Επισκόπηση Αγοράς (2025) – Μετά από μια μέτρια χρονιά το 2023, η αγορά ακινήτων της Ισπανίας ανέκαμψε το 2024 και παραμένει ισχυρή μπαίνοντας στο 2025. Τα χαμηλότερα επιτόκια της ΕΚΤ και η υποχώρηση του πληθωρισμού έχουν ενισχύσει τη ζήτηση. Οι πωλήσεις κατοικιών έφτασαν περίπου τις 642.000 το 2024 (+10% ετησίως) globalpropertyguide.com, και τα πρώτα στοιχεία για το 2025 (πωλήσεις Ιανουαρίου +11% ετησίως) δείχνουν τη διατήρηση της δυναμικής globalpropertyguide.com. Οι πωλήσεις είναι κατανεμημένες πανελλαδικά: η Μαδρίτη (+10,6% ετησίως) και η Βαλένθια (+9,0%) σημείωσαν μεγάλες αυξήσεις, η Καταλονία +8,5%, η Ανδαλουσία +6,9% και τα Κανάρια Νησιά +4,6% globalpropertyguide.com. Η προσφορά παραμένει περιορισμένη: οι οικοδομικές άδειες αυξάνονται (128 χιλ. το 2024, πρόβλεψη για 135 χιλ. το 2025) αλλά παραμένουν κάτω από τις νέες νοικοκυρικές ανάγκες caixabankresearch.com, διατηρώντας την ανοδική πίεση στις τιμές. Ως αποτέλεσμα, οι εθνικές τιμές κατοικιών αυξήθηκαν περίπου 5–8% το 2024 cbre.com caixabankresearch.com και τα ενοίκια σημείωσαν άνοδο ~11,5% globalpropertyguide.com. Οι θεσμικές προβλέψεις βλέπουν συνεχιζόμενη ανάπτυξη: η CaixaBank προβλέπει ~650.000 πωλήσεις κατοικιών και ~5,9% αύξηση τιμών (δείκτης MIVAU) το 2025 caixabankresearch.com caixabankresearch.com, ενώ η Solvia (Idealista) αναμένει αύξηση πωλήσεων 3–4% και τιμών 5% το 2025 idealista.com idealista.com.
Οικιστικός Τομέας – Η ζήτηση είναι γενικευμένη. Το 2024, 18 από τις 19 περιφέρειες σημείωσαν αύξηση πωλήσεων globalpropertyguide.com. Οι πωλήσεις νεόδμητων εκτινάχθηκαν (άνοδος 23% το 2024 globalpropertyguide.com), το υψηλότερο ποσοστό από το 2013, αντανακλώντας την έλλειψη διαθέσιμων παλαιών ακινήτων και τη δυναμική δραστηριότητα των κατασκευαστών. Ωστόσο, οι νέες οικοδομές υστερούν σε σχέση με τη ζήτηση: οι αιτήσεις άδειας οικοδόμησης παρουσιάζουν ισχυρή μείωση και παραμένουν αρκετά χαμηλότερα από τα προ του 2019 επίπεδα lucasfox.com. Η δανειοδότηση ενισχύεται: τα νέα στεγαστικά δάνεια αυξήθηκαν κατά 14,2% το 2024 στα €61,7 δισ. globalpropertyguide.com, βοηθούμενα από την πτώση του Euribor. Έως τον Φεβρουάριο του 2025 το μέσο επιτόκιο στα νέα στεγαστικά δάνεια ήταν περίπου 2,87% (έναντι 3,62% τον προηγούμενο χρόνο) globalpropertyguide.com. Αυτή η εντυπωσιακή χαλάρωση (η ΕΚΤ μείωσε τα επιτόκια στο ~3% ως το τέλος του 2024 caixabankresearch.com) έχει ενισχύσει την αγοραστική κίνηση: η CaixaBank βλέπει τις συναλλαγές κατοικιών να φτάνουν τις ~650 χιλ. το 2025 caixabankresearch.com.
Οι περιφερειακές διαφορές είναι σημαντικές. Η Μαδρίτη παραμένει πόλος έλξης, με τιμές περίπου €3.000–6.000/μ² για διαμερίσματα. Οι πωλήσεις στη Μαδρίτη αυξήθηκαν περίπου 10,6% το 2024 globalpropertyguide.com. Η Βαρκελώνη/Καταλονία είχε επίσης έντονη δραστηριότητα (+8,45% αύξηση πωλήσεων globalpropertyguide.com), αλλά η προσφορά περιορίζεται λόγω έλλειψης γης για νέα ανάπτυξη. Η Βαλένθια και η παραλιακή της ζώνη (Αλικάντε, Καστεγιόν) αποτελούσαν το 16,3% των εθνικών πωλήσεων το 2024 globalpropertyguide.com, με νέα έργα να αναπτύσσονται σε διαδρόμους ανάπτυξης. Η Ανδαλουσία/Κόστα ντελ Σολ (Μάλαγα, Κάδιθ κ.ά.) ηγήθηκε μερίδιου εθνικών πωλήσεων (19,6% του συνόλου globalpropertyguide.com) χάρη στη ζήτηση εγχώριων και ξένων αγοραστών για προσιτή διαβίωση στον ήλιο. Οι Βαλεαρίδες Νήσοι προσέλκυσαν τεράστιο ξένο ενδιαφέρον (1/3 της ζήτησης), αλλά σημείωσαν ήπια μείωση 3,8% στις πωλήσεις το 2024 globalpropertyguide.com. Τα Κανάρια Νησιά παραμένουν δημοφιλή στους Ευρωπαίους· οι πωλήσεις αυξήθηκαν κατά ~4,6% globalpropertyguide.com.
