Mallorcas Immobilienboom 2025: Rekordpreise, Luxusboom & Verborgene Chancen

Tabelle 1: Durchschnittliche Angebotspreise für Immobilien undd jährliche Zuwachsrate für ausgewählte Standorte auf Mallorca yes-mallorca-property.com yes-mallorca-property.com.

Marktüberblick 2025

Der Immobilienmarkt Mallorcas erlebt zum Eintritt ins Jahr 2025 eine Welle von Rekordpreisen und starker Nachfrage. Die Balearen (angeführt von Mallorca) verzeichneten einige der schnellstwachsenden Immobilienpreise in Spanien mit einem jährlichen Anstieg von fast 19 % im Jahr 2024 – der höchste Wert im Land privatepropertymallorca.com. Ende 2024 erreichten die durchschnittlichen Immobilienpreise auf Mallorca etwa 4.700–4.900 € pro Quadratmeter und lagen damit deutlich über dem nationalen Durchschnitt privatepropertymallorca.com. Dieser Anstieg wurde durch einen perfekten Sturm aus begrenztem Angebot und intensiver Nachfrage vor dem Hintergrund einer starken Wirtschaftslage Mallorcas befeuert. Die Wirtschaft der Insel startete stark ins Jahr 2025 und wächst etwas schneller als Spanien insgesamt, unter anderem dank des Baubooms und Rekordtourismus-Zahlen spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com. Trotz globaler Herausforderungen wie Inflation und höheren Zinsen bleibt Mallorcas Immobilienmarkt widerstandsfähig. Es werden weniger Verkäufe als im Boomjahr 2022 verzeichnet, doch das Interesse der Käufer bleibt hoch, besonders bei ausländischen und vermögenden Käufern. Alles deutet darauf hin, dass Mallorca auch 2025 seinen Status als Immobilien-Hotspot beibehalten wird – wenn auch mit moderaterem Preiswachstum im Vergleich zu den zweistelligen Steigerungen der vergangenen beiden Jahre.

Preistrends und Prognosen

Die Immobilienpreise auf Mallorca steigen kontinuierlich und befinden sich auf einem Allzeithoch. Tabelle 1 unten zeigt die durchschnittlichen Immobilienpreise pro Quadratmeter in ausgewählten Regionen der Insel und deren jüngste Entwicklung:

Wie oben gezeigt, sind die Preise in den südwestlichen Luxusvierteln am höchsten – zum Beispiel liegt das ultra-exklusive Port d’Andratx bei über 8.900 €/m² – während aufstrebende Gebiete die größten Preissprünge verzeichneten. Preisgünstigere Märkte wie S’Arenal (außerhalb von Palma) und Manacor stiegen innerhalb eines Jahres um 25–30% yes-mallorca-property.com, da Käufer, die aus den teuersten Zonen verdrängt wurden, anderswo nach besserem Preis-Leistungs-Verhältnis suchen yes-mallorca-property.com. Insgesamt erreichte der Durchschnittspreis auf Mallorca bis Ende 2024 etwa 4.707 €/m², gegenüber rund 4.083 € ein Jahr zuvor yes-mallorca-property.com. Dieser jährliche Anstieg von über 13 % übertraf das Wachstum von 10 % der Insel im Jahr 2022 yes-mallorca-property.com und zeigt, wie hitzig der Markt nach der Pandemie wurde.

Mit Blick auf die Zukunft prognostizieren Experten eine sanfte Abkühlung. Die meisten Analysten erwarten, dass die Preise auf Mallorca auch 2025 weiter steigen werden, jedoch mit einer langsameren Rate von etwa 5–7 % insgesamt yes-mallorca-property.com. Hochwertige Luxusimmobilien könnten weiterhin Zuwächse von 7–10 % verzeichnen, während mittlere Segmente voraussichtlich um ~5 % wachsen yes-mallorca-property.com. Die Haupttreiber – begrenztes neues Wohnungsangebot, teure Baukosten und anhaltende Auslandsnachfrage – bleiben bestehen yes-mallorca-property.com. Sofern keine größeren Schocks auftreten, dürften 2025 und die folgenden Jahre moderate Preissteigerungen bringen und keinen weiteren spekulativen Preisschub. Tatsächlich sind bereits einige Preiskorrekturen zu beobachten: Rund 15–17 % der Wiederverkaufsangebote erfuhren im Jahr 2024 Preisreduzierungen, da bestimmte Verkäufer ihre Erwartungen angepasst haben privatepropertymallorca.com. Dennoch gilt: Da Mallorcas Immobilienwerte mittlerweile die höchsten in ganz Spanien sind, bleibt die Insel selbst bei moderatem Wachstum eindeutig ein “Verkäufermarkt” privatepropertymallorca.com.

Entwicklungsaktivitäten & Stadtplanung

Nach Jahren eingeschränkter Bautätigkeit fährt Mallorca den Wohnungsbau nun vorsichtig hoch, um der Wohnraumnachfrage gerecht zu werden. Die Zahl der Baugenehmigungen für Wohnhäuser stieg im ersten Quartal 2025 um 27,6 % gegenüber dem Vorjahr – ein kräftiges Comeback wie zuletzt 2021 spanishpropertyinsight.com. Allein im März 2025 wurde ein Anstieg der Baugenehmigungen für neue Häuser von fast 68 % verzeichnet spanishpropertyinsight.com. Dieser Bauboom ist nun ein wichtiger Motor der balearischen Wirtschaft und zeigt Bestrebungen, das Wohnungsangebot zu erhöhen. Eine kürzlich erzielte politische Einigung sieht vor, einen Teil des ländlichen Raums für Wohnnutzung umzuwidmen, was neue Entwicklungsgebiete auf den Inseln (einschließlich kleinerer Städte) erschließen und die Wohnraumknappheit lindern könnte yes-mallorca-property.com.

