Προοπτικές της Αγοράς Ακινήτων της Ευρωπαϊκής Ένωσης 2025–2028: Τάσεις, Κίνδυνοι και Ευκαιρίες σε Κατοικίες και Επαγγελματικά Ακίνητα

Εισαγωγή

Η αγορά ακινήτων της Ευρωπαϊκής Ένωσης βρίσκεται σε ένα καθοριστικό σημείο το 2025. Έπειτα από μια ταραχώδη περίοδο έντονης πληθωριστικής έξαρσης, γρήγορης ανόδου των επιτοκίων και διαταραχών λόγω της πανδημίας, τόσο ο κατοικίας όσο και ο επαγγελματικός τομέας μπαίνουν σε φάση προσεκτικής ανάκαμψης. Οι σταθεροποιούμενες μακροοικονομικές συνθήκες – συμπεριλαμβανομένης της αποκλιμάκωσης του πληθωρισμού και των πρώτων μειώσεων επιτοκίων – βελτίωσαν την προβλεψιμότητα για επενδυτές και κατασκευαστές pwc.com mediaassets.cbre.com. Ταυτόχρονα, οι επίμονες ελλείψεις στην προσφορά στέγης και οι μεταβαλλόμενες απαιτήσεις κατοίκων μεταπανδημικά διαμορφώνουν τις δυναμικές των αγορών στα κράτη μέλη της ΕΕ. Η έκθεση αυτή παρέχει μια συνολική ανάλυση του τοπίου των ακινήτων στην ΕΕ το 2025, καλύπτοντας το μακροοικονομικό πλαίσιο, τις τάσεις στον οικιστικό και επαγγελματικό τομέα, κύριες αγορές χωρών (Γερμανία, Γαλλία, Ισπανία, Ιταλία, Ολλανδία, Πολωνία), τιμές, ισορροπία προσφοράς-ζήτησης, ροές επενδύσεων, δραστηριότητα κατασκευών, πολιτικές αλλαγές και προοπτική μέχρι το 2028. Κύρια θέματα περιλαμβάνουν τον αντίκτυπο των υψηλών (αλλά σταθεροποιούμενων) επιτοκίων, την ώθηση στη βιωσιμότητα και τη συμμόρφωση με ESG, καθώς και τις νέες ευκαιρίες εν μέσω παρατεινόμενων κινδύνων.

Μακροοικονομικό Πλαίσιο το 2025

Το ευρύτερο οικονομικό υπόβαθρο της Ευρώπης το 2025 είναι αυτό της μέτριας ανάπτυξης και υποχωρούσας πληθωριστικής πίεσης. Αφού απέφυγε οριακά την ύφεση το 2023, η οικονομία της ΕΕ προβλέπεται να αναπτυχθεί περίπου κατά 1,1% το 2025, με την ευρωζώνη λίγο κάτω από το 1% economy-finance.ec.europa.eu. Αυτή η χλιαρή ανάπτυξη – ουσιαστικά ισοδύναμη με εκείνη του 2024 – αντανακλά ακόμη εύθραυστη καταναλωτική ζήτηση και εξωτερικές αβεβαιότητες. Ειδικότερα, η Ισπανία και η Πολωνία ξεχωρίζουν με προβλέψεις ανάπτυξης ΑΕΠ πάνω από τον μέσο όρο (~2,5–3+%), ενώ η Γερμανία αναμένεται να παραμείνει σε χαμηλούς ρυθμούς γύρω στο 0,8% mediaassets.cbre.com, λόγω της πρόσφατης στασιμότητας της βιομηχανίας. Η Γαλλία και η Ιταλία πιθανόν κινούνται στον μέσο όρο της ΕΕ, κοντά στο 1% αύξηση, περιοριζόμενες από χαμηλότερη καταναλωτική δαπάνη και ζήτηση εξαγωγών cbre.fr.

Κρίσιμο για τα ακίνητα, ο πληθωρισμός έχει μειωθεί σημαντικά σε σχέση με τα υψηλά του 2022. Ο πληθωρισμός στην ευρωζώνη αναμένεται να κυμανθεί κατά μέσο όρο ~2,1% το 2025 (από 2,4% το 2024) pubaffairsbruxelles.eu, αγγίζοντας σχεδόν τον στόχο του 2% της ΕΚΤ έως το 2025–2026. Αυτή η αποπληθωριστική τάση, μαζί με την υποχώρηση του αρχικού πληθωρισμού (core), επέτρεψε στην Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα να σταματήσει και να αντιστρέψει ελαφρώς τη σφικτή νομισματική πολιτική της. Μετά την κορύφωση σε 4% επιτόκιο κατάθεσης στα τέλη του 2023, η ΕΚΤ ξεκίνησε τις μειώσεις επιτοκίων στα μέσα του 2024· έως τον Απρίλιο του 2025 το βασικό επιτόκιο είχε πέσει περίπου στο 2,25% economy-finance.ec.europa.eu. Παρόμοιες στροφές σημειώθηκαν και από άλλες ευρωπαϊκές κεντρικές τράπεζες. Ως αποτέλεσμα, το κόστος δανεισμού το 2025 παραμένει υψηλό σε σύγκριση με τη δεκαετία του 2010 αλλά έχει αποκλιμακωθεί από τα υψηλά του 2023, ανακουφίζοντας ελαφρώς επιμέρους τομείς που εξαρτώνται από την πίστωση όπως τα ακίνητα. Για παράδειγμα, τα μέση επιτόκια στεγαστικών δανείων στη Γαλλία υποχώρησαν κοντά στο ~3,3% στις αρχές του 2025 από πάνω από 3,5%, ενώ η κεντρική τράπεζα της Πολωνίας μείωσε το επιτόκιο πολιτικής από 6,75% στο περίπου 5% μέχρι το 2025, ενισχύοντας τη δυναμική των αγοραστών.

Οι επιπτώσεις των επιτοκίων είναι λοιπόν διττές: Από τη μια πλευρά, η εκτίναξη των επιτοκίων 2022–2023 επηρέασε σοβαρά τη δυνατότητα αγοράς και τον όγκο επενδύσεων· από την άλλη, η σταθεροποίηση και η ήπια μείωση το 2025 βελτιώνουν το κλίμα. Οι κατασκευαστές και οι αγοραστές κατοικιών έχουν πλέον μεγαλύτερη εμπιστοσύνη ότι οι συνθήκες χρηματοδότησης θα καλυτερεύσουν σταδιακά και όχι ξαφνικά pwc.com. Πράγματι, οι συνθήκες χρηματοδότησης γίνονται ξανά ευνοϊκές για συμφωνίες – η θετική μόχλευση “είναι και πάλι δυνατή” καθώς το κόστος χρέους υποχωρεί και τα περιθώρια αποδόσεων σταθεροποιούνται cbre.com cbre.com. Παρ’ όλα αυτά, τα επιτόκια δεν επιστρέφουν στα πολύ χαμηλά επίπεδα της δεκαετίας του 2010 mediaassets.cbre.com. Οι μακροπρόθεσμες αποδόσεις παραμένουν αυξημένες, περιορίζοντας το βαθμό ανάκαμψης των τιμών των ακινήτων. Η κοινή εκτίμηση είναι ότι το 2024 ήταν ο κυκλικός πάτος για τις επενδύσεις και το 2025 θα σημειωθεί σταδιακή ανάκαμψη αντί για θεαματική έκρηξη cbre.com.

Άλλος ένας μακροοικονομικός παράγοντας είναι η γεωπολιτική αβεβαιότητα, η οποία εξακολουθεί να ρίχνει σκιά. Ο πόλεμος στην Ουκρανία και οι παγκόσμιες εμπορικές εντάσεις διατηρούν ευμετάβλητες τις τιμές της ενέργειας και την εμπιστοσύνη των επιχειρήσεων. Αν και οι τιμές ενέργειας/φυσικού αερίου στην Ευρώπη είναι πολύ χαμηλότερες από το 2022, ένα νέο σοκ θα μπορούσε να επανεκκινήσει τον πληθωρισμό και να αναγκάσει τις κεντρικές τράπεζες να σταματήσουν τη μείωση επιτοκίων pwc.com. Πολιτικά γεγονότα – όπως οι επερχόμενες εκλογές στη Γερμανία ή πιθανές αλλαγές στην εμπορική πολιτική των ΗΠΑ – αποτελούν επίσης κινδύνους για την ανάπτυξη και το επενδυτικό κλίμα reuters.com reuters.com. Προς το παρόν, ωστόσο, οι βασικές προσδοκίες μέχρι το 2025 είναι σταθερή, έστω και μέτρια, οικονομική ανάπτυξη, μείωση πληθωρισμού και σταθεροποίηση επιτοκίων, που όλα μαζί παρέχουν πιο σταθερό υπόβαθρο για αποφάσεις ακινήτων από ό,τι τα προηγούμενα δύο χρόνια.

Τάσεις Κατοικιών: Ανάκαμψη εν μέσω Έντονης Έλλειψης Προσφοράς

Οι αγορές κατοικίας στην Ευρώπη το 2025 δείχνουν ένα κράμα ανθεκτικότητας και περιορισμών. Έπειτα από μια πτώση ή επιβράδυνση σε πολλές χώρες το 2022–2023, οι τιμές σπιτιών σταθεροποιούνται ή ανακάμπτουν το 2025, κυρίως λόγω χρόνιων ελλείψεων στην προσφορά και ενισχυμένης εμπιστοσύνης των αγοραστών καθώς η χρηματοδότηση γίνεται ευκολότερη. Όμως, οι περιφερειακές διαφοροποιήσεις είναι έντονες: ορισμένες αγορές σημειώνουν νέα υψηλά, ενώ άλλες μόλις φτάνουν στον πυθμένα μετά την πρόσφατη πτώση.

Διάγραμμα: Ονομαστική αύξηση τιμών κατοικιών στις χώρες της ΕΕ, σύγκριση ποσοστιαίας μεταβολής ανά έτος στο δ’ τρίμηνο 2023 (μπλε μπάρες) vs δ’ τρίμηνο 2024 (κίτρινες μπάρες). Πολλές αγορές από πτώση γύρισαν σε άνοδο ως τα τέλη του 2024. Αρκετές χώρες (αριστερά) σημείωσαν διψήφια άνοδο τιμών το 2024, όπως Ισπανία, Ολλανδία, Πολωνία, Πορτογαλία, Ουγγαρία κ.ά., ενώ Γερμανία, Σουηδία και Γαλλία (δεξιά) είχαν είτε μικρά κέρδη είτε ήπια συνέχιση κάμψης economy-finance.ec.europa.eu. Αυτό αντικατοπτρίζει τη δυσανάλογη ανάκαμψη στις ευρωπαϊκές αγορές κατοικιών.

Τάσεις τιμών: Σύμφωνα με τα στοιχεία της Eurostat, οι τιμές κατοικιών στην ΕΕ αυξήθηκαν περίπου 4% (ονομαστικά) το 2024 και αναμένεται να συνεχίσουν να αυξάνονται το 2025 – αν και το μέγεθος ποικίλλει σημαντικά ανά χώρα. Στη Γερμανία, που υπέστη από τις πιο έντονες διορθώσεις της Ευρώπης, οι τιμές μειώθηκαν ~12% από το 2022 ως τα μέσα του 2024 reuters.com, αλλά στη συνέχεια σταθεροποιήθηκαν. Στο δ’ τρίμηνο 2024, οι γερμανικές τιμές κατέγραψαν την πρώτη ετήσια αύξηση (+1,9% ετησίως) μετά από εννέα διαδοχικά τρίμηνα πτώσης globalpropertyguide.com. Έρευνες προβλέπουν επιστροφή τιμών ~3–3,5% το 2025 στη Γερμανία reuters.com, βοηθούμενη από χαμηλότερα στεγαστικά επιτόκια, αν και οι κίνδυνοι είναι προς τα κάτω σε περίπτωση επίμονης οικονομικής ή πολιτικής αβεβαιότητας reuters.com. Στη Γαλλία, οι τιμές κατοικιών διολισθαίνουν ήπια· το γ’ τρίμηνο 2024 παρουσίασε –3,96% ετησίως στα παλαιά ακίνητα globalpropertyguide.com. Αυτή η διολίσθηση εξασθενεί, με τη μείωση να προβλέπεται να μετριαστεί στο –0,7% ως τις αρχές του 2025 και ένα πάτωμα τιμών να αναμένεται στα τέλη του 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Οι τιμές διαμερισμάτων στο Παρίσι, π.χ., μειώθηκαν ~5,5% το 2024 (13ο συνεχόμενο τρίμηνο μείωσης) globalpropertyguide.com, και αναμένεται να σταθεροποιηθούν το 2025 καθώς οι συνθήκες τραπεζικής χρηματοδότησης και τα κυβερνητικά μέτρα στήριξης αποδίδουν.

Αντιπαραβάλετε αυτό με την Ισπανία, όπου η αγορά κατοικίας είναι ανθηρή. Οι τιμές των ισπανικών ακινήτων αυξήθηκαν κατά ένα εκρηκτικό +11% το 2024 κατά μέσο όρο – η ταχύτερη άνοδος από το 2007 – και παρέμειναν αυξημένες κατά ~11,2% ετησίως το Α’ τρίμηνο του 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Η ισχυρή εγχώρια ζήτηση, η επιστροφή των ξένων αγοραστών και η αναπτυσσόμενη οικονομία (άνω του 2%) διατήρησαν την αγορά της Ισπανίας «ανθηρή έως το 2025» σύμφωνα με πολλές πηγές idealista.com. Ακόμα και οι πιο συντηρητικές προβλέψεις βλέπουν τις ισπανικές τιμές να αυξάνονται κατά 5–8% το 2025 spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com. Η Πολωνία επίσης γνωρίζει έντονη αύξηση τιμών: εν μέσω υψηλού πληθωρισμού και αύξησης μισθών, οι τιμές διαμερισμάτων στην Πολωνία αυξήθηκαν κατά ~8% ετησίως στις αρχές του 2025 στη δευτερογενή αγορά (και κατά ~4–6% στις νεόδμητες κατοικίες) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Παρά τη μεγάλη πτώση στις πωλήσεις το 2023, η ζήτηση στην Πολωνία ανακάμπτει πλέον χάρη στη μείωση επιτοκίων και ένα κυβερνητικό πρόγραμμα επιδότησης δανείου 2% για πρωτοαγοραστές globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Η Ολλανδία προσφέρει ένα ακόμα παράδειγμα – μετά από μια σύντομη πτώση το 2023, οι αξίες των ολλανδικών ακινήτων ανέβηκαν +8,7% το 2024 σε υψηλά ρεκόρ abnamro.com. Οι τράπεζες προβλέπουν ακόμη μια άνοδο ~7% το 2025, επικαλούμενες τη μείωση των στεγαστικών επιτοκίων, την άνοδο των εισοδημάτων και τη συνεχιζόμενη έλλειψη κατοικιών ως βασικούς παράγοντες abnamro.com. Πράγματι, οι ολλανδικές τιμές σπιτιών αυξάνονται άνω του 7% ετησίως σε όλες τις πρόσφατες χρονιές εκτός από το 2023 abnamro.com abnamro.com. Ακόμα και σε αγορές που ήταν αδύναμες, τα σημάδια της αντιστροφής είναι φανερά: Σουηδία, Αυστρία και Γερμανία, που είχαν σημαντικές συρρικνώσεις το 2023, επέστρεψαν σε ήπια θετική αύξηση τιμών έως τα τέλη του 2024, ενώ η Γαλλία και η Φινλανδία ήταν οι τελευταίες μεγάλες αγορές που εμφάνιζαν μικρές ετήσιες μειώσεις economy-finance.ec.europa.eu. Συνολικά, οι περισσότερες ευρωπαϊκές αγορές κατοικίας αναμένεται να δουν αυξήσεις τιμών το 2025 καθώς ο κύκλος γυρίζει προς τα πάνω fitchratings.com. Δυναμική προσφοράς και ζήτησης: Ένας κρίσιμος παράγοντας που στηρίζει τις τιμές των κατοικιών είναι η ανισορροπία μεταξύ ζήτησης και προσφοράς. Απλά, η Ευρώπη δεν κατασκευάζει αρκετά σπίτια για να καλύψει τις ανάγκες από τη δημιουργία νοικοκυριών και την αστική μετανάστευση, και αυτή η έλλειψη έχει επιδεινωθεί πρόσφατα. Η προσφορά κατοικίας έχει μειωθεί απότομα από το 2022, καθώς οι κατασκευαστές σταμάτησαν έργα λόγω υψηλού χρηματοδοτικού κόστους, αύξησης τιμών υλικών και γραφειοκρατικών εμποδίων στις άδειες economy-finance.ec.europa.eu economy-finance.ec.europa.eu. Οι ολοκληρώσεις κατοικιών στην ΕΕ κατέρρευσαν το 2023–2024 (πτώση διψήφιου ποσοστού) και οι άδειες οικοδομής μειώθηκαν σε χαμηλά πολυετίας economy-finance.ec.europa.eu. Για παράδειγμα, στη Γερμανία η νέα οικοδομή καταρρέει – οι άδειες το 2023 μειώθηκαν κατά ~27% και οι έναρξεις κατά 25%, στα χαμηλότερα επίπεδα από το 2000 globalpropertyguide.com. Η Γερμανία προσθέτει πλέον πολύ λιγότερες από τις ~320.000 μονάδες τον χρόνο που απαιτούνται (μια κυβερνητική μελέτη δείχνει ανάγκη για ~2,5 εκατ. νέες κατοικίες έως το 2030, πολύ πάνω από τα τρέχοντα επίπεδα) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Η υστέρηση είναι προφανής: «ένα τεράστιο χάσμα μεταξύ του τι πρέπει να χτιστεί και του τι πραγματικά χτίζεται», όπως το έθεσε Γερμανός οικονομολόγος της αγοράς κατοικίας globalpropertyguide.com. Αυτό εντείνει την έλλειψη κατοικίας στη Γερμανία, ειδικά στις μεγάλες πόλεις όπου η πληθυσμιακή αύξηση από μετανάστευση συνεχίζεται (Βερολίνο, Μόναχο, κλπ. χρειάζονται δεκάδες χιλιάδες νέες μονάδες κάθε χρόνο) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Παρόμοιες ιστορίες ακούγονται σε ολόκληρη την ΕΕ. Η κατασκευή κατοικιών στη Γαλλία βρίσκεται σε παρατεταμένη ύφεση – το 2023 οι άδειες κι οι έναρξεις κατοικιών κατέρρευσαν κατά ~23–25% ετησίως globalpropertyguide.com και το 2024 είναι ακόμη χειρότερο, περιγράφεται από τον κλάδο ως «καταστροφικό» globalpropertyguide.com. Οι νέες κατοικίες στη Γαλλία το 2024 μετά βίας έφτασαν τις ~260.000 μονάδες globalpropertyguide.com, το χαμηλότερο από τουλάχιστον το 2000. Οι κατασκευαστές αντιμετωπίζουν εκτίναξη τιμών υλικών (μετά τον πόλεμο στην Ουκρανία) και νέους περιβαλλοντικούς κανονισμούς που αυξάνουν το κόστος, ενώ οι αγοραστές βλέπουν υψηλότερα στεγαστικά επιτόκια globalpropertyguide.com. Παρά τις ελπίδες για σταθεροποίηση στα μέσα του 2025, η Ομοσπονδία Οικοδόμων Γαλλίας προβλέπει συνεχιζόμενη στασιμότητα και μόνο ~239.000 νέα έργα κατοικίας το 2025 globalpropertyguide.com. Η Ιταλία επίσης πάσχει από αδύναμη οικοδομική – οι άδειες για νέες κατοικίες έπεσαν ξανά το 2024 (–0,2% μετά από πτώση –7,7% το 2023) και έφτασαν μόλις ~55.000 μονάδες, ένα κλάσμα των επιπέδων της δεκαετίας του 2000 globalpropertyguide.com. Αυτή η μακροχρόνια πτώση (η Ιταλία έχτιζε 250.000+ σπίτια το χρόνο τη δεκαετία του 2000, έναντι ~50.000 σήμερα) συμβάλλει στη στενότητα προσφοράς στις πόλεις με μεγάλη ζήτηση globalpropertyguide.com. Ακόμα και στη σταθερά ανεπτυγμένη Ισπανία, η οικοδομή προχωρά διστακτικά: το 2024 ξεκίνησαν ~112.000 νέες κατοικίες, αυξημένες κατά 14,5% σε σχέση με το προηγούμενο έτος χάρη στην άνοδο των τιμών globalpropertyguide.com. Όμως αυτό είναι ακόμα μικρό σε σχέση με τις ανάγκες της Ισπανίας και απέχει πολύ από τα προ του 2008 επίπεδα. Η Πολωνία, μία από τις ταχύτερα αναπτυσσόμενες αγορές, είδε τις ολοκληρώσεις κατοικιών να μειώνονται κατά άνω του 20% το 2022–2023 λόγω υψηλού κόστους δανεισμού, αν και προβλέπεται μέτρια ανάκαμψη καθώς τα επιτόκια υποχωρούν globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Συνοπτικά, η νέα προσφορά περιορίζεται σχεδόν παντού από υψηλό χρηματοδοτικό και κατασκευαστικό κόστος, γραφειοκρατικά εμπόδια και έλλειψη διαθέσιμης γης, ενώ οι παράγοντες ζήτησης (αστική πληθυσμιακή αύξηση, μικρότερα νοικοκυριά, καλύτεροι μισθοί) επιταχύνουν globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Πολλές χώρες βιώνουν ιστορικά χαμηλό ποσοστό κενών μισθώσεων και έντονο ανταγωνισμό για ποιοτικά ακίνητα.

