Immobilienmarkt in Portugals Algarve: 2025 und darüber hinaus

Quellen: Confidencial Imobiliário SIR Daten über The Portugal News theportugalnews.com; INE (nationale Statistik) portugalhomes.com.

Preisniveaus: Die Algarve bleibt Portugals zweitteuerste Region (nach dem Großraum Lissabon) investropa.com. Ende 2024 erreichte der durchschnittliche Transaktionspreis an der Algarve etwa 2.966 €/m² theportugalnews.com. Bis Mitte 2025 stiegen die Durchschnittspreise weiter – auf etwa 3.467 €/m² – was einen Anstieg von 9 % bis 14 % im Jahresvergleich widerspiegelt (abhängig von Datenquelle und Monat) investropa.com investropa.com. Innerhalb der Region gibt es erhebliche Unterschiede (siehe Tabelle unten). Das Goldene Dreieck um Loulé (mit Luxusresorts wie Quinta do Lago und Vale do Lobo) ist am teuersten und lag 2024 im Schnitt bei 4.138 €/m² theportugalnews.com. Hochwertige Küstenorte wie Lagos (3.460 €) und Tavira (obere 2.000er bis niedrige 3.000er €) verlangen einen Aufpreis, während Städte wie Faro, Albufeira und Portimão bei etwa 2.600–2.900 €/m² liegen theportugalnews.com. Die günstigsten Gegenden liegen meist im Landesinneren oder sind weniger touristisch – z.B. die Hügel von Monchique (2.257 €/m²) investropa.com oder Alcoutim an der spanischen Grenze (1.780 €/m²) investropa.com.

Durchschnittlicher Verkaufspreis und Wachstum nach Gebiet (2024):

Nachfragetrends: Die Nachfrage an der Algarve wird sowohl von inländischen als auch von internationalen Käufern angeheizt, wobei letztere eine überproportionale Rolle spielen.

Die Tabelle veranschaulicht die Preisheterogenität der Algarve. Auffällig ist, dass Albufeira und Portimão im Jahr 2024 abgekühlt sind – in Albufeira gab es nach Jahren des Wachstums sogar eine kleine Preiskorrektur (–0,6 %) theportugalnews.com und in Portimão ging das Wachstum auf mittlere einstellige Werte zurück. Dies steht im Kontrast zu den zweistelligen Preisanstiegen in Lagos und Tavira und zur anhaltend starken Entwicklung des Premium-Markts in Loulé. Die Divergenz deutet darauf hin, dass sich Käufer 2024 eher auf aufstrebende oder Prestige-Märkte (Lagos, Tavira) konzentrierten und einige zuvor heiße Märkte eine Verschnaufpause einlegten. Bis Anfang 2025 blieben die Preisentwicklungen jedoch insgesamt aufwärtsgerichtet. Selbst die abgekühlten Märkte werden voraussichtlich wieder wachsen, solange die Nachfrage anhält. So stiegen z. B. im Juni 2025 die Preise in der gesamten Algarve immer noch um ~9–14 % gegenüber dem Vorjahr investropa.com investropa.com, was darauf hindeutet, dass der leichte Rückgang in Albufeira nur vorübergehend oder lokal begrenzt war.

Immobilienarten: Sowohl Wohnungen als auch Villen erzielen an der Algarve hohe Preise, insbesondere in Top-Lagen. Im Jahr 2025 lag der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Wohnungen an der Algarve bei etwa 4.150 €/m² (rund 6 % mehr als im Vorjahr), während Villen durchschnittlich bei 4.650 €/m² lagen (8–10 % mehr als im Vorjahr) investropa.com. Diese Werte (basierend auf einer Marktanalyse Mitte 2025) liegen über dem Durchschnitt und spiegeln wider, wie begehrte Immobilien – besonders Neubauten oder Luxusresorts – deutlich höhere Preise erzielen. Tatsächlich übersteigen Luxusprojekte oft 5.000 € oder sogar 6.000 € pro m². Beispielsweise erlangen Neubauwohnungen in Loulé einen durchschnittlichen Angebotspreis von nahezu 5.900 €/m², in Lagos etwa 4.862 €/m² portugalbuyersagent.com portugalbuyersagent.com. Villen in Lagos liegen im Mittel bei 5.388 €/m², was das Preispremium für mehr Platz und Privatsphäre widerspiegelt portugalbuyersagent.com portugalbuyersagent.com. Andererseits gibt es auch Ausreißer: So lag der Durchschnittspreis für Wohnungen in Castro Marim (östliche Algarve) 2023 bei sehr hohen 8.000 €/m² aufgrund einiger weniger exklusiver Angebote, während Häuser dort im Schnitt nur 3.627 €/m² erzielten portugalbuyersagent.com portugalbuyersagent.com. Dies unterstreicht, dass lokale Faktoren (wie ein einzelnes Luxusprojekt) Durchschnittswerte in kleineren Märkten stark beeinflussen können.

Wachstum im Vergleich zu den Vorjahren: Das Wachstum der Immobilienpreise an der Algarve beschleunigte sich von 2023 auf 2024 und widersetzte sich damit dem in Lissabon und Porto zu beobachtenden Abwärtstrend.

Investitionslandschaft

Schlüsselbereiche für Investoren: Die Algarve bietet eine Mischung aus luxuriösen Ferienresorts, Stadtmärkten und aufstrebenden Binnenregionen, die verschiedene Investorenprofile ansprechen:

• Das „Goldene Dreieck“ (Quinta do Lago, Vale do Lobo, Vilamoura im zentralen Algarve-Kreis Loulé) bleibt ein Magnet für Investoren im Luxusimmobilienbereich. Es zeichnet sich durch bewachte Golfresorts, Villen im Millionenbereich und Markenresidenzen aus. Internationale High-Net-Worth Individuals (HNWI) konzentrieren sich hier auf Exklusivität und Annehmlichkeiten – z. B. die laufenden Erweiterungen von Quinta do Lago oder der 1-Milliarde-Euro-Entwicklungsplan von Vilamoura World, der eine Erweiterung des Yachthafens, ein zukünftiges Fünf-Sterne-Hotel, ein Reitzentrum und sogar einen von Ernie Els entworfenen Golfplatz umfasst essential-business.pt essential-business.pt. Diese Projekte zielen darauf ab, Vilamoura in den nächsten zehn Jahren zu einem der führenden europäischen Feriendestinationen zu machen essential-business.pt essential-business.pt. Das Vertrauen der Investoren ist groß: Große Beteiligungsgesellschaften und Entwickler (wie Arrow/Norfin usw.) stehen hinter diesen Projekten, was den langfristigen Optimismus für den Immobilienmarkt im Tourismus der Algarve widerspiegelt.
• Regenerierende Städte wie Faro, Olhão und Lagos bieten neue Chancen. In Faro und Olhão findet eine bedeutende Stadterneuerung statt – historische Gebäude werden in Boutique-Hotels und moderne Apartments umgebaut, die Uferpromenaden werden aufgewertet und Projekte wie Quinta do Faro (eine villaähnliche Resort-Siedlung am Stadtrand von Faro) ziehen Käufer außerhalb des traditionellen Goldenen Dreiecks an essential-business.pt essential-business.pt. Die Marina-front „Del Mar Waterfront“-Apartments in Olhão (mit Einheiten ~1,4 Millionen €) zeigen, dass selbst ehemals übersehene Städte nach der Modernisierung Spitzenpreise erzielen können essential-business.pt essential-business.pt. Lagos, das bereits beliebt ist, sieht weiterhin neue Wohnanlagen und Hotel-Residenzen (z. B. die W Residences Algarve nahe der Grenze Albufeira/Lagos), die gestartet werden, um die hohe Nachfrage zu bedienen essential-business.pt essential-business.pt.
• Ostalgarve (Tavira, Vila Real de Santo António, Castro Marim): Dieses Gebiet, historisch gesehen günstiger, steht nun fest im Fokus der Investoren. Tavira, wie bereits erwähnt, bietet gehobene Projekte wie „Nature and Community“ (nachhaltige Villen) idealista.pt und Atlantic Pines Residences nahe Monte Gordo/Castro Marim, ein luxuriöses Villenprojekt am Strand unter der Marke Marriott essential-business.pt essential-business.pt. Der Ostalgarve profitiert davon, weniger von touristischer Bebauung überlaufen zu sein, und durch den verbesserten Autobahn- und Bahnanschluss hat sich die Entfernung verringert (es sind etwa 30 Minuten vom Flughafen Faro nach Tavira). Ausländische Investoren, die ruhigere Gegenden suchen, oder Schnäppchenjäger, die sich das Zentrum der Algarve nicht mehr leisten können, kaufen hier in Erwartung eines höheren Wachstumspotenzials, da das Profil des Ostens steigt. Der enorme Preissprung um 26 % in VRSA im Jahr 2024 theportugalnews.com verdeutlicht dieses spät erwachte Interesse.
• Nischensegmente: Investoren erkunden auch alternative Anlageklassen an der Algarve. Markenresidenzen sind ein heißer Trend – die Region gilt als Portugals „Epizentrum“ der Entwicklung von Markenresidenzen essential-business.pt. Es gibt bereits 6 abgeschlossene Projekte mit Markenresidenzen (häufig verbunden mit Luxusmarkenhotels) an der Algarve und weitere 6 sind in Planung essential-business.pt. Beispiele sind die Viceroy Residences im Ombria Resort (in den Hügeln von Loulé, mit Fokus auf Öko-Luxus, Einstieg ab ca. 780.000 € für eine Einzimmerwohnung) essential-business.pt essential-business.pt und die W Algarve Residences (direkt neben einem 5-Sterne-Hotel der Marke W, mit betreuten Resort-Apartments). Diese Produkte sprechen Investoren an, die sorgenfreie Vermietungen wünschen, die von Hotelbetreibern übernommen werden, und sind oft für Programme zur Aufteilung von Mieteinnahmen zugelassen. Darüber hinaus haben Seniorenwohnanlagen und Studentenwohnheime begonnen, das Interesse von Investoren an der Algarve zu wecken portugalhomes.com, angesichts der alternden Expat-Bevölkerung in der Region und der Präsenz von Bildungseinrichtungen (wie der Universität der Algarve). Beispielsweise beinhaltet das Projekt Vale da Amoreira in Faro explizit Seniorenresidenzen und Studentenunterkünfte im Masterplan idealista.pt idealista.pt – ein Zeichen für die erwartete Nachfrage in diesen Segmenten.

