St. Moritz, das legendäre Schweizer Skigebiet, steht an der Spitze des alpinen Immobilienmarkts als einer der teuersten und exklusivsten Immobilienstandorte der Welt. Im Jahr 2025 bleiben die Immobilienpreise stratosphärisch – höher als in jedem anderen Alpenresort – und Luxusresidenzen erreichen Preise von CHF 40.000+ pro Quadratmeter (und CHF 50.000+ für echte Spitzenobjekte) ubs.com ubs.com. Der Markt erlebte während der Pandemie einen Aufschwung und befindet sich nun auf Allzeithochs, gestützt durch die Attraktivität der Schweiz als sicherer Hafen und den chronischen Wohnungsmangel ubs.com ginesta.ch. Dieser umfassende Bericht untersucht Entwicklungen im Wohn-, Gewerbe- und Ultra-Luxusbereich, liefert historische und aktuelle Preisdaten und analysiert Prognosen für die kommenden Jahre. Wir beleuchten zudem Mietrenditen, Neubauprojekte, Regeln für ausländische Käufer, steuerliche Aspekte und Nachfragetreiber – und vergleichen St. Moritz mit anderen Schweizer und alpinen Luxusmärkten.
(Alle Preise in Schweizer Franken. CHF 1 ≈ EUR 1, Stand 2025.)
Trends im Wohnimmobilienmarkt 2025
Der Wohnimmobilienmarkt in St. Moritz bleibt außergewöhnlich angespannt und teuer. Nach einem außerordentlichen Boom während der Pandemie hat sich die Nachfrage wieder auf das Niveau vor 2020 normalisiert, bleibt jedoch robust ginesta.ch. Käufer sind etwas preisbewusster geworden und Verkäufe dauern jetzt etwas länger, aber die Preise halten sich auf Rekordniveau ginesta.ch. Diese Stabilität wird durch ein extrem knappes Angebot – Neubauten sind stark eingeschränkt – und ein anhaltendes Interesse wohlhabender Schweizer und internationaler Käufer gestützt.
- Begrenztes Angebot: Über die Hälfte des Wohnungsbestands in St. Moritz (≈55 %) sind Zweitwohnungen (Ferienapartments) ginesta.ch ginesta.ch. Der Bau neuer Ferienwohnungen kam nach der Schweizer „Zweitwohnungsinitiative“ 2012 (Lex Weber), die neue Genehmigungen für Zweitwohnungen in Gemeinden untersagt, in denen der Anteil der Zweitwohnungen 20 % überschreitet, praktisch zum Erliegen ginesta.ch. In St. Moritz, wo der Anteil an Zweitwohnungen diesen Schwellenwert deutlich übersteigt, sind Neubauten äußerst selten und der gesamte Wohnungsbestand wächst um <1 % pro Jahr ginesta.ch. Dieser strukturelle Mangel stützt die Preise ginesta.ch. Auch wenn die Nachfrage nach Covid von einem Ansturm auf nur noch starke Nachfrage abgeflaut ist, bleiben Verkäufermarktbedingungen bestehen – mit einem Angebotsgrad von etwa 2,3 % bei Wohnungen und 2,5 % bei Häusern (deutlich unter dem „ausgeglichenen“ Niveau von 6–8 %) ginesta.ch.
- Preisniveaus: Wohnimmobilien in St. Moritz erzielen Schweizer Spitzenpreise. Selbst mittelklassige Eigentumswohnungen in der Stadt werden für etwa CHF 20.000–25.000/m² gehandelt, während Luxuswohnungen CHF 25.000–32.000/m² erreichen – und wirklich außergewöhnliche Penthouses oder Chalets mit Seeblick können diese Werte deutlich übersteigen* ginesta.ch ginesta.ch. In den begehrtesten Adressen von St. Moritz, wie der Via Suvretta oder der Via Brattas, erzielen große Chalets routinemäßig über CHF 40.000 pro m², wobei einige „Unicorn“-Anwesen Berichten zufolge sechsstellige CHF-Preise pro m² erreichen ginesta.ch ubs.com. Selbst ältere Einfamilienhäuser (ein sehr kleines Segment) kosten mindestens CHF 26.000/m², während moderne Villen in Toplagen oft CHF 39.000/m² oder mehr erreichen ginesta.ch. Zum Vergleich liegt der mittlere Angebotspreis für ein typisches Haus (alle Größen/Lagen) in St. Moritz Mitte 2025 bei etwa CHF 13.300/m² (mit einer Spanne von ca. CHF 8.000–18.600) homegate.ch – was zeigt, dass selbst „durchschnittliche“ Immobilien hier teuer sind. In den letzten 4 Jahren sind die Hauspreise in St. Moritz in CHF um +52% gestiegen homegate.ch, was die kometenhafte Wertsteigerung seit 2019 verdeutlicht.
- Post-Pandemie-Plateau: Nach einem kurzen Rückgang in den Jahren 2015–2018 stiegen die Werte während 2020–2022 stark an angesichts einer Flucht in alpine Rückzugsorte ginesta.ch. Bis 2023 erreichten die Preise neue Höchststände und das Wachstum hat sich seither abgeschwächt – insbesondere bei Wohnungen. Die Werte von Apartments haben sich seit 2000 ungefähr verdreifacht (+190%) und die Werte von Häusern sind seit 2000 um ~175% gestiegen ginesta.ch. Nach jährlichen Zuwächsen von ~5–6% Anfang der 2020er Jahre gaben die Preise 2024 nur moderat nach. Tatsächlich stellen lokale Makler fest, dass der Aufwärtsdruck auf die Preise „abgeebbt“ ist und sich nun auf einem hohen Plateau befindet ginesta.ch. Käufer befinden sich nicht mehr im Panikkaufmodus; sie verhandeln härter und legen Wert auf fairen Preis und Top-Lage ginesta.ch. Dennoch bleiben die Preise auf Rekordniveau, gestützt durch ein minimales Angebot und anhaltende Nachfrage von wohlhabenden Lifestyle-Käufern ginesta.ch. Kurz gesagt, 2025 befindet sich der Wohnungsmarkt auf einem Halteplateau auf dem Gipfel – stabil, extrem hochpreisig, mit leichten Schwankungen, aber ohne größere Korrektur.
Ultra-Luxus- & Skichalet-Segment: Trends
Das Ultra-Luxus-Immobiliensektor (“Prime”) von St. Moritz führt weiterhin die Alpenwelt sowohl in Bezug auf Prestige als auch auf Preis an. Es hat seine Krone als teuerster Skimmobilienmarkt der Alpen behalten ubs.com. Im Jahr 2024 sind die Preise für Prime-Immobilien in St. Moritz um etwa +5,6 % gegenüber dem Vorjahr gestiegen und übertreffen damit die meisten Konkurrenten knightfrank.com. Dies brachte die Prime-Werte auf etwa 27 % über dem Niveau von 2019 – ein bemerkenswerter Anstieg in nur fünf Jahren ubs.com. Zu den wichtigsten Trends in diesem Elite-Segment zählen:
- Globale Milliardärsanziehungskraft: Die Nachfrage im obersten Segment ist wahrlich international. Käufer mit sehr hohem Vermögen aus Europa, Nordamerika, dem Nahen Osten und darüber hinaus schätzen St. Moritz aufgrund seiner „Top of the World“-Exklusivität und schweizerischen Stabilität ubs.com. Selbst als die globalen Finanzmärkte 2023–24 schwankten, haben die Wohlhabenden hier weiter gekauft, da sie Schweizer Immobilien als Sicherer-Hafen-Anlage betrachteten ubs.com. Der starke Schweizer Franken hat für Ausländer die Schweizer Luxusimmobilien zwar teurer gemacht, doch dieses Währungsrisiko wurde durch den Wunsch vieler Käufer nach einem sicheren alpinen Rückzugsort aufgewogen ubs.com. Reputation zählt: Die jahrhundertealte Marke von St. Moritz als glamouröses Winterrefugium (zweimal Austragungsort der Olympischen Winterspiele) zieht weiterhin eine elitäre Klientel und Investment-Migrationskäufer an, die sich einen Platz im schweizerischen Lebensstil sichern wollen.
- Nachlassende Preisdynamik: Nach zwei Jahren mit zweistelligem Wachstum verlangsamte sich die Preisdynamik im Premium-Segment 2024 deutlich. Laut UBS haben sich die Preissteigerungen im Schweizer Luxussegment im Jahr 2024 auf durchschnittlich etwa +1,2 % halbiert (vs. ca. +3 % im Vorjahr) ubs.com. Im Fall von St. Moritz stiegen die Wohnungspreise im vergangenen Jahr zwar noch um ca. 3 %, aber erstklassige Chalets verzeichneten einen stagnierenden oder kaum messbaren Zuwachs ubs.com. Im Wesentlichen hat der Luxusmarkt nach vorherigen Übertreibungen eine Preisobergrenze erreicht ubs.com. Käufer blieben zwar interessiert, aber viele schreckten vor weiteren starken Preiserhöhungen zurück, da die Werte bereits sehr hoch gestiegen waren. Ein weiterer dämpfender Faktor im Top-Segment: Die Schweizer Hypotheken-„Stresstest“-Regeln (die ein hohes Einkommen für Mehrmillionenobjekte verlangen) begrenzen die Zahl der Käufer im Bereich zwischen 5–10 Mio. CHF ubs.com. Der Kreis potenzieller Käufer schrumpft auf diesem hohen Preisniveau, was den Preisanstieg natürlich bremst ubs.com. Infolgedessen war 2025 ein Jahr der Konsolidierung für St. Moritz Luxusimmobilien – die Preise bleiben stabil oder steigen nur leicht an ubs.com.
