Προοπτικές της Αγοράς Ακινήτων στις Η.Π.Α. το 2025 και μετέπειτα

Εισαγωγή

Μετά από αρκετά ταραγμένα χρόνια, η αγορά ακινήτων των ΗΠΑ το 2025 εισέρχεται σε μια νέα φάση με σταθεροποιητικές τάσεις και συγκρατημένη αισιοδοξία. Τόσο ο οικιστικός όσο και ο εμπορικός τομέας έχουν αντέξει τους κραδασμούς της πανδημίας, τις ταχείες αυξήσεις των επιτοκίων και τον υψηλό πληθωρισμό. Καθώς κοιτάμε το 2025 και τα επόμενα χρόνια, βρίσκουμε μια στεγαστική αγορά που εξακολουθεί να έχει έλλειψη προσφοράς αλλά βελτιώνεται σταδιακά, και ένα εμπορικό τοπίο όπου ορισμένοι τομείς (όπως η βιομηχανική και η πολυκατοικιακή αγορά) παραμένουν ανθεκτικοί, ενώ άλλοι (ιδίως τα γραφεία) αγωνίζονται για ανάκαμψη. Τα επιτόκια, τα οποία εκτινάχθηκαν σε υψηλά πολλών δεκαετιών, αναμένεται να μετριαστούν ελαφρώς, επηρεάζοντας τη συμπεριφορά των αγοραστών και τις επενδυτικές στρατηγικές. Αυτή η έκθεση παρέχει μια ολοκληρωμένη ανασκόπηση των τρεχουσών τάσεων και προβλέψεων έως το 2028, καλύπτοντας τον οικιστικό και εμπορικό τομέα ακινήτων, τις περιφερειακές δυναμικές, τους βασικούς παράγοντες, καθώς και τους κινδύνους και τις ευκαιρίες που αντιμετωπίζουν οι επενδυτές.

Βασικά σημεία: Οι τιμές των κατοικιών εθνικά έχουν σταθεροποιηθεί από τη ραγδαία αύξηση του 2020–2022 και πλέον αυξάνονται με πολύ πιο αργούς ρυθμούς (με κάποιους αναλυτές να προβλέπουν ακόμη και μικρή πτώση το 2025) zillow.com. Ο όγκος πωλήσεων παραμένει κάτω από τα προ πανδημίας επίπεδα, αλλά αναμένεται να αυξηθεί καθώς τα επιτόκια στεγαστικών δανείων μειώνονται και αυξάνεται η προσφορά realestatenews.com. Οι τομείς του εμπορικού ακινήτου παρουσιάζουν διαφορές: τα βιομηχανικά και πολυκατοικιακά ακίνητα συνεχίζουν να επωφελούνται από ισχυρή ζήτηση, τα καταστήματα απολαμβάνουν χαμηλές κενές θέσεις, ενώ ο τομέας των γραφείων αντιμετωπίζει αυξημένα κενά, αν και ίσως κοντά στο χαμηλότερο σημείο του cbre.com cbre.com. Σε όλη τη χώρα, οι αγορές της Sun Belt και άλλες οικονομικά προσιτές περιοχές πρωτοστατούν στην ανάπτυξη, ενώ κάποιες υπερθερμασμένες περιοχές προσαρμόζονται μέσα από ήπιες διορθώσεις τιμών nar.realtor. Δημογραφικές τάσεις (όπως οι Millennials που φθάνουν σε κύρια ηλικιακά έτη για απόκτηση κατοικίας), τεχνολογικές αλλαγές (όπως η εξ αποστάσεως εργασία και το ηλεκτρονικό εμπόριο), και οι μακροοικονομικές συνθήκες θα διαμορφώσουν το τοπίο των ακινήτων τα επόμενα χρόνια. Στις παρακάτω ενότητες, εξετάζουμε αναλυτικά κάθε πτυχή, με προοπτική έως το 2028 για διάφορους τομείς και περιοχές.

Ι. Τάσεις Οικιστικών Ακινήτων (2025)

Τιμές Κατοικιών και Όγκος Πωλήσεων

Η ταχεία αύξηση των τιμών κατοικίας στα χρόνια της πανδημίας έδωσε τη θέση της σε μια περίοδο πολύ αργότερης ανάπτυξης το 2024–2025. Σε εθνικό επίπεδο, οι τιμές κατοικιών βρίσκονται κοντά σε ιστορικά υψηλά, αλλά αυξάνονται μόνο μετρίως. Στο πρώτο τρίμηνο του 2025, η διάμεση τιμή υπάρχουσας μονοκατοικίας ήταν περίπου $402.300, αυξημένη κατά 3,4% σε σχέση με πέρυσι nar.realtor. Αυτό απέχει πολύ από τα διψήφια ετήσια ποσοστά αύξησης του 2021–2022. Μόλις το 11% των μητροπολιτικών αγορών παρουσίασε διψήφια αύξηση τιμών στις αρχές του 2025 (σε σχέση με 14% στα τέλη του 2024) nar.realtor, και περίπου το 17% των αγορών είδε πτώσεις τιμών σε ετήσια βάση στο Α’ τρίμηνο 2025 nar.realtor. Ορισμένες αγορές που προηγουμένως είχαν μεγάλη ζήτηση – όπως οι Boise, Las Vegas, Salt Lake City, San Francisco και Seattle – είχαν πτώσεις τιμών τα τελευταία ένα-δύο χρόνια, αλλά τώρα ανακάμπτουν καθώς οι αγοραστές προσαρμόζονται στις νέες συνθήκες nar.realtor. Αντίθετα, λίγες αγορές που εξακολουθούν να βλέπουν πτώση τιμών (όπως οι Austin, TX· San Antonio, TX· Huntsville, AL· Myrtle Beach, SC, και κάποιες αγορές της Φλόριντα) έχουν ισχυρή ανάπτυξη θέσεων εργασίας και αναμένεται να σταθεροποιηθούν και να ανακάμψουν σύντομα nar.realtor. Γενικά, οικονομικά προσιτές περιοχές με υγιή οικονομική και πληθυσμιακή ανάπτυξη παρουσιάζουν τη μεγαλύτερη αντοχή στις τιμές, ενώ ορισμένες ακριβές παράκτιες αγορές είναι σταθερές ή ελαφρώς ανοδικές, αντικατοπτρίζοντας τα όρια της προσιτότητας nar.realtor.

Ο όγκος πωλήσεων κατοικιών έχει παραμείνει χαμηλός τα δύο τελευταία χρόνια, κυρίως λόγω της αύξησης των επιτοκίων στεγαστικών δανείων. Οι υπάρχουσες πωλήσεις κατοικιών το 2023–2024 έπεσαν στα χαμηλότερα επίπεδα των τελευταίων 30 ετών (παραμένοντας κοντά στις 4 εκατ. ετησίως), καθώς πολλοί αγοραστές αποκλείστηκαν λόγω τιμών και οι εν δυνάμει πωλητές προτίμησαν να παραμείνουν στα χαμηλότοκα σπίτια τους nar.realtor realestatenews.com. Παρ’ όλα αυτά, υπάρχουν σημάδια καμπής. Η Εθνική Ένωση Μεσιτών (NAR) αναφέρει ότι οι εκκρεμείς πωλήσεις κατοικιών στα τέλη του 2024 αυξήθηκαν ελαφρώς σε ετήσια βάση nar.realtor, ενώ το απόθεμα κατοικιών προς πώληση – τόσο νέων όσο και υφιστάμενων – άρχισε να αυξάνεται σταδιακά μετά από μακρά περίοδο ξηρασίας nar.realtor. Η καταπιεσμένη ζήτηση είναι σημαντική: ο πληθυσμός των ΗΠΑ αυξήθηκε κατά 70 εκατομμύρια από το 1995, ωστόσο οι ετήσιες πωλήσεις κατοικιών παραμένουν περίπου όσες και το 1995 nar.realtor. Αυτό υποδηλώνει ότι πολλά νοικοκυριά ανέβαλαν την αγορά τους και ίσως επιστρέψουν όταν βελτιωθούν οι συνθήκες. Πράγματι, ο επικεφαλής οικονομολόγος της NAR προβλέπει ανάκαμψη της δραστηριότητας: μετά από δύο πολύ αδύναμες χρονιές, οι πωλήσεις υφιστάμενων κατοικιών για το 2025 αναμένεται να αυξηθούν κατά περίπου 6%, ενώ οι πωλήσεις νέων κατοικιών θα αυξηθούν περίπου κατά 10% realestatenews.com. Άλλες εκτιμήσεις είναι πιο συγκρατημένες – για παράδειγμα, η Zillow προβλέπει ότι οι πωλήσεις θα αυξηθούν μόνο κατά 1,4% το 2025 (στις ~4,12 εκατ. κατοικίες) zillow.com –, αλλά η συναίνεση είναι πως οι πωλήσεις θα κινηθούν ανοδικά το 2025 αντί να μειωθούν περαιτέρω. Προχωρώντας, όπως συζητείται στην ενότητα των προβλέψεων, οι περισσότεροι αναλυτές αναμένουν ότι οι πωλήσεις θα συνεχίσουν μια σταδιακή ανάκαμψη έως το 2026–2028, εφόσον μειωθούν τα επιτόκια και αυξηθεί η νέα δόμηση (βλ. Προβλέψεις στην Ενότητα VII).

Προσφορά Κατοικιών και Επίπεδα Αποθέματος

Το απόθεμα κατοικιών – ο αριθμός σπιτιών προς πώληση – παραμένει χρόνια χαμηλό τα τελευταία έτη, διατηρώντας τις τιμές ψηλά παρά τα υψηλά επιτόκια. Τα καλά νέα είναι πως το απόθεμα επιτέλους βελτιώνεται από τα ιστορικά χαμηλά. Το Realtor.com αναφέρει ότι ο αριθμός κατοικιών προς πώληση στα τέλη του 2024 ήταν ο υψηλότερος από το 2019, χάρη σε περισσότερες νέες κατασκευές και ελαφρώς μεγαλύτερη διάρκεια ανάρτησης αγγελιών realtor.com. Παρ’ όλα αυτά, η αγορά απέχει από την ισορροπία: το εθνικό απόθεμα στα τέλη του 2024 ήταν περίπου 20% κάτω από τον μέσο όρο 2017–2019 για εκείνη την εποχή realtor.com. Με λίγα λόγια, είναι μια «κατάσταση μισογεμάτο ή μισοάδειο ποτήρι» – οι συνθήκες βελτιώνονται, αλλά οι αγοραστές σε πολλές περιοχές εξακολουθούν να έχουν περιορισμένες επιλογές. Σημαντικό είναι ότι υπάρχει ξεκάθαρη περιφερειακή διακύμανση στην ανάρρωση του αποθέματος. Οι περιοχές του Νότου και της Δύσης είχαν τη μεγαλύτερη πρόοδο προς τα προ της πανδημίας επίπεδα αποθέματος, ενώ Μέση Δύση και Βορειοανατολικές Πολιτείες παραμένουν πιο περιορισμένες realtor.com. Αυτό πιθανότατα αντικατοπτρίζει τον υψηλότερο ρυθμό νέων κατασκευών και εισροής μεταναστών στις αγορές της Sun Belt (μεγαλύτερη νέα προσφορά), ενώ πολλές μεσοδυτικές και βορειοανατολικές αγορές είχαν λιγότερες νέες κατασκευές και περισσότερους ιδιοκτήτες που παραμένουν στα σπίτια τους.

Σε ευρύτερη κλίμακα, η αγορά κατοικιών των ΗΠΑ εξακολουθεί να αντιμετωπίζει διαρθρωτική έλλειψη σπιτιών. Πρόσφατη ανάλυση της Zillow εκτιμά ότι η χώρα είναι περίπου 4,5 εκατομμύρια σπίτια κάτω από το «υγιές» απόθεμα businessinsider.com. Οι κατασκευαστές έχουν αυξήσει τις παραγωγές τα τελευταία χρόνια – οι ενάρξεις κατοικιών έφτασαν στα υψηλότερα επίπεδα από το 2006 – όμως η έλλειψη εργατικού δυναμικού, τα υψηλά κόστη υλικών και οι πολεοδομικοί περιορισμοί δεν επιτρέπουν ταχεία ενίσχυση της προσφοράς. Το 2024, οι ενάρξεις κατασκευών άρχισαν να περιορίζονται λόγω του υψηλότερου κόστους χρηματοδότησης για τους κατασκευαστές. Προχωρώντας, η Fannie Mae αναμένει μικρή μείωση των ενάρξεων κατοικιών το 2025, με νέα αύξηση το 2026 καθώς ανακάμπτει η ζήτηση businessinsider.com. Ο Σύνδεσμος Τραπεζικών Στεγαστικών Δανείων (MBA) προβλέπει παρόμοια ότι οι νέες κατασκευές θα παραμείνουν περίπου στα ίδια επίπεδα το 2025 και θα αυξάνονται σταδιακά μετά businessinsider.com. Αυτό σημαίνει ότι η βελτίωση της προσφοράς θα είναι σταδιακή – αποτρέποντας μεν την ταχεία εκτόξευση τιμών, αλλά όχι αρκετή για να καλυφθεί το έλλειμμα άμεσα.

Ένας σημαντικός παράγοντας που περιορίζει το υπάρχον απόθεμα κατοικιών είναι το λεγόμενο “lock-in effect” (φαινόμενο εγκλωβισμού). Εκατομμύρια τωρινοί ιδιοκτήτες κατοικιών εξασφάλισαν 30ετή στεγαστικά δάνεια με εξαιρετικά χαμηλά επιτόκια (συχνά 3% ή και χαμηλότερα) κατά την περίοδο 2020–2021. Με τα τρέχοντα στεγαστικά επιτόκια να κυμαίνονται τώρα γύρω στο 6–7%, αυτοί οι ιδιοκτήτες αντιμετωπίζουν ένα μεγάλο «πέναλτι» αν πουλήσουν και αγοράσουν νέα κατοικία με τα σημερινά επιτόκια. Ως εκ τούτου, πολλοί επιλέγουν να μην μετακινηθούν, γεγονός που διατηρεί το απόθεμα μεταπώλησης εκτός αγοράς. Ο Lawrence Yun της NAR επισημαίνει ότι αυτό το φαινόμενο εγκλωβισμού έχει αποτελέσει τροχοπέδη για την προσφορά, αλλά αναμένεται να μειωθεί με την πάροδο του χρόνου, καθώς τα γεγονότα της ζωής αναπόφευκτα προκαλούν μετακινήσεις (κάθε χρόνο υπάρχουν εκατομμύρια γάμοι, διαζύγια, γεννήσεις, επαγγελματικές μετακινήσεις και συνταξιοδοτήσεις που θα οδηγήσουν σε πωλήσεις, παρά τα επιτόκια) nar.realtor. Επιπλέον, αν τα επιτόκια στεγαστικών δανείων μειωθούν, περισσότεροι από αυτούς τους ιδιοκτήτες θα είναι διατεθειμένοι να καταχωρήσουν τα σπίτια τους προς πώληση. Μάλιστα, εφόσον τα επιτόκια υποχωρήσουν σε πιο “φυσιολογικά” επίπεδα τα επόμενα χρόνια (π.χ. 5% ή χαμηλότερα), οι ειδικοί προβλέπουν κύμα συσσωρευμένων πωλητών να εισέρχεται τελικά στην αγορά, διευκολύνοντας την έλλειψη αποθέματος businessinsider.com.

Τάσεις Ενοικίων και Αγορά Ενοικιαζόμενης Κατοικίας

Η αγορά ενοικίων εκτινάχθηκε αμέσως μετά την πανδημία, με τις τιμές ενοικίων να ανεβαίνουν με τον ταχύτερο ρυθμό των τελευταίων δεκαετιών το 2021–2022. Έκτοτε, η αύξηση των ενοικίων έχει επιβραδυνθεί σημαντικά, καθώς καταφθάνει μια πληθώρα νέων διαμερισμάτων στην αγορά και τα όρια οικονομικής προσιτότητας φτάνουν στα όριά τους. Αρχές του 2025, η εθνική αύξηση ενοικίων είναι μέτρια – περίπου στα ίδια ή ελαφρώς χαμηλότερα από τον γενικό πληθωρισμό. Για παράδειγμα, το μέσο ζητούμενο ενοίκιο στις ΗΠΑ τον Μάιο 2025 αυξήθηκε μόλις κατά 1,0% σε ετήσια βάση yardimatrix.com, μια απότομη επιβράδυνση σε σχέση με τις ετήσιες αυξήσεις 10–15% που είδαμε λίγα χρόνια νωρίτερα. Τα στοιχεία της RealPage δείχνουν ότι τα πραγματικά ενοίκια αυξήθηκαν μόλις 1,1% το χρόνο που έληξε τον Μάρτιο του 2025, η υψηλότερη ετήσια αύξηση εδώ και πάνω από ένα χρόνο, αλλά εξακολουθεί να αποτελεί πολύ συγκρατημένο ποσοστό realpage.com. Αυτή η «ψύξη» αντικατοπτρίζει την αυξημένη προσφορά: οι κατασκευαστές ολοκλήρωσαν ένα κύμα νέων μονάδων πολυκατοικιών το 2023–2024 – το υψηλότερο επίπεδο νέων παραδόσεων διαμερισμάτων από τη δεκαετία του 1980 mf.freddiemac.com. Με περισσότερες επιλογές διαθέσιμες, οι ενοικιαστές έχουν αποκτήσει διαπραγματευτική ισχύ και οι ιδιοκτήτες σε πολλές πόλεις αναγκάζονται να προσφέρουν εκπτώσεις ή παραχωρήσεις για να γεμίσουν τα διαμερίσματά τους.

Παρά αυτή την έκρηξη κατασκευής, η ζήτηση για ενοικιαζόμενα παραμένει ισχυρή, αποτρέποντας το ενδεχόμενο σοβαρού κορεσμού στη συντριπτική πλειονότητα της αγοράς. Ο εθνικός δείκτης κενών ενοικιαζόμενων ήταν 7,1% το α’ τρίμηνο 2025, ελαφρώς αυξημένος από το 6,6% ένα χρόνο νωρίτερα advisorperspectives.com. Με άλλα λόγια, τα κενά διαμερίσματα έχουν αυξηθεί ελαφρώς, αλλά παραμένουν χαμηλά σε ιστορικό επίπεδο (για σύγκριση, οι κενότητες ενοικιαζόμενων διαμορφώνονταν τακτικά στο 8–10% στα τέλη της δεκαετίας του 2010). Πολλά από τα νέα διαμερίσματα απορροφώνται, έστω με πιο αργό ρυθμό, επειδή η θεμελιώδης ζήτηση παραμένει ισχυρή – η αγορά εργασίας στις ΗΠΑ αυξήθηκε, οι νέοι ενήλικες εξακολουθούν να δημιουργούν νέα νοικοκυριά, και το υψηλό κόστος αγοράς κατοικίας διατηρεί περισσότερους ανθρώπους στη δεξαμενή ενοικιαστών. Η Freddie Mac επισημαίνει ότι η ζήτηση για πολυκατοικίες παραμένει “εξαιρετική”, αλλά το ιστορικά υψηλό νέο απόθεμα κρατά την αύξηση των ενοικίων συγκρατημένη και τα ποσοστά κενών ενοικιασμένων υπερυψωμένα σε ορισμένες περιοχές mf.freddiemac.com mf.freddiemac.com. Το 2024, ο εθνικός δείκτης κενών διαμερισμάτων κυμάνθηκε περίπου στο 6%, και **η βασική πρόβλεψη της Freddie Mac βλέπει τον δείκτη κενών να άγγιζει το 6,2% το 2025 καθώς ακόμα περισσότερες νέες μονάδες εισέρχονται στην αγορά mf.freddiemac.com. Ωστόσο, αυτό αναμένεται να αποτελέσει το ανώτατο σημείο – καθώς η κατασκευή επιβραδύνεται λόγω των υψηλότερων επιτοκίων, ο αγωγός προσφοράς θα μειωθεί. Πράγματι, **οι κατασκευαστές πολυκατοικιών κάνουν πίσω – οι νέες εκκινήσεις το 2025 προβλέπεται να πέσουν πολύ κάτω από τα προ-πανδημικά μέσα επίπεδα (περίπου 30% χαμηλότερα, σύμφωνα με την CBRE) cbre.com. Μέχρι τα τέλη του 2025 και έπειτα, ο ρυθμός νέων παραδόσεων θα μετριαστεί, επιτρέποντας στην αγορά διαμερισμάτων να σφίξει ξανά.