Neue Entwicklungen & Projekte: Nach einer Flaute im großflächigen Baugeschehen nach 2008 erlebt die Algarve nun eine Welle neuer Projekte, die modernen Standards und der Nachfrage gerecht werden:

• Die Urbanisation Vale da Amoreira (Faro) – wie zuvor hervorgehoben – ist eine der größten, die je an der Algarve realisiert wurden, mit rund 1.461 neuen Wohnungen, die in Phasen auf den Markt kommen idealista.pt. Das Projekt legt Wert auf Nachhaltigkeit, mit einem großen grünen Park und gemischter Nutzung, um eine Umgebung zum Leben und Arbeiten zu schaffen idealista.pt idealista.pt. Dieses Projekt sollte das Wohnungsangebot in Faro erheblich erhöhen und ist darauf ausgerichtet, „erschwingliche“ Preise zu bieten, um junge Familien und Berufstätige anzuziehen, was den Druck auf die umliegenden Märkte zwischen 2025 und 2027 etwas verringern könnte.
• Vilamoura befindet sich mitten in einer großen zehnjährigen Expansion, darunter Projekte wie die Entwicklung Arcássia/Arcaya von Vilamoura auf 68 Hektar essential-business.pt essential-business.pt. Dieses neue „Dorf“ innerhalb von Vilamoura wird eine Vielzahl von Immobilientypen, ein Clubhaus und ein Fünf-Sterne-Hotel bieten, wobei Nachhaltigkeit (Solarenergie, Wasserwiederverwendung usw.) im Fokus steht. Die ersten Phasen verzeichneten bereits starke Vorverkäufe. Die Größenordnung und Planung der Entwicklung zeigen Vertrauen, dass die Nachfrage nach hochwertigen Immobilien in Spitzenlagen der Algarve stark bleibt.
• Markenresorts: Das Ombria Resort (im Landesinneren von Loulé) ist ein Vorreiter für umweltfreundlichen Luxus und seine erste Phase (mit dem Viceroy Hotel und Residenzen) steht kurz vor der Fertigstellung essential-business.pt. Die W Residences Algarve (nahe Albufeira) öffneten 2022/23 mit Designer-Apartments, die schnell ausverkauft waren, und nun sind aufgrund des Erfolgs Erweiterungen geplant essential-business.pt. Atlantic Pines im Osten der Algarve ist ein weiteres bemerkenswertes, geplantes Resort (es kombiniert ein Marriott-Hotel mit einer kleinen Anzahl an ultra-luxuriösen Villen) essential-business.pt essential-business.pt.
• Städtische Luxusprojekte: In bestehenden Städten entstehen kleinere, gehobene Entwicklungen. In Olhão wurde im März 2025 eine 9-Einheiten-Luxuswohnanlage namens Iris 3 gestartet, mit Fokus auf Energieeffizienz und modernem Design idealista.pt idealista.pt. In Tavira wurden neue Boutique-Eigentumswohnungen (z.B. das Projekt Garden, Sunny und Sky Villas) angekündigt, die zeitgenössische Architektur mit gemeinschaftlichen Grünflächen kombinieren idealista.pt. Viele dieser Projekte sind auf wenige Einheiten (unter 50 Apartments) limitiert, aber in Summe erhöhen sie das Angebot an hochwertigen Immobilien.
• Die Sanierung bestehender Immobilien ist ebenfalls entscheidend. Viele Investoren kaufen ältere Villen oder Gebäude, um sie zu renovieren, da Bauland an der Küste knapp ist. Beispielsweise sieht man in Lagos und Carvoeiro häufig, dass ältere Immobilien modernisiert und anschließend weiterverkauft oder vermietet werden. Laut Marktexperten ist die Revitalisierung von Bestandsobjekten – statt ausschließlich Neubauten – ein bedeutender Trend, um den „Wert zu steigern“ im Gastgewerbe und im Wohnimmobiliensektor essential-business.pt. Dazu gehört die Umwandlung historischer Stadthäuser in Gästehäuser oder Luxuswohnungen und die Aufwertung in die Jahre gekommener Ferienimmobilien auf aktuellen Luxusstandard.

ROI-Potenzial: Das Investitionspotenzial der Algarve beruht auf einer Mischung aus Mieterträgen und Kapitalwachstum. Die aktuellen Bruttomietrenditen liegen regional im Durchschnitt bei etwa 5–6% portugalbuyersagent.com. Immobilien in Touristengebieten können, insbesondere während der Hochsaison im Sommer, noch höhere kurzfristige Mietrenditen erzielen, wenn sie als Ferienunterkünfte betrieben werden. Beispielsweise erreichen die Auslastungsquoten für kurzfristige Vermietungen in Top-Lagen der Algarve in den Sommermonaten häufig über 90% portugalhomes.com portugalhomes.com, was findigen Investoren starke saisonale Einnahmen verschafft. (Allerdings haben jüngste gesetzliche Änderungen die Vergabe neuer Alojamento Local-Lizenzen in vielen Gebieten pausiert – siehe Rechtsabschnitt –, was das zukünftige Wachstum des Angebots an kurzfristigen Vermietungen einschränken und damit möglicherweise die hohe Auslastung und Preise für bestehende lizenzierte Immobilien erhalten könnte.)