- Unvergleichliche Spitzenwerte: Auch bei langsamerem Wachstum bleibt St. Moritz ultra-teuer. Im Jahr 2025 beginnen Luxusangebote bei rund CHF 43.000/m² ubs.com, die höchsten in den Alpen. Zum Vergleich: Gstaads Spitzenpreise beginnen bei ~CHF 39.000/m² und Verbier bei ~CHF 36.000/m² ubs.com – was St. Moritz an die Spitze setzt. Je nach Lage und Renommee übersteigen die Quadratmeterpreise in St. Moritz regelmäßig CHF 50.000 und in “Ausnahmefällen” wurden sogar CHF 100.000+ erzielt ubs.com. Das sind Preise auf Monaco/Aspen-Niveau im Herzen der Schweizer Alpen. Bemerkenswert: Gstaad und St. Moritz wechseln sich oft als teuerstes Skigebiet ab: Eine Umfrage aus 2024 sah Gstaad im Schnitt etwas höher, aber St. Moritz hatte den größeren jährlichen Sprung (+5,6 % vs. +4 %) knightfrank.com. So oder so: Zusammen definieren sie die absolute Oberklasse. Zum Vergleich: Frankreichs Top-Resort (Courchevel 1850) verzeichnet Luxus-Chalets bei rund CHF 30.000/m² – immer noch teuer, aber ~30 % günstiger als St. Moritz ubs.com. Die nachfolgende Tabelle zeigt, wie St. Moritz im Vergleich zu anderen Elite-Alpenmärkten abschneidet:
| Standort (Resort) | Typischer Spitzenpreis (CHF/m²) | Preisänderung 2024 (%) |
|---|---|---|
| St. Moritz (Schweiz) | ≈ 40.000 – 50.000 (bis zu 100k+ für Raritäten) ubs.com ubs.com | +5,6 % (Preiswachstum verlangsamt sich) knightfrank.com |
| Gstaad (Schweiz) | ≈ 39.000+ (fast gleichauf mit St. Moritz) ubs.com | +4,0 % (starke Nachfrage, geringes Angebot) knightfrank.com |
| Verbier (Schweiz) | ≈ 36.000+ ubs.com | +2,8 % (moderates Wachstum) ubs.com |
| Courchevel 1850 (Frankreich) | ≈ 30.000 (bester französischer Skimarkt) ubs.com | +9,0% (knappes Angebot treibt Gewinne) knightfrank.com |
| Kitzbühel (Österreich) | ≈ 20.000 (höchster Wert in Österreich) ubs.com | +8,5% (Erholung nach Korrektur) knightfrank.com |
(Quellen: Knight Frank, UBS.„Prime-Preis“ bezieht sich auf die Anfangswerte im High-End-/Luxussegment.)
Tabelle 1: Preise für erstklassige Alpenimmobilien & jüngstes Wachstum (Daten 2024) knightfrank.com ubs.com
Trotz himmelhoher Preise bleibt das Interesse an Luxusimmobilien in St. Moritz robust. Die einzigartige Mischung aus Glamour, Privatsphäre und alpiner Schönheit – plus der politischen/wirtschaftlichen Stabilität der Schweiz – zieht weiterhin UHNWIs (Ultra-High-Net-Worth Individuals) an properstar.mu properstar.mu. Viele wohlhabende Käufer betrachten den Besitz eines Chalets in St. Moritz sowohl als Statussymbol als auch als kluge Vermögensallokation (ein Sachwert in einer sicheren Gerichtsbarkeit). Zusammenfassend ist das Ultra-Luxus-Segment im Jahr 2025 durch Rekordpreisniveaus, leicht abgekühltes Wachstum und anhaltende globale Nachfrage gekennzeichnet – ein Markt, der auf dem Gipfel eine Verschnaufpause einlegt.
Gewerbeimmobilien und neue Entwicklungen
Gewerbeimmobilien in St. Moritz werden größtenteils vom Tourismussektor bestimmt – Luxushotels, gehobene Einzelhandelsboutiquen, Restaurants und Dienstleistungen, die wohlhabende Besucher ansprechen. Die Gesundheit des Gewerbemarktes folgt eng den Tourismustrends, die sehr stark waren. Im Jahr 2023 verzeichnete St. Moritz sein zweitbestes Jahr des Jahrzehnts bei den Hotelübernachtungen mit über 1,7 Millionen Übernachtungen in der Region Oberengadin (90 % davon im Raum St. Moritz) ginesta.ch. Dieser Besucherboom (insbesondere von kaufkräftigen Touristen) hält die Nachfrage nach Hotel- und Einzelhandelsflächen in den prestigeträchtigen Einkaufsstraßen hoch. Zu den wichtigsten Punkten gehören:
- Einzelhandels-/Hotelnachfrage: Das „Designer-Dorf“-Flair von St. Moritz – gesäumt von Cartier, Gucci und Kunstgalerien – führt dazu, dass die Gewerbemieten zu den höchsten in den Alpen gehören. Erstklassige Einzelhandelsflächen sind rund um die Bahnhofstraße und das Palasthotel-Viertel begrenzt, und die Leerstandsquote ist in den Hauptsaisonen praktisch null. Luxusmarken begehren eine Präsenz hier aufgrund des Images und der wohlhabenden Kundschaft, was das Einzelhandelsimmobiliengeschäft solide hält. Auch Hotels profitieren von steigenden Zimmerpreisen und Auslastung, was Renovierungen und Modernisierungen fördert (z. B. wurde das historische Badrutt’s Palace Hotel modernisiert, um wettbewerbsfähig zu bleiben). Neubauprojekte für Hotels sind jedoch durch Bauvorschriften und Denkmalschutz in dieser Region stark limitiert. Stattdessen werden bestehende Immobilien auf 5-Sterne-Standard modernisiert, um die hohe Nachfrage zu bedienen.
- Neue Entwicklungsprojekte: Wohnbau ist per Gesetz äußerst eingeschränkt, aber einige bemerkenswerte Projekte befinden sich in der Pipeline, oft durch Umnutzung älterer Standorte. Zum Beispiel wird das „Residence du Lac“-Projekt (2024–25) ein ehemaliges Gebäude am Seeufer in moderne Apartments umwandeln und setzt dabei auf nachhaltigen Holzbau und gemischte Wohnungsgrößen für Einheimische timbatec.com timbatec.com. Der Fokus liegt auf hochwertigem, umweltfreundlichem Design (nach Minergie-P-Eco-Standards gebaut), um den heutigen Anforderungen an Effizienz und Luxus zu entsprechen timbatec.com. Da St. Moritz keine neuen Ferienwohnungen frei bauen darf, sind die meisten Neubauten entweder für den Erstwohnsitz vorgesehen oder erfordern spezielle Ausnahmen. Einige ältere Hotels oder Kliniken wurden bereits in Wohnungen oder gemischt genutzte Gebäude umgewandelt – ein aktuelles Beispiel ist ein früheres Klinikareal, das in einen Kunstort und zukünftige Eigentumswohnungen umgewandelt wurde (vorgestellt beim Nomad Design Event 2025). Insgesamt entsteht neues Angebot fast nur durch Umnutzung bestehender Strukturen, da in dieser Hoch-Zweitwohnungszone ein generelles Bauverbot für neue Zweitwohnsitze gilt ginesta.ch.
- Infrastruktur-Upgrades: Die Region investiert weiterhin in die Tourismusinfrastruktur, wenn auch nicht ohne Herausforderungen. Skiliftanlagen werden, wo möglich, modernisiert – so wurden beispielsweise Pläne eingeleitet, die 50 Jahre alte Signalbahn in St. Moritz-Bad durch eine leistungsfähigere Gondel zu ersetzen snowindustrynews.com. Allerdings stoppte das Schweizer Bundesgericht 2023 das Signalbahn-Ersatzprojekt aufgrund von Umwelt- und Planungsbedenken (Waldschutz usw.) snowindustrynews.com snowindustrynews.com. Das verdeutlicht das strenge regulatorische Umfeld selbst für die Infrastruktur: Projekte müssen den Umwelteinfluss sorgfältig abwägen, und Verzögerungen sind häufig. Trotz Rückschlägen sind die Liftbetreiber und die Stadt St. Moritz bestrebt, erstklassige Anlagen zu erhalten. Es wurden erhebliche Mittel in Beschneiung, Liftmodernisierungen und ganzjährige Angebote im gesamten Engadin investiert. Klimaanpassung ist in der Tat eine Priorität – viele Alpendestinationen (einschließlich St. Moritz) investieren stark in Technologie, um Schneesicherheit zu gewährleisten und Sommeraktivitäten zu diversifizieren naef-prestige.ch.