Στην πλευρά της ζήτησης, ο σχηματισμός νοικοκυριών και η μετανάστευση διατηρούν την ανάγκη στέγασης υψηλή. Η Γερμανία, για παράδειγμα, πρόσθεσε 3% στον πληθυσμό της την τελευταία δεκαετία (κυρίως λόγω μετανάστευσης), η οποία συγκεντρώνεται στις μεγάλες πόλεις globalpropertyguide.com. Η Πολωνία έχει απορροφήσει πάνω από ένα εκατομμύριο Ουκρανούς πρόσφυγες, πολλοί εκ των οποίων πλέον νοικιάζουν ή αγοράζουν σπίτια globalpropertyguide.com. Ακόμα και όπου ο συνολικός πληθυσμός παραμένει στάσιμος, η στροφή προς μονοπρόσωπα νοικοκυριά και η συνεχιζόμενη αστικοποίηση στηρίζουν τη ζήτηση κατοικιών. Έτσι, η ζήτηση ξεπερνά την προσφορά σε μεγάλο μέρος της Ευρώπης, κάτι που στηρίζει τις τιμές παρά τις προκλήσεις προσβασιμότητας. Η Ευρωπαϊκή Επιτροπή σημειώνει ότι σε πολλά κράτη μέλη, η «περιορισμένη προσφορά νέων σπιτιών έχει γίνει ένας από τους βασικούς οδηγούς της συνεχιζόμενης ανόδου των τιμών κατοικιών» ήδη από το 2024 economy-finance.ec.europa.eu. Αυτό ισχύει ιδιαίτερα σε αγορές με έλλειψη προσφοράς όπως η Ολλανδία, όπου η χρόνια υποπροσφορά έχει κρατήσει τις τιμές σε ανοδική πορεία το 2024–25 abnamro.com.

Ενοίκια και αγορές ενοικίασης: Η στενή προσφορά αυξάνει επίσης τα ενοίκια, αν και ορισμένες χώρες έχουν επιβάλει ανώτατα όρια ενοικίων. Η Γερμανία παραμένει αγορά ενοικιαστών (πάνω από το 52% των νοικοκυριών νοικιάζει globalpropertyguide.com) και η συνεχιζόμενη ζήτηση ώθησε τα ενοίκια περίπου 3,5% το 2024 (πτώση από 5% το 2023) globalpropertyguide.com. Άλλες αγορές με ισχυρή άνοδο ενοικίων περιλαμβάνουν την Ιρλανδία, την Ολλανδία και την Κεντρική Ευρώπη. Χαρακτηριστικά, τα ολλανδικά ενοίκια κατοικιών πρόκειται να αυξηθούν έως και 7–8% το 2025 λόγω της αναπροσαρμογής με τον πληθωρισμό, ενώ ιδιώτες ιδιοκτήτες πωλούν διαμερίσματα (μειώνοντας την προσφορά προς ενοικίαση) εξαιτίας νέων κανονισμών iamexpat.nl abnamro.com. Η Πολωνία είδε μια εισροή ενοικιαστών (Ουκρανικών οικογενειών), ενισχύοντας τα ενοίκια και τις αποδόσεις – οι μικτές ενοικιαστικές αποδόσεις ξεπερνούν το 6% στις πόλεις της Πολωνίας globalpropertyguide.com. Το απόθεμα ενοικίων σε ορισμένες χώρες πραγματικά συρρικνώνεται: για παράδειγμα, νέοι νόμοι ελέγχου ενοικίων και φόροι στην Ολλανδία (Affordable Rent Act) ωθούν τους μικρούς ιδιοκτήτες να αποχωρούν, πουλώντας ακίνητα σε ιδιοκατοίκηση abnamro.com. Αυτή η «ιδιωτικοποίηση» των πρώην ενοικίων, που παρατηρείται επίσης σε Γερμανία και Ισπανία, συμπιέζει περαιτέρω την προσφορά ενοικιάσεων και, παραδόξως, μπορεί να χειροτερεύσει την προσβασιμότητα με τον καιρό mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. Οι υπεύθυνοι χάραξης πολιτικής δέχονται πιέσεις να παρέμβουν καθώς διαβρώνεται η προσβασιμότητα των ενοικιαστών, αλλά μέτρα όπως τα ανώτατα ενοικίων μπορεί να αποτρέψουν τις επενδύσεις και να μειώσουν την προσφορά μακροπρόθεσμα mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com.

Χρηματοδότηση στεγαστικών δανείων και προσβασιμότητα: Η εκτίναξη των επιτοκίων στα τέλη του 2023/αρχές 2024 αποδυνάμωσε σημαντικά τη στεγαστική προσβασιμότητα, αλλά οι συνθήκες άρχισαν να βελτιώνονται το 2024. Σε όλη την ΕΕ, η δανειοληπτική ικανότητα των νοικοκυριών έπεσε απότομα το 2022–23 – τα εισοδήματα δεν μπορούσαν να συμβαδίσουν με την αύξηση κόστους στεγαστικών δανείων, αναγκάζοντας πολλούς αγοραστές να αναβάλουν αγορές economy-finance.ec.europa.eu economy-finance.ec.europa.eu. Η πιστωτική στεγαστική επέκταση γύρισε σε αρνητικό ρυθμό και οι τιμές έπεσαν σαν αποτέλεσμα. Τώρα, με τα επιτόκια να μειώνονται, η δανειοληπτική ικανότητα ανέκαμψε έντονα το 2024, ξεπερνώντας την άνοδο των τιμών των κατοικιών economy-finance.ec.europa.eu economy-finance.ec.europa.eu. Αυτό είναι ένα βασικό «σήμα αλλαγής» για την αγορά: οι αγοραστές που είχαν αποκλειστεί στα επιτόκια του 3,5% ή 4% μπορούν να επιστρέψουν αν τα επιτόκια κινηθούν προς το 2,5–3%. Ωστόσο, η προσβασιμότητα παραμένει πιεσμένη – ο λόγος τιμών κατοικιών προς δανειοληπτική ικανότητα είναι πολύ πάνω από τον μακροπρόθεσμο μέσο όρο economy-finance.ec.europa.eu, που σημαίνει ότι ιστορικά απαιτείται μεγάλη προσπάθεια για τη χρηματοδότηση κατοικίας. Σε πολλές χώρες, οι πραγματικές τιμές κατοικίας έχουν ξεπεράσει την αύξηση εισοδημάτων τα τελευταία 5 χρόνια, δημιουργώντας κενά προσβασιμότητας economy-finance.ec.europa.eu. Αυστηρότερα κριτήρια δανειοδότησης έχουν μετριάσει εν μέρει τον κίνδυνο (π.χ. οι ολλανδικές και πολωνικές τράπεζες εφαρμόζουν αυστηρά όρια χρέους/εισοδήματος, κάτι που η ABN AMRO επισημαίνει ότι διατήρησε τα νοικοκυριά «οικονομικά σταθερά» ακόμη και όταν οι τιμές αυξήθηκαν abnamro.com). Ωστόσο, μπροστά, οι περιορισμοί προσβασιμότητας θα περιορίσουν τον ρυθμό αύξησης των τιμών – αγορές με τη μεγαλύτερη πρόσφατη ανατίμηση (Ισπανία, Ολλανδία κλπ.) μπορεί να επιβραδυνθούν αν οι αγοραστές φτάσουν το όριο του τι μπορούν να πληρώσουν.

Εθνικά στιγμιότυπα – κατοικίες:

• Γερμανία: Υψηλή ζήτηση, χαμηλή κατασκευή, δειλή ανάκαμψη. Το στεγαστικό έλλειμμα στη Γερμανία είναι οξύ – οι μεγάλες πόλεις αντιμετωπίζουν μια «έντονη ανισορροπία» μεταξύ ζήτησης και προσφοράς globalpropertyguide.com. Νέες κυβερνητικές δεσμεύσεις για το 2025 στοχεύουν στην τόνωση της οικοδόμησης (π.χ. απλούστερες άδειες, αυξημένη παροχή γης) globalpropertyguide.com, αλλά το αποτέλεσμα θα καθυστερήσει. Μετά από δύο χρόνια πτώσης, οι τιμές κατοικιών σταθεροποιούνται. Το τέταρτο τρίμηνο του 2024 σημείωσε ονομαστική αύξηση (~+1–2% ετησίως) globalpropertyguide.com, αν και σε πραγματικούς όρους οι τιμές ήταν σταθερές ή ελαφρώς αρνητικές. Οι προβλέψεις μιλούν για μέτρια αύξηση τιμών (~3%) το 2025 reuters.com, δεδομένης συνέχισης των μειώσεων των επιτοκίων από την ΕΚΤ. Κίνδυνοι είναι η αργή οικονομία της Γερμανίας (υποχώρησε το 2023–24) reuters.com και η αβεβαιότητα πολιτικής λόγω των ομοσπονδιακών εκλογών του 2025 reuters.com. Τα ενοίκια συνεχίζουν να ανεβαίνουν, αν και με βραδύτερο ρυθμό 3–4% ετησίως globalpropertyguide.com. Με πάνω από τους μισούς Γερμανούς να νοικιάζουν και λίγα οικονομικά σπίτια προς αγορά, η πίεση στους υπεύθυνους χάραξης πολιτικής να αυξήσουν την προσφορά συνεχίζεται – αλλιώς, αναμένεται περαιτέρω άνοδος ενοικίων και τιμών μέχρι το 2028 (αν και μετριοπαθώς).
• Γαλλία: Εγκαθίσταται το χαμηλότερο σημείο μετά από ήπια διόρθωση. Η στεγαστική αγορά της Γαλλίας γνώρισε ήπια αποπληθωριστική προσαρμογή τιμών το 2021–2024, με σωρευτική μείωση ~5–10% σε πραγματικούς όρους. Στο τέλος του 2024, οι τιμές υπαρχόντων κατοικιών ήταν ~4% χαμηλότερες από ένα χρόνο πριν globalpropertyguide.com, αν και η πτώση επιβραδύνθηκε σημαντικά (μόλις –0,7% ετησίως αναμένεται έως τον Φεβ 2025) globalpropertyguide.com. Οι αξίες στο Παρίσι έχουν πέσει από τα υψηλά τους (–5% ετησίως), βελτιώνοντας ελαφρώς την προσβασιμότητα globalpropertyguide.com. Το 2025 αναμένεται σημείο καμπής προς σταθερότητα ή ελαφρά άνοδο, βοηθούμενο από κυβερνητική στήριξη αγοραστών (π.χ. επέκταση δανείων μηδενικού επιτοκίου, μακρύτερη διάρκεια στεγαστικών) και αναμενόμενη χαλάρωση πιστωτικών συνθηκών globalpropertyguide.com. Ωστόσο, η ανάκαμψη θα περιοριστεί από ελάχιστες νέες κατασκευές – οι οικοδομικές άδειες το 2024–25 είναι οι ασθενέστερες εδώ και δεκαετίες globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Τα αποθέματα καινούριων σπιτιών έχουν μειωθεί και αυτό μπορεί να περιορίσει τις πωλήσεις, αλλά και να «πιάσει πάτο» στις τιμές. Το μακροοικονομικό περιβάλλον στη Γαλλία (σχεδόν μηδενική ανάπτυξη ΑΕΠ και αυξανόμενη ανεργία το 2024–25 cbre.fr cbre.fr) δεν ευνοεί ιδιαίτερα τη ζήτηση, αλλά η χαμηλή προσφορά και οι ανθεκτικές αποταμιεύσεις νοικοκυριών λειτουργούν ενισχυτικά. Οι τιμές στη Γαλλία αναμένεται να σταθεροποιηθούν το 2025 και ίσως να αυξηθούν ελαφρά το 2026, με μεγάλο εύρος ανά γεωγραφική περιοχή (το Παρίσι μάλλον θα υστερήσει έναντι άλλων πόλεων στην ανάκαμψη).
• Ισπανία: Ζεστή αγορά, διαρκής άνοδος. Η Ισπανία είναι από τους πρωταγωνιστές στην Ευρώπη. Οι τιμές κατοικιών αυξήθηκαν ~8–11% ετησίως τόσο το 2023 όσο και το 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, και οι προβλέψεις για το 2025 παραμένουν αισιόδοξες (π.χ. +6% έως +8% σύμφωνα με τη Fitch Ratings) spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com. Η ζήτηση ενισχύεται από την αναπτυσσόμενη οικονομία (η Ισπανία προβλέπεται να αναπτυχθεί ~2–2,5% το 2025 mediaassets.cbre.com), τη χαμηλή ανεργία και την επιστροφή επενδυτών/τουριστών. Ακόμα και με υψηλότερα επιτόκια, οι Ισπανοί αγοραστές ωφελήθηκαν από περισσότερες επιλογές σταθερού επιτοκίου και αύξηση εισοδημάτων. Η οικοδομή ανακάμπτει – οι άδειες αυξήθηκαν +14,5% το 2024 globalpropertyguide.com – ωστόσο η προσφορά εξακολουθεί να υστερεί σε σχέση με τη ζήτηση, διασφαλίζοντας τον ανταγωνισμό. Πιο έντονες αυξήσεις σημειώνονται σε παράκτιες περιοχές και σε Μαδρίτη/Βαρκελώνη, ενώ κάποιες ενδοχώρας παραμένουν στάσιμες. Τα ενοίκια επίσης ανεβαίνουν. Η ισπανική κυβέρνηση ψήφισε νέο νόμο για τα ενοίκια το 2023 που βάζει όρια σε «περιοχές πίεσης» και δίνει φορολογικά κίνητρα για προσιτά ενοίκια. Αυτό ίσως συγκρατήσει τα ενοίκια στις μεγάλες πόλεις, όμως με το ρυθμό αύξησης τιμών και την περιορισμένη προσφορά, η πληθωριστική πίεση στα ενοίκια ~5%+ αναμένεται το 2025. Συνολικά, η προοπτική της Ισπανίας (εφόσον δεν υπάρξει εξωτερικό σοκ) είναι θετική, με ζωντανή αγορά πιθανόν ως το 2026, αν και όχι απαραίτητα με διψήφιο ρυθμό για πάντα καθώς η προσβασιμότητα θα στενέψει.
• Ιταλία: Συγκρατημένη άνοδος εν μέσω περιορισμών. Η αγορά κατοικίας της Ιταλίας ήταν πιο ήπια. Μετά από χρόνια στασιμότητας, οι τιμές ανέβηκαν το 2021–2022 και μετά σταθεροποιήθηκαν. Τα επίσημα στοιχεία δείχνουν τιμές +4,5% ετησίως στο 4ο τρίμηνο 2024 (ο ταχύτερος ρυθμός τριετίας) globalpropertyguide.com, λόγω αύξησης ζήτησης και πολύ περιορισμένης προσφοράς καλών κατοικιών. Οι τιμές σε καινούργια σπίτια εκτοξεύτηκαν (+9,3% ετησίως), με την αύξηση του κόστους κατασκευής να «περνάει» στους αγοραστές globalpropertyguide.com. Ωστόσο, τα ιδιωτικά δεδομένα δείχνουν μετριοπαθή κάμψη στο Α’ τρίμηνο 2025, με μέση τιμή –2,6% ετησίως (–4,6% πραγματικά) εξαιτίας των υψηλών επιτοκίων που περιόρισαν τη ζήτηση globalpropertyguide.com. Ουσιαστικά, η Ιταλική αγορά είναι ουδέτερη σε πραγματικούς όρους, ίσως με ελαφρώς θετική ονομαστική αύξηση. Οι μεγάλες πόλεις όπως Μιλάνο και Ρώμη υπεραποδίδουν – π.χ. Άνοδος τιμών Ρώμης +3,4% ετησίως το Α’ τρίμηνο 2025 globalpropertyguide.com και το Μιλάνο σε νέα υψηλά – ενώ η περιφέρεια κινείται αργά ή και αρνητικά. Η ζήτηση στην Ιταλία σταθεροποιείται – οι συναλλαγές στο α’ εξάμηνο του 2024 ήταν στάσιμες (+0,3% ετησίως) μετά από πτώση το 2023 globalpropertyguide.com. Η προσφορά παραμένει πρόβλημα – πολύ λίγη νέα κατασκευή (άδειες το 2024 στάσιμες ~55.000 κατοικίες globalpropertyguide.com), ενώ το γενναιόδωρο πρόγραμμα επιδότησης ανακαινίσεων (“Superbonus 110%”) που τόνωσε την οικοδομή το ’21–22 σταμάτησε, προκαλώντας κάμψη στη δραστηριότητα των κατασκευαστών globalpropertyguide.com. Στα θετικά, η πρόσβαση στη χρηματοδότηση βελτιώθηκε ελαφρώς (λιγότεροι απορρίπτονται, κατά την Banca d’Italia) globalpropertyguide.com. Για το 2025–2027, αναμένεται οι τιμές κατοικιών στην Ιταλία να ακολουθούν τον πληθωρισμό (~2% ετησίως), ούτε “φούσκα” ούτε κραχ. Το βόρειο τμήμα (π.χ. Μιλάνο) θα έχει καλύτερη εικόνα από το νότο.
• Ολλανδία: Ισχυρή ανάκαμψη, διαρκές έλλειμμα. Η Ολλανδία είδε μια από τις εντονότερες πανδημικές ανόδους τιμών στην Ευρώπη (+15% το 2021) και διόρθωση το 2022–23 λόγω αύξησης επιτοκίων. Η διόρθωση όμως κράτησε λίγο – στα μέσα του 2024 οι τιμές ανέβαιναν ξανά, με +8,7% αύξηση τιμών το 2024 (ρεκόρ) abnamro.com. Οι κινητήριοι λόγοι είναι το διαρθρωτικό έλλειμμα κατοικιών (υπολογίζεται σε εκατοντάδες χιλιάδες), η ισχυρή αύξηση μισθών και η γρήγορη ομαλοποίηση των στεγαστικών. Το 2025, οι τιμές κατοικιών προβλέπεται να αυξηθούν 7–9% abnamro.com abnamro.com – από τις ταχύτερες αυξήσεις στη Δυτική Ευρώπη – και μετά να “κοπάσουν” στο 3–5% το 2026 λόγω νέων ορίων προσβασιμότητας. Ενδιαφέρον, τώρα οδηγούν την άνοδο οι μικρότερες πόλεις και η ύπαιθρος, ενώ το Άμστερνταμ και άλλες μεγάλες πόλεις είχαν ηπιότερες μεταβολές abnamro.com. Αυτό εν μέρει επειδή δημόσιες πολιτικές (όπως αυστηρότεροι κανόνες για buy-to-let και ελεγχόμενα ενοίκια) οδήγησαν επενδυτές να πουλήσουν διαμερίσματα, αυξάνοντας την προσφορά για ιδιοκατοίκηση στις πόλεις abnamro.com. Ο όγκος συναλλαγών αυξάνεται – η ABN AMRO ανέβασε τις πωλήσεις για το 2025 στο +5% ετησίως, αναφέροντας ότι πολλοί ιδιοκτήτες σπεύδουν να πουλήσουν πριν τις νέες ρυθμίσεις abnamro.com. Ωστόσο, συνολικά η προσφορά παραμένει στενή και η νέα οικοδομή περιορίζεται από περιβαλλοντικούς κανόνες (όριο εκπομπών αζώτου, ελλείψεις εργατών). Επομένως, η προοπτική για την Ολλανδική αγορά είναι περαιτέρω άνοδος τιμών και ενοικίων, αν και πιο μετριοπαθώς μετά το 2025, με επίμονες δυσκολίες για τους νέους αγοραστές.
• Πολωνία: Ισχυρή αναπτυξιακή δυναμική, εξωτερικές επιρροές. Η αγορά κατοικίας της Πολωνίας έχει επεκταθεί γρήγορα την τελευταία δεκαετία, και παρά ένα «κράτημα» το 2022–23 λόγω πολύ υψηλών επιτοκίων, παραμένει σε ανοδική τροχιά. Στις αρχές του 2025, οι τιμές διαμερισμάτων στις μεγάλες πόλεις αυξάνονταν 5–10% ετησίως globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Η αγορά “φρέναρε” το 2023 με πτώση πωλήσεων –31% λόγω ακριβών στεγαστικών globalpropertyguide.com, αλλά επιστρέφει “μέτρια αισιοδοξία” χάρη στη μείωση του πληθωρισμού και τα διαδοχικά “κουρέματα” επιτοκίων της κεντρικής τράπεζας globalpropertyguide.com. Νέο πρόγραμμα επιδότησης στεγαστικών (σταθερό επιτόκιο 2% για νέους αγοραστές) μπήκε τον Ιούλιο 2023 και ενίσχυσε τη ζήτηση για φθηνά διαμερίσματα globalpropertyguide.com. Ωστόσο, η ανάκαμψη είναι ανισομερής: στο Α’ τρίμηνο 2025, οι πωλήσεις καινούριων κατοικιών είχαν πτώση –17% ετησίως συνολικά, ενώ σε πόλεις όπως η Κρακοβία & η Λοτζ ξεπέρασαν και το –25%, αυξάνοντας το στοκ απούλητων globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Η JLL προειδοποιεί για ανισορροπία σε ορισμένες πόλεις – π.χ. στην Κρακοβία υπάρχουν πάνω από 2 ετών απόθεμα στα σημερινά επίπεδα πωλήσεων globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Η Βαρσοβία και η περιοχή Τρι-Πόλεως είναι πιο ισορροπημένες globalpropertyguide.com. Οι ειδικοί μιλούν για σταθεροποίηση της ζήτησης το 2025, βοηθούμενη από αύξηση μισθών και χαμηλότερα επιτόκια, αποφεύγοντας κατάρρευση ή “λουκέτα” στους κατασκευαστές globalpropertyguide.com. Σημαντικό: οι ξένοι αγοραστές είναι όλο και πιο ενεργοί (πάνω από 30% των ετήσιων αγορών σε νέες οικοδομές, κυρίως στα προάστια της Βαρσοβίας) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Οι περισσότεροι είναι Ουκρανοί (πολλοί με μακροπρόθεσμα σχέδια ένταξης στην Πολωνία), μαζί με άλλους αγοραστές από ΚΑΕ και την Ασία – όλοι προσελκύονται από τη σταθερότητα και το ακόμη προσιτό κόστος globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Αυτή η εισροή δίνει επιπλέον δυναμική ζήτησης. Με το βλέμμα στο μέλλον, η ισχυρή οικονομία (ΑΕΠ ~3–4%) και το στεγαστικό έλλειμμα (ιδίως σε ταχύτατα αναπτυσσόμενες πόλεις όπως η Βαρσοβία & Κρακοβία) προμηνύουν διαρκή άνοδο τιμών και ενοικίων. Οι κυβερνητικές αλλαγές πολιτικής (π.χ. ξαφνικές επιδοτήσεις ή αυστηροποιήσεις) μπορεί να φέρουν διακυμάνσεις globalpropertyguide.com, αλλά γενικά η μεσοπρόθεσμη προοπτική είναι θετική, με την Πολωνία να αποτελεί κορυφαία ευκαιρία για ξένους επενδυτές ακινήτων στην Ευρώπη.

