Το St. Moritz, το θρυλικό ελβετικό χιονοδρομικό κέντρο, βρίσκεται στην κορυφή της αγοράς ακινήτων των Άλπεων ως μία από τις πιο ακριβές και αποκλειστικές τοποθεσίες ακινήτων στον κόσμο. Το 2025, οι τιμές των ακινήτων του παραμένουν στα ύψη – υψηλότερες από κάθε άλλο αλπικό θέρετρο – με τις πολυτελείς κατοικίες να φτάνουν τα CHF 40.000+ ανά τετραγωνικό μέτρο (και CHF 50.000+ για πραγματικά τρόπαια ακίνητα) ubs.com ubs.com. Η αγορά σημείωσε άνοδο κατά τη διάρκεια της πανδημίας και τώρα βρίσκεται σε ιστορικά υψηλά, ενισχυμένη από την ελκυστικότητα της Ελβετίας ως ασφαλές καταφύγιο και τη χρόνια έλλειψη στέγης ubs.com ginesta.ch. Αυτή η εκτενής έκθεση εξετάζει τάσεις σε κατοικίες, εμπορικά ακίνητα και υπερπολυτελείς κατηγορίες, παρέχει ιστορικά και τρέχοντα στοιχεία τιμών και αναλύει προβλέψεις για τα επόμενα χρόνια. Εξετάζουμε επίσης αποδόσεις μίσθωσης, νέες αναπτύξεις, κανόνες για ξένους αγοραστές, φορολογικά θέματα και κινητήριους παράγοντες ζήτησης – συγκρίνοντας ταυτόχρονα το St. Moritz με άλλες ελβετικές και αλπικές αγορές πολυτελείας.
(Όλες οι τιμές σε ελβετικά φράγκα. CHF 1 ≈ EUR 1 το 2025.)
Τάσεις στην Αγορά Κατοικιών το 2025
Η αγορά κατοικιών πολυτελείας του St. Moritz παραμένει εξαιρετικά περιορισμένη και ακριβή. Μετά από μια εξαιρετική άνθηση κατά τη διάρκεια της πανδημίας, η ζήτηση έχει επιστρέψει σε επίπεδα προ του 2020, ωστόσο παραμένει ισχυρή ginesta.ch. Οι αγοραστές έχουν γίνει λίγο πιο προσεκτικοί στην αποτίμηση της αξίας, και οι πωλήσεις διαρκούν πλέον λίγο περισσότερο, όμως οι τιμές παραμένουν σταθερές σε ιστορικά υψηλά επίπεδα ginesta.ch. Αυτή η σταθερότητα στηρίζεται από την υπερβολικά χαμηλή προσφορά – η νέα οικοδομική δραστηριότητα είναι αυστηρά περιορισμένη – και τη σταθερή ζήτηση από εύπορους Ελβετούς και διεθνείς αγοραστές.
- Περιορισμένη προσφορά: Πάνω από το μισό του αποθέματος κατοικιών του St. Moritz (≈55%) αποτελείται από δευτερεύουσες κατοικίες (εξοχικά διαμερίσματα) ginesta.ch ginesta.ch. Η κατασκευή νέων εξοχικών κατοικιών σταμάτησε σχεδόν ολοκληρωτικά μετά τη «νομοθετική πρωτοβουλία για τις δευτερεύουσες κατοικίες» του 2012 στην Ελβετία (Lex Weber νόμος), η οποία απαγορεύει νέες άδειες δευτερεύουσας κατοικίας σε κοινότητες όπου οι δευτερεύουσες κατοικίες ξεπερνούν το 20% του αποθέματος ginesta.ch. Στο St. Moritz, όπου οι δευτερεύουσες κατοικίες ξεπερνούν κατά πολύ αυτό το όριο, οι νέες κατασκευές είναι εξαιρετικά σπάνιες, και το συνολικό απόθεμα κατοικιών αυξάνεται <1% ετησίως ginesta.ch. Αυτή η διαρθρωτική έλλειψη στηρίζει τις τιμές ginesta.ch. Ακόμη και καθώς η ζήτηση μετά την Covid χαλάρωσε από φρενήρης σε απλώς ισχυρή, οι συνθήκες αγοράς παραμένουν υπέρ των πωλητών – με ποσοστό διαθεσιμότητας ~2,3% για διαμερίσματα και 2,5% για οικίες (πολύ κάτω από το «ισορροπημένο» επίπεδο 6–8%) ginesta.ch.
- Επίπεδα Τιμών: Τα οικιστικά ακίνητα στο St. Moritz αγγίζουν τιμές που ηγούνται της ελβετικής αγοράς. Ακόμα και τα μεσαίας κατηγορίας διαμερίσματα στην πόλη πωλούνται περίπου CHF 20,000–25,000/τ.μ., ενώ τα πολυτελή διαμερίσματα φτάνουν τα CHF 25,000–32,000/τ.μ. – και πραγματικά εξαιρετικά ρετιρέ ή σαλέ με θέα στη λίμνη μπορούν να ξεπεράσουν κατά πολύ αυτά τα ποσά* ginesta.ch ginesta.ch. Στις πιο περιζήτητες διευθύνσεις του St. Moritz, όπως η Via Suvretta ή η Via Brattas, μεγάλα σαλέ φέρνουν συνήθως CHF 40,000+ ανά τ.μ., ενώ μερικά «μοναδικά» ακίνητα αναφέρονται ότι αγγίζουν τιμές έξι ψηφίων σε CHF ανά τ.μ. ginesta.ch ubs.com. Ακόμα και παλαιότερες μονοκατοικίες (ένα πολύ μικρό τμήμα της αγοράς) κοστίζουν τουλάχιστον CHF 26,000/τ.μ., ενώ σύγχρονες βίλες σε κορυφαίες τοποθεσίες συχνά φτάνουν τα CHF 39,000/τ.μ. ή και περισσότερο ginesta.ch. Για σύγκριση, η μέση τιμή πώλησης ενός τυπικού σπιτιού (όλων των μεγεθών/τοποθεσιών) στο St. Moritz είναι περίπου CHF 13,300/τ.μ. στα μέσα του 2025 (με εύρος ~CHF 8,000–18,600) homegate.ch – κάτι που δείχνει ότι ακόμα και τα «μέσης κατηγορίας» ακίνητα εδώ είναι ακριβά. Τα τελευταία 4 χρόνια, οι τιμές κατοικιών στο St. Moritz σημείωσαν αύξηση +52% σε όρους CHF homegate.ch, αντικατοπτρίζοντας τη μετεωρική άνοδο από το 2019.
- Μεταπανδημικό Οροπέδιο: Μετά από μια σύντομη πτώση το 2015–2018, οι τιμές εκτινάχθηκαν απότομα το 2020–2022 εν μέσω μιας τάσης φυγής προς αλπικά καταφύγια ginesta.ch. Μέχρι το 2023, οι τιμές έφτασαν σε νέα υψηλά και η ανάπτυξη έκτοτε έχει σταθεροποιηθεί – ειδικά για τα διαμερίσματα. Οι αξίες των διαμερισμάτων έχουν περίπου τριπλασιαστεί (+190%) από το 2000, ενώ οι αξίες των κατοικιών έχουν αυξηθεί ~175% από το 2000 ginesta.ch. Μετά από αυξήσεις της τάξης του ~5–6% ετησίως στις αρχές της δεκαετίας του 2020, το 2024 καταγράφηκαν μόνο μέτριες αυξήσεις. Πράγματι, τοπικοί μεσίτες αναφέρουν ότι η ανοδική πίεση στις τιμές έχει «εξισορροπηθεί» σε ένα υψηλό οροπέδιο ginesta.ch. Οι αγοραστές δεν βρίσκονται πια σε κατάσταση πανικού· διαπραγματεύονται σκληρότερα και δίνουν προτεραιότητα στην δίκαιη αξία και την προνομιακή τοποθεσία ginesta.ch. Παρ’ όλα αυτά, οι τιμές παραμένουν σε ιστορικά υψηλά επίπεδα, διατηρούμενες από ελάχιστο απόθεμα και συνεχή ζήτηση από εύπορους αγοραστές με τρόπο ζωής υψηλής ποιότητας ginesta.ch. Εν συντομία, η στεγαστική αγορά του 2025 βρίσκεται σε φάση αναμονής στην κορυφή – σταθερή, εξαιρετικά ακριβή, με μικρές διακυμάνσεις αλλά χωρίς σημαντική διόρθωση.
Τάσεις Υπερπολυτελούς & Τμήματος Chalet Σκι
Το τμήμα υπερπολυτελών ακινήτων (“Prime”) του St. Moritz συνεχίζει να ηγείται στον αλπικό κόσμο τόσο σε κύρος όσο και σε τιμή. Διατηρεί τα σκήπτρα του ως η πιο ακριβή αγορά κατοικιών για σκι στις Άλπεις ubs.com. Το 2024, οι τιμές για prime ακίνητα στο St. Moritz αυξήθηκαν κατά περίπου +5,6% σε ετήσια βάση, ξεπερνώντας τους περισσότερους ανταγωνιστές knightfrank.com. Αυτό ώθησε τις τιμές των prime ακινήτων ~27% πάνω από τα επίπεδα του 2019 – μια αξιοσημείωτη άνοδος μέσα σε μόλις πέντε χρόνια ubs.com. Βασικές τάσεις σε αυτό το ελίτ τμήμα περιλαμβάνουν:
- Παγκόσμια Έλξη Δισεκατομμυριούχων: Η ζήτηση στο ανώτατο επίπεδο είναι πραγματικά διεθνής. Αγοραστές εξαιρετικά υψηλής καθαρής αξίας από την Ευρώπη, τη Βόρεια Αμερική, τη Μέση Ανατολή και πέρα από αυτές εκτιμούν το St. Moritz για την «Κορυφή του Κόσμου» αποκλειστικότητα και τη σταθερότητα της Ελβετίας ubs.com. Ακόμα κι όταν οι παγκόσμιες χρηματοπιστωτικές αγορές ταλαντεύτηκαν το 2023–24, οι πλούσιοι συνέχισαν να αγοράζουν εδώ, βλέποντας τα ελβετικά ακίνητα ως επενδυτικό καταφύγιο ubs.com. Το ισχυρό ελβετικό φράγκο έκανε τα ελβετικά πολυτελή ακίνητα ακριβότερα για τους ξένους, αλλά αυτό το συναλλαγματικό εμπόδιο αντισταθμίστηκε από την επιθυμία πολλών αγοραστών για μια ασφαλή αλπική απόδραση ubs.com. Η φήμη μετράει: Η εκατοντάχρονη μάρκα του St. Moritz ως λαμπερού χειμερινού θέρετρου (έχοντας φιλοξενήσει δύο φορές τους Χειμερινούς Ολυμπιακούς Αγώνες) συνεχίζει να προσελκύει επίλεκτη πελατεία και αγοραστές επενδυτικής μετανάστευσης που αναζητούν μια είσοδο στον ελβετικό τρόπο ζωής.
- Εξασθένιση της Ορμής των Τιμών: Μετά από δύο χρόνια διψήφιας αύξησης, η δυναμική της ανόδου των τιμών στα πολυτελή ακίνητα επιβραδύνθηκε αισθητά το 2024. Σύμφωνα με την UBS, οι αυξήσεις τιμών στον ελβετικό τομέα πολυτελείας μειώθηκαν στο μισό φτάνοντας κατά μέσο όρο το ~+1,2% το 2024 (έναντι ~+3% το προηγούμενο έτος) ubs.com. Στην περίπτωση του St. Moritz, οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν επίσης ~3% τον περασμένο χρόνο, αλλά τα κορυφαία σαλέ σημείωσαν μηδενική ή αμελητέα αύξηση ubs.com. Ουσιαστικά, η αγορά πολυτελείας συνάντησε ένα «ταβάνι» τιμών μετά τις προηγούμενες υπερβάσεις ubs.com. Οι αγοραστές παρέμειναν ενδιαφερόμενοι, αλλά πολλοί δίστασαν μπροστά σε περαιτέρω απότομες αυξήσεις δεδομένου του σημείου στο οποίο είχαν φτάσει οι αξίες. Ένας ακόμα παράγοντας «ψύξης» για τα ακίνητα υψηλών προδιαγραφών: οι κανόνες «stress test» για τα ελβετικά στεγαστικά δάνεια (απαιτώντας υψηλό εισόδημα για αγορά κατοικίας εκατομμυρίων) περιορίζουν ορισμένους αγοραστές στην κατηγορία των 5–10 εκατ. ελβετικών φράγκων ubs.com. Η δεξαμενή δυνητικών αγοραστών συρρικνώνεται σε αυτά τα υψηλά επίπεδα τιμών, με αποτέλεσμα να μετριάζεται φυσικά η περαιτέρω άνοδος των τιμών ubs.com. Ως αποτέλεσμα, το 2025 ήταν έτος σταθεροποίησης για την αγορά πολυτελών ακινήτων του St. Moritz – με τις τιμές να κρατούνται ή να σημειώνουν μόνο ελαφρώς ανοδική πορεία ubs.com.
