Αγορά Ακινήτων του Όκλαντ 2025: Άνοδος ή Κατάρρευση; Μέσα στις Ανακατατάξεις της Αγοράς Real Estate της Πόλης

Επισκόπηση: Η αγορά ακινήτων του Όκλαντ σε σταυροδρόμι το 2025

Η αγορά ακινήτων του Όκλαντ το 2025 βρίσκεται σε ένα καθοριστικό σημείο, ισορροπώντας ανάμεσα σε μια πρόσφατη ύφεση και ενδείξεις προσεκτικής ανάκαμψης. Μετά από μια έντονη άνθηση κατά την περίοδο του COVID και μια επακόλουθη διόρθωση, οι τιμές των κατοικιών έχουν σταθεροποιηθεί και έχουν αρχίσει να αυξάνονται ελαφρώς globalpropertyguide.com nzherald.co.nz. Την ίδια στιγμή, οι τομείς των εμπορικών και βιομηχανικών ακινήτων διαχειρίζονται τις δικές τους προσαρμογές μετά την πανδημία – από τα γραφεία που αντιμετωπίζουν αυξημένα ποσοστά κενών, έως τις βιομηχανικές αποθήκες που εξακολουθούν να απολαμβάνουν σχεδόν ιστορικά υψηλή ζήτηση. Επενδυτές και ιδιοκτήτες παρακολουθούν μια σύγκλιση παραγόντων: τα επιτόκια βρίσκονται πλέον σε πτωτική πορεία, οι νέες κυβερνητικές πολιτικές ευνοούν τις επενδύσεις σε ακίνητα, και μεγάλα έργα υποδομής υπόσχονται να αναδιαμορφώσουν το αστικό τοπίο του Όκλαντ. Σε αυτή την αναφορά, αναλύουμε κάθε τομέα – κατοικίες, εμπορικά και βιομηχανικά ακίνητα – και εξετάζουμε τις τρέχουσες τιμές, τις τάσεις ενοικίων, τις εξελίξεις, τις προβλέψεις μέχρι τα τέλη της δεκαετίας του 2020, καθώς και τις βασικές ευκαιρίες και κινδύνους που διαφαίνονται.

Τομέας Κατοικιών: Τιμές, Τάσεις και Ενοίκια

Τιμές Κατοικιών στο Όκλαντ – Τρέχοντα Επίπεδα και Ιστορική Σύγκριση

Οι τιμές κατοικιών στο Όκλαντ το 2025 αντικατοπτρίζουν μια αγορά που σταθεροποιείται μετά από μια σημαντική διόρθωση. Η διάμεση τιμή κατοικίας στην περιοχή του Όκλαντ είναι περίπου NZD $990,000 στα μέσα του 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Αυτό αντιστοιχεί σε μια πτώση περίπου 3–4% σε σχέση με ένα χρόνο νωρίτερα, ενώ η εθνική διάμεση τιμή παρέμεινε σταθερή την ίδια περίοδο globalpropertyguide.com. Η πτώση του τελευταίου έτους αποτελεί κληρονομιά της επιβράδυνσης της αγοράς που ακολούθησε την κορύφωση στα τέλη του 2021. Κατά την άνθηση της πανδημίας, οι τιμές κατοικιών στο Όκλαντ αυξήθηκαν πάνω από 40%, φτάνοντας σε ιστορικά υψηλά στα τέλη του 2021. Έκτοτε, οι αξίες έχουν υποχωρήσει περίπου 20% από εκείνη την κορυφή reuters.com, αντιστρέφοντας περίπου το ήμισυ των εξαιρετικών κερδών της περιόδου COVID.

Για να το θέσουμε σε προοπτική, η διάμεση τιμή του Όκλαντ εκτοξεύτηκε από τα μέσα των $700.000 το 2019 σε πολύ πάνω από $1 εκατομμύριο μέχρι το 2021. Στο αποκορύφωμα της φρενίτιδας (τέλη 2021), η διάμεση τιμή κατοικίας πλησίασε τα $1,3 εκατομμύρια. Η επακόλουθη διόρθωση έριξε τη διάμεση τιμή στα χαμηλά του $1 εκατομμυρίου μέχρι το 2023 nzherald.co.nz. Για παράδειγμα, μόνο μεταξύ Απριλίου 2024 και Απριλίου 2025, η διάμεση τιμή του Όκλαντ υποχώρησε από περίπου $1,04 εκατομμύρια σε $1,00 εκατομμύριο nzherald.co.nz. Τώρα, το 2025, οι τιμές δείχνουν πρώιμα σημάδια ανάκαμψης. Η πτώση έχει ουσιαστικά σταθεροποιηθεί – στην πραγματικότητα, στις αρχές του 2025 η διάμεση τιμή του Όκλαντ ήταν μόλις ~0,5% χαμηλότερη σε ετήσια βάση interest.co.nz interest.co.nz – και οι μηνιαίες αυξήσεις έχουν επιστρέψει σε κάποιους μήνες. Τα στοιχεία του Ινστιτούτου Ακίνητης Περιουσίας δείχνουν μικρές αλλά διαδοχικές μηνιαίες αυξήσεις τιμών στις αρχές του 2025, περιορίζοντας την ετήσια πτώση nzherald.co.nz. Οι οικονομολόγοι σημειώνουν ότι η ζήτηση αγοραστών ανακάμπτει χάρη στη μείωση των επιτοκίων στεγαστικών δανείων, αλλά η αφθονία προσφοράς καταχωρίσεων συγκρατεί τις ταχείες αυξήσεις τιμών nzherald.co.nz interest.co.nz. Τα ακίνητα χρειάζονται περισσότερο χρόνο για να πουληθούν σε σχέση με τα χρόνια της άνθησης (διάμεσος ~42–54 ημέρες στην αγορά, ακόμα πάνω από τα ιστορικά επίπεδα nzherald.co.nz interest.co.nz), υποδεικνύοντας μια πιο ισορροπημένη αγορά όπου οι αγοραστές έχουν περισσότερες επιλογές.

Η προσιτότητα παραμένει μια πρόκληση παρά τη διόρθωση των τιμών. Ακόμα και μετά τη πρόσφατη πτώση, οι τιμές των κατοικιών στο Ώκλαντ είναι περίπου 6 φορές το μέσο οικογενειακό εισόδημα, γεγονός που σημαίνει ότι η ιδιοκατοίκηση παραμένει εκτός εμβέλειας για πολλούς αγοραστές πρώτης κατοικίας reuters.com. Τα καλά νέα είναι ότι αυτό αποτελεί μια μικρή βελτίωση σε σχέση με το 2021, όταν οι τιμές ήταν 50% πάνω από τα προ πανδημίας επίπεδα και η αγορά κατοικίας ήταν «πρακτικά αδύνατη» για τους νεοεισερχόμενους reuters.com. Σήμερα, με χαμηλότερες τιμές και τη χαλάρωση των επιτοκίων, η πλειοψηφία των αναλυτών ακινήτων (9 στους 11 σε μια έρευνα) πιστεύει ότι οι συνθήκες για αγοραστές πρώτης κατοικίας θα βελτιωθούν το επόμενο έτος reuters.com reuters.com. Πράγματι, οι όγκοι πωλήσεων έχουν αυξηθεί (οι εθνικές πωλήσεις κατοικιών ήταν ~9–17% υψηλότερες στις αρχές του 2025 σε σύγκριση με ένα χρόνο πριν nzherald.co.nz interest.co.nz), υποδηλώνοντας ανανεωμένη εμπιστοσύνη. Όμως, η προσιτότητα στέγασης στο Ώκλαντ παραμένει πολύ πιεσμένη σε διεθνές επίπεδο και η αποταμίευση για προκαταβολή συνεχίζει να είναι δύσκολη εν μέσω υψηλών ενοικίων και κόστους ζωής reuters.com reuters.com.

Δυναμική της Αγοράς Ενοικίων και Αποδόσεις στο Ώκλαντ

Η αγορά ενοικίων του Όκλαντ το 2025 δείχνει σημάδια επιβράδυνσης μετά από χρόνια στενότητας. Τα ενοίκια αυξάνονταν σταθερά κατά τη διάρκεια του 2022–2023, αλλά ο πληθωρισμός των ενοικίων έχει πλέον επιβραδυνθεί σημαντικά globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Διάφοροι παράγοντες παίζουν ρόλο: η καθαρή μετανάστευση – βασικός παράγοντας ζήτησης ενοικίων – έχει μειωθεί απότομα από τα υψηλά επίπεδα μετά την πανδημία. Τον χρόνο έως τον Μάιο του 2025, το καθαρό μεταναστευτικό κέρδος της Νέας Ζηλανδίας ήταν μόλις ~14.800 άτομα, δηλαδή πάνω από 80% χαμηλότερο από τη ροή που παρατηρήθηκε το προηγούμενο έτος globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Το Όκλαντ, ως ο κύριος προορισμός για νέους μετανάστες, έχει ιδιαίτερα αισθανθεί αυτή τη χαλάρωση της ζήτησης καθώς η μετανάστευση ομαλοποιήθηκε. Ταυτόχρονα, η προσφορά ενοικίων έχει αυξηθεί· ο αριθμός των διαθέσιμων αγγελιών ενοικίασης είναι αυξημένος σε σύγκριση με ένα χρόνο πριν, δίνοντας στους ενοικιαστές περισσότερες επιλογές globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Το Trade Me (μια μεγάλη πλατφόρμα αγγελιών ακινήτων) αναφέρει ακόμη ότι σε πολλές περιοχές, συμπεριλαμβανομένου του Όκλαντ, τα μεσαία ζητούμενα ενοίκια έχουν σταθεροποιηθεί ή αρχίσει να μειώνονται, καθώς οι ιδιοκτήτες ανταγωνίζονται για ενοικιαστές globalpropertyguide.com. Οι ενοικιαστές έχουν πλέον περισσότερη διαπραγματευτική δύναμη από ό,τι είχαν εδώ και χρόνια, μια αξιοσημείωτη ανατροπή σε μια πόλη γνωστή για τα ακριβά ενοίκια.

Τρέχοντα επίπεδα ενοικίων: Το διάμεσο εβδομαδιαίο ενοίκιο στο Ώκλαντ είναι περίπου NZD $600–$630 το 2025. Σύμφωνα με κυβερνητικά στοιχεία, το μέσος όρος εβδομαδιαίου ενοικίου στο Ώκλαντ για το έτος έως τον Απρίλιο 2025 ήταν $631 (περίπου USD $366) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Αυτή είναι μόλις μια αύξηση 0,9% σε σχέση με το προηγούμενο έτος globalpropertyguide.com, που σημαίνει ότι τα ενοίκια παραμένουν ουσιαστικά σταθερά σε όρους προσαρμοσμένους στον πληθωρισμό. Σε ορισμένα τμήματα, τα πραγματικά ενοίκια μειώνονται αν ληφθεί υπόψη ο πληθωρισμός. Αυτή η χαλάρωση φαίνεται επίσης από την αύξηση των ποσοστών κενών κατοικιών για ενοικιάσεις – διαχειριστές ακινήτων στο Ώκλαντ αναφέρουν αυξανόμενα κενά και ότι οι ενοικιαστές χρειάζονται περισσότερο χρόνο για να καλύψουν τα ακίνητα globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Με τα ενοίκια να καταναλώνουν ήδη μεγάλο μέρος των εισοδημάτων, υπάρχει ένα φυσικό όριο στο πόσο ακόμα μπορούν να αυξηθούν globalpropertyguide.com.

