Επισκόπηση (2025): Ο κλάδος ακινήτων του Ντουμπάι μπήκε στο 2025 με ισχυρές βάσεις. Ο πληθυσμός του εμιράτου ξεπερνά πλέον τα 3,8 εκατομμύρια (+5% ετησίως), με 18,7 εκατομμύρια διανυκτερεύοντες τουρίστες να το επισκέπτονται το 2024 (+9%) deloitte.com. Το ΑΕΠ αυξήθηκε κατά περίπου 3,2% το 2024 (231 δισ. AED) deloitte.com. Η θέση του Ντουμπάι ως «προτιμώμενο ασφαλές καταφύγιο» έχει διατηρήσει την υψηλή εμπιστοσύνη των επενδυτών deloitte.com globalpropertyguide.com. Πράγματι, το 2024 καταγράφηκε ρεκόρ δραστηριότητας: ~181.000 συναλλαγές ακινήτων (όλοι οι τομείς) – +36,5% σε ετήσια βάση globalpropertyguide.com – με αξία περίπου 522,5 δισ. AED. Οι τιμές έχουν αυξηθεί σημαντικά: για παράδειγμα, πρόσφατη αναφορά δείχνει αύξηση τιμών το 2024 κατά +11,6% (κατοικίες) και +13,2% (επαγγελματικά ακίνητα) έναντι του 2023 digitaldubai.ae. Αυτή η έκρηξη οφείλεται στην ισχυρή ζήτηση τόσο από ντόπιους όσο και από ξένους, υποβοηθούμενη από την άνθηση του τουρισμού και της επιχειρηματικότητας globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
Η αγορά ακινήτων του Ντουμπάι παραμένει ισχυρή το 2025, ενισχυμένη από την αύξηση του πληθυσμού, την άνοδο του τουρισμού και τις σταθερές οικονομικές βάσεις deloitte.com. Αυτοί οι παράγοντες βρίσκονται στη ρίζα της πρόσφατης αύξησης των όγκων συναλλαγών και των τιμών globalpropertyguide.com digitaldubai.ae.
Κατοικίες (2025)
Η ζήτηση για στέγαση βρίσκεται σε ιστορικά υψηλά επίπεδα. Μέχρι το 4ο τρίμηνο του 2024, οι τιμές πώλησης κατοικιών ήταν περίπου 20% πάνω από τα περσινά επίπεδα και τα ενοίκια περίπου 19% υψηλότερα deloitte.com. Τόσο τα διαμερίσματα όσο και οι βίλες κατέγραψαν διψήφια άνοδο: π.χ. ένας δείκτης τιμών του Ντουμπάι είχε +19,5% ετήσια άνοδο το Νοέμβριο του 2024 globalpropertyguide.com (διαμερίσματα +19,4%, βίλες +20,3% globalpropertyguide.com). Οι βίλες προηγούνται λόγω της σχετικής τους σπανιότητας· ενοίκια και αποδόσεις ακολούθησαν την άνοδο των τιμών πώλησης. Οι μικτές αποδόσεις ενοικίων παραμένουν ελκυστικές – περίπου 6,97% συνολικά (Νοέμβριος 2024) globalpropertyguide.com.
Η αγορά χαρακτηρίζεται επίσης από άνθιση πωλήσεων εκτός σχεδίου. Το 2024 υπήρξαν περίπου 109.500 τέτοιες συναλλαγές – αυξημένες κατά 60,6% έναντι του 2023 globalpropertyguide.com – δείχνοντας ότι οι αγοραστές «κλειδώνουν» επιθετικά προ-ολοκληρώσεις. Η νέα προσφορά είναι σημαντική αλλά μειώνεται μετά τα μέσα της δεκαετίας (βλ. πίνακα παρακάτω). Το 2024, η JLL εκτιμά ότι παραδόθηκαν περίπου 38.500 νέες κατοικίες (ελαφρώς λιγότερες από 39.000 το 2023), ανεβάζοντας το συνολικό απόθεμα στους ~757.500 κατοικίες globalpropertyguide.com. Το μεγαλύτερο μέρος της νέας ανάπτυξης συγκεντρώνεται σε μεγάλες κοινότητες (π.χ. Dubailand, Jumeirah Village, MBR City). Τα επόμενα χρόνια, οι αναλυτές προβλέπουν πολύ μεγάλες παραδόσεις νέων μονάδων: π.χ., μια έκθεση προβλέπει ~27.000 παραδόσεις το 2024, που εκτοξεύονται στις ~41.000 το 2025 και 42.000 το 2026, πριν πέσουν απότομα (στις ~19.000 το 2027 και ~1.000 το 2029) dxbinteract.com.
