Der Immobilienmarkt in Shenzhen erlebt im Jahr 2025 nach einer Phase der Korrektur eine entscheidende Erholung. Die Transaktionsvolumina sind dank staatlicher Unterstützungsmaßnahmen sprunghaft angestiegen, und die Preise stabilisieren sich in Chinas Technologie-Metropole. Der Markt umfasst die Bereiche Wohnimmobilien, Gewerbeimmobilien (Büro und Einzelhandel) sowie Industrieimmobilien, wobei jeder Sektor eigene Trends aufweist. Die Hausverkäufe stiegen Anfang 2025 sprunghaft an, als aufgestaute Nachfrage freigesetzt wurde sz.gov.cn, während der gewerbliche Bürosektor mit einem hohen Angebot und sinkenden Mieten zu kämpfen hat sz.gov.cn. Industrie- und Logistikimmobilien profitieren weiterhin von der Fertigungs- und Technologieökonomie Shenzhens. Dieser Bericht bietet eine umfassende Analyse der Preisentwicklungen, Mietrenditen, Angebots-Nachfrage-Dynamik, Demografie, politischen Einflüsse, Infrastrukturentwicklungen und Auslandsinvestitionen, die den Immobilienmarkt in Shenzhen beeinflussen. Wir vergleichen außerdem die Trends in den einzelnen Stadtteilen (vom gehobenen Nanshan und Futian bis zum erschwinglicheren Longgang) und heben bedeutende anstehende Projekte hervor, die die Zukunft des Marktes prägen werden.
Shenzhen, oft als Chinas Silicon Valley bezeichnet, ist ein zentrales Zugpferd der Greater Bay Area und strebt für 2025 ein BIP-Wachstum von 5,5 % cnbayarea.org.cn an. Die robuste Wirtschaft (5,8 % Wachstum im Jahr 2024) und eine Bevölkerung von etwa 18 Millionen (Wachstum ca. 1,1 % jährlich) savills.com sorgen für eine starke Grundnachfrage nach Immobilien. Allerdings betonen die Stadt und das Land, dass „Wohnen zum Leben und nicht zur Spekulation“ gedacht ist, was zu einer Politik führt, die Stabilität und Erschwinglichkeit in den Vordergrund stellt. Im Folgenden gehen wir auf jeden Bereich des Immobilienmarktes in Shenzhen im Jahr 2025 und darüber hinaus ein und bieten wertvolle Einblicke für Investoren, Entwickler und Eigenheimkäufer.
Wirtschaftliche und demografische Einflüsse auf den Immobilienmarkt
Shenzhens florierende, technologiegetriebene Wirtschaft und Bevölkerungstrends bilden die Grundlage für den Immobilienmarkt der Stadt. Das BIP-Ziel der Stadt von 5,5 % Wachstum im Jahr 2025 cnbayarea.org.cn unterstreicht das Vertrauen in eine anhaltende Expansion nach einem starken Wachstum im Jahr 2024. Hightech-Fertigung, Elektronik, Finanzen und F&E-Sektoren florieren hier und unterstützen die Schaffung von Arbeitsplätzen (200.000 neue Stellen sind für 2025 geplant) und das Einkommenswachstum cnbayarea.org.cn – Faktoren, die die Wohnungsnachfrage stärken. Die Bevölkerung von Shenzhen erreichte 17,99 Millionen im Jahr 2024, ein Anstieg von 1,1 % gegenüber dem Vorjahr savills.com, das schnellste Wachstum im Großraum der Greater Bay Area, teilweise aufgrund der Zuwanderung qualifizierter Fachkräfte. Diese junge, wachsende Bevölkerung (angelockt durch Chancen in Technologie und Finanzen) bildet die Grundlage für die Wohnraumnachfrage von Eigennutzern, auch wenn die spekulative Nachfrage gebremst wird.
Demografisch gesehen befeuern der wachsende Mittelstand der Stadt und der Zustrom gebildeter „Tech-Migranten“ die Nachfrage nach besseren Eigenheimen und hochwertigen Mietwohnungen. Die Nähe Shenzhens und die verbesserte Integration mit Hongkong spielen ebenfalls eine Rolle – die Stadt hat Macau als beliebtestes Wochenendziel für Einwohner Hongkongs überholt savills.com. Der grenzüberschreitende Verkehr belebt den Einzelhandels- und Gastgewerbeimmobilienmarkt (mehr dazu im Abschnitt Commercial Sector), und einige Käufer aus Hongkong investieren in Immobilien in Shenzhen, um von der relativen Erschwinglichkeit und zukünftigen Wertsteigerungen zu profitieren. Insgesamt bilden starke wirtschaftliche Fundamentaldaten und Bevölkerungswachstum eine solide Basis für den Immobilienmarkt, auch wenn der Markt weiterhin mit den Nachwirkungen des landesweiten Immobilienabschwungs in China 2022–2023 zu kämpfen hat.
Regierungspolitik und Wohnungsregulierung
Das politische Umfeld war ein entscheidender Faktor für die Marktwendung in Shenzhen im Jahr 2025. Nach einer langanhaltenden Flaute auf dem Wohnungsmarkt führten die chinesischen Behörden Ende 2024 bedeutende Lockerungsmaßnahmen ein, um „Wohnungstransaktionen wiederzubeleben“ globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Shenzhen reagierte im September 2024 mit lokalen politischen Anpassungen, die einen Verkaufsboom auslösten. So wurden beispielsweise Anforderungen an die Anzahlung und Beschränkungen beim Immobilienkauf gelockert, und die Hypothekenzinsen für bestehende Kredite gesenkt, um die Kosten für Käufer zu reduzieren globalpropertyguide.com. Diese Änderungen setzten aufgestaute Nachfrage frei: Bis zum vierten Quartal 2024 schnellten die Transaktionen in die Höhe und die Preise stabilisierten sich. Im Oktober 2024 stiegen die Preise für Neubauten in Shenzhen um 0,1 % gegenüber dem Vormonat – und durchbrachen damit einen 18-monatigen Rückgang szft.gov.cn – und die Preise für Bestandsimmobilien stiegen um 0,7 % gegenüber dem Vormonat (nach 13 Monaten Rückgang) szft.gov.cn. Der Aufschwung setzte sich bis Anfang 2025 fort, unterstützt durch „Vorzugsrichtlinien“, denen Savills die starke Marktperformance im ersten Quartal zuschreibt sz.gov.cn.
Pekings Haltung bleibt, dass Wohnen erschwinglich sein und nicht nur ein Investitionsobjekt sein sollte. Es gibt laufende Diskussionen über Pilotprojekte zur Immobiliensteuer (Shenzhen ist eine Kandidatenstadt), und Shenzhen verfügt über ein Quotensystem zur Steuerung von Immobilienkäufen (z. B. Beschränkungen für Käufer ohne lokalen Wohnsitz usw.), wobei die Durchsetzung im Zuge der Konjunkturmaßnahmen 2024 etwas gelockert wurde. Im April 2025 betonte das Politbüro Chinas „die Beschleunigung der Stadterneuerung“ – einschließlich der Sanierung von Stadtvierteln und alternder Wohngebäude – sowie die Optimierung der Politik zur Aufnahme unverkaufter Wohnungennews.szhome.com. Dies deutet auf weitere Unterstützung der Angebotsseite hin: Sanierungsprojekte und möglicherweise staatliche Aufkäufe von Überbeständen zur Stabilisierung des Marktes globalpropertyguide.com. Die Regierung von Shenzhen investiert zudem stark in öffentlichen Miet- und geförderten Wohnungsbau, um ein Angebot an erschwinglichen Wohnungen für Fachkräfte zu sichern.