In Bezug auf die Kapitalzuwachs hat die Algarve eine nachgewiesene Erfolgsbilanz – die Immobilienwerte sind in den letzten zehn Jahren erheblich gestiegen, und selbst nach dem pandemiebedingten Rückgang erreichten sie bis 2024 neue Höchststände investropa.com investropa.com. Investoren in den beliebten Küstenstädten haben in den letzten Jahren zweistellige jährliche Gewinnzuwächse gesehen, obwohl die meisten Analysten für die Zukunft ein moderateres Wachstum prognostizieren (mittlere bis hohe einstellige Werte) anstelle weiterhin nicht nachhaltiger Preissprünge. So prognostiziert Savills etwa +4% Preissteigerung im Jahr 2025 für Immobilien an der Algarve, während andere Experten je nach Lage und Segment bis zu ~7% vorhersagen investropa.com. Für einen längeren Zeitraum prognostiziert eine detaillierte Analyse ein jährliches Preiswachstum von 5–10% bis 2030 für die Region investropa.com investropa.com, wobei die anhaltende internationale Nachfrage, das Tourismuswachstum und die begrenzte Neubautätigkeit als Gründe genannt werden. Eine solche Wertsteigerung, kombiniert mit ~5% Mietrendite, ergibt ein attraktives Gesamtpotenzial für die jährliche Rendite im hohen einstelligen oder niedrigen zweistelligen Bereich, was im Vergleich zu vielen westeuropäischen Märkten attraktiv ist.

Verschiedene Regionen und Segmente bieten unterschiedliche Renditeprofile:

• Luxusvillen im Goldenen Dreieck – Geringere Mietrendite (viele Eigentümer nutzen sie eher als Zweitwohnsitz als zur Vermietung), aber starker langfristiger Kapitalzuwachs und hohe Wiederverkaufslage aufgrund der begrenzten Grundstücksverfügbarkeit.
• Ferienwohnungen und Villen in Albufeira/Lagos – Hohe kurzfristige Mietrenditen (besonders bei professioneller Verwaltung für Ferienvermietung), bei moderater Wertsteigerung. Diese können bei guter Verwaltung Cashflow-Investments sein.
• Aufstrebende Regionen (z. B. Ostalgarve, Städte im Hinterland) – Potenziell höhere Wertsteigerung, wenn Infrastruktur und Beliebtheit zunehmen, wobei die Mietnachfrage derzeit noch saisonal oder begrenzt sein kann. Ein Beispiel: Die Investition in eine Wohnung in Tavira könnte aktuell ~4-5 % Rendite bringen, aber mit der Wette auf erheblichen Wertzuwachs, wenn Tavira sich weiter zu einer gehobenen Destination entwickelt.
• Kommerzielle Gastfreundschaft (Hotels, Pensionen) – Mit Rekordzahlen im Tourismus sind die Auslastung und der RevPAR (Erlös pro Zimmer) der Hotels an der Algarve robust. Einige Investoren wandeln große Villen in Boutique-Pensionen um oder entwickeln kleine Hotels; die Rendite kann stark sein, wenn das Tourismuswachstum anhält (Portugal erwartet weiter steigende Besucherzahlen im Jahr 2025 investropa.com investropa.com), aber diese Investitionen erfordern betriebliche Expertise und bringen regulatorische Überlegungen mit sich.

Zusammenfassend ist die Investitionslandschaft der Algarve im Jahr 2025 geprägt von lebhafter Nachfrage nach neuen Projekten, dem Ausbau von Luxus- und Lifestyle-Entwicklungen sowie soliden Renditen. Risiken wie Zinserhöhungen wurden durch einen hohen Anteil an Barzahlern in der Region (insbesondere im Luxussegment) investropa.com investropa.com sowie durch Ausländer, die günstigere Finanzierungen im Ausland erhalten, abgefedert. Insgesamt ist die Anlegerstimmung positiv: CBRE-Forschungen erwarten im zweiten Halbjahr 2024 einen Anstieg des Immobilien-Investitionsvolumens in Portugal um 15% portugalbuyersagent.com, und lokale Experten betrachten die Algarve einhellig als einen widerstandsfähigen und stark nachgefragten Markt für die absehbare Zukunft investropa.com investropa.com.

Rechtliche und steuerliche Überlegungen

Investoren und Immobilienkäufer an der Algarve müssen sich im rechtlichen Rahmen Portugals und bei jüngsten politischen Änderungen zurechtfinden, insbesondere bei solchen, die ausländische Käufer betreffen:

• Vorschriften für ausländische Käufer: Portugal erhebt keine Einschränkungen für ausländischen Immobilienbesitz – Nicht-Staatsbürger (einschließlich Nicht-EU-Käufer) können frei Immobilien erwerben, und der Kaufprozess/die Rechte sind die gleichen wie für Einheimische. Ausländer benötigen lediglich eine portugiesische Steueridentifikationsnummer (NIF) und ein lokales Bankkonto, um Transaktionen durchzuführen portugalhomes.com portugalhomes.com. Anders als in manchen Ländern gibt es keine Verbote für ausländische Käufer oder zusätzliche Stempelsteuern, die auf Investoren aus dem Ausland abzielen; Portugal hat vielmehr ausländische Investitionen im Allgemeinen begrüßt. Käufer sollten sich jedoch bewusst sein, dass es bürokratische Schritte gibt (alle Verträge sind auf Portugiesisch, Notarpflichten etc.) und es wird empfohlen, einen lokalen Anwalt für die Due Diligence (Prüfung von Eigentumstiteln, Genehmigungen, Belastungen) zu engagieren portugalhomes.com portugalhomes.com. Eine kürzliche regulatorische Änderung kam mit dem „Mais Habitação“-Gesetz (2023), das die Wohnungsnot ansprach: Es setzte neue Genehmigungen für kurzfristige Vermietungen (AL) in dicht besiedelten Gebieten (weitgehend urbane und touristische Zonen) aus guestready.com guestready.com. Das bedeutet, dass in weiten Teilen der Algarve neue Registrierungen für Ferienwohnungen derzeit ausgesetzt sind (bestehende Lizenzen bleiben bestehen). Zusätzlich haben einige Gemeinden (wie Lissabon) begonnen, lokale Begrenzungen einzuführen (z. B. eine Obergrenze für den Anteil von AL-Immobilien am Wohnungsbestand) guestready.com rentalscaleup.com. In der Algarve könnten beliebte Tourismusgemeinden ähnliche Maßnahmen sehen, falls sich die Wohnkosten weiter verschärfen; allerdings ist Stand 2025 die landesweite Aussetzung die wesentliche Einschränkung. Käufer, die mit kurzfristigen Vermietungen planen, sollten daher prüfen, ob die Immobilie bereits über eine AL-Lizenz verfügt oder ob lokale Vorschriften neue Zulassungen in diesem Gebiet erlauben. Im Gegenzug hat die Regierung Anreize für Eigentümer geschaffen, Wohnungen in die Langzeitvermietung zu überführen, etwa Steuervergünstigungen (siehe unten).
• Steuervorteile für ausländische Einwohner: Portugal hat seit langem das Non-Habitual Resident (NHR) Steuerregime angeboten, das ein wichtiger Anreiz für ausländische Rentner und Fachkräfte war. Unter dem ursprünglichen NHR genossen qualifizierte neue Einwohner eine pauschale Steuer von 10 % auf ausländische Renteneinkünfte und eine pauschale Steuer von 20 % auf lohnbezogene Einkünfte aus Portugal in bestimmten hochqualifizierten Berufen, für einen Zeitraum von 10 Jahren (zusätzlich zur Steuerbefreiung für viele Arten ausländischer Einkünfte wie Dividenden, in einigen Fällen) internationaltaxreview.com internationaltaxreview.com. Dieses Regime senkte die Steuerlast für Expats aus Hochsteuerländern erheblich und zog seit seiner Einführung Tausende wohlhabender Rentner (insbesondere aus Frankreich, Großbritannien, Skandinavien) und „Remote-Arbeiter“ nach Portugal. Bemerkenswert ist, dass die Regierung beschlossen hat, das NHR-Regime ab 2024/2025 zu überarbeiten und das, was informell als „NHR 2.0“ bezeichnet wird, einzuführen. Das neue Programm, offiziell als „Steueranreiz für wissenschaftliche und technologische Innovation“ (IFICI) bekannt, bietet weiterhin großzügige Steuervergünstigungen, konzentriert sich aber auf hochqualifizierte Fachkräfte und Unternehmer in Bereichen wie Technologie, Ingenieurwesen und medizinische Forschung globalcitizensolutions.com tytle.io. NHR 2.0 soll Anfang 2025 starten und wird berechtigten Personen eine 10-jährige Steuerermäßigung bieten, vermutlich mit der Voraussetzung, in Portugal innovative Projekte zu bearbeiten oder zu gründen investropa.com. Die genauen Bedingungen unterscheiden sich vom alten NHR, aber das Ziel bleibt, weiterhin „qualifizierte Fachkräfte und Investoren anzuziehen“ durch günstige Steuerregelungen investropa.com. Für die Algarve, die besonders bei Rentnern beliebt ist (die unter dem alten NHR von Steuervergünstigungen für Renten profitierten), bedeuten die Änderungen, dass künftige Rentner ohne rechtzeitige Qualifizierung diesen Vorteil womöglich nicht mehr erhalten. Bestehende NHR-Inhaber behalten jedoch ihren Status für den verbleibenden Zeitraum von 10 Jahren. Darüber hinaus hat Portugals allgemeines Steuersystem weiterhin seine Vorzüge: Es gibt keine Vermögenssteuer, keine Erbschaftssteuer für enge Angehörige und die Grundsteuer (IMI) ist relativ niedrig (oft 0,3–0,5 % des Immobilienwerts pro Jahr für städtische Immobilien). Außerdem beträgt die Kapitalertragsteuer beim Immobilienverkauf für Nichtansässige pauschal 28 % auf den Gewinn (für Ansässige werden nur 50 % des Gewinns progressiv besteuert) – Investoren umgehen dies oft, indem sie langfristig halten oder durch Reinvestition in Immobilien von Ausnahmen profitieren.
• Steuern auf Immobilientransaktionen: Käufer in der Algarve sollten die üblichen Kaufnebenkosten einkalkulieren. Die Grunderwerbssteuer (IMT) ist die größte, mit Sätzen, die je nach Preis und Nutzung variieren. Für eine Zweitwohnung oder eine Investitionsimmobilie kann die IMT bei hochwertigen Objekten bis zu 7,5–8 % des Kaufpreises betragen (es gibt eine progressive Skala; für Hauptwohnsitze gilt ein etwas niedrigerer effektiver Satz und eine Befreiung unter ~97.000 €). Es fällt außerdem eine feste Stempelsteuer (Imposto de Selo) von 0,8 % auf den Kaufpreis an portugalhomes.com portugalhomes.com. Diese Kosten werden vom Käufer bei Abschluss bezahlt. Die jährliche Gemeindesteuer (IMI) wird, wie bereits erwähnt, von den Kommunen erhoben; in der Algarve liegt sie in der Regel bei etwa 0,3 % bis 0,45 % des steuerlichen Immobilienwertes (dieser liegt meist unter dem Marktwert). Einige Gemeinden gewähren kleinere IMI-Ermäßigungen für energieeffiziente oder langfristig vermietete Immobilien, um Nachhaltigkeitsziele zu unterstützen. Bemerkenswert ist, dass Portugal keinen jährlichen „Ausländeraufschlag“ oder Vergleichbares erhebt – die Immobiliensteuern sind für alle gleich.
• Vermieter- und Mietgesetze: Kürzliche Änderungen im Mietrecht im Rahmen des Programms „Mais Habitação“ sollen langfristige Vermietungen ankurbeln. Beispielsweise können Vermieter, die bis Ende 2024 Kurzzeitvermietungen in langfristige Mietverträge umwandeln, eine Steuersatzsenkung auf 5 % für Mieteinnahmen (von zuvor 28 %) für fünf Jahre erhalten yes.consulting yes.consulting. Zusätzlich gibt es Anreize wie Mehrwertsteuersenkungen auf Renovierungsarbeiten und vereinfachte Genehmigungen für die Umwandlung von Bestandsimmobilien in Wohnraum, um mehr leerstehende Immobilien auf den Markt zu bringen yes.consulting. Die Regierung hat zudem den Mieterschutz ausgeweitet, etwa durch die Begrenzung der Mieterhöhungen bei Altverträgen und Mietzuschüsse für Vermieter, die zu erschwinglichen Preisen vermieten. Auch wenn diese Maßnahmen Investoren nicht direkt betreffen, spiegeln sie einen politischen Kurswechsel wider, der auf Stabilität im Mietmarkt abzielt. Betreiber von Kurzzeitvermietungen warten auf eventuelle Anpassungen – Ende 2024 wurde ein neues Gesetz vorgeschlagen, um einige Beschränkungen für Kurzzeitvermietungen des vorherigen Gesetzes wieder aufzuheben shorttermrentalz.com shorttermrentalz.com, da sich die politische Führung geändert hat. Airbnb-Investoren an der Algarve sollten daher die sich entwickelnden lokalen Regeln aufmerksam verfolgen (Gemeinderäte haben jetzt mehr Mitspracherecht bei der Ausweisung von „Hochverdichtungs“-Vermietungszonen).

Zusammenfassend bleibt Portugal investorenfreundlich in Bezug auf Eigentumsrechte und Besteuerung, doch das Ende der Golden Visa-Immobilienroute und neue Mietregelungen markieren eine Verschiebung zugunsten von bezahlbarem Wohnraum. Ausländische Käufer an der Algarve können weiterhin von attraktiven Steuervorteilen (insbesondere unter NHR-Regelungen) profitieren und haben keine grundsätzlichen Kaufbeschränkungen. Es ist ratsam, dass Käufer sich von portugiesischen Steuerberatern zu einer optimalen Investitionsstruktur beraten lassen – sei es durch das neue NHR 2.0 für einen Tech-Unternehmer, der an die Algarve zieht, oder durch eine portugiesische Gesellschaft für Mietinvestitionen (Firmenstrukturen können manchmal die effektive Steuerlast auf Mieteinnahmen senken und die Nachlassplanung erleichtern). Wie immer ist eine gründliche rechtliche Prüfung und das Verständnis der Gesamtkosten (Kaufsteuer, jährliche Steuer, eventuelle Hausgeldzahlungen) der Schlüssel zu einer erfolgreichen Investition in den Immobilienmarkt an der Algarve portugalhomes.com portugalhomes.com.

Demografie der Käufer und Mieter

Wer kauft an der Algarve? Die Algarve verfügt über einen wahrhaft internationalen Immobilienmarkt. Ausländische Käufer spielen auf allen Preisniveaus eine entscheidende Rolle. Im Jahr 2024 entfallen über 50 % aller Immobilieninvestitionen an der Algarve auf ausländische Staatsbürger idealista.pt, ein deutlich höherer Anteil als der landesweite Durchschnitt von etwa 12 % theportugalnews.com theportugalnews.com. Die Region ist seit Langem bei Briten beliebt, und trotz Brexit-Komplikationen (wie 90-Tage-Visabeschränkungen) bleiben die Briten die größte ausländische Käufergruppe und machen schätzungsweise 65 % der Käufe im Luxussegment der Algarve in den letzten Jahren aus investropa.com investropa.com. Britische Käufer reichen von Rentnern, die Ferienvillen erwerben, bis zu Familien, die für einen sonnenverwöhnten Lebensstil umziehen (oft unter Nutzung des portugiesischen D7-Visums oder des UK-Portugiesischen Mobilitätsprogramms für längere Aufenthalte).

In den letzten Jahren ist die Zahl der nordamerikanischen Käufer (insbesondere Amerikaner) deutlich gestiegen. Angelockt von Portugals Sicherheit, relativer Erschwinglichkeit und Klima gelten Amerikaner als „neue Welle“ auf dem Immobilienmarkt der Algarve investropa.com. Der starke US-Dollar in den Jahren 2022–2023 und umfassende Medienberichte über portugiesische Visa/Steuervorteile haben viele dazu veranlasst, in Häuser an der Algarve zu investieren. Laut einem Bericht machen Amerikaner mittlerweile etwa 10 % der ausländischen Käufer in Portugal aus (von fast keinem Anteil noch vor einem Jahrzehnt) bloomberg.com bloomberg.com, wobei viele die Resorts und charmanten Städte der Algarve dem Stadtleben vorziehen. Kanadische Käufer sind weniger zahlreich, aber vorhanden, zum Teil angelockt, nachdem das kanadische Auslandsinvestitionsverbot die Märkte im Ausland attraktiver gemacht hat.

