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Marktausblick für Immobilien in Orange County 2025

Juli 11, 2025
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Orange County Real Estate Market Outlook 2025

Der Immobilienmarkt im Orange County, Kalifornien, bleibt auch 2025 robust, ist jedoch stark gespalten. Wohnimmobilien zeichnen sich durch Rekordpreise und eine historisch niedrige Erschwinglichkeit aus, obwohl die Verkaufszahlen aufgrund hoher Hypothekenzinsen gesunken sind. Die Gewerbesektoren zeigen gemischte Trends: Der Büromarkt stabilisiert sich, hat aber immer noch mit erhöhten Leerständen aus der Remote-Work-Ära zu kämpfen, Industrieimmobilien bleiben gefragt, obwohl der Leerstand von Rekordtiefs angestiegen ist, und Einzelhandelsflächen profitieren von niedrigen Leerständen durch kaufkräftige Konsumenten. Bedeutende neue Projekte – von groß angelegten Wohnungsbauvorhaben bis hin zu wegweisenden gemischt genutzten Quartieren – verändern das Stadtbild nachhaltig. Der Ausblick bleibt vorsichtig optimistisch: Den Prognosen zufolge werden sich die Immobilienverkäufe erholen und das moderate Preiswachstum wird sich auch 2025 und darüber hinaus fortsetzen, da die Zinsen allmählich sinken car.org surterreproperties.com. Dennoch bestehen erhebliche Risiken, darunter eine starke Erschwinglichkeitskrise, mögliche wirtschaftliche Abschwächungen und politische Veränderungen. Dieser Bericht liefert eine datenbasierte Analyse des Immobilienmarktes von Orange County im Jahr 2025 und den folgenden Jahren, einschließlich Entwicklungen im Wohn- und Gewerbebereich, Preis- und Mietenprognosen, Schlüsselprojekte, demografische Faktoren, wirtschaftliche und politische Rahmenbedingungen sowie Investitionschancen und Risiken.

Entwicklungen im Wohnimmobilienmarkt 2025

Hauspreise und Erschwinglichkeit: Die Immobilienwerte in Orange County haben sich als widerstandsfähig erwiesen und sind trotz des Verkaufsrückgangs weiter gestiegen.

Der mittlere Verkaufspreis beträgt im Frühjahr 2025 etwa 1,2 Millionen $ und entspricht damit dem bisherigen Höchststand aus Mitte 2024 programbusiness.com.Dies entspricht einem jährlichen Preisanstieg in der Größenordnung von 4 % bis 7 %, je nach Datenquelle programbusiness.com redfin.com.Über einen mehrjährigen Zeitraum ist die Wertsteigerung noch auffälliger – der mittlere Hauspreis in Orange County ist in den letzten sechs Jahren um etwa 70 % gestiegen programbusiness.com.Solch ein Preisanstieg, kombiniert mit steigenden Zinssätzen, hat die monatlichen Hypothekenzahlungen in die Höhe schnellen lassen (in drei Jahren um über 50 % gestiegen) und die Erschwinglichkeit auf ein dramatisch niedriges Niveau gedrückt programbusiness.com programbusiness.com.Ab dem 1. Quartal 2025 können sich laut der California Association of Realtors nur 12 % der Haushalte in Orange County das Haus zum Medianpreis leisten, wie auf programbusiness.com berichtet wird.Dieser Erschwinglichkeitsindex ist der niedrigste jemals verzeichnete Wert für Orange County und liegt weit unter dem langfristigen Durchschnitt (~21 %) programbusiness.com.Im Vergleich dazu konnten sich landesweit 17 % der Haushalte ein Jahr zuvor ein durchschnittliches Haus leisten, was auf die besonders akute Erschwinglichkeitskrise im Orange County hinweist programbusiness.com.Um die Lücke ins rechte Licht zu rücken, schätzen Analysten, dass es einen Preisverfall bei Immobilien um 44%, oder Hypothekenzinsen von ~1,8%, oder einen Anstieg des mittleren Haushaltseinkommens um 77% bräuchte, um die Erschwinglichkeit wieder auf das historische Niveau zurückzuführen programbusiness.com.Sofern es nicht zu solch drastischen Veränderungen kommt, bleibt Wohneigentum für die meisten lokalen Mieter unerreichbar, und viele jüngere Familien verschieben entweder den Kauf, ziehen ins Landesinnere oder suchen kleinere Häuser/Wohnungen als Startimmobilien.

Hausverkäufe und Bestand: Der Immobilienmarkt in Orange County hat sich hinsichtlich der Verkaufsaktivität abgekühlt, obwohl die Preise weiterhin nahe an historischen Höchstständen liegen. Im März 2025 wurden im County 2.157 Hausverkäufe verzeichnet, was etwa 27 % unter dem 20-Jahres-Durchschnitt für diesen Monat liegt programbusiness.com. Dies ist eines der niedrigsten Verkaufsvolumen seit Jahrzehnten und spiegelt die Auswirkungen höherer Hypothekenzinsen sowie den sogenannten „Lock-in“-Effekt wider, der bestehende Eigentümer mit zinsgünstigen Krediten vom Verkaufen abhält car.org programbusiness.com. Tatsächlich lag der monatliche Durchschnitt der Hausverkäufe in Orange County in den letzten drei Jahren seit Anfang 2022 bei rund 2.087 Einheiten – 31 % weniger als der Durchschnitt vor der Zinserhöhung von 3.031 Einheiten in den Jahren 2019–2022 programbusiness.com. Trotz dieses Nachfragerückgangs bleibt das Immobilienangebot extrem knapp. Viele potenzielle Verkäufer halten an ihren Immobilien fest, um die extrem niedrigen Zinsen aus den Vorjahren zu bewahren, wodurch das Angebot an Bestandsimmobilien weiterhin nahe an Rekordtiefs bleibt globenewswire.com. Käufer hingegen stehen vor einem begrenzten Angebot und einem intensiven Wettbewerb um die Häuser, die tatsächlich auf den Markt kommen.

Bürosektor: Der Büromarkt in Orange County erlebt im Jahr 2025 eine langsame Erholung nach den Umwälzungen während der Pandemie.

Der Bezirk begann das Jahr 2025 mit einer Leerstandsquote für Büros von etwa 11,8%, was tatsächlich leicht unter dem Höchststand von etwa 12,4% ein Jahr zuvor liegt kidder.com kidder.com.Diese Verbesserung deutet darauf hin, dass der lokale Büromarkt viele große Metropolregionen übertroffen hat, was zum Teil auf die begrenzte Neubautätigkeit und die proaktive Umnutzung veralteter Gebäude zurückzuführen ist.Die Nettobelegung wurde Anfang 2025 in den meisten Teilmärkten leicht positiv – in vier von fünf Büroteilmärkten wurde im ersten Quartal mehr Fläche bezogen als aufgegeben, einzig im Gebiet um den John Wayne Airport kam es weiterhin zu Auszügen, da einige Unternehmen ihre Flächen konsolidierten und verkleinerten cbre.com cbre.com.Ein „Flight to Quality“ ist eindeutig im Gange: Mieter ziehen vermehrt hochwertige Class-A-Gebäude mit modernen Annehmlichkeiten und günstigen Lagen vor, wie sie beispielsweise in South Orange County und Irvine zu finden sind, die eine starke Vermietungsaktivität verzeichnen cbre.com.Vermieter älterer Büros mit weniger Annehmlichkeiten stehen weiterhin vor Herausforderungen, da das hybride Arbeiten anhält.Das gesamte Leasingvolumen Anfang 2025 war enttäuschend – neue Bürovermietungen beliefen sich auf knapp 1 Million Quadratfuß.ft.im ersten Quartal, fast 49 % weniger als im Vorquartal cbre.com.Dennoch sind die Angebotsmieten im Wesentlichen stabil geblieben (durchschnittlich etwa 2,80–2,84 $ pro Quadratfußpro Monat Full-Service) kidder.com cbre.com, was darauf hinweist, dass es den Vermietern gelingt, die nominalen Mieten zu halten, selbst wenn die Zugeständnisse steigen.Der Ausblick für Büros ist vorsichtig optimistisch.Marktanalysten stellen fest, dass die Büroleerstandsquote im Orange County weiterhin deutlich unter dem US-Durchschnitt liegt.Durchschnitt (landesweite Leerstandsquote für Büros wird voraussichtlich 2025 ihren Höchststand von etwa 19 % erreichen) journal.firsttuesday.us.Die lokale Arbeitslosigkeit ist niedrig (nahe 4% kidder.com), und jüngste große Mietabschlüsse von Technologie-, Finanz- und Gesundheitsunternehmen haben das Vertrauen gestärkt, dass die Nachfrage nach hochwertigen Büroflächen anhalten wird cbre.com kidder.com.Darüber hinaus werden einige veraltete Bürokomplexe für eine Umnutzung zu Wohnungen oder industriellen Zwecken vorgesehen, was den Bürobestand nach und nach verringern und zur Stabilisierung der Leerstandsquoten beitragen wird kidder.com.Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der Büromarkt in Orange County im Jahr 2025 von einer zweifachen Dynamik geprägt ist: Auf der einen Seite gibt es einen Überschuss an veralteten Büroflächen, auf der anderen Seite finden sich starke Cluster in den Class-A-Standorten.Investoren sehen Chancen in der Neupositionierung gut gelegener Büroimmobilien, bleiben jedoch angesichts des langsamen Wachstums und der hohen Refinanzierungskosten des Sektors in naher Zukunft vorsichtig.

