und Sporteinrichtungen in der gesamten Region vor luccatimes.it luccatimes.it. Verbesserte Straßen und neue Infrastruktur in den Vororten können die Wohnbauentwicklung im Umland ankurbeln und die Dörfer um Lucca für Pendler attraktiver machen.
  • Städtische Mobilität und Zoneneinteilung: Innerhalb der Stadt befasst sich die Stadtplanung mit Mobilität und Zoneneinteilungen, die sich auf die Nutzung von Immobilien auswirken. Lucca geht dabei sorgfältig vor, um das autofreie Zentrum zu bewahren und gleichzeitig ausreichend Parkmöglichkeiten und Transport für Bewohner und Besucher bereitzustellen. Projekte wie neue Parkhäuser am Stadtrand oder elektrische Shuttle-Dienste (teilweise durch Italiens PNRR-Wiederaufbauplan finanziert) werden diskutiert. Außerdem wurden Änderungen bei der Zoneneinteilung umgesetzt, wie die Revision 2024, die die Umwandlung von Erdgeschossflächen zu Wohnzwecken erlaubt (wie zuvor besprochen) iltirreno.it. Dadurch werden bestimmte Immobilien effektiv von gewerblicher in Wohnnutzung umgewidmet, was ihren Marktwert und ihr Potenzial sofort verändert. Die Stadt hat im Jahr 2024 zudem Mindestgrößenstandards für Wohneinheiten festgelegt (z. B. sollten neue Wohnungen im historischen Zentrum in der Regel mindestens 50 m² groß sein, in monumentalen Gebäuden 80 m²) iltirreno.it. Diese Regeln stellen sicher, dass Umwandlungen nicht zu winzigen Einheiten führen und die Wohnqualität erhalten bleibt – was gut ist, um das gehobene Marktprofil zu bewahren, aber auch bedeutet, dass Investoren Immobilien nicht einfach in Mikro-Apartments aufteilen können.
  • Öffentliche Projekte und Lebensqualität: Manche Projekte stehen weniger direkt im Zusammenhang mit Immobilien, verbessern aber das Gesamtbild von Lucca. Beispielsweise tragen die Restaurierung von Mauerabschnitten der berühmten Stadtmauer, die Aufwertung von Parks und Investitionen in Hochwasserschutzmaßnahmen zu einer sicheren und schöneren Stadt bei. Luccas Teilnahme an verschiedenen regionalen Kultur- und Smart-City-Programmen könnte zu technologischen Verbesserungen führen (wie noch besseres Breitband oder smarte Mobilitäts-Apps), die das Wohnen modernisieren. Verbesserungen der Lebensqualität sorgen im Allgemeinen dafür, dass Immobilienwerte stabil bleiben oder steigen, da die Stadt attraktiver wird – sowohl zum Leben als auch für Investitionen.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass Stadtplanung und Infrastruktur weitgehend positiv für den Immobilienmarkt in Lucca sind, wenn auch nicht ohne Herausforderungen. Die Erweiterung in San Concordio wird – sofern sie kontrolliert erfolgt – neuen Wohn- und Gewerberaum schaffen, den die wachsende und beliebter werdende Stadt braucht. Ein Überangebot droht jedoch, falls Projekte den tatsächlichen Bedarf übersteigen. Infrastrukturprojekte wie die neue Brücke werden Engpässe beseitigen und wahrscheinlich neue Immobilien-Hotspots erschließen. Die Flexibilität der lokalen Regierung (z. B. die Anpassung der Bebauungspläne an aktuelle Marktbedingungen) ist ein gutes Zeichen dafür, dass die Politik weiterhin zwischen Erhalt und Wachstum balancieren wird. Investoren und Eigentümer sollten die Umsetzung dieser Pläne genau im Auge behalten: In der Nähe von Großprojekten könnten deutliche Wertsteigerungen zu verzeichnen sein, sobald die Vorteile sichtbar werden (bessere Erreichbarkeit, neue Angebote); dieselben Gebiete können aber kurzfristig während der Arbeiten auch Störungen ausgesetzt sein. Insgesamt profitiert Lucca zwischen 2025 und 2028 von durchdachten Verbesserungen, die Konnektivität, Kapazität und kulturelle Infrastruktur stärken – was dem Immobilienmarkt langfristig gute Perspektiven eröffnet.

Demografische und wirtschaftliche Einflüsse auf den Markt

Die Immobilienentwicklung in Lucca kann nicht vollständig verstanden werden, ohne den demografischen und wirtschaftlichen Kontext der Stadt und Region zu berücksichtigen. Diese grundlegenden Faktoren beeinflussen sowohl die Nachfrage nach Immobilien als auch die nachgefragten Immobilientypen:

  • Bevölkerungstrends: Die Stadt Lucca hat eine alternde und leicht rückläufige Bevölkerung. Im Januar 2025 zählt Lucca etwa 88.600 Einwohner, was einem Rückgang von etwa 0,7 % gegenüber dem Vorjahr entspricht quantitalia.it. Dieser Rückgang ist Teil eines breiteren Trends in vielen mittelgroßen italienischen Städten, wo das natürliche Bevölkerungswachstum negativ ist (mehr Todesfälle als Geburten) und jüngere Menschen manchmal für die Arbeit in größere Städte ziehen. Die ältere Demografie in Lucca führt dazu, dass ein Teil der Wohnraumnachfrage auf verkleinerte oder altersgerechte Wohnungen abzielt (z. B. Aufzüge, kleinere Wohnungen in der Nähe von Dienstleistungen). Es bedeutet auch, dass geerbte Immobilien häufiger auf den Markt kommen (wenn ältere Besitzer versterben), was das Angebot erhöht. Dennoch ist der Bevölkerungsrückgang in Lucca relativ moderat und entscheidend ist, dass die Stadt neue Einwohner von außerhalb anziehen kann. Die Zuwanderung aus dem Ausland sowie die Binnenmigration (häufig Personen in den Dreißigern bis Fünfzigern, die eine bessere Lebensqualität suchen) tragen dazu bei, den natürlichen Rückgang auszugleichen. In der gesamten Toskana ist die Zahl der ausländischen Einwohner in den letzten zehn Jahren um 11 % gestiegen worldpropertyjournal.com, und Lucca ist Teil dieser Entwicklung – beispielsweise lassen sich digitale Nomaden, Rentner und remote arbeitende Fachkräfte aus Nordeuropa oder Amerika wegen des Klimas und der Kultur in Lucca nieder. Diese Neuankömmlinge verfügen oft über mehr Kaufkraft als lokale Ersterwerber und beeinflussen den Markt, indem sie die Nachfrage nach bestimmten Immobilientypen (sanierte historische Wohnungen, Landhäuser etc.) erhöhen. Kurz gesagt, auch wenn die lokale Jugendbevölkerung nicht wächst, füllt die Lifestyle-Migration nach Lucca diese Lücke, und die Immobilienstrategien der Stadt (neuer Wohnraum, kulturelles Angebot) scheinen darauf ausgerichtet zu sein, diese neuen Einwohner willkommen zu heißen.
  • Haushaltsdynamik: Neben der Bevölkerungszahl verändert sich auch die Zusammensetzung der Haushalte in Lucca. Wie in weiten Teilen Italiens werden die Haushaltsgrößen kleiner – mehr Alleinstehende und Paare ohne Kinder, weniger klassische Großfamilien. Dadurch steigt die Nachfrage nach kleineren Wohneinheiten (Ein- und Zweizimmerwohnungen). Die jüngste Feststellung, dass Trilocali (Zweizimmerwohnungen) und vor allem Quadrilocali (Dreizimmerwohnungen) sehr gefragt sind lanazione.it, zeigt, dass zwar kleine Wohneinheiten beliebt sind, viele Käufer aber nach mittelgroßen Wohnungen suchen, die ein zusätzliches Zimmer bieten (z.B. für Homeoffice oder Gäste). Da Homeoffice häufiger wird, sucht auch ein Paar oft eine Dreizimmerwohnung, um ein Arbeitszimmer einzurichten. Die alternde Bevölkerung führt außerdem zu mehr Einpersonenhaushalten (verwitwete Frauen/Männer), was wiederum die Nachfrage nach sicheren Wohnanlagen und Betreutem Wohnen steigern kann. Luccas Bauträger und Renovierer reagieren auf diese Trends mit flexiblen Grundrissen und – wie erwähnt – indem sie kleinere Geschäftsräume oder Studios zu größeren Wohnungen zusammenlegen, um die neuen Mindestgrößen-Vorschriften einzuhalten iltirreno.it.
  • Wirtschaftliche Grundlage und Beschäftigung: Wirtschaftlich profitiert Lucca von einer vielfältigen Basis. Die Arbeitslosigkeit in der Region ist relativ niedrig (die Arbeitslosigkeit in der Toskana lag 2024 bei etwa 6–7 %, besser als der Landesdurchschnitt). Zu den Schlüsselbranchen gehören die Industrie (insbesondere Papier und Verpackung – das Gebiet um Lucca produziert einen erheblichen Teil des europäischen Toilettenpapiers), Tourismus/Gastgewerbe, Dienstleistungen und ein gewisser Anteil an Technologie/Innovation (Lucca hat ein Technologiezentrum und ist Veranstaltungsort des jährlich stattfindenden, technologieorientierten Comics & Games Events). Eine stabile Beschäftigungsbasis sorgt für einen kontinuierlichen Zustrom lokaler Käufer mit Kaufkraft auf dem Markt für Erstwohnungen. Besonders erwähnenswert ist die starke Entwicklung des Papiersektors – kontinuierliche Investitionen und Exporte investintuscany.com investintuscany.com – sorgen für gut bezahlte Arbeitsplätze und stärken so den lokalen Mittelstand. Gleichzeitig bringt der Tourismus (sowohl Kulturtourismus als auch Eventtourismus) externe Einnahmen in die Wirtschaft, wovon die Einkommen im Gastgewerbe und Einzelhandel profitieren. Jüngsten Daten zufolge erzielten die exportorientierten Branchen der Toskana (wie in Lucca) in den Jahren 2022–2023 ein Rekordwachstum facebook.com, was für die regionale Wirtschaft positiv ist.