Επαγγελματικά Ακίνητα – Το 2024 σηματοδότησε ανάκαμψη στις επενδύσεις και τις μισθώσεις. Τα γραφεία στη Μαδρίτη και τη Βαρκελώνη παρουσίασαν ισχυρή μίσθωση. Οι μισθώσεις γραφείων στη Μαδρίτη έφτασαν τα ~500.000 μ² το 2024 (+40% ετησίως) cbre.com· στη Βαρκελώνη αναμένεται να ξεπεράσουν τα ~300.000 μ² το 2025 (πάνω από 280.000 μ² το 2024, +20%) cbre.com. Οι επενδύσεις σε γραφεία το 2024 ήταν περίπου €1,50 δισ. (+25% ετησίως) cbre.com, καθοδηγούμενες από μικρότερες συμφωνίες και εταιρικές εξαγορές. Τα γραφεία στη Μαδρίτη αντιστοιχούσαν σε περίπου €600 εκ. εξ αυτών, η Βαρκελώνη σε περίπου €440 εκ. (+70% ετησίως) cbre.com. Οι αποδόσεις γραφείων πρώτης κατηγορίας είναι περίπου 4,85% στη Μαδρίτη και 4,95% στη Βαρκελώνη cbre.com, με προοπτική περαιτέρω συμπίεσης, όπως και στις υπόλοιπες ευρωπαϊκές αγορές.
Το λιανεμπόριο ανακάμπτει δυναμικά. Οι συμφωνίες μίσθωσης σε εμπορικούς δρόμους αυξήθηκαν κατά περίπου 11% το 2024, με περιορισμένη προσφορά σε κορυφαίες τοποθεσίες cbre.com. Ως αποτέλεσμα, τα μέσες ενοικιάσεις σε δημοφιλείς οδούς αυξήθηκαν περίπου 7% το 2024 cbre.com. Τα εμπορικά κέντρα βελτιώθηκαν επίσης: η επισκεψιμότητα και οι πωλήσεις ξεπέρασαν (πωλήσεις +4,7% ετησίως), και τα ποσοστά πληρότητας έφτασαν σε υψηλά τετραετίας cbre.com. Το επενδυτικό ενδιαφέρον επέστρεψε έντονα: οι επενδύσεις στο λιανεμπόριο ανήλθαν σε περίπου €2,8 δισ. το 2024 (+135% ετησίως) cbre.com, περίπου στον 10ετή μέσο όρο, καθιστώντας το λιανεμπόριο την 3η μεγαλύτερη κατηγορία επενδυτικών ακινήτων (20% του συνόλου των επενδύσεων) cbre.com.
Ξενοδοχεία & Τουρισμός – Το ιστορικό ρεκόρ τουρισμού στην Ισπανία ενισχύει τη ζήτηση για ξενοδοχεία. Το 2024, περίπου 116 εκατ. ξένοι επισκέπτες ταξίδεψαν στη χώρα (+4% σε σχέση με το 2023), δημιουργώντας 364 εκατ. διανυκτερεύσεις (+5%) και ~17% υψηλότερη δαπάνη cbre.com. Τα ξενοδοχεία είχαν μέση πληρότητα ~68%. Περίπου 250 νέα ξενοδοχεία (17.000+ δωμάτια) προβλέπεται να ανοίξουν έως το 2026 – το ένα τέταρτο αυτών πολυτελείας 5 αστέρων, εστιάζοντας σε Μάλαγα, Μαδρίτη, Κανάρια και Κάδιθ cbre.com. Αντανακλώντας αυτή τη δυναμική, οι επενδύσεις σε ξενοδοχεία ανήλθαν σε €3,22 δισ. το 2024 (23% του συνόλου των επενδύσεων σε επαγγελματικά ακίνητα) cbre.com. Τα λειτουργικά αποτελέσματα (πληρότητα, RevPAR) ξεπέρασαν τα επίπεδα του 2023/προ πανδημίας cbre.com.
Αγορά πολυτελείας – Το τμήμα υψηλής κατηγορίας παραμένει ζωντανό. Πολυτελείς ιδιοκτησίες σε παράκτιες και αστικές περιοχές (Μαρμπέγια, Ίμπιζα, Μαδρίτη, Βαρκελώνη) σημείωσαν μεγάλη ζήτηση. Αξιοσημείωτο είναι ότι πλούσιοι Αμερικανοί αγοραστές πληρώνουν τώρα τις υψηλότερες τιμές ανά μ² από όλες τις ξένες ομάδες reuters.com. Οι αγοραστές μη μόνιμοι κάτοικοι (20% των συναλλαγών) πλήρωσαν κατά μέσο όρο €2.362/μ² το Β΄ εξάμηνο 2024 έναντι €1.713 από τους ντόπιους reuters.com. Η Lucas Fox αναφέρει ότι οι πωλήσεις πολυτελών ακινήτων το 2024 εκτοξεύθηκαν: οι επώνυμες κατοικίες και οι premium βίλες αποτέλεσαν “κορυφαίο” τμήμα lucasfox.com. Πάνω από το 62% των νέων κατοικιών στο Madrid Nuevo Norte θα είναι προσιτές, αντικατοπτρίζοντας την πολιτική, αλλά κατασκευάζονται επίσης πολλές πολυτελείς κατοικίες (βλ. παρακάτω).