- Kommerzieller Ausblick: Der Ausblick für Gewerbeimmobilien ist stabil-positiv und an die touristischen Aussichten gekoppelt. Mit der Normalisierung des internationalen Reiseverkehrs nach der Pandemie verzeichnet St. Moritz starke Winterbuchungen und wachsender Sommerbesuch (die Nutzung der Sommerlifte ist seit 2021 um +46 % gestiegen, da die Alpen den Ganzjahrestourismus fördern) naef-prestige.ch. Das stärkt das Vertrauen von Restaurants, Geschäften und Hotels und unterstützt somit Mieten und Auslastung von Gewerbeflächen. Eine Einschränkung ist allerdings Personal/Unterkünfte: Der Mangel an Mitarbeiterwohnungen (bedingt durch Zweitwohnungsbeschränkungen) führt dazu, dass manche Betriebe in Personalunterkünfte in den umliegenden Dörfern investieren. Bemerkenswert ist, dass ein nahegelegenes Skigebiet (Lech in Österreich) sogar 2025 neue Personalwohnungen gebaut hat – ein Thema, das auch Schweizer Skigebiete im Blick haben snowindustrynews.com. In St. Moritz müssen die lokale Regierung und Arbeitgeber ggf. die Schaffung von Personalunterkünften fördern, um das Serviceniveau in den Spitzenzeiten aufrecht zu erhalten.
| Indikator (Wohnen) | Wert / Trend |
|---|---|
| Medianer Hauspreis (Angebot) | CHF 13.300/m² (Mitte 2025) – Medianangebot, alle Gebiete homegate.ch.Bis zu ~+52 % im Vergleich zu vor 4 Jahren homegate.ch.Spiegelt breiten Markt wider, inkl.älter und am Stadtrand. |
| Preis für erstklassigen Luxus (Durchschnitt) | CHF 40.000/m²+ – typisch für erstklassige Wohnungen/Chalets ubs.com.Ultra-Prime-Verkäufe bei CHF 50.000–60.000/m²; seltene Trophäenobjekte noch höher ubs.com.St.Moritz führt die Alpen in dieser Kennzahl an. |
| 1-Jahres-Preisänderung (2024) | ≈ 0% bis +3% (je nach Segment unterschiedlich) – Luxussegment +1,2% im Durchschnitt ubs.com; St.Moritz Prime +~5% knightfrank.com; breiterer Markt etwa unverändert bis +2%.Weist nach einem vorherigen Anstieg auf eine Plateauphase hin. |
| 5-Jahres-Preisänderung (2019–24) | +25 % bis +35 % – St. Moritz Luxus ~+27 % ubs.com; Gesamtwohnimmobilien ~+30 % (geschätzt). |
| Angebot auf dem Markt (2024) | 2–3 % des Bestands – Extrem geringe Verfügbarkeit.Selbstgenutzte Wohnungsversorgungsrate ~2,3% ginesta.ch.Wohnungen ~2,5 %.Zeigt ein knappes Angebot an; Immobilien werden oft außerhalb des Marktes verkauft. |
| Zweitwohnsitzanteil | 54,7 % der Immobilien sind Zweitwohnsitze (nicht Hauptwohnsitze) ginesta.ch.Neue Zweitwohnungen seit 2012 in St. Moritz verboten (Lex Weber) ginesta.ch, was das Angebot und den Neubestand einschränkt. |
| Typische Mietrendite (langfristig) | ~2–3% brutto pro Jahr – relativ gering aufgrund hoher Kapitalwerte investropa.com.Die Renditen in St. Moritz ähneln denen von Zürich/Genf im Premiumsegment (2–3%).Nettorenditen nach Kosten noch niedriger. |
| Rendite bei kurzfristiger Vermietung (Ferienvermietung) | ~5–7 % brutto (Hauptsaison) – Premium-Ferienimmobilien können höhere Renditen erzielen investropa.com, erfordern jedoch eine aktive Verwaltung und unterliegen saisonalen Auslastungsschwankungen. |
(Quellen: Homegate, UBS, Wüest Partner, Investropa.Die Zahlen sind ungefähr.)
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass es zwar keine großen kommerziellen Entwicklungen (wie neue Einkaufszentren oder Büroparks) gibt – was für einen Ferienort typisch ist – die gewerbliche Immobilienszene jedoch robust ist, angetrieben vom Luxustourismus. Verbesserungen der Infrastruktur und sorgfältige, kleinteilige Entwicklungen werden weiterhin stattfinden und die Position von St. Moritz als erstklassiges alpines Reiseziel das ganze Jahr über festigen.
Historische Preisentwicklung & aktuelle Werte
Die Immobilien in St. Moritz verzeichnen seit langem ein außergewöhnliches Preiswachstum. In den vergangenen ~20 Jahren haben sich die Immobilienwerte in der Stadt etwa verdreifacht und damit die Schweizer Durchschnittswerte deutlich übertroffen. Die Preise stiegen kontinuierlich in den 2000er Jahren, sanken leicht Mitte der 2010er Jahre, um dann in den späten 2010ern und besonders von 2020 bis 2022 stark anzuziehen. Die heutigen Preise sind die höchsten, die je verzeichnet wurden. Nachfolgend eine Übersicht zentraler Preismetriken für 2025:
Tabelle 2: Zentrale Kennzahlen des Immobilienmarktes St. Moritz (2025)
Wie die Tabelle zeigt, sind Immobilien in St. Moritz durch astronomische Werte und moderate Mietrenditen gekennzeichnet. Das Preis-Miet-Verhältnis ist sehr hoch – ein Zeichen dafür, dass die Eigentümer meist Lifestyle-Käufer und keine renditeorientierten Investoren sind. So könnte eine Wohnung in St. Moritz im Wert von CHF 5 Millionen langfristig nur etwa CHF 100.000/Jahr an Mieterlösen bringen (2% Rendite); die Besitzer nehmen das jedoch in Kauf, da sie Wert auf Eigennutzung, Sicherheit des Vermögens und Wertsteigerungspotenzial legen. Tatsächlich war der Kapitalzuwachs historisch gesehen die größte Belohnung: Selbst nach der jüngsten Abkühlung werten St. Moritz Immobilien in den letzten fünf Jahren ~+5–6 % pro Jahr auf, weit über der Inflation. Über einen längeren Zeitraum ist der Trend noch deutlicher – von 2000 bis 2024 haben sich die lokalen Wohnimmobilienpreise nahezu real verdreifacht ginesta.ch. Nur wenige Märkte weltweit konnten dieses nachhaltige Wachstum erreichen.
Für das Jahr 2025 lässt sich aktuell zusammenfassen: „St. Moritz Immobilien sind extrem teuer, das Angebot ist knapp, und die Preise bewegen sich auf Höchstniveau mit nur geringem jüngsten Wachstum.“ Die Grundlage aus begrenztem Angebot und hoher Nachfrage deutet darauf hin, dass ein eventuelles Preisnachgeben wohl moderat ausfallen würde. Tatsächlich wird, wie im Folgenden erläutert, eher mit Stabilität oder sanftem weiteren Wachstum als mit einem signifikanten Rückgang gerechnet.
Marktprognose: 2025 und darüber hinaus
Der Ausblick für den Immobilienmarkt in St. Moritz in den kommenden Jahren ist insgesamt stabil, mit leichtem Wachstum – es wird eine „Konsolidierung auf hohem Niveau“ erwartet. Verschiedene seriöse Prognosen deuten darauf hin, dass für 2025 verhaltene Preissteigerungen im Rahmen der Inflation zu erwarten sind, wonach ein moderates Wachstum wieder einsetzen könnte. Zu den wichtigsten Faktoren für die Prognose zählen die Zinsentwicklung, das globale wirtschaftliche Umfeld und die lokalen Angebotsengpässe:
- 2025 – Ein Jahr der Konsolidierung: Die Analysten von UBS erwarten 2025 als ein weiteres Jahr der Konsolidierung für Schweizer Luxusimmobilien, mit sehr zurückhaltenden Preiserhöhungen (ähnlich dem Niveau von 2024 mit etwa 1%) ubs.com. Ginesta (eine lokale Maklerfirma) erwartet ebenfalls „stabile bis leicht steigende Marktpreise im Gleichschritt mit der Inflation“ auf kurze Sicht ginesta.ch. Anders ausgedrückt könnten die nominalen Preise 2025 um etwa 0–2% steigen, was im Grunde genommen die realen Preise stabil hält. Die Begründung: Die erhöhten Preisniveaus haben den Käuferkreis verkleinert und der Nach-Corona-Boom hat sich abgekühlt ubs.com. Zudem sind die Zinsen in der Schweiz seit 2022 von ihrem 0%-Niveau gestiegen und auch wenn Zinssenkungen für 2025–26 erwartet werden, sind die Finanzierungskosten immer noch höher als in der Phase ultralockerer Geldpolitik – was die maximalen Budgets der Käufer begrenzt. Die Schweizer Wirtschaft wächst ebenfalls nur langsam (etwa 1% BIP-Wachstum), sodass kein großer Nachfrageschub am Horizont zu erwarten ist engelvoelkers.com. All dies weist auf eine Phase der Preisstabilität statt eines neuen Booms hin. Bemerkenswert ist, dass selbst dieser „seitwärts gerichtete“ Ausblick auf sehr hohem Preisniveau stattfindet; der Markt macht also im Grunde eine Pause auf dem Höhepunkt.