Οι προβλέψεις για τις τιμές ενοικίων αντικατοπτρίζουν αυτή τη δυναμική. Οι τελευταίες προβλέψεις της Zillow δείχνουν ότι τα ενοίκια μονοκατοικιών αναμένεται να αυξηθούν κατά περίπου 3,2% το 2025 και τα ενοίκια πολυκατοικιών (διαμερισμάτων) κατά περίπου 2,1% zillow.com. Ομοίως, η Freddie Mac προβλέπει εθνική αύξηση ενοικίων περίπου 2,2% το 2025, λίγο χαμηλότερα από τον μακροπρόθεσμο μέσο όρο mf.freddiemac.com. Αυτές οι μέτριες αυξήσεις το 2025 αποτελούν πραγματικά μια άνοδο σε σχέση με το 2024, όταν η αύξηση ενοικίων έφτασε στο χαμηλότερο σημείο της (κοντά στο μηδέν σε πολλές πόλεις). Με άλλα λόγια, τα ενοίκια δεν ανεβαίνουν πλέον ραγδαία, αλλά συνεχίζουν να αυξάνονται σταδιακά με βιώσιμο ρυθμό. Αξίζει να σημειωθεί ότι οι τάσεις στα ενοίκια διαφέρουν ανά τμήμα αγοράς: τα ενοίκια μονοκατοικιών (σπίτια προς ενοικίαση) έχουν ισχυρότερη ζήτηση και αύξηση ενοικίων σε σχέση με τις πολυκατοικίες, εν μέρει επειδή πολλές οικογένειες που δεν μπορούν να αγοράσουν κατοικία αναζητούν προάστια προς ενοικίαση zillow.com. Αυτό τροφοδοτεί το επενδυτικό ενδιαφέρον για χαρτοφυλάκια μονοκατοικιών προς ενοικίαση.

Κοιτώντας πέρα από το 2025, πολλοί αναλυτές εκτιμούν ότι η αύξηση των ενοικίων θα παραμείνει μέτρια το 2026 και θα μπορούσε να επιταχυνθεί ξανά το 2027–2028, μόλις απορροφηθεί το τρέχον κύμα κατασκευής. Μια επιστροφή στους ιστορικούς μέσους όρους αύξησης ενοικίων (περίπου 3% ετησίως) είναι πιθανή στο δεύτερο μισό της δεκαετίας mf.freddiemac.com. Μάλιστα, ορισμένες περιοχές παρουσιάζουν ήδη υπεραπόδοση: για παράδειγμα, πόλεις της Sun Belt και του Midwest συνεχίζουν να σημειώνουν υψηλότερες αυξήσεις ενοικίων λόγω έντονης δημογραφικής και εργασιακής ανάπτυξης arbor.com. Συνολικά, τα θεμελιώδη μεγέθη της αγοράς ενοικίων (ανάπτυξη απασχόλησης, δημογραφικά στοιχεία) παραμένουν ισχυρά, αλλά η ισορροπία προσφοράς–ζήτησης θα διαμορφώσει τις μελλοντικές αυξήσεις. Βραχυπρόθεσμα, η έντονη προσφορά είναι το βασικό στοιχείο – διατηρώντας τα ενοίκια υπό έλεγχο και δίνοντας στους ενοικιαστές περισσότερες επιλογές. Μέχρι το 2026–2028, αν όπως αναμένεται η κατασκευή περιοριστεί, οι ιδιοκτήτες ενδέχεται να ανακτήσουν διαπραγματευτική ισχύ τιμών ενοικίων, κυρίως σε αγορές με αυξανόμενη απασχόληση και περιορισμένη νέα οικιστική ανάπτυξη.

II. Τάσεις Εμπορικών Ακινήτων ανά Τομέα

Ενώ τα οικιστικά ακίνητα μονοπωλούν τα πρωτοσέλιδα, ο τομέας των εμπορικών ακινήτων (CRE) είναι ένα τεράστιο τοπίο που περιλαμβάνει κτίρια γραφείων, εμπορικά κέντρα, βιομηχανικές αποθήκες, διαμερίσματα, ξενοδοχεία, data centers και άλλα. Οι προοπτικές για τα εμπορικά ακίνητα το 2025 είναι έντονα τομεακές, με την απόδοση να διαφέρει σημαντικά ανά τύπο ακινήτου. Παρακάτω παρουσιάζονται οι τάσεις στους βασικούς τομείς – Γραφεία, Λιανική, Βιομηχανικά και Πολυκατοικίες – που μαζί αποτελούν το μεγαλύτερο μέρος της αγοράς εμπορικών ακινήτων των ΗΠΑ. Παρουσιάζουμε τις τρέχουσες συνθήκες και τι να αναμένετε τα επόμενα χρόνια για τον καθένα:

Τομέας Γραφείων

Η αγορά γραφείων είναι ο πιο δοκιμαζόμενος τομέας εμπορικών ακινήτων από την εποχή της πανδημίας. Η άνοδος της απομακρυσμένης και υβριδικής εργασίας έχει μειώσει διαρθρωτικά τη ζήτηση για χώρο γραφείων σε πολλές πόλεις, οδηγώντας σε αυξημένα ποσοστά κενών ενοικιαζόμενων και πτώση των αξιών ακινήτων σε αυτό το τμήμα. Τα έτη 2024–25, πολλοί πύργοι γραφείων στα κέντρα των πόλεων, ειδικά παλαιότερα κτίρια, παλεύουν με χαμηλή πληρότητα. Το εθνικό ποσοστό κενών γραφειακών χώρων καταγράφει ιστορικά υψηλά επίπεδα – περίπου 18–19% των γραφειακών χώρων είναι κενά κατά μέσο όρο – και σε ορισμένες μεγάλες μητροπολιτικές αγορές το ποσοστό ξεπερνά το 20% cbre.com cbre.com. Χώροι sublease (γραφεία που οι εταιρείες μισθώνουν αλλά προσπαθούν να υπεκμισθώσουν λόγω πλεονάζουσας χωρητικότητας) παραμένουν επίσης άφθονοι. Αυτές οι συνθήκες επιφέρουν σημαντική πτωτική πίεση στα ενοίκια “κοινών” γραφείων και έχουν προκαλέσει κύμα πιέσεων για ιδιοκτήτες γραφείων που λήγουν σύντομα τα δάνειά τους. Συνοπτικά, ο τομέας γραφείων βρίσκεται σε καθοδικό κύκλο.

Παρ’ όλα αυτά, υπάρχουν ενδείξεις ότι η αγορά γραφείων αρχίζει να «πιάνει πάτο» και εισέρχεται σε αργό κύκλο ανάκαμψης. Σύμφωνα με το outlook της CBRE για το 2025, η δραστηριότητα εκμισθώσεων γραφείων άρχισε να αυξάνεται το 2024 και αναμένεται περαιτέρω βελτίωση το 2025, έστω και μετριοπαθώς cbre.com. Προβλέπουν αύξηση 5% στη συνολική δραστηριότητα εκμισθώσεων γραφείων το 2025, κάτι που θα θεωρούνταν θετική αντιστροφή μετά από αρκετά χρόνια συρρίκνωσης cbre.com. Κρίσιμης σημασίας, η νέα κατασκευή γραφείων έχει ουσιαστικά σταματήσει, κάτι που θα βοηθήσει να περιοριστεί περαιτέρω υπερπροσφορά cbre.com. Καθώς οι εταιρείες προσαρμόζονται στην υβριδική εργασία, πολλές καταλήγουν ότι εξακολουθούν να χρειάζονται φυσικά γραφεία για συνεργασία και εταιρική κουλτούρα, πιθανόν με λιγότερο χώρο ανά εργαζόμενο ή σε διαφορετικές τοποθεσίες. Το κλίμα από την πλευρά των χρηστών αλλάζει σταδιακά από καθαρή συρρίκνωση προς σταθεροποίηση και επιλεκτική επέκταση, σύμφωνα με έρευνες του κλάδου cbre.com. Πολλοί μισθωτές ανανεώνουν συμβόλαια (συχνά με μικρότερο χώρο ή μεταφορά σε καλύτερης ποιότητας γραφεία), κάτι που σταθεροποιεί την πληρότητα.

Ένα ξεκάθαρο τάση είναι η διχοτόμηση της αγοράς γραφείων: τα νεότερα, υψηλής ποιότητας (“Κατηγορίας Α”) κτίρια γραφείων με εξαιρετικές ανέσεις εμφανίζουν πολύ πιο ισχυρή ζήτηση σε σχέση με τα παλαιότερα, ξεπερασμένα κτίρια. Ο πρωτοκλασάτος χώρος γραφείων – τα κορυφαία κτίρια κάθε αγοράς – γίνεται πραγματικά σπάνιος σε κάποιες πόλεις, καθώς οι ενοικιαστές συσπειρώνονται στα καλύτερα ακίνητα cbre.com. Η CBRE ορίζει ως prime office τα καλύτερα κτίρια· αναμένει ότι η κενότητα σε πρωτοκλασάτους χώρους γραφείων θα πέσει ξανά στα προ-πανδημικά επίπεδα (~8% κενότητα) μέχρι το 2027 λόγω αυτής της φυγής προς την ποιότητα cbre.com. Αντίθετα, τα γραφεία χαμηλότερης ποιότητας πιθανότατα θα συνεχίσουν να δυσκολεύονται και ίσως χρειαστεί να αλλάξουν χρήση (κάποια μπορεί να μετατραπούν σε κατοικίες ή άλλες χρήσεις, αν και η μετατροπή συχνά είναι περίπλοκη). Συνολικά, η κενότητα στα γραφεία προβλέπεται να «αγγίξει ταβάνι» περίπου στο 19% πανεθνικά και έπειτα να μειώνεται σταδιακά καθώς η οικονομία αναπτύσσεται και ο υπερβάλλων χώρος απορροφάται αργά cbre.com. Αναμένουμε μόνο μια σταθερή και όχι ραγδαία ανάκαμψη στην αγορά γραφείων: ακόμα και το 2027, οι περισσότεροι αναλυτές δεν προβλέπουν επάνοδο της ζήτησης στα προ του 2020 επίπεδα, αλλά ίσως το χειρότερο της ύφεσης να έχει περάσει. Οι επενδυτές προσεγγίζουν τον κλάδο με προσοχή· υπάρχουν ευκαιρίες για απόκτηση προβληματικών ακινήτων γραφείων σε μεγάλες εκπτώσεις, αλλά ο επενδυτικός κίνδυνος είναι υψηλός εκτός εάν επικεντρωθεί κανείς σε σύγχρονα ακίνητα σε καίριες τοποθεσίες που παρουσιάζουν μεγαλύτερη ανθεκτικότητα.

Κλάδος Λιανικού Εμπορίου

Ο κλάδος ακινήτων λιανικού εμπορίου – που περιλαμβάνει εμπορικά κέντρα, λωρίδες καταστημάτων, μεγάλα καταστήματα και καταστήματα σε κεντρικούς δρόμους – έχει ανακάμψει εντυπωσιακά από τα χαμηλά της πανδημίας. Τα πρώτα lockdown λόγω COVID είχαν σκληρό πλήγμα στο φυσικό λιανεμπόριο, επιταχύνοντας το ξεκαθάρισμα των πιο αδύναμων λιανεμπόρων. Ωστόσο, όσοι επέζησαν βρέθηκαν σε ένα τοπίο με πολύ περιορισμένη νέα προσφορά και μειωμένο ανταγωνισμό. Ως αποτέλεσμα, τα θεμελιώδη μεγέθη των ακινήτων λιανικού εμπορίου το 2025 είναι ίσως τα υγιέστερα εδώ και χρόνια. Το εθνικό ποσοστό κενότητας λιανικής είναι κάτω του 5%, το χαμηλότερο μεταξύ όλων των βασικών κατηγοριών εμπορικών ακινήτων cbre.com cbre.com. Σε πολλές αγορές, οι ποιοτικοί χώροι λιανικού εμπορίου (ιδίως όσοι βρίσκονται σε καλά τοποθετημένα προάστια ή λωρίδες με σούπερ μάρκετ anchor) είναι πλήρως μισθωμένοι. Ένας λόγος είναι ότι σχεδόν κανένας νέος χώρος λιανικού εμπορίου δεν έχει κατασκευαστεί τα τελευταία χρόνια, οπότε η ζήτηση έφτασε την προσφορά. Οι κατασκευαστές παραμένουν επιφυλακτικοί ως προς τα νέα έργα λιανικής (εν μέρει λόγω της απειλής του ηλεκτρονικού εμπορίου), κάτι που σημαίνει πως τα υπάρχοντα κέντρα έχουν ελάχιστο ανταγωνισμό από νέα έργα cbre.com.

Συνεπώς, τα ενοίκια λιανικής αρχίζουν να αυξάνονται μετά από μια μακρά περίοδο στασιμότητας. Οι ιδιοκτήτες σε καίριες τοποθεσίες έχουν ξανακερδίσει διαπραγματευτική ισχύ – τα ζητούμενα ενοίκια για τους χώρους λιανικής αναμένεται να αυξηθούν το 2025 λόγω της χαμηλής διαθεσιμότητας cbre.com. Πολλοί λιανέμποροι, ειδικά εθνικές αλυσίδες, υπογράφουν πλέον μακροχρόνια μισθωτήρια συμβόλαια για να «κλειδώσουν» τα επιθυμητά σημεία πριν ανέβουν κι άλλο τα ενοίκια cbre.com. Σημαντικό είναι ότι η απόδοση των ακινήτων λιανικής διαφέρει ανάλογα με το format. Ανοιχτά τοπικά και κοινοτικά εμπορικά κέντρα (συχνά με anchor σούπερ μάρκετ ή βασικά αγαθά) έχουν ευημερήσει και εμφανίζουν υψηλές πληρότητες, ενώ κάποια παλαιότερα κλειστά malls εξακολουθούν να αντιμετωπίζουν δυσκολίες, εκτός εάν έχουν αναπτυχθεί ή επανατοποθετηθεί. Παρ’ όλα αυτά, ακόμα και τα malls είδαν άνοδο στην κίνηση κατά την περίοδο 2022–2023, καθώς οι καταναλωτές επέστρεψαν στα καταστήματα· τα malls Κατηγορίας Α σε ευκατάστατες περιοχές τα πάνε αρκετά καλά, ενώ τα χαμηλότερης κατηγορίας malls μετατρέπονται σε μεικτά κέντρα, logistics hubs κ.λπ.

Γεωγραφικά, η επέκταση της λιανικής εστιάζει σε αγορές υψηλής ανάπτυξης. Οι λιανέμποροι στοχεύουν σε μητροπολιτικά κέντρα με ισχυρή αύξηση πληθυσμού και θέσεων εργασίας – για παράδειγμα, οι Phoenix, Austin, Dallas, Nashville και Charlotte αναφέρονται ως hotspots όπου επικεντρώνεται η δραστηριότητα leasing λιανικής cbre.com. Αυτές οι αγορές σε Sun Belt και περιβάλλοντα ανάπτυξης προσελκύουν περισσότερους κατοίκους και συχνά διαθέτουν φτηνότερη στέγη (που αφήνει στους καταναλωτές μεγαλύτερο διαθέσιμο εισόδημα για δαπάνες στα τοπικά καταστήματα). Επιπλέον, περιοχές με σημαντικές υποδομικές βελτιώσεις (π.χ. νέοι αυτοκινητόδρομοι ή επέκταση μεταφορικών μέσων) προσελκύουν νέα ανάπτυξη λιανικής καθώς βελτιώνεται η προσβασιμότητα cbre.com. Θεσμικοί επενδυτές, που για χρόνια είχαν απομακρυνθεί από τον κλάδο, επιστρέφουν σταδιακά καθώς τα θεμελιώδη είναι ισχυρά. Συνολικά, οι προοπτικές για τα ακίνητα λιανικής το 2025 είναι συγκρατημένα αισιόδοξες: αναμένεται να συνεχιστούν τα χαμηλά επίπεδα κενότητας και η μέτρια άνοδος των ενοικίων, εκτός αν υπάρξει οικονομική ύφεση. Ένας παράγοντας κινδύνου που πρέπει να παρακολουθείται είναι το ηλεκτρονικό εμπόριο: οι online πωλήσεις συνεχίζουν να αυξάνονται (περίπου 15% του συνόλου σήμερα), γι’ αυτό οι φυσικοί λιανέμποροι οφείλουν να συνεχίσουν να αναπτύσσονται και να προσφέρουν εμπειρίες ή ευκολία που ο online κόσμος δεν μπορεί να ανταγωνιστεί. Όμως το αφήγημα ότι το ηλεκτρονικό εμπόριο θα εξολοθρεύσει όλα τα καταστήματα διαψεύστηκε – πλέον οι ΗΠΑ διαθέτουν μια λογική αναλογία φυσικών καταστημάτων μετά από χρόνια συρρίκνωσης, με τα εναπομείναντα κέντρα να επωφελούνται.

