Εμπορικά Ακίνητα Λιανικής: Ο τομέας λιανικής αποτελεί ένα φωτεινό σημείο στο εμπορικό τοπίο της Τζέντα, υποστηριζόμενος από ένα νεανικό πληθυσμό και την αυξανόμενη τουριστική δραστηριότητα.
Το 2024, η Τζέντα πρόσθεσε 106.000 μ² νέου εμπορικού χώρου (π.χ.μια σημαντική έναρξη εμπορικού κέντρου), φέρνοντας τη συνολική προσφορά λιανικής σε περίπου 2,16 εκατομμύρια μ² στην πόλη argaam.com argaam.com.Αυτή η επέκταση αντανακλά εμπιστοσύνη στη ζήτηση των καταναλωτών.Χάρη στην προώθηση της Vision 2030 για την ενίσχυση της ψυχαγωγίας και της αναψυχής, τα εμπορικά κέντρα στη Τζέντα έχουν εντάξει όλο και περισσότερο κινηματογράφους, εστιατόρια και οικογενειακά αξιοθέατα για να προσελκύσουν επισκέπτες.Τα ενοίκια λιανικής σε κορυφαία “υπερ-περιφερειακά” εμπορικά κέντρα αυξάνονται (περίπου +4% σε ετήσια βάση το Α’ εξάμηνο του 2024 για τα εμπορικά κέντρα πρώτης κατηγορίας) argaam.com, ενώ τα δευτερεύοντα εμπορικά κέντρα με παλαιότερες μορφές βλέπουν τα ενοίκια να μειώνονται (~4% μείωση σε ετήσια βάση) καθώς οι καταναλωτές στρέφονται προς πιο σύγχρονες εμπειρίες argaam.com.Συνολικά, το κλίμα στην αγορά λιανικής είναι αισιόδοξο για το 2025-2026, με τη S&P Global να σημειώνει ότι η αύξηση του πληθυσμού, η διεύρυνση του τουρισμού και η είσοδος διεθνών brands θα ενισχύσουν περαιτέρω τη ζήτηση λιανικής στις πόλεις της Σαουδικής Αραβίας arabnews.com arabnews.com.Η Ριάντ και η Τζέντα, ειδικότερα, βιώνουν ένα κύμα νέων εμπορικών και μικτών αναπτύξεων που συνδυάζουν τα ψώνια με τη διασκέδαση και ακόμη και οικιστικά/φιλοξενούμενα στοιχεία arabnews.com.Στην Τζέντα, τα υπαίθρια και παραθαλάσσια εμπορικά κέντρα κερδίζουν δημοτικότητα (για παράδειγμα, οι περιοχές Κορνίς και προορισμοί όπως η περιοχή Jeddah Yacht Club), αντανακλώντας μια τάση προς τα εμπορικά κέντρα που επικεντρώνονται στον τρόπο ζωής arabnews.com.Με αυτό κατά νου, ο τομέας της λιανικής δεν είναι χωρίς κινδύνους: η ανάπτυξη του ηλεκτρονικού εμπορίου και οι μεταβαλλόμενες προτιμήσεις των καταναλωτών σημαίνουν ότι οι διαχειριστές εμπορικών κέντρων πρέπει να συνεχίσουν να καινοτομούν για να προσελκύουν επισκέπτες.Η S&P έχει προειδοποιήσει ότι η υπερπροσφορά και ο ανταγωνισμός θα μπορούσαν να ασκήσουν πίεση στις αποδόσεις των ενοικίων, ειδικά εάν οι ιδιοκτήτες πραγματοποιήσουν μεγάλες κεφαλαιουχικές δαπάνες για την ανακαίνιση ακινήτων arabnews.com.Προς το παρόν, όμως, η αγορά λιανικής ακινήτων της Τζέντα ενισχύεται από την ισχυρή καταναλωτική δαπάνη – με τη βοήθεια του υψηλού κατά κεφαλήν εισοδήματος και της κουλτούρας που αντιμετωπίζει τα εμπορικά κέντρα ως κοινωνικούς προορισμούς arabnews.com arabnews.com.Με τη Σαουδική Αραβία να στοχεύει σε 100+ εκατομμύρια τουρίστες έως το 2030, συμπεριλαμβανομένων μεγάλων εκδηλώσεων όπως η Expo 2030 και το Παγκόσμιο Κύπελλο FIFA 2034, ο ρόλος της Τζέντα ως πύλη της πόλης τοποθετεί τον τομέα του λιανικού εμπορίου της για διαρκή ανάπτυξη arabnews.com.Βιομηχανικά & Λογιστικά Ακίνητα: Ο τομέας των βιομηχανικών ακινήτων στη Τζέντα γνωρίζει σημαντική ανάπτυξη, αν και υπό το ραντάρ, σε ευθυγράμμιση με τις φιλοδοξίες της Σαουδικής Αραβίας στον τομέα της εφοδιαστικής αλυσίδας.
Ως η κύρια πόλη-λιμάνι της Ερυθράς Θάλασσας του Βασιλείου, η Τζέντα είναι στο επίκεντρο των σχεδίων για να γίνει ένα παγκόσμιο κέντρο εφοδιαστικής αλυσίδας, και αυτό οδηγεί τη ζήτηση για σύγχρονες αποθήκες και κέντρα διανομής argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Η άνθηση του ηλεκτρονικού εμπορίου μετά το 2020 έχει ενισχύσει περαιτέρω τις απαιτήσεις για μεγάλες, υψηλής ποιότητας εγκαταστάσεις logistics argaamplus.s3.amazonaws.com.Το 2023, η Σαουδική Αραβία εγκαινίασε τέσσερις νέες Ειδικές Οικονομικές Ζώνες (SEZs) για να προσελκύσει βιομηχανικές και προηγμένες τεχνολογικές επενδύσεις – συγκεκριμένα, μία από αυτές βρίσκεται στην Οικονομική Πόλη Βασιλιάς Αμπντάλα (KAEC) κοντά στην Τζέντα argaamplus.s3.amazonaws.com.Η Ειδική Οικονομική Ζώνη του KAEC επικεντρώνεται στην προηγμένη βιομηχανία και τα logistics και αναμένεται να ενισχύσει την ανάπτυξη αποθηκών και εργοστασίων στην περιοχή της Τζέντα.Τα ενοίκια για κύριες αποθήκες στη Τζέντα κυμαίνονται αυτή τη στιγμή περίπου από 90 έως 300 SAR ανά τ.μ. ετησίως, ανάλογα με την τοποθεσία και τις προδιαγραφές argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Αυτά τα ενοίκια αυξάνονται καθώς η διαθεσιμότητα ποιοτικών χώρων είναι χαμηλή – πράγματι, τα ενοίκια βιομηχανικών χώρων σημείωσαν αυξήσεις μεσαίων έως υψηλών μονοψήφιων ποσοστών το 2022–2023.Ενώ τα ενοίκια αποθηκών στη Τζέντα είναι λίγο χαμηλότερα από αυτά του Ριάντ (τα οποία μπορούν να φτάσουν έως και 400 SAR/m²) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com, το χάσμα μπορεί να κλείσει καθώς περισσότεροι πάροχοι υπηρεσιών 3PL (τρίτων υπηρεσιών εφοδιαστικής αλυσίδας) και κατασκευαστές εγκαθιστούν επιχειρήσεις κοντά στο λιμάνι.Το εν εξελίξει Σχέδιο Γέφυρας Ξηράς της Σαουδικής Αραβίας – μια τεράστια σιδηροδρομική γραμμή που συνδέει το λιμάνι της Τζέντα με το Ριάντ και τη Νταμάμ – αποτελεί επίσης μια καθοριστική αλλαγή, με την ολοκλήρωσή του να αναμένεται γύρω στο τέλος της δεκαετίας.Επιτρέποντας ταχύτερη μετακίνηση φορτίου σε ολόκληρη τη χώρα, πιθανότατα θα αυξήσει τη ζήτηση για πάρκα logistics γύρω από το λιμάνι και τις βιομηχανικές ζώνες της Τζέντα.Συνολικά, οι προοπτικές για τα βιομηχανικά ακίνητα είναι αισιόδοξες: η πρωτοβουλία διαφοροποίησης του Vision 2030 λειτουργεί ως καταλύτης ανάπτυξης στην αποθήκευση, και η Τζέντα αναμένεται να επωφεληθεί χάρη στη στρατηγική της τοποθεσία.Η κύρια πρόκληση θα είναι η παροχή επαρκούς νέας βιομηχανικής προσφοράς· διαφορετικά, τα ενοίκια ενδέχεται να συνεχίσουν να αυξάνονται και ενδεχομένως να πιέσουν τις μικρότερες επιχειρήσεις.Ωστόσο, με νέες επενδύσεις σε γη και υποδομές (συμπεριλαμβανομένων των κινήτρων των Ειδικών Οικονομικών Ζωνών – SEZ), οι επενδυτές βλέπουν σημαντικές ευκαιρίες στον τομέα των ακινήτων logistics.Όπως σημείωσε μια έκθεση, η βιομηχανική ζήτηση στη Σαουδική Αραβία στηρίζεται σε μια «σημαντική τάση ανάπτυξης» που αναμένεται να συνεχιστεί καθώς η μη πετρελαϊκή οικονομία επεκτείνεται argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Αγορά Γραφείων: Η Τζέντα είναι η δεύτερη μεγαλύτερη αγορά γραφείων του Βασιλείου μετά το Ριάντ και συνεχίζει να αναπτύσσεται σταθερά. Το συνολικό απόθεμα γραφείων στην Τζέντα είναι περίπου 1,2 – 2,1 εκατομμύρια τετραγωνικά μέτρα (το εύρος αντανακλά διαφορετικές κατηγορίες χώρου) argaamplus.s3.amazonaws.com argaam.com, το οποίο είναι περίπου το ένα τέταρτο του αποθέματος γραφείων του Ριάντ. Κατά το πρώτο εξάμηνο του 2024, δεν άνοιξαν νέα σημαντικά γραφεία στην Τζέντα, διατηρώντας τη διαθεσιμότητα σταθερή στα περίπου 1,21 εκατομμύρια m² ποιοτικού χώρου argaam.com. Ωστόσο, νέα έργα βρίσκονται επιτέλους στον ορίζοντα – περίπου 48.000 m² γραφειακού χώρου αναμένεται να παραδοθούν μέχρι το τέλος του 2024 στην Τζέντα argaam.com. Η ζήτηση για γραφεία είναι υγιής, καθοδηγούμενη από την επιχειρηματική ανάπτυξη και τον ρόλο της Τζέντα ως κόμβου εμπορίου και εφοδιαστικής αλυσίδας. Τα ενοίκια γραφείων Grade A στην Τζέντα αυξήθηκαν περίπου 11% ετησίως στα μέσα του 2024 φτάνοντας περίπου τα SAR 1.335 ανά m² ετησίως argaam.com, υποδεικνύοντας ότι οι ιδιοκτήτες έχουν αποκτήσει πλεονέκτημα καθώς ο ποιοτικός χώρος παραμένει περιορισμένος. (Για σύγκριση, τα υψηλότερα ενοίκια γραφείων σε κορυφαίες περιοχές του Ριάντ αυξήθηκαν σχεδόν 20% την ίδια περίοδο, φτάνοντας περίπου τα SAR 2.090 ανά m² argaam.com, αντικατοπτρίζοντας ακόμη μεγαλύτερη ζήτηση στην πρωτεύουσα). Οι περισσότεροι βασικοί ενοικιαστές γραφείων της Τζέντα είναι κρατικοί φορείς και εγκατεστημένες εταιρείες argaamplus.s3.amazonaws.com, και τα νέα κτίρια υψηλών προδιαγραφών αντιμετωπίζουν ανταγωνιστική πίεση για να εξασφαλίσουν αυτούς τους μεγάλους ενοικιαστές argaamplus.s3.amazonaws.com. Προχωρώντας, ο τομέας γραφείων στην Τζέντα αναμένεται να επεκταθεί παράλληλα με την οικονομική ανάπτυξη, αλλά με προσεκτικό ρυθμό – η πόλη δεν έχει το τεράστιο κύμα μεταγκατάστασης εταιρειών που παρατηρείται στο Ριάντ. Τα ποσοστά κενών παραμένουν σχετικά σταθερά, και εάν η νέα προσφορά παραμείνει περιορισμένη, τα ενοίκια αναμένεται να διατηρηθούν υψηλά. Μία τάση που πρέπει να παρακολουθούμε είναι ο εκσυγχρονισμός του αποθέματος γραφείων: νέες μικτές αναπτύξεις (όπως τμήματα του έργου Jeddah Central) θα φέρουν υπερσύγχρονους γραφειακούς χώρους, ενδεχομένως προσελκύοντας ενοικιαστές από παλαιότερα κτίρια και δημιουργώντας πίεση στο γηρασμένο απόθεμα.
Βασικές Κυβερνητικές Πολιτικές και Επίδραση του Οράματος 2030
Η κυβερνητική πολιτική – καθοδηγούμενη από το στρατηγικό πλαίσιο Vision 2030 – διαδραματίζει καθοριστικό ρόλο στην αγορά ακινήτων της Τζέντα. Ένας από τους βασικούς στόχους του Vision 2030 είναι η αύξηση της ιδιοκατοίκησης στη Σαουδική Αραβία στο 70% έως το 2030, από περίπου 50% ή χαμηλότερα στα μέσα της δεκαετίας του 2010 pwc.com pwc.com. Για να επιτευχθεί αυτό, το Υπουργείο Στέγασης (τώρα μέρος του MoMRAH) έχει εφαρμόσει ουσιαστικές μεταρρυθμίσεις που έχουν μεταμορφώσει τον τομέα της στέγασης. Κύριες πρωτοβουλίες αποτελούν το πρόγραμμα Sakani, που απλοποιεί και επιδοτεί τα στεγαστικά δάνεια για τις σαουδαραβικές οικογένειες, και το Ταμείο Ανάπτυξης Ακινήτων, το οποίο παρέχει χρηματοδότηση χαμηλού κόστους. Τα προγράμματα αυτά έχουν μειώσει τους χρόνους αναμονής για στεγαστική υποστήριξη από χρόνια σε σχεδόν άμεση έγκριση vision2030.gov.sa, απελευθερώνοντας κύμα ζήτησης από τελικούς χρήστες. Όπως αναφέρθηκε νωρίτερα, τα στεγαστικά δάνεια με κρατική εγγύηση και οι μειωμένες απαιτήσεις προκαταβολής (μείωση από 30% σε 5% από την κεντρική τράπεζα) έχουν δώσει τη δυνατότητα σε μια νέα γενιά αγοραστών pwc.com. Το αποτέλεσμα είναι εμφανές στην Τζέντα, όπου πολλά νοικοκυριά που στο παρελθόν νοίκιαζαν μπαίνουν τώρα στην αγορά ιδιοκατοίκησης – ενισχύοντας την οικιστική ανάπτυξη σε διάφορα επίπεδα τιμών. Η επιρροή του Vision 2030 εκτείνεται πέρα από τη στέγαση και στον τομέα των εμπορικών ακινήτων μέσω της οικονομικής διαφοροποίησης και της απελευθέρωσης των κανονισμών. Η κυβέρνηση αναγνωρίζει τα ακίνητα ως βασικό τομέα για την αύξηση του μη πετρελαϊκού ΑΕΠ (με στόχο την αύξηση της συμβολής των ακινήτων στο ΑΕΠ από ~7% σε 10% μέχρι το 2030) pwc.com. Για να ενισχυθεί η ανάπτυξη, οι αρχές έχουν επενδύσει σημαντικά σε υποδομές – νέους συγκοινωνιακούς συνδέσμους, δίκτυα κοινής ωφελείας και βελτιώσεις του δημόσιου χώρου – ιδιαίτερα σε πόλεις όπως η Τζέντα που εξυπηρετούν τον τουρισμό και το εμπόριο. Μια αξιόλογη πολιτική είναι ο Φόρος Λευκής Γης, ένας φόρος επί αδόμητης αστικής γης που θεσπίστηκε για να αποτρέψει την αποθήκευση γης και να αυξήσει την προσφορά οικοπέδων για ανάπτυξη pwc.com. Η Τζέντα ήταν μία από τις πρώτες πόλεις όπου αυτός ο ετήσιος φόρος 2,5% εφαρμόστηκε σε κενή οικιστική γη, προτρέποντας ορισμένους ιδιοκτήτες είτε να οικοδομήσουν είτε να πουλήσουν, βελτιώνοντας σταδιακά τη διαθεσιμότητα γης για έργα. Επιπλέον, η απλοποίηση των αδειοδοτικών διαδικασιών και τα μοντέλα σύμπραξης δημόσιου και ιδιωτικού τομέα έχουν διευκολύνει τους επενδυτές ακινήτων να υλοποιήσουν μεγάλα έργα εναρμονισμένα με τους στόχους του Vision 2030 (για παράδειγμα, η ανάπλαση του κέντρου της Τζέντα δρομολογείται από το Δημόσιο Ταμείο Επενδύσεων σε συνεργασία με ιδιώτες εργολάβους).Η προώθηση του τουρισμού στο πλαίσιο του Vision 2030 αποτελεί ακόμη έναν τομέα πολιτικής που επηρεάζει την αγορά ακινήτων της Τζέντα. Το Βασίλειο στοχεύει να προσελκύσει 100 εκατομμύρια επισκέψεις ετησίως έως το 2030 (από θρησκευτικό τουρισμό, αναψυχή και επιχειρηματικές εκδηλώσεις). Η Τζέντα, ως η παραδοσιακή πύλη για τη Μέκκα και τη Μεδίνα και μια παραθαλάσσια πόλη της Ερυθράς Θάλασσας, επωφελείται από αυτή την ώθηση. Η διευκόλυνση των τουριστικών βίζας από την κυβέρνηση και η επένδυση σε τουριστικές υποδομές (αεροδρόμια, τερματικοί σταθμοί κρουαζιέρας κ.λπ.) έχουν οδηγήσει στην κατασκευή νέων ξενοδοχείων, επιπλωμένων διαμερισμάτων και εμπορικών-ψυχαγωγικών συγκροτημάτων στη Τζέντα. Το πολλαπλασιαστικό αποτέλεσμα στη λιανική και τη φιλοξενία υπήρξε σημαντικό – για παράδειγμα, η πληρότητα και οι τιμές δωματίων στα ξενοδοχεία της Σαουδικής Αραβίας αυξάνονται και οι κατασκευαστές στην Τζέντα ανταποκρίνονται προγραμματίζοντας περισσότερα έργα φιλοξενίας argaam.com argaam.com. Μελλοντικές παγκόσμιες εκδηλώσεις που θα φιλοξενήσει η Σαουδική Αραβία (όπως η Expo 2030 στο Ριάντ και το Παγκόσμιο Κύπελλο Ποδοσφαίρου FIFA 2034) οδηγούν σε αναβαθμίσεις σε εθνικό επίπεδο και η Τζέντα αναμένεται να λάβει το μερίδιό της – ενδεχομένως συμπεριλαμβανομένων βελτιώσεων σταδίων και ζωνών φιλάθλων, που συνδέονται με την ανάπτυξη ακινήτων (π.χ. μεικτού τύπου αθλητικές περιοχές, προσωρινές διαμονές κ.λπ.).
Καθοριστικά, το Vision 2030 έχει ενισχύσει ένα πιο φιλικό προς τον επενδυτή ρυθμιστικό περιβάλλον. Η ίδρυση της Γενικής Αρχής Ακινήτων (REGA) παρέχει ενιαία εποπτεία και διαφάνεια στην αγορά ακινήτων arabnews.com. Οι νόμοι για πώληση ακινήτων υπό κατασκευή (Wafi), την οριζόντια ιδιοκτησία και τη μεσιτεία ακινήτων έχουν εκσυγχρονιστεί με διεθνή πρότυπα, εμπνέοντας μεγαλύτερη εμπιστοσύνη σε επενδυτές και αγοραστές σπιτιών. Επιπλέον, οι κανόνες χωροταξίας και πολεοδομίας ενημερώνονται για να ενθαρρύνουν την ανάπτυξη τύπου μεικτής χρήσης και υψηλής πυκνότητας, όπως βλέπουμε στο Jeddah Central και σε άλλα giga-projects, απομακρυνόμενοι από τη διάχυση του παρελθόντος. Συνοψίζοντας, η κυβερνητική πολιτική υπό το Vision 2030 αποτέλεσε καταλύτη για την επέκταση των ακινήτων της Τζέντα – απελευθερώνοντας τη χρηματοδότηση κατοικιών, χρηματοδοτώντας έργα που αλλάζουν το παιχνίδι, βελτιώνοντας το επενδυτικό κλίμα και ενισχύοντας τη ζήτηση μέσω οικονομικής ανάπτυξης και τουρισμού.
Τοπίο Ξένων Επενδύσεων και Ρυθμιστικές Ενημερώσεις
Η Σαουδική Αραβία έχει ενεργά ανοίξει τον τομέα των ακινήτων της σε ξένες επενδύσεις τα τελευταία χρόνια και το 2024–2025 σημειώθηκαν σημαντικά ορόσημα σε αυτόν τον τομέα. Μια εξέχουσα εξέλιξη ήταν η χαλάρωση των περιορισμών στις ξένες επενδύσεις σε ακίνητα στη Μέκκα και τη Μεδίνα. Τον Ιανουάριο του 2025, η Αρχή Κεφαλαιαγοράς ανακοίνωσε ότι οι αλλοδαποί (μη Σαουδάραβες) μπορούν πλέον να επενδύουν σε εταιρείες που διαθέτουν ακίνητα στις ιερές πόλεις της Μέκκας και της Μεδίνας agbi.com agbi.com. Ενώ η άμεση ιδιοκτησία ακινήτων σε αυτές τις πόλεις από ιδιώτες παραμένει απαγορευμένη (εκτός από μισθώσεις 99 ετών), αυτή η κίνηση επιτρέπει σε διεθνείς επενδυτές να αγοράζουν μετοχές (έως 49%) σε εισηγμένες εταιρείες ακινήτων ή REITs που διαθέτουν ακίνητα στη Μέκκα/Μεδίνα agbi.com agbi.com. Η αλλαγή πολιτικής αποσκοπεί στην «προσέλκυση ξένων κεφαλαίων και την παροχή ρευστότητας σε τρέχοντα και μελλοντικά έργα» στις ιερές πόλεις agbi.com. Θεωρείται επίσης ως πιλοτικό βήμα προς το ευρύτερο άνοιγμα της αγοράς ακινήτων της Σαουδικής Αραβίας. Η αντίδραση της αγοράς ήταν θετική – οι μετοχές ακίνητης περιουσίας, ειδικά εκείνες που επικεντρώνονται στη Μέκκα/Μεδίνα, σημείωσαν άνοδο σχεδόν 10% με τα νέα agbi.com. Αυτή η μεταρρύθμιση στέλνει το μήνυμα στους επενδυτές ότι η Σαουδική Αραβία είναι σοβαρή ως προς τον εκσυγχρονισμό της αγοράς ακινήτων της στο πλαίσιο του Vision 2030. Ο Faisal Durrani, επικεφαλής ερευνών στη Knight Frank MENA, το χαρακτήρισε ως «το ισχυρότερο δείγμα μέχρι σήμερα» για περαιτέρω χαλάρωση των νόμων διεθνούς ιδιοκτησίας agbi.com.
Γενικότερα σε όλο το Βασίλειο (συμπεριλαμβανομένης της Τζέντα), οι κανονισμοί πλέον επιτρέπουν 100% ξένη ιδιοκτησία επιχειρήσεων, συμπεριλαμβανομένων αυτών στον τομέα της ανάπτυξης και διαμεσολάβησης ακινήτων, μέσω αδειοδότησης από το MISA (Υπουργείο Επενδύσεων) arabnews.com. Αυτό σημαίνει ότι ένας διεθνής αναπτυξιακός φορέας ή επενδυτής μπορεί να ιδρύσει μια αμιγώς ξένη εταιρεία στη Σαουδική Αραβία για την υλοποίηση έργων ακινήτων (εκτός από ορισμένες ευαίσθητες τοποθεσίες). Η απλοποίηση της διαδικασίας έναρξης επιχείρησης και η ισχυρή νομική προστασία (π.χ. εκτέλεση συμβάσεων, βελτιωμένοι νόμοι περί πτώχευσης) έχουν αναβαθμίσει τη θέση της Σαουδικής Αραβίας στις διεθνείς κατατάξεις για την ευκολία επιχειρηματικής δραστηριότητας. Στην Τζέντα αυτό έχει μεταφραστεί σε αυξανόμενη παρουσία ξένων εταιρειών και κεφαλαίων ακινήτων που εξετάζουν ευκαιρίες – από μικτής χρήσης αναπτύξεις μέχρι εγκαταστάσεις logistics. Σημαντικό είναι ότι τα επενδυτικά καταπιστεύματα ακινήτων (REITs) έχουν αποτελέσει προσβάσιμο δρόμο για ξένα κεφάλαια· από το 2021, η CMA επιτρέπει σε ξένους επενδυτές να αγοράζουν ελεύθερα μερίδια σε σαουδαραβικά REITs, ακόμη και σε εκείνα με ακίνητα στη Μέκκα/Μεντίνα agbi.com. Αυτό έχει διοχετεύσει ξένα κεφάλαια στα εμπορικά ακίνητα της Τζέντα μέσω εισηγμένων REITs που κατέχουν εμπορικά κέντρα, αποθήκες κ.λπ.
Ένα ακόμη στοιχείο του επενδυτικού τοπίου είναι η εισαγωγή του προγράμματος Premium Residency (“Χρυσή Βίζα”) το 2019, το οποίο παρέχει σε κατάλληλους αλλοδαπούς το δικαίωμα μακροχρόνιας διαμονής στη Σαουδική Αραβία, ιδιοκτησίας ακινήτων (εκτός Μεκκάς/Μεντίνας) και δραστηριοποίησης χωρίς χορηγό. Η αποδοχή του προγράμματος αυξάνεται σταδιακά, και μέχρι το 2024 η κυβέρνηση προώθησε περαιτέρω μακροχρόνιες βίζες για επενδυτές και εξειδικευμένους επαγγελματίες. Η παρουσία περισσότερων αλλοδαπών με δυνατότητα αγοράς κατοικιών αναμένεται να ενισχύσει σταδιακά τη ζήτηση ξένων αγοραστών σε πόλεις όπως η Τζέντα – ιδιαίτερα για κατοικίες πολυτελείας και ακίνητα στην παραλία. Ωστόσο, η συντριπτική πλειοψηφία της αγοράς ακινήτων της Τζέντα εξακολουθεί να καθορίζεται από εγχώριους και περιφερειακούς (GCC) αγοραστές σε αυτό το στάδιο, με τους ξένους να διαδραματίζουν μεγαλύτερο ρόλο στον τομέα ανάπτυξης/επενδύσεων παρά στην ατομική αγορά κατοικίας.
Σε ό,τι αφορά τις ρυθμιστικές ενημερώσεις, οι σαουδαραβικές αρχές συνεχώς βελτιώνουν τη νομοθεσία για τα ακίνητα. Ένας νέος Νόμος Επενδύσεων τέθηκε σε ισχύ το 2023-2024, απλοποιώντας τη διαδικασία για τις ξένες οντότητες να αποκτήσουν επενδυτικές άδειες και εξισώνοντας τη μεταχείριση ξένων και ντόπιων επενδυτών σε πολλούς τομείς agbi.com agbi.com. Ο τομέας των ακινήτων έχει ωφεληθεί από αυτόν τον νόμο, καθώς μείωσε τη γραφειοκρατία για έργα χρηματοδοτούμενα από το εξωτερικό. Επιπλέον, τα συστήματα κτηματολογίου και οι ηλεκτρονικές συναλλαγές έχουν αναμορφωθεί – η εισαγωγή ηλεκτρονικού συστήματος τίτλων ιδιοκτησίας και πλατφορμών όπως το “Najiz” για συναλλαγές ακινήτων έχει αυξήσει τη διαφάνεια και έχει μειώσει σημαντικά τους χρόνους μεταβίβασης. Όλα αυτά τα μέτρα διευκολύνουν τους ξένους επενδυτές ή τα επενδυτικά κεφάλαια να εισέλθουν στην αγορά της Τζέντα, έχοντας σαφή εικόνα για το τι να περιμένουν.
Ένα άλλο σημαντικό έργο είναι ο Πύργος της Τζέντα στη βόρεια περιοχή Ομπχούρ – που αναμένεται να γίνει το ψηλότερο κτίριο στον κόσμο με ύψος πάνω από 1.000 μέτρα.
Μετά από ένα διάλειμμα, η κατασκευή του Πύργου της Τζέντα ξεκίνησε ξανά επίσημα στα τέλη του 2023, με τους κατασκευαστές να στοχεύουν στην ολοκλήρωση γύρω στο 2027–2028 designboom.com designboom.com.Κατά τη διάρκεια μιας τελετής τον Ιανουάριο του 2025, χύθηκε σκυρόδεμα για τον 64ο όροφο του πύργου και το σχέδιο είναι να προστίθεται περίπου ένας όροφος κάθε τέσσερις ημέρες από εδώ και πέρα designboom.com.Ο Πύργος της Τζέντα αποτελεί το κεντρικό στοιχείο της Jeddah Economic City (JEC), μιας μεγάλης ανάπτυξης που έχει σχεδιαστεί να περιλαμβάνει εμπορικά κέντρα, κατοικίες και κοινοτικές υποδομές για έως και 100.000 άτομα designboom.com.Ολόκληρο το JEC, συμπεριλαμβανομένου του πύργου, έχει εκτιμώμενο κόστος 20 δισεκατομμυρίων δολαρίων designboom.com.Ο ίδιος ο πύργος θα στεγάσει ένα μείγμα χρήσεων (ξενοδοχείο Four Seasons, γραφεία, πολυτελή διαμερίσματα και το υψηλότερο παρατηρητήριο στον κόσμο) designboom.com designboom.com.Η αναβίωση αυτού του έργου είναι βαθιά συμβολική – σηματοδοτεί την αυτοπεποίθηση και τη φιλοδοξία της Σαουδικής Αραβίας στην ανάπτυξη ακινήτων.Εάν ολοκληρωθεί, ο Πύργος της Τζέντα θα προσελκύσει παγκόσμια προσοχή, ενδεχομένως κάνοντας την γύρω περιοχή μαγνήτη για επενδύσεις (όπως ακριβώς ο Μπουρτζ Κάλιφα τόνωσε το κέντρο του Ντουμπάι).Η πρόοδος του πύργου θα παρακολουθείται στενά κατά την περίοδο 2025-2030, και η επιτυχία του θα μπορούσε να αποτελέσει το θεμέλιο για μια νέα επιχειρηματική περιοχή στην πόλη.Το έργο αναδεικνύει επίσης τη βελτιωμένη συντονισμένη δράση μεταξύ των ενδιαφερόμενων μερών: η Kingdom Holding (ο χορηγός) και νέοι μηχανικοί εργολάβοι συνεργάστηκαν, και οι προσφορές για την τελική κατασκευή εκδόθηκαν με προθεσμία υποβολής προσφορών έως το τέλος του 2025 designboom.com designboom.com.Συνοψίζοντας, η αγορά ακινήτων της Σαουδικής Αραβίας το 2025 είναι πολύ πιο ανοιχτή και ρυθμιζόμενη σε σύγκριση με μια δεκαετία πριν. Η Τζέντα αναμένεται να επωφεληθεί από εισροές ξένου κεφαλαίου, ειδικά σε μεγάλα έργα και εμπορικά ακίνητα. Ο συνδυασμός τεράστιων κυβερνητικών έργων (που συχνά αναζητούν διεθνείς συνεργάτες) και νέων νόμων που καλωσορίζουν την ξένη ιδιοκτησία δημιουργεί ένα τοπίο όπου οι παγκόσμιοι επενδυτές αναζητούν ενεργά ευκαιρίες. Η προσδοκία είναι ότι καθώς η αγορά ωριμάζει και οι αποδόσεις παραμένουν ελκυστικές, οι ξένες επενδύσεις στα ακίνητα της Τζέντα θα συνεχίσουν την ανοδική τους πορεία, φέρνοντας όχι μόνο κεφάλαια αλλά και τεχνογνωσία και νέες αναπτυξιακές αντιλήψεις στην πόλη.
Σημαντικά Έργα Υποδομών και Ακινήτων στην Τζέντα
Η Τζέντα υφίσταται μια εντυπωσιακή φυσική μεταμόρφωση χάρη σε μια σειρά από μεγάλα έργα και αναβαθμίσεις υποδομών, πολλά από τα οποία συνδέονται με τους στόχους του Vision 2030. Ίσως το πιο χαρακτηριστικό είναι το Jeddah Central Project (πρώην γνωστό ως “New Jeddah Downtown”). Ξεκινώντας στα τέλη του 2021 από το Public Investment Fund, αυτό το έργο αναπτύσσει εκ νέου μια έκταση 5,7 εκατομμυρίων τετραγωνικών μέτρων της ιστορικής παραθαλάσσιας περιοχής της Τζέντα σε μία σύγχρονη περιοχή μικτής χρήσης jeddahcentral.com jeddahcentral.com. Το γενικό πλάνο περιλαμβάνει τέσσερα ορόσημα-αξιοθέατα – μια Όπερα, ένα στάδιο, ένα μουσείο και ένα ενυδρείο – μαζί με νέες μαρίνες, παραλίες, πάρκα και μια τεράστια ποικιλία ακινήτων. Σε αριθμούς, το Jeddah Central θα προσφέρει 17.000 κατοικίες, 2.700 δωμάτια ξενοδοχείων και πάνω από 10 νέες εγκαταστάσεις ψυχαγωγίας και τουρισμού κατά την ολοκλήρωσή του jeddahcentral.com jeddahcentral.com. Οι εργασίες κατασκευής βρίσκονται σε προχωρημένο στάδιο: στις αρχές του 2024, συμβάσεις ύψους 12 δισ. SAR ανατέθηκαν για την πρώτη φάση των αξιοθέατων (Όπερα, Στάδιο, Ενυδρείο) jeddahcentral.com. Αυτή η ανάπτυξη αποτελεί σταθμό για το κέντρο της Τζέντα, αντικαθιστώντας παλαιότερες υποδομές με μια παγκόσμιας κλάσης παραθαλάσσια γραμμή ορίζοντα. Αναμένεται να αυξήσει σημαντικά τις αξίες των ακινήτων στις γύρω περιοχές και να δημιουργήσει νέες περιοχές πολυτελούς διαβίωσης, αγορών και ψυχαγωγίας που θα ανταγωνίζονται αυτές του Ντουμπάι ή της Ντόχα. Για επενδυτές και αναδόχους, το Jeddah Central ανοίγει ευκαιρίες στη φιλοξενία, τα πολυτελή διαμερίσματα και τη λιανική, υποστηριζόμενο από το PIF και την προνομιακή παραθαλάσσια τοποθεσία του έργου.
Όσον αφορά τις υποδομές μεταφορών, η Τζέντα έχει δει σημαντικές βελτιώσεις που ενισχύουν την ελκυστικότητά της στην αγορά ακινήτων. Το νέο Διεθνές Αεροδρόμιο King Abdulaziz (KAIA) εγκαινίασε το υπερσύγχρονο Terminal 1 το 2019, αυξάνοντας σημαντικά τη χωρητικότητα και διαθέτοντας ένα αρχιτεκτονικό αριστούργημα ως τερματικό σταθμό. Μέχρι το 2025, το αεροδρόμιο έχει τη δυνατότητα να διαχειρίζεται περίπου 30 εκατομμύρια επιβάτες ετησίως, διευκολύνοντας την άφιξη τουριστών και επαγγελματιών που τροφοδοτούν τη ζήτηση για ξενοδοχεία και βραχυχρόνιες μισθώσεις. Επιπλέον, ο Σιδηρόδρομος Υψηλής Ταχύτητας Haramain, που λειτουργεί από το 2018, συνδέει την Τζέντα με τις ιερές πόλεις – μπορείτε πλέον να ταξιδέψετε από την Τζέντα στη Μέκκα σε λιγότερο από μία ώρα και στη Μεδίνα σε περίπου 2 ώρες. Ο σταθμός του τρένου στην Al-Sulaimaniah έχει γίνει ένας νέος αστικός πόλος, και η άνεση αυτής της σιδηροδρομικής σύνδεσης έχει καταστήσει την Τζέντα ακόμα πιο ελκυστική βάση για εταιρείες και προσκυνητές (ορισμένοι προσκυνητές επιλέγουν να διαμένουν στην Τζέντα και να πραγματοποιούν ημερήσιες εκδρομές στη Μέκκα με το τρένο, ενισχύοντας τον ξενοδοχειακό τομέα της Τζέντα). Κοιτώντας μπροστά, ο υπό σχεδιασμό Σιδηρόδρομος Saudi Landbridge (γραμμή εμπορευμάτων και επιβατών προς τα ανατολικά) θα συνδέει απευθείας το λιμάνι της Τζέντα με το Ριάντ και τη Νταμάμ, μετατρέποντας ουσιαστικά την Τζέντα στην πύλη logistics της χώρας μεταξύ της Ερυθράς Θάλασσας και του Κόλπου. Αυτό αναμένεται να δώσει ώθηση στη δημιουργία μεγάλων logistic parks και βιομηχανικής ανάπτυξης κατά μήκος της διαδρομής, ιδιαίτερα γύρω από το λιμάνι της Τζέντα, ενισχύοντας τον τομέα της βιομηχανικής αγοράς ακινήτων.
Η αστική κινητικότητα εντός της Τζέντα βρίσκεται επίσης στην ατζέντα. Το μακροχρόνια προτεινόμενο έργο Jeddah Metro – ένα αστικό σιδηροδρομικό δίκτυο τριών γραμμών – έχει αντιμετωπίσει καθυστερήσεις, αλλά παραμένει μέρος των μελλοντικών σχεδίων της πόλης. Αν τελικά προχωρήσει (πιθανότατα στο δεύτερο μισό αυτής της δεκαετίας), ένα μετρό θα βελτίωνε σημαντικά την άνεση των μετακινήσεων και θα μπορούσε να αναμορφώσει τις αξίες των ακινήτων γύρω από τους κόμβους των σταθμών. Στο μεταξύ, η πόλη έχει εφαρμόσει νέα δίκτυα λεωφορείων και βελτιώνει τους δρόμους (συμπεριλαμβανομένης της προγραμματισμένης Κρεμαστής Γέφυρας Obhur πάνω από τον βόρειο κόλπο) για να μειώσει τη συμφόρηση. Οι αναβαθμισμένες υποδομές συχνά μεταφράζονται σε υψηλότερες τιμές γης σε προηγουμένως υπο-αναπτυγμένες περιοχές, μια τάση που είναι ήδη ορατή στη Βόρεια Τζέντα όπου οι επεκτάσεις αυτοκινητοδρόμων και οι γέφυρες έχουν βελτιώσει τη συνδεσιμότητα.
Άλλα αξιόλογα έργα περιλαμβάνουν τη Jeddah Economic City (πέρα από τον Πύργο, η JEC θα περιλαμβάνει ένα σύμπλεγμα ουρανοξυστών, εμπορικών λεωφόρων και μια μαρίνα) και τη King Abdullah Economic City (KAEC) βόρεια της Τζέντα. Αν και η KAEC είναι ξεχωριστή προγραμματισμένη πόλη, ο χαρακτηρισμός της ως Ειδική Οικονομική Ζώνη το 2023 και η ανανεωμένη κυβερνητική εστίαση ουσιαστικά έχουν συνδέσει την επιτυχία της με την ανάπτυξη της Τζέντα. Το λιμάνι και η βιομηχανική κοιλάδα της KAEC προσελκύουν κατασκευαστές και εταιρείες logistics με φορολογικά κίνητρα, δημιουργώντας δυνητικά χιλιάδες θέσεις εργασίας. Καθώς αυτές οι θέσεις εργασίας υλοποιούνται, θα μπορούσαν να ενισχύσουν τη ζήτηση κατοικίας στη βόρεια Τζέντα και την ίδια την KAEC, επεκτείνοντας ουσιαστικά τη μητροπολιτική περιοχή της Τζέντα. Επίσης, το Red Sea Global (μεγάλο τουριστικό έργο που αναπτύσσει θέρετρα σε νησιά πιο βόρεια) και τα έργα πολιτιστικής κληρονομιάς AlUla, αν και δεν βρίσκονται στην Τζέντα, πιθανότατα θα φέρουν πολλούς τουρίστες μέσω της Τζέντα, δικαιολογώντας έτσι περισσότερα ξενοδοχεία και επέκταση του αεροδρομίου.
Συνοψίζοντας, ο ορίζοντας και οι υποδομές της Τζέντα το 2025–2030 θα καθοριστούν από αυτά τα μεγα-έργα. Η παραλία Jeddah Central θα προσφέρει στην πόλη ένα σύγχρονο κέντρο, ο Πύργος Τζέντα θα τη βάλει στον παγκόσμιο χάρτη για τα αρχιτεκτονικά ρεκόρ και οι βελτιωμένες συγκοινωνιακές συνδέσεις θα ενσωματώσουν την Τζέντα πιο στενά με τις εθνικές και παγκόσμιες αγορές. Για τους ενδιαφερόμενους της αγοράς ακινήτων, αυτά τα έργα σημαίνουν νέες περιοχές για επενδύσεις, από πολυτελή παραθαλάσσια διαμερίσματα έως βιομηχανικά πάρκα. Ενώ υπάρχουν κίνδυνοι στην υλοποίηση (καθυστερήσεις, υπερβάσεις κόστους), η καθαρή κλίμακα της κυβερνητικής δέσμευσης προσφέρει εμπιστοσύνη ότι ο αστικός μετασχηματισμός της Τζέντα βρίσκεται σε πλήρη εξέλιξη.
Συγκριτική Ανάλυση: Τζέντα vs. Ριάντ vs. Νταμμάν
Οι τρεις μεγάλες μητροπολιτικές περιοχές της Σαουδικής Αραβίας – Ριάντ, Τζέντα και Νταμμάν/Κομπάρ (Ανατολική Επαρχία) – έχουν η καθεμιά ξεχωριστή δυναμική στην αγορά ακινήτων, επηρεασμένη από τους οικονομικούς τους ρόλους και τις πρωτοβουλίες του Vision 2030. Η σύγκριση της Τζέντα με τις άλλες προσφέρει πλαίσιο για την αξιολόγηση της απόδοσης και των προοπτικών της:
- Ριάντ: Η πρωτεύουσα είναι η πολιτική και οικονομική δύναμη της χώρας, που αυτή τη στιγμή βιώνει μια άνθιση στην αγορά ακινήτων σχεδόν σε κάθε τομέα. Σύμφωνα με τα σχέδια που προωθεί ο Πρίγκιπας του Στέμματος, το Ριάντ φιλοδοξεί να διπλασιάσει τον πληθυσμό του, φτάνοντας περίπου στα 15 εκατομμύρια μέχρι το 2030, προσελκύοντας περιφερειακές έδρες πολυεθνικών εταιρειών και τεράστιες επενδύσεις του κράτους. Ως αποτέλεσμα, η αγορά ακινήτων του Ριάντ έχει παρουσιάσει ταχύτερη ανάπτυξη από αυτή της Τζέντα. Στον οικιστικό τομέα, το Ριάντ είδε τις τιμές πώλησης να αυξάνονται κατά περίπου 10% σε ετήσια βάση στις αρχές του 2024 (έναντι 5% στην Τζέντα) argaam.com argaam.com, και οι όγκοι και αξίες συναλλαγών κατοικίας είναι υψηλότερα. Η αύξηση των τιμών στην αγορά κατοικίας του Ριάντ ήταν γενικευμένη (τόσο στις βίλες όσο και στα διαμερίσματα) jll-mena.com, ενώ στην Τζέντα ήταν ανάμεικτη. Η διαθεσιμότητα γης γύρω από το Ριάντ ήταν παραδοσιακά άφθονη, αλλά η αύξηση της ζήτησης έχει ως αποτέλεσμα ακόμα και στο Ριάντ να υπάρχουν ελλείψεις κατοικιών σε προνομιακές περιοχές. Παράλληλα, η αγορά γραφείων του Ριάντ είναι ξεχωριστή – με πάνω από 5 εκατομμύρια m² χώρου και δεκάδες νέους πύργους γραφείων να κατασκευάζονται σε έργα όπως η Οικονομική Περιοχή Βασιλιά Αμπντάλα. Τα ενοίκια γραφείων κατηγορίας Α στο Ριάντ είναι κατά μέσο όρο ~2.000 SAR/m², σημαντικά υψηλότερα από τα ~1.300 SAR/m² της Τζέντα argaam.com. Η αγορά λιανικής του Ριάντ ξεπερνά επίσης της Τζέντα (3,5 εκατομμύρια m² έναντι 2,1 εκατομμυρίων m² αποθέματος λιανικής ως το τέλος του 2023) argaamplus.s3.amazonaws.com, και συνεχίζει να προσελκύει τις πρώτες εισόδους πολλών διεθνών brands. Πολιτιστικά, η προσπάθεια του Ριάντ να γίνει μια παγκόσμια πόλη (με εκδηλώσεις, συναυλίες, αθλητικά γεγονότα κ.λπ.) ξεκίνησε μόλις πρόσφατα, αλλά με αστραπιαίο ρυθμό, ενώ η Τζέντα ήταν ανέκαθεν πιο κοσμοπολίτικη και φιλελεύθερη με τα σαουδαραβικά μέτρα. Ουσιαστικά, το Ριάντ ηγείται της ανάπτυξης της αγοράς ακινήτων στη Σαουδική Αραβία – κυριάρχησε στις ανακοινώσεις νέων έργων και κατείχε το μεγαλύτερο μερίδιο των επενδύσεων σε ακίνητα τα τελευταία χρόνια agbi.com. Η Τζέντα, αν και αναπτύσσεται, προσπαθεί να συμβαδίσει με τη δυναμική του Ριάντ. Παρ’ όλα αυτά, η Τζέντα επωφελείται από το γεγονός ότι είναι παραθαλάσσια πόλη με φυσική γοητεία και θα έχει πάντα την κυκλοφορία του Χατζ/Ούμρα. Θα μπορούσε να πει κανείς πως η αγορά του Ριάντ είναι πιο «καυτή», αλλά και πιο ευάλωτη σε διακυμάνσεις (καθώς η ανάπτυξή της οφείλεται εν μέρει σε πολιτικές αποφάσεις και συνδέεται με μετακινήσεις του κράτους), ενώ της Τζέντα είναι πιο σταθερή και βασίζεται στα εμπορικά και τουριστικά θεμελιώδη.
- Νταμάμ/Χομπάρ (Ανατολική Επαρχία): Η Μητροπολιτική Περιοχή Νταμάμ (DMA, που περιλαμβάνει το Χομπάρ και τη Νταχράν) είναι η καρδιά της πετρελαϊκής βιομηχανίας της Σαουδικής Αραβίας και έχει μικρότερο πληθυσμό (~1,5-2 εκατομμύρια) από τη Τζέντα (~4 εκατομμύρια). Η αγορά ακινήτων της είναι σχετικά σταθερή και μετριοπαθής στην ανάπτυξη. Για παράδειγμα, το πρώτο εξάμηνο του 2024, οι τιμές κατοικιών στο Νταμάμ παρέμειναν ουσιαστικά αμετάβλητες και τα ενοίκια αυξήθηκαν μόλις ~4% argaam.com, ακολουθώντας με μικρότερη άνοδο από ό,τι στη Ριάντ και στη Τζέντα. Η προσφορά κατοικιών στη DMA αυξάνεται αλλά επικεντρώνεται κυρίως σε μεσαίας κατηγορίας κατοικίες, ιδιαίτερα στα βόρεια προάστια, στοχεύοντας στην προσιτή στέγαση argaamplus.s3.amazonaws.com. Η Ανατολική Επαρχία διαθέτει θύλακες υψηλής ζήτησης (στελέχη της Saudi Aramco και συναφών βιομηχανιών σε φιλικά προς τους ξένους συγκροτήματα γύρω από το Χομπάρ). Ωστόσο, συνολικά η αγορά κατοικιών είναι λιγότερο δυναμική σε σχέση με της Τζέντα, εν μέρει επειδή η αύξηση του πληθυσμού είναι βραδύτερη. Στον τομέα των γραφείων, τα ενοίκια κατηγορίας Α στο Νταμάμ αυξήθηκαν ~10% ετησίως μέχρι το β’ τρίμηνο του 2024 λόγω ζήτησης από κυβερνητικές υπηρεσίες και εταιρείες υπηρεσιών πετρελαίου argaam.com, αλλά τα απόλυτα ενοίκια (και τα επίπεδα ενοικίων) είναι χαμηλότερα από αυτά της Τζέντα. Το λιανεμπόριο στο Νταμάμ/Χομπάρ ξεχωρίζει για λίγα κυρίαρχα εμπορικά κέντρα· η παραλιακή “Κορνίς” του Χομπάρ έχει δημοφιλείς επιλογές λιανικής/εστίασης αλλά η κλίμακα είναι τέτοια ώστε να εξυπηρετεί κυρίως τον τοπικό πληθυσμό argaam.com. Μια διαφορά είναι ότι οι κάτοικοι της Ανατολικής Επαρχίας πηγαίνουν εύκολα στο Μπαχρέιν τα σαββατοκύριακα, κάτι που μπορεί να απορροφά μέρος της καταναλωτικής και ξενοδοχειακής δαπάνης τους – κάτι με το οποίο η Τζέντα δεν έχει να ανταγωνιστεί. Καθώς το Όραμα 2030 προσπαθεί να διαφοροποιήσει την οικονομία της Ανατολικής Επαρχίας πέρα από το πετρέλαιο, νέες πρωτοβουλίες (όπως οι τεράστιες πετροχημικές επεκτάσεις στη Τζουμπάιλ και τα κέντρα logistics) μπορεί να αυξήσουν την εξειδικευμένη ζήτηση σε ακίνητα (π.χ. στέγαση εργαζομένων, βιομηχανικά ακίνητα). Γενικά όμως, η αγορά του Νταμάμ είναι μικρότερη και σταθερότερη, με μετριοπαθείς προοπτικές ανάπτυξης· σπάνια παρουσιάζει τα απότομα σκαμπανεβάσματα που βλέπουν η Ριάντ ή και η Τζέντα. Επίσης είναι πιο αποκεντρωμένη – το Νταμάμ, το Χομπάρ και η Νταχράν αποτελούν ξεχωριστούς πυρήνες, ενώ η Τζέντα είναι ένα ενιαίο μεγάλο πολεοδομικό συγκρότημα.
- Τζέντα: βρίσκεται ανάμεσα στη Ριάντ και τη Νταμμάμ σε πολλούς τομείς. Διαθέτει μια ποικιλόμορφη οικονομία – λιμενική εφοδιαστική, εμπόριο, τουρισμός/προσκύνημα, κάποια βιομηχανία – και έτσι οι παράγοντες που επηρεάζουν την αγορά ακινήτων της είναι πολύπλευροι. Η αγορά κατοικίας της Τζέντα ήταν ιστορικά λίγο πιο προσιτή από αυτή της Ριάντ (για παράδειγμα, οι τιμές διαμερίσματος ανά τ.μ. είναι ελαφρώς χαμηλότερες), αν και η διαφορά μειώθηκε καθώς η Τζέντα κατέγραψε ισχυρή αύξηση τιμών το 2021–2022. Στο παγκόσμιο δείκτη πολυτελών οικιστικών αγορών της Knight Frank, και η Ριάντ και η Τζέντα κατατάχθηκαν ανάμεσα στις έξι κορυφαίες πόλεις παγκοσμίως για την αύξηση τιμών πολυτελών ακινήτων το 2024, υπογραμμίζοντας το πόσο οι σαουδαραβικές πόλεις αναπτύχθηκαν παρά τις παγκόσμιες αντιξοότητες mansionglobal.com mansionglobal.com. (Και το Ντουμπάι ήταν επίσης σε αυτή την κορυφαία κατηγορία). Η Knight Frank σημείωσε ότι η Μέση Ανατολή ήταν η ισχυρότερη περιοχή παγκοσμίως με ετήσια αύξηση της τιμής πολυτελών ακινήτων κατά 7,2% και προβλέπει μια εκπληκτική σωρευτική αύξηση 64% τα επόμενα πέντε χρόνια για την περιοχή mansionglobal.com mansionglobal.com. Αν και η Ριάντ μπορεί να αποσπάσει μεγάλο ποσοστό από αυτό, ο τομέας πολυτελείας της Τζέντα ανεβαίνει επίσης – οι βίλες στην παραλία, για παράδειγμα, έχουν υψηλές τιμές και περιορισμένη διαθεσιμότητα. Σε σύγκριση με την έντονη ανάπτυξη της Ριάντ, η προσέγγιση της Τζέντα είναι λίγο πιο μετρημένη και οργανική. Τα φιλόδοξα έργα της πόλης (όπως το Jeddah Central, ο Πύργος της Τζέντα) βρίσκονται ελαφρώς πίσω από το χρονοδιάγραμμα της Ριάντ (η Ριάντ έχει ήδη παραδώσει έργα όπως το Diriyah Gate, το Qiddiya σε προχωρημένο στάδιο). Ωστόσο, προς τα τέλη της δεκαετίας του 2020, καθώς αυτά τα έργα στην Τζέντα ολοκληρώνονται, η πόλη θα μπορούσε να δει μια αναπτυξιακή ώθηση. Πολιτισμικά και σε επίπεδο lifestyle, η Τζέντα ήταν πάντα το πιο χαλαρό εμπορικό κέντρο του Βασιλείου – προσελκύει επιχειρηματίες και διαθέτει ακμάζουσα καλλιτεχνική σκηνή, γεγονός που φαίνεται σε εξειδικευμένες αγορές ακινήτων (π.χ. χώροι γκαλερί στο Al-Balad, μοναδικά καφέ κ.ά.). Η Ριάντ, που τώρα ανοίγεται πολιτισμικά, χτίζει τα δικά της από το μηδέν. Για τους επενδυτές, η Τζέντα προσφέρει τη γοητεία μιας παραθαλάσσιας πόλης (κάτι που ούτε η Ριάντ, που δεν έχει θάλασσα, ούτε η Νταμμάμ προσφέρουν) με τεράστιες τουριστικές προοπτικές, ενώ η Ριάντ προσφέρει τη στήριξη των κρατικών δαπανών και της εταιρικής ζήτησης. Συνοψίζοντας, όλες οι μεγάλες σαουδαραβικές πόλεις επωφελούνται από τις επενδύσεις του Vision 2030, αλλά η Ριάντ αποτελεί επί του παρόντος την κύρια μηχανή ανάπτυξης, με τη Τζέντα να παίζει ισχυρό δευτερεύοντα ρόλο και τη Νταμάμ να εμφανίζει μέτρια ανάπτυξη. Ένα ισορροπημένο χαρτοφυλάκιο ακινήτων στη Σαουδική Αραβία θα μπορούσε να περιλαμβάνει έκθεση στους ταχέως αναπτυσσόμενους τομείς γραφείων και κατοικιών της Ριάντ, στα τουριστικά projects και τη συνδεδεμένη με το λιμάνι εφοδιαστική αλυσίδα της Τζέντα, καθώς και στα σταθερά περιουσιακά στοιχεία που αποδίδουν εισόδημα στη Νταμάμ (όπως κατοικίες για εργαζόμενους στη βιομηχανία πετρελαίου ή αποθήκες που εξυπηρετούν βιομηχανικές επιχειρήσεις). Σημαντικό είναι ότι το συγκριτικό πλεονέκτημα της Τζέντα έγκειται στο λιμάνι της και στην εγγύτητα προς τις Ιερές Πόλεις – αυτά εξασφαλίζουν μια βασική ζήτηση που είναι λιγότερο ασταθής. Το πλεονέκτημα της Ριάντ είναι η κυβερνητική προσοχή και η κρίσιμη μάζα. Της Νταμάμ είναι ο πλούτος από το πετρέλαιο που την στηρίζει. Προχωρώντας προς το 2025-2030, η Τζέντα ενδέχεται να μειώσει τη διαφορά με τη Ριάντ καθώς τα μεγάλα της projects αρχίζουν να λειτουργούν, αλλά και η Ριάντ δεν μένει στάσιμη (υπάρχουν σχέδια για τεράστιες επενδύσεις μέσω της «Στρατηγικής Ριάντ»). Έχει ενδιαφέρον να δούμε αν η Τζέντα θα αξιοποιήσει τα φυσικά της πλεονεκτήματα ώστε να διαμορφώσει μια πιο μοναδική ταυτότητα (ίσως ως η διεθνής πύλη και πολιτιστική πρωτεύουσα του Βασιλείου, συμπληρώνοντας τον διοικητικό ρόλο της Ριάντ).
- Κατοικίες: Η ζήτηση για κατοικίες στη Τζέντα αναμένεται να παραμείνει ισχυρή έως το 2030. Ο συνδυασμός της πληθυσμιακής αύξησης (ο πληθυσμός της Σαουδικής Αραβίας είναι νεαρός και αυξάνεται) και της συνεχιζόμενης προσπάθειας για αύξηση της ιδιοκατοίκησης θα διατηρήσει την πίεση στην προσφορά κατοικιών. Αναμένουμε μέτρια ετήσια άνοδο των τιμών κατοικιών στη Τζέντα κατά μέσο όρο – πιθανότατα μεσαίας μονοψήφιας τάξης (ίσως 3–6% ετησίως) για τους περισσότερους τομείς, εκτός αν υπάρξει υπερθέρμανση. Ορισμένες περιοχές με υψηλή ζήτηση (π.χ. πολυτελείς παραθαλάσσιες βίλες ή ακίνητα κοντά σε νέα έργα υποδομής όπως το μετρό, αν κατασκευαστεί) θα μπορούσαν να αυξηθούν πιο γρήγορα. Η έρευνα της Knight Frank, για παράδειγμα, υποδεικνύει ότι οι πόλεις της Μέσης Ανατολής θα μπορούσαν να δουν περίπου 60%+ αύξηση στις βασικές αξίες μέχρι το 2029 mansionglobal.com mansionglobal.com, κάτι που θα περιλάμβανε και τις κορυφαίες περιοχές της Τζέντα. Ωστόσο, τα μεγάλης κλίμακας οικιστικά έργα της κυβέρνησης (όπως οι κοινότητες Roshn, κλπ.) θα προσθέσουν σημαντική προσφορά, λειτουργώντας ως ανάχωμα ενάντια στον ανεξέλεγκτο πληθωρισμό των τιμών και διατηρώντας τις κατοικίες σχετικά προσιτές για τους ντόπιους. Ο δείκτης ιδιοκατοίκησης στη Σαουδική Αραβία βρίσκεται σε τροχιά να φτάσει το 70% έως το 2030 pwc.com pwc.com, και η Τζέντα θα συμβάλει σε αυτό παρέχοντας δεκάδες χιλιάδες νέες μονάδες. Μέχρι το 2030, ο ορίζοντας της Τζέντα θα είναι αξιοσημείωτα διαφορετικός – πολλές από τις 17.000 μονάδες του Jeddah Central θα παραδοθούν, νέοι ουρανοξύστες θα κοσμήσουν την Κορνίς, και τα προγραμματισμένα προάστια στα βόρεια θα έχουν σε μεγάλο βαθμό ολοκληρωθεί. Οι ενοικιάσεις ενδέχεται να γνωρίσουν περιόδους πιο αργής ανάπτυξης καθώς νέα ακίνητα (ειδικά διαμερίσματα) εισέρχονται στην αγορά· είναι πιθανή μια μικρή αύξηση της κενότητας στα μέσα της δεκαετίας, κάτι που ίσως συγκρατήσει τις αυξήσεις των ενοικίων. Παρ’ όλα αυτά, μέχρι το 2030, τα υψηλότερα διαθέσιμα εισοδήματα και μια εισροή αλλοδαπών (από νέες επιχειρήσεις και τουριστικές θέσεις εργασίας) θα μπορούσαν να στηρίξουν μια υγιή αγορά ενοικίων. Αναμένουμε οι αποδόσεις ενοικίων να σταθεροποιηθούν στο εύρος 6-8% για τα οικιστικά ακίνητα, το οποίο είναι ελκυστικό για επενδυτές.
- Γραφεία: Η αγορά γραφείων της Τζέντα αναμένεται να επεκταθεί με μέτριο ρυθμό. Με τη διαφοροποίηση της οικονομίας, νέες ιδιωτικές εταιρείες (π.χ. εφοδιαστική αλυσίδα, τουρισμός, fintech) εγκαθίστανται στην πόλη, ενισχύοντας τη ζήτηση για γραφεία. Ωστόσο, το Ριάντ τοποθετείται επιθετικά ως επιχειρηματικό κέντρο (και απαιτεί από τις εταιρείες να έχουν εκεί την έδρα τους για κυβερνητικά συμβόλαια), γεγονός που μπορεί να περιορίσει την ανάπτυξη των γραφείων στην Τζέντα. Προβλέπουμε ότι η Τζέντα θα προσθέσει μερικές εκατοντάδες χιλιάδες τετραγωνικά μέτρα γραφείων έως το 2030, συμπεριλαμβανομένων μικτών χρήσεων όπως το Jeddah Central και κατά μήκος των βόρειων διαδρόμων. Τα ενοίκια γραφείων Α’ κατηγορίας μπορεί να αυξηθούν σταδιακά (ίσως κατά μέσο όρο 2-5% ετησίως σύμφωνα με τον πληθωρισμό/ζήτηση), αλλά αν υπάρξει σημαντική προσφορά ταυτόχρονα (π.χ. το τμήμα γραφείων του Jeddah Tower ή πολλοί νέοι πύργοι), ενδέχεται να υπάρξει περίοδος σταθερών ή ελαφρώς πτωτικών ενοικίων γύρω στο 2027, όταν παραδοθούν αυτά τα έργα. Συνολικά, η πληρότητα αναμένεται να παραμείνει υγιής δεδομένου του σταθερού επιχειρηματικού περιβάλλοντος της Τζέντα. Μία τάση που θα εξελιχθεί μέχρι το 2030 είναι οι ευέλικτοι χώροι εργασίας και τα υψηλότερα ποιοτικά πρότυπα – τα νέα γραφεία θα προσφέρουν έξυπνη τεχνολογία και βιωσιμότητα (ευθυγραμμισμένη με τους πράσινους στόχους του Vision 2030), χαρακτηριστικά που ενδέχεται να δικαιολογήσουν premium στο ενοίκιο.
- Λιανικό εμπόριο: Ο τομέας του λιανικού real estate στην Τζέντα βρίσκεται σε τροχιά ανάπτυξης, αλλά και μετασχηματισμού. Σύμφωνα με την S&P Global, οι προοπτικές για το 2025-2026 είναι ισχυρές χάρη στον τουρισμό και τις καταναλωτικές δαπάνες arabnews.com arabnews.com. Καθώς πλησιάζουμε το 2030, σημαντικά γεγονότα (Expo, Παγκόσμιο Κύπελλο) και η ωρίμανση των μεγα-έργων (όπως τα θέρετρα της Ερυθράς Θάλασσας) πιθανότατα θα ενισχύσουν τις λιανικές πωλήσεις και την επισκεψιμότητα. Αναμένουμε νέες μορφές λιανικής να ευδοκιμήσουν: περισσότερα ανοιχτού τύπου lifestyle centers, κέντρα εστίασης/ψυχαγωγίας και καταστήματα δρόμου σε μικτές αναπτύξεις, αντί για παραδοσιακά κλειστά malls. Το Jeddah Central θα περιλαμβάνει μοντέρνους πεζόδρομους λιανικής που θα μπορούσαν να γίνουν ο κορυφαίος προορισμός αγορών της πόλης μέχρι το τέλος της δεκαετίας. Τα ενοίκια καταστημάτων σε βασικές τοποθεσίες προβλέπεται να αυξηθούν μετρίως (περίπου 3% ετησίως κατά μέσο όρο), αλλά η δευτερεύουσα αγορά λιανικής ίσως δυσκολευτεί αν το ηλεκτρονικό εμπόριο αυξηθεί γρηγορότερα ή αν υπάρξει υπερ-ανταγωνισμός ανάμεσα στα malls. Μέχρι το 2030, η διείσδυση του ηλεκτρονικού εμπορίου θα είναι σίγουρα μεγαλύτερη, ωστόσο η σαουδαραβική κουλτούρα αναμένεται να εξακολουθεί να εκτιμά την εμπειρία του mall, οπότε δεν προβλέπουμε το «τέλος του mall» – αλλά μάλλον έναν επαναπροσδιορισμό των προβληματικών εμπορικών κέντρων. Συνολικός λιανικός χώρος ανά κάτοικο στην Τζέντα θα αυξηθεί, αλλά ελπίζουμε με βάση τη ζήτηση. Η ισορροπία προσφοράς-ζήτησης είναι το κλειδί· η S&P έχει προειδοποιήσει για κίνδυνο υπερπροσφοράς αν οι developers υπερκατασκευάσουν λιανικά arabnews.com. Όμως, δεδομένης της φειδωλής προσέγγισης το τελευταίο διάστημα (το Ριάντ δεν πρόσθεσε μεγάλο mall στις αρχές του 2024, δίνοντας έμφαση στην ποιότητα του υπάρχοντος χώρου argaam.com), αναμένουμε μια βιώσιμη πορεία ανάπτυξης.
- Βιομηχανικά/Λογιστικά: Αναμένεται σημαντική επέκταση σε αυτόν τον τομέα. Καθώς τα έργα του Vision 2030 (όπως οι νέες Ειδικές Οικονομικές Ζώνες και τα κέντρα logistics) υλοποιούνται, η Τζέντα θα μπορούσε να γνωρίσει έκρηξη στην κατασκευή αποθηκών γύρω από το λιμάνι, το KAEC και τις προγραμματισμένες λογιστικές ζώνες. Η ολοκλήρωση του σιδηροδρόμου Landbridge (ίσως έως το 2030) θα καταστήσει την Τζέντα κύρια πύλη εισαγωγών-εξαγωγών για τη χώρα, πράγμα που σημαίνει ότι η ζήτηση για αποθήκευση θα εκτοξευτεί. Προβλέπουμε διψήφια ετήσια ανάπτυξη στην ανάπτυξη ακινήτων logistics για αρκετά χρόνια, ενώ τα ενοίκια ενδέχεται να συνεχίσουν να αυξάνονται μέχρι να εξισορροπηθεί η προσφορά. Τα κορυφαία ενοίκια αποθηκών ενδέχεται να πλησιάσουν τα επίπεδα του Ριάντ έως το 2030 (φτάνοντας τα 300-400 SAR/m²/χρόνο για τις καλύτερες αποθήκες), δεδομένης της ισχυρής ζήτησης argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Οι επενδυτές βρίσκουν αυτό το τμήμα ελκυστικό λόγω των σχετικά υψηλότερων αποδόσεων και των μακροχρόνιων μισθώσεων με αξιόπιστους ενοικιαστές. Έως το 2030, η Τζέντα μπορεί να εδραιώσει τη θέση της ως κύριος logistics κόμβος στην Ερυθρά Θάλασσα, με σύγχρονα κέντρα διανομής που θα εξυπηρετούν όχι μόνο τη Σαουδική Αραβία αλλά και αγορές της Αφρικής και της περιοχής, χάρη στο λιμάνι και το αεροδρόμιό της.
- Φιλοξενία: Αν και δεν ζητήθηκε ρητά, αξίζει να αναφερθεί ο ξενοδοχειακός τομέας της Τζέντας στην πρόβλεψη αφού οι τουριστικοί στόχοι του Vision 2030 τον επηρεάζουν άμεσα. Η Τζέντα πιθανότατα θα δει σημαντική αύξηση στην προσφορά ξενοδοχειακών δωματίων (συμπεριλαμβανομένων των 2.700 δωματίων στην Jeddah Central jeddahcentral.com, καθώς και άλλων έργων). Τα ποσοστά πληρότητας μπορεί να κυμαίνονται ανάλογα με τις παγκόσμιες ταξιδιωτικές τάσεις, αλλά η γενική τάση είναι περισσότεροι τουρίστες – τόσο θρησκευτικοί (καθώς οι βίζες Umrah γίνονται ευκολότερες και διαθέσιμες όλο το χρόνο) όσο και αναψυχής (με την αύξηση του τουρισμού Ερυθράς Θάλασσας, πολλοί θα περνούν από την Τζέντα). Έως το 2030, η Τζέντα θα μπορούσε να φιλοξενεί νέα θεματικά πάρκα, τερματικούς σταθμούς κρουαζιερόπλοιων και ίσως επεκταμένες συνεδριακές εγκαταστάσεις, όλα τα οποία θα τροφοδοτήσουν την αγορά ακινήτων (νέες αναπτυξιακές επενδύσεις αναψυχής, κ.λπ.).
- Projects Mega Vision 2030: Οι επενδυτές και αναπτύκτες μπορούν να συμμετέχουν ή να επωφεληθούν από τα πολυάριθμα mega-projects στην Τζέντα. Έργα όπως το Jeddah Central, Jeddah Tower/JEC και οι επεκτάσεις των υποδομών δημιουργούν νέες επενδυτικές ζώνες – από πολυτελείς κατοικίες, εμπορικές περιοχές, έως επιχειρηματικά πάρκα. Όσοι μπουν νωρίς μπορούν να εξασφαλίσουν προνομιακά οικόπεδα ή ρόλους σε συνεργασίες σε αυτές τις αναπτύξεις. Για παράδειγμα, η συνεργασία με το PIF σε επιμέρους ανάπτυξη γύρω από το Jeddah Central ή η παροχή υπηρεσιών σε αυτά τα έργα μπορεί να είναι ιδιαίτερα επικερδής όσο η περιοχή εξελίσσεται σε ένα premium κέντρο της πόλης.
- Αυξανόμενη Ζήτηση και Ευνοϊκά Δημογραφικά: Ο νέος και αυξανόμενος πληθυσμός της Τζέντα εξασφαλίζει σταθερή ζήτηση για κατοικίες, ιδίως προσιτές και μεσαίας κατηγορίας μονάδες. Οι αναπτύκτες που μπορούν να κατασκευάσουν ποιοτικές κατοικίες σε ανταγωνιστικές τιμές (αξιοποιώντας κυβερνητικά κίνητρα για προσιτή κατοικία) έχουν άμεση αγορά μελλοντικών αγοραστών. Επιπλέον, η πολιτισμική στροφή προς τις πυρηνικές οικογένειες και την κοινοτική διαβίωση δημιουργεί ευκαιρίες για ολοκληρωμένες κοινότητες, περιφραγμένα συγκροτήματα και μεικτής χρήσης «mini cities» εντός της Τζέντα. Το γεγονός ότι οι συναλλαγές στην αγορά κατοικίας της Τζέντα αυξήθηκαν κατά 43% ετησίως δείχνει πόση συσσωρευμένη ζήτηση απελευθερώθηκε jll-mena.com – μια τάση που πιθανότατα θα συνεχιστεί καθώς περισσότεροι γίνονται επιλέξιμοι για στεγαστικά δάνεια.
- Ανάπτυξη του Τουρισμού και της Φιλοξενίας: Ως η “Πύλη προς τα Δύο Ιερά Τεμένη” και παραθαλάσσια πόλη στην Ερυθρά Θάλασσα, η Τζέντα αναμένεται να ωφεληθεί σημαντικά από την ώθηση της Σαουδικής Αραβίας στον τουρισμό. Υπάρχει ευκαιρία για ανάπτυξη ξενοδοχείων, θέρετρων, επιπλωμένων διαμερισμάτων και χώρων ψυχαγωγίας. Ακίνητα που σχετίζονται με το προσκύνημα (όπως αναβαθμισμένα καταλύματα προσκυνητών, συγκοινωνιακοί κόμβοι κλπ) αποτελούν άλλη μία εξειδικευμένη αγορά – σκεφτείτε πολυχρηστικά κέντρα που εξυπηρετούν τις ανάγκες των προσκυνητών του Χατζ πριν/μετά τη Μέκκα, μια δυνητικά ανεκμετάλλευτη αγορά. Ο στόχος της κυβέρνησης για 150 εκατομμύρια επισκέπτες έως το 2030 περιλαμβάνει εκατομμύρια που θα περνούν από την Τζέντα argaam.com argaam.com. Οι επενδυτές ίσως σκεφτούν να δημιουργήσουν θεματικά αξιοθέατα ή παράκτια έργα αναψυχής στην Τζέντα για να απορροφήσουν μέρος της τουριστικής ζήτησης που προκύπτει από τα μεγάλα έργα (π.χ. ένα οικογενειακό λούνα παρκ ή υδάτινο πάρκο στην Τζέντα θα μπορούσε να αποδώσει καλά καθώς ο τουρισμός αναπτύσσεται). Η επερχόμενη Expo 2030 στο Ριάντ και άλλα γεγονότα θα ωφελήσουν έμμεσα την Τζέντα ενισχύοντας το προφίλ της Σαουδικής Αραβίας – οι διεθνείς επισκέπτες συχνά επισκέπτονται πολλές πόλεις, επομένως η ιστορική συνοικία της Τζέντας (Al-Balad) και η Κορνίς θα μπορούσαν να γνωρίσουν τουριστική αναγέννηση, αυξάνοντας τη ζήτηση για λιανικό εμπόριο και boutique ξενοδοχεία εκεί.
- Κόμβος Logistics και Βιομηχανίας: Ο τομέας των logistics γνωρίζει άνθιση – το λιμάνι της Τζέντας είναι από τα πιο πολυσύχναστα στη Μέση Ανατολή και με τις νέες εμπορικές συμφωνίες και τις Ειδικές Οικονομικές Ζώνες, περισσότερες εταιρείες θα χρειάζονται κέντρα διανομής. Οι επενδυτές μπορούν να αναπτύξουν ή να αποκτήσουν αποθήκες, ψυκτικούς χώρους και βιομηχανικές εγκαταστάσεις για σταθερό μακροπρόθεσμο εισόδημα. Με δεδομένη την κυβερνητική πίεση για τοπική παραγωγή (από αυτοκίνητα μέχρι τρόφιμα), τα βιομηχανικά πάρκα στην Τζέντα (ιδίως κοντά στο λιμάνι ή στο KAEC) είναι ώριμα για ανάπτυξη. Συχνά συνοδεύονται από κυβερνητική υποστήριξη όπως επιδοτούμενες υπηρεσίες κοινής ωφέλειας ή γη, ενισχύοντας τη συμφωνία. Με την ανάπτυξη του ηλεκτρονικού εμπορίου, τα κέντρα τελικής διανομής στην πόλη αποτελούν άλλη μια ευκαιρία.
- Δυναμική Ξένων Επενδύσεων & Συνεργασιών: Η απελευθέρωση των κανονισμών επιτρέπει στους ξένους επενδυτές να εισέρχονται ευκολότερα – αυτό σημαίνει ότι οι τοπικοί developers μπορούν να αναζητήσουν διεθνείς συνεργάτες που φέρνουν κεφάλαια και τεχνογνωσία. Οι κοινοπραξίες μπορούν να ανθίσουν, για παράδειγμα, μια τοπική εταιρεία να συνεργαστεί με ξένο ξενοδοχειακό όμιλο για την ανάπτυξη νέου θερέτρου ή ένα διεθνές αρχιτεκτονικό γραφείο να συνεργαστεί για εμβληματικά κτίρια (κάτι που ήδη συμβαίνει με διεθνείς αρχιτέκτονες στον Πύργο της Τζέντας, την Jeddah Central κ.λπ.). Επίσης, περισσότεροι ξένοι αγοραστές ίσως εισέλθουν στην αγορά πολυτελών κατοικιών (ειδικά αν γίνουν συχνότερες οι premium άδειες παραμονής), δημιουργώντας νέα πελατειακή βάση για πολυτελείς κατασκευαστές στην Τζέντα.
- Υποτιμημένα Τμήματα: Παρά την πρόσφατη ανάπτυξη, ορισμένα τμήματα της αγοράς της Τζέντας μπορεί να παραμένουν υποτιμημένα σε σχέση με τις γειτονικές αγορές. Για παράδειγμα, τα πρωτοκλασάτα παραθαλάσσια ακίνητα στην Τζέντα εξακολουθούν να είναι φθηνότερα από εκείνα στο Ντουμπάι ή ακόμη και στο Ριάντ. Υπάρχει πιθανότητα για αρμπιτράζ – η επένδυση σήμερα σε πρωτοκλασάτα ακίνητα της Τζέντας μπορεί να αποφέρει μεγάλη άνοδο αξίας καθώς αυξάνεται το παγκόσμιο κύρος της πόλης. Επίσης, ο τουρισμός πολιτιστικής κληρονομιάς παραμένει αναξιοποίητος – η ανακαίνιση ιστορικών κτιρίων στο Al-Balad σε boutique ξενοδοχεία ή πολιτιστικά κέντρα μπορεί να διατηρήσει την κληρονομιά και να αποφέρει κέρδος, ευθυγραμμιζόμενη με τους στόχους ποιότητας ζωής του Vision 2030.
- Υπερπροσφορά σε Ορισμένους Τομείς: Με την κλίμακα των έργων που βρίσκονται σε εξέλιξη, υπάρχει κίνδυνος κάποιοι τομείς να παρουσιάσουν υπερπροσφορά. Εάν, για παράδειγμα, δεκάδες χιλιάδες νέα διαμερίσματα εισρεύσουν στην αγορά σε σύντομο χρονικό διάστημα (από κοινότητες Roshn, κατοικίες Jeddah Central κ.α.), τα ενοίκια και οι τιμές πώλησης για διαμερίσματα μεσαίας κατηγορίας θα μπορούσαν να σταθεροποιηθούν ή να μειωθούν. Η S&P Global έχει επισημάνει την υπερπροσφορά ως ανησυχία, ειδικά στο λιανικό εμπόριο όπου υπερβολικά πολλά εμπορικά κέντρα θα μπορούσαν να μειώσουν τις πωλήσεις των λιανοπωλητών arabnews.com. Παρομοίως, η αγορά γραφείων θα μπορούσε να στραφεί σε υπερπροσφορά εάν πολλοί νέοι πύργοι ανοίξουν ταυτόχρονα χωρίς μια ανάλογη αύξηση των ενοικιαστών. Οι αναπτυξιακές εταιρείες πρέπει να προγραμματίζουν και να φάσεων τα έργα τους προσεκτικά και να διαφοροποιούν το προϊόν τους ώστε να μην παγιδευτούν σε κορεσμό.
- Οικονομική Εξάρτηση από Κυβερνητικές Δαπάνες και Πετρέλαιο: Η τύχη της αγοράς ακινήτων της Σαουδικής Αραβίας συνδέεται στενά με τις κρατικές δαπάνες (πολλά έργα ξεκινούν από την κυβέρνηση ή βασίζονται σε κρατικές υποδομές). Μια σημαντική πτώση των τιμών του πετρελαίου ή των εσόδων του προϋπολογισμού θα μπορούσε να οδηγήσει σε περικοπές δαπανών ή επιβραδύνσεις έργων. Για παράδειγμα, αν το πετρέλαιο κατέρρεε και παρέμενε σε χαμηλά επίπεδα, το PIF θα μπορούσε να καθυστερήσει ή να μειώσει έργα όπως το Jeddah Central ή να περικόψει επιδοτήσεις σε προγράμματα στέγασης, επηρεάζοντας άμεσα την αγορά. Παρότι η χώρα έχει αποθέματα και διαφοροποιεί την οικονομία της, το πετρέλαιο εξακολουθεί να χρηματοδοτεί μεγάλο μέρος των πρωτοβουλιών Vision 2030. Οι επενδυτές πρέπει να γνωρίζουν ότι η τρέχουσα άνθηση βασίζεται σε επεκτατική δημοσιονομική πολιτική – κάθε αντιστροφή θα επηρεάσει τη ζήτηση (μέσω χαμηλότερης καταναλωτικής εμπιστοσύνης, απώλειας θέσεων εργασίας στην κατασκευή, κλπ.).
- Επιτόκια και Κόστος Χρηματοδότησης: Η παγκόσμια άνοδος των επιτοκίων το 2022–2024 κατέστησε πιο ακριβά τα στεγαστικά δάνεια και τα δάνεια ανάπτυξης. Αν τα υψηλά επιτόκια διατηρηθούν, ο χρηματοοικονομικός κίνδυνος αυξάνεται – η τελική ζήτηση μπορεί να εξασθενήσει αν τα στεγαστικά γίνουν λιγότερο προσιτά πέραν των κρατικών επιδοτήσεων και οι κατασκευαστές αντιμετωπίσουν υψηλότερο κόστος κεφαλαίου. Στις χειρότερες περιπτώσεις, έργα μπορεί να σταματήσουν λόγω κρίσης ρευστότητας. Η κεντρική τράπεζα της Σαουδικής Αραβίας ακολουθεί συνήθως την πολιτική της Fed των ΗΠΑ λόγω της σύνδεσης του νομίσματος, οπότε οι παγκόσμιες τάσεις των επιτοκίων έχουν σημασία. Από την άλλη, αν ο πληθωρισμός και τα επιτόκια αποκλιμακωθούν τα επόμενα χρόνια (όπως κάποιες προβλέψεις δείχνουν να γίνεται μέχρι το 2025-2026), αυτό θα μπορούσε να μετριάσει τον κίνδυνο.
- Κανονιστικοί και Εκτελεστικοί Κίνδυνοι: Παρά τη βελτίωση του κανονιστικού πλαισίου της Σαουδικής Αραβίας, υπάρχουν ακόμη γραφειοκρατικές και ρυθμιστικές προκλήσεις. Αλλαγές στη νομοθεσία (π.χ. νέα φορολογία σε συναλλαγές ακινήτων ή ακίνητα – πέραν του ισοδύναμου ΦΠΑ 5% – θα μπορούσαν να εκπλήξουν την αγορά). Ο εκτελεστικός κίνδυνος είναι ιδιαίτερα σημαντικός στα μεγάλα έργα: καθυστερήσεις ή υπερβάσεις κόστους μπορούν να επηρεάσουν τις συνοδευόμενες επενδύσεις. Ο πύργος Jeddah, για παράδειγμα, φέρει τον κίνδυνο εκτέλεσης – αν αντιμετωπίσει νέα παύση, οι τιμές γης σε εκείνο το έργο μπορεί να επηρεαστούν. Παρομοίως, η έγκαιρη και πιστή παράδοση του Jeddah Central είναι ένα τεράστιο έργο· αν υπολείπεται των προσδοκιών, μπορεί να μετριάσει τον ενθουσιασμό που τροφοδοτεί σήμερα το θετικό συναίσθημα των επενδυτών.
- Γεωπολιτικοί και Κίνδυνοι Αντίληψης Αγοράς: Βρισκόμενη στη Μέση Ανατολή, η Σαουδική Αραβία (και συνεπώς η Τζέντα) μπορεί να επηρεαστεί από περιφερειακές γεωπολιτικές εντάσεις. Οποιαδήποτε αστάθεια ή περιστατικό ασφάλειας θα μπορούσε προσωρινά να μειώσει τον τουρισμό ή την όρεξη ξένων επενδύσεων. Εξάλλου, ως αναδυόμενη αγορά, τα ακίνητα στη Σαουδική Αραβία μπορεί να υπόκεινται σε μεταβολές στη διεθνή επενδυτική διάθεση. Για παράδειγμα, αν άλλες αγορές γίνουν πιο ελκυστικές ή αν υπάρξει παγκόσμια ύφεση στον κλάδο των ακινήτων, το ξένο κεφάλαιο μπορεί να αποσυρθεί. Εγχώρια, το κλίμα της αγοράς μπορεί επίσης να πληγεί αν, για παράδειγμα, αποτύχει κάποιο μεγάλο έργο ή υπάρξει δημόσια αντίδραση στις γρήγορες αλλαγές (αν και αυτό είναι λιγότερο πιθανό στα ακίνητα σε σχέση με άλλους τομείς).
- Κόστη Κατασκευής και Εφοδιαστική Αλυσίδα: Η ταχεία ανάπτυξη έχει οδηγήσει σε αυξανόμενα κόστη κατασκευής (υλικά και εργασία) στη Σαουδική Αραβία – μια πρόκληση που έχει σημειωθεί σε αναφορές του κλάδου argaam.com. Εάν ο πληθωρισμός στις κατασκευές συνεχιστεί, οι κατασκευαστές μπορεί να αντιμετωπίσουν πιεσμένα περιθώρια ή να αναγκαστούν να αυξήσουν τις τιμές πώλησης πέρα από τα όρια των καταναλωτών. Προβλήματα στην εφοδιαστική αλυσίδα (όπως αυτά που συνέβησαν παγκοσμίως κατά τη διάρκεια της πανδημίας) θα μπορούσαν επίσης να καθυστερήσουν τα χρονοδιαγράμματα των έργων. Η αντιμετώπιση αυτού απαιτεί αποδοτική διαχείριση έργων και ίσως τοπική προμήθεια (κάτι που ενθαρρύνει το Vision 2030, αλλά η εγχώρια παραγωγή υλικών θα χρειαστεί χρόνο για να αναπτυχθεί πλήρως).
- Ωριμότητα Αγοράς και Ρευστότητα: Η αγορά ακινήτων της Σαουδικής Αραβίας βρίσκεται ακόμα σε διαδικασία ωρίμανσης. Εκτός από τα REITs, υπάρχει περιορισμένη διαφάνεια και ρευστότητα σε σύγκριση με πιο ανεπτυγμένες αγορές. Οι επενδυτές πρέπει να εξετάσουν τη στρατηγική εξόδου – η αναπώληση ακινήτων στην Τζέντα δεν είναι τόσο γρήγορη όσο σε ιδιαίτερα ρευστές αγορές, εκτός αν η ζήτηση είναι ιδιαίτερα αυξημένη. Σε περίπτωση που μεταβληθούν οι συνθήκες της αγοράς, η πώληση μεγάλων περιουσιακών στοιχείων μπορεί να απαιτήσει χρόνο. Ωστόσο, πρωτοβουλίες όπως τα ηλεκτρονικά συμβόλαια και η καλύτερη συλλογή δεδομένων από τη REGA βελτιώνουν σταδιακά την κατάσταση.
- JLL – Δυναμική της Αγοράς Κατοικίας στη Σαουδική Αραβία, Α’ τρίμηνο 2025 jll-mena.com jll-mena.com
- Deloitte – Προβλέψεις Ακινήτων Μέσης Ανατολής 2024 (Σαουδική Αραβία) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com
- Argaam News – «Η JLL αναμένει 32.000 νέες κατοικίες στο Ριάντ και την Τζέντα το Β’ εξάμηνο του 2024» (Σεπ 2024) argaam.com argaam.com
- Argaam News – Συνέχεια: Σημεία ενδιαφέροντος JLL KSA Αγορά Α’ εξαμήνου 2024 argaam.com argaam.com
- AGBI – «Η Σαουδική Αραβία ανοίγει τις ιερές πόλεις σε ξένους επενδυτές» (Ιαν 2025) agbi.com agbi.com
- Arab News – «Ισχυρή προοπτική για την αγορά λιανικής ακινήτων στη Σαουδική Αραβία λόγω τουρισμού και Vision 2030, λέει η S&P» (Απρ 2025) arabnews.com arabnews.com
- Knight Frank – The Wealth Report 2025 (Απόδοση Αγοράς) mansionglobal.com mansionglobal.com
- Designboom – «Ο ψηλότερος πύργος του κόσμου, ο Jeddah Tower, συνεχίζει την κατασκευή του για ολοκλήρωση το 2028» (Σεπ 2023) designboom.com designboom.com
- Ριάντ: Η πρωτεύουσα είναι η πολιτική και οικονομική δύναμη της χώρας, που αυτή τη στιγμή βιώνει μια άνθιση στην αγορά ακινήτων σχεδόν σε κάθε τομέα. Σύμφωνα με τα σχέδια που προωθεί ο Πρίγκιπας του Στέμματος, το Ριάντ φιλοδοξεί να διπλασιάσει τον πληθυσμό του, φτάνοντας περίπου στα 15 εκατομμύρια μέχρι το 2030, προσελκύοντας περιφερειακές έδρες πολυεθνικών εταιρειών και τεράστιες επενδύσεις του κράτους. Ως αποτέλεσμα, η αγορά ακινήτων του Ριάντ έχει παρουσιάσει ταχύτερη ανάπτυξη από αυτή της Τζέντα. Στον οικιστικό τομέα, το Ριάντ είδε τις τιμές πώλησης να αυξάνονται κατά περίπου 10% σε ετήσια βάση στις αρχές του 2024 (έναντι 5% στην Τζέντα) argaam.com argaam.com, και οι όγκοι και αξίες συναλλαγών κατοικίας είναι υψηλότερα. Η αύξηση των τιμών στην αγορά κατοικίας του Ριάντ ήταν γενικευμένη (τόσο στις βίλες όσο και στα διαμερίσματα) jll-mena.com, ενώ στην Τζέντα ήταν ανάμεικτη. Η διαθεσιμότητα γης γύρω από το Ριάντ ήταν παραδοσιακά άφθονη, αλλά η αύξηση της ζήτησης έχει ως αποτέλεσμα ακόμα και στο Ριάντ να υπάρχουν ελλείψεις κατοικιών σε προνομιακές περιοχές. Παράλληλα, η αγορά γραφείων του Ριάντ είναι ξεχωριστή – με πάνω από 5 εκατομμύρια m² χώρου και δεκάδες νέους πύργους γραφείων να κατασκευάζονται σε έργα όπως η Οικονομική Περιοχή Βασιλιά Αμπντάλα. Τα ενοίκια γραφείων κατηγορίας Α στο Ριάντ είναι κατά μέσο όρο ~2.000 SAR/m², σημαντικά υψηλότερα από τα ~1.300 SAR/m² της Τζέντα argaam.com. Η αγορά λιανικής του Ριάντ ξεπερνά επίσης της Τζέντα (3,5 εκατομμύρια m² έναντι 2,1 εκατομμυρίων m² αποθέματος λιανικής ως το τέλος του 2023) argaamplus.s3.amazonaws.com, και συνεχίζει να προσελκύει τις πρώτες εισόδους πολλών διεθνών brands. Πολιτιστικά, η προσπάθεια του Ριάντ να γίνει μια παγκόσμια πόλη (με εκδηλώσεις, συναυλίες, αθλητικά γεγονότα κ.λπ.) ξεκίνησε μόλις πρόσφατα, αλλά με αστραπιαίο ρυθμό, ενώ η Τζέντα ήταν ανέκαθεν πιο κοσμοπολίτικη και φιλελεύθερη με τα σαουδαραβικά μέτρα. Ουσιαστικά, το Ριάντ ηγείται της ανάπτυξης της αγοράς ακινήτων στη Σαουδική Αραβία – κυριάρχησε στις ανακοινώσεις νέων έργων και κατείχε το μεγαλύτερο μερίδιο των επενδύσεων σε ακίνητα τα τελευταία χρόνια agbi.com. Η Τζέντα, αν και αναπτύσσεται, προσπαθεί να συμβαδίσει με τη δυναμική του Ριάντ. Παρ’ όλα αυτά, η Τζέντα επωφελείται από το γεγονός ότι είναι παραθαλάσσια πόλη με φυσική γοητεία και θα έχει πάντα την κυκλοφορία του Χατζ/Ούμρα. Θα μπορούσε να πει κανείς πως η αγορά του Ριάντ είναι πιο «καυτή», αλλά και πιο ευάλωτη σε διακυμάνσεις (καθώς η ανάπτυξή της οφείλεται εν μέρει σε πολιτικές αποφάσεις και συνδέεται με μετακινήσεις του κράτους), ενώ της Τζέντα είναι πιο σταθερή και βασίζεται στα εμπορικά και τουριστικά θεμελιώδη.
- Νταμάμ/Χομπάρ (Ανατολική Επαρχία): Η Μητροπολιτική Περιοχή Νταμάμ (DMA, που περιλαμβάνει το Χομπάρ και τη Νταχράν) είναι η καρδιά της πετρελαϊκής βιομηχανίας της Σαουδικής Αραβίας και έχει μικρότερο πληθυσμό (~1,5-2 εκατομμύρια) από τη Τζέντα (~4 εκατομμύρια). Η αγορά ακινήτων της είναι σχετικά σταθερή και μετριοπαθής στην ανάπτυξη. Για παράδειγμα, το πρώτο εξάμηνο του 2024, οι τιμές κατοικιών στο Νταμάμ παρέμειναν ουσιαστικά αμετάβλητες και τα ενοίκια αυξήθηκαν μόλις ~4% argaam.com, ακολουθώντας με μικρότερη άνοδο από ό,τι στη Ριάντ και στη Τζέντα. Η προσφορά κατοικιών στη DMA αυξάνεται αλλά επικεντρώνεται κυρίως σε μεσαίας κατηγορίας κατοικίες, ιδιαίτερα στα βόρεια προάστια, στοχεύοντας στην προσιτή στέγαση argaamplus.s3.amazonaws.com. Η Ανατολική Επαρχία διαθέτει θύλακες υψηλής ζήτησης (στελέχη της Saudi Aramco και συναφών βιομηχανιών σε φιλικά προς τους ξένους συγκροτήματα γύρω από το Χομπάρ). Ωστόσο, συνολικά η αγορά κατοικιών είναι λιγότερο δυναμική σε σχέση με της Τζέντα, εν μέρει επειδή η αύξηση του πληθυσμού είναι βραδύτερη. Στον τομέα των γραφείων, τα ενοίκια κατηγορίας Α στο Νταμάμ αυξήθηκαν ~10% ετησίως μέχρι το β’ τρίμηνο του 2024 λόγω ζήτησης από κυβερνητικές υπηρεσίες και εταιρείες υπηρεσιών πετρελαίου argaam.com, αλλά τα απόλυτα ενοίκια (και τα επίπεδα ενοικίων) είναι χαμηλότερα από αυτά της Τζέντα. Το λιανεμπόριο στο Νταμάμ/Χομπάρ ξεχωρίζει για λίγα κυρίαρχα εμπορικά κέντρα· η παραλιακή “Κορνίς” του Χομπάρ έχει δημοφιλείς επιλογές λιανικής/εστίασης αλλά η κλίμακα είναι τέτοια ώστε να εξυπηρετεί κυρίως τον τοπικό πληθυσμό argaam.com. Μια διαφορά είναι ότι οι κάτοικοι της Ανατολικής Επαρχίας πηγαίνουν εύκολα στο Μπαχρέιν τα σαββατοκύριακα, κάτι που μπορεί να απορροφά μέρος της καταναλωτικής και ξενοδοχειακής δαπάνης τους – κάτι με το οποίο η Τζέντα δεν έχει να ανταγωνιστεί. Καθώς το Όραμα 2030 προσπαθεί να διαφοροποιήσει την οικονομία της Ανατολικής Επαρχίας πέρα από το πετρέλαιο, νέες πρωτοβουλίες (όπως οι τεράστιες πετροχημικές επεκτάσεις στη Τζουμπάιλ και τα κέντρα logistics) μπορεί να αυξήσουν την εξειδικευμένη ζήτηση σε ακίνητα (π.χ. στέγαση εργαζομένων, βιομηχανικά ακίνητα). Γενικά όμως, η αγορά του Νταμάμ είναι μικρότερη και σταθερότερη, με μετριοπαθείς προοπτικές ανάπτυξης· σπάνια παρουσιάζει τα απότομα σκαμπανεβάσματα που βλέπουν η Ριάντ ή και η Τζέντα. Επίσης είναι πιο αποκεντρωμένη – το Νταμάμ, το Χομπάρ και η Νταχράν αποτελούν ξεχωριστούς πυρήνες, ενώ η Τζέντα είναι ένα ενιαίο μεγάλο πολεοδομικό συγκρότημα.
- Τζέντα: βρίσκεται ανάμεσα στη Ριάντ και τη Νταμμάμ σε πολλούς τομείς. Διαθέτει μια ποικιλόμορφη οικονομία – λιμενική εφοδιαστική, εμπόριο, τουρισμός/προσκύνημα, κάποια βιομηχανία – και έτσι οι παράγοντες που επηρεάζουν την αγορά ακινήτων της είναι πολύπλευροι. Η αγορά κατοικίας της Τζέντα ήταν ιστορικά λίγο πιο προσιτή από αυτή της Ριάντ (για παράδειγμα, οι τιμές διαμερίσματος ανά τ.μ. είναι ελαφρώς χαμηλότερες), αν και η διαφορά μειώθηκε καθώς η Τζέντα κατέγραψε ισχυρή αύξηση τιμών το 2021–2022. Στο παγκόσμιο δείκτη πολυτελών οικιστικών αγορών της Knight Frank, και η Ριάντ και η Τζέντα κατατάχθηκαν ανάμεσα στις έξι κορυφαίες πόλεις παγκοσμίως για την αύξηση τιμών πολυτελών ακινήτων το 2024, υπογραμμίζοντας το πόσο οι σαουδαραβικές πόλεις αναπτύχθηκαν παρά τις παγκόσμιες αντιξοότητες mansionglobal.com mansionglobal.com. (Και το Ντουμπάι ήταν επίσης σε αυτή την κορυφαία κατηγορία). Η Knight Frank σημείωσε ότι η Μέση Ανατολή ήταν η ισχυρότερη περιοχή παγκοσμίως με ετήσια αύξηση της τιμής πολυτελών ακινήτων κατά 7,2% και προβλέπει μια εκπληκτική σωρευτική αύξηση 64% τα επόμενα πέντε χρόνια για την περιοχή mansionglobal.com mansionglobal.com. Αν και η Ριάντ μπορεί να αποσπάσει μεγάλο ποσοστό από αυτό, ο τομέας πολυτελείας της Τζέντα ανεβαίνει επίσης – οι βίλες στην παραλία, για παράδειγμα, έχουν υψηλές τιμές και περιορισμένη διαθεσιμότητα. Σε σύγκριση με την έντονη ανάπτυξη της Ριάντ, η προσέγγιση της Τζέντα είναι λίγο πιο μετρημένη και οργανική. Τα φιλόδοξα έργα της πόλης (όπως το Jeddah Central, ο Πύργος της Τζέντα) βρίσκονται ελαφρώς πίσω από το χρονοδιάγραμμα της Ριάντ (η Ριάντ έχει ήδη παραδώσει έργα όπως το Diriyah Gate, το Qiddiya σε προχωρημένο στάδιο). Ωστόσο, προς τα τέλη της δεκαετίας του 2020, καθώς αυτά τα έργα στην Τζέντα ολοκληρώνονται, η πόλη θα μπορούσε να δει μια αναπτυξιακή ώθηση. Πολιτισμικά και σε επίπεδο lifestyle, η Τζέντα ήταν πάντα το πιο χαλαρό εμπορικό κέντρο του Βασιλείου – προσελκύει επιχειρηματίες και διαθέτει ακμάζουσα καλλιτεχνική σκηνή, γεγονός που φαίνεται σε εξειδικευμένες αγορές ακινήτων (π.χ. χώροι γκαλερί στο Al-Balad, μοναδικά καφέ κ.ά.). Η Ριάντ, που τώρα ανοίγεται πολιτισμικά, χτίζει τα δικά της από το μηδέν. Για τους επενδυτές, η Τζέντα προσφέρει τη γοητεία μιας παραθαλάσσιας πόλης (κάτι που ούτε η Ριάντ, που δεν έχει θάλασσα, ούτε η Νταμμάμ προσφέρουν) με τεράστιες τουριστικές προοπτικές, ενώ η Ριάντ προσφέρει τη στήριξη των κρατικών δαπανών και της εταιρικής ζήτησης. Συνοψίζοντας, όλες οι μεγάλες σαουδαραβικές πόλεις επωφελούνται από τις επενδύσεις του Vision 2030, αλλά η Ριάντ αποτελεί επί του παρόντος την κύρια μηχανή ανάπτυξης, με τη Τζέντα να παίζει ισχυρό δευτερεύοντα ρόλο και τη Νταμάμ να εμφανίζει μέτρια ανάπτυξη. Ένα ισορροπημένο χαρτοφυλάκιο ακινήτων στη Σαουδική Αραβία θα μπορούσε να περιλαμβάνει έκθεση στους ταχέως αναπτυσσόμενους τομείς γραφείων και κατοικιών της Ριάντ, στα τουριστικά projects και τη συνδεδεμένη με το λιμάνι εφοδιαστική αλυσίδα της Τζέντα, καθώς και στα σταθερά περιουσιακά στοιχεία που αποδίδουν εισόδημα στη Νταμάμ (όπως κατοικίες για εργαζόμενους στη βιομηχανία πετρελαίου ή αποθήκες που εξυπηρετούν βιομηχανικές επιχειρήσεις). Σημαντικό είναι ότι το συγκριτικό πλεονέκτημα της Τζέντα έγκειται στο λιμάνι της και στην εγγύτητα προς τις Ιερές Πόλεις – αυτά εξασφαλίζουν μια βασική ζήτηση που είναι λιγότερο ασταθής. Το πλεονέκτημα της Ριάντ είναι η κυβερνητική προσοχή και η κρίσιμη μάζα. Της Νταμάμ είναι ο πλούτος από το πετρέλαιο που την στηρίζει. Προχωρώντας προς το 2025-2030, η Τζέντα ενδέχεται να μειώσει τη διαφορά με τη Ριάντ καθώς τα μεγάλα της projects αρχίζουν να λειτουργούν, αλλά και η Ριάντ δεν μένει στάσιμη (υπάρχουν σχέδια για τεράστιες επενδύσεις μέσω της «Στρατηγικής Ριάντ»). Έχει ενδιαφέρον να δούμε αν η Τζέντα θα αξιοποιήσει τα φυσικά της πλεονεκτήματα ώστε να διαμορφώσει μια πιο μοναδική ταυτότητα (ίσως ως η διεθνής πύλη και πολιτιστική πρωτεύουσα του Βασιλείου, συμπληρώνοντας τον διοικητικό ρόλο της Ριάντ).
- Κατοικίες: Η ζήτηση για κατοικίες στη Τζέντα αναμένεται να παραμείνει ισχυρή έως το 2030. Ο συνδυασμός της πληθυσμιακής αύξησης (ο πληθυσμός της Σαουδικής Αραβίας είναι νεαρός και αυξάνεται) και της συνεχιζόμενης προσπάθειας για αύξηση της ιδιοκατοίκησης θα διατηρήσει την πίεση στην προσφορά κατοικιών. Αναμένουμε μέτρια ετήσια άνοδο των τιμών κατοικιών στη Τζέντα κατά μέσο όρο – πιθανότατα μεσαίας μονοψήφιας τάξης (ίσως 3–6% ετησίως) για τους περισσότερους τομείς, εκτός αν υπάρξει υπερθέρμανση. Ορισμένες περιοχές με υψηλή ζήτηση (π.χ. πολυτελείς παραθαλάσσιες βίλες ή ακίνητα κοντά σε νέα έργα υποδομής όπως το μετρό, αν κατασκευαστεί) θα μπορούσαν να αυξηθούν πιο γρήγορα. Η έρευνα της Knight Frank, για παράδειγμα, υποδεικνύει ότι οι πόλεις της Μέσης Ανατολής θα μπορούσαν να δουν περίπου 60%+ αύξηση στις βασικές αξίες μέχρι το 2029 mansionglobal.com mansionglobal.com, κάτι που θα περιλάμβανε και τις κορυφαίες περιοχές της Τζέντα. Ωστόσο, τα μεγάλης κλίμακας οικιστικά έργα της κυβέρνησης (όπως οι κοινότητες Roshn, κλπ.) θα προσθέσουν σημαντική προσφορά, λειτουργώντας ως ανάχωμα ενάντια στον ανεξέλεγκτο πληθωρισμό των τιμών και διατηρώντας τις κατοικίες σχετικά προσιτές για τους ντόπιους. Ο δείκτης ιδιοκατοίκησης στη Σαουδική Αραβία βρίσκεται σε τροχιά να φτάσει το 70% έως το 2030 pwc.com pwc.com, και η Τζέντα θα συμβάλει σε αυτό παρέχοντας δεκάδες χιλιάδες νέες μονάδες. Μέχρι το 2030, ο ορίζοντας της Τζέντα θα είναι αξιοσημείωτα διαφορετικός – πολλές από τις 17.000 μονάδες του Jeddah Central θα παραδοθούν, νέοι ουρανοξύστες θα κοσμήσουν την Κορνίς, και τα προγραμματισμένα προάστια στα βόρεια θα έχουν σε μεγάλο βαθμό ολοκληρωθεί. Οι ενοικιάσεις ενδέχεται να γνωρίσουν περιόδους πιο αργής ανάπτυξης καθώς νέα ακίνητα (ειδικά διαμερίσματα) εισέρχονται στην αγορά· είναι πιθανή μια μικρή αύξηση της κενότητας στα μέσα της δεκαετίας, κάτι που ίσως συγκρατήσει τις αυξήσεις των ενοικίων. Παρ’ όλα αυτά, μέχρι το 2030, τα υψηλότερα διαθέσιμα εισοδήματα και μια εισροή αλλοδαπών (από νέες επιχειρήσεις και τουριστικές θέσεις εργασίας) θα μπορούσαν να στηρίξουν μια υγιή αγορά ενοικίων. Αναμένουμε οι αποδόσεις ενοικίων να σταθεροποιηθούν στο εύρος 6-8% για τα οικιστικά ακίνητα, το οποίο είναι ελκυστικό για επενδυτές.
- Γραφεία: Η αγορά γραφείων της Τζέντα αναμένεται να επεκταθεί με μέτριο ρυθμό. Με τη διαφοροποίηση της οικονομίας, νέες ιδιωτικές εταιρείες (π.χ. εφοδιαστική αλυσίδα, τουρισμός, fintech) εγκαθίστανται στην πόλη, ενισχύοντας τη ζήτηση για γραφεία. Ωστόσο, το Ριάντ τοποθετείται επιθετικά ως επιχειρηματικό κέντρο (και απαιτεί από τις εταιρείες να έχουν εκεί την έδρα τους για κυβερνητικά συμβόλαια), γεγονός που μπορεί να περιορίσει την ανάπτυξη των γραφείων στην Τζέντα. Προβλέπουμε ότι η Τζέντα θα προσθέσει μερικές εκατοντάδες χιλιάδες τετραγωνικά μέτρα γραφείων έως το 2030, συμπεριλαμβανομένων μικτών χρήσεων όπως το Jeddah Central και κατά μήκος των βόρειων διαδρόμων. Τα ενοίκια γραφείων Α’ κατηγορίας μπορεί να αυξηθούν σταδιακά (ίσως κατά μέσο όρο 2-5% ετησίως σύμφωνα με τον πληθωρισμό/ζήτηση), αλλά αν υπάρξει σημαντική προσφορά ταυτόχρονα (π.χ. το τμήμα γραφείων του Jeddah Tower ή πολλοί νέοι πύργοι), ενδέχεται να υπάρξει περίοδος σταθερών ή ελαφρώς πτωτικών ενοικίων γύρω στο 2027, όταν παραδοθούν αυτά τα έργα. Συνολικά, η πληρότητα αναμένεται να παραμείνει υγιής δεδομένου του σταθερού επιχειρηματικού περιβάλλοντος της Τζέντα. Μία τάση που θα εξελιχθεί μέχρι το 2030 είναι οι ευέλικτοι χώροι εργασίας και τα υψηλότερα ποιοτικά πρότυπα – τα νέα γραφεία θα προσφέρουν έξυπνη τεχνολογία και βιωσιμότητα (ευθυγραμμισμένη με τους πράσινους στόχους του Vision 2030), χαρακτηριστικά που ενδέχεται να δικαιολογήσουν premium στο ενοίκιο.
- Λιανικό εμπόριο: Ο τομέας του λιανικού real estate στην Τζέντα βρίσκεται σε τροχιά ανάπτυξης, αλλά και μετασχηματισμού. Σύμφωνα με την S&P Global, οι προοπτικές για το 2025-2026 είναι ισχυρές χάρη στον τουρισμό και τις καταναλωτικές δαπάνες arabnews.com arabnews.com. Καθώς πλησιάζουμε το 2030, σημαντικά γεγονότα (Expo, Παγκόσμιο Κύπελλο) και η ωρίμανση των μεγα-έργων (όπως τα θέρετρα της Ερυθράς Θάλασσας) πιθανότατα θα ενισχύσουν τις λιανικές πωλήσεις και την επισκεψιμότητα. Αναμένουμε νέες μορφές λιανικής να ευδοκιμήσουν: περισσότερα ανοιχτού τύπου lifestyle centers, κέντρα εστίασης/ψυχαγωγίας και καταστήματα δρόμου σε μικτές αναπτύξεις, αντί για παραδοσιακά κλειστά malls. Το Jeddah Central θα περιλαμβάνει μοντέρνους πεζόδρομους λιανικής που θα μπορούσαν να γίνουν ο κορυφαίος προορισμός αγορών της πόλης μέχρι το τέλος της δεκαετίας. Τα ενοίκια καταστημάτων σε βασικές τοποθεσίες προβλέπεται να αυξηθούν μετρίως (περίπου 3% ετησίως κατά μέσο όρο), αλλά η δευτερεύουσα αγορά λιανικής ίσως δυσκολευτεί αν το ηλεκτρονικό εμπόριο αυξηθεί γρηγορότερα ή αν υπάρξει υπερ-ανταγωνισμός ανάμεσα στα malls. Μέχρι το 2030, η διείσδυση του ηλεκτρονικού εμπορίου θα είναι σίγουρα μεγαλύτερη, ωστόσο η σαουδαραβική κουλτούρα αναμένεται να εξακολουθεί να εκτιμά την εμπειρία του mall, οπότε δεν προβλέπουμε το «τέλος του mall» – αλλά μάλλον έναν επαναπροσδιορισμό των προβληματικών εμπορικών κέντρων. Συνολικός λιανικός χώρος ανά κάτοικο στην Τζέντα θα αυξηθεί, αλλά ελπίζουμε με βάση τη ζήτηση. Η ισορροπία προσφοράς-ζήτησης είναι το κλειδί· η S&P έχει προειδοποιήσει για κίνδυνο υπερπροσφοράς αν οι developers υπερκατασκευάσουν λιανικά arabnews.com. Όμως, δεδομένης της φειδωλής προσέγγισης το τελευταίο διάστημα (το Ριάντ δεν πρόσθεσε μεγάλο mall στις αρχές του 2024, δίνοντας έμφαση στην ποιότητα του υπάρχοντος χώρου argaam.com), αναμένουμε μια βιώσιμη πορεία ανάπτυξης.
- Βιομηχανικά/Λογιστικά: Αναμένεται σημαντική επέκταση σε αυτόν τον τομέα. Καθώς τα έργα του Vision 2030 (όπως οι νέες Ειδικές Οικονομικές Ζώνες και τα κέντρα logistics) υλοποιούνται, η Τζέντα θα μπορούσε να γνωρίσει έκρηξη στην κατασκευή αποθηκών γύρω από το λιμάνι, το KAEC και τις προγραμματισμένες λογιστικές ζώνες. Η ολοκλήρωση του σιδηροδρόμου Landbridge (ίσως έως το 2030) θα καταστήσει την Τζέντα κύρια πύλη εισαγωγών-εξαγωγών για τη χώρα, πράγμα που σημαίνει ότι η ζήτηση για αποθήκευση θα εκτοξευτεί. Προβλέπουμε διψήφια ετήσια ανάπτυξη στην ανάπτυξη ακινήτων logistics για αρκετά χρόνια, ενώ τα ενοίκια ενδέχεται να συνεχίσουν να αυξάνονται μέχρι να εξισορροπηθεί η προσφορά. Τα κορυφαία ενοίκια αποθηκών ενδέχεται να πλησιάσουν τα επίπεδα του Ριάντ έως το 2030 (φτάνοντας τα 300-400 SAR/m²/χρόνο για τις καλύτερες αποθήκες), δεδομένης της ισχυρής ζήτησης argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Οι επενδυτές βρίσκουν αυτό το τμήμα ελκυστικό λόγω των σχετικά υψηλότερων αποδόσεων και των μακροχρόνιων μισθώσεων με αξιόπιστους ενοικιαστές. Έως το 2030, η Τζέντα μπορεί να εδραιώσει τη θέση της ως κύριος logistics κόμβος στην Ερυθρά Θάλασσα, με σύγχρονα κέντρα διανομής που θα εξυπηρετούν όχι μόνο τη Σαουδική Αραβία αλλά και αγορές της Αφρικής και της περιοχής, χάρη στο λιμάνι και το αεροδρόμιό της.
- Φιλοξενία: Αν και δεν ζητήθηκε ρητά, αξίζει να αναφερθεί ο ξενοδοχειακός τομέας της Τζέντας στην πρόβλεψη αφού οι τουριστικοί στόχοι του Vision 2030 τον επηρεάζουν άμεσα. Η Τζέντα πιθανότατα θα δει σημαντική αύξηση στην προσφορά ξενοδοχειακών δωματίων (συμπεριλαμβανομένων των 2.700 δωματίων στην Jeddah Central jeddahcentral.com, καθώς και άλλων έργων). Τα ποσοστά πληρότητας μπορεί να κυμαίνονται ανάλογα με τις παγκόσμιες ταξιδιωτικές τάσεις, αλλά η γενική τάση είναι περισσότεροι τουρίστες – τόσο θρησκευτικοί (καθώς οι βίζες Umrah γίνονται ευκολότερες και διαθέσιμες όλο το χρόνο) όσο και αναψυχής (με την αύξηση του τουρισμού Ερυθράς Θάλασσας, πολλοί θα περνούν από την Τζέντα). Έως το 2030, η Τζέντα θα μπορούσε να φιλοξενεί νέα θεματικά πάρκα, τερματικούς σταθμούς κρουαζιερόπλοιων και ίσως επεκταμένες συνεδριακές εγκαταστάσεις, όλα τα οποία θα τροφοδοτήσουν την αγορά ακινήτων (νέες αναπτυξιακές επενδύσεις αναψυχής, κ.λπ.).
- Projects Mega Vision 2030: Οι επενδυτές και αναπτύκτες μπορούν να συμμετέχουν ή να επωφεληθούν από τα πολυάριθμα mega-projects στην Τζέντα. Έργα όπως το Jeddah Central, Jeddah Tower/JEC και οι επεκτάσεις των υποδομών δημιουργούν νέες επενδυτικές ζώνες – από πολυτελείς κατοικίες, εμπορικές περιοχές, έως επιχειρηματικά πάρκα. Όσοι μπουν νωρίς μπορούν να εξασφαλίσουν προνομιακά οικόπεδα ή ρόλους σε συνεργασίες σε αυτές τις αναπτύξεις. Για παράδειγμα, η συνεργασία με το PIF σε επιμέρους ανάπτυξη γύρω από το Jeddah Central ή η παροχή υπηρεσιών σε αυτά τα έργα μπορεί να είναι ιδιαίτερα επικερδής όσο η περιοχή εξελίσσεται σε ένα premium κέντρο της πόλης.
- Αυξανόμενη Ζήτηση και Ευνοϊκά Δημογραφικά: Ο νέος και αυξανόμενος πληθυσμός της Τζέντα εξασφαλίζει σταθερή ζήτηση για κατοικίες, ιδίως προσιτές και μεσαίας κατηγορίας μονάδες. Οι αναπτύκτες που μπορούν να κατασκευάσουν ποιοτικές κατοικίες σε ανταγωνιστικές τιμές (αξιοποιώντας κυβερνητικά κίνητρα για προσιτή κατοικία) έχουν άμεση αγορά μελλοντικών αγοραστών. Επιπλέον, η πολιτισμική στροφή προς τις πυρηνικές οικογένειες και την κοινοτική διαβίωση δημιουργεί ευκαιρίες για ολοκληρωμένες κοινότητες, περιφραγμένα συγκροτήματα και μεικτής χρήσης «mini cities» εντός της Τζέντα. Το γεγονός ότι οι συναλλαγές στην αγορά κατοικίας της Τζέντα αυξήθηκαν κατά 43% ετησίως δείχνει πόση συσσωρευμένη ζήτηση απελευθερώθηκε jll-mena.com – μια τάση που πιθανότατα θα συνεχιστεί καθώς περισσότεροι γίνονται επιλέξιμοι για στεγαστικά δάνεια.
- Ανάπτυξη του Τουρισμού και της Φιλοξενίας: Ως η “Πύλη προς τα Δύο Ιερά Τεμένη” και παραθαλάσσια πόλη στην Ερυθρά Θάλασσα, η Τζέντα αναμένεται να ωφεληθεί σημαντικά από την ώθηση της Σαουδικής Αραβίας στον τουρισμό. Υπάρχει ευκαιρία για ανάπτυξη ξενοδοχείων, θέρετρων, επιπλωμένων διαμερισμάτων και χώρων ψυχαγωγίας. Ακίνητα που σχετίζονται με το προσκύνημα (όπως αναβαθμισμένα καταλύματα προσκυνητών, συγκοινωνιακοί κόμβοι κλπ) αποτελούν άλλη μία εξειδικευμένη αγορά – σκεφτείτε πολυχρηστικά κέντρα που εξυπηρετούν τις ανάγκες των προσκυνητών του Χατζ πριν/μετά τη Μέκκα, μια δυνητικά ανεκμετάλλευτη αγορά. Ο στόχος της κυβέρνησης για 150 εκατομμύρια επισκέπτες έως το 2030 περιλαμβάνει εκατομμύρια που θα περνούν από την Τζέντα argaam.com argaam.com. Οι επενδυτές ίσως σκεφτούν να δημιουργήσουν θεματικά αξιοθέατα ή παράκτια έργα αναψυχής στην Τζέντα για να απορροφήσουν μέρος της τουριστικής ζήτησης που προκύπτει από τα μεγάλα έργα (π.χ. ένα οικογενειακό λούνα παρκ ή υδάτινο πάρκο στην Τζέντα θα μπορούσε να αποδώσει καλά καθώς ο τουρισμός αναπτύσσεται). Η επερχόμενη Expo 2030 στο Ριάντ και άλλα γεγονότα θα ωφελήσουν έμμεσα την Τζέντα ενισχύοντας το προφίλ της Σαουδικής Αραβίας – οι διεθνείς επισκέπτες συχνά επισκέπτονται πολλές πόλεις, επομένως η ιστορική συνοικία της Τζέντας (Al-Balad) και η Κορνίς θα μπορούσαν να γνωρίσουν τουριστική αναγέννηση, αυξάνοντας τη ζήτηση για λιανικό εμπόριο και boutique ξενοδοχεία εκεί.
- Κόμβος Logistics και Βιομηχανίας: Ο τομέας των logistics γνωρίζει άνθιση – το λιμάνι της Τζέντας είναι από τα πιο πολυσύχναστα στη Μέση Ανατολή και με τις νέες εμπορικές συμφωνίες και τις Ειδικές Οικονομικές Ζώνες, περισσότερες εταιρείες θα χρειάζονται κέντρα διανομής. Οι επενδυτές μπορούν να αναπτύξουν ή να αποκτήσουν αποθήκες, ψυκτικούς χώρους και βιομηχανικές εγκαταστάσεις για σταθερό μακροπρόθεσμο εισόδημα. Με δεδομένη την κυβερνητική πίεση για τοπική παραγωγή (από αυτοκίνητα μέχρι τρόφιμα), τα βιομηχανικά πάρκα στην Τζέντα (ιδίως κοντά στο λιμάνι ή στο KAEC) είναι ώριμα για ανάπτυξη. Συχνά συνοδεύονται από κυβερνητική υποστήριξη όπως επιδοτούμενες υπηρεσίες κοινής ωφέλειας ή γη, ενισχύοντας τη συμφωνία. Με την ανάπτυξη του ηλεκτρονικού εμπορίου, τα κέντρα τελικής διανομής στην πόλη αποτελούν άλλη μια ευκαιρία.
- Δυναμική Ξένων Επενδύσεων & Συνεργασιών: Η απελευθέρωση των κανονισμών επιτρέπει στους ξένους επενδυτές να εισέρχονται ευκολότερα – αυτό σημαίνει ότι οι τοπικοί developers μπορούν να αναζητήσουν διεθνείς συνεργάτες που φέρνουν κεφάλαια και τεχνογνωσία. Οι κοινοπραξίες μπορούν να ανθίσουν, για παράδειγμα, μια τοπική εταιρεία να συνεργαστεί με ξένο ξενοδοχειακό όμιλο για την ανάπτυξη νέου θερέτρου ή ένα διεθνές αρχιτεκτονικό γραφείο να συνεργαστεί για εμβληματικά κτίρια (κάτι που ήδη συμβαίνει με διεθνείς αρχιτέκτονες στον Πύργο της Τζέντας, την Jeddah Central κ.λπ.). Επίσης, περισσότεροι ξένοι αγοραστές ίσως εισέλθουν στην αγορά πολυτελών κατοικιών (ειδικά αν γίνουν συχνότερες οι premium άδειες παραμονής), δημιουργώντας νέα πελατειακή βάση για πολυτελείς κατασκευαστές στην Τζέντα.
- Υποτιμημένα Τμήματα: Παρά την πρόσφατη ανάπτυξη, ορισμένα τμήματα της αγοράς της Τζέντας μπορεί να παραμένουν υποτιμημένα σε σχέση με τις γειτονικές αγορές. Για παράδειγμα, τα πρωτοκλασάτα παραθαλάσσια ακίνητα στην Τζέντα εξακολουθούν να είναι φθηνότερα από εκείνα στο Ντουμπάι ή ακόμη και στο Ριάντ. Υπάρχει πιθανότητα για αρμπιτράζ – η επένδυση σήμερα σε πρωτοκλασάτα ακίνητα της Τζέντας μπορεί να αποφέρει μεγάλη άνοδο αξίας καθώς αυξάνεται το παγκόσμιο κύρος της πόλης. Επίσης, ο τουρισμός πολιτιστικής κληρονομιάς παραμένει αναξιοποίητος – η ανακαίνιση ιστορικών κτιρίων στο Al-Balad σε boutique ξενοδοχεία ή πολιτιστικά κέντρα μπορεί να διατηρήσει την κληρονομιά και να αποφέρει κέρδος, ευθυγραμμιζόμενη με τους στόχους ποιότητας ζωής του Vision 2030.
- Υπερπροσφορά σε Ορισμένους Τομείς: Με την κλίμακα των έργων που βρίσκονται σε εξέλιξη, υπάρχει κίνδυνος κάποιοι τομείς να παρουσιάσουν υπερπροσφορά. Εάν, για παράδειγμα, δεκάδες χιλιάδες νέα διαμερίσματα εισρεύσουν στην αγορά σε σύντομο χρονικό διάστημα (από κοινότητες Roshn, κατοικίες Jeddah Central κ.α.), τα ενοίκια και οι τιμές πώλησης για διαμερίσματα μεσαίας κατηγορίας θα μπορούσαν να σταθεροποιηθούν ή να μειωθούν. Η S&P Global έχει επισημάνει την υπερπροσφορά ως ανησυχία, ειδικά στο λιανικό εμπόριο όπου υπερβολικά πολλά εμπορικά κέντρα θα μπορούσαν να μειώσουν τις πωλήσεις των λιανοπωλητών arabnews.com. Παρομοίως, η αγορά γραφείων θα μπορούσε να στραφεί σε υπερπροσφορά εάν πολλοί νέοι πύργοι ανοίξουν ταυτόχρονα χωρίς μια ανάλογη αύξηση των ενοικιαστών. Οι αναπτυξιακές εταιρείες πρέπει να προγραμματίζουν και να φάσεων τα έργα τους προσεκτικά και να διαφοροποιούν το προϊόν τους ώστε να μην παγιδευτούν σε κορεσμό.
- Οικονομική Εξάρτηση από Κυβερνητικές Δαπάνες και Πετρέλαιο: Η τύχη της αγοράς ακινήτων της Σαουδικής Αραβίας συνδέεται στενά με τις κρατικές δαπάνες (πολλά έργα ξεκινούν από την κυβέρνηση ή βασίζονται σε κρατικές υποδομές). Μια σημαντική πτώση των τιμών του πετρελαίου ή των εσόδων του προϋπολογισμού θα μπορούσε να οδηγήσει σε περικοπές δαπανών ή επιβραδύνσεις έργων. Για παράδειγμα, αν το πετρέλαιο κατέρρεε και παρέμενε σε χαμηλά επίπεδα, το PIF θα μπορούσε να καθυστερήσει ή να μειώσει έργα όπως το Jeddah Central ή να περικόψει επιδοτήσεις σε προγράμματα στέγασης, επηρεάζοντας άμεσα την αγορά. Παρότι η χώρα έχει αποθέματα και διαφοροποιεί την οικονομία της, το πετρέλαιο εξακολουθεί να χρηματοδοτεί μεγάλο μέρος των πρωτοβουλιών Vision 2030. Οι επενδυτές πρέπει να γνωρίζουν ότι η τρέχουσα άνθηση βασίζεται σε επεκτατική δημοσιονομική πολιτική – κάθε αντιστροφή θα επηρεάσει τη ζήτηση (μέσω χαμηλότερης καταναλωτικής εμπιστοσύνης, απώλειας θέσεων εργασίας στην κατασκευή, κλπ.).
- Επιτόκια και Κόστος Χρηματοδότησης: Η παγκόσμια άνοδος των επιτοκίων το 2022–2024 κατέστησε πιο ακριβά τα στεγαστικά δάνεια και τα δάνεια ανάπτυξης. Αν τα υψηλά επιτόκια διατηρηθούν, ο χρηματοοικονομικός κίνδυνος αυξάνεται – η τελική ζήτηση μπορεί να εξασθενήσει αν τα στεγαστικά γίνουν λιγότερο προσιτά πέραν των κρατικών επιδοτήσεων και οι κατασκευαστές αντιμετωπίσουν υψηλότερο κόστος κεφαλαίου. Στις χειρότερες περιπτώσεις, έργα μπορεί να σταματήσουν λόγω κρίσης ρευστότητας. Η κεντρική τράπεζα της Σαουδικής Αραβίας ακολουθεί συνήθως την πολιτική της Fed των ΗΠΑ λόγω της σύνδεσης του νομίσματος, οπότε οι παγκόσμιες τάσεις των επιτοκίων έχουν σημασία. Από την άλλη, αν ο πληθωρισμός και τα επιτόκια αποκλιμακωθούν τα επόμενα χρόνια (όπως κάποιες προβλέψεις δείχνουν να γίνεται μέχρι το 2025-2026), αυτό θα μπορούσε να μετριάσει τον κίνδυνο.
- Κανονιστικοί και Εκτελεστικοί Κίνδυνοι: Παρά τη βελτίωση του κανονιστικού πλαισίου της Σαουδικής Αραβίας, υπάρχουν ακόμη γραφειοκρατικές και ρυθμιστικές προκλήσεις. Αλλαγές στη νομοθεσία (π.χ. νέα φορολογία σε συναλλαγές ακινήτων ή ακίνητα – πέραν του ισοδύναμου ΦΠΑ 5% – θα μπορούσαν να εκπλήξουν την αγορά). Ο εκτελεστικός κίνδυνος είναι ιδιαίτερα σημαντικός στα μεγάλα έργα: καθυστερήσεις ή υπερβάσεις κόστους μπορούν να επηρεάσουν τις συνοδευόμενες επενδύσεις. Ο πύργος Jeddah, για παράδειγμα, φέρει τον κίνδυνο εκτέλεσης – αν αντιμετωπίσει νέα παύση, οι τιμές γης σε εκείνο το έργο μπορεί να επηρεαστούν. Παρομοίως, η έγκαιρη και πιστή παράδοση του Jeddah Central είναι ένα τεράστιο έργο· αν υπολείπεται των προσδοκιών, μπορεί να μετριάσει τον ενθουσιασμό που τροφοδοτεί σήμερα το θετικό συναίσθημα των επενδυτών.
- Γεωπολιτικοί και Κίνδυνοι Αντίληψης Αγοράς: Βρισκόμενη στη Μέση Ανατολή, η Σαουδική Αραβία (και συνεπώς η Τζέντα) μπορεί να επηρεαστεί από περιφερειακές γεωπολιτικές εντάσεις. Οποιαδήποτε αστάθεια ή περιστατικό ασφάλειας θα μπορούσε προσωρινά να μειώσει τον τουρισμό ή την όρεξη ξένων επενδύσεων. Εξάλλου, ως αναδυόμενη αγορά, τα ακίνητα στη Σαουδική Αραβία μπορεί να υπόκεινται σε μεταβολές στη διεθνή επενδυτική διάθεση. Για παράδειγμα, αν άλλες αγορές γίνουν πιο ελκυστικές ή αν υπάρξει παγκόσμια ύφεση στον κλάδο των ακινήτων, το ξένο κεφάλαιο μπορεί να αποσυρθεί. Εγχώρια, το κλίμα της αγοράς μπορεί επίσης να πληγεί αν, για παράδειγμα, αποτύχει κάποιο μεγάλο έργο ή υπάρξει δημόσια αντίδραση στις γρήγορες αλλαγές (αν και αυτό είναι λιγότερο πιθανό στα ακίνητα σε σχέση με άλλους τομείς).
- Κόστη Κατασκευής και Εφοδιαστική Αλυσίδα: Η ταχεία ανάπτυξη έχει οδηγήσει σε αυξανόμενα κόστη κατασκευής (υλικά και εργασία) στη Σαουδική Αραβία – μια πρόκληση που έχει σημειωθεί σε αναφορές του κλάδου argaam.com. Εάν ο πληθωρισμός στις κατασκευές συνεχιστεί, οι κατασκευαστές μπορεί να αντιμετωπίσουν πιεσμένα περιθώρια ή να αναγκαστούν να αυξήσουν τις τιμές πώλησης πέρα από τα όρια των καταναλωτών. Προβλήματα στην εφοδιαστική αλυσίδα (όπως αυτά που συνέβησαν παγκοσμίως κατά τη διάρκεια της πανδημίας) θα μπορούσαν επίσης να καθυστερήσουν τα χρονοδιαγράμματα των έργων. Η αντιμετώπιση αυτού απαιτεί αποδοτική διαχείριση έργων και ίσως τοπική προμήθεια (κάτι που ενθαρρύνει το Vision 2030, αλλά η εγχώρια παραγωγή υλικών θα χρειαστεί χρόνο για να αναπτυχθεί πλήρως).
- Ωριμότητα Αγοράς και Ρευστότητα: Η αγορά ακινήτων της Σαουδικής Αραβίας βρίσκεται ακόμα σε διαδικασία ωρίμανσης. Εκτός από τα REITs, υπάρχει περιορισμένη διαφάνεια και ρευστότητα σε σύγκριση με πιο ανεπτυγμένες αγορές. Οι επενδυτές πρέπει να εξετάσουν τη στρατηγική εξόδου – η αναπώληση ακινήτων στην Τζέντα δεν είναι τόσο γρήγορη όσο σε ιδιαίτερα ρευστές αγορές, εκτός αν η ζήτηση είναι ιδιαίτερα αυξημένη. Σε περίπτωση που μεταβληθούν οι συνθήκες της αγοράς, η πώληση μεγάλων περιουσιακών στοιχείων μπορεί να απαιτήσει χρόνο. Ωστόσο, πρωτοβουλίες όπως τα ηλεκτρονικά συμβόλαια και η καλύτερη συλλογή δεδομένων από τη REGA βελτιώνουν σταδιακά την κατάσταση.
- JLL – Δυναμική της Αγοράς Κατοικίας στη Σαουδική Αραβία, Α’ τρίμηνο 2025 jll-mena.com jll-mena.com
- Deloitte – Προβλέψεις Ακινήτων Μέσης Ανατολής 2024 (Σαουδική Αραβία) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com
- Argaam News – «Η JLL αναμένει 32.000 νέες κατοικίες στο Ριάντ και την Τζέντα το Β’ εξάμηνο του 2024» (Σεπ 2024) argaam.com argaam.com
- Argaam News – Συνέχεια: Σημεία ενδιαφέροντος JLL KSA Αγορά Α’ εξαμήνου 2024 argaam.com argaam.com
- AGBI – «Η Σαουδική Αραβία ανοίγει τις ιερές πόλεις σε ξένους επενδυτές» (Ιαν 2025) agbi.com agbi.com
- Arab News – «Ισχυρή προοπτική για την αγορά λιανικής ακινήτων στη Σαουδική Αραβία λόγω τουρισμού και Vision 2030, λέει η S&P» (Απρ 2025) arabnews.com arabnews.com
- Knight Frank – The Wealth Report 2025 (Απόδοση Αγοράς) mansionglobal.com mansionglobal.com
- Designboom – «Ο ψηλότερος πύργος του κόσμου, ο Jeddah Tower, συνεχίζει την κατασκευή του για ολοκλήρωση το 2028» (Σεπ 2023) designboom.com designboom.com
- Ριάντ: Η πρωτεύουσα είναι η πολιτική και οικονομική δύναμη της χώρας, που αυτή τη στιγμή βιώνει μια άνθιση στην αγορά ακινήτων σχεδόν σε κάθε τομέα. Σύμφωνα με τα σχέδια που προωθεί ο Πρίγκιπας του Στέμματος, το Ριάντ φιλοδοξεί να διπλασιάσει τον πληθυσμό του, φτάνοντας περίπου στα 15 εκατομμύρια μέχρι το 2030, προσελκύοντας περιφερειακές έδρες πολυεθνικών εταιρειών και τεράστιες επενδύσεις του κράτους. Ως αποτέλεσμα, η αγορά ακινήτων του Ριάντ έχει παρουσιάσει ταχύτερη ανάπτυξη από αυτή της Τζέντα. Στον οικιστικό τομέα, το Ριάντ είδε τις τιμές πώλησης να αυξάνονται κατά περίπου 10% σε ετήσια βάση στις αρχές του 2024 (έναντι 5% στην Τζέντα) argaam.com argaam.com, και οι όγκοι και αξίες συναλλαγών κατοικίας είναι υψηλότερα. Η αύξηση των τιμών στην αγορά κατοικίας του Ριάντ ήταν γενικευμένη (τόσο στις βίλες όσο και στα διαμερίσματα) jll-mena.com, ενώ στην Τζέντα ήταν ανάμεικτη. Η διαθεσιμότητα γης γύρω από το Ριάντ ήταν παραδοσιακά άφθονη, αλλά η αύξηση της ζήτησης έχει ως αποτέλεσμα ακόμα και στο Ριάντ να υπάρχουν ελλείψεις κατοικιών σε προνομιακές περιοχές. Παράλληλα, η αγορά γραφείων του Ριάντ είναι ξεχωριστή – με πάνω από 5 εκατομμύρια m² χώρου και δεκάδες νέους πύργους γραφείων να κατασκευάζονται σε έργα όπως η Οικονομική Περιοχή Βασιλιά Αμπντάλα. Τα ενοίκια γραφείων κατηγορίας Α στο Ριάντ είναι κατά μέσο όρο ~2.000 SAR/m², σημαντικά υψηλότερα από τα ~1.300 SAR/m² της Τζέντα argaam.com. Η αγορά λιανικής του Ριάντ ξεπερνά επίσης της Τζέντα (3,5 εκατομμύρια m² έναντι 2,1 εκατομμυρίων m² αποθέματος λιανικής ως το τέλος του 2023) argaamplus.s3.amazonaws.com, και συνεχίζει να προσελκύει τις πρώτες εισόδους πολλών διεθνών brands. Πολιτιστικά, η προσπάθεια του Ριάντ να γίνει μια παγκόσμια πόλη (με εκδηλώσεις, συναυλίες, αθλητικά γεγονότα κ.λπ.) ξεκίνησε μόλις πρόσφατα, αλλά με αστραπιαίο ρυθμό, ενώ η Τζέντα ήταν ανέκαθεν πιο κοσμοπολίτικη και φιλελεύθερη με τα σαουδαραβικά μέτρα. Ουσιαστικά, το Ριάντ ηγείται της ανάπτυξης της αγοράς ακινήτων στη Σαουδική Αραβία – κυριάρχησε στις ανακοινώσεις νέων έργων και κατείχε το μεγαλύτερο μερίδιο των επενδύσεων σε ακίνητα τα τελευταία χρόνια agbi.com. Η Τζέντα, αν και αναπτύσσεται, προσπαθεί να συμβαδίσει με τη δυναμική του Ριάντ. Παρ’ όλα αυτά, η Τζέντα επωφελείται από το γεγονός ότι είναι παραθαλάσσια πόλη με φυσική γοητεία και θα έχει πάντα την κυκλοφορία του Χατζ/Ούμρα. Θα μπορούσε να πει κανείς πως η αγορά του Ριάντ είναι πιο «καυτή», αλλά και πιο ευάλωτη σε διακυμάνσεις (καθώς η ανάπτυξή της οφείλεται εν μέρει σε πολιτικές αποφάσεις και συνδέεται με μετακινήσεις του κράτους), ενώ της Τζέντα είναι πιο σταθερή και βασίζεται στα εμπορικά και τουριστικά θεμελιώδη.
- Νταμάμ/Χομπάρ (Ανατολική Επαρχία): Η Μητροπολιτική Περιοχή Νταμάμ (DMA, που περιλαμβάνει το Χομπάρ και τη Νταχράν) είναι η καρδιά της πετρελαϊκής βιομηχανίας της Σαουδικής Αραβίας και έχει μικρότερο πληθυσμό (~1,5-2 εκατομμύρια) από τη Τζέντα (~4 εκατομμύρια). Η αγορά ακινήτων της είναι σχετικά σταθερή και μετριοπαθής στην ανάπτυξη. Για παράδειγμα, το πρώτο εξάμηνο του 2024, οι τιμές κατοικιών στο Νταμάμ παρέμειναν ουσιαστικά αμετάβλητες και τα ενοίκια αυξήθηκαν μόλις ~4% argaam.com, ακολουθώντας με μικρότερη άνοδο από ό,τι στη Ριάντ και στη Τζέντα. Η προσφορά κατοικιών στη DMA αυξάνεται αλλά επικεντρώνεται κυρίως σε μεσαίας κατηγορίας κατοικίες, ιδιαίτερα στα βόρεια προάστια, στοχεύοντας στην προσιτή στέγαση argaamplus.s3.amazonaws.com. Η Ανατολική Επαρχία διαθέτει θύλακες υψηλής ζήτησης (στελέχη της Saudi Aramco και συναφών βιομηχανιών σε φιλικά προς τους ξένους συγκροτήματα γύρω από το Χομπάρ). Ωστόσο, συνολικά η αγορά κατοικιών είναι λιγότερο δυναμική σε σχέση με της Τζέντα, εν μέρει επειδή η αύξηση του πληθυσμού είναι βραδύτερη. Στον τομέα των γραφείων, τα ενοίκια κατηγορίας Α στο Νταμάμ αυξήθηκαν ~10% ετησίως μέχρι το β’ τρίμηνο του 2024 λόγω ζήτησης από κυβερνητικές υπηρεσίες και εταιρείες υπηρεσιών πετρελαίου argaam.com, αλλά τα απόλυτα ενοίκια (και τα επίπεδα ενοικίων) είναι χαμηλότερα από αυτά της Τζέντα. Το λιανεμπόριο στο Νταμάμ/Χομπάρ ξεχωρίζει για λίγα κυρίαρχα εμπορικά κέντρα· η παραλιακή “Κορνίς” του Χομπάρ έχει δημοφιλείς επιλογές λιανικής/εστίασης αλλά η κλίμακα είναι τέτοια ώστε να εξυπηρετεί κυρίως τον τοπικό πληθυσμό argaam.com. Μια διαφορά είναι ότι οι κάτοικοι της Ανατολικής Επαρχίας πηγαίνουν εύκολα στο Μπαχρέιν τα σαββατοκύριακα, κάτι που μπορεί να απορροφά μέρος της καταναλωτικής και ξενοδοχειακής δαπάνης τους – κάτι με το οποίο η Τζέντα δεν έχει να ανταγωνιστεί. Καθώς το Όραμα 2030 προσπαθεί να διαφοροποιήσει την οικονομία της Ανατολικής Επαρχίας πέρα από το πετρέλαιο, νέες πρωτοβουλίες (όπως οι τεράστιες πετροχημικές επεκτάσεις στη Τζουμπάιλ και τα κέντρα logistics) μπορεί να αυξήσουν την εξειδικευμένη ζήτηση σε ακίνητα (π.χ. στέγαση εργαζομένων, βιομηχανικά ακίνητα). Γενικά όμως, η αγορά του Νταμάμ είναι μικρότερη και σταθερότερη, με μετριοπαθείς προοπτικές ανάπτυξης· σπάνια παρουσιάζει τα απότομα σκαμπανεβάσματα που βλέπουν η Ριάντ ή και η Τζέντα. Επίσης είναι πιο αποκεντρωμένη – το Νταμάμ, το Χομπάρ και η Νταχράν αποτελούν ξεχωριστούς πυρήνες, ενώ η Τζέντα είναι ένα ενιαίο μεγάλο πολεοδομικό συγκρότημα.
- Τζέντα: βρίσκεται ανάμεσα στη Ριάντ και τη Νταμμάμ σε πολλούς τομείς. Διαθέτει μια ποικιλόμορφη οικονομία – λιμενική εφοδιαστική, εμπόριο, τουρισμός/προσκύνημα, κάποια βιομηχανία – και έτσι οι παράγοντες που επηρεάζουν την αγορά ακινήτων της είναι πολύπλευροι. Η αγορά κατοικίας της Τζέντα ήταν ιστορικά λίγο πιο προσιτή από αυτή της Ριάντ (για παράδειγμα, οι τιμές διαμερίσματος ανά τ.μ. είναι ελαφρώς χαμηλότερες), αν και η διαφορά μειώθηκε καθώς η Τζέντα κατέγραψε ισχυρή αύξηση τιμών το 2021–2022. Στο παγκόσμιο δείκτη πολυτελών οικιστικών αγορών της Knight Frank, και η Ριάντ και η Τζέντα κατατάχθηκαν ανάμεσα στις έξι κορυφαίες πόλεις παγκοσμίως για την αύξηση τιμών πολυτελών ακινήτων το 2024, υπογραμμίζοντας το πόσο οι σαουδαραβικές πόλεις αναπτύχθηκαν παρά τις παγκόσμιες αντιξοότητες mansionglobal.com mansionglobal.com. (Και το Ντουμπάι ήταν επίσης σε αυτή την κορυφαία κατηγορία). Η Knight Frank σημείωσε ότι η Μέση Ανατολή ήταν η ισχυρότερη περιοχή παγκοσμίως με ετήσια αύξηση της τιμής πολυτελών ακινήτων κατά 7,2% και προβλέπει μια εκπληκτική σωρευτική αύξηση 64% τα επόμενα πέντε χρόνια για την περιοχή mansionglobal.com mansionglobal.com. Αν και η Ριάντ μπορεί να αποσπάσει μεγάλο ποσοστό από αυτό, ο τομέας πολυτελείας της Τζέντα ανεβαίνει επίσης – οι βίλες στην παραλία, για παράδειγμα, έχουν υψηλές τιμές και περιορισμένη διαθεσιμότητα. Σε σύγκριση με την έντονη ανάπτυξη της Ριάντ, η προσέγγιση της Τζέντα είναι λίγο πιο μετρημένη και οργανική. Τα φιλόδοξα έργα της πόλης (όπως το Jeddah Central, ο Πύργος της Τζέντα) βρίσκονται ελαφρώς πίσω από το χρονοδιάγραμμα της Ριάντ (η Ριάντ έχει ήδη παραδώσει έργα όπως το Diriyah Gate, το Qiddiya σε προχωρημένο στάδιο). Ωστόσο, προς τα τέλη της δεκαετίας του 2020, καθώς αυτά τα έργα στην Τζέντα ολοκληρώνονται, η πόλη θα μπορούσε να δει μια αναπτυξιακή ώθηση. Πολιτισμικά και σε επίπεδο lifestyle, η Τζέντα ήταν πάντα το πιο χαλαρό εμπορικό κέντρο του Βασιλείου – προσελκύει επιχειρηματίες και διαθέτει ακμάζουσα καλλιτεχνική σκηνή, γεγονός που φαίνεται σε εξειδικευμένες αγορές ακινήτων (π.χ. χώροι γκαλερί στο Al-Balad, μοναδικά καφέ κ.ά.). Η Ριάντ, που τώρα ανοίγεται πολιτισμικά, χτίζει τα δικά της από το μηδέν. Για τους επενδυτές, η Τζέντα προσφέρει τη γοητεία μιας παραθαλάσσιας πόλης (κάτι που ούτε η Ριάντ, που δεν έχει θάλασσα, ούτε η Νταμμάμ προσφέρουν) με τεράστιες τουριστικές προοπτικές, ενώ η Ριάντ προσφέρει τη στήριξη των κρατικών δαπανών και της εταιρικής ζήτησης. Συνοψίζοντας, όλες οι μεγάλες σαουδαραβικές πόλεις επωφελούνται από τις επενδύσεις του Vision 2030, αλλά η Ριάντ αποτελεί επί του παρόντος την κύρια μηχανή ανάπτυξης, με τη Τζέντα να παίζει ισχυρό δευτερεύοντα ρόλο και τη Νταμάμ να εμφανίζει μέτρια ανάπτυξη. Ένα ισορροπημένο χαρτοφυλάκιο ακινήτων στη Σαουδική Αραβία θα μπορούσε να περιλαμβάνει έκθεση στους ταχέως αναπτυσσόμενους τομείς γραφείων και κατοικιών της Ριάντ, στα τουριστικά projects και τη συνδεδεμένη με το λιμάνι εφοδιαστική αλυσίδα της Τζέντα, καθώς και στα σταθερά περιουσιακά στοιχεία που αποδίδουν εισόδημα στη Νταμάμ (όπως κατοικίες για εργαζόμενους στη βιομηχανία πετρελαίου ή αποθήκες που εξυπηρετούν βιομηχανικές επιχειρήσεις). Σημαντικό είναι ότι το συγκριτικό πλεονέκτημα της Τζέντα έγκειται στο λιμάνι της και στην εγγύτητα προς τις Ιερές Πόλεις – αυτά εξασφαλίζουν μια βασική ζήτηση που είναι λιγότερο ασταθής. Το πλεονέκτημα της Ριάντ είναι η κυβερνητική προσοχή και η κρίσιμη μάζα. Της Νταμάμ είναι ο πλούτος από το πετρέλαιο που την στηρίζει. Προχωρώντας προς το 2025-2030, η Τζέντα ενδέχεται να μειώσει τη διαφορά με τη Ριάντ καθώς τα μεγάλα της projects αρχίζουν να λειτουργούν, αλλά και η Ριάντ δεν μένει στάσιμη (υπάρχουν σχέδια για τεράστιες επενδύσεις μέσω της «Στρατηγικής Ριάντ»). Έχει ενδιαφέρον να δούμε αν η Τζέντα θα αξιοποιήσει τα φυσικά της πλεονεκτήματα ώστε να διαμορφώσει μια πιο μοναδική ταυτότητα (ίσως ως η διεθνής πύλη και πολιτιστική πρωτεύουσα του Βασιλείου, συμπληρώνοντας τον διοικητικό ρόλο της Ριάντ).