  • Einkommens- und Vermögensniveaus: Lucca gilt als wohlhabende Provinzstadt. Die Stadt schneidet oft gut in Lebensqualitätsindizes ab (der Lebensstandard in der Toskana ist insgesamt hoch, allerdings lag die Provinz Lucca in einem Ranking von 2024 auf Platz 68 von 107 lab24.ilsole24ore.com). Viele Familien verfügen über beträchtliches Vermögen in Immobilien (Generationenhäuser, Villen usw.), und dies kann das Marktverhalten beeinflussen – zum Beispiel sind Eigentümer beim Verkauf oft geduldiger oder können größere Anzahlungen leisten. Zusätzlich ziehen Tausende von HNWI nach Italien wegen der Pauschalbesteuerung; Italien hat nun über 40.000 Ultra-Vermögende, und einige davon haben die Toskana als ihren Wohnsitz gewählt worldpropertyjournal.com. Wenn selbst ein kleiner Bruchteil davon sich für einen Immobilienkauf in Lucca entscheidet, entsteht dadurch eine starke Nachfrage im gehobenen Segment. Das vorhandene Vermögen unterstützt zudem auch den Luxusmarkt – Luxusmakler stellen fest, dass selbst bei schwankender Wirtschaftslage das obere Marktsegment in Lucca aktiv bleibt, da vermögende Käufer weniger zinssensibel sind und häufiger aus Lebensstil- oder Diversifizierungsgründen investieren.
  • Zinssätze und Finanzierungsbedingungen: Ein entscheidender wirtschaftlicher Einflussfaktor auf Immobilien ist die Finanzierungskosten. Wie in früheren Abschnitten erwähnt, haben die Zinssätze eine Achterbahnfahrt erlebt: von Rekordtiefs in 2020–2021 zu starken Anstiegen in 2022–2023, dann einer Stabilisierung im Jahr 2024. Viele Käufer in Italien verlassen sich auf Hypotheken (obwohl die Beleihungsausläufe oft niedriger sind als in einigen anderen Ländern – Italiener bringen in der Regel viel Eigenkapital ein). Im Jahr 2023 bremste der Anstieg der Hypothekenzinsen (über 4 % für Festzinsen) einige Verkäufe, insbesondere bei jüngeren Käufern, die empfindlich auf monatliche Raten reagieren iltirreno.it iltirreno.it. In Lucca hatten Käufer mit höheren Hypothekenkosten zu kämpfen, was zur leichten Preiskorrektur im Jahr 2023 beitrug. Das Bild besserte sich jedoch bis 2025: der Euribor und andere Referenzzinsen sind von ihren Höchstständen zurückgegangen ltimmobili.it und die Banken vergeben wieder gern Kredite. Niedrigere Zinsen verbessern die Erschwinglichkeit und weiten den Käuferkreis aus, was die Immobilienpreise stützt. Umgekehrt könnten wieder steigende Inflationsrisiken und Zinserhöhungen der Europäischen Zentralbank die Nachfrage dämpfen. Erwartet wird in Italien derzeit jedoch, dass sich die Inflation nahe dem 2%-Ziel einpendelt und die Zinsen schrittweise sinken, was dem Immobilienmarkt bis 2025 Rückenwind verleiht idealista.it. Käufer und Investoren beziehen dies in ihre Kalkulationen ein – einige sichern sich jetzt festgeschriebene Zinsen und erwarten später steigende Immobilienpreise, während andere mehr Eigenkapital einsetzen, um die im Vergleich zu Nordeuropa immer noch relativ niedrigen Immobilienpreise in Italien zu nutzen.
  • Makrostandort-Faktoren: Der Immobilienmarkt in Lucca wird auch von seiner Lage innerhalb Italiens und Europas beeinflusst. Die Stadt liegt zwischen den größeren Märkten Florenz und Pisa. Pisa (20 Minuten entfernt) verfügt über einen internationalen Flughafen, was für Luccas Anbindung ein großer Vorteil ist. Die gute Erreichbarkeit eines Flughafens und von Florenz (ca. 1 Stunde mit Auto oder Zug) macht Lucca für Zweitwohnsitzbesitzer und selbst für Pendler, die teilweise in einer größeren Stadt arbeiten, attraktiv. Zudem befindet sich Lucca in der Toskana – einer der meistbesuchten und international bewunderten Regionen Italiens – und verfügt damit immer über ein Grundinteresse, das manchen weniger bekannten Städten fehlt. Die Marke „toskanischer Lebensstil“ ist sehr stark und schützt den lokalen Immobilienmarkt bis zu einem gewissen Grad vor inländischen Wirtschaftsschwankungen, da die ausländische Nachfrage Lücken schließen kann, wenn die lokale Nachfrage nachlässt. Auch die wirtschaftliche Lage Italiens ist entscheidend: Die italienische Wirtschaft ist 2024–2025 relativ stabil, mit einem moderaten Wachstum von etwa 1 % und einer sinkenden Inflation im Vergleich zu früheren Höchstständen cushmanwakefield.com. Die politische Stabilität in Italien hat sich in letzter Zeit ebenfalls verbessert, wodurch das Vertrauen ausländischer Investoren gestiegen ist (zum Beispiel gab es in Italien 2023–2024 weniger politische Turbulenzen als in einigen Vorjahren). Wenn die europäische Wirtschaft insgesamt gut läuft, profitieren Luccas Exportindustrien und der Tourismus, was wiederum positive Auswirkungen auf den Immobilienmarkt hat.

