Η αγορά ακινήτων του Μπουένος Άιρες το 2025 παρουσιάζει ισχυρή ανάκαμψη μετά από αρκετά δύσκολα χρόνια. Με κινητήρια δύναμη τις σαρωτικές οικονομικές μεταρρυθμίσεις, τη χαλάρωση των ελέγχων συναλλάγματος και την επιστροφή της εμπιστοσύνης των επενδυτών, οι συναλλαγές ακινήτων έχουν αυξηθεί ραγδαία και οι τιμές ανεβαίνουν ξανά thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Οι ονομαστικές τιμές διαμερισμάτων έχουν αυξηθεί κατά περίπου 8,5% κατά μέσο όρο το τελευταίο έτος, με τις πολυτελείς γειτονιές να καταγράφουν ιδιαίτερα έντονα κέρδη thelatinvestor.com. Αυτή η αναβίωση συμβαίνει παρά το περιβάλλον υψηλού πληθωρισμού στην Αργεντινή – οι πραγματικές (πληθωρισμο-προσαρμοσμένες) τιμές ακινήτων παραμένουν κάτω από τα υψηλότερα επίπεδα τους – καθώς τόσο οι ντόπιοι όσο και οι ξένοι αγοραστές επιστρέφουν δυναμικά στην αγορά thelatinvestor.com globalpropertyguide.com. Στις ενότητες που ακολουθούν, παρέχουμε μια ολοκληρωμένη ανάλυση των τάσεων της αγοράς κατοικιών, επαγγελματικών και μεικτής χρήσης ακινήτων στο Μπουένος Άιρες, συμπεριλαμβανομένων των δυναμικών σε επίπεδο γειτονιάς, της τιμολόγησης σε σύγκριση με προηγούμενα έτη, των επενδυτικών προτύπων, των κανονιστικών αλλαγών, του μακροοικονομικού πλαισίου και σημαντικών εξελίξεων που επηρεάζουν τις αξίες των ακινήτων.
Τάσεις στην Αγορά Κατοικιών
Όγκος Πωλήσεων και Ζήτηση: Η δραστηριότητα αγοραπωλησιών κατοικιών στο Μπουένος Άιρες έχει επιταχυνθεί απότομα. Ο αριθμός των συμβολαίων που υπογράφηκαν αυξήθηκε κατά 35% το 2024 σε σύγκριση με το προηγούμενο έτος bowtiedmara.io, σημειώνοντας τη μεγαλύτερη δυναμική της αγοράς από το 2018. Αυτή η άνοδος συνεχίστηκε και το 2025 – μόνο το Α’ τρίμηνο του 2025 καταγράφηκαν όγκοι συναλλαγών περίπου 40% υψηλότεροι σε ετήσια βάση thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Καταλυτικός παράγοντας υπήρξε η άρση των ελέγχων συναλλάγματος τον Απρίλιο του 2025, που απελευθέρωσε συσσωρευμένη ζήτηση· μέσα σε λίγες εβδομάδες από αυτήν τη μεταρρύθμιση, οι συναλλαγές ακινήτων αυξήθηκαν κατά 35% καθώς οι αγοραστές έσπευσαν να αγοράσουν thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Η εμπιστοσύνη των αγοραστών ενισχύθηκε περαιτέρω από κρατικά μέτρα για την επέκταση της στεγαστικής πίστωσης μετά από χρόνια έλλειψης δανεισμού για οικίες. Για πρώτη φορά σε πάνω από μια δεκαετία, οι τοπικές τράπεζες άρχισαν να προσφέρουν και πάλι στεγαστικά δάνεια στα μέσα του 2024, καθώς περίπου 9% των αγορών κατοικιών το 2024 χρηματοδοτήθηκαν μέσω δανεισμού, από μόλις 4% το προηγούμενο έτος bowtiedmara.io. Αν και τα στεγαστικά δάνεια εξακολουθούν να χρησιμοποιούνται σε λιγότερο από 10% των αγοραπωλησιών, αυτή η αναδυόμενη πιστωτική ανάπτυξη αναμένεται να “βοηθήσει στην περαιτέρω ώθηση της αγοράς”, καθώς οι ειδικοί επισημαίνουν ότι η νέα πρόσβαση σε δανεισμό συχνά οδηγεί σε ευρύτερη ζήτηση κατοικιών thewanderinginvestor.com thewanderinginvestor.com.
Τάσεις Τιμών: Μετά από μια παρατεταμένη πτώση, οι τιμές κατοικιών στο Μπουένος Άιρες έχουν εισέλθει σε φάση ανάκαμψης. Η μέση τιμή διαμερίσματος στην πόλη έφτασε τα USD $2.339 ανά τετραγωνικό μέτρο στις αρχές του 2025, περίπου στα επίπεδα του 2022 και περίπου 7% υψηλότερη από ένα χρόνο πριν bowtiedmara.io. Αυτό αποτελεί αξιοσημείωτη ανατροπή σε σχέση με την περίοδο 2018–2022, όταν οι αξίες ακινήτων σε δολάρια ΗΠΑ σημείωσαν πτώση. Κατά τη χειρότερη φάση της πτώσης (2019–2020), οι τιμές υποχωρούσαν σε ετήσια βάση με διψήφια ποσοστά σε πραγματικούς όρους globalpropertyguide.com. Ακόμη και σε ονομαστικούς όρους, οι μέσες τιμές έπεφταν κατά 3–5% ετησίως μέχρι το 2022 globalpropertyguide.com. Το χαμηλότερο σημείο φαίνεται πως ήταν στα μέσα του 2023· από τον Ιούνιο 2023 ως τον Ιανουάριο 2025, η μέση τιμή ανά τ.μ. στην πόλη αυξήθηκε περίπου 8,7% bowtiedmara.io. Παρ’ όλα αυτά, επειδή η Αργεντινή υπέστη υπερπληθωρισμό 133% το 2023 και συνέχισε με υψηλό πληθωρισμό το 2024 globalpropertyguide.com idealista.com, οι πραγματικές (προσαρμοσμένες στον πληθωρισμό) τιμές παραμένουν σημαντικά κάτω από τα υψηλά επίπεδα. Μάλιστα, μια ανάλυση έδειξε ότι παρά μια αύξηση περίπου 5,5% σε ονομαστικές τιμές USD το β’ τρίμηνο του 2024, οι τιμές διαμερισμάτων προσαρμοσμένες στον πληθωρισμό βούτηξαν ~72% σε ετήσια βάση εκείνο το τρίμηνο globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Η πορτοκαλί γραμμή στο παρακάτω διάγραμμα απεικονίζει πόσο υποχώρησαν οι τιμές από το υψηλό του 2018 και τη μετριοπαθή ανάκαμψη που βρίσκεται σε εξέλιξη τώρα:
| Γειτονιά | Μέση Τιμή (USD ανά m²) | Τμήμα Αγοράς |
|---|---|---|
| Puerto Madero | $5,900 – $6,000 globalpropertyguide.com | Υπερπολυτελείς ψηλά κτίρια |
| Palermo (Soho & Hollywood) | $3,500 – $4,300 thelatinvestor.com thelatinvestor.com | Μοντέρνα διαμερίσματα, νέα κατασκευή |
| Recoleta | $3,800 – $4,200 thelatinvestor.com | Αριστοκρατικά ιστορικά/πολυτελή |
| Belgrano | ~$2,900 – $3,000 thelatinvestor.com | Μεσαία/ανώτερης τάξης κατοικίες |
| Caballito | ~$2,250 – $2,300 thelatinvestor.com | Κατοικίες μεσαίας τάξης |
| San Telmo | $2,100 – $2,800 thelatinvestor.com | Παλιά πόλη (ανακαινισμένες μονάδες) |
| Villa Crespo | ~$2,200 – $2,600 (εκτ.) | Περιοχή σε διαδικασία ανάπλασης |
| Villa Lugano | $1,500 – $1,800 thelatinvestor.com | Οικονομικά προάστια |
| Μέσος Όρος Πόλης (CABA) | $2,300 – $2,400 bowtiedmara.io | – |
Οι βόρειες premium συνοικίες και η κεντρική παραλιακή ζώνη επιτυγχάνουν τις υψηλότερες τιμές.
Puerto Madero, ένας σύγχρονος πολυτελής θύλακας με πύργους και ανέσεις, είναι η ακριβότερη περιοχή με περίπου $6,000/μ² globalpropertyguide.com – περίπου 3× του μέσου όρου της πόλης.Το Palermo Soho και το Hollywood (μοντέρνες υπογειτονιές του Palermo που είναι δημοφιλείς στους εξτπάτ και τους νέους επαγγελματίες) έχουν μέση τιμή 3.500–4.300$/μ² thelatinvestor.com, γεγονός που αντικατοπτρίζει τη μεγάλη ζήτηση για τη νυχτερινή ζωή, τα εστιατόρια και τους χώρους συνεργασίας τους.Οι παραδοσιακές ακριβές γειτονιές όπως η Recoleta (γνωστή για την αρχιτεκτονική γαλλικού στυλ και τις πρεσβείες της) επίσης φτάνουν πάνω από $4,000/μ² thelatinvestor.com.Αντίθετα, οι μεσαίες κατοικίες σε περιοχές όπως το Belgrano και το Caballito κυμαίνονται σε τιμές μεταξύ $2.200–$3.000 thelatinvestor.com.Οι εργατικές εξωτερικές γειτονιές στα νότια και δυτικά, όπως η Villa Lugano ή τμήματα της Mataderos, προσφέρουν τα φθηνότερα ακίνητα με ~1.500$/μ² thelatinvestor.com.Αυτές οι διαφορές αξίας συνδέονται στενά με τα τοπικά εισοδήματα, τις ανέσεις και τις αντιλήψεις για την ασφάλεια και τις υποδομές.Κοιτάζοντας μπροστά, τοπικοί αναλυτές προβλέπουν συνεχιζόμενη ονομαστική αύξηση των τιμών το 2025–2026. Για τις premium περιοχές προβλέπεται ετήσια εκτίμηση +8–12%, ενώ οι αναδυόμενες γειτονιές θα μπορούσαν να πετύχουν κέρδη 10–15% thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Αυτές οι προβλέψεις βασίζονται στην υπόθεση ότι ο πληθωρισμός μετριάζεται (από ~120% το 2024 σε ~60% το 2025) και ότι οι πρόσφατες φιλο-αγοραστικές μεταρρυθμίσεις διατηρούν την αισιοδοξία αγοραστών thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Αξίζει να σημειωθεί ότι ακόμη και μια ετήσια αύξηση τιμών 10% σε όρους USD πιθανόν να υστερεί έναντι του τοπικού πληθωρισμού, αλλά αν ο πληθωρισμός στην Αργεντινή πράγματι επιβραδυνθεί όπως ελπίζεται, οι πραγματικές αξίες των ακινήτων μπορεί επιτέλους να σταθεροποιηθούν ή να αυξηθούν μετά από χρόνια διάβρωσης.