| Έτος | Νέες Προβλεπόμενες Μονάδες |
|---|---|
| 2024 | 27.000 (εκτίμηση) |
| 2025 | 41.000 |
| 2026 | 42.000 |
| 2027 | 19.000 |
| 2028 | 12.000 |
| 2029 | 1.000 |
Πίνακας: Προβλέψεις ολοκληρώσεων κατοικιών (Πηγή: ανάλυση αγοράς dxbinteract.com).
Αυτές οι νέες προσθήκες αναμένεται να καλύψουν την αυξημένη ζήτηση. Οι συναλλαγές είναι εκτεταμένες: στο Α’–Γ’ τρίμηνο του 2024 σημειώθηκαν περίπου 102.800 πωλήσεις διαμερισμάτων (+40% ετησίως) και 22.900 πωλήσεις βιλών/μονοκατοικιών (+18% ετησίως) globalpropertyguide.com. Η αγορά είναι προς το παρόν καλά ισορροπημένη, αλλά η περίοδος τέλη 2025–2026 – όταν αναμένεται ρεκόρ παραδόσεων – θα τη δοκιμάσει. Σημαντικό είναι ότι το απόθεμα πολυτελών, χαμηλής πυκνότητας κατοικιών στο Ντουμπάι παραμένει περιορισμένο· τα prime ακίνητα (βίλες και παραθαλάσσια) συνεχίζουν να βλέπουν ιδιαίτερα υψηλή ζήτηση και άνοδο τιμών deloitte.com expertbridge.ae.
Προφίλ ξένων αγοραστών
Οι διεθνείς αγοραστές κυριαρχούν στον τομέα της πολυτελούς αγοράς. Πρόσφατα στοιχεία δείχνουν πως οι εθνικότητες με τη μεγαλύτερη συμμετοχή στους ξένους επενδυτές κατοικιών το 2025 είναι: Ινδοί (22%), Βρετανοί (17%), Κινέζοι (14%), Σαουδάραβες (11%) και Ρώσοι (9%) dxbinteract.com. Τα μερίδια αυτά αυξάνονται σταδιακά: π.χ., οι Ινδοί αυξήθηκαν από 21% σε 22% των ξένων αγορών σε ετήσια βάση dxbinteract.com. Κύρια κίνητρα είναι τα συναλλαγματικά οφέλη (π.χ. αδυναμία ρουπίας Ινδίας), η γεωγραφική εγγύτητα (Ινδία, Σαουδική Αραβία) και η ιδιοκτησία συνδεδεμένη με βίζα (π.χ. Κινέζοι που στοχεύουν σε Golden Visa) dxbinteract.com dxbinteract.com. Οι επενδυτές από το Ηνωμένο Βασίλειο (17%) έλκονται από τις υψηλές αποδόσεις και την ευκολία ταξιδιών dxbinteract.com. Το συνολικό μερίδιο των Αράβων του Κόλπου έχει επίσης αυξηθεί (ιδίως των Σαουδαράβων) λόγω στενών δεσμών και ευκολίας διπλής υπηκοότητας dxbinteract.com. Συνοπτικά, η αγορά κατοικιών των μονίμων κατοίκων-εξπαιτ του Ντουμπάι καθορίζεται πλέον κυρίως από αυτές τις ξένες ομάδες, αλλά και εύπορους ντόπιους και νέους επαγγελματίες από όλο τον κόσμο globalpropertyguide.com dxbinteract.com.
