Immobilienmarkt Los Angeles 2025: Trends, Prognosen & Investitionsausblick

Überblick über den Markt 2025

Der Immobilienmarkt in Los Angeles im Jahr 2025 ist von einer Mischung aus Widerstandsfähigkeit und Neuausrichtung geprägt. Die Immobilienwerte im Wohnbereich bleiben nach dem Boom während der Pandemie nahe an ihren Rekordhöhen, wenn auch mit deutlich langsameren Zuwächsen, während die Verkaufsaktivität sich nur langsam von den historischen Tiefständen 2022–2023 erholt. Die Entwicklung im Bereich der Gewerbeimmobilien ist gespalten – Sektoren wie Industrie und Mehrfamilienhäuser halten sich stabil, während Büro- und einige Einzelhandelssegmente mit Gegenwind durch hohe Leerstände und sich ändernde Nachfrage zu kämpfen haben. Kurz gesagt, 2025 befindet sich L.A. in einem ausgeglichenen (sogar leicht käuferfreundlichen) Wohnimmobilienmarkt und in einem vorsichtig sich erholenden Gewerbesektor.

Wirtschaftliche und politische Faktoren üben erheblichen Einfluss aus. Erhöhte Hypothekenzinsen (≈6,5–7 %) haben die Nachfrage der Käufer gedämpft und die Erschwinglichkeit auf ein nahezu rekordtiefes Niveau gedrückt. Neue Regulierungen – insbesondere Maßnahme ULA („Mansion Tax“) auf Verkäufe von Immobilien mit hohem Wert – kühlen das Luxus- und Anlageimmobiliensektor ab. Währenddessen bestehen chronische Angebotsengpässe im Wohnungsmarkt, wodurch trotz des jüngsten Bevölkerungsrückgangs (die Stadtbevölkerung von L.A. ist seit 2020 um ~2,5 % zurückgegangen) die Preise gestützt werden. Der folgende Bericht befasst sich mit detaillierten Trends im Wohn- und Gewerbeimmobilienbereich von Los Angeles, analysiert die Entwicklung in verschiedenen Stadtteilen, hebt Investitionsmöglichkeiten hervor und gibt Prognosen bis 2028.

(Anmerkung zu Quellen: Daten und Erkenntnisse stammen aus Quellen wie der California Association of Realtors, Zillow, Redfin, CBRE und lokalen Marktanalysen, wie im gesamten Bericht zitiert.)

Wohnimmobiliensektor

Wohnungspreise und Verkaufstrends

Die Immobilienpreise in Los Angeles sind 2025 im Vergleich zum Vorjahr im Wesentlichen stagnierend bis leicht steigend, nach dem rasanten Anstieg von 2020–2022. Der median Verkaufspreis in der Stadt Los Angeles liegt Mitte 2025 bei etwa 1,05 Millionen US-Dollar, was lediglich einem +0,5 % Anstieg gegenüber dem Vorjahr entspricht. Im Los Angeles County lag der median Preis für Einfamilienhäuser im März 2025 bei etwa 829.000 US-Dollar, rund 3,0 % höher als im Vorjahr. Diese moderate Wertsteigerung folgt auf einen kurzen Rückgang im Jahr 2023 und spiegelt eine Preisplateau-Phase auf nahezu Rekordniveau wider. (Zum Vergleich: Der median Immobilienwert in L.A. lag 2019 bei etwa 600.000 US-Dollar und stieg dann bis Ende 2024 auf den Höchststand von etwa 956.000 US-Dollar.) Abbildung 1 zeigt diesen Preisverlauf mit einem steilen Anstieg während der Pandemie, einer leichten Korrektur und einem erneuten, sanften Anstieg bis 2025.

Das Verkaufsvolumen zeigt erste Anzeichen einer Erholung nach dem Einbruch, der durch die hohen Zinssätze verursacht wurde. Die Hausverkäufe im Jahr 2023 waren historisch niedrig – die Gesamtverkäufe in Kalifornien fielen 2023 auf ein Mehrjahrzehnt-Tief (etwa 34 % weniger als 2021) – wobei Los Angeles ähnliche Rückgänge verzeichnete. Im Jahr 2024 stiegen die Verkäufe leicht an (der erste jährliche Anstieg seit drei Jahren, +4,3 % landesweit), und 2025 setzt sich dieser moderate Aufschwung fort, auch wenn die Volumina weiterhin unter dem Vorkrisenniveau bleiben. Zum Beispiel wurden im Mai 2025 in Los Angeles 1.617 Häuser verkauft, 7 % weniger als im Mai 2024 – was darauf hinweist, dass die Nachfrage nach wie vor verhalten ist. Das Angebot hat sich von den extrem niedrigen Werten verbessert: Los Angeles hatte 4.747 aktive Angebote im Mai 2025, ein Anstieg gegenüber den Vormonaten. Der Index für unverkaufte Immobilien (Monatsangebot) liegt in der Metropolregion L.A. bei etwa 3,7 Monaten im März 2025, gegenüber nur 2,7 Monaten ein Jahr zuvor. Dieses ausgeglichene Angebot hat L.A. 2025 von einem Verkäufermarkt zu einem neutraleren Markt verschoben und den harten Wettbewerb der vergangenen Jahre abgeschwächt. Häuser stehen jetzt etwa 45 Tage am Markt, langsamer als die 39 Tage im letzten Jahr, und Preisverhandlungen sind häufiger (etwa 45 % der Verkäufe im April 2025 wurden unter Listenpreis abgeschlossen).

Wichtige Marktdaten (Wohnimmobilien, Mitte 2025):

Medianverkaufspreis (Stadt L.A.) – ~1,05 Mio. $ (0 %–1 % Veränderung zum Vorjahr).
Medianverkaufspreis (L.A. County) – ~829.000 $ (+3,0 % zum Vorjahr).
Verkaufte Häuser (Stadt L.A., Mai 2025) – 1.617 Einheiten (-7 % zum Vorjahr).
Aktive Angebote (L.A. County, Mai 2025) – ~4.700 (von ~4.300 im April gestiegen).
Monatsangebot – ~3,5–3,7 Monate (von ~2,6 Monaten vor einem Jahr gestiegen).
Mittlere Verweildauer am Markt – ~45 Tage (im Vorjahr ~39 Tage).
Verhältnis Verkaufspreis zu Listenpreis – ~100 % (die Hälfte der Häuser wird zum oder unter dem Listenpreis verkauft).

Insgesamt halten sich die Preise für Wohnimmobilien stabil und steigen in einigen Segmenten sogar leicht an, dank begrenztem Angebot und anhaltender Nachfrage. Doch die Heftigkeit des Verkäufermarkts 2021 hat sich abgekühlt – Käufer haben mehr Spielraum, da höhere Finanzierungskosten ihre Möglichkeiten begrenzen. Tatsächlich ist die Wohneigentumsquote in L.A. nahe historischen Tiefstwerten: Um sich ein Haus zum Medianpreis leisten zu können, ist ein Einkommen von etwa 230.000 $ erforderlich, also mehr als das Doppelte des mittleren Einkommens in Kalifornien. Diese Erschwinglichkeitskrise in Verbindung mit vielen Immobilienbesitzern, die auf Krediten von unter 3 % „sitzen“ (und daher zögern, zu einem 7 %-Kredit zu verkaufen und umzuziehen), erklärt sowohl gedämpfte Verkäufe als auch niedriges Angebot – ein Patt, das die Preise vor deutlichen Rückgängen bewahrt. Sofern kein großer wirtschaftlicher Schock eintritt, scheint ein sanftes Gleichgewicht die Immobilienpreise in L.A. im Jahr 2025 zu bestimmen.