Τάσεις στην Επαγγελματική Ακίνητη Περιουσία: Τομεακές Μετατοπίσεις και Συγκρατημένη Αισιοδοξία

Ο τομέας επαγγελματικών ακινήτων στην Ευρώπη έχει περάσει μια απαιτητική προσαρμογή και βρίσκεται πλέον σε τροχιά σταδιακής ανάκαμψης. Το σοκ επιτοκίων του 2022–23 οδήγησε σε αναπροσδιορισμό αξιών (υψηλότερες αποδόσεις, χαμηλότερες αποτιμήσεις) και πτώση των επενδυτικών όγκων το 2023. Το 2024, το κλίμα άρχισε να βελτιώνεται και το 2025 αναμένεται περαιτέρω σταθεροποίηση και επιλεκτική ανάπτυξη ανά τομέα. Το κυρίαρχο μοτίβο είναι η «φυγή προς την ποιότητα»: χρήστες κι επενδυτές προτιμούν ακίνητα υψηλής ποιότητας, ανθεκτικά στο μέλλον (είτε μοντέρνα γραφεία με σύγχρονες παροχές, είτε logistics σε κορυφαίες θέσεις), ενώ ακίνητα χαμηλότερης κατηγορίας έχουν ασθενέστερη ζήτηση. Την ίδια στιγμή, εμπορικά ακίνητα που υπέφεραν από την πανδημία (λιανική, ξενοδοχεία) βρίσκονται σε φάση ανάκαμψης, ενώ «εναλλακτικοί» τομείς (data centers, βιοεπιστήμες, φοιτητικές κατοικίες) κερδίζουν έδαφος. Παρακάτω αναλύουμε τις τάσεις στους βασικούς τομείς: γραφεία, λιανικό εμπόριο, βιομηχανικά/logistics, φιλοξενία και ανερχόμενες κατηγορίες.

Γραφεία: Οι αγορές γραφείων στην Ευρώπη βελτιώνονται με προσοχή μετά τις αναταράξεις που προκλήθηκαν από την πανδημία και την επανάσταση της εργασίας εξ αποστάσεως. Η ζήτηση για ενοικίαση γραφείων ανακάμπτει, αν και παραμένει κάτω από τα προ-2020 επίπεδα σε πολλές πόλεις. Υποστηριζόμενη από την αύξηση της απασχόλησης σε γραφειακές θέσεις και τα πιο σταθερά ποσοστά προσέλευσης στα γραφεία, το 2025 αναμένεται περαιτέρω αύξηση στον όγκο ενοικιάσεων – η CBRE προβλέπει αύξηση 5–10% στη δραστηριότητα ενοικιάσεων το 2025, πλησιάζοντας τα ιστορικά μέσα όροι mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. Πράγματι, μετά το διάστημα 2021–2023 όπου οι μεγάλες εταιρείες επανεξέτασαν τις ανάγκες τους σε χώρους, αποσαφηνίζεται η εικόνα της «υβριδικής εργασίας», και οι εταιρείες παίρνουν ξανά μακροπρόθεσμες αποφάσεις κάλυψης χώρων. Η προσέλευση στα γραφεία έχει βελτιωθεί – πάνω από το 60% των εταιρειών αναφέρουν μέση προσέλευση 40–80% (αύξηση >10 μονάδες από πέρυσι) και πολλοί αναμένουν να τη σπρώξουν ακόμη ψηλότερα, κάτι που με τη σειρά του στηρίζει τη ζήτηση για χώρο mediaassets.cbre.com. Ως αποτέλεσμα, οι δείκτες κενών χώρων αρχίζουν να κορυφώνονται και ακόμη και να μειώνονται σε ορισμένες πόλεις το 2025, μετά από αυξήσεις των προηγούμενων ετών mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. Οποιαδήποτε συμπίεση κενών καταγράφεται κυρίως σε κτίρια ανώτατης κατηγορίας, ωστόσο το συνολικό ποσοστό κενών παραμένει αυξημένο σε ορισμένες αγορές (π.χ. περιοχές του Παρισιού, δευτερεύουσες γερμανικές πόλεις).

Η βασική τάση είναι η πόλωση της ποιότητας. Οι χρήστες ενοποιούν και συχνά μειώνουν τα χαρτοφυλάκιά τους, αλλά δίνουν προτεραιότητα σε υψηλής ποιότητας, ενεργειακά αποδοτικά, σε καλή τοποθεσία γραφεία (χώροι “Grade A”). Αυτή η στροφή προς την ποιότητα σημαίνει ότι νεότερα ή ανακαινισμένα κτίρια με άριστες παροχές απολαμβάνουν ισχυρή ζήτηση και ακόμα αύξηση ενοικίων, ενώ τα παλαιότερα, μη ανακαινισμένα γραφεία παραμένουν αδιάθετα. Οι ιδιοκτήτες δευτερευόντων γραφείων πιέζονται να ανακαινίσουν ή να αλλάξουν χρήση των ακινήτων τους. Όπως τόνισε CEO του κλάδου, η ανάγκη για ποιοτικά εργασιακά περιβάλλοντα διευρύνει τη διαφορά αποδόσεων μεταξύ πρώτης και χαμηλότερης κατηγορίας ακινήτων mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. Το 2025, τα ενοίκια γραφείων πρώτης κατηγορίας σε κεντρικές περιοχές όπου υπάρχει περιορισμένη προσφορά μπορεί να αυξηθούν ελαφρώς (με δεδομένη τη χαμηλή διαθεσιμότητα ποιοτικών χώρων), ενώ τα παλαιότερα και δευτερεύοντα ακίνητα θα δουν στασιμότητα ή πτώση ενοικίων. Η νέα ανάπτυξη γραφείων έχει επιβραδυνθεί (λόγω υψηλού κόστους κατασκευής και δυσκολιών χρηματοδότησης), γεγονός που ειρωνικά ευνοεί τη σταδιακή απορρόφηση των ήδη υπαρχόντων κενών χώρων.

Το επενδυτικό κλίμα για τα γραφεία, αν και παραμένει επιφυλακτικό, είναι βελτιωμένο σε σχέση με το χαμηλό του 2023. Τα γραφεία παραδοσιακά αποτελούν το μεγαλύτερο μέρος των επενδύσεων σε ακίνητα, και αν και πολλοί θεσμικοί επενδυτές έμειναν στο περιθώριο πέρυσι, υπάρχει αυξανόμενο ενδιαφέρον για core-plus ή value-add συμφωνίες γραφείων σε διορθωμένες τιμές mediaassets.cbre.com. Η διαθεσιμότητα δανεισμού για γραφεία έχει επίσης επανέλθει, με τους χρηματοδότες να είναι πιο πρόθυμοι να δανείσουν για καλά ακίνητα (έστω με χαμηλότερα loan-to-value ratios) mediaassets.cbre.com. Για τα γραφεία πρώτης κατηγορίας ειδικά, οι αποτιμήσεις μπορεί να αρχίσουν να σταθεροποιούνται το 2025 καθώς σταθεροποιούνται τα επιτόκια και υπάρχει σύγκλιση τιμών μεταξύ αγοραστών και πωλητών. Αναμένουμε μέτρια άνοδο στις συναλλαγές γραφείων το 2025, με έμφαση σε ακίνητα με ισχυρή ζήτηση από ενοικιαστές ή εκείνα που προσφέρονται για αναβάθμιση (π.χ. παλαιά γραφεία που μετατρέπονται σε “πράσινους”, σύγχρονους χώρους). Παρ’ όλα αυτά, η ανάκαμψη του κλάδου των γραφείων θα είναι βαθμιαία και άνιση: προκλήσεις παραμένουν όπως η συνεχιζόμενη συρρίκνωση χαρτοφυλακίων (πολλές εταιρείες μειώνουν ακόμα το αποτύπωμά τους κατά 10–20% λόγω της υβριδικής εργασίας) και η οικονομική αβεβαιότητα που κάνει τους ενοικιαστές επιφυλακτικούς για επεκτάσεις mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. Επιπλέον, ο κίνδυνος απαξίωσης είναι μεγάλος – κτίρια που δεν πληρούν τα νέα πρότυπα ενέργειας ή τις προσδοκίες των ενοικιαστών θα δυσκολευτούν να προσελκύσουν μισθωτές ή επενδυτές (περισσότερα για τις επιπτώσεις ESG παρακάτω). Συνοψίζοντας, το 2025 αναμένεται να φέρει μια μέτρια άνοδο στις ενοικιάσεις και επενδύσεις γραφείων – μια αντιστροφή τάσης – αλλά ο επόμενος κύκλος ανάπτυξης του κλάδου θα καθοριστεί από τη διαφοροποίηση της ποιότητας και ίσως από λιγότερα τετραγωνικά γραφείων ανά εργαζόμενο σε σχέση με το παρελθόν.

Λιανικό Εμπόριο: Ύστερα από μακρά ύφεση, ο ευρωπαϊκός κλάδος ακινήτων λιανικού εμπορίου εμφανίζει σημάδια ζωής. Τα φυσικά καταστήματα επλήγησαν από τον ανταγωνισμό του ηλεκτρονικού εμπορίου και μετά από τα lockdown της πανδημίας, που προκάλεσαν αύξηση κενών και μείωση ενοικίων σε 2020–2022. Ωστόσο, καθώς οι καταναλωτικές συνήθειες ομαλοποιούνται και οι επενδυτές προσαρμόζονται στη νέα πραγματικότητα, η εμπιστοσύνη επανέρχεται. Το 2024 η επισκεψιμότητα και οι πωλήσεις βελτιώθηκαν, ιδιαίτερα σε τομείς όπως οι εμπορικοί δρόμοι πολυτελείας και τα εμπορικά πάρκα. Μέχρι το 2025, η επένδυση στη λιανική αναμένεται να ανακάμψει: σημαντικό είναι ότι μεγάλα εμπορικά κέντρα πρώτης κατηγορίας – που κάποτε αποφεύγονταν – επιστρέφουν στο προσκήνιο. Σύμφωνα με την CBRE, το 2025 αναμένεται η επιστροφή σημαντικών συναλλαγών σε κυρίαρχα εμπορικά κέντρα, καθώς οι αποτιμήσεις τους είναι πλέον ελκυστικές σε σύγκριση με άλλους τύπους ακινήτων mediaassets.cbre.com. Στις ΗΠΑ, αρκετές μεγάλες συναλλαγές εμπορικών κέντρων έχουν ήδη πραγματοποιηθεί, και αυτή η αισιοδοξία μεταφέρεται και στην Ευρώπη mediaassets.cbre.com. Οι αποδόσεις των ακινήτων λιανικής πρώτης κατηγορίας αυξήθηκαν σημαντικά το 2022–23 (οι αξίες έπεσαν), όμως αυτό σημαίνει ότι τώρα οι αγοραστές μπορούν να αποκτήσουν κορυφαία εμπορικά κέντρα ή χαρτοφυλάκια εμπορικών δρόμων με ελκυστική απόδοση. Καθώς ο πληθωρισμός αποκλιμακώνεται και η καταναλωτική δαπάνη σταθεροποιείται (οι λιανικές πωλήσεις στην ΕΕ αργά βελτιώνονται), φαίνεται πως το χειρότερο για τα ενοίκια λιανικής έχει περάσει.

Πράγματι, τα ενοίκια και τα ποσοστά κάλυψης στη λιανική βελτιώνονται σε πολλές αγορές. Τα κενά στα εμπορικά κέντρα πρώτης κατηγορίας έχουν υποχωρήσει από το μέγιστο, και οι λιανέμποροι αρχίζουν εκ νέου να επεκτείνονται, κυρίως τα καταστήματα εκπτώσεων, αλυσίδες outlets και εμπειρικά formats. Οι εμπορικοί δρόμοι μεγάλων τουριστικών πόλεων (Λονδίνο, Παρίσι, Μαδρίτη, Μιλάνο) ανέκαμψαν καθώς αναζωογονήθηκε ο τουρισμός· τα ενοίκια λιανικής πρώτης κατηγορίας σε ορισμένες από αυτές τις τοποθεσίες αυξάνονται για πρώτη φορά μετά από χρόνια. Στις δευτερεύουσες τοποθεσίες, όμως, τα προβλήματα επιμένουν – φτωχότερα εμπορικά κέντρα ίσως χρειαστεί να αποκτήσουν νέα χρήση (ως μικτές χρήσεις ή logistics), καθώς η ζήτηση για λιανικό εμπόριο δεν θα επιστρέψει πλήρως στα προ της εποχής του διαδικτύου επίπεδα. Η ανάκαμψη στη λιανική ενισχύεται και από το γεγονός ότι ελάχιστος νέος χώρος λιανικής κατασκευάζεται πλέον (οι κατασκευαστές σταμάτησαν τα projects εμπορικών κέντρων εδώ και χρόνια), άρα τα υπάρχοντα καλά ακίνητα αντιμετωπίζουν περιορισμένο νέο ανταγωνισμό.

Οι επενδυτές, ειδικά funds αξίας-πρόσθετης υπεραξίας και ευκαιριακοί επενδυτές, ήταν δραστήριοι στην απόκτηση ακινήτων λιανικής με έκπτωση, στοιχηματίζοντας σε κυκλική ανάκαμψη. Πλέον, και οι «core» επενδυτές (π.χ. θεσμικοί) επανέρχονται για τα καλύτερα ακίνητα. Αναμένουμε άνοδο του όγκου επενδύσεων στη λιανική το 2025, ίσως και διψήφιου ποσοστού, αν και από χαμηλή βάση. Οι αποδόσεις λιανικής πρώτης κατηγορίας ίσως συμπιεστούν ελαφρώς λόγω της ανανεωμένης ζήτησης mediaassets.cbre.com. Μια επιφύλαξη: η απόδοση της λιανικής εξαρτάται άμεσα από την καταναλωτική εμπιστοσύνη, που παραμένει εύθραυστη στην Ευρώπη. Ο υψηλός πληθωρισμός το 2022–23 έπληξε την αγοραστική δύναμη, και αν και τα πραγματικά εισοδήματα των νοικοκυριών αυξάνονται ξανά, οι καταναλωτές παραμένουν προσεκτικοί και αποταμιεύουν περισσότερο cbre.fr. Σε αγορές όπως η Γαλλία, η καταναλωτική εμπιστοσύνη είναι χαμηλή και μια μεγάλη ανάκαμψη των δαπανών είναι απίθανη για το 2025 cbre.fr, κάτι που ίσως περιορίσει την αύξηση των πωλήσεων λιανικής. Έτσι, η ανάκαμψη της λιανικής θα ευνοήσει formats που συμβαδίζουν με τις νέες τάσεις κατανάλωσης – π.χ. εμπορικά κέντρα με supermarket anchor, εμπορικά πάρκα με omni-channel παρουσία, και εμπορικά malls με εμπειρίες που δεν μπορούν να αντικατασταθούν από το online shopping. Γενικά, η προοπτική της λιανικής είναι η καλύτερη εδώ και χρόνια, με το 2024 πιθανό να είναι το «χαμηλό σημείο» και το 2025 να φέρνει σταθεροποίηση ή αύξηση ενοικίων και άνοδο επενδυτικών συναλλαγών για καλά τοποθετημένα ακίνητα mediaassets.cbre.com.

Εφοδιαστική Αλυσίδα & Βιομηχανικά: Ο τομέας των ακινήτων εφοδιαστικής αλυσίδας (αποθήκες, κέντρα διανομής, βιομηχανικά πάρκα) υπήρξε ο πρωταγωνιστής των τελευταίων ετών, με ώθηση από το ηλεκτρονικό εμπόριο και την αναδιάταξη των εφοδιαστικών αλυσίδων. Ακόμα κι αυτός ωστόσο, βίωσε μια ήπια επιβράδυνση το 2023 καθώς μειώθηκε η οικονομική ανάπτυξη και ορισμένοι μισθωτές σταμάτησαν τα επεκτατικά τους σχέδια. Μπαίνοντας στο 2025, τα θεμελιώδη μεγέθη της εφοδιαστικής παραμένουν ισχυρά και ο κλάδος αναμένεται να επιστρέψει σε φάση επέκτασης. Η ζήτηση για μίσθωση σύγχρονων αποθηκών παραμένει υψηλή, αν και το 2024 σημειώθηκε παροδική μείωση στις μισθώσεις (μάλιστα, οι μισθώσεις έπεσαν κάτω από τα επίπεδα του 2019 το 2024 εν μέσω μετά-πανδημικής εξομάλυνσης) mediaassets.cbre.com. Αυτή η κάμψη φαίνεται να είναι βραχύβια: Η CBRE προβλέπει ότι οι μισθώσεις στην εφοδιαστική θα αυξηθούν, ιδιαίτερα το β’ εξάμηνο του 2025, καθώς οι εταιρείες ξαναξεκινούν τα αναβληθέντα επεκτατικά τους σχέδια mediaassets.cbre.com. Υπάρχουν πολλοί θετικοί άνεμοι: οι τάσεις nearshoring και reshoring σημαίνουν αυξημένες ανάγκες παραγωγής και αποθήκευσης εντός Ευρώπης (ο πόλεμος στην Ουκρανία και οι γεωπολιτικές αλλαγές ώθησαν τις εταιρείες να μικρύνουν τις αλυσίδες εφοδιασμού) mediaassets.cbre.com. Επίσης, οι πρακτικές διαχείρισης αποθεμάτων έχουν αλλάξει – οι εταιρείες θέλουν μεγαλύτερα αποθέματα ασφαλείας (“just in case”), κάτι που συνηγορεί στην αυξανόμενη ζήτηση για αποθηκευτικούς χώρους.

Τα ποσοστά κενών χώρων στην εφοδιαστική, που σε πολλές αγορές βρίσκονταν σε ιστορικά χαμηλά (<5%), ανέβηκαν ελαφρώς το 2023 λόγω ενός κύματος νέας προσφοράς. Ωστόσο, τα κενά αναμένεται να σταθεροποιηθούν το 2025 και πιθανώς να παραμείνουν χαμηλά, καθώς οι νέες αποθήκες που παραδόθηκαν απορροφώνται mediaassets.cbre.com. Μάλιστα, οι κατασκευαστές σε κάποιες χώρες (Ηνωμένο Βασίλειο, Γερμανία κ.λπ.) έχουν περιορίσει τις επενδύσεις σε κτίρια χωρίς προσυμφωνημένες μισθώσεις λόγω υψηλότερου κόστους χρηματοδότησης, οπότε ο αγωγός μετά το 2024 είναι πιο περιορισμένος. Η εξέλιξη των ενοικίων του τομέα παραμένει ισχυρή: τα ενοίκια prime εφοδιαστικής αναμένεται να συμβαδίζουν με τον πληθωρισμό το 2025, δηλαδή περίπου σταθερά σε πραγματικούς όρους mediaassets.cbre.com. Πολλές κορυφαίες τοποθεσίες στην Ευρώπη εμφανίζουν μετριοπαθείς προβλέψεις αύξησης ενοικίων, κάτι που αντανακλά τη διαρκή ζήτηση για τα καλύτερα ακίνητα mediaassets.cbre.com. Η αύξηση αυτή πιθανότατα θα μετριαστεί συγκριτικά με τα διψήφια ποσοστά του 2022, αλλά θα παραμείνει θετική.

