Εκτελεστική Περίληψη: Η αγορά ακινήτων της Ταϊλάνδης το 2025 κινείται σε ένα μεικτό τοπίο. Οι τιμές των κατοικιών αυξάνονται μετριοπαθώς (~2–3% ετησίως) εν μέσω ασθενούς εγχώριας ζήτησης, με τους developers να καθυστερούν νέες κυκλοφορίες και την κυβέρνηση να προσφέρει κίνητρα στους αγοραστές κατοικιών. Η Μπανγκόκ και βασικοί τουριστικοί προορισμοί όπως το Πουκέτ παραμένουν οι ακριβότερες αγορές (π.χ. μέση τιμή αγγελίας για διαμέρισμα 2 υπνοδωματίων ~US$303k στη Μπανγκόκ έναντι $296k στο Πουκέτ), ωστόσο τα διαμερίσματα αντιμετωπίζουν σημαντική υπερπροσφορά και πιο αργές πωλήσεις. Η αγορά επαγγελματικών ακινήτων εμφανίζει αντιφατικές επιδόσεις: Τα γραφεία στη Μπανγκόκ έχουν αυξημένη κενότητα (~18.2% στο α’ εξάμηνο του 2024 bangkokpost.com) καθώς νέοι πύργοι Grade-A πλημμυρίζουν την αγορά, ενώ τα εμπορικά κέντρα επωφελούνται από την ανάκαμψη του τουρισμού (βασική κενότητα εμπορικών ~5.2% στο Q1 2025 research.jllapsites.com). Η βιομηχανία/εφοδιαστική παραμένει το φωτεινό σημείο – το Eastern Economic Corridor (EEC) ωθεί ισχυρή ζήτηση για εργοστάσια και αποθήκες. Η ξένη επένδυση είναι ανθεκτική, με Κινέζους, Μυανμαρέζους και Ρώσους αγοραστές να αποτελούν το μεγαλύτερο μέρος των αγορών διαμερισμάτων, ενώ οι υπεύθυνοι χάραξης πολιτικής εξετάζουν μεταρρυθμίσεις (π.χ. μισθώματα 99 ετών, αύξηση ποσοστών ξένης ιδιοκτησίας condominiums khaosodenglish.com). Υποστηρικτικές υποδομές (έργα EEC, επεκτάσεις συγκοινωνιών) και πολιτικά κίνητρα (προγράμματα visa, φορολογικές μειώσεις) ενισχύουν τις προοπτικές. Συνολικά, προβλέπεται μετριοπαθής αύξηση τιμών και πωλήσεων της τάξης λίγων ποσοστιαίων μονάδων την περίοδο 2025–2028, με ευκαιρίες στη μεσαία αγορά κατοικιών, τα logistics/αποθήκες και τις τουριστικά συνδεδεμένες αναπτύξεις.
Επισκόπηση Τρέχουσας Αγοράς (2025)
Η οικονομία της Ταϊλάνδης αναπτύχθηκε αργά (~3.1% ετήσια μεταβολή στο τέλος του 2024 scmp.com), και το χρέος των νοικοκυριών παραμένει υψηλό, περιορίζοντας την τοπική ζήτηση. Ο τουρισμός ανακάμπτει δυναμικά (αφίξεις 2025 κοντά στα επίπεδα ρεκόρ του 2019), ενισχύοντας πληρότητα και τιμές στα ξενοδοχεία. Η κυβέρνηση συνεχίζει τα μέτρα στήριξης της στέγασης: π.χ. το 2024 το Υπουργείο Οικονομικών μείωσε τα τέλη μεταβίβασης και υποθηκογράφησης για κατοικίες ≤7 εκατ. μπατ (στο 0,01%), συμβάλλοντας στο να περιοριστεί η πτώση των πωλήσεων. Ως το τέλος του 2024, οι συνολικές μεταβιβάσεις κατοικιών υποχωρούσαν ακόμη κατά ~4–8% ετησίως (350.545 μονάδες το 2024, -4,4%), αλλά υπάρχουν ενδείξεις ανάκαμψης το 2025 (η REIC προβλέπει ~3,7% αύξηση συναλλαγών). Οι ξένοι αγοραστές διαμερισμάτων παραμένουν βασικός στυλοβάτης, ακόμη κι αν οι εγχώριοι αγοραστές διατηρούν επιφυλακτικότητα.
Τμήμα Κατοικιών
- Αστική Κατοικία (Μητροπολιτική Μπανγκόκ και μεγάλες πόλεις): Η αγορά κατοικίας της Μπανγκόκ είναι ώριμη και με εγχώριο προσανατολισμό. Στο δ’ τρίμηνο του 2024 οι τιμές αυξήθηκαν μετριοπαθώς (μονοκατοικίες +2.4% ετήσια μεταβολή, row houses +3.2% globalpropertyguide.com), ενώ η αύξηση τιμής στα διαμερίσματα επιβραδύνθηκε απότομα (μόνο +2.5% ετησίως στο Q4 2024 έναντι +7.2% στο Q3) globalpropertyguide.com. Οι developers μείωσαν τις νέες κυκλοφορίες λόγω περιορισμένης πίστωσης· πολλές εταιρείες στρέφονται σε φθηνότερα έργα (≤7 εκατ. μπατ) που ταιριάζουν με τους προϋπολογισμούς των αγοραστών. Το στοκ αδιάθετων ακίνητων αποτελεί ανησυχία: η Μπανγκόκ διαθέτει αυτή τη στιγμή πολλές απούλητες μονάδες condo και συνεχίζεται νέα προσφορά (αν κι ορισμένα έργα έχουν αναβληθεί). Οι αποδόσεις ενοικίων στα διαμερίσματα Μπανγκόκ βρίσκονται κατά μέσο όρο στο ~5–6% (μεικτά) globalpropertyguide.com, με τα μικρότερα διαμερίσματα και τις περιφερειακές περιοχές να έχουν υψηλότερες αποδόσεις.