Αγορά ενοικίων (Μακροχρόνια vs Βραχυχρόνια) – Τα μακροχρόνια ενοίκια εκτοξεύθηκαν το 2024· τα δεδομένα της Idealista δείχνουν εθνικό δείκτη ενοικίων με αύξηση 11,5% (σε περίπου €13,5/μ²) globalpropertyguide.com. Τα ενοίκια στις μεγάλες πόλεις έφτασαν σε επίπεδα ρεκόρ: Βαρκελώνη €23,4/μ² (+13,9%), Μαδρίτη €20,7 (+15,3%), Πάλμα €17,2 (+11,9%), Μάλαγα €15,1 (+11,4%) globalpropertyguide.com. Οι μικτές αποδόσεις μίσθωσης (ετήσιο ενοίκιο/τιμή ακινήτου) είναι μέτριες: ~5,6% σε εθνικό επίπεδο το Α’ τρίμηνο 2025, κάτω από ~6,2% έναν χρόνο πριν globalpropertyguide.com. Οι αποδόσεις στις πόλεις διαφέρουν σημαντικά – Βαρκελώνη ~7,5% μέσος όρος, Βαλένθια ~6,2%, Μαδρίτη μόλις ~4,8% (λόγω υψηλότερων τιμών) globalpropertyguide.com. Με τη στέγαση ακόμη σπάνια και τα επιτόκια χαμηλά, η ζήτηση για ενοικίαση παραμένει ισχυρή, ιδιαίτερα από νέους επαγγελματίες και μετανάστες.
Τα βραχυχρόνια (τουριστικά) ενοίκια έχουν αυξηθεί κατακόρυφα παρά τις προσπάθειες περιορισμού τους. Η Exceltur αναφέρει ότι η προσφορά τύπου Airbnb αυξήθηκε κατά περίπου 25% από το 2022 έως το 2024, ξεπερνώντας την αύξηση των καταλυμάτων reuters.com. Σε περιοχές με υψηλή ζήτηση: στη Μαδρίτη τα βραχυχρόνια ενοίκια +49% (πλέον 38% των τουριστικών κλινών) και στη Μάλαγα +36% μέσα σε δύο χρόνια reuters.com. Αυτή η αύξηση συνέβαλε σε εκτιμώμενη εθνική έλλειψη κατοικιών περίπου 450.000 μονάδων reuters.com. Σε απάντηση, οι ρυθμίσεις γίνονται αυστηρότερες: από 1η Ιουλίου 2025 απαιτείται ενιαίος Μητρώο Τουριστικής Μίσθωσης (όλες οι μονάδες βραχυχρόνιας μίσθωσης πρέπει να έχουν κωδικό εγγραφής για να διαφημιστούν διαδικτυακά) idealista.com. Από 3 Απριλίου 2025 νέοι κανόνες απαιτούν ρητή έγκριση της κοινότητας για τις τουριστικές μισθώσεις σε πολυκατοικία (απόλυτη πλειοψηφία ιδιοκτητών) ldrgroup.nl. Ταυτόχρονα, τα μακροχρόνια ενοίκια δεν θα συνδέονται πλέον με τον πληθωρισμό: από το 2025 η Ισπανία θα χρησιμοποιεί νέο “δείκτη αναφοράς” (IRAV) για τις αυξήσεις ενοικίων, θέτοντας ανώτατο όριο με ειδικό τύπο globalpropertyguide.com.
Επισκόπηση Περιφερειακής Αγοράς
- Μαδρίτη: Η μεγαλύτερη αγορά της Ισπανίας (~12% όλων των πωλήσεων globalpropertyguide.com) είναι σφιχτή και ακριβή. Οι τιμές στο Q4 2024 στην Κοινότητα Μαδρίτης αυξήθηκαν ~9,4% ετησίως caixabankresearch.com (από τις υψηλότερες εθνικά), και τα prime ενοίκια εκτοξεύθηκαν κατά 15%. Νέα projects (όπως το Madrid Nuevo Norte, βλ. παρακάτω) υπόσχονται περισσότερη στέγαση (10.500 κατοικίες) και γραφεία (1 εκατ. μ²) news.griclub.org news.griclub.org. Οι επενδυτικές ροές αυξήθηκαν: γραφεία, κατοικίες και ξενοδοχεία απορρόφησαν ~€1,3 δισ. το Α΄ τρίμηνο 2025 cbre.co.uk και η Μαδρίτη κατατάσσεται #2 παγκοσμίως για πρόθεση επενδυτών (CBRE).
- Βαρκελώνη/Καταλονία: Ποσοστό πωλήσεων ~15,5% (2024) globalpropertyguide.com. Οι τιμές στη Βαρκελώνη αυξήθηκαν ~8% το 2024 και τα ακίνητα υψηλής κατηγορίας είναι περιορισμένα. Νέες κατοικίες είναι σπάνιες και ενισχύονται από ξένο ενδιαφέρον. Σημαντικά projects: ο πολυαναμενόμενος σιδηροδρομικός σταθμός Sagrera στη Βαρκελώνη (έργο €2 δισ. με 3,7 χλμ πράσινου καλύμματος) θα ανοίξει μέχρι το 2028 en.wikipedia.org, απελευθερώνοντας γη για ανάπτυξη. Η μίσθωση γραφείων και το λιανεμπόριο στη Βαρκελώνη παρουσίασαν άνοδο το 2024 cbre.com cbre.com, αντανακλώντας οικονομική δυναμική.