Οι επενδυτές παραμένουν εξαιρετικά αισιόδοξοι για την εφοδιαστική αλυσίδα. Αυτή η κατηγορία ακινήτων ήταν η πρώτη που είδε την αξία των εισηγμένων ακινήτων της να ανακάμπτει – προς τα τέλη του 2024, τα ευρωπαϊκά logistics REITs διαπραγματεύονταν σχεδόν στην Καθαρή Αξία Ενεργητικού (ενώ προηγουμένως ήταν σε μεγάλες εκπτώσεις) mediaassets.cbre.com. Αυτό αποτελεί ένδειξη εμπιστοσύνης. Η επιθυμία των επενδυτών είναι ισχυρή, με ένα ευρύ φάσμα αγοραστών (ιδρύματα, κρατικά ταμεία, private equity) να προσπαθούν να αυξήσουν την έκθεσή τους στα logstics mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. Ωστόσο, οι ευκαιρίες αγορών παραμένουν λίγες επειδή οι ιδιοκτήτες κρατούν αυτά τα πολύτιμα ακίνητα. Τα ποσοστά αποδόσεων (cap rates) για τα prime logistics αυξήθηκαν το 2022–23 (οι αξίες μειώθηκαν κάπως), αλλά δείχνουν να έχουν σταθεροποιηθεί κατά το 2024· περαιτέρω συμπίεση των αποδόσεων θα εξαρτηθεί από την πτώση των επιτοκίων. Για το 2025, αναμένουμε αύξηση των επενδύσεων στην εφοδιαστική – ιδιαίτερα μόλις ξεκαθαρίσει η κατεύθυνση των επιτοκίων, δεδομένου του μεγάλου όγκου κεφαλαίων που θέλει να εισέλθει στον τομέα. Ενδιαφέρον παρουσιάζει και η πολιτική εμπορίου και το nearshoring: οι βιομηχανικοί μισθωτές στην Ευρώπη περιμένουν να δουν τι θα κάνει η ΗΠΑ (π.χ. ενδεχόμενοι νέοι δασμοί το 2025) και πώς θα εξελιχθεί το γεωπολιτικό τοπίο mediaassets.cbre.com. Αυτό μπορεί να επηρεάσει το που θα επιλέξουν να επεκτείνουν την παραγωγή ή τις αποθήκες τους (π.χ., οι αμερικανικές εταιρείες ίσως επενδύσουν περισσότερο σε εγκαταστάσεις ΕΕ αν αλλάξουν οι δασμοί). Επιπλέον, σημαντικό ρόλο παίζει η παλαίωση: παλιές αποθήκες χωρίς ύψος ή ESG χαρακτηριστικά ίσως αντιμετωπίσουν δυσκολίες, ενώ υπερσύγχρονα “πράσινα” logistics φέρνουν υψηλότερα ενοίκια. Συμπερασματικά, η εφοδιαστική αλυσίδα παραμένει τομέας ανάπτυξης, με το 2025 να αναμένεται να δει ανανεωμένη αύξηση πληρότητας και διαρκή ισχυρή επενδυτική ζήτηση, με στήριγμα τα megatrends του e-commerce, την ανθεκτικότητα της εφοδιαστικής αλυσίδας και το nearshoring.

Ξενοδοχεία & Φιλοξενία: Ο ξενοδοχειακός τομέας ανέκαμψε δυναμικά από την πανδημία, χάρη στη μεγάλη ζήτηση για ταξίδια σε όλη την Ευρώπη. Μέχρι το 2024, πολλές τουριστικές αγορές (π.χ. Νότια Ευρώπη, Παρίσι/Λονδίνο) σημείωσαν ρεκόρ εσόδων στα ξενοδοχεία και η επενδυτική ψυχολογία έχει γίνει θετική. Το 2025 αναμένεται να παραμείνει ευνοϊκό για τα ξενοδοχειακά ακίνητα. O διεθνής τουρισμός στην Ευρώπη προβλέπεται να συνεχίζει να αναπτύσσεται και η κατανομή κεφαλαίων στον ξενοδοχειακό τομέα αυξάνει μεταξύ των επενδυτών mediaassets.cbre.com. Σύμφωνα με τη Savills και άλλους brokers, τα ξενοδοχεία θεωρούνται πλέον σημαντικές πηγές αποδόσεων, ιδιαίτερα επειδή μπορούν να προσαρμόζουν τα ημερήσια τιμολόγιά τους σε καιρούς πληθωρισμού (αποτελούν αντιστάθμιση του πληθωρισμού μέσω επανακοστολόγησης διανυκτερεύσεων). Σύμφωνα με την CBRE, το επενδυτικό τοπίο για τα ξενοδοχεία στην Ευρώπη “αναμένεται να παραμείνει θετικό, με αυξανόμενες κατανομές στον κλάδο και ισχυρές προσδοκίες αποδόσεων” mediaassets.cbre.com. Επενδυτές με value-add στρατηγικές είναι ιδιαίτερα δραστήριοι (αγοράζοντας ξενοδοχεία για ανακαίνιση ή rebranding), αλλά επιστρέφει και το θεσμικό-σταθερό κεφάλαιο το 2025 mediaassets.cbre.com.

Αναμένουμε αύξηση του όγκου συναλλαγών σε ξενοδοχεία το 2025, συμπεριλαμβανομένων και ορισμένων αγοραπωλησιών χαρτοφυλακίων, καθώς τόσο τα private equity όσο και οι θεσμικοί επενδυτές επιδιώκουν να εκμεταλλευτούν το κύμα ταξιδίων. Καίριες αγορές όπως η Ισπανία, η Ελλάδα και η Ιταλία (με έντονο τουρισμό αναψυχής) είναι περιζήτητες, όπως και τα μεγάλα επιχειρηματικά κέντρα όπου ανακάμπτει η πληρότητα των ξενοδοχείων στη μέση της εβδομάδας. Υπάρχει επίσης ενδιαφέρον για εναλλακτικές μορφές φιλοξενίας, όπως το extended-stay και οι παραθεριστικές εγκαταστάσεις. Συνολικά, η φιλοξενία αποτελεί ιστορία ανάπτυξης μέχρι το 2025–2028, καθώς η ζήτηση για ταξίδια παραμένει διαρθρωτικά αυξητική και οι αποδόσεις του τομέα είναι υψηλότερες από των παραδοσιακών τύπων ακινήτων, κάτι που την καθιστά ελκυστική για διαφοροποίηση χαρτοφυλακίου. Οι κύριοι κίνδυνοι είναι μια ενδεχόμενη παγκόσμια ύφεση που θα πλήξει τα ταξίδια ή μια νέα άνοδος του κόστους ενέργειας (που επηρεάζει τα έξοδα ταξιδίων), αλλά εκτός αυτών των περιπτώσεων, η τάση παραμένει θετική.

Εναλλακτικοί τομείς και αναδυόμενες εξειδικευμένες αγορές: Οι επενδυτές κοιτούν όλο και περισσότερο πέρα από τα παραδοσιακά “μεγάλα τρία” (γραφεία, λιανική, βιομηχανικά) σε ακίνητα λειτουργικής εκμετάλλευσης και εξειδικευμένους τομείς. Η έρευνα Emerging Trends 2025 της ULI/PwC διαπίστωσε ότι data centres, νέες ενεργειακές υποδομές, και οι οικιστικές εξειδικεύσεις όπως η φοιτητική στέγη κατατάσσονται κορυφαία για επενδύσεις και ανάπτυξη europe.uli.org. Αυτοί οι τομείς επωφελούνται από διαρθρωτικούς κινητήριους μοχλούς ανάπτυξης:

• Data Centers: Η εκρηκτική ζήτηση για ψηφιακή υποδομή (cloud υπηρεσίες, AI, 5G) καθιστά τα data centers ένα από τα ταχύτερα αναπτυσσόμενα είδη ακινήτων. Σε όλη την Ευρώπη, η δυναμικότητα data centers αυξάνεται, αλλά συχνά περιορίζεται από τη διαθεσιμότητα ρεύματος. Οι επενδυτές προσπαθούν έντονα να μπουν στον χώρο, αλλά οι ευκαιρίες είναι περιορισμένες. Η CBRE σημειώνει ότι ο ανταγωνισμός έχει αυξηθεί και πολλά data centers διακινούνται μέσω off-market συναλλαγών· ακόμα και για “powered shell” (αγορά αποθηκών για μετατροπή) διεξάγονται πλειοδοτικοί διαγωνισμοί mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. Με ισχυρούς θετικούς ανέμους και χαμηλότερο κόστος δανεισμού, η ανάπτυξη και οι επενδύσεις στα data centers αναμένεται να παραμείνουν πολύ έντονοι για την περίοδο 2025–2028. Κορυφαίες πόλεις (Φρανκφούρτη, Λονδίνο, Άμστερνταμ, Δουβλίνο, Παρίσι) συγκεντρώνουν τη μεγαλύτερη δραστηριότητα, αλλά αναπτύσσονται και δευτερεύουσες αγορές.
• Νέα Ενεργειακή Υποδομή: Καθώς η Ευρώπη επιδιώκει την απανθρακοποίηση, η ακίνητη περιουσία που σχετίζεται με τη μετάβαση στην ενέργεια – π.χ. εργοστάσια μπαταριών, γη για ηλιακά/αιολικά πάρκα, σταθμοί φόρτισης EV, μονάδες παραγωγής υδρογόνου – προσελκύει το ενδιαφέρον των επενδυτών. Η έρευνα της PwC κατατάσσει τις νέες ενεργειακές υποδομές πολύ ψηλά για το 2025 europe.uli.org. Αυτό επικαλύπτει τον βιομηχανικό τομέα, αλλά συχνά απαιτεί συνεργασίες με ενεργειακές εταιρείες και μακροχρόνιες μισθώσεις. Είναι ένας τομέας με ενδιαφέρον, αλλά ακόμα παραμένει ειδικευμένος συγκριτικά με τους κλασικούς τύπους ακινήτων.
• Εναλλακτικές Οικιστικές Μορφές: Τομές όπως η φοιτητική στέγαση, στέγαση ηλικιωμένων και το co-living ανεβαίνουν. Ο τομέας φοιτητικής στέγης (PBSA) στην Ευρώπη ανθεί καθώς οι εγγραφές στα πανεπιστήμια αυξάνονται και υπάρχει χρόνια έλλειψη σύγχρονων φοιτητικών καταλυμάτων σε πολλές πόλεις. Οι φοιτητές Gen Z περιμένουν υψηλού επιπέδου παροχές και οι επενδυτές βλέπουν εδώ ισχυρή ζήτηση (συχνά με αντικυκλική σταθερότητα) mediaassets.cbre.com. Η φοιτητική στέγη αναφέρθηκε ως κορυφαίος κλάδος για το 2025 από επενδυτές europe.uli.org. Η στέγαση ηλικιωμένων και τα ακίνητα υγείας επωφελούνται επίσης από τις δημογραφικές τάσεις (γήρανση πληθυσμού) και προσελκύουν όλο και περισσότερο θεσμικά κεφάλαια. Οι τομείς αυτοί είναι λιγότερο ευαίσθητοι στους οικονομικούς κύκλους και παρέχουν σημαντική διαφοροποίηση.
• Πολυκατοικίες/BTR: Αν και οι “οικιστικές” γενικά δεν θεωρούνται εναλλακτικές, ο θεσμικά ανήκων τομέας Build-to-Rent (BTR) πολυκατοικιών συνεχίζει να αναπτύσσεται στην Ευρώπη (ειδικά σε ΗΒ, Γερμανία, Ολλανδία, Ισπανία). Πολλοί ασφαλιστικοί όμιλοι και funds αυξάνουν την έκθεσή τους στη μίσθωση κατοικιών λόγω ισχυρής ζήτησης και σταθερού εισοδήματος, και το 2025 προβλέπεται να συνεχιστεί αυτή η τάση. Βέβαια, υπάρχουν προκλήσεις (όπως οι ρυθμίσεις ελέγχου ενοικίων που αποθαρρύνουν τις επενδύσεις όπως φαίνεται στην Ολλανδία), αλλά τα ESG κριτήρια ευνοούν νέα BTR έργα (χτίζονται σε υψηλοτάτα πρότυπα απόδοσης). Η διασυνοριακή επένδυση σε πολυκατοικίες αναμένεται να παραμείνει υψηλή, ειδικά με Αμερικανούς και Καναδούς επενδυτές να αγοράζουν χαρτοφυλάκια ευρωπαϊκής κατοικίας.

Συνοψίζοντας, η ευρωπαϊκή αγορά επαγγελματικών ακινήτων το 2025 χαρακτηρίζεται από απόκλιση: τομείς όπως εφοδιαστική, κατοικία και εναλλακτικά οδηγούν την ανάκαμψη, το λιανεμπόριο και η φιλοξενία βρίσκονται σε τροχιά ανάκαμψης, ενώ τα γραφεία βελτιώνονται αλλά παλεύουν με διαρθρωτικές αλλαγές. Η ποιότητα του ακινήτου, η τοποθεσία και τα ESG χαρακτηριστικά είναι πιο σημαντικά από ποτέ στην ανάδειξη νικητών και χαμένων.

Εμπορικές Αγορές: Επισκόπηση Ανά Χώρα

Στρέφοντας το ενδιαφέρον στις κορυφαίες αγορές χωρών – Γερμανία, Γαλλία, Ισπανία, Ιταλία, Ολλανδία, Πολωνία – επισημαίνουμε αξιοσημείωτες τάσεις στους τομείς εμπορικών ακινήτων τους:

• Γερμανία: Η μεγαλύτερη εμπορική αγορά της Ευρώπης, σε φάση αναπροσαρμογής. Η Γερμανία παρουσίασε σημαντική επιβράδυνση το 2023, με μειωμένους όγκους επενδύσεων και σημάδια πίεσης (ιδιαίτερα μεταξύ υπερχρεωμένων ιδιοκτητών γραφείων και οικιστικών χαρτοφυλακίων). Το 2024–25, τα γερμανικά γραφεία αντιμετωπίζουν ένα διττό τοπίο. Πόλεις όπως το Βερολίνο, το Μόναχο και η Φρανκφούρτη εξακολουθούν να βλέπουν υγιή ζήτηση για γραφεία πρώτης κατηγορίας (οι τεχνολογικές και χρηματοπιστωτικές εταιρείες επεκτείνονται με προσοχή) ενώ τα ενοίκια σε κεντρικά γραφεία παραμένουν ανθεκτικά, ακόμη και αυξανόμενα σε επιλεγμένες υποαγορές. Όμως, τα γραφεία δευτερεύουσας ποιότητας, ειδικά σε λιγότερο κεντρικές περιοχές ή παλαιότερα κτίρια, εμφανίζουν μεγαλύτερα ποσοστά κενών. Πανελλαδικά, το ποσοστό κενότητας γραφείων αυξήθηκε σε περίπου 6–7% κατά μέσο όρο, αλλά πλέον σταθεροποιείται καθώς λίγα νέα έργα προγραμματίζονται. Το επενδυτικό κλίμα στη Γερμανία είναι συγκρατημένο λόγω της οικονομικής στασιμότητας και των υψηλότερων χρηματοδοτικών εξόδων, ωστόσο η προσδοκία σταθεροποίησης των αποδόσεων φέρνει κάποιους επενδυτές πίσω. Σημαντικό είναι ότι τα ανοιχτού τύπου ακίνητα κεφάλαια της Γερμανίας (βασικό κομμάτι της αγοράς) υποχρεώθηκαν σε υποτίμηση των αξιών το 2023· ως το 2025 ίσως ξεκινήσουν επιλεκτικές αγορές σε νέες τιμές. Η εφοδιαστική αλυσίδα στη Γερμανία παραμένει πολύ ισχυρή – τα κενά είναι κάτω από 3% στα μεγαλύτερα κέντρα (περιοχές Ρουρ, Βερολίνο, Φρανκφούρτη) και τα ενοίκια συνεχίζουν να αυξάνονται. Πολλοί διεθνείς επενδυτές στοχεύουν τα logistics της Γερμανίας, παρά το σκληρό ανταγωνισμό. Το λιανεμπόριο παρουσιάζει μικτή εικόνα: το high street retail στις πλούσιες νότιες πόλεις ανακάμπτει, αλλά το αδύναμο λιανεμπόριο σε μικρότερες πόλεις υστερεί. Συνολικά, η εμπορική αγορά της Γερμανίας το 2025 χαρακτηρίζεται από βαθμιαία σταθεροποίηση – η φράση «αργή και δύσκολη ανάκαμψη» είναι ενδεικτική pwc.com. Ένα ζήτημα που αναδύεται είναι η αναχρηματοδότηση: οι γερμανοί δανειστές είναι πιο συγκρατημένοι, οπότε το 2025–2026 αναμένεται να βγουν περισσότερα ακίνητα (ειδικά γραφεία) προς πώληση λόγω λήξης δανείων, κάτι που μπορεί να δώσει ευκαιρίες σε αγοραστές σε προσαρμοσμένες τιμές.
• Γαλλία: Το Παρίσι στο επίκεντρο. Η γαλλική εμπορική αγορά καθοδηγείται από την περιοχή του Παρισιού, που βρίσκεται σε φάση προσαρμογής. Τα γραφεία στο Παρίσι παρουσίασαν μείωση ζήτησης το 2024 εν μέσω αργής οικονομίας και εταιρικής επιφυλακτικότητας cbre.fr. Ειδικά η περιοχή La Défense παρουσιάζει αυξημένα κενά καθώς ορισμένες εταιρείες μείωσαν χώρο. Για το 2025, σαφής ανάκαμψη στα γραφεία δεν αναμένεται πριν το τέλος του έτους cbre.fr. Ωστόσο, τα prime γραφεία στο κέντρο του Παρισιού παραμένουν εξαιρετικά περιζήτητα και σπάνια – οι απαιτήσεις ESG (όπως ο αντίστοιχος γαλλικός νόμος που απαγορεύει από το 2025 τη μίσθωση γραφείων χαμηλής ενεργειακής απόδοσης) αναγκάζουν ιδιοκτήτες να ανακαινίσουν ή να πουλήσουν μη συμβατά ακίνητα, που θα είναι βασικό θέμα. Η εφοδιαστική στη Γαλλία είχε μεγάλη ανάπτυξη το 2021–22 αλλά επιβράδυνε το 2023· τώρα επικρατεί στάση αναμονής από τους χρήστες και τα κενά αυξάνονται με τη νέα προσφορά cbre.fr. Υπάρχει «συνεχόμενη αύξηση διαθέσιμου αποθέματος» σε κάποιες γαλλικές αγορές logistics καθώς η ζήτηση έχει παγώσει, οπότε το 2025 ίσως είναι έτος απορρόφησης κι όχι ανόδου ενοικίων cbre.fr. Μακροπρόθεσμα ωστόσο, οι οδηγοί ανάπτυξης (ηλεκτρονικό εμπόριο, παράδοση επόμενης μέρας κ.λπ.) υποστηρίζουν τα logistics, ειδικά γύρω από Παρίσι και Λυών. Λιανεμπόριο στη Γαλλία: τα high street καταστήματα στο Παρίσι ωφελούνται από την επιστροφή τουριστών (Αμερικανοί εκμεταλλεύονται το ισχυρό δολάριο) και οι εταιρείες πολυτελείας επεκτείνονται. Όμως, γενικά οι λιανικές πωλήσεις υπολείπονται λόγω χαμηλής καταναλωτικής εμπιστοσύνης cbre.fr. Έτσι, τα ενοίκια λιανικής πιθανότατα θα παραμείνουν σταθερά το 2025, εκτός από τις prime τοποθεσίες. Συνολικές επενδύσεις στη Γαλλία ήταν σε χαμηλό επίπεδο το 2024· αναμένεται σταθεροποίηση και μικρή άνοδος το 2025 cbre.fr. Τα μεγάλα γαλλικά θεσμικά ιδρύματα (όπως οι ασφαλιστικές) που είχαν παγώσει τις αγορές μπορεί να επιστρέψουν αν οι τιμές είναι ελκυστικές. Το ESG αποτελεί μεγάλο εστιασμό – η Γαλλία είναι από τις πρώτες που εφαρμόζουν νέες υποχρεώσεις αναφοράς (CSRD) για τα κλιματικά σχέδια, που θα επηρεάσουν ιδιαίτερα τις επενδυτικές αποφάσεις στα γαλλικά ακίνητα cbre.com cbre.com.
• Ισπανία: Θετικό παράδειγμα ευρείας ανάκαμψης. Τα ισπανικά εμπορικά ακίνητα ενισχύονται από τη δυνατή της οικονομία και το επενδυτικό ενδιαφέρον για υψηλότερες αποδόσεις. Η Μαδρίτη και η Βαρκελώνη κατατάσσονται στις κορυφαίες πόλεις για επενδυτικές προοπτικές το 2025 (η Μαδρίτη ανακηρύχθηκε #2 στην Ευρώπη από ULI/PwC) europe.uli.org. Γραφεία: Η αγορά γραφείων της Μαδρίτης εμφανίζει ισχυρή δραστηριότητα ενοικίασης· τα κενά ανέρχονται σε περίπου 9–10% και μειώνονται καθώς δεν έρχεται νέα προσφορά. Τα ενοίκια prime σε Μαδρίτη και Βαρκελώνη έχουν ανέβει και μπορεί να αυξηθούν περαιτέρω λόγω περιορισμένης προσφοράς Grade A. Logistics: Ο τομέας της εφοδιαστικής στην Ισπανία ευημερεί – η ζήτηση γύρω από τη Μαδρίτη και την Καταλονία παραμένει υψηλή και διεθνείς όμιλοι αγοράζουν πλατφόρμες logistics (ελκυόμενοι συχνά από υψηλότερες αποδόσεις απ’ ότι σε Γερμανία/Γαλλία). Με την κατανάλωση και τις εξαγωγές να μεγαλώνουν, αναμένεται σταθερή ζήτηση για αποθήκες· οι developers είναι δραστήριοι, αλλά η διαθεσιμότητα γης γύρω από τις μεγάλες πόλεις είναι περιορισμένη, με αποτέλεσμα να παραμένουν χαμηλά τα κενά. Λιανεμπόριο: Η ισπανική λιανική ανακάμπτει έντονα λόγω τουρισμού και κατανάλωσης – η κίνηση στα καταστήματα έφτασε ξανά τα παλιά επίπεδα, ακόμα και τα δευτερεύοντα εμπορικά κέντρα μειώνουν τα κενά. Αμερικανικά και ευρωπαϊκά private equity επενδύουν στη λιανική προς δημιουργία υπεραξίας, με την προσδοκία περαιτέρω οικονομικής ανάπτυξης. Ξενοδοχεία: Ίσως ο πολύτιμος λίθος – τα ξενοδοχεία στην Ισπανία παρουσιάζουν ρεκόρ πληρότητας και τιμών στις τουριστικές ζώνες και μεγάλες πόλεις, με πολλές αγοραπωλησίες (οικογενειακά ξενοδοχεία πωλούνται σε funds με ελκυστικές αποδόσεις). Με την τουριστική ζήτηση να αναμένεται αυξητική, το hospitality real estate θα είναι «hot sector» για το 2025. Συνοπτικά, η Ισπανία θεωρείται αναπτυξιακή αγορά, προσελκύει διασυνοριακά κεφάλαια, και όλοι οι εμπορικοί κλάδοι – από γραφεία μέχρι ξενοδοχεία – βρίσκονται σε τροχιά επέκτασης, αν και με προσοχή στους διεθνείς οικονομικούς κινδύνους.
• Ιταλία: Επιλεκτικές ευκαιρίες σε σταθερή αγορά. Η ιταλική οικονομία αναπτύσσεται αργά (~0,8–1,0%), και η αγορά ακινήτων της τείνει να υστερεί έναντι άλλων. Η Μιλάνο παραμένει σημείο αναφοράς – χρηματοοικονομικό και fashion κέντρο προσελκύοντας τις περισσότερες επενδύσεις σε γραφεία και μικτές χρήσεις. Το ποσοστό κενότητας γραφείων στη Μιλάνο είναι χαμηλό (~4–5%) και τα ενοίκια πρώτης κατηγορίας έχουν φτάσει ιστορικά υψηλά, καθώς εταιρείες τεχνολογίας και τραπεζών ανταγωνίζονται για περιορισμένους χώρους Grade A. Αρκετά νέα projects στις περιοχές Porta Nuova και CityLife ξεκινούν και νοικιάζονται γρήγορα (συχνά προκαταβολικά). Η αγορά γραφείων Ρώμης είναι μικρότερη και πιο κυβερνητικά ελεγχόμενη, σχετικά σταθερή αλλά χωρίς αύξηση ενοικίων όπως στη Μιλάνο. Η εφοδιαστική στην Ιταλία ανεβαίνει: η βόρεια Ιταλία (Λομβαρδία, Βενέτο) και οι άξονες προς Ρώμη/Νάπολη παρουσιάζουν αυξημένη ζήτηση αποθηκών λόγω της ανάπτυξης του ηλεκτρονικού εμπορίου από χαμηλή βάση. Το σύγχρονο stock logistics επεκτείνεται με τη στήριξη funds όπως Prologis και Logicor· ωστόσο προκλήσεις όπως υποδομές και γραφειοκρατία κρατούν λίγο υψηλότερες αποδόσεις, κάτι που είναι ελκυστικό για «κυνηγούς απόδοσης». Λιανεμπόριο: Η Ιταλία διατηρεί ισχυρή παράδοση εμπορικών δρόμων· παρότι πολλά δευτερεύοντα high streets έχουν κενά, οι prime luxury δρόμοι σε Μιλάνο (Via Montenapoleone) και Ρώμη είναι εξαιρετικά δυνατοί, με παγκόσμια brands να πληρώνουν ρεκόρ ενοικίων (το τονώνουν οι τουρίστες). Τα εμπορικά κέντρα δεύτερης κατηγορίας είναι σταθερά αν έχουν super market ως anchor. Ξενοδοχεία: Τα ιταλικά ξενοδοχεία, ειδικά πολυτελή και resorts σε Τοσκάνη, Αμάλφι κ.λπ., βρίσκονται σε πολύ υψηλή ζήτηση από διεθνείς αγοραστές (πολύ πλούσια άτομα, luxury brands). Αναμένονται κι άλλες μεγάλες συναλλαγές ξενοδοχείων το 2025. Η βασική πρόκληση στην Ιταλία είναι το συγκρατημένο περιβάλλον δανειοδότησης και ο πολιτικός κίνδυνος – όμως με την τρέχουσα κυβέρνηση να στηρίζει την ανάπτυξη, ίσως κάποια μέτρα (π.χ. ταχύτερες άδειες) βοηθήσουν σταδιακά. Για το 2025 η ιταλική αγορά ακινήτων θεωρείται σταθερή με νησίδες ανάπτυξης (γραφεία Μιλάνο, logistics, ξενοδοχεία) και αναμένεται μέτρια αύξηση όγκου συναλλαγών από διεθνείς επενδυτές που αναζητούν υψηλότερες αποδόσεις σε σχέση με τις χώρες πυρήνα.
• Ολλανδία: Μικρή χώρα, μεγάλο επενδυτικό ενδιαφέρον. Η Ολλανδία προσελκύει διεθνείς επενδυτές λόγω διαφάνειας και ισχυρών θεμελιωδών μεγεθών. Τα γραφεία του Άμστερνταμ έχουν χαμηλή κενότητα (~7%) και οι tech & banking εταιρείες αναζητούν premium χώρους· ωστόσο η πόλη έχει επιβάλει απαγόρευση νέας ανέγερσης γραφείων σε ορισμένες περιοχές για ενίσχυση της οικιστικής χρήσης, το οποίο περιορίζοντας τη προσφορά ίσως περιορίσει τη μακροπρόθεσμη ανάπτυξη των γραφείων. Παρόλα αυτά, το 2025, τα ενοίκια prime γραφείων στο Άμστερνταμ μπορεί να αυξηθούν λόγω σπανιότητας. Τα δευτερεύοντα ολλανδικά αστικά κέντρα (Ρότερνταμ, Αϊντχόφεν) έχουν περισσότερα κενά και θα εμφανίσουν σταθερά ενοίκια. Logistics: Η Ολλανδία είναι κομβικός κόμβος logistics (λιμάνι Ρότερνταμ, Schiphol). Οι αποθήκες κοντά σε αυτά τα hubs παραμένουν πολύ δημοφιλείς, και παρότι το 2020–22 χτίστηκε νέο stock, απορροφάται. Η γη και οι άδειες για logistics έχουν γίνει περιζήτητες (μερικώς λόγω των περιβαλλοντικών «αδειών αζώτου»), περιορίζοντας την προσφορά. Αναμένεται πως τα ενοίκια logistics θα διατηρηθούν ή θα αυξηθούν με τον πληθωρισμό και οι επενδυτές θα συνεχίσουν να αγοράζουν ολλανδικά logistics – ιδιαίτερη προτίμηση δείχνουν Ασιατικοί και Βορειοαμερικανοί θεσμικοί. Λιανεμπόριο: Οι λιανικές πωλήσεις στην Ολλανδία είναι καλές, τα εμπορικά κέντρα έχουν προσαρμοστεί στο omni-channel μοντέλο. Το high street του Άμστερνταμ υποστηρίζεται από τουρισμό (με κάποια αύξηση στα ενοίκια πολυτελείας)· τα τοπικά εμπορικά κέντρα είναι σταθερά αφού η καταναλωτική δαπάνη παραμένει σταθερή. Η μεγάλη ιστορία στην Ολλανδία είναι η ρύθμιση της οικιστικής αγοράς – με το Affordable Rent Act να επεκτείνει το rent control, αρκετοί επενδυτές buy-to-let πουλούν. Αυτό μπορεί να ωφελήσει λιανική και άλλους κλάδους, καθώς οι εγχώριοι επενδυτές ανακατανέμουν κεφάλαια. Επενδυτική προοπτική: Το 2025 η Ολλανδία αναμένεται να έχει έντονες επενδυτικές ροές, με το διεθνές κεφάλαιο να την προτιμά λόγω ρευστότητας. Η ευνοϊκή ισοτιμία ευρώ-δολαρίου κάνει τα ολλανδικά assets πιο φθηνά για Αμερικανούς cbre.com. Όλοι οι τομείς – γραφεία, βιομηχανικά, οικιστικά, λιανική – θα προσελκύσουν επενδυτικό ενδιαφέρον, αλλά οι ηγέτες θα είναι τα logistics και τα οικιστικά (παρά τη ρύθμιση, το housing story παραμένει ισχυρό). Η βιωσιμότητα (ESG) παίζει επίσης ρόλο καθώς η χώρα έχει αυστηρούς στόχους για το περιβάλλον.
• Πολωνία: Ανάπτυξη και αποδόσεις στην Κεντρική Ευρώπη. Η Πολωνία είναι η μεγαλύτερη αγορά της Κεντρικής & Ανατολικής Ευρώπης και θεωρείται η πιο ώριμη θεσμικά στην περιοχή. Η αγορά γραφείων Βαρσοβίας είχε αυξημένη κενότητα (~11–12%) μετά από κύμα νέων παραδόσεων αλλά το 2024 σημείωσε ρεκόρ νέων μισθώσεων από εταιρείες (ιδίως IT, business services). Το 2025, με ελάχιστη νέα προσφορά (οι κατασκευές πάγωσαν το 2023), το vacancy θα πέσει και τα ενοίκια prime μπορεί να αυξηθούν. Τα περιφερειακά κέντρα (Κρακοβία, Βρότσλαβ) έχουν ενεργή αγορά γραφείων (οδηγείται από BPO/τεχνολογικές εταιρείες) – οι τιμές είναι χαμηλότερες και προσελκύουν όσους δίνουν προτεραιότητα στο κόστος. Βιομηχανικά/Logistics: Η Πολωνία είναι μαγνήτης για τις αποθήκες, εξυπηρετώντας μεγάλη εγχώρια αγορά και λειτουργώντας ως διανομέας προς Γερμανία/Αν. Ευρώπη. Τεράστιες μονάδες logistics δημιουργήθηκαν (ειδικά γύρω από Βαρσοβία, Λοτζ και Άνω Σιλεσία), τώρα ανταγωνίζεται τη Γερμανία σε ετήσια take-up. Η ζήτηση παραμένει υψηλή, αν και το 2023 υπήρξε μικρή κάμψη· το 2025 προβλέπεται νέα ανάπτυξη λόγω της ανακατασκευής (nearshoring) ευρωπαϊκής βιομηχανίας. Με χαμηλότερο κόστος γης και εργασίας από τη Δύση, η λογιστική άνθιση της Πολωνίας θα συνεχιστεί, με πολλή επενδυτική κινητικότητα – οι αποδόσεις είναι υψηλότερες (cap rates 5–6% σε logistics, έναντι 3,5-4% στη Γερμανία), προσελκύοντας πολλούς ξένους επενδυτές. Λιανεμπόριο: Η πολωνική λιανική ανέκαμψε χάρη στη ζωντανή κατανάλωση (που αυξάνεται λόγω αύξησης μισθών). Τα σύγχρονα malls σε Βαρσοβία και άλλες πόλεις έχουν υψηλή πληρότητα και αυξανόμενη κίνηση. Παρότι οι χρήσεις είναι ευμετάβλητες λόγω πληθωρισμού, τα retail parks με είδη πρώτης ανάγκης ευημερούν. Οι διεθνείς λιανεμπορικοί όμιλοι συνεχίζουν την επέκταση, δείχνοντας εμπιστοσύνη. Επενδυτικές ροές: Η Πολωνία συχνά χαρακτηρίζεται η πιο ελκυστική αγορά στην Κεντρ. & Αν. Ευρώπη για διεθνείς επενδυτές lexology.com. Το 2025 θα προσελκύσει κι άλλο κεφάλαιο – ήδη αρκετά funds έχουν δημιουργήσει συνεργασίες ή πλατφόρμες (ειδικά σε logistics και ενοικιαζόμενη κατοικία). Η ανάπτυξη διευκολύνεται από τη σταθερότητα· ωστόσο, ο κίνδυνος συναλλαγματικής ισοτιμίας (αστάθεια ζλότι) και οι πολιτικές εξελίξεις πρέπει να ληφθούν υπόψη. Οι εκλογές Οκτωβρίου 2023 έφεραν φιλοευρωπαϊκή κυβέρνηση και ίσως βελτιώσουν περαιτέρω το κλίμα. Εν ολίγοις, η προοπτική εμπορικών ακινήτων 2025–2028 της Πολωνίας είναι δυναμική ανάπτυξη – προσφέρει συνδυασμό απόδοσης και ανάπτυξης δύσκολο να βρει κανείς στον πυρήνα της ΕΕ, αν και με ελαφρώς υψηλότερο ρίσκο. Αναμένονται αυξημένες διασυνοριακές συναλλαγές σε γραφεία (καθώς οι εταιρείες διαφοροποιούν από ακριβές δυτικές πρωτεύουσες), logistics (για πανευρωπαϊκά χαρτοφυλάκια) και PRS οικιστικά (καθώς η θεσμική κατοικία εξελίσσεται).

Ροές Επενδύσεων και Κεφαλαιαγορές

Μετά από μια δύσκολη χρονιά το 2023, οι ευρωπαϊκές κεφαλαιαγορές ακινήτων ετοιμάζονται για βαθμιαία ανάκαμψη επενδυτικής δραστηριότητας το 2025. Το προηγούμενο έτος χαρακτηρίστηκε από μεγάλο χάσμα ζήτησης/προσφοράς – οι πωλητές απρόθυμοι να ρίξουν τιμές, οι αγοραστές απαιτούν υψηλότερες αποδόσεις λόγω ακριβού δανεισμού. Αυτό το αδιέξοδο οδήγησε σε πολύ χαμηλούς όγκους συναλλαγών. Πλέον, με τα επιτόκια να σταθεροποιούνται και τις αξίες ακινήτων να έχουν διορθωθεί (διορθώσεις έως και 10–30% σε ορισμένους τομείς), αγοραστές και πωλητές βρίσκουν ευκολότερα κοινό έδαφος. Πράγματι, το χάσμα ζήτησης-προσφοράς αναμένεται να περιοριστεί κι άλλο το 2025, επιτρέποντας περισσότερες συμφωνίες cbre.com cbre.com. Κύριος μοχλός είναι η μεγαλύτερη διάθεση για συναλλαγές: περισσότερα assets βγαίνουν στην αγορά καθώς οι ιδιοκτήτες υπό πίεση (λήξεις δανείων, αιτήματα εξαγοράς μεριδίων ανοιχτών funds κ.λπ.) αποφασίζουν να πουλήσουν ακίνητα και βελτιωμένη πρόσβαση σε χρηματοδότηση επιτρέπει στους αγοραστές να μπουν cbre.com cbre.com. Οι κάτοχοι με πολύ δανεισμό ή τα ανοιχτά funds υπό πίεση εξαγορών θα είναι οι πιο πρόθυμοι πωλητές, ενώ αυτοί που διαθέτουν επενδύσεις μακράς πνοής μπορούν να περιμένουν cbre.com cbre.com. Αυτή η αύξηση των διαθέσιμων προς πώληση ακινήτων, σε συνδυασμό με κάπως φθηνότερο δανεισμό, αναμένεται να φέρει υψηλότερους όγκους επενδύσεων το 2025. Σύμφωνα με τις προβλέψεις αναλυτών, οι όγκοι επένδυσης σε ευρωπαϊκά εμπορικά ακίνητα μπορεί να αυξηθούν κατά 10–15% το 2025 (σε σύγκριση με το 2024) και να επιταχυνθούν περαιτέρω το 2026.

Παρά ταύτα, η ανάκαμψη στις επενδύσεις θα είναι σταδιακή και άνιση. Καθώς τα επιτόκια αναμένεται να παραμείνουν πάνω από τα προ-πανδημικά χαμηλά, ο χώρος για σημαντική ανατίμηση τιμών είναι περιορισμένος – οι αγοραστές θα παραμείνουν πειθαρχημένοι στις τιμές και η αύξηση της αξίας θα είναι μετρημένη cbre.com cbre.com. Τα πρωτοκλασάτα ακίνητα σε προτιμώμενους τομείς (π.χ. logistics, κατοικίες, γραφεία-σύμβολα) ενδέχεται να δουν συμπίεση αποδόσεων ξανά μέχρι τα τέλη του 2025 καθώς ο ανταγωνισμός θα πιέζει ελαφρώς τις τιμές προς τα πάνω cbre.com cbre.com. Ωστόσο, δευτερεύοντα ακίνητα ή όσα έχουν προκλήσεις (βραχυχρόνιες μισθώσεις, ανάγκες κεφαλαιουχικών δαπανών) ενδέχεται να εξακολουθήσουν να διαπραγματεύονται με εκπτώσεις. Παρ’ όλα αυτά, το συνολικό προσδοκώμενο απόδοσης για τα ευρωπαϊκά ακίνητα βελτιώνεται. Καθώς οι αποδόσεις των ομολόγων μειώνονται από τα ανώτατα σημεία τους και οι αποδόσεις ακινήτων έχουν προσαρμοστεί προς τα πάνω, το spread είναι και πάλι λογικό. Η CBRE σημειώνει ότι η θετική μόχλευση είναι και πάλι εφικτή, που σημαίνει ότι ένας επενδυτής μπορεί να χρηματοδοτήσει μια εξαγορά με κόστος δανεισμού χαμηλότερο από την απόδοση του ακινήτου σε ορισμένες περιπτώσεις cbre.com. Αυτό το θεμελιώδες άνοιγμα της ευκαιρίας arbitrage χρέους-ιδίων κεφαλαίων θα βοηθήσει να επιστρέψει το κεφάλαιο στην αγορά.

Μία από τις πιο ενθαρρυντικές τάσεις είναι η αναμενόμενη επιστροφή του διεθνούς κεφαλαίου το 2025. Κατά την περίοδο 2022–2023, η διασυνοριακή επένδυση είχε επιβραδυνθεί, με πολλούς επενδυτές από τις ΗΠΑ και την Ασία να αναβάλλουν λόγω νομισματικής αστάθειας και αβεβαιότητας. Τώρα οι συνθήκες γίνονται πιο ευνοϊκές: το ευρώ έχει αποδυναμωθεί έναντι του δολαρίου, καθιστώντας τα ευρωπαϊκά ακίνητα φθηνότερα σε όρους δολαρίου, ενώ το κόστος δανεισμού εντός Ευρώπης έχει μειωθεί σε σχέση με τα τέλη του 2022 cbre.com. Αυτό αναμένεται να προσελκύσει ξένους επενδυτές να επανατοποθετηθούν στην Ευρώπη. Ιδιαίτερα, ορισμένοι μεγάλοι Βορειοαμερικανοί και Επενδυτές Μέσης Ανατολής βλέπουν τώρα τα ευρωπαϊκά ακίνητα να προσφέρουν καλή σχετική αξία (ειδικά καθώς η αγορά των ΗΠΑ έχει τα δικά της προβλήματα στα γραφεία). Το κεφάλαιο σε αναμονή είναι σημαντικό– υπάρχουν σημαντικά ανεκμετάλλευτα κεφάλαια στα private equity funds ακινήτων παγκοσμίως, μεγάλο μέρος των οποίων προορίζεται για ευκαιριακές ή επενδύσεις προστιθέμενης αξίας σε αγορές όπως η Ευρώπη cbre.com. Αυτοί οι επενδυτές δεν θέλουν να χάσουν το παράθυρο πριν ξεκινήσει ξανά η άνοδος των αξιών· πολλοί θα δράσουν το 2025 για να αποκτήσουν ακίνητα στο κάτω μέρος του κύκλου. Αναμένουμε μοτίβα διασυνοριακών επενδύσεων όπως: αυξημένες αμερικανικές επενδύσεις σε ευρωπαϊκά logistics και οικιστικά χαρτοφυλάκια (μια τάση που ήδη έχει ξεκινήσει), συνεχιζόμενο ενδιαφέρον κρατικών επενδυτικών ταμείων Μέσης Ανατολής για εμβληματικά ακίνητα σε Λονδίνο και Παρίσι (π.χ. πύργοι γραφείων, ξενοδοχεία), και ενδοευρωπαϊκές ροές (γερμανικά, γαλλικά funds που αγοράζουν στην Ισπανία, Κεντρική & Ανατολική Ευρώπη κ.λπ. για υψηλότερη απόδοση).

Σύμφωνα με στοιχεία της JLL, στις αρχές του 2025, ο όγκος συναλλαγών ακινήτων στην ΕΜΕΑ αυξήθηκε πάνω από 40% σε τριμηνιαία βάση λόγω βελτίωσης της ψυχολογίας jll.com. Αν συνεχιστεί αυτή η πορεία, το 2025 ίσως σηματοδοτήσει την αρχή ενός νέου ανοδικού κύκλου. Η Savills Research εκτιμά παρομοίως ότι οι επενδυτικοί όγκοι στην Ευρώπη θα αυξηθούν περίπου 13% σε ετήσια βάση το 2025 και επιπλέον 25% το 2026 καθώς η ανάκαμψη επιταχύνεται (αν και τα νούμερα ποικίλλουν ανά αναφορά). Η περιστροφή του κεφαλαίου έχει ενδιαφέρον: κατά την περίοδο της ύφεσης κυριάρχησαν εγχώριοι επενδυτές (οι τοπικοί παίκτες που ήξεραν καλά τις αγορές τους συνέχισαν να αγοράζουν επιλεκτικά). Με την ανάκαμψη της αγοράς, οι παγκόσμιοι επενδυτές πιθανότατα θα αντιπροσωπεύσουν μεγαλύτερο μερίδιο στις αγορές, επαναφέροντας τα προ του 2020 μοτίβα υψηλής διασυνοριακής δραστηριότητας στην Ευρώπη.