- Θερέτρα και Δευτερογενείς Αγορές: Οι τουριστικοί προορισμοί αποτελούν χωριστή υποαγορά. Το Πουκέτ και η Πατάγια/Τσονμπούρι γνώρισαν οικοδομική έκρηξη, ειδικά μετά τη στροφή των developers της Μπανγκόκ λόγω της ψύξης των πωλήσεων στην πόλη scmp.com. H Colliers ανέφερε ~4.982 απούλητες μονάδες condominiums στο Πουκέτ στο τέλος του 2024 (σε 16 έργα) scmp.com, μετά από ρεκόρ 14.718 νέων λανσαρισμάτων μονάδων το 2024 (μόνο ~64% πουλήθηκαν) scmp.com. Αυτό δείχνει υπερπροσφορά και πιέσεις τιμών στο μέλλον. Παρ’ όλα αυτά, τα κορυφαία διαμερίσματα παραμένουν ακριβά: μέση ζητούμενη τιμή για 2 υπνοδωμάτια ήταν περίπου US$296k στο Πουκέτ (σχεδόν ίση με τη Μπανγκόκ στα $303k), λόγω της ζήτησης πολυτελούς τουρισμού. Το Τσιάνγκ Μάι και άλλες περιοχές έχουν πιο μέτριες αγορές· τα condos Τσιάνγκ Μάι προσελκύουν επίσης ξένους συνταξιούχους και expats, όμως ο όγκος είναι μικρότερος και η αύξηση τιμών βραδύτερη. Σε όλους τους τομείς, η ζήτηση από το εξωτερικό– ειδικά για διαμερίσματα – παραμένει ανθεκτική. Το α’ εξάμηνο–Γ’ τρίμηνο 2024, πουλήθηκαν 11.036 condo σε ξένους (+3,1% ετησίως). Η Κίνα ήταν η πρώτη με ~39,7% αυτών (4.386 μονάδες), ακολουθούν Μυανμάρ (9,5%), Ρωσία (7,2%) και Ταϊβάν (5,5%). Αξιοσημείωτο είναι πως περίπου τα μισά των συναλλαγών ξένων αφορούσαν μονάδες ≤3 εκατ. μπατ (US$90k), δείχνοντας ισχυρότερη ζήτηση για τα χαμηλο-μεσαία ακίνητα. Βασικοί προορισμοί των ξένων στη Μπανγκόκ (38,7% των μεταβιβάσεων, 4.269 μονάδες) και Πατάγια/Τσονμπούρι (36,0%, 3.976 μονάδες)· χαμηλότερα στο Πουκέτ (748) και Τσιάνγκ Μάι (698).
Επαγγελματικά Ακίνητα
- Γραφεία: Ο κλάδος γραφείων στη Μπανγκόκ αντιμετωπίζει υπερπροσφορά. Νεόδμητα premium κτήρια έλκυσαν πολλούς ενοικιαστές από παλαιότερους χώρους, ωστόσο η μεγάλη εισροή πύργων Grade-A οδήγησε τη συνολική κενότητα σε απότομη αύξηση. Οι CBRE και BP αναφέρουν πως η κενότητα γραφείων έφτασε ~18,2% στο α’ εξάμηνο το 2024 (έναντι 16,7% στα τέλη 2023) bangkokpost.com. Μέχρι το τέλος του 2024 ίσως αγγίξει ~22% bangkokpost.com. Με ~260.000 τ.μ. νέας προσφοράς το β’ εξάμηνο 2024 bangkokpost.com, τα ενοίκια για παλαιότερα Grade A γραφεία παρουσιάζουν κάμψη (μέσο ενοίκιο CBD Grade-A ~900 μπατ/τ.μ./μήνα) bangkokpost.com. Παρόλα αυτά, το 2024 καταγράφηκε το μεγαλύτερο καθαρό take-up της τελευταίας πενταετίας καθώς εταιρείες μεταφέρθηκαν σε νέα, ποιοτικότερα γραφεία. Προοπτικές: με νέα προσφορά να έρχεται, οι ιδιοκτήτες πιέζονται· τα βασικά ενοίκια ίσως αναπτυχθούν αργά ή και υποχωρήσουν αν υστερήσει η ζήτηση. Οι επιχειρήσεις συνεχίζουν να αναζητούν γραφεία με ESG πιστοποίηση και τεχνολογία.
