Seoul Immobilien 2025: Himmelhohe Preise, mutige Politik & Ausblick für Gangnam und darüber hinaus

Seouls Immobilienmarkt sorgt 2025 für Schlagzeilen – die Wohnungspreise steigen in den begehrtesten Stadtteilen rasant, neue Mega-Projekte verändern die Skyline und Politik sowie Behörden bemühen sich, den Boom einzudämmen. In diesem Bericht beleuchten wir den Wohn- und Gewerbeimmobiliensektor Seouls: Wir analysieren die aktuellen Marktbedingungen, Preistrends, attraktive Investitionsmöglichkeiten, staatliche Eingriffe, bevorstehende Infrastrukturprojekte und Prognosen von Experten. Von den rasant steigenden Apartmentwerten in Gangnam bis hin zu ambitionierten 100-stöckigen Turmprojekten in Yongsan – hier erfahren Sie detailliert, was aktuell geschieht und was in den kommenden Jahren zu erwarten ist.

Marktüberblick: Zwei Märkte, eine Geschichte – 2025

Der Immobilienmarkt in Seoul 2025 ist geprägt von starkem Wachstum in der Hauptstadtregion, während andere Landesteile Südkoreas schwächeln. Die Hauspreise in Seoul haben sich beeindruckend erholt, auch wenn andere Gegenden stagnieren. Anfang 2025 lag der landesweite Hauspreisindex der Bank of Korea nur bei 0,31 % Zuwachs im Jahresvergleich (nach Inflation ein leichter Rückgang), doch diese kleine nationale Kennzahl verdeckt eine starke regionale Spaltung globalpropertyguide.com. Allein Seouls Hauspreise stiegen im letzten Jahr um 3,63 %, womit die Metropolregion einen Anstieg von 1,68 % verbuchte, während viele Provinzstädte weiterhin fallende oder stagnierende Preise aufwiesen globalpropertyguide.com. Tatsächlich verzeichnet der Wohnungsmarkt in Seoul 2025 mittlerweile weit über ein Dutzend Wochen ununterbrochenen Preiswachstums – das rascheste Tempo seit dem Frühjahr koreajoongangdaily.joins.com. Die Dynamik, die in den drei ultrateuren „Gangnam“-Bezirken begann, weitet sich inzwischen auf Stadtteile wie Mapo, Yangcheon und Gangdong aus und signalisiert eine immer breiter werdende Preisrallye koreajoongangdaily.joins.com.

Diese Polarisierung unterstreicht Seouls Vorrangstellung: Immobilien in der Hauptstadt erzielen enorme Preisaufschläge. Die durchschnittliche Neubauwohnung in Seoul kostet etwa ₩13,4 Mio. pro m² (~9.300 $), mehr als 2,3-fache des Landesdurchschnitts von ₩5,76 Mio. globalpropertyguide.com. Südkorea weist mittlerweile den größten Preisunterschied zwischen Metropolen und Kleinstädten aller OECD-Länder auf globalpropertyguide.com. Ein gehobenes Apartment in Seoul kostet problemlos über ₩2 Milliarden (etwa 1,5–2 Mio. $), während ähnlich große Objekte in Provinzstädten nur einen Bruchteil dessen kosten. Die Tabelle unten zeigt die geschätzten durchschnittlichen Wohnungspreise in wichtigen Bezirken Seouls im Vergleich zum Stadtdurchschnitt:

Stadtteil (Seoul)	Durchschnittlicher Wohnungspreis (2025)₩/m²
Gangnam-gu (Süden)	₩25.000.000 bambooroutes.com
Seocho-gu (Süden)	₩22.000.000 bambooroutes.com
Yongsan-gu (Zentrum)	₩20.000.000 bambooroutes.com
Songpa-gu (Südosten)	₩17.000.000 bambooroutes.com
Mapo-gu (Nordwesten)	₩15.000.000 bambooroutes.com
Seoul Durchschnitt	~₩10.000.000 bambooroutes.com

Quelle: Bamboo Routes Analyse, Okt. 2024 (Schätzungen für 2025).

Wie oben gezeigt, bleibt Gangnam die teuerste Gegend, mit durchschnittlichen Wohnungspreisen auf rund dem 2,5-fachen des Stadtdurchschnitts. Auch andere wohlhabende Bezirke wie Seocho, Yongsan und Songpa liegen weit über dem Mittel, während Mapo – obwohl vergleichsweise „erschwinglich“ – den stadtweiten Durchschnitt noch klar überbietet. Diese Wertunterschiede werden größer und spiegeln die Käuferpräferenz für zentrale Lagen sowie das gravierende Ungleichgewicht von Angebot und Nachfrage in der Hauptstadt wider.

Auf der Nachfrageseite treiben mehrere Faktoren den Boom in Seoul an. Die Zinsen werden voraussichtlich 2025 sinken, die Bank of Korea ist auf einen expansiven Kurs eingeschwenkt, was die Stimmung bei Käufern verbessert hat cbre.com. Investoren, die mit Zinssenkungen rechnen, eilten herbei, um sich noch Hypotheken zu sichern, bevor neue Kreditregeln greifen koreajoongangdaily.joins.com. Gleichzeitig steigen Mieten und Preise für Neubauten, was den Druck auf potenzielle Eigenheimbesitzer erhöht, lieber bald zu kaufen als später koreajoongangdaily.joins.com. Dementsprechend ist das Verkaufsvolumen von Wohnungen in Seoul stark gestiegen – im Mai 2025 waren 7.000–8.000 Apartment-Transaktionen zu erwarten, ein starker Sprung gegenüber den Vormonaten, selbst in den am strengsten regulierten Bezirken koreajoongangdaily.joins.com. Diese rege Aktivität deutet darauf hin, dass aufgestaute Nachfrage entfesselt wird, da sich Käufer auf das neue Marktumfeld mit niedrigeren Zinsen und aus Angst, künftige Preissteigerungen zu verpassen, einstellen.

Unterdessen bleiben jenseits von Seoul die Immobilienmärkte verhalten. Außerhalb der Hauptstadtregion erleben viele größere Städte bereits das dritte Jahr in Folge Preisrückgänge globalpropertyguide.com. So sinken die Wohnungspreise in Busan, Daegu und anderen Großstädten weiterhin um 1–4 % jährlich globalpropertyguide.com. Das Ergebnis: Die Erholung der Immobilienpreise ist sehr lokal begrenzt, sie begünstigt vor allem die Top-Lagen Seouls und vergrößert die Vermögenskluft zwischen Ballungsraum und Land. Die durchschnittliche Wohnung in Seoul kostet mittlerweile 3,5-mal so viel wie eine in Busan – vor zehn Jahren waren es noch 2,1-mal so viel koreajoongangdaily.joins.com. Diese Entwicklung stellt die Politik vor ein Dilemma, da sie mit Fragen der Wohnungsgerechtigkeit konfrontiert ist.

Trends bei Wohnimmobilien 2025

Preiswachstum und Erholungskurs

Nach einer kurzen Korrektur 2022–2023 ziehen die Wohnungspreise in Seoul wieder spürbar an. Branchenanalysten beobachten, dass der Markt vermutlich schon Anfang 2023 seinen Tiefpunkt erreicht hatte globalpropertyguide.com. Bis Februar 2025 war der Immobilienpreisindex Seouls um nahezu 4 % im Jahresvergleich gestiegen globalpropertyguide.com, und auch im darauffolgenden Frühjahr beschleunigte sich das Wachstum. Bemerkenswert: Im April 2025 gab es die 12. Woche in Folge einen Anstieg der Wohnungspreise in Seoul world.kbs.co.kr. In diesem Monat konnten die Spitzenbezirke Gangnam, Seocho und Songpa ein Wochenplus von +0,13 % bis +0,18 % verbuchen – deutlich mehr als der Stadtdurchschnitt von 0,08 % pro Woche world.kbs.co.kr. Wichtig ist, dass sich die Preiserholung auf weitere Bezirke ausgeweitet hat: In Stadtteilen wie Seongdong, Mapo, Yongsan, Yangcheon und Gangdong zeigten sich im April ebenfalls überdurchschnittliche Anstiege (rund 0,11–0,17 % wöchentlich), was auf wiederkehrendes Käufervertrauen über die Grenzen Gangnams hinaus hindeutet world.kbs.co.kr.

Diese stetige Erholung in Seoul steht im Kontrast zur anhaltenden Schwäche in anderen Regionen. Stand Q1 2025 fielen die Immobilienpreise außerhalb von Seoul im landesweiten Schnitt weiterhin leicht globalpropertyguide.com. Tatsächlich sanken die Preise außerhalb des Hauptstadtraums im April um ca. 0,04 %, während sie im Stadtgebiet Seoul stiegen world.kbs.co.kr. Die Widerstandsfähigkeit Seouls (sowie seines Pendlergürtels in der Provinz Gyeonggi) angesichts der landesweiten Stagnation unterstreicht den Magneteffekt der Hauptstadt – Arbeitsplätze, Annehmlichkeiten und Investitionschancen ziehen weiterhin Menschen und Kapital in den Bann Seouls. Bevölkerungsdynamisch sorgen der Zustrom in die Stadt sowie kleinere Haushaltsgrößen für eine anhaltende Wohnungsnachfrage, auch wenn Koreas Gesamtbevölkerung altert und schrumpft. Große Institute und Experten sind vorsichtig optimistisch bezüglich des Immobilienmarkts in Seoul. Das Korea Housing Institute prognostiziert, dass nach dem Tiefpunkt 2023 die Immobilienpreise ab Mitte 2025 in eine Erholungsphase eintreten werden, wobei im Ballungsraum Seoul für 2025 ein Anstieg von rund 0,8 % erwartet wird (die Stadt Seoul selbst +1,7 %) globalpropertyguide.com. Private Prognosen sind noch optimistischer: Immobilienanalysten rechnen in den kommenden Jahren mit einem jährlichen Preiswachstum in Seoul von etwa 3–5 %, sofern keine größeren Schocks eintreten bambooroutes.com. In begehrten Stadtteilen könnten die Zuwächse noch höher ausfallen – erstklassige Bezirke wie Gangnam, Seocho und Yongsan verzeichneten zuletzt Preissteigerungen von bis zu ca. 7 % pro Jahr bambooroutes.com. Konsens besteht darüber, dass die hohe Nachfrage und das begrenzte Angebot den Aufwärtsdruck auf die Preise aufrechterhalten werden, auch wenn staatliche Abkühlungsmaßnahmen das Tempo der Anstiege etwas dämpfen könnten bambooroutes.com. Niemand erwartet derzeit einen echten Preissturz in Seoul; vielmehr geht die Debatte darum, wieviel und wie schnell die Preise künftig steigen werden.