- Ασύγκριτες Τιμές Κορυφής: Ακόμα και με πιο αργή ανάπτυξη, το St. Moritz παραμένει υπερβολικά ακριβό. Το 2025, οι πολυτελείς καταχωρίσεις ξεκινούν περίπου από CHF 43.000/τ.μ. ubs.com, οι υψηλότερες στις Άλπεις. Για σύγκριση, οι τιμές κορυφαίας κατηγορίας στο Gstaad ξεκινούν γύρω στα CHF 39.000/τ.μ. και στο Verbier περίπου στα CHF 36.000/τ.μ. ubs.com – τοποθετώντας το St. Moritz στην κορυφή. Ανάλογα με την τοποθεσία και το κύρος, οι τιμές ανά τετραγωνικό μέτρο στο St. Moritz συχνά ξεπερνούν τα CHF 50.000 και σε “εξαιρετικές περιπτώσεις” έχουν φτάσει ακόμα και τα CHF 100.000+ ubs.com. Αυτές είναι τιμές επιπέδου Μονακό/Aspen στην καρδιά των ελβετικών Άλπεων. Αξιοσημείωτο είναι ότι οι Gstaad και St. Moritz συχνά εναλλάσσονται στον τίτλο του ακριβότερου χιονοδρομικού: μια έρευνα του 2024 έβαλε τον μέσο όρο του Gstaad λίγο ψηλότερα, αλλά το St. Moritz είχε τη μεγαλύτερη ετήσια αύξηση (+5,6% έναντι +4%) knightfrank.com. Όπως και να έχει, μαζί ορίζουν το ανώτερο επίπεδο. Αντιθέτως, το κορυφαίο θέρετρο της Γαλλίας (Courchevel 1850) έχει πολυτελή σαλέ στα CHF 30.000/τ.μ. – παραμένουν ακριβά, αλλά περίπου 30% φθηνότερα από το St. Moritz ubs.com. Ο πίνακας παρακάτω δείχνει πώς το St. Moritz συγκρίνεται με άλλες ελίτ αγορές των Άλπεων:
| Τοποθεσία (Θέρετρο) | Τυπική Τιμή Πριμ (CHF/m²) | Αλλαγή Τιμής 2024 (%) |
|---|---|---|
| St. Moritz (Ελβετία) | ≈ 40.000 – 50.000 (έως 100k+ για σπάνια ακίνητα) ubs.com ubs.com | +5,6% (επιβράδυνση τάσης αύξησης) knightfrank.com |
| Gstaad (Ελβετία) | ≈ 39.000+ (σχεδόν ίσο με St. Moritz) ubs.com | +4,0% (ισχυρή ζήτηση, χαμηλή προσφορά) knightfrank.com |
| Verbier (Ελβετία) | ≈ 36.000+ ubs.com | +2,8% (μέτρια αύξηση) ubs.com |
| Courchevel 1850 (Γαλλία) | ≈ 30.000 (κορυφαία γαλλική αγορά σκι) ubs.com | +9.0% (η περιορισμένη διαθεσιμότητα οδηγεί σε αύξηση) knightfrank.com |
| Kitzbühel (Αυστρία) | ≈ 20.000 (υψηλότερη στην Αυστρία) ubs.com | +8.5% (ανάκαμψη μετά τη διόρθωση) knightfrank.com |
(Πηγές: Knight Frank, UBS.«Τιμή prime» αναφέρεται στις τιμές εκκίνησης του τομέα υψηλής ποιότητας/πολυτελείας.)
Πίνακας 1: Τιμές Πρωτοκλασάτων Ακινήτων στις Άλπεις & Πρόσφατη Ανάπτυξη (δεδομένα 2024) knightfrank.com ubs.com
Παρά τις υψηλότατες τιμές, το ενδιαφέρον για τα πολυτελή σπίτια του St. Moritz παραμένει ανθεκτικό. Ο μοναδικός συνδυασμός γοητείας, ιδιωτικότητας και ορεινής ομορφιάς – μαζί με τη πολιτική/οικονομική σταθερότητα της Ελβετίας – συνεχίζει να προσελκύει UHNWIs (άτομα με εξαιρετικά υψηλή καθαρή αξία) properstar.mu properstar.mu. Πολλοί εύποροι αγοραστές θεωρούν την ιδιοκτησία μιας σαλέ στο St. Moritz τόσο ως σύμβολο κύρους όσο και ως σοφή κατανομή περιουσιακών στοιχείων (ένα απτό περιουσιακό στοιχείο σε ασφαλή δικαιοδοσία). Συνοπτικά, ο τομέας υπερπολυτελείας το 2025 χαρακτηρίζεται από τιμές-ρεκόρ, ελαφρώς μειωμένη ανάπτυξη και διατηρούμενη παγκόσμια ζήτηση – μια αγορά που παίρνει ανάσα στην κορυφή.
Εμπορικά Ακίνητα και Νέες Αναπτύξεις
Η αγορά εμπορικών ακινήτων στο St. Moritz καθορίζεται σε μεγάλο βαθμό από τον τουριστικό τομέα – πολυτελή ξενοδοχεία, καταστήματα λιανικής υψηλών προδιαγραφών, εστιατόρια και υπηρεσίες που εξυπηρετούν εύπορους επισκέπτες. Η υγεία της αγοράς εμπορικών ακινήτων ακολουθεί στενά τις τάσεις του τουρισμού, που υπήρξαν πολύ ισχυρές. Το 2023, το St. Moritz κατέγραψε τη δεύτερη καλύτερη χρονιά της δεκαετίας σε διανυκτερεύσεις ξενοδοχείων, με πάνω από 1,7 εκατομμύρια διανυκτερεύσεις στην περιοχή Upper Engadin (το 90% αυτών στην περιοχή του St. Moritz) ginesta.ch. Αυτή η έκρηξη επισκεπτών (ειδικά τουριστών υψηλών δαπανών) έχει διατηρήσει υψηλή τη ζήτηση για χώρους φιλοξενίας και εμπορικά καταστήματα στους περίφημους εμπορικούς δρόμους. Σημαντικά σημεία περιλαμβάνουν:
- Ζήτηση Λιανικής/Ξενοδοχείων: Το “designer village” στυλ του Σεν Μόριτζ – γεμάτο με Cartier, Gucci και γκαλερί τέχνης – σημαίνει ότι τα εμπορικά ενοίκια είναι από τα υψηλότερα στις Άλπεις. Ο χώρος πρώτης κατηγορίας για λιανικό εμπόριο είναι περιορισμένος γύρω από την περιοχή Bahnhofstrasse και το ξενοδοχείο Palace, και η πληρότητα είναι σχεδόν μηδενική κατά τις υψηλές σεζόν. Τα πολυτελή brands επιθυμούν έντονα παρουσία εδώ, λόγω της φήμης και της εύπορης πελατείας, διατηρώντας την κτηματαγορά λιανικής ισχυρή. Τα ξενοδοχεία επίσης έχουν ευημερήσει από την αύξηση των τιμών δωματίων και της πληρότητας, οδηγώντας σε ανακαινίσεις και αναβαθμίσεις (π.χ. το ιστορικό Badrutt’s Palace Hotel ανακαινίστηκε για να παραμείνει ανταγωνιστικό). Η νέα ανάπτυξη ξενοδοχείων, ωστόσο, περιορίζεται από τα όρια δόμησης και τους κανόνες διατήρησης στην περιοχή. Έτσι, τα υπάρχοντα ακίνητα εκσυγχρονίζονται στα πρότυπα 5 αστέρων για να καλύψουν τη ζήτηση.
- Νέα Αναπτυξιακά Έργα: Η οικιστική ανάπτυξη είναι εξαιρετικά περιορισμένη από το νόμο, αλλά μερικά αξιοσημείωτα έργα βρίσκονται σε εξέλιξη, συχνά με επανάχρηση παλαιότερων κτιρίων. Για παράδειγμα, το έργο “Residence du Lac” (2024–25) μετατρέπει ένα πρώην κτήριο δίπλα στη λίμνη σε σύγχρονα διαμερίσματα, με έμφαση στη βιώσιμη ξύλινη κατασκευή και ποικιλία μεγέθους μονάδων για ντόπιους timbatec.com timbatec.com. Η έμφαση δίνεται στον υψηλής ποιότητας, οικολογικό σχεδιασμό (κατασκευή σύμφωνα με τα πρότυπα Minergie-P-Eco) για να ικανοποιούνται οι σημερινές απαιτήσεις σε απόδοση και πολυτέλεια timbatec.com. Επειδή στο Σεν Μόριτζ δεν μπορούν να χτιστούν νέες εξοχικές κατοικίες ελεύθερα, τα περισσότερα νέα κτίρια κατοικιών προορίζονται είτε για κύρια κατοικία είτε απαιτούν ειδικές εξαιρέσεις. Μερικά παλαιά ξενοδοχεία ή κλινικές έχουν μετατραπεί σε κατοικίες ή μικτές αναπτύξεις – ένα πρόσφατο παράδειγμα αποτελεί ένας πρώην χώρος κλινικής που αναπτύχθηκε εκ νέου σε χώρο τέχνης και μελλοντικά διαμερίσματα (όπως παρουσιάστηκε κατά τη διάρκεια της εκδήλωσης Nomad το 2025). Συνολικά, η νέα προσφορά προκύπτει μόνο μέσω ανακατασκευής υπαρχόντων δομών, δεδομένης της καθολικής απαγόρευσης κατασκευής νέων δευτερευουσών κατοικιών σε αυτή τη ζώνη υψηλής δευτερεύουσας κατοικίας ginesta.ch.
- Αναβαθμίσεις Υποδομών: Η περιοχή συνεχίζει να επενδύει σε τουριστικές υποδομές, αν και όχι χωρίς προκλήσεις. Τα συστήματα τελεφερίκ εκσυγχρονίζονται όπου είναι δυνατό – π.χ. ξεκίνησαν σχέδια για την αντικατάσταση του 50 ετών τελεφερίκ Signalbahn στο St. Moritz-Bad με γόνδολα μεγαλύτερης χωρητικότητας snowindustrynews.com. Ωστόσο, το 2023 το Ομοσπονδιακό Δικαστήριο της Ελβετίας ανέστειλε το έργο αντικατάστασης του Signalbahn λόγω περιβαλλοντικών και πολεοδομικών ανησυχιών (προστασία δάσους, κ.λπ.) snowindustrynews.com snowindustrynews.com. Αυτό καταδεικνύει το αυστηρό ρυθμιστικό περιβάλλον ακόμη και για υποδομές: τα έργα πρέπει να εξισορροπούν προσεκτικά τον περιβαλλοντικό αντίκτυπο και οι καθυστερήσεις είναι συχνές. Παρά τις αναποδιές, οι χειριστές τελεφερίκ και η πόλη του St. Moritz παραμένουν αφοσιωμένοι στη διατήρηση υποδομών παγκόσμιας κλάσης. Έχουν επενδυθεί σημαντικά κεφάλαια σε τεχνητή χιονόστρωση, αναβάθμιση τελεφερίκ και παροχές για όλο το χρόνο σε όλο το Engadin. Μάλιστα, η προσαρμογή στην κλιματική αλλαγή αποτελεί προτεραιότητα – πολλά αλπικά θέρετρα (συμπεριλαμβανομένου του St. Moritz) χρηματοδοτούν εντατικά τεχνολογίες για αξιόπιστο χιόνι και διαφοροποίηση των καλοκαιρινών δραστηριοτήτων naef-prestige.ch.
- Εμπορική Προοπτική: Η προοπτική της εμπορικής ακίνητης περιουσίας είναι σταθερά θετική, συνδεδεμένη με τις προοπτικές του τουρισμού. Με την ομαλοποίηση των διεθνών ταξιδιών μετά την πανδημία, το St. Moritz παρουσιάζει ισχυρές χειμερινές κρατήσεις και αυξανόμενη επισκεψιμότητα το καλοκαίρι (η χρήση του θερινού πάσου τελεφερίκ αυξήθηκε κατά +46% από το 2021 καθώς οι Άλπεις προωθούν τον τουρισμό όλο το χρόνο) naef-prestige.ch. Αυτό ενισχύει την εμπιστοσύνη για εστιατόρια, καταστήματα και ξενοδοχεία, στηρίζοντας έτσι τα ενοίκια και την πληρότητα σε εμπορικά ακίνητα. Ένα περιοριστικό σημείο είναι η στέγαση/στελέχωση: η έλλειψη κατοικιών για εργαζόμενους (λόγω περιορισμών για δεύτερες κατοικίες) οδηγεί ορισμένες επιχειρήσεις να επενδύουν σε λύσεις φιλοξενίας προσωπικού σε γειτονικά χωριά. Αξιοσημείωτα, μία κοντινή χιονοδρομική περιοχή (το Lech στην Αυστρία) έχτισε νέα κατοικία προσωπικού το 2025 – ένα θέμα που απασχολεί και τα ελβετικά θέρετρα snowindustrynews.com. Στο St. Moritz, η τοπική αυτοδιοίκηση και οι εργοδότες ίσως χρειαστεί να διευκολύνουν τη στέγαση του εργατικού δυναμικού για να διατηρηθούν τα επίπεδα υπηρεσιών στις περιόδους αιχμής.