- Εμπορικά: Τα εμπορικά ακίνητα ανακάμπτουν χάρη στον τουρισμό. Τα malls στη Μπανγκόκ ανακαινίστηκαν επιθετικά για να προσελκύσουν διεθνείς τουρίστες. Στο Q1 2025, η βασική κενότητα εμπορικών ήταν ~5.2% (υψηλό τριετίας) research.jllapsites.com, εν μέρει λόγω αναδιάταξης ενοικιαστών και της σταδιακής απορρόφησης πολλών νέων μεγάλων malls που άνοιξαν στα τέλη 2024. Παρά τη μικρή αύξηση κενότητας (+0,51% σε τρίμηνο research.jllapsites.com), οι ενοικιάσεις παραμένουν σταθερές· περίπου 100 συμφωνίες με διεθνή brands έγιναν Q1 2025, ιδιαίτερα σε πολυτελή fashion στους τουριστικούς malls research.jllapsites.com. Τα ενοίκια αυξήθηκαν μετριοπαθώς στις αρχές του 2025 (+1,4% τρίμηνο) research.jllapsites.com, πολύ βραδύτερα από το μετα-covid άλμα του 2022–23. Η μελλοντική πορεία του retail θα εξαρτηθεί από τον τουρισμό (ειδικά Κίνα και Ρωσία) – κάθε διαταραχή θα μπορούσε να περιορίσει την άμεση ανάπτυξη research.jllapsites.com.
- Φιλοξενία (Ξενοδοχεία): Η απόδοση των ξενοδοχείων είναι ισχυρή. Το 2024 σημειώθηκαν ρεκόρ πληρότητας και εσόδων στη Μπανγκόκ καθώς αυξήθηκαν οι αφίξεις τουριστών. Η πολιτική visa-free για 93 χώρες και η αύξηση χωρητικότητας πτήσεων συνέβαλαν στην προσέγγιση των αριθμών του 2019. Τα RevPAR και μέσες/ημερήσιες τιμές στη Μπανγκόκ ήταν σε ιστορικά υψηλά το 2024. Θέρετρα (Πουκέτ, Πατάγια, Τσιάνγκ Μάι) ωφελήθηκαν επίσης, αν και προστίθεται ραγδαία νέα προσφορά (ειδικά στο Πουκέτ). Συνολικά, το 2025 αναμένεται περαιτέρω ανάπτυξη της ζήτησης και αξιών ξενοδοχείων, αν και τα high-end τμήματα ίσως υποχωρήσουν αν υπάρξουν ανησυχίες σε πτήσεις ή ασφάλεια research.jllapsites.com.
Βιομηχανία & Logistics
Ο βιομηχανικός τομέας βρίσκεται σε άνθηση, οδηγούμενος από τη μετατόπιση της μεταποίησης και το ηλεκτρονικό εμπόριο. Η ζήτηση για εργοστασιακούς/αποθηκευτικούς χώρους εστιάζεται στο Eastern Economic Corridor (EEC: Τσονμπούρι, Ραγιόνγκ, Τσατσοένγκσαο) και στις γύρω επαρχίες. Κρατικά κίνητρα (φοροαπαλλαγές, πωλήσεις γης εντός βιομηχανικών πάρκων) εξακολουθούν να προσελκύουν επενδύσεις σε αυτοκινητοβιομηχανία, ηλεκτρονικά και πετροχημικά, με τη ζήτηση να διαχέεται και στους προμηθευτές δεύτερης βαθμίδας (έτοιμα εργοστάσια). Τα logistics ανθούν επίσης: η Τράπεζα Ayudhya προβλέπει ετήσια αύξηση 4–5% (~7.000 rai/έτος) σε πωλήσεις γης βιομηχανικών πάρκων για την περίοδο 2025–2027. Κινητήριοι μοχλοί ανάπτυξης είναι οι πολυεθνικές που διαφοροποιούν τις εφοδιαστικές αλυσίδες προς ASEAN, η ανάπτυξη υποδομών της EEC (δρόμοι, λιμάνια, hi-tech πάρκα) και η ραγδαία άνοδος του e-commerce που απαιτεί σύγχρονες εγκαταστάσεις logistics. Οι επενδυτές πλέον αναπτύσσουν “έξυπνα” βιομηχανικά πάρκα με τεχνολογικές υπηρεσίες και οικολογικές πιστοποιήσεις για να καλύψουν τις ανάγκες των ενοικιαστών. Τα ενοίκια για ποιοτικές αποθήκες αυξάνονται, αν και πρόσφατες αναφορές διαφέρουν κατά περιοχή. Συνολικά, τα βιομηχανικά ακίνητα προσφέρουν υψηλότερες αποδόσεις και αποτελούν προεξέχοντα τομέα της ταϊλανδέζικης αγοράς.
Κύριες Περιοχές και Πόλεις
- Μητροπολιτική Περιοχή της Μπανγκόκ: Η μεγαλύτερη αγορά της χώρας. Η Μπανγκόκ κυριαρχεί τόσο στον τομέα της κατοικίας όσο και στους χώρους γραφείων. Οι τιμές των διαμερισμάτων εδώ, αν και αυξάνονται αργά, παραμένουν οι υψηλότερες σε εθνικό επίπεδο. Η πόλη αποτελεί επίσης την καρδιά των οικονομικών, των εταιρικών γραφείων και των εμπορικών δραστηριοτήτων. Επερχόμενες υποδομές (επεκτάσεις MRT/BTS, αναβαθμίσεις αεροδρομίων Don Mueang και Suvarnabhumi) θα ενισχύσουν τη διασυνδεσιμότητα. Ωστόσο, η αγορά της Μπανγκόκ είναι ευαίσθητη στις εγχώριες οικονομικές συνθήκες: το υψηλό χρέος και οι περιορισμοί στη δανειοδότηση έχουν μειώσει τη ζήτηση για κατοικίες. Συνοπτικά, η Μπανγκόκ προσφέρει μέγεθος και ρευστότητα, αλλά αντιμετωπίζει υπερπροσφορά σε γραφεία και διαμερίσματα και περιορισμένη αύξηση τιμών.
