Άνθιση της Χερσονήσου των Δισεκατομμυριούχων: Έκθεση Αγοράς Ακινήτων Σαιν-Ζαν-Καπ-Φερά 2025

Κοιτώντας μπροστά, το κλίμα της αγοράς παραμένει αισιόδοξο για επενδύσεις στο Cap Ferrat. Τα επιτόκια αναμένεται να μειωθούν ελαφρώς, διευκολύνοντας τη χρηματοδότηση αγορών πολυτελείας για όσους το χρειάζονται cotedazur-sothebysrealty.com – αν και πολλές συναλλαγές εδώ γίνονται με μετρητά. Η επιστροφή των διεθνών υπερ-πλούσιων αγοραστών, ειδικά από Βόρεια Αμερική, Μέση Ανατολή και τον τεχνολογικό τομέα, προβλέπεται να συνεχίσει να ενισχύει τη ζήτηση investropa.com rosengart.mc. Οι τάσεις δημιουργίας πλούτου (π.χ. τεχνολογικά IPOs, εξαγορές βιομηχανιών) δημιουργούν νέους αγοραστές στα 30 και 40 τους που ανυπομονούν να αποκτήσουν «τρόπαια» σπίτια στη Ριβιέρα rosengart.mc. Αυτοί οι παράγοντες, σε συνδυασμό με τη διαρκή έλλειψη ακινήτων, υποδηλώνουν ότι το Cap Ferrat θα παραμείνει ισχυρή αγορά πωλητή τα επόμενα χρόνια, αν και με περιορισμένο όγκο λόγω έλλειψης προσφοράς.

Επισκόπηση της Αγοράς Ενοικιάσεων: Η Λάμψη των Βραχυχρόνιων Ενοικιάσεων έναντι της Πραγματικότητας των Μακροχρόνιων

Η αγορά ενοικιάσεων στο Saint‑Jean‑Cap‑Ferrat χωρίζεται μεταξύ ενοικιάσεων πολυτελών κατοικιών για διακοπές και μιας πολύ μικρής αγοράς μακροχρόνιων ενοικιάσεων. Οι βραχυχρόνιες πολυτελείς ενοικιάσεις – βίλες που ενοικιάζονται ανά εβδομάδα ή μήνα το καλοκαίρι – φτάνουν σε εξωφρενικά ποσά, συχνά δεκάδες χιλιάδες ευρώ την εβδομάδα, προσελκύοντας διασημότητες και εκλεκτούς παραθεριστές. Πλατφόρμες και πρακτορεία όπως τα Airbnb Luxe, onefinestay και τοπικοί ειδικοί καταχωρούν βίλες στο Cap Ferrat για εποχιακή ενοικίαση, και η πληρότητα στην υψηλή σεζόν είναι πολύ μεγάλη. Για παράδειγμα, η πληρότητα ξενοδοχείων/βιλών στη Νίκαια έφτασε το σχεδόν 90% τον Ιούνιο του 2024, αντανακλώντας τη ραγδαία τουριστική ζήτηση στη Ριβιέρα investropa.com investropa.com. Με τη Γαλλία να στοχεύει σε αριθμό-ρεκόρ επισκεπτών έως το 2025, η ζήτηση για βραχυχρόνιες διαμονές στην Κυανή Ακτή αυξάνεται συνεχώς, γεγονός που με τη σειρά του ωθεί τα ενοίκια πολυτελών κατοικιών προς τα πάνω investropa.com investropa.com. Ταξιδιώτες με οικονομική άνεση που διστάζουν να αγοράσουν με €50 εκατ. ευχαρίστως πληρώνουν €50.000–€100.000 το μήνα για να νοικιάσουν μια βίλα στο Cap Ferrat για το καλοκαίρι. Αυτό το εποχιακό εισόδημα από ενοίκια μπορεί να είναι σημαντικό για τους ιδιοκτήτες, βοηθώντας στην κάλυψη των ετήσιων εξόδων διατήρησης. Ωστόσο, πρόσφατες ρυθμιστικές αλλαγές αρχίζουν να αναδιαμορφώνουν αυτή την αγορά.

Μία αναδυόμενη τάση είναι οι επαγγελματικές λειτουργίες ενοικίασης βιλών: κάποιοι ιδιοκτήτες ή επενδυτές μετατρέπουν κτήματα σε πλήρως στελεχωμένες πολυτελείς εξοχικές κατοικίες, λειτουργώντας τα ουσιαστικά ως κερδοφόρα μικρο-θέρετρα το καλοκαίρι. Αυτό μπορεί να αποφέρει υψηλότερες αποδόσεις, αλλά απαιτεί επίσης άδειες και συμμόρφωση με τους νέους κανόνες (συμπεριλαμβανομένης της πιθανής ταξινόμησης ως εμπορική επιχείρηση ενοικίασης). Συνολικά, η αγορά ενοικίων του Cap Ferrat μπορεί να χαρακτηριστεί ως «υψηλή τιμή, χαμηλή απόδοση» – ελκυστική για υπερ-πλούσιους παραθεριστές και χρήσιμη για τους ιδιοκτήτες για να καλύπτουν τα έξοδα, αλλά όχι ως κύριο επενδυτικό κίνητρο. Οι πρόσφατες γαλλικές μεταρρυθμίσεις στην ενοικίαση ίσως μειώσουν την κερδοφορία και την ευκολία των βραχυχρόνιων μισθώσεων λίγο (λιγότερες διανυκτερεύσεις, αυστηρότερη επιβολή) investropa.com, ωστόσο η ζήτηση για πολυτελείς ενοικιάσεις διακοπών εδώ παραμένει αμείωτη. Όπως ανέφερε μία έκθεση, «τουρίστες και απόδημοι έλκονται από τον πολυτελή τρόπο ζωής της Ριβιέρας… τα ακίνητα δεν μένουν κενά για πολύ» investropa.com – μια διαπίστωση που ισχύει ιδιαίτερα για το αποκλειστικό Cap Ferrat.