Εμπορικός Τομέας (2025)
Τα τμήματα γραφείων, λιανικής, φιλοξενίας και logistics είχαν επίσης καλή απόδοση το 2024–25. Γραφεία: Τα ενοίκια πρώτης κατηγορίας σε κορυφαίες περιοχές όπως το Downtown και το DIFC αυξάνονται — σύμφωνα με τη Deloitte σημειώθηκε αύξηση ενοικίων κατά 17% το 2024 σε σύγκριση με το 2023 deloitte.com. Η ζήτηση για χώρους Grade-A (ιδιαίτερα από χρηματοοικονομικούς και επαγγελματικές υπηρεσίες) παραμένει, αν και η υβριδική εργασία συγκρατεί τις συνολικές ανάγκες σε χώρο. Η διαθεσιμότητα σε δευτερεύοντα γραφεία παραμένει αυξημένη. Λιανική: Η ανάκαμψη του τουρισμού και της καταναλωτικής δαπάνης έχει ενισχύσει τη λιανική. Το masterplan του Dubai 2040 καλεί ρητά για περισσότερα τοπικά εμπορικά κέντρα κοντά σε κατοικίες deloitte.com. Οι πωλήσεις λιανικής αναμένεται να αυξάνονται κατά ~6% ετησίως έως το 2027 deloitte.com. Η λιανική που στηρίζεται από τουρίστες (Mall, Dubai Mall, Mall of the Emirates) βρίσκεται σχεδόν στο μέγιστο, και σχεδιάζονται νέα τοπικά κέντρα. Φιλοξενία: Τα ξενοδοχεία και οι χώροι διασκέδασης ενισχύθηκαν σημαντικά μετά την Expo, με τους διεθνείς επισκέπτες το 2024 σε επίπεδα ρεκόρ. Το Ντουμπάι κατέγραψε ιστορικά υψηλά σε πληρότητα και RevPAR στα τέλη του 2024 (με στήριξη από την Expo, διεθνείς εκδηλώσεις και νέα ξενοδοχεία). Βιομηχανία/Logistics: Οι ζώνες αποθήκευσης και logistics του Ντουμπάι (JAFZA, Dubai South, Dubai Industrial Park) παραμένουν εξαιρετικά περιορισμένες. Ο αυξημένος εμπορικός και ηλεκτρονικός όγκος συναλλαγών στηρίζει την ανάπτυξη. Τα ενοίκια σε βασικά βιομηχανικά πάρκα είναι από τα υψηλότερα στην περιοχή, και νέα projects logistics (λιμάνια, ελεύθερες ζώνες) επεκτείνονται. Σύμφωνα με αναφορά, ο τομέας logistics στοχεύει στα AED 200 δισ. έως το 2030 globenewswire.com, γεγονός που υποδηλώνει μεγάλη ζήτηση για σχετικούς χώρους.
Συνολικά, όλοι οι τομείς αναπτύσσονται: η κυβέρνηση προβλέπει για τη βιομηχανία κατασκευών του Ντουμπάι ανάπτυξη +4,2% το 2025 (4% ετησίως έως το 2029), με κινητήριες δυνάμεις τις μεταφορές, την ενέργεια και τα στεγαστικά έργα globenewswire.com. Αξιοσημείωτο είναι ότι το Ντουμπάι ενέκρινε σχέδιο ανάπτυξης κύριων οδικών αξόνων AED 16 δισ. (USD 4,4 δισ.) για τα έτη 2024–27, που περιλαμβάνει 22 έργα (μεταξύ των οποίων 634 χλμ νέων/αναβαθμισμένων δρόμων) globenewswire.com. Στα τέλη του 2024 ενέκρινε επίσης πακέτο οδοποιίας AED 3,7 δισ. (21 έργα έως το 2025–29). Αυτά θα βελτιώσουν τη σύνδεση με τις νέες κοινότητες. Οι επενδύσεις σε υποδομές είναι βασικός μοχλός: για παράδειγμα, τον Ιανουάριο 2025 η RTA ανέθεσε συμβόλαιο AED 1,5 δισ. για την ανάπτυξη της οδού Al Fay (κύριοι δρόμοι/διασταυρώσεις) globenewswire.com.
Το εμβληματικό Burj Khalifa (Downtown Dubai) αποτελεί παράδειγμα του πολυτελούς αποθέματος γραφείων και φιλοξενίας στο κέντρο του Ντουμπάι. Η επέκταση των μεταφορικών υποδομών και των νέων hubs από την κυβέρνηση (π.χ. Αεροδρόμιο Al Maktoum) στοχεύει στην εξάπλωση της ανάπτυξης σε όλο το εμιράτο thenationalnews.com globenewswire.com.