Entscheidend ist, dass Erstkäufer einen bevorzugten Status genießen (mit niedrigeren Anzahlungen und Subventionen), und 2025 hat Shenzhen seine Definition von „Erstkäufer“ gelockert, sodass mehr Menschen für Vorzugshypotheken infrage kommen. Zusätzlich wurden die Transaktionssteuern für den Umstieg auf ein größeres Zuhause gesenkt globalpropertyguide.com, was die Marktbewegung fördert. Die Nettoauswirkung dieser Maßnahmen war eine Wiederherstellung des Käufervertrauens. Die Shenzhen Real Estate Intermediary Association verzeichnete eine „begeisterte Marktreaktion“ auf die politischen Änderungen Ende 2024 und bezeichnete sie als „robuste Grundlage für eine nachhaltige und gesunde Entwicklung“ szft.gov.cn des Marktes.
Mit Blick auf die Zukunft wird erwartet, dass die politischen Entscheidungsträger unterstützend, aber vorsichtig bleiben – weitere starke Preisanstiege sind nicht das Ziel. Analysten prognostizieren leichte Rückgänge oder stabile Preise im Jahr 2025 landesweit, mit einem moderaten Wachstum ab 2026 (+1,2 %) und 2027 (+2,0 %) globalpropertyguide.com. Für Städte der obersten Kategorie wie Shenzhen wird eine „milde Korrektur“ erwartet, bevor sich der Markt bis 2026 stabilisiert globalpropertyguide.com. Zusammengefasst haben die Regierungsmaßnahmen 2024–2025 eine wachstumsfördernde Ausrichtung für den Wohnungsmarkt (nach dem harten „Three Red Lines“-Durchgreifen gegen Bauträger zuvor), mit dem Ziel einer sanften Landung und einer allmählichen Erholung des chinesischen Immobilienmarktes.
Große Infrastruktur- und Entwicklungsprojekte
Infrastruktur und neue Entwicklungen verändern das Immobilienbild von Shenzhen in allen Bezirken:
- Stadtbahn & Verkehr: Das U-Bahn-Netz von Shenzhen wird weiter ausgebaut und verbessert die Anbindung an Außenbezirke wie Longgang, Pingshan und Guangming. Neue Linien und Erweiterungen (z. B. Linie 16 nach Longgang, städteübergreifende Bahnen) machen mehr Gebiete zugänglich und steigern dort die Wohnungsnachfrage. Die Intercity-Bahn Shenzhen–Dongguan–Huizhou und laufende Modernisierungen der Flughäfen und Häfen von Shenzhen (neues Terminal des Bao’an International Airport, Verbesserungen am Shekou Cruise Homeport) integrieren die Stadtregion weiter.
- Qianhai-Kooperationszone: Die Qianhai Shenzhen-Hong Kong Modern Service Industry Cooperation Zone im Westen von Shenzhen (an Bao’an/Nanshan grenzend) ist eines der bekanntesten Entwicklungsgebiete. Qianhai wird massiv ausgebaut (die geplante Fläche wuchs auf 120 km²) und füllt sich mit Bürotürmen der Klasse A, Innovationsparks und gehobenen Wohnanlagen. Als offene Zone mit Sonderregelungen zur Anziehung von Unternehmen aus Hongkong und dem Ausland schafft Qianhai ein neues CBD. Projekte wie Shenzhen Bay Technology Eco-Park und Qianhai Kerry Centre schaffen zusätzliche Gewerbeflächen, was das Büroangebot und die Mieten in der ganzen Stadt beeinflussen wird. Im Wohnbereich macht die Nähe Qianhais zu Hongkong (über die neue Shenzhen–Hong Kong Landgrenze bei Qianhai) es für grenzüberschreitende Fachkräfte attraktiv; die Preise hier konkurrieren mit den zentralen Bezirken.
- Shenzhen Bay Super Headquarters Base: In Futian/Nanshan ist die Shenzhen Bay Super HQ Base ein ehrgeiziger Cluster von Supertürmen, die als Hauptsitze für Fortune-500-Unternehmen geplant sind. Während sich das Projekt noch im Bau befindet (Fertigstellungen bis in die späten 2020er Jahre), wird dieses Vorhaben den Status von Shenzhen als globales Geschäftszentrum festigen. Das Versprechen ikonischer Türme (einige über 400 m hoch) und gemischt genutzter Komplexe (Büros, Luxuswohnungen, Einzelhandel) treibt bereits jetzt die Grundstückswerte in der Umgebung in die Höhe.
- Fortschrittliche Fertigungsparks: Einzigartig ist, dass Shenzhen im Industriebereich durch den Bau von Fabrik-Campus-Hochhäusern innovativ ist. Die Stadt plant, bis 2025 „den Bau von 20 fortschrittlichen Fertigungsindustrieparks und Hochhausfabriken zu beschleunigen“sz.gov.cn in Bezirken wie Bao’an, Longhua, Guangming und Longgang. Diese Projekte (insgesamt 300 km²) werden Hightech-Fertigung, Robotik, neue Energien und andere strategische Branchen beherbergen news.cgtn.com. Zum Beispiel hat der Bezirk Guangming einen neuen intelligenten Fertigungspark eröffnet, in dem KI- und Präzisionsinstrumentenfirmen ansässig sind szgm.gov.cn. Solche Entwicklungen treiben nicht nur die Nachfrage nach Industrieimmobilien an, sondern schaffen auch Arbeitsplätze und Wohnraumbedarf in diesen Bezirken.
- Städtische Erneuerungsprojekte: Shenzhen entwickelt ständig seine älteren Gebiete neu. Bedeutende Stadterneuerungsprojekte im Jahr 2025 sind die Lychee Garden Redevelopment in Futian und die Revitalisierung des Nantou Ancient Town Area in Nanshan, sowie zahlreiche Umwandlungen alter Fabrikareale in Kreativparks oder Wohnungen. Die Umgestaltung ehemaliger urbaner Dörfer („城中村“) – z. B. der Dörfer Shuiwei und Baishizhou – sorgt für neues Wohnungsangebot in Toplagen. Die „Stadt-Update“-Initiative der Stadt, unterstützt durch zentrale Fördermittel im Jahr 2025news.szhome.com, bedeutet mehr solcher Projekte, um marode Wohngebäude durch moderne, höher verdichtete Entwicklungen zu ersetzen.
- Bemerkenswerte Immobilienprojekte ab 2025+: Im Wohnungssektor werden mehrere hochkarätige Projekte erwartet, die auf den Markt kommen. In Nanshan wird das CITIC Front Bay (Yuanwafu)-Projekt in der Shenzhen Bay, eine ultra-luxuriöse Entwicklung direkt am Meer, voraussichtlich „die Preisdecke durchbrechen“ – seit Shenzhen die Preisobergrenzen für Neubauten aufgehoben hat, könnte dieses Projekt zu Rekordpreisen für die Stadt starten sohu.com. Ebenfalls Ende 2024 zahlten China Resources Land und Partnerentwickler einen Rekordpreis für ein Grundstück in Houhai (Shenzhen Bay Area), was Vertrauen in das Top-Segment signalisiert sohu.com. In Futian werden kommende Projekte wie Excellence & Kingkey’s Redevelopment in Antuoshan und New World’s Projekt nahe Xiangmihu in den Jahren 2025–2026 neue Luxuswohnungen hinzufügen sohu.com sohu.com. Im gewerblichen Bereich umfassen die Fertigstellungen von Grade-A-Büroflächen im Jahr 2025 vierzehn neue Büroprojekte mit insgesamt ca. 893.000 m² sz.gov.cn (viele in Qianhai, Houhai und Futian), wodurch der Büroflächenbestand um ca. 7,9 % steigen wird sz.gov.cn. Dieses Angebot wird, wie später erläutert, die Büro-Leerstandsquote und die Mieten beeinflussen.
All diese Infrastruktur- und Entwicklungsprojekte verbessern die Konnektivität und Attraktivität von Shenzhen, bringen aber auch neues Angebot auf den Markt, das absorbiert werden muss. Investoren sollten beobachten, welche Bezirke profitieren werden (z. B. Gebiete mit neuen Verkehrsanbindungen verzeichnen oft einen Anstieg der Immobilienwerte) und wo Überangebotsrisiken entstehen könnten (z. B. ein Überangebot an Büroflächen in bestimmten Geschäftsvierteln).