- Κατοικίες: Η ζήτηση για κατοικίες στη Τζέντα αναμένεται να παραμείνει ισχυρή έως το 2030. Ο συνδυασμός της πληθυσμιακής αύξησης (ο πληθυσμός της Σαουδικής Αραβίας είναι νεαρός και αυξάνεται) και της συνεχιζόμενης προσπάθειας για αύξηση της ιδιοκατοίκησης θα διατηρήσει την πίεση στην προσφορά κατοικιών. Αναμένουμε μέτρια ετήσια άνοδο των τιμών κατοικιών στη Τζέντα κατά μέσο όρο – πιθανότατα μεσαίας μονοψήφιας τάξης (ίσως 3–6% ετησίως) για τους περισσότερους τομείς, εκτός αν υπάρξει υπερθέρμανση. Ορισμένες περιοχές με υψηλή ζήτηση (π.χ. πολυτελείς παραθαλάσσιες βίλες ή ακίνητα κοντά σε νέα έργα υποδομής όπως το μετρό, αν κατασκευαστεί) θα μπορούσαν να αυξηθούν πιο γρήγορα. Η έρευνα της Knight Frank, για παράδειγμα, υποδεικνύει ότι οι πόλεις της Μέσης Ανατολής θα μπορούσαν να δουν περίπου 60%+ αύξηση στις βασικές αξίες μέχρι το 2029 mansionglobal.com mansionglobal.com, κάτι που θα περιλάμβανε και τις κορυφαίες περιοχές της Τζέντα. Ωστόσο, τα μεγάλης κλίμακας οικιστικά έργα της κυβέρνησης (όπως οι κοινότητες Roshn, κλπ.) θα προσθέσουν σημαντική προσφορά, λειτουργώντας ως ανάχωμα ενάντια στον ανεξέλεγκτο πληθωρισμό των τιμών και διατηρώντας τις κατοικίες σχετικά προσιτές για τους ντόπιους. Ο δείκτης ιδιοκατοίκησης στη Σαουδική Αραβία βρίσκεται σε τροχιά να φτάσει το 70% έως το 2030 pwc.com pwc.com, και η Τζέντα θα συμβάλει σε αυτό παρέχοντας δεκάδες χιλιάδες νέες μονάδες. Μέχρι το 2030, ο ορίζοντας της Τζέντα θα είναι αξιοσημείωτα διαφορετικός – πολλές από τις 17.000 μονάδες του Jeddah Central θα παραδοθούν, νέοι ουρανοξύστες θα κοσμήσουν την Κορνίς, και τα προγραμματισμένα προάστια στα βόρεια θα έχουν σε μεγάλο βαθμό ολοκληρωθεί. Οι ενοικιάσεις ενδέχεται να γνωρίσουν περιόδους πιο αργής ανάπτυξης καθώς νέα ακίνητα (ειδικά διαμερίσματα) εισέρχονται στην αγορά· είναι πιθανή μια μικρή αύξηση της κενότητας στα μέσα της δεκαετίας, κάτι που ίσως συγκρατήσει τις αυξήσεις των ενοικίων. Παρ’ όλα αυτά, μέχρι το 2030, τα υψηλότερα διαθέσιμα εισοδήματα και μια εισροή αλλοδαπών (από νέες επιχειρήσεις και τουριστικές θέσεις εργασίας) θα μπορούσαν να στηρίξουν μια υγιή αγορά ενοικίων. Αναμένουμε οι αποδόσεις ενοικίων να σταθεροποιηθούν στο εύρος 6-8% για τα οικιστικά ακίνητα, το οποίο είναι ελκυστικό για επενδυτές.
- Γραφεία: Η αγορά γραφείων της Τζέντα αναμένεται να επεκταθεί με μέτριο ρυθμό. Με τη διαφοροποίηση της οικονομίας, νέες ιδιωτικές εταιρείες (π.χ. εφοδιαστική αλυσίδα, τουρισμός, fintech) εγκαθίστανται στην πόλη, ενισχύοντας τη ζήτηση για γραφεία. Ωστόσο, το Ριάντ τοποθετείται επιθετικά ως επιχειρηματικό κέντρο (και απαιτεί από τις εταιρείες να έχουν εκεί την έδρα τους για κυβερνητικά συμβόλαια), γεγονός που μπορεί να περιορίσει την ανάπτυξη των γραφείων στην Τζέντα. Προβλέπουμε ότι η Τζέντα θα προσθέσει μερικές εκατοντάδες χιλιάδες τετραγωνικά μέτρα γραφείων έως το 2030, συμπεριλαμβανομένων μικτών χρήσεων όπως το Jeddah Central και κατά μήκος των βόρειων διαδρόμων. Τα ενοίκια γραφείων Α’ κατηγορίας μπορεί να αυξηθούν σταδιακά (ίσως κατά μέσο όρο 2-5% ετησίως σύμφωνα με τον πληθωρισμό/ζήτηση), αλλά αν υπάρξει σημαντική προσφορά ταυτόχρονα (π.χ. το τμήμα γραφείων του Jeddah Tower ή πολλοί νέοι πύργοι), ενδέχεται να υπάρξει περίοδος σταθερών ή ελαφρώς πτωτικών ενοικίων γύρω στο 2027, όταν παραδοθούν αυτά τα έργα. Συνολικά, η πληρότητα αναμένεται να παραμείνει υγιής δεδομένου του σταθερού επιχειρηματικού περιβάλλοντος της Τζέντα. Μία τάση που θα εξελιχθεί μέχρι το 2030 είναι οι ευέλικτοι χώροι εργασίας και τα υψηλότερα ποιοτικά πρότυπα – τα νέα γραφεία θα προσφέρουν έξυπνη τεχνολογία και βιωσιμότητα (ευθυγραμμισμένη με τους πράσινους στόχους του Vision 2030), χαρακτηριστικά που ενδέχεται να δικαιολογήσουν premium στο ενοίκιο.
- Λιανικό εμπόριο: Ο τομέας του λιανικού real estate στην Τζέντα βρίσκεται σε τροχιά ανάπτυξης, αλλά και μετασχηματισμού. Σύμφωνα με την S&P Global, οι προοπτικές για το 2025-2026 είναι ισχυρές χάρη στον τουρισμό και τις καταναλωτικές δαπάνες arabnews.com arabnews.com. Καθώς πλησιάζουμε το 2030, σημαντικά γεγονότα (Expo, Παγκόσμιο Κύπελλο) και η ωρίμανση των μεγα-έργων (όπως τα θέρετρα της Ερυθράς Θάλασσας) πιθανότατα θα ενισχύσουν τις λιανικές πωλήσεις και την επισκεψιμότητα. Αναμένουμε νέες μορφές λιανικής να ευδοκιμήσουν: περισσότερα ανοιχτού τύπου lifestyle centers, κέντρα εστίασης/ψυχαγωγίας και καταστήματα δρόμου σε μικτές αναπτύξεις, αντί για παραδοσιακά κλειστά malls. Το Jeddah Central θα περιλαμβάνει μοντέρνους πεζόδρομους λιανικής που θα μπορούσαν να γίνουν ο κορυφαίος προορισμός αγορών της πόλης μέχρι το τέλος της δεκαετίας. Τα ενοίκια καταστημάτων σε βασικές τοποθεσίες προβλέπεται να αυξηθούν μετρίως (περίπου 3% ετησίως κατά μέσο όρο), αλλά η δευτερεύουσα αγορά λιανικής ίσως δυσκολευτεί αν το ηλεκτρονικό εμπόριο αυξηθεί γρηγορότερα ή αν υπάρξει υπερ-ανταγωνισμός ανάμεσα στα malls. Μέχρι το 2030, η διείσδυση του ηλεκτρονικού εμπορίου θα είναι σίγουρα μεγαλύτερη, ωστόσο η σαουδαραβική κουλτούρα αναμένεται να εξακολουθεί να εκτιμά την εμπειρία του mall, οπότε δεν προβλέπουμε το «τέλος του mall» – αλλά μάλλον έναν επαναπροσδιορισμό των προβληματικών εμπορικών κέντρων. Συνολικός λιανικός χώρος ανά κάτοικο στην Τζέντα θα αυξηθεί, αλλά ελπίζουμε με βάση τη ζήτηση. Η ισορροπία προσφοράς-ζήτησης είναι το κλειδί· η S&P έχει προειδοποιήσει για κίνδυνο υπερπροσφοράς αν οι developers υπερκατασκευάσουν λιανικά arabnews.com. Όμως, δεδομένης της φειδωλής προσέγγισης το τελευταίο διάστημα (το Ριάντ δεν πρόσθεσε μεγάλο mall στις αρχές του 2024, δίνοντας έμφαση στην ποιότητα του υπάρχοντος χώρου argaam.com), αναμένουμε μια βιώσιμη πορεία ανάπτυξης.
- Βιομηχανικά/Λογιστικά: Αναμένεται σημαντική επέκταση σε αυτόν τον τομέα. Καθώς τα έργα του Vision 2030 (όπως οι νέες Ειδικές Οικονομικές Ζώνες και τα κέντρα logistics) υλοποιούνται, η Τζέντα θα μπορούσε να γνωρίσει έκρηξη στην κατασκευή αποθηκών γύρω από το λιμάνι, το KAEC και τις προγραμματισμένες λογιστικές ζώνες. Η ολοκλήρωση του σιδηροδρόμου Landbridge (ίσως έως το 2030) θα καταστήσει την Τζέντα κύρια πύλη εισαγωγών-εξαγωγών για τη χώρα, πράγμα που σημαίνει ότι η ζήτηση για αποθήκευση θα εκτοξευτεί. Προβλέπουμε διψήφια ετήσια ανάπτυξη στην ανάπτυξη ακινήτων logistics για αρκετά χρόνια, ενώ τα ενοίκια ενδέχεται να συνεχίσουν να αυξάνονται μέχρι να εξισορροπηθεί η προσφορά. Τα κορυφαία ενοίκια αποθηκών ενδέχεται να πλησιάσουν τα επίπεδα του Ριάντ έως το 2030 (φτάνοντας τα 300-400 SAR/m²/χρόνο για τις καλύτερες αποθήκες), δεδομένης της ισχυρής ζήτησης argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Οι επενδυτές βρίσκουν αυτό το τμήμα ελκυστικό λόγω των σχετικά υψηλότερων αποδόσεων και των μακροχρόνιων μισθώσεων με αξιόπιστους ενοικιαστές. Έως το 2030, η Τζέντα μπορεί να εδραιώσει τη θέση της ως κύριος logistics κόμβος στην Ερυθρά Θάλασσα, με σύγχρονα κέντρα διανομής που θα εξυπηρετούν όχι μόνο τη Σαουδική Αραβία αλλά και αγορές της Αφρικής και της περιοχής, χάρη στο λιμάνι και το αεροδρόμιό της.
- Φιλοξενία: Αν και δεν ζητήθηκε ρητά, αξίζει να αναφερθεί ο ξενοδοχειακός τομέας της Τζέντας στην πρόβλεψη αφού οι τουριστικοί στόχοι του Vision 2030 τον επηρεάζουν άμεσα. Η Τζέντα πιθανότατα θα δει σημαντική αύξηση στην προσφορά ξενοδοχειακών δωματίων (συμπεριλαμβανομένων των 2.700 δωματίων στην Jeddah Central jeddahcentral.com, καθώς και άλλων έργων). Τα ποσοστά πληρότητας μπορεί να κυμαίνονται ανάλογα με τις παγκόσμιες ταξιδιωτικές τάσεις, αλλά η γενική τάση είναι περισσότεροι τουρίστες – τόσο θρησκευτικοί (καθώς οι βίζες Umrah γίνονται ευκολότερες και διαθέσιμες όλο το χρόνο) όσο και αναψυχής (με την αύξηση του τουρισμού Ερυθράς Θάλασσας, πολλοί θα περνούν από την Τζέντα). Έως το 2030, η Τζέντα θα μπορούσε να φιλοξενεί νέα θεματικά πάρκα, τερματικούς σταθμούς κρουαζιερόπλοιων και ίσως επεκταμένες συνεδριακές εγκαταστάσεις, όλα τα οποία θα τροφοδοτήσουν την αγορά ακινήτων (νέες αναπτυξιακές επενδύσεις αναψυχής, κ.λπ.).
- Projects Mega Vision 2030: Οι επενδυτές και αναπτύκτες μπορούν να συμμετέχουν ή να επωφεληθούν από τα πολυάριθμα mega-projects στην Τζέντα. Έργα όπως το Jeddah Central, Jeddah Tower/JEC και οι επεκτάσεις των υποδομών δημιουργούν νέες επενδυτικές ζώνες – από πολυτελείς κατοικίες, εμπορικές περιοχές, έως επιχειρηματικά πάρκα. Όσοι μπουν νωρίς μπορούν να εξασφαλίσουν προνομιακά οικόπεδα ή ρόλους σε συνεργασίες σε αυτές τις αναπτύξεις. Για παράδειγμα, η συνεργασία με το PIF σε επιμέρους ανάπτυξη γύρω από το Jeddah Central ή η παροχή υπηρεσιών σε αυτά τα έργα μπορεί να είναι ιδιαίτερα επικερδής όσο η περιοχή εξελίσσεται σε ένα premium κέντρο της πόλης.
- Αυξανόμενη Ζήτηση και Ευνοϊκά Δημογραφικά: Ο νέος και αυξανόμενος πληθυσμός της Τζέντα εξασφαλίζει σταθερή ζήτηση για κατοικίες, ιδίως προσιτές και μεσαίας κατηγορίας μονάδες. Οι αναπτύκτες που μπορούν να κατασκευάσουν ποιοτικές κατοικίες σε ανταγωνιστικές τιμές (αξιοποιώντας κυβερνητικά κίνητρα για προσιτή κατοικία) έχουν άμεση αγορά μελλοντικών αγοραστών. Επιπλέον, η πολιτισμική στροφή προς τις πυρηνικές οικογένειες και την κοινοτική διαβίωση δημιουργεί ευκαιρίες για ολοκληρωμένες κοινότητες, περιφραγμένα συγκροτήματα και μεικτής χρήσης «mini cities» εντός της Τζέντα. Το γεγονός ότι οι συναλλαγές στην αγορά κατοικίας της Τζέντα αυξήθηκαν κατά 43% ετησίως δείχνει πόση συσσωρευμένη ζήτηση απελευθερώθηκε jll-mena.com – μια τάση που πιθανότατα θα συνεχιστεί καθώς περισσότεροι γίνονται επιλέξιμοι για στεγαστικά δάνεια.
- Ανάπτυξη του Τουρισμού και της Φιλοξενίας: Ως η “Πύλη προς τα Δύο Ιερά Τεμένη” και παραθαλάσσια πόλη στην Ερυθρά Θάλασσα, η Τζέντα αναμένεται να ωφεληθεί σημαντικά από την ώθηση της Σαουδικής Αραβίας στον τουρισμό. Υπάρχει ευκαιρία για ανάπτυξη ξενοδοχείων, θέρετρων, επιπλωμένων διαμερισμάτων και χώρων ψυχαγωγίας. Ακίνητα που σχετίζονται με το προσκύνημα (όπως αναβαθμισμένα καταλύματα προσκυνητών, συγκοινωνιακοί κόμβοι κλπ) αποτελούν άλλη μία εξειδικευμένη αγορά – σκεφτείτε πολυχρηστικά κέντρα που εξυπηρετούν τις ανάγκες των προσκυνητών του Χατζ πριν/μετά τη Μέκκα, μια δυνητικά ανεκμετάλλευτη αγορά. Ο στόχος της κυβέρνησης για 150 εκατομμύρια επισκέπτες έως το 2030 περιλαμβάνει εκατομμύρια που θα περνούν από την Τζέντα argaam.com argaam.com. Οι επενδυτές ίσως σκεφτούν να δημιουργήσουν θεματικά αξιοθέατα ή παράκτια έργα αναψυχής στην Τζέντα για να απορροφήσουν μέρος της τουριστικής ζήτησης που προκύπτει από τα μεγάλα έργα (π.χ. ένα οικογενειακό λούνα παρκ ή υδάτινο πάρκο στην Τζέντα θα μπορούσε να αποδώσει καλά καθώς ο τουρισμός αναπτύσσεται). Η επερχόμενη Expo 2030 στο Ριάντ και άλλα γεγονότα θα ωφελήσουν έμμεσα την Τζέντα ενισχύοντας το προφίλ της Σαουδικής Αραβίας – οι διεθνείς επισκέπτες συχνά επισκέπτονται πολλές πόλεις, επομένως η ιστορική συνοικία της Τζέντας (Al-Balad) και η Κορνίς θα μπορούσαν να γνωρίσουν τουριστική αναγέννηση, αυξάνοντας τη ζήτηση για λιανικό εμπόριο και boutique ξενοδοχεία εκεί.
- Κόμβος Logistics και Βιομηχανίας: Ο τομέας των logistics γνωρίζει άνθιση – το λιμάνι της Τζέντας είναι από τα πιο πολυσύχναστα στη Μέση Ανατολή και με τις νέες εμπορικές συμφωνίες και τις Ειδικές Οικονομικές Ζώνες, περισσότερες εταιρείες θα χρειάζονται κέντρα διανομής. Οι επενδυτές μπορούν να αναπτύξουν ή να αποκτήσουν αποθήκες, ψυκτικούς χώρους και βιομηχανικές εγκαταστάσεις για σταθερό μακροπρόθεσμο εισόδημα. Με δεδομένη την κυβερνητική πίεση για τοπική παραγωγή (από αυτοκίνητα μέχρι τρόφιμα), τα βιομηχανικά πάρκα στην Τζέντα (ιδίως κοντά στο λιμάνι ή στο KAEC) είναι ώριμα για ανάπτυξη. Συχνά συνοδεύονται από κυβερνητική υποστήριξη όπως επιδοτούμενες υπηρεσίες κοινής ωφέλειας ή γη, ενισχύοντας τη συμφωνία. Με την ανάπτυξη του ηλεκτρονικού εμπορίου, τα κέντρα τελικής διανομής στην πόλη αποτελούν άλλη μια ευκαιρία.
- Δυναμική Ξένων Επενδύσεων & Συνεργασιών: Η απελευθέρωση των κανονισμών επιτρέπει στους ξένους επενδυτές να εισέρχονται ευκολότερα – αυτό σημαίνει ότι οι τοπικοί developers μπορούν να αναζητήσουν διεθνείς συνεργάτες που φέρνουν κεφάλαια και τεχνογνωσία. Οι κοινοπραξίες μπορούν να ανθίσουν, για παράδειγμα, μια τοπική εταιρεία να συνεργαστεί με ξένο ξενοδοχειακό όμιλο για την ανάπτυξη νέου θερέτρου ή ένα διεθνές αρχιτεκτονικό γραφείο να συνεργαστεί για εμβληματικά κτίρια (κάτι που ήδη συμβαίνει με διεθνείς αρχιτέκτονες στον Πύργο της Τζέντας, την Jeddah Central κ.λπ.). Επίσης, περισσότεροι ξένοι αγοραστές ίσως εισέλθουν στην αγορά πολυτελών κατοικιών (ειδικά αν γίνουν συχνότερες οι premium άδειες παραμονής), δημιουργώντας νέα πελατειακή βάση για πολυτελείς κατασκευαστές στην Τζέντα.
- Υποτιμημένα Τμήματα: Παρά την πρόσφατη ανάπτυξη, ορισμένα τμήματα της αγοράς της Τζέντας μπορεί να παραμένουν υποτιμημένα σε σχέση με τις γειτονικές αγορές. Για παράδειγμα, τα πρωτοκλασάτα παραθαλάσσια ακίνητα στην Τζέντα εξακολουθούν να είναι φθηνότερα από εκείνα στο Ντουμπάι ή ακόμη και στο Ριάντ. Υπάρχει πιθανότητα για αρμπιτράζ – η επένδυση σήμερα σε πρωτοκλασάτα ακίνητα της Τζέντας μπορεί να αποφέρει μεγάλη άνοδο αξίας καθώς αυξάνεται το παγκόσμιο κύρος της πόλης. Επίσης, ο τουρισμός πολιτιστικής κληρονομιάς παραμένει αναξιοποίητος – η ανακαίνιση ιστορικών κτιρίων στο Al-Balad σε boutique ξενοδοχεία ή πολιτιστικά κέντρα μπορεί να διατηρήσει την κληρονομιά και να αποφέρει κέρδος, ευθυγραμμιζόμενη με τους στόχους ποιότητας ζωής του Vision 2030.
- Υπερπροσφορά σε Ορισμένους Τομείς: Με την κλίμακα των έργων που βρίσκονται σε εξέλιξη, υπάρχει κίνδυνος κάποιοι τομείς να παρουσιάσουν υπερπροσφορά. Εάν, για παράδειγμα, δεκάδες χιλιάδες νέα διαμερίσματα εισρεύσουν στην αγορά σε σύντομο χρονικό διάστημα (από κοινότητες Roshn, κατοικίες Jeddah Central κ.α.), τα ενοίκια και οι τιμές πώλησης για διαμερίσματα μεσαίας κατηγορίας θα μπορούσαν να σταθεροποιηθούν ή να μειωθούν. Η S&P Global έχει επισημάνει την υπερπροσφορά ως ανησυχία, ειδικά στο λιανικό εμπόριο όπου υπερβολικά πολλά εμπορικά κέντρα θα μπορούσαν να μειώσουν τις πωλήσεις των λιανοπωλητών arabnews.com. Παρομοίως, η αγορά γραφείων θα μπορούσε να στραφεί σε υπερπροσφορά εάν πολλοί νέοι πύργοι ανοίξουν ταυτόχρονα χωρίς μια ανάλογη αύξηση των ενοικιαστών. Οι αναπτυξιακές εταιρείες πρέπει να προγραμματίζουν και να φάσεων τα έργα τους προσεκτικά και να διαφοροποιούν το προϊόν τους ώστε να μην παγιδευτούν σε κορεσμό.
- Οικονομική Εξάρτηση από Κυβερνητικές Δαπάνες και Πετρέλαιο: Η τύχη της αγοράς ακινήτων της Σαουδικής Αραβίας συνδέεται στενά με τις κρατικές δαπάνες (πολλά έργα ξεκινούν από την κυβέρνηση ή βασίζονται σε κρατικές υποδομές). Μια σημαντική πτώση των τιμών του πετρελαίου ή των εσόδων του προϋπολογισμού θα μπορούσε να οδηγήσει σε περικοπές δαπανών ή επιβραδύνσεις έργων. Για παράδειγμα, αν το πετρέλαιο κατέρρεε και παρέμενε σε χαμηλά επίπεδα, το PIF θα μπορούσε να καθυστερήσει ή να μειώσει έργα όπως το Jeddah Central ή να περικόψει επιδοτήσεις σε προγράμματα στέγασης, επηρεάζοντας άμεσα την αγορά. Παρότι η χώρα έχει αποθέματα και διαφοροποιεί την οικονομία της, το πετρέλαιο εξακολουθεί να χρηματοδοτεί μεγάλο μέρος των πρωτοβουλιών Vision 2030. Οι επενδυτές πρέπει να γνωρίζουν ότι η τρέχουσα άνθηση βασίζεται σε επεκτατική δημοσιονομική πολιτική – κάθε αντιστροφή θα επηρεάσει τη ζήτηση (μέσω χαμηλότερης καταναλωτικής εμπιστοσύνης, απώλειας θέσεων εργασίας στην κατασκευή, κλπ.).
- Επιτόκια και Κόστος Χρηματοδότησης: Η παγκόσμια άνοδος των επιτοκίων το 2022–2024 κατέστησε πιο ακριβά τα στεγαστικά δάνεια και τα δάνεια ανάπτυξης. Αν τα υψηλά επιτόκια διατηρηθούν, ο χρηματοοικονομικός κίνδυνος αυξάνεται – η τελική ζήτηση μπορεί να εξασθενήσει αν τα στεγαστικά γίνουν λιγότερο προσιτά πέραν των κρατικών επιδοτήσεων και οι κατασκευαστές αντιμετωπίσουν υψηλότερο κόστος κεφαλαίου. Στις χειρότερες περιπτώσεις, έργα μπορεί να σταματήσουν λόγω κρίσης ρευστότητας. Η κεντρική τράπεζα της Σαουδικής Αραβίας ακολουθεί συνήθως την πολιτική της Fed των ΗΠΑ λόγω της σύνδεσης του νομίσματος, οπότε οι παγκόσμιες τάσεις των επιτοκίων έχουν σημασία. Από την άλλη, αν ο πληθωρισμός και τα επιτόκια αποκλιμακωθούν τα επόμενα χρόνια (όπως κάποιες προβλέψεις δείχνουν να γίνεται μέχρι το 2025-2026), αυτό θα μπορούσε να μετριάσει τον κίνδυνο.
- Κανονιστικοί και Εκτελεστικοί Κίνδυνοι: Παρά τη βελτίωση του κανονιστικού πλαισίου της Σαουδικής Αραβίας, υπάρχουν ακόμη γραφειοκρατικές και ρυθμιστικές προκλήσεις. Αλλαγές στη νομοθεσία (π.χ. νέα φορολογία σε συναλλαγές ακινήτων ή ακίνητα – πέραν του ισοδύναμου ΦΠΑ 5% – θα μπορούσαν να εκπλήξουν την αγορά). Ο εκτελεστικός κίνδυνος είναι ιδιαίτερα σημαντικός στα μεγάλα έργα: καθυστερήσεις ή υπερβάσεις κόστους μπορούν να επηρεάσουν τις συνοδευόμενες επενδύσεις. Ο πύργος Jeddah, για παράδειγμα, φέρει τον κίνδυνο εκτέλεσης – αν αντιμετωπίσει νέα παύση, οι τιμές γης σε εκείνο το έργο μπορεί να επηρεαστούν. Παρομοίως, η έγκαιρη και πιστή παράδοση του Jeddah Central είναι ένα τεράστιο έργο· αν υπολείπεται των προσδοκιών, μπορεί να μετριάσει τον ενθουσιασμό που τροφοδοτεί σήμερα το θετικό συναίσθημα των επενδυτών.
- Γεωπολιτικοί και Κίνδυνοι Αντίληψης Αγοράς: Βρισκόμενη στη Μέση Ανατολή, η Σαουδική Αραβία (και συνεπώς η Τζέντα) μπορεί να επηρεαστεί από περιφερειακές γεωπολιτικές εντάσεις. Οποιαδήποτε αστάθεια ή περιστατικό ασφάλειας θα μπορούσε προσωρινά να μειώσει τον τουρισμό ή την όρεξη ξένων επενδύσεων. Εξάλλου, ως αναδυόμενη αγορά, τα ακίνητα στη Σαουδική Αραβία μπορεί να υπόκεινται σε μεταβολές στη διεθνή επενδυτική διάθεση. Για παράδειγμα, αν άλλες αγορές γίνουν πιο ελκυστικές ή αν υπάρξει παγκόσμια ύφεση στον κλάδο των ακινήτων, το ξένο κεφάλαιο μπορεί να αποσυρθεί. Εγχώρια, το κλίμα της αγοράς μπορεί επίσης να πληγεί αν, για παράδειγμα, αποτύχει κάποιο μεγάλο έργο ή υπάρξει δημόσια αντίδραση στις γρήγορες αλλαγές (αν και αυτό είναι λιγότερο πιθανό στα ακίνητα σε σχέση με άλλους τομείς).
- Κόστη Κατασκευής και Εφοδιαστική Αλυσίδα: Η ταχεία ανάπτυξη έχει οδηγήσει σε αυξανόμενα κόστη κατασκευής (υλικά και εργασία) στη Σαουδική Αραβία – μια πρόκληση που έχει σημειωθεί σε αναφορές του κλάδου argaam.com. Εάν ο πληθωρισμός στις κατασκευές συνεχιστεί, οι κατασκευαστές μπορεί να αντιμετωπίσουν πιεσμένα περιθώρια ή να αναγκαστούν να αυξήσουν τις τιμές πώλησης πέρα από τα όρια των καταναλωτών. Προβλήματα στην εφοδιαστική αλυσίδα (όπως αυτά που συνέβησαν παγκοσμίως κατά τη διάρκεια της πανδημίας) θα μπορούσαν επίσης να καθυστερήσουν τα χρονοδιαγράμματα των έργων. Η αντιμετώπιση αυτού απαιτεί αποδοτική διαχείριση έργων και ίσως τοπική προμήθεια (κάτι που ενθαρρύνει το Vision 2030, αλλά η εγχώρια παραγωγή υλικών θα χρειαστεί χρόνο για να αναπτυχθεί πλήρως).
- Ωριμότητα Αγοράς και Ρευστότητα: Η αγορά ακινήτων της Σαουδικής Αραβίας βρίσκεται ακόμα σε διαδικασία ωρίμανσης. Εκτός από τα REITs, υπάρχει περιορισμένη διαφάνεια και ρευστότητα σε σύγκριση με πιο ανεπτυγμένες αγορές. Οι επενδυτές πρέπει να εξετάσουν τη στρατηγική εξόδου – η αναπώληση ακινήτων στην Τζέντα δεν είναι τόσο γρήγορη όσο σε ιδιαίτερα ρευστές αγορές, εκτός αν η ζήτηση είναι ιδιαίτερα αυξημένη. Σε περίπτωση που μεταβληθούν οι συνθήκες της αγοράς, η πώληση μεγάλων περιουσιακών στοιχείων μπορεί να απαιτήσει χρόνο. Ωστόσο, πρωτοβουλίες όπως τα ηλεκτρονικά συμβόλαια και η καλύτερη συλλογή δεδομένων από τη REGA βελτιώνουν σταδιακά την κατάσταση.
- JLL – Δυναμική της Αγοράς Κατοικίας στη Σαουδική Αραβία, Α’ τρίμηνο 2025 jll-mena.com jll-mena.com
- Deloitte – Προβλέψεις Ακινήτων Μέσης Ανατολής 2024 (Σαουδική Αραβία) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com
- Argaam News – «Η JLL αναμένει 32.000 νέες κατοικίες στο Ριάντ και την Τζέντα το Β’ εξάμηνο του 2024» (Σεπ 2024) argaam.com argaam.com
- Argaam News – Συνέχεια: Σημεία ενδιαφέροντος JLL KSA Αγορά Α’ εξαμήνου 2024 argaam.com argaam.com
- AGBI – «Η Σαουδική Αραβία ανοίγει τις ιερές πόλεις σε ξένους επενδυτές» (Ιαν 2025) agbi.com agbi.com
- Arab News – «Ισχυρή προοπτική για την αγορά λιανικής ακινήτων στη Σαουδική Αραβία λόγω τουρισμού και Vision 2030, λέει η S&P» (Απρ 2025) arabnews.com arabnews.com
- Knight Frank – The Wealth Report 2025 (Απόδοση Αγοράς) mansionglobal.com mansionglobal.com
- Designboom – «Ο ψηλότερος πύργος του κόσμου, ο Jeddah Tower, συνεχίζει την κατασκευή του για ολοκλήρωση το 2028» (Σεπ 2023) designboom.com designboom.com
- Ριάντ: Η πρωτεύουσα είναι η πολιτική και οικονομική δύναμη της χώρας, που αυτή τη στιγμή βιώνει μια άνθιση στην αγορά ακινήτων σχεδόν σε κάθε τομέα. Σύμφωνα με τα σχέδια που προωθεί ο Πρίγκιπας του Στέμματος, το Ριάντ φιλοδοξεί να διπλασιάσει τον πληθυσμό του, φτάνοντας περίπου στα 15 εκατομμύρια μέχρι το 2030, προσελκύοντας περιφερειακές έδρες πολυεθνικών εταιρειών και τεράστιες επενδύσεις του κράτους. Ως αποτέλεσμα, η αγορά ακινήτων του Ριάντ έχει παρουσιάσει ταχύτερη ανάπτυξη από αυτή της Τζέντα. Στον οικιστικό τομέα, το Ριάντ είδε τις τιμές πώλησης να αυξάνονται κατά περίπου 10% σε ετήσια βάση στις αρχές του 2024 (έναντι 5% στην Τζέντα) argaam.com argaam.com, και οι όγκοι και αξίες συναλλαγών κατοικίας είναι υψηλότερα. Η αύξηση των τιμών στην αγορά κατοικίας του Ριάντ ήταν γενικευμένη (τόσο στις βίλες όσο και στα διαμερίσματα) jll-mena.com, ενώ στην Τζέντα ήταν ανάμεικτη. Η διαθεσιμότητα γης γύρω από το Ριάντ ήταν παραδοσιακά άφθονη, αλλά η αύξηση της ζήτησης έχει ως αποτέλεσμα ακόμα και στο Ριάντ να υπάρχουν ελλείψεις κατοικιών σε προνομιακές περιοχές. Παράλληλα, η αγορά γραφείων του Ριάντ είναι ξεχωριστή – με πάνω από 5 εκατομμύρια m² χώρου και δεκάδες νέους πύργους γραφείων να κατασκευάζονται σε έργα όπως η Οικονομική Περιοχή Βασιλιά Αμπντάλα. Τα ενοίκια γραφείων κατηγορίας Α στο Ριάντ είναι κατά μέσο όρο ~2.000 SAR/m², σημαντικά υψηλότερα από τα ~1.300 SAR/m² της Τζέντα argaam.com. Η αγορά λιανικής του Ριάντ ξεπερνά επίσης της Τζέντα (3,5 εκατομμύρια m² έναντι 2,1 εκατομμυρίων m² αποθέματος λιανικής ως το τέλος του 2023) argaamplus.s3.amazonaws.com, και συνεχίζει να προσελκύει τις πρώτες εισόδους πολλών διεθνών brands. Πολιτιστικά, η προσπάθεια του Ριάντ να γίνει μια παγκόσμια πόλη (με εκδηλώσεις, συναυλίες, αθλητικά γεγονότα κ.λπ.) ξεκίνησε μόλις πρόσφατα, αλλά με αστραπιαίο ρυθμό, ενώ η Τζέντα ήταν ανέκαθεν πιο κοσμοπολίτικη και φιλελεύθερη με τα σαουδαραβικά μέτρα. Ουσιαστικά, το Ριάντ ηγείται της ανάπτυξης της αγοράς ακινήτων στη Σαουδική Αραβία – κυριάρχησε στις ανακοινώσεις νέων έργων και κατείχε το μεγαλύτερο μερίδιο των επενδύσεων σε ακίνητα τα τελευταία χρόνια agbi.com. Η Τζέντα, αν και αναπτύσσεται, προσπαθεί να συμβαδίσει με τη δυναμική του Ριάντ. Παρ’ όλα αυτά, η Τζέντα επωφελείται από το γεγονός ότι είναι παραθαλάσσια πόλη με φυσική γοητεία και θα έχει πάντα την κυκλοφορία του Χατζ/Ούμρα. Θα μπορούσε να πει κανείς πως η αγορά του Ριάντ είναι πιο «καυτή», αλλά και πιο ευάλωτη σε διακυμάνσεις (καθώς η ανάπτυξή της οφείλεται εν μέρει σε πολιτικές αποφάσεις και συνδέεται με μετακινήσεις του κράτους), ενώ της Τζέντα είναι πιο σταθερή και βασίζεται στα εμπορικά και τουριστικά θεμελιώδη.
- Νταμάμ/Χομπάρ (Ανατολική Επαρχία): Η Μητροπολιτική Περιοχή Νταμάμ (DMA, που περιλαμβάνει το Χομπάρ και τη Νταχράν) είναι η καρδιά της πετρελαϊκής βιομηχανίας της Σαουδικής Αραβίας και έχει μικρότερο πληθυσμό (~1,5-2 εκατομμύρια) από τη Τζέντα (~4 εκατομμύρια). Η αγορά ακινήτων της είναι σχετικά σταθερή και μετριοπαθής στην ανάπτυξη. Για παράδειγμα, το πρώτο εξάμηνο του 2024, οι τιμές κατοικιών στο Νταμάμ παρέμειναν ουσιαστικά αμετάβλητες και τα ενοίκια αυξήθηκαν μόλις ~4% argaam.com, ακολουθώντας με μικρότερη άνοδο από ό,τι στη Ριάντ και στη Τζέντα. Η προσφορά κατοικιών στη DMA αυξάνεται αλλά επικεντρώνεται κυρίως σε μεσαίας κατηγορίας κατοικίες, ιδιαίτερα στα βόρεια προάστια, στοχεύοντας στην προσιτή στέγαση argaamplus.s3.amazonaws.com. Η Ανατολική Επαρχία διαθέτει θύλακες υψηλής ζήτησης (στελέχη της Saudi Aramco και συναφών βιομηχανιών σε φιλικά προς τους ξένους συγκροτήματα γύρω από το Χομπάρ). Ωστόσο, συνολικά η αγορά κατοικιών είναι λιγότερο δυναμική σε σχέση με της Τζέντα, εν μέρει επειδή η αύξηση του πληθυσμού είναι βραδύτερη. Στον τομέα των γραφείων, τα ενοίκια κατηγορίας Α στο Νταμάμ αυξήθηκαν ~10% ετησίως μέχρι το β’ τρίμηνο του 2024 λόγω ζήτησης από κυβερνητικές υπηρεσίες και εταιρείες υπηρεσιών πετρελαίου argaam.com, αλλά τα απόλυτα ενοίκια (και τα επίπεδα ενοικίων) είναι χαμηλότερα από αυτά της Τζέντα. Το λιανεμπόριο στο Νταμάμ/Χομπάρ ξεχωρίζει για λίγα κυρίαρχα εμπορικά κέντρα· η παραλιακή “Κορνίς” του Χομπάρ έχει δημοφιλείς επιλογές λιανικής/εστίασης αλλά η κλίμακα είναι τέτοια ώστε να εξυπηρετεί κυρίως τον τοπικό πληθυσμό argaam.com. Μια διαφορά είναι ότι οι κάτοικοι της Ανατολικής Επαρχίας πηγαίνουν εύκολα στο Μπαχρέιν τα σαββατοκύριακα, κάτι που μπορεί να απορροφά μέρος της καταναλωτικής και ξενοδοχειακής δαπάνης τους – κάτι με το οποίο η Τζέντα δεν έχει να ανταγωνιστεί. Καθώς το Όραμα 2030 προσπαθεί να διαφοροποιήσει την οικονομία της Ανατολικής Επαρχίας πέρα από το πετρέλαιο, νέες πρωτοβουλίες (όπως οι τεράστιες πετροχημικές επεκτάσεις στη Τζουμπάιλ και τα κέντρα logistics) μπορεί να αυξήσουν την εξειδικευμένη ζήτηση σε ακίνητα (π.χ. στέγαση εργαζομένων, βιομηχανικά ακίνητα). Γενικά όμως, η αγορά του Νταμάμ είναι μικρότερη και σταθερότερη, με μετριοπαθείς προοπτικές ανάπτυξης· σπάνια παρουσιάζει τα απότομα σκαμπανεβάσματα που βλέπουν η Ριάντ ή και η Τζέντα. Επίσης είναι πιο αποκεντρωμένη – το Νταμάμ, το Χομπάρ και η Νταχράν αποτελούν ξεχωριστούς πυρήνες, ενώ η Τζέντα είναι ένα ενιαίο μεγάλο πολεοδομικό συγκρότημα.
- Τζέντα: βρίσκεται ανάμεσα στη Ριάντ και τη Νταμμάμ σε πολλούς τομείς. Διαθέτει μια ποικιλόμορφη οικονομία – λιμενική εφοδιαστική, εμπόριο, τουρισμός/προσκύνημα, κάποια βιομηχανία – και έτσι οι παράγοντες που επηρεάζουν την αγορά ακινήτων της είναι πολύπλευροι. Η αγορά κατοικίας της Τζέντα ήταν ιστορικά λίγο πιο προσιτή από αυτή της Ριάντ (για παράδειγμα, οι τιμές διαμερίσματος ανά τ.μ. είναι ελαφρώς χαμηλότερες), αν και η διαφορά μειώθηκε καθώς η Τζέντα κατέγραψε ισχυρή αύξηση τιμών το 2021–2022. Στο παγκόσμιο δείκτη πολυτελών οικιστικών αγορών της Knight Frank, και η Ριάντ και η Τζέντα κατατάχθηκαν ανάμεσα στις έξι κορυφαίες πόλεις παγκοσμίως για την αύξηση τιμών πολυτελών ακινήτων το 2024, υπογραμμίζοντας το πόσο οι σαουδαραβικές πόλεις αναπτύχθηκαν παρά τις παγκόσμιες αντιξοότητες mansionglobal.com mansionglobal.com. (Και το Ντουμπάι ήταν επίσης σε αυτή την κορυφαία κατηγορία). Η Knight Frank σημείωσε ότι η Μέση Ανατολή ήταν η ισχυρότερη περιοχή παγκοσμίως με ετήσια αύξηση της τιμής πολυτελών ακινήτων κατά 7,2% και προβλέπει μια εκπληκτική σωρευτική αύξηση 64% τα επόμενα πέντε χρόνια για την περιοχή mansionglobal.com mansionglobal.com. Αν και η Ριάντ μπορεί να αποσπάσει μεγάλο ποσοστό από αυτό, ο τομέας πολυτελείας της Τζέντα ανεβαίνει επίσης – οι βίλες στην παραλία, για παράδειγμα, έχουν υψηλές τιμές και περιορισμένη διαθεσιμότητα. Σε σύγκριση με την έντονη ανάπτυξη της Ριάντ, η προσέγγιση της Τζέντα είναι λίγο πιο μετρημένη και οργανική. Τα φιλόδοξα έργα της πόλης (όπως το Jeddah Central, ο Πύργος της Τζέντα) βρίσκονται ελαφρώς πίσω από το χρονοδιάγραμμα της Ριάντ (η Ριάντ έχει ήδη παραδώσει έργα όπως το Diriyah Gate, το Qiddiya σε προχωρημένο στάδιο). Ωστόσο, προς τα τέλη της δεκαετίας του 2020, καθώς αυτά τα έργα στην Τζέντα ολοκληρώνονται, η πόλη θα μπορούσε να δει μια αναπτυξιακή ώθηση. Πολιτισμικά και σε επίπεδο lifestyle, η Τζέντα ήταν πάντα το πιο χαλαρό εμπορικό κέντρο του Βασιλείου – προσελκύει επιχειρηματίες και διαθέτει ακμάζουσα καλλιτεχνική σκηνή, γεγονός που φαίνεται σε εξειδικευμένες αγορές ακινήτων (π.χ. χώροι γκαλερί στο Al-Balad, μοναδικά καφέ κ.ά.). Η Ριάντ, που τώρα ανοίγεται πολιτισμικά, χτίζει τα δικά της από το μηδέν. Για τους επενδυτές, η Τζέντα προσφέρει τη γοητεία μιας παραθαλάσσιας πόλης (κάτι που ούτε η Ριάντ, που δεν έχει θάλασσα, ούτε η Νταμμάμ προσφέρουν) με τεράστιες τουριστικές προοπτικές, ενώ η Ριάντ προσφέρει τη στήριξη των κρατικών δαπανών και της εταιρικής ζήτησης. Συνοψίζοντας, όλες οι μεγάλες σαουδαραβικές πόλεις επωφελούνται από τις επενδύσεις του Vision 2030, αλλά η Ριάντ αποτελεί επί του παρόντος την κύρια μηχανή ανάπτυξης, με τη Τζέντα να παίζει ισχυρό δευτερεύοντα ρόλο και τη Νταμάμ να εμφανίζει μέτρια ανάπτυξη. Ένα ισορροπημένο χαρτοφυλάκιο ακινήτων στη Σαουδική Αραβία θα μπορούσε να περιλαμβάνει έκθεση στους ταχέως αναπτυσσόμενους τομείς γραφείων και κατοικιών της Ριάντ, στα τουριστικά projects και τη συνδεδεμένη με το λιμάνι εφοδιαστική αλυσίδα της Τζέντα, καθώς και στα σταθερά περιουσιακά στοιχεία που αποδίδουν εισόδημα στη Νταμάμ (όπως κατοικίες για εργαζόμενους στη βιομηχανία πετρελαίου ή αποθήκες που εξυπηρετούν βιομηχανικές επιχειρήσεις). Σημαντικό είναι ότι το συγκριτικό πλεονέκτημα της Τζέντα έγκειται στο λιμάνι της και στην εγγύτητα προς τις Ιερές Πόλεις – αυτά εξασφαλίζουν μια βασική ζήτηση που είναι λιγότερο ασταθής. Το πλεονέκτημα της Ριάντ είναι η κυβερνητική προσοχή και η κρίσιμη μάζα. Της Νταμάμ είναι ο πλούτος από το πετρέλαιο που την στηρίζει. Προχωρώντας προς το 2025-2030, η Τζέντα ενδέχεται να μειώσει τη διαφορά με τη Ριάντ καθώς τα μεγάλα της projects αρχίζουν να λειτουργούν, αλλά και η Ριάντ δεν μένει στάσιμη (υπάρχουν σχέδια για τεράστιες επενδύσεις μέσω της «Στρατηγικής Ριάντ»). Έχει ενδιαφέρον να δούμε αν η Τζέντα θα αξιοποιήσει τα φυσικά της πλεονεκτήματα ώστε να διαμορφώσει μια πιο μοναδική ταυτότητα (ίσως ως η διεθνής πύλη και πολιτιστική πρωτεύουσα του Βασιλείου, συμπληρώνοντας τον διοικητικό ρόλο της Ριάντ).
- Κατοικίες: Η ζήτηση για κατοικίες στη Τζέντα αναμένεται να παραμείνει ισχυρή έως το 2030. Ο συνδυασμός της πληθυσμιακής αύξησης (ο πληθυσμός της Σαουδικής Αραβίας είναι νεαρός και αυξάνεται) και της συνεχιζόμενης προσπάθειας για αύξηση της ιδιοκατοίκησης θα διατηρήσει την πίεση στην προσφορά κατοικιών. Αναμένουμε μέτρια ετήσια άνοδο των τιμών κατοικιών στη Τζέντα κατά μέσο όρο – πιθανότατα μεσαίας μονοψήφιας τάξης (ίσως 3–6% ετησίως) για τους περισσότερους τομείς, εκτός αν υπάρξει υπερθέρμανση. Ορισμένες περιοχές με υψηλή ζήτηση (π.χ. πολυτελείς παραθαλάσσιες βίλες ή ακίνητα κοντά σε νέα έργα υποδομής όπως το μετρό, αν κατασκευαστεί) θα μπορούσαν να αυξηθούν πιο γρήγορα. Η έρευνα της Knight Frank, για παράδειγμα, υποδεικνύει ότι οι πόλεις της Μέσης Ανατολής θα μπορούσαν να δουν περίπου 60%+ αύξηση στις βασικές αξίες μέχρι το 2029 mansionglobal.com mansionglobal.com, κάτι που θα περιλάμβανε και τις κορυφαίες περιοχές της Τζέντα. Ωστόσο, τα μεγάλης κλίμακας οικιστικά έργα της κυβέρνησης (όπως οι κοινότητες Roshn, κλπ.) θα προσθέσουν σημαντική προσφορά, λειτουργώντας ως ανάχωμα ενάντια στον ανεξέλεγκτο πληθωρισμό των τιμών και διατηρώντας τις κατοικίες σχετικά προσιτές για τους ντόπιους. Ο δείκτης ιδιοκατοίκησης στη Σαουδική Αραβία βρίσκεται σε τροχιά να φτάσει το 70% έως το 2030 pwc.com pwc.com, και η Τζέντα θα συμβάλει σε αυτό παρέχοντας δεκάδες χιλιάδες νέες μονάδες. Μέχρι το 2030, ο ορίζοντας της Τζέντα θα είναι αξιοσημείωτα διαφορετικός – πολλές από τις 17.000 μονάδες του Jeddah Central θα παραδοθούν, νέοι ουρανοξύστες θα κοσμήσουν την Κορνίς, και τα προγραμματισμένα προάστια στα βόρεια θα έχουν σε μεγάλο βαθμό ολοκληρωθεί. Οι ενοικιάσεις ενδέχεται να γνωρίσουν περιόδους πιο αργής ανάπτυξης καθώς νέα ακίνητα (ειδικά διαμερίσματα) εισέρχονται στην αγορά· είναι πιθανή μια μικρή αύξηση της κενότητας στα μέσα της δεκαετίας, κάτι που ίσως συγκρατήσει τις αυξήσεις των ενοικίων. Παρ’ όλα αυτά, μέχρι το 2030, τα υψηλότερα διαθέσιμα εισοδήματα και μια εισροή αλλοδαπών (από νέες επιχειρήσεις και τουριστικές θέσεις εργασίας) θα μπορούσαν να στηρίξουν μια υγιή αγορά ενοικίων. Αναμένουμε οι αποδόσεις ενοικίων να σταθεροποιηθούν στο εύρος 6-8% για τα οικιστικά ακίνητα, το οποίο είναι ελκυστικό για επενδυτές.
- Γραφεία: Η αγορά γραφείων της Τζέντα αναμένεται να επεκταθεί με μέτριο ρυθμό. Με τη διαφοροποίηση της οικονομίας, νέες ιδιωτικές εταιρείες (π.χ. εφοδιαστική αλυσίδα, τουρισμός, fintech) εγκαθίστανται στην πόλη, ενισχύοντας τη ζήτηση για γραφεία. Ωστόσο, το Ριάντ τοποθετείται επιθετικά ως επιχειρηματικό κέντρο (και απαιτεί από τις εταιρείες να έχουν εκεί την έδρα τους για κυβερνητικά συμβόλαια), γεγονός που μπορεί να περιορίσει την ανάπτυξη των γραφείων στην Τζέντα. Προβλέπουμε ότι η Τζέντα θα προσθέσει μερικές εκατοντάδες χιλιάδες τετραγωνικά μέτρα γραφείων έως το 2030, συμπεριλαμβανομένων μικτών χρήσεων όπως το Jeddah Central και κατά μήκος των βόρειων διαδρόμων. Τα ενοίκια γραφείων Α’ κατηγορίας μπορεί να αυξηθούν σταδιακά (ίσως κατά μέσο όρο 2-5% ετησίως σύμφωνα με τον πληθωρισμό/ζήτηση), αλλά αν υπάρξει σημαντική προσφορά ταυτόχρονα (π.χ. το τμήμα γραφείων του Jeddah Tower ή πολλοί νέοι πύργοι), ενδέχεται να υπάρξει περίοδος σταθερών ή ελαφρώς πτωτικών ενοικίων γύρω στο 2027, όταν παραδοθούν αυτά τα έργα. Συνολικά, η πληρότητα αναμένεται να παραμείνει υγιής δεδομένου του σταθερού επιχειρηματικού περιβάλλοντος της Τζέντα. Μία τάση που θα εξελιχθεί μέχρι το 2030 είναι οι ευέλικτοι χώροι εργασίας και τα υψηλότερα ποιοτικά πρότυπα – τα νέα γραφεία θα προσφέρουν έξυπνη τεχνολογία και βιωσιμότητα (ευθυγραμμισμένη με τους πράσινους στόχους του Vision 2030), χαρακτηριστικά που ενδέχεται να δικαιολογήσουν premium στο ενοίκιο.
- Λιανικό εμπόριο: Ο τομέας του λιανικού real estate στην Τζέντα βρίσκεται σε τροχιά ανάπτυξης, αλλά και μετασχηματισμού. Σύμφωνα με την S&P Global, οι προοπτικές για το 2025-2026 είναι ισχυρές χάρη στον τουρισμό και τις καταναλωτικές δαπάνες arabnews.com arabnews.com. Καθώς πλησιάζουμε το 2030, σημαντικά γεγονότα (Expo, Παγκόσμιο Κύπελλο) και η ωρίμανση των μεγα-έργων (όπως τα θέρετρα της Ερυθράς Θάλασσας) πιθανότατα θα ενισχύσουν τις λιανικές πωλήσεις και την επισκεψιμότητα. Αναμένουμε νέες μορφές λιανικής να ευδοκιμήσουν: περισσότερα ανοιχτού τύπου lifestyle centers, κέντρα εστίασης/ψυχαγωγίας και καταστήματα δρόμου σε μικτές αναπτύξεις, αντί για παραδοσιακά κλειστά malls. Το Jeddah Central θα περιλαμβάνει μοντέρνους πεζόδρομους λιανικής που θα μπορούσαν να γίνουν ο κορυφαίος προορισμός αγορών της πόλης μέχρι το τέλος της δεκαετίας. Τα ενοίκια καταστημάτων σε βασικές τοποθεσίες προβλέπεται να αυξηθούν μετρίως (περίπου 3% ετησίως κατά μέσο όρο), αλλά η δευτερεύουσα αγορά λιανικής ίσως δυσκολευτεί αν το ηλεκτρονικό εμπόριο αυξηθεί γρηγορότερα ή αν υπάρξει υπερ-ανταγωνισμός ανάμεσα στα malls. Μέχρι το 2030, η διείσδυση του ηλεκτρονικού εμπορίου θα είναι σίγουρα μεγαλύτερη, ωστόσο η σαουδαραβική κουλτούρα αναμένεται να εξακολουθεί να εκτιμά την εμπειρία του mall, οπότε δεν προβλέπουμε το «τέλος του mall» – αλλά μάλλον έναν επαναπροσδιορισμό των προβληματικών εμπορικών κέντρων. Συνολικός λιανικός χώρος ανά κάτοικο στην Τζέντα θα αυξηθεί, αλλά ελπίζουμε με βάση τη ζήτηση. Η ισορροπία προσφοράς-ζήτησης είναι το κλειδί· η S&P έχει προειδοποιήσει για κίνδυνο υπερπροσφοράς αν οι developers υπερκατασκευάσουν λιανικά arabnews.com. Όμως, δεδομένης της φειδωλής προσέγγισης το τελευταίο διάστημα (το Ριάντ δεν πρόσθεσε μεγάλο mall στις αρχές του 2024, δίνοντας έμφαση στην ποιότητα του υπάρχοντος χώρου argaam.com), αναμένουμε μια βιώσιμη πορεία ανάπτυξης.
- Βιομηχανικά/Λογιστικά: Αναμένεται σημαντική επέκταση σε αυτόν τον τομέα. Καθώς τα έργα του Vision 2030 (όπως οι νέες Ειδικές Οικονομικές Ζώνες και τα κέντρα logistics) υλοποιούνται, η Τζέντα θα μπορούσε να γνωρίσει έκρηξη στην κατασκευή αποθηκών γύρω από το λιμάνι, το KAEC και τις προγραμματισμένες λογιστικές ζώνες. Η ολοκλήρωση του σιδηροδρόμου Landbridge (ίσως έως το 2030) θα καταστήσει την Τζέντα κύρια πύλη εισαγωγών-εξαγωγών για τη χώρα, πράγμα που σημαίνει ότι η ζήτηση για αποθήκευση θα εκτοξευτεί. Προβλέπουμε διψήφια ετήσια ανάπτυξη στην ανάπτυξη ακινήτων logistics για αρκετά χρόνια, ενώ τα ενοίκια ενδέχεται να συνεχίσουν να αυξάνονται μέχρι να εξισορροπηθεί η προσφορά. Τα κορυφαία ενοίκια αποθηκών ενδέχεται να πλησιάσουν τα επίπεδα του Ριάντ έως το 2030 (φτάνοντας τα 300-400 SAR/m²/χρόνο για τις καλύτερες αποθήκες), δεδομένης της ισχυρής ζήτησης argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Οι επενδυτές βρίσκουν αυτό το τμήμα ελκυστικό λόγω των σχετικά υψηλότερων αποδόσεων και των μακροχρόνιων μισθώσεων με αξιόπιστους ενοικιαστές. Έως το 2030, η Τζέντα μπορεί να εδραιώσει τη θέση της ως κύριος logistics κόμβος στην Ερυθρά Θάλασσα, με σύγχρονα κέντρα διανομής που θα εξυπηρετούν όχι μόνο τη Σαουδική Αραβία αλλά και αγορές της Αφρικής και της περιοχής, χάρη στο λιμάνι και το αεροδρόμιό της.
- Φιλοξενία: Αν και δεν ζητήθηκε ρητά, αξίζει να αναφερθεί ο ξενοδοχειακός τομέας της Τζέντας στην πρόβλεψη αφού οι τουριστικοί στόχοι του Vision 2030 τον επηρεάζουν άμεσα. Η Τζέντα πιθανότατα θα δει σημαντική αύξηση στην προσφορά ξενοδοχειακών δωματίων (συμπεριλαμβανομένων των 2.700 δωματίων στην Jeddah Central jeddahcentral.com, καθώς και άλλων έργων). Τα ποσοστά πληρότητας μπορεί να κυμαίνονται ανάλογα με τις παγκόσμιες ταξιδιωτικές τάσεις, αλλά η γενική τάση είναι περισσότεροι τουρίστες – τόσο θρησκευτικοί (καθώς οι βίζες Umrah γίνονται ευκολότερες και διαθέσιμες όλο το χρόνο) όσο και αναψυχής (με την αύξηση του τουρισμού Ερυθράς Θάλασσας, πολλοί θα περνούν από την Τζέντα). Έως το 2030, η Τζέντα θα μπορούσε να φιλοξενεί νέα θεματικά πάρκα, τερματικούς σταθμούς κρουαζιερόπλοιων και ίσως επεκταμένες συνεδριακές εγκαταστάσεις, όλα τα οποία θα τροφοδοτήσουν την αγορά ακινήτων (νέες αναπτυξιακές επενδύσεις αναψυχής, κ.λπ.).
- Projects Mega Vision 2030: Οι επενδυτές και αναπτύκτες μπορούν να συμμετέχουν ή να επωφεληθούν από τα πολυάριθμα mega-projects στην Τζέντα. Έργα όπως το Jeddah Central, Jeddah Tower/JEC και οι επεκτάσεις των υποδομών δημιουργούν νέες επενδυτικές ζώνες – από πολυτελείς κατοικίες, εμπορικές περιοχές, έως επιχειρηματικά πάρκα. Όσοι μπουν νωρίς μπορούν να εξασφαλίσουν προνομιακά οικόπεδα ή ρόλους σε συνεργασίες σε αυτές τις αναπτύξεις. Για παράδειγμα, η συνεργασία με το PIF σε επιμέρους ανάπτυξη γύρω από το Jeddah Central ή η παροχή υπηρεσιών σε αυτά τα έργα μπορεί να είναι ιδιαίτερα επικερδής όσο η περιοχή εξελίσσεται σε ένα premium κέντρο της πόλης.
- Αυξανόμενη Ζήτηση και Ευνοϊκά Δημογραφικά: Ο νέος και αυξανόμενος πληθυσμός της Τζέντα εξασφαλίζει σταθερή ζήτηση για κατοικίες, ιδίως προσιτές και μεσαίας κατηγορίας μονάδες. Οι αναπτύκτες που μπορούν να κατασκευάσουν ποιοτικές κατοικίες σε ανταγωνιστικές τιμές (αξιοποιώντας κυβερνητικά κίνητρα για προσιτή κατοικία) έχουν άμεση αγορά μελλοντικών αγοραστών. Επιπλέον, η πολιτισμική στροφή προς τις πυρηνικές οικογένειες και την κοινοτική διαβίωση δημιουργεί ευκαιρίες για ολοκληρωμένες κοινότητες, περιφραγμένα συγκροτήματα και μεικτής χρήσης «mini cities» εντός της Τζέντα. Το γεγονός ότι οι συναλλαγές στην αγορά κατοικίας της Τζέντα αυξήθηκαν κατά 43% ετησίως δείχνει πόση συσσωρευμένη ζήτηση απελευθερώθηκε jll-mena.com – μια τάση που πιθανότατα θα συνεχιστεί καθώς περισσότεροι γίνονται επιλέξιμοι για στεγαστικά δάνεια.
- Ανάπτυξη του Τουρισμού και της Φιλοξενίας: Ως η “Πύλη προς τα Δύο Ιερά Τεμένη” και παραθαλάσσια πόλη στην Ερυθρά Θάλασσα, η Τζέντα αναμένεται να ωφεληθεί σημαντικά από την ώθηση της Σαουδικής Αραβίας στον τουρισμό. Υπάρχει ευκαιρία για ανάπτυξη ξενοδοχείων, θέρετρων, επιπλωμένων διαμερισμάτων και χώρων ψυχαγωγίας. Ακίνητα που σχετίζονται με το προσκύνημα (όπως αναβαθμισμένα καταλύματα προσκυνητών, συγκοινωνιακοί κόμβοι κλπ) αποτελούν άλλη μία εξειδικευμένη αγορά – σκεφτείτε πολυχρηστικά κέντρα που εξυπηρετούν τις ανάγκες των προσκυνητών του Χατζ πριν/μετά τη Μέκκα, μια δυνητικά ανεκμετάλλευτη αγορά. Ο στόχος της κυβέρνησης για 150 εκατομμύρια επισκέπτες έως το 2030 περιλαμβάνει εκατομμύρια που θα περνούν από την Τζέντα argaam.com argaam.com. Οι επενδυτές ίσως σκεφτούν να δημιουργήσουν θεματικά αξιοθέατα ή παράκτια έργα αναψυχής στην Τζέντα για να απορροφήσουν μέρος της τουριστικής ζήτησης που προκύπτει από τα μεγάλα έργα (π.χ. ένα οικογενειακό λούνα παρκ ή υδάτινο πάρκο στην Τζέντα θα μπορούσε να αποδώσει καλά καθώς ο τουρισμός αναπτύσσεται). Η επερχόμενη Expo 2030 στο Ριάντ και άλλα γεγονότα θα ωφελήσουν έμμεσα την Τζέντα ενισχύοντας το προφίλ της Σαουδικής Αραβίας – οι διεθνείς επισκέπτες συχνά επισκέπτονται πολλές πόλεις, επομένως η ιστορική συνοικία της Τζέντας (Al-Balad) και η Κορνίς θα μπορούσαν να γνωρίσουν τουριστική αναγέννηση, αυξάνοντας τη ζήτηση για λιανικό εμπόριο και boutique ξενοδοχεία εκεί.
- Κόμβος Logistics και Βιομηχανίας: Ο τομέας των logistics γνωρίζει άνθιση – το λιμάνι της Τζέντας είναι από τα πιο πολυσύχναστα στη Μέση Ανατολή και με τις νέες εμπορικές συμφωνίες και τις Ειδικές Οικονομικές Ζώνες, περισσότερες εταιρείες θα χρειάζονται κέντρα διανομής. Οι επενδυτές μπορούν να αναπτύξουν ή να αποκτήσουν αποθήκες, ψυκτικούς χώρους και βιομηχανικές εγκαταστάσεις για σταθερό μακροπρόθεσμο εισόδημα. Με δεδομένη την κυβερνητική πίεση για τοπική παραγωγή (από αυτοκίνητα μέχρι τρόφιμα), τα βιομηχανικά πάρκα στην Τζέντα (ιδίως κοντά στο λιμάνι ή στο KAEC) είναι ώριμα για ανάπτυξη. Συχνά συνοδεύονται από κυβερνητική υποστήριξη όπως επιδοτούμενες υπηρεσίες κοινής ωφέλειας ή γη, ενισχύοντας τη συμφωνία. Με την ανάπτυξη του ηλεκτρονικού εμπορίου, τα κέντρα τελικής διανομής στην πόλη αποτελούν άλλη μια ευκαιρία.
- Δυναμική Ξένων Επενδύσεων & Συνεργασιών: Η απελευθέρωση των κανονισμών επιτρέπει στους ξένους επενδυτές να εισέρχονται ευκολότερα – αυτό σημαίνει ότι οι τοπικοί developers μπορούν να αναζητήσουν διεθνείς συνεργάτες που φέρνουν κεφάλαια και τεχνογνωσία. Οι κοινοπραξίες μπορούν να ανθίσουν, για παράδειγμα, μια τοπική εταιρεία να συνεργαστεί με ξένο ξενοδοχειακό όμιλο για την ανάπτυξη νέου θερέτρου ή ένα διεθνές αρχιτεκτονικό γραφείο να συνεργαστεί για εμβληματικά κτίρια (κάτι που ήδη συμβαίνει με διεθνείς αρχιτέκτονες στον Πύργο της Τζέντας, την Jeddah Central κ.λπ.). Επίσης, περισσότεροι ξένοι αγοραστές ίσως εισέλθουν στην αγορά πολυτελών κατοικιών (ειδικά αν γίνουν συχνότερες οι premium άδειες παραμονής), δημιουργώντας νέα πελατειακή βάση για πολυτελείς κατασκευαστές στην Τζέντα.
- Υποτιμημένα Τμήματα: Παρά την πρόσφατη ανάπτυξη, ορισμένα τμήματα της αγοράς της Τζέντας μπορεί να παραμένουν υποτιμημένα σε σχέση με τις γειτονικές αγορές. Για παράδειγμα, τα πρωτοκλασάτα παραθαλάσσια ακίνητα στην Τζέντα εξακολουθούν να είναι φθηνότερα από εκείνα στο Ντουμπάι ή ακόμη και στο Ριάντ. Υπάρχει πιθανότητα για αρμπιτράζ – η επένδυση σήμερα σε πρωτοκλασάτα ακίνητα της Τζέντας μπορεί να αποφέρει μεγάλη άνοδο αξίας καθώς αυξάνεται το παγκόσμιο κύρος της πόλης. Επίσης, ο τουρισμός πολιτιστικής κληρονομιάς παραμένει αναξιοποίητος – η ανακαίνιση ιστορικών κτιρίων στο Al-Balad σε boutique ξενοδοχεία ή πολιτιστικά κέντρα μπορεί να διατηρήσει την κληρονομιά και να αποφέρει κέρδος, ευθυγραμμιζόμενη με τους στόχους ποιότητας ζωής του Vision 2030.
- Υπερπροσφορά σε Ορισμένους Τομείς: Με την κλίμακα των έργων που βρίσκονται σε εξέλιξη, υπάρχει κίνδυνος κάποιοι τομείς να παρουσιάσουν υπερπροσφορά. Εάν, για παράδειγμα, δεκάδες χιλιάδες νέα διαμερίσματα εισρεύσουν στην αγορά σε σύντομο χρονικό διάστημα (από κοινότητες Roshn, κατοικίες Jeddah Central κ.α.), τα ενοίκια και οι τιμές πώλησης για διαμερίσματα μεσαίας κατηγορίας θα μπορούσαν να σταθεροποιηθούν ή να μειωθούν. Η S&P Global έχει επισημάνει την υπερπροσφορά ως ανησυχία, ειδικά στο λιανικό εμπόριο όπου υπερβολικά πολλά εμπορικά κέντρα θα μπορούσαν να μειώσουν τις πωλήσεις των λιανοπωλητών arabnews.com. Παρομοίως, η αγορά γραφείων θα μπορούσε να στραφεί σε υπερπροσφορά εάν πολλοί νέοι πύργοι ανοίξουν ταυτόχρονα χωρίς μια ανάλογη αύξηση των ενοικιαστών. Οι αναπτυξιακές εταιρείες πρέπει να προγραμματίζουν και να φάσεων τα έργα τους προσεκτικά και να διαφοροποιούν το προϊόν τους ώστε να μην παγιδευτούν σε κορεσμό.
- Οικονομική Εξάρτηση από Κυβερνητικές Δαπάνες και Πετρέλαιο: Η τύχη της αγοράς ακινήτων της Σαουδικής Αραβίας συνδέεται στενά με τις κρατικές δαπάνες (πολλά έργα ξεκινούν από την κυβέρνηση ή βασίζονται σε κρατικές υποδομές). Μια σημαντική πτώση των τιμών του πετρελαίου ή των εσόδων του προϋπολογισμού θα μπορούσε να οδηγήσει σε περικοπές δαπανών ή επιβραδύνσεις έργων. Για παράδειγμα, αν το πετρέλαιο κατέρρεε και παρέμενε σε χαμηλά επίπεδα, το PIF θα μπορούσε να καθυστερήσει ή να μειώσει έργα όπως το Jeddah Central ή να περικόψει επιδοτήσεις σε προγράμματα στέγασης, επηρεάζοντας άμεσα την αγορά. Παρότι η χώρα έχει αποθέματα και διαφοροποιεί την οικονομία της, το πετρέλαιο εξακολουθεί να χρηματοδοτεί μεγάλο μέρος των πρωτοβουλιών Vision 2030. Οι επενδυτές πρέπει να γνωρίζουν ότι η τρέχουσα άνθηση βασίζεται σε επεκτατική δημοσιονομική πολιτική – κάθε αντιστροφή θα επηρεάσει τη ζήτηση (μέσω χαμηλότερης καταναλωτικής εμπιστοσύνης, απώλειας θέσεων εργασίας στην κατασκευή, κλπ.).
- Επιτόκια και Κόστος Χρηματοδότησης: Η παγκόσμια άνοδος των επιτοκίων το 2022–2024 κατέστησε πιο ακριβά τα στεγαστικά δάνεια και τα δάνεια ανάπτυξης. Αν τα υψηλά επιτόκια διατηρηθούν, ο χρηματοοικονομικός κίνδυνος αυξάνεται – η τελική ζήτηση μπορεί να εξασθενήσει αν τα στεγαστικά γίνουν λιγότερο προσιτά πέραν των κρατικών επιδοτήσεων και οι κατασκευαστές αντιμετωπίσουν υψηλότερο κόστος κεφαλαίου. Στις χειρότερες περιπτώσεις, έργα μπορεί να σταματήσουν λόγω κρίσης ρευστότητας. Η κεντρική τράπεζα της Σαουδικής Αραβίας ακολουθεί συνήθως την πολιτική της Fed των ΗΠΑ λόγω της σύνδεσης του νομίσματος, οπότε οι παγκόσμιες τάσεις των επιτοκίων έχουν σημασία. Από την άλλη, αν ο πληθωρισμός και τα επιτόκια αποκλιμακωθούν τα επόμενα χρόνια (όπως κάποιες προβλέψεις δείχνουν να γίνεται μέχρι το 2025-2026), αυτό θα μπορούσε να μετριάσει τον κίνδυνο.
- Κανονιστικοί και Εκτελεστικοί Κίνδυνοι: Παρά τη βελτίωση του κανονιστικού πλαισίου της Σαουδικής Αραβίας, υπάρχουν ακόμη γραφειοκρατικές και ρυθμιστικές προκλήσεις. Αλλαγές στη νομοθεσία (π.χ. νέα φορολογία σε συναλλαγές ακινήτων ή ακίνητα – πέραν του ισοδύναμου ΦΠΑ 5% – θα μπορούσαν να εκπλήξουν την αγορά). Ο εκτελεστικός κίνδυνος είναι ιδιαίτερα σημαντικός στα μεγάλα έργα: καθυστερήσεις ή υπερβάσεις κόστους μπορούν να επηρεάσουν τις συνοδευόμενες επενδύσεις. Ο πύργος Jeddah, για παράδειγμα, φέρει τον κίνδυνο εκτέλεσης – αν αντιμετωπίσει νέα παύση, οι τιμές γης σε εκείνο το έργο μπορεί να επηρεαστούν. Παρομοίως, η έγκαιρη και πιστή παράδοση του Jeddah Central είναι ένα τεράστιο έργο· αν υπολείπεται των προσδοκιών, μπορεί να μετριάσει τον ενθουσιασμό που τροφοδοτεί σήμερα το θετικό συναίσθημα των επενδυτών.
- Γεωπολιτικοί και Κίνδυνοι Αντίληψης Αγοράς: Βρισκόμενη στη Μέση Ανατολή, η Σαουδική Αραβία (και συνεπώς η Τζέντα) μπορεί να επηρεαστεί από περιφερειακές γεωπολιτικές εντάσεις. Οποιαδήποτε αστάθεια ή περιστατικό ασφάλειας θα μπορούσε προσωρινά να μειώσει τον τουρισμό ή την όρεξη ξένων επενδύσεων. Εξάλλου, ως αναδυόμενη αγορά, τα ακίνητα στη Σαουδική Αραβία μπορεί να υπόκεινται σε μεταβολές στη διεθνή επενδυτική διάθεση. Για παράδειγμα, αν άλλες αγορές γίνουν πιο ελκυστικές ή αν υπάρξει παγκόσμια ύφεση στον κλάδο των ακινήτων, το ξένο κεφάλαιο μπορεί να αποσυρθεί. Εγχώρια, το κλίμα της αγοράς μπορεί επίσης να πληγεί αν, για παράδειγμα, αποτύχει κάποιο μεγάλο έργο ή υπάρξει δημόσια αντίδραση στις γρήγορες αλλαγές (αν και αυτό είναι λιγότερο πιθανό στα ακίνητα σε σχέση με άλλους τομείς).
- Κόστη Κατασκευής και Εφοδιαστική Αλυσίδα: Η ταχεία ανάπτυξη έχει οδηγήσει σε αυξανόμενα κόστη κατασκευής (υλικά και εργασία) στη Σαουδική Αραβία – μια πρόκληση που έχει σημειωθεί σε αναφορές του κλάδου argaam.com. Εάν ο πληθωρισμός στις κατασκευές συνεχιστεί, οι κατασκευαστές μπορεί να αντιμετωπίσουν πιεσμένα περιθώρια ή να αναγκαστούν να αυξήσουν τις τιμές πώλησης πέρα από τα όρια των καταναλωτών. Προβλήματα στην εφοδιαστική αλυσίδα (όπως αυτά που συνέβησαν παγκοσμίως κατά τη διάρκεια της πανδημίας) θα μπορούσαν επίσης να καθυστερήσουν τα χρονοδιαγράμματα των έργων. Η αντιμετώπιση αυτού απαιτεί αποδοτική διαχείριση έργων και ίσως τοπική προμήθεια (κάτι που ενθαρρύνει το Vision 2030, αλλά η εγχώρια παραγωγή υλικών θα χρειαστεί χρόνο για να αναπτυχθεί πλήρως).
- Ωριμότητα Αγοράς και Ρευστότητα: Η αγορά ακινήτων της Σαουδικής Αραβίας βρίσκεται ακόμα σε διαδικασία ωρίμανσης. Εκτός από τα REITs, υπάρχει περιορισμένη διαφάνεια και ρευστότητα σε σύγκριση με πιο ανεπτυγμένες αγορές. Οι επενδυτές πρέπει να εξετάσουν τη στρατηγική εξόδου – η αναπώληση ακινήτων στην Τζέντα δεν είναι τόσο γρήγορη όσο σε ιδιαίτερα ρευστές αγορές, εκτός αν η ζήτηση είναι ιδιαίτερα αυξημένη. Σε περίπτωση που μεταβληθούν οι συνθήκες της αγοράς, η πώληση μεγάλων περιουσιακών στοιχείων μπορεί να απαιτήσει χρόνο. Ωστόσο, πρωτοβουλίες όπως τα ηλεκτρονικά συμβόλαια και η καλύτερη συλλογή δεδομένων από τη REGA βελτιώνουν σταδιακά την κατάσταση.
- JLL – Δυναμική της Αγοράς Κατοικίας στη Σαουδική Αραβία, Α’ τρίμηνο 2025 jll-mena.com jll-mena.com
- Deloitte – Προβλέψεις Ακινήτων Μέσης Ανατολής 2024 (Σαουδική Αραβία) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com
- Argaam News – «Η JLL αναμένει 32.000 νέες κατοικίες στο Ριάντ και την Τζέντα το Β’ εξάμηνο του 2024» (Σεπ 2024) argaam.com argaam.com
- Argaam News – Συνέχεια: Σημεία ενδιαφέροντος JLL KSA Αγορά Α’ εξαμήνου 2024 argaam.com argaam.com
- AGBI – «Η Σαουδική Αραβία ανοίγει τις ιερές πόλεις σε ξένους επενδυτές» (Ιαν 2025) agbi.com agbi.com
- Arab News – «Ισχυρή προοπτική για την αγορά λιανικής ακινήτων στη Σαουδική Αραβία λόγω τουρισμού και Vision 2030, λέει η S&P» (Απρ 2025) arabnews.com arabnews.com
- Knight Frank – The Wealth Report 2025 (Απόδοση Αγοράς) mansionglobal.com mansionglobal.com
- Designboom – «Ο ψηλότερος πύργος του κόσμου, ο Jeddah Tower, συνεχίζει την κατασκευή του για ολοκλήρωση το 2028» (Σεπ 2023) designboom.com designboom.com
- Ριάντ: Η πρωτεύουσα είναι η πολιτική και οικονομική δύναμη της χώρας, που αυτή τη στιγμή βιώνει μια άνθιση στην αγορά ακινήτων σχεδόν σε κάθε τομέα. Σύμφωνα με τα σχέδια που προωθεί ο Πρίγκιπας του Στέμματος, το Ριάντ φιλοδοξεί να διπλασιάσει τον πληθυσμό του, φτάνοντας περίπου στα 15 εκατομμύρια μέχρι το 2030, προσελκύοντας περιφερειακές έδρες πολυεθνικών εταιρειών και τεράστιες επενδύσεις του κράτους. Ως αποτέλεσμα, η αγορά ακινήτων του Ριάντ έχει παρουσιάσει ταχύτερη ανάπτυξη από αυτή της Τζέντα. Στον οικιστικό τομέα, το Ριάντ είδε τις τιμές πώλησης να αυξάνονται κατά περίπου 10% σε ετήσια βάση στις αρχές του 2024 (έναντι 5% στην Τζέντα) argaam.com argaam.com, και οι όγκοι και αξίες συναλλαγών κατοικίας είναι υψηλότερα. Η αύξηση των τιμών στην αγορά κατοικίας του Ριάντ ήταν γενικευμένη (τόσο στις βίλες όσο και στα διαμερίσματα) jll-mena.com, ενώ στην Τζέντα ήταν ανάμεικτη. Η διαθεσιμότητα γης γύρω από το Ριάντ ήταν παραδοσιακά άφθονη, αλλά η αύξηση της ζήτησης έχει ως αποτέλεσμα ακόμα και στο Ριάντ να υπάρχουν ελλείψεις κατοικιών σε προνομιακές περιοχές. Παράλληλα, η αγορά γραφείων του Ριάντ είναι ξεχωριστή – με πάνω από 5 εκατομμύρια m² χώρου και δεκάδες νέους πύργους γραφείων να κατασκευάζονται σε έργα όπως η Οικονομική Περιοχή Βασιλιά Αμπντάλα. Τα ενοίκια γραφείων κατηγορίας Α στο Ριάντ είναι κατά μέσο όρο ~2.000 SAR/m², σημαντικά υψηλότερα από τα ~1.300 SAR/m² της Τζέντα argaam.com. Η αγορά λιανικής του Ριάντ ξεπερνά επίσης της Τζέντα (3,5 εκατομμύρια m² έναντι 2,1 εκατομμυρίων m² αποθέματος λιανικής ως το τέλος του 2023) argaamplus.s3.amazonaws.com, και συνεχίζει να προσελκύει τις πρώτες εισόδους πολλών διεθνών brands. Πολιτιστικά, η προσπάθεια του Ριάντ να γίνει μια παγκόσμια πόλη (με εκδηλώσεις, συναυλίες, αθλητικά γεγονότα κ.λπ.) ξεκίνησε μόλις πρόσφατα, αλλά με αστραπιαίο ρυθμό, ενώ η Τζέντα ήταν ανέκαθεν πιο κοσμοπολίτικη και φιλελεύθερη με τα σαουδαραβικά μέτρα. Ουσιαστικά, το Ριάντ ηγείται της ανάπτυξης της αγοράς ακινήτων στη Σαουδική Αραβία – κυριάρχησε στις ανακοινώσεις νέων έργων και κατείχε το μεγαλύτερο μερίδιο των επενδύσεων σε ακίνητα τα τελευταία χρόνια agbi.com. Η Τζέντα, αν και αναπτύσσεται, προσπαθεί να συμβαδίσει με τη δυναμική του Ριάντ. Παρ’ όλα αυτά, η Τζέντα επωφελείται από το γεγονός ότι είναι παραθαλάσσια πόλη με φυσική γοητεία και θα έχει πάντα την κυκλοφορία του Χατζ/Ούμρα. Θα μπορούσε να πει κανείς πως η αγορά του Ριάντ είναι πιο «καυτή», αλλά και πιο ευάλωτη σε διακυμάνσεις (καθώς η ανάπτυξή της οφείλεται εν μέρει σε πολιτικές αποφάσεις και συνδέεται με μετακινήσεις του κράτους), ενώ της Τζέντα είναι πιο σταθερή και βασίζεται στα εμπορικά και τουριστικά θεμελιώδη.
- Νταμάμ/Χομπάρ (Ανατολική Επαρχία): Η Μητροπολιτική Περιοχή Νταμάμ (DMA, που περιλαμβάνει το Χομπάρ και τη Νταχράν) είναι η καρδιά της πετρελαϊκής βιομηχανίας της Σαουδικής Αραβίας και έχει μικρότερο πληθυσμό (~1,5-2 εκατομμύρια) από τη Τζέντα (~4 εκατομμύρια). Η αγορά ακινήτων της είναι σχετικά σταθερή και μετριοπαθής στην ανάπτυξη. Για παράδειγμα, το πρώτο εξάμηνο του 2024, οι τιμές κατοικιών στο Νταμάμ παρέμειναν ουσιαστικά αμετάβλητες και τα ενοίκια αυξήθηκαν μόλις ~4% argaam.com, ακολουθώντας με μικρότερη άνοδο από ό,τι στη Ριάντ και στη Τζέντα. Η προσφορά κατοικιών στη DMA αυξάνεται αλλά επικεντρώνεται κυρίως σε μεσαίας κατηγορίας κατοικίες, ιδιαίτερα στα βόρεια προάστια, στοχεύοντας στην προσιτή στέγαση argaamplus.s3.amazonaws.com. Η Ανατολική Επαρχία διαθέτει θύλακες υψηλής ζήτησης (στελέχη της Saudi Aramco και συναφών βιομηχανιών σε φιλικά προς τους ξένους συγκροτήματα γύρω από το Χομπάρ). Ωστόσο, συνολικά η αγορά κατοικιών είναι λιγότερο δυναμική σε σχέση με της Τζέντα, εν μέρει επειδή η αύξηση του πληθυσμού είναι βραδύτερη. Στον τομέα των γραφείων, τα ενοίκια κατηγορίας Α στο Νταμάμ αυξήθηκαν ~10% ετησίως μέχρι το β’ τρίμηνο του 2024 λόγω ζήτησης από κυβερνητικές υπηρεσίες και εταιρείες υπηρεσιών πετρελαίου argaam.com, αλλά τα απόλυτα ενοίκια (και τα επίπεδα ενοικίων) είναι χαμηλότερα από αυτά της Τζέντα. Το λιανεμπόριο στο Νταμάμ/Χομπάρ ξεχωρίζει για λίγα κυρίαρχα εμπορικά κέντρα· η παραλιακή “Κορνίς” του Χομπάρ έχει δημοφιλείς επιλογές λιανικής/εστίασης αλλά η κλίμακα είναι τέτοια ώστε να εξυπηρετεί κυρίως τον τοπικό πληθυσμό argaam.com. Μια διαφορά είναι ότι οι κάτοικοι της Ανατολικής Επαρχίας πηγαίνουν εύκολα στο Μπαχρέιν τα σαββατοκύριακα, κάτι που μπορεί να απορροφά μέρος της καταναλωτικής και ξενοδοχειακής δαπάνης τους – κάτι με το οποίο η Τζέντα δεν έχει να ανταγωνιστεί. Καθώς το Όραμα 2030 προσπαθεί να διαφοροποιήσει την οικονομία της Ανατολικής Επαρχίας πέρα από το πετρέλαιο, νέες πρωτοβουλίες (όπως οι τεράστιες πετροχημικές επεκτάσεις στη Τζουμπάιλ και τα κέντρα logistics) μπορεί να αυξήσουν την εξειδικευμένη ζήτηση σε ακίνητα (π.χ. στέγαση εργαζομένων, βιομηχανικά ακίνητα). Γενικά όμως, η αγορά του Νταμάμ είναι μικρότερη και σταθερότερη, με μετριοπαθείς προοπτικές ανάπτυξης· σπάνια παρουσιάζει τα απότομα σκαμπανεβάσματα που βλέπουν η Ριάντ ή και η Τζέντα. Επίσης είναι πιο αποκεντρωμένη – το Νταμάμ, το Χομπάρ και η Νταχράν αποτελούν ξεχωριστούς πυρήνες, ενώ η Τζέντα είναι ένα ενιαίο μεγάλο πολεοδομικό συγκρότημα.
- Τζέντα: βρίσκεται ανάμεσα στη Ριάντ και τη Νταμμάμ σε πολλούς τομείς. Διαθέτει μια ποικιλόμορφη οικονομία – λιμενική εφοδιαστική, εμπόριο, τουρισμός/προσκύνημα, κάποια βιομηχανία – και έτσι οι παράγοντες που επηρεάζουν την αγορά ακινήτων της είναι πολύπλευροι. Η αγορά κατοικίας της Τζέντα ήταν ιστορικά λίγο πιο προσιτή από αυτή της Ριάντ (για παράδειγμα, οι τιμές διαμερίσματος ανά τ.μ. είναι ελαφρώς χαμηλότερες), αν και η διαφορά μειώθηκε καθώς η Τζέντα κατέγραψε ισχυρή αύξηση τιμών το 2021–2022. Στο παγκόσμιο δείκτη πολυτελών οικιστικών αγορών της Knight Frank, και η Ριάντ και η Τζέντα κατατάχθηκαν ανάμεσα στις έξι κορυφαίες πόλεις παγκοσμίως για την αύξηση τιμών πολυτελών ακινήτων το 2024, υπογραμμίζοντας το πόσο οι σαουδαραβικές πόλεις αναπτύχθηκαν παρά τις παγκόσμιες αντιξοότητες mansionglobal.com mansionglobal.com. (Και το Ντουμπάι ήταν επίσης σε αυτή την κορυφαία κατηγορία). Η Knight Frank σημείωσε ότι η Μέση Ανατολή ήταν η ισχυρότερη περιοχή παγκοσμίως με ετήσια αύξηση της τιμής πολυτελών ακινήτων κατά 7,2% και προβλέπει μια εκπληκτική σωρευτική αύξηση 64% τα επόμενα πέντε χρόνια για την περιοχή mansionglobal.com mansionglobal.com. Αν και η Ριάντ μπορεί να αποσπάσει μεγάλο ποσοστό από αυτό, ο τομέας πολυτελείας της Τζέντα ανεβαίνει επίσης – οι βίλες στην παραλία, για παράδειγμα, έχουν υψηλές τιμές και περιορισμένη διαθεσιμότητα. Σε σύγκριση με την έντονη ανάπτυξη της Ριάντ, η προσέγγιση της Τζέντα είναι λίγο πιο μετρημένη και οργανική. Τα φιλόδοξα έργα της πόλης (όπως το Jeddah Central, ο Πύργος της Τζέντα) βρίσκονται ελαφρώς πίσω από το χρονοδιάγραμμα της Ριάντ (η Ριάντ έχει ήδη παραδώσει έργα όπως το Diriyah Gate, το Qiddiya σε προχωρημένο στάδιο). Ωστόσο, προς τα τέλη της δεκαετίας του 2020, καθώς αυτά τα έργα στην Τζέντα ολοκληρώνονται, η πόλη θα μπορούσε να δει μια αναπτυξιακή ώθηση. Πολιτισμικά και σε επίπεδο lifestyle, η Τζέντα ήταν πάντα το πιο χαλαρό εμπορικό κέντρο του Βασιλείου – προσελκύει επιχειρηματίες και διαθέτει ακμάζουσα καλλιτεχνική σκηνή, γεγονός που φαίνεται σε εξειδικευμένες αγορές ακινήτων (π.χ. χώροι γκαλερί στο Al-Balad, μοναδικά καφέ κ.ά.). Η Ριάντ, που τώρα ανοίγεται πολιτισμικά, χτίζει τα δικά της από το μηδέν. Για τους επενδυτές, η Τζέντα προσφέρει τη γοητεία μιας παραθαλάσσιας πόλης (κάτι που ούτε η Ριάντ, που δεν έχει θάλασσα, ούτε η Νταμμάμ προσφέρουν) με τεράστιες τουριστικές προοπτικές, ενώ η Ριάντ προσφέρει τη στήριξη των κρατικών δαπανών και της εταιρικής ζήτησης. Συνοψίζοντας, όλες οι μεγάλες σαουδαραβικές πόλεις επωφελούνται από τις επενδύσεις του Vision 2030, αλλά η Ριάντ αποτελεί επί του παρόντος την κύρια μηχανή ανάπτυξης, με τη Τζέντα να παίζει ισχυρό δευτερεύοντα ρόλο και τη Νταμάμ να εμφανίζει μέτρια ανάπτυξη. Ένα ισορροπημένο χαρτοφυλάκιο ακινήτων στη Σαουδική Αραβία θα μπορούσε να περιλαμβάνει έκθεση στους ταχέως αναπτυσσόμενους τομείς γραφείων και κατοικιών της Ριάντ, στα τουριστικά projects και τη συνδεδεμένη με το λιμάνι εφοδιαστική αλυσίδα της Τζέντα, καθώς και στα σταθερά περιουσιακά στοιχεία που αποδίδουν εισόδημα στη Νταμάμ (όπως κατοικίες για εργαζόμενους στη βιομηχανία πετρελαίου ή αποθήκες που εξυπηρετούν βιομηχανικές επιχειρήσεις). Σημαντικό είναι ότι το συγκριτικό πλεονέκτημα της Τζέντα έγκειται στο λιμάνι της και στην εγγύτητα προς τις Ιερές Πόλεις – αυτά εξασφαλίζουν μια βασική ζήτηση που είναι λιγότερο ασταθής. Το πλεονέκτημα της Ριάντ είναι η κυβερνητική προσοχή και η κρίσιμη μάζα. Της Νταμάμ είναι ο πλούτος από το πετρέλαιο που την στηρίζει. Προχωρώντας προς το 2025-2030, η Τζέντα ενδέχεται να μειώσει τη διαφορά με τη Ριάντ καθώς τα μεγάλα της projects αρχίζουν να λειτουργούν, αλλά και η Ριάντ δεν μένει στάσιμη (υπάρχουν σχέδια για τεράστιες επενδύσεις μέσω της «Στρατηγικής Ριάντ»). Έχει ενδιαφέρον να δούμε αν η Τζέντα θα αξιοποιήσει τα φυσικά της πλεονεκτήματα ώστε να διαμορφώσει μια πιο μοναδική ταυτότητα (ίσως ως η διεθνής πύλη και πολιτιστική πρωτεύουσα του Βασιλείου, συμπληρώνοντας τον διοικητικό ρόλο της Ριάντ).
- Κατοικίες: Η ζήτηση για κατοικίες στη Τζέντα αναμένεται να παραμείνει ισχυρή έως το 2030. Ο συνδυασμός της πληθυσμιακής αύξησης (ο πληθυσμός της Σαουδικής Αραβίας είναι νεαρός και αυξάνεται) και της συνεχιζόμενης προσπάθειας για αύξηση της ιδιοκατοίκησης θα διατηρήσει την πίεση στην προσφορά κατοικιών. Αναμένουμε μέτρια ετήσια άνοδο των τιμών κατοικιών στη Τζέντα κατά μέσο όρο – πιθανότατα μεσαίας μονοψήφιας τάξης (ίσως 3–6% ετησίως) για τους περισσότερους τομείς, εκτός αν υπάρξει υπερθέρμανση. Ορισμένες περιοχές με υψηλή ζήτηση (π.χ. πολυτελείς παραθαλάσσιες βίλες ή ακίνητα κοντά σε νέα έργα υποδομής όπως το μετρό, αν κατασκευαστεί) θα μπορούσαν να αυξηθούν πιο γρήγορα. Η έρευνα της Knight Frank, για παράδειγμα, υποδεικνύει ότι οι πόλεις της Μέσης Ανατολής θα μπορούσαν να δουν περίπου 60%+ αύξηση στις βασικές αξίες μέχρι το 2029 mansionglobal.com mansionglobal.com, κάτι που θα περιλάμβανε και τις κορυφαίες περιοχές της Τζέντα. Ωστόσο, τα μεγάλης κλίμακας οικιστικά έργα της κυβέρνησης (όπως οι κοινότητες Roshn, κλπ.) θα προσθέσουν σημαντική προσφορά, λειτουργώντας ως ανάχωμα ενάντια στον ανεξέλεγκτο πληθωρισμό των τιμών και διατηρώντας τις κατοικίες σχετικά προσιτές για τους ντόπιους. Ο δείκτης ιδιοκατοίκησης στη Σαουδική Αραβία βρίσκεται σε τροχιά να φτάσει το 70% έως το 2030 pwc.com pwc.com, και η Τζέντα θα συμβάλει σε αυτό παρέχοντας δεκάδες χιλιάδες νέες μονάδες. Μέχρι το 2030, ο ορίζοντας της Τζέντα θα είναι αξιοσημείωτα διαφορετικός – πολλές από τις 17.000 μονάδες του Jeddah Central θα παραδοθούν, νέοι ουρανοξύστες θα κοσμήσουν την Κορνίς, και τα προγραμματισμένα προάστια στα βόρεια θα έχουν σε μεγάλο βαθμό ολοκληρωθεί. Οι ενοικιάσεις ενδέχεται να γνωρίσουν περιόδους πιο αργής ανάπτυξης καθώς νέα ακίνητα (ειδικά διαμερίσματα) εισέρχονται στην αγορά· είναι πιθανή μια μικρή αύξηση της κενότητας στα μέσα της δεκαετίας, κάτι που ίσως συγκρατήσει τις αυξήσεις των ενοικίων. Παρ’ όλα αυτά, μέχρι το 2030, τα υψηλότερα διαθέσιμα εισοδήματα και μια εισροή αλλοδαπών (από νέες επιχειρήσεις και τουριστικές θέσεις εργασίας) θα μπορούσαν να στηρίξουν μια υγιή αγορά ενοικίων. Αναμένουμε οι αποδόσεις ενοικίων να σταθεροποιηθούν στο εύρος 6-8% για τα οικιστικά ακίνητα, το οποίο είναι ελκυστικό για επενδυτές.
- Γραφεία: Η αγορά γραφείων της Τζέντα αναμένεται να επεκταθεί με μέτριο ρυθμό. Με τη διαφοροποίηση της οικονομίας, νέες ιδιωτικές εταιρείες (π.χ. εφοδιαστική αλυσίδα, τουρισμός, fintech) εγκαθίστανται στην πόλη, ενισχύοντας τη ζήτηση για γραφεία. Ωστόσο, το Ριάντ τοποθετείται επιθετικά ως επιχειρηματικό κέντρο (και απαιτεί από τις εταιρείες να έχουν εκεί την έδρα τους για κυβερνητικά συμβόλαια), γεγονός που μπορεί να περιορίσει την ανάπτυξη των γραφείων στην Τζέντα. Προβλέπουμε ότι η Τζέντα θα προσθέσει μερικές εκατοντάδες χιλιάδες τετραγωνικά μέτρα γραφείων έως το 2030, συμπεριλαμβανομένων μικτών χρήσεων όπως το Jeddah Central και κατά μήκος των βόρειων διαδρόμων. Τα ενοίκια γραφείων Α’ κατηγορίας μπορεί να αυξηθούν σταδιακά (ίσως κατά μέσο όρο 2-5% ετησίως σύμφωνα με τον πληθωρισμό/ζήτηση), αλλά αν υπάρξει σημαντική προσφορά ταυτόχρονα (π.χ. το τμήμα γραφείων του Jeddah Tower ή πολλοί νέοι πύργοι), ενδέχεται να υπάρξει περίοδος σταθερών ή ελαφρώς πτωτικών ενοικίων γύρω στο 2027, όταν παραδοθούν αυτά τα έργα. Συνολικά, η πληρότητα αναμένεται να παραμείνει υγιής δεδομένου του σταθερού επιχειρηματικού περιβάλλοντος της Τζέντα. Μία τάση που θα εξελιχθεί μέχρι το 2030 είναι οι ευέλικτοι χώροι εργασίας και τα υψηλότερα ποιοτικά πρότυπα – τα νέα γραφεία θα προσφέρουν έξυπνη τεχνολογία και βιωσιμότητα (ευθυγραμμισμένη με τους πράσινους στόχους του Vision 2030), χαρακτηριστικά που ενδέχεται να δικαιολογήσουν premium στο ενοίκιο.
- Λιανικό εμπόριο: Ο τομέας του λιανικού real estate στην Τζέντα βρίσκεται σε τροχιά ανάπτυξης, αλλά και μετασχηματισμού. Σύμφωνα με την S&P Global, οι προοπτικές για το 2025-2026 είναι ισχυρές χάρη στον τουρισμό και τις καταναλωτικές δαπάνες arabnews.com arabnews.com. Καθώς πλησιάζουμε το 2030, σημαντικά γεγονότα (Expo, Παγκόσμιο Κύπελλο) και η ωρίμανση των μεγα-έργων (όπως τα θέρετρα της Ερυθράς Θάλασσας) πιθανότατα θα ενισχύσουν τις λιανικές πωλήσεις και την επισκεψιμότητα. Αναμένουμε νέες μορφές λιανικής να ευδοκιμήσουν: περισσότερα ανοιχτού τύπου lifestyle centers, κέντρα εστίασης/ψυχαγωγίας και καταστήματα δρόμου σε μικτές αναπτύξεις, αντί για παραδοσιακά κλειστά malls. Το Jeddah Central θα περιλαμβάνει μοντέρνους πεζόδρομους λιανικής που θα μπορούσαν να γίνουν ο κορυφαίος προορισμός αγορών της πόλης μέχρι το τέλος της δεκαετίας. Τα ενοίκια καταστημάτων σε βασικές τοποθεσίες προβλέπεται να αυξηθούν μετρίως (περίπου 3% ετησίως κατά μέσο όρο), αλλά η δευτερεύουσα αγορά λιανικής ίσως δυσκολευτεί αν το ηλεκτρονικό εμπόριο αυξηθεί γρηγορότερα ή αν υπάρξει υπερ-ανταγωνισμός ανάμεσα στα malls. Μέχρι το 2030, η διείσδυση του ηλεκτρονικού εμπορίου θα είναι σίγουρα μεγαλύτερη, ωστόσο η σαουδαραβική κουλτούρα αναμένεται να εξακολουθεί να εκτιμά την εμπειρία του mall, οπότε δεν προβλέπουμε το «τέλος του mall» – αλλά μάλλον έναν επαναπροσδιορισμό των προβληματικών εμπορικών κέντρων. Συνολικός λιανικός χώρος ανά κάτοικο στην Τζέντα θα αυξηθεί, αλλά ελπίζουμε με βάση τη ζήτηση. Η ισορροπία προσφοράς-ζήτησης είναι το κλειδί· η S&P έχει προειδοποιήσει για κίνδυνο υπερπροσφοράς αν οι developers υπερκατασκευάσουν λιανικά arabnews.com. Όμως, δεδομένης της φειδωλής προσέγγισης το τελευταίο διάστημα (το Ριάντ δεν πρόσθεσε μεγάλο mall στις αρχές του 2024, δίνοντας έμφαση στην ποιότητα του υπάρχοντος χώρου argaam.com), αναμένουμε μια βιώσιμη πορεία ανάπτυξης.
- Βιομηχανικά/Λογιστικά: Αναμένεται σημαντική επέκταση σε αυτόν τον τομέα. Καθώς τα έργα του Vision 2030 (όπως οι νέες Ειδικές Οικονομικές Ζώνες και τα κέντρα logistics) υλοποιούνται, η Τζέντα θα μπορούσε να γνωρίσει έκρηξη στην κατασκευή αποθηκών γύρω από το λιμάνι, το KAEC και τις προγραμματισμένες λογιστικές ζώνες. Η ολοκλήρωση του σιδηροδρόμου Landbridge (ίσως έως το 2030) θα καταστήσει την Τζέντα κύρια πύλη εισαγωγών-εξαγωγών για τη χώρα, πράγμα που σημαίνει ότι η ζήτηση για αποθήκευση θα εκτοξευτεί. Προβλέπουμε διψήφια ετήσια ανάπτυξη στην ανάπτυξη ακινήτων logistics για αρκετά χρόνια, ενώ τα ενοίκια ενδέχεται να συνεχίσουν να αυξάνονται μέχρι να εξισορροπηθεί η προσφορά. Τα κορυφαία ενοίκια αποθηκών ενδέχεται να πλησιάσουν τα επίπεδα του Ριάντ έως το 2030 (φτάνοντας τα 300-400 SAR/m²/χρόνο για τις καλύτερες αποθήκες), δεδομένης της ισχυρής ζήτησης argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Οι επενδυτές βρίσκουν αυτό το τμήμα ελκυστικό λόγω των σχετικά υψηλότερων αποδόσεων και των μακροχρόνιων μισθώσεων με αξιόπιστους ενοικιαστές. Έως το 2030, η Τζέντα μπορεί να εδραιώσει τη θέση της ως κύριος logistics κόμβος στην Ερυθρά Θάλασσα, με σύγχρονα κέντρα διανομής που θα εξυπηρετούν όχι μόνο τη Σαουδική Αραβία αλλά και αγορές της Αφρικής και της περιοχής, χάρη στο λιμάνι και το αεροδρόμιό της.
- Φιλοξενία: Αν και δεν ζητήθηκε ρητά, αξίζει να αναφερθεί ο ξενοδοχειακός τομέας της Τζέντας στην πρόβλεψη αφού οι τουριστικοί στόχοι του Vision 2030 τον επηρεάζουν άμεσα. Η Τζέντα πιθανότατα θα δει σημαντική αύξηση στην προσφορά ξενοδοχειακών δωματίων (συμπεριλαμβανομένων των 2.700 δωματίων στην Jeddah Central jeddahcentral.com, καθώς και άλλων έργων). Τα ποσοστά πληρότητας μπορεί να κυμαίνονται ανάλογα με τις παγκόσμιες ταξιδιωτικές τάσεις, αλλά η γενική τάση είναι περισσότεροι τουρίστες – τόσο θρησκευτικοί (καθώς οι βίζες Umrah γίνονται ευκολότερες και διαθέσιμες όλο το χρόνο) όσο και αναψυχής (με την αύξηση του τουρισμού Ερυθράς Θάλασσας, πολλοί θα περνούν από την Τζέντα). Έως το 2030, η Τζέντα θα μπορούσε να φιλοξενεί νέα θεματικά πάρκα, τερματικούς σταθμούς κρουαζιερόπλοιων και ίσως επεκταμένες συνεδριακές εγκαταστάσεις, όλα τα οποία θα τροφοδοτήσουν την αγορά ακινήτων (νέες αναπτυξιακές επενδύσεις αναψυχής, κ.λπ.).
- Projects Mega Vision 2030: Οι επενδυτές και αναπτύκτες μπορούν να συμμετέχουν ή να επωφεληθούν από τα πολυάριθμα mega-projects στην Τζέντα. Έργα όπως το Jeddah Central, Jeddah Tower/JEC και οι επεκτάσεις των υποδομών δημιουργούν νέες επενδυτικές ζώνες – από πολυτελείς κατοικίες, εμπορικές περιοχές, έως επιχειρηματικά πάρκα. Όσοι μπουν νωρίς μπορούν να εξασφαλίσουν προνομιακά οικόπεδα ή ρόλους σε συνεργασίες σε αυτές τις αναπτύξεις. Για παράδειγμα, η συνεργασία με το PIF σε επιμέρους ανάπτυξη γύρω από το Jeddah Central ή η παροχή υπηρεσιών σε αυτά τα έργα μπορεί να είναι ιδιαίτερα επικερδής όσο η περιοχή εξελίσσεται σε ένα premium κέντρο της πόλης.
- Αυξανόμενη Ζήτηση και Ευνοϊκά Δημογραφικά: Ο νέος και αυξανόμενος πληθυσμός της Τζέντα εξασφαλίζει σταθερή ζήτηση για κατοικίες, ιδίως προσιτές και μεσαίας κατηγορίας μονάδες. Οι αναπτύκτες που μπορούν να κατασκευάσουν ποιοτικές κατοικίες σε ανταγωνιστικές τιμές (αξιοποιώντας κυβερνητικά κίνητρα για προσιτή κατοικία) έχουν άμεση αγορά μελλοντικών αγοραστών. Επιπλέον, η πολιτισμική στροφή προς τις πυρηνικές οικογένειες και την κοινοτική διαβίωση δημιουργεί ευκαιρίες για ολοκληρωμένες κοινότητες, περιφραγμένα συγκροτήματα και μεικτής χρήσης «mini cities» εντός της Τζέντα. Το γεγονός ότι οι συναλλαγές στην αγορά κατοικίας της Τζέντα αυξήθηκαν κατά 43% ετησίως δείχνει πόση συσσωρευμένη ζήτηση απελευθερώθηκε jll-mena.com – μια τάση που πιθανότατα θα συνεχιστεί καθώς περισσότεροι γίνονται επιλέξιμοι για στεγαστικά δάνεια.
- Ανάπτυξη του Τουρισμού και της Φιλοξενίας: Ως η “Πύλη προς τα Δύο Ιερά Τεμένη” και παραθαλάσσια πόλη στην Ερυθρά Θάλασσα, η Τζέντα αναμένεται να ωφεληθεί σημαντικά από την ώθηση της Σαουδικής Αραβίας στον τουρισμό. Υπάρχει ευκαιρία για ανάπτυξη ξενοδοχείων, θέρετρων, επιπλωμένων διαμερισμάτων και χώρων ψυχαγωγίας. Ακίνητα που σχετίζονται με το προσκύνημα (όπως αναβαθμισμένα καταλύματα προσκυνητών, συγκοινωνιακοί κόμβοι κλπ) αποτελούν άλλη μία εξειδικευμένη αγορά – σκεφτείτε πολυχρηστικά κέντρα που εξυπηρετούν τις ανάγκες των προσκυνητών του Χατζ πριν/μετά τη Μέκκα, μια δυνητικά ανεκμετάλλευτη αγορά. Ο στόχος της κυβέρνησης για 150 εκατομμύρια επισκέπτες έως το 2030 περιλαμβάνει εκατομμύρια που θα περνούν από την Τζέντα argaam.com argaam.com. Οι επενδυτές ίσως σκεφτούν να δημιουργήσουν θεματικά αξιοθέατα ή παράκτια έργα αναψυχής στην Τζέντα για να απορροφήσουν μέρος της τουριστικής ζήτησης που προκύπτει από τα μεγάλα έργα (π.χ. ένα οικογενειακό λούνα παρκ ή υδάτινο πάρκο στην Τζέντα θα μπορούσε να αποδώσει καλά καθώς ο τουρισμός αναπτύσσεται). Η επερχόμενη Expo 2030 στο Ριάντ και άλλα γεγονότα θα ωφελήσουν έμμεσα την Τζέντα ενισχύοντας το προφίλ της Σαουδικής Αραβίας – οι διεθνείς επισκέπτες συχνά επισκέπτονται πολλές πόλεις, επομένως η ιστορική συνοικία της Τζέντας (Al-Balad) και η Κορνίς θα μπορούσαν να γνωρίσουν τουριστική αναγέννηση, αυξάνοντας τη ζήτηση για λιανικό εμπόριο και boutique ξενοδοχεία εκεί.
- Κόμβος Logistics και Βιομηχανίας: Ο τομέας των logistics γνωρίζει άνθιση – το λιμάνι της Τζέντας είναι από τα πιο πολυσύχναστα στη Μέση Ανατολή και με τις νέες εμπορικές συμφωνίες και τις Ειδικές Οικονομικές Ζώνες, περισσότερες εταιρείες θα χρειάζονται κέντρα διανομής. Οι επενδυτές μπορούν να αναπτύξουν ή να αποκτήσουν αποθήκες, ψυκτικούς χώρους και βιομηχανικές εγκαταστάσεις για σταθερό μακροπρόθεσμο εισόδημα. Με δεδομένη την κυβερνητική πίεση για τοπική παραγωγή (από αυτοκίνητα μέχρι τρόφιμα), τα βιομηχανικά πάρκα στην Τζέντα (ιδίως κοντά στο λιμάνι ή στο KAEC) είναι ώριμα για ανάπτυξη. Συχνά συνοδεύονται από κυβερνητική υποστήριξη όπως επιδοτούμενες υπηρεσίες κοινής ωφέλειας ή γη, ενισχύοντας τη συμφωνία. Με την ανάπτυξη του ηλεκτρονικού εμπορίου, τα κέντρα τελικής διανομής στην πόλη αποτελούν άλλη μια ευκαιρία.
- Δυναμική Ξένων Επενδύσεων & Συνεργασιών: Η απελευθέρωση των κανονισμών επιτρέπει στους ξένους επενδυτές να εισέρχονται ευκολότερα – αυτό σημαίνει ότι οι τοπικοί developers μπορούν να αναζητήσουν διεθνείς συνεργάτες που φέρνουν κεφάλαια και τεχνογνωσία. Οι κοινοπραξίες μπορούν να ανθίσουν, για παράδειγμα, μια τοπική εταιρεία να συνεργαστεί με ξένο ξενοδοχειακό όμιλο για την ανάπτυξη νέου θερέτρου ή ένα διεθνές αρχιτεκτονικό γραφείο να συνεργαστεί για εμβληματικά κτίρια (κάτι που ήδη συμβαίνει με διεθνείς αρχιτέκτονες στον Πύργο της Τζέντας, την Jeddah Central κ.λπ.). Επίσης, περισσότεροι ξένοι αγοραστές ίσως εισέλθουν στην αγορά πολυτελών κατοικιών (ειδικά αν γίνουν συχνότερες οι premium άδειες παραμονής), δημιουργώντας νέα πελατειακή βάση για πολυτελείς κατασκευαστές στην Τζέντα.
- Υποτιμημένα Τμήματα: Παρά την πρόσφατη ανάπτυξη, ορισμένα τμήματα της αγοράς της Τζέντας μπορεί να παραμένουν υποτιμημένα σε σχέση με τις γειτονικές αγορές. Για παράδειγμα, τα πρωτοκλασάτα παραθαλάσσια ακίνητα στην Τζέντα εξακολουθούν να είναι φθηνότερα από εκείνα στο Ντουμπάι ή ακόμη και στο Ριάντ. Υπάρχει πιθανότητα για αρμπιτράζ – η επένδυση σήμερα σε πρωτοκλασάτα ακίνητα της Τζέντας μπορεί να αποφέρει μεγάλη άνοδο αξίας καθώς αυξάνεται το παγκόσμιο κύρος της πόλης. Επίσης, ο τουρισμός πολιτιστικής κληρονομιάς παραμένει αναξιοποίητος – η ανακαίνιση ιστορικών κτιρίων στο Al-Balad σε boutique ξενοδοχεία ή πολιτιστικά κέντρα μπορεί να διατηρήσει την κληρονομιά και να αποφέρει κέρδος, ευθυγραμμιζόμενη με τους στόχους ποιότητας ζωής του Vision 2030.
- Υπερπροσφορά σε Ορισμένους Τομείς: Με την κλίμακα των έργων που βρίσκονται σε εξέλιξη, υπάρχει κίνδυνος κάποιοι τομείς να παρουσιάσουν υπερπροσφορά. Εάν, για παράδειγμα, δεκάδες χιλιάδες νέα διαμερίσματα εισρεύσουν στην αγορά σε σύντομο χρονικό διάστημα (από κοινότητες Roshn, κατοικίες Jeddah Central κ.α.), τα ενοίκια και οι τιμές πώλησης για διαμερίσματα μεσαίας κατηγορίας θα μπορούσαν να σταθεροποιηθούν ή να μειωθούν. Η S&P Global έχει επισημάνει την υπερπροσφορά ως ανησυχία, ειδικά στο λιανικό εμπόριο όπου υπερβολικά πολλά εμπορικά κέντρα θα μπορούσαν να μειώσουν τις πωλήσεις των λιανοπωλητών arabnews.com. Παρομοίως, η αγορά γραφείων θα μπορούσε να στραφεί σε υπερπροσφορά εάν πολλοί νέοι πύργοι ανοίξουν ταυτόχρονα χωρίς μια ανάλογη αύξηση των ενοικιαστών. Οι αναπτυξιακές εταιρείες πρέπει να προγραμματίζουν και να φάσεων τα έργα τους προσεκτικά και να διαφοροποιούν το προϊόν τους ώστε να μην παγιδευτούν σε κορεσμό.
- Οικονομική Εξάρτηση από Κυβερνητικές Δαπάνες και Πετρέλαιο: Η τύχη της αγοράς ακινήτων της Σαουδικής Αραβίας συνδέεται στενά με τις κρατικές δαπάνες (πολλά έργα ξεκινούν από την κυβέρνηση ή βασίζονται σε κρατικές υποδομές). Μια σημαντική πτώση των τιμών του πετρελαίου ή των εσόδων του προϋπολογισμού θα μπορούσε να οδηγήσει σε περικοπές δαπανών ή επιβραδύνσεις έργων. Για παράδειγμα, αν το πετρέλαιο κατέρρεε και παρέμενε σε χαμηλά επίπεδα, το PIF θα μπορούσε να καθυστερήσει ή να μειώσει έργα όπως το Jeddah Central ή να περικόψει επιδοτήσεις σε προγράμματα στέγασης, επηρεάζοντας άμεσα την αγορά. Παρότι η χώρα έχει αποθέματα και διαφοροποιεί την οικονομία της, το πετρέλαιο εξακολουθεί να χρηματοδοτεί μεγάλο μέρος των πρωτοβουλιών Vision 2030. Οι επενδυτές πρέπει να γνωρίζουν ότι η τρέχουσα άνθηση βασίζεται σε επεκτατική δημοσιονομική πολιτική – κάθε αντιστροφή θα επηρεάσει τη ζήτηση (μέσω χαμηλότερης καταναλωτικής εμπιστοσύνης, απώλειας θέσεων εργασίας στην κατασκευή, κλπ.).
- Επιτόκια και Κόστος Χρηματοδότησης: Η παγκόσμια άνοδος των επιτοκίων το 2022–2024 κατέστησε πιο ακριβά τα στεγαστικά δάνεια και τα δάνεια ανάπτυξης. Αν τα υψηλά επιτόκια διατηρηθούν, ο χρηματοοικονομικός κίνδυνος αυξάνεται – η τελική ζήτηση μπορεί να εξασθενήσει αν τα στεγαστικά γίνουν λιγότερο προσιτά πέραν των κρατικών επιδοτήσεων και οι κατασκευαστές αντιμετωπίσουν υψηλότερο κόστος κεφαλαίου. Στις χειρότερες περιπτώσεις, έργα μπορεί να σταματήσουν λόγω κρίσης ρευστότητας. Η κεντρική τράπεζα της Σαουδικής Αραβίας ακολουθεί συνήθως την πολιτική της Fed των ΗΠΑ λόγω της σύνδεσης του νομίσματος, οπότε οι παγκόσμιες τάσεις των επιτοκίων έχουν σημασία. Από την άλλη, αν ο πληθωρισμός και τα επιτόκια αποκλιμακωθούν τα επόμενα χρόνια (όπως κάποιες προβλέψεις δείχνουν να γίνεται μέχρι το 2025-2026), αυτό θα μπορούσε να μετριάσει τον κίνδυνο.
- Κανονιστικοί και Εκτελεστικοί Κίνδυνοι: Παρά τη βελτίωση του κανονιστικού πλαισίου της Σαουδικής Αραβίας, υπάρχουν ακόμη γραφειοκρατικές και ρυθμιστικές προκλήσεις. Αλλαγές στη νομοθεσία (π.χ. νέα φορολογία σε συναλλαγές ακινήτων ή ακίνητα – πέραν του ισοδύναμου ΦΠΑ 5% – θα μπορούσαν να εκπλήξουν την αγορά). Ο εκτελεστικός κίνδυνος είναι ιδιαίτερα σημαντικός στα μεγάλα έργα: καθυστερήσεις ή υπερβάσεις κόστους μπορούν να επηρεάσουν τις συνοδευόμενες επενδύσεις. Ο πύργος Jeddah, για παράδειγμα, φέρει τον κίνδυνο εκτέλεσης – αν αντιμετωπίσει νέα παύση, οι τιμές γης σε εκείνο το έργο μπορεί να επηρεαστούν. Παρομοίως, η έγκαιρη και πιστή παράδοση του Jeddah Central είναι ένα τεράστιο έργο· αν υπολείπεται των προσδοκιών, μπορεί να μετριάσει τον ενθουσιασμό που τροφοδοτεί σήμερα το θετικό συναίσθημα των επενδυτών.
- Γεωπολιτικοί και Κίνδυνοι Αντίληψης Αγοράς: Βρισκόμενη στη Μέση Ανατολή, η Σαουδική Αραβία (και συνεπώς η Τζέντα) μπορεί να επηρεαστεί από περιφερειακές γεωπολιτικές εντάσεις. Οποιαδήποτε αστάθεια ή περιστατικό ασφάλειας θα μπορούσε προσωρινά να μειώσει τον τουρισμό ή την όρεξη ξένων επενδύσεων. Εξάλλου, ως αναδυόμενη αγορά, τα ακίνητα στη Σαουδική Αραβία μπορεί να υπόκεινται σε μεταβολές στη διεθνή επενδυτική διάθεση. Για παράδειγμα, αν άλλες αγορές γίνουν πιο ελκυστικές ή αν υπάρξει παγκόσμια ύφεση στον κλάδο των ακινήτων, το ξένο κεφάλαιο μπορεί να αποσυρθεί. Εγχώρια, το κλίμα της αγοράς μπορεί επίσης να πληγεί αν, για παράδειγμα, αποτύχει κάποιο μεγάλο έργο ή υπάρξει δημόσια αντίδραση στις γρήγορες αλλαγές (αν και αυτό είναι λιγότερο πιθανό στα ακίνητα σε σχέση με άλλους τομείς).
- Κόστη Κατασκευής και Εφοδιαστική Αλυσίδα: Η ταχεία ανάπτυξη έχει οδηγήσει σε αυξανόμενα κόστη κατασκευής (υλικά και εργασία) στη Σαουδική Αραβία – μια πρόκληση που έχει σημειωθεί σε αναφορές του κλάδου argaam.com. Εάν ο πληθωρισμός στις κατασκευές συνεχιστεί, οι κατασκευαστές μπορεί να αντιμετωπίσουν πιεσμένα περιθώρια ή να αναγκαστούν να αυξήσουν τις τιμές πώλησης πέρα από τα όρια των καταναλωτών. Προβλήματα στην εφοδιαστική αλυσίδα (όπως αυτά που συνέβησαν παγκοσμίως κατά τη διάρκεια της πανδημίας) θα μπορούσαν επίσης να καθυστερήσουν τα χρονοδιαγράμματα των έργων. Η αντιμετώπιση αυτού απαιτεί αποδοτική διαχείριση έργων και ίσως τοπική προμήθεια (κάτι που ενθαρρύνει το Vision 2030, αλλά η εγχώρια παραγωγή υλικών θα χρειαστεί χρόνο για να αναπτυχθεί πλήρως).
- Ωριμότητα Αγοράς και Ρευστότητα: Η αγορά ακινήτων της Σαουδικής Αραβίας βρίσκεται ακόμα σε διαδικασία ωρίμανσης. Εκτός από τα REITs, υπάρχει περιορισμένη διαφάνεια και ρευστότητα σε σύγκριση με πιο ανεπτυγμένες αγορές. Οι επενδυτές πρέπει να εξετάσουν τη στρατηγική εξόδου – η αναπώληση ακινήτων στην Τζέντα δεν είναι τόσο γρήγορη όσο σε ιδιαίτερα ρευστές αγορές, εκτός αν η ζήτηση είναι ιδιαίτερα αυξημένη. Σε περίπτωση που μεταβληθούν οι συνθήκες της αγοράς, η πώληση μεγάλων περιουσιακών στοιχείων μπορεί να απαιτήσει χρόνο. Ωστόσο, πρωτοβουλίες όπως τα ηλεκτρονικά συμβόλαια και η καλύτερη συλλογή δεδομένων από τη REGA βελτιώνουν σταδιακά την κατάσταση.
- JLL – Δυναμική της Αγοράς Κατοικίας στη Σαουδική Αραβία, Α’ τρίμηνο 2025 jll-mena.com jll-mena.com
- Deloitte – Προβλέψεις Ακινήτων Μέσης Ανατολής 2024 (Σαουδική Αραβία) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com
- Argaam News – «Η JLL αναμένει 32.000 νέες κατοικίες στο Ριάντ και την Τζέντα το Β’ εξάμηνο του 2024» (Σεπ 2024) argaam.com argaam.com
- Argaam News – Συνέχεια: Σημεία ενδιαφέροντος JLL KSA Αγορά Α’ εξαμήνου 2024 argaam.com argaam.com
- AGBI – «Η Σαουδική Αραβία ανοίγει τις ιερές πόλεις σε ξένους επενδυτές» (Ιαν 2025) agbi.com agbi.com
- Arab News – «Ισχυρή προοπτική για την αγορά λιανικής ακινήτων στη Σαουδική Αραβία λόγω τουρισμού και Vision 2030, λέει η S&P» (Απρ 2025) arabnews.com arabnews.com
- Knight Frank – The Wealth Report 2025 (Απόδοση Αγοράς) mansionglobal.com mansionglobal.com
- Designboom – «Ο ψηλότερος πύργος του κόσμου, ο Jeddah Tower, συνεχίζει την κατασκευή του για ολοκλήρωση το 2028» (Σεπ 2023) designboom.com designboom.com
- Ριάντ: Η πρωτεύουσα είναι η πολιτική και οικονομική δύναμη της χώρας, που αυτή τη στιγμή βιώνει μια άνθιση στην αγορά ακινήτων σχεδόν σε κάθε τομέα. Σύμφωνα με τα σχέδια που προωθεί ο Πρίγκιπας του Στέμματος, το Ριάντ φιλοδοξεί να διπλασιάσει τον πληθυσμό του, φτάνοντας περίπου στα 15 εκατομμύρια μέχρι το 2030, προσελκύοντας περιφερειακές έδρες πολυεθνικών εταιρειών και τεράστιες επενδύσεις του κράτους. Ως αποτέλεσμα, η αγορά ακινήτων του Ριάντ έχει παρουσιάσει ταχύτερη ανάπτυξη από αυτή της Τζέντα. Στον οικιστικό τομέα, το Ριάντ είδε τις τιμές πώλησης να αυξάνονται κατά περίπου 10% σε ετήσια βάση στις αρχές του 2024 (έναντι 5% στην Τζέντα) argaam.com argaam.com, και οι όγκοι και αξίες συναλλαγών κατοικίας είναι υψηλότερα. Η αύξηση των τιμών στην αγορά κατοικίας του Ριάντ ήταν γενικευμένη (τόσο στις βίλες όσο και στα διαμερίσματα) jll-mena.com, ενώ στην Τζέντα ήταν ανάμεικτη. Η διαθεσιμότητα γης γύρω από το Ριάντ ήταν παραδοσιακά άφθονη, αλλά η αύξηση της ζήτησης έχει ως αποτέλεσμα ακόμα και στο Ριάντ να υπάρχουν ελλείψεις κατοικιών σε προνομιακές περιοχές. Παράλληλα, η αγορά γραφείων του Ριάντ είναι ξεχωριστή – με πάνω από 5 εκατομμύρια m² χώρου και δεκάδες νέους πύργους γραφείων να κατασκευάζονται σε έργα όπως η Οικονομική Περιοχή Βασιλιά Αμπντάλα. Τα ενοίκια γραφείων κατηγορίας Α στο Ριάντ είναι κατά μέσο όρο ~2.000 SAR/m², σημαντικά υψηλότερα από τα ~1.300 SAR/m² της Τζέντα argaam.com. Η αγορά λιανικής του Ριάντ ξεπερνά επίσης της Τζέντα (3,5 εκατομμύρια m² έναντι 2,1 εκατομμυρίων m² αποθέματος λιανικής ως το τέλος του 2023) argaamplus.s3.amazonaws.com, και συνεχίζει να προσελκύει τις πρώτες εισόδους πολλών διεθνών brands. Πολιτιστικά, η προσπάθεια του Ριάντ να γίνει μια παγκόσμια πόλη (με εκδηλώσεις, συναυλίες, αθλητικά γεγονότα κ.λπ.) ξεκίνησε μόλις πρόσφατα, αλλά με αστραπιαίο ρυθμό, ενώ η Τζέντα ήταν ανέκαθεν πιο κοσμοπολίτικη και φιλελεύθερη με τα σαουδαραβικά μέτρα. Ουσιαστικά, το Ριάντ ηγείται της ανάπτυξης της αγοράς ακινήτων στη Σαουδική Αραβία – κυριάρχησε στις ανακοινώσεις νέων έργων και κατείχε το μεγαλύτερο μερίδιο των επενδύσεων σε ακίνητα τα τελευταία χρόνια agbi.com. Η Τζέντα, αν και αναπτύσσεται, προσπαθεί να συμβαδίσει με τη δυναμική του Ριάντ. Παρ’ όλα αυτά, η Τζέντα επωφελείται από το γεγονός ότι είναι παραθαλάσσια πόλη με φυσική γοητεία και θα έχει πάντα την κυκλοφορία του Χατζ/Ούμρα. Θα μπορούσε να πει κανείς πως η αγορά του Ριάντ είναι πιο «καυτή», αλλά και πιο ευάλωτη σε διακυμάνσεις (καθώς η ανάπτυξή της οφείλεται εν μέρει σε πολιτικές αποφάσεις και συνδέεται με μετακινήσεις του κράτους), ενώ της Τζέντα είναι πιο σταθερή και βασίζεται στα εμπορικά και τουριστικά θεμελιώδη.
- Νταμάμ/Χομπάρ (Ανατολική Επαρχία): Η Μητροπολιτική Περιοχή Νταμάμ (DMA, που περιλαμβάνει το Χομπάρ και τη Νταχράν) είναι η καρδιά της πετρελαϊκής βιομηχανίας της Σαουδικής Αραβίας και έχει μικρότερο πληθυσμό (~1,5-2 εκατομμύρια) από τη Τζέντα (~4 εκατομμύρια). Η αγορά ακινήτων της είναι σχετικά σταθερή και μετριοπαθής στην ανάπτυξη. Για παράδειγμα, το πρώτο εξάμηνο του 2024, οι τιμές κατοικιών στο Νταμάμ παρέμειναν ουσιαστικά αμετάβλητες και τα ενοίκια αυξήθηκαν μόλις ~4% argaam.com, ακολουθώντας με μικρότερη άνοδο από ό,τι στη Ριάντ και στη Τζέντα. Η προσφορά κατοικιών στη DMA αυξάνεται αλλά επικεντρώνεται κυρίως σε μεσαίας κατηγορίας κατοικίες, ιδιαίτερα στα βόρεια προάστια, στοχεύοντας στην προσιτή στέγαση argaamplus.s3.amazonaws.com. Η Ανατολική Επαρχία διαθέτει θύλακες υψηλής ζήτησης (στελέχη της Saudi Aramco και συναφών βιομηχανιών σε φιλικά προς τους ξένους συγκροτήματα γύρω από το Χομπάρ). Ωστόσο, συνολικά η αγορά κατοικιών είναι λιγότερο δυναμική σε σχέση με της Τζέντα, εν μέρει επειδή η αύξηση του πληθυσμού είναι βραδύτερη. Στον τομέα των γραφείων, τα ενοίκια κατηγορίας Α στο Νταμάμ αυξήθηκαν ~10% ετησίως μέχρι το β’ τρίμηνο του 2024 λόγω ζήτησης από κυβερνητικές υπηρεσίες και εταιρείες υπηρεσιών πετρελαίου argaam.com, αλλά τα απόλυτα ενοίκια (και τα επίπεδα ενοικίων) είναι χαμηλότερα από αυτά της Τζέντα. Το λιανεμπόριο στο Νταμάμ/Χομπάρ ξεχωρίζει για λίγα κυρίαρχα εμπορικά κέντρα· η παραλιακή “Κορνίς” του Χομπάρ έχει δημοφιλείς επιλογές λιανικής/εστίασης αλλά η κλίμακα είναι τέτοια ώστε να εξυπηρετεί κυρίως τον τοπικό πληθυσμό argaam.com. Μια διαφορά είναι ότι οι κάτοικοι της Ανατολικής Επαρχίας πηγαίνουν εύκολα στο Μπαχρέιν τα σαββατοκύριακα, κάτι που μπορεί να απορροφά μέρος της καταναλωτικής και ξενοδοχειακής δαπάνης τους – κάτι με το οποίο η Τζέντα δεν έχει να ανταγωνιστεί. Καθώς το Όραμα 2030 προσπαθεί να διαφοροποιήσει την οικονομία της Ανατολικής Επαρχίας πέρα από το πετρέλαιο, νέες πρωτοβουλίες (όπως οι τεράστιες πετροχημικές επεκτάσεις στη Τζουμπάιλ και τα κέντρα logistics) μπορεί να αυξήσουν την εξειδικευμένη ζήτηση σε ακίνητα (π.χ. στέγαση εργαζομένων, βιομηχανικά ακίνητα). Γενικά όμως, η αγορά του Νταμάμ είναι μικρότερη και σταθερότερη, με μετριοπαθείς προοπτικές ανάπτυξης· σπάνια παρουσιάζει τα απότομα σκαμπανεβάσματα που βλέπουν η Ριάντ ή και η Τζέντα. Επίσης είναι πιο αποκεντρωμένη – το Νταμάμ, το Χομπάρ και η Νταχράν αποτελούν ξεχωριστούς πυρήνες, ενώ η Τζέντα είναι ένα ενιαίο μεγάλο πολεοδομικό συγκρότημα.
- Τζέντα: βρίσκεται ανάμεσα στη Ριάντ και τη Νταμμάμ σε πολλούς τομείς. Διαθέτει μια ποικιλόμορφη οικονομία – λιμενική εφοδιαστική, εμπόριο, τουρισμός/προσκύνημα, κάποια βιομηχανία – και έτσι οι παράγοντες που επηρεάζουν την αγορά ακινήτων της είναι πολύπλευροι. Η αγορά κατοικίας της Τζέντα ήταν ιστορικά λίγο πιο προσιτή από αυτή της Ριάντ (για παράδειγμα, οι τιμές διαμερίσματος ανά τ.μ. είναι ελαφρώς χαμηλότερες), αν και η διαφορά μειώθηκε καθώς η Τζέντα κατέγραψε ισχυρή αύξηση τιμών το 2021–2022. Στο παγκόσμιο δείκτη πολυτελών οικιστικών αγορών της Knight Frank, και η Ριάντ και η Τζέντα κατατάχθηκαν ανάμεσα στις έξι κορυφαίες πόλεις παγκοσμίως για την αύξηση τιμών πολυτελών ακινήτων το 2024, υπογραμμίζοντας το πόσο οι σαουδαραβικές πόλεις αναπτύχθηκαν παρά τις παγκόσμιες αντιξοότητες mansionglobal.com mansionglobal.com. (Και το Ντουμπάι ήταν επίσης σε αυτή την κορυφαία κατηγορία). Η Knight Frank σημείωσε ότι η Μέση Ανατολή ήταν η ισχυρότερη περιοχή παγκοσμίως με ετήσια αύξηση της τιμής πολυτελών ακινήτων κατά 7,2% και προβλέπει μια εκπληκτική σωρευτική αύξηση 64% τα επόμενα πέντε χρόνια για την περιοχή mansionglobal.com mansionglobal.com. Αν και η Ριάντ μπορεί να αποσπάσει μεγάλο ποσοστό από αυτό, ο τομέας πολυτελείας της Τζέντα ανεβαίνει επίσης – οι βίλες στην παραλία, για παράδειγμα, έχουν υψηλές τιμές και περιορισμένη διαθεσιμότητα. Σε σύγκριση με την έντονη ανάπτυξη της Ριάντ, η προσέγγιση της Τζέντα είναι λίγο πιο μετρημένη και οργανική. Τα φιλόδοξα έργα της πόλης (όπως το Jeddah Central, ο Πύργος της Τζέντα) βρίσκονται ελαφρώς πίσω από το χρονοδιάγραμμα της Ριάντ (η Ριάντ έχει ήδη παραδώσει έργα όπως το Diriyah Gate, το Qiddiya σε προχωρημένο στάδιο). Ωστόσο, προς τα τέλη της δεκαετίας του 2020, καθώς αυτά τα έργα στην Τζέντα ολοκληρώνονται, η πόλη θα μπορούσε να δει μια αναπτυξιακή ώθηση. Πολιτισμικά και σε επίπεδο lifestyle, η Τζέντα ήταν πάντα το πιο χαλαρό εμπορικό κέντρο του Βασιλείου – προσελκύει επιχειρηματίες και διαθέτει ακμάζουσα καλλιτεχνική σκηνή, γεγονός που φαίνεται σε εξειδικευμένες αγορές ακινήτων (π.χ. χώροι γκαλερί στο Al-Balad, μοναδικά καφέ κ.ά.). Η Ριάντ, που τώρα ανοίγεται πολιτισμικά, χτίζει τα δικά της από το μηδέν. Για τους επενδυτές, η Τζέντα προσφέρει τη γοητεία μιας παραθαλάσσιας πόλης (κάτι που ούτε η Ριάντ, που δεν έχει θάλασσα, ούτε η Νταμμάμ προσφέρουν) με τεράστιες τουριστικές προοπτικές, ενώ η Ριάντ προσφέρει τη στήριξη των κρατικών δαπανών και της εταιρικής ζήτησης. Συνοψίζοντας, όλες οι μεγάλες σαουδαραβικές πόλεις επωφελούνται από τις επενδύσεις του Vision 2030, αλλά η Ριάντ αποτελεί επί του παρόντος την κύρια μηχανή ανάπτυξης, με τη Τζέντα να παίζει ισχυρό δευτερεύοντα ρόλο και τη Νταμάμ να εμφανίζει μέτρια ανάπτυξη. Ένα ισορροπημένο χαρτοφυλάκιο ακινήτων στη Σαουδική Αραβία θα μπορούσε να περιλαμβάνει έκθεση στους ταχέως αναπτυσσόμενους τομείς γραφείων και κατοικιών της Ριάντ, στα τουριστικά projects και τη συνδεδεμένη με το λιμάνι εφοδιαστική αλυσίδα της Τζέντα, καθώς και στα σταθερά περιουσιακά στοιχεία που αποδίδουν εισόδημα στη Νταμάμ (όπως κατοικίες για εργαζόμενους στη βιομηχανία πετρελαίου ή αποθήκες που εξυπηρετούν βιομηχανικές επιχειρήσεις). Σημαντικό είναι ότι το συγκριτικό πλεονέκτημα της Τζέντα έγκειται στο λιμάνι της και στην εγγύτητα προς τις Ιερές Πόλεις – αυτά εξασφαλίζουν μια βασική ζήτηση που είναι λιγότερο ασταθής. Το πλεονέκτημα της Ριάντ είναι η κυβερνητική προσοχή και η κρίσιμη μάζα. Της Νταμάμ είναι ο πλούτος από το πετρέλαιο που την στηρίζει. Προχωρώντας προς το 2025-2030, η Τζέντα ενδέχεται να μειώσει τη διαφορά με τη Ριάντ καθώς τα μεγάλα της projects αρχίζουν να λειτουργούν, αλλά και η Ριάντ δεν μένει στάσιμη (υπάρχουν σχέδια για τεράστιες επενδύσεις μέσω της «Στρατηγικής Ριάντ»). Έχει ενδιαφέρον να δούμε αν η Τζέντα θα αξιοποιήσει τα φυσικά της πλεονεκτήματα ώστε να διαμορφώσει μια πιο μοναδική ταυτότητα (ίσως ως η διεθνής πύλη και πολιτιστική πρωτεύουσα του Βασιλείου, συμπληρώνοντας τον διοικητικό ρόλο της Ριάντ).
- Κατοικίες: Η ζήτηση για κατοικίες στη Τζέντα αναμένεται να παραμείνει ισχυρή έως το 2030. Ο συνδυασμός της πληθυσμιακής αύξησης (ο πληθυσμός της Σαουδικής Αραβίας είναι νεαρός και αυξάνεται) και της συνεχιζόμενης προσπάθειας για αύξηση της ιδιοκατοίκησης θα διατηρήσει την πίεση στην προσφορά κατοικιών. Αναμένουμε μέτρια ετήσια άνοδο των τιμών κατοικιών στη Τζέντα κατά μέσο όρο – πιθανότατα μεσαίας μονοψήφιας τάξης (ίσως 3–6% ετησίως) για τους περισσότερους τομείς, εκτός αν υπάρξει υπερθέρμανση. Ορισμένες περιοχές με υψηλή ζήτηση (π.χ. πολυτελείς παραθαλάσσιες βίλες ή ακίνητα κοντά σε νέα έργα υποδομής όπως το μετρό, αν κατασκευαστεί) θα μπορούσαν να αυξηθούν πιο γρήγορα. Η έρευνα της Knight Frank, για παράδειγμα, υποδεικνύει ότι οι πόλεις της Μέσης Ανατολής θα μπορούσαν να δουν περίπου 60%+ αύξηση στις βασικές αξίες μέχρι το 2029 mansionglobal.com mansionglobal.com, κάτι που θα περιλάμβανε και τις κορυφαίες περιοχές της Τζέντα. Ωστόσο, τα μεγάλης κλίμακας οικιστικά έργα της κυβέρνησης (όπως οι κοινότητες Roshn, κλπ.) θα προσθέσουν σημαντική προσφορά, λειτουργώντας ως ανάχωμα ενάντια στον ανεξέλεγκτο πληθωρισμό των τιμών και διατηρώντας τις κατοικίες σχετικά προσιτές για τους ντόπιους. Ο δείκτης ιδιοκατοίκησης στη Σαουδική Αραβία βρίσκεται σε τροχιά να φτάσει το 70% έως το 2030 pwc.com pwc.com, και η Τζέντα θα συμβάλει σε αυτό παρέχοντας δεκάδες χιλιάδες νέες μονάδες. Μέχρι το 2030, ο ορίζοντας της Τζέντα θα είναι αξιοσημείωτα διαφορετικός – πολλές από τις 17.000 μονάδες του Jeddah Central θα παραδοθούν, νέοι ουρανοξύστες θα κοσμήσουν την Κορνίς, και τα προγραμματισμένα προάστια στα βόρεια θα έχουν σε μεγάλο βαθμό ολοκληρωθεί. Οι ενοικιάσεις ενδέχεται να γνωρίσουν περιόδους πιο αργής ανάπτυξης καθώς νέα ακίνητα (ειδικά διαμερίσματα) εισέρχονται στην αγορά· είναι πιθανή μια μικρή αύξηση της κενότητας στα μέσα της δεκαετίας, κάτι που ίσως συγκρατήσει τις αυξήσεις των ενοικίων. Παρ’ όλα αυτά, μέχρι το 2030, τα υψηλότερα διαθέσιμα εισοδήματα και μια εισροή αλλοδαπών (από νέες επιχειρήσεις και τουριστικές θέσεις εργασίας) θα μπορούσαν να στηρίξουν μια υγιή αγορά ενοικίων. Αναμένουμε οι αποδόσεις ενοικίων να σταθεροποιηθούν στο εύρος 6-8% για τα οικιστικά ακίνητα, το οποίο είναι ελκυστικό για επενδυτές.
- Γραφεία: Η αγορά γραφείων της Τζέντα αναμένεται να επεκταθεί με μέτριο ρυθμό. Με τη διαφοροποίηση της οικονομίας, νέες ιδιωτικές εταιρείες (π.χ. εφοδιαστική αλυσίδα, τουρισμός, fintech) εγκαθίστανται στην πόλη, ενισχύοντας τη ζήτηση για γραφεία. Ωστόσο, το Ριάντ τοποθετείται επιθετικά ως επιχειρηματικό κέντρο (και απαιτεί από τις εταιρείες να έχουν εκεί την έδρα τους για κυβερνητικά συμβόλαια), γεγονός που μπορεί να περιορίσει την ανάπτυξη των γραφείων στην Τζέντα. Προβλέπουμε ότι η Τζέντα θα προσθέσει μερικές εκατοντάδες χιλιάδες τετραγωνικά μέτρα γραφείων έως το 2030, συμπεριλαμβανομένων μικτών χρήσεων όπως το Jeddah Central και κατά μήκος των βόρειων διαδρόμων. Τα ενοίκια γραφείων Α’ κατηγορίας μπορεί να αυξηθούν σταδιακά (ίσως κατά μέσο όρο 2-5% ετησίως σύμφωνα με τον πληθωρισμό/ζήτηση), αλλά αν υπάρξει σημαντική προσφορά ταυτόχρονα (π.χ. το τμήμα γραφείων του Jeddah Tower ή πολλοί νέοι πύργοι), ενδέχεται να υπάρξει περίοδος σταθερών ή ελαφρώς πτωτικών ενοικίων γύρω στο 2027, όταν παραδοθούν αυτά τα έργα. Συνολικά, η πληρότητα αναμένεται να παραμείνει υγιής δεδομένου του σταθερού επιχειρηματικού περιβάλλοντος της Τζέντα. Μία τάση που θα εξελιχθεί μέχρι το 2030 είναι οι ευέλικτοι χώροι εργασίας και τα υψηλότερα ποιοτικά πρότυπα – τα νέα γραφεία θα προσφέρουν έξυπνη τεχνολογία και βιωσιμότητα (ευθυγραμμισμένη με τους πράσινους στόχους του Vision 2030), χαρακτηριστικά που ενδέχεται να δικαιολογήσουν premium στο ενοίκιο.
- Λιανικό εμπόριο: Ο τομέας του λιανικού real estate στην Τζέντα βρίσκεται σε τροχιά ανάπτυξης, αλλά και μετασχηματισμού. Σύμφωνα με την S&P Global, οι προοπτικές για το 2025-2026 είναι ισχυρές χάρη στον τουρισμό και τις καταναλωτικές δαπάνες arabnews.com arabnews.com. Καθώς πλησιάζουμε το 2030, σημαντικά γεγονότα (Expo, Παγκόσμιο Κύπελλο) και η ωρίμανση των μεγα-έργων (όπως τα θέρετρα της Ερυθράς Θάλασσας) πιθανότατα θα ενισχύσουν τις λιανικές πωλήσεις και την επισκεψιμότητα. Αναμένουμε νέες μορφές λιανικής να ευδοκιμήσουν: περισσότερα ανοιχτού τύπου lifestyle centers, κέντρα εστίασης/ψυχαγωγίας και καταστήματα δρόμου σε μικτές αναπτύξεις, αντί για παραδοσιακά κλειστά malls. Το Jeddah Central θα περιλαμβάνει μοντέρνους πεζόδρομους λιανικής που θα μπορούσαν να γίνουν ο κορυφαίος προορισμός αγορών της πόλης μέχρι το τέλος της δεκαετίας. Τα ενοίκια καταστημάτων σε βασικές τοποθεσίες προβλέπεται να αυξηθούν μετρίως (περίπου 3% ετησίως κατά μέσο όρο), αλλά η δευτερεύουσα αγορά λιανικής ίσως δυσκολευτεί αν το ηλεκτρονικό εμπόριο αυξηθεί γρηγορότερα ή αν υπάρξει υπερ-ανταγωνισμός ανάμεσα στα malls. Μέχρι το 2030, η διείσδυση του ηλεκτρονικού εμπορίου θα είναι σίγουρα μεγαλύτερη, ωστόσο η σαουδαραβική κουλτούρα αναμένεται να εξακολουθεί να εκτιμά την εμπειρία του mall, οπότε δεν προβλέπουμε το «τέλος του mall» – αλλά μάλλον έναν επαναπροσδιορισμό των προβληματικών εμπορικών κέντρων. Συνολικός λιανικός χώρος ανά κάτοικο στην Τζέντα θα αυξηθεί, αλλά ελπίζουμε με βάση τη ζήτηση. Η ισορροπία προσφοράς-ζήτησης είναι το κλειδί· η S&P έχει προειδοποιήσει για κίνδυνο υπερπροσφοράς αν οι developers υπερκατασκευάσουν λιανικά arabnews.com. Όμως, δεδομένης της φειδωλής προσέγγισης το τελευταίο διάστημα (το Ριάντ δεν πρόσθεσε μεγάλο mall στις αρχές του 2024, δίνοντας έμφαση στην ποιότητα του υπάρχοντος χώρου argaam.com), αναμένουμε μια βιώσιμη πορεία ανάπτυξης.
- Βιομηχανικά/Λογιστικά: Αναμένεται σημαντική επέκταση σε αυτόν τον τομέα. Καθώς τα έργα του Vision 2030 (όπως οι νέες Ειδικές Οικονομικές Ζώνες και τα κέντρα logistics) υλοποιούνται, η Τζέντα θα μπορούσε να γνωρίσει έκρηξη στην κατασκευή αποθηκών γύρω από το λιμάνι, το KAEC και τις προγραμματισμένες λογιστικές ζώνες. Η ολοκλήρωση του σιδηροδρόμου Landbridge (ίσως έως το 2030) θα καταστήσει την Τζέντα κύρια πύλη εισαγωγών-εξαγωγών για τη χώρα, πράγμα που σημαίνει ότι η ζήτηση για αποθήκευση θα εκτοξευτεί. Προβλέπουμε διψήφια ετήσια ανάπτυξη στην ανάπτυξη ακινήτων logistics για αρκετά χρόνια, ενώ τα ενοίκια ενδέχεται να συνεχίσουν να αυξάνονται μέχρι να εξισορροπηθεί η προσφορά. Τα κορυφαία ενοίκια αποθηκών ενδέχεται να πλησιάσουν τα επίπεδα του Ριάντ έως το 2030 (φτάνοντας τα 300-400 SAR/m²/χρόνο για τις καλύτερες αποθήκες), δεδομένης της ισχυρής ζήτησης argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Οι επενδυτές βρίσκουν αυτό το τμήμα ελκυστικό λόγω των σχετικά υψηλότερων αποδόσεων και των μακροχρόνιων μισθώσεων με αξιόπιστους ενοικιαστές. Έως το 2030, η Τζέντα μπορεί να εδραιώσει τη θέση της ως κύριος logistics κόμβος στην Ερυθρά Θάλασσα, με σύγχρονα κέντρα διανομής που θα εξυπηρετούν όχι μόνο τη Σαουδική Αραβία αλλά και αγορές της Αφρικής και της περιοχής, χάρη στο λιμάνι και το αεροδρόμιό της.
- Φιλοξενία: Αν και δεν ζητήθηκε ρητά, αξίζει να αναφερθεί ο ξενοδοχειακός τομέας της Τζέντας στην πρόβλεψη αφού οι τουριστικοί στόχοι του Vision 2030 τον επηρεάζουν άμεσα. Η Τζέντα πιθανότατα θα δει σημαντική αύξηση στην προσφορά ξενοδοχειακών δωματίων (συμπεριλαμβανομένων των 2.700 δωματίων στην Jeddah Central jeddahcentral.com, καθώς και άλλων έργων). Τα ποσοστά πληρότητας μπορεί να κυμαίνονται ανάλογα με τις παγκόσμιες ταξιδιωτικές τάσεις, αλλά η γενική τάση είναι περισσότεροι τουρίστες – τόσο θρησκευτικοί (καθώς οι βίζες Umrah γίνονται ευκολότερες και διαθέσιμες όλο το χρόνο) όσο και αναψυχής (με την αύξηση του τουρισμού Ερυθράς Θάλασσας, πολλοί θα περνούν από την Τζέντα). Έως το 2030, η Τζέντα θα μπορούσε να φιλοξενεί νέα θεματικά πάρκα, τερματικούς σταθμούς κρουαζιερόπλοιων και ίσως επεκταμένες συνεδριακές εγκαταστάσεις, όλα τα οποία θα τροφοδοτήσουν την αγορά ακινήτων (νέες αναπτυξιακές επενδύσεις αναψυχής, κ.λπ.).