Τάσεις Τιμών & Δυναμική Προσφοράς–Ζήτησης
Πορεία Τιμών: Μετά τη διόρθωση στα μέσα της δεκαετίας του 2010, οι τιμές στο Ντουμπάι αυξήθηκαν απότομα από το 2022. Κατά την περίοδο 2022–Α’ εξάμηνο 2025, οι τιμές κατοικιών σκαρφάλωσαν περίπου +60% khaleejtimes.com. Η ετήσια αύξηση μειώθηκε ελαφρώς προς τα τέλη του 2024, αλλά παρέμεινε διψήφια: π.χ. +19,5% ετησίως τον Νοέμβριο 2024 globalpropertyguide.com. Οι μέσες τιμές πώλησης το Δ’ τρίμηνο 2024 ήταν ~20% πάνω από το Δ’ τρίμηνο 2023 globalpropertyguide.com. Ο Δείκτης Ακινήτων DLD (Q4 2024) επιβεβαιώνει αυτόν τον ισχυρό ρυθμό digitaldubai.ae. Τόσο η δευτερογενής (έτοιμα) όσο και η αγορά προσχεδιασμένων έργων σημείωσαν έντονη αύξηση, αν και η μεγαλύτερη ανατίμηση παρατηρείται σε νέα projects και σύγχρονες κοινότητες. Ενοίκια: Τα ενοίκια ανέκαμψαν παράλληλα — Knight Frank και τοπικοί μεσίτες αναφέρουν αυξήσεις ενοικίων διαμερισμάτων έως και 20% σε βασικές περιοχές. Οι ακαθάριστες αποδόσεις ενοικίασης (ετήσιο ενοίκιο/τιμή) παραμένουν υψηλές παγκοσμίως (~7%) globalpropertyguide.com, αν και έχουν μειωθεί σε σχέση με τα υψηλά του 2021.
Συναλλαγές: Ο αριθμός των συναλλαγών πωλήσεων βρίσκεται σε ιστορικά υψηλά επίπεδα. Για το 2024 συνολικά, πραγματοποιήθηκαν ~181 χιλιάδες συνολικές αγοραπωλησίες ακινήτων (όλων των τύπων) globalpropertyguide.com. Τα συμβόλαια προσχεδιασμένης ανάπτυξης κυριάρχησαν στις νέες πωλήσεις: ~109.527 συμβόλαια προσχεδιασμένων έργων το 2024 (αύξηση 60,6%) globalpropertyguide.com. Η δευτερογενής αγορά (μεταπώληση) επίσης διατηρείται υγιής, αντικατοπτρίζοντας τόσο τις ανάγκες τελικών χρηστών όσο και επενδυτών. Αξιοσημείωτο είναι ότι οι πωλήσεις διαμερισμάτων το διάστημα Ιαν–Σεπ 2024 έφτασαν ~102.800 μονάδες (+40%) και μεζονέτες/μονοκατοικίες ~22.900 μονάδες (+18%) globalpropertyguide.com.
Προσφορά: Η δραστηριότητα κατασκευών παραμένει υψηλή αλλά διαχειρίσιμη. Όπως αναφέρθηκε, οι ολοκληρώσεις ανήλθαν στις ~38–39 χιλιάδες μονάδες ετησίως από το 2020–24 globalpropertyguide.com. Προβλέψεις αναλυτών δείχνουν μία εφάπαξ αύξηση στα μέσα της δεκαετίας: περίπου 80.000–83.000 μονάδες συνδυαστικά το 2025–26 dxbinteract.com. Μετά το 2026, οι παραδόσεις μειώνονται απότομα (~19 χιλ. το 2027 και ~1 χιλ. ως το 2029 dxbinteract.com). Ο πίνακας παραπάνω δείχνει μία βιομηχανική πρόβλεψη αυτού του μοτίβου. Εν ολίγοις, ενώ η ζήτηση είναι ισχυρή, η προβλεπόμενη “έκρηξη προσφοράς” το 2025–26 θα αποτελέσει καθοριστικό παράγοντα στην αγορά.