- Struktureller Aufwärtsdruck: Langfristig sind Analysten vorsichtig optimistisch. Die UBS stellt fest, dass strukturelle Faktoren (vermögende Demographie, Menschen leben länger und nutzen Ferienimmobilien häufiger etc.) den „Aufwärtstrend [bei den Preisen] auf absehbare Zeit fortsetzen werden“ ubs.com. Nachfrage-Rückenwind resultiert aus wohlhabenden Rentnern und Zweitwohnsitz-Suchenden aus aller Welt, während das Angebot aufgrund der Zweitwohnungsbegrenzung streng limitiert bleibt ginesta.ch. Dieses Ungleichgewicht deutet darauf hin, dass nach der aktuellen Pause die Preise wieder langsam ansteigen dürften. So prognostiziert Wüest Partner (Schweizer Immobilienberatung) für 2025 einen Anstieg der Schweizer Eigenheimpreise um ~+3% engelvoelkers.com, und bei sinkenden Zinsen möglicherweise mit ähnlichem Tempo 2026–27. St. Moritz ist als einzigartiger Mikromarkt im direkten Jahresvergleich womöglich nicht bei +3%, doch eine Rückkehr zu ~+2–4% jährlicher Wertsteigerung bis 2026–2027 ist plausibel, sofern sich die globalen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen verbessern. Einige Branchenexperten rechnen tatsächlich mit einer moderaten Beschleunigung: Ein Ausblick auf Luxusimmobilien prognostiziert, dass die Preise in St. Moritz 2026 um ~+2,5% bis +4,0% steigen könnten, mit den größten Zuwächsen in den renommiertesten Gegenden wie Suvretta theluxuryplaybook.com. Dies wäre eine Steigerung gegenüber dem nahezu stagnierenden Niveau 2024–25 und würde zu einem Szenario erneuerten Vertrauens passen, sobald die Kreditkosten wieder sinken.
- Schlüsselvariablen: Der Zinsverlauf ist entscheidend. Die Schweizerische Nationalbank hat die Zinsen von –0,75 % auf +1,75 % (bis Mitte 2023) angehoben, um die Inflation zu bekämpfen, jedoch ist die Inflation seither auf unter 1 % gefallen engelvoelkers.com. Sollte die SNB Ende 2024 oder 2025 (wie viele erwarten) mit Zinssenkungen beginnen, werden sich die Hypothekenbedingungen verbessern und könnten neue Nachfrage freisetzen engelvoelkers.com engelvoelkers.com. Bereits jetzt sind die Renditen für zehnjährige Schweizer Staatsanleihen von ihren Höchstständen zurückgegangen und es wurden gewisse Hypothekenzinssenkungen beobachtet, was die „Zahlungsbereitschaft der Käufer gestärkt“ hat im Luxussegment des Jahres 2024 ubs.com. Ein weiterer Faktor: globale Vermögenstrends. Das Schicksal von St. Moritz ist mit dem Vermögen von Milliardären verknüpft – und trotz gewisser Marktschwankungen sind die Ultrareichen in den letzten Jahren noch reicher geworden properstar.mu. Sofern keine größere Finanzkrise eintritt, wird erwartet, dass vermögende Privatpersonen weiterhin einen Teil ihres Vermögens in Sachwerte wie Spitzenimmobilien investieren. Allerdings könnte eine wirtschaftliche Abschwächung in Europa oder geopolitische Schocks die Nachfrage kurzfristig dämpfen ubs.com. UBS merkt an, dass bei anhaltend schwachem Wachstum in Europa und einer durch Inflation geschmälerten Kaufkraft einige potenzielle Käufer den Kauf von Ferienimmobilien aufschieben könnten ubs.com. Somit beinhaltet der Wachstumsausblick 2025 eine vorsichtige Sicht auf die Wirtschaft.
- Gesamtprognose: Die Basiserwartung ist, dass die Immobilienwerte in St. Moritz bis 2025 stabil bleiben oder leicht ansteigen und danach in den folgenden Jahren etwas schneller zulegen dürften. Ein Crash ist unwahrscheinlich, sofern keine Zwangsverkäufe stattfinden (was selten ist, da vermögende Eigentümer kaum fremdfinanziert oder gezwungen sind zu verkaufen) engelvoelkers.com. Tatsächlich halten Eigennutzer in der Schweiz in der Regel auch bei Zinsschwankungen an ihrem Eigentum fest, wodurch ein Überangebot verhindert wird engelvoelkers.com. Das Abwärtsrisiko ist daher begrenzt. Auf der anderen Seite könnte jede neue Welle ausländischen Interesses (zum Beispiel, wenn bestimmte Reisemärkte wieder vollständig öffnen oder wenn der Franken schwächer wird) das Preiswachstum angesichts der Wohnungs-Knappheit rasch wieder anheizen. Zusammengefasst: Erwarten Sie eine sanfte Landung am Gipfel – mit Preisen, die 2025 auf ihrem „Hochplateau“ bleiben und anschließend mit wirtschaftlicher Erholung und anhaltender Nachfrage wieder allmählich steigen.
(Ein möglicher Unsicherheitsfaktor bleibt ein regulatorischer Wandel: Siehe unten die Regeln für ausländische Käufer – strengere Vorschriften könnten die Nachfrage etwas dämpfen, während jede (wenn auch unwahrscheinliche) Lockerung sie befeuern würde.)
Mietrenditen und Buy-to-let-Potenzial
Investoren, die an Buy-to-let-Möglichkeiten in St. Moritz interessiert sind, sollten beachten, dass die Mietrenditen relativ niedrig sind, vor allem bei langfristiger Vermietung, hochwertige Kurzzeitvermietungen jedoch attraktive saisonale Einnahmen erzielen können. Der Markt wird hier in erster Linie von Lifestyle-Käufern und nicht von Renditeinvestoren getragen, was das Verhältnis von Miete zu Kaufpreis beeinflusst. Wichtige Punkte:
- Langfristige Mietrenditen: Die Bruttorenditen auf Wohnimmobilien in St. Moritz liegen typischerweise im Bereich von 2 %–3 % pro Jahr investropa.com. Das ist vergleichbar mit anderen Premium-Standorten in der Schweiz (Zürich, Genf), wo ähnliche Renditen (~2–3 %) erzielt werden, und deutlich niedriger als in günstigeren Regionen (wo 4–5 % üblich sind) investropa.com. Ein Beispiel: Eine 4-Zimmer-Wohnung, die für CHF 3 Millionen gekauft wurde, könnte für etwa CHF 6.000–7.000 pro Monat (unmöbliert) vermietet werden – also CHF 72.000–84.000 jährlich (≈2,5 % des Kaufpreises). Die niedrigen Renditen spiegeln die extrem hohen Immobilienpreise wider, nicht niedrige Mieten; tatsächlich gehören die Mieten in St. Moritz pro m² zu den höchsten der Schweiz. Aber die Preise sind so hoch, dass die Miete nicht „aufholen“ kann, was zu bescheidenen Renditen führt. Netto-Renditen (nach Kosten, Instandhaltung, Steuern, usw.) liegen meist noch niedriger, bei etwa 1–2 %. Viele Investoren akzeptieren diese geringen Erträge, weil sie auf Wertsteigerung und Vermögenssicherheit setzen. Tatsächlich vermieten viele Eigentümer überhaupt nicht, sondern bevorzugen die exklusive Eigennutzung.
- Ferienvermietungspotenzial: Der kurzfristige Mietmarkt (Ferienvermietungen) bietet ein höheres Einkommenspotenzial, insbesondere während der Hauptsaison im Winter. Luxuriöse Chalets und Apartments können sehr hohe Wochenmieten im Winter erzielen – es ist nicht ungewöhnlich, dass ein gut gelegenes Chalet mit 4 Schlafzimmern über Neujahr oder im Februar für CHF 15.000–20.000 pro Woche vermietet wird. In den etwa 10–12 wichtigsten Winterwochen kann eine solche Immobilie einen Bruttoertrag von CHF 150.000+ erwirtschaften, was auf das Jahr gerechnet ~5 %+ des Immobilienwerts entspricht. Laut Anlageberatern können kurzfristige Vermietungen in zugelassenen Tourismusregionen jährliche Bruttorenditen von 5–7 % erzielen – vorausgesetzt, das Objekt kann einen Großteil des Jahres vermietet werden investropa.com. St. Moritz hat eine lange Wintersaison und eine wachsende Sommersaison, aber die Auslastung ist außerhalb der Saison dennoch deutlich geringer. Realistisch gesehen kann ein engagierter Eigentümer oder eine Vermietungsagentur vielleicht 15–20 Wochen Vermietungsdauer zu hohen Preisen erreichen, was etwa 3–5 % des Immobilienwerts als Einkommen ergibt – besser als eine Langzeitvermietung, aber es erfordert aktives Management. Hinzu kommen weitere Kosten (Marketing, Reinigung, Provisionen) und gesetzliche Anforderungen (Tourismussteuer-Anmeldungen usw.). Für Eigentümer, die bereit sind, ihr Zuhause in ihrer Abwesenheit zu vermieten, bietet St. Moritz jedoch einen der stärksten Kurzzeitvermietungsmärkte in den Alpen – dank eines ständigen Zustroms wohlhabender Touristen.