| Δείκτης (Κατοικίες) | Τιμή / Τάση |
|---|---|
| Διάμεση τιμή κατοικίας (ζητούμενη) | CHF 13,300/m² (μέσα 2025) – διάμεση καταχώρηση, όλες οι περιοχές homegate.ch.Έως ~+52% σε σύγκριση με 4 χρόνια πριν homegate.ch.Αντικατοπτρίζει την ευρεία αγορά, συμπερ.παλαιότερες και περιφερειακές περιοχές. |
| Τιμή πολυτελούς ακινήτου (μέση) | CHF 40.000/μ²+ – τυπική για πολυτελή διαμερίσματα/σαλέ ubs.com.Πωλήσεις ultra-prime στα CHF 50k–60k/m²· σπάνια τρόπαια ακόμη υψηλότερα ubs.com.Αγ.Ο Μόριτς ηγείται των Άλπεων σε αυτόν τον δείκτη. |
| Αλλαγή τιμής 1 έτους (2024) | ≈ 0% έως +3% (διαφέρει ανά κατηγορία) – κατηγορία πολυτελείας +1,2% κατά μέσο όρο ubs.com; St.Moritz prime +~5% knightfrank.com; η ευρύτερη αγορά περίπου σταθερή έως +2%.Δείχνει σταθεροποίηση μετά από προηγούμενη άνοδο. |
| Αλλαγή τιμής 5 ετών (2019–24) | +25% έως +35% – Η πολυτελής αγορά του St. Moritz ~+27% ubs.com; συνολική κατοικία ~+30% (εκτ.).Ισχυρή ανάπτυξη λόγω της αύξησης της ζήτησης κατά την πανδημική περίοδο και της περιορισμένης προσφοράς. |
| Διαθεσιμότητα στην αγορά (2024) | 2–3% του αποθέματος – Εξαιρετικά χαμηλή διαθεσιμότητα.Ο ρυθμός προσφοράς ιδιόκτητων διαμερισμάτων ~2,3% ginesta.ch.Κατοικίες ~2,5%.Δείχνει περιορισμένο απόθεμα· τα ακίνητα συχνά πωλούνται εκτός αγοράς. |
| Ποσοστό εξοχικών κατοικιών | 54,7% των κατοικιών είναι δευτερεύουσες (όχι κύριες) ginesta.ch.Απαγορεύονται νέες δευτερεύουσες κατοικίες από το 2012 στο St. Moritz (Lex Weber) ginesta.ch, περιορίζοντας την προσφορά και το νέο απόθεμα. |
| Τυπική απόδοση ενοικίασης (μακροπρόθεσμα) | ~2–3% μικτή ετησίως – σχετικά χαμηλή λόγω των υψηλών κεφαλαιακών αξιών investropa.com.Οι αποδόσεις του St. Moritz μοιάζουν με αυτές της Ζυρίχης/Γενεύης (2–3%).Καθαρές αποδόσεις ακόμη χαμηλότερες μετά τα κόστη. |
| Απόδοση βραχυχρόνιας μίσθωσης (τουριστική ενοικίαση) | ~5–7% μικτή (περίοδος αιχμής) – οι πολυτελείς τουριστικές ενοικιάσεις μπορούν να αποφέρουν υψηλότερες αποδόσεις investropa.com, αλλά απαιτούν ενεργή διαχείριση και αντιμετωπίζουν εποχιακές διακυμάνσεις πληρότητας. |
(Πηγές: Homegate, UBS, Wüest Partner, Investropa.Οι αριθμοί είναι κατά προσέγγιση.)
Συνοψίζοντας, ενώ δεν πραγματοποιούνται σημαντικές εμπορικές αναπτύξεις (όπως νέα εμπορικά κέντρα ή επιχειρηματικά πάρκα) – κάτι που είναι τυπικό για μια τουριστική πόλη – η αγορά εμπορικών ακινήτων είναι δυναμική, ενισχυμένη από τον πολυτελή τουρισμό. Βελτιώσεις στις υποδομές και προσεκτικές, μικρής κλίμακας αναπτύξεις θα συνεχιστούν, ενισχύοντας τη θέση του St. Moritz ως κορυφαίου αλπικού προορισμού καθ’ όλη τη διάρκεια του έτους.
Ιστορική Εξέλιξη Τιμών & Τρέχουσες Αξίες
Η αγορά ακινήτων στο St. Moritz έχει μακρά ιστορία εξαιρετικής αύξησης τιμών. Τα τελευταία περίπου 20 χρόνια, οι τιμές ακινήτων στην πόλη σχεδόν τριπλασιάστηκαν, ξεπερνώντας κατά πολύ τους ελβετικούς εθνικούς μέσους όρους. Οι τιμές αυξάνονταν σταθερά τη δεκαετία του 2000, σημείωσαν μικρή πτώση στα μέσα της δεκαετίας του 2010 και απογειώθηκαν στα τέλη της δεκαετίας του 2010, ιδιαίτερα την περίοδο 2020–2022. Σήμερα οι τιμές βρίσκονται στα υψηλότερα επίπεδα που έχουν καταγραφεί. Ακολουθεί μια σύνοψη των βασικών δεικτών τιμών για το 2025:
Πίνακας 2: Βασικοί Δείκτες Αγοράς Ακινήτων St. Moritz (2025)
Όπως φαίνεται στον πίνακα, τα ακίνητα στο St. Moritz χαρακτηρίζονται από αστρονομικές αξίες και μέτριες αποδόσεις ενοικίων. Ο δείκτης τιμής προς ενοίκιο είναι πολύ υψηλός – αντανακλώντας το γεγονός ότι οι ιδιοκτήτες είναι κυρίως αγοραστές τρόπου ζωής και όχι επενδυτές που αναζητούν αποδόσεις. Για παράδειγμα, ένα διαμέρισμα στο St. Moritz αξίας CHF 5 εκατομμυρίων μπορεί να αποφέρει μόνο ~CHF 100k/ετησίως σε μακροχρόνιο ενοίκιο (απόδοση 2%), ωστόσο οι ιδιοκτήτες το αποδέχονται επειδή αποδίδουν αξία στη προσωπική χρήση, στην ασφάλεια του περιουσιακού στοιχείου και στις δυνατότητες αύξησης κεφαλαίου. Πράγματι, η αύξηση της αξίας του κεφαλαίου ήταν η κύρια ανταμοιβή ιστορικά: ακόμη και μετά τη πρόσφατη επιβράδυνση, οι κατοικίες στο St. Moritz αυξήθηκαν κατά ~+5–6% ετησίως τα τελευταία πέντε χρόνια, πολύ πάνω από τον πληθωρισμό. Σε μεγαλύτερο χρονικό ορίζοντα, η πορεία είναι ακόμη πιο ξεκάθαρη – από το 2000 έως το 2024, οι τοπικές τιμές κατοικιών σχεδόν τριπλασιάστηκαν σε πραγματικούς όρους ginesta.ch. Λίγες αγορές παγκοσμίως έχουν αντιστοιχήσει αυτή τη σταθερή ανάπτυξη.
Με σημερινούς όρους (2025), θα μπορούσε να συνοψιστεί: «Τα ακίνητα στο St. Moritz είναι εξαιρετικά ακριβά, το διαθέσιμο απόθεμα είναι ελάχιστο και οι τιμές διατηρούνται σε υψηλά επίπεδα με μόνο μικρή πρόσφατη αύξηση.» Τα θεμελιώδη στοιχεία της περιορισμένης προσφοράς και της υψηλής ζήτησης υποδηλώνουν ότι οποιαδήποτε διόρθωση τιμών πιθανότατα θα είναι μικρή. Μάλιστα, όπως θα συζητηθεί παρακάτω, οι προβλέψεις δείχνουν σταθερότητα ή ήπιες αυξήσεις, και όχι κάποια σημαντική πτώση.
Πρόβλεψη Αγοράς: 2025 και Μετά
Οι προοπτικές για την αγορά ακινήτων του St. Moritz τα επόμενα χρόνια είναι γενικά σταθερές, με ήπια αύξηση – μια συνέχιση της «συγκέντρωσης σε υψηλά επίπεδα». Πολλαπλές αξιόπιστες προβλέψεις δείχνουν ότι το 2025 θα υπάρξουν συγκρατημένες αυξήσεις τιμών στα επίπεδα του πληθωρισμού, μετά τις οποίες ενδέχεται να συνεχιστεί μέτρια ανάπτυξη. Βασικοί παράγοντες που διαμορφώνουν την πρόβλεψη περιλαμβάνουν τα επιτόκια, τις παγκόσμιες οικονομικές συνθήκες και τους τοπικούς περιορισμούς προσφοράς:
- 2025 – Μια Χρονιά Εδραίωσης: Οι αναλυτές της UBS προβλέπουν ότι το 2025 θα είναι μια ακόμη χρονιά εδραίωσης για την ελβετική αγορά πολυτελών ακινήτων, με τις αυξήσεις των τιμών να παραμένουν πολύ συγκρατημένες (παρόμοια με το επίπεδο ~1% του 2024) ubs.com. Η Ginesta (τοπικό μεσιτικό γραφείο) επίσης αναμένει «σταθερές έως ελαφρώς αυξανόμενες τιμές αγοράς σε συμφωνία με τον πληθωρισμό» βραχυπρόθεσμα ginesta.ch. Με άλλα λόγια, οι ονομαστικές τιμές μπορεί να αυξηθούν κατά περίπου 0–2% το 2025, διατηρώντας ουσιαστικά τις πραγματικές τιμές αμετάβλητες. Ο λόγος: τα αυξημένα επίπεδα τιμών έχουν μειώσει την ομάδα των αγοραστών και η ένταση που παρατηρήθηκε μετά την πανδημία έχει καταλαγιάσει ubs.com. Επιπρόσθετα, η Ελβετία είδε τα επιτόκια να αυξάνονται από το 0% το 2022, και παρόλο που αναμένονται μειώσεις επιτοκίων το 2025–26, το κόστος χρηματοδότησης παραμένει υψηλότερο σε σύγκριση με την περίοδο υπερβολικά χαλαρής νομισματικής πολιτικής – περιορίζοντας τον μέγιστο προϋπολογισμό των αγοραστών. Η ελβετική οικονομία επίσης αναπτύσσεται αργά (~1% αύξηση ΑΕΠ), που σημαίνει ότι δεν προβλέπεται μεγάλη αύξηση της ζήτησης engelvoelkers.com. Όλα αυτά οδηγούν σε μια περίοδο σταθερότητας τιμών παρά σε μια νέα άνθηση. Αξιοσημείωτο είναι ότι ακόμη κι αυτή η «οριζόντια» προοπτική αφορά πολύ υψηλά επίπεδα τιμών, οπότε η αγορά ουσιαστικά κάνει παύση στο απόγειο.
- Δομική Ανοδική Πίεση: Μακροπρόθεσμα, οι αναλυτές είναι επιφυλακτικά αισιόδοξοι. Η UBS παρατηρεί ότι δομικοί παράγοντες (δημογραφική αύξηση υψηλής καθαρής αξίας, περισσότεροι που ζουν περισσότερο και χρησιμοποιούν εξοχικές κατοικίες κ.λπ.) θα «συνεχίσουν την ανοδική [τιμολογιακή] τάση για το προβλεπτό μέλλον» ubs.com. Οι ενισχυτικοί παράγοντες της ζήτησης περιλαμβάνουν πλούσιους συνταξιούχους και αγοραστές δεύτερης κατοικίας από όλο τον κόσμο, ενώ η προσφορά θα παραμείνει αυστηρά περιορισμένη λόγω του ορίου στις δευτερεύουσες κατοικίες ginesta.ch. Αυτή η ανισορροπία υποδηλώνει ότι μετά την τρέχουσα παύση, οι τιμές θα πρέπει να συνεχίσουν μια ήπια άνοδο. Για παράδειγμα, η Wüest Partner (ελβετική συμβουλευτική ακινήτων) προβλέπει ότι οι τιμές ιδιόκτητων κατοικιών στην Ελβετία θα αυξηθούν περίπου +3% το 2025 engelvoelkers.com, και πιθανόν με παρόμοιο ρυθμό το 2026–27 αν οι επιτόκια αποκλιμακωθούν. Το St. Moritz, ως μια μοναδική μικροαγορά, ίσως να μην πετύχει το +3% μέσα στο άμεσο έτος, αλλά μια επιστροφή σε ετήσια εκτίμηση ~+2–4% έως το 2026–2027 είναι εφικτή αν βελτιωθούν οι παγκόσμιες οικονομικές συνθήκες. Ορισμένοι ειδικοί της αγοράς, πράγματι, προβλέπουν μια ήπια επιτάχυνση: μία έκθεση πολυτελών ακινήτων προβλέπει ότι οι τιμές στο St. Moritz θα μπορούσαν να αυξηθούν ~+2,5% έως +4,0% το 2026, με τα μεγαλύτερα κέρδη στις πιο περίβλεπτες περιοχές όπως η Suvretta theluxuryplaybook.com. Αυτό θα σήμαινε άνοδο από το σχεδόν επίπεδο του 2024–25 και θα ευθυγραμμιζόταν με ένα σενάριο ανανεωμένης εμπιστοσύνης καθώς το κόστος δανεισμού επιστρέφει σε πτωτική τροχιά.