- Projects Mega Vision 2030: Οι επενδυτές και αναπτύκτες μπορούν να συμμετέχουν ή να επωφεληθούν από τα πολυάριθμα mega-projects στην Τζέντα. Έργα όπως το Jeddah Central, Jeddah Tower/JEC και οι επεκτάσεις των υποδομών δημιουργούν νέες επενδυτικές ζώνες – από πολυτελείς κατοικίες, εμπορικές περιοχές, έως επιχειρηματικά πάρκα. Όσοι μπουν νωρίς μπορούν να εξασφαλίσουν προνομιακά οικόπεδα ή ρόλους σε συνεργασίες σε αυτές τις αναπτύξεις. Για παράδειγμα, η συνεργασία με το PIF σε επιμέρους ανάπτυξη γύρω από το Jeddah Central ή η παροχή υπηρεσιών σε αυτά τα έργα μπορεί να είναι ιδιαίτερα επικερδής όσο η περιοχή εξελίσσεται σε ένα premium κέντρο της πόλης.
- Αυξανόμενη Ζήτηση και Ευνοϊκά Δημογραφικά: Ο νέος και αυξανόμενος πληθυσμός της Τζέντα εξασφαλίζει σταθερή ζήτηση για κατοικίες, ιδίως προσιτές και μεσαίας κατηγορίας μονάδες. Οι αναπτύκτες που μπορούν να κατασκευάσουν ποιοτικές κατοικίες σε ανταγωνιστικές τιμές (αξιοποιώντας κυβερνητικά κίνητρα για προσιτή κατοικία) έχουν άμεση αγορά μελλοντικών αγοραστών. Επιπλέον, η πολιτισμική στροφή προς τις πυρηνικές οικογένειες και την κοινοτική διαβίωση δημιουργεί ευκαιρίες για ολοκληρωμένες κοινότητες, περιφραγμένα συγκροτήματα και μεικτής χρήσης «mini cities» εντός της Τζέντα. Το γεγονός ότι οι συναλλαγές στην αγορά κατοικίας της Τζέντα αυξήθηκαν κατά 43% ετησίως δείχνει πόση συσσωρευμένη ζήτηση απελευθερώθηκε jll-mena.com – μια τάση που πιθανότατα θα συνεχιστεί καθώς περισσότεροι γίνονται επιλέξιμοι για στεγαστικά δάνεια.
- Ανάπτυξη του Τουρισμού και της Φιλοξενίας: Ως η “Πύλη προς τα Δύο Ιερά Τεμένη” και παραθαλάσσια πόλη στην Ερυθρά Θάλασσα, η Τζέντα αναμένεται να ωφεληθεί σημαντικά από την ώθηση της Σαουδικής Αραβίας στον τουρισμό. Υπάρχει ευκαιρία για ανάπτυξη ξενοδοχείων, θέρετρων, επιπλωμένων διαμερισμάτων και χώρων ψυχαγωγίας. Ακίνητα που σχετίζονται με το προσκύνημα (όπως αναβαθμισμένα καταλύματα προσκυνητών, συγκοινωνιακοί κόμβοι κλπ) αποτελούν άλλη μία εξειδικευμένη αγορά – σκεφτείτε πολυχρηστικά κέντρα που εξυπηρετούν τις ανάγκες των προσκυνητών του Χατζ πριν/μετά τη Μέκκα, μια δυνητικά ανεκμετάλλευτη αγορά. Ο στόχος της κυβέρνησης για 150 εκατομμύρια επισκέπτες έως το 2030 περιλαμβάνει εκατομμύρια που θα περνούν από την Τζέντα argaam.com argaam.com. Οι επενδυτές ίσως σκεφτούν να δημιουργήσουν θεματικά αξιοθέατα ή παράκτια έργα αναψυχής στην Τζέντα για να απορροφήσουν μέρος της τουριστικής ζήτησης που προκύπτει από τα μεγάλα έργα (π.χ. ένα οικογενειακό λούνα παρκ ή υδάτινο πάρκο στην Τζέντα θα μπορούσε να αποδώσει καλά καθώς ο τουρισμός αναπτύσσεται). Η επερχόμενη Expo 2030 στο Ριάντ και άλλα γεγονότα θα ωφελήσουν έμμεσα την Τζέντα ενισχύοντας το προφίλ της Σαουδικής Αραβίας – οι διεθνείς επισκέπτες συχνά επισκέπτονται πολλές πόλεις, επομένως η ιστορική συνοικία της Τζέντας (Al-Balad) και η Κορνίς θα μπορούσαν να γνωρίσουν τουριστική αναγέννηση, αυξάνοντας τη ζήτηση για λιανικό εμπόριο και boutique ξενοδοχεία εκεί.
- Κόμβος Logistics και Βιομηχανίας: Ο τομέας των logistics γνωρίζει άνθιση – το λιμάνι της Τζέντας είναι από τα πιο πολυσύχναστα στη Μέση Ανατολή και με τις νέες εμπορικές συμφωνίες και τις Ειδικές Οικονομικές Ζώνες, περισσότερες εταιρείες θα χρειάζονται κέντρα διανομής. Οι επενδυτές μπορούν να αναπτύξουν ή να αποκτήσουν αποθήκες, ψυκτικούς χώρους και βιομηχανικές εγκαταστάσεις για σταθερό μακροπρόθεσμο εισόδημα. Με δεδομένη την κυβερνητική πίεση για τοπική παραγωγή (από αυτοκίνητα μέχρι τρόφιμα), τα βιομηχανικά πάρκα στην Τζέντα (ιδίως κοντά στο λιμάνι ή στο KAEC) είναι ώριμα για ανάπτυξη. Συχνά συνοδεύονται από κυβερνητική υποστήριξη όπως επιδοτούμενες υπηρεσίες κοινής ωφέλειας ή γη, ενισχύοντας τη συμφωνία. Με την ανάπτυξη του ηλεκτρονικού εμπορίου, τα κέντρα τελικής διανομής στην πόλη αποτελούν άλλη μια ευκαιρία.
- Δυναμική Ξένων Επενδύσεων & Συνεργασιών: Η απελευθέρωση των κανονισμών επιτρέπει στους ξένους επενδυτές να εισέρχονται ευκολότερα – αυτό σημαίνει ότι οι τοπικοί developers μπορούν να αναζητήσουν διεθνείς συνεργάτες που φέρνουν κεφάλαια και τεχνογνωσία. Οι κοινοπραξίες μπορούν να ανθίσουν, για παράδειγμα, μια τοπική εταιρεία να συνεργαστεί με ξένο ξενοδοχειακό όμιλο για την ανάπτυξη νέου θερέτρου ή ένα διεθνές αρχιτεκτονικό γραφείο να συνεργαστεί για εμβληματικά κτίρια (κάτι που ήδη συμβαίνει με διεθνείς αρχιτέκτονες στον Πύργο της Τζέντας, την Jeddah Central κ.λπ.). Επίσης, περισσότεροι ξένοι αγοραστές ίσως εισέλθουν στην αγορά πολυτελών κατοικιών (ειδικά αν γίνουν συχνότερες οι premium άδειες παραμονής), δημιουργώντας νέα πελατειακή βάση για πολυτελείς κατασκευαστές στην Τζέντα.
- Υποτιμημένα Τμήματα: Παρά την πρόσφατη ανάπτυξη, ορισμένα τμήματα της αγοράς της Τζέντας μπορεί να παραμένουν υποτιμημένα σε σχέση με τις γειτονικές αγορές. Για παράδειγμα, τα πρωτοκλασάτα παραθαλάσσια ακίνητα στην Τζέντα εξακολουθούν να είναι φθηνότερα από εκείνα στο Ντουμπάι ή ακόμη και στο Ριάντ. Υπάρχει πιθανότητα για αρμπιτράζ – η επένδυση σήμερα σε πρωτοκλασάτα ακίνητα της Τζέντας μπορεί να αποφέρει μεγάλη άνοδο αξίας καθώς αυξάνεται το παγκόσμιο κύρος της πόλης. Επίσης, ο τουρισμός πολιτιστικής κληρονομιάς παραμένει αναξιοποίητος – η ανακαίνιση ιστορικών κτιρίων στο Al-Balad σε boutique ξενοδοχεία ή πολιτιστικά κέντρα μπορεί να διατηρήσει την κληρονομιά και να αποφέρει κέρδος, ευθυγραμμιζόμενη με τους στόχους ποιότητας ζωής του Vision 2030.
- Υπερπροσφορά σε Ορισμένους Τομείς: Με την κλίμακα των έργων που βρίσκονται σε εξέλιξη, υπάρχει κίνδυνος κάποιοι τομείς να παρουσιάσουν υπερπροσφορά. Εάν, για παράδειγμα, δεκάδες χιλιάδες νέα διαμερίσματα εισρεύσουν στην αγορά σε σύντομο χρονικό διάστημα (από κοινότητες Roshn, κατοικίες Jeddah Central κ.α.), τα ενοίκια και οι τιμές πώλησης για διαμερίσματα μεσαίας κατηγορίας θα μπορούσαν να σταθεροποιηθούν ή να μειωθούν. Η S&P Global έχει επισημάνει την υπερπροσφορά ως ανησυχία, ειδικά στο λιανικό εμπόριο όπου υπερβολικά πολλά εμπορικά κέντρα θα μπορούσαν να μειώσουν τις πωλήσεις των λιανοπωλητών arabnews.com. Παρομοίως, η αγορά γραφείων θα μπορούσε να στραφεί σε υπερπροσφορά εάν πολλοί νέοι πύργοι ανοίξουν ταυτόχρονα χωρίς μια ανάλογη αύξηση των ενοικιαστών. Οι αναπτυξιακές εταιρείες πρέπει να προγραμματίζουν και να φάσεων τα έργα τους προσεκτικά και να διαφοροποιούν το προϊόν τους ώστε να μην παγιδευτούν σε κορεσμό.
- Οικονομική Εξάρτηση από Κυβερνητικές Δαπάνες και Πετρέλαιο: Η τύχη της αγοράς ακινήτων της Σαουδικής Αραβίας συνδέεται στενά με τις κρατικές δαπάνες (πολλά έργα ξεκινούν από την κυβέρνηση ή βασίζονται σε κρατικές υποδομές). Μια σημαντική πτώση των τιμών του πετρελαίου ή των εσόδων του προϋπολογισμού θα μπορούσε να οδηγήσει σε περικοπές δαπανών ή επιβραδύνσεις έργων. Για παράδειγμα, αν το πετρέλαιο κατέρρεε και παρέμενε σε χαμηλά επίπεδα, το PIF θα μπορούσε να καθυστερήσει ή να μειώσει έργα όπως το Jeddah Central ή να περικόψει επιδοτήσεις σε προγράμματα στέγασης, επηρεάζοντας άμεσα την αγορά. Παρότι η χώρα έχει αποθέματα και διαφοροποιεί την οικονομία της, το πετρέλαιο εξακολουθεί να χρηματοδοτεί μεγάλο μέρος των πρωτοβουλιών Vision 2030. Οι επενδυτές πρέπει να γνωρίζουν ότι η τρέχουσα άνθηση βασίζεται σε επεκτατική δημοσιονομική πολιτική – κάθε αντιστροφή θα επηρεάσει τη ζήτηση (μέσω χαμηλότερης καταναλωτικής εμπιστοσύνης, απώλειας θέσεων εργασίας στην κατασκευή, κλπ.).
- Επιτόκια και Κόστος Χρηματοδότησης: Η παγκόσμια άνοδος των επιτοκίων το 2022–2024 κατέστησε πιο ακριβά τα στεγαστικά δάνεια και τα δάνεια ανάπτυξης. Αν τα υψηλά επιτόκια διατηρηθούν, ο χρηματοοικονομικός κίνδυνος αυξάνεται – η τελική ζήτηση μπορεί να εξασθενήσει αν τα στεγαστικά γίνουν λιγότερο προσιτά πέραν των κρατικών επιδοτήσεων και οι κατασκευαστές αντιμετωπίσουν υψηλότερο κόστος κεφαλαίου. Στις χειρότερες περιπτώσεις, έργα μπορεί να σταματήσουν λόγω κρίσης ρευστότητας. Η κεντρική τράπεζα της Σαουδικής Αραβίας ακολουθεί συνήθως την πολιτική της Fed των ΗΠΑ λόγω της σύνδεσης του νομίσματος, οπότε οι παγκόσμιες τάσεις των επιτοκίων έχουν σημασία. Από την άλλη, αν ο πληθωρισμός και τα επιτόκια αποκλιμακωθούν τα επόμενα χρόνια (όπως κάποιες προβλέψεις δείχνουν να γίνεται μέχρι το 2025-2026), αυτό θα μπορούσε να μετριάσει τον κίνδυνο.
- Κανονιστικοί και Εκτελεστικοί Κίνδυνοι: Παρά τη βελτίωση του κανονιστικού πλαισίου της Σαουδικής Αραβίας, υπάρχουν ακόμη γραφειοκρατικές και ρυθμιστικές προκλήσεις. Αλλαγές στη νομοθεσία (π.χ. νέα φορολογία σε συναλλαγές ακινήτων ή ακίνητα – πέραν του ισοδύναμου ΦΠΑ 5% – θα μπορούσαν να εκπλήξουν την αγορά). Ο εκτελεστικός κίνδυνος είναι ιδιαίτερα σημαντικός στα μεγάλα έργα: καθυστερήσεις ή υπερβάσεις κόστους μπορούν να επηρεάσουν τις συνοδευόμενες επενδύσεις. Ο πύργος Jeddah, για παράδειγμα, φέρει τον κίνδυνο εκτέλεσης – αν αντιμετωπίσει νέα παύση, οι τιμές γης σε εκείνο το έργο μπορεί να επηρεαστούν. Παρομοίως, η έγκαιρη και πιστή παράδοση του Jeddah Central είναι ένα τεράστιο έργο· αν υπολείπεται των προσδοκιών, μπορεί να μετριάσει τον ενθουσιασμό που τροφοδοτεί σήμερα το θετικό συναίσθημα των επενδυτών.
- Γεωπολιτικοί και Κίνδυνοι Αντίληψης Αγοράς: Βρισκόμενη στη Μέση Ανατολή, η Σαουδική Αραβία (και συνεπώς η Τζέντα) μπορεί να επηρεαστεί από περιφερειακές γεωπολιτικές εντάσεις. Οποιαδήποτε αστάθεια ή περιστατικό ασφάλειας θα μπορούσε προσωρινά να μειώσει τον τουρισμό ή την όρεξη ξένων επενδύσεων. Εξάλλου, ως αναδυόμενη αγορά, τα ακίνητα στη Σαουδική Αραβία μπορεί να υπόκεινται σε μεταβολές στη διεθνή επενδυτική διάθεση. Για παράδειγμα, αν άλλες αγορές γίνουν πιο ελκυστικές ή αν υπάρξει παγκόσμια ύφεση στον κλάδο των ακινήτων, το ξένο κεφάλαιο μπορεί να αποσυρθεί. Εγχώρια, το κλίμα της αγοράς μπορεί επίσης να πληγεί αν, για παράδειγμα, αποτύχει κάποιο μεγάλο έργο ή υπάρξει δημόσια αντίδραση στις γρήγορες αλλαγές (αν και αυτό είναι λιγότερο πιθανό στα ακίνητα σε σχέση με άλλους τομείς).
- Κόστη Κατασκευής και Εφοδιαστική Αλυσίδα: Η ταχεία ανάπτυξη έχει οδηγήσει σε αυξανόμενα κόστη κατασκευής (υλικά και εργασία) στη Σαουδική Αραβία – μια πρόκληση που έχει σημειωθεί σε αναφορές του κλάδου argaam.com. Εάν ο πληθωρισμός στις κατασκευές συνεχιστεί, οι κατασκευαστές μπορεί να αντιμετωπίσουν πιεσμένα περιθώρια ή να αναγκαστούν να αυξήσουν τις τιμές πώλησης πέρα από τα όρια των καταναλωτών. Προβλήματα στην εφοδιαστική αλυσίδα (όπως αυτά που συνέβησαν παγκοσμίως κατά τη διάρκεια της πανδημίας) θα μπορούσαν επίσης να καθυστερήσουν τα χρονοδιαγράμματα των έργων. Η αντιμετώπιση αυτού απαιτεί αποδοτική διαχείριση έργων και ίσως τοπική προμήθεια (κάτι που ενθαρρύνει το Vision 2030, αλλά η εγχώρια παραγωγή υλικών θα χρειαστεί χρόνο για να αναπτυχθεί πλήρως).
- Ωριμότητα Αγοράς και Ρευστότητα: Η αγορά ακινήτων της Σαουδικής Αραβίας βρίσκεται ακόμα σε διαδικασία ωρίμανσης. Εκτός από τα REITs, υπάρχει περιορισμένη διαφάνεια και ρευστότητα σε σύγκριση με πιο ανεπτυγμένες αγορές. Οι επενδυτές πρέπει να εξετάσουν τη στρατηγική εξόδου – η αναπώληση ακινήτων στην Τζέντα δεν είναι τόσο γρήγορη όσο σε ιδιαίτερα ρευστές αγορές, εκτός αν η ζήτηση είναι ιδιαίτερα αυξημένη. Σε περίπτωση που μεταβληθούν οι συνθήκες της αγοράς, η πώληση μεγάλων περιουσιακών στοιχείων μπορεί να απαιτήσει χρόνο. Ωστόσο, πρωτοβουλίες όπως τα ηλεκτρονικά συμβόλαια και η καλύτερη συλλογή δεδομένων από τη REGA βελτιώνουν σταδιακά την κατάσταση.
- JLL – Δυναμική της Αγοράς Κατοικίας στη Σαουδική Αραβία, Α’ τρίμηνο 2025 jll-mena.com jll-mena.com
- Deloitte – Προβλέψεις Ακινήτων Μέσης Ανατολής 2024 (Σαουδική Αραβία) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com
- Argaam News – «Η JLL αναμένει 32.000 νέες κατοικίες στο Ριάντ και την Τζέντα το Β’ εξάμηνο του 2024» (Σεπ 2024) argaam.com argaam.com
- Argaam News – Συνέχεια: Σημεία ενδιαφέροντος JLL KSA Αγορά Α’ εξαμήνου 2024 argaam.com argaam.com
- AGBI – «Η Σαουδική Αραβία ανοίγει τις ιερές πόλεις σε ξένους επενδυτές» (Ιαν 2025) agbi.com agbi.com
- Arab News – «Ισχυρή προοπτική για την αγορά λιανικής ακινήτων στη Σαουδική Αραβία λόγω τουρισμού και Vision 2030, λέει η S&P» (Απρ 2025) arabnews.com arabnews.com
- Knight Frank – The Wealth Report 2025 (Απόδοση Αγοράς) mansionglobal.com mansionglobal.com
- Designboom – «Ο ψηλότερος πύργος του κόσμου, ο Jeddah Tower, συνεχίζει την κατασκευή του για ολοκλήρωση το 2028» (Σεπ 2023) designboom.com designboom.com
- Ριάντ: Η πρωτεύουσα είναι η πολιτική και οικονομική δύναμη της χώρας, που αυτή τη στιγμή βιώνει μια άνθιση στην αγορά ακινήτων σχεδόν σε κάθε τομέα. Σύμφωνα με τα σχέδια που προωθεί ο Πρίγκιπας του Στέμματος, το Ριάντ φιλοδοξεί να διπλασιάσει τον πληθυσμό του, φτάνοντας περίπου στα 15 εκατομμύρια μέχρι το 2030, προσελκύοντας περιφερειακές έδρες πολυεθνικών εταιρειών και τεράστιες επενδύσεις του κράτους. Ως αποτέλεσμα, η αγορά ακινήτων του Ριάντ έχει παρουσιάσει ταχύτερη ανάπτυξη από αυτή της Τζέντα. Στον οικιστικό τομέα, το Ριάντ είδε τις τιμές πώλησης να αυξάνονται κατά περίπου 10% σε ετήσια βάση στις αρχές του 2024 (έναντι 5% στην Τζέντα) argaam.com argaam.com, και οι όγκοι και αξίες συναλλαγών κατοικίας είναι υψηλότερα. Η αύξηση των τιμών στην αγορά κατοικίας του Ριάντ ήταν γενικευμένη (τόσο στις βίλες όσο και στα διαμερίσματα) jll-mena.com, ενώ στην Τζέντα ήταν ανάμεικτη. Η διαθεσιμότητα γης γύρω από το Ριάντ ήταν παραδοσιακά άφθονη, αλλά η αύξηση της ζήτησης έχει ως αποτέλεσμα ακόμα και στο Ριάντ να υπάρχουν ελλείψεις κατοικιών σε προνομιακές περιοχές. Παράλληλα, η αγορά γραφείων του Ριάντ είναι ξεχωριστή – με πάνω από 5 εκατομμύρια m² χώρου και δεκάδες νέους πύργους γραφείων να κατασκευάζονται σε έργα όπως η Οικονομική Περιοχή Βασιλιά Αμπντάλα. Τα ενοίκια γραφείων κατηγορίας Α στο Ριάντ είναι κατά μέσο όρο ~2.000 SAR/m², σημαντικά υψηλότερα από τα ~1.300 SAR/m² της Τζέντα argaam.com. Η αγορά λιανικής του Ριάντ ξεπερνά επίσης της Τζέντα (3,5 εκατομμύρια m² έναντι 2,1 εκατομμυρίων m² αποθέματος λιανικής ως το τέλος του 2023) argaamplus.s3.amazonaws.com, και συνεχίζει να προσελκύει τις πρώτες εισόδους πολλών διεθνών brands. Πολιτιστικά, η προσπάθεια του Ριάντ να γίνει μια παγκόσμια πόλη (με εκδηλώσεις, συναυλίες, αθλητικά γεγονότα κ.λπ.) ξεκίνησε μόλις πρόσφατα, αλλά με αστραπιαίο ρυθμό, ενώ η Τζέντα ήταν ανέκαθεν πιο κοσμοπολίτικη και φιλελεύθερη με τα σαουδαραβικά μέτρα. Ουσιαστικά, το Ριάντ ηγείται της ανάπτυξης της αγοράς ακινήτων στη Σαουδική Αραβία – κυριάρχησε στις ανακοινώσεις νέων έργων και κατείχε το μεγαλύτερο μερίδιο των επενδύσεων σε ακίνητα τα τελευταία χρόνια agbi.com. Η Τζέντα, αν και αναπτύσσεται, προσπαθεί να συμβαδίσει με τη δυναμική του Ριάντ. Παρ’ όλα αυτά, η Τζέντα επωφελείται από το γεγονός ότι είναι παραθαλάσσια πόλη με φυσική γοητεία και θα έχει πάντα την κυκλοφορία του Χατζ/Ούμρα. Θα μπορούσε να πει κανείς πως η αγορά του Ριάντ είναι πιο «καυτή», αλλά και πιο ευάλωτη σε διακυμάνσεις (καθώς η ανάπτυξή της οφείλεται εν μέρει σε πολιτικές αποφάσεις και συνδέεται με μετακινήσεις του κράτους), ενώ της Τζέντα είναι πιο σταθερή και βασίζεται στα εμπορικά και τουριστικά θεμελιώδη.
- Νταμάμ/Χομπάρ (Ανατολική Επαρχία): Η Μητροπολιτική Περιοχή Νταμάμ (DMA, που περιλαμβάνει το Χομπάρ και τη Νταχράν) είναι η καρδιά της πετρελαϊκής βιομηχανίας της Σαουδικής Αραβίας και έχει μικρότερο πληθυσμό (~1,5-2 εκατομμύρια) από τη Τζέντα (~4 εκατομμύρια). Η αγορά ακινήτων της είναι σχετικά σταθερή και μετριοπαθής στην ανάπτυξη. Για παράδειγμα, το πρώτο εξάμηνο του 2024, οι τιμές κατοικιών στο Νταμάμ παρέμειναν ουσιαστικά αμετάβλητες και τα ενοίκια αυξήθηκαν μόλις ~4% argaam.com, ακολουθώντας με μικρότερη άνοδο από ό,τι στη Ριάντ και στη Τζέντα. Η προσφορά κατοικιών στη DMA αυξάνεται αλλά επικεντρώνεται κυρίως σε μεσαίας κατηγορίας κατοικίες, ιδιαίτερα στα βόρεια προάστια, στοχεύοντας στην προσιτή στέγαση argaamplus.s3.amazonaws.com. Η Ανατολική Επαρχία διαθέτει θύλακες υψηλής ζήτησης (στελέχη της Saudi Aramco και συναφών βιομηχανιών σε φιλικά προς τους ξένους συγκροτήματα γύρω από το Χομπάρ). Ωστόσο, συνολικά η αγορά κατοικιών είναι λιγότερο δυναμική σε σχέση με της Τζέντα, εν μέρει επειδή η αύξηση του πληθυσμού είναι βραδύτερη. Στον τομέα των γραφείων, τα ενοίκια κατηγορίας Α στο Νταμάμ αυξήθηκαν ~10% ετησίως μέχρι το β’ τρίμηνο του 2024 λόγω ζήτησης από κυβερνητικές υπηρεσίες και εταιρείες υπηρεσιών πετρελαίου argaam.com, αλλά τα απόλυτα ενοίκια (και τα επίπεδα ενοικίων) είναι χαμηλότερα από αυτά της Τζέντα. Το λιανεμπόριο στο Νταμάμ/Χομπάρ ξεχωρίζει για λίγα κυρίαρχα εμπορικά κέντρα· η παραλιακή “Κορνίς” του Χομπάρ έχει δημοφιλείς επιλογές λιανικής/εστίασης αλλά η κλίμακα είναι τέτοια ώστε να εξυπηρετεί κυρίως τον τοπικό πληθυσμό argaam.com. Μια διαφορά είναι ότι οι κάτοικοι της Ανατολικής Επαρχίας πηγαίνουν εύκολα στο Μπαχρέιν τα σαββατοκύριακα, κάτι που μπορεί να απορροφά μέρος της καταναλωτικής και ξενοδοχειακής δαπάνης τους – κάτι με το οποίο η Τζέντα δεν έχει να ανταγωνιστεί. Καθώς το Όραμα 2030 προσπαθεί να διαφοροποιήσει την οικονομία της Ανατολικής Επαρχίας πέρα από το πετρέλαιο, νέες πρωτοβουλίες (όπως οι τεράστιες πετροχημικές επεκτάσεις στη Τζουμπάιλ και τα κέντρα logistics) μπορεί να αυξήσουν την εξειδικευμένη ζήτηση σε ακίνητα (π.χ. στέγαση εργαζομένων, βιομηχανικά ακίνητα). Γενικά όμως, η αγορά του Νταμάμ είναι μικρότερη και σταθερότερη, με μετριοπαθείς προοπτικές ανάπτυξης· σπάνια παρουσιάζει τα απότομα σκαμπανεβάσματα που βλέπουν η Ριάντ ή και η Τζέντα. Επίσης είναι πιο αποκεντρωμένη – το Νταμάμ, το Χομπάρ και η Νταχράν αποτελούν ξεχωριστούς πυρήνες, ενώ η Τζέντα είναι ένα ενιαίο μεγάλο πολεοδομικό συγκρότημα.
- Τζέντα: βρίσκεται ανάμεσα στη Ριάντ και τη Νταμμάμ σε πολλούς τομείς. Διαθέτει μια ποικιλόμορφη οικονομία – λιμενική εφοδιαστική, εμπόριο, τουρισμός/προσκύνημα, κάποια βιομηχανία – και έτσι οι παράγοντες που επηρεάζουν την αγορά ακινήτων της είναι πολύπλευροι. Η αγορά κατοικίας της Τζέντα ήταν ιστορικά λίγο πιο προσιτή από αυτή της Ριάντ (για παράδειγμα, οι τιμές διαμερίσματος ανά τ.μ. είναι ελαφρώς χαμηλότερες), αν και η διαφορά μειώθηκε καθώς η Τζέντα κατέγραψε ισχυρή αύξηση τιμών το 2021–2022. Στο παγκόσμιο δείκτη πολυτελών οικιστικών αγορών της Knight Frank, και η Ριάντ και η Τζέντα κατατάχθηκαν ανάμεσα στις έξι κορυφαίες πόλεις παγκοσμίως για την αύξηση τιμών πολυτελών ακινήτων το 2024, υπογραμμίζοντας το πόσο οι σαουδαραβικές πόλεις αναπτύχθηκαν παρά τις παγκόσμιες αντιξοότητες mansionglobal.com mansionglobal.com. (Και το Ντουμπάι ήταν επίσης σε αυτή την κορυφαία κατηγορία). Η Knight Frank σημείωσε ότι η Μέση Ανατολή ήταν η ισχυρότερη περιοχή παγκοσμίως με ετήσια αύξηση της τιμής πολυτελών ακινήτων κατά 7,2% και προβλέπει μια εκπληκτική σωρευτική αύξηση 64% τα επόμενα πέντε χρόνια για την περιοχή mansionglobal.com mansionglobal.com. Αν και η Ριάντ μπορεί να αποσπάσει μεγάλο ποσοστό από αυτό, ο τομέας πολυτελείας της Τζέντα ανεβαίνει επίσης – οι βίλες στην παραλία, για παράδειγμα, έχουν υψηλές τιμές και περιορισμένη διαθεσιμότητα. Σε σύγκριση με την έντονη ανάπτυξη της Ριάντ, η προσέγγιση της Τζέντα είναι λίγο πιο μετρημένη και οργανική. Τα φιλόδοξα έργα της πόλης (όπως το Jeddah Central, ο Πύργος της Τζέντα) βρίσκονται ελαφρώς πίσω από το χρονοδιάγραμμα της Ριάντ (η Ριάντ έχει ήδη παραδώσει έργα όπως το Diriyah Gate, το Qiddiya σε προχωρημένο στάδιο). Ωστόσο, προς τα τέλη της δεκαετίας του 2020, καθώς αυτά τα έργα στην Τζέντα ολοκληρώνονται, η πόλη θα μπορούσε να δει μια αναπτυξιακή ώθηση. Πολιτισμικά και σε επίπεδο lifestyle, η Τζέντα ήταν πάντα το πιο χαλαρό εμπορικό κέντρο του Βασιλείου – προσελκύει επιχειρηματίες και διαθέτει ακμάζουσα καλλιτεχνική σκηνή, γεγονός που φαίνεται σε εξειδικευμένες αγορές ακινήτων (π.χ. χώροι γκαλερί στο Al-Balad, μοναδικά καφέ κ.ά.). Η Ριάντ, που τώρα ανοίγεται πολιτισμικά, χτίζει τα δικά της από το μηδέν. Για τους επενδυτές, η Τζέντα προσφέρει τη γοητεία μιας παραθαλάσσιας πόλης (κάτι που ούτε η Ριάντ, που δεν έχει θάλασσα, ούτε η Νταμμάμ προσφέρουν) με τεράστιες τουριστικές προοπτικές, ενώ η Ριάντ προσφέρει τη στήριξη των κρατικών δαπανών και της εταιρικής ζήτησης. Συνοψίζοντας, όλες οι μεγάλες σαουδαραβικές πόλεις επωφελούνται από τις επενδύσεις του Vision 2030, αλλά η Ριάντ αποτελεί επί του παρόντος την κύρια μηχανή ανάπτυξης, με τη Τζέντα να παίζει ισχυρό δευτερεύοντα ρόλο και τη Νταμάμ να εμφανίζει μέτρια ανάπτυξη. Ένα ισορροπημένο χαρτοφυλάκιο ακινήτων στη Σαουδική Αραβία θα μπορούσε να περιλαμβάνει έκθεση στους ταχέως αναπτυσσόμενους τομείς γραφείων και κατοικιών της Ριάντ, στα τουριστικά projects και τη συνδεδεμένη με το λιμάνι εφοδιαστική αλυσίδα της Τζέντα, καθώς και στα σταθερά περιουσιακά στοιχεία που αποδίδουν εισόδημα στη Νταμάμ (όπως κατοικίες για εργαζόμενους στη βιομηχανία πετρελαίου ή αποθήκες που εξυπηρετούν βιομηχανικές επιχειρήσεις). Σημαντικό είναι ότι το συγκριτικό πλεονέκτημα της Τζέντα έγκειται στο λιμάνι της και στην εγγύτητα προς τις Ιερές Πόλεις – αυτά εξασφαλίζουν μια βασική ζήτηση που είναι λιγότερο ασταθής. Το πλεονέκτημα της Ριάντ είναι η κυβερνητική προσοχή και η κρίσιμη μάζα. Της Νταμάμ είναι ο πλούτος από το πετρέλαιο που την στηρίζει. Προχωρώντας προς το 2025-2030, η Τζέντα ενδέχεται να μειώσει τη διαφορά με τη Ριάντ καθώς τα μεγάλα της projects αρχίζουν να λειτουργούν, αλλά και η Ριάντ δεν μένει στάσιμη (υπάρχουν σχέδια για τεράστιες επενδύσεις μέσω της «Στρατηγικής Ριάντ»). Έχει ενδιαφέρον να δούμε αν η Τζέντα θα αξιοποιήσει τα φυσικά της πλεονεκτήματα ώστε να διαμορφώσει μια πιο μοναδική ταυτότητα (ίσως ως η διεθνής πύλη και πολιτιστική πρωτεύουσα του Βασιλείου, συμπληρώνοντας τον διοικητικό ρόλο της Ριάντ).
- Κατοικίες: Η ζήτηση για κατοικίες στη Τζέντα αναμένεται να παραμείνει ισχυρή έως το 2030. Ο συνδυασμός της πληθυσμιακής αύξησης (ο πληθυσμός της Σαουδικής Αραβίας είναι νεαρός και αυξάνεται) και της συνεχιζόμενης προσπάθειας για αύξηση της ιδιοκατοίκησης θα διατηρήσει την πίεση στην προσφορά κατοικιών. Αναμένουμε μέτρια ετήσια άνοδο των τιμών κατοικιών στη Τζέντα κατά μέσο όρο – πιθανότατα μεσαίας μονοψήφιας τάξης (ίσως 3–6% ετησίως) για τους περισσότερους τομείς, εκτός αν υπάρξει υπερθέρμανση. Ορισμένες περιοχές με υψηλή ζήτηση (π.χ. πολυτελείς παραθαλάσσιες βίλες ή ακίνητα κοντά σε νέα έργα υποδομής όπως το μετρό, αν κατασκευαστεί) θα μπορούσαν να αυξηθούν πιο γρήγορα. Η έρευνα της Knight Frank, για παράδειγμα, υποδεικνύει ότι οι πόλεις της Μέσης Ανατολής θα μπορούσαν να δουν περίπου 60%+ αύξηση στις βασικές αξίες μέχρι το 2029 mansionglobal.com mansionglobal.com, κάτι που θα περιλάμβανε και τις κορυφαίες περιοχές της Τζέντα. Ωστόσο, τα μεγάλης κλίμακας οικιστικά έργα της κυβέρνησης (όπως οι κοινότητες Roshn, κλπ.) θα προσθέσουν σημαντική προσφορά, λειτουργώντας ως ανάχωμα ενάντια στον ανεξέλεγκτο πληθωρισμό των τιμών και διατηρώντας τις κατοικίες σχετικά προσιτές για τους ντόπιους. Ο δείκτης ιδιοκατοίκησης στη Σαουδική Αραβία βρίσκεται σε τροχιά να φτάσει το 70% έως το 2030 pwc.com pwc.com, και η Τζέντα θα συμβάλει σε αυτό παρέχοντας δεκάδες χιλιάδες νέες μονάδες. Μέχρι το 2030, ο ορίζοντας της Τζέντα θα είναι αξιοσημείωτα διαφορετικός – πολλές από τις 17.000 μονάδες του Jeddah Central θα παραδοθούν, νέοι ουρανοξύστες θα κοσμήσουν την Κορνίς, και τα προγραμματισμένα προάστια στα βόρεια θα έχουν σε μεγάλο βαθμό ολοκληρωθεί. Οι ενοικιάσεις ενδέχεται να γνωρίσουν περιόδους πιο αργής ανάπτυξης καθώς νέα ακίνητα (ειδικά διαμερίσματα) εισέρχονται στην αγορά· είναι πιθανή μια μικρή αύξηση της κενότητας στα μέσα της δεκαετίας, κάτι που ίσως συγκρατήσει τις αυξήσεις των ενοικίων. Παρ’ όλα αυτά, μέχρι το 2030, τα υψηλότερα διαθέσιμα εισοδήματα και μια εισροή αλλοδαπών (από νέες επιχειρήσεις και τουριστικές θέσεις εργασίας) θα μπορούσαν να στηρίξουν μια υγιή αγορά ενοικίων. Αναμένουμε οι αποδόσεις ενοικίων να σταθεροποιηθούν στο εύρος 6-8% για τα οικιστικά ακίνητα, το οποίο είναι ελκυστικό για επενδυτές.
- Γραφεία: Η αγορά γραφείων της Τζέντα αναμένεται να επεκταθεί με μέτριο ρυθμό. Με τη διαφοροποίηση της οικονομίας, νέες ιδιωτικές εταιρείες (π.χ. εφοδιαστική αλυσίδα, τουρισμός, fintech) εγκαθίστανται στην πόλη, ενισχύοντας τη ζήτηση για γραφεία. Ωστόσο, το Ριάντ τοποθετείται επιθετικά ως επιχειρηματικό κέντρο (και απαιτεί από τις εταιρείες να έχουν εκεί την έδρα τους για κυβερνητικά συμβόλαια), γεγονός που μπορεί να περιορίσει την ανάπτυξη των γραφείων στην Τζέντα. Προβλέπουμε ότι η Τζέντα θα προσθέσει μερικές εκατοντάδες χιλιάδες τετραγωνικά μέτρα γραφείων έως το 2030, συμπεριλαμβανομένων μικτών χρήσεων όπως το Jeddah Central και κατά μήκος των βόρειων διαδρόμων. Τα ενοίκια γραφείων Α’ κατηγορίας μπορεί να αυξηθούν σταδιακά (ίσως κατά μέσο όρο 2-5% ετησίως σύμφωνα με τον πληθωρισμό/ζήτηση), αλλά αν υπάρξει σημαντική προσφορά ταυτόχρονα (π.χ. το τμήμα γραφείων του Jeddah Tower ή πολλοί νέοι πύργοι), ενδέχεται να υπάρξει περίοδος σταθερών ή ελαφρώς πτωτικών ενοικίων γύρω στο 2027, όταν παραδοθούν αυτά τα έργα. Συνολικά, η πληρότητα αναμένεται να παραμείνει υγιής δεδομένου του σταθερού επιχειρηματικού περιβάλλοντος της Τζέντα. Μία τάση που θα εξελιχθεί μέχρι το 2030 είναι οι ευέλικτοι χώροι εργασίας και τα υψηλότερα ποιοτικά πρότυπα – τα νέα γραφεία θα προσφέρουν έξυπνη τεχνολογία και βιωσιμότητα (ευθυγραμμισμένη με τους πράσινους στόχους του Vision 2030), χαρακτηριστικά που ενδέχεται να δικαιολογήσουν premium στο ενοίκιο.
- Λιανικό εμπόριο: Ο τομέας του λιανικού real estate στην Τζέντα βρίσκεται σε τροχιά ανάπτυξης, αλλά και μετασχηματισμού. Σύμφωνα με την S&P Global, οι προοπτικές για το 2025-2026 είναι ισχυρές χάρη στον τουρισμό και τις καταναλωτικές δαπάνες arabnews.com arabnews.com. Καθώς πλησιάζουμε το 2030, σημαντικά γεγονότα (Expo, Παγκόσμιο Κύπελλο) και η ωρίμανση των μεγα-έργων (όπως τα θέρετρα της Ερυθράς Θάλασσας) πιθανότατα θα ενισχύσουν τις λιανικές πωλήσεις και την επισκεψιμότητα. Αναμένουμε νέες μορφές λιανικής να ευδοκιμήσουν: περισσότερα ανοιχτού τύπου lifestyle centers, κέντρα εστίασης/ψυχαγωγίας και καταστήματα δρόμου σε μικτές αναπτύξεις, αντί για παραδοσιακά κλειστά malls. Το Jeddah Central θα περιλαμβάνει μοντέρνους πεζόδρομους λιανικής που θα μπορούσαν να γίνουν ο κορυφαίος προορισμός αγορών της πόλης μέχρι το τέλος της δεκαετίας. Τα ενοίκια καταστημάτων σε βασικές τοποθεσίες προβλέπεται να αυξηθούν μετρίως (περίπου 3% ετησίως κατά μέσο όρο), αλλά η δευτερεύουσα αγορά λιανικής ίσως δυσκολευτεί αν το ηλεκτρονικό εμπόριο αυξηθεί γρηγορότερα ή αν υπάρξει υπερ-ανταγωνισμός ανάμεσα στα malls. Μέχρι το 2030, η διείσδυση του ηλεκτρονικού εμπορίου θα είναι σίγουρα μεγαλύτερη, ωστόσο η σαουδαραβική κουλτούρα αναμένεται να εξακολουθεί να εκτιμά την εμπειρία του mall, οπότε δεν προβλέπουμε το «τέλος του mall» – αλλά μάλλον έναν επαναπροσδιορισμό των προβληματικών εμπορικών κέντρων. Συνολικός λιανικός χώρος ανά κάτοικο στην Τζέντα θα αυξηθεί, αλλά ελπίζουμε με βάση τη ζήτηση. Η ισορροπία προσφοράς-ζήτησης είναι το κλειδί· η S&P έχει προειδοποιήσει για κίνδυνο υπερπροσφοράς αν οι developers υπερκατασκευάσουν λιανικά arabnews.com. Όμως, δεδομένης της φειδωλής προσέγγισης το τελευταίο διάστημα (το Ριάντ δεν πρόσθεσε μεγάλο mall στις αρχές του 2024, δίνοντας έμφαση στην ποιότητα του υπάρχοντος χώρου argaam.com), αναμένουμε μια βιώσιμη πορεία ανάπτυξης.
- Βιομηχανικά/Λογιστικά: Αναμένεται σημαντική επέκταση σε αυτόν τον τομέα. Καθώς τα έργα του Vision 2030 (όπως οι νέες Ειδικές Οικονομικές Ζώνες και τα κέντρα logistics) υλοποιούνται, η Τζέντα θα μπορούσε να γνωρίσει έκρηξη στην κατασκευή αποθηκών γύρω από το λιμάνι, το KAEC και τις προγραμματισμένες λογιστικές ζώνες. Η ολοκλήρωση του σιδηροδρόμου Landbridge (ίσως έως το 2030) θα καταστήσει την Τζέντα κύρια πύλη εισαγωγών-εξαγωγών για τη χώρα, πράγμα που σημαίνει ότι η ζήτηση για αποθήκευση θα εκτοξευτεί. Προβλέπουμε διψήφια ετήσια ανάπτυξη στην ανάπτυξη ακινήτων logistics για αρκετά χρόνια, ενώ τα ενοίκια ενδέχεται να συνεχίσουν να αυξάνονται μέχρι να εξισορροπηθεί η προσφορά. Τα κορυφαία ενοίκια αποθηκών ενδέχεται να πλησιάσουν τα επίπεδα του Ριάντ έως το 2030 (φτάνοντας τα 300-400 SAR/m²/χρόνο για τις καλύτερες αποθήκες), δεδομένης της ισχυρής ζήτησης argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Οι επενδυτές βρίσκουν αυτό το τμήμα ελκυστικό λόγω των σχετικά υψηλότερων αποδόσεων και των μακροχρόνιων μισθώσεων με αξιόπιστους ενοικιαστές. Έως το 2030, η Τζέντα μπορεί να εδραιώσει τη θέση της ως κύριος logistics κόμβος στην Ερυθρά Θάλασσα, με σύγχρονα κέντρα διανομής που θα εξυπηρετούν όχι μόνο τη Σαουδική Αραβία αλλά και αγορές της Αφρικής και της περιοχής, χάρη στο λιμάνι και το αεροδρόμιό της.
- Φιλοξενία: Αν και δεν ζητήθηκε ρητά, αξίζει να αναφερθεί ο ξενοδοχειακός τομέας της Τζέντας στην πρόβλεψη αφού οι τουριστικοί στόχοι του Vision 2030 τον επηρεάζουν άμεσα. Η Τζέντα πιθανότατα θα δει σημαντική αύξηση στην προσφορά ξενοδοχειακών δωματίων (συμπεριλαμβανομένων των 2.700 δωματίων στην Jeddah Central jeddahcentral.com, καθώς και άλλων έργων). Τα ποσοστά πληρότητας μπορεί να κυμαίνονται ανάλογα με τις παγκόσμιες ταξιδιωτικές τάσεις, αλλά η γενική τάση είναι περισσότεροι τουρίστες – τόσο θρησκευτικοί (καθώς οι βίζες Umrah γίνονται ευκολότερες και διαθέσιμες όλο το χρόνο) όσο και αναψυχής (με την αύξηση του τουρισμού Ερυθράς Θάλασσας, πολλοί θα περνούν από την Τζέντα). Έως το 2030, η Τζέντα θα μπορούσε να φιλοξενεί νέα θεματικά πάρκα, τερματικούς σταθμούς κρουαζιερόπλοιων και ίσως επεκταμένες συνεδριακές εγκαταστάσεις, όλα τα οποία θα τροφοδοτήσουν την αγορά ακινήτων (νέες αναπτυξιακές επενδύσεις αναψυχής, κ.λπ.).
- Projects Mega Vision 2030: Οι επενδυτές και αναπτύκτες μπορούν να συμμετέχουν ή να επωφεληθούν από τα πολυάριθμα mega-projects στην Τζέντα. Έργα όπως το Jeddah Central, Jeddah Tower/JEC και οι επεκτάσεις των υποδομών δημιουργούν νέες επενδυτικές ζώνες – από πολυτελείς κατοικίες, εμπορικές περιοχές, έως επιχειρηματικά πάρκα. Όσοι μπουν νωρίς μπορούν να εξασφαλίσουν προνομιακά οικόπεδα ή ρόλους σε συνεργασίες σε αυτές τις αναπτύξεις. Για παράδειγμα, η συνεργασία με το PIF σε επιμέρους ανάπτυξη γύρω από το Jeddah Central ή η παροχή υπηρεσιών σε αυτά τα έργα μπορεί να είναι ιδιαίτερα επικερδής όσο η περιοχή εξελίσσεται σε ένα premium κέντρο της πόλης.
- Αυξανόμενη Ζήτηση και Ευνοϊκά Δημογραφικά: Ο νέος και αυξανόμενος πληθυσμός της Τζέντα εξασφαλίζει σταθερή ζήτηση για κατοικίες, ιδίως προσιτές και μεσαίας κατηγορίας μονάδες. Οι αναπτύκτες που μπορούν να κατασκευάσουν ποιοτικές κατοικίες σε ανταγωνιστικές τιμές (αξιοποιώντας κυβερνητικά κίνητρα για προσιτή κατοικία) έχουν άμεση αγορά μελλοντικών αγοραστών. Επιπλέον, η πολιτισμική στροφή προς τις πυρηνικές οικογένειες και την κοινοτική διαβίωση δημιουργεί ευκαιρίες για ολοκληρωμένες κοινότητες, περιφραγμένα συγκροτήματα και μεικτής χρήσης «mini cities» εντός της Τζέντα. Το γεγονός ότι οι συναλλαγές στην αγορά κατοικίας της Τζέντα αυξήθηκαν κατά 43% ετησίως δείχνει πόση συσσωρευμένη ζήτηση απελευθερώθηκε jll-mena.com – μια τάση που πιθανότατα θα συνεχιστεί καθώς περισσότεροι γίνονται επιλέξιμοι για στεγαστικά δάνεια.
- Ανάπτυξη του Τουρισμού και της Φιλοξενίας: Ως η “Πύλη προς τα Δύο Ιερά Τεμένη” και παραθαλάσσια πόλη στην Ερυθρά Θάλασσα, η Τζέντα αναμένεται να ωφεληθεί σημαντικά από την ώθηση της Σαουδικής Αραβίας στον τουρισμό. Υπάρχει ευκαιρία για ανάπτυξη ξενοδοχείων, θέρετρων, επιπλωμένων διαμερισμάτων και χώρων ψυχαγωγίας. Ακίνητα που σχετίζονται με το προσκύνημα (όπως αναβαθμισμένα καταλύματα προσκυνητών, συγκοινωνιακοί κόμβοι κλπ) αποτελούν άλλη μία εξειδικευμένη αγορά – σκεφτείτε πολυχρηστικά κέντρα που εξυπηρετούν τις ανάγκες των προσκυνητών του Χατζ πριν/μετά τη Μέκκα, μια δυνητικά ανεκμετάλλευτη αγορά. Ο στόχος της κυβέρνησης για 150 εκατομμύρια επισκέπτες έως το 2030 περιλαμβάνει εκατομμύρια που θα περνούν από την Τζέντα argaam.com argaam.com. Οι επενδυτές ίσως σκεφτούν να δημιουργήσουν θεματικά αξιοθέατα ή παράκτια έργα αναψυχής στην Τζέντα για να απορροφήσουν μέρος της τουριστικής ζήτησης που προκύπτει από τα μεγάλα έργα (π.χ. ένα οικογενειακό λούνα παρκ ή υδάτινο πάρκο στην Τζέντα θα μπορούσε να αποδώσει καλά καθώς ο τουρισμός αναπτύσσεται). Η επερχόμενη Expo 2030 στο Ριάντ και άλλα γεγονότα θα ωφελήσουν έμμεσα την Τζέντα ενισχύοντας το προφίλ της Σαουδικής Αραβίας – οι διεθνείς επισκέπτες συχνά επισκέπτονται πολλές πόλεις, επομένως η ιστορική συνοικία της Τζέντας (Al-Balad) και η Κορνίς θα μπορούσαν να γνωρίσουν τουριστική αναγέννηση, αυξάνοντας τη ζήτηση για λιανικό εμπόριο και boutique ξενοδοχεία εκεί.
- Κόμβος Logistics και Βιομηχανίας: Ο τομέας των logistics γνωρίζει άνθιση – το λιμάνι της Τζέντας είναι από τα πιο πολυσύχναστα στη Μέση Ανατολή και με τις νέες εμπορικές συμφωνίες και τις Ειδικές Οικονομικές Ζώνες, περισσότερες εταιρείες θα χρειάζονται κέντρα διανομής. Οι επενδυτές μπορούν να αναπτύξουν ή να αποκτήσουν αποθήκες, ψυκτικούς χώρους και βιομηχανικές εγκαταστάσεις για σταθερό μακροπρόθεσμο εισόδημα. Με δεδομένη την κυβερνητική πίεση για τοπική παραγωγή (από αυτοκίνητα μέχρι τρόφιμα), τα βιομηχανικά πάρκα στην Τζέντα (ιδίως κοντά στο λιμάνι ή στο KAEC) είναι ώριμα για ανάπτυξη. Συχνά συνοδεύονται από κυβερνητική υποστήριξη όπως επιδοτούμενες υπηρεσίες κοινής ωφέλειας ή γη, ενισχύοντας τη συμφωνία. Με την ανάπτυξη του ηλεκτρονικού εμπορίου, τα κέντρα τελικής διανομής στην πόλη αποτελούν άλλη μια ευκαιρία.
- Δυναμική Ξένων Επενδύσεων & Συνεργασιών: Η απελευθέρωση των κανονισμών επιτρέπει στους ξένους επενδυτές να εισέρχονται ευκολότερα – αυτό σημαίνει ότι οι τοπικοί developers μπορούν να αναζητήσουν διεθνείς συνεργάτες που φέρνουν κεφάλαια και τεχνογνωσία. Οι κοινοπραξίες μπορούν να ανθίσουν, για παράδειγμα, μια τοπική εταιρεία να συνεργαστεί με ξένο ξενοδοχειακό όμιλο για την ανάπτυξη νέου θερέτρου ή ένα διεθνές αρχιτεκτονικό γραφείο να συνεργαστεί για εμβληματικά κτίρια (κάτι που ήδη συμβαίνει με διεθνείς αρχιτέκτονες στον Πύργο της Τζέντας, την Jeddah Central κ.λπ.). Επίσης, περισσότεροι ξένοι αγοραστές ίσως εισέλθουν στην αγορά πολυτελών κατοικιών (ειδικά αν γίνουν συχνότερες οι premium άδειες παραμονής), δημιουργώντας νέα πελατειακή βάση για πολυτελείς κατασκευαστές στην Τζέντα.
- Υποτιμημένα Τμήματα: Παρά την πρόσφατη ανάπτυξη, ορισμένα τμήματα της αγοράς της Τζέντας μπορεί να παραμένουν υποτιμημένα σε σχέση με τις γειτονικές αγορές. Για παράδειγμα, τα πρωτοκλασάτα παραθαλάσσια ακίνητα στην Τζέντα εξακολουθούν να είναι φθηνότερα από εκείνα στο Ντουμπάι ή ακόμη και στο Ριάντ. Υπάρχει πιθανότητα για αρμπιτράζ – η επένδυση σήμερα σε πρωτοκλασάτα ακίνητα της Τζέντας μπορεί να αποφέρει μεγάλη άνοδο αξίας καθώς αυξάνεται το παγκόσμιο κύρος της πόλης. Επίσης, ο τουρισμός πολιτιστικής κληρονομιάς παραμένει αναξιοποίητος – η ανακαίνιση ιστορικών κτιρίων στο Al-Balad σε boutique ξενοδοχεία ή πολιτιστικά κέντρα μπορεί να διατηρήσει την κληρονομιά και να αποφέρει κέρδος, ευθυγραμμιζόμενη με τους στόχους ποιότητας ζωής του Vision 2030.
- Υπερπροσφορά σε Ορισμένους Τομείς: Με την κλίμακα των έργων που βρίσκονται σε εξέλιξη, υπάρχει κίνδυνος κάποιοι τομείς να παρουσιάσουν υπερπροσφορά. Εάν, για παράδειγμα, δεκάδες χιλιάδες νέα διαμερίσματα εισρεύσουν στην αγορά σε σύντομο χρονικό διάστημα (από κοινότητες Roshn, κατοικίες Jeddah Central κ.α.), τα ενοίκια και οι τιμές πώλησης για διαμερίσματα μεσαίας κατηγορίας θα μπορούσαν να σταθεροποιηθούν ή να μειωθούν. Η S&P Global έχει επισημάνει την υπερπροσφορά ως ανησυχία, ειδικά στο λιανικό εμπόριο όπου υπερβολικά πολλά εμπορικά κέντρα θα μπορούσαν να μειώσουν τις πωλήσεις των λιανοπωλητών arabnews.com. Παρομοίως, η αγορά γραφείων θα μπορούσε να στραφεί σε υπερπροσφορά εάν πολλοί νέοι πύργοι ανοίξουν ταυτόχρονα χωρίς μια ανάλογη αύξηση των ενοικιαστών. Οι αναπτυξιακές εταιρείες πρέπει να προγραμματίζουν και να φάσεων τα έργα τους προσεκτικά και να διαφοροποιούν το προϊόν τους ώστε να μην παγιδευτούν σε κορεσμό.
- Οικονομική Εξάρτηση από Κυβερνητικές Δαπάνες και Πετρέλαιο: Η τύχη της αγοράς ακινήτων της Σαουδικής Αραβίας συνδέεται στενά με τις κρατικές δαπάνες (πολλά έργα ξεκινούν από την κυβέρνηση ή βασίζονται σε κρατικές υποδομές). Μια σημαντική πτώση των τιμών του πετρελαίου ή των εσόδων του προϋπολογισμού θα μπορούσε να οδηγήσει σε περικοπές δαπανών ή επιβραδύνσεις έργων. Για παράδειγμα, αν το πετρέλαιο κατέρρεε και παρέμενε σε χαμηλά επίπεδα, το PIF θα μπορούσε να καθυστερήσει ή να μειώσει έργα όπως το Jeddah Central ή να περικόψει επιδοτήσεις σε προγράμματα στέγασης, επηρεάζοντας άμεσα την αγορά. Παρότι η χώρα έχει αποθέματα και διαφοροποιεί την οικονομία της, το πετρέλαιο εξακολουθεί να χρηματοδοτεί μεγάλο μέρος των πρωτοβουλιών Vision 2030. Οι επενδυτές πρέπει να γνωρίζουν ότι η τρέχουσα άνθηση βασίζεται σε επεκτατική δημοσιονομική πολιτική – κάθε αντιστροφή θα επηρεάσει τη ζήτηση (μέσω χαμηλότερης καταναλωτικής εμπιστοσύνης, απώλειας θέσεων εργασίας στην κατασκευή, κλπ.).
- Επιτόκια και Κόστος Χρηματοδότησης: Η παγκόσμια άνοδος των επιτοκίων το 2022–2024 κατέστησε πιο ακριβά τα στεγαστικά δάνεια και τα δάνεια ανάπτυξης. Αν τα υψηλά επιτόκια διατηρηθούν, ο χρηματοοικονομικός κίνδυνος αυξάνεται – η τελική ζήτηση μπορεί να εξασθενήσει αν τα στεγαστικά γίνουν λιγότερο προσιτά πέραν των κρατικών επιδοτήσεων και οι κατασκευαστές αντιμετωπίσουν υψηλότερο κόστος κεφαλαίου. Στις χειρότερες περιπτώσεις, έργα μπορεί να σταματήσουν λόγω κρίσης ρευστότητας. Η κεντρική τράπεζα της Σαουδικής Αραβίας ακολουθεί συνήθως την πολιτική της Fed των ΗΠΑ λόγω της σύνδεσης του νομίσματος, οπότε οι παγκόσμιες τάσεις των επιτοκίων έχουν σημασία. Από την άλλη, αν ο πληθωρισμός και τα επιτόκια αποκλιμακωθούν τα επόμενα χρόνια (όπως κάποιες προβλέψεις δείχνουν να γίνεται μέχρι το 2025-2026), αυτό θα μπορούσε να μετριάσει τον κίνδυνο.
- Κανονιστικοί και Εκτελεστικοί Κίνδυνοι: Παρά τη βελτίωση του κανονιστικού πλαισίου της Σαουδικής Αραβίας, υπάρχουν ακόμη γραφειοκρατικές και ρυθμιστικές προκλήσεις. Αλλαγές στη νομοθεσία (π.χ. νέα φορολογία σε συναλλαγές ακινήτων ή ακίνητα – πέραν του ισοδύναμου ΦΠΑ 5% – θα μπορούσαν να εκπλήξουν την αγορά). Ο εκτελεστικός κίνδυνος είναι ιδιαίτερα σημαντικός στα μεγάλα έργα: καθυστερήσεις ή υπερβάσεις κόστους μπορούν να επηρεάσουν τις συνοδευόμενες επενδύσεις. Ο πύργος Jeddah, για παράδειγμα, φέρει τον κίνδυνο εκτέλεσης – αν αντιμετωπίσει νέα παύση, οι τιμές γης σε εκείνο το έργο μπορεί να επηρεαστούν. Παρομοίως, η έγκαιρη και πιστή παράδοση του Jeddah Central είναι ένα τεράστιο έργο· αν υπολείπεται των προσδοκιών, μπορεί να μετριάσει τον ενθουσιασμό που τροφοδοτεί σήμερα το θετικό συναίσθημα των επενδυτών.
- Γεωπολιτικοί και Κίνδυνοι Αντίληψης Αγοράς: Βρισκόμενη στη Μέση Ανατολή, η Σαουδική Αραβία (και συνεπώς η Τζέντα) μπορεί να επηρεαστεί από περιφερειακές γεωπολιτικές εντάσεις. Οποιαδήποτε αστάθεια ή περιστατικό ασφάλειας θα μπορούσε προσωρινά να μειώσει τον τουρισμό ή την όρεξη ξένων επενδύσεων. Εξάλλου, ως αναδυόμενη αγορά, τα ακίνητα στη Σαουδική Αραβία μπορεί να υπόκεινται σε μεταβολές στη διεθνή επενδυτική διάθεση. Για παράδειγμα, αν άλλες αγορές γίνουν πιο ελκυστικές ή αν υπάρξει παγκόσμια ύφεση στον κλάδο των ακινήτων, το ξένο κεφάλαιο μπορεί να αποσυρθεί. Εγχώρια, το κλίμα της αγοράς μπορεί επίσης να πληγεί αν, για παράδειγμα, αποτύχει κάποιο μεγάλο έργο ή υπάρξει δημόσια αντίδραση στις γρήγορες αλλαγές (αν και αυτό είναι λιγότερο πιθανό στα ακίνητα σε σχέση με άλλους τομείς).
- Κόστη Κατασκευής και Εφοδιαστική Αλυσίδα: Η ταχεία ανάπτυξη έχει οδηγήσει σε αυξανόμενα κόστη κατασκευής (υλικά και εργασία) στη Σαουδική Αραβία – μια πρόκληση που έχει σημειωθεί σε αναφορές του κλάδου argaam.com. Εάν ο πληθωρισμός στις κατασκευές συνεχιστεί, οι κατασκευαστές μπορεί να αντιμετωπίσουν πιεσμένα περιθώρια ή να αναγκαστούν να αυξήσουν τις τιμές πώλησης πέρα από τα όρια των καταναλωτών. Προβλήματα στην εφοδιαστική αλυσίδα (όπως αυτά που συνέβησαν παγκοσμίως κατά τη διάρκεια της πανδημίας) θα μπορούσαν επίσης να καθυστερήσουν τα χρονοδιαγράμματα των έργων. Η αντιμετώπιση αυτού απαιτεί αποδοτική διαχείριση έργων και ίσως τοπική προμήθεια (κάτι που ενθαρρύνει το Vision 2030, αλλά η εγχώρια παραγωγή υλικών θα χρειαστεί χρόνο για να αναπτυχθεί πλήρως).
- Ωριμότητα Αγοράς και Ρευστότητα: Η αγορά ακινήτων της Σαουδικής Αραβίας βρίσκεται ακόμα σε διαδικασία ωρίμανσης. Εκτός από τα REITs, υπάρχει περιορισμένη διαφάνεια και ρευστότητα σε σύγκριση με πιο ανεπτυγμένες αγορές. Οι επενδυτές πρέπει να εξετάσουν τη στρατηγική εξόδου – η αναπώληση ακινήτων στην Τζέντα δεν είναι τόσο γρήγορη όσο σε ιδιαίτερα ρευστές αγορές, εκτός αν η ζήτηση είναι ιδιαίτερα αυξημένη. Σε περίπτωση που μεταβληθούν οι συνθήκες της αγοράς, η πώληση μεγάλων περιουσιακών στοιχείων μπορεί να απαιτήσει χρόνο. Ωστόσο, πρωτοβουλίες όπως τα ηλεκτρονικά συμβόλαια και η καλύτερη συλλογή δεδομένων από τη REGA βελτιώνουν σταδιακά την κατάσταση.
- JLL – Δυναμική της Αγοράς Κατοικίας στη Σαουδική Αραβία, Α’ τρίμηνο 2025 jll-mena.com jll-mena.com
- Deloitte – Προβλέψεις Ακινήτων Μέσης Ανατολής 2024 (Σαουδική Αραβία) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com
- Argaam News – «Η JLL αναμένει 32.000 νέες κατοικίες στο Ριάντ και την Τζέντα το Β’ εξάμηνο του 2024» (Σεπ 2024) argaam.com argaam.com
- Argaam News – Συνέχεια: Σημεία ενδιαφέροντος JLL KSA Αγορά Α’ εξαμήνου 2024 argaam.com argaam.com
- AGBI – «Η Σαουδική Αραβία ανοίγει τις ιερές πόλεις σε ξένους επενδυτές» (Ιαν 2025) agbi.com agbi.com
- Arab News – «Ισχυρή προοπτική για την αγορά λιανικής ακινήτων στη Σαουδική Αραβία λόγω τουρισμού και Vision 2030, λέει η S&P» (Απρ 2025) arabnews.com arabnews.com
- Knight Frank – The Wealth Report 2025 (Απόδοση Αγοράς) mansionglobal.com mansionglobal.com
- Designboom – «Ο ψηλότερος πύργος του κόσμου, ο Jeddah Tower, συνεχίζει την κατασκευή του για ολοκλήρωση το 2028» (Σεπ 2023) designboom.com designboom.com
- Ριάντ: Η πρωτεύουσα είναι η πολιτική και οικονομική δύναμη της χώρας, που αυτή τη στιγμή βιώνει μια άνθιση στην αγορά ακινήτων σχεδόν σε κάθε τομέα. Σύμφωνα με τα σχέδια που προωθεί ο Πρίγκιπας του Στέμματος, το Ριάντ φιλοδοξεί να διπλασιάσει τον πληθυσμό του, φτάνοντας περίπου στα 15 εκατομμύρια μέχρι το 2030, προσελκύοντας περιφερειακές έδρες πολυεθνικών εταιρειών και τεράστιες επενδύσεις του κράτους. Ως αποτέλεσμα, η αγορά ακινήτων του Ριάντ έχει παρουσιάσει ταχύτερη ανάπτυξη από αυτή της Τζέντα. Στον οικιστικό τομέα, το Ριάντ είδε τις τιμές πώλησης να αυξάνονται κατά περίπου 10% σε ετήσια βάση στις αρχές του 2024 (έναντι 5% στην Τζέντα) argaam.com argaam.com, και οι όγκοι και αξίες συναλλαγών κατοικίας είναι υψηλότερα. Η αύξηση των τιμών στην αγορά κατοικίας του Ριάντ ήταν γενικευμένη (τόσο στις βίλες όσο και στα διαμερίσματα) jll-mena.com, ενώ στην Τζέντα ήταν ανάμεικτη. Η διαθεσιμότητα γης γύρω από το Ριάντ ήταν παραδοσιακά άφθονη, αλλά η αύξηση της ζήτησης έχει ως αποτέλεσμα ακόμα και στο Ριάντ να υπάρχουν ελλείψεις κατοικιών σε προνομιακές περιοχές. Παράλληλα, η αγορά γραφείων του Ριάντ είναι ξεχωριστή – με πάνω από 5 εκατομμύρια m² χώρου και δεκάδες νέους πύργους γραφείων να κατασκευάζονται σε έργα όπως η Οικονομική Περιοχή Βασιλιά Αμπντάλα. Τα ενοίκια γραφείων κατηγορίας Α στο Ριάντ είναι κατά μέσο όρο ~2.000 SAR/m², σημαντικά υψηλότερα από τα ~1.300 SAR/m² της Τζέντα argaam.com. Η αγορά λιανικής του Ριάντ ξεπερνά επίσης της Τζέντα (3,5 εκατομμύρια m² έναντι 2,1 εκατομμυρίων m² αποθέματος λιανικής ως το τέλος του 2023) argaamplus.s3.amazonaws.com, και συνεχίζει να προσελκύει τις πρώτες εισόδους πολλών διεθνών brands. Πολιτιστικά, η προσπάθεια του Ριάντ να γίνει μια παγκόσμια πόλη (με εκδηλώσεις, συναυλίες, αθλητικά γεγονότα κ.λπ.) ξεκίνησε μόλις πρόσφατα, αλλά με αστραπιαίο ρυθμό, ενώ η Τζέντα ήταν ανέκαθεν πιο κοσμοπολίτικη και φιλελεύθερη με τα σαουδαραβικά μέτρα. Ουσιαστικά, το Ριάντ ηγείται της ανάπτυξης της αγοράς ακινήτων στη Σαουδική Αραβία – κυριάρχησε στις ανακοινώσεις νέων έργων και κατείχε το μεγαλύτερο μερίδιο των επενδύσεων σε ακίνητα τα τελευταία χρόνια agbi.com. Η Τζέντα, αν και αναπτύσσεται, προσπαθεί να συμβαδίσει με τη δυναμική του Ριάντ. Παρ’ όλα αυτά, η Τζέντα επωφελείται από το γεγονός ότι είναι παραθαλάσσια πόλη με φυσική γοητεία και θα έχει πάντα την κυκλοφορία του Χατζ/Ούμρα. Θα μπορούσε να πει κανείς πως η αγορά του Ριάντ είναι πιο «καυτή», αλλά και πιο ευάλωτη σε διακυμάνσεις (καθώς η ανάπτυξή της οφείλεται εν μέρει σε πολιτικές αποφάσεις και συνδέεται με μετακινήσεις του κράτους), ενώ της Τζέντα είναι πιο σταθερή και βασίζεται στα εμπορικά και τουριστικά θεμελιώδη.
- Νταμάμ/Χομπάρ (Ανατολική Επαρχία): Η Μητροπολιτική Περιοχή Νταμάμ (DMA, που περιλαμβάνει το Χομπάρ και τη Νταχράν) είναι η καρδιά της πετρελαϊκής βιομηχανίας της Σαουδικής Αραβίας και έχει μικρότερο πληθυσμό (~1,5-2 εκατομμύρια) από τη Τζέντα (~4 εκατομμύρια). Η αγορά ακινήτων της είναι σχετικά σταθερή και μετριοπαθής στην ανάπτυξη. Για παράδειγμα, το πρώτο εξάμηνο του 2024, οι τιμές κατοικιών στο Νταμάμ παρέμειναν ουσιαστικά αμετάβλητες και τα ενοίκια αυξήθηκαν μόλις ~4% argaam.com, ακολουθώντας με μικρότερη άνοδο από ό,τι στη Ριάντ και στη Τζέντα. Η προσφορά κατοικιών στη DMA αυξάνεται αλλά επικεντρώνεται κυρίως σε μεσαίας κατηγορίας κατοικίες, ιδιαίτερα στα βόρεια προάστια, στοχεύοντας στην προσιτή στέγαση argaamplus.s3.amazonaws.com. Η Ανατολική Επαρχία διαθέτει θύλακες υψηλής ζήτησης (στελέχη της Saudi Aramco και συναφών βιομηχανιών σε φιλικά προς τους ξένους συγκροτήματα γύρω από το Χομπάρ). Ωστόσο, συνολικά η αγορά κατοικιών είναι λιγότερο δυναμική σε σχέση με της Τζέντα, εν μέρει επειδή η αύξηση του πληθυσμού είναι βραδύτερη. Στον τομέα των γραφείων, τα ενοίκια κατηγορίας Α στο Νταμάμ αυξήθηκαν ~10% ετησίως μέχρι το β’ τρίμηνο του 2024 λόγω ζήτησης από κυβερνητικές υπηρεσίες και εταιρείες υπηρεσιών πετρελαίου argaam.com, αλλά τα απόλυτα ενοίκια (και τα επίπεδα ενοικίων) είναι χαμηλότερα από αυτά της Τζέντα. Το λιανεμπόριο στο Νταμάμ/Χομπάρ ξεχωρίζει για λίγα κυρίαρχα εμπορικά κέντρα· η παραλιακή “Κορνίς” του Χομπάρ έχει δημοφιλείς επιλογές λιανικής/εστίασης αλλά η κλίμακα είναι τέτοια ώστε να εξυπηρετεί κυρίως τον τοπικό πληθυσμό argaam.com. Μια διαφορά είναι ότι οι κάτοικοι της Ανατολικής Επαρχίας πηγαίνουν εύκολα στο Μπαχρέιν τα σαββατοκύριακα, κάτι που μπορεί να απορροφά μέρος της καταναλωτικής και ξενοδοχειακής δαπάνης τους – κάτι με το οποίο η Τζέντα δεν έχει να ανταγωνιστεί. Καθώς το Όραμα 2030 προσπαθεί να διαφοροποιήσει την οικονομία της Ανατολικής Επαρχίας πέρα από το πετρέλαιο, νέες πρωτοβουλίες (όπως οι τεράστιες πετροχημικές επεκτάσεις στη Τζουμπάιλ και τα κέντρα logistics) μπορεί να αυξήσουν την εξειδικευμένη ζήτηση σε ακίνητα (π.χ. στέγαση εργαζομένων, βιομηχανικά ακίνητα). Γενικά όμως, η αγορά του Νταμάμ είναι μικρότερη και σταθερότερη, με μετριοπαθείς προοπτικές ανάπτυξης· σπάνια παρουσιάζει τα απότομα σκαμπανεβάσματα που βλέπουν η Ριάντ ή και η Τζέντα. Επίσης είναι πιο αποκεντρωμένη – το Νταμάμ, το Χομπάρ και η Νταχράν αποτελούν ξεχωριστούς πυρήνες, ενώ η Τζέντα είναι ένα ενιαίο μεγάλο πολεοδομικό συγκρότημα.
- Τζέντα: βρίσκεται ανάμεσα στη Ριάντ και τη Νταμμάμ σε πολλούς τομείς. Διαθέτει μια ποικιλόμορφη οικονομία – λιμενική εφοδιαστική, εμπόριο, τουρισμός/προσκύνημα, κάποια βιομηχανία – και έτσι οι παράγοντες που επηρεάζουν την αγορά ακινήτων της είναι πολύπλευροι. Η αγορά κατοικίας της Τζέντα ήταν ιστορικά λίγο πιο προσιτή από αυτή της Ριάντ (για παράδειγμα, οι τιμές διαμερίσματος ανά τ.μ. είναι ελαφρώς χαμηλότερες), αν και η διαφορά μειώθηκε καθώς η Τζέντα κατέγραψε ισχυρή αύξηση τιμών το 2021–2022. Στο παγκόσμιο δείκτη πολυτελών οικιστικών αγορών της Knight Frank, και η Ριάντ και η Τζέντα κατατάχθηκαν ανάμεσα στις έξι κορυφαίες πόλεις παγκοσμίως για την αύξηση τιμών πολυτελών ακινήτων το 2024, υπογραμμίζοντας το πόσο οι σαουδαραβικές πόλεις αναπτύχθηκαν παρά τις παγκόσμιες αντιξοότητες mansionglobal.com mansionglobal.com. (Και το Ντουμπάι ήταν επίσης σε αυτή την κορυφαία κατηγορία). Η Knight Frank σημείωσε ότι η Μέση Ανατολή ήταν η ισχυρότερη περιοχή παγκοσμίως με ετήσια αύξηση της τιμής πολυτελών ακινήτων κατά 7,2% και προβλέπει μια εκπληκτική σωρευτική αύξηση 64% τα επόμενα πέντε χρόνια για την περιοχή mansionglobal.com mansionglobal.com. Αν και η Ριάντ μπορεί να αποσπάσει μεγάλο ποσοστό από αυτό, ο τομέας πολυτελείας της Τζέντα ανεβαίνει επίσης – οι βίλες στην παραλία, για παράδειγμα, έχουν υψηλές τιμές και περιορισμένη διαθεσιμότητα. Σε σύγκριση με την έντονη ανάπτυξη της Ριάντ, η προσέγγιση της Τζέντα είναι λίγο πιο μετρημένη και οργανική. Τα φιλόδοξα έργα της πόλης (όπως το Jeddah Central, ο Πύργος της Τζέντα) βρίσκονται ελαφρώς πίσω από το χρονοδιάγραμμα της Ριάντ (η Ριάντ έχει ήδη παραδώσει έργα όπως το Diriyah Gate, το Qiddiya σε προχωρημένο στάδιο). Ωστόσο, προς τα τέλη της δεκαετίας του 2020, καθώς αυτά τα έργα στην Τζέντα ολοκληρώνονται, η πόλη θα μπορούσε να δει μια αναπτυξιακή ώθηση. Πολιτισμικά και σε επίπεδο lifestyle, η Τζέντα ήταν πάντα το πιο χαλαρό εμπορικό κέντρο του Βασιλείου – προσελκύει επιχειρηματίες και διαθέτει ακμάζουσα καλλιτεχνική σκηνή, γεγονός που φαίνεται σε εξειδικευμένες αγορές ακινήτων (π.χ. χώροι γκαλερί στο Al-Balad, μοναδικά καφέ κ.ά.). Η Ριάντ, που τώρα ανοίγεται πολιτισμικά, χτίζει τα δικά της από το μηδέν. Για τους επενδυτές, η Τζέντα προσφέρει τη γοητεία μιας παραθαλάσσιας πόλης (κάτι που ούτε η Ριάντ, που δεν έχει θάλασσα, ούτε η Νταμμάμ προσφέρουν) με τεράστιες τουριστικές προοπτικές, ενώ η Ριάντ προσφέρει τη στήριξη των κρατικών δαπανών και της εταιρικής ζήτησης. Συνοψίζοντας, όλες οι μεγάλες σαουδαραβικές πόλεις επωφελούνται από τις επενδύσεις του Vision 2030, αλλά η Ριάντ αποτελεί επί του παρόντος την κύρια μηχανή ανάπτυξης, με τη Τζέντα να παίζει ισχυρό δευτερεύοντα ρόλο και τη Νταμάμ να εμφανίζει μέτρια ανάπτυξη. Ένα ισορροπημένο χαρτοφυλάκιο ακινήτων στη Σαουδική Αραβία θα μπορούσε να περιλαμβάνει έκθεση στους ταχέως αναπτυσσόμενους τομείς γραφείων και κατοικιών της Ριάντ, στα τουριστικά projects και τη συνδεδεμένη με το λιμάνι εφοδιαστική αλυσίδα της Τζέντα, καθώς και στα σταθερά περιουσιακά στοιχεία που αποδίδουν εισόδημα στη Νταμάμ (όπως κατοικίες για εργαζόμενους στη βιομηχανία πετρελαίου ή αποθήκες που εξυπηρετούν βιομηχανικές επιχειρήσεις). Σημαντικό είναι ότι το συγκριτικό πλεονέκτημα της Τζέντα έγκειται στο λιμάνι της και στην εγγύτητα προς τις Ιερές Πόλεις – αυτά εξασφαλίζουν μια βασική ζήτηση που είναι λιγότερο ασταθής. Το πλεονέκτημα της Ριάντ είναι η κυβερνητική προσοχή και η κρίσιμη μάζα. Της Νταμάμ είναι ο πλούτος από το πετρέλαιο που την στηρίζει. Προχωρώντας προς το 2025-2030, η Τζέντα ενδέχεται να μειώσει τη διαφορά με τη Ριάντ καθώς τα μεγάλα της projects αρχίζουν να λειτουργούν, αλλά και η Ριάντ δεν μένει στάσιμη (υπάρχουν σχέδια για τεράστιες επενδύσεις μέσω της «Στρατηγικής Ριάντ»). Έχει ενδιαφέρον να δούμε αν η Τζέντα θα αξιοποιήσει τα φυσικά της πλεονεκτήματα ώστε να διαμορφώσει μια πιο μοναδική ταυτότητα (ίσως ως η διεθνής πύλη και πολιτιστική πρωτεύουσα του Βασιλείου, συμπληρώνοντας τον διοικητικό ρόλο της Ριάντ).
- Κατοικίες: Η ζήτηση για κατοικίες στη Τζέντα αναμένεται να παραμείνει ισχυρή έως το 2030. Ο συνδυασμός της πληθυσμιακής αύξησης (ο πληθυσμός της Σαουδικής Αραβίας είναι νεαρός και αυξάνεται) και της συνεχιζόμενης προσπάθειας για αύξηση της ιδιοκατοίκησης θα διατηρήσει την πίεση στην προσφορά κατοικιών. Αναμένουμε μέτρια ετήσια άνοδο των τιμών κατοικιών στη Τζέντα κατά μέσο όρο – πιθανότατα μεσαίας μονοψήφιας τάξης (ίσως 3–6% ετησίως) για τους περισσότερους τομείς, εκτός αν υπάρξει υπερθέρμανση. Ορισμένες περιοχές με υψηλή ζήτηση (π.χ. πολυτελείς παραθαλάσσιες βίλες ή ακίνητα κοντά σε νέα έργα υποδομής όπως το μετρό, αν κατασκευαστεί) θα μπορούσαν να αυξηθούν πιο γρήγορα. Η έρευνα της Knight Frank, για παράδειγμα, υποδεικνύει ότι οι πόλεις της Μέσης Ανατολής θα μπορούσαν να δουν περίπου 60%+ αύξηση στις βασικές αξίες μέχρι το 2029 mansionglobal.com mansionglobal.com, κάτι που θα περιλάμβανε και τις κορυφαίες περιοχές της Τζέντα. Ωστόσο, τα μεγάλης κλίμακας οικιστικά έργα της κυβέρνησης (όπως οι κοινότητες Roshn, κλπ.) θα προσθέσουν σημαντική προσφορά, λειτουργώντας ως ανάχωμα ενάντια στον ανεξέλεγκτο πληθωρισμό των τιμών και διατηρώντας τις κατοικίες σχετικά προσιτές για τους ντόπιους. Ο δείκτης ιδιοκατοίκησης στη Σαουδική Αραβία βρίσκεται σε τροχιά να φτάσει το 70% έως το 2030 pwc.com pwc.com, και η Τζέντα θα συμβάλει σε αυτό παρέχοντας δεκάδες χιλιάδες νέες μονάδες. Μέχρι το 2030, ο ορίζοντας της Τζέντα θα είναι αξιοσημείωτα διαφορετικός – πολλές από τις 17.000 μονάδες του Jeddah Central θα παραδοθούν, νέοι ουρανοξύστες θα κοσμήσουν την Κορνίς, και τα προγραμματισμένα προάστια στα βόρεια θα έχουν σε μεγάλο βαθμό ολοκληρωθεί. Οι ενοικιάσεις ενδέχεται να γνωρίσουν περιόδους πιο αργής ανάπτυξης καθώς νέα ακίνητα (ειδικά διαμερίσματα) εισέρχονται στην αγορά· είναι πιθανή μια μικρή αύξηση της κενότητας στα μέσα της δεκαετίας, κάτι που ίσως συγκρατήσει τις αυξήσεις των ενοικίων. Παρ’ όλα αυτά, μέχρι το 2030, τα υψηλότερα διαθέσιμα εισοδήματα και μια εισροή αλλοδαπών (από νέες επιχειρήσεις και τουριστικές θέσεις εργασίας) θα μπορούσαν να στηρίξουν μια υγιή αγορά ενοικίων. Αναμένουμε οι αποδόσεις ενοικίων να σταθεροποιηθούν στο εύρος 6-8% για τα οικιστικά ακίνητα, το οποίο είναι ελκυστικό για επενδυτές.
- Γραφεία: Η αγορά γραφείων της Τζέντα αναμένεται να επεκταθεί με μέτριο ρυθμό. Με τη διαφοροποίηση της οικονομίας, νέες ιδιωτικές εταιρείες (π.χ. εφοδιαστική αλυσίδα, τουρισμός, fintech) εγκαθίστανται στην πόλη, ενισχύοντας τη ζήτηση για γραφεία. Ωστόσο, το Ριάντ τοποθετείται επιθετικά ως επιχειρηματικό κέντρο (και απαιτεί από τις εταιρείες να έχουν εκεί την έδρα τους για κυβερνητικά συμβόλαια), γεγονός που μπορεί να περιορίσει την ανάπτυξη των γραφείων στην Τζέντα. Προβλέπουμε ότι η Τζέντα θα προσθέσει μερικές εκατοντάδες χιλιάδες τετραγωνικά μέτρα γραφείων έως το 2030, συμπεριλαμβανομένων μικτών χρήσεων όπως το Jeddah Central και κατά μήκος των βόρειων διαδρόμων. Τα ενοίκια γραφείων Α’ κατηγορίας μπορεί να αυξηθούν σταδιακά (ίσως κατά μέσο όρο 2-5% ετησίως σύμφωνα με τον πληθωρισμό/ζήτηση), αλλά αν υπάρξει σημαντική προσφορά ταυτόχρονα (π.χ. το τμήμα γραφείων του Jeddah Tower ή πολλοί νέοι πύργοι), ενδέχεται να υπάρξει περίοδος σταθερών ή ελαφρώς πτωτικών ενοικίων γύρω στο 2027, όταν παραδοθούν αυτά τα έργα. Συνολικά, η πληρότητα αναμένεται να παραμείνει υγιής δεδομένου του σταθερού επιχειρηματικού περιβάλλοντος της Τζέντα. Μία τάση που θα εξελιχθεί μέχρι το 2030 είναι οι ευέλικτοι χώροι εργασίας και τα υψηλότερα ποιοτικά πρότυπα – τα νέα γραφεία θα προσφέρουν έξυπνη τεχνολογία και βιωσιμότητα (ευθυγραμμισμένη με τους πράσινους στόχους του Vision 2030), χαρακτηριστικά που ενδέχεται να δικαιολογήσουν premium στο ενοίκιο.
- Λιανικό εμπόριο: Ο τομέας του λιανικού real estate στην Τζέντα βρίσκεται σε τροχιά ανάπτυξης, αλλά και μετασχηματισμού. Σύμφωνα με την S&P Global, οι προοπτικές για το 2025-2026 είναι ισχυρές χάρη στον τουρισμό και τις καταναλωτικές δαπάνες arabnews.com arabnews.com. Καθώς πλησιάζουμε το 2030, σημαντικά γεγονότα (Expo, Παγκόσμιο Κύπελλο) και η ωρίμανση των μεγα-έργων (όπως τα θέρετρα της Ερυθράς Θάλασσας) πιθανότατα θα ενισχύσουν τις λιανικές πωλήσεις και την επισκεψιμότητα. Αναμένουμε νέες μορφές λιανικής να ευδοκιμήσουν: περισσότερα ανοιχτού τύπου lifestyle centers, κέντρα εστίασης/ψυχαγωγίας και καταστήματα δρόμου σε μικτές αναπτύξεις, αντί για παραδοσιακά κλειστά malls. Το Jeddah Central θα περιλαμβάνει μοντέρνους πεζόδρομους λιανικής που θα μπορούσαν να γίνουν ο κορυφαίος προορισμός αγορών της πόλης μέχρι το τέλος της δεκαετίας. Τα ενοίκια καταστημάτων σε βασικές τοποθεσίες προβλέπεται να αυξηθούν μετρίως (περίπου 3% ετησίως κατά μέσο όρο), αλλά η δευτερεύουσα αγορά λιανικής ίσως δυσκολευτεί αν το ηλεκτρονικό εμπόριο αυξηθεί γρηγορότερα ή αν υπάρξει υπερ-ανταγωνισμός ανάμεσα στα malls. Μέχρι το 2030, η διείσδυση του ηλεκτρονικού εμπορίου θα είναι σίγουρα μεγαλύτερη, ωστόσο η σαουδαραβική κουλτούρα αναμένεται να εξακολουθεί να εκτιμά την εμπειρία του mall, οπότε δεν προβλέπουμε το «τέλος του mall» – αλλά μάλλον έναν επαναπροσδιορισμό των προβληματικών εμπορικών κέντρων. Συνολικός λιανικός χώρος ανά κάτοικο στην Τζέντα θα αυξηθεί, αλλά ελπίζουμε με βάση τη ζήτηση. Η ισορροπία προσφοράς-ζήτησης είναι το κλειδί· η S&P έχει προειδοποιήσει για κίνδυνο υπερπροσφοράς αν οι developers υπερκατασκευάσουν λιανικά arabnews.com. Όμως, δεδομένης της φειδωλής προσέγγισης το τελευταίο διάστημα (το Ριάντ δεν πρόσθεσε μεγάλο mall στις αρχές του 2024, δίνοντας έμφαση στην ποιότητα του υπάρχοντος χώρου argaam.com), αναμένουμε μια βιώσιμη πορεία ανάπτυξης.
- Βιομηχανικά/Λογιστικά: Αναμένεται σημαντική επέκταση σε αυτόν τον τομέα. Καθώς τα έργα του Vision 2030 (όπως οι νέες Ειδικές Οικονομικές Ζώνες και τα κέντρα logistics) υλοποιούνται, η Τζέντα θα μπορούσε να γνωρίσει έκρηξη στην κατασκευή αποθηκών γύρω από το λιμάνι, το KAEC και τις προγραμματισμένες λογιστικές ζώνες. Η ολοκλήρωση του σιδηροδρόμου Landbridge (ίσως έως το 2030) θα καταστήσει την Τζέντα κύρια πύλη εισαγωγών-εξαγωγών για τη χώρα, πράγμα που σημαίνει ότι η ζήτηση για αποθήκευση θα εκτοξευτεί. Προβλέπουμε διψήφια ετήσια ανάπτυξη στην ανάπτυξη ακινήτων logistics για αρκετά χρόνια, ενώ τα ενοίκια ενδέχεται να συνεχίσουν να αυξάνονται μέχρι να εξισορροπηθεί η προσφορά. Τα κορυφαία ενοίκια αποθηκών ενδέχεται να πλησιάσουν τα επίπεδα του Ριάντ έως το 2030 (φτάνοντας τα 300-400 SAR/m²/χρόνο για τις καλύτερες αποθήκες), δεδομένης της ισχυρής ζήτησης argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Οι επενδυτές βρίσκουν αυτό το τμήμα ελκυστικό λόγω των σχετικά υψηλότερων αποδόσεων και των μακροχρόνιων μισθώσεων με αξιόπιστους ενοικιαστές. Έως το 2030, η Τζέντα μπορεί να εδραιώσει τη θέση της ως κύριος logistics κόμβος στην Ερυθρά Θάλασσα, με σύγχρονα κέντρα διανομής που θα εξυπηρετούν όχι μόνο τη Σαουδική Αραβία αλλά και αγορές της Αφρικής και της περιοχής, χάρη στο λιμάνι και το αεροδρόμιό της.
- Φιλοξενία: Αν και δεν ζητήθηκε ρητά, αξίζει να αναφερθεί ο ξενοδοχειακός τομέας της Τζέντας στην πρόβλεψη αφού οι τουριστικοί στόχοι του Vision 2030 τον επηρεάζουν άμεσα. Η Τζέντα πιθανότατα θα δει σημαντική αύξηση στην προσφορά ξενοδοχειακών δωματίων (συμπεριλαμβανομένων των 2.700 δωματίων στην Jeddah Central jeddahcentral.com, καθώς και άλλων έργων). Τα ποσοστά πληρότητας μπορεί να κυμαίνονται ανάλογα με τις παγκόσμιες ταξιδιωτικές τάσεις, αλλά η γενική τάση είναι περισσότεροι τουρίστες – τόσο θρησκευτικοί (καθώς οι βίζες Umrah γίνονται ευκολότερες και διαθέσιμες όλο το χρόνο) όσο και αναψυχής (με την αύξηση του τουρισμού Ερυθράς Θάλασσας, πολλοί θα περνούν από την Τζέντα). Έως το 2030, η Τζέντα θα μπορούσε να φιλοξενεί νέα θεματικά πάρκα, τερματικούς σταθμούς κρουαζιερόπλοιων και ίσως επεκταμένες συνεδριακές εγκαταστάσεις, όλα τα οποία θα τροφοδοτήσουν την αγορά ακινήτων (νέες αναπτυξιακές επενδύσεις αναψυχής, κ.λπ.).
- Projects Mega Vision 2030: Οι επενδυτές και αναπτύκτες μπορούν να συμμετέχουν ή να επωφεληθούν από τα πολυάριθμα mega-projects στην Τζέντα. Έργα όπως το Jeddah Central, Jeddah Tower/JEC και οι επεκτάσεις των υποδομών δημιουργούν νέες επενδυτικές ζώνες – από πολυτελείς κατοικίες, εμπορικές περιοχές, έως επιχειρηματικά πάρκα. Όσοι μπουν νωρίς μπορούν να εξασφαλίσουν προνομιακά οικόπεδα ή ρόλους σε συνεργασίες σε αυτές τις αναπτύξεις. Για παράδειγμα, η συνεργασία με το PIF σε επιμέρους ανάπτυξη γύρω από το Jeddah Central ή η παροχή υπηρεσιών σε αυτά τα έργα μπορεί να είναι ιδιαίτερα επικερδής όσο η περιοχή εξελίσσεται σε ένα premium κέντρο της πόλης.
- Αυξανόμενη Ζήτηση και Ευνοϊκά Δημογραφικά: Ο νέος και αυξανόμενος πληθυσμός της Τζέντα εξασφαλίζει σταθερή ζήτηση για κατοικίες, ιδίως προσιτές και μεσαίας κατηγορίας μονάδες. Οι αναπτύκτες που μπορούν να κατασκευάσουν ποιοτικές κατοικίες σε ανταγωνιστικές τιμές (αξιοποιώντας κυβερνητικά κίνητρα για προσιτή κατοικία) έχουν άμεση αγορά μελλοντικών αγοραστών. Επιπλέον, η πολιτισμική στροφή προς τις πυρηνικές οικογένειες και την κοινοτική διαβίωση δημιουργεί ευκαιρίες για ολοκληρωμένες κοινότητες, περιφραγμένα συγκροτήματα και μεικτής χρήσης «mini cities» εντός της Τζέντα. Το γεγονός ότι οι συναλλαγές στην αγορά κατοικίας της Τζέντα αυξήθηκαν κατά 43% ετησίως δείχνει πόση συσσωρευμένη ζήτηση απελευθερώθηκε jll-mena.com – μια τάση που πιθανότατα θα συνεχιστεί καθώς περισσότεροι γίνονται επιλέξιμοι για στεγαστικά δάνεια.
- Ανάπτυξη του Τουρισμού και της Φιλοξενίας: Ως η “Πύλη προς τα Δύο Ιερά Τεμένη” και παραθαλάσσια πόλη στην Ερυθρά Θάλασσα, η Τζέντα αναμένεται να ωφεληθεί σημαντικά από την ώθηση της Σαουδικής Αραβίας στον τουρισμό. Υπάρχει ευκαιρία για ανάπτυξη ξενοδοχείων, θέρετρων, επιπλωμένων διαμερισμάτων και χώρων ψυχαγωγίας. Ακίνητα που σχετίζονται με το προσκύνημα (όπως αναβαθμισμένα καταλύματα προσκυνητών, συγκοινωνιακοί κόμβοι κλπ) αποτελούν άλλη μία εξειδικευμένη αγορά – σκεφτείτε πολυχρηστικά κέντρα που εξυπηρετούν τις ανάγκες των προσκυνητών του Χατζ πριν/μετά τη Μέκκα, μια δυνητικά ανεκμετάλλευτη αγορά. Ο στόχος της κυβέρνησης για 150 εκατομμύρια επισκέπτες έως το 2030 περιλαμβάνει εκατομμύρια που θα περνούν από την Τζέντα argaam.com argaam.com. Οι επενδυτές ίσως σκεφτούν να δημιουργήσουν θεματικά αξιοθέατα ή παράκτια έργα αναψυχής στην Τζέντα για να απορροφήσουν μέρος της τουριστικής ζήτησης που προκύπτει από τα μεγάλα έργα (π.χ. ένα οικογενειακό λούνα παρκ ή υδάτινο πάρκο στην Τζέντα θα μπορούσε να αποδώσει καλά καθώς ο τουρισμός αναπτύσσεται). Η επερχόμενη Expo 2030 στο Ριάντ και άλλα γεγονότα θα ωφελήσουν έμμεσα την Τζέντα ενισχύοντας το προφίλ της Σαουδικής Αραβίας – οι διεθνείς επισκέπτες συχνά επισκέπτονται πολλές πόλεις, επομένως η ιστορική συνοικία της Τζέντας (Al-Balad) και η Κορνίς θα μπορούσαν να γνωρίσουν τουριστική αναγέννηση, αυξάνοντας τη ζήτηση για λιανικό εμπόριο και boutique ξενοδοχεία εκεί.
- Κόμβος Logistics και Βιομηχανίας: Ο τομέας των logistics γνωρίζει άνθιση – το λιμάνι της Τζέντας είναι από τα πιο πολυσύχναστα στη Μέση Ανατολή και με τις νέες εμπορικές συμφωνίες και τις Ειδικές Οικονομικές Ζώνες, περισσότερες εταιρείες θα χρειάζονται κέντρα διανομής. Οι επενδυτές μπορούν να αναπτύξουν ή να αποκτήσουν αποθήκες, ψυκτικούς χώρους και βιομηχανικές εγκαταστάσεις για σταθερό μακροπρόθεσμο εισόδημα. Με δεδομένη την κυβερνητική πίεση για τοπική παραγωγή (από αυτοκίνητα μέχρι τρόφιμα), τα βιομηχανικά πάρκα στην Τζέντα (ιδίως κοντά στο λιμάνι ή στο KAEC) είναι ώριμα για ανάπτυξη. Συχνά συνοδεύονται από κυβερνητική υποστήριξη όπως επιδοτούμενες υπηρεσίες κοινής ωφέλειας ή γη, ενισχύοντας τη συμφωνία. Με την ανάπτυξη του ηλεκτρονικού εμπορίου, τα κέντρα τελικής διανομής στην πόλη αποτελούν άλλη μια ευκαιρία.
- Δυναμική Ξένων Επενδύσεων & Συνεργασιών: Η απελευθέρωση των κανονισμών επιτρέπει στους ξένους επενδυτές να εισέρχονται ευκολότερα – αυτό σημαίνει ότι οι τοπικοί developers μπορούν να αναζητήσουν διεθνείς συνεργάτες που φέρνουν κεφάλαια και τεχνογνωσία. Οι κοινοπραξίες μπορούν να ανθίσουν, για παράδειγμα, μια τοπική εταιρεία να συνεργαστεί με ξένο ξενοδοχειακό όμιλο για την ανάπτυξη νέου θερέτρου ή ένα διεθνές αρχιτεκτονικό γραφείο να συνεργαστεί για εμβληματικά κτίρια (κάτι που ήδη συμβαίνει με διεθνείς αρχιτέκτονες στον Πύργο της Τζέντας, την Jeddah Central κ.λπ.). Επίσης, περισσότεροι ξένοι αγοραστές ίσως εισέλθουν στην αγορά πολυτελών κατοικιών (ειδικά αν γίνουν συχνότερες οι premium άδειες παραμονής), δημιουργώντας νέα πελατειακή βάση για πολυτελείς κατασκευαστές στην Τζέντα.
- Υποτιμημένα Τμήματα: Παρά την πρόσφατη ανάπτυξη, ορισμένα τμήματα της αγοράς της Τζέντας μπορεί να παραμένουν υποτιμημένα σε σχέση με τις γειτονικές αγορές. Για παράδειγμα, τα πρωτοκλασάτα παραθαλάσσια ακίνητα στην Τζέντα εξακολουθούν να είναι φθηνότερα από εκείνα στο Ντουμπάι ή ακόμη και στο Ριάντ. Υπάρχει πιθανότητα για αρμπιτράζ – η επένδυση σήμερα σε πρωτοκλασάτα ακίνητα της Τζέντας μπορεί να αποφέρει μεγάλη άνοδο αξίας καθώς αυξάνεται το παγκόσμιο κύρος της πόλης. Επίσης, ο τουρισμός πολιτιστικής κληρονομιάς παραμένει αναξιοποίητος – η ανακαίνιση ιστορικών κτιρίων στο Al-Balad σε boutique ξενοδοχεία ή πολιτιστικά κέντρα μπορεί να διατηρήσει την κληρονομιά και να αποφέρει κέρδος, ευθυγραμμιζόμενη με τους στόχους ποιότητας ζωής του Vision 2030.
- Υπερπροσφορά σε Ορισμένους Τομείς: Με την κλίμακα των έργων που βρίσκονται σε εξέλιξη, υπάρχει κίνδυνος κάποιοι τομείς να παρουσιάσουν υπερπροσφορά. Εάν, για παράδειγμα, δεκάδες χιλιάδες νέα διαμερίσματα εισρεύσουν στην αγορά σε σύντομο χρονικό διάστημα (από κοινότητες Roshn, κατοικίες Jeddah Central κ.α.), τα ενοίκια και οι τιμές πώλησης για διαμερίσματα μεσαίας κατηγορίας θα μπορούσαν να σταθεροποιηθούν ή να μειωθούν. Η S&P Global έχει επισημάνει την υπερπροσφορά ως ανησυχία, ειδικά στο λιανικό εμπόριο όπου υπερβολικά πολλά εμπορικά κέντρα θα μπορούσαν να μειώσουν τις πωλήσεις των λιανοπωλητών arabnews.com. Παρομοίως, η αγορά γραφείων θα μπορούσε να στραφεί σε υπερπροσφορά εάν πολλοί νέοι πύργοι ανοίξουν ταυτόχρονα χωρίς μια ανάλογη αύξηση των ενοικιαστών. Οι αναπτυξιακές εταιρείες πρέπει να προγραμματίζουν και να φάσεων τα έργα τους προσεκτικά και να διαφοροποιούν το προϊόν τους ώστε να μην παγιδευτούν σε κορεσμό.
- Οικονομική Εξάρτηση από Κυβερνητικές Δαπάνες και Πετρέλαιο: Η τύχη της αγοράς ακινήτων της Σαουδικής Αραβίας συνδέεται στενά με τις κρατικές δαπάνες (πολλά έργα ξεκινούν από την κυβέρνηση ή βασίζονται σε κρατικές υποδομές). Μια σημαντική πτώση των τιμών του πετρελαίου ή των εσόδων του προϋπολογισμού θα μπορούσε να οδηγήσει σε περικοπές δαπανών ή επιβραδύνσεις έργων. Για παράδειγμα, αν το πετρέλαιο κατέρρεε και παρέμενε σε χαμηλά επίπεδα, το PIF θα μπορούσε να καθυστερήσει ή να μειώσει έργα όπως το Jeddah Central ή να περικόψει επιδοτήσεις σε προγράμματα στέγασης, επηρεάζοντας άμεσα την αγορά. Παρότι η χώρα έχει αποθέματα και διαφοροποιεί την οικονομία της, το πετρέλαιο εξακολουθεί να χρηματοδοτεί μεγάλο μέρος των πρωτοβουλιών Vision 2030. Οι επενδυτές πρέπει να γνωρίζουν ότι η τρέχουσα άνθηση βασίζεται σε επεκτατική δημοσιονομική πολιτική – κάθε αντιστροφή θα επηρεάσει τη ζήτηση (μέσω χαμηλότερης καταναλωτικής εμπιστοσύνης, απώλειας θέσεων εργασίας στην κατασκευή, κλπ.).
- Επιτόκια και Κόστος Χρηματοδότησης: Η παγκόσμια άνοδος των επιτοκίων το 2022–2024 κατέστησε πιο ακριβά τα στεγαστικά δάνεια και τα δάνεια ανάπτυξης. Αν τα υψηλά επιτόκια διατηρηθούν, ο χρηματοοικονομικός κίνδυνος αυξάνεται – η τελική ζήτηση μπορεί να εξασθενήσει αν τα στεγαστικά γίνουν λιγότερο προσιτά πέραν των κρατικών επιδοτήσεων και οι κατασκευαστές αντιμετωπίσουν υψηλότερο κόστος κεφαλαίου. Στις χειρότερες περιπτώσεις, έργα μπορεί να σταματήσουν λόγω κρίσης ρευστότητας. Η κεντρική τράπεζα της Σαουδικής Αραβίας ακολουθεί συνήθως την πολιτική της Fed των ΗΠΑ λόγω της σύνδεσης του νομίσματος, οπότε οι παγκόσμιες τάσεις των επιτοκίων έχουν σημασία. Από την άλλη, αν ο πληθωρισμός και τα επιτόκια αποκλιμακωθούν τα επόμενα χρόνια (όπως κάποιες προβλέψεις δείχνουν να γίνεται μέχρι το 2025-2026), αυτό θα μπορούσε να μετριάσει τον κίνδυνο.
- Κανονιστικοί και Εκτελεστικοί Κίνδυνοι: Παρά τη βελτίωση του κανονιστικού πλαισίου της Σαουδικής Αραβίας, υπάρχουν ακόμη γραφειοκρατικές και ρυθμιστικές προκλήσεις. Αλλαγές στη νομοθεσία (π.χ. νέα φορολογία σε συναλλαγές ακινήτων ή ακίνητα – πέραν του ισοδύναμου ΦΠΑ 5% – θα μπορούσαν να εκπλήξουν την αγορά). Ο εκτελεστικός κίνδυνος είναι ιδιαίτερα σημαντικός στα μεγάλα έργα: καθυστερήσεις ή υπερβάσεις κόστους μπορούν να επηρεάσουν τις συνοδευόμενες επενδύσεις. Ο πύργος Jeddah, για παράδειγμα, φέρει τον κίνδυνο εκτέλεσης – αν αντιμετωπίσει νέα παύση, οι τιμές γης σε εκείνο το έργο μπορεί να επηρεαστούν. Παρομοίως, η έγκαιρη και πιστή παράδοση του Jeddah Central είναι ένα τεράστιο έργο· αν υπολείπεται των προσδοκιών, μπορεί να μετριάσει τον ενθουσιασμό που τροφοδοτεί σήμερα το θετικό συναίσθημα των επενδυτών.
- Γεωπολιτικοί και Κίνδυνοι Αντίληψης Αγοράς: Βρισκόμενη στη Μέση Ανατολή, η Σαουδική Αραβία (και συνεπώς η Τζέντα) μπορεί να επηρεαστεί από περιφερειακές γεωπολιτικές εντάσεις. Οποιαδήποτε αστάθεια ή περιστατικό ασφάλειας θα μπορούσε προσωρινά να μειώσει τον τουρισμό ή την όρεξη ξένων επενδύσεων. Εξάλλου, ως αναδυόμενη αγορά, τα ακίνητα στη Σαουδική Αραβία μπορεί να υπόκεινται σε μεταβολές στη διεθνή επενδυτική διάθεση. Για παράδειγμα, αν άλλες αγορές γίνουν πιο ελκυστικές ή αν υπάρξει παγκόσμια ύφεση στον κλάδο των ακινήτων, το ξένο κεφάλαιο μπορεί να αποσυρθεί. Εγχώρια, το κλίμα της αγοράς μπορεί επίσης να πληγεί αν, για παράδειγμα, αποτύχει κάποιο μεγάλο έργο ή υπάρξει δημόσια αντίδραση στις γρήγορες αλλαγές (αν και αυτό είναι λιγότερο πιθανό στα ακίνητα σε σχέση με άλλους τομείς).
- Κόστη Κατασκευής και Εφοδιαστική Αλυσίδα: Η ταχεία ανάπτυξη έχει οδηγήσει σε αυξανόμενα κόστη κατασκευής (υλικά και εργασία) στη Σαουδική Αραβία – μια πρόκληση που έχει σημειωθεί σε αναφορές του κλάδου argaam.com. Εάν ο πληθωρισμός στις κατασκευές συνεχιστεί, οι κατασκευαστές μπορεί να αντιμετωπίσουν πιεσμένα περιθώρια ή να αναγκαστούν να αυξήσουν τις τιμές πώλησης πέρα από τα όρια των καταναλωτών. Προβλήματα στην εφοδιαστική αλυσίδα (όπως αυτά που συνέβησαν παγκοσμίως κατά τη διάρκεια της πανδημίας) θα μπορούσαν επίσης να καθυστερήσουν τα χρονοδιαγράμματα των έργων. Η αντιμετώπιση αυτού απαιτεί αποδοτική διαχείριση έργων και ίσως τοπική προμήθεια (κάτι που ενθαρρύνει το Vision 2030, αλλά η εγχώρια παραγωγή υλικών θα χρειαστεί χρόνο για να αναπτυχθεί πλήρως).
- Ωριμότητα Αγοράς και Ρευστότητα: Η αγορά ακινήτων της Σαουδικής Αραβίας βρίσκεται ακόμα σε διαδικασία ωρίμανσης. Εκτός από τα REITs, υπάρχει περιορισμένη διαφάνεια και ρευστότητα σε σύγκριση με πιο ανεπτυγμένες αγορές. Οι επενδυτές πρέπει να εξετάσουν τη στρατηγική εξόδου – η αναπώληση ακινήτων στην Τζέντα δεν είναι τόσο γρήγορη όσο σε ιδιαίτερα ρευστές αγορές, εκτός αν η ζήτηση είναι ιδιαίτερα αυξημένη. Σε περίπτωση που μεταβληθούν οι συνθήκες της αγοράς, η πώληση μεγάλων περιουσιακών στοιχείων μπορεί να απαιτήσει χρόνο. Ωστόσο, πρωτοβουλίες όπως τα ηλεκτρονικά συμβόλαια και η καλύτερη συλλογή δεδομένων από τη REGA βελτιώνουν σταδιακά την κατάσταση.
- JLL – Δυναμική της Αγοράς Κατοικίας στη Σαουδική Αραβία, Α’ τρίμηνο 2025 jll-mena.com jll-mena.com
- Deloitte – Προβλέψεις Ακινήτων Μέσης Ανατολής 2024 (Σαουδική Αραβία) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com
- Argaam News – «Η JLL αναμένει 32.000 νέες κατοικίες στο Ριάντ και την Τζέντα το Β’ εξάμηνο του 2024» (Σεπ 2024) argaam.com argaam.com
- Argaam News – Συνέχεια: Σημεία ενδιαφέροντος JLL KSA Αγορά Α’ εξαμήνου 2024 argaam.com argaam.com
- AGBI – «Η Σαουδική Αραβία ανοίγει τις ιερές πόλεις σε ξένους επενδυτές» (Ιαν 2025) agbi.com agbi.com
- Arab News – «Ισχυρή προοπτική για την αγορά λιανικής ακινήτων στη Σαουδική Αραβία λόγω τουρισμού και Vision 2030, λέει η S&P» (Απρ 2025) arabnews.com arabnews.com
- Knight Frank – The Wealth Report 2025 (Απόδοση Αγοράς) mansionglobal.com mansionglobal.com
- Designboom – «Ο ψηλότερος πύργος του κόσμου, ο Jeddah Tower, συνεχίζει την κατασκευή του για ολοκλήρωση το 2028» (Σεπ 2023) designboom.com designboom.com
- Ριάντ: Η πρωτεύουσα είναι η πολιτική και οικονομική δύναμη της χώρας, που αυτή τη στιγμή βιώνει μια άνθιση στην αγορά ακινήτων σχεδόν σε κάθε τομέα. Σύμφωνα με τα σχέδια που προωθεί ο Πρίγκιπας του Στέμματος, το Ριάντ φιλοδοξεί να διπλασιάσει τον πληθυσμό του, φτάνοντας περίπου στα 15 εκατομμύρια μέχρι το 2030, προσελκύοντας περιφερειακές έδρες πολυεθνικών εταιρειών και τεράστιες επενδύσεις του κράτους. Ως αποτέλεσμα, η αγορά ακινήτων του Ριάντ έχει παρουσιάσει ταχύτερη ανάπτυξη από αυτή της Τζέντα. Στον οικιστικό τομέα, το Ριάντ είδε τις τιμές πώλησης να αυξάνονται κατά περίπου 10% σε ετήσια βάση στις αρχές του 2024 (έναντι 5% στην Τζέντα) argaam.com argaam.com, και οι όγκοι και αξίες συναλλαγών κατοικίας είναι υψηλότερα. Η αύξηση των τιμών στην αγορά κατοικίας του Ριάντ ήταν γενικευμένη (τόσο στις βίλες όσο και στα διαμερίσματα) jll-mena.com, ενώ στην Τζέντα ήταν ανάμεικτη. Η διαθεσιμότητα γης γύρω από το Ριάντ ήταν παραδοσιακά άφθονη, αλλά η αύξηση της ζήτησης έχει ως αποτέλεσμα ακόμα και στο Ριάντ να υπάρχουν ελλείψεις κατοικιών σε προνομιακές περιοχές. Παράλληλα, η αγορά γραφείων του Ριάντ είναι ξεχωριστή – με πάνω από 5 εκατομμύρια m² χώρου και δεκάδες νέους πύργους γραφείων να κατασκευάζονται σε έργα όπως η Οικονομική Περιοχή Βασιλιά Αμπντάλα. Τα ενοίκια γραφείων κατηγορίας Α στο Ριάντ είναι κατά μέσο όρο ~2.000 SAR/m², σημαντικά υψηλότερα από τα ~1.300 SAR/m² της Τζέντα argaam.com. Η αγορά λιανικής του Ριάντ ξεπερνά επίσης της Τζέντα (3,5 εκατομμύρια m² έναντι 2,1 εκατομμυρίων m² αποθέματος λιανικής ως το τέλος του 2023) argaamplus.s3.amazonaws.com, και συνεχίζει να προσελκύει τις πρώτες εισόδους πολλών διεθνών brands. Πολιτιστικά, η προσπάθεια του Ριάντ να γίνει μια παγκόσμια πόλη (με εκδηλώσεις, συναυλίες, αθλητικά γεγονότα κ.λπ.) ξεκίνησε μόλις πρόσφατα, αλλά με αστραπιαίο ρυθμό, ενώ η Τζέντα ήταν ανέκαθεν πιο κοσμοπολίτικη και φιλελεύθερη με τα σαουδαραβικά μέτρα. Ουσιαστικά, το Ριάντ ηγείται της ανάπτυξης της αγοράς ακινήτων στη Σαουδική Αραβία – κυριάρχησε στις ανακοινώσεις νέων έργων και κατείχε το μεγαλύτερο μερίδιο των επενδύσεων σε ακίνητα τα τελευταία χρόνια agbi.com. Η Τζέντα, αν και αναπτύσσεται, προσπαθεί να συμβαδίσει με τη δυναμική του Ριάντ. Παρ’ όλα αυτά, η Τζέντα επωφελείται από το γεγονός ότι είναι παραθαλάσσια πόλη με φυσική γοητεία και θα έχει πάντα την κυκλοφορία του Χατζ/Ούμρα. Θα μπορούσε να πει κανείς πως η αγορά του Ριάντ είναι πιο «καυτή», αλλά και πιο ευάλωτη σε διακυμάνσεις (καθώς η ανάπτυξή της οφείλεται εν μέρει σε πολιτικές αποφάσεις και συνδέεται με μετακινήσεις του κράτους), ενώ της Τζέντα είναι πιο σταθερή και βασίζεται στα εμπορικά και τουριστικά θεμελιώδη.
- Νταμάμ/Χομπάρ (Ανατολική Επαρχία): Η Μητροπολιτική Περιοχή Νταμάμ (DMA, που περιλαμβάνει το Χομπάρ και τη Νταχράν) είναι η καρδιά της πετρελαϊκής βιομηχανίας της Σαουδικής Αραβίας και έχει μικρότερο πληθυσμό (~1,5-2 εκατομμύρια) από τη Τζέντα (~4 εκατομμύρια). Η αγορά ακινήτων της είναι σχετικά σταθερή και μετριοπαθής στην ανάπτυξη. Για παράδειγμα, το πρώτο εξάμηνο του 2024, οι τιμές κατοικιών στο Νταμάμ παρέμειναν ουσιαστικά αμετάβλητες και τα ενοίκια αυξήθηκαν μόλις ~4% argaam.com, ακολουθώντας με μικρότερη άνοδο από ό,τι στη Ριάντ και στη Τζέντα. Η προσφορά κατοικιών στη DMA αυξάνεται αλλά επικεντρώνεται κυρίως σε μεσαίας κατηγορίας κατοικίες, ιδιαίτερα στα βόρεια προάστια, στοχεύοντας στην προσιτή στέγαση argaamplus.s3.amazonaws.com. Η Ανατολική Επαρχία διαθέτει θύλακες υψηλής ζήτησης (στελέχη της Saudi Aramco και συναφών βιομηχανιών σε φιλικά προς τους ξένους συγκροτήματα γύρω από το Χομπάρ). Ωστόσο, συνολικά η αγορά κατοικιών είναι λιγότερο δυναμική σε σχέση με της Τζέντα, εν μέρει επειδή η αύξηση του πληθυσμού είναι βραδύτερη. Στον τομέα των γραφείων, τα ενοίκια κατηγορίας Α στο Νταμάμ αυξήθηκαν ~10% ετησίως μέχρι το β’ τρίμηνο του 2024 λόγω ζήτησης από κυβερνητικές υπηρεσίες και εταιρείες υπηρεσιών πετρελαίου argaam.com, αλλά τα απόλυτα ενοίκια (και τα επίπεδα ενοικίων) είναι χαμηλότερα από αυτά της Τζέντα. Το λιανεμπόριο στο Νταμάμ/Χομπάρ ξεχωρίζει για λίγα κυρίαρχα εμπορικά κέντρα· η παραλιακή “Κορνίς” του Χομπάρ έχει δημοφιλείς επιλογές λιανικής/εστίασης αλλά η κλίμακα είναι τέτοια ώστε να εξυπηρετεί κυρίως τον τοπικό πληθυσμό argaam.com. Μια διαφορά είναι ότι οι κάτοικοι της Ανατολικής Επαρχίας πηγαίνουν εύκολα στο Μπαχρέιν τα σαββατοκύριακα, κάτι που μπορεί να απορροφά μέρος της καταναλωτικής και ξενοδοχειακής δαπάνης τους – κάτι με το οποίο η Τζέντα δεν έχει να ανταγωνιστεί. Καθώς το Όραμα 2030 προσπαθεί να διαφοροποιήσει την οικονομία της Ανατολικής Επαρχίας πέρα από το πετρέλαιο, νέες πρωτοβουλίες (όπως οι τεράστιες πετροχημικές επεκτάσεις στη Τζουμπάιλ και τα κέντρα logistics) μπορεί να αυξήσουν την εξειδικευμένη ζήτηση σε ακίνητα (π.χ. στέγαση εργαζομένων, βιομηχανικά ακίνητα). Γενικά όμως, η αγορά του Νταμάμ είναι μικρότερη και σταθερότερη, με μετριοπαθείς προοπτικές ανάπτυξης· σπάνια παρουσιάζει τα απότομα σκαμπανεβάσματα που βλέπουν η Ριάντ ή και η Τζέντα. Επίσης είναι πιο αποκεντρωμένη – το Νταμάμ, το Χομπάρ και η Νταχράν αποτελούν ξεχωριστούς πυρήνες, ενώ η Τζέντα είναι ένα ενιαίο μεγάλο πολεοδομικό συγκρότημα.
- Τζέντα: βρίσκεται ανάμεσα στη Ριάντ και τη Νταμμάμ σε πολλούς τομείς. Διαθέτει μια ποικιλόμορφη οικονομία – λιμενική εφοδιαστική, εμπόριο, τουρισμός/προσκύνημα, κάποια βιομηχανία – και έτσι οι παράγοντες που επηρεάζουν την αγορά ακινήτων της είναι πολύπλευροι. Η αγορά κατοικίας της Τζέντα ήταν ιστορικά λίγο πιο προσιτή από αυτή της Ριάντ (για παράδειγμα, οι τιμές διαμερίσματος ανά τ.μ. είναι ελαφρώς χαμηλότερες), αν και η διαφορά μειώθηκε καθώς η Τζέντα κατέγραψε ισχυρή αύξηση τιμών το 2021–2022. Στο παγκόσμιο δείκτη πολυτελών οικιστικών αγορών της Knight Frank, και η Ριάντ και η Τζέντα κατατάχθηκαν ανάμεσα στις έξι κορυφαίες πόλεις παγκοσμίως για την αύξηση τιμών πολυτελών ακινήτων το 2024, υπογραμμίζοντας το πόσο οι σαουδαραβικές πόλεις αναπτύχθηκαν παρά τις παγκόσμιες αντιξοότητες mansionglobal.com mansionglobal.com. (Και το Ντουμπάι ήταν επίσης σε αυτή την κορυφαία κατηγορία). Η Knight Frank σημείωσε ότι η Μέση Ανατολή ήταν η ισχυρότερη περιοχή παγκοσμίως με ετήσια αύξηση της τιμής πολυτελών ακινήτων κατά 7,2% και προβλέπει μια εκπληκτική σωρευτική αύξηση 64% τα επόμενα πέντε χρόνια για την περιοχή mansionglobal.com mansionglobal.com. Αν και η Ριάντ μπορεί να αποσπάσει μεγάλο ποσοστό από αυτό, ο τομέας πολυτελείας της Τζέντα ανεβαίνει επίσης – οι βίλες στην παραλία, για παράδειγμα, έχουν υψηλές τιμές και περιορισμένη διαθεσιμότητα. Σε σύγκριση με την έντονη ανάπτυξη της Ριάντ, η προσέγγιση της Τζέντα είναι λίγο πιο μετρημένη και οργανική. Τα φιλόδοξα έργα της πόλης (όπως το Jeddah Central, ο Πύργος της Τζέντα) βρίσκονται ελαφρώς πίσω από το χρονοδιάγραμμα της Ριάντ (η Ριάντ έχει ήδη παραδώσει έργα όπως το Diriyah Gate, το Qiddiya σε προχωρημένο στάδιο). Ωστόσο, προς τα τέλη της δεκαετίας του 2020, καθώς αυτά τα έργα στην Τζέντα ολοκληρώνονται, η πόλη θα μπορούσε να δει μια αναπτυξιακή ώθηση. Πολιτισμικά και σε επίπεδο lifestyle, η Τζέντα ήταν πάντα το πιο χαλαρό εμπορικό κέντρο του Βασιλείου – προσελκύει επιχειρηματίες και διαθέτει ακμάζουσα καλλιτεχνική σκηνή, γεγονός που φαίνεται σε εξειδικευμένες αγορές ακινήτων (π.χ. χώροι γκαλερί στο Al-Balad, μοναδικά καφέ κ.ά.). Η Ριάντ, που τώρα ανοίγεται πολιτισμικά, χτίζει τα δικά της από το μηδέν. Για τους επενδυτές, η Τζέντα προσφέρει τη γοητεία μιας παραθαλάσσιας πόλης (κάτι που ούτε η Ριάντ, που δεν έχει θάλασσα, ούτε η Νταμμάμ προσφέρουν) με τεράστιες τουριστικές προοπτικές, ενώ η Ριάντ προσφέρει τη στήριξη των κρατικών δαπανών και της εταιρικής ζήτησης. Συνοψίζοντας, όλες οι μεγάλες σαουδαραβικές πόλεις επωφελούνται από τις επενδύσεις του Vision 2030, αλλά η Ριάντ αποτελεί επί του παρόντος την κύρια μηχανή ανάπτυξης, με τη Τζέντα να παίζει ισχυρό δευτερεύοντα ρόλο και τη Νταμάμ να εμφανίζει μέτρια ανάπτυξη. Ένα ισορροπημένο χαρτοφυλάκιο ακινήτων στη Σαουδική Αραβία θα μπορούσε να περιλαμβάνει έκθεση στους ταχέως αναπτυσσόμενους τομείς γραφείων και κατοικιών της Ριάντ, στα τουριστικά projects και τη συνδεδεμένη με το λιμάνι εφοδιαστική αλυσίδα της Τζέντα, καθώς και στα σταθερά περιουσιακά στοιχεία που αποδίδουν εισόδημα στη Νταμάμ (όπως κατοικίες για εργαζόμενους στη βιομηχανία πετρελαίου ή αποθήκες που εξυπηρετούν βιομηχανικές επιχειρήσεις). Σημαντικό είναι ότι το συγκριτικό πλεονέκτημα της Τζέντα έγκειται στο λιμάνι της και στην εγγύτητα προς τις Ιερές Πόλεις – αυτά εξασφαλίζουν μια βασική ζήτηση που είναι λιγότερο ασταθής. Το πλεονέκτημα της Ριάντ είναι η κυβερνητική προσοχή και η κρίσιμη μάζα. Της Νταμάμ είναι ο πλούτος από το πετρέλαιο που την στηρίζει. Προχωρώντας προς το 2025-2030, η Τζέντα ενδέχεται να μειώσει τη διαφορά με τη Ριάντ καθώς τα μεγάλα της projects αρχίζουν να λειτουργούν, αλλά και η Ριάντ δεν μένει στάσιμη (υπάρχουν σχέδια για τεράστιες επενδύσεις μέσω της «Στρατηγικής Ριάντ»). Έχει ενδιαφέρον να δούμε αν η Τζέντα θα αξιοποιήσει τα φυσικά της πλεονεκτήματα ώστε να διαμορφώσει μια πιο μοναδική ταυτότητα (ίσως ως η διεθνής πύλη και πολιτιστική πρωτεύουσα του Βασιλείου, συμπληρώνοντας τον διοικητικό ρόλο της Ριάντ).
- Κατοικίες: Η ζήτηση για κατοικίες στη Τζέντα αναμένεται να παραμείνει ισχυρή έως το 2030. Ο συνδυασμός της πληθυσμιακής αύξησης (ο πληθυσμός της Σαουδικής Αραβίας είναι νεαρός και αυξάνεται) και της συνεχιζόμενης προσπάθειας για αύξηση της ιδιοκατοίκησης θα διατηρήσει την πίεση στην προσφορά κατοικιών. Αναμένουμε μέτρια ετήσια άνοδο των τιμών κατοικιών στη Τζέντα κατά μέσο όρο – πιθανότατα μεσαίας μονοψήφιας τάξης (ίσως 3–6% ετησίως) για τους περισσότερους τομείς, εκτός αν υπάρξει υπερθέρμανση. Ορισμένες περιοχές με υψηλή ζήτηση (π.χ. πολυτελείς παραθαλάσσιες βίλες ή ακίνητα κοντά σε νέα έργα υποδομής όπως το μετρό, αν κατασκευαστεί) θα μπορούσαν να αυξηθούν πιο γρήγορα. Η έρευνα της Knight Frank, για παράδειγμα, υποδεικνύει ότι οι πόλεις της Μέσης Ανατολής θα μπορούσαν να δουν περίπου 60%+ αύξηση στις βασικές αξίες μέχρι το 2029 mansionglobal.com mansionglobal.com, κάτι που θα περιλάμβανε και τις κορυφαίες περιοχές της Τζέντα. Ωστόσο, τα μεγάλης κλίμακας οικιστικά έργα της κυβέρνησης (όπως οι κοινότητες Roshn, κλπ.) θα προσθέσουν σημαντική προσφορά, λειτουργώντας ως ανάχωμα ενάντια στον ανεξέλεγκτο πληθωρισμό των τιμών και διατηρώντας τις κατοικίες σχετικά προσιτές για τους ντόπιους. Ο δείκτης ιδιοκατοίκησης στη Σαουδική Αραβία βρίσκεται σε τροχιά να φτάσει το 70% έως το 2030 pwc.com pwc.com, και η Τζέντα θα συμβάλει σε αυτό παρέχοντας δεκάδες χιλιάδες νέες μονάδες. Μέχρι το 2030, ο ορίζοντας της Τζέντα θα είναι αξιοσημείωτα διαφορετικός – πολλές από τις 17.000 μονάδες του Jeddah Central θα παραδοθούν, νέοι ουρανοξύστες θα κοσμήσουν την Κορνίς, και τα προγραμματισμένα προάστια στα βόρεια θα έχουν σε μεγάλο βαθμό ολοκληρωθεί. Οι ενοικιάσεις ενδέχεται να γνωρίσουν περιόδους πιο αργής ανάπτυξης καθώς νέα ακίνητα (ειδικά διαμερίσματα) εισέρχονται στην αγορά· είναι πιθανή μια μικρή αύξηση της κενότητας στα μέσα της δεκαετίας, κάτι που ίσως συγκρατήσει τις αυξήσεις των ενοικίων. Παρ’ όλα αυτά, μέχρι το 2030, τα υψηλότερα διαθέσιμα εισοδήματα και μια εισροή αλλοδαπών (από νέες επιχειρήσεις και τουριστικές θέσεις εργασίας) θα μπορούσαν να στηρίξουν μια υγιή αγορά ενοικίων. Αναμένουμε οι αποδόσεις ενοικίων να σταθεροποιηθούν στο εύρος 6-8% για τα οικιστικά ακίνητα, το οποίο είναι ελκυστικό για επενδυτές.
- Γραφεία: Η αγορά γραφείων της Τζέντα αναμένεται να επεκταθεί με μέτριο ρυθμό. Με τη διαφοροποίηση της οικονομίας, νέες ιδιωτικές εταιρείες (π.χ. εφοδιαστική αλυσίδα, τουρισμός, fintech) εγκαθίστανται στην πόλη, ενισχύοντας τη ζήτηση για γραφεία. Ωστόσο, το Ριάντ τοποθετείται επιθετικά ως επιχειρηματικό κέντρο (και απαιτεί από τις εταιρείες να έχουν εκεί την έδρα τους για κυβερνητικά συμβόλαια), γεγονός που μπορεί να περιορίσει την ανάπτυξη των γραφείων στην Τζέντα. Προβλέπουμε ότι η Τζέντα θα προσθέσει μερικές εκατοντάδες χιλιάδες τετραγωνικά μέτρα γραφείων έως το 2030, συμπεριλαμβανομένων μικτών χρήσεων όπως το Jeddah Central και κατά μήκος των βόρειων διαδρόμων. Τα ενοίκια γραφείων Α’ κατηγορίας μπορεί να αυξηθούν σταδιακά (ίσως κατά μέσο όρο 2-5% ετησίως σύμφωνα με τον πληθωρισμό/ζήτηση), αλλά αν υπάρξει σημαντική προσφορά ταυτόχρονα (π.χ. το τμήμα γραφείων του Jeddah Tower ή πολλοί νέοι πύργοι), ενδέχεται να υπάρξει περίοδος σταθερών ή ελαφρώς πτωτικών ενοικίων γύρω στο 2027, όταν παραδοθούν αυτά τα έργα. Συνολικά, η πληρότητα αναμένεται να παραμείνει υγιής δεδομένου του σταθερού επιχειρηματικού περιβάλλοντος της Τζέντα. Μία τάση που θα εξελιχθεί μέχρι το 2030 είναι οι ευέλικτοι χώροι εργασίας και τα υψηλότερα ποιοτικά πρότυπα – τα νέα γραφεία θα προσφέρουν έξυπνη τεχνολογία και βιωσιμότητα (ευθυγραμμισμένη με τους πράσινους στόχους του Vision 2030), χαρακτηριστικά που ενδέχεται να δικαιολογήσουν premium στο ενοίκιο.
- Λιανικό εμπόριο: Ο τομέας του λιανικού real estate στην Τζέντα βρίσκεται σε τροχιά ανάπτυξης, αλλά και μετασχηματισμού. Σύμφωνα με την S&P Global, οι προοπτικές για το 2025-2026 είναι ισχυρές χάρη στον τουρισμό και τις καταναλωτικές δαπάνες arabnews.com arabnews.com. Καθώς πλησιάζουμε το 2030, σημαντικά γεγονότα (Expo, Παγκόσμιο Κύπελλο) και η ωρίμανση των μεγα-έργων (όπως τα θέρετρα της Ερυθράς Θάλασσας) πιθανότατα θα ενισχύσουν τις λιανικές πωλήσεις και την επισκεψιμότητα. Αναμένουμε νέες μορφές λιανικής να ευδοκιμήσουν: περισσότερα ανοιχτού τύπου lifestyle centers, κέντρα εστίασης/ψυχαγωγίας και καταστήματα δρόμου σε μικτές αναπτύξεις, αντί για παραδοσιακά κλειστά malls. Το Jeddah Central θα περιλαμβάνει μοντέρνους πεζόδρομους λιανικής που θα μπορούσαν να γίνουν ο κορυφαίος προορισμός αγορών της πόλης μέχρι το τέλος της δεκαετίας. Τα ενοίκια καταστημάτων σε βασικές τοποθεσίες προβλέπεται να αυξηθούν μετρίως (περίπου 3% ετησίως κατά μέσο όρο), αλλά η δευτερεύουσα αγορά λιανικής ίσως δυσκολευτεί αν το ηλεκτρονικό εμπόριο αυξηθεί γρηγορότερα ή αν υπάρξει υπερ-ανταγωνισμός ανάμεσα στα malls. Μέχρι το 2030, η διείσδυση του ηλεκτρονικού εμπορίου θα είναι σίγουρα μεγαλύτερη, ωστόσο η σαουδαραβική κουλτούρα αναμένεται να εξακολουθεί να εκτιμά την εμπειρία του mall, οπότε δεν προβλέπουμε το «τέλος του mall» – αλλά μάλλον έναν επαναπροσδιορισμό των προβληματικών εμπορικών κέντρων. Συνολικός λιανικός χώρος ανά κάτοικο στην Τζέντα θα αυξηθεί, αλλά ελπίζουμε με βάση τη ζήτηση. Η ισορροπία προσφοράς-ζήτησης είναι το κλειδί· η S&P έχει προειδοποιήσει για κίνδυνο υπερπροσφοράς αν οι developers υπερκατασκευάσουν λιανικά arabnews.com. Όμως, δεδομένης της φειδωλής προσέγγισης το τελευταίο διάστημα (το Ριάντ δεν πρόσθεσε μεγάλο mall στις αρχές του 2024, δίνοντας έμφαση στην ποιότητα του υπάρχοντος χώρου argaam.com), αναμένουμε μια βιώσιμη πορεία ανάπτυξης.
- Βιομηχανικά/Λογιστικά: Αναμένεται σημαντική επέκταση σε αυτόν τον τομέα. Καθώς τα έργα του Vision 2030 (όπως οι νέες Ειδικές Οικονομικές Ζώνες και τα κέντρα logistics) υλοποιούνται, η Τζέντα θα μπορούσε να γνωρίσει έκρηξη στην κατασκευή αποθηκών γύρω από το λιμάνι, το KAEC και τις προγραμματισμένες λογιστικές ζώνες. Η ολοκλήρωση του σιδηροδρόμου Landbridge (ίσως έως το 2030) θα καταστήσει την Τζέντα κύρια πύλη εισαγωγών-εξαγωγών για τη χώρα, πράγμα που σημαίνει ότι η ζήτηση για αποθήκευση θα εκτοξευτεί. Προβλέπουμε διψήφια ετήσια ανάπτυξη στην ανάπτυξη ακινήτων logistics για αρκετά χρόνια, ενώ τα ενοίκια ενδέχεται να συνεχίσουν να αυξάνονται μέχρι να εξισορροπηθεί η προσφορά. Τα κορυφαία ενοίκια αποθηκών ενδέχεται να πλησιάσουν τα επίπεδα του Ριάντ έως το 2030 (φτάνοντας τα 300-400 SAR/m²/χρόνο για τις καλύτερες αποθήκες), δεδομένης της ισχυρής ζήτησης argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Οι επενδυτές βρίσκουν αυτό το τμήμα ελκυστικό λόγω των σχετικά υψηλότερων αποδόσεων και των μακροχρόνιων μισθώσεων με αξιόπιστους ενοικιαστές. Έως το 2030, η Τζέντα μπορεί να εδραιώσει τη θέση της ως κύριος logistics κόμβος στην Ερυθρά Θάλασσα, με σύγχρονα κέντρα διανομής που θα εξυπηρετούν όχι μόνο τη Σαουδική Αραβία αλλά και αγορές της Αφρικής και της περιοχής, χάρη στο λιμάνι και το αεροδρόμιό της.
- Φιλοξενία: Αν και δεν ζητήθηκε ρητά, αξίζει να αναφερθεί ο ξενοδοχειακός τομέας της Τζέντας στην πρόβλεψη αφού οι τουριστικοί στόχοι του Vision 2030 τον επηρεάζουν άμεσα. Η Τζέντα πιθανότατα θα δει σημαντική αύξηση στην προσφορά ξενοδοχειακών δωματίων (συμπεριλαμβανομένων των 2.700 δωματίων στην Jeddah Central jeddahcentral.com, καθώς και άλλων έργων). Τα ποσοστά πληρότητας μπορεί να κυμαίνονται ανάλογα με τις παγκόσμιες ταξιδιωτικές τάσεις, αλλά η γενική τάση είναι περισσότεροι τουρίστες – τόσο θρησκευτικοί (καθώς οι βίζες Umrah γίνονται ευκολότερες και διαθέσιμες όλο το χρόνο) όσο και αναψυχής (με την αύξηση του τουρισμού Ερυθράς Θάλασσας, πολλοί θα περνούν από την Τζέντα). Έως το 2030, η Τζέντα θα μπορούσε να φιλοξενεί νέα θεματικά πάρκα, τερματικούς σταθμούς κρουαζιερόπλοιων και ίσως επεκταμένες συνεδριακές εγκαταστάσεις, όλα τα οποία θα τροφοδοτήσουν την αγορά ακινήτων (νέες αναπτυξιακές επενδύσεις αναψυχής, κ.λπ.).
- Projects Mega Vision 2030: Οι επενδυτές και αναπτύκτες μπορούν να συμμετέχουν ή να επωφεληθούν από τα πολυάριθμα mega-projects στην Τζέντα. Έργα όπως το Jeddah Central, Jeddah Tower/JEC και οι επεκτάσεις των υποδομών δημιουργούν νέες επενδυτικές ζώνες – από πολυτελείς κατοικίες, εμπορικές περιοχές, έως επιχειρηματικά πάρκα. Όσοι μπουν νωρίς μπορούν να εξασφαλίσουν προνομιακά οικόπεδα ή ρόλους σε συνεργασίες σε αυτές τις αναπτύξεις. Για παράδειγμα, η συνεργασία με το PIF σε επιμέρους ανάπτυξη γύρω από το Jeddah Central ή η παροχή υπηρεσιών σε αυτά τα έργα μπορεί να είναι ιδιαίτερα επικερδής όσο η περιοχή εξελίσσεται σε ένα premium κέντρο της πόλης.
- Αυξανόμενη Ζήτηση και Ευνοϊκά Δημογραφικά: Ο νέος και αυξανόμενος πληθυσμός της Τζέντα εξασφαλίζει σταθερή ζήτηση για κατοικίες, ιδίως προσιτές και μεσαίας κατηγορίας μονάδες. Οι αναπτύκτες που μπορούν να κατασκευάσουν ποιοτικές κατοικίες σε ανταγωνιστικές τιμές (αξιοποιώντας κυβερνητικά κίνητρα για προσιτή κατοικία) έχουν άμεση αγορά μελλοντικών αγοραστών. Επιπλέον, η πολιτισμική στροφή προς τις πυρηνικές οικογένειες και την κοινοτική διαβίωση δημιουργεί ευκαιρίες για ολοκληρωμένες κοινότητες, περιφραγμένα συγκροτήματα και μεικτής χρήσης «mini cities» εντός της Τζέντα. Το γεγονός ότι οι συναλλαγές στην αγορά κατοικίας της Τζέντα αυξήθηκαν κατά 43% ετησίως δείχνει πόση συσσωρευμένη ζήτηση απελευθερώθηκε jll-mena.com – μια τάση που πιθανότατα θα συνεχιστεί καθώς περισσότεροι γίνονται επιλέξιμοι για στεγαστικά δάνεια.
- Ανάπτυξη του Τουρισμού και της Φιλοξενίας: Ως η “Πύλη προς τα Δύο Ιερά Τεμένη” και παραθαλάσσια πόλη στην Ερυθρά Θάλασσα, η Τζέντα αναμένεται να ωφεληθεί σημαντικά από την ώθηση της Σαουδικής Αραβίας στον τουρισμό. Υπάρχει ευκαιρία για ανάπτυξη ξενοδοχείων, θέρετρων, επιπλωμένων διαμερισμάτων και χώρων ψυχαγωγίας. Ακίνητα που σχετίζονται με το προσκύνημα (όπως αναβαθμισμένα καταλύματα προσκυνητών, συγκοινωνιακοί κόμβοι κλπ) αποτελούν άλλη μία εξειδικευμένη αγορά – σκεφτείτε πολυχρηστικά κέντρα που εξυπηρετούν τις ανάγκες των προσκυνητών του Χατζ πριν/μετά τη Μέκκα, μια δυνητικά ανεκμετάλλευτη αγορά. Ο στόχος της κυβέρνησης για 150 εκατομμύρια επισκέπτες έως το 2030 περιλαμβάνει εκατομμύρια που θα περνούν από την Τζέντα argaam.com argaam.com. Οι επενδυτές ίσως σκεφτούν να δημιουργήσουν θεματικά αξιοθέατα ή παράκτια έργα αναψυχής στην Τζέντα για να απορροφήσουν μέρος της τουριστικής ζήτησης που προκύπτει από τα μεγάλα έργα (π.χ. ένα οικογενειακό λούνα παρκ ή υδάτινο πάρκο στην Τζέντα θα μπορούσε να αποδώσει καλά καθώς ο τουρισμός αναπτύσσεται). Η επερχόμενη Expo 2030 στο Ριάντ και άλλα γεγονότα θα ωφελήσουν έμμεσα την Τζέντα ενισχύοντας το προφίλ της Σαουδικής Αραβίας – οι διεθνείς επισκέπτες συχνά επισκέπτονται πολλές πόλεις, επομένως η ιστορική συνοικία της Τζέντας (Al-Balad) και η Κορνίς θα μπορούσαν να γνωρίσουν τουριστική αναγέννηση, αυξάνοντας τη ζήτηση για λιανικό εμπόριο και boutique ξενοδοχεία εκεί.
- Κόμβος Logistics και Βιομηχανίας: Ο τομέας των logistics γνωρίζει άνθιση – το λιμάνι της Τζέντας είναι από τα πιο πολυσύχναστα στη Μέση Ανατολή και με τις νέες εμπορικές συμφωνίες και τις Ειδικές Οικονομικές Ζώνες, περισσότερες εταιρείες θα χρειάζονται κέντρα διανομής. Οι επενδυτές μπορούν να αναπτύξουν ή να αποκτήσουν αποθήκες, ψυκτικούς χώρους και βιομηχανικές εγκαταστάσεις για σταθερό μακροπρόθεσμο εισόδημα. Με δεδομένη την κυβερνητική πίεση για τοπική παραγωγή (από αυτοκίνητα μέχρι τρόφιμα), τα βιομηχανικά πάρκα στην Τζέντα (ιδίως κοντά στο λιμάνι ή στο KAEC) είναι ώριμα για ανάπτυξη. Συχνά συνοδεύονται από κυβερνητική υποστήριξη όπως επιδοτούμενες υπηρεσίες κοινής ωφέλειας ή γη, ενισχύοντας τη συμφωνία. Με την ανάπτυξη του ηλεκτρονικού εμπορίου, τα κέντρα τελικής διανομής στην πόλη αποτελούν άλλη μια ευκαιρία.
- Δυναμική Ξένων Επενδύσεων & Συνεργασιών: Η απελευθέρωση των κανονισμών επιτρέπει στους ξένους επενδυτές να εισέρχονται ευκολότερα – αυτό σημαίνει ότι οι τοπικοί developers μπορούν να αναζητήσουν διεθνείς συνεργάτες που φέρνουν κεφάλαια και τεχνογνωσία. Οι κοινοπραξίες μπορούν να ανθίσουν, για παράδειγμα, μια τοπική εταιρεία να συνεργαστεί με ξένο ξενοδοχειακό όμιλο για την ανάπτυξη νέου θερέτρου ή ένα διεθνές αρχιτεκτονικό γραφείο να συνεργαστεί για εμβληματικά κτίρια (κάτι που ήδη συμβαίνει με διεθνείς αρχιτέκτονες στον Πύργο της Τζέντας, την Jeddah Central κ.λπ.). Επίσης, περισσότεροι ξένοι αγοραστές ίσως εισέλθουν στην αγορά πολυτελών κατοικιών (ειδικά αν γίνουν συχνότερες οι premium άδειες παραμονής), δημιουργώντας νέα πελατειακή βάση για πολυτελείς κατασκευαστές στην Τζέντα.
- Υποτιμημένα Τμήματα: Παρά την πρόσφατη ανάπτυξη, ορισμένα τμήματα της αγοράς της Τζέντας μπορεί να παραμένουν υποτιμημένα σε σχέση με τις γειτονικές αγορές. Για παράδειγμα, τα πρωτοκλασάτα παραθαλάσσια ακίνητα στην Τζέντα εξακολουθούν να είναι φθηνότερα από εκείνα στο Ντουμπάι ή ακόμη και στο Ριάντ. Υπάρχει πιθανότητα για αρμπιτράζ – η επένδυση σήμερα σε πρωτοκλασάτα ακίνητα της Τζέντας μπορεί να αποφέρει μεγάλη άνοδο αξίας καθώς αυξάνεται το παγκόσμιο κύρος της πόλης. Επίσης, ο τουρισμός πολιτιστικής κληρονομιάς παραμένει αναξιοποίητος – η ανακαίνιση ιστορικών κτιρίων στο Al-Balad σε boutique ξενοδοχεία ή πολιτιστικά κέντρα μπορεί να διατηρήσει την κληρονομιά και να αποφέρει κέρδος, ευθυγραμμιζόμενη με τους στόχους ποιότητας ζωής του Vision 2030.
- Υπερπροσφορά σε Ορισμένους Τομείς: Με την κλίμακα των έργων που βρίσκονται σε εξέλιξη, υπάρχει κίνδυνος κάποιοι τομείς να παρουσιάσουν υπερπροσφορά. Εάν, για παράδειγμα, δεκάδες χιλιάδες νέα διαμερίσματα εισρεύσουν στην αγορά σε σύντομο χρονικό διάστημα (από κοινότητες Roshn, κατοικίες Jeddah Central κ.α.), τα ενοίκια και οι τιμές πώλησης για διαμερίσματα μεσαίας κατηγορίας θα μπορούσαν να σταθεροποιηθούν ή να μειωθούν. Η S&P Global έχει επισημάνει την υπερπροσφορά ως ανησυχία, ειδικά στο λιανικό εμπόριο όπου υπερβολικά πολλά εμπορικά κέντρα θα μπορούσαν να μειώσουν τις πωλήσεις των λιανοπωλητών arabnews.com. Παρομοίως, η αγορά γραφείων θα μπορούσε να στραφεί σε υπερπροσφορά εάν πολλοί νέοι πύργοι ανοίξουν ταυτόχρονα χωρίς μια ανάλογη αύξηση των ενοικιαστών. Οι αναπτυξιακές εταιρείες πρέπει να προγραμματίζουν και να φάσεων τα έργα τους προσεκτικά και να διαφοροποιούν το προϊόν τους ώστε να μην παγιδευτούν σε κορεσμό.
- Οικονομική Εξάρτηση από Κυβερνητικές Δαπάνες και Πετρέλαιο: Η τύχη της αγοράς ακινήτων της Σαουδικής Αραβίας συνδέεται στενά με τις κρατικές δαπάνες (πολλά έργα ξεκινούν από την κυβέρνηση ή βασίζονται σε κρατικές υποδομές). Μια σημαντική πτώση των τιμών του πετρελαίου ή των εσόδων του προϋπολογισμού θα μπορούσε να οδηγήσει σε περικοπές δαπανών ή επιβραδύνσεις έργων. Για παράδειγμα, αν το πετρέλαιο κατέρρεε και παρέμενε σε χαμηλά επίπεδα, το PIF θα μπορούσε να καθυστερήσει ή να μειώσει έργα όπως το Jeddah Central ή να περικόψει επιδοτήσεις σε προγράμματα στέγασης, επηρεάζοντας άμεσα την αγορά. Παρότι η χώρα έχει αποθέματα και διαφοροποιεί την οικονομία της, το πετρέλαιο εξακολουθεί να χρηματοδοτεί μεγάλο μέρος των πρωτοβουλιών Vision 2030. Οι επενδυτές πρέπει να γνωρίζουν ότι η τρέχουσα άνθηση βασίζεται σε επεκτατική δημοσιονομική πολιτική – κάθε αντιστροφή θα επηρεάσει τη ζήτηση (μέσω χαμηλότερης καταναλωτικής εμπιστοσύνης, απώλειας θέσεων εργασίας στην κατασκευή, κλπ.).