Dennoch setzen strenge Stadtplanungsauflagen und Flächenknappheit weiterhin Grenzen privatepropertymallorca.com. Die lokalen Behörden haben schon lange eine Überbauung eingeschränkt, um Mallorcas Umwelt zu schützen und die Fehler des spanischen Baubooms an der Küste nicht zu wiederholen. Neubauten konzentrieren sich auf ausgewählte Stadtgebiete und Revitalisierungsprojekte, sodass Neubauwohnungen weiterhin nur einen relativ kleinen (aber hochpreisigen) Marktanteil ausmachen privatepropertymallorca.com. So wird zum Beispiel das Projekt “Aire de Llevant” in Palma 99 moderne Wohnungen nahe Portixol schaffen, aber solch größere Entwicklungen sind selten metrovacesa.com.

Die Stadtplanung konzentriert sich zudem auf Infrastrukturverbesserungen zur Steigerung der Lebensqualität. Palmas Haushalt für 2025 sieht 78,7 Millionen € für Infrastruktur vor, einschließlich der Sanierung zentraler Plätze und der Schaffung neuer Grünflächen investropa.com. Besonders hervorzuheben ist eine neue Straßenbahn (Trambadia), die Palmas Stadtzentrum bis 2025–2026 mit dem Flughafen und den östlichen Buchten-Vororten verbinden wird investropa.com. Diese Straßenbahnlinie – vollständig vom spanischen Staat finanziert – soll voraussichtlich 27 % des öffentlichen Verkehrsaufkommens Palmas befördern und die Verkehrsbelastung reduzieren investropa.com. Solche Projekte verbessern die urbane Mobilität und steigern bereits jetzt die Attraktivität (und die Mieten) der angrenzenden Viertel. Tatsächlich verzeichnen Stadtteile, die von der neuen Infrastruktur profitieren, einen Anstieg der Mieten, da Mieter bereit sind, für bessere Anbindung einen Aufpreis zu zahlen investropa.com investropa.com.

Auf politischer Ebene wird die touristische Entwicklung mit Nachhaltigkeit in Einklang gebracht. Die Regionalregierung setzt weiterhin Obergrenzen für das Wachstum von Touristenunterkünften durch – zum Beispiel Beschränkungen für neue Hotelbetten und Lizenzen für Ferienvermietungen – um Überfüllung zu steuern investropa.com. Während diese Einschränkungen den Bau neuer Resorts begrenzen, tragen sie auch dazu bei, die Umwelt Mallorcas zu bewahren und Entwickler zu Qualität statt Quantität zu bewegen. Insgesamt ist der Entwicklungsausblick für die kommenden Jahre eine maßvolle Expansion: mehr Baukräne am Horizont als in der jüngeren Vergangenheit, aber Mallorca ist weit von einem ungezügelten Bauboom entfernt. Der Fokus liegt auf gezielten Projekten, der Renovierung bestehender Immobilien und Infrastruktur, die langfristigen Wert schafft, im Einklang mit der nachhaltigen Wachstumsstrategie der Insel.

Die Auswirkungen des Tourismus auf den Immobilienmarkt

Die Rolle des Tourismus auf Mallorcas Immobilienmarkt kann kaum überschätzt werden. Die Insel verzeichnete Rekordzahlen bei den Besucher*innen Anfang 2025, mit 1,28 Millionen Tourist*innen im ersten Quartal (ein Anstieg von 2,6 % gegenüber dem Vorjahr) und einem höheren Ausgabenwert pro Reisenden (+5,7 % Gesamtausgaben) spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com. Dieser florierende Tourismussektor übt auf verschiedene Weise einen starken Einfluss auf den Immobilienmarkt aus:

• Kurzzeitvermietungen & Ferienhäuser: Die Nachfrage nach Ferienwohnungen bleibt extrem hoch. Viele Investoren kaufen Wohnungen oder Villen, um sie an Tourist*innen zu vermieten, angelockt von attraktiven Renditen in der Hochsaison. Selbst mit gesetzlichen Beschränkungen gilt: „Jeder macht es trotzdem“, wie ein Insider anmerkte, was zeigt, wie lukrativ Ferienvermietungen sein können spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com. Dieser Trend jedoch verknappt das Wohnraumangebot für Einheimische und verschärft die Erschwinglichkeitsproblematik für Langzeitbewohner*innen. In Extremfällen hatten dringend benötigte Arbeitskräfte Schwierigkeiten, während der Sommersaison eine Unterkunft in Arbeitsplatznähe zu finden – eine Situation, die eine Debatte darüber auslöste, touristische Vermietungen zu begrenzen, um Wohnungen für Einheimische freizugeben spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com.
• Steigende Mieten: Langfristige Mietpreise sind stark gestiegen, teilweise aufgrund von Konkurrenz durch Ferienvermietungen und begrenztem Angebot. Tatsächlich sind die Mietpreise auf den Balearen in einem aktuellen Jahr um etwa 30 % auf Rekordhöhen gestiegen investropa.com. Die Regierung reagierte mit strengeren Mietvorschriften – wie beispielsweise strengeren Lizenzen für Airbnb-ähnliche Vermietungen und der Ausweisung von Hoch-Nachfrage-Gebieten, in denen Mieterhöhungen begrenzt sind. Diese Maßnahmen hatten gemischte Auswirkungen: Sie bremsten neue Ferienvermietungen in bestimmten Gebieten (zum Beispiel hat Palma kurzfristige Vermietungen in Mehrfamilienhäusern verboten), führten aber auch dazu, dass das Angebot an Wohnungen für die Langzeitmiete reduziert wurde, was die Mieten angesichts von Knappheit ungewollt weiter nach oben trieb privatepropertymallorca.com.
• Hotelinvestitionen: Die boomenden Touristenzahlen führen zu einer hohen Hotelauslastung und Rentabilität. Boutiquehotels erreichen 2025 durchschnittlich über 80 % Auslastung yes-mallorca-property.com, und selbst Mittelklasse-Resorts liegen bei rund 75 % Auslastung yes-mallorca-property.com. Mit typischen Amortisationszeiten von ca. 7–10 Jahren für Hotelinvestitionen yes-mallorca-property.com sehen internationale Hotelinvestoren Mallorca als sichere Investition. Wir beobachten Umwandlungen von historischen Gebäuden in exklusive Boutiquehotels und Agrotourismus-Fincas (ländliche Anwesen mit Gästeunterkünften), um umweltbewusste Reisende anzusprechen. Dadurch verschmelzen die Grenzen zwischen gewerblichen und wohnwirtschaftlichen Immobilien, da einige Luxusvillen auch als renditeträchtige Ferienimmobilien fungieren.
• Qualität des Tourismus vs. Quantität: Lokale Planer konzentrieren sich zunehmend darauf, hochwertigen, nachhaltigen Tourismus anzuziehen, statt reiner Masse spanishpropertyinsight.com. Eine Umweltsteuer für Touristen und Beschränkungen für Kreuzfahrtschiffe im Hafen von Palma sind Beispiele für Maßnahmen, die darauf abzielen, den Ressourcenverbrauch durch den Tourismus zu begrenzen spanishpropertyinsight.com. Aus Sicht des Immobilienmarkts bedeutet das, dass bestehende Hotels und Ferienhäuser verstärkt renoviert und aufgewertet werden (um anspruchsvolle Gäste anzusprechen) statt Massenunterkünfte zu bauen. Dadurch wächst das Interesse an Immobilien mit einzigartigen Merkmalen – z.B. Landhäuser, die für Agrotourismus lizenziert werden können, oder Villen, die als Wellness-Retreats konzipiert sind.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der Tourismus sowohl ein Segen als auch eine Herausforderung für den Immobilienmarkt auf Mallorca ist. Er fördert Investitionen und hält die Nachfrage stabil (selbst während globaler wirtschaftlicher Schwankungen zieht es die Menschen weiterhin wegen Sonne und Meer nach Mallorca), aber er schafft auch Spannungen bei der Wohnraumerreichbarkeit für Einheimische und Arbeitnehmer. Die andauernde Aufgabe für politische Entscheidungsträger und Investoren besteht darin, das richtige Gleichgewicht zwischen Tourismuswachstum und nachhaltigem Wohnraum zu finden – eine Dynamik, die die Immobilientrends der kommenden Jahre genauso prägen wird wie jeder andere Faktor.