- Βασικές Μεταβλητές: Η πορεία των επιτοκίων είναι κρίσιμη. Η Ελβετική Κεντρική Τράπεζα αύξησε τα επιτόκια από –0,75% σε +1,75% (μέχρι τα μέσα του 2023) για να καταπολεμήσει τον πληθωρισμό, αλλά ο πληθωρισμός από τότε έχει πέσει κάτω από το 1% engelvoelkers.com. Αν η SNB αρχίσει να μειώνει τα επιτόκια στα τέλη του 2024 ή το 2025 (όπως πολλοί αναμένουν), οι συνθήκες για τα στεγαστικά δάνεια θα βελτιωθούν και θα μπορούσαν να ξεκλειδώσουν νέα ζήτηση engelvoelkers.com engelvoelkers.com. Ήδη, οι αποδόσεις των ελβετικών ομολόγων δεκαετίας έχουν υποχωρήσει από τα υψηλά τους, και έχουν παρατηρηθεί ορισμένες μειώσεις επιτοκίων στεγαστικών, οι οποίες “ενίσχυσαν τη διάθεση των αγοραστών να πληρώσουν” στην αγορά πολυτελείας του 2024 ubs.com. Ένας ακόμη παράγοντας: οι παγκόσμιες τάσεις πλούτου. Η μοίρα του St. Moritz συνδέεται με τον πλούτο των δισεκατομμυριούχων – και παρά τη μεταβλητότητα της αγοράς, οι υπερ-πλούσιοι έχουν γίνει ακόμη πιο πλούσιοι τα τελευταία χρόνια properstar.mu. Ελλείψει μιας σοβαρής οικονομικής κρίσης, αναμένεται ότι τα άτομα με υψηλή καθαρή αξία θα συνεχίσουν να επενδύουν μέρος του πλούτου τους σε απτά περιουσιακά στοιχεία όπως ακίνητα πρώτης γραμμής. Ωστόσο, μια οικονομική επιβράδυνση στην Ευρώπη ή γεωπολιτικά σοκ θα μπορούσαν να μετριάσουν τη ζήτηση βραχυπρόθεσμα ubs.com. Η UBS σημειώνει ότι αν η ευρωπαϊκή ανάπτυξη παραμείνει υποτονική και ο πληθωρισμός διαβρώσει τη αγοραστική δύναμη, κάποιοι πιθανοί αγοραστές μπορεί να αναβάλουν την αγορά εξοχικής κατοικίας ubs.com. Έτσι, οι προβλέψεις αργής ανάπτυξης του 2025 ενσωματώνουν μια προσεκτική ματιά στην οικονομία.
- Συνολική Πρόβλεψη: Οι βασικές προσδοκίες είναι ότι οι τιμές των ακινήτων στο St. Moritz θα παραμείνουν σταθερές ή θα αυξηθούν ελαφρώς μέχρι το 2025, και στη συνέχεια θα επιταχύνουν ελαφρά τα επόμενα χρόνια. Είναι απίθανο να δούμε κατάρρευση ελλείψει αναγκαστικών πωλήσεων (που είναι σπάνιες, καθώς οι ευκατάστατοι ιδιοκτήτες δεν είναι ιδιαίτερα δανεισμένοι ή υπό πίεση να πουλήσουν) engelvoelkers.com. Μάλιστα, οι ιδιοκτήτες-κάτοικοι στην Ελβετία τυπικά κρατούν το ακίνητο παρά τις διακυμάνσεις των επιτοκίων, αποτρέποντας μια πληθώρα προσφοράς engelvoelkers.com. Συνεπώς, οι καθοδικοί κίνδυνοι είναι περιορισμένοι. Από την άλλη, ένα νέο κύμα ξένου ενδιαφέροντος (π.χ. αν κάποιες τουριστικές αγορές ανοίξουν πλήρως ή αν το ελβετικό φράγκο αποδυναμωθεί) θα μπορούσε να αναζωπυρώσει γρήγορα την αύξηση των τιμών, δεδομένης της σπανιότητας κατοικιών. Συνοψίζοντας: αναμένετε ομαλή προσγείωση στην κορυφή – οι τιμές θα παραμείνουν στο “υψηλό οροπέδιο” τους το 2025, και θα συνεχίσουν σταδιακές αυξήσεις σε συμφωνία με την οικονομική ανάκαμψη και τη σταθερή ζήτηση.
(Σημειωτέον, ένας απρόβλεπτος παράγοντας αποτελεί η αλλαγή στους κανονισμούς: δείτε τους κανόνες για ξένους αγοραστές παρακάτω – αυστηρότεροι κανόνες θα μπορούσαν να ψύξουν ελαφρώς τη ζήτηση, ενώ τυχόν χαλάρωση (αν και απίθανη) θα την ενίσχυε.)
Αποδόσεις Ενοικίων και Δυνατότητα Buy-to-Let
Οι επενδυτές που σκέφτονται ευκαιρίες buy-to-let στο St. Moritz πρέπει να γνωρίζουν ότι οι αποδόσεις ενοικίασης είναι σχετικά χαμηλές, ιδιαίτερα για μισθώσεις μακράς διάρκειας, αλλά η υψηλής κατηγορίας βραχυχρόνια μίσθωση μπορεί να αποδώσει ελκυστικό εποχικό εισόδημα. Η αγορά εδώ καθοδηγείται κυρίως από αγοραστές lifestyle και όχι επενδυτές αποδόσεων, κάτι που επηρεάζει τον λόγο ενοικίου προς τιμή αγοράς. Σημαντικά σημεία:
- Αποδόσεις Μακροχρόνιων Μισθώσεων: Οι μικτές αποδόσεις σε κατοικίες στο St. Moritz κυμαίνονται συνήθως στο 2%–3% τον χρόνο investropa.com. Αυτό είναι συγκρίσιμο με άλλες premium ελβετικές τοποθεσίες (Ζυρίχη, Γενεύη), που επίσης έχουν αποδόσεις περίπου 2–3%, και είναι αισθητά χαμηλότερο από τις αποδόσεις σε φθηνότερες περιοχές (όπου το 4–5% είναι συνηθισμένο) investropa.com. Για παράδειγμα, ένα διαμέρισμα 4 δωματίων που αγοράζεται για CHF 3 εκατομμύρια μπορεί να ενοικιαστεί για περίπου CHF 6.000–7.000 τον μήνα χωρίς επίπλωση – περίπου CHF 72k–84k ετησίως (≈2,5% της τιμής αγοράς). Αυτές οι χαμηλές αποδόσεις αντανακλούν τις υπερβολικά υψηλές τιμές ακινήτων και όχι χαμηλά ενοίκια· όντως, τα ενοίκια στο St. Moritz είναι από τα υψηλότερα στην Ελβετία ανά τ.μ. Όμως, οι τιμές είναι τόσο υψηλές που το ενοίκιο δεν μπορεί “να καλύψει”, με αποτέλεσμα συγκρατημένες αποδόσεις. Καθαρές αποδόσεις (μετά από έξοδα, συντηρήσεις, φόρους ακινήτων κ.ά.) θα είναι ακόμα χαμηλότερες, γύρω στο 1–2%. Συχνά οι επενδυτές αποδέχονται αυτές τις μικρές αποδόσεις ποντάροντας στην κεφαλαιακή ανατίμηση και την ασφάλεια του περιουσιακού στοιχείου. Μάλιστα, πολλοί ιδιοκτήτες δεν ενοικιάζουν καθόλου, προτιμώντας αποκλειστική ιδιωτική χρήση.
- Δυνατότητα ενοικίασης για διακοπές: Η αγορά βραχυχρόνιων ενοικιάσεων (ενοικιάσεις για διακοπές) προσφέρει μεγαλύτερη εισοδηματική δυναμική, ειδικά κατά τη διάρκεια της υψηλής χειμερινής σεζόν του σκι. Τα πολυτελή σαλέ και διαμερίσματα μπορούν να φτάσουν πολύ υψηλές εβδομαδιαίες τιμές τον χειμώνα – δεν είναι ασυνήθιστο ένα καλά τοποθετημένο σαλέ με 4 υπνοδωμάτια να νοικιάζεται για CHF 15.000–20.000 την εβδομάδα την Πρωτοχρονιά ή τον Φεβρουάριο. Κατά τη διάρκεια των περίπου 10–12 κορυφαίων εβδομάδων του χειμώνα, ένα τέτοιο ακίνητο μπορεί να αποφέρει πάνω από CHF 150k μικτά έσοδα, που ετησιοποιείται σε ~5%+ της αξίας του. Σύμφωνα με επενδυτικούς συμβούλους, οι βραχυχρόνιες μισθώσεις σε εγκεκριμένες τουριστικές περιοχές μπορούν να αποφέρουν 5–7% μικτή ετήσια απόδοση – αλλά αυτό υποθέτει ότι μπορεί κανείς να νοικιάσει το ακίνητο για ένα σημαντικό μέρος του χρόνου investropa.com. Το St. Moritz έχει μεγάλη χειμερινή περίοδο και αναπτυσσόμενη θερινή σεζόν, αλλά η πληρότητα θα είναι πολύ χαμηλότερη εκτός σεζόν. Ρεαλιστικά, ένας επιμελής ιδιοκτήτης ή πρακτορείο ενοικίασης μπορεί να επιτύχει π.χ. 15–20 εβδομάδες ενοικίασης σε υψηλές τιμές, αποφέροντας ίσως 3–5% της αξίας του ακινήτου σε έσοδα – καλύτερα από μια μακροχρόνια ενοικίαση, αλλά απαιτώντας ενεργή διαχείριση. Υπάρχουν επίσης περισσότερα κόστη (μάρκετινγκ, καθαρισμοί, προμήθειες) και νομικές απαιτήσεις (δηλώσεις φόρου τουρισμού κ.λπ.). Παρ’ όλα αυτά, για τους ιδιοκτήτες που είναι διατεθειμένοι να νοικιάζουν τα σπίτια τους όταν δεν τα χρησιμοποιούν, το St. Moritz προσφέρει μία από τις ισχυρότερες αγορές βραχυχρόνιων ενοικιάσεων στις Άλπεις, χάρη στη συνεχή ροή ευκατάστατων τουριστών.
- Κανονισμοί & Αδειοδότηση: Είναι σημαντικό να σημειωθεί ότι οι βραχυχρόνιες ενοικιάσεις επιτρέπονται γενικά στις τουριστικές ζώνες όπως το St. Moritz (σε αντίθεση με ορισμένες ελβετικές πόλεις που περιορίζουν την ενοικίαση τύπου Airbnb). Μάλιστα, η οικονομία της πόλης καλωσορίζει τις τουριστικές ενοικιάσεις. Ωστόσο, οι ιδιοκτήτες διαμερισμάτων μπορεί να αντιμετωπίσουν εσωτερικούς κανονισμούς ή κανόνες διαχείρισης σχετικά με την ενοικίαση, και όλοι οι εκμισθωτές πρέπει να αποδίδουν έναν μικρό “Kurtaxe” (τουριστικός φόρος) ανά επισκέπτη/διανυκτέρευση και να διασφαλίζουν ότι το ακίνητό τους πληροί τα πρότυπα ασφαλείας. Η έννοια του “Lex Airbnb” δεν έχει επηρεάσει σε μεγάλο βαθμό το St. Moritz – οι βραχυχρόνιες ενοικιάσεις παραμένουν συνηθισμένη πρακτική, συχνά με τη μεσολάβηση τοπικών πρακτορείων ή πλατφορμών πολυτελών ενοικιάσεων. Κατά τις εβδομάδες αιχμής για σκι η ζήτηση για σαλέ προς ενοικίαση υπερβαίνει κατά πολύ την προσφορά, οπότε ο κίνδυνος κενών είναι σχεδόν μηδενικός. Εκτός σεζόν (άνοιξη, τέλη φθινοπώρου) το ακίνητο μπορεί να μείνει άδειο – οι ιδιοκτήτες συχνά εκμεταλλεύονται αυτή την περίοδο για συντήρηση.
- Προφίλ Αγοραστών Buy-to-Let: Οι καθαροί επενδυτές είναι σχετικά λίγοι στο St. Moritz λόγω των χαμηλών αποδόσεων και των περιορισμών Lex Koller (οι μη μόνιμοι αλλοδαποί δεν μπορούν εύκολα να αγοράσουν αποκλειστικά για επένδυση – βλ. επόμενη ενότητα). Όσοι αγοράζουν για ενοικίαση τυπικά έχουν μακροπρόθεσμο ορίζοντα και διπλό στόχο: να ενοικιάζουν τώρα για να αντισταθμίσουν το κόστος και τελικά να αξιοποιήσουν οι ίδιοι το ακίνητο (ή να το μεταπωλήσουν). Δεδομένων των ισχυρών νομοθεσιών μίσθωσης και της σταθερής ζήτησης ενοικίων σε εθνικό επίπεδο, κάποιοι επενδυτές θεωρούν αποδεκτή ακόμα και μια απόδοση 2–3% για ένα “βράχο-ασφαλές” περιουσιακό στοιχείο. Επιπλέον, τα ενοίκια αυξάνονται αυτή τη στιγμή στην Ελβετία λόγω της έλλειψης κατοικιών – σε εθνικό επίπεδο, τα ζητούμενα ενοίκια αυξήθηκαν κατά ~+2,2% ετησίως στις αρχές του 2025 homesoverseas.ru. Στο St. Moritz, η περιορισμένη προσφορά ενοικιαζόμενων διαμερισμάτων (μόνο ~44% της τοπικής κατοικίας είναι προς ενοικίαση ginesta.ch, και πολλά από αυτά καταλαμβάνονται από ντόπιους) σημαίνει πως οι expats ή εποχικοί εργαζόμενοι ανταγωνίζονται για τα λίγα διαθέσιμα διαμερίσματα, ανεβάζοντας τα ενοίκια. Αυτό θα μπορούσε να βελτιώσει μέτρια τις αποδόσεις με την πάροδο του χρόνου (αν οι τιμές μείνουν σταθερές και τα ενοίκια αυξηθούν). Παρόλα αυτά, δεν πρέπει να περιμένετε μεγάλες ταμειακές ροές σε αυτήν την αγορά· η πραγματική “απόδοση” της ιδιοκτησίας στο St. Moritz συχνά μετριέται σε μερίσματα τρόπου ζωής και μακροπρόθεσμη ανατίμηση, και όχι σε υψηλό συνεχιζόμενο εισόδημα investropa.com.
