Einleitung und Marktübersicht (2025)
Der Prager Immobilienmarkt erlebt im Jahr 2025 eine breite Erholung in den meisten Segmenten, nachdem es 2022–2023 zu einer kurzen Abkühlung kam. Die Immobilienpreise steigen wieder – insbesondere im Wohnsektor – angetrieben durch eine erneute Nachfrage, sinkende Hypothekenzinsen und den chronischen Wohnungsmangel der Stadt praguedaily.news investropa.com. Gleichzeitig erholen sich die Sektoren gewerbliche Immobilien (Büro, Einzelhandel und Gastgewerbe), da sich die Wirtschaft stabilisiert und der Tourismus zurückkehrt, während der Investmentmarkt mit steigenden Transaktionsvolumen Anzeichen einer Erholung zeigt cbre.com knightfrankprostory.cz. Der folgende Bericht bietet einen detaillierten Einblick in alle wichtigen Segmente – Wohnen (einschließlich Luxus- und Mietmärkte), Gewerbe und Investment-Immobilien – sowie zentrale Trends, regionale Dynamiken, Entwicklungsprojekte und Prognosen für die kommenden Jahre.
- Wirtschaftlicher Kontext: Für die tschechische Wirtschaft wird 2025 ein moderates Wachstum prognostiziert, mit sinkender Inflation und schrittweise fallenden Zinsen cbre.com. Der Leitzins der Tschechischen Nationalbank, der 2022 bei 7 % lag, wurde bis Mitte 2025 auf etwa 3,5 % gesenkt, was zu deutlich niedrigeren Hypothekenzinsen (nun ~3,6–4,7 %) und verbesserten Finanzierungsbedingungen für Käufer führt investropa.com investropa.com. Die Arbeitslosigkeit bleibt mit etwa 3 % eine der niedrigsten in Europa und stützt die Haushaltseinkommen, während die Bevölkerung Prags weiterhin steigt (Anstieg um ~1,4 % im Jahresvergleich auf ~1,38 Millionen Anfang 2024) a.storyblok.com – demografische Entwicklungen, die die starke Immobiliennachfrage untermauern.
- Investmentmarkt: Nach einer verhaltenen Phase nimmt die Aktivität der Investoren wieder zu. Das erste Quartal 2025 verzeichnete das höchste vierteljährliche Immobilien-Investitionsvolumen seit Anfang 2020, was auf ein zurückkehrendes Vertrauen hindeutet knightfrankprostory.cz. Das gesamte Investitionsvolumen wird 2025 voraussichtlich über 2 Milliarden € liegen, zunächst getrieben von inländischem Kapital (tschechische Fonds), wobei ausländische Investoren zunehmend Chancen ins Auge fassen, da sich die Preise stabilisieren knightfrankprostory.cz cbre.com. Die Renditen für Spitzenimmobilien haben sich nach einem Anstieg 2022–2023 eingependelt und werden 2025 voraussichtlich weitgehend stabil bleiben (etwa 4,0 % im Wohnungssektor Prags, etwas höher im Gewerbebereich) conbiz.eu cushmanwakefield.com. Insgesamt zeigt der Immobilienmarkt Prags Resilienz und Chancen für 2025, auch wenn jedes Segment seine eigenen Dynamiken aufweist.
Wohneigentum in Prag
Preisentwicklung und Nachfrage 2025
Nach Jahren rascher Wertsteigerungen stagnierten oder sanken die Immobilienpreise in Prag 2022–2023 kurzzeitig, haben sich jedoch 2024 und bis ins Jahr 2025 kräftig erholt. Die durchschnittlichen Wohnungspreise in Prag erreichten Anfang 2025 Rekordhöhen und übertrafen damit ihren Höchststand vor der Korrektur. Tatsächlich werden Neubauwohnungen im Durchschnitt zu etwa CZK 160.000 pro Quadratmeter (≈6.600 €) verkauft – das sind etwa 10–12,5 % mehr als ein Jahr zuvor praguedaily.news. Laut einer Analyse großer Bauträger wurden 2.550 neue Wohnungen im ersten Quartal 2025 in Prag verkauft – fast 60 % mehr als im ersten Quartal 2024 – und dies ist der stärkste Jahresauftakt seit 15 Jahren praguedaily.news. Diese Nachfrageexplosion wird auf sinkende Hypothekenzinsen und wiedergewonnenes Käufervertrauen zurückgeführt: Die durchschnittlichen Zinssätze für neue Wohnungsdarlehen sanken von etwa 5,2 % im Jahr 2024 auf unter 4,7 % Anfang 2025, was viele zuvor abwartende Käufer zur Rückkehr auf den Markt veranlasste praguedaily.news. Potenzielle Hauseigentümer drängen auch in Erwartung weiterer Preissteigerungen und des begrenzten Angebots auf den Markt praguedaily.news.
Tabelle: Jährliche Veränderungen der Immobilienpreise (Tschechische Republik) conbiz.eu
| Jahr | Nominale Veränderung der Immobilienpreise |
|---|---|
| 2021 | +25,8 % (Boomjahr) |
| 2022 | +6,9 % (langsameres Wachstum) |
| 2023 | –1,0 % (leichter Rückgang) |
| 2024 | ~+7 % (Prag; erneuter Anstieg) |
Quelle: Tschechisches Statistikamt, Tschechische Nationalbank – Immobilienpreisindex csu.gov.cz conbiz.eu
Bis Mitte 2025 haben sich die Immobilienwerte in Prag nicht nur erholt, sondern die Werte vor der Korrektur übertroffen. Neue Wohnungen kosten im Durchschnitt 167.947 CZK/m² (Stand Juni 2025) investropa.com, und selbst der Medianpreis von allen Wohnungen (auch Altbauten im Wiederverkauf) ist im Jahresvergleich um etwa 16 % auf rund 131.000 CZK/m² gestiegen investropa.com investropa.com. Dieser starke Anstieg folgt auf eine Phase in 2022 bis Anfang 2023, in der hohe Hypothekenzinsen die Preise gedrückt hatten; jetzt, nach vier aufeinanderfolgenden Wachstumsquartalen, hat der Wohnungsmarkt wieder an Dynamik gewonnen investropa.com investropa.com. Branchenschätzungen deuten auf weitere Preissteigerungen bis 2025 hin, wenn auch mit mäßigerem Tempo. Die Tschechische Nationalbank (CNB) warnt davor, dass unter den aktuellen Bedingungen ein jährliches Preiswachstum bei Wohnimmobilien von 5–10 % wahrscheinlich ist conbiz.eu conbiz.eu. Einige Analysten sind sogar noch optimistischer – beispielsweise gehen Berater von Swiss Life davon aus, dass, falls die Hypothekenzinsen bis Ende 2025 auf etwa 4,6 % fallen, die Preise für Prager Wohnungen (die bereits 2024 um etwa 10–15 % gestiegen sind) 2025 in ähnlicher Höhe zweistellig steigen könnten conbiz.eu. Im Allgemeinen besteht Einigkeit darüber, dass die Preise kurzfristig weiter steigen werden (befeuert durch das Ungleichgewicht von Angebot und Nachfrage), wenn auch wohl nicht mehr mit dem extremen Tempo des Booms 2021.
Angebotsbeschränkungen und Entwicklungspipeline
Trotz starker Nachfrage bleibt das Wohnungsangebot in Prag chronisch knapp. Der Neubau bleibt weit hinter dem Notwendigen zurück und verschärft so den Wettbewerb um Wohnungen. Anfang 2025 lag das Angebot an unverkauften Neubauwohnungen auf dem Markt bei nur etwa 5.300–5.700 Einheiten – eine Zahl, die sich in zwei Jahren kaum verändert hat, selbst wenn Bauträger nach und nach Projekte freigeben, die während der jüngsten Flaute aufgeschoben wurden praguedaily.news conbiz.eu. Dieses statische Angebot spiegelt die geringe Umschlagshäufigkeit wider: Jede neue Fertigstellung wird schnell von Käufern absorbiert, und nur wenige Projekte bleiben verfügbar. Laut dem tschechischen Statistikamt wurden 2024 in ganz Prag nur etwa 8.191 Wohnungen genehmigt, während Stadtplaner schätzen, dass die Stadt jährlich über 10.000 neue Einheiten benötigt, um die Nachfrage zu decken praguedaily.news praguedaily.news. Tatsächlich hat Prag in den vergangenen 20 Jahren nie mehr als 10.000 genehmigte Wohnungen pro Jahr erreicht, was zu einem zunehmenden kumulierten Wohnungsdefizit führt praguedaily.news. Das Genehmigungs- und Bauverfahren ist häufig langwierig und bürokratisch und verursacht Verzögerungen: Auch wenn Bauträger 2024 den Start neuer Projekte verstärkt haben, um von der Markterholung zu profitieren, befinden sich viele Entwicklungen noch in frühen Phasen und werden erst in den kommenden Jahren auf den Markt kommen conbiz.eu conbiz.eu.
Mehrere Faktoren tragen zur Angebotsknappheit bei: hohe Baukosten (Materialien und Arbeitskräfte sind in den letzten Jahren stark gestiegen), Arbeitskräftemangel im Baugewerbe sowie komplexe Genehmigungs- und Zulassungsverfahren. Obwohl die Bauinflation seit den Höchstständen 2021–2022 etwas abgeflacht ist, bleibt das Bauen in Prag weiterhin teuer und langsam a.storyblok.com a.storyblok.com. Zudem wird ein Teil der neu genehmigten Wohneinheiten mittlerweile an institutionelle Investoren vorverkauft (zum Zweck der Vermietung) und gelangen dadurch nie auf den freien Verkaufsmarkt conbiz.eu – was das Angebot für Einzelkäufer effektiv reduziert. Das Ergebnis ist ein anhaltender struktureller Mangel an zum Verkauf stehenden Wohnungen, der wiederum den Preisdruck aufrechterhält.
Positiv ist zu vermerken, dass mehrere große Entwicklungsprojekte im Gange sind, die langfristig Wohnraum schaffen und die angespannte Situation entspannen könnten. Dazu zählen großangelegte Revitalisierungen von Industrieflächen und städtische Initiativen:
- Smíchov City (Prag 5) – Ein riesiges, gemischt genutztes Projekt auf einem ehemaligen Bahngelände, das sich über ca. 200.000 m² erstreckt. Der Bau hat begonnen und Hunderte neuer Wohnungen wurden 2023–2025 fertiggestellt, mit Tausenden, die in Bauabschnitten folgen werden conbiz.eu conbiz.eu.
