Ακίνητα του Χονγκ Κονγκ 2025: Από την Ύφεση στην Άνοδο – Τάσεις, Εστίες Ενδιαφέροντος και Προβλέψεις έως το 2028

Επισκόπηση Αγοράς και Κύριοι Παράγοντες

Η αγορά ακινήτων του Χονγκ Κονγκ το 2025 βρίσκεται σε ένα σταυροδρόμι ανάκαμψης και αβεβαιότητας. Μετά την κορύφωση το 2021, οι αξίες των ακινήτων έχουν υποστεί πολυετή διόρθωση, με τις τιμές κατοικιών να υποχωρούν στα επίπεδα των μέσων της δεκαετίας του 2010 spglobal.com. Οι τιμές των κατοικιών έχουν μειωθεί σχεδόν κατά 30% από τα υψηλά του 2021, αγγίζοντας χαμηλά που δεν έχουν παρατηρηθεί από το 2016 spglobal.com. Την ίδια στιγμή, οι όγκοι συναλλαγών ανακάμπτουν δυναμικά – οι συνολικές πωλήσεις ακινήτων αυξήθηκαν κατά 17% το 2024 (μετά από πτώσεις το 2022–23) καθώς οι αγοραστές επέστρεψαν μόλις χαλάρωσαν οι περιορισμοί της πανδημίας globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Το αποτέλεσμα είναι μια μικτή προοπτική αγοράς: η ζήτηση αναθερμαίνεται και οι πολιτικές έχουν στραφεί προς τη στήριξη των αγοραστών, ωστόσο τμήματα της αγοράς (ιδίως τα γραφεία) αντιμετωπίζουν υπερπροσφορά και υποτονικό κλίμα hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk.

Αρκετοί βασικοί παράγοντες διαμορφώνουν αυτές τις δυναμικές:

• Οικονομικές Τάσεις: Η οικονομία του Χονγκ Κονγκ βρίσκεται σε μέτρια άνοδο μετά την COVID, με ανάπτυξη 3,1% σε ετήσια βάση το πρώτο τρίμηνο του 2025 spglobal.com. Ωστόσο, οι παγκόσμιοι αντίθετοι άνεμοι – η αυξανόμενη εμπορική ένταση ΗΠΑ–Κίνας και η επιβράδυνση της Κίνας – μετριάζουν τις προοπτικές. Η κυβέρνηση προειδοποιεί ότι η αβέβαιη εμπορική πολιτική και η εξωτερική μεταβλητότητα θα μπορούσαν να «επισκιάσουν τις βραχυπρόθεσμες προοπτικές» spglobal.com, διατηρώντας τους επενδυτές επιφυλακτικούς.
• Επιτόκια & Χρηματοδότηση: Με το δολάριο Χονγκ Κονγκ να είναι συνδεδεμένο με το δολάριο ΗΠΑ, τα τοπικά επιτόκια εκτοξεύθηκαν το 2023 παράλληλα με τις αυξήσεις της Ομοσπονδιακής Τράπεζας των ΗΠΑ. Τον Μάιο του 2025, το βασικό επιτόκιο της Νομισματικής Αρχής του Χονγκ Κονγκ ήταν στο 4,75% globalpropertyguide.com, αλλά έχουν εμφανιστεί σημάδια ανακούφισης. Η Fed σταμάτησε τις αυξήσεις επιτοκίων, το HIBOR (διατραπεζικά επιτόκια) άρχισε να υποχωρεί και οι τράπεζες μείωσαν ακόμη και τα βασικά επιτόκια δανεισμού στα τέλη του 2024 globalpropertyguide.com. Η χαλάρωση του κόστους δανεισμού έχει βελτιώσει το αγοραστικό κλίμα και μείωσε τα βάρη των στεγαστικών δανείων, συμβάλλοντας στην πρόσφατη αύξηση των πωλήσεων κατοικιών cushmanwakefield.com. Κοιτώντας μπροστά, ενδεχόμενες μειώσεις επιτοκίων από τη Fed στα τέλη του 2025 θα μπορούσαν να ενισχύσουν περαιτέρω τη ρευστότητα και την αγοραστική δύναμη hongkongbusiness.hk. Παρ’ όλα αυτά, οι αρχές προειδοποιούν: οποιαδήποτε μελλοντική μεταβλητότητα επιτοκίων ή παγκόσμιες διακυμάνσεις της αγοράς μπορούν να επηρεάσουν άμεσα τον υπερχρεωμένο κτηματομεσιτικό τομέα του Χονγκ Κονγκ globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
• Δημογραφικά & Ροές Ταλέντου: Οι δημογραφικές τάσεις είναι ένας παράγοντας με διπλή όψη. Ο πληθυσμός του Χονγκ Κονγκ ήταν περίπου 7,53 εκατομμύρια το 2024, σημειώνοντας μικρή αύξηση 0,1% μετά από προηγούμενες μειώσεις reuters.com. Τα κυβερνητικά προγράμματα προσέλκυσης ταλέντων και το άνοιγμα των συνόρων οδήγησαν σε καθαρή εισροή περίπου 21.000 ατόμων το 2024 reuters.com, συμπεριλαμβανομένων χιλιάδων επαγγελματιών από την ηπειρωτική Κίνα και το εξωτερικό. Αυτή η εισροή – 14.200 «εισαγόμενα» ταλέντα (συν 9.300 εξαρτώμενα μέλη) μόνο στους πρώτους δύο μήνες του 2025 – ενισχύει τη ζήτηση για ενοικιάσεις υψηλής κατηγορίας και πολυτελείς κατοικίες jll.com.hk. Παρ’ όλα αυτά, η αύξηση του πληθυσμού παραμένει αναιμική, και η πόλη εξακολουθεί να ανακάμπτει από την εκροή κατοίκων της περιόδου 2019–2022 globalpropertyguide.com. Ο γηράσκων πληθυσμός και η βραδύτερη μακροπρόθεσμη αύξηση των νοικοκυριών αποτελούν προκλήσεις για τη διατηρήσιμη ζήτηση κατοικίας.
• Πολιτικοί & Παράγοντες Ενσωμάτωσης: Το πολιτικό τοπίο της πόλης έχει σταθεροποιηθεί υπό τον Νόμο Εθνικής Ασφάλειας, αλλά η διεθνής της απήχηση και η εμπιστοσύνη των επενδυτών εξακολουθούν να ανακάμπτουν από τις αναταραχές του 2019. Παράλληλα, η ενσωμάτωση του Χονγκ Κονγκ με την Περιοχή του Μεγάλου Κόλπου (GBA) αποτελεί ολοένα και σημαντικότερο μοχλό. Οι στενότεροι διασυνοριακοί δεσμοί υπόσχονται νέες οικονομικές ευκαιρίες (π.χ. κοινά κέντρα καινοτομίας και αυξημένη παρουσία εταιρειών από την ηπειρωτική Κίνα) που θα μπορούσαν να ενισχύσουν τη ζήτηση για γραφεία και διαμερίσματα σε συνοριακές περιοχές. Ωστόσο, γεωπολιτικοί κίνδυνοι παραμένουν – οι εντάσεις ΗΠΑ–Κίνας ή αλλαγές στην πολιτική της ηπειρωτικής Κίνας προς το Χονγκ Κονγκ μπορούν να επηρεάσουν τις ροές κεφαλαίων και τις εταιρικές αποφάσεις για ακίνητα. Για παράδειγμα, οι συνεχιζόμενες εμπορικές διαμάχες ΗΠΑ–Κίνας ήδη αναδιαμορφώνουν τον τομέα της εφοδιαστικής αλυσίδας και ωθούν τις επιχειρήσεις να επανεξετάσουν τις αλυσίδες εφοδιασμού jll.com.hk jll.com.hk.
• Ρυθμιστικό Περιβάλλον: Σε μια δραματική αλλαγή πολιτικής, η κυβέρνηση του Χονγκ Κονγκ κατάργησε τα δεκαετή μέτρα ψύξης της αγοράς ακινήτων το 2023–2024 για να αναζωογονήσει την πτωτική αγορά. Οι φόροι χαρτοσήμου που στοχεύαν σε ξένους και αγοραστές δεύτερης κατοικίας έχουν μειωθεί ή καταργηθεί. Αυτή η στροφή πολιτικής – που αναλύεται σε επόμενη ενότητα – έχει ξανανοίξει την πόρτα σε αγοραστές από την ηπειρωτική Κίνα και έχει μειώσει τα αρχικά κόστη για τους ντόπιους, ενισχύοντας τη ζήτηση globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Ταυτόχρονα, μακροπρόθεσμες στρατηγικές για την προσφορά γης και τη στέγαση εφαρμόζονται για την αντιμετώπιση χρόνιων ελλείψεων, που θα μπορούσαν να αναδιαμορφώσουν τις τάσεις ανάπτυξης έως το 2028 και μετά.

Συνολικά, το 2025 αποτελεί σημείο καμπής για τα ακίνητα του Χονγκ Κονγκ. Ο οικιστικός τομέας δείχνει πρώιμα σημάδια σταθεροποίησης εν μέσω υποστηρικτικών πολιτικών και ανακάμπτοντος κλίματος εμπιστοσύνης, ενώ οι εμπορικοί και βιομηχανικοί τομείς ακολουθούν πιο προσεκτική πορεία. Στις παρακάτω ενότητες, εξετάζουμε κάθε βασικό τομέα – οικιστικό, εμπορικό (γραφεία και λιανική) και βιομηχανικό – αναλύοντας τις τρέχουσες τάσεις, τα δεδομένα τιμών και όγκων, τις αλλαγές πολιτικής και τις προοπτικές για διαφορετικές περιοχές. Επισημαίνουμε επίσης πολεοδομικές πρωτοβουλίες (από νέες πόλεις έως μεγάλες ανακτήσεις γης) και εντοπίζουμε βασικές ευκαιρίες και κινδύνους επένδυσης που θα καθορίσουν το τοπίο των ακινήτων του Χονγκ Κονγκ βραχυπρόθεσμα και μεσοπρόθεσμα.

Οικιστικά Ακίνητα: Οι Τιμές Αγγίζουν Πυθμένα Καθώς Η Ζήτηση Ανακάμπτει

Τιμές και Πωλήσεις Κατοικιών: Η αγορά κατοικίας του Χονγκ Κονγκ έχει υποστεί σημαντική διόρθωση από το 2021, αλλά υπάρχουν σαφή σημάδια ότι οι τιμές αγγίζουν πυθμένα το 2025. Ο επίσημος δείκτης τιμών κατοικιών έχει υποχωρήσει σε ετήσια βάση για 13 συνεχόμενα τρίμηνα globalpropertyguide.com. Στο πρώτο τρίμηνο του 2025, οι τιμές κατοικιών ήταν μειωμένες κατά 7,8% σε σχέση με ένα χρόνο πριν (και ~9% σε πραγματικούς όρους), συνεχίζοντας τη σειρά των μειώσεων αλλά με ηπιότερο ρυθμό globalpropertyguide.com. Αυτό ακολουθεί διψήφιες πτώσεις κατά το μεγαλύτερο μέρος του 2023. Το Σχήμα 1 παρακάτω δείχνει πώς οι αξίες έχουν επιστρέψει περίπου στα επίπεδα του 2016 μετά την κορύφωση της πανδημίας:

Σημαντικό είναι ότι το τμήμα πολυτελείας υπεραποδίδει σε σχέση με την ευρεία αγορά εν μέσω της ύφεσης. Ενώ τα μικρά και μεσαίου μεγέθους διαμερίσματα (κάτω των 100 τ.μ.) είδαν τις τιμές να πέφτουν κατά 7–9% σε ετήσια βάση το Α’ τρίμηνο του 2025, τα μεγαλύτερα σπίτια άνω των 160 τ.μ. στην πραγματικότητα αυξήθηκαν κατά 7,2% στην τιμή σε σχέση με ένα χρόνο πριν globalpropertyguide.com. Αυτή η απόκλιση υποδηλώνει ανθεκτική ζήτηση (ή περιορισμένη προσφορά) για ακίνητα υπερ-υψηλής αξίας – πιθανότατα λόγω πλούσιων αγοραστών και επιστρεφόντων αποδήμων – ακόμη και όταν οι τιμές των ακινήτων της ευρείας αγοράς παραμένουν υπό πίεση. Όλες οι κατηγορίες μεγέθους σημείωσαν μικρές τριμηνιαίες πτώσεις το Α’ τρίμηνο, γεγονός που δείχνει ότι η συνολική αγορά δεν έχει ακόμη ανακάμψει πλήρως globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.

Ενθαρρυντικό είναι ότι οι όγκοι συναλλαγών έχουν εκτιναχθεί παρά τη διόρθωση των τιμών, ένδειξη ότι οι αγοραστές επιστρέφουν στην αγορά. Το σύνολο των συναλλαγών ακινήτων (νέων + μεταχειρισμένων) αυξήθηκε κατά 23,5% το 2024 φτάνοντας τις 53.099 συμφωνίες, αντιστρέφοντας τις απότομες πτώσεις του 2022–23 globalpropertyguide.com. Η δυναμική συνεχίστηκε και στις αρχές του 2025: Οι πωλήσεις κατοικιών το Α’ τρίμηνο του 2025 αυξήθηκαν κατά 19–36% σε ετήσια βάση τόσο στον πρωτογενή (νεόδμητα) όσο και στον δευτερογενή τομέα globalpropertyguide.com. Ειδικά στη νέα αγορά κατοικίας, η συσσωρευμένη ζήτηση είναι εμφανής – οι κατασκευαστές πούλησαν 3.897 νέες μονάδες το Α’ τρίμηνο (36% περισσότερες από το Α’ τρίμηνο του 2024) καθώς οι αγοραστές έσπευσαν να αποκτήσουν ελκυστικά τιμολογημένες νέες κυκλοφορίες globalpropertyguide.com. Φθηνότερα στεγαστικά δάνεια και η άρση των περιορισμών αγορών έχουν απελευθερώσει πολλούς αγοραστές που είχαν μείνει στο περιθώριο. Ακόμη και η αγορά μεταπώλησης (δευτερογενής) είδε πάνω από 8.200 μονάδες να αλλάζουν χέρια το Α’ τρίμηνο (αύξηση 19% σε ετήσια βάση) globalpropertyguide.com. Ωστόσο, σε σύγκριση με ιστορικούς μέσους όρους, οι συνολικοί όγκοι πωλήσεων εξακολουθούν να ανακάμπτουν από πολύ χαμηλή βάση (παραμένουν κάτω από τα υψηλά των μέσων της δεκαετίας του 2010), οπότε η τρέχουσα άνοδος υποδηλώνει πρώιμο στάδιο ανάκαμψης και όχι πλήρη άνθηση.

Ουράνιοι άνεμοι πολιτικής: Ένας σημαντικός καταλύτης πίσω από την ανάκαμψη των πωλήσεων ήταν η χαλάρωση των πολιτικών της αγοράς κατοικίας. Μετά από χρόνια περιοριστικών «μέτρων ψύξης», οι αρχές έκαναν μια απότομη στροφή:

• Τον Φεβρουάριο 2024, το Χονγκ Κονγκ κατάργησε όλους τους επιπλέον φόρους χαρτοσήμου στις αγορές κατοικιών globalpropertyguide.com. Αυτό ουσιαστικά κατήργησε τον φόρο χαρτοσήμου 15% για αγοραστές-αλλοδαπούς, τον επιπλέον φόρο 15% για δεύτερη κατοικία, και τις κλιμακωτές επιβαρύνσεις για γρήγορες μεταπωλήσεις (Special Stamp Duty) που ίσχυαν από τις αρχές της δεκαετίας του 2010 globalpropertyguide.com. Όπως το έθεσε ο Υπουργός Οικονομικών Paul Chan, τα μέτρα περιορισμού της ζήτησης “δεν ήταν πλέον απαραίτητα υπό τις τρέχουσες οικονομικές και αγοραστικές συνθήκες” globalpropertyguide.com. Η επίδραση ήταν άμεση – με την κατάργηση αυτών των φόρων, οι αγοραστές από την ηπειρωτική Κίνα επέστρεψαν μαζικά στην αγορά ακινήτων του Χονγκ Κονγκ, αυξάνοντας σημαντικά τις συναλλαγές στα τέλη του 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
• Νωρίτερα, τον Οκτώβριο 2023, η κυβέρνηση είχε ήδη κάνει το πρώτο βήμα μειώνοντας στο μισό αρκετούς φόρους χαρτοσήμου (BSD και φόρος δεύτερης κατοικίας από 15% σε 7,5%) και μειώνοντας την περίοδο περιορισμού μεταπώλησης για επενδυτές από 3 σε 2 χρόνια globalpropertyguide.com. Οι φόροι χαρτοσήμου για ορισμένους αγοραστές “ξένων ταλέντων” επίσης καταργήθηκαν (υπό τον όρο παραμονής για απόκτηση μόνιμης διαμονής) globalpropertyguide.com. Αυτές οι αλλαγές στα μέσα του 2023 ήταν η πρώτη χαλάρωση εδώ και μια δεκαετία και προετοίμασαν το έδαφος για την πλήρη κατάργηση το 2024.
• Για περαιτέρω στήριξη των ντόπιων αγοραστών πρώτης κατοικίας φθηνότερων σπιτιών, ο προϋπολογισμός για το 2025/26 αύξησε το όριο τιμής για ελάχιστο φόρο χαρτοσήμου: από τον Φεβρουάριο 2025, κατοικίες έως HK$4 εκατομμύρια (≈US$511k) επιβαρύνονται μόνο με HK$100 φόρο χαρτοσήμου globalpropertyguide.com. Αυτό το νέο όριο (από το προηγούμενο HK$3M) ωφελεί περίπου το 15% των συναλλαγών και στερεί ~$400M ετησίως σε φορολογικά έσοδα για να ενισχύσει την προσιτότητα globalpropertyguide.com.
• Η Νομισματική Αρχή του Χονγκ Κονγκ επίσης χαλάρωσε τους κανόνες χορήγησης στεγαστικών δανείων – μειώνοντας κυρίως το επιτόκιο ασφαλείας του stress-test κατά 1% το 2022 – για να βελτιώσει τη δυνατότητα χρηματοδότησης των αγοραστών εν μέσω συνθηκών υψηλότερων επιτοκίων globalpropertyguide.com. Αυτό έδωσε στους δανειολήπτες λίγο μεγαλύτερη ευελιξία στην έγκριση δανείων, αντισταθμίζοντας εν μέρει το πλήγμα από την άνοδο των επιτοκίων.

Αυτές οι ανατροπές πολιτικής σηματοδοτούν μια βαθιά αλλαγή από τη μακροχρόνια στάση της κυβέρνησης για καταστολή της κερδοσκοπίας. Ο στόχος τώρα είναι να ενεργοποιηθεί μια υποτονική αγορά και να υποστηριχθεί η πραγματική ζήτηση. Τα αποτελέσματα μέχρι στιγμής: η εμπιστοσύνη στην αγορά έχει βελτιωθεί και η αγοραστική δραστηριότητα αυξήθηκε όπως αναμενόταν globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Παρατηρητές του κλάδου σημειώνουν ότι μετά την άρση των μέτρων ψύξης, «τα επίπεδα συναλλαγών … αυξήθηκαν ξανά» και η αισιοδοξία των αγοραστών ενισχύθηκε globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.

Κρίσιμα, οι developers έχουν ανταποκριθεί τιμολογώντας νέα έργα ανταγωνιστικά για να προσελκύσουν αγοραστές. Καθ’ όλη τη διάρκεια του 2024–25, πολλές νέες κυκλοφορίες συνοδεύτηκαν από σημαντικές εκπτώσεις ή κίνητρα, τα οποία, σε συνδυασμό με χαμηλότερους φόρους, ενίσχυσαν τη γρήγορη απορρόφηση νέων μονάδων cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Αυτή η εκκαθάριση αποθεμάτων αντικατοπτρίζεται στη μείωση των «μηνών προσφοράς» απούλητων νέων κατοικιών – από ένα ανώτατο όριο περίπου 102 μηνών το 2023 σε 78 μήνες μέχρι τα τέλη του 2024 worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com. Η JLL προβλέπει ότι αν οι πωλήσεις διατηρηθούν γύρω στις 18.000 νέες μονάδες ετησίως, το απούλητο απόθεμα θα μπορούσε να εξομαλυνθεί σε περίπου 58 μήνες (περίπου 5 χρόνια) μέχρι το τέλος του 2025, πλησιάζοντας σε μια πιο ισορροπημένη αγορά worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com. Εν ολίγοις, το υπερβάλλον απόθεμα της πρωτογενούς αγοράς μειώνεται, μειώνοντας την καθοδική πίεση στις τιμές. Οι developers καθυστερούν ακόμη και ορισμένα έργα ή ενοικιάζουν απούλητες μονάδες για να αποφύγουν την υπερπροσφορά στην αγορά worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com – μια στρατηγική διαχείριση προσφοράς που υποδηλώνει εμπιστοσύνη σε μια μελλοντική ανάκαμψη.