Im Wesentlichen zeichnen Demografie und Wirtschaft ein gemischtes, aber überwiegend positives Bild: Einer alternden lokalen Bevölkerung stehen zuziehende, jüngere Bewohner entgegen; eine starke lokale Wirtschaft und wohlhabende Zuzügler stützen die Nachfrage, auch wenn einige makroökonomische Herausforderungen (wie frühere Zinserhöhungen) diese zeitweise gebremst haben. Der Immobilienmarkt in Lucca hat gezeigt, dass er diesen Einflussfaktoren standhalten kann – ein Beweis für die anhaltende Attraktivität und die soliden Grundlagen der Stadt.

Einblicke für lokale und internationale Käufer und Investoren

Ob Sie als Einheimischer über Ihr nächstes Zuhause nachdenken oder als internationaler Investor Lucca das erste Mal ins Auge fassen – hier einige gezielte Hinweise und Tipps:

Für lokale Käufer:

  • Auf Wert in Randlagen achten: Wenn Sie sich das historische Zentrum nicht leisten können, schauen Sie sich Stadtteile wie Sant’Anna, San Concordio, Arancio oder San Marco an. Diese Gebiete verzeichnen steigende Nachfrage, bieten aber immer noch bessere Preise pro m² als innerhalb der Stadtmauern (oft 1.500–2.200 €/m² im Vergleich zu über 3.000 € im Zentrum) ltimmobili.it iltirreno.it. Sie sind gut erschlossen und werden mit neuer Infrastruktur (wie der geplanten Brücke und Straßenmodernisierungen) noch komfortabler. Viele junge Familien aus Lucca entscheiden sich für die erste Peripherie, sodass diese Gebiete voraussichtlich ihren Wert und ihren Gemeinschaftssinn behalten werden.
  • Niedrige Zinsen und Kaufanreize nutzen: Da die Hypothekenzinsen stabil sind oder fallen, sollten lokale Erstkäufer alle staatlichen Programme für junge Käufer oder steuerlichen Vergünstigungen beim Kauf der Hauptwohnung nutzen (Italienische Einwohner zahlen bei ihrem ersten Hauskauf eine minimale Registrierungssteuer). Halten Sie außerdem Ausschau nach regionalen Förderungen (die Toskana vergibt manchmal Zuschüsse für den Kauf von Landhäusern oder energetische Sanierungen). Da die Preise in Lucca steigen, kann es ratsam sein, sich frühzeitig eine Festhypothek zu sichern, wenn Sie die passende Immobilie finden – Warten könnte höhere Immobilienpreise bedeuten, selbst wenn die Zinsen etwas sinken.
  • Sanierungsmöglichkeiten: Viele Einheimische erben ältere Immobilien oder ziehen den Kauf solcher in Betracht, die „da ristrutturare“ (zu renovieren) sind. Renovierungen können erheblichen Mehrwert schaffen, zumal Käufer heute großen Wert auf Energieeffizienz legen. Die Regierung hat einige großzügige Renovierungsboni reduziert, aber Steuerabzüge (50 % für Renovierungen, 65 % für energetische Verbesserungen) gibt es weiterhin. Wer Geduld für eine Sanierung aufbringt, kann aus einer vernachlässigten Wohnung in Lucca oder einem Dorfhaus ein modernes Schmuckstück machen. Diese Eigenleistung lohnt sich, angesichts des Preisunterschieds zwischen renovierten und unrenovierten Immobilien. Achten Sie aber stets auf alle notwendigen Genehmigungen, insbesondere in historischen Zonen.
  • Kurzfristige Mieteinnahmen erwägen: Wenn Sie in ein neues Zuhause umziehen, das alte aber behalten oder Platz für eine kleine Dependance (Gästehaus) auf Ihrem Grundstück haben, lohnt sich der Blick auf den Markt für Kurzzeitvermietungen. Der Tourismus in Lucca ist stark; selbst die Vermietung eines Gästezimmers oder einer Wohnung während wichtiger Veranstaltungen (Sommerfestival, Comics & Games) kann bedeutende Zusatzeinnahmen bringen. Melden Sie die Vermietung ordnungsgemäß an und beachten Sie die Vorschriften (wie die Zahlung der Touristensteuer), um Bußgelder zu vermeiden. Für Einheimische ist dies eine Möglichkeit, Hypothekenzahlungen auszugleichen. Beachten Sie aber auch mögliche zukünftige kommunale Regelungen – bleiben Sie in den lokalen Diskussionen auf dem Laufenden, um flexibel reagieren zu können.