- Güterbahnhof Žižkov (Prag 3) – Wird in ein neues Stadtviertel umgewandelt (manchmal Žižkov City genannt). Die Pläne sehen rund 3.000 Wohnungen auf diesem 300.000 m² großen Areal vor, mit einer Gesamtinvestition von rund 25 Mrd. CZK conbiz.eu conbiz.eu. Der erste Bauabschnitt ist angelaufen, die vollständige Fertigstellung wird sich jedoch über ein Jahrzehnt erstrecken.
- Rohan City (Prag 8) – Eine 22 Hektar große Flussuferentwicklung in Karlín/Invalidovna, wo die ersten Bauabschnitte mit Wohnungen und Büros bereits im Bau sind conbiz.eu. Im Zuge des Projektes entstehen Tausende Wohneinheiten und großzügige öffentliche Flächen entlang der Moldau.
- Kommunale Wohnungsinitiativen: Die Stadt Prag hat angesichts der Wohnungskrise eine städtische Entwicklungsgesellschaft (PDS – Pražská developerská společnost) gegründet, um Wohnungen auf städtischen Grundstücken zu bauen. Die PDS kontrolliert über 800.000 m² Land und plant in den nächsten zehn Jahren mehr als 50 Projekte (insgesamt 6.000–8.000 Wohnungen) conbiz.eu conbiz.eu. Zu den bemerkenswerten Plänen gehören neue Wohnviertel in Randgebieten wie Dolní Počernice und Nové Dvory sowie die Umwandlung bestehender Gebäude (z. B. ein altes Postamt) in günstige Wohnungen conbiz.eu. Obwohl die kommunale Wohnproduktion relativ gering sein wird (ab ~2025 einige Hundert Einheiten pro Jahr), besteht das Ziel darin, subventionierte Mietwohnungen für Schlüsselkräfte bereitzustellen und den Markt langfristig durch die Erhöhung des Bestands an gemeinnützigen Wohnungen spürbar „abzukühlen“ conbiz.eu.
Zusätzlich zu diesen Initiativen diskutiert die Regierung über weitergehende Reformen zur Steigerung des Wohnungsangebots. Vorgeschlagene Maßnahmen umfassen die Vereinfachung von Genehmigungen durch Digitalisierung, die Ernennung eines nationalen Wohnungskoordinators und sogar staatliche Hypothekengarantien oder Anreize für Bauträger, um den Wohnungsbau zu fördern conbiz.eu. Experten warnen jedoch, dass die Angebotslücke in Prag bestehen bleibt, falls diese Reformen nicht umgesetzt werden – das bedeutet, dass die Nachfrage weiterhin das Angebot übersteigen wird und das Preiswachstum in den kommenden Jahren voraussichtlich anhalten wird conbiz.eu conbiz.eu.
Stadtteil-Highlights: Zentrale vs. Vorstädtische Gebiete
Prags Immobilienboom ist weit verbreitet, aber die Marktleistung variiert je nach Stadtteil, mit unterschiedlichen Trends im historischen Zentrum und in den Vorstadtvierteln. Generell erzielen die zentralen Bezirke die höchsten Preise – dennoch fand ein Teil des prozentual schnellsten Wachstums zuletzt in aufstrebenden Gebieten am Stadtrand statt, da Käufer dort (relative) Erschwinglichkeit und neue Entwicklungen suchen.
- Preisniveaus: In prestigeträchtigen zentralen Lagen – zum Beispiel Prag 1 (Altstadt/Malá Strana), Prag 2 (Vinohrady) und Teilen von Prag 7 (Letná) – übersteigen die Preise für Neubauwohnungen mittlerweile routinemäßig 200.000 CZK pro m² (über 8.000 €/m²) praguedaily.news. Diese Gebiete verfügen über ein begrenztes Neubauangebot (viele Verkäufe erfolgen in sanierten historischen Gebäuden oder Boutique-Projekten) und ziehen wohlhabende Käufer, darunter ausländische Investoren, an, wodurch sehr hohe Preispunkte erhalten bleiben. Zum Vergleich: In den sich schnell entwickelnden Außenbezirken wie Prag 9 (Vysočany usw.) liegen die durchschnittlichen Preise für Neubauwohnungen bei etwa 147.000 CZK/m² – deutlich niedriger, aber weiterhin steigend praguedaily.news. Andere mittelpreisige Bezirke wie Prag 4, 5, 10 (mit großen Wohngebieten und Plattenbausiedlungen aus dem 20. Jahrhundert) verzeichnen in der Regel Neubaupreise von 120k–160k CZK/m², je nach Projekt. Selbst die „günstigeren“ Gegenden Prags liegen nun deutlich über 100.000 CZK pro m², was zeigt, dass nahezu alle Stadtteile nach nationalen Maßstäben teuer geworden sind.
- Jüngste Wachstumshotspots: Im vergangenen Jahr haben mehrere Bezirke am Stadtrand von Prag zweistelliges Preiswachstum verzeichnet und damit den stadtweiten Durchschnitt übertroffen. Besonders Prag 7 (einschließlich des angesagten Holešovice und Letná) führte den Markt mit etwa +25 % Preissteigerung im Jahresvergleich an, wodurch die Durchschnittspreise dort über 200.000 CZK/m² stiegen investropa.com investropa.com. Auch Prag 10 (Vršovice, Strašnice) legte um rund 18 % zu, und Prag 3 (Žižkov und Teile von Vinohrady) verzeichneten ein Wachstum von etwa 16 % investropa.com. Diese Bezirke kombinieren relative Erschwinglichkeit (im Vergleich zum Zentrum) mit einer verbesserten Infrastruktur und neuen Projekten, wodurch sie für junge Berufstätige und Familien attraktiv sind. Selbst Prag 2 – ein innerstädtischer Bezirk – stieg im Jahresvergleich um etwa 17 %, da Käufer in die etablierten zentralen Stadtteile zurückkehrten investropa.com. Kurz gesagt, das Preiswachstum war in ganz Prag breit angelegt, wobei praktisch alle Bezirke deutliche Steigerungen verzeichneten, als sich der Markt erholte.
Luxus- und Premiumimmobilien
Der Luxus-Wohnimmobiliensektor in Prag – zu dem erstklassige historische Apartments, Penthäuser in modernen Neubauten und luxuriöse Villen zählen – erlebt 2024–2025 einen erneuten Aufschwung. In der Zeit der Marktunsicherheit und der hohen Zinsen wurden viele hochpreisige Projekte auf Eis gelegt oder fanden keine Käufer. Nun, da das Marktvertrauen zurückkehrt, kommen neue Luxusimmobilien und hochwertige Sanierungen wieder auf den Markt in den teuersten Lagen Prags knightfrankprostory.cz. Knight Frank berichtet, dass nach einer langen Pause erstklassige Neubauten (oder Komplettsanierungen) in Gegenden wie Prag 1 und 2 wieder auftauchen und deren herausragende Qualität die Preise in diesen Lagen weiter in die Höhe treibt knightfrankprostory.cz. Beispiele sind Luxusresidenzen rund um den Altstädter Ring, die Pařížská-Straße (die Luxuseinkaufsmeile) sowie neu errichtete, luxuriöse Anlagen in Hradčany oder Troja – alle ausgerichtet auf wohlhabende inländische und ausländische Käufer.Die Preise für Luxusimmobilien in Prag sind zwar im lokalen Kontext hoch, bleiben jedoch niedriger als in westeuropäischen Hauptstädten, was auf weiteres Wachstumspotenzial hindeutet. Internationale Vergleiche zeigen, dass Prag im Bereich von Premium-Immobilien immer noch erschwinglicher ist als Städte wie München, Wien oder Zürich a.storyblok.com. So wirkt eine hochwertige Prager Wohnung zu 8.000 €/m² im Vergleich zu ähnlichen Objekten in Wien oder München (12.000–15.000 €/m²) regelrecht „günstig“. Diese Preisdifferenz, gepaart mit der steigenden Kaufkraft Prags (das Pro-Kopf-Kaufkraftniveau der Stadt beträgt etwa 137 % des tschechischen Landesdurchschnitts) a.storyblok.com, zieht ausländisches Interesse auf den Prager Luxusmarkt. In den letzten Jahren haben wohlhabende Käufer aus Ländern wie Russland, der Ukraine, China und Westeuropa Luxuswohnungen in Prag erworben – als Investment, als Zweitwohnsitz oder zur Eigennutzung. (Dabei ist zu beachten, dass die Nachfrage russischer Staatsangehöriger aufgrund der seit 2022 geltenden EU-Sanktionen etwas zurückgegangen ist, aber andere internationale Käufer haben die Lücke gefüllt.) Ausländer unterliegen praktisch keinen rechtlichen Einschränkungen beim Immobilienerwerb in Tschechien – sowohl EU- als auch Nicht-EU-Bürger dürfen Immobilien mit keinen besonderen Beschränkungen oder Aufenthaltsauflagen erwerben ceelegalmatters.com – wodurch Prag für globale Investoren ein zugänglicher Markt wird. Insgesamt ist der Ausblick für Luxusimmobilien positiv: Entwickler sind zuversichtlich genug, wieder hochklassige Projekte zu starten, und die Erholung des Tourismus wie auch der lokalen Wirtschaft belebt das obere Marktsegment zusätzlich (zum Beispiel Rückkehr wohlhabender Ausländer nach Prag). Deshalb ist zu erwarten, dass sich das Premiumsegment in den kommenden Jahren ausweitet und somit die Preisdifferenz zwischen Prag und anderen etablierten Luxusstandorten verringert.
Prags Mietmarkt und Anlageimmobilien
Steigende Mieten und knappes Mietangebot
Der Wohnungsvermietungsmarkt in Prag hat in den letzten Jahren dramatische Schwankungen durchlaufen und ist bis 2025 eindeutig vermieterfreundlich aufgrund der stark gestiegenen Nachfrage. Mehrere Faktoren haben zusammengeführt, um die Nachfrage nach Mietwohnungen auf neue Höchststände zu treiben: schnell steigende Immobilienpreise (was viele potenzielle Käufer verdrängt), die Rückkehr von Studenten und Expatriates nach COVID und ein erheblicher Zustrom von ausländischen Staatsangehörigen (darunter etwa 350.000 ukrainische Flüchtlinge, die seit 2022 nach Tschechien gekommen sind und sich größtenteils in Prag niedergelassen haben) conbiz.eu. Das Ergebnis ist ein starker Aufwärtsdruck auf die Mieten. Nach einem kurzen Einbruch im Jahr 2020 (als tausende Airbnb-Einheiten während des Tourismuseinbruchs auf den Langzeitmietmarkt überschwemmten und die Mieten um etwa 25 % sanken), erfolgte die Erholung schnell conbiz.eu. Bis 2022–2023, als die Touristen zurückkehrten und Kurzzeitvermietungen diese Einheiten wieder beanspruchten, traf Prag ein neuer Mangel an Mietwohnungen, was die Mieten allein im Jahr 2023 um etwa 7–8 % steigen ließ conbiz.eu.