Angebotsknappheit und Neubau

Ein grundlegender Treiber des Wohnungsmarkts in Seoul ist der chronische Wohnungsmangel in begehrten Stadtteilen. Das Neubauangebot konnte der Nachfrage seit Jahren kaum folgen – selbst Bau-Booms haben den Mangel nur vorübergehend abgemildert. In den mittleren 2010er Jahren verschafften Rekordfertigstellungen (z. B. 626.000 neue Einheiten im Jahr 2018) einen kurzen Entlastungseffekt globalpropertyguide.com. Danach gingen jedoch die Neubauanläufe zurück, und bis 2025 liegt das landesweite Neubauvolumen (rund 400.000 Einheiten jährlich) jährlich etwa 50.000 Einheiten unter dem geschätzten Bedarf, was bis 2025 zu einem kumulierten Fehlbestand von etwa einer halben Million Wohnungen führt globalpropertyguide.com. In Seoul – einer reifen, flächenmäßig begrenzten Stadt – ist die Schaffung neuen Wohnraums besonders schwierig. Die Umwandlung alter Wohnanlagen und sogenannte New-Town-Projekte in den Vororten laufen zwar, doch in den begehrtesten Vierteln gibt es kaum noch Flächen für Neubauten, was die Knappheit bestehender Objekte weiter verfestigt. Die Regierung hat Maßnahmen zur Förderung des Wohnungsbaus eingeleitet, doch die Fortschritte bleiben schleppend. Zwar haben die Behörden Genehmigungsverfahren vereinfacht und versucht, Stadtumwandlungen zu beschleunigen, spürbare Impulse im Angebot sind bislang allerdings ausgeblieben globalpropertyguide.com. Bauträger kämpfen mit gestiegenen Baukosten, strengeren Kreditvergaberegeln und dem Widerstand lokaler Anwohner in bestimmten Entwicklungszonen. Die Ungleichgewichte von Angebot und Nachfrage auf Seouls Wohnungsmarkt bleiben deshalb ungelöst und lassen weiterhin einen harten Wettbewerb der Käufer um die wenigen Angebote erwarten – ein Rezept für dauerhaft hohe Preise, sofern nicht eine schwere Wirtschaftskrise dazwischenkommt. Ein Lichtblick ist der verstärkte Fokus auf den Neubau von Mietwohnungen. Im August 2024 hat die Regierung einen Plan zur Ausweitung des Mietwohnungsangebots angekündigt, der mehr langfristige Mietverträge und Build-to-Rent-Projekte zum Ziel hat globalpropertyguide.com. Dieser Plan lockerte bestimmte Vorschriften für institutionelle Vermieter – etwa durch die Aufweichung der Mietpreisbindung und steuerliche Vergünstigungen – um institutionelle Investoren für den Mietmarkt zu gewinnen globalpropertyguide.com. Inzwischen haben mehrere große Finanz- und Entwicklungsgesellschaften Fonds zur Akquisition von Mietwohnungen aufgelegt pdf.savills.asia. Erwartet wird, dass die professionelle Verwaltung von Mietapartments das Angebot für Mieter erweitert und den Käufermarkt entlastet (weil mehr Menschen mieten würden, falls ein gutes, erschwingliches Angebot existiert). Tatsächlich werden monatliche Mietverträge (Wolse) im Vergleich zu den traditionellen Jeonse-Kautionen immer üblicher globalpropertyguide.com. Nach einem jeonse-Boom 2021–2022 kühlten deren Preise ab, viele Vermieter stellten auf Monatsmieten um – ein Trend, der durch gestiegene Zinsen (und damit unattraktivere hohe Kautionen) beschleunigt wurde. Dieser „Jeonse-zu-Wolse“-Übergang, gestützt durch staatliche Anreize, schafft eine neue Anlageklasse für Investoren und könnte mittelfristig einen Teil der Nachfrage nach Kaufwohnungen über das Mietangebot abfedern.

Politikmaßnahmen und staatliche Eingriffe

Die explodierenden Wohnkosten – insbesondere in Seouls glamourösen Bezirken – haben 2025 zu entschlossenen staatlichen Eingriffen geführt. Um spekulative Käufe und „Flipping“ zu begrenzen, wurde in der Hauptstadt erneut ein strenges Genehmigungssystem für Grundstückstransaktionen eingeführt. Ab März 2025 wurden ganze Bezirke wie Gangnam, Seocho, Songpa und Yongsan – Seouls teuerste Stadtteile – als „Genehmigungszonen“ für Wohnungsverkäufe ausgewiesen donga.com. In diesen Vierteln muss jede Person, die eine Wohnung ab einer bestimmten Größe kaufen will, vorab eine Genehmigung des Bezirksamts einholen und sich verpflichten, mindestens zwei Jahre lang darin zu wohnen donga.com. Transaktionen mit bestehenden Mietern (z. B. Kauf mit einem Jeonse-Mieter – ein gängiges Investitionsmodell, bekannt als „Gap-Investment“) sind während der sechsmonatigen Designierungsphase praktisch untersagt donga.com donga.com. Nicht genehmigte Deals können für nichtig erklärt und sogar mit strafrechtlichen Sanktionen belegt werden (bis zu 2 Jahre Haft oder Geldstrafe bis zu 30 % des Grundstückswerts) donga.com. Diese Genehmigungszonen – das erste Mal überhaupt, dass ganze Bezirke seit Einführung des Systems im Jahr 1970 so ausgewiesen wurden – machen deutlich, wie ernst die Politik die Preisexplosion in den „Gangnam 3“-Bezirken und Yongsan nimmt. Beamte begründeten den Schritt mit der Sorge, dass außer Kontrolle geratene Preise in Gangnam, Seocho und Songpa die Preise in ganz Seoul nach oben treiben und deshalb Notfallmaßnahmen zur Abkühlung notwendig seien donga.com. Dieser Schritt folgte jedoch einem verwirrenden Politikwandel. Die Stadt Seoul hatte nur einen Monat zuvor (im Februar 2025) eine vergleichbare Genehmigungspflicht für einige Viertel aufgehoben, um sie wenige Wochen später sogar in erweiterter Form wieder einzuführen donga.com donga.com. Kritiker bemängeln, dass solche politischen Kehrtwenden Unsicherheit in den Markt bringen donga.com. „Die Marktverwirrung hat zugenommen, seit die Regelungen gelockert wurden, da Zinssenkungen erwartet und Transaktionen häufiger werden“, bemängelte ein Ökonom, der der Regierung vorwarf, durch abrupte Kursänderungen das Vertrauen der Öffentlichkeit zu untergraben donga.com. Tatsächlich ist trotz der strengeren Regeln die Kaufaktivität in den stark regulierten Vierteln sogar gestiegen – und dort werden mittlerweile neue Rekordpreise erzielt, Genehmigungspflicht hin oder her koreajoongangdaily.joins.com. Das deutet darauf hin, dass entschlossene Käufer Wege finden, die Restriktionen zu umgehen oder abzuwarten – insbesondere Selbstnutzer, die tatsächlich einziehen und das Wohngebot erfüllen können.

Über die Einschränkung von Transaktionen hinaus hat die Regierung auch das Wohnungsfinanzierungssystem ins Visier genommen, um Spekulationen einzudämmen. Südkoreas Finanzaufsichtsbehörden verschärften die Regeln für das Debt Service Ratio (DSR) Ende 2024 weiter und erschweren es stark verschuldeten Käufern, Kredite aufzunehmen globalpropertyguide.com. Banken müssen jetzt die Rückzahlungsfähigkeit der Kreditnehmer bei höheren zukünftigen Zinssätzen „Stresstesten“, wodurch sich die maximalen Kreditbeträge für Personen mit bestehenden Schulden effektiv verringern globalpropertyguide.com. Diese makroprudenziellen Schritte sollen verhindern, dass sich Haushalte bei Hypotheken übernehmen, und kreditgetriebene Bietergefechte abkühlen. Allerdings wurde ein unbeabsichtigter Nebeneffekt beobachtet: Während Großbanken in Seoul Kredite einschränkten, wichen einige Kreditnehmer auf Sekundär- und Regionalbanken aus, wodurch ein „Balloneffekt“ entstand, bei dem sich der Kreditfluss einfach außerhalb der Hauptkanäle verlagerte globalpropertyguide.com. Die Politik sucht einen schmalen Grat, um die spekulative Nachfrage zu dämpfen, ohne echte Käufer zu verdrängen oder eine Kreditkrise auszulösen.

Auf der Angebotsseite konzentrieren sich die Behörden – wie bereits erwähnt – auf langfristige Strategien wie eine Ausweitung des Wohnungsangebots und die Entwicklung neuer Städte. Die Regierung von Präsident Yoon Suk-yeol (2022–2025) hat sich weitgehend von der restriktiven Steuer- und Regulierungsstrategie der Vorgängerregierung entfernt und setzt stattdessen auf Deregulierung, um den Wohnungsbau anzukurbeln. Südkorea erlebte jedoch 2025 einen politischen Wechsel: Zur Jahresmitte signalisierte die neue Regierung, dass sie strafende Wohnungspolitik (wie hohe Mehrfachbesitzsteuern) vermeiden werde, die in der Vergangenheit zu unerwünschten Nebenwirkungen geführt hatten koreajoongangdaily.joins.com koreajoongangdaily.joins.com. Die neue Regierung setzt stattdessen auf eine Stärkung des Angebots und auf Marktlösungen. „Wir werden nicht versuchen, die Preise mit Steuern zu steuern“, erklärte Präsident Lee Jae-myung und betonte, dass künftig der Ausbau des Wohnungsbestands und eine Reform der Regularien im Vordergrund stehen würden koreajoongangdaily.joins.com. Sollte dieser politische Kurs beibehalten werden, ist in den kommenden Jahren mit weniger ad-hoc-Preisregulierungen und mehr konsistenten angebotsfördernden Maßnahmen zu rechnen, was langfristig zu einer Entlastung beitragen könnte.

Vorerst müssen sich Käufer und Investoren in Seoul mit einem komplexen Regelwerk auseinandersetzen – von Eigentumsobergrenzen in bestimmten Zonen, über verschärfte Kreditvergabe bis hin zu Steueranreizen für Erstkäufer. (Hervorzuheben sind hier staatliche Programme, die ermäßigte Hypothekenzinsen für junge oder erstmalige Käufer bieten, um die Erschwinglichkeit zu verbessern bambooroutes.com.) Die Wirksamkeit dieser Maßnahmen ist gemischt: Sie können Spekulation und schnelles Weiterverkaufen bremsen, doch wie 2025 gezeigt hat, können sie die Nachfrage in einem von echtem Bedarf (und der Angst vor noch höheren Preisen) getriebenen Markt nicht vollständig unterdrücken. Wohnungserschwinglichkeit bleibt ein großes Problem – trotz aller politischen Anstrengungen liegen die mittleren Wohnungspreise in Seoul weiterhin nahe am Allzeithoch, und das Preis-Einkommens-Verhältnis zählt zu den schlechtesten weltweit reuters.com. Die Lösung erfordert ein fein austariertes Gleichgewicht zwischen Dämpfung der Nachfrage (ohne den Markt zum Einsturz zu bringen) und Förderung des Angebots (ohne schwächere Regionen zu überversorgen).

Mietmarkt und Renditen

Auch der Mietwohnungsmarkt in Seoul wandelt sich. Das Jeonse-System – bei dem Mieter eine große Kaution (oft 50–70% des Immobilienwerts) anstelle monatlicher Miete hinterlegen – ist seit Langem ein Markenzeichen des koreanischen Immobilienmarktes. Doch in den letzten Jahren gewinnt die monatliche Vermietung an Beliebtheit, insbesondere bei Jüngeren, die sich keine hohen Einmalbeträge leisten können. 2024–25 bevorzugen viele Vermieter monatliche Miete oder „Quasi-Jeonse“ (kleinere Kaution plus monatliche Zahlung), da hohe Zinsen große Kautionssummen unrentabler machen. Die pro-mieterfreundlichen Maßnahmen der Regierung unterstützen diesen Wandel zusätzlich globalpropertyguide.com. Für Mieter bedeutet das zwar mehr Auswahl, aber auch das Ende der quasi-gratis Jeonse-Angebote, bei denen die Wohnung nach Kautionshinterlegung praktisch „umsonst“ war.

Die Mietrenditen in Seoul bleiben bekanntlich niedrig, was die hohen Kaufpreise widerspiegelt. Die Bruttorendite von Wohnungen liegt im Durchschnitt nur bei etwa 2–3% pro Jahr bambooroutes.com – deutlich weniger als in anderen Weltstädten oder bei alternativen Investments. Viele Vermieter akzeptierten historisch die niedrigen Renditen, weil sie auf Wertsteigerungen der Immobilie setzten (und die Jeonse-Kautionen erneut als Investmentkapital nutzen konnten). Da die Regierung institutionelle Investoren in den Mietmarkt lockt, ist perspektivisch eine professionellere Kalkulation der Mietrenditen denkbar, doch aktuell bleibt Seoul ein Markt mit niedrigen Renditen, aber hohen Wertsteigerungen. Das erklärt zum Teil, warum spekulative Nachfrage entstehen kann – Investoren setzen auf Wertzuwachs, nicht Mieteinnahmen. Deshalb steigen die Mieten meist viel langsamer als die Kaufpreise; Mieter können sich schlicht kein Mietniveau leisten, das auf Milliardensummen beim Kauf basiert.