- Περιφέρεια Βαλένθια: Με 16,3% των εθνικών πωλήσεων globalpropertyguide.com, η αγορά της Βαλένθια είναι ισχυρή. Η επαρχία Αλικάντε (Costa Blanca) σημείωσε ιδιαίτερα υψηλή ξένη ζήτηση (πάνω από 45% των αγοραστών το Q4 2024) cottageproperties.es. Τα αστικά κέντρα (πόλη Βαλένθια, Αλικάντε) έχουν αυξανόμενα ενοίκια (+12% το 2024 στην πόλη Βαλένθια) globalpropertyguide.com. Βελτιώσεις υποδομών (νέες γραμμές τραμ, επέκταση λιμανιού) και ανάπτυξη τεχνολογίας ενισχύουν τη ζήτηση.
- Ανδαλουσία/Costa del Sol: Η Ανδαλουσία (19,6% των πωλήσεων) ηγείται της χώρας globalpropertyguide.com. Η Costa del Sol (επαρχία Μάλαγα) είναι πόλος έλξης ξένων: Βρετανοί, Σκανδιναβοί και άλλοι αγοράζουν εδώ, αυξάνοντας ενοίκια και πωλήσεις (~ενοίκιο πόλης Μάλαγα +11,4% το 2024 globalpropertyguide.com). Ενδιαφέρον παρουσιάζουν και οι εσωτερικές πόλεις (Σεβίλλη, Γρανάδα) καθώς ανεβαίνουν οι τιμές. Δημόσιοι πόροι ρέουν στις μεταφορές (νέες γραμμές Μετρό, αναβαθμίσεις αεροδρομίων), βελτιώνοντας την προσβασιμότητα.
- Βαλεαρίδες Νήσοι: Ο τουρισμός και η ξένη ιδιοκτησία κυριαρχούν. Περίπου το ένα τρίτο των αγοραστών σε Μαγιόρκα/Ίμπιζα είναι διεθνείς globalpropertyguide.com. Το 2024 οι Βαλεαρίδες ήταν η μόνη περιοχή με ήπια πτώση πωλήσεων (-3,8%) globalpropertyguide.com, εν μέρει λόγω κορεσμένης αγοράς πολυτελείας. Παρ’ όλα αυτά, τα ενοίκια είναι τα υψηλότερα στην Ισπανία (Πάλμα €17,2/μ², Ίμπιζα ακόμα περισσότερο) globalpropertyguide.com. Κανονισμοί για ανανεώσιμες πηγές ενέργειας και φόροι δεύτερης κατοικίας (υπό συζήτηση) μπορεί να επηρεάσουν τη μελλοντική ζήτηση.
- Κανάρια Νησιά: Μέτρια αύξηση (πωλήσεις +4,6% το 2024) globalpropertyguide.com. Ο ισχυρός τουρισμός τροφοδοτεί τη ζήτηση σε Τενερίφη, Γκραν Κανάρια και Λανθαρότε. Οι ξένοι αγοραστές (ειδικά βορειοευρωπαίοι) αντιστοιχούν σε ~20–25% των συναλλαγών. Η κτηματαγορά προσφέρει ακόμη υψηλότερες αποδόσεις (~5–6%) λόγω χαμηλότερων τιμών.
Τάσεις Τιμών & Προβλέψεις
Οι εθνικές τιμές κατοικίας αυξήθηκαν ~5–8% το 2024. Επίσημα στοιχεία (MIVAH) δείχνουν +5,8% (2024 έναντι 2023) caixabankresearch.com, ενώ ο δείκτης Συμβολαιογράφων κατέγραψε +8,4% το 2024 caixabankresearch.com. Κομβικές περιφέρειες είχαν διψήφια ανάπτυξη: Βαλεαρίδες Νήσοι +12,1% (Q4 2024) και Μαδρίτη +9,4% caixabankresearch.com. Οι αγορές χαμηλότερης κατηγορίας στη βόρεια Ισπανία αυξάνονται ακόμα πιο γρήγορα (δυτικές/βόρειες επαρχίες +11–15% το Q4, σύμφωνα με την Caixabank) καθώς οι αγοραστές αναζητούν καλύτερη αξία.
Κοιτώντας μπροστά, οι θεσμικές προβλέψεις είναι αισιόδοξες. Η CaixaBank προβλέπει περίπου 5,9% ονομαστική αύξηση τιμών το 2025, που θα περιοριστεί σε περίπου 3,0% το 2026 καθώς η προσφορά θα αρχίσει να συμβαδίζει caixabankresearch.com. Η Solvia προβλέπει περίπου +5% αύξηση τιμής το 2025 idealista.com. Τα στεγαστικά δάνεια αναμένεται να παραμείνουν άφθονα καθώς η πολιτική της ΕΚΤ χαλαρώνει· οι τράπεζες ίσως μειώσουν κι άλλο το κόστος δανεισμού. Μέχρι το 2030, οι ειδικοί εκτιμούν θετικές αλλά πιο μετριοπαθείς αποδόσεις (τιμές που ουσιαστικά θα έχουν διπλασιαστεί το 2030 σε σχέση με το 2020, διορθωμένες για τον πληθωρισμό). Η διαρκής πληθυσμιακή αύξηση (το ΔΝΤ προβλέπει +1,2%/έτος) και η ανεπάρκεια της προσφοράς στηρίζουν αυτές τις προβλέψεις caixabankresearch.com.