Νέες Αναπτύξεις & Σημαντικά Έργα

Η νέα κατασκευή στο Saint‑Jean‑Cap‑Ferrat είναι εξαιρετικά σπάνια λόγω της γεωγραφίας της χερσονήσου και των αυστηρών πολεοδομικών κανονισμών. Δεν υπάρχουν εκτεταμένοι νέοι πύργοι διαμερισμάτων ή μεγάλες οικιστικές αναπτύξεις στον ορίζοντα – και αυτό είναι σκόπιμο. Η κοινότητα δίνει προτεραιότητα στη διατήρηση των ιστορικών βιλών, της φυσικής βλάστησης και της γοητείας χαμηλής πυκνότητας. Οποιαδήποτε ανάπτυξη τείνει να είναι μικρής κλίμακας και πολυτελής. Για παράδειγμα, μια «νεόδμητη» πολυτελής κατοικία δύο μονάδων ολοκληρώθηκε στο χωριό το 2025 (ένα διώροφο διαμέρισμα ~191 τ.μ. με τιμή €4,9 εκατ.) residences-immobilier.com, προσφέροντας σύγχρονα διαμερίσματα στην καρδιά της πόλης – αλλά τέτοια μικρά έργα συμπλήρωσης είναι η εξαίρεση. Οι πραγματικές «αναπτύξεις» στο Cap Ferrat είναι συχνά σημαντικές ανακαινίσεις ή αναβαθμίσεις υφιστάμενων τοποσήμων. Ένα χαρακτηριστικό παράδειγμα είναι το Grand-Hôtel du Cap-Ferrat (Four Seasons), ένα σημείο αναφοράς της χερσονήσου, το οποίο το 2024 παρουσίασε ένα ανανεωμένο Club Dauphin, νέα σουίτα ρετιρέ και ανανεωμένους εσωτερικούς χώρους για να διατηρήσει το πεντάστερο προφίλ του press.fourseasons.com press.fourseasons.com. Αυτές οι αναβαθμίσεις διατηρούν την προσφορά φιλοξενίας του Cap Ferrat σε παγκόσμιο επίπεδο και ενισχύουν την ελκυστικότητά του τόσο για ταξιδιώτες πολυτελείας όσο και για ιδιοκτήτες ακινήτων.

Ένα ακόμη αξιοσημείωτο έργο είναι η αναζωογόνηση της παραλίας Paloma, ενός από τα εμβληματικά παραθαλάσσια σημεία του Cap Ferrat. Το καλοκαίρι του 2025, το ιδιωτικό beach club και το εστιατόριο της Paloma έκλεισαν για μια μεγάλη ανακαίνιση, με τον τοπικό δήμο να επιβλέπει την επιλογή νέου διαχειριστή και μια «εκσυγχρονισμένη εγκατάσταση» να αναμένεται να κάνει ντεμπούτο το καλοκαίρι του 2026 livingonthecotedazur.com livingonthecotedazur.com. Η παραλία Paloma αποτελεί εδώ και καιρό σύμβολο της ριβιέρας (συχνά επισκέπτονταν ο Πικάσο, διασημότητες και αριστοκράτες), οπότε η ανακαίνισή της είναι σημαντική για ντόπιους και επισκέπτες. Το σχέδιο είναι να επανασχεδιαστεί αυτό το ιστορικό beach club σύμφωνα με τα σύγχρονα πρότυπα πολυτέλειας διατηρώντας παράλληλα τη φιλόξενη γοητεία του livingonthecotedazur.com. Οι κάτοικοι παρακολουθούν στενά – η προσωρινή απώλεια αυτής της παροχής το 2025 έγινε αισθητή στην κοινωνική σκηνή – αλλά η προσμονή είναι μεγάλη ότι μια ανανεωμένη Paloma Beach το 2026 θα ενισχύσει περαιτέρω τη γοητεία του Cap Ferrat. Αυτό το είδος έργου δείχνει την ισορροπία παλιού και νέου: ιστορικοί χώροι που επανασχεδιάζονται ώστε να ανταποκρίνονται στις σύγχρονες προσδοκίες διατηρώντας τον χαρακτήρα τους livingonthecotedazur.com.

Στη άμεση περιοχή, η ευρύτερη Γαλλική Ριβιέρα βλέπει κάποιες νέες υπερπολυτελείς αναπτύξεις που έμμεσα ωφελούν το Cap Ferrat αυξάνοντας το προφίλ της περιοχής. Για παράδειγμα, ένα υπερπολυτελές ξενοδοχειακό συγκρότημα στο Cap d’Ail (κοντά στο Μονακό) ανοίγει το 2025 cotedazur-sothebysrealty.com, φέρνοντας επιπλέον υποδομές υψηλού επιπέδου στη Ριβιέρα. Αν και δεν βρίσκεται στο ίδιο το Cap Ferrat, τέτοια έργα (συμπεριλαμβανομένης της επέκτασης γης “Mareterra” αξίας €2 δισ. στο Μονακό) προσθέτουν στο συνολικό οικοσύστημα κύρους στο οποίο συμμετέχουν οι ιδιοκτήτες στο Cap Ferrat monacolife.net. Επιπλέον, αρκετά θρυλικά κτήματα κατά μήκος της ακτής έχουν αλλάξει χέρια και φημολογείται ότι προορίζονται για ανακαινίσεις ή αλλαγή χρήσης – π.χ. η Villa La Tour στην άκρη του Cap Ferrat φέρεται να πουλήθηκε σε επενδυτές που ίσως επιδιώξουν χρήση φιλοξενίας rosengart.mc. Ωστόσο, οποιαδήποτε σημαντική εμπορική ανάπτυξη θα αντιμετωπίσει αυστηρές διαδικασίες έγκρισης.

Συνολικά, το μέλλον του Saint‑Jean‑Cap‑Ferrat πιθανότατα περιλαμβάνει εξέλιξη παρά επέκταση. Αναμένεται να δούμε υπάρχοντα ακίνητα να αλλάζουν χέρια σε νέους ιδιοκτήτες που τα αναβαθμίζουν και τα εκσυγχρονίζουν, παρά ολοκαίνουργια κτίρια να αλλάζουν τον ορίζοντα. Οι αρχές και οι κάτοικοι της χερσονήσου δεν έχουν διάθεση για υπερανάπτυξη. Η έμφαση θα παραμείνει στη ποιότητα έναντι της ποσότητας: σχολαστικές αποκαταστάσεις, βελτιωμένες παροχές (όπως beach clubs, μαρίνες, κήποι) και ενσωμάτωση τεχνολογίας σε παλιές βίλες (για βιωσιμότητα και ασφάλεια) αντί για αύξηση της πυκνότητας. Αυτό διασφαλίζει ότι το Cap Ferrat διατηρεί τα χαρακτηριστικά που το κάνουν τόσο επιθυμητό – αποκλειστικότητα, ιστορικό χαρακτήρα και φυσική ομορφιά – ακόμη και καθώς προσαρμόζεται στη σύγχρονη πολυτελή διαβίωση. Συνοψίζοντας, οποιεσδήποτε “αναπτύξεις” εδώ αφορούν το να ενισχύσουν την εμπειρία πολυτέλειας και όχι να προσθέσουν περισσότερα προϊόντα.