Βιομηχανικός & Διαμετακομιστικός Κλάδος

Ο βιομηχανικός τομέας ακινήτων – κυρίως αποθήκες, κέντρα διανομής και εργοστάσια – υπήρξε πρωταγωνιστής τα τελευταία χρόνια. Η άνθηση του ηλεκτρονικού εμπορίου και η αναδιάρθρωση των εφοδιαστικών αλυσίδων (μεταξύ αυτών περισσότερα αποθέματα εντός ΗΠΑ) δημιούργησε ρεκόρ ζήτησης για αποθηκευτικούς χώρους από το 2020 έως το 2022. Μέχρι το 2023, το ποσοστό κενότητας στον βιομηχανικό κλάδο άγγιξε ιστορικά χαμηλά σε πολλές αγορές (συχνά κάτω του 4%). Οι κατασκευαστές αντέδρασαν με κύμα νέων έργων και σημειώθηκε μια σχετική επιβράδυνση στα τέλη του 2023 καθώς η μίσθωση εξισορρόπησε. Μπαίνοντας στο 2025, η βιομηχανική αγορά παραμένει δομικά ισχυρή, αν και όχι τόσο έντονη όσο στην κορύφωση του e-commerce. Σε εθνικό επίπεδο η κενότητα στα βιομηχανικά ακίνητα αυξήθηκε με τη ροή νέων αποθηκών, αλλά παραμένει σχετικά χαμηλή κι η αγορά θεωρείται “ευνοϊκή για ενοικιαστές” βραχυπρόθεσμα cbre.com. Οι παλαιότερες, λιγότερο αποδοτικές αποθήκες έχουν υψηλότερη κενότητα καθώς οι ενοικιαστές κατευθύνονται προς νέα “υψηλού κυβισμού” ακίνητα – μια «φυγή προς την ποιότητα» παρόμοια όπως στον τομέα των γραφείων cbre.com. Ωστόσο, οι συνθήκες αναμένεται να ξανασφίξουν προς το τέλος του 2025 καθώς επιβραδύνεται ο ρυθμός νέων έργων και η ζήτηση παραμένει υψηλή cbre.com.

Πολλοί παράγοντες διαμορφώνουν τη βιομηχανική ζήτηση το 2025. Πρώτον, οι πολιτικές εμπορίου και οι τάσεις επαναπατρισμού παραγωγών παίζουν καίριο ρόλο: οι υψηλότεροι δασμοί των ΗΠΑ σε ξένα αγαθά (εισήχθησαν το 2024) οδήγησαν κάποιες εταιρείες να αυξήσουν τα αποθέματα εντός της χώρας (για να εισάγουν αγαθά πριν επιβληθούν οι δασμοί) και να εξετάσουν περισσότερο την παραγωγή σε ΗΠΑ ή γειτονικές χώρες cbre.com. Η CBRE σημειώνει ότι αυτό μπορεί να αυξήσει τη ζήτηση για βιομηχανικές εγκαταστάσεις κοντά στα σύνορα ΗΠΑ–Μεξικού και κατά μήκος βασικών διαδρόμων logistics βορρά-νότου (όπως οι αυτοκινητόδρομοι I-35 και I-29) cbre.com. Αγορές όπως οι San Antonio, Austin, Dallas–Fort Worth, Oklahoma City, Kansas City, Des Moines και Minneapolis επισημαίνονται ως ωφελούμενες από αυτές τις εξελίξεις, λόγω της γεωγραφικής τους θέσης για εμπορικές διαδρομές cbre.com. Δεύτερον, η σύνθεση των ενοικιαστών αλλάζει: οι εταιρείες τρίτης παροχής logistics (3PL) καταλαμβάνουν μεγαλύτερο μερίδιο στις μισθώσεις, καθώς όλο και περισσότερες επιχειρήσεις αναθέτουν τη διαχείριση αποθηκών σε εξειδικευμένους παρόχους. Η CBRE προβλέπει ότι οι 3PL θα αντιστοιχούν σε πάνω από το ένα τρίτο του όγκου μισθώσεων βιομηχανικών ακινήτων το 2025 cbre.com, αντανακλώντας τη στροφή προς πιο ευέλικτες και κατ’ απαίτηση εφοδιαστικές αλυσίδες.

Όσον αφορά τον όγκο, η εκμίσθωση βιομηχανικών ακινήτων σε εθνικό επίπεδο αναμένεται να ανέλθει σε λίγο πάνω από 800 εκατομμύρια τετραγωνικά πόδια το 2025 cbre.com. Αυτό θα ήταν κάτω από το ανώτατο όριο της πανδημικής εποχής (το 2021 υπήρξε τεράστια ζήτηση), αλλά παραμένει πάνω από τα προ-πανδημικά επίπεδα cbre.com. Ουσιαστικά, ο βιομηχανικός τομέας μεταβαίνει από μια περίοδο υπερ-ανάπτυξης σε έναν πιο βιώσιμο ρυθμό ανάπτυξης. Από την πλευρά της προσφοράς, μετά από πολλά χρόνια «εκρηκτικής οικοδόμησης», οι κατασκευαστές περιορίζουν τις νέες κινήσεις τους. Οι νέες εκκινήσεις κατασκευής βιομηχανικών ακινήτων μειώνονται απότομα – αναμένεται να είναι πάνω από 50% χαμηλότερες το 2025 σε σχέση με το 2024 cbre.com. Αυτό το «πάγωμα» επιτρέπει στην αγορά να απορροφήσει τα ήδη υπάρχοντα κερδοσκοπικά έργα που είχαν ολοκληρωθεί. Μέχρι τα τέλη του 2025, καθώς αυτοί οι χώροι γεμίζουν, το εκκρεμές μπορεί να στραφεί και πάλι υπέρ των ιδιοκτητών, ειδικά για σύγχρονες εγκαταστάσεις σε βασικούς κόμβους logistics. Η ανάπτυξη των ενοικίων στη βιομηχανική αγορά πιθανότατα θα παραμείνει θετική αλλά μέτρια βραχυπρόθεσμα – οι ιδιοκτήτες ίσως δώσουν παραχωρήσεις σε αγορές με προσωρινό πλεόνασμα χώρων, αλλά συνολικά τα ενοίκια υποστηρίζονται από τον πληθωρισμό και το υψηλό κόστος αντικατάστασης. Συνοπτικά, οι προοπτικές του βιομηχανικού τομέα παραμένουν πολύ θετικές: η συνεχιζόμενη ανάπτυξη του e-commerce, οι αναδιαμορφώσεις των εφοδιαστικών αλυσίδων, και η περιορισμένη νέα προσφορά δείχνουν υγιή θεμελιώδη στοιχεία. Εκτός απροόπτου μεγάλης ύφεσης, οι αποθήκες θα διατηρήσουν υψηλή πληρότητα και σταθερές αυξήσεις ενοικίων τα επόμενα χρόνια, καθιστώντας τα βιομηχανικά ακίνητα αγαπημένη επιλογή για θεσμικούς επενδυτές (όπως real estate investment trusts και ιδιωτικά κεφάλαια).

Τομέας Πολυοικογενειακών (Διαμερισμάτων)

Ο τομέας των πολυοικογενειακών (μεγάλες πολυκατοικίες με 5+ μονάδες) συχνά θεωρείται μέρος της οικιστικής αγοράς, αλλά αποτελεί επίσης βασικό κατηγορία εμπορικού ακινήτου για επενδυτές. Το 2025, ο τομέας των πολυοικογενειακών βιώνει μια μοναδική συγκυρία: τεράστια εισροή νέας προσφοράς παράλληλα με ισχυρή ζήτηση από ενοικιαστές. Όπως αναφέρθηκε νωρίτερα, το 2023–2024 παρέδωσε αριθμό-ρεκόρ νέων μονάδων διαμερισμάτων, προκαλώντας αύξηση του ποσοστού κενών διαμερισμάτων πανελλαδικά και επιβράδυνση της ανάπτυξης των ενοικίων. Για τους επενδυτές, αυτό μεταφράστηκε σε υψηλότερες παραχωρήσεις και πιο επίπεδο καθαρό λειτουργικό εισόδημα σε αγορές με υπερπροσφορά το τελευταίο έτος. Ωστόσο, τα θεμελιώδη του τομέα πολυκατοικιών κάθε άλλο παρά αδύναμα είναι – απλώς επιστρέφουν στην κανονικότητα μετά από μια εξαιρετικά σφιχτή αγορά. Πηγαίνοντας προς το 2025, η πίεση από τη νέα οικοδομική δραστηριότητα αναμένεται να αρχίσει να μετριάζεται. Η CBRE προβλέπει ότι το ποσοστό κενών διαμερισμάτων θα μειωθεί ελαφρώς το 2025 (γύρω στο 4.9% έως το τέλος του έτους, από ~5.3% στα τέλη του 2024) και τα μέσα ενοίκια θα επιστρέψουν σε αύξηση περίπου 2.6% για όλη τη χρονιά cbre.com. Αντίστοιχα, η Freddie Mac αναμένει ανάπτυξη ενοικίων το 2025 κάτω από 2% και μόνο ήπια αύξηση του ποσοστού κενών στο περίπου 6.2% (μέτρο RealPage), εφόσον η οικονομία πετύχει μια ομαλή μετάβαση mf.freddiemac.com. Ουσιαστικά, η αγορά πολυκατοικιών το 2025 αναμένεται να παραμείνει ισορροπημένη – ούτε αγορά ενοικιαστή ούτε αγορά ιδιοκτήτη εθνικά – με μικρή βελτίωση σε σύγκριση με το 2024.

Ένας βασικός παράγοντας είναι ότι η δημιουργία νέων νοικοκυριών αναμένεται να παραμείνει ισχυρή. Τα δημογραφικά και τα οικονομικά στοιχεία ευνοούν τη συνεχιζόμενη ζήτηση ενοικίασης: η δημιουργία νέων θέσεων εργασίας, αν και πιο αργή από την εκρηκτική αύξηση μετά την πανδημία, παραμένει θετική και η μεγάλη γενιά των millennials βρίσκεται σε ηλικία που δημιουργεί οικογένειες. Πολλοί από αυτούς τους νέους ενήλικες συνεχίζουν να ενοικιάζουν, είτε από επιλογή είτε επειδή οι υψηλές τιμές κατοικίας και τα επιτόκια καθυστερούν την πρώτη τους αγορά σπιτιού. Επίσης, η μετανάστευση (που αυξήθηκε και πάλι το 2022–2023) συμβάλλει στη ζήτηση για ενοικιαζόμενες κατοικίες. Εφόσον η οικονομία των ΗΠΑ αποφύγει μια σοβαρή ύφεση, αναμένεται να προστεθούν εκατομμύρια νέα νοικοκυριά ενοικιαστών τα επόμενα χρόνια, βοηθώντας στην απορρόφηση της νέας προσφοράς.

Γεωγραφικά, η ιστορία της προσφοράς είναι πολύ συγκεντρωμένη. Ένα μεγάλο μέρος της πρόσφατης κατασκευής διαμερισμάτων έχει γίνει σε πολιτείες του Sun Belt – κυρίως Τέξας, Φλόριντα, Καρολίνες, Τζόρτζια, Αριζόνα και σε περιοχές της Ορεινής Δύσης. Στην πραγματικότητα, οι 10 από τις 16 μεγαλύτερες αγορές πολυκατοικιών των ΗΠΑ έχουν ήδη ξεπεράσει τα ανώτατα επίπεδα νέας κατασκευής, και οι υπόλοιπες έξι αναμένεται να φτάσουν στο αποκορύφωμά τους το 2025 καθώς ολοκληρώνονται τα έργα cbre.com. Αυτό υποδεικνύει ότι έως το 2026, σχεδόν όλες οι μεγάλες αγορές θα βλέπουν μείωση των νέων παραδόσεων. Τα μητροπολιτικά κέντρα του Sun Belt, που οδήγησαν το κύμα ανάπτυξης, πιθανόν να ψυχρανθούν βραχυπρόθεσμα (με υψηλότερες κενές θέσεις σε πόλεις όπως το Όστιν ή το Νάσβιλ φέτος), αλλά έχουν και ισχυρή πληθυσμιακή αύξηση που τελικά θα γεμίσει αυτές τις μονάδες. Οι μεθοριακές παραθαλάσσιες πόλεις (όπως Νέα Υόρκη, Λος Άντζελες, Σαν Φρανσίσκο) είχαν συγκριτικά λιγότερη νέα κατασκευή και εξακολουθούν να παρουσιάζουν έλλειψη ενοικιαζόμενων κατοικιών· σε αυτές τις αγορές, η πληρότητα παραμένει ισχυρή και τα ενοίκια αυξάνονται και πάλι καθώς επιστρέφει η αστική μετανάστευση. Μια αξιοσημείωτη τάση είναι το αυξανόμενο επενδυτικό ενδιαφέρον για τα πολυκατοικιακά στη Midwest. Ορισμένα μητροπολιτικά κέντρα του Midwest (π.χ. Ινδιανάπολις, Κάνσας Σίτι, Σινσινάτι) προσφέρουν υψηλή προσιτότητα και σταθερές οικονομίες, και οι προβλέψεις δίνουν διατηρήσιμη αύξηση ενοικίων στη Midwest, ενδεχομένως 4–5% ετησίως τα επόμενα χρόνια multihousingnews.com καθώς αυτές οι αγορές ανακάμπτουν από χαμηλή βάση.

Από επενδυτικής σκοπιάς, τα πολυκατοικιακά ακίνητα εξακολουθούν να θεωρούνται από τις χαμηλότερου κινδύνου κατηγορίες εμπορικών ακινήτων – οι άνθρωποι πάντα χρειάζονται ένα μέρος να ζουν. Ωστόσο, τα υψηλότερα επιτόκια έχουν επηρεάσει τις αποτιμήσεις των πολυκατοικιακών, καθώς οι επενδυτές πλέον δεν μπορούν να στηριχθούν σε φθηνό δανεισμό για να αυξήσουν τις αποδόσεις τους. Τα κεφαλαιακά επιτόκια (δείκτες απόδοσης ακινήτων) στα διαμερίσματα αυξήθηκαν από τα χαμηλά του 2021, πράγμα που σημαίνει ότι οι τιμές έχουν μειωθεί ελαφρώς ακόμα και όταν τα ενοίκια αυξάνονται. Η CBRE αναμένει ότι τα cap rates θα σταθεροποιηθούν ή ίσως συμπιεστούν ελαφρώς το 2025 καθώς οι χρηματοοικονομικές συνθήκες χαλαρώνουν cbre.com cbre.com. Στην πράξη, αυτό σημαίνει ότι το 2025–2026 θα είναι ένα ελκυστικό «παράθυρο» για επενδύσεις σε πολυκατοικιακά, πριν ενδεχομένως τα επιτόκια πέσουν περαιτέρω και οδηγήσουν και πάλι σε αύξηση τιμών. Οι κίνδυνοι για τα πολυκατιλιακά περιλαμβάνουν κάθε σημαντική οικονομική επιβράδυνση (η απώλεια θέσεων εργασίας μειώνει τη δυνατότητα των ενοικιαστών να πληρώσουν ενοίκιο) και τοπική υπερπροσφορά σε μεμονωμένες αγορές, αλλά πανεθνικά η μακροπρόθεσμη προοπτική παραμένει ισχυρή. Μέχρι το 2026–2028, αφού απορροφηθεί η τρέχουσα παραγωγή νέων μονάδων, πολλές αγορές μπορεί να βρεθούν ξανά με έλλειψη προσφοράς, εντείνοντας την πίεση για αυξήσεις ενοικίων. Οι κατασκευαστές, λαμβάνοντας υπόψη το υψηλότερο κόστος χρηματοδότησης, δεν υπερκατασκευάζουν σε εθνική κλίμακα – στην πραγματικότητα, οι εκκινήσεις πολυκατοικιακής οικοδόμησης το 2025 αναμένονται πολύ κάτω από τα επίπεδα των τελευταίων ετών cbre.com. Αυτό δημιουργεί το πλαίσιο για μια ευνοϊκή ισορροπία προσφοράς-ζήτησης σε λίγα χρόνια.

(Σημείωση: Και άλλοι εμπορικοί τομείς όπως τα ξενοδοχεία και τα data centers αξίζουν αναφορά. Τα ξενοδοχεία έχουν ανακάμψει έντονα λόγω αυξημένης ζήτησης για ταξίδια, αν και τα υψηλότερα επιτόκια περιορίζουν τη νέα ανάπτυξη. Τα data centers γνωρίζουν εκρηκτική ανάπτυξη λόγω cloud computing και AI – η ζήτηση το 2025 είναι «καυτή», με ιστορικά χαμηλά ποσοστά κενών θέσεων κάτω από 3% και ιστορικά υψηλά επίπεδα κατασκευής, σύμφωνα με τη CBRE cbre.com. Ωστόσο, για συντομία, επικεντρωνόμαστε στους βασικούς τομείς που ζητήθηκαν.)

III. Επιτόκια και Τάσεις Στεγαστικών Δανείων

Τα επιτόκια – και ιδιαίτερα τα στεγαστικά δάνεια – διαδραματίζουν καθοριστικό ρόλο στην αγορά ακινήτων. Τα τελευταία δύο χρόνια, η ταχεία αύξηση των επιτοκίων υπήρξε το μεγαλύτερο εμπόδιο για τις κατοικίες. Το 2020–2021, τα σταθερά στεγαστικά δάνεια διάρκειας 30 ετών κυμαίνονταν γύρω στο 3%, πυροδοτώντας μια φρενίτιδα αγορών. Μέχρι τα τέλη του 2023, το ίδιο επιτόκιο είχε υπερδιπλασιαστεί, φτάνοντας το 7% ή και περισσότερο, το υψηλότερο εδώ και περίπου 20 χρόνια. Αυτή η άνοδος ήταν άμεση συνέπεια της επιθετικής σύσφιξης πολιτικής της Federal Reserve για να καταπολεμήσει τον πληθωρισμό: όταν η Fed αύξησε τα βασικά της επιτόκια το 2022 και 2023, το κόστος δανεισμού σε όλη την οικονομία αυξήθηκε. Τα υψηλά στεγαστικά δάνεια επιδεινώνουν δραματικά τη δυνατότητα αγοράς – για παράδειγμα, μια μηνιαία δόση $2.000 καλύπτει πολύ μικρότερο δάνειο με επιτόκιο 7% σε σχέση με το 3%. Σύμφωνα με τη NAR, η μηνιαία δόση σε ένα τυπικό σπίτι (με προκαταβολή 20%) ανήλθε περίπου στα $2.120 στις αρχές του 2025, αυξημένη κατά 4.1% σε σχέση με ένα χρόνο πριν, παρά τη βραδύτερη αύξηση τιμών nar.realtor. Πολλοί αγοραστές έχουν μείνει εκτός αγοράς λόγω αυτής της μείωσης αγοραστικής δύναμης, και οι πωλήσεις σπιτιών έπεσαν σε επίπεδα ύφεσης το 2023–24 κυρίως εξαιτίας των στεγαστικών επιτοκίων.