Gewerbeimmobilien: Büros, Einzelhandel und mehr

Auch wenn häufig der Wohnungsmarkt im Fokus steht, zeigt Seouls Markt für Gewerbeimmobilien im Jahr 2025 bemerkenswerte Veränderungen. Insgesamt erweist sich der Gewerbemarkt der Stadt als resilient gegenüber Konjunkturzyklen und zieht weiterhin sowohl inländische als auch ausländische Investoren an. Im Folgenden werfen wir einen Blick auf den Büro- und Einzelhandelsmarkt sowie auf Trends im Bereich Logistik und Investitionsvolumen.

Büromarkt: Hohe Auslastung und stetiges Wachstum

Seouls Büromarkt bleibt 2025 robust, getragen von einem weiterhin knappen Angebot in den zentralen Geschäftsvierteln und anhaltender Firmennachfrage. Die Leerstandsquote bei Grade-A-Büros ist außergewöhnlich niedrig – etwa 2,6% im Q1 2025, nahezu unverändert zum Vorjahr cbre.com. Spitzenbüroflächen in Lagen wie dem traditionellen CBD (Jung-gu/Jongno), dem Gangnam Business District (Teheran-ro) und dem Finanzviertel Yeouido sind nahezu voll ausgelastet. Vermieter nutzen die angespannte Nachfragesituation: Die Durchschnittsmieten für Grade-A-Büros stiegen im Q1 um rund 1,5% gegenüber dem Vorquartal und liegen bei etwa ₩38.700 pro m² monatlich (ca. $30 pro m²) cbre.com. Mietanreize sind weiterhin gering – mietfreie Zeiträume liegen durchschnittlich unter einem Monat pro Jahr der Vertragslaufzeit –, was zeigt, dass die Vermieter in Verhandlungen klar am längeren Hebel sitzen cbre.com.

Beobachter erwarten eine gewisse Abkühlung des derzeit sehr angespannten Bürosektors im mittelfristigen Zeitraum, jedoch keine Abwärtsbewegung. Der Immobiliendienstleister Savills prognostiziert, dass das Mietwachstum für Spitzenbüros 2025 bei etwa 2–4% liegen wird, verglichen mit deutlich stärkeren Anstiegen in den Vorjahren pdf.savills.asia. Grund dafür ist unter anderem, dass nach Jahren des Mangels neuer Bestand in den Markt kommt. Besonders großflächige Büroprojekte außerhalb der klassischen „Big 3“-Bezirke betreten nun den Markt. Zum Beispiel entstehen in Magok, einem entstehenden Technologiepark im Westen Seouls, neue Büro-Campus-Projekte, die Unternehmensmieter anziehen cbre.com. Mit Eröffnung moderner Flächen in Magok (sowie in Pangyo oder Sangam Digital Media City am Stadtrand) verlagern oder erweitern Unternehmen ihre Aktivitäten dorthin, wodurch der Nachfragedruck in der Innenstadt sinkt. Dennoch dürfte ein Anstieg der Leerstandsquote von aktuell rekordverdächtig niedrigen 2–3% nur gering ausfallen – eventuell ein leichter Anstieg auf etwa 3% Mitte –, und Seoul bleibt kurzfristig ein Vermietermarkt für Spitzenbüros pdf.savills.asia.

Es lohnt sich, einige große Büroprojekte und Trends zu erwähnen, die diesen Sektor prägen:

Skyline von Gangnam und Jongno: Die prestigeträchtigsten Geschäftsadressen (z. B. das GFC in Yeouido oder die Türme in Gwanghwamun) verzeichnen weiterhin nahezu keine Leerstände und Premium-Mietpreise. In Gangnam wurde das lang verzögerte Global Business Center (GBC) Projekt der Hyundai Motor Group – ursprünglich als 105-stöckiger Hauptsitz geplant – zu einem Komplex aus etwas niedrigeren Türmen umgestaltet, wobei der Baubeginn nun beschleunigt werden soll. Nach Fertigstellung um 2026–27 wird das GBC bedeutend Büro- (und Konferenz-)Fläche in Samseong-dong hinzufügen und Gangnams Status als Wirtschaftszentrum stärken. Dies dürfte einen Teil der aufgestauten Nachfrage von Unternehmen, die auf der Suche nach großen, zusammenhängenden Büroflächen im Süden Seouls waren, abdecken.
Dezentralisierung zu neuen Hubs: Die Stadtregierung Seouls hat die Entwicklung neuer Geschäftsstandorte gefördert, um das Wachstum zu dezentralisieren. Magok (West-Seoul, nahe dem Flughafen Gimpo) ist eines dieser Zentren und heute Heimat von F&E-Zentren sowie Firmencampussen für Technologie- und Biotech-Unternehmen. Das Digital Media City (DMC) in Mapo/Sangam ist ein weiteres, das sich auf Medien- und Unterhaltungsunternehmen konzentriert. Während diese Gebiete außerhalb des traditionellen Stadtkerns liegen, ziehen sie inzwischen Mieter an, die den zentralen Markt sonst zusätzlich anspannen würden. Wenn beispielsweise ein großes IT-Unternehmen in einen eigens errichteten Campus in Magok zieht, wird Platz im CBD für andere frei. Im Laufe der Zeit sorgt dieser “Multi-Center” Office-Markt für mehr Flexibilität, jedoch bleibt das Zentrum Seouls weiterhin heiß begehrt.
Stabile Renditen: Für Investoren waren die Kapitalisierungsraten für Büros in Seoul relativ stabil, auch wenn die Mieten stiegen, sodass die Preise ebenfalls kletterten. Die Spitzenrenditen für Büros liegen etwa im mittleren 4%-Bereich und werden voraussichtlich auch 2025 stabil bleiben cbre.com. Da die Zinsen ihren Höhepunkt erreichen und voraussichtlich sinken werden, verbessert sich der Abstand zwischen cap rate und Finanzierungskosten, was die Werte stützt. Viele internationale Investoren (Staatsfonds, Private Equity usw.) haben Seoul für stabile, langfristige Erträge im Blick, obwohl die geringen Renditen und der starke Wettbewerb um Objekte spektakuläre Transaktionen selten machen.

Zusammenfassend ist der Bürosektor Seouls im Jahr 2025 geprägt von niedrigen Leerständen, moderatem Mietwachstum und selektiven Neubauten. Unternehmen sind vorsichtig optimistisch – das wirtschaftliche Umfeld ist von langsamem BIP-Wachstum geprägt, aber die erwarteten Zinssenkungen und der Ausbau des Technologiesektors sorgen für eine weiterhin positive Büronachfrage cbre.com. Sofern kein externer Schock eintritt, ist mit einem ausgeglichenen Markt bei weiterhin starker Vermieterposition zu rechnen, insbesondere in Top-Lagen.

Einzelhandel und Gastgewerbe: Erholung mit Vorbehalt

Die Einzelhandelsimmobilien in Seoul haben eine Berg- und Talfahrt hinter sich: Zunächst durch die Pandemie getroffen, müssen sie sich nun in einer veränderten Verbraucherlandschaft neu orientieren. Im Jahr 2025 zeigt der Sektor Zeichen der Erholung – insbesondere in touristisch geprägten Einkaufsvierteln –, sieht sich aber weiterhin Gegenwind durch E-Commerce und zurückhaltende Konsumausgaben ausgesetzt.

Die Einzelhandelsumsätze in Korea steigen langsam – im Jan-Feb 2025 lag der nationale Einzelhandelsumsatz um ~0,9% höher als im Vorjahr cbre.com und zeigen so ein moderates Wachstum. Die hohe Inflation und das langsamere Wirtschaftswachstum machen Käufer preissensibel, was zu einem „Preis-Leistungs“-Trend führt cbre.com. Das bedeutet, dass Discounter, Budgetmarken und Secondhand-Plattformen vergleichsweise gut abschneiden, während Ultra-Luxus-Einzelhandel sein eigenes Segment hat (dank wohlhabender einheimischer und chinesischer Kunden). Der mittelpreisige Einzelhandel wird dagegen verdrängt.

In den bekannten Einkaufsvierteln Seouls erholt sich die Besucherfrequenz dank zurückkehrender Touristen. Nach der Grenzöffnung sind Gebiete wie Myeongdong, Dongdaemun und Insadong – die während COVID-19 schwer getroffen wurden – wieder belebt und voller ausländischer Besucher. Traditionelle Märkte und Einkaufsstraßen, die auf Touristen angewiesen sind, haben einen Anstieg bei Mieten und Auslastung verzeichnet, da Duty-Free-Shops und Kosmetikläden steigende Umsätze erleben. Beispielsweise ist die Leerstandsquote in Myeongdong, die 2020 stark stieg, dank globaler Marken und neuer F&B-Anbieter, die auf eine vollständige Rückkehr des Tourismus setzen, wieder gesunken. Die Stadtregierung Seoul investiert ebenfalls in die Revitalisierung von Einkaufsvierteln (Verschönerungsprojekte, Tourismusmarketing), was die Erholung zusätzlich fördert cbre.com.

Allerdings gilt: Nicht jeder Einzelhandel ist gleich. Nachbarschaftszentren und lokale Einkaufszentren berichten, dass die Verbraucher weiterhin vorsichtig sind – bei hoher Inflation sparen die Menschen beim Freizeitshopping und beim Essen gehen cbre.com. Erlebnis-Einzelhandel (Entertainment, Cafés, Fitness etc.) wird immer wichtiger, um Besucher anzuziehen. Der Aufstieg des Online-Shoppings in Korea (eines der am stärksten digitalisierten Länder der Welt) sorgt weiterhin für eine Deckelung des Einzelhandelswachstums. Viele Händler haben ihre Ladenflächen verkleinert oder sind auf kleinere „Showroom“-Konzepte umgestiegen, die durch Online-Verkäufe ergänzt werden.

Zusammengefasst ist der Einzelhandelsimmobilienmarkt in Seoul 2025 zweigeteilt: Während touristische Top- und Innenstadtlagen sich im Aufschwung befinden – unterstützt von aufgestauter Reiselust – kämpfen Sekundärlagen weiterhin mit hoher Leerstandsquote und dem Druck zur Neuerfindung. Der Gastgewerbesektor spiegelt diesen Trend wider. Hotels in Seoul profitieren von der Rückkehr internationaler Reisender durch höhere Auslastung, und das Investoreninteresse steigt nach einer Flaute wieder an. In Gegenden rund um beliebte Tourismusziele (Jongno, Myeongdong, COEX in Gangnam) gibt es neue Hotelprojekte und Renovierungen, um die Nachfrage zu bedienen. Unterdessen behalten Betreiber potenzielle Konjunktureinbrüche oder ein Wiederaufflammen der Pandemie im Blick, die den Reiseverkehr erneut zum Erliegen bringen könnten. Aber aktuell ist der Ausblick für Einzelhandel und Gastgewerbe vorsichtig optimistisch: Die Mieten bei traditionellen Handelsflächen stabilisieren sich, und günstig gelegene Objekte erleben erneut steigende Nachfrage.

Logistik & Industrie: Viel Angebot trifft viel Nachfrage

Der Bereich Logistikimmobilien – Lagerhallen, Distributionszentren und Fulfillment-Anlagen – erlebte während des E-Commerce-Booms in der Pandemie einen enormen Schub. Entwickler beeilten sich, moderne Logistikzentren am Stadtrand von Seoul zu errichten – vielleicht zu viel, zu schnell gebaut. Im Jahr 2024 kam eine Welle neuer Lagerflächen auf den Markt, was zu einem sprunghaften Anstieg des Leerstandes führte. Ende 2024 lag die Gesamt-Leerstandsrate im Logistikbereich bei etwa 23 % – ein außergewöhnlich hoher Wert für einen Markt, der noch vor wenigen Jahren praktisch voll ausgelastet war cbre.com.