Διακυμάνσεις Τιμών ανά Γειτονιά: Οι τιμές των κατοικιών στο Μπουένος Άιρες διαφέρουν δραματικά ανάλογα με τη γειτονιά. Ο παρακάτω πίνακας επισημαίνει τα μέσα επίπεδα τιμών σε επιλεγμένες περιοχές έως τα μέσα του 2025:
Γειτονιές-Νικητές και Χαμένοι: Το 2024–2025, οι γειτονιές που εξευγενίζονται και οι premium περιοχές ηγούνται της ανόδου των τιμών, ενώ ορισμένες απομακρυσμένες περιοχές υστερούν. Η πιο «καυτή» γειτονιά είναι η Villa Crespo, μια κάποτε σκληρή περιοχή δίπλα στο Palermo που εξευγενίζεται ραγδαία – σημειώνοντας ετήσια αύξηση τιμών 10–15% λόγω νέων αναπτύξεων και βελτιωμένων συγκοινωνιακών συνδέσεων thelatinvestor.com. Αμέσως πίσω ακολουθούν οι Palermo Soho/Hollywood, με ετήσια αύξηση περίπου 8–12% καθώς το ενδιαφέρον ξένων αγοραστών και η περιορισμένη διαθεσιμότητα ανεβάζουν τις αξίες thelatinvestor.com. Η Recoleta και το Palermo Chico (μια άλλη ακριβή ζώνη) διατηρούν σταθερή αύξηση 8–10% χάρη στη μεγάλη ζήτηση πολυτελείας thelatinvestor.com. Αναδυόμενες μεσοαστικές περιοχές όπως η Villa Urquiza (βορειοδυτικά) εμφανίζουν επίσης ισχυρή δυναμική, με τρέχουσες τιμές ~$2.600–$3.300/μ² και προβλεπόμενη άνοδο 10–15% καθώς νέα έργα υποδομών τίθενται σε λειτουργία thelatinvestor.com.
Από την άλλη πλευρά, ορισμένα τμήματα παρουσιάζουν στασιμότητα. Οι νότιες συνοικίες (Sur) με φτωχότερη συνδεσιμότητα και υψηλή φτώχεια παρουσιάζουν ελάχιστη ανατίμηση – οι Villa Lugano και οι γειτονικές περιοχές καταγράφουν μόνο 2–4% ετήσια αύξηση τιμών thelatinvestor.com, πολύ κάτω από τον πληθωρισμό. Οι περιοχές αυτές, αν και προσφέρουν οικονομική στέγαση για τους ντόπιους, δεν προσελκύουν το επενδυτικό ενδιαφέρον που ανεβάζει τις τιμές σε άλλα σημεία της πόλης. Ακόμα και στην αγορά ενοικίων, η ζήτηση εκεί είναι ασθενέστερη. Ο παρακάτω χάρτης απεικονίζει αυτές τις τοπικές ανισότητες: οι πιο σκούρες αποχρώσεις στα βόρεια και το κέντρο της πόλης συσχετίζονται με υψηλότερες τιμές και ταχύτερη ανάπτυξη, ενώ οι ανοιχτόχρωμες περιοχές στο νότο έχουν τις χαμηλότερες αξίες και ελάχιστη ανατίμηση.
Προφίλ Αγοραστών – Ξένοι vs. Εγχώριοι: Αξιοσημείωτο είναι ότι οι ξένοι επενδυτές έχουν επιστρέψει στην αγορά ακινήτων του Μπουένος Άιρες με αυξανόμενους ρυθμούς. Με τη διολίσθηση του πέσο που καθιστά τα ακίνητα στην Αργεντινή ασυνήθιστα φθηνά σε όρους δολαρίου, αγοραστές από τις Η.Π.Α., την Ισπανία και άλλες χώρες “συρρέουν” στην αγορά thelatinvestor.com. Μέχρι τα μέσα του 2025, οι διεθνείς αγοραστές υπολογίζεται ότι αντιστοιχούν σε 8–12% όλων των πωλήσεων στις premium γειτονιές όπως το Palermo, Recoleta και Puerto Madero thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Πολλοί προσελκύονται από τις ευνοϊκές συναλλαγματικές ισοτιμίες και τη δυνατότητα σημαντικών κεφαλαιακών κερδών καθώς η αγορά ανακάμπτει thelatinvestor.com. Επιπλέον, η Αργεντινή έκανε πιο εύκολη την επένδυση για τους ξένους: οι συναλλαγματικοί περιορισμοί καταργήθηκαν (δεν παγιδεύονται πλέον τα δολάρια των επενδυτών) trade.gov, και η απόκτηση άδειας διαμονής είναι εύκολη ακόμη και με μικρή επένδυση (κάποιος μπορεί να λάβει βίζα επενδύοντας περίπου ARS 1,5 εκατομμύριο, σχεδόν USD $1.500, λόγω του ασθενούς πέσο) thelatinvestor.com. Οι ξένοι δεν αντιμετωπίζουν νομικά εμπόδια για αγορά αστικών ακινήτων, και οι πωλητές είναι όλο και πιο πρόθυμοι να αποδεχθούν προσφορές σε δολάρια ΗΠΑ, γεγονός που ενισχύει περαιτέρω τους ξένους αγοραστές thelatinvestor.com. Δημοφιλείς στόχοι για διεθνείς επενδυτές είναι τα πολυτελή διαμερίσματα στο Puerto Madero και τα ανακαινισμένα ιστορικά διαμερίσματα στο San Telmo, που προσφέρουν τόσο δυνατότητα υπεραξίας όσο και ελκυστικό εισόδημα από ενοίκια μέσω expats/τουριστών thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Οι εγχώριοι αγοραστές, στο μεταξύ, οδηγούν επίσης την ανάκαμψη. Η αυξανόμενη μεσαία τάξη της Αργεντινής (παρά την οικονομική αστάθεια) έχει πολιτισμική προτίμηση στα ακίνητα ως μέσο αποθήκευσης αξίας, επιλέγοντας συχνά την ιδιοκτησία έναντι των ασταθών τραπεζικών καταθέσεων. Με τον πληθωρισμό να δείχνει επιτέλους σημάδια επιβράδυνσης και τη στεγαστική πίστη να αρχίζει να επεκτείνεται, περισσότεροι ντόπιοι προσπαθούν να αγοράσουν σπίτια thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Οι φιλο-ιδιοκτησιακές πολιτικές της κυβέρνησης – όπως η διευκόλυνση της πρόσβασης σε πίστη και η εφαρμογή φορολογικής αμνηστίας – έχουν ενισχύσει περαιτέρω τη ζήτηση από τους ντόπιους. Στο πλαίσιο του προγράμματος “Blanqueo” του 2024, οι Αργεντινοί με αδήλωτες αποταμιεύσεις θα μπορούσαν να νομιμοποιήσουν έως και 100.000 δολάρια αφορολόγητα (και μεγαλύτερα ποσά με χαμηλό φορολογικό συντελεστή) αν τα επενδύσουν, και αναμένεται μεγάλο τμήμα αυτών των κεφαλαίων να κατευθυνθεί στα ακίνητα thewanderinginvestor.com thewanderinginvestor.com. Επιπλέον, όπως αναφέρεται λεπτομερώς στην ενότητα Νομικό & Ρυθμιστικό Πλαίσιο, η Πόλη του Μπουένος Άιρες κατάργησε τον φόρο χαρτοσήμου για τους περισσότερους αγοραστές πρώτης κατοικίας κάτω από ~$190.000 expatsba.com expatsba.com, μειώνοντας το κόστος συναλλαγών για τις τοπικές οικογένειες. Αυτοί οι παράγοντες έχουν ενδυναμώσει περισσότερους Αργεντινούς αγοραστές – ιδιαίτερα τους νέους επαγγελματίες και όσους αναζητούν πρώτη κατοικία – να εισέλθουν στην αγορά μαζί με ξένους επενδυτές.
Τάσεις στην Αγορά Ενοικίασης
Η αγορά ενοικιαζόμενων κατοικιών του Μπουένος Άιρες έχει υποστεί μια δραματική αλλαγή από τα τέλη του 2023. Σε μια προσπάθεια να αντιμετωπίσει τη σοβαρή έλλειψη ενοικίων, η νέα κυβέρνηση κατάργησε το αυστηρό νόμο ελέγχου ενοικίων της Αργεντινής τον Δεκέμβριο του 2023, ο οποίος προηγουμένως επέβαλε σταθερά τριετή συμβόλαια μίσθωσης και ανώτατα όρια στις αυξήσεις των ενοικίων idealista.com. Η άμεση επίδραση ήταν μια έκρηξη προσφοράς: μέσα σε 8–9 μήνες από την κατάργηση, ο αριθμός των διαμερισμάτων διαθέσιμων προς ενοικίαση στην πόλη αυξήθηκε κατά περίπου 170% idealista.com. Μέχρι τα τέλη του 2024 υπήρχαν πάνω από 19.000 αγγελίες ενοικίασης στο Μπουένος Άιρες, περισσότερες από 3,2 φορές το απόθεμα των αρχών του 2023 idealista.com. Αυτή η έκρηξη προσφοράς – ουσιαστικά ιδιοκτήτες που επανέφεραν ακίνητα στην αγορά μακροχρόνιας ενοικίασης μετά την άρση των κανονισμών – έχει ανακουφίσει τελικά την πίεση στους ενοικιαστές. Αν και τα ζητούμενα ενοίκια συνεχίζουν να αυξάνονται ονομαστικά, ο ρυθμός έχει επιβραδυνθεί αισθητά. Μέχρι τον Αύγουστο του 2024, τα ενοίκια στο Μπουένος Άιρες αυξήθηκαν περίπου 45% σε ετήσια βάση, που φαίνεται υψηλό αλλά ήταν λιγότερο από το μισό του γενικού πληθωρισμού (~94%) την ίδια περίοδο idealista.com. Σε πραγματικούς όρους, αυτό αντιπροσωπεύει περίπου μια μείωση 49% στο κόστος ενοικίασης για τους ενοικιαστές μετά από χρόνια αυξανόμενων τιμών idealista.com idealista.com. Μάλιστα, μέχρι τα μέσα του 2024 οι μηνιαίες αυξήσεις των ενοικίων ήταν οι χαμηλότερες από το 2021, άμεσο αποτέλεσμα της αυξημένης προσφοράς και των φιλικών προς την αγορά πολιτικών idealista.com. Οι ιδιοκτήτες, απαλλαγμένοι από προηγούμενους περιορισμούς, είναι πιο πρόθυμοι να προσφέρουν ακίνητα για μακροχρόνια μίσθωση ξανά, και πολλοί έχουν μετριάσει τις προσδοκίες τους για το ύψος των ενοικίων προκειμένου να προσελκύσουν ενοικιαστές σε μια πλέον πιο ανταγωνιστική αγορά.