Wohnimmobiliensektor
Verkaufsvolumen, Preise und Angebot-Nachfrage-Dynamik
Der Wohnungsmarkt in Shenzhen erholt sich 2025, mit deutlich gestiegenen Transaktionsvolumina im Vergleich zum Vorjahr. Im 1. Quartal 2025 wurden über 26.000 neue und gebrauchte Einheiten verkauft, ein Anstieg von 67,7 % im Jahresvergleich sz.gov.cn. Dieser Aufschwung begann nach politischen Lockerungen Ende 2024: So wurden allein in den ersten 24 Tagen des November 2024 7.800 neue Wohnungen verkauft (tägliche Verkäufe +201 % im Jahresvergleich) und 5.477 gebrauchte Einheiten verkauft (Anstieg um 118 % im Jahresvergleich) szft.gov.cn. Solche Zahlen markierten die stärkste Aktivität seit 2021. Savills-Daten zeigten, dass die Verkaufsfläche neuer Wohnungen im 1. Quartal 2025 um 61,3 % im Jahresvergleich gestiegen ist sz.gov.cn, was widerspiegelt, dass Käufer in den Markt zurückkehren.
Trotz des Verkaufsbooms sind die Preistrends relativ stabil geblieben – der Markt erholt sich zunächst beim Volumen, nicht beim Preis. Nach Rückgängen in den Jahren 2022–2023 erreichen die Immobilienpreise nun ihren Tiefpunkt. Bis März 2025 waren die Preise für neue Wohnungen in Shenzhen im Jahresvergleich etwa unverändert, sogar um marginale 0,4 % gesunken globalpropertyguide.com. Die Preise für gebrauchte (Weiterverkaufs-)Wohnungen lagen noch etwa 3 % unter dem Vorjahreswert globalpropertyguide.com, aber die Rückgänge verlangsamen sich seit mehreren Monatennews.szhome.com. Im April 2025 sanken die Preise für gebrauchte Wohnungen in Shenzhen nur um 0,21 % zum Vormonat und –2,88 % zum Vorjahrnews.szhome.comnews.szhome.com, der geringste Rückgang unter den zehn größten Städten Chinas. Tatsächlich war die Preisindex-Entwicklung in Shenzhen am widerstandsfähigsten und deutet auf eine nahezu stabile Lage hinnews.szhome.com.
Aktuelle Preisniveaus: Laut CREIS-Daten lag im März 2025 der durchschnittliche Preis für neue Eigentumswohnungen in Shenzhen bei etwa ¥52.700 pro m² und für gebrauchte Wohnungen bei durchschnittlich ¥67.600 pro m² globalpropertyguide.com. Lokale Angebotsdaten deuten jedoch darauf hin, dass die stadtweiten Angebotspreise für gebrauchte Immobilien Mitte 2025 eher im hohen Bereich von ¥50.000 pro m² liegen (Anjuke meldet ca. ¥57.000), da Verkäufer in weniger gefragten Lagen ihre Erwartungen gesenkt haben. Die Preistrends variieren stark je nach Stadtbezirk (siehe nächster Abschnitt). Insgesamt bleiben die Immobilienpreise der Stadt die höchsten in Festlandchina, abgesehen vom Zentrum von Shanghai und Peking. Selbst nach der jüngsten Korrektur ist die Wohnraumerschwinglichkeit angespannt – das Preis-Einkommens-Verhältnis in Städten der Kategorie 1 wie Shenzhen ist extrem hoch, und die Regierung hat signalisiert, dass sie einen weiteren spekulativen Anstieg verhindern wird.
Auf der Angebotsseite haben sich die Entwickler in Shenzhen vorsichtig verhalten. Neue Projektstarts verlangsamten sich 2022–2023 aufgrund der Schuldenkrise der chinesischen Entwickler und der schwachen Marktstimmung. Dies führte in einigen Gebieten zu einem Rückstau an unverkauften Beständen. Doch die Fertigstellungen nehmen zu, da Projekte, die durch Finanzierungsprobleme verzögert wurden, wieder in Gang kommen. Morningstar-Analysten erwarten, dass „Neubauprojekte in China bis 2025 weiterhin verhalten bleiben“, aber die Fertigstellungen werden sich dank politischer Unterstützung verbessern globalpropertyguide.com. In Shenzhen bedeutet das einen moderaten Zustrom neuer Eigentumswohnungen auf den Markt – genug, um Käufern Auswahl zu bieten, aber keine Flut. Die Regierung hat auch direkt das Angebot an bezahlbarem Wohnraum erhöht; Shenzhen hat sich das ehrgeizige Ziel gesetzt, bis 2035 eine Million subventionierte Wohneinheiten zu schaffen. Bereits jetzt befinden sich zehntausende Einheiten von Talentsiedlungen und öffentlichen Mietwohnungen im Bau, was die Nachfrage auf dem privaten Markt letztlich etwas entlasten wird.
Nachfragedynamik: Die Endnachfrage (von Ersterwerbern und Aufsteigern) ist derzeit der Haupttreiber, angeregt durch niedrigere Hypothekenzinsen und Lockerung der Politik. Die Investorennachfrage (spekulativer Kauf auf Wertsteigerung) bleibt im Vergleich zu den Boomjahren verhalten, bedingt durch strengere Regulierung und die Erinnerung an jüngste Preisrückgänge. Dennoch ziehen die langfristigen Perspektiven von Shenzhen weiterhin Investitionen von wohlhabenderen inländischen Käufern und einigen ausländischen Käufern (Hongkong, Expats) an, die in Rücksetzern einen Wert sehen. Die Fundamentaldaten der Stadt – Bevölkerungszuzug, begrenztes Land und ihre Schlüsselrolle in der Greater Bay Area – deuten auf einen anhaltenden Nachfragedruck hin. Derzeit sind die Bestände auf dem Zweitmarkt relativ hoch (viele Angebote, da Eigentümer auf den Aufschwung setzen), was das Preiswachstum moderat hält. Transaktionsdaten zeigen jedoch, dass fair bepreiste Wohnungen, insbesondere in beliebten Bezirken, schnell verkauft werden können (einige neue Projekte Ende 2024 waren innerhalb von Stunden ausverkauft szft.gov.cn).