Ende 2024 und Anfang 2025 steigen die Mieten in Prag weiterhin, auch wenn sich das Tempo leicht verlangsamt. Zu Anfang 2025 erreichte die durchschnittliche Angebotsmiete in Prag etwa 438 CZK pro m² und Monat (ca. 21.900 CZK für eine 50 m²-Wohnung oder 900 €/Monat) conbiz.eu. Das ist ein Anstieg gegenüber etwa 395 CZK/m² Ende 2023, was einen weiteren Anstieg widerspiegelt, aber weniger extrem ist als der Sprung 2022–23 conbiz.eu. Zum Vergleich: Die Miete für eine typische 50 m²-Wohnung in Prag (~20.000 CZK/Monat) kostet inzwischen fast doppelt so viel wie eine vergleichbare Einheit in einer kleineren Regionalstadt – für dasselbe Budget könnte man z. B. in Hradec Králové etwa 80 m² mieten conbiz.eu. Prag ist mit Abstand die teuerste tschechische Stadt für Mieter, wobei das zweitplatzierte Brünn im Schnitt etwa 15–20 % günstiger ist, und andere Städte (Plzeň, Olomouc, usw.) noch günstiger conbiz.eu.
Innerhalb von Prag erzielen zentrale und trendige Stadtteile die höchsten Mieten, wobei interessanterweise die Unterschiede zwischen den Bezirken bei den Mieten etwas geringer ausfallen als bei den Kaufpreisen. Laut dem Mietindex von Deloitte für das 1. Quartal 2025 waren die teuersten Mietbezirke Prag 2 und Prag 3 – zu denen das gehobene Vinohrady und das hippe Žižkov gehören – mit durchschnittlichen Mieten von etwa 478 CZK/m²/Monat (rund 19,5 €/m²) conbiz.eu. Andere zentrale Stadtteile wie Prag 1 und 7 liegen in einem ähnlich hohen Bereich. Äußere Bezirke sind etwas erschwinglicher: So beträgt der Durchschnitt in Prag 9 etwa 423 CZK/m² (≈17 €/m²), wobei Prag 9 das schnellste Mietwachstum verzeichnete (+6,5 % in einem Quartal), da sich die Nachfrage weiter ausbreitet conbiz.eu. Selbst die günstigsten Ecken der Stadt, wie Teile von Prag 11 oder 12, liegen deutlich über 300 CZK/m² – was die starke, stadtweite Nachfrage unterstreicht.
Dieser robuste Mietmarkt ist ein zweischneidiges Schwert: Er bietet hohe Renditen für Vermieter, belastet aber die lokalen Haushalte. Nach manchen Messungen ist die Mieterschwinglichkeit in Prag problematisch – eine typische Miete für eine bescheidene Wohnung kann einen großen Teil des Medianeinkommens verschlingen. Da es sich für viele jedoch nicht lohnt zu kaufen, bleibt Mieten oft die einzige Option, was die Anzahl der Mieter steigen lässt. Branchenanalysten prognostizieren, dass der Anteil der tschechischen Haushalte, die zur Miete wohnen, bis 2030 auf etwa 25 % steigen wird, von bislang historisch niedrigeren Werten (Tschechen hatten traditionell eine der höchsten Eigentumsquoten Europas) conbiz.eu conbiz.eu. Prag, als urbaneres und internationaleres Zentrum, hat schon jetzt eine höhere Mietquote als der Landesdurchschnitt – und dieser Trend dürfte sich fortsetzen.
Mietrenditen und Anlageimmobilien
Aus Investorensicht hat sich das Buy-to-let-Angebot in Prag in den letzten zwei Jahren etwas verbessert. Mietrenditen (jährliche Mieteinnahme geteilt durch den Immobilienpreis) waren in Prag während des Booms 2015–2021 berüchtigt niedrig (oft nur 2–3 %), da die Immobilienwerte schneller stiegen als die Mieten. Doch die Situation änderte sich etwa zwischen 2022 und 2024: Mit einer Pause im Immobilienpreisanstieg und Sprüngen bei den Mieten stiegen die Bruttorenditen in Prag auf etwa 4,0 % conbiz.eu. Eine Analyse aus dem Jahr 2024 schätzte die durchschnittliche Wohnungsrendite in Prag auf ~4 %, gegenüber rund 3 % in den Boomjahren conbiz.eu. Dies ist immer noch eine relativ niedrige Rendite (was Prags Status als stabiler, risikoarmer Markt widerspiegelt), aber sie liegt nun auf Augenhöhe mit vielen westlichen Städten und höher als in Prags jüngster Vergangenheit. Die Renditen in den Regionen sind meist höher – zum Beispiel liegen die Mietrenditen in Ostrava im Durchschnitt bei ~5,1 %, da die Kaufpreise deutlich niedriger sind – während Brünns Renditen näher an Prag liegen (~3 % oder leicht darunter) wegen der hohen Preise conbiz.eu.
Auch bei etwa 4 % sind Prags Bruttorenditen nicht außergewöhnlich hoch, aber viele Investoren akzeptieren sie, weil sie mit einer starken Wertsteigerung rechnen. Die Kombination aus moderaten Renditen und hoher Wahrscheinlichkeit für Wertzuwachs macht Prager Immobilien zu einer beliebten langfristigen Anlage. Es ist wichtig zu beachten, dass die ~4 % Rendite brutto sind; nach Abzug der Kosten (Instandhaltung, Grundsteuer, Leerstandszeiten usw.) könnten die Nettorenditen etwa 3 % betragen conbiz.eu. Dennoch sehen Anleger aufgrund niedriger Zinsen auf Einlagen Immobilien als attraktive Anlageklasse. Bemerkenswert ist, dass sich mit verbesserten Hypothekenbedingungen (niedrigere Zinsen und Lockerung früherer Kreditrestriktionen durch die ČNB) wieder mehr geleveragete Investoren am Markt beteiligen – das heißt, einige Käufer nutzen günstige Hypotheken, um den Kauf von Renditeimmobilien zu finanzieren, und zählen darauf, dass die Mieten die Rückzahlungen decken conbiz.eu. Dieser Trend verstärkte sich Ende 2024 und 2025 und dürfte das weitere Wachstum des privaten Mietwohnungsangebots unterstützen.
Institutionelle Vermietungen und Regulierung
Eine der bedeutendsten Veränderungen im Prager Mietwohnungsmarkt ist der Aufstieg von institutionellen Vermietern und dem Build-to-Rent-Sektor. Während der Mietmarkt früher hauptsächlich von einzelnen privaten Vermietern dominiert wurde, haben in den letzten Jahren große Investoren (Fonds, Versicherungsgesellschaften, Immobilienunternehmen) ganze Neubauprojekte aufgekauft, um diese zu vermieten conbiz.eu conbiz.eu. Beispielsweise gab es Fälle, in denen ausländische und inländische Fonds Hunderte von Einheiten en bloc von Bauträgern erworben und sofort in langfristige Mietwohnungen umgewandelt haben. Dieser noch junge institutionelle Mietwohnungsmarkt wächst – und 2024–2025 stellten einen Wendepunkt dar, mit mehreren großen Build-to-Rent-Deals und angekündigten Projekten conbiz.eu conbiz.eu. Dieser Trend wird auch von staatlichen Initiativen unterstützt: Der tschechische Staat hat darüber diskutiert, Garantien für die Finanzierung von Mietwohnungen anzubieten und sieht institutionelle Vermietungen als einen Weg, die Wohnungsverfügbarkeit zu verbessern.
Der Vorteil dieses Wandels könnte ein größeres Angebot an professionell verwalteten Mietwohnungen sein (oft mit besseren Dienstleistungen und Instandhaltung für die Mieter). Allerdings gibt es auch einen Nachteil: Wenn Investoren neue Projekte aufkaufen, stehen diese Einheiten nicht mehr für den Kauf durch individuelle Selbstnutzer zur Verfügung, was den Verkaufsmarkt weiter verknappen und die Kaufpreise in die Höhe treiben kann conbiz.eu. Während Build-to-Rent also das Mietangebot bereichert, kann es das Problem der Erschwinglichkeit von Wohneigentum indirekt verschärfen – ein Paradox, das von Marktbeobachtern festgestellt wird.
In Bezug auf die Regulierung ist der Mietmarkt in Tschechien relativ liberal. Es gibt keine landesweiten Mietobergrenzen oder Beschränkungen für Mieterhöhungen bei privaten Wohnungen; die Mieten werden durch eine Marktvereinbarung zwischen Vermieter und Mieter festgelegt. (Die einzigen Ausnahmen sind eine kleine Anzahl älterer Verträge, die noch unter früherer Regulierung stehen, sowie die städtischen, subventionierten „Sozialwohnungen“, die nur einen winzigen Teil des Bestands ausmachen.) Mieter sind durch die an EU-Standards angepassten Mietgesetze geschützt – zum Beispiel ist eine Kündigung nur mit rechtmäßigen Gründen möglich, Kündigungsfristen sind einzuhalten usw. – aber es gibt keine generelle Begrenzung der Mietpreise. In Prags angespanntem Markt bedeutet dies, dass die Mieten schnell steigen können, solange Mieter nicht protestieren oder die Nachfrage nachlässt. Die Stadtverwaltung prüft Maßnahmen zur Eindämmung des Mietanstiegs (etwa strengere Regeln für kurzfristige Vermietungen wie Airbnb, wodurch Wohnungen dem Langzeitmarkt entzogen werden können), aber bis 2025 gibt es keine umfassende Mietpreisbremse. Der Ansatz ist stattdessen, das Angebot zu erhöhen: Wie genannt investiert Prag in kommunale Mietwohnungsprojekte, um bestimmten Gruppen erschwinglichen Wohnraum zu bieten (mit Mietpreisbeschränkung für diese Wohnungen) conbiz.eu. Zusätzlich wurde die Überwachung von Airbnb verstärkt – Prag erwägt eine Registrierungspflicht und möglicherweise Begrenzungen der kurzfristigen Vermietungstage, um einige Wohnungen wieder dem Langzeitmarkt zuzuführen – das ist jedoch noch in Arbeit. Zum jetzigen Zeitpunkt genießen Vermieter in Prag ein freies Marktsystem und verfügen bei extrem niedrigen Leerstandsquoten über beträchtliche Preissetzungsmacht.