Δυναμική Ζήτησης και Προσφοράς
Ζήτηση: Τροφοδοτείται τόσο από εγχώριους όσο και από ξένους αγοραστές. Η συνεχής αύξηση πληθυσμού και εργατικού δυναμικού (συμπεριλαμβανομένης της μετανάστευσης) δημιουργεί νέα νοικοκυριά. Η απασχόληση έχει σχεδόν φτάσει τα προ-πανδημίας επίπεδα και οι μισθοί αυξάνονται, ενισχύοντας την αγοραστική δύναμη. Τα πρόσφατα στοιχεία δείχνουν συσσωρευμένη ζήτηση: Η Solvia σημειώνει ότι πολλοί υποψήφιοι αγοραστές ανέβαλαν την αγορά το 2022–23 λόγω υψηλών επιτοκίων, αλλά τώρα επιστρέφουν idealista.com. Η ξένη ζήτηση αυξάνεται ραγδαία: ξένοι αγόρασαν περίπου 69.400 σπίτια στο Α’ εξάμηνο του 2024 (20,4% όλων των συναλλαγών) idealista.com. Οι Βρετανοί παραμένουν η μεγαλύτερη ομάδα, αλλά Αμερικανοί (διπλάσιοι αγοραστές σε σχέση με πριν 5 χρόνια) και Μαροκινοί είναι ιδιαίτερα ενεργοί reuters.com.
Προσφορά: Παραδοσιακά περιορισμένη. Η νέα οικοδόμηση αυξάνεται αλλά από χαμηλή αφετηρία: οι οικοδομικές άδειες αυξήθηκαν περίπου 16% το 2024 (107.000 Ιαν–Οκτ) cottageproperties.es, αλλά συνολικά οι αιτήσεις πολεοδομίας παραμένουν χαμηλότερες από τα προ-2019 επίπεδα lucasfox.com. Η έλλειψη γης είναι οξεία στα μεγάλα αστικά κέντρα (Μαδρίτη/Βαρκελώνη). Το απόθεμα κατοικιών είναι γηρασμένο: μόλις ~5% των ισπανικών κατοικιών είναι <5 ετών. Αυτή η ανισορροπία – αυξανόμενη ζήτηση έναντι περιορισμένης νέας προσφοράς – είναι ο βασικός οδηγός αύξησης τιμών caixabankresearch.com.
Αν η προσφορά αυξηθεί κατακόρυφα (π.χ. μόλις οι Άδειες φτάσουν τις 135.000+ το 2025 caixabankresearch.com) η άνοδος των τιμών μπορεί να συγκρατηθεί. Ωστόσο, σήμερα σχεδόν όλοι οι ειδικοί συμφωνούν πως οι περιορισμοί στην προσφορά θα κρατήσουν την αγορά “σφιχτή” για χρόνια. Στον τομέα των ενοικίων, η χαμηλή διαθεσιμότητα (περίπου 2–3% στις πόλεις) προκαλεί επίσης απότομες αυξήσεις στα ενοίκια.
Νομοθετικές & Ρυθμιστικές Εξελίξεις
Πρόσφατες πολιτικές αλλαγές αναδιαμορφώνουν την αγορά:
- Κατοικίες προς Ενοικίαση: Ο Νόμος Δικαιώματος στην Κατοικία (Ley 12/2023) εισήγαγε νέο Δείκτη Αναφοράς Ενοικίων (IRAV) από τον Ιανουάριο 2025 globalpropertyguide.com. Ο IRAV περιορίζει την ετήσια αύξηση ενοικίου στο χαμηλότερο μεταξύ ΔΤΚ, υποκείμενου πληθωρισμού ή ενός σταθερού μέσου ποσοστού, αντικαθιστώντας την άμεση διασύνδεση με τον πληθωρισμό globalpropertyguide.com. Το 2024 εφαρμόστηκαν προσωρινοί περιορισμοί (2–3%), όμως ο IRAV θα ρυθμίζει τα νέα συμβόλαια μετά τον Μάιο του 2023. Στόχος είναι να σταθεροποιηθούν τα ενοίκια (30% των Ισπανών ενοικιάζουν το σπίτι τους) globalpropertyguide.com.
- Τουριστικές Μισθώσεις: Στις 3 Απριλίου 2025, η Ισπανία αναθεώρησε τις βραχυχρόνιες μισθώσεις. Ο Νόμος Οριζόντιας Ιδιοκτησίας πλέον απαιτεί ρητή έγκριση από την πολυκατοικία (πλειοψηφία 3/5) για να λειτουργήσει μια τουριστική ενοικίαση ldrgroup.nl. Αν δεν υπάρχει η σχετική άδεια, η βραχυχρόνια μίσθωση απαγορεύεται. Τον Ιούλιο 2025, η Ισπανία εφαρμόζει τους νέους ευρωπαϊκούς κανόνες: όλα τα βραχυχρόνια ενοικιαζόμενα σπίτια πρέπει να εγγράφονται σε εθνικό μητρώο (Registro Único) και να προβάλλουν τον κωδικό εγγραφής σε online διαφημίσεις idealista.com. Τα μέτρα στοχεύουν στην ενίσχυση της μακροχρόνιας μίσθωσης και την καταπολέμηση των παράνομων βραχυχρόνιων.