- Ανατολικός Διάδρομος (Πάταγια/Τσονμπούρι και EEC): Αυτή η παραθαλάσσια βιομηχανική ζώνη αποτελεί κινητήρα ανάπτυξης. Η Τσονμπούρι/Πάταγια έχει μετατραπεί σε σημαντικό οικιστικό και βιομηχανικό κόμβο. Το πρώτο εννεάμηνο του 2024, συγκέντρωσε το 36,0% όλων των διαμερισμάτων που πουλήθηκαν σε ξένους (3.976 μονάδες) – δεύτερη μόλις μετά τη Μπανγκόκ. Ωστόσο, στην Πάταγια/Τσονμπούρι καταγράφεται μεγάλη υπερπροσφορά διαμερισμάτων και αυξημένα ενοίκια. Η μεγαλύτερη ιστορία αφορά τη βιομηχανία: η EEC φιλοξενεί εργοστάσια υψηλής τεχνολογίας, ναυπηγεία (Sattahip) και το νέο έργο αεροδρομίου-Aerotropolis της U-Tapao. Οι τιμές γης και τα ενοίκια εργοστασίων αυξάνονται καθώς επιχειρήσεις μεταφέρουν δραστηριότητες, ενώ έρχονται και νέες υποδομές (δρόμοι, υπερταχεία, τρίτο αεροδρόμιο). Η μακροπρόθεσμη επιτυχία της EEC θα μπορούσε να καταστήσει την Τσονμπούρι και τη Ραγιόνγκ από τις πιο πολύτιμες αγορές ακινήτων στην Ταϊλάνδη.
- Πουκέτ και Νότος (Θέρετρα): Το Πουκέτ είναι η κορυφαία αγορά πολυτελών θερέτρων της Ταϊλάνδης. Η ανάκαμψη του τουρισμού έχει αυξήσει τα έσοδα από ξενοδοχεία και ενοικιάσεις, όμως – όπως σημειώθηκε – η αγορά διαμερισμάτων έχει υπερθερμανθεί scmp.com. Οι κατασκευαστές συνεχίζουν να ποντάρουν σε ξένους συνταξιούχους και αγοραστές εξοχικών κατοικιών, αλλά με Κίνα και Ρωσία να επιστρέφουν αργά, αρκετές μονάδες παραμένουν απούλητες. Οι τιμές στο κέντρο του Πουκέτ (2 υπνοδωματίων διαμέρισμα ~฿9–10M) διατηρούνται αλλά με περιορισμένη προοπτική ανόδου. Άλλες νότιες περιοχές (Phang Nga, Κράμπι) είναι μικρότερες αγορές: η οικονομία τους εξαρτάται σχεδόν αποκλειστικά από τον τουρισμό. Μελλοντική ανάπτυξη θα εξαρτηθεί από τις διεθνείς αφίξεις και ενδεχόμενα ειδικά κίνητρα όπως αυτά του Πουκέτ.
- Τσιάνγκ Μάι και Βορράς: Η αγορά του Τσιάνγκ Μάι είναι εξειδικευμένη: αποτελεί εκπαιδευτικό και πολιτιστικό κέντρο, με μέτρια ζήτηση για διαμερίσματα/θέρετρα από συνταξιούχους και expats καθώς και από τον τουρισμό. Οι τιμές είναι πολύ χαμηλότερες από της Μπανγκόκ και έχουν αυξηθεί ελάχιστα πρόσφατα. Έργα υποδομών (αναβαθμισμένο αεροδρόμιο, προτεινόμενη σιδηροδρομική σύνδεση με την Μπανγκόκ) θα μπορούσαν να τονώσουν την περιοχή μακροπρόθεσμα. Προς το παρόν, το Τσιάνγκ Μάι παρουσιάζει σταθερή αλλά περιορισμένη οικιστική και εμπορική δραστηριότητα, με ευκαιρίες σε περιφραγμένες κατοικίες για συνταξιούχους και σε εξειδικευμένες τουριστικές επενδύσεις.
Τάσεις Τιμών και Δεδομένα Απόδοσης
- Τιμές Κατοικιών: Στα τέλη του 2024 ο δείκτης τιμών κατοικίας της Ταϊλάνδης δείχνει ήπια άνοδο. Σε εθνικό επίπεδο, οι τιμές για μονοκατοικίες αυξήθηκαν +2,55% ετησίως στο δ΄ τρίμηνο 2024 (1,54% πραγματική) και τα σπίτια σειράς +3,53% (2,51% πραγματική). Σημαντικές αυξήσεις αντίστοιχα και στη Μητροπολιτική Μπανγκόκ (π.χ. μονοκατοικίες +2,41% ετησίως) globalpropertyguide.com. Οι τιμές διαμερισμάτων έχουν ωστόσο υποχωρήσει: στο δ’ τρίμηνο του 2024 οι τιμές διαμερισμάτων αυξήθηκαν μόλις +2,46% ετησίως στη Μπανγκόκ (1,45% προσαρμοσμένο στον πληθωρισμό) globalpropertyguide.com, έναντι 7,20% το γ΄ τρίμηνο. Οι ζητούμενες τιμές ποικίλλουν ανάλογα με τη θέση: ένα διαμέρισμα 2 υπνοδωματίων κοστίζει κατά μέσο όρο ฿11,0M (~US$303.000 στο κέντρο της Μπανγκόκ έναντι ฿10,7M στο κέντρο του Πουκέτ. Αντίθετα, τα προάστια (Nonthaburi, Samut Prakan) έχουν τιμές σχεδόν στο 1/3 της τιμής της Μπανγκόκ. Οι εκτιμήσεις του κλάδου για το 2025–26 προβλέπουν μέτρια αύξηση τιμών: εκπρόσωποι κατασκευαστών εκτιμούν άνοδο ~2–5%, κυρίως λόγω αύξησης του κόστους γης.