Μικτά ποσοστά απόδοσης ενοικίων σε κατοικίες του Ώκλαντ παραμένουν μέτρια και έχουν ακόμη μειωθεί ελαφρώς καθώς οι τιμές σταθεροποιούνται ενώ τα ενοίκια παραμένουν στάσιμα. Στα μέσα του 2025, η μέση μικτή απόδοση ενοικίου για κατοικίες στη Νέα Ζηλανδία εκτιμάται γύρω στο 4,0% globalpropertyguide.com. Αυτό είναι χαμηλότερο από περίπου 4,3% ένα χρόνο νωρίτερα globalpropertyguide.com, αντανακλώντας ότι οι αξίες των ακινήτων έχουν αρχίσει να αυξάνονται ξανά ενώ η αύξηση των ενοικίων έχει σταματήσει. Ειδικά στο Ώκλαντ, οι αποδόσεις τείνουν να βρίσκονται στη χαμηλότερη πλευρά του εθνικού εύρους (οι υψηλές τιμές αγοράς στο Ώκλαντ μειώνουν τα ποσοστά απόδοσης). Πολλοί ιδιοκτήτες στο Ώκλαντ βλέπουν καθαρές αποδόσεις (μετά τα έξοδα) που είναι πολύ χαμηλές, συχνά στην περιοχή του 2–3%, πράγμα που σημαίνει ότι βασίζονται σε μελλοντικές κεφαλαιακές αποδόσεις για επενδυτικά κέρδη. Με τα επιτόκια να ήταν υψηλά το 2023, πολλοί επενδυτές με δανεισμό είχαν αρνητικές ταμειακές ροές, αν και οι πρόσφατες μειώσεις επιτοκίων μειώνουν αυτή την πίεση. Διαμερίσματα υψηλής κατηγορίας στην πόλη μπορεί να αποφέρουν ελαφρώς υψηλότερες αποδόσεις από τα πολυτελή προάστια, αλλά συνολικά το Ώκλαντ είναι μια αγορά χαμηλής απόδοσης με βάση τα παγκόσμια πρότυπα – μια μακροχρόνια τάση λόγω της ισχυρής ιστορίας κεφαλαιακής ανάπτυξης.

Στα θετικά για τους ιδιοκτήτες, οι νέες φορολογικές αλλαγές της κυβέρνησης βελτιώνουν τα μαθηματικά των επενδύσεων σε ενοικιαζόμενα ακίνητα (περισσότερα για αυτό στην ενότητα Πολιτικές). Και παρά την πρόσφατη ύφεση, οι αναλυτές αναμένουν ότι τα ενοίκια θα αυξηθούν σταδιακά τα επόμενα χρόνια παράλληλα με την ανάκαμψη της οικονομίας. Δημοσκόπηση του Reuters σε ειδικούς προβλέπει περίπου αύξηση 3,0% στα ενοίκια των αστικών περιοχών το 2025, ξεπερνώντας τον γενικό πληθωρισμό reuters.com reuters.com. Ωστόσο, βραχυπρόθεσμα, οι ενοικιαστές έχουν το πάνω χέρι. Η προσφορά ενοικιαζόμενων έχει ενισχυθεί από επενδυτές που προσπαθούν να νοικιάσουν ακίνητα που δεν μπορούσαν εύκολα να πουλήσουν κατά τη διάρκεια της ύφεσης, καθώς και από μια εισροή νεόδμητων κατοικιών που βγαίνουν στην αγορά. Ως αποτέλεσμα, οι αναλογίες ενοικίου προς εισόδημα στο Όκλαντ παραμένουν πιεσμένες, αλλά δεν επιδεινώνονται προς το παρόν – προσφέροντας λίγη ανακούφιση στους ενοικιαστές μετά από χρόνια απότομων αυξήσεων.

Τομέας Εμπορικών Ακινήτων: Τάσεις σε Γραφεία και Λιανικό Εμπόριο

Αγορά Γραφείων – Αυξανόμενα Κενά έναντι Ανθεκτικότητας Πρωτοκλασάτων

Ο τομέας γραφείων του Όκλαντ το 2025 βρίσκεται σε περίοδο προσαρμογής. Η στροφή προς την απομακρυσμένη και υβριδική εργασία λόγω της πανδημίας έχει αφήσει το αποτύπωμά της, ειδικά στα παλαιότερα κτίρια γραφείων. Τα ποσοστά κενών γραφείων αυξάνονται τα τελευταία δύο χρόνια, ιδιαίτερα για τα δευτερεύοντα (χαμηλότερης κατηγορίας) γραφεία στο κέντρο και τα περίχωρα. Στο κέντρο του Όκλαντ, το συνολικό ποσοστό κενών καταγράφηκε πρόσφατα στα υψηλά μονοψήφια και αυξάνεται, με τα δευτερεύοντα γραφεία να φτάνουν πλέον σε διψήφια ποσοστά κενών σε ορισμένες περιοχές cbre.com cbre.com. (Για σύγκριση, στο Ουέλινγκτον το ποσοστό κενών στα δευτερεύοντα γραφεία έχει φτάσει περίπου το 19% cbre.com, και το Όκλαντ επίσης κινείται ανοδικά, αν και όχι τόσο ψηλά.) Οι ιδιοκτήτες παλαιότερων ή λιγότερο προνομιούχων κτιρίων πρέπει να προσπαθούν περισσότερο για να προσελκύσουν ενοικιαστές, συχνά προσφέροντας εκπτώσεις ή κίνητρα στα ενοίκια. Ο χώρος υπεκμίσθωσης έχει επίσης αυξηθεί καθώς οι εταιρείες μειώνουν τα τετραγωνικά τους.

Σε αντίθεση, ο πρωτοκλασάτος επαγγελματικός χώρος γραφείων – σύγχρονα κτίρια με υψηλές αντισεισμικές προδιαγραφές, πράσινα διαπιστευτήρια και ελκυστικές παροχές – τα πηγαίνει καλύτερα. Η διαθεσιμότητα πρωτοκλασάτων γραφείων στο Ώκλαντ είναι χαμηλότερη (ποσοστά μεσαίων μονοψήφιων αριθμών) και αναμένεται να σταθεροποιηθεί νωρίτερα cbre.com. Μάλιστα, τα πρωτοκλασάτα καθαρά ενοίκια πρόσοψης στο κέντρο του Ώκλαντ συνέχισαν να αυξάνονται σταδιακά ακόμη και κατά τη διάρκεια της ύφεσης της αγοράς jll.com jll.com, χάρη στη ζήτηση για ποιοτικούς χώρους. Οι κορυφαίοι ενοικιαστές εξακολουθούν να είναι διατεθειμένοι να πληρώσουν υψηλότερο τίμημα για τους καλύτερους χώρους, και τα νέα κτίρια που παραδόθηκαν τα τελευταία χρόνια έχουν σε μεγάλο βαθμό ενοικιαστεί. Για παράδειγμα, ο Πύργος PwC (Commercial Bay) και άλλες πρόσφατες προσθήκες έδειξαν ότι αν η ποιότητα είναι υψηλή, υπάρχει ζήτηση. Σύμφωνα με τη JLL, τα ενοίκια πρωτοκλασάτων γραφείων στο Ώκλαντ σημείωσαν μέτρια αύξηση τον τελευταίο χρόνο, ενώ τα πρωτοκλασάτα ενοίκια στο Ουέλινγκτον μειώθηκαν λόγω της λιτότητας του δημοσίου τομέα jll.com. Παρ’ όλα αυτά, τα πραγματικά ενοίκια (που λαμβάνουν υπόψη τα κίνητρα μίσθωσης) δέχονται πιέσεις. Οι ιδιοκτήτες προσφέρουν συνήθως περιόδους χωρίς ενοίκιο, συνεισφορές για διαμόρφωση χώρου και άλλα κίνητρα για να εξασφαλίσουν ενοικιαστές, πράγμα που σημαίνει ότι τα καθαρά πραγματικά ενοίκια μπορεί να παραμένουν στάσιμα ή και να μειώνονται σε πραγματικούς όρους cbre.com cbre.com. Αυτό ισχύει ιδιαίτερα στην περιφέρεια του κέντρου του Ώκλαντ και στη δευτερεύουσα αγορά γραφείων, όπου η υπερπροσφορά χώρου έχει εντείνει τον ανταγωνισμό.

Κοιτάζοντας μπροστά, ο αγωγός προσφοράς γραφείων του Όκλαντ είναι σχετικά περιορισμένος μετά το 2025, κάτι που θα μπορούσε να βοηθήσει στην εξισορρόπηση της αγοράς. Μερικά σημαντικά έργα ολοκληρώνονται γύρω στο 2025 (ο αγωγός ανάπτυξης ήταν «έντονος στην αγορά γραφείων του Όκλαντ» κατά το 2024–25 cbre.com), αλλά πέρα από αυτό, η νέα κατασκευή επιβραδύνεται. Με λιγότερα νέα γραφεία να έρχονται και τη βελτίωση της οικονομίας, το ποσοστό κενών γραφείων αναμένεται να φτάσει στο ανώτατο σημείο έως το 2025 και στη συνέχεια να βελτιωθεί σταδιακά. Οι προβλέψεις αναμένουν ότι καθώς η οικονομία ενισχύεται το 2026, η ζήτηση θα αυξηθεί και ο υπερβάλλων χώρος θα απορροφηθεί, ειδικά σε κτίρια πρώτης κατηγορίας cbre.com cbre.com. Ωστόσο, τα δευτερεύοντα γραφεία μπορεί να συνεχίσουν να αντιμετωπίζουν δυσκολίες ή να απαιτούν αλλαγή χρήσης (ορισμένα παλαιότερα κτίρια μπορεί ακόμη και να είναι υποψήφια για μετατροπή σε κατοικίες ή άλλες χρήσεις, εάν είναι εφικτό). Προς το παρόν, οι επενδυτές γραφείων παραμένουν επιφυλακτικοί: οι αποδόσεις των ακινήτων γραφείων στο Όκλαντ έχουν αυξηθεί (οι τιμές έπεσαν) κατά το 2022–2023 σε συνάρτηση με την άνοδο των επιτοκίων. Οι αποδόσεις των γραφείων πρώτης κατηγορίας στο Όκλαντ κυμαίνονται περίπου στο 6–7% μετά τη χαλάρωση, αλλά με τη μείωση των επιτοκίων, οι συντελεστές κεφαλαιοποίησης αρχίζουν να συμπιέζονται ξανά (δηλαδή οι τιμές ανεβαίνουν ελαφρώς). Πράγματι, στα τέλη του 2024 εμφανίστηκαν τα πρώτα σημάδια σταθεροποίησης των αποδόσεων για τα γραφεία κατηγορίας Α στο κέντρο του Όκλαντ cbre.com. Συνολικά, οι προοπτικές του τομέα γραφείων είναι αυτές μιας αργής ανάκαμψης – «μέτρια αύξηση ενοικίων» στα γραφεία πρώτης κατηγορίας του Όκλαντ το 2025, με ευρύτερη βελτίωση έως το 2026 cbre.com cbre.com.

Αγορά Λιανικής – Ανάκαμψη, Νέοι Παίκτες και Μεταβαλλόμενες Τύχες

Ο τομέας λιανικής ακινήτων του Όκλαντ παρουσιάζει μια προσεκτικά αισιόδοξη πορεία το 2025. Τα σημάδια της πανδημίας (lockdowns, απώλεια τουρισμού και άνοδος του ηλεκτρονικού εμπορίου) επουλώνονται και η κίνηση επιστρέφει στις εμπορικές περιοχές. Μάλιστα, διεθνείς μάρκες λιανικής εξετάζουν το Όκλαντ ως στόχο επέκτασης ξανά jll.com. Μια σημαντική ψήφος εμπιστοσύνης στη λιανική του Όκλαντ είναι το άνοιγμα του πρώτου μεγακαταστήματος IKEA της Νέας Ζηλανδίας το 2025. Το κατάστημα IKEA 34.000 τ.μ. στο Sylvia Park (ανατολικό Όκλαντ) αναμένεται να ολοκληρωθεί το 2025 cbre.com, αποτελώντας το επίκεντρο μιας διευρυμένης εμπορικής περιοχής και προσελκύοντας αγοραστές από όλη την περιοχή. Αντίστοιχα, η Costco άνοιξε ένα μεγάλο κατάστημα στη Δυτική Όκλαντ στα τέλη του 2022, και ένα ακόμη νέο εμπορικό κέντρο (“Maki Centre”) 18.000 τ.μ. ολοκληρώνεται στο Westgate το 2025 cbre.com. Αυτές οι εξελίξεις υπογραμμίζουν την ανανεωμένη ανάπτυξη στη λιανική μεγάλου μεγέθους και αναμένεται να ενισχύσουν τις τοπικές αξίες ακινήτων και τα ενοίκια στις γύρω περιοχές.