Industriesektor: Das Immobiliensegment für Industrie in Orange County war schon lange eine tragende Säule der Stärke, und auch wenn 2025 eine gewisse Abkühlung von den hektischen Höchstständen der letzten Jahre mit sich bringt, bleiben die Fundamentaldaten weiterhin solide.

Nach einem historischen Tiefstand von etwa 1,5–2 % Leerstand im Jahr 2021 ist die Leerstandsquote im Industriesektor bis Anfang 2025 auf etwa 5–6 % gestiegen lee-associates.com hefnervernickteam.com.Dieser Anstieg der Leerstandsquote – von nahezu vollständiger Belegung auf ein normaleres Niveau – spiegelt sowohl neue Angebotsfertigstellungen als auch eine leichte Abschwächung des Nachfragewachstums wider.In den letzten zwei Jahren wurden etwa 1,8 Millionen QuadratmeterFußneuer Lager- und Logistikfläche wurde in Orange County gebaut savills.com savills.com, was den Platzmangel lindert.Gleichzeitig hat die Mieternachfrage nachgelassen, da der E-Commerce-Boom sich stabilisiert hat und einige Unternehmen sich nach einer wahrscheinlich zu starken Expansion in den Jahren 2020–2022 zurückgezogen haben.Dennoch ist eine Leerstandsquote von 5 %–6 % relativ niedrig (der langfristige Durchschnitt des Landkreises liegt bei rund 4,2 % für Industrieflächen lee-associates.com).Die Mietpreise für Industrieflächen, die auf Rekordhöhen gestiegen waren, haben sich eingependelt und sind 2024–25 sogar leicht gesunken, da die Leerstandsquote gestiegen ist kidder.com.Vermieter fordern jedoch weiterhin Spitzenpreise für hochwertige Distributionsanlagen, da in Orange County nur wenig entwickelbares Land zur Verfügung steht und die Nähe zu den Verbrauchermärkten gegeben ist.Die typische Industrie-Miete Mitte 2025 bleibt deutlich über dem Niveau vor der Pandemie und trägt zu starken Renditen für Vermieter bei.Ein weiterer bemerkenswerter Trend ist die Umwandlung älterer Industrie- und F&E-Immobilien in alternative Nutzungen (und umgekehrt, die Umwandlung älterer Bürogebäude in Industrieflächen).Zum Beispiel wurden einige wenig genutzte Büroparks in North County abgerissen, um Platz für moderne Logistikzentren zu schaffen kidder.com.Diese kreative Wiederverwendung ist teilweise der Grund, warum der Industriebestand im Orange County trotz Flächenbeschränkungen wachsen kann.Das Investoreninteresse an Industrieanlagen hat sich seit dem Kaufrausch von 2021 aufgrund höherer Zinssätze und der Ausweitung der Kapitalisierungsraten abgekühlt, aber der Sektor gilt immer noch als eine der sichersten Anlagen.Das Risiko eines Überangebots ist minimal – nur etwa 1,8 Millionen Quadratmeterft. befinden sich im Bau, ein kleiner Bruchteil der 278 Millionen Quadratfuß.ft.lokale Industriebranche savills.com.Sofern keine größere Rezession eintritt, wird erwartet, dass sich der Industriemarkt bis spätestens 2025–26 mit dem Wachstum der Wirtschaft und der Aufnahme überschüssiger Flächen erneut verknappen wird.

Einzelhandel und andere Gewerbeimmobilien: Die Einzelhandelsimmobilien in Orange County haben eine bemerkenswerte Widerstandsfähigkeit und sogar Stärke gezeigt, während sich die Wirtschaft von der Pandemie erholt.

Die Einzelhandelsleerstandsquote im gesamten Landkreis ist auf einen niedrigen einstelligen Bereich gesunken.Anfang 2025 lag die Gesamtleerstandsquote im Einzelhandel bei etwa 4 %–5 %, was eine der niedrigsten Leerstandsquoten im Einzelhandel in Kalifornien ist institutionalpropertyadvisors.com.Die hohen Konsumausgaben in dieser wohlhabenden Region, gepaart mit begrenzten neuen Einzelhandelsbauten, haben die Nachfrage nach Einzelhandelsflächen aufrechterhalten.Einkaufszentren und Shopping-Malls in wohlhabenden Enklaven (z. B.South Coast Plaza in Costa Mesa, Fashion Island in Newport Beach) berichten über eine hohe Auslastung und einen hohen Umsatz pro Quadratfuß.Auch Nachbarschaftseinkaufszentren haben von dem Bevölkerungswachstum und den neuen Wohnsiedlungen profitiert, die mehr Käufer anziehen.Im Jahr 2024 wurde die Aufnahme von Einzelhandelsflächen in Orange County wieder positiv und die Mieten sind leicht gestiegen www2.naicapital.com.Die durchschnittliche angebotene Miete für Einzelhandelsflächen liegt jetzt bei etwa 3,00 $/sf NNN und variiert je nach Teilmarkt kidder.com.Bemerkenswert ist, dass der Einzelhandelssektor von Orange County gerade wegen seiner geringen Leerstandsrate und der stabilen Performance die Aufmerksamkeit von Investoren auf sich zieht institutionalpropertyadvisors.com.Einige externe Investoren betrachten Einzelhandelsimmobilien im Orange County (insbesondere solche, die von unverzichtbaren oder erfahrungsbasierten Mietern geführt werden) als sicherere Investitionen in einer Zeit, in der der E-Commerce weiterhin Druck auf schwächere Einzelhandelsstandorte ausübt.Darüber hinaus entwickelt sich eine einzigartige Synergie: die schnelle Entwicklung von Wohnungen unterstützt den Einzelhandel, indem sie neue Geschäfte und Restaurants mit integrierten Kundenbasen versorgt institutionalpropertyadvisors.com.Viele der neuen Projekte mit Mischnutzung (siehe unten) beinhalten Einzelhandelskomponenten und integrieren Wohnraum mit fußläufig erreichbaren Annehmlichkeiten.Außerhalb des Kerneinzelhandels verfügt Orange County dank Disneyland, Stränden und Geschäftsreisen auch über einen beträchtlichen Gastgewerbesektor (Hotels und Resorts).Die Hotelbelegung und die Zimmerpreise in den Jahren 2024–2025 haben sich stark erholt und liegen fast auf dem Niveau vor der Pandemie, was die Sanierungspläne für mehrere ältere Hotels und neue Hotelprojekte (insbesondere im Resortviertel von Anaheim) vorantreibt.Arztpraxen sind eine weitere Nische, die sich gut entwickelt; mit einer alternden Bevölkerung bleibt die Nachfrage nach Kliniken und ambulanten Einrichtungen hoch, sodass die Leerstandsquote für medizinische Büros mit etwa 6–7% relativ niedrig ist (cbre.com).Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der Gewerbeimmobilienmarkt in Orange County vielfältig ist: Während Büroimmobilienbesitzer mit Gegenwind zu kämpfen haben, bieten die Industrie-, Einzelhandels- und Spezialsektoren Lichtblicke, unterstützt durch die starken demografischen Daten und die solide Verbraucherbasis des Countys.