Αποδόσεις Ενοικίων: Για επενδυτές ακινήτων, οι αποδόσεις ενοικίων στο Μπουένος Άιρες κυμαίνονται κατά μέσο όρο γύρω στο 6–8% μικτά σε δολάρια ΗΠΑ για κατοικίες – σχετικά μέτριες αποδόσεις δεδομένου του ρίσκου της Αργεντινής. Σε όλη την πόλη, οι γκαρσονιέρες προσφέρουν τις υψηλότερες αποδόσεις (περίπου 8,3% κατά μέσο όρο) καθώς είναι πιο φθηνές και περιζήτητες από νεαρούς ενοικιαστές thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Τα μεγαλύτερα διαμερίσματα (2-3 υπνοδωμάτια) συνήθως αποδίδουν περίπου 6–7% σε πρωτεύουσες περιοχές thelatinvestor.com. Για παράδειγμα, γκαρσονιέρες σε κεντρικές γειτονιές μπορούν να αποδώσουν ~7–8%, ενώ τα διαμερίσματα με ένα ή δύο υπνοδωμάτια τείνουν να αποδίδουν ~5–7% ανάλογα με την τοποθεσία thelatinvestor.com. Στο Palermo Soho, παρά τις υψηλές αξίες ακινήτων, οι αποδόσεις για γκαρσονιέρες είναι γύρω στο 7,5%, μειώνονται δε στο ~6,0% για τριαριά thelatinvestor.com. Περιοχές μεσαίας τάξης όπως το Caballito δείχνουν σταθερότερες αποδόσεις ~6% ανεξαρτήτως μεγέθους διαμερίσματος thelatinvestor.com. Ενδιαφέρον παρουσιάζει το γεγονός ότι στο Puerto Madero – που συνήθως έχει χαμηλές αποδόσεις λόγω ακριβών διαμερισμάτων – τα μεγαλύτερα πολυτελή διαμερίσματα μπορούν να φτάσουν αποδόσεις ~7,9% (υψηλότερες από τις μικρότερες μονάδες), επειδή εύπορες οικογένειες εξπρατρίκων και στελέχη εκδηλώνουν διάθεση να πληρώσουν επιπλέον ενοίκιο για κορυφαίας ποιότητας κατοικίες thelatinvestor.com. Συνολικά, οι αποδόσεις ενοικίων στο Μπουένος Άιρες θεωρούνται χαμηλές σε σύγκριση με τα περιφερειακά στάνταρτ (π.χ. αγορές υψηλότερου κινδύνου στη Λατινική Αμερική συχνά αποδίδουν >8-10%). Οι επενδυτές επομένως βλέπουν το Μπουένος Άιρες κυρίως ως στρατηγική για κεφαλαιακά κέρδη παρά για ταμειακή ροή thewanderinginvestor.com thewanderinginvestor.com. Η πρόσφατη αύξηση προσφοράς ενοικίων και η στασιμότητα των τιμών ενοικίων μπορεί να συγκρατήσουν τις αποδόσεις βραχυπρόθεσμα. Ωστόσο, με τις τιμές των ακινήτων να παραμένουν σχετικά χαμηλές (ιστορικά μιλώντας) και τον τουρισμό να αυξάνεται, υπάρχουν περιθώρια αύξησης εσόδων ιδιαίτερα μέσω της βραχυχρόνιας μίσθωσης (Airbnb) που στοχεύει σε ξένους.
Βραχυχρόνιες Μισθώσεις: Η τουριστική και αγορά Airbnb στο Μπουένος Άιρες είναι ακμάζουσα, καθώς η πόλη έχει γίνει δημοφιλής προορισμός για ψηφιακούς νομάδες και περιφερειακούς ταξιδιώτες. Οι γειτονιές όπως το Παλέρμο, Ρεκολέτα και Σαν Τέλμο έχουν ιδιαίτερα υψηλή ζήτηση για σύντομες διαμονές, γεγονός που έχει αυξήσει τα ενοίκια για καλά επιπλωμένα διαμερίσματα. Σύμφωνα με τοπικές πηγές, ένα τυπικό διαμέρισμα ενός υπνοδωματίου στο Παλέρμο μπορεί να αποφέρει περίπου $500+ το μήνα για μίσθωση μεσαίας διάρκειας σε expats ή νομάδες thewanderinginvestor.com. Παρ’ όλα αυτά, η δημοτική αρχή έχει αρχίσει να εξετάζει ρυθμίσεις για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις λόγω παραπόνων για την επίδρασή τους στην προσφορά κατοικιών. Στις αρχές του 2025, ο δήμαρχος του Μπουένος Άιρες πρότεινε νέους κανόνες για τα Airbnbs (όπως αναφέρουν παρατηρητές της αγοράς bowtiedmara.io), αν και οι λεπτομέρειες και η επιβολή των μέτρων παραμένουν ασαφείς. Προς το παρόν, τα ποσοστά πληρότητας για βραχυχρόνιες μισθώσεις είναι μέτρια (~50% πληρότητα έχει καταγραφεί για ορισμένες μισθώσεις thewanderinginvestor.com), οπότε οι διαχειριστές πρέπει να φροντίζουν τα κενά. Παρ’ όλα αυτά, πολλοί ιδιοκτήτες προτιμούν την ευελιξία των ενοικίων σε δολάρια τη βραδιά λόγω της ασταθούς αξίας του πέσο της Αργεντινής. Στο μέλλον, η ισορροπία ανάμεσα στις παραδοσιακές μισθώσεις και τη χρήση βραχυχρόνιων μισθώσεων θα εξαρτηθεί από τις κινήσεις της πολιτικής και τις τάσεις του τουρισμού.
Αγορά Επαγγελματικής Ακίνητης Περιουσίας
Ενώ τα οικιστικά ακίνητα κυριαρχούν στα πρωτοσέλιδα, οι τομείς της επαγγελματικής ακίνητης περιουσίας του Μπουένος Άιρες – γραφεία, λιανική και βιομηχανικά ακίνητα – επίσης διανύουν μια φάση ανάκαμψης μετά την πανδημία το 2025.
Αγορά Γραφείων: Η αγορά γραφείων Κατηγορίας Α στο Μπουένος Άιρες δείχνει δειλά σημάδια ανάκαμψης μετά από μερικά δύσκολα χρόνια. Το πρώτο τρίμηνο του 2025, η καθαρή απορρόφηση χώρων γραφείων ανώτερης ποιότητας ήταν +28.685 τ.μ., υποδεικνύοντας ότι οι εταιρείες αρχίζουν ξανά να επεκτείνουν τους χώρους τους cushmanwakefield.com. Η ζήτηση έχει τροφοδοτηθεί ιδιαίτερα από μεγάλες εταιρείες που μισθώνουν χώρους στον διάδρομο Panamericana (βόρια προάστια κατά μήκος του αυτοκινητόδρομου) και στο Puerto Madero, όπου αρκετά νέα κτίρια γραφείων έχουν τεθεί σε λειτουργία cushmanwakefield.com. Ωστόσο, η εισροή νέων χώρων έχει ωθήσει το ποσοστό αδειανών γραφείων κοντά στο ~16.9% (από ~15.9% στα τέλη του 2024) cushmanwakefield.com. Οι ιδιοκτήτες αναζητούν ενεργά ενοικιαστές για τα νέα κτίρια, ειδικά σε μη κεντρικές περιοχές, κάτι που εξηγεί την αύξηση των κενών γραφείων. Τα ενοίκια γραφείων στο Μπουένος Άιρες παρέμειναν σταθερά γύρω στα 23–24 δολάρια ΗΠΑ ανά τ.μ. ανά μήνα για τους premium χώρους cushmanwakefield.com. Περίπου στα ~$24/τ.μ., αυτό είναι σχεδόν στα επίπεδα των ενοικίων πριν την πανδημία, γεγονός που δείχνει ότι οι ιδιοκτήτες διατήρησαν τα ζητούμενα ενοίκια σταθερά παρά τα υψηλά ποσοστά κενότητας, πιθανότατα επειδή τα περισσότερα συμβόλαια είναι σε δολάρια. Πολλές εταιρείες εκμεταλλεύονται τις ευνοϊκές για ενοικιαστές συνθήκες για να μεταφερθούν σε πιο σύγχρονα ή καλύτερα τοποθετημένα γραφεία με παρόμοιο κόστος. Συνολικά, η προοπτική του τομέα γραφείων είναι συγκρατημένα αισιόδοξη: οι οικονομικές μεταρρυθμίσεις και η σταθεροποίηση με τη στήριξη του ΔΝΤ έχουν βελτιώσει την επιχειρηματική εμπιστοσύνη, αλλά η κενότητα πιθανώς θα παραμείνει υψηλή έως ότου απορροφηθεί η υπερβάλλουσα προσφορά (συμπεριλαμβανομένων των πρόσφατων πύργων Catalinas Norte II και άλλων έργων). Παρ’ όλα αυτά, η σταδιακή θετική απορρόφηση και τα σταθερά ενοίκια δείχνουν ότι η αγορά γραφείων ίσως έχει φτάσει στο κατώτατο σημείο cushmanwakefield.com.