Wohnungspreise nach Bezirk und Segment
Shenzhen ist eine Stadt mit vielfältigen Teilmärkten, mit einem deutlichen Kontrast zwischen den zentralen Bezirken und den Randgebieten. Hier ein beispielhafter Vergleich der durchschnittlichen Preise für gebrauchte Wohnimmobilien in den einzelnen Bezirken (Stand Mitte 2025):
| Bezirk | Durchschnittlicher Wiederverkaufspreis (Juli 2025) | Anmerkungen zum Trend |
|---|---|---|
| Nanshan (Technologie & gehobene Küstenlage) | ¥87.600/m² shenzhen.anjuke.com | Höchste Preise; viele Luxusgegenden über ¥100k. Preise erholten sich um ca. +8,6 % im Jahresvergleich nach dem Einbruch 2024. Starke Nachfrage von Tech-Eliten und Expats. |
| Futian (CBD und zentral) | ¥73.200/m² shenzhen.anjuke.com | Premium-Kernbezirk mit Luxusimmobilien (viele Viertel über ¥80k). ~10 % Anstieg im Jahresvergleich von niedrigem Niveau shenzhen.anjuke.com. Starke Nachfrage im High-End-Bereich, unterstützt durch Top-Schulen und Arbeitsplätze. |
| Luohu (Altes Stadtzentrum) | ¥47.800/m² shenzhen.anjuke.com | Mittleres Preisniveau; ältester Innenstadtbereich mit alterndem Bestand. Leichter Anstieg im Jahresvergleich (~+6,9 % shenzhen.anjuke.com) im Zuge der Erholung. Beliebt bei preisbewussten Käufern, die zentrale Lage suchen. |
| Bao’an (NW-Bezirk inkl. Qianhai) | ¥54.600/m² shenzhen.anjuke.com | Vielfältig: Qianhai/Zentrum sind teuer (~¥80k), andere Gebiete erschwinglicher. Insgesamt ~+10,6 % im Jahresvergleich shenzhen.anjuke.com durch neue U-Bahn-Linien und Projekte. |
| Longgang (NE-Bezirk, groß & vorstädtisch) | ¥36.000/m² shenzhen.anjuke.com | Günstigster großer Bezirk. Verzeichnete ~+11 % Anstieg im Jahresvergleich shenzhen.anjuke.com nach starken Rückgängen zuvor. Viel neues Angebot hält Preise moderat. Attraktiv für Erstkäufer. |
| Longhua (Norden, aufstrebendes Subzentrum) | ~¥50.000–60.000/m² (geschätzt) | Rasant in Entwicklung; nahe Futian, mit neuen Projekten (z. B. Shenzhen North Area). Preise erholen sich; starke Nachfrage nach Neubauten dank verbesserter Infrastruktur. |
| Andere (Yantian, Pingshan, Guangming, usw.) | ~¥30.000–50.000/m² (variiert) | Yantian (¥45k) bietet Küstenlage, liegt aber weit im Osten. Pingshan (¥28–30k) und Guangming (~¥33k) sind relativ günstig, auf industrielles Wachstum ausgerichtet. Alle verzeichneten moderate Anstiege durch bessere Anbindung. |
Quellen: Anjuke-Angebotspreise Juli 2025 shenzhen.anjuke.com shenzhen.anjuke.com shenzhen.anjuke.com shenzhen.anjuke.com shenzhen.anjuke.com.
Die Tabelle zeigt, wie Nanshan und Futian das Luxussegment dominieren. Eine aktuelle Umfrage ergab, dass 18 Stadtteile in Shenzhen durchschnittliche Zweitmarktpreise von über ¥80.000/m² haben – bis auf einen liegen alle in Futian oder Nanshan sohu.com. Diese beiden Bezirke sind Anziehungspunkte für Käufer im Premiumsegment (Tech-Führungskräfte, Finanzprofis und wohlhabende Familien) und bieten Top-Schulen, Arbeitsplätze und Annehmlichkeiten. Sie machten einen großen Anteil am Transaktionswert aus; 2024 verkauften Futian und Nanshan jeweils etwa 9.000+ Zweitmarktwohnungen und belegten damit Platz 2 und 3 beim Volumen (direkt hinter dem deutlich größeren Longgang) sohu.com. Das zeigt nicht nur hohe Preise, sondern auch Liquidität in diesen Märkten.
Im Gegensatz dazu verzeichnen Longgang und Bao’an die höchsten Transaktionsvolumina aufgrund des großen Angebots und niedrigerer Preise – sie bedienen den Massenmarkt und Erstkäufer. Longgang führte beispielsweise 2024 bei der Verkaufszahl, was die vielen Neubauprojekte und erschwinglichen Wohnanlagen widerspiegelt. Während sich die Stadt nach außen ausdehnt, urbanisieren diese Randbezirke schnell (mit neuen Zentren wie dem Longgang CBD in Bantian und dem Küstenzentrum von Bao’an). Das Preiswachstum dort kann volatiler sein (getrieben von Politik und Angebotsschwankungen), aber langfristig verringern verbesserte Verkehrsverbindungen (z. B. neue U-Bahn-Linien) den Abstand zu den Preisen im Stadtkern.
Neubau- vs. Gebrauchtpreis-Lücke: Es ist bemerkenswert, dass in Shenzhen neue Wohnungen oft zu etwas niedrigeren Preisen verkauft werden als vergleichbare gebrauchte Einheiten, was auf staatliche Preisvorgaben und den Verkaufsdruck der Bauträger zurückzuführen ist. Zum Beispiel lag im April 2024 der durchschnittliche Ersthandels- (Neubau-)Transaktionspreis bei ¥61.328/m², ein Rückgang von 1,5 % im Jahresvergleich pdf.savills.asia, während gebrauchte Wohnungen im Durchschnitt teurer waren. Diese Lücke führt dazu, dass neue Projekte auf großes Interesse stoßen können (einige werden, wie Ende 2024 gesehen, zum „Tageslicht“-Ausverkauf szft.gov.cn). Im Jahr 2025 könnten mit gelockerten Preisobergrenzen einige hochwertige Neubauprojekte über den Preisen von Gebrauchtwohnungen starten (z. B. könnte das CITIC-Projekt in Shenzhen Bay einen Rekord aufstellen sohu.com). Im Allgemeinen werden neue Angebote im mittleren Marktsegment jedoch so bepreist, dass sie schnell verkauft werden, was den Druck auf Wiederverkaufsbesitzer erhöht.
Mietmarkt und Renditen
Der Wohnungsvermietungsmarkt in Shenzhen ist aktiv, da es eine große Migrantenbevölkerung gibt (viele junge Arbeitnehmer mieten). Die Mieten waren in den COVID-Jahren relativ stagnierend oder rückläufig, aber mit der Wiederöffnung der Wirtschaft stieg die Mietnachfrage. Dennoch haben die Mieterhöhungen das Wachstum der Immobilienpreise im letzten Jahrzehnt nicht eingeholt, was zu niedrigen Mietrenditen im internationalen Vergleich führt.
Mitte 2025 liegen die Bruttomietrenditen in Shenzhen im Durchschnitt bei etwa 2,6 % pro Jahr globalpropertyguide.com – ähnlich wie in anderen chinesischen Städten der ersten Kategorie. Konkret bringt eine durchschnittliche 3-Zimmer-Wohnung (~523.000 $ Kaufpreis, ~1.179 $ monatliche Miete) eine Bruttorendite von ca. 2,7 % globalpropertyguide.com. Kleinere Einheiten erzielen ähnliche Renditen (2,6–2,7 %). Nach Abzug der Kosten (Instandhaltung, Steuern usw.) liegen die Nettorenditen typischerweise nur bei etwa 1 % globalpropertyguide.com. Diese Zahlen verdeutlichen, dass Wohnungsinvestoren in Shenzhen in erster Linie auf Wertsteigerung und weniger auf Mieteinnahmen setzen.
Das gesagt, gibt es Anzeichen dafür, dass die Renditen ihren Tiefpunkt erreicht haben: Die Mieten beginnen sanft zu steigen, da sich der Arbeitsmarkt verbessert und Absolventen in die Stadt strömen, während die Kaufpreise sich stabilisiert haben. Tatsächlich stellte eine Analyse fest, dass die Mietrenditen in Chinas vier größten Städten im ersten Halbjahr 2023 auf etwa 1,8 % netto gestiegen sind yicaiglobal.com, von historischen Tiefstständen, da sich die Immobilienpreise korrigierten. Die Mietbelastung in Shenzhen (Mieteinkommensquote) bleibt für Mieter eine Herausforderung – die durchschnittliche Wohnungsmiete kann im Stadtzentrum leicht mehr als 30 % des Einkommens eines jungen Berufstätigen ausmachen. Die Regierung hat Langzeitmietwohnungen gefördert und Mietplattformen unterstützt, um eine gesunde Entwicklung des Mietmarktes zu gewährleisten.