Nordeuropäer & Mitteleuropäer bleiben sehr aktiv: Deutsche haben laut einiger Agenturen inzwischen Briten im Kundenmix überholt idealista.pt – Engel & Völkers nennt Deutsche, Briten und Belgier als die drei führenden Nationalitäten beim Immobilienkauf an der Algarve idealista.pt. Deutsche und Niederländer suchen oft den Westen der Algarve (Lagos, Sagres) oder ruhigere Gegenden für Ferienhäuser; viele legen Wert auf nachhaltige Merkmale und gehören zu den Käufern von Öko-Resorts wie Ombria. Französische Käufer, die während der Mitte der 2010er Jahre nach Portugal kamen (damals angezogen durch die steuerfreie NHR-Rente), investieren ebenfalls in der Algarve, obwohl sich ihr Interesse teilweise auf Lissabon verschoben hat. Dennoch findet man französische Rentner in Gemeinden rund um Portimão und Tavira, die niedrigere Lebenshaltungskosten als an der Côte d’Azur mit ähnlichem Wetter genießen. Skandinavier und Iren bilden kleinere, aber beständige Gruppen, bevorzugen dabei häufig etablierte Expat-Communities (z.B. gibt es in Vilamoura eine bedeutende irische Expatszene).

Entscheidend ist, dass portugiesische Käufer nicht abwesend sind. Die lokale Nachfrage kommt aus zwei Hauptgruppen: Einwohner der Algarve, die sich verbessern oder umziehen wollen (oft im Tourismus oder Dienstleistungssektor tätig), und inländische Investoren oder Zweitwohnsitzbesitzer aus Lissabon/Porto, die Immobilien an der Algarve für Urlaubsaufenthalte oder Airbnb kaufen. Die Präsenz portugiesischer Käufer zeigt sich in den frühen Verkaufsphasen neuer Projekte (wo lokale Investoren manchmal Einheiten kaufen, um sie weiterzuverkaufen oder zu vermieten) essential-business.pt essential-business.pt. Doch angesichts des Preisniveaus der Algarve im Verhältnis zu den lokalen Einkommen fällt es vielen portugiesischen Familien besonders in den Küstengebieten schwer, mit ausländischem Kapital zu konkurrieren. Das durchschnittliche Jahreseinkommen in Portugal ist bescheiden (~20.000 €), sodass eine Villa für 500.000 € ohne Eigenkapital aus früherem Immobilienbesitz oder Erbe unerreichbar bleibt. Aus diesem Grund konzentrieren sich lokale Käufer meist auf kleinere Wohnungen oder Häuser in weniger touristischen Gemeinden oder sind auf Bankdarlehen angewiesen (die bei Zinssätzen um ~3,5–4% im Jahr 2025 investropa.com investropa.com heutzutage teurer sind als noch vor wenigen Jahren). Bemerkenswert ist, dass zwischen 2011 und 2021, während die Bevölkerung Portugals nur um 5% wuchs, die Zahl der ausländischen Einwohner um 37% zunahm theportugalnews.com theportugalnews.com – dieser Zustrom hat maßgeblich zur Diversifizierung der Wohnungsnachfrage beigetragen. Im Wesentlichen hat sich die Käuferstruktur an der Algarve zu einer international geprägten verschoben, wobei das Angebot (von Superluxus bis zu einfachen Wohnungen) sicherstellt, dass ein breites Spektrum an Bevölkerungsgruppen aktiv bleibt.

Käufermotive: Unterschiedliche Käufergruppen haben verschiedene Motivationen:

• Lebensstil & Ruhestand: Ein großer Antrieb – viele Europäer in den 50ern oder 60ern wählen die Algarve für einen (Teil-)Ruhestand und schätzen das sonnige Klima (über 300 Sonnentage/Jahr), Strände, Golfplätze und hochwertige Gesundheitsversorgung. Sie suchen oft ebenerdige Villen oder moderne Apartments mit Meerblick. Diese Käufer planen meist, den Großteil des Jahres an der Algarve zu verbringen und sich in die lokale Gemeinschaft zu integrieren (Golfclubs, gesellschaftliche Veranstaltungen usw.). Die Algarve belegt in Umfragen zur Lebensqualität für Auswanderer regelmäßig Spitzenplätze.
• Zweitwohnsitze/Feriennutzung: Einige Ausländer kaufen ausschließlich als Feriendomizil (mit gelegentlicher Vermietung, wenn sie nicht da sind). Sie wünschen sich Komfort zum Abschließen und Verlassen, Nähe zum Strand und geringe Instandhaltung – daher die Beliebtheit von Resort-Wohnungen oder Stadthäusern mit Immobilienverwaltung. Zu dieser Kategorie zählen nicht nur Briten und Europäer, sondern auch wohlhabende Brasilianer, Käufer aus dem Nahen Osten und Asien, die für das Goldene Visum (bis zu dessen Ende) erwerben und genießen.
• Investition und Mieteinnahmen: Eine beträchtliche Gruppe kauft vor allem als Investition. Sie werden vom stabilen Immobilienmarkt Portugals und den Renditen aus Touristenvermietungen an der Algarve angezogen. Diese Käufer haben oft nicht vor, die Immobilie selbst viel zu nutzen. Beispiele: ein niederländischer Investor kauft einen Block mit Touristen-Appartements in Albufeira zur Vermietung, oder ein portugiesischer Investor aus Porto erwirbt einige Einheiten in einem neuen Bauprojekt in Lagos, um sie später weiterzuverkaufen. Auch institutionelle Investoren steigen ein – 2023 haben einige Immobilienfonds und Hotelgruppen Vermögenswerte an der Algarve erworben, was das Vertrauen in langfristige Renditen widerspiegelt essential-business.pt.
• Umsiedlung durch Remote-Arbeit: Mit der Normalisierung von Remote-Arbeit sind zahlreiche jüngere Berufstätige (30er-40er, oft mit Familien) für eine bessere Work-Life-Balance an die Algarve gezogen. Diese „digitalen Nomaden“ oder „Executive Nomads“ mieten oftmals zunächst, doch einige entscheiden sich auch zu kaufen – insbesondere seit Portugal Ende 2022 ein spezielles Digital Nomad Visa eingeführt hat, das Remote-Arbeitern, die bestimmte Einkommensgrenzen erfüllen, einen einjährigen (verlängerbaren) Aufenthalt gewährt. Sie bevorzugen zentrale Lagen mit gutem Internet und Zugang zu internationalen Schulen (wenn sie Kinder haben). In Gegenden wie Lagos, nahe Faro (für die Anbindung an den Flughafen) und Loulé sind solche Zuzüge zu beobachten. Wie Immobilienmakler berichten, ist das neue Käuferprofil „jünger… mit digitalen Nomaden und cleveren Käufern“, die nicht nur eine Ferienwohnung suchen, sondern ein ganzjähriges Zuhause, das auch Einkommen generieren kann essential-business.pt. Ihre Motivation verbindet Lebensstil mit Flexibilität – sie wünschen sich Immobilien, die als komfortables Zuhause dienen, aber im Falle eines Umzugs auch vermietet werden können.