Αξίζει επίσης να σημειωθεί η μεταβαλλόμενη συνθήκη χρηματοδότησης. Οι ευρωπαϊκές τράπεζες έχουν γίνει πιο συντηρητικές στη δανειοδότηση ακινήτων, ειδικά για γραφεία και αναπτυξιακά έργα. Αυτό έχει ανοίξει χώρο για εναλλακτικούς δανειστές – private equity debt funds, ασφαλιστικές εταιρείες κ.α. – να καλύψουν τη ζήτηση. Το 2025 και μετά, μη τραπεζικοί χρηματοδότες αναμένεται να αυξήσουν το μερίδιό τους στη χρηματοδότηση ακινήτων pgim.com. Συχνά προσφέρουν πιο ευέλικτους όρους, αν και με υψηλότερα επιτόκια. Αυτό είναι ιδιαίτερα σημαντικό για την αναχρηματοδότηση του τοίχους λήξεων δανείων του 2025–2026. Πολλά ακίνητα που αγοράστηκαν με αποδόσεις στα ιστορικά χαμηλά θα δυσκολευτούν να αναχρηματοδοτηθούν με τα σημερινά υψηλά επιτόκια χωρίς πρόσθετα ίδια κεφάλαια. Ίσως δούμε αύξηση σε κοινοπραξίες, ανακεφαλαιοποιήσεις ή πωλήσεις ως λύση. Ωστόσο, ο συστημικός κίνδυνος φαίνεται υπό έλεγχο· οι ευρωπαϊκές τράπεζες έχουν μικρότερη έκθεση σε δάνεια ακινήτων σε σύγκριση με την προηγούμενη κρίση και λειτουργούν συντηρητικά ως προς τις προβλέψεις.

Όσον αφορά τις γεωγραφικές προτιμήσεις των επενδυτών: οι έρευνες για το 2025 δείχνουν το Λονδίνο, τη Μαδρίτη, το Παρίσι ως τους κορυφαίους επενδυτικούς προορισμούς στην Ευρώπη europe.uli.org – το Λονδίνο για τη ρευστότητά του και την ανατιμημένη αγορά (μετά το Brexit και τη διεύρυνση αποδόσεων γίνεται ελκυστικό), τη Μαδρίτη για ανάπτυξη και σχετική αξία, το Παρίσι για μακροπρόθεσμη σταθερότητα και κλίμακα. Άλλες πόλεις όπως το Βερολίνο, το Μιλάνο και οι μεγάλες ολλανδικές πόλεις κατατάσσονται επίσης ψηλά. Υπάρχει αυξανόμενο ενδιαφέρον για δευτερεύουσες πόλεις με ισχυρά θεμελιώδη μεγέθη (π.χ. Μόναχο, Δουβλίνο, Λισαβόνα, Βαρσοβία) καθώς οι επενδυτές διευρύνουν την αναζήτηση για αποδόσεις.

Οι τομεακές προτιμήσεις των επενδυτών έχουν ήδη συζητηθεί (λογιστική εφοδιαστική, κατοικίες, εναλλακτικές προτιμώνται· τα γραφεία με επιφύλαξη· το λιανικό εμπόριο επιστρέφει δειλά). Πολλοί επενδυτές τώρα διαχωρίζουν τις στρατηγικές τους ανά προφίλ κινδύνου πιο καθαρά: core funds επικεντρώνονται σε πρωτογενή ακίνητα σε κορυφαίες πόλεις (εκμεταλλευόμενα τις πτώσεις τιμών εκεί), ενώ ευκαιριακά funds στοχεύουν distressed ή ευκαιρίες αναδιαμόρφωσης (π.χ. αγορά παλαιού γραφείου με μεγάλη έκπτωση για μετατροπή σε κατοικία ή εργαστήριο βιοεπιστημών). Το θέμα «επαναχρησιμοποίηση» είναι μεγάλο – αναμένουμε κύμα τοποθετήσεων κεφαλαίων στη μετατροπή απαρχαιωμένων ακινήτων (ιδίως γραφείων και λιανικής) για νέες χρήσεις, που αποτελεί τόσο επενδυτική στρατηγική όσο και μέρος απάντησης στην υπερπροσφορά αυτών των κατηγοριών.

Συνοψίζοντας, οι κεφαλαιαγορές ακινήτων της Ευρώπης το 2025 αναμένεται να σημειώσουν ανάκαμψη, με ώθηση από τη βελτίωση των χρηματοδοτικών συνθηκών, την αφθονία διαθέσιμου κεφαλαίου και την αντίληψη ότι η αγορά βρίσκεται στο κατώτατο σημείο. Κίνδυνοι όπως η αργή οικονομική ανάπτυξη ή εκπλήξεις στον πληθωρισμό θα μπορούσαν να επιβραδύνουν την ανάκαμψη cbre.com, αλλά η γενική ψυχολογία έχει στραφεί προς συγκρατημένη αισιοδοξία. Όπως σημείωσε ένας ηγέτης του κλάδου, μετά την πλοήγηση στις φουρτούνες του πληθωρισμού και των επιτοκίων, ο κλάδος «βλέπει ζώνη προσγείωσης», ακόμη και αν τα γεωπολιτικά και οι απαιτήσεις ESG συνεχίζουν να αποτελούν προκλήσεις europe.uli.org. Η ψυχολογία είναι αισιόδοξη αλλά με επιφυλάξεις – κάθε συμφωνία εξετάζεται διεξοδικά και μόνο οι καλύτερες ευκαιρίες διεκδικούνται επιθετικά.

Προοπτικές 2025–2028: Κίνδυνοι, Ευκαιρίες και Μετασχηματιστικές Τάσεις

Κοιτώντας πέρα από το άμεσο ορίζοντα, η περίοδος 2025 ως 2028 θα είναι καθοριστική για την αγορά ακινήτων της ΕΕ. Οι εμπλεκόμενοι παρακολουθούν διάφορες βασικές τάσεις και κινδύνους που θα διαμορφώσουν τη διαδρομή του κλάδου μεσοπρόθεσμα. Στην ενότητα αυτή, παρουσιάζονται οι μελλοντικές προοπτικές συμπεριλαμβανομένων των δυνητικών κινδύνων, των τομέων ευκαιριών ανάπτυξης, της εντεινόμενης έμφασης στη βιωσιμότητα/ESG και την εξέλιξη σχεδίων διασυνοριακών επενδύσεων.

Οικονομικοί και Αγοραστικοί Κίνδυνοι

Αν και το βασικό σενάριο είναι η σταδιακή βελτίωση, υπάρχουν σημαντικοί κίνδυνοι που θα μπορούσαν να εκτροχιάσουν ή να καθυστερήσουν την ανάκαμψη των ακινήτων:

• Κίνδυνος επιτοκίων και πληθωρισμού: Εάν ο πληθωρισμός αποδειχτεί ανθεκτικός ή προκύψουν νέες αναταράξεις (π.χ. αύξηση τιμής πετρελαίου), οι κεντρικές τράπεζες ίσως διακόψουν τη μείωση επιτοκίων ή ακόμα και προχωρήσουν σε νέες αυξήσεις. Οι αγορές ακινήτων βασίζουν πολλά σε ήπια πτώση επιτοκίων το 2025–2026· οποιαδήποτε αναστροφή θα πλήξει την ψυχολογία και τις αξίες ακινήτων άμεσα. Επιπλέον, ακόμα και αν τα επιτόκια μειωθούν, πιθανότατα θα σταθεροποιηθούν σε επίπεδα υψηλότερα από τα υπερ-χαμηλά της δεκαετίας του 2010. Αυτό το νέο κανονικό σημαίνει ότι οι αποδόσεις δύσκολα θα συμπιεστούν στα παλιά χαμηλά, περιορίζοντας τα περιθώρια ανόδου τιμών. Θετικό σενάριο: ο πληθωρισμός συνεχίζει να αποκλιμακώνεται και μέχρι το 2026 τα επιτόκια σταθεροποιούνται κοντά σε ιστορικούς μέσους όρους (~1–2% επιτόκιο ΕΚΤ), διαμορφώνοντας ευνοϊκό περιβάλλον για τα ακίνητα.
• Οικονομική ανάπτυξη και ζήτηση ενοικιαστών: Οι προοπτικές ανάπτυξης της Ευρώπης, αν και βελτιώνονται, παραμένουν μέτριες. Πολλά εξαρτώνται από την αποφυγή υφέσεων. Κίνδυνοι αποτελούν μια απότομη επιβράδυνση στην Κίνα (πλήττει τις εξαγωγές Ευρώπης), μια ύφεση στις ΗΠΑ ή εσωτερικά ζητήματα όπως αναζωπύρωση της ανησυχίας για το δημόσιο χρέος. Αν η ανάπτυξη υστερήσει (π.χ. η Ευρωζώνη παραμείνει κάτω από 1% ως το 2026), η ζήτηση ενοικιαστών για χώρους (ειδικά γραφεία και λιανική) ίσως παραμείνει ασθενής. Ήδη η αργή ανάπτυξη αποτελεί κίνδυνο που αναφέρεται ως τροχοπέδη στην ανάκαμψη των επενδύσεων cbre.com. Θετική έκβαση: δημοσιονομικά ερεθίσματα ή απρόσμενη ανάπτυξη μέσω τεχνολογίας μπορούν να ενισχύσουν τις οικονομίες της ΕΕ πάνω από τις προβλέψεις, ανεβάζοντας τη ζήτηση σε όλους τους τομείς ακινήτων.
• Γεωπολιτική αβεβαιότητα: Ο πόλεμος στην Ουκρανία παραμένει αβέβαιος παράγοντας – μια κλιμάκωση ή παρατεταμένη σύγκρουση επηρεάζει την εμπιστοσύνη των επενδυτών και ορισμένες αγορές (η Κεντρική και Ανατολική Ευρώπη είναι πιο εκτεθειμένη, αν και η Πολωνία ωφελείται οικονομικά από τη μεταφορά επιχειρήσεων εκτός Ουκρανίας/Ρωσίας). Επιπλέον, παγκόσμιες εντάσεις, όπως πιθανή εμπορική διαμάχη ΗΠΑ–Κίνας (ιδιαίτερα αν αλλάξει το πολιτικό σκηνικό στις ΗΠΑ), θα μπορούσαν να πλήξουν τους εξαγωγικούς κλάδους της Ευρώπης, με αλυσιδωτές επιπτώσεις στη ζήτηση για βιομηχανικά ακίνητα mediaassets.cbre.com. Στο εσωτερικό, η Ευρώπη αντιμετωπίζει πολιτικές μεταβολές (κύμα εκλογών 2024–2025) που μπορεί να επηρεάσουν σχετικές με τα ακίνητα πολιτικές (π.χ. περισσότερο κεντροαριστερές κυβερνήσεις ίσως επιβάλουν ελέγχους ενοικίων ή μέτρα προστασίας ενοικιαστών· περισσότερο κεντροδεξιές ίσως μειώσουν ρυθμίσεις αλλά αυξήσουν την αβεβαιότητα, όπως με τα πρόσφατα ξεσπάσματα λαϊκισμού). Ως το 2028 ακολουθούν σημαντικές εκλογές (Ευρωεκλογές 2024, Γερμανία 2025 κ.α.), εντείνοντας τη βραχυπρόθεσμη αβεβαιότητα.
• Χρηματοπιστωτικό σύστημα και ρευστότητα: Ο κλάδος των ακινήτων αντιμετωπίζει περιορισμένη ρευστότητα μετά από χρόνια φθηνού χρήματος. Ένας κίνδυνος είναι ο τοίχος αναχρηματοδότησης – μεγάλος όγκος δανείων και ομολόγων λήγει το 2025–2027. Αν δεν βελτιωθούν επαρκώς οι συνθήκες πίστωσης, ενδέχεται να δούμε distress, αναγκαστικές πωλήσεις ή και αθετήσεις, ειδικά σε γραφεία ή αγορές όπως οι σκανδιναβικές (οι σουηδικές εταιρείες ακινήτων είναι ιδιαιτέρως πιεσμένες). Αυτό βέβαια ανοίγει ευκαιρίες για αγοραστές distressed περιουσιακών στοιχείων, αλλά μπορεί να οδηγήσει και σε υπερβολική πτώση τιμών. Ως τώρα, τράπεζες και ρυθμιστικές αρχές εμφανίζονται βέβαιες για τη διαχειρισιμότητα, αλλά αξίζει προσοχής. Θετικά, η αύξηση των private debt funds εξασφαλίζει ότι αν οι τράπεζες αποσυρθούν, εναλλακτικό κεφάλαιο μπορεί να καλύψει μέρος του κενού.
• Ανάπτυξη και κόστος κατασκευής: Το κόστος κατασκευής παραμένει υψηλό (υλικά, εργασία) και, παρά τη σταθεροποίηση το 2024, μπορεί να αυξηθεί εκ νέου λόγω προβλημάτων εφοδιαστικής αλυσίδας ή τιμών ενέργειας. Αν το κόστος δεν μειωθεί, πολλά αναπτυξιακά έργα δεν θα είναι βιώσιμα, περιορίζοντας την προσφορά. Αυτό ωφελεί προσωρινά όσους κατέχουν ήδη ακίνητα, αλλά είναι αρνητικό για τη συνολική ανάπτυξη του κλάδου και τις οικονομίες που χρειάζονται νέα κατοικία/υποδομές. Αυστηροί περιβαλλοντικοί κανονισμοί (π.χ. περιορισμοί οικοδομής λόγω περιβαλλοντικών ανησυχιών) επιβαρύνουν επίσης το κόστος ή παρατείνουν τις καθυστερήσεις (η ολλανδική «κρίση αζώτου» αποτελεί χαρακτηριστικό παράδειγμα με διακοπή έργων). Κίνδυνος είναι η υποδόμηση να οδηγήσει σε ακόμη χειρότερη στεγαστική κρίση και ελλείψεις σε γραφειακούς/βιομηχανικούς χώρους – πρακτικά μια κρίση προσφοράς. Αντίθετα, αν το κόστος πέσει απρόσμενα (ή αν η τεχνολογία βελτιώσει την αποτελεσματικότητα), μπορεί να υπάρξει μικρό κατασκευαστικό boom, μερικώς θεραπεύοντας τις ελλείψεις.
• Αλλαγές συμπεριφοράς των ενοικιαστών: Τάσεις όπως η τηλεργασία και το ηλεκτρονικό εμπόριο δρουν διαχρονικά μεταμορφώνοντας τη χρήση ακινήτων. Η πλήρης επίδραση της υβριδικής εργασίας φαίνεται ακόμη να εξελίσσεται – μέχρι το 2028, εάν οι εταιρείες σταθεροποιηθούν π.χ. σε κανόνα παρουσίας 50% στο γραφείο, ο απαιτούμενος χώρος ανά εργαζόμενο ίσως μειωθεί μόνιμα, οδηγώντας σε υψηλότερα ποσοστά κενών ή μετατροπή απαρχαιωμένων γραφείων σε άλλες χρήσεις. Αντίστοιχα, το online λιανικό θα μπορούσε να αυξηθεί σημαντικά (ίσως με τεχνολογίες τύπου AR shopping ή διαγενεακή αλλαγή), αμφισβητώντας τη ζήτηση για λιανικά καταστήματα πέρα από τις τρέχουσες προβλέψεις. Οι επενδυτές ακινήτων θα πρέπει να είναι ευέλικτοι ώστε να επαναχρησιμοποιούν/επανανοικιάζουν χώρους ανάλογα με τις ανάγκες.

Συνοψίζοντας, οι κίνδυνοι μεσοπρόθεσμα σχετίζονται περισσότερο με τα μακροοικονομικά και γεωπολιτικά μεγέθη. Η συναίνεση είναι ένα σενάριο «συνεχιζόμενης πορείας», όμως οποιαδήποτε απόκλιση (υψηλός πληθωρισμός, χαμηλή ανάπτυξη ή σοκ) θα δοκιμάσουν την ανθεκτικότητα της ανάκαμψης. Η αγορά γνωρίζει αυτές τις επιφυλάξεις – όπως σημειώνεται, **«υπάρχουν επιφυλάξεις σε κάθε βήμα» παρά τη συγκρατημένη αισιοδοξία του κλάδου europe.uli.org europe.uli.org. Οι επικεφαλής του κλάδου ακινήτων κρατούν στενή επιτήρηση στα «πέντε D» που ανέφερε επικεφαλής θεσμικός επενδυτής: χρέος, δημογραφία, απανθρακοποίηση, αποπαγκοσμιοποίηση και ψηφιοποίηση europe.uli.org europe.uli.org – ουσιαστικά τους κινδύνους και τους παράγοντες που συζητήθηκαν παραπάνω.

Ευκαιρίες Ανάπτυξης και Στρατηγικές Προοπτικές

Παρά τους κινδύνους, υπάρχουν σημαντικές ευκαιρίες ανάπτυξης για όσους τοποθετηθούν σωστά. Ορισμένες από αυτές τις ευκαιρίες προκύπτουν άμεσα από τις προκλήσεις που αναφέρθηκαν παραπάνω – για παράδειγμα, η ανακαίνιση και ανακατασκευή παλαιότερων ακινήτων προβλέπεται να αποτελέσει μια ακμάζουσα επιχειρηματική δραστηριότητα. Με τόσα πολλά κτήρια γραφείων να χρειάζονται αναβαθμίσεις για να καλύψουν τους κανόνες ESG, οι εταιρείες που εξειδικεύονται στη μετατροπή χρήσεων ή στην ενεργειακή αναβάθμιση θα βρουν άφθονη δουλειά (και οι επενδυτές μπορούν να αποκομίσουν αποδόσεις μετατρέποντας τα “καφέ” κτήρια σε “πράσινα”). Η περίοδος έως το 2028 θα μπορούσε να δει χιλιάδες γραφεία και εμπορικούς χώρους σε όλη την Ευρώπη να μετατρέπονται σε διαμερίσματα, εργαστήρια, φοιτητική στέγη ή άλλες χρήσεις. Αυτό όχι μόνο αντιμετωπίζει την υπερπροσφορά σε έναν τομέα, αλλά βοηθά και στην κάλυψη ελλείψεων σε άλλον (π.χ. μετατρέποντας άδεια γραφεία σε πολυπόθητη κατοικία στα αστικά κέντρα).

Μια άλλη ευκαιρία είναι η ενσωμάτωση τεχνολογίας στα ακίνητα. Ο κλάδος υστερούσε ιστορικά στην τεχνολογία, αλλά αυτό αλλάζει. Η άνοδος του PropTech και η χρήση AI, IoT και ανάλυσης δεδομένων για τη βελτιστοποίηση λειτουργιών, μάρκετινγκ και επενδυτικών αποφάσεων επιταχύνεται. Σύμφωνα με έρευνα της PwC, 85%+ των ερωτηθέντων αναμένουν ότι η τεχνητή νοημοσύνη θα έχει μικρή ή μεγάλη επίδραση σε όλους τους τομείς των ακινήτων τα επόμενα πέντε χρόνια pwc.com pwc.com. Ήδη, η τεχνητή νοημοσύνη χρησιμοποιείται για προγνωστική συντήρηση, πρόβλεψη αποχώρησης ενοικιαστών και ανάλυση αγορών pwc.com pwc.com. Η υιοθέτηση αυτών των τεχνολογιών μπορεί να αυξήσει την αποτελεσματικότητα και τις αποδόσεις – π.χ. η τεχνητή νοημοσύνη μπορεί να βοηθήσει ξενοδοχεία στη δυναμική τιμολόγηση δωματίων ή τους ιδιοκτήτες ακινήτων να εντοπίσουν ποιοι ενοικιαστές ενδέχεται να ανανεώσουν ή να μετακομίσουν. Οι εταιρείες ακινήτων που επενδύουν στον ψηφιακό μετασχηματισμό πιθανότατα θα υπεραποδώσουν. Η Ευρώπη θα μπορούσε επίσης να δει ανάπτυξη σε έξυπνα κτίρια και έξυπνες πόλεις, ευθυγραμμισμένη με την ψηφιακή και πράσινη ατζέντα της ΕΕ, προσφέροντας επενδυτικές διαδρομές σε υποδομές με έντονο τεχνολογικό χαρακτήρα.

Δημογραφικές και κοινωνικές μετατοπίσεις προσφέρουν επίσης ευκαιρίες. Η γήρανση του πληθυσμού δημιουργεί ανάγκη για στέγη ηλικιωμένων, ιατρικά γραφεία και μονάδες φροντίδας – ένας τομέας που αναμένεται να αναπτυχθεί δυναμικά έως το 2028. Η αστικοποίηση και η προτίμηση των νέων επαγγελματιών για ενοικίαση σε ζωντανά κέντρα πόλεων στηρίζει την ανάπτυξη θεσμικά διαχειριζόμενης ιδιωτικής ενοικιαστικής στέγασης (build-to-rent) και χώρων co-living. Ταυτόχρονα, η αγορά φοιτητικής στέγης (όπως αναφέρθηκε) επεκτείνεται – αγορές όπως η Γερμανία και η Ιταλία έχουν σχετικά χαμηλά ποσοστά φοιτητικής στέγης (PBSA), γι’ αυτό και οι επενδυτές χρηματοδοτούν νέες αναπτύξεις εκεί. Ακίνητα για βιοεπιστήμες (εργαστήρια, R&D κέντρα) είναι μια ακόμη ανερχόμενη εξειδικευμένη αγορά, ειδικά μετά την πανδημία που ανέδειξε τον φαρμακευτικό και βιοτεχνολογικό τομέα. Πόλεις όπως η Βοστώνη και το Κέιμπριτζ στις ΗΠΑ γνώρισαν άνθιση χώρων εργαστηρίων• η Ευρώπη ακολουθεί το παράδειγμα σε σημεία όπως το Cambridge Ηνωμένου Βασιλείου, το Άμστερνταμ και το Βερολίνο. Αναμένεται ειδικά επενδυτικά κεφάλαια να διοχετεύσουν περισσότερα χρήματα σε πανεπιστημιουπόλεις βιοεπιστημών κοντά σε πανεπιστήμια και νοσοκομεία.