Mietmarktbedingungen: Der Mietwohnungssektor von Orange County ist auch im Jahr 2025 sehr robust. Die Nachfrage nach Wohnungen bleibt hoch, da viele Einwohner, die sich kein Eigenheim leisten können, weiter mieten. Die Auslastungsquote bei Wohnungen liegt bei rund 96 % – ein außergewöhnlich angespannter Markt im nationalen Vergleich globest.com globest.com. Diese hohe Auslastung hat die Mieten auf Rekordniveau getrieben. Im dritten Quartal 2024 erreichte die durchschnittliche Monatsmiete für eine Wohnung 2.854 $ – ein neuer Höchststand und etwa 1,8 % mehr als im Vorquartal globest.com. Mitte 2025 liegen die mittleren Mieten kreisweit für eine Ein- oder Zwei-Zimmer-Wohnung meist im mittleren 2.000-Dollar-Bereich und in Spitzenlagen deutlich höher. Beispielsweise liegen die Durchschnittsmieten in den Teilmärkten Newport Beach und Irvine Spectrum bei rund 3.400 $ pro Monat globest.com. Zwar hat sich das Mietwachstum gegenüber dem rasanten Anstieg der Jahre 2021–2022 abgeschwächt, bleibt aber im Jahresvergleich positiv und erhöht die Kostenbelastung für die Haushalte vor Ort weiter. Die Bezahlbarkeitsaussichten für Mieter sind ebenfalls herausfordernd – Orange County wurde 2024 als einer der teuersten Mietmärkte der Nation genannt attomdata.com. Mieter müssen mehr als das Dreifache des Mindestlohns im County verdienen, um sich die durchschnittliche Angebotsmiete für eine typische Wohnung leisten zu können chpc.net. Positiv für Mieter ist jedoch, dass eine Welle neuer Mehrfamilienhaus-Bauten angelaufen ist (Details in einem späteren Abschnitt), was schrittweise das Angebot erhöhen dürfte. Auch bei den Investmentkennzahlen zeigen sich leichte Abschwächungen: Das Verkaufsvolumen von Mehrfamilienhäusern ging 2024 stark zurück, da höhere Zinsen Investoren vorsichtiger machten globest.com. Allerdings könnten sich die Renditen für Wohnungsinvestoren künftig verbessern, da sich die Kapitalisierungsraten anpassen und die Leerstandsquoten von extrem niedrigen Werten normalisieren globenewswire.com. Insgesamt bleibt der Mietmarkt umkämpft, und eine Entlastung bei der Miethöhe dürfte vor allem vom erfolgreichen Abschluss neuer Wohnprojekte und breiteren wirtschaftlichen Veränderungen abhängen.

Trends im Bereich Gewerbeimmobilien

Wichtige Entwicklungsprojekte und Neubautätigkeit

Im Orange County ist eine Zunahme der Bautätigkeit zu beobachten, wobei bedeutende Projekte in Planung sind, die den Markt in den kommenden Jahren prägen werden. Diese Projekte umfassen Wohn-, Gewerbe- und Mischnutzungsentwicklungen, die häufig darauf abzielen, den Wohnungsmangel zu beheben oder die wirtschaftlichen Triebkräfte der Region zu nutzen.

  • Neue Wohnungsbauprojekte: Um die Wohnungsnot zu lindern, sind zahlreiche groß angelegte Wohnprojekte im Gange. Derzeit befinden sich mehr als 5.400 Mehrfamilieneinheiten im gesamten Bezirk im Bau globest.com globest.com. Zu den bemerkenswerten Beispielen gehören The Row at Red Hill in Santa Ana – ein Komplex mit 1.100 Wohnungen von Greystar – und eine neue Gemeinschaft mit 371 Einheiten in Irvine von TA Partners globest.com. Im Süden des Countys setzt die mastergeplante Gemeinschaft Rancho Mission Viejo ihren mehrphasigen Ausbau fort und wird letztlich fast 14.000 neue Häuser (darunter mehrere neue Viertel, die 2025 eröffnet werden) auf dem Markt bringen huitt-zollars.com huitt-zollars.com. Diese Projekte setzen auf einen Mix verschiedener Wohnformen, von Einfamilienhäusern über Reihenhäuser bis zu Wohnungen (wobei einige Viertel speziell für 55+ Senioren vorgesehen sind, um der alternden, wohlhabenden Demografie des Orange County gerecht zu werden) ranchomissionviejo.com cornerstonecomms.com. Zudem wird Innenentwicklung durch staatliche Vorgaben vorangetrieben: Durch das kalifornische SB 9-Gesetz bauen lokale Bauträger vermehrt Nebenwohnungen (ADUs) und kleine Unterteilungen innerhalb bestehender Wohnviertel, und Städte wie Anaheim und Santa Ana lockern die Bebauungspläne entlang von Verkehrskorridoren, um dichtere Wohnprojekte zu ermöglichen. Das Gebiet um das Santa Ana Regional Transportation Center zum Beispiel erlebt wohnungsorientierte Projekte, insbesondere mit der neuen OC Streetcar (eine 6,4 km lange Stadtbahnlinie, die 2025 eröffnet werden soll), die das Entwicklungsinteresse entlang ihrer Strecke steigert cal.streetsblog.org voiceofoc.org.
  • Irvine/Airport Area Umwidmungen: Eine bedeutende Entwicklungsgeschichte ist die Umwandlung des Irvine Business Complex (das Gebiet rund um den John Wayne Airport) in ein hochverdichtetes, gemischt genutztes Viertel. Ende 2024 hat der Stadtrat von Irvine einen 2.700 Hektar großen Gewerbepark nahe dem Flughafen umgewidmet, um bis zu 15.000 Wohneinheiten zu ermöglichen und so eine veraltete Bürozonenfläche in ein neues urbanes Wohnviertel zu verwandeln globest.com. Dies geschah, nachdem mehrere Nachbarstädte (Newport Beach, Costa Mesa) ebenfalls Wohnungsbauprojekte auf ehemaligen Gewerbeflächen genehmigt hatten und sogar die Beschränkungen der Flughafen-Umgebung außer Kraft setzten, um den Wohnungsbauauftrag zu erfüllen globest.com. Infolgedessen wurden mehrere Projekte genehmigt: In Newport Beach hat die Stadt mehr als 2.500 Einheiten in Flughafennähe genehmigt, darunter ein 282-Einheiten-Mittelbau an der Dove Street (anstelle eines alten Bürogebäudes) und ein 229-Einheiten-Komplex an der Bristol Street von der Picerne Group globest.com globest.com. Diese Initiativen spiegeln eine breitere regionale Entwicklung wider, unternutzte Büro- und Industrieflächen in Wohnraum umzuwandeln und so in den kommenden Jahren dringend benötigten Wohnraum auf den Markt zu bringen. Angesichts der strengen staatlichen Anforderungen an das Wohnungselement in den Städten des Orange County werden weitere solche Umwandlungen erwartet. Die Prognose sieht einen Anstieg der Wohnbaugenehmigungen um etwa 12,9 % im Jahr 2025 voraus, was trotz gestiegener Kosten auf einen Bauboom hindeutet globenewswire.com globenewswire.com. Neuer Wohnungsbau wird voraussichtlich ein wesentlicher Treiber der Marktaktivität bleiben, auch wenn der Verkauf bestehender Häuser weiter durch geringe Bestände gebremst wird globenewswire.com.
  • OC Vibe – Anaheims neues gemischt genutztes Viertel: Eines der ehrgeizigsten Gewerbeprojekte ist OCVibe in Anaheim, ein 4 Milliarden Dollar teurer, 100 Hektar großer Entertainment- und Mixed-Use-Distrikt, der rund um die Honda Center Arena entsteht. 2022 genehmigt und derzeit im Bau, soll OC Vibe ein dynamisches „Downtown“-Zentrum für Orange County schaffen. Das Projekt wird bei seiner Fertigstellung gegen Ende dieses Jahrzehnts Wohnungen, Büros, eine Konzerthalle, Hotels, Parks sowie umfangreiche Einzelhandels- und Gastronomieangebote umfassen la.urbanize.city anaheim.net. Die ersten Bauabschnitte nehmen bereits Gestalt an – neue Parkhäuser sollen 2025 eröffnet werden, eine Markthalle und ein Konzertsaal 2026, gefolgt von den Wohngebäuden kurz darauf la.urbanize.city instagram.com. OC Vibe liegt strategisch günstig neben dem regionalen ARTIC-Transitbahnhof und wird somit als verkehrsorientiertes Zentrum positioniert. Diese Entwicklung dürfte die Immobilienwerte im Platinum Triangle von Anaheim steigen lassen und Unternehmen sowie Bewohner anziehen, die ein Lebens-, Arbeits- und Freizeitumfeld suchen. Immobilienexperten betrachten OC Vibe als ein transformierendes Projekt, das möglicherweise weitere Investitionen in der Umgebung anstoßen wird (ähnlich wie der Crypto.com Arena District in LA die Downtown LA beflügelt hat).
  • DisneylandForward-Erweiterung: Das Disneyland Resort in Anaheim – der Tourismusanker von Orange County – startet eine jahrzehntelange Expansion namens DisneylandForward. Im Mai 2024 genehmigte der Stadtrat von Anaheim einstimmig Disneys Plan, in den nächsten 10 Jahren 1,9 Milliarden Dollar zu investieren, um neue Attraktionen, Hotels, Einzelhandelsflächen und Parkinfrastruktur im Resort-Viertel hinzuzufügen undercovertourist.com undercovertourist.com. Diese Expansion wird die Größe des Disney California Adventure Park effektiv verdoppeln mit neuen Themenbereichen (inspiriert von Marken wie Avatar und Coco), den Bau eines großen neuen Park- und Verkehrsknotens und möglicherweise neuen Unterhaltungsstätten und Unterkünften undercovertourist.com undercovertourist.com. Das DisneylandForward-Projekt nutzt ungenutzte Flächen auf Disneys 480 Hektar großem Grundstück dank aktualisierter Bebauungspläne, die Disney mehr Flexibilität bei der Landnutzung geben undercovertourist.com undercovertourist.com. Für den Immobilienmarkt bedeuten Disneys Ausbaupläne tausende Bau- und Dauerarbeitsplätze, wahrscheinlich eine Steigerung der Hotelbelegung (da neue Attraktionen mehr Besucher anziehen) und eine erhöhte Nachfrage nach Wohnraum für Mitarbeitende. Anaheims Hotel- und Einzelhandelsimmobilienmärkte werden davon maßgeblich profitieren. Die Gewissheit über Disneys langfristige Präsenz und das Wachstum haben bereits zu einer Welle neuer Hotel-Projekte und Renovierungen im Resortgebiet von Anaheim geführt, da Investoren sich positionieren, um zukünftiges Besucherwachstum zu bedienen.
  • Weitere bemerkenswerte Projekte: Weitere nennenswerte Entwicklungen sind der fortlaufende Ausbau der Great Park Neighborhoods in Irvine (ehemaliger El Toro Marine-Stützpunkt), wo neue Wohnviertel, Sportanlagen und Geschäftsflächen neben dem Orange County Great Park entstehen. Bis 2030 sind dort mehrere tausend weitere Häuser geplant. In Huntington Beach gehen die Planungen zur Umwandlung des in die Jahre gekommenen Bella Terra Mall in ein gemischt genutztes Wohnviertel voran. In verschiedenen Städten werden ältere Einkaufszentren (in Laguna Hills, Orange usw.) mit Wohnungen und modernem Einzelhandel neu belebt. Schließlich werden Infrastrukturverbesserungen wie die OC Streetcar in Santa Ana (deren Eröffnung für Ende 2025 geplant ist) und Autobahnerweiterungen die Anbindung verbessern und neue Projekte mit Ausrichtung auf den öffentlichen Nahverkehr ermöglichen. Die Straßenbahn hat beispielsweise bereits Interesse an hochverdichteten Projekten in Stationnähe geweckt – und Santa Ana hat eines der ambitioniertesten Bauprogramme für bezahlbaren Wohnraum im Bezirk gestartet, um Obdachlosigkeit und Verdrängung entgegenzuwirken.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass Orange County in seine Zukunft investiert – mit einer Reihe von Entwicklungen, die Wohnraum schaffen, Geschäftsflächen modernisieren und Attraktionen aufwerten. Obwohl hohe Baukosten und Widerstand aus der Gemeinde in einigen Bereichen weiterhin Hürden darstellen, treiben der Druck der Wohnungskrise und der Reiz des Wirtschaftswachstums einen Bauboom voran. Diese Projekte werden eine entscheidende Rolle bei der Gestaltung des Verhältnisses von Angebot und Nachfrage spielen und könnten dazu beitragen, einige der extremen Bedingungen (wie geringe Wohnraumverfügbarkeit und knapper Einzelhandelsflächenbestand) in den nächsten 3–5 Jahren zu mildern.