Λιανικό Εμπόριο και Φιλοξενία: Η εμπορική ακίνητη περιουσία του Μπουένος Άιρες – από εμπορικά κέντρα μέχρι καταστήματα σε κεντρικούς δρόμους – έχει επίσης αρχίσει να ανακάμπτει, βοηθούμενη από την αυξημένη καταναλωτική δαπάνη (εν μέρει χάρη σε τουρίστες και επισκέπτες που επωφελούνται από την συναλλαγματική διαφορά της Αργεντινής). Μεγάλοι διαχειριστές εμπορικών κέντρων όπως η IRSA έχουν αναφέρει βελτιωμένους δείκτες: το 2024 τα έσοδα της IRSA από ενοίκια (κυρίως από εμπορικά κέντρα) αυξήθηκαν περίπου κατά 8,8% και η επισκεψιμότητα ανέκαμψε σημαντικά gatewaytosouthamerica-newsblog.com. Οι κύριοι εμπορικοί άξονες της πόλης (οδός Φλόριντα, λεωφόρος Σάντα Φε, η ζώνη με τα μπουτίκ στο Παλέρμο Σόχο) εμφανίζουν χαμηλή διαθεσιμότητα και αυξανόμενα ενοίκια, καθώς οι καταστηματάρχες επιστρέφουν. Επιπλέον, οι Las Cañitas και άλλες εξειδικευμένες εμπορικές περιοχές τα πηγαίνουν καλά – ανάλυση του Infobae στις αρχές του 2025 ανέδειξε ότι τομείς όπως η γαστρονομία και η νυχτερινή διασκέδαση οδηγούν την αγορά στις Las Cañitas, αυξάνοντας τόσο τα ενοίκια όσο και τις τιμές πώλησης επαγγελματικών ακινήτων εκεί expatsba.com expatsba.com. Οι μικρές επιχειρήσεις επεκτείνονται με προσοχή και διεθνείς μάρκες επανέρχονται στην αγορά τώρα που έχουν αρθεί οι συναλλαγματικοί έλεγχοι (διευκολύνοντας την επαναπατρισμό κερδών για τους ξένους λιανοπωλητές). Για τους ιδιοκτήτες εμπορικών ακινήτων, η τιμαριθμική αναπροσαρμογή των ενοικίων παραμένει δύσκολη: πολλές μισθώσεις εξακολουθούν να προσαρμόζονται ανεπίσημα σε δολάρια ή με ρήτρες συνδεδεμένες με τον πληθωρισμό, δεδομένου ότι ο ετήσιος πληθωρισμός ήταν ~95% το 2024 idealista.com. Ο τομέας της φιλοξενίας έχει επίσης βελτιωθεί σημαντικά – boutique ξενοδοχεία και apart-hotels σε περιοχές όπως η Recoleta και το Palermo επωφελούνται από την τουριστική άνθηση μετά την πανδημία και τα νέα προγράμματα βίζας για απομακρυσμένους εργαζόμενους στην Αργεντινή. Ορισμένοι επενδυτές έχουν μετατρέψει ακόμη και οικιστικά κτίρια σε μονάδες co-living ή φιλοξενίας για να εκμεταλλευτούν την υψηλή ζητούμενη κατοίκηση σε δολάρια. Συνολικά, ο εμπορικός τομέας λιανικής και φιλοξενίας βρίσκεται σε ανοδική πορεία το 2025, αν και υπόκειται στους μακροοικονομικούς κύκλους της αγοραστικής δύναμης των καταναλωτών.
Βιομηχανικός/Λογιστικός τομέας: Η αγορά βιομηχανικών ακινήτων (αποθήκες, πάρκα logistics) γύρω από το Μπουένος Άιρες είχε μια μικτή αρχή το 2025. Το 1ο τρίμηνο του 2025 κατεγράφησαν -27.752 m² καθαρής απορρόφησης (αρνητική), καθώς ορισμένοι μισθωτές μείωσαν το μέγεθός τους λόγω μείωσης της καταναλωτικής δαπάνης cushmanwakefield.com. Το ποσοστό κενών χώρων σε χώρους logistics αυξήθηκε ελαφρώς στο περίπου 4,7% – παραμένει όμως σχετικά χαμηλό – και τα ζητούμενα ενοίκια χαλάρωσαν προς τα USD $7,20 ανά m² το μήνα cushmanwakefield.com. Δεν παραδόθηκαν νέες αποθήκες στις αρχές του 2025, αλλά ο αγωγός κατασκευών βρίσκεται στο μεγαλύτερο ύψος των τελευταίων πέντε ετών καθώς οι κατασκευαστές αναμένουν αυξανόμενη ζήτηση cushmanwakefield.com. Βασικές υποαγορές βιομηχανικών ακινήτων βρίσκονται κατά μήκος της εθνικής οδού Panamericana (βόρεια) και των δυτικών/νότιων διαδρομών πρόσβασης. Η υπέρ επιχειρήσεων στάση της κυβέρνησης Μιλέι και η υποτίμηση του πέσο (που καθιστά πιο ανταγωνιστικές τις εξαγωγές της Αργεντινής) μπορούν να τονώσουν περαιτέρω τη ζήτηση για εγκαταστάσεις logistics τα επόμενα χρόνια. Μάλιστα, η Fitch Ratings προβλέπει σταδιακή βελτίωση στα ποσοστά πληρότητας και στα ενοίκια στη Λατινική Αμερική και μετά το 2025 για τα βιομηχανικά ακίνητα, αν και ενδεχομένως με πιο ήπιους ρυθμούς λόγω παρατεταμένων οικονομικών αβεβαιοτήτων financecolombia.com. Εάν η οικονομία της Αργεντινής σταθεροποιηθεί και αναπτυχθεί, αναμένεται ο τομέας των αποθηκών/logistics να επεκταθεί – ήδη κάποιοι ξένοι βιομηχανικοί επενδυτές έχουν δείξει ενδιαφέρον και οι τοπικοί κατασκευαστές ετοιμάζουν έργα προβλέποντας αναζωπύρωση στη βιομηχανική παραγωγή και το ηλεκτρονικό εμπόριο.
Μεικτές Αναπτύξεις και Μεγάλα Έργα
Το Μπουένος Άιρες γνωρίζει ένα κύμα μεικτής χρήσης αναπτύξεων και έργων υποδομής που υπόσχονται να αναδιαμορφώσουν τμήματα της πόλης τα επόμενα χρόνια. Το μεγαλύτερο μακράν είναι το «Costa Urbana» μεγα-έργο, μια ολοκαίνουργια παραθαλάσσια περιοχή που σχεδιάζεται σε 70 εκτάρια ανακτημένης γης κατά μήκος του Río de la Plata (νότια του Puerto Madero). Εγκρίθηκε στα τέλη του 2021 μετά από δεκαετίες καθυστερήσεων, και το Costa Urbana θα επιτρέψει έως και 895.000 μ² δόμησης για ένα μείγμα κατοικιών, εμπορικών, γραφείων και δημόσιων χώρων stocktitan.net stocktitan.net. Το έργο, με επικεφαλής τον developer IRSA, αφιερώνει πάνω από 50 εκτάρια σε πάρκα και πράσινους χώρους και επενδύει περίπου 40 εκατομμύρια δολάρια σε υποδομές για να ενσωματώσει τον χώρο με την πόλη stocktitan.net stocktitan.net. Όταν θα έχει αναπτυχθεί πλήρως την επόμενη δεκαετία ή δύο, το Costa Urbana αναμένεται να δημιουργήσει μια ολοκαίνουργια πολυτελή γειτονιά – ουσιαστικά μια προέκταση του Puerto Madero – που θα μπορούσε να στεγάσει χιλιάδες νέα διαμερίσματα, γραφεία, εμπορικά συγκροτήματα, ακόμη και σχολεία και πολιτιστικούς χώρους stocktitan.net stocktitan.net. Αυτή η ανάπτυξη είναι το μεγαλύτερο αστικό έργο της Αργεντινής και προβάλλεται ότι «θα αλλάξει το τοπίο της πόλης… προσφέροντας τη δυνατότητα επέκτασης και ανάκτησης της πρόσβασης στην ακτή του ποταμού» με ζωντανές μεικτές χρήσεις stocktitan.net stocktitan.net. Όσον αφορά τον αντίκτυπο στην αγορά, η μελλοντική προσφορά του Costa Urbana θα μπορούσε να ασκήσει πτωτική πίεση στις υψηλές τιμές του Puerto Madero (λόγω αυξημένου ανταγωνισμού), αλλά μακροπρόθεσμα θα πρέπει να ενισχύσει τις αξίες στην μέχρι πρότινος παραμελημένη παραλιακή πλευρά του νότου (π.χ. περιοχές La Boca/Barracas) μέσω βελτιωμένων υποδομών και συνδεσιμότητας.
Άλλες σημαντικές πρωτοβουλίες μεικτής χρήσης ή υποδομών περιλαμβάνουν:
- Catalinas Norte II: Ένα εμπορικό-ακίνητο έργο βόρεια του κέντρου που πρόσθεσε πολλούς νέους πύργους γραφείων (και ορισμένα οικιστικά στοιχεία) το 2022–2023 σε πρώην χώρο σιδηροδρόμου. Αυτό επέκτεινε το κεντρικό επιχειρηματικό κέντρο προς το Puerto Madero και ενδέχεται να προσελκύσει εταιρικούς μισθωτές από παλαιότερα κτίρια του κέντρου, ενδεχομένως ωθώντας αυτά τα παλαιότερα ακίνητα να μετατραπούν σε κατοικίες ή ξενοδοχεία.
- Distrito Arroyo και Parque de la Innovación: Αυτές είναι μικρότερες ζώνες ανάπτυξης. Το Parque de la Innovación, κοντά στην πανεπιστημιούπολη στο Núñez, φιλοδοξεί να γίνει κόμβος τεχνολογίας/καινοτομίας συνδυάζοντας εργαστήρια, γραφεία και φοιτητική στέγαση, κάτι που θα μπορούσε να ενισχύσει τη δραστηριότητα ακινήτων στον βόρειο διάδρομο.