Συνοψίζοντας, οι αποδόσεις ενοικίων στο St. Moritz είναι στην καλύτερη περίπτωση μέτριες, και η αρνητική μόχλευση (όταν τα επιτόκια των στεγαστικών υπερβαίνουν την απόδοση) είναι πιθανή σε περιόδους υψηλών επιτοκίων. Οι υποψήφιοι εκμισθωτές θα πρέπει να το αντιμετωπίζουν ως υβριδική επένδυση: εν μέρει εισοδηματικό ακίνητο, εν μέρει πολυτελές περιουσιακό στοιχείο. Πολλοί καταφέρνουν να καλύπτουν έξοδα μέσω ενοικιάσεων διακοπών – πρακτικά πληρώνονται ενώ η αξία του ακινήτου πιθανώς αυξάνεται. Όμως ως καθαρή στρατηγική απόδοσης, το St. Moritz υπερτερείται από αγορές χαμηλότερου κόστους. (Για παράδειγμα, ένας επενδυτής μπορεί να βρει αποδόσεις 4–5% στη Βαλαί ή στην Αυστρία, αν και με αρκετά λιγότερη ασφάλεια κεφαλαίου.) Κάθε ιδιοκτήτης πρέπει να σταθμίσει αυτούς τους παράγοντες βάσει των δικών του οικονομικών στόχων.
Κανονισμοί και Περιορισμοί Ξένης Ιδιοκτησίας
Η Ελβετία διατηρεί αυστηρούς νόμους για την ιδιοκτησία ακινήτων από ξένους – και το St. Moritz, ως περιζήτητο θέρετρο, υπόκειται σε αυτούς τους κανόνες. Οι δύο βασικοί κανονισμοί είναι ο Lex Koller (περιορισμοί στην αγορά ακινήτων από μη μόνιμους αλλοδαπούς) και ο Lex Weber (το όριο για τις δευτερεύουσες κατοικίες, όπως αναφέρθηκε παραπάνω). Να τι πρέπει να γνωρίζουν οι ξένοι αγοραστές:
- Lex Koller (Άδειες Αγοράς Από Ξένους): Σύμφωνα με τον ομοσπονδιακό νόμο Lex Koller, ξένοι που δεν είναι κάτοικοι αντιμετωπίζουν περιορισμούς στην αγορά ακινήτων στην Ελβετία. Γενικά, **ξένοι χωρίς ελβετική άδεια παραμονής δεν μπορούν να αγοράσουν κανονικά οικιστικά ακίνητα στη μεγαλύτερη περιοχή της Ελβετίας (π.χ. στη Ζυρίχη, τη Γενεύη) investropa.com. Ο νόμος προβλέπει εξαιρέσεις για συγκεκριμένες τουριστικές περιοχές (κυρίως χιονοδρομικά κέντρα και περιοχές διακοπών), όπου οι ξένοι μπορούν να αγοράσουν εξοχική κατοικία με ειδική άδεια, υπό προϋποθέσεις ποσοστώσεων. Το St. Moritz είναι μία από αυτές τις περιοχές, αλλά οι άδειες είναι περιορισμένες. Βασικά σημεία:
- Ένας μη κάτοικος (που ζει στο εξωτερικό) μπορεί να αγοράσει μία εξοχική κατοικία έως περίπου 200 m² χώρου διαβίωσης σε εγκεκριμένο δήμο investropa.com. Πρέπει να λάβει έγκριση από το καντόνι, κάτι που μπορεί να διαρκέσει μερικές εβδομάδες investropa.com. Ο αριθμός των ξένων αδειών ανά έτος είναι ανώτατα όρια – το καντόνι Γκραουμπίντεν έχει ετήσια ποσόστωση και δημοφιλείς περιοχές όπως το St. Moritz συνήθως εξαντλούν γρήγορα τις άδειες. Αυτό σημαίνει πως υπάρχει ανταγωνισμός για τις άδειες ξένων αγοραστών· κάποια χρόνια μπορεί να χρειαστεί να περιμένετε την επόμενη κατανομή.
- Οι ξένοι δεν μπορούν να αγοράσουν ακίνητο αποκλειστικά για επενδυτική μίσθωση – η κατοικία πρέπει κατά κύριο λόγο να προορίζεται για δική τους χρήση διακοπών (αν και επιτρέπεται συνήθως να τη νοικιάζουν όταν δεν τη χρησιμοποιούν). Επιπλέον, δεν επιτρέπεται η αγορά πολλαπλών μονάδων· μία άδεια = ένα ακίνητο ανά ξένο αγοραστή.
- Κάτοικοι ΕΕ/ΕΖΕΣ που ζουν στην Ελβετία με άδεια Β ή οποιοσδήποτε ξένος με άδεια C, αντιμετωπίζονται σαν εγχώριοι αγοραστές (δεν απαιτείται άδεια) ubs.com. Πολλοί διεθνείς αγοραστές πρώτα αποκτούν ελβετική διαμονή (συχνά μέσω επαγγελματικής μετακίνησης ή του προγράμματος κατ’ αποκοπή φορολόγησης) και κατόπιν αγοράζουν χωρίς περιορισμούς. Όσοι έχουν άδεια Β (εκτός ΕΕ) μπορούν άμεσα να αγοράσουν κύρια κατοικία για προσωπική τους χρήση χωρίς ειδική έγκριση ubs.com.
- Επιβολή: Αν ένας μη κάτοικος αγοράσει μέσω ελβετικής εταιρείας ή άλλου παραθύρου, εξακολουθεί να υπόκειται στη Lex Koller – οι αρχές έχουν εντατικοποιήσει τους ελέγχους σε δημιουργικές δομές. Ουσιαστικά, η ελβετική αγορά ακινήτων δεν είναι “ελεύθερη για όλους” για υπεράκτιους αγοραστές· ελέγχεται αυστηρά για να αποτραπεί η υπερβολική ξένη κερδοσκοπία και να διατηρηθεί η στέγαση για τους ντόπιους.
- Τοπικές Ποσοστώσεις στο St. Moritz: Το St. Moritz ιστορικά είχε ελάχιστες νέες ευκαιρίες για ξένους αγοραστές. Πολλά υπάρχοντα πολυτελή σαλέ ανήκουν ήδη σε ξένους (από δεκαετίες πριν). Όταν πωλούνται, ένας νέος ξένος αγοραστής μπορεί συνήθως να αναλάβει την άδεια, αλλά οι νέες άδειες για νέες αναπτύξεις είναι σπάνιες. Ορισμένες κοντινές πόλεις (όπως το Davos ή το Klosters) είχαν κατά διαστήματα πιο φιλελεύθερες πολιτικές, αλλά συνολικά, η Άνω Ενγκαντίν παραμένει επιφυλακτική στις ξένες πωλήσεις investorsinproperty.com. Ενδιαφέρον έχει ότι το Andermatt έλαβε εξαίρεση από τη Lex Koller για να ενισχυθεί η ανάπτυξη – προσελκύοντας πολλούς ξένους επενδυτές – αλλά το St. Moritz δεν έχει τέτοια εξαίρεση. Αυτό διατηρεί τη ζήτηση ψηλότερα σε σχέση με την προσφορά για τα σπίτια που μπορούν να αγοράσουν ξένοι.
- Lex Weber (Νόμος για Δεύτερη Κατοικία): Όπως αναφέρθηκε, από το 2012 δεν μπορούν να χτιστούν νέες δευτερεύουσες κατοικίες στο St. Moritz επειδή υπερβαίνει κατά πολύ το όριο του 20% ginesta.ch. Αυτό δεν εμποδίζει τους ξένους να αγοράσουν υφιστάμενα σπίτια, αλλά περιορίζει το νέο απόθεμα που θα μπορούσαν να αγοράσουν οι ξένοι. Επίσης, οι καντόνια μπορούν σε κάποιες περιπτώσεις να δίνουν προτεραιότητα στην πώληση νέων μονάδων σε Ελβετούς κατοίκους. Η στεγαστική πολιτική του St. Moritz ουσιαστικά κατευθύνει τους ξένους αγοραστές σε ένα μικρό τμήμα μεταπώληση διαμερισμάτων διακοπών και σαλέ.
- Μελλοντική Αυστηροποίηση: Αξιοσημείωτο είναι ότι το 2023 η ελβετική κυβέρνηση ανακοίνωσε σχέδια για περαιτέρω αυστηροποίηση των κανόνων Lex Koller. Οι προτεινόμενες αλλαγές (που δεν έχουν γίνει ακόμη νόμος) ίσως περιλαμβάνουν: την απαγόρευση αγοράς κύριας κατοικίας από μη-ΕΕ αλλοδαπούς με άδεια B χωρίς έγκριση, την υποχρέωση ξένων ιδιοκτητών να πουλήσουν εάν παραιτηθούν από την ελβετική διαμονή, και πιθανόν περιορισμό των αλλοδαπών στην αγορά μετοχών σε θέρετρα aparthotels ubs.com. Αυτά τα μέτρα στοχεύουν στην ανακούφιση των ελλείψεων στέγης για τους ντόπιους ubs.com. Οι ακριβείς προτάσεις ακόμα συζητούνται, αλλά οι ξένοι αγοραστές θα πρέπει να παραμένουν προσεκτικοί ότι η στάση της Ελβετίας δεν γίνεται πιο φιλελεύθερη· το αντίθετο, γίνεται πιο αυστηρή. Ωστόσο, οι όποιες νέες ρυθμίσεις πιθανότατα θα διατηρήσουν τα δικαιώματα των υφιστάμενων ιδιοκτητών.
- Πρακτική Επίδραση: Για την αγορά του St. Moritz, η ζήτηση από το εξωτερικό παραμένει σημαντικός αλλά ελεγχόμενος παράγοντας. Πολλοί αγοραστές από το εξωτερικό παρακάμπτουν το Lex Koller μετακομίζοντας στην Ελβετία (εκμεταλλευόμενοι συνήθως το καθεστώς κατ’ αποκοπή φορολόγησης που προσφέρει ευνοϊκή φορολογία σε ευκατάστατους αλλοδαπούς) – γίνονται ουσιαστικά «ντόπιοι» για σκοπούς αγοράς. Όσοι αγοράζουν ως μη-κάτοικοι θα πρέπει να αγαπούν πολύ το ακίνητο ώστε να αντέξουν τη γραφειοκρατία και να αποδεχτούν τους ελβετικούς κανόνες χρήσης. Ο περιορισμός στο εμβαδόν (περίπου 200 μ²) για εξοχικές κατοικίες που αγοράζουν αλλοδαποί σημαίνει ότι τα mega-chalets (500 μ²+) συνήθως μπορούν να αγοραστούν μόνο από Ελβετούς ή διαμένοντες αλλοδαπούς – ένας περιοριστικός παράγοντας για κάποιους υπερπλούσιους διεθνείς αγοραστές.
Συνοψίζοντας, το St. Moritz καλωσορίζει ξένους αγοραστές αλλά με ελβετικούς όρους. Οι κανόνες εμποδίζουν την αγορά να κατακλυστεί από κερδοσκοπικό ξένο χρήμα – συμβάλλοντας στη σταθερότητά του. Οι αλλοδαποί που αγοράζουν τείνουν να είναι αφοσιωμένοι μακροπρόθεσμα (συχνά τελικά γίνονται μερικής απασχόλησης κάτοικοι). Για τους μελλοντικούς αγοραστές: η εξειδικευμένη νομική καθοδήγηση στο Lex Koller είναι απαραίτητη, αλλά το όνειρο της αγοράς ενός κομματιού του St. Moritz είναι σίγουρα εφικτό για όσους πληρούν τα κριτήρια. Απλώς κινηθείτε γρήγορα – οι ποσοστώσεις αδειών είναι μικρές και περιζήτητες.
Φορολογικές Επιπτώσεις για Αγοραστές και Επενδυτές Ακινήτων
Το ελβετικό φορολογικό καθεστώς για ακίνητα είναι περίπλοκο, με διακυμάνσεις ανά καντόνι, αλλά ισχύουν ορισμένες γενικές αρχές. Η αγορά ακινήτου στο St. Moritz (καντόνι Graubünden) συνεπάγεται φόρους συναλλαγής, ετήσιους φόρους κατοχής και ενδεχόμενους φόρους υπεραξίας κατά την πώληση. Ακολουθούν τα βασικά φορολογικά ζητήματα:
- Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτου (Handänderungssteuer): Πρόκειται για εφάπαξ φόρο που επιβάλλεται κατά την αγορά, παρόμοιο με το χαρτόσημο. Στο Γκραουμπύντεν, το ποσοστό ορίζεται από κάθε κοινότητα, με ανώτατο καντονικό όριο το 2,0% en.comparis.ch en.comparis.ch. Το ποσοστό στο Σεν Μόριτζ είναι κοντά σε αυτό το ανώτατο όριο (~2%). Τυπικά, ο αγοραστής πληρώνει τον φόρο μεταβίβασης σε αυτό το καντόνι en.comparis.ch. Για παράδειγμα, για αγορά σαλέ αξίας CHF 5 εκατομμυρίων, ο φόρος μεταβίβασης θα ήταν περίπου CHF 100.000. (Ορισμένα συμβόλαια μπορεί να μοιράζουν το κόστος κατόπιν συμφωνίας, αλλά το σύνηθες είναι ο αγοραστής.) Συγκριτικά με πολλές χώρες, το 2% θεωρείται μέτριο – σημειώστε ότι στη Γενεύη είναι 3% και σε ορισμένα ελβετικά καντόνια δεν επιβάλλεται en.comparis.ch en.comparis.ch. Επιπλέον, ισχύουν συμβολαιογραφικά και κτηματολογικά έξοδα – συνήθως ~0,2–0,5% συνολικά στο Γκραουμπύντεν (συμβολαιογράφος ~0,1–0,3%, εγγραφή μερικές δεκάδες του τοις εκατό) ubs.com ubs.com. Συχνά αυτά μοιράζονται μεταξύ των μερών κατόπιν διαπραγμάτευσης.