Νομικές & Φορολογικές Σκέψεις για Αγοραστές/Επενδυτές

Η επένδυση σε ακίνητο στο Saint‑Jean‑Cap‑Ferrat σημαίνει πλοήγηση στο νομικό και φορολογικό τοπίο της Γαλλίας, το οποίο μπορεί να είναι περίπλοκο αλλά είναι καλά εδραιωμένο. Βασικά σημεία που πρέπει να ληφθούν υπόψη περιλαμβάνουν:

• Φόρος Περιουσίας (Impôt sur la Fortune Immobilière, IFI) – Η Γαλλία επιβάλλει ετήσιο φόρο περιουσίας σε ακίνητα. Όλοι οι ιδιοκτήτες ακινήτων στη Γαλλία, συμπεριλαμβανομένων των μη κατοίκων, υπόκεινται σε αυτόν εάν η καθαρή αξία των γαλλικών ακινήτων τους υπερβαίνει το €1,3 εκατομμύρια worldwideproperty.co home-hunts.com. Οι φορολογικοί συντελεστές είναι προοδευτικοί, από 0,5% έως 1,5% για αξίες άνω των €10 εκατομμυρίων. Αυτό σημαίνει ότι σχεδόν κάθε ιδιοκτήτης βίλας στο Cap Ferrat θα αντιμετωπίσει IFI. Ορισμένες εκπτώσεις (όπως τα στεγαστικά δάνεια επί του ακινήτου) μπορούν να μειώσουν τη φορολογητέα αξία property-serviceazur.com. Σημαντικό είναι ότι ο IFI εφαρμόζεται μόνο σε ακίνητα· από το 2018 η Γαλλία αφαίρεσε άλλα περιουσιακά στοιχεία από τον φόρο περιουσίας. Παρ’ όλα αυτά, για ένα σπίτι αξίας €20 εκατ. μπορεί να οφείλονται πάνω από €100.000 ετησίως σε IFI. Ο φόρος περιουσίας συχνά αποτελεί έκπληξη για τους νεοεισερχόμενους, αλλά οι έμπειροι αγοραστές τον υπολογίζουν ως κόστος ιδιοκτησίας στη Γαλλία. Υπάρχει συζήτηση για μεταρρυθμίσεις, αλλά από το 2025 ο IFI παραμένει (αν και υπάρχει ανώτατο όριο ώστε ο συνολικός φόρος εισοδήματος + IFI να μην υπερβαίνει το 75% του εισοδήματος) livingonthecotedazur.com. Οι υποψήφιοι ξένοι αγοραστές θα πρέπει να συμβουλεύονται ειδικούς για βέλτιστες δομές ιδιοκτησίας – π.χ. αγορά μέσω γαλλικής εταιρείας διαχείρισης ακινήτων (SCI) ή άλλων οχημάτων – που μερικές φορές μπορούν να διευκολύνουν τον σχεδιασμό κληρονομιάς ή να μειώσουν την έκθεση στον φόρο.
• Φόροι Ακινήτων – Η Γαλλία έχει δύο βασικούς ετήσιους φόρους ακινήτων: Taxe Foncière (φόρος γης/ιδιοκτησίας) και Taxe d’Habitation (φόρος κατοικίας). Ο φόρος Foncière καταβάλλεται από τους ιδιοκτήτες και διαφέρει ανά δήμο· στο Cap Ferrat είναι σχετικά μέτριος δεδομένων των αξιών των ακινήτων (συχνά μερικές χιλιάδες ευρώ ανά εκατομμύριο αξίας, ανάλογα με το τοπικό ποσοστό). Πιο αξιοσημείωτο είναι ότι ο Taxe d’Habitation (ο οποίος πλέον ισχύει μόνο για δευτερεύουσες κατοικίες και ακίνητα υψηλής αξίας, αφού καταργήθηκε για τις περισσότερες κύριες κατοικίες) μπορεί να είναι σημαντικός. Ως δημοφιλής περιοχή δευτερεύουσας κατοικίας σε χαρακτηρισμένη “ζώνη στενότητας” κατοικίας, το δημοτικό συμβούλιο του Saint‑Jean‑Cap‑Ferrat επιβάλλει πρόσθετο φόρο στον Taxe d’Habitation για δευτερεύουσες κατοικίες. Μάλιστα, από το 2020 ο δήμος έχει επιβάλει τον μέγιστο πρόσθετο φόρο 40% πάνω από τον κανονικό φόρο κατοικίας για μη κύριες κατοικίες toutsurmesfinances.com. Αυτό σημαίνει ότι οι ιδιοκτήτες δευτερευουσών κατοικιών πληρώνουν 1,4× τον βασικό φόρο, μια πολιτική που στοχεύει να αποθαρρύνει τα κενά εξοχικά και να αυξήσει τα έσοδα. Για μια πολυτελή βίλα, ο ετήσιος taxe d’habitation (με πρόσθετο φόρο) μπορεί εύκολα να φτάσει σε πενταψήφιο ποσό σε ευρώ. Αν και αυτά τα κόστη διατήρησης είναι μικρά σε σχέση με την αύξηση της αξίας ενός περιουσιακού στοιχείου €50M, οι αγοραστές θα πρέπει να τα προϋπολογίσουν. Υπάρχουν επίσης φοροαπαλλαγές/εξαιρέσεις σε ορισμένες περιπτώσεις (ανακαίνιση ή ενεργειακές αναβαθμίσεις μπορούν να μειώσουν τον φόρο ακινήτων, και πολύ υψηλής κατηγορίας κατοικίες μπορεί να δικαιούνται απαλλαγή από μέρος του taxe d’habitation αν χαρακτηριστούν ως “maisons de tourisme” κ.λπ.), αλλά γενικά θα πρέπει να αναμένεται ετήσιος τοπικός φόρος ως μέρος της ιδιοκτησίας.
• Κανόνες Ιδιοκτησίας για Αλλοδαπούς – Η Γαλλία δεν επιβάλλει καμία γενική απαγόρευση στην αλλοδαπή ιδιοκτησία ακινήτων. Είτε είστε πολίτης της ΕΕ, Αμερικανός, από τη Μέση Ανατολή κ.λπ., μπορείτε ελεύθερα να αγοράσετε ακίνητο στο όνομά σας ή μέσω εταιρείας properstar.com investropa.com. Η διαδικασία αγοράς διεκπεραιώνεται από συμβολαιογράφους και θεωρείται ασφαλής. Οι ξένοι αγοραστές συχνά χρησιμοποιούν γαλλικές εταιρείες αστικού δικαίου (π.χ. SCI – Société Civile Immobilière) για να κατέχουν το ακίνητο, κάτι που μπορεί να προσφέρει οφέλη στον προγραμματισμό κληρονομιάς και διαχωρισμό ευθύνης en.parisrental.com. Είναι σημαντικό να σημειωθεί ότι η ιδιοκτησία ακινήτου δεν παρέχει δικαίωμα διαμονής – οι μη πολίτες της ΕΕ υπόκεινται ακόμα στον κανόνα των 90 ημερών της Σένγκεν για επισκέψεις, οπότε όσοι επιθυμούν να διαμείνουν περισσότερο πρέπει να αποκτήσουν μακροχρόνια βίζα ή άδεια διαμονής με άλλους τρόπους ptireturns.com francetaxlaw.com. Ορισμένοι μη Ευρωπαίοι αγοραστές αποκτούν ένα αντίστοιχο “Golden Visa” επενδύοντας μέσω γειτονικών χωρών (Πορτογαλία κ.λπ.) ή απλώς χρησιμοποιούν το σπίτι τους στο Cap Ferrat ως εξοχική κατοικία με τουριστική ιδιότητα. Χρηματοδότηση είναι διαθέσιμη: Οι γαλλικές τράπεζες δανείζουν σε ξένους αγοραστές, συνήθως έως 50–60% LTV για μη κατοίκους, αλλά πολλές συναλλαγές στο Cap Ferrat γίνονται με μετρητά λόγω της πελατείας.
• Κόστη Συναλλαγής & Φόροι – Η αγορά ακινήτου επιφέρει περίπου 7–8% έξοδα κλεισίματος στη Γαλλία (τέλος μεταβίβασης, συμβολαιογραφικά έξοδα) για υφιστάμενα ακίνητα – κάτι που πρέπει να γνωρίζουν οι αγοραστές από χώρες με χαμηλό τέλος μεταβίβασης. Δεν υπάρχει απαλλαγή από το τέλος μεταβίβασης για αλλοδαπούς· όλοι πληρώνουν το ίδιο. Εάν ο αγοραστής πουλήσει κάποια στιγμή, φόρος υπεραξίας θα επιβληθεί σε οποιοδήποτε κέρδος (19% βάση για πωλητές ΕΕ συν προσαυξήσεις για υψηλά κέρδη, και επιπλέον 17,2% κοινωνική εισφορά για μη κατοίκους, αν και οι συνθήκες και οι απαλλαγές μπορεί να το μειώσουν) investropa.com. Ωστόσο, η Γαλλία παρέχει απαλλαγές υπεραξίας μετά από μακροχρόνια κατοχή – μετά από 22 χρόνια απαλλάσσεστε από τον βασικό φόρο υπεραξίας και μετά από 30 χρόνια απαλλάσσεστε από τις κοινωνικές εισφορές investropa.com. Πολλοί ιδιοκτήτες-τρόπαια διατηρούν τα ακίνητα για δεκαετίες ή γενιές, αποφεύγοντας ουσιαστικά τον φόρο υπεραξίας. Ο φόρος κληρονομιάς μπορεί επίσης να απασχολεί τους αλλοδαπούς ιδιοκτήτες γαλλικών ακινήτων, καθώς το γαλλικό δίκαιο μπορεί να εφαρμόσει κανόνες αναγκαστικής διαδοχής – η συμβουλή με διασυνοριακό δικηγόρο κληρονομιάς είναι σοφή για τη δομή της ιδιοκτησίας αν αυτό σας απασχολεί.