Wer mietet an der Algarve? Die Mieterdemografie lässt sich in Langzeitmieter und Kurzzeit-/Ferienmieter unterteilen:

• Langzeitmieter (12+ Monate): Zu dieser Gruppe zählen Einheimische, die sich aufgrund der Kluft zwischen Immobilienpreisen und Einkommen keinen Kauf leisten können – z. B. junge Berufstätige, Beschäftigte im Dienstleistungssektor, Lehrer usw. Viele von ihnen wurden ins Landesinnere oder in weniger touristische Städte verdrängt, um bezahlbare Mieten zu finden, da die Mieten an der Küste stark gestiegen sind. So leben zum Beispiel Einheimische in Albufeira oft in Loulé oder Algoz und pendeln. Ein weiteres Segment der Langzeitmieter sind Expats und digitale Nomaden, die das Leben an der Algarve testen möchten, ohne sofort zu kaufen. Sie mieten Wohnungen oder Villen auf Jahresverträgen. Die Nationalitäten sind hier sehr unterschiedlich: So kann eine deutsche Familie für ein paar Jahre in Carvoeiro mieten oder ein amerikanischer Remote-Arbeiter in Tavira wohnen. Die Nachfrage von Expats nach Langzeitmieten ist gestiegen, da einige für temporäre Arbeitseinsätze kommen (z. B. Mitarbeiter von Tech-Unternehmen, die Portugals Talentvisa nutzen) oder Rentner, die vor dem Kauf lieber erst einmal mieten. Auch die Studentenpopulation an der Algarve (z. B. an der Universität der Algarve in Faro/Portimão) trägt in diesen Städten zur Mietnachfrage bei, wobei sie oft Zimmer statt ganzer Wohnungen mieten. Demografisch reichen die Langzeitmieter in der Algarve von 20-jährigen Studenten/Berufstätigen bis zu Rentnern, die sich bewusst fürs Mieten statt Kaufen entscheiden (manchmal aus Flexibilitätsgründen oder weil sie nur einen Teil des Jahres dort leben). Allerdings ist das mangelnde Angebot problematisch – die Algarve hatte 2023 eine der niedrigsten Verfügbarkeitsraten für Mietwohnungen in Portugal, da so viel Bestand in kurzfristigen Vermietungen gebunden ist. Das hat zu Forderungen nach Anreizen für Vermieter geführt, damit sie längerfristige Mietverträge anbieten. Die Antwort der Regierung waren, wie schon erwähnt, steuerliche Anreize für die Umwandlung in längere Mietverhältnisse.
• Kurzzeit-/Ferienmieter: Das sind die Urlauber und saisonalen Besucher, die jeden Sommer zu Hunderttausenden in die Algarve strömen. Typischerweise sind es internationale Touristen (aus Großbritannien, Deutschland, Frankreich, Irland usw.) oder Portugiesen aus dem Norden, die Strandurlaub machen. Sie mieten Villen oder Wohnungen wochenweise. Zu dieser Kategorie zählen inzwischen auch vermehrt Remote-Arbeiter auf mittelfristigem Aufenthalt – z. B. jemand aus London, der für drei Monate remote von der Algarve aus arbeitet und für diesen Zeitraum eine Airbnb-Wohnung mietet. Die Algarve ist besonders beliebt bei diesen Mietern – 2023 entfiel mehr als ein Viertel aller touristischen Übernachtungen in Portugal auf diese Region portugalbuyersagent.com. Das Kurzzeitmieter-Spektrum ist breit: Familien, Golfgruppen, digitale Nomaden, die von Ort zu Ort „springen“, Rentner, die einen längeren Winter in der Sonne verbringen usw. Diese Mieter füllen die Kassen der Immobilieninvestoren, bedeuten aber auch, dass im Sommer kaum Immobilien für Einheimische verfügbar sind.

Einkommensniveaus: Käufer an der Algarve sind im Vergleich zur durchschnittlichen portugiesischen Bevölkerung oft wohlhabend. Viele ausländische Käufer bezahlen bar oder leisten hohe Anzahlungen. Zum Beispiel verkauft ein typisches nordeuropäisches Paar, das an der Algarve in den Ruhestand geht, sein Zuhause in einem teuren Markt (London, Paris, Stockholm) und hat genug Mittel, um ein Algarve-Haus im Wert von 400.000 € direkt zu kaufen. Ebenso sind amerikanische Käufer oft vergleichsweise vermögend und betrachten Immobilien an der Algarve als Teil ihres Anlageportfolios oder als Zweitwohnsitz. Am Luxusende sind Ultra-High-Net-Worth Individuals (UHNWI) aus Europa, dem Nahen Osten oder Asien in den Algarve-Markt für hochwertige Immobilien eingestiegen – Villen in Quinta do Lago oder Villen an den Klippen können 10 Millionen € übersteigen. Diese Käufer treten oft anonym auf (über GmbHs oder Fonds) und werden von der Exklusivität angezogen (Prominentenbegegnungen in Resorts sind keine Seltenheit).

Auf Mieterseite gibt es bei Langzeitmietern eine Mischung von Einkommensniveaus. Lokale Arbeitskräfte verdienen typischerweise bescheidene Löhne (1.000–1.500 € pro Monat sind im Dienstleistungsbereich üblich), was es schwierig macht, Mieten zu bezahlen, die mittlerweile oft 800 € für eine Einzimmerwohnung in vielen Algarve-Städten überschreiten. Diese Kluft bei der Bezahlbarkeit ist zu einem gesellschaftlichen Problem geworden. Expats, die langfristig mieten, verfügen in der Regel über höhere Einkommen oder ausländische Renten – z.B. kann sich ein britischer Rentner mit 2.000 £/Monat 800 € Miete problemlos leisten. Digitale Nomaden, die mieten, verdienen meist ausländische Gehälter (50.000 $ +) und können somit 1.000 € oder mehr pro Monat für eine schöne Wohnung zahlen, was nach lokalen Maßstäben hoch ist. Kurzzeit-Urlaubsmieter umfassen alle Einkommensschichten: Budgetreisende mieten einfache Apartments, während wohlhabende Touristen Luxusvillen für 5.000 € pro Woche mieten. Die Gemeinsamkeit ist, dass praktisch alle Geld von außerhalb in die Region bringen und so zur lokalen Wirtschaft beitragen (und indirekt die Wohnkosten in die Höhe treiben).

Zusammenfassung der Motivationen: Zusammengefasst werden Käufer und Mieter an der Algarve motiviert durch: Klima (milde Winter, warme Sommer), Lebensstil (Strände, Golf, Sicherheit, weit verbreitetes Englisch), finanzielle Vorteile (Wertsteigerung von Immobilien, Mieteinnahmen, Steueranreize) und persönliche Faktoren (Ruhestand, Familie, flexible Arbeit). Auch Nachhaltigkeit wird zunehmend ein Faktor – einige Käufer suchen gezielt nach energieeffizienten Häusern mit Solaranlagen usw., und Bauträger reagieren mit umweltfreundlicheren Gebäuden. Die Nähe zu Annehmlichkeiten wie internationalen Schulen (es gibt einige an der Algarve) kann bei der Standortwahl junger Familien eine Rolle spielen. Darüber hinaus haben Trends nach COVID, die Wert auf Raum und Natur legen, die Attraktivität der Algarve gegenüber dicht besiedelten Städten gesteigert – ein Faktor, der vermutlich einen Teil des demografischen Wandels erklärt (jüngere Remote-Professionals wählen beispielsweise die Algarve statt Lissabon).