- Συναλλαγές και Πωλήσεις: Οι πωλήσεις κατοικιών μειώθηκαν το 2024: το REIC ανέφερε μείωση 7–13% στις καταχωρημένες μεταβιβάσεις έως το γ΄ τρίμηνο 2024 (ιδιαίτερα οι μονοκατοικίες με πτώση 12,8%). Οι μεταβιβάσεις διαμερισμάτων αυξήθηκαν +5,6% την ίδια περίοδο, με συμβολή των ξένων. Οι αξίες μεταβιβάσεων μειώθηκαν κατά ~8% στις αρχές του 2024. Σε αριθμούς μονάδων, το 2024 εκτιμάται ότι θα κλείσει στις ~350.545 μεταβιβάσεις πανελλαδικά (-4,4% ετησίως). Η πρόβλεψη για το 2025 είναι 363.600 μονάδες (+3,7%), που σημαίνει σταθεροποίηση. Το υψηλό χρέος και οι περιορισμοί στη δανειοδότηση εξακολουθούν να αποτελούν εμπόδια, αλλά τα μέτρα τόνωσης (μείωση τελών) άρχισαν να μετριάζουν τις απώλειες πωλήσεων.
- Αποδόσεις Ενοικίου: Οι μεικτές αποδόσεις ενοικίων κατοικιών στην Ταϊλάνδη είναι ~6,2% (Α’ τρίμηνο 2025) globalpropertyguide.com. Τα διαμερίσματα στη Μπανγκόκ έχουν απόδοση περίπου 4–6% ανάλογα με την τοποθεσία και το μέγεθος (τα μικρότερα διαμερίσματα έχουν υψηλότερη απόδοση globalpropertyguide.com). Τα θέρετρα μπορούν να προσφέρουν αντίστοιχες αποδόσεις αν η πληρότητα παραμένει υψηλή. Οι αποδόσεις μειώθηκαν ελαφρώς (6,27% το γ’ τρίμηνο 2024 σε 6,17% το α’ τρίμηνο 2025) globalpropertyguide.com, αντανακλώντας αύξηση τιμών και σταθεροποίηση ενοικίων. Τα ενοίκια στον βιομηχανικό τομέα αυξάνονται λόγω ζήτησης – ορισμένοι κατασκευαστές καταγράφουν αύξηση ενοικίου ~5–10% ετησίως σε κορυφαίους αποθηκευτικούς/λογιστικούς χώρους.
- Βασικά Δεδομένα (Πίνακας):
| Τοποθεσία/Κατηγορία | Δείκτης | Τιμή/Τάση |
|---|---|---|
| Μπανγκόκ (Διαμέρισμα 2 υπν. στο κέντρο) | Μέση ζητούμενη τιμή (USD) | $303,209 |
| Πουκέτ (Διαμέρισμα 2 υπν., θέρετρο) | Μέση ζητούμενη τιμή (USD) | $296,134 |
| Πάταγια/Τσονμπούρι (Διαμέρισμα 2 υπν.) | Μέση ζητούμενη τιμή (USD) | $178,311 |
| Διάμεση αύξηση τιμής κατοικιών (2024) | Ετήσια μεταβολή (πανελλαδικά) | +2,5% (μονοκατ.), +3,5% (σειρά οικιών) |
| Κενές θέσεις γραφείων Μπανγκόκ (Α’ εξάμηνο 2024) | Ποσοστό κενών | 18,2% (από 16,7% το Β’ εξάμηνο 2023) bangkokpost.com |
| Κενά εμπορικών στη Μπανγκόκ (Α΄ τρ. 2025) | Ποσοστό κενών | 5,2% (υψηλότερο σε 3 χρόνια) research.jllapsites.com |
| Ξένες πωλήσεις διαμερισμάτων (Ιαν–Σεπ 2024) | Μονάδες σε ξένους | 11.036 μονάδες (+3,1% ετησίως), ~13,3% του συνόλου των μεταβιβάσεων διαμερισμάτων |
| Κύριοι ξένοι αγοραστές (Α’–Γ’ τρίμηνο 2024) | Μερίδιο εθνικότητας στις πωλήσεις διαμερισμάτων σε ξένους | Κίνα 39,7%, Μιανμάρ 9,5%, Ρωσία 7,2% |
| Πρόβλεψη αύξησης πωλήσεων βιομηχανικής γης EEC | Νέα πώληση/ενοικιάσεις σε ετήσια βάση | +4–5% ετησίως (2025–27) |
| Μειωμένα τέλη μεταβίβασης (≤7 εκ.฿) | Τέλη μεταβίβασης ιδιοκτησίας/υποθήκης | Μείωση στο 0,01% (από 2%/1%) |
(Πηγές δεδομένων: Bank of Thailand, REIC, CBRE, JLL, Global Property Guide bangkokpost.com research.jllapsites.com.)