Συνοψίζοντας, η Γαλλία προσφέρει ένα σταθερό νομικό περιβάλλον για τα δικαιώματα ιδιοκτησίας, αλλά με συνεχιζόμενα κόστη (φόρους) που οι ιδιοκτήτες πρέπει να προγραμματίσουν. Το θετικό είναι ότι αυτοί οι φόροι χρηματοδοτούν την εξαιρετική υποδομή, ασφάλεια και υπηρεσίες της περιοχής, που κάνουν μέρη όπως το Cap Ferrat τόσο βιώσιμα. Πολλοί υπερ-πλούσιοι αγοραστές θεωρούν τους φόρους ως σχετικά μικρές ανταλλαγές για την «ανεκτίμητη» απόλαυση της ιδιοκτησίας στη Ριβιέρα. Όπως σημείωσε μια διεθνής εταιρεία ακινήτων, η αγορά πολυτελών ακινήτων της Γαλλίας το 2025 παραμένει σταθερή και ελκυστική εν μέσω παγκόσμιων αλλαγών – προσφέροντας ασφάλεια, τρόπο ζωής και διατήρηση πλούτου παρά τους φόρους thesuperprime.com. Παρ’ όλα αυτά, οι υποψήφιοι επενδυτές θα πρέπει να εισέλθουν με ανοιχτά μάτια σχετικά με τις φορολογικές υποχρεώσεις που συνοδεύουν το κομμάτι του παραδείσου τους στο Cap Ferrat.