Segmente des Gewerbeimmobilienmarktes
Büromarkt
Der Büromarkt in Prag steht im Jahr 2025 auf solidem Fundament und zeigt sich nach den pandemiebedingten Störungen widerstandsfähig. Mit rund 3,7 Millionen m² moderner Bürofläche ist Prag das zweitgrößte Bürozentrum der CEE-Region (nach Warschau). Im Jahr 2023 war die Vermietungstätigkeit relativ schwach gewesen, da Unternehmen ihren Flächenbedarf überdachten, aber die Nachfrage zog Ende 2024 und bis 2025 wieder an. Im ersten Quartal 2025 sank die Büro-Leerstandsquote in Prag auf etwa 7,0 % und verbesserte sich damit von rund 7,5–8 % ein Jahr zuvor knightfrankprostory.cz. Das zeigt, dass leere Büros zunehmend belegt werden, dank einer Kombination aus begrenztem Neubau und stabiler Vermietungsaktivität. Die Nettoabsorption (ohne Vertragsverlängerungen) lag im ersten Quartal 2025 bei 47.900 m² – etwa 5 % mehr als im gleichen Zeitraum 2024 knightfrankprostory.cz, was das wachsende Vertrauen der Nutzer widerspiegelt, da immer mehr Mitarbeiter zumindest teilweise ins Büro zurückkehren.
Spitzenmieten für Büros sind ebenfalls gestiegen. Die Spitzenmieten für hochwertige Grade-A-Büros im Stadtzentrum erreichen inzwischen etwa 29–30 €/m²/Monat und stiegen im Jahresvergleich bis Q1 2025 um etwa 7 % knightfrankprostory.cz. Vermieter der neuesten, hochwertigsten Gebäude können aufgrund des knappen Angebots an Premium-Flächen höhere Preise verlangen. Viele Mieter möchten auf bessere Büros umsteigen, um Mitarbeiter zurückzugewinnen (Flight to Quality), was die Mieten in modernen, nachhaltigen Gebäuden steigen ließ. Ältere und weniger effiziente Gebäude geraten dagegen stärker unter Druck – einige weisen höhere Leerstände auf und müssen möglicherweise neu positioniert oder modernisiert werden. Cushman & Wakefield merkt an, dass Qualität entscheidend ist: Gut gelegene, umweltzertifizierte Büros sind gefragt und erzielen Spitzenmieten, während sekundäre Büroflächen kämpfen und sogar für eine Umnutzung infrage kommen könnten (z. B. Umwandlung in Wohn- oder Mischnutzung), wenn sie die Anforderungen moderner Nutzer nicht erfüllen cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com.
Auf der Angebotsseite waren die Fertigstellungen neuer Büros in Prag zuletzt zurückhaltend. Entwickler haben in den Jahren 2020–2022 einige Projekte pausiert oder verzögert, sodass die Pipeline für 2023–2025 begrenzt ist. Der 10-jährige Durchschnitt für neue Flächen pro Jahr liegt bei etwa 150.000 m², doch 2023–2024 wurde deutlich weniger geliefert, und auch 2025 wird unterdurchschnittlichen Flächenzuwachs erwarten lassen knightfrank-prod-api.springsystems.cz. Diese Angebotsverlangsamung hat dazu beigetragen, dass der Leerstand nicht zu stark ansteigt. Einige bedeutende Projekte sind im Bau – zum Beispiel bringt die Masaryčka-Entwicklung in der Nähe des Masaryk-Bahnhofs (ein Mischnutzungsprojekt mit umfangreichen Büros nach Plänen von Zaha Hadid Architects) moderne Büroflächen im Stadtzentrum hervor. Auch Port7 in Holešovice und Nová Waltrovka in Jinonice haben vor Kurzem neue, zum Großteil vorvermietete Büros bereitgestellt. Aufgrund des begrenzten künftigen Angebots und anhaltenden Mieterinteresses bleibt der Ausblick für den Prager Büromarkt stabil bis positiv: Die Leerstände dürften im mittleren einstelligen Bereich (%) bleiben und das Mietwachstum könnte sich fortsetzen, wenngleich in normalisiertem Tempo. Unternehmen passen sich weitgehend an hybrides Arbeiten an, indem sie ihre Büroflächen optimieren (nicht aufgeben) – viele benötigen weniger Fläche pro Mitarbeiter, bevorzugen aber hochwertigere Umgebungen, was die Nachfrage nach neuen Projekten stützt.
Wichtige Teilmärkte für Büroflächen entwickeln sich unterschiedlich. Die Innenstadt (Prag 1) und die innerstädtischen Teilmärkte (wie Pankrác, Karlín, Smíchov) verzeichnen die niedrigsten Leerstände und die höchsten Mieten, während einige Außenstadt-Gebiete (Außenbezirke) höhere Leerstände aufweisen. Beispielsweise bleiben Prag 4 (Pankrác/Budějovická) und Prag 8 (Karlín) sehr gefragte Unternehmensstandorte und verzeichneten starke Vermietungs- und sogar Mietsteigerungen. Im Gegensatz dazu gibt es in Gebieten mit älterem Bestand wie in Teilen von Prag 5 (Nové Butovice) etwas höhere Leerstände. Insgesamt kommen Prags Büros gut durch die Zeit nach der Pandemie – die Stadt profitiert von einer vielfältigen Nachfrage (darunter IT-Unternehmen, Finanzdienstleister, professionelle Firmen und EU-Agenturen) und begrenzter Überbauung. Die größte Herausforderung wird darin bestehen, wie mit alternden Bürogebäuden umzugehen ist, die mit neuen Standards nicht mehr konkurrieren können; einige werden renoviert, während andere möglicherweise in Wohn- oder andere Nutzungen umgewandelt werden (ein Trend, der über 2025 hinaus zu beobachten ist).
Einzelhandel und Gastgewerbe
Prags Einzelhandelsimmobiliensektor befindet sich auf dem Weg der allmählichen Erholung und Anpassung. Der High-Street-Retail-Markt im Zentrum von Prag (z.B. Na Příkopě, Pařížská, Wenzelsplatz) wurde während Corona stark getroffen, als die Besucherzahlen von Touristen ausblieben. Doch 2024 erlebte einen Anstieg an Besuchern und Käufern. Bis 2025 ist der Tourismus fulminant zurückgekehrt, was für Prags Einzelhandel entscheidend ist: Die Stadt begrüßte über 8 Millionen Besucher im Jahr 2024, damit wurde das Vor-Pandemie-Niveau leicht übertroffen praguedaily.news, und dieser Trend setzt sich weiter fort. Cushman & Wakefield berichten, dass Luxuseinzelhandel vom Wiederaufschwung des Tourismus profitiert, da wohlhabende Besucher (insbesondere aus den USA, den Golfstaaten und mittlerweile wieder aus Asien) in die Luxusboutiquen der Pařížská strömen cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Die Kundschaft im Luxussegment ist weniger empfindlich gegenüber Inflation, sodass hochwertige Geschäfte Umsatzwachstum und in manchen Fällen Expansion verzeichnen. Hauptstraßen und Einkaufszentren in Prag erleben aktuell starke Vermietungsaktivität und geringe Leerstände, was zu einem moderaten Mietwachstum führen dürfte. Prime-High-Street-Mieten in Prag werden voraussichtlich 2025 moderat steigen und die Mietrückgänge von 2020–21 umkehren cushmanwakefield.com. Auch die gut laufenden Einkaufszentren haben ihre Mieterstruktur und Besucherfrequenz weitgehend zurückgewonnen; Vermieter der Top-Center (wie OC Chodov, Westfield, Palladium) erwägen aufgrund der verbesserten Einzelhandelsumsätze erneut leichte Mieterhöhungen cushmanwakefield.com.
Allerdings ist nicht jeder Einzelhandel gleich. Das mittlere Einzelhandelssegment (Mainstream-Marken, die auf lokale Verbraucher abzielen) erholt sich langsamer, da das tschechische Verbrauchervertrauen erst Ende 2022 seinen Tiefpunkt erreichte und sich seither allmählich verbessert cushmanwakefield.com. Die hohe Inflation im Jahr 2022 hat die Verbraucher belastet, doch bis 2025 ist die Inflation niedriger und die Reallöhne steigen wieder, was den Einzelhandelsumsatz unterstützen sollte. Discounter und Lebensmittelketten florierten in den mageren Jahren und expandieren weiterhin (Beispiel: Ketten wie Lidl oder Pepco bleiben aktive Mieter). Im Gegensatz dazu sind einige internationale Marken, die während COVID den Markt verlassen haben, nicht alle zurückgekehrt. Bemerkenswert ist jedoch, dass im Jahr 2024 der tschechische Markt 16 neue Markeneinführungen verzeichnete (laut C&W), da das Vertrauen steigt cushmanwakefield.com. Der Ausblick für den Einzelhandel in Prag ist vorsichtig optimistisch: Stabiles Wirtschaftswachstum und boomender Tourismus sind positive Faktoren, aber das Wachstum des E-Commerce und hohe Betriebskosten bleiben Herausforderungen. Wir erwarten inkrementelles Mietwachstum an Top-Standorten, weiterhin Fokus auf Lebensmittel-/Getränke- und Unterhaltungsangebote, um Käufer anzulocken, und möglicherweise vorerst keine neuen großen Einkaufszentren (Entwickler konzentrieren sich darauf, bestehende Zentren zu renovieren oder zu erweitern, statt neue Malls zu bauen, da der Markt gesättigt ist).
Der Hotel- und Gastgewerbesektor in Prag hat ein starkes Comeback hingelegt. Prag ist traditionell ein beliebtes Ziel für Städtetrips und hat bis 2024–2025 praktisch das touristische Vorkrisenniveau erreicht. Hoteldaten unterstreichen dies: Im dritten Quartal 2024 verzeichneten Prager Hotels das stärkste Umsatzwachstum in Europa, mit einem RevPAR (Umsatz pro verfügbarem Zimmer) von 11 % Anstieg im bisherigen Jahresverlauf gegenüber 2019 cushmanwakefield.com. Auslastung und Zimmerpreise stiegen dank aufgestauter Reiselust deutlich an. Im Jahr 2025 wird das Wachstum anhalten, wenn auch in normalerer Geschwindigkeit. Für 2025 wird eine Nachfrage von über 16 % über dem Niveau von 2019 im Prager Hotelmarkt erwartet, getrieben von der Rückkehr von Fernreisenden aus Asien und einer verbesserten Flugverbindung cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Besonders bemerkenswert: Asiatische Reisegruppen (jahrelang abwesend) kehren zurück, und neue Direktflüge (z.B. in den Nahen Osten und nach Asien) fördern den internationalen Zustrom.