Für internationale Käufer/Investoren:

  • Den Kaufprozess und die Kosten verstehen: Der Immobilienkaufprozess in Italien umfasst einen Vorvertrag (compromesso) und anschließend eine endgültige Urkunde (rogito) vor einem Notar. Es wird dringend empfohlen, einen englischsprachigen italienischen Anwalt oder einen seriösen lizenzierten Makler zu engagieren, der Sie unterstützt. Beachten Sie, dass Käuferkosten für einen Nichtansässigen etwa 9–10 % an Steuern und Gebühren betragen (etwas weniger, wenn Sie ansässig werden und es zur „prima casa“ erklären). In Italien gibt es keine Treuhanddienste wie Escrow Agents; Notare gewährleisten die Transaktionssicherheit. Stellen Sie sicher, dass alle Kataster- und Titeldokumente in Ordnung sind (Ihr Notar oder Anwalt prüft dies). Ziehen Sie auch einen Währungsumtausch in Betracht, wenn Sie nicht im Euroraum ansässig sind – Sie können einen Forex-Dienst nutzen, um Wechselkurse zu sichern.
  • Nutzen Sie Steuervorteile: Wenn Sie planen, nach Italien umzuziehen, recherchieren Sie die Pauschalsteuer für neue Einwohner (für vermögende Privatpersonen) oder das „Impatriati“-Regime, das einen 70%igen (in manchen Fällen sogar 90%igen) Einkommenssteuer-Rabatt für Berufstätige bieten kann, die nach Italien ziehen. Luccas mittlere Größe und Ruhe machen es zu einer ausgezeichneten Wahl für diejenigen, die diese Regelungen nutzen (viele solcher Personen wählen toskanische Städte statt Metropolen). Für reine Investoren ohne Wohnsitz gilt: Mieteinkünfte werden normalerweise pauschal mit 21% versteuert (wenn Sie sich für die cedolare secca bei Wohnmietverträgen entscheiden), was ziemlich günstig ist. Italien hat außerdem keine strengen Gesetze gegen Vermieter bei Kleinvermietungen – beachten Sie jedoch, dass die Räumung nicht zahlender Mieter im Vergleich zu den USA oder Großbritannien langsam sein kann. Prüfen Sie also sorgfältig Ihre Mieter oder nutzen Sie Kurzzeitmietverträge.
  • Wahl der Nachbarschaft – Lebensstil vs. Investition: Internationale Käufer sollten ihre Prioritäten klären. Wenn Sie ein Zweitwohnsitz oder Ruhesitz suchen, könnten Sie auf landschaftlichen Charme Wert legen – z.B. ein Landhaus in den Hügeln von Lucca oder eine charaktervolle Wohnung mit Fresken im Zentrum. Diese bieten Freude und werden wahrscheinlich durch Luccas Attraktivität im Wert steigen. Wenn Sie hauptsächlich Vermietungsinvestitionen im Blick haben, könnten Sie etwas anderes suchen: Zum Beispiel eine moderne Wohnung in der Nähe von Parkplätzen und Verkehrsmitteln, die sich leicht als Mietobjekt verwalten lässt, oder mehrere kleine Einheiten zur getrennten Vermietung. Die gute Nachricht: Lucca bietet beides – Sie finden sowohl luxuriöse historische Immobilien als auch effiziente moderne Bauten. Beachten Sie, dass historische Immobilien meist mehr Wartung und Vorschriften mit sich bringen (z.B. kann ein Aufzug nur mit Genehmigung eingebaut werden), während neuere Objekte (auch aus den 1980er-2000er Jahren am Stadtrand) mehr Komfort für Mieter bieten. Finden Sie die Balance zwischen Eigenbedarf und Rendite, wenn Sie wählen.
  • Sorgfältige Prüfung der Immobilien: Lucca hat viele ältere Gebäude; wenn Sie eine jahrhundertealte Palazzo-Wohnung kaufen, lassen Sie ein Gutachten (perizia) erstellen. Prüfen Sie Probleme wie Feuchtigkeit, Zustand des Daches, Erdbebenverstärkung etc. Italien ist in manchen Regionen erdbebengefährdet (Lucca hat moderates Risiko), daher ist Bauzustand wichtig. Vergewissern Sie sich außerdem, dass die Immobilie keinen Denkmalschutzauflagen (“vincolo delle Belle Arti”) unterliegt, es sei denn, Sie sind darauf vorbereitet – dies kann Änderungen einschränken. Wenn Sie Bauland kaufen, prüfen Sie den lokalen Bebauungsplan, um sicher zu sein, dass Sie wirklich wie geplant bauen dürfen. Für all das ist ein vertrauenswürdiger lokaler Geometra oder Architekt sehr wertvoll.
  • Langfristig planen: Der Immobilienmarkt in Lucca ist normalerweise nicht auf schnelle Rendite ausgelegt (auch wenn jemand, der 2018 gekauft und 2023 verkauft hat, mit ~20% Gewinn wohl erfolgreich war). Es geht eher um stetiges Wachstum und Einkünfte. Viele ausländische Käufer in der Toskana halten ihre Immobilien jahrzehntelang und vererben sie weiter. Es ist klug, langfristig zu planen: Denken Sie an künftige Verkäuflichkeit (Immobilien mit guter Erreichbarkeit in gefragten Lagen lassen sich schneller veräußern) und berücksichtigen Sie laufende Kosten (Hausgeld, Grundsteuer, Nebenkosten). Wenn Sie nicht dauerhaft vor Ort wohnen, überlegen Sie, ob Sie eine Verwaltungsgesellschaft beauftragen (in Lucca gibt es mehrere für auswärtige Eigentümer – vom Gartenservice bis zur Rechnungserledigung). So wird Ihr Besitz gepflegt und eventuelle Mieter gut betreut.
  • Kulturelle Integration: Schließlich ein Aspekt jenseits der reinen Finanzen: Lucca hat eine lebendige lokale Kultur. Internationale Neuankömmlinge, die sich in die Gemeinschaft einbringen (etwas Italienisch lernen, lokale Bräuche respektieren, vielleicht den Expats-Netzwerken beitreten oder bei lokalen Veranstaltungen mithelfen), erleben ihren Aufenthalt oft als deutlich bereichernder. Dies ist zwar kein rein finanzieller Punkt, steht aber indirekt mit Investitionen in Zusammenhang – wer gut integriert ist, kommt meist leichter mit Bürokratie oder Eigentümergemeinschaften zurecht, erhält Tipps zu lokalen Möglichkeiten und macht insgesamt positivere Erfahrungen auf dem Immobilienmarkt. Viele internationale Käufer wurden in Lucca bereits willkommen geheißen – dank der langen Geschichte als Ziel ausländischer Besucher –, zögern Sie also nicht, Teil der Gemeinschaft zu werden.