- Vorschriften & Leerstand: Es ist wichtig zu wissen, dass kurzfristige Vermietungen in Tourismuszonen wie St. Moritz im Allgemeinen erlaubt sind (im Gegensatz zu einigen Schweizer Städten, die AirBnB-ähnliche Vermietungen einschränken). Tatsächlich ist die Wirtschaft des Ortes auf touristische Vermietungen angewiesen. Wohnungsbesitzer können allerdings mit Statuten oder Hausordnungen zur Vermietung konfrontiert werden, und alle Vermieter müssen eine kleine „Kurtaxe“ pro Gast/Nacht abführen und sicherstellen, dass die Mietobjekte den Sicherheitsstandards entsprechen. Das Konzept der „Lex Airbnb“ hat St. Moritz bisher kaum erreicht – Kurzzeitvermietungen sind gängige Praxis und werden oft über lokale Agenturen oder hochwertige Vermietungsplattformen abgewickelt. Während der Spitzenwochen im Winter übersteigt die Nachfrage nach Miet-Chalets das Angebot bei Weitem, sodass das Leerstandsrisiko zu diesen Zeiten praktisch null ist. Außerhalb der Saison (Frühling, Spätherbst) kann die Immobilie leer stehen – Eigentümer nutzen diese Zeit oft für Wartungsarbeiten.
- Buy-to-Let-Profil: Reine Investorenkäufer sind in St. Moritz relativ selten, da die Renditen niedrig und die Lex Koller-Beschränkungen gelten (ausländische Nicht-Residenten können nicht einfach ausschließlich zu Investitionszwecken kaufen – siehe nächsten Abschnitt). Diejenigen, die doch kaufen, um zu vermieten, haben typischerweise einen langfristigen Horizont und ein doppeltes Ziel: jetzt vermieten, um Kosten auszugleichen, und die Immobilie später selbst nutzen (oder wiederverkaufen). Angesichts des starken Mietrechts und der stabilen Mietnachfrage in der Schweiz sehen manche Investoren selbst eine Rendite von 2–3 % als akzeptabel für einen äußerst soliden Vermögenswert an. Zudem steigen die Mieten in der Schweiz derzeit aufgrund von Wohnungsengpässen – landesweit lagen die Angebotsmieten Anfang 2025 um etwa +2,2 % höher als im Vorjahr homesoverseas.ru. In St. Moritz bedeutet das begrenzte Angebot an Mietwohnungen (nur ca. 44 % des lokalen Wohnraums sind Mietwohnungen ginesta.ch, und viele davon sind von Einheimischen bewohnt), dass Expats oder Saisonarbeitskräfte um die wenigen verfügbaren Wohnungen konkurrieren und so die Mieten nach oben treiben. Dies könnte die Renditen im Laufe der Zeit leicht verbessern (sofern die Preise stabil bleiben und die Mieten steigen). Dennoch sollte man in diesem Markt keine üppigen Cashflows erwarten; die wahre „Rendite“ des Besitzes in St. Moritz wird oft in Form von Lifestyle-Dividenden und langfristiger Wertsteigerung gemessen, nicht in hohen laufenden Einkünften investropa.com.
Zusammengefasst sind die Mietrenditen in St. Moritz bestenfalls moderat, und negative Hebelwirkung (Zinsen höher als Mietrendite) ist in Hochzinsphasen möglich. Potenzielle Vermieter sollten es als Hybrid-Investment betrachten: teils Einkommensobjekt, teils Luxuswert. Viele schaffen es erfolgreich, einen Teil der Kosten über Ferienvermietung auszugleichen – sie werden im Grunde bezahlt, während ihr Vermögenswert wahrscheinlich an Wert gewinnt. Aber als reine Renditeanlage wird St. Moritz von günstigeren Märkten überflügelt. (Im Vergleich kann ein Investor in Wallis oder Österreich Renditen von 4–5 % erzielen, allerdings mit deutlich weniger Kapitalsicherheit.) Jeder Eigentümer muss diese Faktoren nach seinen eigenen finanziellen Zielen abwägen.
Regelungen und Beschränkungen für ausländischen Immobilienbesitz
Die Schweiz unterliegt strengen Gesetzen bezüglich ausländischen Immobilienbesitzes – und St. Moritz ist als begehrter Ferienort diesen Vorschriften unterworfen. Die zwei wichtigsten Regelungen sind die Lex Koller (Beschränkungen beim Immobilienkauf für ausländische Nicht-Residenten) und die Lex Weber (die Zweitwohnungsbeschränkung, siehe oben). Das müssen ausländische Käufer wissen:
- Lex Koller (Genehmigungen für ausländische Käufer): Nach dem Bundesgesetz Lex Koller unterliegen ausländische Nicht-Residenten Einschränkungen beim Kauf von Immobilien in der Schweiz. Im Allgemeinen können Ausländer ohne Schweizer Wohnsitz keine gewöhnlichen Wohnimmobilien in den meisten Teilen der Schweiz (z. B. Zürich, Genf) kaufen investropa.com. Das Gesetz sieht Ausnahmen für ausgewiesene Tourismusgebiete vor (meist Skiorte und Ferienregionen), in denen Ausländer mit einer Spezialbewilligung ein Ferienhaus erwerben dürfen, das jedoch quotiert ist. St. Moritz gehört zu diesen Gebieten, aber die Bewilligungen sind limitiert. Wichtige Punkte:
- Ein Nicht-Resident (mit Wohnsitz im Ausland) darf ein Ferienhaus mit bis zu ca. 200 m² Wohnfläche in einer zugelassenen Gemeinde kaufen investropa.com. Hierfür ist eine kantonale Bewilligung nötig, deren Erteilung mehrere Wochen dauern kann investropa.com. Die Zahl der Genehmigungen pro Jahr für Ausländer ist begrenzt – im Kanton Graubünden gibt es ein jährliches Kontingent, und beliebte Orte wie St. Moritz erreichen dieses oft schnell. Das bedeutet Konkurrenz um Bewilligungen für ausländische Käufer; in manchen Jahren muss man auf die nächste Zuteilung warten.
- Ausländer dürfen Immobilien nicht rein zu Anlagezwecken für Vermietungen kaufen – das Haus muss überwiegend für den eigenen Ferienaufenthalt genutzt werden (auch wenn die Vermietung in der eigenen Abwesenheit meist erlaubt ist). Außerdem kein Kauf mehrerer Einheiten; eine Bewilligung = eine Immobilie pro Ausländer.
- EU/EFTA-Residenten, die mit einer B-Bewilligung in der Schweiz leben, oder jeder Ausländer mit einer C-Bewilligung, werden wie inländische Schweizer Käufer behandelt (keine Bewilligung nötig) ubs.com. Daher begründen viele internationale Käufer zunächst einen Schweizer Wohnsitz (oft per Jobtransfer oder Pauschalbesteuerungsprogramm) und kaufen dann ohne Einschränkung. Tatsächlich können Personen mit einer Aufenthaltsbewilligung B (Nicht-EU) direkt eine Hauptwohnung für sich selbst ohne spezielle Genehmigung kaufen ubs.com.
- Durchsetzung: Wenn ein Nichtansässiger über eine Schweizer Firma oder andere Schlupflöcher kauft, fällt er trotzdem unter das Lex Koller – die Behörden haben kreative Konstruktionen verschärft kontrolliert. Im Grunde ist der Schweizer Immobilienmarkt kein „Freifahrtschein“ für Offshore-Käufer; er ist streng reguliert, um übermäßige ausländische Spekulation zu verhindern und Wohnraum für Einheimische zu erhalten.
- Regionale Kontingente in St. Moritz: St. Moritz hat historisch gesehen sehr wenige neue Möglichkeiten für ausländische Käufer geboten. Viele bestehende Luxus-Chalets sind bereits im Besitz von Ausländern (seit Jahrzehnten). Beim Verkauf kann ein neuer ausländischer Käufer diese Bewilligung meist übernehmen, aber neue Bewilligungen für Neubauprojekte sind selten. Einige Nachbarorte (wie Davos oder Klosters) hatten zeitweise liberalere Regelungen, aber insgesamt bleibt das Oberengadin beim Verkauf an Ausländer vorsichtig investorsinproperty.com. Interessanterweise erhielt Andermatt eine Ausnahmegenehmigung vom Lex Koller, um die Entwicklung zu fördern – was viele ausländische Investoren anzog – aber St. Moritz hat keine solche Ausnahme. Das hält die Nachfrage nach ausländerberechtigten Immobilien hoch im Verhältnis zum Angebot.