Σύγκριση Cap Ferrat με Νίκαια, Κάννες & Μονακό

Πώς συγκρίνεται το Saint‑Jean‑Cap‑Ferrat με τους διάσημους γείτονές του στη Ριβιέρα; Εν συντομία: Το Cap Ferrat είναι μικρότερο, πιο ήσυχο και πολύ ακριβότερο από σχεδόν οποιαδήποτε άλλη τοποθεσία, εκτός από το Μονακό. Κάθε γειτονική περιοχή έχει το δικό της προφίλ ακινήτων:

• Νίκαια: Ως η μεγαλύτερη πόλη της Ριβιέρας, η Νίκαια προσφέρει μια ποικιλία στην αγορά ακινήτων με πολύ χαμηλότερες μέσες τιμές (περίπου 8.600 €/μ² κατά μέσο όρο το 2025 residences-immobilier.com residences-immobilier.com, περίπου το ένα τρίτο των τιμών του Cap Ferrat). Η ελκυστικότητα της Νίκαιας έγκειται στις αστικές παροχές, τη ζωντανή πολιτιστική σκηνή και τον συνδυασμό κύριων κατοικιών και εξοχικών σπιτιών. Υπάρχουν πολυτελή ακίνητα (π.χ. αρχοντικά Belle Époque στο Mont Boron ή ρετιρέ στην Promenade), αλλά ακόμα και το υψηλό επίπεδο της Νίκαιας (κορυφαία διαμερίσματα ~14.000 €/μ² residences-immobilier.com residences-immobilier.com) είναι ένα κλάσμα της υπερπολυτελούς αγοράς του Cap Ferrat. Σε αντίθεση με το ήσυχο Cap Ferrat, η Νίκαια είναι μια πολυσύχναστη πόλη – ελκυστική για όσους θέλουν ευκολία μετακίνησης με τα πόδια και ρευστότητα στην αγορά (πολύ περισσότερες συναλλαγές πραγματοποιούνται ετησίως στη Νίκαια). Ωστόσο, η Νίκαια δεν μπορεί να προσφέρει την απομόνωση ή την αποκλειστικότητα του Cap Ferrat. Ένας αγοραστής με 20 εκατ. ευρώ στη Νίκαια μπορεί να αποκτήσει ένα εντυπωσιακό ρετιρέ ή μια βίλα σε λόφο, καθώς και εγγύτητα σε διεθνές αεροδρόμιο, αλλά θυσιάζει το ιδιωτικό, θέρετρο-όπως περιβάλλον της χερσονήσου. Από επενδυτική άποψη, η αγορά ακινήτων της Νίκαιας είναι σταθερή, με την πόλη να σημειώνει μέτρια αύξηση τιμών και ακόμη και νέα ανάπτυξη (π.χ. νέα παραθαλάσσια διαμερίσματα) – αλλά το Cap Ferrat υπεραποδίδει σε μακροπρόθεσμη αξία λόγω σπανιότητας. Ουσιαστικά, η Νίκαια ανταγωνίζεται σε διαφορετικό τομέα: είναι περισσότερο ένα κοσμοπολίτικο κέντρο όπου ακόμη και πλούσιοι αγοραστές μπορεί να επιλέξουν αν θέλουν ένα πιο ζωντανό περιβάλλον ή αν ξοδεύουν λιγότερα. Το Cap Ferrat, αντίθετα, είναι ένα αποκλειστικό καταφύγιο – συχνά η δεύτερη ή τρίτη κατοικία για κάποιον του οποίου η κύρια βάση μπορεί να είναι το Λονδίνο, η Νέα Υόρκη ή το Μονακό.
• Κάννες: Διάσημες για το φεστιβάλ κινηματογράφου και τη λάμψη τους, οι Κάννες διαθέτουν μια δυναμική αγορά πολυτελείας, ειδικά για ρετιρέ και βίλες σε περιοχές όπως η La Californie και η Croisette. Οι τιμές στις Κάννες είναι υψηλές αλλά γενικά χαμηλότερες από του Cap Ferrat· τα κορυφαία παραθαλάσσια διαμερίσματα στις Κάννες μπορούν να φτάσουν τα €20.000–€30.000/τ.μ., και ο μέσος όρος για βίλες ήταν περίπου €13.000/τ.μ. το 2022 investropa.com. Τα τελευταία χρόνια, οι Κάννες παρουσίασαν επιβράδυνση στην αύξηση των τιμών υπερπολυτελών ακινήτων – οι συναλλαγές για ακίνητα άνω του €1 εκατ. μειώθηκαν κατά ~45% μεταξύ 2022 και 2024 investropa.com – γεγονός που υποδηλώνει ότι η αγορά πολυτελείας της πόλης έφτανε σε ένα πλατό ή περνούσε διόρθωση τιμών. Το Cap Ferrat, αντίθετα, επιτάχυνε την ίδια περίοδο, ενισχυμένο από διαφορετική δυναμική ζήτησης (λιγότερες κερδοσκοπικές αγορές, περισσότεροι τελικοί χρήστες). Οι Κάννες προσφέρουν μεγαλύτερη διαθεσιμότητα και νυχτερινή ζωή από το Cap Ferrat, προσελκύοντας όσους απολαμβάνουν κοινωνική σκηνή και εκδηλώσεις (εκθέσεις σκαφών, συνέδρια κ.