- Υποδομές Μεταφορών: Τα τελευταία χρόνια, το Μπουένος Άιρες επένδυσε σημαντικά στις αστικές μεταφορές, κάτι που ανέβασε τις αξίες ακινήτων κατά μήκος των βελτιωμένων διαδρόμων. Έργα όπως ο αυτοκινητόδρομος Paseo del Bajo (2019) – ένας υπόγειος δρόμος ταχείας κυκλοφορίας που απομακρύνει τα φορτηγά από το κέντρο – έχουν βελτιώσει περιοχές όπως το Puerto Madero, το Microcentro και το San Telmo μειώνοντας την κυκλοφορία στην επιφάνεια. Η πόλη επίσης ανύψωσε βασικές γραμμές προαστιακού σιδηροδρόμου (Mitre και San Martín) το 2018–2019, εξαλείφοντας πολλά ισόπεδα σημεία στην Palermo, τη Belgrano και τη Chacarita. Αυτές οι εργασίες μείωσαν τη συμφόρηση και συνέδεσαν ξανά τις γειτονιές, γεγονός που κατέστησε τα κοντινά ακίνητα πιο ελκυστικά και προσβάσιμα (τοπικοί μεσίτες σημείωσαν αυξήσεις στις αξίες σε δρόμους που ήταν προηγουμένως απομονωμένοι μόλις άνοιξαν οι αερογέφυρες). Επιπλέον, η επέκταση των γραμμών Metrobus BRT σε λεωφόρους όπως Cabildo και Juan B. Justo βελτίωσε τις δημόσιες μεταφορές σε περιφερειακές γειτονιές, στηρίζοντας τη ζήτηση κατοικίας εκεί. Σε γενικές γραμμές, οι βελτιώσεις των υποδομών μεταμορφώνουν το αστικό τοπίο και αυξάνουν την ελκυστικότητα πολλών περιοχών, μια τάση που οι ειδικοί προβλέπουν ότι θα συνεχιστεί καθώς το Μπουένος Άιρες εκσυγχρονίζεται thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Για παράδειγμα, η προγραμματισμένη επέκταση της Γραμμής Η του Μετρό και η προτεινόμενη νέα Γραμμή F (αν αναβιώσει) θα μπορούσαν να πυροδοτήσουν ανάπτυξη στις μελλοντικές περιοχές των σταθμών τους.
- Αστική Αναγέννηση και Κοινωνική Στέγαση: Η πόλη έχει επίσης στοχεύσει ορισμένες φτωχές συνοικίες για αναβαθμίσεις, κάτι που μπορεί να έχει τοπικές επιπτώσεις στις αξίες ακινήτων. Η συνεχιζόμενη ενσωμάτωση της Villa 31 (μια μεγάλη άτυπη συνοικία κοντά στον συγκοινωνιακό κόμβο του Retiro), με προσθήκη επίσημης στέγασης, υποδομών και ακόμα και νέο κτίριο υπουργείου, έχει αρχίσει να ανεβάζει το προφίλ αυτής της ζώνης. Αντίστοιχα, η παρακαταθήκη του Ολυμπιακού Χωριού Νέων 2018 στη Villa Soldati (χτισμένο ως στέγαση αθλητών, τώρα χαμηλού κόστους διαμερίσματα) έφερε υποδομές στο μακρινό νότο, αν και οι επιπτώσεις στην αγορά εκεί είναι αργές. Αυτές οι προσπάθειες δείχνουν τη δέσμευση της πόλης για ισορροπημένη ανάπτυξη, αν και θα χρειαστεί χρόνος ώστε οι ιδιωτικές επενδύσεις να ακολουθήσουν σε παραδοσιακά παραμελημένες γειτονιές.
Συνολικά, τα μεγάλα έργα του Μπουένος Άιρες αντικατοπτρίζουν μια πόλη σε εξέλιξη – νέες γειτονιές μικτής χρήσης, καλύτερες συγκοινωνίες και ανακτημένοι δημόσιοι χώροι πλέκουν σταδιακά τον αστικό ιστό. Για τους ιδιοκτήτες ακινήτων και τους επενδυτές, αυτά τα έργα μπορεί να αποτελέσουν δίκοπο μαχαίρι: συχνά οδηγούν σε αύξηση της αξίας των κοντινών ακινήτων (χάρη στις βελτιωμένες παροχές και τη συνδεσιμότητα), αλλά σε ορισμένες περιπτώσεις προσθέτουν σημαντική νέα προσφορά (όπως θα κάνει το Costa Urbana) που ίσως συγκρατήσει την αύξηση των τιμών βραχυπρόθεσμα. Ωστόσο, το γενικό συμπέρασμα είναι ότι οι υποδομές και οι αναπτυξιακές πρωτοβουλίες έχουν θετικό συνολικό αποτύπωμα, ενισχύοντας την ελκυστικότητα του Μπουένος Άιρες ως τόπος διαβίωσης, εργασίας και επένδυσης.
Νομικές, Ρυθμιστικές & Φορολογικές Πτυχές
Το περιβάλλον πολιτικής γύρω από τα ακίνητα στην Αργεντινή έχει αλλάξει σημαντικά εισερχόμενο στο 2025, με πολλές αλλαγές που αποσκοπούν στην τόνωση των επενδύσεων σε ακίνητα:
- Κατάργηση Ελέγχων Συναλλάγματος: Ίσως η πιο σημαντική μεταρρύθμιση – όπως αναφέρθηκε παραπάνω – είναι η κατάργηση των περισσότερων ελέγχων συναλλάγματος και κεφαλαίων από τις 14 Απριλίου 2025. Η κυβέρνηση του προέδρου Χαβιέρ Μιλέι αφαίρεσε το διαβόητο «cepo cambiario», πράγμα που σημαίνει ότι πλέον ιδιώτες και επιχειρήσεις μπορούν ελεύθερα να αγοράζουν δολάρια ΗΠΑ και να μεταφέρουν κεφάλαια στο εξωτερικό χωρίς προηγούμενους περιορισμούς trade.gov. Αυτό είναι κρίσιμο για τα ακίνητα: οι ξένοι επενδυτές μπορούν με ασφάλεια να φέρουν χρήματα και να γνωρίζουν ότι μπορούν να επαναπατρίσουν κέρδη, ενώ οι ντόπιοι είναι πιο σίγουροι να καταχωρούν ακίνητα σε δολάρια (που είναι ο κανόνας) χωρίς τον φόβο να μείνουν κολλημένοι σε πέσος. Τερματίστηκε επίσης η πολύπλοκη συναλλαγματική κερδοσκοπία στην οποία κατέφευγαν αγοραστές και πωλητές. Συνολικά, η κίνηση αυτή αποκατέστησε πλήρη μετατρεψιμότητα, κάτι που «δημιουργεί ένα πιο διαφανές και προβλέψιμο περιβάλλον για το εμπόριο και τις επενδύσεις» trade.gov trade.gov. Παράλληλα, η συμφωνία της Αργεντινής με το ΔΝΤ και άλλους πιστωτές ενίσχυσε τα ξένα αποθεματικά, γεγονός που αναμένεται να σταθεροποιήσει την αγορά συναλλάγματος reuters.com reuters.com. Η κατάργηση του cepo αποτελεί καθοριστική αλλαγή που καθιστά πολύ πιο απλή την επένδυση σε ακίνητα στο Μπουένος Άιρες τόσο για ξένους όσο και για ντόπιους.
- Φορολογικά Κίνητρα & Αλλαγές: Για τη μείωση του κόστους συναλλαγών, η Πόλη του Μπουένος Άιρες εφάρμοσε σημαντική εξαίρεση από το τέλος χαρτοσήμου (Impuesto de Sellos) από την 1η Ιανουαρίου 2025. Οι αγοραστές μιας μοναδικής κατοικίας για ιδία χρήση απαλλάσσονται πλέον από τον φόρο χαρτοσήμου 3,5% στα συμβόλαια, υπό την προϋπόθεση ότι η αξία του ακινήτου είναι κάτω από ARS 205 εκατομμύρια (≈ US$190.000) expatsba.com expatsba.com.Αυτό το όριο αυξήθηκε δραματικά (από περίπου 56 εκατομμύρια ARS προηγουμένως) για να ληφθεί υπόψη ο πληθωρισμός, συμπεριλαμβάνοντας έτσι τις περισσότερες αγορές κατοικιών της μεσαίας τάξης.Για τους κατάλληλους αγοραστές, αυτό σημαίνει εξοικονόμηση 3,5% της τιμής αγοράς – ένα σημαντικό κίνητρο (π.χ.~6.650 $ εξοικονομήθηκαν σε ένα διαμέρισμα αξίας 190.000 $ expatsba.com.Τυπικά ο φόρος χαρτοσήμου διαιρούνταν 50/50 μεταξύ αγοραστή και πωλητή expatsba.com· τώρα οι αγοραστές πρώτης κατοικίας που πληρούν τα κριτήρια τον αποφεύγουν εντελώς, μειώνοντας το βάρος.Επιπλέον, η εθνική κυβέρνηση έχει υπαινιχθεί την αναβίωση των σχεδίων φορολογικής ελάφρυνσης για τους τόκους στεγαστικών δανείων και άλλων κινήτρων για αγοραστές κατοικίας στο πλαίσιο της προσπάθειάς της για τη στέγαση, αν και οι λεπτομέρειες παραμένουν ασαφείς.Από την άποψη της ιδιοκτησίας, η τρέχουσα φορολογική αμνηστία της Αργεντινής (Blanqueo) είναι αξιοσημείωτη.Όπως περιγράφηκε προηγουμένως, έως τις 31 Μαρτίου 2025 τα αδήλωτα περιουσιακά στοιχεία μπορούν να μεταφερθούν στη χώρα με φορολογικό συντελεστή 0–15% thewanderinginvestor.com.Τα ακίνητα αποτελούν αγαπημένο προορισμό για αυτά τα κεφάλαια, καθώς οι ντόπιοι δεν εμπιστεύονται τις τράπεζες – αυτή η πολιτική ουσιαστικά διοχετεύει ιδιωτικά χρήματα στην ανάπτυξη και αγορά ακινήτων, δίνοντας ταυτόχρονα στους επενδυτές μια νόμιμη υπόσταση για τα κεφάλαιά τους thewanderinginvestor.com thewanderinginvestor.com.Είναι μια ευκαιρία μιας φοράς, αλλά αν παραταθεί ή επαναληφθεί, δίνει ώθηση στις πωλήσεις πολυτελείας (πολλές συναλλαγές πολυτελείας ιστορικά περιλαμβάνουν κάποιον «μαύρο» παράγοντα, ο οποίος τώρα μπορεί να νομιμοποιηθεί).Οι τακτικοί φόροι ακινήτων στο Μπουένος Άιρες είναι σχετικά χαμηλοί σε σύγκριση με τα παγκόσμια πρότυπα.Οι ιδιοκτήτες πληρώνουν έναν ετήσιο φόρο ακινήτων (ABL) στην πόλη, ο οποίος βασίζεται σε επίσημα εκτιμημένες αξίες που συχνά είναι πολύ χαμηλότερες από τις τιμές της αγοράς.Για πολλά διαμερίσματα, το ετήσιο ABL μπορεί να είναι μόνο μερικές εκατοντάδες δολάρια ΗΠΑ.Ωστόσο, εάν αυτές οι εκτιμήσεις ενημερωθούν για τον πληθωρισμό (ένα θέμα που προκαλεί συζήτηση), το κόστος διατήρησης ακινήτων θα μπορούσε να αυξηθεί.Το εισόδημα από ενοίκια που αποκτάται στην Αργεντινή υπόκειται σε φόρο εισοδήματος για τους κατοίκους (με προοδευτικούς συντελεστές έως ~35%).Οι μη κάτοικοι ιδιοκτήτες ακινήτων αντιμετωπίζουν έναν ενιαίο φόρο παρακράτησης επί του ακαθάριστου ενοικίου (συχνά γύρω στο 21%), εκτός εάν εγγραφούν και πληρώσουν κανονικά φόρο εισοδήματος.Υπάρχει επίσης ένας φόρος υπεραξίας ύψους 15% για την πώληση ακινήτων που αποκτήθηκαν μετά το 2018 (παλαιότερες κατοχές απαλλάσσονταν βάσει προηγούμενων κανόνων) thewanderinginvestor.com thewanderinginvestor.com.Αυτός ο φόρος κεφαλαιουχικών κερδών ισχύει τόσο για τους κατοίκους όσο και για τους ξένους ιδιοκτήτες στις περισσότερες περιπτώσεις, υπολογιζόμενος επί του καθαρού κέρδους μετά τις εκπιπτόμενες δαπάνες.Σημαντικό είναι ότι, αν το ακίνητο που πωλήθηκε ήταν κύρια κατοικία με ιδιοκατοίκηση, οι Αργεντινοί πωλητές συχνά μπορούν να αποφύγουν τον φόρο υπεραξίας – αλλά οι αλλοδαποί πωλητές δεν μπορούν, πληρώνουν το 15%.Τα έξοδα συναλλαγής εκτός από τον φόρο χαρτοσήμου περιλαμβάνουν τα έξοδα συμβολαιογράφου και τα μεσιτικά έξοδα (συνήθως 4–6% συνολικά).Το νομικό περιβάλλον κατά τα άλλα είναι φιλικό προς τους επενδυτές: το σύνταγμα της Αργεντινής προστατεύει ισχυρά την ιδιωτική περιουσία (κάτι που μερικές φορές απογοητεύει τις κυβερνήσεις που προσπαθούν να επιβάλουν ελέγχους) και οι αλλοδαποί πολίτες έχουν τα ίδια δικαιώματα ιδιοκτησίας με τους ντόπιους για αστική ακίνητη περιουσία.Ουσιαστικά, οι μεταρρυθμίσεις του 2023–2025 έχουν κάνει το νομικό και φορολογικό τοπίο πιο ευνοϊκό για δραστηριότητες στον τομέα των ακινήτων: χαμηλότεροι φόροι για τους ιδιοκτήτες, λιγότερα ρυθμιστικά εμπόδια στις ενοικιάσεις και ελευθερία στη μετακίνηση χρημάτων.