- Lex Weber (Zweitwohnungsgesetz): Wie bereits erwähnt, dürfen seit 2012 in St. Moritz keine neuen Zweitwohnungen mehr gebaut werden, weil die 20%-Grenze weit überschritten ist ginesta.ch. Das hindert Ausländer nicht daran, bestehende Immobilien zu kaufen, begrenzt jedoch das neue Angebot, das Ausländer erwerben könnten. Außerdem können Kantone in bestimmten Fällen den Verkauf neuer Einheiten an Schweizer Einwohner priorisieren. Die Wohnungspolitik von St. Moritz leitet ausländische Käufer im Wesentlichen in ein kleines Segment an wiederverkauften Ferienwohnungen und Chalets.
- Zukünftige Verschärfungen: Bemerkenswert ist, dass die Schweizer Regierung 2023 Pläne ankündigte, die Lex-Koller-Regelungen weiter zu verschärfen. Vorgeschlagene Änderungen (noch kein Gesetz) könnten Folgendes beinhalten: Nicht-EU-Ausländer mit B-Bewilligung dürfen ohne Genehmigung keine Hauptwohnungen mehr kaufen, ausländische Eigentümer müssen verkaufen, wenn sie ihren Schweizer Wohnsitz aufgeben, und möglicherweise werden Ausländer beim Kauf von Anteilen an Resort-Aparthotels eingeschränkt ubs.com. Diese Maßnahmen zielen darauf ab, den Wohnungsmangel für Einheimische zu lindern ubs.com. Die genauen Vorschläge werden noch diskutiert, aber ausländische Käufer sollten wachsam bleiben, da der Schweizer Kurs nicht liberaler wird; im Gegenteil, er wird restriktiver. Für Bestandsbesitzer gilt jedoch: Neue Regeln würden in der Regel Bestandsschutz gewähren.
- Praktische Auswirkungen: Für den Markt in St. Moritz bleibt die ausländische Nachfrage ein bedeutender, aber kontrollierter Faktor. Viele Käufer aus dem Ausland umgehen die Lex Koller, indem sie in die Schweiz ziehen (oft nutzen sie das Pauschalbesteuerungsmodell, das vermögenden Ausländern eine vorteilhafte Besteuerung bietet) – sie werden für Kaufzwecke faktisch zu „Einheimischen“. Wer tatsächlich als Nichtansässiger kauft, muss die Immobilie so sehr lieben, dass er Verwaltungshürden auf sich nimmt und Schweizer Nutzungsauflagen akzeptiert. Die Flächenbeschränkung (ca. 200 m²) für Ferienwohnungen, die von Ausländern gekauft werden, bedeutet, dass Mega-Chalets (500 m²+) in der Regel nur von Schweizern oder ausländischen Ansässigen gekauft werden können – ein limitierender Faktor für einige ultrareiche internationale Käufer.
Zusammengefasst gilt: St. Moritz heißt ausländische Käufer willkommen, aber zu Schweizer Bedingungen. Die Regeln verhindern, dass der Markt von spekulativem ausländischem Kapital überrannt wird – was zur Stabilität beiträgt. Ausländer, die hier kaufen, engagieren sich meist langfristig (werden oft später Teilzeitbewohner). Für angehende Käufer gilt: Fundierte Rechtsberatung zur Lex Koller ist unerlässlich, aber der Traum vom eigenen Stückchen St. Moritz ist für alle erfüllbar, die die Voraussetzungen mitbringen. Man muss sich allerdings beeilen – die Bewilligungskontingente sind gering und begehrt.
Steuerliche Überlegungen für Immobilienkäufer und Investoren
Das Schweizer Steuersystem für Immobilien ist komplex und variiert je nach Kanton, aber einige allgemeine Grundsätze gelten überall. Ein Immobilienkauf in St. Moritz (Kanton Graubünden) bringt Transaktionssteuern, jährliche Besitzsteuern und potenzielle Kapitalgewinnsteuern beim späteren Verkauf mit sich. Hier sind die wichtigsten steuerlichen Aspekte:
- Handänderungssteuer (Property Transfer Tax): Dies ist eine einmalige Steuer, die beim Kauf erhoben wird, ähnlich wie die Stempelsteuer. In Graubünden wird der Satz von jeder Gemeinde bis zu einem kantonalen Maximum von 2,0% festgelegt en.comparis.ch en.comparis.ch. Der Satz in St. Moritz liegt etwa bei diesem Maximum (~2%). In diesem Kanton zahlt typischerweise der Käufer die Handänderungssteuer en.comparis.ch. Bei einem Chaletkauf von CHF 5 Millionen wären das z.B. etwa CHF 100.000 an Handänderungssteuer. (Manche Verträge teilen die Kosten nach Vereinbarung, Standard ist jedoch Käufer.) Im Vergleich zu vielen Ländern sind 2 % moderat – zum Vergleich: In Genf beträgt die Steuer 3 %, während einige Schweizer Kantone gar keine erheben en.comparis.ch en.comparis.ch. Zusätzlich fallen Notariats- und Grundbuchgebühren an – in Graubünden betragen diese zusammen meist etwa 0,2–0,5 % (Notar ~0,1–0,3 %, Eintragungsgebühr ein paar Zehntel Prozentpunkte) ubs.com ubs.com. Diese werden oft nach Vereinbarung zwischen den Parteien aufgeteilt.
- Jährliche Grundsteuer: In der Schweiz gibt es keine landesweite Grundsteuer, aber viele Kantone erheben entweder eine Vermögenssteuer auf das Nettovermögen (einschließlich Immobilien) und/oder eine eigene Liegenschaftssteuer. Graubünden erhebt tatsächlich eine jährliche Liegenschaftssteuer auf den vollen Steuerwert der Immobilie, ungefähr in der Größenordnung von 0,3–0,5 % (der genaue Satz in der Gemeinde St. Moritz kann von Jahr zu Jahr variieren) – dies kommt zusätzlich zur normalen Vermögenssteuer auf das Nettovermögen hinzu. Alle Eigentümer müssen zudem den Wert der Immobilie jedes Jahr als Teil ihres steuerpflichtigen Vermögens deklarieren, da in der Schweiz das persönliche Nettovermögen besteuert wird (mit progressiven Sätzen, die in GR typischerweise bei etwa ~0,5–0,7 % für vermögende Personen liegen) ubs.com. Für einen ausländischen, nicht in der Schweiz ansässigen Eigentümer besteht eine beschränkte Steuerpflicht in der Schweiz bezüglich der Immobilie – in der Regel besteuern die kantonalen Behörden Sie auf den „Eigenmietwert“ der Immobilie (siehe unten) als Einkommensart sowie auf den Immobilienwert als Vermögen, selbst wenn Sie im Ausland leben. Doppelbesteuerungsabkommen stellen oft sicher, dass Sie nicht in beiden Ländern voll besteuert werden, aber in solchen Fällen ist professionelle Beratung erforderlich.
- Steuer auf den Eigenmietwert: Die Schweiz besteuert als einziges Land Hausbesitzer auf das theoretische Mieteinkommen, das sie erzielen würden, wenn sie ihre Immobilie vermieten würden. Dieser „Eigenmietwert” wird jedes Jahr zum steuerpflichtigen Einkommen des Eigentümers hinzugerechnet ubs.com. In der Praxis ist es bei einem Ferienhaus so, dass Sie als Schweizer oder in der Schweiz steuerlich ansässig Einkommensteuer zahlen, als ob Sie Mieteinnahmen von Ihrem eigenen Zweitwohnsitz erzielen würden (abzüglich tatsächlich erzielter Mieteinkünfte – es gibt also keine Doppelbesteuerung). Allerdings sind Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten gegen dieses fiktive Einkommen absetzbar ubs.com. Viele Eigentümer ohne oder mit niedriger Hypothek empfinden die Steuer auf den Eigenmietwert als belastend, da sie effektiv Steuern dafür zahlen, dass sie ihr eigenes Haus genießen. Wichtige Aktualisierung: Im Jahr 2024 hat das Schweizer Parlament für die Abschaffung der nationalen Eigenmietwertsteuer für Erst- und Zweitwohnsitze gestimmt, und erlaubt den Kantonen stattdessen, Zweitwohnungen auf andere Weise zu besteuern ubs.com. Diese Reform soll einer Volksabstimmung unterzogen werden und würde, wenn sie angenommen wird, frühestens 2026 in Kraft treten ubs.com. Das bedeutet, dass in einigen Jahren Eigentümer möglicherweise nicht mehr auf den Eigenmietwert besteuert werden, was eine Erleichterung wäre. Allerdings könnte der Kanton Graubünden (und andere) als Ausgleich eine neue Pauschalsteuer auf Zweitwohnungen einführen. Ausländische Eigentümer, die nicht in der Schweiz steuerpflichtig sind, zahlen derzeit eine quasi-Eigenmietwertsteuer an den Kanton auf ihr Ferienhaus; wie sich die Reform auf sie auswirkt, hängt von der Umsetzung durch die Kantone ab. In jedem Fall gilt für 2025 der Status quo: Der Eigenmietwert wird weiterhin als Einkommen besteuert. Das ist zu berücksichtigen (bei hochwertigen Immobilien können das mehrere zehntausend CHF an steuerpflichtigem „Einkommen“ sein).