λπ.). Από επενδυτική άποψη, η αγορά ενοικιάσεων στις Κάννες είναι ισχυρότερη (πολλές ευκαιρίες αγοράς για ενοικίαση κατά τη διάρκεια φεστιβάλ και καλοκαιριού), ενώ του Cap Ferrat είναι ελάχιστη και πιο αποκλειστική. Ένας έξυπνος επενδυτής μπορεί να αγοράσει στις Κάννες για απόδοση ενοικίου και στο Cap Ferrat για προσωπική χρήση και αύξηση κεφαλαίου. Από άποψη φήμης, οι Κάννες είναι σίγουρα περίβλεπτες, αλλά κάποιοι υπερ-πλούσιοι τις θεωρούν πιο «φανταχτερές» και παροδικές, ενώ το Cap Ferrat είναι «διακριτικό και διαχρονικό». Αξιοσημείωτο είναι ότι οι Κάννες προσπαθούν να ενισχύσουν το πολυτελές τους προφίλ (π.χ. η αναδιαμόρφωση της περιοχής Palm Beach σε ένα πολυτελές συγκρότημα rosengart.mc), ωστόσο η αγορά ακινήτων τους είναι μεγαλύτερη και επηρεάζεται περισσότερο από γενικές οικονομικές τάσεις. Η μικρο-αγορά του Cap Ferrat είναι προστατευμένη – σε υφέσεις μπορεί να έχει λιγότερες πωλήσεις, αλλά οι τιμές σπάνια «καταρρέουν» επειδή οι ιδιοκτήτες μπορούν να κρατήσουν επ’ αόριστον, και πάντα υπάρχει ένας δισεκατομμυριούχος που περιμένει.
Μονακό: Το πριγκιπάτο του Μονακό είναι ο μόνος πραγματικός ομότιμος του Cap Ferrat όσον αφορά τις ακραίες τιμές και το ελίτ κύρος. Το Μονακό κατέχει τον τίτλο της πιο ακριβής αγοράς ακινήτων στον κόσμο, με τα διαμερίσματα μεταπώλησης να έχουν μέσο όρο €52.000/μ² το 2024 (και νέα έργα όπως το Mareterra να πωλούνται φημολογούμενα πάνω από €100.000/μ² για τα κορυφαία διαμερίσματα) globalpropertyguide.com monacolife.net. Με αυτό το μέτρο, το Μονακό είναι περίπου διπλάσιο σε τιμή από τον μέσο όρο ανά μ² του Cap Ferrat – αλλά τα συμφραζόμενα διαφέρουν. Το Μονακό προσφέρει φορολογικά οφέλη (μηδενικός φόρος εισοδήματος ή περιουσίας για τους κατοίκους) που αυξάνουν τη ζήτηση μεταξύ των παγκόσμιων εκατομμυριούχων και επηρεάζουν τις τιμές του. Είναι ένα πυκνό αστικό περιβάλλον με πολυτελείς πολυκατοικίες, όπου €35 εκατ. μπορεί να αγοράσουν ένα διαμέρισμα 3 υπνοδωματίων (~200 μ²) σε κορυφαίο κτίριο. Το Cap Ferrat, με τον ίδιο προϋπολογισμό, θα προσέφερε μια εκτεταμένη βίλα με κήπους και πισίνες – αλλά μαζί με τους γαλλικούς φόρους. Πολλοί υπερ-υψηλής καθαρής αξίας ιδιώτες στην πραγματικότητα διαθέτουν και στα δύο: μια κατοικία στο Μονακό για επαγγελματικούς και φορολογικούς λόγους, και μια εξοχική έπαυλη στο Cap Ferrat για χώρο και αναψυχή. Η αγορά ακινήτων του Μονακό έχει αποδειχθεί εξαιρετικά ανθεκτική, αυξάνοντας μάλιστα κατά ~+1,1% σε επίπεδα ρεκόρ το 2024 monacostatistics.mc, και η Knight Frank προβλέπει άλλη μια +4% αύξηση στο Μονακό για το 2025 monacolife.net. Το Cap Ferrat δεν προβλέπεται ξεχωριστά από τέτοιους δείκτες, αλλά εντάσσεται στην κατηγορία “Côte d’Azur prime”, η οποία αναμένεται να δει περίπου +3% αύξηση τιμών το 2025 σύμφωνα με την Knight Frank monacolife.net. Ρευστότητα: Το Μονακό έχει μεγαλύτερο όγκο συναλλαγών (με ~440 πωλήσεις το 2022, αν και κυρίως μικρότερες μονάδες), ενώ το Cap Ferrat μπορεί να έχει μόνο δώδεκα σημαντικές πωλήσεις το χρόνο. Αυτό σημαίνει ότι η αγορά του Μονακό έχει περισσότερα δεδομένα και είναι πιο «εμπορευματοποιημένη» (παρά τις πολυτέλειές της), ενώ το Cap Ferrat είναι πιο συλλεκτικό. Όσον αφορά τον τρόπο ζωής, το Μονακό είναι ζωντανό και ασφαλές – μια αυτάρκης πόλη-κράτος 40.000 ανθρώπων σε 2 km² – ενώ το Cap Ferrat είναι ήσυχο, με λιγότερους από 1.000 μόνιμους κατοίκους. Θα μπορούσε να πει κανείς ότι το Μονακό αφορά τις επιχειρήσεις και την ευκολία, το Cap Ferrat αφορά την απόσυρση και την ιδιωτικότητα. Και τα δύο συμπληρώνουν το ένα το άλλο στη Ριβιέρα και μαζί προσελκύουν τους πλουσιότερους ανθρώπους του κόσμου.