Demografische und Migrationsmuster als Nachfragetreiber

Die demografischen Trends in Orange County sind ein Schlüsselfaktor für die Dynamik des Immobilienmarktes. Im Jahr 2025 liegt die Bevölkerung des Countys bei etwa 3,17 Millionen und wächst nach einem kurzen Rückgang zu Beginn der 2020er Jahre wieder leicht an costar.com. Neue veröffentlichten Zensusdaten zeigen, dass Orange County im Jahr 2024 rund 16.000 Einwohner hinzugewonnen hat, ein Anstieg von +0,5 % – damit wurden die moderaten Bevölkerungsverluste von 2020 bis 2023 wieder ausgeglichen costar.com. Die Rückkehr zum Wachstum ist in erster Linie auf internationale Zuwanderung und natürlichen Zuwachs (Geburten abzüglich Sterbefälle) zurückzuführen. Wie in vielen Teilen Kaliforniens verzeichnete Orange County zu Beginn der 2020er Jahre eine negative Netto-Binnenmigration – mit anderen Worten: Es zogen mehr Menschen in andere Bundesstaaten/Countys weg, als von dort zuzogen. Von 2020 bis 2023 verließen über 84.000 mehr Einwohner Orange County Richtung anderer Ziele in den USA, als von dort zuzogen ocbc.org. Die hohen Wohnkosten waren dabei ein wesentlicher Grund für diese Abwanderung, da Familien und Ruheständler nach erschwinglicheren Lebensräumen suchen. Der Einwohnerverlust wurde jedoch größtenteils durch einen Zustrom internationaler Zuwanderer und die Tatsache kompensiert, dass es weiterhin etwas mehr Geburten als Sterbefälle gibt. Bis 2024 war die Nettozuwanderung nach Orange County erneut positiv institutionalpropertyadvisors.com, sodass das Schlimmste des pandemiebedingten Exodus überwunden scheint. Zudem gab es auch Binneneinwanderer innerhalb der Region – beispielsweise Menschen, die von Los Angeles County nach Orange County umgezogen sind, um sicherere Viertel und bessere Schulen zu finden, während andere Orange County in Richtung Inland Empire oder anderer Bundesstaaten verlassen.

Alters- und Haushaltszusammensetzungstrends beeinflussen ebenfalls die Immobiliennachfrage. Das Durchschnittsalter in Orange County steigt (etwa 38–39 Jahre), da die große Babyboomer-Generation in den Ruhestand eintritt. Dies hat die Nachfrage nach seniorengerechten Wohnformen angekurbelt – erkennbar an Projekten wie neuen 55+-Gemeinschaften (z. B. Gavilan-Nachbarschaften in Rancho Mission Viejo ranchomissionviejo.com) und einem robusten Markt für einstöckige Häuser und betreutes Wohnen. Gleichzeitig bilden jüngere Erwachsene (Millennials und Generation Z) einen erheblichen Anteil der Erwerbsbevölkerung und befinden sich in ihren Hauptjahren als Mieter und Erstkäufer. Viele von ihnen werden von den Arbeitsmöglichkeiten und dem Lebensstil des Countys angezogen, haben aber Schwierigkeiten, Wohneigentum zu erwerben. Das führt zu verzögerter Haushaltsgründung – junge Erwachsene leben länger bei Eltern oder Mitbewohnern – und einem höheren Anteil an Mehrgenerationenhaushalten in der Region. Wenn sie schließlich Haushalte gründen, entscheiden sich viele für Reihenhäuser oder Eigentumswohnungen als Einstieg, da die Preislücke zu Einfamilienhäusern groß ist. Die Wohneigentumsquote von Orange County, historisch bei etwa 59-60 %, ist unter den Belastungen der Bezahlbarkeit leicht gesunken, und die Mieterbevölkerung wächst.

Der Bezirk ist außerdem kulturell und ethnisch vielfältig, was die Wohnpräferenzen und das Wachstum von Vierteln beeinflusst. Es gibt große asiatisch-amerikanische und lateinamerikanische Gemeinden (jeweils etwa ein Drittel der Bevölkerung), die sich häufig in bestimmten Städten konzentrieren – zum Beispiel liegt der asiatische Bevölkerungsanteil in Irvine bei über 40 %, während Santa Ana etwa 75 % hispanisch geprägt ist. Diese Gemeinschaften haben zur Nachfrage nach Mehrgenerationenhaushalten, ethnischen Einkaufszentren und bestimmten Wohnformen beigetragen (z. B. bevorzugen viele asiatische Käufer Neubauten in Masterplan-Gemeinschaften wie Irvine, was die Preise dort in die Höhe treibt). Ausländische Investitionen und Migration haben ebenfalls eine Rolle gespielt: In den 2010er Jahren kauften ausländische Staatsangehörige (aus China, Korea, dem Nahen Osten usw.) verstärkt Immobilien im Orange County. Während die Aktivitäten ausländischer Käufer während der Pandemie zurückgingen, könnten sie sich mit der Normalisierung des Reiseverkehrs wieder beleben, insbesondere in den Luxus-Küstenmärkten und rund um Universitäten.