Auf der Angebotsseite wächst das Hotelzimmerangebot in Prag nur marginal – das Hotelangebot bleibt begrenzt, da in den letzten Jahren im Wesentlichen keine neuen großen Hotels fertiggestellt wurden, abgesehen von einigen wenigen Umnutzungen. Das einzige Segment, in das investiert wird, ist die Luxushotellerie: Bis Ende 2025 sollen etwa 320 neue Luxus-Hotelzimmer eröffnet werden (einschließlich hochwertiger Projekte wie das renovierte Fairmont Golden Prague und neue Hotels in historischen Gebäuden) cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Selbst mit diesen Ergänzungen wird Prags Luxussegment weiterhin unterversorgt bleiben (nur etwa 2,8 % aller Zimmer), was Raum für weiteres Wachstum anzeigt cushmanwakefield.com. Insgesamt ist der Ausblick für das Gastgewerbe positiv – höhere Touristenzahlen stärken sowohl die Hoteleinnahmen als auch verwandte Immobilien wie Restaurants, Cafés und Kurzzeitvermietungen. Investoren haben dies bemerkt: Nach einer Pause wächst das Interesse an Hotelübernahmen und -entwicklungen in Prag wieder, besonders von internationalen Betreibern, die den Markt betreten oder bestehende Immobilien aufwerten wollen.
Industrie- und Logistikimmobilien
Der Sektor für Industrie- & Logistikimmobilien im Großraum Prag war in den letzten Jahren ein Spitzenreiter und bleibt auch 2025 robust, wenngleich sich das Wachstum nach dem pandemiebedingten E-Commerce-Boom normalisiert. Prags strategische Lage in Mitteleuropa und sein Verbrauchermarkt machen die Stadt zu einem wichtigen Logistikknotenpunkt. In den Jahren 2020–2021 stieg die Nachfrage nach Lagerflächen sprunghaft an (angetrieben durch E-Commerce und Unternehmen, die Vorräte aufstockten), was zu rekordniedrigen Leerstandsquoten und stark steigenden Mieten führte. Bis 2024 kühlte sich dieser Sektor angesichts einer gewissen zyklischen Nachfrageschwäche etwas ab, aber die fundamentalen Treiber bleiben stark. Cushman & Wakefield stellen fest, dass sich die Vermietungsaktivität im tschechischen Industriesektor 2024 aufgrund schwächerer gesamtwirtschaftlicher Bedingungen zwar um etwa ein Drittel verlangsamt hat, die Nachfrage jedoch historisch hoch bleibt und die Neuausrichtung der Lieferketten (Nearshoring) weiterhin Nachfrage auf dem tschechischen Markt erzeugt cushmanwakefield.com.
In der Region Prag sind die Leerstandsquoten für moderne Logistikflächen extrem niedrig (oft unter 3 %), da jede neue Lagerfertigstellung schnell vermietet wird. Die Flächenabnahme im Jahr 2025 wird voraussichtlich stabil auf einem gesunden Niveau bleiben, wenn auch nicht mehr so hektisch wie in den Spitzenjahren während der Pandemie cbre.com. Ein begrenzender Faktor ist schlichtweg der Mangel an verfügbarem Raum – Prag hat nur begrenzte Flächenreserven für große Logistiklager, was eine Verlagerung einiger Entwicklungen in angrenzende Regionen bewirkt. Infolgedessen haben die Spitzenmieten für Industrieflächen in Prag ein Allzeithoch erreicht (etwa 6–7 €/m²/Monat für erstklassige Logistikeinheiten) und haben sich nach einem starken Anstieg 2021–2022 stabilisiert. Für 2025 wird prognostiziert, dass die Mieten auf diesem hohen Niveau stabil bleiben, gestützt durch starke Nachfrage und geringe Leerstände cushmanwakefield.com. Entwickler errichten neue Lager im Umland von Prag (z. B. entlang der Autobahnen D8 und D11), und spekulative Bautätigkeit wird vorsichtig wieder aufgenommen, um den Bedarf der Mieter zu decken.
Die Renditen für Industrieinvestitionen sind im Jahr 2023 durch höhere Zinsen leicht gestiegen (abgeschwächt), aber erstklassige Logistikimmobilien rund um Prag werden angesichts der Wachstumsstory weiterhin zu attraktiven Preisen gehandelt. Ein bemerkenswerter Trend ist das steigende Interesse an Urban Logistics – kleinere Verteilzentren für die letzte Meile näher an der Stadt, um schnelle Lieferungen zu ermöglichen. Da die Bevölkerung Prags wächst und Online-Shopping beliebt bleibt, sind solche City-Logistikimmobilien gefragt. Insgesamt wird das Segment Industrieimmobilien in Prag voraussichtlich äußerst widerstandsfähig bleiben: Auch in einer unsicheren Wirtschaft legen strukturelle Veränderungen (E-Commerce, Nearshoring, Just-in-Case-Lagerstrategien) eine Nachfragestütze unter den Markt. Die Normalisierung bedeutet lediglich, dass wir möglicherweise kein zweistelliges Mietwachstum oder ultraniedrige Leerstände von 1 % mehr sehen, sondern vielmehr ein nachhaltigeres Gleichgewicht mit stabil hoher Auslastung und einem Mietwachstum im Einklang mit der Inflation.
Großprojekte und Auswirkungen auf die Infrastruktur
Zahlreiche Entwicklungsprojekte und Infrastrukturverbesserungen sind in ganz Prag im Gange, die das Immobilienbild in den kommenden Jahren prägen werden. Die großen, wohnungsorientierten Brownfield-Projekte (Smíchov City, Žižkov, Rohan Island usw.) und die Pläne für gemeindeeigenen Wohnraum wurden bereits erwähnt. Zusätzlich ebnen städtische Erneuerungsinitiativen in zentralen Lagen den Weg für neue gemischt genutzte Stadtviertel:
- Revitalisierung des Florenc-Gebiets: Im Juni 2025 hat der Prager Stadtrat einen umfassenden Plan zur Umgestaltung des Busbahnhofs Florenc und des Umfelds des Masaryk-Bahnhofs (an der Kreuzung von Prag 1, 8 und 3) genehmigt. Unter dem Namen „Florenc 21“ soll das Projekt einen vernachlässigten Verkehrsknotenpunkt in ein modernes Stadtviertel mit Wohnungen, Büros, öffentlichen Plätzen und kulturellen Einrichtungen verwandeln praguedaily.news praguedaily.news. Der Plan beinhaltet neue Wohnhäuser, eine Kindertagesstätte, Grünflächen und sogar öffentliche Kunstinstallationen. Im Gegenzug für die Baurechte werden private Investoren über 300 Millionen CZK für die öffentliche Infrastruktur des Gebiets beitragen (wie z.B. einen neuen städtischen Kindergarten sowie Verbesserungen an Straßen und Versorgungsleitungen) praguedaily.news praguedaily.news. Dieses Projekt ist strategisch von Bedeutung, da es das historische Stadtzentrum mit dem aufstrebenden Stadtteil Karlín verbinden und damit ein lange durch Bahngelände und Busbahnhof getrenntes Stadtgefüge zusammenführen wird praguedaily.news. In diesem Zusammenhang wird auch über das Schicksal des alten Busbahnhofs Florenc nachgedacht – die Stadt prüft, ob dieser erhalten bleiben oder der Fernbusverkehr verlegt werden soll –, was noch mehr Platz für eine weitere Entwicklung schaffen könnte praguedaily.news. Die Revitalisierung von Florenc sowie die angrenzende Entwicklung Masaryčka werden einen neuen multifunktionalen Kern schaffen, der voraussichtlich die Immobilienwerte in der Umgebung im nächsten Jahrzehnt steigen lässt.
- Verkehrsinfrastruktur: Die größte Verkehrsinvestition Prags ist die Metro-Linie D. Der Bau des ersten Abschnitts (Pankrác–Olbrachtova–Nové Dvory usw.) begann 2022 und ist noch im Gange. Während die ersten Stationen voraussichtlich erst um ~2027 öffnen, beeinflusst das Projekt bereits jetzt den Immobilienmarkt in diesen südlichen Gebieten. Projektentwickler planen Vorhaben im Umfeld der künftigen Stationen wie Nové Dvory (wo ein ganz neues Zentrum mit Wohnungen, Büros und einem Park+Ride entstehen soll) pdspraha.eu. Die Stadtentwicklungsgesellschaft PDS ist stark in Nové Dvory engagiert und nutzt die Metro als „Impuls“ für ein neues Wohnviertel pdspraha.eu. Außerdem laufen in Prag mehrere Straßeninfrastrukturprojekte: Abschnitte des Äußeren Rings (D0) schreiten voran (z.B. die künftige Verbindung zwischen Běchovice und D1), was die Anbindung von Vororten und Logistikflächen verbessert und damit potenziell auch das Immobilieninteresse an diesen Stadträndern erhöht. Auch die Bahninfrastruktur ist bemerkenswert: Pläne für eine Bahnverbindung zum Prager Flughafen und für Hochgeschwindigkeitsstrecken werden langfristig den Zugang verbessern und in den nordwestlichen Bereichen Prags (rund um Dejvice, Veleslavín und darüber hinaus) möglicherweise eine Entwicklung anstoßen. Obwohl diese Großprojekte lange Vorlaufzeiten haben, denken kluge Investoren bereits jetzt über deren Einfluss auf die zukünftige Standortattraktivität nach.