Τα καλά νέα για το 2025 είναι ότι το περιβάλλον των επιτοκίων δείχνει να σταθεροποιείται και αναμένεται ανακούφιση σύντομα. Καθώς ο πληθωρισμός υποχωρεί από τα υψηλά του, η Ομοσπονδιακή Τράπεζα (Federal Reserve) έχει αναστείλει τις αυξήσεις επιτοκίων. Μάλιστα, η Fed προχώρησε σε μερικές μικρές μειώσεις επιτοκίων στα τέλη του 2024 nar.realtor και στα μέσα του 2025 το ομοσπονδιακό επιτόκιο αναμένεται να παραμείνει σταθερό ή και να μειωθεί περαιτέρω αν ο πληθωρισμός το επιτρέψει. Ωστόσο, είναι σημαντικό να σημειωθεί πως τα στεγαστικά επιτόκια δεν πρόκειται να μειωθούν αυτόματα σε συνάρτηση με τις μειώσεις της Fed nar.realtor. Στα τέλη του 2024, όταν η Fed ξεκίνησε τις μειώσεις, τα επιτόκια στεγαστικών δανείων σχεδόν δεν άλλαξαν – ο Yun της NAR επεσήμανε παράγοντες όπως το “διογκωμένο ομοσπονδιακό έλλειμμα” που ασκούν ανοδικές πιέσεις στα μακροπρόθεσμα επιτόκια, εμποδίζοντας τη γρήγορη πτώση των στεγαστικών nar.realtor. Αντί για απότομη πτώση, οι περισσότεροι αναλυτές προβλέπουν σταδιακή αποκλιμάκωση των στεγαστικών επιτοκίων τα επόμενα χρόνια. Η τελευταία πρόβλεψη της Fannie Mae εκτιμά ότι το 30ετές σταθερό επιτόκιο θα κυμανθεί γύρω στο 6,2% στο τέλος του 2025 και κοντά στο 6,0% μέχρι το τέλος του 2026, σημειώνοντας μόλις μικρή βελτίωση από το περίπου 6,6–6,7% του μέσου 2025 mpamag.com. Η Mortgage Bankers Association είναι λίγο πιο αισιόδοξη, βλέποντας τα επιτόκια να ενδεχομένως πέφτουν στη ζώνη του 5% το 2026–27, αλλά ακόμη κι αυτό είναι πολύ υψηλότερα από τα πολύ χαμηλά επιτόκια που είδαμε πρόσφατα. Εν συντομία, το κόστος δανεισμού θα παραμείνει υψηλότερο σε σχέση με τη δεκαετία του 2010, αν και χαμηλότερο από το ανώτατο του 2023.

Για τους αγοραστές κατοικιών, αυτό σημαίνει ότι η περίοδος 2025–2028 θα απαιτήσει προσαρμογή των προσδοκιών. Οι αγοραστές μπορεί να χρειάζεται να αποδεχτούν ελαφρώς υψηλότερο κόστος χρηματοδότησης ως το “νέο φυσιολογικό”, τουλάχιστον μεσοπρόθεσμα. Αυτό έχει προεκτάσεις στην επιλογή στεγαστικών προϊόντων: όταν τα επιτόκια ήταν στο 3%, σχεδόν όλοι προτιμούσαν 30ετή σταθερά δάνεια. Με επιτόκια στο 6–7%, παρατηρείται μεγαλύτερο ενδιαφέρον για δάνεια κυμαινόμενου επιτοκίου (ARMs) ή προσωρινές εκπτώσεις επιτοκίου (όπου ο πωλητής ή κατασκευαστής επιδοτεί το επιτόκιο για τα πρώτα χρόνια) για να μειωθεί το αρχικό κόστος μηνιαίας δόσης. Βλέπουμε επίσης ευρηματικότητα όπως τα αναλήψιμα (“assumable”) στεγαστικά δάνεια που κερδίζουν δημοτικότητα – κάποιοι αγοραστές θα πληρώσουν παραπάνω αν μπορούν να αναλάβουν το χαμηλό επιτόκιο FHA ή VA δάνειο του πωλητή. Οι τράπεζες ξεκινούν καινούρια προγράμματα (όπως διάρκεια δανείου 40 ετών ή προϊόντα με επιμερισμένη ιδιοκτησία) για να ενισχύσουν την προσιτότητα. Αυτές οι τάσεις θα συνεχιστούν όσο τα επιτόκια παραμένουν σχετικά ψηλά. Αντίθετα, αν και όταν τα επιτόκια πέσουν, μπορεί να υπάρξει έκρηξη αναχρηματοδοτήσεων καθώς οι ιδιοκτήτες θα σπεύσουν να μειώσουν τη μηνιαία δόση τους. Αυτή τη στιγμή, η δραστηριότητα αναχρηματοδότησης είναι πολύ χαμηλή (λίγοι θέλουν να μετατρέψουν ένα δάνειο 3% σε 6%), αλλά το 2026–2027, αν τα επιτόκια μειωθούν κατά μια-δυο μονάδες, εκατομμύρια δανειολήπτες θα μπορούσαν να επωφεληθούν – αυτό είναι κάτι που η βιομηχανία στεγαστικών παρακολουθεί με ελπίδα.

Αξίζει επίσης να σημειωθεί η επίδραση των επιτοκίων σε επενδυτές και κατασκευαστές. Οι εμπορικές συναλλαγές ακινήτων επιβραδύνθηκαν την τελευταία χρονιά επειδή το κόστος δανεισμού αυξήθηκε και τα κριτήρια δανεισμού έγιναν αυστηρότερα. Τα cap rates (επενδυτικές αποδόσεις) αναγκάστηκαν, όπως προαναφέρθηκε, να προσαρμοστούν ανοδικά και ορισμένοι επενδυτές με υψηλό δανεισμό αντιμετωπίζουν δυσκολίες στην αναχρηματοδότηση. Ο όγκος νέων στεγαστικών δανείων για πολυοικογενειακές και εμπορικές αναπτύξεις έπεσε απότομα το 2023–24. Όμως με τη προοπτική ελαφρώς χαμηλότερων επιτοκίων, οι προβλέψεις του κλάδου βλέπουν ανάκαμψη της επενδυτικής δραστηριότητας. Η CBRE προβλέπει αύξηση 5–10% στον όγκο εμπορικών επενδύσεων ακινήτων το 2025 καθώς μεγαλώνει η εμπιστοσύνη στην οικονομία και περιορίζονται οι διαφορές των προσδοκιών αγοραστών/πωλητών cbre.com cbre.com. Στον οικιστικό τομέα, ο συνολικός όγκος στεγαστικών δανείων (αγορές + αναχρηματοδοτήσεις) αναμένεται να αυξηθεί καθώς εξέλθει από το χαμηλότερο σημείο: προβλέψεις της Fannie Mae αναφέρουν περίπου $1,98 τρισ. στεγαστικών δανείων το 2025 και $2,33 τρισ. το 2026 καθώς ανακάμπτουν οι πωλήσεις σπιτιών και επανεκκινείται η αγορά αναχρηματοδότησης mpamag.com. Αυτά τα μεγέθη είναι ακόμη αρκετά χαμηλότερα από το άνω των $4 τρισ. της “εκρηκτικής” αναχρηματοδότησης του 2020, ωστόσο η τάση είναι ανοδική.

Συνοψίζοντας, τα επιτόκια παραμένουν κρίσιμος παράγοντας για την αγορά ακινήτων έως το 2028. Η βασική προσδοκία είναι ήπιες μειώσεις στα στεγαστικά επιτόκια τα επόμενα χρόνια, αλλά όχι επιστροφή στα ακραία ιστορικά χαμηλά. Η δραστηριότητα (αγορές και κατασκευές) αναμένεται να ενισχυθεί σταδιακά όσο αποκλιμακώνονται τα επιτόκια. Παρόλα αυτά, κάθε πρόβλεψη συνοδεύεται από τον αστερίσκο ότι ένας απρόσμενος πληθωρισμός ή οικονομικό σοκ μπορεί να αλλάξει την πορεία. Προς το παρόν όμως, υπάρχει συναίνεση πως τα χειρότερα του «σοκ επιτοκίων» είναι πίσω μας και το περιβάλλον σταδιακά θα βελτιώνεται για δανειολήπτες και επενδυτές. Όπως το είπε ένας εκτελεστικός του κλάδου στεγαστικών: «Περιμένουμε μικρή πτώση στα επιτόκια, όχι όμως επαναφορά στα ιστορικά χαμηλά» mpamag.com. Ένα προνοητικό πλάνο για τους υποψήφιους αγοραστές είναι να δανειστούν με 6% σήμερα, με στόχο ενδεχόμενη αναχρηματοδότηση στο 5% αύριο.

IV. Βασικά σημεία ανά περιοχή & πόλη

Η αγορά ακινήτων είναι γνωστό ότι έχει τοπικό χαρακτήρα. Ενώ οι εθνικές τάσεις αποτελούν το υπόβαθρο, οι περιφερειακές διαφορές στις ΗΠΑ ήταν έντονες τα τελευταία χρόνια – και αυτό αναμένεται να συνεχιστεί. Εδώ παρουσιάζουμε μερικές εξελίξεις σε επίπεδο περιοχών και πόλεων στην αγορά κατοικίας, καθώς και μεγάλες μητροπολιτικές περιοχές προς παρακολούθηση:

• Άνοδος περιοχής Sun Belt (Νοτιοανατολικά και Νοτιοδυτικά): Η περιοχή Sun Belt (από τη Φλόριντα έως το Τέξας, και στη Νοτιοδυτική Αμερική και τμήματα της Δύσης) ήταν πρωταγωνίστρια την τελευταία δεκαετία και συνεχίζει να ξεπερνά άλλες σε αρκετούς δείκτες. Πολιτείες όπως Φλόριντα, Τέξας, Καρολίνες, Τζόρτζια, Αριζόνα και Τενεσί καταγράφουν ισχυρή αύξηση πληθυσμού και θέσεων εργασίας, προσελκύοντας τόσο ιδιώτες (συμπεριλαμβανομένων εργαζομένων εξ αποστάσεως και συνταξιούχων) όσο και μετακινήσεις εταιρειών. Αυτή η εισροή τόνωσε τη ζήτηση στέγης και διατήρησε τις τιμές των ακινήτων σχετικά υψηλά σε αυτές τις περιοχές. Πολλές μεγαλουπόλεις της Sun Belt σημείωσαν διψήφια ετήσια αύξηση τιμών έως το 2022· μερικές εξ αυτών “ψύχραναν” το 2023 (ακόμη και με μικρές μειώσεις), όμως γενικά αντιστέκονται. Για παράδειγμα, η διάμεση τιμή κατοικίας στο Μαϊάμι σημείωσε άνοδο ~9% τον τελευταίο χρόνο realtor.com και το Ορλάντο κατέγραψε αύξηση πάνω από 12% ετησίως realtor.com σύμφωνα με τις προβλέψεις του Realtor.com, επισημαίνοντας τη συνεχιζόμενη ισχύ. Την ίδια ώρα, το Όστιν, Τέξας, που ήταν σημείο αναφοράς της “φούσκας” της πανδημίας (αύξηση σχεδόν 40% σε 2 χρόνια), υπέστη διόρθωση το 2023. Στις αρχές του 2025 οι τιμές υποχώρησαν ελαφρά από το υψηλό τους, όμως η οικονομία της πόλης είναι εύρωστη και η πληθυσμιακή αύξηση υψηλή, οπότε η NAR εκτιμά ότι το Όστιν θα “επανέλθει σύντομα σε ανοδική πορεία τιμών” nar.realtor. Τα κοινά χαρακτηριστικά στις αγορές Sun Belt είναι σχετική προσιτότητα (σε σύγκριση με παράκτιες πόλεις), χαμηλότερη φορολογία, δημιουργία θέσεων εργασίας και ήπιο κλίμα – και είναι παράγοντες που θα διατηρηθούν μέχρι τα τέλη της δεκαετίας. Οι επενδυτές επιλέγουν ιδιαίτερα αγορές όπως Ντάλας–Φορθ Γουόρθ, Ατλάντα, Φοίνιξ, Τάμπα, και Σαρλότ, λόγω μεγέθους και ανάπτυξης. Μοναδική επιφύλαξη είναι η κλιματική αλλαγή και η ασφάλιση: περιοχές στη Φλόριντα και τον Κόλπο του Μεξικού αντιμετωπίζουν αυξημένο κόστος ασφάλισης (λόγω τυφώνων και πλημμυρών), κάτι που ίσως μειώσει την προσιτότητα και τη ζήτηση αν δε βρεθούν λύσεις.
• Ακριβές παράκτιες αγορές: Οι ακριβές μητροπόλεις των ακτών – όπως η Νέα Υόρκη, η περιοχή του Σαν Φρανσίσκο, το Λος Άντζελες, η Βοστώνη, η Ουάσιγκτον D.C. και το Σιάτλ – υπέστησαν ποικίλες εξελίξεις. Πολλές από αυτές είχαν προς στιγμήν πτώση τιμών το 2020 (με τη στροφή προς την τηλεργασία και τη φυγή από τις πυκνές πόλεις), ακολουθούμενη από ισχυρή άνοδο το 2021 όταν επέστρεψε η αστική ζωή. Μέχρι το 2022, αρκετές παράκτιες πόλεις ήρθαν πάλι αντιμέτωπες με προκλήσεις: έξοδος πληθυσμού (προς φθηνότερες αγορές) και, σε κάποιες περιπτώσεις, απολύσεις στον κλάδο της τεχνολογίας (ειδικά σε Σαν Φρανσίσκο και Σιάτλ) επηρέασαν τη ζήτηση. Το 2023 το Σαν Φρανσίσκο είδε αισθητή ετήσια πτώση στις τιμές κατοικιών, και οι αξίες παραμένουν σχεδόν στάσιμες (+1,5% ετήσια μεταβολή στο Q1 2025) nar.realtor. Ουσιαστικά, η αγορά της Bay Area παραμένει στάσιμη. Ωστόσο, διαφαίνονται σημάδια σταθεροποίησης: οι πόλεις προσελκύουν ξανά κατοίκους. Τα στοιχεία της NAR έδειξαν ότι μετά την «υπαρξιακή στροφή στα προάστια» κατά την πανδημία, το 2024 σημειώθηκε η μεγαλύτερη εισροή προς τα κέντρα των πόλεων της τελευταίας δεκαετίας nar.realtor. Νέοι επαγγελματίες επιστρέφουν για δουλειές και ανέσεις, ενώ η διεθνής μετανάστευση (που συγκεντρώνεται κυρίως στις “gateway cities”) αυξάνει ξανά. Έτσι, ενώ η Νέα Υόρκη ή το Σαν Φρανσίσκο ίσως να μη δουν την εκρηκτική ανάπτυξη του Όστιν ή του Νάσβιλ, εξακολουθούν να έχουν πολύ περιορισμένη προσφορά κατοικίας και υψηλά εισοδήματα, στοιχεία που στηρίζουν τις τιμές. Ενδεικτικά, οι 8 από τις 10 ακριβότερες μητροπολιτικές αγορές βρίσκονται στην Καλιφόρνια (π.χ. η διάμεση τιμή κατοικίας στο Σαν Χοσέ ξεπερνά τα $2 εκατ., +9,8% ετησίως) nar.realtor. Είναι ακριβές λόγω χρόνιας υποπαραγωγής και επιθυμητών τοποθεσιών· οι τιμές αναμένεται να αυξηθούν αργά όσο παραμένει η έλλειψη αποθέματος. Η προσιτότητα κατοικίας είναι μείζον πρόβλημα στις ακτές, με πολύ χαμηλά ποσοστά ιδιοκατοίκησης (στο Bay Area λιγότερο από το 55% των νοικοκυριών έχουν κατοικία ιδιοκτησίας τους) nar.realtor. Αυτό οδηγεί σε κρατική πίεση για περισσότερη οικοδόμηση και μέτρα προσιτότητας, που ενδέχεται να διαμορφώσουν αυτές τις αγορές την ερχόμενη δεκαετία.
• Σταθερότητα Midwest: Η περιοχή Midwest δεν ήταν στο προσκήνιο, αλλά έχει γίνει ελκυστική για αρκετούς χάρη στη σχετική προσιτότητα και σταθερές οικονομίες. Πόλεις όπως Columbus (OH), Indianapolis, Kansas City, Milwaukee, και Minneapolis δεν υπέστησαν εκρηκτικά μπουμ ή πτώση· αντ’ αυτού είχαν διαρκή, μονοψήφια ετήσια αύξηση τιμών και μικρή διακύμανση. Το 2024–2025, οι μεσοδυτικές μητροπολιτικές αγορές παρουσιάζουν ανάκαμψη στις πωλήσεις, καθώς αγοραστές που αποκλείστηκαν από ακριβές περιοχές αναζητούν φθηνότερα σπίτια. H ανάλυση του Realtor.com κατέταξε αρκετές μεσοδυτικές αγορές στις 10 κορυφαίες για το 2025 σε δυνατότητες αύξησης πωλήσεων και τιμών realtor.com. Ενδεικτικά, το Colorado Springs, CO (μερικές φορές εντασσόμενο στο Mountain West) ήταν στη θέση #1 της λίστας, η Virginia Beach, VA (πιο προσιτή άκρη της Νοτιοανατολικής) βρέθηκε στην #3, και το Greensboro, NC στη #10 realtor.com. Αν και όχι όλα “Midwest” με την αυστηρή έννοια, η γενική τάση είναι τα δευτερεύοντα αστικά κέντρα με καλή ποιότητα ζωής να ανεβαίνουν. Το Midwest προσφέρει επίσης υψηλότερες αποδόσεις μισθώσεων (rental yields), προσελκύοντας επενδυτές σε πόλεις όπως το Cleveland ή το Detroit για μονοκατοικίες προς ενοικίαση και πολυκατοικίες. Η εκτίμηση είναι πως οι μεσοδυτικές αγορές θα έχουν μέτρια, σταθερή ανάπτυξη δίχως ακραίες διακυμάνσεις. Παράγοντας προς παρακολούθηση παραμένει η πληθυσμιακή εξέλιξη: ορισμένες περιοχές του Midwest έχουν στασιμότητα ή ελαφρά μείωση πληθυσμού, που μπορεί να περιορίζει τη ζήτηση κατοικίας. Όμως τα αστικά κέντρα με ανάπτυξη σε υγεία, εκπαίδευση ή βιομηχανία, τα πηγαίνουν καλά.
• Διάδρομος Βορειοανατολικής: Ο διάδρομος της Βορειοανατολικής (από Βοστώνη έως D.C.) εμφανίζει μίξη δυναμικών. Η αγορά κατοικίας της Νέας Υόρκης έχει ανακάμψει από την πτώση του 2020· τα ενοίκια στο Μανχάταν κατέρριψαν ρεκόρ το 2022 και οι τιμές διαμερισμάτων σταθεροποιήθηκαν. Τα προάστια πέριξ ΝΥ (Νιου Τζέρσεϋ, Λονγκ Άιλαντ, Κονέκτικατ) παρέμειναν σταθερά λόγω περιορισμένου αποθέματος. Η Βοστώνη στηρίζεται από την εκπαίδευση και τις βιοτεχνολογικές θέσεις· οι τιμές συνέχισαν μέτρια ανοδικά. Φιλαδέλφεια και Βαλτιμόρη αποτελούν πιο προσιτές προτάσεις και παρουσιάζουν άνοδο ως εναλλακτικές της DC/NY. Η ίδια η Ουάσιγκτον D.C. παρέμεινε σχετικά επίπεδη ως προς τις τιμές προσφάτως, εν μέρει λόγω μεγάλου αποθέματος πολυκατοικιών και κάποιας μείωσης πληθυσμού, αλλά τα υψηλά εισοδήματα και ο περιορισμός στη διαθέσιμη γη για μονοκατοικίες διατηρούν τον ανταγωνισμό έντονο. Η Βορειοανατολική έχει γενικώς παλαιότερο αποθεματικό ακινήτων και βραδεία ανάπτυξη, γεγονός που φέρνει έλλειψη προσφοράς. Όσο η τοπική οικονομία (κυρίως κυβέρνηση, εκπαίδευση, χρηματοοικονομικά και υγεία) παραμένει σταθερή, οι τιμές θα αυξάνονται αργά. Ενδιαφέρουσα νέα τάση: τα υψηλά επιτόκια πλήττουν επιπλέον τις ακριβές αγορές – ένα στεγαστικό 7% για σπίτι $1 εκατ. στο Νιου Τζέρσεϋ στοιχίζει πολύ περισσότερο από δάνειο για σπίτι $300.000 στο Οχάιο. Έτσι, η προσιτότητα στη Βορειοανατολική έχει επιδεινωθεί. Αυτό μπορεί να μειώσει προσωρινά τους ρυθμούς αύξησης τιμών μέχρι να πέσουν τα επιτόκια ή να ανέβουν τα εισοδήματα.
• Περιφερειακή προσιτότητα & τάσεις μετανάστευσης: Γενικά, η προσιτότητα καθορίζει την απόδοση κάθε περιοχής. Τα σημεία που πρόσφατα ήταν πολύ φθηνά (Νοτιοανατολικά, τμήματα της Δύσης όπως Αϊντάχο/Γιούτα) είδαν εκτίναξη των τιμών λόγω μετακόμισης πληθυσμού, και πλέον δεν είναι τόσο φθηνά – κάτι που επιβράδυνε τις αγορές. Αντίθετα, περιοχές που ποτέ δεν “εκτοξεύτηκαν” (μέρη του Midwest/Νοτιοανατολικής) αποτελούν πλέον πιο συμφέρουσες ευκαιρίες. Παρατηρείται επίσης μετακίνηση από ακριβές σε φθηνότερες πολιτείες: π.χ. πολιτείες όπως Καλιφόρνια, Ιλινόις και Νέα Υόρκη καταγράφουν πληθυσμιακή μείωση, ενώ Φλόριντα, Τέξας, Καρολίνες, Τενεσί καθαρή αύξηση. Αυτό προβλέπεται να συνεχιστεί, με επίδραση την τηλεργασία και τους συνταξιούχους που επιθυμούν θερμά και οικονομικά μέρη. Η Φλόριντα ξεχωρίζει: είδε μαζική εισροή κατοίκων (και αύξηση τιμών ~40% σε 3 χρόνια). Πρόσφατα κάποιες αγορές της Φλόριντα (Νάπολη, Τάμπα, τμήματα του Νότου) “πάγωσαν” λόγω απαγορευτικών τιμών για ντόπιους και ανησυχιών για τα ασφάλιστρα, όμως το Μαϊάμι και το Ορλάντο προβλέπονται ως κορυφαίες αγορές για το 2025 σε πωλήσεις και άνοδο τιμών realtor.com, επιβεβαιώνοντας τη διαρκή απήχηση της πολιτείας.