Migrationsmuster innerhalb Südkaliforniens wirken sich ebenfalls auf Orange County aus. Bemerkenswert ist, dass der Bezirk einige einkommensschwächere und mittlere Familien an das günstigere Inland Empire (Riverside/San Bernardino Counties) verliert, ein seit Jahrzehnten anhaltender Trend scag.ca.gov. Gleichzeitig zieht Orange County tendenziell wohlhabendere Fachkräfte und Führungskräfte an – oft Menschen, die von Los Angeles kommen, um dem Stau zu entfliehen, oder von außerhalb des Bundesstaates für Jobs in Technologie, Gesundheitswesen oder Finanzen. Dieser selektive Zuzug unterstützt den hochwertigen Immobilienmarkt. Darüber hinaus sorgen die exzellenten Schulen und sicheren Gemeinschaften von Orange County weiterhin dafür, dass Familien (die es sich leisten können) in Bezirke mit Top-Schulbezirken ziehen, was die Nachfrage dort hoch hält. Der Lebensstil an der Küste und das Klima ziehen zudem Rentner und Fernarbeiter an, von denen einige aus kälteren Regionen kommen, um Zweitwohnungen zu erwerben oder dauerhaft umzuziehen.

Mit Blick auf die Zukunft prognostizieren offizielle Schätzungen (von der Southern California Association of Governments), dass die Bevölkerung von Orange County in den nächsten 20 Jahren nur moderat wachsen wird und bis 2030 möglicherweise etwa 3,3 Millionen erreicht. Dieser langsame Wachstumstrend spiegelt das geringe verfügbare Land für Erweiterungen und die anhaltende Netto-Abwanderung innerhalb der USA wider, die durch Zuwanderung ausgeglichen wird. Die demografische Zusammensetzung wird voraussichtlich älter werden, wobei Senioren (65+) einen größeren Anteil der Einwohner ausmachen und die durchschnittlichen Haushaltsgrößen leicht sinken könnten, falls jüngere Menschen weniger Kinder bekommen. Für den Immobilienmarkt bedeuten diese Trends, dass die Nachfrage an beiden Enden des Spektrums stark bleiben wird: hochwertige, ausstattungsreiche Wohnungen für wohlhabende Berufstätige und Rentner sowie bezahlbarer Wohnraum für junge Familien und lokale Arbeitskräfte. Die Nachfrage nach Wohnraum wird sich zudem zunehmend an Verkehrsanbindungen und Arbeitsplatzzentren orientieren, da lange Pendelzeiten immer weniger tragbar sind – ein Trend, der Entwicklungen wie rund um das Platinum Triangle in Anaheim und das Spectrum in Irvine antreibt. Zusammengefasst birgt die Demografie von Orange County ein Paradoxon: eine wohlhabende, (wenn auch langsam) wachsende Bevölkerung, die eine hohe Wohnraumnachfrage antreibt, während die zugrunde liegenden Wanderungsmuster den Druck der Bezahlbarkeit zeigen, der viele Bewohner verdrängt. Diese Lücke zu schließen, ist eine zentrale Herausforderung für die langfristige Gesundheit des Marktes.

Wirtschaftliche und politische Faktoren, die den Markt beeinflussen

2025 wirken mehrere wirtschaftliche Kräfte und öffentliche Politiken zusammen, um den Immobilienmarkt in Orange County zu gestalten:

Zinssätze und Finanzierungsumfeld: Vielleicht ist der wichtigste Marktfaktor die Entwicklung der Hypothekenzinsen. Nach aggressiven Zinserhöhungen der Federal Reserve in den Jahren 2022–2023 erreichten die Finanzierungskosten ihren Höhepunkt im Jahr 2023/frühen 2024 mit 30-jährigen Festhypothekenzinsen im Bereich von 6,5–7 %. Diese hohen Zinssätze waren ein Hauptgrund für die Verlangsamung der Hausverkäufe und den sogenannten „Lock-in-Effekt“, da Hausbesitzer mit 3 %-Darlehen zögerten zu verkaufen und Käufer mit deutlich höheren monatlichen Zahlungen konfrontiert waren programbusiness.com. Die gute Nachricht ist, dass der Ausblick für die Zinssätze im Jahr 2025 sich verbessert. Ökonomen gehen davon aus, dass sich die Inflation auf etwa 2–3 % abschwächt, was einen allmählichen Zinsrückgang ermöglichen würde. Die California Association of Realtors prognostiziert, dass der durchschnittliche 30-jährige Hypothekenzins im Jahr 2025 auf etwa 5,9 % sinken wird, gegenüber einem Durchschnitt von 6,6 % im Jahr 2024 car.org. Ebenso erwartet Lawrence Yun, Chefökonom der NAR, dass sich die Zinsen gegen Ende 2025 um die 6 % stabilisieren, mit weiterer Entspannung in Richtung 2026, wenn die Fed die Zinsen möglicherweise senkt surterreproperties.com surterreproperties.com. Geringere Finanzierungskosten sollten mehr Käufer und Verkäufer auf den Markt locken car.org car.org, was die Erschwinglichkeit leicht erhöht und mehr Umzugs-Transaktionen ermöglicht. Allerdings ist selbst ein Zinssatz von 6 % immer noch höher als die unter 4 % liegenden Zinssätze der Jahre 2020–21, weshalb die Anpassung schrittweise erfolgen wird. Im gewerblichen Bereich haben höhere Zinssätze die Vermögenswerte bereits 2023–24 nach unten korrigiert (insbesondere für Büroimmobilien). Das Finanzierungsumfeld bleibt angespannt – Kreditgeber sind vorsichtiger und die Kreditprüfung ist strenger, insbesondere bei Baufinanzierungen und bei Immobilien mit Vermietungsrisiken. Die Kapitalisierungsraten sind über alle Immobilientypen hinweg gestiegen, obwohl nachgefragte Segmente wie Industrie- und Mehrfamilienhäuser in Orange County immer noch relativ niedrige Kapitalisierungsraten aufweisen (Industrie ~4,5–5 %, Wohnungen ~4 %+). Wenn die Zinssätze tatsächlich 2025 sinken, würde das etwas Druck von den Kapitalisierungsraten nehmen und könnte die Aktivität bei Investmentverkäufen, die zuletzt verhalten war, wiederbeleben. Bleibt allerdings die Inflation überraschend hoch oder die Zinsen verharren länger auf hohem Niveau, könnte der Immobilienmarkt aufgrund der Finanzierungseinschränkungen weiter stagnieren.

Beschäftigung und Wirtschaft: Orange County verfügt über eine robuste und diversifizierte Wirtschaft, die die Immobiliennachfrage stützt. Mitte 2025 liegt die Arbeitslosenquote im County bei etwas über 4 %, niedriger als die ~5,5 % Kaliforniens kidder.com und ein Indikator für nahezu Vollbeschäftigung. Zu den Schlüsselbranchen zählen Technologie (Chiphersteller, Gaming-Unternehmen), Gesundheitswesen und Biotechnologie, Tourismus (Disneyland und Küstenresorts), professionelle Dienstleistungen (Finanzen, Recht) und Bildung. Das Beschäftigungswachstum im Jahr 2024 war stabil, mit rund 14.600 neuen Jobs (+0,9 % im Jahresvergleich) bis Ende 2024 assets.cushmanwakefield.com. Für 2025 erwarten Ökonomen langsamere, aber positive Wachstumsraten – die Chapman University prognostiziert, dass das Beschäftigungswachstum in Orange County auf etwa 1 % abflachen wird und die lokale Wirtschaft eine Rezession vermeiden kann car.org globenewswire.com. Ein milder US-Konjunkturabschwung bleibt ein mögliches Risiko, doch bislang hat die starke Verbraucherausgaben (begünstigt durch fiskalische Stimuli und aufgestaute Ersparnisse) eine Abschwächung verzögert globenewswire.com. Das durchschnittliche Haushaltseinkommen in Orange County liegt etwa bei 100.000 $, deutlich über dem nationalen Durchschnitt, was eine gewisse Widerstandsfähigkeit gegen wirtschaftliche Gegenwinde bietet. Dennoch hinkt es den Wohnkosten weit hinterher (wie erwähnt, sind die durchschnittlichen Einkommen etwa nur 50 % von dem, was nötig wäre, um sich ein durchschnittliches Haus leisten zu können globenewswire.com). Sollte Ende 2025 oder 2026 ein breiterer Wirtschaftsabschwung einsetzen, könnte Orange County insbesondere in zinsabhängigen Branchen wie dem Finanzwesen oder in konsumabhängigen Bereichen wie dem Tourismus steigende Arbeitslosigkeit erleben. Das würde die Immobiliennachfrage dämpfen und könnte zu mehr Zahlungsausfällen führen. Derzeit bleibt jedoch die wirtschaftliche Basis stark und sorgt für Vertrauen im Immobilienmarkt. Bemerkenswert ist, dass das Rekord-Beschäftigungswachstum seit 2020 die Nachfrage nach Luxusimmobilien gestützt hat surterreproperties.com – mehr gut bezahlte Arbeitskräfte bedeuten mehr potenzielle Käufer für hochwertige Häuser.