Auswirkungen ausländischer und expatriierter Investitionen

Der Reiz Mallorcas reicht weit über die Grenzen Spaniens hinaus – und diese internationale Nachfrage ist ein Grundpfeiler des Immobilienbooms der Insel. Ausländische Käufer machen etwa ein Drittel aller Immobilienkäufe auf den Balearen aus, mit Abstand der höchste Anteil aller Regionen Spaniens majorcadailybulletin.com. Ende 2024 entfielen 32,5 % der Hausverkäufe auf ausländische Staatsangehörige (im Vergleich zu ~15 % landesweit) majorcadailybulletin.com. Dieser Zustrom von ausländischem Kapital hat tiefgreifende Auswirkungen:

• Wer kauft: Europäer dominieren die Reihen der ausländischen Käufer. Deutsche und britische Käufer führen das Feld an – historisch gesehen waren Deutsche die wichtigsten Investoren in mallorquinische Immobilien, aber auch Briten sind in letzter Zeit stark angestiegen majorcadailybulletin.com. Zusammen machen diese beiden Gruppen schätzungsweise über 60 % der ausländischen Käufe aus. Weitere bedeutende Käufernationalitäten sind die Schweden, Norweger und andere Nordländer, die Franzosen und Niederländer sowie zunehmend Schweizer und österreichische Investoren privatepropertymallorca.com yes-mallorca-property.com. In den letzten Jahren ist auch ein deutlicher Anstieg von amerikanischen Käufern (und Kanadiern) zu verzeichnen, die inzwischen rund 13 % der ausländischen Transaktionen ausmachen – ein Trend, der auf den starken Dollar und das gestiegene Interesse an europäischen Zweitwohnsitzen nach der Pandemie zurückgeführt wird charlesdel.com. Selbst Käufer aus dem Nahen Osten (VAE usw.) sind in Mallorcas ultra-luxuriösen Villenmarkt eingestiegen yes-mallorca-property.com.
• Warum Mallorca: Ausländer werden von Mallorcas Lebensstil und Stabilität angezogen. Die Insel bietet eine seltene Kombination aus Mittelmeerklima, moderner Infrastruktur, Sicherheit und Kultur, die sowohl für Rentner, Zweitwohnsitzsuchende als auch „digitale Nomaden“ attraktiv ist yes-mallorca-property.com. Für EU-Bürger gibt es beim Immobilienkauf auf Mallorca keine Probleme mit Aufenthaltsgenehmigungen, und für Nicht-EU-Bürger war das spanische Golden Visa Programm (Aufenthalt durch Immobilieninvestitionen) ein wichtiger Anreiz. Bemerkenswert: Über 35 % der Immobiliengeschäfte auf den Balearen im Jahr 2023 wurden von ausländischen Käufern getätigt, viele davon mit dem Ziel eines Golden Visa investropa.com. Obwohl Spanien plant, das Golden Visa durch Immobilienkäufe auslaufen zu lassen (Ende 2025), werden Anträge, die vor der Frist eingereicht werden, noch bearbeitet investropa.com. Dies führte zu einem Ansturm von Nicht-EU-Investoren (z. B. aus den USA, China, dem Nahen Osten), die sich über Mallorcas Immobilienmarkt einen „Fuß in die Tür“ nach Europa sichern wollten investropa.com investropa.com.
• Auswirkungen auf die Preise: Der stetige Strom wohlhabender ausländischer Käufer hat die Preise auf Mallorca effektiv nach oben getrieben, insbesondere in begehrten Küsten- und historischen Gebieten. Ausländische Käufer verfügen oft über eine größere Kaufkraft und sind bereit, Spitzenpreise zu zahlen, mit denen lokale Gehälter nicht mithalten können. Dies hat bestimmte Orte in internationale Enklaven verwandelt – zum Beispiel wirken Viertel wie Santa Catalina in Palma oder Port de Sóller deutlich kosmopolitisch, mit ausländischen Cafés und mehrsprachigem Straßenleben, aber auch höheren Wohnkosten. Positiv ist ein starker Markt für Luxusimmobilien und ein globaler Nachfrageschub, der Mallorca vor Einbrüchen im Binnenmarkt schützt charlesdel.com. Negativ: Die Einheimischen können verdrängt werden; es ist ein klassisches Beispiel für einen „Lifestyle“-Markt, in dem ausländisches Vermögen die Immobilienpreise über die lokalen Möglichkeiten hinaus antreibt spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com.
• Politik und Wahrnehmung: Der Anstieg des ausländischen Eigentums hat einige politische Debatten ausgelöst. Lokale Politiker fordern Beschränkungen oder hohe Steuern auf Immobilienkäufe durch Ausländer, um den Markt für Einheimische abzukühlen – so wurde beispielsweise ein (unwahrscheinlicher) Vorschlag für eine 100%ige Steuer auf Immobilienkäufe durch Nichtansässige diskutiert, was in Expats-Kreisen für kleinere Schockwellen sorgte yes-mallorca-property.com. Während solche extremen Maßnahmen nicht in Kraft sind (und sie als unwahrscheinlich gelten yes-mallorca-property.com), spiegelt allein die Debatte die lokalen Sorgen wider. Andererseits haben jüngste nationale Bestimmungen den Prozess für Auslandsinvestitionen tatsächlich vereinfacht (zum Beispiel mit dem spanischen Dekret von 2023, das Genehmigungen für Auslandsinvestitionen klarstellt), um Kaufinteressenten nicht abzuschrecken investropa.com. Insgesamt bleibt Mallorca internationalen Investoren sehr aufgeschlossen, aber die Debatte darüber, wie Wohnen für Mallorquiner langfristig erschwinglich bleibt, wird uns weiterhin begleiten.