Τα ποσοστά κενών καταστημάτων λιανικής στο Όκλαντ γενικά έχουν μειωθεί τον τελευταίο χρόνο, τουλάχιστον σε περιοχές με καλή απόδοση. Μέχρι τα τέλη του 2024, τα κενά είχαν μειωθεί σε τρεις από τους πέντε τύπους εμπορικών κέντρων που παρακολουθούσε μια έρευνα cbre.com. Τα κύρια εμπορικά κέντρα και οι δημοφιλείς εμπορικοί δρόμοι έχουν δει τη ζήτηση να ανακάμπτει καθώς η καταναλωτική δαπάνη σταθεροποιείται. Για παράδειγμα, τα προαστιακά malls και τα retail parks μεγάλων καταστημάτων αποδίδουν αρκετά καλά, βοηθούμενα από τα νοικοκυριά που επιστρέφουν στις αγορές και τη διασκέδαση με φυσική παρουσία. Από την άλλη, ορισμένα δευτερεύοντα malls και εμπορικοί δρόμοι σε ασθενέστερες περιοχές συνεχίζουν να αντιμετωπίζουν δυσκολίες. Η αγορά λιανικής είναι διχασμένη: μια “χούφτα κέντρων” με υψηλότερα κενά είναι συνήθως παλαιότερα υπο-περιφερειακά malls που αντιμετωπίζουν έντονο ανταγωνισμό (και τη συνεχιζόμενη επίδραση του ηλεκτρονικού εμπορίου) cbre.com. Η λιανική του κέντρου του Όκλαντ επίσης δυσκολεύτηκε κατά την πανδημία λόγω της απώλειας διεθνών τουριστών και εργαζομένων γραφείου, αν και το 2025 φέρνει κάποια ανάκαμψη καθώς η πληρότητα των γραφείων βελτιώνεται και ο τουρισμός ανακάμπτει. Αξιοσημείωτο είναι ότι πολυτελείς και διεθνείς retailers έχουν δείξει ενδιαφέρον για την Queen Street και το Commercial Bay του κέντρου, προσελκυσμένοι από τα χαμηλότερα ενοίκια και την προοπτική επιστροφής των τουριστών κρουαζιέρας.

Όσον αφορά τα ενοίκια, τα ενοίκια λιανικής στο Όκλαντ παραμένουν σχετικά σταθερά, αλλά προβλέπεται να σημειώσουν ήπια αύξηση στο άμεσο μέλλον. Η CBRE προβλέπει μικρές αυξήσεις ενοικίων για τα βασικά τμήματα λιανικής το 2025 cbre.com, ειδικά σε τοποθεσίες με υψηλή επισκεψιμότητα. Οι ιδιοκτήτες σε κορυφαία εμπορικά κέντρα (όπως Sylvia Park, Albany, Newmarket) αναφέρουν σταθερά ή αυξανόμενα ενοίκια, ενώ σε δευτερεύουσες τοποθεσίες ενδέχεται να προσφέρονται εκπτώσεις για τη διατήρηση των ενοικιαστών. Συνολικά, τα ενοίκια λιανικής παραμένουν κάτω από τα προ πανδημίας επίπεδα σε όρους προσαρμοσμένους στον πληθωρισμό, αλλά η τάση είναι βελτιωτική. Οι αποδόσεις για ακίνητα λιανικής αυξήθηκαν (οι τιμές μειώθηκαν) το 2022–23 λόγω υψηλότερων επιτοκίων, αλλά και εδώ υπάρχουν ενδείξεις σταθεροποίησης. Για παράδειγμα, οι αποδόσεις σε βασικά ακίνητα μεγάλου μεγέθους λιανικής (big-box retail) έχουν πρόσφατα μειωθεί ελαφρώς, αντανακλώντας τη ζήτηση επενδυτών για ακίνητα λιανικής με καλές μισθώσεις cbre.com. Οι επενδυτές ενδιαφέρονται ιδιαίτερα για ακίνητα λιανικής με μακροχρόνιες μισθώσεις σε ισχυρούς ενοικιαστές (όπως σούπερ μάρκετ ή πολυεθνικές αλυσίδες). Καθώς η καταναλωτική εμπιστοσύνη αναμένεται να ενισχυθεί σταδιακά με την ανάκαμψη της οικονομίας, οι προοπτικές για τα ακίνητα λιανικής είναι συγκρατημένα αισιόδοξες. Ωστόσο, οι επενδυτές παραμένουν προσεκτικοί απέναντι στις διαρθρωτικές αλλαγές – η διείσδυση του ηλεκτρονικού εμπορίου συνεχίζει να αυξάνεται, οπότε προτιμώνται μορφές λιανικής που προσφέρουν εμπειρίες (εστίαση, ψυχαγωγία, υπηρεσίες) έναντι της καθαρής αγοραστικής δραστηριότητας.

Βιομηχανικός Τομέας Ακινήτων: Συνεχίζει να Ξεχωρίζει

Η αγορά βιομηχανικών ακινήτων του Όκλαντ – που περιλαμβάνει αποθήκες, εγκαταστάσεις logistics και εργοστάσια – ήταν ο κορυφαίος τομέας τα τελευταία χρόνια και παραμένει ισχυρή το 2025. Η διαθεσιμότητα σε βιομηχανικούς χώρους είναι εξαιρετικά χαμηλή, από τις χαμηλότερες παγκοσμίως. Παρόλο που η διαθεσιμότητα στο βιομηχανικό απόθεμα του Όκλαντ έχει αυξηθεί ελαφρώς από τα ιστορικά χαμηλά, παραμένει μόλις στο 1,6% το 2024 cbre.com και περίπου στο 2,1% στα τέλη του 2024 oneroof.co.nz oneroof.co.nz. (Για σύγκριση, οτιδήποτε κάτω από 5% θεωρείται περιορισμένο· το 1–2% του Όκλαντ είναι ουσιαστικά πλήρης πληρότητα, με μόνο ελάχιστο διαθέσιμο χώρο λόγω μετακινήσεων.) Αυτή η εξαιρετικά χαμηλή διαθεσιμότητα οφείλεται στη μεγάλη ζήτηση από ενοικιαστές (σε τομείς όπως τα logistics, η διανομή και το ηλεκτρονικό εμπόριο) σε συνδυασμό με τον περιορισμένο νέο εφοδιασμό στη γεωγραφικά περιορισμένη περιοχή του Όκλαντ.

Τάσεις ενοικίων: Τα ενοίκια βιομηχανικών ακινήτων σημείωσαν ρεκόρ αύξησης από το 2021 έως το 2023, καθώς οι ενοικιαστές ανταγωνίζονταν για τον περιορισμένο χώρο. Τα ενοίκια για αποθήκες πρώτης κατηγορίας αυξήθηκαν σημαντικά κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου. Τον Σεπτέμβριο του 2024, το μέσο ονομαστικό ενοίκιο για αποθήκες πρώτης κατηγορίας στο Ώκλαντ έφτασε τα $194 ανά τετραγωνικό μέτρο ετησίως oneroof.co.nz. Αυτό αντιπροσώπευε αύξηση 2% σε σχέση με ένα χρόνο πριν oneroof.co.nz – μια μικρότερη άνοδο από τα προηγούμενα χρόνια, υποδηλώνοντας ότι η αύξηση των ενοικίων έχει επιβραδυνθεί σε βιώσιμο ρυθμό. Η επιβράδυνση της αύξησης των ενοικίων αντανακλά μια ελαφρά μείωση της ζήτησης (λόγω της ευρύτερης οικονομικής επιβράδυνσης) και ένα κύμα νέας προσφοράς που έχει αρχίσει να εμφανίζεται. Το 2024, ολοκληρώθηκαν αρκετά νέα βιομηχανικά έργα και περισσότερα αναμένονται το 2025, προσθέτοντας τον απαραίτητο χώρο. Παρ’ όλα αυτά, τα νέα κτίρια εξακολουθούν να διατηρούν ενοίκια-ρεκόρ, καθώς ο πληθωρισμός του κόστους κατασκευής έχει αυξήσει τα ενοίκια ισοσκελισμού που απαιτούν οι κατασκευαστές oneroof.co.nz. Πολλοί ενοικιαστές είναι διατεθειμένοι να πληρώσουν επιπλέον για σύγχρονες αποθήκες με μεγάλο ύψος, λόγω των πλεονεκτημάτων στην αποδοτικότητα.

Παρά τη πρόσφατη επιβράδυνση, οι ιδιοκτήτες βιομηχανικών ακινήτων παραμένουν σε θέση ισχύος. Με την πληρότητα να κυμαίνεται γύρω στο 2%, οι περισσότερες ποιοτικές εγκαταστάσεις ενοικιάζονται γρήγορα. Ορισμένοι ενοικιαστές ακόμη και ενοικιάζουν χώρους πριν τους χρειαστούν για να τους εξασφαλίσουν για μελλοντική επέκταση. Υπάρχουν εμφανή σημάδια ότι οι ενοικιαστές βελτιστοποιούν το αποτύπωμά τους (μειώνοντας ή ενοποιώντας χώρους) ως απάντηση στο οικονομικό κλίμα oneroof.co.nz oneroof.co.nz, αλλά η συνολική ζήτηση εξακολουθεί να υπερβαίνει την προσφορά για αποθήκες σε καλές τοποθεσίες (ειδικά στους κόμβους logistics της Νότιας Οκλανδίας και στην περιοχή του αεροδρομίου του Όκλαντ). Οι τιμές γης για γη με βιομηχανική ζώνη παραμένουν υψηλές, και το ενδιαφέρον για γη βιομηχανικής ανάπτυξης αυξάνεται ξανά καθώς οι επενδυτές αναμένουν τον επόμενο κύκλο ανάπτυξης oneroof.co.nz oneroof.co.nz. Για παράδειγμα, η Colliers αναφέρει ότι σε ένα μεγάλο νέο βιομηχανικό πάρκο στη βορειοδυτική Οκλανδία (η ανάπτυξη Spedding), πωλήσεις γης άνω των 180 εκατομμυρίων δολαρίων μπήκαν σε συμβόλαιο καθώς οι κατασκευαστές και οι ιδιοκτήτες-χρήστες έσπευσαν να εξασφαλίσουν νέες τοποθεσίες oneroof.co.nz oneroof.co.nz. Παρομοίως, περιοχές βιομηχανικής ανάπτυξης στη Νότια Οκλανδία όπως το Drury προσελκύουν το ενδιαφέρον για μελλοντική επέκταση oneroof.co.nz.