Trends auf dem Mietmarkt

Los Angeles bleibt einer der teuersten Mietmärkte des Landes, auch wenn das Mietwachstum 2024–2025 moderater verlaufen ist nach einem Anstieg in der Zeit nach der Pandemie. Die Durchschnittsmiete für eine Wohnung in L.A. liegt Anfang 2025 bei etwa 2.750–2.800 $ pro Monat. Laut CBRE betrug die durchschnittliche Miete für Mehrfamilieneinheiten in L.A. County im 1. Quartal 2025 rund 2.822 $ pro Einheit, was gegenüber dem Vorquartal praktisch unverändert war (+0,1 %). Dem ging ein schneller Anstieg voraus: Die Mieten kletterten in den letzten vier Jahren um etwa 23 % – von einem Medianswert von 2.300 $ im Jahr 2020 auf etwa 2.841 $ im Jahr 2024. Solche Steigerungen übertrafen das Lohnwachstum und die Inflation und verschärften die Probleme mit der Bezahlbarkeit. Im Jahr 2024 verlangten 74 % der Wohnungsangebote in L.A. mehr als 2.100 $ pro Monat, wodurch viele Mieter gezwungen wurden, sich zusammenzuschließen oder wegzuziehen.

Im Jahr 2025 hat sich das Mietwachstum im Wesentlichen eingependelt – eine willkommene Entlastung für Mieter. Einige Kennzahlen zeigen sogar einen leichten realen Rückgang: So sei im Einzelhandelsbereich laut Los-Angeles-Analyse das Mietwachstum im 1. Quartal 2025 im Jahresvergleich bei -0,4 % für Einzelhandelsimmobilien gewesen, was auf die begrenzte Preissetzungsmacht von Vermietern in manchen Sektoren hinweist. Bei Wohnimmobilien zeigen Umfragen, dass die Angebotsmieten weitgehend stabil oder nur geringfügig gestiegen sind (~+1 % im Jahresvergleich) zu Beginn von 2025. Hohe Mieten in Kombination mit der Abwanderung während der Pandemie haben die Nachfrage gerade so weit abgeschwächt, dass weitere Spitzen vermieden werden konnten. Bemerkenswert ist, dass der Bevölkerungsrückgang in L.A. (Rückgang ~0,65 % im Jahr 2024) bedeutet, dass Vermieter etwas weniger Konkurrenz um Mieter haben, was zu mehr Anreizen und mieterfreundlicheren Preisen in einigen Gegenden führt.

Gleichzeitig bleiben die Leerstandsquoten bei Mehrfamilienhäusern niedrig, da die Abwanderung aus L.A. durch diejenigen ausgeglichen wird, die sich keinen Hauskauf leisten können. Die Belegungsquote von Wohnungen in L.A. lag im 1. Quartal 2025 bei 95,4 % (Leerstand ~4,6 %), was eine sehr leichte Verbesserung gegenüber Ende 2024 darstellt. Praktisch bedeutet das: Gute Mietwohnungen werden weiterhin schnell vermietet, aber Mieter haben mehr Auswahl als noch vor einem Jahr. Konzessionen (wie ein mietfreier Monat) feiern in einigen Teilmärkten ein Comeback. Laut dem Casden Multifamily Report der USC wird erwartet, dass die effektiven Mieten 2025 auf dem aktuellen Niveau bleiben, da neue Objekte (etwa 6.000–8.000 genehmigte Einheiten in L.A. im vergangenen Jahr) versuchen, die Nachfrage einzuholen.

Miet-Hotspots und Trends: Hochwertige Luxusmieten im Westside und Downtown stehen aufgrund von neuem Wohnungsangebot und Leerständen durch Remote-Arbeit etwas unter Druck, während in günstigeren Stadtteilen weiterhin großer Wettbewerb herrscht. In den Vororten, insbesondere im San Fernando Valley und San Gabriel Valley, gab es moderate Mietzuwächse im Jahresvergleich, da Familien nach relativ günstigeren Alternativen im Landesinneren suchen. Im Gegensatz dazu verzeichneten Toplagen wie Santa Monica und Downtown L.A. sinkende Mieten und höhere Leerstände (die Leerstandsquote im Einzelhandel in Downtown stieg auf 9,5 %), da sowohl Bewohner als auch Einzelhändler Kosten und Nutzen sorgfältig abwägen. Insgesamt lässt sich der Mietmarkt in L.A. im Jahr 2025 als stabil, aber angespannt beschreiben: Die Mieten steigen vorerst nicht weiter an, aber das Mietniveau bleibt für den Durchschnittshaushalt extrem belastend (die typische 2-Zimmer-Miete ist ~70 % teurer als der Kauf dieser Einheit mit einer Hypothek von vor 2022, was zeigt, wie unerreichbar Wohneigentum für viele geworden ist).

Wachstumsstarke vs. Risikoreiche Stadtteile

Immobilien sind in Los Angeles äußerst lokal geprägt, mit deutlich unterschiedlichen Entwicklungen der Stadtviertel. In den letzten zehn Jahren haben ehemals übersehene Gegenden eine explosive Wertsteigerung bei Immobilien erlebt, während einige traditionell teure Enklaven nur moderate Zuwächse (oder sogar zuletzt Stagnation) verzeichneten. Eine Analyse der Daten des Kreisgutachters (2016–2024) zeigt, dass die höchste Wertsteigerung in aufstrebenden Stadtteilen stattfand – oft in solchen, die gerade gentrifiziert werden oder von Infrastrukturinvestitionen profitieren. Zum Beispiel steht West Adams (Zentral-L.A.) mit einer Steigerung der steuerlich bewerteten Wohnwerte von 107 % seit 2016 an der Spitze. Einst relativ erschwinglich, wurde West Adams durch die Nähe zu Verkehrslinien und ausgelagerte Nachfrage aus benachbarten, teuren Gebieten transformiert und avancierte so zum “heißesten” Markt L.A.s. Weitere Wachstumsgebiete sind Elysian Valley („Frogtown“) +86 % und Exposition Park +84 % (begünstigt durch Entwicklung rund um die USC und das Banc of California Stadion). Historisch afroamerikanische Viertel wie Leimert Park (+79 %) und Baldwin Hills/Crenshaw (+81 %) verzeichneten ebenfalls enorme Zugewinne, da Käufer (ehemals) günstigere Optionen in Zentrumsnähe suchten. Solche Anstiege gehen oft mit neuen Investitionen und demografischen Veränderungen einher – sind aber auch mit der Sorge um die Verdrängung langjähriger Bewohner verbunden xtown.la xtown.la.

Im Gegensatz dazu gelten „risikoreiche“ Stadtteile aus Anlegersicht als diejenigen, die entweder von Preisblasen oder lokalen Problemlagen betroffen sind. Ein Beispiel ist Downtown Los Angeles (DTLA), das in den 2000er und 2010er Jahren einen Boom erlebte, derzeit aber mit hoher Leerstandsquote und Problemen bei der Lebensqualität zu kämpfen hat. Die Immobilienwerte in DTLA stiegen über 8 Jahre nur um etwa 45 % (und blieben damit hinter dem Kreisdurchschnitt zurück), und Einzelhandels- bzw. Büroflächen in Downtown stehen vermehrt leer (Einzelhandel ~9–10 %, Büros über 30 % Leerstand) – was Investoren Risiken signalisiert, bis eine urbane Wiederbelebung einsetzt. Luxuriöse Küstenmärkte sind eine weitere Risikokategorie: nicht hinsichtlich eines Crashs, sondern wegen der Aussichten auf geringeres Wachstum. Extrem teure Lagen wie Bel Air (+61 % seit 2016) oder Calabasas (+36 %) haben weniger „Luft nach oben“, da sie bereits so hoch gestartet sind. Tatsächlich verzeichneten einige wohlhabende Märkte 2023 leichte Preisrückgänge, da die Nachfrage nach Villen angesichts neuer Steuern und wirtschaftlicher Unsicherheiten zurückging. Beispielsweise fiel der Medianpreis in Culver City bis Mai 2025 um etwa 6,7 % im Jahresvergleich, und Culver City und Santa Monica verzeichneten zuletzt ebenfalls einen Bevölkerungsrückgang von rund 3 %. Diese Gegenden sind nicht riskant im Sinne eines bevorstehenden Zusammenbruchs, aber ihre Rendite könnte hinter der aufstrebender Viertel zurückbleiben.