- Επιτόκια και Κόστος Χρηματοδότησης: Η παγκόσμια άνοδος των επιτοκίων το 2022–2024 κατέστησε πιο ακριβά τα στεγαστικά δάνεια και τα δάνεια ανάπτυξης. Αν τα υψηλά επιτόκια διατηρηθούν, ο χρηματοοικονομικός κίνδυνος αυξάνεται – η τελική ζήτηση μπορεί να εξασθενήσει αν τα στεγαστικά γίνουν λιγότερο προσιτά πέραν των κρατικών επιδοτήσεων και οι κατασκευαστές αντιμετωπίσουν υψηλότερο κόστος κεφαλαίου. Στις χειρότερες περιπτώσεις, έργα μπορεί να σταματήσουν λόγω κρίσης ρευστότητας. Η κεντρική τράπεζα της Σαουδικής Αραβίας ακολουθεί συνήθως την πολιτική της Fed των ΗΠΑ λόγω της σύνδεσης του νομίσματος, οπότε οι παγκόσμιες τάσεις των επιτοκίων έχουν σημασία. Από την άλλη, αν ο πληθωρισμός και τα επιτόκια αποκλιμακωθούν τα επόμενα χρόνια (όπως κάποιες προβλέψεις δείχνουν να γίνεται μέχρι το 2025-2026), αυτό θα μπορούσε να μετριάσει τον κίνδυνο.
- Κανονιστικοί και Εκτελεστικοί Κίνδυνοι: Παρά τη βελτίωση του κανονιστικού πλαισίου της Σαουδικής Αραβίας, υπάρχουν ακόμη γραφειοκρατικές και ρυθμιστικές προκλήσεις. Αλλαγές στη νομοθεσία (π.χ. νέα φορολογία σε συναλλαγές ακινήτων ή ακίνητα – πέραν του ισοδύναμου ΦΠΑ 5% – θα μπορούσαν να εκπλήξουν την αγορά). Ο εκτελεστικός κίνδυνος είναι ιδιαίτερα σημαντικός στα μεγάλα έργα: καθυστερήσεις ή υπερβάσεις κόστους μπορούν να επηρεάσουν τις συνοδευόμενες επενδύσεις. Ο πύργος Jeddah, για παράδειγμα, φέρει τον κίνδυνο εκτέλεσης – αν αντιμετωπίσει νέα παύση, οι τιμές γης σε εκείνο το έργο μπορεί να επηρεαστούν. Παρομοίως, η έγκαιρη και πιστή παράδοση του Jeddah Central είναι ένα τεράστιο έργο· αν υπολείπεται των προσδοκιών, μπορεί να μετριάσει τον ενθουσιασμό που τροφοδοτεί σήμερα το θετικό συναίσθημα των επενδυτών.
- Γεωπολιτικοί και Κίνδυνοι Αντίληψης Αγοράς: Βρισκόμενη στη Μέση Ανατολή, η Σαουδική Αραβία (και συνεπώς η Τζέντα) μπορεί να επηρεαστεί από περιφερειακές γεωπολιτικές εντάσεις. Οποιαδήποτε αστάθεια ή περιστατικό ασφάλειας θα μπορούσε προσωρινά να μειώσει τον τουρισμό ή την όρεξη ξένων επενδύσεων. Εξάλλου, ως αναδυόμενη αγορά, τα ακίνητα στη Σαουδική Αραβία μπορεί να υπόκεινται σε μεταβολές στη διεθνή επενδυτική διάθεση. Για παράδειγμα, αν άλλες αγορές γίνουν πιο ελκυστικές ή αν υπάρξει παγκόσμια ύφεση στον κλάδο των ακινήτων, το ξένο κεφάλαιο μπορεί να αποσυρθεί. Εγχώρια, το κλίμα της αγοράς μπορεί επίσης να πληγεί αν, για παράδειγμα, αποτύχει κάποιο μεγάλο έργο ή υπάρξει δημόσια αντίδραση στις γρήγορες αλλαγές (αν και αυτό είναι λιγότερο πιθανό στα ακίνητα σε σχέση με άλλους τομείς).
- Κόστη Κατασκευής και Εφοδιαστική Αλυσίδα: Η ταχεία ανάπτυξη έχει οδηγήσει σε αυξανόμενα κόστη κατασκευής (υλικά και εργασία) στη Σαουδική Αραβία – μια πρόκληση που έχει σημειωθεί σε αναφορές του κλάδου argaam.com. Εάν ο πληθωρισμός στις κατασκευές συνεχιστεί, οι κατασκευαστές μπορεί να αντιμετωπίσουν πιεσμένα περιθώρια ή να αναγκαστούν να αυξήσουν τις τιμές πώλησης πέρα από τα όρια των καταναλωτών. Προβλήματα στην εφοδιαστική αλυσίδα (όπως αυτά που συνέβησαν παγκοσμίως κατά τη διάρκεια της πανδημίας) θα μπορούσαν επίσης να καθυστερήσουν τα χρονοδιαγράμματα των έργων. Η αντιμετώπιση αυτού απαιτεί αποδοτική διαχείριση έργων και ίσως τοπική προμήθεια (κάτι που ενθαρρύνει το Vision 2030, αλλά η εγχώρια παραγωγή υλικών θα χρειαστεί χρόνο για να αναπτυχθεί πλήρως).
- Ωριμότητα Αγοράς και Ρευστότητα: Η αγορά ακινήτων της Σαουδικής Αραβίας βρίσκεται ακόμα σε διαδικασία ωρίμανσης. Εκτός από τα REITs, υπάρχει περιορισμένη διαφάνεια και ρευστότητα σε σύγκριση με πιο ανεπτυγμένες αγορές. Οι επενδυτές πρέπει να εξετάσουν τη στρατηγική εξόδου – η αναπώληση ακινήτων στην Τζέντα δεν είναι τόσο γρήγορη όσο σε ιδιαίτερα ρευστές αγορές, εκτός αν η ζήτηση είναι ιδιαίτερα αυξημένη. Σε περίπτωση που μεταβληθούν οι συνθήκες της αγοράς, η πώληση μεγάλων περιουσιακών στοιχείων μπορεί να απαιτήσει χρόνο. Ωστόσο, πρωτοβουλίες όπως τα ηλεκτρονικά συμβόλαια και η καλύτερη συλλογή δεδομένων από τη REGA βελτιώνουν σταδιακά την κατάσταση.
- JLL – Δυναμική της Αγοράς Κατοικίας στη Σαουδική Αραβία, Α’ τρίμηνο 2025 jll-mena.com jll-mena.com
- Deloitte – Προβλέψεις Ακινήτων Μέσης Ανατολής 2024 (Σαουδική Αραβία) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com
- Argaam News – «Η JLL αναμένει 32.000 νέες κατοικίες στο Ριάντ και την Τζέντα το Β’ εξάμηνο του 2024» (Σεπ 2024) argaam.com argaam.com
- Argaam News – Συνέχεια: Σημεία ενδιαφέροντος JLL KSA Αγορά Α’ εξαμήνου 2024 argaam.com argaam.com
- AGBI – «Η Σαουδική Αραβία ανοίγει τις ιερές πόλεις σε ξένους επενδυτές» (Ιαν 2025) agbi.com agbi.com
- Arab News – «Ισχυρή προοπτική για την αγορά λιανικής ακινήτων στη Σαουδική Αραβία λόγω τουρισμού και Vision 2030, λέει η S&P» (Απρ 2025) arabnews.com arabnews.com
- Knight Frank – The Wealth Report 2025 (Απόδοση Αγοράς) mansionglobal.com mansionglobal.com
- Designboom – «Ο ψηλότερος πύργος του κόσμου, ο Jeddah Tower, συνεχίζει την κατασκευή του για ολοκλήρωση το 2028» (Σεπ 2023) designboom.com designboom.com
- Ριάντ: Η πρωτεύουσα είναι η πολιτική και οικονομική δύναμη της χώρας, που αυτή τη στιγμή βιώνει μια άνθιση στην αγορά ακινήτων σχεδόν σε κάθε τομέα. Σύμφωνα με τα σχέδια που προωθεί ο Πρίγκιπας του Στέμματος, το Ριάντ φιλοδοξεί να διπλασιάσει τον πληθυσμό του, φτάνοντας περίπου στα 15 εκατομμύρια μέχρι το 2030, προσελκύοντας περιφερειακές έδρες πολυεθνικών εταιρειών και τεράστιες επενδύσεις του κράτους. Ως αποτέλεσμα, η αγορά ακινήτων του Ριάντ έχει παρουσιάσει ταχύτερη ανάπτυξη από αυτή της Τζέντα. Στον οικιστικό τομέα, το Ριάντ είδε τις τιμές πώλησης να αυξάνονται κατά περίπου 10% σε ετήσια βάση στις αρχές του 2024 (έναντι 5% στην Τζέντα) argaam.com argaam.com, και οι όγκοι και αξίες συναλλαγών κατοικίας είναι υψηλότερα. Η αύξηση των τιμών στην αγορά κατοικίας του Ριάντ ήταν γενικευμένη (τόσο στις βίλες όσο και στα διαμερίσματα) jll-mena.com, ενώ στην Τζέντα ήταν ανάμεικτη. Η διαθεσιμότητα γης γύρω από το Ριάντ ήταν παραδοσιακά άφθονη, αλλά η αύξηση της ζήτησης έχει ως αποτέλεσμα ακόμα και στο Ριάντ να υπάρχουν ελλείψεις κατοικιών σε προνομιακές περιοχές. Παράλληλα, η αγορά γραφείων του Ριάντ είναι ξεχωριστή – με πάνω από 5 εκατομμύρια m² χώρου και δεκάδες νέους πύργους γραφείων να κατασκευάζονται σε έργα όπως η Οικονομική Περιοχή Βασιλιά Αμπντάλα. Τα ενοίκια γραφείων κατηγορίας Α στο Ριάντ είναι κατά μέσο όρο ~2.000 SAR/m², σημαντικά υψηλότερα από τα ~1.300 SAR/m² της Τζέντα argaam.com. Η αγορά λιανικής του Ριάντ ξεπερνά επίσης της Τζέντα (3,5 εκατομμύρια m² έναντι 2,1 εκατομμυρίων m² αποθέματος λιανικής ως το τέλος του 2023) argaamplus.s3.amazonaws.com, και συνεχίζει να προσελκύει τις πρώτες εισόδους πολλών διεθνών brands. Πολιτιστικά, η προσπάθεια του Ριάντ να γίνει μια παγκόσμια πόλη (με εκδηλώσεις, συναυλίες, αθλητικά γεγονότα κ.λπ.) ξεκίνησε μόλις πρόσφατα, αλλά με αστραπιαίο ρυθμό, ενώ η Τζέντα ήταν ανέκαθεν πιο κοσμοπολίτικη και φιλελεύθερη με τα σαουδαραβικά μέτρα. Ουσιαστικά, το Ριάντ ηγείται της ανάπτυξης της αγοράς ακινήτων στη Σαουδική Αραβία – κυριάρχησε στις ανακοινώσεις νέων έργων και κατείχε το μεγαλύτερο μερίδιο των επενδύσεων σε ακίνητα τα τελευταία χρόνια agbi.com. Η Τζέντα, αν και αναπτύσσεται, προσπαθεί να συμβαδίσει με τη δυναμική του Ριάντ. Παρ’ όλα αυτά, η Τζέντα επωφελείται από το γεγονός ότι είναι παραθαλάσσια πόλη με φυσική γοητεία και θα έχει πάντα την κυκλοφορία του Χατζ/Ούμρα. Θα μπορούσε να πει κανείς πως η αγορά του Ριάντ είναι πιο «καυτή», αλλά και πιο ευάλωτη σε διακυμάνσεις (καθώς η ανάπτυξή της οφείλεται εν μέρει σε πολιτικές αποφάσεις και συνδέεται με μετακινήσεις του κράτους), ενώ της Τζέντα είναι πιο σταθερή και βασίζεται στα εμπορικά και τουριστικά θεμελιώδη.
- Νταμάμ/Χομπάρ (Ανατολική Επαρχία): Η Μητροπολιτική Περιοχή Νταμάμ (DMA, που περιλαμβάνει το Χομπάρ και τη Νταχράν) είναι η καρδιά της πετρελαϊκής βιομηχανίας της Σαουδικής Αραβίας και έχει μικρότερο πληθυσμό (~1,5-2 εκατομμύρια) από τη Τζέντα (~4 εκατομμύρια). Η αγορά ακινήτων της είναι σχετικά σταθερή και μετριοπαθής στην ανάπτυξη. Για παράδειγμα, το πρώτο εξάμηνο του 2024, οι τιμές κατοικιών στο Νταμάμ παρέμειναν ουσιαστικά αμετάβλητες και τα ενοίκια αυξήθηκαν μόλις ~4% argaam.com, ακολουθώντας με μικρότερη άνοδο από ό,τι στη Ριάντ και στη Τζέντα. Η προσφορά κατοικιών στη DMA αυξάνεται αλλά επικεντρώνεται κυρίως σε μεσαίας κατηγορίας κατοικίες, ιδιαίτερα στα βόρεια προάστια, στοχεύοντας στην προσιτή στέγαση argaamplus.s3.amazonaws.com. Η Ανατολική Επαρχία διαθέτει θύλακες υψηλής ζήτησης (στελέχη της Saudi Aramco και συναφών βιομηχανιών σε φιλικά προς τους ξένους συγκροτήματα γύρω από το Χομπάρ). Ωστόσο, συνολικά η αγορά κατοικιών είναι λιγότερο δυναμική σε σχέση με της Τζέντα, εν μέρει επειδή η αύξηση του πληθυσμού είναι βραδύτερη. Στον τομέα των γραφείων, τα ενοίκια κατηγορίας Α στο Νταμάμ αυξήθηκαν ~10% ετησίως μέχρι το β’ τρίμηνο του 2024 λόγω ζήτησης από κυβερνητικές υπηρεσίες και εταιρείες υπηρεσιών πετρελαίου argaam.com, αλλά τα απόλυτα ενοίκια (και τα επίπεδα ενοικίων) είναι χαμηλότερα από αυτά της Τζέντα. Το λιανεμπόριο στο Νταμάμ/Χομπάρ ξεχωρίζει για λίγα κυρίαρχα εμπορικά κέντρα· η παραλιακή “Κορνίς” του Χομπάρ έχει δημοφιλείς επιλογές λιανικής/εστίασης αλλά η κλίμακα είναι τέτοια ώστε να εξυπηρετεί κυρίως τον τοπικό πληθυσμό argaam.com. Μια διαφορά είναι ότι οι κάτοικοι της Ανατολικής Επαρχίας πηγαίνουν εύκολα στο Μπαχρέιν τα σαββατοκύριακα, κάτι που μπορεί να απορροφά μέρος της καταναλωτικής και ξενοδοχειακής δαπάνης τους – κάτι με το οποίο η Τζέντα δεν έχει να ανταγωνιστεί. Καθώς το Όραμα 2030 προσπαθεί να διαφοροποιήσει την οικονομία της Ανατολικής Επαρχίας πέρα από το πετρέλαιο, νέες πρωτοβουλίες (όπως οι τεράστιες πετροχημικές επεκτάσεις στη Τζουμπάιλ και τα κέντρα logistics) μπορεί να αυξήσουν την εξειδικευμένη ζήτηση σε ακίνητα (π.χ. στέγαση εργαζομένων, βιομηχανικά ακίνητα). Γενικά όμως, η αγορά του Νταμάμ είναι μικρότερη και σταθερότερη, με μετριοπαθείς προοπτικές ανάπτυξης· σπάνια παρουσιάζει τα απότομα σκαμπανεβάσματα που βλέπουν η Ριάντ ή και η Τζέντα. Επίσης είναι πιο αποκεντρωμένη – το Νταμάμ, το Χομπάρ και η Νταχράν αποτελούν ξεχωριστούς πυρήνες, ενώ η Τζέντα είναι ένα ενιαίο μεγάλο πολεοδομικό συγκρότημα.
- Τζέντα: βρίσκεται ανάμεσα στη Ριάντ και τη Νταμμάμ σε πολλούς τομείς. Διαθέτει μια ποικιλόμορφη οικονομία – λιμενική εφοδιαστική, εμπόριο, τουρισμός/προσκύνημα, κάποια βιομηχανία – και έτσι οι παράγοντες που επηρεάζουν την αγορά ακινήτων της είναι πολύπλευροι. Η αγορά κατοικίας της Τζέντα ήταν ιστορικά λίγο πιο προσιτή από αυτή της Ριάντ (για παράδειγμα, οι τιμές διαμερίσματος ανά τ.μ. είναι ελαφρώς χαμηλότερες), αν και η διαφορά μειώθηκε καθώς η Τζέντα κατέγραψε ισχυρή αύξηση τιμών το 2021–2022. Στο παγκόσμιο δείκτη πολυτελών οικιστικών αγορών της Knight Frank, και η Ριάντ και η Τζέντα κατατάχθηκαν ανάμεσα στις έξι κορυφαίες πόλεις παγκοσμίως για την αύξηση τιμών πολυτελών ακινήτων το 2024, υπογραμμίζοντας το πόσο οι σαουδαραβικές πόλεις αναπτύχθηκαν παρά τις παγκόσμιες αντιξοότητες mansionglobal.com mansionglobal.com. (Και το Ντουμπάι ήταν επίσης σε αυτή την κορυφαία κατηγορία). Η Knight Frank σημείωσε ότι η Μέση Ανατολή ήταν η ισχυρότερη περιοχή παγκοσμίως με ετήσια αύξηση της τιμής πολυτελών ακινήτων κατά 7,2% και προβλέπει μια εκπληκτική σωρευτική αύξηση 64% τα επόμενα πέντε χρόνια για την περιοχή mansionglobal.com mansionglobal.com. Αν και η Ριάντ μπορεί να αποσπάσει μεγάλο ποσοστό από αυτό, ο τομέας πολυτελείας της Τζέντα ανεβαίνει επίσης – οι βίλες στην παραλία, για παράδειγμα, έχουν υψηλές τιμές και περιορισμένη διαθεσιμότητα. Σε σύγκριση με την έντονη ανάπτυξη της Ριάντ, η προσέγγιση της Τζέντα είναι λίγο πιο μετρημένη και οργανική. Τα φιλόδοξα έργα της πόλης (όπως το Jeddah Central, ο Πύργος της Τζέντα) βρίσκονται ελαφρώς πίσω από το χρονοδιάγραμμα της Ριάντ (η Ριάντ έχει ήδη παραδώσει έργα όπως το Diriyah Gate, το Qiddiya σε προχωρημένο στάδιο). Ωστόσο, προς τα τέλη της δεκαετίας του 2020, καθώς αυτά τα έργα στην Τζέντα ολοκληρώνονται, η πόλη θα μπορούσε να δει μια αναπτυξιακή ώθηση. Πολιτισμικά και σε επίπεδο lifestyle, η Τζέντα ήταν πάντα το πιο χαλαρό εμπορικό κέντρο του Βασιλείου – προσελκύει επιχειρηματίες και διαθέτει ακμάζουσα καλλιτεχνική σκηνή, γεγονός που φαίνεται σε εξειδικευμένες αγορές ακινήτων (π.χ. χώροι γκαλερί στο Al-Balad, μοναδικά καφέ κ.ά.). Η Ριάντ, που τώρα ανοίγεται πολιτισμικά, χτίζει τα δικά της από το μηδέν. Για τους επενδυτές, η Τζέντα προσφέρει τη γοητεία μιας παραθαλάσσιας πόλης (κάτι που ούτε η Ριάντ, που δεν έχει θάλασσα, ούτε η Νταμμάμ προσφέρουν) με τεράστιες τουριστικές προοπτικές, ενώ η Ριάντ προσφέρει τη στήριξη των κρατικών δαπανών και της εταιρικής ζήτησης. Συνοψίζοντας, όλες οι μεγάλες σαουδαραβικές πόλεις επωφελούνται από τις επενδύσεις του Vision 2030, αλλά η Ριάντ αποτελεί επί του παρόντος την κύρια μηχανή ανάπτυξης, με τη Τζέντα να παίζει ισχυρό δευτερεύοντα ρόλο και τη Νταμάμ να εμφανίζει μέτρια ανάπτυξη. Ένα ισορροπημένο χαρτοφυλάκιο ακινήτων στη Σαουδική Αραβία θα μπορούσε να περιλαμβάνει έκθεση στους ταχέως αναπτυσσόμενους τομείς γραφείων και κατοικιών της Ριάντ, στα τουριστικά projects και τη συνδεδεμένη με το λιμάνι εφοδιαστική αλυσίδα της Τζέντα, καθώς και στα σταθερά περιουσιακά στοιχεία που αποδίδουν εισόδημα στη Νταμάμ (όπως κατοικίες για εργαζόμενους στη βιομηχανία πετρελαίου ή αποθήκες που εξυπηρετούν βιομηχανικές επιχειρήσεις). Σημαντικό είναι ότι το συγκριτικό πλεονέκτημα της Τζέντα έγκειται στο λιμάνι της και στην εγγύτητα προς τις Ιερές Πόλεις – αυτά εξασφαλίζουν μια βασική ζήτηση που είναι λιγότερο ασταθής. Το πλεονέκτημα της Ριάντ είναι η κυβερνητική προσοχή και η κρίσιμη μάζα. Της Νταμάμ είναι ο πλούτος από το πετρέλαιο που την στηρίζει. Προχωρώντας προς το 2025-2030, η Τζέντα ενδέχεται να μειώσει τη διαφορά με τη Ριάντ καθώς τα μεγάλα της projects αρχίζουν να λειτουργούν, αλλά και η Ριάντ δεν μένει στάσιμη (υπάρχουν σχέδια για τεράστιες επενδύσεις μέσω της «Στρατηγικής Ριάντ»). Έχει ενδιαφέρον να δούμε αν η Τζέντα θα αξιοποιήσει τα φυσικά της πλεονεκτήματα ώστε να διαμορφώσει μια πιο μοναδική ταυτότητα (ίσως ως η διεθνής πύλη και πολιτιστική πρωτεύουσα του Βασιλείου, συμπληρώνοντας τον διοικητικό ρόλο της Ριάντ).
- Κατοικίες: Η ζήτηση για κατοικίες στη Τζέντα αναμένεται να παραμείνει ισχυρή έως το 2030. Ο συνδυασμός της πληθυσμιακής αύξησης (ο πληθυσμός της Σαουδικής Αραβίας είναι νεαρός και αυξάνεται) και της συνεχιζόμενης προσπάθειας για αύξηση της ιδιοκατοίκησης θα διατηρήσει την πίεση στην προσφορά κατοικιών. Αναμένουμε μέτρια ετήσια άνοδο των τιμών κατοικιών στη Τζέντα κατά μέσο όρο – πιθανότατα μεσαίας μονοψήφιας τάξης (ίσως 3–6% ετησίως) για τους περισσότερους τομείς, εκτός αν υπάρξει υπερθέρμανση. Ορισμένες περιοχές με υψηλή ζήτηση (π.χ. πολυτελείς παραθαλάσσιες βίλες ή ακίνητα κοντά σε νέα έργα υποδομής όπως το μετρό, αν κατασκευαστεί) θα μπορούσαν να αυξηθούν πιο γρήγορα. Η έρευνα της Knight Frank, για παράδειγμα, υποδεικνύει ότι οι πόλεις της Μέσης Ανατολής θα μπορούσαν να δουν περίπου 60%+ αύξηση στις βασικές αξίες μέχρι το 2029 mansionglobal.com mansionglobal.com, κάτι που θα περιλάμβανε και τις κορυφαίες περιοχές της Τζέντα. Ωστόσο, τα μεγάλης κλίμακας οικιστικά έργα της κυβέρνησης (όπως οι κοινότητες Roshn, κλπ.) θα προσθέσουν σημαντική προσφορά, λειτουργώντας ως ανάχωμα ενάντια στον ανεξέλεγκτο πληθωρισμό των τιμών και διατηρώντας τις κατοικίες σχετικά προσιτές για τους ντόπιους. Ο δείκτης ιδιοκατοίκησης στη Σαουδική Αραβία βρίσκεται σε τροχιά να φτάσει το 70% έως το 2030 pwc.com pwc.com, και η Τζέντα θα συμβάλει σε αυτό παρέχοντας δεκάδες χιλιάδες νέες μονάδες. Μέχρι το 2030, ο ορίζοντας της Τζέντα θα είναι αξιοσημείωτα διαφορετικός – πολλές από τις 17.000 μονάδες του Jeddah Central θα παραδοθούν, νέοι ουρανοξύστες θα κοσμήσουν την Κορνίς, και τα προγραμματισμένα προάστια στα βόρεια θα έχουν σε μεγάλο βαθμό ολοκληρωθεί. Οι ενοικιάσεις ενδέχεται να γνωρίσουν περιόδους πιο αργής ανάπτυξης καθώς νέα ακίνητα (ειδικά διαμερίσματα) εισέρχονται στην αγορά· είναι πιθανή μια μικρή αύξηση της κενότητας στα μέσα της δεκαετίας, κάτι που ίσως συγκρατήσει τις αυξήσεις των ενοικίων. Παρ’ όλα αυτά, μέχρι το 2030, τα υψηλότερα διαθέσιμα εισοδήματα και μια εισροή αλλοδαπών (από νέες επιχειρήσεις και τουριστικές θέσεις εργασίας) θα μπορούσαν να στηρίξουν μια υγιή αγορά ενοικίων. Αναμένουμε οι αποδόσεις ενοικίων να σταθεροποιηθούν στο εύρος 6-8% για τα οικιστικά ακίνητα, το οποίο είναι ελκυστικό για επενδυτές.
- Γραφεία: Η αγορά γραφείων της Τζέντα αναμένεται να επεκταθεί με μέτριο ρυθμό. Με τη διαφοροποίηση της οικονομίας, νέες ιδιωτικές εταιρείες (π.χ. εφοδιαστική αλυσίδα, τουρισμός, fintech) εγκαθίστανται στην πόλη, ενισχύοντας τη ζήτηση για γραφεία. Ωστόσο, το Ριάντ τοποθετείται επιθετικά ως επιχειρηματικό κέντρο (και απαιτεί από τις εταιρείες να έχουν εκεί την έδρα τους για κυβερνητικά συμβόλαια), γεγονός που μπορεί να περιορίσει την ανάπτυξη των γραφείων στην Τζέντα. Προβλέπουμε ότι η Τζέντα θα προσθέσει μερικές εκατοντάδες χιλιάδες τετραγωνικά μέτρα γραφείων έως το 2030, συμπεριλαμβανομένων μικτών χρήσεων όπως το Jeddah Central και κατά μήκος των βόρειων διαδρόμων. Τα ενοίκια γραφείων Α’ κατηγορίας μπορεί να αυξηθούν σταδιακά (ίσως κατά μέσο όρο 2-5% ετησίως σύμφωνα με τον πληθωρισμό/ζήτηση), αλλά αν υπάρξει σημαντική προσφορά ταυτόχρονα (π.χ. το τμήμα γραφείων του Jeddah Tower ή πολλοί νέοι πύργοι), ενδέχεται να υπάρξει περίοδος σταθερών ή ελαφρώς πτωτικών ενοικίων γύρω στο 2027, όταν παραδοθούν αυτά τα έργα. Συνολικά, η πληρότητα αναμένεται να παραμείνει υγιής δεδομένου του σταθερού επιχειρηματικού περιβάλλοντος της Τζέντα. Μία τάση που θα εξελιχθεί μέχρι το 2030 είναι οι ευέλικτοι χώροι εργασίας και τα υψηλότερα ποιοτικά πρότυπα – τα νέα γραφεία θα προσφέρουν έξυπνη τεχνολογία και βιωσιμότητα (ευθυγραμμισμένη με τους πράσινους στόχους του Vision 2030), χαρακτηριστικά που ενδέχεται να δικαιολογήσουν premium στο ενοίκιο.
- Λιανικό εμπόριο: Ο τομέας του λιανικού real estate στην Τζέντα βρίσκεται σε τροχιά ανάπτυξης, αλλά και μετασχηματισμού. Σύμφωνα με την S&P Global, οι προοπτικές για το 2025-2026 είναι ισχυρές χάρη στον τουρισμό και τις καταναλωτικές δαπάνες arabnews.com arabnews.com. Καθώς πλησιάζουμε το 2030, σημαντικά γεγονότα (Expo, Παγκόσμιο Κύπελλο) και η ωρίμανση των μεγα-έργων (όπως τα θέρετρα της Ερυθράς Θάλασσας) πιθανότατα θα ενισχύσουν τις λιανικές πωλήσεις και την επισκεψιμότητα. Αναμένουμε νέες μορφές λιανικής να ευδοκιμήσουν: περισσότερα ανοιχτού τύπου lifestyle centers, κέντρα εστίασης/ψυχαγωγίας και καταστήματα δρόμου σε μικτές αναπτύξεις, αντί για παραδοσιακά κλειστά malls. Το Jeddah Central θα περιλαμβάνει μοντέρνους πεζόδρομους λιανικής που θα μπορούσαν να γίνουν ο κορυφαίος προορισμός αγορών της πόλης μέχρι το τέλος της δεκαετίας. Τα ενοίκια καταστημάτων σε βασικές τοποθεσίες προβλέπεται να αυξηθούν μετρίως (περίπου 3% ετησίως κατά μέσο όρο), αλλά η δευτερεύουσα αγορά λιανικής ίσως δυσκολευτεί αν το ηλεκτρονικό εμπόριο αυξηθεί γρηγορότερα ή αν υπάρξει υπερ-ανταγωνισμός ανάμεσα στα malls. Μέχρι το 2030, η διείσδυση του ηλεκτρονικού εμπορίου θα είναι σίγουρα μεγαλύτερη, ωστόσο η σαουδαραβική κουλτούρα αναμένεται να εξακολουθεί να εκτιμά την εμπειρία του mall, οπότε δεν προβλέπουμε το «τέλος του mall» – αλλά μάλλον έναν επαναπροσδιορισμό των προβληματικών εμπορικών κέντρων. Συνολικός λιανικός χώρος ανά κάτοικο στην Τζέντα θα αυξηθεί, αλλά ελπίζουμε με βάση τη ζήτηση. Η ισορροπία προσφοράς-ζήτησης είναι το κλειδί· η S&P έχει προειδοποιήσει για κίνδυνο υπερπροσφοράς αν οι developers υπερκατασκευάσουν λιανικά arabnews.com. Όμως, δεδομένης της φειδωλής προσέγγισης το τελευταίο διάστημα (το Ριάντ δεν πρόσθεσε μεγάλο mall στις αρχές του 2024, δίνοντας έμφαση στην ποιότητα του υπάρχοντος χώρου argaam.com), αναμένουμε μια βιώσιμη πορεία ανάπτυξης.
- Βιομηχανικά/Λογιστικά: Αναμένεται σημαντική επέκταση σε αυτόν τον τομέα. Καθώς τα έργα του Vision 2030 (όπως οι νέες Ειδικές Οικονομικές Ζώνες και τα κέντρα logistics) υλοποιούνται, η Τζέντα θα μπορούσε να γνωρίσει έκρηξη στην κατασκευή αποθηκών γύρω από το λιμάνι, το KAEC και τις προγραμματισμένες λογιστικές ζώνες. Η ολοκλήρωση του σιδηροδρόμου Landbridge (ίσως έως το 2030) θα καταστήσει την Τζέντα κύρια πύλη εισαγωγών-εξαγωγών για τη χώρα, πράγμα που σημαίνει ότι η ζήτηση για αποθήκευση θα εκτοξευτεί. Προβλέπουμε διψήφια ετήσια ανάπτυξη στην ανάπτυξη ακινήτων logistics για αρκετά χρόνια, ενώ τα ενοίκια ενδέχεται να συνεχίσουν να αυξάνονται μέχρι να εξισορροπηθεί η προσφορά. Τα κορυφαία ενοίκια αποθηκών ενδέχεται να πλησιάσουν τα επίπεδα του Ριάντ έως το 2030 (φτάνοντας τα 300-400 SAR/m²/χρόνο για τις καλύτερες αποθήκες), δεδομένης της ισχυρής ζήτησης argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Οι επενδυτές βρίσκουν αυτό το τμήμα ελκυστικό λόγω των σχετικά υψηλότερων αποδόσεων και των μακροχρόνιων μισθώσεων με αξιόπιστους ενοικιαστές. Έως το 2030, η Τζέντα μπορεί να εδραιώσει τη θέση της ως κύριος logistics κόμβος στην Ερυθρά Θάλασσα, με σύγχρονα κέντρα διανομής που θα εξυπηρετούν όχι μόνο τη Σαουδική Αραβία αλλά και αγορές της Αφρικής και της περιοχής, χάρη στο λιμάνι και το αεροδρόμιό της.
- Φιλοξενία: Αν και δεν ζητήθηκε ρητά, αξίζει να αναφερθεί ο ξενοδοχειακός τομέας της Τζέντας στην πρόβλεψη αφού οι τουριστικοί στόχοι του Vision 2030 τον επηρεάζουν άμεσα. Η Τζέντα πιθανότατα θα δει σημαντική αύξηση στην προσφορά ξενοδοχειακών δωματίων (συμπεριλαμβανομένων των 2.700 δωματίων στην Jeddah Central jeddahcentral.com, καθώς και άλλων έργων). Τα ποσοστά πληρότητας μπορεί να κυμαίνονται ανάλογα με τις παγκόσμιες ταξιδιωτικές τάσεις, αλλά η γενική τάση είναι περισσότεροι τουρίστες – τόσο θρησκευτικοί (καθώς οι βίζες Umrah γίνονται ευκολότερες και διαθέσιμες όλο το χρόνο) όσο και αναψυχής (με την αύξηση του τουρισμού Ερυθράς Θάλασσας, πολλοί θα περνούν από την Τζέντα). Έως το 2030, η Τζέντα θα μπορούσε να φιλοξενεί νέα θεματικά πάρκα, τερματικούς σταθμούς κρουαζιερόπλοιων και ίσως επεκταμένες συνεδριακές εγκαταστάσεις, όλα τα οποία θα τροφοδοτήσουν την αγορά ακινήτων (νέες αναπτυξιακές επενδύσεις αναψυχής, κ.λπ.).
- Projects Mega Vision 2030: Οι επενδυτές και αναπτύκτες μπορούν να συμμετέχουν ή να επωφεληθούν από τα πολυάριθμα mega-projects στην Τζέντα. Έργα όπως το Jeddah Central, Jeddah Tower/JEC και οι επεκτάσεις των υποδομών δημιουργούν νέες επενδυτικές ζώνες – από πολυτελείς κατοικίες, εμπορικές περιοχές, έως επιχειρηματικά πάρκα. Όσοι μπουν νωρίς μπορούν να εξασφαλίσουν προνομιακά οικόπεδα ή ρόλους σε συνεργασίες σε αυτές τις αναπτύξεις. Για παράδειγμα, η συνεργασία με το PIF σε επιμέρους ανάπτυξη γύρω από το Jeddah Central ή η παροχή υπηρεσιών σε αυτά τα έργα μπορεί να είναι ιδιαίτερα επικερδής όσο η περιοχή εξελίσσεται σε ένα premium κέντρο της πόλης.
- Αυξανόμενη Ζήτηση και Ευνοϊκά Δημογραφικά: Ο νέος και αυξανόμενος πληθυσμός της Τζέντα εξασφαλίζει σταθερή ζήτηση για κατοικίες, ιδίως προσιτές και μεσαίας κατηγορίας μονάδες. Οι αναπτύκτες που μπορούν να κατασκευάσουν ποιοτικές κατοικίες σε ανταγωνιστικές τιμές (αξιοποιώντας κυβερνητικά κίνητρα για προσιτή κατοικία) έχουν άμεση αγορά μελλοντικών αγοραστών. Επιπλέον, η πολιτισμική στροφή προς τις πυρηνικές οικογένειες και την κοινοτική διαβίωση δημιουργεί ευκαιρίες για ολοκληρωμένες κοινότητες, περιφραγμένα συγκροτήματα και μεικτής χρήσης «mini cities» εντός της Τζέντα. Το γεγονός ότι οι συναλλαγές στην αγορά κατοικίας της Τζέντα αυξήθηκαν κατά 43% ετησίως δείχνει πόση συσσωρευμένη ζήτηση απελευθερώθηκε jll-mena.com – μια τάση που πιθανότατα θα συνεχιστεί καθώς περισσότεροι γίνονται επιλέξιμοι για στεγαστικά δάνεια.
- Ανάπτυξη του Τουρισμού και της Φιλοξενίας: Ως η “Πύλη προς τα Δύο Ιερά Τεμένη” και παραθαλάσσια πόλη στην Ερυθρά Θάλασσα, η Τζέντα αναμένεται να ωφεληθεί σημαντικά από την ώθηση της Σαουδικής Αραβίας στον τουρισμό. Υπάρχει ευκαιρία για ανάπτυξη ξενοδοχείων, θέρετρων, επιπλωμένων διαμερισμάτων και χώρων ψυχαγωγίας. Ακίνητα που σχετίζονται με το προσκύνημα (όπως αναβαθμισμένα καταλύματα προσκυνητών, συγκοινωνιακοί κόμβοι κλπ) αποτελούν άλλη μία εξειδικευμένη αγορά – σκεφτείτε πολυχρηστικά κέντρα που εξυπηρετούν τις ανάγκες των προσκυνητών του Χατζ πριν/μετά τη Μέκκα, μια δυνητικά ανεκμετάλλευτη αγορά. Ο στόχος της κυβέρνησης για 150 εκατομμύρια επισκέπτες έως το 2030 περιλαμβάνει εκατομμύρια που θα περνούν από την Τζέντα argaam.com argaam.com. Οι επενδυτές ίσως σκεφτούν να δημιουργήσουν θεματικά αξιοθέατα ή παράκτια έργα αναψυχής στην Τζέντα για να απορροφήσουν μέρος της τουριστικής ζήτησης που προκύπτει από τα μεγάλα έργα (π.χ. ένα οικογενειακό λούνα παρκ ή υδάτινο πάρκο στην Τζέντα θα μπορούσε να αποδώσει καλά καθώς ο τουρισμός αναπτύσσεται). Η επερχόμενη Expo 2030 στο Ριάντ και άλλα γεγονότα θα ωφελήσουν έμμεσα την Τζέντα ενισχύοντας το προφίλ της Σαουδικής Αραβίας – οι διεθνείς επισκέπτες συχνά επισκέπτονται πολλές πόλεις, επομένως η ιστορική συνοικία της Τζέντας (Al-Balad) και η Κορνίς θα μπορούσαν να γνωρίσουν τουριστική αναγέννηση, αυξάνοντας τη ζήτηση για λιανικό εμπόριο και boutique ξενοδοχεία εκεί.
- Κόμβος Logistics και Βιομηχανίας: Ο τομέας των logistics γνωρίζει άνθιση – το λιμάνι της Τζέντας είναι από τα πιο πολυσύχναστα στη Μέση Ανατολή και με τις νέες εμπορικές συμφωνίες και τις Ειδικές Οικονομικές Ζώνες, περισσότερες εταιρείες θα χρειάζονται κέντρα διανομής. Οι επενδυτές μπορούν να αναπτύξουν ή να αποκτήσουν αποθήκες, ψυκτικούς χώρους και βιομηχανικές εγκαταστάσεις για σταθερό μακροπρόθεσμο εισόδημα. Με δεδομένη την κυβερνητική πίεση για τοπική παραγωγή (από αυτοκίνητα μέχρι τρόφιμα), τα βιομηχανικά πάρκα στην Τζέντα (ιδίως κοντά στο λιμάνι ή στο KAEC) είναι ώριμα για ανάπτυξη. Συχνά συνοδεύονται από κυβερνητική υποστήριξη όπως επιδοτούμενες υπηρεσίες κοινής ωφέλειας ή γη, ενισχύοντας τη συμφωνία. Με την ανάπτυξη του ηλεκτρονικού εμπορίου, τα κέντρα τελικής διανομής στην πόλη αποτελούν άλλη μια ευκαιρία.
- Δυναμική Ξένων Επενδύσεων & Συνεργασιών: Η απελευθέρωση των κανονισμών επιτρέπει στους ξένους επενδυτές να εισέρχονται ευκολότερα – αυτό σημαίνει ότι οι τοπικοί developers μπορούν να αναζητήσουν διεθνείς συνεργάτες που φέρνουν κεφάλαια και τεχνογνωσία. Οι κοινοπραξίες μπορούν να ανθίσουν, για παράδειγμα, μια τοπική εταιρεία να συνεργαστεί με ξένο ξενοδοχειακό όμιλο για την ανάπτυξη νέου θερέτρου ή ένα διεθνές αρχιτεκτονικό γραφείο να συνεργαστεί για εμβληματικά κτίρια (κάτι που ήδη συμβαίνει με διεθνείς αρχιτέκτονες στον Πύργο της Τζέντας, την Jeddah Central κ.λπ.). Επίσης, περισσότεροι ξένοι αγοραστές ίσως εισέλθουν στην αγορά πολυτελών κατοικιών (ειδικά αν γίνουν συχνότερες οι premium άδειες παραμονής), δημιουργώντας νέα πελατειακή βάση για πολυτελείς κατασκευαστές στην Τζέντα.
- Υποτιμημένα Τμήματα: Παρά την πρόσφατη ανάπτυξη, ορισμένα τμήματα της αγοράς της Τζέντας μπορεί να παραμένουν υποτιμημένα σε σχέση με τις γειτονικές αγορές. Για παράδειγμα, τα πρωτοκλασάτα παραθαλάσσια ακίνητα στην Τζέντα εξακολουθούν να είναι φθηνότερα από εκείνα στο Ντουμπάι ή ακόμη και στο Ριάντ. Υπάρχει πιθανότητα για αρμπιτράζ – η επένδυση σήμερα σε πρωτοκλασάτα ακίνητα της Τζέντας μπορεί να αποφέρει μεγάλη άνοδο αξίας καθώς αυξάνεται το παγκόσμιο κύρος της πόλης. Επίσης, ο τουρισμός πολιτιστικής κληρονομιάς παραμένει αναξιοποίητος – η ανακαίνιση ιστορικών κτιρίων στο Al-Balad σε boutique ξενοδοχεία ή πολιτιστικά κέντρα μπορεί να διατηρήσει την κληρονομιά και να αποφέρει κέρδος, ευθυγραμμιζόμενη με τους στόχους ποιότητας ζωής του Vision 2030.
- Υπερπροσφορά σε Ορισμένους Τομείς: Με την κλίμακα των έργων που βρίσκονται σε εξέλιξη, υπάρχει κίνδυνος κάποιοι τομείς να παρουσιάσουν υπερπροσφορά. Εάν, για παράδειγμα, δεκάδες χιλιάδες νέα διαμερίσματα εισρεύσουν στην αγορά σε σύντομο χρονικό διάστημα (από κοινότητες Roshn, κατοικίες Jeddah Central κ.α.), τα ενοίκια και οι τιμές πώλησης για διαμερίσματα μεσαίας κατηγορίας θα μπορούσαν να σταθεροποιηθούν ή να μειωθούν. Η S&P Global έχει επισημάνει την υπερπροσφορά ως ανησυχία, ειδικά στο λιανικό εμπόριο όπου υπερβολικά πολλά εμπορικά κέντρα θα μπορούσαν να μειώσουν τις πωλήσεις των λιανοπωλητών arabnews.com. Παρομοίως, η αγορά γραφείων θα μπορούσε να στραφεί σε υπερπροσφορά εάν πολλοί νέοι πύργοι ανοίξουν ταυτόχρονα χωρίς μια ανάλογη αύξηση των ενοικιαστών. Οι αναπτυξιακές εταιρείες πρέπει να προγραμματίζουν και να φάσεων τα έργα τους προσεκτικά και να διαφοροποιούν το προϊόν τους ώστε να μην παγιδευτούν σε κορεσμό.
- Οικονομική Εξάρτηση από Κυβερνητικές Δαπάνες και Πετρέλαιο: Η τύχη της αγοράς ακινήτων της Σαουδικής Αραβίας συνδέεται στενά με τις κρατικές δαπάνες (πολλά έργα ξεκινούν από την κυβέρνηση ή βασίζονται σε κρατικές υποδομές). Μια σημαντική πτώση των τιμών του πετρελαίου ή των εσόδων του προϋπολογισμού θα μπορούσε να οδηγήσει σε περικοπές δαπανών ή επιβραδύνσεις έργων. Για παράδειγμα, αν το πετρέλαιο κατέρρεε και παρέμενε σε χαμηλά επίπεδα, το PIF θα μπορούσε να καθυστερήσει ή να μειώσει έργα όπως το Jeddah Central ή να περικόψει επιδοτήσεις σε προγράμματα στέγασης, επηρεάζοντας άμεσα την αγορά. Παρότι η χώρα έχει αποθέματα και διαφοροποιεί την οικονομία της, το πετρέλαιο εξακολουθεί να χρηματοδοτεί μεγάλο μέρος των πρωτοβουλιών Vision 2030. Οι επενδυτές πρέπει να γνωρίζουν ότι η τρέχουσα άνθηση βασίζεται σε επεκτατική δημοσιονομική πολιτική – κάθε αντιστροφή θα επηρεάσει τη ζήτηση (μέσω χαμηλότερης καταναλωτικής εμπιστοσύνης, απώλειας θέσεων εργασίας στην κατασκευή, κλπ.).
- Επιτόκια και Κόστος Χρηματοδότησης: Η παγκόσμια άνοδος των επιτοκίων το 2022–2024 κατέστησε πιο ακριβά τα στεγαστικά δάνεια και τα δάνεια ανάπτυξης. Αν τα υψηλά επιτόκια διατηρηθούν, ο χρηματοοικονομικός κίνδυνος αυξάνεται – η τελική ζήτηση μπορεί να εξασθενήσει αν τα στεγαστικά γίνουν λιγότερο προσιτά πέραν των κρατικών επιδοτήσεων και οι κατασκευαστές αντιμετωπίσουν υψηλότερο κόστος κεφαλαίου. Στις χειρότερες περιπτώσεις, έργα μπορεί να σταματήσουν λόγω κρίσης ρευστότητας. Η κεντρική τράπεζα της Σαουδικής Αραβίας ακολουθεί συνήθως την πολιτική της Fed των ΗΠΑ λόγω της σύνδεσης του νομίσματος, οπότε οι παγκόσμιες τάσεις των επιτοκίων έχουν σημασία. Από την άλλη, αν ο πληθωρισμός και τα επιτόκια αποκλιμακωθούν τα επόμενα χρόνια (όπως κάποιες προβλέψεις δείχνουν να γίνεται μέχρι το 2025-2026), αυτό θα μπορούσε να μετριάσει τον κίνδυνο.
- Κανονιστικοί και Εκτελεστικοί Κίνδυνοι: Παρά τη βελτίωση του κανονιστικού πλαισίου της Σαουδικής Αραβίας, υπάρχουν ακόμη γραφειοκρατικές και ρυθμιστικές προκλήσεις. Αλλαγές στη νομοθεσία (π.χ. νέα φορολογία σε συναλλαγές ακινήτων ή ακίνητα – πέραν του ισοδύναμου ΦΠΑ 5% – θα μπορούσαν να εκπλήξουν την αγορά). Ο εκτελεστικός κίνδυνος είναι ιδιαίτερα σημαντικός στα μεγάλα έργα: καθυστερήσεις ή υπερβάσεις κόστους μπορούν να επηρεάσουν τις συνοδευόμενες επενδύσεις. Ο πύργος Jeddah, για παράδειγμα, φέρει τον κίνδυνο εκτέλεσης – αν αντιμετωπίσει νέα παύση, οι τιμές γης σε εκείνο το έργο μπορεί να επηρεαστούν. Παρομοίως, η έγκαιρη και πιστή παράδοση του Jeddah Central είναι ένα τεράστιο έργο· αν υπολείπεται των προσδοκιών, μπορεί να μετριάσει τον ενθουσιασμό που τροφοδοτεί σήμερα το θετικό συναίσθημα των επενδυτών.
- Γεωπολιτικοί και Κίνδυνοι Αντίληψης Αγοράς: Βρισκόμενη στη Μέση Ανατολή, η Σαουδική Αραβία (και συνεπώς η Τζέντα) μπορεί να επηρεαστεί από περιφερειακές γεωπολιτικές εντάσεις. Οποιαδήποτε αστάθεια ή περιστατικό ασφάλειας θα μπορούσε προσωρινά να μειώσει τον τουρισμό ή την όρεξη ξένων επενδύσεων. Εξάλλου, ως αναδυόμενη αγορά, τα ακίνητα στη Σαουδική Αραβία μπορεί να υπόκεινται σε μεταβολές στη διεθνή επενδυτική διάθεση. Για παράδειγμα, αν άλλες αγορές γίνουν πιο ελκυστικές ή αν υπάρξει παγκόσμια ύφεση στον κλάδο των ακινήτων, το ξένο κεφάλαιο μπορεί να αποσυρθεί. Εγχώρια, το κλίμα της αγοράς μπορεί επίσης να πληγεί αν, για παράδειγμα, αποτύχει κάποιο μεγάλο έργο ή υπάρξει δημόσια αντίδραση στις γρήγορες αλλαγές (αν και αυτό είναι λιγότερο πιθανό στα ακίνητα σε σχέση με άλλους τομείς).
- Κόστη Κατασκευής και Εφοδιαστική Αλυσίδα: Η ταχεία ανάπτυξη έχει οδηγήσει σε αυξανόμενα κόστη κατασκευής (υλικά και εργασία) στη Σαουδική Αραβία – μια πρόκληση που έχει σημειωθεί σε αναφορές του κλάδου argaam.com. Εάν ο πληθωρισμός στις κατασκευές συνεχιστεί, οι κατασκευαστές μπορεί να αντιμετωπίσουν πιεσμένα περιθώρια ή να αναγκαστούν να αυξήσουν τις τιμές πώλησης πέρα από τα όρια των καταναλωτών. Προβλήματα στην εφοδιαστική αλυσίδα (όπως αυτά που συνέβησαν παγκοσμίως κατά τη διάρκεια της πανδημίας) θα μπορούσαν επίσης να καθυστερήσουν τα χρονοδιαγράμματα των έργων. Η αντιμετώπιση αυτού απαιτεί αποδοτική διαχείριση έργων και ίσως τοπική προμήθεια (κάτι που ενθαρρύνει το Vision 2030, αλλά η εγχώρια παραγωγή υλικών θα χρειαστεί χρόνο για να αναπτυχθεί πλήρως).
- Ωριμότητα Αγοράς και Ρευστότητα: Η αγορά ακινήτων της Σαουδικής Αραβίας βρίσκεται ακόμα σε διαδικασία ωρίμανσης. Εκτός από τα REITs, υπάρχει περιορισμένη διαφάνεια και ρευστότητα σε σύγκριση με πιο ανεπτυγμένες αγορές. Οι επενδυτές πρέπει να εξετάσουν τη στρατηγική εξόδου – η αναπώληση ακινήτων στην Τζέντα δεν είναι τόσο γρήγορη όσο σε ιδιαίτερα ρευστές αγορές, εκτός αν η ζήτηση είναι ιδιαίτερα αυξημένη. Σε περίπτωση που μεταβληθούν οι συνθήκες της αγοράς, η πώληση μεγάλων περιουσιακών στοιχείων μπορεί να απαιτήσει χρόνο. Ωστόσο, πρωτοβουλίες όπως τα ηλεκτρονικά συμβόλαια και η καλύτερη συλλογή δεδομένων από τη REGA βελτιώνουν σταδιακά την κατάσταση.
- JLL – Δυναμική της Αγοράς Κατοικίας στη Σαουδική Αραβία, Α’ τρίμηνο 2025 jll-mena.com jll-mena.com
- Deloitte – Προβλέψεις Ακινήτων Μέσης Ανατολής 2024 (Σαουδική Αραβία) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com
- Argaam News – «Η JLL αναμένει 32.000 νέες κατοικίες στο Ριάντ και την Τζέντα το Β’ εξάμηνο του 2024» (Σεπ 2024) argaam.com argaam.com
- Argaam News – Συνέχεια: Σημεία ενδιαφέροντος JLL KSA Αγορά Α’ εξαμήνου 2024 argaam.com argaam.com
- AGBI – «Η Σαουδική Αραβία ανοίγει τις ιερές πόλεις σε ξένους επενδυτές» (Ιαν 2025) agbi.com agbi.com
- Arab News – «Ισχυρή προοπτική για την αγορά λιανικής ακινήτων στη Σαουδική Αραβία λόγω τουρισμού και Vision 2030, λέει η S&P» (Απρ 2025) arabnews.com arabnews.com
- Knight Frank – The Wealth Report 2025 (Απόδοση Αγοράς) mansionglobal.com mansionglobal.com
- Designboom – «Ο ψηλότερος πύργος του κόσμου, ο Jeddah Tower, συνεχίζει την κατασκευή του για ολοκλήρωση το 2028» (Σεπ 2023) designboom.com designboom.com
- Ριάντ: Η πρωτεύουσα είναι η πολιτική και οικονομική δύναμη της χώρας, που αυτή τη στιγμή βιώνει μια άνθιση στην αγορά ακινήτων σχεδόν σε κάθε τομέα. Σύμφωνα με τα σχέδια που προωθεί ο Πρίγκιπας του Στέμματος, το Ριάντ φιλοδοξεί να διπλασιάσει τον πληθυσμό του, φτάνοντας περίπου στα 15 εκατομμύρια μέχρι το 2030, προσελκύοντας περιφερειακές έδρες πολυεθνικών εταιρειών και τεράστιες επενδύσεις του κράτους. Ως αποτέλεσμα, η αγορά ακινήτων του Ριάντ έχει παρουσιάσει ταχύτερη ανάπτυξη από αυτή της Τζέντα. Στον οικιστικό τομέα, το Ριάντ είδε τις τιμές πώλησης να αυξάνονται κατά περίπου 10% σε ετήσια βάση στις αρχές του 2024 (έναντι 5% στην Τζέντα) argaam.com argaam.com, και οι όγκοι και αξίες συναλλαγών κατοικίας είναι υψηλότερα. Η αύξηση των τιμών στην αγορά κατοικίας του Ριάντ ήταν γενικευμένη (τόσο στις βίλες όσο και στα διαμερίσματα) jll-mena.com, ενώ στην Τζέντα ήταν ανάμεικτη. Η διαθεσιμότητα γης γύρω από το Ριάντ ήταν παραδοσιακά άφθονη, αλλά η αύξηση της ζήτησης έχει ως αποτέλεσμα ακόμα και στο Ριάντ να υπάρχουν ελλείψεις κατοικιών σε προνομιακές περιοχές. Παράλληλα, η αγορά γραφείων του Ριάντ είναι ξεχωριστή – με πάνω από 5 εκατομμύρια m² χώρου και δεκάδες νέους πύργους γραφείων να κατασκευάζονται σε έργα όπως η Οικονομική Περιοχή Βασιλιά Αμπντάλα. Τα ενοίκια γραφείων κατηγορίας Α στο Ριάντ είναι κατά μέσο όρο ~2.000 SAR/m², σημαντικά υψηλότερα από τα ~1.300 SAR/m² της Τζέντα argaam.com. Η αγορά λιανικής του Ριάντ ξεπερνά επίσης της Τζέντα (3,5 εκατομμύρια m² έναντι 2,1 εκατομμυρίων m² αποθέματος λιανικής ως το τέλος του 2023) argaamplus.s3.amazonaws.com, και συνεχίζει να προσελκύει τις πρώτες εισόδους πολλών διεθνών brands. Πολιτιστικά, η προσπάθεια του Ριάντ να γίνει μια παγκόσμια πόλη (με εκδηλώσεις, συναυλίες, αθλητικά γεγονότα κ.λπ.) ξεκίνησε μόλις πρόσφατα, αλλά με αστραπιαίο ρυθμό, ενώ η Τζέντα ήταν ανέκαθεν πιο κοσμοπολίτικη και φιλελεύθερη με τα σαουδαραβικά μέτρα. Ουσιαστικά, το Ριάντ ηγείται της ανάπτυξης της αγοράς ακινήτων στη Σαουδική Αραβία – κυριάρχησε στις ανακοινώσεις νέων έργων και κατείχε το μεγαλύτερο μερίδιο των επενδύσεων σε ακίνητα τα τελευταία χρόνια agbi.com. Η Τζέντα, αν και αναπτύσσεται, προσπαθεί να συμβαδίσει με τη δυναμική του Ριάντ. Παρ’ όλα αυτά, η Τζέντα επωφελείται από το γεγονός ότι είναι παραθαλάσσια πόλη με φυσική γοητεία και θα έχει πάντα την κυκλοφορία του Χατζ/Ούμρα. Θα μπορούσε να πει κανείς πως η αγορά του Ριάντ είναι πιο «καυτή», αλλά και πιο ευάλωτη σε διακυμάνσεις (καθώς η ανάπτυξή της οφείλεται εν μέρει σε πολιτικές αποφάσεις και συνδέεται με μετακινήσεις του κράτους), ενώ της Τζέντα είναι πιο σταθερή και βασίζεται στα εμπορικά και τουριστικά θεμελιώδη.
- Νταμάμ/Χομπάρ (Ανατολική Επαρχία): Η Μητροπολιτική Περιοχή Νταμάμ (DMA, που περιλαμβάνει το Χομπάρ και τη Νταχράν) είναι η καρδιά της πετρελαϊκής βιομηχανίας της Σαουδικής Αραβίας και έχει μικρότερο πληθυσμό (~1,5-2 εκατομμύρια) από τη Τζέντα (~4 εκατομμύρια). Η αγορά ακινήτων της είναι σχετικά σταθερή και μετριοπαθής στην ανάπτυξη. Για παράδειγμα, το πρώτο εξάμηνο του 2024, οι τιμές κατοικιών στο Νταμάμ παρέμειναν ουσιαστικά αμετάβλητες και τα ενοίκια αυξήθηκαν μόλις ~4% argaam.com, ακολουθώντας με μικρότερη άνοδο από ό,τι στη Ριάντ και στη Τζέντα. Η προσφορά κατοικιών στη DMA αυξάνεται αλλά επικεντρώνεται κυρίως σε μεσαίας κατηγορίας κατοικίες, ιδιαίτερα στα βόρεια προάστια, στοχεύοντας στην προσιτή στέγαση argaamplus.s3.amazonaws.com. Η Ανατολική Επαρχία διαθέτει θύλακες υψηλής ζήτησης (στελέχη της Saudi Aramco και συναφών βιομηχανιών σε φιλικά προς τους ξένους συγκροτήματα γύρω από το Χομπάρ). Ωστόσο, συνολικά η αγορά κατοικιών είναι λιγότερο δυναμική σε σχέση με της Τζέντα, εν μέρει επειδή η αύξηση του πληθυσμού είναι βραδύτερη. Στον τομέα των γραφείων, τα ενοίκια κατηγορίας Α στο Νταμάμ αυξήθηκαν ~10% ετησίως μέχρι το β’ τρίμηνο του 2024 λόγω ζήτησης από κυβερνητικές υπηρεσίες και εταιρείες υπηρεσιών πετρελαίου argaam.com, αλλά τα απόλυτα ενοίκια (και τα επίπεδα ενοικίων) είναι χαμηλότερα από αυτά της Τζέντα. Το λιανεμπόριο στο Νταμάμ/Χομπάρ ξεχωρίζει για λίγα κυρίαρχα εμπορικά κέντρα· η παραλιακή “Κορνίς” του Χομπάρ έχει δημοφιλείς επιλογές λιανικής/εστίασης αλλά η κλίμακα είναι τέτοια ώστε να εξυπηρετεί κυρίως τον τοπικό πληθυσμό argaam.com. Μια διαφορά είναι ότι οι κάτοικοι της Ανατολικής Επαρχίας πηγαίνουν εύκολα στο Μπαχρέιν τα σαββατοκύριακα, κάτι που μπορεί να απορροφά μέρος της καταναλωτικής και ξενοδοχειακής δαπάνης τους – κάτι με το οποίο η Τζέντα δεν έχει να ανταγωνιστεί. Καθώς το Όραμα 2030 προσπαθεί να διαφοροποιήσει την οικονομία της Ανατολικής Επαρχίας πέρα από το πετρέλαιο, νέες πρωτοβουλίες (όπως οι τεράστιες πετροχημικές επεκτάσεις στη Τζουμπάιλ και τα κέντρα logistics) μπορεί να αυξήσουν την εξειδικευμένη ζήτηση σε ακίνητα (π.χ. στέγαση εργαζομένων, βιομηχανικά ακίνητα). Γενικά όμως, η αγορά του Νταμάμ είναι μικρότερη και σταθερότερη, με μετριοπαθείς προοπτικές ανάπτυξης· σπάνια παρουσιάζει τα απότομα σκαμπανεβάσματα που βλέπουν η Ριάντ ή και η Τζέντα. Επίσης είναι πιο αποκεντρωμένη – το Νταμάμ, το Χομπάρ και η Νταχράν αποτελούν ξεχωριστούς πυρήνες, ενώ η Τζέντα είναι ένα ενιαίο μεγάλο πολεοδομικό συγκρότημα.
- Τζέντα: βρίσκεται ανάμεσα στη Ριάντ και τη Νταμμάμ σε πολλούς τομείς. Διαθέτει μια ποικιλόμορφη οικονομία – λιμενική εφοδιαστική, εμπόριο, τουρισμός/προσκύνημα, κάποια βιομηχανία – και έτσι οι παράγοντες που επηρεάζουν την αγορά ακινήτων της είναι πολύπλευροι. Η αγορά κατοικίας της Τζέντα ήταν ιστορικά λίγο πιο προσιτή από αυτή της Ριάντ (για παράδειγμα, οι τιμές διαμερίσματος ανά τ.μ. είναι ελαφρώς χαμηλότερες), αν και η διαφορά μειώθηκε καθώς η Τζέντα κατέγραψε ισχυρή αύξηση τιμών το 2021–2022. Στο παγκόσμιο δείκτη πολυτελών οικιστικών αγορών της Knight Frank, και η Ριάντ και η Τζέντα κατατάχθηκαν ανάμεσα στις έξι κορυφαίες πόλεις παγκοσμίως για την αύξηση τιμών πολυτελών ακινήτων το 2024, υπογραμμίζοντας το πόσο οι σαουδαραβικές πόλεις αναπτύχθηκαν παρά τις παγκόσμιες αντιξοότητες mansionglobal.com mansionglobal.com. (Και το Ντουμπάι ήταν επίσης σε αυτή την κορυφαία κατηγορία). Η Knight Frank σημείωσε ότι η Μέση Ανατολή ήταν η ισχυρότερη περιοχή παγκοσμίως με ετήσια αύξηση της τιμής πολυτελών ακινήτων κατά 7,2% και προβλέπει μια εκπληκτική σωρευτική αύξηση 64% τα επόμενα πέντε χρόνια για την περιοχή mansionglobal.com mansionglobal.com. Αν και η Ριάντ μπορεί να αποσπάσει μεγάλο ποσοστό από αυτό, ο τομέας πολυτελείας της Τζέντα ανεβαίνει επίσης – οι βίλες στην παραλία, για παράδειγμα, έχουν υψηλές τιμές και περιορισμένη διαθεσιμότητα. Σε σύγκριση με την έντονη ανάπτυξη της Ριάντ, η προσέγγιση της Τζέντα είναι λίγο πιο μετρημένη και οργανική. Τα φιλόδοξα έργα της πόλης (όπως το Jeddah Central, ο Πύργος της Τζέντα) βρίσκονται ελαφρώς πίσω από το χρονοδιάγραμμα της Ριάντ (η Ριάντ έχει ήδη παραδώσει έργα όπως το Diriyah Gate, το Qiddiya σε προχωρημένο στάδιο). Ωστόσο, προς τα τέλη της δεκαετίας του 2020, καθώς αυτά τα έργα στην Τζέντα ολοκληρώνονται, η πόλη θα μπορούσε να δει μια αναπτυξιακή ώθηση. Πολιτισμικά και σε επίπεδο lifestyle, η Τζέντα ήταν πάντα το πιο χαλαρό εμπορικό κέντρο του Βασιλείου – προσελκύει επιχειρηματίες και διαθέτει ακμάζουσα καλλιτεχνική σκηνή, γεγονός που φαίνεται σε εξειδικευμένες αγορές ακινήτων (π.χ. χώροι γκαλερί στο Al-Balad, μοναδικά καφέ κ.ά.). Η Ριάντ, που τώρα ανοίγεται πολιτισμικά, χτίζει τα δικά της από το μηδέν. Για τους επενδυτές, η Τζέντα προσφέρει τη γοητεία μιας παραθαλάσσιας πόλης (κάτι που ούτε η Ριάντ, που δεν έχει θάλασσα, ούτε η Νταμμάμ προσφέρουν) με τεράστιες τουριστικές προοπτικές, ενώ η Ριάντ προσφέρει τη στήριξη των κρατικών δαπανών και της εταιρικής ζήτησης. Συνοψίζοντας, όλες οι μεγάλες σαουδαραβικές πόλεις επωφελούνται από τις επενδύσεις του Vision 2030, αλλά η Ριάντ αποτελεί επί του παρόντος την κύρια μηχανή ανάπτυξης, με τη Τζέντα να παίζει ισχυρό δευτερεύοντα ρόλο και τη Νταμάμ να εμφανίζει μέτρια ανάπτυξη. Ένα ισορροπημένο χαρτοφυλάκιο ακινήτων στη Σαουδική Αραβία θα μπορούσε να περιλαμβάνει έκθεση στους ταχέως αναπτυσσόμενους τομείς γραφείων και κατοικιών της Ριάντ, στα τουριστικά projects και τη συνδεδεμένη με το λιμάνι εφοδιαστική αλυσίδα της Τζέντα, καθώς και στα σταθερά περιουσιακά στοιχεία που αποδίδουν εισόδημα στη Νταμάμ (όπως κατοικίες για εργαζόμενους στη βιομηχανία πετρελαίου ή αποθήκες που εξυπηρετούν βιομηχανικές επιχειρήσεις). Σημαντικό είναι ότι το συγκριτικό πλεονέκτημα της Τζέντα έγκειται στο λιμάνι της και στην εγγύτητα προς τις Ιερές Πόλεις – αυτά εξασφαλίζουν μια βασική ζήτηση που είναι λιγότερο ασταθής. Το πλεονέκτημα της Ριάντ είναι η κυβερνητική προσοχή και η κρίσιμη μάζα. Της Νταμάμ είναι ο πλούτος από το πετρέλαιο που την στηρίζει. Προχωρώντας προς το 2025-2030, η Τζέντα ενδέχεται να μειώσει τη διαφορά με τη Ριάντ καθώς τα μεγάλα της projects αρχίζουν να λειτουργούν, αλλά και η Ριάντ δεν μένει στάσιμη (υπάρχουν σχέδια για τεράστιες επενδύσεις μέσω της «Στρατηγικής Ριάντ»). Έχει ενδιαφέρον να δούμε αν η Τζέντα θα αξιοποιήσει τα φυσικά της πλεονεκτήματα ώστε να διαμορφώσει μια πιο μοναδική ταυτότητα (ίσως ως η διεθνής πύλη και πολιτιστική πρωτεύουσα του Βασιλείου, συμπληρώνοντας τον διοικητικό ρόλο της Ριάντ).
- Κατοικίες: Η ζήτηση για κατοικίες στη Τζέντα αναμένεται να παραμείνει ισχυρή έως το 2030. Ο συνδυασμός της πληθυσμιακής αύξησης (ο πληθυσμός της Σαουδικής Αραβίας είναι νεαρός και αυξάνεται) και της συνεχιζόμενης προσπάθειας για αύξηση της ιδιοκατοίκησης θα διατηρήσει την πίεση στην προσφορά κατοικιών. Αναμένουμε μέτρια ετήσια άνοδο των τιμών κατοικιών στη Τζέντα κατά μέσο όρο – πιθανότατα μεσαίας μονοψήφιας τάξης (ίσως 3–6% ετησίως) για τους περισσότερους τομείς, εκτός αν υπάρξει υπερθέρμανση. Ορισμένες περιοχές με υψηλή ζήτηση (π.χ. πολυτελείς παραθαλάσσιες βίλες ή ακίνητα κοντά σε νέα έργα υποδομής όπως το μετρό, αν κατασκευαστεί) θα μπορούσαν να αυξηθούν πιο γρήγορα. Η έρευνα της Knight Frank, για παράδειγμα, υποδεικνύει ότι οι πόλεις της Μέσης Ανατολής θα μπορούσαν να δουν περίπου 60%+ αύξηση στις βασικές αξίες μέχρι το 2029 mansionglobal.com mansionglobal.com, κάτι που θα περιλάμβανε και τις κορυφαίες περιοχές της Τζέντα. Ωστόσο, τα μεγάλης κλίμακας οικιστικά έργα της κυβέρνησης (όπως οι κοινότητες Roshn, κλπ.) θα προσθέσουν σημαντική προσφορά, λειτουργώντας ως ανάχωμα ενάντια στον ανεξέλεγκτο πληθωρισμό των τιμών και διατηρώντας τις κατοικίες σχετικά προσιτές για τους ντόπιους. Ο δείκτης ιδιοκατοίκησης στη Σαουδική Αραβία βρίσκεται σε τροχιά να φτάσει το 70% έως το 2030 pwc.com pwc.com, και η Τζέντα θα συμβάλει σε αυτό παρέχοντας δεκάδες χιλιάδες νέες μονάδες. Μέχρι το 2030, ο ορίζοντας της Τζέντα θα είναι αξιοσημείωτα διαφορετικός – πολλές από τις 17.000 μονάδες του Jeddah Central θα παραδοθούν, νέοι ουρανοξύστες θα κοσμήσουν την Κορνίς, και τα προγραμματισμένα προάστια στα βόρεια θα έχουν σε μεγάλο βαθμό ολοκληρωθεί. Οι ενοικιάσεις ενδέχεται να γνωρίσουν περιόδους πιο αργής ανάπτυξης καθώς νέα ακίνητα (ειδικά διαμερίσματα) εισέρχονται στην αγορά· είναι πιθανή μια μικρή αύξηση της κενότητας στα μέσα της δεκαετίας, κάτι που ίσως συγκρατήσει τις αυξήσεις των ενοικίων. Παρ’ όλα αυτά, μέχρι το 2030, τα υψηλότερα διαθέσιμα εισοδήματα και μια εισροή αλλοδαπών (από νέες επιχειρήσεις και τουριστικές θέσεις εργασίας) θα μπορούσαν να στηρίξουν μια υγιή αγορά ενοικίων. Αναμένουμε οι αποδόσεις ενοικίων να σταθεροποιηθούν στο εύρος 6-8% για τα οικιστικά ακίνητα, το οποίο είναι ελκυστικό για επενδυτές.
- Γραφεία: Η αγορά γραφείων της Τζέντα αναμένεται να επεκταθεί με μέτριο ρυθμό. Με τη διαφοροποίηση της οικονομίας, νέες ιδιωτικές εταιρείες (π.χ. εφοδιαστική αλυσίδα, τουρισμός, fintech) εγκαθίστανται στην πόλη, ενισχύοντας τη ζήτηση για γραφεία. Ωστόσο, το Ριάντ τοποθετείται επιθετικά ως επιχειρηματικό κέντρο (και απαιτεί από τις εταιρείες να έχουν εκεί την έδρα τους για κυβερνητικά συμβόλαια), γεγονός που μπορεί να περιορίσει την ανάπτυξη των γραφείων στην Τζέντα. Προβλέπουμε ότι η Τζέντα θα προσθέσει μερικές εκατοντάδες χιλιάδες τετραγωνικά μέτρα γραφείων έως το 2030, συμπεριλαμβανομένων μικτών χρήσεων όπως το Jeddah Central και κατά μήκος των βόρειων διαδρόμων. Τα ενοίκια γραφείων Α’ κατηγορίας μπορεί να αυξηθούν σταδιακά (ίσως κατά μέσο όρο 2-5% ετησίως σύμφωνα με τον πληθωρισμό/ζήτηση), αλλά αν υπάρξει σημαντική προσφορά ταυτόχρονα (π.χ. το τμήμα γραφείων του Jeddah Tower ή πολλοί νέοι πύργοι), ενδέχεται να υπάρξει περίοδος σταθερών ή ελαφρώς πτωτικών ενοικίων γύρω στο 2027, όταν παραδοθούν αυτά τα έργα. Συνολικά, η πληρότητα αναμένεται να παραμείνει υγιής δεδομένου του σταθερού επιχειρηματικού περιβάλλοντος της Τζέντα. Μία τάση που θα εξελιχθεί μέχρι το 2030 είναι οι ευέλικτοι χώροι εργασίας και τα υψηλότερα ποιοτικά πρότυπα – τα νέα γραφεία θα προσφέρουν έξυπνη τεχνολογία και βιωσιμότητα (ευθυγραμμισμένη με τους πράσινους στόχους του Vision 2030), χαρακτηριστικά που ενδέχεται να δικαιολογήσουν premium στο ενοίκιο.
- Λιανικό εμπόριο: Ο τομέας του λιανικού real estate στην Τζέντα βρίσκεται σε τροχιά ανάπτυξης, αλλά και μετασχηματισμού. Σύμφωνα με την S&P Global, οι προοπτικές για το 2025-2026 είναι ισχυρές χάρη στον τουρισμό και τις καταναλωτικές δαπάνες arabnews.com arabnews.com. Καθώς πλησιάζουμε το 2030, σημαντικά γεγονότα (Expo, Παγκόσμιο Κύπελλο) και η ωρίμανση των μεγα-έργων (όπως τα θέρετρα της Ερυθράς Θάλασσας) πιθανότατα θα ενισχύσουν τις λιανικές πωλήσεις και την επισκεψιμότητα. Αναμένουμε νέες μορφές λιανικής να ευδοκιμήσουν: περισσότερα ανοιχτού τύπου lifestyle centers, κέντρα εστίασης/ψυχαγωγίας και καταστήματα δρόμου σε μικτές αναπτύξεις, αντί για παραδοσιακά κλειστά malls. Το Jeddah Central θα περιλαμβάνει μοντέρνους πεζόδρομους λιανικής που θα μπορούσαν να γίνουν ο κορυφαίος προορισμός αγορών της πόλης μέχρι το τέλος της δεκαετίας. Τα ενοίκια καταστημάτων σε βασικές τοποθεσίες προβλέπεται να αυξηθούν μετρίως (περίπου 3% ετησίως κατά μέσο όρο), αλλά η δευτερεύουσα αγορά λιανικής ίσως δυσκολευτεί αν το ηλεκτρονικό εμπόριο αυξηθεί γρηγορότερα ή αν υπάρξει υπερ-ανταγωνισμός ανάμεσα στα malls. Μέχρι το 2030, η διείσδυση του ηλεκτρονικού εμπορίου θα είναι σίγουρα μεγαλύτερη, ωστόσο η σαουδαραβική κουλτούρα αναμένεται να εξακολουθεί να εκτιμά την εμπειρία του mall, οπότε δεν προβλέπουμε το «τέλος του mall» – αλλά μάλλον έναν επαναπροσδιορισμό των προβληματικών εμπορικών κέντρων. Συνολικός λιανικός χώρος ανά κάτοικο στην Τζέντα θα αυξηθεί, αλλά ελπίζουμε με βάση τη ζήτηση. Η ισορροπία προσφοράς-ζήτησης είναι το κλειδί· η S&P έχει προειδοποιήσει για κίνδυνο υπερπροσφοράς αν οι developers υπερκατασκευάσουν λιανικά arabnews.com. Όμως, δεδομένης της φειδωλής προσέγγισης το τελευταίο διάστημα (το Ριάντ δεν πρόσθεσε μεγάλο mall στις αρχές του 2024, δίνοντας έμφαση στην ποιότητα του υπάρχοντος χώρου argaam.com), αναμένουμε μια βιώσιμη πορεία ανάπτυξης.
- Βιομηχανικά/Λογιστικά: Αναμένεται σημαντική επέκταση σε αυτόν τον τομέα. Καθώς τα έργα του Vision 2030 (όπως οι νέες Ειδικές Οικονομικές Ζώνες και τα κέντρα logistics) υλοποιούνται, η Τζέντα θα μπορούσε να γνωρίσει έκρηξη στην κατασκευή αποθηκών γύρω από το λιμάνι, το KAEC και τις προγραμματισμένες λογιστικές ζώνες. Η ολοκλήρωση του σιδηροδρόμου Landbridge (ίσως έως το 2030) θα καταστήσει την Τζέντα κύρια πύλη εισαγωγών-εξαγωγών για τη χώρα, πράγμα που σημαίνει ότι η ζήτηση για αποθήκευση θα εκτοξευτεί. Προβλέπουμε διψήφια ετήσια ανάπτυξη στην ανάπτυξη ακινήτων logistics για αρκετά χρόνια, ενώ τα ενοίκια ενδέχεται να συνεχίσουν να αυξάνονται μέχρι να εξισορροπηθεί η προσφορά. Τα κορυφαία ενοίκια αποθηκών ενδέχεται να πλησιάσουν τα επίπεδα του Ριάντ έως το 2030 (φτάνοντας τα 300-400 SAR/m²/χρόνο για τις καλύτερες αποθήκες), δεδομένης της ισχυρής ζήτησης argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Οι επενδυτές βρίσκουν αυτό το τμήμα ελκυστικό λόγω των σχετικά υψηλότερων αποδόσεων και των μακροχρόνιων μισθώσεων με αξιόπιστους ενοικιαστές. Έως το 2030, η Τζέντα μπορεί να εδραιώσει τη θέση της ως κύριος logistics κόμβος στην Ερυθρά Θάλασσα, με σύγχρονα κέντρα διανομής που θα εξυπηρετούν όχι μόνο τη Σαουδική Αραβία αλλά και αγορές της Αφρικής και της περιοχής, χάρη στο λιμάνι και το αεροδρόμιό της.
- Φιλοξενία: Αν και δεν ζητήθηκε ρητά, αξίζει να αναφερθεί ο ξενοδοχειακός τομέας της Τζέντας στην πρόβλεψη αφού οι τουριστικοί στόχοι του Vision 2030 τον επηρεάζουν άμεσα. Η Τζέντα πιθανότατα θα δει σημαντική αύξηση στην προσφορά ξενοδοχειακών δωματίων (συμπεριλαμβανομένων των 2.700 δωματίων στην Jeddah Central jeddahcentral.com, καθώς και άλλων έργων). Τα ποσοστά πληρότητας μπορεί να κυμαίνονται ανάλογα με τις παγκόσμιες ταξιδιωτικές τάσεις, αλλά η γενική τάση είναι περισσότεροι τουρίστες – τόσο θρησκευτικοί (καθώς οι βίζες Umrah γίνονται ευκολότερες και διαθέσιμες όλο το χρόνο) όσο και αναψυχής (με την αύξηση του τουρισμού Ερυθράς Θάλασσας, πολλοί θα περνούν από την Τζέντα). Έως το 2030, η Τζέντα θα μπορούσε να φιλοξενεί νέα θεματικά πάρκα, τερματικούς σταθμούς κρουαζιερόπλοιων και ίσως επεκταμένες συνεδριακές εγκαταστάσεις, όλα τα οποία θα τροφοδοτήσουν την αγορά ακινήτων (νέες αναπτυξιακές επενδύσεις αναψυχής, κ.λπ.).
- Projects Mega Vision 2030: Οι επενδυτές και αναπτύκτες μπορούν να συμμετέχουν ή να επωφεληθούν από τα πολυάριθμα mega-projects στην Τζέντα. Έργα όπως το Jeddah Central, Jeddah Tower/JEC και οι επεκτάσεις των υποδομών δημιουργούν νέες επενδυτικές ζώνες – από πολυτελείς κατοικίες, εμπορικές περιοχές, έως επιχειρηματικά πάρκα. Όσοι μπουν νωρίς μπορούν να εξασφαλίσουν προνομιακά οικόπεδα ή ρόλους σε συνεργασίες σε αυτές τις αναπτύξεις. Για παράδειγμα, η συνεργασία με το PIF σε επιμέρους ανάπτυξη γύρω από το Jeddah Central ή η παροχή υπηρεσιών σε αυτά τα έργα μπορεί να είναι ιδιαίτερα επικερδής όσο η περιοχή εξελίσσεται σε ένα premium κέντρο της πόλης.
- Αυξανόμενη Ζήτηση και Ευνοϊκά Δημογραφικά: Ο νέος και αυξανόμενος πληθυσμός της Τζέντα εξασφαλίζει σταθερή ζήτηση για κατοικίες, ιδίως προσιτές και μεσαίας κατηγορίας μονάδες. Οι αναπτύκτες που μπορούν να κατασκευάσουν ποιοτικές κατοικίες σε ανταγωνιστικές τιμές (αξιοποιώντας κυβερνητικά κίνητρα για προσιτή κατοικία) έχουν άμεση αγορά μελλοντικών αγοραστών. Επιπλέον, η πολιτισμική στροφή προς τις πυρηνικές οικογένειες και την κοινοτική διαβίωση δημιουργεί ευκαιρίες για ολοκληρωμένες κοινότητες, περιφραγμένα συγκροτήματα και μεικτής χρήσης «mini cities» εντός της Τζέντα. Το γεγονός ότι οι συναλλαγές στην αγορά κατοικίας της Τζέντα αυξήθηκαν κατά 43% ετησίως δείχνει πόση συσσωρευμένη ζήτηση απελευθερώθηκε jll-mena.com – μια τάση που πιθανότατα θα συνεχιστεί καθώς περισσότεροι γίνονται επιλέξιμοι για στεγαστικά δάνεια.
- Ανάπτυξη του Τουρισμού και της Φιλοξενίας: Ως η “Πύλη προς τα Δύο Ιερά Τεμένη” και παραθαλάσσια πόλη στην Ερυθρά Θάλασσα, η Τζέντα αναμένεται να ωφεληθεί σημαντικά από την ώθηση της Σαουδικής Αραβίας στον τουρισμό. Υπάρχει ευκαιρία για ανάπτυξη ξενοδοχείων, θέρετρων, επιπλωμένων διαμερισμάτων και χώρων ψυχαγωγίας. Ακίνητα που σχετίζονται με το προσκύνημα (όπως αναβαθμισμένα καταλύματα προσκυνητών, συγκοινωνιακοί κόμβοι κλπ) αποτελούν άλλη μία εξειδικευμένη αγορά – σκεφτείτε πολυχρηστικά κέντρα που εξυπηρετούν τις ανάγκες των προσκυνητών του Χατζ πριν/μετά τη Μέκκα, μια δυνητικά ανεκμετάλλευτη αγορά. Ο στόχος της κυβέρνησης για 150 εκατομμύρια επισκέπτες έως το 2030 περιλαμβάνει εκατομμύρια που θα περνούν από την Τζέντα argaam.com argaam.com. Οι επενδυτές ίσως σκεφτούν να δημιουργήσουν θεματικά αξιοθέατα ή παράκτια έργα αναψυχής στην Τζέντα για να απορροφήσουν μέρος της τουριστικής ζήτησης που προκύπτει από τα μεγάλα έργα (π.χ. ένα οικογενειακό λούνα παρκ ή υδάτινο πάρκο στην Τζέντα θα μπορούσε να αποδώσει καλά καθώς ο τουρισμός αναπτύσσεται). Η επερχόμενη Expo 2030 στο Ριάντ και άλλα γεγονότα θα ωφελήσουν έμμεσα την Τζέντα ενισχύοντας το προφίλ της Σαουδικής Αραβίας – οι διεθνείς επισκέπτες συχνά επισκέπτονται πολλές πόλεις, επομένως η ιστορική συνοικία της Τζέντας (Al-Balad) και η Κορνίς θα μπορούσαν να γνωρίσουν τουριστική αναγέννηση, αυξάνοντας τη ζήτηση για λιανικό εμπόριο και boutique ξενοδοχεία εκεί.
- Κόμβος Logistics και Βιομηχανίας: Ο τομέας των logistics γνωρίζει άνθιση – το λιμάνι της Τζέντας είναι από τα πιο πολυσύχναστα στη Μέση Ανατολή και με τις νέες εμπορικές συμφωνίες και τις Ειδικές Οικονομικές Ζώνες, περισσότερες εταιρείες θα χρειάζονται κέντρα διανομής. Οι επενδυτές μπορούν να αναπτύξουν ή να αποκτήσουν αποθήκες, ψυκτικούς χώρους και βιομηχανικές εγκαταστάσεις για σταθερό μακροπρόθεσμο εισόδημα. Με δεδομένη την κυβερνητική πίεση για τοπική παραγωγή (από αυτοκίνητα μέχρι τρόφιμα), τα βιομηχανικά πάρκα στην Τζέντα (ιδίως κοντά στο λιμάνι ή στο KAEC) είναι ώριμα για ανάπτυξη. Συχνά συνοδεύονται από κυβερνητική υποστήριξη όπως επιδοτούμενες υπηρεσίες κοινής ωφέλειας ή γη, ενισχύοντας τη συμφωνία. Με την ανάπτυξη του ηλεκτρονικού εμπορίου, τα κέντρα τελικής διανομής στην πόλη αποτελούν άλλη μια ευκαιρία.
- Δυναμική Ξένων Επενδύσεων & Συνεργασιών: Η απελευθέρωση των κανονισμών επιτρέπει στους ξένους επενδυτές να εισέρχονται ευκολότερα – αυτό σημαίνει ότι οι τοπικοί developers μπορούν να αναζητήσουν διεθνείς συνεργάτες που φέρνουν κεφάλαια και τεχνογνωσία. Οι κοινοπραξίες μπορούν να ανθίσουν, για παράδειγμα, μια τοπική εταιρεία να συνεργαστεί με ξένο ξενοδοχειακό όμιλο για την ανάπτυξη νέου θερέτρου ή ένα διεθνές αρχιτεκτονικό γραφείο να συνεργαστεί για εμβληματικά κτίρια (κάτι που ήδη συμβαίνει με διεθνείς αρχιτέκτονες στον Πύργο της Τζέντας, την Jeddah Central κ.λπ.). Επίσης, περισσότεροι ξένοι αγοραστές ίσως εισέλθουν στην αγορά πολυτελών κατοικιών (ειδικά αν γίνουν συχνότερες οι premium άδειες παραμονής), δημιουργώντας νέα πελατειακή βάση για πολυτελείς κατασκευαστές στην Τζέντα.
- Υποτιμημένα Τμήματα: Παρά την πρόσφατη ανάπτυξη, ορισμένα τμήματα της αγοράς της Τζέντας μπορεί να παραμένουν υποτιμημένα σε σχέση με τις γειτονικές αγορές. Για παράδειγμα, τα πρωτοκλασάτα παραθαλάσσια ακίνητα στην Τζέντα εξακολουθούν να είναι φθηνότερα από εκείνα στο Ντουμπάι ή ακόμη και στο Ριάντ. Υπάρχει πιθανότητα για αρμπιτράζ – η επένδυση σήμερα σε πρωτοκλασάτα ακίνητα της Τζέντας μπορεί να αποφέρει μεγάλη άνοδο αξίας καθώς αυξάνεται το παγκόσμιο κύρος της πόλης. Επίσης, ο τουρισμός πολιτιστικής κληρονομιάς παραμένει αναξιοποίητος – η ανακαίνιση ιστορικών κτιρίων στο Al-Balad σε boutique ξενοδοχεία ή πολιτιστικά κέντρα μπορεί να διατηρήσει την κληρονομιά και να αποφέρει κέρδος, ευθυγραμμιζόμενη με τους στόχους ποιότητας ζωής του Vision 2030.
- Υπερπροσφορά σε Ορισμένους Τομείς: Με την κλίμακα των έργων που βρίσκονται σε εξέλιξη, υπάρχει κίνδυνος κάποιοι τομείς να παρουσιάσουν υπερπροσφορά. Εάν, για παράδειγμα, δεκάδες χιλιάδες νέα διαμερίσματα εισρεύσουν στην αγορά σε σύντομο χρονικό διάστημα (από κοινότητες Roshn, κατοικίες Jeddah Central κ.α.), τα ενοίκια και οι τιμές πώλησης για διαμερίσματα μεσαίας κατηγορίας θα μπορούσαν να σταθεροποιηθούν ή να μειωθούν. Η S&P Global έχει επισημάνει την υπερπροσφορά ως ανησυχία, ειδικά στο λιανικό εμπόριο όπου υπερβολικά πολλά εμπορικά κέντρα θα μπορούσαν να μειώσουν τις πωλήσεις των λιανοπωλητών arabnews.com. Παρομοίως, η αγορά γραφείων θα μπορούσε να στραφεί σε υπερπροσφορά εάν πολλοί νέοι πύργοι ανοίξουν ταυτόχρονα χωρίς μια ανάλογη αύξηση των ενοικιαστών. Οι αναπτυξιακές εταιρείες πρέπει να προγραμματίζουν και να φάσεων τα έργα τους προσεκτικά και να διαφοροποιούν το προϊόν τους ώστε να μην παγιδευτούν σε κορεσμό.
- Οικονομική Εξάρτηση από Κυβερνητικές Δαπάνες και Πετρέλαιο: Η τύχη της αγοράς ακινήτων της Σαουδικής Αραβίας συνδέεται στενά με τις κρατικές δαπάνες (πολλά έργα ξεκινούν από την κυβέρνηση ή βασίζονται σε κρατικές υποδομές). Μια σημαντική πτώση των τιμών του πετρελαίου ή των εσόδων του προϋπολογισμού θα μπορούσε να οδηγήσει σε περικοπές δαπανών ή επιβραδύνσεις έργων. Για παράδειγμα, αν το πετρέλαιο κατέρρεε και παρέμενε σε χαμηλά επίπεδα, το PIF θα μπορούσε να καθυστερήσει ή να μειώσει έργα όπως το Jeddah Central ή να περικόψει επιδοτήσεις σε προγράμματα στέγασης, επηρεάζοντας άμεσα την αγορά. Παρότι η χώρα έχει αποθέματα και διαφοροποιεί την οικονομία της, το πετρέλαιο εξακολουθεί να χρηματοδοτεί μεγάλο μέρος των πρωτοβουλιών Vision 2030. Οι επενδυτές πρέπει να γνωρίζουν ότι η τρέχουσα άνθηση βασίζεται σε επεκτατική δημοσιονομική πολιτική – κάθε αντιστροφή θα επηρεάσει τη ζήτηση (μέσω χαμηλότερης καταναλωτικής εμπιστοσύνης, απώλειας θέσεων εργασίας στην κατασκευή, κλπ.).
- Επιτόκια και Κόστος Χρηματοδότησης: Η παγκόσμια άνοδος των επιτοκίων το 2022–2024 κατέστησε πιο ακριβά τα στεγαστικά δάνεια και τα δάνεια ανάπτυξης. Αν τα υψηλά επιτόκια διατηρηθούν, ο χρηματοοικονομικός κίνδυνος αυξάνεται – η τελική ζήτηση μπορεί να εξασθενήσει αν τα στεγαστικά γίνουν λιγότερο προσιτά πέραν των κρατικών επιδοτήσεων και οι κατασκευαστές αντιμετωπίσουν υψηλότερο κόστος κεφαλαίου. Στις χειρότερες περιπτώσεις, έργα μπορεί να σταματήσουν λόγω κρίσης ρευστότητας. Η κεντρική τράπεζα της Σαουδικής Αραβίας ακολουθεί συνήθως την πολιτική της Fed των ΗΠΑ λόγω της σύνδεσης του νομίσματος, οπότε οι παγκόσμιες τάσεις των επιτοκίων έχουν σημασία. Από την άλλη, αν ο πληθωρισμός και τα επιτόκια αποκλιμακωθούν τα επόμενα χρόνια (όπως κάποιες προβλέψεις δείχνουν να γίνεται μέχρι το 2025-2026), αυτό θα μπορούσε να μετριάσει τον κίνδυνο.
- Κανονιστικοί και Εκτελεστικοί Κίνδυνοι: Παρά τη βελτίωση του κανονιστικού πλαισίου της Σαουδικής Αραβίας, υπάρχουν ακόμη γραφειοκρατικές και ρυθμιστικές προκλήσεις. Αλλαγές στη νομοθεσία (π.χ. νέα φορολογία σε συναλλαγές ακινήτων ή ακίνητα – πέραν του ισοδύναμου ΦΠΑ 5% – θα μπορούσαν να εκπλήξουν την αγορά). Ο εκτελεστικός κίνδυνος είναι ιδιαίτερα σημαντικός στα μεγάλα έργα: καθυστερήσεις ή υπερβάσεις κόστους μπορούν να επηρεάσουν τις συνοδευόμενες επενδύσεις. Ο πύργος Jeddah, για παράδειγμα, φέρει τον κίνδυνο εκτέλεσης – αν αντιμετωπίσει νέα παύση, οι τιμές γης σε εκείνο το έργο μπορεί να επηρεαστούν. Παρομοίως, η έγκαιρη και πιστή παράδοση του Jeddah Central είναι ένα τεράστιο έργο· αν υπολείπεται των προσδοκιών, μπορεί να μετριάσει τον ενθουσιασμό που τροφοδοτεί σήμερα το θετικό συναίσθημα των επενδυτών.
- Γεωπολιτικοί και Κίνδυνοι Αντίληψης Αγοράς: Βρισκόμενη στη Μέση Ανατολή, η Σαουδική Αραβία (και συνεπώς η Τζέντα) μπορεί να επηρεαστεί από περιφερειακές γεωπολιτικές εντάσεις. Οποιαδήποτε αστάθεια ή περιστατικό ασφάλειας θα μπορούσε προσωρινά να μειώσει τον τουρισμό ή την όρεξη ξένων επενδύσεων. Εξάλλου, ως αναδυόμενη αγορά, τα ακίνητα στη Σαουδική Αραβία μπορεί να υπόκεινται σε μεταβολές στη διεθνή επενδυτική διάθεση. Για παράδειγμα, αν άλλες αγορές γίνουν πιο ελκυστικές ή αν υπάρξει παγκόσμια ύφεση στον κλάδο των ακινήτων, το ξένο κεφάλαιο μπορεί να αποσυρθεί. Εγχώρια, το κλίμα της αγοράς μπορεί επίσης να πληγεί αν, για παράδειγμα, αποτύχει κάποιο μεγάλο έργο ή υπάρξει δημόσια αντίδραση στις γρήγορες αλλαγές (αν και αυτό είναι λιγότερο πιθανό στα ακίνητα σε σχέση με άλλους τομείς).
- Κόστη Κατασκευής και Εφοδιαστική Αλυσίδα: Η ταχεία ανάπτυξη έχει οδηγήσει σε αυξανόμενα κόστη κατασκευής (υλικά και εργασία) στη Σαουδική Αραβία – μια πρόκληση που έχει σημειωθεί σε αναφορές του κλάδου argaam.com. Εάν ο πληθωρισμός στις κατασκευές συνεχιστεί, οι κατασκευαστές μπορεί να αντιμετωπίσουν πιεσμένα περιθώρια ή να αναγκαστούν να αυξήσουν τις τιμές πώλησης πέρα από τα όρια των καταναλωτών. Προβλήματα στην εφοδιαστική αλυσίδα (όπως αυτά που συνέβησαν παγκοσμίως κατά τη διάρκεια της πανδημίας) θα μπορούσαν επίσης να καθυστερήσουν τα χρονοδιαγράμματα των έργων. Η αντιμετώπιση αυτού απαιτεί αποδοτική διαχείριση έργων και ίσως τοπική προμήθεια (κάτι που ενθαρρύνει το Vision 2030, αλλά η εγχώρια παραγωγή υλικών θα χρειαστεί χρόνο για να αναπτυχθεί πλήρως).
- Ωριμότητα Αγοράς και Ρευστότητα: Η αγορά ακινήτων της Σαουδικής Αραβίας βρίσκεται ακόμα σε διαδικασία ωρίμανσης. Εκτός από τα REITs, υπάρχει περιορισμένη διαφάνεια και ρευστότητα σε σύγκριση με πιο ανεπτυγμένες αγορές. Οι επενδυτές πρέπει να εξετάσουν τη στρατηγική εξόδου – η αναπώληση ακινήτων στην Τζέντα δεν είναι τόσο γρήγορη όσο σε ιδιαίτερα ρευστές αγορές, εκτός αν η ζήτηση είναι ιδιαίτερα αυξημένη. Σε περίπτωση που μεταβληθούν οι συνθήκες της αγοράς, η πώληση μεγάλων περιουσιακών στοιχείων μπορεί να απαιτήσει χρόνο. Ωστόσο, πρωτοβουλίες όπως τα ηλεκτρονικά συμβόλαια και η καλύτερη συλλογή δεδομένων από τη REGA βελτιώνουν σταδιακά την κατάσταση.
- JLL – Δυναμική της Αγοράς Κατοικίας στη Σαουδική Αραβία, Α’ τρίμηνο 2025 jll-mena.com jll-mena.com
- Deloitte – Προβλέψεις Ακινήτων Μέσης Ανατολής 2024 (Σαουδική Αραβία) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com
- Argaam News – «Η JLL αναμένει 32.000 νέες κατοικίες στο Ριάντ και την Τζέντα το Β’ εξάμηνο του 2024» (Σεπ 2024) argaam.com argaam.com
- Argaam News – Συνέχεια: Σημεία ενδιαφέροντος JLL KSA Αγορά Α’ εξαμήνου 2024 argaam.com argaam.com
- AGBI – «Η Σαουδική Αραβία ανοίγει τις ιερές πόλεις σε ξένους επενδυτές» (Ιαν 2025) agbi.com agbi.com
- Arab News – «Ισχυρή προοπτική για την αγορά λιανικής ακινήτων στη Σαουδική Αραβία λόγω τουρισμού και Vision 2030, λέει η S&P» (Απρ 2025) arabnews.com arabnews.com
- Knight Frank – The Wealth Report 2025 (Απόδοση Αγοράς) mansionglobal.com mansionglobal.com
- Designboom – «Ο ψηλότερος πύργος του κόσμου, ο Jeddah Tower, συνεχίζει την κατασκευή του για ολοκλήρωση το 2028» (Σεπ 2023) designboom.com designboom.com
- Ριάντ: Η πρωτεύουσα είναι η πολιτική και οικονομική δύναμη της χώρας, που αυτή τη στιγμή βιώνει μια άνθιση στην αγορά ακινήτων σχεδόν σε κάθε τομέα. Σύμφωνα με τα σχέδια που προωθεί ο Πρίγκιπας του Στέμματος, το Ριάντ φιλοδοξεί να διπλασιάσει τον πληθυσμό του, φτάνοντας περίπου στα 15 εκατομμύρια μέχρι το 2030, προσελκύοντας περιφερειακές έδρες πολυεθνικών εταιρειών και τεράστιες επενδύσεις του κράτους. Ως αποτέλεσμα, η αγορά ακινήτων του Ριάντ έχει παρουσιάσει ταχύτερη ανάπτυξη από αυτή της Τζέντα. Στον οικιστικό τομέα, το Ριάντ είδε τις τιμές πώλησης να αυξάνονται κατά περίπου 10% σε ετήσια βάση στις αρχές του 2024 (έναντι 5% στην Τζέντα) argaam.com argaam.com, και οι όγκοι και αξίες συναλλαγών κατοικίας είναι υψηλότερα. Η αύξηση των τιμών στην αγορά κατοικίας του Ριάντ ήταν γενικευμένη (τόσο στις βίλες όσο και στα διαμερίσματα) jll-mena.com, ενώ στην Τζέντα ήταν ανάμεικτη. Η διαθεσιμότητα γης γύρω από το Ριάντ ήταν παραδοσιακά άφθονη, αλλά η αύξηση της ζήτησης έχει ως αποτέλεσμα ακόμα και στο Ριάντ να υπάρχουν ελλείψεις κατοικιών σε προνομιακές περιοχές. Παράλληλα, η αγορά γραφείων του Ριάντ είναι ξεχωριστή – με πάνω από 5 εκατομμύρια m² χώρου και δεκάδες νέους πύργους γραφείων να κατασκευάζονται σε έργα όπως η Οικονομική Περιοχή Βασιλιά Αμπντάλα. Τα ενοίκια γραφείων κατηγορίας Α στο Ριάντ είναι κατά μέσο όρο ~2.000 SAR/m², σημαντικά υψηλότερα από τα ~1.300 SAR/m² της Τζέντα argaam.com. Η αγορά λιανικής του Ριάντ ξεπερνά επίσης της Τζέντα (3,5 εκατομμύρια m² έναντι 2,1 εκατομμυρίων m² αποθέματος λιανικής ως το τέλος του 2023) argaamplus.s3.amazonaws.com, και συνεχίζει να προσελκύει τις πρώτες εισόδους πολλών διεθνών brands. Πολιτιστικά, η προσπάθεια του Ριάντ να γίνει μια παγκόσμια πόλη (με εκδηλώσεις, συναυλίες, αθλητικά γεγονότα κ.λπ.) ξεκίνησε μόλις πρόσφατα, αλλά με αστραπιαίο ρυθμό, ενώ η Τζέντα ήταν ανέκαθεν πιο κοσμοπολίτικη και φιλελεύθερη με τα σαουδαραβικά μέτρα. Ουσιαστικά, το Ριάντ ηγείται της ανάπτυξης της αγοράς ακινήτων στη Σαουδική Αραβία – κυριάρχησε στις ανακοινώσεις νέων έργων και κατείχε το μεγαλύτερο μερίδιο των επενδύσεων σε ακίνητα τα τελευταία χρόνια agbi.com. Η Τζέντα, αν και αναπτύσσεται, προσπαθεί να συμβαδίσει με τη δυναμική του Ριάντ. Παρ’ όλα αυτά, η Τζέντα επωφελείται από το γεγονός ότι είναι παραθαλάσσια πόλη με φυσική γοητεία και θα έχει πάντα την κυκλοφορία του Χατζ/Ούμρα. Θα μπορούσε να πει κανείς πως η αγορά του Ριάντ είναι πιο «καυτή», αλλά και πιο ευάλωτη σε διακυμάνσεις (καθώς η ανάπτυξή της οφείλεται εν μέρει σε πολιτικές αποφάσεις και συνδέεται με μετακινήσεις του κράτους), ενώ της Τζέντα είναι πιο σταθερή και βασίζεται στα εμπορικά και τουριστικά θεμελιώδη.
- Νταμάμ/Χομπάρ (Ανατολική Επαρχία): Η Μητροπολιτική Περιοχή Νταμάμ (DMA, που περιλαμβάνει το Χομπάρ και τη Νταχράν) είναι η καρδιά της πετρελαϊκής βιομηχανίας της Σαουδικής Αραβίας και έχει μικρότερο πληθυσμό (~1,5-2 εκατομμύρια) από τη Τζέντα (~4 εκατομμύρια). Η αγορά ακινήτων της είναι σχετικά σταθερή και μετριοπαθής στην ανάπτυξη. Για παράδειγμα, το πρώτο εξάμηνο του 2024, οι τιμές κατοικιών στο Νταμάμ παρέμειναν ουσιαστικά αμετάβλητες και τα ενοίκια αυξήθηκαν μόλις ~4% argaam.com, ακολουθώντας με μικρότερη άνοδο από ό,τι στη Ριάντ και στη Τζέντα. Η προσφορά κατοικιών στη DMA αυξάνεται αλλά επικεντρώνεται κυρίως σε μεσαίας κατηγορίας κατοικίες, ιδιαίτερα στα βόρεια προάστια, στοχεύοντας στην προσιτή στέγαση argaamplus.s3.amazonaws.com. Η Ανατολική Επαρχία διαθέτει θύλακες υψηλής ζήτησης (στελέχη της Saudi Aramco και συναφών βιομηχανιών σε φιλικά προς τους ξένους συγκροτήματα γύρω από το Χομπάρ). Ωστόσο, συνολικά η αγορά κατοικιών είναι λιγότερο δυναμική σε σχέση με της Τζέντα, εν μέρει επειδή η αύξηση του πληθυσμού είναι βραδύτερη. Στον τομέα των γραφείων, τα ενοίκια κατηγορίας Α στο Νταμάμ αυξήθηκαν ~10% ετησίως μέχρι το β’ τρίμηνο του 2024 λόγω ζήτησης από κυβερνητικές υπηρεσίες και εταιρείες υπηρεσιών πετρελαίου argaam.com, αλλά τα απόλυτα ενοίκια (και τα επίπεδα ενοικίων) είναι χαμηλότερα από αυτά της Τζέντα. Το λιανεμπόριο στο Νταμάμ/Χομπάρ ξεχωρίζει για λίγα κυρίαρχα εμπορικά κέντρα· η παραλιακή “Κορνίς” του Χομπάρ έχει δημοφιλείς επιλογές λιανικής/εστίασης αλλά η κλίμακα είναι τέτοια ώστε να εξυπηρετεί κυρίως τον τοπικό πληθυσμό argaam.com. Μια διαφορά είναι ότι οι κάτοικοι της Ανατολικής Επαρχίας πηγαίνουν εύκολα στο Μπαχρέιν τα σαββατοκύριακα, κάτι που μπορεί να απορροφά μέρος της καταναλωτικής και ξενοδοχειακής δαπάνης τους – κάτι με το οποίο η Τζέντα δεν έχει να ανταγωνιστεί. Καθώς το Όραμα 2030 προσπαθεί να διαφοροποιήσει την οικονομία της Ανατολικής Επαρχίας πέρα από το πετρέλαιο, νέες πρωτοβουλίες (όπως οι τεράστιες πετροχημικές επεκτάσεις στη Τζουμπάιλ και τα κέντρα logistics) μπορεί να αυξήσουν την εξειδικευμένη ζήτηση σε ακίνητα (π.χ. στέγαση εργαζομένων, βιομηχανικά ακίνητα). Γενικά όμως, η αγορά του Νταμάμ είναι μικρότερη και σταθερότερη, με μετριοπαθείς προοπτικές ανάπτυξης· σπάνια παρουσιάζει τα απότομα σκαμπανεβάσματα που βλέπουν η Ριάντ ή και η Τζέντα. Επίσης είναι πιο αποκεντρωμένη – το Νταμάμ, το Χομπάρ και η Νταχράν αποτελούν ξεχωριστούς πυρήνες, ενώ η Τζέντα είναι ένα ενιαίο μεγάλο πολεοδομικό συγκρότημα.
- Τζέντα: βρίσκεται ανάμεσα στη Ριάντ και τη Νταμμάμ σε πολλούς τομείς. Διαθέτει μια ποικιλόμορφη οικονομία – λιμενική εφοδιαστική, εμπόριο, τουρισμός/προσκύνημα, κάποια βιομηχανία – και έτσι οι παράγοντες που επηρεάζουν την αγορά ακινήτων της είναι πολύπλευροι. Η αγορά κατοικίας της Τζέντα ήταν ιστορικά λίγο πιο προσιτή από αυτή της Ριάντ (για παράδειγμα, οι τιμές διαμερίσματος ανά τ.μ. είναι ελαφρώς χαμηλότερες), αν και η διαφορά μειώθηκε καθώς η Τζέντα κατέγραψε ισχυρή αύξηση τιμών το 2021–2022. Στο παγκόσμιο δείκτη πολυτελών οικιστικών αγορών της Knight Frank, και η Ριάντ και η Τζέντα κατατάχθηκαν ανάμεσα στις έξι κορυφαίες πόλεις παγκοσμίως για την αύξηση τιμών πολυτελών ακινήτων το 2024, υπογραμμίζοντας το πόσο οι σαουδαραβικές πόλεις αναπτύχθηκαν παρά τις παγκόσμιες αντιξοότητες mansionglobal.com mansionglobal.com. (Και το Ντουμπάι ήταν επίσης σε αυτή την κορυφαία κατηγορία). Η Knight Frank σημείωσε ότι η Μέση Ανατολή ήταν η ισχυρότερη περιοχή παγκοσμίως με ετήσια αύξηση της τιμής πολυτελών ακινήτων κατά 7,2% και προβλέπει μια εκπληκτική σωρευτική αύξηση 64% τα επόμενα πέντε χρόνια για την περιοχή mansionglobal.com mansionglobal.com. Αν και η Ριάντ μπορεί να αποσπάσει μεγάλο ποσοστό από αυτό, ο τομέας πολυτελείας της Τζέντα ανεβαίνει επίσης – οι βίλες στην παραλία, για παράδειγμα, έχουν υψηλές τιμές και περιορισμένη διαθεσιμότητα. Σε σύγκριση με την έντονη ανάπτυξη της Ριάντ, η προσέγγιση της Τζέντα είναι λίγο πιο μετρημένη και οργανική. Τα φιλόδοξα έργα της πόλης (όπως το Jeddah Central, ο Πύργος της Τζέντα) βρίσκονται ελαφρώς πίσω από το χρονοδιάγραμμα της Ριάντ (η Ριάντ έχει ήδη παραδώσει έργα όπως το Diriyah Gate, το Qiddiya σε προχωρημένο στάδιο). Ωστόσο, προς τα τέλη της δεκαετίας του 2020, καθώς αυτά τα έργα στην Τζέντα ολοκληρώνονται, η πόλη θα μπορούσε να δει μια αναπτυξιακή ώθηση. Πολιτισμικά και σε επίπεδο lifestyle, η Τζέντα ήταν πάντα το πιο χαλαρό εμπορικό κέντρο του Βασιλείου – προσελκύει επιχειρηματίες και διαθέτει ακμάζουσα καλλιτεχνική σκηνή, γεγονός που φαίνεται σε εξειδικευμένες αγορές ακινήτων (π.χ. χώροι γκαλερί στο Al-Balad, μοναδικά καφέ κ.ά.). Η Ριάντ, που τώρα ανοίγεται πολιτισμικά, χτίζει τα δικά της από το μηδέν. Για τους επενδυτές, η Τζέντα προσφέρει τη γοητεία μιας παραθαλάσσιας πόλης (κάτι που ούτε η Ριάντ, που δεν έχει θάλασσα, ούτε η Νταμμάμ προσφέρουν) με τεράστιες τουριστικές προοπτικές, ενώ η Ριάντ προσφέρει τη στήριξη των κρατικών δαπανών και της εταιρικής ζήτησης. Συνοψίζοντας, όλες οι μεγάλες σαουδαραβικές πόλεις επωφελούνται από τις επενδύσεις του Vision 2030, αλλά η Ριάντ αποτελεί επί του παρόντος την κύρια μηχανή ανάπτυξης, με τη Τζέντα να παίζει ισχυρό δευτερεύοντα ρόλο και τη Νταμάμ να εμφανίζει μέτρια ανάπτυξη. Ένα ισορροπημένο χαρτοφυλάκιο ακινήτων στη Σαουδική Αραβία θα μπορούσε να περιλαμβάνει έκθεση στους ταχέως αναπτυσσόμενους τομείς γραφείων και κατοικιών της Ριάντ, στα τουριστικά projects και τη συνδεδεμένη με το λιμάνι εφοδιαστική αλυσίδα της Τζέντα, καθώς και στα σταθερά περιουσιακά στοιχεία που αποδίδουν εισόδημα στη Νταμάμ (όπως κατοικίες για εργαζόμενους στη βιομηχανία πετρελαίου ή αποθήκες που εξυπηρετούν βιομηχανικές επιχειρήσεις). Σημαντικό είναι ότι το συγκριτικό πλεονέκτημα της Τζέντα έγκειται στο λιμάνι της και στην εγγύτητα προς τις Ιερές Πόλεις – αυτά εξασφαλίζουν μια βασική ζήτηση που είναι λιγότερο ασταθής. Το πλεονέκτημα της Ριάντ είναι η κυβερνητική προσοχή και η κρίσιμη μάζα. Της Νταμάμ είναι ο πλούτος από το πετρέλαιο που την στηρίζει. Προχωρώντας προς το 2025-2030, η Τζέντα ενδέχεται να μειώσει τη διαφορά με τη Ριάντ καθώς τα μεγάλα της projects αρχίζουν να λειτουργούν, αλλά και η Ριάντ δεν μένει στάσιμη (υπάρχουν σχέδια για τεράστιες επενδύσεις μέσω της «Στρατηγικής Ριάντ»). Έχει ενδιαφέρον να δούμε αν η Τζέντα θα αξιοποιήσει τα φυσικά της πλεονεκτήματα ώστε να διαμορφώσει μια πιο μοναδική ταυτότητα (ίσως ως η διεθνής πύλη και πολιτιστική πρωτεύουσα του Βασιλείου, συμπληρώνοντας τον διοικητικό ρόλο της Ριάντ).
- Κατοικίες: Η ζήτηση για κατοικίες στη Τζέντα αναμένεται να παραμείνει ισχυρή έως το 2030. Ο συνδυασμός της πληθυσμιακής αύξησης (ο πληθυσμός της Σαουδικής Αραβίας είναι νεαρός και αυξάνεται) και της συνεχιζόμενης προσπάθειας για αύξηση της ιδιοκατοίκησης θα διατηρήσει την πίεση στην προσφορά κατοικιών. Αναμένουμε μέτρια ετήσια άνοδο των τιμών κατοικιών στη Τζέντα κατά μέσο όρο – πιθανότατα μεσαίας μονοψήφιας τάξης (ίσως 3–6% ετησίως) για τους περισσότερους τομείς, εκτός αν υπάρξει υπερθέρμανση. Ορισμένες περιοχές με υψηλή ζήτηση (π.χ. πολυτελείς παραθαλάσσιες βίλες ή ακίνητα κοντά σε νέα έργα υποδομής όπως το μετρό, αν κατασκευαστεί) θα μπορούσαν να αυξηθούν πιο γρήγορα. Η έρευνα της Knight Frank, για παράδειγμα, υποδεικνύει ότι οι πόλεις της Μέσης Ανατολής θα μπορούσαν να δουν περίπου 60%+ αύξηση στις βασικές αξίες μέχρι το 2029 mansionglobal.com mansionglobal.com, κάτι που θα περιλάμβανε και τις κορυφαίες περιοχές της Τζέντα. Ωστόσο, τα μεγάλης κλίμακας οικιστικά έργα της κυβέρνησης (όπως οι κοινότητες Roshn, κλπ.) θα προσθέσουν σημαντική προσφορά, λειτουργώντας ως ανάχωμα ενάντια στον ανεξέλεγκτο πληθωρισμό των τιμών και διατηρώντας τις κατοικίες σχετικά προσιτές για τους ντόπιους. Ο δείκτης ιδιοκατοίκησης στη Σαουδική Αραβία βρίσκεται σε τροχιά να φτάσει το 70% έως το 2030 pwc.com pwc.com, και η Τζέντα θα συμβάλει σε αυτό παρέχοντας δεκάδες χιλιάδες νέες μονάδες. Μέχρι το 2030, ο ορίζοντας της Τζέντα θα είναι αξιοσημείωτα διαφορετικός – πολλές από τις 17.000 μονάδες του Jeddah Central θα παραδοθούν, νέοι ουρανοξύστες θα κοσμήσουν την Κορνίς, και τα προγραμματισμένα προάστια στα βόρεια θα έχουν σε μεγάλο βαθμό ολοκληρωθεί. Οι ενοικιάσεις ενδέχεται να γνωρίσουν περιόδους πιο αργής ανάπτυξης καθώς νέα ακίνητα (ειδικά διαμερίσματα) εισέρχονται στην αγορά· είναι πιθανή μια μικρή αύξηση της κενότητας στα μέσα της δεκαετίας, κάτι που ίσως συγκρατήσει τις αυξήσεις των ενοικίων. Παρ’ όλα αυτά, μέχρι το 2030, τα υψηλότερα διαθέσιμα εισοδήματα και μια εισροή αλλοδαπών (από νέες επιχειρήσεις και τουριστικές θέσεις εργασίας) θα μπορούσαν να στηρίξουν μια υγιή αγορά ενοικίων. Αναμένουμε οι αποδόσεις ενοικίων να σταθεροποιηθούν στο εύρος 6-8% για τα οικιστικά ακίνητα, το οποίο είναι ελκυστικό για επενδυτές.
- Γραφεία: Η αγορά γραφείων της Τζέντα αναμένεται να επεκταθεί με μέτριο ρυθμό. Με τη διαφοροποίηση της οικονομίας, νέες ιδιωτικές εταιρείες (π.χ. εφοδιαστική αλυσίδα, τουρισμός, fintech) εγκαθίστανται στην πόλη, ενισχύοντας τη ζήτηση για γραφεία. Ωστόσο, το Ριάντ τοποθετείται επιθετικά ως επιχειρηματικό κέντρο (και απαιτεί από τις εταιρείες να έχουν εκεί την έδρα τους για κυβερνητικά συμβόλαια), γεγονός που μπορεί να περιορίσει την ανάπτυξη των γραφείων στην Τζέντα. Προβλέπουμε ότι η Τζέντα θα προσθέσει μερικές εκατοντάδες χιλιάδες τετραγωνικά μέτρα γραφείων έως το 2030, συμπεριλαμβανομένων μικτών χρήσεων όπως το Jeddah Central και κατά μήκος των βόρειων διαδρόμων. Τα ενοίκια γραφείων Α’ κατηγορίας μπορεί να αυξηθούν σταδιακά (ίσως κατά μέσο όρο 2-5% ετησίως σύμφωνα με τον πληθωρισμό/ζήτηση), αλλά αν υπάρξει σημαντική προσφορά ταυτόχρονα (π.χ. το τμήμα γραφείων του Jeddah Tower ή πολλοί νέοι πύργοι), ενδέχεται να υπάρξει περίοδος σταθερών ή ελαφρώς πτωτικών ενοικίων γύρω στο 2027, όταν παραδοθούν αυτά τα έργα. Συνολικά, η πληρότητα αναμένεται να παραμείνει υγιής δεδομένου του σταθερού επιχειρηματικού περιβάλλοντος της Τζέντα. Μία τάση που θα εξελιχθεί μέχρι το 2030 είναι οι ευέλικτοι χώροι εργασίας και τα υψηλότερα ποιοτικά πρότυπα – τα νέα γραφεία θα προσφέρουν έξυπνη τεχνολογία και βιωσιμότητα (ευθυγραμμισμένη με τους πράσινους στόχους του Vision 2030), χαρακτηριστικά που ενδέχεται να δικαιολογήσουν premium στο ενοίκιο.
- Λιανικό εμπόριο: Ο τομέας του λιανικού real estate στην Τζέντα βρίσκεται σε τροχιά ανάπτυξης, αλλά και μετασχηματισμού. Σύμφωνα με την S&P Global, οι προοπτικές για το 2025-2026 είναι ισχυρές χάρη στον τουρισμό και τις καταναλωτικές δαπάνες arabnews.com arabnews.com. Καθώς πλησιάζουμε το 2030, σημαντικά γεγονότα (Expo, Παγκόσμιο Κύπελλο) και η ωρίμανση των μεγα-έργων (όπως τα θέρετρα της Ερυθράς Θάλασσας) πιθανότατα θα ενισχύσουν τις λιανικές πωλήσεις και την επισκεψιμότητα. Αναμένουμε νέες μορφές λιανικής να ευδοκιμήσουν: περισσότερα ανοιχτού τύπου lifestyle centers, κέντρα εστίασης/ψυχαγωγίας και καταστήματα δρόμου σε μικτές αναπτύξεις, αντί για παραδοσιακά κλειστά malls. Το Jeddah Central θα περιλαμβάνει μοντέρνους πεζόδρομους λιανικής που θα μπορούσαν να γίνουν ο κορυφαίος προορισμός αγορών της πόλης μέχρι το τέλος της δεκαετίας. Τα ενοίκια καταστημάτων σε βασικές τοποθεσίες προβλέπεται να αυξηθούν μετρίως (περίπου 3% ετησίως κατά μέσο όρο), αλλά η δευτερεύουσα αγορά λιανικής ίσως δυσκολευτεί αν το ηλεκτρονικό εμπόριο αυξηθεί γρηγορότερα ή αν υπάρξει υπερ-ανταγωνισμός ανάμεσα στα malls. Μέχρι το 2030, η διείσδυση του ηλεκτρονικού εμπορίου θα είναι σίγουρα μεγαλύτερη, ωστόσο η σαουδαραβική κουλτούρα αναμένεται να εξακολουθεί να εκτιμά την εμπειρία του mall, οπότε δεν προβλέπουμε το «τέλος του mall» – αλλά μάλλον έναν επαναπροσδιορισμό των προβληματικών εμπορικών κέντρων. Συνολικός λιανικός χώρος ανά κάτοικο στην Τζέντα θα αυξηθεί, αλλά ελπίζουμε με βάση τη ζήτηση. Η ισορροπία προσφοράς-ζήτησης είναι το κλειδί· η S&P έχει προειδοποιήσει για κίνδυνο υπερπροσφοράς αν οι developers υπερκατασκευάσουν λιανικά arabnews.com. Όμως, δεδομένης της φειδωλής προσέγγισης το τελευταίο διάστημα (το Ριάντ δεν πρόσθεσε μεγάλο mall στις αρχές του 2024, δίνοντας έμφαση στην ποιότητα του υπάρχοντος χώρου argaam.com), αναμένουμε μια βιώσιμη πορεία ανάπτυξης.
- Βιομηχανικά/Λογιστικά: Αναμένεται σημαντική επέκταση σε αυτόν τον τομέα. Καθώς τα έργα του Vision 2030 (όπως οι νέες Ειδικές Οικονομικές Ζώνες και τα κέντρα logistics) υλοποιούνται, η Τζέντα θα μπορούσε να γνωρίσει έκρηξη στην κατασκευή αποθηκών γύρω από το λιμάνι, το KAEC και τις προγραμματισμένες λογιστικές ζώνες. Η ολοκλήρωση του σιδηροδρόμου Landbridge (ίσως έως το 2030) θα καταστήσει την Τζέντα κύρια πύλη εισαγωγών-εξαγωγών για τη χώρα, πράγμα που σημαίνει ότι η ζήτηση για αποθήκευση θα εκτοξευτεί. Προβλέπουμε διψήφια ετήσια ανάπτυξη στην ανάπτυξη ακινήτων logistics για αρκετά χρόνια, ενώ τα ενοίκια ενδέχεται να συνεχίσουν να αυξάνονται μέχρι να εξισορροπηθεί η προσφορά. Τα κορυφαία ενοίκια αποθηκών ενδέχεται να πλησιάσουν τα επίπεδα του Ριάντ έως το 2030 (φτάνοντας τα 300-400 SAR/m²/χρόνο για τις καλύτερες αποθήκες), δεδομένης της ισχυρής ζήτησης argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Οι επενδυτές βρίσκουν αυτό το τμήμα ελκυστικό λόγω των σχετικά υψηλότερων αποδόσεων και των μακροχρόνιων μισθώσεων με αξιόπιστους ενοικιαστές. Έως το 2030, η Τζέντα μπορεί να εδραιώσει τη θέση της ως κύριος logistics κόμβος στην Ερυθρά Θάλασσα, με σύγχρονα κέντρα διανομής που θα εξυπηρετούν όχι μόνο τη Σαουδική Αραβία αλλά και αγορές της Αφρικής και της περιοχής, χάρη στο λιμάνι και το αεροδρόμιό της.
- Φιλοξενία: Αν και δεν ζητήθηκε ρητά, αξίζει να αναφερθεί ο ξενοδοχειακός τομέας της Τζέντας στην πρόβλεψη αφού οι τουριστικοί στόχοι του Vision 2030 τον επηρεάζουν άμεσα. Η Τζέντα πιθανότατα θα δει σημαντική αύξηση στην προσφορά ξενοδοχειακών δωματίων (συμπεριλαμβανομένων των 2.700 δωματίων στην Jeddah Central jeddahcentral.com, καθώς και άλλων έργων). Τα ποσοστά πληρότητας μπορεί να κυμαίνονται ανάλογα με τις παγκόσμιες ταξιδιωτικές τάσεις, αλλά η γενική τάση είναι περισσότεροι τουρίστες – τόσο θρησκευτικοί (καθώς οι βίζες Umrah γίνονται ευκολότερες και διαθέσιμες όλο το χρόνο) όσο και αναψυχής (με την αύξηση του τουρισμού Ερυθράς Θάλασσας, πολλοί θα περνούν από την Τζέντα). Έως το 2030, η Τζέντα θα μπορούσε να φιλοξενεί νέα θεματικά πάρκα, τερματικούς σταθμούς κρουαζιερόπλοιων και ίσως επεκταμένες συνεδριακές εγκαταστάσεις, όλα τα οποία θα τροφοδοτήσουν την αγορά ακινήτων (νέες αναπτυξιακές επενδύσεις αναψυχής, κ.λπ.).
- Projects Mega Vision 2030: Οι επενδυτές και αναπτύκτες μπορούν να συμμετέχουν ή να επωφεληθούν από τα πολυάριθμα mega-projects στην Τζέντα. Έργα όπως το Jeddah Central, Jeddah Tower/JEC και οι επεκτάσεις των υποδομών δημιουργούν νέες επενδυτικές ζώνες – από πολυτελείς κατοικίες, εμπορικές περιοχές, έως επιχειρηματικά πάρκα. Όσοι μπουν νωρίς μπορούν να εξασφαλίσουν προνομιακά οικόπεδα ή ρόλους σε συνεργασίες σε αυτές τις αναπτύξεις. Για παράδειγμα, η συνεργασία με το PIF σε επιμέρους ανάπτυξη γύρω από το Jeddah Central ή η παροχή υπηρεσιών σε αυτά τα έργα μπορεί να είναι ιδιαίτερα επικερδής όσο η περιοχή εξελίσσεται σε ένα premium κέντρο της πόλης.
- Αυξανόμενη Ζήτηση και Ευνοϊκά Δημογραφικά: Ο νέος και αυξανόμενος πληθυσμός της Τζέντα εξασφαλίζει σταθερή ζήτηση για κατοικίες, ιδίως προσιτές και μεσαίας κατηγορίας μονάδες. Οι αναπτύκτες που μπορούν να κατασκευάσουν ποιοτικές κατοικίες σε ανταγωνιστικές τιμές (αξιοποιώντας κυβερνητικά κίνητρα για προσιτή κατοικία) έχουν άμεση αγορά μελλοντικών αγοραστών. Επιπλέον, η πολιτισμική στροφή προς τις πυρηνικές οικογένειες και την κοινοτική διαβίωση δημιουργεί ευκαιρίες για ολοκληρωμένες κοινότητες, περιφραγμένα συγκροτήματα και μεικτής χρήσης «mini cities» εντός της Τζέντα. Το γεγονός ότι οι συναλλαγές στην αγορά κατοικίας της Τζέντα αυξήθηκαν κατά 43% ετησίως δείχνει πόση συσσωρευμένη ζήτηση απελευθερώθηκε jll-mena.com – μια τάση που πιθανότατα θα συνεχιστεί καθώς περισσότεροι γίνονται επιλέξιμοι για στεγαστικά δάνεια.
- Ανάπτυξη του Τουρισμού και της Φιλοξενίας: Ως η “Πύλη προς τα Δύο Ιερά Τεμένη” και παραθαλάσσια πόλη στην Ερυθρά Θάλασσα, η Τζέντα αναμένεται να ωφεληθεί σημαντικά από την ώθηση της Σαουδικής Αραβίας στον τουρισμό. Υπάρχει ευκαιρία για ανάπτυξη ξενοδοχείων, θέρετρων, επιπλωμένων διαμερισμάτων και χώρων ψυχαγωγίας. Ακίνητα που σχετίζονται με το προσκύνημα (όπως αναβαθμισμένα καταλύματα προσκυνητών, συγκοινωνιακοί κόμβοι κλπ) αποτελούν άλλη μία εξειδικευμένη αγορά – σκεφτείτε πολυχρηστικά κέντρα που εξυπηρετούν τις ανάγκες των προσκυνητών του Χατζ πριν/μετά τη Μέκκα, μια δυνητικά ανεκμετάλλευτη αγορά. Ο στόχος της κυβέρνησης για 150 εκατομμύρια επισκέπτες έως το 2030 περιλαμβάνει εκατομμύρια που θα περνούν από την Τζέντα argaam.com argaam.com. Οι επενδυτές ίσως σκεφτούν να δημιουργήσουν θεματικά αξιοθέατα ή παράκτια έργα αναψυχής στην Τζέντα για να απορροφήσουν μέρος της τουριστικής ζήτησης που προκύπτει από τα μεγάλα έργα (π.χ. ένα οικογενειακό λούνα παρκ ή υδάτινο πάρκο στην Τζέντα θα μπορούσε να αποδώσει καλά καθώς ο τουρισμός αναπτύσσεται). Η επερχόμενη Expo 2030 στο Ριάντ και άλλα γεγονότα θα ωφελήσουν έμμεσα την Τζέντα ενισχύοντας το προφίλ της Σαουδικής Αραβίας – οι διεθνείς επισκέπτες συχνά επισκέπτονται πολλές πόλεις, επομένως η ιστορική συνοικία της Τζέντας (Al-Balad) και η Κορνίς θα μπορούσαν να γνωρίσουν τουριστική αναγέννηση, αυξάνοντας τη ζήτηση για λιανικό εμπόριο και boutique ξενοδοχεία εκεί.
- Κόμβος Logistics και Βιομηχανίας: Ο τομέας των logistics γνωρίζει άνθιση – το λιμάνι της Τζέντας είναι από τα πιο πολυσύχναστα στη Μέση Ανατολή και με τις νέες εμπορικές συμφωνίες και τις Ειδικές Οικονομικές Ζώνες, περισσότερες εταιρείες θα χρειάζονται κέντρα διανομής. Οι επενδυτές μπορούν να αναπτύξουν ή να αποκτήσουν αποθήκες, ψυκτικούς χώρους και βιομηχανικές εγκαταστάσεις για σταθερό μακροπρόθεσμο εισόδημα. Με δεδομένη την κυβερνητική πίεση για τοπική παραγωγή (από αυτοκίνητα μέχρι τρόφιμα), τα βιομηχανικά πάρκα στην Τζέντα (ιδίως κοντά στο λιμάνι ή στο KAEC) είναι ώριμα για ανάπτυξη. Συχνά συνοδεύονται από κυβερνητική υποστήριξη όπως επιδοτούμενες υπηρεσίες κοινής ωφέλειας ή γη, ενισχύοντας τη συμφωνία. Με την ανάπτυξη του ηλεκτρονικού εμπορίου, τα κέντρα τελικής διανομής στην πόλη αποτελούν άλλη μια ευκαιρία.
- Δυναμική Ξένων Επενδύσεων & Συνεργασιών: Η απελευθέρωση των κανονισμών επιτρέπει στους ξένους επενδυτές να εισέρχονται ευκολότερα – αυτό σημαίνει ότι οι τοπικοί developers μπορούν να αναζητήσουν διεθνείς συνεργάτες που φέρνουν κεφάλαια και τεχνογνωσία. Οι κοινοπραξίες μπορούν να ανθίσουν, για παράδειγμα, μια τοπική εταιρεία να συνεργαστεί με ξένο ξενοδοχειακό όμιλο για την ανάπτυξη νέου θερέτρου ή ένα διεθνές αρχιτεκτονικό γραφείο να συνεργαστεί για εμβληματικά κτίρια (κάτι που ήδη συμβαίνει με διεθνείς αρχιτέκτονες στον Πύργο της Τζέντας, την Jeddah Central κ.λπ.). Επίσης, περισσότεροι ξένοι αγοραστές ίσως εισέλθουν στην αγορά πολυτελών κατοικιών (ειδικά αν γίνουν συχνότερες οι premium άδειες παραμονής), δημιουργώντας νέα πελατειακή βάση για πολυτελείς κατασκευαστές στην Τζέντα.
- Υποτιμημένα Τμήματα: Παρά την πρόσφατη ανάπτυξη, ορισμένα τμήματα της αγοράς της Τζέντας μπορεί να παραμένουν υποτιμημένα σε σχέση με τις γειτονικές αγορές. Για παράδειγμα, τα πρωτοκλασάτα παραθαλάσσια ακίνητα στην Τζέντα εξακολουθούν να είναι φθηνότερα από εκείνα στο Ντουμπάι ή ακόμη και στο Ριάντ. Υπάρχει πιθανότητα για αρμπιτράζ – η επένδυση σήμερα σε πρωτοκλασάτα ακίνητα της Τζέντας μπορεί να αποφέρει μεγάλη άνοδο αξίας καθώς αυξάνεται το παγκόσμιο κύρος της πόλης. Επίσης, ο τουρισμός πολιτιστικής κληρονομιάς παραμένει αναξιοποίητος – η ανακαίνιση ιστορικών κτιρίων στο Al-Balad σε boutique ξενοδοχεία ή πολιτιστικά κέντρα μπορεί να διατηρήσει την κληρονομιά και να αποφέρει κέρδος, ευθυγραμμιζόμενη με τους στόχους ποιότητας ζωής του Vision 2030.
- Υπερπροσφορά σε Ορισμένους Τομείς: Με την κλίμακα των έργων που βρίσκονται σε εξέλιξη, υπάρχει κίνδυνος κάποιοι τομείς να παρουσιάσουν υπερπροσφορά. Εάν, για παράδειγμα, δεκάδες χιλιάδες νέα διαμερίσματα εισρεύσουν στην αγορά σε σύντομο χρονικό διάστημα (από κοινότητες Roshn, κατοικίες Jeddah Central κ.α.), τα ενοίκια και οι τιμές πώλησης για διαμερίσματα μεσαίας κατηγορίας θα μπορούσαν να σταθεροποιηθούν ή να μειωθούν. Η S&P Global έχει επισημάνει την υπερπροσφορά ως ανησυχία, ειδικά στο λιανικό εμπόριο όπου υπερβολικά πολλά εμπορικά κέντρα θα μπορούσαν να μειώσουν τις πωλήσεις των λιανοπωλητών arabnews.com. Παρομοίως, η αγορά γραφείων θα μπορούσε να στραφεί σε υπερπροσφορά εάν πολλοί νέοι πύργοι ανοίξουν ταυτόχρονα χωρίς μια ανάλογη αύξηση των ενοικιαστών. Οι αναπτυξιακές εταιρείες πρέπει να προγραμματίζουν και να φάσεων τα έργα τους προσεκτικά και να διαφοροποιούν το προϊόν τους ώστε να μην παγιδευτούν σε κορεσμό.
- Οικονομική Εξάρτηση από Κυβερνητικές Δαπάνες και Πετρέλαιο: Η τύχη της αγοράς ακινήτων της Σαουδικής Αραβίας συνδέεται στενά με τις κρατικές δαπάνες (πολλά έργα ξεκινούν από την κυβέρνηση ή βασίζονται σε κρατικές υποδομές). Μια σημαντική πτώση των τιμών του πετρελαίου ή των εσόδων του προϋπολογισμού θα μπορούσε να οδηγήσει σε περικοπές δαπανών ή επιβραδύνσεις έργων. Για παράδειγμα, αν το πετρέλαιο κατέρρεε και παρέμενε σε χαμηλά επίπεδα, το PIF θα μπορούσε να καθυστερήσει ή να μειώσει έργα όπως το Jeddah Central ή να περικόψει επιδοτήσεις σε προγράμματα στέγασης, επηρεάζοντας άμεσα την αγορά. Παρότι η χώρα έχει αποθέματα και διαφοροποιεί την οικονομία της, το πετρέλαιο εξακολουθεί να χρηματοδοτεί μεγάλο μέρος των πρωτοβουλιών Vision 2030. Οι επενδυτές πρέπει να γνωρίζουν ότι η τρέχουσα άνθηση βασίζεται σε επεκτατική δημοσιονομική πολιτική – κάθε αντιστροφή θα επηρεάσει τη ζήτηση (μέσω χαμηλότερης καταναλωτικής εμπιστοσύνης, απώλειας θέσεων εργασίας στην κατασκευή, κλπ.).
- Επιτόκια και Κόστος Χρηματοδότησης: Η παγκόσμια άνοδος των επιτοκίων το 2022–2024 κατέστησε πιο ακριβά τα στεγαστικά δάνεια και τα δάνεια ανάπτυξης. Αν τα υψηλά επιτόκια διατηρηθούν, ο χρηματοοικονομικός κίνδυνος αυξάνεται – η τελική ζήτηση μπορεί να εξασθενήσει αν τα στεγαστικά γίνουν λιγότερο προσιτά πέραν των κρατικών επιδοτήσεων και οι κατασκευαστές αντιμετωπίσουν υψηλότερο κόστος κεφαλαίου. Στις χειρότερες περιπτώσεις, έργα μπορεί να σταματήσουν λόγω κρίσης ρευστότητας. Η κεντρική τράπεζα της Σαουδικής Αραβίας ακολουθεί συνήθως την πολιτική της Fed των ΗΠΑ λόγω της σύνδεσης του νομίσματος, οπότε οι παγκόσμιες τάσεις των επιτοκίων έχουν σημασία. Από την άλλη, αν ο πληθωρισμός και τα επιτόκια αποκλιμακωθούν τα επόμενα χρόνια (όπως κάποιες προβλέψεις δείχνουν να γίνεται μέχρι το 2025-2026), αυτό θα μπορούσε να μετριάσει τον κίνδυνο.
- Κανονιστικοί και Εκτελεστικοί Κίνδυνοι: Παρά τη βελτίωση του κανονιστικού πλαισίου της Σαουδικής Αραβίας, υπάρχουν ακόμη γραφειοκρατικές και ρυθμιστικές προκλήσεις. Αλλαγές στη νομοθεσία (π.χ. νέα φορολογία σε συναλλαγές ακινήτων ή ακίνητα – πέραν του ισοδύναμου ΦΠΑ 5% – θα μπορούσαν να εκπλήξουν την αγορά). Ο εκτελεστικός κίνδυνος είναι ιδιαίτερα σημαντικός στα μεγάλα έργα: καθυστερήσεις ή υπερβάσεις κόστους μπορούν να επηρεάσουν τις συνοδευόμενες επενδύσεις. Ο πύργος Jeddah, για παράδειγμα, φέρει τον κίνδυνο εκτέλεσης – αν αντιμετωπίσει νέα παύση, οι τιμές γης σε εκείνο το έργο μπορεί να επηρεαστούν. Παρομοίως, η έγκαιρη και πιστή παράδοση του Jeddah Central είναι ένα τεράστιο έργο· αν υπολείπεται των προσδοκιών, μπορεί να μετριάσει τον ενθουσιασμό που τροφοδοτεί σήμερα το θετικό συναίσθημα των επενδυτών.
- Γεωπολιτικοί και Κίνδυνοι Αντίληψης Αγοράς: Βρισκόμενη στη Μέση Ανατολή, η Σαουδική Αραβία (και συνεπώς η Τζέντα) μπορεί να επηρεαστεί από περιφερειακές γεωπολιτικές εντάσεις. Οποιαδήποτε αστάθεια ή περιστατικό ασφάλειας θα μπορούσε προσωρινά να μειώσει τον τουρισμό ή την όρεξη ξένων επενδύσεων. Εξάλλου, ως αναδυόμενη αγορά, τα ακίνητα στη Σαουδική Αραβία μπορεί να υπόκεινται σε μεταβολές στη διεθνή επενδυτική διάθεση. Για παράδειγμα, αν άλλες αγορές γίνουν πιο ελκυστικές ή αν υπάρξει παγκόσμια ύφεση στον κλάδο των ακινήτων, το ξένο κεφάλαιο μπορεί να αποσυρθεί. Εγχώρια, το κλίμα της αγοράς μπορεί επίσης να πληγεί αν, για παράδειγμα, αποτύχει κάποιο μεγάλο έργο ή υπάρξει δημόσια αντίδραση στις γρήγορες αλλαγές (αν και αυτό είναι λιγότερο πιθανό στα ακίνητα σε σχέση με άλλους τομείς).
- Κόστη Κατασκευής και Εφοδιαστική Αλυσίδα: Η ταχεία ανάπτυξη έχει οδηγήσει σε αυξανόμενα κόστη κατασκευής (υλικά και εργασία) στη Σαουδική Αραβία – μια πρόκληση που έχει σημειωθεί σε αναφορές του κλάδου argaam.com. Εάν ο πληθωρισμός στις κατασκευές συνεχιστεί, οι κατασκευαστές μπορεί να αντιμετωπίσουν πιεσμένα περιθώρια ή να αναγκαστούν να αυξήσουν τις τιμές πώλησης πέρα από τα όρια των καταναλωτών. Προβλήματα στην εφοδιαστική αλυσίδα (όπως αυτά που συνέβησαν παγκοσμίως κατά τη διάρκεια της πανδημίας) θα μπορούσαν επίσης να καθυστερήσουν τα χρονοδιαγράμματα των έργων. Η αντιμετώπιση αυτού απαιτεί αποδοτική διαχείριση έργων και ίσως τοπική προμήθεια (κάτι που ενθαρρύνει το Vision 2030, αλλά η εγχώρια παραγωγή υλικών θα χρειαστεί χρόνο για να αναπτυχθεί πλήρως).
- Ωριμότητα Αγοράς και Ρευστότητα: Η αγορά ακινήτων της Σαουδικής Αραβίας βρίσκεται ακόμα σε διαδικασία ωρίμανσης. Εκτός από τα REITs, υπάρχει περιορισμένη διαφάνεια και ρευστότητα σε σύγκριση με πιο ανεπτυγμένες αγορές. Οι επενδυτές πρέπει να εξετάσουν τη στρατηγική εξόδου – η αναπώληση ακινήτων στην Τζέντα δεν είναι τόσο γρήγορη όσο σε ιδιαίτερα ρευστές αγορές, εκτός αν η ζήτηση είναι ιδιαίτερα αυξημένη. Σε περίπτωση που μεταβληθούν οι συνθήκες της αγοράς, η πώληση μεγάλων περιουσιακών στοιχείων μπορεί να απαιτήσει χρόνο. Ωστόσο, πρωτοβουλίες όπως τα ηλεκτρονικά συμβόλαια και η καλύτερη συλλογή δεδομένων από τη REGA βελτιώνουν σταδιακά την κατάσταση.
- JLL – Δυναμική της Αγοράς Κατοικίας στη Σαουδική Αραβία, Α’ τρίμηνο 2025 jll-mena.com jll-mena.com
- Deloitte – Προβλέψεις Ακινήτων Μέσης Ανατολής 2024 (Σαουδική Αραβία) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com
- Argaam News – «Η JLL αναμένει 32.000 νέες κατοικίες στο Ριάντ και την Τζέντα το Β’ εξάμηνο του 2024» (Σεπ 2024) argaam.com argaam.com
- Argaam News – Συνέχεια: Σημεία ενδιαφέροντος JLL KSA Αγορά Α’ εξαμήνου 2024 argaam.com argaam.com
- AGBI – «Η Σαουδική Αραβία ανοίγει τις ιερές πόλεις σε ξένους επενδυτές» (Ιαν 2025) agbi.com agbi.com
- Arab News – «Ισχυρή προοπτική για την αγορά λιανικής ακινήτων στη Σαουδική Αραβία λόγω τουρισμού και Vision 2030, λέει η S&P» (Απρ 2025) arabnews.com arabnews.com
- Knight Frank – The Wealth Report 2025 (Απόδοση Αγοράς) mansionglobal.com mansionglobal.com
- Designboom – «Ο ψηλότερος πύργος του κόσμου, ο Jeddah Tower, συνεχίζει την κατασκευή του για ολοκλήρωση το 2028» (Σεπ 2023) designboom.com designboom.com
- Ριάντ: Η πρωτεύουσα είναι η πολιτική και οικονομική δύναμη της χώρας, που αυτή τη στιγμή βιώνει μια άνθιση στην αγορά ακινήτων σχεδόν σε κάθε τομέα. Σύμφωνα με τα σχέδια που προωθεί ο Πρίγκιπας του Στέμματος, το Ριάντ φιλοδοξεί να διπλασιάσει τον πληθυσμό του, φτάνοντας περίπου στα 15 εκατομμύρια μέχρι το 2030, προσελκύοντας περιφερειακές έδρες πολυεθνικών εταιρειών και τεράστιες επενδύσεις του κράτους. Ως αποτέλεσμα, η αγορά ακινήτων του Ριάντ έχει παρουσιάσει ταχύτερη ανάπτυξη από αυτή της Τζέντα. Στον οικιστικό τομέα, το Ριάντ είδε τις τιμές πώλησης να αυξάνονται κατά περίπου 10% σε ετήσια βάση στις αρχές του 2024 (έναντι 5% στην Τζέντα) argaam.com argaam.com, και οι όγκοι και αξίες συναλλαγών κατοικίας είναι υψηλότερα. Η αύξηση των τιμών στην αγορά κατοικίας του Ριάντ ήταν γενικευμένη (τόσο στις βίλες όσο και στα διαμερίσματα) jll-mena.com, ενώ στην Τζέντα ήταν ανάμεικτη. Η διαθεσιμότητα γης γύρω από το Ριάντ ήταν παραδοσιακά άφθονη, αλλά η αύξηση της ζήτησης έχει ως αποτέλεσμα ακόμα και στο Ριάντ να υπάρχουν ελλείψεις κατοικιών σε προνομιακές περιοχές. Παράλληλα, η αγορά γραφείων του Ριάντ είναι ξεχωριστή – με πάνω από 5 εκατομμύρια m² χώρου και δεκάδες νέους πύργους γραφείων να κατασκευάζονται σε έργα όπως η Οικονομική Περιοχή Βασιλιά Αμπντάλα. Τα ενοίκια γραφείων κατηγορίας Α στο Ριάντ είναι κατά μέσο όρο ~2.000 SAR/m², σημαντικά υψηλότερα από τα ~1.300 SAR/m² της Τζέντα argaam.com. Η αγορά λιανικής του Ριάντ ξεπερνά επίσης της Τζέντα (3,5 εκατομμύρια m² έναντι 2,1 εκατομμυρίων m² αποθέματος λιανικής ως το τέλος του 2023) argaamplus.s3.amazonaws.com, και συνεχίζει να προσελκύει τις πρώτες εισόδους πολλών διεθνών brands. Πολιτιστικά, η προσπάθεια του Ριάντ να γίνει μια παγκόσμια πόλη (με εκδηλώσεις, συναυλίες, αθλητικά γεγονότα κ.λπ.) ξεκίνησε μόλις πρόσφατα, αλλά με αστραπιαίο ρυθμό, ενώ η Τζέντα ήταν ανέκαθεν πιο κοσμοπολίτικη και φιλελεύθερη με τα σαουδαραβικά μέτρα. Ουσιαστικά, το Ριάντ ηγείται της ανάπτυξης της αγοράς ακινήτων στη Σαουδική Αραβία – κυριάρχησε στις ανακοινώσεις νέων έργων και κατείχε το μεγαλύτερο μερίδιο των επενδύσεων σε ακίνητα τα τελευταία χρόνια agbi.com. Η Τζέντα, αν και αναπτύσσεται, προσπαθεί να συμβαδίσει με τη δυναμική του Ριάντ. Παρ’ όλα αυτά, η Τζέντα επωφελείται από το γεγονός ότι είναι παραθαλάσσια πόλη με φυσική γοητεία και θα έχει πάντα την κυκλοφορία του Χατζ/Ούμρα. Θα μπορούσε να πει κανείς πως η αγορά του Ριάντ είναι πιο «καυτή», αλλά και πιο ευάλωτη σε διακυμάνσεις (καθώς η ανάπτυξή της οφείλεται εν μέρει σε πολιτικές αποφάσεις και συνδέεται με μετακινήσεις του κράτους), ενώ της Τζέντα είναι πιο σταθερή και βασίζεται στα εμπορικά και τουριστικά θεμελιώδη.