- „Prag von morgen“-Initiativen: Die Stadt gestaltet aktiv ihre Entwicklungszukunft durch Programme wie Praha @ Camp’s „Prague Tomorrow?“, welche alle großen geplanten Bauprojekte kartieren. Im Fokus steht nachhaltige Entwicklung – also die Einbindung grüner Infrastruktur, energieeffizienter Gebäude und widerstandsfähiger Stadtgestaltung. Beispielsweise werden Projekte mit Gründächern und Regenwassermanagement (wie in Florenc vorgeschrieben) ausgestattet praguedaily.news, und viele Großprojekte beinhalten neue öffentliche Parks (wie einen Flussuferpark in Rohan City). Diese Maßnahmen erhöhen nicht nur die Lebensqualität der Projekte, sondern steigern meist auch die Immobilienwerte im Umfeld, indem sie das gesamte städtische Umfeld aufwerten.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass Prag derzeit erhebliche Entwicklungen und Infrastrukturverbesserungen durchläuft, die die Kapazitäten erweitern und möglicherweise den Druck auf das Zentrum verringern, indem neue attraktive Knotenpunkte geschaffen werden. Zwar können Baumaßnahmen störend sein (zahlreiche Straßenarbeiten in den Jahren 2024–25 verursachten beispielsweise Verkehrsstaus), doch langfristig werden sie zu einer besseren Konnektivität und mehr Wohn-/Büroraum führen. In der Regel verzeichnen die Immobilienmärkte rund um diese Projekte antizipatorische Preissteigerungen – wie bereits erwähnt, werden die Gebiete um neue Metrostationen und revitalisierte Bezirke bereits teurer expats.cz expats.cz. Für Entwickler und Investoren ist es entscheidend, diese transformativen Projekte im Blick zu behalten, da sie anzeigen, wo sich die nächsten Chancen (und Wertsteigerungen) in Prag ergeben könnten.
Trends ausländischer Investitionen und Eigentumsregelungen
Ausländische Investitionen spielen seit langem eine Rolle auf dem Prager Immobilienmarkt – sowohl im gewerblichen Bereich (wo institutionelles Kapital aus dem Ausland häufig große Büro- oder Einzelhandelsobjekte finanziert) als auch im Wohnsektor (durch einzelne ausländische Käufer oder Expats). Auch 2025 bleibt das Interesse ausländischer Investoren stark, obwohl sich das Umfeld in den letzten Jahren leicht verändert hat.
Eigentumsregelungen: Die Tschechische Republik ist für ausländischen Immobilienbesitz sehr offen. Jede ausländische Person oder Firma kann in Tschechien Immobilien erwerben, praktisch ohne Einschränkungen, unabhängig von der Staatsangehörigkeit ceelegalmatters.com. Anders als in einigen Ländern, die einen Wohnsitz verlangen oder zusätzliche Steuern für ausländische Käufer erheben, behandelt das tschechische Recht ausländische Käufer nahezu gleich wie Einheimische. Die Transaktionen erfolgen in tschechischen Kronen und müssen im Katasteramt eingetragen werden, aber es gibt keine besonderen Hürden. (Eine Ausnahme: Landwirtschaftsflächen waren in der Vergangenheit für Nicht-EU-Bürger eingeschränkt, diese Beschränkungen wurden jedoch aufgehoben; außerdem können Bürger von Ländern, die internationalen Sanktionen unterliegen – etwa Russland – aufgrund der Sanktionspolitik der EU beschränkt werden, allerdings betrifft dies relativ wenige Fälle und ist politisch motiviert.) Das Fazit ist, dass der Immobilienmarkt in Prag für globale Investoren zugänglich ist, was zur kosmopolitischen Eigentümerstruktur der Stadt beiträgt.
Wohnungskäufer aus dem Ausland: Im gehobenen Wohnsegment Prags war traditionell ein auffallender Anteil der Käufer Ausländer – z.B. russische und ukrainische Käufer waren in den 2010er Jahren in Luxusvierteln (Prag 1, 2, 6) aktiv, ebenso wie westeuropäische Käufer, die sich Zweitwohnungen kauften. Seit 2022 ist die russische Nachfrage aufgrund von Sanktionen und Finanzierungsproblemen deutlich zurückgegangen, jedoch ist die andere ausländische Nachfrage gestiegen (einschließlich ukrainischer Expatriates, die ihr Vermögen investieren, sowie mehr EU-Bürger, die von der Lebensqualität Prags und den immer noch niedrigeren Preisen als in ihren Heimatstädten angezogen werden). Viele ausländische Käufer erwerben Immobilien zur Kapitalanlage oder für Mieteinnahmen, angesichts des starken Mietmarkts in Prag, oder zur eigenen Nutzung, falls sie beruflich umsiedeln. In Prag gibt es zudem eine große Expat-Gemeinschaft (Fachkräfte, die in IT, Finanzen usw. arbeiten), die oft nach einer Mietphase zum Kauf übergehen und so die Nachfrage zusätzlich steigern. Marktbeobachtern zufolge haben ausländische Käufer insbesondere im Luxus-Eigentumswohnungsmarkt sowie bei Neubauprojekten in zentralen Stadtteilen großen Einfluss – sie stellen bei manchen Premium-Projekten zwischen 10 und 30 % der Käufer, während der Massenmarkt in den äußeren Bezirken überwiegend von tschechischen Lokal-Käufern dominiert wird.
Gewerbliche Investitionen: Im gewerblichen Bereich stammte das Gros des Investitionsvolumens in Prag traditionell von ausländischen institutionellen Investoren (aus Österreich, Deutschland, den USA, Großbritannien und zunehmend aus Asien). So befinden sich viele erstklassige Bürogebäude und Einkaufszentren in Prag im Besitz deutscher Investmentfonds oder österreichischer Immobiliengesellschaften – Ausdruck jahrzehntelanger grenzüberschreitender Kapitalströme. In den vergangenen Jahren jedoch trat das inländische Investorentum stärker in den Vordergrund. Die Kombination aus boomendem Markt vor 2022 und dann steigenden Zinsen führte dazu, dass tschechische Investoren (oft über lokale Immobilienfonds und Entwickler) eingestiegen sind und einen größeren Anteil der Deals übernommen haben. Knight Frank stellt fest, dass im Jahr 2025 die Nachfrage von inländischem Kapital getragen wird, insbesondere von tschechischen Immobilienfonds, die nach stabilen, ertragreichen Anlagen suchen knightfrankprostory.cz knightfrankprostory.cz. Diese heimischen Investoren verfügen über Kapital in Landeswährung und haben in unsicheren Zeiten womöglich schneller zugeschlagen als manche ausländische Akteure, die eine Pause eingelegt haben. Infolgedessen stellten 2024 inländische Käufer einen erheblichen Anteil am Investitionsvolumen (z.B. Übernahmen mehrerer Bürogebäude durch den tschechischen Fonds Trigea, Kauf von Fachmarktzentren durch heimische Investoren usw.).
Es sei jedoch gesagt, dass ausländische Investitionen bereit sind, wieder anzuziehen, sobald sich die Bedingungen verbessern. Viele internationale Investoren kehren 2025 mit neuen Strategien nach Mitteleuropa zurück, da sich die Preisgestaltung angepasst hat und das Währungsrisiko besser abgesichert ist. Prag gilt als sicherer Hafen in der CEE-Region – es bietet eine Eurozonen-nahe Stabilität, ohne im Euro zu sein (einige opportunistische Investoren sehen die CZK-Währung sogar als potenziell aufwertend). Sektoren wie Industrie-Logistik rund um Prag haben ausländisches Kapital angezogen (zum Beispiel sind globale Player wie Prologis und GLP aktive Entwickler/Eigentümer in Prags Industrieparks). Hotellerie ist ein weiterer Bereich mit neuem Interesse – Investoren aus dem Nahen Osten und Asien haben Hotels im Zentrum von Prag ins Visier genommen, angesichts der Erholung des Tourismus. Und im neuen Segment institutionelles Mietwohnen haben mehrere ausländische Fonds (aus Deutschland, Schweden usw.) entweder Partnerschaften mit lokalen Entwicklern geschlossen oder Mietwohnungsportfolios in Prag erworben conbiz.eu. Zum Beispiel hat Schwedens Heimstaden in den vergangenen Jahren tausende Wohnungen (zumeist außerhalb Prags) erworben und sieht nun Prag als Standort für den Ausbau seines Build-to-Rent-Portfolios.
Zusammengefasst bleiben ausländische Investoren ein integraler Bestandteil des Prager Marktes, sie bringen Kapital und oft auch Expertise mit. Die Spielregeln sind günstig – es gibt keine rechtlichen Hürden für Eigentum – was Prag zu einem attraktiven Ziel macht. Kurzfristig erwarten wir, dass grenzüberschreitende Investitionsvolumen steigen, da sich die Zinsen stabilisieren: CBREs Ausblick prognostiziert ausdrücklich ein Gesamtinvestitionsvolumen von > €2 Milliarden im Jahr 2025, ein Anstieg gegenüber den Vorjahren cbre.com cbre.com. Ein bedeutender Teil davon wird wahrscheinlich ausländisches Kapital involvieren, entweder direkt oder über lokale Partner. Die Mischung könnte sich zudem auf bestimmte Sektoren verschieben: Ausländische Investoren interessieren sich besonders für erstklassige Büros, hochwertige Einzelhandelsflächen (High Street und dominierende Einkaufszentren), Hotels und Logistik in Prag, während inländische Investoren auch Nebenimmobilien und kleinere Deals erwerben. Diese Dynamik sorgt für einen gesunden Wettbewerb und Liquidität am Markt.
Ökonomische und demografische Faktoren, die den Immobilienmarkt beeinflussen
Mehrere makroökonomische Faktoren beeinflussen die Trends auf dem Prager Immobilienmarkt:
- Wirtschaftswachstum und Beschäftigung: Für die tschechische Wirtschaft wird 2025 ein Wachstum von rund 2–3 % erwartet, ein moderates Tempo, das dennoch die Immobilienaktivität unterstützt cbre.com. Prag als Hauptstadt übertrifft in der Regel den Landesdurchschnitt aufgrund seiner Konzentration an Dienstleistungen, IT und hochwertigen Industrien. Die Stadt genießt nahezu Vollbeschäftigung – die Arbeitslosigkeit in Prag liegt bei etwa 2 %, eine der niedrigsten Quoten in der EU, was das Lohnwachstum antreibt und die Kaufkraft der Bewohner stärkt. Ein starker Arbeitsmarkt bedeutet, dass mehr Menschen Haushalte gründen und sich Mieten oder Hypotheken leisten können (zumindest in den oberen Einkommensklassen). Zudem zieht er Zuwanderer aus anderen Regionen an, was die Wohnungsnachfrage zusätzlich erhöht. Auf der anderen Seite können akute Arbeitskräftemängel (insbesondere im Bauwesen und in Fachberufen) das Angebot begrenzen, indem sie die Baukosten erhöhen und Projekte verzögern.