Μεγάλα Έργα Υποδομής & Ανάπτυξης
Το μέλλον του real estate στο Ντουμπάι συνδέεται στενά με τα μεγα-έργα και τα master plans της πόλης. Κυρίαρχο μεταξύ αυτών είναι η επέκταση του Αεροδρομίου Al Maktoum International (DWC) στο Dubai South. Αυτό το έργο ύψους ~$35 δισ. θα διαχειρίζεται, στην πρώτη του φάση (έως το 2032), 150 εκατομμύρια επιβάτες/χρόνο, φτάνοντας τελικά τα 260 εκατομμύρια thenationalnews.com thenationalnews.com. Έχουν ήδη ξεκινήσει συμβόλαια για νέα διαδρόμους, τερματικά, συστήματα μεταφοράς επιβατών και άλλες υποδομές thenationalnews.com. Η επέκταση του DWC συνδέεται άμεσα με τη φιλοξενία ~1 εκατομμυρίου ανθρώπων με θέσεις εργασίας και κατοικίες στο Dubai South thenationalnews.com. Καθώς το αεροδρόμιο αναπτύσσεται, θα ‘ξεκλειδώσει’ τεράστια ανάπτυξη: οι αρχές σκοπεύουν να κλείσουντο υπερκορεσμένο αεροδρόμιο Dubai International (DXB) και να αξιοποιήσουν την περιοχή των 11 τ.χλμ. Al Garhoud για νέα αστική ανάπτυξη thenationalnews.com. Ουσιαστικά, το Ντουμπάι δημιουργεί έναν νέο αστικό κόμβο (Dubai South) γύρω από το DWC. Αυτό αναμένεται να δημιουργήσει τεράστια ζήτηση για κατοικίες, πάρκα logistics, ξενοδοχεία και λιανικό εμπόριο στη ζώνη αυτή thenationalnews.com thenationalnews.com.
Πέρα από τα αεροδρόμια, το Ντουμπάι συνεχίζει να επενδύει σε μεταφορές και αστική υποδομή. Η Αρχή Δρόμων & Μεταφορών υλοποιεί δεκάδες έργα: για παράδειγμα, το 2025 ανατέθηκε σύμβαση ύψους AED 1,5 δισ. για την αναβάθμιση της οδού Al Fay (προσθήκη 13,5 χλμ νέων γεφυρών/δρόμων) globenewswire.com. Συνολικά, η κυβέρνηση έχει ξεκινήσει πολυδισεκατομμυριούχα σχέδια οδικών έργων (22 έργα την περίοδο 2024–27) που καλύπτουν 634 χλμ δρόμων globenewswire.com. Αυτά συνδέουν νέες κατοικημένες περιοχές (Dubailand, Arabian Ranches II, κλπ) και διευκολύνουν τις μετακινήσεις, ενισχύοντας την αξία των περιφερειακών κοινοτήτων. Επεκτείνεται επίσης και η δημόσια συγκοινωνία (π.χ. επεκτάσεις Metro προς Expo City, επέκταση τραμ).
Ένα ακόμα βασικό σημείο είναι το Dubai’s 2040 Urban Master Plan. Το σχέδιο, που ξεκίνησε με πρωτοβουλία του Σεΐχη Μοχάμεντ, καθοδηγεί την ανάπτυξη γύρω από πέντε βασικά αστικά κέντρα με ενιαία κατοικία, πάρκα και υπηρεσίες khaleejtimes.com. Κεντρικός στόχος είναι η βιώσιμη διαβίωση: το 60% της έκτασης της πόλης θα είναι φυσικά καταφύγια, το 30% δημόσια πάρκα, και τα καθημερινά καταστήματα/υπηρεσίες θα βρίσκονται εντός 5–10 λεπτών από τους κατοίκους. Στην πράξη, αυτό σημαίνει νέα τοπικά εμπορικά καταστήματα και κέντρα κοινοτήτων (για διευκόλυνση της καθημερινής ζωής) deloitte.com. Για παράδειγμα, ένας στόχος είναι να υπάρχουν εμπορικά καταστήματα σε ισόγεια όλων των κατοικιών-κόμβων deloitte.com. Με τη σύνδεση χρήσης γης και μεταφορών, το σχέδιο 2040 αλλάζει τις προτεραιότητες των επενδυτών – με μεγαλύτερη έμφαση στα προάστια και τα μικτής χρήσης έργα.
Άλλα σημαντικά έργα είναι το District 2020 (αναδιαμόρφωση της έκθεσης Expo 2020 σε ζώνη τεχνολογίας και καινοτομίας), η συνεχιζόμενη MBR City και το Dubai Creek Harbour, καθώς και τα mega malls (υπό κατασκευή το Cityland Mall). Όλα τα παραπάνω προσθέτουν νέο οικιστικό και εμπορικό απόθεμα. Στην βιομηχανική αγορά ακινήτων, συνεχίζεται η επέκταση λιμανιών (Jebel Ali, Al Hamriya) και ελεύθερων ζωνών (περιοχή logistics Dubai South). Συνολικά, η λίστα υποδομών και ανάπτυξης του Ντουμπάι είναι από τις μεγαλύτερες παγκοσμίως και στηρίζει άμεσα τη μελλοντική ζήτηση ακινήτων σ’ αυτές τις ζώνες thenationalnews.com globenewswire.com.