- Νταμάμ/Χομπάρ (Ανατολική Επαρχία): Η Μητροπολιτική Περιοχή Νταμάμ (DMA, που περιλαμβάνει το Χομπάρ και τη Νταχράν) είναι η καρδιά της πετρελαϊκής βιομηχανίας της Σαουδικής Αραβίας και έχει μικρότερο πληθυσμό (~1,5-2 εκατομμύρια) από τη Τζέντα (~4 εκατομμύρια). Η αγορά ακινήτων της είναι σχετικά σταθερή και μετριοπαθής στην ανάπτυξη. Για παράδειγμα, το πρώτο εξάμηνο του 2024, οι τιμές κατοικιών στο Νταμάμ παρέμειναν ουσιαστικά αμετάβλητες και τα ενοίκια αυξήθηκαν μόλις ~4% argaam.com, ακολουθώντας με μικρότερη άνοδο από ό,τι στη Ριάντ και στη Τζέντα. Η προσφορά κατοικιών στη DMA αυξάνεται αλλά επικεντρώνεται κυρίως σε μεσαίας κατηγορίας κατοικίες, ιδιαίτερα στα βόρεια προάστια, στοχεύοντας στην προσιτή στέγαση argaamplus.s3.amazonaws.com. Η Ανατολική Επαρχία διαθέτει θύλακες υψηλής ζήτησης (στελέχη της Saudi Aramco και συναφών βιομηχανιών σε φιλικά προς τους ξένους συγκροτήματα γύρω από το Χομπάρ). Ωστόσο, συνολικά η αγορά κατοικιών είναι λιγότερο δυναμική σε σχέση με της Τζέντα, εν μέρει επειδή η αύξηση του πληθυσμού είναι βραδύτερη. Στον τομέα των γραφείων, τα ενοίκια κατηγορίας Α στο Νταμάμ αυξήθηκαν ~10% ετησίως μέχρι το β’ τρίμηνο του 2024 λόγω ζήτησης από κυβερνητικές υπηρεσίες και εταιρείες υπηρεσιών πετρελαίου argaam.com, αλλά τα απόλυτα ενοίκια (και τα επίπεδα ενοικίων) είναι χαμηλότερα από αυτά της Τζέντα. Το λιανεμπόριο στο Νταμάμ/Χομπάρ ξεχωρίζει για λίγα κυρίαρχα εμπορικά κέντρα· η παραλιακή “Κορνίς” του Χομπάρ έχει δημοφιλείς επιλογές λιανικής/εστίασης αλλά η κλίμακα είναι τέτοια ώστε να εξυπηρετεί κυρίως τον τοπικό πληθυσμό argaam.com. Μια διαφορά είναι ότι οι κάτοικοι της Ανατολικής Επαρχίας πηγαίνουν εύκολα στο Μπαχρέιν τα σαββατοκύριακα, κάτι που μπορεί να απορροφά μέρος της καταναλωτικής και ξενοδοχειακής δαπάνης τους – κάτι με το οποίο η Τζέντα δεν έχει να ανταγωνιστεί. Καθώς το Όραμα 2030 προσπαθεί να διαφοροποιήσει την οικονομία της Ανατολικής Επαρχίας πέρα από το πετρέλαιο, νέες πρωτοβουλίες (όπως οι τεράστιες πετροχημικές επεκτάσεις στη Τζουμπάιλ και τα κέντρα logistics) μπορεί να αυξήσουν την εξειδικευμένη ζήτηση σε ακίνητα (π.χ. στέγαση εργαζομένων, βιομηχανικά ακίνητα). Γενικά όμως, η αγορά του Νταμάμ είναι μικρότερη και σταθερότερη, με μετριοπαθείς προοπτικές ανάπτυξης· σπάνια παρουσιάζει τα απότομα σκαμπανεβάσματα που βλέπουν η Ριάντ ή και η Τζέντα. Επίσης είναι πιο αποκεντρωμένη – το Νταμάμ, το Χομπάρ και η Νταχράν αποτελούν ξεχωριστούς πυρήνες, ενώ η Τζέντα είναι ένα ενιαίο μεγάλο πολεοδομικό συγκρότημα.
- Τζέντα: βρίσκεται ανάμεσα στη Ριάντ και τη Νταμμάμ σε πολλούς τομείς. Διαθέτει μια ποικιλόμορφη οικονομία – λιμενική εφοδιαστική, εμπόριο, τουρισμός/προσκύνημα, κάποια βιομηχανία – και έτσι οι παράγοντες που επηρεάζουν την αγορά ακινήτων της είναι πολύπλευροι. Η αγορά κατοικίας της Τζέντα ήταν ιστορικά λίγο πιο προσιτή από αυτή της Ριάντ (για παράδειγμα, οι τιμές διαμερίσματος ανά τ.μ. είναι ελαφρώς χαμηλότερες), αν και η διαφορά μειώθηκε καθώς η Τζέντα κατέγραψε ισχυρή αύξηση τιμών το 2021–2022. Στο παγκόσμιο δείκτη πολυτελών οικιστικών αγορών της Knight Frank, και η Ριάντ και η Τζέντα κατατάχθηκαν ανάμεσα στις έξι κορυφαίες πόλεις παγκοσμίως για την αύξηση τιμών πολυτελών ακινήτων το 2024, υπογραμμίζοντας το πόσο οι σαουδαραβικές πόλεις αναπτύχθηκαν παρά τις παγκόσμιες αντιξοότητες mansionglobal.com mansionglobal.com. (Και το Ντουμπάι ήταν επίσης σε αυτή την κορυφαία κατηγορία). Η Knight Frank σημείωσε ότι η Μέση Ανατολή ήταν η ισχυρότερη περιοχή παγκοσμίως με ετήσια αύξηση της τιμής πολυτελών ακινήτων κατά 7,2% και προβλέπει μια εκπληκτική σωρευτική αύξηση 64% τα επόμενα πέντε χρόνια για την περιοχή mansionglobal.com mansionglobal.com. Αν και η Ριάντ μπορεί να αποσπάσει μεγάλο ποσοστό από αυτό, ο τομέας πολυτελείας της Τζέντα ανεβαίνει επίσης – οι βίλες στην παραλία, για παράδειγμα, έχουν υψηλές τιμές και περιορισμένη διαθεσιμότητα. Σε σύγκριση με την έντονη ανάπτυξη της Ριάντ, η προσέγγιση της Τζέντα είναι λίγο πιο μετρημένη και οργανική. Τα φιλόδοξα έργα της πόλης (όπως το Jeddah Central, ο Πύργος της Τζέντα) βρίσκονται ελαφρώς πίσω από το χρονοδιάγραμμα της Ριάντ (η Ριάντ έχει ήδη παραδώσει έργα όπως το Diriyah Gate, το Qiddiya σε προχωρημένο στάδιο). Ωστόσο, προς τα τέλη της δεκαετίας του 2020, καθώς αυτά τα έργα στην Τζέντα ολοκληρώνονται, η πόλη θα μπορούσε να δει μια αναπτυξιακή ώθηση. Πολιτισμικά και σε επίπεδο lifestyle, η Τζέντα ήταν πάντα το πιο χαλαρό εμπορικό κέντρο του Βασιλείου – προσελκύει επιχειρηματίες και διαθέτει ακμάζουσα καλλιτεχνική σκηνή, γεγονός που φαίνεται σε εξειδικευμένες αγορές ακινήτων (π.χ. χώροι γκαλερί στο Al-Balad, μοναδικά καφέ κ.ά.). Η Ριάντ, που τώρα ανοίγεται πολιτισμικά, χτίζει τα δικά της από το μηδέν. Για τους επενδυτές, η Τζέντα προσφέρει τη γοητεία μιας παραθαλάσσιας πόλης (κάτι που ούτε η Ριάντ, που δεν έχει θάλασσα, ούτε η Νταμμάμ προσφέρουν) με τεράστιες τουριστικές προοπτικές, ενώ η Ριάντ προσφέρει τη στήριξη των κρατικών δαπανών και της εταιρικής ζήτησης. Συνοψίζοντας, όλες οι μεγάλες σαουδαραβικές πόλεις επωφελούνται από τις επενδύσεις του Vision 2030, αλλά η Ριάντ αποτελεί επί του παρόντος την κύρια μηχανή ανάπτυξης, με τη Τζέντα να παίζει ισχυρό δευτερεύοντα ρόλο και τη Νταμάμ να εμφανίζει μέτρια ανάπτυξη. Ένα ισορροπημένο χαρτοφυλάκιο ακινήτων στη Σαουδική Αραβία θα μπορούσε να περιλαμβάνει έκθεση στους ταχέως αναπτυσσόμενους τομείς γραφείων και κατοικιών της Ριάντ, στα τουριστικά projects και τη συνδεδεμένη με το λιμάνι εφοδιαστική αλυσίδα της Τζέντα, καθώς και στα σταθερά περιουσιακά στοιχεία που αποδίδουν εισόδημα στη Νταμάμ (όπως κατοικίες για εργαζόμενους στη βιομηχανία πετρελαίου ή αποθήκες που εξυπηρετούν βιομηχανικές επιχειρήσεις). Σημαντικό είναι ότι το συγκριτικό πλεονέκτημα της Τζέντα έγκειται στο λιμάνι της και στην εγγύτητα προς τις Ιερές Πόλεις – αυτά εξασφαλίζουν μια βασική ζήτηση που είναι λιγότερο ασταθής. Το πλεονέκτημα της Ριάντ είναι η κυβερνητική προσοχή και η κρίσιμη μάζα. Της Νταμάμ είναι ο πλούτος από το πετρέλαιο που την στηρίζει. Προχωρώντας προς το 2025-2030, η Τζέντα ενδέχεται να μειώσει τη διαφορά με τη Ριάντ καθώς τα μεγάλα της projects αρχίζουν να λειτουργούν, αλλά και η Ριάντ δεν μένει στάσιμη (υπάρχουν σχέδια για τεράστιες επενδύσεις μέσω της «Στρατηγικής Ριάντ»). Έχει ενδιαφέρον να δούμε αν η Τζέντα θα αξιοποιήσει τα φυσικά της πλεονεκτήματα ώστε να διαμορφώσει μια πιο μοναδική ταυτότητα (ίσως ως η διεθνής πύλη και πολιτιστική πρωτεύουσα του Βασιλείου, συμπληρώνοντας τον διοικητικό ρόλο της Ριάντ).
- Κατοικίες: Η ζήτηση για κατοικίες στη Τζέντα αναμένεται να παραμείνει ισχυρή έως το 2030. Ο συνδυασμός της πληθυσμιακής αύξησης (ο πληθυσμός της Σαουδικής Αραβίας είναι νεαρός και αυξάνεται) και της συνεχιζόμενης προσπάθειας για αύξηση της ιδιοκατοίκησης θα διατηρήσει την πίεση στην προσφορά κατοικιών. Αναμένουμε μέτρια ετήσια άνοδο των τιμών κατοικιών στη Τζέντα κατά μέσο όρο – πιθανότατα μεσαίας μονοψήφιας τάξης (ίσως 3–6% ετησίως) για τους περισσότερους τομείς, εκτός αν υπάρξει υπερθέρμανση. Ορισμένες περιοχές με υψηλή ζήτηση (π.χ. πολυτελείς παραθαλάσσιες βίλες ή ακίνητα κοντά σε νέα έργα υποδομής όπως το μετρό, αν κατασκευαστεί) θα μπορούσαν να αυξηθούν πιο γρήγορα. Η έρευνα της Knight Frank, για παράδειγμα, υποδεικνύει ότι οι πόλεις της Μέσης Ανατολής θα μπορούσαν να δουν περίπου 60%+ αύξηση στις βασικές αξίες μέχρι το 2029 mansionglobal.com mansionglobal.com, κάτι που θα περιλάμβανε και τις κορυφαίες περιοχές της Τζέντα. Ωστόσο, τα μεγάλης κλίμακας οικιστικά έργα της κυβέρνησης (όπως οι κοινότητες Roshn, κλπ.) θα προσθέσουν σημαντική προσφορά, λειτουργώντας ως ανάχωμα ενάντια στον ανεξέλεγκτο πληθωρισμό των τιμών και διατηρώντας τις κατοικίες σχετικά προσιτές για τους ντόπιους. Ο δείκτης ιδιοκατοίκησης στη Σαουδική Αραβία βρίσκεται σε τροχιά να φτάσει το 70% έως το 2030 pwc.com pwc.com, και η Τζέντα θα συμβάλει σε αυτό παρέχοντας δεκάδες χιλιάδες νέες μονάδες. Μέχρι το 2030, ο ορίζοντας της Τζέντα θα είναι αξιοσημείωτα διαφορετικός – πολλές από τις 17.000 μονάδες του Jeddah Central θα παραδοθούν, νέοι ουρανοξύστες θα κοσμήσουν την Κορνίς, και τα προγραμματισμένα προάστια στα βόρεια θα έχουν σε μεγάλο βαθμό ολοκληρωθεί. Οι ενοικιάσεις ενδέχεται να γνωρίσουν περιόδους πιο αργής ανάπτυξης καθώς νέα ακίνητα (ειδικά διαμερίσματα) εισέρχονται στην αγορά· είναι πιθανή μια μικρή αύξηση της κενότητας στα μέσα της δεκαετίας, κάτι που ίσως συγκρατήσει τις αυξήσεις των ενοικίων. Παρ’ όλα αυτά, μέχρι το 2030, τα υψηλότερα διαθέσιμα εισοδήματα και μια εισροή αλλοδαπών (από νέες επιχειρήσεις και τουριστικές θέσεις εργασίας) θα μπορούσαν να στηρίξουν μια υγιή αγορά ενοικίων. Αναμένουμε οι αποδόσεις ενοικίων να σταθεροποιηθούν στο εύρος 6-8% για τα οικιστικά ακίνητα, το οποίο είναι ελκυστικό για επενδυτές.
- Γραφεία: Η αγορά γραφείων της Τζέντα αναμένεται να επεκταθεί με μέτριο ρυθμό. Με τη διαφοροποίηση της οικονομίας, νέες ιδιωτικές εταιρείες (π.χ. εφοδιαστική αλυσίδα, τουρισμός, fintech) εγκαθίστανται στην πόλη, ενισχύοντας τη ζήτηση για γραφεία. Ωστόσο, το Ριάντ τοποθετείται επιθετικά ως επιχειρηματικό κέντρο (και απαιτεί από τις εταιρείες να έχουν εκεί την έδρα τους για κυβερνητικά συμβόλαια), γεγονός που μπορεί να περιορίσει την ανάπτυξη των γραφείων στην Τζέντα. Προβλέπουμε ότι η Τζέντα θα προσθέσει μερικές εκατοντάδες χιλιάδες τετραγωνικά μέτρα γραφείων έως το 2030, συμπεριλαμβανομένων μικτών χρήσεων όπως το Jeddah Central και κατά μήκος των βόρειων διαδρόμων. Τα ενοίκια γραφείων Α’ κατηγορίας μπορεί να αυξηθούν σταδιακά (ίσως κατά μέσο όρο 2-5% ετησίως σύμφωνα με τον πληθωρισμό/ζήτηση), αλλά αν υπάρξει σημαντική προσφορά ταυτόχρονα (π.χ. το τμήμα γραφείων του Jeddah Tower ή πολλοί νέοι πύργοι), ενδέχεται να υπάρξει περίοδος σταθερών ή ελαφρώς πτωτικών ενοικίων γύρω στο 2027, όταν παραδοθούν αυτά τα έργα. Συνολικά, η πληρότητα αναμένεται να παραμείνει υγιής δεδομένου του σταθερού επιχειρηματικού περιβάλλοντος της Τζέντα. Μία τάση που θα εξελιχθεί μέχρι το 2030 είναι οι ευέλικτοι χώροι εργασίας και τα υψηλότερα ποιοτικά πρότυπα – τα νέα γραφεία θα προσφέρουν έξυπνη τεχνολογία και βιωσιμότητα (ευθυγραμμισμένη με τους πράσινους στόχους του Vision 2030), χαρακτηριστικά που ενδέχεται να δικαιολογήσουν premium στο ενοίκιο.
- Λιανικό εμπόριο: Ο τομέας του λιανικού real estate στην Τζέντα βρίσκεται σε τροχιά ανάπτυξης, αλλά και μετασχηματισμού. Σύμφωνα με την S&P Global, οι προοπτικές για το 2025-2026 είναι ισχυρές χάρη στον τουρισμό και τις καταναλωτικές δαπάνες arabnews.com arabnews.com. Καθώς πλησιάζουμε το 2030, σημαντικά γεγονότα (Expo, Παγκόσμιο Κύπελλο) και η ωρίμανση των μεγα-έργων (όπως τα θέρετρα της Ερυθράς Θάλασσας) πιθανότατα θα ενισχύσουν τις λιανικές πωλήσεις και την επισκεψιμότητα. Αναμένουμε νέες μορφές λιανικής να ευδοκιμήσουν: περισσότερα ανοιχτού τύπου lifestyle centers, κέντρα εστίασης/ψυχαγωγίας και καταστήματα δρόμου σε μικτές αναπτύξεις, αντί για παραδοσιακά κλειστά malls. Το Jeddah Central θα περιλαμβάνει μοντέρνους πεζόδρομους λιανικής που θα μπορούσαν να γίνουν ο κορυφαίος προορισμός αγορών της πόλης μέχρι το τέλος της δεκαετίας. Τα ενοίκια καταστημάτων σε βασικές τοποθεσίες προβλέπεται να αυξηθούν μετρίως (περίπου 3% ετησίως κατά μέσο όρο), αλλά η δευτερεύουσα αγορά λιανικής ίσως δυσκολευτεί αν το ηλεκτρονικό εμπόριο αυξηθεί γρηγορότερα ή αν υπάρξει υπερ-ανταγωνισμός ανάμεσα στα malls. Μέχρι το 2030, η διείσδυση του ηλεκτρονικού εμπορίου θα είναι σίγουρα μεγαλύτερη, ωστόσο η σαουδαραβική κουλτούρα αναμένεται να εξακολουθεί να εκτιμά την εμπειρία του mall, οπότε δεν προβλέπουμε το «τέλος του mall» – αλλά μάλλον έναν επαναπροσδιορισμό των προβληματικών εμπορικών κέντρων. Συνολικός λιανικός χώρος ανά κάτοικο στην Τζέντα θα αυξηθεί, αλλά ελπίζουμε με βάση τη ζήτηση. Η ισορροπία προσφοράς-ζήτησης είναι το κλειδί· η S&P έχει προειδοποιήσει για κίνδυνο υπερπροσφοράς αν οι developers υπερκατασκευάσουν λιανικά arabnews.com. Όμως, δεδομένης της φειδωλής προσέγγισης το τελευταίο διάστημα (το Ριάντ δεν πρόσθεσε μεγάλο mall στις αρχές του 2024, δίνοντας έμφαση στην ποιότητα του υπάρχοντος χώρου argaam.com), αναμένουμε μια βιώσιμη πορεία ανάπτυξης.
- Βιομηχανικά/Λογιστικά: Αναμένεται σημαντική επέκταση σε αυτόν τον τομέα. Καθώς τα έργα του Vision 2030 (όπως οι νέες Ειδικές Οικονομικές Ζώνες και τα κέντρα logistics) υλοποιούνται, η Τζέντα θα μπορούσε να γνωρίσει έκρηξη στην κατασκευή αποθηκών γύρω από το λιμάνι, το KAEC και τις προγραμματισμένες λογιστικές ζώνες. Η ολοκλήρωση του σιδηροδρόμου Landbridge (ίσως έως το 2030) θα καταστήσει την Τζέντα κύρια πύλη εισαγωγών-εξαγωγών για τη χώρα, πράγμα που σημαίνει ότι η ζήτηση για αποθήκευση θα εκτοξευτεί. Προβλέπουμε διψήφια ετήσια ανάπτυξη στην ανάπτυξη ακινήτων logistics για αρκετά χρόνια, ενώ τα ενοίκια ενδέχεται να συνεχίσουν να αυξάνονται μέχρι να εξισορροπηθεί η προσφορά. Τα κορυφαία ενοίκια αποθηκών ενδέχεται να πλησιάσουν τα επίπεδα του Ριάντ έως το 2030 (φτάνοντας τα 300-400 SAR/m²/χρόνο για τις καλύτερες αποθήκες), δεδομένης της ισχυρής ζήτησης argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Οι επενδυτές βρίσκουν αυτό το τμήμα ελκυστικό λόγω των σχετικά υψηλότερων αποδόσεων και των μακροχρόνιων μισθώσεων με αξιόπιστους ενοικιαστές. Έως το 2030, η Τζέντα μπορεί να εδραιώσει τη θέση της ως κύριος logistics κόμβος στην Ερυθρά Θάλασσα, με σύγχρονα κέντρα διανομής που θα εξυπηρετούν όχι μόνο τη Σαουδική Αραβία αλλά και αγορές της Αφρικής και της περιοχής, χάρη στο λιμάνι και το αεροδρόμιό της.
- Φιλοξενία: Αν και δεν ζητήθηκε ρητά, αξίζει να αναφερθεί ο ξενοδοχειακός τομέας της Τζέντας στην πρόβλεψη αφού οι τουριστικοί στόχοι του Vision 2030 τον επηρεάζουν άμεσα. Η Τζέντα πιθανότατα θα δει σημαντική αύξηση στην προσφορά ξενοδοχειακών δωματίων (συμπεριλαμβανομένων των 2.700 δωματίων στην Jeddah Central jeddahcentral.com, καθώς και άλλων έργων). Τα ποσοστά πληρότητας μπορεί να κυμαίνονται ανάλογα με τις παγκόσμιες ταξιδιωτικές τάσεις, αλλά η γενική τάση είναι περισσότεροι τουρίστες – τόσο θρησκευτικοί (καθώς οι βίζες Umrah γίνονται ευκολότερες και διαθέσιμες όλο το χρόνο) όσο και αναψυχής (με την αύξηση του τουρισμού Ερυθράς Θάλασσας, πολλοί θα περνούν από την Τζέντα). Έως το 2030, η Τζέντα θα μπορούσε να φιλοξενεί νέα θεματικά πάρκα, τερματικούς σταθμούς κρουαζιερόπλοιων και ίσως επεκταμένες συνεδριακές εγκαταστάσεις, όλα τα οποία θα τροφοδοτήσουν την αγορά ακινήτων (νέες αναπτυξιακές επενδύσεις αναψυχής, κ.λπ.).
- Projects Mega Vision 2030: Οι επενδυτές και αναπτύκτες μπορούν να συμμετέχουν ή να επωφεληθούν από τα πολυάριθμα mega-projects στην Τζέντα. Έργα όπως το Jeddah Central, Jeddah Tower/JEC και οι επεκτάσεις των υποδομών δημιουργούν νέες επενδυτικές ζώνες – από πολυτελείς κατοικίες, εμπορικές περιοχές, έως επιχειρηματικά πάρκα. Όσοι μπουν νωρίς μπορούν να εξασφαλίσουν προνομιακά οικόπεδα ή ρόλους σε συνεργασίες σε αυτές τις αναπτύξεις. Για παράδειγμα, η συνεργασία με το PIF σε επιμέρους ανάπτυξη γύρω από το Jeddah Central ή η παροχή υπηρεσιών σε αυτά τα έργα μπορεί να είναι ιδιαίτερα επικερδής όσο η περιοχή εξελίσσεται σε ένα premium κέντρο της πόλης.
- Αυξανόμενη Ζήτηση και Ευνοϊκά Δημογραφικά: Ο νέος και αυξανόμενος πληθυσμός της Τζέντα εξασφαλίζει σταθερή ζήτηση για κατοικίες, ιδίως προσιτές και μεσαίας κατηγορίας μονάδες. Οι αναπτύκτες που μπορούν να κατασκευάσουν ποιοτικές κατοικίες σε ανταγωνιστικές τιμές (αξιοποιώντας κυβερνητικά κίνητρα για προσιτή κατοικία) έχουν άμεση αγορά μελλοντικών αγοραστών. Επιπλέον, η πολιτισμική στροφή προς τις πυρηνικές οικογένειες και την κοινοτική διαβίωση δημιουργεί ευκαιρίες για ολοκληρωμένες κοινότητες, περιφραγμένα συγκροτήματα και μεικτής χρήσης «mini cities» εντός της Τζέντα. Το γεγονός ότι οι συναλλαγές στην αγορά κατοικίας της Τζέντα αυξήθηκαν κατά 43% ετησίως δείχνει πόση συσσωρευμένη ζήτηση απελευθερώθηκε jll-mena.com – μια τάση που πιθανότατα θα συνεχιστεί καθώς περισσότεροι γίνονται επιλέξιμοι για στεγαστικά δάνεια.
- Ανάπτυξη του Τουρισμού και της Φιλοξενίας: Ως η “Πύλη προς τα Δύο Ιερά Τεμένη” και παραθαλάσσια πόλη στην Ερυθρά Θάλασσα, η Τζέντα αναμένεται να ωφεληθεί σημαντικά από την ώθηση της Σαουδικής Αραβίας στον τουρισμό. Υπάρχει ευκαιρία για ανάπτυξη ξενοδοχείων, θέρετρων, επιπλωμένων διαμερισμάτων και χώρων ψυχαγωγίας. Ακίνητα που σχετίζονται με το προσκύνημα (όπως αναβαθμισμένα καταλύματα προσκυνητών, συγκοινωνιακοί κόμβοι κλπ) αποτελούν άλλη μία εξειδικευμένη αγορά – σκεφτείτε πολυχρηστικά κέντρα που εξυπηρετούν τις ανάγκες των προσκυνητών του Χατζ πριν/μετά τη Μέκκα, μια δυνητικά ανεκμετάλλευτη αγορά. Ο στόχος της κυβέρνησης για 150 εκατομμύρια επισκέπτες έως το 2030 περιλαμβάνει εκατομμύρια που θα περνούν από την Τζέντα argaam.com argaam.com. Οι επενδυτές ίσως σκεφτούν να δημιουργήσουν θεματικά αξιοθέατα ή παράκτια έργα αναψυχής στην Τζέντα για να απορροφήσουν μέρος της τουριστικής ζήτησης που προκύπτει από τα μεγάλα έργα (π.χ. ένα οικογενειακό λούνα παρκ ή υδάτινο πάρκο στην Τζέντα θα μπορούσε να αποδώσει καλά καθώς ο τουρισμός αναπτύσσεται). Η επερχόμενη Expo 2030 στο Ριάντ και άλλα γεγονότα θα ωφελήσουν έμμεσα την Τζέντα ενισχύοντας το προφίλ της Σαουδικής Αραβίας – οι διεθνείς επισκέπτες συχνά επισκέπτονται πολλές πόλεις, επομένως η ιστορική συνοικία της Τζέντας (Al-Balad) και η Κορνίς θα μπορούσαν να γνωρίσουν τουριστική αναγέννηση, αυξάνοντας τη ζήτηση για λιανικό εμπόριο και boutique ξενοδοχεία εκεί.
- Κόμβος Logistics και Βιομηχανίας: Ο τομέας των logistics γνωρίζει άνθιση – το λιμάνι της Τζέντας είναι από τα πιο πολυσύχναστα στη Μέση Ανατολή και με τις νέες εμπορικές συμφωνίες και τις Ειδικές Οικονομικές Ζώνες, περισσότερες εταιρείες θα χρειάζονται κέντρα διανομής. Οι επενδυτές μπορούν να αναπτύξουν ή να αποκτήσουν αποθήκες, ψυκτικούς χώρους και βιομηχανικές εγκαταστάσεις για σταθερό μακροπρόθεσμο εισόδημα. Με δεδομένη την κυβερνητική πίεση για τοπική παραγωγή (από αυτοκίνητα μέχρι τρόφιμα), τα βιομηχανικά πάρκα στην Τζέντα (ιδίως κοντά στο λιμάνι ή στο KAEC) είναι ώριμα για ανάπτυξη. Συχνά συνοδεύονται από κυβερνητική υποστήριξη όπως επιδοτούμενες υπηρεσίες κοινής ωφέλειας ή γη, ενισχύοντας τη συμφωνία. Με την ανάπτυξη του ηλεκτρονικού εμπορίου, τα κέντρα τελικής διανομής στην πόλη αποτελούν άλλη μια ευκαιρία.
- Δυναμική Ξένων Επενδύσεων & Συνεργασιών: Η απελευθέρωση των κανονισμών επιτρέπει στους ξένους επενδυτές να εισέρχονται ευκολότερα – αυτό σημαίνει ότι οι τοπικοί developers μπορούν να αναζητήσουν διεθνείς συνεργάτες που φέρνουν κεφάλαια και τεχνογνωσία. Οι κοινοπραξίες μπορούν να ανθίσουν, για παράδειγμα, μια τοπική εταιρεία να συνεργαστεί με ξένο ξενοδοχειακό όμιλο για την ανάπτυξη νέου θερέτρου ή ένα διεθνές αρχιτεκτονικό γραφείο να συνεργαστεί για εμβληματικά κτίρια (κάτι που ήδη συμβαίνει με διεθνείς αρχιτέκτονες στον Πύργο της Τζέντας, την Jeddah Central κ.λπ.). Επίσης, περισσότεροι ξένοι αγοραστές ίσως εισέλθουν στην αγορά πολυτελών κατοικιών (ειδικά αν γίνουν συχνότερες οι premium άδειες παραμονής), δημιουργώντας νέα πελατειακή βάση για πολυτελείς κατασκευαστές στην Τζέντα.
- Υποτιμημένα Τμήματα: Παρά την πρόσφατη ανάπτυξη, ορισμένα τμήματα της αγοράς της Τζέντας μπορεί να παραμένουν υποτιμημένα σε σχέση με τις γειτονικές αγορές. Για παράδειγμα, τα πρωτοκλασάτα παραθαλάσσια ακίνητα στην Τζέντα εξακολουθούν να είναι φθηνότερα από εκείνα στο Ντουμπάι ή ακόμη και στο Ριάντ. Υπάρχει πιθανότητα για αρμπιτράζ – η επένδυση σήμερα σε πρωτοκλασάτα ακίνητα της Τζέντας μπορεί να αποφέρει μεγάλη άνοδο αξίας καθώς αυξάνεται το παγκόσμιο κύρος της πόλης. Επίσης, ο τουρισμός πολιτιστικής κληρονομιάς παραμένει αναξιοποίητος – η ανακαίνιση ιστορικών κτιρίων στο Al-Balad σε boutique ξενοδοχεία ή πολιτιστικά κέντρα μπορεί να διατηρήσει την κληρονομιά και να αποφέρει κέρδος, ευθυγραμμιζόμενη με τους στόχους ποιότητας ζωής του Vision 2030.
- Υπερπροσφορά σε Ορισμένους Τομείς: Με την κλίμακα των έργων που βρίσκονται σε εξέλιξη, υπάρχει κίνδυνος κάποιοι τομείς να παρουσιάσουν υπερπροσφορά. Εάν, για παράδειγμα, δεκάδες χιλιάδες νέα διαμερίσματα εισρεύσουν στην αγορά σε σύντομο χρονικό διάστημα (από κοινότητες Roshn, κατοικίες Jeddah Central κ.α.), τα ενοίκια και οι τιμές πώλησης για διαμερίσματα μεσαίας κατηγορίας θα μπορούσαν να σταθεροποιηθούν ή να μειωθούν. Η S&P Global έχει επισημάνει την υπερπροσφορά ως ανησυχία, ειδικά στο λιανικό εμπόριο όπου υπερβολικά πολλά εμπορικά κέντρα θα μπορούσαν να μειώσουν τις πωλήσεις των λιανοπωλητών arabnews.com. Παρομοίως, η αγορά γραφείων θα μπορούσε να στραφεί σε υπερπροσφορά εάν πολλοί νέοι πύργοι ανοίξουν ταυτόχρονα χωρίς μια ανάλογη αύξηση των ενοικιαστών. Οι αναπτυξιακές εταιρείες πρέπει να προγραμματίζουν και να φάσεων τα έργα τους προσεκτικά και να διαφοροποιούν το προϊόν τους ώστε να μην παγιδευτούν σε κορεσμό.
- Οικονομική Εξάρτηση από Κυβερνητικές Δαπάνες και Πετρέλαιο: Η τύχη της αγοράς ακινήτων της Σαουδικής Αραβίας συνδέεται στενά με τις κρατικές δαπάνες (πολλά έργα ξεκινούν από την κυβέρνηση ή βασίζονται σε κρατικές υποδομές). Μια σημαντική πτώση των τιμών του πετρελαίου ή των εσόδων του προϋπολογισμού θα μπορούσε να οδηγήσει σε περικοπές δαπανών ή επιβραδύνσεις έργων. Για παράδειγμα, αν το πετρέλαιο κατέρρεε και παρέμενε σε χαμηλά επίπεδα, το PIF θα μπορούσε να καθυστερήσει ή να μειώσει έργα όπως το Jeddah Central ή να περικόψει επιδοτήσεις σε προγράμματα στέγασης, επηρεάζοντας άμεσα την αγορά. Παρότι η χώρα έχει αποθέματα και διαφοροποιεί την οικονομία της, το πετρέλαιο εξακολουθεί να χρηματοδοτεί μεγάλο μέρος των πρωτοβουλιών Vision 2030. Οι επενδυτές πρέπει να γνωρίζουν ότι η τρέχουσα άνθηση βασίζεται σε επεκτατική δημοσιονομική πολιτική – κάθε αντιστροφή θα επηρεάσει τη ζήτηση (μέσω χαμηλότερης καταναλωτικής εμπιστοσύνης, απώλειας θέσεων εργασίας στην κατασκευή, κλπ.).
- Επιτόκια και Κόστος Χρηματοδότησης: Η παγκόσμια άνοδος των επιτοκίων το 2022–2024 κατέστησε πιο ακριβά τα στεγαστικά δάνεια και τα δάνεια ανάπτυξης. Αν τα υψηλά επιτόκια διατηρηθούν, ο χρηματοοικονομικός κίνδυνος αυξάνεται – η τελική ζήτηση μπορεί να εξασθενήσει αν τα στεγαστικά γίνουν λιγότερο προσιτά πέραν των κρατικών επιδοτήσεων και οι κατασκευαστές αντιμετωπίσουν υψηλότερο κόστος κεφαλαίου. Στις χειρότερες περιπτώσεις, έργα μπορεί να σταματήσουν λόγω κρίσης ρευστότητας. Η κεντρική τράπεζα της Σαουδικής Αραβίας ακολουθεί συνήθως την πολιτική της Fed των ΗΠΑ λόγω της σύνδεσης του νομίσματος, οπότε οι παγκόσμιες τάσεις των επιτοκίων έχουν σημασία. Από την άλλη, αν ο πληθωρισμός και τα επιτόκια αποκλιμακωθούν τα επόμενα χρόνια (όπως κάποιες προβλέψεις δείχνουν να γίνεται μέχρι το 2025-2026), αυτό θα μπορούσε να μετριάσει τον κίνδυνο.
- Κανονιστικοί και Εκτελεστικοί Κίνδυνοι: Παρά τη βελτίωση του κανονιστικού πλαισίου της Σαουδικής Αραβίας, υπάρχουν ακόμη γραφειοκρατικές και ρυθμιστικές προκλήσεις. Αλλαγές στη νομοθεσία (π.χ. νέα φορολογία σε συναλλαγές ακινήτων ή ακίνητα – πέραν του ισοδύναμου ΦΠΑ 5% – θα μπορούσαν να εκπλήξουν την αγορά). Ο εκτελεστικός κίνδυνος είναι ιδιαίτερα σημαντικός στα μεγάλα έργα: καθυστερήσεις ή υπερβάσεις κόστους μπορούν να επηρεάσουν τις συνοδευόμενες επενδύσεις. Ο πύργος Jeddah, για παράδειγμα, φέρει τον κίνδυνο εκτέλεσης – αν αντιμετωπίσει νέα παύση, οι τιμές γης σε εκείνο το έργο μπορεί να επηρεαστούν. Παρομοίως, η έγκαιρη και πιστή παράδοση του Jeddah Central είναι ένα τεράστιο έργο· αν υπολείπεται των προσδοκιών, μπορεί να μετριάσει τον ενθουσιασμό που τροφοδοτεί σήμερα το θετικό συναίσθημα των επενδυτών.
- Γεωπολιτικοί και Κίνδυνοι Αντίληψης Αγοράς: Βρισκόμενη στη Μέση Ανατολή, η Σαουδική Αραβία (και συνεπώς η Τζέντα) μπορεί να επηρεαστεί από περιφερειακές γεωπολιτικές εντάσεις. Οποιαδήποτε αστάθεια ή περιστατικό ασφάλειας θα μπορούσε προσωρινά να μειώσει τον τουρισμό ή την όρεξη ξένων επενδύσεων. Εξάλλου, ως αναδυόμενη αγορά, τα ακίνητα στη Σαουδική Αραβία μπορεί να υπόκεινται σε μεταβολές στη διεθνή επενδυτική διάθεση. Για παράδειγμα, αν άλλες αγορές γίνουν πιο ελκυστικές ή αν υπάρξει παγκόσμια ύφεση στον κλάδο των ακινήτων, το ξένο κεφάλαιο μπορεί να αποσυρθεί. Εγχώρια, το κλίμα της αγοράς μπορεί επίσης να πληγεί αν, για παράδειγμα, αποτύχει κάποιο μεγάλο έργο ή υπάρξει δημόσια αντίδραση στις γρήγορες αλλαγές (αν και αυτό είναι λιγότερο πιθανό στα ακίνητα σε σχέση με άλλους τομείς).
- Κόστη Κατασκευής και Εφοδιαστική Αλυσίδα: Η ταχεία ανάπτυξη έχει οδηγήσει σε αυξανόμενα κόστη κατασκευής (υλικά και εργασία) στη Σαουδική Αραβία – μια πρόκληση που έχει σημειωθεί σε αναφορές του κλάδου argaam.com. Εάν ο πληθωρισμός στις κατασκευές συνεχιστεί, οι κατασκευαστές μπορεί να αντιμετωπίσουν πιεσμένα περιθώρια ή να αναγκαστούν να αυξήσουν τις τιμές πώλησης πέρα από τα όρια των καταναλωτών. Προβλήματα στην εφοδιαστική αλυσίδα (όπως αυτά που συνέβησαν παγκοσμίως κατά τη διάρκεια της πανδημίας) θα μπορούσαν επίσης να καθυστερήσουν τα χρονοδιαγράμματα των έργων. Η αντιμετώπιση αυτού απαιτεί αποδοτική διαχείριση έργων και ίσως τοπική προμήθεια (κάτι που ενθαρρύνει το Vision 2030, αλλά η εγχώρια παραγωγή υλικών θα χρειαστεί χρόνο για να αναπτυχθεί πλήρως).
- Ωριμότητα Αγοράς και Ρευστότητα: Η αγορά ακινήτων της Σαουδικής Αραβίας βρίσκεται ακόμα σε διαδικασία ωρίμανσης. Εκτός από τα REITs, υπάρχει περιορισμένη διαφάνεια και ρευστότητα σε σύγκριση με πιο ανεπτυγμένες αγορές. Οι επενδυτές πρέπει να εξετάσουν τη στρατηγική εξόδου – η αναπώληση ακινήτων στην Τζέντα δεν είναι τόσο γρήγορη όσο σε ιδιαίτερα ρευστές αγορές, εκτός αν η ζήτηση είναι ιδιαίτερα αυξημένη. Σε περίπτωση που μεταβληθούν οι συνθήκες της αγοράς, η πώληση μεγάλων περιουσιακών στοιχείων μπορεί να απαιτήσει χρόνο. Ωστόσο, πρωτοβουλίες όπως τα ηλεκτρονικά συμβόλαια και η καλύτερη συλλογή δεδομένων από τη REGA βελτιώνουν σταδιακά την κατάσταση.
- JLL – Δυναμική της Αγοράς Κατοικίας στη Σαουδική Αραβία, Α’ τρίμηνο 2025 jll-mena.com jll-mena.com
- Deloitte – Προβλέψεις Ακινήτων Μέσης Ανατολής 2024 (Σαουδική Αραβία) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com
- Argaam News – «Η JLL αναμένει 32.000 νέες κατοικίες στο Ριάντ και την Τζέντα το Β’ εξάμηνο του 2024» (Σεπ 2024) argaam.com argaam.com
- Argaam News – Συνέχεια: Σημεία ενδιαφέροντος JLL KSA Αγορά Α’ εξαμήνου 2024 argaam.com argaam.com
- AGBI – «Η Σαουδική Αραβία ανοίγει τις ιερές πόλεις σε ξένους επενδυτές» (Ιαν 2025) agbi.com agbi.com
- Arab News – «Ισχυρή προοπτική για την αγορά λιανικής ακινήτων στη Σαουδική Αραβία λόγω τουρισμού και Vision 2030, λέει η S&P» (Απρ 2025) arabnews.com arabnews.com
- Knight Frank – The Wealth Report 2025 (Απόδοση Αγοράς) mansionglobal.com mansionglobal.com
- Designboom – «Ο ψηλότερος πύργος του κόσμου, ο Jeddah Tower, συνεχίζει την κατασκευή του για ολοκλήρωση το 2028» (Σεπ 2023) designboom.com designboom.com
- Ριάντ: Η πρωτεύουσα είναι η πολιτική και οικονομική δύναμη της χώρας, που αυτή τη στιγμή βιώνει μια άνθιση στην αγορά ακινήτων σχεδόν σε κάθε τομέα. Σύμφωνα με τα σχέδια που προωθεί ο Πρίγκιπας του Στέμματος, το Ριάντ φιλοδοξεί να διπλασιάσει τον πληθυσμό του, φτάνοντας περίπου στα 15 εκατομμύρια μέχρι το 2030, προσελκύοντας περιφερειακές έδρες πολυεθνικών εταιρειών και τεράστιες επενδύσεις του κράτους. Ως αποτέλεσμα, η αγορά ακινήτων του Ριάντ έχει παρουσιάσει ταχύτερη ανάπτυξη από αυτή της Τζέντα. Στον οικιστικό τομέα, το Ριάντ είδε τις τιμές πώλησης να αυξάνονται κατά περίπου 10% σε ετήσια βάση στις αρχές του 2024 (έναντι 5% στην Τζέντα) argaam.com argaam.com, και οι όγκοι και αξίες συναλλαγών κατοικίας είναι υψηλότερα. Η αύξηση των τιμών στην αγορά κατοικίας του Ριάντ ήταν γενικευμένη (τόσο στις βίλες όσο και στα διαμερίσματα) jll-mena.com, ενώ στην Τζέντα ήταν ανάμεικτη. Η διαθεσιμότητα γης γύρω από το Ριάντ ήταν παραδοσιακά άφθονη, αλλά η αύξηση της ζήτησης έχει ως αποτέλεσμα ακόμα και στο Ριάντ να υπάρχουν ελλείψεις κατοικιών σε προνομιακές περιοχές. Παράλληλα, η αγορά γραφείων του Ριάντ είναι ξεχωριστή – με πάνω από 5 εκατομμύρια m² χώρου και δεκάδες νέους πύργους γραφείων να κατασκευάζονται σε έργα όπως η Οικονομική Περιοχή Βασιλιά Αμπντάλα. Τα ενοίκια γραφείων κατηγορίας Α στο Ριάντ είναι κατά μέσο όρο ~2.000 SAR/m², σημαντικά υψηλότερα από τα ~1.300 SAR/m² της Τζέντα argaam.com. Η αγορά λιανικής του Ριάντ ξεπερνά επίσης της Τζέντα (3,5 εκατομμύρια m² έναντι 2,1 εκατομμυρίων m² αποθέματος λιανικής ως το τέλος του 2023) argaamplus.s3.amazonaws.com, και συνεχίζει να προσελκύει τις πρώτες εισόδους πολλών διεθνών brands. Πολιτιστικά, η προσπάθεια του Ριάντ να γίνει μια παγκόσμια πόλη (με εκδηλώσεις, συναυλίες, αθλητικά γεγονότα κ.λπ.) ξεκίνησε μόλις πρόσφατα, αλλά με αστραπιαίο ρυθμό, ενώ η Τζέντα ήταν ανέκαθεν πιο κοσμοπολίτικη και φιλελεύθερη με τα σαουδαραβικά μέτρα. Ουσιαστικά, το Ριάντ ηγείται της ανάπτυξης της αγοράς ακινήτων στη Σαουδική Αραβία – κυριάρχησε στις ανακοινώσεις νέων έργων και κατείχε το μεγαλύτερο μερίδιο των επενδύσεων σε ακίνητα τα τελευταία χρόνια agbi.com. Η Τζέντα, αν και αναπτύσσεται, προσπαθεί να συμβαδίσει με τη δυναμική του Ριάντ. Παρ’ όλα αυτά, η Τζέντα επωφελείται από το γεγονός ότι είναι παραθαλάσσια πόλη με φυσική γοητεία και θα έχει πάντα την κυκλοφορία του Χατζ/Ούμρα. Θα μπορούσε να πει κανείς πως η αγορά του Ριάντ είναι πιο «καυτή», αλλά και πιο ευάλωτη σε διακυμάνσεις (καθώς η ανάπτυξή της οφείλεται εν μέρει σε πολιτικές αποφάσεις και συνδέεται με μετακινήσεις του κράτους), ενώ της Τζέντα είναι πιο σταθερή και βασίζεται στα εμπορικά και τουριστικά θεμελιώδη.
- Νταμάμ/Χομπάρ (Ανατολική Επαρχία): Η Μητροπολιτική Περιοχή Νταμάμ (DMA, που περιλαμβάνει το Χομπάρ και τη Νταχράν) είναι η καρδιά της πετρελαϊκής βιομηχανίας της Σαουδικής Αραβίας και έχει μικρότερο πληθυσμό (~1,5-2 εκατομμύρια) από τη Τζέντα (~4 εκατομμύρια). Η αγορά ακινήτων της είναι σχετικά σταθερή και μετριοπαθής στην ανάπτυξη. Για παράδειγμα, το πρώτο εξάμηνο του 2024, οι τιμές κατοικιών στο Νταμάμ παρέμειναν ουσιαστικά αμετάβλητες και τα ενοίκια αυξήθηκαν μόλις ~4% argaam.com, ακολουθώντας με μικρότερη άνοδο από ό,τι στη Ριάντ και στη Τζέντα. Η προσφορά κατοικιών στη DMA αυξάνεται αλλά επικεντρώνεται κυρίως σε μεσαίας κατηγορίας κατοικίες, ιδιαίτερα στα βόρεια προάστια, στοχεύοντας στην προσιτή στέγαση argaamplus.s3.amazonaws.com. Η Ανατολική Επαρχία διαθέτει θύλακες υψηλής ζήτησης (στελέχη της Saudi Aramco και συναφών βιομηχανιών σε φιλικά προς τους ξένους συγκροτήματα γύρω από το Χομπάρ). Ωστόσο, συνολικά η αγορά κατοικιών είναι λιγότερο δυναμική σε σχέση με της Τζέντα, εν μέρει επειδή η αύξηση του πληθυσμού είναι βραδύτερη. Στον τομέα των γραφείων, τα ενοίκια κατηγορίας Α στο Νταμάμ αυξήθηκαν ~10% ετησίως μέχρι το β’ τρίμηνο του 2024 λόγω ζήτησης από κυβερνητικές υπηρεσίες και εταιρείες υπηρεσιών πετρελαίου argaam.com, αλλά τα απόλυτα ενοίκια (και τα επίπεδα ενοικίων) είναι χαμηλότερα από αυτά της Τζέντα. Το λιανεμπόριο στο Νταμάμ/Χομπάρ ξεχωρίζει για λίγα κυρίαρχα εμπορικά κέντρα· η παραλιακή “Κορνίς” του Χομπάρ έχει δημοφιλείς επιλογές λιανικής/εστίασης αλλά η κλίμακα είναι τέτοια ώστε να εξυπηρετεί κυρίως τον τοπικό πληθυσμό argaam.com. Μια διαφορά είναι ότι οι κάτοικοι της Ανατολικής Επαρχίας πηγαίνουν εύκολα στο Μπαχρέιν τα σαββατοκύριακα, κάτι που μπορεί να απορροφά μέρος της καταναλωτικής και ξενοδοχειακής δαπάνης τους – κάτι με το οποίο η Τζέντα δεν έχει να ανταγωνιστεί. Καθώς το Όραμα 2030 προσπαθεί να διαφοροποιήσει την οικονομία της Ανατολικής Επαρχίας πέρα από το πετρέλαιο, νέες πρωτοβουλίες (όπως οι τεράστιες πετροχημικές επεκτάσεις στη Τζουμπάιλ και τα κέντρα logistics) μπορεί να αυξήσουν την εξειδικευμένη ζήτηση σε ακίνητα (π.χ. στέγαση εργαζομένων, βιομηχανικά ακίνητα). Γενικά όμως, η αγορά του Νταμάμ είναι μικρότερη και σταθερότερη, με μετριοπαθείς προοπτικές ανάπτυξης· σπάνια παρουσιάζει τα απότομα σκαμπανεβάσματα που βλέπουν η Ριάντ ή και η Τζέντα. Επίσης είναι πιο αποκεντρωμένη – το Νταμάμ, το Χομπάρ και η Νταχράν αποτελούν ξεχωριστούς πυρήνες, ενώ η Τζέντα είναι ένα ενιαίο μεγάλο πολεοδομικό συγκρότημα.
- Τζέντα: βρίσκεται ανάμεσα στη Ριάντ και τη Νταμμάμ σε πολλούς τομείς. Διαθέτει μια ποικιλόμορφη οικονομία – λιμενική εφοδιαστική, εμπόριο, τουρισμός/προσκύνημα, κάποια βιομηχανία – και έτσι οι παράγοντες που επηρεάζουν την αγορά ακινήτων της είναι πολύπλευροι. Η αγορά κατοικίας της Τζέντα ήταν ιστορικά λίγο πιο προσιτή από αυτή της Ριάντ (για παράδειγμα, οι τιμές διαμερίσματος ανά τ.μ. είναι ελαφρώς χαμηλότερες), αν και η διαφορά μειώθηκε καθώς η Τζέντα κατέγραψε ισχυρή αύξηση τιμών το 2021–2022. Στο παγκόσμιο δείκτη πολυτελών οικιστικών αγορών της Knight Frank, και η Ριάντ και η Τζέντα κατατάχθηκαν ανάμεσα στις έξι κορυφαίες πόλεις παγκοσμίως για την αύξηση τιμών πολυτελών ακινήτων το 2024, υπογραμμίζοντας το πόσο οι σαουδαραβικές πόλεις αναπτύχθηκαν παρά τις παγκόσμιες αντιξοότητες mansionglobal.com mansionglobal.com. (Και το Ντουμπάι ήταν επίσης σε αυτή την κορυφαία κατηγορία). Η Knight Frank σημείωσε ότι η Μέση Ανατολή ήταν η ισχυρότερη περιοχή παγκοσμίως με ετήσια αύξηση της τιμής πολυτελών ακινήτων κατά 7,2% και προβλέπει μια εκπληκτική σωρευτική αύξηση 64% τα επόμενα πέντε χρόνια για την περιοχή mansionglobal.com mansionglobal.com. Αν και η Ριάντ μπορεί να αποσπάσει μεγάλο ποσοστό από αυτό, ο τομέας πολυτελείας της Τζέντα ανεβαίνει επίσης – οι βίλες στην παραλία, για παράδειγμα, έχουν υψηλές τιμές και περιορισμένη διαθεσιμότητα. Σε σύγκριση με την έντονη ανάπτυξη της Ριάντ, η προσέγγιση της Τζέντα είναι λίγο πιο μετρημένη και οργανική. Τα φιλόδοξα έργα της πόλης (όπως το Jeddah Central, ο Πύργος της Τζέντα) βρίσκονται ελαφρώς πίσω από το χρονοδιάγραμμα της Ριάντ (η Ριάντ έχει ήδη παραδώσει έργα όπως το Diriyah Gate, το Qiddiya σε προχωρημένο στάδιο). Ωστόσο, προς τα τέλη της δεκαετίας του 2020, καθώς αυτά τα έργα στην Τζέντα ολοκληρώνονται, η πόλη θα μπορούσε να δει μια αναπτυξιακή ώθηση. Πολιτισμικά και σε επίπεδο lifestyle, η Τζέντα ήταν πάντα το πιο χαλαρό εμπορικό κέντρο του Βασιλείου – προσελκύει επιχειρηματίες και διαθέτει ακμάζουσα καλλιτεχνική σκηνή, γεγονός που φαίνεται σε εξειδικευμένες αγορές ακινήτων (π.χ. χώροι γκαλερί στο Al-Balad, μοναδικά καφέ κ.ά.). Η Ριάντ, που τώρα ανοίγεται πολιτισμικά, χτίζει τα δικά της από το μηδέν. Για τους επενδυτές, η Τζέντα προσφέρει τη γοητεία μιας παραθαλάσσιας πόλης (κάτι που ούτε η Ριάντ, που δεν έχει θάλασσα, ούτε η Νταμμάμ προσφέρουν) με τεράστιες τουριστικές προοπτικές, ενώ η Ριάντ προσφέρει τη στήριξη των κρατικών δαπανών και της εταιρικής ζήτησης. Συνοψίζοντας, όλες οι μεγάλες σαουδαραβικές πόλεις επωφελούνται από τις επενδύσεις του Vision 2030, αλλά η Ριάντ αποτελεί επί του παρόντος την κύρια μηχανή ανάπτυξης, με τη Τζέντα να παίζει ισχυρό δευτερεύοντα ρόλο και τη Νταμάμ να εμφανίζει μέτρια ανάπτυξη. Ένα ισορροπημένο χαρτοφυλάκιο ακινήτων στη Σαουδική Αραβία θα μπορούσε να περιλαμβάνει έκθεση στους ταχέως αναπτυσσόμενους τομείς γραφείων και κατοικιών της Ριάντ, στα τουριστικά projects και τη συνδεδεμένη με το λιμάνι εφοδιαστική αλυσίδα της Τζέντα, καθώς και στα σταθερά περιουσιακά στοιχεία που αποδίδουν εισόδημα στη Νταμάμ (όπως κατοικίες για εργαζόμενους στη βιομηχανία πετρελαίου ή αποθήκες που εξυπηρετούν βιομηχανικές επιχειρήσεις). Σημαντικό είναι ότι το συγκριτικό πλεονέκτημα της Τζέντα έγκειται στο λιμάνι της και στην εγγύτητα προς τις Ιερές Πόλεις – αυτά εξασφαλίζουν μια βασική ζήτηση που είναι λιγότερο ασταθής. Το πλεονέκτημα της Ριάντ είναι η κυβερνητική προσοχή και η κρίσιμη μάζα. Της Νταμάμ είναι ο πλούτος από το πετρέλαιο που την στηρίζει. Προχωρώντας προς το 2025-2030, η Τζέντα ενδέχεται να μειώσει τη διαφορά με τη Ριάντ καθώς τα μεγάλα της projects αρχίζουν να λειτουργούν, αλλά και η Ριάντ δεν μένει στάσιμη (υπάρχουν σχέδια για τεράστιες επενδύσεις μέσω της «Στρατηγικής Ριάντ»). Έχει ενδιαφέρον να δούμε αν η Τζέντα θα αξιοποιήσει τα φυσικά της πλεονεκτήματα ώστε να διαμορφώσει μια πιο μοναδική ταυτότητα (ίσως ως η διεθνής πύλη και πολιτιστική πρωτεύουσα του Βασιλείου, συμπληρώνοντας τον διοικητικό ρόλο της Ριάντ).
- Κατοικίες: Η ζήτηση για κατοικίες στη Τζέντα αναμένεται να παραμείνει ισχυρή έως το 2030. Ο συνδυασμός της πληθυσμιακής αύξησης (ο πληθυσμός της Σαουδικής Αραβίας είναι νεαρός και αυξάνεται) και της συνεχιζόμενης προσπάθειας για αύξηση της ιδιοκατοίκησης θα διατηρήσει την πίεση στην προσφορά κατοικιών. Αναμένουμε μέτρια ετήσια άνοδο των τιμών κατοικιών στη Τζέντα κατά μέσο όρο – πιθανότατα μεσαίας μονοψήφιας τάξης (ίσως 3–6% ετησίως) για τους περισσότερους τομείς, εκτός αν υπάρξει υπερθέρμανση. Ορισμένες περιοχές με υψηλή ζήτηση (π.χ. πολυτελείς παραθαλάσσιες βίλες ή ακίνητα κοντά σε νέα έργα υποδομής όπως το μετρό, αν κατασκευαστεί) θα μπορούσαν να αυξηθούν πιο γρήγορα. Η έρευνα της Knight Frank, για παράδειγμα, υποδεικνύει ότι οι πόλεις της Μέσης Ανατολής θα μπορούσαν να δουν περίπου 60%+ αύξηση στις βασικές αξίες μέχρι το 2029 mansionglobal.com mansionglobal.com, κάτι που θα περιλάμβανε και τις κορυφαίες περιοχές της Τζέντα. Ωστόσο, τα μεγάλης κλίμακας οικιστικά έργα της κυβέρνησης (όπως οι κοινότητες Roshn, κλπ.) θα προσθέσουν σημαντική προσφορά, λειτουργώντας ως ανάχωμα ενάντια στον ανεξέλεγκτο πληθωρισμό των τιμών και διατηρώντας τις κατοικίες σχετικά προσιτές για τους ντόπιους. Ο δείκτης ιδιοκατοίκησης στη Σαουδική Αραβία βρίσκεται σε τροχιά να φτάσει το 70% έως το 2030 pwc.com pwc.com, και η Τζέντα θα συμβάλει σε αυτό παρέχοντας δεκάδες χιλιάδες νέες μονάδες. Μέχρι το 2030, ο ορίζοντας της Τζέντα θα είναι αξιοσημείωτα διαφορετικός – πολλές από τις 17.000 μονάδες του Jeddah Central θα παραδοθούν, νέοι ουρανοξύστες θα κοσμήσουν την Κορνίς, και τα προγραμματισμένα προάστια στα βόρεια θα έχουν σε μεγάλο βαθμό ολοκληρωθεί. Οι ενοικιάσεις ενδέχεται να γνωρίσουν περιόδους πιο αργής ανάπτυξης καθώς νέα ακίνητα (ειδικά διαμερίσματα) εισέρχονται στην αγορά· είναι πιθανή μια μικρή αύξηση της κενότητας στα μέσα της δεκαετίας, κάτι που ίσως συγκρατήσει τις αυξήσεις των ενοικίων. Παρ’ όλα αυτά, μέχρι το 2030, τα υψηλότερα διαθέσιμα εισοδήματα και μια εισροή αλλοδαπών (από νέες επιχειρήσεις και τουριστικές θέσεις εργασίας) θα μπορούσαν να στηρίξουν μια υγιή αγορά ενοικίων. Αναμένουμε οι αποδόσεις ενοικίων να σταθεροποιηθούν στο εύρος 6-8% για τα οικιστικά ακίνητα, το οποίο είναι ελκυστικό για επενδυτές.
- Γραφεία: Η αγορά γραφείων της Τζέντα αναμένεται να επεκταθεί με μέτριο ρυθμό. Με τη διαφοροποίηση της οικονομίας, νέες ιδιωτικές εταιρείες (π.χ. εφοδιαστική αλυσίδα, τουρισμός, fintech) εγκαθίστανται στην πόλη, ενισχύοντας τη ζήτηση για γραφεία. Ωστόσο, το Ριάντ τοποθετείται επιθετικά ως επιχειρηματικό κέντρο (και απαιτεί από τις εταιρείες να έχουν εκεί την έδρα τους για κυβερνητικά συμβόλαια), γεγονός που μπορεί να περιορίσει την ανάπτυξη των γραφείων στην Τζέντα. Προβλέπουμε ότι η Τζέντα θα προσθέσει μερικές εκατοντάδες χιλιάδες τετραγωνικά μέτρα γραφείων έως το 2030, συμπεριλαμβανομένων μικτών χρήσεων όπως το Jeddah Central και κατά μήκος των βόρειων διαδρόμων. Τα ενοίκια γραφείων Α’ κατηγορίας μπορεί να αυξηθούν σταδιακά (ίσως κατά μέσο όρο 2-5% ετησίως σύμφωνα με τον πληθωρισμό/ζήτηση), αλλά αν υπάρξει σημαντική προσφορά ταυτόχρονα (π.χ. το τμήμα γραφείων του Jeddah Tower ή πολλοί νέοι πύργοι), ενδέχεται να υπάρξει περίοδος σταθερών ή ελαφρώς πτωτικών ενοικίων γύρω στο 2027, όταν παραδοθούν αυτά τα έργα. Συνολικά, η πληρότητα αναμένεται να παραμείνει υγιής δεδομένου του σταθερού επιχειρηματικού περιβάλλοντος της Τζέντα. Μία τάση που θα εξελιχθεί μέχρι το 2030 είναι οι ευέλικτοι χώροι εργασίας και τα υψηλότερα ποιοτικά πρότυπα – τα νέα γραφεία θα προσφέρουν έξυπνη τεχνολογία και βιωσιμότητα (ευθυγραμμισμένη με τους πράσινους στόχους του Vision 2030), χαρακτηριστικά που ενδέχεται να δικαιολογήσουν premium στο ενοίκιο.
- Λιανικό εμπόριο: Ο τομέας του λιανικού real estate στην Τζέντα βρίσκεται σε τροχιά ανάπτυξης, αλλά και μετασχηματισμού. Σύμφωνα με την S&P Global, οι προοπτικές για το 2025-2026 είναι ισχυρές χάρη στον τουρισμό και τις καταναλωτικές δαπάνες arabnews.com arabnews.com. Καθώς πλησιάζουμε το 2030, σημαντικά γεγονότα (Expo, Παγκόσμιο Κύπελλο) και η ωρίμανση των μεγα-έργων (όπως τα θέρετρα της Ερυθράς Θάλασσας) πιθανότατα θα ενισχύσουν τις λιανικές πωλήσεις και την επισκεψιμότητα. Αναμένουμε νέες μορφές λιανικής να ευδοκιμήσουν: περισσότερα ανοιχτού τύπου lifestyle centers, κέντρα εστίασης/ψυχαγωγίας και καταστήματα δρόμου σε μικτές αναπτύξεις, αντί για παραδοσιακά κλειστά malls. Το Jeddah Central θα περιλαμβάνει μοντέρνους πεζόδρομους λιανικής που θα μπορούσαν να γίνουν ο κορυφαίος προορισμός αγορών της πόλης μέχρι το τέλος της δεκαετίας. Τα ενοίκια καταστημάτων σε βασικές τοποθεσίες προβλέπεται να αυξηθούν μετρίως (περίπου 3% ετησίως κατά μέσο όρο), αλλά η δευτερεύουσα αγορά λιανικής ίσως δυσκολευτεί αν το ηλεκτρονικό εμπόριο αυξηθεί γρηγορότερα ή αν υπάρξει υπερ-ανταγωνισμός ανάμεσα στα malls. Μέχρι το 2030, η διείσδυση του ηλεκτρονικού εμπορίου θα είναι σίγουρα μεγαλύτερη, ωστόσο η σαουδαραβική κουλτούρα αναμένεται να εξακολουθεί να εκτιμά την εμπειρία του mall, οπότε δεν προβλέπουμε το «τέλος του mall» – αλλά μάλλον έναν επαναπροσδιορισμό των προβληματικών εμπορικών κέντρων. Συνολικός λιανικός χώρος ανά κάτοικο στην Τζέντα θα αυξηθεί, αλλά ελπίζουμε με βάση τη ζήτηση. Η ισορροπία προσφοράς-ζήτησης είναι το κλειδί· η S&P έχει προειδοποιήσει για κίνδυνο υπερπροσφοράς αν οι developers υπερκατασκευάσουν λιανικά arabnews.com. Όμως, δεδομένης της φειδωλής προσέγγισης το τελευταίο διάστημα (το Ριάντ δεν πρόσθεσε μεγάλο mall στις αρχές του 2024, δίνοντας έμφαση στην ποιότητα του υπάρχοντος χώρου argaam.com), αναμένουμε μια βιώσιμη πορεία ανάπτυξης.
- Βιομηχανικά/Λογιστικά: Αναμένεται σημαντική επέκταση σε αυτόν τον τομέα. Καθώς τα έργα του Vision 2030 (όπως οι νέες Ειδικές Οικονομικές Ζώνες και τα κέντρα logistics) υλοποιούνται, η Τζέντα θα μπορούσε να γνωρίσει έκρηξη στην κατασκευή αποθηκών γύρω από το λιμάνι, το KAEC και τις προγραμματισμένες λογιστικές ζώνες. Η ολοκλήρωση του σιδηροδρόμου Landbridge (ίσως έως το 2030) θα καταστήσει την Τζέντα κύρια πύλη εισαγωγών-εξαγωγών για τη χώρα, πράγμα που σημαίνει ότι η ζήτηση για αποθήκευση θα εκτοξευτεί. Προβλέπουμε διψήφια ετήσια ανάπτυξη στην ανάπτυξη ακινήτων logistics για αρκετά χρόνια, ενώ τα ενοίκια ενδέχεται να συνεχίσουν να αυξάνονται μέχρι να εξισορροπηθεί η προσφορά. Τα κορυφαία ενοίκια αποθηκών ενδέχεται να πλησιάσουν τα επίπεδα του Ριάντ έως το 2030 (φτάνοντας τα 300-400 SAR/m²/χρόνο για τις καλύτερες αποθήκες), δεδομένης της ισχυρής ζήτησης argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Οι επενδυτές βρίσκουν αυτό το τμήμα ελκυστικό λόγω των σχετικά υψηλότερων αποδόσεων και των μακροχρόνιων μισθώσεων με αξιόπιστους ενοικιαστές. Έως το 2030, η Τζέντα μπορεί να εδραιώσει τη θέση της ως κύριος logistics κόμβος στην Ερυθρά Θάλασσα, με σύγχρονα κέντρα διανομής που θα εξυπηρετούν όχι μόνο τη Σαουδική Αραβία αλλά και αγορές της Αφρικής και της περιοχής, χάρη στο λιμάνι και το αεροδρόμιό της.
- Φιλοξενία: Αν και δεν ζητήθηκε ρητά, αξίζει να αναφερθεί ο ξενοδοχειακός τομέας της Τζέντας στην πρόβλεψη αφού οι τουριστικοί στόχοι του Vision 2030 τον επηρεάζουν άμεσα. Η Τζέντα πιθανότατα θα δει σημαντική αύξηση στην προσφορά ξενοδοχειακών δωματίων (συμπεριλαμβανομένων των 2.700 δωματίων στην Jeddah Central jeddahcentral.com, καθώς και άλλων έργων). Τα ποσοστά πληρότητας μπορεί να κυμαίνονται ανάλογα με τις παγκόσμιες ταξιδιωτικές τάσεις, αλλά η γενική τάση είναι περισσότεροι τουρίστες – τόσο θρησκευτικοί (καθώς οι βίζες Umrah γίνονται ευκολότερες και διαθέσιμες όλο το χρόνο) όσο και αναψυχής (με την αύξηση του τουρισμού Ερυθράς Θάλασσας, πολλοί θα περνούν από την Τζέντα). Έως το 2030, η Τζέντα θα μπορούσε να φιλοξενεί νέα θεματικά πάρκα, τερματικούς σταθμούς κρουαζιερόπλοιων και ίσως επεκταμένες συνεδριακές εγκαταστάσεις, όλα τα οποία θα τροφοδοτήσουν την αγορά ακινήτων (νέες αναπτυξιακές επενδύσεις αναψυχής, κ.λπ.).
- Projects Mega Vision 2030: Οι επενδυτές και αναπτύκτες μπορούν να συμμετέχουν ή να επωφεληθούν από τα πολυάριθμα mega-projects στην Τζέντα. Έργα όπως το Jeddah Central, Jeddah Tower/JEC και οι επεκτάσεις των υποδομών δημιουργούν νέες επενδυτικές ζώνες – από πολυτελείς κατοικίες, εμπορικές περιοχές, έως επιχειρηματικά πάρκα. Όσοι μπουν νωρίς μπορούν να εξασφαλίσουν προνομιακά οικόπεδα ή ρόλους σε συνεργασίες σε αυτές τις αναπτύξεις. Για παράδειγμα, η συνεργασία με το PIF σε επιμέρους ανάπτυξη γύρω από το Jeddah Central ή η παροχή υπηρεσιών σε αυτά τα έργα μπορεί να είναι ιδιαίτερα επικερδής όσο η περιοχή εξελίσσεται σε ένα premium κέντρο της πόλης.
- Αυξανόμενη Ζήτηση και Ευνοϊκά Δημογραφικά: Ο νέος και αυξανόμενος πληθυσμός της Τζέντα εξασφαλίζει σταθερή ζήτηση για κατοικίες, ιδίως προσιτές και μεσαίας κατηγορίας μονάδες. Οι αναπτύκτες που μπορούν να κατασκευάσουν ποιοτικές κατοικίες σε ανταγωνιστικές τιμές (αξιοποιώντας κυβερνητικά κίνητρα για προσιτή κατοικία) έχουν άμεση αγορά μελλοντικών αγοραστών. Επιπλέον, η πολιτισμική στροφή προς τις πυρηνικές οικογένειες και την κοινοτική διαβίωση δημιουργεί ευκαιρίες για ολοκληρωμένες κοινότητες, περιφραγμένα συγκροτήματα και μεικτής χρήσης «mini cities» εντός της Τζέντα. Το γεγονός ότι οι συναλλαγές στην αγορά κατοικίας της Τζέντα αυξήθηκαν κατά 43% ετησίως δείχνει πόση συσσωρευμένη ζήτηση απελευθερώθηκε jll-mena.com – μια τάση που πιθανότατα θα συνεχιστεί καθώς περισσότεροι γίνονται επιλέξιμοι για στεγαστικά δάνεια.
- Ανάπτυξη του Τουρισμού και της Φιλοξενίας: Ως η “Πύλη προς τα Δύο Ιερά Τεμένη” και παραθαλάσσια πόλη στην Ερυθρά Θάλασσα, η Τζέντα αναμένεται να ωφεληθεί σημαντικά από την ώθηση της Σαουδικής Αραβίας στον τουρισμό. Υπάρχει ευκαιρία για ανάπτυξη ξενοδοχείων, θέρετρων, επιπλωμένων διαμερισμάτων και χώρων ψυχαγωγίας. Ακίνητα που σχετίζονται με το προσκύνημα (όπως αναβαθμισμένα καταλύματα προσκυνητών, συγκοινωνιακοί κόμβοι κλπ) αποτελούν άλλη μία εξειδικευμένη αγορά – σκεφτείτε πολυχρηστικά κέντρα που εξυπηρετούν τις ανάγκες των προσκυνητών του Χατζ πριν/μετά τη Μέκκα, μια δυνητικά ανεκμετάλλευτη αγορά. Ο στόχος της κυβέρνησης για 150 εκατομμύρια επισκέπτες έως το 2030 περιλαμβάνει εκατομμύρια που θα περνούν από την Τζέντα argaam.com argaam.com. Οι επενδυτές ίσως σκεφτούν να δημιουργήσουν θεματικά αξιοθέατα ή παράκτια έργα αναψυχής στην Τζέντα για να απορροφήσουν μέρος της τουριστικής ζήτησης που προκύπτει από τα μεγάλα έργα (π.χ. ένα οικογενειακό λούνα παρκ ή υδάτινο πάρκο στην Τζέντα θα μπορούσε να αποδώσει καλά καθώς ο τουρισμός αναπτύσσεται). Η επερχόμενη Expo 2030 στο Ριάντ και άλλα γεγονότα θα ωφελήσουν έμμεσα την Τζέντα ενισχύοντας το προφίλ της Σαουδικής Αραβίας – οι διεθνείς επισκέπτες συχνά επισκέπτονται πολλές πόλεις, επομένως η ιστορική συνοικία της Τζέντας (Al-Balad) και η Κορνίς θα μπορούσαν να γνωρίσουν τουριστική αναγέννηση, αυξάνοντας τη ζήτηση για λιανικό εμπόριο και boutique ξενοδοχεία εκεί.
- Κόμβος Logistics και Βιομηχανίας: Ο τομέας των logistics γνωρίζει άνθιση – το λιμάνι της Τζέντας είναι από τα πιο πολυσύχναστα στη Μέση Ανατολή και με τις νέες εμπορικές συμφωνίες και τις Ειδικές Οικονομικές Ζώνες, περισσότερες εταιρείες θα χρειάζονται κέντρα διανομής. Οι επενδυτές μπορούν να αναπτύξουν ή να αποκτήσουν αποθήκες, ψυκτικούς χώρους και βιομηχανικές εγκαταστάσεις για σταθερό μακροπρόθεσμο εισόδημα. Με δεδομένη την κυβερνητική πίεση για τοπική παραγωγή (από αυτοκίνητα μέχρι τρόφιμα), τα βιομηχανικά πάρκα στην Τζέντα (ιδίως κοντά στο λιμάνι ή στο KAEC) είναι ώριμα για ανάπτυξη. Συχνά συνοδεύονται από κυβερνητική υποστήριξη όπως επιδοτούμενες υπηρεσίες κοινής ωφέλειας ή γη, ενισχύοντας τη συμφωνία. Με την ανάπτυξη του ηλεκτρονικού εμπορίου, τα κέντρα τελικής διανομής στην πόλη αποτελούν άλλη μια ευκαιρία.
- Δυναμική Ξένων Επενδύσεων & Συνεργασιών: Η απελευθέρωση των κανονισμών επιτρέπει στους ξένους επενδυτές να εισέρχονται ευκολότερα – αυτό σημαίνει ότι οι τοπικοί developers μπορούν να αναζητήσουν διεθνείς συνεργάτες που φέρνουν κεφάλαια και τεχνογνωσία. Οι κοινοπραξίες μπορούν να ανθίσουν, για παράδειγμα, μια τοπική εταιρεία να συνεργαστεί με ξένο ξενοδοχειακό όμιλο για την ανάπτυξη νέου θερέτρου ή ένα διεθνές αρχιτεκτονικό γραφείο να συνεργαστεί για εμβληματικά κτίρια (κάτι που ήδη συμβαίνει με διεθνείς αρχιτέκτονες στον Πύργο της Τζέντας, την Jeddah Central κ.λπ.). Επίσης, περισσότεροι ξένοι αγοραστές ίσως εισέλθουν στην αγορά πολυτελών κατοικιών (ειδικά αν γίνουν συχνότερες οι premium άδειες παραμονής), δημιουργώντας νέα πελατειακή βάση για πολυτελείς κατασκευαστές στην Τζέντα.
- Υποτιμημένα Τμήματα: Παρά την πρόσφατη ανάπτυξη, ορισμένα τμήματα της αγοράς της Τζέντας μπορεί να παραμένουν υποτιμημένα σε σχέση με τις γειτονικές αγορές. Για παράδειγμα, τα πρωτοκλασάτα παραθαλάσσια ακίνητα στην Τζέντα εξακολουθούν να είναι φθηνότερα από εκείνα στο Ντουμπάι ή ακόμη και στο Ριάντ. Υπάρχει πιθανότητα για αρμπιτράζ – η επένδυση σήμερα σε πρωτοκλασάτα ακίνητα της Τζέντας μπορεί να αποφέρει μεγάλη άνοδο αξίας καθώς αυξάνεται το παγκόσμιο κύρος της πόλης. Επίσης, ο τουρισμός πολιτιστικής κληρονομιάς παραμένει αναξιοποίητος – η ανακαίνιση ιστορικών κτιρίων στο Al-Balad σε boutique ξενοδοχεία ή πολιτιστικά κέντρα μπορεί να διατηρήσει την κληρονομιά και να αποφέρει κέρδος, ευθυγραμμιζόμενη με τους στόχους ποιότητας ζωής του Vision 2030.
- Υπερπροσφορά σε Ορισμένους Τομείς: Με την κλίμακα των έργων που βρίσκονται σε εξέλιξη, υπάρχει κίνδυνος κάποιοι τομείς να παρουσιάσουν υπερπροσφορά. Εάν, για παράδειγμα, δεκάδες χιλιάδες νέα διαμερίσματα εισρεύσουν στην αγορά σε σύντομο χρονικό διάστημα (από κοινότητες Roshn, κατοικίες Jeddah Central κ.α.), τα ενοίκια και οι τιμές πώλησης για διαμερίσματα μεσαίας κατηγορίας θα μπορούσαν να σταθεροποιηθούν ή να μειωθούν. Η S&P Global έχει επισημάνει την υπερπροσφορά ως ανησυχία, ειδικά στο λιανικό εμπόριο όπου υπερβολικά πολλά εμπορικά κέντρα θα μπορούσαν να μειώσουν τις πωλήσεις των λιανοπωλητών arabnews.com. Παρομοίως, η αγορά γραφείων θα μπορούσε να στραφεί σε υπερπροσφορά εάν πολλοί νέοι πύργοι ανοίξουν ταυτόχρονα χωρίς μια ανάλογη αύξηση των ενοικιαστών. Οι αναπτυξιακές εταιρείες πρέπει να προγραμματίζουν και να φάσεων τα έργα τους προσεκτικά και να διαφοροποιούν το προϊόν τους ώστε να μην παγιδευτούν σε κορεσμό.
- Οικονομική Εξάρτηση από Κυβερνητικές Δαπάνες και Πετρέλαιο: Η τύχη της αγοράς ακινήτων της Σαουδικής Αραβίας συνδέεται στενά με τις κρατικές δαπάνες (πολλά έργα ξεκινούν από την κυβέρνηση ή βασίζονται σε κρατικές υποδομές). Μια σημαντική πτώση των τιμών του πετρελαίου ή των εσόδων του προϋπολογισμού θα μπορούσε να οδηγήσει σε περικοπές δαπανών ή επιβραδύνσεις έργων. Για παράδειγμα, αν το πετρέλαιο κατέρρεε και παρέμενε σε χαμηλά επίπεδα, το PIF θα μπορούσε να καθυστερήσει ή να μειώσει έργα όπως το Jeddah Central ή να περικόψει επιδοτήσεις σε προγράμματα στέγασης, επηρεάζοντας άμεσα την αγορά. Παρότι η χώρα έχει αποθέματα και διαφοροποιεί την οικονομία της, το πετρέλαιο εξακολουθεί να χρηματοδοτεί μεγάλο μέρος των πρωτοβουλιών Vision 2030. Οι επενδυτές πρέπει να γνωρίζουν ότι η τρέχουσα άνθηση βασίζεται σε επεκτατική δημοσιονομική πολιτική – κάθε αντιστροφή θα επηρεάσει τη ζήτηση (μέσω χαμηλότερης καταναλωτικής εμπιστοσύνης, απώλειας θέσεων εργασίας στην κατασκευή, κλπ.).
- Επιτόκια και Κόστος Χρηματοδότησης: Η παγκόσμια άνοδος των επιτοκίων το 2022–2024 κατέστησε πιο ακριβά τα στεγαστικά δάνεια και τα δάνεια ανάπτυξης. Αν τα υψηλά επιτόκια διατηρηθούν, ο χρηματοοικονομικός κίνδυνος αυξάνεται – η τελική ζήτηση μπορεί να εξασθενήσει αν τα στεγαστικά γίνουν λιγότερο προσιτά πέραν των κρατικών επιδοτήσεων και οι κατασκευαστές αντιμετωπίσουν υψηλότερο κόστος κεφαλαίου. Στις χειρότερες περιπτώσεις, έργα μπορεί να σταματήσουν λόγω κρίσης ρευστότητας. Η κεντρική τράπεζα της Σαουδικής Αραβίας ακολουθεί συνήθως την πολιτική της Fed των ΗΠΑ λόγω της σύνδεσης του νομίσματος, οπότε οι παγκόσμιες τάσεις των επιτοκίων έχουν σημασία. Από την άλλη, αν ο πληθωρισμός και τα επιτόκια αποκλιμακωθούν τα επόμενα χρόνια (όπως κάποιες προβλέψεις δείχνουν να γίνεται μέχρι το 2025-2026), αυτό θα μπορούσε να μετριάσει τον κίνδυνο.
- Κανονιστικοί και Εκτελεστικοί Κίνδυνοι: Παρά τη βελτίωση του κανονιστικού πλαισίου της Σαουδικής Αραβίας, υπάρχουν ακόμη γραφειοκρατικές και ρυθμιστικές προκλήσεις. Αλλαγές στη νομοθεσία (π.χ. νέα φορολογία σε συναλλαγές ακινήτων ή ακίνητα – πέραν του ισοδύναμου ΦΠΑ 5% – θα μπορούσαν να εκπλήξουν την αγορά). Ο εκτελεστικός κίνδυνος είναι ιδιαίτερα σημαντικός στα μεγάλα έργα: καθυστερήσεις ή υπερβάσεις κόστους μπορούν να επηρεάσουν τις συνοδευόμενες επενδύσεις. Ο πύργος Jeddah, για παράδειγμα, φέρει τον κίνδυνο εκτέλεσης – αν αντιμετωπίσει νέα παύση, οι τιμές γης σε εκείνο το έργο μπορεί να επηρεαστούν. Παρομοίως, η έγκαιρη και πιστή παράδοση του Jeddah Central είναι ένα τεράστιο έργο· αν υπολείπεται των προσδοκιών, μπορεί να μετριάσει τον ενθουσιασμό που τροφοδοτεί σήμερα το θετικό συναίσθημα των επενδυτών.
- Γεωπολιτικοί και Κίνδυνοι Αντίληψης Αγοράς: Βρισκόμενη στη Μέση Ανατολή, η Σαουδική Αραβία (και συνεπώς η Τζέντα) μπορεί να επηρεαστεί από περιφερειακές γεωπολιτικές εντάσεις. Οποιαδήποτε αστάθεια ή περιστατικό ασφάλειας θα μπορούσε προσωρινά να μειώσει τον τουρισμό ή την όρεξη ξένων επενδύσεων. Εξάλλου, ως αναδυόμενη αγορά, τα ακίνητα στη Σαουδική Αραβία μπορεί να υπόκεινται σε μεταβολές στη διεθνή επενδυτική διάθεση. Για παράδειγμα, αν άλλες αγορές γίνουν πιο ελκυστικές ή αν υπάρξει παγκόσμια ύφεση στον κλάδο των ακινήτων, το ξένο κεφάλαιο μπορεί να αποσυρθεί. Εγχώρια, το κλίμα της αγοράς μπορεί επίσης να πληγεί αν, για παράδειγμα, αποτύχει κάποιο μεγάλο έργο ή υπάρξει δημόσια αντίδραση στις γρήγορες αλλαγές (αν και αυτό είναι λιγότερο πιθανό στα ακίνητα σε σχέση με άλλους τομείς).
- Κόστη Κατασκευής και Εφοδιαστική Αλυσίδα: Η ταχεία ανάπτυξη έχει οδηγήσει σε αυξανόμενα κόστη κατασκευής (υλικά και εργασία) στη Σαουδική Αραβία – μια πρόκληση που έχει σημειωθεί σε αναφορές του κλάδου argaam.com. Εάν ο πληθωρισμός στις κατασκευές συνεχιστεί, οι κατασκευαστές μπορεί να αντιμετωπίσουν πιεσμένα περιθώρια ή να αναγκαστούν να αυξήσουν τις τιμές πώλησης πέρα από τα όρια των καταναλωτών. Προβλήματα στην εφοδιαστική αλυσίδα (όπως αυτά που συνέβησαν παγκοσμίως κατά τη διάρκεια της πανδημίας) θα μπορούσαν επίσης να καθυστερήσουν τα χρονοδιαγράμματα των έργων. Η αντιμετώπιση αυτού απαιτεί αποδοτική διαχείριση έργων και ίσως τοπική προμήθεια (κάτι που ενθαρρύνει το Vision 2030, αλλά η εγχώρια παραγωγή υλικών θα χρειαστεί χρόνο για να αναπτυχθεί πλήρως).
- Ωριμότητα Αγοράς και Ρευστότητα: Η αγορά ακινήτων της Σαουδικής Αραβίας βρίσκεται ακόμα σε διαδικασία ωρίμανσης. Εκτός από τα REITs, υπάρχει περιορισμένη διαφάνεια και ρευστότητα σε σύγκριση με πιο ανεπτυγμένες αγορές. Οι επενδυτές πρέπει να εξετάσουν τη στρατηγική εξόδου – η αναπώληση ακινήτων στην Τζέντα δεν είναι τόσο γρήγορη όσο σε ιδιαίτερα ρευστές αγορές, εκτός αν η ζήτηση είναι ιδιαίτερα αυξημένη. Σε περίπτωση που μεταβληθούν οι συνθήκες της αγοράς, η πώληση μεγάλων περιουσιακών στοιχείων μπορεί να απαιτήσει χρόνο. Ωστόσο, πρωτοβουλίες όπως τα ηλεκτρονικά συμβόλαια και η καλύτερη συλλογή δεδομένων από τη REGA βελτιώνουν σταδιακά την κατάσταση.
- JLL – Δυναμική της Αγοράς Κατοικίας στη Σαουδική Αραβία, Α’ τρίμηνο 2025 jll-mena.com jll-mena.com
- Deloitte – Προβλέψεις Ακινήτων Μέσης Ανατολής 2024 (Σαουδική Αραβία) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com
- Argaam News – «Η JLL αναμένει 32.000 νέες κατοικίες στο Ριάντ και την Τζέντα το Β’ εξάμηνο του 2024» (Σεπ 2024) argaam.com argaam.com
- Argaam News – Συνέχεια: Σημεία ενδιαφέροντος JLL KSA Αγορά Α’ εξαμήνου 2024 argaam.com argaam.com
- AGBI – «Η Σαουδική Αραβία ανοίγει τις ιερές πόλεις σε ξένους επενδυτές» (Ιαν 2025) agbi.com agbi.com
- Arab News – «Ισχυρή προοπτική για την αγορά λιανικής ακινήτων στη Σαουδική Αραβία λόγω τουρισμού και Vision 2030, λέει η S&P» (Απρ 2025) arabnews.com arabnews.com
- Knight Frank – The Wealth Report 2025 (Απόδοση Αγοράς) mansionglobal.com mansionglobal.com
- Designboom – «Ο ψηλότερος πύργος του κόσμου, ο Jeddah Tower, συνεχίζει την κατασκευή του για ολοκλήρωση το 2028» (Σεπ 2023) designboom.com designboom.com
- Ριάντ: Η πρωτεύουσα είναι η πολιτική και οικονομική δύναμη της χώρας, που αυτή τη στιγμή βιώνει μια άνθιση στην αγορά ακινήτων σχεδόν σε κάθε τομέα. Σύμφωνα με τα σχέδια που προωθεί ο Πρίγκιπας του Στέμματος, το Ριάντ φιλοδοξεί να διπλασιάσει τον πληθυσμό του, φτάνοντας περίπου στα 15 εκατομμύρια μέχρι το 2030, προσελκύοντας περιφερειακές έδρες πολυεθνικών εταιρειών και τεράστιες επενδύσεις του κράτους. Ως αποτέλεσμα, η αγορά ακινήτων του Ριάντ έχει παρουσιάσει ταχύτερη ανάπτυξη από αυτή της Τζέντα. Στον οικιστικό τομέα, το Ριάντ είδε τις τιμές πώλησης να αυξάνονται κατά περίπου 10% σε ετήσια βάση στις αρχές του 2024 (έναντι 5% στην Τζέντα) argaam.com argaam.com, και οι όγκοι και αξίες συναλλαγών κατοικίας είναι υψηλότερα. Η αύξηση των τιμών στην αγορά κατοικίας του Ριάντ ήταν γενικευμένη (τόσο στις βίλες όσο και στα διαμερίσματα) jll-mena.com, ενώ στην Τζέντα ήταν ανάμεικτη. Η διαθεσιμότητα γης γύρω από το Ριάντ ήταν παραδοσιακά άφθονη, αλλά η αύξηση της ζήτησης έχει ως αποτέλεσμα ακόμα και στο Ριάντ να υπάρχουν ελλείψεις κατοικιών σε προνομιακές περιοχές. Παράλληλα, η αγορά γραφείων του Ριάντ είναι ξεχωριστή – με πάνω από 5 εκατομμύρια m² χώρου και δεκάδες νέους πύργους γραφείων να κατασκευάζονται σε έργα όπως η Οικονομική Περιοχή Βασιλιά Αμπντάλα. Τα ενοίκια γραφείων κατηγορίας Α στο Ριάντ είναι κατά μέσο όρο ~2.000 SAR/m², σημαντικά υψηλότερα από τα ~1.300 SAR/m² της Τζέντα argaam.com. Η αγορά λιανικής του Ριάντ ξεπερνά επίσης της Τζέντα (3,5 εκατομμύρια m² έναντι 2,1 εκατομμυρίων m² αποθέματος λιανικής ως το τέλος του 2023) argaamplus.s3.amazonaws.com, και συνεχίζει να προσελκύει τις πρώτες εισόδους πολλών διεθνών brands. Πολιτιστικά, η προσπάθεια του Ριάντ να γίνει μια παγκόσμια πόλη (με εκδηλώσεις, συναυλίες, αθλητικά γεγονότα κ.λπ.) ξεκίνησε μόλις πρόσφατα, αλλά με αστραπιαίο ρυθμό, ενώ η Τζέντα ήταν ανέκαθεν πιο κοσμοπολίτικη και φιλελεύθερη με τα σαουδαραβικά μέτρα. Ουσιαστικά, το Ριάντ ηγείται της ανάπτυξης της αγοράς ακινήτων στη Σαουδική Αραβία – κυριάρχησε στις ανακοινώσεις νέων έργων και κατείχε το μεγαλύτερο μερίδιο των επενδύσεων σε ακίνητα τα τελευταία χρόνια agbi.com. Η Τζέντα, αν και αναπτύσσεται, προσπαθεί να συμβαδίσει με τη δυναμική του Ριάντ. Παρ’ όλα αυτά, η Τζέντα επωφελείται από το γεγονός ότι είναι παραθαλάσσια πόλη με φυσική γοητεία και θα έχει πάντα την κυκλοφορία του Χατζ/Ούμρα. Θα μπορούσε να πει κανείς πως η αγορά του Ριάντ είναι πιο «καυτή», αλλά και πιο ευάλωτη σε διακυμάνσεις (καθώς η ανάπτυξή της οφείλεται εν μέρει σε πολιτικές αποφάσεις και συνδέεται με μετακινήσεις του κράτους), ενώ της Τζέντα είναι πιο σταθερή και βασίζεται στα εμπορικά και τουριστικά θεμελιώδη.
- Νταμάμ/Χομπάρ (Ανατολική Επαρχία): Η Μητροπολιτική Περιοχή Νταμάμ (DMA, που περιλαμβάνει το Χομπάρ και τη Νταχράν) είναι η καρδιά της πετρελαϊκής βιομηχανίας της Σαουδικής Αραβίας και έχει μικρότερο πληθυσμό (~1,5-2 εκατομμύρια) από τη Τζέντα (~4 εκατομμύρια). Η αγορά ακινήτων της είναι σχετικά σταθερή και μετριοπαθής στην ανάπτυξη. Για παράδειγμα, το πρώτο εξάμηνο του 2024, οι τιμές κατοικιών στο Νταμάμ παρέμειναν ουσιαστικά αμετάβλητες και τα ενοίκια αυξήθηκαν μόλις ~4% argaam.com, ακολουθώντας με μικρότερη άνοδο από ό,τι στη Ριάντ και στη Τζέντα. Η προσφορά κατοικιών στη DMA αυξάνεται αλλά επικεντρώνεται κυρίως σε μεσαίας κατηγορίας κατοικίες, ιδιαίτερα στα βόρεια προάστια, στοχεύοντας στην προσιτή στέγαση argaamplus.s3.amazonaws.com. Η Ανατολική Επαρχία διαθέτει θύλακες υψηλής ζήτησης (στελέχη της Saudi Aramco και συναφών βιομηχανιών σε φιλικά προς τους ξένους συγκροτήματα γύρω από το Χομπάρ). Ωστόσο, συνολικά η αγορά κατοικιών είναι λιγότερο δυναμική σε σχέση με της Τζέντα, εν μέρει επειδή η αύξηση του πληθυσμού είναι βραδύτερη. Στον τομέα των γραφείων, τα ενοίκια κατηγορίας Α στο Νταμάμ αυξήθηκαν ~10% ετησίως μέχρι το β’ τρίμηνο του 2024 λόγω ζήτησης από κυβερνητικές υπηρεσίες και εταιρείες υπηρεσιών πετρελαίου argaam.com, αλλά τα απόλυτα ενοίκια (και τα επίπεδα ενοικίων) είναι χαμηλότερα από αυτά της Τζέντα. Το λιανεμπόριο στο Νταμάμ/Χομπάρ ξεχωρίζει για λίγα κυρίαρχα εμπορικά κέντρα· η παραλιακή “Κορνίς” του Χομπάρ έχει δημοφιλείς επιλογές λιανικής/εστίασης αλλά η κλίμακα είναι τέτοια ώστε να εξυπηρετεί κυρίως τον τοπικό πληθυσμό argaam.com. Μια διαφορά είναι ότι οι κάτοικοι της Ανατολικής Επαρχίας πηγαίνουν εύκολα στο Μπαχρέιν τα σαββατοκύριακα, κάτι που μπορεί να απορροφά μέρος της καταναλωτικής και ξενοδοχειακής δαπάνης τους – κάτι με το οποίο η Τζέντα δεν έχει να ανταγωνιστεί. Καθώς το Όραμα 2030 προσπαθεί να διαφοροποιήσει την οικονομία της Ανατολικής Επαρχίας πέρα από το πετρέλαιο, νέες πρωτοβουλίες (όπως οι τεράστιες πετροχημικές επεκτάσεις στη Τζουμπάιλ και τα κέντρα logistics) μπορεί να αυξήσουν την εξειδικευμένη ζήτηση σε ακίνητα (π.χ. στέγαση εργαζομένων, βιομηχανικά ακίνητα). Γενικά όμως, η αγορά του Νταμάμ είναι μικρότερη και σταθερότερη, με μετριοπαθείς προοπτικές ανάπτυξης· σπάνια παρουσιάζει τα απότομα σκαμπανεβάσματα που βλέπουν η Ριάντ ή και η Τζέντα. Επίσης είναι πιο αποκεντρωμένη – το Νταμάμ, το Χομπάρ και η Νταχράν αποτελούν ξεχωριστούς πυρήνες, ενώ η Τζέντα είναι ένα ενιαίο μεγάλο πολεοδομικό συγκρότημα.
- Τζέντα: βρίσκεται ανάμεσα στη Ριάντ και τη Νταμμάμ σε πολλούς τομείς. Διαθέτει μια ποικιλόμορφη οικονομία – λιμενική εφοδιαστική, εμπόριο, τουρισμός/προσκύνημα, κάποια βιομηχανία – και έτσι οι παράγοντες που επηρεάζουν την αγορά ακινήτων της είναι πολύπλευροι. Η αγορά κατοικίας της Τζέντα ήταν ιστορικά λίγο πιο προσιτή από αυτή της Ριάντ (για παράδειγμα, οι τιμές διαμερίσματος ανά τ.μ. είναι ελαφρώς χαμηλότερες), αν και η διαφορά μειώθηκε καθώς η Τζέντα κατέγραψε ισχυρή αύξηση τιμών το 2021–2022. Στο παγκόσμιο δείκτη πολυτελών οικιστικών αγορών της Knight Frank, και η Ριάντ και η Τζέντα κατατάχθηκαν ανάμεσα στις έξι κορυφαίες πόλεις παγκοσμίως για την αύξηση τιμών πολυτελών ακινήτων το 2024, υπογραμμίζοντας το πόσο οι σαουδαραβικές πόλεις αναπτύχθηκαν παρά τις παγκόσμιες αντιξοότητες mansionglobal.com mansionglobal.com. (Και το Ντουμπάι ήταν επίσης σε αυτή την κορυφαία κατηγορία). Η Knight Frank σημείωσε ότι η Μέση Ανατολή ήταν η ισχυρότερη περιοχή παγκοσμίως με ετήσια αύξηση της τιμής πολυτελών ακινήτων κατά 7,2% και προβλέπει μια εκπληκτική σωρευτική αύξηση 64% τα επόμενα πέντε χρόνια για την περιοχή mansionglobal.com mansionglobal.com. Αν και η Ριάντ μπορεί να αποσπάσει μεγάλο ποσοστό από αυτό, ο τομέας πολυτελείας της Τζέντα ανεβαίνει επίσης – οι βίλες στην παραλία, για παράδειγμα, έχουν υψηλές τιμές και περιορισμένη διαθεσιμότητα. Σε σύγκριση με την έντονη ανάπτυξη της Ριάντ, η προσέγγιση της Τζέντα είναι λίγο πιο μετρημένη και οργανική. Τα φιλόδοξα έργα της πόλης (όπως το Jeddah Central, ο Πύργος της Τζέντα) βρίσκονται ελαφρώς πίσω από το χρονοδιάγραμμα της Ριάντ (η Ριάντ έχει ήδη παραδώσει έργα όπως το Diriyah Gate, το Qiddiya σε προχωρημένο στάδιο). Ωστόσο, προς τα τέλη της δεκαετίας του 2020, καθώς αυτά τα έργα στην Τζέντα ολοκληρώνονται, η πόλη θα μπορούσε να δει μια αναπτυξιακή ώθηση. Πολιτισμικά και σε επίπεδο lifestyle, η Τζέντα ήταν πάντα το πιο χαλαρό εμπορικό κέντρο του Βασιλείου – προσελκύει επιχειρηματίες και διαθέτει ακμάζουσα καλλιτεχνική σκηνή, γεγονός που φαίνεται σε εξειδικευμένες αγορές ακινήτων (π.χ. χώροι γκαλερί στο Al-Balad, μοναδικά καφέ κ.ά.). Η Ριάντ, που τώρα ανοίγεται πολιτισμικά, χτίζει τα δικά της από το μηδέν. Για τους επενδυτές, η Τζέντα προσφέρει τη γοητεία μιας παραθαλάσσιας πόλης (κάτι που ούτε η Ριάντ, που δεν έχει θάλασσα, ούτε η Νταμμάμ προσφέρουν) με τεράστιες τουριστικές προοπτικές, ενώ η Ριάντ προσφέρει τη στήριξη των κρατικών δαπανών και της εταιρικής ζήτησης. Συνοψίζοντας, όλες οι μεγάλες σαουδαραβικές πόλεις επωφελούνται από τις επενδύσεις του Vision 2030, αλλά η Ριάντ αποτελεί επί του παρόντος την κύρια μηχανή ανάπτυξης, με τη Τζέντα να παίζει ισχυρό δευτερεύοντα ρόλο και τη Νταμάμ να εμφανίζει μέτρια ανάπτυξη. Ένα ισορροπημένο χαρτοφυλάκιο ακινήτων στη Σαουδική Αραβία θα μπορούσε να περιλαμβάνει έκθεση στους ταχέως αναπτυσσόμενους τομείς γραφείων και κατοικιών της Ριάντ, στα τουριστικά projects και τη συνδεδεμένη με το λιμάνι εφοδιαστική αλυσίδα της Τζέντα, καθώς και στα σταθερά περιουσιακά στοιχεία που αποδίδουν εισόδημα στη Νταμάμ (όπως κατοικίες για εργαζόμενους στη βιομηχανία πετρελαίου ή αποθήκες που εξυπηρετούν βιομηχανικές επιχειρήσεις). Σημαντικό είναι ότι το συγκριτικό πλεονέκτημα της Τζέντα έγκειται στο λιμάνι της και στην εγγύτητα προς τις Ιερές Πόλεις – αυτά εξασφαλίζουν μια βασική ζήτηση που είναι λιγότερο ασταθής. Το πλεονέκτημα της Ριάντ είναι η κυβερνητική προσοχή και η κρίσιμη μάζα. Της Νταμάμ είναι ο πλούτος από το πετρέλαιο που την στηρίζει. Προχωρώντας προς το 2025-2030, η Τζέντα ενδέχεται να μειώσει τη διαφορά με τη Ριάντ καθώς τα μεγάλα της projects αρχίζουν να λειτουργούν, αλλά και η Ριάντ δεν μένει στάσιμη (υπάρχουν σχέδια για τεράστιες επενδύσεις μέσω της «Στρατηγικής Ριάντ»). Έχει ενδιαφέρον να δούμε αν η Τζέντα θα αξιοποιήσει τα φυσικά της πλεονεκτήματα ώστε να διαμορφώσει μια πιο μοναδική ταυτότητα (ίσως ως η διεθνής πύλη και πολιτιστική πρωτεύουσα του Βασιλείου, συμπληρώνοντας τον διοικητικό ρόλο της Ριάντ).
- Κατοικίες: Η ζήτηση για κατοικίες στη Τζέντα αναμένεται να παραμείνει ισχυρή έως το 2030. Ο συνδυασμός της πληθυσμιακής αύξησης (ο πληθυσμός της Σαουδικής Αραβίας είναι νεαρός και αυξάνεται) και της συνεχιζόμενης προσπάθειας για αύξηση της ιδιοκατοίκησης θα διατηρήσει την πίεση στην προσφορά κατοικιών. Αναμένουμε μέτρια ετήσια άνοδο των τιμών κατοικιών στη Τζέντα κατά μέσο όρο – πιθανότατα μεσαίας μονοψήφιας τάξης (ίσως 3–6% ετησίως) για τους περισσότερους τομείς, εκτός αν υπάρξει υπερθέρμανση. Ορισμένες περιοχές με υψηλή ζήτηση (π.χ. πολυτελείς παραθαλάσσιες βίλες ή ακίνητα κοντά σε νέα έργα υποδομής όπως το μετρό, αν κατασκευαστεί) θα μπορούσαν να αυξηθούν πιο γρήγορα. Η έρευνα της Knight Frank, για παράδειγμα, υποδεικνύει ότι οι πόλεις της Μέσης Ανατολής θα μπορούσαν να δουν περίπου 60%+ αύξηση στις βασικές αξίες μέχρι το 2029 mansionglobal.com mansionglobal.com, κάτι που θα περιλάμβανε και τις κορυφαίες περιοχές της Τζέντα. Ωστόσο, τα μεγάλης κλίμακας οικιστικά έργα της κυβέρνησης (όπως οι κοινότητες Roshn, κλπ.) θα προσθέσουν σημαντική προσφορά, λειτουργώντας ως ανάχωμα ενάντια στον ανεξέλεγκτο πληθωρισμό των τιμών και διατηρώντας τις κατοικίες σχετικά προσιτές για τους ντόπιους. Ο δείκτης ιδιοκατοίκησης στη Σαουδική Αραβία βρίσκεται σε τροχιά να φτάσει το 70% έως το 2030 pwc.com pwc.com, και η Τζέντα θα συμβάλει σε αυτό παρέχοντας δεκάδες χιλιάδες νέες μονάδες. Μέχρι το 2030, ο ορίζοντας της Τζέντα θα είναι αξιοσημείωτα διαφορετικός – πολλές από τις 17.000 μονάδες του Jeddah Central θα παραδοθούν, νέοι ουρανοξύστες θα κοσμήσουν την Κορνίς, και τα προγραμματισμένα προάστια στα βόρεια θα έχουν σε μεγάλο βαθμό ολοκληρωθεί. Οι ενοικιάσεις ενδέχεται να γνωρίσουν περιόδους πιο αργής ανάπτυξης καθώς νέα ακίνητα (ειδικά διαμερίσματα) εισέρχονται στην αγορά· είναι πιθανή μια μικρή αύξηση της κενότητας στα μέσα της δεκαετίας, κάτι που ίσως συγκρατήσει τις αυξήσεις των ενοικίων. Παρ’ όλα αυτά, μέχρι το 2030, τα υψηλότερα διαθέσιμα εισοδήματα και μια εισροή αλλοδαπών (από νέες επιχειρήσεις και τουριστικές θέσεις εργασίας) θα μπορούσαν να στηρίξουν μια υγιή αγορά ενοικίων. Αναμένουμε οι αποδόσεις ενοικίων να σταθεροποιηθούν στο εύρος 6-8% για τα οικιστικά ακίνητα, το οποίο είναι ελκυστικό για επενδυτές.
- Γραφεία: Η αγορά γραφείων της Τζέντα αναμένεται να επεκταθεί με μέτριο ρυθμό. Με τη διαφοροποίηση της οικονομίας, νέες ιδιωτικές εταιρείες (π.χ. εφοδιαστική αλυσίδα, τουρισμός, fintech) εγκαθίστανται στην πόλη, ενισχύοντας τη ζήτηση για γραφεία. Ωστόσο, το Ριάντ τοποθετείται επιθετικά ως επιχειρηματικό κέντρο (και απαιτεί από τις εταιρείες να έχουν εκεί την έδρα τους για κυβερνητικά συμβόλαια), γεγονός που μπορεί να περιορίσει την ανάπτυξη των γραφείων στην Τζέντα. Προβλέπουμε ότι η Τζέντα θα προσθέσει μερικές εκατοντάδες χιλιάδες τετραγωνικά μέτρα γραφείων έως το 2030, συμπεριλαμβανομένων μικτών χρήσεων όπως το Jeddah Central και κατά μήκος των βόρειων διαδρόμων. Τα ενοίκια γραφείων Α’ κατηγορίας μπορεί να αυξηθούν σταδιακά (ίσως κατά μέσο όρο 2-5% ετησίως σύμφωνα με τον πληθωρισμό/ζήτηση), αλλά αν υπάρξει σημαντική προσφορά ταυτόχρονα (π.χ. το τμήμα γραφείων του Jeddah Tower ή πολλοί νέοι πύργοι), ενδέχεται να υπάρξει περίοδος σταθερών ή ελαφρώς πτωτικών ενοικίων γύρω στο 2027, όταν παραδοθούν αυτά τα έργα. Συνολικά, η πληρότητα αναμένεται να παραμείνει υγιής δεδομένου του σταθερού επιχειρηματικού περιβάλλοντος της Τζέντα. Μία τάση που θα εξελιχθεί μέχρι το 2030 είναι οι ευέλικτοι χώροι εργασίας και τα υψηλότερα ποιοτικά πρότυπα – τα νέα γραφεία θα προσφέρουν έξυπνη τεχνολογία και βιωσιμότητα (ευθυγραμμισμένη με τους πράσινους στόχους του Vision 2030), χαρακτηριστικά που ενδέχεται να δικαιολογήσουν premium στο ενοίκιο.
- Λιανικό εμπόριο: Ο τομέας του λιανικού real estate στην Τζέντα βρίσκεται σε τροχιά ανάπτυξης, αλλά και μετασχηματισμού. Σύμφωνα με την S&P Global, οι προοπτικές για το 2025-2026 είναι ισχυρές χάρη στον τουρισμό και τις καταναλωτικές δαπάνες arabnews.com arabnews.com. Καθώς πλησιάζουμε το 2030, σημαντικά γεγονότα (Expo, Παγκόσμιο Κύπελλο) και η ωρίμανση των μεγα-έργων (όπως τα θέρετρα της Ερυθράς Θάλασσας) πιθανότατα θα ενισχύσουν τις λιανικές πωλήσεις και την επισκεψιμότητα. Αναμένουμε νέες μορφές λιανικής να ευδοκιμήσουν: περισσότερα ανοιχτού τύπου lifestyle centers, κέντρα εστίασης/ψυχαγωγίας και καταστήματα δρόμου σε μικτές αναπτύξεις, αντί για παραδοσιακά κλειστά malls. Το Jeddah Central θα περιλαμβάνει μοντέρνους πεζόδρομους λιανικής που θα μπορούσαν να γίνουν ο κορυφαίος προορισμός αγορών της πόλης μέχρι το τέλος της δεκαετίας. Τα ενοίκια καταστημάτων σε βασικές τοποθεσίες προβλέπεται να αυξηθούν μετρίως (περίπου 3% ετησίως κατά μέσο όρο), αλλά η δευτερεύουσα αγορά λιανικής ίσως δυσκολευτεί αν το ηλεκτρονικό εμπόριο αυξηθεί γρηγορότερα ή αν υπάρξει υπερ-ανταγωνισμός ανάμεσα στα malls. Μέχρι το 2030, η διείσδυση του ηλεκτρονικού εμπορίου θα είναι σίγουρα μεγαλύτερη, ωστόσο η σαουδαραβική κουλτούρα αναμένεται να εξακολουθεί να εκτιμά την εμπειρία του mall, οπότε δεν προβλέπουμε το «τέλος του mall» – αλλά μάλλον έναν επαναπροσδιορισμό των προβληματικών εμπορικών κέντρων. Συνολικός λιανικός χώρος ανά κάτοικο στην Τζέντα θα αυξηθεί, αλλά ελπίζουμε με βάση τη ζήτηση. Η ισορροπία προσφοράς-ζήτησης είναι το κλειδί· η S&P έχει προειδοποιήσει για κίνδυνο υπερπροσφοράς αν οι developers υπερκατασκευάσουν λιανικά arabnews.com. Όμως, δεδομένης της φειδωλής προσέγγισης το τελευταίο διάστημα (το Ριάντ δεν πρόσθεσε μεγάλο mall στις αρχές του 2024, δίνοντας έμφαση στην ποιότητα του υπάρχοντος χώρου argaam.com), αναμένουμε μια βιώσιμη πορεία ανάπτυξης.
- Βιομηχανικά/Λογιστικά: Αναμένεται σημαντική επέκταση σε αυτόν τον τομέα. Καθώς τα έργα του Vision 2030 (όπως οι νέες Ειδικές Οικονομικές Ζώνες και τα κέντρα logistics) υλοποιούνται, η Τζέντα θα μπορούσε να γνωρίσει έκρηξη στην κατασκευή αποθηκών γύρω από το λιμάνι, το KAEC και τις προγραμματισμένες λογιστικές ζώνες. Η ολοκλήρωση του σιδηροδρόμου Landbridge (ίσως έως το 2030) θα καταστήσει την Τζέντα κύρια πύλη εισαγωγών-εξαγωγών για τη χώρα, πράγμα που σημαίνει ότι η ζήτηση για αποθήκευση θα εκτοξευτεί. Προβλέπουμε διψήφια ετήσια ανάπτυξη στην ανάπτυξη ακινήτων logistics για αρκετά χρόνια, ενώ τα ενοίκια ενδέχεται να συνεχίσουν να αυξάνονται μέχρι να εξισορροπηθεί η προσφορά. Τα κορυφαία ενοίκια αποθηκών ενδέχεται να πλησιάσουν τα επίπεδα του Ριάντ έως το 2030 (φτάνοντας τα 300-400 SAR/m²/χρόνο για τις καλύτερες αποθήκες), δεδομένης της ισχυρής ζήτησης argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Οι επενδυτές βρίσκουν αυτό το τμήμα ελκυστικό λόγω των σχετικά υψηλότερων αποδόσεων και των μακροχρόνιων μισθώσεων με αξιόπιστους ενοικιαστές. Έως το 2030, η Τζέντα μπορεί να εδραιώσει τη θέση της ως κύριος logistics κόμβος στην Ερυθρά Θάλασσα, με σύγχρονα κέντρα διανομής που θα εξυπηρετούν όχι μόνο τη Σαουδική Αραβία αλλά και αγορές της Αφρικής και της περιοχής, χάρη στο λιμάνι και το αεροδρόμιό της.
- Φιλοξενία: Αν και δεν ζητήθηκε ρητά, αξίζει να αναφερθεί ο ξενοδοχειακός τομέας της Τζέντας στην πρόβλεψη αφού οι τουριστικοί στόχοι του Vision 2030 τον επηρεάζουν άμεσα. Η Τζέντα πιθανότατα θα δει σημαντική αύξηση στην προσφορά ξενοδοχειακών δωματίων (συμπεριλαμβανομένων των 2.700 δωματίων στην Jeddah Central jeddahcentral.com, καθώς και άλλων έργων). Τα ποσοστά πληρότητας μπορεί να κυμαίνονται ανάλογα με τις παγκόσμιες ταξιδιωτικές τάσεις, αλλά η γενική τάση είναι περισσότεροι τουρίστες – τόσο θρησκευτικοί (καθώς οι βίζες Umrah γίνονται ευκολότερες και διαθέσιμες όλο το χρόνο) όσο και αναψυχής (με την αύξηση του τουρισμού Ερυθράς Θάλασσας, πολλοί θα περνούν από την Τζέντα). Έως το 2030, η Τζέντα θα μπορούσε να φιλοξενεί νέα θεματικά πάρκα, τερματικούς σταθμούς κρουαζιερόπλοιων και ίσως επεκταμένες συνεδριακές εγκαταστάσεις, όλα τα οποία θα τροφοδοτήσουν την αγορά ακινήτων (νέες αναπτυξιακές επενδύσεις αναψυχής, κ.λπ.).
- Projects Mega Vision 2030: Οι επενδυτές και αναπτύκτες μπορούν να συμμετέχουν ή να επωφεληθούν από τα πολυάριθμα mega-projects στην Τζέντα. Έργα όπως το Jeddah Central, Jeddah Tower/JEC και οι επεκτάσεις των υποδομών δημιουργούν νέες επενδυτικές ζώνες – από πολυτελείς κατοικίες, εμπορικές περιοχές, έως επιχειρηματικά πάρκα. Όσοι μπουν νωρίς μπορούν να εξασφαλίσουν προνομιακά οικόπεδα ή ρόλους σε συνεργασίες σε αυτές τις αναπτύξεις. Για παράδειγμα, η συνεργασία με το PIF σε επιμέρους ανάπτυξη γύρω από το Jeddah Central ή η παροχή υπηρεσιών σε αυτά τα έργα μπορεί να είναι ιδιαίτερα επικερδής όσο η περιοχή εξελίσσεται σε ένα premium κέντρο της πόλης.
- Αυξανόμενη Ζήτηση και Ευνοϊκά Δημογραφικά: Ο νέος και αυξανόμενος πληθυσμός της Τζέντα εξασφαλίζει σταθερή ζήτηση για κατοικίες, ιδίως προσιτές και μεσαίας κατηγορίας μονάδες. Οι αναπτύκτες που μπορούν να κατασκευάσουν ποιοτικές κατοικίες σε ανταγωνιστικές τιμές (αξιοποιώντας κυβερνητικά κίνητρα για προσιτή κατοικία) έχουν άμεση αγορά μελλοντικών αγοραστών. Επιπλέον, η πολιτισμική στροφή προς τις πυρηνικές οικογένειες και την κοινοτική διαβίωση δημιουργεί ευκαιρίες για ολοκληρωμένες κοινότητες, περιφραγμένα συγκροτήματα και μεικτής χρήσης «mini cities» εντός της Τζέντα. Το γεγονός ότι οι συναλλαγές στην αγορά κατοικίας της Τζέντα αυξήθηκαν κατά 43% ετησίως δείχνει πόση συσσωρευμένη ζήτηση απελευθερώθηκε jll-mena.com – μια τάση που πιθανότατα θα συνεχιστεί καθώς περισσότεροι γίνονται επιλέξιμοι για στεγαστικά δάνεια.
- Ανάπτυξη του Τουρισμού και της Φιλοξενίας: Ως η “Πύλη προς τα Δύο Ιερά Τεμένη” και παραθαλάσσια πόλη στην Ερυθρά Θάλασσα, η Τζέντα αναμένεται να ωφεληθεί σημαντικά από την ώθηση της Σαουδικής Αραβίας στον τουρισμό. Υπάρχει ευκαιρία για ανάπτυξη ξενοδοχείων, θέρετρων, επιπλωμένων διαμερισμάτων και χώρων ψυχαγωγίας. Ακίνητα που σχετίζονται με το προσκύνημα (όπως αναβαθμισμένα καταλύματα προσκυνητών, συγκοινωνιακοί κόμβοι κλπ) αποτελούν άλλη μία εξειδικευμένη αγορά – σκεφτείτε πολυχρηστικά κέντρα που εξυπηρετούν τις ανάγκες των προσκυνητών του Χατζ πριν/μετά τη Μέκκα, μια δυνητικά ανεκμετάλλευτη αγορά. Ο στόχος της κυβέρνησης για 150 εκατομμύρια επισκέπτες έως το 2030 περιλαμβάνει εκατομμύρια που θα περνούν από την Τζέντα argaam.com argaam.com. Οι επενδυτές ίσως σκεφτούν να δημιουργήσουν θεματικά αξιοθέατα ή παράκτια έργα αναψυχής στην Τζέντα για να απορροφήσουν μέρος της τουριστικής ζήτησης που προκύπτει από τα μεγάλα έργα (π.χ. ένα οικογενειακό λούνα παρκ ή υδάτινο πάρκο στην Τζέντα θα μπορούσε να αποδώσει καλά καθώς ο τουρισμός αναπτύσσεται). Η επερχόμενη Expo 2030 στο Ριάντ και άλλα γεγονότα θα ωφελήσουν έμμεσα την Τζέντα ενισχύοντας το προφίλ της Σαουδικής Αραβίας – οι διεθνείς επισκέπτες συχνά επισκέπτονται πολλές πόλεις, επομένως η ιστορική συνοικία της Τζέντας (Al-Balad) και η Κορνίς θα μπορούσαν να γνωρίσουν τουριστική αναγέννηση, αυξάνοντας τη ζήτηση για λιανικό εμπόριο και boutique ξενοδοχεία εκεί.
- Κόμβος Logistics και Βιομηχανίας: Ο τομέας των logistics γνωρίζει άνθιση – το λιμάνι της Τζέντας είναι από τα πιο πολυσύχναστα στη Μέση Ανατολή και με τις νέες εμπορικές συμφωνίες και τις Ειδικές Οικονομικές Ζώνες, περισσότερες εταιρείες θα χρειάζονται κέντρα διανομής. Οι επενδυτές μπορούν να αναπτύξουν ή να αποκτήσουν αποθήκες, ψυκτικούς χώρους και βιομηχανικές εγκαταστάσεις για σταθερό μακροπρόθεσμο εισόδημα. Με δεδομένη την κυβερνητική πίεση για τοπική παραγωγή (από αυτοκίνητα μέχρι τρόφιμα), τα βιομηχανικά πάρκα στην Τζέντα (ιδίως κοντά στο λιμάνι ή στο KAEC) είναι ώριμα για ανάπτυξη. Συχνά συνοδεύονται από κυβερνητική υποστήριξη όπως επιδοτούμενες υπηρεσίες κοινής ωφέλειας ή γη, ενισχύοντας τη συμφωνία. Με την ανάπτυξη του ηλεκτρονικού εμπορίου, τα κέντρα τελικής διανομής στην πόλη αποτελούν άλλη μια ευκαιρία.
- Δυναμική Ξένων Επενδύσεων & Συνεργασιών: Η απελευθέρωση των κανονισμών επιτρέπει στους ξένους επενδυτές να εισέρχονται ευκολότερα – αυτό σημαίνει ότι οι τοπικοί developers μπορούν να αναζητήσουν διεθνείς συνεργάτες που φέρνουν κεφάλαια και τεχνογνωσία. Οι κοινοπραξίες μπορούν να ανθίσουν, για παράδειγμα, μια τοπική εταιρεία να συνεργαστεί με ξένο ξενοδοχειακό όμιλο για την ανάπτυξη νέου θερέτρου ή ένα διεθνές αρχιτεκτονικό γραφείο να συνεργαστεί για εμβληματικά κτίρια (κάτι που ήδη συμβαίνει με διεθνείς αρχιτέκτονες στον Πύργο της Τζέντας, την Jeddah Central κ.λπ.). Επίσης, περισσότεροι ξένοι αγοραστές ίσως εισέλθουν στην αγορά πολυτελών κατοικιών (ειδικά αν γίνουν συχνότερες οι premium άδειες παραμονής), δημιουργώντας νέα πελατειακή βάση για πολυτελείς κατασκευαστές στην Τζέντα.
- Υποτιμημένα Τμήματα: Παρά την πρόσφατη ανάπτυξη, ορισμένα τμήματα της αγοράς της Τζέντας μπορεί να παραμένουν υποτιμημένα σε σχέση με τις γειτονικές αγορές. Για παράδειγμα, τα πρωτοκλασάτα παραθαλάσσια ακίνητα στην Τζέντα εξακολουθούν να είναι φθηνότερα από εκείνα στο Ντουμπάι ή ακόμη και στο Ριάντ. Υπάρχει πιθανότητα για αρμπιτράζ – η επένδυση σήμερα σε πρωτοκλασάτα ακίνητα της Τζέντας μπορεί να αποφέρει μεγάλη άνοδο αξίας καθώς αυξάνεται το παγκόσμιο κύρος της πόλης. Επίσης, ο τουρισμός πολιτιστικής κληρονομιάς παραμένει αναξιοποίητος – η ανακαίνιση ιστορικών κτιρίων στο Al-Balad σε boutique ξενοδοχεία ή πολιτιστικά κέντρα μπορεί να διατηρήσει την κληρονομιά και να αποφέρει κέρδος, ευθυγραμμιζόμενη με τους στόχους ποιότητας ζωής του Vision 2030.
- Υπερπροσφορά σε Ορισμένους Τομείς: Με την κλίμακα των έργων που βρίσκονται σε εξέλιξη, υπάρχει κίνδυνος κάποιοι τομείς να παρουσιάσουν υπερπροσφορά. Εάν, για παράδειγμα, δεκάδες χιλιάδες νέα διαμερίσματα εισρεύσουν στην αγορά σε σύντομο χρονικό διάστημα (από κοινότητες Roshn, κατοικίες Jeddah Central κ.α.), τα ενοίκια και οι τιμές πώλησης για διαμερίσματα μεσαίας κατηγορίας θα μπορούσαν να σταθεροποιηθούν ή να μειωθούν. Η S&P Global έχει επισημάνει την υπερπροσφορά ως ανησυχία, ειδικά στο λιανικό εμπόριο όπου υπερβολικά πολλά εμπορικά κέντρα θα μπορούσαν να μειώσουν τις πωλήσεις των λιανοπωλητών arabnews.com. Παρομοίως, η αγορά γραφείων θα μπορούσε να στραφεί σε υπερπροσφορά εάν πολλοί νέοι πύργοι ανοίξουν ταυτόχρονα χωρίς μια ανάλογη αύξηση των ενοικιαστών. Οι αναπτυξιακές εταιρείες πρέπει να προγραμματίζουν και να φάσεων τα έργα τους προσεκτικά και να διαφοροποιούν το προϊόν τους ώστε να μην παγιδευτούν σε κορεσμό.
- Οικονομική Εξάρτηση από Κυβερνητικές Δαπάνες και Πετρέλαιο: Η τύχη της αγοράς ακινήτων της Σαουδικής Αραβίας συνδέεται στενά με τις κρατικές δαπάνες (πολλά έργα ξεκινούν από την κυβέρνηση ή βασίζονται σε κρατικές υποδομές). Μια σημαντική πτώση των τιμών του πετρελαίου ή των εσόδων του προϋπολογισμού θα μπορούσε να οδηγήσει σε περικοπές δαπανών ή επιβραδύνσεις έργων. Για παράδειγμα, αν το πετρέλαιο κατέρρεε και παρέμενε σε χαμηλά επίπεδα, το PIF θα μπορούσε να καθυστερήσει ή να μειώσει έργα όπως το Jeddah Central ή να περικόψει επιδοτήσεις σε προγράμματα στέγασης, επηρεάζοντας άμεσα την αγορά. Παρότι η χώρα έχει αποθέματα και διαφοροποιεί την οικονομία της, το πετρέλαιο εξακολουθεί να χρηματοδοτεί μεγάλο μέρος των πρωτοβουλιών Vision 2030. Οι επενδυτές πρέπει να γνωρίζουν ότι η τρέχουσα άνθηση βασίζεται σε επεκτατική δημοσιονομική πολιτική – κάθε αντιστροφή θα επηρεάσει τη ζήτηση (μέσω χαμηλότερης καταναλωτικής εμπιστοσύνης, απώλειας θέσεων εργασίας στην κατασκευή, κλπ.).
- Επιτόκια και Κόστος Χρηματοδότησης: Η παγκόσμια άνοδος των επιτοκίων το 2022–2024 κατέστησε πιο ακριβά τα στεγαστικά δάνεια και τα δάνεια ανάπτυξης. Αν τα υψηλά επιτόκια διατηρηθούν, ο χρηματοοικονομικός κίνδυνος αυξάνεται – η τελική ζήτηση μπορεί να εξασθενήσει αν τα στεγαστικά γίνουν λιγότερο προσιτά πέραν των κρατικών επιδοτήσεων και οι κατασκευαστές αντιμετωπίσουν υψηλότερο κόστος κεφαλαίου. Στις χειρότερες περιπτώσεις, έργα μπορεί να σταματήσουν λόγω κρίσης ρευστότητας. Η κεντρική τράπεζα της Σαουδικής Αραβίας ακολουθεί συνήθως την πολιτική της Fed των ΗΠΑ λόγω της σύνδεσης του νομίσματος, οπότε οι παγκόσμιες τάσεις των επιτοκίων έχουν σημασία. Από την άλλη, αν ο πληθωρισμός και τα επιτόκια αποκλιμακωθούν τα επόμενα χρόνια (όπως κάποιες προβλέψεις δείχνουν να γίνεται μέχρι το 2025-2026), αυτό θα μπορούσε να μετριάσει τον κίνδυνο.
- Κανονιστικοί και Εκτελεστικοί Κίνδυνοι: Παρά τη βελτίωση του κανονιστικού πλαισίου της Σαουδικής Αραβίας, υπάρχουν ακόμη γραφειοκρατικές και ρυθμιστικές προκλήσεις. Αλλαγές στη νομοθεσία (π.χ. νέα φορολογία σε συναλλαγές ακινήτων ή ακίνητα – πέραν του ισοδύναμου ΦΠΑ 5% – θα μπορούσαν να εκπλήξουν την αγορά). Ο εκτελεστικός κίνδυνος είναι ιδιαίτερα σημαντικός στα μεγάλα έργα: καθυστερήσεις ή υπερβάσεις κόστους μπορούν να επηρεάσουν τις συνοδευόμενες επενδύσεις. Ο πύργος Jeddah, για παράδειγμα, φέρει τον κίνδυνο εκτέλεσης – αν αντιμετωπίσει νέα παύση, οι τιμές γης σε εκείνο το έργο μπορεί να επηρεαστούν. Παρομοίως, η έγκαιρη και πιστή παράδοση του Jeddah Central είναι ένα τεράστιο έργο· αν υπολείπεται των προσδοκιών, μπορεί να μετριάσει τον ενθουσιασμό που τροφοδοτεί σήμερα το θετικό συναίσθημα των επενδυτών.
- Γεωπολιτικοί και Κίνδυνοι Αντίληψης Αγοράς: Βρισκόμενη στη Μέση Ανατολή, η Σαουδική Αραβία (και συνεπώς η Τζέντα) μπορεί να επηρεαστεί από περιφερειακές γεωπολιτικές εντάσεις. Οποιαδήποτε αστάθεια ή περιστατικό ασφάλειας θα μπορούσε προσωρινά να μειώσει τον τουρισμό ή την όρεξη ξένων επενδύσεων. Εξάλλου, ως αναδυόμενη αγορά, τα ακίνητα στη Σαουδική Αραβία μπορεί να υπόκεινται σε μεταβολές στη διεθνή επενδυτική διάθεση. Για παράδειγμα, αν άλλες αγορές γίνουν πιο ελκυστικές ή αν υπάρξει παγκόσμια ύφεση στον κλάδο των ακινήτων, το ξένο κεφάλαιο μπορεί να αποσυρθεί. Εγχώρια, το κλίμα της αγοράς μπορεί επίσης να πληγεί αν, για παράδειγμα, αποτύχει κάποιο μεγάλο έργο ή υπάρξει δημόσια αντίδραση στις γρήγορες αλλαγές (αν και αυτό είναι λιγότερο πιθανό στα ακίνητα σε σχέση με άλλους τομείς).
- Κόστη Κατασκευής και Εφοδιαστική Αλυσίδα: Η ταχεία ανάπτυξη έχει οδηγήσει σε αυξανόμενα κόστη κατασκευής (υλικά και εργασία) στη Σαουδική Αραβία – μια πρόκληση που έχει σημειωθεί σε αναφορές του κλάδου argaam.com. Εάν ο πληθωρισμός στις κατασκευές συνεχιστεί, οι κατασκευαστές μπορεί να αντιμετωπίσουν πιεσμένα περιθώρια ή να αναγκαστούν να αυξήσουν τις τιμές πώλησης πέρα από τα όρια των καταναλωτών. Προβλήματα στην εφοδιαστική αλυσίδα (όπως αυτά που συνέβησαν παγκοσμίως κατά τη διάρκεια της πανδημίας) θα μπορούσαν επίσης να καθυστερήσουν τα χρονοδιαγράμματα των έργων. Η αντιμετώπιση αυτού απαιτεί αποδοτική διαχείριση έργων και ίσως τοπική προμήθεια (κάτι που ενθαρρύνει το Vision 2030, αλλά η εγχώρια παραγωγή υλικών θα χρειαστεί χρόνο για να αναπτυχθεί πλήρως).
- Ωριμότητα Αγοράς και Ρευστότητα: Η αγορά ακινήτων της Σαουδικής Αραβίας βρίσκεται ακόμα σε διαδικασία ωρίμανσης. Εκτός από τα REITs, υπάρχει περιορισμένη διαφάνεια και ρευστότητα σε σύγκριση με πιο ανεπτυγμένες αγορές. Οι επενδυτές πρέπει να εξετάσουν τη στρατηγική εξόδου – η αναπώληση ακινήτων στην Τζέντα δεν είναι τόσο γρήγορη όσο σε ιδιαίτερα ρευστές αγορές, εκτός αν η ζήτηση είναι ιδιαίτερα αυξημένη. Σε περίπτωση που μεταβληθούν οι συνθήκες της αγοράς, η πώληση μεγάλων περιουσιακών στοιχείων μπορεί να απαιτήσει χρόνο. Ωστόσο, πρωτοβουλίες όπως τα ηλεκτρονικά συμβόλαια και η καλύτερη συλλογή δεδομένων από τη REGA βελτιώνουν σταδιακά την κατάσταση.
- JLL – Δυναμική της Αγοράς Κατοικίας στη Σαουδική Αραβία, Α’ τρίμηνο 2025 jll-mena.com jll-mena.com
- Deloitte – Προβλέψεις Ακινήτων Μέσης Ανατολής 2024 (Σαουδική Αραβία) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com
- Argaam News – «Η JLL αναμένει 32.000 νέες κατοικίες στο Ριάντ και την Τζέντα το Β’ εξάμηνο του 2024» (Σεπ 2024) argaam.com argaam.com
- Argaam News – Συνέχεια: Σημεία ενδιαφέροντος JLL KSA Αγορά Α’ εξαμήνου 2024 argaam.com argaam.com
- AGBI – «Η Σαουδική Αραβία ανοίγει τις ιερές πόλεις σε ξένους επενδυτές» (Ιαν 2025) agbi.com agbi.com
- Arab News – «Ισχυρή προοπτική για την αγορά λιανικής ακινήτων στη Σαουδική Αραβία λόγω τουρισμού και Vision 2030, λέει η S&P» (Απρ 2025) arabnews.com arabnews.com
- Knight Frank – The Wealth Report 2025 (Απόδοση Αγοράς) mansionglobal.com mansionglobal.com
- Designboom – «Ο ψηλότερος πύργος του κόσμου, ο Jeddah Tower, συνεχίζει την κατασκευή του για ολοκλήρωση το 2028» (Σεπ 2023) designboom.com designboom.com
- Ριάντ: Η πρωτεύουσα είναι η πολιτική και οικονομική δύναμη της χώρας, που αυτή τη στιγμή βιώνει μια άνθιση στην αγορά ακινήτων σχεδόν σε κάθε τομέα. Σύμφωνα με τα σχέδια που προωθεί ο Πρίγκιπας του Στέμματος, το Ριάντ φιλοδοξεί να διπλασιάσει τον πληθυσμό του, φτάνοντας περίπου στα 15 εκατομμύρια μέχρι το 2030, προσελκύοντας περιφερειακές έδρες πολυεθνικών εταιρειών και τεράστιες επενδύσεις του κράτους. Ως αποτέλεσμα, η αγορά ακινήτων του Ριάντ έχει παρουσιάσει ταχύτερη ανάπτυξη από αυτή της Τζέντα. Στον οικιστικό τομέα, το Ριάντ είδε τις τιμές πώλησης να αυξάνονται κατά περίπου 10% σε ετήσια βάση στις αρχές του 2024 (έναντι 5% στην Τζέντα) argaam.com argaam.com, και οι όγκοι και αξίες συναλλαγών κατοικίας είναι υψηλότερα. Η αύξηση των τιμών στην αγορά κατοικίας του Ριάντ ήταν γενικευμένη (τόσο στις βίλες όσο και στα διαμερίσματα) jll-mena.com, ενώ στην Τζέντα ήταν ανάμεικτη. Η διαθεσιμότητα γης γύρω από το Ριάντ ήταν παραδοσιακά άφθονη, αλλά η αύξηση της ζήτησης έχει ως αποτέλεσμα ακόμα και στο Ριάντ να υπάρχουν ελλείψεις κατοικιών σε προνομιακές περιοχές. Παράλληλα, η αγορά γραφείων του Ριάντ είναι ξεχωριστή – με πάνω από 5 εκατομμύρια m² χώρου και δεκάδες νέους πύργους γραφείων να κατασκευάζονται σε έργα όπως η Οικονομική Περιοχή Βασιλιά Αμπντάλα. Τα ενοίκια γραφείων κατηγορίας Α στο Ριάντ είναι κατά μέσο όρο ~2.000 SAR/m², σημαντικά υψηλότερα από τα ~1.300 SAR/m² της Τζέντα argaam.com. Η αγορά λιανικής του Ριάντ ξεπερνά επίσης της Τζέντα (3,5 εκατομμύρια m² έναντι 2,1 εκατομμυρίων m² αποθέματος λιανικής ως το τέλος του 2023) argaamplus.s3.amazonaws.com, και συνεχίζει να προσελκύει τις πρώτες εισόδους πολλών διεθνών brands. Πολιτιστικά, η προσπάθεια του Ριάντ να γίνει μια παγκόσμια πόλη (με εκδηλώσεις, συναυλίες, αθλητικά γεγονότα κ.λπ.) ξεκίνησε μόλις πρόσφατα, αλλά με αστραπιαίο ρυθμό, ενώ η Τζέντα ήταν ανέκαθεν πιο κοσμοπολίτικη και φιλελεύθερη με τα σαουδαραβικά μέτρα. Ουσιαστικά, το Ριάντ ηγείται της ανάπτυξης της αγοράς ακινήτων στη Σαουδική Αραβία – κυριάρχησε στις ανακοινώσεις νέων έργων και κατείχε το μεγαλύτερο μερίδιο των επενδύσεων σε ακίνητα τα τελευταία χρόνια agbi.com. Η Τζέντα, αν και αναπτύσσεται, προσπαθεί να συμβαδίσει με τη δυναμική του Ριάντ. Παρ’ όλα αυτά, η Τζέντα επωφελείται από το γεγονός ότι είναι παραθαλάσσια πόλη με φυσική γοητεία και θα έχει πάντα την κυκλοφορία του Χατζ/Ούμρα. Θα μπορούσε να πει κανείς πως η αγορά του Ριάντ είναι πιο «καυτή», αλλά και πιο ευάλωτη σε διακυμάνσεις (καθώς η ανάπτυξή της οφείλεται εν μέρει σε πολιτικές αποφάσεις και συνδέεται με μετακινήσεις του κράτους), ενώ της Τζέντα είναι πιο σταθερή και βασίζεται στα εμπορικά και τουριστικά θεμελιώδη.
- Νταμάμ/Χομπάρ (Ανατολική Επαρχία): Η Μητροπολιτική Περιοχή Νταμάμ (DMA, που περιλαμβάνει το Χομπάρ και τη Νταχράν) είναι η καρδιά της πετρελαϊκής βιομηχανίας της Σαουδικής Αραβίας και έχει μικρότερο πληθυσμό (~1,5-2 εκατομμύρια) από τη Τζέντα (~4 εκατομμύρια). Η αγορά ακινήτων της είναι σχετικά σταθερή και μετριοπαθής στην ανάπτυξη. Για παράδειγμα, το πρώτο εξάμηνο του 2024, οι τιμές κατοικιών στο Νταμάμ παρέμειναν ουσιαστικά αμετάβλητες και τα ενοίκια αυξήθηκαν μόλις ~4% argaam.com, ακολουθώντας με μικρότερη άνοδο από ό,τι στη Ριάντ και στη Τζέντα. Η προσφορά κατοικιών στη DMA αυξάνεται αλλά επικεντρώνεται κυρίως σε μεσαίας κατηγορίας κατοικίες, ιδιαίτερα στα βόρεια προάστια, στοχεύοντας στην προσιτή στέγαση argaamplus.s3.amazonaws.com. Η Ανατολική Επαρχία διαθέτει θύλακες υψηλής ζήτησης (στελέχη της Saudi Aramco και συναφών βιομηχανιών σε φιλικά προς τους ξένους συγκροτήματα γύρω από το Χομπάρ). Ωστόσο, συνολικά η αγορά κατοικιών είναι λιγότερο δυναμική σε σχέση με της Τζέντα, εν μέρει επειδή η αύξηση του πληθυσμού είναι βραδύτερη. Στον τομέα των γραφείων, τα ενοίκια κατηγορίας Α στο Νταμάμ αυξήθηκαν ~10% ετησίως μέχρι το β’ τρίμηνο του 2024 λόγω ζήτησης από κυβερνητικές υπηρεσίες και εταιρείες υπηρεσιών πετρελαίου argaam.com, αλλά τα απόλυτα ενοίκια (και τα επίπεδα ενοικίων) είναι χαμηλότερα από αυτά της Τζέντα. Το λιανεμπόριο στο Νταμάμ/Χομπάρ ξεχωρίζει για λίγα κυρίαρχα εμπορικά κέντρα· η παραλιακή “Κορνίς” του Χομπάρ έχει δημοφιλείς επιλογές λιανικής/εστίασης αλλά η κλίμακα είναι τέτοια ώστε να εξυπηρετεί κυρίως τον τοπικό πληθυσμό argaam.com. Μια διαφορά είναι ότι οι κάτοικοι της Ανατολικής Επαρχίας πηγαίνουν εύκολα στο Μπαχρέιν τα σαββατοκύριακα, κάτι που μπορεί να απορροφά μέρος της καταναλωτικής και ξενοδοχειακής δαπάνης τους – κάτι με το οποίο η Τζέντα δεν έχει να ανταγωνιστεί. Καθώς το Όραμα 2030 προσπαθεί να διαφοροποιήσει την οικονομία της Ανατολικής Επαρχίας πέρα από το πετρέλαιο, νέες πρωτοβουλίες (όπως οι τεράστιες πετροχημικές επεκτάσεις στη Τζουμπάιλ και τα κέντρα logistics) μπορεί να αυξήσουν την εξειδικευμένη ζήτηση σε ακίνητα (π.χ. στέγαση εργαζομένων, βιομηχανικά ακίνητα). Γενικά όμως, η αγορά του Νταμάμ είναι μικρότερη και σταθερότερη, με μετριοπαθείς προοπτικές ανάπτυξης· σπάνια παρουσιάζει τα απότομα σκαμπανεβάσματα που βλέπουν η Ριάντ ή και η Τζέντα. Επίσης είναι πιο αποκεντρωμένη – το Νταμάμ, το Χομπάρ και η Νταχράν αποτελούν ξεχωριστούς πυρήνες, ενώ η Τζέντα είναι ένα ενιαίο μεγάλο πολεοδομικό συγκρότημα.
- Τζέντα: βρίσκεται ανάμεσα στη Ριάντ και τη Νταμμάμ σε πολλούς τομείς. Διαθέτει μια ποικιλόμορφη οικονομία – λιμενική εφοδιαστική, εμπόριο, τουρισμός/προσκύνημα, κάποια βιομηχανία – και έτσι οι παράγοντες που επηρεάζουν την αγορά ακινήτων της είναι πολύπλευροι. Η αγορά κατοικίας της Τζέντα ήταν ιστορικά λίγο πιο προσιτή από αυτή της Ριάντ (για παράδειγμα, οι τιμές διαμερίσματος ανά τ.μ. είναι ελαφρώς χαμηλότερες), αν και η διαφορά μειώθηκε καθώς η Τζέντα κατέγραψε ισχυρή αύξηση τιμών το 2021–2022. Στο παγκόσμιο δείκτη πολυτελών οικιστικών αγορών της Knight Frank, και η Ριάντ και η Τζέντα κατατάχθηκαν ανάμεσα στις έξι κορυφαίες πόλεις παγκοσμίως για την αύξηση τιμών πολυτελών ακινήτων το 2024, υπογραμμίζοντας το πόσο οι σαουδαραβικές πόλεις αναπτύχθηκαν παρά τις παγκόσμιες αντιξοότητες mansionglobal.com mansionglobal.com. (Και το Ντουμπάι ήταν επίσης σε αυτή την κορυφαία κατηγορία). Η Knight Frank σημείωσε ότι η Μέση Ανατολή ήταν η ισχυρότερη περιοχή παγκοσμίως με ετήσια αύξηση της τιμής πολυτελών ακινήτων κατά 7,2% και προβλέπει μια εκπληκτική σωρευτική αύξηση 64% τα επόμενα πέντε χρόνια για την περιοχή mansionglobal.com mansionglobal.com. Αν και η Ριάντ μπορεί να αποσπάσει μεγάλο ποσοστό από αυτό, ο τομέας πολυτελείας της Τζέντα ανεβαίνει επίσης – οι βίλες στην παραλία, για παράδειγμα, έχουν υψηλές τιμές και περιορισμένη διαθεσιμότητα. Σε σύγκριση με την έντονη ανάπτυξη της Ριάντ, η προσέγγιση της Τζέντα είναι λίγο πιο μετρημένη και οργανική. Τα φιλόδοξα έργα της πόλης (όπως το Jeddah Central, ο Πύργος της Τζέντα) βρίσκονται ελαφρώς πίσω από το χρονοδιάγραμμα της Ριάντ (η Ριάντ έχει ήδη παραδώσει έργα όπως το Diriyah Gate, το Qiddiya σε προχωρημένο στάδιο). Ωστόσο, προς τα τέλη της δεκαετίας του 2020, καθώς αυτά τα έργα στην Τζέντα ολοκληρώνονται, η πόλη θα μπορούσε να δει μια αναπτυξιακή ώθηση. Πολιτισμικά και σε επίπεδο lifestyle, η Τζέντα ήταν πάντα το πιο χαλαρό εμπορικό κέντρο του Βασιλείου – προσελκύει επιχειρηματίες και διαθέτει ακμάζουσα καλλιτεχνική σκηνή, γεγονός που φαίνεται σε εξειδικευμένες αγορές ακινήτων (π.χ. χώροι γκαλερί στο Al-Balad, μοναδικά καφέ κ.ά.). Η Ριάντ, που τώρα ανοίγεται πολιτισμικά, χτίζει τα δικά της από το μηδέν. Για τους επενδυτές, η Τζέντα προσφέρει τη γοητεία μιας παραθαλάσσιας πόλης (κάτι που ούτε η Ριάντ, που δεν έχει θάλασσα, ούτε η Νταμμάμ προσφέρουν) με τεράστιες τουριστικές προοπτικές, ενώ η Ριάντ προσφέρει τη στήριξη των κρατικών δαπανών και της εταιρικής ζήτησης. Συνοψίζοντας, όλες οι μεγάλες σαουδαραβικές πόλεις επωφελούνται από τις επενδύσεις του Vision 2030, αλλά η Ριάντ αποτελεί επί του παρόντος την κύρια μηχανή ανάπτυξης, με τη Τζέντα να παίζει ισχυρό δευτερεύοντα ρόλο και τη Νταμάμ να εμφανίζει μέτρια ανάπτυξη. Ένα ισορροπημένο χαρτοφυλάκιο ακινήτων στη Σαουδική Αραβία θα μπορούσε να περιλαμβάνει έκθεση στους ταχέως αναπτυσσόμενους τομείς γραφείων και κατοικιών της Ριάντ, στα τουριστικά projects και τη συνδεδεμένη με το λιμάνι εφοδιαστική αλυσίδα της Τζέντα, καθώς και στα σταθερά περιουσιακά στοιχεία που αποδίδουν εισόδημα στη Νταμάμ (όπως κατοικίες για εργαζόμενους στη βιομηχανία πετρελαίου ή αποθήκες που εξυπηρετούν βιομηχανικές επιχειρήσεις). Σημαντικό είναι ότι το συγκριτικό πλεονέκτημα της Τζέντα έγκειται στο λιμάνι της και στην εγγύτητα προς τις Ιερές Πόλεις – αυτά εξασφαλίζουν μια βασική ζήτηση που είναι λιγότερο ασταθής. Το πλεονέκτημα της Ριάντ είναι η κυβερνητική προσοχή και η κρίσιμη μάζα. Της Νταμάμ είναι ο πλούτος από το πετρέλαιο που την στηρίζει. Προχωρώντας προς το 2025-2030, η Τζέντα ενδέχεται να μειώσει τη διαφορά με τη Ριάντ καθώς τα μεγάλα της projects αρχίζουν να λειτουργούν, αλλά και η Ριάντ δεν μένει στάσιμη (υπάρχουν σχέδια για τεράστιες επενδύσεις μέσω της «Στρατηγικής Ριάντ»). Έχει ενδιαφέρον να δούμε αν η Τζέντα θα αξιοποιήσει τα φυσικά της πλεονεκτήματα ώστε να διαμορφώσει μια πιο μοναδική ταυτότητα (ίσως ως η διεθνής πύλη και πολιτιστική πρωτεύουσα του Βασιλείου, συμπληρώνοντας τον διοικητικό ρόλο της Ριάντ).