Γεωπολιτικά, η Ευρώπη τοποθετείται για να ωφεληθεί από το “friendshoring” και τη βιομηχανική αναδιάταξη. Καθώς οι παγκόσμιες εταιρείες αναζητούν εναλλακτικές στην Ασία, η Ευρώπη (ειδικά η Ανατολική Ευρώπη) προσελκύει παραγωγή μπαταριών για ηλεκτρικά οχήματα (EV), ημιαγωγών (με στήριξη του EU Chips Act) και άλλων τεχνολογικά προηγμένων προϊόντων. Κάθε νέο εργοστάσιο ή παραγωγική μονάδα δημιουργεί ανάγκες για ακίνητα: στέγαση εργαζομένων, logistics, γραφεία κ.ά. Η Πολωνία, για παράδειγμα, έχει προσελκύσει μεγάλες επενδύσεις σε εργοστάσια μπαταριών• αυτό ενισχύει τις τοπικές αγορές ακινήτων. Το ίδιο ισχύει για τη μετάβαση της αυτοκινητοβιομηχανίας στα ηλεκτρικά – μονάδες παραγωγής κατασκευάζονται σε Γερμανία, Γαλλία, Ισπανία για EV με σημαντικές παράπλευρες συνέπειες. Οι επενδυτές ακινήτων μπορεί να βρουν ευκαιρίες στην παροχή υποδομών γύρω από αυτά τα έργα, όπως αποθήκες, εκπαιδευτικά κέντρα ή ακόμη και τοπικά καταστήματα για νέους εργαζόμενους.

Τέλος, οι διασυνοριακές ροές κεφαλαίου αποτελούν και οι ίδιες πηγή ευκαιριών. Εάν, όπως αναμένεται, ασιατικά κεφάλαια (π.χ. από Σιγκαπούρη, Νότια Κορέα) και βορειοαμερικανικά κεφάλαια επιστρέψουν δυναμικά στην Ευρώπη, οι τοπικοί παράγοντες της αγοράς μπορεί να ωφεληθούν συνεργαζόμενοι με αυτούς τους νέους εισερχομένους. Αναμένουμε περισσότερες συμπράξεις (joint ventures) όπου ξένα κεφάλαια ενώνονται με τοπικούς αναπτυξιακούς φορείς (που έχουν τεχνογνωσία) για την υλοποίηση έργων, είτε πρόκειται για κατοικίες στην Πολωνία είτε για logistics στην Ισπανία. Οι διασυνοριακές επενδύσεις τείνουν επίσης να συμπιέζουν τις αποδόσεις (να αυξάνουν τις αξίες) στις στοχευμένες αγορές, οπότε για παράδειγμα, αν οι Αμερικανοί επενδυτές θεωρήσουν μαζικά την κατοικία στη Γερμανία ως ασφαλές καταφύγιο, είναι πιθανό να ωθήσουν τις τιμές προς τα πάνω, ανταμείβοντας τους πρώιμους συμμετέχοντες.

Τέλος, οι κρατικές πρωτοβουλίες μπορούν να ξεκλειδώσουν τομείς ανάπτυξης. Η ΕΕ και οι εθνικές κυβερνήσεις επενδύουν δυναμικά σε πράσινη ενέργεια και υποδομές – από σιδηροδρόμους ως δίκτυα φόρτισης EV ως και επιδοτήσεις για ενεργειακές ανακαινίσεις. Τα ακίνητα που σχετίζονται με αυτά (αναπτύξεις γύρω από συγκοινωνίες, real estate για σταθμούς φόρτισης EV κ.λπ.) μπορεί να μην ήταν παραδοσιακά, αλλά πλέον αποτελούν νέες κατηγορίες επενδύσιμων περιουσιακών στοιχείων.

Συνοψίζοντας, ενώ η παραδοσιακή αγορά-και-διακράτηση σε γραφειακά ή εμπορικά ακίνητα πλέον δεν αποτελεί σίγουρο στοίχημα, το τοπίο 2025–2028 προσφέρει μετασχηματιστικές ευκαιρίες ανάπτυξης σε ανακαθορισμό χρήσεων, υιοθέτηση proptech, στόχευση δημογραφικών τμημάτων και ευθυγράμμιση με τις ευρύτερες μεταβάσεις της Ευρώπης (ψηφιακή και πράσινη).

Τάσεις Βιωσιμότητας και ESG

Μία από τις βαθύτερες αλλαγές στην ευρωπαϊκή αγορά ακινήτων είναι η ενσωμάτωση των αρχών βιωσιμότητας και ESG (Περιβαλλοντική, Κοινωνική και Εταιρική Διακυβέρνηση) σε κάθε πτυχή του κλάδου. Όλες οι ενδείξεις συνηγορούν ότι αυτή η τάση θα ενταθεί έως το 2028, επηρεάζοντας θεμελιωδώς τις αποτιμήσεις, τη ζήτηση ενοικιαστών και τη στρατηγική επενδυτών. Μάλιστα, έρευνες δείχνουν ότι η συμμόρφωση με τα ESG θεωρείται η μεγαλύτερη πρόκληση τόσο βραχυπρόθεσμα όσο και μακροπρόθεσμα για τα ακίνητα europe.uli.org europe.uli.org.

Από το 2024 και μετά, αρκετές κανονιστικές εξελίξεις συγκλίνουν:

• Η Οδηγία Εταιρικής Αναφοράς Βιωσιμότητας (CSRD) της ΕΕ απαιτεί από μεγάλες εταιρείες τη δημοσίευση λεπτομερών δεικτών ESG από τη χρήση του 2024 (με πρώτες αναφορές το 2025) cbre.com cbre.com. Αυτό αφορά τόσο εταιρείες ακινήτων όσο και ενοικιαστές (πολλοί ενοικιαστές πλέον πρέπει να αποκαλύπτουν το περιβαλλοντικό αποτύπωμα των ενοικιαζόμενων χώρων τους). Τα Ευρωπαϊκά Πρότυπα Αναφοράς για τη Βιωσιμότητα (ESRS) θα καταστήσουν τις αναφορές πολύ πιο αυστηρές cbre.com. Οι ιδιοκτήτες ακινήτων θα πιέζονται να αποδεικνύουν ξεκάθαρα τα σχέδια και τις επιδόσεις για τη μετάβαση στο κλίμα.
• Η προτεινόμενη Οδηγία Εταιρικής Επαλήθευσης Βιωσιμότητας (CS3D) θα απαιτεί από τις εταιρείες όχι μόνο να αποκαλύπτουν αλλά και να εφαρμόζουν ενεργά πλάνα για την επίτευξη των κλιματικών στόχων cbre.com cbre.com. Για τους επενδυτές ακινήτων, αυτό σημαίνει δημόσια δέσμευση και εφαρμογή στρατηγικών μείωσης άνθρακα στα χαρτοφυλάκιά τους, όπως ανακαινίσεις ακινήτων για ευθυγράμμιση με τη διαδρομή Net Zero Carbon cbre.com.
• Οι τραπεζικοί κανονισμοί Basel IV, που αναμένονται γύρω στο 2025, περιλαμβάνουν υψηλότερες κεφαλαιακές απαιτήσεις για τις τράπεζες σε ορισμένα στεγαστικά δάνεια. Εάν οι τράπεζες χαρακτηρίσουν ως υψηλότερου κινδύνου τα “καφέ” (μη αποδοτικά ενεργειακά) κτήρια, το κόστος χρηματοδότησης για αυτά θα αυξηθεί cbre.com. Αυτό προσθέτει ακόμη ένα κίνητρο στους ιδιοκτήτες να βελτιώσουν τη βιωσιμότητα για να διατηρήσουν την εμπορευσιμότητα των ακινήτων τους.
• Σε επίπεδο ακινήτου, πολλές χώρες αυστηροποιούν πλέον τους κανονισμούς ενεργειακής απόδοσης. Για παράδειγμα, η Οδηγία Ενεργειακής Απόδοσης Κτιρίων της ΕΕ (επανεκδοχή) που βρίσκεται υπό διαπραγμάτευση θα μπορούσε να ορίσει ελάχιστα επίπεδα ενεργειακής απόδοσης για παλαιότερα κτίρια (π.χ. έως το 2030 πρέπει να φτάσουν συγκεκριμένα ratings αλλιώς δεν θα μπορούν να ενοικιάζονται). Η Γαλλία ήδη είχε θεσπίσει νόμο: οι ενοικιάσεις με τις χειρότερες ενεργειακές ετικέτες (G) απαγορεύονται από το 2025, ουσιαστικά αναγκάζοντας σε αναβαθμίσεις ή απόσυρση αυτών των μονάδων από την αγορά deepki.com. Η Ολλανδία και άλλες χώρες απαιτούν π.χ. τα γραφεία να έχουν τουλάχιστον ετικέτα EPC C για να μπορούν να μισθωθούν. Αυτό σημαίνει ότι ακίνητα που δεν συμμορφώνονται, θα χάνουν εισόδημα και αξία – φαινόμενο που αναφέρεται ως “ακινητοποίηση”. Όπως σημειώνει η CBRE, «τα ακίνητα που δεν καλύπτουν τα πρότυπα βιωσιμότητας πιθανότατα θα υποστούν υποτίμηση λόγω της κλίμακας επένδυσης που απαιτείται» για να διορθωθούν cbre.com.
• Η επενδυτική κοινότητα αυτορρυθμίζεται επίσης: πρωτοβουλίες όπως η Net Zero Asset Owners Alliance και άλλες δεσμεύουν κεφάλαια για απανθρακοποίηση χαρτοφυλακίων έως το 2050. Ήδη, ορισμένοι μεγάλοι θεσμικοί επενδυτές δεν αγοράζουν πλέον ακίνητα που δεν πληρούν ορισμένα κριτήρια ESG, περιορίζοντας την αγοραστική βάση για μη συμβατά ακίνητα.

Η ουσία είναι ότι οι παράγοντες ESG επηρεάζουν άμεσα τις αποτιμήσεις και τις μισθώσεις ακινήτων. Κτήρια με ισχυρά πιστοποιητικά βιωσιμότητας (όπως ενεργειακά αποδοτικά συστήματα, ηλιακούς συλλέκτες, “πράσινες” πιστοποιήσεις π.χ. BREEAM/LEED, υγιεινό εσωτερικό περιβάλλον κ.ά.) απολαμβάνουν μεγαλύτερη ζήτηση, υψηλότερη σταθερότητα ενοικιαστών και premium σε ενοίκια ή αξίες. Έρευνες δείχνουν ότι πιστοποιημένα πράσινα γραφεία επιτυγχάνουν ενοικιαστικό premium της τάξης του 6% ή και περισσότερο σε σύγκριση με συμβατικά exquance.com. Τείνουν επίσης να έχουν χαμηλότερη κενότητα και μεγαλύτερη διακράτηση ενοικιαστών. Η σταθερή αυτή ταμειακή ροή και η ανθεκτικότητα δημιουργούν συμπίεση αποδόσεων στα πράσινα ακίνητα – οι επενδυτές αποδέχονται χαμηλότερα cap rate διότι θεωρούν το έσοδο πιο ασφαλές cbre.com cbre.com. Αντίθετα, τα παλιά ενεργοβόρα ακίνητα αντιμετωπίζουν υψηλότερα cap rate και μειωμένη ρευστότητα. Παρατηρούμε αυτή την “έκπτωση των καφέ ακινήτων” σε όλη την Ευρώπη• έως το 2028 δυνατόν να διευρυνθεί σημαντικά. Για παράδειγμα, κατά ορισμένες εκτιμήσεις, τα γραφεία στο Λονδίνο με χαμηλή βαθμολογία EPC πωλούνται σε εμφανώς υψηλότερες αποδόσεις από τα αποδοτικά – τάση που αναμένεται να εξαπλωθεί σε όλη την ήπειρο.

Το ESG δεν είναι μόνο το E (περιβαλλοντικό): το Κοινωνικό σκέλος είναι ορατό μέσω υποχρεώσεων για προσιτή στέγαση, του αντίκτυπου στην κοινότητα και των τάσεων ευημερίας των ενοικιαστών. Ενδέχεται να δούμε περισσότερες συμπράξεις δημόσιου-ιδιωτικού τομέα για την ανάπτυξη προσιτής στέγασης, καθώς οι κυβερνήσεις πιέζουν για κοινωνική αξία (κάποιες πόλεις ήδη απαιτούν ένα συγκεκριμένο ποσοστό προσιτών μονάδων σε νέα έργα). Οι αναπτύκτες που δίνουν έμφαση σε κοινοτικές παροχές, πιστοποιήσεις ευεξίας κ.λπ., ίσως αποκτήσουν πλεονέκτημα στους ενοικιαστές. Το Governance, επίσης – διαφάνεια και καλή εταιρική διακυβέρνηση – εξετάζεται πλέον από επενδυτές και δανειστές (οι εποχές αδιαφανούς σύστασης Κοινοπραξιών ή αδύναμου ελέγχου κινδύνων τελειώνουν για όσες εταιρείες αναζητούν κεφάλαια).

Ωστόσο, υπάρχει και μια αντίδραση ή συζήτηση γύρω από τα ESG στον κλάδο. Η έκθεση της PwC σημείωσε ότι το 2024, το ESG πέρασε σε δεύτερη μοίρα πίσω από παραδοσιακές ανησυχίες όπως η ζήτηση των ενοικιαστών και η χρηματοοικονομική υγεία ως κυρίαρχη επιρροή – κάποιοι στον χώρο αμφισβητούν το κόστος/όφελος της επιθετικής δράσης ESG pwc.com pwc.com. Όταν τα περιθώρια κέρδους είναι στενά, οι μεγάλες δαπάνες για βιώσιμες αναβαθμίσεις μπορεί να φαντάζουν αποθαρρυντικές. Επίσης, η έλλειψη σαφήνειας γύρω από τα εξελισσόμενα πρότυπα αποτελεί ζήτημα – υπάρχει ανησυχία ότι αυτά που θεωρούνται σήμερα «βιώσιμα» ίσως αλλάξουν σε 20 χρόνια pwc.com. Παρ’ όλα αυτά, η ρύθμιση υποχρεώνει τη συζήτηση– ένα εντυπωσιακό 74% των επαγγελματιών ακινήτων δήλωσε ότι η ρύθμιση είναι το βασικό ζήτημα που επηρεάζει την επιχείρησή τους το 2024 pwc.com, με μεγάλο ποσοστό αυτών να αφορούν ρυθμίσεις ESG. Ως απάντηση, οι πιο προορατικές εταιρείες περνούν από τα λόγια στις πράξεις: επενδύοντας σε ανανεώσιμες πηγές ενέργειας για τα κτίριά τους, εφαρμόζοντας AI για τη διαχείριση ενέργειας, γνωστοποιώντας τους κλιματικούς κινδύνους βάσει TCFD κ.ά. Μέχρι το 2028, η συμμόρφωση ESG δεν θα είναι πλέον προαιρετική – θα αποτελεί βασική προϋπόθεση. Όσες εταιρείες προσαρμοστούν νωρίς θα απολαύσουν οφέλη (χαμηλότερα λειτουργικά κόστη, καλύτερους όρους χρηματοδότησης – κάποιες τράπεζες προσφέρουν «πράσινα δάνεια» με μικρή έκπτωση, και ισχυρότερες σχέσεις με ενοικιαστές). Όσες μείνουν πίσω ίσως αντιμετωπίσουν υψηλότερες μελλοντικές κεφαλαιουχικές δαπάνες και απαξίωση αξίας.

Ασφάλιση και φυσικός κλιματικός κίνδυνος είναι ένα ακόμα σκέλος του ESG. Οι ασφαλιστές αυξάνουν τα ασφάλιστρα ή ακόμα και αποσύρουν την κάλυψη για ακίνητα σε περιοχές υψηλού κινδύνου (ζώνες πλημμύρας, περιοχές υψηλού κινδύνου πυρκαγιάς). Η PwC ανέδειξε την αυξανόμενη ανησυχία σχετικά με την πρόσβαση στην ασφάλιση όσο αυξάνεται ο κλιματικός κίνδυνος pwc.com. Ακίνητα σε παραθαλάσσιες ή εκτεθειμένες τοποθεσίες μπορεί να απαιτούν επενδύσεις στην ανθεκτικότητα (θαλάσσια τείχη, αποστραγγίσεις κ.λπ.). Μέχρι το 2028, η ανάλυση κλιματικού κινδύνου θα είναι πιθανότατα στάνταρ due diligence για αγορές ακινήτων και θα μπορούσε να επηρεάσει τη χορήγηση δανείων (οι τράπεζες ενδέχεται να λαμβάνουν υπόψη τον κλιματικό κίνδυνο στους όρους δανείων).

Συνοπτικά, η τάση της βιωσιμότητας αποτελεί καθοριστικό θέμα για τις προοπτικές ακινήτων της ΕΕ. Αναμείνατε να δείτε:

• Τεράστιες πρωτοβουλίες ανακαίνισης: Το απόθεμα κτιρίων της ΕΕ είναι παλαιό· οι ανακαινίσεις προσφέρουν τόσο πρόκληση όσο και επενδυτική ευκαιρία αξίας τρισεκατομμυρίων ευρώ. Έργα για την εγκατάσταση ενεργειακά αποδοτικών συστημάτων, μόνωσης και ακόμα ξύλινων δομικών ανακαινίσεων θα γίνουν κοινά.
• Πράσινες μισθώσεις και συνεργασία ενοικιαστών: Ιδιοκτήτες και ενοικιαστές συνεργάζονται για τη μείωση της κατανάλωσης ενέργειας – π.χ. κοινή χρήση δεδομένων, ρήτρες πράσινων μισθώσεων όπου οι ενοικιαστές δεσμεύονται σε βιώσιμες πρακτικές.
• Καινοτομία σε υλικά και σχεδίαση: Περισσότερες κατασκευές από ξύλο, ανακυκλωμένα υλικά, προκατασκευασμένες κατασκευές για μείωση αποβλήτων και άνθρακα κ.ά., με κίνητρο του ESG.
• Διαφοροποίηση στη χρηματοδότηση: Πράσινα ομόλογα, δάνεια συνδεδεμένα με την αειφορία (με το επιτόκιο να εξαρτάται από επίτευξη στόχων ESG) θα είναι πιο διαδεδομένα. Ήδη, το πρώτο μισό του 2023 σημειώθηκε υψηλός όγκος πράσινων ομολόγων ακινήτων στην Ευρώπη. Αυτό δίνει πλεονέκτημα (φθηνότερο κεφάλαιο) στους ηγέτες του ESG.
• Ηγεσία του δημόσιου τομέα: Κυβερνητικά και ευρωπαϊκά όργανα μπορεί να επενδύσουν άμεσα σε υποδειγματικές βιώσιμες αναπτύξεις (για παράδειγμα, η Πρωτοβουλία Renovation Wave της ΕΕ στοχεύει στο διπλασιασμό του ρυθμού ανακαινίσεων μέχρι το 2030). Επιπλέον, πόλεις μπορεί να επιβάλουν αυστηρότερους τοπικούς κανόνες πέρα από τους εθνικούς (π.χ. δημοτικό φόρο άνθρακα για κτίρια).

Συνολικά, η προώθηση για Καθαρές Μηδενικές Εκπομπές Άνθρακα έως το 2050 σε όλη την Ευρώπη σημαίνει πως ο τομέας ακινήτων πρέπει να μετασχηματιστεί τα επόμενα 25 χρόνια – τα έτη 2025–2028 θα είναι κρίσιμα πρώιμα στάδια αυτού του μετασχηματισμού. Ήδη από το 2025, οι επενδυτές πρέπει να δηλώσουν τα σχέδια μετάβασης για το κλίμα και να αρχίσουν να τα υλοποιούν cbre.com cbre.com, οπότε μέχρι το 2028 θα πρέπει να δούμε ουσιαστική πρόοδο. Αυτά τα ακίνητα και οι εταιρείες που θα ανταποκριθούν στην πρόκληση μπορεί να δουν αυξημένη αξία και «μεγαλύτερη σταθερότητα ροής μετρητών» cbre.com cbre.com, ενώ όσοι μείνουν πίσω ίσως βρεθούν παρωχημένοι ή να υποστούν σοβαρά πρόστιμα.