Bemerkenswert sind auch Problemzonen in den fernen Vororten und Randgemeinden. In Gegenden wie dem Antelope Valley im Norden des L.A. County (z. B. Lancaster, Palmdale) stiegen die Preise während der Pandemie an, da Remote-Arbeiter mehr Platz suchten. Dennoch bleiben diese Gebiete sensibel für Benzinpreise und Beschäftigungstrends – ein mögliches Volatilitätsrisiko, falls sich die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen ändern. Die höchsten Zwangsversteigerungsraten im Jahr 2024 wurden in entlegeneren oder von Arbeiterschicht geprägten Gebieten festgestellt; so verzeichnete zum Beispiel Sylmar (im San Fernando Valley) 59 Zwangsversteigerungen, mehr als jede andere Region von L.A. im vergangenen Jahr. Eine Häufung von Zwangsversteigerungen kann auf lokalen Stress hindeuten (und zugleich eine Chance für Schnäppchenjäger bieten, die in diesen Vierteln Immobilien kaufen, sanieren oder vermieten möchten). Investoren sollten solche Gebiete mit Vorsicht betrachten: Hochrisikogebiete für Preisrückgänge sind in der Regel solche mit weniger diversifizierter Nachfrage und höherer Anfälligkeit für wirtschaftliche Schwankungen, wie etwa Randgemeinden oder Orte mit anhaltenden Problemen bei Kriminalität oder Infrastruktur.

Fazit: Viertel wie West Adams, Mid-City und Jefferson Park – reich an Verkehrsanbindung und historischen Häusern – boomen, während Downtown und einige Luxuslagen abgekühlt sind. Nach wie vor gilt: „Lage, Lage, Lage“. Selbst in einem insgesamt teuren Markt werden Mikromärkte mit Neubau, kulturellem Status oder anstehender Verkehrsanbindung (z. B. entlang der Crenshaw/LAX-Bahnlinie oder rund um das neue SoFi-Stadion in Inglewood) den Gesamtmarkt voraussichtlich weiterhin übertreffen. Umgekehrt sollten Investoren die lokalen Grundlagen sorgfältig prüfen, da einige Gebiete ein höheres Risiko für Preisrückgänge oder schwache Mietnachfrage bergen, falls sich die wirtschaftlichen Bedingungen verändern.

Leistung von Gewerbeimmobilien

Überblick über den Gewerbeimmobilienmarkt

Der Gewerbeimmobilienmarkt in Los Angeles im Jahr 2025 ist eine Geschichte divergierender Entwicklungen zwischen verschiedenen Immobilientypen. Industrie- und Mehrfamilienimmobilien bleiben robust, getragen von E-Commerce, Handel und Wohnraummangel, während der Bürosektor mit einem säkularen Nachfragerückgang kämpft. Einzelhandelsimmobilien liegen dazwischen – Nachbarschaftszentren erweisen sich als widerstandsfähig, während der urbane Einzelhandel (insbesondere Downtown) sich nur langsam von pandemiebedingten Rückschlägen erholt. Die gesamte Investitionsaktivität in Gewerbeimmobilien wurde durch höhere Zinssätze und lokale Grunderwerbssteuern gebremst, aber gut vermietete Objekte in Toplagen ziehen dank der enormen wirtschaftlichen Basis von L.A. weiterhin Interesse auf sich. Nachfolgend analysieren wir die Performance nach Sektor:

Bürosektor: Hohe Leerstände und Herausforderungen bei der Umnutzung

Der Büromarkt von Los Angeles steht 2025 unter erheblichem Druck. Der Anstieg von Remote-/Hybrid-Arbeit, verbunden mit Sparmaßnahmen der Unternehmen, hat zu 11 aufeinanderfolgenden Quartalen negativer Nettoabsorption und stark steigenden Leerständen geführt. Im gesamten County ist die Büroleerstandsquote im 1. Quartal 2025 auf ~24,5% gestiegen – historisch gesehen ein extrem hohes Niveau – wobei Downtown L.A. mit über 31% Leerstand noch schlechter dasteht. Selbst erstklassige Teilmärkte sind betroffen: Beispielsweise erreichte die Leerstandsquote in Century City 13% und in Orange County stieg die Büroleerstandsquote im 1. Quartal 2025 auf 19,2%, etwa doppelt so hoch wie vor fünf Jahren. Das Überangebot ist darauf zurückzuführen, dass Mieter ihre Flächen verkleinern und durch Neubauten aus dem letzten Zyklus zusätzliches Angebot entsteht. Viele Eigentümer stehen vor schwacher Nachfrage; die Nettoabsorption war allein im 1. Quartal im Großraum L.A. negativ, bei -1,08 Millionen Quadratfuß.

Infolgedessen haben sich die Büromieten kaum entwickelt oder sind sogar rückläufig. Die durchschnittlichen Angebotspreise liegen marktweit bei etwa ~$3,60/qft pro Monat (Vollservice) – im Jahresvergleich nahezu unverändert. Vermieter gewähren mehr Zugeständnisse (freie Mieten, Ausstattungszuschüsse), um Mieter anzulocken. Die erstklassigen Westside-Märkte verlangen immer noch Spitzenmieten (West L.A. im Durchschnitt $5,14/qft/Monat), doch auch dort bleibt das Mietwachstum verhalten. Angesichts der Gegenwinde erwarten Analysten mehr Krisensituationen und Chancen zur Umnutzung. Tatsächlich werden einige Bürogebäude der Klassen B/C in Downtown und Teilen des San Fernando Valley mit hohen Abschlägen gehandelt – mit Potenzial für die Umwandlung zu Wohnungen oder kreativen Nutzungen. Der Ausblick für den Büromarkt in L.A. bleibt vorsichtig: Hohe Leerstände dürften bis 2025 anhalten – ein Bericht prognostiziert, dass sich Büroprobleme 2025 manifestieren, da Eigentümer mit ablaufenden Krediten Refinanzierungshürden haben. Eine Erholung hängt maßgeblich vom Beschäftigungswachstum in bürointensiven Branchen und den langfristigen Arbeitsplatzstrategien der Unternehmen ab. In der Zwischenzeit bleibt der Bürosektor das schwächste Glied in L.A., wobei einige Gebäude (insbesondere ältere in überversorgten Gegenden) hohen Wertverlustgefahren ausgesetzt sind.

Einzelhandelssektor: Langsame Erholung und adaptive Trends

Die Einzelhandelsimmobilien in Los Angeles finden nach der Pandemie allmählich wieder Halt, doch das Bild ist gemischt. Der Konsum ist zurückgekehrt und Touristen kommen wieder, dennoch bleiben strukturelle Herausforderungen (Wettbewerb durch E-Commerce, veränderte Verbrauchergewohnheiten) bestehen. Die Gesamtleerstandsquote im Einzelhandel lag im Los Angeles County im 1. Quartal 2025 bei etwa 6,1%–6,5%, dem fünften Anstieg in Folge. Diese Leerstandsquote ist zwar gestiegen, bleibt aber moderat und unter dem Niveau vieler anderer Metropolregionen. Ladenlokale in besten Lagen und Einkaufszentren haben höhere Leerstände, während Supermarktzentren in den Vororten besser abschneiden. Die durchschnittlichen Angebotspreise für Einzelhandelsflächen liegen bei etwa $36–$37 pro Quadratfuß und Jahr (ca. $3,05/qft pro Monat, triple-net), was ~40% über dem US-Durchschnitt liegt. Das Mietwachstum ist jedoch leicht negativ: Die Einzelhandelsmieten in L.A. sanken im frühen 2025 um 0,4% gegenüber dem Vorjahr, was zeigt, dass es für Eigentümer wichtiger wird, Mieter zu halten und zu gewinnen. Tatsächlich hat Los Angeles im letzten Jahr etwa 2,4 Millionen Quadratfuß belegte Einzelhandelsfläche verloren – ein Zeichen dafür, dass Schließungen und Flächenrückgaben die Neueröffnungen übersteigen.