- Κατοικίες: Η ζήτηση για κατοικίες στη Τζέντα αναμένεται να παραμείνει ισχυρή έως το 2030. Ο συνδυασμός της πληθυσμιακής αύξησης (ο πληθυσμός της Σαουδικής Αραβίας είναι νεαρός και αυξάνεται) και της συνεχιζόμενης προσπάθειας για αύξηση της ιδιοκατοίκησης θα διατηρήσει την πίεση στην προσφορά κατοικιών. Αναμένουμε μέτρια ετήσια άνοδο των τιμών κατοικιών στη Τζέντα κατά μέσο όρο – πιθανότατα μεσαίας μονοψήφιας τάξης (ίσως 3–6% ετησίως) για τους περισσότερους τομείς, εκτός αν υπάρξει υπερθέρμανση. Ορισμένες περιοχές με υψηλή ζήτηση (π.χ. πολυτελείς παραθαλάσσιες βίλες ή ακίνητα κοντά σε νέα έργα υποδομής όπως το μετρό, αν κατασκευαστεί) θα μπορούσαν να αυξηθούν πιο γρήγορα. Η έρευνα της Knight Frank, για παράδειγμα, υποδεικνύει ότι οι πόλεις της Μέσης Ανατολής θα μπορούσαν να δουν περίπου 60%+ αύξηση στις βασικές αξίες μέχρι το 2029 mansionglobal.com mansionglobal.com, κάτι που θα περιλάμβανε και τις κορυφαίες περιοχές της Τζέντα. Ωστόσο, τα μεγάλης κλίμακας οικιστικά έργα της κυβέρνησης (όπως οι κοινότητες Roshn, κλπ.) θα προσθέσουν σημαντική προσφορά, λειτουργώντας ως ανάχωμα ενάντια στον ανεξέλεγκτο πληθωρισμό των τιμών και διατηρώντας τις κατοικίες σχετικά προσιτές για τους ντόπιους. Ο δείκτης ιδιοκατοίκησης στη Σαουδική Αραβία βρίσκεται σε τροχιά να φτάσει το 70% έως το 2030 pwc.com pwc.com, και η Τζέντα θα συμβάλει σε αυτό παρέχοντας δεκάδες χιλιάδες νέες μονάδες. Μέχρι το 2030, ο ορίζοντας της Τζέντα θα είναι αξιοσημείωτα διαφορετικός – πολλές από τις 17.000 μονάδες του Jeddah Central θα παραδοθούν, νέοι ουρανοξύστες θα κοσμήσουν την Κορνίς, και τα προγραμματισμένα προάστια στα βόρεια θα έχουν σε μεγάλο βαθμό ολοκληρωθεί. Οι ενοικιάσεις ενδέχεται να γνωρίσουν περιόδους πιο αργής ανάπτυξης καθώς νέα ακίνητα (ειδικά διαμερίσματα) εισέρχονται στην αγορά· είναι πιθανή μια μικρή αύξηση της κενότητας στα μέσα της δεκαετίας, κάτι που ίσως συγκρατήσει τις αυξήσεις των ενοικίων. Παρ’ όλα αυτά, μέχρι το 2030, τα υψηλότερα διαθέσιμα εισοδήματα και μια εισροή αλλοδαπών (από νέες επιχειρήσεις και τουριστικές θέσεις εργασίας) θα μπορούσαν να στηρίξουν μια υγιή αγορά ενοικίων. Αναμένουμε οι αποδόσεις ενοικίων να σταθεροποιηθούν στο εύρος 6-8% για τα οικιστικά ακίνητα, το οποίο είναι ελκυστικό για επενδυτές.
- Γραφεία: Η αγορά γραφείων της Τζέντα αναμένεται να επεκταθεί με μέτριο ρυθμό. Με τη διαφοροποίηση της οικονομίας, νέες ιδιωτικές εταιρείες (π.χ. εφοδιαστική αλυσίδα, τουρισμός, fintech) εγκαθίστανται στην πόλη, ενισχύοντας τη ζήτηση για γραφεία. Ωστόσο, το Ριάντ τοποθετείται επιθετικά ως επιχειρηματικό κέντρο (και απαιτεί από τις εταιρείες να έχουν εκεί την έδρα τους για κυβερνητικά συμβόλαια), γεγονός που μπορεί να περιορίσει την ανάπτυξη των γραφείων στην Τζέντα. Προβλέπουμε ότι η Τζέντα θα προσθέσει μερικές εκατοντάδες χιλιάδες τετραγωνικά μέτρα γραφείων έως το 2030, συμπεριλαμβανομένων μικτών χρήσεων όπως το Jeddah Central και κατά μήκος των βόρειων διαδρόμων. Τα ενοίκια γραφείων Α’ κατηγορίας μπορεί να αυξηθούν σταδιακά (ίσως κατά μέσο όρο 2-5% ετησίως σύμφωνα με τον πληθωρισμό/ζήτηση), αλλά αν υπάρξει σημαντική προσφορά ταυτόχρονα (π.χ. το τμήμα γραφείων του Jeddah Tower ή πολλοί νέοι πύργοι), ενδέχεται να υπάρξει περίοδος σταθερών ή ελαφρώς πτωτικών ενοικίων γύρω στο 2027, όταν παραδοθούν αυτά τα έργα. Συνολικά, η πληρότητα αναμένεται να παραμείνει υγιής δεδομένου του σταθερού επιχειρηματικού περιβάλλοντος της Τζέντα. Μία τάση που θα εξελιχθεί μέχρι το 2030 είναι οι ευέλικτοι χώροι εργασίας και τα υψηλότερα ποιοτικά πρότυπα – τα νέα γραφεία θα προσφέρουν έξυπνη τεχνολογία και βιωσιμότητα (ευθυγραμμισμένη με τους πράσινους στόχους του Vision 2030), χαρακτηριστικά που ενδέχεται να δικαιολογήσουν premium στο ενοίκιο.
- Λιανικό εμπόριο: Ο τομέας του λιανικού real estate στην Τζέντα βρίσκεται σε τροχιά ανάπτυξης, αλλά και μετασχηματισμού. Σύμφωνα με την S&P Global, οι προοπτικές για το 2025-2026 είναι ισχυρές χάρη στον τουρισμό και τις καταναλωτικές δαπάνες arabnews.com arabnews.com. Καθώς πλησιάζουμε το 2030, σημαντικά γεγονότα (Expo, Παγκόσμιο Κύπελλο) και η ωρίμανση των μεγα-έργων (όπως τα θέρετρα της Ερυθράς Θάλασσας) πιθανότατα θα ενισχύσουν τις λιανικές πωλήσεις και την επισκεψιμότητα. Αναμένουμε νέες μορφές λιανικής να ευδοκιμήσουν: περισσότερα ανοιχτού τύπου lifestyle centers, κέντρα εστίασης/ψυχαγωγίας και καταστήματα δρόμου σε μικτές αναπτύξεις, αντί για παραδοσιακά κλειστά malls. Το Jeddah Central θα περιλαμβάνει μοντέρνους πεζόδρομους λιανικής που θα μπορούσαν να γίνουν ο κορυφαίος προορισμός αγορών της πόλης μέχρι το τέλος της δεκαετίας. Τα ενοίκια καταστημάτων σε βασικές τοποθεσίες προβλέπεται να αυξηθούν μετρίως (περίπου 3% ετησίως κατά μέσο όρο), αλλά η δευτερεύουσα αγορά λιανικής ίσως δυσκολευτεί αν το ηλεκτρονικό εμπόριο αυξηθεί γρηγορότερα ή αν υπάρξει υπερ-ανταγωνισμός ανάμεσα στα malls. Μέχρι το 2030, η διείσδυση του ηλεκτρονικού εμπορίου θα είναι σίγουρα μεγαλύτερη, ωστόσο η σαουδαραβική κουλτούρα αναμένεται να εξακολουθεί να εκτιμά την εμπειρία του mall, οπότε δεν προβλέπουμε το «τέλος του mall» – αλλά μάλλον έναν επαναπροσδιορισμό των προβληματικών εμπορικών κέντρων. Συνολικός λιανικός χώρος ανά κάτοικο στην Τζέντα θα αυξηθεί, αλλά ελπίζουμε με βάση τη ζήτηση. Η ισορροπία προσφοράς-ζήτησης είναι το κλειδί· η S&P έχει προειδοποιήσει για κίνδυνο υπερπροσφοράς αν οι developers υπερκατασκευάσουν λιανικά arabnews.com. Όμως, δεδομένης της φειδωλής προσέγγισης το τελευταίο διάστημα (το Ριάντ δεν πρόσθεσε μεγάλο mall στις αρχές του 2024, δίνοντας έμφαση στην ποιότητα του υπάρχοντος χώρου argaam.com), αναμένουμε μια βιώσιμη πορεία ανάπτυξης.
- Βιομηχανικά/Λογιστικά: Αναμένεται σημαντική επέκταση σε αυτόν τον τομέα. Καθώς τα έργα του Vision 2030 (όπως οι νέες Ειδικές Οικονομικές Ζώνες και τα κέντρα logistics) υλοποιούνται, η Τζέντα θα μπορούσε να γνωρίσει έκρηξη στην κατασκευή αποθηκών γύρω από το λιμάνι, το KAEC και τις προγραμματισμένες λογιστικές ζώνες. Η ολοκλήρωση του σιδηροδρόμου Landbridge (ίσως έως το 2030) θα καταστήσει την Τζέντα κύρια πύλη εισαγωγών-εξαγωγών για τη χώρα, πράγμα που σημαίνει ότι η ζήτηση για αποθήκευση θα εκτοξευτεί. Προβλέπουμε διψήφια ετήσια ανάπτυξη στην ανάπτυξη ακινήτων logistics για αρκετά χρόνια, ενώ τα ενοίκια ενδέχεται να συνεχίσουν να αυξάνονται μέχρι να εξισορροπηθεί η προσφορά. Τα κορυφαία ενοίκια αποθηκών ενδέχεται να πλησιάσουν τα επίπεδα του Ριάντ έως το 2030 (φτάνοντας τα 300-400 SAR/m²/χρόνο για τις καλύτερες αποθήκες), δεδομένης της ισχυρής ζήτησης argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Οι επενδυτές βρίσκουν αυτό το τμήμα ελκυστικό λόγω των σχετικά υψηλότερων αποδόσεων και των μακροχρόνιων μισθώσεων με αξιόπιστους ενοικιαστές. Έως το 2030, η Τζέντα μπορεί να εδραιώσει τη θέση της ως κύριος logistics κόμβος στην Ερυθρά Θάλασσα, με σύγχρονα κέντρα διανομής που θα εξυπηρετούν όχι μόνο τη Σαουδική Αραβία αλλά και αγορές της Αφρικής και της περιοχής, χάρη στο λιμάνι και το αεροδρόμιό της.
- Φιλοξενία: Αν και δεν ζητήθηκε ρητά, αξίζει να αναφερθεί ο ξενοδοχειακός τομέας της Τζέντας στην πρόβλεψη αφού οι τουριστικοί στόχοι του Vision 2030 τον επηρεάζουν άμεσα. Η Τζέντα πιθανότατα θα δει σημαντική αύξηση στην προσφορά ξενοδοχειακών δωματίων (συμπεριλαμβανομένων των 2.700 δωματίων στην Jeddah Central jeddahcentral.com, καθώς και άλλων έργων). Τα ποσοστά πληρότητας μπορεί να κυμαίνονται ανάλογα με τις παγκόσμιες ταξιδιωτικές τάσεις, αλλά η γενική τάση είναι περισσότεροι τουρίστες – τόσο θρησκευτικοί (καθώς οι βίζες Umrah γίνονται ευκολότερες και διαθέσιμες όλο το χρόνο) όσο και αναψυχής (με την αύξηση του τουρισμού Ερυθράς Θάλασσας, πολλοί θα περνούν από την Τζέντα). Έως το 2030, η Τζέντα θα μπορούσε να φιλοξενεί νέα θεματικά πάρκα, τερματικούς σταθμούς κρουαζιερόπλοιων και ίσως επεκταμένες συνεδριακές εγκαταστάσεις, όλα τα οποία θα τροφοδοτήσουν την αγορά ακινήτων (νέες αναπτυξιακές επενδύσεις αναψυχής, κ.λπ.).
- Projects Mega Vision 2030: Οι επενδυτές και αναπτύκτες μπορούν να συμμετέχουν ή να επωφεληθούν από τα πολυάριθμα mega-projects στην Τζέντα. Έργα όπως το Jeddah Central, Jeddah Tower/JEC και οι επεκτάσεις των υποδομών δημιουργούν νέες επενδυτικές ζώνες – από πολυτελείς κατοικίες, εμπορικές περιοχές, έως επιχειρηματικά πάρκα. Όσοι μπουν νωρίς μπορούν να εξασφαλίσουν προνομιακά οικόπεδα ή ρόλους σε συνεργασίες σε αυτές τις αναπτύξεις. Για παράδειγμα, η συνεργασία με το PIF σε επιμέρους ανάπτυξη γύρω από το Jeddah Central ή η παροχή υπηρεσιών σε αυτά τα έργα μπορεί να είναι ιδιαίτερα επικερδής όσο η περιοχή εξελίσσεται σε ένα premium κέντρο της πόλης.
- Αυξανόμενη Ζήτηση και Ευνοϊκά Δημογραφικά: Ο νέος και αυξανόμενος πληθυσμός της Τζέντα εξασφαλίζει σταθερή ζήτηση για κατοικίες, ιδίως προσιτές και μεσαίας κατηγορίας μονάδες. Οι αναπτύκτες που μπορούν να κατασκευάσουν ποιοτικές κατοικίες σε ανταγωνιστικές τιμές (αξιοποιώντας κυβερνητικά κίνητρα για προσιτή κατοικία) έχουν άμεση αγορά μελλοντικών αγοραστών. Επιπλέον, η πολιτισμική στροφή προς τις πυρηνικές οικογένειες και την κοινοτική διαβίωση δημιουργεί ευκαιρίες για ολοκληρωμένες κοινότητες, περιφραγμένα συγκροτήματα και μεικτής χρήσης «mini cities» εντός της Τζέντα. Το γεγονός ότι οι συναλλαγές στην αγορά κατοικίας της Τζέντα αυξήθηκαν κατά 43% ετησίως δείχνει πόση συσσωρευμένη ζήτηση απελευθερώθηκε jll-mena.com – μια τάση που πιθανότατα θα συνεχιστεί καθώς περισσότεροι γίνονται επιλέξιμοι για στεγαστικά δάνεια.
- Ανάπτυξη του Τουρισμού και της Φιλοξενίας: Ως η “Πύλη προς τα Δύο Ιερά Τεμένη” και παραθαλάσσια πόλη στην Ερυθρά Θάλασσα, η Τζέντα αναμένεται να ωφεληθεί σημαντικά από την ώθηση της Σαουδικής Αραβίας στον τουρισμό. Υπάρχει ευκαιρία για ανάπτυξη ξενοδοχείων, θέρετρων, επιπλωμένων διαμερισμάτων και χώρων ψυχαγωγίας. Ακίνητα που σχετίζονται με το προσκύνημα (όπως αναβαθμισμένα καταλύματα προσκυνητών, συγκοινωνιακοί κόμβοι κλπ) αποτελούν άλλη μία εξειδικευμένη αγορά – σκεφτείτε πολυχρηστικά κέντρα που εξυπηρετούν τις ανάγκες των προσκυνητών του Χατζ πριν/μετά τη Μέκκα, μια δυνητικά ανεκμετάλλευτη αγορά. Ο στόχος της κυβέρνησης για 150 εκατομμύρια επισκέπτες έως το 2030 περιλαμβάνει εκατομμύρια που θα περνούν από την Τζέντα argaam.com argaam.com. Οι επενδυτές ίσως σκεφτούν να δημιουργήσουν θεματικά αξιοθέατα ή παράκτια έργα αναψυχής στην Τζέντα για να απορροφήσουν μέρος της τουριστικής ζήτησης που προκύπτει από τα μεγάλα έργα (π.χ. ένα οικογενειακό λούνα παρκ ή υδάτινο πάρκο στην Τζέντα θα μπορούσε να αποδώσει καλά καθώς ο τουρισμός αναπτύσσεται). Η επερχόμενη Expo 2030 στο Ριάντ και άλλα γεγονότα θα ωφελήσουν έμμεσα την Τζέντα ενισχύοντας το προφίλ της Σαουδικής Αραβίας – οι διεθνείς επισκέπτες συχνά επισκέπτονται πολλές πόλεις, επομένως η ιστορική συνοικία της Τζέντας (Al-Balad) και η Κορνίς θα μπορούσαν να γνωρίσουν τουριστική αναγέννηση, αυξάνοντας τη ζήτηση για λιανικό εμπόριο και boutique ξενοδοχεία εκεί.
- Κόμβος Logistics και Βιομηχανίας: Ο τομέας των logistics γνωρίζει άνθιση – το λιμάνι της Τζέντας είναι από τα πιο πολυσύχναστα στη Μέση Ανατολή και με τις νέες εμπορικές συμφωνίες και τις Ειδικές Οικονομικές Ζώνες, περισσότερες εταιρείες θα χρειάζονται κέντρα διανομής. Οι επενδυτές μπορούν να αναπτύξουν ή να αποκτήσουν αποθήκες, ψυκτικούς χώρους και βιομηχανικές εγκαταστάσεις για σταθερό μακροπρόθεσμο εισόδημα. Με δεδομένη την κυβερνητική πίεση για τοπική παραγωγή (από αυτοκίνητα μέχρι τρόφιμα), τα βιομηχανικά πάρκα στην Τζέντα (ιδίως κοντά στο λιμάνι ή στο KAEC) είναι ώριμα για ανάπτυξη. Συχνά συνοδεύονται από κυβερνητική υποστήριξη όπως επιδοτούμενες υπηρεσίες κοινής ωφέλειας ή γη, ενισχύοντας τη συμφωνία. Με την ανάπτυξη του ηλεκτρονικού εμπορίου, τα κέντρα τελικής διανομής στην πόλη αποτελούν άλλη μια ευκαιρία.
- Δυναμική Ξένων Επενδύσεων & Συνεργασιών: Η απελευθέρωση των κανονισμών επιτρέπει στους ξένους επενδυτές να εισέρχονται ευκολότερα – αυτό σημαίνει ότι οι τοπικοί developers μπορούν να αναζητήσουν διεθνείς συνεργάτες που φέρνουν κεφάλαια και τεχνογνωσία. Οι κοινοπραξίες μπορούν να ανθίσουν, για παράδειγμα, μια τοπική εταιρεία να συνεργαστεί με ξένο ξενοδοχειακό όμιλο για την ανάπτυξη νέου θερέτρου ή ένα διεθνές αρχιτεκτονικό γραφείο να συνεργαστεί για εμβληματικά κτίρια (κάτι που ήδη συμβαίνει με διεθνείς αρχιτέκτονες στον Πύργο της Τζέντας, την Jeddah Central κ.λπ.). Επίσης, περισσότεροι ξένοι αγοραστές ίσως εισέλθουν στην αγορά πολυτελών κατοικιών (ειδικά αν γίνουν συχνότερες οι premium άδειες παραμονής), δημιουργώντας νέα πελατειακή βάση για πολυτελείς κατασκευαστές στην Τζέντα.
- Υποτιμημένα Τμήματα: Παρά την πρόσφατη ανάπτυξη, ορισμένα τμήματα της αγοράς της Τζέντας μπορεί να παραμένουν υποτιμημένα σε σχέση με τις γειτονικές αγορές. Για παράδειγμα, τα πρωτοκλασάτα παραθαλάσσια ακίνητα στην Τζέντα εξακολουθούν να είναι φθηνότερα από εκείνα στο Ντουμπάι ή ακόμη και στο Ριάντ. Υπάρχει πιθανότητα για αρμπιτράζ – η επένδυση σήμερα σε πρωτοκλασάτα ακίνητα της Τζέντας μπορεί να αποφέρει μεγάλη άνοδο αξίας καθώς αυξάνεται το παγκόσμιο κύρος της πόλης. Επίσης, ο τουρισμός πολιτιστικής κληρονομιάς παραμένει αναξιοποίητος – η ανακαίνιση ιστορικών κτιρίων στο Al-Balad σε boutique ξενοδοχεία ή πολιτιστικά κέντρα μπορεί να διατηρήσει την κληρονομιά και να αποφέρει κέρδος, ευθυγραμμιζόμενη με τους στόχους ποιότητας ζωής του Vision 2030.
- Υπερπροσφορά σε Ορισμένους Τομείς: Με την κλίμακα των έργων που βρίσκονται σε εξέλιξη, υπάρχει κίνδυνος κάποιοι τομείς να παρουσιάσουν υπερπροσφορά. Εάν, για παράδειγμα, δεκάδες χιλιάδες νέα διαμερίσματα εισρεύσουν στην αγορά σε σύντομο χρονικό διάστημα (από κοινότητες Roshn, κατοικίες Jeddah Central κ.α.), τα ενοίκια και οι τιμές πώλησης για διαμερίσματα μεσαίας κατηγορίας θα μπορούσαν να σταθεροποιηθούν ή να μειωθούν. Η S&P Global έχει επισημάνει την υπερπροσφορά ως ανησυχία, ειδικά στο λιανικό εμπόριο όπου υπερβολικά πολλά εμπορικά κέντρα θα μπορούσαν να μειώσουν τις πωλήσεις των λιανοπωλητών arabnews.com. Παρομοίως, η αγορά γραφείων θα μπορούσε να στραφεί σε υπερπροσφορά εάν πολλοί νέοι πύργοι ανοίξουν ταυτόχρονα χωρίς μια ανάλογη αύξηση των ενοικιαστών. Οι αναπτυξιακές εταιρείες πρέπει να προγραμματίζουν και να φάσεων τα έργα τους προσεκτικά και να διαφοροποιούν το προϊόν τους ώστε να μην παγιδευτούν σε κορεσμό.
- Οικονομική Εξάρτηση από Κυβερνητικές Δαπάνες και Πετρέλαιο: Η τύχη της αγοράς ακινήτων της Σαουδικής Αραβίας συνδέεται στενά με τις κρατικές δαπάνες (πολλά έργα ξεκινούν από την κυβέρνηση ή βασίζονται σε κρατικές υποδομές). Μια σημαντική πτώση των τιμών του πετρελαίου ή των εσόδων του προϋπολογισμού θα μπορούσε να οδηγήσει σε περικοπές δαπανών ή επιβραδύνσεις έργων. Για παράδειγμα, αν το πετρέλαιο κατέρρεε και παρέμενε σε χαμηλά επίπεδα, το PIF θα μπορούσε να καθυστερήσει ή να μειώσει έργα όπως το Jeddah Central ή να περικόψει επιδοτήσεις σε προγράμματα στέγασης, επηρεάζοντας άμεσα την αγορά. Παρότι η χώρα έχει αποθέματα και διαφοροποιεί την οικονομία της, το πετρέλαιο εξακολουθεί να χρηματοδοτεί μεγάλο μέρος των πρωτοβουλιών Vision 2030. Οι επενδυτές πρέπει να γνωρίζουν ότι η τρέχουσα άνθηση βασίζεται σε επεκτατική δημοσιονομική πολιτική – κάθε αντιστροφή θα επηρεάσει τη ζήτηση (μέσω χαμηλότερης καταναλωτικής εμπιστοσύνης, απώλειας θέσεων εργασίας στην κατασκευή, κλπ.).
- Επιτόκια και Κόστος Χρηματοδότησης: Η παγκόσμια άνοδος των επιτοκίων το 2022–2024 κατέστησε πιο ακριβά τα στεγαστικά δάνεια και τα δάνεια ανάπτυξης. Αν τα υψηλά επιτόκια διατηρηθούν, ο χρηματοοικονομικός κίνδυνος αυξάνεται – η τελική ζήτηση μπορεί να εξασθενήσει αν τα στεγαστικά γίνουν λιγότερο προσιτά πέραν των κρατικών επιδοτήσεων και οι κατασκευαστές αντιμετωπίσουν υψηλότερο κόστος κεφαλαίου. Στις χειρότερες περιπτώσεις, έργα μπορεί να σταματήσουν λόγω κρίσης ρευστότητας. Η κεντρική τράπεζα της Σαουδικής Αραβίας ακολουθεί συνήθως την πολιτική της Fed των ΗΠΑ λόγω της σύνδεσης του νομίσματος, οπότε οι παγκόσμιες τάσεις των επιτοκίων έχουν σημασία. Από την άλλη, αν ο πληθωρισμός και τα επιτόκια αποκλιμακωθούν τα επόμενα χρόνια (όπως κάποιες προβλέψεις δείχνουν να γίνεται μέχρι το 2025-2026), αυτό θα μπορούσε να μετριάσει τον κίνδυνο.
- Κανονιστικοί και Εκτελεστικοί Κίνδυνοι: Παρά τη βελτίωση του κανονιστικού πλαισίου της Σαουδικής Αραβίας, υπάρχουν ακόμη γραφειοκρατικές και ρυθμιστικές προκλήσεις. Αλλαγές στη νομοθεσία (π.χ. νέα φορολογία σε συναλλαγές ακινήτων ή ακίνητα – πέραν του ισοδύναμου ΦΠΑ 5% – θα μπορούσαν να εκπλήξουν την αγορά). Ο εκτελεστικός κίνδυνος είναι ιδιαίτερα σημαντικός στα μεγάλα έργα: καθυστερήσεις ή υπερβάσεις κόστους μπορούν να επηρεάσουν τις συνοδευόμενες επενδύσεις. Ο πύργος Jeddah, για παράδειγμα, φέρει τον κίνδυνο εκτέλεσης – αν αντιμετωπίσει νέα παύση, οι τιμές γης σε εκείνο το έργο μπορεί να επηρεαστούν. Παρομοίως, η έγκαιρη και πιστή παράδοση του Jeddah Central είναι ένα τεράστιο έργο· αν υπολείπεται των προσδοκιών, μπορεί να μετριάσει τον ενθουσιασμό που τροφοδοτεί σήμερα το θετικό συναίσθημα των επενδυτών.
- Γεωπολιτικοί και Κίνδυνοι Αντίληψης Αγοράς: Βρισκόμενη στη Μέση Ανατολή, η Σαουδική Αραβία (και συνεπώς η Τζέντα) μπορεί να επηρεαστεί από περιφερειακές γεωπολιτικές εντάσεις. Οποιαδήποτε αστάθεια ή περιστατικό ασφάλειας θα μπορούσε προσωρινά να μειώσει τον τουρισμό ή την όρεξη ξένων επενδύσεων. Εξάλλου, ως αναδυόμενη αγορά, τα ακίνητα στη Σαουδική Αραβία μπορεί να υπόκεινται σε μεταβολές στη διεθνή επενδυτική διάθεση. Για παράδειγμα, αν άλλες αγορές γίνουν πιο ελκυστικές ή αν υπάρξει παγκόσμια ύφεση στον κλάδο των ακινήτων, το ξένο κεφάλαιο μπορεί να αποσυρθεί. Εγχώρια, το κλίμα της αγοράς μπορεί επίσης να πληγεί αν, για παράδειγμα, αποτύχει κάποιο μεγάλο έργο ή υπάρξει δημόσια αντίδραση στις γρήγορες αλλαγές (αν και αυτό είναι λιγότερο πιθανό στα ακίνητα σε σχέση με άλλους τομείς).
- Κόστη Κατασκευής και Εφοδιαστική Αλυσίδα: Η ταχεία ανάπτυξη έχει οδηγήσει σε αυξανόμενα κόστη κατασκευής (υλικά και εργασία) στη Σαουδική Αραβία – μια πρόκληση που έχει σημειωθεί σε αναφορές του κλάδου argaam.com. Εάν ο πληθωρισμός στις κατασκευές συνεχιστεί, οι κατασκευαστές μπορεί να αντιμετωπίσουν πιεσμένα περιθώρια ή να αναγκαστούν να αυξήσουν τις τιμές πώλησης πέρα από τα όρια των καταναλωτών. Προβλήματα στην εφοδιαστική αλυσίδα (όπως αυτά που συνέβησαν παγκοσμίως κατά τη διάρκεια της πανδημίας) θα μπορούσαν επίσης να καθυστερήσουν τα χρονοδιαγράμματα των έργων. Η αντιμετώπιση αυτού απαιτεί αποδοτική διαχείριση έργων και ίσως τοπική προμήθεια (κάτι που ενθαρρύνει το Vision 2030, αλλά η εγχώρια παραγωγή υλικών θα χρειαστεί χρόνο για να αναπτυχθεί πλήρως).
- Ωριμότητα Αγοράς και Ρευστότητα: Η αγορά ακινήτων της Σαουδικής Αραβίας βρίσκεται ακόμα σε διαδικασία ωρίμανσης. Εκτός από τα REITs, υπάρχει περιορισμένη διαφάνεια και ρευστότητα σε σύγκριση με πιο ανεπτυγμένες αγορές. Οι επενδυτές πρέπει να εξετάσουν τη στρατηγική εξόδου – η αναπώληση ακινήτων στην Τζέντα δεν είναι τόσο γρήγορη όσο σε ιδιαίτερα ρευστές αγορές, εκτός αν η ζήτηση είναι ιδιαίτερα αυξημένη. Σε περίπτωση που μεταβληθούν οι συνθήκες της αγοράς, η πώληση μεγάλων περιουσιακών στοιχείων μπορεί να απαιτήσει χρόνο. Ωστόσο, πρωτοβουλίες όπως τα ηλεκτρονικά συμβόλαια και η καλύτερη συλλογή δεδομένων από τη REGA βελτιώνουν σταδιακά την κατάσταση.
- JLL – Δυναμική της Αγοράς Κατοικίας στη Σαουδική Αραβία, Α’ τρίμηνο 2025 jll-mena.com jll-mena.com
- Deloitte – Προβλέψεις Ακινήτων Μέσης Ανατολής 2024 (Σαουδική Αραβία) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com
- Argaam News – «Η JLL αναμένει 32.000 νέες κατοικίες στο Ριάντ και την Τζέντα το Β’ εξάμηνο του 2024» (Σεπ 2024) argaam.com argaam.com
- Argaam News – Συνέχεια: Σημεία ενδιαφέροντος JLL KSA Αγορά Α’ εξαμήνου 2024 argaam.com argaam.com
- AGBI – «Η Σαουδική Αραβία ανοίγει τις ιερές πόλεις σε ξένους επενδυτές» (Ιαν 2025) agbi.com agbi.com
- Arab News – «Ισχυρή προοπτική για την αγορά λιανικής ακινήτων στη Σαουδική Αραβία λόγω τουρισμού και Vision 2030, λέει η S&P» (Απρ 2025) arabnews.com arabnews.com
- Knight Frank – The Wealth Report 2025 (Απόδοση Αγοράς) mansionglobal.com mansionglobal.com
- Designboom – «Ο ψηλότερος πύργος του κόσμου, ο Jeddah Tower, συνεχίζει την κατασκευή του για ολοκλήρωση το 2028» (Σεπ 2023) designboom.com designboom.com
- Ριάντ: Η πρωτεύουσα είναι η πολιτική και οικονομική δύναμη της χώρας, που αυτή τη στιγμή βιώνει μια άνθιση στην αγορά ακινήτων σχεδόν σε κάθε τομέα. Σύμφωνα με τα σχέδια που προωθεί ο Πρίγκιπας του Στέμματος, το Ριάντ φιλοδοξεί να διπλασιάσει τον πληθυσμό του, φτάνοντας περίπου στα 15 εκατομμύρια μέχρι το 2030, προσελκύοντας περιφερειακές έδρες πολυεθνικών εταιρειών και τεράστιες επενδύσεις του κράτους. Ως αποτέλεσμα, η αγορά ακινήτων του Ριάντ έχει παρουσιάσει ταχύτερη ανάπτυξη από αυτή της Τζέντα. Στον οικιστικό τομέα, το Ριάντ είδε τις τιμές πώλησης να αυξάνονται κατά περίπου 10% σε ετήσια βάση στις αρχές του 2024 (έναντι 5% στην Τζέντα) argaam.com argaam.com, και οι όγκοι και αξίες συναλλαγών κατοικίας είναι υψηλότερα. Η αύξηση των τιμών στην αγορά κατοικίας του Ριάντ ήταν γενικευμένη (τόσο στις βίλες όσο και στα διαμερίσματα) jll-mena.com, ενώ στην Τζέντα ήταν ανάμεικτη. Η διαθεσιμότητα γης γύρω από το Ριάντ ήταν παραδοσιακά άφθονη, αλλά η αύξηση της ζήτησης έχει ως αποτέλεσμα ακόμα και στο Ριάντ να υπάρχουν ελλείψεις κατοικιών σε προνομιακές περιοχές. Παράλληλα, η αγορά γραφείων του Ριάντ είναι ξεχωριστή – με πάνω από 5 εκατομμύρια m² χώρου και δεκάδες νέους πύργους γραφείων να κατασκευάζονται σε έργα όπως η Οικονομική Περιοχή Βασιλιά Αμπντάλα. Τα ενοίκια γραφείων κατηγορίας Α στο Ριάντ είναι κατά μέσο όρο ~2.000 SAR/m², σημαντικά υψηλότερα από τα ~1.300 SAR/m² της Τζέντα argaam.com. Η αγορά λιανικής του Ριάντ ξεπερνά επίσης της Τζέντα (3,5 εκατομμύρια m² έναντι 2,1 εκατομμυρίων m² αποθέματος λιανικής ως το τέλος του 2023) argaamplus.s3.amazonaws.com, και συνεχίζει να προσελκύει τις πρώτες εισόδους πολλών διεθνών brands. Πολιτιστικά, η προσπάθεια του Ριάντ να γίνει μια παγκόσμια πόλη (με εκδηλώσεις, συναυλίες, αθλητικά γεγονότα κ.λπ.) ξεκίνησε μόλις πρόσφατα, αλλά με αστραπιαίο ρυθμό, ενώ η Τζέντα ήταν ανέκαθεν πιο κοσμοπολίτικη και φιλελεύθερη με τα σαουδαραβικά μέτρα. Ουσιαστικά, το Ριάντ ηγείται της ανάπτυξης της αγοράς ακινήτων στη Σαουδική Αραβία – κυριάρχησε στις ανακοινώσεις νέων έργων και κατείχε το μεγαλύτερο μερίδιο των επενδύσεων σε ακίνητα τα τελευταία χρόνια agbi.com. Η Τζέντα, αν και αναπτύσσεται, προσπαθεί να συμβαδίσει με τη δυναμική του Ριάντ. Παρ’ όλα αυτά, η Τζέντα επωφελείται από το γεγονός ότι είναι παραθαλάσσια πόλη με φυσική γοητεία και θα έχει πάντα την κυκλοφορία του Χατζ/Ούμρα. Θα μπορούσε να πει κανείς πως η αγορά του Ριάντ είναι πιο «καυτή», αλλά και πιο ευάλωτη σε διακυμάνσεις (καθώς η ανάπτυξή της οφείλεται εν μέρει σε πολιτικές αποφάσεις και συνδέεται με μετακινήσεις του κράτους), ενώ της Τζέντα είναι πιο σταθερή και βασίζεται στα εμπορικά και τουριστικά θεμελιώδη.
- Νταμάμ/Χομπάρ (Ανατολική Επαρχία): Η Μητροπολιτική Περιοχή Νταμάμ (DMA, που περιλαμβάνει το Χομπάρ και τη Νταχράν) είναι η καρδιά της πετρελαϊκής βιομηχανίας της Σαουδικής Αραβίας και έχει μικρότερο πληθυσμό (~1,5-2 εκατομμύρια) από τη Τζέντα (~4 εκατομμύρια). Η αγορά ακινήτων της είναι σχετικά σταθερή και μετριοπαθής στην ανάπτυξη. Για παράδειγμα, το πρώτο εξάμηνο του 2024, οι τιμές κατοικιών στο Νταμάμ παρέμειναν ουσιαστικά αμετάβλητες και τα ενοίκια αυξήθηκαν μόλις ~4% argaam.com, ακολουθώντας με μικρότερη άνοδο από ό,τι στη Ριάντ και στη Τζέντα. Η προσφορά κατοικιών στη DMA αυξάνεται αλλά επικεντρώνεται κυρίως σε μεσαίας κατηγορίας κατοικίες, ιδιαίτερα στα βόρεια προάστια, στοχεύοντας στην προσιτή στέγαση argaamplus.s3.amazonaws.com. Η Ανατολική Επαρχία διαθέτει θύλακες υψηλής ζήτησης (στελέχη της Saudi Aramco και συναφών βιομηχανιών σε φιλικά προς τους ξένους συγκροτήματα γύρω από το Χομπάρ). Ωστόσο, συνολικά η αγορά κατοικιών είναι λιγότερο δυναμική σε σχέση με της Τζέντα, εν μέρει επειδή η αύξηση του πληθυσμού είναι βραδύτερη. Στον τομέα των γραφείων, τα ενοίκια κατηγορίας Α στο Νταμάμ αυξήθηκαν ~10% ετησίως μέχρι το β’ τρίμηνο του 2024 λόγω ζήτησης από κυβερνητικές υπηρεσίες και εταιρείες υπηρεσιών πετρελαίου argaam.com, αλλά τα απόλυτα ενοίκια (και τα επίπεδα ενοικίων) είναι χαμηλότερα από αυτά της Τζέντα. Το λιανεμπόριο στο Νταμάμ/Χομπάρ ξεχωρίζει για λίγα κυρίαρχα εμπορικά κέντρα· η παραλιακή “Κορνίς” του Χομπάρ έχει δημοφιλείς επιλογές λιανικής/εστίασης αλλά η κλίμακα είναι τέτοια ώστε να εξυπηρετεί κυρίως τον τοπικό πληθυσμό argaam.com. Μια διαφορά είναι ότι οι κάτοικοι της Ανατολικής Επαρχίας πηγαίνουν εύκολα στο Μπαχρέιν τα σαββατοκύριακα, κάτι που μπορεί να απορροφά μέρος της καταναλωτικής και ξενοδοχειακής δαπάνης τους – κάτι με το οποίο η Τζέντα δεν έχει να ανταγωνιστεί. Καθώς το Όραμα 2030 προσπαθεί να διαφοροποιήσει την οικονομία της Ανατολικής Επαρχίας πέρα από το πετρέλαιο, νέες πρωτοβουλίες (όπως οι τεράστιες πετροχημικές επεκτάσεις στη Τζουμπάιλ και τα κέντρα logistics) μπορεί να αυξήσουν την εξειδικευμένη ζήτηση σε ακίνητα (π.χ. στέγαση εργαζομένων, βιομηχανικά ακίνητα). Γενικά όμως, η αγορά του Νταμάμ είναι μικρότερη και σταθερότερη, με μετριοπαθείς προοπτικές ανάπτυξης· σπάνια παρουσιάζει τα απότομα σκαμπανεβάσματα που βλέπουν η Ριάντ ή και η Τζέντα. Επίσης είναι πιο αποκεντρωμένη – το Νταμάμ, το Χομπάρ και η Νταχράν αποτελούν ξεχωριστούς πυρήνες, ενώ η Τζέντα είναι ένα ενιαίο μεγάλο πολεοδομικό συγκρότημα.
- Τζέντα: βρίσκεται ανάμεσα στη Ριάντ και τη Νταμμάμ σε πολλούς τομείς. Διαθέτει μια ποικιλόμορφη οικονομία – λιμενική εφοδιαστική, εμπόριο, τουρισμός/προσκύνημα, κάποια βιομηχανία – και έτσι οι παράγοντες που επηρεάζουν την αγορά ακινήτων της είναι πολύπλευροι. Η αγορά κατοικίας της Τζέντα ήταν ιστορικά λίγο πιο προσιτή από αυτή της Ριάντ (για παράδειγμα, οι τιμές διαμερίσματος ανά τ.μ. είναι ελαφρώς χαμηλότερες), αν και η διαφορά μειώθηκε καθώς η Τζέντα κατέγραψε ισχυρή αύξηση τιμών το 2021–2022. Στο παγκόσμιο δείκτη πολυτελών οικιστικών αγορών της Knight Frank, και η Ριάντ και η Τζέντα κατατάχθηκαν ανάμεσα στις έξι κορυφαίες πόλεις παγκοσμίως για την αύξηση τιμών πολυτελών ακινήτων το 2024, υπογραμμίζοντας το πόσο οι σαουδαραβικές πόλεις αναπτύχθηκαν παρά τις παγκόσμιες αντιξοότητες mansionglobal.com mansionglobal.com. (Και το Ντουμπάι ήταν επίσης σε αυτή την κορυφαία κατηγορία). Η Knight Frank σημείωσε ότι η Μέση Ανατολή ήταν η ισχυρότερη περιοχή παγκοσμίως με ετήσια αύξηση της τιμής πολυτελών ακινήτων κατά 7,2% και προβλέπει μια εκπληκτική σωρευτική αύξηση 64% τα επόμενα πέντε χρόνια για την περιοχή mansionglobal.com mansionglobal.com. Αν και η Ριάντ μπορεί να αποσπάσει μεγάλο ποσοστό από αυτό, ο τομέας πολυτελείας της Τζέντα ανεβαίνει επίσης – οι βίλες στην παραλία, για παράδειγμα, έχουν υψηλές τιμές και περιορισμένη διαθεσιμότητα. Σε σύγκριση με την έντονη ανάπτυξη της Ριάντ, η προσέγγιση της Τζέντα είναι λίγο πιο μετρημένη και οργανική. Τα φιλόδοξα έργα της πόλης (όπως το Jeddah Central, ο Πύργος της Τζέντα) βρίσκονται ελαφρώς πίσω από το χρονοδιάγραμμα της Ριάντ (η Ριάντ έχει ήδη παραδώσει έργα όπως το Diriyah Gate, το Qiddiya σε προχωρημένο στάδιο). Ωστόσο, προς τα τέλη της δεκαετίας του 2020, καθώς αυτά τα έργα στην Τζέντα ολοκληρώνονται, η πόλη θα μπορούσε να δει μια αναπτυξιακή ώθηση. Πολιτισμικά και σε επίπεδο lifestyle, η Τζέντα ήταν πάντα το πιο χαλαρό εμπορικό κέντρο του Βασιλείου – προσελκύει επιχειρηματίες και διαθέτει ακμάζουσα καλλιτεχνική σκηνή, γεγονός που φαίνεται σε εξειδικευμένες αγορές ακινήτων (π.χ. χώροι γκαλερί στο Al-Balad, μοναδικά καφέ κ.ά.). Η Ριάντ, που τώρα ανοίγεται πολιτισμικά, χτίζει τα δικά της από το μηδέν. Για τους επενδυτές, η Τζέντα προσφέρει τη γοητεία μιας παραθαλάσσιας πόλης (κάτι που ούτε η Ριάντ, που δεν έχει θάλασσα, ούτε η Νταμμάμ προσφέρουν) με τεράστιες τουριστικές προοπτικές, ενώ η Ριάντ προσφέρει τη στήριξη των κρατικών δαπανών και της εταιρικής ζήτησης. Συνοψίζοντας, όλες οι μεγάλες σαουδαραβικές πόλεις επωφελούνται από τις επενδύσεις του Vision 2030, αλλά η Ριάντ αποτελεί επί του παρόντος την κύρια μηχανή ανάπτυξης, με τη Τζέντα να παίζει ισχυρό δευτερεύοντα ρόλο και τη Νταμάμ να εμφανίζει μέτρια ανάπτυξη. Ένα ισορροπημένο χαρτοφυλάκιο ακινήτων στη Σαουδική Αραβία θα μπορούσε να περιλαμβάνει έκθεση στους ταχέως αναπτυσσόμενους τομείς γραφείων και κατοικιών της Ριάντ, στα τουριστικά projects και τη συνδεδεμένη με το λιμάνι εφοδιαστική αλυσίδα της Τζέντα, καθώς και στα σταθερά περιουσιακά στοιχεία που αποδίδουν εισόδημα στη Νταμάμ (όπως κατοικίες για εργαζόμενους στη βιομηχανία πετρελαίου ή αποθήκες που εξυπηρετούν βιομηχανικές επιχειρήσεις). Σημαντικό είναι ότι το συγκριτικό πλεονέκτημα της Τζέντα έγκειται στο λιμάνι της και στην εγγύτητα προς τις Ιερές Πόλεις – αυτά εξασφαλίζουν μια βασική ζήτηση που είναι λιγότερο ασταθής. Το πλεονέκτημα της Ριάντ είναι η κυβερνητική προσοχή και η κρίσιμη μάζα. Της Νταμάμ είναι ο πλούτος από το πετρέλαιο που την στηρίζει. Προχωρώντας προς το 2025-2030, η Τζέντα ενδέχεται να μειώσει τη διαφορά με τη Ριάντ καθώς τα μεγάλα της projects αρχίζουν να λειτουργούν, αλλά και η Ριάντ δεν μένει στάσιμη (υπάρχουν σχέδια για τεράστιες επενδύσεις μέσω της «Στρατηγικής Ριάντ»). Έχει ενδιαφέρον να δούμε αν η Τζέντα θα αξιοποιήσει τα φυσικά της πλεονεκτήματα ώστε να διαμορφώσει μια πιο μοναδική ταυτότητα (ίσως ως η διεθνής πύλη και πολιτιστική πρωτεύουσα του Βασιλείου, συμπληρώνοντας τον διοικητικό ρόλο της Ριάντ).
- Κατοικίες: Η ζήτηση για κατοικίες στη Τζέντα αναμένεται να παραμείνει ισχυρή έως το 2030. Ο συνδυασμός της πληθυσμιακής αύξησης (ο πληθυσμός της Σαουδικής Αραβίας είναι νεαρός και αυξάνεται) και της συνεχιζόμενης προσπάθειας για αύξηση της ιδιοκατοίκησης θα διατηρήσει την πίεση στην προσφορά κατοικιών. Αναμένουμε μέτρια ετήσια άνοδο των τιμών κατοικιών στη Τζέντα κατά μέσο όρο – πιθανότατα μεσαίας μονοψήφιας τάξης (ίσως 3–6% ετησίως) για τους περισσότερους τομείς, εκτός αν υπάρξει υπερθέρμανση. Ορισμένες περιοχές με υψηλή ζήτηση (π.χ. πολυτελείς παραθαλάσσιες βίλες ή ακίνητα κοντά σε νέα έργα υποδομής όπως το μετρό, αν κατασκευαστεί) θα μπορούσαν να αυξηθούν πιο γρήγορα. Η έρευνα της Knight Frank, για παράδειγμα, υποδεικνύει ότι οι πόλεις της Μέσης Ανατολής θα μπορούσαν να δουν περίπου 60%+ αύξηση στις βασικές αξίες μέχρι το 2029 mansionglobal.com mansionglobal.com, κάτι που θα περιλάμβανε και τις κορυφαίες περιοχές της Τζέντα. Ωστόσο, τα μεγάλης κλίμακας οικιστικά έργα της κυβέρνησης (όπως οι κοινότητες Roshn, κλπ.) θα προσθέσουν σημαντική προσφορά, λειτουργώντας ως ανάχωμα ενάντια στον ανεξέλεγκτο πληθωρισμό των τιμών και διατηρώντας τις κατοικίες σχετικά προσιτές για τους ντόπιους. Ο δείκτης ιδιοκατοίκησης στη Σαουδική Αραβία βρίσκεται σε τροχιά να φτάσει το 70% έως το 2030 pwc.com pwc.com, και η Τζέντα θα συμβάλει σε αυτό παρέχοντας δεκάδες χιλιάδες νέες μονάδες. Μέχρι το 2030, ο ορίζοντας της Τζέντα θα είναι αξιοσημείωτα διαφορετικός – πολλές από τις 17.000 μονάδες του Jeddah Central θα παραδοθούν, νέοι ουρανοξύστες θα κοσμήσουν την Κορνίς, και τα προγραμματισμένα προάστια στα βόρεια θα έχουν σε μεγάλο βαθμό ολοκληρωθεί. Οι ενοικιάσεις ενδέχεται να γνωρίσουν περιόδους πιο αργής ανάπτυξης καθώς νέα ακίνητα (ειδικά διαμερίσματα) εισέρχονται στην αγορά· είναι πιθανή μια μικρή αύξηση της κενότητας στα μέσα της δεκαετίας, κάτι που ίσως συγκρατήσει τις αυξήσεις των ενοικίων. Παρ’ όλα αυτά, μέχρι το 2030, τα υψηλότερα διαθέσιμα εισοδήματα και μια εισροή αλλοδαπών (από νέες επιχειρήσεις και τουριστικές θέσεις εργασίας) θα μπορούσαν να στηρίξουν μια υγιή αγορά ενοικίων. Αναμένουμε οι αποδόσεις ενοικίων να σταθεροποιηθούν στο εύρος 6-8% για τα οικιστικά ακίνητα, το οποίο είναι ελκυστικό για επενδυτές.
- Γραφεία: Η αγορά γραφείων της Τζέντα αναμένεται να επεκταθεί με μέτριο ρυθμό. Με τη διαφοροποίηση της οικονομίας, νέες ιδιωτικές εταιρείες (π.χ. εφοδιαστική αλυσίδα, τουρισμός, fintech) εγκαθίστανται στην πόλη, ενισχύοντας τη ζήτηση για γραφεία. Ωστόσο, το Ριάντ τοποθετείται επιθετικά ως επιχειρηματικό κέντρο (και απαιτεί από τις εταιρείες να έχουν εκεί την έδρα τους για κυβερνητικά συμβόλαια), γεγονός που μπορεί να περιορίσει την ανάπτυξη των γραφείων στην Τζέντα. Προβλέπουμε ότι η Τζέντα θα προσθέσει μερικές εκατοντάδες χιλιάδες τετραγωνικά μέτρα γραφείων έως το 2030, συμπεριλαμβανομένων μικτών χρήσεων όπως το Jeddah Central και κατά μήκος των βόρειων διαδρόμων. Τα ενοίκια γραφείων Α’ κατηγορίας μπορεί να αυξηθούν σταδιακά (ίσως κατά μέσο όρο 2-5% ετησίως σύμφωνα με τον πληθωρισμό/ζήτηση), αλλά αν υπάρξει σημαντική προσφορά ταυτόχρονα (π.χ. το τμήμα γραφείων του Jeddah Tower ή πολλοί νέοι πύργοι), ενδέχεται να υπάρξει περίοδος σταθερών ή ελαφρώς πτωτικών ενοικίων γύρω στο 2027, όταν παραδοθούν αυτά τα έργα. Συνολικά, η πληρότητα αναμένεται να παραμείνει υγιής δεδομένου του σταθερού επιχειρηματικού περιβάλλοντος της Τζέντα. Μία τάση που θα εξελιχθεί μέχρι το 2030 είναι οι ευέλικτοι χώροι εργασίας και τα υψηλότερα ποιοτικά πρότυπα – τα νέα γραφεία θα προσφέρουν έξυπνη τεχνολογία και βιωσιμότητα (ευθυγραμμισμένη με τους πράσινους στόχους του Vision 2030), χαρακτηριστικά που ενδέχεται να δικαιολογήσουν premium στο ενοίκιο.
- Λιανικό εμπόριο: Ο τομέας του λιανικού real estate στην Τζέντα βρίσκεται σε τροχιά ανάπτυξης, αλλά και μετασχηματισμού. Σύμφωνα με την S&P Global, οι προοπτικές για το 2025-2026 είναι ισχυρές χάρη στον τουρισμό και τις καταναλωτικές δαπάνες arabnews.com arabnews.com. Καθώς πλησιάζουμε το 2030, σημαντικά γεγονότα (Expo, Παγκόσμιο Κύπελλο) και η ωρίμανση των μεγα-έργων (όπως τα θέρετρα της Ερυθράς Θάλασσας) πιθανότατα θα ενισχύσουν τις λιανικές πωλήσεις και την επισκεψιμότητα. Αναμένουμε νέες μορφές λιανικής να ευδοκιμήσουν: περισσότερα ανοιχτού τύπου lifestyle centers, κέντρα εστίασης/ψυχαγωγίας και καταστήματα δρόμου σε μικτές αναπτύξεις, αντί για παραδοσιακά κλειστά malls. Το Jeddah Central θα περιλαμβάνει μοντέρνους πεζόδρομους λιανικής που θα μπορούσαν να γίνουν ο κορυφαίος προορισμός αγορών της πόλης μέχρι το τέλος της δεκαετίας. Τα ενοίκια καταστημάτων σε βασικές τοποθεσίες προβλέπεται να αυξηθούν μετρίως (περίπου 3% ετησίως κατά μέσο όρο), αλλά η δευτερεύουσα αγορά λιανικής ίσως δυσκολευτεί αν το ηλεκτρονικό εμπόριο αυξηθεί γρηγορότερα ή αν υπάρξει υπερ-ανταγωνισμός ανάμεσα στα malls. Μέχρι το 2030, η διείσδυση του ηλεκτρονικού εμπορίου θα είναι σίγουρα μεγαλύτερη, ωστόσο η σαουδαραβική κουλτούρα αναμένεται να εξακολουθεί να εκτιμά την εμπειρία του mall, οπότε δεν προβλέπουμε το «τέλος του mall» – αλλά μάλλον έναν επαναπροσδιορισμό των προβληματικών εμπορικών κέντρων. Συνολικός λιανικός χώρος ανά κάτοικο στην Τζέντα θα αυξηθεί, αλλά ελπίζουμε με βάση τη ζήτηση. Η ισορροπία προσφοράς-ζήτησης είναι το κλειδί· η S&P έχει προειδοποιήσει για κίνδυνο υπερπροσφοράς αν οι developers υπερκατασκευάσουν λιανικά arabnews.com. Όμως, δεδομένης της φειδωλής προσέγγισης το τελευταίο διάστημα (το Ριάντ δεν πρόσθεσε μεγάλο mall στις αρχές του 2024, δίνοντας έμφαση στην ποιότητα του υπάρχοντος χώρου argaam.com), αναμένουμε μια βιώσιμη πορεία ανάπτυξης.
- Βιομηχανικά/Λογιστικά: Αναμένεται σημαντική επέκταση σε αυτόν τον τομέα. Καθώς τα έργα του Vision 2030 (όπως οι νέες Ειδικές Οικονομικές Ζώνες και τα κέντρα logistics) υλοποιούνται, η Τζέντα θα μπορούσε να γνωρίσει έκρηξη στην κατασκευή αποθηκών γύρω από το λιμάνι, το KAEC και τις προγραμματισμένες λογιστικές ζώνες. Η ολοκλήρωση του σιδηροδρόμου Landbridge (ίσως έως το 2030) θα καταστήσει την Τζέντα κύρια πύλη εισαγωγών-εξαγωγών για τη χώρα, πράγμα που σημαίνει ότι η ζήτηση για αποθήκευση θα εκτοξευτεί. Προβλέπουμε διψήφια ετήσια ανάπτυξη στην ανάπτυξη ακινήτων logistics για αρκετά χρόνια, ενώ τα ενοίκια ενδέχεται να συνεχίσουν να αυξάνονται μέχρι να εξισορροπηθεί η προσφορά. Τα κορυφαία ενοίκια αποθηκών ενδέχεται να πλησιάσουν τα επίπεδα του Ριάντ έως το 2030 (φτάνοντας τα 300-400 SAR/m²/χρόνο για τις καλύτερες αποθήκες), δεδομένης της ισχυρής ζήτησης argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Οι επενδυτές βρίσκουν αυτό το τμήμα ελκυστικό λόγω των σχετικά υψηλότερων αποδόσεων και των μακροχρόνιων μισθώσεων με αξιόπιστους ενοικιαστές. Έως το 2030, η Τζέντα μπορεί να εδραιώσει τη θέση της ως κύριος logistics κόμβος στην Ερυθρά Θάλασσα, με σύγχρονα κέντρα διανομής που θα εξυπηρετούν όχι μόνο τη Σαουδική Αραβία αλλά και αγορές της Αφρικής και της περιοχής, χάρη στο λιμάνι και το αεροδρόμιό της.
- Φιλοξενία: Αν και δεν ζητήθηκε ρητά, αξίζει να αναφερθεί ο ξενοδοχειακός τομέας της Τζέντας στην πρόβλεψη αφού οι τουριστικοί στόχοι του Vision 2030 τον επηρεάζουν άμεσα. Η Τζέντα πιθανότατα θα δει σημαντική αύξηση στην προσφορά ξενοδοχειακών δωματίων (συμπεριλαμβανομένων των 2.700 δωματίων στην Jeddah Central jeddahcentral.com, καθώς και άλλων έργων). Τα ποσοστά πληρότητας μπορεί να κυμαίνονται ανάλογα με τις παγκόσμιες ταξιδιωτικές τάσεις, αλλά η γενική τάση είναι περισσότεροι τουρίστες – τόσο θρησκευτικοί (καθώς οι βίζες Umrah γίνονται ευκολότερες και διαθέσιμες όλο το χρόνο) όσο και αναψυχής (με την αύξηση του τουρισμού Ερυθράς Θάλασσας, πολλοί θα περνούν από την Τζέντα). Έως το 2030, η Τζέντα θα μπορούσε να φιλοξενεί νέα θεματικά πάρκα, τερματικούς σταθμούς κρουαζιερόπλοιων και ίσως επεκταμένες συνεδριακές εγκαταστάσεις, όλα τα οποία θα τροφοδοτήσουν την αγορά ακινήτων (νέες αναπτυξιακές επενδύσεις αναψυχής, κ.λπ.).
- Projects Mega Vision 2030: Οι επενδυτές και αναπτύκτες μπορούν να συμμετέχουν ή να επωφεληθούν από τα πολυάριθμα mega-projects στην Τζέντα. Έργα όπως το Jeddah Central, Jeddah Tower/JEC και οι επεκτάσεις των υποδομών δημιουργούν νέες επενδυτικές ζώνες – από πολυτελείς κατοικίες, εμπορικές περιοχές, έως επιχειρηματικά πάρκα. Όσοι μπουν νωρίς μπορούν να εξασφαλίσουν προνομιακά οικόπεδα ή ρόλους σε συνεργασίες σε αυτές τις αναπτύξεις. Για παράδειγμα, η συνεργασία με το PIF σε επιμέρους ανάπτυξη γύρω από το Jeddah Central ή η παροχή υπηρεσιών σε αυτά τα έργα μπορεί να είναι ιδιαίτερα επικερδής όσο η περιοχή εξελίσσεται σε ένα premium κέντρο της πόλης.
- Αυξανόμενη Ζήτηση και Ευνοϊκά Δημογραφικά: Ο νέος και αυξανόμενος πληθυσμός της Τζέντα εξασφαλίζει σταθερή ζήτηση για κατοικίες, ιδίως προσιτές και μεσαίας κατηγορίας μονάδες. Οι αναπτύκτες που μπορούν να κατασκευάσουν ποιοτικές κατοικίες σε ανταγωνιστικές τιμές (αξιοποιώντας κυβερνητικά κίνητρα για προσιτή κατοικία) έχουν άμεση αγορά μελλοντικών αγοραστών. Επιπλέον, η πολιτισμική στροφή προς τις πυρηνικές οικογένειες και την κοινοτική διαβίωση δημιουργεί ευκαιρίες για ολοκληρωμένες κοινότητες, περιφραγμένα συγκροτήματα και μεικτής χρήσης «mini cities» εντός της Τζέντα. Το γεγονός ότι οι συναλλαγές στην αγορά κατοικίας της Τζέντα αυξήθηκαν κατά 43% ετησίως δείχνει πόση συσσωρευμένη ζήτηση απελευθερώθηκε jll-mena.com – μια τάση που πιθανότατα θα συνεχιστεί καθώς περισσότεροι γίνονται επιλέξιμοι για στεγαστικά δάνεια.
- Ανάπτυξη του Τουρισμού και της Φιλοξενίας: Ως η “Πύλη προς τα Δύο Ιερά Τεμένη” και παραθαλάσσια πόλη στην Ερυθρά Θάλασσα, η Τζέντα αναμένεται να ωφεληθεί σημαντικά από την ώθηση της Σαουδικής Αραβίας στον τουρισμό. Υπάρχει ευκαιρία για ανάπτυξη ξενοδοχείων, θέρετρων, επιπλωμένων διαμερισμάτων και χώρων ψυχαγωγίας. Ακίνητα που σχετίζονται με το προσκύνημα (όπως αναβαθμισμένα καταλύματα προσκυνητών, συγκοινωνιακοί κόμβοι κλπ) αποτελούν άλλη μία εξειδικευμένη αγορά – σκεφτείτε πολυχρηστικά κέντρα που εξυπηρετούν τις ανάγκες των προσκυνητών του Χατζ πριν/μετά τη Μέκκα, μια δυνητικά ανεκμετάλλευτη αγορά. Ο στόχος της κυβέρνησης για 150 εκατομμύρια επισκέπτες έως το 2030 περιλαμβάνει εκατομμύρια που θα περνούν από την Τζέντα argaam.com argaam.com. Οι επενδυτές ίσως σκεφτούν να δημιουργήσουν θεματικά αξιοθέατα ή παράκτια έργα αναψυχής στην Τζέντα για να απορροφήσουν μέρος της τουριστικής ζήτησης που προκύπτει από τα μεγάλα έργα (π.χ. ένα οικογενειακό λούνα παρκ ή υδάτινο πάρκο στην Τζέντα θα μπορούσε να αποδώσει καλά καθώς ο τουρισμός αναπτύσσεται). Η επερχόμενη Expo 2030 στο Ριάντ και άλλα γεγονότα θα ωφελήσουν έμμεσα την Τζέντα ενισχύοντας το προφίλ της Σαουδικής Αραβίας – οι διεθνείς επισκέπτες συχνά επισκέπτονται πολλές πόλεις, επομένως η ιστορική συνοικία της Τζέντας (Al-Balad) και η Κορνίς θα μπορούσαν να γνωρίσουν τουριστική αναγέννηση, αυξάνοντας τη ζήτηση για λιανικό εμπόριο και boutique ξενοδοχεία εκεί.
- Κόμβος Logistics και Βιομηχανίας: Ο τομέας των logistics γνωρίζει άνθιση – το λιμάνι της Τζέντας είναι από τα πιο πολυσύχναστα στη Μέση Ανατολή και με τις νέες εμπορικές συμφωνίες και τις Ειδικές Οικονομικές Ζώνες, περισσότερες εταιρείες θα χρειάζονται κέντρα διανομής. Οι επενδυτές μπορούν να αναπτύξουν ή να αποκτήσουν αποθήκες, ψυκτικούς χώρους και βιομηχανικές εγκαταστάσεις για σταθερό μακροπρόθεσμο εισόδημα. Με δεδομένη την κυβερνητική πίεση για τοπική παραγωγή (από αυτοκίνητα μέχρι τρόφιμα), τα βιομηχανικά πάρκα στην Τζέντα (ιδίως κοντά στο λιμάνι ή στο KAEC) είναι ώριμα για ανάπτυξη. Συχνά συνοδεύονται από κυβερνητική υποστήριξη όπως επιδοτούμενες υπηρεσίες κοινής ωφέλειας ή γη, ενισχύοντας τη συμφωνία. Με την ανάπτυξη του ηλεκτρονικού εμπορίου, τα κέντρα τελικής διανομής στην πόλη αποτελούν άλλη μια ευκαιρία.
- Δυναμική Ξένων Επενδύσεων & Συνεργασιών: Η απελευθέρωση των κανονισμών επιτρέπει στους ξένους επενδυτές να εισέρχονται ευκολότερα – αυτό σημαίνει ότι οι τοπικοί developers μπορούν να αναζητήσουν διεθνείς συνεργάτες που φέρνουν κεφάλαια και τεχνογνωσία. Οι κοινοπραξίες μπορούν να ανθίσουν, για παράδειγμα, μια τοπική εταιρεία να συνεργαστεί με ξένο ξενοδοχειακό όμιλο για την ανάπτυξη νέου θερέτρου ή ένα διεθνές αρχιτεκτονικό γραφείο να συνεργαστεί για εμβληματικά κτίρια (κάτι που ήδη συμβαίνει με διεθνείς αρχιτέκτονες στον Πύργο της Τζέντας, την Jeddah Central κ.λπ.). Επίσης, περισσότεροι ξένοι αγοραστές ίσως εισέλθουν στην αγορά πολυτελών κατοικιών (ειδικά αν γίνουν συχνότερες οι premium άδειες παραμονής), δημιουργώντας νέα πελατειακή βάση για πολυτελείς κατασκευαστές στην Τζέντα.
- Υποτιμημένα Τμήματα: Παρά την πρόσφατη ανάπτυξη, ορισμένα τμήματα της αγοράς της Τζέντας μπορεί να παραμένουν υποτιμημένα σε σχέση με τις γειτονικές αγορές. Για παράδειγμα, τα πρωτοκλασάτα παραθαλάσσια ακίνητα στην Τζέντα εξακολουθούν να είναι φθηνότερα από εκείνα στο Ντουμπάι ή ακόμη και στο Ριάντ. Υπάρχει πιθανότητα για αρμπιτράζ – η επένδυση σήμερα σε πρωτοκλασάτα ακίνητα της Τζέντας μπορεί να αποφέρει μεγάλη άνοδο αξίας καθώς αυξάνεται το παγκόσμιο κύρος της πόλης. Επίσης, ο τουρισμός πολιτιστικής κληρονομιάς παραμένει αναξιοποίητος – η ανακαίνιση ιστορικών κτιρίων στο Al-Balad σε boutique ξενοδοχεία ή πολιτιστικά κέντρα μπορεί να διατηρήσει την κληρονομιά και να αποφέρει κέρδος, ευθυγραμμιζόμενη με τους στόχους ποιότητας ζωής του Vision 2030.
- Υπερπροσφορά σε Ορισμένους Τομείς: Με την κλίμακα των έργων που βρίσκονται σε εξέλιξη, υπάρχει κίνδυνος κάποιοι τομείς να παρουσιάσουν υπερπροσφορά. Εάν, για παράδειγμα, δεκάδες χιλιάδες νέα διαμερίσματα εισρεύσουν στην αγορά σε σύντομο χρονικό διάστημα (από κοινότητες Roshn, κατοικίες Jeddah Central κ.α.), τα ενοίκια και οι τιμές πώλησης για διαμερίσματα μεσαίας κατηγορίας θα μπορούσαν να σταθεροποιηθούν ή να μειωθούν. Η S&P Global έχει επισημάνει την υπερπροσφορά ως ανησυχία, ειδικά στο λιανικό εμπόριο όπου υπερβολικά πολλά εμπορικά κέντρα θα μπορούσαν να μειώσουν τις πωλήσεις των λιανοπωλητών arabnews.com. Παρομοίως, η αγορά γραφείων θα μπορούσε να στραφεί σε υπερπροσφορά εάν πολλοί νέοι πύργοι ανοίξουν ταυτόχρονα χωρίς μια ανάλογη αύξηση των ενοικιαστών. Οι αναπτυξιακές εταιρείες πρέπει να προγραμματίζουν και να φάσεων τα έργα τους προσεκτικά και να διαφοροποιούν το προϊόν τους ώστε να μην παγιδευτούν σε κορεσμό.
- Οικονομική Εξάρτηση από Κυβερνητικές Δαπάνες και Πετρέλαιο: Η τύχη της αγοράς ακινήτων της Σαουδικής Αραβίας συνδέεται στενά με τις κρατικές δαπάνες (πολλά έργα ξεκινούν από την κυβέρνηση ή βασίζονται σε κρατικές υποδομές). Μια σημαντική πτώση των τιμών του πετρελαίου ή των εσόδων του προϋπολογισμού θα μπορούσε να οδηγήσει σε περικοπές δαπανών ή επιβραδύνσεις έργων. Για παράδειγμα, αν το πετρέλαιο κατέρρεε και παρέμενε σε χαμηλά επίπεδα, το PIF θα μπορούσε να καθυστερήσει ή να μειώσει έργα όπως το Jeddah Central ή να περικόψει επιδοτήσεις σε προγράμματα στέγασης, επηρεάζοντας άμεσα την αγορά. Παρότι η χώρα έχει αποθέματα και διαφοροποιεί την οικονομία της, το πετρέλαιο εξακολουθεί να χρηματοδοτεί μεγάλο μέρος των πρωτοβουλιών Vision 2030. Οι επενδυτές πρέπει να γνωρίζουν ότι η τρέχουσα άνθηση βασίζεται σε επεκτατική δημοσιονομική πολιτική – κάθε αντιστροφή θα επηρεάσει τη ζήτηση (μέσω χαμηλότερης καταναλωτικής εμπιστοσύνης, απώλειας θέσεων εργασίας στην κατασκευή, κλπ.).
- Επιτόκια και Κόστος Χρηματοδότησης: Η παγκόσμια άνοδος των επιτοκίων το 2022–2024 κατέστησε πιο ακριβά τα στεγαστικά δάνεια και τα δάνεια ανάπτυξης. Αν τα υψηλά επιτόκια διατηρηθούν, ο χρηματοοικονομικός κίνδυνος αυξάνεται – η τελική ζήτηση μπορεί να εξασθενήσει αν τα στεγαστικά γίνουν λιγότερο προσιτά πέραν των κρατικών επιδοτήσεων και οι κατασκευαστές αντιμετωπίσουν υψηλότερο κόστος κεφαλαίου. Στις χειρότερες περιπτώσεις, έργα μπορεί να σταματήσουν λόγω κρίσης ρευστότητας. Η κεντρική τράπεζα της Σαουδικής Αραβίας ακολουθεί συνήθως την πολιτική της Fed των ΗΠΑ λόγω της σύνδεσης του νομίσματος, οπότε οι παγκόσμιες τάσεις των επιτοκίων έχουν σημασία. Από την άλλη, αν ο πληθωρισμός και τα επιτόκια αποκλιμακωθούν τα επόμενα χρόνια (όπως κάποιες προβλέψεις δείχνουν να γίνεται μέχρι το 2025-2026), αυτό θα μπορούσε να μετριάσει τον κίνδυνο.
- Κανονιστικοί και Εκτελεστικοί Κίνδυνοι: Παρά τη βελτίωση του κανονιστικού πλαισίου της Σαουδικής Αραβίας, υπάρχουν ακόμη γραφειοκρατικές και ρυθμιστικές προκλήσεις. Αλλαγές στη νομοθεσία (π.χ. νέα φορολογία σε συναλλαγές ακινήτων ή ακίνητα – πέραν του ισοδύναμου ΦΠΑ 5% – θα μπορούσαν να εκπλήξουν την αγορά). Ο εκτελεστικός κίνδυνος είναι ιδιαίτερα σημαντικός στα μεγάλα έργα: καθυστερήσεις ή υπερβάσεις κόστους μπορούν να επηρεάσουν τις συνοδευόμενες επενδύσεις. Ο πύργος Jeddah, για παράδειγμα, φέρει τον κίνδυνο εκτέλεσης – αν αντιμετωπίσει νέα παύση, οι τιμές γης σε εκείνο το έργο μπορεί να επηρεαστούν. Παρομοίως, η έγκαιρη και πιστή παράδοση του Jeddah Central είναι ένα τεράστιο έργο· αν υπολείπεται των προσδοκιών, μπορεί να μετριάσει τον ενθουσιασμό που τροφοδοτεί σήμερα το θετικό συναίσθημα των επενδυτών.
- Γεωπολιτικοί και Κίνδυνοι Αντίληψης Αγοράς: Βρισκόμενη στη Μέση Ανατολή, η Σαουδική Αραβία (και συνεπώς η Τζέντα) μπορεί να επηρεαστεί από περιφερειακές γεωπολιτικές εντάσεις. Οποιαδήποτε αστάθεια ή περιστατικό ασφάλειας θα μπορούσε προσωρινά να μειώσει τον τουρισμό ή την όρεξη ξένων επενδύσεων. Εξάλλου, ως αναδυόμενη αγορά, τα ακίνητα στη Σαουδική Αραβία μπορεί να υπόκεινται σε μεταβολές στη διεθνή επενδυτική διάθεση. Για παράδειγμα, αν άλλες αγορές γίνουν πιο ελκυστικές ή αν υπάρξει παγκόσμια ύφεση στον κλάδο των ακινήτων, το ξένο κεφάλαιο μπορεί να αποσυρθεί. Εγχώρια, το κλίμα της αγοράς μπορεί επίσης να πληγεί αν, για παράδειγμα, αποτύχει κάποιο μεγάλο έργο ή υπάρξει δημόσια αντίδραση στις γρήγορες αλλαγές (αν και αυτό είναι λιγότερο πιθανό στα ακίνητα σε σχέση με άλλους τομείς).
- Κόστη Κατασκευής και Εφοδιαστική Αλυσίδα: Η ταχεία ανάπτυξη έχει οδηγήσει σε αυξανόμενα κόστη κατασκευής (υλικά και εργασία) στη Σαουδική Αραβία – μια πρόκληση που έχει σημειωθεί σε αναφορές του κλάδου argaam.com. Εάν ο πληθωρισμός στις κατασκευές συνεχιστεί, οι κατασκευαστές μπορεί να αντιμετωπίσουν πιεσμένα περιθώρια ή να αναγκαστούν να αυξήσουν τις τιμές πώλησης πέρα από τα όρια των καταναλωτών. Προβλήματα στην εφοδιαστική αλυσίδα (όπως αυτά που συνέβησαν παγκοσμίως κατά τη διάρκεια της πανδημίας) θα μπορούσαν επίσης να καθυστερήσουν τα χρονοδιαγράμματα των έργων. Η αντιμετώπιση αυτού απαιτεί αποδοτική διαχείριση έργων και ίσως τοπική προμήθεια (κάτι που ενθαρρύνει το Vision 2030, αλλά η εγχώρια παραγωγή υλικών θα χρειαστεί χρόνο για να αναπτυχθεί πλήρως).
- Ωριμότητα Αγοράς και Ρευστότητα: Η αγορά ακινήτων της Σαουδικής Αραβίας βρίσκεται ακόμα σε διαδικασία ωρίμανσης. Εκτός από τα REITs, υπάρχει περιορισμένη διαφάνεια και ρευστότητα σε σύγκριση με πιο ανεπτυγμένες αγορές. Οι επενδυτές πρέπει να εξετάσουν τη στρατηγική εξόδου – η αναπώληση ακινήτων στην Τζέντα δεν είναι τόσο γρήγορη όσο σε ιδιαίτερα ρευστές αγορές, εκτός αν η ζήτηση είναι ιδιαίτερα αυξημένη. Σε περίπτωση που μεταβληθούν οι συνθήκες της αγοράς, η πώληση μεγάλων περιουσιακών στοιχείων μπορεί να απαιτήσει χρόνο. Ωστόσο, πρωτοβουλίες όπως τα ηλεκτρονικά συμβόλαια και η καλύτερη συλλογή δεδομένων από τη REGA βελτιώνουν σταδιακά την κατάσταση.
- JLL – Δυναμική της Αγοράς Κατοικίας στη Σαουδική Αραβία, Α’ τρίμηνο 2025 jll-mena.com jll-mena.com
- Deloitte – Προβλέψεις Ακινήτων Μέσης Ανατολής 2024 (Σαουδική Αραβία) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com
- Argaam News – «Η JLL αναμένει 32.000 νέες κατοικίες στο Ριάντ και την Τζέντα το Β’ εξάμηνο του 2024» (Σεπ 2024) argaam.com argaam.com
- Argaam News – Συνέχεια: Σημεία ενδιαφέροντος JLL KSA Αγορά Α’ εξαμήνου 2024 argaam.com argaam.com
- AGBI – «Η Σαουδική Αραβία ανοίγει τις ιερές πόλεις σε ξένους επενδυτές» (Ιαν 2025) agbi.com agbi.com
- Arab News – «Ισχυρή προοπτική για την αγορά λιανικής ακινήτων στη Σαουδική Αραβία λόγω τουρισμού και Vision 2030, λέει η S&P» (Απρ 2025) arabnews.com arabnews.com
- Knight Frank – The Wealth Report 2025 (Απόδοση Αγοράς) mansionglobal.com mansionglobal.com
- Designboom – «Ο ψηλότερος πύργος του κόσμου, ο Jeddah Tower, συνεχίζει την κατασκευή του για ολοκλήρωση το 2028» (Σεπ 2023) designboom.com designboom.com
- Ριάντ: Η πρωτεύουσα είναι η πολιτική και οικονομική δύναμη της χώρας, που αυτή τη στιγμή βιώνει μια άνθιση στην αγορά ακινήτων σχεδόν σε κάθε τομέα. Σύμφωνα με τα σχέδια που προωθεί ο Πρίγκιπας του Στέμματος, το Ριάντ φιλοδοξεί να διπλασιάσει τον πληθυσμό του, φτάνοντας περίπου στα 15 εκατομμύρια μέχρι το 2030, προσελκύοντας περιφερειακές έδρες πολυεθνικών εταιρειών και τεράστιες επενδύσεις του κράτους. Ως αποτέλεσμα, η αγορά ακινήτων του Ριάντ έχει παρουσιάσει ταχύτερη ανάπτυξη από αυτή της Τζέντα. Στον οικιστικό τομέα, το Ριάντ είδε τις τιμές πώλησης να αυξάνονται κατά περίπου 10% σε ετήσια βάση στις αρχές του 2024 (έναντι 5% στην Τζέντα) argaam.com argaam.com, και οι όγκοι και αξίες συναλλαγών κατοικίας είναι υψηλότερα. Η αύξηση των τιμών στην αγορά κατοικίας του Ριάντ ήταν γενικευμένη (τόσο στις βίλες όσο και στα διαμερίσματα) jll-mena.com, ενώ στην Τζέντα ήταν ανάμεικτη. Η διαθεσιμότητα γης γύρω από το Ριάντ ήταν παραδοσιακά άφθονη, αλλά η αύξηση της ζήτησης έχει ως αποτέλεσμα ακόμα και στο Ριάντ να υπάρχουν ελλείψεις κατοικιών σε προνομιακές περιοχές. Παράλληλα, η αγορά γραφείων του Ριάντ είναι ξεχωριστή – με πάνω από 5 εκατομμύρια m² χώρου και δεκάδες νέους πύργους γραφείων να κατασκευάζονται σε έργα όπως η Οικονομική Περιοχή Βασιλιά Αμπντάλα. Τα ενοίκια γραφείων κατηγορίας Α στο Ριάντ είναι κατά μέσο όρο ~2.000 SAR/m², σημαντικά υψηλότερα από τα ~1.300 SAR/m² της Τζέντα argaam.com. Η αγορά λιανικής του Ριάντ ξεπερνά επίσης της Τζέντα (3,5 εκατομμύρια m² έναντι 2,1 εκατομμυρίων m² αποθέματος λιανικής ως το τέλος του 2023) argaamplus.s3.amazonaws.com, και συνεχίζει να προσελκύει τις πρώτες εισόδους πολλών διεθνών brands. Πολιτιστικά, η προσπάθεια του Ριάντ να γίνει μια παγκόσμια πόλη (με εκδηλώσεις, συναυλίες, αθλητικά γεγονότα κ.λπ.) ξεκίνησε μόλις πρόσφατα, αλλά με αστραπιαίο ρυθμό, ενώ η Τζέντα ήταν ανέκαθεν πιο κοσμοπολίτικη και φιλελεύθερη με τα σαουδαραβικά μέτρα. Ουσιαστικά, το Ριάντ ηγείται της ανάπτυξης της αγοράς ακινήτων στη Σαουδική Αραβία – κυριάρχησε στις ανακοινώσεις νέων έργων και κατείχε το μεγαλύτερο μερίδιο των επενδύσεων σε ακίνητα τα τελευταία χρόνια agbi.com. Η Τζέντα, αν και αναπτύσσεται, προσπαθεί να συμβαδίσει με τη δυναμική του Ριάντ. Παρ’ όλα αυτά, η Τζέντα επωφελείται από το γεγονός ότι είναι παραθαλάσσια πόλη με φυσική γοητεία και θα έχει πάντα την κυκλοφορία του Χατζ/Ούμρα. Θα μπορούσε να πει κανείς πως η αγορά του Ριάντ είναι πιο «καυτή», αλλά και πιο ευάλωτη σε διακυμάνσεις (καθώς η ανάπτυξή της οφείλεται εν μέρει σε πολιτικές αποφάσεις και συνδέεται με μετακινήσεις του κράτους), ενώ της Τζέντα είναι πιο σταθερή και βασίζεται στα εμπορικά και τουριστικά θεμελιώδη.
- Νταμάμ/Χομπάρ (Ανατολική Επαρχία): Η Μητροπολιτική Περιοχή Νταμάμ (DMA, που περιλαμβάνει το Χομπάρ και τη Νταχράν) είναι η καρδιά της πετρελαϊκής βιομηχανίας της Σαουδικής Αραβίας και έχει μικρότερο πληθυσμό (~1,5-2 εκατομμύρια) από τη Τζέντα (~4 εκατομμύρια). Η αγορά ακινήτων της είναι σχετικά σταθερή και μετριοπαθής στην ανάπτυξη. Για παράδειγμα, το πρώτο εξάμηνο του 2024, οι τιμές κατοικιών στο Νταμάμ παρέμειναν ουσιαστικά αμετάβλητες και τα ενοίκια αυξήθηκαν μόλις ~4% argaam.com, ακολουθώντας με μικρότερη άνοδο από ό,τι στη Ριάντ και στη Τζέντα. Η προσφορά κατοικιών στη DMA αυξάνεται αλλά επικεντρώνεται κυρίως σε μεσαίας κατηγορίας κατοικίες, ιδιαίτερα στα βόρεια προάστια, στοχεύοντας στην προσιτή στέγαση argaamplus.s3.amazonaws.com. Η Ανατολική Επαρχία διαθέτει θύλακες υψηλής ζήτησης (στελέχη της Saudi Aramco και συναφών βιομηχανιών σε φιλικά προς τους ξένους συγκροτήματα γύρω από το Χομπάρ). Ωστόσο, συνολικά η αγορά κατοικιών είναι λιγότερο δυναμική σε σχέση με της Τζέντα, εν μέρει επειδή η αύξηση του πληθυσμού είναι βραδύτερη. Στον τομέα των γραφείων, τα ενοίκια κατηγορίας Α στο Νταμάμ αυξήθηκαν ~10% ετησίως μέχρι το β’ τρίμηνο του 2024 λόγω ζήτησης από κυβερνητικές υπηρεσίες και εταιρείες υπηρεσιών πετρελαίου argaam.com, αλλά τα απόλυτα ενοίκια (και τα επίπεδα ενοικίων) είναι χαμηλότερα από αυτά της Τζέντα. Το λιανεμπόριο στο Νταμάμ/Χομπάρ ξεχωρίζει για λίγα κυρίαρχα εμπορικά κέντρα· η παραλιακή “Κορνίς” του Χομπάρ έχει δημοφιλείς επιλογές λιανικής/εστίασης αλλά η κλίμακα είναι τέτοια ώστε να εξυπηρετεί κυρίως τον τοπικό πληθυσμό argaam.com. Μια διαφορά είναι ότι οι κάτοικοι της Ανατολικής Επαρχίας πηγαίνουν εύκολα στο Μπαχρέιν τα σαββατοκύριακα, κάτι που μπορεί να απορροφά μέρος της καταναλωτικής και ξενοδοχειακής δαπάνης τους – κάτι με το οποίο η Τζέντα δεν έχει να ανταγωνιστεί. Καθώς το Όραμα 2030 προσπαθεί να διαφοροποιήσει την οικονομία της Ανατολικής Επαρχίας πέρα από το πετρέλαιο, νέες πρωτοβουλίες (όπως οι τεράστιες πετροχημικές επεκτάσεις στη Τζουμπάιλ και τα κέντρα logistics) μπορεί να αυξήσουν την εξειδικευμένη ζήτηση σε ακίνητα (π.χ. στέγαση εργαζομένων, βιομηχανικά ακίνητα). Γενικά όμως, η αγορά του Νταμάμ είναι μικρότερη και σταθερότερη, με μετριοπαθείς προοπτικές ανάπτυξης· σπάνια παρουσιάζει τα απότομα σκαμπανεβάσματα που βλέπουν η Ριάντ ή και η Τζέντα. Επίσης είναι πιο αποκεντρωμένη – το Νταμάμ, το Χομπάρ και η Νταχράν αποτελούν ξεχωριστούς πυρήνες, ενώ η Τζέντα είναι ένα ενιαίο μεγάλο πολεοδομικό συγκρότημα.
- Τζέντα: βρίσκεται ανάμεσα στη Ριάντ και τη Νταμμάμ σε πολλούς τομείς. Διαθέτει μια ποικιλόμορφη οικονομία – λιμενική εφοδιαστική, εμπόριο, τουρισμός/προσκύνημα, κάποια βιομηχανία – και έτσι οι παράγοντες που επηρεάζουν την αγορά ακινήτων της είναι πολύπλευροι. Η αγορά κατοικίας της Τζέντα ήταν ιστορικά λίγο πιο προσιτή από αυτή της Ριάντ (για παράδειγμα, οι τιμές διαμερίσματος ανά τ.μ. είναι ελαφρώς χαμηλότερες), αν και η διαφορά μειώθηκε καθώς η Τζέντα κατέγραψε ισχυρή αύξηση τιμών το 2021–2022. Στο παγκόσμιο δείκτη πολυτελών οικιστικών αγορών της Knight Frank, και η Ριάντ και η Τζέντα κατατάχθηκαν ανάμεσα στις έξι κορυφαίες πόλεις παγκοσμίως για την αύξηση τιμών πολυτελών ακινήτων το 2024, υπογραμμίζοντας το πόσο οι σαουδαραβικές πόλεις αναπτύχθηκαν παρά τις παγκόσμιες αντιξοότητες mansionglobal.com mansionglobal.com. (Και το Ντουμπάι ήταν επίσης σε αυτή την κορυφαία κατηγορία). Η Knight Frank σημείωσε ότι η Μέση Ανατολή ήταν η ισχυρότερη περιοχή παγκοσμίως με ετήσια αύξηση της τιμής πολυτελών ακινήτων κατά 7,2% και προβλέπει μια εκπληκτική σωρευτική αύξηση 64% τα επόμενα πέντε χρόνια για την περιοχή mansionglobal.com mansionglobal.com. Αν και η Ριάντ μπορεί να αποσπάσει μεγάλο ποσοστό από αυτό, ο τομέας πολυτελείας της Τζέντα ανεβαίνει επίσης – οι βίλες στην παραλία, για παράδειγμα, έχουν υψηλές τιμές και περιορισμένη διαθεσιμότητα. Σε σύγκριση με την έντονη ανάπτυξη της Ριάντ, η προσέγγιση της Τζέντα είναι λίγο πιο μετρημένη και οργανική. Τα φιλόδοξα έργα της πόλης (όπως το Jeddah Central, ο Πύργος της Τζέντα) βρίσκονται ελαφρώς πίσω από το χρονοδιάγραμμα της Ριάντ (η Ριάντ έχει ήδη παραδώσει έργα όπως το Diriyah Gate, το Qiddiya σε προχωρημένο στάδιο). Ωστόσο, προς τα τέλη της δεκαετίας του 2020, καθώς αυτά τα έργα στην Τζέντα ολοκληρώνονται, η πόλη θα μπορούσε να δει μια αναπτυξιακή ώθηση. Πολιτισμικά και σε επίπεδο lifestyle, η Τζέντα ήταν πάντα το πιο χαλαρό εμπορικό κέντρο του Βασιλείου – προσελκύει επιχειρηματίες και διαθέτει ακμάζουσα καλλιτεχνική σκηνή, γεγονός που φαίνεται σε εξειδικευμένες αγορές ακινήτων (π.χ. χώροι γκαλερί στο Al-Balad, μοναδικά καφέ κ.ά.). Η Ριάντ, που τώρα ανοίγεται πολιτισμικά, χτίζει τα δικά της από το μηδέν. Για τους επενδυτές, η Τζέντα προσφέρει τη γοητεία μιας παραθαλάσσιας πόλης (κάτι που ούτε η Ριάντ, που δεν έχει θάλασσα, ούτε η Νταμμάμ προσφέρουν) με τεράστιες τουριστικές προοπτικές, ενώ η Ριάντ προσφέρει τη στήριξη των κρατικών δαπανών και της εταιρικής ζήτησης. Συνοψίζοντας, όλες οι μεγάλες σαουδαραβικές πόλεις επωφελούνται από τις επενδύσεις του Vision 2030, αλλά η Ριάντ αποτελεί επί του παρόντος την κύρια μηχανή ανάπτυξης, με τη Τζέντα να παίζει ισχυρό δευτερεύοντα ρόλο και τη Νταμάμ να εμφανίζει μέτρια ανάπτυξη. Ένα ισορροπημένο χαρτοφυλάκιο ακινήτων στη Σαουδική Αραβία θα μπορούσε να περιλαμβάνει έκθεση στους ταχέως αναπτυσσόμενους τομείς γραφείων και κατοικιών της Ριάντ, στα τουριστικά projects και τη συνδεδεμένη με το λιμάνι εφοδιαστική αλυσίδα της Τζέντα, καθώς και στα σταθερά περιουσιακά στοιχεία που αποδίδουν εισόδημα στη Νταμάμ (όπως κατοικίες για εργαζόμενους στη βιομηχανία πετρελαίου ή αποθήκες που εξυπηρετούν βιομηχανικές επιχειρήσεις). Σημαντικό είναι ότι το συγκριτικό πλεονέκτημα της Τζέντα έγκειται στο λιμάνι της και στην εγγύτητα προς τις Ιερές Πόλεις – αυτά εξασφαλίζουν μια βασική ζήτηση που είναι λιγότερο ασταθής. Το πλεονέκτημα της Ριάντ είναι η κυβερνητική προσοχή και η κρίσιμη μάζα. Της Νταμάμ είναι ο πλούτος από το πετρέλαιο που την στηρίζει. Προχωρώντας προς το 2025-2030, η Τζέντα ενδέχεται να μειώσει τη διαφορά με τη Ριάντ καθώς τα μεγάλα της projects αρχίζουν να λειτουργούν, αλλά και η Ριάντ δεν μένει στάσιμη (υπάρχουν σχέδια για τεράστιες επενδύσεις μέσω της «Στρατηγικής Ριάντ»). Έχει ενδιαφέρον να δούμε αν η Τζέντα θα αξιοποιήσει τα φυσικά της πλεονεκτήματα ώστε να διαμορφώσει μια πιο μοναδική ταυτότητα (ίσως ως η διεθνής πύλη και πολιτιστική πρωτεύουσα του Βασιλείου, συμπληρώνοντας τον διοικητικό ρόλο της Ριάντ).
- Κατοικίες: Η ζήτηση για κατοικίες στη Τζέντα αναμένεται να παραμείνει ισχυρή έως το 2030. Ο συνδυασμός της πληθυσμιακής αύξησης (ο πληθυσμός της Σαουδικής Αραβίας είναι νεαρός και αυξάνεται) και της συνεχιζόμενης προσπάθειας για αύξηση της ιδιοκατοίκησης θα διατηρήσει την πίεση στην προσφορά κατοικιών. Αναμένουμε μέτρια ετήσια άνοδο των τιμών κατοικιών στη Τζέντα κατά μέσο όρο – πιθανότατα μεσαίας μονοψήφιας τάξης (ίσως 3–6% ετησίως) για τους περισσότερους τομείς, εκτός αν υπάρξει υπερθέρμανση. Ορισμένες περιοχές με υψηλή ζήτηση (π.χ. πολυτελείς παραθαλάσσιες βίλες ή ακίνητα κοντά σε νέα έργα υποδομής όπως το μετρό, αν κατασκευαστεί) θα μπορούσαν να αυξηθούν πιο γρήγορα. Η έρευνα της Knight Frank, για παράδειγμα, υποδεικνύει ότι οι πόλεις της Μέσης Ανατολής θα μπορούσαν να δουν περίπου 60%+ αύξηση στις βασικές αξίες μέχρι το 2029 mansionglobal.com mansionglobal.com, κάτι που θα περιλάμβανε και τις κορυφαίες περιοχές της Τζέντα. Ωστόσο, τα μεγάλης κλίμακας οικιστικά έργα της κυβέρνησης (όπως οι κοινότητες Roshn, κλπ.) θα προσθέσουν σημαντική προσφορά, λειτουργώντας ως ανάχωμα ενάντια στον ανεξέλεγκτο πληθωρισμό των τιμών και διατηρώντας τις κατοικίες σχετικά προσιτές για τους ντόπιους. Ο δείκτης ιδιοκατοίκησης στη Σαουδική Αραβία βρίσκεται σε τροχιά να φτάσει το 70% έως το 2030 pwc.com pwc.com, και η Τζέντα θα συμβάλει σε αυτό παρέχοντας δεκάδες χιλιάδες νέες μονάδες. Μέχρι το 2030, ο ορίζοντας της Τζέντα θα είναι αξιοσημείωτα διαφορετικός – πολλές από τις 17.000 μονάδες του Jeddah Central θα παραδοθούν, νέοι ουρανοξύστες θα κοσμήσουν την Κορνίς, και τα προγραμματισμένα προάστια στα βόρεια θα έχουν σε μεγάλο βαθμό ολοκληρωθεί. Οι ενοικιάσεις ενδέχεται να γνωρίσουν περιόδους πιο αργής ανάπτυξης καθώς νέα ακίνητα (ειδικά διαμερίσματα) εισέρχονται στην αγορά· είναι πιθανή μια μικρή αύξηση της κενότητας στα μέσα της δεκαετίας, κάτι που ίσως συγκρατήσει τις αυξήσεις των ενοικίων. Παρ’ όλα αυτά, μέχρι το 2030, τα υψηλότερα διαθέσιμα εισοδήματα και μια εισροή αλλοδαπών (από νέες επιχειρήσεις και τουριστικές θέσεις εργασίας) θα μπορούσαν να στηρίξουν μια υγιή αγορά ενοικίων. Αναμένουμε οι αποδόσεις ενοικίων να σταθεροποιηθούν στο εύρος 6-8% για τα οικιστικά ακίνητα, το οποίο είναι ελκυστικό για επενδυτές.
- Γραφεία: Η αγορά γραφείων της Τζέντα αναμένεται να επεκταθεί με μέτριο ρυθμό. Με τη διαφοροποίηση της οικονομίας, νέες ιδιωτικές εταιρείες (π.χ. εφοδιαστική αλυσίδα, τουρισμός, fintech) εγκαθίστανται στην πόλη, ενισχύοντας τη ζήτηση για γραφεία. Ωστόσο, το Ριάντ τοποθετείται επιθετικά ως επιχειρηματικό κέντρο (και απαιτεί από τις εταιρείες να έχουν εκεί την έδρα τους για κυβερνητικά συμβόλαια), γεγονός που μπορεί να περιορίσει την ανάπτυξη των γραφείων στην Τζέντα. Προβλέπουμε ότι η Τζέντα θα προσθέσει μερικές εκατοντάδες χιλιάδες τετραγωνικά μέτρα γραφείων έως το 2030, συμπεριλαμβανομένων μικτών χρήσεων όπως το Jeddah Central και κατά μήκος των βόρειων διαδρόμων. Τα ενοίκια γραφείων Α’ κατηγορίας μπορεί να αυξηθούν σταδιακά (ίσως κατά μέσο όρο 2-5% ετησίως σύμφωνα με τον πληθωρισμό/ζήτηση), αλλά αν υπάρξει σημαντική προσφορά ταυτόχρονα (π.χ. το τμήμα γραφείων του Jeddah Tower ή πολλοί νέοι πύργοι), ενδέχεται να υπάρξει περίοδος σταθερών ή ελαφρώς πτωτικών ενοικίων γύρω στο 2027, όταν παραδοθούν αυτά τα έργα. Συνολικά, η πληρότητα αναμένεται να παραμείνει υγιής δεδομένου του σταθερού επιχειρηματικού περιβάλλοντος της Τζέντα. Μία τάση που θα εξελιχθεί μέχρι το 2030 είναι οι ευέλικτοι χώροι εργασίας και τα υψηλότερα ποιοτικά πρότυπα – τα νέα γραφεία θα προσφέρουν έξυπνη τεχνολογία και βιωσιμότητα (ευθυγραμμισμένη με τους πράσινους στόχους του Vision 2030), χαρακτηριστικά που ενδέχεται να δικαιολογήσουν premium στο ενοίκιο.
- Λιανικό εμπόριο: Ο τομέας του λιανικού real estate στην Τζέντα βρίσκεται σε τροχιά ανάπτυξης, αλλά και μετασχηματισμού. Σύμφωνα με την S&P Global, οι προοπτικές για το 2025-2026 είναι ισχυρές χάρη στον τουρισμό και τις καταναλωτικές δαπάνες arabnews.com arabnews.com. Καθώς πλησιάζουμε το 2030, σημαντικά γεγονότα (Expo, Παγκόσμιο Κύπελλο) και η ωρίμανση των μεγα-έργων (όπως τα θέρετρα της Ερυθράς Θάλασσας) πιθανότατα θα ενισχύσουν τις λιανικές πωλήσεις και την επισκεψιμότητα. Αναμένουμε νέες μορφές λιανικής να ευδοκιμήσουν: περισσότερα ανοιχτού τύπου lifestyle centers, κέντρα εστίασης/ψυχαγωγίας και καταστήματα δρόμου σε μικτές αναπτύξεις, αντί για παραδοσιακά κλειστά malls. Το Jeddah Central θα περιλαμβάνει μοντέρνους πεζόδρομους λιανικής που θα μπορούσαν να γίνουν ο κορυφαίος προορισμός αγορών της πόλης μέχρι το τέλος της δεκαετίας. Τα ενοίκια καταστημάτων σε βασικές τοποθεσίες προβλέπεται να αυξηθούν μετρίως (περίπου 3% ετησίως κατά μέσο όρο), αλλά η δευτερεύουσα αγορά λιανικής ίσως δυσκολευτεί αν το ηλεκτρονικό εμπόριο αυξηθεί γρηγορότερα ή αν υπάρξει υπερ-ανταγωνισμός ανάμεσα στα malls. Μέχρι το 2030, η διείσδυση του ηλεκτρονικού εμπορίου θα είναι σίγουρα μεγαλύτερη, ωστόσο η σαουδαραβική κουλτούρα αναμένεται να εξακολουθεί να εκτιμά την εμπειρία του mall, οπότε δεν προβλέπουμε το «τέλος του mall» – αλλά μάλλον έναν επαναπροσδιορισμό των προβληματικών εμπορικών κέντρων. Συνολικός λιανικός χώρος ανά κάτοικο στην Τζέντα θα αυξηθεί, αλλά ελπίζουμε με βάση τη ζήτηση. Η ισορροπία προσφοράς-ζήτησης είναι το κλειδί· η S&P έχει προειδοποιήσει για κίνδυνο υπερπροσφοράς αν οι developers υπερκατασκευάσουν λιανικά arabnews.com. Όμως, δεδομένης της φειδωλής προσέγγισης το τελευταίο διάστημα (το Ριάντ δεν πρόσθεσε μεγάλο mall στις αρχές του 2024, δίνοντας έμφαση στην ποιότητα του υπάρχοντος χώρου argaam.com), αναμένουμε μια βιώσιμη πορεία ανάπτυξης.
- Βιομηχανικά/Λογιστικά: Αναμένεται σημαντική επέκταση σε αυτόν τον τομέα. Καθώς τα έργα του Vision 2030 (όπως οι νέες Ειδικές Οικονομικές Ζώνες και τα κέντρα logistics) υλοποιούνται, η Τζέντα θα μπορούσε να γνωρίσει έκρηξη στην κατασκευή αποθηκών γύρω από το λιμάνι, το KAEC και τις προγραμματισμένες λογιστικές ζώνες. Η ολοκλήρωση του σιδηροδρόμου Landbridge (ίσως έως το 2030) θα καταστήσει την Τζέντα κύρια πύλη εισαγωγών-εξαγωγών για τη χώρα, πράγμα που σημαίνει ότι η ζήτηση για αποθήκευση θα εκτοξευτεί. Προβλέπουμε διψήφια ετήσια ανάπτυξη στην ανάπτυξη ακινήτων logistics για αρκετά χρόνια, ενώ τα ενοίκια ενδέχεται να συνεχίσουν να αυξάνονται μέχρι να εξισορροπηθεί η προσφορά. Τα κορυφαία ενοίκια αποθηκών ενδέχεται να πλησιάσουν τα επίπεδα του Ριάντ έως το 2030 (φτάνοντας τα 300-400 SAR/m²/χρόνο για τις καλύτερες αποθήκες), δεδομένης της ισχυρής ζήτησης argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Οι επενδυτές βρίσκουν αυτό το τμήμα ελκυστικό λόγω των σχετικά υψηλότερων αποδόσεων και των μακροχρόνιων μισθώσεων με αξιόπιστους ενοικιαστές. Έως το 2030, η Τζέντα μπορεί να εδραιώσει τη θέση της ως κύριος logistics κόμβος στην Ερυθρά Θάλασσα, με σύγχρονα κέντρα διανομής που θα εξυπηρετούν όχι μόνο τη Σαουδική Αραβία αλλά και αγορές της Αφρικής και της περιοχής, χάρη στο λιμάνι και το αεροδρόμιό της.
- Φιλοξενία: Αν και δεν ζητήθηκε ρητά, αξίζει να αναφερθεί ο ξενοδοχειακός τομέας της Τζέντας στην πρόβλεψη αφού οι τουριστικοί στόχοι του Vision 2030 τον επηρεάζουν άμεσα. Η Τζέντα πιθανότατα θα δει σημαντική αύξηση στην προσφορά ξενοδοχειακών δωματίων (συμπεριλαμβανομένων των 2.700 δωματίων στην Jeddah Central jeddahcentral.com, καθώς και άλλων έργων). Τα ποσοστά πληρότητας μπορεί να κυμαίνονται ανάλογα με τις παγκόσμιες ταξιδιωτικές τάσεις, αλλά η γενική τάση είναι περισσότεροι τουρίστες – τόσο θρησκευτικοί (καθώς οι βίζες Umrah γίνονται ευκολότερες και διαθέσιμες όλο το χρόνο) όσο και αναψυχής (με την αύξηση του τουρισμού Ερυθράς Θάλασσας, πολλοί θα περνούν από την Τζέντα). Έως το 2030, η Τζέντα θα μπορούσε να φιλοξενεί νέα θεματικά πάρκα, τερματικούς σταθμούς κρουαζιερόπλοιων και ίσως επεκταμένες συνεδριακές εγκαταστάσεις, όλα τα οποία θα τροφοδοτήσουν την αγορά ακινήτων (νέες αναπτυξιακές επενδύσεις αναψυχής, κ.λπ.).
- Projects Mega Vision 2030: Οι επενδυτές και αναπτύκτες μπορούν να συμμετέχουν ή να επωφεληθούν από τα πολυάριθμα mega-projects στην Τζέντα. Έργα όπως το Jeddah Central, Jeddah Tower/JEC και οι επεκτάσεις των υποδομών δημιουργούν νέες επενδυτικές ζώνες – από πολυτελείς κατοικίες, εμπορικές περιοχές, έως επιχειρηματικά πάρκα. Όσοι μπουν νωρίς μπορούν να εξασφαλίσουν προνομιακά οικόπεδα ή ρόλους σε συνεργασίες σε αυτές τις αναπτύξεις. Για παράδειγμα, η συνεργασία με το PIF σε επιμέρους ανάπτυξη γύρω από το Jeddah Central ή η παροχή υπηρεσιών σε αυτά τα έργα μπορεί να είναι ιδιαίτερα επικερδής όσο η περιοχή εξελίσσεται σε ένα premium κέντρο της πόλης.
- Αυξανόμενη Ζήτηση και Ευνοϊκά Δημογραφικά: Ο νέος και αυξανόμενος πληθυσμός της Τζέντα εξασφαλίζει σταθερή ζήτηση για κατοικίες, ιδίως προσιτές και μεσαίας κατηγορίας μονάδες. Οι αναπτύκτες που μπορούν να κατασκευάσουν ποιοτικές κατοικίες σε ανταγωνιστικές τιμές (αξιοποιώντας κυβερνητικά κίνητρα για προσιτή κατοικία) έχουν άμεση αγορά μελλοντικών αγοραστών. Επιπλέον, η πολιτισμική στροφή προς τις πυρηνικές οικογένειες και την κοινοτική διαβίωση δημιουργεί ευκαιρίες για ολοκληρωμένες κοινότητες, περιφραγμένα συγκροτήματα και μεικτής χρήσης «mini cities» εντός της Τζέντα. Το γεγονός ότι οι συναλλαγές στην αγορά κατοικίας της Τζέντα αυξήθηκαν κατά 43% ετησίως δείχνει πόση συσσωρευμένη ζήτηση απελευθερώθηκε jll-mena.com – μια τάση που πιθανότατα θα συνεχιστεί καθώς περισσότεροι γίνονται επιλέξιμοι για στεγαστικά δάνεια.
- Ανάπτυξη του Τουρισμού και της Φιλοξενίας: Ως η “Πύλη προς τα Δύο Ιερά Τεμένη” και παραθαλάσσια πόλη στην Ερυθρά Θάλασσα, η Τζέντα αναμένεται να ωφεληθεί σημαντικά από την ώθηση της Σαουδικής Αραβίας στον τουρισμό. Υπάρχει ευκαιρία για ανάπτυξη ξενοδοχείων, θέρετρων, επιπλωμένων διαμερισμάτων και χώρων ψυχαγωγίας. Ακίνητα που σχετίζονται με το προσκύνημα (όπως αναβαθμισμένα καταλύματα προσκυνητών, συγκοινωνιακοί κόμβοι κλπ) αποτελούν άλλη μία εξειδικευμένη αγορά – σκεφτείτε πολυχρηστικά κέντρα που εξυπηρετούν τις ανάγκες των προσκυνητών του Χατζ πριν/μετά τη Μέκκα, μια δυνητικά ανεκμετάλλευτη αγορά. Ο στόχος της κυβέρνησης για 150 εκατομμύρια επισκέπτες έως το 2030 περιλαμβάνει εκατομμύρια που θα περνούν από την Τζέντα argaam.com argaam.com. Οι επενδυτές ίσως σκεφτούν να δημιουργήσουν θεματικά αξιοθέατα ή παράκτια έργα αναψυχής στην Τζέντα για να απορροφήσουν μέρος της τουριστικής ζήτησης που προκύπτει από τα μεγάλα έργα (π.χ. ένα οικογενειακό λούνα παρκ ή υδάτινο πάρκο στην Τζέντα θα μπορούσε να αποδώσει καλά καθώς ο τουρισμός αναπτύσσεται). Η επερχόμενη Expo 2030 στο Ριάντ και άλλα γεγονότα θα ωφελήσουν έμμεσα την Τζέντα ενισχύοντας το προφίλ της Σαουδικής Αραβίας – οι διεθνείς επισκέπτες συχνά επισκέπτονται πολλές πόλεις, επομένως η ιστορική συνοικία της Τζέντας (Al-Balad) και η Κορνίς θα μπορούσαν να γνωρίσουν τουριστική αναγέννηση, αυξάνοντας τη ζήτηση για λιανικό εμπόριο και boutique ξενοδοχεία εκεί.
- Κόμβος Logistics και Βιομηχανίας: Ο τομέας των logistics γνωρίζει άνθιση – το λιμάνι της Τζέντας είναι από τα πιο πολυσύχναστα στη Μέση Ανατολή και με τις νέες εμπορικές συμφωνίες και τις Ειδικές Οικονομικές Ζώνες, περισσότερες εταιρείες θα χρειάζονται κέντρα διανομής. Οι επενδυτές μπορούν να αναπτύξουν ή να αποκτήσουν αποθήκες, ψυκτικούς χώρους και βιομηχανικές εγκαταστάσεις για σταθερό μακροπρόθεσμο εισόδημα. Με δεδομένη την κυβερνητική πίεση για τοπική παραγωγή (από αυτοκίνητα μέχρι τρόφιμα), τα βιομηχανικά πάρκα στην Τζέντα (ιδίως κοντά στο λιμάνι ή στο KAEC) είναι ώριμα για ανάπτυξη. Συχνά συνοδεύονται από κυβερνητική υποστήριξη όπως επιδοτούμενες υπηρεσίες κοινής ωφέλειας ή γη, ενισχύοντας τη συμφωνία. Με την ανάπτυξη του ηλεκτρονικού εμπορίου, τα κέντρα τελικής διανομής στην πόλη αποτελούν άλλη μια ευκαιρία.
- Δυναμική Ξένων Επενδύσεων & Συνεργασιών: Η απελευθέρωση των κανονισμών επιτρέπει στους ξένους επενδυτές να εισέρχονται ευκολότερα – αυτό σημαίνει ότι οι τοπικοί developers μπορούν να αναζητήσουν διεθνείς συνεργάτες που φέρνουν κεφάλαια και τεχνογνωσία. Οι κοινοπραξίες μπορούν να ανθίσουν, για παράδειγμα, μια τοπική εταιρεία να συνεργαστεί με ξένο ξενοδοχειακό όμιλο για την ανάπτυξη νέου θερέτρου ή ένα διεθνές αρχιτεκτονικό γραφείο να συνεργαστεί για εμβληματικά κτίρια (κάτι που ήδη συμβαίνει με διεθνείς αρχιτέκτονες στον Πύργο της Τζέντας, την Jeddah Central κ.λπ.). Επίσης, περισσότεροι ξένοι αγοραστές ίσως εισέλθουν στην αγορά πολυτελών κατοικιών (ειδικά αν γίνουν συχνότερες οι premium άδειες παραμονής), δημιουργώντας νέα πελατειακή βάση για πολυτελείς κατασκευαστές στην Τζέντα.
- Υποτιμημένα Τμήματα: Παρά την πρόσφατη ανάπτυξη, ορισμένα τμήματα της αγοράς της Τζέντας μπορεί να παραμένουν υποτιμημένα σε σχέση με τις γειτονικές αγορές. Για παράδειγμα, τα πρωτοκλασάτα παραθαλάσσια ακίνητα στην Τζέντα εξακολουθούν να είναι φθηνότερα από εκείνα στο Ντουμπάι ή ακόμη και στο Ριάντ. Υπάρχει πιθανότητα για αρμπιτράζ – η επένδυση σήμερα σε πρωτοκλασάτα ακίνητα της Τζέντας μπορεί να αποφέρει μεγάλη άνοδο αξίας καθώς αυξάνεται το παγκόσμιο κύρος της πόλης. Επίσης, ο τουρισμός πολιτιστικής κληρονομιάς παραμένει αναξιοποίητος – η ανακαίνιση ιστορικών κτιρίων στο Al-Balad σε boutique ξενοδοχεία ή πολιτιστικά κέντρα μπορεί να διατηρήσει την κληρονομιά και να αποφέρει κέρδος, ευθυγραμμιζόμενη με τους στόχους ποιότητας ζωής του Vision 2030.
- Υπερπροσφορά σε Ορισμένους Τομείς: Με την κλίμακα των έργων που βρίσκονται σε εξέλιξη, υπάρχει κίνδυνος κάποιοι τομείς να παρουσιάσουν υπερπροσφορά. Εάν, για παράδειγμα, δεκάδες χιλιάδες νέα διαμερίσματα εισρεύσουν στην αγορά σε σύντομο χρονικό διάστημα (από κοινότητες Roshn, κατοικίες Jeddah Central κ.α.), τα ενοίκια και οι τιμές πώλησης για διαμερίσματα μεσαίας κατηγορίας θα μπορούσαν να σταθεροποιηθούν ή να μειωθούν. Η S&P Global έχει επισημάνει την υπερπροσφορά ως ανησυχία, ειδικά στο λιανικό εμπόριο όπου υπερβολικά πολλά εμπορικά κέντρα θα μπορούσαν να μειώσουν τις πωλήσεις των λιανοπωλητών arabnews.com. Παρομοίως, η αγορά γραφείων θα μπορούσε να στραφεί σε υπερπροσφορά εάν πολλοί νέοι πύργοι ανοίξουν ταυτόχρονα χωρίς μια ανάλογη αύξηση των ενοικιαστών. Οι αναπτυξιακές εταιρείες πρέπει να προγραμματίζουν και να φάσεων τα έργα τους προσεκτικά και να διαφοροποιούν το προϊόν τους ώστε να μην παγιδευτούν σε κορεσμό.
- Οικονομική Εξάρτηση από Κυβερνητικές Δαπάνες και Πετρέλαιο: Η τύχη της αγοράς ακινήτων της Σαουδικής Αραβίας συνδέεται στενά με τις κρατικές δαπάνες (πολλά έργα ξεκινούν από την κυβέρνηση ή βασίζονται σε κρατικές υποδομές). Μια σημαντική πτώση των τιμών του πετρελαίου ή των εσόδων του προϋπολογισμού θα μπορούσε να οδηγήσει σε περικοπές δαπανών ή επιβραδύνσεις έργων. Για παράδειγμα, αν το πετρέλαιο κατέρρεε και παρέμενε σε χαμηλά επίπεδα, το PIF θα μπορούσε να καθυστερήσει ή να μειώσει έργα όπως το Jeddah Central ή να περικόψει επιδοτήσεις σε προγράμματα στέγασης, επηρεάζοντας άμεσα την αγορά. Παρότι η χώρα έχει αποθέματα και διαφοροποιεί την οικονομία της, το πετρέλαιο εξακολουθεί να χρηματοδοτεί μεγάλο μέρος των πρωτοβουλιών Vision 2030. Οι επενδυτές πρέπει να γνωρίζουν ότι η τρέχουσα άνθηση βασίζεται σε επεκτατική δημοσιονομική πολιτική – κάθε αντιστροφή θα επηρεάσει τη ζήτηση (μέσω χαμηλότερης καταναλωτικής εμπιστοσύνης, απώλειας θέσεων εργασίας στην κατασκευή, κλπ.).
- Επιτόκια και Κόστος Χρηματοδότησης: Η παγκόσμια άνοδος των επιτοκίων το 2022–2024 κατέστησε πιο ακριβά τα στεγαστικά δάνεια και τα δάνεια ανάπτυξης. Αν τα υψηλά επιτόκια διατηρηθούν, ο χρηματοοικονομικός κίνδυνος αυξάνεται – η τελική ζήτηση μπορεί να εξασθενήσει αν τα στεγαστικά γίνουν λιγότερο προσιτά πέραν των κρατικών επιδοτήσεων και οι κατασκευαστές αντιμετωπίσουν υψηλότερο κόστος κεφαλαίου. Στις χειρότερες περιπτώσεις, έργα μπορεί να σταματήσουν λόγω κρίσης ρευστότητας. Η κεντρική τράπεζα της Σαουδικής Αραβίας ακολουθεί συνήθως την πολιτική της Fed των ΗΠΑ λόγω της σύνδεσης του νομίσματος, οπότε οι παγκόσμιες τάσεις των επιτοκίων έχουν σημασία. Από την άλλη, αν ο πληθωρισμός και τα επιτόκια αποκλιμακωθούν τα επόμενα χρόνια (όπως κάποιες προβλέψεις δείχνουν να γίνεται μέχρι το 2025-2026), αυτό θα μπορούσε να μετριάσει τον κίνδυνο.
- Κανονιστικοί και Εκτελεστικοί Κίνδυνοι: Παρά τη βελτίωση του κανονιστικού πλαισίου της Σαουδικής Αραβίας, υπάρχουν ακόμη γραφειοκρατικές και ρυθμιστικές προκλήσεις. Αλλαγές στη νομοθεσία (π.χ. νέα φορολογία σε συναλλαγές ακινήτων ή ακίνητα – πέραν του ισοδύναμου ΦΠΑ 5% – θα μπορούσαν να εκπλήξουν την αγορά). Ο εκτελεστικός κίνδυνος είναι ιδιαίτερα σημαντικός στα μεγάλα έργα: καθυστερήσεις ή υπερβάσεις κόστους μπορούν να επηρεάσουν τις συνοδευόμενες επενδύσεις. Ο πύργος Jeddah, για παράδειγμα, φέρει τον κίνδυνο εκτέλεσης – αν αντιμετωπίσει νέα παύση, οι τιμές γης σε εκείνο το έργο μπορεί να επηρεαστούν. Παρομοίως, η έγκαιρη και πιστή παράδοση του Jeddah Central είναι ένα τεράστιο έργο· αν υπολείπεται των προσδοκιών, μπορεί να μετριάσει τον ενθουσιασμό που τροφοδοτεί σήμερα το θετικό συναίσθημα των επενδυτών.
- Γεωπολιτικοί και Κίνδυνοι Αντίληψης Αγοράς: Βρισκόμενη στη Μέση Ανατολή, η Σαουδική Αραβία (και συνεπώς η Τζέντα) μπορεί να επηρεαστεί από περιφερειακές γεωπολιτικές εντάσεις. Οποιαδήποτε αστάθεια ή περιστατικό ασφάλειας θα μπορούσε προσωρινά να μειώσει τον τουρισμό ή την όρεξη ξένων επενδύσεων. Εξάλλου, ως αναδυόμενη αγορά, τα ακίνητα στη Σαουδική Αραβία μπορεί να υπόκεινται σε μεταβολές στη διεθνή επενδυτική διάθεση. Για παράδειγμα, αν άλλες αγορές γίνουν πιο ελκυστικές ή αν υπάρξει παγκόσμια ύφεση στον κλάδο των ακινήτων, το ξένο κεφάλαιο μπορεί να αποσυρθεί. Εγχώρια, το κλίμα της αγοράς μπορεί επίσης να πληγεί αν, για παράδειγμα, αποτύχει κάποιο μεγάλο έργο ή υπάρξει δημόσια αντίδραση στις γρήγορες αλλαγές (αν και αυτό είναι λιγότερο πιθανό στα ακίνητα σε σχέση με άλλους τομείς).
- Κόστη Κατασκευής και Εφοδιαστική Αλυσίδα: Η ταχεία ανάπτυξη έχει οδηγήσει σε αυξανόμενα κόστη κατασκευής (υλικά και εργασία) στη Σαουδική Αραβία – μια πρόκληση που έχει σημειωθεί σε αναφορές του κλάδου argaam.com. Εάν ο πληθωρισμός στις κατασκευές συνεχιστεί, οι κατασκευαστές μπορεί να αντιμετωπίσουν πιεσμένα περιθώρια ή να αναγκαστούν να αυξήσουν τις τιμές πώλησης πέρα από τα όρια των καταναλωτών. Προβλήματα στην εφοδιαστική αλυσίδα (όπως αυτά που συνέβησαν παγκοσμίως κατά τη διάρκεια της πανδημίας) θα μπορούσαν επίσης να καθυστερήσουν τα χρονοδιαγράμματα των έργων. Η αντιμετώπιση αυτού απαιτεί αποδοτική διαχείριση έργων και ίσως τοπική προμήθεια (κάτι που ενθαρρύνει το Vision 2030, αλλά η εγχώρια παραγωγή υλικών θα χρειαστεί χρόνο για να αναπτυχθεί πλήρως).
- Ωριμότητα Αγοράς και Ρευστότητα: Η αγορά ακινήτων της Σαουδικής Αραβίας βρίσκεται ακόμα σε διαδικασία ωρίμανσης. Εκτός από τα REITs, υπάρχει περιορισμένη διαφάνεια και ρευστότητα σε σύγκριση με πιο ανεπτυγμένες αγορές. Οι επενδυτές πρέπει να εξετάσουν τη στρατηγική εξόδου – η αναπώληση ακινήτων στην Τζέντα δεν είναι τόσο γρήγορη όσο σε ιδιαίτερα ρευστές αγορές, εκτός αν η ζήτηση είναι ιδιαίτερα αυξημένη. Σε περίπτωση που μεταβληθούν οι συνθήκες της αγοράς, η πώληση μεγάλων περιουσιακών στοιχείων μπορεί να απαιτήσει χρόνο. Ωστόσο, πρωτοβουλίες όπως τα ηλεκτρονικά συμβόλαια και η καλύτερη συλλογή δεδομένων από τη REGA βελτιώνουν σταδιακά την κατάσταση.
- JLL – Δυναμική της Αγοράς Κατοικίας στη Σαουδική Αραβία, Α’ τρίμηνο 2025 jll-mena.com jll-mena.com
- Deloitte – Προβλέψεις Ακινήτων Μέσης Ανατολής 2024 (Σαουδική Αραβία) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com
- Argaam News – «Η JLL αναμένει 32.000 νέες κατοικίες στο Ριάντ και την Τζέντα το Β’ εξάμηνο του 2024» (Σεπ 2024) argaam.com argaam.com
- Argaam News – Συνέχεια: Σημεία ενδιαφέροντος JLL KSA Αγορά Α’ εξαμήνου 2024 argaam.com argaam.com
- AGBI – «Η Σαουδική Αραβία ανοίγει τις ιερές πόλεις σε ξένους επενδυτές» (Ιαν 2025) agbi.com agbi.com
- Arab News – «Ισχυρή προοπτική για την αγορά λιανικής ακινήτων στη Σαουδική Αραβία λόγω τουρισμού και Vision 2030, λέει η S&P» (Απρ 2025) arabnews.com arabnews.com
- Knight Frank – The Wealth Report 2025 (Απόδοση Αγοράς) mansionglobal.com mansionglobal.com
- Designboom – «Ο ψηλότερος πύργος του κόσμου, ο Jeddah Tower, συνεχίζει την κατασκευή του για ολοκλήρωση το 2028» (Σεπ 2023) designboom.com designboom.com
- Ριάντ: Η πρωτεύουσα είναι η πολιτική και οικονομική δύναμη της χώρας, που αυτή τη στιγμή βιώνει μια άνθιση στην αγορά ακινήτων σχεδόν σε κάθε τομέα. Σύμφωνα με τα σχέδια που προωθεί ο Πρίγκιπας του Στέμματος, το Ριάντ φιλοδοξεί να διπλασιάσει τον πληθυσμό του, φτάνοντας περίπου στα 15 εκατομμύρια μέχρι το 2030, προσελκύοντας περιφερειακές έδρες πολυεθνικών εταιρειών και τεράστιες επενδύσεις του κράτους. Ως αποτέλεσμα, η αγορά ακινήτων του Ριάντ έχει παρουσιάσει ταχύτερη ανάπτυξη από αυτή της Τζέντα. Στον οικιστικό τομέα, το Ριάντ είδε τις τιμές πώλησης να αυξάνονται κατά περίπου 10% σε ετήσια βάση στις αρχές του 2024 (έναντι 5% στην Τζέντα) argaam.com argaam.com, και οι όγκοι και αξίες συναλλαγών κατοικίας είναι υψηλότερα. Η αύξηση των τιμών στην αγορά κατοικίας του Ριάντ ήταν γενικευμένη (τόσο στις βίλες όσο και στα διαμερίσματα) jll-mena.com, ενώ στην Τζέντα ήταν ανάμεικτη. Η διαθεσιμότητα γης γύρω από το Ριάντ ήταν παραδοσιακά άφθονη, αλλά η αύξηση της ζήτησης έχει ως αποτέλεσμα ακόμα και στο Ριάντ να υπάρχουν ελλείψεις κατοικιών σε προνομιακές περιοχές. Παράλληλα, η αγορά γραφείων του Ριάντ είναι ξεχωριστή – με πάνω από 5 εκατομμύρια m² χώρου και δεκάδες νέους πύργους γραφείων να κατασκευάζονται σε έργα όπως η Οικονομική Περιοχή Βασιλιά Αμπντάλα. Τα ενοίκια γραφείων κατηγορίας Α στο Ριάντ είναι κατά μέσο όρο ~2.000 SAR/m², σημαντικά υψηλότερα από τα ~1.300 SAR/m² της Τζέντα argaam.com. Η αγορά λιανικής του Ριάντ ξεπερνά επίσης της Τζέντα (3,5 εκατομμύρια m² έναντι 2,1 εκατομμυρίων m² αποθέματος λιανικής ως το τέλος του 2023) argaamplus.s3.amazonaws.com, και συνεχίζει να προσελκύει τις πρώτες εισόδους πολλών διεθνών brands. Πολιτιστικά, η προσπάθεια του Ριάντ να γίνει μια παγκόσμια πόλη (με εκδηλώσεις, συναυλίες, αθλητικά γεγονότα κ.λπ.) ξεκίνησε μόλις πρόσφατα, αλλά με αστραπιαίο ρυθμό, ενώ η Τζέντα ήταν ανέκαθεν πιο κοσμοπολίτικη και φιλελεύθερη με τα σαουδαραβικά μέτρα. Ουσιαστικά, το Ριάντ ηγείται της ανάπτυξης της αγοράς ακινήτων στη Σαουδική Αραβία – κυριάρχησε στις ανακοινώσεις νέων έργων και κατείχε το μεγαλύτερο μερίδιο των επενδύσεων σε ακίνητα τα τελευταία χρόνια agbi.com. Η Τζέντα, αν και αναπτύσσεται, προσπαθεί να συμβαδίσει με τη δυναμική του Ριάντ. Παρ’ όλα αυτά, η Τζέντα επωφελείται από το γεγονός ότι είναι παραθαλάσσια πόλη με φυσική γοητεία και θα έχει πάντα την κυκλοφορία του Χατζ/Ούμρα. Θα μπορούσε να πει κανείς πως η αγορά του Ριάντ είναι πιο «καυτή», αλλά και πιο ευάλωτη σε διακυμάνσεις (καθώς η ανάπτυξή της οφείλεται εν μέρει σε πολιτικές αποφάσεις και συνδέεται με μετακινήσεις του κράτους), ενώ της Τζέντα είναι πιο σταθερή και βασίζεται στα εμπορικά και τουριστικά θεμελιώδη.
- Νταμάμ/Χομπάρ (Ανατολική Επαρχία): Η Μητροπολιτική Περιοχή Νταμάμ (DMA, που περιλαμβάνει το Χομπάρ και τη Νταχράν) είναι η καρδιά της πετρελαϊκής βιομηχανίας της Σαουδικής Αραβίας και έχει μικρότερο πληθυσμό (~1,5-2 εκατομμύρια) από τη Τζέντα (~4 εκατομμύρια). Η αγορά ακινήτων της είναι σχετικά σταθερή και μετριοπαθής στην ανάπτυξη. Για παράδειγμα, το πρώτο εξάμηνο του 2024, οι τιμές κατοικιών στο Νταμάμ παρέμειναν ουσιαστικά αμετάβλητες και τα ενοίκια αυξήθηκαν μόλις ~4% argaam.com, ακολουθώντας με μικρότερη άνοδο από ό,τι στη Ριάντ και στη Τζέντα. Η προσφορά κατοικιών στη DMA αυξάνεται αλλά επικεντρώνεται κυρίως σε μεσαίας κατηγορίας κατοικίες, ιδιαίτερα στα βόρεια προάστια, στοχεύοντας στην προσιτή στέγαση argaamplus.s3.amazonaws.com. Η Ανατολική Επαρχία διαθέτει θύλακες υψηλής ζήτησης (στελέχη της Saudi Aramco και συναφών βιομηχανιών σε φιλικά προς τους ξένους συγκροτήματα γύρω από το Χομπάρ). Ωστόσο, συνολικά η αγορά κατοικιών είναι λιγότερο δυναμική σε σχέση με της Τζέντα, εν μέρει επειδή η αύξηση του πληθυσμού είναι βραδύτερη. Στον τομέα των γραφείων, τα ενοίκια κατηγορίας Α στο Νταμάμ αυξήθηκαν ~10% ετησίως μέχρι το β’ τρίμηνο του 2024 λόγω ζήτησης από κυβερνητικές υπηρεσίες και εταιρείες υπηρεσιών πετρελαίου argaam.com, αλλά τα απόλυτα ενοίκια (και τα επίπεδα ενοικίων) είναι χαμηλότερα από αυτά της Τζέντα. Το λιανεμπόριο στο Νταμάμ/Χομπάρ ξεχωρίζει για λίγα κυρίαρχα εμπορικά κέντρα· η παραλιακή “Κορνίς” του Χομπάρ έχει δημοφιλείς επιλογές λιανικής/εστίασης αλλά η κλίμακα είναι τέτοια ώστε να εξυπηρετεί κυρίως τον τοπικό πληθυσμό argaam.com. Μια διαφορά είναι ότι οι κάτοικοι της Ανατολικής Επαρχίας πηγαίνουν εύκολα στο Μπαχρέιν τα σαββατοκύριακα, κάτι που μπορεί να απορροφά μέρος της καταναλωτικής και ξενοδοχειακής δαπάνης τους – κάτι με το οποίο η Τζέντα δεν έχει να ανταγωνιστεί. Καθώς το Όραμα 2030 προσπαθεί να διαφοροποιήσει την οικονομία της Ανατολικής Επαρχίας πέρα από το πετρέλαιο, νέες πρωτοβουλίες (όπως οι τεράστιες πετροχημικές επεκτάσεις στη Τζουμπάιλ και τα κέντρα logistics) μπορεί να αυξήσουν την εξειδικευμένη ζήτηση σε ακίνητα (π.χ. στέγαση εργαζομένων, βιομηχανικά ακίνητα). Γενικά όμως, η αγορά του Νταμάμ είναι μικρότερη και σταθερότερη, με μετριοπαθείς προοπτικές ανάπτυξης· σπάνια παρουσιάζει τα απότομα σκαμπανεβάσματα που βλέπουν η Ριάντ ή και η Τζέντα. Επίσης είναι πιο αποκεντρωμένη – το Νταμάμ, το Χομπάρ και η Νταχράν αποτελούν ξεχωριστούς πυρήνες, ενώ η Τζέντα είναι ένα ενιαίο μεγάλο πολεοδομικό συγκρότημα.
- Τζέντα: βρίσκεται ανάμεσα στη Ριάντ και τη Νταμμάμ σε πολλούς τομείς. Διαθέτει μια ποικιλόμορφη οικονομία – λιμενική εφοδιαστική, εμπόριο, τουρισμός/προσκύνημα, κάποια βιομηχανία – και έτσι οι παράγοντες που επηρεάζουν την αγορά ακινήτων της είναι πολύπλευροι. Η αγορά κατοικίας της Τζέντα ήταν ιστορικά λίγο πιο προσιτή από αυτή της Ριάντ (για παράδειγμα, οι τιμές διαμερίσματος ανά τ.μ. είναι ελαφρώς χαμηλότερες), αν και η διαφορά μειώθηκε καθώς η Τζέντα κατέγραψε ισχυρή αύξηση τιμών το 2021–2022. Στο παγκόσμιο δείκτη πολυτελών οικιστικών αγορών της Knight Frank, και η Ριάντ και η Τζέντα κατατάχθηκαν ανάμεσα στις έξι κορυφαίες πόλεις παγκοσμίως για την αύξηση τιμών πολυτελών ακινήτων το 2024, υπογραμμίζοντας το πόσο οι σαουδαραβικές πόλεις αναπτύχθηκαν παρά τις παγκόσμιες αντιξοότητες mansionglobal.com mansionglobal.com. (Και το Ντουμπάι ήταν επίσης σε αυτή την κορυφαία κατηγορία). Η Knight Frank σημείωσε ότι η Μέση Ανατολή ήταν η ισχυρότερη περιοχή παγκοσμίως με ετήσια αύξηση της τιμής πολυτελών ακινήτων κατά 7,2% και προβλέπει μια εκπληκτική σωρευτική αύξηση 64% τα επόμενα πέντε χρόνια για την περιοχή mansionglobal.com mansionglobal.com. Αν και η Ριάντ μπορεί να αποσπάσει μεγάλο ποσοστό από αυτό, ο τομέας πολυτελείας της Τζέντα ανεβαίνει επίσης – οι βίλες στην παραλία, για παράδειγμα, έχουν υψηλές τιμές και περιορισμένη διαθεσιμότητα. Σε σύγκριση με την έντονη ανάπτυξη της Ριάντ, η προσέγγιση της Τζέντα είναι λίγο πιο μετρημένη και οργανική. Τα φιλόδοξα έργα της πόλης (όπως το Jeddah Central, ο Πύργος της Τζέντα) βρίσκονται ελαφρώς πίσω από το χρονοδιάγραμμα της Ριάντ (η Ριάντ έχει ήδη παραδώσει έργα όπως το Diriyah Gate, το Qiddiya σε προχωρημένο στάδιο). Ωστόσο, προς τα τέλη της δεκαετίας του 2020, καθώς αυτά τα έργα στην Τζέντα ολοκληρώνονται, η πόλη θα μπορούσε να δει μια αναπτυξιακή ώθηση. Πολιτισμικά και σε επίπεδο lifestyle, η Τζέντα ήταν πάντα το πιο χαλαρό εμπορικό κέντρο του Βασιλείου – προσελκύει επιχειρηματίες και διαθέτει ακμάζουσα καλλιτεχνική σκηνή, γεγονός που φαίνεται σε εξειδικευμένες αγορές ακινήτων (π.χ. χώροι γκαλερί στο Al-Balad, μοναδικά καφέ κ.ά.). Η Ριάντ, που τώρα ανοίγεται πολιτισμικά, χτίζει τα δικά της από το μηδέν. Για τους επενδυτές, η Τζέντα προσφέρει τη γοητεία μιας παραθαλάσσιας πόλης (κάτι που ούτε η Ριάντ, που δεν έχει θάλασσα, ούτε η Νταμμάμ προσφέρουν) με τεράστιες τουριστικές προοπτικές, ενώ η Ριάντ προσφέρει τη στήριξη των κρατικών δαπανών και της εταιρικής ζήτησης. Συνοψίζοντας, όλες οι μεγάλες σαουδαραβικές πόλεις επωφελούνται από τις επενδύσεις του Vision 2030, αλλά η Ριάντ αποτελεί επί του παρόντος την κύρια μηχανή ανάπτυξης, με τη Τζέντα να παίζει ισχυρό δευτερεύοντα ρόλο και τη Νταμάμ να εμφανίζει μέτρια ανάπτυξη. Ένα ισορροπημένο χαρτοφυλάκιο ακινήτων στη Σαουδική Αραβία θα μπορούσε να περιλαμβάνει έκθεση στους ταχέως αναπτυσσόμενους τομείς γραφείων και κατοικιών της Ριάντ, στα τουριστικά projects και τη συνδεδεμένη με το λιμάνι εφοδιαστική αλυσίδα της Τζέντα, καθώς και στα σταθερά περιουσιακά στοιχεία που αποδίδουν εισόδημα στη Νταμάμ (όπως κατοικίες για εργαζόμενους στη βιομηχανία πετρελαίου ή αποθήκες που εξυπηρετούν βιομηχανικές επιχειρήσεις). Σημαντικό είναι ότι το συγκριτικό πλεονέκτημα της Τζέντα έγκειται στο λιμάνι της και στην εγγύτητα προς τις Ιερές Πόλεις – αυτά εξασφαλίζουν μια βασική ζήτηση που είναι λιγότερο ασταθής. Το πλεονέκτημα της Ριάντ είναι η κυβερνητική προσοχή και η κρίσιμη μάζα. Της Νταμάμ είναι ο πλούτος από το πετρέλαιο που την στηρίζει. Προχωρώντας προς το 2025-2030, η Τζέντα ενδέχεται να μειώσει τη διαφορά με τη Ριάντ καθώς τα μεγάλα της projects αρχίζουν να λειτουργούν, αλλά και η Ριάντ δεν μένει στάσιμη (υπάρχουν σχέδια για τεράστιες επενδύσεις μέσω της «Στρατηγικής Ριάντ»). Έχει ενδιαφέρον να δούμε αν η Τζέντα θα αξιοποιήσει τα φυσικά της πλεονεκτήματα ώστε να διαμορφώσει μια πιο μοναδική ταυτότητα (ίσως ως η διεθνής πύλη και πολιτιστική πρωτεύουσα του Βασιλείου, συμπληρώνοντας τον διοικητικό ρόλο της Ριάντ).
- Κατοικίες: Η ζήτηση για κατοικίες στη Τζέντα αναμένεται να παραμείνει ισχυρή έως το 2030. Ο συνδυασμός της πληθυσμιακής αύξησης (ο πληθυσμός της Σαουδικής Αραβίας είναι νεαρός και αυξάνεται) και της συνεχιζόμενης προσπάθειας για αύξηση της ιδιοκατοίκησης θα διατηρήσει την πίεση στην προσφορά κατοικιών. Αναμένουμε μέτρια ετήσια άνοδο των τιμών κατοικιών στη Τζέντα κατά μέσο όρο – πιθανότατα μεσαίας μονοψήφιας τάξης (ίσως 3–6% ετησίως) για τους περισσότερους τομείς, εκτός αν υπάρξει υπερθέρμανση. Ορισμένες περιοχές με υψηλή ζήτηση (π.χ. πολυτελείς παραθαλάσσιες βίλες ή ακίνητα κοντά σε νέα έργα υποδομής όπως το μετρό, αν κατασκευαστεί) θα μπορούσαν να αυξηθούν πιο γρήγορα. Η έρευνα της Knight Frank, για παράδειγμα, υποδεικνύει ότι οι πόλεις της Μέσης Ανατολής θα μπορούσαν να δουν περίπου 60%+ αύξηση στις βασικές αξίες μέχρι το 2029 mansionglobal.com mansionglobal.com, κάτι που θα περιλάμβανε και τις κορυφαίες περιοχές της Τζέντα. Ωστόσο, τα μεγάλης κλίμακας οικιστικά έργα της κυβέρνησης (όπως οι κοινότητες Roshn, κλπ.) θα προσθέσουν σημαντική προσφορά, λειτουργώντας ως ανάχωμα ενάντια στον ανεξέλεγκτο πληθωρισμό των τιμών και διατηρώντας τις κατοικίες σχετικά προσιτές για τους ντόπιους. Ο δείκτης ιδιοκατοίκησης στη Σαουδική Αραβία βρίσκεται σε τροχιά να φτάσει το 70% έως το 2030 pwc.com pwc.com, και η Τζέντα θα συμβάλει σε αυτό παρέχοντας δεκάδες χιλιάδες νέες μονάδες. Μέχρι το 2030, ο ορίζοντας της Τζέντα θα είναι αξιοσημείωτα διαφορετικός – πολλές από τις 17.000 μονάδες του Jeddah Central θα παραδοθούν, νέοι ουρανοξύστες θα κοσμήσουν την Κορνίς, και τα προγραμματισμένα προάστια στα βόρεια θα έχουν σε μεγάλο βαθμό ολοκληρωθεί. Οι ενοικιάσεις ενδέχεται να γνωρίσουν περιόδους πιο αργής ανάπτυξης καθώς νέα ακίνητα (ειδικά διαμερίσματα) εισέρχονται στην αγορά· είναι πιθανή μια μικρή αύξηση της κενότητας στα μέσα της δεκαετίας, κάτι που ίσως συγκρατήσει τις αυξήσεις των ενοικίων. Παρ’ όλα αυτά, μέχρι το 2030, τα υψηλότερα διαθέσιμα εισοδήματα και μια εισροή αλλοδαπών (από νέες επιχειρήσεις και τουριστικές θέσεις εργασίας) θα μπορούσαν να στηρίξουν μια υγιή αγορά ενοικίων. Αναμένουμε οι αποδόσεις ενοικίων να σταθεροποιηθούν στο εύρος 6-8% για τα οικιστικά ακίνητα, το οποίο είναι ελκυστικό για επενδυτές.
- Γραφεία: Η αγορά γραφείων της Τζέντα αναμένεται να επεκταθεί με μέτριο ρυθμό. Με τη διαφοροποίηση της οικονομίας, νέες ιδιωτικές εταιρείες (π.χ. εφοδιαστική αλυσίδα, τουρισμός, fintech) εγκαθίστανται στην πόλη, ενισχύοντας τη ζήτηση για γραφεία. Ωστόσο, το Ριάντ τοποθετείται επιθετικά ως επιχειρηματικό κέντρο (και απαιτεί από τις εταιρείες να έχουν εκεί την έδρα τους για κυβερνητικά συμβόλαια), γεγονός που μπορεί να περιορίσει την ανάπτυξη των γραφείων στην Τζέντα. Προβλέπουμε ότι η Τζέντα θα προσθέσει μερικές εκατοντάδες χιλιάδες τετραγωνικά μέτρα γραφείων έως το 2030, συμπεριλαμβανομένων μικτών χρήσεων όπως το Jeddah Central και κατά μήκος των βόρειων διαδρόμων. Τα ενοίκια γραφείων Α’ κατηγορίας μπορεί να αυξηθούν σταδιακά (ίσως κατά μέσο όρο 2-5% ετησίως σύμφωνα με τον πληθωρισμό/ζήτηση), αλλά αν υπάρξει σημαντική προσφορά ταυτόχρονα (π.χ. το τμήμα γραφείων του Jeddah Tower ή πολλοί νέοι πύργοι), ενδέχεται να υπάρξει περίοδος σταθερών ή ελαφρώς πτωτικών ενοικίων γύρω στο 2027, όταν παραδοθούν αυτά τα έργα. Συνολικά, η πληρότητα αναμένεται να παραμείνει υγιής δεδομένου του σταθερού επιχειρηματικού περιβάλλοντος της Τζέντα. Μία τάση που θα εξελιχθεί μέχρι το 2030 είναι οι ευέλικτοι χώροι εργασίας και τα υψηλότερα ποιοτικά πρότυπα – τα νέα γραφεία θα προσφέρουν έξυπνη τεχνολογία και βιωσιμότητα (ευθυγραμμισμένη με τους πράσινους στόχους του Vision 2030), χαρακτηριστικά που ενδέχεται να δικαιολογήσουν premium στο ενοίκιο.
- Λιανικό εμπόριο: Ο τομέας του λιανικού real estate στην Τζέντα βρίσκεται σε τροχιά ανάπτυξης, αλλά και μετασχηματισμού. Σύμφωνα με την S&P Global, οι προοπτικές για το 2025-2026 είναι ισχυρές χάρη στον τουρισμό και τις καταναλωτικές δαπάνες arabnews.com arabnews.com. Καθώς πλησιάζουμε το 2030, σημαντικά γεγονότα (Expo, Παγκόσμιο Κύπελλο) και η ωρίμανση των μεγα-έργων (όπως τα θέρετρα της Ερυθράς Θάλασσας) πιθανότατα θα ενισχύσουν τις λιανικές πωλήσεις και την επισκεψιμότητα. Αναμένουμε νέες μορφές λιανικής να ευδοκιμήσουν: περισσότερα ανοιχτού τύπου lifestyle centers, κέντρα εστίασης/ψυχαγωγίας και καταστήματα δρόμου σε μικτές αναπτύξεις, αντί για παραδοσιακά κλειστά malls. Το Jeddah Central θα περιλαμβάνει μοντέρνους πεζόδρομους λιανικής που θα μπορούσαν να γίνουν ο κορυφαίος προορισμός αγορών της πόλης μέχρι το τέλος της δεκαετίας. Τα ενοίκια καταστημάτων σε βασικές τοποθεσίες προβλέπεται να αυξηθούν μετρίως (περίπου 3% ετησίως κατά μέσο όρο), αλλά η δευτερεύουσα αγορά λιανικής ίσως δυσκολευτεί αν το ηλεκτρονικό εμπόριο αυξηθεί γρηγορότερα ή αν υπάρξει υπερ-ανταγωνισμός ανάμεσα στα malls. Μέχρι το 2030, η διείσδυση του ηλεκτρονικού εμπορίου θα είναι σίγουρα μεγαλύτερη, ωστόσο η σαουδαραβική κουλτούρα αναμένεται να εξακολουθεί να εκτιμά την εμπειρία του mall, οπότε δεν προβλέπουμε το «τέλος του mall» – αλλά μάλλον έναν επαναπροσδιορισμό των προβληματικών εμπορικών κέντρων. Συνολικός λιανικός χώρος ανά κάτοικο στην Τζέντα θα αυξηθεί, αλλά ελπίζουμε με βάση τη ζήτηση. Η ισορροπία προσφοράς-ζήτησης είναι το κλειδί· η S&P έχει προειδοποιήσει για κίνδυνο υπερπροσφοράς αν οι developers υπερκατασκευάσουν λιανικά arabnews.com. Όμως, δεδομένης της φειδωλής προσέγγισης το τελευταίο διάστημα (το Ριάντ δεν πρόσθεσε μεγάλο mall στις αρχές του 2024, δίνοντας έμφαση στην ποιότητα του υπάρχοντος χώρου argaam.com), αναμένουμε μια βιώσιμη πορεία ανάπτυξης.
- Βιομηχανικά/Λογιστικά: Αναμένεται σημαντική επέκταση σε αυτόν τον τομέα. Καθώς τα έργα του Vision 2030 (όπως οι νέες Ειδικές Οικονομικές Ζώνες και τα κέντρα logistics) υλοποιούνται, η Τζέντα θα μπορούσε να γνωρίσει έκρηξη στην κατασκευή αποθηκών γύρω από το λιμάνι, το KAEC και τις προγραμματισμένες λογιστικές ζώνες. Η ολοκλήρωση του σιδηροδρόμου Landbridge (ίσως έως το 2030) θα καταστήσει την Τζέντα κύρια πύλη εισαγωγών-εξαγωγών για τη χώρα, πράγμα που σημαίνει ότι η ζήτηση για αποθήκευση θα εκτοξευτεί. Προβλέπουμε διψήφια ετήσια ανάπτυξη στην ανάπτυξη ακινήτων logistics για αρκετά χρόνια, ενώ τα ενοίκια ενδέχεται να συνεχίσουν να αυξάνονται μέχρι να εξισορροπηθεί η προσφορά. Τα κορυφαία ενοίκια αποθηκών ενδέχεται να πλησιάσουν τα επίπεδα του Ριάντ έως το 2030 (φτάνοντας τα 300-400 SAR/m²/χρόνο για τις καλύτερες αποθήκες), δεδομένης της ισχυρής ζήτησης argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Οι επενδυτές βρίσκουν αυτό το τμήμα ελκυστικό λόγω των σχετικά υψηλότερων αποδόσεων και των μακροχρόνιων μισθώσεων με αξιόπιστους ενοικιαστές. Έως το 2030, η Τζέντα μπορεί να εδραιώσει τη θέση της ως κύριος logistics κόμβος στην Ερυθρά Θάλασσα, με σύγχρονα κέντρα διανομής που θα εξυπηρετούν όχι μόνο τη Σαουδική Αραβία αλλά και αγορές της Αφρικής και της περιοχής, χάρη στο λιμάνι και το αεροδρόμιό της.
- Φιλοξενία: Αν και δεν ζητήθηκε ρητά, αξίζει να αναφερθεί ο ξενοδοχειακός τομέας της Τζέντας στην πρόβλεψη αφού οι τουριστικοί στόχοι του Vision 2030 τον επηρεάζουν άμεσα. Η Τζέντα πιθανότατα θα δει σημαντική αύξηση στην προσφορά ξενοδοχειακών δωματίων (συμπεριλαμβανομένων των 2.700 δωματίων στην Jeddah Central jeddahcentral.com, καθώς και άλλων έργων). Τα ποσοστά πληρότητας μπορεί να κυμαίνονται ανάλογα με τις παγκόσμιες ταξιδιωτικές τάσεις, αλλά η γενική τάση είναι περισσότεροι τουρίστες – τόσο θρησκευτικοί (καθώς οι βίζες Umrah γίνονται ευκολότερες και διαθέσιμες όλο το χρόνο) όσο και αναψυχής (με την αύξηση του τουρισμού Ερυθράς Θάλασσας, πολλοί θα περνούν από την Τζέντα). Έως το 2030, η Τζέντα θα μπορούσε να φιλοξενεί νέα θεματικά πάρκα, τερματικούς σταθμούς κρουαζιερόπλοιων και ίσως επεκταμένες συνεδριακές εγκαταστάσεις, όλα τα οποία θα τροφοδοτήσουν την αγορά ακινήτων (νέες αναπτυξιακές επενδύσεις αναψυχής, κ.λπ.).