Προσφορά Κατοικιών και Κατασκευές: Το διαχρονικό πρόβλημα έλλειψης κατοικιών στο Χονγκ Κονγκ δεν έχει εξαφανιστεί, αλλά οι πρόσφατες προσπάθειες αρχίζουν να αποδίδουν καρπούς όσον αφορά τη νέα προσφορά. Η δραστηριότητα στην κατασκευή κατοικιών εκτοξεύτηκε πέρυσι: οι ολοκληρώσεις το 2024 εκτινάχθηκαν κατά 75% φτάνοντας τις 24.261 μονάδες, μια απότομη αναστροφή από την ύφεση που προκάλεσε η πανδημία (οι ολοκληρώσεις είχαν μειωθεί κατά 35% το 2023) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Αυτός ήταν ένας από τους υψηλότερους ετήσιους αριθμούς ολοκληρώσεων εδώ και πολλά χρόνια, χάρη στην ολοκλήρωση πολλών μεγάλων έργων. Αξιοσημείωτο είναι ότι το Κοουλούν και τα Νέα Εδάφη αντιπροσώπευαν το 93% των νέων κατοικιών (48% και 45% αντίστοιχα), ενώ το νησί του Χονγκ Κονγκ – όπου η γη είναι πιο σπάνια – είδε μόνο το 7% των ολοκληρώσεων του 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Η περιοχή Κοουλούν Σίτι (που περιλαμβάνει το Kai Tak) συνέβαλε εντυπωσιακά με 33% όλων των νέων μονάδων το 2024, αντανακλώντας την τεράστια αναμόρφωση της πρώην περιοχής του αεροδρομίου globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Στα Νέα Εδάφη, οι μεγαλύτερες πηγές νέας προσφοράς ήταν οι Yuen Long και Tuen Mun (από 17% των ολοκληρώσεων του 2024 η καθεμία) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com – περιοχές με μεγάλα έργα νέων πόλεων και οικιστικά συγκροτήματα που τίθενται σε λειτουργία. Αυτή η γεωγραφική κατανομή αναδεικνύει μια συνεχιζόμενη τάση: η νέα οικιστική ανάπτυξη συγκεντρώνεται στα εξωτερικά διαμερίσματα, καθώς το αστικό κέντρο έχει περιορισμένο χώρο για μεγάλες αναπτύξεις.

Η δυναμική συνεχίστηκε και το 2025: ακόμη 5.486 μονάδες ολοκληρώθηκαν μόνο το Α’ τρίμηνο του 2025 globalpropertyguide.com. Ενδεικτικά, το 62% αυτών ήταν μικρά διαμερίσματα κάτω των 40 τ.μ. globalpropertyguide.com, καλύπτοντας τη ζήτηση της μαζικής αγοράς. Τα πιο πρόσφατα κυβερνητικά στοιχεία δείχνουν ότι το συνολικό απόθεμα κατοικιών του Χονγκ Κονγκ (ιδιωτικό και δημόσιο) έφτασε περίπου τις 1.292 εκατομμύρια μονάδες το 2024, αυξημένο κατά 1,7% σε ετήσια βάση globalpropertyguide.com. Πάνω από το μισό αυτού του αποθέματος (περίπου 700 χιλ. μονάδες) είναι μικρά διαμερίσματα Κατηγορίας Α/Β κάτω των 70 τ.μ. – μια κληρονομιά της μεγιστοποίησης του όγκου από τους κατασκευαστές υπό παλαιότερους περιορισμούς globalpropertyguide.com. Ενώ η πρόσφατη αύξηση της προσφοράς ανακουφίζει κάπως την πίεση, εξακολουθεί να προσπαθεί να καλύψει δεκαετίες υποπροσφοράς. Ακόμη και μετά το άλμα του 2024, η κενότητα κατοικιών στο Χονγκ Κονγκ παραμένει χαμηλή (περίπου 4,5% του αποθέματος στο τέλος του 2024, συμπεριλαμβανομένων κατοικιών που βρίσκονται ακόμη στη διαδικασία Άδειας Κατοχής) rvd.gov.hk, και ο υπερπληθυσμός είναι διαδεδομένος στα χαμηλότερα εισοδηματικά στρώματα.

Για την αντιμετώπιση της χρόνιας έλλειψης, υλοποιούνται φιλόδοξα σχέδια (βλ. ενότητα Πολιτική & Αστικός Σχεδιασμός για λεπτομέρειες). Από την ταχεία ανάπτυξη γης έως τεράστιες νέες πόλεις όπως η Northern Metropolis, η κυβέρνηση στοχεύει να προσθέσει εκατοντάδες χιλιάδες κατοικίες τα επόμενα 10–15 χρόνια globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Βραχυπρόθεσμα (τα επόμενα 3–4 χρόνια), το Housing Bureau προβλέπει ότι 108.000 νέες ιδιωτικές μονάδες θα μπορούσαν να παραχθούν worldpropertyjournal.com – μια αύξηση περίπου 10% σε σχέση με τα πρόσφατα μέγιστα επίπεδα προσφοράς. Εάν υλοποιηθεί, αυτός ο αγωγός θα βοηθήσει σταδιακά στην ανακούφιση της συσσωρευμένης ζήτησης. Ωστόσο, στο άμεσο παράθυρο 2025–2028, η προσφορά κατοικιών θα παραμείνει σχετικά περιορισμένη με βάση τα διεθνή πρότυπα, καθώς μεγάλης κλίμακας έργα (ανακτήσεις, νέοι σιδηροδρομικοί διάδρομοι κ.λπ.) απαιτούν χρόνο για να υλοποιηθούν.

Αγορά Ενοικίων: Η πλευρά των ενοικίων στην αγορά κατοικιών του Χονγκ Κονγκ βρίσκεται επίσης σε σημείο καμπής. Κατά τη διάρκεια της άνθησης των τιμών τη δεκαετία του 2010, οι αποδόσεις έπεσαν σε εξαιρετικά χαμηλά επίπεδα (2–3%) επειδή οι κεφαλαιακές αξίες αυξήθηκαν πολύ περισσότερο από τα ενοίκια – χαρακτηριστικό της αγοράς του Χονγκ Κονγκ ως ασφαλούς επενδυτικού καταφυγίου. Τώρα, με τις τιμές να έχουν πέσει και τα ενοίκια να αρχίζουν να αυξάνονται, οι μικτές αποδόσεις ενοικίων ανεβαίνουν σταδιακά, προσφέροντας καλύτερες αποδόσεις εισοδήματος στους ιδιοκτήτες (αν και παραμένουν μέτριες). Οι μέσες αποδόσεις για μικρά διαμερίσματα έχουν αυξηθεί σε ~3,7% στις αρχές του 2025, από ~2,7% δύο χρόνια πριν globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Τα μεγαλύτερα διαμερίσματα αποδίδουν λιγότερο (περίπου 2,4% για πολυτελείς κατοικίες) αλλά επίσης βελτιώθηκαν ελαφρώς σε ετήσια βάση globalpropertyguide.com. Αυτά τα ποσοστά παραμένουν «εξαιρετικά χαμηλά σε διεθνή κλίμακα» – μια υπενθύμιση ότι τα ακίνητα κατοικιών στο Χονγκ Κονγκ είναι κυρίως επένδυση κεφαλαίου, όπου οι επενδυτές αποδέχονται χαμηλές αποδόσεις προσδοκώντας άνοδο των τιμών globalpropertyguide.com.

Στο έδαφος, τα ενοίκια αυξάνονται με μέτριο ρυθμό μετά από μια πτώση λόγω της πανδημίας. Το πρώτο τρίμηνο του 2025, τα μισθώματα αυξήθηκαν περίπου 3–9% σε ετήσια βάση σε όλες τις κατηγορίες διαμερισμάτων globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Αξιοσημείωτα, η ισχυρότερη αύξηση ενοικίων σημειώθηκε στην κατηγορία 100–160 τ.μ. (+9% ετησίως), αντανακλώντας την ανανεωμένη ζήτηση για μεγαλύτερες οικογενειακές κατοικίες και πολυτελείς κατοικίες globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Αντίθετα, τα μικρότερα διαμερίσματα (<40 τ.μ.) είδαν τα ενοίκια να αυξάνονται κατά ~3,5% globalpropertyguide.com – παραμένει υγιής ρυθμός, πιθανότατα λόγω της επιστροφής νέων επαγγελματιών και εργένηδων καθώς η πόλη άνοιξε ξανά. Κατά περιοχή, τα ενοίκια στα Νέα Εδάφη αυξήθηκαν ταχύτερα (από χαμηλότερη βάση), με τα μικρά διαμερίσματα στα Νέα Εδάφη να σημειώνουν σχεδόν 10% αύξηση ενοικίου, καθώς περισσότεροι αναζητούν οικονομικό χώρο εκτός του αστικού κέντρου globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Τα διαμερίσματα στο νησί του Χονγκ Κονγκ παραμένουν τα ακριβότερα προς ενοικίαση (π.χ. ~$60 ανά τ.μ. μηνιαίως για διαμερίσματα κάτω των 40 τ.μ. στο νησί του Χονγκ Κονγκ έναντι ~$44 στα Νέα Εδάφη) globalpropertyguide.com. Παρ’ όλα αυτά, ο συνδυασμός αυξανόμενων ενοικίων και πτώσης τιμών σημαίνει ότι ο λόγος ενοικίου προς τιμή ομαλοποιείται. Αυτή η τάση προσελκύει κάποιους επενδυτές πίσω στην αγορά – οι βελτιωμένες αποδόσεις ενοικίων αναφέρθηκαν ως ένας παράγοντας που «ενθαρρύνει τους επενδυτές να επανέλθουν» στην αγορά κατοικίας το 2025 cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Για τους ενοικιαστές, όμως, οι σταδιακές αυξήσεις ενοικίων πιέζουν μετά τη σύντομη ανακούφιση κατά τη διάρκεια της COVID· η προσιτότητα στέγασης παραμένει ένα πιεστικό κοινωνικό ζήτημα, ειδικά για τα νοικοκυριά χαμηλού εισοδήματος που εξακολουθούν να ζουν σε μικροσκοπικά υποδιαιρεμένα διαμερίσματα ή περιμένουν για δημόσια στέγαση.

Προοπτικές για την Κατοικία: Οι περισσότεροι αναλυτές βλέπουν τον οικιστικό τομέα να φτάνει σε ισορροπία μέχρι τα τέλη του 2025. Με τα επιτόκια να σταθεροποιούνται και τη βελτίωση της ισορροπίας προσφοράς-ζήτησης, οι τιμές των κατοικιών αναμένεται να σταθεροποιηθούν και ενδεχομένως να σημειώσουν ήπια αύξηση τα επόμενα χρόνια. Μεγάλες συμβουλευτικές εταιρείες προβλέπουν μεταβολές τιμών το 2025 στην περιοχή του -5% έως +3% cushmanwakefield.com jll.com.hk – ουσιαστικά μια σταθεροποίηση μετά τις προηγούμενες διψήφιες πτώσεις. Τα κυβερνητικά στοιχεία δείχνουν ήδη ότι, μέχρι την άνοιξη του 2025, οι πραγματικές (προσαρμοσμένες στον πληθωρισμό) τιμές κατοικιών επιστρέφουν στα επίπεδα του 2012 globalpropertyguide.com, μειώνοντας σημαντικά τον κίνδυνο φούσκας. Πράγματι, το Χονγκ Κονγκ έπεσε εκτός της κορυφαίας κατηγορίας “κινδύνου φούσκας” στον Παγκόσμιο Δείκτη Φούσκας Ακινήτων της UBS 2024 για πρώτη φορά, λόγω της απότομης διόρθωσης των τιμών globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Αυτό το υγιέστερο σημείο εκκίνησης, σε συνδυασμό με τους κατασκευαστές που διαχειρίζονται ενεργά τη νέα προσφορά (ακόμη και παγώνοντας έργα για να αποτρέψουν υπερπροσφορά worldpropertyjournal.com), υποδηλώνει μια βάση για σταδιακή ανάκαμψη. Εκτός απροόπτου, οι αξίες των κατοικιών θα μπορούσαν να σταθεροποιηθούν το 2025 και να συνεχίσουν με ήπια αύξηση έως το 2028, με τη στήριξη της βελτιωμένης προσιτότητας, της επιστροφής αγοραστών από την ηπειρωτική Κίνα και της αναμενόμενης χαλάρωσης των νομισματικών συνθηκών. Ωστόσο, οποιαδήποτε ανάκαμψη πιθανότατα θα είναι μετρημένη και όχι εκρηκτική – οι υπεύθυνοι χάραξης πολιτικής έχουν ρητά στραφεί σε μια “στρατηγική στέγασης με έμφαση στην προσφορά” για να αποφύγουν μελλοντική υπερθέρμανση globalpropertyguide.com, και ένας σημαντικός αριθμός δημόσιων κατοικιών βρίσκεται σε εξέλιξη που θα απορροφήσει μέρος της ζήτησης (προγραμματίζονται 28.000 νέες δημόσιες μονάδες ετησίως) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.

Συνοψίζοντας, η αγορά κατοικίας του Χονγκ Κονγκ το 2025 αρχίζει να αλλάζει πορεία. Οι τιμές βρίσκονται κοντά στο κυκλικό χαμηλό τους, η δραστηριότητα των συναλλαγών βελτιώνεται και η στροφή της κυβέρνησης προς πολιτικές υπέρ των αγοραστών έχει ενισχύσει το κλίμα. Ωστόσο, ο δρόμος μπροστά παραμένει προσεκτικός: η αγορά πρέπει να απορροφήσει το υπάρχον απόθεμα (σχεδόν 79.000 απούλητες μονάδες στο τέλος του 2024 σε έργα προπώλησης και ολοκληρωμένα έργα worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com) και να παρακολουθεί τις οικονομικές διακυμάνσεις. Για τελικούς χρήστες και επενδυτές, το 2025–2026 ίσως προσφέρει ένα παράθυρο σχετικά σταθερών τιμών και αυξημένων επιλογών, πριν η μακροπρόθεσμη έλλειψη προσφοράς επαναφέρει ανοδικές πιέσεις αργότερα. Η τοποθεσία και το τμήμα της αγοράς θα παίξουν ρόλο – οι τιμές κατοικιών μαζικής αγοράς πιθανότατα θα παραμείνουν χαμηλές μέχρι να απορροφηθεί η υπερβάλλουσα προσφορά, ενώ το σπάνιο τμήμα της πολυτελούς αγοράς θα μπορούσε να δει ταχύτερα κέρδη (ιδιαίτερα αν συνεχιστεί η εισροή ευκατάστατων αποδήμων και επαγγελματιών από την ηπειρωτική Κίνα). Συνολικά, το χειρότερο της ύφεσης στην αγορά κατοικίας φαίνεται να έχει περάσει, προετοιμάζοντας το έδαφος για μια περίοδο σταθεροποίησης και σταδιακής ανάπτυξης προς το 2028 cushmanwakefield.com.

Εμπορικά Ακίνητα: Γραφεία υπό Πίεση, Ανάκαμψη στο Λιανικό Εμπόριο

Ο τομέας εμπορικών ακινήτων του Χονγκ Κονγκ βιώνει αντίθετες τύχες το 2025. Η αγορά γραφείων αντιμετωπίζει υψηλή κενότητα και πιέσεις στις ενοικιάσεις λόγω νέας προσφοράς και μεταβαλλόμενων τάσεων στον χώρο εργασίας. Αντίθετα, ο τομέας λιανικής ανακάμπτει με προσοχή καθώς η κίνηση και ο τουρισμός επανέρχονται, αν και τα ενοίκια λιανικής παραμένουν κάτω από τα προ πανδημίας επίπεδα. Εξετάζουμε το καθένα ξεχωριστά:

Αγορά Γραφείων: Υψηλή Κενότητα Εν μέσω Νέου Κύματος Προσφοράς

Η αγορά γραφείων Grade A του Χονγκ Κονγκ βρίσκεται σε φάση ευνοϊκή για τους ενοικιαστές, αντιμετωπίζοντας υπερβάλλουσα προσφορά και χαμηλή ζήτηση. Οι αριθμοί μιλούν από μόνοι τους: το συνολικό ποσοστό κενότητας γραφείων Grade A έχει ανέβει στα μέσα εφηβικά ποσοστά και αναμένεται να φτάσει το 19% μέχρι το τέλος του 2025 (από ~17% το 2024) hongkongbusiness.hk. Πρόκειται για δραματική αύξηση από τα σχεδόν μηδενικά ποσοστά κενότητας στο Central πριν λίγα χρόνια, και αντανακλά τόσο κυκλικούς όσο και δομικούς παράγοντες:

• Άνοδος Νέας Προσφοράς: Μετά από χρόνια περιορισμένης προσφοράς, το Χονγκ Κονγκ βλέπει ένα κύμα νέων πύργων γραφείων να ολοκληρώνονται, ειδικά σε αναδυόμενες επιχειρηματικές περιοχές. Περίπου 3,5 εκατομμύρια τετραγωνικά πόδια νέου χώρου γραφείων θα διατεθούν στην αγορά μόνο το 2025, με επικεφαλής εμβληματικά έργα όπως το International Gateway Centre στη Δυτική Κοουλούν (ένα συγκρότημα δύο πύργων 2,6 εκατ. τ.π. πάνω από τον σταθμό του ταχείας σιδηροδρομικής γραμμής) και νέους ουρανοξύστες σε παραδοσιακά περιορισμένες περιοχές hongkongbusiness.hk. Συνεχιζόμενες αναπτύξεις στην περιοχή Kowloon East (Kwun Tong/Kai Tak) – που οραματίζεται ως δεύτερο επιχειρηματικό κέντρο – προσθέτουν επίσης σημαντική επιφάνεια. Η Fitch Ratings σημειώνει ότι η συνεχής αύξηση της προσφοράς «σε περιοχές όπως το Kowloon East» αποτελεί βασικό παράγοντα της αυξανόμενης κενότητας hongkongbusiness.hk.
• Υποτονική Ζήτηση & Στροφή στην Ποιότητα: Η ζήτηση από ενοικιαστές ανακάμπτει μόνο αργά από την ύφεση της πανδημίας. Το πρώτο τρίμηνο του 2025, η καθαρή απορρόφηση ήταν στην πραγματικότητα αρνητική 143.000 τ.π., καθώς ο χώρος που εγκαταλείφθηκε από ενοικιαστές που μείωσαν το μέγεθός τους υπερίσχυσε των νέων μισθώσεων jll.com.hk jll.com.hk. Πολλές εταιρείες επανεξετάζουν τις ανάγκες τους σε χώρο λόγω υβριδικής εργασίας και περικοπών κόστους. Όσες επεκτείνονται (ιδιαίτερα στον χρηματοοικονομικό και επαγγελματικό τομέα) είναι συχνά ενοικιαστές “στροφής στην ποιότητα” – εκμεταλλεύονται τα χαμηλότερα ενοίκια για να αναβαθμιστούν σε κτίρια υψηλής ποιότητας cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Αυτό έχει οδηγήσει σε καλύτερη απόδοση στις κεντρικές περιοχές: για παράδειγμα, το ποσοστό κενών στην Central βελτιώθηκε στο 11,5% το Α’ τρίμηνο 2025 (από 11,6%), καθώς συνεχίζει να προσελκύει ζήτηση για χώρους κορυφαίας κατηγορίας jll.com.hk jll.com.hk. Παρομοίως, τα κενά σε Wanchai/Causeway Bay και Tsim Sha Tsui (παραδοσιακές επιχειρηματικές ζώνες) έχουν σταθεροποιηθεί γύρω στο 8–10% jll.com.hk jll.com.hk. Αντίθετα, οι αποκεντρωμένες περιοχές δέχονται το μεγαλύτερο πλήγμα – το ποσοστό κενών στο Kowloon East έχει εκτοξευθεί στο 21,3% το Α’ τρίμηνο 2025 jll.com.hk jll.com.hk, λόγω της εισροής νέων κτιρίων και της συγκέντρωσης ενοικιαστών πίσω στις κεντρικές περιοχές. Η συνολική διαθεσιμότητα σε όλη την πόλη (συμπεριλαμβανομένων των υπομισθώσεων) είναι ακόμη υψηλότερη, κυμαινόμενη γύρω στο 19–20% στα μέσα του 2025 cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com.
• Πτώση Ενοικίων: Με την προσφορά να είναι άφθονη και τους ενοικιαστές να έχουν πληθώρα επιλογών, οι ιδιοκτήτες πιέζονται να ανταγωνιστούν στα ενοίκια και τα κίνητρα. Τα ενοίκια γραφείων βρίσκονται σε σαφή πτωτική πορεία: Τα ενοίκια κατηγορίας Α μειώθηκαν περίπου 3–5% το 2024, και άλλο ~1,3% το Α’ τρίμηνο του 2025 jll.com.hk. Κάθε υποαγορά σημείωσε πτώση στις αρχές του 2025 – το Hong Kong East (Quarry Bay) ηγήθηκε με πτώση 3,4% το Α’ τρίμηνο, ενώ ακόμα και το Central είδε τα ενοίκια να μειώνονται κατά 0,7% το τρίμηνο jll.com.hk jll.com.hk. Σύμφωνα με τη JLL, τα ενοίκια στην οικονομική συνοικία είναι πλέον ~20% κάτω από τα επίπεδα προ του 2019, ενισχύοντας την περιφερειακή ανταγωνιστικότητα του Χονγκ Κονγκ αλλά πιέζοντας τα έσοδα των ιδιοκτητών. Οι ειδικοί της αγοράς προβλέπουν ότι τα ενοίκια γραφείων θα υποχωρήσουν περαιτέρω πριν βρουν πάτο: οι προβλέψεις για τη συνολική ετήσια μεταβολή ενοικίων το 2025 κυμαίνονται από -5% έως -10% jll.com.hk jll.com.hk. Η Fitch αναμένει ακόμη και «αρνητική αναπροσαρμογή ενοικίων σε ποσοστό χαμηλής εφηβείας» για τα λήγοντα μισθωτήρια, καθώς οι ενοικιαστές ανανεώνουν σε σημαντικά χαμηλότερα τρέχοντα επίπεδα αγοράς hongkongbusiness.hk. Η θετική πλευρά είναι ότι ο ρυθμός πτώσης επιβραδύνεται – το Β’ τρίμηνο του 2025 σημειώθηκε μόνο 1% τριμηνιαία πτώση, βελτίωση σε σχέση με το -2,5% του Α’ τριμήνου cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Αυτό υποδηλώνει ότι τα χειρότερα ίσως έχουν περάσει, με τα ενοίκια να πλησιάζουν έναν κυκλικό πυθμένα στα τέλη του 2025.