Unterschiede zwischen den Stadtteilen: Zentrale Einkaufsviertel wie das Beverly Hills Golden Triangle und die Third Street in Santa Monica erholen sich, erreichen aber noch nicht die volle Lebendigkeit wie vor der Pandemie (einige Luxus-Einzelhändler haben ihre Flächen verkleinert). Die Einzelhandelsflächen in der Innenstadt von L.A. wurden stark getroffen – die Leerstandsquote im Einzelhandel der Innenstadt sprang bis Ende 2024 um 250 Basispunkte auf 9,5%, da die Besucherzahlen und der Tourismus nur langsam wieder anzogen. Im Gegensatz dazu sind Einzelhandelsflächen in wachsenden Wohngebieten der Vororte relativ stark. Teilmärkte im San Fernando Valley und San Gabriel Valley verzeichneten sogar leichte Mietsteigerungen, da preisorientierte Einzelhändler (Discounter, Supermärkte) ihr Angebot für die wachsende Bevölkerung ausbauten. Einzelhandelsinvestitionen erfolgen unter den Höchstpreisen, was auf eine Neubewertung hindeutet: So wechselte beispielsweise ein Einkaufszentrum an der La Brea im Jahr 2025 für 35 % unter dem Preis von 2016 den Besitzer, bedingt durch rückläufige NOI-Werte. Die Cap Rates für Einzelhandelsimmobilien sind auf durchschnittlich 5,5–6 % gestiegen, der höchste Stand seit einem Jahrzehnt, da Investoren angesichts höherer Zinsen mehr Rendite und Risikozuschläge verlangen.

Der Ausblick für den Einzelhandelssektor ist vorsichtig optimistisch. Stabilisierte Leerstandsquoten und Besucherzahlen deuten darauf hin, dass das Schlimmste überstanden ist, aber das Wachstum wird langsam verlaufen. Wichtige Trends sind Erlebnis-Einzelhandel (Gastronomie, Entertainment-Konzepte wie das geplante West Harbor in San Pedro, Eröffnung 2026) und Umnutzung (Umwandlung schwächelnder Einzelhandelsflächen in gemischt genutzte oder industrielle Immobilien). Projektentwickler sind äußerst selektiv – nur ~60.000 m² Einzelhandelsfläche sind in L.A. im Bau, was lediglich einer Erhöhung des Bestandes um 0,1 % entspricht. Dieser Nachschubmangel, kombiniert mit der Bevölkerungsbasis der Region, bedeutet, dass günstig gelegene Einzelhandelsflächen ihren Wert halten sollten. Dennoch müssen Eigentümer innovativ sein (z. B. Dienstleistungen, Arztpraxen oder Wohnflächen ergänzen), um Leerstände zu füllen. Zusammengefasst ist der Einzelhandel in L.A. im Jahr 2025 stabil, aber im Wandel: es ist mit einer schrittweisen Verbesserung der Auslastung, stabilen Mieten und einer fortgesetzten Umwandlung schwächelnder Center zu rechnen.

Industriesektor: Von Rekordhochs zu leichter Abkühlung

Der Industrieimmobiliensektor von Los Angeles war in den letzten Jahren ein Spitzenreiter, begünstigt durch Hafenaktivitäten, Logistik und fehlendes Bauland. Auch 2025 sind Industrieimmobilien stark nachgefragt, wenngleich der Boom vom Höhepunkt leicht nachgelassen hat. Nach historisch niedrigen Leerständen (~2–3 %) in den Jahren 2021–22 ist die Leerstandsquote für Industrie in L.A. County auf etwa 4,9 % gestiegen – der höchste Wert seit fast einem Jahrzehnt. Dieser Anstieg (rund 140 Basispunkte gegenüber dem Vorjahr) ist auf 10 aufeinanderfolgende Quartale mit Flächenabgängen zurückzuführen, weil einige Mieter Flächen reduziert und etwas neue Fläche den Markt erreicht hat. Dennoch sind 4,9 % Leerstand historisch betrachtet immer noch sehr niedrig – in vielen Teilmärkten entspricht dies praktisch Vollvermietung. In der Tat haben alle sechs Industrie-Submärkte in L.A. County weiterhin Leerstände unter 6 %, die Hälfte davon sogar unter 4 %. Der leichte Anstieg der Verfügbarkeit (insgesamt etwa 6,5 %, einschließlich Flächen, die noch vermarktet werden) deutet darauf hin, dass die Mietpreise kurzfristig unter Druck geraten könnten.

Tatsächlich schossen die Industriemieten während der Pandemie in die Höhe (laut einigen Schätzungen um über 50 % seit 2019) und erleben jetzt eine leichte Korrektur. Die geforderten Industriemieten in L.A. sind sechs Quartale in Folge bis zum ersten Quartal 2025 gesunken, da der Markt diese vorherigen Sprünge verarbeitet. Zur Einordnung: Die durchschnittlichen Angebotsmieten für Lager-/Distributionsflächen im Markt Los Angeles (einer der teuersten des Landes) liegen immer noch bei etwa 1,20–1,50 $ pro Quadratfuß pro Monat (triple net), je nach Lage – deutlich über dem Niveau vor 2020. Die Mieter haben jetzt jedoch etwas mehr Verhandlungsmacht als noch vor einem Jahr. Trotz dieses Rückgangs bleiben Industrie-Vermieter zuversichtlich; etwaige Mietrückgänge waren moderat und die langfristigen Nachfragetreiber (die riesigen Häfen von LA/Long Beach, der Bedarf an E-Commerce-Distribution, die „letzte Meile“-Logistik für über 10 Millionen Einwohner) sind weiterhin fest gegeben. Besonders die Teilmärkte South Bay und Inland Empire ziehen weiterhin Lagerkunden an, auch wenn selbst im Inland Empire die Leerstandsquote leicht über die Rekordtiefs gestiegen ist.

Hinsichtlich Investitionen sind Industrieimmobilien nach wie vor sehr begehrt, jedoch haben steigende Zinssätze die Kapitalisierungsraten ansteigen lassen. Die durchschnittlichen Kapitalisierungsraten für Industrieimmobilien in Südkalifornien bewegen sich nun im niedrigen 5 %-Bereich (etwa 5,3 % im Jahr 2024, nach noch unter 4 % im Jahr 2021). Einige kleinere oder B-Klasse Industriegeschäfte kalkulieren jetzt eher mit Kapitalisierungsraten von 6 %–6,5 %, insbesondere wenn sie kürzere Mietlaufzeiten aufweisen. Investoren konzentrieren sich weiterhin auf zentrale Distributionskorridore – allerdings hat die Measure ULA-Steuer in der Stadt L.A. (die bei Verkäufen von über 5 Mio. $ greift) große Industrie-Verkäufe innerhalb der Stadtgrenzen teilweise eingefroren. Dies könnte dazu führen, dass mehr Investitionen in umliegende Städte ohne diese Steuer fließen.