- Χρυσή Βίζα: Η Ισπανία κατάργησε τη Χρυσή Βίζα μέσω ακινήτων στις 3 Απριλίου 2025 globalpropertyguide.com. Οι επενδυτές αποκτούσαν διαμονή αγοράζοντας ακίνητα αξίας €500.000+ (το ανώτατο ήταν περίπου 681 βίζες μέσω ακινήτων το 2019 globalpropertyguide.com). Η κυβέρνηση επικαλέστηκε πίεση στις τιμές των πόλεων globalpropertyguide.com. Οι παρόντες αιτούντες διατηρούν τα δικαιώματά τους, αλλά οι νέοι δεν μπορούν πλέον να επενδύουν μέσω ακινήτων. Αυτό αναμένεται να επηρεάσει τις αναπτύξεις πολυτελείας/μικτών χρήσεων, αλλά αγοραστές από αγγλόφωνες και ευρωπαϊκές χώρες συνεχίζουν ακάθεκτοι.
- Άλλα μέτρα: Αρχές εξετάζουν φόρους κενού ακινήτου και δημοτικά κίνητρα για προσιτή στέγαση, αλλά δεν έχουν επιβληθεί νέοι γενικοί φόροι. Οι έλεγχοι πιστοληπτικής ικανότητας για στεγαστικά δάνεια (όρια δανεισμού επί αξίας) παραμένουν μετριοπαθείς για τα ευρωπαϊκά δεδομένα. Συνολικά, οι ρυθμιστικές τάσεις εξισορροπούν την προστασία ενοικιαστών με τα κίνητρα επενδυτών.
Τοπίο Ξένων Επενδύσεων
Η Ισπανία συνεχίζει να προσελκύει παγκόσμιο κεφάλαιο. Το Α’ τρίμηνο 2024, οι συνολικές επενδύσεις σε ακίνητα ανήλθαν σε €3,3 δισ. (+39% ετησίως) cbre.co.uk, πολύ πάνω από τον ευρωπαϊκό μέσο όρο. Η Μαδρίτη και η Βαρκελώνη κατατάσσονται στις 5 κορυφαίες πόλεις επενδυτών διεθνώς (CBRE). Η έκρηξη σχετίζεται τόσο με αγορές κατοικιών όσο και με εταιρικές επενδύσεις σε εισοδηματικά ακίνητα. Ενδεικτικά, ξένοι αγοραστές (κάτοικοι & μη) αγόρασαν περίπου 1 στα 5 σπίτια το 2024 idealista.com. Τα θεσμικά κεφάλαια (funds, REITs, επενδυτές ιδιωτικού πλούτου) επεκτείνονται σε κατοικία προς μίσθωση, φοιτητική στέγη, λιανική, logistics και τουρισμό. Σημαντικό: οι ξένοι πληρώνουν premium – η μέση τιμή που κατέβαλαν μη κάτοικοι ήταν περίπου +38% υψηλότερη από εκείνη των Ισπανών στα τέλη του 2024 reuters.com.
Οι ΑΞΕ (Άμεσες Ξένες Επενδύσεις) προς την Ισπανία (ευρύτερη οικονομία) ανήλθαν σε ~$20,9 δισ. στο Α’ εξάμηνο 2024 santandertrade.com. Αν και το μεγαλύτερο μέρος διοχετεύτηκε σε υπηρεσίες και βιομηχανία, σημαντικό μερίδιο επενδύεται σε ξενοδοχεία, γραφεία και κατοικίες. Οι ΗΠΑ είναι πλέον η κύρια πηγή ΑΞΕ (29% των ροών) santandertrade.com και οι Αμερικανοί είναι ανάμεσα στους πιο δραστήριους αγοραστές κατοικιών reuters.com. Το Brexit μείωσε οριακά τη βρετανική επενδυτική δραστηριότητα, αλλά οι ευρωπαίοι αγοραστές (Γερμανία, Γαλλία, Σκανδιναβία) διατηρούν ισχυρή παρουσία. Η κατάργηση της Χρυσής Βίζας ίσως οδηγήσει σε ακόμα μεγαλύτερη έμφαση σε επενδύσεις απόδοσης παρά απλής εξασφάλισης διαμονής.
Περιβάλλον Υποθηκών & Χρηματοδότησης
Οι ισπανικές τράπεζες και οι δανειολήπτες προσαρμόζονται στις μεταβαλλόμενες επιτόκια. Το υπόλοιπο στεγαστικό χρέος είναι χαμηλό σε σύγκριση με το παρελθόν (≈31,3% του ΑΕΠ το 2024 έναντι 60% προ-2008 globalpropertyguide.com). Αυτό παρέχει περιθώριο για ανάπτυξη της πιστωτικής επέκτασης. Το 2024 η νέα στεγαστική πίστη ανέκαμψε (+14,2% στα €61,7 δις globalpropertyguide.com) μετά από μείωση το 2022–23. Ο αριθμός των νέων στεγαστικών δανείων (423.761 το 2024) επίσης αυξήθηκε έντονα globalpropertyguide.com.