- Μεταρρυθμίσεις στη Νομοθεσία για τη Στέγαση: Η κυβέρνηση ασχολήθηκε επίσης με τη ρύθμιση της αγοράς ενοικίων. Ο Νόμος Ενοικίασης του 2020 που προέβλεπε 3ετή συμβόλαια και ετήσιες προσαρμογές ενοικίου, ουσιαστικά καταργήθηκε στα τέλη του 2023 με επείγον διάταγμα (DNU 70/2023) idealista.com. Αντικαταστάθηκε από ένα περισσότερο φιλικό προς τους ιδιοκτήτες καθεστώς που επιτρέπει πλέον ελεύθερα διαπραγματεύσιμους όρους και διάρκειες συμβολαίων. Αυτό οδήγησε στη προαναφερθείσα αύξηση κατά 170% της προσφοράς ενοικίων και θεωρείται θετικό για τους επενδυτές – μπορούν να ενοικιάζουν διαμερίσματα με ευέλικτους όρους ή να επιλέγουν προσωρινά σχήματα ενοικίασης χωρίς αυστηρούς περιορισμούς. Από την άλλη, οι ενοικιαστές έχουν πλέον λιγότερη προστασία από ξαφνικές αυξήσεις των ενοικίων, αλλά η εισροή διαθέσιμων ακινήτων έχει τουλάχιστον σταθεροποιήσει τα ενοίκια προς το παρόν idealista.com idealista.com. Οι επενδυτές θα πρέπει πάντως να παρακολουθούν το πολιτικό κλίμα: Η προσιτή στέγαση αποτελεί «καυτό» ζήτημα, και μελλοντικές κυβερνήσεις θα μπορούσαν να επιστρέψουν σε αυστηρότερους ελέγχους αν η αγορά διορθώσει υπερβολικά.
- Κίνδυνοι και Συνεχιζόμενες Συζητήσεις: Παρά την πρόοδο, ορισμένοι κίνδυνοι αξίζουν αναφοράς. Ένας είναι η ενδεχόμενη δολαριοποίηση της οικονομίας που ο Πρόεδρος Μιλέι έχει προτείνει – αν η Αργεντινή υιοθετούσε το δολάριο ΗΠΑ ως επίσημο νόμισμα, θα μπορούσε να προκαλέσει βραχυπρόθεσμη αναστάτωση στις τιμές (αν και η αγορά ακινήτων είναι ήδη de facto δολαριοποιημένη). Ένας άλλος είναι ότι ενώ η προβλεπόμενη μείωση του πληθωρισμού σε ~60% το 2025 thelatinvestor.com thelatinvestor.com, εάν δεν μειωθεί τόσο γρήγορα ή αν η λιτότητα προκαλέσει κοινωνική αναταραχή, η οικονομική αστάθεια θα μπορούσε να επιστρέψει, επηρεάζοντας αρνητικά τη διαθεσιμότητα πίστωσης και το επενδυτικό κλίμα. Τέλος, η μακροοικονομική σταθερότητα της Αργεντινής βασίζεται εν μέρει στη συμμόρφωση στους όρους του ΔΝΤ· οποιαδήποτε εκτροχιασμός του προγράμματος θα μπορούσε να αποδυναμώσει το πέσο ή να αυξήσει ξανά τα επιτόκια, με αλυσιδωτές επιπτώσεις στην αγορά ακινήτων. Προς το παρόν, ωστόσο, οι περισσότεροι “μακροοικονομικοί παράγοντες ευθυγραμμίζονται ευνοϊκά” για τα ακίνητα – ο πληθωρισμός αποκλιμακώνεται, το πέσο σταθεροποιείται και οι δομικές μεταρρυθμίσεις (όπως οι πιθανές ιδιωτικοποιήσεις και απορρύθμιση) στοχεύουν στη μακροπρόθεσμη ανάπτυξη thewanderinginvestor.com thelatinvestor.com. Οι επενδυτές θα πρέπει να παραμένουν ενημερωμένοι για τις εξελίξεις στην πολιτική, αλλά συνολικά, η κατεύθυνση είναι προς έναν πιο ανοιχτό, προσανατολισμένο στην αγορά τομέα ακινήτων.
Οικονομικό & Πολιτικό Πλαίσιο που Επηρεάζει τα Ακίνητα
Η απόδοση της αγοράς ακινήτων του Μπουένος Άιρες συνδέεται στενά με τις ευρύτερες οικονομικές και πολιτικές διακυμάνσεις της Αργεντινής. Μπαίνοντας στο 2025, το κλίμα είναι ένα μίγμα συγκρατημένης αισιοδοξίας και αναγνώρισης των παρατεταμένων προκλήσεων:
- Ανάκαμψη μετά την κρίση: Η Αργεντινή βγαίνει από μια σοβαρή οικονομική κρίση την περίοδο 2020–2022. Το ΑΕΠ είχε συρρικνωθεί απότομα (σχεδόν -10% το 2020 λόγω COVID και συνέχισε να μειώνεται έως και το 2023) globalpropertyguide.com. Ο υψηλός πληθωρισμός (άνω του 270% σε ετήσια βάση στα μέσα του 2024, ο χειρότερος από το 1991) διαβρώνει την αγοραστική δύναμη globalpropertyguide.com. Αυτοί οι παράγοντες επηρέασαν αρνητικά την αγορά ακινήτων για χρόνια – λίγοι μπορούσαν να αγοράσουν σπίτια και όσοι είχαν τη δυνατότητα περίμεναν στην άκρη. Ωστόσο, το τέλος του 2024 και το 2025 φέρνουν αλλαγές. Το ΔΝΤ αναμένει ότι το ΑΕΠ θα αρχίσει να αυξάνεται ξανά μέχρι τα τέλη του 2024, προβλέποντας ότι μετά από μια συρρίκνωση -3.5% το 2024, η οικονομία θα επιστρέψει σε μέτρια ανάπτυξη το 2025 καθώς ο πληθωρισμός και τα δημοσιονομικά ελλείμματα βελτιώνονται globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Πράγματι, σε τριμηνιαία βάση, το χειρότερο ίσως έχει παρέλθει: Η Αργεντινή μπήκε σε τεχνική ύφεση στις αρχές του 2024 λόγω των μέτρων λιτότητας, αλλά η εμπιστοσύνη επανέρχεται καθώς αυτά τα μέτρα αποδίδουν globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Για την αγορά ακινήτων, η βελτίωση της οικονομίας σημαίνει καλύτερες προοπτικές απασχόλησης και εισοδήματα, τα οποία στηρίζουν τη ζήτηση για στέγαση. Ωστόσο, η ανάπτυξη θα ξεκινήσει από χαμηλή βάση και κίνδυνοι όπως μια κακή σοδειά ή εξωτερικά σοκ (π.χ. πτώση τιμών βασικών εμπορευμάτων) θα μπορούσαν να περιορίσουν την ανάκαμψη.