Κρατικές Πολιτικές, Κανονισμοί & Μεταρρυθμίσεις Θεωρήσεων
Οι αρχές του Ντουμπάι διατηρούν ένα σχετικά ανοιχτό καθεστώς επενδύσεων σε ακίνητα, προσθέτοντας όμως δικλείδες ασφαλείας. Τα τελευταία χρόνια το Τμήμα Γης Ντουμπάι (DLD) έλαβε μέτρα για να περιορίσει τη σπέκουλα: για παράδειγμα, διπλασίασε το τέλος εγγραφής σε 4% της αξίας του ακινήτου (από 2%) globalpropertyguide.com. Επιβάλλεται και ΦΠΑ 5% στις μεταβιβάσεις κατοικιών (εξαιρέσεις για νέα έργα off-plan έως τριών ετών) globalpropertyguide.com. Ταυτόχρονα, οι νόμοι για escrow (υποχρεωτικοί λογαριασμοί εμπιστοσύνης για όλα τα νέα off-plan έργα) ενίσχυσαν σημαντικά την προστασία αγοραστών, ενώ το ανώτατο όριο 20 ετών στα στεγαστικά παραμένει για να ρυθμίζει τον δανεισμό των νοικοκυριών. Όλες αυτές οι πολιτικές προάγουν μεγαλύτερη διαφάνεια και συγκρατημένη πιστωτική επέκταση στα ακίνητα.
Στην κατεύθυνση των κινήτρων, το Ντουμπάι αξιοποίησε μεταρρυθμίσεις θεωρήσεων για να τονώσει τη ζήτηση. Πιο χαρακτηριστικά, οι Χρυσές Βίζες προσφέρουν τώρα 10ετή παραμονή σε ξένους επενδυτές ακινήτων (π.χ. ιδιοκτησία ≥AED 2 εκατ. σε ακίνητα) redubai.com. Υπάρχει επίσης βίζα επενδυτή 3 ετών (AED 750k+) για αγοραστές μεσαίας κατηγορίας. Άλλες κατηγορίες αδειών – όπως η 5ετής επαναλαμβανόμενη τουριστική βίζα, η 5ετής βίζα τηλεργασίας και η 5ετής βίζα freelancer – αύξησαν σημαντικά τη δεξαμενή δυνητικών ενοικιαστών και ιδιοκτητών redubai.com redubai.com. Ακόμα και η νέα βίζα συνταξιοδότησης (για άνω των 55 ετών) προσελκύει αγοραστές σε ήσυχες κοινότητες redubai.com. Εν ολίγοις, η μεταναστευτική πολιτική του Ντουμπάι ευθυγραμμίζεται πλέον στενά με τα ακίνητα: η ιδιοκτησία (ειδικά ελεύθερης κατοχής) δίνει ευκολότερη διαμονή, πράγμα που αυξάνει περαιτέρω τη ζήτηση για κατοικίες και ενοικιάσεις redubai.com redubai.com.
Συνολικά, οι παραπάνω πολιτικές ισορροπούν μέτρα ψύξης (υψηλότερα τέλη, ΦΠΑ) με κίνητρα ανάπτυξης (θεωρήσεις, υποδομές). Στην αγορά βοηθούν επίσης σταθεροί κανονισμοί: οι ξένοι μπορούν να έχουν τίτλους ελεύθερης κατοχής σε ζώνες που προβλέπεται, δεν υπάρχει φόρος ακίνητης περιουσίας, και οι κανόνες μίσθωσης του RERA προστατεύουν ιδιοκτήτες και ενοικιαστές. Όλοι αυτοί οι παράγοντες καθιστούν τα ακίνητα του Ντουμπάι ελκυστικά συγκριτικά με άλλες μεγάλες πόλεις του κόσμου.