Im Jahr 2025 beginnt sich die Situation nun langsam zu entspannen. Im ersten Quartal 2025 wurden vier neue Logistikimmobilien der Klasse A (zusammen ~221.500 m²) übergeben, wobei rund 30 % der neuen Flächen bei Fertigstellung bereits vorvermietet waren – ein Zeichen für anhaltende Nachfrage cbre.com. Die Vermietungsaktivität im Q1 lag bei 178.000 m², was dazu beitrug, die Leerstandsquote leicht auf ~22 % (von 23 %) zu senken cbre.com. Allerdings ist der Markt zweigeteilt: Temperaturlager (Kühlhäuser) haben eine viel höhere Leerstandsquote (~40 %) als Trockenlager (16 %) cbre.com, da das Angebot an Kühlketten stark angestiegen ist und die Vermietung mehr Zeit benötigt. Im Verlauf von 2025 erwarten Experten, dass die Leerstände allmählich zurückgehen, sobald das neue Angebot von 3PLs (Anbietern logistischer Dienstleistungen für Dritte), Handelsunternehmen und Herstellern absorbiert wird. Die vollständige Auslastung der Überkapazitäten wird vermutlich noch ein bis zwei Jahre dauern – vorausgesetzt, es gibt keinen weiteren Angebotsüberhang.

Aus Investorensicht hat Logistikimmobilien in Korea während des E-Commerce-Booms enormen Zulauf erhalten (die Renditen sind stark gesunken). Nun, bei erhöhtem Leerstand und weltweit steigenden cap rates, werden Investoren selektiver. Die Renditedifferenzen je nach Objektqualität und -lage haben sich verbreitert cbre.com. Hochwertige Logistikimmobilien mit guten Mietern in Seoul-Nähe (z. B. entlang der Autobahnkorridore in Gyeonggi) sind weiterhin gefragt, während spekulative Projekte in entfernten Provinzen Schwierigkeiten beim Verkauf oder niedrigere Preise sehen. Insgesamt bleiben die Fundamentaldaten des Sektors (steigende Online-Umsätze, Bedarf an schnelleren Liefernetzwerken) stark, sodass der langfristige Ausblick für Logistik positiv ist. Kurzfristig jedoch herrscht ein Mietermarkt, bis das Überangebot aufgezehrt ist.

Investmentmarkt: Wieder anziehende Transaktionsvolumina

Nach einer Flaute im Zeitraum 2022–2023 infolge starker Zinserhöhungen erholt sich die Gewerbeimmobilien-Investitionstätigkeit in Korea 2025 wieder. Tatsächlich wurden im ersten Quartal 2025 etwa 7,0 Billionen ₩ an Investmentvolumen in Gewerbeimmobilien umgesetzt, ein deutliches Plus von 66 % gegenüber dem Vorjahr cbre.com. Dieser Anstieg wurde durch mehrere großvolumige Bürotransaktionen (darunter Forward-Purchase-Deals, bei denen Investoren sich bereits für Objekte im Bau verpflichten) und wieder steigendes Interesse an Logistikimmobilien getragen cbre.com. Die Entwicklung reflektiert sowohl bessere Finanzierungsbedingungen – da Zinserhöhungen aussetzen und sogar rückgängig gemacht werden dürften – als auch ein neues Vertrauen in die Stabilisierung des koreanischen Immobilienmarktes mit attraktiven Chancen für risikoadjustierte Renditen.

Seoul bleibt das Zentrum der Investitionstätigkeit. Bürotürme in Seoul sind stark nachgefragt von institutionellen Investoren, und die Kapitalisierungsrenditen (Cap Rates) sind stabil geblieben, selbst als andere Regionen Abschwächungen verzeichneten cbre.com. Besonders bemerkenswert ist die grenzüberschreitende Investitionstätigkeit: Investoren aus Singapur, dem Nahen Osten und Nordamerika sind aktiv auf der Suche nach Geschäftsabschlüssen in Korea. Für 2025 wird erwartet, dass mehr ausländisches Kapital nach Seoul in den Immobilienmarkt fließt – dank Koreas solider wirtschaftlicher Fundamentaldaten und gezielter Bemühungen, sich als investitionsfreundliches Ziel zu positionieren bambooroutes.com. Die jüngsten Regierungsmaßnahmen – wie die Überarbeitung von Vorschriften, die REITs zugänglicher machen, und der Verzicht auf neue Steuern für ausländische Käufer – halten Korea im Vergleich zu Märkten wie Kanada oder Neuseeland weiterhin attraktiv, da diese Länder ein Verbot von ausländischem Immobilieneigentum eingeführt haben koreatimes.co.kr.

Zentrale Themen im Investmentumfeld 2025 sind:

Diversifikation der Anlageklassen: Während Büros das Hauptziel bleiben, schauen Investoren auch auf Wohnimmobilien-Portfolios zur Vermietung (gefördert durch den institutionellen Mietwohnungs-Plan), Tiefkühllogistik (trotz hoher Leerstände wird der langfristige Bedarf anerkannt) sowie alternative Anlageformen wie Rechenzentren. Große Entwicklungsprojekte in Seoul (siehe unten) eröffnen zudem Chancen für Joint Ventures und Landinvestitionen.
Stabilität vor Spekulation: Nach der Volatilität der letzten Jahre bevorzugen Anleger derzeit Objekte mit stabilem Cashflow. Das bedeutet voll vermietete Büros mit erstklassigen Mietern oder Logistikzentren mit langfristigen Verträgen. Wertsteigerungsstrategien (z. B. Kauf älterer Gebäude zur Sanierung oder Vermietung leerstehender Immobilien) werden von erfahrenen inländischen Akteuren verfolgt, aber insgesamt ist die Stimmung eher verhalten optimistisch als euphorisch.
Kapitalwerte und Renditen: Wie bereits erwähnt, werden die Kapitalisierungsrenditen 2025 voraussichtlich weitgehend stabil bleiben cbre.com. Für Spitzenbüros in Seoul liegen die Cap Rates bei 4,0–4,5 %; Logistik ist oft etwas höher, Einzelhandelsimmobilien schwanken stark je nach Lage. Sollten die Zinsen Ende 2025 tatsächlich sinken, könnte es wieder zu einer leichten Rückbildung der Renditen (und damit steigenden Preisen) kommen. Für den Moment wird jedoch erwartet, dass die Volatilität überschaubar bleibt – keine große Blase oder Crash, sondern ein inkrementeller Anstieg der Werte im Einklang mit dem Einkommenswachstum und leichten Anpassungen der Renditen cbre.com.

Insgesamt hat der gewerbliche Immobiliensektor Seouls die Pandemie und Zinsschocks relativ gut überstanden, und 2025 deutet sich ein Jahr der allmählichen Erholung an. Mit einem stabilen Büromarkt, einer sich erholenden Einzelhandelslandschaft und reichlich Investorliquidität am Seitenrand gelten Sachwerte der Stadt weiterhin als sichere und attraktive Wertanlage in einer von globaler Unsicherheit geprägten Region.

Große Entwicklungs- und Infrastrukturprojekte, die die Zukunft prägen

Die Stadtlandschaft Seouls entwickelt sich ständig weiter, und mehrere große Infrastruktur- und Entwicklungsprojekte, die 2025 im Gange sind, werden in den kommenden Jahren einen erheblichen Einfluss auf den Immobilienmarkt haben. Ziel dieser Projekte ist es, die Vernetzung zu verbessern, neue Geschäftszentren zu schaffen und dringend benötigte Flächen bzw. Angebote bereitzustellen. Im Folgenden stellen wir einige der einflussreichsten Projekte vor:

Yongsan International Business District – Eine neue „vertikale Stadt“

Eines der kühnsten Projekte am Horizont ist der Plan, Seouls Distrikt Yongsan in ein weltbekanntes Geschäfts- und Handelszentrum zu verwandeln. Im Februar 2024 hat die Stadt den Plan für den Yongsan International Business District (Yongsan IBD) finalisiert. Vorgesehen ist, diesen als „die größte vertikale Stadt der Welt“ zu etablieren ctbuh.org. Das Projekt soll eine Fläche von 500.000 m² auf dem Gelände eines ehemaligen Zugdepots – einem der letzten großen, unbebauten Grundstücke im Zentrum Seouls – einnehmen ctbuh.org ctbuh.org. Das Glanzstück wird ein neues Wahrzeichen mit etwa 100 Stockwerken sein, das nach der Lockerung von Bebauungs- und Höhenbeschränkungen in dem Gebiet errichtet werden darf ctbuh.org ctbuh.org. Der Plan sieht außerdem mehrere Hochhäuser vor, die durch Skybridges verbunden werden, weitläufige Grünflächen vom Boden bis zum Dach, Hotels, Kultureinrichtungen und sogar ein großes Verkehrs- und Umsteigezentrum ctbuh.org ctbuh.org.

Mit dem Bau des Yongsan IBD soll in der zweiten Hälfte 2025 begonnen werden. Die ersten Bauphasen sollen in den frühen 2030er Jahren fertiggestellt und bezugsfertig sein ctbuh.org. Dieser Zeitplan unterstreicht den Druck der Stadt, das Projekt nach mehreren Fehlstarts – ein erster Entwicklungsplan von 2006 scheiterte an der Finanzkrise 2008 – nun zügig voranzutreiben ctbuh.org. Das neue Projekt unterteilt den Distrikt in Zonen: eine Internationale Geschäftszone (88.557 m²), in der der 100-stöckige Wolkenkratzer, weitere Bürogebäude der Spitzenklasse und ein Luxushotel entstehen werden; eine Geschäftskomplex-Zone mit bis zu 45-stöckigen Bürotürmen, die über Skybridges miteinander verbunden sind und kulturelle Flächen auf den unteren Ebenen bieten; sowie eine Business-Support-Zone ctbuh.org ctbuh.org. Der Entwurf setzt auf vertikale Mischnutzung – eine „kompakte Stadt“, in der Büros, Wohnen, Freizeit und Parks im Gehen erreichbar verbunden sind ctbuh.org. Das Gelände liegt dabei zwischen dem zukünftigen Yongsan-Park (auf dem ehemaligen Gelände der US-Armee) und dem Hanfluss, mit hervorragenden Aussichten auf Parks und Wasser ctbuh.org. Die Stadt will das Areal mit neuen Verkehrswegen an die Umgebung anbinden und die Grünflächen in Richtung Fluss und Park erweitern ctbuh.org.

Immobilienwirkung: Das Yongsan IBD wird voraussichtlich Yongsans Profil und Immobilienwerte enorm aufwerten. Yongsan hat bereits 2024 im Wohnungsmarkt Seouls hervorragende Renditen erzielt, wobei die Preise für Wohnungen allein in einem Monat um mehr als 1,5 % stiegen – getrieben von Spekulationen rund um die neue Geschäftszone bambooroutes.com. Mit dem enormen Angebot an Büroflächen, hochwertigen Wohnungen und neuer Infrastruktur entsteht dort ein viertes großes Geschäftsviertel in Seoul (neben CBD, Gangnam, Yeouido). Die Nachbarbezirke – einschließlich Mapo, Jung-gu und Yongsan selbst – dürften aufgrund der neuen Nachfrage nach Wohnraum und Einzelhandel für die Belegschaft und Besucher des IBD profitieren und aufgewertet werden. Der 100-stöckige Wolkenkratzer wird zu den höchsten Gebäuden der Stadt zählen (vergleichbar mit dem 123-stöckigen Lotte World Tower in Jamsil) und einen weiteren ikonischen Akzent in die Skyline bringen. Eigentümer in Yongsan erwarten bereits Gewinnsprünge – teils als Folge davon wurden (wie oben beschrieben) Genehmigungszonen eingeführt, um übermäßige Spekulation zu verhindern donga.com. Wenn alles nach Plan läuft, wird Yongsan bis 2030 Seouls neueste „Stadt in der Stadt“ beherbergen, was auch dazu beitragen dürfte, den überhitzten Büromarkt in Gangnam zu entlasten und die wirtschaftliche Aktivität gleichmäßiger über die Hauptstadt zu verteilen.