Der Industrieausblick ist vorsichtig positiv. Experten erwarten, dass 2025 den Tiefpunkt bei den Belegungsverlusten markieren könnte, mit Stabilisierung bis 2026, sobald sich das Angebot verlangsamt und Unternehmen sich anpassen. Nach dieser Phase des leichten Rückgangs könnte das Mietwachstum bis 2026 wieder einsetzen. Ein Risikofaktor am Horizont ist die Handelspolitik – der Anstieg der Importe Ende 2024 (um neuen Zöllen zuvorzukommen) hat die Nachfrage nach Hafenlagern vorübergehend gesteigert, aber ein anhaltender Handelskrieg oder eine wirtschaftliche Abschwächung könnte das Volumen an den Häfen dämpfen. Auf der anderen Seite würde eine Lösung der Arbeitskonflikte an der Westküste oder eine erneute wirtschaftliche Beschleunigung den Markt wieder anziehen. Zusammengefasst ist der Industriesektor in L.A. weiterhin grundsätzlich stark (geringe Leerstände, hohe Mieten), wobei 2025 ein Jahr der Normalisierung nach extremen Bedingungen darstellt. Gut gelegene Distributions- und Lagerstandorte in L.A. dürften ihren Wert behalten und angesichts ihrer entscheidenden Rolle in den Lieferketten weiterhin auf das Interesse von Investoren stoßen.

Politik- und Regulierungs-Updates

Mehrere politische und regulatorische Entwicklungen der letzten Jahre wirken sich 2025 auf den Immobilienmarkt in Los Angeles aus:

Maßnahme ULA (“United to House LA” Mansion Tax): Eingeführt im April 2023, erhebt diese Regelung der Stadt L.A. eine 4% Übertragungssteuer auf Immobilienverkäufe über 5 Millionen Dollar (5,5% über 10 Mio. Dollar). Ziel ist es, bezahlbaren Wohnraum zu finanzieren, aber dies hat das Transaktionsvolumen im oberen Segment erheblich beeinflusst. Im vergangenen Jahr verlangsamten sich Luxusimmobilienverkäufe drastisch und viele Gewerbeimmobiliendeals wurden auf Eis gelegt oder umstrukturiert (z.B. Verkauf von Gesellschaftsanteilen statt der Immobilie), um die Steuer zu vermeiden. Die Einnahmen (etwa 480 Millionen Dollar bis Ende 2024) blieben hinter den ursprünglichen Prognosen zurück – zum Teil, weil die Verkäufe als Reaktion einbrachen. Die Auswirkung von Maßnahme ULA ist ein zweischneidiges Schwert: Weniger Mega-Deals bedeuten weniger Marktliquidität und könnten die Preise für Luxuswohnungen und große Gewerbeobjekte in der Stadt drücken. Es gibt anhaltende Debatten und sogar rechtliche Anfechtungen, aber vorerst müssen Investoren diese hohe Zusatzbelastung bei L.A.-Deals berücksichtigen – ein deutlicher Dämpfer für das schnelle Drehen von Premium-Immobilien.
Mietkontrolle und Mieterschutz: Die Stadt Los Angeles hat eine der strengsten Mieterschutzverordnungen des Landes (für ältere Mehrfamilienhäuser), und Kaliforniens landesweite Mietpreisbremse (AB 1482) begrenzt Mieterhöhungen für viele andere Einheiten auf ca. maximal 10 % pro Jahr. Während COVID erließ L.A. zudem Räumungsmoratorien, die erst Anfang 2023 vollständig aufgehoben wurden. Ab 2025 gelten für Vermieter neue Regelungen, darunter Umzugshilfe bei erheblichen Mieterhöhungen und erweiterte Kündigungsschutzregeln für mehr Immobilien. Diese Maßnahmen sorgen zwar für Stabilität bei den Mietern, beeinflussen aber auch die Rendite: Das Cashflow-Wachstum bei Mieten ist begrenzt, was L.A. für aggressive Investoren weniger attraktiv, für langfristige Anleger jedoch interessanter macht. Andererseits erlaubten Durchreichungsmöglichkeiten für die Inflation (im Rahmen der Mietkontrolle) dieses Jahr moderate Erhöhungen von 3-4 %, da die Inflation stieg. Insgesamt geht der politische Trend in L.A. Richtung starker Mieterschutz, was zwar Mieterhöhungen ausbremsen kann, aber auch niedrige Leerstandsquoten fördert (weil Mieter bleiben).
Zonierung und Wohnraumpolitische Reformen: Als Reaktion auf die Wohnraumkrise verabschiedete Kalifornien Gesetze wie SB 9 (Grundstücksteilung) und SB 10, um höhere Bebauungsdichten zu ermöglichen. Los Angeles hat diese in seine Planung übernommen, was bedeutet, dass Hauseigentümer in vielen Bereichen leichter ADUs (Einliegerwohnungen) hinzufügen oder ein Einfamiliengrundstück teilen können, um ein Doppelhaus zu bauen. Bisher ist der Zuspruch moderat, doch diese Reformen sorgen nach und nach für mehr Wohnungen. Das Housing Element der Stadt L.A. setzt sich das ambitionierte Ziel, bis 2029 456.000 Wohneinheiten hinzuzufügen. Dafür werden Stadtteile für höhere, gemischt genutzte Bebauung (vor allem in der Nähe von ÖPNV) neu ausgewiesen. Allerdings ist L.A. Stand 2024 weit vom Ziel entfernt, mit nur ca. 8.600 genehmigten Einheiten (das niedrigste Niveau seit einem Jahrzehnt bei Apartments). Es ist mit weiterem politischen Fokus auf Aufzonung und beschleunigte Baugenehmigungen zu rechnen – etwa durch die Erweiterung der Adaptive Reuse Ordinance in Downtown L.A. – um den Wohnungsbau anzukurbeln. Für Investoren und Entwickler kann ein lockererer Bebauungsrahmen Chancen bieten (Umwandlungen, Lückenbebauung), auch wenn in manchen Vierteln Widerstand aus der Nachbarschaft bleibt.
Zinssätze & Finanzierung: Obwohl dies keine lokale Politik ist, beeinflussen die Zinserhöhungen der Federal Reserve den Immobilienmarkt in L.A. erheblich. Hypothekenzinsen nahe 7 % waren der Hauptfaktor für den Rückgang beim Immobilienkauf. Aktuelle Prognosen deuten darauf hin, dass die Zinsen bis Ende 2025 allmählich sinken könnten (auf etwa 5 % im oberen Bereich). Ein solcher Rückgang könnte den Verkauf und das Preiswachstum wiederbeleben – bleiben die Zinsen aufgrund von Inflation jedoch hoch, könnte der Markt weiterhin gedämpft bleiben. Im Gewerbebereich haben höhere Zinsen die Bewertungen verändert (höhere Kapitalisierungsraten) und die Finanzierung von Projekten verteuert. Versicherungen und Banken haben sich besonders beim Bürosektor aus der Kreditvergabe zurückgezogen. Die Politik beobachtet die Entwicklung am Markt für Gewerbedarlehen, doch konkrete Entlastungen gibt es bislang nicht; daher bleibt das Refinanzierungsrisiko ein zentrales Thema für 2025–2026 für Eigentümer.
Erschwinglicher Wohnraum und Entwicklungsgebühren: L.A. weitet die Anforderungen an integrativen Wohnraum und Entwicklergebühren zur Finanzierung günstiger Wohnungen weiter aus. Bei einigen neuen Projekten muss ein Anteil der Einheiten für einkommensschwache Haushalte reserviert werden, oder es fallen Verbindungsgebühren an. Zudem bieten Stadt und Bundesstaat Anreize für erschwinglichen Wohnraum – etwa durch Dichteboni und beschleunigte Genehmigungen nach SB 35 für regelkonforme Projekte. Diese Maßnahmen sollen gemischte Einkommensquartiere fördern, werden von Entwicklern jedoch oft als Einschränkung der Rentabilität kritisiert. Im Fokus stehen auch Obdachlosigkeit und Umnutzung: Landesgesetze erleichtern inzwischen die Umwandlung von Motels oder Büros in Obdachlosenunterkünfte, und Mittel aus Measure ULA sollen solche Projekte beschleunigen (die Umsetzung verläuft jedoch schleppend).