- Εμπιστοσύνη Επενδυτών και το Πέσο: Ένας κρίσιμος παράγοντας είναι η εμπιστοσύνη στη χρηματοοικονομική σταθερότητα της Αργεντινής. Η αγορά ακινήτων ιστορικά ήταν καταφύγιο κατά τη διάρκεια καταρρεύσεων του πέσο, καθώς οι άνθρωποι στρέφονταν σε σκληρά περιουσιακά στοιχεία. Το πρόσφατο σενάριο είναι κάπως αντίστροφο: τώρα που το πέσο επιτρέπεται να διακυμανθεί σε μια ελεγχόμενη ζώνη (μετά το cepo), αρχικά υποτιμήθηκε γύρω στα 1.000 ARS/USD αλλά στη συνέχεια ισχυροποιήθηκε ελαφρώς λόγω εισροής κεφαλαίων και υψηλών επιτοκίων σε πέσος reuters.com reuters.com. Η ομάδα του Milei διατηρεί τα επιτόκια σε πέσος πάνω από τους έμμεσους ρυθμούς υποτίμησης για να ενθαρρύνει τη βραχυπρόθεσμη διακράτηση πέσος reuters.com. Αυτό έχει οδηγήσει έκπληκτικά σε ένα σταθερό ή ακόμα και ενισχυόμενο πέσο στις αρχές του 2025, κάτι πρωτόγνωρο για τους Αργεντινούς reuters.com reuters.com. Εάν αυτή η σταθερότητα διατηρηθεί, μειώνεται ένα κίνητρο για την αγορά ακινήτων (η επιθυμία να απαλλαγεί κανείς από πέσος), αλλά βελτιώνει σημαντικά τον συνολικό οικονομικό σχεδιασμό και θα μπορούσε να προσελκύσει περισσότερες μακροπρόθεσμες επενδύσεις (όπως developers και REITs, που αποφεύγουν την αγορά σε περιόδους ακραίας μεταβλητότητας του νομίσματος). Επιπλέον, η Αργεντινή εξασφάλισε πάνω από $20 δισ. σε διεθνή δάνεια το 2025 που ενίσχυσαν τα συναλλαγματικά αποθέματα της Κεντρικής Τράπεζας και στηρίζουν το νόμισμα reuters.com trade.gov. Αναδύεται ένα πιο σταθερό μακροοικονομικό περιβάλλον και η “ισχυρή στήριξη δολαρίου” από τη συμφωνία με το ΔΝΤ θα πρέπει να βοηθήσει στη διατήρηση της ισοτιμίας εντός προβλέψιμου εύρους reuters.com. Φυσικά, παραμένουν πολλές αβεβαιότητες – αν ο πληθωρισμός δεν υποχωρήσει με τους αναμενόμενους ρυθμούς ή αν η πολιτική κατάσταση γίνει ασταθής, το πέσο θα μπορούσε να κλονιστεί και πάλι. Προς το παρόν όμως, το κλίμα είναι σαφώς βελτιωμένο σε σχέση με πέρυσι, και αυτό τροφοδοτεί αποφάσεις για τα ακίνητα. Οι κατασκευαστές επαναφέρουν έργα, ενώ αγοραστές που ανέβαλαν την αγορά κατά την κρίση εισέρχονται ξανά στην αγορά πριν ανέβουν κι άλλο οι τιμές.
- Πολιτικό Κλίμα: Ο πολιτικός κύκλος της Αργεντινής μπορεί να επηρεάσει την αγορά ακινήτων μέσω αλλαγών πολιτικής και της γενικής κατάστασης. Το επόμενο μεγάλο πολιτικό γεγονός θα είναι οι ενδιάμεσες βουλευτικές εκλογές του 2025 (προγραμματισμένες για τον Οκτώβριο του 2025). Αυτές θα μπορούσαν να επηρεάσουν την ικανότητα του Milei να συνεχίσει το πρόγραμμά του. Αν ο συνασπισμός του κερδίσει έδρες, οι μεταρρυθμίσεις μπορεί να ενισχυθούν (ίσως ιδιωτικοποιήσεις κρατικών επιχειρήσεων, περαιτέρω φορολογικές μειώσεις κ.λπ.), κάτι που οι επενδυτές θα καλωσόριζαν. Εάν η αντιπολίτευση των Περονιστών κερδίσει έδαφος, μπορεί να υπάρξει μεγαλύτερη αντίδραση σε θέματα όπως οι προστασίες ενοικιαστών ή έλεγχοι κεφαλαίων (αν και η ανατροπή των τελευταίων θα ήταν δύσκολη). Προς το παρόν, ο Milei παραμένει αρκετά δημοφιλής (περίπου 45% αποδοχή τον Αύγ 2024 σύμφωνα με Giacobbe Consultores), αν και έχει σημειωθεί μείωση από το ανώτατο ~60% idealista.com καθώς το κοινό βιώνει τη λιτότητα. Οι εμπλεκόμενοι στον κλάδο των ακινήτων παρακολουθούν έντονα αν η υποστήριξή του διατηρηθεί – η σταθερότητα και η συνέχεια των φιλο-αγοραίων πολιτικών θα οδηγούσαν πιθανότατα σε μία πολυετή ανοδική φάση για τα ακίνητα. Σε επίπεδο πόλης, το Μπουένος Άιρες έχει δική του κυβέρνηση (αυτή τη στιγμή υπό την αντιπολίτευση, κεντροδεξιά) που παραδοσιακά είναι φιλοαναπτυξιακή και ενδέχεται να εφαρμόσει πρόσθετα κίνητρα ή πολεοδομικές αλλαγές για να ενισχύσει τις κατασκευές. Για παράδειγμα, συζητείται η αλλαγή ζωνών σε περιοχές με πλούσια συγκοινωνία ώστε να χτιστούν πυκνότερες κατοικίες και να καλυφθούν ελλείψεις προσφοράς. Όλα αυτά ειπωθέντα, οι διαχρονικοί κίνδυνοι του πολιτικού λαϊκισμού στην Αργεντινή δεν έχουν εξαφανιστεί, αλλά για πρώτη φορά μετά από χρόνια, η γενικότερη πολιτική πορεία ευθυγραμμίζεται με την ανάπτυξη της αγοράς ακινήτων αντί να την εμποδίζει.
Συνοψίζοντας, το οικονομικό και πολιτικό πλαίσιο του 2025 είναι ευνοϊκό για τα ακίνητα στο Μπουένος Άιρες: ο πληθωρισμός βαίνει μειούμενος (βελτιώνοντας τις πραγματικές αποδόσεις), οι μεταρρυθμίσεις έχουν ανοίξει την αγορά σε κεφάλαια, και το επενδυτικό κλίμα είναι αισιόδοξο για τις προοπτικές της Αργεντινής. Υπάρχουν αντίθετοι άνεμοι – η οικονομία δεν έχει αρχίσει ακόμα να αναπτύσσεται ραγδαία, η λιτότητα είναι επώδυνη για πολλούς, και παγκόσμιοι παράγοντες όπως τα επιτόκια μπορούν να επηρεάσουν – όμως σε σύγκριση με την αβεβαιότητα του 2020–2022, ο ορίζοντας είναι πολύ πιο ενθαρρυντικός για επενδύσεις σε ακίνητα.
Προοπτικές και Συμπεράσματα
Καθώς φτάνουμε στα μέσα του 2025, η αγορά ακινήτων του Μπουένος Άιρες βρίσκεται σε ανοδική πορεία, προσφέροντας μια ποικιλία ευκαιριών σε οικιστικούς, εμπορικούς και μικτούς τομείς. Η σύγκλιση οικονομικής σταθεροποίησης, φιλοεπενδυτικών πολιτικών και συσσωρευμένης ζήτησης οδηγεί αναλυτές να προβλέπουν σταθερή ανάπτυξη στο μέλλον. Οι ειδικοί της αγοράς εκτιμούν ότι η αγορά ακινήτων της Αργεντινής θα μπορούσε να αναπτύσσεται περίπου 3% ετησίως σε πραγματικούς όρους μέχρι το 2029 εφόσον διατηρηθούν οι τρέχουσες τάσεις thelatinvestor.com, μια σημαντική στροφή σε σχέση με τα προηγούμενα χρόνια συρρίκνωσης. Αυτή η αισιόδοξη προοπτική βασίζεται στη συνέχιση ορισμένων κύριων παραγόντων, που συνοψίζουμε παρακάτω:
- Σταθερές Ξένες & Τοπικές Επενδύσεις: Με την κατάργηση των κεφαλαιακών ελέγχων και μια πολύ ευνοϊκή συναλλαγματική ισοτιμία, αναμένεται ότι οι ξένοι επενδυτές θα συνεχίσουν να επενδύουν μαζικά σε ακίνητα στο Μπουένος Άιρες – ειδικά σε τμήματα υψηλής ποιότητας και φιλικά προς τους τουρίστες. Αμερικανοί, Ευρωπαίοι και περιφερειακοί Λατινοαμερικανοί αγοραστές αναζητούν ενεργά συμφωνίες thelatinvestor.com. Ταυτόχρονα, η εγχώρια ζήτηση θα πρέπει να ενισχυθεί καθώς ο πληθωρισμός υποχωρεί και η πίστωση επιστρέφει σταδιακά (εκδίδονται χιλιάδες νέα στεγαστικά δάνεια καθώς οι τράπεζες ανακτούν την εμπιστοσύνη τους) thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Αυτή η διπλή μηχανή ζήτησης θα μπορούσε να διατηρήσει ανοδικές πιέσεις στις τιμές και να απορροφήσει τα αποθέματα, εφόσον η μακροοικονομική κατάσταση παραμείνει σταθερή.
- Βελτίωση Περιβάλλοντος Χρηματοδότησης: Τα στεγαστικά δάνεια, που μέχρι πρόσφατα ήταν σχεδόν ανύπαρκτα, είναι πιθανό να γίνουν πιο συνηθισμένα. Ήδη από το 2024, οι μεγάλες τράπεζες είχαν χιλιάδες αιτήσεις και σχέδια για διάθεση σημαντικών ποσών στεγαστικών δανείων τα επόμενα 4 χρόνια thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Τα χαμηλότερα επιτόκια και τα καινοτόμα δάνεια προσαρμοσμένα στον πληθωρισμό (όπως τα αναβιωμένα UVA) καθιστούν τη χρηματοδότηση κατοικίας πιο προσιτή thelatinvestor.com. Εάν ο πληθωρισμός πράγματι μειωθεί σε διψήφιο ή μονοψήφιο ποσοστό τα επόμενα χρόνια, η Αργεντινή ίσως δει την επιστροφή των μακροπρόθεσμων στεγαστικών δανείων σταθερού επιτοκίου – μια εξέλιξη-ορόσημο για τη μεσαία τάξη. Η ευκολότερη χρηματοδότηση θα αυξήσει τον αριθμό των αγοραστών και «αποτελεί πάντα τεράστιο καταλύτη για κάθε αγορά ακινήτων» thewanderinginvestor.com.