Staatliche Wohnungspolitik: Die Regierung des Bundesstaates Kalifornien hat zahlreiche Gesetze erlassen, um die Krise der Wohnraumknappheit zu bekämpfen, die sich direkt auf den Immobilienmarkt von Orange County auswirken. Ein wesentlicher Faktor ist die Regional Housing Needs Allocation (RHNA) und das Gesetz über den Wohnungsbedarf: Jede Stadt in Orange County hat ehrgeizige Ziele für Wohneinheiten für 2021–2029 erhalten. Städte, die keine staatliche Genehmigung für ihre Wohnungsbaupläne erhielten, sahen sich mit dem „builder’s remedy“ konfrontiert – einer Regelung, die es Bauträgern erlaubt, lokale Bauvorschriften zu umgehen, wenn sie bezahlbaren Wohnraum einplanen ourneighborhoodvoices.com newportbeachca.gov. Dies hat dazu geführt, dass traditionell wachstumsskeptische Städte (wie Huntington Beach, Orange, Laguna Niguel usw.) mehr Wohnraum ausweisen mussten oder ihre Kontrolle zu verlieren drohten. Beispielsweise wurde das Wohnungsbaukonzept der Stadt Orange abgelehnt, sodass sie bis zur Nachbesserung für Anträge nach dem builder’s remedy anfällig war newportbeachca.gov. Die Möglichkeit des builder’s remedy hat größeren Wohnungsprojekten in einigen OC-Städten den Weg geebnet, die sonst blockiert worden wären. Außerdem erlaubt SB 9 (seit 2022 in Kraft) Grundstücksteilungen und den Bau von Doppelhäusern auf Einfamilienhausgrundstücken im gesamten Bundesstaat. Obwohl die Umsetzung in den Vororten von Orange County bislang verhalten ist, werden schrittweise zusätzliche Wohneinheiten geschaffen und Grundstückswerte dort gesteigert, wo solche Teilungen möglich sind. Accessory Dwelling Units (ADUs) haben nach Lockerung der staatlichen Gesetze einen Boom erlebt – viele Hauseigentümer bauen ADUs oder wandeln Garagen für Mieteinnahmen um, was das Mietangebot nach und nach erhöht.

Eine weitere Politik, die Orange County betrifft, ist die Mietpreisbremse. Auf staatlicher Ebene begrenzt AB 1482 nun die jährlichen Mieterhöhungen für die meisten älteren Mehrfamilienhäuser auf 5 % zuzüglich Verbraucherpreisindex (mit einer absoluten Obergrenze von 10 %). Lokal hat die Stadt Santa Ana 2022 eine eigene Mietpreisbremse eingeführt (mit einer Obergrenze von etwa 3 % pro Jahr plus Kündigungsschutz). Auch wenn Santa Ana nur eine Stadt ist, so ist sie groß – und ähnliche Maßnahmen könnten in anderen OC-Städten mit hohem Mieteranteil folgen. Für Investoren verringern diese Begrenzungen das Aufwärtspotenzial im Bereich Mehrfamilienhäuser etwas, könnten aber auch zu einer längeren Verweildauer der Mieter führen. Auf der anderen Seite profitieren langjährige Immobilieneigentümer in Orange County weiterhin vom kalifornischen Prop 13 Grundsteuergesetz, wodurch ihre Steuerlast niedrig bleibt – was allerdings zu niedrigem Angebot beiträgt (weniger finanzieller Anreiz zum Verkauf). Prop 19, das 2020 beschlossen wurde, hat allerdings etwas geholfen, denn es ermöglicht älteren Eigentümern nun, ihre niedrige Steuerbasis auf einen neuen Wohnsitz im gesamten Bundesstaat zu übertragen. Das hat einige Senioren dazu bewegt, ihr Haus zu verkaufen und sich zu verkleinern, wodurch etwas mehr Angebot entsteht – ein kleiner, aber positiver Effekt in teuren Regionen wie Orange County.

Initiativen der Kommunalverwaltung: Die Gemeinden im Orange County erlassen ebenfalls Politiken, die den Immobilienmarkt beeinflussen. Mehrere Städte bieten beschleunigte Genehmigungsverfahren oder Gebührenbefreiungen für die Entwicklung von bezahlbarem Wohnraum an. Die Bezirksregierung selbst investiert in unterstützenden Wohnraum, um Obdachlosigkeit zu reduzieren, und wandelt einige Motels in Wohnungen um. Änderungen in der Flächennutzung, wie das Update des Disneyland Resort Specific Plan von Anaheim (das die Expansion von Disney ermöglicht) undercovertourist.com oder die Umwidmung von Büroflächen in Wohnraum in Irvine globest.com, sind wichtige politische Entscheidungen, die Land für die Entwicklung freigeben. In Küstengebieten beeinflussen Umweltauflagen und die Coastal Commission, was gebaut werden darf; zum Beispiel stehen Küstenstädte unter Druck, mehr Mehrfamilienhäuser gemäß RHNA zuzulassen, müssen dabei aber auch Höhenbeschränkungen und Widerstand der Anwohner berücksichtigen. Darüber hinaus spielt die Infrastrukturpolitik eine Rolle: Die Verbesserungen im Transportwesen des Countys (z. B. die bevorstehende Erweiterung der I-405 und die OC Streetcar) werden mit der Flächennutzungsplanung gekoppelt, um eine höhere Bebauungsdichte in der Nähe von Verkehrsknotenpunkten zu fördern.

Steuern und Anreize: Orange County hat im Gegensatz zu Los Angeles keine allgemeine Gewerbesteuer, was es für Unternehmen attraktiv macht und indirekt den Gewerbeimmobilienmarkt ankurbelt. Es gibt außerdem Opportunity Zones in einigen Teilen des Countys (z. B. Gebiete von Santa Ana, Anaheim), die Steueranreize für Immobilieninvestitionen bieten – dies hat einige Projekte, insbesondere im Bereich Mehrfamilienhäuser, überhaupt erst wirtschaftlich möglich gemacht. Auf der Wohnungsseite könnte die Zukunft der US-Steuerpolitik (wie die Hypothekenzinsabzugsfähigkeit und Begrenzung der SALT-Abzüge) die Kaufkraft der Käufer im teuren Orange County beeinflussen; die Steueränderungen von 2017, die die SALT-Abzüge deckelten, haben die Nachsteuerkosten für Wohneigentum in Kalifornien effektiv erhöht, was die Nachfrage am oberen Ende gebremst hat. Etwaige Anpassungen dieser Regelungen in den nächsten Jahren könnten die finanzielle Kalkulation verändern.

Zusammenfassend drängt das Regierungsumfeld im Jahr 2025 Orange County aktiv zu mehr Wohnungsbau und Prinzipien der nachhaltigen Stadtentwicklung, während das wirtschaftliche Umfeld von vorsichtigem Optimismus mit stabilem Beschäftigungswachstum und allmählich sinkenden Zinsen geprägt ist. Interessensvertreter sollten auf sich entwickelnde Gesetzgebungen achten (zum Beispiel neue kalifornische Gesetze im Jahr 2025, die die Umwandlung von Gewerbe- in Wohnimmobilien weiter vereinfachen) und auf makroökonomische Veränderungen. Der Markt in Orange County reagiert in der Regel sehr schnell auf Zinsänderungen und die wirtschaftliche Stimmung, sodass diese Faktoren wesentlich beeinflussen werden, ob 2025 ein Wendepunkt hin zu mehr Verkäufen und größerem Angebot wird oder ob Herausforderungen wie Erschwinglichkeit und begrenztes Angebot weiterhin unvermindert bestehen bleiben.