Gangnam & Songpa: Jamsil MICE Superkomplex und mehr

Seouls Südostregion, die Gangnam, Songpa und COEX/Jamsil umfasst, ist Ziel einer weiteren transformativen Entwicklung. Die Jamsil Sports/MICE Complex Redevelopment ist ein ehrgeiziges öffentlich-privates Projekt, das Gebiet um das in die Jahre gekommene Jamsil-Sportstadion (in Songpa-gu) in ein hochmodernes MICE- (Meetings, Incentives, Conferences, Exhibitions) und Unterhaltungsviertel zu verwandeln. Im März 2024 kündigte Seoul detaillierte Pläne für dieses Projekt an, Baubeginn ist voraussichtlich 2025 und die Fertigstellung frühestens 2031 mk.co.kr mk.co.kr.

Die wichtigsten Bestandteile des Jamsil-Plans sind:

Ein neues Jamsil Dome Baseball-Stadion (ersetzt das alte Freiluftstadion) mit über 30.000 Sitzplätzen, integriert mit einem Hotel.
Ein großes MICE-Kongresszentrum und Ausstellungshallen für internationale Veranstaltungen.
Büro-, Beherbergungs- und Gewerbeflächen mit bis zu 50 Stockwerken (die Höhe ist auf ca. 180–200 m begrenzt) nahe Jamsil, wodurch ein Cluster von Hochhäusern direkt am Sportkomplex entsteht mk.co.kr mk.co.kr. Ein vorgeschlagenes Gebäude hat rund 50 Stockwerke bei der Station Sports Complex.
Modernisierung des bestehenden Jamsil-Olympiastadions nach aktuellen Standards.
Verbesserte öffentliche Verkehrsverbindungen und ein „dreidimensionales“ Fußwegenetz zwischen Veranstaltungsorten, U-Bahn-Stationen (Linien 2 und 9) und benachbarten Projekten mk.co.kr.
Entscheidend ist, dass der Plan Teil der übergeordneten Vision eines „Komplexes für internationalen Austausch“ ist, der Jamsil, COEX in Samseong-dong und das entstehende Hyundai GBC verbindet. Durch die Aufzonung von Jamsil (Steigerung der Geschossflächenzahl durch Umwidmung in Mischwohngebiet) mk.co.kr will die Stadt einen einheitlichen MICE- und Business-Gürtel über den gesamten Gangnam-Bereich schaffen mk.co.kr. Die Idee: COEX (großes Messezentrum und Einkaufszentrum), die neuen GBC-Türme und die Jamsil-Einrichtungen durch abgestimmte Entwicklung und sogar physische Verbindungen (Parks, Gehwege, vielleicht Brücken über den Fluss oder den Tancheon) verbinden mk.co.kr.
Mehr Grün- und Freiflächen: Es sind neue ökologische Parks entlang des Han-Flusses und des Tancheon geplant, um Gangnam und Jamsil, die durch diese Wasserläufe getrennt sind, wieder miteinander zu verbinden mk.co.kr.

Dieses Jamsil-MICE-Projekt hat ein Budget von über ₩2,1 Billionen und wird von einem Konsortium privater Entwickler unter der Führung von Hanwha E&C in Partnerschaft mit der Stadt durchgeführt mk.co.kr. Nach Fertigstellung wird Songpas Position als familienfreundlicher, aber zugleich international ausgerichteter Bezirk gestärkt – Songpa zieht bereits Familien wegen seiner exzellenten Schulen und Wohnqualität an, doch schon bald könnte der Bezirk auch mit einem hochmodernen Business-/Tourismushub glänzen, der es mit Gangnam aufnehmen kann bambooroutes.com bambooroutes.com.

Auswirkungen auf den Immobilienmarkt: Während der Bauphase sind einige Beeinträchtigungen zu erwarten (die beiden ansässigen KBO-Baseballteams mussten für den Bau der Kuppel vorübergehend umziehen allkpop.com). Langfristig dürften davon jedoch die Immobilienpreise in Songpa profitieren. Wohnungen in Jamsil und benachbarten Gegenden sind bereits sehr begehrt, ihre Werte steigen in Erwartung der MICE-Entwicklung deutlich. Tatsächlich verzeichnete Songpa-gu Ende 2024 das schnellste Wachstum der Immobilienpreise in ganz Seoul – die Apartmentpreise stiegen im letzten Herbst innerhalb einer Woche um etwa 0,37 %, der höchste Wert landesweit in diesem Zeitraum mk.co.kr. Vieles davon wurde auf die Euphorie rund um Erneuerung und die verbesserten Zukunftsaussichten zurückgeführt. Die neuen Büros und Hotels schaffen zudem Arbeitsplätze und ziehen internationale Besucher an, was die lokale Wirtschaft weiter stärkt. Und durch die Integration mit Gangnams GBC und COEX könnte das Projekt zusätzliche Entwicklungen anstoßen – zum Beispiel Verbesserungen im Nahverkehr (es wird über schnellere Busverbindungen oder sogar eine Personenbahn zwischen COEX und Jamsil diskutiert). Insgesamt werden Gangnam und Songpa an vorderster Front von Seouls Wachstum stehen und wörtlich genommen in die Höhe bauen, um den internationalen Geschäfts- und Unterhaltungsbedarf der Stadt zu decken.

Verkehrsverbesserungen: GTX-Superschnellzüge und mehr

Infrastruktur ist ein Schlüsselfaktor in der Immobiliengeschichte Seouls. Stadt und Zentralregierung investieren massiv in Verkehrsprojekte, um die Konnektivität innerhalb der Hauptstadtregion zu verbessern – mit erheblicher Wirkung auf die Immobilienmärkte.

Am revolutionärsten sind die Great Train Express (GTX)-Linien – ein Netz von Hochgeschwindigkeits-Pendlerzügen, das unter dem Großraum Seoul verläuft. Sie werden oft mit Londons Crossrail oder dem Pariser RER verglichen – im Grunde regionale Express-U-Bahnen, die bis zu 180 km/h schnell fahren und die Fahrzeiten aus den Vororten ins Zentrum von Seoul drastisch verkürzen koreajoongangdaily.joins.com koreajoongangdaily.joins.com. Bis 2035 sind sechs GTX-Linien (A bis F) geplant, drei davon (A, B, C) in fortgeschrittenem Stadium reuters.com. Im März 2024 wurde das erste Segment von GTX-A eröffnet und verbindet Suseo (Südost-Seoul) mit Dongtan (Satellitenstadt in Gyeonggi) in nur 19 Minuten – früher dauerte diese Strecke mit dem Bus 80 Minuten reuters.com koreajoongangdaily.joins.com. Nach kompletter Fertigstellung im Norden wird GTX-A bis 2028 von Nord-Gyeonggi (Paju) über den Seoul Station und Gangnam nach Süd-Gyeonggi führen koreajoongangdaily.joins.com. Auch für die Linien GTX-B und C ist bereits Spatenstich erfolgt, sie werden das Umland weiter miteinander vernetzen.

Der GTX-Effekt auf den Immobilienmarkt war sofort und durchschlagend. Indem entfernte Vororte durch die GTX „näher“ an Seoul rücken, erweitert sich das Spektrum begehrter Wohnlagen erheblich. Die Immobilienpreise rund um geplante GTX-Stationen schossen nach der Ankündigung in die Höhe – so stiegen etwa die Apartmentpreise in der Nähe des Bahnhofs Pyeongtaek Jije (eine GTX-A-Station) nach der Streckenbestätigung um 100–200 Millionen Won koreajoongangdaily.joins.com. Viele vormals unbeachtete Standorte erlebten eine starke Nachfragesteigerung durch Käufer, die auf bessere Anbindung setzen. Die Regierung sieht in GTX sogar ein Instrument zur Entspannung des Wohnungsmarkts in Seoul: Wer außerhalb der Stadt schnell pendeln kann, nimmt weniger Druck vom städtischen Wohnraum und könnte jungen Familien durch größere, erschwinglichere Vorortwohnungen Mut zum Kinderkriegen machen reuters.com reuters.com.

Jedoch hat der Zustrom von Investitionen entlang der GTX-Korridore auch Bedenken hinsichtlich einer Überhitzung dieser Märkte ausgelöst. Einige Kritiker befürchten, dass GTX die regionalen Disparitäten vergrößern und die Entwicklung auf ausgewählte „Gewinner“-Städte konzentrieren könnte, während andere zurückbleiben koreajoongangdaily.joins.com koreajoongangdaily.joins.com. Als Reaktion darauf plant die Regierung ergänzende „TX“ Regionalexpresslinien für andere Provinzen, um das Wachstum auszugleichen koreajoongangdaily.joins.com. Im Moment sind jedoch Gebiete wie Kintex (Ilsan), Incheon, Suwon und Uijeongbu – jeweils mit geplanten GTX-Haltestellen – zu Hotspots für Immobilien geworden.

Innerhalb Seouls befinden sich auch neue U-Bahn-Linien und Erweiterungen im Bau (z. B. die Verlängerung der Shinbundang-Linie tiefer nach Gangnam, Erweiterungen der Linie 9 usw.), die tendenziell lokale Auswirkungen auf die Immobilienpreise an neuen Stationsstandorten haben. Zusätzlich sollen Straßenverbesserungen und eine geplante Stadtseilbahn über den Han-Fluss (Teil des Hangang Renaissance Plans der Stadt) bambooroutes.com die Erreichbarkeit und den touristischen Reiz der Flussuferviertel fördern.

Alles in allem ist bessere Konnektivität ein zweischneidiges Schwert für Immobilien: Sie kann neue Entwicklungsgebiete erschließen und die verrückten Wohnkosten Seouls durch eine bessere Verteilung der Nachfrage mildern, aber kurzfristig führt sie oft zu einem rasanten Anstieg von Land- und Immobilienpreisen in Erwartung kommender Veränderungen. Seouls Ziel ist es, eine „30-Minuten-Stadt“ zu werden – in der jeder wichtige Knotenpunkt im Großraum innerhalb von 30 Minuten mit öffentlichen Verkehrsmitteln erreicht werden kann koreajoongangdaily.joins.com – und sollte dies gelingen, wird sich das die täglichen Pendlerströme und die Attraktivität von Immobilien tiefgreifend verändern. Der Prozess ist bereits im Gange, und smarte Investoren positionieren sich schon jetzt entlang dieser zukünftigen Verkehrsadern.