Τα επιτόκια υποχωρούν: μετά το υψηλό στα μέσα του 2024, η ΕΚΤ μείωσε τα επιτόκια στο ~3% μέχρι το τέλος του έτους. Το μέσο νέο στεγαστικό επιτόκιο της Ισπανίας ήταν ~2,87% τον Φεβρουάριο 2025 globalpropertyguide.com, από 3,62% έναν χρόνο νωρίτερα. Περίπου το 90% των δανείων είναι με κυμαινόμενο ή σύντομο σταθερό επιτόκιο, άρα οι δανειολήπτες θα επωφεληθούν από περαιτέρω μειώσεις (η CaixaBank αναμένει κύριο επιτόκιο ΕΚΤ ~2% έως το 2026 caixabankresearch.com). Τα χαμηλότερα κόστη δανεισμού θα ενισχύσουν τη ζήτηση και την αναχρηματοδότηση. Παράλληλα οι τράπεζες παραμένουν συντηρητικές – τα LTV (δείκτης δανείου προς αξία) είναι μέτρια (συνήθως 80%) και τα κριτήρια δανεισμού αυστηρά σε σύγκριση με το παρελθόν της «φούσκας».
Μεγάλα Αναπτυξιακά Έργα
Πολλά μεγάλης κλίμακας έργα θα καθορίσουν τη μελλοντική αγορά. Το Madrid Nuevo Norte (MNN) είναι το εμβληματικό: μία επέκταση μεικτής χρήσης 3,4 km² (2,6 εκατ. m² δομήσιμα) βόρεια του σταθμού Chamartín. Το MNN θα προσφέρει ~10.500 κατοικίες (38% προσιτές· 62% ανώτερης κατηγορίας) και ένα νέο Κεντρικό Επιχειρηματικό Κέντρο με 1 εκατ. m² γραφειακών χώρων news.griclub.org news.griclub.org, συν 400.000 m² πάρκων (συμπεριλαμβανομένου ενός κεντρικού πάρκου 13 ha) news.griclub.org. Προβλέπεται ότι το MNN θα δημιουργήσει ~350.000 θέσεις εργασίας και θα προσθέσει €15,2 δισ. στο ΑΕΠ σε 25 χρόνια news.griclub.org.
Μεγάλα αστικά έργα: π.χ. το Madrid Nuevo Norte (καλλιτεχνική απεικόνιση παραπάνω) θα προσθέσει 10.500 κατοικίες, 1,6 εκατ. m² γραφείων και εκτεταμένο πράσινο χώρο news.griclub.org news.griclub.org.
Άλλες πόλεις παρουσιάζουν τα δικά τους πρότζεκτ: ο Σταθμός Sagrera στη Βαρκελώνη κατασκευάζεται (κόστος ~€2 δισ.) και προβλέπεται να λειτουργήσει έως το 2028 en.wikipedia.org. Το συγκρότημα στη Sagrera περιλαμβάνει υπόγειους σιδηροδρομικούς γραμμές και δημιουργία γραμμικού πάρκου 3,7 km επάνω τους en.wikipedia.org, απελευθερώνοντας χώρο για κατοικίες και γραφεία. Στη Βαλένθια, σχέδια για τις παλαιές κοίτες του ποταμού και τα λιμενικά τμήματα (επέκταση Ciudad de las Artes, Parque Central) θα απελευθερώσουν νέα οικιστική γη. Η Plaza de la Magdalena στη Σαραγόσα αποτελεί μεγα-έργο για γραφεία και ξενοδοχεία σε νησί πρώην ποταμού. Η τεχνολογική συνοικία 22@ στη Βαρκελώνη και οι επεκτάσεις του τομέα 22@ συνεχίζονται, με μετατροπές πρώην βιομηχανικών ζωνών σε μικτές χρήσεις.
Στον τουριστικό τομέα, κατασκευάζονται μεγάλα θέρετρα και συνεδριακά κέντρα. Για παράδειγμα, το Συνεδριακό Κέντρο FICO στη Μάλαγα (το μεγαλύτερο στην Ευρώπη) άνοιξε το 2023, ενώ το Plaza Mayor II στη Μαδρίτη επεκτείνεται. Στις Βαλεαρίδες και Κανάριους, αναπτύσσονται έργα πολυτελών θέρετρων και εξοχικών συγκροτημάτων (πολλά με ξένη χρηματοδότηση).
Ειδικές Προβλέψεις (2025–2030)
Τα θεσμικά reports συμφωνούν σε συνεχιζόμενη ανάπτυξη έως το 2025–26, μετά σταδιακή επιβράδυνση. Η CaixaBank (Φεβ. 2025) προβλέπει ~650.000 πωλήσεις κατοικιών το 2025 (έναντι ~642.000 το 2024) caixabankresearch.com και αύξηση τιμών ~5,9% (δείκτης MIVAH) caixabankresearch.com, πριν μειωθεί ο ρυθμός ανάπτυξης (πράξεις ~620.000, τιμές +3,0% το 2026) caixabankresearch.com caixabankresearch.com. Η Solvia εκτιμά παρόμοια αύξηση πωλήσεων +3–4% και τιμών +5% το 2025 idealista.com idealista.com, σημειώνοντας ότι η αποθησαυρισμένη ζήτηση και οι ξένοι αγοραστές θα συνεχίσουν να δρουν καταλυτικά.