Παρά αυτές τις προκλήσεις, η δραστηριότητα μισθώσεων έχει αυξηθεί από τα χαμηλά της πανδημίας. Το 2ο τρίμηνο του 2025, ο όγκος νέων μισθώσεων έφτασε τα 1,2 εκατομμύρια τ.π. – το υψηλότερο τριμηνιαίο νούμερο από τις αρχές του 2020 cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Μεγάλο μέρος αυτής της δραστηριότητας οφείλεται στον τραπεζικό και χρηματοοικονομικό τομέα, ο οποίος στήριξε αρκετές μεγάλες μετακινήσεις και επεκτάσεις cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Η αγορά IPO του Χονγκ Κονγκ έχει επίσης δείξει σημάδια ανάκαμψης το 2023–24, και οποιαδήποτε διατηρήσιμη ανάκαμψη στις κεφαλαιαγορές θα “βοηθήσει στη στήριξη της ζήτησης για γραφεία” από χρηματοοικονομικές και επαγγελματικές εταιρείες cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Επιπλέον, οι εταιρείες της ηπειρωτικής Κίνας (ιδιαίτερα στην τεχνολογία και τη διαχείριση πλούτου) συνεχίζουν να βλέπουν το Χονγκ Κονγκ ως στρατηγική τοποθεσία, παρέχοντας μια ροή ενοικιαστών – αν και τα σχέδια επέκτασής τους είναι πιο προσεκτικά τελευταία λόγω της αβεβαιότητας της κινεζικής οικονομίας.

Από επενδυτική άποψη, οι κεφαλαιακές αξίες γραφείων έχουν διορθωθεί παράλληλα με τα ενοίκια. Οι τιμές των γραφείων Grade A έχουν μειωθεί περίπου 20–30% από το υψηλότερο σημείο τους, οδηγώντας σε ορισμένες ενδιαφέρουσες ευκαιρίες για επενδυτές με μακροπρόθεσμη προοπτική. Πράγματι, εμφανίζονται distressed ή value-add ευκαιρίες: οι τράπεζες αναμένεται να πουλήσουν κατασχεθέντα γραφειακά ακίνητα το 2025 hongkongbusiness.hk, κάτι που θα μπορούσε να επιτρέψει στους αγοραστές να αποκτήσουν ποιοτικά κτίρια με έκπτωση. Οι μεγάλοι developers και τα REITs παραμένουν οικονομικά σταθεροί (η Fitch έχει σταθερές προοπτικές για μεγάλους ιδιοκτήτες όπως οι Link REIT, Swire, SHKP και Hysan hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk), οπότε ένα κύμα αναγκαστικών πωλήσεων είναι απίθανο· ωστόσο, μικρότεροι ιδιοκτήτες ή μη βασικά περιουσιακά στοιχεία ίσως αλλάξουν χέρια καθώς η αγορά επανατιμολογείται.

Όσον αφορά τα γεωγραφικά hotspots:

• Το Central CBD παραμένει ανθεκτικό – το κύρος του και η περιορισμένη νέα προσφορά το κρατούν σχετικά προστατευμένο. Τα ενοίκια Grade A στο Central (~HK$120 ανά τ.π./μήνα) εξακολουθούν να διατηρούν ένα premium 40–50% σε σχέση με το Kowloon East. Η Fitch σημείωσε το Causeway Bay (όπου κυριαρχεί η Hysan) ως μια «σχετικά ανθεκτική υποαγορά» ακόμα και κατά τη διάρκεια της ύφεσης hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk.
• Το Kowloon East και το Kai Tak είναι το επίκεντρο της νέας προσφοράς και συνεπώς το πιο αδύναμο σημείο αυτή τη στιγμή. Με κενές θέσεις άνω του 20% και περισσότερα έργα να ολοκληρώνονται (π.χ. νέοι πύργοι γραφείων στην περιοχή ανάπτυξης Kai Tak), αυτή η περιοχή θα παραμείνει αγορά ενοικιαστών έως το 2028. Οι ιδιοκτήτες εδώ προσφέρουν επιθετικά ενοίκια και κίνητρα διαμόρφωσης για να προσελκύσουν ενοικιαστές, ειδικά καθώς ορισμένες πολυεθνικές εταιρείες έχουν αποσύρει τα σχέδια αποκέντρωσης.
• Το West Kowloon είναι ένας αναδυόμενος κόμβος γραφείων που αξίζει να παρακολουθήσετε. Το International Gateway Centre (IGC), ένα εμβληματικό έργο δίδυμων πύργων πάνω από τον σταθμό West Kowloon, ολοκληρώνεται μέχρι το τέλος του 2025 building.hk building.hk. Με 2,6 εκατ. τ.π. γραφείων Grade A και 600 χιλ. τ.π. εμπορικού podium, το IGC θα ενισχύσει σημαντικά το απόθεμα γραφείων σε Tsim Sha Tsui/Jordan. Η ελκυστικότητά του έγκειται στη συνδεσιμότητα (σύνδεση με ταχείας κυκλοφορίας σιδηρόδρομο προς την ηπειρωτική Κίνα) και στις ολοκαίνουργιες εγκαταστάσεις (σχεδιασμένες από διάσημο αρχιτέκτονα). Οι πρώτες ενδείξεις δείχνουν ότι χρηματοπιστωτικά ιδρύματα και εταιρείες από την ηπειρωτική Κίνα ενδιαφέρονται για το West Kowloon ως περιφερειακή έδρα. Ωστόσο, βραχυπρόθεσμα θα αυξήσει την πίεση κενών θέσεων μέχρι να καλυφθεί η απορρόφηση.
• Παλαιότερες περιοχές στα όρια του CBD (π.χ. Wan Chai, Island East): Αυτές οι τοποθεσίες έχουν δει τις μεγαλύτερες μειώσεις ενοικίων (π.χ. Quarry Bay -3,4% στο Q1 jll.com.hk) καθώς ορισμένοι ενοικιαστές αναβαθμίστηκαν στο Central ή σε νέα κτίρια. Ορισμένο παλαιό απόθεμα γραφείων ενδέχεται να αντιμετωπίσει ανακατασκευή ή επανατοποθέτηση (π.χ. σε co-working, ξενοδοχεία ή ακόμα και κατοικίες μέσω κινήτρων για αλλαγή χρήσης).

Προοπτικές για τα γραφεία: Η προσαρμογή της αγοράς γραφείων αναμένεται να συνεχιστεί έως το 2025–2026. Οι ιδιοκτήτες πιθανότατα θα χρειαστεί να παραμείνουν ανταγωνιστικοί στους όρους μίσθωσης για να διατηρήσουν την πληρότητα, ειδικά με επιπλέον ~4+ εκατομμύρια τετραγωνικά πόδια προσφοράς να προγραμματίζονται για το 2025–2027 (συμπεριλαμβανομένων έργων όπως το One North Point και νέων πύργων στο Kwun Tong). Οι αναλυτές προβλέπουν ότι η κενότητα θα μπορούσε να κορυφωθεί γύρω στο 2025–26 και στη συνέχεια να βελτιωθεί σταδιακά καθώς η οικονομία ενισχύεται και η προσφορά μειώνεται. Τα ενοίκια αναμένεται να πιάσουν πάτο έως το 2026, με πιθανή σταθεροποίηση ή ελαφρά άνοδο στη συνέχεια καθώς η υπερπροσφορά απορροφάται και εφόσον ο ρόλος του Χονγκ Κονγκ ως χρηματοοικονομικού κέντρου παραμείνει ισχυρός. Ένας ενθαρρυντικός παράγοντας: Η θέση του Χονγκ Κονγκ ως περιφερειακής έδρας παραμένει αδιαμφισβήτητη στην Ασία – υπάρχει ανανεωμένο ενδιαφέρον από κινεζικές εταιρείες τεχνολογίας και διαχείρισης περιουσιακών στοιχείων να δημιουργήσουν μεγάλα γραφεία στην πόλη. Οι κυβερνητικές προσπάθειες για προσέλκυση εταιρειών (όπως φορολογικές ελαφρύνσεις για family offices) θα μπορούσαν επίσης να τονώσουν τη ζήτηση για γραφεία. Παρ’ όλα αυτά, οι εποχές της εξαιρετικά χαμηλής κενότητας γραφείων και των εκτοξευόμενων ενοικίων έχουν τελειώσει, τουλάχιστον μεσοπρόθεσμα. Οι εταιρείες έχουν περισσότερες επιλογές από ποτέ – μπορούν να επιλέξουν πολυτελείς χώρους στο Kowloon με το μισό ενοίκιο από το Central, ή να διαπραγματευτούν ευνοϊκές συμφωνίες σε premium κτίρια του Central χάρη στη μεγαλύτερη κενότητα. Ως αποτέλεσμα, η αύξηση των ενοικίων, όταν επιστρέψει, πιθανότατα θα είναι αργή και τμηματική, με τα καλύτερης ποιότητας και καλύτερα τοποθετημένα γραφεία να ανακάμπτουν πρώτα.

Προς το παρόν, το 2025 προσφέρει στους ενοικιαστές ένα εξαιρετικό παράθυρο για να κλειδώσουν ελκυστικές μισθώσεις γραφείων, ενώ οι επενδυτές μπορεί να βρουν αξία σε υποτιμημένα ακίνητα γραφείων (ιδίως αν αποκτηθούν κάτω από το κόστος αντικατάστασης). Ο βασικός κίνδυνος για το μέλλον είναι αν η ζήτηση υποχωρήσει περαιτέρω – για παράδειγμα, αν υπάρξει παγκόσμια ύφεση ή τοπική κάμψη, η μείωση των γραφείων θα μπορούσε να επανεκκινήσει και να παρατείνει την υπερπροσφορά. Αντίθετα, μια θετική έκπληξη (π.χ. μεγάλη εισροή κινεζικών εταιρειών μετά την ομαλοποίηση των συνόρων ή ανάκαμψη του τεχνολογικού τομέα) θα μπορούσε να επιταχύνει την απορρόφηση. Οι ενδιαφερόμενοι παρακολουθούν στενά τη γενικότερη οικονομία και τη συνδεσιμότητα του Χονγκ Κονγκ με την Κίνα, καθώς αυτοί οι παράγοντες θα επηρεάσουν σημαντικά τις ανάγκες για γραφειακούς χώρους ενόψει του 2028.

Αγορά λιανικής: Σταδιακή ανάκαμψη με φόντο την αναβίωση του τουρισμού

Η αγορά ακινήτων λιανικής του Χονγκ Κονγκ βρίσκεται σε φάση ανάκαμψης το 2025, μετά το διπλό πλήγμα των κοινωνικών αναταραχών του 2019 και σχεδόν τριών ετών απομόνωσης λόγω COVID. Η κίνηση και οι πωλήσεις στα καταστήματα αυξάνονται ξανά χάρη στην επιστροφή των τουριστών και την τοπική καταναλωτική δαπάνη, αλλά ο τομέας δεν έχει ακόμη ανακτήσει πλήρως τη ζωντάνια του πριν το 2019. Τα ενοίκια στις κύριες εμπορικές περιοχές παραμένουν σχετικά χαμηλά, ενώ τα κενά καταστημάτων στους εμπορικούς δρόμους – αν και βελτιώνονται – παραμένουν αυξημένα σε σύγκριση με τα χρόνια της άνθησης.

Τάσεις Τουρισμού & Πωλήσεων: Η ζωτική δύναμη της λιανικής αγοράς του Χονγκ Κονγκ είναι ο τουρισμός, ιδιαίτερα οι επισκέπτες από την ηπειρωτική Κίνα που ιστορικά οδηγούσαν τις δαπάνες πολυτελείας. Με το άνοιγμα των συνόρων στις αρχές του 2023, οι αφίξεις επισκεπτών έχουν εκτοξευθεί. Το Χονγκ Κονγκ κατέγραψε 44,5 εκατομμύρια αφίξεις τουριστών το 2024, μια αύξηση 31% σε σχέση με το προηγούμενο έτος hongkongbusiness.hk hongkongfp.com. Πρόκειται για μια εντυπωσιακή ανάκαμψη, αν και παραμένει περίπου ένα τρίτο κάτω από τα 65 εκατομμύρια αφίξεις του 2018 (το τελευταίο έτος πριν τις διαδηλώσεις και την πανδημία) hongkongfp.com. Για το 2025, ο τουρισμός αναμένεται να αυξηθεί περαιτέρω: οι μηνιαίες αφίξεις στις αρχές του 2025 ήταν περίπου 2,2 εκατομμύρια (Ιανουάριος) και αυξάνονται ceicdata.com. Η κυβέρνηση και το Συμβούλιο Τουρισμού ήταν προδραστικοί, διοργανώνοντας «μεγάλα γεγονότα» και προωθητικές ενέργειες για να προσελκύσουν διεθνείς ταξιδιώτες και να αποκαταστήσουν τη φήμη του Χονγκ Κονγκ ως Παγκόσμια Πόλη της Ασίας cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com.

Ως αποτέλεσμα, οι λιανικές πωλήσεις δείχνουν σημάδια σταθεροποίησης. Μετά από μια σκληρή συρρίκνωση το 2020 και μια χλιαρή ανάκαμψη το 2021–22, η συνολική αξία των λιανικών πωλήσεων τελικά σταθεροποιήθηκε. Τον Ιανουάριο–Απρίλιο 2025, οι λιανικές πωλήσεις ήταν μειωμένες κατά 5,6% σε ετήσια βάση hongkongbusiness.hk, που, αν και εξακολουθεί να είναι πτώση, είναι μικρότερη από τη μείωση -7% που παρατηρήθηκε το 2024 hongkongbusiness.hk. Τον Μάιο του 2025, οι μηνιαίες λιανικές πωλήσεις σημείωσαν ακόμη και +2,4% αύξηση σε ετήσια βάση, καταγράφοντας την πρώτη αύξηση σε πάνω από ένα χρόνο cushmanwakefield.com. Κατηγορίες όπως κοσμήματα, ρολόγια και είδη πολυτελείας (που βασίζονται στις δαπάνες των τουριστών) παραμένουν κάτω από τα προ-πανδημικά επίπεδα, αλλά οι κατηγορίες μαζικής αγοράς (σούπερ μάρκετ, καταναλωτικά αγαθά) διατηρούνται χάρη στη ζήτηση των ντόπιων. Σημαντικά, τα πρότυπα αγορών των επισκεπτών από την ηπειρωτική Κίνα έχουν αλλάξει: πολλοί πλέον ξοδεύουν περισσότερα σε προσιτές εμπειρίες και outlets αντί μόνο σε μπουτίκ πολυτελείας, μια τάση που έχει ενισχύσει τη λιανική εστίασης και ψυχαγωγίας.

Κενές θέσεις και ενοίκια: Η αγορά ενοικίασης λιανικής βελτιώνεται, αλλά δεν πρόκειται για ομοιόμορφη ανάκαμψη. Η κενότητα των καταστημάτων σε βασικές εμπορικές περιοχές ήταν ~10,6% το Α’ τρίμηνο του 2025, σχεδόν αμετάβλητη από το 10,5% στο τέλος του 2024. Αυτό σημαίνει ότι περίπου 1 στα 10 καταστήματα στο επίπεδο του δρόμου σε κεντρικές περιοχές (όπως Causeway Bay, Tsim Sha Tsui, Central, Mong Kok) παραμένει κενό – πολύ μακριά από το σχεδόν 0% κενότητας κατά τη διάρκεια της τουριστικής άνθησης της δεκαετίας του 2010. Τα εμπορικά κέντρα τα πήγαν ελαφρώς καλύτερα: η κενότητα στα βασικά εμπορικά κέντρα ήταν ~9,2% το Α’ τρίμηνο (από 9,1% στα τέλη του 2024), καθώς τα καλά διαχειριζόμενα εμπορικά κέντρα του Χονγκ Κονγκ διατήρησαν τους περισσότερους ενοικιαστές κατά τη διάρκεια της ύφεσης με παραχωρήσεις ενοικίων και προωθητικές ενέργειες. Οι επίμονα υψηλές κενότητες δείχνουν ότι ορισμένοι εμπορικοί χώροι, ειδικά μεγάλα flagship καταστήματα που κάποτε καταλάμβαναν πολυτελείς μάρκες, παραμένουν άδεια ή ενοικιάζονται αργά. Αρκετά καταστήματα υψηλού προφίλ στη Russell Street και την Canton Road (παλαιότερα οι ακριβότεροι εμπορικοί δρόμοι στον κόσμο) έκλεισαν την περίοδο 2019–20 και δεν έχουν βρει ακόμη μακροχρόνιους ενοικιαστές. Όσα ενοικιάστηκαν, συχνά ήταν σε πολύ χαμηλότερα ενοίκια σε νέους τύπους ενοικιαστών (π.χ. τοπικές μάρκες, φαρμακεία, αθλητικά είδη ή ακόμη και pop-up εμπειρίες).

Τα ενοίκια λιανικής συνεχίζουν να προσαρμόζονται ελαφρώς προς τα κάτω, αντανακλώντας αυτές τις συνθήκες. Το πρώτο τρίμηνο του 2025, τα ενοίκια για καταστήματα σε κεντρικούς εμπορικούς δρόμους μειώθηκαν κατά 0,8% σε τριμηνιαία βάση jll.com.hk jll.com.hk. Τα ενοίκια σε βασικά εμπορικά κέντρα υποχώρησαν κατά 0,3% και στα υπερ-πρωτοκλασάτα εμπορικά κέντρα κατά 0,2% το τρίμηνο jll.com.hk jll.com.hk. Σε ετήσια βάση, τα ενοίκια των καταστημάτων είναι μερικές ποσοστιαίες μονάδες χαμηλότερα από πέρυσι. Ωστόσο, ο ρυθμός της πτώσης έχει επιβραδυνθεί σημαντικά – οι μειώσεις των ενοικίων τώρα είναι σε χαμηλά μονοψήφια ποσοστά, σε σύγκριση με τις διψήφιες πτώσεις του 2020. Οι ιδιοκτήτες εξακολουθούν γενικά να προσφέρουν εκπτώσεις ενοικίου ή ευέλικτους όρους για να προσελκύσουν ενοικιαστές εν μέσω «αντίξοων συνθηκών πωλήσεων» σε ορισμένα τμήματα λιανικής jll.com.hk jll.com.hk. Για το 2025, οι προβλέψεις δείχνουν σταθερή έως -5% μεταβολή ενοικίων για τα καταστήματα σε κεντρικούς δρόμους και τα βασικά εμπορικά κέντρα – ουσιαστικά κινούνται στο κατώτατο σημείο jll.com.hk jll.com.hk. Εάν η τουριστική δαπάνη συνεχίσει να ανακάμπτει, τα ενοίκια θα μπορούσαν τελικά να σταθεροποιηθούν έως το 2026.