Συνοψίζοντας, η Saint‑Jean‑Cap‑Ferrat ξεχωρίζει ακόμα και ανάμεσα στους διάσημους γείτονές της. Η Νίκαια προσφέρει την αστική εμπειρία της Ριβιέρας σε προσιτές τιμές· οι Κάννες συνδυάζουν τη λάμψη του θέρετρου με μια βαθύτερη αγορά· το Μονακό είναι ένα μοναδικό οικονομικό καταφύγιο με υπερ-πυκνή πολυτέλεια. Όμως το Cap Ferrat παραμένει «το κόσμημα της Μεσογείου» όσον αφορά την αποκλειστική οικιστική γοητεία estateprestige.com. Ο συνδυασμός του ακραίας πολυτέλειας, σπανιότητας και φυσικής ομορφιάς είναι ασύγκριτος – γι’ αυτό και κατατάσσεται σταθερά στην κορυφή της παγκόσμιας αγοράς ακινήτων και συνεχίζει να προσελκύει όσους αναζητούν μόνο το καλύτερο.

Εμπειρογνωμονική Προοπτική: 2025 και Μετά (Πρόβλεψη 3–5 Ετών)

Κοιτώντας μπροστά, οι ειδικοί και τα πρακτορεία ακινήτων παραμένουν αισιόδοξοι για την πορεία της αγοράς της Saint‑Jean‑Cap‑Ferrat, αν και με μια νότα μετριοπαθούς αισιοδοξίας αντί για ευφορική ανάπτυξη. Η γενική εκτίμηση για τα επόμενα 3–5 χρόνια είναι ότι οι τιμές είτε θα παραμείνουν σταθερές είτε θα συνεχίσουν μια ήπια άνοδο στο Cap Ferrat, στηριζόμενες στα αμετάβλητα θεμελιώδη στοιχεία της περιορισμένης προσφοράς και της παγκόσμιας ζήτησης. Η Prime Residential Forecast 2025 της Knight Frank προβλέπει ότι οι περισσότερες κορυφαίες ευρωπαϊκές αγορές πολυτελών ακινήτων θα δουν ανάπτυξη, και κατατάσσει την «Côte d’Azur» (που περιλαμβάνει το Cap Ferrat) στις 10 κορυφαίες με αναμενόμενη ετήσια αύξηση τιμών +2% έως +3,5% monacolife.net. Αυτό μπορεί να φαίνεται μετριοπαθές σε σύγκριση με τις πρόσφατες αυξήσεις, αλλά αντικατοπτρίζει μια εξομάλυνση μετά την έντονη μετα-πανδημική άνθηση. Υποδηλώνει ότι οι αξίες στο Cap Ferrat θα συνεχίσουν να αυξάνονται με σταθερό, βιώσιμο ρυθμό και όχι ως φούσκα. Η Savills αναμένει επίσης ότι οι τιμές prime στη Γαλλική Ριβιέρα θα αυξηθούν ~4% το 2025 investropa.com, σημειώνοντας τη συνεχιζόμενη εισροή πλούτου και τη στενή προσφορά. Σε ορίζοντα 5 ετών, ακόμη και οι ετήσιες αυξήσεις χαμηλού μονοψήφιου ποσοστού θα συσσωρεύονταν σημαντικά, προσθέτοντας ενδεχομένως 10–20% στις σημερινές τιμές-ρεκόρ – που σημαίνει ότι μια βίλα αξίας €30 εκατ. σήμερα θα μπορούσε να φτάσει κατά μέσο όρο τα €33–36 εκατ. έως το 2030, εφόσον δεν υπάρξουν σημαντικά σοκ.

Οι γνώμες των ειδικών τονίζουν ότι το παγκόσμιο περιβάλλον το 2025–2027 είναι στην πραγματικότητα υποστηρικτικό για τα ακίνητα υψηλής αξίας. «Ο χαμηλός πληθωρισμός και τα χαμηλά επιτόκια καθορίζουν τις προοπτικές της Ευρώπης για το 2025… ο παγκόσμιος πλούτος έλκεται από τη σταθερότητα και την υψηλή ποιότητα ζωής», εξηγεί ο επικεφαλής ευρωπαϊκής έρευνας της Knight Frank monacolife.net. Η Ριβιέρα προσφέρει ακριβώς αυτή τη σταθερότητα και ποιότητα, οπότε αναμένεται να ωφεληθεί από τη μετακίνηση κεφαλαίων από πιο ριψοκίνδυνες αγορές. Οι πολιτικές αβεβαιότητες και οι υψηλότεροι φόροι αλλού (για παράδειγμα, οι πρόσφατες αλλαγές σε ΗΠΑ, Ηνωμένο Βασίλειο, Μέση Ανατολή) θα μπορούσαν επίσης να οδηγήσουν περισσότερα εύπορα άτομα να επενδύσουν στην Ευρώπη (Παρίσι, Μονακό, Ριβιέρα) ως ασφαλές καταφύγιο monacolife.net. Η Γαλλία ειδικότερα έχει δει συνέχεια πολιτικής και φιλοεπενδυτική στάση (εκτός από μέτριους φόρους περιουσίας). Επιπλέον, οι συνεχιζόμενες γεωπολιτικές εντάσεις μπορούν ακούσια να ενισχύσουν την ελκυστικότητα του Cap Ferrat – π.χ. εύπορα άτομα από λιγότερο σταθερές περιοχές συχνά αναζητούν μια ασφαλή βάση στη Νότια Γαλλία. Αυτό παρατηρήθηκε με κάποιους Ρώσους σε προηγούμενες κρίσεις και τώρα ίσως με κάποιες κινεζικές και μεσανατολικές ελίτ που αντισταθμίζουν το ρίσκο τους αποκτώντας ακίνητα στις σταθερές αγορές της Ευρώπης.

Από την πλευρά της προσφοράς, δεν αναμένεται σημαντική αύξηση – το Cap Ferrat δεν μπορεί να επεκταθεί φυσικά και δεν διαφαίνεται μαζική πώληση ακινήτων. Πολλοί τωρινοί ιδιοκτήτες είναι υπερ-εύποροι χωρίς πίεση για ρευστοποίηση· αν μη τι άλλο, κάποιοι αγοράζουν γειτονικά οικόπεδα για να επεκτείνουν τις ιδιοκτησίες τους. Ένας πιθανός αντίθετος άνεμος θα μπορούσε να είναι η διαδοχή λόγω κληρονομιάς: καθώς κάποιοι μακροχρόνιοι ιδιοκτήτες γερνούν, οι κληρονόμοι τους ίσως αποφασίσουν να πουλήσουν ακίνητα υψηλής αξίας. Αυτό θα μπορούσε να προσθέσει μερικές ακόμη καταχωρίσεις, αλλά δεδομένης της βαθιάς δεξαμενής αγοραστών που περιμένουν, πιθανότατα θα απορροφηθούν γρήγορα (και σε υψηλές τιμές λόγω της εμβληματικής τους θέσης). Ένας άλλος παράγοντας είναι οι συναλλαγματικές ισοτιμίες – ένα ισχυρό δολάριο ΗΠΑ ή ελβετικό φράγκο έναντι του ευρώ μπορεί να ωθήσει αγοραστές με βάση το δολάριο (Αμερικανούς, Μέση Ανατολή) να αποκτήσουν γαλλικά ακίνητα «με έκπτωση». Αντίθετα, η ισχυροποίηση του ευρώ θα μπορούσε να μειώσει ελαφρώς τη ζήτηση εκτός ΕΕ. Όμως στο ανώτατο άκρο της αγοράς, τέτοιες νομισματικές επιδράσεις είναι δευτερεύουσες· ο προσωπικός πλούτος και η επιθυμία έχουν μεγαλύτερη βαρύτητα.