- Ετήσιος Φόρος Ακινήτων: Η Ελβετία δεν έχει εθνικό φόρο ακινήτων, αλλά πολλά καντόνια επιβάλλουν είτε φόρο περιουσίας επί των καθαρών περιουσιακών στοιχείων (συμπεριλαμβανομένης της ακίνητης περιουσίας) και/ή ειδικό φόρο ακινήτων (Liegenschaftssteuer). Ο Γκραουμπούντεν επιβάλλει ετήσιο φόρο ακινήτων επί της πλήρους φορολογητέας αξίας του ακινήτου, περίπου τάξης μεγέθους 0,3–0,5% (ο ακριβής συντελεστής στον δήμο St. Moritz μπορεί να ποικίλλει από χρονιά σε χρονιά) – αυτό είναι επιπλέον του κανονικού φόρου περιουσίας επί των καθαρών περιουσιακών στοιχείων. Όλοι οι ιδιοκτήτες πρέπει επίσης να δηλώνουν την αξία του ακινήτου ως μέρος της φορολογητέας τους περιουσίας κάθε χρόνο, δεδομένου ότι η Ελβετία φορολογεί την προσωπική καθαρή περιουσία (με προοδευτικούς συντελεστές που συνήθως φτάνουν το ~0,5–0,7% στο GR για μεγάλες περιουσίες) ubs.com. Για έναν αλλοδαπό ιδιοκτήτη που δεν είναι κάτοικος, θα έχετε περιορισμένη φορολογική υποχρέωση στην Ελβετία για το ακίνητο – γενικά οι καντονιακές αρχές θα σας φορολογήσουν για την «τεκμαρτή ενοικιαστική αξία» του ακινήτου (βλ. παρακάτω) ως μορφή εισοδήματος και για την αξία του ακινήτου ως περιουσία, ακόμα κι αν ζείτε στο εξωτερικό. Συνήθως οι συμβάσεις αποφυγής διπλής φορολογίας διασφαλίζουν ότι δεν θα πληρώσετε ολόκληρο το ποσό και στις δύο χώρες, αλλά σε τέτοιες περιπτώσεις απαιτείται επαγγελματική συμβουλή.
- Φόρος Τεκμαιρόμενης Ενοικιαστικής Αξίας: Η Ελβετία φορολογεί μοναδικά τους ιδιοκτήτες ακινήτων με βάση το θεωρητικό ενοίκιο που θα κέρδιζαν αν νοίκιαζαν το σπίτι τους. Αυτός ο «Eigenmietwert» (τεκμαρτό ενοίκιο) προστίθεται στα φορολογητέα εισοδήματα του ιδιοκτήτη κάθε χρόνο ubs.com. Στην πράξη, για μια εξοχική κατοικία, αν είστε Ελβετός ή φορολογικός κάτοικος Ελβετίας, θα πληρώνατε φόρο εισοδήματος σαν να είχατε εισπράξει ενοίκιο από τη δική σας δεύτερη κατοικία (μείον κάθε πραγματικό ενοίκιο που πράγματι εισπράξατε – δεν φορολογείστε διπλά). Ωστόσο, οι τόκοι στεγαστικού δανείου και τα έξοδα συντήρησης αφαιρούνται από αυτό το τεκμαιρόμενο εισόδημα ubs.com. Πολλοί ιδιοκτήτες με μικρό ή μηδενικό υπόλοιπο δανείου βρίσκουν τον φόρο τεκμαρτού ενοικίου επιβαρυντικό, πληρώνοντας στην ουσία φόρο επειδή απολαμβάνουν το σπίτι τους. Σημαντική Ενημέρωση: Το 2024, το Ελβετικό Κοινοβούλιο ψήφισε την κατάργηση του εθνικού φόρου τεκμαρτής ενοικιαστικής αξίας για κύριες και δευτερεύουσες κατοικίες, και να επιτρέψει στα καντόνια να φορολογήσουν τις δευτερεύουσες κατοικίες με άλλους τρόπους ubs.com. Αυτή η μεταρρύθμιση αναμένεται να τεθεί σε δημόσιο δημοψήφισμα και, εάν εγκριθεί, θα τεθεί σε ισχύ όχι νωρίτερα από το 2026 ubs.com. Αυτό σημαίνει ότι σε λίγα χρόνια, οι ιδιοκτήτες μπορεί να μην φορολογούνται πλέον για το τεκμαρτό ενοίκιο, κάτι που θα ήταν ανακούφιση, ωστόσο το καντόνι Graubünden (και άλλα) θα μπορούσαν να εισάγουν έναν νέο ενιαίο φόρο δευτέρας κατοικίας για αντιστάθμιση. Οι αλλοδαποί ιδιοκτήτες που δεν είναι φορολογικοί κάτοικοι Ελβετίας, προς το παρόν πληρώνουν έναν σχεδόν τεκμαρτό φόρο ενοικίασης στο καντόνι για την εξοχική τους κατοικία· το πώς θα τους επηρεάσει η μεταρρύθμιση θα εξαρτηθεί από την εφαρμογή του κάθε καντονιού. Σε κάθε περίπτωση, το καθεστώς του 2025: το τεκμαρτό ενοίκιο εξακολουθεί να φορολογείται ως εισόδημα, οπότε πρέπει να το λάβετε υπόψη (μπορεί να αντιστοιχεί σε δεκάδες χιλιάδες φράγκα ως φορολογητέο «εισόδημα» για ένα σπίτι μεγάλης αξίας).
- Φόρος Εισοδήματος από Ενοίκια: Εάν νοικιάζετε το ακίνητό σας, το πραγματικό εισόδημα από ενοίκια φορολογείται φυσικά ως εισόδημα επίσης. Για ιδιοκτήτες που δεν διαμένουν στη χώρα, οι ελβετικές αρχές συνήθως φορολογούν το εισόδημα από ενοίκια (μετά τις επιτρεπόμενες εκπτώσεις) από ελβετικά ακίνητα στην πηγή. Εάν είστε κάτοικος Ελβετίας, αυτό απλά προστίθεται στο κανονικό σας εισόδημα. Δεδομένων των υψηλών φορολογικών συντελεστών για τα ανώτερα εισοδήματα (ο συνδυασμένος ομοσπονδιακός/καντονικός μπορεί να είναι ~20-30%+), η δυνατότητα έκπτωσης τόκων στεγαστικού δανείου και εξόδων συντήρησης είναι καθοριστική για τη μείωση των φορολογήσιμων κερδών από ενοικίαση (συχνά τα μηδενίζει στα χαρτιά). Το ελβετικό φορολογικό σύστημα μπορεί να είναι συμφέρον για ιδιοκτήτες με δάνεια: με χαμηλές αποδόσεις και υψηλά έξοδα τόκων, πολλοί ιδιοκτήτες που αγοράζουν για ενοικίαση έχουν ελάχιστο καθαρό φορολογήσιμο εισόδημα από το ακίνητο.
- Φόρος Υπεραξίας: Η Ελβετία επιβάλλει φόρο υπεραξίας ακινήτου στο κέρδος από την πώληση ακινήτου. Αυτός είναι καντονικός φόρος και εξαρτάται σε μεγάλο βαθμό από το πόσο καιρό κρατήσατε το ακίνητο. Έχει σχεδιαστεί για να αποθαρρύνει το flipping/κερδοσκοπία. Στο Graubünden, οι βραχυπρόθεσμοι ιδιοκτήτες αντιμετωπίζουν πολύ υψηλούς συντελεστές φόρου υπεραξίας (σε κλιμακωτή κλίμακα έως ~50% του κέρδους αν πουληθεί μέσα σε ένα ή δύο χρόνια). Ο φόρος στη συνέχεια μειώνεται με κάθε έτος διακράτησης· μετά από μια ορισμένη περίοδο (συχνά 10–15 χρόνια), το ποσοστό πέφτει γύρω στο 0–10%. Για παράδειγμα, αν πουλήσετε μετά από 5 χρόνια μπορεί να επιβληθεί φόρος ~30% στο κέρδος, ενώ αν πουλήσετε μετά από 20 χρόνια μπορεί να επιβληθεί ελάχιστος φόρος. Ο ακριβής τύπος στο GR: τα κέρδη φορολογούνται από το καντόνι και τον δήμο, με αποτελεσματικούς συντελεστές από ~25% έως ~50% αν το κρατήσετε μόνο λίγα χρόνια investropa.com. Αν κρατήσετε αρκετά χρόνια, κάποια καντόνια απαλλάσσουν πλήρως τα κέρδη· άλλα μειώνουν σε χαμηλό σταθερό ποσοστό. Αξίζει να προβλέψετε τον φόρο υπεραξίας αν σκέφτεστε να πουλήσετε σε λιγότερο από μια δεκαετία – μπορεί να είναι σημαντική επιβάρυνση. Επίσης, δεν υπάρχει διαθέσιμη “ανταλλαγή 1031” ή αναβολή εκτός αν αγοράσετε άλλο ακίνητο στην Ελβετία ως κύρια κατοικία (και ακόμη κι αυτό έχει όρια). Ουσιαστικά, ο φόρος υπεραξίας ακινήτου είναι σημαντικό κόστος που πρέπει να ληφθεί υπόψη, αλλά μπορεί να ελαχιστοποιηθεί με μακροχρόνια διακράτηση – κάτι που συμφωνεί με τη συνήθη προσέγγιση των ιδιοκτητών στο St. Moritz ubs.com.
- Ετήσια Κόστη Ιδιοκτησίας: Πέρα από τους φόρους, θυμηθείτε να υπολογίσετε στον προϋπολογισμό σας ετήσια έξοδα συντήρησης, κοινόχρηστα (αν είναι διαμέρισμα), ασφάλιση και λογαριασμούς κοινής ωφέλειας. Ο εμπειρικός κανόνας είναι ~0,5%–1% της αξίας του ακινήτου ανά έτος για έξοδα συντήρησης πολυτελών σπιτιών (που στο St. Moritz μπορεί να είναι CHF 20.000+ ετησίως). Εάν ανήκετε σε κοινοπραξία ιδιοκτησίας (PPE), επιβάλλονται τριμηνιαίες χρεώσεις κτιρίου, που καλύπτουν θέρμανση κοινόχρηστων χώρων, θυρωρό, αποθεματικό ταμείο κ.λπ., συχνά αρκετά CHF ανά τ.μ. το μήνα.
- Συμβάσεις Αποφυγής Διπλής Φορολογίας & Φορολογία Κατ’ Αποκοπή: Εάν μετακομίζετε στο Σεν Μόριτζ ως κάτοικος, σημειώστε ότι οι αλλοδαποί που δεν εργάζονται στην Ελβετία ενδέχεται να είναι επιλέξιμοι για φορολογία κατ’ αποκοπή – έναν ειδικό εφάπαξ φόρο που βασίζεται στα έξοδα διαβίωσης και όχι στο εισόδημα, ο οποίος διαπραγματεύεται με το καντόνι investropa.com. Πολλοί ευκατάστατοι αλλοδαποί επιλέγουν αυτή τη διαδρομή· μπορεί να μηδενίσει τον φόρο στο παγκόσμιο εισόδημά τους, με ετήσιο σταθερό φόρο συχνά εξαψήφιο σε ελβετικά φράγκα. Το καντόνι Graubünden προσφέρει τέτοιες συμφωνίες κατ’ αποκοπή σε κατάλληλα άτομα (αν και ορισμένα καντόνια την έχουν καταργήσει). Αυτό δεν επηρεάζει άμεσα τους φόρους ακίνητης περιουσίας, αλλά επηρεάζει τη συνολική σας φορολογική κατάσταση. Για μη κάτοικους, οι ελβετικοί φόροι στην ιδιοκτησία συνήθως συμψηφίζονται με φόρους στη χώρα διαμονής λόγω διακρατικών συμβάσεων.