Zusammengefasst ist die politische Landschaft in L.A. auf Wohnraumerschwinglichkeit und Mieterrechte ausgerichtet – möglicherweise zulasten kurzfristiger Investorenrenditen. Clevere Investoren müssen sich mit Übertragungssteuern wie ULA auseinandersetzen, Mietobergrenzen einhalten und eventuell mit öffentlichen Programmen zusammenarbeiten, um von Anreizen zu profitieren. Für Hauseigentümer sind Liberalisierungen beim Zoning (z. B. ADUs) ein Vorteil, der durch Mieteinnahmen den Wert steigern kann. Und allgemein bleibt die makroökonomische Politik (Fed-Zinsen) der unsichere Faktor, der bestimmt, wie schnell die Immobilienmärkte in L.A. in den kommenden Jahren wieder Fahrt aufnehmen.

Anlagemöglichkeiten und ROI-Erwartungen

Trotz hoher Preise und neuer Steuern bietet der Immobilienmarkt in Los Angeles weiterhin eine Vielzahl von Investmentchancen. Entscheidend ist, die Strategie an die Marktrealität anzupassen – Bereiche mit hoher Nachfrage zu bevorzugen und regulatorische Einschränkungen zu berücksichtigen. Hier einige Möglichkeiten für Investoren im Jahr 2025 und die entsprechenden Renditeerwartungen:

Wertsteigernde Wohnimmobilien (Einfamilienhäuser & kleine Mehrfamilieneinheiten): Da das Angebot knapp ist und viele Häuser älter sind, können Investoren Sanierungsobjekte in Wachstumsvierteln finden, diese renovieren und entweder weiterverkaufen oder vermieten. Viertel wie West Adams, Leimert Park und Highland Park – die eine enorme Wertsteigerung erfahren haben – ziehen weiterhin Investoren an, die Immobilien sanieren, um der Nachfrage der Gentrifizierenden zu entsprechen. Renditeerwartung: Flips können weiterhin gesunde Gewinne erzielen (10–20 % Rendite), wenn sie unter Marktwert gekauft werden – aber die Zeiten von schnellen Wertsteigerungen über 30 % sind vorbei. Die Mietrenditen für Einfamilienhäuser in L.A. sind moderat (~3–4 % Bruttorendite), aber durch den Anbau einer ADU kann der Cashflow gesteigert werden. Die Measure ULA bedeutet, dass Flipper bei hochpreisigen Deals in der Stadt vorsichtig sein müssen (diese Steuer kann den Gewinn bei einem engen Flip über 5 Mio. $ zunichtemachen). Insgesamt bleibt die langfristige Wertsteigerung der Hauptgewinn in diesen Vierteln – historisch ca. 5–7 % jährlich in den Hotspots, was in Kombination mit Fremdfinanzierung solide Renditen ermöglichen kann.
Mehrfamilienhäuser: Wohnanlagen sind ein Grundpfeiler des Investierens in L.A. Die Auslastung ist hoch (~95 %) und die Mieten – obwohl auf hohem Niveau stagnierend – sind auf Rekordhöhe und sorgen für stabile Einnahmen. Kleinere Objekte mit 2–4 Einheiten ermöglichen es Investoren zudem, einige Mietkontrollregelungen zu umgehen, wenn sie selbst dort wohnen. Renditeerwartung: Bruttorenditen für Mehrfamilienhäuser in L.A. liegen 2024 im Schnitt bei ~4,5–5,0 %, nachdem sie vor ein paar Jahren noch um die 4 % lagen. Das bedeutet, die Eigenkapitalrendite eines Investors liegt bei etwa 5 %. Mit Finanzierung lassen sich die Erträge steigern, sofern das Fremdkapital günstig ist – aber bei den derzeitigen Zinsen von über 6 % kann der laufende Cashflow anfangs gering sein. Das eigentliche Ziel sind langfristige Wertsteigerungen und Mietwachstum. Aufgrund des chronischen Wohnungsmangels ist weiterhin mit steigenden Wohnungspreisen zu rechnen (L.A.-Apartments haben 2016–2024 im Durchschnitt etwa 60 % an Wert gewonnen). Wertsteigerung durch Renovierungen zur Mietsteigerung (im zulässigen Rahmen) kann die Erträge weiter erhöhen. Investoren sollten jedoch bei den Kosten neue Vorschriften einplanen (z.B. seismische Nachrüstungen, strengere Kündigungsregelungen). Zusammengefasst kann man mit jährlichen Erträgen im mittleren einstelligen Bereich aus Mieteinnahmen plus Wertzuwächsen rechnen, die historisch zwischen 3–6 %/Jahr lagen – was Mehrfamilienhäuser zu einer stabilen, wenn auch nicht explosiven Investition macht.
Industrielle Lagerhallen: Industrieimmobilien sind wohl die attraktivste Gewerbeform in L.A. aus fundamentaler Sicht. Die Leerstände sind gering, und jeder große Einzelhändler sowie Logistikdienstleister benötigt Lagerfläche in L.A. County, um die Bevölkerung zu versorgen. Renditeerwartung: Industrielle Bruttorenditen ~5–5,5 %, wobei gut vermietete Objekte in zentralen Lagen (nahe Häfen oder Innenstadt) sogar unter 5 % gehandelt werden. Diese niedrigeren Renditen im Vergleich zum Rest der USA spiegeln das Vertrauen der Investoren in Mietensteigerung und Stabilität wider. Und historisch hatten sie recht – die Industrierenditen stiegen in den letzten Jahren sprunghaft an (über 50 % im Vergleich zur Zeit vor der Pandemie). Es könnte eine kurzfristige Pause geben, aber Prognosen zeigen, dass die industrielle Nachfrage langfristig das Angebot übersteigt, was auf weiterhin steigende Mieten hindeutet. Gesamtrenditen könnten im hohen einstelligen Bereich jährlich liegen, wenn man Mietensteigerung und Rendite kombiniert. Wichtige Chancen bieten ältere Industrieflächen, die für moderne Logistik (Hochregallager) oder First-Mile-Verteilzentren in Stadtnähe umgewandelt werden könnten. Auch Last-Mile-Infill-Objekte (sogar kleine Lagerhäuser) erzielen in L.A. Spitzenmieten und können lukrativ sein, wenn sie zu vertretbaren Preisen erworben werden.
Einzelhandelszentren: Da der Einzelhandel an einem Wendepunkt steht, können clevere Investoren sich auf bedarfsorientierte Einzelhandelsimmobilien (z. B. Einkaufszentren mit Supermärkten, Apotheken, Dienstleistungen) konzentrieren, die sich in L.A. als widerstandsfähig erwiesen haben. ROI-Erwartung: Einzelhandelsrenditen liegen derzeit im Durchschnitt bei etwa 5,5–6 %, für Immobilien mit Leerstand oder in Sekundärlagen auch höher. Wer ein gut gelegenes Zentrum zu einer 6 %-Rendite erwirbt und leerstehende Flächen vermieten kann, profitiert nicht nur von diesen Einnahmen, sondern auch von einer Wertsteigerung der Immobilie (Renditekompression bei Markterholung sowie NOI-Wachstum). Für Value-Add-Investoren im Einzelhandel, die erfolgreich agieren (z. B. durch Neuvermietung mit besserem Mieter-Mix oder zusätzlichen Nutzungen), sind jährliche Renditen von über 10 % möglich. Reine passive Einzelhandelsinvestoren sollten jedoch ihre Erwartungen anpassen: Stabilisierte Premium-Objekte könnten 6–8 % Gesamtrendite (Mieteinnahmen plus minimale Mietsteigerungen) liefern. Netto-vermieteter Einzelhandel (wie Drogerien oder Fast-Food mit langen Mietverträgen) bietet in L.A. etwa 5 % Rendite – im Grunde anleihenähnliche Einnahmenströme –, was für ihre Stabilität spricht. Ein Hinweis: Der Einzelhandel ist stark standort- und managementabhängig; wird die Nachfrage falsch eingeschätzt, leidet der ROI. Insgesamt bieten Einzelhandelsimmobilien in dicht besiedelten L.A.-Handelslagen solide Cash-Erträge und moderates Wertsteigerungspotenzial, da sich das Konsumverhalten nach COVID normalisiert.
Büros und Spezialimmobilien: Büros sind der konträre Ansatz – die Werte sind gefallen und Notlagen stehen bevor, sodass opportunistische Investoren auf Schnäppchenjagd gehen können. Es ist möglich, dass Bürogebäude in L.A. zu einem Bruchteil der Wiederbeschaffungskosten verkauft werden, insbesondere wenn Kreditgeber Kredite versteigern. ROI-Erwartung: Hohes Risiko, hohe Belohnung. Eine Strategie besteht darin, ein notleidendes Bürohochhaus (vielleicht zu einer Rendite von über 8 % oder mit 50 % Abschlag) zu erwerben und in eine alternative Nutzung umzuwandeln (Wohnen, Hotel, Kreativstudio). Der ROI bei einer erfolgreichen Umnutzung kann sehr hoch sein (IRR über 15 %). Allerdings sind Ausführungs- und Regulierungsanforderungen erheblich. Klassische Bürovermietungen sind riskanter – ohne klaren Weg zur Erhöhung der Auslastung könnte man ins fallende Messer greifen. Life-Science-Immobilien und Studioproduktionshallen sind zwei Spezialsegmente in L.A., die weiterhin gefragt sind. Investoren in diesen Bereichen (oft Umnutzungen von Büro- oder Industrieflächen) können solide Renditen erzielen, da die Produktion von Hollywood-Inhalten und die Biotech-Forschung wachsen; die Renditen liegen dort bei 5–7 % mit guten Wachstumsperspektiven.
Projektentwicklung und Grundstücke: Bauen in L.A. ist nichts für schwache Nerven, aber es gibt Chancen in Nischenprojekten. Beispielsweise können Kleingrundstücks-Teilungen, innerstädtische Eigentumswohnungsprojekte oder ADU-Entwicklungen aufgrund hoher Verkaufspreise profitabel sein. Durch die städtische Förderung der Wohnraumversorgung können Erschwinglichkeitswohnungs-Entwickler Steuergutschriften und neue Programme nutzen – so erhalten sie effektiv Subventionen, die den ROI verbessern und gleichzeitig einen Marktbedarf abdecken. ROI-Erwartung: Projektentwicklungen in L.A. zielen in der Regel auf Gewinnmargen von etwa 15–20 % ab, angesichts des hohen Risikos. Da die Baukosten weiterhin hoch sind, rechnen sich viele Projekte nur, wenn sie Spitzenpreise erzielen (oder wenn das Grundstück zuvor günstig erworben wurde). Dennoch gilt: Baureifes Land in L.A. ist ausgesprochen wertvoll, und Land-Banking in Wachstumsgebieten (nahe zukünftiger Nahverkehrslinien etc.) kann sich auf längere Sicht auszahlen.