- Zinsen und Inflation: Die Entwicklung der Zinssätze hat direkte Auswirkungen auf den Immobilienmarkt. Wie bereits erwähnt, führten die aggressiven Zinserhöhungen der Tschechischen Nationalbank in den Jahren 2021–2022 (um die hohe Inflation zu bekämpfen) dazu, dass die Hypothekenzinsen auf über 5 % anstiegen, was den Wohnungsmarkt in den Jahren 2022–23 abkühlte. Nun, da die Inflation unter Kontrolle kommt (die Gesamtinflation sank von zweistelligen Zahlen im Jahr 2022 bis Ende 2024 auf etwa 2–3 %) cnb.cz, konnte die CNB ihre Leitzinsen senken und so die Finanzierungskosten erleichtern. Mitte 2025 liegen die durchschnittlichen Hypothekenzinsen in Prag bei etwa 3,6–4,7 %, dem niedrigsten Wert seit mehreren Jahren investropa.com investropa.com. Das hat die Erschwinglichkeit für viele Käufer sofort verbessert, da die monatlichen Hypothekenzahlungen für einen typischen Kredit um tausende Kronen gesunken sind investropa.com. Infolgedessen meldeten die Banken im Frühjahr 2025 einen Hypothekenboom mit einer Welle an Kreditanträgen, da Käufer sich günstige Zinssätze sicherten investropa.com. Niedrigere Zinsen senken auch die Kapitalkosten für Investoren und machen Immobilienrenditen im Vergleich zu Anleihen attraktiver. Solange die Zinsen in dieser niedrigen Spanne bleiben (und die CNB signalisiert, dass sie bis 2025 voraussichtlich weitgehend stabil bleiben werden) cnb.cz investropa.com, bietet dies einen unterstützenden Hintergrund für die Immobiliend Nachfrage und Preisentwicklung. Das wichtigste Risiko bleibt jedoch, falls die Inflation überraschend steigt, was die Zinsen wieder nach oben treiben könnte – eine Situation, die die Erschwinglichkeit des Marktes erneut auf die Probe stellen würde.
- Haushaltseinkommen und Erschwinglichkeit: Prag hat die höchsten Gehälter im Land (etwa ein Drittel höher als der Landesdurchschnitt), doch die Erschwinglichkeit von Wohnraum hat sich durch Preisanstiege verschlechtert. Ein deutliches Signal der Tschechischen Nationalbank ist, dass sich nur die obersten 20 % der Verdiener derzeit eine durchschnittliche Prager Wohnung mit Hypothek leisten können expats.cz. Die durchschnittliche 70 m²-Wohnung in Prag kostet inzwischen rund 11,8 Millionen CZK (≈490.000 €) expats.cz. Um einen solchen Kauf zu finanzieren, ist ein sehr hohes Einkommen notwendig: Typische Käufer, die 2024–25 Hypotheken aufnehmen, haben Haushaltsnettoeinkommen über 90.000 CZK/Monat (≈3.700 €) und zahlen monatliche Hypothekenraten von etwa 22.000 CZK expats.cz expats.cz. Zum Vergleich: Das mittlere Haushaltseinkommen (für ein Paar mit Kind) liegt in Tschechien nur bei etwa 54.400 CZK expats.cz. Diese Lücke bei der Erschwinglichkeit drängt immer mehr Mittelstandsfamilien in den Mietmarkt oder in weit entfernte Vororte/Satellitenstädte. Das bedeutet auch, dass sich der Käufermarkt in Prag stärker auf gutverdienende Fachkräfte, Doppelverdiener oder Investoren mit Eigenkapital stützt. Sollten die Löhne weiter steigen (sie nehmen nominell um etwa 6–8 % jährlich zu), könnte dies die Erschwinglichkeit allmählich verbessern, doch aktuell ist Wohnraum für viele Einheimische unerschwinglich. Das könnte politischen Druck auf Lösungen wie mehr Sozialwohnungen oder Unterstützung für Ersterwerber erzeugen – ein Thema, das man beobachten sollte.
- Demografie und Migration: Die Bevölkerung Prags ist stetig gewachsen, was die Nachfrage nach Wohnraum sowohl zum Kauf als auch zur Miete ankurbelt. Das natürliche Bevölkerungswachstum ist gering (wie in weiten Teilen Europas hat Tschechien niedrige Geburtenraten), aber Zuwanderung ist der Haupttreiber. Prag zieht junge Berufstätige und Studierende aus anderen Teilen Tschechiens und aus dem Ausland an. Außerdem haben Einwanderungswellen – wie der große Zustrom von Ukrainern seit 2022 – Prag erheblich beeinflusst. Die Stadt verzeichnete innerhalb kürzester Zeit zehntausende neue Einwohner aufgrund des Krieges in der Ukraine, von denen viele geblieben sind und Arbeit gefunden haben und somit langfristigen Wohnraum benötigen. Solche demografischen Schübe verschärfen den Markt kurzfristig (wie an den Mietpreisspitzen 2022 bei Ankunft der Flüchtlinge zu sehen war). Mittelfristig bedeuten mehr Einwohner auch einen höheren Wohnraumbedarf – eine Herausforderung, wenn das Angebot nicht Schritt hält. Positiv ist, dass eine wachsende, jüngere Bevölkerung die Wirtschaft stärkt, Arbeitsplätze besetzt und zu einer lebendigen urbanen Umgebung beiträgt, was wiederum Prag für Investoren attraktiv macht. Außerdem zeigt sich ein Trend zur Suburbanisierung: Einige Familien ziehen knapp über die Stadtgrenzen Prags hinaus auf der Suche nach günstigeren Immobilien und erweitern so effektiv den Pendlergürtel. Dies hat zu steigenden Immobilienpreisen in den angrenzenden Bezirken Mittelböhmens geführt. Viele wollen jedoch weiterhin, wenn möglich, innerhalb Prags wohnen und halten so die Nachfrage in der Stadt aufrecht.
- Baukosten und Materialien: Die Kosten für den Bau neuer Immobilien stiegen 2021–2022 beispiellos an (Baupreisindizes für Materialien legten zweistellig zu, und die Bauarbeiterlöhne kletterten). Das machte Entwicklungen teurer und riskanter und führte zu weniger Projektstarts. Im Jahr 2024 begannen sich die Kosten zu stabilisieren oder sogar leicht zu sinken, da sich Lieferkettenprobleme entspannten und die Nachfrage sich normalisierte. Dennoch bleibt das Bauen in Prag teuer, und Entwickler müssen dies einkalkulieren – was hohe Break-even-Preise für neue Einheiten bedeutet (oft deutlich über 100.000 CZK/m²). Sollte die Bauinflation wieder anziehen, könnte dies das Neubauangebot weiter bremsen.
Im Wesentlichen ist das makroökonomische Umfeld 2025 vorsichtig günstig für den Prager Immobilienmarkt: Wirtschaftswachstum, geringe Arbeitslosigkeit und Bevölkerungszuwächse treiben die Nachfrage, während die Lockerung der Zinsen ein zentrales Hindernis beseitigt, das 2022–23 bestand. Die wesentlichen Gegenkräfte sind Erschwinglichkeitsprobleme und Angebotsbeschränkungen, die paradoxerweise auch dazu beitragen, dass die Preise hoch bleiben. Sofern kein externer Schock (globale Rezession oder geopolitisches Ereignis) eintritt, deuten diese Faktoren darauf hin, dass sich der Prager Markt weiterhin auf einem Aufwärtspfad befindet.
Ausblick für die nächsten 3–5 Jahre
Blickt man voraus, ist der 3–5-Jahres-Ausblick (2025–2030) für den Prager Immobilienmarkt insgesamt positiv, auch wenn er von moderatem Wachstum und anhaltenden strukturellen Herausforderungen geprägt ist:
- Wohnimmobilienpreise: Die Immobilienpreise werden voraussichtlich mittelfristig weiter steigen und die allgemeine Inflation übertreffen, was auf das anhaltende Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage zurückzuführen ist. Die meisten Prognosen von Banken und Analysten gehen von einem jährlichen Preiswachstum im mittleren einstelligen Bereich (etwa 5–8 % pro Jahr) in den nächsten Jahren aus conbiz.eu conbiz.eu. Dies ist zwar langsamer als die extremen Sprünge des Booms 2021, aber dennoch ein robuster Anstieg, der die Erschwinglichkeit belasten wird, sofern die Einkommen nicht mithalten. Einige Szenarien sind optimistischer – sollten die Hypothekenzinsen schneller fallen oder kein nennenswertes neues Angebot hinzukommen, könnte das Preiswachstum bis 2025–2026 im Bereich der zweistelligen Zuwächse bleiben conbiz.eu. Im Gegensatz dazu könnte ein Negativszenario (z. B. eine Rezession oder ein starker Anstieg der Zinsen) die Nachfrage dämpfen und zu stagnierenden Preisen führen, aber ein Preissturz wird von den meisten Analysten nicht erwartet, da der Markt weiterhin unterversorgt ist. Die Tschechische Nationalbank stellte fest, dass selbst eine Wachstumsrate von 5–10 % pro Jahr zwar hoch ist, unter den aktuellen Bedingungen aber als „realisistisches Szenario“ erscheint conbiz.eu conbiz.eu. Langfristig könnte das Preiswachstum auf Inflationsniveau sinken oder es zu kleineren Korrekturen in einzelnen Segmenten kommen, falls es Prag gelingt, den Wohnungsbau dramatisch zu steigern (durch Reformen oder größere Projekte) – das wäre jedoch voraussichtlich außerhalb des 5-Jahres-Horizonts.
- Wohnungsangebot: Die kommenden 3–5 Jahre werden entscheidend sein, um die großen Entwicklungsprojekte Prags voranzutreiben. Bis 2030 wird Smíchov City sich in späteren Bauabschnitten befinden und Tausende von Wohnungen liefern, Žižkov Station City wird (wenn nicht abgeschlossen) mit der Übergabe von Wohnungen begonnen haben, und das erste Teilstück der Metro D wird in Betrieb gehen (geplant um 2027). Dies wird schrittweise neue Wohnungen bringen und könnte den Druck im Stadtkern etwas mindern. Allerdings bleiben bürokratische Verzögerungen ein Hindernis – solange die Genehmigungsverfahren nicht beschleunigt werden, dürfte Prag weiterhin nur etwa 6.000–8.000 Wohnungen pro Jahr hinzufügen, was nicht ausreicht. Daher wird der Wohnungsmangel voraussichtlich auf absehbare Zeit bestehen bleiben und die Werte stützen. Die Hoffnung ist, dass digitale Genehmigungen und gesetzliche Änderungen (das neue Baugesetz usw.) die Projektdauer bis Ende der 2020er Jahre verkürzen werden conbiz.eu. Die Bestrebungen der Stadt für bezahlbaren Wohnraum könnten auch zu einem kleinen, aber stetigen Strom kommunaler Wohnungen führen, der einem Teil der Bevölkerung hilft und als Ventil wirkt, falls die Mieten zu hoch werden. Realistisch betrachtet wird Prag aber in 5 Jahren die Wohnungskrise nicht überwunden haben – es bleibt ein längerer Weg.