Συνοψίζοντας, οι φόροι ακίνητης περιουσίας στην Ελβετία δεν είναι χαμηλοί, αλλά είναι προβλέψιμοι και συχνά χαμηλότεροι από το φορολογικό φορτίο άλλων αγορών πολυτελών ακινήτων (σκεφθείτε τα 6–7% τέλη χαρτοσήμου στο Λονδίνο ή τους ετήσιους φόρους περιουσίας στη Γαλλία κ.λπ.). Ένα σημαντικό σημείο: δεν υπάρχει ετήσιος πανεθνικός “φόρος αξίας ακινήτου” πέραν του φόρου περιουσίας – και ο φόρος περιουσίας στην Ελβετία, αν και αισθητός, έχει σχετικά χαμηλά ποσοστά σε σύγκριση π.χ. με κάποιους φόρους ακινήτων στις ΗΠΑ, που είναι ~2% της αξίας ετησίως. Επίσης, φόρος κληρονομιάς: Το Graubünden δεν φορολογεί άμεσους απογόνους σε κληρονομιές, που σημαίνει ότι μπορείτε να αφήσετε ελβετική ιδιοκτησία στα παιδιά σας χωρίς φόρο κληρονομιάς στις περισσότερες περιπτώσεις (ορισμένα καντόνια διαφέρουν). Συνολικά, το φορολογικό σύστημα της Ελβετίας επιβραβεύει τη μακροχρόνια ιδιοκτησία και προσωπική χρήση. Οι ενδιαφερόμενοι αγοραστές στο Σεν Μόριτζ θα πρέπει να συμβουλευθούν φοροτεχνικό για τη βέλτιστη δομή ιδιοκτησίας – αλλά γενικά μπορούν να υπολογίζουν σε σταθερό καθεστώς. Αν ο φόρος τεκμαρτού ενοικίου καταργηθεί έως το 2026, οι ιδιοκτήτες δευτερεύουσας κατοικίας μπορεί να δουν μια μετατόπιση στη φορολογία (ίσως ένα νέο εφάπαξ τέλος ανά ακίνητο). Παρακολουθήστε αυτή τη μεταρρύθμιση, καθώς στοχεύει άμεσα περιοχές όπως το Σεν Μόριτζ με πολλές δευτερεύουσες κατοικίες ubs.com.
Παράγοντες Ζήτησης: Τουρισμός, Τρόπος Ζωής και Επενδυτική Μετανάστευση
Τι κάνει τα ακίνητα του Σεν Μόριτζ τόσο περιζήτητα; Η απάντηση βρίσκεται σε μια μοναδική σύμπτωση γοητείας τρόπου ζωής, διεθνούς κύρους και οικονομικών/ασφαλιστικών πλεονεκτημάτων που ελάχιστες τοποθεσίες μπορούν να ανταγωνιστούν. Εδώ είναι οι κύριοι παράγοντες ζήτησης:
- Τουρισμός & Τρόπος Ζωής Παγκόσμιας Κλάσης: Το St. Moritz προσφέρει έναν προνομιούχο αλπικό τρόπο ζωής που προσελκύει σταθερά την παγκόσμια ελίτ. Η πόλη είναι συνώνυμη με τη λάμψη – φιλοξενώντας εκδηλώσεις όπως το Snow Polo World Cup, αγώνες ιπποδρομιών White Turf στη παγωμένη λίμνη και γαστρονομικά φεστιβάλ. Διαθέτει 300 ημέρες ηλιοφάνειας το χρόνο, κορυφαίο σκι (350 χλμ. πιστών, καθώς και Cresta run, bob run κ.ά.), και πολυτελείς ανέσεις από εστιατόρια με αστέρια Michelin μέχρι σχεδιαστικά καταστήματα. Αυτός ο ελκυστικός τρόπος ζωής κάνει τους πλούσιους παραθεριστές να επιστρέφουν συνεχώς, συχνά εξελισσόμενοι σε ιδιοκτήτες ακινήτων. Τα τουριστικά στατιστικά ενισχύουν αυτό το γεγονός: Το 2023 σημειώθηκαν ρεκόρ διαμονών σε ξενοδοχεία (η δεύτερη καλύτερη χρονιά της δεκαετίας) ginesta.ch. Ακόμα πιο ενδεικτικά, η ανάπτυξη της Άνω Ενγκαντίν ξεπέρασε το υπόλοιπο του Graubünden, υποδηλώνοντας την ισχυρή έλξη του St. Moritz ginesta.ch. Περίπου 53,5% των επισκεπτών των ξενοδοχείων ήταν Ελβετοί το 2023 (ελαφρώς μειωμένο από 58% το προηγούμενο έτος, καθώς επέστρεψαν περισσότεροι διεθνείς επισκέπτες) ginesta.ch, γεγονός που σημαίνει ότι σχεδόν οι μισοί ήταν ξένοι – σημάδι ανανεωμένου διεθνούς ενδιαφέροντος μετά την πανδημία. Η υψηλή ζήτηση για τουρισμό τελικά μετατρέπεται σε ζήτηση ακινήτων: πολλοί διεθνείς επισκέπτες ερωτεύονται την Ενγκαντίν και αποφασίζουν να αγοράσουν εξοχικό σπίτι για μεγαλύτερη παραμονή. Η συνεχιζόμενη στροφή στον τουρισμό όλο το χρόνο (πεζοπορία, ποδηλασία, ιστιοπλοΐα, πολιτισμός το καλοκαίρι) έχει παρατείνει την περίοδο, καθιστώντας την ιδιοκτησία σπιτιού εδώ ακόμα πιο ελκυστική και πέρα από το χειμώνα naef-prestige.ch.
- Κύρος και Σπανιότητα: Υπάρχει μόνο ένα St. Moritz – η φήμη του αποπνέει κύρος παρόμοιο με του Μονακό, του Aspen ή του Courchevel. Η ιδιοκτησία ακινήτου εδώ είναι ένα σύμβολο status. Αυτός ο παράγοντας του «τρόπαιου» σημαίνει ότι η ζήτηση είναι σχετικά ανεπηρέαστη από την τιμή: οι εύποροι συχνά αγοράζουν για συναισθηματικούς και λανιφσάιλ λόγους και όχι για καθαρή αξία. Η λάμψη της πόλης (γνωστή ως «Top of the World») και ο πρωτοποριακός της ρόλος στον χειμερινό τουρισμό δημιουργούν μια διαχρονική επιθυμία. Επιπλέον, η προσφορά είναι πεπερασμένη και γίνεται όλο και πιο περιορισμένη (κανένα νέο δεύτερο σπίτι βάσει νόμου), οπότε η ιδιοκτησία στο St. Moritz γίνεται στην κυριολεξία πιο αποκλειστική κάθε χρόνο – ένα ισχυρό κίνητρο για εκείνους που μπορούν να το αντέξουν οικονομικά.
- Επένδυση Ασφαλούς Καταφυγίου: Η πολιτική ουδετερότητα της Ελβετίας, η οικονομική σταθερότητα και το ισχυρό νόμισμα καθιστούν την ιδιοκτησία στο St. Moritz μια επένδυση ασφαλούς καταφυγίου καθώς και μια επιλογή τρόπου ζωής. Σε περιόδους παγκόσμιας αβεβαιότητας, οι πλούσιοι επενδυτές συχνά αυξάνουν τις τοποθετήσεις τους σε ελβετικά περιουσιακά στοιχεία (το φράγκο τείνει να εκτιμάται σε κρίσεις). Η UBS σημειώνει ότι παρά τη χαμηλότερη οικονομική ανάπτυξη, η «αγορά τοπικών πολυτελών ακινήτων είναι πιθανό να ωφεληθεί ακόμα από τη φήμη της ως ‘ασφαλές καταφύγιο’» ubs.com. Η ιδιοκτησία εδώ προσφέρει διατήρηση κεφαλαίου – ο ελβετικός νόμος προστατεύει ιδιαίτερα τα δικαιώματα ιδιοκτησίας και το τραπεζικό σύστημα είναι ισχυρό για χρηματοδότηση αν χρειαστεί. Για διεθνείς αγοραστές από λιγότερο σταθερές περιοχές, η μετατροπή μέρους του πλούτου σε ελβετικά ακίνητα αποτελεί μια μορφή ασφάλισης πλούτου. Αυτή η ζήτηση είναι μέρος μιας ευρύτερης τάσης «επενδυτικής μετανάστευσης», όπου εύπορες οικογένειες αποκτούν σπίτια σε σταθερές χώρες ως επιλογή plan B/διαμονής. Η Ελβετία δεν προσφέρει τυπικά golden visa, αλλά το πρόγραμμα φορολογίας κατ’ αποκοπή έχει προσελκύσει πολλούς εκατομμυριούχους, οι οποίοι με τη σειρά τους αγοράζουν ακίνητα υψηλής αξίας (συχνά σε περιοχές θερέτρων όπου επιτρέπονται άδειες). Έτσι, οι μακροοικονομικές και γεωπολιτικές ανησυχίες μπορούν πραγματικά να ενισχύσουν τη ζήτηση για ακίνητα στο St. Moritz, καθώς θεωρούνται απτό και σταθερό μέσο διατήρησης αξίας σε ταραχώδεις περιόδους.
- Ποιότητα Ζωής και Ιδιωτικότητα: Πέρα από τη λάμψη, το St. Moritz προσφέρει μια εξαιρετική ποιότητα ζωής. Η Ελβετία κατατάσσεται παγκοσμίως στην κορυφή για την ασφάλεια, την καθαριότητα, την υγειονομική περίθαλψη και την ποιότητα του περιβάλλοντος harveylawcorporation.com harveylawcorporation.com. Το περιβάλλον της Engadin – καθαρός αέρας στα 1.800μ υψόμετρο, χαμηλή εγκληματικότητα, άρτια υποδομή – αποτελεί μεγάλος πόλος έλξης. Για πλούσιους αγοραστές με οικογένειες, η περιοχή είναι ελκυστική για την ιδιωτικότητα και την ασφάλεια που προσφέρει (χωρίς πλήθη παπαράτσι, ενώ η ελβετική διακριτικότητα είναι θρυλική). Σε αντίθεση με κάποια εποχικά θέρετρα, το St. Moritz λειτουργεί όλον τον χρόνο με καλές υπηρεσίες, διεθνή σχολεία κοντά (π.χ. Lyceum Alpinum Zuoz), και άνετη διαβίωση χωρίς ταλαιπωρίες. Αυτό πείθει κάποιους να μην κάνουν μόνο διακοπές εδώ αλλά να ημικατοικούν (περνώντας αρκετούς μήνες τον χρόνο). Το γεγονός ότι περίπου 43% του πληθυσμού του St. Moritz είναι αλλοδαποί (πολλοί εύποροι expats) αναδεικνύει τη διεθνή του απήχηση ginesta.ch ginesta.ch.
- Εντός Ελβετίας: Οι κύριοι ανταγωνιστές είναι το Gstaad, το Verbier, το Zermatt και ίσως το Andermatt (αναδυόμενο χάρη στην εξαίρεση για ξένους αγοραστές). Τιμή: Αγ.Η Μόριτζ και η Γκστάαντ τείνουν να ανταγωνίζονται για την πρώτη θέση στην τιμή.Σύμφωνα με την UBS, Engadin/St.Το Σεν Μόριτζ έχει την υψηλότερη ελάχιστη τιμή για υψηλής ποιότητας εξοχικές κατοικίες με ~CHF 22.300/τ.μ., ξεπερνώντας ελαφρώς το Βερμπιέ (CHF 22.100) ubs.com.Η Ζερμάτ και η Γκστάαντ επίσης ξεκινούν βόρεια των CHF 20.000 ubs.com.Ωστόσο, σε απόλυτα υπερ-πρίμα, St.Moritz/Gstaad/Verbier όλες βλέπουν πάνω από 35.000 CHF σε κορυφαίες τοποθεσίες ubs.com.Η έκθεση Alpine του 2024 της Knight Frank έδειξε ότι η μέση τιμή για ακίνητα υψηλής ποιότητας στο Gstaad είναι ελαφρώς υψηλότερη από αυτήν του St.του Moritz (σε όρους ευρώ), αλλά με τον St.Ο Μόριτς είχε υψηλότερη ανάπτυξη εκείνο το έτος knightfrank.com.Ανάπτυξη: Πρόσφατα, το Zermatt κατείχε την πρώτη θέση στην 5ετή ανάπτυξη (CAGR ~7,4%), με το St.Το St. Moritz ~5,9%, το Verbier ~4,9%, ενώ το Gstaad υστέρησε (~0,7% σε 5 χρόνια) ubs.com ubs.com – πιθανώς επειδή το Gstaad είχε ήδη «τιμολογηθεί στην τελειότητα» νωρίτερα.Σύνθεση αγοράς: Το Gstaad καθοδηγείται ακόμη πιο έντονα από τη δευτερεύουσα κατοικία και έχει μικρό πληθυσμό όλο το χρόνο· το St.Ο Μόριτς είναι μια μεγαλύτερη πόλη με περισσότερα ξενοδοχεία και πιο διαφοροποιημένο τουρισμό.Το Verbier και το Zermatt βρίσκονται αντίστοιχα σε γαλλόφωνες και γερμανόφωνες περιοχές, αλλά όλα τα ελβετικά θέρετρα επωφελούνται από τη σταθερότητα της Ελβετίας.Ξένοι αγοραστές: Η Γκστάαντ είχε ιστορικά πολλούς διεθνείς (ιδιαίτερα από τη Μέση Ανατολή) αγοραστές· St.Ο Μόριτζ έχει περισσότερους Ευρωπαίους (Ιταλούς, Γερμανούς, Βρετανούς) και πρόσφατα Αμερικανούς.Όλα υπόκεινται στους περιορισμούς Lex Koller – ενδιαφέρον έχει ότι ορισμένα καντόνια όπως το Βαλαί (Βερμπιέ, Ζερμάτ) είχαν ιστορικά μεγαλύτερο περιθώριο αδειών για ξένους, ενώ η Βέρνη (Γκστάαντ) και τα Γκριζόνια (Σεντ Μόριτζ)Ο Μόριτζ) ήταν αυστηρότεροι.Για παράδειγμα, η Andermatt (καντόνι Uri) είναι μοναδική καθώς δεν απαιτείται άδεια – αυτό προσέλκυσε πολλούς ξένους επενδυτές και οι τιμές αυξήθηκαν κατά 9% ετησίως για 5 χρόνια ubs.com.Αλλά οι απόλυτες τιμές στο Andermatt (~20.000 CHF/m² max) παραμένουν χαμηλότερες και το κύρος του δεν έχει φτάσει ακόμη το επίπεδο των «Μεγάλων Τριών». Αποδόσεις ενοικίασης: Όλα τα ελβετικά θέρετρα έχουν παρόμοιες χαμηλές αποδόσεις (2–3%).Μια εξαίρεση: ορισμένα νέα διαμερίσματα στο Andermatt προσέφεραν προγράμματα ενοικίασης που αύξαναν ελαφρώς τις αποδόσεις (και χωρίς περιορισμούς στη χρήση από τον ιδιοκτήτη), αλλά γενικά η ελβετική πολυτέλεια = χαμηλή απόδοση, υψηλή ασφάλεια.