- Projects Mega Vision 2030: Οι επενδυτές και αναπτύκτες μπορούν να συμμετέχουν ή να επωφεληθούν από τα πολυάριθμα mega-projects στην Τζέντα. Έργα όπως το Jeddah Central, Jeddah Tower/JEC και οι επεκτάσεις των υποδομών δημιουργούν νέες επενδυτικές ζώνες – από πολυτελείς κατοικίες, εμπορικές περιοχές, έως επιχειρηματικά πάρκα. Όσοι μπουν νωρίς μπορούν να εξασφαλίσουν προνομιακά οικόπεδα ή ρόλους σε συνεργασίες σε αυτές τις αναπτύξεις. Για παράδειγμα, η συνεργασία με το PIF σε επιμέρους ανάπτυξη γύρω από το Jeddah Central ή η παροχή υπηρεσιών σε αυτά τα έργα μπορεί να είναι ιδιαίτερα επικερδής όσο η περιοχή εξελίσσεται σε ένα premium κέντρο της πόλης.
- Αυξανόμενη Ζήτηση και Ευνοϊκά Δημογραφικά: Ο νέος και αυξανόμενος πληθυσμός της Τζέντα εξασφαλίζει σταθερή ζήτηση για κατοικίες, ιδίως προσιτές και μεσαίας κατηγορίας μονάδες. Οι αναπτύκτες που μπορούν να κατασκευάσουν ποιοτικές κατοικίες σε ανταγωνιστικές τιμές (αξιοποιώντας κυβερνητικά κίνητρα για προσιτή κατοικία) έχουν άμεση αγορά μελλοντικών αγοραστών. Επιπλέον, η πολιτισμική στροφή προς τις πυρηνικές οικογένειες και την κοινοτική διαβίωση δημιουργεί ευκαιρίες για ολοκληρωμένες κοινότητες, περιφραγμένα συγκροτήματα και μεικτής χρήσης «mini cities» εντός της Τζέντα. Το γεγονός ότι οι συναλλαγές στην αγορά κατοικίας της Τζέντα αυξήθηκαν κατά 43% ετησίως δείχνει πόση συσσωρευμένη ζήτηση απελευθερώθηκε jll-mena.com – μια τάση που πιθανότατα θα συνεχιστεί καθώς περισσότεροι γίνονται επιλέξιμοι για στεγαστικά δάνεια.
- Ανάπτυξη του Τουρισμού και της Φιλοξενίας: Ως η “Πύλη προς τα Δύο Ιερά Τεμένη” και παραθαλάσσια πόλη στην Ερυθρά Θάλασσα, η Τζέντα αναμένεται να ωφεληθεί σημαντικά από την ώθηση της Σαουδικής Αραβίας στον τουρισμό. Υπάρχει ευκαιρία για ανάπτυξη ξενοδοχείων, θέρετρων, επιπλωμένων διαμερισμάτων και χώρων ψυχαγωγίας. Ακίνητα που σχετίζονται με το προσκύνημα (όπως αναβαθμισμένα καταλύματα προσκυνητών, συγκοινωνιακοί κόμβοι κλπ) αποτελούν άλλη μία εξειδικευμένη αγορά – σκεφτείτε πολυχρηστικά κέντρα που εξυπηρετούν τις ανάγκες των προσκυνητών του Χατζ πριν/μετά τη Μέκκα, μια δυνητικά ανεκμετάλλευτη αγορά. Ο στόχος της κυβέρνησης για 150 εκατομμύρια επισκέπτες έως το 2030 περιλαμβάνει εκατομμύρια που θα περνούν από την Τζέντα argaam.com argaam.com. Οι επενδυτές ίσως σκεφτούν να δημιουργήσουν θεματικά αξιοθέατα ή παράκτια έργα αναψυχής στην Τζέντα για να απορροφήσουν μέρος της τουριστικής ζήτησης που προκύπτει από τα μεγάλα έργα (π.χ. ένα οικογενειακό λούνα παρκ ή υδάτινο πάρκο στην Τζέντα θα μπορούσε να αποδώσει καλά καθώς ο τουρισμός αναπτύσσεται). Η επερχόμενη Expo 2030 στο Ριάντ και άλλα γεγονότα θα ωφελήσουν έμμεσα την Τζέντα ενισχύοντας το προφίλ της Σαουδικής Αραβίας – οι διεθνείς επισκέπτες συχνά επισκέπτονται πολλές πόλεις, επομένως η ιστορική συνοικία της Τζέντας (Al-Balad) και η Κορνίς θα μπορούσαν να γνωρίσουν τουριστική αναγέννηση, αυξάνοντας τη ζήτηση για λιανικό εμπόριο και boutique ξενοδοχεία εκεί.
- Κόμβος Logistics και Βιομηχανίας: Ο τομέας των logistics γνωρίζει άνθιση – το λιμάνι της Τζέντας είναι από τα πιο πολυσύχναστα στη Μέση Ανατολή και με τις νέες εμπορικές συμφωνίες και τις Ειδικές Οικονομικές Ζώνες, περισσότερες εταιρείες θα χρειάζονται κέντρα διανομής. Οι επενδυτές μπορούν να αναπτύξουν ή να αποκτήσουν αποθήκες, ψυκτικούς χώρους και βιομηχανικές εγκαταστάσεις για σταθερό μακροπρόθεσμο εισόδημα. Με δεδομένη την κυβερνητική πίεση για τοπική παραγωγή (από αυτοκίνητα μέχρι τρόφιμα), τα βιομηχανικά πάρκα στην Τζέντα (ιδίως κοντά στο λιμάνι ή στο KAEC) είναι ώριμα για ανάπτυξη. Συχνά συνοδεύονται από κυβερνητική υποστήριξη όπως επιδοτούμενες υπηρεσίες κοινής ωφέλειας ή γη, ενισχύοντας τη συμφωνία. Με την ανάπτυξη του ηλεκτρονικού εμπορίου, τα κέντρα τελικής διανομής στην πόλη αποτελούν άλλη μια ευκαιρία.
- Δυναμική Ξένων Επενδύσεων & Συνεργασιών: Η απελευθέρωση των κανονισμών επιτρέπει στους ξένους επενδυτές να εισέρχονται ευκολότερα – αυτό σημαίνει ότι οι τοπικοί developers μπορούν να αναζητήσουν διεθνείς συνεργάτες που φέρνουν κεφάλαια και τεχνογνωσία. Οι κοινοπραξίες μπορούν να ανθίσουν, για παράδειγμα, μια τοπική εταιρεία να συνεργαστεί με ξένο ξενοδοχειακό όμιλο για την ανάπτυξη νέου θερέτρου ή ένα διεθνές αρχιτεκτονικό γραφείο να συνεργαστεί για εμβληματικά κτίρια (κάτι που ήδη συμβαίνει με διεθνείς αρχιτέκτονες στον Πύργο της Τζέντας, την Jeddah Central κ.λπ.). Επίσης, περισσότεροι ξένοι αγοραστές ίσως εισέλθουν στην αγορά πολυτελών κατοικιών (ειδικά αν γίνουν συχνότερες οι premium άδειες παραμονής), δημιουργώντας νέα πελατειακή βάση για πολυτελείς κατασκευαστές στην Τζέντα.
- Υποτιμημένα Τμήματα: Παρά την πρόσφατη ανάπτυξη, ορισμένα τμήματα της αγοράς της Τζέντας μπορεί να παραμένουν υποτιμημένα σε σχέση με τις γειτονικές αγορές. Για παράδειγμα, τα πρωτοκλασάτα παραθαλάσσια ακίνητα στην Τζέντα εξακολουθούν να είναι φθηνότερα από εκείνα στο Ντουμπάι ή ακόμη και στο Ριάντ. Υπάρχει πιθανότητα για αρμπιτράζ – η επένδυση σήμερα σε πρωτοκλασάτα ακίνητα της Τζέντας μπορεί να αποφέρει μεγάλη άνοδο αξίας καθώς αυξάνεται το παγκόσμιο κύρος της πόλης. Επίσης, ο τουρισμός πολιτιστικής κληρονομιάς παραμένει αναξιοποίητος – η ανακαίνιση ιστορικών κτιρίων στο Al-Balad σε boutique ξενοδοχεία ή πολιτιστικά κέντρα μπορεί να διατηρήσει την κληρονομιά και να αποφέρει κέρδος, ευθυγραμμιζόμενη με τους στόχους ποιότητας ζωής του Vision 2030.
- Υπερπροσφορά σε Ορισμένους Τομείς: Με την κλίμακα των έργων που βρίσκονται σε εξέλιξη, υπάρχει κίνδυνος κάποιοι τομείς να παρουσιάσουν υπερπροσφορά. Εάν, για παράδειγμα, δεκάδες χιλιάδες νέα διαμερίσματα εισρεύσουν στην αγορά σε σύντομο χρονικό διάστημα (από κοινότητες Roshn, κατοικίες Jeddah Central κ.α.), τα ενοίκια και οι τιμές πώλησης για διαμερίσματα μεσαίας κατηγορίας θα μπορούσαν να σταθεροποιηθούν ή να μειωθούν. Η S&P Global έχει επισημάνει την υπερπροσφορά ως ανησυχία, ειδικά στο λιανικό εμπόριο όπου υπερβολικά πολλά εμπορικά κέντρα θα μπορούσαν να μειώσουν τις πωλήσεις των λιανοπωλητών arabnews.com. Παρομοίως, η αγορά γραφείων θα μπορούσε να στραφεί σε υπερπροσφορά εάν πολλοί νέοι πύργοι ανοίξουν ταυτόχρονα χωρίς μια ανάλογη αύξηση των ενοικιαστών. Οι αναπτυξιακές εταιρείες πρέπει να προγραμματίζουν και να φάσεων τα έργα τους προσεκτικά και να διαφοροποιούν το προϊόν τους ώστε να μην παγιδευτούν σε κορεσμό.
- Οικονομική Εξάρτηση από Κυβερνητικές Δαπάνες και Πετρέλαιο: Η τύχη της αγοράς ακινήτων της Σαουδικής Αραβίας συνδέεται στενά με τις κρατικές δαπάνες (πολλά έργα ξεκινούν από την κυβέρνηση ή βασίζονται σε κρατικές υποδομές). Μια σημαντική πτώση των τιμών του πετρελαίου ή των εσόδων του προϋπολογισμού θα μπορούσε να οδηγήσει σε περικοπές δαπανών ή επιβραδύνσεις έργων. Για παράδειγμα, αν το πετρέλαιο κατέρρεε και παρέμενε σε χαμηλά επίπεδα, το PIF θα μπορούσε να καθυστερήσει ή να μειώσει έργα όπως το Jeddah Central ή να περικόψει επιδοτήσεις σε προγράμματα στέγασης, επηρεάζοντας άμεσα την αγορά. Παρότι η χώρα έχει αποθέματα και διαφοροποιεί την οικονομία της, το πετρέλαιο εξακολουθεί να χρηματοδοτεί μεγάλο μέρος των πρωτοβουλιών Vision 2030. Οι επενδυτές πρέπει να γνωρίζουν ότι η τρέχουσα άνθηση βασίζεται σε επεκτατική δημοσιονομική πολιτική – κάθε αντιστροφή θα επηρεάσει τη ζήτηση (μέσω χαμηλότερης καταναλωτικής εμπιστοσύνης, απώλειας θέσεων εργασίας στην κατασκευή, κλπ.).
- Επιτόκια και Κόστος Χρηματοδότησης: Η παγκόσμια άνοδος των επιτοκίων το 2022–2024 κατέστησε πιο ακριβά τα στεγαστικά δάνεια και τα δάνεια ανάπτυξης. Αν τα υψηλά επιτόκια διατηρηθούν, ο χρηματοοικονομικός κίνδυνος αυξάνεται – η τελική ζήτηση μπορεί να εξασθενήσει αν τα στεγαστικά γίνουν λιγότερο προσιτά πέραν των κρατικών επιδοτήσεων και οι κατασκευαστές αντιμετωπίσουν υψηλότερο κόστος κεφαλαίου. Στις χειρότερες περιπτώσεις, έργα μπορεί να σταματήσουν λόγω κρίσης ρευστότητας. Η κεντρική τράπεζα της Σαουδικής Αραβίας ακολουθεί συνήθως την πολιτική της Fed των ΗΠΑ λόγω της σύνδεσης του νομίσματος, οπότε οι παγκόσμιες τάσεις των επιτοκίων έχουν σημασία. Από την άλλη, αν ο πληθωρισμός και τα επιτόκια αποκλιμακωθούν τα επόμενα χρόνια (όπως κάποιες προβλέψεις δείχνουν να γίνεται μέχρι το 2025-2026), αυτό θα μπορούσε να μετριάσει τον κίνδυνο.
- Κανονιστικοί και Εκτελεστικοί Κίνδυνοι: Παρά τη βελτίωση του κανονιστικού πλαισίου της Σαουδικής Αραβίας, υπάρχουν ακόμη γραφειοκρατικές και ρυθμιστικές προκλήσεις. Αλλαγές στη νομοθεσία (π.χ. νέα φορολογία σε συναλλαγές ακινήτων ή ακίνητα – πέραν του ισοδύναμου ΦΠΑ 5% – θα μπορούσαν να εκπλήξουν την αγορά). Ο εκτελεστικός κίνδυνος είναι ιδιαίτερα σημαντικός στα μεγάλα έργα: καθυστερήσεις ή υπερβάσεις κόστους μπορούν να επηρεάσουν τις συνοδευόμενες επενδύσεις. Ο πύργος Jeddah, για παράδειγμα, φέρει τον κίνδυνο εκτέλεσης – αν αντιμετωπίσει νέα παύση, οι τιμές γης σε εκείνο το έργο μπορεί να επηρεαστούν. Παρομοίως, η έγκαιρη και πιστή παράδοση του Jeddah Central είναι ένα τεράστιο έργο· αν υπολείπεται των προσδοκιών, μπορεί να μετριάσει τον ενθουσιασμό που τροφοδοτεί σήμερα το θετικό συναίσθημα των επενδυτών.
- Γεωπολιτικοί και Κίνδυνοι Αντίληψης Αγοράς: Βρισκόμενη στη Μέση Ανατολή, η Σαουδική Αραβία (και συνεπώς η Τζέντα) μπορεί να επηρεαστεί από περιφερειακές γεωπολιτικές εντάσεις. Οποιαδήποτε αστάθεια ή περιστατικό ασφάλειας θα μπορούσε προσωρινά να μειώσει τον τουρισμό ή την όρεξη ξένων επενδύσεων. Εξάλλου, ως αναδυόμενη αγορά, τα ακίνητα στη Σαουδική Αραβία μπορεί να υπόκεινται σε μεταβολές στη διεθνή επενδυτική διάθεση. Για παράδειγμα, αν άλλες αγορές γίνουν πιο ελκυστικές ή αν υπάρξει παγκόσμια ύφεση στον κλάδο των ακινήτων, το ξένο κεφάλαιο μπορεί να αποσυρθεί. Εγχώρια, το κλίμα της αγοράς μπορεί επίσης να πληγεί αν, για παράδειγμα, αποτύχει κάποιο μεγάλο έργο ή υπάρξει δημόσια αντίδραση στις γρήγορες αλλαγές (αν και αυτό είναι λιγότερο πιθανό στα ακίνητα σε σχέση με άλλους τομείς).
- Κόστη Κατασκευής και Εφοδιαστική Αλυσίδα: Η ταχεία ανάπτυξη έχει οδηγήσει σε αυξανόμενα κόστη κατασκευής (υλικά και εργασία) στη Σαουδική Αραβία – μια πρόκληση που έχει σημειωθεί σε αναφορές του κλάδου argaam.com. Εάν ο πληθωρισμός στις κατασκευές συνεχιστεί, οι κατασκευαστές μπορεί να αντιμετωπίσουν πιεσμένα περιθώρια ή να αναγκαστούν να αυξήσουν τις τιμές πώλησης πέρα από τα όρια των καταναλωτών. Προβλήματα στην εφοδιαστική αλυσίδα (όπως αυτά που συνέβησαν παγκοσμίως κατά τη διάρκεια της πανδημίας) θα μπορούσαν επίσης να καθυστερήσουν τα χρονοδιαγράμματα των έργων. Η αντιμετώπιση αυτού απαιτεί αποδοτική διαχείριση έργων και ίσως τοπική προμήθεια (κάτι που ενθαρρύνει το Vision 2030, αλλά η εγχώρια παραγωγή υλικών θα χρειαστεί χρόνο για να αναπτυχθεί πλήρως).
- Ωριμότητα Αγοράς και Ρευστότητα: Η αγορά ακινήτων της Σαουδικής Αραβίας βρίσκεται ακόμα σε διαδικασία ωρίμανσης. Εκτός από τα REITs, υπάρχει περιορισμένη διαφάνεια και ρευστότητα σε σύγκριση με πιο ανεπτυγμένες αγορές. Οι επενδυτές πρέπει να εξετάσουν τη στρατηγική εξόδου – η αναπώληση ακινήτων στην Τζέντα δεν είναι τόσο γρήγορη όσο σε ιδιαίτερα ρευστές αγορές, εκτός αν η ζήτηση είναι ιδιαίτερα αυξημένη. Σε περίπτωση που μεταβληθούν οι συνθήκες της αγοράς, η πώληση μεγάλων περιουσιακών στοιχείων μπορεί να απαιτήσει χρόνο. Ωστόσο, πρωτοβουλίες όπως τα ηλεκτρονικά συμβόλαια και η καλύτερη συλλογή δεδομένων από τη REGA βελτιώνουν σταδιακά την κατάσταση.
- JLL – Δυναμική της Αγοράς Κατοικίας στη Σαουδική Αραβία, Α’ τρίμηνο 2025 jll-mena.com jll-mena.com
- Deloitte – Προβλέψεις Ακινήτων Μέσης Ανατολής 2024 (Σαουδική Αραβία) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com
- Argaam News – «Η JLL αναμένει 32.000 νέες κατοικίες στο Ριάντ και την Τζέντα το Β’ εξάμηνο του 2024» (Σεπ 2024) argaam.com argaam.com
- Argaam News – Συνέχεια: Σημεία ενδιαφέροντος JLL KSA Αγορά Α’ εξαμήνου 2024 argaam.com argaam.com
- AGBI – «Η Σαουδική Αραβία ανοίγει τις ιερές πόλεις σε ξένους επενδυτές» (Ιαν 2025) agbi.com agbi.com
- Arab News – «Ισχυρή προοπτική για την αγορά λιανικής ακινήτων στη Σαουδική Αραβία λόγω τουρισμού και Vision 2030, λέει η S&P» (Απρ 2025) arabnews.com arabnews.com
- Knight Frank – The Wealth Report 2025 (Απόδοση Αγοράς) mansionglobal.com mansionglobal.com
- Designboom – «Ο ψηλότερος πύργος του κόσμου, ο Jeddah Tower, συνεχίζει την κατασκευή του για ολοκλήρωση το 2028» (Σεπ 2023) designboom.com designboom.com
- Ριάντ: Η πρωτεύουσα είναι η πολιτική και οικονομική δύναμη της χώρας, που αυτή τη στιγμή βιώνει μια άνθιση στην αγορά ακινήτων σχεδόν σε κάθε τομέα. Σύμφωνα με τα σχέδια που προωθεί ο Πρίγκιπας του Στέμματος, το Ριάντ φιλοδοξεί να διπλασιάσει τον πληθυσμό του, φτάνοντας περίπου στα 15 εκατομμύρια μέχρι το 2030, προσελκύοντας περιφερειακές έδρες πολυεθνικών εταιρειών και τεράστιες επενδύσεις του κράτους. Ως αποτέλεσμα, η αγορά ακινήτων του Ριάντ έχει παρουσιάσει ταχύτερη ανάπτυξη από αυτή της Τζέντα. Στον οικιστικό τομέα, το Ριάντ είδε τις τιμές πώλησης να αυξάνονται κατά περίπου 10% σε ετήσια βάση στις αρχές του 2024 (έναντι 5% στην Τζέντα) argaam.com argaam.com, και οι όγκοι και αξίες συναλλαγών κατοικίας είναι υψηλότερα. Η αύξηση των τιμών στην αγορά κατοικίας του Ριάντ ήταν γενικευμένη (τόσο στις βίλες όσο και στα διαμερίσματα) jll-mena.com, ενώ στην Τζέντα ήταν ανάμεικτη. Η διαθεσιμότητα γης γύρω από το Ριάντ ήταν παραδοσιακά άφθονη, αλλά η αύξηση της ζήτησης έχει ως αποτέλεσμα ακόμα και στο Ριάντ να υπάρχουν ελλείψεις κατοικιών σε προνομιακές περιοχές. Παράλληλα, η αγορά γραφείων του Ριάντ είναι ξεχωριστή – με πάνω από 5 εκατομμύρια m² χώρου και δεκάδες νέους πύργους γραφείων να κατασκευάζονται σε έργα όπως η Οικονομική Περιοχή Βασιλιά Αμπντάλα. Τα ενοίκια γραφείων κατηγορίας Α στο Ριάντ είναι κατά μέσο όρο ~2.000 SAR/m², σημαντικά υψηλότερα από τα ~1.300 SAR/m² της Τζέντα argaam.com. Η αγορά λιανικής του Ριάντ ξεπερνά επίσης της Τζέντα (3,5 εκατομμύρια m² έναντι 2,1 εκατομμυρίων m² αποθέματος λιανικής ως το τέλος του 2023) argaamplus.s3.amazonaws.com, και συνεχίζει να προσελκύει τις πρώτες εισόδους πολλών διεθνών brands. Πολιτιστικά, η προσπάθεια του Ριάντ να γίνει μια παγκόσμια πόλη (με εκδηλώσεις, συναυλίες, αθλητικά γεγονότα κ.λπ.) ξεκίνησε μόλις πρόσφατα, αλλά με αστραπιαίο ρυθμό, ενώ η Τζέντα ήταν ανέκαθεν πιο κοσμοπολίτικη και φιλελεύθερη με τα σαουδαραβικά μέτρα. Ουσιαστικά, το Ριάντ ηγείται της ανάπτυξης της αγοράς ακινήτων στη Σαουδική Αραβία – κυριάρχησε στις ανακοινώσεις νέων έργων και κατείχε το μεγαλύτερο μερίδιο των επενδύσεων σε ακίνητα τα τελευταία χρόνια agbi.com. Η Τζέντα, αν και αναπτύσσεται, προσπαθεί να συμβαδίσει με τη δυναμική του Ριάντ. Παρ’ όλα αυτά, η Τζέντα επωφελείται από το γεγονός ότι είναι παραθαλάσσια πόλη με φυσική γοητεία και θα έχει πάντα την κυκλοφορία του Χατζ/Ούμρα. Θα μπορούσε να πει κανείς πως η αγορά του Ριάντ είναι πιο «καυτή», αλλά και πιο ευάλωτη σε διακυμάνσεις (καθώς η ανάπτυξή της οφείλεται εν μέρει σε πολιτικές αποφάσεις και συνδέεται με μετακινήσεις του κράτους), ενώ της Τζέντα είναι πιο σταθερή και βασίζεται στα εμπορικά και τουριστικά θεμελιώδη.
- Νταμάμ/Χομπάρ (Ανατολική Επαρχία): Η Μητροπολιτική Περιοχή Νταμάμ (DMA, που περιλαμβάνει το Χομπάρ και τη Νταχράν) είναι η καρδιά της πετρελαϊκής βιομηχανίας της Σαουδικής Αραβίας και έχει μικρότερο πληθυσμό (~1,5-2 εκατομμύρια) από τη Τζέντα (~4 εκατομμύρια). Η αγορά ακινήτων της είναι σχετικά σταθερή και μετριοπαθής στην ανάπτυξη. Για παράδειγμα, το πρώτο εξάμηνο του 2024, οι τιμές κατοικιών στο Νταμάμ παρέμειναν ουσιαστικά αμετάβλητες και τα ενοίκια αυξήθηκαν μόλις ~4% argaam.com, ακολουθώντας με μικρότερη άνοδο από ό,τι στη Ριάντ και στη Τζέντα. Η προσφορά κατοικιών στη DMA αυξάνεται αλλά επικεντρώνεται κυρίως σε μεσαίας κατηγορίας κατοικίες, ιδιαίτερα στα βόρεια προάστια, στοχεύοντας στην προσιτή στέγαση argaamplus.s3.amazonaws.com. Η Ανατολική Επαρχία διαθέτει θύλακες υψηλής ζήτησης (στελέχη της Saudi Aramco και συναφών βιομηχανιών σε φιλικά προς τους ξένους συγκροτήματα γύρω από το Χομπάρ). Ωστόσο, συνολικά η αγορά κατοικιών είναι λιγότερο δυναμική σε σχέση με της Τζέντα, εν μέρει επειδή η αύξηση του πληθυσμού είναι βραδύτερη. Στον τομέα των γραφείων, τα ενοίκια κατηγορίας Α στο Νταμάμ αυξήθηκαν ~10% ετησίως μέχρι το β’ τρίμηνο του 2024 λόγω ζήτησης από κυβερνητικές υπηρεσίες και εταιρείες υπηρεσιών πετρελαίου argaam.com, αλλά τα απόλυτα ενοίκια (και τα επίπεδα ενοικίων) είναι χαμηλότερα από αυτά της Τζέντα. Το λιανεμπόριο στο Νταμάμ/Χομπάρ ξεχωρίζει για λίγα κυρίαρχα εμπορικά κέντρα· η παραλιακή “Κορνίς” του Χομπάρ έχει δημοφιλείς επιλογές λιανικής/εστίασης αλλά η κλίμακα είναι τέτοια ώστε να εξυπηρετεί κυρίως τον τοπικό πληθυσμό argaam.com. Μια διαφορά είναι ότι οι κάτοικοι της Ανατολικής Επαρχίας πηγαίνουν εύκολα στο Μπαχρέιν τα σαββατοκύριακα, κάτι που μπορεί να απορροφά μέρος της καταναλωτικής και ξενοδοχειακής δαπάνης τους – κάτι με το οποίο η Τζέντα δεν έχει να ανταγωνιστεί. Καθώς το Όραμα 2030 προσπαθεί να διαφοροποιήσει την οικονομία της Ανατολικής Επαρχίας πέρα από το πετρέλαιο, νέες πρωτοβουλίες (όπως οι τεράστιες πετροχημικές επεκτάσεις στη Τζουμπάιλ και τα κέντρα logistics) μπορεί να αυξήσουν την εξειδικευμένη ζήτηση σε ακίνητα (π.χ. στέγαση εργαζομένων, βιομηχανικά ακίνητα). Γενικά όμως, η αγορά του Νταμάμ είναι μικρότερη και σταθερότερη, με μετριοπαθείς προοπτικές ανάπτυξης· σπάνια παρουσιάζει τα απότομα σκαμπανεβάσματα που βλέπουν η Ριάντ ή και η Τζέντα. Επίσης είναι πιο αποκεντρωμένη – το Νταμάμ, το Χομπάρ και η Νταχράν αποτελούν ξεχωριστούς πυρήνες, ενώ η Τζέντα είναι ένα ενιαίο μεγάλο πολεοδομικό συγκρότημα.
- Τζέντα: βρίσκεται ανάμεσα στη Ριάντ και τη Νταμμάμ σε πολλούς τομείς. Διαθέτει μια ποικιλόμορφη οικονομία – λιμενική εφοδιαστική, εμπόριο, τουρισμός/προσκύνημα, κάποια βιομηχανία – και έτσι οι παράγοντες που επηρεάζουν την αγορά ακινήτων της είναι πολύπλευροι. Η αγορά κατοικίας της Τζέντα ήταν ιστορικά λίγο πιο προσιτή από αυτή της Ριάντ (για παράδειγμα, οι τιμές διαμερίσματος ανά τ.μ. είναι ελαφρώς χαμηλότερες), αν και η διαφορά μειώθηκε καθώς η Τζέντα κατέγραψε ισχυρή αύξηση τιμών το 2021–2022. Στο παγκόσμιο δείκτη πολυτελών οικιστικών αγορών της Knight Frank, και η Ριάντ και η Τζέντα κατατάχθηκαν ανάμεσα στις έξι κορυφαίες πόλεις παγκοσμίως για την αύξηση τιμών πολυτελών ακινήτων το 2024, υπογραμμίζοντας το πόσο οι σαουδαραβικές πόλεις αναπτύχθηκαν παρά τις παγκόσμιες αντιξοότητες mansionglobal.com mansionglobal.com. (Και το Ντουμπάι ήταν επίσης σε αυτή την κορυφαία κατηγορία). Η Knight Frank σημείωσε ότι η Μέση Ανατολή ήταν η ισχυρότερη περιοχή παγκοσμίως με ετήσια αύξηση της τιμής πολυτελών ακινήτων κατά 7,2% και προβλέπει μια εκπληκτική σωρευτική αύξηση 64% τα επόμενα πέντε χρόνια για την περιοχή mansionglobal.com mansionglobal.com. Αν και η Ριάντ μπορεί να αποσπάσει μεγάλο ποσοστό από αυτό, ο τομέας πολυτελείας της Τζέντα ανεβαίνει επίσης – οι βίλες στην παραλία, για παράδειγμα, έχουν υψηλές τιμές και περιορισμένη διαθεσιμότητα. Σε σύγκριση με την έντονη ανάπτυξη της Ριάντ, η προσέγγιση της Τζέντα είναι λίγο πιο μετρημένη και οργανική. Τα φιλόδοξα έργα της πόλης (όπως το Jeddah Central, ο Πύργος της Τζέντα) βρίσκονται ελαφρώς πίσω από το χρονοδιάγραμμα της Ριάντ (η Ριάντ έχει ήδη παραδώσει έργα όπως το Diriyah Gate, το Qiddiya σε προχωρημένο στάδιο). Ωστόσο, προς τα τέλη της δεκαετίας του 2020, καθώς αυτά τα έργα στην Τζέντα ολοκληρώνονται, η πόλη θα μπορούσε να δει μια αναπτυξιακή ώθηση. Πολιτισμικά και σε επίπεδο lifestyle, η Τζέντα ήταν πάντα το πιο χαλαρό εμπορικό κέντρο του Βασιλείου – προσελκύει επιχειρηματίες και διαθέτει ακμάζουσα καλλιτεχνική σκηνή, γεγονός που φαίνεται σε εξειδικευμένες αγορές ακινήτων (π.χ. χώροι γκαλερί στο Al-Balad, μοναδικά καφέ κ.ά.). Η Ριάντ, που τώρα ανοίγεται πολιτισμικά, χτίζει τα δικά της από το μηδέν. Για τους επενδυτές, η Τζέντα προσφέρει τη γοητεία μιας παραθαλάσσιας πόλης (κάτι που ούτε η Ριάντ, που δεν έχει θάλασσα, ούτε η Νταμμάμ προσφέρουν) με τεράστιες τουριστικές προοπτικές, ενώ η Ριάντ προσφέρει τη στήριξη των κρατικών δαπανών και της εταιρικής ζήτησης. Συνοψίζοντας, όλες οι μεγάλες σαουδαραβικές πόλεις επωφελούνται από τις επενδύσεις του Vision 2030, αλλά η Ριάντ αποτελεί επί του παρόντος την κύρια μηχανή ανάπτυξης, με τη Τζέντα να παίζει ισχυρό δευτερεύοντα ρόλο και τη Νταμάμ να εμφανίζει μέτρια ανάπτυξη. Ένα ισορροπημένο χαρτοφυλάκιο ακινήτων στη Σαουδική Αραβία θα μπορούσε να περιλαμβάνει έκθεση στους ταχέως αναπτυσσόμενους τομείς γραφείων και κατοικιών της Ριάντ, στα τουριστικά projects και τη συνδεδεμένη με το λιμάνι εφοδιαστική αλυσίδα της Τζέντα, καθώς και στα σταθερά περιουσιακά στοιχεία που αποδίδουν εισόδημα στη Νταμάμ (όπως κατοικίες για εργαζόμενους στη βιομηχανία πετρελαίου ή αποθήκες που εξυπηρετούν βιομηχανικές επιχειρήσεις). Σημαντικό είναι ότι το συγκριτικό πλεονέκτημα της Τζέντα έγκειται στο λιμάνι της και στην εγγύτητα προς τις Ιερές Πόλεις – αυτά εξασφαλίζουν μια βασική ζήτηση που είναι λιγότερο ασταθής. Το πλεονέκτημα της Ριάντ είναι η κυβερνητική προσοχή και η κρίσιμη μάζα. Της Νταμάμ είναι ο πλούτος από το πετρέλαιο που την στηρίζει. Προχωρώντας προς το 2025-2030, η Τζέντα ενδέχεται να μειώσει τη διαφορά με τη Ριάντ καθώς τα μεγάλα της projects αρχίζουν να λειτουργούν, αλλά και η Ριάντ δεν μένει στάσιμη (υπάρχουν σχέδια για τεράστιες επενδύσεις μέσω της «Στρατηγικής Ριάντ»). Έχει ενδιαφέρον να δούμε αν η Τζέντα θα αξιοποιήσει τα φυσικά της πλεονεκτήματα ώστε να διαμορφώσει μια πιο μοναδική ταυτότητα (ίσως ως η διεθνής πύλη και πολιτιστική πρωτεύουσα του Βασιλείου, συμπληρώνοντας τον διοικητικό ρόλο της Ριάντ).
- Κατοικίες: Η ζήτηση για κατοικίες στη Τζέντα αναμένεται να παραμείνει ισχυρή έως το 2030. Ο συνδυασμός της πληθυσμιακής αύξησης (ο πληθυσμός της Σαουδικής Αραβίας είναι νεαρός και αυξάνεται) και της συνεχιζόμενης προσπάθειας για αύξηση της ιδιοκατοίκησης θα διατηρήσει την πίεση στην προσφορά κατοικιών. Αναμένουμε μέτρια ετήσια άνοδο των τιμών κατοικιών στη Τζέντα κατά μέσο όρο – πιθανότατα μεσαίας μονοψήφιας τάξης (ίσως 3–6% ετησίως) για τους περισσότερους τομείς, εκτός αν υπάρξει υπερθέρμανση. Ορισμένες περιοχές με υψηλή ζήτηση (π.χ. πολυτελείς παραθαλάσσιες βίλες ή ακίνητα κοντά σε νέα έργα υποδομής όπως το μετρό, αν κατασκευαστεί) θα μπορούσαν να αυξηθούν πιο γρήγορα. Η έρευνα της Knight Frank, για παράδειγμα, υποδεικνύει ότι οι πόλεις της Μέσης Ανατολής θα μπορούσαν να δουν περίπου 60%+ αύξηση στις βασικές αξίες μέχρι το 2029 mansionglobal.com mansionglobal.com, κάτι που θα περιλάμβανε και τις κορυφαίες περιοχές της Τζέντα. Ωστόσο, τα μεγάλης κλίμακας οικιστικά έργα της κυβέρνησης (όπως οι κοινότητες Roshn, κλπ.) θα προσθέσουν σημαντική προσφορά, λειτουργώντας ως ανάχωμα ενάντια στον ανεξέλεγκτο πληθωρισμό των τιμών και διατηρώντας τις κατοικίες σχετικά προσιτές για τους ντόπιους. Ο δείκτης ιδιοκατοίκησης στη Σαουδική Αραβία βρίσκεται σε τροχιά να φτάσει το 70% έως το 2030 pwc.com pwc.com, και η Τζέντα θα συμβάλει σε αυτό παρέχοντας δεκάδες χιλιάδες νέες μονάδες. Μέχρι το 2030, ο ορίζοντας της Τζέντα θα είναι αξιοσημείωτα διαφορετικός – πολλές από τις 17.000 μονάδες του Jeddah Central θα παραδοθούν, νέοι ουρανοξύστες θα κοσμήσουν την Κορνίς, και τα προγραμματισμένα προάστια στα βόρεια θα έχουν σε μεγάλο βαθμό ολοκληρωθεί. Οι ενοικιάσεις ενδέχεται να γνωρίσουν περιόδους πιο αργής ανάπτυξης καθώς νέα ακίνητα (ειδικά διαμερίσματα) εισέρχονται στην αγορά· είναι πιθανή μια μικρή αύξηση της κενότητας στα μέσα της δεκαετίας, κάτι που ίσως συγκρατήσει τις αυξήσεις των ενοικίων. Παρ’ όλα αυτά, μέχρι το 2030, τα υψηλότερα διαθέσιμα εισοδήματα και μια εισροή αλλοδαπών (από νέες επιχειρήσεις και τουριστικές θέσεις εργασίας) θα μπορούσαν να στηρίξουν μια υγιή αγορά ενοικίων. Αναμένουμε οι αποδόσεις ενοικίων να σταθεροποιηθούν στο εύρος 6-8% για τα οικιστικά ακίνητα, το οποίο είναι ελκυστικό για επενδυτές.
- Γραφεία: Η αγορά γραφείων της Τζέντα αναμένεται να επεκταθεί με μέτριο ρυθμό. Με τη διαφοροποίηση της οικονομίας, νέες ιδιωτικές εταιρείες (π.χ. εφοδιαστική αλυσίδα, τουρισμός, fintech) εγκαθίστανται στην πόλη, ενισχύοντας τη ζήτηση για γραφεία. Ωστόσο, το Ριάντ τοποθετείται επιθετικά ως επιχειρηματικό κέντρο (και απαιτεί από τις εταιρείες να έχουν εκεί την έδρα τους για κυβερνητικά συμβόλαια), γεγονός που μπορεί να περιορίσει την ανάπτυξη των γραφείων στην Τζέντα. Προβλέπουμε ότι η Τζέντα θα προσθέσει μερικές εκατοντάδες χιλιάδες τετραγωνικά μέτρα γραφείων έως το 2030, συμπεριλαμβανομένων μικτών χρήσεων όπως το Jeddah Central και κατά μήκος των βόρειων διαδρόμων. Τα ενοίκια γραφείων Α’ κατηγορίας μπορεί να αυξηθούν σταδιακά (ίσως κατά μέσο όρο 2-5% ετησίως σύμφωνα με τον πληθωρισμό/ζήτηση), αλλά αν υπάρξει σημαντική προσφορά ταυτόχρονα (π.χ. το τμήμα γραφείων του Jeddah Tower ή πολλοί νέοι πύργοι), ενδέχεται να υπάρξει περίοδος σταθερών ή ελαφρώς πτωτικών ενοικίων γύρω στο 2027, όταν παραδοθούν αυτά τα έργα. Συνολικά, η πληρότητα αναμένεται να παραμείνει υγιής δεδομένου του σταθερού επιχειρηματικού περιβάλλοντος της Τζέντα. Μία τάση που θα εξελιχθεί μέχρι το 2030 είναι οι ευέλικτοι χώροι εργασίας και τα υψηλότερα ποιοτικά πρότυπα – τα νέα γραφεία θα προσφέρουν έξυπνη τεχνολογία και βιωσιμότητα (ευθυγραμμισμένη με τους πράσινους στόχους του Vision 2030), χαρακτηριστικά που ενδέχεται να δικαιολογήσουν premium στο ενοίκιο.
- Λιανικό εμπόριο: Ο τομέας του λιανικού real estate στην Τζέντα βρίσκεται σε τροχιά ανάπτυξης, αλλά και μετασχηματισμού. Σύμφωνα με την S&P Global, οι προοπτικές για το 2025-2026 είναι ισχυρές χάρη στον τουρισμό και τις καταναλωτικές δαπάνες arabnews.com arabnews.com. Καθώς πλησιάζουμε το 2030, σημαντικά γεγονότα (Expo, Παγκόσμιο Κύπελλο) και η ωρίμανση των μεγα-έργων (όπως τα θέρετρα της Ερυθράς Θάλασσας) πιθανότατα θα ενισχύσουν τις λιανικές πωλήσεις και την επισκεψιμότητα. Αναμένουμε νέες μορφές λιανικής να ευδοκιμήσουν: περισσότερα ανοιχτού τύπου lifestyle centers, κέντρα εστίασης/ψυχαγωγίας και καταστήματα δρόμου σε μικτές αναπτύξεις, αντί για παραδοσιακά κλειστά malls. Το Jeddah Central θα περιλαμβάνει μοντέρνους πεζόδρομους λιανικής που θα μπορούσαν να γίνουν ο κορυφαίος προορισμός αγορών της πόλης μέχρι το τέλος της δεκαετίας. Τα ενοίκια καταστημάτων σε βασικές τοποθεσίες προβλέπεται να αυξηθούν μετρίως (περίπου 3% ετησίως κατά μέσο όρο), αλλά η δευτερεύουσα αγορά λιανικής ίσως δυσκολευτεί αν το ηλεκτρονικό εμπόριο αυξηθεί γρηγορότερα ή αν υπάρξει υπερ-ανταγωνισμός ανάμεσα στα malls. Μέχρι το 2030, η διείσδυση του ηλεκτρονικού εμπορίου θα είναι σίγουρα μεγαλύτερη, ωστόσο η σαουδαραβική κουλτούρα αναμένεται να εξακολουθεί να εκτιμά την εμπειρία του mall, οπότε δεν προβλέπουμε το «τέλος του mall» – αλλά μάλλον έναν επαναπροσδιορισμό των προβληματικών εμπορικών κέντρων. Συνολικός λιανικός χώρος ανά κάτοικο στην Τζέντα θα αυξηθεί, αλλά ελπίζουμε με βάση τη ζήτηση. Η ισορροπία προσφοράς-ζήτησης είναι το κλειδί· η S&P έχει προειδοποιήσει για κίνδυνο υπερπροσφοράς αν οι developers υπερκατασκευάσουν λιανικά arabnews.com. Όμως, δεδομένης της φειδωλής προσέγγισης το τελευταίο διάστημα (το Ριάντ δεν πρόσθεσε μεγάλο mall στις αρχές του 2024, δίνοντας έμφαση στην ποιότητα του υπάρχοντος χώρου argaam.com), αναμένουμε μια βιώσιμη πορεία ανάπτυξης.
- Βιομηχανικά/Λογιστικά: Αναμένεται σημαντική επέκταση σε αυτόν τον τομέα. Καθώς τα έργα του Vision 2030 (όπως οι νέες Ειδικές Οικονομικές Ζώνες και τα κέντρα logistics) υλοποιούνται, η Τζέντα θα μπορούσε να γνωρίσει έκρηξη στην κατασκευή αποθηκών γύρω από το λιμάνι, το KAEC και τις προγραμματισμένες λογιστικές ζώνες. Η ολοκλήρωση του σιδηροδρόμου Landbridge (ίσως έως το 2030) θα καταστήσει την Τζέντα κύρια πύλη εισαγωγών-εξαγωγών για τη χώρα, πράγμα που σημαίνει ότι η ζήτηση για αποθήκευση θα εκτοξευτεί. Προβλέπουμε διψήφια ετήσια ανάπτυξη στην ανάπτυξη ακινήτων logistics για αρκετά χρόνια, ενώ τα ενοίκια ενδέχεται να συνεχίσουν να αυξάνονται μέχρι να εξισορροπηθεί η προσφορά. Τα κορυφαία ενοίκια αποθηκών ενδέχεται να πλησιάσουν τα επίπεδα του Ριάντ έως το 2030 (φτάνοντας τα 300-400 SAR/m²/χρόνο για τις καλύτερες αποθήκες), δεδομένης της ισχυρής ζήτησης argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Οι επενδυτές βρίσκουν αυτό το τμήμα ελκυστικό λόγω των σχετικά υψηλότερων αποδόσεων και των μακροχρόνιων μισθώσεων με αξιόπιστους ενοικιαστές. Έως το 2030, η Τζέντα μπορεί να εδραιώσει τη θέση της ως κύριος logistics κόμβος στην Ερυθρά Θάλασσα, με σύγχρονα κέντρα διανομής που θα εξυπηρετούν όχι μόνο τη Σαουδική Αραβία αλλά και αγορές της Αφρικής και της περιοχής, χάρη στο λιμάνι και το αεροδρόμιό της.
- Φιλοξενία: Αν και δεν ζητήθηκε ρητά, αξίζει να αναφερθεί ο ξενοδοχειακός τομέας της Τζέντας στην πρόβλεψη αφού οι τουριστικοί στόχοι του Vision 2030 τον επηρεάζουν άμεσα. Η Τζέντα πιθανότατα θα δει σημαντική αύξηση στην προσφορά ξενοδοχειακών δωματίων (συμπεριλαμβανομένων των 2.700 δωματίων στην Jeddah Central jeddahcentral.com, καθώς και άλλων έργων). Τα ποσοστά πληρότητας μπορεί να κυμαίνονται ανάλογα με τις παγκόσμιες ταξιδιωτικές τάσεις, αλλά η γενική τάση είναι περισσότεροι τουρίστες – τόσο θρησκευτικοί (καθώς οι βίζες Umrah γίνονται ευκολότερες και διαθέσιμες όλο το χρόνο) όσο και αναψυχής (με την αύξηση του τουρισμού Ερυθράς Θάλασσας, πολλοί θα περνούν από την Τζέντα). Έως το 2030, η Τζέντα θα μπορούσε να φιλοξενεί νέα θεματικά πάρκα, τερματικούς σταθμούς κρουαζιερόπλοιων και ίσως επεκταμένες συνεδριακές εγκαταστάσεις, όλα τα οποία θα τροφοδοτήσουν την αγορά ακινήτων (νέες αναπτυξιακές επενδύσεις αναψυχής, κ.λπ.).
- Projects Mega Vision 2030: Οι επενδυτές και αναπτύκτες μπορούν να συμμετέχουν ή να επωφεληθούν από τα πολυάριθμα mega-projects στην Τζέντα. Έργα όπως το Jeddah Central, Jeddah Tower/JEC και οι επεκτάσεις των υποδομών δημιουργούν νέες επενδυτικές ζώνες – από πολυτελείς κατοικίες, εμπορικές περιοχές, έως επιχειρηματικά πάρκα. Όσοι μπουν νωρίς μπορούν να εξασφαλίσουν προνομιακά οικόπεδα ή ρόλους σε συνεργασίες σε αυτές τις αναπτύξεις. Για παράδειγμα, η συνεργασία με το PIF σε επιμέρους ανάπτυξη γύρω από το Jeddah Central ή η παροχή υπηρεσιών σε αυτά τα έργα μπορεί να είναι ιδιαίτερα επικερδής όσο η περιοχή εξελίσσεται σε ένα premium κέντρο της πόλης.
- Αυξανόμενη Ζήτηση και Ευνοϊκά Δημογραφικά: Ο νέος και αυξανόμενος πληθυσμός της Τζέντα εξασφαλίζει σταθερή ζήτηση για κατοικίες, ιδίως προσιτές και μεσαίας κατηγορίας μονάδες. Οι αναπτύκτες που μπορούν να κατασκευάσουν ποιοτικές κατοικίες σε ανταγωνιστικές τιμές (αξιοποιώντας κυβερνητικά κίνητρα για προσιτή κατοικία) έχουν άμεση αγορά μελλοντικών αγοραστών. Επιπλέον, η πολιτισμική στροφή προς τις πυρηνικές οικογένειες και την κοινοτική διαβίωση δημιουργεί ευκαιρίες για ολοκληρωμένες κοινότητες, περιφραγμένα συγκροτήματα και μεικτής χρήσης «mini cities» εντός της Τζέντα. Το γεγονός ότι οι συναλλαγές στην αγορά κατοικίας της Τζέντα αυξήθηκαν κατά 43% ετησίως δείχνει πόση συσσωρευμένη ζήτηση απελευθερώθηκε jll-mena.com – μια τάση που πιθανότατα θα συνεχιστεί καθώς περισσότεροι γίνονται επιλέξιμοι για στεγαστικά δάνεια.
- Ανάπτυξη του Τουρισμού και της Φιλοξενίας: Ως η “Πύλη προς τα Δύο Ιερά Τεμένη” και παραθαλάσσια πόλη στην Ερυθρά Θάλασσα, η Τζέντα αναμένεται να ωφεληθεί σημαντικά από την ώθηση της Σαουδικής Αραβίας στον τουρισμό. Υπάρχει ευκαιρία για ανάπτυξη ξενοδοχείων, θέρετρων, επιπλωμένων διαμερισμάτων και χώρων ψυχαγωγίας. Ακίνητα που σχετίζονται με το προσκύνημα (όπως αναβαθμισμένα καταλύματα προσκυνητών, συγκοινωνιακοί κόμβοι κλπ) αποτελούν άλλη μία εξειδικευμένη αγορά – σκεφτείτε πολυχρηστικά κέντρα που εξυπηρετούν τις ανάγκες των προσκυνητών του Χατζ πριν/μετά τη Μέκκα, μια δυνητικά ανεκμετάλλευτη αγορά. Ο στόχος της κυβέρνησης για 150 εκατομμύρια επισκέπτες έως το 2030 περιλαμβάνει εκατομμύρια που θα περνούν από την Τζέντα argaam.com argaam.com. Οι επενδυτές ίσως σκεφτούν να δημιουργήσουν θεματικά αξιοθέατα ή παράκτια έργα αναψυχής στην Τζέντα για να απορροφήσουν μέρος της τουριστικής ζήτησης που προκύπτει από τα μεγάλα έργα (π.χ. ένα οικογενειακό λούνα παρκ ή υδάτινο πάρκο στην Τζέντα θα μπορούσε να αποδώσει καλά καθώς ο τουρισμός αναπτύσσεται). Η επερχόμενη Expo 2030 στο Ριάντ και άλλα γεγονότα θα ωφελήσουν έμμεσα την Τζέντα ενισχύοντας το προφίλ της Σαουδικής Αραβίας – οι διεθνείς επισκέπτες συχνά επισκέπτονται πολλές πόλεις, επομένως η ιστορική συνοικία της Τζέντας (Al-Balad) και η Κορνίς θα μπορούσαν να γνωρίσουν τουριστική αναγέννηση, αυξάνοντας τη ζήτηση για λιανικό εμπόριο και boutique ξενοδοχεία εκεί.
- Κόμβος Logistics και Βιομηχανίας: Ο τομέας των logistics γνωρίζει άνθιση – το λιμάνι της Τζέντας είναι από τα πιο πολυσύχναστα στη Μέση Ανατολή και με τις νέες εμπορικές συμφωνίες και τις Ειδικές Οικονομικές Ζώνες, περισσότερες εταιρείες θα χρειάζονται κέντρα διανομής. Οι επενδυτές μπορούν να αναπτύξουν ή να αποκτήσουν αποθήκες, ψυκτικούς χώρους και βιομηχανικές εγκαταστάσεις για σταθερό μακροπρόθεσμο εισόδημα. Με δεδομένη την κυβερνητική πίεση για τοπική παραγωγή (από αυτοκίνητα μέχρι τρόφιμα), τα βιομηχανικά πάρκα στην Τζέντα (ιδίως κοντά στο λιμάνι ή στο KAEC) είναι ώριμα για ανάπτυξη. Συχνά συνοδεύονται από κυβερνητική υποστήριξη όπως επιδοτούμενες υπηρεσίες κοινής ωφέλειας ή γη, ενισχύοντας τη συμφωνία. Με την ανάπτυξη του ηλεκτρονικού εμπορίου, τα κέντρα τελικής διανομής στην πόλη αποτελούν άλλη μια ευκαιρία.
- Δυναμική Ξένων Επενδύσεων & Συνεργασιών: Η απελευθέρωση των κανονισμών επιτρέπει στους ξένους επενδυτές να εισέρχονται ευκολότερα – αυτό σημαίνει ότι οι τοπικοί developers μπορούν να αναζητήσουν διεθνείς συνεργάτες που φέρνουν κεφάλαια και τεχνογνωσία. Οι κοινοπραξίες μπορούν να ανθίσουν, για παράδειγμα, μια τοπική εταιρεία να συνεργαστεί με ξένο ξενοδοχειακό όμιλο για την ανάπτυξη νέου θερέτρου ή ένα διεθνές αρχιτεκτονικό γραφείο να συνεργαστεί για εμβληματικά κτίρια (κάτι που ήδη συμβαίνει με διεθνείς αρχιτέκτονες στον Πύργο της Τζέντας, την Jeddah Central κ.λπ.). Επίσης, περισσότεροι ξένοι αγοραστές ίσως εισέλθουν στην αγορά πολυτελών κατοικιών (ειδικά αν γίνουν συχνότερες οι premium άδειες παραμονής), δημιουργώντας νέα πελατειακή βάση για πολυτελείς κατασκευαστές στην Τζέντα.
- Υποτιμημένα Τμήματα: Παρά την πρόσφατη ανάπτυξη, ορισμένα τμήματα της αγοράς της Τζέντας μπορεί να παραμένουν υποτιμημένα σε σχέση με τις γειτονικές αγορές. Για παράδειγμα, τα πρωτοκλασάτα παραθαλάσσια ακίνητα στην Τζέντα εξακολουθούν να είναι φθηνότερα από εκείνα στο Ντουμπάι ή ακόμη και στο Ριάντ. Υπάρχει πιθανότητα για αρμπιτράζ – η επένδυση σήμερα σε πρωτοκλασάτα ακίνητα της Τζέντας μπορεί να αποφέρει μεγάλη άνοδο αξίας καθώς αυξάνεται το παγκόσμιο κύρος της πόλης. Επίσης, ο τουρισμός πολιτιστικής κληρονομιάς παραμένει αναξιοποίητος – η ανακαίνιση ιστορικών κτιρίων στο Al-Balad σε boutique ξενοδοχεία ή πολιτιστικά κέντρα μπορεί να διατηρήσει την κληρονομιά και να αποφέρει κέρδος, ευθυγραμμιζόμενη με τους στόχους ποιότητας ζωής του Vision 2030.
- Υπερπροσφορά σε Ορισμένους Τομείς: Με την κλίμακα των έργων που βρίσκονται σε εξέλιξη, υπάρχει κίνδυνος κάποιοι τομείς να παρουσιάσουν υπερπροσφορά. Εάν, για παράδειγμα, δεκάδες χιλιάδες νέα διαμερίσματα εισρεύσουν στην αγορά σε σύντομο χρονικό διάστημα (από κοινότητες Roshn, κατοικίες Jeddah Central κ.α.), τα ενοίκια και οι τιμές πώλησης για διαμερίσματα μεσαίας κατηγορίας θα μπορούσαν να σταθεροποιηθούν ή να μειωθούν. Η S&P Global έχει επισημάνει την υπερπροσφορά ως ανησυχία, ειδικά στο λιανικό εμπόριο όπου υπερβολικά πολλά εμπορικά κέντρα θα μπορούσαν να μειώσουν τις πωλήσεις των λιανοπωλητών arabnews.com. Παρομοίως, η αγορά γραφείων θα μπορούσε να στραφεί σε υπερπροσφορά εάν πολλοί νέοι πύργοι ανοίξουν ταυτόχρονα χωρίς μια ανάλογη αύξηση των ενοικιαστών. Οι αναπτυξιακές εταιρείες πρέπει να προγραμματίζουν και να φάσεων τα έργα τους προσεκτικά και να διαφοροποιούν το προϊόν τους ώστε να μην παγιδευτούν σε κορεσμό.
- Οικονομική Εξάρτηση από Κυβερνητικές Δαπάνες και Πετρέλαιο: Η τύχη της αγοράς ακινήτων της Σαουδικής Αραβίας συνδέεται στενά με τις κρατικές δαπάνες (πολλά έργα ξεκινούν από την κυβέρνηση ή βασίζονται σε κρατικές υποδομές). Μια σημαντική πτώση των τιμών του πετρελαίου ή των εσόδων του προϋπολογισμού θα μπορούσε να οδηγήσει σε περικοπές δαπανών ή επιβραδύνσεις έργων. Για παράδειγμα, αν το πετρέλαιο κατέρρεε και παρέμενε σε χαμηλά επίπεδα, το PIF θα μπορούσε να καθυστερήσει ή να μειώσει έργα όπως το Jeddah Central ή να περικόψει επιδοτήσεις σε προγράμματα στέγασης, επηρεάζοντας άμεσα την αγορά. Παρότι η χώρα έχει αποθέματα και διαφοροποιεί την οικονομία της, το πετρέλαιο εξακολουθεί να χρηματοδοτεί μεγάλο μέρος των πρωτοβουλιών Vision 2030. Οι επενδυτές πρέπει να γνωρίζουν ότι η τρέχουσα άνθηση βασίζεται σε επεκτατική δημοσιονομική πολιτική – κάθε αντιστροφή θα επηρεάσει τη ζήτηση (μέσω χαμηλότερης καταναλωτικής εμπιστοσύνης, απώλειας θέσεων εργασίας στην κατασκευή, κλπ.).
- Επιτόκια και Κόστος Χρηματοδότησης: Η παγκόσμια άνοδος των επιτοκίων το 2022–2024 κατέστησε πιο ακριβά τα στεγαστικά δάνεια και τα δάνεια ανάπτυξης. Αν τα υψηλά επιτόκια διατηρηθούν, ο χρηματοοικονομικός κίνδυνος αυξάνεται – η τελική ζήτηση μπορεί να εξασθενήσει αν τα στεγαστικά γίνουν λιγότερο προσιτά πέραν των κρατικών επιδοτήσεων και οι κατασκευαστές αντιμετωπίσουν υψηλότερο κόστος κεφαλαίου. Στις χειρότερες περιπτώσεις, έργα μπορεί να σταματήσουν λόγω κρίσης ρευστότητας. Η κεντρική τράπεζα της Σαουδικής Αραβίας ακολουθεί συνήθως την πολιτική της Fed των ΗΠΑ λόγω της σύνδεσης του νομίσματος, οπότε οι παγκόσμιες τάσεις των επιτοκίων έχουν σημασία. Από την άλλη, αν ο πληθωρισμός και τα επιτόκια αποκλιμακωθούν τα επόμενα χρόνια (όπως κάποιες προβλέψεις δείχνουν να γίνεται μέχρι το 2025-2026), αυτό θα μπορούσε να μετριάσει τον κίνδυνο.
- Κανονιστικοί και Εκτελεστικοί Κίνδυνοι: Παρά τη βελτίωση του κανονιστικού πλαισίου της Σαουδικής Αραβίας, υπάρχουν ακόμη γραφειοκρατικές και ρυθμιστικές προκλήσεις. Αλλαγές στη νομοθεσία (π.χ. νέα φορολογία σε συναλλαγές ακινήτων ή ακίνητα – πέραν του ισοδύναμου ΦΠΑ 5% – θα μπορούσαν να εκπλήξουν την αγορά). Ο εκτελεστικός κίνδυνος είναι ιδιαίτερα σημαντικός στα μεγάλα έργα: καθυστερήσεις ή υπερβάσεις κόστους μπορούν να επηρεάσουν τις συνοδευόμενες επενδύσεις. Ο πύργος Jeddah, για παράδειγμα, φέρει τον κίνδυνο εκτέλεσης – αν αντιμετωπίσει νέα παύση, οι τιμές γης σε εκείνο το έργο μπορεί να επηρεαστούν. Παρομοίως, η έγκαιρη και πιστή παράδοση του Jeddah Central είναι ένα τεράστιο έργο· αν υπολείπεται των προσδοκιών, μπορεί να μετριάσει τον ενθουσιασμό που τροφοδοτεί σήμερα το θετικό συναίσθημα των επενδυτών.
- Γεωπολιτικοί και Κίνδυνοι Αντίληψης Αγοράς: Βρισκόμενη στη Μέση Ανατολή, η Σαουδική Αραβία (και συνεπώς η Τζέντα) μπορεί να επηρεαστεί από περιφερειακές γεωπολιτικές εντάσεις. Οποιαδήποτε αστάθεια ή περιστατικό ασφάλειας θα μπορούσε προσωρινά να μειώσει τον τουρισμό ή την όρεξη ξένων επενδύσεων. Εξάλλου, ως αναδυόμενη αγορά, τα ακίνητα στη Σαουδική Αραβία μπορεί να υπόκεινται σε μεταβολές στη διεθνή επενδυτική διάθεση. Για παράδειγμα, αν άλλες αγορές γίνουν πιο ελκυστικές ή αν υπάρξει παγκόσμια ύφεση στον κλάδο των ακινήτων, το ξένο κεφάλαιο μπορεί να αποσυρθεί. Εγχώρια, το κλίμα της αγοράς μπορεί επίσης να πληγεί αν, για παράδειγμα, αποτύχει κάποιο μεγάλο έργο ή υπάρξει δημόσια αντίδραση στις γρήγορες αλλαγές (αν και αυτό είναι λιγότερο πιθανό στα ακίνητα σε σχέση με άλλους τομείς).
- Κόστη Κατασκευής και Εφοδιαστική Αλυσίδα: Η ταχεία ανάπτυξη έχει οδηγήσει σε αυξανόμενα κόστη κατασκευής (υλικά και εργασία) στη Σαουδική Αραβία – μια πρόκληση που έχει σημειωθεί σε αναφορές του κλάδου argaam.com. Εάν ο πληθωρισμός στις κατασκευές συνεχιστεί, οι κατασκευαστές μπορεί να αντιμετωπίσουν πιεσμένα περιθώρια ή να αναγκαστούν να αυξήσουν τις τιμές πώλησης πέρα από τα όρια των καταναλωτών. Προβλήματα στην εφοδιαστική αλυσίδα (όπως αυτά που συνέβησαν παγκοσμίως κατά τη διάρκεια της πανδημίας) θα μπορούσαν επίσης να καθυστερήσουν τα χρονοδιαγράμματα των έργων. Η αντιμετώπιση αυτού απαιτεί αποδοτική διαχείριση έργων και ίσως τοπική προμήθεια (κάτι που ενθαρρύνει το Vision 2030, αλλά η εγχώρια παραγωγή υλικών θα χρειαστεί χρόνο για να αναπτυχθεί πλήρως).
- Ωριμότητα Αγοράς και Ρευστότητα: Η αγορά ακινήτων της Σαουδικής Αραβίας βρίσκεται ακόμα σε διαδικασία ωρίμανσης. Εκτός από τα REITs, υπάρχει περιορισμένη διαφάνεια και ρευστότητα σε σύγκριση με πιο ανεπτυγμένες αγορές. Οι επενδυτές πρέπει να εξετάσουν τη στρατηγική εξόδου – η αναπώληση ακινήτων στην Τζέντα δεν είναι τόσο γρήγορη όσο σε ιδιαίτερα ρευστές αγορές, εκτός αν η ζήτηση είναι ιδιαίτερα αυξημένη. Σε περίπτωση που μεταβληθούν οι συνθήκες της αγοράς, η πώληση μεγάλων περιουσιακών στοιχείων μπορεί να απαιτήσει χρόνο. Ωστόσο, πρωτοβουλίες όπως τα ηλεκτρονικά συμβόλαια και η καλύτερη συλλογή δεδομένων από τη REGA βελτιώνουν σταδιακά την κατάσταση.
- JLL – Δυναμική της Αγοράς Κατοικίας στη Σαουδική Αραβία, Α’ τρίμηνο 2025 jll-mena.com jll-mena.com
- Deloitte – Προβλέψεις Ακινήτων Μέσης Ανατολής 2024 (Σαουδική Αραβία) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com
- Argaam News – «Η JLL αναμένει 32.000 νέες κατοικίες στο Ριάντ και την Τζέντα το Β’ εξάμηνο του 2024» (Σεπ 2024) argaam.com argaam.com
- Argaam News – Συνέχεια: Σημεία ενδιαφέροντος JLL KSA Αγορά Α’ εξαμήνου 2024 argaam.com argaam.com
- AGBI – «Η Σαουδική Αραβία ανοίγει τις ιερές πόλεις σε ξένους επενδυτές» (Ιαν 2025) agbi.com agbi.com
- Arab News – «Ισχυρή προοπτική για την αγορά λιανικής ακινήτων στη Σαουδική Αραβία λόγω τουρισμού και Vision 2030, λέει η S&P» (Απρ 2025) arabnews.com arabnews.com
- Knight Frank – The Wealth Report 2025 (Απόδοση Αγοράς) mansionglobal.com mansionglobal.com
- Designboom – «Ο ψηλότερος πύργος του κόσμου, ο Jeddah Tower, συνεχίζει την κατασκευή του για ολοκλήρωση το 2028» (Σεπ 2023) designboom.com designboom.com
- Ριάντ: Η πρωτεύουσα είναι η πολιτική και οικονομική δύναμη της χώρας, που αυτή τη στιγμή βιώνει μια άνθιση στην αγορά ακινήτων σχεδόν σε κάθε τομέα. Σύμφωνα με τα σχέδια που προωθεί ο Πρίγκιπας του Στέμματος, το Ριάντ φιλοδοξεί να διπλασιάσει τον πληθυσμό του, φτάνοντας περίπου στα 15 εκατομμύρια μέχρι το 2030, προσελκύοντας περιφερειακές έδρες πολυεθνικών εταιρειών και τεράστιες επενδύσεις του κράτους. Ως αποτέλεσμα, η αγορά ακινήτων του Ριάντ έχει παρουσιάσει ταχύτερη ανάπτυξη από αυτή της Τζέντα. Στον οικιστικό τομέα, το Ριάντ είδε τις τιμές πώλησης να αυξάνονται κατά περίπου 10% σε ετήσια βάση στις αρχές του 2024 (έναντι 5% στην Τζέντα) argaam.com argaam.com, και οι όγκοι και αξίες συναλλαγών κατοικίας είναι υψηλότερα. Η αύξηση των τιμών στην αγορά κατοικίας του Ριάντ ήταν γενικευμένη (τόσο στις βίλες όσο και στα διαμερίσματα) jll-mena.com, ενώ στην Τζέντα ήταν ανάμεικτη. Η διαθεσιμότητα γης γύρω από το Ριάντ ήταν παραδοσιακά άφθονη, αλλά η αύξηση της ζήτησης έχει ως αποτέλεσμα ακόμα και στο Ριάντ να υπάρχουν ελλείψεις κατοικιών σε προνομιακές περιοχές. Παράλληλα, η αγορά γραφείων του Ριάντ είναι ξεχωριστή – με πάνω από 5 εκατομμύρια m² χώρου και δεκάδες νέους πύργους γραφείων να κατασκευάζονται σε έργα όπως η Οικονομική Περιοχή Βασιλιά Αμπντάλα. Τα ενοίκια γραφείων κατηγορίας Α στο Ριάντ είναι κατά μέσο όρο ~2.000 SAR/m², σημαντικά υψηλότερα από τα ~1.300 SAR/m² της Τζέντα argaam.com. Η αγορά λιανικής του Ριάντ ξεπερνά επίσης της Τζέντα (3,5 εκατομμύρια m² έναντι 2,1 εκατομμυρίων m² αποθέματος λιανικής ως το τέλος του 2023) argaamplus.s3.amazonaws.com, και συνεχίζει να προσελκύει τις πρώτες εισόδους πολλών διεθνών brands. Πολιτιστικά, η προσπάθεια του Ριάντ να γίνει μια παγκόσμια πόλη (με εκδηλώσεις, συναυλίες, αθλητικά γεγονότα κ.λπ.) ξεκίνησε μόλις πρόσφατα, αλλά με αστραπιαίο ρυθμό, ενώ η Τζέντα ήταν ανέκαθεν πιο κοσμοπολίτικη και φιλελεύθερη με τα σαουδαραβικά μέτρα. Ουσιαστικά, το Ριάντ ηγείται της ανάπτυξης της αγοράς ακινήτων στη Σαουδική Αραβία – κυριάρχησε στις ανακοινώσεις νέων έργων και κατείχε το μεγαλύτερο μερίδιο των επενδύσεων σε ακίνητα τα τελευταία χρόνια agbi.com. Η Τζέντα, αν και αναπτύσσεται, προσπαθεί να συμβαδίσει με τη δυναμική του Ριάντ. Παρ’ όλα αυτά, η Τζέντα επωφελείται από το γεγονός ότι είναι παραθαλάσσια πόλη με φυσική γοητεία και θα έχει πάντα την κυκλοφορία του Χατζ/Ούμρα. Θα μπορούσε να πει κανείς πως η αγορά του Ριάντ είναι πιο «καυτή», αλλά και πιο ευάλωτη σε διακυμάνσεις (καθώς η ανάπτυξή της οφείλεται εν μέρει σε πολιτικές αποφάσεις και συνδέεται με μετακινήσεις του κράτους), ενώ της Τζέντα είναι πιο σταθερή και βασίζεται στα εμπορικά και τουριστικά θεμελιώδη.
- Νταμάμ/Χομπάρ (Ανατολική Επαρχία): Η Μητροπολιτική Περιοχή Νταμάμ (DMA, που περιλαμβάνει το Χομπάρ και τη Νταχράν) είναι η καρδιά της πετρελαϊκής βιομηχανίας της Σαουδικής Αραβίας και έχει μικρότερο πληθυσμό (~1,5-2 εκατομμύρια) από τη Τζέντα (~4 εκατομμύρια). Η αγορά ακινήτων της είναι σχετικά σταθερή και μετριοπαθής στην ανάπτυξη. Για παράδειγμα, το πρώτο εξάμηνο του 2024, οι τιμές κατοικιών στο Νταμάμ παρέμειναν ουσιαστικά αμετάβλητες και τα ενοίκια αυξήθηκαν μόλις ~4% argaam.com, ακολουθώντας με μικρότερη άνοδο από ό,τι στη Ριάντ και στη Τζέντα. Η προσφορά κατοικιών στη DMA αυξάνεται αλλά επικεντρώνεται κυρίως σε μεσαίας κατηγορίας κατοικίες, ιδιαίτερα στα βόρεια προάστια, στοχεύοντας στην προσιτή στέγαση argaamplus.s3.amazonaws.com. Η Ανατολική Επαρχία διαθέτει θύλακες υψηλής ζήτησης (στελέχη της Saudi Aramco και συναφών βιομηχανιών σε φιλικά προς τους ξένους συγκροτήματα γύρω από το Χομπάρ). Ωστόσο, συνολικά η αγορά κατοικιών είναι λιγότερο δυναμική σε σχέση με της Τζέντα, εν μέρει επειδή η αύξηση του πληθυσμού είναι βραδύτερη. Στον τομέα των γραφείων, τα ενοίκια κατηγορίας Α στο Νταμάμ αυξήθηκαν ~10% ετησίως μέχρι το β’ τρίμηνο του 2024 λόγω ζήτησης από κυβερνητικές υπηρεσίες και εταιρείες υπηρεσιών πετρελαίου argaam.com, αλλά τα απόλυτα ενοίκια (και τα επίπεδα ενοικίων) είναι χαμηλότερα από αυτά της Τζέντα. Το λιανεμπόριο στο Νταμάμ/Χομπάρ ξεχωρίζει για λίγα κυρίαρχα εμπορικά κέντρα· η παραλιακή “Κορνίς” του Χομπάρ έχει δημοφιλείς επιλογές λιανικής/εστίασης αλλά η κλίμακα είναι τέτοια ώστε να εξυπηρετεί κυρίως τον τοπικό πληθυσμό argaam.com. Μια διαφορά είναι ότι οι κάτοικοι της Ανατολικής Επαρχίας πηγαίνουν εύκολα στο Μπαχρέιν τα σαββατοκύριακα, κάτι που μπορεί να απορροφά μέρος της καταναλωτικής και ξενοδοχειακής δαπάνης τους – κάτι με το οποίο η Τζέντα δεν έχει να ανταγωνιστεί. Καθώς το Όραμα 2030 προσπαθεί να διαφοροποιήσει την οικονομία της Ανατολικής Επαρχίας πέρα από το πετρέλαιο, νέες πρωτοβουλίες (όπως οι τεράστιες πετροχημικές επεκτάσεις στη Τζουμπάιλ και τα κέντρα logistics) μπορεί να αυξήσουν την εξειδικευμένη ζήτηση σε ακίνητα (π.χ. στέγαση εργαζομένων, βιομηχανικά ακίνητα). Γενικά όμως, η αγορά του Νταμάμ είναι μικρότερη και σταθερότερη, με μετριοπαθείς προοπτικές ανάπτυξης· σπάνια παρουσιάζει τα απότομα σκαμπανεβάσματα που βλέπουν η Ριάντ ή και η Τζέντα. Επίσης είναι πιο αποκεντρωμένη – το Νταμάμ, το Χομπάρ και η Νταχράν αποτελούν ξεχωριστούς πυρήνες, ενώ η Τζέντα είναι ένα ενιαίο μεγάλο πολεοδομικό συγκρότημα.
- Τζέντα: βρίσκεται ανάμεσα στη Ριάντ και τη Νταμμάμ σε πολλούς τομείς. Διαθέτει μια ποικιλόμορφη οικονομία – λιμενική εφοδιαστική, εμπόριο, τουρισμός/προσκύνημα, κάποια βιομηχανία – και έτσι οι παράγοντες που επηρεάζουν την αγορά ακινήτων της είναι πολύπλευροι. Η αγορά κατοικίας της Τζέντα ήταν ιστορικά λίγο πιο προσιτή από αυτή της Ριάντ (για παράδειγμα, οι τιμές διαμερίσματος ανά τ.μ. είναι ελαφρώς χαμηλότερες), αν και η διαφορά μειώθηκε καθώς η Τζέντα κατέγραψε ισχυρή αύξηση τιμών το 2021–2022. Στο παγκόσμιο δείκτη πολυτελών οικιστικών αγορών της Knight Frank, και η Ριάντ και η Τζέντα κατατάχθηκαν ανάμεσα στις έξι κορυφαίες πόλεις παγκοσμίως για την αύξηση τιμών πολυτελών ακινήτων το 2024, υπογραμμίζοντας το πόσο οι σαουδαραβικές πόλεις αναπτύχθηκαν παρά τις παγκόσμιες αντιξοότητες mansionglobal.com mansionglobal.com. (Και το Ντουμπάι ήταν επίσης σε αυτή την κορυφαία κατηγορία). Η Knight Frank σημείωσε ότι η Μέση Ανατολή ήταν η ισχυρότερη περιοχή παγκοσμίως με ετήσια αύξηση της τιμής πολυτελών ακινήτων κατά 7,2% και προβλέπει μια εκπληκτική σωρευτική αύξηση 64% τα επόμενα πέντε χρόνια για την περιοχή mansionglobal.com mansionglobal.com. Αν και η Ριάντ μπορεί να αποσπάσει μεγάλο ποσοστό από αυτό, ο τομέας πολυτελείας της Τζέντα ανεβαίνει επίσης – οι βίλες στην παραλία, για παράδειγμα, έχουν υψηλές τιμές και περιορισμένη διαθεσιμότητα. Σε σύγκριση με την έντονη ανάπτυξη της Ριάντ, η προσέγγιση της Τζέντα είναι λίγο πιο μετρημένη και οργανική. Τα φιλόδοξα έργα της πόλης (όπως το Jeddah Central, ο Πύργος της Τζέντα) βρίσκονται ελαφρώς πίσω από το χρονοδιάγραμμα της Ριάντ (η Ριάντ έχει ήδη παραδώσει έργα όπως το Diriyah Gate, το Qiddiya σε προχωρημένο στάδιο). Ωστόσο, προς τα τέλη της δεκαετίας του 2020, καθώς αυτά τα έργα στην Τζέντα ολοκληρώνονται, η πόλη θα μπορούσε να δει μια αναπτυξιακή ώθηση. Πολιτισμικά και σε επίπεδο lifestyle, η Τζέντα ήταν πάντα το πιο χαλαρό εμπορικό κέντρο του Βασιλείου – προσελκύει επιχειρηματίες και διαθέτει ακμάζουσα καλλιτεχνική σκηνή, γεγονός που φαίνεται σε εξειδικευμένες αγορές ακινήτων (π.χ. χώροι γκαλερί στο Al-Balad, μοναδικά καφέ κ.ά.). Η Ριάντ, που τώρα ανοίγεται πολιτισμικά, χτίζει τα δικά της από το μηδέν. Για τους επενδυτές, η Τζέντα προσφέρει τη γοητεία μιας παραθαλάσσιας πόλης (κάτι που ούτε η Ριάντ, που δεν έχει θάλασσα, ούτε η Νταμμάμ προσφέρουν) με τεράστιες τουριστικές προοπτικές, ενώ η Ριάντ προσφέρει τη στήριξη των κρατικών δαπανών και της εταιρικής ζήτησης. Συνοψίζοντας, όλες οι μεγάλες σαουδαραβικές πόλεις επωφελούνται από τις επενδύσεις του Vision 2030, αλλά η Ριάντ αποτελεί επί του παρόντος την κύρια μηχανή ανάπτυξης, με τη Τζέντα να παίζει ισχυρό δευτερεύοντα ρόλο και τη Νταμάμ να εμφανίζει μέτρια ανάπτυξη. Ένα ισορροπημένο χαρτοφυλάκιο ακινήτων στη Σαουδική Αραβία θα μπορούσε να περιλαμβάνει έκθεση στους ταχέως αναπτυσσόμενους τομείς γραφείων και κατοικιών της Ριάντ, στα τουριστικά projects και τη συνδεδεμένη με το λιμάνι εφοδιαστική αλυσίδα της Τζέντα, καθώς και στα σταθερά περιουσιακά στοιχεία που αποδίδουν εισόδημα στη Νταμάμ (όπως κατοικίες για εργαζόμενους στη βιομηχανία πετρελαίου ή αποθήκες που εξυπηρετούν βιομηχανικές επιχειρήσεις). Σημαντικό είναι ότι το συγκριτικό πλεονέκτημα της Τζέντα έγκειται στο λιμάνι της και στην εγγύτητα προς τις Ιερές Πόλεις – αυτά εξασφαλίζουν μια βασική ζήτηση που είναι λιγότερο ασταθής. Το πλεονέκτημα της Ριάντ είναι η κυβερνητική προσοχή και η κρίσιμη μάζα. Της Νταμάμ είναι ο πλούτος από το πετρέλαιο που την στηρίζει. Προχωρώντας προς το 2025-2030, η Τζέντα ενδέχεται να μειώσει τη διαφορά με τη Ριάντ καθώς τα μεγάλα της projects αρχίζουν να λειτουργούν, αλλά και η Ριάντ δεν μένει στάσιμη (υπάρχουν σχέδια για τεράστιες επενδύσεις μέσω της «Στρατηγικής Ριάντ»). Έχει ενδιαφέρον να δούμε αν η Τζέντα θα αξιοποιήσει τα φυσικά της πλεονεκτήματα ώστε να διαμορφώσει μια πιο μοναδική ταυτότητα (ίσως ως η διεθνής πύλη και πολιτιστική πρωτεύουσα του Βασιλείου, συμπληρώνοντας τον διοικητικό ρόλο της Ριάντ).
- Κατοικίες: Η ζήτηση για κατοικίες στη Τζέντα αναμένεται να παραμείνει ισχυρή έως το 2030. Ο συνδυασμός της πληθυσμιακής αύξησης (ο πληθυσμός της Σαουδικής Αραβίας είναι νεαρός και αυξάνεται) και της συνεχιζόμενης προσπάθειας για αύξηση της ιδιοκατοίκησης θα διατηρήσει την πίεση στην προσφορά κατοικιών. Αναμένουμε μέτρια ετήσια άνοδο των τιμών κατοικιών στη Τζέντα κατά μέσο όρο – πιθανότατα μεσαίας μονοψήφιας τάξης (ίσως 3–6% ετησίως) για τους περισσότερους τομείς, εκτός αν υπάρξει υπερθέρμανση. Ορισμένες περιοχές με υψηλή ζήτηση (π.χ. πολυτελείς παραθαλάσσιες βίλες ή ακίνητα κοντά σε νέα έργα υποδομής όπως το μετρό, αν κατασκευαστεί) θα μπορούσαν να αυξηθούν πιο γρήγορα. Η έρευνα της Knight Frank, για παράδειγμα, υποδεικνύει ότι οι πόλεις της Μέσης Ανατολής θα μπορούσαν να δουν περίπου 60%+ αύξηση στις βασικές αξίες μέχρι το 2029 mansionglobal.com mansionglobal.com, κάτι που θα περιλάμβανε και τις κορυφαίες περιοχές της Τζέντα. Ωστόσο, τα μεγάλης κλίμακας οικιστικά έργα της κυβέρνησης (όπως οι κοινότητες Roshn, κλπ.) θα προσθέσουν σημαντική προσφορά, λειτουργώντας ως ανάχωμα ενάντια στον ανεξέλεγκτο πληθωρισμό των τιμών και διατηρώντας τις κατοικίες σχετικά προσιτές για τους ντόπιους. Ο δείκτης ιδιοκατοίκησης στη Σαουδική Αραβία βρίσκεται σε τροχιά να φτάσει το 70% έως το 2030 pwc.com pwc.com, και η Τζέντα θα συμβάλει σε αυτό παρέχοντας δεκάδες χιλιάδες νέες μονάδες. Μέχρι το 2030, ο ορίζοντας της Τζέντα θα είναι αξιοσημείωτα διαφορετικός – πολλές από τις 17.000 μονάδες του Jeddah Central θα παραδοθούν, νέοι ουρανοξύστες θα κοσμήσουν την Κορνίς, και τα προγραμματισμένα προάστια στα βόρεια θα έχουν σε μεγάλο βαθμό ολοκληρωθεί. Οι ενοικιάσεις ενδέχεται να γνωρίσουν περιόδους πιο αργής ανάπτυξης καθώς νέα ακίνητα (ειδικά διαμερίσματα) εισέρχονται στην αγορά· είναι πιθανή μια μικρή αύξηση της κενότητας στα μέσα της δεκαετίας, κάτι που ίσως συγκρατήσει τις αυξήσεις των ενοικίων. Παρ’ όλα αυτά, μέχρι το 2030, τα υψηλότερα διαθέσιμα εισοδήματα και μια εισροή αλλοδαπών (από νέες επιχειρήσεις και τουριστικές θέσεις εργασίας) θα μπορούσαν να στηρίξουν μια υγιή αγορά ενοικίων. Αναμένουμε οι αποδόσεις ενοικίων να σταθεροποιηθούν στο εύρος 6-8% για τα οικιστικά ακίνητα, το οποίο είναι ελκυστικό για επενδυτές.
- Γραφεία: Η αγορά γραφείων της Τζέντα αναμένεται να επεκταθεί με μέτριο ρυθμό. Με τη διαφοροποίηση της οικονομίας, νέες ιδιωτικές εταιρείες (π.χ. εφοδιαστική αλυσίδα, τουρισμός, fintech) εγκαθίστανται στην πόλη, ενισχύοντας τη ζήτηση για γραφεία. Ωστόσο, το Ριάντ τοποθετείται επιθετικά ως επιχειρηματικό κέντρο (και απαιτεί από τις εταιρείες να έχουν εκεί την έδρα τους για κυβερνητικά συμβόλαια), γεγονός που μπορεί να περιορίσει την ανάπτυξη των γραφείων στην Τζέντα. Προβλέπουμε ότι η Τζέντα θα προσθέσει μερικές εκατοντάδες χιλιάδες τετραγωνικά μέτρα γραφείων έως το 2030, συμπεριλαμβανομένων μικτών χρήσεων όπως το Jeddah Central και κατά μήκος των βόρειων διαδρόμων. Τα ενοίκια γραφείων Α’ κατηγορίας μπορεί να αυξηθούν σταδιακά (ίσως κατά μέσο όρο 2-5% ετησίως σύμφωνα με τον πληθωρισμό/ζήτηση), αλλά αν υπάρξει σημαντική προσφορά ταυτόχρονα (π.χ. το τμήμα γραφείων του Jeddah Tower ή πολλοί νέοι πύργοι), ενδέχεται να υπάρξει περίοδος σταθερών ή ελαφρώς πτωτικών ενοικίων γύρω στο 2027, όταν παραδοθούν αυτά τα έργα. Συνολικά, η πληρότητα αναμένεται να παραμείνει υγιής δεδομένου του σταθερού επιχειρηματικού περιβάλλοντος της Τζέντα. Μία τάση που θα εξελιχθεί μέχρι το 2030 είναι οι ευέλικτοι χώροι εργασίας και τα υψηλότερα ποιοτικά πρότυπα – τα νέα γραφεία θα προσφέρουν έξυπνη τεχνολογία και βιωσιμότητα (ευθυγραμμισμένη με τους πράσινους στόχους του Vision 2030), χαρακτηριστικά που ενδέχεται να δικαιολογήσουν premium στο ενοίκιο.
- Λιανικό εμπόριο: Ο τομέας του λιανικού real estate στην Τζέντα βρίσκεται σε τροχιά ανάπτυξης, αλλά και μετασχηματισμού. Σύμφωνα με την S&P Global, οι προοπτικές για το 2025-2026 είναι ισχυρές χάρη στον τουρισμό και τις καταναλωτικές δαπάνες arabnews.com arabnews.com. Καθώς πλησιάζουμε το 2030, σημαντικά γεγονότα (Expo, Παγκόσμιο Κύπελλο) και η ωρίμανση των μεγα-έργων (όπως τα θέρετρα της Ερυθράς Θάλασσας) πιθανότατα θα ενισχύσουν τις λιανικές πωλήσεις και την επισκεψιμότητα. Αναμένουμε νέες μορφές λιανικής να ευδοκιμήσουν: περισσότερα ανοιχτού τύπου lifestyle centers, κέντρα εστίασης/ψυχαγωγίας και καταστήματα δρόμου σε μικτές αναπτύξεις, αντί για παραδοσιακά κλειστά malls. Το Jeddah Central θα περιλαμβάνει μοντέρνους πεζόδρομους λιανικής που θα μπορούσαν να γίνουν ο κορυφαίος προορισμός αγορών της πόλης μέχρι το τέλος της δεκαετίας. Τα ενοίκια καταστημάτων σε βασικές τοποθεσίες προβλέπεται να αυξηθούν μετρίως (περίπου 3% ετησίως κατά μέσο όρο), αλλά η δευτερεύουσα αγορά λιανικής ίσως δυσκολευτεί αν το ηλεκτρονικό εμπόριο αυξηθεί γρηγορότερα ή αν υπάρξει υπερ-ανταγωνισμός ανάμεσα στα malls. Μέχρι το 2030, η διείσδυση του ηλεκτρονικού εμπορίου θα είναι σίγουρα μεγαλύτερη, ωστόσο η σαουδαραβική κουλτούρα αναμένεται να εξακολουθεί να εκτιμά την εμπειρία του mall, οπότε δεν προβλέπουμε το «τέλος του mall» – αλλά μάλλον έναν επαναπροσδιορισμό των προβληματικών εμπορικών κέντρων. Συνολικός λιανικός χώρος ανά κάτοικο στην Τζέντα θα αυξηθεί, αλλά ελπίζουμε με βάση τη ζήτηση. Η ισορροπία προσφοράς-ζήτησης είναι το κλειδί· η S&P έχει προειδοποιήσει για κίνδυνο υπερπροσφοράς αν οι developers υπερκατασκευάσουν λιανικά arabnews.com. Όμως, δεδομένης της φειδωλής προσέγγισης το τελευταίο διάστημα (το Ριάντ δεν πρόσθεσε μεγάλο mall στις αρχές του 2024, δίνοντας έμφαση στην ποιότητα του υπάρχοντος χώρου argaam.com), αναμένουμε μια βιώσιμη πορεία ανάπτυξης.
- Βιομηχανικά/Λογιστικά: Αναμένεται σημαντική επέκταση σε αυτόν τον τομέα. Καθώς τα έργα του Vision 2030 (όπως οι νέες Ειδικές Οικονομικές Ζώνες και τα κέντρα logistics) υλοποιούνται, η Τζέντα θα μπορούσε να γνωρίσει έκρηξη στην κατασκευή αποθηκών γύρω από το λιμάνι, το KAEC και τις προγραμματισμένες λογιστικές ζώνες. Η ολοκλήρωση του σιδηροδρόμου Landbridge (ίσως έως το 2030) θα καταστήσει την Τζέντα κύρια πύλη εισαγωγών-εξαγωγών για τη χώρα, πράγμα που σημαίνει ότι η ζήτηση για αποθήκευση θα εκτοξευτεί. Προβλέπουμε διψήφια ετήσια ανάπτυξη στην ανάπτυξη ακινήτων logistics για αρκετά χρόνια, ενώ τα ενοίκια ενδέχεται να συνεχίσουν να αυξάνονται μέχρι να εξισορροπηθεί η προσφορά. Τα κορυφαία ενοίκια αποθηκών ενδέχεται να πλησιάσουν τα επίπεδα του Ριάντ έως το 2030 (φτάνοντας τα 300-400 SAR/m²/χρόνο για τις καλύτερες αποθήκες), δεδομένης της ισχυρής ζήτησης argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Οι επενδυτές βρίσκουν αυτό το τμήμα ελκυστικό λόγω των σχετικά υψηλότερων αποδόσεων και των μακροχρόνιων μισθώσεων με αξιόπιστους ενοικιαστές. Έως το 2030, η Τζέντα μπορεί να εδραιώσει τη θέση της ως κύριος logistics κόμβος στην Ερυθρά Θάλασσα, με σύγχρονα κέντρα διανομής που θα εξυπηρετούν όχι μόνο τη Σαουδική Αραβία αλλά και αγορές της Αφρικής και της περιοχής, χάρη στο λιμάνι και το αεροδρόμιό της.
- Φιλοξενία: Αν και δεν ζητήθηκε ρητά, αξίζει να αναφερθεί ο ξενοδοχειακός τομέας της Τζέντας στην πρόβλεψη αφού οι τουριστικοί στόχοι του Vision 2030 τον επηρεάζουν άμεσα. Η Τζέντα πιθανότατα θα δει σημαντική αύξηση στην προσφορά ξενοδοχειακών δωματίων (συμπεριλαμβανομένων των 2.700 δωματίων στην Jeddah Central jeddahcentral.com, καθώς και άλλων έργων). Τα ποσοστά πληρότητας μπορεί να κυμαίνονται ανάλογα με τις παγκόσμιες ταξιδιωτικές τάσεις, αλλά η γενική τάση είναι περισσότεροι τουρίστες – τόσο θρησκευτικοί (καθώς οι βίζες Umrah γίνονται ευκολότερες και διαθέσιμες όλο το χρόνο) όσο και αναψυχής (με την αύξηση του τουρισμού Ερυθράς Θάλασσας, πολλοί θα περνούν από την Τζέντα). Έως το 2030, η Τζέντα θα μπορούσε να φιλοξενεί νέα θεματικά πάρκα, τερματικούς σταθμούς κρουαζιερόπλοιων και ίσως επεκταμένες συνεδριακές εγκαταστάσεις, όλα τα οποία θα τροφοδοτήσουν την αγορά ακινήτων (νέες αναπτυξιακές επενδύσεις αναψυχής, κ.λπ.).
- Projects Mega Vision 2030: Οι επενδυτές και αναπτύκτες μπορούν να συμμετέχουν ή να επωφεληθούν από τα πολυάριθμα mega-projects στην Τζέντα. Έργα όπως το Jeddah Central, Jeddah Tower/JEC και οι επεκτάσεις των υποδομών δημιουργούν νέες επενδυτικές ζώνες – από πολυτελείς κατοικίες, εμπορικές περιοχές, έως επιχειρηματικά πάρκα. Όσοι μπουν νωρίς μπορούν να εξασφαλίσουν προνομιακά οικόπεδα ή ρόλους σε συνεργασίες σε αυτές τις αναπτύξεις. Για παράδειγμα, η συνεργασία με το PIF σε επιμέρους ανάπτυξη γύρω από το Jeddah Central ή η παροχή υπηρεσιών σε αυτά τα έργα μπορεί να είναι ιδιαίτερα επικερδής όσο η περιοχή εξελίσσεται σε ένα premium κέντρο της πόλης.
- Αυξανόμενη Ζήτηση και Ευνοϊκά Δημογραφικά: Ο νέος και αυξανόμενος πληθυσμός της Τζέντα εξασφαλίζει σταθερή ζήτηση για κατοικίες, ιδίως προσιτές και μεσαίας κατηγορίας μονάδες. Οι αναπτύκτες που μπορούν να κατασκευάσουν ποιοτικές κατοικίες σε ανταγωνιστικές τιμές (αξιοποιώντας κυβερνητικά κίνητρα για προσιτή κατοικία) έχουν άμεση αγορά μελλοντικών αγοραστών. Επιπλέον, η πολιτισμική στροφή προς τις πυρηνικές οικογένειες και την κοινοτική διαβίωση δημιουργεί ευκαιρίες για ολοκληρωμένες κοινότητες, περιφραγμένα συγκροτήματα και μεικτής χρήσης «mini cities» εντός της Τζέντα. Το γεγονός ότι οι συναλλαγές στην αγορά κατοικίας της Τζέντα αυξήθηκαν κατά 43% ετησίως δείχνει πόση συσσωρευμένη ζήτηση απελευθερώθηκε jll-mena.com – μια τάση που πιθανότατα θα συνεχιστεί καθώς περισσότεροι γίνονται επιλέξιμοι για στεγαστικά δάνεια.
- Ανάπτυξη του Τουρισμού και της Φιλοξενίας: Ως η “Πύλη προς τα Δύο Ιερά Τεμένη” και παραθαλάσσια πόλη στην Ερυθρά Θάλασσα, η Τζέντα αναμένεται να ωφεληθεί σημαντικά από την ώθηση της Σαουδικής Αραβίας στον τουρισμό. Υπάρχει ευκαιρία για ανάπτυξη ξενοδοχείων, θέρετρων, επιπλωμένων διαμερισμάτων και χώρων ψυχαγωγίας. Ακίνητα που σχετίζονται με το προσκύνημα (όπως αναβαθμισμένα καταλύματα προσκυνητών, συγκοινωνιακοί κόμβοι κλπ) αποτελούν άλλη μία εξειδικευμένη αγορά – σκεφτείτε πολυχρηστικά κέντρα που εξυπηρετούν τις ανάγκες των προσκυνητών του Χατζ πριν/μετά τη Μέκκα, μια δυνητικά ανεκμετάλλευτη αγορά. Ο στόχος της κυβέρνησης για 150 εκατομμύρια επισκέπτες έως το 2030 περιλαμβάνει εκατομμύρια που θα περνούν από την Τζέντα argaam.com argaam.com. Οι επενδυτές ίσως σκεφτούν να δημιουργήσουν θεματικά αξιοθέατα ή παράκτια έργα αναψυχής στην Τζέντα για να απορροφήσουν μέρος της τουριστικής ζήτησης που προκύπτει από τα μεγάλα έργα (π.χ. ένα οικογενειακό λούνα παρκ ή υδάτινο πάρκο στην Τζέντα θα μπορούσε να αποδώσει καλά καθώς ο τουρισμός αναπτύσσεται). Η επερχόμενη Expo 2030 στο Ριάντ και άλλα γεγονότα θα ωφελήσουν έμμεσα την Τζέντα ενισχύοντας το προφίλ της Σαουδικής Αραβίας – οι διεθνείς επισκέπτες συχνά επισκέπτονται πολλές πόλεις, επομένως η ιστορική συνοικία της Τζέντας (Al-Balad) και η Κορνίς θα μπορούσαν να γνωρίσουν τουριστική αναγέννηση, αυξάνοντας τη ζήτηση για λιανικό εμπόριο και boutique ξενοδοχεία εκεί.
- Κόμβος Logistics και Βιομηχανίας: Ο τομέας των logistics γνωρίζει άνθιση – το λιμάνι της Τζέντας είναι από τα πιο πολυσύχναστα στη Μέση Ανατολή και με τις νέες εμπορικές συμφωνίες και τις Ειδικές Οικονομικές Ζώνες, περισσότερες εταιρείες θα χρειάζονται κέντρα διανομής. Οι επενδυτές μπορούν να αναπτύξουν ή να αποκτήσουν αποθήκες, ψυκτικούς χώρους και βιομηχανικές εγκαταστάσεις για σταθερό μακροπρόθεσμο εισόδημα. Με δεδομένη την κυβερνητική πίεση για τοπική παραγωγή (από αυτοκίνητα μέχρι τρόφιμα), τα βιομηχανικά πάρκα στην Τζέντα (ιδίως κοντά στο λιμάνι ή στο KAEC) είναι ώριμα για ανάπτυξη. Συχνά συνοδεύονται από κυβερνητική υποστήριξη όπως επιδοτούμενες υπηρεσίες κοινής ωφέλειας ή γη, ενισχύοντας τη συμφωνία. Με την ανάπτυξη του ηλεκτρονικού εμπορίου, τα κέντρα τελικής διανομής στην πόλη αποτελούν άλλη μια ευκαιρία.
- Δυναμική Ξένων Επενδύσεων & Συνεργασιών: Η απελευθέρωση των κανονισμών επιτρέπει στους ξένους επενδυτές να εισέρχονται ευκολότερα – αυτό σημαίνει ότι οι τοπικοί developers μπορούν να αναζητήσουν διεθνείς συνεργάτες που φέρνουν κεφάλαια και τεχνογνωσία. Οι κοινοπραξίες μπορούν να ανθίσουν, για παράδειγμα, μια τοπική εταιρεία να συνεργαστεί με ξένο ξενοδοχειακό όμιλο για την ανάπτυξη νέου θερέτρου ή ένα διεθνές αρχιτεκτονικό γραφείο να συνεργαστεί για εμβληματικά κτίρια (κάτι που ήδη συμβαίνει με διεθνείς αρχιτέκτονες στον Πύργο της Τζέντας, την Jeddah Central κ.λπ.). Επίσης, περισσότεροι ξένοι αγοραστές ίσως εισέλθουν στην αγορά πολυτελών κατοικιών (ειδικά αν γίνουν συχνότερες οι premium άδειες παραμονής), δημιουργώντας νέα πελατειακή βάση για πολυτελείς κατασκευαστές στην Τζέντα.
- Υποτιμημένα Τμήματα: Παρά την πρόσφατη ανάπτυξη, ορισμένα τμήματα της αγοράς της Τζέντας μπορεί να παραμένουν υποτιμημένα σε σχέση με τις γειτονικές αγορές. Για παράδειγμα, τα πρωτοκλασάτα παραθαλάσσια ακίνητα στην Τζέντα εξακολουθούν να είναι φθηνότερα από εκείνα στο Ντουμπάι ή ακόμη και στο Ριάντ. Υπάρχει πιθανότητα για αρμπιτράζ – η επένδυση σήμερα σε πρωτοκλασάτα ακίνητα της Τζέντας μπορεί να αποφέρει μεγάλη άνοδο αξίας καθώς αυξάνεται το παγκόσμιο κύρος της πόλης. Επίσης, ο τουρισμός πολιτιστικής κληρονομιάς παραμένει αναξιοποίητος – η ανακαίνιση ιστορικών κτιρίων στο Al-Balad σε boutique ξενοδοχεία ή πολιτιστικά κέντρα μπορεί να διατηρήσει την κληρονομιά και να αποφέρει κέρδος, ευθυγραμμιζόμενη με τους στόχους ποιότητας ζωής του Vision 2030.
- Υπερπροσφορά σε Ορισμένους Τομείς: Με την κλίμακα των έργων που βρίσκονται σε εξέλιξη, υπάρχει κίνδυνος κάποιοι τομείς να παρουσιάσουν υπερπροσφορά. Εάν, για παράδειγμα, δεκάδες χιλιάδες νέα διαμερίσματα εισρεύσουν στην αγορά σε σύντομο χρονικό διάστημα (από κοινότητες Roshn, κατοικίες Jeddah Central κ.α.), τα ενοίκια και οι τιμές πώλησης για διαμερίσματα μεσαίας κατηγορίας θα μπορούσαν να σταθεροποιηθούν ή να μειωθούν. Η S&P Global έχει επισημάνει την υπερπροσφορά ως ανησυχία, ειδικά στο λιανικό εμπόριο όπου υπερβολικά πολλά εμπορικά κέντρα θα μπορούσαν να μειώσουν τις πωλήσεις των λιανοπωλητών arabnews.com. Παρομοίως, η αγορά γραφείων θα μπορούσε να στραφεί σε υπερπροσφορά εάν πολλοί νέοι πύργοι ανοίξουν ταυτόχρονα χωρίς μια ανάλογη αύξηση των ενοικιαστών. Οι αναπτυξιακές εταιρείες πρέπει να προγραμματίζουν και να φάσεων τα έργα τους προσεκτικά και να διαφοροποιούν το προϊόν τους ώστε να μην παγιδευτούν σε κορεσμό.
- Οικονομική Εξάρτηση από Κυβερνητικές Δαπάνες και Πετρέλαιο: Η τύχη της αγοράς ακινήτων της Σαουδικής Αραβίας συνδέεται στενά με τις κρατικές δαπάνες (πολλά έργα ξεκινούν από την κυβέρνηση ή βασίζονται σε κρατικές υποδομές). Μια σημαντική πτώση των τιμών του πετρελαίου ή των εσόδων του προϋπολογισμού θα μπορούσε να οδηγήσει σε περικοπές δαπανών ή επιβραδύνσεις έργων. Για παράδειγμα, αν το πετρέλαιο κατέρρεε και παρέμενε σε χαμηλά επίπεδα, το PIF θα μπορούσε να καθυστερήσει ή να μειώσει έργα όπως το Jeddah Central ή να περικόψει επιδοτήσεις σε προγράμματα στέγασης, επηρεάζοντας άμεσα την αγορά. Παρότι η χώρα έχει αποθέματα και διαφοροποιεί την οικονομία της, το πετρέλαιο εξακολουθεί να χρηματοδοτεί μεγάλο μέρος των πρωτοβουλιών Vision 2030. Οι επενδυτές πρέπει να γνωρίζουν ότι η τρέχουσα άνθηση βασίζεται σε επεκτατική δημοσιονομική πολιτική – κάθε αντιστροφή θα επηρεάσει τη ζήτηση (μέσω χαμηλότερης καταναλωτικής εμπιστοσύνης, απώλειας θέσεων εργασίας στην κατασκευή, κλπ.).
- Επιτόκια και Κόστος Χρηματοδότησης: Η παγκόσμια άνοδος των επιτοκίων το 2022–2024 κατέστησε πιο ακριβά τα στεγαστικά δάνεια και τα δάνεια ανάπτυξης. Αν τα υψηλά επιτόκια διατηρηθούν, ο χρηματοοικονομικός κίνδυνος αυξάνεται – η τελική ζήτηση μπορεί να εξασθενήσει αν τα στεγαστικά γίνουν λιγότερο προσιτά πέραν των κρατικών επιδοτήσεων και οι κατασκευαστές αντιμετωπίσουν υψηλότερο κόστος κεφαλαίου. Στις χειρότερες περιπτώσεις, έργα μπορεί να σταματήσουν λόγω κρίσης ρευστότητας. Η κεντρική τράπεζα της Σαουδικής Αραβίας ακολουθεί συνήθως την πολιτική της Fed των ΗΠΑ λόγω της σύνδεσης του νομίσματος, οπότε οι παγκόσμιες τάσεις των επιτοκίων έχουν σημασία. Από την άλλη, αν ο πληθωρισμός και τα επιτόκια αποκλιμακωθούν τα επόμενα χρόνια (όπως κάποιες προβλέψεις δείχνουν να γίνεται μέχρι το 2025-2026), αυτό θα μπορούσε να μετριάσει τον κίνδυνο.
- Κανονιστικοί και Εκτελεστικοί Κίνδυνοι: Παρά τη βελτίωση του κανονιστικού πλαισίου της Σαουδικής Αραβίας, υπάρχουν ακόμη γραφειοκρατικές και ρυθμιστικές προκλήσεις. Αλλαγές στη νομοθεσία (π.χ. νέα φορολογία σε συναλλαγές ακινήτων ή ακίνητα – πέραν του ισοδύναμου ΦΠΑ 5% – θα μπορούσαν να εκπλήξουν την αγορά). Ο εκτελεστικός κίνδυνος είναι ιδιαίτερα σημαντικός στα μεγάλα έργα: καθυστερήσεις ή υπερβάσεις κόστους μπορούν να επηρεάσουν τις συνοδευόμενες επενδύσεις. Ο πύργος Jeddah, για παράδειγμα, φέρει τον κίνδυνο εκτέλεσης – αν αντιμετωπίσει νέα παύση, οι τιμές γης σε εκείνο το έργο μπορεί να επηρεαστούν. Παρομοίως, η έγκαιρη και πιστή παράδοση του Jeddah Central είναι ένα τεράστιο έργο· αν υπολείπεται των προσδοκιών, μπορεί να μετριάσει τον ενθουσιασμό που τροφοδοτεί σήμερα το θετικό συναίσθημα των επενδυτών.
- Γεωπολιτικοί και Κίνδυνοι Αντίληψης Αγοράς: Βρισκόμενη στη Μέση Ανατολή, η Σαουδική Αραβία (και συνεπώς η Τζέντα) μπορεί να επηρεαστεί από περιφερειακές γεωπολιτικές εντάσεις. Οποιαδήποτε αστάθεια ή περιστατικό ασφάλειας θα μπορούσε προσωρινά να μειώσει τον τουρισμό ή την όρεξη ξένων επενδύσεων. Εξάλλου, ως αναδυόμενη αγορά, τα ακίνητα στη Σαουδική Αραβία μπορεί να υπόκεινται σε μεταβολές στη διεθνή επενδυτική διάθεση. Για παράδειγμα, αν άλλες αγορές γίνουν πιο ελκυστικές ή αν υπάρξει παγκόσμια ύφεση στον κλάδο των ακινήτων, το ξένο κεφάλαιο μπορεί να αποσυρθεί. Εγχώρια, το κλίμα της αγοράς μπορεί επίσης να πληγεί αν, για παράδειγμα, αποτύχει κάποιο μεγάλο έργο ή υπάρξει δημόσια αντίδραση στις γρήγορες αλλαγές (αν και αυτό είναι λιγότερο πιθανό στα ακίνητα σε σχέση με άλλους τομείς).
- Κόστη Κατασκευής και Εφοδιαστική Αλυσίδα: Η ταχεία ανάπτυξη έχει οδηγήσει σε αυξανόμενα κόστη κατασκευής (υλικά και εργασία) στη Σαουδική Αραβία – μια πρόκληση που έχει σημειωθεί σε αναφορές του κλάδου argaam.com. Εάν ο πληθωρισμός στις κατασκευές συνεχιστεί, οι κατασκευαστές μπορεί να αντιμετωπίσουν πιεσμένα περιθώρια ή να αναγκαστούν να αυξήσουν τις τιμές πώλησης πέρα από τα όρια των καταναλωτών. Προβλήματα στην εφοδιαστική αλυσίδα (όπως αυτά που συνέβησαν παγκοσμίως κατά τη διάρκεια της πανδημίας) θα μπορούσαν επίσης να καθυστερήσουν τα χρονοδιαγράμματα των έργων. Η αντιμετώπιση αυτού απαιτεί αποδοτική διαχείριση έργων και ίσως τοπική προμήθεια (κάτι που ενθαρρύνει το Vision 2030, αλλά η εγχώρια παραγωγή υλικών θα χρειαστεί χρόνο για να αναπτυχθεί πλήρως).
- Ωριμότητα Αγοράς και Ρευστότητα: Η αγορά ακινήτων της Σαουδικής Αραβίας βρίσκεται ακόμα σε διαδικασία ωρίμανσης. Εκτός από τα REITs, υπάρχει περιορισμένη διαφάνεια και ρευστότητα σε σύγκριση με πιο ανεπτυγμένες αγορές. Οι επενδυτές πρέπει να εξετάσουν τη στρατηγική εξόδου – η αναπώληση ακινήτων στην Τζέντα δεν είναι τόσο γρήγορη όσο σε ιδιαίτερα ρευστές αγορές, εκτός αν η ζήτηση είναι ιδιαίτερα αυξημένη. Σε περίπτωση που μεταβληθούν οι συνθήκες της αγοράς, η πώληση μεγάλων περιουσιακών στοιχείων μπορεί να απαιτήσει χρόνο. Ωστόσο, πρωτοβουλίες όπως τα ηλεκτρονικά συμβόλαια και η καλύτερη συλλογή δεδομένων από τη REGA βελτιώνουν σταδιακά την κατάσταση.
- JLL – Δυναμική της Αγοράς Κατοικίας στη Σαουδική Αραβία, Α’ τρίμηνο 2025 jll-mena.com jll-mena.com
- Deloitte – Προβλέψεις Ακινήτων Μέσης Ανατολής 2024 (Σαουδική Αραβία) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com
- Argaam News – «Η JLL αναμένει 32.000 νέες κατοικίες στο Ριάντ και την Τζέντα το Β’ εξάμηνο του 2024» (Σεπ 2024) argaam.com argaam.com
- Argaam News – Συνέχεια: Σημεία ενδιαφέροντος JLL KSA Αγορά Α’ εξαμήνου 2024 argaam.com argaam.com
- AGBI – «Η Σαουδική Αραβία ανοίγει τις ιερές πόλεις σε ξένους επενδυτές» (Ιαν 2025) agbi.com agbi.com
- Arab News – «Ισχυρή προοπτική για την αγορά λιανικής ακινήτων στη Σαουδική Αραβία λόγω τουρισμού και Vision 2030, λέει η S&P» (Απρ 2025) arabnews.com arabnews.com
- Knight Frank – The Wealth Report 2025 (Απόδοση Αγοράς) mansionglobal.com mansionglobal.com
- Designboom – «Ο ψηλότερος πύργος του κόσμου, ο Jeddah Tower, συνεχίζει την κατασκευή του για ολοκλήρωση το 2028» (Σεπ 2023) designboom.com designboom.com
- Ριάντ: Η πρωτεύουσα είναι η πολιτική και οικονομική δύναμη της χώρας, που αυτή τη στιγμή βιώνει μια άνθιση στην αγορά ακινήτων σχεδόν σε κάθε τομέα. Σύμφωνα με τα σχέδια που προωθεί ο Πρίγκιπας του Στέμματος, το Ριάντ φιλοδοξεί να διπλασιάσει τον πληθυσμό του, φτάνοντας περίπου στα 15 εκατομμύρια μέχρι το 2030, προσελκύοντας περιφερειακές έδρες πολυεθνικών εταιρειών και τεράστιες επενδύσεις του κράτους. Ως αποτέλεσμα, η αγορά ακινήτων του Ριάντ έχει παρουσιάσει ταχύτερη ανάπτυξη από αυτή της Τζέντα. Στον οικιστικό τομέα, το Ριάντ είδε τις τιμές πώλησης να αυξάνονται κατά περίπου 10% σε ετήσια βάση στις αρχές του 2024 (έναντι 5% στην Τζέντα) argaam.com argaam.com, και οι όγκοι και αξίες συναλλαγών κατοικίας είναι υψηλότερα. Η αύξηση των τιμών στην αγορά κατοικίας του Ριάντ ήταν γενικευμένη (τόσο στις βίλες όσο και στα διαμερίσματα) jll-mena.com, ενώ στην Τζέντα ήταν ανάμεικτη. Η διαθεσιμότητα γης γύρω από το Ριάντ ήταν παραδοσιακά άφθονη, αλλά η αύξηση της ζήτησης έχει ως αποτέλεσμα ακόμα και στο Ριάντ να υπάρχουν ελλείψεις κατοικιών σε προνομιακές περιοχές. Παράλληλα, η αγορά γραφείων του Ριάντ είναι ξεχωριστή – με πάνω από 5 εκατομμύρια m² χώρου και δεκάδες νέους πύργους γραφείων να κατασκευάζονται σε έργα όπως η Οικονομική Περιοχή Βασιλιά Αμπντάλα. Τα ενοίκια γραφείων κατηγορίας Α στο Ριάντ είναι κατά μέσο όρο ~2.000 SAR/m², σημαντικά υψηλότερα από τα ~1.300 SAR/m² της Τζέντα argaam.com. Η αγορά λιανικής του Ριάντ ξεπερνά επίσης της Τζέντα (3,5 εκατομμύρια m² έναντι 2,1 εκατομμυρίων m² αποθέματος λιανικής ως το τέλος του 2023) argaamplus.s3.amazonaws.com, και συνεχίζει να προσελκύει τις πρώτες εισόδους πολλών διεθνών brands. Πολιτιστικά, η προσπάθεια του Ριάντ να γίνει μια παγκόσμια πόλη (με εκδηλώσεις, συναυλίες, αθλητικά γεγονότα κ.λπ.) ξεκίνησε μόλις πρόσφατα, αλλά με αστραπιαίο ρυθμό, ενώ η Τζέντα ήταν ανέκαθεν πιο κοσμοπολίτικη και φιλελεύθερη με τα σαουδαραβικά μέτρα. Ουσιαστικά, το Ριάντ ηγείται της ανάπτυξης της αγοράς ακινήτων στη Σαουδική Αραβία – κυριάρχησε στις ανακοινώσεις νέων έργων και κατείχε το μεγαλύτερο μερίδιο των επενδύσεων σε ακίνητα τα τελευταία χρόνια agbi.com. Η Τζέντα, αν και αναπτύσσεται, προσπαθεί να συμβαδίσει με τη δυναμική του Ριάντ. Παρ’ όλα αυτά, η Τζέντα επωφελείται από το γεγονός ότι είναι παραθαλάσσια πόλη με φυσική γοητεία και θα έχει πάντα την κυκλοφορία του Χατζ/Ούμρα. Θα μπορούσε να πει κανείς πως η αγορά του Ριάντ είναι πιο «καυτή», αλλά και πιο ευάλωτη σε διακυμάνσεις (καθώς η ανάπτυξή της οφείλεται εν μέρει σε πολιτικές αποφάσεις και συνδέεται με μετακινήσεις του κράτους), ενώ της Τζέντα είναι πιο σταθερή και βασίζεται στα εμπορικά και τουριστικά θεμελιώδη.
- Νταμάμ/Χομπάρ (Ανατολική Επαρχία): Η Μητροπολιτική Περιοχή Νταμάμ (DMA, που περιλαμβάνει το Χομπάρ και τη Νταχράν) είναι η καρδιά της πετρελαϊκής βιομηχανίας της Σαουδικής Αραβίας και έχει μικρότερο πληθυσμό (~1,5-2 εκατομμύρια) από τη Τζέντα (~4 εκατομμύρια). Η αγορά ακινήτων της είναι σχετικά σταθερή και μετριοπαθής στην ανάπτυξη. Για παράδειγμα, το πρώτο εξάμηνο του 2024, οι τιμές κατοικιών στο Νταμάμ παρέμειναν ουσιαστικά αμετάβλητες και τα ενοίκια αυξήθηκαν μόλις ~4% argaam.com, ακολουθώντας με μικρότερη άνοδο από ό,τι στη Ριάντ και στη Τζέντα. Η προσφορά κατοικιών στη DMA αυξάνεται αλλά επικεντρώνεται κυρίως σε μεσαίας κατηγορίας κατοικίες, ιδιαίτερα στα βόρεια προάστια, στοχεύοντας στην προσιτή στέγαση argaamplus.s3.amazonaws.com. Η Ανατολική Επαρχία διαθέτει θύλακες υψηλής ζήτησης (στελέχη της Saudi Aramco και συναφών βιομηχανιών σε φιλικά προς τους ξένους συγκροτήματα γύρω από το Χομπάρ). Ωστόσο, συνολικά η αγορά κατοικιών είναι λιγότερο δυναμική σε σχέση με της Τζέντα, εν μέρει επειδή η αύξηση του πληθυσμού είναι βραδύτερη. Στον τομέα των γραφείων, τα ενοίκια κατηγορίας Α στο Νταμάμ αυξήθηκαν ~10% ετησίως μέχρι το β’ τρίμηνο του 2024 λόγω ζήτησης από κυβερνητικές υπηρεσίες και εταιρείες υπηρεσιών πετρελαίου argaam.com, αλλά τα απόλυτα ενοίκια (και τα επίπεδα ενοικίων) είναι χαμηλότερα από αυτά της Τζέντα. Το λιανεμπόριο στο Νταμάμ/Χομπάρ ξεχωρίζει για λίγα κυρίαρχα εμπορικά κέντρα· η παραλιακή “Κορνίς” του Χομπάρ έχει δημοφιλείς επιλογές λιανικής/εστίασης αλλά η κλίμακα είναι τέτοια ώστε να εξυπηρετεί κυρίως τον τοπικό πληθυσμό argaam.com. Μια διαφορά είναι ότι οι κάτοικοι της Ανατολικής Επαρχίας πηγαίνουν εύκολα στο Μπαχρέιν τα σαββατοκύριακα, κάτι που μπορεί να απορροφά μέρος της καταναλωτικής και ξενοδοχειακής δαπάνης τους – κάτι με το οποίο η Τζέντα δεν έχει να ανταγωνιστεί. Καθώς το Όραμα 2030 προσπαθεί να διαφοροποιήσει την οικονομία της Ανατολικής Επαρχίας πέρα από το πετρέλαιο, νέες πρωτοβουλίες (όπως οι τεράστιες πετροχημικές επεκτάσεις στη Τζουμπάιλ και τα κέντρα logistics) μπορεί να αυξήσουν την εξειδικευμένη ζήτηση σε ακίνητα (π.χ. στέγαση εργαζομένων, βιομηχανικά ακίνητα). Γενικά όμως, η αγορά του Νταμάμ είναι μικρότερη και σταθερότερη, με μετριοπαθείς προοπτικές ανάπτυξης· σπάνια παρουσιάζει τα απότομα σκαμπανεβάσματα που βλέπουν η Ριάντ ή και η Τζέντα. Επίσης είναι πιο αποκεντρωμένη – το Νταμάμ, το Χομπάρ και η Νταχράν αποτελούν ξεχωριστούς πυρήνες, ενώ η Τζέντα είναι ένα ενιαίο μεγάλο πολεοδομικό συγκρότημα.
- Τζέντα: βρίσκεται ανάμεσα στη Ριάντ και τη Νταμμάμ σε πολλούς τομείς. Διαθέτει μια ποικιλόμορφη οικονομία – λιμενική εφοδιαστική, εμπόριο, τουρισμός/προσκύνημα, κάποια βιομηχανία – και έτσι οι παράγοντες που επηρεάζουν την αγορά ακινήτων της είναι πολύπλευροι. Η αγορά κατοικίας της Τζέντα ήταν ιστορικά λίγο πιο προσιτή από αυτή της Ριάντ (για παράδειγμα, οι τιμές διαμερίσματος ανά τ.μ. είναι ελαφρώς χαμηλότερες), αν και η διαφορά μειώθηκε καθώς η Τζέντα κατέγραψε ισχυρή αύξηση τιμών το 2021–2022. Στο παγκόσμιο δείκτη πολυτελών οικιστικών αγορών της Knight Frank, και η Ριάντ και η Τζέντα κατατάχθηκαν ανάμεσα στις έξι κορυφαίες πόλεις παγκοσμίως για την αύξηση τιμών πολυτελών ακινήτων το 2024, υπογραμμίζοντας το πόσο οι σαουδαραβικές πόλεις αναπτύχθηκαν παρά τις παγκόσμιες αντιξοότητες mansionglobal.com mansionglobal.com. (Και το Ντουμπάι ήταν επίσης σε αυτή την κορυφαία κατηγορία). Η Knight Frank σημείωσε ότι η Μέση Ανατολή ήταν η ισχυρότερη περιοχή παγκοσμίως με ετήσια αύξηση της τιμής πολυτελών ακινήτων κατά 7,2% και προβλέπει μια εκπληκτική σωρευτική αύξηση 64% τα επόμενα πέντε χρόνια για την περιοχή mansionglobal.com mansionglobal.com. Αν και η Ριάντ μπορεί να αποσπάσει μεγάλο ποσοστό από αυτό, ο τομέας πολυτελείας της Τζέντα ανεβαίνει επίσης – οι βίλες στην παραλία, για παράδειγμα, έχουν υψηλές τιμές και περιορισμένη διαθεσιμότητα. Σε σύγκριση με την έντονη ανάπτυξη της Ριάντ, η προσέγγιση της Τζέντα είναι λίγο πιο μετρημένη και οργανική. Τα φιλόδοξα έργα της πόλης (όπως το Jeddah Central, ο Πύργος της Τζέντα) βρίσκονται ελαφρώς πίσω από το χρονοδιάγραμμα της Ριάντ (η Ριάντ έχει ήδη παραδώσει έργα όπως το Diriyah Gate, το Qiddiya σε προχωρημένο στάδιο). Ωστόσο, προς τα τέλη της δεκαετίας του 2020, καθώς αυτά τα έργα στην Τζέντα ολοκληρώνονται, η πόλη θα μπορούσε να δει μια αναπτυξιακή ώθηση. Πολιτισμικά και σε επίπεδο lifestyle, η Τζέντα ήταν πάντα το πιο χαλαρό εμπορικό κέντρο του Βασιλείου – προσελκύει επιχειρηματίες και διαθέτει ακμάζουσα καλλιτεχνική σκηνή, γεγονός που φαίνεται σε εξειδικευμένες αγορές ακινήτων (π.χ. χώροι γκαλερί στο Al-Balad, μοναδικά καφέ κ.ά.). Η Ριάντ, που τώρα ανοίγεται πολιτισμικά, χτίζει τα δικά της από το μηδέν. Για τους επενδυτές, η Τζέντα προσφέρει τη γοητεία μιας παραθαλάσσιας πόλης (κάτι που ούτε η Ριάντ, που δεν έχει θάλασσα, ούτε η Νταμμάμ προσφέρουν) με τεράστιες τουριστικές προοπτικές, ενώ η Ριάντ προσφέρει τη στήριξη των κρατικών δαπανών και της εταιρικής ζήτησης. Συνοψίζοντας, όλες οι μεγάλες σαουδαραβικές πόλεις επωφελούνται από τις επενδύσεις του Vision 2030, αλλά η Ριάντ αποτελεί επί του παρόντος την κύρια μηχανή ανάπτυξης, με τη Τζέντα να παίζει ισχυρό δευτερεύοντα ρόλο και τη Νταμάμ να εμφανίζει μέτρια ανάπτυξη. Ένα ισορροπημένο χαρτοφυλάκιο ακινήτων στη Σαουδική Αραβία θα μπορούσε να περιλαμβάνει έκθεση στους ταχέως αναπτυσσόμενους τομείς γραφείων και κατοικιών της Ριάντ, στα τουριστικά projects και τη συνδεδεμένη με το λιμάνι εφοδιαστική αλυσίδα της Τζέντα, καθώς και στα σταθερά περιουσιακά στοιχεία που αποδίδουν εισόδημα στη Νταμάμ (όπως κατοικίες για εργαζόμενους στη βιομηχανία πετρελαίου ή αποθήκες που εξυπηρετούν βιομηχανικές επιχειρήσεις). Σημαντικό είναι ότι το συγκριτικό πλεονέκτημα της Τζέντα έγκειται στο λιμάνι της και στην εγγύτητα προς τις Ιερές Πόλεις – αυτά εξασφαλίζουν μια βασική ζήτηση που είναι λιγότερο ασταθής. Το πλεονέκτημα της Ριάντ είναι η κυβερνητική προσοχή και η κρίσιμη μάζα. Της Νταμάμ είναι ο πλούτος από το πετρέλαιο που την στηρίζει. Προχωρώντας προς το 2025-2030, η Τζέντα ενδέχεται να μειώσει τη διαφορά με τη Ριάντ καθώς τα μεγάλα της projects αρχίζουν να λειτουργούν, αλλά και η Ριάντ δεν μένει στάσιμη (υπάρχουν σχέδια για τεράστιες επενδύσεις μέσω της «Στρατηγικής Ριάντ»). Έχει ενδιαφέρον να δούμε αν η Τζέντα θα αξιοποιήσει τα φυσικά της πλεονεκτήματα ώστε να διαμορφώσει μια πιο μοναδική ταυτότητα (ίσως ως η διεθνής πύλη και πολιτιστική πρωτεύουσα του Βασιλείου, συμπληρώνοντας τον διοικητικό ρόλο της Ριάντ).
- Κατοικίες: Η ζήτηση για κατοικίες στη Τζέντα αναμένεται να παραμείνει ισχυρή έως το 2030. Ο συνδυασμός της πληθυσμιακής αύξησης (ο πληθυσμός της Σαουδικής Αραβίας είναι νεαρός και αυξάνεται) και της συνεχιζόμενης προσπάθειας για αύξηση της ιδιοκατοίκησης θα διατηρήσει την πίεση στην προσφορά κατοικιών. Αναμένουμε μέτρια ετήσια άνοδο των τιμών κατοικιών στη Τζέντα κατά μέσο όρο – πιθανότατα μεσαίας μονοψήφιας τάξης (ίσως 3–6% ετησίως) για τους περισσότερους τομείς, εκτός αν υπάρξει υπερθέρμανση. Ορισμένες περιοχές με υψηλή ζήτηση (π.χ. πολυτελείς παραθαλάσσιες βίλες ή ακίνητα κοντά σε νέα έργα υποδομής όπως το μετρό, αν κατασκευαστεί) θα μπορούσαν να αυξηθούν πιο γρήγορα. Η έρευνα της Knight Frank, για παράδειγμα, υποδεικνύει ότι οι πόλεις της Μέσης Ανατολής θα μπορούσαν να δουν περίπου 60%+ αύξηση στις βασικές αξίες μέχρι το 2029 mansionglobal.com mansionglobal.com, κάτι που θα περιλάμβανε και τις κορυφαίες περιοχές της Τζέντα. Ωστόσο, τα μεγάλης κλίμακας οικιστικά έργα της κυβέρνησης (όπως οι κοινότητες Roshn, κλπ.) θα προσθέσουν σημαντική προσφορά, λειτουργώντας ως ανάχωμα ενάντια στον ανεξέλεγκτο πληθωρισμό των τιμών και διατηρώντας τις κατοικίες σχετικά προσιτές για τους ντόπιους. Ο δείκτης ιδιοκατοίκησης στη Σαουδική Αραβία βρίσκεται σε τροχιά να φτάσει το 70% έως το 2030 pwc.com pwc.com, και η Τζέντα θα συμβάλει σε αυτό παρέχοντας δεκάδες χιλιάδες νέες μονάδες. Μέχρι το 2030, ο ορίζοντας της Τζέντα θα είναι αξιοσημείωτα διαφορετικός – πολλές από τις 17.000 μονάδες του Jeddah Central θα παραδοθούν, νέοι ουρανοξύστες θα κοσμήσουν την Κορνίς, και τα προγραμματισμένα προάστια στα βόρεια θα έχουν σε μεγάλο βαθμό ολοκληρωθεί. Οι ενοικιάσεις ενδέχεται να γνωρίσουν περιόδους πιο αργής ανάπτυξης καθώς νέα ακίνητα (ειδικά διαμερίσματα) εισέρχονται στην αγορά· είναι πιθανή μια μικρή αύξηση της κενότητας στα μέσα της δεκαετίας, κάτι που ίσως συγκρατήσει τις αυξήσεις των ενοικίων. Παρ’ όλα αυτά, μέχρι το 2030, τα υψηλότερα διαθέσιμα εισοδήματα και μια εισροή αλλοδαπών (από νέες επιχειρήσεις και τουριστικές θέσεις εργασίας) θα μπορούσαν να στηρίξουν μια υγιή αγορά ενοικίων. Αναμένουμε οι αποδόσεις ενοικίων να σταθεροποιηθούν στο εύρος 6-8% για τα οικιστικά ακίνητα, το οποίο είναι ελκυστικό για επενδυτές.
- Γραφεία: Η αγορά γραφείων της Τζέντα αναμένεται να επεκταθεί με μέτριο ρυθμό. Με τη διαφοροποίηση της οικονομίας, νέες ιδιωτικές εταιρείες (π.χ. εφοδιαστική αλυσίδα, τουρισμός, fintech) εγκαθίστανται στην πόλη, ενισχύοντας τη ζήτηση για γραφεία. Ωστόσο, το Ριάντ τοποθετείται επιθετικά ως επιχειρηματικό κέντρο (και απαιτεί από τις εταιρείες να έχουν εκεί την έδρα τους για κυβερνητικά συμβόλαια), γεγονός που μπορεί να περιορίσει την ανάπτυξη των γραφείων στην Τζέντα. Προβλέπουμε ότι η Τζέντα θα προσθέσει μερικές εκατοντάδες χιλιάδες τετραγωνικά μέτρα γραφείων έως το 2030, συμπεριλαμβανομένων μικτών χρήσεων όπως το Jeddah Central και κατά μήκος των βόρειων διαδρόμων. Τα ενοίκια γραφείων Α’ κατηγορίας μπορεί να αυξηθούν σταδιακά (ίσως κατά μέσο όρο 2-5% ετησίως σύμφωνα με τον πληθωρισμό/ζήτηση), αλλά αν υπάρξει σημαντική προσφορά ταυτόχρονα (π.χ. το τμήμα γραφείων του Jeddah Tower ή πολλοί νέοι πύργοι), ενδέχεται να υπάρξει περίοδος σταθερών ή ελαφρώς πτωτικών ενοικίων γύρω στο 2027, όταν παραδοθούν αυτά τα έργα. Συνολικά, η πληρότητα αναμένεται να παραμείνει υγιής δεδομένου του σταθερού επιχειρηματικού περιβάλλοντος της Τζέντα. Μία τάση που θα εξελιχθεί μέχρι το 2030 είναι οι ευέλικτοι χώροι εργασίας και τα υψηλότερα ποιοτικά πρότυπα – τα νέα γραφεία θα προσφέρουν έξυπνη τεχνολογία και βιωσιμότητα (ευθυγραμμισμένη με τους πράσινους στόχους του Vision 2030), χαρακτηριστικά που ενδέχεται να δικαιολογήσουν premium στο ενοίκιο.
- Λιανικό εμπόριο: Ο τομέας του λιανικού real estate στην Τζέντα βρίσκεται σε τροχιά ανάπτυξης, αλλά και μετασχηματισμού. Σύμφωνα με την S&P Global, οι προοπτικές για το 2025-2026 είναι ισχυρές χάρη στον τουρισμό και τις καταναλωτικές δαπάνες arabnews.com arabnews.com. Καθώς πλησιάζουμε το 2030, σημαντικά γεγονότα (Expo, Παγκόσμιο Κύπελλο) και η ωρίμανση των μεγα-έργων (όπως τα θέρετρα της Ερυθράς Θάλασσας) πιθανότατα θα ενισχύσουν τις λιανικές πωλήσεις και την επισκεψιμότητα. Αναμένουμε νέες μορφές λιανικής να ευδοκιμήσουν: περισσότερα ανοιχτού τύπου lifestyle centers, κέντρα εστίασης/ψυχαγωγίας και καταστήματα δρόμου σε μικτές αναπτύξεις, αντί για παραδοσιακά κλειστά malls. Το Jeddah Central θα περιλαμβάνει μοντέρνους πεζόδρομους λιανικής που θα μπορούσαν να γίνουν ο κορυφαίος προορισμός αγορών της πόλης μέχρι το τέλος της δεκαετίας. Τα ενοίκια καταστημάτων σε βασικές τοποθεσίες προβλέπεται να αυξηθούν μετρίως (περίπου 3% ετησίως κατά μέσο όρο), αλλά η δευτερεύουσα αγορά λιανικής ίσως δυσκολευτεί αν το ηλεκτρονικό εμπόριο αυξηθεί γρηγορότερα ή αν υπάρξει υπερ-ανταγωνισμός ανάμεσα στα malls. Μέχρι το 2030, η διείσδυση του ηλεκτρονικού εμπορίου θα είναι σίγουρα μεγαλύτερη, ωστόσο η σαουδαραβική κουλτούρα αναμένεται να εξακολουθεί να εκτιμά την εμπειρία του mall, οπότε δεν προβλέπουμε το «τέλος του mall» – αλλά μάλλον έναν επαναπροσδιορισμό των προβληματικών εμπορικών κέντρων. Συνολικός λιανικός χώρος ανά κάτοικο στην Τζέντα θα αυξηθεί, αλλά ελπίζουμε με βάση τη ζήτηση. Η ισορροπία προσφοράς-ζήτησης είναι το κλειδί· η S&P έχει προειδοποιήσει για κίνδυνο υπερπροσφοράς αν οι developers υπερκατασκευάσουν λιανικά arabnews.com. Όμως, δεδομένης της φειδωλής προσέγγισης το τελευταίο διάστημα (το Ριάντ δεν πρόσθεσε μεγάλο mall στις αρχές του 2024, δίνοντας έμφαση στην ποιότητα του υπάρχοντος χώρου argaam.com), αναμένουμε μια βιώσιμη πορεία ανάπτυξης.
- Βιομηχανικά/Λογιστικά: Αναμένεται σημαντική επέκταση σε αυτόν τον τομέα. Καθώς τα έργα του Vision 2030 (όπως οι νέες Ειδικές Οικονομικές Ζώνες και τα κέντρα logistics) υλοποιούνται, η Τζέντα θα μπορούσε να γνωρίσει έκρηξη στην κατασκευή αποθηκών γύρω από το λιμάνι, το KAEC και τις προγραμματισμένες λογιστικές ζώνες. Η ολοκλήρωση του σιδηροδρόμου Landbridge (ίσως έως το 2030) θα καταστήσει την Τζέντα κύρια πύλη εισαγωγών-εξαγωγών για τη χώρα, πράγμα που σημαίνει ότι η ζήτηση για αποθήκευση θα εκτοξευτεί. Προβλέπουμε διψήφια ετήσια ανάπτυξη στην ανάπτυξη ακινήτων logistics για αρκετά χρόνια, ενώ τα ενοίκια ενδέχεται να συνεχίσουν να αυξάνονται μέχρι να εξισορροπηθεί η προσφορά. Τα κορυφαία ενοίκια αποθηκών ενδέχεται να πλησιάσουν τα επίπεδα του Ριάντ έως το 2030 (φτάνοντας τα 300-400 SAR/m²/χρόνο για τις καλύτερες αποθήκες), δεδομένης της ισχυρής ζήτησης argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Οι επενδυτές βρίσκουν αυτό το τμήμα ελκυστικό λόγω των σχετικά υψηλότερων αποδόσεων και των μακροχρόνιων μισθώσεων με αξιόπιστους ενοικιαστές. Έως το 2030, η Τζέντα μπορεί να εδραιώσει τη θέση της ως κύριος logistics κόμβος στην Ερυθρά Θάλασσα, με σύγχρονα κέντρα διανομής που θα εξυπηρετούν όχι μόνο τη Σαουδική Αραβία αλλά και αγορές της Αφρικής και της περιοχής, χάρη στο λιμάνι και το αεροδρόμιό της.
- Φιλοξενία: Αν και δεν ζητήθηκε ρητά, αξίζει να αναφερθεί ο ξενοδοχειακός τομέας της Τζέντας στην πρόβλεψη αφού οι τουριστικοί στόχοι του Vision 2030 τον επηρεάζουν άμεσα. Η Τζέντα πιθανότατα θα δει σημαντική αύξηση στην προσφορά ξενοδοχειακών δωματίων (συμπεριλαμβανομένων των 2.700 δωματίων στην Jeddah Central jeddahcentral.com, καθώς και άλλων έργων). Τα ποσοστά πληρότητας μπορεί να κυμαίνονται ανάλογα με τις παγκόσμιες ταξιδιωτικές τάσεις, αλλά η γενική τάση είναι περισσότεροι τουρίστες – τόσο θρησκευτικοί (καθώς οι βίζες Umrah γίνονται ευκολότερες και διαθέσιμες όλο το χρόνο) όσο και αναψυχής (με την αύξηση του τουρισμού Ερυθράς Θάλασσας, πολλοί θα περνούν από την Τζέντα). Έως το 2030, η Τζέντα θα μπορούσε να φιλοξενεί νέα θεματικά πάρκα, τερματικούς σταθμούς κρουαζιερόπλοιων και ίσως επεκταμένες συνεδριακές εγκαταστάσεις, όλα τα οποία θα τροφοδοτήσουν την αγορά ακινήτων (νέες αναπτυξιακές επενδύσεις αναψυχής, κ.λπ.).
- Projects Mega Vision 2030: Οι επενδυτές και αναπτύκτες μπορούν να συμμετέχουν ή να επωφεληθούν από τα πολυάριθμα mega-projects στην Τζέντα. Έργα όπως το Jeddah Central, Jeddah Tower/JEC και οι επεκτάσεις των υποδομών δημιουργούν νέες επενδυτικές ζώνες – από πολυτελείς κατοικίες, εμπορικές περιοχές, έως επιχειρηματικά πάρκα. Όσοι μπουν νωρίς μπορούν να εξασφαλίσουν προνομιακά οικόπεδα ή ρόλους σε συνεργασίες σε αυτές τις αναπτύξεις. Για παράδειγμα, η συνεργασία με το PIF σε επιμέρους ανάπτυξη γύρω από το Jeddah Central ή η παροχή υπηρεσιών σε αυτά τα έργα μπορεί να είναι ιδιαίτερα επικερδής όσο η περιοχή εξελίσσεται σε ένα premium κέντρο της πόλης.
- Αυξανόμενη Ζήτηση και Ευνοϊκά Δημογραφικά: Ο νέος και αυξανόμενος πληθυσμός της Τζέντα εξασφαλίζει σταθερή ζήτηση για κατοικίες, ιδίως προσιτές και μεσαίας κατηγορίας μονάδες. Οι αναπτύκτες που μπορούν να κατασκευάσουν ποιοτικές κατοικίες σε ανταγωνιστικές τιμές (αξιοποιώντας κυβερνητικά κίνητρα για προσιτή κατοικία) έχουν άμεση αγορά μελλοντικών αγοραστών. Επιπλέον, η πολιτισμική στροφή προς τις πυρηνικές οικογένειες και την κοινοτική διαβίωση δημιουργεί ευκαιρίες για ολοκληρωμένες κοινότητες, περιφραγμένα συγκροτήματα και μεικτής χρήσης «mini cities» εντός της Τζέντα. Το γεγονός ότι οι συναλλαγές στην αγορά κατοικίας της Τζέντα αυξήθηκαν κατά 43% ετησίως δείχνει πόση συσσωρευμένη ζήτηση απελευθερώθηκε jll-mena.com – μια τάση που πιθανότατα θα συνεχιστεί καθώς περισσότεροι γίνονται επιλέξιμοι για στεγαστικά δάνεια.
- Ανάπτυξη του Τουρισμού και της Φιλοξενίας: Ως η “Πύλη προς τα Δύο Ιερά Τεμένη” και παραθαλάσσια πόλη στην Ερυθρά Θάλασσα, η Τζέντα αναμένεται να ωφεληθεί σημαντικά από την ώθηση της Σαουδικής Αραβίας στον τουρισμό. Υπάρχει ευκαιρία για ανάπτυξη ξενοδοχείων, θέρετρων, επιπλωμένων διαμερισμάτων και χώρων ψυχαγωγίας. Ακίνητα που σχετίζονται με το προσκύνημα (όπως αναβαθμισμένα καταλύματα προσκυνητών, συγκοινωνιακοί κόμβοι κλπ) αποτελούν άλλη μία εξειδικευμένη αγορά – σκεφτείτε πολυχρηστικά κέντρα που εξυπηρετούν τις ανάγκες των προσκυνητών του Χατζ πριν/μετά τη Μέκκα, μια δυνητικά ανεκμετάλλευτη αγορά. Ο στόχος της κυβέρνησης για 150 εκατομμύρια επισκέπτες έως το 2030 περιλαμβάνει εκατομμύρια που θα περνούν από την Τζέντα argaam.com argaam.com. Οι επενδυτές ίσως σκεφτούν να δημιουργήσουν θεματικά αξιοθέατα ή παράκτια έργα αναψυχής στην Τζέντα για να απορροφήσουν μέρος της τουριστικής ζήτησης που προκύπτει από τα μεγάλα έργα (π.χ. ένα οικογενειακό λούνα παρκ ή υδάτινο πάρκο στην Τζέντα θα μπορούσε να αποδώσει καλά καθώς ο τουρισμός αναπτύσσεται). Η επερχόμενη Expo 2030 στο Ριάντ και άλλα γεγονότα θα ωφελήσουν έμμεσα την Τζέντα ενισχύοντας το προφίλ της Σαουδικής Αραβίας – οι διεθνείς επισκέπτες συχνά επισκέπτονται πολλές πόλεις, επομένως η ιστορική συνοικία της Τζέντας (Al-Balad) και η Κορνίς θα μπορούσαν να γνωρίσουν τουριστική αναγέννηση, αυξάνοντας τη ζήτηση για λιανικό εμπόριο και boutique ξενοδοχεία εκεί.
- Κόμβος Logistics και Βιομηχανίας: Ο τομέας των logistics γνωρίζει άνθιση – το λιμάνι της Τζέντας είναι από τα πιο πολυσύχναστα στη Μέση Ανατολή και με τις νέες εμπορικές συμφωνίες και τις Ειδικές Οικονομικές Ζώνες, περισσότερες εταιρείες θα χρειάζονται κέντρα διανομής. Οι επενδυτές μπορούν να αναπτύξουν ή να αποκτήσουν αποθήκες, ψυκτικούς χώρους και βιομηχανικές εγκαταστάσεις για σταθερό μακροπρόθεσμο εισόδημα. Με δεδομένη την κυβερνητική πίεση για τοπική παραγωγή (από αυτοκίνητα μέχρι τρόφιμα), τα βιομηχανικά πάρκα στην Τζέντα (ιδίως κοντά στο λιμάνι ή στο KAEC) είναι ώριμα για ανάπτυξη. Συχνά συνοδεύονται από κυβερνητική υποστήριξη όπως επιδοτούμενες υπηρεσίες κοινής ωφέλειας ή γη, ενισχύοντας τη συμφωνία. Με την ανάπτυξη του ηλεκτρονικού εμπορίου, τα κέντρα τελικής διανομής στην πόλη αποτελούν άλλη μια ευκαιρία.
- Δυναμική Ξένων Επενδύσεων & Συνεργασιών: Η απελευθέρωση των κανονισμών επιτρέπει στους ξένους επενδυτές να εισέρχονται ευκολότερα – αυτό σημαίνει ότι οι τοπικοί developers μπορούν να αναζητήσουν διεθνείς συνεργάτες που φέρνουν κεφάλαια και τεχνογνωσία. Οι κοινοπραξίες μπορούν να ανθίσουν, για παράδειγμα, μια τοπική εταιρεία να συνεργαστεί με ξένο ξενοδοχειακό όμιλο για την ανάπτυξη νέου θερέτρου ή ένα διεθνές αρχιτεκτονικό γραφείο να συνεργαστεί για εμβληματικά κτίρια (κάτι που ήδη συμβαίνει με διεθνείς αρχιτέκτονες στον Πύργο της Τζέντας, την Jeddah Central κ.λπ.). Επίσης, περισσότεροι ξένοι αγοραστές ίσως εισέλθουν στην αγορά πολυτελών κατοικιών (ειδικά αν γίνουν συχνότερες οι premium άδειες παραμονής), δημιουργώντας νέα πελατειακή βάση για πολυτελείς κατασκευαστές στην Τζέντα.
- Υποτιμημένα Τμήματα: Παρά την πρόσφατη ανάπτυξη, ορισμένα τμήματα της αγοράς της Τζέντας μπορεί να παραμένουν υποτιμημένα σε σχέση με τις γειτονικές αγορές. Για παράδειγμα, τα πρωτοκλασάτα παραθαλάσσια ακίνητα στην Τζέντα εξακολουθούν να είναι φθηνότερα από εκείνα στο Ντουμπάι ή ακόμη και στο Ριάντ. Υπάρχει πιθανότητα για αρμπιτράζ – η επένδυση σήμερα σε πρωτοκλασάτα ακίνητα της Τζέντας μπορεί να αποφέρει μεγάλη άνοδο αξίας καθώς αυξάνεται το παγκόσμιο κύρος της πόλης. Επίσης, ο τουρισμός πολιτιστικής κληρονομιάς παραμένει αναξιοποίητος – η ανακαίνιση ιστορικών κτιρίων στο Al-Balad σε boutique ξενοδοχεία ή πολιτιστικά κέντρα μπορεί να διατηρήσει την κληρονομιά και να αποφέρει κέρδος, ευθυγραμμιζόμενη με τους στόχους ποιότητας ζωής του Vision 2030.
- Υπερπροσφορά σε Ορισμένους Τομείς: Με την κλίμακα των έργων που βρίσκονται σε εξέλιξη, υπάρχει κίνδυνος κάποιοι τομείς να παρουσιάσουν υπερπροσφορά. Εάν, για παράδειγμα, δεκάδες χιλιάδες νέα διαμερίσματα εισρεύσουν στην αγορά σε σύντομο χρονικό διάστημα (από κοινότητες Roshn, κατοικίες Jeddah Central κ.α.), τα ενοίκια και οι τιμές πώλησης για διαμερίσματα μεσαίας κατηγορίας θα μπορούσαν να σταθεροποιηθούν ή να μειωθούν. Η S&P Global έχει επισημάνει την υπερπροσφορά ως ανησυχία, ειδικά στο λιανικό εμπόριο όπου υπερβολικά πολλά εμπορικά κέντρα θα μπορούσαν να μειώσουν τις πωλήσεις των λιανοπωλητών arabnews.com. Παρομοίως, η αγορά γραφείων θα μπορούσε να στραφεί σε υπερπροσφορά εάν πολλοί νέοι πύργοι ανοίξουν ταυτόχρονα χωρίς μια ανάλογη αύξηση των ενοικιαστών. Οι αναπτυξιακές εταιρείες πρέπει να προγραμματίζουν και να φάσεων τα έργα τους προσεκτικά και να διαφοροποιούν το προϊόν τους ώστε να μην παγιδευτούν σε κορεσμό.
- Οικονομική Εξάρτηση από Κυβερνητικές Δαπάνες και Πετρέλαιο: Η τύχη της αγοράς ακινήτων της Σαουδικής Αραβίας συνδέεται στενά με τις κρατικές δαπάνες (πολλά έργα ξεκινούν από την κυβέρνηση ή βασίζονται σε κρατικές υποδομές). Μια σημαντική πτώση των τιμών του πετρελαίου ή των εσόδων του προϋπολογισμού θα μπορούσε να οδηγήσει σε περικοπές δαπανών ή επιβραδύνσεις έργων. Για παράδειγμα, αν το πετρέλαιο κατέρρεε και παρέμενε σε χαμηλά επίπεδα, το PIF θα μπορούσε να καθυστερήσει ή να μειώσει έργα όπως το Jeddah Central ή να περικόψει επιδοτήσεις σε προγράμματα στέγασης, επηρεάζοντας άμεσα την αγορά. Παρότι η χώρα έχει αποθέματα και διαφοροποιεί την οικονομία της, το πετρέλαιο εξακολουθεί να χρηματοδοτεί μεγάλο μέρος των πρωτοβουλιών Vision 2030. Οι επενδυτές πρέπει να γνωρίζουν ότι η τρέχουσα άνθηση βασίζεται σε επεκτατική δημοσιονομική πολιτική – κάθε αντιστροφή θα επηρεάσει τη ζήτηση (μέσω χαμηλότερης καταναλωτικής εμπιστοσύνης, απώλειας θέσεων εργασίας στην κατασκευή, κλπ.).