Für Investoren bedeuten die niedrigen Renditen, dass die Haltekosten im Verhältnis zur Miete hoch sind, was spekulative Käufe abschrecken kann. Einige Vermieter erzielen jedoch inzwischen etwas bessere Renditen: So stieg beispielsweise nach der Wiederöffnung der Grenzen die Nachfrage nach hochwertigen Mietwohnungen durch Expats und Hongkonger Fachkräfte, was die Mieten in Gegenden wie Shekou und dem Futian CBD stützte. Auf der Angebotsseite könnte ein Zustrom institutioneller Mietwohnungen (z. B. Vankes Port Apartment-Marke und andere REITs, die einige unverkaufte Gewerbeflächen in Mietwohnungen umwandeln) die Leerstandsquote allmählich erhöhen und die Mieten im Zaum halten.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Mietrenditen in Shenzhen weiterhin moderat bleiben (~2–3 % brutto) globalpropertyguide.com, was die hohen Bewertungen widerspiegelt. Investoren sollten berücksichtigen, dass die Mieteinnahmen allein die Finanzierungskosten bei den aktuellen Hypothekenzinsen kaum decken, sodass die Investitionsthese auf langfristigem Preiswachstum und möglicherweise Währungsdiversifikation (für ausländische Käufer) beruht. Die stabilen oder leicht steigenden Mieten im Jahr 2025 sind ein positives Zeichen für reale Nachfrage, aber ein dramatischer Mietanstieg ist angesichts des erheblichen Wohnungsangebots in der Pipeline und der Wachsamkeit der Regierung bei den Wohnkosten unwahrscheinlich.
Gewerbeimmobiliensektor
Büromarkt (gewerbliche Büroflächen)
Der Grade-A-Büromarkt in Shenzhen im Jahr 2025 ist geprägt von reichlichem neuen Angebot, hoher Leerstandsquote und mieterfreundlichen Mieten. Das schnelle Wachstum der Skyline der Stadt in den letzten Jahren hat in einigen Gebieten zu einem Überangebot an Büros geführt, gerade als COVID und Gegenwind in der Tech-Branche die Nachfrage dämpften. Infolgedessen befindet sich der Bürosektor in einer Phase des Mietermarktes:
- Angebot & Leerstand: Im Jahr 2025 fügt Shenzhen etwa 0,9 Millionen m² neue Grade-A-Bürofläche hinzu sz.gov.cn, wodurch der Gesamtbestand um etwa 7,9 % steigt sz.gov.cn. Wichtige Fertigstellungen im Q1–Q2 umfassen Türme in Qianhai, Houhai und dem Nanshan Science Park. Dies kommt zu dem erheblichen Angebot hinzu, das 2022–2024 bereitgestellt wurde. Folglich liegt die stadtweite Büro-Leerstandsquote Anfang 2025 bei etwa 27–30 % pdf.savills.asia cushmanwakefield.com. Ende Q4 2024 lag sie bei ~29,0 % savills.com, und blieb auch im Q1 2025 erhöht (Knight Frank berichtete von „einer tiefen Anpassungsphase“ mit weiterhin nahezu rekordhohen Leerständen). Einige Teilmärkte, wie Qianhai, weisen aufgrund der gleichzeitigen Eröffnung mehrerer neuer Gebäude sogar noch höhere Leerstände auf.
- Nachfragetreiber: Trotz der Herausforderungen sorgt die vielfältige Wirtschaft von Shenzhen für eine gewisse Nachfrage. Der Technologie- und IT-Sektor bleibt der wichtigste Treiber für Büroanmietungen sz.gov.cn – sowohl einheimische Tech-Giganten als auch Start-ups erweitern ihre Flächen für F&E-Labore und Büros. Im Q1 2025 mieteten „neue qualitätsproduktive Kräfte“-bezogene Unternehmen (aufstrebende Technologie) aktiv Flächen an sz.gov.cn. Der Internet-Sektor allein machte im Q1 etwa 25 % des Büroanmietungsvolumens aus sz.gov.cn. Darüber hinaus tragen die Sektoren Finanzen, professionelle Dienstleistungen und Verbraucherdienstleistungen zu einer stabilen Nachfrage bei sz.gov.cn. Ein bemerkenswerter Trend ist das Wachstum von grenzüberschreitenden E-Commerce-Unternehmen und deren Dienstleistern, die erhebliche Büroflächen belegten (z. B. mietete ein Segment im Q1 rund 10.000 m²) sz.gov.cn, da sie vom boomenden Online-Handel und der Integration der Greater Bay Area profitieren.
- Mieten: Da das Angebot die Nachfrage übersteigt, senken Vermieter die Mieten, um Mieter zu gewinnen und zu halten. Im ersten Quartal 2025 fiel die durchschnittliche stadtweite Miete für Grade-A-Büros auf etwa 163 RMB pro m² und Monat, was einem Rückgang von ca. 3,5 % gegenüber dem Vorquartal entspricht assets.cushmanwakefield.com. Im Jahresvergleich sanken die Mieten Ende 2024 um etwa 9 % pdf.savills.asia und fielen auch 2025 weiter. Der Savills-Index zeigte einen –9,0 % Rückgang der Mieten im Jahresvergleich zum vierten Quartal 2024 pdf.savills.asia, und dieser Trend hielt an. Effektive Mieten (mit Anreizen) sind noch niedriger, da viele Vermieter mietfreie Zeiten oder Ausbaubeihilfen gewähren. Der Druck ist überall spürbar: Selbst erstklassige Büros im Futian CBD verzeichneten sinkende Mieten, während neue Gebäude in dezentralen Lagen mit stark rabattierten Einstiegsmieten Mieter anlocken. Derzeit befindet sich die Durchschnittsmiete des Büromarktes in einem Abwärtstrend sz.gov.cn und wird voraussichtlich 2025 weiter sinken, bevor sie ihren Tiefpunkt erreicht.
- Ausblick: Es herrscht Einigkeit darüber, dass die Leerstandsquote für Büros in Shenzhen kurzfristig hoch bleiben wird. „Anhaltendes Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage“ bedeutet, dass die stadtweite Leerstandsquote voraussichtlich hoch bleibt und die Mieten weiter sinken werden research.jllapsites.com bis 2025. Es gibt jedoch Lichtblicke: Die sich erholende Wirtschaft und die Geschäftsausweitung in Sektoren wie neue Energiefahrzeuge, KI und Finanzen könnten nach und nach Flächen absorbieren. Die Nettoabsorption verbesserte sich im ersten Quartal 2025 tatsächlich (landesweit stieg die Nettoaufnahme von Büros in den Städten der ersten Kategorie, wobei Shenzhen im Jahresvergleich um ca. 50–200 % zulegte) cbre.com.cn. Wenn sich dieser Trend fortsetzt, könnte 2025 den Tiefpunkt des Bürozyklus markieren, gefolgt von einer langsamen Erholung. Investoren zeigen ein gewisses Interesse – im ersten Quartal 2025 rückten Büroimmobilien in den Fokus von Investmentfonds (in China waren Core-Bürogebäude das wichtigste Investitionsziel, insbesondere für Versicherungsfonds) cbre.com.cn. Die Kapitalisierungsraten/Renditen für Büros in Shenzhen sind aufgrund niedrigerer Preise leicht gestiegen, was potenziell Käufer anzieht, die auf einen zukünftigen Anstieg hoffen.
Einzelhandels- und Hotelimmobilien
Der Einzelhandelsimmobiliensektor in Shenzhen befindet sich 2025 auf Erholungskurs, gestützt durch eine Erholung der Konsumausgaben und einen Zustrom von Touristen (insbesondere aus Hongkong). Nach der pandemiebedingten Flaute sind Käufer und Touristen zurück, was sich in sinkenden Leerständen in Einkaufszentren und stabilisierenden Mieten widerspiegelt:
- Leerstand und Nachfrage: Bis Q1 2025 sank die Leerstandsquote der Einkaufszentren in Shenzhen auf ~6,8 %, den niedrigsten Stand seit 2020 savills.com. Dies war das sechste Quartal in Folge mit rückläufigem Leerstand und zeigt, dass Einzelhandelsflächen absorbiert werden. Savills-Daten zeigten einen Rückgang der Leerstandsquote um 1,8 Prozentpunkte im Jahresvergleich auf 6,8 % im Q1 savills.com. Ein so niedriger Leerstand – deutlich unter dem Landesdurchschnitt von ~7,3 % cbre.com.cn – unterstreicht, wie stark sich der Einzelhandel in Shenzhen erholt hat, nicht zuletzt dank der erfolgreichen Eindämmung von COVID und der schnellen Konsumrückkehr. Beliebte Einkaufsviertel (z. B. Dongmen in Luohu, COCO Park in Futian, Coastal City in Nanshan) melden hohe Auslastung, da inländische Marken und Gastronomie expandieren. Selbst neuere Einkaufszentren in Vororten werden zunehmend vermietet, da dort Wohngebiete wachsen.