Στο τέλος της δεκαετίας του 2020, οι τάσεις θα εξαρτηθούν από τα μακροοικονομικά: αν τα επιτόκια μείνουν χαμηλά και αυξηθεί η οικοδομική δραστηριότητα, οι αυξήσεις τιμών θα επιβραδυνθούν στο 2–3%. Το ΔΝΤ και ο ΟΟΣΑ προβλέπουν ετήσια ανάπτυξη ΑΕΠ της Ισπανίας ~2–2,5% έως το 2030, που θα στηρίξει τη ζήτηση ακινήτων. Περιθώρια μεταβλητότητας υπάρχουν: ένα νέο ξέσπασμα στα επιτόκια (π.χ. λόγω παγκόσμιου πληθωρισμού) θα μπορούσε να «παγώσει» προσωρινά την αγορά. Συνολικά, οι αναλυτές δεν βλέπουν μεγάλη «φούσκα» – η Ισπανία παραμένει υποαναπτυγμένη οικιστικά. Έως το 2030, οι τιμές κατοικιών ενδέχεται να είναι ~20–30% υψηλότερες (ονομαστικά) από το 2025, εάν δεν υπάρξουν σοβαρά σοκ.
Κίνδυνοι και Ευκαιρίες
Κίνδυνοι: Οι πιέσεις προσβασιμότητας αποτελούν τη μεγαλύτερη ανησυχία. Ο λόγος τιμής προς εισόδημα επέστρεψε στα επίπεδα του 2007 στις μεγάλες πόλεις, και το «ποσοστό προσπάθειας» (δόση στεγαστικού προς εισόδημα) είναι ~35% cbre.com – από τα υψηλότερα στην ΕΕ. Η Τράπεζα της Ισπανίας προειδοποιεί για έλλειμμα προσφοράς (~450.000 ελλείποντα σπίτια) reuters.com. Αν συνεχιστεί η ταχεία αύξηση ενοικίων και τιμών, μπορεί να υπάρξει κοινωνική αντίδραση και αυστηρότερη ρύθμιση. Ήδη, νέοι νόμοι ακινήτων και ενοικίων σηματοδοτούν στροφή υπέρ των ενοικιαστών. Ρυθμιστικός κίνδυνος: περαιτέρω περιορισμοί ενοικίων ή φόροι σε δεύτερες κατοικίες θα μπορούσαν να αποθαρρύνουν επενδυτές. Η κατάργηση της Golden Visa αποτελεί ένα τέτοιο παράδειγμα· παρόμοια αιφνιδιαστικά μέτρα θα επηρεάσουν τις αγορές πολυτελείας. Επιτόκια: πιο γρήγορη αύξηση διεθνώς θα ανέβαζε το κόστος δανεισμού και θα μείωνε τη ζήτηση. Μεταβλητότητα τουρισμού: η εξάρτηση της αγοράς από τον τουρισμό σημαίνει ότι οποιαδήποτε πτώση επισκεπτών (π.χ. επανάληψη πανδημίας) θα έπληττε τα ενοικιαζόμενα και τα ξενοδοχεία.
Ευκαιρίες: Ταυτόχρονα, τα υποκείμενα πλεονεκτήματα είναι σαφή. Η Ισπανία προσφέρει σχετικά υψηλές αποδόσεις: τα ενοίκια διαμερισμάτων (~5–7% μικτά) είναι πολύ πάνω από τις αποδόσεις ομολόγων ΕΕ globalpropertyguide.com, που παραμένουν κοντά στο 1%. Με χαμηλό κόστος χρηματοδότησης, οι κατασκευαστές διατηρούν σημαντικά περιθώρια κέρδους. Ο τομέας των ενοικίων διευρύνεται – institutional build-to-rent και εναλλακτικές μορφές στέγασης (φοιτητική, τρίτη ηλικία) προσελκύουν κεφάλαια. Τα μεγάλα αστικά έργα (π.χ. MNN) δημιουργούν διαχρονική αξία και νέο αποθεματικό σύγχρονης κατοικίας, ανοίγοντας προσφορές για ανάπτυξη. Η ζήτηση από το εξωτερικό (Βόρεια Αμερική, Βόρεια Ευρώπη, Λατινική Αμερική) είναι πολυσυλλεκτική και θα συνεχιστεί λόγω τρόπου ζωής και ευνοϊκών ισοτιμιών για πολλούς επενδυτές. Τα πράσινα ευρωπαϊκά κίνητρα θα ενισχύσουν τις ανακαινίσεις και τις νέες κατασκευές ενεργειακά αποδοτικής κατοικίας (αυξάνοντας τη δραστηριότητα). Συνολικά, οι συνετοί επενδυτές βλέπουν τη χώρα ως αγορά με διατηρήσιμη ανάπτυξη, ισχυρή ζήτηση ενοικίων και ευκαιρίες για ανάπτυξη της νέας γενιάς κατοικίας και μικτών χρήσεων.
Πηγές: Έρευνα του συγγραφέα με χρήση επίσημων στατιστικών (INE), αναφορών του κλάδου και αναλύσεων ειδικών globalpropertyguide.com caixabankresearch.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com cbre.co.uk reuters.com idealista.com cbre.com cbre.com cbre.com caixabankresearch.com.