Στον Πίνακα 1 παρακάτω, συνοψίζουμε παραδείγματα περιφερειακών δεικτών αγοράς κατοικίας που αναδεικνύουν την ποικιλομορφία:<table> <thead> <tr><th>Μητροπολιτική Περιοχή (Περιοχή)</th><th>Διάμεση Τιμή Κατοικίας Q1 2025</th><th>Ετήσια Μεταβολή Τιμής</th></tr> </thead> <tbody> <tr><td>**San Jose, CA (Δυτική Ακτή)**</td><td>$2,020,000</td><td>+9.8%:contentReference[oaicite:92]{index=92}</td></tr> <tr><td>**Naples, FL (Sun Belt)**</td><td>$865,000</td><td>+1.8%:contentReference[oaicite:93]{index=93}</td></tr> <tr><td>**San Francisco, CA (Δυτική Ακτή)**</td><td>$1,320,000</td><td>+1.5%:contentReference[oaicite:94]{index=94}</td></tr> <tr><td>**Honolulu, HI (Ειρηνικός)**</td><td>$1,165,100</td><td>+7.3%:contentReference[oaicite:95]{index=95}</td></tr> <tr><td>**Η Urban Honolulu ήταν μια από τις λίγες μη ηπειρωτικές αγορές στη δεκάδα των ακριβότερων στις ΗΠΑ**.</td><td></td><td></td></tr> </tbody> </table>

(Πίνακας 1: Παραδείγματα διαμεσολαβητικών τιμών μονοκατοικίας στο Q1 2025 και ετήσιες μεταβολές τιμών σε επιλεγμένες μητροπολιτικές περιοχές. Ακόμα και μεταξύ των πιο ακριβών αγορών, η ανάπτυξη ποικίλλει – π.χ., η αγορά του Σαν Χοσέ, που καθοδηγείται από την τεχνολογία, σημείωσε σχεδόν 10% αύξηση, ενώ το Σαν Φρανσίσκο παρέμεινε σχεδόν σταθερό nar.realtor. Το Νάπλς της Φλόριντα σημείωσε μόνο +1,8% καθώς η άλλοτε καυτή αγορά του ψύχθηκε nar.realtor.) Όπως δείχνουν τα δεδομένα, οι περισσότερες μητροπολιτικές περιοχές έφτασαν σε νέα ιστορικά υψηλά τιμών έως το 2025, ακόμα κι αν η ανάπτυξη έχει επιβραδυνθεί nar.realtor. Η πρόκληση της προσιτότητας είναι πανεθνική αλλά πιο έντονη στις ακριβές αστικές περιοχές. Στις αρχές του 2025, μια οικογένεια χρειαζόταν πάνω από $100.000 ετήσιο εισόδημα για να αντέξει οικονομικά ένα μεσαίο σπίτι (με 10% προκαταβολή) σε σχεδόν 45% των αγορών nar.realtor. Αντίθετα, υπάρχουν ακόμη λίγα μέρη (περίπου 3% των αγορών) όπου μια οικογένεια με εισόδημα $50.000 μπορεί να αγοράσει ένα σπίτι nar.realtor – αυτά τείνουν να είναι μικρότερες πόλεις του Midwest ή του Νότου. Αυτό το χάσμα υπογραμμίζει γιατί οι άνθρωποι μετεγκαθίστανται. Κοιτώντας μπροστά, αναμένουμε συνεχή περιφερειακή ανακατάταξη: οι προσιτές αγορές με καλές εργασιακές προοπτικές θα προσελκύσουν περισσότερους κατοίκους (στηρίζοντας τις τοπικές αγορές ακινήτων), ενώ οι εξαιρετικά ακριβές αγορές θα βασίζονται σε αγοραστές υψηλότερου εισοδήματος ή θα βλέπουν βραδύτερη ανάπτυξη. Παρόλα αυτά, καμία περιοχή δεν είναι μονολιθική – τοπικοί παράγοντες όπως το άνοιγμα ενός νέου εργοστασίου, η επέκταση μιας τεχνολογικής εταιρείας ή μια φυσική καταστροφή μπορούν να επηρεάσουν την τοπική αγορά ακινήτων. Οι εμπλεκόμενοι στον τομέα ακινήτων θα πρέπει να παρακολουθούν στενά αυτές τις μικρο-εξελίξεις, παράλληλα με τις μακρο-τάσεις.

V. Βασικοί Δημογραφικοί, Τεχνολογικοί και Οικονομικοί Παράγοντες

Πολλές υποκείμενες δυνάμεις διαμορφώνουν το τοπίο των ακινήτων. Σε αυτή την ενότητα, συζητούμε τους βασικούς δημογραφικούς, τεχνολογικούς και οικονομικούς παράγοντες που επηρεάζουν την αγορά κατοικίας και τα εμπορικά ακίνητα. Αυτοί οι παράγοντες εξηγούν τις παρατηρούμενες τάσεις και παρέχουν ενόραση για το πώς μπορεί να εξελιχθεί η αγορά τα επόμενα χρόνια.

• Δημογραφικές αλλαγές: Οι δημογραφικές εξελίξεις καθορίζουν τη ζήτηση για στέγαση. Οι ΗΠΑ διανύουν μια γενεαλογική μεταβίβαση. Millennials (γεννημένοι ~1981–1996) – η μεγαλύτερη γενιά στο εργατικό δυναμικό – βρίσκονται πλέον κυρίως στα τέλη της δεκαετίας των 20 ως τα τέλη των 30, δηλαδή στην ιδανική ηλικία για δημιουργία νοικοκυριού και αγορά κατοικίας. Αυτή η ομάδα έχει καθυστερήσει λίγο την αγορά κατοικίας σε σχέση με προηγούμενες γενιές (λόγω παραγόντων όπως το φοιτητικό χρέος και οι επιπτώσεις της κρίσης του 2008), αλλά τώρα εισέρχεται δυναμικά στην αγορά. Μάλιστα, η διάμεση ηλικία του πρώτου αγοραστή κατοικίας έχει φτάσει τα 38, στο υψηλότερο σημείο όλων των εποχών nar.realtor, κάτι που αντανακλά πόσο χρόνο χρειάζονται οι Millennials για να αποταμιεύσουν για προκαταβολή με τις υπάρχουσες υψηλές τιμές. Πολλοί βασίζονται στην οικογενειακή βοήθεια: 25% των πρώτων αγοραστών χρησιμοποίησαν δώρο ή δάνειο από συγγενείς, και 7% κληρονομιά – επίσης ρεκόρ ποσοστά nar.realtor. Καθώς οι Millennials ωριμάζουν, είναι πιθανό να μεταβούν από μικρά διαμερίσματα σε μεγαλύτερες προαστιακές κατοικίες, αυξάνοντας τη ζήτηση σε φιλικές προς τις οικογένειες περιοχές. Αμέσως μετά ακολουθεί η Gen Z (γεννημένοι ~1997–2012), η οποία αρχίζει να εισέρχεται στην ενηλικίωση∙ οι μεγαλύτεροι είναι στα μέσα των ’20 και ξεκινούν καριέρες, συχνά ως ενοικιαστές. Τα επόμενα 5 χρόνια, η Gen Z θα ενισχύσει σημαντικά τη ζήτηση για ενοικιαζόμενα ακίνητα και αργότερα για κατοικίες αρχικής αξίας (αν και πιθανότατα προς το τέλος της δεκαετίας του 2020 για αγορά). Εν τω μεταξύ, οι Baby Boomers (γεννημένοι 1946–1964) έχουν φτάσει σε ηλικία συνταξιοδότησης. Πολλοί Boomers επιλέγουν να “γηράσκουν στον τόπο τους”, παραμένοντας στις κατοικίες τους περισσότερο από προηγούμενες γενιές, κάτι που μειώνει τον κύκλο διαμεσολάβησης ακινήτων. Ωστόσο, κάποιοι μετακομίζουν σε μικρότερα σπίτια ή μετακινούνται – συχνά προς ηλιόλουστα κλίματα ή κοντά σε εγγόνια – επηρεάζοντας έτσι αγορές όπως η Φλόριντα, η Αριζόνα και οι Καρολίνες. Οι Boomers ήταν δραστήριοι αγοραστές το 2023–24, ξεπερνώντας νεότερους σε κάποιους κύκλους, καθώς διαθέτουν ίδια κεφάλαια και μπορούν να αγοράσουν με μετρητά. Μάλιστα, οι αγορές αποκλειστικά με μετρητά βρίσκονται σε ιστορικά υψηλά, αποτελώντας το 26% των αγοραπωλησιών και πάνω από το 30% των επαναλαμβανόμενων αγοραστών nar.realtor, εν μέρει λόγω ηλικιωμένων που ανταλλάζουν προς τα κάτω ή χρησιμοποιούν συσσωρευμένο πλούτο. Μία ακόμη τάση είναι η άνοδος των πολυγενεακών νοικοκυριών. Η NAR αναφέρει ότι το ποσοστό των αγορών για πολυγενεακή κατοίκηση φτάνει ιστορικά υψηλά 14%–17%, για να φιλοξενήσουν γονείς τρίτης ηλικίας ή ενήλικα παιδιά που επιστρέφουν στη γονική εστία nar.realtor. Το κίνητρο είναι η εξοικονόμηση κόστους αλλά και πολιτισμικές αξίες, ανεβάζοντας τη ζήτηση για μεγαλύτερες μονοκατοικίες με ανεξάρτητους χώρους. Τέλος, η συνολική πληθυσμιακή αύξηση στις ΗΠΑ είχε επιβραδυνθεί στα τέλη της δεκαετίας του 2010, αλλά ανέκαμψε με τη μεταναστευτική ροή μετά το 2021. Η διεθνής μετανάστευση είναι καθοριστική για τη δημιουργία νέων νοικοκυριών, ειδικά σε βασικές πόλεις ή για τη ζήτηση ενοικίων. Εάν οι ΗΠΑ συνεχίσουν να υποδέχονται μετανάστες με ικανοποιητικούς ρυθμούς, αυτό θα ενισχύσει τη ζήτηση κατοικιών τα επόμενα χρόνια (καθώς κάθε καινούργια οικογένεια χρειάζεται στέγη, προς ενοικίαση ή αγορά). Συνοπτικά, η δημογραφία γενικά ευνοεί την αγορά ακινήτων: μια μεγάλη γενιά εισέρχεται στην κατάλληλη ηλικία, τα γεγονότα ζωής θα προκαλέσουν μετακομίσεις ακόμα και με υψηλά επιτόκια, ενώ η πληθυσμιακή αύξηση διατηρεί την πίεση στην προσφορά nar.realtor. Ένα ζήτημα αφορά την προσιτότητα για τους νεότερους αγοραστές: εάν οι τιμές και τα επιτόκια παραμείνουν υψηλά, οι Millennials και η Gen Z ίσως καθυστερήσουν τη δημιουργία νέων νοικοκυριών ή στραφούν περισσότερο στη μίσθωση, κάτι που θα μπορούσε να αλλάξει την πορεία του ποσοστού ιδιοκατοίκησης.
• Τεχνολογικές τάσεις: Η τεχνολογία επηρεάζει τα ακίνητα με πολλούς τρόπους. Ίσως η πιο καθοριστική να είναι η άνοδος της εξ αποστάσεως εργασίας, που έχει απελευθερώσει πολλούς εργαζόμενους από τα γραφεία. Αυτό ήδη μετασχηματίζει τη ζήτηση για κατοικίες – επιτρέποντας σε ανθρώπους να μετακομίζουν μακρύτερα από τα αστικά κέντρα ή και σε άλλες περιοχές (όπως φαίνεται στη μετανάστευση προς το Sun Belt). Η εξ αποστάσεως εργασία αναμένεται να διατηρηθεί υβριδικά, επομένως η ζήτηση κατοικίας θα παραμείνει κατανεμημένη. Οι εργαζόμενοι μπορούν να προτάξουν την προσιτότητα και τον χώρο (γραφείο στο σπίτι) σε βάρος του χρόνου μετακίνησης, κάτι που ευνοεί τα προάστια και τις περιφερειακές αγορές. Παράλληλα, ορισμένες εταιρείες αρχίζουν να ξανακαλούν εργαζομένους πίσω, επομένως η ζήτηση στις πόλεις δεν θεωρείται ξεπερασμένη. Στην εμπορική πλευρά, η τεχνολογία της τηλεργασίας αποτελεί βασική πρόκληση για τον κλάδο των γραφείων, όπως συζητήθηκε νωρίτερα. Ακόμα, η ανάπτυξη του ηλεκτρονικού εμπορίου είναι κεντρική τάση. Η άνοδος των online αγορών (που ενισχύθηκε στην πανδημία) έχει αυξήσει την ανάγκη για logistics (αποθήκες, κέντρα διανομής), ασκώντας πίεση σε συγκεκριμένες κατηγορίες λιανικού εμπορίου. Οι ιδιοκτήτες εμπορικών κέντρων ανταποκρίνονται προσθέτοντας “ανθεκτικούς στο internet” ενοικιαστές (χώρους ψυχαγωγίας, γυμναστήρια, ιατρικά). Η τεχνολογία και το λιανεμπόριο θα συνεχίσουν να αλληλεπιδρούν: αναμένεται ανάπτυξη του omnichannel retail (τα φυσικά καταστήματα ως showroom/διανομέας για ηλεκτρονικές παραγγελίες) που μπορεί να στηρίξει τη ζήτηση καλών εμπορικών χώρων. Στο οικιστικό, η τεχνολογία διευκολύνει τις συναλλαγές: η διάδοση online πλατφορμών (Zillow, Redfin, Realtor.com) και εικονικών ξεναγήσεων προσφέρει στους αγοραστές πρωτοφανή πληροφόρηση. Η ψηφιακή υποβολή στεγαστικών και τα e-closings απλουστεύουν τη διαδικασία αγοράς. Αυτές οι βελτιώσεις δεν αλλάζουν προσφορά/ζήτηση αλλά κάνουν την αγορά πιο διαφανή και ίσως μειώνουν την τριβή (αν και οι “πόλεμοι προσφορών” εξακολουθούν να είναι σκληροί). Ακόμα, το proptech και τα smart homes: πολλά νέα σπίτια και συγκροτήματα ενοικίασης διαθέτουν έξυπνους θερμοστάτες, συστήματα ασφαλείας και IoT, που αποτελούν πλεονέκτημα στην αγορά. Εξελίσσονται επίσης μέθοδοι κατασκευής (αργά): προκατασκευασμένες κατοικίες και 3D εκτύπωση για ελάττωση κόστους και γρήγορη δόμηση – κομβικό αν εξαπλωθεί, ενάντια στην έλλειψη κατοικιών. Analytics και τεχνητή νοημοσύνη χρησιμοποιούνται πλέον από επενδυτές για ανεύρεση ευκαιριών (π.χ. αλγοριθμική ανίχνευση υποτιμημένων ακινήτων ή πρόβλεψη τάσεων). Ειδικά: τα data centers αποτελούν πλέον ταχέως αναπτυσσόμενη κατηγορία real estate λόγω cloud και AI – όπως αναφέρθηκε, το vacancy κινείται γύρω στο 2,8% και προστίθεται τεράστια νέα χωρητικότητα cbre.com. Η ανάγκη για ψηφιακή υποδομή (data centers, σταθμοί κινητής) γίνεται τώρα σοβαρό κριτήριο ανάπτυξης γης. Τέλος, οι δυναμικές της τεχνοβιομηχανίας επηρεάζουν έντονα ορισμένες αγορές: τα μεγάλα τεχνολογικά hubs (Σαν Φρανσίσκο, Σιάτλ, Όστιν) είδαν την αγορά κατοικίας να ταλαντώνεται με τις τύχες των εταιρειών. Το 2025, ο τομέας τεχνολογίας ανακάμπτει από απολύσεις, κάτι που προμηνύει βελτίωση αυτών των τοπικών αγορών – και αν η AI και άλλες καινοτομίες πυροδοτήσουν νέα άνθηση, οι ακριβές περιοχές της τεχνολογίας θα αντιμετωπίσουν νέα στενότητα κατοικιών εάν δεν χτίσουν μαζικά.
• Οικονομικοί και πολιτικοί παράγοντες: Οι γενικότερες οικονομικές συνθήκες είναι πάντα θεμελιώδεις: ανάπτυξη απασχόλησης, εισοδημάτων και ΑΕΠ επηρεάζουν άμεσα τη ζήτηση ακινήτων. Η αμερικανική οικονομία το 2025 αναμένεται να αναπτυχθεί μετρίως – η CBRE προβλέπει 2,0%–2,5% αύξηση του ΑΕΠ το 2025 cbre.com, ελαφρώς πάνω από το μέσο όρο, αν επιτευχθεί ήπια προσγείωση. Η ανάπτυξη προκύπτει κυρίως από τις δαπάνες των καταναλωτών (τα νοικοκυριά διατηρούν καλές ισορροπίες) και τη βελτίωση των οικονομικών συνθηκών. Η ισχυρή δημιουργία θέσεων εργασίας το 2023–24 εμφανίστηκε παρ’ ότι οι πωλήσεις κατοικιών έπεσαν, κάτι που δείχνει ότι υπάρχει υπόγεια ζήτηση αν βελτιωθούν οι συνθήκες realestatenews.com. Εάν η απασχόληση παραμείνει ισχυρή (ανεργία περί το 4–4,5% σύμφωνα με τις προβλέψεις) cbre.com, ο κόσμος θα σχηματίζει νέα νοικοκυριά και θα επενδύει σε ακίνητα. Εξέχουσα είναι η αύξηση μισθών: οι αποδοχές ανεβαίνουν αλλά όχι τόσο ταχέως όσο οι τιμές κατοικίας σε πολλές περιοχές, πλήττοντας την προσιτότητα. Αν η άνοδος των μισθών συνεχιστεί με ~4–5% ετησίως και οι τιμές κατοικίας αυξάνονται 2–3%, θα επέλθει σταδιακά καλύτερη ισορροπία. Ο πληθωρισμός επηρεάζει τα ακίνητα μέσω επιτοκίων (όπως αναλύθηκε) και κόστους κατασκευής. Ο πληθωρισμός στην κατασκευή ήταν ιδιαίτερα υψηλός 2021–22 (υλικά και εργατικό). Αυτό υποχωρεί, αλλά το κόστος χτισίματος παραμένει αισθητά μεγαλύτερο από την προ-πανδημική περίοδο. Η βελτίωση της προσφοράς (και άρα της προσιτότητας) εξαρτάται από την παραγωγικότητα δομής και το κόστος· οι πολιτικές παρεμβάσεις για μείωση ρυθμιστικών βαρών ή παροχή κινήτρων μπορούν να βοηθήσουν. Η κρατική πολιτική παραμένει παράγοντας αβεβαιότητας. Σε ομοσπονδιακό επίπεδο, συζητιούνται μέτρα ενίσχυσης πρώτων αγοραστών (προγράμματα προκαταβολής, φοροαπαλλαγές) που αν εφαρμοστούν θα ενισχύσουν τη ζήτηση. Ωστόσο, η μεγαλύτερη επιρροή βρίσκεται σε πολιτείες/τοπικό επίπεδο: μεταρρυθμίσεις στην πολεοδομία για υψηλότερη πυκνότητα, ταχύτερες άδειες και κίνητρα για προσιτή κατοικία μπορούν να αυξήσουν σταδιακά την προσφορά. Πολιτείες όπως Καλιφόρνια και Όρεγκον έχουν επιβάλει ήδη την υποχρέωση νέας ανοικοδόμησης και νομιμοποιούν ανεξάρτητες κατασκευές κατοικιών (ADUs), που προσθέτουν μονάδες στον χρόνο. Επίσης, ο χρηματοοικονομικός τομέας: η διαθεσιμότητα πίστωσης. Οι τράπεζες έχουν σφίξει τα κριτήρια δανεισμού μετά την άνοδο επιτοκίων και την αβεβαιότητα. Αυτό επηρεάζει όχι μόνο αγοραστές (που δυσκολεύονται να πάρουν δάνειο ή πληρώνουν υψηλότερα έξοδα) αλλά και κατασκευαστές (που συναντούν πιο αυστηρούς όρους για δάνεια ανάπτυξης). Αν σταθεροποιηθούν οι τράπεζες και πέσουν τα επιτόκια, η πιστωτική ροή θα ανακάμψει, τονώνοντας τις συναλλαγές ακινήτων. Αντίθετα, ενδεχόμενα χρηματοοικονομικά σοκ (π.χ. κρίση ρευστότητας ή έντονη μεταβλητότητα λόγω χρέους/ανώτατου ορίου) θα επηρεάσουν άμεσα την αγορά. Η δημοσιονομική πολιτική (δημόσιες δαπάνες και ελλείμματα) επίσης είναι σημαντική: το υψηλό ομοσπονδιακό έλλειμμα αναφέρεται ως λόγος που τα μακροπρόθεσμα επιτόκια μένουν υψηλά nar.realtor. Εάν μειωθούν τα ελλείμματα, ίσως ανακουφιστεί η ανοδική πίεση στα επιτόκια των ομολόγων και έτσι και στα στεγαστικά. Τέλος, η φορολογική πολιτική επηρεάζει τα ακίνητα – σε εξέλιξη βρίσκονται συζητήσεις για αλλαγές σε εκπτώσεις φόρου, θεσμούς SALT, ακόμη και φόρους επενδυτών, που διαμορφώνουν τα κίνητρα αγοράς σε έντονα φορολογούμενες πολιτείες ή σε ιδιοκτήτες ενοικιαζόμενων.