- Einkommensteuer auf Mieteinnahmen: Wenn Sie Ihre Immobilie tatsächlich vermieten, sind die tatsächlichen Mieteinnahmen natürlich ebenfalls als Einkommen steuerpflichtig. Für Eigentümer ohne Wohnsitz in der Schweiz besteuern die Schweizer Behörden in der Regel die Mieteinnahmen (nach zulässigen Abzügen) aus Schweizer Immobilien an der Quelle. Wenn Sie in der Schweiz ansässig sind, werden die Einnahmen einfach zu Ihrem normalen Einkommen hinzugerechnet. Angesichts der hohen Einkommensteuersätze für Spitzenverdiener (kombiniert Bundes/Kanton kann ~20–30 %+ betragen), ist die Möglichkeit, Hypothekenzinsen und Unterhaltskosten abzuziehen, entscheidend, um die steuerpflichtigen Mieterträge zu reduzieren (sie werden oft auf dem Papier ganz eliminiert). Das Steuersystem der Schweiz kann für fremdfinanzierte Eigentümer vorteilhaft sein: Bei niedrigen Renditen und hohen Zinskosten haben viele Buy-to-let-Besitzer ein minimales steuerpflichtiges Nettoeinkommen aus der Immobilie.
- Grundstücksgewinnsteuer: Die Schweiz erhebt eine Grundstücksgewinnsteuer auf den Gewinn aus dem Verkauf von Immobilien. Dies ist eine kantonale Steuer und hängt stark davon ab, wie lange Sie die Immobilie gehalten haben. Sie soll das schnelle Kaufen und Verkaufen (Spekulation/Flipping) unattraktiv machen. In Graubünden zahlen kurzfristige Eigentümer sehr hohe Grundstücksgewinnsteuersätze (auf einer Skala von bis zu ~50 % des Gewinns, wenn innerhalb eines oder zweier Jahre verkauft wird). Die Steuer sinkt dann mit jedem weiteren Jahr Haltezeit; nach einer bestimmten Haltedauer (oft 10–15 Jahre) liegt der Satz nur noch bei etwa 0–10 %. Der Verkauf nach 5 Jahren kann beispielsweise eine Steuer von ~30 % auf den Gewinn bedeuten, wohingegen der Verkauf nach 20 Jahren nur wenig Steuer verursacht. Die genaue Formel im Kanton GR: Gewinne werden durch Kanton und Gemeinde besteuert, mit effektiven Sätzen von ~25 % bis ~50 %, wenn sie nur wenige Jahre gehalten wurden investropa.com. Wenn Sie lange genug halten, sind Gewinne in manchen Kantonen vollständig befreit; andere reduzieren auf einen niedrigen Pauschalsatz. Es lohnt sich, die Grundstücksgewinnsteuer einzuplanen, wenn Sie eventuell innerhalb eines Jahrzehnts weiterverkaufen möchten – sie kann einen großen Teil Ihres Gewinns auffressen. Auch kein „1031-Exchange“ oder steuerlicher Aufschub ist möglich, es sei denn, Sie kaufen eine andere Immobilie in der Schweiz als Hauptwohnsitz (und selbst das ist begrenzt). Im Grunde genommen ist die Grundstücksgewinnsteuer ein erheblicher Kostenfaktor, kann aber durch langfristiges Halten minimiert werden – was ohnehin der typischen Strategie eines St. Moritz-Eigentümers entspricht ubs.com.
- Laufende Eigentumskosten: Neben Steuern sollten Sie auch jährliche Unterhaltskosten, Hausgeld (bei Wohnungen), Versicherungen und Nebenkosten einplanen. Als Faustregel gilt: ~0,5 %–1 % des Immobilienwerts pro Jahr für die Instandhaltung von Luxusimmobilien (was in St. Moritz jährlich CHF 20.000+ bedeuten kann). Falls Teil einer Eigentümergemeinschaft (PPE), fallen vierteljährliche Gebäudeabgaben an, die Heizung der Gemeinschaftsbereiche, Hauswart, Erneuerungsfonds usw. abdecken – oft mehrere CHF pro m² und Monat.
- Doppelbesteuerungsabkommen & Pauschalbesteuerung: Wenn Sie als Einwohner nach St. Moritz ziehen, beachten Sie, dass Ausländer, die nicht in der Schweiz arbeiten, für die Pauschalbesteuerung in Frage kommen könnten – eine spezielle Pauschalsteuer, die auf den Lebenshaltungskosten statt auf dem Einkommen basiert und mit dem Kanton ausgehandelt wird investropa.com. Viele wohlhabende Expats wählen diesen Weg; so kann die Steuer auf das weltweite Einkommen auf Null sinken, mit einer festgelegten jährlichen Steuer oft im sechsstelligen CHF-Bereich. Der Kanton Graubünden bietet qualifizierten Personen Pauschalvereinbarungen an (einige Kantone haben sie allerdings abgeschafft). Dies wirkt sich nicht direkt auf die Grundsteuer aus, beeinflusst jedoch Ihre gesamte Steuerlast. Für Nichtansässige sind Schweizer Immobiliensteuern in der Regel aufgrund von Doppelbesteuerungsabkommen auf die Steuern im Heimatland anrechenbar.
Zusammenfassend lässt sich sagen, Schweizer Immobiliensteuern sind nicht niedrig, aber sie sind vorhersehbar und oft niedriger als die Steuerlast in vielen anderen Luxusimmobilienmärkten (vergleichen Sie dazu etwa 6–7 % Stempelsteuer in London oder jährliche Vermögenssteuern in Frankreich usw.). Ein Vorteil: Es gibt keine landesweite jährliche „Wertsteuer“ auf Immobilien außerhalb der Vermögenssteuer – und die Vermögenssteuer in der Schweiz ist zwar spürbar, hat aber im Vergleich beispielsweise zu manchen US-Immobiliensteuern, die jährlich etwa 2 % des Wertes ausmachen, relativ niedrige Sätze. Ebenfalls wichtig: Erbschaftssteuer: Graubünden erhebt keine Erbschaftssteuer auf direkte Nachkommen, das heißt, Sie können Schweizer Immobilien meist steuerfrei an Kinder vererben (einige Kantone regeln das anders). Insgesamt belohnt das Schweizer Steuersystem langfristigen Besitz und persönliche Nutzung. Käufer in St. Moritz sollten einen Steuerberater für die optimale Eigentümerstruktur einschalten – im Allgemeinen können sie jedoch mit einem stabilen System rechnen. Sollte die Eigenmietwert-Besteuerung bis 2026 abgeschafft werden, könnte es für Zweitwohnungsbesitzer zu einer Steuerverlagerung (vielleicht eine neue Pauschalsteuer je Objekt) kommen. Beobachten Sie diese Reform, da sie direkt Orte wie St. Moritz mit zahlreichen Zweitwohnungen betrifft ubs.com.
Nachfragetreiber: Tourismus, Lebensstil und Investitionsmigration
Warum ist St. Moritz Immobilienmarkt so gefragt? Die Antwort liegt in einer einzigartigen Mischung aus Lebensstil, internationalem Flair und finanziellen/sicherheitstechnischen Vorteilen, wie sie nur wenige Orte bieten können. Die wichtigsten Nachfragetreiber sind:
- Tourismus und Lebensstil der Spitzenklasse: St. Moritz bietet einen privilegierten alpinen Lebensstil, der kontinuierlich die globale Elite anzieht. Die Stadt ist ein Synonym für Glamour – Gastgeber für Veranstaltungen wie den Snow Polo World Cup, White Turf Pferderennen auf dem gefrorenen See und Gourmet-Festivals. Sie bietet 300 Sonnentage im Jahr, Skifahren der Spitzenklasse (350 km Pisten, dazu Cresta Run, Bobbahn usw.) sowie luxuriöse Annehmlichkeiten von Michelin-Sterne-Restaurants bis hin zu Designer-Shopping. Dieser verlockende Lebensstil sorgt dafür, dass wohlhabende Urlauber immer wiederkommen und häufig zu Immobilienbesitzern werden. Die Tourismusstatistiken bestätigen dies: 2023 verzeichnete Rekordübernachtungen (das zweitbeste Jahr in einem Jahrzehnt) ginesta.ch. Noch aussagekräftiger ist, dass das Wachstum des Oberengadins den Rest von Graubünden übertraf, was auf die starke Anziehungskraft von St. Moritz hinweist ginesta.ch. Im Jahr 2023 waren etwa 53,5 % der Hotelgäste Schweizer (leicht zurückgegangen von 58 % im Vorjahr, da mehr internationale Besucher zurückkehrten) ginesta.ch. Das bedeutet, dass fast die Hälfte aus dem Ausland stammte – ein Zeichen für das wiedergewonnene globale Interesse nach der Pandemie. Hohe Tourismusnachfrage wandelt sich letztlich in Immobiliennachfrage um: Viele internationale Besucher verlieben sich ins Engadin und beschließen, ein Ferienhaus für längere Aufenthalte zu kaufen. Die anhaltende Entwicklung hin zu Ganzjahrestourismus (Wandern, Biken, Segeln, Kultur im Sommer) hat die Saison verlängert und macht einen Hausbesitz hier auch jenseits des Winters noch attraktiver naef-prestige.ch.