Zusammengefasst gilt: Einheimische sollten die verbesserten Bedingungen nutzen, um ihre Immobilie aufzuwerten oder klug zu investieren, während internationale Käufer gründliche Recherche betreiben, sich aber auf eine lohnende Investition freuen können – sowohl finanziell als auch in Bezug auf den Lebensstil – in Lucca. Der Markt bietet für verschiedene Bedürfnisse passende Angebote, und mit einer umsichtigen Strategie (und guter Beratung) lässt sich das Beste aus Lucca herausholen.

Erwartete Entwicklungen und Ausblick (2025–2028)

Mit Blick in die Zukunft ist der Immobilienausblick für Lucca von 2025 bis 2028 vorsichtig optimistisch, geprägt von Erwartungen auf weiteres Wachstum, gebremst durch größere Stabilisierung. Verschiedene Prognosen und Trends deuten darauf hin, wie sich der Markt entwickeln könnte:

  • Moderation des Preiswachstums: Nach dem rasanten Boom der Nach-Pandemiezeit und den kräftigen Zuwächsen 2024-25 wird erwartet, dass das Verkaufspreiswachstum auf ein nachhaltigeres Niveau zurückkehrt. Branchenbeobachter rechnen mit kleineren jährlichen Steigerungen in Zukunft (im Bereich weniger Prozent pro Jahr statt hoher einstelliger Zuwächse) ltimmobili.it. Im Wesentlichen sollte der Markt von einem Boom zu einer gesunden Stabilität übergehen. 2026-2027 werden die Immobilienpreise in Lucca voraussichtlich höher liegen als heute, aber die Kurve könnte sich etwas abflachen, vor allem falls durch Neubauten mehr Angebot auf den Markt kommt. Diese Stabilisierung gilt tatsächlich als positiv – eine „sanfte Landung“ hält die Erschwinglichkeit intakt und verhindert eine Blase. Ausnahme könnte das Luxussegment sein, das bei starker internationaler Nachfrage weiterhin überdurchschnittlich abschneiden könnte (Knights Franks Prognose sieht erstklassige Märkte weiterhin widerstandsfähig und die Toskana auch nach 2025 in Schwung idealista.it). Insgesamt ist für Lucca mit einem moderaten Preisauftrieb zu rechnen, der über dem italienischen Landesdurchschnitt liegt, aber nicht das extreme Tempo der vergangenen zwei Jahre erreicht.
  • Anhaltende Stärke des Mietmarktes: Der Mietsektor wird voraussichtlich stark bleiben. Alle Anzeichen deuten darauf hin, dass es 2025 zu weiteren Mietsteigerungen kommen wird, wenn auch möglicherweise nicht so stark wie 2024. Der Tourismus in der Toskana dürfte wachsen, und Trends zum Arbeiten aus der Ferne führen dazu, dass mehr Teilzeit-Bewohner in attraktiven Städten wie Lucca mieten. In der zweiten Hälfte des Jahres 2025 wird eine weiterhin hohe Nachfrage nach Mietobjekten erwartet, vor allem in Stadtzentren und touristischen Gebieten ltimmobili.it. Bis 2028 könnten die Mieten in Lucca deutlich höher liegen als heute, wenn sich der aktuelle Trend fortsetzt (einige Schätzungen gehen davon aus, dass dann die Durchschnittsmiete deutlich über 13 €/m² liegen könnte). Das ist positiv für Vermieter und Investoren, da die Renditen attraktiv bleiben. Ein Vorbehalt: Sollten die Mieten die Löhne deutlich übersteigen, könnte es politischen Druck auf Mietregulierung oder Unterstützung für Mieter geben, obwohl Italien historisch gesehen in privaten Wohnungen keine strikten Mietobergrenzen verhängt hat. Alternativ könnte ein großes Angebot neuer Wohnungen (durch Umwandlungen oder Neubauten) bis 2026 den Mietenanstieg etwas abmildern, indem das Angebot ausgeweitet wird. Angesichts der Beliebtheit von Lucca dürfte die Mietauslastung jedoch weiterhin sehr hoch bleiben.