Zukünftige Aussichten (2026–2028)

Preisentwicklungsprognosen: Die Aussichten für Immobilienpreise an der Algarve bis 2026–2028 sind insgesamt positiv, mit moderatem Wachstum zu rechnen. Während die zweistelligen Jahreszuwächse der letzten Jahre sich abschwächen könnten, erwarten Experten eine fortgesetzte Wertsteigerung. Die vorsichtige Prognose von Savills mit +4% für 2025 investropa.com spiegelt wahrscheinlich höhere Zinsen und globale wirtschaftliche Vorsicht wider, doch andere Analysten gehen für das mittelfristige Zeitfenster von einem Wachstum im mittleren bis hohen einstelligen Bereich (5–10% pro Jahr) aus investropa.com investropa.com. Der Konsens dürfte sein, dass die Preise 2026–2027 jährlich um etwa 5% steigen werden, sofern es keine größeren Schocks gibt. Das wird durch folgende fundamentale Faktoren gestützt:

• Angebotsengpässe: Der Neubau, obwohl zunehmend, bleibt weit unter dem historischen Niveau. Nur etwa 20.000 neue Wohnungen wurden landesweit 2022 gebaut, verglichen mit 200.000/Jahr in den 2000er Jahren investropa.com investropa.com, und die Algarve hat nur eine begrenzte Küstenlinie, die erschlossen werden kann. Selbst bei Projekten wie Vale da Amoreira dürfte die Nachfrage das Neubauangebot über Jahre hinweg übersteigen und dadurch Preisdruck nach oben erzeugen.
• Anhaltende Nachfrage: Das Wirtschaftswachstum Portugals wird von 2024 bis 2026 auf etwa 2% pro Jahr geschätzt investropa.com investropa.com, was ein stabiles Umfeld schafft. Noch wichtiger ist, dass die internationale Nachfrage voraussichtlich stark bleiben wird. Die Attraktivität der Algarve für Nordeuropäer und inzwischen Amerikaner ist strukturell – solange die Region sicher, einladend und attraktiv bleibt, gibt es einen stetigen Zulauf an Käufern. Zudem können politische Instabilität oder höhere Steuern anderswo (wie z.B. steigende Steuern auf Zweitwohnungen in Frankreich oder Instabilitäten in Teilen der USA) zusätzliche Käufer nach Portugal führen.
• Verbesserung der Finanzierungsbedingungen: Bis 2025 zeichnen sich Entlastungen in der Geldpolitik ab – die Europäische Zentralbank hat begonnen, die Zinssätze zu senken (Berichten zufolge bis Mitte 2025 auf ~2% von einem Höchststand von 4%) investropa.com investropa.com. Die Hypothekenzinsen in Portugal sind wieder unter 4% gefallen investropa.com. Wenn sich dieser Trend fortsetzt, wird die Finanzierung bis 2026 erschwinglicher, was möglicherweise mehr Käufer aus der Mittelschicht (insbesondere Einheimische oder Expats, die Hypotheken benötigen) zurück auf den Markt bringen könnte. Dies könnte die Nachfrage weiter ankurbeln, insbesondere in Segmenten, die sich aufgrund der Finanzierungskosten verlangsamt haben.

Nachfrageverschiebungen: Wir erwarten in den nächsten Jahren einige Verschiebungen in den Nachfragepräferenzen:

• Nachhaltigkeit & Energieeffizienz: Käufer (insbesondere jüngere und nordeuropäische) legen zunehmend Wert auf Nachhaltigkeit. Bis 2026–2028 werden Häuser mit Solarpanels, guter Dämmung und Energiezertifikaten voraussichtlich einen Aufpreis erzielen oder schneller verkauft werden. Neue Projekte heben bereits grüne Merkmale hervor, und EU-weite Initiativen für energieeffiziente Häuser (wie mögliche Sanierungspflichten) werden auch die Algarve beeinflussen. Wir könnten mehr Öko-Resorts und autarke Luxusvillen sehen, die an umweltbewusste Investoren vermarktet werden. Auch die Klimawiderstandsfähigkeit wird ein Faktor sein – zum Beispiel könnten Immobilien auf Klippen oder in niedrigen Strandlagen einer genaueren Prüfung oder zusätzlichen Schutzmaßnahmen unterliegen, da Käufer die langfristigen Auswirkungen von Meeresspiegelanstieg und Erosion bedenken. Die lokalen Behörden investieren in die Strandpflege (z. B. wurden 2025 rund 1,5 Millionen Euro für das Auffüllen eines Strandes an der Algarve bereitgestellt) theportugalnews.com theportugalnews.com, was auf ein Bewusstsein für die Auswirkungen des Klimawandels hinweist.
• Einfluss von Digitalen Nomaden: Die Algarve wird sich wahrscheinlich noch stärker auf Fernarbeiter einstellen. Bis 2026 ist mit einem Wachstum an Coworking Spaces und vielleicht auch Co-Living-Projekten zu rechnen. Städte wie Lagos und Portimão könnten “Digital Nomad Hubs” sehen – z. B. Apartmentkomplexe mit Gemeinschaftsarbeitsbereichen und monatlichen Mietoptionen. Die portugiesische Regierung könnte ihre Visa-Optionen weiter verfeinern, um mehr Remote-Professionals anzuziehen (Aufbauend auf dem aktuellen 1-Jahres-Digitalnomaden-Visum). Dies könnte eine jüngere Zielgruppe auf den Markt für Langzeitmieten und sogar für Verkäufe bringen (einige Nomaden werden zu Dauereinwohnern). Wie ein lokaler Experte anmerkte, ist der Markt „jetzt jünger“, mit Executive Nomads, die sowohl Lifestyle als auch Rendite suchen essential-business.pt. Bis 2028 sollte sich dieser Trend verstärken und die Nachfrage nach mittelgroßen, modernen Apartments mit gutem Internet und Büroraum erhöhen.
• Nachwirkungen des Golden Visa: Nach dem Wegfall des Golden Visa verändert sich das Profil der Investoren leicht – weniger Chinesen, Russen (sie waren im Vergleich zu Lissabon nie stark an der Algarve vertreten, aber sie waren da) und mehr Amerikaner und Europäer mit anderen Visa. Britische Käufer nach dem Brexit werden weiterhin Wege finden, etwa über ein D7-Visum oder als Nicht-Residenten mit zeitlich begrenzten Aufenthalten zu kaufen. Bereits vor 2024 hatte sich das Golden Visa immer mehr in Richtung Fondsinvestitionen verschoben; die Schließung könnte tatsächlich einen Teil des ausländischen Kapitals in Immobilienfonds oder REIT-ähnliche Strukturen für portugiesische Immobilien umlenken (da der Direktkauf kein Visum verleiht, entscheiden sich manche vielleicht für gemanagte Investmentvehikel, wenn sie weiterhin am Markt partizipieren wollen). Die Nettoauswirkung auf die Nachfrage wird als neutral bis leicht negativ eingeschätzt, aber das Interesse ist bisher ganz offensichtlich ungebrochen investropa.com investropa.com.
• Resilienz im Luxussegment: Ultra-Prime-Immobilien an der Algarve (in der Kategorie über 5 Millionen €) werden voraussichtlich weiterhin preisstabil sein und sogar Wachstum verzeichnen. Knight Frank und andere Agenturen führen die Algarve oft unter den Top-Zweitwohnsitz-Destinationen weltweit, sodass die Nachfrage von vermögenden Käufern eher „trophy“-getrieben und weniger sensitiv auf Konjunkturzyklen ist. Mit sechs neuen Projekten für Markenresidenzen wird das Luxusangebot steigen, doch diese Objekte werden meist von globalen Investoren absorbiert. Zum Beispiel würden die neuen Ritz-Carlton Reserve Residences im Südwesten der Algarve (hypothetisches Szenario) wahrscheinlich Käufer aus dem Nahen Osten oder Asien anlocken, die die Region bislang nicht ins Auge gefasst hätten. Die Einführung weiterer 5-Sterne-Marken (Viceroy, W, Six Senses Gerüchte etc.) bis 2026 wird die Algarve noch fester auf der Landkarte für Luxusreisen und -immobilien etablieren und dieses Segment weiter befeuern.
• Initiativen für bezahlbaren Wohnraum: Andererseits könnten wir bis 2026 einige staatliche oder private Initiativen für mehr bezahlbaren Wohnraum an der Algarve sehen. Die Wohnungsnot wurde erkannt; wenn Projekte wie Vale da Amoreira in Faro mittelpreisige Wohnungen liefern, könnte dies mehr lokale Mittelschichtbeteiligung am Markt ermöglichen. Das staatliche Mietprogramm (das anbietet, leerstehende Privatwohnungen zu mieten und als bezahlbaren Wohnraum unterzuvermieten) könnte an Fahrt gewinnen. Diese Maßnahmen könnten das Angebot am unteren Ende leicht erhöhen und das Preiswachstum für Einsteigerimmobilien leicht dämpfen (zum Beispiel mehr Wohnungen unter 200.000 € für Einheimische). Solche Maßnahmen werden den allgemeinen Aufwärtstrend der Preise jedoch wahrscheinlich nicht drastisch verändern, angesichts des Umfangs der Nachfrage.