- Mietmarkt: Es ist zu erwarten, dass der Mietmarkt in Prag äußerst robust bleibt. Da für viele der Wohnungskauf schwierig ist, wird der Pool an Mietern wachsen. Das deutet auf einen anhaltenden Aufwärtsdruck auf die Mieten hin, wenn auch vielleicht nicht mehr so stark wie in den Jahren 2022–24. Mehr institutionelles Mietangebot (einige neue Build-to-Rent-Projekte könnten in den nächsten Jahren fertiggestellt werden) könnte die Mietpreisinflation etwas dämpfen, indem mehr Auswahl geboten wird. Zudem könnte die Nachfrage nach Mietwohnungen leicht sinken, falls die Zinsen fallen und einige Mieter zu Käufern werden. Allerdings sind angesichts der Attraktivität Prags für Zuzügler und des generellen Wohnungsmangels sinkende Mieten unwahrscheinlich; im schlimmsten Fall könnten sie bei sich verschlechternden wirtschaftlichen Bedingungen stagnieren, aber grundsätzlich ist von moderaten Mietsteigerungen pro Jahr auszugehen (z.B. einige Prozent jährlich). Größere regulatorische Änderungen sind nicht zu erwarten – es gibt keinen politischen Konsens für Mietendeckel, sodass der Marktmechanismus weiterhin gilt. Die Stadt wird sich darauf konzentrieren, selbst bezahlbare Wohnungen für bestimmte Gruppen bereitzustellen.
- Gewerbliche Segmente:
- Büros: Der Prager Büromarkt dürfte relativ ausgeglichen bleiben. Eine mögliche Welle neuer Flächen um 2026–2027 (aufgeschobene Projekte könnten dann abgeschlossen werden) könnte die Leerstandsquote etwas erhöhen, aber solange die Nachfrage mithält (und viele multinationale Unternehmen in Prag weiter expandieren), sollte ein Anstieg beim Leerstand beherrschbar sein. Hybrides Arbeiten wird sich weiterentwickeln, aber die meisten Unternehmen haben inzwischen ein Modell gefunden, das weiterhin Büros einbezieht. In den nächsten Jahren könnten verstärkt Büros modernisiert und auf ESG-Standards sowie intelligente Technologien umgerüstet werden, da Vermieter verstärkt um Mieter konkurrieren. Spitzenmieten für Büros könnten bei begrenztem Angebot weiter leicht steigen, deutliche Sprünge sind jedoch unwahrscheinlich; Sekundärmieten könnten stagnieren oder sogar sinken, wenn ältere Gebäude Mieter verlieren.
- Einzelhandel: Bis 2030 könnte sich Prags Einzelhandel durch neue Konsumgewohnheiten stark verändern – zu erwarten ist mehr Erlebnis-Einzelhandel (Essen, Unterhaltung) in Einkaufszentren und womöglich auch eine Veränderung im Mietermix der Haupteinkaufsstraßen (z.B. weniger Bankfilialen, mehr Flagship-Stores oder Pop-ups). Das Wachstum beim Tourismus (sofern keine unerwarteten Störungen auftreten) wird den Einzelhandel und die Hotellerie im Zentrum weiter gesund halten. Das Stadtzentrum könnte durch Aufwertungsprojekte (wie die laufende Neugestaltung des unteren Wenzelsplatzes oder die Modernisierung des Museumsviertels) ein attraktiveres Shoppingumfeld bekommen. E-Commerce wird bis 2030 voraussichtlich einen höheren Anteil am Einzelhandelsumsatz einnehmen, was schwächere stationäre Händler unter Druck setzen könnte; dennoch dürften Prags Top-Standorte weiterhin Einzelhändler anlocken, die Präsenz zeigen wollen. Daher ist mit stabilen bis moderat steigenden Mieten in Toplagen zu rechnen, während es in weniger attraktiven Lagen zu mehr Wechseln kommen könnte.
- Industrie: Der Logistiksektor rund um Prag hat sehr gute Aussichten. Die Metropolregion Prag könnte neue Logistikparks in Planung haben, insbesondere wenn Straßenbauprojekte (wie die Fertigstellung des Prager Rings und Verbesserungen an D1, D11) vorankommen und neue Flächen für die Entwicklung erschließen. Angesichts des strukturellen Trends zum Near-Shoring (westliche Unternehmen verlagern Produktion/Lagerung näher an Europa), profitiert Tschechien, und das Prager Umland als Knotenpunkt wird einen Anteil an Einrichtungen erhalten. Mieten könnten sich stabilisieren, wenn viel neue Lagerfläche hinzukommt, doch aktuell scheint die Nachfrage bereit, neuen Raum aufzunehmen. Eine wichtige Einschränkung sind Flächen und Bebauungspläne – wenn die Behörden mehr Industrieflächen im Prager Umland ermöglichen, kann der Markt wachsen. Die Renditen für Industrieimmobilien könnten sich erneut verringern, wenn Investoren weiterhin stark in Logistik investieren (eine bevorzugte Anlageklasse), was steigende Lagerhauspreise bedeuten könnte.
- Investmentmarkt: An den Kapitalmärkten erwartet man in den kommenden Jahren höhere Transaktionsvolumina im Vergleich zur schleppenden Periode 2022–23. Bleiben die Zinsen niedriger, werden mehr Abschlüsse erzielt. Bis 2026–27 könnten die jährlichen Investitionsvolumina in Tschechien wieder im Bereich von 3 Milliarden € liegen (wie es vor Covid üblich war). Inländische Investoren bleiben aktiv und werden voraussichtlich hinsichtlich Know-how und Umfang wachsen (tschechische Investmentfonds haben erfolgreich Kapital eingeworben). Ausländische Investoren – insbesondere aus Europa, Nordamerika, aber auch Südkorea oder Singapur – werden Prag wegen seiner Stabilität und Wachstumschancen anvisieren. Wir erwarten, dass einige große Transaktionen, die aufgeschoben wurden, stattfinden werden, sobald sich die Preisvorstellungen zwischen Verkäufern und Käufern annähern (z. B. Verkauf ikonischer Bürogebäude oder Einkaufszentren durch Fonds am Zyklusende). Die Renditen für Premium-Assets könnten wieder leicht zurückgehen, aber nicht auf das extrem niedrige Niveau von 2019; voraussichtlich werden sie sich beispielsweise für Büros bei etwa 4,5–5 %, für Einkaufszentren bei 5–5,5 % und für Premium-Logistik unter 5 % einpendeln – etwa bis 2026 (dies sind grobe Richtwerte).
- Externe Risiken und Unwägbarkeiten: Jeder Ausblick muss Unsicherheiten berücksichtigen. Einige Unwägbarkeiten für den Prager Immobilienmarkt umfassen: globale Wirtschaftsbedingungen (eine tiefe Rezession in Europa würde die Nachfrage nach Mietobjekten und das Vertrauen der Käufer schwächen), Wechsel der Geldpolitik (sollte die Inflation stark anziehen und die CNB die Leitzinsen erneut deutlich erhöhen, würde der Markt rasch abkühlen), und geopolitische Ereignisse (Prag ist zwar etwas abgeschirmt, aber Ereignisse wie Kriegsausweitung oder Energiekrisen können es indirekt betreffen – z. B. führen hohe Energiekosten zu steigenden Bau- und Lebenshaltungskosten). Umgekehrt könnte als positiver Joker ein Beitritt der Tschechischen Republik zur Eurozone wirken (steht zwar nicht unmittelbar an, aber falls es langfristig geschieht, könnte das das Währungsrisiko senken und eventuell die Zinsen weiter senken, was Immobilien stärkt). Ein weiterer Faktor sind Technologie und Arbeitsmuster – etwa wenn Homeoffice stärker zunimmt als erwartet, könnte die Büronachfrage stärker sinken als erwartet; oder wenn E-Commerce-Technologien (z. B. Drohnenlieferungen) den Bedarf an städtischer Logistik verringern etc. Dies ist spekulativ, aber erwähnenswert.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der Prager Immobilienmarkt in den nächsten 3–5 Jahren in den meisten Segmenten weiterhin auf Wachstumskurs bleiben wird. Die Attraktivität der Stadt – starke Wirtschaft, wachsende Bevölkerung, relative Erschwinglichkeit im europäischen Vergleich und Status als sicherer Hafen – wird sowohl Endnutzer als auch Investoren weiterhin anziehen. Wir erwarten weitere Steigerungen bei Immobilienwerten und Mieten, allerdings wahrscheinlich in einem gemäßigten, nachhaltigeren Tempo als bei den starken Anstiegen des vergangenen Jahrzehnts. Die zentralen Herausforderungen von begrenztem Angebot und Erschwinglichkeit werden bestehen bleiben, sodass kontinuierliche Anstrengungen von öffentlicher und privater Seite notwendig sind, um innovative Lösungen zu finden (von neuen Entwicklungen bis zu politischen Anpassungen). Sofern es keine massiven Erschütterungen gibt, wird Prag im Jahr 2030 eine etwas größere, modernere Metropole sein – mit neuen Stadtvierteln, verbesserter Infrastruktur und einem Immobilienmarkt, der zwar gereifter ist, aber für Interessierte noch immer solide Renditen und Chancen bietet, um in dieser dynamischen Hauptstadt zu investieren oder sich niederzulassen.
Quellen: Tschechisches Statistikamt; Tschechische Nationalbank; Prager Stadtverwaltung; CBRE Research cbre.com cbre.com; Cushman & Wakefield Outlook cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com; Knight Frank Research knightfrankprostory.cz knightfrankprostory.cz; Prague Daily News Berichte praguedaily.news praguedaily.news; Expats.cz und Prague Morning Marktanalysen conbiz.eu expats.cz; Veröffentlichungen der Entwickler (Trigema/Central Group/Skanska) praguedaily.news. Alle Daten stammen aus den Jahren 2024–2025.