Ξένες Επενδύσεις & Νομικό Πλαίσιο
Οι ξένοι αγοραστές αποτελούν ανέκαθεν βασικούς παίκτες στην ταϊλανδική αγορά ακινήτων, ειδικά στα διαμερίσματα και τα πολυτελή σπίτια. Οι υφιστάμενοι νόμοι απαγορεύουν την απόκτηση γης από ξένους (με εξαίρεση ειδικές περιπτώσεις, όπως μέσω BOI ή εταιρειών εγγεγραμμένων στην Ταϊλάνδη) και περιορίζουν την ξένη ιδιοκτησία διαμερισμάτων στο 49% των μονάδων ενός κτιρίου. Οι μισθώσεις (συνήθως 30 ετών) είναι διαδεδομένες για γη. Πρόσφατα, οι αρχές χαλαρώνουν τις πολιτικές για προσέλκυση FDI: μέτρο του υπουργικού συμβουλίου (2021) προσφέρει μακροχρόνιες βίζες (10 χρόνια) και «χαλαρούς» κανόνες ιδιοκτησίας γης σε εύπορους ξένους που επενδύουν σε ακίνητα στην Ταϊλάνδη. Στην πράξη, επενδυτές που πληρούν τα κριτήρια (π.χ. επένδυση ≥US$250.000 σε ακίνητα) μπορούν να αποκτήσουν δικαιώματα πέραν των συνηθισμένων περιορισμών.
Στα μέσα του 2024, το Υπουργικό Συμβούλιο της Ταϊλάνδης ενέκρινε μελέτες για ριζικότερες μεταρρυθμίσεις – συγκεκριμένα επέκταση της περιόδου μίσθωσης γης έως 99 έτη και αύξηση του ανώτατου ορίου ξένης ιδιοκτησίας διαμερισμάτων από 49% σε 75% khaosodenglish.com. Αυτές οι αλλαγές είναι ακόμη υπό εξέταση, αλλά δείχνουν κατεύθυνση φιλική προς τις επενδύσεις. Το μερίδιο των ξένων στις συνολικές πωλήσεις διαμερισμάτων κινείται στο 10–13%. Οι Κινέζοι ηγούνται της ζήτησης (σχεδόν 40% των πωλημένων μονάδων) με πρόσφατη ενίσχυση και από Μιανμάρ, Ρώσους, Ταϊβανέζους και δυτικούς αγοραστές. Ωστόσο, γεωπολιτικές και οικονομικές αναταράξεις στο εξωτερικό (όπως η επιβράδυνση της Κίνας) θα μπορούσαν να επηρεάσουν τη μελλοντική ξένη ζήτηση.
Η Ταϊλάνδη προσφέρει επίσης διάφορα κίνητρα στους ξένους επενδυτές μέσω του Γραφείου Επενδύσεων (BOI): έργα στον τουρισμό, υποδομές ή βιομηχανικές ζώνες μπορούν να επωφεληθούν από φοροαπαλλαγές και αυξήσεις στη δυνατότητα κυριότητας γης. Για παράδειγμα, έργα ακινήτων με υποστήριξη του BOI (όπως μεγάλα θέρετρα ή συγκροτήματα διαμερισμάτων με διεθνές branding) μπορεί να επιτρέπουν πλειοψηφική ξένη ιδιοκτησία υπό συγκεκριμένες συνθήκες. Επιπλέον, προγράμματα όπως η βίζα Thailand Elite και πρωτοβουλίες για ψηφιακούς νομάδες (μακροχρόνιες βίζες) συμπληρώνουν τα κίνητρα ακινήτων για προσέλκυση εύπορων συνταξιούχων και επαγγελματιών, με δυνητική ενίσχυση της πολυτελούς αγοράς.
Κρατική Πολιτική & Αναπτύξεις Υποδομών
Η ταϊλανδική κυβέρνηση στηρίζει ενεργά την αγορά ακινήτων μέσω κινήτρων και έργων υποδομής:
- Χρηματοδοτικά/Φορολογικά Κίνητρα: Εκτός από τη μείωση τελών για αγοραστές κατοικίας, οι αρχές επέκτειναν τις φοροαπαλλαγές για πρώτη κατοικία και εξετάζουν χαλάρωση κανόνων “loan-to-value” (αν και δεν έχουν εφαρμοστεί γενικά ως το 2025). Τοπικές πρωτοβουλίες (όπως επιδοτούμενη στέγαση χαμηλού εισοδήματος) βρίσκονται επίσης σε εξέλιξη. Στόχος είναι η τόνωση της κατανάλωσης: το Υπουργείο Οικονομικών εκτίμησε ότι η μείωση τελών το 2024 θα μπορούσε να οδηγήσει σε ~฿799 δις ετήσιες πωλήσεις ακινήτων και άνοδο ~1,6% στο ΑΕΠ hlbthai.com.
- Κίνητρα Βίζας & Φορολογίας: Όπως αναφέρθηκε, η Ταϊλάνδη εισήγαγε ειδικές βίζες με μεγάλη διάρκεια διαμονής και φοροαπαλλαγές (π.χ. απαλλαγή φόρου επί ξεν. εισοδήματος) για εύπορους ξένους επενδυτές. Στα τέλη 2024 και το 2025, ανακοινώθηκαν και επιπλέον κίνητρα για digital nomads και επενδυτές (π.χ. επέκταση προνομίων visa), αν και οι λεπτομέρειες βρίσκονται υπό διαμόρφωση.