Weitere wichtige Projekte und Initiativen

Einige weitere Initiativen verdienen Erwähnung:

Yongsan Park: Der frühere US-Armee-Stützpunkt in Yongsan wird zu einem riesigen Nationalpark – „Yongsan Park“ – umgebaut, vergleichbar mit New Yorks Central Park in seiner Dimension. Teile des Stützpunkts (genannt Yongsan Children’s Garden) sind seit 2022 bereits testweise für die Öffentlichkeit zugänglich mk.co.kr. Während die Umweltsanierung weiterläuft, ist die Vision eine ausgedehnte grüne Oase im Herzen der Stadt. Der Park wird die Grünfläche im Zentrum Seouls dramatisch erhöhen und zweifellos die Attraktivität (und damit den Immobilienwert) der umliegenden Viertel in Yongsan, Itaewon, Seongdong usw. steigern. Dies ist ein langfristiges Projekt, das sich über das kommende Jahrzehnt in Phasen entwickeln wird.
Han River Renaissance 2.0: Seoul vernachlässigt sein Flussufer nicht. Die Stadt hat das Great Hangang Project gestartet – 55 Initiativen zur Belebung des Han-Fluss-Gebiets bambooroutes.com. Dazu gehören der Bau von Yachthäfen, schwimmenden Bühnen, Uferparks und sogar Seilbahnen für eine malerische Überquerung des Flusses bambooroutes.com. Frühere Verschönerungen am Flussufer (wie die Hangang Renaissance der 2000er) haben Gebiete wie Yeouido und Banpo stark aufgewertet; diese neue Phase soll dies für weitere Flussviertel bewirken. Beispielsweise könnte Mapos Flussufer (Bereich Ichon/Hanyang) neue kulturelle Räume erhalten, und östliche Flussviertel könnten verbesserte Freizeiteinrichtungen bekommen. Die Aufwertung des Flusses macht angrenzende Immobilien typischerweise attraktiver für Wohn- und Geschäftsentwicklung (wer möchte kein Flussblick oder schnellen Parkzugang?).
Stadterneuerung und -sanierung: Seoul investiert auch stark in Stadterneuerungsprojekte. Anstatt neue Satellitenstädte zu bauen, konzentrieren sich viele Projekte auf die Revitalisierung älterer Viertel – öffentliche Räume werden verbessert, Start-ups werden angeregt, leerstehende Gebäude zu nutzen, und die Infrastruktur in alternden Wohnanlagen wird aufgewertet. Programme zur lokalen Erneuerung gibt es in Bezirken wie Euljiro (alte Gassen werden zu trendigen Zonen umgebaut) und Teilen von Mapo oder Seodaemun (um junge Einwohner anzuziehen). Diese Maßnahmen sind vielleicht nicht so spektakulär wie Wolkenkratzer, können aber den Immobilienwert erheblich steigern, indem sie ältere Viertel lebenswerter und trendiger machen.
Demografie-spezifisches Wohnen: Angesichts einer alternden Bevölkerung plant die Stadt seniorenfreundliche Wohnanlagen (mit Smart-Home-Technik, barrierefreien Einrichtungen und in Nähe medizinischer Zentren) bambooroutes.com bambooroutes.com. Außerdem wachsen Co-Living-Angebote für Singles und Studierende – eine Antwort auf den Anstieg der Einpersonenhaushalte und das Bedürfnis nach gemeinschaftlichem Wohnen bambooroutes.com bambooroutes.com. Diese neuen Segmente werden vielleicht nicht die Skyline prägen, deuten aber künftige Nachfragelücken an, die Entwickler und Investoren zunehmend bedienen – was etwa die Umwidmung eines Bürogebäudes in ein Co-Living oder Seniorenwohnheim zur Folge haben könnte.

Jedes dieser Projekte und jede dieser Entwicklungen trägt zum komplexen Mosaik der Immobilienzukunft Seouls bei. Die Stadt in den Jahren 2030 oder 2035 wird voraussichtlich einen neuen Geschäftsbezirk in Yongsan mit einem markanten Wolkenkratzer, eine neu erfundene Event- und Entertainmentzone in Jamsil, viel schnellere Verbindungen in der Metropolregion und revitalisierte Viertel, die Altes und Neues miteinander ausbalancieren, vorweisen. Für Akteure des Immobilienmarktes in Seoul ist es entscheidend, über diese Entwicklungen informiert zu bleiben – sie zeigen, wo sich die nächsten Chancen und Wertsteigerungen ergeben könnten.

Blick auf Schlüsseldistrikte: Gangnam, Songpa, Yongsan, Mapo

Seoul ist eine Stadt mit ausgeprägten Bezirken, von denen jeder einen eigenen Charakter und eigene Immobiliendynamik hat. Hier geben wir einen genaueren Überblick über vier Schlüsselbezirke, die 2025 besonders im Fokus stehen – Gangnam, Songpa, Yongsan und Mapo – analysieren, was ihre Märkte antreibt und welche Perspektiven jeweils bestehen.

Gangnam-gu: Inbegriff von Preis und Prestige

Gangnam – ein Synonym für Wohlstand, Bildung und extrem teure Immobilien – gibt weiterhin den Takt für den Immobilienmarkt Seouls vor. Dieser Bezirk (südlich des Han-Flusses) beherbergt die berühmten Viertel Apgujeong, Cheongdam, Daechi und Samseong und bleibt der teuerste Wohnort Südkoreas. Wie zuvor gezeigt, liegen die durchschnittlichen Wohnungspreise in Gangnam bei rund ₩25 Millionen pro Quadratmeter, was weit über ₩2 Milliarden für eine ordentliche Familienwohnung entspricht bambooroutes.com. Nach manchen Analysen sind Gangnams Wohnungspreise etwa 2,5-mal höher als der Durchschnitt in Seoul, und zum Jahresende 2024 lag der Durchschnittskaufpreis bei rund ₩2,4 Milliarden – dem höchsten Wert im Land statista.com.

Im Jahr 2025 haben die Immobilienwerte in Gangnam neue Rekorde gebrochen. Nach einer Delle im Jahr 2022 kehrte der Käuferoptimismus stark zurück; Wohnungen in Gangnam-gu stiegen teilweise um 0,3–0,4 % pro Woche Ende 2024 mk.co.kr und legten auch 2025 weiter zu (wobei das Tempo kürzlich etwas hinter Nachbarn wie Seocho/Songpa zurückblieb) world.kbs.co.kr. Der Bezirk fasziniert aus verschiedenen Gründen: erstklassige Schulen (die privaten Akademien von Daechi-dong sind legendär und ziehen Familien an, die bereit sind, Prämien für ein Wohnrecht im Schulbezirk zu zahlen), eine hohe Konzentration von Unternehmenszentralen und Tech-Firmen im Teheran-Tal, Luxus-Shopping und Nachtleben in Cheongdam und generell moderne Infrastruktur. In Gangnam zu wohnen gilt als Prestige, und die Nachfrage wohlhabender inländischer Käufer ist dauerhaft hoch. Auch ausländische Investoren interessieren sich zunehmend, zum Beispiel zeigten chinesische Käufer Interesse an Luxusimmobilien in Seoul, obwohl die Regierung den ausländischen Kauf genau überwacht und sogar diskutiert, Schlupflöcher für ausländische Spekulanten zu schließen globalpropertyguide.com.

Die Regierungspolitik hat sich intensiv auf Gangnam konzentriert, angesichts seines übergroßen Einflusses. Gangnam (zusammen mit Seocho und Songpa) unterliegt dem besonderen Genehmigungssystem für Grundstückstransaktionen (mindestens bis September 2025), um spekulative Geschäfte einzudämmen donga.com. Dies war eine direkte Reaktion auf den Preissprung in Gangnam, der sich auf den Rest der Metropolregion auswirkte – wenn Gangnam sich bewegt, hebt oder senkt das in der Regel die gesamte Marktstimmung. Die Behörden sind entschlossen, eine überhitzte „Blase“ in Gangnam zu verhindern, die die Wirtschaft destabilisieren könnte. Dennoch steigen die Transaktionsvolumina in Gangnam tatsächlich – wohlhabende Eigennutzer kaufen weiterhin, und es wurden Rekordpreise selbst unter dem Genehmigungssystem gemeldet koreajoongangdaily.joins.com. Beispielsweise wechselten Einheiten in den exklusiven Tower Palace- oder Almaze (Acro)-Komplexen in diesem Jahr zu Allzeithochs den Besitzer.

Blickt man in die Zukunft, so ist der Ausblick für Gangnam optimistisch, aber durch die Politik begrenzt. Der Bezirk wird von großen Projekten profitieren: Der Hyundai GBC-Komplex wird Gangnam als Geschäfts- und Kongresszentrum stärken und wahrscheinlich noch mehr Nachfrage nach gewerblichen und Wohnflächen in der Nähe schaffen. Die MICE-Entwicklung in Jamsil im benachbarten Songpa wird Gangnams Attraktivität zusätzlich fördern (mehr Annehmlichkeiten und internationale Veranstaltungen in unmittelbarer Nähe). Andererseits könnte die Regierung ihre regulierenden Kontrollen für Immobilien in Gangnam fortsetzen (oder ausweiten), falls die Preise weiter steigen – Maßnahmen wie höhere Steuern auf kurzfristige Wiederverkäufe oder strengere Kreditgrenzen für Käufe in Gangnam wurden bereits zuvor eingesetzt und könnten zurückkehren. Dennoch bedeuten der grundlegende Flächenmangel in Gangnam und die unersättliche Nachfrage, dass die Preise hier langfristig wahrscheinlich weiter steigen werden – es sei denn, es kommt zu einer massiven nationalen Krise. Selbst Zinssatzänderungen wirken sich weniger auf Gangnam aus als auf andere Gebiete, da viele Käufer mit hoher Eigenkapitalquote kaufen (vermögende Personen statt risikoarmer Kreditnehmer). Zusammengefasst bleibt Gangnam der Leitindikator des Marktes in Seoul – alle Augen werden im kommenden Jahr darauf gerichtet sein, wie sich Gangnam entwickelt, da dies zeigen könnte, ob der Gesamtmarkt boomt oder abkühlt.

Songpa-gu: Familienfreundlicher Wohnort und aufstrebendes Wirtschaftszentrum

Östlich von Gangnam gelegen, ist Songpa-gu aus Gangnams Schatten herausgetreten und zu einer eigenen Größe geworden. Songpa umfasst Gebiete wie Jamsil, Sincheon, Garak und Bangi und bietet eine Mischung aus gehobenem Wohnraum und großflächigen öffentlichen Einrichtungen. Es ist vielleicht am bekanntesten als Standort des Lotte World Tower (dem höchsten Gebäude Koreas mit 123 Stockwerken), das die Jamsil-Skyline prägt, sowie als Austragungsort der Olympischen Spiele 1988 (mit Anlagen wie dem Jamsil-Olympiastadion).

Wohnimmobilien in Songpa sind bei Familien sehr gefragt, dank einer Kombination aus relativ großzügigen Wohnanlagen, guten Schulen und vielen Parks (der Bezirk verfügt z.B. über den Seokchon-See, den Olympiapark usw.). In den letzten Jahren haben Songpas Schulen bei stadtweiten Rankings hervorragend abgeschnitten – tatsächlich werden inzwischen in Songpa mehr Erstklässler eingeschult als in Gangnam, was die Beliebtheit unter jungen Familien widerspiegelt bambooroutes.com. Nach einer aktuellen Kennzahl wurden in Songpa 4.748 Sechsjährige in die Grundschule aufgenommen, während es in Gangnam 3.747 waren – ein deutliches Zeichen, dass viele Eltern Songpas Bildungsumfeld als ebenso attraktiv wie das von Gangnam empfinden (wenn nicht sogar attraktiver) bambooroutes.com. Diese starke familiäre Nachfrage untermauert den Immobilienmarkt in Songpa. Die Preise für Apartments in Gegenden wie Jamsil und Sincheon sind rasant gestiegen; der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt in Songpa bei ca. ₩17 Millionen je m² (bei Top-Lagen in Jamsil noch deutlich höher) bambooroutes.com. Songpa war einer der ersten Bezirke, die sich nach der Abschwächung 2022 erholten – Ende 2024 wurden dort die stärksten Preisanstiege in Seoul verzeichnet, die bis 2025 anhielten mk.co.kr world.kbs.co.kr. Auch hier gilt die Genehmigungszonen-Regelung, die Spekulationen eindämmen soll donga.com.

Auch im gewerblichen Bereich entwickelt sich Songpa rasch zu einem wichtigen Geschäfts- und Tourismusstandort. Der Lotte World Tower in Jamsil beherbergt Büros, ein Luxushotel, eine Aussichtsplattform und ein exklusives Einkaufszentrum, was Besucher und Unternehmen gleichermaßen anzieht. Und wie bereits erwähnt, wird das Jamsil-MICE-Projekt bis 2030–2031 ein Kongresszentrum von Weltklasse, ein Kuppelstadion, neue Hotels und Büros hinzufügen mk.co.kr mk.co.kr. Damit entsteht in Songpa de facto ein neues Geschäftsviertel, das das existierende Gangnam-COEX-Gebiet am anderen Flussufer ergänzt. Gute Verkehrsanbindung ist ebenfalls ein Pluspunkt: Songpa wird von mehreren U-Bahn-Linien (2, 8, 9 und mehr durch Erweiterungen) bedient, und falls weitere Brücken über den Han-Fluss oder zusätzliche Verkehrslinien realisiert werden, wird die Erreichbarkeit weiter verbessert.