Διασυνοριακά Πρότυπα Επενδύσεων

Μέχρι το 2028, αναμένουμε μια πιο παγκοσμιοποιημένη και διασυνδεδεμένη ευρωπαϊκή αγορά ακινήτων – αν και με ορισμένες όψεις αποπαγκοσμιοποίησης (π.χ. περισσότερες εμπορικές ροές εντός Ευρώπης έναντι εξάρτησης από μακρινές αγορές). Οι διασυνοριακές επενδύσεις πιθανότατα θα ανακτήσουν ή και να ξεπεράσουν τα επίπεδα προ πανδημίας. Τα μοτίβα που αναμένονται:

• Βόρεια Αμερική προς Ευρώπη: Οι βορειοαμερικανικοί επενδυτές (συνταξιοδοτικά ταμεία, ιδιωτικά κεφάλαια, REITs) θα συνεχίσουν να είναι βασικοί παίκτες στην Ευρώπη. Το μέγεθος του κεφαλαίου τους συχνά υπερτερεί των τοπικών παικτών, επιτρέποντας μεγάλες εξαγορές χαρτοφυλακίων. Προβλέπουμε ότι αμερικανικές και καναδικές ομάδες θα αυξήσουν τις τοποθετήσεις τους στην Ευρώπη λόγω διαφοροποίησης και συχνά καλύτερης τιμολόγησης. Για παράδειγμα, αν τα αμερικανικά γραφεία παραμείνουν προβληματικά ενώ τα ευρωπαϊκά έχουν ανακάμψει, το κεφάλαιο μπορεί να ρέει αναλόγως. Το ισχυρό δολάριο (αν διατηρηθεί) αποτελεί γι’ αυτούς πρόσθετο πλεονέκτημα cbre.com. Πιθανό να υπάρξουν και διασυνοριακές συγχωνεύσεις/εξαγορές – ευρωπαϊκές εταιρείες ακινήτων ίσως γίνουν στόχοι των βορειοαμερικανικών (όπως είδαμε π.χ. με τη Brookfield να αποκτά μερίδια σε βρετανικές και γερμανικές επιχειρήσεις).
• Ασία/Μέση Ανατολή προς Ευρώπη: Κεφάλαια από την Ασία (π.χ. κρατικά ταμεία της Σιγκαπούρης, νοτιοκορεατικά συνταξιοδοτικά ταμεία) και τη Μέση Ανατολή (κεφάλαια της Σαουδικής Αραβίας, ΗΑΕ, Κατάρ) ασκούν και θα ασκούν ισχυρή επιρροή. Οι Μέσοι Ανατολίτες επενδυτές ειδικά συχνά στοχεύουν εμβληματικά ακίνητα (ουρανοξύστες Λονδίνου, ορόσημα στο Παρίσι κ.λπ.) και αυτό πιθανότατα θα επανακάμψει πλήρως το 2025–2026, καθώς οι περιοχές αυτές διαθέτουν μετρητά λόγω υψηλών εσόδων από το πετρέλαιο. Ασιάτες επενδυτές ίσως εστιάσουν σε logistics, τεχνολογικούς τομείς ή προνομιακά γραφεία σε πύλες-πόλεις. Αλλαγή: οι κινεζικές εκροές έχουν μειωθεί λόγω της κατάστασης εντός Κίνας, οπότε το κενό καλύπτεται από άλλους (όπως το GIC της Σιγκαπούρης που είναι ιδιαίτερα δραστήριο στα ευρωπαϊκά logistics και στη φοιτητική στέγη).
• Ενδοευρωπαϊκές ροές: Και οι Ευρωπαίοι επενδυτές θα επενδύουν όλο και περισσότερο διασυνοριακά. Π.χ. Γερμανικά ταμεία ήταν παραδοσιακά μεγάλοι αγοραστές γραφείων και λιανικής σε όλη την ΕΕ (πιθανό να επανεμφανιστούν όταν σταθεροποιηθούν οι εκροές τους). Γάλλοι επενδυτές μπορεί να κοιτάξουν προς Ισπανία ή Ιταλία, Σκανδιναβοί ίσως αγοράσουν στα Βαλκάνια κ.λπ. Επίσης, με το Ηνωμένο Βασίλειο εκτός ΕΕ, κάποιοι ευρωπαίοι επενδυτές που απέφυγαν το ΗΒ λόγω του Brexit ίσως επιστρέψουν για υψηλότερες αποδόσεις (και το αντίστροφο – Βρετανοί στην ΕΕ). Μέχρι το 2028, η σχέση ΗΒ–ΕΕ στα ακίνητα ίσως κανονικοποιηθεί, με το Λονδίνο να παραμένει «μαγνήτης» για ευρωπαϊκά κεφάλαια και ευρωπαϊκές πόλεις να προσελκύουν Βρετανούς επενδυτές ζητώντας ανάπτυξη.
• Διασυνοριακή ανάπτυξη και σύμπραξη Κ/Ξ έργων: Δεν είναι μόνο εξαγορές – ξένα κεφάλαια θα χρηματοδοτούν και αναπτύξεις. Μέσοι Ανατολίτες και Ασιάτες εταίροι ίσως συν-αναπτύξουν μεγάλα, μικτά έργα στις ευρωπαϊκές πόλεις. Για παράδειγμα, ένα βορειοαμερικανικό fund μπορεί να συνεργαστεί με τοπικό αναπτύκτη στην Πολωνία για τη δημιουργία χαρτοφυλακίου ενοικιαζόμενων διαμερισμάτων – συνδυάζοντας κεφάλαιο με τοπική τεχνογνωσία. Αυτές οι κοινοπραξίες φέρνουν βέλτιστες πρακτικές και εκσυγχρονίζουν τις αγορές.
• Διαφοροποίηση στόχων: Αρχικά, τα διασυνοριακά κεφάλαια πηγαίνουν στις βασικές αγορές (ΗΒ, Γαλλία, Γερμανία). Αλλά όλο και περισσότερο, στρέφονται σε «δευτερεύουσες» αγορές για καλύτερες αποδόσεις ή ανάπτυξη: π.χ. Πολωνία, Ισπανία, Ολλανδία, Ιρλανδία, Πορτογαλία, ακόμη και σε μερικά μέρη της Νοτιοανατολικής Ευρώπης. Ίσως ως το 2028 δούμε επενδύσεις θεσμικής κλάσης σε Ελλάδα ή Βουλγαρία καθώς αυτές οι οικονομίες ενσωματώνονται περαιτέρω, εφόσον είναι ελκυστικές οι αποδόσεις.

Αξίζει να σημειωθεί ότι οι διασυνοριακές επενδύσεις κάνουν τις αγορές πιο συνδεδεμένες. Αν το παγκόσμιο κλίμα στραβώσει, οι διασυνοριακοί επενδυτές τείνουν να αποσύρονται ταυτόχρονα, επιδεινώνοντας τις υφέσεις (όπως είδαμε το 2008 και το 2020). Αντίστροφα, όταν υπάρχει θετικό κλίμα, μπορούν να κατακλύσουν μία αγορά, ανεβάζοντας γρήγορα τις τιμές. Τα τοπικά κεφάλαια πρέπει να είναι ευέλικτα – ίσως να συνεργαστούν ή να χρονίσουν τις κινήσεις τους με βάση αυτές τις ροές.

Ένα θετικό στοιχείο της διασυνοριακής δραστηριότητας είναι ότι διαδίδει καινοτομία και πρότυπα. Οι διεθνείς επενδυτές φέρνουν προσδοκίες ESG (πολλοί θεσμικοί επενδυτές από τη Βόρεια Αμερική και την Ευρώπη έχουν πλέον παρόμοιους στόχους ESG), κάτι που βοηθά στη διάδοση «πράσινων» προτύπων σε όλες τις αγορές όπου επενδύουν. Φέρνουν επίσης λειτουργική τεχνογνωσία – π.χ. εισάγοντας σύγχρονες τεχνικές διαχείρισης ακινήτων σε μια νέα αγορά.

Το διασυνοριακό κεφάλαιο στρέφεται επίσης σε εναλλακτικές επιλογές – αναμένεται οι ξένοι επενδυτές να αγοράζουν πλατφόρμες, όχι μόνο ακίνητα. Για παράδειγμα, μια εταιρεία ιδιωτικών επενδυτικών κεφαλαίων των ΗΠΑ μπορεί να αγοράσει έναν ευρωπαϊκό πάροχο φοιτητικής στέγασης για να αποκτήσει βάση. Ή ένα ασιατικό fund μπορεί να επενδύσει σε μια αναπτυξιακή εταιρεία data center. Αυτές οι συμφωνίες πλατφόρμας μπορούν να επιταχύνουν την ανάπτυξη αυτών των τομέων σε ολόκληρη την ήπειρο.

Έως το 2028, η Ευρώπη ίσως δει και περισσότερες επενδύσεις στο εξωτερικό – Ευρωπαίοι επενδυτές να στρέφονται σε αγορές εκτός Ευρώπης. Προς το παρόν, τα ευρωπαϊκά θεσμικά κεφάλαια επενδύουν κυρίως εντός Ευρώπης ή στις ΗΠΑ. Αν οι ευρωπαϊκές αγορές γίνουν πολύ ακριβές ή ανταγωνιστικές, ίσως διαθέσουν περισσότερα κεφάλαια στην Ασία-Ειρηνικό ή σε άλλες περιοχές. Ωστόσο, λόγω της ανάγκης της Ευρώπης για κεφάλαια ώστε να αντιμετωπίσει τις προκλήσεις της (στέγαση, προσαρμογή στο κλίμα κ.λπ.), θα υπάρξει μεγάλη απορρόφηση κεφαλαίων τοπικά.

Συνοψίζοντας, τα διασυνοριακά πρότυπα πιθανότατα θα επανέλθουν σε υψηλούς όγκους και ποικίλες πηγές, ενισχύοντας την Ευρώπη ως σημαντικό προορισμό παγκόσμιου κεφαλαίου στον τομέα ακινήτων. Η αλληλεπίδραση εγχώριου και ξένου κεφαλαίου θα διαμορφώσει τις τιμές – για παράδειγμα, αν οι εγχώριες τράπεζες περιορίσουν τη χρηματοδότηση σε ορισμένους τομείς, η ξένη ιδιωτική κεφαλαιακή επένδυση μπορεί να αγοράσει περιουσιακά στοιχεία με έκπτωση και να ωφεληθεί όταν βελτιωθούν οι συνθήκες. Το κλειδί θα είναι η παρακολούθηση της πορείας των νομισμάτων (καθώς επηρεάζουν τις ροές· ένα αδύναμο ευρώ φέρνει εισροές, ένα ισχυρό ευρώ μπορεί να οδηγήσει σε περισσότερες επενδύσεις εκτός συνόρων) και των πολιτικών συνθηκών (συμφωνίες επενδύσεων, φορολόγηση ξένων αγοραστών – π.χ. ο Καναδάς και η Νέα Ζηλανδία εισήγαγαν απαγορεύσεις για τους ξένους αγοραστές κατοικιών· αν η Ευρώπη ακολουθούσε στο μέλλον κάτι αντίστοιχο, θα μπορούσε να αλλάξει τις ροές – αλλά δεν υπάρχουν τέτοιες ενδείξεις ακόμη).

Συμπέρασμα

Το 2025 αποτελεί σημείο καμπής για την αγορά ακινήτων της Ευρωπαϊκής Ένωσης. Τanto ο τομέας της κατοικίας όσο και ο εμπορικός περνούν από μια περίοδο διόρθωσης και αβεβαιότητας σε φάση σταθεροποίησης και επιλεκτικής ανάπτυξης. Το μακροοικονομικό περιβάλλον – μετριοπαθής ανάπτυξη ΑΕΠ, υποχώρηση του πληθωρισμού και τέλος της νομισματικής αυστηρότητας – προσφέρει πιο σταθερές βάσεις για τη δραστηριότητα ακινήτων σε σχέση με τα προηγούμενα ασταθή έτη. Η αγορά κατοικίας σε όλη την ΕΕ γενικά ανακάμπτει, με βασικό στήριγμα τη θεμελιώδη ανεπάρκεια προσφοράς και καλύτερες πιστωτικές συνθήκες, αν και η προσιτότητα και οι παρεμβάσεις πολιτικής θα περιορίσουν τον ρυθμό. Ο εμπορικός τομέας χαράζει νέα πορεία: τα γραφεία μετασχηματίζονται προς υψηλότερη ποιότητα, το λιανικό εμπόριο βρίσκει τη θέση του σε έναν κόσμο omni-channel, η εφοδιαστική συνεχίζει να ευνοείται από διαρθρωτικούς ανέμους, και οι εναλλακτικοί τομείς αναδεικνύονται.

Κοιτάζοντας προς το 2028, η προοπτική είναι συγκρατημένα αισιόδοξη. Οι ηγέτες του κλάδου περιμένουν γενικά καλύτερη επιχειρηματική εμπιστοσύνη και κερδοφορία τα επόμενα χρόνια pwc.com. Το κάνουν, ωστόσο, με πλήρη επίγνωση των κινδύνων – από οικονομικά «ταρακουνήματα» μέχρι γεωπολιτικές κρίσεις – και με κατανόηση ότι αυτός ο κύκλος θα διαφέρει από τον προηγούμενο. Η βιωσιμότητα και η καινοτομία θα είναι οι παράγοντες διάκρισης. Όσοι συμμετέχοντες ανταποκριθούν προληπτικά σε υποχρεώσεις ESG, αναβαθμίσουν ενεργειακά τα κτίρια τους και αξιοποιήσουν την τεχνολογία, θα είναι στην καλύτερη θέση να ευδοκιμήσουν στη νέα εποχή των ακινήτων στην Ευρώπη. Όπως το συνόψισε ένα στέλεχος, η επιτυχία πλέον εξαρτάται από το να πλοηγηθεί κανείς στα “5 D”: χρέος, δημογραφικά, απανθρακοποίηση, αποπαγκοσμιοποίηση, ψηφιοποίηση europe.uli.org.

Η αγορά ακινήτων της Ευρώπης το διάστημα 2025–2028 μάλλον θα οριστεί από μετασχηματισμό: μετασχηματισμό παλαιών ακινήτων σε πιο “πράσινους”, λειτουργικούς χώρους· μετασχηματισμό των πόλεων ώστε να είναι πιο βιώσιμες και ανθεκτικές· και μετασχηματισμό των πρακτικών του κλάδου προς περισσότερη διαφάνεια και αξιοποίηση δεδομένων. Οι επενδύσεις αναμένεται να ανακάμψουν καθώς το παγκόσμιο κεφάλαιο επιστρέφει στην Ευρώπη, είτε από ανάγκη (διαφοροποίηση, υποεπένδυση τα τελευταία χρόνια) είτε λόγω ευκαιρίας (σχετική αξία, δομική ζήτηση). Οι διασυνοριακές επενδύσεις και συνέργειες θα είναι καθοριστικές για τη νέα στέγαση, υποδομές και αναβαθμίσεις που χρειάζεται η Ευρώπη.

Στον τομέα της κατοικίας, εφόσον οι κυβερνήσεις και ο ιδιωτικός τομέας συνεργαστούν για την ενίσχυση της προσφοράς – χωρίς να αποθαρρυνθούν υπερβολικά τα επενδυτικά κίνητρα – υπάρχει δυνατότητα να μετριαστεί η έλλειψη κατοικιών μέχρι το τέλος αυτής της δεκαετίας, γεγονός που θα σταθεροποιούσε τις τιμές και θα ωφελούσε τις κοινωνίες. Στα εμπορικά ακίνητα, η αποδοχή ευέλικτων μοντέλων εργασίας και νέων καταναλωτικών συνηθειών μπορεί να αναζωογονήσει τα περιουσιακά στοιχεία που προσαρμόζονται, ενώ όσα δεν προσαρμοστούν, ίσως παρακμάσουν. Ως το 2028, αναμένουμε ένα ευρωπαϊκό τοπίο ακινήτων πιο ανθεκτικό, βιώσιμο και τεχνολογικά προηγμένο, με ευκαιρίες ανάπτυξης να κρύβονται σε κάθε πρόκληση που θα αντιμετωπιστεί.

Τελικά, η αγορά ακινήτων της Ευρωπαϊκής Ένωσης βρίσκεται σε ένα σταυροδρόμι συγκρατημένης αισιοδοξίας και ευκαιρίας. Τα επόμενα χρόνια θα βρει τον κλάδο να αναζητά νέους ορίζοντες, κινούμενος από αυτή τη συγκρατημένη αισιοδοξία και δίνοντας έμφαση σε μακροπρόθεσμη δημιουργία αξίας έναντι πρόσκαιρου ενθουσιασμού. Ενδεικτικό αυτής της προσέγγισης είναι ότι 80% των Ευρωπαίων ηγετών ακινήτων αναμένουν αύξηση ή σταθερότητα επιχειρηματικής εμπιστοσύνης και κερδών το 2025, αντικατοπτρίζοντας αυτή τη μετριοπαθή αισιοδοξία pwc.com. Είναι, όμως, έτοιμοι να προσαρμόσουν πορεία αν χρειαστεί – με προσοχή στις αβεβαιότητες αλλά ωθούμενοι από τη διαρκή ζήτηση για ποιοτικούς χώρους διαβίωσης, εργασίας, αγορών και ευημερίας για τους Ευρωπαίους. Ο κύκλος των ακινήτων αλλάζει και όσοι εναρμονίσουν τη στρατηγική τους με τις μακροοικονομικές συνθήκες, τις κοινωνικές ανάγκες και τις επιταγές βιωσιμότητας θα ηγηθούν στην ευρωπαϊκή αγορά ακινήτων από το 2025 ως το 2028 και έπειτα.

Πηγές:

• Ευρωπαϊκή Επιτροπή, Εαρινές Οικονομικές Προβλέψεις 2025: Μετριοπαθής ανάπτυξη εν μέσω παγκόσμιας αβεβαιότητας – Προβλέψεις ΑΕΠ & πληθωρισμού economy-finance.ec.europa.eu pubaffairsbruxelles.eu
• PwC/ULI, Emerging Trends in Real Estate® Europe 2025 – προοπτικές κλάδου και κλίμα αγοράς pwc.com europe.uli.org
• CBRE Research, European Real Estate Market Outlook 2025 – μακροοικονομικές τάσεις, τομεακές προβλέψεις, ανάλυση αγορών κεφαλαίου mediaassets.cbre.com cbre.com
• Reuters, Οι τιμές κατοικιών στη Γερμανία θα αυξηθούν κατά 3,5% φέτος… – δημοσκόπηση αγοράς κατοικιών στη Γερμανία και πλαίσιο reuters.com reuters.com
• Global Property Guide, Residential Property Market Analysis 2025 (Γερμανία, Γαλλία, Ισπανία, Ιταλία, Πολωνία) – στοιχεία τιμών κατοικιών, προσφορά/ζήτηση, σημειώσεις πολιτικής globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• Ευρωπαϊκή Επιτροπή, Σήματα αντιστροφής στην αγορά κατοικίας (Άνοιξη 2025) – τάσεις τιμών κατοικιών στην ΕΕ, δυνατότητα δανεισμού, κατάρρευση προσφοράς economy-finance.ec.europa.eu economy-finance.ec.europa.eu
• CBRE France, Real Estate Market Outlook 2025 – προοπτική γαλλικής οικονομίας και τομέα ακινήτων (χαμηλή ανάπτυξη, χρονισμός ανάκαμψης γραφείων) cbre.fr cbre.fr
• CBRE Europe, Capital Markets Outlook 2025 – παράγοντες ανάκαμψης επενδύσεων, επιστροφή διεθνούς κεφαλαίου cbre.com cbre.com
• CBRE Europe, Sector Spotlights 2025 (Γραφεία, Λιανική, Εφοδιαστική, Κατοικία) – τάσεις μισθώσεων, πληρότητα, ενοίκια, βασικά μεγέθη mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com
• ABN AMRO, Housing Market Monitor Jan 2025 – Ανάκαμψη τιμών κατοικιών στην Ολλανδία και παράγοντες (ενυπόθηκα δάνεια, έλλειψη προσφοράς) abnamro.com abnamro.com
• Sarupya Ganguly (Reuters), Η αγορά κατοικιών της Γερμανίας υπό πίεση… – επιπτώσεις από μειώσεις επιτοκίων, εκλογική αβεβαιότητα reuters.com reuters.com
• Tamila Nussupbekova (GlobalPropertyGuide), Η οικιστική αγορά της Γαλλίας 2025 – άμβλυνση της πτώσης τιμών, στοιχεία κατάρρευσης κατασκευών globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• Lalaine C. Delmendo (GlobalPropertyGuide), Η οικιστική αγορά της Ισπανίας 2025 – διψήφια αύξηση τιμών, ανάκαμψη κατασκευών globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• CBRE/ULI, Emerging Trends Europe 2025 – Βασικά Συμπεράσματα – κορυφαίες πόλεις (Λονδίνο, Μαδρίτη, Παρίσι) και τομείς (data centers, κ.ά.) europe.uli.org
• CBRE, Κεφάλαιο Βιωσιμότητας, Outlook 2025 – απαιτήσεις αναφοράς ESG (CSRD/ESRS), επίδραση στις αποδόσεις και στα πλάνα μετάβασης cbre.com cbre.com
• PwC/ULI, Emerging Trends Europe 2025 – προκλήσεις ESG και αντίδραση του κλάδου pwc.com pwc.com
• JLL, Global Real Estate Perspective May 2025 – αύξηση όγκου Q1 2025 (αναφορά μέσω αποσπάσματος αναζήτησης) jll.com
• Savills, European Investment Outlook – εκτίμηση αύξησης όγκου για το 2025 και 2026 (αναφορά μέσω αποσπάσματος αναζήτησης) savills.com
• Knight Frank, ESG outlook 2025 – premium ενοικίου για πράσινα κτίρια (μέσω αναζήτησης) exquance.com
• Συνεντεύξεις CEO μέσω PwC/ULI – έμφαση σε “χρέος, δημογραφικά, απανθρακοποίηση, αποπαγκοσμιοποίηση, ψηφιοποίηση” για την κερδοφορία europe.uli.org.