- Ισορροπημένη Οικιστική Προσφορά: Αν και το Μπουένος Άιρες σήμερα παρουσιάζει υπερπροσφορά αγγελιών (εκτιμώμενες ~163.000 μονάδες στην αγορά, που αντιστοιχούν σε 6 χρόνια πωλήσεων με τον τρέχοντα ρυθμό) thelatinvestor.com thelatinvestor.com, η αγορά σταδιακά εξισορροπεί. Μεγάλο μέρος του πλεονάζοντος αποθέματος αφορά παλαιότερες, υπερκοστολογημένες μονάδες σε λιγότερο επιθυμητές περιοχές, οι οποίες είτε θα υποστούν διόρθωση τιμών είτε θα αποσυρθούν. Οι νέες κατασκευές σε προνομιούχες ζώνες παραμένουν περιορισμένες (οι κατασκευαστές είναι προσεκτικοί), οπότε στις γειτονιές με υψηλή ζήτηση υπάρχει πραγματικά περιορισμένη προσφορά ποιοτικών, άμεσα κατοικήσιμων σπιτιών thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Τα φιλόδοξα αναπτυξιακά σχέδια της πόλης, όπως το Costa Urbana, θα προσθέσουν αποθέματα, αλλά σταδιακά. Συνολικά, η απορρόφηση των υφιστάμενων μονάδων βρίσκεται σε εξέλιξη χάρη στην άνθηση των συναλλαγών και μια πιο υγιής ισορροπία θα μπορούσε να επιτευχθεί μέχρι το 2025–2026, αποτρέποντας τη δημιουργία φούσκας τιμών και επιτρέποντας σταθερή ανάπτυξη expatsba.com expatsba.com. Οι παρατηρητές της αγοράς σημειώνουν ότι μέχρι στιγμής η ανάκαμψη φαίνεται «γνήσια… τροφοδοτούμενη από βελτιωμένες συνθήκες και την εμπιστοσύνη των αγοραστών, και όχι από μία κερδοσκοπική αύξηση» thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
- Ανάκαμψη της Εμπορικής Ακίνητης Περιουσίας: Η τύχη του τομέα γραφείων συνδέεται άμεσα με την πορεία της οικονομίας της Αργεντινής. Εάν η επιχειρηματική ανάπτυξη συνεχιστεί και οι πολυεθνικές βρουν το περιβάλλον πιο φιλόξενο, τα κενά γραφείων θα πρέπει να κορυφωθούν και στη συνέχεια να μειωθούν τα επόμενα χρόνια. Το γεγονός ότι τα ενοίκια των πρωτοκλασάτων γραφείων παρέμειναν σταθερά υποδηλώνει ότι οι ιδιοκτήτες αναμένουν ανάκαμψη. Επιπλέον, εάν οι τάσεις της τηλεργασίας σταθεροποιηθούν, οι εταιρείες μπορεί να συγκεντρωθούν σε μικρότερους αλλά υψηλότερης ποιότητας χώρους, κάτι που ωφελεί τα νέα γραφεία σε περιοχές όπως οι Catalinas, το Puerto Madero και ο βόρειος διάδρομος. Η λιανική ακίνητη περιουσία θα επηρεαστεί από τις καταναλωτικές δαπάνες – ο τουρισμός και η τοπική κατανάλωση αναμένεται να βελτιωθούν καθώς η οικονομία μεγαλώνει, γεγονός που προμηνύει καλές προοπτικές για εμπορικές περιοχές και εμπορικά κέντρα. Η βιομηχανική ζήτηση θα μπορούσε να εκτοξευθεί εάν οι εξαγωγικοί και κατασκευαστικοί τομείς της Αργεντινής ενισχυθούν από την ανταγωνιστικότητα του νομίσματος και τις εμπορικές συμφωνίες. Η Fitch Ratings, για παράδειγμα, προβλέπει σταδιακή βελτίωση στα βασικά μεγέθη της εμπορικής ακίνητης περιουσίας πέραν του 2025 σε όλη τη Λατινική Αμερική καθώς μειώνονται τα επιτόκια και σταθεροποιούνται οι οικονομίες financecolombia.com. Στην περίπτωση της Αργεντινής, πολλά εξαρτώνται από τη διατήρηση της πολιτικής συνέχειας – αλλά πλέον είναι ορατή η δυνατότητα όλων των τομέων της ακίνητης περιουσίας να βρίσκονται ταυτόχρονα σε ανοδική φάση.
- Επιπτώσεις στις Υποδομές & την Αστική Ανάπτυξη: Μέχρι τα τέλη της δεκαετίας του 2020, αρκετά έργα υποδομών που βρίσκονται σήμερα σε εξέλιξη θα έχουν ολοκληρωθεί. Αυτά πιθανότατα θα οδηγήσουν σε τοπικές εκρήξεις τιμών ακινήτων. Για παράδειγμα, καθώς προχωρά το Costa Urbana, οι γύρω νότιες γειτονιές (Barracas, Boca, νότιο San Telmo) θα μπορούσαν να δουν σημαντική ανατίμηση από τη χαμηλή τους βάση. Νέες συνδέσεις μεταφορών – ίσως μια ολοκληρωμένη γραμμή μετρό F ή επεκταμένες προαστιακές γραμμές – θα άνοιγαν νέες «επενδυτικές περιοχές» σε περιοχές που σήμερα παραβλέπονται. Οι συνεχιζόμενες προσπάθειες του Μπουένος Άιρες για εκσυγχρονισμό (πρωτοβουλίες «έξυπνης» πόλης, ανάπτυξη με άξονα τα μέσα μαζικής μεταφοράς κ.ά.) θα συνεχίσουν να ενισχύουν την αξία της ακίνητης περιουσίας μέσα από έναν αλληλοτροφοδοτούμενο κύκλο thelatinvestor.com.
Φυσικά, καμία προοπτική δεν θα ήταν πλήρης χωρίς την αναγνώριση των κινδύνων. Η Αργεντινή πρέπει να καταφέρει να τιθασεύσει τον πληθωρισμό χωρίς να στραγγαλίσει την ανάπτυξη, καθώς και να διατηρήσει τις δεσμεύσεις της για το χρέος προκειμένου να διατηρήσει την εμπιστοσύνη των επενδυτών. Η επιστροφή σε λαϊκιστική οικονομική πολιτική ή μια ύφεση στις τιμές των εμπορευμάτων θα μπορούσαν να δοκιμάσουν τη διάρκεια αυτής της ανόδου στην αγορά ακινήτων. Επιπλέον, ανησυχίες για την προσιτότητα ενδέχεται να ενταθούν εάν οι τιμές των ακινήτων αυξηθούν πολύ γρήγορα σε σχέση με τα τοπικά εισοδήματα – ένα σενάριο που θα μπορούσε να προκαλέσει πολιτικές παρεμβάσεις. Μέχρι στιγμής, μέτρα όπως η ενίσχυση της προσφοράς ενοικίων και η απαλλαγή από το φόρο χαρτοσήμου στοχεύουν στη βελτίωση της προσιτότητας, αλλά απαιτείται συνεχής επαγρύπνηση.
Συμπερασματικά, η αγορά ακινήτων του Μπουένος Άιρες το 2025 βρίσκεται σε ένα πολλά υποσχόμενο σημείο. Οι τιμές των κατοικιών ανεβαίνουν μετριόπαθα μετά από μια μακρά πτώση, υποβοηθούμενες από αυξημένες πωλήσεις και ένα πιο υγιές πολιτικό περιβάλλον thelatinvestor.com bowtiedmara.io. Η αγορά ενοικίων διαθέτει περισσότερη προσφορά και λειτουργεί ξανά, προς όφελος τόσο των ενοικιαστών όσο και των μακροπρόθεσμων επενδυτών. Η εμπορική ακίνητη περιουσία βρίσκει τα πατήματά της καθώς η οικονομία σταθεροποιείται, και νέες αναπτύξεις μεγάλης κλίμακας υποδηλώνουν ένα δυναμικό αστικό μέλλον. Οι πιο περιζήτητες γειτονιές της πόλης ευημερούν, ενώ πρώην παραμελημένες περιοχές παρουσιάζουν νέες ευκαιρίες για έμπειρους επενδυτές που είναι πρόθυμοι να «καβαλήσουν» το κύμα του εξευγενισμού. Με τα λόγια ενός επενδυτικού συμβούλου, το Μπουένος Άιρες σήμερα «δείχνει πολύ ανοδικές τάσεις, αλλά είναι δύσκολο να το πλοηγηθείς» thewanderinginvestor.com thewanderinginvestor.com – που σημαίνει ότι τα κέρδη μπορεί να είναι σημαντικά, αλλά η τοπική γνώση και η δέουσα επιμέλεια παραμένουν κρίσιμες. Όλα δείχνουν ότι αν η Αργεντινή συνεχίσει στον τρέχοντα δρόμο των μεταρρυθμίσεων, οι αξίες των ακινήτων στο Μπουένος Άιρες έχουν περιθώριο περαιτέρω ανόδου τα επόμενα χρόνια, κάνοντας το παρόν μια συναρπαστική στιγμή για να συμμετάσχετε σε αυτήν την ιστορική ανάκαμψη της αγοράς.
Πηγές: Πολλαπλές πηγές χρησιμοποιήθηκαν για τη σύνταξη αυτής της αναφοράς, συμπεριλαμβανομένων αναλύσεων αγοράς από το The Latin Investor thelatinvestor.com thelatinvestor.com, το The Wandering Investor thewanderinginvestor.com thewanderinginvestor.com, και το BowTiedMara bowtiedmara.io· δεδομένα από το Global Property Guide globalpropertyguide.com· δημοσιογραφικές αναφορές από το Reuters reuters.com, Infobae/La Nación (μέσω του φόρουμ ExpatsBA) expatsba.com idealista.com· την Αμερικανική Υπηρεσία Διεθνούς Εμπορίου trade.gov· και αναλύσεις κτηματομεσιτικών εταιρειών από την Cushman & Wakefield cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com, μεταξύ άλλων. Αυτές οι πηγές παρέχουν ένα τεκμηριωμένο υπόβαθρο για τις τάσεις και τα στοιχεία που συζητήθηκαν. Οι πληροφορίες είναι ενημερωμένες μέχρι τα μέσα του 2025 και θα επικαιροποιούνται καθώς διατίθενται νέα δεδομένα.