Αλλαγή στη σύνθεση των ενοικιαστών: Μία αξιοσημείωτη τάση είναι η αναδιάταξη της σύνθεσης των λιανικών ενοικιαστών. Εκεί που κάποτε κυριαρχούσαν οι μπουτίκ πολυτελών ρολογιών και μόδας στους κεντρικούς δρόμους του Χονγκ Κονγκ, τώρα περισσότερες προσιτές μάρκες και επιχειρήσεις με εμπειρικό χαρακτήρα καταλαμβάνουν χώρους cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Για παράδειγμα, το 2ο τρίμηνο του 2025, περιοχές όπως το Mong Kok και το Tsim Sha Tsui είδαν έντονη μίσθωση από μάρκες αθλητικής ένδυσης, fast fashion και καλλυντικών που στοχεύουν σε καταναλωτές με επίγνωση της αξίας cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Γυμναστήρια, καταστήματα lifestyle και ακόμη και χρηματοοικονομικές υπηρεσίες (τράπεζες, χρηματιστηριακές εταιρείες) επίσης επεκτείνονται σε καταστήματα ισογείου jll.com.hk jll.com.hk, εκμεταλλευόμενοι τα χαμηλότερα ενοίκια για να αυξήσουν την παρουσία τους. Αυτή η διαφοροποίηση δημιουργεί ένα πιο δυναμικό, αν και ελαφρώς λιγότερο πολυτελές, λιανικό τοπίο. Τα εμπορικά κέντρα επίσης προσαρμόζονται – πολλά πολυτελή malls έχουν προσθέσει περισσότερη ψυχαγωγία (όπως παιδικές ζώνες, εκθέσεις τέχνης) και εστίαση για να προσελκύσουν επισκέπτες. Η κυβερνητική προώθηση εκδηλώσεων (Art Basel, Clockenflap μουσικό φεστιβάλ, αθλητικές διοργανώσεις κ.λπ.) βοηθά αυξάνοντας την βραχυπρόθεσμη επισκεψιμότητα και τις δαπάνες κατά τις περιόδους αυτές cushmanwakefield.com.

Ανά περιοχή:

• Causeway Bay (Παραδοσιακά η Νο.1 λιανική περιοχή) παραμένει ακόμα υποτονική. Τα ενοίκια στη Russell Street έχουν πέσει δραματικά από το ανώτατο σημείο τους και η κενότητα είναι υψηλότερη σε σχέση με άλλες περιοχές. Ωστόσο, τοπικές μάρκες μόδας και εστίασης σταδιακά καλύπτουν τα κενά· η ανάκαμψη της περιοχής θα εξαρτηθεί από το αν οι τουρίστες από την ηπειρωτική Κίνα επιστρέψουν στις προ του 2019 καταναλωτικές τους συνήθειες.
• Tsim Sha Tsui έχει παρουσιάσει κάποια ανάκαμψη χάρη στους τουρίστες που διανυκτερεύουν – το Harbour City (ένα τεράστιο εμπορικό κέντρο) αναφέρει βελτιωμένες πωλήσεις, και η Nathan Road βλέπει ενοικιαστές μεσαίας αγοράς (όπως φαρμακεία και αθλητικές μάρκες) να αντικαθιστούν τα πολυτελή κοσμηματοπωλεία. Η πολιτιστική περιοχή West Kowloon (M+) και ο τερματικός σταθμός του ταχείας σιδηροδρομικής γραμμής στη γειτονιά προσθέτουν επιπλέον πόλους έλξης στην περιοχή.
• Το Mong Kok και το Sham Shui Po (δημοφιλή σε ντόπιους και επισκέπτες από την ηπειρωτική Κίνα για φθηνά προϊόντα) είναι σχετικά ζωντανές περιοχές. Αυτές οι συνοικίες στην πραγματικότητα σημείωσαν αυξήσεις στα ενοίκια από έτος σε έτος για μικρότερα καταστήματα σύμφωνα με την Colliers, λόγω της ισχυρής ζήτησης από τοπικές επιχειρήσεις και της έλξης εξειδικευμένων δρόμων (δρόμος αθλητικών παπουτσιών, δρόμος ηλεκτρονικών) hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk.
• Τα εμπορικά κέντρα σε προαστιακές περιοχές (New Town Plaza του Sha Tin, Tsuen Wan, κ.λπ.) παρέμειναν ανθεκτικά καθ’ όλη τη διάρκεια, ενισχυμένα από τον τοπικό πληθυσμό κατοίκων. Συνεχίζουν να απολαμβάνουν υψηλή πληρότητα και συχνά είναι τα πρώτα που βλέπουν ανάκαμψη των πωλήσεων όταν βελτιώνεται η κατανάλωση.

Προοπτικές για το λιανικό εμπόριο: Η πορεία είναι συγκρατημένα αισιόδοξη. Καθώς τα διεθνή ταξίδια ομαλοποιούνται, το Χονγκ Κονγκ θα μπορούσε να πλησιάσει τα προ πανδημίας επίπεδα επισκεπτών έως το 2026–27, κάτι που θα ενίσχυε σημαντικά τη ζήτηση στο λιανικό εμπόριο. Ήδη, το άνοιγμα των συνόρων της ηπειρωτικής Κίνας και η χαλάρωση της καραντίνας έχει απελευθερώσει συσσωρευμένη τουριστική ζήτηση, και η κατά κεφαλήν δαπάνη τουριστών αναμένεται να αυξηθεί καθώς επιστρέφει η εμπιστοσύνη. Επομένως, πολλοί αναμένουν ότι τα ενοίκια λιανικής θα πιάσουν πάτο έως το 2025 με ήπια άνοδο το 2026. Η Fitch Ratings σημειώνει «δειλά σημάδια σταθεροποίησης» στο λιανικό εμπόριο και έχει σταθερές προοπτικές για μεγάλους ιδιοκτήτες εμπορικών κέντρων (π.χ. Link REIT που κατέχει πολλά εμπορικά κέντρα) hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk. Οι λιανικές πωλήσεις το 2025 προβλέπεται να αυξηθούν με μονοψήφιο ποσοστό, εκτός αν υπάρξουν νέοι κλυδωνισμοί cushmanwakefield.com.

Ωστόσο, το λιανικό τοπίο μετά την COVID θα είναι διαφορετικό. Η διείσδυση του ηλεκτρονικού εμπορίου στο Χονγκ Κονγκ αυξήθηκε κατά τη διάρκεια της πανδημίας (οι διαδικτυακές λιανικές πωλήσεις ήταν ακόμη μειωμένες κατά 4,1% σε ετήσια βάση στα τέλη του 2024 καθώς μέρος της ζήτησης μετατοπίστηκε ξανά εκτός διαδικτύου) savills.com savills.com. Ορισμένες δομικές αλλαγές – περισσότερες τοπικές δαπάνες σε οικιστικές περιοχές, λιγότερη καθαρή πολυτελής υπερβολή – ενδέχεται να διατηρηθούν. Το Χονγκ Κονγκ ανταγωνίζεται επίσης με άλλους εμπορικούς κόμβους (όπως τα νεότερα εμπορικά κέντρα του Μακάο και τα αφορολόγητα καταστήματα της Χαϊνάν) για τις κινεζικές δαπάνες πολυτελείας. Αυτό υποδηλώνει ότι τα υπερβολικά υψηλά ενοίκια λιανικής (αυτά που έκαναν τον Causeway Bay τον ακριβότερο εμπορικό δρόμο στον κόσμο) ίσως να μην επιστρέψουν σύντομα. Αντίθετα, οι ιδιοκτήτες θα επικεντρωθούν στο εμπειρικό λιανικό εμπόριο (πράγματα που δεν μπορεί να προσφέρει το ηλεκτρονικό εμπόριο) και σε μια ισορροπημένη μίξη ενοικιαστών ώστε να διατηρούν τα εμπορικά κέντρα και τους εμπορικούς δρόμους ελκυστικούς.

Η κρατική στήριξη μπορεί να συνεχιστεί μέσω σχημάτων κουπονιών κατανάλωσης (όπως έγινε το 2022) ή με την ενίσχυση της φήμης του Χονγκ Κονγκ ως ασφαλούς, συναρπαστικού τουριστικού προορισμού. Εάν η ευρύτερη οικονομία παραμείνει σταθερή και η ανεργία παραμείνει χαμηλή, η τοπική κατανάλωση θα στηρίξει επίσης τον λιανικό τομέα. Συνοψίζοντας, αναμένεται μια σταθερή, αν και όχι εντυπωσιακή, ανάκαμψη στην αγορά λιανικών ακινήτων: μείωση της κενότητας, σταδιακή αύξηση των ενοικίων και μια προσαρμοστική λιανική σκηνή που στοχεύει να προσελκύσει τόσο το τοπικό πορτοφόλι όσο και το τουριστικό χρήμα έως το 2028.

Βιομηχανικά Ακίνητα: Ανθεκτική Εφοδιαστική που Αντιμετωπίζει Νέες Προκλήσεις

Ο βιομηχανικός τομέας ακινήτων του Χονγκ Κονγκ – που περιλαμβάνει αποθήκες, κέντρα εφοδιαστικής και βιομηχανικά-γραφειακά κτίρια – έχει δείξει ανθεκτικότητα κατά τη διάρκεια της πανδημίας, αλλά αντιμετωπίζει αντίθετους ανέμους από τις μεταβαλλόμενες εμπορικές ροές και την αυξημένη προσφορά. Ιστορικά, η περιορισμένη προσφορά γης και ο ρόλος του Χονγκ Κονγκ ως εμπορικού κόμβου διατηρούσαν τα ποσοστά κενότητας στα βιομηχανικά ακίνητα εξαιρετικά χαμηλά (συχνά κάτω από 2%). Αυτό άλλαξε το 2023–2024 καθώς το παγκόσμιο εμπόριο επιβραδύνθηκε και νέα σύγχρονα έργα αποθηκών βγήκαν στην αγορά.

Κατοχή και Προσφορά: Μετά από μια μακρά περίοδο πλήρους κατοχής, οι κενές θέσεις σε βιομηχανικές εγκαταστάσεις έχουν αυξηθεί από το χαμηλότερο σημείο τους. Το συνολικό ποσοστό κενών αποθηκών αυξήθηκε από 7,9% το 4ο τρίμηνο του 2024 σε 8,9% το 1ο τρίμηνο του 2025 jll.com.hk, το υψηλότερο εδώ και πολλά χρόνια. Αυτό οφείλεται εν μέρει στην ολοκλήρωση αρκετών μεγάλων, υψηλών προδιαγραφών εγκαταστάσεων logistics τα τελευταία τρίμηνα, αυξάνοντας τον διαθέσιμο χώρο. Σύμφωνα με τη JLL, ακόμη και οι “prime” αποθήκες (οι νεότερες, καλύτερα τοποθετημένες) που διατηρούσαν ~98% πληρότητα κατά τη διάρκεια της COVID έχουν πλέον πάνω από 8% κενές θέσεις μέχρι τον Μάρτιο του 2025 jll.com.hk jll.com.hk. Δεδομένου ότι το απόθεμα prime αποθηκών του Χονγκ Κονγκ είναι περίπου 60 εκατομμύρια τετραγωνικά πόδια, αυτό μεταφράζεται σε πάνω από 5 εκατομμύρια τετραγωνικά πόδια να παραμένουν κενά στο 1ο τρίμηνο του 2025 jll.com.hk jll.com.hk. Ουσιαστικά, μια αγορά που κάποτε είχε έλλειψη χώρου έχει τώρα λίγο περιθώριο.

Η νέα προσφορά υπήρξε παράγοντας: έργα όπως η επέκταση του ATL Logistics Centre και οι σύγχρονες αποθήκες με ράμπες σε Tsing Yi, Tung Chung και τα Νέα Εδάφη έχουν προσθέσει χωρητικότητα. Η κυβέρνηση επίσης εφάρμοσε ένα σχέδιο για την αναζωογόνηση παλαιότερων βιομηχανικών κτιρίων (με μετατροπή ή ανακατασκευή), το οποίο σε ορισμένες περιπτώσεις οδήγησε σε προσωρινή αύξηση των κενών θέσεων καθώς τα κτίρια άδειαζαν για μετατροπή – αν και πολλά έχουν μετατραπεί σε γραφεία, ξενοδοχεία ή αποθήκες self-storage, και έτσι δεν υπολογίζονται πλέον στο “βιομηχανικό” απόθεμα.

Μεταβολές στη Ζήτηση: Από την πλευρά της ζήτησης, η ζήτηση για logistics και βιομηχανικούς χώρους έχει εξασθενήσει σε σύγκριση με την κορύφωση της πανδημίας. Κατά τη διάρκεια του 2020–21, η ζήτηση για ηλεκτρονικό εμπόριο και αποθήκευση εκτοξεύτηκε (για ιατρικά εφόδια, διανομή διαδικτυακών αγορών κ.λπ.), διατηρώντας τις αποθήκες γεμάτες. Καθώς αυτές οι τάσεις ομαλοποιήθηκαν, η απορρόφηση αποθηκών επιβραδύνθηκε. Η JLL σημειώνει ότι η δραστηριότητα μισθώσεων το πρώτο τρίμηνο του 2025 κυριαρχήθηκε από ανανεώσεις αντί για νέες επεκτάσεις jll.com.hk. Πολλοί πάροχοι 3PL (τρίτων υπηρεσιών logistics) ανανεώνουν τα συμβόλαιά τους ή ακόμη και μειώνουν το χώρο τους λόγω πιέσεων κόστους και βελτίωσης της αποδοτικότητας. Ορισμένες εταιρείες με μεγάλο όγκο συναλλαγών μείωσαν το χώρο τους καθώς οι εξαγωγές/εισαγωγές του Χονγκ Κονγκ δεν έχουν ακόμη ανακάμψει πλήρως – αν και υπήρξε μια αχτίδα ελπίδας στα τέλη του 2024 με αύξηση εξαγωγών κατά 3,6% σε ετήσια βάση και αύξηση της διακίνησης αεροπορικού φορτίου κατά ~9,6% καθώς οι παγκόσμιες εφοδιαστικές αλυσίδες αποσυμφορήθηκαν savills.com savills.com.

Οι περιφερειακές εμπορικές δυναμικές έχουν μεγάλο βάρος: Οι συνεχιζόμενες εμπορικές εντάσεις ΗΠΑ–Κίνας και η επιβράδυνση της παγκόσμιας οικονομίας έχουν αποδυναμώσει τη ζήτηση για αποθήκευση αγαθών προς επανεξαγωγή jll.com.hk jll.com.hk. Ο ρόλος του Χονγκ Κονγκ ως κόμβος επανεξαγωγών αμφισβητείται από πιο άμεσα λιμάνια της ηπειρωτικής Κίνας και μεταβαλλόμενα πρότυπα προμήθειας (π.χ. λιγότερες εισαγωγές από ΗΠΑ σε κινεζικά προϊόντα, περισσότερες προμήθειες από τη Νοτιοανατολική Ασία). Έτσι, ορισμένοι ενοικιαστές αποθηκών έχουν προχωρήσει σε ενοποίηση ή αλλαγή εστίασης. Το αεροπορικό φορτίο αποτελεί φωτεινή εξαίρεση – με το Διεθνές Αεροδρόμιο του Χονγκ Κονγκ να παραμένει το πιο πολυσύχναστο αεροδρόμιο φορτίου στον κόσμο, η ανάκαμψη του όγκου αεροπορικού φορτίου (σχεδόν +10% στα τέλη του 2024) έχει στηρίξει τη ζήτηση για χώρους logistics στο αεροδρόμιο savills.com. Ωστόσο, το θαλάσσιο φορτίο/logistics που συνδέεται με τη βιομηχανία της ηπειρωτικής Κίνας ήταν πιο υποτονικό.

Ενοίκια και Αξίες: Παρά το αυξημένο ποσοστό κενών, τα ενοίκια βιομηχανικών ακινήτων παραμένουν σχετικά σταθερά, γεγονός που αντικατοπτρίζει το ακόμα περιορισμένο συνολικό απόθεμα και τον ουσιώδη χαρακτήρα της εφοδιαστικής αλυσίδας. Τα ενοίκια αποθηκών πρώτης κατηγορίας υποχώρησαν μόλις 0,9% σε τριμηνιαία βάση στα τέλη του 2024 jll.com.hk jll.com.hk, και ανεπίσημα στοιχεία δείχνουν ότι παρέμειναν περίπου σταθερά στις αρχές του 2025. Ακόμα και μετά τις πρόσφατες αυξήσεις, το ποσοστό κενών σε αποθήκες (~9%) είναι πολύ χαμηλότερο από το αντίστοιχο στα γραφεία, οπότε οι ιδιοκτήτες δεν έχουν αναγκαστεί να μειώσουν δραστικά τα ενοίκια. Πολλά συμβόλαια logistics είναι μακροχρόνια και οι ενοικιαστές δίνουν αξία στη θέση (το γεωγραφικό πλεονέκτημα του Χονγκ Κονγκ για διανομή στην περιοχή Pearl River Delta). Παρ’ όλα αυτά, αν το ποσοστό κενών συνεχίσει να αυξάνεται προς τα διψήφια, ενδέχεται να δούμε κάποια μείωση ενοικίων σε παλαιότερα ή λιγότερο προνομιακά βιομηχανικά κτίρια. Η JLL προειδοποιεί ότι «το ποσοστό κενών σε αποθήκες υψηλής ποιότητας αναμένεται να αυξηθεί περαιτέρω, πιέζοντας τα ενοίκια» στο άμεσο μέλλον jll.com.hk jll.com.hk.

Οι κεφαλαιακές αξίες των βιομηχανικών ακινήτων επίσης παρέμειναν σταθερές το 2024, αυξάνοντας μάλιστα σε ορισμένες περιπτώσεις λόγω του επενδυτικού ενδιαφέροντος (τα βιομηχανικά ακίνητα είναι περιζήτητα για τις δυνατότητες ανακατασκευής και τις συγκριτικά υψηλότερες αποδόσεις). Το 4ο τρίμηνο του 2024, ο όγκος πωλήσεων βιομηχανικών ακινήτων με σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας αυξήθηκε κατά 38% σε τριμηνιαία βάση savills.com, καθώς οι επενδυτές προέβλεψαν το χαμηλότερο σημείο της αγοράς και εκμεταλλεύτηκαν τα χαμηλότερα επιτόκια. Τελικοί χρήστες (όπως εταιρείες logistics ή φορείς λειτουργίας data center) εμφανίζονται επίσης ως αγοραστές βιομηχανικών ακινήτων, εξασφαλίζοντας χώρους για μακροχρόνια χρήση savills.com savills.com. Οι αποδόσεις των βιομηχανικών ακινήτων (συχνά ~3–4%) φαίνονται ελκυστικές σε σύγκριση με τις εξαιρετικά χαμηλές αποδόσεις στον τομέα των γραφείων.

Σημαντικές Τάσεις:

• Data Centers & Νέες Οικονομικές Χρήσεις: Με την προσπάθεια του Χονγκ Κονγκ να γίνει τεχνολογικό κέντρο, ορισμένες βιομηχανικές εγκαταστάσεις μετατρέπονται σε data centers, εργαστήρια R&D ή εγκαταστάσεις cloud computing. Αυτές οι χρήσεις απαιτούν υψηλή ηλεκτρική ισχύ και ασφάλεια, συχνά ταιριάζοντας καλά σε βιομηχανικές ζώνες. Υπάρχει αυξανόμενη ζήτηση για χώρους data center (το Χονγκ Κονγκ είναι κορυφαία αγορά data center στην Ασία), γεγονός που έμμεσα στηρίζει τις αξίες της βιομηχανικής γης.
• Ευκαιρία της Βόρειας Μητρόπολης: Η προγραμματισμένη Βόρεια Μητρόπολη στα Νέα Εδάφη (βλ. επόμενη ενότητα) περιλαμβάνει αφιερωμένα πάρκα logistics και μια «ζώνη Καινοτομίας και Τεχνολογίας» κοντά στο Shenzhen. Αυτό το μακροπρόθεσμο σχέδιο θα μπορούσε να μετατοπίσει μέρος της βιομηχανικής ζήτησης προς βορρά, καθώς νέες εγκαταστάσεις θα λειτουργήσουν εκεί μέχρι τα τέλη της δεκαετίας του 2020. Προς το παρόν, περιοχές όπως η Hung Shui Kiu και η Yuen Long εξετάζονται για ανάπτυξη σύγχρονων αποθηκών για την εξυπηρέτηση της Greater Bay Area. Αυτό αποτελεί τόσο ευκαιρία (σύγχρονες υποδομές) όσο και κίνδυνο (θα μπορούσε να αποσπάσει ενοικιαστές από υπάρχουσες εγκαταστάσεις στο Kwai Tsing ή αλλού).
• Διαρθρωτικές Αλλαγές: Ο βιομηχανικός τομέας προσαρμόζεται σε διαρθρωτικές αλλαγές στο παγκόσμιο εμπόριο. Το εμπόριο εισαγωγών-εξαγωγών του Χονγκ Κονγκ εξελίσσεται: λιγότερη κυριαρχία στην αποθήκευση φθηνών αγαθών, περισσότερη έμφαση στα logistics υψηλής αξίας, ψυχρή αποθήκευση (για φαρμακευτικά προϊόντα, τρόφιμα) και περιφερειακή διανομή για το ηλεκτρονικό εμπόριο. Αυτή η μετάβαση θα «πάρει χρόνο και θα αντιμετωπίσει προκλήσεις» jll.com.hk, αλλά είναι απαραίτητη για να διατηρήσει το Χονγκ Κονγκ τη σημασία του ως κόμβος logistics. Οι βελτιώσεις στην αποδοτικότητα (αυτοματοποίηση σε αποθήκες κ.λπ.) θα μπορούσαν επίσης να μειώσουν τον απαιτούμενο χώρο ανά μονάδα διακίνησης, επηρεάζοντας τη μακροπρόθεσμη ζήτηση.