- Mieten: Während die Auslastung stieg, zogen die Mieten nur langsam an. Im Q1 2025 lag die durchschnittliche Spitzenmiete in Shenzhens Einkaufszentren noch etwa 2,4 % unter dem Vorjahreswert savills.com. Die Vermieter hielten die Mieten meist stabil oder gewährten leichte Nachlässe, um die Erholung der Mieter zu unterstützen. Bis Mitte 2025 gibt es Anzeichen, dass die Mieten ihren Tiefpunkt erreicht haben – mit steigendem Publikumsverkehr und Einzelhandelsumsätzen bauen einige Vermieter die temporären Mietnachlässe ab. Das Gesamtumfeld ist vorsichtig optimistisch: Stabile Mieten ermöglichen Einzelhändlern die Erholung, und Mietwachstum wird voraussichtlich erst 2026 einsetzen, wenn sich die Umsätze vollständig normalisiert haben. Bemerkenswert ist, dass Segmente wie Luxus-Einzelhandel und gehobene Gastronomie in Shenzhen Bay und Futian aufgrund der robusten Nachfrage wohlhabender Konsumenten eine relativ schnellere Mietenerholung verzeichneten.
- Cross-Border Shopping Boom: Ein einzigartiger Treiber für den Einzelhandel in Shenzhen war der Anstieg der Hongkonger Besucher nach der Wiedereröffnung der Grenze. „Hongkonger gehen zum Einkaufen nach Norden“ ist zu einem Trend geworden, wobei Shenzhen nun ein Top-Wochenendziel für HK-Bewohner ist savills.com. Sie werden von den großen Einkaufszentren in Shenzhen, der Vielzahl an Familienattraktionen und den vergleichsweise günstigeren Preisen (aufgrund der Abwertung des RMB und unterschiedlicher Produktmischungen) angezogen. Dieser Zustrom hat insbesondere die Umsätze in Luohu (nahe der Grenze) und Nanshan (Freizeitparks, Outlets) gesteigert. So haben Hongkonger Touristen die Hotelauslastung und die F&B-Umsätze in Shenzhen deutlich erhöht. Unterdessen sind Festlandtouristen in Hongkong jetzt eher zum Sightseeing als zum Einkaufen da savills.com, was bedeutet, dass die Einzelhandelsgewinne in Shenzhen nicht gleichermaßen von HK ausgeglichen werden – ein einseitiger Nutzenstrom savills.com. Diese Dynamik ermutigt internationale Einzelhändler, in Einkaufszentren in Shenzhen zu eröffnen, um sowohl lokale als auch touristische Ausgaben zu erfassen.
- Strukturelle Trends: Die junge Bevölkerung Shenzhens bedeutet, dass erlebnisorientierter Einzelhandel entscheidend ist. Betreiber von Einkaufszentren weisen mehr Fläche für Restaurants, Unterhaltung (E-Sport-Arenen, immersive Kinos) und Lifestyle-Dienstleistungen zu, um Besucher anzuziehen. „White-box“-Pop-up-Stores und neue inländische Marken („White Brand“-Waren) nehmen zu cushmanwakefield.com, was auf einen sich entwickelnden Einzelhandelsmix hinweist. Außerdem ist die Integration von E-Commerce offensichtlich – viele stationäre Geschäfte dienen gleichzeitig als Ausstellungs- und Abwicklungszentren für Online-Bestellungen. Die zentrale Regierung fördert „Konsumsteigerung“ savills.com, was Rückenwind gibt; Veranstaltungen wie Einkaufsfestivals und Subventionen für Haushaltsgeräte oder Autos (einige gewährt 2023–24) fördern indirekt die Nutzung von Einzelhandelsimmobilien (Showrooms usw.).
- Hotel und Gastgewerbe: Auch der Gastgewerbesektor der Gewerbeimmobilien erholt sich. Die Hotelauslastung und die Zimmerpreise in Shenzhen haben sich mit der Rückkehr von Geschäftsreisen und Tourismus verbessert. Auch wenn es nicht ausdrücklich gefragt wurde, ist es erwähnenswert, dass neue Hotels (oft Teil von gemischt genutzten Projekten) in Qianhai und in der Nähe des Shenzhen World Exhibition Center entstehen, um der wachsenden MICE-Nachfrage (Meetings, Incentives, Konferenzen, Ausstellungen) gerecht zu werden. Diese Verbesserungen der Gastgewerbeinfrastruktur unterstützen zusätzlich den Einzelhandel (da Touristen in Einkaufszentren ausgeben).
Mit Blick auf die Zukunft ist der Ausblick für Einzelhandelsimmobilien in Shenzhen positiv, insbesondere im Vergleich zu vor einigen Jahren. Mit einer Leerstandsquote auf Mehrjahrestief und robustem Touristenaufkommen (z. B. ein Anstieg der internationalen Touristen am Flughafen Shenzhen um 115 % im Jahr 2024)savills.com gewinnen die Eigentümer von Einkaufszentren wieder an Vertrauen. Allerdings ist der Einzelhandel ein sich ständig wandelnder Sektor – ältere Einkaufszentren in weniger attraktiven Lagen müssen sich möglicherweise neu positionieren (einige haben Etagen in Co-Working- oder Bildungszentren umgewandelt). In abgelegenen Bezirken gibt es weiterhin unterdurchschnittlich performende Einkaufszentren mit höheren Leerständen research.jllapsites.com, aber stadtweit ist der Trend einer der Erholung. Investoren finden Einzelhandelsimmobilien wieder attraktiv, da China den Binnenkonsum fördert; und Shenzhen steht mit seinen hohen Einkommen und technikaffinen Käufern an der Spitze neuer Einzelhandelskonzepte.
Industrie- und Logistikimmobilien
Shenzhens Industriesektor – einschließlich Fertigungsflächen, Gewerbeparks und Logistik (Lagerhäuser) – wird oft von Wohn- und Büromärkten überschattet, bleibt aber entscheidend. Im Jahr 2025 ist dieser Sektor geprägt von Widerstandsfähigkeit und Transformation:
- Fertigungs- und F&E-Flächen: Shenzhen modernisiert seine industrielle Basis mit Nachdruck. Mit einem Industrieanteil von 35 % am BIP von Shenzhensz.gov.cn hat die Stadt Pläne vorgestellt, in der Spitzentechnologieproduktion führend zu werden. Bis 2025 sollen mehrere Billionen-Yuan-Industriecluster (z. B. in Elektronik, Telekommunikation, Ausrüstung) entstehensz.gov.cn. Zur Unterstützung investiert Shenzhen in neue Industrieparks und Innovationszentren. Das Konzept mehrstöckiger „smarter“ Fabriken wird eingeführt, um hochwertige Produktion auf begrenztem Raum zu ermöglichen. Bezirke wie Bao’an, Longhua, Guangming und Pingshan profitieren davon – zum Beispiel sind 20 fortschrittliche Fertigungsparks auf rund 300 km² in diesen Bezirken im Bau news.cgtn.com. Dies erhöht nicht nur die Industriefläche, sondern auch die Standards (mit intelligenten Anlagen, grünen Gebäudeeigenschaften). Die Regierung bietet Unternehmen sogar großzügige Subventionen (bis zu 100 Mio. ¥ pro Großprojekt) für technologische Fabrikmodernisierungensz.gov.cn und fördert so die Nutzung dieser neuen Flächen. Die Nachfrage nach modernen Industrieflächen ist hoch, insbesondere aus Branchen wie Elektrofahrzeuge, Biotechnologie und Luft- und Raumfahrt (da Shenzhen sich über die Elektronik hinaus diversifiziert). Ältere Fabrikareale in städtischen Gebieten werden umgebaut oder umgenutzt (teilweise in Kreativbüros oder Apartments im Rahmen der Stadterneuerung), wodurch die industrielle Aktivität in geplante Zonen konzentriert wird.