Zusammenfassend sind ausländische Käufer eine treibende Kraft auf Mallorcas Immobilienmarkt – sie bringen Kapital, stützen das Luxussegment und zeigen oft auch dann Widerstandsfähigkeit, wenn die lokale Nachfrage nachlässt. Die kosmopolitische Immobilienlandschaft der Insel wird wohl bestehen bleiben, solange Mallorca weiterhin die Lebensqualität und Investitionssicherheit bietet, die internationale Käufer suchen.

Regionale Marktvergleiche und Chancen

Obwohl Mallorca eine relativ kleine Insel ist, ist der Immobilienmarkt sehr vielfältig – jede Region hat ihren eigenen Charakter, Preisspiegel und Chancen. Im Folgenden geben wir einen Überblick über wichtige Gebiete, darunter Palma, Sóller, Alcúdia und andere, und heben die regionalen Dynamiken hervor:

• Palma de Mallorca (Hauptstadt): Palma ist das pulsierende Herz der Insel und ein eigener Immobilienmarkt. In Palma lebt etwa die Hälfte der Inselbevölkerung, und die Stadt bietet alles von historischen Altbauwohnungen bis zu modernen Eigentumswohnungen an der Strandpromenade. Die Durchschnittspreise in der Stadt Palma liegen bei etwa 4.400 €/m² yes-mallorca-property.com und sind im letzten Jahr um etwa 13 % gestiegen. Zentrale Stadtteile (Santa Catalina, Jaime III, Portixol usw.) sind wegen ihres Mix aus Kultur, Nachtleben und Infrastruktur sehr gefragt – sie sprechen junge Berufstätige, Expats und verkleinernde Rentner gleichermaßen an. Es gibt eine starke Nachfrage nach Wohnungen und Penthäusern in Palma, besonders nach sanierten Einheiten mit Terrassen. Zum Beispiel bleibt das angesagte Viertel Santa Catalina ein Hotspot für Käufer, die urbanes Wohnen mit Charakter suchen. Das Angebot ist knapp, und neue Projekte innerhalb Palmas bestehen meist aus hochwertigen Sanierungen, da das Bauland rar ist. Für Investoren ist der Mietmarkt in Palma der liquideste der Insel (sowohl für Langzeit- als auch für gehobene Ferienvermietungen, wenngleich Ferienlizenzen für Stadtwohnungen inzwischen eingeschränkt wurden). Die kommende Straßenbahnlinie und städtebauliche Verbesserungen steigern die Attraktivität Palmas für die kommenden Jahre weiter investropa.com. Trotz der höheren Preise im Vergleich zum Großteil der Insel bietet Palma weiterhin Chancen – insbesondere in aufstrebenden Stadtvierteln am Rand des Zentrums, die ein leicht besseres Preis-Leistungs-Verhältnis und starkes Wachstumspotenzial versprechen, während die Stadt expandiert.
• Südwest-Mallorca (Calvià, Andratx, etc.): Die Südwestküste ist Mallorcas Glamour-Gürtel, berühmt für Luxusresorts und Villen von Prominenten. Dazu gehören Gegenden wie Puerto Portals/Bendinat, Port d’Andratx, Santa Ponsa und Sol de Mallorca. Hier findet man die teuersten Immobilien der Insel: moderne Villen, Anwesen am Wasser und abgeschlossene Wohnanlagen. Die Preise in den besten Lagen liegen im Durchschnitt zwischen 6.000 € und 9.000 € pro m² yes-mallorca-property.com yes-mallorca-property.com – mit Rekordverkäufen, die diese Durchschnittswerte weit übersteigen. Zum Beispiel liegen die Durchschnittspreise in Port d’Andratx bei etwa 9.000 €/m² yes-mallorca-property.com, was zu den höchsten in Spanien zählt – dank malerischem Hafen und luxuriösem Flair. Interessanterweise war das Preiswachstum hier moderat (~+4 % im letzten Jahr yes-mallorca-property.com), da das Preisniveau bereits extrem hoch war – das spricht für einen ausgereiften Markt. Chancen im Südwesten bieten die Randlagen: Gebiete wie Camp de Mar, El Toro (Port Adriano) oder das Dorf Calvià im Inland erfreuen sich starker Nachfrage bei (etwas) niedrigeren Preisen, und neue Luxusprojekte (etwa Designervillen in den Hügeln von Camp de Mar) kommen auf den Markt, um die Nachfrage zu bedienen. Der Südwesten ist zudem ein Zentrum für Käufer mit sehr hohem Vermögen – sowohl aus dem Ausland als auch aus der spanischen Elite – und damit relativ immun gegen kurzfristige Marktschwankungen. Investoren mit Fokus auf Luxusvermietung oder -sanierungen/Flips finden diese Region attraktiv; hochwertige Villen erzielen hier weiterhin Spitzenmieten und werden oft schneller verkauft als Mittelklasse-Häuser anderswo yes-mallorca-property.com. Für 2025 und darüber hinaus wird erwartet, dass der Südwesten seinen Luxus-Boom fortsetzt – mit besonderer Nachfrage nach modernen Ausstattungen (Smart Homes, nachhaltige Features) und Meerblick.