Συνοψίζοντας, το δημογραφικό “ρεύμα” όλο και περισσότερων ατόμων στην κατάλληλη ηλικία κατοικίας και ενοικίασης στηρίζει τη μακροπρόθεσμη ζήτηση, η τεχνολογία αλλάζει το πού και το πώς ζούμε και εργαζόμαστε (με διαφορετική επίδραση στις υποκατηγορίες ακινήτων) και το οικονομικό περιβάλλον – επιτόκια, ανάπτυξη, πληθωρισμός – διαμορφώνει τη συνολική δυναμική του real estate. Αυτές οι δυνάμεις είναι αλληλεξαρτώμενες: αν η τεχνολογία επιτρέψει περισσότερες τηλεργασίες στο Midwest, αυτό συνεπάγεται δημογραφική/οικονομική μεταβολή για την περιοχή. Ή, αν η οικονομική πολιτική καταφέρει να περιορίσει τον πληθωρισμό, η τεχνολογική άνθηση στα data centers μπορεί να συνεχιστεί χωρίς να υπερφορτωθεί το δίκτυο ενέργειας (άλλη σύνδεση οικονομίας–τεχνολογίας, ειδικά καθώς διερευνάται η χρήση πυρηνικής ενέργειας για τα data centers cbre.com). Οι συμμετέχοντες στον τομέα ακινήτων πρέπει να παρακολουθούν στενά αυτούς τους μακροπαράγοντες. Τα επόμενα χρόνια θα χαρακτηρίζονται από συνεχή προσαρμογή στις “νέες κανονικότητες” της μετα-πανδημικής ζωής, τα υψηλότερα επιτόκια από τη δεκαετία του 2010 και τις εξελισσόμενες προτιμήσεις της νέας γενιάς.

VI. Κίνδυνοι και Ευκαιρίες Επενδύσεων

Η αγορά ακινήτων της περιόδου 2025–2028, αν και πολλά υποσχόμενη σε πολλούς τομείς, φέρει επίσης ένα μοναδικό σύνολο κινδύνων και ευκαιριών για τους επενδυτές – είτε πρόκειται για μεγάλους οργανισμούς είτε ιδιώτες ιδιοκτήτες/εκμισθωτές. Παρακάτω περιγράφουμε βασικούς κινδύνους που πρέπει να έχετε υπόψη, καθώς και ευκαιρίες που μπορεί να αξιοποιηθούν αυτή την περίοδο:

Κύριοι Κίνδυνοι Επένδυσης:

• Υψηλά Επιτόκια και Κόστος Χρηματοδότησης: Τα αυξημένα επιτόκια οδηγούν σε μεγαλύτερο κόστος δανεισμού, κάτι που μπορεί να διαβρώσει τις αποδόσεις των επενδύσεων ή την προσιτότητα της κατοικίας. Αν τα επιτόκια παραμείνουν υψηλότερα για περισσότερο διάστημα από το αναμενόμενο (ή ανέβουν ξανά λόγω πληθωρισμού), η χρηματοδότηση συμφωνιών ακινήτων θα παραμείνει πρόκληση, με πιθανή πτώση στις αξίες των ακινήτων. Πολλοί εμπορικοί επενδυτές που αγόρασαν σε χαμηλά επιτόκια αντιμετωπίζουν κίνδυνο αναχρηματοδότησης –η αναχρηματοδότηση δανείων με τα σημερινά επιτόκια μπορεί να καταστεί αδύνατη, οδηγώντας σε αθέτηση ή αναγκαστικές πωλήσεις σε ορισμένες περιπτώσεις. Αυτό αποτελεί ιδιαίτερο κίνδυνο στον τομέα γραφείων, όπου η πτώση αξιών συναντά τα υψηλά επιτόκια (ένα κύμα εμπορικών στεγαστικών δανείων ωριμάζει το 2025–2026). Η αύξηση των αποδόσεων κεφαλαίου μπορεί να μειώσει τις αξίες σε όλους τους τομείς του real estate, τουλάχιστον βραχυπρόθεσμα, κάτι που αποτελεί κίνδυνο για τους τρέχοντες ιδιοκτήτες.
• Πιθανότητα Οικονομικής Ύφεσης: Παρά το γεγονός ότι το βασικό σενάριο είναι μια ήπια προσγείωση, πάντα υπάρχει κίνδυνος ύφεσης – είτε λόγω υπερ-σύσφιξης της Fed, παγκόσμιων σοκ, είτε γεωπολιτικών εξελίξεων. Μια ύφεση με σημαντικές απώλειες θέσεων εργασίας θα πλήξει τη ζήτηση για ακίνητα (λιγότεροι αγοραστές κατοικιών, περισσότερες κενές θέσεις σε διαμερίσματα, δυσκολίες για εμπόρους κ.λπ.). Τομείς όπως τα ξενοδοχεία και οι πολυτελείς κατοικίες είναι ιδιαίτερα ευαίσθητοι σε οικονομικές διακυμάνσεις. Ακόμα και μία μετριοπαθής ύφεση θα μπορούσε να εντείνει άλλους κινδύνους, όπως αδυναμία ενοικιαστών να πληρώσουν ή αυξημένη κενότητα. Οι επενδυτές πρέπει να δημιουργούν σενάρια με συντηρητικές υποθέσεις για την αύξηση ενοικίων και να διατηρούν αποθεματικά για να αντεπεξέλθουν σε πτώση.
• Διχοτόμηση και Απαξίωση της Αγοράς: Όπως αναφέρθηκε, ορισμένοι τύποι ακινήτων (παλαιά γραφεία, ξεπερασμένα εμπορικά κέντρα, διαμερίσματα χωρίς παροχές) ενδέχεται να καταστούν λειτουργικά απαρχαιωμένα ή να γίνουν πολύ λιγότερο ανταγωνιστικά. Υπάρχει κίνδυνος το κεφάλαιο να “παγιδευτεί” σε αυτά τα περιουσιακά στοιχεία χωρίς εύκολη έξοδο – π.χ., ένα παλιό γραφείο μπορεί να απαιτεί τεράστια επένδυση για να μετατραπεί σε κατοικία, και ακόμα κι έτσι ίσως δεν το επιτρέπουν η τοπική πολεοδομία ή οικονομικά δεδομένα. Οι επενδυτές που κατέχουν ακίνητα δευτερεύουσας ποιότητας σε δύσκολες τοποθεσίες μπορεί να αντιμετωπίσουν παγίδες αξίας. Αντίστοιχα, στην οικιστική πλευρά, κατοικίες σε περιοχές με μείωση πληθυσμού ή κακή κλιματική ανθεκτικότητα μπορεί να υποαποδώσουν. Το να ξέρει κανείς τι να μην αγοράσει είναι τόσο σημαντικό όσο το να βρει τις σωστές ευκαιρίες.
• Κανονιστικοί και Πολιτικοί Κίνδυνοι: Τα ακίνητα υπόκεινται σε κανονιστικές αλλαγές. Μία απειλή είναι η επέκταση νόμων περί ελέγχου ενοικίων ή προστασίας ενοικιαστών ως απάντηση στα προβλήματα προσιτότητας κατοικίας. Ήδη, κάποιες πολιτείες και πόλεις έχουν εφαρμόσει πλαφόν ενοικίων, που περιορίζουν τη δυνατότητα αύξησης εσόδων από εκμίσθωση. Άλλος κίνδυνος είναι η αύξηση των δημοτικών φόρων καθώς οι δήμοι αναζητούν έσοδα – αυτό μπορεί να πλήξει τους εμπορικούς αλλά και ιδιώτες ιδιοκτήτες (όπως διαφαίνεται σε κάποιες πόλεις του Sun Belt όπου η ταχεία αύξηση αξιών οδήγησε σε αυξήσεις φόρων). Στην πλευρά της ανάπτυξης, οι αλλαγές στη πολεοδομική νομοθεσία είναι δίκοπο μαχαίρι: ενώ η χαλάρωση των κανονισμών μπορεί να φέρει ευκαιρίες (π.χ. επιτρέποντας μεγαλύτερη πυκνότητα), αυστηρότερα περιβαλλοντικά ή σχεδιαστικά πρότυπα αυξάνουν το κόστος. Ακραία, κάθε συζήτηση για κατάργηση των ανταλλαγών 1031 ή αύξηση φορολογίας υπεραξίας στις πωλήσεις ακινήτων θα μπορούσε να επηρεάσει τη συμπεριφορά των επενδυτών (αν και προς το παρόν δεν επίκειται κάτι σε ομοσπονδιακό επίπεδο).
• Κίνδυνοι Κλίματος και Περιβάλλοντος: Η κλιματική αλλαγή γίνεται ολοένα και πιο σημαντικός παράγοντας ρίσκου στην αγορά ακινήτων. Ακίνητα σε παράκτιες ζώνες πλημμυρών, περιοχές με κυκλώνες, δασικές πυρκαγιές ή ξηρασία αντιμετωπίζουν αυξημένα ασφάλιστρα και κίνδυνο απώλειας αξίας. Για παράδειγμα, σε μέρη της Φλόριντα, ασφαλιστικές εταιρείες υποχωρούν, εγείροντας ανησυχίες για τη μακροπρόθεσμη ασφάλιση ακινήτων. Αντίστοιχα, η Δύση των ΗΠΑ έχει ζητήματα με πυρκαγιές που κάνουν κάποιες αγορές πολυτελών αγροτικών κατοικιών επικίνδυνες. Περιβαλλοντικές ρυθμίσεις που αποσκοπούν στην ανθεκτικότητα (όπως η υποχρέωση υπερύψωσης ή πυράντοχων υλικών) αυξάνουν το κόστος ανάπτυξης ή ανακαίνισης. Οι επενδυτές πρέπει να λαμβάνουν υπόψη τον κλιματικό κίνδυνο ώστε να αποφύγουν ακίνητα που σε λίγες δεκαετίες ίσως βρεθούν κάτω από το νερό ή μη κατοικήσιμα.
• Εκτελεστικοί και Κίνδυνοι Ρευστότητας: Σε μια πιο ευμετάβλητη αγορά, η εκτέλεση μεγάλων έργων ή στρατηγικών turnaround εμπεριέχει λειτουργικό κίνδυνο. Για παράδειγμα, η αγορά ενός προβληματικού γραφείου για μετατροπή σε διαμερίσματα μπορεί να σκοντάψει σε απροσδόκητη πολυπλοκότητα κατασκευής ή αντιδράσεις της τοπικής κοινωνίας. Παράλληλα, ο κίνδυνος ρευστότητας σημαίνει ότι η δυνατότητα γρήγορης πώλησης ενός ακινήτου σε δίκαιη τιμή μπορεί να επηρεαστεί αν μεταβληθεί το κλίμα στην αγορά ή εάν τα πιστωτικά ιδρύματα “παγώσουν” (όπως έγινε το 2020 για λίγο). Τα ακίνητα είναι κατά φύση μη ρευστοποιήσιμα άμεσα, οπότε οι επενδυτές πρέπει να είναι έτοιμοι να κρατήσουν για μεγαλύτερο διάστημα. Επενδυτές βραχυπρόθεσμης κερδοσκοπίας ή “flippers” μπορεί να βρεθούν εκτεθειμένοι στις διακυμάνσεις.

Παρά τους ανωτέρω κινδύνους, τα επόμενα χρόνια θα προσφέρουν και πολλές ευκαιρίες:

Κυριότερες Ευκαιρίες:

• Αγορές σε Αγορά Υποψήφιων Αγοραστών (Επιλεκτικές Ευκαιρίες): Μετά την ξέφρενη αγορά πωλητών της περιόδου 2020–2022, πολλές περιοχές (ιδίως ακίνητα υψηλής αξίας και αγορές με έντονη επενδυτική δραστηριότητα) έχουν ψυχρανθεί. Οι επιμέρους αγοραστές κατοικίας το 2025 ενδέχεται να αντιμετωπίσουν λιγότερο ανταγωνισμό, μεγαλύτερη διαθεσιμότητα και ακόμα και μειώσεις τιμών σε ορισμένες αγγελίες – μια ευπρόσδεκτη εξέλιξη σε σχέση με τους “πολέμους προσφορών”. Όσοι είναι οικονομικά προετοιμασμένοι μπορούν να διαπραγματευτούν καλύτερες τιμές, ειδικά αν στοχεύσουν “πιεσμένους” πωλητές (π.χ., κάποιον που πρέπει να μετακινηθεί γρήγορα). Για επενδυτές, η επιβράδυνση έχει δημιουργήσει ευκαιρίες αγοράς ακινήτων με σχετική έκπτωση από τις πρόσφατες κορυφές. Για παράδειγμα, ορισμένες πόλεις του Sun Belt όπου οι τιμές υπερβάλλαν (Boise, Austin, Phoenix) είχαν διορθώσεις· έξυπνοι επενδυτές παρακολουθούν αυτές τις αγορές για την κατάλληλη στιγμή εισόδου πριν επανεκκινήσει η ανάπτυξη.
• Απόκτηση Προβληματικών Ακινήτων: Με τα υψηλότερα επιτόκια, ορισμένοι ιδιοκτήτες ακινήτων βρίσκονται σε δύσκολη θέση – ιδιαίτερα στον τομέα γραφείων, αλλά και σε κάποιες υπερχρεωμένες πολυοικογενειακές μονάδες ή κατασκευαστές απούλητων νέων κατοικιών σε πιο “μαλακές” αγορές. Το περιβάλλον θυμίζει τις αρχές της δεκαετίας του 1990 ή τη μετα-2008 περίοδο όσον αφορά τις ευκαιρίες εξαγοράς προβληματικών περιουσιακών στοιχείων. Ιδρυματικοί επενδυτές με διαθέσιμα κεφάλαια ετοιμάζονται να αγοράσουν ενυπόθηκα δάνεια σε καθυστέρηση ή κατασχεμένες ιδιοκτησίες σε χαμηλές τιμές, ιδιαίτερα γραφεία που μπορούν να μετατραπούν. Ακόμα και ξενοδοχεία ή εμπορικά κέντρα μπορούν να αγοραστούν κάτω του κόστους αντικατάστασης και να επανατοποθετηθούν. Το παράθυρο ευκαιρίας για αγορά προβληματικών ακινήτων θα εξαρτηθεί από τη διάρκεια των υψηλών επιτοκίων και τη στάση των τραπεζών απέναντι στα προβληματικά δάνεια (παράταση ή κατάσχεση). Αλλά για όσους έχουν υπομονή και κεφάλαια, τα επόμενα 1–3 χρόνια θα προσφέρουν μοναδικές ευκαιρίες μίας γενιάς για αγορές, με ενδεχόμενες μεγάλες αποδόσεις αν τα ακίνητα αποκατασταθούν ή αν πέσουν τα επιτόκια (αυξάνοντας αξίες).
• Ανάπτυξη σε Υποεξυπηρετούμενους Τομείς και Αγορές: Ορισμένοι τομείς έχουν ισχυρές ευνοϊκές τάσεις που τους καθιστούν ελκυστικούς για ανάπτυξη ή επένδυση. Όπως σημειώθηκε, ο βιομηχανικός/λογιστικός τομέας παραμένει περιζήτητος – η ανέγερση σύγχρονων διανομέων σε καίρια σημεία (ή ακόμα και η μετατροπή ανενεργών πολυκαταστημάτων σε κέντρα διανομής) μπορεί να αποδειχθεί κερδοφόρα. Η πολυοικογενειακή κατοικία είναι αναγκαία σχεδόν παντού· ενώ χτίζονται μεγάλα πολυτελή συγκροτήματα, υπάρχει έλλειψη προσιτής/εργατικής κατοικίας. Αναπτύσσοντες που επικεντρώνονται στη μεσαία αγορά ενοικίων, ή επενδυτές σε οργανωμένες κοινότητες προκατασκευασμένων κατοικιών, μπορεί να έχουν σταθερές αποδόσεις και λιγότερο ανταγωνισμό. Τα ενοικιαζόμενα μονοκατοικίες (SFR) αποτελούν επίσης αναπτυσσόμενο τομέα – μεγάλες εταιρείες εξακολουθούν να αγοράζουν ή να κατασκευάζουν κατοικίες για ενοικίαση, και ιδιώτες μπορούν επίσης να ωφεληθούν (ειδικά σε αγορές με υψηλή ζήτηση ενοικίασης λόγω αδυναμίας αγοράς). Σε περιφερειακό επίπεδο, αναδυόμενες δευτερογενείς αγορές όπως Cleveland, Pittsburgh, Louisville, Oklahoma City, κ.ά., που δεν βίωσαν την ακραία άνοδο, τώρα διαθέτουν συχνά καλές αποδόσεις ενοικίων και προοπτικές ανόδου καθώς η απομακρυσμένη εργασία διευρύνει τα “ταλέντα”. Αυτές οι αγορές βρίσκονται στο στόχαστρο επενδυτών που κυνηγούν αποδόσεις και μπορεί να υπεραποδώσουν αν η μετακίνηση ατόμων και εταιρειών συνεχιστεί προς πολλές κατευθύνσεις.
• Ευκαιρίες για Προσθήκη Αξίας και Επαναπροσδιορισμό Χρήσης: Σε ένα γερασμένο real estate υπάρχει άφθονη δυνατότητα πρόσθεσης αξίας μέσω ανακαίνισης ή αλλαγής χρήσης. Π.χ., επενδυτές αγοράζουν διαμερίσματα δεκαετίας ’70-’80 και τα ανακαινίζουν ώστε να πετύχουν υψηλότερα ενοίκια – μια κλασική στρατηγική προστιθέμενης αξίας που ακόμα αποδίδει, δεδομένου του premium που βάζουν οι ενοικιαστές σε ανακαινισμένα διαμερίσματα με ενεργειακά αποδοτικές συσκευές. Στο λιανεμπόριο, η μετατροπή ενός struggling mall σε μικτό συγκρότημα με διαμερίσματα κι γραφεία είναι μια προσπάθεια που ήδη εφαρμόζεται (με κάποιες πρώτες επιτυχίες). Όπως αναφέρθηκε, η μετατροπή γραφείων σε κατοικίες είναι buzzworthy: αν και πρακτικά αφορά μόνο τμήμα των απαρχαιωμένων γραφείων (λόγω διαρρύθμισης και κόστους), πόλεις όπως η Ουάσινγκτον και η Νέα Υόρκη προσφέρουν κίνητρα για τέτοιες αλλαγές, ίσως διασφαλίζοντας μελλοντικά πολύτιμες κατοικίες από κενά γραφεία. Όσοι κινηθούν έγκαιρα σ’ αυτές τις μετατροπές μπορούν να κερδίσουν τόσο από τις χαμηλές τιμές αγοράς όσο και από την έμπρακτη στήριξη των τοπικών αρχών.
• Εκμετάλλευση Δημογραφικών Τάσεων: Οι δημογραφικές ευκαιρίες περιλαμβάνουν την κατασκευή ή επένδυση σε κατοικίες ηλικιωμένων/κοινότητες 55+ (η ζήτηση θα αυξηθεί με τη γήρανση των Boomers), σε φοιτητική στέγαση όπου τα πανεπιστήμια επεκτείνονται, και σε κατοικίες προσιτού κόστους για Millennials που για πρώτη φορά αγοράζουν (όσοι κατασκευάζουν μικρότερα, πιο ευπρόσιτα σπίτια μπορούν να κερδίσουν μεγάλη αγορά). Μια άλλη προοπτική είναι τα πολυγενεακές κατοικίες – οι κατασκευαστές ίσως υιοθετήσουν design που φιλοξενούν εκτεταμένες οικογένειες, υιοθετώντας την τάση που εντόπισε η NAR nar.realtor. Οι επενδυτές μπορούν να εξετάσουν και ακίνητα σε αστικά κέντρα που μπορεί να επωφεληθούν από την επιστροφή νεότερων ατόμων – π.χ., μικρά πολυκατοικία ή κοινόβια διαμονής σε πόλεις όπου τα ενοίκια έπεσαν αλλά τώρα ανακάμπτουν με την επιστροφή των νέων.
• Δυναμική από τα Επιτόκια: Ενδιαφέρον έχει ότι ο ίδιος ο κίνδυνος (υψηλά επιτόκια) δημιουργεί και προοπτικές κέρδους. Αν κάποιος επενδυτής αγοράσει τώρα με υψηλότερη απόδοση και δανειστεί με υψηλότερο επιτόκιο, τότε υπάρχει εν δυνάμει όφελος σε περίπτωση που τα επιτόκια μειωθούν – μπορεί να αναχρηματοδοτήσει σε χαμηλότερο επιτόκιο σε λίγα χρόνια, αυξάνοντας τη ρευστότητα, και παράλληλα η αξία του ακινήτου μπορεί να ανέβει απλά λόγω σύγκλισης αποδόσεων (καθώς το φθηνότερο χρέος επιτρέπει υψηλότερες τιμές αγοραστών). Οι αγοραστές κατοικίας επίσης μπορούν να δουν το σημερινό επιτόκιο σαν “παντρέψου το σπίτι, βγες ραντεβού με το επιτόκιο” – δηλαδή, πάρε το σωστό ακίνητο και αναχρηματοδότησε αργότερα. Η πιθανότητα μείωσης επιτοκίων λειτουργεί ως ευνοϊκός παράγοντας για όσους δράσουν ενώ οι υπόλοιποι περιμένουν. Μάλιστα, έρευνα της Fannie Mae υποδεικνύει ότι αρκετοί ειδικοί προβλέπουν ελαφρά πτώση των στεγαστικών επιτοκίων στα επόμενα χρόνια σε ιστορικά πιο φυσιολογικά επίπεδα mpamag.com mpamag.com. Η κατοχύρωση αγοράς ή επένδυσης πριν συμβεί αυτό ενδέχεται να σημαίνει σχετική έκπτωση και απολαβή υπεραξίας όταν γενικότερα η ζήτηση επιστρέψει.

Ζυγίζοντας κινδύνους έναντι ευκαιριών, οι επενδυτές (μεγάλοι και μικροί) πρέπει να διατηρούν πειθαρχία και σχολαστικό έλεγχο. Το real estate είναι ένα μακροχρόνιο, κυκλικό παιχνίδι. Η περίοδος 2025–2028 κατά πάσα πιθανότητα θα ανταμείψει όσους είναι επιλεκτικοί – εστιάζοντας σε δυνατές τοποθεσίες, διατηρήσιμους μοχλούς ζήτησης και ρεαλιστικές στρατηγικές εξόδου – και που διαθέτουν το «μαξιλάρι» να αντέξουν τη βραχυπρόθεσμη αστάθεια. Εύλογες πρακτικές όπως κλείδωμα επιτοκίων ή αντιστάθμιση επιτοκίου, διατήρηση μετριοπαθών δεικτών δανείου-προς-αξία, και πρόβλεψη κονδυλίων εκτάκτων αναγκών στα έργα, μπορούν να μετριάσουν πολλούς από τους κινδύνους που αναφέρθηκαν. Στη μεριά των ευκαιριών, η προετοιμασία (με διαθέσιμα κεφάλαια ή εξασφαλισμένη χρηματοδότηση) για γρήγορη δράση μόλις εμφανιστεί καλή προσφορά είναι καθοριστική, καθώς ο ανταγωνισμός θα επιστρέψει έντονα αν βελτιωθούν οι συνθήκες. Συνολικά, παρότι η αγορά έχει αβεβαιότητες, τα ακίνητα παραμένουν κατηγορία με εγγενή αξία και αποδεδειγμένη αντοχή, ενώ τα ερχόμενα χρόνια προσφέρουν σκηνικό για αγορά ποιοτικών περιουσιακών στοιχείων σε καλύτερες τιμές από τα τελευταία χρόνια – μια προοπτική που οι έξυπνοι επενδυτές βρίσκουν ιδιαίτερα ελκυστική.

VII. Προοπτικές και Προβλέψεις για το 2025–2028

Τι επιφυλάσσουν τα επόμενα χρόνια για την αγορά ακινήτων των ΗΠΑ; Οι προβλέψεις είναι πάντοτε δύσκολες, όμως οι περισσότεροι σημαντικοί αναλυτές αναμένουν μια περίοδο σταδιακής εξομάλυνσης και ανάπτυξης αντί για έντονη άνοδο ή πτώση. Εδώ συγκεντρώνουμε εκτιμήσεις για διάφορους τομείς και αναδεικνύουμε τις επικρατούσες προσδοκίες έως το 2028:

Τιμές Κατοικιών: Μετά την εντυπωσιακή άνοδο κατά την περίοδο 2020–2022 (οι εθνικές τιμές κατοικιών αυξήθηκαν ~40% σε αυτό το διάστημα), η αγορά ουσιαστικά «πήρε ανάσα» το 2023–2024, με σταθεροποίηση ή ελαφρές αυξήσεις. Για το μέλλον, οι περισσότερες προβλέψεις μιλούν για μέτρια αύξηση στις αξίες των κατοικιών – συνήθως σε χαμηλά μονοψήφια ποσοστά ετησίως – τουλάχιστον για τα επόμενα χρόνια. Ο παρακάτω πίνακας παρουσιάζει εκτιμήσεις από έγκυρες πηγές:

Πηγή Πρόβλεψης	Αναμενόμενη Αλλαγή Τιμής Κατοικιών 2025	Αναμενόμενη Αλλαγή Τιμής Κατοικιών 2026
Fannie Mae (FNMA)	+4.1% mpamag.com	+2.0% mpamag.com
Εθνική Ένωση Μεσιτών (National Assoc. of Realtors)	+3% businessinsider.com	+4% businessinsider.com
Ένωση Τραπεζιτών Δανείων Κατοικιών (Mortgage Bankers Association)	+1.3% businessinsider.com	+0.3% businessinsider.com
Zillow Research (Δείκτης Αξίας Κατοικίας)	–1.4% zillow.com (μείωση)	(Δεν προβλέπεται)
Ομάδα Ειδικών (100+ οικονομολόγοι)	+3.4% fanniemae.com	+3.3% fanniemae.com

Πίνακας 2: Επιλεγμένες προβλέψεις αύξησης τιμών κατοικιών για το 2025 και 2026. Οι περισσότεροι ειδικοί αναμένουν περαιτέρω ανάπτυξη, αλλά με πιο αργό ρυθμό από τα τελευταία χρόνια – της τάξης του 0% έως 4% το χρόνο. (Οι Fannie Mae και NAR είναι σχετικά αισιόδοξοι, η MBA πιο συντηρητική και η Zillow προβλέπει ελαφρά πτώση το 2025 πριν ίσως επιστρέψει σε ανάπτυξη.) Όλοι βλέπουν μετριοπάθεια και όχι απότομη πτώση ή νέα έξαρση.

Όπως φαίνεται στον πίνακα, υπάρχει ένα φάσμα απόψεων. Η αναθεωρημένη πρόβλεψη της NAR (ως τις αρχές του 2025) αναμένει αύξηση τιμών γύρω στο 3% το 2025 και επιτάχυνση στο 4% το 2026 businessinsider.com – ουσιαστικά σύμφωνα με την ανάπτυξη των εισοδημάτων. Η Fannie Mae είναι λίγο πιο πάνω για το 2025 (+4,1%) αλλά μετά προβλέπει επιβράδυνση στο +2% το 2026 mpamag.com, υποθέτοντας ίσως περισσότερο διαθέσιμο απόθεμα τότε. Η MBA είναι η πιο συντηρητική, με οριακά θετική ανάπτυξη ως το 2026 businessinsider.com, που σημαίνει ότι τα υψηλά επιτόκια συγκρατούν τις τιμές. Η εκτίμηση της Zillow για ήπια μείωση το 2025 (–1,4%) zillow.com υποδηλώνει ότι, αν αυξηθεί το απόθεμα και η ζήτηση παραμείνει χαμηλή, ενδέχεται να υπάρξουν μικρές μειώσεις τιμών σε ορισμένες περιοχές, αν και η τάση τους είναι βελτιούμενη (προηγουμένως ανέμεναν –1,9%, τώρα –1,4%). Μια δημοσκόπηση ειδικών από Pulsenomics/Fannie Mae έδειξε συναίνεση για περίπου +3,4% και +3,3% για το 2025 και 2026 fanniemae.com αντίστοιχα – ουσιαστικά επιστροφή σε κανονική, υγιή ανάπτυξη. Μετά το 2026, αν και δημοσιεύονται λιγότερες επίσημες προβλέψεις, πολλοί ειδικοί πιστεύουν ότι οι τιμές κατοικιών θα συνεχίσουν να αυξάνονται με παρόμοιο χαμηλό μονοψήφιο ρυθμό έως το 2027–2028 (αν δεν υπάρξει νέο σοκ), υποστηριζόμενες από το χαμηλό απόθεμα και τη σταθερή ζήτηση. Εάν τα επιτόκια στεγαστικών δανείων μειωθούν σημαντικά στα τέλη της δεκαετίας του 2020, η άνοδος των τιμών μπορεί να επιταχυνθεί λίγο, αλλά αυτό θα βελτιώσει και την προσιτότητα, οδηγώντας σε μια πιο ισορροπημένη αγορά.

Πωλήσεις Κατοικιών και Κατασκευές: Όσον αφορά τον τομέα των πωλήσεων, το 2025 αναμένεται ευρέως να σηματοδοτήσει την αρχή της ανάκαμψης από τα χαμηλά επίπεδα του 2023–24. Η NAR εκτιμά ότι οι πωλήσεις υφιστάμενων κατοικιών θα αυξηθούν κατά περίπου 6% το 2025 (και επιπλέον ~11% το 2026) realestatenews.com, αν και αυτά τα ποσοστά αναθεωρήθηκαν προς τα κάτω σε σχέση με παλαιότερες, πιο αισιόδοξες προβλέψεις. Η Fannie Mae υποβάθμισε την πρόβλεψή της για τις πωλήσεις του 2025 από άνοδο 11% σε περίπου 4% (περίπου 4,9 εκατ. πωλήσεις) ως τον Μάιο του 2025 housingwire.com. Το μοντέλο της Zillow προβλέπει μικρότερη αύξηση της τάξης του 1–2%. Η πορεία εξαρτάται κυρίως από την εξέλιξη των επιτοκίων στεγαστικών δανείων: μια πτώση στα χαμηλά του 6% ή και στα υψηλά του 5% μέχρι τα τέλη του 2025 θα μπορούσε να «ξεκλειδώσει» μεγάλο μέρος της συσσωρευμένης ζήτησης. Μέχρι το 2028, κάποιοι αναλυτές πιστεύουν ότι θα επιστρέψουμε σε πιο «κανονικούς» ρυθμούς περίπου 5,5–6 εκατ. πωλήσεις υφιστάμενων κατοικιών ετησίως (όπως το 2019), αλλά αυτό μπορεί να είναι αισιόδοξο αν τα επιτόκια παραμείνουν υψηλά. Οι πωλήσεις νέων κατοικιών στην πραγματικότητα διατηρούνται καλύτερα (οι νέες κατασκευές κάλυψαν μέρος του κενού), και οι προβλέψεις (NAR, Fannie) μιλούν για αύξηση περίπου 10% το 2025 καθώς οι κατασκευαστές εξακολουθούν να προσελκύουν αγοραστές με προσφορές και επιδοτούμενα επιτόκια realestatenews.com. Οι νέες οικοδομικές άδειες πιθανώς θα παρουσιάσουν μικρή κάμψη το 2025 (από ~1,34 εκατ. το 2024 σε περίπου 1,3 εκατ.) και έπειτα αυξητική πορεία 2026–2028 προς τα μέσα του 1 εκατ. αν η ζήτηση το επιτρέψει businessinsider.com. Σημαντικό είναι ότι αυτά τα επίπεδα εξακολουθούν να υπολείπονται του τι απαιτείται για να κλείσει πλήρως το έλλειμμα στέγης, άρα οποιαδήποτε υποκατασκευή σημαίνει στήριξη των τιμών μεσοπρόθεσμα. Η κατασκευή ενοικιαζόμενων κατοικιών αναμένεται να επιβραδυνθεί σημαντικά μέχρι το 2026 (μετά από κορύφωση το 2024–25), πράγμα που μπορεί μέχρι το 2027 να οδηγήσει ξανά σε στενότητα στην αγορά ενοικίων.