Προοπτικές για τη Βιομηχανία: Βραχυπρόθεσμα (2025–2026), τα βιομηχανικά ακίνητα του Χονγκ Κονγκ ενδέχεται να δουν ελαφρώς υψηλότερη κενότητα και σταθερά έως ήπια ενοίκια, καθώς η νέα προσφορά κορυφώνεται και το παγκόσμιο εμπόριο παραμένει χλιαρό. Για παράδειγμα, η κενότητα θα μπορούσε να φτάσει σε χαμηλά διψήφια ποσοστά πριν σταθεροποιηθεί. Ωστόσο, μέχρι το 2027–2028, ο τομέας αναμένεται να επανέλθει σε ισορροπία. Η στρατηγική τοποθεσία του Χονγκ Κονγκ και το παγκοσμίου κλάσης λιμάνι/αεροδρόμιο σημαίνουν ότι η ζήτηση για logistics τελικά θα αυξηθεί παράλληλα με την ανάκαμψη του περιφερειακού εμπορίου. Εάν οι γεωπολιτικές εντάσεις μειωθούν και η παγκόσμια ανάπτυξη συνεχιστεί, οι ανάγκες για αποθήκευση θα αυξηθούν. Επιπλέον, οποιαδήποτε μείωση των δασμών των ΗΠΑ ή βελτίωση των εμπορικών σχέσεων Κίνας-Δύσης θα μπορούσε να ενισχύσει άμεσα τους όγκους φορτίου του Χονγκ Κονγκ.

Οι επενδυτές παραμένουν αισιόδοξοι μακροπρόθεσμα – όπως αποδεικνύεται από τις συνεχείς ισχυρές προσφορές για πωλήσεις βιομηχανικών ακινήτων en-bloc και την αισιοδοξία από μεγάλους παίκτες. Οι πρόσφατες πωλήσεις βιομηχανικής γης από την κυβέρνηση (στο Tuen Mun, κ.λπ.) προσέλκυσαν ακόμη υγιές ενδιαφέρον, υποδηλώνοντας εμπιστοσύνη στο μέλλον του τομέα. Προοπτικές ενοικίων: Μετά από μια πιθανή πτώση 0-5% το 2025 για τις κορυφαίες αποθήκες, τα ενοίκια θα μπορούσαν να αρχίσουν να αυξάνονται μετρίως (~2-3% ετησίως) μετά το 2026 καθώς η κενότητα θα μειώνεται ξανά. Οι αποδόσεις ίσως συμπιεστούν λόγω της υψηλής επενδυτικής ζήτησης για βιομηχανικά (συμπεριλαμβανομένης μιας αναδυόμενης αγοράς REIT για logistics assets στην Ασία cushmanwakefield.com).

Συνοψίζοντας, τα βιομηχανικά ακίνητα του Χονγκ Κονγκ αντέχουν σε μια μεταβατική περίοδο. Είχαν ξεχωρίσει (χαμηλή κενότητα, σταθερή ανάπτυξη) ακόμα και όταν τα γραφεία και το λιανικό εμπόριο αντιμετώπιζαν δυσκολίες, αλλά τώρα ομαλοποιούνται σε μια ελαφρώς πιο χαλαρή αγορά. Παρ’ όλα αυτά, σε σύγκριση με άλλους τομείς, τα θεμελιώδη μεγέθη του βιομηχανικού τομέα παραμένουν σχετικά ισχυρά με χωρίς υπερπροσφορά (απλώς μια προσαρμογή από εξαιρετικά αυστηρές συνθήκες). Η εξέλιξη του τομέα – προς εξυπνότερη εφοδιαστική αλυσίδα, ενσωμάτωση με το ηλεκτρονικό εμπόριο της ηπειρωτικής Κίνας και πιθανή μετατροπή χρήσης – θα αποτελέσει βασικό θέμα έως το 2028. Όσοι προσαρμοστούν (π.χ. αναβάθμιση παλαιών βιομηχανικών κτιρίων, υιοθέτηση τεχνολογικών βιομηχανιών) θα ωφεληθούν στον επόμενο ανοδικό κύκλο.

Κυβερνητική Πολιτική και Πρωτοβουλίες Αστικού Σχεδιασμού

Οι προοπτικές της αγοράς ακινήτων του Χονγκ Κονγκ είναι άρρηκτα συνδεδεμένες με την κυβερνητική πολιτική – τόσο με βραχυπρόθεσμες παρεμβάσεις στην αγορά όσο και με μακροπρόθεσμο σχεδιασμό χρήσης γης. Τα τελευταία χρόνια έχουν σημειωθεί σημαντικές κινήσεις και στα δύο μέτωπα. Έχουμε ήδη συζητήσει την άρση των μέτρων ψύξης και τις φορολογικές αλλαγές που άλλαξαν το κλίμα της αγοράς το 2024–25. Εδώ, τα επισημαίνουμε εν συντομία και στη συνέχεια εστιάζουμε στα μεγάλα έργα αστικού σχεδιασμού και τα σχέδια ανάπτυξης κατοικιών που θα διαμορφώσουν την αγορά ακινήτων της επικράτειας την επόμενη δεκαετία.

Αναστροφή Μέτρων Ψύξης: Η δεκαετής περίοδος επιθετικής καταστολής της ζήτησης (2010–2020) έχει ουσιαστικά τελειώσει. Στις αρχές του 2024, καταργήθηκαν όλοι οι επιπλέον φόροι χαρτοσήμου για να δοθεί ώθηση στην αγορά κατοικίας globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Αυτή η αντιστροφή πολιτικής δεν μπορεί να υποτιμηθεί – σηματοδοτεί μια φιλοσοφική στροφή από τον περιορισμό των τιμών με κάθε κόστος στην προτεραιότητα της δραστηριότητας της αγοράς και της κυκλοφορίας κατοικιών. Η κατάργηση του φόρου 15% για ξένους αγοραστές και άλλων επιβαρύνσεων έκανε αμέσως τα ακίνητα του Χονγκ Κονγκ πιο προσιτά σε αγοραστές από την ηπειρωτική Κίνα και το εξωτερικό, οι οποίοι είχαν ουσιαστικά αποκλειστεί λόγω των φόρων. Σε συνδυασμό με χαλαρότερους κανόνες στεγαστικών δανείων (χαμηλότερο όριο stress test) και συγκεκριμένα κίνητρα για εξειδικευμένους μετανάστες να αγοράσουν κατοικία, η κυβέρνηση δείχνει ότι θέλει να προσελκύσει ταλέντα και επενδύσεις μέσω του κλάδου ακινήτων, αντί να τα αποθαρρύνει. Στο μέλλον, οι αξιωματούχοι έχουν δηλώσει ότι θα επικεντρωθούν στην αύξηση της προσφοράς (και της επιδοτούμενης στέγασης) για την αντιμετώπιση της προσιτότητας, αντί να καταστέλλουν τη ζήτηση. Αυτό υποδηλώνει ότι καθώς η αγορά ανακάμπτει, είναι απίθανο να δούμε γρήγορη επαναφορά αυστηρών μέτρων ψύξης, εκτός αν σχηματιστεί σαφώς νέα κερδοσκοπική φούσκα. Προς το παρόν, η πολιτική στάση είναι υποστηρικτική μιας σταθερής, ρευστής αγοράς ακινήτων.

Στρατηγική Μακροπρόθεσμης Προσφοράς Κατοικίας: Η έλλειψη κατοικιών και οι εξαιρετικά υψηλές τιμές στο Χονγκ Κονγκ αποτελούν πηγή δημόσιας δυσαρέσκειας εδώ και χρόνια. Σε απάντηση, η Μακροπρόθεσμη Στρατηγική Κατοικίας (LTHS) της κυβέρνησης έχει θέσει φιλόδοξους στόχους. Σύμφωνα με την τελευταία έκθεση προόδου (Οκτ 2024), ο 10ετής στόχος προσφοράς κατοικιών είναι 430.000 μονάδες (2024–2034) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Από αυτές, το 70% (περίπου 302.000 μονάδες) προγραμματίζονται ως δημόσια κατοικία (συμπεριλαμβανομένων διαμερισμάτων με επιδότηση πώλησης και δημόσιων ενοικιαζόμενων μονάδων), και το 30% (περίπου 132.000) ως ιδιωτική κατοικία globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Η έμφαση στη δημόσια κατοικία είναι μεγαλύτερη από ποτέ – αντανακλώντας την πολιτική κατεύθυνση για αύξηση της διαθεσιμότητας προσιτής κατοικίας. Η κυβέρνηση στοχεύει να παρέχει γη για τουλάχιστον 30.000 δημόσιες κατοικίες ετησίως και να διευκολύνει περίπου 18.000 ιδιωτικές μονάδες ετησίως globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Αυτοί οι στόχοι είναι υψηλότεροι από την ιστορική παραγωγή, επομένως εξαρτώνται από το να απελευθερωθεί νέα προσφορά γης με πρωτοφανή ταχύτητα.

Βασικές πρωτοβουλίες στο πλαίσιο αυτής της στρατηγικής:

• Διατήρηση μιας «προσφοράς-οδηγούμενης» προσέγγισης: επιτάχυνση της ανάπτυξης γης και ευελιξία στη ζωνοποίηση ώστε να κατασκευαστούν περισσότερα διαμερίσματα ταχύτερα globalpropertyguide.com.
• Ενίσχυση της στεγαστικής κλίμακας: αναβίωση προγραμμάτων όπως τα Starter Homes, επέκταση του επιδοτούμενου Σχεδίου Ιδιοκατοίκησης, ώστε περισσότεροι να μπορούν να μετακινηθούν από την ενοικίαση στην ιδιοκτησία globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
Βελτίωση της αποδοτικότητας της δημόσιας ενοικιαζόμενης στέγασης: ενθάρρυνση των ευκατάστατων ενοικιαστών να μετακομίσουν ή να αγοράσουν ώστε να απελευθερωθούν διαμερίσματα για όσους έχουν ανάγκη globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.

Βραχυπρόθεσμα, η κυβέρνηση ξεκίνησε ένα αμφιλεγόμενο πρόγραμμα «Ελαφριά Δημόσια Στέγαση» – ένα σχέδιο 26,4 δισ. HK$ για την κατασκευή 30.000 προσωρινών κατοικιών (προκατασκευασμένες μονάδες) σε ανενεργές τοποθεσίες μέσα σε πέντε χρόνια globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Αυτές είναι ουσιαστικά προσωρινά φθηνά διαμερίσματα που στοχεύουν στην ανακούφιση της χειρότερης υπερπληθυσμού (π.χ. άτομα σε υποδιαιρεμένες «κατοικίες-φέρετρα»). Ενώ αυτό βοηθά χιλιάδες οικογένειες να αποκτήσουν ελαφρώς καλύτερες συνθήκες διαβίωσης όσο περιμένουν μόνιμη δημόσια στέγαση, έχει δεχθεί αντιδράσεις λόγω του υψηλού κόστους και του προσωρινού χαρακτήρα του globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Παρ’ όλα αυτά, υπογραμμίζει την αναγνώριση από την κυβέρνηση της στεγαστικής κρίσης και τη διάθεση να δαπανήσει για προσωρινές λύσεις.

Τεράστιες Νέες Περιοχές Ανάπτυξης: Για να καλύψει τις στεγαστικές και οικονομικές ανάγκες, το Χονγκ Κονγκ υλοποιεί μερικά από τα μεγαλύτερα έργα ανάπτυξης γης των τελευταίων δεκαετιών. Οι δύο ναυαρχίδες είναι:

• Βόρεια Μητρόπολη – Ένα οραματικό σχέδιο για τη μετατροπή των βόρειων Νέων Εδαφών (περιοχές που συνορεύουν με το Σενζέν) σε μια εκτεταμένη μητρόπολη με νέες πόλεις, τεχνολογικά πάρκα και έως και 926.000 νέα σπίτια σε διάστημα 20 ετών globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Ανακοινώθηκε το 2021 και αποτελεί πλέον κυβερνητική προτεραιότητα, το σχέδιο αυτό περιλαμβάνει περιοχές όπως το Hong Shui Kiu, το Yuen Long, το Fanling και μια νέα “Πόλη Καινοτομίας και Τεχνολογίας” στο Lok Ma Chau Loop. Ο στόχος είναι η ενσωμάτωση με την τεχνολογική οικονομία του Σενζέν, δημιουργώντας ουσιαστικά ένα σύμπλεγμα δύο πόλεων. Πάνω από το 40% του στόχου στέγασης αναμένεται να ολοκληρωθεί έως το 2032 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com – που σημαίνει περίπου 370.000 μονάδες μέχρι τότε, αυξάνοντας δραματικά την προσφορά. Η Βόρεια Μητρόπολη θα διαθέτει πολλαπλές νέες γραμμές MTR, εμπορικά κέντρα και μεγάλο ποσοστό δημόσιας στέγασης. Σημασία: Τα επόμενα 5–10 χρόνια θα δούμε ανακτήσεις γης, αλλαγές ζωνών σε γεωργικές/βιομηχανικές εκτάσεις και σταδιακή κατασκευή σε αυτές τις περιοχές. Οι επενδυτές ακινήτων ήδη παρακολουθούν γη στα Νέα Εδάφη ενόψει αυτής της αναπτυξιακής έκρηξης.
• Όραμα Lantau Tomorrow – Γνωστό και ως τεχνητά νησιά Kau Yi Chau, αυτό είναι ένα σχέδιο για ανάκτηση περίπου 1.700 εκταρίων γης κοντά στο νησί Lantau (δυτικά του νησιού Χονγκ Κονγκ) για τη δημιουργία μιας νέας μητρόπολης σε τεχνητά νησιά. Η Φάση 1, που βρίσκεται υπό σχεδιασμό, προβλέπει περίπου 1000+ εκτάρια ανακτημένης γης που θα μπορούσαν να προσφέρουν ~200.000 νέα σπίτια (με το 70% ως δημόσια στέγαση) και μια νέα Κεντρική Επιχειρηματική Περιοχή globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Ολόκληρο το έργο Lantau Tomorrow, αν υλοποιηθεί πλήρως έως τη δεκαετία του 2030-2040, θα είναι ένα από τα μεγαλύτερα έργα ανάκτησης γης στον κόσμο. Η κυβερνητική πρόταση είναι ότι δημιουργεί ένα τεράστιο νέο απόθεμα γης για να “μετριάσει το ακόμη υψηλό κόστος στέγασης στο Χονγκ Κονγκ” μακροπρόθεσμα globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Θα περιλαμβάνει επίσης συγκοινωνιακές υποδομές (δρόμους και σιδηροδρομικές γραμμές που θα συνδέουν το Lantau και τις αστικές περιοχές) και σημαντικές εμπορικές ζώνες για την υποστήριξη της οικονομικής ανάπτυξης. Το κόστος είναι τεράστιο (εκτ. 580 δισ. HK$+), και υπάρχει διαμάχη για τις περιβαλλοντικές επιπτώσεις και το κόστος. Ωστόσο, έχει εγκριθεί αρχική χρηματοδότηση για να ξεκινήσει ο σχεδιασμός και η μελέτη. Αν προχωρήσει σύμφωνα με το χρονοδιάγραμμα, τα πρώτα οικόπεδα μπορεί να είναι διαθέσιμα στις αρχές της δεκαετίας του 2030, λίγο έξω από το χρονικό μας πλαίσιο του 2028 αλλά σίγουρα επηρεάζοντας το κλίμα. Η προοπτική του Lantau Tomorrow καθησυχάζει την αγορά ότι η έλλειψη γης θα μετριαστεί μακροπρόθεσμα, κάτι που μπορεί να περιορίσει την κερδοσκοπική συσσώρευση γης και να συγκρατήσει τις μακροπρόθεσμες προσδοκίες τιμών.

Επιπλέον:

• Επέκταση της Νέας Πόλης Tung Chung: Ένα έργο μεσοπρόθεσμου ορίζοντα (ήδη υπό κατασκευή) για την ανάκτηση 130 εκταρίων στη βόρεια Λαντάου και την επέκταση της πόλης Tung Chung. Μέχρι το 2030 θα προσφέρει 49.000 διαμερίσματα για 144.000 άτομα καθώς και μια σημαντική εμπορική περιοχή globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Αυτό είναι σημαντικό για τη μεσοπρόθεσμη περίοδο: ορισμένα από αυτά τα διαμερίσματα θα είναι διαθέσιμα έως το 2027–2028, προσφέροντας νέα ιδιωτική και δημόσια στέγαση κοντά στο αεροδρόμιο.
• Αστική Αναβάθμιση (Κοουλούν & αστικές περιοχές): Η Αρχή Αστικής Αναβάθμισης (URA) επιταχύνει την ανακατασκευή παλαιών περιοχών (Sham Shui Po, To Kwa Wan, κ.λπ.), που θα αποφέρουν νέα οικιστικά και εμπορικά έργα. Η κυβέρνηση επέβαλε επίσης φόρο αδράνειας το 2018 (5% της αξίας του ακινήτου για διαμερίσματα που μένουν άδεια >6 μήνες) για να πιέσει τους κατασκευαστές να διαθέσουν τα ακίνητα ταχύτερα, και διέθεσε ορισμένες πρώην εμπορικές εκτάσεις (όπως στο Kai Tak) για δημόσια στέγαση ώστε να ενισχύσει την προσφορά. Αυτά τα μέτρα διασφαλίζουν ότι η γη που υπάρχει ήδη αξιοποιείται αποτελεσματικά.

Μεταφορές και Υποδομές: Πολλά έργα υποδομής θα ανοίξουν νέες περιοχές ή θα ενισχύσουν τη συνδεσιμότητα, επηρεάζοντας την αγορά ακινήτων:

• Η σιδηροδρομική γραμμή Shatin-Central άνοιξε πλήρως το 2022, βελτιώνοντας την πρόσβαση κατά μήκος του διαδρόμου του Κοουλούν και πιθανότατα αυξάνοντας τις αξίες σε περιοχές όπως το Kai Tak και το Ma On Shan.
• Μια προγραμματισμένη σιδηροδρομική γραμμή Δυτικού Χονγκ Κονγκ-Σενζέν (μέσω της Βόρειας Μητρόπολης) θα ενισχύσει τη διασυνοριακή ενσωμάτωση και θα καταστήσει βιώσιμες τις νέες πόλεις για μετακίνηση.
• Οδικές συνδέσεις όπως η σήραγγα Tseung Kwan O–Lam Tin (άνοιξε το 2022) μειώνουν τους χρόνους μετακίνησης, ενισχύοντας την ελκυστικότητα της Tseung Kwan O για κατοικία.
• Η κυβέρνηση μελετά την ανάπτυξη υπόγειου χώρου στο κέντρο της πόλης (Central-Wanchai) και την πώληση γης του παλιού αεροδρομίου στο βόρειο τμήμα για εμπορική χρήση, που θα μπορούσε να προσθέσει περισσότερα γραφεία κατηγορίας Α με προγραμματισμένο τρόπο ώστε να αποτραπεί η υπερσυγκέντρωση.