• Norden & Nordwesten (Sóller, Deià, Pollença, Alcúdia): Diese Region, die sich über das Tramuntana-Gebirge bis hinab zu den nördlichen Buchten erstreckt, verbindet landschaftliche Schönheit mit Exklusivität. Orte wie Sóller, Deià und Valldemossa in den nordwestlichen Bergen sind berühmt für ihre idyllischen Landschaften und rustikalen Steinfincas – attraktiv für Künstler, wohlhabende Expats und alle, die ein ruhigeres Stück Paradies suchen. Die Preise in Sóller liegen im Durchschnitt bei etwa 5.500–5.700 €/m² für Immobilien, was seine Beliebtheit widerspiegelt engelvoelkers.com. Tatsächlich sind die Apartmentpreise in Sóller kürzlich zweistellig gestiegen (+17,5 % in 2024) bei begrenztem Angebot engelvoelkers.com. Küstenorte wie Puerto de Sóller und Deiàs Küste sind aufgrund des seltenen Bestands und geschützter Flächen extrem teuer (Deià rangiert konstant als eines der teuersten Dörfer Spaniens pro m²). Weiter östlich bietet die Region Pollença und Alcúdia (Norden) eine Mischung aus historischen Orten und Urlaubsresorts am Strand. Die Preise in Alcúdia (~4.300 €/m²) stiegen im letzten Jahr um ~13 % yes-mallorca-property.com, was das steigende Interesse zeigt. Die nahegelegenen Orte Port de Pollença und Port d’Alcúdia sind für Familienferienhäuser beliebt und haben im Sommer einen aktiven Mietmarkt. Käufer im Norden sind unterschiedlich – viele britische Familien und Rentner bevorzugen diese Gegend, ebenso wie andere Europäer, die das entspanntere Ambiente im Vergleich zum Südwesten schätzen. Die Möglichkeiten hier betreffen oft ältere Immobilien mit Renovierungspotenzial: Zum Beispiel ein traditionelles Dorfhaus in der Altstadt von Pollença oder ein Landhaus am Stadtrand von Sóller, das restauriert werden kann (die Nachfrage nach restaurierten Fincas mit modernem Komfort steigt). Da in der Tramuntana-Region der UNESCO-Welterbestatus den Neubau limitiert, halten bestehende Immobilien ihren Wert gut und verzeichnen oft eine konsistente Wertsteigerung.
• Ost & Südost (Küstenperlen und Binnenstädte): Mallorcas Ostseite, von der Hügelstadt Artà bis hinunter nach Santanyí und die Gegend um Ses Salines, war traditionell ruhiger, rückt aber nun in den Fokus von Investoren. Diese Region bietet wunderschöne Calas (Buchten) und Strände, charmante Dörfer und mehr Landverfügbarkeit als der Südwesten. Daher sind die Preise im Durchschnitt niedriger – zum Beispiel liegt Felanitx im Südosten bei unter 2.000 €/m² yes-mallorca-property.com, und sogar die beliebte Marktstadt Manacor (Mallorcas zweitgrößte Stadt, im östlichen Binnenland) liegt bei etwa 2.900 €/m² yes-mallorca-property.com. Auffällig ist, dass einige Gemeinden im Osten die höchsten Preisanstiege der Insel verzeichneten (Manacor stieg innerhalb eines Jahres um 30% yes-mallorca-property.com), da Schnäppchenjäger nach erschwinglicheren Alternativen im Osten suchten yes-mallorca-property.com. Küstenorte wie Cala d’Or, Portocolom oder Colònia de Sant Jordi ziehen ausländische Käufer an, die bezahlbare Apartments mit Meerblick oder Villen suchen – oft zu einem Bruchteil der Preise in Palma. Unterdessen hat sich die Region Santanyí (südöstliche Spitze) zu einem Geheimtipp für Luxus entwickelt – Prominente und wohlhabende Käufer haben sich in Landgütern rund um Santanyí und Cas Concos eingekauft, angelockt von der malerischen Landschaft und Privatsphäre. Neue hochwertige Bauprojekte sind hier seltener, aber es gibt einige exklusive Entwicklungen (z.B. einige neue Apartmentanlagen direkt am Meer bei Cala d’Or). Für Investoren bietet der Osten/Südosten Wert und Wachstumspotenzial – die Mietrenditen können dank Tourismus im Sommer solide sein, und da sich die Infrastruktur langsam verbessert (bessere Straßen, Glasfaser-Internet für Remote-Arbeiter etc.), könnten diese Orte weiter preislich zum entwickelteren Westen aufschließen.
• Zentral & Binnenland (Die “Pla”-Ebene und Inca): Das Inselinnere – Dörfer wie Alaró, Binissalem, Sineu sowie die Kleinstadt Inca – bildet das landwirtschaftliche Herzstück. Historisch gesehen gab es in dieser Region die günstigsten Immobilien auf Mallorca, und tatsächlich sind die Preise hier noch niedriger (oft im Bereich von 1.500–3.000 €/m² yes-mallorca-property.com). Allerdings hat das postpandemische Bedürfnis nach mehr Platz und Ruhe die Nachfrage im Inselinneren steigen lassen. Orte wie Alaró und Santa Maria (20-30 Minuten von Palma entfernt) sind nun angesagt bei Familien und Expats, die einen Blick auf Weinberge und erschwinglichere Preise suchen; sogar rein ländliche Fincas haben an Wert gewonnen, da das Arbeiten aus dem Homeoffice das ganzjährige Landleben ermöglicht hat. So sind zum Beispiel die Preise in Binissalem (~2.462 €/m²) im letzten Jahr um etwa 7,4 % gestiegen yes-mallorca-property.com, was das wachsende Interesse am Leben in der Weinregion widerspiegelt. Die zentrale Ebene bietet größere Grundstücke und traditionelle Häuser (viele mit Modernisierungsbedarf) – eine großartige Chance für diejenigen, die bereit sind zu renovieren. Die Bautätigkeit ist hier aufgrund strenger ländlicher Bebauungspläne minimal, aber es gibt Gespräche, etwas Land für Wohnraum zuzulassen, da die Insel es dringend benötigt (die kürzlichen Umwidmungspläne könnten insbesondere Gemeinden im Inselinneren betreffen). Investoren, die sich für das Landesinnere interessieren, könnten Agrotourismus-Projekte (Umwandlung alter Anwesen zu Gästehäusern) oder das reine Landbanking in Betracht ziehen, da die Grundstückswerte wegen Knappheit steigen yes-mallorca-property.com. Insgesamt ist das Inselinnere zwar nicht so glamourös wie die Küsten, bietet aber ein Stück authentisches Mallorca und einen Immobilienmarkt, der prozentual betrachtet vom heutigen niedrigen Niveau aus die stärksten zukünftigen Wachstumschancen haben könnte.