Αποδόσεις επενδύσεων και προοπτικές: Τα βιομηχανικά ακίνητα έχουν εκτιμηθεί ιδιαίτερα από τους επενδυτές για τη σταθερότητα και την ανάπτυξή τους, και οι αποδόσεις έχουν συμπιεστεί σε ιστορικά χαμηλά τα τελευταία χρόνια (που σημαίνει υψηλές αποτιμήσεις). Οι βασικές βιομηχανικές αποδόσεις στο Ώκλαντ έπεσαν περίπου στο εύρος του 5%–5,5% στην κορυφή της αγοράς. Το 2023, η άνοδος των επιτοκίων προκάλεσε μια μικρή χαλάρωση των αποδόσεων (ξεπερνώντας ελαφρώς το 5,5% για τα βασικά ακίνητα). Ωστόσο, μόλις η Κεντρική Τράπεζα άρχισε να μειώνει τα επιτόκια στα τέλη του 2024, το αγοραστικό ενδιαφέρον για βιομηχανικά ακίνητα επέστρεψε και οι αποδόσεις άρχισαν να ενισχύονται ξανά oneroof.co.nz oneroof.co.nz. Μάλιστα, μέχρι το τέταρτο τρίμηνο του 2024, ορισμένες βασικές βιομηχανικές συναλλαγές πραγματοποιούνταν με αποδόσεις κάτω από 5,0% για ακίνητα κορυφαίας ποιότητας με μακροχρόνια μίσθωση cbre.com. Η Colliers σημειώνει ότι η δεξαμενή αγοραστών για βιομηχανικά ακίνητα αυξάνεται καθώς κεφάλαια βγαίνουν από το περιθώριο (όπως προθεσμιακές καταθέσεις που λήγουν) και αναζητούν μακροπρόθεσμες επενδυτικές ευκαιρίες σε ένα περιβάλλον πτωτικών επιτοκίων oneroof.co.nz oneroof.co.nz.

Όλα τα σημάδια δείχνουν ότι ο βιομηχανικός τομέας θα ανακάμψει δυναμικά το 2025. Οι παρατηρητές της αγοράς περιγράφουν ένα «αισιόδοξο κλίμα» ενόψει του 2025, αναμένοντας μια «επιστροφή σε μια κανονικοποιημένη αγορά» μετά τους πιο αργούς 18 μήνες που ακολούθησαν την έξαρση της περιόδου COVID oneroof.co.nz oneroof.co.nz. Με το κόστος του δανεισμού να μειώνεται, αναμένεται ότι περισσότεροι επενδυτές θα επανέλθουν στην αγορά, ενδεχομένως ωθώντας περαιτέρω τις αξίες των βιομηχανικών ακινήτων προς τα πάνω. Οι κατασκευαστές επίσης προετοιμάζονται – μετά από μια μικρή ύφεση στις νέες κατασκευές (οι άδειες για νέα βιομηχανικά κτίρια στο Ώκλαντ μέχρι τον Αύγ 2024 ήταν ελαφρώς μειωμένες σε σχέση με το προηγούμενο έτος oneroof.co.nz), η δραστηριότητα αναμένεται να αυξηθεί για να καλύψει τη μη ικανοποιημένη ζήτηση. Ένας κίνδυνος που πρέπει να παρακολουθείται είναι ο οικονομικός κύκλος: αν η επιχειρηματική δραστηριότητα επιβραδυνθεί σημαντικά ή αν οι εταιρείες περιορίσουν τις δραστηριότητές τους, η ζήτηση για βιομηχανικά ακίνητα θα μπορούσε προσωρινά να μειωθεί. Ωστόσο, δεδομένων των διαρθρωτικών παραγόντων όπως η ανάπτυξη της εφοδιαστικής αλυσίδας του ηλεκτρονικού εμπορίου και η έλλειψη διαθέσιμης βιομηχανικής γης στο Ώκλαντ, οι μακροπρόθεσμες προοπτικές του τομέα παραμένουν πολύ ισχυρές.

Κύριες Αναπτύξεις και Έργα Υποδομής που Διαμορφώνουν την Αγορά

Ένας αριθμός από σημαντικές εξελίξεις και έργα υποδομής βρίσκονται σε εξέλιξη ή στον ορίζοντα στο Ώκλαντ, και αυτά αναμένεται να επηρεάσουν σημαντικά τις αξίες και τις ευκαιρίες ακινήτων τα επόμενα χρόνια.

Σύνδεσμος Σιδηροδρόμου Πόλης (CRL): Το City Rail Link του Όκλαντ, αξίας άνω των 5 δισεκατομμυρίων δολαρίων, είναι το μεγαλύτερο έργο υποδομής που έχει γίνει ποτέ στη Νέα Ζηλανδία και υπόσχεται να αποτελέσει «game changer» για τη στέγαση και το εμπόριο στο Όκλαντ. Αναμένεται να ανοίξει το 2026, αυτή η υπόγεια σιδηροδρομική γραμμή 3,5 χλμ θα διπλασιάσει τη χωρητικότητα του σιδηροδρόμου και θα μειώσει δραστικά τους χρόνους μετακίνησης προς και διαμέσου του κέντρου της πόλης westpac.co.nz westpac.co.nz. Οι ειδικοί παρομοιάζουν τον αντίκτυπο του CRL με αυτόν της Γέφυρας του Λιμανιού τη δεκαετία του 1950 – αναμένεται να επικεντρώσει την ανάπτυξη προς το εσωτερικό και να πυροδοτήσει κοινότητες προσανατολισμένες στη μετακίνηση westpac.co.nz westpac.co.nz. Το CRL προσθέτει τέσσερις νέους υπόγειους σταθμούς (δύο στο κέντρο, έναν στην οδό Karangahape και έναν στο Mt Eden). Ενόψει αυτού, τόσο η κεντρική κυβέρνηση όσο και το Δημοτικό Συμβούλιο του Όκλαντ έχουν προχωρήσει σε αναβάθμιση των ζωνών γύρω από αυτούς τους σταθμούς. Η κυβέρνηση θα υποχρεώσει το Δημοτικό Συμβούλιο του Όκλαντ να επιτρέψει υψηλής πυκνότητας κατοικίες (10 έως 15 ορόφων) σε απόσταση περπατήματος από τους νέους σταθμούς του CRL rnz.co.nz rnz.co.nz – πολύ πιο εντατική ανάπτυξη από ό,τι επιτρεπόταν προηγουμένως. Αυτή η πολιτική θα μπορούσε να μεταμορφώσει γειτονιές όπως το Mt Eden, το Morningside, το Kingsland και το Mt Albert με νέους πύργους διαμερισμάτων και συγκροτήματα μικτής χρήσης. Το Συμβούλιο εκτιμά ότι μόνο το κέντρο της πόλης θα μπορούσε να δει τετραπλάσιο αριθμό κατοικιών και επιχειρήσεων μετά τις αλλαγές στη ζώνη που περιλαμβάνουν ουσιαστικά κανένα όριο ύψους σε τμήματα του κέντρου rnz.co.nz. Συνολικά, το CRL αναμένεται να αυξήσει τις αξίες ακινήτων και τη δραστηριότητα ανάπτυξης κατά μήκος της διαδρομής του, καθώς οι καλύτερες συγκοινωνιακές συνδέσεις καθιστούν αυτές τις τοποθεσίες πιο επιθυμητές. Ήδη, οι επενδυτές εξετάζουν οικόπεδα κοντά στους σταθμούς του CRL, αναμένοντας αύξηση της ζήτησης για διαμερίσματα και λιανικό εμπόριο μόλις η σιδηροδρομική γραμμή τεθεί σε λειτουργία. Μακροπρόθεσμα, η ανάπτυξη που θα επιτρέψει το CRL θα βοηθήσει το Όκλαντ να φιλοξενήσει την αύξηση του πληθυσμού χωρίς εξάπλωση, δημιουργώντας ζωντανά, συνδεδεμένα αστικά κέντρα. (Δεν είναι όλοι ενθουσιασμένοι – κάποιοι κάτοικοι ανησυχούν για τις αλλαγές στον χαρακτήρα της γειτονιάς – αλλά οι περισσότεροι αναγνωρίζουν ότι το Όκλαντ πρέπει να αναπτυχθεί κάθετα, όχι μόνο οριζόντια westpac.co.nz westpac.co.nz.)
Westgate και Επέκταση Βορειοδυτικά: Σημαντική ανάπτυξη λαμβάνει χώρα στα βορειοδυτικά του Ώκλαντ. Το Westgate Town Centre είναι ένας νέος αστικός κόμβος υπό ανάπτυξη, και το 2025 θα ολοκληρωθεί το εμπορικό κέντρο Maki Place (~18.000 m²). Με την είσοδο μεγάλων λιανοπωλητών, το Westgate γίνεται σημαντικός εμπορικός κόμβος. Μεγάλες εκτάσεις πρώην αγροτικής γης γύρω από Whenuapai, Kumeu και Riverhead προορίζονται για οικιστική ανάπτυξη την επόμενη δεκαετία, και αναπτύσσεται υποδομή για να το υποστηρίξει αυτό. Νέοι σύνδεσμοι αυτοκινητοδρόμων (αναβαθμίσεις Northwestern Motorway) και βελτιωμένες λεωφορειολωρίδες ενισχύουν την προσβασιμότητα. Αυτά τα έργα θα δημιουργήσουν νέες προαστιακές κοινότητες και αναπόφευκτα θα αυξήσουν τις αξίες γης στο βορειοδυτικό τεταρτημόριο του Ώκλαντ.
Sylvia Park/IKEA και Ανατολικός Διάδρομος: Στην Ανατολική Όκλαντ, το Sylvia Park (ήδη το μεγαλύτερο εμπορικό κέντρο της ΝΖ) επεκτείνεται περαιτέρω. Το κύριο έργο είναι το IKEA megastore που ανοίγει το 2025 – μια ανάπτυξη που θα προσελκύσει αγοραστές από όλη την περιοχή και θα αποτελέσει σημείο αναφοράς για επιπλέον λιανικό εμπόριο και πιθανώς αποθήκες χονδρικής κοντά cbre.com. Παράλληλα αναπτύσσεται περισσότερη υψηλής πυκνότητας κατοικία· το Sylvia Park έχει προσθέσει συγκροτήματα διαμερισμάτων και εμπορικά γραφεία, εξελισσόμενο σε ένα κέντρο μικτής χρήσης. Υποδομές όπως το Eastern Busway (ταχεία μετακίνηση από Panmure σε Botany, υπό κατασκευή) θα βελτιώσουν τη μετακίνηση και θα ενισχύσουν την πυκνότητα σε προάστια όπως το Pakuranga και το Botany.
Drury New Town και Νότια Ανάπτυξη: Προς τα νότια, το Drury είναι μία από τις πιο φιλόδοξες περιοχές ανάπτυξης του Ώκλαντ. Προγραμματίζεται να μετατραπεί από αγροτική γη σε νέα πόλη με δεκάδες χιλιάδες κατοικίες, το Drury έχει ήδη πολλούς μεγάλους κατασκευαστές και πρόκειται να αποκτήσει νέους σιδηροδρομικούς σταθμούς και αυτοκινητόδρομους. Αν και η πρόοδος είναι πιο αργή από το αναμενόμενο (εν μέρει λόγω συζητήσεων για τη χρηματοδότηση των υποδομών), η δεκαετία του 2020 πιθανότατα θα δει τα πρώτα μεγάλα στάδια του Drury να διαμορφώνονται. Αυτό αποτελεί μακροπρόθεσμη πηγή νέας προσφοράς κατοικιών (χρήσιμη για την προσιτότητα), αλλά και μια σημαντική αλλαγή στο αστικό αποτύπωμα του Ώκλαντ, δημιουργώντας ουσιαστικά έναν νέο αστικό κόμβο στη μέση της διαδρομής προς το Hamilton. Οι κερδοσκόποι ακινήτων δραστηριοποιούνται στο Drury εδώ και χρόνια, αναμένοντας τεράστια κέρδη μόλις ξεκινήσει πλήρως η ανάπτυξη.
Δεύτερη Διάβαση Λιμανιού & Μελλοντικές Μεταφορές: Κοιτώντας πιο μακριά, η κυβέρνηση σχεδιάζει μια επιπλέον διάβαση του λιμανιού Waitematā (πιθανώς σήραγγες για οδική και σιδηροδρομική κυκλοφορία) για να ενισχύσει τη γηρασμένη Harbour Bridge. Αν και βρίσκεται ακόμα σε πρώιμο σχεδιασμό, αυτό το έργο – πιθανότατα για τη δεκαετία του 2030 – είναι κρίσιμο για τη μελλοντική ανάπτυξη του Ώκλαντ. Σε πιο άμεσο ορίζοντα, συνεχίζονται οι βελτιώσεις στο υπάρχον δίκτυο μεταφορών: π.χ. ο αυτοκινητόδρομος Puhoi-to-Warkworth άνοιξε το 2022, καθιστώντας το βόρειο άκρο του Ώκλαντ πιο προσβάσιμο και ενισχύοντας πόλεις όπως το Warkworth· και προτάσεις για ελαφρύ σιδηρόδρομο από το κέντρο στην αεροπορική βάση (συζητείται εδώ και χρόνια) ίσως επανεξεταστούν σε διαφορετική μορφή από τη νέα κυβέρνηση. Καθεμία από αυτές τις κινήσεις υποδομής μπορεί να επηρεάσει σημαντικά τις αγορές ακινήτων – συνήθως, η βελτιωμένη συνδεσιμότητα αυξάνει τις αξίες ακινήτων σε νέες συνδεδεμένες περιοχές (όπως έχει φανεί ιστορικά με αυτοκινητόδρομους και σιδηροδρόμους).