- Συγκριτικό Πλεονέκτημα: Σε σύγκριση με άλλες πολυτελείς αγορές σκι, το St. Moritz επωφελείται από το σχετικά λογικό κόστος συναλλαγών ακινήτων και τους χαμηλούς φόρους για τους κατοίκους που προσφέρει η Ελβετία. Δεν υπάρχουν περιορισμοί για τους ξένους κατοίκους να αγοράσουν μόλις μείνουν εδώ, σε αντίθεση με την Αυστρία όπου ακόμα και οι κάτοικοι αντιμετωπίζουν όρια σε τουριστικές ζώνες. Και ενώ η Γαλλία ή η Ιταλία επιτρέπουν ελεύθερη αγορά από ξένους, αυτές οι χώρες έχουν βαρύτερους φόρους πλούτου και κληρονομιάς που κάποιοι επενδυτές δεν προτιμούν. Το σταθερό περιβάλλον χαμηλών φόρων της Ελβετίας (ειδικά αν εξασφαλιστούν ειδικές φορολογικές συμφωνίες) είναι ένα μεγάλο κίνητρο. Επιπλέον, η προσβασιμότητα στο St. Moritz βελτιώνεται – ο πρώτος ηλεκτρικός ορεινός σιδηρόδρομος των Άλπεων ξεκίνησε εδώ, και σήμερα μπορεί κάποιος να φτάσει μέσω του αεροδρομίου Engadin (ιδιωτικά τζετ) ή με τραίνο 2ω45 από τη Ζυρίχη (με τη νέα σήραγγα Albula, η αξιοπιστία είναι καλύτερη). Η καλή συνδεσιμότητα σημαίνει ευκολότερη απόλαυση του σπιτιού, αυξάνοντας τη ζήτηση.
- Σε σύγκριση με τις γαλλικές Άλπεις: Το Courchevel 1850 θεωρείται συχνά ο πιο κοντινός ανταγωνιστής σε λάμψη και τιμή. Τα κορυφαία ακίνητά του φτάνουν περίπου τα 30.000 CHF/m² (31.900 EUR) ubs.com – περίπου 25% χαμηλότερα από τα κορυφαία ακίνητα του St. Moritz. Ωστόσο, το Courchevel σημείωσε πρόσφατα μεγάλη άνοδο +9% knightfrank.com λόγω περιορισμένης προσφοράς, ξεπερνώντας στην πραγματικότητα την ελβετική άνοδο για εκείνο το έτος. Άλλα γαλλικά χιονοδρομικά όπως το Val d’Isère ξεκινούν περίπου από 14.000 CHF/m² για καλές ιδιοκτησίες (πολυτελή έως ~15–20.000 CHF) ubs.com. Το Megève και το Chamonix έχουν επίσης τιμές πενταψήφιες ανά m², αλλά γενικά < 15.000 CHF. Η Γαλλία προσφέρει μεγαλύτερα χιονοδρομικά πεδία (Les 3 Vallées, Espace Killy) και δεν υπάρχουν περιορισμοί για ξένους αγοραστές – γεγονός που αυξάνει τη δεξαμενή δυνητικών αγοραστών. Από την άλλη, τα έξοδα συναλλαγής είναι υψηλά (7,5% φόρος μεταβίβασης στη Γαλλία) και η ιδιοκτησία έρχεται με φορολογικές επιπλοκές πλούτου για ορισμένους ξένους. Μερικοί υπερπλούσιοι προτιμούν την ελβετική διακριτικότητα και σταθερότητα από το περιβάλλον της ΕΕ. Από άποψη τρόπου ζωής, το St. Moritz υπερτερεί σε αποκλειστικότητα (το Courchevel είναι πολύ αποκλειστικό τον χειμώνα, αλλά πολύ πιο ήσυχο εκτός σεζόν· το St. Moritz έχει κοινωνία όλο τον χρόνο). Κλίμα: Το μεγάλο υψόμετρο του St. Moritz (η πόλη στα 1.800μ) σημαίνει αξιόπιστο χιόνι και επίσης δροσερό καλοκαίρι· πολλά γαλλικά θέρετρα είναι χαμηλότερα (Megève ~1.100μ) με μεγαλύτερη μεταβλητότητα χιονιού.
- Σε σύγκριση με τα Αυστριακά & Ιταλικά Άλπεις: Το κορυφαίο θέρετρο της Αυστρίας, το Kitzbühel, έχει γνωρίσει αύξηση του ενδιαφέροντος. Είναι το ακριβότερο στην Αυστρία αλλά με αρχικές τιμές περίπου ~CHF 13.900/μ² – σχεδόν το μισό του St. Moritz ubs.com. Τα πολυτελή σαλέ στο Kitz μπορεί να φτάνουν τα ~CHF 20k/μ² ubs.com, ωστόσο παραμένουν πολύ χαμηλότερα από τα ελβετικά επίπεδα. Ωστόσο, το Kitzbühel είχε ισχυρή άνοδο τιμών +8,5% πρόσφατα knightfrank.com. Ένα μεγάλο μειονέκτημα για τους ξένους: τα περισσότερα αυστριακά αλπικά χωριά περιορίζουν αυστηρά την ιδιοκτησία δεύτερης κατοικίας από μη ντόπιους, απαιτώντας συχνά οι αγοραστές να γίνουν τοπικοί κάτοικοι ή να δεσμευτούν να ενοικιάζουν τουριστικά καταλύματα. Αυτό περιορίζει τη διεθνή αγορά σε μέρη όπως το Lech ή το St. Anton, διατηρώντας τις τιμές χαμηλότερες από ό,τι θα μπορούσαν να είναι με πλήρη διεθνή ζήτηση. Το κορυφαίο θέρετρο της Ιταλίας, η Cortina d’Ampezzo (που προετοιμάζεται για τους Χειμερινούς Ολυμπιακούς του 2026) είναι πολύ φθηνότερο: οι πολυτελείς κατοικίες ξεκινούν από ~CHF 11.800/μ² ubs.com. Η Ιταλία γενικά δεν προσελκύει τους ίδιους παγκόσμιους αγοραστές σπιτιών για σκι εκτός από κάποιους Βρετανούς και Ρώσους ιστορικά, εν μέρει λόγω λιγότερης ασφάλειας στη νομική/φορολογική νομοθεσία. Το πλεονέκτημα της Ελβετίας είναι ότι προσελκύει πραγματικά παγκόσμιους αγοραστές που δεν θα σκεφτούν να αγοράσουν στην Ιταλία ή στην Αυστρία λόγω αυτών των παραγόντων. Συνολικά, τα ελβετικά θέρετρα κυριαρχούν στην κορυφή της κατάταξης τιμών των Άλπεων – στην πραγματικότητα, οι πέντε ακριβότερες αγορές των Άλπεων βρίσκονται όλες στην Ελβετία (St. Moritz, Verbier, Zermatt, Gstaad και Andermatt) ubs.com. Αυτό τονίζει την ελκυστικότητα της Ελβετίας και το premium που συνοδεύει τα ακίνητά της.
- Παγκόσμιο Πλαίσιο: Βλέποντας πέρα από τις Άλπεις, οι μόνες αγορές κατοικιών που ανταγωνίζονται το St. Moritz στο τμήμα σκι/διακοπών είναι μέρη όπως το Aspen, Colorado και το Jackson Hole στις ΗΠΑ, ή το Whistler (σε μικρότερο βαθμό). Μια διεθνής σύγκριση από έναν δείκτη πολυτελείας τοποθέτησε το Aspen και το Μονακό ελαφρώς μπροστά από το St. Moritz σε πρόσφατη αύξηση τιμών finews.com. Ωστόσο, το St. Moritz διατηρεί τη θέση του ως μία από τις πέντε κορυφαίες αγορές θερέτρων στον κόσμο ως προς την τιμή. Το Μονακό είναι σε δική του κατηγορία (αστικό, παραλιακό, μη συγκρίσιμο lifestyle), ενώ στο Aspen το ultra-prime μπορεί να ξεπεράσει τα $100k/m², αλλά τα διαθέσιμα ακίνητα είναι ελάχιστα. Το κλίμα και η γεωγραφία επίσης διαφοροποιούν – κάποιοι υπερ-πλούσιοι που θέλουν και θάλασσα και σκι ενδέχεται να προτιμούν τις Άλπεις για σκι (οπότε το St. Moritz ανταγωνίζεται μέρη όπως το Gstaad και το Courchevel και όχι π.χ. το St. Barts). Σημαντικό επίσης είναι ότι η μοναδική ουδετερότητα και η τραπεζική εχεμύθεια της Ελβετίας προσελκύουν ένα προφίλ επενδυτών που τα αμερικανικά θέρετρα, για παράδειγμα, δεν μπορούν. Έτσι, το St. Moritz έχει χαράξει μια ανθεκτική θέση στη διασταύρωση της παγκόσμιας ευημερίας, του αθλητισμού και του στυλ.
Συνοψίζοντας, η ζήτηση για ακίνητα στο St. Moritz καθοδηγείται από έναν δυναμικό συνδυασμό γοητείας τρόπου ζωής, κύρους και οικονομικής σύνεσης. Η ικανότητα της πόλης να ανανεώνεται συνεχώς – π.χ. φιλοξενώντας νέες πολιτιστικές εκδηλώσεις, υιοθετώντας αθλητισμό όλο τον χρόνο, αναβαθμίζοντας τις πολυτελείς της προσφορές – τη διατηρεί επίκαιρη για νέες γενιές αγοραστών. Και οι ευρύτερες τάσεις (απομακρυσμένη εργασία που επιτρέπει περισσότερο χρόνο σε εξοχικές κατοικίες, ανάπτυξη UHNW πλούτου, κ.ά.) στηρίζουν αυτήν τη ζήτηση. Κανένα άλλο αλπικό θέρετρο δεν διαθέτει τον ίδιο συνδυασμό χαρακτηριστικών, γι’ αυτό το St. Moritz παραμένει στην κορυφή της λίστας για κυνηγούς πολυτελών ακινήτων, ακόμα και όταν συγκρίνεται με μέρη όπως τα Gstaad, Zermatt, Courchevel ή Aspen.
Σύγκριση με Άλλες Ελβετικές και Αλπικές Αγορές Πολυτελείας
Το St. Moritz συχνά συγκρίνεται με μερικές άλλες κορυφαίες αγορές των Άλπεων. Δείτε πώς συγκρίνεται σε βασικούς τομείς τόσο με ελβετικούς ανταγωνιστές όσο και με ελίτ θέρετρα του εξωτερικού:
Συμπερασματικά, το St. Moritz βρίσκεται στην κορυφή ή κοντά στην κορυφή της πολυτελούς ορεινής αγοράς ακινήτων. Οι κύριοι Ελβετοί ανταγωνιστές του προσφέρουν ανάλογη αποκλειστικότητα, αλλά κανείς δεν συνδυάζει στο ίδιο βαθμό το μέγεθος της πόλης, τη θέα στη λίμνη, το κλίμα και το ιστορικό της γοητείας. Σε διεθνές επίπεδο, αν και μπορεί να βρει κανείς θέρετρα με εξίσου μεγάλη γοητεία ή ακόμη υψηλότερες μεμονωμένες πωλήσεις, η συνολική αγορά του St. Moritz παραμένει μία από τις πιο ανθεκτικές και υψηλότερης αξίας. Για έναν αγοραστή ή επενδυτή, η διαφοροποίηση εντός των Άλπεων μπορεί να σημαίνει να κοιτάξει και άλλα θέρετρα, αλλά το St. Moritz πιθανότατα θα συνεχίσει να διατηρεί ένα premium – αντανάκλαση του διάσημου brand του και της διαχρονικής του γοητείας.
Πηγές: Ελβετικές αναφορές αγοράς και ειδήσεις (UBS, Wüest Partner, Ginesta Immobilien) ginesta.ch ubs.com ginesta.ch; Δεδομένα δείκτη ορεινών ακινήτων (Knight Frank, Naef) knightfrank.com naef-prestige.ch; Πηγές Investropa και ομοσπονδιακές για αποδόσεις/φόρους investropa.com ubs.com; Στατιστικά τουρισμού και τοπικές γνώσεις ginesta.ch ginesta.ch. Τα συγκεντρωμένα δεδομένα παρουσιάζουν τα πιο πρόσφατα διαθέσιμα μέχρι το 2025, προσφέροντας μια συνολική εικόνα του κλίματος ακινήτων στο St. Moritz και το πλαίσιό του στη γενικότερη αγορά. Κάθε πτυχή – από τους νομοθετικούς περιορισμούς μέχρι τις πολυτελείς τάσεις – συμβάλλει στην κατανόηση αυτής της μοναδικής αγοράς ακινήτων υψηλού υψομέτρου.