Prognose für Songpa: Der Bezirk ist auf weiteres Wachstum ausgerichtet. Seine starken Grundlagen (Familienfreundlichkeit, Großprojekte, verbesserte Infrastruktur) sprechen für anhaltend hohe Nachfrage sowohl nach Wohn- als auch nach Gewerbeimmobilien. Es ist denkbar, dass Songpa den Preisabstand zu Gangnam weiter verkleinert – manche Analysten glauben, dass neu entwickelte Bereiche in Jamsil Gangnams teuerste Stadtteile beim Preis irgendwann einholen könnten. Eine potenzielle Herausforderung könnte darin bestehen, das große neue Angebot in Jamsil (Büros und Hotels) aufzufangen. Doch angesichts des knappen Büroimmobilienmarkts in Seoul sind viele davon überzeugt, dass das neue Angebot willkommen ist und keine Probleme verursacht. Für Anwohner könnte die Bauphase temporäre Unannehmlichkeiten mit sich bringen, doch Immobilieneigentümer sind im Allgemeinen optimistisch, dass sich die Investitionen in noch höhere Immobilienwerte und einen lebendigeren Bezirk auszahlen werden. Kurz gesagt, Songpas Stern steigt, und der Stadtteil ist längst nicht mehr nur “Gangnams Nachbar”, sondern ein zentraler Bezirk, den man im Auge behalten sollte.

Yongsan-gu: Der aufgehende Stern im Zentrum Seouls

Yongsan-gu, zentral nördlich des Han-Flusses gelegen, erlebt einen dramatischen Wandel. Historisch war Yongsan für das große US-Militärgelände bekannt, das große Flächen einnahm, sowie für Elektronikmärkte und Verkehrsknotenpunkte (wie den Bahnhof Yongsan). Lange Zeit hinkte Yongsan den Gangnam-Gegenden in Sachen Immobilienwert hinterher – der Bezirk galt eher als Mittelstandsviertel mit teilweise älterer Wohnbebauung. Doch dieses Bild ändert sich rasant.

2022 erlangte Yongsan neue Bedeutung, als das südkoreanische Präsidialamt dorthin verlegt wurde (in den ehemaligen Komplex des Verteidigungsministeriums). Plötzlich wurde Yongsan zum neuen Verwaltungszentrum des Landes, was das Ansehen steigerte. Gleichzeitig wurden Teile des US-Militärgeländes als Park für die Öffentlichkeit zugänglich – ein Vorgeschmack auf eine riesige neue Grünfläche. Die Immobilienpreise in Yongsan begannen stark zu steigen. Bis 2024 gehörten Yongsans Apartments zu den am schnellsten wertsteigernden in Seoul – ein Bericht vermerkte einen Anstieg um 1,52 % bei Yongsans Wohnungswerten in nur einem Monat (Aug. 2024) bambooroutes.com und übertrafen damit die meisten anderen Bezirke. Dieser schnelle Aufstieg brachte Yongsan 2025 in den exklusiven Kreis der “Genehmigungszonen”-Bezirke neben Gangnam, Seocho und Songpa donga.com. Die durchschnittlichen Apartmentpreise liegen hier inzwischen bei rund ₩20 Millionen je m² – extrem hoch, aber noch leicht unter Gangnam-Niveau bambooroutes.com.

Der große Impulsgeber für Yongsans Zukunft ist das geplante Yongsan International Business District (IBD), das bereits zuvor beschrieben wurde. Die Aussicht auf eine 100-stöckige Wolkenkratzer-„Vertical City“ am Yongsan-Ufer ist ein Wendepunkt ctbuh.org. Dieses Projekt – zusammen mit dem neuen Yongsan-Park – wird enormen Wert in die Gegend bringen. Im Grunde soll Yongsan das nächste große kommerzielle Zentrum Seouls werden und die Lücke zwischen dem traditionellen Stadtzentrum (Jung-gu/Jongno) und Gangnam schließen.

Auch abseits des IBD-Geländes gibt es in Yongsan mehrere gehobene Entwicklungen – der Hauptsitz von AmorePacific (ein modernes architektonisches Juwel) wurde 2018 eröffnet, und es gibt Luxuswohnanlagen wie Raemian Caelitus und andere, die wohlhabende Käufer anziehen. Die zentrale Lage des Bezirks – er befindet sich buchstäblich im Herzen des Seouler Metro-Gebiets – sorgt für beste Erreichbarkeit durch zahlreiche U-Bahn-Linien und den KTX-Hauptbahnhof Yongsan.

Ausblick für Yongsan: Es ist weiterhin mit Wachstum und Gentrifizierung zu rechnen. Kurzfristig könnten die Genehmigungsbeschränkungen den Hype etwas abkühlen, aber die echte Nachfrage – insbesondere nach hochwertigen Neubauwohnungen und nach Gewerbeflächen durch Entwickler – wird bestehen bleiben. Sobald 2025 die Bauarbeiten für das IBD beginnen, könnten die Grundstückspreise und Immobilienwerte in der Umgebung in Erwartung dessen einen weiteren Schub erhalten. Die Herausforderung für Yongsan wird sein, dieses Wachstum nachhaltig zu steuern – die Infrastruktur muss modernisiert werden, um den erhöhten Verkehr und Bevölkerungszuwachs zu bewältigen. Doch die Regierung ist hier sehr daran interessiert, erfolgreich zu sein, denn das IBD ist ein Prestigeprojekt. Für Investoren und Immobilienkäufer bietet Yongsan jetzt die Gelegenheit, in ein „aufstrebendes“ Viertel einzusteigen – nicht mehr nur spekulativer Hype, sondern Realität. Spätestens Ende der 2020er dürfte Yongsan in einem Atemzug mit Gangnam und Yeouido als zentraler Geschäftsbezirk genannt werden, und die Luxuswohnungen könnten Preise erzielen, die mit denen der südlichen Stadtteile konkurrieren.

Mapo-gu: Trendig, jung und im Aufwind

Mapo-gu, nordwestlich des Stadtzentrums am nördlichen Ufer des Han-Flusses gelegen, hat eine besondere Atmosphäre und eine vielfältige Immobilienlandschaft. Es umfasst Zentren wie Hongdae (Hongik-Universitätsviertel), bekannt für Jugendkultur, Sinchon (ein weiteres Universitätsviertel), Yeonnam-dong (Hipster-Cafés und gentrifizierte Straßen) sowie die Sangam Digital Media City (DMC) und Teile der neuen Uferpromenade. Historisch gesehen war Mapo nicht so teuer wie die traditionellen wohlhabenden Viertel, aber in den letzten Jahren wurde es einer der dynamischsten Bezirke Seouls und zieht junge Berufstätige, Studierende und Tech/Medien-Unternehmen an.

In Bezug auf Wohnimmobilien bietet Mapo eine Mischung: ältere Wohnviertel rund um Ahyeon und Mapo-ro sowie neuere Hochhauswohnanlagen vor allem im Sangam-Gebiet (wo für das WM-Stadion und die DMC viel moderne Entwicklung stattfand). Die Preise in Mapo steigen kontinuierlich und der Bezirk gilt mittlerweile als eines der „gehobenen“ Gebiete außerhalb von Gangnam. Der durchschnittliche Wohnungspreis liegt bei etwa ₩15 Millionen pro m², was dem Preisniveau einiger zentraler Bezirke entspricht bambooroutes.com. Das Wachstum Mapos war so bemerkenswert, dass es 2025 regelmäßig zu den Bezirken mit den stärksten Preissteigerungen gezählt wird (nach den Gangnam-Bezirken und Yongsan). Wie die JoongAng Daily feststellte, breitet sich der Preisanstieg bei Wohnraum in Seoul inzwischen auch auf Bezirke wie Mapo aus koreajoongangdaily.joins.com. Im Frühjahr 2025 lagen Mapos wöchentliche Preissteigerungen leicht über dem Stadtdurchschnitt – ein Zeichen für solide Nachfrage world.kbs.co.kr.

Was zieht Menschen nach Mapo? Mehrere Faktoren:

Jugendliches, kulturelles Flair: Viertel wie Hongdae, Hapjeong und Yeonnam sind bekannt für Nachtleben, Musik, Kunst und Cafés. Das zieht nicht nur Studenten, sondern auch Kreative und sogar ausländische Expats an.
Nähe zum CBD: Mapo liegt direkt gegenüber von Yongsan am Fluss und grenzt an Jongno/Jung. Gegenden wie Gongdeok und Mapo-daero verfügen über viele Bürogebäude und sind nur wenige U-Bahn-Stationen vom Hauptbahnhof Seoul und der Innenstadt entfernt. Das macht Mapo zu einer bequemen (und etwas günstigeren) Wohnlage für Pendler ins Zentrum.
Digital Media City (DMC): In Sangam (Nordwest-Mapo) hat die Stadt eine Hightech-Business-Zone geschaffen, in der große Rundfunkanstalten (KBS, MBC), Medienunternehmen und IT-Firmen ansässig sind. Dadurch wird Mapo zunehmend auch zu einem aufstrebenden Büromarkt. Die Beschäftigten der DMC sorgen zudem für erhöhte Nachfrage nach hochwertigem Wohnraum in der Nähe.
Bildung: Zwar nicht ganz auf Gangnam-Niveau, aber Mapo hat einige gute Schulen und liegt in der Nähe mehrerer Universitäten (Yonsei, Sogang, Hongik, Ewha im benachbarten Seodaemun). Das zieht Familien an, die eine entspanntere Umgebung als Gangnam zum Aufziehen ihrer Kinder bevorzugen, sowie eine konstante Mietnachfrage durch Studenten.

Ausblick für Mapo: Die Zukunft sieht rosig aus. Da sich das Wachstum Seouls stärker verteilt, wird Mapo von der strategischen Lage zwischen traditionellem Zentrum und der nordwestlichen Stadterweiterung (Richtung Ilsan) profitieren. Die Fertigstellung von GTX oder anderen Transitlinien könnte Mapo besser mit den Vororten verbinden und das Viertel als Verkehrsknoten stärken (eine GTX-Station in Sangam DMC an Linie A ist geplant und würde die Fahrzeit nach Ilsan oder nach Ost-Seoul deutlich verkürzen). Mapo unterliegt nicht den extremen Regulierungen wie Gangnam, was weniger Hürden bei Transaktionen bedeuten könnte – Investoren könnten hier leichter handeln, was die Liquidität des Marktes erhöht. Außerdem steigert die kontinuierliche Stadterneuerung, wie der bereits verwirklichte Mapo Oil Depot Kulturpark und Straßenverschönerungen, stetig die Lebensqualität.

Wir können davon ausgehen, dass die Immobilienwerte in Mapo weiterhin langsam steigen werden und das Niveau der Stadt insgesamt vielleicht sogar übertreffen, wenn die Attraktivität und das Jobwachstum anhalten. Das Preisniveau erreicht vielleicht nicht ganz das von Gangnam (bisher gibt es weniger Luxusprojekte), aber die Lücke könnte kleiner werden. Wenn Gangnam beispielsweise etwa das Doppelte und Mapo jetzt rund das 1,5-fache des Stadtmittels kostet, könnte Mapo in den kommenden Jahren auf das 1,6- bis 1,7-fache steigen, sofern der Trend anhält. Mapo dient zudem als Beispiel für erfolgreiche Stadterneuerung: Ehemals industrielle oder ungenutzte Flächen (wie die ehemalige Deponie Sangam, heute DMC und World Cup Park) werden zu neuen Wirtschaftsmotoren. Das spricht für Anpassungsfähigkeit und Widerstandsfähigkeit des Bezirks.