Συνοψίζοντας, το Όκλαντ στα τέλη της δεκαετίας του 2020 θα αναδιαμορφωθεί από αυτά τα έργα. Οι επενδυτές θα πρέπει να παρακολουθούν πού πηγαίνουν οι γερανοί και τα εκσκαπτικά μηχανήματα: τα ακίνητα κοντά σε νέες γραμμές μεταφοράς ή σε προγραμματισμένες κοινότητες συχνά παρουσιάζουν υψηλότερη από τη μέση αύξηση κεφαλαίου. Για παράδειγμα, ένα ταπεινό σπίτι στο Mt Eden σε κοντινή απόσταση με τα πόδια από έναν νέο σταθμό CRL θα μπορούσε να γίνει πολύ πιο πολύτιμο καθώς διαμερίσματα και παροχές ξεφυτρώνουν γύρω του. Παρομοίως, οι πρώιμοι επενδυτές σε περιοχές όπως το Drury ή το Whenuapai μπορεί να αποκομίσουν οφέλη καθώς εκείνα τα χωράφια μετατρέπονται σε προάστια. Από την άλλη πλευρά, η αυξημένη προσφορά (νέα διαμερίσματα, νέα σπίτια) μπορεί να συγκρατήσει τις αυξήσεις των τιμών σε όλη την πόλη – το Όκλαντ προσπαθεί ενεργά να επιτρέψει περισσότερη οικοδόμηση για να καλύψει τη ζήτηση.

Προβλέψεις Αγοράς Μέχρι τα Τέλη της Δεκαετίας του 2020

Τι επιφυλάσσουν τα τέλη της δεκαετίας του 2020 για τα ακίνητα του Όκλαντ; Οι ειδικοί γενικά προβλέπουν μια περίοδο ανάκαμψης και μέτριας ανάπτυξης, και όχι μια ακόμη ξέφρενη άνθηση. Ακολουθεί μια σύνοψη των προβλέψεων:

Προοπτικές Τιμών Κατοικιών: Αφού έπιασαν πάτο το 2023–24, οι τιμές κατοικιών στο Όκλαντ αναμένεται να αυξηθούν ξανά κατά το δεύτερο μισό της δεκαετίας, αν και με μετρημένο ρυθμό. Μια δημοσκόπηση του Reuters σε 14 αναλυτές ακινήτων προβλέπει ότι οι τιμές κατοικιών στη Νέα Ζηλανδία θα αυξηθούν κατά ≈3.8% το 2025, ακολουθούμενες από μεγαλύτερες αυξήσεις της τάξης του ~6.0% το 2026 και 5.1% το 2027 καθώς η ανάκαμψη της αγοράς επιταχύνεται reuters.com reuters.com. Για το Όκλαντ ειδικότερα, η ανάπτυξη μπορεί να είναι λίγο υψηλότερη ή χαμηλότερη ανάλογα με τοπικούς παράγοντες, αλλά η κατεύθυνση θα είναι παρόμοια. Οι μεγάλες τράπεζες έχουν μειώσει τις προβλέψεις τους για να αντικατοπτρίσουν μια πιο αργή εκκίνηση: για παράδειγμα, η Westpac τώρα προβλέπει ~4% αύξηση τιμών κατοικιών το 2025 (από 6% προηγουμένως) και περίπου 6% το 2026 interest.co.nz. Η ANZ είναι πιο συντηρητική, αναμένοντας μόνο 2.5% το 2025 και περίπου 5% το 2026 anz.co.nz anz.co.nz. Αυτή η συγκρατημένη αισιοδοξία προέρχεται από την προσδοκία περαιτέρω μειώσεων επιτοκίων, βελτιωμένης οικονομικής ανάπτυξης και φιλικών προς τους επενδυτές φορολογικών αλλαγών, εξισορροπημένων από την άφθονη προσφορά κατοικιών και μια ήπια αγορά εργασίας προς το παρόν interest.co.nz interest.co.nz. Σε πρακτικούς όρους, η ανάπτυξη στα μέσα της δεκαετίας 2020 στο Όκλαντ θα μπορούσε να σημαίνει ότι η μέση τιμή κατοικίας θα αυξηθεί από ~$1.0M ξανά προς το εύρος $1.1M–1.2M μέσα σε λίγα χρόνια. Καμία από τις κυρίαρχες προβλέψεις δεν αναμένει επιστροφή στα φρενήρη ετήσια άλματα 15-20% των αρχών της δεκαετίας του 2020 – εκτός αν υπάρξει κάποιο σοκ όπως μια νέα πιστωτική έκρηξη. Αντίθετα, προβλέπεται “αργή και σταθερή” ανοδική πορεία, που εξαρτάται σε μεγάλο βαθμό από το να μην σημειώσει πτώση η οικονομία.
Ενοίκια και Αποδόσεις: Η αύξηση των ενοικίων προβλέπεται να παραμείνει μέτρια τον επόμενο χρόνο, με τον πληθωρισμό των ενοικίων πιθανώς γύρω στο 3% ετησίως reuters.com. Αν οι τιμές των κατοικιών αυξηθούν ταχύτερα από τα ενοίκια, οι αποδόσεις θα μπορούσαν να συμπιεστούν λίγο περισσότερο πριν σταθεροποιηθούν. Ωστόσο, καθώς η αύξηση του πληθυσμού ανακάμπτει (η καθαρή μετανάστευση αναμένεται να ανακάμψει από το 2025 και μετά) και οι υπερβάλλουσες καταχωρίσεις ενοικίων απορροφώνται, τα ενοίκια μπορεί να επιταχυνθούν αργότερα μέσα στη δεκαετία. Μέχρι το 2026–2027, οι ιδιοκτήτες θα μπορούσαν να ανακτήσουν κάποια διαπραγματευτική δύναμη, ειδικά αν η κατασκευή νέων ενοικιαζόμενων κατοικιών επιβραδυνθεί λόγω της τρέχουσας ύφεσης. Οι υπεύθυνοι χάραξης πολιτικής θα παρακολουθούν στενά τα ενοίκια επειδή η προσιτότητα για τους ενοικιαστές αποτελεί κοινωνικό ζήτημα· σημαντικά μέτρα ελέγχου των ενοικίων δεν υπάρχουν στη Νέα Ζηλανδία, αλλά τυχόν απότομες αυξήσεις ενοικίων μπορεί να προκαλέσουν πολιτική αντίδραση. Το βασικό σενάριο, ωστόσο, είναι μέτριες αυξήσεις ενοικίων που ακολουθούν περίπου την αύξηση των εισοδημάτων.
Εμπορικά Ακίνητα: Ο εμπορικός τομέας (γραφεία, λιανική, βιομηχανικά) βρίσκεται σε θέση για βελτιωμένες αποδόσεις μέχρι τα τέλη της δεκαετίας του 2020. Το 2023 και το 2024 ήταν αδύναμες χρονιές για τις αξίες των εμπορικών ακινήτων – τα υψηλότερα επιτόκια οδήγησαν σε αύξηση των συντελεστών κεφαλαιοποίησης, μειώνοντας τις κεφαλαιακές αξίες, ενώ η αύξηση των ενοικίων σταμάτησε σε ορισμένα τμήματα. Αυτό οδήγησε σε συνολικές αποδόσεις λίγο πάνω από 3% το 2023–24 για τα κορυφαία εμπορικά ακίνητα cbre.com cbre.com. Όμως το κλίμα αλλάζει: με τα επιτόκια πλέον να μειώνονται, αναμένεται αύξηση των κεφαλαιακών αξιών (συμπίεση αποδόσεων) το 2025, δίνοντας ώθηση στις αποδόσεις των επενδυτών cbre.com cbre.com. Μέχρι το 2026, τόσο η συμπίεση των αποδόσεων όσο και η αύξηση των ενοικίων θα πρέπει να συμβάλλουν θετικά, ενδεχομένως ανεβάζοντας τις συνολικές αποδόσεις σε χαμηλά διψήφια ποσοστά cbre.com cbre.com. Η CBRE προβλέπει ότι οι μέσες αποδόσεις κορυφαίων ακινήτων (σε γραφεία, βιομηχανικά, λιανική) θα πέσουν από το ανώτατο ~6,85% το 2024 σε περίπου 6,50% μέχρι το τέλος του 2025 cbre.com, αντανακλώντας ισχυρότερη τιμολόγηση καθώς επιστρέφει η εμπιστοσύνη. Ο βιομηχανικός τομέας πιθανότατα θα προηγηθεί με τα μεγαλύτερα κέρδη αξίας (λόγω της υψηλής ζήτησης), ακολουθούμενος από τα κορυφαία λιανικά και γραφεία. Τα δευτερεύοντα γραφεία μπορεί να υστερήσουν ή και να μειωθούν περαιτέρω εκτός αν αλλάξουν χρήση, κάτι που αποτελεί παράγοντα κινδύνου. Συνολικά, τα ποσοστά κενών ακινήτων αναμένεται να μειωθούν το 2026–2027 καθώς η οικονομία ενισχύεται – ειδικά αν η νέα οικοδομική δραστηριότητα παραμείνει περιορισμένη. Για παράδειγμα, μέχρι το 2026 τα ποσοστά κενών γραφείων και βιομηχανικών ακινήτων στο Όκλαντ ίσως μειωθούν ξανά, και η αύξηση των ενοικίων θα μπορούσε να επιταχυνθεί καθώς η υπερπροσφορά χώρου υποχωρεί cbre.com cbre.com. Ένας αστάθμητος παράγοντας είναι η παγκόσμια οικονομία: μια σημαντική διεθνής ύφεση θα μείωνε τη ζήτηση από ενοικιαστές και θα μπορούσε να καθυστερήσει την άνοδο του εμπορικού τομέα. Αλλά ελλείψει αυτού, τα τέλη της δεκαετίας του 2020 φαίνονται θετικά για τα εμπορικά ακίνητα του Όκλαντ, με τις αξίες να ανακάμπτουν από τη βουτιά που προκάλεσαν τα επιτόκια.
Ανάπτυξη και Προσφορά: Η κατασκευή κατοικιών στο Ώκλαντ αναμένεται να επιβραδυνθεί βραχυπρόθεσμα (2024–2025) λόγω υψηλού κόστους χρηματοδότησης και περιορισμών στους κατασκευαστές, αλλά στη συνέχεια ενδέχεται να αυξηθεί αργότερα μέσα στη δεκαετία ως απάντηση στη συσσωρευμένη ζήτηση και την υποστήριξη πολιτικής. Η κυβερνητική ώθηση για εντατικοποίηση γύρω από κόμβους μεταφορών (όπως οι σταθμοί CRL) και η χαλάρωση των κανόνων πυκνότητας τελικά θα μεταφραστούν σε πολλά περισσότερα έργα διαμερισμάτων. Ίσως δούμε μια έκρηξη οικοδομικής δραστηριότητας σε αυτές τις στοχευμένες περιοχές το 2026–2030, εφόσον οι κατασκευαστές εξασφαλίσουν χρηματοδότηση. Ανάπτυξη με επίκεντρο τις υποδομές (CRL, νέες συνοικίες στο Drury, κ.λπ.) σημαίνει ότι το Ώκλαντ θα μπορούσε να προσθέσει μεγάλο αριθμό κατοικιών έως το 2030, κάτι που θα βοηθήσει να μετριαστεί η ακραία αύξηση τιμών αλλά προσφέρει και ευκαιρίες για πωλήσεις νέων κατοικιών. Στον εμπορικό τομέα, ο αγωγός κατασκευών είναι περιορισμένος για γραφεία (κάτι που βοηθά στην ανάκαμψη του κλάδου), μέτριος για το λιανικό εμπόριο (κυρίως συγκεκριμένα έργα όπως επεκτάσεις εμπορικών κέντρων) και συνεχής για τη βιομηχανία (καθώς κάθε αύξηση ζήτησης οδηγεί σε νέες κατασκευές αποθηκών λόγω σύντομων χρονικών πλαισίων κατασκευής). Το κόστος κατασκευής παραμένει ανησυχητικό – αν δεν μειωθεί, ορισμένα προγραμματισμένα έργα μπορεί να καθυστερήσουν ή να περιοριστούν.