Zusammenfassend bleibt Los Angeles langfristig ein „Paradies für Investoren“, dank des enormen Ungleichgewichts zwischen Angebot und Nachfrage. Wie im Bericht von Apartment News festgestellt wird, sorgen hohe Nachfrage und begrenzte Bautätigkeit langfristig für hohe Mietrenditen und Wertsteigerung der Immobilien. Kurzfristig sollten Investoren jedoch ihre Gewinnerwartungen anpassen: Hebeleffekte sind bei hohen Zinsen weniger attraktiv, und schnelle Weiterverkäufe sind in einem stagnierenden Markt riskanter. Kernimmobilien (Industrie, voll vermietete Mehrfamilienhäuser) liefern stabile, aber moderate Renditen. Value-Add-Strategien (Renovierungen, Neuvermietung) können weiterhin zweistellige Renditen erzielen, wenn man geschickt durch das regulatorische Umfeld navigiert. Und für spekulative Anleger mit Geduld und Kapital kann der Kauf von notleidenden Objekten in den Jahren 2025–2026 hervorragende Renditen bis 2028 ermöglichen, falls/wenn der Marktzyklus wieder anzieht.

Prognosen 2026–2028: Ausblick und Risiken

Mit Blick auf die Zukunft deuten Prognosen für den Immobilienmarkt in Los Angeles auf eine Phase anhaltenden, moderaten Wachstums hin – ein „Soft Landing“-Szenario – sofern keine größeren Schocks eintreten. Nach der Achterbahnfahrt der frühen 2020er Jahre erwarten sowohl Branchenanalysten als auch ökonomische Modelle, dass die Preisdynamik kurzfristig abflacht und bis 2028 allmählich wieder ansteigt. Hier die wichtigsten Punkte aus den Prognosen:

Prognose der Immobilienpreise: Die aktuelle Prognose von Zillow für die Metropolregion L.A. (Los Angeles-Long Beach-Anaheim) sieht lediglich einen Anstieg von +0,4 % von Feb 2025 bis Feb 2026 vor. Im Wesentlichen werden stabile Immobilienwerte für das kommende Jahr erwartet. Dies schließt einen möglichen leichten Rückgang Mitte 2025 ein (das Modell zeigte -0,1 bis -0,2 % im Frühjahr), gefolgt von einem moderaten Anstieg später. Für die Zeit nach 2026 gehen die meisten Experten von einer niedrigen, einstelligen jährlichen Wertsteigerung (etwa 2–5 % pro Jahr) für Immobilienpreise in L.A. bis 2028 aus. Das wäre weit entfernt von den zweistelligen Zuwächsen von 2021, verhindert aber auch einen starken Einbruch. Unterstrichen wird dieser Ausblick durch: hohe Nachfrage, begrenztes Angebot und eine starke lokale Wirtschaft, die die Preise stützen sollten. Die offizielle Prognose der C.A.R. für 2025 sah einen Anstieg des mittleren Preises in Kalifornien um ~+4,6 % vor managecasa.com, das war jedoch, bevor die Zinsen länger hoch blieben; vermutlich ist das neue Normal eine sanftere Steigerung. Bis 2028 könnten die mittleren Preise in Los Angeles etwa 10–15 % über dem heutigen Niveau liegen, wenn diese Trends anhalten. Risikoreich: Sollte im Jahr 2026 eine Rezession eintreten (etwa durch zu starke Zinserhöhungen der Fed oder globale Schocks), könnte es in L.A. zu vorübergehenden Preisrückgängen von vielleicht 5–10 % kommen, da die Verkäufe einbrechen – aber ein Crash wie 2008 ist angesichts des Fehlens von Überverschuldung und des anhaltenden Wohnungsmangels nicht zu erwarten.
Verkäufe und Volumen: Das Verkaufsvolumen von Immobilien wird sich voraussichtlich verbessern, wenn wir in die Jahre 2026–2027 kommen, sofern die Hypothekenzinsen sinken. Viele Prognosen rechnen für 2026 mit Zinsen im Bereich von 5 %, was die Nachfrage nach Umzugsimmobilien deutlich erhöhen würde. Daher könnten 2026 und 2027 eine Erholung der Verkäufe (vielleicht zurück auf das Niveau von 2019) bringen. Mit mehr Transaktionen könnte das Preiswachstum im Vergleich zu 2025 etwas anziehen. Bleiben die Zinsen jedoch hoch oder wird die Kreditvergabe verschärft, könnten die Verkäufe weiterhin schleppend sein. In jedem Fall wird kein Überangebot auf dem Markt erwartet, sodass jede Nachfrageerhöhung in L.A. tendenziell zu weiterem Preisdruck führt.
Mieten und Mehrfamilienhäuser: Mietprognosen (z.B. USC Casden) erwarten, dass die Mieten in L.A. bis 2028 um einige Prozent pro Jahr steigen werden, was ungefähr der Inflation entspricht. Die Leerstandsquote könnte leicht steigen, da mehr Wohnungsbauprojekte fertiggestellt werden (in L.A. sind Tausende von Einheiten im Bau), aber nicht genug, um die Mieten ernsthaft zu dämpfen. Bis 2028 könnten die Durchschnittsmieten um etwa 10–15 % höher sein als heute, was die Erschwinglichkeit verschärft, sofern die Einkommen nicht Schritt halten. Ein Unsicherheitsfaktor: Bundesweite Bestrebungen für Mieterunterstützung oder ausgeweitete Mietkontrollen könnten das Mietwachstum künstlich begrenzen. Außerdem könnte die Nachfrage nach Mietwohnungen sinken, falls Remote-Arbeit mehr Wegzüge ermöglicht. Angesichts der riesigen Bevölkerung von L.A. und des extrem langsamen Bautempos sind moderate Mieterhöhungen allerdings eine realistische Basiserwartung.
Gewerbliche Sektoren:
- Büro: Der allgemeine Konsens ist, dass die Erholung im Bürosektor sehr langsam erfolgen wird. Die Leerstandsquote könnte bis 2025–26 weiter steigen, wenn Mietverträge auslaufen, und sich dann möglicherweise bis 2027 stabilisieren, wenn überholter Bestand entfernt (umgewandelt oder zwangsversteigert) wird. Zwischenzeitlich bleiben die Mieten wahrscheinlich konstant oder fallen weiter. Bis 2028 könnte sich der Büromarkt aufteilen – neuere, ausgestattete Büroräume erreichen wieder eine gesunde Auslastung, alte, standardisierte Büros werden umgewidmet oder erheblich abgewertet. Investoren sollten vorsichtig sein: Einige Prognosen (z.B. Moody’s) sagen voraus, dass die Büroimmobilienwerte bis 2024–2025 um weitere 10–20 % fallen könnten, mit nur einem leichten Anstieg bis 2028.
- Einzelhandel: Erwarten Sie eine fortgesetzte, allmähliche Erholung. Die Leerstandsquote im Einzelhandel in Südkalifornien wird tatsächlich für 2026 auf einen leicht fallenden Trend prognostiziert, da das Wirtschaftswachstum und das Bevölkerungswachstum wieder einsetzen. Die Mieten könnten in erstklassigen Zentren um ~1 % pro Jahr steigen. Das größte Risiko für den Einzelhandel ist eine Abschwächung der Konsumausgaben im Falle einer Rezession; andernfalls sehen die nächsten Jahre stabil, aber nicht spektakulär aus.
- Industrie: Die meisten Prognosen zeigen, dass die Nachfrage im Industriesektor bis 2026 stark zurückkommen wird. Nach dem aktuellen, leichten Gleichgewicht wird mit einem Wachstum des Frachtvolumens in den Häfen und des E-Commerce gerechnet. Die Ausblicke von CBRE und Cushman & Wakefield erwarten, dass die Industrie-Leerstandsquote in L.A. bis 2027 möglicherweise wieder auf 3–4 % sinkt, mit Mietwachstum im mittleren einstelligen Bereich pro Jahr ab 2025. Das Risiko liegt hier auf der Angebotsseite: Im Inland Empire wurde viel neue Logistikfläche geschaffen; wenn das die Nachfrage sättigt, könnte das Mietwachstum hinter den Erwartungen zurückbleiben. Im flächenbegrenzten L.A. jedoch dürften bestehende Industrieobjekte langfristig sehr gut abschneiden.
Makro-Risiken: Einige übergeordnete Risiken könnten diese verhalten positiven Prognosen zunichtemachen. Wirtschaftliche Rezession ist die Hauptsorge – wenn die USA 2026 in einen erheblichen Abschwung geraten, könnte L.A. Arbeitsplatzverluste in Bereichen wie Unterhaltung, Technologie, Handel usw. erleben, was sowohl die Nachfrage nach Wohn- als auch nach Gewerbeimmobilien beeinträchtigt. Ein Anstieg der Arbeitslosigkeit würde Druck auf die Immobilienpreise ausüben (wohl eher durch rückläufige Verkäufe als durch Zwangsversteigerungen, da Hausbesitzer über Eigenkapital und niedrige Zinsen verfügen). Zinsschwankungen sind ein weiteres Risiko: Ein unerwarteter Zinsanstieg (zum Beispiel bei erneutem Inflationsschub) würde die Erschwinglichkeit weiter beeinträchtigen und könnte die Preise etwas nach unten zwingen. Umgekehrt könnte ein schnellerer Zinsrückgang den Markt bis 2027 wieder überhitzen (Risiko einer erneuten Preisblase). Politische Veränderungen stehen ebenfalls im Raum: Sollte beispielsweise Measure ULA bis 2026 abgeschafft oder abgeschwächt werden, könnte es zu einem Nachholeffekt bei höherwertigen Verkäufen kommen; oder falls Kalifornien aggressive neue Steuern oder Mietregulierungen erlässt, könnte die Investorenstimmung gedämpft werden. Naturkatastrophen oder Klimaereignisse (Erdbeben, Waldbrände) bleiben leider ebenfalls ein latentes Risiko in L.A., das bestimmte Gebiete oder die Versicherungskosten landesweit beeinflussen kann.

Fazit der Prognose: Das wahrscheinlichste Szenario bis 2028 ist langsames, aber stetiges Wachstum. Bis 2028 könnte der mittlere Hauspreis in L.A. etwa 10–20 % über dem Niveau von 2025 liegen, und die Mieten möglicherweise um 10 % höher – was einen viel sanfteren Anstieg als im vorherigen Jahrzehnt bedeutet, aber dennoch eine Aufwärtsbewegung. Der „Boden“ des Marktes wird durch die anhaltende Attraktivität (Klima, Arbeitsplätze, Kultur) und Unterbauung gestützt, während die „Decke“ von Erschwinglichkeit und politischen Faktoren begrenzt wird. Sofern kein schwerer Schock eintritt, sollte der Immobilienmarkt in L.A. in den nächsten Jahren stabile, wenn auch unspektakuläre Renditen liefern, mit mehr verpasstem Aufwärtspotenzial (wenn man draußen bleibt) als Crash-Risiko nach unten. Clevere Akteure werden Zinssätze beobachten, auf adaptive Wiederverwendung, Wohninnovationen und auf fundamental starke Standorte setzen, um in dieser neuen Normalität das Maximum zu erreichen. L.A.s Boomzeiten könnten pausieren, doch der langfristige Aufstieg als globale Stadt bleibt fest im Trend.

Quellen:

California Assoc. of Realtors – Marktdaten und Prognosen
Zillow Research – Hauswertindex & Prognose
Redfin – Wohnimmobilien-Statistiken für Los Angeles (Preise, Verkäufe, Bestand)
Rocket Homes Marktbericht – Mittlere Preise in L.A. nach Segment
Crosstown LA – Analyse der Wertentwicklung in Stadtteilen
L.A. Times & CoStar – Einblicke in den Gewerbeimmobilienmarkt (Büro, Industrie)
Matthews/NAI Marktberichte – Einzelhandels- und Industriemetriken
RentalHousePM – Miet- und Wohnungsstatistiken für L.A.
UCLA Lewis Center – Studien zur Auswirkung von Measure ULA.