  • Auswirkungen neuer Angebote und Projekte: Zwischen jetzt und 2028 werden einige der städtischen Projekte, über die gesprochen wurde, umgesetzt. Die großen Entwicklungsprojekte in San Concordio könnten, wenn sie genehmigt werden, in Phasen bis 2026-2027 fertiggestellt werden. Dadurch kommen moderne Wohnungen und Gewerbeflächen auf den Markt. Kurzfristige Wirkung: Während diese Projekte (oft als Neubauprojekt) verkauft werden, könnte dies einen Teil der Nachfrage von älteren Immobilien abziehen und somit das Preiswachstum bei älterem Bestand etwas verlangsamen. Langfristige Wirkung: Eine gelungene Entwicklung wird zu einer neuen, begehrten Wohnlage und kann das Image (und die Preise) des gesamten Viertels steigern. Ebenso dürften Infrastrukturen wie die neue Brücke bis 2026 fertiggestellt werden und die Verkehrssituation verbessern – Eigentümer auf der Nordseite von Lucca könnten dann von einer Wertsteigerung durch bessere Anbindung profitieren. Die kulturellen Projekte (Kunstzentrum usw.) werden bis 2025-2026 die Attraktivität Luccas weiter erhöhen und damit indirekt den Immobilienmarkt unterstützen, indem mehr Besucher und möglicherweise neue Bewohner aus kreativen Branchen kommen. Im Prinzip sollte Lucca bis 2028 bessere Infrastruktur, mehr Wohnraum und mehr Attraktionen bieten – Faktoren, die generell einen robusten Immobilienmarkt begünstigen. Es besteht ein Risiko, dass bei einem Überangebot neuer Wohnungen kurzfristig ein Überangebot entsteht, aber angesichts der aktuellen Nachfrageschätzungen dürfte dies absorbiert werden, vor allem wenn die Zahl der Ausländer und Zuwanderer weiter wächst.
  • Ausländische Nachfrage und globale Faktoren: Auf internationaler Ebene wird Luccas Stern auf dem globalen Immobilienmarkt voraussichtlich weiterhin steigen. Die Toskana steht häufig auf „Top-Orte-zum-Kaufen“-Listen, und Luccas jüngste Entwicklung hat es bei immer mehr Investoren bekannt gemacht. Der Wealth Report 2025 von Knight Frank hebt Italien (und die Toskana) als einen Schlüsseldestination für globales Vermögen hervor, ein Trend, der voraussichtlich anhalten wird idealista.it. Wir erwarten stetiges oder wachsendes Interesse ausländischer Käufer bis 2028, unterstützt durch Italiens wettbewerbsfähige Preise (immer noch günstiger als in Frankreich oder Großbritannien für vergleichbare Immobilien) und das vorteilhafte Steuersystem (die Flat-Tax für Neuansiedler ist weiterhin in Kraft und bleibt ein Magnet). Natürlich könnten globale Faktoren hier Einfluss nehmen: Sollten geopolitische oder wirtschaftliche Ereignisse etwa zu einem Rückgang britischer oder amerikanischer Käufer führen (aufgrund von Währungsschwankungen oder politischen Veränderungen), könnte sich die Käuferstruktur in Lucca verschieben. Doch das internationale Publikum ist breit gefächert, sodass die Abhängigkeit von einem einzelnen Land begrenzt ist. Eine mögliche Entwicklung ist der fortgesetzte Anstieg von Remote-/Hybrid-Arbeit – bis 2025 haben viele Unternehmen weltweit hybride Modelle eingeführt, und bis 2028 könnten noch mehr Menschen wählen, an Orten wie Lucca zu leben und remote zu arbeiten. Dies könnte einen neuen Strom langfristiger Mieter oder Käufer schaffen (digitale Nomaden, die zu Hauseigentümern werden). Italien erwägt spezielle Visa für digitale Nomaden, die bis dahin vollständig umgesetzt sein könnten und damit Nicht-EU-Bürgern den Aufenthalt und Kauf weiter erleichtern würden.
  • Wirtschaftlicher Ausblick: Die makroökonomischen Aussichten Italiens sind mittelfristig recht stabil. Die Wachstumsprognosen für 2025-2027 liegen bei 1–2 % pro Jahr für das BIP, sofern es keine externen Schocks gibt. Die Inflation soll moderat bleiben (der Anstieg der frühen 2020er Jahre ist abgeklungen). Für den Immobilienmarkt ist der Zinsausblick entscheidend: Ab 2025 scheint der Straffungszyklus beendet, und einige erwarten leichte Zinssenkungen Ende 2025 oder 2026, sofern die Inflation niedrig bleibt. Dieses Szenario würde die Hypothekenzinsen schrittweise senken und so dem Immobilienmarkt in ganz Europa einen weiteren Schub geben. Die Finanzierungsbedingungen für 2025-2028 sollten somit neutral bis positiv für Lucca ausfallen – nicht so niedrig wie 2021, aber günstiger als 2023. Eine Herausforderung könnte die Kreditverfügbarkeit sein: Die italienischen Banken sind gesund, aber wenn die EU-Regulatorik strengere Auflagen bringt oder es zu finanzieller Instabilität kommt, könnten sie wählerischer werden. Momentan ist das jedoch kein großes Thema und die Banken konkurrieren inzwischen wieder um Hypothekenkunden.