Τάσεις & Ευκαιρίες Ξένων Επενδύσεων
Το ξένο κεφάλαιο παραμένει ακρογωνιαίος λίθος της αγοράς του Ντουμπάι. Σύμφωνα με τα στοιχεία της DLD και αναλυτών, οι διεθνείς επενδυτές αποτελούν μεγάλο μέρος του όγκου πωλήσεων (συχνά υπολογίζεται στο 70–90%). Οι προαναφερθείσες πέντε κορυφαίες εθνικότητες δείχνουν αυτή τη διαφοροποίηση dxbinteract.com. Πέρα από την εθνικότητα, ποικίλει και το προφίλ του επενδυτή: π.χ. άτομα πολύ υψηλής καθαρής αξίας (UHNWI) επενδύουν κυρίως σε ακίνητα-τρόπαια (βίλες στο Palm Jumeirah, παραθαλάσσια διαμερίσματα), ενώ επαγγελματίες και μεσαία στρώματα αγοράζουν/ενοικιάζουν μέσης κατηγορίας κατοικίες. Πολλοί επικαλούνται υψηλές αποδόσεις (~7% μεικτή απόδοση) και φορολογική απαλλαγή ως βασικά ατού globalpropertyguide.com. Ο Πρίγκιπας Διάδοχος του Ντουμπάι έχει δηλώσει ότι η παγκόσμια εμπιστοσύνη στην οικονομία του εμιράτου – χάρη σε υποδομές, κανονιστικό πλαίσιο και ποιότητα ζωής – συνεχίζει να φέρνει ξένα κεφάλαια globalpropertyguide.com.
Περιοχές ευκαιρίας είναι τα πολυτελή ακίνητα κατοικίας (κυρίως από ξένους επενδυτές που αναζητούν ασφάλεια και εισόδημα), εμπορικά ακίνητα λιανικής (ειδικά στα αναπτυσσόμενα προάστια) και logistics/αποθήκες (με την εθνική στρατηγική ΗΑΕ να στοχεύει στο διεθνές εμπόριο). Κεφάλαια και REITs δείχνουν αυξημένο ενδιαφέρον, λόγω του ευνοϊκού νομοθετικού πλαισίου. Η Εθνική Στρατηγική Επενδύσεων 2031 στοχεύει ρητά στον διπλασιασμό των ΑΞΕ έως το 2031 (σε AED 1,3 τρις) globenewswire.com, με ακίνητα και logistics ως προτεραιότητες. Πρακτικά, αναμένεται να δούμε περισσότερα κρατικά επενδυτικά και συνταξιοδοτικά ταμεία να τοποθετούνται σε ακίνητα και έργα ανάπτυξης στο Ντουμπάι, ενισχύοντας περαιτέρω την ανάπτυξη.
Προοπτικές & Πρόβλεψη 2026–2030
Για την περίοδο 2026–2030, οι αναλυτές προβλέπουν διατηρήσιμη ανάπτυξη με κάποια επιβράδυνση και ενδεχόμενη μεταβλητότητα. Το βασικό ζήτημα είναι η έκρηξη προσφοράς που βρίσκεται σε εξέλιξη. Σύμφωνα με τη Fitch Ratings, η απότομη αύξηση παραδόσεων – αναμένεται να ξεπεράσει την πληθυσμιακή αύξηση (εκτίμηση 5% ετησίως) khaleejtimes.com – λογικά θα διακόψει την τρέχουσα ανοδική τάση των τιμών. H Fitch βλέπει κορύφωση της αγοράς του Ντουμπάι το 2024 και ήπια υποχώρηση (έως ~15%) στα τέλη του 2025 ή το 2026 στο βασικό σενάριο της khaleejtimes.com. Αυτό οφείλεται στο ότι οι παραδόσεις (αθροιστικά ~250.000 μονάδες ως το 2027) θα μπορούσαν προσωρινά να ξεπεράσουν τη ζήτηση khaleejtimes.com. Η Fitch σημειώνει, για παράδειγμα, ότι ~120.000 μονάδες έχουν προγραμματιστεί για παράδοση μόνο το 2026 khaleejtimes.com.