Συνοψίζοντας, η πολιτική κατεύθυνση του Χονγκ Κονγκ είναι διττή: άμεσα μέτρα για την αναζωογόνηση της αγοράς και μακροπρόθεσμα έργα για την επέκταση της γης και της προσφοράς στέγασης. Για επενδυτές και κατασκευαστές, αυτό σημαίνει ένα τοπίο με λιγότερους περιορισμούς στις αγορές (θετικό για τη ζήτηση) αλλά τελικά πολύ περισσότερη οικοδομική δραστηριότητα (που θα μπορούσε να συγκρατήσει την ανεξέλεγκτη αύξηση των τιμών). Οι παρεμβάσεις της κυβέρνησης θα συνεχίσουν να παίζουν σημαντικό ρόλο – π.χ., αν η αγορά υπερθερμανθεί ξανά, οι αρχές μπορεί να επαναφέρουν επιλεκτικούς περιορισμούς, και αν η οικονομία υποχωρήσει, μπορεί να υπάρξουν νέα κίνητρα (όπως φοροαπαλλαγές ή προγράμματα για αγοραστές πρώτης κατοικίας). Επίσης, η πολιτική δεν μπορεί να αγνοηθεί: πολιτικές όπως η προτεραιότητα στους ντόπιους έναντι των αγοραστών από την ηπειρωτική Κίνα, η ενσωμάτωση των συνόρων και η κατανομή δημόσιας έναντι ιδιωτικής στέγασης εξαρτώνται από την ατζέντα της διοίκησης και το δημόσιο αίσθημα.

Συνολικά, οι πρωτοβουλίες πολεοδομικού σχεδιασμού όπως η Northern Metropolis και το Lantau Tomorrow προσφέρουν τεράστιες ευκαιρίες – θα δημιουργήσουν νέες εμπορικές περιοχές, εκατομμύρια τετραγωνικά πόδια νέων γραφειακών/ξενοδοχειακών/εμπορικών χώρων και σύγχρονα περιβάλλοντα έξυπνων πόλεων. Παράλληλα, παρουσιάζουν κινδύνους υλοποίησης (καθυστερήσεις, υπερβάσεις προϋπολογισμού, δημόσια αντίθεση). Οι παίκτες της αγοράς ακινήτων που ευθυγραμμίζονται με αυτά τα σχέδια – π.χ. αγορές γης στα Νέα Εδάφη, τοποθέτηση για νέα CBD – θα μπορούσαν να αποκομίσουν σημαντικά οφέλη έως το 2028 και μετά. Ταυτόχρονα, οι υπάρχουσες αστικές περιοχές θα αντιμετωπίσουν ανταγωνισμό από αυτές τις νέες αναπτύξεις αργότερα, ενδεχομένως αλλάζοντας το επενδυτικό τοπίο (για παράδειγμα, θα μειωθεί η σημασία του Central όταν ένα άλλο CBD αναπτυχθεί σε τεχνητό νησί; Θα μειωθεί η διαφορά τιμής μεταξύ κατοικιών στα Νέα Εδάφη και των αστικών κατοικιών όταν βελτιωθεί η συνδεσιμότητα;). Αυτά είναι τα στρατηγικά ερωτήματα που διαφαίνονται στον ορίζοντα.

Εστίαση σε Περιοχές: Κύριες Περιοχές και Αναδυόμενα Hotspots

Η αγορά ακινήτων του Χονγκ Κονγκ είναι ιδιαίτερα τοπική – οι γειτονιές και οι περιοχές έχουν η καθεμία τη δική της δυναμική. Εδώ παρέχουμε μια επισκόπηση σημαντικών περιοχών, επισημαίνοντας ποιες περιοχές ευημερούν και ποιες αντιμετωπίζουν προκλήσεις το 2025, καθώς και τα αναδυόμενα hotspots που αξίζει να παρακολουθήσετε:

• Central & Admiralty (Νησί Χονγκ Κονγκ): Το παραδοσιακό CBD στο Νησί Χονγκ Κονγκ παραμένει η πιο φημισμένη (και ακριβή) τοποθεσία γραφείων. Η κενότητα στους ουρανοξύστες του Central είναι περίπου 11–12%, σημαντικά χαμηλότερη από τον μέσο όρο της πόλης jll.com.hk jll.com.hk. Τα γραφεία Grade A του Central αποδείχθηκαν σχετικά ανθεκτικά λόγω περιορισμένης νέας προσφοράς και διαρκούς ζήτησης από χρηματοοικονομικές εταιρείες – ακόμα και σε υφέσεις, πολλές επιχειρήσεις προτιμούν τη “flight-to-quality” στο Central. Το λιανικό εμπόριο στο Central (π.χ. Queen’s Road, IFC mall) ανακάμπτει σταδιακά με την επιστροφή τουριστών και εργαζομένων γραφείου, αν και ορισμένες μπουτίκ πολυτελείας έδωσαν τη θέση τους σε πιο lifestyle ενοικιαστές. Στην οικιστική πλευρά, τα Mid-Levels και The Peak (οι παρακείμενες πολυτελείς οικιστικές περιοχές του Central) συνεχίζουν να διατηρούν τιμές ρεκόρ, και ενδιαφέρον είναι ότι τα μεγάλα πολυτελή σπίτια εδώ σημείωσαν αυξήσεις τιμών το 2024–25 όταν η μαζική αγορά ήταν σε πτώση globalpropertyguide.com. Με ελάχιστες νέες αναπτύξεις (έλλειψη γης στα Mid-Levels), αυτές οι γειτονιές θα παραμείνουν ελίτ θύλακες. Προοπτική: Το Central θα διατηρήσει την κυριαρχία του ως χρηματοοικονομικό κέντρο έως το 2028, ενισχυμένο από νέα υποδομή (π.χ. ο νέος τερματικός σταθμός της γραμμής Shatin-Central του MTR στο Admiralty). Ωστόσο, καθώς αναδύονται νέα επιχειρηματικά κέντρα, η ανάπτυξη του Central μπορεί να είναι πιο σταδιακή. Οι επενδυτές εξακολουθούν να βλέπουν τα γραφεία του Central (π.χ. μονάδες strata στον Πύργο Bank of America ή παλιά κτίρια κατάλληλα για ανακατασκευή) ως τρόπαια λόγω της διαχρονικής ελκυστικότητας της περιοχής.
• Κοουλούν Ανατολικά (Kwun Tong / Kai Tak): Διαφημιζόμενη ως η «CBD2», η Κοουλούν Ανατολικά έχει υποστεί τεράστιο μετασχηματισμό από παλιά βιομηχανική περιοχή σε επιχειρηματικό κέντρο. Δεκάδες πρώην εργοστάσια στο Kwun Tong έχουν μετατραπεί σε σύγχρονα κτίρια γραφείων, και η αναδιαμόρφωση του Kai Tak (τοποθεσία του παλιού αεροδρομίου) συνεχίζεται με νέους πύργους γραφείων Grade A, ξενοδοχεία και διαμερίσματα. Από το 2025, η Κοουλούν Ανατολικά προσφέρει χώρους γραφείων Grade A σε σημαντικά χαμηλότερες τιμές σε σύγκριση με το Central – τα ενοίκια είναι περίπου τα μισά, και πολλά μεγάλα γραφεία έχουν ανοίξει εκεί. Όμως, η κενότητα είναι υψηλή (~20%+) jll.com.hk jll.com.hk, καθώς η προσφορά έχει ξεπεράσει τη ζήτηση. Ορισμένες μεγάλες εταιρείες που μετακόμισαν νωρίτερα (ελκυόμενες από τα χαμηλότερα ενοίκια) αργότερα μείωσαν το μέγεθός τους ή έφυγαν κατά τη διάρκεια της COVID. Η αγορά γραφείων του Kai Tak ειδικά είναι σε αρχικό στάδιο· ένας εμβληματικός πύργος που άνοιξε από μεγάλο ενοικιαστή ήταν σε μεγάλο βαθμό άδειος μετά την ολοκλήρωση. Προοπτική: Τα επόμενα χρόνια, η Κοουλούν Ανατολικά θα είναι αγορά ενοικιαστών – αναμένονται επιθετικές προσφορές καθώς οι ιδιοκτήτες προσπαθούν να γεμίσουν τα κτίρια. Η επιτυχία της περιοχής θα εξαρτηθεί από τη βελτίωση των συγκοινωνιών (η σιδηροδρομική γραμμή Shatin-Central βοηθά, και το περιβαλλοντικά φιλικό σύστημα σύνδεσης εντός του Kai Tak σχεδιάζεται) και ίσως από τη μετεγκατάσταση κυβερνητικών υπηρεσιών εκεί. Υπάρχει ακόμα αισιοδοξία ότι, με τον καιρό, η Κοουλούν Ανατολικά θα εξελιχθεί σε μια ζωντανή εμπορική περιοχή (με νέα εμπορικά κέντρα, το mega-stadium Kai Tak Sports Park που ανοίγει το 2024, κ.λπ.). Προς το παρόν, όμως, οι επενδυτές προσεγγίζουν με προσοχή λόγω της υψηλής κενότητας και των μεγάλων περιόδων μίσθωσης.
• Δυτικό Κοουλούν & Τσιμ Σα Τσούι: Η περιοχή του Δυτικού Κοουλούν, στα σύνορα με το Τσιμ Σα Τσούι, αναπτύσσεται ραγδαία χάρη στον τερματικό σταθμό του ταχείας σιδηροδρομικής γραμμής και την Πολιτιστική Περιοχή Δυτικού Κοουλούν (WKCD). Η WKCD έχει προσφέρει χώρους παγκόσμιας κλάσης (μουσείο M+, Palace Museum, Xiqu Centre) που έχουν αυξήσει την επισκεψιμότητα και έχουν καταστήσει την περιοχή σημείο αναφοράς για τον πολιτισμό και τον τουρισμό. Δίπλα σε αυτά, όπως αναφέρθηκε, το International Gateway Centre και άλλοι νέοι πύργοι προσθέτουν έναν σύγχρονο ορίζοντα. Το ίδιο το Τσιμ Σα Τσούι (TST) παραμένει μια κορυφαία περιοχή για αγορές και ξενοδοχεία. Υπέστη πλήγμα το 2020 λόγω της απουσίας τουριστών, αλλά ανακάμπτει – τα ενοίκια μικρών καταστημάτων στο TST σημείωσαν κάποια άνοδο το 2024 καθώς οι μαζικές αλυσίδες επεκτάθηκαν cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Τα κτίρια γραφείων του TST (όπως αυτά κατά μήκος της Canton Road ή στο συγκρότημα Harbour City) απολαμβάνουν χαμηλή κενότητα (~8% jll.com.hk jll.com.hk) λόγω της ζήτησης από εταιρείες design, sourcing και ηπειρωτικές εταιρείες. Προοπτική: Με τη νέα προσφορά του Δυτικού Κοουλούν, η εκτεταμένη περιοχή TST/Δυτικού Κοουλούν θα μπορούσε να σχηματίσει μια μεγάλη ενιαία επιχειρηματική ζώνη έως το 2028. Η περιοχή αυτή έχει το πλεονέκτημα ότι αποτελεί σταυροδρόμι – η σιδηροδρομική σύνδεση με Σενζέν/Γκουανγκζού, το airport express και η εγγύτητα με το Central μέσω των τούνελ του λιμανιού. Αναμένουμε αυξανόμενη ζήτηση για γραφεία στο Δυτικό Κοουλούν μόλις απορροφηθεί η αρχική προσφορά, καθώς εταιρείες που θέλουν να δραστηριοποιούνται τόσο στο Χονγκ Κονγκ όσο και στην ηπειρωτική αγορά το βρίσκουν ελκυστικό. Οικιστικά έργα σε κοντινές περιοχές (σταθμός Olympic, σταθμός Austin) έχουν επίσης ζήτηση, λόγω της βολικής τοποθεσίας. Οι επενδυτές θα πρέπει να παρακολουθούν πόσο γρήγορα θα ενοικιαστούν το IGC και άλλα – μια ταχεία απορρόφηση θα επιβεβαιώσει το δυναμικό του Δυτικού Κοουλούν και θα ενισχύσει το προφίλ (και τις αξίες) της περιοχής.
• Νέα Εδάφη (Βόρεια & Βορειοδυτικά): Τα Νέα Εδάφη είναι εκεί όπου επικεντρώνεται η μελλοντική ανάπτυξη του Χονγκ Κονγκ, χάρη στο σχέδιο Northern Metropolis. Προς το παρόν, περιοχές όπως το Yuen Long, το Tuen Mun, το Tin Shui Wai είναι κυρίως οικιστικές και βιομηχανικές περιοχές χαμηλής δραστηριότητας (με κάποιες εξαιρέσεις όπως η πολυσύχναστη πόλη Yuen Long). Ωστόσο, τα στοιχεία του 2024 έδειξαν ήδη ότι αυτές οι περιοχές έρχονται στο προσκήνιο: το Yuen Long και το Tuen Mun είχαν το 34% όλων των νέων ιδιωτικών διαμερισμάτων που ολοκληρώθηκαν το 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, υποδεικνύοντας την εστίαση των κατασκευαστών σε παρθένες εκτάσεις των Νέων Εδαφών. Οι τιμές κατοικιών στα Νέα Εδάφη είναι γενικά χαμηλότερες (περίπου 30–50% φθηνότερες ανά τετραγωνικό πόδι σε σύγκριση με το αστικό Kowloon/Νησί Χονγκ Κονγκ), κάτι που, σε συνδυασμό με τις νέες συγκοινωνιακές συνδέσεις, προσελκύει νεότερες οικογένειες. Η επερχόμενη Northern Metropolis θα περιλαμβάνει περιοχές όπως το Kwu Tung (κοντά στο Lok Ma Chau) – που προορίζεται για ένα τεράστιο τεχνολογικό και οικιστικό κέντρο. Η κυβέρνηση έχει ξεκινήσει την αναζωνοποίηση γης και διαπραγματεύεται με το Shenzhen για τη δημιουργία μιας διασυνοριακής ζώνης καινοτομίας. Προοπτική: Μέχρι το 2028, πιθανότατα θα δούμε τις πρώτες φάσεις της Northern Metropolis να κατασκευάζονται – ίσως νέες δημόσιες κατοικίες και το τεχνολογικό campus Lok Ma Chau Loop (όπου ήδη ανεγείρονται κάποια κτίρια). Τα παραμεθόρια χωριά θα μπορούσαν να γίνουν hotspots ακινήτων καθώς οι υποδομές τα συνδέουν με τα αστικά κέντρα (π.χ. ο νέος MTR Northern Link που σχεδιάζεται). Επενδυτές με μακροπρόθεσμη οπτική ήδη συγκεντρώνουν γη ή παλιά χωριάτικα ακίνητα στα βόρεια Νέα Εδάφη, προσδοκώντας κέρδη. Ωστόσο, υπάρχουν κίνδυνοι – η ανάπτυξη εδώ σημαίνει μετεγκατάσταση χωριών, αντιμετώπιση περιβαλλοντικών ζητημάτων και ευθυγράμμιση με τα σχέδια του Shenzhen, που μπορεί να προκαλέσουν καθυστερήσεις. Αν υλοποιηθεί σωστά, τα βόρεια Νέα Εδάφη θα μπορούσαν να γίνουν η “Silicon Valley” Shenzhen-Χονγκ Κονγκ, αυξάνοντας τη ζήτηση τόσο για κατοικίες όσο και για γραφεία (και ίσως μειώνοντας τις τιμές σε όλη την πόλη με την προσθήκη προσφοράς). Μεσοπρόθεσμα, περιοχές όπως το Yuen Long, το Sheung Shui, το Fanling θα αυξήσουν σταθερά τον πληθυσμό και τις παροχές τους, μειώνοντας τη διαφορά με τις παραδοσιακές αστικές περιοχές.
• Νησί Lantau & Ζώνη Αεροδρομίου: Το Lantau φιλοξενεί το αεροδρόμιο, την πύλη του Χονγκ Κονγκ, και γνωρίζει ώθηση στην ανάπτυξη. Πέρα από το μακροπρόθεσμο Lantau Tomorrow, βραχυπρόθεσμα υπάρχει η επέκταση του Tung Chung (με χιλιάδες διαμερίσματα να έρχονται έως το 2027) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Επίσης, η Γέφυρα Χονγκ Κονγκ-Ζουχάι-Μακάου, που άνοιξε το 2018, έχει καταστήσει το Lantau στρατηγικό κόμβο logistics – μια οικονομία-προγεφύρωμα αναδύεται σε πόλεις όπως το Tung Chung και το Sunny Bay, με οραματισμό για πάρκα logistics και ακόμη και προτάσεις για κέντρα ψυχαγωγίας. Προοπτική: Η αγορά ακινήτων του Lantau (π.χ. η κοινότητα εξωτερικών Discovery Bay, διαμερίσματα Tung Chung) θα ωφεληθεί από τη βελτιωμένη συνδεσιμότητα και την ανάπτυξη του αεροδρομίου (έργο Airport City με λιανική, γραφεία, εκθεσιακές εγκαταστάσεις). Ωστόσο, μεγάλο μέρος της ανακτημένης γης για το Lantau Tomorrow δεν θα επηρεάσει την αγορά πριν τη δεκαετία του 2030. Εν τω μεταξύ, οι επενδυτές είναι αισιόδοξοι για ξενοδοχεία και outlet λιανικής κοντά στο αεροδρόμιο, αναμένοντας πλήρη ανάκαμψη του τουρισμού (το αεροδρόμιο εξυπηρέτησε ρεκόρ 74 εκατ. επιβάτες πριν τον COVID· το 2023 ανέκαμπτε). Τα κυβερνητικά σχέδια για ανάπτυξη χαρακτηριστικών Έξυπνης Πόλης στο Lantau (π.χ. αυτόνομα οχήματα σε νέες περιοχές) θα μπορούσαν επίσης να το καταστήσουν ελκυστική, σύγχρονη περιοχή διαβίωσης στο μέλλον.
• Παλαιότερες Αστικές Περιοχές (Sham Shui Po, Tokwawan, κ.λπ.): Αυτές οι περιοχές με πολλά παλαιά κτίρια περνούν ανανέωση υπό την ηγεσία της URA. Για παράδειγμα, στο Sham Shui Po, έργα όπως το Mei Ho House heritage και νέοι ουρανοξύστες έρχονται. Η Kowloon City (To Kwa Wan) είχε κύμα νέων διαμερισμάτων μετά το κλείσιμο του παλιού αεροδρομίου Kai Tak. Αυτές οι περιοχές συχνά βλέπουν ένα μωσαϊκό από νέα πολυτελή διαμερίσματα ανάμεσα σε παλιά tong lau (πολυκατοικίες χωρίς ασανσέρ). Προοπτική: Προσφέρουν ευκαιρίες για μικρούς developers και επενδυτές να συμμετάσχουν σε μικρότερης κλίμακας αναπτύξεις. Καθώς η URA προκηρύσσει ενεργά οικόπεδα, περισσότερη σύγχρονη κατοικία και εμπορικοί χώροι θα εμφανιστούν εδώ έως το 2028, ανεβάζοντας το προφίλ (και τις τιμές) γειτονιών που κάποτε θεωρούνταν «παλιές» ή «εργατικές». Για παράδειγμα, το άνοιγμα του σταθμού MTR To Kwa Wan το 2021 ήδη ανέβασε τις προοπτικές της περιοχής. Αναμένουμε σταδιακή αναβάθμιση σε αυτές τις τοποθεσίες.

Συνοψίζοντας, η γεωγραφία ανάπτυξης του Χονγκ Κονγκ επεκτείνεται. Ενώ το Νησί και η παλιά Kowloon παραμένουν ζωτικής σημασίας (ειδικά για γραφεία grade-A και πολυτελείς κατοικίες), τα νέα σύνορα στην Ανατολική Kowloon, Δυτική Kowloon και τα Βόρεια Νέα Εδάφη είναι εκεί όπου θα βρίσκεται η δράση και οι ευκαιρίες τα επόμενα χρόνια. Οι αναδυόμενες περιοχές προσφέρουν τόσο υψηλότερο ρίσκο όσο και υψηλότερη πιθανή ανταμοιβή: η επιτυχία εξαρτάται από την ολοκλήρωση των υποδομών και την υλοποίηση της ζήτησης. Για τους επενδυτές, μια ισορροπημένη προσέγγιση μπορεί να περιλαμβάνει διατήρηση βασικών περιουσιακών στοιχείων σε κεντρικές περιοχές για σταθερότητα, ενώ επιλεκτικά επενδύουν σε αναδυόμενες περιοχές για υπεραξία (π.χ. αγορά εμπορικού χώρου σε νέο κέντρο πόλης πριν αυξηθεί πλήρως ο πληθυσμός). Για τους τελικούς χρήστες, η ποικιλία των περιοχών σημαίνει περισσότερες επιλογές τρόπου ζωής – από την αστική ευκολία έως περισσότερο χώρο σε προαστιακές νέες πόλεις – κάτι που αποτελεί θετική εξέλιξη δεδομένων των ιστορικών περιορισμών γης του Χονγκ Κονγκ.