Οι προκλήσεις της αγοράς τα επόμενα χρόνια μπορεί να περιλαμβάνουν τον παγκόσμιο οικονομικό κύκλο – αν υπάρξει μια μεγάλη ύφεση ή χρηματοπιστωτική κρίση, ακόμα και οι δισεκατομμυριούχοι ίσως σταματήσουν τις αγορές trophy. Ωστόσο, η πρόσφατη ιστορία δείχνει ότι τα ακίνητα κορυφαίας κατηγορίας συχνά λειτουργούν ως επενδύσεις ασφαλούς καταφυγίου σε ταραγμένες περιόδους. Ο τομέας πολυτελείας είναι λιγότερο ευαίσθητος στα επιτόκια (καθώς οι αγοραστές έχουν λιγότερη μόχλευση) και πιο ευαίσθητος στις τάσεις του πλούτου. Εφόσον η παγκόσμια δημιουργία πλούτου συνεχίζεται (μέσω τεχνολογίας, χρηματοοικονομικών κ.λπ.), μέρη όπως το Cap Ferrat θα βλέπουν νέους εισερχόμενους. Υπάρχει επίσης το ζήτημα του κλίματος και της βιωσιμότητας: η Γαλλική Ριβιέρα αντιμετωπίζει επιπτώσεις της κλιματικής αλλαγής (καύσωνες, άνοδος της στάθμης της θάλασσας) και οι περιβαλλοντικοί κανονισμοί της Γαλλίας γίνονται αυστηρότεροι (π.χ. ενεργειακή κατάταξη). Οι ειδικοί προβλέπουν ότι τα ενεργειακά αποδοτικά, βιώσιμα σπίτια θα αποκτήσουν premium, και πράγματι οι οικολογικές ανακαινίσεις είναι αυξανόμενη τάση investropa.com investropa.com. Οι παλαιότερες βίλες του Cap Ferrat πιθανότατα θα υποστούν αναβαθμίσεις για να πληρούν τα νέα πρότυπα (ορισμένα σπίτια με χαμηλή βαθμολογία μπορεί να καταστούν μη ενοικιάσιμα βάσει νόμου αν δεν βελτιωθούν investropa.com). Οι επενδυτές που εκσυγχρονίζουν ακίνητα με ηλιακά πάνελ, μόνωση κ.λπ. όχι μόνο συμμορφώνονται με τους κανονισμούς αλλά προσελκύουν και μια νέα γενιά πλούσιων με οικολογική συνείδηση. Αυτό είναι απίθανο να μειώσει τις αξίες· αντίθετα ενθαρρύνει επενδύσεις προστιθέμενης αξίας στο οικιστικό απόθεμα.

Οι προοπτικές της ενοικιαστικής αγοράς είναι κάπως υποτονικές σε σχέση με τις πωλήσεις. Με αυστηρότερους νόμους για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις και τις αποδόσεις να μειώνονται, οι αναλυτές αναμένουν ότι οι αποδόσεις ενοικίων θα παραμείνουν χαμηλές και ενδεχομένως να πέσουν περαιτέρω αν οι τιμές αυξηθούν ταχύτερα από τα ενοίκια investropa.com. Αυτό δεν αποθαρρύνει ιδιαίτερα τους τελικούς αγοραστές (τους ενδιαφέρει περισσότερο η προσωπική χρήση), αλλά οι καθαροί επενδυτές ίσως στραφούν περισσότερο σε περιοχές όπως η Νίκαια ή οι Κάννες για εισόδημα. Παρ’ όλα αυτά, η ζήτηση για ενοικίαση θα παραμείνει ισχυρή για το Cap Ferrat το καλοκαίρι – είναι βέβαιο ότι οι εύποροι ταξιδιώτες του κόσμου θα συνεχίσουν να πληρώνουν αδρά για μερικές εβδομάδες σε μια βίλα στο Cap Ferrat.

Συμπερασματικά, όλα τα σημάδια δείχνουν ότι το Saint‑Jean‑Cap‑Ferrat θα διατηρήσει το στέμμα του ως μία από τις κορυφαίες αγορές πολυτελών ακινήτων στον κόσμο τα επόμενα χρόνια. Τα μοναδικά του θεμέλια – μια λαμπερή ιστορία, ασύγκριτο περιβάλλον, εξαιρετικά περιορισμένη προσφορά και παγκόσμια απήχηση σε άτομα με υψηλή καθαρή αξία – το καθιστούν όσο πιο «ανθεκτικό στο μέλλον» μπορεί να είναι ένα ακίνητο. Οι προβλέψεις των ειδικών κάνουν λόγο για μέτρια αύξηση τιμών, αλλά στην πραγματικότητα το περιθώριο ανόδου θα μπορούσε να είναι μεγαλύτερο αν συνεχίσουν να εμφανίζονται νέοι δισεκατομμυριούχοι αγοραστές (για παράδειγμα, το πρόσφατο κύμα νεαρών τεχνολογικών μεγιστάνων που εισέρχονται στην αγορά rosengart.mc). Το μόνο εμπόδιο για τη ζήτηση είναι ο πεπερασμένος αριθμός ακινήτων. Όπως παρατήρησε ένας κορυφαίος μεσίτης της Knight Frank, «Ακίνητα όπως [αυτά στο Cap Ferrat] βγαίνουν στην αγορά μόνο κάθε 10 με 15 χρόνια», και όταν συμβαίνει αυτό, οι πλουσιότεροι του κόσμου είναι έτοιμοι knightfrank.com. Αναμένετε συνεχιζόμενη έντονη ανταγωνιστικότητα για κάθε διαθέσιμη βίλα στο Cap Ferrat, και μια αγορά που λειτουργεί όλο και περισσότερο σε μια παγκόσμια σκηνή δική της. Για τους ιδιοκτήτες, οι προοπτικές είναι πράγματι χρυσές: η Χερσόνησος των Δισεκατομμυριούχων φαίνεται έτοιμη να λάμψει ακόμη περισσότερο μέχρι το 2025 και μετά, ως ένα διαχρονικό καταφύγιο για όσους μπορούν να αντέξουν το υψηλό κόστος εισόδου.

Πηγές: Côte d’Azur Sotheby’s International Realty cotedazur-sothebysrealty.com cotedazur-sothebysrealty.com; Estate Prestige (Knight Frank) estateprestige.com estateprestige.com; Investropa Market Forecast investropa.com investropa.com; Résidences Immobilier δεδομένα residences-immobilier.com; Monaco Life (Knight Frank forecast) monacolife.net monacolife.net; Nice-Matin (Rosengart μετάφραση) rosengart.mc rosengart.mc; Γαλλική Κυβέρνηση / Estate Service Cannes estate-service-cannes.com estate-service-cannes.com; Knight Frank (The View) knightfrank.com; Investropa (τάσεις ενοικίασης) investropa.com investropa.com; και διάφορες αναφορές αγοράς και ειδησεογραφικές πηγές όπως αναφέρονται παραπάνω.