Angebotsperspektive: Die Pipeline der Bauprojekte deutet darauf hin, dass 2025–2028 mehr Fertigstellungen zu erwarten sind als in den fünf Jahren zuvor. Wir werden wahrscheinlich Folgendes sehen:

• Fertigstellung der Erweiterungen von Vilamoura (Yachthafen-Erweiterung abgeschlossen 2025 essential-business.pt, neue Wohnsiedlungen bis 2027).
• Fortschritte bei Faro’s Megaprojekt – möglicherweise werden die ersten Phasen des Wohnungsbaus bis 2026 realisiert, was dem Markt einige hundert Einheiten und einen riesigen Park hinzufügt, der Faro attraktiver machen könnte.
• Mehrere Eröffnungen von Hotels und Resorts: z.B. Ombria Resort’s Hotel (2025), ein neues Marriott in der östlichen Algarve (als Teil von Atlantic Pines) um 2026 usw., die den Wert von Immobilien in ihrer Umgebung indirekt steigern, indem sie das Profil der Region anheben.
• Verbesserungen der Infrastruktur: Die Region könnte Transportverbesserungen erhalten (es gibt seit langem Gespräche über einen besseren Bahnservice oder sogar eine Flughafen-Bahn-Anbindung, auch wenn dies für 2026 nicht bestätigt ist). Straßenverbesserungen oder neue Campus internationaler Schulen könnten ebenfalls realisiert werden und bestimmte Gegenden attraktiver machen.
• Die WM 2026 (teilweise in Portugal ausgetragen) könnte zu einem kurzfristigen Tourismusschub und möglicherweise zu einigen Infrastrukturinvestitionen in Faro führen (falls Trainingsplätze oder Fanzonen eingerichtet werden). Auch wenn dies nicht direkt mit Wohnraum zu tun hat, trägt es zu einer positiven Stimmung bei und könnte zu kurzzeitigen Mietspitzen führen.

Wirtschaftliche und externe Faktoren: Weltweit gilt: Wenn die Inflation weiterhin gebändigt bleibt und die Zinsen stabil bleiben oder fallen, investieren mehr Menschen in Immobilien als Absicherung, was dem Immobilienmarkt zugutekommt. Portugals Stabilität (sowohl wirtschaftlich als auch politisch) ist ein Verkaufsargument – das Land gilt als eines der sichersten Länder, es gibt keine extremistische Politik usw. Vorausgesetzt, das bleibt so, wird die Algarve für persönliches und finanzielles Kapital weiterhin ein „sicherer Hafen“ bleiben. Ein Wermutstropfen ist die lokale Erschwinglichkeitskrise – wenn die Unzufriedenheit der Einheimischen zunimmt, weil sie sich das Leben nicht mehr leisten können, könnte es zu politischen Eingriffen kommen (z.B. strengere Mietpreisregulierung oder Steuern auf leerstehende Immobilien). Bereits bei den Kommunalwahlen 2024 in einigen Gemeinden der Algarve war Wohnen ein zentrales Thema. Bisher waren die Maßnahmen eher moderat (z.B. Mietanreize, Wegfall des Golden Visa), aber das Thema bleibt relevant. Ein weiterer Faktor: Klimawandel. Die Algarve könnte häufiger unter Wasserknappheit und Hitzewellen leiden. Falls beispielsweise ab 2028 Wasserbeschränkungen üblich werden oder die Versicherungskosten für Immobilien an der Küste infolge des Klimarisikos steigen, könnte das die Nachfrage leicht dämpfen. Viele Käufer sind jedoch langfristig orientiert oder glauben, dass Anpassungsmaßnahmen diese Herausforderungen meistern werden.

Prognosezusammenfassung (2026–2028): Wir erwarten:

• Preise: Weiterer Anstieg, möglicherweise insgesamt +15 % bis +25 % im Dreijahreszeitraum 2025–2028. Ein Haus, das 2025 300.000 € wert ist, könnte bis 2028 bei 345.000–375.000 € liegen. Das Wachstum dürfte anfangs stärker ausfallen (höher in 2025–26, mit leichter Verlangsamung 2027–28, falls mehr Angebot auf den Markt kommt oder die Zinsen wieder steigen).
• Nachfrage: Breitere internationale Nachfrage. US-amerikanische und britische Käufer bleiben wichtig; möglicherweise mehr asiatische Käufer (auch ohne Golden Visa könnten einige nur zu Investitions- oder Lebensstilzwecken kaufen) und Investoren aus dem Nahen Osten, da die Golfstaaten an europäischen Prestigeobjekten interessiert sind. Die inländische Nachfrage stabil oder leicht erhöht, falls die Finanzierung erleichtert wird.
• Mietmarkt: Die Mieten werden weiter steigen, wenn das Angebot an Langzeitmietwohnungen knapp bleibt. Eventuell jährlicher Mietanstieg von 5 % oder mehr, sofern nicht viele AL-Einheiten auf Langzeit umgewandelt werden. Die Zunahme von Remote-Arbeitenden könnte auch die Wintermieten ansteigen lassen und die Algarve ganzjährig attraktiver machen. Wir könnten außerdem mehr institutionelle Vermieter sehen – beispielsweise einen Fonds, der einen Mietwohnbau für Einheimische errichtet (in Lissabon beginnt das bereits; bis 2026 könnte dies auch in größeren Städten der Algarve umgesetzt werden und Engpässe lindern). Die Mietrenditen dürften bei rund 5–6 % bleiben, wenn Preise und Mieten im Gleichschritt steigen.
• Rendite für Investoren: Die Aussichten sind gut – Mieteinnahmen plus moderate Wertsteigerungen ergeben eine solide Rendite. Immobilien an der Algarve werden voraussichtlich viele europäische Märkte übertreffen, dank der einzigartigen Kombination aus Lebensqualität und Anlagepotenzial in der Region. Risiken für die Rendite – etwa ein potenzieller wirtschaftlicher Abschwung oder Überangebot – werden durch die globale Attraktivität der Algarve und die begrenzte Landverfügbarkeit abgemildert.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der Immobilienmarkt an der Algarve im Jahr 2025 floriert und der mittelfristige Ausblick (2026–2028) optimistisch und von nachhaltigem Wachstum geprägt ist. Die Region entwickelt sich weiter – sie integriert Nachhaltigkeit, zieht eine neue Generation von Remote-Arbeitern an und erweitert ihr Immobilienangebot – behält jedoch die grundlegenden Reize, die seit jeher ihren Erfolg ausmachen. Für Investoren und Hauskäufer bleibt die Algarve ein lohnenswerter Markt, der starke Renditen mit einer beneidenswerten Lebensqualität vereint. Ein Bericht brachte es auf den Punkt: Die Algarve ist bereit, „ihren Status als gefragter, widerstandsfähiger Markt für die absehbare Zukunft zu bewahren“ investropa.com investropa.com; ihre Grundpfeiler – Sonne, Sicherheit, Lebensstil – ziehen weiterhin Käufer aus aller Welt an.

Quellen:

• Statistics Portugal (INE) – Daten zu Immobilienpreisen und Mieten portugalhomes.com portugalhomes.com
• Confidencial Imobiliário via The Portugal News – Algarve-Preisindizes und Wachstum theportugalnews.com theportugalnews.com
• Idealista und Engel & Völkers – Anteil ausländischer Käufer und regionale Statistiken idealista.pt idealista.pt
• Investrope/Marktberichte – Marktupdate und Prognosen 2025 investropa.com investropa.com
• Essential Business (Savills) – Einblicke in Entwicklungen und Käufertrends essential-business.pt essential-business.pt
• The Portugal News (APEMIP) – Wachstum ausländischer Käufer und allgemeiner Kontext des Immobilienmarktes theportugalnews.com theportugalnews.com
• Portugal Homes & Goldcrest/Portugal Buyer’s Agent – Mietrenditen und regionale Preisvergleiche portugalhomes.com portugalbuyersagent.com
• Regierungsankündigungen – Änderungen beim Golden Visa und Updates zum NHR-Regime wise.com wise.com

Marcin Frąckiewicz

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