Investitionschancen und Risiken

Chancen: Trotz hoher Preise bietet Orange County zahlreiche Möglichkeiten für Immobilieninvestoren und Entwickler in 2025 und darüber hinaus:

  • Wohnraumentwicklung und Wertsteigerung: Die chronische Unterversorgung an Wohnraum und niedrige Leerstandsquoten schaffen eine starke Chance für Entwickler, die weitere Einheiten hinzufügen können. Projekte, die mit den staatlichen Wohnbauvorgaben übereinstimmen – wie Nachverdichtungs-Mietwohnanlagen, gemischt genutzte Gebäude oder die Teilung großer Grundstücke – sind auf Erfolgskurs. Entwickler nutzen aktiv untergenutzte Gewerbeflächen (z. B. alte Büros, Einkaufszentren) und wandeln diese in Wohnraum um, wie am Beispiel der Umnutzungen im Flughafengebiet zu sehen ist globest.com. Investoren können auch sekundäre Wohneinheiten (Accessory Dwelling Units, ADUs) als Nischenmöglichkeit betrachten: Das Hinzufügen von ADUs in Einfamilienhausvierteln kann solide Mieteinnahmen oder Verkaufspreise erzielen. Darüber hinaus lassen sich ältere Apartmentgebäude (Value-Add-Strategie) renovieren, um der starken Mieternachfrage nach modernen Annehmlichkeiten zu entsprechen; angesichts der hohen Mieten in Orange County kann sich die Rendite für Modernisierungen als attraktiv erweisen, insbesondere da das Mietwachstum weiterhin stabil verläuft. Die Tatsache, dass Baugenehmigungen für 2025 voraussichtlich um ca. 13 % steigen werden globenewswire.com, signalisiert, dass diejenigen, die jetzt in die Entwicklung einsteigen, mit gesunden Renditen rechnen.
  • Notleidende Büros und adaptive Umnutzung: Die Herausforderungen im Bürobereich bieten eine konträre Gelegenheit. Investoren mit langfristigem Horizont und Erfahrung in der Projektentwicklung können notleidende Bürogebäude zu vergünstigten Preisen erwerben und diese neu positionieren. Potenzielle Strategien sind die Umwandlung von Büros in Laborflächen (um vom wachsenden Biomedizin-Sektor Orange Countys zu profitieren), in Wohnraum (wo die Zoneneinteilung es erlaubt oder über das sogenannte Builder’s Remedy) oder in kreative „Industrienutzung“ (z. B. Tech-Flex-Flächen). Angesichts der Bemühungen des Orange County, veraltete Büros zurückzubauen oder umzunutzen kidder.com, könnten frühe Akteure in diesem Bereich profitieren, wenn das Angebot schrumpft und die am besten gelegenen Objekte wieder an Wert gewinnen. Zudem sind einige Büroeigentümer aufgrund anstehender Kreditfälligkeiten stark zum Verkauf motiviert; kapitalkräftige Investoren könnten 2025–2026 vorteilhafte Deals verhandeln und dann warten, bis sich der Büromarkt erholt oder eine Umnutzung abgeschlossen ist.
  • Industrie und Logistik: Selbst bei einer leichten Abkühlung bleibt Industrieimmobilien in Orange County eine starke langfristige Investition. Die Lage der Region – angrenzend an große Häfen, im Zentrum einer bevölkerungsreichen Metropole – sorgt dafür, dass die Nachfrage nach Distributions-, Kühllager- und Produktionsflächen weiterbesteht. Der jüngste Anstieg der Leerstandsquote in der Industrie auf etwa 5% lee-associates.com eröffnet tatsächlich einen Einstiegspunkt für Mieter und Investoren, die bisher keine Verfügbarkeit gefunden haben. Investoren können sich auf Teilmärkte mit neuer Infrastruktur konzentrieren (z. B. Gebiete, die vom 2025 geplanten Start der OC Streetcar für die letzte Meile im Logistikbereich profitieren, oder Standorte in der Nähe des JWA für Luftfracht). Angesichts begrenzter Flächen behalten bestehende Industrieobjekte ihren Wert; ein möglicher Preisrückgang kann, mit einer Verbesserung der Wirtschaft, von einer Wertsteigerung gefolgt werden. Es gibt zudem Chancen im Bereich erneuerbare Energien und Hightech-Industrie – etwa durch Nachrüstung älterer Lagerhäuser mit Solaranlagen oder Modernisierung der Infrastruktur, um Unternehmen aus dem E-Fahrzeug-Bereich anzuziehen (einige EV-Firmen expandieren bereits in Südkalifornien).
  • Einzelhandel und gemischt genutzte Immobilien: Die einkommensstarken Demografien von Orange County unterstützen erlebnisorientierten Einzelhandel und Gastronomie und machen gut gelegene Einkaufszentren zu attraktiven Investitionen. Mit einer Einzelhandels-Leerstandsquote von rund 4% institutionalpropertyadvisors.com kann der Erwerb von Einkaufszentren in guten Lagen stabile Cashflows bringen. Besonders gefragt sind Center mit Lebensmittelmärkten oder umsatzstarken Restaurants als Ankermieter (diese haben sich in der COVID-Zeit als widerstandsfähig erwiesen). Viele Einzelhandelsimmobilien verfügen zudem über überschüssige Flächen oder Parkplätze, die für zusätzliche Nutzungen umgewandelt werden können – clevere Investoren können Mehrwert schaffen, indem sie Drive-Thrus, einzelne Baulandflächen oder sogar Wohneinheiten hinzufügen (sofern es die Bebauungspläne zulassen). Projekte wie OCVibe zeigen den Wert, der durch die Schaffung von Destinationen entsteht; auch kleinere gemischt genutzte Projekte in Innenstädten (Orange, Fullerton etc.) sind realisierbar. Da die Städte weiterhin lebenswerte Umgebungen mit Wohnen, Arbeiten und Freizeit fördern, können Investoren im Bereich Mischnutzung von Steuervorteilen oder beschleunigten Genehmigungen profitieren.
  • Luxus- und Küstenimmobilien: Das Luxussegment in Orange County – Strandvillen, Anwesen in Newport Coast, hochwertige Hochhäuser in Irvine – verzeichnet weiterhin Interesse von wohlhabenden Käufern aus dem In- und Ausland. Lawrence Yun von der NAR hebt insbesondere hervor, dass Luxusimmobilien im Jahr 2025 einen Aufschwung erleben könnten, da mehr vermögende Privatpersonen einen Teil des Küstenlebensstils von OC besitzen möchten surterreproperties.com surterreproperties.com. Die Preise im oberen Segment sollen voraussichtlich moderat steigen (rund 2 % pro Jahr in 2025–26) surterreproperties.com, was auf Stabilität hindeutet. Für Investoren bedeutet das, dass der Besitz von Top-Immobilien wahrscheinlich Wertsteigerung bringt und es Chancen bei Luxusvermietungen und Ferienhäusern geben kann, da der Reiseverkehr wieder zunimmt. Darüber hinaus könnte die Erweiterung von Disneyland und anderen touristischen Attraktionen kurzfristige Mietinvestitionen (wo erlaubt) rund um Anaheim und die Strandstädte attraktiver machen.
  • Neue Nischenmärkte: Es gibt einige neue Chancen im Bereich Spezialimmobilien. Life-Science-Labore – Orange County baut rund um Irvine und Newport Beach ein Biotech-Zentrum auf, die Nachfrage nach Labor- und F&E-Flächen steigt. Die Umwandlung eines Büros in ein Labor oder die Entwicklung neuer Laborflächen (mit passender Zonierung und Strominfrastruktur) könnte Premiummieten erzielen. Seniorenwohnungen sind ein weiteres Wachstumsfeld: Mit zunehmender älterer Bevölkerung gewinnen gehobene Seniorenwohngemeinschaften in OC (mit Resort-ähnlichen Annehmlichkeiten) an Beliebtheit. Entwickler, die diese Zielgruppe bedienen (über 55+-Gemeinschaften oder betreutes Wohnen), können profitieren. Schließlich steigt das Interesse an Rechenzentren und Self-Storage: Da Grundstücke teuer sind, war Orange County bisher kein großer Markt für Rechenzentren, aber einige kleinere Edge-Datenzentren sind in Planung, um lokale Bedürfnisse zu bedienen, und die Nachfrage nach Self-Storage folgt der Wohndichte (mehrere neue Anlagen wurden in hochverdichteten Wohngebieten gebaut oder geplant).

Risiken und Herausforderungen: Neben den Chancen müssen Investoren im Orange County-Markt erhebliche Risiken berücksichtigen:

  • Erschwinglichkeits- und Nachfragerisiken: Die extreme mangelnde Erschwinglichkeit in Orange County stellt ein langfristiges Risiko für die Wohnungsnachfrage dar. Wenn weiterhin Mittelklassefamilien wegziehen, könnte der Pool zukünftiger Hauskäufer und sogar Mieter schrumpfen oder sich zumindest in der Zusammensetzung verändern. Unternehmen könnten es schwieriger finden, Talente in die Region zu holen, was das Beschäftigungswachstum letztendlich bremsen könnte. Eine anhaltende Erschwinglichkeitskrise könnte auch den politischen Druck für Mietkontrollen oder Leerstandssteuern erhöhen, was die Renditen von Investoren beeinträchtigen würde. Darüber hinaus könnte die Nachfrage kurzfristig gedämpft bleiben und die Preise könnten stagnieren oder real sogar leicht zurückgehen, falls die Hypothekenzinsen nicht wie erwartet sinken (oder schlimmer, weiter steigen). Dies legt die Prognose der Chapman University nahe, ein **„leichter Rückgang“ der Immobilienpreise in OC im Jahr 2025 ist möglich, wenn die Zinsen hoch bleiben globenewswire.com). Ein Szenario mit sogar milder Preiskorrektur würde das Eigenkapital neuer Käufer treffen und Investoren verunsichern.
  • Zins- und Kreditrisiko: Immobilien reagieren sehr sensibel auf Zinssätze. Auch wenn der Grundtrend fallende Zinsen erwartet, könnten Überraschungen wie eine hartnäckige Inflation die Zinsen hoch und Kredite teuer halten. Hohe Zinsen führen wiederum zu steigenden Kapitalisierungsraten und sinkenden Immobilienwerten – ein Risiko insbesondere für Eigentümer, die zu Höchstpreisen mit niedrigen Cap-Rates gekauft haben. Außerdem läuft 2025–2027 viel Gewerbedebt aus; diese Kredite zu höheren Zinsen zu refinanzieren könnte schwierig werden und möglicherweise zu Zahlungsausfällen oder Notverkäufen zu niedrigen Preisen führen (besonders im Büro- und Hotelsektor). Die Verschärfung der Kreditvergabestandards erschwert zudem die Finanzierung neuer Projekte, sodass Investoren weniger flexibel auf Chancen reagieren können.
  • Wirtschaftlicher Abschwung oder externe Schocks: Das Risiko einer Rezession schwebt im Hintergrund. Wenn die USA oder Kalifornien Ende 2025 in eine Rezession geraten, könnte Orange County Arbeitsplatzverluste in Schlüsselbranchen (Technologie, Tourismus, Immobilien) erleben. Ein Anstieg der Arbeitslosigkeit würde die Wohnungsnachfrage unmittelbar schwächen – Haushaltsgründungen würden sich verlangsamen und Zwangsvollstreckungen könnten von ihrem derzeit niedrigen Niveau zunehmen. Einzelhandels- und Hotelimmobilien würden unter rückläufigem Konsum leiden. Auch wenn die Prognosen derzeit keine echte Rezession im Jahr 2025 erwarten globenewswire.com, kann dieses Risiko nicht ignoriert werden. Hinzu kommen externe Schocks wie eine weitere Pandemiewelle, geopolitische Ereignisse mit Auswirkungen auf den Handel (Unternehmen in Orange County sind in globale Lieferketten eingebunden) oder eine Korrektur an den Aktienmärkten, die das Vermögen von Käufern im oberen Preissegment beeinträchtigen könnten – all das könnte sich auf den Immobilienmarkt auswirken.
  • Regulatorische und politische Risiken: Investoren müssen politische Veränderungen im Auge behalten. Zum Beispiel haben Gesetzgeber in Kalifornien verschiedene Maßnahmen vorgeschlagen, von strengeren Ausweitungen der Mietkontrolle über Leerstandssteuern bis hin zur weiteren Lockerung der Entwicklungsbeschränkungen. Ein Wechsel in der politischen Führung könnte aggressivere Vorgaben für bezahlbaren Wohnraum bringen. Auf lokaler Ebene kann es zu Widerstand gegen die Entwicklung kommen – etwa durch Volksabstimmungen oder Klagen, die Projekte verzögern (wie es in einigen Städten im Orange County historisch schon vorkam). Auch Reformen der Grundsteuer stellen ein langfristiges Risiko dar: Sollte Proposition 13 jemals so geändert werden, dass die Steuern auf Gewerbeimmobilien erhöht werden (sogenannte Split-Roll-Steuervorschläge wurden bereits diskutiert), könnte dies die Bewertungen verändern. Während Änderungen an Proposition 13 im Jahr 2020 von den Wählern abgelehnt wurden, könnten finanzielle Engpässe diese Diskussion wieder aufleben lassen.
  • Umwelt- und Klimarisiken: Orange County ist im Allgemeinen weniger exponiert gegenüber einigen Klimarisiken als andere Regionen Kaliforniens, ist jedoch nicht immun. Waldbrandrisiko besteht in den Hügeln und Canyons (beispielsweise haben Gemeinden nahe dem Cleveland National Forest oder dem Laguna Canyon bereits Brände erlebt). Mit zunehmendem Klimawandel könnten die Risiken von Waldbränden und extremer Hitze zunehmen. Dies hat bereits Auswirkungen auf den Versicherungsmarkt gehabt – größere Versicherer haben tatsächlich die Hausversicherung in Kalifornien aufgrund von Waldbrandschäden zurückgefahren, und obwohl die Küstenregion des OC weniger waldbrandgefährdet ist, verteuert der breite Rückzug der Versicherer den Abschluss von Sachversicherungen für alle. Überschwemmungen und steigender Meeresspiegel könnten in den kommenden Jahrzehnten niedrig gelegene Küstengebiete (Newport Beach, Huntington Harbour) bedrohen und möglicherweise teure Gegenmaßnahmen sowie Auswirkungen auf die langfristigen Immobilienwerte dort erfordern. Zudem bleibt das Erdbebenrisiko in Südkalifornien stets präsent. Ein starkes Beben könnte Sachschäden verursachen und den Markt vorübergehend beeinträchtigen; vorausschauende Investoren berücksichtigen seismische Nachrüstungen und Versicherungen (wobei die Erdbebenversicherung relativ wenig verbreitet ist, da sie recht teuer ist).
  • Marktliquidität und Exit-Risiken: Da das Verkaufsvolumen deutlich gesunken ist programbusiness.com, ist die Liquidität ein Problem. Investoren könnten feststellen, dass der Ausstieg aus einer Investition (Verkauf einer Immobilie) in diesem Umfeld länger dauert oder Preiszugeständnisse erfordert, besonders bei hochpreisigen Luxusimmobilien oder spezialisierten Gewerbeobjekten. Flipper und kurzfristige Investoren gehen das Risiko ein, bei einem dünneren Käuferpool nicht schnell genug mit Gewinn verkaufen zu können. Dieses Risiko wird etwas dadurch abgefedert, dass bei sinkenden Zinsen ein Anstieg potenzieller Käufer prognostiziert wird, doch das richtige Timing des Marktes bleibt schwierig.

Datenbasierte Prognosen: Unter Berücksichtigung der oben genannten Chancen und Risiken – wie sehen die Prognosen für Orange County in den nächsten Jahren aus? Die California Association of Realtors prognostiziert, dass landesweit der mittlere Hauspreis im Jahr 2025 um etwa 4,6 % steigen wird car.org. Orange County, als hochpreisiger Teilmarkt, könnte bei nachlassenden Hypothekenzinsen eine ähnlich moderate Wertsteigerung erleben – NARs Lawrence Yun prognostiziert für Orange County jeweils etwa +2 % Wachstum der Hauspreise in 2025 und 2026 surterreproperties.com. Das Verkaufsvolumen bei Wohnimmobilien soll deutlich anziehen: Yun rechnet damit, dass der Immobilienabsatz in Orange County (inklusive Luxussegment) in 2025 um 9 % und in 2026 um 13 % steigen könnte, wenn mehr Angebot auf den Markt kommt und sich Käufer an das neue Zinsniveau gewöhnen surterreproperties.com. Im gewerblichen Bereich dürften sich die Leerstandsquoten nach und nach verbessern: Die Büro-Leerstände könnten weiter leicht sinken, wenn Umnutzungen Flächen vom Markt nehmen, Industrie-Leerstand möglicherweise stagnieren oder leicht zurückgehen, wenn die Nachfrage aufholt, und der Einzelhandel dürfte knapp bleiben. Das Mietwachstum im Bereich Mehrfamilienhäuser wird moderat erwartet (~2-3 % jährlich), da in den kommenden zwei Jahren Tausende neue Einheiten auf den Markt kommen und die Nachfrage ausbalancieren. Die Prognose der Chapman University fällt etwas vorsichtiger aus – sie sieht stagnierende oder leicht sinkende Hauspreise in 2025 und betont, dass die Erschwinglichkeit weiterhin die niedrigste im ganzen Land bleiben wird globenewswire.com globenewswire.com. Sie sieht jedoch einen Anstieg der Bautätigkeit und merkt an, dass Neubauaktivitäten zu mehr Transaktionen führen werden globenewswire.com.

Aus Investorensicht lässt sich der Immobilienmarkt von Orange County im Jahr 2025 als eine Umgebung mit hohen Renditen und hohen Kosten zusammenfassen. Die Fundamentaldaten des Marktes – begrenztes Land, begehrte Lage, starke Einkommen – begünstigen langfristige Wertsteigerung und Einkommensgenerierung. Dennoch ist das kurzfristige Umfeld nicht frei von Herausforderungen, von Zinsvolatilität bis hin zu politischen Anpassungen. Gründliche Due Diligence, Geduld bei Geschäftsabschlüssen und strategischer Fokus auf Wachstumsbereiche (sowohl geografisch als auch sektoral) werden entscheidend sein. Wer die aktuellen Hürden meistern kann, könnte feststellen, dass Immobilien in Orange County eine lohnende Investition darstellen, da die Region weiterhin Innovationen vorantreibt und sich im weiteren Verlauf des Jahrzehnts weiterentwickelt.

Quellen

Marcin Frąckiewicz

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