- Υποδομές: Τεράστια έργα αλλάζουν τις προοπτικές ακινήτων. Κορυφαία παραδείγματα είναι η ανάπτυξη της EEC (σχέδιο αξίας ฿1,5 τρις έως το 2027 en.wikipedia.org) που χρηματοδοτεί δρόμους, υπερταχείες και “έξυπνες” πόλεις στη Ανατολική Ταϊλάνδη. Προβλέπεται η κατασκευή σιδηροδρόμου υπερταχείας που θα συνδέει Μπανγκόκ–U-Tapao–Rayong (μέσω Πάταγια) για ενίσχυση της EEC. Στην Μπανγκόκ επεκτείνονται τα αστικά μέσα μαζικής μεταφοράς (νέες γραμμές MRT, επεκτάσεις BTS), πράγμα που διευκολύνει τις μετακινήσεις και ανοίγει νέες περιοχές προαστίων για επενδύσεις. Τα αεροδρόμια επεκτείνονται: τα Don Mueang και Suvarnabhumi αυξάνουν τις εγκαταστάσεις τους, ενώ κατασκευάζεται και τρίτο διεθνές αεροδρόμιο (στη Rayong) ως μέρος της Aerotropolis κοντά στην U-Tapao. Όλες αυτές οι αναπτύξεις τείνουν να αυξάνουν τις αξίες γης κατά μήκος των διαδρομών τους.
- Οικονομική Πολιτική: Η ευρύτερη στρατηγική “Thailand 4.0” (ψηφιακός μετασχηματισμός, ανανεώσιμη ενέργεια, βιοτεχνολογία κ.ά.) επηρεάζει έμμεσα τα ακίνητα μέσω στόχευσης υψηλής τεχνολογίας και αστικής καινοτομίας. Ειδικές Οικονομικές Ζώνες στα σύνορα και στους τουριστικούς προορισμούς λαμβάνουν φορολογικά κίνητρα για ανάπτυξη. Συνολικά, η κυβερνητική πολιτική είναι αναπτυξιακή, με στόχο να καταστήσει την Ταϊλάνδη περιφερειακό κόμβο για logistics, υγεία και τεχνολογία – κάτι που μπορεί να οδηγήσει σε ζήτηση για εξειδικευμένα ακίνητα (π.χ. data centers, νοσοκομεία, βιοτεχνολογικά πάρκα).
Προβλέψεις & Ευκαιρίες (Επόμενα 3–5 Χρόνια)
Αναλυτές και φορείς αναμένουν σταδιακή ανάκαμψη και μέτρια ανάπτυξη στην αγορά ακινήτων της Ταϊλάνδης. Κύριες προβλέψεις και θεματικές περιλαμβάνουν:
- Κατοικίες: Μικρή αύξηση στις πωλήσεις και τις τιμές. Το REIC προβλέπει αύξηση μεταβιβάσεων κατοικιών κατά ~3,7% το 2025 (σε ~363.600 μονάδες). Η αύξηση των τιμών αναμένεται σε χαμηλά μονοψήφια ποσοστά· ειδικοί της αγοράς εκτιμούν ~2–5% ετησίως το 2025 (αν και ορισμένες αισιόδοξες προβλέψεις φτάνουν έως 7% σε ευνοϊκό σενάριο). Τα πιο ανθεκτικά τμήματα πιθανότατα θα είναι η προσιτή στέγαση (την οποία στοχεύει η κρατική βοήθεια) και οι κατηγορίες ακινήτων με ξένο ενδιαφέρον. Οι επενδυτές μπορεί να βρουν ευκαιρίες σε ημιτελή έργα με μεγάλες εκπτώσεις, αλλά και σε ενοικιαζόμενα διαμερίσματα κοντά σε οικονομικές ζώνες.
- Επαγγελματικά: Οι χώροι γραφείων θα παραμείνουν πρόκληση, ειδικά για παλαιότερα κτίρια στο κέντρο. Η κενότητα μπορεί να κορυφωθεί το 2025–26 και τα ενοίκια ίσως σταθεροποιηθούν ή μειωθούν ελαφρώς για τα παλαιά κτίρια. Ωστόσο, οι πύργοι υψηλής ποιότητας σε ισχυρές τοποθεσίες θα διατηρήσουν την αξία τους. Το λιανεμπόριο μπορεί να παρουσιάσει σταθερή απόδοση αν συνεχιστεί η ανάκαμψη του τουρισμού· οι κατασκευαστές ίσως δώσουν έμφαση σε εμπορικά κέντρα που προσφέρουν εμπειρία και σε σύνθετα έργα. Όπως πάντα, το τοπικό/περιφερειακό λιανεμπόριο (γειτονικά malls, μίνι μάρκετ) θα ακολουθεί τα εγχώρια εισοδήματα, ενώ τα εμπορικά κέντρα prime εξαρτώνται από ξένους τουρίστες.