  • Regulatorische Änderungen: In den nächsten Jahren könnten wir einige regulatorische Anpassungen erleben, die den Immobilienmarkt beeinflussen. Zum Beispiel könnte die EU-Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden Italien dazu bringen, bis 2030 strengere Regeln für den Verkauf oder die Vermietung von energieineffizienten Häusern durchzusetzen. In Erwartung dessen könnten Immobilien mit schlechter Energieklasse bald Abschläge erfahren, während umweltfreundliche Häuser an Wert gewinnen – dies wurde bereits als Trend für 2025 auf ltimmobili.it festgestellt und wird bis 2028 noch zunehmen. Investoren, die jetzt sanieren, werden wahrscheinlich profitieren. Zudem könnten Kommunen die Regeln für kurzfristige Vermietungen nachbessern, falls sich der Wohnungsmangel verschärft – möglicherweise durch die Einführung eines Registrierungssystems oder von Beschränkungen im historischen Zentrum, um sicherzustellen, dass weiterhin Wohnungen für Einheimische verfügbar bleiben. Dies ist spekulativ, aber einen Blick wert. Positiv zu vermerken ist die erfolgreiche Umwandlung von Gewerbe- in Wohnflächen, was dazu führen könnte, dass die Stadt weitere ungenutzte Räume (vielleicht öffentliche Gebäude, etc.) für solche Konversionen identifiziert – was dem Markt interessante Objekte hinzufügen könnte (man stelle sich vor, eine alte Schule oder ein Bürogebäude wird bis 2027 in moderne Lofts umgewandelt).
  • Ausblick auf Marktsegmente: Bis 2028 wird das Wohnimmobilienangebot in Lucca dank Neubauten voraussichtlich etwas größer, bleibt aber weiterhin stark gefragt. Ladengewerbe wird sich vermutlich noch stärker auf die florierenden Touristenkorridore (und vielleicht auf neue gemischt genutzte Projekte) konzentrieren, während Randlagen weiter verschwinden oder umgewidmet werden. Büroflächen könnten sich ein wenig modernisieren – denkbar sind mehr Co-Working-Spaces oder aufgewertete kleine Büros anstelle eines Ausbaus der Gesamtfläche. Industrie/Logistik wird voraussichtlich ein stabiles Rückgrat bleiben; eventuell gibt es sogar Wachstum im Bereich grüne Logistik (etwa Solar-betriebene Lagerhallen), da Nachhaltigkeit in der Toskana an Bedeutung gewinnt.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Zeit 2025–2028 eine Phase der Konsolidierung und des stetigen Wachstums für den Immobilienmarkt Luccas sein dürfte. Stakeholder können mit einer Stadt rechnen, die sowohl an Popularität als auch an Infrastruktur gewinnt und somit die Immobilienwerte stützt. Preise und Mieten werden voraussichtlich weiter steigen, allerdings in gemäßigterem Tempo als zum Beginn des Jahrzehnts. Investoren werden weiterhin Chancen finden, insbesondere wenn sie auf Qualität setzen (sei es bei energieeffizienten Wohnungen oder gut gelegenen Gewerbeflächen), denn diese wird vom Markt zunehmend belohnt. Luccas Mischung aus historischem Charme und moderner Lebensqualität wird bis 2028 voraussichtlich noch mehr Einwohner und Touristen anziehen und so den positiven Kreislauf für den Immobilienmarkt verstärken. Sofern keine unvorhergesehenen globalen Krisen eintreten, steht Lucca bereit, eine Phase ausgewogener Expansion zu erleben, seinen neuen Status als toskanischer Immobilien-Hotspot zu behaupten und gleichzeitig die Qualitäten zu bewahren, die die Stadt einzigartig machen.

Quellen:

Marcin Frąckiewicz

Schreibe einen Kommentar

Your email address will not be published.

Don't Miss

Riyadh Real Estate Market 2025: Booming Growth, Vision 2030 Projects & Future Outlook

Immobilienmarkt Riad 2025: Boomendes Wachstum, Vision 2030 Projekte & Zukunftsaussichten

Der Immobilienmarkt in Riad erlebt einen bemerkenswerten Aufschwung im Jahr
InSAR for Land Deformation Monitoring: Complete Guide and Applications

InSAR zur Überwachung von Bodenverformungen: Vollständiger Leitfaden und Anwendungen

Interferometrisches Synthetic Aperture Radar (InSAR) ist eine leistungsstarke Fernerkundungstechnik, mit