Επενδυτικές Ευκαιρίες και Κίνδυνοι

Καθώς η αγορά ακινήτων του Χονγκ Κονγκ μεταβαίνει το 2025, οι επενδυτές σταθμίζουν νέες ευκαιρίες έναντι των παρατεταμένων κινδύνων. Παρακάτω παρουσιάζουμε τις βασικές ευκαιρίες και τους κύριους κινδύνους που πρέπει να ληφθούν υπόψη για την περίοδο 2025–2028:

Κύριες Επενδυτικές Ευκαιρίες:

• Ευκαιρίες Ανάκαμψης σε Υποτιμημένα Τμήματα: Μετά τη διόρθωση των τελευταίων ετών, ορισμένα τμήματα ακινήτων προσφέρουν αξία. Κτίρια γραφείων υψηλής ποιότητας με πιεσμένες αποτιμήσεις (ειδικά σε αποκεντρωμένες περιοχές) παρουσιάζουν ευκαιρία για επενδύσεις αξίας – οι επενδυτές μπορούν να αποκτήσουν ακίνητα κατηγορίας Α σε σημαντικά χαμηλότερες τιμές από ό,τι πριν λίγα χρόνια, με την προοπτική ανάκαμψης των ενοικίων μέχρι τα τέλη της δεκαετίας του 2020. Για παράδειγμα, οι κεφαλαιακές αξίες γραφείων στο Kowloon έχουν μειωθεί απότομα, και ιδιοκτήτες όπως οι τράπεζες αρχίζουν να εκποιούν ανακτηθέντα γραφειακά ακίνητα hongkongbusiness.hk. Έμπειροι επενδυτές εξετάζουν αυτά τα προβληματικά ή υποαποδίδοντα ακίνητα για επανατοποθέτηση ή μακροχρόνια διακράτηση. Παρομοίως, εμπορικά ακίνητα σε τουριστικές περιοχές (καταστήματα στο Causeway, εμπορικά κέντρα στο TST) που είδαν απότομες μειώσεις ενοικίων θα μπορούσαν να αποφέρουν ισχυρές αποδόσεις αν αγοραστούν τώρα και διατηρηθούν μέχρι να επιστρέψει πλήρως η καταναλωτική δαπάνη των επισκεπτών.
• Ξενοδοχεία και Φιλοξενία: Ο τομέας της φιλοξενίας βρίσκεται σε άνοδο με την αναβίωση του τουρισμού. Σημαντικό είναι ότι τα ξενοδοχεία αντιπροσώπευαν το 45% της συνολικής αξίας συναλλαγών ακινήτων το Α’ τρίμηνο του 2025 hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk – ένδειξη ότι οι επενδυτές είναι αισιόδοξοι για τα ξενοδοχεία. Πολλά ξενοδοχεία ήταν ζημιογόνα ή άλλαξαν χρήση κατά τη διάρκεια της COVID (μερικά ενοικιάστηκαν ως κυβερνητική καραντίνα). Τώρα, με την αύξηση της πληρότητας και των τιμών δωματίων, όσοι επενδύσουν ή αποκτήσουν ξενοδοχεία αναμένεται να ωφεληθούν. Υπάρχουν επίσης ευκαιρίες μετατροπής: ορισμένα παλαιά εμπορικά κτίρια μετατρέπονται σε ξενοδοχεία για να καλύψουν τη μελλοντική ζήτηση. Η προσπάθεια της κυβέρνησης του Χονγκ Κονγκ να φιλοξενήσει μεγάλα γεγονότα και να προσελκύσει επισκέπτες (π.χ. Art Basel, Rugby Sevens, κ.λπ.) στηρίζει τις προοπτικές. Μέχρι το 2028, το Χονγκ Κονγκ ενδέχεται να αντιμετωπίσει ξανά έλλειψη ποιοτικών ξενοδοχειακών δωματίων, καθιστώντας τις τρέχουσες τιμές ελκυστικές.
• Logistics και Data Centers: Παρά τη βραχυπρόθεσμη αστάθεια, τα ακίνητα logistics παραμένουν θεμελιωδώς ισχυρά. Η ανάπτυξη του ηλεκτρονικού εμπορίου και η αναδιάρθρωση της εφοδιαστικής αλυσίδας θα διατηρήσουν το Χονγκ Κονγκ ως σημαντικό κέντρο διανομής στην Ασία. Οι σύγχρονες αποθήκες αποφέρουν ικανοποιητικό εισόδημα και έχουν χαμηλή απαξίωση. Επιπλέον, τα data centers έχουν υψηλή ζήτηση λόγω της θέσης του Χονγκ Κονγκ ως κόμβου δεδομένων (εξαιρετικές τηλεπικοινωνιακές υποδομές και εγγύτητα με την Κίνα). Η μετατροπή ή κατασκευή βιομηχανικών χώρων σε data centers αποτελεί προσοδοφόρα εξειδίκευση – παγκόσμιες τεχνολογικές εταιρείες και REITs αναζητούν ενεργά χώρους. Οι επενδυτές που μπορούν να διαχειριστούν τις τεχνικές απαιτήσεις και τα ζητήματα παροχής ενέργειας μπορούν να επωφεληθούν από αυτήν την αναπτυσσόμενη κατηγορία ακινήτων με σταθερές μακροπρόθεσμες αποδόσεις (συχνά μέσω μακροχρόνιων μισθώσεων σε μεγάλους τεχνολογικούς ενοικιαστές).
• Ανάπτυξη Κατοικιών σε Νέες Περιοχές: Τα επιθετικά στεγαστικά σχέδια της κυβέρνησης σημαίνουν ότι θα διατεθεί πολύ γη μέσω διαγωνισμών σε νέες αναπτυξιακές περιοχές. Για τους κατασκευαστές με ισχυρή εκτελεστική ικανότητα, η Βόρεια Μητρόπολη και άλλες Νέες Πόλεις προσφέρουν τεράστιες ευκαιρίες – έργα μεγάλης κλίμακας με πιθανές οικονομίες κλίμακας. Το κόστος γης σε αυτές τις περιοχές μπορεί να είναι χαμηλότερο (η κυβέρνηση μπορεί να προσφέρει συνεργασίες ή ευνοϊκούς όρους για να διασφαλίσει την επίτευξη των στόχων), και η ζήτηση θα πρέπει να είναι ισχυρή δεδομένων των στεγαστικών αναγκών. Επίσης, μεσοπρόθεσμα, αν τα επιτόκια πέσουν, οι τιμές των κατοικιών θα μπορούσαν να αρχίσουν να ανεβαίνουν ξανά από το 2025 και μετά, αποφέροντας κέρδος σε όσους εξασφάλισαν γη κατά τη διάρκεια της ύφεσης. Ακόμα και για μικρότερους επενδυτές, η έγκαιρη αγορά σε μια αναδυόμενη περιοχή (πριν την ανάπτυξη) μπορεί να αποφέρει υπεραξία κεφαλαίου καθώς έρχονται οι υποδομές και ο πληθυσμός.
• Εκπαίδευση και Εξειδικευμένα Ακίνητα: Μια σχετικά αφανής ευκαιρία: ακίνητα που σχετίζονται με την εκπαίδευση. Η Colliers προβλέπει αυξανόμενη ζήτηση για διεθνή σχολεία, νηπιαγωγεία και κέντρα κατάρτισης καθώς περισσότερες οικογένειες εξπέρ και επαγγελματίες από την ηπειρωτική Κίνα έρχονται στο Χονγκ Κονγκ hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk. Ακίνητα κατάλληλα για πανεπιστημιουπόλεις ή εκπαιδευτικά κέντρα (με μεγάλους ενιαίους χώρους, σε οικιστικές περιοχές) θα μπορούσαν να προσελκύσουν αυξημένο επενδυτικό ενδιαφέρον. Παρομοίως, η στέγαση ηλικιωμένων και οι υγειονομικές εγκαταστάσεις είναι πιθανό να επεκταθούν (λόγω της γήρανσης του πληθυσμού), ανοίγοντας θέσεις για αναπτύξεις στέγασης ηλικιωμένων ή ιατρικά κτίρια γραφείων – τομείς που παραμένουν ακόμα σε αρχικό στάδιο στο Χονγκ Κονγκ.
• Πράσινες και Βιώσιμες Ανακαινίσεις: Οι επενδυτές που εστιάζουν στο ESG (Περιβάλλον, Κοινωνία, Διακυβέρνηση) μπορούν να προσθέσουν αξία ανακαινίζοντας παλαιότερα κτίρια με πράσινα πρότυπα. Η ώθηση του Χονγκ Κονγκ για βιωσιμότητα σημαίνει ότι υπάρχουν κίνητρα για ενεργειακά αποδοτικά κτίρια. Ο εκσυγχρονισμός ενός παλιού γραφειακού ή οικιστικού συγκροτήματος (καλύτερη μόνωση, έξυπνα συστήματα) μπορεί να αυξήσει την ελκυστικότητά του για ενοικιαστές και να το προετοιμάσει για μελλοντικές κυβερνητικές απαιτήσεις σχετικά με τη χρήση ενέργειας.

Κύριοι Κίνδυνοι και Προκλήσεις:

• Κίνδυνος Επιτοκίων και Χρηματοδότησης: Αν και τα επιτόκια φαίνεται να σταθεροποιούνται, οποιαδήποτε απροσδόκητη άνοδος των παγκόσμιων επιτοκίων θα επηρεάσει άμεσα το Χονγκ Κονγκ (μέσω της σύνδεσης του νομίσματος). Τα υψηλά επιτόκια αυξάνουν το κόστος δανεισμού, μειώνουν την αγοραστική δύναμη των αγοραστών και μπορούν να οδηγήσουν σε αθετήσεις και αναγκαστικές πωλήσεις (ειδικά για επενδυτές με υψηλή μόχλευση). Μικρότεροι κατασκευαστές ή επενδυτές με δάνεια κυμαινόμενου επιτοκίου είναι ευάλωτοι αν τα επιτόκια παραμείνουν υψηλά για περισσότερο από το αναμενόμενο. Από την άλλη, αν τα επιτόκια πέσουν πολύ γρήγορα και προκαλέσουν ξαφνική εισροή “ζεστού” χρήματος, μπορεί να απαιτηθούν πολιτικές παρεμβάσεις.
• Μακροοικονομικοί και Γεωπολιτικοί Κίνδυνοι: Το Χονγκ Κονγκ είναι εξαιρετικά εκτεθειμένο σε εξωτερικούς παράγοντες. Μια ύφεση στην παγκόσμια οικονομία ή στην Κίνα θα μπορούσε να εκτροχιάσει την τοπική ανάκαμψη της αγοράς ακινήτων. Για παράδειγμα: μια σημαντική κρίση στην αγορά ακινήτων της Κίνας ή βραδύτερη ανάπτυξη στην ηπειρωτική χώρα μπορεί να μειώσει τις επενδύσεις από την ηπειρωτική Κίνα στην αγορά ακινήτων του Χονγκ Κονγκ και να αποδυναμώσει τη ζήτηση για πολυτελή ακίνητα. Σε γεωπολιτικό επίπεδο, οι εντάσεις ΗΠΑ–Κίνας αποτελούν διαρκή κίνδυνο – νέες κυρώσεις, δασμοί ή περιορισμοί στη ροή κεφαλαίων θα μπορούσαν να τρομάξουν τους επενδυτές ή να περιορίσουν τις διασυνοριακές ροές χρημάτων. Η μοναδική θέση του Χονγκ Κονγκ ως γέφυρα Ανατολής-Δύσης το καθιστά ευαίσθητο· οποιαδήποτε κλιμάκωση (τεχνολογικός πόλεμος, ζητήματα στη Στενό της Ταϊβάν) θα μπορούσε να οδηγήσει σε επιφυλακτικότητα ή ακόμη και σε μετεγκαταστάσεις αλλοδαπών που επηρεάζουν την πληρότητα των γραφείων.
• Τοπικές Πολιτικές και Ρυθμιστικές Αλλαγές: Παρόλο που το πολιτικό σκηνικό είναι τώρα σταθερό, οποιεσδήποτε σημαντικές αλλαγές (όπως αλλαγές ηγεσίας ή ανατροπές πολιτικής) θα μπορούσαν να επηρεάσουν την αγορά ακινήτων. Για παράδειγμα, αν η προσιτότητα στέγασης για τους ντόπιους δεν βελτιωθεί, η κυβέρνηση θα μπορούσε να δεχθεί πιέσεις να επαναφέρει μέτρα ψύξης ή αυστηρότερους κανόνες ιδιοκτησίας (όπως περισσότερους φόρους για ξένους αγοραστές ή αυστηρούς φόρους αδράνειας). Η μνήμη των ξαφνικών ανακοινώσεων πολιτικής στο παρελθόν (όπως το 15% τέλος χαρτοσήμου εν μία νυκτί το 2012) σημαίνει ότι ο κίνδυνος πολιτικής είναι πάντα παρών. Επιπλέον, αν οι τιμές των ακινήτων ανακάμψουν πολύ γρήγορα, η δημόσια κατακραυγή θα μπορούσε να οδηγήσει σε αυστηροποίηση της πολιτικής – μια λεπτή ισορροπία για τις αρχές.
• Υπερπροσφορά σε Ορισμένα Τμήματα: Αν και συνολικά το Χονγκ Κονγκ έχει έλλειψη προσφοράς, η τοπική υπερπροσφορά είναι πιθανή. Ο τομέας των γραφείων είναι χαρακτηριστικό παράδειγμα – πάρα πολλά νέα γραφεία στο Kowloon East/West Kowloon θα μπορούσαν να οδηγήσουν σε παρατεταμένη υπερπροσφορά και να επιβαρύνουν οικονομικά τους ιδιοκτήτες (αν και οι μεγάλοι παίκτες αντεπεξέρχονται, οι μικρότεροι ή όσοι έχουν μόνο ένα ακίνητο μπορεί να υποφέρουν). Ομοίως, αν τα έργα Northern Metropolis και Lantau ολοκληρωθούν όπως έχει προγραμματιστεί, στα τέλη της δεκαετίας του 2020 μπορεί να υπάρξει υπερβάλλουσα προσφορά νέων κατοικιών – ειδικά αν η αύξηση του πληθυσμού δεν ανταποκριθεί στις προβλέψεις ή αν επαναληφθεί η μετανάστευση. Η υπερπροσφορά θα συγκρατήσει τις τιμές και τα ενοίκια, μειώνοντας τα περιθώρια κέρδους των κατασκευαστών.
• Κόστος Κατασκευής & Εργατικό Δυναμικό: Η οικοδόμηση στο Χονγκ Κονγκ είναι δαπανηρή και χρονοβόρα. Πρόσφατα, το κόστος των οικοδομικών υλικών ήταν ασταθές παγκοσμίως, ενώ το Χονγκ Κονγκ αντιμετωπίζει επίσης έλλειψη εξειδικευμένου εργατικού δυναμικού στον κατασκευαστικό τομέα. Καθυστερήσεις και υπερβάσεις προϋπολογισμού είναι συχνές στα μεγάλα έργα. Για τους κατασκευαστές, αυτό αποτελεί κίνδυνο – η ανάληψη κρατικού διαγωνισμού γης σε συγκεκριμένη τιμή, μόνο και μόνο για να αυξηθεί το κόστος κατασκευής, μπορεί να μειώσει τα περιθώρια ή ακόμη και να καταστήσει ένα έργο μη βιώσιμο αν αλλάξουν οι συνθήκες της αγοράς. Η κυβέρνηση προσπαθεί να το αντιμετωπίσει με προκατασκευές και εισαγωγή εργατικού δυναμικού, αλλά παραμένει πρόκληση που μπορεί να επιβραδύνει την παράδοση νέων ακινήτων.
• Σταθερότητα Νομισματικής Σύνδεσης: Αυτός είναι ένας κίνδυνος χαμηλής πιθανότητας αλλά υψηλού αντίκτυπου. Η αγορά ακινήτων του Χονγκ Κονγκ στηρίζεται στη σύνδεση USD-HKD, που διατηρεί τα επιτόκια συνδεδεμένα με τη Fed και ιστορικά προσέφερε χαμηλά επιτόκια και εισροές κεφαλαίων. Αν υπάρξει ποτέ πίεση στη σύνδεση (λόγω μαζικών εκροών κεφαλαίων ή πολιτικής πίεσης), θα μπορούσε να προκαλέσει νομισματική αστάθεια. Μια αλλαγή στο καθεστώς της σύνδεσης θα οδηγούσε σε σημαντική αναπροσαρμογή των αξιών των περιουσιακών στοιχείων. Οι περισσότεροι αναλυτές αναμένουν ότι η σύνδεση θα διατηρηθεί (είναι ανθεκτική από το 1983), αλλά είναι ένας υποβόσκων κίνδυνος που πρέπει να αναγνωριστεί.
• Ταλαντεύσεις της Αγοραίας Ψυχολογίας: Η αγορά ακινήτων στο Χονγκ Κονγκ είναι τόσο ψυχολογική όσο και θεμελιώδης. Αρνητικό κλίμα – είτε λόγω ξαφνικής έξαρσης (όπως το 2020), λανθασμένης πολιτικής ή πιστωτικού γεγονότος – μπορεί να παγώσει τις συναλλαγές και να ρίξει γρήγορα τις τιμές. Αντίθετα, η υπερβολική αισιοδοξία μπορεί να επιστρέψει (όπως σε προηγούμενες ανακάμψεις) και να δημιουργήσει μια μίνι-φούσκα. Οι επενδυτές πρέπει να διαχειριστούν προσεκτικά αυτές τις διακυμάνσεις, ίσως μέσω διαφοροποίησης ή εστίασης στην απόδοση εισοδήματος αντί για καθαρά κερδοσκοπικές αγοραπωλησίες. Ο κίνδυνος ρευστότητας είναι επίσης υπαρκτός: σε περιόδους πτώσης, η εύρεση αγοραστών μπορεί να είναι δύσκολη, κάτι που θα μπορούσε να παγιδεύσει επενδυτές που υπερχρεώθηκαν αναμένοντας γρήγορες πωλήσεις.

Ισορροπώντας τα παραπάνω, πολλοί θεωρούν το 2025 ως ελκυστικό σημείο εισόδου στην αγορά ακινήτων του Χονγκ Κονγκ – οι αξίες είναι σχετικά χαμηλές και η κυβέρνηση και η οικονομία παρέχουν στήριξη για άνοδο. Όμως, είναι εποχή για επιλεκτικότητα και ενδελεχή έλεγχο. Τα ακίνητα σε καλές τοποθεσίες και υψηλής ποιότητας αναμένεται να υπεραποδώσουν σε σχέση με τα δευτερεύοντα (η διάκριση μεταξύ κύριων και μη κύριων περιουσιακών στοιχείων ίσως διευρυνθεί). Συνιστάται στους επενδυτές να δοκιμάσουν τα επενδυτικά τους σχέδια έναντι των προαναφερθέντων κινδύνων: π.χ., μπορεί η απόδοση του ακινήτου να καλύψει υψηλότερα επιτόκια; Υπάρχει εναλλακτική χρήση αν η κύρια χρήση δεν αποδώσει;

Τελικά, τα θεμελιώδη του Χονγκ Κονγκ – κράτος δικαίου στο εμπόριο, πύλη προς την Κίνα, παγκόσμιος χρηματοοικονομικός κόμβος – υποδηλώνουν ότι παρά τις πρόσφατες προκλήσεις, παραμένει μια ελκυστική αγορά ακινήτων για όσους έχουν μεσο-μακροπρόθεσμη προοπτική. Τα επόμενα χρόνια πιθανότατα θα ανταμείψουν τους επενδυτές που μπορούν να διαχειριστούν τη βραχυπρόθεσμη μεταβλητότητα ενώ τοποθετούνται για τον μετασχηματισμό της πόλης (μέσω Northern Metropolis, ενσωμάτωσης στη Greater Bay Area και ενός μετα-πανδημικού οικονομικού μοντέλου). Η συνετή διαχείριση κινδύνου και η ευθυγράμμιση με την κυβερνητική κατεύθυνση (π.χ. συνεργασία σε δημόσια-ιδιωτικά έργα, υιοθέτηση έξυπνης/πράσινης ανάπτυξης) θα είναι το κλειδί για την αξιοποίηση του επόμενου κεφαλαίου του Χονγκ Κονγκ.