- Logistik und Lagerhäuser: Die Rolle von Shenzhen als Handels- und E-Commerce-Zentrum sorgt für eine starke Logistiknachfrage, allerdings haben die hohen Grundstückskosten dazu geführt, dass ein Teil der Lagerhaltung ins nahegelegene Dongguan/Huizhou verlagert wurde. Dennoch wird 2025 ein neues Logistikangebot in der Region erwartet, und die Flächenaufnahme war robust. Im 1. Quartal 2025 verzeichnete Chinas Lagerimmobiliensektor eine Rekord-Nettoflächenaufnahme (2,57 Millionen m²) und die landesweite Leerstandsquote sank auf 20,3 % cbre.com.cn. In Shenzhen selbst suchen große 3PL- (Third-Party-Logistik) und E-Commerce-Unternehmen (wie JD.com, SF Express, das in Shenzhen ansässig ist) kontinuierlich nach modernen Lagerflächen, insbesondere in der Nähe von Häfen und Flughäfen. Das Wachstum des grenzüberschreitenden E-Commerce (Versand von Waren an globale Verbraucher) hat die Nachfrage nach Zoll-Logistikeinrichtungen in Shenzhen angekurbelt. Der Qianhai-Logistikpark und das Flughafen-Logistikzentrum weisen eine niedrige Leerstandsquote auf. Allerdings könnte der gesamte Logistikleerstand im Großraum Shenzhen höher sein (im niedrigen zweistelligen Bereich oder um die 20 %), da einige neue Fertigstellungen hinzugekommen sind. Die Mieten für Logistikflächen bleiben stabil, mit Spitzenmieten für Lagerhäuser in Shenzhen von etwa RMB 30–40 pro m²/Monat, je nach Lage.
- Hightech-Industrieparks und Gewerbeparks: Ein bemerkenswertes Teilsegment sind Wissenschafts- und Technologieparks. Der Shenzhen High-Tech Industrial Park (SHIP) in Nanshan – oft als Chinas Silicon Valley-Kern bezeichnet – bleibt sehr begehrt; die Auslastung ist nahezu vollständig und die Mieten für Industrie/Büroflächen (es handelt sich um eine Art Büro-R&D-Fläche) sind hoch. Neuere Parks in Longgang (Securities Tech Park), Bao’an und anderswo bedienen spezifische Branchen (KI, Biotechnologie). Die Made in China 2025-Initiative der Regierung hat Ressourcen in diese Parks gelenkt tearline.mil, was zu hochwertigen Einrichtungen geführt hat. Zum Beispiel entwickelt sich die Guangming Science City zu einer wichtigen F&E-Basis mit hochmodernen Laboren und wird die Nachfrage nach Laborflächen sowie unterstützenden Büros/Wohnungen in diesem Gebiet steigern.
- Grundstücke und Politik: Das begrenzte Land in Shenzhen macht Industrieflächen besonders wertvoll. Die Stadt ist, wie erwähnt, kreativ vorgegangen, indem sie in die Höhe gebaut (vertikale Fabriken) und auch ländliche Flächen durch Reformen für die industrielle Nutzung „freigeschaltet“ hat. Ein politischer Ansatz ist es, Fabriken zu ermutigen, höher zu bauen oder in intensive Industrieparks umzusiedeln, um so Flächen für Wohnraum freizumachen – dies ist eine laufende Strategie zur Flächenbereitstellung. Gleichzeitig treibt die Zentralregierung die Effizienz in der Logistik (Senkung der Kosten im Verhältnis zum BIP) voran, und Shenzhen trägt durch intelligente Logistikinfrastruktur (Automatisierung in Häfen usw.) dazu bei.
Die Aussichten für Industrieimmobilien in Shenzhen sind stark. Während sich globale Lieferketten neu ausrichten, wird ein Teil der Produktion zurückverlagert oder in den Süden Chinas verlegt – Shenzhen sollte dank seines Innovationsvorsprungs Hightech-Fertigung anziehen, während weniger anspruchsvolle Produktion in günstigere Städte in Guangdong ausgelagert wird. Ausländische Investitionen in Fabriken nehmen zu (z. B. signalisiert Teslas neue Batteriefabrik in Shanghai Vertrauen in die chinesische Produktion; ähnliche Projekte im Technologiesektor könnten auch in Shenzhen entstehen). Für die Logistik wird die Integration der Greater Bay Area (mit Infrastruktur wie der Hongkong-Zhuhai-Macau-Brücke und neuen Landhäfen) den Logistiksektor in Shenzhen weiter stärken, da die Stadt als Knotenpunkt zwischen der GBA und der Welt fungiert.
Die Renditen von Industrieimmobilien sind in der Regel höher als bei Wohnimmobilien – oft 5–7 % brutto – was sie für Investoren attraktiv macht, insbesondere angesichts der unterstützenden Haltung der Regierung (z. B. wurden Chinas erste REITs in Logistikparks aufgelegt). Wir können weiterhin mit politischer Unterstützung für Industrie- und Logistikimmobilien rechnen, da diese direkt mit den wirtschaftlichen Wachstumszielen verknüpft sind. Kurz gesagt: Auch wenn sie nicht so im Rampenlicht stehen wie Wohnungen oder Büros, sind Industrie-/Logistikimmobilien in Shenzhen ein grundlegender Sektor mit stabiler Nachfrage und staatlicher Rückendeckung, der sich voraussichtlich im Einklang mit den industriellen Aufwertungsplänen der Stadt weiterentwickeln wird.
Ausländische Investitionen und Ausblick
Historisch gesehen gab es in Shenzhen weniger direkte ausländische Immobilieninvestitionen als in Städten wie Shanghai oder Peking, was auf restriktivere Vorschriften und die Dominanz inländischer Käufer zurückzuführen ist. Dennoch ist die Stadt ein wichtiger Bestandteil der Greater Bay Area-Initiative zur Anziehung ausländischer Unternehmen und Kapital. Im Gewerbesektor beobachten wir, dass ausländische Unternehmen ihre Präsenz ausbauen – z. B. ausländische Finanzinstitute in Qianhai und multinationale Technologieunternehmen, die F&E-Zentren errichten – was indirekt die Büroauslastung erhöht. Die Kooperationszone Qianhai bietet Anreize für Unternehmen aus Hongkong und dem Ausland, was zu Bürovermietungen mit ausländischer Beteiligung führt.
Was das Immobilien-Investitionskapital betrifft, so gab es 2024–2025 aufgrund allgemeiner Bedenken (Entwickler-Verschuldung usw.) nur begrenzte ausländische institutionelle Investitionen in chinesische Immobilien, aber es gibt Anzeichen für ein wiederkehrendes Interesse an soliden Vermögenswerten. So haben sich beispielsweise einige ausländische Private-Equity-Fonds und Entwickler aus Hongkong an Projekten in Shenzhen beteiligt, da sie eine Talsohle bei den Bewertungen vermuten. Das Investitionsvolumen für Gewerbeimmobilien in China lag im 1. Quartal 2025 bei 56,1 Mrd. RMB cbre.com.cn – zwar im Jahresvergleich rückläufig, aber es gab einige große Büroübernahmen in Städten der ersten Kategorie, an denen wahrscheinlich ausländisches Kapital beteiligt war. Die Wachstumsgeschichte Shenzhens und die jüngste Preiskorrektur könnten weitere ausländische Investoren anziehen, die auf langfristige Engagements setzen, insbesondere wenn die chinesische Regierung Zusicherungen und ein unternehmensfreundlicheres Umfeld bietet.