Jeder dieser vier Bezirke – Gangnam, Songpa, Yongsan und Mapo – verkörpert einen eigenen Aspekt des Immobilienbooms in Seoul. Gangnam zeigt Luxus und die Probleme einer Überhitzung; Songpa steht für familiengetriebenes Wachstum und die Integration globaler Einrichtungen; Yongsan repräsentiert bisher ungenutztes Potenzial, das durch große Entwicklungsprojekte erschlossen wird; und Mapo ist der trendige, aufstrebende Bezirk, der von kulturellen und demografischen Wellen getragen wird. Zusammengenommen entsteht das Bild einer Stadt, die gerade gleichzeitig ihre Skyline neu erfindet, ihre Netzwerke erweitert und ihre Nachbarschaften belebt.

Prognose und Ausblick für die kommenden Jahre

Was ist jenseits von 2025 für den Immobilienmarkt in Seoul zu erwarten? Auch wenn Prognosen immer mit Unsicherheiten behaftet sind (wirtschaftliche Schwankungen, geopolitische Ereignisse etc.), zeichnen sich anhand aktueller Daten und Experteneinschätzungen mehrere übergeordnete Trends und Vorhersagen ab:

Moderates Preiswachstum hält an: Es herrscht weitgehend Einigkeit, dass die Wohnungspreise in Seoul in den nächsten Jahren weiter steigen werden, aber moderater als die zweistelligen jährlichen Zuwächse der späten 2010er. Faktoren wie das anhaltend begrenzte Angebot, starke Nachfrage von Haushalten und Vermögenskonzentration in Seoul stützen weiteres Wachstum. Experten prognostizieren für Seoul ein Preisplus von durchschnittlich 3–5 % pro Jahr im nahen Zukunftszeitraum bambooroutes.com. In gehobenen Vierteln könnte es auch mehr werden (mittlerer bis hoher einstelliger Bereich), in schwächeren Lagen ist eher mit Stagnation zu rechnen. Voraussetzung ist, dass es keine größeren Schocks gibt und die Zinsen wie erwartet sinken. Kommt es dagegen zu unerwarteten Zinserhöhungen oder wirtschaftlicher Eintrübung, kann sich das Wachstum verlangsamen oder verzögern.
Regionale Spaltung bleibt bestehen: Es ist zu erwarten, dass sich die Kluft zwischen Seoul (samt Umland) und dem Rest Koreas weiter vergrößert koreajoongangdaily.joins.com. Sofern es keine dramatischen politischen Interventionen zur Stärkung regionaler Städte gibt, bleibt der Trend der Kapitalbindung in Seoul bestehen. Wichtige Institute wie das Korea Housing Institute gehen von einem weiter bestehenden „Zwei-Klassen-Markt“ aus: Im Hauptstadtgebiet steigen die Preise moderat weiter, in den Provinzen herrscht eher Stagnation globalpropertyguide.com. 2030 könnte der Hauspreisindex Seouls etwa 10 % über dem heutigen Stand liegen, in manchen Städten der Provinzen jedoch stagnieren oder sogar niedriger sein. Die sozialen und politischen Folgen dieses Trends bleiben ein entscheidendes Feld für die Politik.
Politikumfeld: Stabilität und Angebotserhöhung: Die Politik hat aus dem Auf und Ab der vergangenen Jahre gelernt, dass extreme Maßnahmen sich rächen können. Künftig wird der Fokus auf Erhöhung des Wohnungsangebots liegen (durch Stadterneuerung, Lockerung von Bebauungsgrenzen, neue Stadtteile an den GTX-Linien etc.) und gezielte Förderung echter Käufer (z. B. Programme für Ersterwerber), nicht auf pauschale Preisdeckel. Die neue Regierung 2025 hat signalisiert, keine hohen Steuern mehr zur Eindämmung von Blasen zu nutzen koreajoongangdaily.joins.com, was einen vergleichsweise marktorientierten Ansatz erwarten lässt. Sollte es dennoch zu starken Preissprüngen (10 %+ pro Jahr) kommen, könnten Maßnahmen wie die Ausweitung regulierter Zonen oder strengere Kreditregeln aber jederzeit zurückkehren. Im Idealfall soll ein „sanfter Übergang“ gelingen – ein Preisanstieg, der Bauanreize schafft, aber nicht zu Wut in der Bevölkerung oder finanziellen Risiken führt.
Zinsen und Finanzierung: Ein großer Unsicherheitsfaktor bleibt die Geldpolitik. Der Markt rechnet aktuell damit, dass die Bank of Korea Ende 2025 die Zinsen senkt, da Inflation nachlässt und Wachstum sich verlangsamt cbre.com. Niedrigere Zinsen wären ein Segen für Immobilien: Hypotheken werden günstiger, die Erschwinglichkeit nimmt zu, Mietrenditen werden im Vergleich zu Anleihen attraktiver. Das könnte neue Käufer und Investoren anziehen. Geht die Lockerung langsam voran, wirkt sie nur schrittweise; kommt es zu schnellen Zinssenkungen (etwa wegen einer Rezession), könnte es einen kräftigen Immobilienaufschwung geben. Bleiben die Zinsen dagegen hoch, würde das die Nachfrage dämpfen und zu längerer Stagnation führen.
Ausblick für den Investmentmarkt: Institutionen wie CBRE erwarten eine allmähliche Erholung der gewerblichen Immobilieninvestitionen, sobald der koreanische Zinszyklus dreht cbre.com. 2025–2026 dürfte das Transaktionsvolumen deutlich zulegen und das Vor-Corona-Niveau erreichen, vor allem wenn das Vertrauen ausländischer Investoren in Asien wächst. Die Renditen dürften recht stabil bleiben (oder in Top-Lagen leicht sinken, falls der Wettbewerb zunimmt) cbre.com. Ein Unsicherheitsfaktor bleiben internationale Kapitalströme – falls Chinas Konjunktur schwächelt oder der Westen weniger attraktiv ist, könnte mehr ausländisches Kapital nach Seoul fließen. Umgekehrt könnten weltweite Finanzschocks die Liquidität schnell verknappen. Im Großen und Ganzen aber gilt Seoul als sicherer Kernmarkt in Asien, der weiter großes Investoreninteresse weckt.
Mietmarkt und Renditen: Die Renditen dürften sich leicht verbessern, wenn die Preise sich stabilisieren und Mieten nachziehen. Mit dem Einstieg institutioneller Anbieter in den Mietwohnungsmarkt könnte professionelles Management zu optimalerer Mietausschöpfung führen (auch wenn Mietpreisbremsen und Mieterschutz Gesetze abrupte Erhöhungen in Korea verhindern). Die von der Regierung geplante Ausweitung des Mietangebots könnte zu mehr Leerstand in älteren, einfacheren Wohnungen führen, aber in absehbarer Zeit kaum zu einem Überangebot an hochwertigen Mietwohnungen in Seoul. Das Jeonse-System wird sich weiter zurückbilden, sofern die Zinsen niedrig bleiben (da Rückzahlungen an die Mieter dann sinken) – mehr Haushalte werden auf Monatsmiete setzen, was theoretisch den Cashflow für Vermieter erhöht.
Große Projekte, Zeitplan: Bis etwa 2028 dürften sich viele Entwicklungen der aktuellen Boomphase zeigen: Teile des Yongsan IBD könnten dann fertig sein (erste Bürotürme bezugsfertig), der Jamsil MICE-Komplex wird im Bau oder teilweise eröffnet sein, die GTX-Linien A, B, C werden in Betrieb gehen (für das vollständige Netz ist der Anfang der 2030er anvisiert). Dies wird den Markt weiter umgestalten – wenn GTX läuft, könnten Gebiete in Gyeonggi schneller steigen (der Abstand zu Seoul verkleinert sich etwas). Die neuen Geschäftsviertel könnten auch Unternehmen aus alten, teuren Büros abziehen (was dort Mieten senkt, aber neue Top-Lagen attraktiver macht). Immobilien sind ein langfristiges Geschäft – was 2025 gesät wird, wirkt sich über das nächste Jahrzehnt aus.

Fazit: Die Aussichten für den Immobilienmarkt in Seoul sind überwiegend positiv. Die Stadt erlebt eine Welle von Stadterneuerung und Ausbau der Infrastruktur, welche ihre Stellung als globale Metropole stärkt. Bevölkerungs- und Wirtschaftstrends begünstigen die anhaltende Nachfrage nach Immobilien, auch wenn Korea vor demografischen Herausforderungen steht – Seoul bleibt als Magnet für junge Talente aus dem ganzen Land vergleichsweise „abgeschirmt“. Große Institutionen teilen die Einschätzung, dass kurzfristige Schwankungen zwar möglich sind, das Immobilieninvestment in Seoul aber mittel- bis langfristig solide bleibt globalpropertyguide.com cbre.com.

Natürlich bestehen Risiken. Die hohe Verschuldung der Haushalte bleibt ein ständiges Problem; fast die Hälfte aller Kredite des privaten Sektors in Korea ist an Immobilien gebunden koreajoongangdaily.joins.com, sodass jeder Schock durch das Finanzsystem hallen könnte. Weltweit wäre Seoul im Falle einer schweren Rezession oder eines sogenannten „Schwarzen Schwan“-Ereignisses nicht immun. Geopolitische Spannungen in der Region könnten sich ebenfalls auf die Investitionsstimmung ausländischer Anleger auswirken. Und im Inland könnte sich bei einer weiteren Verschlechterung der Wohnungserschwinglichkeit politischer Druck aufbauen, der zu drastischeren Eingriffen führen könnte (wie Preisobergrenzen für Wohnungen oder umfangreiche öffentliche Wohnungsprogramme), die die Marktdynamik verändern würden.

Für den Moment ist der Kurs jedoch vorgegeben: 2025 ist ein Jahr des Aufschwungs für den Immobilienmarkt Seouls, und der Schwung wird voraussichtlich anhalten. Investoren, Hauskäufer und Unternehmen sind gut beraten, politische Signale sowie Projektmeilensteine genau zu beobachten, da diese Hinweise darauf geben, wo Chancen liegen. Ob Luxuswohnung in Gangnam, neues Büro in Yongsan, neugestalteter Einzelhandelskomplex in Jamsil oder trendiges Officetel in Mapo – Seoul hat für jeden etwas zu bieten und will in den kommenden Jahren noch mehr bieten als Asiens Stadt der Zukunft, die sich heute mit ihren Immobilienentscheidungen neu erfindet.

Quellen:

Global Property Guide – Analyse des südkoreanischen Wohnimmobilienmarktes 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
The DONG-A Ilbo – Seoul führt das Genehmigungssystem für Grundstücksgeschäfte wieder ein donga.com donga.com donga.com
KBS World – Wohnungsverkaufspreise in Seoul steigen die 12. Woche in Folge weiter world.kbs.co.kr world.kbs.co.kr
Korea JoongAng Daily – Neue Regierung muss Muster durchbrechen … Anstieg der Immobilienpreise koreajoongangdaily.joins.com koreajoongangdaily.joins.com koreajoongangdaily.joins.com koreajoongangdaily.joins.com
Bamboo Routes – Durchschnittliche Wohnungspreise in Seoul 2025 bambooroutes.com bambooroutes.com; 17 Prognosen für den Immobilienmarkt in Seoul 2025 bambooroutes.com
CBRE – Seoul Figures Q1 2025 cbre.com cbre.com cbre.com; 2025 Korea Market Outlook cbre.com cbre.com cbre.com
Savills – 2025 Korea Office Outlook pdf.savills.asia (via PDF-Ausschnitt)
Yonhap/CTBUH – Pläne für das Internationale Geschäftsviertel Yongsan ctbuh.org ctbuh.org
Maeil Business News – Jamsil MICE-Komplexentwicklung mk.co.kr mk.co.kr
Korea JoongAng Daily – GTX verkürzt Pendelzeiten … Preise um die Bahnhöfe sind in die Höhe geschnellt koreajoongangdaily.joins.com koreajoongangdaily.joins.com
Reuters – Hoffnungen auf Hochgeschwindigkeitszüge & Wohnungsmarkt reuters.com reuters.com (Kontext zu GTX und Immobilienpreisen).

Seoul Immobilien 2025: Himmelhohe Preise, mutige Politik & Ausblick für Gangnam und darüber hinaus

Marktüberblick: Zwei Märkte, eine Geschichte – 2025