Από την άλλη πλευρά, άλλοι ειδικοί επισημαίνουν αντισταθμιστικούς παράγοντες. Πρόσφατες αναλύσεις υπογραμμίζουν ότι η αύξηση πληθυσμού και οι εισροές επενδύσεων στο Ντουμπάι μπορεί να ξεπεράσουν το 5% ετησίως (ιδιαίτερα αν συνεχίσουν να έρχονται άτομα υψηλής καθαρής θέσης και εξειδικευμένοι εργαζόμενοι) expertbridge.ae. Σύμφωνα με αυτή τη θεώρηση, μεγάλο μέρος της νέας προσφοράς θα μπορούσε να απορροφηθεί από νέους κατοίκους, ώστε οποιαδήποτε πτώση των τιμών να περιοριστεί σε συγκεκριμένα τμήματα της αγοράς. Πράγματι, τα προνομιούχα σημεία (βίλες, παραλιακά ακίνητα) έχουν τη δική τους δυναμική ζήτησης και ίσως παραμείνουν ανθεκτικά expertbridge.ae. Τα πρώτα δεδομένα του 2025 (όγκος συναλλαγών, επίπεδα ενοικίων) δείχνουν ότι η αγορά διατηρεί τη δυναμική της, υποδηλώνοντας τουλάχιστον ήπια προσγείωση και όχι ισχυρή κατάρρευση.
Υποθέτοντας ότι δεν θα υπάρξει κάποια σοβαρή παγκόσμια αναταραχή, αναμένουμε οι τιμές κατοικιών στο Ντουμπάι να εξισορροπηθούν ή να επιβραδυνθούν το 2026–27. Κάποιες ήπιες μειώσεις (μονοψήφιες) είναι πιθανές στα μέσα του 2025/26 αν αυξηθούν τα επιτόκια ή αν οι αγοραστές παγώσουν τις συναλλαγές τους. Μέχρι το 2028–30, καθώς η αύξηση της προσφοράς σταθεροποιείται (βάσει της πρόβλεψης DXBInteract) και ο πληθυσμός συνεχίζει να αυξάνεται, η αγορά αναμένεται να σταθεροποιηθεί και να επανέλθει σε ήπια ανάπτυξη. Περιοχές με αυξημένη ζήτηση πιθανότατα θα είναι τα νέα ανεπτυγμένα προάστια (Dubai South, Al Furjan, DAMAC Hills 2, JVC, MBR City) και οι πολυτελείς συνοικίες (Palm, JBR, Mohammed bin Rashid City) expertbridge.ae. Επιπλέον, πρόσθετες κυβερνητικές πρωτοβουλίες (κίνητρα ζωνών τεχνολογίας, πράσινα ενεργειακά έργα) θα μπορούσαν να δημιουργήσουν νέες εστίες απασχόλησης, ενισχύοντας περαιτέρω τη ζήτηση. Ως προς τους κινδύνους, αξίζει προσοχής τυχόν επιβράδυνση των ξένων επενδύσεων (λόγω γεωπολιτικών εντάσεων ή ανόδου παγκόσμιων επιτοκίων) και υπερπροσφορά σε διαμερίσματα χαμηλότερης κατηγορίας.
Συνοψίζοντας, η κτηματαγορά του Ντουμπάι αναμένεται να συνεχίσει να αναπτύσσεται έως το 2030, αν και με πιο μετριοπαθές ρυθμό μετά το 2025. Η αύξηση τιμών/ενοικίων εκτιμάται πως θα κυμανθεί σε μεσαία έως υψηλά μονοψήφια ποσοστά ετησίως στο δεύτερο μισό της δεκαετίας. Τα μακροπρόθεσμα θεμελιώδη μεγέθη (αύξηση πληθυσμού, τουρισμού, οικονομική διαφοροποίηση) παραμένουν θετικά. Ωστόσο, οι κυκλικές αυξομειώσεις της προσφοράς και οι παγκόσμιοι οικονομικοί παράγοντες θα επιφέρουν διαλείπουσες διορθώσεις. Οι ευφυείς επενδυτές θα επικεντρωθούν έτσι σε προνομιακά ακίνητα, σε έργα με ισχυρούς αναδόχους και σε έργα που ευθυγραμμίζονται με το όραμα Dubai 2040 και τους κόμβους υποδομών της πόλης.
Πηγές: Επίσημες και κλαδικές πηγές όπως αναφέρονται (Dubai Land Department, Deloitte, JLL, Knight Frank, αναλύσεις της αγοράς και Τύπος) deloitte.com digitaldubai.ae globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globenewswire.com thenationalnews.com globalpropertyguide.com khaleejtimes.com khaleejtimes.com expertbridge.ae.