Επιτόκια στεγαστικών δανείων και Χρηματοδότηση: Οι προβλέψεις για τα επιτόκια γενικά βλέπουν μια σταδιακή μείωση: όπως αναφέραμε, η Fannie Mae βλέπει περίπου 6,0% μέχρι το τέλος του 2026 για τα 30ετή σταθερά δάνεια mpamag.com. Η MBA είναι λίγο πιο αισιόδοξη, υπολογίζοντας περίπου 5,5% μέχρι το 2027. Ως το 2028, αν ο πληθωρισμός βρίσκεται κάτω ή γύρω στο 2%, θα μπορούσαμε να φτάσουμε στεγαστικά επιτόκια στα μέσα του 5%, που ιστορικά είναι φυσιολογικά (και πολύ πιο προσιτά από τη δεκαετία του 1980!). Η Ομοσπονδιακή Τράπεζα (Federal Reserve) πιθανότατα θα αλλάξει στάση σε ουδέτερη ή επεκτατική το 2025 εφόσον συγκρατηθεί ο πληθωρισμός, κάτι που θα βοηθήσει στη μείωση τόσο των βραχυπρόθεσμων όσο και των μακροπρόθεσμων αποδόσεων. Ένας αστάθμητος παράγοντας είναι ο ισολογισμός της Fed (ποσοτική σύσφιξη) και η παγκόσμια ζήτηση για ομόλογα ΗΠΑ – που μπορούν να κρατήσουν λίγο υψηλότερες τις μακροπρόθεσμες αποδόσεις (όπως είδαμε το 2023). Αλλά η γενική πρόβλεψη είναι ότι η κορύφωση των επιτοκίων έχει περάσει και τα τέλη της δεκαετίας 2020 θα έχουν χαμηλότερα – ή έστω όχι υψηλότερα – επιτόκια από τις αρχές της δεκαετίας. Αυτό θεωρείται θετικό τόσο για την κατοικία όσο και για τα επαγγελματικά ακίνητα. Η διαθεσιμότητα στεγαστικής πίστωσης μπορεί να διευρυνθεί ξανά αν τα επιτόκια υποχωρήσουν – αναμένεται περισσότερα προγράμματα για πρωτοαγοραστές, τραπεζικά δάνεια χαρτοφυλακίου και ίσως επιστροφή των μη τυποποιημένων (non-QM) δανείων, καθώς οι τράπεζες γίνονται πιο δεκτικές. Για τα επαγγελματικά, έως το 2026–27 η αγορά χρέους πιθανόν να χαλαρώσει ώστε να διευκολύνονται νέες συμφωνίες (ίσως μικρή συμπίεση αποδόσεων/cap rates και αντίστοιχη μέτρια άνοδος αξιών cbre.com).

Αγορά Ενοικίων: Στον τομέα της ενοικίασης, το 2025 και 2026 φαίνονται ως έτη απορρόφησης – πολλά νέα διαμερίσματα θα καλυφθούν από τον αυξανόμενο αριθμό νοικοκυριών ενοικιαστών. Το πάνελ ειδικών προβλέπει αύξηση ενοικίων σε εθνικό επίπεδο περίπου 3% ετησίως αυτά τα χρόνια, κάτι σχετικά μετριοπαθές mf.freddiemac.com. Κάποιες εταιρείες όπως οι Yardi και CBRE αναμένουν λίγο χαμηλότερη για το 2025 (~2-2,5% όπως είδαμε) mf.freddiemac.com cbre.com. Μέχρι το 2027 και 2028, η αύξηση των ενοικίων ίσως κινηθεί ελαφρώς υψηλότερα αν μειωθεί η διαθεσιμότητα μετά το τέλος της έντονης οικοδόμησης – ενδεχομένως πίσω στο 3-4% ετησίως σε συμφωνία με τα εισοδήματα. Τα ποσοστά κενών στα πολυοικιακά μπορεί να κορυφωθούν γύρω στο 6-7% το 2024-25, μετά να μειωθούν ίσως στο χαμηλό 5% ως το 2027. Η ενοικίαση μονοκατοικιών θα διατηρήσει υψηλή ζήτηση και ίσως δει αυξήσεις ενοικίων μεγαλύτερες από τα διαμερίσματα (μεσαία μονοψήφια ποσοστά), καθώς οι οικογένειες αναζητούν περισσότερο χώρο. Το ποσοστό ιδιοκατοίκησης πιθανότατα θα αρχίσει να ανεβαίνει ξανά προς το τέλος της δεκαετίας αν η προσιτότητα βελτιωθεί, όμως για ένα-δύο ακόμα χρόνια ενδέχεται να μείνει στάσιμο γύρω στο 65% (πρόσφατα έπεσε στο 65,1%, χαμηλό πενταετίας, λόγω των δύσκολων συνθηκών αγορών) advisorperspectives.com advisorperspectives.com. Αν τα επιτόκια στεγαστικών μειωθούν, κάποιοι ενοικιαστές ίσως καταφέρουν τελικά να αγοράσουν δικό τους σπίτι, ωθώντας το ποσοστό ιδιοκατοίκησης ίσως στο 66-67% μέχρι το 2028, αν και αυτό εξαρτάται και από την κατασκευή προσιτών κατοικιών.

Προοπτικές Εμπορικού Τομέα: Κάθε εμπορικός τομέας έχει το δικό του χρονοδιάγραμμα ανάκαμψης:

• Γραφεία: Τα γραφεία θα είναι ο πιο αργός τομέας στην ανάκαμψη – αναμένεται υψηλή αδιαθεσία έως το 2025–2026, με οριακή βελτίωση κάθε έτος. Μέχρι το 2028, η αγορά γραφείων πιθανότατα θα έχει διαχωριστεί έντονα: τα πρωτοκλασάτα γραφεία σε κορυφαίες τοποθεσίες μπορεί να είναι σχεδόν πλήρη και να επιτυγχάνουν υψηλά ενοίκια, ενώ τα παλαιότερα γραφεία ίσως να είναι μισοάδεια ή να μετατραπούν για άλλες χρήσεις. Η συνολική αδιαθεσία μπορεί να πέσει από ~19% το 2025 σε μεσαία επίπεδα της τάξης του 15% μέχρι το 2028, εάν η οικονομία είναι ισχυρή και αφαίρεση κάποιου στοκ από την αγορά (μετατροπές/κατεδαφίσεις) λάβει χώρα. Η αύξηση των ενοικίων στα γραφεία θα είναι ελάχιστη μέχρι να μειωθεί αισθητά η αδιαθεσία· οι ιδιοκτήτες θα συνεχίσουν να προσφέρουν παροχές στους περισσότερους αγορές για λίγα ακόμα χρόνια. Οι επενδυτές βλέπουν τα έτη 2025–2026 ως ευκαιρία επανατοποθέτησης ή αγοράς υποτιμημένων γραφείων με υπόθεση ότι μέχρι το 2028–2030 αυτά τα ακίνητα (όσα βρίσκονται σε καλές τοποθεσίες και έχουν εκσυγχρονιστεί) θα παράγουν καλύτερο εισόδημα.
• Λιανική: Η προοπτική της λιανικής είναι σταθερή έως θετική. Αναμένεται οι αδιαθεσίες να παραμείνουν χαμηλές (σε εθνικό επίπεδο 4-5%) καθώς δεν έρχεται καινούρια προσφορά. Η αύξηση στα ενοίκια λιανικής θα μπορούσε να βρίσκεται στη χαμηλή μονοψήφια ποσοστιαία κλίμακα κάθε χρόνο, ενώ σε περιοχές με υψηλή κίνηση και ανάπτυξη στα προάστια, θα μπορούσαν να δουν μεσαίες μονοψήφιες αυξήσεις, καθώς οι ενοικιαστές ανταγωνίζονται για περιορισμένο χώρο. Ορισμένες μορφές λιανικής (όπως εμπορικά κέντρα ανοικτού τύπου) θα έχουν υψηλή ζήτηση από επενδυτές· οι αποδόσεις ίσως πιεστούν ελαφρώς προς τα κάτω σε αυτά τα τμήματα λόγω ισχυρών θεμελιωδών cbre.com. Μέχρι το 2028, μπορεί να δούμε νέα ανάπτυξη λιανικής εάν η καταναλωτική δαπάνη παραμείνει ισχυρή – ίσως περισσότερα έργα από το μηδέν σε αγορές Sun Belt όπου η αύξηση πληθυσμού επιβάλλει περισσότερα σούπερ μάρκετ και υπηρεσίες. Σε γενικές γραμμές, η λιανική βρίσκεται σε ισορροπία ζήτησης/προσφοράς και πρέπει να αποδίδει σταθερές αποδόσεις χωρίς σημαντικές διακυμάνσεις.
• Βιομηχανικά: Ο βιομηχανικός τομέας αναμένεται να συνεχίσει την αυξητική του πορεία, αν και πιο συγκρατημένα. Η ζήτηση για αποθήκες υποστηρίζεται διαρθρωτικά από το ηλεκτρονικό εμπόριο και την αναδιαμόρφωση εφοδιαστικής αλυσίδας (όπως περισσότερα αποθέματα ασφαλείας εντός ΗΠΑ). Μετά την επιβράδυνση του 2023–2024, ο όγκος μισθώσεων το 2025 παραμένει ισχυρός (άνω των 800 εκατ. τ.π.) cbre.com και αναμένεται να διατηρηθεί. Η CBRE σημειώνει επιστροφή σε «προ πανδημίας οδηγούς ζήτησης», που συνεπάγεται σταθερή απορρόφηση. Έτσι, η αδιαθεσία των βιομηχανικών μπορεί να κυμαίνεται γύρω στο 5% το 2025 και ίσως πέσει στο 4% ή χαμηλότερα μέχρι το 2027 αν ο ρυθμός κατασκευής παραμείνει συγκρατημένος. Τα βιομηχανικά ενοίκια αυξήθηκαν διψήφια τα τελευταία χρόνια· αυτό πιθανώς θα επιβραδυνθεί στο 3-5% ετησίως – παραμένοντας υγιές. Ένας ενδιαφέρον παράγοντας: νέες εγκαταστάσεις παγοκατάψυξης, data centers και μεταποιητικές μονάδες (λόγω επαναφοράς παραγωγής στις ΗΠΑ), ίσως αυξήσουν τη ζήτηση πέρα από την παραδοσιακή διανομή. Μέχρι το 2028, τα βιομηχανικά ακίνητα ίσως αντιμετωπίσουν ανάγκη εκσυγχρονισμού (π.χ. παλαιά χωρίς μεγάλο καθαρό ύψος θα υποτιμηθούν περισσότερο), αλλά συνολικά παραμένει ο μακροπρόθεσμα πιο αποδοτικός τομέας.
• Κατοικίες πολλών μονάδων (Multifamily): Μέχρι το 2028, η αγορά κατοικιών πολλών μονάδων θα ανακάμψει αφού απορροφήσει την τρέχουσα προσφορά. Στα τέλη της δεκαετίας, ενδέχεται νέος κύκλος οικοδομικής δραστηριότητας αν οι ενοικιάσεις επιταχυνθούν ξανά. Βραχυπρόθεσμα (2025–2026) η κατάσταση χαρακτηρίζεται από σταθερή λειτουργία – μικρή αύξηση μετά πτώση αδιαθεσίας – και αύξηση ενοικίων κοντά στο ποσοστό πληθωρισμού. Ενδεικτικά, το πάνελ ειδικών της Fannie Mae εκτιμά εθνική αύξηση τιμών κατοικίας ~3,3% το 2026 fanniemae.com· η άνοδος των ενοικίων συχνά ακολουθεί τα εισοδήματα και τις τιμές σπιτιών, άρα ένα μέσο 3% είναι πιθανό και για τις ενοικιαζόμενες κατοικίες έως τα μέσα της δεκαετίας. Μέχρι το 2027–2028, καθώς θα παραδοθούν λιγότερα νέα έργα, η πληρότητα θα μπορούσε να σφίξει και ίσως οι ετήσιες αυξήσεις να περάσουν το 4% σε ορισμένες αγορές (ιδίως με καλή απασχόληση). Ένα απρόβλεπτο στοιχείο: τα εισοδήματα των ενοικιαστών: αν συνεχιστεί η ενίσχυση των μισθών, οι ιδιοκτήτες θα έχουν χώρο να αυξήσουν τα ενοίκια. Αντίθετα, οποιαδήποτε προσπάθεια ελέγχου ενοικίων ή αυξημένων προστασιών ενοικιαστών ίσως συγκρατήσει τις αυξήσεις σε κάποιες πόλεις.

Βασικά Σημεία Περιφερειακών Προοπτικών: Περιοχές που ήδη αναπτύσσονται (Νοτιοανατολικά, Τέξας, Ορεινές Πολιτείες) αναμένεται να συνεχίσουν. Η αύξηση τιμών σπιτιών έως το 2028 θα είναι πιο δυνατή σε Καρολίνες, Φλόριντα, Τζόρτζια, Τέξας και σε τμήματα των Ορεινών Πολιτειών – οι αγορές εκεί ίσως δουν σωρευτικά κέρδη άνω του 15% στα επόμενα 4 χρόνια, σε σύγκριση με τη μισή αύξηση περίπου σε Βορειοανατολικές/Μεσοδυτικές Πολιτείες. Ωστόσο, ακόμα και κάποιες βιομηχανικές πόλεις του βορρά (Rust Belt) μπορεί να εκπλήξουν με σταθερή ανάπτυξη εάν προσελκύσουν απομακρυσμένους εργαζόμενους ή νέες βιομηχανίες (π.χ. το νέο εργοστάσιο της Intel στο Κολόμπους του Οχάιο θα μπορούσε να ενισχύσει τη ζήτηση κατοικιών εκεί). Οι παραλιακές περιοχές της Καλιφόρνια πιθανόν θα υποαποδώσουν σε σχέση με τον Sun Belt ποσοστιαία, αλλά θα διατηρήσουν μικρή θετική αύξηση λόγω υψηλής βάσης τιμών και χαμηλής προσιτότητας. Μέχρι το 2028, αγορές που υστέρησαν στο παρελθόν (όπως το Σικάγο ή η Βαλτιμόρη) ίσως γνωρίσουν άνοδο αν υιοθετήσουν φιλοστεγαστικές πολιτικές ή αν επιστρέψει κόσμος στις πόλεις, όμως θα παραμείνουν σταθερές παρά αγορές υψηλής ανάπτυξης.

Προσιτότητα και Ιδιοκατοίκηση: Ένα μεγάλο ερώτημα είναι αν η στέγαση θα γίνει πιο προσιτή έως το 2028. Αν οι συνιστώσες της πρόβλεψής μας επιβεβαιωθούν – ήπια αύξηση τιμών και ελαφρά χαμηλότερα επιτόκια στεγαστικών – τότε τα εισοδήματα των νοικοκυριών (που αυξάνονται περίπου 4% το χρόνο τελευταία) μπορεί να αρχίσουν να καλύπτουν τη διαφορά. Αυτό θα βελτιώσει σταδιακά την προσιτότητα. Για παράδειγμα, στις αρχές του 2025 μια τυπική οικογένεια διέθετε ~24% του εισοδήματός της για το στεγαστικό δάνειο μέσης κατοικίας nar.realtor· αυτό ίσως πέσει κάτω από 22% έως το 2028 αν μειωθούν τα επιτόκια και ανέβουν τα εισοδήματα. Ένα τέτοιο βελτίωση μπορεί να φέρει περισσότερους αγοραστές πρώτης κατοικίας στην αγορά. Τα ποσοστά ιδιοκατοίκησης ίσως ανέβουν ελαφρά μετά από στασιμότητα. Οποιαδήποτε κυβερνητική παρέμβαση (έκτακτη βοήθεια, επιδόματα προκαταβολής κ.α.) θα επηρεάσει επίσης την τάση αυτή. Από την πλευρά της ενοικίασης, αν περισσότεροι ενοικιαστές γίνουν μελλοντικά ιδιοκτήτες, αυτό ίσως περιορίσει ελαφρώς τη ζήτηση ενοικίων, αλλά λόγω του γενικού ελλείμματος μονάδων, τα ενοίκια θα συνεχίσουν να έχουν υψηλή ζήτηση.

Συνοψίζοντας την Πορεία: Μέχρι το 2028, η αμερικανική αγορά ακινήτων αναμένεται να βρεθεί σε πιο στέρεο έδαφος – οι υπερβολές της πανδημικής άνθησης θα έχουν εξαντληθεί πλήρως, τα αποθέματα τόσο στις προς πώληση όσο και στις ενοικιαζόμενες μονάδες θα έχουν βελτιωθεί κάπως, και τα στεγαστικά επιτόκια ελπίζουμε θα έχουν εξομαλυνθεί σε ένα μέτριο εύρος. Δεν βλέπουμε ενδείξεις συστημικής κατάρρευσης (καμία εκτεταμένη κρίση πιστώσεων όπως το 2008), οπότε οποιεσδήποτε προσαρμογές θα είναι κυρίως τοπικές και σταδιακές. Στην πραγματικότητα, η ανθεκτικότητα που φάνηκε το 2023–24 – όταν οι τιμές γενικά κρατήθηκαν ή συνέχισαν να αυξάνονται ελαφρώς παρά τα επιτόκια στο 7% – υποδηλώνει βαθιά θεμελιώδη στήριξη. Η συνεχιζόμενη έλλειψη κατοικιών και η δημογραφική ζήτηση λειτουργούν ως προστατευτικά κιγκλιδώματα έναντι βαθιάς πτώσης τιμών σε εθνικό επίπεδο businessinsider.com. Στον εμπορικό τομέα, το 2028 ίσως σημάνει μια νέα αρχή: πολλά distressed assets που θα αλλάξουν χέρια στα μέσα της δεκαετίας θα αρχίσουν να ανακάμπτουν, ενώ τομες όπως τα γραφεία μπορεί να κάνουν νέο ξεκίνημα με αδυνατισμένη προσφορά και επαναχρησιμοποιημένο απόθεμα.

Φυσικά, οι αβεβαιότητες είναι πολλές. Γεωπολιτικά γεγονότα, αλλαγές πολιτικής ή απρόβλεπτα γεγονότα (άλλη πανδημία;) μπορεί να αλλάξουν τις προοπτικές. Ελλείψει αυτών, το βασικό σενάριο για 2025–2028 είναι ήπια αισιόδοξο: η αγορά κατοικίας αναμένεται να γνωρίσει σταδιακή ανοδική πορεία στις πωλήσεις και την οικοδομή, με ομαλές αυξήσεις τιμών, ενώ ο εμπορικός τομέας σταδιακά ανακάμπτει με νικητές (βιομηχανικά, κατοικίες πολλών μονάδων, κορυφαία λιανική) να ηγούνται και προβληματικά τμήματα να βρίσκουν ισορροπία μέσω προσαρμογής. Επενδυτές και αγοραστές σπιτιών που θα διαχειριστούν τα επόμενα χρόνια με υπομονή και σύνεση, ίσως βρεθούν σε προνομιακή θέση να ωφεληθούν από μια πιο κανονικοποιημένη και βιώσιμη φάση αύξησης που αναμένεται να ακολουθήσει.

Πηγές:

• Εθνική Ένωση Μεσιτών ΗΠΑ – Προβλέψεις & Δεδομένα Αγοράς Κατοικίας 2024–2025 nar.realtor nar.realtor realestatenews.com
• Zillow Research – Πρόβλεψη Τιμών & Πωλήσεων Κατοικίας (Μάιος 2025) zillow.com zillow.com
• Fannie Mae – Οικονομικές & Στεγαστικές Προοπτικές (Απρίλιος/Μάιος 2025) mpamag.com mpamag.com
• Freddie Mac – Προβλέψεις Κατοικιών Πολλαπλών Μονάδων 2025 mf.freddiemac.com
• CBRE Research – Προοπτική Αγοράς Ακινήτων ΗΠΑ 2025 (Δεκέμβριος 2024) cbre.com cbre.com cbre.com
• Realtor.com – Κορυφαίες Αγορές Κατοικίας για το 2025 (Δεκέμβριος 2024) realtor.com realtor.com
• U.S. Census Bureau – Έκθεση Κενών Κατοικιών και Ιδιοκατοίκησης Q1 2025 advisorperspectives.com advisorperspectives.com
• NAR Τριμηνιαίες Τάσεις Τιμών Κατοικίας (Q1 2025) nar.realtor