Jede Region Mallorcas bietet somit einzigartige Möglichkeiten. Ob Palmas urbanes Treiben, der luxuriöse Lebensstil im Südwesten, die natürliche Ruhe im Norden oder das Preis-Leistungs-Verhältnis im Osten – entscheidend ist es, die eigenen Ziele und das Budget mit dem passenden Standort abzugleichen. Wichtig ist: Alle Regionen profitieren von den inselweiten Trends von begrenztem Angebot und hoher Nachfrage, sodass keine Region „abgehängt“ wird – es ist vielmehr eine Frage, welche Gebiete am schnellsten versus beständig wachsen. Clevere Käufer und Investoren sollten auf Gegenden mit bevorstehender Infrastruktur (neue Straßen, Häfen usw.) sowie auf die „nächsten Trendviertel“ neben bereits begehrten Lagen achten.

Hochwertige Immobilien haben Mallorcas Immobilienmarkt in den letzten Jahren angeführt. Luxusimmobilien – Villen ab 2 Millionen Euro, Penthäuser über 1 Million Euro, Anwesen im Bereich von 5–10 Millionen Euro – sind das dynamischste Segment des Marktes. Im Jahr 2024 ist die Nachfrage nach Luxusimmobilien so stark gestiegen, dass Immobilien im Bereich von 1,5 Millionen Euro und mehr schneller verkauft werden als günstigere Objekte yes-mallorca-property.com yes-mallorca-property.com. Viele Agenturen berichten, dass je höher der Preis, desto schneller der Verkauf im aktuellen Klima auf Mallorca yes-mallorca-property.com. Diese Lust auf Luxus wird von vermögenden Käufern aus ganz Europa und darüber hinaus angetrieben, die Trophäenimmobilien in Mallorcas besten Lagen (Südwestküste, Son Vida, Deià usw.) suchen. Es geht so weit, dass einige Agenturen sich nur noch auf Objekte ab 1 Million Euro konzentrieren, weil Immobilien unter einer Million Euro einen langsameren Umschlag haben yes-mallorca-property.com. Der Luxus-Boom hat auch dazu geführt, dass Verkäufer die Angebotspreise in einigen Fällen auf absurde Höhen treiben (es gibt Berichte über einfache 1-Zimmer-Apartments zum Preis von 1 Million Euro oder Abrisshäuser für 3 Millionen Euro) yes-mallorca-property.com. Auch wenn nicht jede überteuerte Immobilie verkauft wird, bleibt das Top-Segment insgesamt sehr knapp an Angeboten – es gibt einfach mehr Millionäre, die auf Mallorca schauen, als es verfügbare Villen gibt.

Im Bereich der Gewerbeimmobilien variieren die Trends je nach Sektor:

• Büro- und Einzelhandelsflächen: Palma ist das kommerzielle Zentrum, und sein Büromarkt ist relativ klein (Mallorcas Wirtschaft basiert mehr auf Tourismus und Dienstleistungen als auf Unternehmen). Büroflächen in Palma sind knapp, insbesondere moderne High-End-Flächen, da der Neubau begrenzt ist. Mit immer mehr Unternehmern und Expats, die remote arbeiten, wachsen die Angebote für Co-Working-Spaces und flexible Arbeitsbereiche rund um Palma stetig. Einzelhandelsflächen in erstklassigen Touristengebieten (Palmas Altstadt, Portals Nous, Flaniermeilen der Resorts) sind weiterhin begehrt – Luxus-Einzelhandel und Gastronomiebetriebe expandieren, um die zahlungskräftigen Besucher zu bedienen. Zum Beispiel eröffnen internationale Marken und Boutiquen weiterhin im Zentrum von Palma, während die Stadt ihr Image als ganzjähriges Reiseziel aufpoliert. Der lokale Einzelhandel außerhalb der Touristenregionen hingegen hängt von der regionalen Kaufkraft ab, die durch die hohen Lebenshaltungskosten belastet ist. Investoren in Gewerbeimmobilien konzentrieren sich daher vor allem auf Standorte, die mit Tourismus oder wohlhabenden Wohnlagen verbunden sind (z.B. ein neues gehobenes Restaurant in Santa Catalina oder ein saniertes Bürogebäude im Paseo Marítimo, das auf ausländische Unternehmen ausgerichtet ist). Angesichts der starken Wirtschaftslage im Jahr 2025 – mit Rekordbeschäftigung auf den Balearen und einem wachsenden Dienstleistungssektor spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com – sind die Aussichten für gut gelegene Gewerbeimmobilien positiv, wobei hohe Zinsen weltweit einige spekulative Entwicklungen ausgebremst haben.
• Hotels und Gastgewerbe: Wie bereits erwähnt, boomt der Hotel-Sektor. Investoren sind sehr daran interessiert, Boutique-Hotels zu erwerben oder zu entwickeln – sowohl in Palma als auch in malerischen Orten. Ein Boutique-Hotelzimmer auf Mallorca erzielt im Schnitt eine Investition von etwa 180.000 € pro Zimmer, und viele erzielen eine Auslastung von über 80 % yes-mallorca-property.com, was einen beeindruckenden Wert darstellt. Mallorcas Fokus auf Qualitätstourismus bedeutet, dass die Modernisierung bestehender Hotels Priorität hat – viele ältere Häuser werden renoviert, um Spa-Bereiche, „grüne“ Auszeichnungen und Premium-Angebote zu schaffen. Neubauten von Hotels sind politisch jedoch begrenzt (niemand möchte, dass Mallorca erneut von Betontürmen überrannt wird), aber es gibt Projekte, die Bestandsimmobilien für touristische Zwecke umwandeln. Hinzu kommt, dass hybride Konzepte wie Aparthotels oder Condo-Resorts zunehmend im Trend liegen und Wohnen sowie Hotellerie verbinden. Für Investoren bieten Hotelimmobilien auf Mallorca solide Renditen, erfordern aber auch regulatorische Sorgfalt (Tourismuslizenzen usw.). Das Jahr 2025 dürfte ein starkes Jahr für die Hotellerie werden, falls die Touristenzahlen wie erwartet neue Rekorde erreichen – kommerziell genutzte Gastgewerbeimmobilien auf Mallorca bleiben deshalb äußerst gefragt.
• Industrie und Logistik: Dies ist ein kleinerer Teil des Kuchens – Mallorcas Insellage bedeutet, dass hier keine große Industrie angesiedelt ist, aber Logistik bleibt stets gefragt (Lagerung von Waren, Zustellung auf der letzten Meile für Bewohner und Hotels). Industrieimmobilien konzentrieren sich auf Gebiete wie Son Castelló oder Can Valero (Gewerbegebiete nahe Palma). Der Boom im E-Commerce und die allgemeine wirtschaftliche Aktivität haben die Leerstände in diesem Bereich gering gehalten. Die Entwicklung in dieser Kategorie ist aufgrund von Flächenknappheit eher moderat, aber die Renditen sind meist stabil. Eine interessante Entwicklung sind Projekte im Bereich erneuerbare Energien: Investoren interessieren sich für Land für Solarparks usw., was jedoch mehr in Richtung Infrastruktur als klassischer Immobilienmarkt geht.

Im Wesentlichen ist das gesamte Immobilien-Spektrum Mallorcas im Vorfeld von 2025 sehr dynamisch – vom Wohnbereich (von Apartments bis zu Landhäusern) über Gewerbeimmobilien (vor allem touristisch orientiert) bis hin zum Ultra-Luxus-Segment ist überall Bewegung. Die Herausforderung für neue Marktteilnehmer liegt darin, den Mangel an Angeboten und die regulatorische Landschaft zu meistern, doch die Chance besteht darin, dass die Nachfragefaktoren (Sonnengarantie, internationale Attraktivität, begrenzte Verfügbarkeit) noch länger bestehen bleiben werden.

Ausblick und Tipps für Käufer, Mieter und Investoren

Der Immobilienmarkt Mallorcas im Jahr 2025 ist dynamisch und vielschichtig. Hier geben wir maßgeschneiderte Einblicke für verschiedene Interessengruppen, um sich im aktuellen Klima besser zurechtzufinden:

• Hauskäufer: Seien Sie vorbereitet und entschlossen. Da sich die Preise auf Rekordniveau befinden, sollten Käufer sorgfältig Regionen und Preise recherchieren, um faire Werte zu erkennen. Beachten Sie, dass die Angebotspreise oft optimistisch sind, aber wirklich günstige Schnäppchen selten. Wenn Sie eine Immobilie finden, die Ihnen gefällt, handeln Sie schnell (gute Objekte erhalten oft mehrere Anfragen). Die Finanzierungskosten sind aktuell höher als noch vor ein paar Jahren (Hypothekenzinsen ~4–5 % vs. ~1 % im Jahr 2021 yes-mallorca-property.com), daher lassen Sie sich vorab für die Finanzierung qualifizieren und kalkulieren Sie höhere monatliche Raten ein. Prüfen Sie auch Randlagen der beliebtesten Gegenden – wenn Palma zu teuer ist, könnten Sie beispielsweise Marratxí oder Llucmajor am Stadtrand in Betracht ziehen, wo Sie mehr für Ihr Geld bekommen yes-mallorca-property.com yes-mallorca-property.com. Denken Sie auch langfristig: Der Immobilienmarkt auf Mallorca war historisch stets widerstandsfähig – ein Kauf für den Eigenbedarf oder als langfristige Investition zahlt sich meist aus, während kurzfristige Spekulationen jetzt schwieriger sind, da das jährliche Wachstum abnimmt. Achten Sie zudem auf rechtliche Aspekte (vor allem als Nicht-Resident: Informieren Sie sich gut über Steuern und ggf. notwendige Lizenzen, falls Sie Ihr Objekt vermieten wollen).
• Mieter: Erwarten Sie Konkurrenz und ziehen Sie alle Optionen in Betracht. Der Markt für langfristige Vermietungen auf Mallorca ist angespannt und teuer – es ist nicht ungewöhnlich, dass gut gelegene Wohnungen viele Bewerber haben und die Preise bei 18–20 € pro m² und Monat liegen (z. B. ~1.850 € für eine 100 m² große Wohnung) Stand 2024 yes-mallorca-property.com. Beginnen Sie frühzeitig mit Ihrer Suche und halten Sie Unterlagen (Einkommensnachweis, Referenzen) bereit. Erweitern Sie Ihren Suchradius über die Top-Viertel hinaus; etwas weiter von der Küste oder den Touristenzentren entfernt finden Sie möglicherweise bessere Angebote. Wenn Sie offen sind, denken Sie über Mietverträge außerhalb der Saison oder Mietkaufvereinbarungen nach – einige Eigentümer sind bereit, im Winter niedrigere Mieten zu verhandeln oder an einen guten Mieter zu verkaufen. Für diejenigen, die touristische Unterkünfte mieten möchten, beachten Sie, dass neue Ferienvermietungslizenzen begrenzt sind; das Angebot ist also knapp – erwarten Sie hohe Mieten für lizenzierte Ferienvillen im Sommer. Letztendlich sollten Sie politische Veränderungen im Auge behalten: Die Regierung ist sich der Wohnungsnot bewusst, sodass neue Maßnahmen (wie Anreize für Eigentümer, langfristig zu vermieten) eingeführt werden könnten, die die Situation allmählich verbessern. Bis dahin sollten Mieter auf hohe Preise vorbereitet sein und möglicherweise sich mit kleineren Räumen oder Mitbewohnern zufriedengeben, besonders rund um Palma, wenn das Budget knapp ist.
• Immobilieninvestoren: Mallorca bleibt eine solide Wahl, aber wählen Sie Ihr Segment mit Bedacht. Die Insel bietet Investoren alles – von renditestarken Mietobjekten bis zu spekulativen Luxusprojekten –, aber das Klima 2025 begünstigt einen strategischen Ansatz. Aufgrund der hohen Nachfrage sind Mietrenditen attraktiv – Bruttorenditen von etwa 5–6 % für Wohnimmobilien sind erreichbar globalpropertyguide.com, und gut geführte Ferienvermietungen können noch mehr einbringen. Konzentrieren Sie sich auf liquide, stark nachgefragte Lagen: Zum Beispiel wird eine Wohnung an der Strandpromenade in Palma oder eine Villa in Santa Ponsa immer Mieter/Käufer finden. Laut lokalen Analysten sind die aktuell „liquidesten“ Investitionen: Stadtwohnungen in angesagten Vierteln von Palma, Villen in besten Südwestlagen, kleine Boutique-Hotels und Grundstücke mit Baugenehmigung yes-mallorca-property.com yes-mallorca-property.com. Diese Anlageklassen bieten sowohl laufende Einnahmen als auch Wertsteigerungspotenzial. Beachten Sie regulatorische Risiken: Beispielsweise könnten Diskussionen über eine Ausländersteuer oder das tatsächliche Ende des Golden Visa die Nachfrage an den Rändern beeinflussen yes-mallorca-property.com. Es ist ratsam, einen lokalen Anwalt oder Berater zu haben, um sich im Hinblick auf Bebauungspläne, Mietrecht und Steuern zurechtzufinden. Falls Sie aus dem Ausland investieren, beachten Sie, dass Spanien die Vorschriften für Auslandsinvestitionen kürzlich vereinfacht hat, um die Einhaltung zu erleichtern investropa.com – größere Investitionen müssen jedoch weiterhin den Behörden gemeldet werden. Für die Zukunft ist mit einer moderateren Preisentwicklung zu rechnen, planen Sie also mit realistischen Wachstumsraten (5 % jährlich statt 15 %). Zusammengefasst: Investieren Sie in Wert und Cashflow, nicht in reine Spekulation. Mallorcas Fundamentaldaten – begrenztes Land, weltweite Attraktivität und ein stabiler Standort in der Eurozone – sind eine starke Basis für langfristige Investoren, die Lebensstil und Gewinn vereinen möchten.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass Mallorcas Immobilienmarkt 2025 boomt, aber ein geschicktes Vorgehen erfordert. Ob Sie nun ein Traumhaus kaufen, eine Mietwohnung suchen oder investieren möchten – der Erfolg kommt durch genaue Kenntnis der lokalen Trends, entschlossenes Handeln, wenn sich Gelegenheiten bieten, und ein gutes Gespür für den einzigartigen Rhythmus von Leben und Geschäft auf der Insel. Mit ihrer Mischung aus sonniger Lebensart und solider Investment-Performance bietet Mallorca wirklich einen „Paradies-Immobilienmarkt“ – und das wird sich wohl auch in den kommenden Jahren fortsetzen, da sich die Insel mit nachhaltigem Wachstum und bleibendem Reiz immer wieder neu erfindet.

Quellen: Für diesen Bericht wurden aktuelle Marktanalysen und Daten von Immobilienagenturen, Regierungs- und Portalstatistiken sowie Investmentberichte verwendet, darunter Engel & Völkers Marktdaten engelvoelkers.com engelvoelkers.com, Idealista/Pisos.com via Yes! Mallorca Property yes-mallorca-property.com yes-mallorca-property.com, der Wirtschaftsbericht der balearischen Regierung spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com, und lokale Nachrichten (Majorca Daily Bulletin) majorcadailybulletin.com, unter anderen. Diese Quellen unterstreichen Mallorcas aktuelle Trends: explodierende Preise, maßgeblich getrieben durch internationale Nachfrage, begrenztes Angebot und den anhaltenden touristisch bedingten Reiz der Insel.