- Prestige und Seltenheit: Es gibt nur ein St. Moritz – die Marke steht für Prestige wie Monaco, Aspen oder Courchevel. Eigentum hier zu besitzen ist ein Statussymbol. Dieser “Trophäen-Charakter” bedeutet, dass die Nachfrage relativ unempfindlich gegenüber dem Preis ist: Vermögende Personen kaufen oft aus emotionalen und lebensstilbezogenen Gründen statt aus reinem Wertdenken. Der Glamour der Stadt (berühmt als „Top of the World“ bezeichnet) und ihre Rolle als Pionierin des Wintertourismus sorgen für eine dauerhafte Attraktivität. Zudem ist das Angebot begrenzt und wird immer knapper (keine neuen Zweitwohnungen laut Gesetz), sodass Eigentum in St. Moritz buchstäblich jedes Jahr exklusiver wird – ein starker Anreiz für jene, die es sich leisten können.
- Safe-Haven-Investition: Die politische Neutralität, wirtschaftliche Stabilität und starke Währung der Schweiz machen Immobilien in St. Moritz zu einer Safe-Haven-Investition sowie zu einer Lifestyle-Entscheidung. In Zeiten globaler Unsicherheit erhöhen vermögende Investoren häufig ihre Bestände an Schweizer Vermögenswerten (der Franken neigt in Krisenzeiten zur Aufwertung). UBS merkt an, dass trotz schwächerem Wirtschaftswachstum der „lokale Luxusimmobilienmarkt wohl weiterhin von seinem Ruf als ,sicherer Hafen‘ profitieren wird“ ubs.com. Immobilien bieten hier Kapitalerhalt – das Schweizer Recht schützt Eigentumsrechte stark und das Bankensystem ist robust für Finanzierungen, falls benötigt. Für internationale Käufer aus weniger stabilen Regionen ist die Umwandlung eines Teils ihres Vermögens in Schweizer Immobilien eine Art Vermögensversicherung. Diese Nachfrage ist Teil eines breiteren Trends der „Investitionsmigration“, bei dem wohlhabende Familien Immobilien in stabilen Ländern als Plan B/Aufenthaltsoptionen erwerben. Die Schweiz hat zwar kein Goldenes Visum im engeren Sinne, aber das Pauschalbesteuerungsprogramm lockte zahlreiche Millionäre an, die wiederum Spitzenimmobilien kauften (oft in Ferienorten, wo Genehmigungen möglich sind). Somit können makroökonomische und geopolitische Ängste die Nachfrage nach Immobilien in St. Moritz tatsächlich steigern, denn sie gelten in turbulenten Zeiten als greifbarer, stabiler Wertespeicher.
- Lebensqualität und Privatsphäre: Abseits von Glamour bietet St. Moritz eine ausgezeichnete Lebensqualität. Die Schweiz rangiert weltweit ganz oben hinsichtlich Sicherheit, Sauberkeit, Gesundheitsversorgung und Umweltqualität harveylawcorporation.com harveylawcorporation.com. Die Engadiner Umgebung – frische Luft auf 1.800 m Höhe, niedrige Kriminalität, gepflegte Infrastruktur – ist ein großer Anziehungspunkt. Für wohlhabende Käufer mit Familien ist die Region attraktiv durch ihre Privatsphäre und Sicherheit (keine Horden von Paparazzi, und Schweizer Diskretion ist berühmt). Anders als einige saisonale Ferienorte funktioniert St. Moritz das ganze Jahr über mit guten Dienstleistungen, internationale Schulen sind erreichbar (z.B. Lyceum Alpinum Zuoz in der Nähe), und das Leben ist unkompliziert. Einige entscheiden sich daher nicht nur für einen Urlaub, sondern für eine Teilzeitumsiedlung (sie verbringen mehrere Monate im Jahr hier). Die Tatsache, dass rund 43 % der Bevölkerung von St. Moritz Ausländer sind (viele davon wohlhabende Expats), unterstreicht den internationalen Community-Charakter ginesta.ch ginesta.ch.
- In der Schweiz: Die wichtigsten Vergleichsorte sind Gstaad, Verbier, Zermatt und vielleicht Andermatt (aufkommend dank Ausnahmen für ausländische Käufer).
- Vergleichsvorteil: Im Vergleich zu anderen luxuriösen Skimärkten profitiert St. Moritz von den in der Schweiz vergleichsweise moderaten Immobilien-Transaktionskosten und niedrigen Steuern für Einwohner. Für ausländische Einwohner gibt es hier keine Kaufbeschränkungen, sobald sie hier leben – anders als in Österreich, wo selbst für Einwohner in Tourismuszonen Einschränkungen gelten. Und während Frankreich oder Italien ausländischen Käufern den Erwerb frei erlauben, haben diese Länder höhere Vermögens- und Erbschaftssteuern, was einige Investoren ablehnen. Die stabile Niedrigsteuerumgebung der Schweiz (insbesondere, wenn Pauschalbesteuerungen gesichert werden) ist ein bedeutender Anreiz. Darüber hinaus verbessert sich der Verkehrsanschluss von St. Moritz – hier fuhr die erste elektrische Gebirgsbahn der Alpen, und heute erreicht man St. Moritz über den Engadin-Flughafen (Privatjets) oder in 2h45 mit dem Zug von Zürich (mit dem neuen Albulatunnel ist die Zuverlässigkeit besser geworden). Gute Erreichbarkeit bedeutet leichteres Genießen des Eigenheims und steigert die Nachfrage.
Zusammengefasst wird die Nachfrage nach Immobilien in St. Moritz durch eine starke Mischung aus Lifestyle-Attraktivität, Prestige und finanzieller Vernunft getrieben. Die Fähigkeit der Stadt, sich ständig neu zu erfinden – z. B. mit neuen Kultur-Veranstaltungen, ganzjährigem Sportangebot oder dem Ausbau luxuriöser Einrichtungen – hält sie für neue Generationen von Käufern relevant. Und umfassendere Trends (wie Fernarbeit, die mehr Zeit im Ferienhaus ermöglicht, Wachstum von UHNW-Vermögen usw.) stützen diese Nachfrage. Kein alpines Resort vereint die gleichen Eigenschaften, weshalb St. Moritz bei der Suche nach Luxusimmobilien ganz oben auf der Liste bleibt, selbst wenn Interessenten mit Orten wie Gstaad, Zermatt, Courchevel oder Aspen vergleichen.
Vergleich mit anderen Schweizer und alpinen Luxusimmobilienmärkten
St. Moritz wird häufig mit einer kleinen Auswahl anderer exklusiver alpiner Märkte verglichen. So schneidet es im Vergleich zu Schweizer Rivalen und internationalen Top-Skiorten in zentralen Kategorien ab:
Fazit: St. Moritz steht an der Spitze oder nahe dem Gipfel des alpinen Luxusimmobilienmarktes. Die wichtigsten Schweizer Wettbewerber bieten ähnliche Exklusivität, aber keiner vereint alle Faktoren (Stadtgröße, Seepanorama, Klima, Glamour-Historie) in gleichem Maß. International findet man zwar Resorts mit vergleichbarem Charme oder sogar noch Einzeltransaktionen mit höheren Preisen, aber insgesamt bleibt St. Moritz einer der robustesten und wertvollsten Märkte weltweit. Für Käufer oder Investoren könnte Diversifikation innerhalb der Alpen bedeuten, andere Resorts zu prüfen, doch St. Moritz wird wohl weiterhin einen Aufschlag verlangen – ein Spiegelbild der legendären Marke und langfristigen Attraktivität.
Quellen: Schweizer Marktberichte und Nachrichten (UBS, Wüest Partner, Ginesta Immobilien) ginesta.ch ubs.com ginesta.ch; Alpine Immobilienindex-Daten (Knight Frank, Naef) knightfrank.com naef-prestige.ch; Investropa und bundesstaatliche Quellen zu Renditen/Steuern investropa.com ubs.com; Tourismusstatistiken und lokale Einblicke ginesta.ch ginesta.ch. Die zusammengetragenen Daten zeigen den aktuellsten Stand für 2025 und geben einen umfassenden Überblick über das Immobilienklima in St. Moritz und den Zusammenhang zum Gesamtmarkt. Jeder Aspekt – von gesetzlichen Einschränkungen bis hin zu Luxus-Trends – trägt zum Verständnis dieses einzigartigen Hochgebirgsimmobilienmarktes bei.