Wohnungskäufer aus Hongkong verdienen eine Erwähnung: Seit die Reisen wieder normal verlaufen, erwägen mehr Einwohner Hongkongs den Kauf von Wohnungen in Shenzhen als Investition oder für die Familie (einige werden von den Bildungsmöglichkeiten für ihre Kinder in Shenzhen oder einfach vom größeren Wohnraum pro Dollar im Vergleich zu Hongkong angezogen). Ein Bericht stellte fest, dass immer mehr Menschen aus Hongkong in Immobilien in Shenzhen investieren (Stand 2025), angelockt durch die Preisdifferenz und die einfache Anreise (nur wenige Minuten über die Grenze mit dem Hochgeschwindigkeitszug oder der U-Bahn) sohu.com. Diese grenzüberschreitende Nachfrage konzentriert sich vor allem auf Gebiete in Grenznähe zu Hongkong oder bekannte Luxusprojekte. Sie bleibt ein Nischensegment, ist aber ein erwähnenswerter Faktor für die Nachfrage nach hochwertigen Eigentumswohnungen.
Prognosen für die nächsten Jahre
Mit Blick über 2025 hinaus ist der allgemeine Ausblick für den Immobilienmarkt in Shenzhen vorsichtig optimistisch, wobei bestimmte Herausforderungen bestehen:
- Wohnen: Nach dem starken Wiederanstieg der Transaktionen wird für 2025 insgesamt mit weitgehend stabilen bis leicht rückläufigen Preisen gerechnet (der Konsens der Analysten liegt bei etwa –2,5 % Veränderung für 2025 globalpropertyguide.com). Bis 2026 erwarten die meisten Prognosen eine Stabilisierung oder einen leichten Preisanstieg auf dem Wohnungsmarkt in Shenzhen, angesichts der Fundamentaldaten der Stadt. Erstklassige Städte wie Shenzhen sollten die Erholung mit niedrigem einstelligen Preiswachstum in 2026–2027 globalpropertyguide.com anführen, vorausgesetzt, die Gesamtwirtschaft bleibt auf Kurs. Die Regierung wird die Politik wahrscheinlich so anpassen, dass eine Überhitzung verhindert wird – wenn der Markt zu schnell steigt, könnten neue Abkühlungsmaßnahmen (wie strengere Kreditvergabe) eingeführt werden. Neue Angebote aus Stadterneuerung und Wohnungsfürsorgeprogrammen werden ebenfalls auf den Markt kommen, was das langfristige Preiswachstum dämpfen, aber die Erschwinglichkeit verbessern könnte. Für Investoren: In den nächsten Jahren ist nicht mit den starken Preissprüngen der Vergangenheit zu rechnen, sondern eher mit moderatem Wachstum und einem Fokus auf die Verbesserung der Mietrendite.
- Gewerbe (Büro/Einzelhandel): Die Erholung des Bürosektors wird hinterherhinken. 2025–2026 könnte weiterhin herausfordernd sein mit hoher Leerstandsquote. JLL erwartet, dass die Leerstände „hoch bleiben und die Mieten weiter sinken“ in den Büros von Shenzhen kurzfristig research.jllapsites.com, mit einem Wendepunkt wahrscheinlich Ende 2026, wenn das Angebot nachlässt und das Wirtschaftswachstum Flächen aufnimmt. Bis 2027 erwarten wir einen gesünderen Büromarkt, falls neue Branchen (wie künstliche Intelligenz, Fintech, Metaverse-Unternehmen) expandieren. Die Mieten könnten ab 2026 allmählich wieder steigen, aber es könnte mehrere Jahre dauern, bis das Niveau von vor 2020 erreicht wird. Einzelhandelsimmobilien hingegen sollten eine anhaltende Verbesserung erfahren. Mit dem Bevölkerungs- und Einkommenswachstum in Shenzhen und dem florierenden Tourismus könnten die Einzelhandelsmieten bis 2026 wieder ins Plus drehen. Wichtige Einzelhandelsprojekte (wie die renovierte Luohu Commercial City, neue Einkaufszentren in wachsenden Vororten) werden eröffnet, aber die Verbrauchernachfrage dürfte Schritt halten.
- Industrie/Logistik: Dieses Segment ist auf stabiles Wachstum ausgerichtet. Der Vorstoß für industrielle Aufrüstung und technologische Eigenständigkeit in der Fertigung wird sich voraussichtlich verstärken und Shenzhen zugutekommen. Wir erwarten, dass die Industriemieten leicht steigen und hochwertige Anlagen eine hohe Auslastung aufweisen. Ein Risiko besteht darin, dass Fertigungsunternehmen günstigere Standorte suchen könnten, da Land und Arbeit in Shenzhen teuer sind, aber die Strategie der Stadt ist es, nur Produktionen mit hoher Wertschöpfung zu behalten – was offenbar gut umgesetzt wird. Die Logistiknachfrage wird mit E-Commerce und regionalem Handel wachsen; bis 2026–2027, falls die globalen Zinsen niedriger sind, könnten wir einen Investitionsschub in Logistikimmobilien (einschließlich mehr REITs) in der Greater Bay Area sehen, wobei Shenzhen ein Hauptstandort für solche Fonds ist.
- Regierung und Politik: Eine Unbekannte für Prognosen ist das Eingreifen der Regierung. Sollte der Immobilienmarkt in China landesweit weiterhin schleppend verlaufen, könnten weitere Konjunkturmaßnahmen folgen – z. B. weitere Senkungen der Hypothekenzinsen, Lockerung der Kaufquoten für Wohnungen oder sogar neuartige Ideen wie staatlich unterstützte Immobilienkäufer, um Lagerbestände abzubauen (einige Analysten schlugen groß angelegte staatliche Käufe von unverkauften Wohnungen vor globalpropertyguide.com). Solche Maßnahmen könnten die Stimmung und die Preise rasch verbessern. Umgekehrt könnten bei Überhitzung der Spekulation wieder Beschränkungen eingeführt werden. Shenzhen dürfte ein Testfeld für eine ausgewogene Wohnungspolitik sein, angesichts seiner Bedeutung. Darüber hinaus könnte jeder Fortschritt bei einer Immobiliensteuer die Investitionskalkulation durch höhere Haltekosten verändern – etwas, das über 2025 hinaus zu beobachten ist.
Fazit: Der Immobilienmarkt in Shenzhen im Jahr 2025 zeigt ein Bild von Erholung und Widerstandsfähigkeit in allen Sektoren. Die Wohnungsverkäufe sind stark und die Preise stehen kurz vor einer Aufwärtswende, unterstützt durch fördernde Maßnahmen und echte Nachfrage. Gewerbeimmobilien befinden sich in einer Anpassungsphase, aber die wirtschaftliche Dynamik der Stadt und der Ausbau der Infrastruktur schaffen die Grundlage für eine zukünftige Aufnahmefähigkeit. Industrieimmobilien bleiben das Rückgrat und entwickeln sich mit den Hightech-Ambitionen der Stadt weiter. Für Investoren, Entwickler und Wohnungskäufer bietet Shenzhen Chancen – sei es beim Timing des Markteintritts während dieser Stabilisierungsphase oder beim Fokus auf besonders vielversprechende Bezirke und Segmente (wie Wohnungen für den Massenmarkt in Wachstumsgebieten, Grade-A-Büros auf zyklischen Tiefständen oder Logistikimmobilien im Zusammenhang mit E-Commerce). In den nächsten Jahren wird der Immobilienmarkt in Shenzhen voraussichtlich ein neues Gleichgewicht finden, das durch nachhaltiges Wachstum statt früherer Volatilität gekennzeichnet ist – im Einklang mit der Vision der Stadt für hochwertige Entwicklung.
Quellen: sz.gov.cn szft.gov.cn savills.com globalpropertyguide.com sohu.com und andere wie oben zitiert.