- Βιομηχανικά/Logistics: Πρόκειται για τον πιο λαμπρό τομέα. Η ζήτηση για αποθήκες και εργοστάσια θα αυξηθεί με τον ρόλο της Ταϊλάνδης στις παγκόσμιες εφοδιαστικές αλυσίδες. Η πρόβλεψη της Krungsri Bank μιλά για ετήσια ανάπτυξη 4–5% στις συναλλαγές βιομηχανικής γης έως το 2027. Υπάρχουν ευκαιρίες σε νέα logistic parks, τελωνειακές αποθήκες (για e-commerce) και νέες βιομηχανικές περιοχές. Το EEC και άλλες Ειδικές Οικονομικές Ζώνες (π.χ. Northern Corridor γύρω από το Chiang Mai) προσφέρουν κίνητρα που μπορούν να αξιοποιηθούν. Οι επενδυτές πρέπει να παρακολουθούν τις τάσεις στη βιομηχανία Ηλεκτρικών Οχημάτων, ιατρικών ειδών και αγροτικής τεχνολογίας – συστάδες που αυξάνουν τη ζήτηση ακινήτων σε συγκεκριμένες περιοχές.
- Περιφερειακά Hotspots: Εκτός από τη Μπανγκόκ και το EEC, αναδυόμενες περιοχές ενδέχεται να υπεραποδώσουν. Για παράδειγμα, οι ανατολικές επαρχίες ίσως επεκταθούν πέρα από τη βαριά βιομηχανία: σχεδιαζόμενα έργα όπως το Smart Port Λαέμ Τσαμπάνγκ στη Rayong και το Map Ta Phut Free Trade Zone μπορούν να ενισχύσουν τα logistics hubs. Στον βορρά, το αναβαθμισμένο αεροδρόμιο του Chiang Mai και οι σιδηροδρομικές συνδέσεις (υπό μελέτη) θα μπορούσαν να ενισχύσουν τα ακίνητα γύρω από τους συγκοινωνιακούς διαδρόμους. Ειδικά έργα όπως η ανάπτυξη τύπου Kaesong στα σύνορα με τη Μιανμάρ ή το ταχύ τρένο προς το Λάος μπορούν μελλοντικά να ανοίξουν παραμεθόριες περιοχές σε επενδύσεις, αν και αυτά είναι πιο μακροπρόθεσμα.
- Ξένες & Εξειδικευμένες Αγορές: Αν περάσουν οι προτεινόμενες νομικές μεταρρυθμίσεις, θα αναμένεται κύμα ξένης δραστηριότητας. Νόμος για μίσθωση 99 ετών ή ποσοστό 75% σε condos θα αυξήσει πιθανότατα τις αγορές condos και πολυτελών κατοικιών από ξένους. Παράλληλα, κατηγορίες όπως κοινότητες για ηλικιωμένους (λόγω γήρανσης του πληθυσμού), φοιτητική στέγαση κοντά στα πανεπιστήμια της Μπανγκόκ και co-living για τη νεανική ψηφιακή εργατική δύναμη μπορεί να αναπτυχθούν. Ο τομέας κέντρων δεδομένων ήδη επεκτείνεται (νέα data centers στη Μπανγκόκ, EEC) καθώς η Ταϊλάνδη στοχεύει σε ρόλο ψηφιακού κόμβου – ακίνητα συνδεδεμένα με τεχνολογικές υποδομές αποτελούν δυνητική περιοχή ανάπτυξης.
Κίνδυνοι: Οι βασικές αβεβαιότητες περιλαμβάνουν διατηρούμενα υψηλά επιτόκια (που αυξάνουν το κόστος δανεισμού), επίπεδα χρέους νοικοκυριών και την υγεία των κυριότερων οικονομιών-πηγών (Κίνα, Ρωσία). Πολιτικές αλλαγές ή γεωπολιτικές συγκρούσεις μπορεί να αποτρέψουν επενδύσεις. Η υπερπροσφορά παραμένει κίνδυνος σε condos και ξενοδοχεία – αν η ζήτηση απογοητεύσει, οι τιμές μπορεί να σταθεροποιηθούν ή να μειωθούν. Ο ρυθμός ολοκλήρωσης δημόσιων έργων (καθυστερήσεις υποδομών) θα επηρεάσει επίσης την ανάπτυξη.
Συνοψίζοντας, η αγορά ακινήτων της Ταϊλάνδης το 2025–2028 αναμένεται να δει σταθερή αλλά χωρίς εντυπωσιακές επιδόσεις ανάπτυξη συνολικά, με διαφορές ανά τομέα και περιοχή. Οι επενδυτές πρέπει να είναι επιλεκτικοί: οι αμυντικές επιλογές περιλαμβάνουν βιομηχανικά/logistics ακίνητα και βασικά assets στη Μπανγκόκ, ενώ ο τουρισμός και τα πολυτελή condos έχουν υψηλότερο ρίσκο. Οι διαρκείς μεταρρυθμίσεις και η βελτίωση των υποδομών θα βελτιώσουν σταδιακά το περιβάλλον, ενώ τυχόν νέες πολιτικές (όπως φορολογικές αλλαγές ή απελευθέρωση της ιδιοκτησίας) μπορούν να πυροδοτήσουν νέο επενδυτικό ενδιαφέρον.
Πηγές: Εκθέσεις της Κυβέρνησης Ταϊλάνδης και του κλάδου (REIC, BOT), CBRE Thailand, JLL, Global Property Guide bangkokpost.com research.jllapsites.com krungsri.com, ειδησεογραφικά μέσα και αναλύσεις αγοράς khaosodenglish.com.