Προοπτικές Αγοράς 2025–2028: Συγκρατημένη Αισιοδοξία Μπροστά

Κοιτώντας μπροστά, η αγορά ακινήτων του Χονγκ Κονγκ είναι έτοιμη για σταδιακή ανάκαμψη και αναπροσανατολισμό τα επόμενα 3–4 χρόνια. Τα χειρότερα της πανδημίας και της διόρθωσης λόγω πολιτικών φαίνεται να ανήκουν στο παρελθόν, αλλά ο ρυθμός βελτίωσης θα διαφέρει ανά τομέα και θα εξαρτηθεί από τις μακροοικονομικές συνθήκες. Ακολουθεί πρόβλεψη ανά τομέα έως το 2028:

• Κατοικίες: Το βασικό σενάριο είναι η σταθεροποίηση το 2025, ακολουθούμενη από μέτρια αύξηση τιμών το 2026–2028. Καθώς η αγορά κατοικίας θα έχει βρει την ισορροπία της μέχρι τα τέλη του 2025 (μείωση αποθεμάτων, αναζωπύρωση της ζήτησης), οι τιμές των κατοικιών θα μπορούσαν να σημειώσουν ετήσιες αυξήσεις χαμηλού έως μεσαίου μονοψήφιου ποσοστού στο δεύτερο μισό της δεκαετίας. Αυτό προϋποθέτει ότι τα επιτόκια θα μειωθούν κάπως (βελτιώνοντας την προσιτότητα) και η οικονομία θα αναπτύσσεται σταθερά. Είναι απίθανο να δούμε επιστροφή στις ετήσιες αυξήσεις άνω του 20% της δεκαετίας του 2010, δεδομένων των μέτρων προσφοράς της κυβέρνησης και της ακόμα ανακάμπτουσας ψυχολογίας. Αντίθετα, αναμένεται μια πιο βιώσιμη πορεία – ίσως συνολική αύξηση τιμών ιδιωτικών κατοικιών της τάξης του +10% έως +15% αθροιστικά από το 2025 έως το 2028, με τα πολυτελή ακίνητα να υπεραποδίδουν σε σχέση με τη μαζική αγορά. Μέχρι το 2028, οι τιμές στη μαζική αγορά ενδέχεται να επανέλθουν στα επίπεδα του 2019 (εξαλείφοντας τη πρόσφατη πτώση), ενώ ο τομέας πολυτελείας θα μπορούσε ακόμη και να αγγίξει προηγούμενα υψηλά αν επανεκκινήσει η ροή πλούτου από την ηπειρωτική Κίνα. Οι όγκοι συναλλαγών θα πρέπει να παραμείνουν υγιείς όσο η πολιτική παραμένει ευνοϊκή – ίσως δούμε ~60.000+ συναλλαγές ετησίως (περισσότερες από τις ~45–50.000 των τελευταίων ετών, αλλά κάτω από τα έτη-ρεκόρ των 100.000). Κύριοι παράγοντες που επηρεάζουν είναι: τα παγκόσμια επιτόκια (μια απότομη αύξηση θα ανέκοπτε την ανάκαμψη), η επιτυχία των προγραμμάτων προσέλκυσης ταλέντων (περισσότερος πληθυσμός = μεγαλύτερη ζήτηση κατοικίας), και η υλοποίηση της νέας προσφοράς (αν η κυβέρνηση φέρει στην αγορά νέα διαμερίσματα ταχύτερα από το αναμενόμενο, αυτό θα μπορούσε να συγκρατήσει τις τιμές). Συνολικά, μια ισορροπημένη προοπτική: η αγορά κατοικίας πιθανότατα θα μεταβεί από αγορά αγοραστών το 2023–25 σε πιο ουδέτερη αγορά μέχρι το 2027, με ισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης στον ορίζοντα, όπως σημείωσε η JLL worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com.
Office: Ο τομέας των γραφείων πιθανότατα θα αντιμετωπίσει ακόμη ένα ή δύο χρόνια υποτονικότητας πριν φτάσει σε σημείο καμπής. Το 2025 και οι αρχές του 2026 θα μπορούσαν να δουν περαιτέρω πτώση ενοικίων (συνολικά ίσως -5% έως -10% επιπλέον, πάνω από τις προηγούμενες μειώσεις) καθώς η νέα προσφορά κορυφώνεται και η κενότητα πλησιάζει το ανώτατο όριο γύρω στο 18–20% hongkongbusiness.hk. Πολλά μισθωτήρια που λήγουν το 2025 θα ανατιμολογηθούν προς τα κάτω (η Fitch αναμένει μειώσεις ενοικίων χαμηλού διψήφιου ποσοστού για αυτά) hongkongbusiness.hk, διατηρώντας τους μέσους όρους σε χαμηλά επίπεδα. Ωστόσο, μέχρι το 2027, αναμένουμε τα ποσοστά κενότητας να αρχίσουν να μειώνονται εάν συνεχιστεί η οικονομική ανάπτυξη και λιγότερα νέα έργα εισέλθουν στη διαδικασία. Τα τέλη της δεκαετίας του 2020 ίσως δουν μια πιο σφιχτή αγορά γραφείων καθώς το σημερινό πλεόνασμα απορροφάται – αλλά αυτό εξαρτάται σε μεγάλο βαθμό από την επιτυχία του Hong Kong στην προσέλκυση επιχειρήσεων (π.χ. εταιρείες της ηπειρωτικής Κίνας που ιδρύουν έδρα, διεθνείς εταιρείες που επεκτείνονται στη GBA). Υποθέτοντας μέτρια απορρόφηση, τα ενοίκια γραφείων Grade A θα μπορούσαν να σταθεροποιηθούν γύρω στο 2026 και ενδεχομένως να αυξηθούν λίγο (π.χ. 2-3% ετησίως) το 2027–28, κυρίως σε κτίρια πρώτης κατηγορίας. Τα λιγότερο ποιοτικά κτίρια ίσως υστερήσουν ή ακόμη και να αλλάξουν χρήση. Οι κεφαλαιακές αξίες θα ακολουθήσουν τα ενοίκια με καθυστέρηση· αναμένουμε να πιάσουν πάτο το 2025–26 και μετά να ανακάμψουν αργά. Μέχρι το 2028, τα ενοίκια και οι τιμές γραφείων ίσως παραμένουν κάτω από το υψηλό του 2019, αλλά η αγορά θα είναι υγιέστερη, με μια νέα ισορροπία κενότητας ίσως σε υψηλό μονοψήφιο ποσοστό (δεδομένης κάποιας επιμονής της τηλεργασίας). Μια απρόβλεπτη παράμετρος: αν οι εταιρείες της ηπειρωτικής Κίνας επανεισέλθουν επιθετικά (π.χ. κρατικές επιχειρήσεις που ενοποιούν περιφερειακά γραφεία στο HK), η απορρόφηση θα μπορούσε να επιταχυνθεί και να ωθήσει σε ισχυρότερη ανάκαμψη.Retail: Η πορεία για τα ακίνητα λιανικής είναι συγκρατημένα θετική. Το 2025 είναι πιθανό να είναι η χρονιά σταθεροποίησης, με μικρές μειώσεις ενοικίων ή σταθερή απόδοση. Από το 2026 και μετά, αν ο τουρισμός επανέλθει πλήρως (ενδεχομένως να φτάσει τα 60+ εκατομμύρια επισκέπτες έως το 2027, πλησιάζοντας τα προ κρίσης επίπεδα), τα ενοίκια λιανικής θα μπορούσαν να αρχίσουν να ανεβαίνουν ξανά, ειδικά στις κύριες τουριστικές περιοχές. Προβλέπουμε τα ενοίκια καταστημάτων σε εμπορικούς δρόμους να αυξηθούν ίσως 5–10% συνολικά το 2026–2028, ανακτώντας μέρος του χαμένου εδάφους καθώς η κενότητα επιστρέφει σε μονοψήφια ποσοστά. Τα ενοίκια σε κύρια εμπορικά κέντρα ίσως δουν παρόμοια ή ελαφρώς χαμηλότερη αύξηση, καθώς είχαν κρατηθεί πιο σταθερά νωρίτερα. Η ανάκαμψη του τομέα λιανικής θα ενισχυθεί επίσης από μεγάλα γεγονότα (η πόλη διεκδικεί εκδηλώσεις όπως οι Gay Games, κ.λπ.) και από μεγάλες ατραξιόν (επέκταση του Hong Kong Disneyland, νέα μουσεία, κ.λπ.). Μέχρι το 2028, τα ενοίκια λιανικής πιθανότατα θα υπολείπονται ακόμη του υψηλού του 2014, αλλά το μίγμα των ενοικιαστών θα έχει μεταβληθεί σε πιο διαφοροποιημένο, ενδεχομένως καθιστώντας τον τομέα λιγότερο ευμετάβλητο (λιγότερη υπερ-εξάρτηση από λίγες μάρκες πολυτελείας). Ένας κίνδυνος για αυτή την προοπτική είναι η συμπεριφορά των καταναλωτών της ηπειρωτικής Κίνας: αν περισσότεροι Κινέζοι τουρίστες επιλέξουν να ψωνίζουν εγχώρια (με τη μείωση των δασμών πολυτελείας στην Κίνα, έχουν λιγότερο κίνητρο να αγοράσουν στο HK από πριν), το Χονγκ Κονγκ ίσως να μην ανακτήσει ποτέ πλήρως τον προηγούμενο όγκο πωλήσεων πολυτελείας. Σε αυτή την περίπτωση, τα ενοίκια λιανικής ίσως σταθεροποιηθούν σε ένα νέο κανονικό επίπεδο. Όμως ο συνολικός όγκος πωλήσεων θα πρέπει να είναι υγιής καθώς ο αριθμός των επισκεπτών και η τοπική αγοραστική δύναμη αυξάνονται με την οικονομική ανάπτυξη (η κυβερνητική πρόβλεψη για τις λιανικές πωλήσεις είναι μέτρια αύξηση τα επόμενα χρόνια, ευθυγραμμισμένη με μια ευρύτερη ανάκαμψη της κατανάλωσης).
• Βιομηχανικά: Αναμένουμε ότι ο βιομηχανικός/λογιστικός τομέας θα παραμείνει σχετικά σταθερός με θετική τάση μεσοπρόθεσμα. Μετά από μια ελαφρά αύξηση της κενότητας και σταθερά ενοίκια το 2024–2025, οι αυξανόμενες ανάγκες του ηλεκτρονικού εμπορίου, περιφερειακή διανομή για το εμπόριο της ASEAN, και η ενσωμάτωση με τα logistics της GBA πιθανότατα θα ενισχύσουν τη ζήτηση. Τα βιομηχανικά ενοίκια θα μπορούσαν να επανέλθουν σε μέτρια ανοδική πορεία έως το 2026, με πιθανή συσσωρευτική αύξηση ~5%–10% έως το 2028 από τα τρέχοντα επίπεδα, ειδικά για σύγχρονους αποθηκευτικούς χώρους. Η κενότητα ενδέχεται να επανέλθει γύρω στο 5% ή και χαμηλότερα έως το 2028 καθώς η αγορά εξισορροπείται και ολοκληρώνονται λιγότερα νέα έργα (καθώς η γη για μεγάλες αποθήκες είναι περιορισμένη). Επίσης, οποιαδήποτε απόσυρση παλαιότερων βιομηχανικών κτιρίων για ανακατασκευή θα αφαιρέσει αποτελεσματικά αποθέματα, περιορίζοντας την προσφορά. Οι τιμές βιομηχανικών ακινήτων ενδέχεται να αυξηθούν ταχύτερα από τα ενοίκια, επειδή η ζήτηση από επενδυτές είναι υψηλή – προβλέπουμε συμπίεση των αποδόσεων καθώς περισσότερο κεφάλαιο (συμπεριλαμβανομένων θεσμικών κεφαλαίων και REITs) αναζητά το σταθερό εισόδημα των logistics ακινήτων. Αν τα επιτόκια μειωθούν, αυτό θα ενισχύσει περαιτέρω τις αυξήσεις τιμών στον βιομηχανικό τομέα. Έως το 2028, ο τομέας θα μπορούσε να είναι από τους καλύτερους σε συνολικές αποδόσεις (ενοίκια + κεφαλαιακή ανατίμηση), εφόσον το παγκόσμιο εμπόριο δεν διαταραχθεί σοβαρά.
• Αναδυόμενα Τμήματα (Ακίνητα Τεχνολογίας/Καινοτομίας): Καθώς το Χονγκ Κονγκ διαφοροποιείται, έως το 2028 ίσως μιλάμε για την ανάπτυξη τεχνολογικών πάρκων γραφείων (ίσως το πρώτο στάδιο του Lok Ma Chau Loop) και εργαστηρίων βιοεπιστημών. Τα κυβερνητικά σχέδια για την ανάπτυξη ενός κόμβου πληροφορικής στη Βόρεια Μητρόπολη θα μπορούσαν να δημιουργήσουν μια νέα κατηγορία ακινήτων (γραφεία-εργαστήρια, πανεπιστημιουπόλεις Έρευνας & Ανάπτυξης). Αυτά πιθανότατα θα προωθηθούν μέσω συμπράξεων δημόσιου-ιδιωτικού τομέα με συγκεκριμένους κλαδικούς παίκτες. Αν τα σχέδια προχωρήσουν, έως το 2028 θα μπορούσαμε να δούμε τις πρώτες εγκαταστάσεις, προσελκύοντας εταιρείες και ταλέντα – ένα αισιόδοξο σημάδι για τη βάση της οικονομίας της πόλης. Τα ακίνητα που σχετίζονται με την ενσωμάτωση της Greater Bay Area – όπως διασυνοριακές εγκαταστάσεις logistics, συνεργατικοί χώροι για εταιρείες της ηπειρωτικής Κίνας – θα γίνουν επίσης πιο σημαντικά.

Σε γενικές γραμμές, τα ακίνητα του Χονγκ Κονγκ έως το 2028 πιθανότατα θα έχουν ξεπεράσει το σοκ της COVID και τις πολιτικές αβεβαιότητες των αρχών της δεκαετίας του 2020, επιστρέφοντας σε μια πορεία μέτριας ανάπτυξης ευθυγραμμισμένης με τα οικονομικά θεμελιώδη. Οι ενέργειες της κυβέρνησης δείχνουν ότι στοχεύουν σε μια «ήπια προσγείωση» και σταθεροποίηση αντί για μια νέα ανεξέλεγκτη άνθηση: επαρκής προσφορά κατοικιών για να συγκρατηθούν οι ακραίες τιμές, αλλά και μέτρα ώστε τα ακίνητα να παραμείνουν ελκυστική επένδυση.

Οι επενδυτές με μακροπρόθεσμο ορίζοντα παραμένουν αισιόδοξοι: το Χονγκ Κονγκ κατατάσσεται σταθερά ως μία από τις κορυφαίες αγορές ακινήτων της Ασίας λόγω της ρευστότητας και του κράτους δικαίου, και αυτό αναμένεται να συνεχιστεί. Παγκόσμιοι χρηματοοικονομικοί οργανισμοί επεκτείνονται ξανά στο Χονγκ Κονγκ (χαρακτηριστικό είναι το πλήθος τραπεζών που προσλαμβάνουν για διαχείριση πλούτου κινεζικού κεφαλαίου), κάτι που προμηνύει θετική ζήτηση για γραφεία και πολυτελείς κατοικίες. Το κεφάλαιο από την ηπειρωτική Κίνα, το οποίο ήταν σε παύση το 2020–2022, είναι πιθανό να επιστρέψει – αν σταθεροποιηθεί η οικονομία της Κίνας, οι ευκατάστατοι αγοραστές από την ηπειρωτική χώρα θα μπορούσαν και πάλι να θεωρήσουν τα ακίνητα του Χονγκ Κονγκ ως ασφαλές καταφύγιο, ειδικά με τα σύνορα πλήρως ανοιχτά και η αποδυνάμωση του RMB να καθιστά τα περιουσιακά στοιχεία του Χονγκ Κονγκ φθηνότερα σε όρους RMB jll.com.hk jll.com.hk. Πράγματι, η JLL υποστηρίζει ότι η υποτίμηση του RMB θα μπορούσε να προσελκύσει κεφάλαια από την ηπειρωτική Κίνα στην αγορά κατοικιών του Χονγκ Κονγκ jll.com.hk jll.com.hk. Μια τέτοια εισροή, αν υλοποιηθεί, θα μπορούσε να εκτοξεύσει το ανώτερο τμήμα της αγοράς και ακόμη και να οδηγήσει την κυβέρνηση να παρακολουθεί για τυχόν υπερθέρμανση.

Περίληψη Πρόβλεψης: Η αγορά ακινήτων του Χονγκ Κονγκ, σε όλους τους τομείς, αναμένεται να βελτιωθεί αλλά όχι χωρίς επιφυλάξεις. Οι ενδιαφερόμενοι θα πρέπει να αναμένουν σταδιακά κέρδη αντί για απότομη άνθηση, με το 2025 να αποτελεί το μεταβατικό έτος που θα θέσει τα θεμέλια. Μέχρι το 2028, αναμένουμε:

• Οι τιμές κατοικιών ελαφρώς υψηλότερες από το 2025, οι όγκοι πωλήσεων υγιείς· η στέγαση παραμένει ακριβή αλλά ελαφρώς πιο προσιτή σε σχέση με τα έτη αιχμής λόγω αύξησης εισοδημάτων και προσθήκης κρατικών κατοικιών.
• Τα ενοίκια γραφείων πιθανότατα έχουν πιάσει πάτο και αρχίζουν να ανεβαίνουν αργά· η κενότητα μειώνεται από το μέγιστο αλλά παραμένει πάνω από τα ιστορικά χαμηλά, με διάκριση μεταξύ περιζήτητων τοποθεσιών (σφιχτές) και υπερπροσφοράς (χαλαρότερες).
• Τα ενοίκια λιανικής ανακάμπτουν αλλά παραμένουν κάτω από τα παλιά υψηλά· το τοπίο λιανικής γίνεται πιο εμπειρικό και διαφοροποιημένο.
• Ο βιομηχανικός/λογιστικός τομέας παραμένει ισχυρός με χαμηλή κενότητα και αυξανόμενη σημασία στο πλαίσιο της GBA· πιθανώς ο πρώτος τομέας που θα φτάσει πλήρως τα επίπεδα απόδοσης προ του 2019.
• Νέες περιοχές (Northern Metropolis κ.λπ.) βρίσκονται υπό ανάπτυξη, ενισχύοντας την αισιοδοξία για τη μελλοντική επέκταση του Χονγκ Κονγκ και προσφέροντας ευκαιρίες ακινήτων πέρα από τον παραδοσιακό πυρήνα.

Το κρίσιμο είναι ότι πολλά εξαρτώνται από τις εξωτερικές οικονομικές συνθήκες. Αν σημειωθεί παγκόσμια ύφεση το 2026, αυτό θα μπορούσε να καθυστερήσει ή να περιορίσει αυτές τις ανακάμψεις. Αντίθετα, αν το άνοιγμα της Κίνας και η παγκόσμια οικονομία ξεπεράσουν τις προσδοκίες, η αγορά ακινήτων του Χονγκ Κονγκ ίσως ξεπεράσει τις βασικές μας προβλέψεις. Επομένως, η «επιφυλακτική αισιοδοξία» είναι η λέξη-κλειδί – τα κομμάτια για μια ανάκαμψη υπάρχουν, αλλά ο ρυθμός θα είναι μετρημένος. Όπως ανέφερε ένας τίτλος έρευνας, η αγορά του Χονγκ Κονγκ έχει «μικτή προοπτική», αλλά με ευκαιρίες να αναδύονται καθώς οι αντίθετοι άνεμοι υποχωρούν hongkongbusiness.hk. Η προσαρμοστικότητα της πόλης έχει αποδειχθεί πολλές φορές και η αγορά ακινήτων της προσαρμόζεται τώρα σε μια μετα-πανδημική εποχή επαναπροσδιορισμού πολιτικής – μια εποχή που φαίνεται να στηρίζεται σε πιο σταθερές, βιώσιμες βάσεις καθώς πλησιάζουμε το 2028.

Πηγές:

• Global Property Guide – Ανάλυση Αγοράς Κατοικιών Χονγκ Κονγκ 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• Cushman & Wakefield – Ανασκόπηση Αγοράς Χονγκ Κονγκ Α’ Εξαμήνου 2025 και Προοπτικές Β’ Εξαμήνου cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com
• JLL – Προκαταρκτική Περίληψη Αγοράς Χονγκ Κονγκ Α’ Τριμήνου 2025 jll.com.hk jll.com.hk jll.com.hk
• Hong Kong Business (Colliers) – Μικτές Προοπτικές για το 2025 hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk; Η Fitch Βλέπει Αύξηση της Κενότητας Γραφείων hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk
• S&P Global Market Intelligence – Η αγορά ακινήτων του Χονγκ Κονγκ ψύχεται spglobal.com spglobal.com
• Savills Research – Πωλήσεις & Μισθώσεις Βιομηχανικών Ακινήτων στο Χονγκ Κονγκ (Μαρ 2025) savills.com savills.com
• Reuters – Ο πληθυσμός του Χονγκ Κονγκ αυξήθηκε ελαφρώς το 2024 reuters.com reuters.com
Άλλες πηγές: Δεδομένα του Τμήματος Αξιολόγησης & Εκτίμησης μέσω του GlobalPropertyGuide globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, Οργανισμός Τουρισμού Χονγκ Κονγκ μέσω ειδήσεων hongkongfp.com, και κυβερνητικά δελτία τύπου/πληροφορίες globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com για λεπτομέρειες πολιτικής και σχεδιασμού.