Συνοψίζοντας, η επικρατούσα εκτίμηση για τα τέλη της δεκαετίας του 2020 είναι μια περίοδος μέτριας ανάπτυξης και εξομάλυνσης για την αγορά ακινήτων του Ώκλαντ. Απέχει πολύ από το τρενάκι του τρόμου των αρχών της δεκαετίας του 2020. Ελλείψει σοκ, οι ιδιοκτήτες κατοικιών μπορούν να αναμένουν σταδιακή αύξηση της αξίας τους, και οι επενδυτές μπορούν να προσδοκούν βελτιωμένες αποδόσεις ενοικίων καθώς η οικονομία και ο πληθυσμός αυξάνονται. Ωστόσο, η αγορά δεν θα είναι χωρίς προκλήσεις – κάτι που μας οδηγεί στην επόμενη ενότητα.

Ευκαιρίες και Κίνδυνοι για Επενδυτές

Για τους επενδυτές ακινήτων στο Ώκλαντ, το 2025 και μετά παρουσιάζουν ένα μείγμα δελεαστικών ευκαιριών και προσεκτικών κινδύνων. Ακολουθούν τα βασικά σημεία που πρέπει να λάβετε υπόψη:

Ευκαιρίες:

Αγορά με Σχετική Έκπτωση: Η αγορά κατοικίας στο Ώκλαντ είναι περίπου 15–20% φθηνότερη τώρα σε σχέση με το ανώτατο σημείο του 2021 μετά την πρόσφατη πτώση reuters.com. Αυτό σημαίνει ότι οι επενδυτές (και οι αγοραστές κατοικιών) το 2025 μπορούν να αποκτήσουν ακίνητα σε τιμές που δεν έχουν εμφανιστεί εδώ και αρκετά χρόνια. Με τις προβλέψεις να δείχνουν άνοδο στο μέλλον, όσοι αγοράσουν κατά τη διάρκεια αυτής της σταθεροποιητικής περιόδου θα μπορούσαν να επωφεληθούν από την ανάκαμψη και να απολαύσουν κεφαλαιακά κέρδη καθώς οι αξίες θα ανεβαίνουν ξανά μέχρι τα τέλη της δεκαετίας του 2020. Ουσιαστικά, το timing της αγοράς είναι ευνοϊκό σε σύγκριση με τον πανικό του 2021 – βρισκόμαστε πιο κοντά στον πάτο του κύκλου παρά στην κορυφή.
Ευνοϊκό Περιβάλλον Επιτοκίων και Φορολογίας: Η χαλάρωση της νομισματικής πολιτικής από την Κεντρική Τράπεζα μειώνει τα επιτόκια στεγαστικών δανείων, ενισχύοντας τη ρευστότητα και τη δανειοληπτική ικανότητα των επενδυτών. Τα επιτόκια στεγαστικών δανείων που κυμαίνονταν γύρω στο 6–7% το 2023 έχουν μειωθεί και θα μπορούσαν να πέσουν κάτω από 5% μέχρι τα τέλη του 2025 interest.co.nz, σύμφωνα με τραπεζικούς οικονομολόγους. Αυτό βελτιώνει σημαντικά τη βιωσιμότητα εξυπηρέτησης χρέους για επενδυτικά ακίνητα. Επιπλέον, η νέα κυβέρνηση έχει ανατρέψει αρκετές φορολογικές πολιτικές που ήταν δυσμενείς για τους επενδυτές. Από 1 Απριλίου 2025, οι ιδιοκτήτες μπορούν ξανά να δηλώνουν 100% των τόκων στεγαστικού δανείου ως φορολογικά εκπιπτόμενη δαπάνη (επαναφέροντας ό,τι είχε περιοριστεί το 2021) deloitte.com. Αυτό μειώνει σημαντικά το πραγματικό κόστος διακράτησης ενοικιαζόμενου ακινήτου. Ομοίως, το bright-line test (ένας φόρος υπεραξίας σε γρήγορες μεταπωλήσεις) θα επιστρέψει μόνο στα 2 χρόνια από τα μέσα του 2024, από τον ορίζοντα 10 ετών που είχε επιβληθεί προηγουμένως deloitte.com. Αυτό σημαίνει ότι αν ένας επενδυτής χρειαστεί να πουλήσει ένα ακίνητο μετά από δύο ή περισσότερα χρόνια, οποιοδήποτε κέρδος κεφαλαίου δεν φορολογείται – ενθαρρύνοντας περισσότερη ευελιξία και ευκαιρίες flipping. Αυτές οι αλλαγές πολιτικής γέρνουν ξανά το πεδίο υπέρ των επενδυτών, μετά από μερικά χρόνια που ήταν υπέρ των αγοραστών πρώτης κατοικίας.
Ισχυρή Ζήτηση για Ενοικίαση (Επιλεκτικά): Παρόλο που η συνολική αγορά ενοικίων είναι τώρα υποτονική, το Όκλαντ εξακολουθεί να έχει χρόνιες ελλείψεις κατοικιών σε ορισμένα τμήματα (π.χ. οικογενειακά σπίτια σε καλές σχολικές ζώνες ή ποιοτικά ενοικιαζόμενα σε κεντρικές τοποθεσίες). Με τη μετανάστευση να αναμένεται να ανακάμψει (η Νέα Ζηλανδία ανοίγει ξανά σε παγκόσμια ταλέντα και φοιτητές), η ζήτηση για ενοικίαση στο Όκλαντ θα πρέπει να ενισχυθεί αργότερα αυτή τη δεκαετία, οδηγώντας ενδεχομένως σε σημαντικές αυξήσεις ενοικίων. Οι επενδυτές που στοχεύουν σε περιοχές ή τύπους ακινήτων με υψηλή ζήτηση (για παράδειγμα, καλά τοποθετημένες μεζονέτες ή διαμερίσματα κοντά στους νέους σταθμούς CRL που προσελκύουν νέους επαγγελματίες) θα μπορούσαν να δουν τόσο αύξηση κεφαλαίου όσο και βελτίωση αποδόσεων με την πάροδο του χρόνου.
Απόδοση Βιομηχανικών και Εμπορικών Ακινήτων: Τα βιομηχανικά ακίνητα του Όκλαντ αποτελούν ιδιαίτερα ελκυστικό τομέα για όσους μπορούν να αντέξουν το υψηλότερο κόστος αγοράς. Με σχεδόν πλήρη πληρότητα και ενοικιαστές με μακροχρόνιες μισθώσεις, τα βιομηχανικά ακίνητα προσφέρουν σταθερό εισόδημα και έχουν ξεπεράσει άλλους τομείς. Αποδόσεις γύρω στο 5% για κορυφαία βιομηχανικά ακίνητα μπορεί να μην ακούγονται υψηλές, αλλά δεδομένης της χαμηλής κενότητας και της δυνατότητας αύξησης ενοικίων, οι αποδόσεις προσαρμοσμένες στον κίνδυνο είναι ελκυστικές. Επιπλέον, καθώς η οικονομία βελτιώνεται, ακόμη και ο δοκιμαζόμενος τομέας των γραφείων θα μπορούσε να προσφέρει ευκαιρίες – για παράδειγμα, επενδυτές με μακροπρόθεσμη οπτική θα μπορούσαν να αποκτήσουν τώρα υποτιμημένα δευτερεύοντα κτίρια γραφείων με υψηλές αποδόσεις και να τα ανακαινίσουν ή να τα επαναχρησιμοποιήσουν, ποντάροντας σε μια μελλοντική αναβίωση του κέντρου.

City Rail Link

Drury

Westgate/Northwest

off-the-plan

Κίνδυνοι:

Οικονομική Αβεβαιότητα και Αβεβαιότητα Επιτοκίων: Ενώ το βασικό σενάριο είναι θετικό, υπάρχει πάντα ο κίνδυνος μιας μακροοικονομικής αναταραχής. Μια παγκόσμια ύφεση ή ένα χρηματοοικονομικό σοκ θα μπορούσε να πλήξει την οικονομία της Νέας Ζηλανδίας, να αυξήσει την ανεργία και να μειώσει τη ζήτηση για κατοικίες. Αν ο πληθωρισμός αυξηθεί απροσδόκητα, οι κεντρικές τράπεζες θα μπορούσαν να σφίξουν ξανά τη νομισματική πολιτική, αυξάνοντας τα επιτόκια στεγαστικών δανείων – κάτι που θα ασκούσε νέα καθοδική πίεση στις τιμές ακινήτων και τις ταμειακές ροές των επενδυτών. Εν ολίγοις, η πορεία προς χαμηλότερα επιτόκια ίσως να μην είναι ομαλή ή εγγυημένη. Οι επενδυτές θα πρέπει να κάνουν stress-test στα χαρτοφυλάκιά τους για σενάρια όπως επιστροφή σε υψηλότερα επιτόκια ή πτώση ενοικίων, για κάθε ενδεχόμενο.
Υπερπροσφορά σε Ορισμένα Τμήματα: Ιρωνικά, ένας κίνδυνος είναι η επιτυχία της οικοδομικής άνθησης του Ώκλαντ. Υπάρχει αριθμός ρεκόρ κατοικιών σε φάση κατασκευής (αν και κάποιες μπορεί να καθυστερήσουν λόγω της τρέχουσας αδυναμίας της αγοράς). Αν πολλά από αυτά τα έργα υλοποιηθούν, το Ώκλαντ θα μπορούσε να δει μια υπερπροσφορά νέων διαμερισμάτων ή κατοικιών σε ορισμένες τοποθεσίες μέχρι τα τέλη της δεκαετίας του 2020. Για παράδειγμα, χιλιάδες διαμερίσματα γύρω από τους σταθμούς CRL και χιλιάδες νέες μονοκατοικίες σε περιφερειακά προάστια είναι προγραμματισμένα. Αν βγουν όλα στην αγορά ταυτόχρονα, αυτό θα μπορούσε να περιορίσει την αύξηση των τιμών ή ακόμα και να προκαλέσει τοπικές πτώσεις, ειδικά για επενδυτές που κατέχουν γενικές μονάδες χωρίς μοναδικά χαρακτηριστικά. Η REINZ σημείωσε ότι ένας «άφθονος αγωγός» νέων κατοικιών ήδη προχωρά, συγκρατώντας τις τιμές παρά την αύξηση των πωλήσεων interest.co.nz interest.co.nz. Οι επενδυτές θα πρέπει να είναι προσεκτικοί στην αγορά σε περιοχές που μπορεί να έχουν δεκάδες παρόμοιες νέες κατασκευές που θα ανταγωνίζονται για ενοικιαστές ή αγοραστές σε λίγα χρόνια. Η διαφοροποίηση και η επιλογή ακινήτων με κάποια αξία σπανιότητας (μοναδική τοποθεσία, σχεδιασμός ή γη) είναι το κλειδί.
Χαμηλή Απόδοση/Αρνητική Ταμειακή Ροή: Οι χαμηλές αποδόσεις ενοικίων στο Όκλαντ (~3-4%) σημαίνουν ότι πολλές επενδύσεις βασίζονται στην υπεραξία για να είναι κερδοφόρες. Βραχυπρόθεσμα, με τα ενοίκια στάσιμα και τα επιτόκια ακόμα σχετικά υψηλά, οι επενδυτές μπορεί να αντιμετωπίσουν αρνητική ταμειακή ροή (δηλαδή τα έξοδα να υπερβαίνουν τα έσοδα από ενοίκια). Ακόμα και με την πλήρη επιστροφή της εκπεσιμότητας των τόκων, το να βγει κέρδος κάθε μήνα μπορεί να είναι δύσκολο μέχρι να πέσουν κι άλλο τα επιτόκια. Αν ένας επενδυτής υπερχρεωθεί ή δεν έχει επαρκή αποθέματα, μπορεί να πιεστεί να πουλήσει, πιθανώς σε λάθος χρονική στιγμή. Είναι το κλασικό δίλημμα «κρατάω ή πουλάω» – όσοι αντέξουν τα χρόνια με χαμηλή ταμειακή ροή θα ωφεληθούν αργότερα, αλλά δεν έχουν όλοι αυτή την πολυτέλεια. Προσοχή: μην υποθέτετε ότι οι προηγούμενοι ρυθμοί ανόδου τιμών θα «σώσουν» γρήγορα ένα ακίνητο με κακή ταμειακή ροή· η ανάπτυξη πιθανότατα θα είναι μέτρια.
Κίνδυνος Αντιστροφής Πολιτικής: Η τρέχουσα κυβέρνηση είναι υπέρ των επενδυτών ακινήτων, αλλά οι πολιτικές της Νέας Ζηλανδίας μπορούν να αλλάξουν με τους εκλογικούς κύκλους. Το 2026 ή το 2029, μια διαφορετική κυβέρνηση μπορεί να επαναφέρει αυστηρότερους κανόνες (για παράδειγμα, να αυξήσει ξανά τη διάρκεια του bright-line test ή να θεσπίσει κάποια μορφή ευρύτερου φόρου υπεραξίας, που συζητείται εδώ και καιρό). Μπορεί επίσης να θεσπίσει ρυθμίσεις υπέρ των ενοικιαστών, όπως έλεγχο ενοικίων ή αυστηρότερη προστασία από εξώσεις, που θα μπορούσαν να περιορίσουν την ευελιξία των ιδιοκτητών. Αν και δεν υπάρχει κάτι άμεσο στον ορίζοντα, οι επενδυτές πρέπει να παρακολουθούν το πολιτικό σκηνικό. Τα ακίνητα είναι «καυτό» θέμα στη ΝΖ και το κοινό αίσθημα μπορεί να αλλάξει αν, π.χ., οι τιμές των σπιτιών ξαναγίνουν απλησίαστες.
Κλιματικοί και Ασφαλιστικοί Κίνδυνοι: Το Όκλαντ πήρε σκληρά μαθήματα από τις πλημμύρες της επετείου του Όκλαντ τον Ιανουάριο 2023 και τον κυκλώνα Gabrielle. Τα γεγονότα που σχετίζονται με την κλιματική αλλαγή – έντονες πλημμύρες, καταιγίδες, ακόμα και άνοδος της στάθμης της θάλασσας σε παραθαλάσσιες περιοχές – αποτελούν αυξανόμενο κίνδυνο. Ήδη, περίπου 1.000 ακίνητα σε όλη τη ΝΖ που επλήγησαν από τις πλημμύρες του 2023 έχουν ουσιαστικά γίνει μη ασφαλίσιμα και αγοράζονται από το κράτος ως μη ασφαλή rnz.co.nz rnz.co.nz. Οι επενδυτές πρέπει να λαμβάνουν υπόψη κινδύνους που σχετίζονται με τη θέση: περιοχές χαμηλού υψομέτρου ή κοντά σε ρέματα (ζώνες πλημμύρας) μπορεί να αντιμετωπίσουν εκτίναξη ασφαλίστρων ή απώλεια ασφαλιστικής κάλυψης τις επόμενες δεκαετίες alexbonham.co.nz minterellison.co.nz. Αυτό μπορεί να επηρεάσει σοβαρά τις αξίες και τη ρευστότητα των ακινήτων. Η διεξοδική έρευνα για το ιστορικό πλημμυρών και τον μελλοντικό κίνδυνο μιας τοποθεσίας είναι απαραίτητη. Επιπλέον, παλαιότερα κτίρια που χρειάζονται αντισεισμική ενίσχυση (μεγαλύτερο ζήτημα στο Wellington παρά στο Όκλαντ, αλλά σχετικό και για ορισμένα κτίρια του Όκλαντ) μπορεί να αποτελέσουν δαπανηρές υποχρεώσεις. Συνολικά, η περιβαλλοντική ανθεκτικότητα γίνεται σημαντικό μέρος της στρατηγικής επένδυσης σε ακίνητα.
Κίνδυνοι ενοικιαστών και αγοράς: Τέλος, παραμένουν οι συνήθεις κίνδυνοι: κακοί ενοικιαστές, περίοδοι κενών, απρόβλεπτα έξοδα συντήρησης ή ζητήματα με τη διαχείριση πολυκατοικιών μπορούν να μειώσουν τις αποδόσεις. Οι επενδυτές σε εμπορικά ακίνητα πρέπει να λάβουν υπόψη τον κίνδυνο αθέτησης από ενοικιαστές – για παράδειγμα, ορισμένοι μικρότεροι λιανοπωλητές ίσως να μην αντέξουν παρατεταμένη οικονομική πίεση, αφήνοντας τους ιδιοκτήτες με άδεια καταστήματα. Ο τομέας των γραφείων, ειδικότερα, αντιμετωπίζει τον κίνδυνο ότι η εργασία από το σπίτι θα αποτελέσει μόνιμο εμπόδιο στη ζήτηση, πράγμα που σημαίνει ότι ορισμένες επενδύσεις σε γραφεία μπορεί ποτέ να μην ανακτήσουν πλήρως τα επίπεδα πληρότητας ή ενοικίων του παρελθόντος. Οι συνετοί επενδυτές θα υπολογίσουν υψηλότερα ποσοστά κενών και δεν θα βασιστούν υπερβολικά στις συνήθειες του χθες.

Στην ουσία, η αγορά ακινήτων του Ώκλαντ προσφέρει σημαντική δυναμική ανόδου για επενδυτές που κινούνται με σύνεση – τα μακροπρόθεσμα θεμελιώδη στοιχεία της πόλης (αύξηση πληθυσμού, περιορισμένη γη σε προνομιακές περιοχές, ελκυστικότητα ως διεθνής πόλη) παραμένουν ισχυρά. Όμως, είναι μια αγορά που απαιτεί στρατηγική: επιλογή του κατάλληλου τύπου ακινήτου και τοποθεσίας, διατήρηση οικονομικών αποθεμάτων και ενημέρωση για τις πολιτικές και οικονομικές εξελίξεις. Όσοι το κάνουν αυτό μπορούν να βρουν το 2025 ως ένα εξαιρετικό σημείο εισόδου (ή επέκτασης) σε μια κατηγορία περιουσιακών στοιχείων που βρίσκεται σε τροχιά ανάκαμψης.

Κυβερνητικές Πολιτικές και Κανονισμοί που Επηρεάζουν τα Ακίνητα

Οι κυβερνητικές αποφάσεις έχουν βαθιά επίδραση στην αγορά ακινήτων του Ώκλαντ και το 2025 φέρνει ένα νέο τοπίο πολιτικών, φόρων και κανονισμών που οι επενδυτές και οι ιδιοκτήτες πρέπει να γνωρίζουν:

Αλλαγές στη Φορολογία (Εκπιπτόμενοι Τόκοι και Bright-Line Test): Σε μια σημαντική ανατροπή της προηγούμενης φορολογικής πολιτικής για την κατοικία, η κυβέρνηση αποκατέστησε πλήρως την εκπιπτόμενη δυνατότητα των τόκων στα επενδυτικά ακίνητα κατοικίας. Οι ιδιοκτήτες μπορούν και πάλι να δηλώσουν 100% των τόκων του στεγαστικού τους δανείου έναντι του εισοδήματος από ενοίκια από 1 Απριλίου 2025 και μετά deloitte.com. (Αυτό επανήλθε σταδιακά – 80% εκπιπτόμενο για το φορολογικό έτος έως τον Απρίλιο 2025, και πλέον 100% μετά από αυτό deloitte.com.) Οι κανόνες περιορισμού της προηγούμενης κυβέρνησης, που καθιστούσαν τους τόκους μη εκπιπτόμενους (αυξάνοντας το πραγματικό κόστος για τους επενδυτές), έχουν πλέον καταργηθεί. Παράλληλα, το bright-line test – ουσιαστικά ένας φόρος υπεραξίας σε επενδυτικά ακίνητα που πωλούνται εντός συγκεκριμένης περιόδου – έχει μειωθεί δραματικά. Για ακίνητα που αποκτώνται από 1 Ιουλίου 2024, η περίοδος bright-line είναι μόνο 2 χρόνια deloitte.com. Αυτό αντικαθιστά το καθεστώς των 5 ετών (νέα κατασκευή) και 10 ετών (υφιστάμενη κατοικία) που ίσχυε προηγουμένως. Πρακτικά, σημαίνει ότι αν ένας επενδυτής πουλήσει ένα ακίνητο κατοικίας μετά από δύο χρόνια ιδιοκτησίας, οποιοδήποτε κέρδος είναι αφορολόγητο (με τις συνήθεις εξαιρέσεις για κύρια κατοικία να εξακολουθούν να ισχύουν) deloitte.com. Αυτές οι αλλαγές είναι όφελος για τους επενδυτές: μειώνουν τους φορολογικούς λογαριασμούς και αυξάνουν την ευελιξία για προσαρμογές χαρτοφυλακίου. Ωστόσο, σημειώστε ότι το ring-fencing of rental losses παραμένει – δεν μπορείτε να συμψηφίσετε ζημίες από ενοίκια με άλλα εισοδήματα (ένας κανόνας που δεν άλλαξε με αυτές τις μεταρρυθμίσεις) deloitte.com.
Απαγόρευση Αγοράς από Ξένους και Πιθανές Εξαιρέσεις: Η απαγόρευση της Νέας Ζηλανδίας για αγορά υφιστάμενων κατοικιών από ξένους αγοραστές (μη μόνιμους κατοίκους), που ισχύει από το 2018, τεχνικά παραμένει σε ισχύ και το 2025. Η τρέχουσα κυβέρνηση συνασπισμού είχε εκστρατεύσει υπέρ της επαναφοράς κάποιας πρόσβασης για ξένους αγοραστές στην πολυτελή αγορά. Υπάρχει κινητικότητα: αξιωματούχοι έχουν δηλώσει ότι πλούσιοι ξένοι επενδυτές θα επιτραπεί να αγοράζουν κατοικίες υψηλής αξίας μέχρι το τέλος του 2025, ως μέρος των νέων κανόνων για επενδυτικές βίζες interest.co.nz interest.co.nz. Ο Αντιπρόεδρος της Κυβέρνησης δήλωσε πρόσφατα πρόθεση να «δημιουργήσει εξαίρεση» για ξένους που φέρνουν σημαντικό κεφάλαιο – υπονοώντας ότι θα τεθεί ένα συγκεκριμένο όριο τιμής (πιθανότατα πολύ πάνω από τα $2 εκατομμύρια) για τις ξένες αγορές interest.co.nz interest.co.nz. Αυτό δεν αποτελεί πλήρη κατάργηση της Απαγόρευσης Αγοράς από Ξένους· αναμένεται να είναι ένα ελεγχόμενο σχήμα όπου, για παράδειγμα, η αγορά ενός ακινήτου αξίας $5 εκατομμυρίων μπορεί να επιτρέπεται μαζί με επενδυτική βίζα. Οι ακριβείς λεπτομέρειες εκκρεμούν, αλλά η αγορά πολυτελών ακινήτων του Όκλαντ (σκεφτείτε ακριβές συνοικίες όπως Herne Bay, Paritai Drive ή πολυτελή νέα διαμερίσματα στο κέντρο) θα μπορούσε να ενισχυθεί αν επιστρέψουν αγοραστές από το εξωτερικό με ρευστό. Προς το παρόν, εκτός από Αυστραλούς και Σιγκαπουριανούς (που εξαιρούνται λόγω εμπορικών συμφωνιών), οι ξένοι ιδιώτες παραμένουν σε μεγάλο βαθμό αποκλεισμένοι από την αγορά κατοικιών στο Όκλαντ, γεγονός που συνεχίζει να περιορίζει τη ζήτηση στην κορυφή της αγοράς.
Προσφορά Κατοικιών και Πολιτικές Ζωνοποίησης: Η κυβέρνηση προωθεί ενεργά πολιτικές για την αύξηση της προσφοράς κατοικιών, ειδικά στο Ώκλαντ. Μια αξιοσημείωτη είναι η επιβολή ζωνοποίησης υψηλότερης πυκνότητας γύρω από συγκοινωνιακούς κόμβους. Όπως συζητήθηκε, οι νέοι κανόνες θα απαιτούν από το Δημοτικό Συμβούλιο του Ώκλαντ να ζωνοποιήσει για κτίρια τουλάχιστον 10–15 ορόφων κοντά σε βασικούς σιδηροδρομικούς σταθμούς (όπως αυτούς του City Rail Link) rnz.co.nz rnz.co.nz. Αυτό υπερβαίνει τα Πρότυπα Μεσαίας Πυκνότητας Κατοικιών (MRDS) που εισήχθησαν πανεθνικά στα τέλη του 2021, τα οποία ήδη επέτρεπαν έως και 3 κατοικίες 3 ορόφων στα περισσότερα αστικά οικόπεδα χωρίς ειδική άδεια. Το Δημοτικό Συμβούλιο του Ώκλαντ εργαζόταν στις αλλαγές του Ενιαίου Σχεδίου του για να συμμορφωθεί, και τώρα η κυβέρνηση έχει προσθέσει ακόμη πιο φιλόδοξες απαιτήσεις ύψους κοντά στα μέσα μεταφοράς. Επιπλέον, υπάρχει μια συνεχιζόμενη διαμάχη μεταξύ κεντρικής και τοπικής διοίκησης για το πώς θα διαχειριστούν τις περιοχές με ιδιαίτερο χαρακτήρα και τους διαδρόμους θέας (προστασία κληρονομιάς έναντι πυκνότητας) – αλλά η τάση είναι ξεκάθαρα προς πιο επιτρεπτικούς κανόνες δόμησης. Το συμπέρασμα: Οι ιδιοκτήτες ακινήτων στο Ώκλαντ μπορεί να διαπιστώσουν ότι είναι ευκολότερο να αναπτύξουν ή να εντατικοποιήσουν τη γη τους από ό,τι πριν. Για παράδειγμα, εκείνο το μονοκατοικία σε μεγάλο οικόπεδο ίσως τώρα μπορεί να αναπτυχθεί σε μεζονέτες ή διαμερίσματα, αυξάνοντας δραματικά την αξία της γης. Αξίζει να ελέγχετε τους πιο πρόσφατους χάρτες ζωνοποίησης καθώς εξελίσσονται το 2025–26 για όποιον θέλει να αξιοποιήσει την αναπτυξιακή δυναμική.
Προγράμματα Πρώτης Κατοικίας και Κοινωνικής Στέγασης: Από την άλλη πλευρά, η κυβέρνηση διατηρεί προγράμματα για να βοηθήσει τους αγοραστές πρώτης κατοικίας και να παρέχει προσιτή στέγαση, τα οποία επηρεάζουν έμμεσα την αγορά. Επιχορηγήσεις όπως το First Home Grant (για όσους αγοράζουν κατοικίες χαμηλότερης τιμής) και οι αναλήψεις KiwiSaver για πρώτη κατοικία παραμένουν σε ισχύ για να βοηθήσουν τους αγοραστές εισαγωγικού επιπέδου. Αυτά ενισχύουν τη ζήτηση στο χαμηλότερο τμήμα τιμών (π.χ. διαμερίσματα, μονάδες σε περιφερειακά προάστια). Η κατασκευή κοινωνικής στέγασης επίσης ενισχύεται μέσω της Kāinga Ora (του κρατικού φορέα στέγασης), ο οποίος έχει πολλά έργα στο Ώκλαντ για την αντικατάσταση παλαιού αποθέματος με κατοικίες δημόσιας χρήσης υψηλότερης πυκνότητας. Ενώ αυτές οι προσπάθειες δεν ανταγωνίζονται άμεσα την ιδιωτική αγορά, προσθέτουν στη συνολική προσφορά κατοικιών και μπορούν να αναζωογονήσουν ορισμένες περιοχές (για παράδειγμα, το Mt Roskill και το Northcote βλέπουν μεγάλες κρατικές αναπλάσεις). Υπάρχει επίσης συνεχιζόμενη συζήτηση για τα δικαιώματα των ενοικιαστών – η προηγούμενη κυβέρνηση είχε θεσπίσει αλλαγές όπως η απαγόρευση εξώσεων χωρίς αιτία και η δυνατότητα των ενοικιαστών να κάνουν μικρές τροποποιήσεις. Η νέα κυβέρνηση μπορεί να επανεξετάσει ορισμένους από αυτούς τους νόμους μίσθωσης για να διασφαλίσει ότι δεν είναι υπερβολικά επιβαρυντικοί για τους ιδιοκτήτες, αλλά δεν έχουν επιβεβαιωθεί σημαντικές αλλαγές μέχρι το 2025.
Πολιτικές του Συμβουλίου – Δημοτικά Τέλη και Εισφορές Ανάπτυξης: Οι πολιτικές του Δημοτικού Συμβουλίου του Ώκλαντ επηρεάζουν επίσης τα ακίνητα. Αντιμέτωπο με δημοσιονομικές πιέσεις, το Συμβούλιο έχει αυξήσει σημαντικά τα δημοτικά τέλη τα τελευταία χρόνια (αυξήσεις 7–12% ετησίως) anz.co.nz anz.co.nz. Μια ακόμη μεγάλη αύξηση στα τέλη αναμένεται για το 2025, η οποία θα αυξήσει το κόστος διακράτησης για τους ιδιοκτήτες ακινήτων (αν και τα τέλη παραμένουν μέτρια ως ποσοστό της αξίας του ακινήτου σε διεθνή κλίμακα). Μεσοπρόθεσμα, τα τέλη ίσως να μην συνεχίσουν να αυξάνονται τόσο απότομα – το Συμβούλιο εξετάζει περικοπές δαπανών και η κεντρική κυβέρνηση εξετάζει το ενδεχόμενο να θέσει ανώτατο όριο στις αυξήσεις των δημοτικών τελών anz.co.nz. Παρ’ όλα αυτά, οι ιδιοκτήτες ακινήτων θα πρέπει να προϋπολογίζουν σταδιακά υψηλότερους λογαριασμούς τελών κάθε χρόνο για τη χρηματοδότηση υποδομών και υπηρεσιών. Επιπλέον, το Συμβούλιο του Ώκλαντ επιβάλλει εισφορές ανάπτυξης σε νέες κατασκευές για τη χρηματοδότηση υποδομών – τα τέλη αυτά έχουν αυξηθεί, επηρεάζοντας το κόστος κατασκευής νέων κατοικιών (και συνεπώς την προσφορά στέγης). Οποιαδήποτε αλλαγή σε αυτά θα επηρεάσει τη διάθεση των κατασκευαστών να χτίσουν. Μέχρι το 2025, δεν διαφαίνεται κάποια ελάφρυνση στις εισφορές ανάπτυξης, αν και έχουν προταθεί κάποιες στοχευμένες μειώσεις ή επιδοτήσεις (όπως για έργα προσιτής κατοικίας).
Κανόνες Τραπεζικού Δανεισμού: Αν και δεν αποτελεί άμεση κυβερνητική πολιτική, η Κεντρική Τράπεζα (ρυθμιστική αρχή) επηρεάζει τα ακίνητα μέσω περιορισμών στη στεγαστική πίστη. Ιδιαίτερα, τα όρια δανείου προς αξία (LVR) αποτελούν εργαλείο περιορισμού του ριψοκίνδυνου δανεισμού. Στα μέσα του 2023, η RBNZ στην πραγματικότητα χαλάρωσε τους περιορισμούς LVR (επιτρέποντας στις τράπεζες να δανείζουν περισσότερο σε δανειολήπτες με χαμηλή προκαταβολή) λόγω αδύναμης αγοράς. Αυτή τη στιγμή, οι ιδιοκτήτες-κατοικούντες μπορούν να δανειστούν έως και 95% LVR σε περιορισμένες περιπτώσεις, ενώ οι επενδυτές συνήθως χρειάζονται προκαταβολή 35% (δηλαδή δάνεια με 65% LVR) – αν και οι τράπεζες έχουν κάποιο περιθώριο για δάνεια υψηλότερου LVR σε επενδυτές. Υπήρξαν συζητήσεις για την εισαγωγή ορίων χρέους προς εισόδημα (DTI) στα στεγαστικά δάνεια, αλλά λόγω της επιβράδυνσης της αγοράς, η RBNZ το ανέβαλε. Αν η αγορά «ζεσταθεί» πολύ γρήγορα αργότερα στη δεκαετία του 2020, οι ρυθμιστικές αρχές θα μπορούσαν να ξανασφίξουν τα LVR ή να εισαγάγουν όρια DTI για να αποτρέψουν την υπερβολική δανειοδότηση. Αντίθετα, αν η πιστωτική επέκταση παραμείνει υποτονική, οι τράπεζες ίσως χαλαρώσουν περαιτέρω τα κριτήρια, αυξάνοντας έτσι τη δυνατότητα αγοράς. Οι επενδυτές θα πρέπει να παρακολουθούν τις ανακοινώσεις της RBNZ για τη μακροπροληπτική πολιτική, καθώς αυτές μπορούν να αλλάξουν γρήγορα τη δανειοδοτική ικανότητα και συνεπώς τη ζήτηση στην αγορά.

Συνοψίζοντας, το πολιτικό περιβάλλον το 2025 είναι γενικά ευνοϊκό για την αγορά ακινήτων: οι επενδυτές έχουν νέα φορολογικά πλεονεκτήματα, οι κατασκευαστές έχουν πιο ελαστικούς πολεοδομικούς κανόνες και υπάρχει πολιτική βούληση για αύξηση της προσφοράς στέγης χωρίς να καταρρεύσουν οι τιμές. Φυσικά, οι πολιτικές μπορεί να εξελιχθούν – η λεπτή ισορροπία είναι να διασφαλιστεί η αύξηση της προσφοράς και της προσιτότητας χωρίς να υπονομευτεί η αξία των υφιστάμενων ιδιοκτητών. Προς το παρόν, η πορεία της αγοράς ακινήτων του Ώκλαντ στα τέλη της δεκαετίας του 2020 θα καθοριστεί σε μεγάλο βαθμό από αυτές τις πολιτικές, που στοχεύουν να πετύχουν ακριβώς αυτή την ισορροπία. Τόσο οι επενδυτές όσο και οι αγοραστές κατοικιών καλό είναι να παρακολουθούν τις αλλαγές τόσο της κεντρικής όσο και της τοπικής κυβέρνησης, καθώς μπορούν να επηρεάσουν άμεσα τις αποδόσεις και τις υποχρεώσεις σε επενδύσεις ακινήτων.