- Επιτόκια και Κόστος Χρηματοδότησης: Η παγκόσμια άνοδος των επιτοκίων το 2022–2024 κατέστησε πιο ακριβά τα στεγαστικά δάνεια και τα δάνεια ανάπτυξης. Αν τα υψηλά επιτόκια διατηρηθούν, ο χρηματοοικονομικός κίνδυνος αυξάνεται – η τελική ζήτηση μπορεί να εξασθενήσει αν τα στεγαστικά γίνουν λιγότερο προσιτά πέραν των κρατικών επιδοτήσεων και οι κατασκευαστές αντιμετωπίσουν υψηλότερο κόστος κεφαλαίου. Στις χειρότερες περιπτώσεις, έργα μπορεί να σταματήσουν λόγω κρίσης ρευστότητας. Η κεντρική τράπεζα της Σαουδικής Αραβίας ακολουθεί συνήθως την πολιτική της Fed των ΗΠΑ λόγω της σύνδεσης του νομίσματος, οπότε οι παγκόσμιες τάσεις των επιτοκίων έχουν σημασία. Από την άλλη, αν ο πληθωρισμός και τα επιτόκια αποκλιμακωθούν τα επόμενα χρόνια (όπως κάποιες προβλέψεις δείχνουν να γίνεται μέχρι το 2025-2026), αυτό θα μπορούσε να μετριάσει τον κίνδυνο.
- Κανονιστικοί και Εκτελεστικοί Κίνδυνοι: Παρά τη βελτίωση του κανονιστικού πλαισίου της Σαουδικής Αραβίας, υπάρχουν ακόμη γραφειοκρατικές και ρυθμιστικές προκλήσεις. Αλλαγές στη νομοθεσία (π.χ. νέα φορολογία σε συναλλαγές ακινήτων ή ακίνητα – πέραν του ισοδύναμου ΦΠΑ 5% – θα μπορούσαν να εκπλήξουν την αγορά). Ο εκτελεστικός κίνδυνος είναι ιδιαίτερα σημαντικός στα μεγάλα έργα: καθυστερήσεις ή υπερβάσεις κόστους μπορούν να επηρεάσουν τις συνοδευόμενες επενδύσεις. Ο πύργος Jeddah, για παράδειγμα, φέρει τον κίνδυνο εκτέλεσης – αν αντιμετωπίσει νέα παύση, οι τιμές γης σε εκείνο το έργο μπορεί να επηρεαστούν. Παρομοίως, η έγκαιρη και πιστή παράδοση του Jeddah Central είναι ένα τεράστιο έργο· αν υπολείπεται των προσδοκιών, μπορεί να μετριάσει τον ενθουσιασμό που τροφοδοτεί σήμερα το θετικό συναίσθημα των επενδυτών.
- Γεωπολιτικοί και Κίνδυνοι Αντίληψης Αγοράς: Βρισκόμενη στη Μέση Ανατολή, η Σαουδική Αραβία (και συνεπώς η Τζέντα) μπορεί να επηρεαστεί από περιφερειακές γεωπολιτικές εντάσεις. Οποιαδήποτε αστάθεια ή περιστατικό ασφάλειας θα μπορούσε προσωρινά να μειώσει τον τουρισμό ή την όρεξη ξένων επενδύσεων. Εξάλλου, ως αναδυόμενη αγορά, τα ακίνητα στη Σαουδική Αραβία μπορεί να υπόκεινται σε μεταβολές στη διεθνή επενδυτική διάθεση. Για παράδειγμα, αν άλλες αγορές γίνουν πιο ελκυστικές ή αν υπάρξει παγκόσμια ύφεση στον κλάδο των ακινήτων, το ξένο κεφάλαιο μπορεί να αποσυρθεί. Εγχώρια, το κλίμα της αγοράς μπορεί επίσης να πληγεί αν, για παράδειγμα, αποτύχει κάποιο μεγάλο έργο ή υπάρξει δημόσια αντίδραση στις γρήγορες αλλαγές (αν και αυτό είναι λιγότερο πιθανό στα ακίνητα σε σχέση με άλλους τομείς).
- Κόστη Κατασκευής και Εφοδιαστική Αλυσίδα: Η ταχεία ανάπτυξη έχει οδηγήσει σε αυξανόμενα κόστη κατασκευής (υλικά και εργασία) στη Σαουδική Αραβία – μια πρόκληση που έχει σημειωθεί σε αναφορές του κλάδου argaam.com. Εάν ο πληθωρισμός στις κατασκευές συνεχιστεί, οι κατασκευαστές μπορεί να αντιμετωπίσουν πιεσμένα περιθώρια ή να αναγκαστούν να αυξήσουν τις τιμές πώλησης πέρα από τα όρια των καταναλωτών. Προβλήματα στην εφοδιαστική αλυσίδα (όπως αυτά που συνέβησαν παγκοσμίως κατά τη διάρκεια της πανδημίας) θα μπορούσαν επίσης να καθυστερήσουν τα χρονοδιαγράμματα των έργων. Η αντιμετώπιση αυτού απαιτεί αποδοτική διαχείριση έργων και ίσως τοπική προμήθεια (κάτι που ενθαρρύνει το Vision 2030, αλλά η εγχώρια παραγωγή υλικών θα χρειαστεί χρόνο για να αναπτυχθεί πλήρως).
- Ωριμότητα Αγοράς και Ρευστότητα: Η αγορά ακινήτων της Σαουδικής Αραβίας βρίσκεται ακόμα σε διαδικασία ωρίμανσης. Εκτός από τα REITs, υπάρχει περιορισμένη διαφάνεια και ρευστότητα σε σύγκριση με πιο ανεπτυγμένες αγορές. Οι επενδυτές πρέπει να εξετάσουν τη στρατηγική εξόδου – η αναπώληση ακινήτων στην Τζέντα δεν είναι τόσο γρήγορη όσο σε ιδιαίτερα ρευστές αγορές, εκτός αν η ζήτηση είναι ιδιαίτερα αυξημένη. Σε περίπτωση που μεταβληθούν οι συνθήκες της αγοράς, η πώληση μεγάλων περιουσιακών στοιχείων μπορεί να απαιτήσει χρόνο. Ωστόσο, πρωτοβουλίες όπως τα ηλεκτρονικά συμβόλαια και η καλύτερη συλλογή δεδομένων από τη REGA βελτιώνουν σταδιακά την κατάσταση.
- JLL – Δυναμική της Αγοράς Κατοικίας στη Σαουδική Αραβία, Α’ τρίμηνο 2025 jll-mena.com jll-mena.com
- Deloitte – Προβλέψεις Ακινήτων Μέσης Ανατολής 2024 (Σαουδική Αραβία) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com
- Argaam News – «Η JLL αναμένει 32.000 νέες κατοικίες στο Ριάντ και την Τζέντα το Β’ εξάμηνο του 2024» (Σεπ 2024) argaam.com argaam.com
- Argaam News – Συνέχεια: Σημεία ενδιαφέροντος JLL KSA Αγορά Α’ εξαμήνου 2024 argaam.com argaam.com
- AGBI – «Η Σαουδική Αραβία ανοίγει τις ιερές πόλεις σε ξένους επενδυτές» (Ιαν 2025) agbi.com agbi.com
- Arab News – «Ισχυρή προοπτική για την αγορά λιανικής ακινήτων στη Σαουδική Αραβία λόγω τουρισμού και Vision 2030, λέει η S&P» (Απρ 2025) arabnews.com arabnews.com
- Knight Frank – The Wealth Report 2025 (Απόδοση Αγοράς) mansionglobal.com mansionglobal.com
- Designboom – «Ο ψηλότερος πύργος του κόσμου, ο Jeddah Tower, συνεχίζει την κατασκευή του για ολοκλήρωση το 2028» (Σεπ 2023) designboom.com designboom.com
- Ριάντ: Η πρωτεύουσα είναι η πολιτική και οικονομική δύναμη της χώρας, που αυτή τη στιγμή βιώνει μια άνθιση στην αγορά ακινήτων σχεδόν σε κάθε τομέα. Σύμφωνα με τα σχέδια που προωθεί ο Πρίγκιπας του Στέμματος, το Ριάντ φιλοδοξεί να διπλασιάσει τον πληθυσμό του, φτάνοντας περίπου στα 15 εκατομμύρια μέχρι το 2030, προσελκύοντας περιφερειακές έδρες πολυεθνικών εταιρειών και τεράστιες επενδύσεις του κράτους. Ως αποτέλεσμα, η αγορά ακινήτων του Ριάντ έχει παρουσιάσει ταχύτερη ανάπτυξη από αυτή της Τζέντα. Στον οικιστικό τομέα, το Ριάντ είδε τις τιμές πώλησης να αυξάνονται κατά περίπου 10% σε ετήσια βάση στις αρχές του 2024 (έναντι 5% στην Τζέντα) argaam.com argaam.com, και οι όγκοι και αξίες συναλλαγών κατοικίας είναι υψηλότερα. Η αύξηση των τιμών στην αγορά κατοικίας του Ριάντ ήταν γενικευμένη (τόσο στις βίλες όσο και στα διαμερίσματα) jll-mena.com, ενώ στην Τζέντα ήταν ανάμεικτη. Η διαθεσιμότητα γης γύρω από το Ριάντ ήταν παραδοσιακά άφθονη, αλλά η αύξηση της ζήτησης έχει ως αποτέλεσμα ακόμα και στο Ριάντ να υπάρχουν ελλείψεις κατοικιών σε προνομιακές περιοχές. Παράλληλα, η αγορά γραφείων του Ριάντ είναι ξεχωριστή – με πάνω από 5 εκατομμύρια m² χώρου και δεκάδες νέους πύργους γραφείων να κατασκευάζονται σε έργα όπως η Οικονομική Περιοχή Βασιλιά Αμπντάλα. Τα ενοίκια γραφείων κατηγορίας Α στο Ριάντ είναι κατά μέσο όρο ~2.000 SAR/m², σημαντικά υψηλότερα από τα ~1.300 SAR/m² της Τζέντα argaam.com. Η αγορά λιανικής του Ριάντ ξεπερνά επίσης της Τζέντα (3,5 εκατομμύρια m² έναντι 2,1 εκατομμυρίων m² αποθέματος λιανικής ως το τέλος του 2023) argaamplus.s3.amazonaws.com, και συνεχίζει να προσελκύει τις πρώτες εισόδους πολλών διεθνών brands. Πολιτιστικά, η προσπάθεια του Ριάντ να γίνει μια παγκόσμια πόλη (με εκδηλώσεις, συναυλίες, αθλητικά γεγονότα κ.λπ.) ξεκίνησε μόλις πρόσφατα, αλλά με αστραπιαίο ρυθμό, ενώ η Τζέντα ήταν ανέκαθεν πιο κοσμοπολίτικη και φιλελεύθερη με τα σαουδαραβικά μέτρα. Ουσιαστικά, το Ριάντ ηγείται της ανάπτυξης της αγοράς ακινήτων στη Σαουδική Αραβία – κυριάρχησε στις ανακοινώσεις νέων έργων και κατείχε το μεγαλύτερο μερίδιο των επενδύσεων σε ακίνητα τα τελευταία χρόνια agbi.com. Η Τζέντα, αν και αναπτύσσεται, προσπαθεί να συμβαδίσει με τη δυναμική του Ριάντ. Παρ’ όλα αυτά, η Τζέντα επωφελείται από το γεγονός ότι είναι παραθαλάσσια πόλη με φυσική γοητεία και θα έχει πάντα την κυκλοφορία του Χατζ/Ούμρα. Θα μπορούσε να πει κανείς πως η αγορά του Ριάντ είναι πιο «καυτή», αλλά και πιο ευάλωτη σε διακυμάνσεις (καθώς η ανάπτυξή της οφείλεται εν μέρει σε πολιτικές αποφάσεις και συνδέεται με μετακινήσεις του κράτους), ενώ της Τζέντα είναι πιο σταθερή και βασίζεται στα εμπορικά και τουριστικά θεμελιώδη.
- Νταμάμ/Χομπάρ (Ανατολική Επαρχία): Η Μητροπολιτική Περιοχή Νταμάμ (DMA, που περιλαμβάνει το Χομπάρ και τη Νταχράν) είναι η καρδιά της πετρελαϊκής βιομηχανίας της Σαουδικής Αραβίας και έχει μικρότερο πληθυσμό (~1,5-2 εκατομμύρια) από τη Τζέντα (~4 εκατομμύρια). Η αγορά ακινήτων της είναι σχετικά σταθερή και μετριοπαθής στην ανάπτυξη. Για παράδειγμα, το πρώτο εξάμηνο του 2024, οι τιμές κατοικιών στο Νταμάμ παρέμειναν ουσιαστικά αμετάβλητες και τα ενοίκια αυξήθηκαν μόλις ~4% argaam.com, ακολουθώντας με μικρότερη άνοδο από ό,τι στη Ριάντ και στη Τζέντα. Η προσφορά κατοικιών στη DMA αυξάνεται αλλά επικεντρώνεται κυρίως σε μεσαίας κατηγορίας κατοικίες, ιδιαίτερα στα βόρεια προάστια, στοχεύοντας στην προσιτή στέγαση argaamplus.s3.amazonaws.com. Η Ανατολική Επαρχία διαθέτει θύλακες υψηλής ζήτησης (στελέχη της Saudi Aramco και συναφών βιομηχανιών σε φιλικά προς τους ξένους συγκροτήματα γύρω από το Χομπάρ). Ωστόσο, συνολικά η αγορά κατοικιών είναι λιγότερο δυναμική σε σχέση με της Τζέντα, εν μέρει επειδή η αύξηση του πληθυσμού είναι βραδύτερη. Στον τομέα των γραφείων, τα ενοίκια κατηγορίας Α στο Νταμάμ αυξήθηκαν ~10% ετησίως μέχρι το β’ τρίμηνο του 2024 λόγω ζήτησης από κυβερνητικές υπηρεσίες και εταιρείες υπηρεσιών πετρελαίου argaam.com, αλλά τα απόλυτα ενοίκια (και τα επίπεδα ενοικίων) είναι χαμηλότερα από αυτά της Τζέντα. Το λιανεμπόριο στο Νταμάμ/Χομπάρ ξεχωρίζει για λίγα κυρίαρχα εμπορικά κέντρα· η παραλιακή “Κορνίς” του Χομπάρ έχει δημοφιλείς επιλογές λιανικής/εστίασης αλλά η κλίμακα είναι τέτοια ώστε να εξυπηρετεί κυρίως τον τοπικό πληθυσμό argaam.com. Μια διαφορά είναι ότι οι κάτοικοι της Ανατολικής Επαρχίας πηγαίνουν εύκολα στο Μπαχρέιν τα σαββατοκύριακα, κάτι που μπορεί να απορροφά μέρος της καταναλωτικής και ξενοδοχειακής δαπάνης τους – κάτι με το οποίο η Τζέντα δεν έχει να ανταγωνιστεί. Καθώς το Όραμα 2030 προσπαθεί να διαφοροποιήσει την οικονομία της Ανατολικής Επαρχίας πέρα από το πετρέλαιο, νέες πρωτοβουλίες (όπως οι τεράστιες πετροχημικές επεκτάσεις στη Τζουμπάιλ και τα κέντρα logistics) μπορεί να αυξήσουν την εξειδικευμένη ζήτηση σε ακίνητα (π.χ. στέγαση εργαζομένων, βιομηχανικά ακίνητα). Γενικά όμως, η αγορά του Νταμάμ είναι μικρότερη και σταθερότερη, με μετριοπαθείς προοπτικές ανάπτυξης· σπάνια παρουσιάζει τα απότομα σκαμπανεβάσματα που βλέπουν η Ριάντ ή και η Τζέντα. Επίσης είναι πιο αποκεντρωμένη – το Νταμάμ, το Χομπάρ και η Νταχράν αποτελούν ξεχωριστούς πυρήνες, ενώ η Τζέντα είναι ένα ενιαίο μεγάλο πολεοδομικό συγκρότημα.
- Τζέντα: βρίσκεται ανάμεσα στη Ριάντ και τη Νταμμάμ σε πολλούς τομείς. Διαθέτει μια ποικιλόμορφη οικονομία – λιμενική εφοδιαστική, εμπόριο, τουρισμός/προσκύνημα, κάποια βιομηχανία – και έτσι οι παράγοντες που επηρεάζουν την αγορά ακινήτων της είναι πολύπλευροι. Η αγορά κατοικίας της Τζέντα ήταν ιστορικά λίγο πιο προσιτή από αυτή της Ριάντ (για παράδειγμα, οι τιμές διαμερίσματος ανά τ.μ. είναι ελαφρώς χαμηλότερες), αν και η διαφορά μειώθηκε καθώς η Τζέντα κατέγραψε ισχυρή αύξηση τιμών το 2021–2022. Στο παγκόσμιο δείκτη πολυτελών οικιστικών αγορών της Knight Frank, και η Ριάντ και η Τζέντα κατατάχθηκαν ανάμεσα στις έξι κορυφαίες πόλεις παγκοσμίως για την αύξηση τιμών πολυτελών ακινήτων το 2024, υπογραμμίζοντας το πόσο οι σαουδαραβικές πόλεις αναπτύχθηκαν παρά τις παγκόσμιες αντιξοότητες mansionglobal.com mansionglobal.com. (Και το Ντουμπάι ήταν επίσης σε αυτή την κορυφαία κατηγορία). Η Knight Frank σημείωσε ότι η Μέση Ανατολή ήταν η ισχυρότερη περιοχή παγκοσμίως με ετήσια αύξηση της τιμής πολυτελών ακινήτων κατά 7,2% και προβλέπει μια εκπληκτική σωρευτική αύξηση 64% τα επόμενα πέντε χρόνια για την περιοχή mansionglobal.com mansionglobal.com. Αν και η Ριάντ μπορεί να αποσπάσει μεγάλο ποσοστό από αυτό, ο τομέας πολυτελείας της Τζέντα ανεβαίνει επίσης – οι βίλες στην παραλία, για παράδειγμα, έχουν υψηλές τιμές και περιορισμένη διαθεσιμότητα. Σε σύγκριση με την έντονη ανάπτυξη της Ριάντ, η προσέγγιση της Τζέντα είναι λίγο πιο μετρημένη και οργανική. Τα φιλόδοξα έργα της πόλης (όπως το Jeddah Central, ο Πύργος της Τζέντα) βρίσκονται ελαφρώς πίσω από το χρονοδιάγραμμα της Ριάντ (η Ριάντ έχει ήδη παραδώσει έργα όπως το Diriyah Gate, το Qiddiya σε προχωρημένο στάδιο). Ωστόσο, προς τα τέλη της δεκαετίας του 2020, καθώς αυτά τα έργα στην Τζέντα ολοκληρώνονται, η πόλη θα μπορούσε να δει μια αναπτυξιακή ώθηση. Πολιτισμικά και σε επίπεδο lifestyle, η Τζέντα ήταν πάντα το πιο χαλαρό εμπορικό κέντρο του Βασιλείου – προσελκύει επιχειρηματίες και διαθέτει ακμάζουσα καλλιτεχνική σκηνή, γεγονός που φαίνεται σε εξειδικευμένες αγορές ακινήτων (π.χ. χώροι γκαλερί στο Al-Balad, μοναδικά καφέ κ.ά.). Η Ριάντ, που τώρα ανοίγεται πολιτισμικά, χτίζει τα δικά της από το μηδέν. Για τους επενδυτές, η Τζέντα προσφέρει τη γοητεία μιας παραθαλάσσιας πόλης (κάτι που ούτε η Ριάντ, που δεν έχει θάλασσα, ούτε η Νταμμάμ προσφέρουν) με τεράστιες τουριστικές προοπτικές, ενώ η Ριάντ προσφέρει τη στήριξη των κρατικών δαπανών και της εταιρικής ζήτησης. Συνοψίζοντας, όλες οι μεγάλες σαουδαραβικές πόλεις επωφελούνται από τις επενδύσεις του Vision 2030, αλλά η Ριάντ αποτελεί επί του παρόντος την κύρια μηχανή ανάπτυξης, με τη Τζέντα να παίζει ισχυρό δευτερεύοντα ρόλο και τη Νταμάμ να εμφανίζει μέτρια ανάπτυξη. Ένα ισορροπημένο χαρτοφυλάκιο ακινήτων στη Σαουδική Αραβία θα μπορούσε να περιλαμβάνει έκθεση στους ταχέως αναπτυσσόμενους τομείς γραφείων και κατοικιών της Ριάντ, στα τουριστικά projects και τη συνδεδεμένη με το λιμάνι εφοδιαστική αλυσίδα της Τζέντα, καθώς και στα σταθερά περιουσιακά στοιχεία που αποδίδουν εισόδημα στη Νταμάμ (όπως κατοικίες για εργαζόμενους στη βιομηχανία πετρελαίου ή αποθήκες που εξυπηρετούν βιομηχανικές επιχειρήσεις). Σημαντικό είναι ότι το συγκριτικό πλεονέκτημα της Τζέντα έγκειται στο λιμάνι της και στην εγγύτητα προς τις Ιερές Πόλεις – αυτά εξασφαλίζουν μια βασική ζήτηση που είναι λιγότερο ασταθής. Το πλεονέκτημα της Ριάντ είναι η κυβερνητική προσοχή και η κρίσιμη μάζα. Της Νταμάμ είναι ο πλούτος από το πετρέλαιο που την στηρίζει. Προχωρώντας προς το 2025-2030, η Τζέντα ενδέχεται να μειώσει τη διαφορά με τη Ριάντ καθώς τα μεγάλα της projects αρχίζουν να λειτουργούν, αλλά και η Ριάντ δεν μένει στάσιμη (υπάρχουν σχέδια για τεράστιες επενδύσεις μέσω της «Στρατηγικής Ριάντ»). Έχει ενδιαφέρον να δούμε αν η Τζέντα θα αξιοποιήσει τα φυσικά της πλεονεκτήματα ώστε να διαμορφώσει μια πιο μοναδική ταυτότητα (ίσως ως η διεθνής πύλη και πολιτιστική πρωτεύουσα του Βασιλείου, συμπληρώνοντας τον διοικητικό ρόλο της Ριάντ).
- Κατοικίες: Η ζήτηση για κατοικίες στη Τζέντα αναμένεται να παραμείνει ισχυρή έως το 2030. Ο συνδυασμός της πληθυσμιακής αύξησης (ο πληθυσμός της Σαουδικής Αραβίας είναι νεαρός και αυξάνεται) και της συνεχιζόμενης προσπάθειας για αύξηση της ιδιοκατοίκησης θα διατηρήσει την πίεση στην προσφορά κατοικιών. Αναμένουμε μέτρια ετήσια άνοδο των τιμών κατοικιών στη Τζέντα κατά μέσο όρο – πιθανότατα μεσαίας μονοψήφιας τάξης (ίσως 3–6% ετησίως) για τους περισσότερους τομείς, εκτός αν υπάρξει υπερθέρμανση. Ορισμένες περιοχές με υψηλή ζήτηση (π.χ. πολυτελείς παραθαλάσσιες βίλες ή ακίνητα κοντά σε νέα έργα υποδομής όπως το μετρό, αν κατασκευαστεί) θα μπορούσαν να αυξηθούν πιο γρήγορα. Η έρευνα της Knight Frank, για παράδειγμα, υποδεικνύει ότι οι πόλεις της Μέσης Ανατολής θα μπορούσαν να δουν περίπου 60%+ αύξηση στις βασικές αξίες μέχρι το 2029 mansionglobal.com mansionglobal.com, κάτι που θα περιλάμβανε και τις κορυφαίες περιοχές της Τζέντα. Ωστόσο, τα μεγάλης κλίμακας οικιστικά έργα της κυβέρνησης (όπως οι κοινότητες Roshn, κλπ.) θα προσθέσουν σημαντική προσφορά, λειτουργώντας ως ανάχωμα ενάντια στον ανεξέλεγκτο πληθωρισμό των τιμών και διατηρώντας τις κατοικίες σχετικά προσιτές για τους ντόπιους. Ο δείκτης ιδιοκατοίκησης στη Σαουδική Αραβία βρίσκεται σε τροχιά να φτάσει το 70% έως το 2030 pwc.com pwc.com, και η Τζέντα θα συμβάλει σε αυτό παρέχοντας δεκάδες χιλιάδες νέες μονάδες. Μέχρι το 2030, ο ορίζοντας της Τζέντα θα είναι αξιοσημείωτα διαφορετικός – πολλές από τις 17.000 μονάδες του Jeddah Central θα παραδοθούν, νέοι ουρανοξύστες θα κοσμήσουν την Κορνίς, και τα προγραμματισμένα προάστια στα βόρεια θα έχουν σε μεγάλο βαθμό ολοκληρωθεί. Οι ενοικιάσεις ενδέχεται να γνωρίσουν περιόδους πιο αργής ανάπτυξης καθώς νέα ακίνητα (ειδικά διαμερίσματα) εισέρχονται στην αγορά· είναι πιθανή μια μικρή αύξηση της κενότητας στα μέσα της δεκαετίας, κάτι που ίσως συγκρατήσει τις αυξήσεις των ενοικίων. Παρ’ όλα αυτά, μέχρι το 2030, τα υψηλότερα διαθέσιμα εισοδήματα και μια εισροή αλλοδαπών (από νέες επιχειρήσεις και τουριστικές θέσεις εργασίας) θα μπορούσαν να στηρίξουν μια υγιή αγορά ενοικίων. Αναμένουμε οι αποδόσεις ενοικίων να σταθεροποιηθούν στο εύρος 6-8% για τα οικιστικά ακίνητα, το οποίο είναι ελκυστικό για επενδυτές.
- Γραφεία: Η αγορά γραφείων της Τζέντα αναμένεται να επεκταθεί με μέτριο ρυθμό. Με τη διαφοροποίηση της οικονομίας, νέες ιδιωτικές εταιρείες (π.χ. εφοδιαστική αλυσίδα, τουρισμός, fintech) εγκαθίστανται στην πόλη, ενισχύοντας τη ζήτηση για γραφεία. Ωστόσο, το Ριάντ τοποθετείται επιθετικά ως επιχειρηματικό κέντρο (και απαιτεί από τις εταιρείες να έχουν εκεί την έδρα τους για κυβερνητικά συμβόλαια), γεγονός που μπορεί να περιορίσει την ανάπτυξη των γραφείων στην Τζέντα. Προβλέπουμε ότι η Τζέντα θα προσθέσει μερικές εκατοντάδες χιλιάδες τετραγωνικά μέτρα γραφείων έως το 2030, συμπεριλαμβανομένων μικτών χρήσεων όπως το Jeddah Central και κατά μήκος των βόρειων διαδρόμων. Τα ενοίκια γραφείων Α’ κατηγορίας μπορεί να αυξηθούν σταδιακά (ίσως κατά μέσο όρο 2-5% ετησίως σύμφωνα με τον πληθωρισμό/ζήτηση), αλλά αν υπάρξει σημαντική προσφορά ταυτόχρονα (π.χ. το τμήμα γραφείων του Jeddah Tower ή πολλοί νέοι πύργοι), ενδέχεται να υπάρξει περίοδος σταθερών ή ελαφρώς πτωτικών ενοικίων γύρω στο 2027, όταν παραδοθούν αυτά τα έργα. Συνολικά, η πληρότητα αναμένεται να παραμείνει υγιής δεδομένου του σταθερού επιχειρηματικού περιβάλλοντος της Τζέντα. Μία τάση που θα εξελιχθεί μέχρι το 2030 είναι οι ευέλικτοι χώροι εργασίας και τα υψηλότερα ποιοτικά πρότυπα – τα νέα γραφεία θα προσφέρουν έξυπνη τεχνολογία και βιωσιμότητα (ευθυγραμμισμένη με τους πράσινους στόχους του Vision 2030), χαρακτηριστικά που ενδέχεται να δικαιολογήσουν premium στο ενοίκιο.
- Λιανικό εμπόριο: Ο τομέας του λιανικού real estate στην Τζέντα βρίσκεται σε τροχιά ανάπτυξης, αλλά και μετασχηματισμού. Σύμφωνα με την S&P Global, οι προοπτικές για το 2025-2026 είναι ισχυρές χάρη στον τουρισμό και τις καταναλωτικές δαπάνες arabnews.com arabnews.com. Καθώς πλησιάζουμε το 2030, σημαντικά γεγονότα (Expo, Παγκόσμιο Κύπελλο) και η ωρίμανση των μεγα-έργων (όπως τα θέρετρα της Ερυθράς Θάλασσας) πιθανότατα θα ενισχύσουν τις λιανικές πωλήσεις και την επισκεψιμότητα. Αναμένουμε νέες μορφές λιανικής να ευδοκιμήσουν: περισσότερα ανοιχτού τύπου lifestyle centers, κέντρα εστίασης/ψυχαγωγίας και καταστήματα δρόμου σε μικτές αναπτύξεις, αντί για παραδοσιακά κλειστά malls. Το Jeddah Central θα περιλαμβάνει μοντέρνους πεζόδρομους λιανικής που θα μπορούσαν να γίνουν ο κορυφαίος προορισμός αγορών της πόλης μέχρι το τέλος της δεκαετίας. Τα ενοίκια καταστημάτων σε βασικές τοποθεσίες προβλέπεται να αυξηθούν μετρίως (περίπου 3% ετησίως κατά μέσο όρο), αλλά η δευτερεύουσα αγορά λιανικής ίσως δυσκολευτεί αν το ηλεκτρονικό εμπόριο αυξηθεί γρηγορότερα ή αν υπάρξει υπερ-ανταγωνισμός ανάμεσα στα malls. Μέχρι το 2030, η διείσδυση του ηλεκτρονικού εμπορίου θα είναι σίγουρα μεγαλύτερη, ωστόσο η σαουδαραβική κουλτούρα αναμένεται να εξακολουθεί να εκτιμά την εμπειρία του mall, οπότε δεν προβλέπουμε το «τέλος του mall» – αλλά μάλλον έναν επαναπροσδιορισμό των προβληματικών εμπορικών κέντρων. Συνολικός λιανικός χώρος ανά κάτοικο στην Τζέντα θα αυξηθεί, αλλά ελπίζουμε με βάση τη ζήτηση. Η ισορροπία προσφοράς-ζήτησης είναι το κλειδί· η S&P έχει προειδοποιήσει για κίνδυνο υπερπροσφοράς αν οι developers υπερκατασκευάσουν λιανικά arabnews.com. Όμως, δεδομένης της φειδωλής προσέγγισης το τελευταίο διάστημα (το Ριάντ δεν πρόσθεσε μεγάλο mall στις αρχές του 2024, δίνοντας έμφαση στην ποιότητα του υπάρχοντος χώρου argaam.com), αναμένουμε μια βιώσιμη πορεία ανάπτυξης.
- Βιομηχανικά/Λογιστικά: Αναμένεται σημαντική επέκταση σε αυτόν τον τομέα. Καθώς τα έργα του Vision 2030 (όπως οι νέες Ειδικές Οικονομικές Ζώνες και τα κέντρα logistics) υλοποιούνται, η Τζέντα θα μπορούσε να γνωρίσει έκρηξη στην κατασκευή αποθηκών γύρω από το λιμάνι, το KAEC και τις προγραμματισμένες λογιστικές ζώνες. Η ολοκλήρωση του σιδηροδρόμου Landbridge (ίσως έως το 2030) θα καταστήσει την Τζέντα κύρια πύλη εισαγωγών-εξαγωγών για τη χώρα, πράγμα που σημαίνει ότι η ζήτηση για αποθήκευση θα εκτοξευτεί. Προβλέπουμε διψήφια ετήσια ανάπτυξη στην ανάπτυξη ακινήτων logistics για αρκετά χρόνια, ενώ τα ενοίκια ενδέχεται να συνεχίσουν να αυξάνονται μέχρι να εξισορροπηθεί η προσφορά. Τα κορυφαία ενοίκια αποθηκών ενδέχεται να πλησιάσουν τα επίπεδα του Ριάντ έως το 2030 (φτάνοντας τα 300-400 SAR/m²/χρόνο για τις καλύτερες αποθήκες), δεδομένης της ισχυρής ζήτησης argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Οι επενδυτές βρίσκουν αυτό το τμήμα ελκυστικό λόγω των σχετικά υψηλότερων αποδόσεων και των μακροχρόνιων μισθώσεων με αξιόπιστους ενοικιαστές. Έως το 2030, η Τζέντα μπορεί να εδραιώσει τη θέση της ως κύριος logistics κόμβος στην Ερυθρά Θάλασσα, με σύγχρονα κέντρα διανομής που θα εξυπηρετούν όχι μόνο τη Σαουδική Αραβία αλλά και αγορές της Αφρικής και της περιοχής, χάρη στο λιμάνι και το αεροδρόμιό της.
- Φιλοξενία: Αν και δεν ζητήθηκε ρητά, αξίζει να αναφερθεί ο ξενοδοχειακός τομέας της Τζέντας στην πρόβλεψη αφού οι τουριστικοί στόχοι του Vision 2030 τον επηρεάζουν άμεσα. Η Τζέντα πιθανότατα θα δει σημαντική αύξηση στην προσφορά ξενοδοχειακών δωματίων (συμπεριλαμβανομένων των 2.700 δωματίων στην Jeddah Central jeddahcentral.com, καθώς και άλλων έργων). Τα ποσοστά πληρότητας μπορεί να κυμαίνονται ανάλογα με τις παγκόσμιες ταξιδιωτικές τάσεις, αλλά η γενική τάση είναι περισσότεροι τουρίστες – τόσο θρησκευτικοί (καθώς οι βίζες Umrah γίνονται ευκολότερες και διαθέσιμες όλο το χρόνο) όσο και αναψυχής (με την αύξηση του τουρισμού Ερυθράς Θάλασσας, πολλοί θα περνούν από την Τζέντα). Έως το 2030, η Τζέντα θα μπορούσε να φιλοξενεί νέα θεματικά πάρκα, τερματικούς σταθμούς κρουαζιερόπλοιων και ίσως επεκταμένες συνεδριακές εγκαταστάσεις, όλα τα οποία θα τροφοδοτήσουν την αγορά ακινήτων (νέες αναπτυξιακές επενδύσεις αναψυχής, κ.λπ.).
- Projects Mega Vision 2030: Οι επενδυτές και αναπτύκτες μπορούν να συμμετέχουν ή να επωφεληθούν από τα πολυάριθμα mega-projects στην Τζέντα. Έργα όπως το Jeddah Central, Jeddah Tower/JEC και οι επεκτάσεις των υποδομών δημιουργούν νέες επενδυτικές ζώνες – από πολυτελείς κατοικίες, εμπορικές περιοχές, έως επιχειρηματικά πάρκα. Όσοι μπουν νωρίς μπορούν να εξασφαλίσουν προνομιακά οικόπεδα ή ρόλους σε συνεργασίες σε αυτές τις αναπτύξεις. Για παράδειγμα, η συνεργασία με το PIF σε επιμέρους ανάπτυξη γύρω από το Jeddah Central ή η παροχή υπηρεσιών σε αυτά τα έργα μπορεί να είναι ιδιαίτερα επικερδής όσο η περιοχή εξελίσσεται σε ένα premium κέντρο της πόλης.
- Αυξανόμενη Ζήτηση και Ευνοϊκά Δημογραφικά: Ο νέος και αυξανόμενος πληθυσμός της Τζέντα εξασφαλίζει σταθερή ζήτηση για κατοικίες, ιδίως προσιτές και μεσαίας κατηγορίας μονάδες. Οι αναπτύκτες που μπορούν να κατασκευάσουν ποιοτικές κατοικίες σε ανταγωνιστικές τιμές (αξιοποιώντας κυβερνητικά κίνητρα για προσιτή κατοικία) έχουν άμεση αγορά μελλοντικών αγοραστών. Επιπλέον, η πολιτισμική στροφή προς τις πυρηνικές οικογένειες και την κοινοτική διαβίωση δημιουργεί ευκαιρίες για ολοκληρωμένες κοινότητες, περιφραγμένα συγκροτήματα και μεικτής χρήσης «mini cities» εντός της Τζέντα. Το γεγονός ότι οι συναλλαγές στην αγορά κατοικίας της Τζέντα αυξήθηκαν κατά 43% ετησίως δείχνει πόση συσσωρευμένη ζήτηση απελευθερώθηκε jll-mena.com – μια τάση που πιθανότατα θα συνεχιστεί καθώς περισσότεροι γίνονται επιλέξιμοι για στεγαστικά δάνεια.
- Ανάπτυξη του Τουρισμού και της Φιλοξενίας: Ως η “Πύλη προς τα Δύο Ιερά Τεμένη” και παραθαλάσσια πόλη στην Ερυθρά Θάλασσα, η Τζέντα αναμένεται να ωφεληθεί σημαντικά από την ώθηση της Σαουδικής Αραβίας στον τουρισμό. Υπάρχει ευκαιρία για ανάπτυξη ξενοδοχείων, θέρετρων, επιπλωμένων διαμερισμάτων και χώρων ψυχαγωγίας. Ακίνητα που σχετίζονται με το προσκύνημα (όπως αναβαθμισμένα καταλύματα προσκυνητών, συγκοινωνιακοί κόμβοι κλπ) αποτελούν άλλη μία εξειδικευμένη αγορά – σκεφτείτε πολυχρηστικά κέντρα που εξυπηρετούν τις ανάγκες των προσκυνητών του Χατζ πριν/μετά τη Μέκκα, μια δυνητικά ανεκμετάλλευτη αγορά. Ο στόχος της κυβέρνησης για 150 εκατομμύρια επισκέπτες έως το 2030 περιλαμβάνει εκατομμύρια που θα περνούν από την Τζέντα argaam.com argaam.com. Οι επενδυτές ίσως σκεφτούν να δημιουργήσουν θεματικά αξιοθέατα ή παράκτια έργα αναψυχής στην Τζέντα για να απορροφήσουν μέρος της τουριστικής ζήτησης που προκύπτει από τα μεγάλα έργα (π.χ. ένα οικογενειακό λούνα παρκ ή υδάτινο πάρκο στην Τζέντα θα μπορούσε να αποδώσει καλά καθώς ο τουρισμός αναπτύσσεται). Η επερχόμενη Expo 2030 στο Ριάντ και άλλα γεγονότα θα ωφελήσουν έμμεσα την Τζέντα ενισχύοντας το προφίλ της Σαουδικής Αραβίας – οι διεθνείς επισκέπτες συχνά επισκέπτονται πολλές πόλεις, επομένως η ιστορική συνοικία της Τζέντας (Al-Balad) και η Κορνίς θα μπορούσαν να γνωρίσουν τουριστική αναγέννηση, αυξάνοντας τη ζήτηση για λιανικό εμπόριο και boutique ξενοδοχεία εκεί.
- Κόμβος Logistics και Βιομηχανίας: Ο τομέας των logistics γνωρίζει άνθιση – το λιμάνι της Τζέντας είναι από τα πιο πολυσύχναστα στη Μέση Ανατολή και με τις νέες εμπορικές συμφωνίες και τις Ειδικές Οικονομικές Ζώνες, περισσότερες εταιρείες θα χρειάζονται κέντρα διανομής. Οι επενδυτές μπορούν να αναπτύξουν ή να αποκτήσουν αποθήκες, ψυκτικούς χώρους και βιομηχανικές εγκαταστάσεις για σταθερό μακροπρόθεσμο εισόδημα. Με δεδομένη την κυβερνητική πίεση για τοπική παραγωγή (από αυτοκίνητα μέχρι τρόφιμα), τα βιομηχανικά πάρκα στην Τζέντα (ιδίως κοντά στο λιμάνι ή στο KAEC) είναι ώριμα για ανάπτυξη. Συχνά συνοδεύονται από κυβερνητική υποστήριξη όπως επιδοτούμενες υπηρεσίες κοινής ωφέλειας ή γη, ενισχύοντας τη συμφωνία. Με την ανάπτυξη του ηλεκτρονικού εμπορίου, τα κέντρα τελικής διανομής στην πόλη αποτελούν άλλη μια ευκαιρία.
- Δυναμική Ξένων Επενδύσεων & Συνεργασιών: Η απελευθέρωση των κανονισμών επιτρέπει στους ξένους επενδυτές να εισέρχονται ευκολότερα – αυτό σημαίνει ότι οι τοπικοί developers μπορούν να αναζητήσουν διεθνείς συνεργάτες που φέρνουν κεφάλαια και τεχνογνωσία. Οι κοινοπραξίες μπορούν να ανθίσουν, για παράδειγμα, μια τοπική εταιρεία να συνεργαστεί με ξένο ξενοδοχειακό όμιλο για την ανάπτυξη νέου θερέτρου ή ένα διεθνές αρχιτεκτονικό γραφείο να συνεργαστεί για εμβληματικά κτίρια (κάτι που ήδη συμβαίνει με διεθνείς αρχιτέκτονες στον Πύργο της Τζέντας, την Jeddah Central κ.λπ.). Επίσης, περισσότεροι ξένοι αγοραστές ίσως εισέλθουν στην αγορά πολυτελών κατοικιών (ειδικά αν γίνουν συχνότερες οι premium άδειες παραμονής), δημιουργώντας νέα πελατειακή βάση για πολυτελείς κατασκευαστές στην Τζέντα.
- Υποτιμημένα Τμήματα: Παρά την πρόσφατη ανάπτυξη, ορισμένα τμήματα της αγοράς της Τζέντας μπορεί να παραμένουν υποτιμημένα σε σχέση με τις γειτονικές αγορές. Για παράδειγμα, τα πρωτοκλασάτα παραθαλάσσια ακίνητα στην Τζέντα εξακολουθούν να είναι φθηνότερα από εκείνα στο Ντουμπάι ή ακόμη και στο Ριάντ. Υπάρχει πιθανότητα για αρμπιτράζ – η επένδυση σήμερα σε πρωτοκλασάτα ακίνητα της Τζέντας μπορεί να αποφέρει μεγάλη άνοδο αξίας καθώς αυξάνεται το παγκόσμιο κύρος της πόλης. Επίσης, ο τουρισμός πολιτιστικής κληρονομιάς παραμένει αναξιοποίητος – η ανακαίνιση ιστορικών κτιρίων στο Al-Balad σε boutique ξενοδοχεία ή πολιτιστικά κέντρα μπορεί να διατηρήσει την κληρονομιά και να αποφέρει κέρδος, ευθυγραμμιζόμενη με τους στόχους ποιότητας ζωής του Vision 2030.
- Υπερπροσφορά σε Ορισμένους Τομείς: Με την κλίμακα των έργων που βρίσκονται σε εξέλιξη, υπάρχει κίνδυνος κάποιοι τομείς να παρουσιάσουν υπερπροσφορά. Εάν, για παράδειγμα, δεκάδες χιλιάδες νέα διαμερίσματα εισρεύσουν στην αγορά σε σύντομο χρονικό διάστημα (από κοινότητες Roshn, κατοικίες Jeddah Central κ.α.), τα ενοίκια και οι τιμές πώλησης για διαμερίσματα μεσαίας κατηγορίας θα μπορούσαν να σταθεροποιηθούν ή να μειωθούν. Η S&P Global έχει επισημάνει την υπερπροσφορά ως ανησυχία, ειδικά στο λιανικό εμπόριο όπου υπερβολικά πολλά εμπορικά κέντρα θα μπορούσαν να μειώσουν τις πωλήσεις των λιανοπωλητών arabnews.com. Παρομοίως, η αγορά γραφείων θα μπορούσε να στραφεί σε υπερπροσφορά εάν πολλοί νέοι πύργοι ανοίξουν ταυτόχρονα χωρίς μια ανάλογη αύξηση των ενοικιαστών. Οι αναπτυξιακές εταιρείες πρέπει να προγραμματίζουν και να φάσεων τα έργα τους προσεκτικά και να διαφοροποιούν το προϊόν τους ώστε να μην παγιδευτούν σε κορεσμό.
- Οικονομική Εξάρτηση από Κυβερνητικές Δαπάνες και Πετρέλαιο: Η τύχη της αγοράς ακινήτων της Σαουδικής Αραβίας συνδέεται στενά με τις κρατικές δαπάνες (πολλά έργα ξεκινούν από την κυβέρνηση ή βασίζονται σε κρατικές υποδομές). Μια σημαντική πτώση των τιμών του πετρελαίου ή των εσόδων του προϋπολογισμού θα μπορούσε να οδηγήσει σε περικοπές δαπανών ή επιβραδύνσεις έργων. Για παράδειγμα, αν το πετρέλαιο κατέρρεε και παρέμενε σε χαμηλά επίπεδα, το PIF θα μπορούσε να καθυστερήσει ή να μειώσει έργα όπως το Jeddah Central ή να περικόψει επιδοτήσεις σε προγράμματα στέγασης, επηρεάζοντας άμεσα την αγορά. Παρότι η χώρα έχει αποθέματα και διαφοροποιεί την οικονομία της, το πετρέλαιο εξακολουθεί να χρηματοδοτεί μεγάλο μέρος των πρωτοβουλιών Vision 2030. Οι επενδυτές πρέπει να γνωρίζουν ότι η τρέχουσα άνθηση βασίζεται σε επεκτατική δημοσιονομική πολιτική – κάθε αντιστροφή θα επηρεάσει τη ζήτηση (μέσω χαμηλότερης καταναλωτικής εμπιστοσύνης, απώλειας θέσεων εργασίας στην κατασκευή, κλπ.).
- Επιτόκια και Κόστος Χρηματοδότησης: Η παγκόσμια άνοδος των επιτοκίων το 2022–2024 κατέστησε πιο ακριβά τα στεγαστικά δάνεια και τα δάνεια ανάπτυξης. Αν τα υψηλά επιτόκια διατηρηθούν, ο χρηματοοικονομικός κίνδυνος αυξάνεται – η τελική ζήτηση μπορεί να εξασθενήσει αν τα στεγαστικά γίνουν λιγότερο προσιτά πέραν των κρατικών επιδοτήσεων και οι κατασκευαστές αντιμετωπίσουν υψηλότερο κόστος κεφαλαίου. Στις χειρότερες περιπτώσεις, έργα μπορεί να σταματήσουν λόγω κρίσης ρευστότητας. Η κεντρική τράπεζα της Σαουδικής Αραβίας ακολουθεί συνήθως την πολιτική της Fed των ΗΠΑ λόγω της σύνδεσης του νομίσματος, οπότε οι παγκόσμιες τάσεις των επιτοκίων έχουν σημασία. Από την άλλη, αν ο πληθωρισμός και τα επιτόκια αποκλιμακωθούν τα επόμενα χρόνια (όπως κάποιες προβλέψεις δείχνουν να γίνεται μέχρι το 2025-2026), αυτό θα μπορούσε να μετριάσει τον κίνδυνο.
- Κανονιστικοί και Εκτελεστικοί Κίνδυνοι: Παρά τη βελτίωση του κανονιστικού πλαισίου της Σαουδικής Αραβίας, υπάρχουν ακόμη γραφειοκρατικές και ρυθμιστικές προκλήσεις. Αλλαγές στη νομοθεσία (π.χ. νέα φορολογία σε συναλλαγές ακινήτων ή ακίνητα – πέραν του ισοδύναμου ΦΠΑ 5% – θα μπορούσαν να εκπλήξουν την αγορά). Ο εκτελεστικός κίνδυνος είναι ιδιαίτερα σημαντικός στα μεγάλα έργα: καθυστερήσεις ή υπερβάσεις κόστους μπορούν να επηρεάσουν τις συνοδευόμενες επενδύσεις. Ο πύργος Jeddah, για παράδειγμα, φέρει τον κίνδυνο εκτέλεσης – αν αντιμετωπίσει νέα παύση, οι τιμές γης σε εκείνο το έργο μπορεί να επηρεαστούν. Παρομοίως, η έγκαιρη και πιστή παράδοση του Jeddah Central είναι ένα τεράστιο έργο· αν υπολείπεται των προσδοκιών, μπορεί να μετριάσει τον ενθουσιασμό που τροφοδοτεί σήμερα το θετικό συναίσθημα των επενδυτών.
- Γεωπολιτικοί και Κίνδυνοι Αντίληψης Αγοράς: Βρισκόμενη στη Μέση Ανατολή, η Σαουδική Αραβία (και συνεπώς η Τζέντα) μπορεί να επηρεαστεί από περιφερειακές γεωπολιτικές εντάσεις. Οποιαδήποτε αστάθεια ή περιστατικό ασφάλειας θα μπορούσε προσωρινά να μειώσει τον τουρισμό ή την όρεξη ξένων επενδύσεων. Εξάλλου, ως αναδυόμενη αγορά, τα ακίνητα στη Σαουδική Αραβία μπορεί να υπόκεινται σε μεταβολές στη διεθνή επενδυτική διάθεση. Για παράδειγμα, αν άλλες αγορές γίνουν πιο ελκυστικές ή αν υπάρξει παγκόσμια ύφεση στον κλάδο των ακινήτων, το ξένο κεφάλαιο μπορεί να αποσυρθεί. Εγχώρια, το κλίμα της αγοράς μπορεί επίσης να πληγεί αν, για παράδειγμα, αποτύχει κάποιο μεγάλο έργο ή υπάρξει δημόσια αντίδραση στις γρήγορες αλλαγές (αν και αυτό είναι λιγότερο πιθανό στα ακίνητα σε σχέση με άλλους τομείς).
- Κόστη Κατασκευής και Εφοδιαστική Αλυσίδα: Η ταχεία ανάπτυξη έχει οδηγήσει σε αυξανόμενα κόστη κατασκευής (υλικά και εργασία) στη Σαουδική Αραβία – μια πρόκληση που έχει σημειωθεί σε αναφορές του κλάδου argaam.com. Εάν ο πληθωρισμός στις κατασκευές συνεχιστεί, οι κατασκευαστές μπορεί να αντιμετωπίσουν πιεσμένα περιθώρια ή να αναγκαστούν να αυξήσουν τις τιμές πώλησης πέρα από τα όρια των καταναλωτών. Προβλήματα στην εφοδιαστική αλυσίδα (όπως αυτά που συνέβησαν παγκοσμίως κατά τη διάρκεια της πανδημίας) θα μπορούσαν επίσης να καθυστερήσουν τα χρονοδιαγράμματα των έργων. Η αντιμετώπιση αυτού απαιτεί αποδοτική διαχείριση έργων και ίσως τοπική προμήθεια (κάτι που ενθαρρύνει το Vision 2030, αλλά η εγχώρια παραγωγή υλικών θα χρειαστεί χρόνο για να αναπτυχθεί πλήρως).
- Ωριμότητα Αγοράς και Ρευστότητα: Η αγορά ακινήτων της Σαουδικής Αραβίας βρίσκεται ακόμα σε διαδικασία ωρίμανσης. Εκτός από τα REITs, υπάρχει περιορισμένη διαφάνεια και ρευστότητα σε σύγκριση με πιο ανεπτυγμένες αγορές. Οι επενδυτές πρέπει να εξετάσουν τη στρατηγική εξόδου – η αναπώληση ακινήτων στην Τζέντα δεν είναι τόσο γρήγορη όσο σε ιδιαίτερα ρευστές αγορές, εκτός αν η ζήτηση είναι ιδιαίτερα αυξημένη. Σε περίπτωση που μεταβληθούν οι συνθήκες της αγοράς, η πώληση μεγάλων περιουσιακών στοιχείων μπορεί να απαιτήσει χρόνο. Ωστόσο, πρωτοβουλίες όπως τα ηλεκτρονικά συμβόλαια και η καλύτερη συλλογή δεδομένων από τη REGA βελτιώνουν σταδιακά την κατάσταση.
- JLL – Δυναμική της Αγοράς Κατοικίας στη Σαουδική Αραβία, Α’ τρίμηνο 2025 jll-mena.com jll-mena.com
- Deloitte – Προβλέψεις Ακινήτων Μέσης Ανατολής 2024 (Σαουδική Αραβία) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com
- Argaam News – «Η JLL αναμένει 32.000 νέες κατοικίες στο Ριάντ και την Τζέντα το Β’ εξάμηνο του 2024» (Σεπ 2024) argaam.com argaam.com
- Argaam News – Συνέχεια: Σημεία ενδιαφέροντος JLL KSA Αγορά Α’ εξαμήνου 2024 argaam.com argaam.com
- AGBI – «Η Σαουδική Αραβία ανοίγει τις ιερές πόλεις σε ξένους επενδυτές» (Ιαν 2025) agbi.com agbi.com
- Arab News – «Ισχυρή προοπτική για την αγορά λιανικής ακινήτων στη Σαουδική Αραβία λόγω τουρισμού και Vision 2030, λέει η S&P» (Απρ 2025) arabnews.com arabnews.com
- Knight Frank – The Wealth Report 2025 (Απόδοση Αγοράς) mansionglobal.com mansionglobal.com
- Designboom – «Ο ψηλότερος πύργος του κόσμου, ο Jeddah Tower, συνεχίζει την κατασκευή του για ολοκλήρωση το 2028» (Σεπ 2023) designboom.com designboom.com
- Ριάντ: Η πρωτεύουσα είναι η πολιτική και οικονομική δύναμη της χώρας, που αυτή τη στιγμή βιώνει μια άνθιση στην αγορά ακινήτων σχεδόν σε κάθε τομέα. Σύμφωνα με τα σχέδια που προωθεί ο Πρίγκιπας του Στέμματος, το Ριάντ φιλοδοξεί να διπλασιάσει τον πληθυσμό του, φτάνοντας περίπου στα 15 εκατομμύρια μέχρι το 2030, προσελκύοντας περιφερειακές έδρες πολυεθνικών εταιρειών και τεράστιες επενδύσεις του κράτους. Ως αποτέλεσμα, η αγορά ακινήτων του Ριάντ έχει παρουσιάσει ταχύτερη ανάπτυξη από αυτή της Τζέντα. Στον οικιστικό τομέα, το Ριάντ είδε τις τιμές πώλησης να αυξάνονται κατά περίπου 10% σε ετήσια βάση στις αρχές του 2024 (έναντι 5% στην Τζέντα) argaam.com argaam.com, και οι όγκοι και αξίες συναλλαγών κατοικίας είναι υψηλότερα. Η αύξηση των τιμών στην αγορά κατοικίας του Ριάντ ήταν γενικευμένη (τόσο στις βίλες όσο και στα διαμερίσματα) jll-mena.com, ενώ στην Τζέντα ήταν ανάμεικτη. Η διαθεσιμότητα γης γύρω από το Ριάντ ήταν παραδοσιακά άφθονη, αλλά η αύξηση της ζήτησης έχει ως αποτέλεσμα ακόμα και στο Ριάντ να υπάρχουν ελλείψεις κατοικιών σε προνομιακές περιοχές. Παράλληλα, η αγορά γραφείων του Ριάντ είναι ξεχωριστή – με πάνω από 5 εκατομμύρια m² χώρου και δεκάδες νέους πύργους γραφείων να κατασκευάζονται σε έργα όπως η Οικονομική Περιοχή Βασιλιά Αμπντάλα. Τα ενοίκια γραφείων κατηγορίας Α στο Ριάντ είναι κατά μέσο όρο ~2.000 SAR/m², σημαντικά υψηλότερα από τα ~1.300 SAR/m² της Τζέντα argaam.com. Η αγορά λιανικής του Ριάντ ξεπερνά επίσης της Τζέντα (3,5 εκατομμύρια m² έναντι 2,1 εκατομμυρίων m² αποθέματος λιανικής ως το τέλος του 2023) argaamplus.s3.amazonaws.com, και συνεχίζει να προσελκύει τις πρώτες εισόδους πολλών διεθνών brands. Πολιτιστικά, η προσπάθεια του Ριάντ να γίνει μια παγκόσμια πόλη (με εκδηλώσεις, συναυλίες, αθλητικά γεγονότα κ.λπ.) ξεκίνησε μόλις πρόσφατα, αλλά με αστραπιαίο ρυθμό, ενώ η Τζέντα ήταν ανέκαθεν πιο κοσμοπολίτικη και φιλελεύθερη με τα σαουδαραβικά μέτρα. Ουσιαστικά, το Ριάντ ηγείται της ανάπτυξης της αγοράς ακινήτων στη Σαουδική Αραβία – κυριάρχησε στις ανακοινώσεις νέων έργων και κατείχε το μεγαλύτερο μερίδιο των επενδύσεων σε ακίνητα τα τελευταία χρόνια agbi.com. Η Τζέντα, αν και αναπτύσσεται, προσπαθεί να συμβαδίσει με τη δυναμική του Ριάντ. Παρ’ όλα αυτά, η Τζέντα επωφελείται από το γεγονός ότι είναι παραθαλάσσια πόλη με φυσική γοητεία και θα έχει πάντα την κυκλοφορία του Χατζ/Ούμρα. Θα μπορούσε να πει κανείς πως η αγορά του Ριάντ είναι πιο «καυτή», αλλά και πιο ευάλωτη σε διακυμάνσεις (καθώς η ανάπτυξή της οφείλεται εν μέρει σε πολιτικές αποφάσεις και συνδέεται με μετακινήσεις του κράτους), ενώ της Τζέντα είναι πιο σταθερή και βασίζεται στα εμπορικά και τουριστικά θεμελιώδη.
- Νταμάμ/Χομπάρ (Ανατολική Επαρχία): Η Μητροπολιτική Περιοχή Νταμάμ (DMA, που περιλαμβάνει το Χομπάρ και τη Νταχράν) είναι η καρδιά της πετρελαϊκής βιομηχανίας της Σαουδικής Αραβίας και έχει μικρότερο πληθυσμό (~1,5-2 εκατομμύρια) από τη Τζέντα (~4 εκατομμύρια). Η αγορά ακινήτων της είναι σχετικά σταθερή και μετριοπαθής στην ανάπτυξη. Για παράδειγμα, το πρώτο εξάμηνο του 2024, οι τιμές κατοικιών στο Νταμάμ παρέμειναν ουσιαστικά αμετάβλητες και τα ενοίκια αυξήθηκαν μόλις ~4% argaam.com, ακολουθώντας με μικρότερη άνοδο από ό,τι στη Ριάντ και στη Τζέντα. Η προσφορά κατοικιών στη DMA αυξάνεται αλλά επικεντρώνεται κυρίως σε μεσαίας κατηγορίας κατοικίες, ιδιαίτερα στα βόρεια προάστια, στοχεύοντας στην προσιτή στέγαση argaamplus.s3.amazonaws.com. Η Ανατολική Επαρχία διαθέτει θύλακες υψηλής ζήτησης (στελέχη της Saudi Aramco και συναφών βιομηχανιών σε φιλικά προς τους ξένους συγκροτήματα γύρω από το Χομπάρ). Ωστόσο, συνολικά η αγορά κατοικιών είναι λιγότερο δυναμική σε σχέση με της Τζέντα, εν μέρει επειδή η αύξηση του πληθυσμού είναι βραδύτερη. Στον τομέα των γραφείων, τα ενοίκια κατηγορίας Α στο Νταμάμ αυξήθηκαν ~10% ετησίως μέχρι το β’ τρίμηνο του 2024 λόγω ζήτησης από κυβερνητικές υπηρεσίες και εταιρείες υπηρεσιών πετρελαίου argaam.com, αλλά τα απόλυτα ενοίκια (και τα επίπεδα ενοικίων) είναι χαμηλότερα από αυτά της Τζέντα. Το λιανεμπόριο στο Νταμάμ/Χομπάρ ξεχωρίζει για λίγα κυρίαρχα εμπορικά κέντρα· η παραλιακή “Κορνίς” του Χομπάρ έχει δημοφιλείς επιλογές λιανικής/εστίασης αλλά η κλίμακα είναι τέτοια ώστε να εξυπηρετεί κυρίως τον τοπικό πληθυσμό argaam.com. Μια διαφορά είναι ότι οι κάτοικοι της Ανατολικής Επαρχίας πηγαίνουν εύκολα στο Μπαχρέιν τα σαββατοκύριακα, κάτι που μπορεί να απορροφά μέρος της καταναλωτικής και ξενοδοχειακής δαπάνης τους – κάτι με το οποίο η Τζέντα δεν έχει να ανταγωνιστεί. Καθώς το Όραμα 2030 προσπαθεί να διαφοροποιήσει την οικονομία της Ανατολικής Επαρχίας πέρα από το πετρέλαιο, νέες πρωτοβουλίες (όπως οι τεράστιες πετροχημικές επεκτάσεις στη Τζουμπάιλ και τα κέντρα logistics) μπορεί να αυξήσουν την εξειδικευμένη ζήτηση σε ακίνητα (π.χ. στέγαση εργαζομένων, βιομηχανικά ακίνητα). Γενικά όμως, η αγορά του Νταμάμ είναι μικρότερη και σταθερότερη, με μετριοπαθείς προοπτικές ανάπτυξης· σπάνια παρουσιάζει τα απότομα σκαμπανεβάσματα που βλέπουν η Ριάντ ή και η Τζέντα. Επίσης είναι πιο αποκεντρωμένη – το Νταμάμ, το Χομπάρ και η Νταχράν αποτελούν ξεχωριστούς πυρήνες, ενώ η Τζέντα είναι ένα ενιαίο μεγάλο πολεοδομικό συγκρότημα.
- Τζέντα: βρίσκεται ανάμεσα στη Ριάντ και τη Νταμμάμ σε πολλούς τομείς. Διαθέτει μια ποικιλόμορφη οικονομία – λιμενική εφοδιαστική, εμπόριο, τουρισμός/προσκύνημα, κάποια βιομηχανία – και έτσι οι παράγοντες που επηρεάζουν την αγορά ακινήτων της είναι πολύπλευροι. Η αγορά κατοικίας της Τζέντα ήταν ιστορικά λίγο πιο προσιτή από αυτή της Ριάντ (για παράδειγμα, οι τιμές διαμερίσματος ανά τ.μ. είναι ελαφρώς χαμηλότερες), αν και η διαφορά μειώθηκε καθώς η Τζέντα κατέγραψε ισχυρή αύξηση τιμών το 2021–2022. Στο παγκόσμιο δείκτη πολυτελών οικιστικών αγορών της Knight Frank, και η Ριάντ και η Τζέντα κατατάχθηκαν ανάμεσα στις έξι κορυφαίες πόλεις παγκοσμίως για την αύξηση τιμών πολυτελών ακινήτων το 2024, υπογραμμίζοντας το πόσο οι σαουδαραβικές πόλεις αναπτύχθηκαν παρά τις παγκόσμιες αντιξοότητες mansionglobal.com mansionglobal.com. (Και το Ντουμπάι ήταν επίσης σε αυτή την κορυφαία κατηγορία). Η Knight Frank σημείωσε ότι η Μέση Ανατολή ήταν η ισχυρότερη περιοχή παγκοσμίως με ετήσια αύξηση της τιμής πολυτελών ακινήτων κατά 7,2% και προβλέπει μια εκπληκτική σωρευτική αύξηση 64% τα επόμενα πέντε χρόνια για την περιοχή mansionglobal.com mansionglobal.com. Αν και η Ριάντ μπορεί να αποσπάσει μεγάλο ποσοστό από αυτό, ο τομέας πολυτελείας της Τζέντα ανεβαίνει επίσης – οι βίλες στην παραλία, για παράδειγμα, έχουν υψηλές τιμές και περιορισμένη διαθεσιμότητα. Σε σύγκριση με την έντονη ανάπτυξη της Ριάντ, η προσέγγιση της Τζέντα είναι λίγο πιο μετρημένη και οργανική. Τα φιλόδοξα έργα της πόλης (όπως το Jeddah Central, ο Πύργος της Τζέντα) βρίσκονται ελαφρώς πίσω από το χρονοδιάγραμμα της Ριάντ (η Ριάντ έχει ήδη παραδώσει έργα όπως το Diriyah Gate, το Qiddiya σε προχωρημένο στάδιο). Ωστόσο, προς τα τέλη της δεκαετίας του 2020, καθώς αυτά τα έργα στην Τζέντα ολοκληρώνονται, η πόλη θα μπορούσε να δει μια αναπτυξιακή ώθηση. Πολιτισμικά και σε επίπεδο lifestyle, η Τζέντα ήταν πάντα το πιο χαλαρό εμπορικό κέντρο του Βασιλείου – προσελκύει επιχειρηματίες και διαθέτει ακμάζουσα καλλιτεχνική σκηνή, γεγονός που φαίνεται σε εξειδικευμένες αγορές ακινήτων (π.χ. χώροι γκαλερί στο Al-Balad, μοναδικά καφέ κ.ά.). Η Ριάντ, που τώρα ανοίγεται πολιτισμικά, χτίζει τα δικά της από το μηδέν. Για τους επενδυτές, η Τζέντα προσφέρει τη γοητεία μιας παραθαλάσσιας πόλης (κάτι που ούτε η Ριάντ, που δεν έχει θάλασσα, ούτε η Νταμμάμ προσφέρουν) με τεράστιες τουριστικές προοπτικές, ενώ η Ριάντ προσφέρει τη στήριξη των κρατικών δαπανών και της εταιρικής ζήτησης. Συνοψίζοντας, όλες οι μεγάλες σαουδαραβικές πόλεις επωφελούνται από τις επενδύσεις του Vision 2030, αλλά η Ριάντ αποτελεί επί του παρόντος την κύρια μηχανή ανάπτυξης, με τη Τζέντα να παίζει ισχυρό δευτερεύοντα ρόλο και τη Νταμάμ να εμφανίζει μέτρια ανάπτυξη. Ένα ισορροπημένο χαρτοφυλάκιο ακινήτων στη Σαουδική Αραβία θα μπορούσε να περιλαμβάνει έκθεση στους ταχέως αναπτυσσόμενους τομείς γραφείων και κατοικιών της Ριάντ, στα τουριστικά projects και τη συνδεδεμένη με το λιμάνι εφοδιαστική αλυσίδα της Τζέντα, καθώς και στα σταθερά περιουσιακά στοιχεία που αποδίδουν εισόδημα στη Νταμάμ (όπως κατοικίες για εργαζόμενους στη βιομηχανία πετρελαίου ή αποθήκες που εξυπηρετούν βιομηχανικές επιχειρήσεις). Σημαντικό είναι ότι το συγκριτικό πλεονέκτημα της Τζέντα έγκειται στο λιμάνι της και στην εγγύτητα προς τις Ιερές Πόλεις – αυτά εξασφαλίζουν μια βασική ζήτηση που είναι λιγότερο ασταθής. Το πλεονέκτημα της Ριάντ είναι η κυβερνητική προσοχή και η κρίσιμη μάζα. Της Νταμάμ είναι ο πλούτος από το πετρέλαιο που την στηρίζει. Προχωρώντας προς το 2025-2030, η Τζέντα ενδέχεται να μειώσει τη διαφορά με τη Ριάντ καθώς τα μεγάλα της projects αρχίζουν να λειτουργούν, αλλά και η Ριάντ δεν μένει στάσιμη (υπάρχουν σχέδια για τεράστιες επενδύσεις μέσω της «Στρατηγικής Ριάντ»). Έχει ενδιαφέρον να δούμε αν η Τζέντα θα αξιοποιήσει τα φυσικά της πλεονεκτήματα ώστε να διαμορφώσει μια πιο μοναδική ταυτότητα (ίσως ως η διεθνής πύλη και πολιτιστική πρωτεύουσα του Βασιλείου, συμπληρώνοντας τον διοικητικό ρόλο της Ριάντ).
- Κατοικίες: Η ζήτηση για κατοικίες στη Τζέντα αναμένεται να παραμείνει ισχυρή έως το 2030. Ο συνδυασμός της πληθυσμιακής αύξησης (ο πληθυσμός της Σαουδικής Αραβίας είναι νεαρός και αυξάνεται) και της συνεχιζόμενης προσπάθειας για αύξηση της ιδιοκατοίκησης θα διατηρήσει την πίεση στην προσφορά κατοικιών. Αναμένουμε μέτρια ετήσια άνοδο των τιμών κατοικιών στη Τζέντα κατά μέσο όρο – πιθανότατα μεσαίας μονοψήφιας τάξης (ίσως 3–6% ετησίως) για τους περισσότερους τομείς, εκτός αν υπάρξει υπερθέρμανση. Ορισμένες περιοχές με υψηλή ζήτηση (π.χ. πολυτελείς παραθαλάσσιες βίλες ή ακίνητα κοντά σε νέα έργα υποδομής όπως το μετρό, αν κατασκευαστεί) θα μπορούσαν να αυξηθούν πιο γρήγορα. Η έρευνα της Knight Frank, για παράδειγμα, υποδεικνύει ότι οι πόλεις της Μέσης Ανατολής θα μπορούσαν να δουν περίπου 60%+ αύξηση στις βασικές αξίες μέχρι το 2029 mansionglobal.com mansionglobal.com, κάτι που θα περιλάμβανε και τις κορυφαίες περιοχές της Τζέντα. Ωστόσο, τα μεγάλης κλίμακας οικιστικά έργα της κυβέρνησης (όπως οι κοινότητες Roshn, κλπ.) θα προσθέσουν σημαντική προσφορά, λειτουργώντας ως ανάχωμα ενάντια στον ανεξέλεγκτο πληθωρισμό των τιμών και διατηρώντας τις κατοικίες σχετικά προσιτές για τους ντόπιους. Ο δείκτης ιδιοκατοίκησης στη Σαουδική Αραβία βρίσκεται σε τροχιά να φτάσει το 70% έως το 2030 pwc.com pwc.com, και η Τζέντα θα συμβάλει σε αυτό παρέχοντας δεκάδες χιλιάδες νέες μονάδες. Μέχρι το 2030, ο ορίζοντας της Τζέντα θα είναι αξιοσημείωτα διαφορετικός – πολλές από τις 17.000 μονάδες του Jeddah Central θα παραδοθούν, νέοι ουρανοξύστες θα κοσμήσουν την Κορνίς, και τα προγραμματισμένα προάστια στα βόρεια θα έχουν σε μεγάλο βαθμό ολοκληρωθεί. Οι ενοικιάσεις ενδέχεται να γνωρίσουν περιόδους πιο αργής ανάπτυξης καθώς νέα ακίνητα (ειδικά διαμερίσματα) εισέρχονται στην αγορά· είναι πιθανή μια μικρή αύξηση της κενότητας στα μέσα της δεκαετίας, κάτι που ίσως συγκρατήσει τις αυξήσεις των ενοικίων. Παρ’ όλα αυτά, μέχρι το 2030, τα υψηλότερα διαθέσιμα εισοδήματα και μια εισροή αλλοδαπών (από νέες επιχειρήσεις και τουριστικές θέσεις εργασίας) θα μπορούσαν να στηρίξουν μια υγιή αγορά ενοικίων. Αναμένουμε οι αποδόσεις ενοικίων να σταθεροποιηθούν στο εύρος 6-8% για τα οικιστικά ακίνητα, το οποίο είναι ελκυστικό για επενδυτές.
- Γραφεία: Η αγορά γραφείων της Τζέντα αναμένεται να επεκταθεί με μέτριο ρυθμό. Με τη διαφοροποίηση της οικονομίας, νέες ιδιωτικές εταιρείες (π.χ. εφοδιαστική αλυσίδα, τουρισμός, fintech) εγκαθίστανται στην πόλη, ενισχύοντας τη ζήτηση για γραφεία. Ωστόσο, το Ριάντ τοποθετείται επιθετικά ως επιχειρηματικό κέντρο (και απαιτεί από τις εταιρείες να έχουν εκεί την έδρα τους για κυβερνητικά συμβόλαια), γεγονός που μπορεί να περιορίσει την ανάπτυξη των γραφείων στην Τζέντα. Προβλέπουμε ότι η Τζέντα θα προσθέσει μερικές εκατοντάδες χιλιάδες τετραγωνικά μέτρα γραφείων έως το 2030, συμπεριλαμβανομένων μικτών χρήσεων όπως το Jeddah Central και κατά μήκος των βόρειων διαδρόμων. Τα ενοίκια γραφείων Α’ κατηγορίας μπορεί να αυξηθούν σταδιακά (ίσως κατά μέσο όρο 2-5% ετησίως σύμφωνα με τον πληθωρισμό/ζήτηση), αλλά αν υπάρξει σημαντική προσφορά ταυτόχρονα (π.χ. το τμήμα γραφείων του Jeddah Tower ή πολλοί νέοι πύργοι), ενδέχεται να υπάρξει περίοδος σταθερών ή ελαφρώς πτωτικών ενοικίων γύρω στο 2027, όταν παραδοθούν αυτά τα έργα. Συνολικά, η πληρότητα αναμένεται να παραμείνει υγιής δεδομένου του σταθερού επιχειρηματικού περιβάλλοντος της Τζέντα. Μία τάση που θα εξελιχθεί μέχρι το 2030 είναι οι ευέλικτοι χώροι εργασίας και τα υψηλότερα ποιοτικά πρότυπα – τα νέα γραφεία θα προσφέρουν έξυπνη τεχνολογία και βιωσιμότητα (ευθυγραμμισμένη με τους πράσινους στόχους του Vision 2030), χαρακτηριστικά που ενδέχεται να δικαιολογήσουν premium στο ενοίκιο.
- Λιανικό εμπόριο: Ο τομέας του λιανικού real estate στην Τζέντα βρίσκεται σε τροχιά ανάπτυξης, αλλά και μετασχηματισμού. Σύμφωνα με την S&P Global, οι προοπτικές για το 2025-2026 είναι ισχυρές χάρη στον τουρισμό και τις καταναλωτικές δαπάνες arabnews.com arabnews.com. Καθώς πλησιάζουμε το 2030, σημαντικά γεγονότα (Expo, Παγκόσμιο Κύπελλο) και η ωρίμανση των μεγα-έργων (όπως τα θέρετρα της Ερυθράς Θάλασσας) πιθανότατα θα ενισχύσουν τις λιανικές πωλήσεις και την επισκεψιμότητα. Αναμένουμε νέες μορφές λιανικής να ευδοκιμήσουν: περισσότερα ανοιχτού τύπου lifestyle centers, κέντρα εστίασης/ψυχαγωγίας και καταστήματα δρόμου σε μικτές αναπτύξεις, αντί για παραδοσιακά κλειστά malls. Το Jeddah Central θα περιλαμβάνει μοντέρνους πεζόδρομους λιανικής που θα μπορούσαν να γίνουν ο κορυφαίος προορισμός αγορών της πόλης μέχρι το τέλος της δεκαετίας. Τα ενοίκια καταστημάτων σε βασικές τοποθεσίες προβλέπεται να αυξηθούν μετρίως (περίπου 3% ετησίως κατά μέσο όρο), αλλά η δευτερεύουσα αγορά λιανικής ίσως δυσκολευτεί αν το ηλεκτρονικό εμπόριο αυξηθεί γρηγορότερα ή αν υπάρξει υπερ-ανταγωνισμός ανάμεσα στα malls. Μέχρι το 2030, η διείσδυση του ηλεκτρονικού εμπορίου θα είναι σίγουρα μεγαλύτερη, ωστόσο η σαουδαραβική κουλτούρα αναμένεται να εξακολουθεί να εκτιμά την εμπειρία του mall, οπότε δεν προβλέπουμε το «τέλος του mall» – αλλά μάλλον έναν επαναπροσδιορισμό των προβληματικών εμπορικών κέντρων. Συνολικός λιανικός χώρος ανά κάτοικο στην Τζέντα θα αυξηθεί, αλλά ελπίζουμε με βάση τη ζήτηση. Η ισορροπία προσφοράς-ζήτησης είναι το κλειδί· η S&P έχει προειδοποιήσει για κίνδυνο υπερπροσφοράς αν οι developers υπερκατασκευάσουν λιανικά arabnews.com. Όμως, δεδομένης της φειδωλής προσέγγισης το τελευταίο διάστημα (το Ριάντ δεν πρόσθεσε μεγάλο mall στις αρχές του 2024, δίνοντας έμφαση στην ποιότητα του υπάρχοντος χώρου argaam.com), αναμένουμε μια βιώσιμη πορεία ανάπτυξης.
- Βιομηχανικά/Λογιστικά: Αναμένεται σημαντική επέκταση σε αυτόν τον τομέα. Καθώς τα έργα του Vision 2030 (όπως οι νέες Ειδικές Οικονομικές Ζώνες και τα κέντρα logistics) υλοποιούνται, η Τζέντα θα μπορούσε να γνωρίσει έκρηξη στην κατασκευή αποθηκών γύρω από το λιμάνι, το KAEC και τις προγραμματισμένες λογιστικές ζώνες. Η ολοκλήρωση του σιδηροδρόμου Landbridge (ίσως έως το 2030) θα καταστήσει την Τζέντα κύρια πύλη εισαγωγών-εξαγωγών για τη χώρα, πράγμα που σημαίνει ότι η ζήτηση για αποθήκευση θα εκτοξευτεί. Προβλέπουμε διψήφια ετήσια ανάπτυξη στην ανάπτυξη ακινήτων logistics για αρκετά χρόνια, ενώ τα ενοίκια ενδέχεται να συνεχίσουν να αυξάνονται μέχρι να εξισορροπηθεί η προσφορά. Τα κορυφαία ενοίκια αποθηκών ενδέχεται να πλησιάσουν τα επίπεδα του Ριάντ έως το 2030 (φτάνοντας τα 300-400 SAR/m²/χρόνο για τις καλύτερες αποθήκες), δεδομένης της ισχυρής ζήτησης argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Οι επενδυτές βρίσκουν αυτό το τμήμα ελκυστικό λόγω των σχετικά υψηλότερων αποδόσεων και των μακροχρόνιων μισθώσεων με αξιόπιστους ενοικιαστές. Έως το 2030, η Τζέντα μπορεί να εδραιώσει τη θέση της ως κύριος logistics κόμβος στην Ερυθρά Θάλασσα, με σύγχρονα κέντρα διανομής που θα εξυπηρετούν όχι μόνο τη Σαουδική Αραβία αλλά και αγορές της Αφρικής και της περιοχής, χάρη στο λιμάνι και το αεροδρόμιό της.
- Φιλοξενία: Αν και δεν ζητήθηκε ρητά, αξίζει να αναφερθεί ο ξενοδοχειακός τομέας της Τζέντας στην πρόβλεψη αφού οι τουριστικοί στόχοι του Vision 2030 τον επηρεάζουν άμεσα. Η Τζέντα πιθανότατα θα δει σημαντική αύξηση στην προσφορά ξενοδοχειακών δωματίων (συμπεριλαμβανομένων των 2.700 δωματίων στην Jeddah Central jeddahcentral.com, καθώς και άλλων έργων). Τα ποσοστά πληρότητας μπορεί να κυμαίνονται ανάλογα με τις παγκόσμιες ταξιδιωτικές τάσεις, αλλά η γενική τάση είναι περισσότεροι τουρίστες – τόσο θρησκευτικοί (καθώς οι βίζες Umrah γίνονται ευκολότερες και διαθέσιμες όλο το χρόνο) όσο και αναψυχής (με την αύξηση του τουρισμού Ερυθράς Θάλασσας, πολλοί θα περνούν από την Τζέντα). Έως το 2030, η Τζέντα θα μπορούσε να φιλοξενεί νέα θεματικά πάρκα, τερματικούς σταθμούς κρουαζιερόπλοιων και ίσως επεκταμένες συνεδριακές εγκαταστάσεις, όλα τα οποία θα τροφοδοτήσουν την αγορά ακινήτων (νέες αναπτυξιακές επενδύσεις αναψυχής, κ.λπ.).
- Projects Mega Vision 2030: Οι επενδυτές και αναπτύκτες μπορούν να συμμετέχουν ή να επωφεληθούν από τα πολυάριθμα mega-projects στην Τζέντα. Έργα όπως το Jeddah Central, Jeddah Tower/JEC και οι επεκτάσεις των υποδομών δημιουργούν νέες επενδυτικές ζώνες – από πολυτελείς κατοικίες, εμπορικές περιοχές, έως επιχειρηματικά πάρκα. Όσοι μπουν νωρίς μπορούν να εξασφαλίσουν προνομιακά οικόπεδα ή ρόλους σε συνεργασίες σε αυτές τις αναπτύξεις. Για παράδειγμα, η συνεργασία με το PIF σε επιμέρους ανάπτυξη γύρω από το Jeddah Central ή η παροχή υπηρεσιών σε αυτά τα έργα μπορεί να είναι ιδιαίτερα επικερδής όσο η περιοχή εξελίσσεται σε ένα premium κέντρο της πόλης.
- Αυξανόμενη Ζήτηση και Ευνοϊκά Δημογραφικά: Ο νέος και αυξανόμενος πληθυσμός της Τζέντα εξασφαλίζει σταθερή ζήτηση για κατοικίες, ιδίως προσιτές και μεσαίας κατηγορίας μονάδες. Οι αναπτύκτες που μπορούν να κατασκευάσουν ποιοτικές κατοικίες σε ανταγωνιστικές τιμές (αξιοποιώντας κυβερνητικά κίνητρα για προσιτή κατοικία) έχουν άμεση αγορά μελλοντικών αγοραστών. Επιπλέον, η πολιτισμική στροφή προς τις πυρηνικές οικογένειες και την κοινοτική διαβίωση δημιουργεί ευκαιρίες για ολοκληρωμένες κοινότητες, περιφραγμένα συγκροτήματα και μεικτής χρήσης «mini cities» εντός της Τζέντα. Το γεγονός ότι οι συναλλαγές στην αγορά κατοικίας της Τζέντα αυξήθηκαν κατά 43% ετησίως δείχνει πόση συσσωρευμένη ζήτηση απελευθερώθηκε jll-mena.com – μια τάση που πιθανότατα θα συνεχιστεί καθώς περισσότεροι γίνονται επιλέξιμοι για στεγαστικά δάνεια.
- Ανάπτυξη του Τουρισμού και της Φιλοξενίας: Ως η “Πύλη προς τα Δύο Ιερά Τεμένη” και παραθαλάσσια πόλη στην Ερυθρά Θάλασσα, η Τζέντα αναμένεται να ωφεληθεί σημαντικά από την ώθηση της Σαουδικής Αραβίας στον τουρισμό. Υπάρχει ευκαιρία για ανάπτυξη ξενοδοχείων, θέρετρων, επιπλωμένων διαμερισμάτων και χώρων ψυχαγωγίας. Ακίνητα που σχετίζονται με το προσκύνημα (όπως αναβαθμισμένα καταλύματα προσκυνητών, συγκοινωνιακοί κόμβοι κλπ) αποτελούν άλλη μία εξειδικευμένη αγορά – σκεφτείτε πολυχρηστικά κέντρα που εξυπηρετούν τις ανάγκες των προσκυνητών του Χατζ πριν/μετά τη Μέκκα, μια δυνητικά ανεκμετάλλευτη αγορά. Ο στόχος της κυβέρνησης για 150 εκατομμύρια επισκέπτες έως το 2030 περιλαμβάνει εκατομμύρια που θα περνούν από την Τζέντα argaam.com argaam.com. Οι επενδυτές ίσως σκεφτούν να δημιουργήσουν θεματικά αξιοθέατα ή παράκτια έργα αναψυχής στην Τζέντα για να απορροφήσουν μέρος της τουριστικής ζήτησης που προκύπτει από τα μεγάλα έργα (π.χ. ένα οικογενειακό λούνα παρκ ή υδάτινο πάρκο στην Τζέντα θα μπορούσε να αποδώσει καλά καθώς ο τουρισμός αναπτύσσεται). Η επερχόμενη Expo 2030 στο Ριάντ και άλλα γεγονότα θα ωφελήσουν έμμεσα την Τζέντα ενισχύοντας το προφίλ της Σαουδικής Αραβίας – οι διεθνείς επισκέπτες συχνά επισκέπτονται πολλές πόλεις, επομένως η ιστορική συνοικία της Τζέντας (Al-Balad) και η Κορνίς θα μπορούσαν να γνωρίσουν τουριστική αναγέννηση, αυξάνοντας τη ζήτηση για λιανικό εμπόριο και boutique ξενοδοχεία εκεί.
- Κόμβος Logistics και Βιομηχανίας: Ο τομέας των logistics γνωρίζει άνθιση – το λιμάνι της Τζέντας είναι από τα πιο πολυσύχναστα στη Μέση Ανατολή και με τις νέες εμπορικές συμφωνίες και τις Ειδικές Οικονομικές Ζώνες, περισσότερες εταιρείες θα χρειάζονται κέντρα διανομής. Οι επενδυτές μπορούν να αναπτύξουν ή να αποκτήσουν αποθήκες, ψυκτικούς χώρους και βιομηχανικές εγκαταστάσεις για σταθερό μακροπρόθεσμο εισόδημα. Με δεδομένη την κυβερνητική πίεση για τοπική παραγωγή (από αυτοκίνητα μέχρι τρόφιμα), τα βιομηχανικά πάρκα στην Τζέντα (ιδίως κοντά στο λιμάνι ή στο KAEC) είναι ώριμα για ανάπτυξη. Συχνά συνοδεύονται από κυβερνητική υποστήριξη όπως επιδοτούμενες υπηρεσίες κοινής ωφέλειας ή γη, ενισχύοντας τη συμφωνία. Με την ανάπτυξη του ηλεκτρονικού εμπορίου, τα κέντρα τελικής διανομής στην πόλη αποτελούν άλλη μια ευκαιρία.
- Δυναμική Ξένων Επενδύσεων & Συνεργασιών: Η απελευθέρωση των κανονισμών επιτρέπει στους ξένους επενδυτές να εισέρχονται ευκολότερα – αυτό σημαίνει ότι οι τοπικοί developers μπορούν να αναζητήσουν διεθνείς συνεργάτες που φέρνουν κεφάλαια και τεχνογνωσία. Οι κοινοπραξίες μπορούν να ανθίσουν, για παράδειγμα, μια τοπική εταιρεία να συνεργαστεί με ξένο ξενοδοχειακό όμιλο για την ανάπτυξη νέου θερέτρου ή ένα διεθνές αρχιτεκτονικό γραφείο να συνεργαστεί για εμβληματικά κτίρια (κάτι που ήδη συμβαίνει με διεθνείς αρχιτέκτονες στον Πύργο της Τζέντας, την Jeddah Central κ.λπ.). Επίσης, περισσότεροι ξένοι αγοραστές ίσως εισέλθουν στην αγορά πολυτελών κατοικιών (ειδικά αν γίνουν συχνότερες οι premium άδειες παραμονής), δημιουργώντας νέα πελατειακή βάση για πολυτελείς κατασκευαστές στην Τζέντα.
- Υποτιμημένα Τμήματα: Παρά την πρόσφατη ανάπτυξη, ορισμένα τμήματα της αγοράς της Τζέντας μπορεί να παραμένουν υποτιμημένα σε σχέση με τις γειτονικές αγορές. Για παράδειγμα, τα πρωτοκλασάτα παραθαλάσσια ακίνητα στην Τζέντα εξακολουθούν να είναι φθηνότερα από εκείνα στο Ντουμπάι ή ακόμη και στο Ριάντ. Υπάρχει πιθανότητα για αρμπιτράζ – η επένδυση σήμερα σε πρωτοκλασάτα ακίνητα της Τζέντας μπορεί να αποφέρει μεγάλη άνοδο αξίας καθώς αυξάνεται το παγκόσμιο κύρος της πόλης. Επίσης, ο τουρισμός πολιτιστικής κληρονομιάς παραμένει αναξιοποίητος – η ανακαίνιση ιστορικών κτιρίων στο Al-Balad σε boutique ξενοδοχεία ή πολιτιστικά κέντρα μπορεί να διατηρήσει την κληρονομιά και να αποφέρει κέρδος, ευθυγραμμιζόμενη με τους στόχους ποιότητας ζωής του Vision 2030.
- Υπερπροσφορά σε Ορισμένους Τομείς: Με την κλίμακα των έργων που βρίσκονται σε εξέλιξη, υπάρχει κίνδυνος κάποιοι τομείς να παρουσιάσουν υπερπροσφορά. Εάν, για παράδειγμα, δεκάδες χιλιάδες νέα διαμερίσματα εισρεύσουν στην αγορά σε σύντομο χρονικό διάστημα (από κοινότητες Roshn, κατοικίες Jeddah Central κ.α.), τα ενοίκια και οι τιμές πώλησης για διαμερίσματα μεσαίας κατηγορίας θα μπορούσαν να σταθεροποιηθούν ή να μειωθούν. Η S&P Global έχει επισημάνει την υπερπροσφορά ως ανησυχία, ειδικά στο λιανικό εμπόριο όπου υπερβολικά πολλά εμπορικά κέντρα θα μπορούσαν να μειώσουν τις πωλήσεις των λιανοπωλητών arabnews.com. Παρομοίως, η αγορά γραφείων θα μπορούσε να στραφεί σε υπερπροσφορά εάν πολλοί νέοι πύργοι ανοίξουν ταυτόχρονα χωρίς μια ανάλογη αύξηση των ενοικιαστών. Οι αναπτυξιακές εταιρείες πρέπει να προγραμματίζουν και να φάσεων τα έργα τους προσεκτικά και να διαφοροποιούν το προϊόν τους ώστε να μην παγιδευτούν σε κορεσμό.
- Οικονομική Εξάρτηση από Κυβερνητικές Δαπάνες και Πετρέλαιο: Η τύχη της αγοράς ακινήτων της Σαουδικής Αραβίας συνδέεται στενά με τις κρατικές δαπάνες (πολλά έργα ξεκινούν από την κυβέρνηση ή βασίζονται σε κρατικές υποδομές). Μια σημαντική πτώση των τιμών του πετρελαίου ή των εσόδων του προϋπολογισμού θα μπορούσε να οδηγήσει σε περικοπές δαπανών ή επιβραδύνσεις έργων. Για παράδειγμα, αν το πετρέλαιο κατέρρεε και παρέμενε σε χαμηλά επίπεδα, το PIF θα μπορούσε να καθυστερήσει ή να μειώσει έργα όπως το Jeddah Central ή να περικόψει επιδοτήσεις σε προγράμματα στέγασης, επηρεάζοντας άμεσα την αγορά. Παρότι η χώρα έχει αποθέματα και διαφοροποιεί την οικονομία της, το πετρέλαιο εξακολουθεί να χρηματοδοτεί μεγάλο μέρος των πρωτοβουλιών Vision 2030. Οι επενδυτές πρέπει να γνωρίζουν ότι η τρέχουσα άνθηση βασίζεται σε επεκτατική δημοσιονομική πολιτική – κάθε αντιστροφή θα επηρεάσει τη ζήτηση (μέσω χαμηλότερης καταναλωτικής εμπιστοσύνης, απώλειας θέσεων εργασίας στην κατασκευή, κλπ.).
- Επιτόκια και Κόστος Χρηματοδότησης: Η παγκόσμια άνοδος των επιτοκίων το 2022–2024 κατέστησε πιο ακριβά τα στεγαστικά δάνεια και τα δάνεια ανάπτυξης. Αν τα υψηλά επιτόκια διατηρηθούν, ο χρηματοοικονομικός κίνδυνος αυξάνεται – η τελική ζήτηση μπορεί να εξασθενήσει αν τα στεγαστικά γίνουν λιγότερο προσιτά πέραν των κρατικών επιδοτήσεων και οι κατασκευαστές αντιμετωπίσουν υψηλότερο κόστος κεφαλαίου. Στις χειρότερες περιπτώσεις, έργα μπορεί να σταματήσουν λόγω κρίσης ρευστότητας. Η κεντρική τράπεζα της Σαουδικής Αραβίας ακολουθεί συνήθως την πολιτική της Fed των ΗΠΑ λόγω της σύνδεσης του νομίσματος, οπότε οι παγκόσμιες τάσεις των επιτοκίων έχουν σημασία. Από την άλλη, αν ο πληθωρισμός και τα επιτόκια αποκλιμακωθούν τα επόμενα χρόνια (όπως κάποιες προβλέψεις δείχνουν να γίνεται μέχρι το 2025-2026), αυτό θα μπορούσε να μετριάσει τον κίνδυνο.
- Κανονιστικοί και Εκτελεστικοί Κίνδυνοι: Παρά τη βελτίωση του κανονιστικού πλαισίου της Σαουδικής Αραβίας, υπάρχουν ακόμη γραφειοκρατικές και ρυθμιστικές προκλήσεις. Αλλαγές στη νομοθεσία (π.χ. νέα φορολογία σε συναλλαγές ακινήτων ή ακίνητα – πέραν του ισοδύναμου ΦΠΑ 5% – θα μπορούσαν να εκπλήξουν την αγορά). Ο εκτελεστικός κίνδυνος είναι ιδιαίτερα σημαντικός στα μεγάλα έργα: καθυστερήσεις ή υπερβάσεις κόστους μπορούν να επηρεάσουν τις συνοδευόμενες επενδύσεις. Ο πύργος Jeddah, για παράδειγμα, φέρει τον κίνδυνο εκτέλεσης – αν αντιμετωπίσει νέα παύση, οι τιμές γης σε εκείνο το έργο μπορεί να επηρεαστούν. Παρομοίως, η έγκαιρη και πιστή παράδοση του Jeddah Central είναι ένα τεράστιο έργο· αν υπολείπεται των προσδοκιών, μπορεί να μετριάσει τον ενθουσιασμό που τροφοδοτεί σήμερα το θετικό συναίσθημα των επενδυτών.
- Γεωπολιτικοί και Κίνδυνοι Αντίληψης Αγοράς: Βρισκόμενη στη Μέση Ανατολή, η Σαουδική Αραβία (και συνεπώς η Τζέντα) μπορεί να επηρεαστεί από περιφερειακές γεωπολιτικές εντάσεις. Οποιαδήποτε αστάθεια ή περιστατικό ασφάλειας θα μπορούσε προσωρινά να μειώσει τον τουρισμό ή την όρεξη ξένων επενδύσεων. Εξάλλου, ως αναδυόμενη αγορά, τα ακίνητα στη Σαουδική Αραβία μπορεί να υπόκεινται σε μεταβολές στη διεθνή επενδυτική διάθεση. Για παράδειγμα, αν άλλες αγορές γίνουν πιο ελκυστικές ή αν υπάρξει παγκόσμια ύφεση στον κλάδο των ακινήτων, το ξένο κεφάλαιο μπορεί να αποσυρθεί. Εγχώρια, το κλίμα της αγοράς μπορεί επίσης να πληγεί αν, για παράδειγμα, αποτύχει κάποιο μεγάλο έργο ή υπάρξει δημόσια αντίδραση στις γρήγορες αλλαγές (αν και αυτό είναι λιγότερο πιθανό στα ακίνητα σε σχέση με άλλους τομείς).
- Κόστη Κατασκευής και Εφοδιαστική Αλυσίδα: Η ταχεία ανάπτυξη έχει οδηγήσει σε αυξανόμενα κόστη κατασκευής (υλικά και εργασία) στη Σαουδική Αραβία – μια πρόκληση που έχει σημειωθεί σε αναφορές του κλάδου argaam.com. Εάν ο πληθωρισμός στις κατασκευές συνεχιστεί, οι κατασκευαστές μπορεί να αντιμετωπίσουν πιεσμένα περιθώρια ή να αναγκαστούν να αυξήσουν τις τιμές πώλησης πέρα από τα όρια των καταναλωτών. Προβλήματα στην εφοδιαστική αλυσίδα (όπως αυτά που συνέβησαν παγκοσμίως κατά τη διάρκεια της πανδημίας) θα μπορούσαν επίσης να καθυστερήσουν τα χρονοδιαγράμματα των έργων. Η αντιμετώπιση αυτού απαιτεί αποδοτική διαχείριση έργων και ίσως τοπική προμήθεια (κάτι που ενθαρρύνει το Vision 2030, αλλά η εγχώρια παραγωγή υλικών θα χρειαστεί χρόνο για να αναπτυχθεί πλήρως).
- Ωριμότητα Αγοράς και Ρευστότητα: Η αγορά ακινήτων της Σαουδικής Αραβίας βρίσκεται ακόμα σε διαδικασία ωρίμανσης. Εκτός από τα REITs, υπάρχει περιορισμένη διαφάνεια και ρευστότητα σε σύγκριση με πιο ανεπτυγμένες αγορές. Οι επενδυτές πρέπει να εξετάσουν τη στρατηγική εξόδου – η αναπώληση ακινήτων στην Τζέντα δεν είναι τόσο γρήγορη όσο σε ιδιαίτερα ρευστές αγορές, εκτός αν η ζήτηση είναι ιδιαίτερα αυξημένη. Σε περίπτωση που μεταβληθούν οι συνθήκες της αγοράς, η πώληση μεγάλων περιουσιακών στοιχείων μπορεί να απαιτήσει χρόνο. Ωστόσο, πρωτοβουλίες όπως τα ηλεκτρονικά συμβόλαια και η καλύτερη συλλογή δεδομένων από τη REGA βελτιώνουν σταδιακά την κατάσταση.
- JLL – Δυναμική της Αγοράς Κατοικίας στη Σαουδική Αραβία, Α’ τρίμηνο 2025 jll-mena.com jll-mena.com
- Deloitte – Προβλέψεις Ακινήτων Μέσης Ανατολής 2024 (Σαουδική Αραβία) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com
- Argaam News – «Η JLL αναμένει 32.000 νέες κατοικίες στο Ριάντ και την Τζέντα το Β’ εξάμηνο του 2024» (Σεπ 2024) argaam.com argaam.com
- Argaam News – Συνέχεια: Σημεία ενδιαφέροντος JLL KSA Αγορά Α’ εξαμήνου 2024 argaam.com argaam.com
- AGBI – «Η Σαουδική Αραβία ανοίγει τις ιερές πόλεις σε ξένους επενδυτές» (Ιαν 2025) agbi.com agbi.com
- Arab News – «Ισχυρή προοπτική για την αγορά λιανικής ακινήτων στη Σαουδική Αραβία λόγω τουρισμού και Vision 2030, λέει η S&P» (Απρ 2025) arabnews.com arabnews.com
- Knight Frank – The Wealth Report 2025 (Απόδοση Αγοράς) mansionglobal.com mansionglobal.com
- Designboom – «Ο ψηλότερος πύργος του κόσμου, ο Jeddah Tower, συνεχίζει την κατασκευή του για ολοκλήρωση το 2028» (Σεπ 2023) designboom.com designboom.com
Πρόβλεψη Αγοράς για το 2025–2030
Κοιτώντας μπροστά, οι προοπτικές για την αγορά ακινήτων της Τζέντα την περίοδο 2025 έως 2030 είναι γενικά θετικές, με ισχυρά οικονομικά θεμέλια και εθνικά αναπτυξιακά σχέδια να τις στηρίζουν. Αναλυτές και σύμβουλοι προβλέπουν συνεχιζόμενη ανάπτυξη στους τομείς της κατοικίας, των εμπορικών ακινήτων και της φιλοξενίας, αν και ο ρυθμός ενδέχεται να διαφέρει ανάλογα με τον τομέα και το έτος. Ακολουθούν βασικά στοιχεία της πρόβλεψης:
Ποσοτικά, οι εταιρείες έρευνας αγοράς εκτιμούν ότι η συνολική αγορά ακινήτων της Σαουδικής Αραβίας θα αναπτυχθεί με σύνθετο ετήσιο ρυθμό αύξησης (CAGR) γύρω στο 7–9% έως το 2030, ενδεχομένως να διπλασιάσει την αξία της αγοράς έως το τέλος της δεκαετίας techsciresearch.com imarcgroup.com. Η Τζέντα, ως βασικό συστατικό αυτού, θα συμβάλλει σημαντικά. Η Γενική Αρχή Ακινήτων προβλέπει ότι το μέγεθος της εθνικής αγοράς ακινήτων θα φτάσει περίπου τα 100+ δισεκατομμύρια δολάρια έως το 2029 arabnews.com. Επομένως, μπορούμε να φανταστούμε ότι το μερίδιο της Τζέντας (ιστορικά ίσως 15-20% των συναλλαγών σε αξία) να ανέρχεται σε δεκάδες δισεκατομμύρια δολάρια σε ετήσιες αγοραπωλησίες ακινήτων έως το 2030.
Προειδοποιήσεις για τις προβλέψεις: Αυτές οι θετικές προβλέψεις βασίζονται στην απουσία σοβαρών οικονομικών σοκ. Κίνδυνοι όπως μια παρατεταμένη παγκόσμια ύφεση, μια απότομη πτώση των τιμών του πετρελαίου που επηρεάζει τις κρατικές δαπάνες ή η γεωπολιτική αστάθεια θα μπορούσαν να επιβραδύνουν τη δυναμική (περισσότερα για τους κινδύνους στην επόμενη ενότητα). Επίσης, τα επιτόκια παίζουν ρόλο – αν το κόστος χρηματοδότησης παραμείνει υψηλό παγκοσμίως, αυτό θα μπορούσε να περιορίσει την ανάπτυξη της ζήτησης (ειδικά για στεγαστικά δάνεια). Ωστόσο, η Σαουδική Αραβία έχει δείξει διάθεση να μετριάσει αυτό (μέσω επιδοτήσεων, κ.λπ.). Συνολικά, η περίοδος 2025–2030 αναμένεται να είναι μια περίοδος ανάπτυξης και εκσυγχρονισμού για τα ακίνητα της Τζέντα, με την πόλη να αναδεικνύεται πιο διεθνώς προβεβλημένη και την αγορά ακινήτων της πιο ώριμη και διαφοροποιημένη.
Ευκαιρίες και Κίνδυνοι για Επενδυτές και Αναπτύκτες
Η αγορά ακινήτων της Τζέντα προσφέρει έναν ελκυστικό συνδυασμό ευκαιριών, χάρη στη στήριξη της κυβέρνησης και στη διαρθρωτική ζήτηση, αλλά συνοδεύεται και από ορισμένους κινδύνους που θα πρέπει να εξετάσουν προσεκτικά οι ενδιαφερόμενοι:
Ευκαιρίες:
Κίνδυνοι:
Συμπερασματικά, οι ευκαιρίες στην αγορά ακινήτων της Τζέντας έως το 2030 είναι σημαντικές – πρόκειται για μια αναπτυσσόμενη αγορά, με ισχυρή στήριξη και πραγματικούς μοχλούς ζήτησης. Οι επενδυτές και οι αναπτυξιακοί φορείς που ευθυγραμμίζονται με τα θέματα του Vision 2030 (προσιτή στέγαση, τουρισμός, ποιότητα ζωής, διαφοροποίηση) μπορούν όχι μόνο να επωφεληθούν οικονομικά αλλά και να βρουν στήριξη από τους νομοθέτες. Ωστόσο, η συνετή στρατηγική είναι απαραίτητη για διαχείριση των κινδύνων. Ο επενδυτικός διασκορπισμός σε τύπους περιουσίας (κατοικία έναντι εμπορικών ακινήτων) ή χρονικούς ορίζοντες, η εξασφάλιση καλών όρων χρηματοδότησης και η διατήρηση ευελιξίας στα έργα ώστε να προσαρμόζονται στις μεταβολές της αγοράς θα είναι έξυπνες στρατηγικές. Όπως συμπέρανε η S&P για τη Σαουδική Αραβία, η αναπτυξιακή πορεία είναι ισχυρή αλλά όχι χωρίς προκλήσεις arabnews.com arabnews.com – και αυτό ταιριάζει απόλυτα στην Τζέντα. Με σωστή διαχείριση κινδύνου, τα ενδιαφερόμενα μέρη μπορούν να εκμεταλλευτούν το κύμα της ανάπτυξης ακινήτων στην Τζέντα και πιθανότατα να αποκομίσουν σημαντικές αποδόσεις στα συναρπαστικά επόμενα χρόνια.
Πηγές:
Τάσεις Αγοράς Επαγγελματικών Ακινήτων (Γραφείο, Λιανικό Εμπόριο, Βιομηχανία)
Εμπορικά Ακίνητα Λιανικής: Ο τομέας λιανικής αποτελεί ένα φωτεινό σημείο στο εμπορικό τοπίο της Τζέντα, υποστηριζόμενος από ένα νεανικό πληθυσμό και την αυξανόμενη τουριστική δραστηριότητα.
Το 2024, η Τζέντα πρόσθεσε 106.000 μ² νέου εμπορικού χώρου (π.χ.μια σημαντική έναρξη εμπορικού κέντρου), φέρνοντας τη συνολική προσφορά λιανικής σε περίπου 2,16 εκατομμύρια μ² στην πόλη argaam.com argaam.com.Αυτή η επέκταση αντανακλά εμπιστοσύνη στη ζήτηση των καταναλωτών.Χάρη στην προώθηση της Vision 2030 για την ενίσχυση της ψυχαγωγίας και της αναψυχής, τα εμπορικά κέντρα στη Τζέντα έχουν εντάξει όλο και περισσότερο κινηματογράφους, εστιατόρια και οικογενειακά αξιοθέατα για να προσελκύσουν επισκέπτες.Τα ενοίκια λιανικής σε κορυφαία “υπερ-περιφερειακά” εμπορικά κέντρα αυξάνονται (περίπου +4% σε ετήσια βάση το Α’ εξάμηνο του 2024 για τα εμπορικά κέντρα πρώτης κατηγορίας) argaam.com, ενώ τα δευτερεύοντα εμπορικά κέντρα με παλαιότερες μορφές βλέπουν τα ενοίκια να μειώνονται (~4% μείωση σε ετήσια βάση) καθώς οι καταναλωτές στρέφονται προς πιο σύγχρονες εμπειρίες argaam.com.Συνολικά, το κλίμα στην αγορά λιανικής είναι αισιόδοξο για το 2025-2026, με τη S&P Global να σημειώνει ότι η αύξηση του πληθυσμού, η διεύρυνση του τουρισμού και η είσοδος διεθνών brands θα ενισχύσουν περαιτέρω τη ζήτηση λιανικής στις πόλεις της Σαουδικής Αραβίας arabnews.com arabnews.com.Η Ριάντ και η Τζέντα, ειδικότερα, βιώνουν ένα κύμα νέων εμπορικών και μικτών αναπτύξεων που συνδυάζουν τα ψώνια με τη διασκέδαση και ακόμη και οικιστικά/φιλοξενούμενα στοιχεία arabnews.com.Στην Τζέντα, τα υπαίθρια και παραθαλάσσια εμπορικά κέντρα κερδίζουν δημοτικότητα (για παράδειγμα, οι περιοχές Κορνίς και προορισμοί όπως η περιοχή Jeddah Yacht Club), αντανακλώντας μια τάση προς τα εμπορικά κέντρα που επικεντρώνονται στον τρόπο ζωής arabnews.com.Με αυτό κατά νου, ο τομέας της λιανικής δεν είναι χωρίς κινδύνους: η ανάπτυξη του ηλεκτρονικού εμπορίου και οι μεταβαλλόμενες προτιμήσεις των καταναλωτών σημαίνουν ότι οι διαχειριστές εμπορικών κέντρων πρέπει να συνεχίσουν να καινοτομούν για να προσελκύουν επισκέπτες.Η S&P έχει προειδοποιήσει ότι η υπερπροσφορά και ο ανταγωνισμός θα μπορούσαν να ασκήσουν πίεση στις αποδόσεις των ενοικίων, ειδικά εάν οι ιδιοκτήτες πραγματοποιήσουν μεγάλες κεφαλαιουχικές δαπάνες για την ανακαίνιση ακινήτων arabnews.com.Προς το παρόν, όμως, η αγορά λιανικής ακινήτων της Τζέντα ενισχύεται από την ισχυρή καταναλωτική δαπάνη – με τη βοήθεια του υψηλού κατά κεφαλήν εισοδήματος και της κουλτούρας που αντιμετωπίζει τα εμπορικά κέντρα ως κοινωνικούς προορισμούς arabnews.com arabnews.com.Με τη Σαουδική Αραβία να στοχεύει σε 100+ εκατομμύρια τουρίστες έως το 2030, συμπεριλαμβανομένων μεγάλων εκδηλώσεων όπως η Expo 2030 και το Παγκόσμιο Κύπελλο FIFA 2034, ο ρόλος της Τζέντα ως πύλη της πόλης τοποθετεί τον τομέα του λιανικού εμπορίου της για διαρκή ανάπτυξη arabnews.com.Βιομηχανικά & Λογιστικά Ακίνητα: Ο τομέας των βιομηχανικών ακινήτων στη Τζέντα γνωρίζει σημαντική ανάπτυξη, αν και υπό το ραντάρ, σε ευθυγράμμιση με τις φιλοδοξίες της Σαουδικής Αραβίας στον τομέα της εφοδιαστικής αλυσίδας.
Ως η κύρια πόλη-λιμάνι της Ερυθράς Θάλασσας του Βασιλείου, η Τζέντα είναι στο επίκεντρο των σχεδίων για να γίνει ένα παγκόσμιο κέντρο εφοδιαστικής αλυσίδας, και αυτό οδηγεί τη ζήτηση για σύγχρονες αποθήκες και κέντρα διανομής argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Η άνθηση του ηλεκτρονικού εμπορίου μετά το 2020 έχει ενισχύσει περαιτέρω τις απαιτήσεις για μεγάλες, υψηλής ποιότητας εγκαταστάσεις logistics argaamplus.s3.amazonaws.com.Το 2023, η Σαουδική Αραβία εγκαινίασε τέσσερις νέες Ειδικές Οικονομικές Ζώνες (SEZs) για να προσελκύσει βιομηχανικές και προηγμένες τεχνολογικές επενδύσεις – συγκεκριμένα, μία από αυτές βρίσκεται στην Οικονομική Πόλη Βασιλιάς Αμπντάλα (KAEC) κοντά στην Τζέντα argaamplus.s3.amazonaws.com.Η Ειδική Οικονομική Ζώνη του KAEC επικεντρώνεται στην προηγμένη βιομηχανία και τα logistics και αναμένεται να ενισχύσει την ανάπτυξη αποθηκών και εργοστασίων στην περιοχή της Τζέντα.Τα ενοίκια για κύριες αποθήκες στη Τζέντα κυμαίνονται αυτή τη στιγμή περίπου από 90 έως 300 SAR ανά τ.μ. ετησίως, ανάλογα με την τοποθεσία και τις προδιαγραφές argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Αυτά τα ενοίκια αυξάνονται καθώς η διαθεσιμότητα ποιοτικών χώρων είναι χαμηλή – πράγματι, τα ενοίκια βιομηχανικών χώρων σημείωσαν αυξήσεις μεσαίων έως υψηλών μονοψήφιων ποσοστών το 2022–2023.Ενώ τα ενοίκια αποθηκών στη Τζέντα είναι λίγο χαμηλότερα από αυτά του Ριάντ (τα οποία μπορούν να φτάσουν έως και 400 SAR/m²) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com, το χάσμα μπορεί να κλείσει καθώς περισσότεροι πάροχοι υπηρεσιών 3PL (τρίτων υπηρεσιών εφοδιαστικής αλυσίδας) και κατασκευαστές εγκαθιστούν επιχειρήσεις κοντά στο λιμάνι.Το εν εξελίξει Σχέδιο Γέφυρας Ξηράς της Σαουδικής Αραβίας – μια τεράστια σιδηροδρομική γραμμή που συνδέει το λιμάνι της Τζέντα με το Ριάντ και τη Νταμάμ – αποτελεί επίσης μια καθοριστική αλλαγή, με την ολοκλήρωσή του να αναμένεται γύρω στο τέλος της δεκαετίας.Επιτρέποντας ταχύτερη μετακίνηση φορτίου σε ολόκληρη τη χώρα, πιθανότατα θα αυξήσει τη ζήτηση για πάρκα logistics γύρω από το λιμάνι και τις βιομηχανικές ζώνες της Τζέντα.Συνολικά, οι προοπτικές για τα βιομηχανικά ακίνητα είναι αισιόδοξες: η πρωτοβουλία διαφοροποίησης του Vision 2030 λειτουργεί ως καταλύτης ανάπτυξης στην αποθήκευση, και η Τζέντα αναμένεται να επωφεληθεί χάρη στη στρατηγική της τοποθεσία.Η κύρια πρόκληση θα είναι η παροχή επαρκούς νέας βιομηχανικής προσφοράς· διαφορετικά, τα ενοίκια ενδέχεται να συνεχίσουν να αυξάνονται και ενδεχομένως να πιέσουν τις μικρότερες επιχειρήσεις.Ωστόσο, με νέες επενδύσεις σε γη και υποδομές (συμπεριλαμβανομένων των κινήτρων των Ειδικών Οικονομικών Ζωνών – SEZ), οι επενδυτές βλέπουν σημαντικές ευκαιρίες στον τομέα των ακινήτων logistics.Όπως σημείωσε μια έκθεση, η βιομηχανική ζήτηση στη Σαουδική Αραβία στηρίζεται σε μια «σημαντική τάση ανάπτυξης» που αναμένεται να συνεχιστεί καθώς η μη πετρελαϊκή οικονομία επεκτείνεται argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Αγορά Γραφείων: Η Τζέντα είναι η δεύτερη μεγαλύτερη αγορά γραφείων του Βασιλείου μετά το Ριάντ και συνεχίζει να αναπτύσσεται σταθερά. Το συνολικό απόθεμα γραφείων στην Τζέντα είναι περίπου 1,2 – 2,1 εκατομμύρια τετραγωνικά μέτρα (το εύρος αντανακλά διαφορετικές κατηγορίες χώρου) argaamplus.s3.amazonaws.com argaam.com, το οποίο είναι περίπου το ένα τέταρτο του αποθέματος γραφείων του Ριάντ. Κατά το πρώτο εξάμηνο του 2024, δεν άνοιξαν νέα σημαντικά γραφεία στην Τζέντα, διατηρώντας τη διαθεσιμότητα σταθερή στα περίπου 1,21 εκατομμύρια m² ποιοτικού χώρου argaam.com. Ωστόσο, νέα έργα βρίσκονται επιτέλους στον ορίζοντα – περίπου 48.000 m² γραφειακού χώρου αναμένεται να παραδοθούν μέχρι το τέλος του 2024 στην Τζέντα argaam.com. Η ζήτηση για γραφεία είναι υγιής, καθοδηγούμενη από την επιχειρηματική ανάπτυξη και τον ρόλο της Τζέντα ως κόμβου εμπορίου και εφοδιαστικής αλυσίδας. Τα ενοίκια γραφείων Grade A στην Τζέντα αυξήθηκαν περίπου 11% ετησίως στα μέσα του 2024 φτάνοντας περίπου τα SAR 1.335 ανά m² ετησίως argaam.com, υποδεικνύοντας ότι οι ιδιοκτήτες έχουν αποκτήσει πλεονέκτημα καθώς ο ποιοτικός χώρος παραμένει περιορισμένος. (Για σύγκριση, τα υψηλότερα ενοίκια γραφείων σε κορυφαίες περιοχές του Ριάντ αυξήθηκαν σχεδόν 20% την ίδια περίοδο, φτάνοντας περίπου τα SAR 2.090 ανά m² argaam.com, αντικατοπτρίζοντας ακόμη μεγαλύτερη ζήτηση στην πρωτεύουσα). Οι περισσότεροι βασικοί ενοικιαστές γραφείων της Τζέντα είναι κρατικοί φορείς και εγκατεστημένες εταιρείες argaamplus.s3.amazonaws.com, και τα νέα κτίρια υψηλών προδιαγραφών αντιμετωπίζουν ανταγωνιστική πίεση για να εξασφαλίσουν αυτούς τους μεγάλους ενοικιαστές argaamplus.s3.amazonaws.com. Προχωρώντας, ο τομέας γραφείων στην Τζέντα αναμένεται να επεκταθεί παράλληλα με την οικονομική ανάπτυξη, αλλά με προσεκτικό ρυθμό – η πόλη δεν έχει το τεράστιο κύμα μεταγκατάστασης εταιρειών που παρατηρείται στο Ριάντ. Τα ποσοστά κενών παραμένουν σχετικά σταθερά, και εάν η νέα προσφορά παραμείνει περιορισμένη, τα ενοίκια αναμένεται να διατηρηθούν υψηλά. Μία τάση που πρέπει να παρακολουθούμε είναι ο εκσυγχρονισμός του αποθέματος γραφείων: νέες μικτές αναπτύξεις (όπως τμήματα του έργου Jeddah Central) θα φέρουν υπερσύγχρονους γραφειακούς χώρους, ενδεχομένως προσελκύοντας ενοικιαστές από παλαιότερα κτίρια και δημιουργώντας πίεση στο γηρασμένο απόθεμα.
Βασικές Κυβερνητικές Πολιτικές και Επίδραση του Οράματος 2030
Η κυβερνητική πολιτική – καθοδηγούμενη από το στρατηγικό πλαίσιο Vision 2030 – διαδραματίζει καθοριστικό ρόλο στην αγορά ακινήτων της Τζέντα. Ένας από τους βασικούς στόχους του Vision 2030 είναι η αύξηση της ιδιοκατοίκησης στη Σαουδική Αραβία στο 70% έως το 2030, από περίπου 50% ή χαμηλότερα στα μέσα της δεκαετίας του 2010 pwc.com pwc.com. Για να επιτευχθεί αυτό, το Υπουργείο Στέγασης (τώρα μέρος του MoMRAH) έχει εφαρμόσει ουσιαστικές μεταρρυθμίσεις που έχουν μεταμορφώσει τον τομέα της στέγασης. Κύριες πρωτοβουλίες αποτελούν το πρόγραμμα Sakani, που απλοποιεί και επιδοτεί τα στεγαστικά δάνεια για τις σαουδαραβικές οικογένειες, και το Ταμείο Ανάπτυξης Ακινήτων, το οποίο παρέχει χρηματοδότηση χαμηλού κόστους. Τα προγράμματα αυτά έχουν μειώσει τους χρόνους αναμονής για στεγαστική υποστήριξη από χρόνια σε σχεδόν άμεση έγκριση vision2030.gov.sa, απελευθερώνοντας κύμα ζήτησης από τελικούς χρήστες. Όπως αναφέρθηκε νωρίτερα, τα στεγαστικά δάνεια με κρατική εγγύηση και οι μειωμένες απαιτήσεις προκαταβολής (μείωση από 30% σε 5% από την κεντρική τράπεζα) έχουν δώσει τη δυνατότητα σε μια νέα γενιά αγοραστών pwc.com. Το αποτέλεσμα είναι εμφανές στην Τζέντα, όπου πολλά νοικοκυριά που στο παρελθόν νοίκιαζαν μπαίνουν τώρα στην αγορά ιδιοκατοίκησης – ενισχύοντας την οικιστική ανάπτυξη σε διάφορα επίπεδα τιμών. Η επιρροή του Vision 2030 εκτείνεται πέρα από τη στέγαση και στον τομέα των εμπορικών ακινήτων μέσω της οικονομικής διαφοροποίησης και της απελευθέρωσης των κανονισμών. Η κυβέρνηση αναγνωρίζει τα ακίνητα ως βασικό τομέα για την αύξηση του μη πετρελαϊκού ΑΕΠ (με στόχο την αύξηση της συμβολής των ακινήτων στο ΑΕΠ από ~7% σε 10% μέχρι το 2030) pwc.com. Για να ενισχυθεί η ανάπτυξη, οι αρχές έχουν επενδύσει σημαντικά σε υποδομές – νέους συγκοινωνιακούς συνδέσμους, δίκτυα κοινής ωφελείας και βελτιώσεις του δημόσιου χώρου – ιδιαίτερα σε πόλεις όπως η Τζέντα που εξυπηρετούν τον τουρισμό και το εμπόριο. Μια αξιόλογη πολιτική είναι ο Φόρος Λευκής Γης, ένας φόρος επί αδόμητης αστικής γης που θεσπίστηκε για να αποτρέψει την αποθήκευση γης και να αυξήσει την προσφορά οικοπέδων για ανάπτυξη pwc.com. Η Τζέντα ήταν μία από τις πρώτες πόλεις όπου αυτός ο ετήσιος φόρος 2,5% εφαρμόστηκε σε κενή οικιστική γη, προτρέποντας ορισμένους ιδιοκτήτες είτε να οικοδομήσουν είτε να πουλήσουν, βελτιώνοντας σταδιακά τη διαθεσιμότητα γης για έργα. Επιπλέον, η απλοποίηση των αδειοδοτικών διαδικασιών και τα μοντέλα σύμπραξης δημόσιου και ιδιωτικού τομέα έχουν διευκολύνει τους επενδυτές ακινήτων να υλοποιήσουν μεγάλα έργα εναρμονισμένα με τους στόχους του Vision 2030 (για παράδειγμα, η ανάπλαση του κέντρου της Τζέντα δρομολογείται από το Δημόσιο Ταμείο Επενδύσεων σε συνεργασία με ιδιώτες εργολάβους).Η προώθηση του τουρισμού στο πλαίσιο του Vision 2030 αποτελεί ακόμη έναν τομέα πολιτικής που επηρεάζει την αγορά ακινήτων της Τζέντα. Το Βασίλειο στοχεύει να προσελκύσει 100 εκατομμύρια επισκέψεις ετησίως έως το 2030 (από θρησκευτικό τουρισμό, αναψυχή και επιχειρηματικές εκδηλώσεις). Η Τζέντα, ως η παραδοσιακή πύλη για τη Μέκκα και τη Μεδίνα και μια παραθαλάσσια πόλη της Ερυθράς Θάλασσας, επωφελείται από αυτή την ώθηση. Η διευκόλυνση των τουριστικών βίζας από την κυβέρνηση και η επένδυση σε τουριστικές υποδομές (αεροδρόμια, τερματικοί σταθμοί κρουαζιέρας κ.λπ.) έχουν οδηγήσει στην κατασκευή νέων ξενοδοχείων, επιπλωμένων διαμερισμάτων και εμπορικών-ψυχαγωγικών συγκροτημάτων στη Τζέντα. Το πολλαπλασιαστικό αποτέλεσμα στη λιανική και τη φιλοξενία υπήρξε σημαντικό – για παράδειγμα, η πληρότητα και οι τιμές δωματίων στα ξενοδοχεία της Σαουδικής Αραβίας αυξάνονται και οι κατασκευαστές στην Τζέντα ανταποκρίνονται προγραμματίζοντας περισσότερα έργα φιλοξενίας argaam.com argaam.com. Μελλοντικές παγκόσμιες εκδηλώσεις που θα φιλοξενήσει η Σαουδική Αραβία (όπως η Expo 2030 στο Ριάντ και το Παγκόσμιο Κύπελλο Ποδοσφαίρου FIFA 2034) οδηγούν σε αναβαθμίσεις σε εθνικό επίπεδο και η Τζέντα αναμένεται να λάβει το μερίδιό της – ενδεχομένως συμπεριλαμβανομένων βελτιώσεων σταδίων και ζωνών φιλάθλων, που συνδέονται με την ανάπτυξη ακινήτων (π.χ. μεικτού τύπου αθλητικές περιοχές, προσωρινές διαμονές κ.λπ.).
Καθοριστικά, το Vision 2030 έχει ενισχύσει ένα πιο φιλικό προς τον επενδυτή ρυθμιστικό περιβάλλον. Η ίδρυση της Γενικής Αρχής Ακινήτων (REGA) παρέχει ενιαία εποπτεία και διαφάνεια στην αγορά ακινήτων arabnews.com. Οι νόμοι για πώληση ακινήτων υπό κατασκευή (Wafi), την οριζόντια ιδιοκτησία και τη μεσιτεία ακινήτων έχουν εκσυγχρονιστεί με διεθνή πρότυπα, εμπνέοντας μεγαλύτερη εμπιστοσύνη σε επενδυτές και αγοραστές σπιτιών. Επιπλέον, οι κανόνες χωροταξίας και πολεοδομίας ενημερώνονται για να ενθαρρύνουν την ανάπτυξη τύπου μεικτής χρήσης και υψηλής πυκνότητας, όπως βλέπουμε στο Jeddah Central και σε άλλα giga-projects, απομακρυνόμενοι από τη διάχυση του παρελθόντος. Συνοψίζοντας, η κυβερνητική πολιτική υπό το Vision 2030 αποτέλεσε καταλύτη για την επέκταση των ακινήτων της Τζέντα – απελευθερώνοντας τη χρηματοδότηση κατοικιών, χρηματοδοτώντας έργα που αλλάζουν το παιχνίδι, βελτιώνοντας το επενδυτικό κλίμα και ενισχύοντας τη ζήτηση μέσω οικονομικής ανάπτυξης και τουρισμού.
Τοπίο Ξένων Επενδύσεων και Ρυθμιστικές Ενημερώσεις
Η Σαουδική Αραβία έχει ενεργά ανοίξει τον τομέα των ακινήτων της σε ξένες επενδύσεις τα τελευταία χρόνια και το 2024–2025 σημειώθηκαν σημαντικά ορόσημα σε αυτόν τον τομέα. Μια εξέχουσα εξέλιξη ήταν η χαλάρωση των περιορισμών στις ξένες επενδύσεις σε ακίνητα στη Μέκκα και τη Μεδίνα. Τον Ιανουάριο του 2025, η Αρχή Κεφαλαιαγοράς ανακοίνωσε ότι οι αλλοδαποί (μη Σαουδάραβες) μπορούν πλέον να επενδύουν σε εταιρείες που διαθέτουν ακίνητα στις ιερές πόλεις της Μέκκας και της Μεδίνας agbi.com agbi.com. Ενώ η άμεση ιδιοκτησία ακινήτων σε αυτές τις πόλεις από ιδιώτες παραμένει απαγορευμένη (εκτός από μισθώσεις 99 ετών), αυτή η κίνηση επιτρέπει σε διεθνείς επενδυτές να αγοράζουν μετοχές (έως 49%) σε εισηγμένες εταιρείες ακινήτων ή REITs που διαθέτουν ακίνητα στη Μέκκα/Μεδίνα agbi.com agbi.com. Η αλλαγή πολιτικής αποσκοπεί στην «προσέλκυση ξένων κεφαλαίων και την παροχή ρευστότητας σε τρέχοντα και μελλοντικά έργα» στις ιερές πόλεις agbi.com. Θεωρείται επίσης ως πιλοτικό βήμα προς το ευρύτερο άνοιγμα της αγοράς ακινήτων της Σαουδικής Αραβίας. Η αντίδραση της αγοράς ήταν θετική – οι μετοχές ακίνητης περιουσίας, ειδικά εκείνες που επικεντρώνονται στη Μέκκα/Μεδίνα, σημείωσαν άνοδο σχεδόν 10% με τα νέα agbi.com. Αυτή η μεταρρύθμιση στέλνει το μήνυμα στους επενδυτές ότι η Σαουδική Αραβία είναι σοβαρή ως προς τον εκσυγχρονισμό της αγοράς ακινήτων της στο πλαίσιο του Vision 2030. Ο Faisal Durrani, επικεφαλής ερευνών στη Knight Frank MENA, το χαρακτήρισε ως «το ισχυρότερο δείγμα μέχρι σήμερα» για περαιτέρω χαλάρωση των νόμων διεθνούς ιδιοκτησίας agbi.com.
Γενικότερα σε όλο το Βασίλειο (συμπεριλαμβανομένης της Τζέντα), οι κανονισμοί πλέον επιτρέπουν 100% ξένη ιδιοκτησία επιχειρήσεων, συμπεριλαμβανομένων αυτών στον τομέα της ανάπτυξης και διαμεσολάβησης ακινήτων, μέσω αδειοδότησης από το MISA (Υπουργείο Επενδύσεων) arabnews.com. Αυτό σημαίνει ότι ένας διεθνής αναπτυξιακός φορέας ή επενδυτής μπορεί να ιδρύσει μια αμιγώς ξένη εταιρεία στη Σαουδική Αραβία για την υλοποίηση έργων ακινήτων (εκτός από ορισμένες ευαίσθητες τοποθεσίες). Η απλοποίηση της διαδικασίας έναρξης επιχείρησης και η ισχυρή νομική προστασία (π.χ. εκτέλεση συμβάσεων, βελτιωμένοι νόμοι περί πτώχευσης) έχουν αναβαθμίσει τη θέση της Σαουδικής Αραβίας στις διεθνείς κατατάξεις για την ευκολία επιχειρηματικής δραστηριότητας. Στην Τζέντα αυτό έχει μεταφραστεί σε αυξανόμενη παρουσία ξένων εταιρειών και κεφαλαίων ακινήτων που εξετάζουν ευκαιρίες – από μικτής χρήσης αναπτύξεις μέχρι εγκαταστάσεις logistics. Σημαντικό είναι ότι τα επενδυτικά καταπιστεύματα ακινήτων (REITs) έχουν αποτελέσει προσβάσιμο δρόμο για ξένα κεφάλαια· από το 2021, η CMA επιτρέπει σε ξένους επενδυτές να αγοράζουν ελεύθερα μερίδια σε σαουδαραβικά REITs, ακόμη και σε εκείνα με ακίνητα στη Μέκκα/Μεντίνα agbi.com. Αυτό έχει διοχετεύσει ξένα κεφάλαια στα εμπορικά ακίνητα της Τζέντα μέσω εισηγμένων REITs που κατέχουν εμπορικά κέντρα, αποθήκες κ.λπ.
Ένα ακόμη στοιχείο του επενδυτικού τοπίου είναι η εισαγωγή του προγράμματος Premium Residency (“Χρυσή Βίζα”) το 2019, το οποίο παρέχει σε κατάλληλους αλλοδαπούς το δικαίωμα μακροχρόνιας διαμονής στη Σαουδική Αραβία, ιδιοκτησίας ακινήτων (εκτός Μεκκάς/Μεντίνας) και δραστηριοποίησης χωρίς χορηγό. Η αποδοχή του προγράμματος αυξάνεται σταδιακά, και μέχρι το 2024 η κυβέρνηση προώθησε περαιτέρω μακροχρόνιες βίζες για επενδυτές και εξειδικευμένους επαγγελματίες. Η παρουσία περισσότερων αλλοδαπών με δυνατότητα αγοράς κατοικιών αναμένεται να ενισχύσει σταδιακά τη ζήτηση ξένων αγοραστών σε πόλεις όπως η Τζέντα – ιδιαίτερα για κατοικίες πολυτελείας και ακίνητα στην παραλία. Ωστόσο, η συντριπτική πλειοψηφία της αγοράς ακινήτων της Τζέντα εξακολουθεί να καθορίζεται από εγχώριους και περιφερειακούς (GCC) αγοραστές σε αυτό το στάδιο, με τους ξένους να διαδραματίζουν μεγαλύτερο ρόλο στον τομέα ανάπτυξης/επενδύσεων παρά στην ατομική αγορά κατοικίας.
Σε ό,τι αφορά τις ρυθμιστικές ενημερώσεις, οι σαουδαραβικές αρχές συνεχώς βελτιώνουν τη νομοθεσία για τα ακίνητα. Ένας νέος Νόμος Επενδύσεων τέθηκε σε ισχύ το 2023-2024, απλοποιώντας τη διαδικασία για τις ξένες οντότητες να αποκτήσουν επενδυτικές άδειες και εξισώνοντας τη μεταχείριση ξένων και ντόπιων επενδυτών σε πολλούς τομείς agbi.com agbi.com. Ο τομέας των ακινήτων έχει ωφεληθεί από αυτόν τον νόμο, καθώς μείωσε τη γραφειοκρατία για έργα χρηματοδοτούμενα από το εξωτερικό. Επιπλέον, τα συστήματα κτηματολογίου και οι ηλεκτρονικές συναλλαγές έχουν αναμορφωθεί – η εισαγωγή ηλεκτρονικού συστήματος τίτλων ιδιοκτησίας και πλατφορμών όπως το “Najiz” για συναλλαγές ακινήτων έχει αυξήσει τη διαφάνεια και έχει μειώσει σημαντικά τους χρόνους μεταβίβασης. Όλα αυτά τα μέτρα διευκολύνουν τους ξένους επενδυτές ή τα επενδυτικά κεφάλαια να εισέλθουν στην αγορά της Τζέντα, έχοντας σαφή εικόνα για το τι να περιμένουν.
Ένα άλλο σημαντικό έργο είναι ο Πύργος της Τζέντα στη βόρεια περιοχή Ομπχούρ – που αναμένεται να γίνει το ψηλότερο κτίριο στον κόσμο με ύψος πάνω από 1.000 μέτρα.
Μετά από ένα διάλειμμα, η κατασκευή του Πύργου της Τζέντα ξεκίνησε ξανά επίσημα στα τέλη του 2023, με τους κατασκευαστές να στοχεύουν στην ολοκλήρωση γύρω στο 2027–2028 designboom.com designboom.com.Κατά τη διάρκεια μιας τελετής τον Ιανουάριο του 2025, χύθηκε σκυρόδεμα για τον 64ο όροφο του πύργου και το σχέδιο είναι να προστίθεται περίπου ένας όροφος κάθε τέσσερις ημέρες από εδώ και πέρα designboom.com.Ο Πύργος της Τζέντα αποτελεί το κεντρικό στοιχείο της Jeddah Economic City (JEC), μιας μεγάλης ανάπτυξης που έχει σχεδιαστεί να περιλαμβάνει εμπορικά κέντρα, κατοικίες και κοινοτικές υποδομές για έως και 100.000 άτομα designboom.com.Ολόκληρο το JEC, συμπεριλαμβανομένου του πύργου, έχει εκτιμώμενο κόστος 20 δισεκατομμυρίων δολαρίων designboom.com.Ο ίδιος ο πύργος θα στεγάσει ένα μείγμα χρήσεων (ξενοδοχείο Four Seasons, γραφεία, πολυτελή διαμερίσματα και το υψηλότερο παρατηρητήριο στον κόσμο) designboom.com designboom.com.Η αναβίωση αυτού του έργου είναι βαθιά συμβολική – σηματοδοτεί την αυτοπεποίθηση και τη φιλοδοξία της Σαουδικής Αραβίας στην ανάπτυξη ακινήτων.Εάν ολοκληρωθεί, ο Πύργος της Τζέντα θα προσελκύσει παγκόσμια προσοχή, ενδεχομένως κάνοντας την γύρω περιοχή μαγνήτη για επενδύσεις (όπως ακριβώς ο Μπουρτζ Κάλιφα τόνωσε το κέντρο του Ντουμπάι).Η πρόοδος του πύργου θα παρακολουθείται στενά κατά την περίοδο 2025-2030, και η επιτυχία του θα μπορούσε να αποτελέσει το θεμέλιο για μια νέα επιχειρηματική περιοχή στην πόλη.Το έργο αναδεικνύει επίσης τη βελτιωμένη συντονισμένη δράση μεταξύ των ενδιαφερόμενων μερών: η Kingdom Holding (ο χορηγός) και νέοι μηχανικοί εργολάβοι συνεργάστηκαν, και οι προσφορές για την τελική κατασκευή εκδόθηκαν με προθεσμία υποβολής προσφορών έως το τέλος του 2025 designboom.com designboom.com.Συνοψίζοντας, η αγορά ακινήτων της Σαουδικής Αραβίας το 2025 είναι πολύ πιο ανοιχτή και ρυθμιζόμενη σε σύγκριση με μια δεκαετία πριν. Η Τζέντα αναμένεται να επωφεληθεί από εισροές ξένου κεφαλαίου, ειδικά σε μεγάλα έργα και εμπορικά ακίνητα. Ο συνδυασμός τεράστιων κυβερνητικών έργων (που συχνά αναζητούν διεθνείς συνεργάτες) και νέων νόμων που καλωσορίζουν την ξένη ιδιοκτησία δημιουργεί ένα τοπίο όπου οι παγκόσμιοι επενδυτές αναζητούν ενεργά ευκαιρίες. Η προσδοκία είναι ότι καθώς η αγορά ωριμάζει και οι αποδόσεις παραμένουν ελκυστικές, οι ξένες επενδύσεις στα ακίνητα της Τζέντα θα συνεχίσουν την ανοδική τους πορεία, φέρνοντας όχι μόνο κεφάλαια αλλά και τεχνογνωσία και νέες αναπτυξιακές αντιλήψεις στην πόλη.
Σημαντικά Έργα Υποδομών και Ακινήτων στην Τζέντα
Η Τζέντα υφίσταται μια εντυπωσιακή φυσική μεταμόρφωση χάρη σε μια σειρά από μεγάλα έργα και αναβαθμίσεις υποδομών, πολλά από τα οποία συνδέονται με τους στόχους του Vision 2030. Ίσως το πιο χαρακτηριστικό είναι το Jeddah Central Project (πρώην γνωστό ως “New Jeddah Downtown”). Ξεκινώντας στα τέλη του 2021 από το Public Investment Fund, αυτό το έργο αναπτύσσει εκ νέου μια έκταση 5,7 εκατομμυρίων τετραγωνικών μέτρων της ιστορικής παραθαλάσσιας περιοχής της Τζέντα σε μία σύγχρονη περιοχή μικτής χρήσης jeddahcentral.com jeddahcentral.com. Το γενικό πλάνο περιλαμβάνει τέσσερα ορόσημα-αξιοθέατα – μια Όπερα, ένα στάδιο, ένα μουσείο και ένα ενυδρείο – μαζί με νέες μαρίνες, παραλίες, πάρκα και μια τεράστια ποικιλία ακινήτων. Σε αριθμούς, το Jeddah Central θα προσφέρει 17.000 κατοικίες, 2.700 δωμάτια ξενοδοχείων και πάνω από 10 νέες εγκαταστάσεις ψυχαγωγίας και τουρισμού κατά την ολοκλήρωσή του jeddahcentral.com jeddahcentral.com. Οι εργασίες κατασκευής βρίσκονται σε προχωρημένο στάδιο: στις αρχές του 2024, συμβάσεις ύψους 12 δισ. SAR ανατέθηκαν για την πρώτη φάση των αξιοθέατων (Όπερα, Στάδιο, Ενυδρείο) jeddahcentral.com. Αυτή η ανάπτυξη αποτελεί σταθμό για το κέντρο της Τζέντα, αντικαθιστώντας παλαιότερες υποδομές με μια παγκόσμιας κλάσης παραθαλάσσια γραμμή ορίζοντα. Αναμένεται να αυξήσει σημαντικά τις αξίες των ακινήτων στις γύρω περιοχές και να δημιουργήσει νέες περιοχές πολυτελούς διαβίωσης, αγορών και ψυχαγωγίας που θα ανταγωνίζονται αυτές του Ντουμπάι ή της Ντόχα. Για επενδυτές και αναδόχους, το Jeddah Central ανοίγει ευκαιρίες στη φιλοξενία, τα πολυτελή διαμερίσματα και τη λιανική, υποστηριζόμενο από το PIF και την προνομιακή παραθαλάσσια τοποθεσία του έργου.
Όσον αφορά τις υποδομές μεταφορών, η Τζέντα έχει δει σημαντικές βελτιώσεις που ενισχύουν την ελκυστικότητά της στην αγορά ακινήτων. Το νέο Διεθνές Αεροδρόμιο King Abdulaziz (KAIA) εγκαινίασε το υπερσύγχρονο Terminal 1 το 2019, αυξάνοντας σημαντικά τη χωρητικότητα και διαθέτοντας ένα αρχιτεκτονικό αριστούργημα ως τερματικό σταθμό. Μέχρι το 2025, το αεροδρόμιο έχει τη δυνατότητα να διαχειρίζεται περίπου 30 εκατομμύρια επιβάτες ετησίως, διευκολύνοντας την άφιξη τουριστών και επαγγελματιών που τροφοδοτούν τη ζήτηση για ξενοδοχεία και βραχυχρόνιες μισθώσεις. Επιπλέον, ο Σιδηρόδρομος Υψηλής Ταχύτητας Haramain, που λειτουργεί από το 2018, συνδέει την Τζέντα με τις ιερές πόλεις – μπορείτε πλέον να ταξιδέψετε από την Τζέντα στη Μέκκα σε λιγότερο από μία ώρα και στη Μεδίνα σε περίπου 2 ώρες. Ο σταθμός του τρένου στην Al-Sulaimaniah έχει γίνει ένας νέος αστικός πόλος, και η άνεση αυτής της σιδηροδρομικής σύνδεσης έχει καταστήσει την Τζέντα ακόμα πιο ελκυστική βάση για εταιρείες και προσκυνητές (ορισμένοι προσκυνητές επιλέγουν να διαμένουν στην Τζέντα και να πραγματοποιούν ημερήσιες εκδρομές στη Μέκκα με το τρένο, ενισχύοντας τον ξενοδοχειακό τομέα της Τζέντα). Κοιτώντας μπροστά, ο υπό σχεδιασμό Σιδηρόδρομος Saudi Landbridge (γραμμή εμπορευμάτων και επιβατών προς τα ανατολικά) θα συνδέει απευθείας το λιμάνι της Τζέντα με το Ριάντ και τη Νταμάμ, μετατρέποντας ουσιαστικά την Τζέντα στην πύλη logistics της χώρας μεταξύ της Ερυθράς Θάλασσας και του Κόλπου. Αυτό αναμένεται να δώσει ώθηση στη δημιουργία μεγάλων logistic parks και βιομηχανικής ανάπτυξης κατά μήκος της διαδρομής, ιδιαίτερα γύρω από το λιμάνι της Τζέντα, ενισχύοντας τον τομέα της βιομηχανικής αγοράς ακινήτων.
Η αστική κινητικότητα εντός της Τζέντα βρίσκεται επίσης στην ατζέντα. Το μακροχρόνια προτεινόμενο έργο Jeddah Metro – ένα αστικό σιδηροδρομικό δίκτυο τριών γραμμών – έχει αντιμετωπίσει καθυστερήσεις, αλλά παραμένει μέρος των μελλοντικών σχεδίων της πόλης. Αν τελικά προχωρήσει (πιθανότατα στο δεύτερο μισό αυτής της δεκαετίας), ένα μετρό θα βελτίωνε σημαντικά την άνεση των μετακινήσεων και θα μπορούσε να αναμορφώσει τις αξίες των ακινήτων γύρω από τους κόμβους των σταθμών. Στο μεταξύ, η πόλη έχει εφαρμόσει νέα δίκτυα λεωφορείων και βελτιώνει τους δρόμους (συμπεριλαμβανομένης της προγραμματισμένης Κρεμαστής Γέφυρας Obhur πάνω από τον βόρειο κόλπο) για να μειώσει τη συμφόρηση. Οι αναβαθμισμένες υποδομές συχνά μεταφράζονται σε υψηλότερες τιμές γης σε προηγουμένως υπο-αναπτυγμένες περιοχές, μια τάση που είναι ήδη ορατή στη Βόρεια Τζέντα όπου οι επεκτάσεις αυτοκινητοδρόμων και οι γέφυρες έχουν βελτιώσει τη συνδεσιμότητα.
Άλλα αξιόλογα έργα περιλαμβάνουν τη Jeddah Economic City (πέρα από τον Πύργο, η JEC θα περιλαμβάνει ένα σύμπλεγμα ουρανοξυστών, εμπορικών λεωφόρων και μια μαρίνα) και τη King Abdullah Economic City (KAEC) βόρεια της Τζέντα. Αν και η KAEC είναι ξεχωριστή προγραμματισμένη πόλη, ο χαρακτηρισμός της ως Ειδική Οικονομική Ζώνη το 2023 και η ανανεωμένη κυβερνητική εστίαση ουσιαστικά έχουν συνδέσει την επιτυχία της με την ανάπτυξη της Τζέντα. Το λιμάνι και η βιομηχανική κοιλάδα της KAEC προσελκύουν κατασκευαστές και εταιρείες logistics με φορολογικά κίνητρα, δημιουργώντας δυνητικά χιλιάδες θέσεις εργασίας. Καθώς αυτές οι θέσεις εργασίας υλοποιούνται, θα μπορούσαν να ενισχύσουν τη ζήτηση κατοικίας στη βόρεια Τζέντα και την ίδια την KAEC, επεκτείνοντας ουσιαστικά τη μητροπολιτική περιοχή της Τζέντα. Επίσης, το Red Sea Global (μεγάλο τουριστικό έργο που αναπτύσσει θέρετρα σε νησιά πιο βόρεια) και τα έργα πολιτιστικής κληρονομιάς AlUla, αν και δεν βρίσκονται στην Τζέντα, πιθανότατα θα φέρουν πολλούς τουρίστες μέσω της Τζέντα, δικαιολογώντας έτσι περισσότερα ξενοδοχεία και επέκταση του αεροδρομίου.
Συνοψίζοντας, ο ορίζοντας και οι υποδομές της Τζέντα το 2025–2030 θα καθοριστούν από αυτά τα μεγα-έργα. Η παραλία Jeddah Central θα προσφέρει στην πόλη ένα σύγχρονο κέντρο, ο Πύργος Τζέντα θα τη βάλει στον παγκόσμιο χάρτη για τα αρχιτεκτονικά ρεκόρ και οι βελτιωμένες συγκοινωνιακές συνδέσεις θα ενσωματώσουν την Τζέντα πιο στενά με τις εθνικές και παγκόσμιες αγορές. Για τους ενδιαφερόμενους της αγοράς ακινήτων, αυτά τα έργα σημαίνουν νέες περιοχές για επενδύσεις, από πολυτελή παραθαλάσσια διαμερίσματα έως βιομηχανικά πάρκα. Ενώ υπάρχουν κίνδυνοι στην υλοποίηση (καθυστερήσεις, υπερβάσεις κόστους), η καθαρή κλίμακα της κυβερνητικής δέσμευσης προσφέρει εμπιστοσύνη ότι ο αστικός μετασχηματισμός της Τζέντα βρίσκεται σε πλήρη εξέλιξη.
Συγκριτική Ανάλυση: Τζέντα vs. Ριάντ vs. Νταμμάν
Οι τρεις μεγάλες μητροπολιτικές περιοχές της Σαουδικής Αραβίας – Ριάντ, Τζέντα και Νταμμάν/Κομπάρ (Ανατολική Επαρχία) – έχουν η καθεμιά ξεχωριστή δυναμική στην αγορά ακινήτων, επηρεασμένη από τους οικονομικούς τους ρόλους και τις πρωτοβουλίες του Vision 2030. Η σύγκριση της Τζέντα με τις άλλες προσφέρει πλαίσιο για την αξιολόγηση της απόδοσης και των προοπτικών της:
Πρόβλεψη Αγοράς για το 2025–2030
Κοιτώντας μπροστά, οι προοπτικές για την αγορά ακινήτων της Τζέντα την περίοδο 2025 έως 2030 είναι γενικά θετικές, με ισχυρά οικονομικά θεμέλια και εθνικά αναπτυξιακά σχέδια να τις στηρίζουν. Αναλυτές και σύμβουλοι προβλέπουν συνεχιζόμενη ανάπτυξη στους τομείς της κατοικίας, των εμπορικών ακινήτων και της φιλοξενίας, αν και ο ρυθμός ενδέχεται να διαφέρει ανάλογα με τον τομέα και το έτος. Ακολουθούν βασικά στοιχεία της πρόβλεψης:
Ποσοτικά, οι εταιρείες έρευνας αγοράς εκτιμούν ότι η συνολική αγορά ακινήτων της Σαουδικής Αραβίας θα αναπτυχθεί με σύνθετο ετήσιο ρυθμό αύξησης (CAGR) γύρω στο 7–9% έως το 2030, ενδεχομένως να διπλασιάσει την αξία της αγοράς έως το τέλος της δεκαετίας techsciresearch.com imarcgroup.com. Η Τζέντα, ως βασικό συστατικό αυτού, θα συμβάλλει σημαντικά. Η Γενική Αρχή Ακινήτων προβλέπει ότι το μέγεθος της εθνικής αγοράς ακινήτων θα φτάσει περίπου τα 100+ δισεκατομμύρια δολάρια έως το 2029 arabnews.com. Επομένως, μπορούμε να φανταστούμε ότι το μερίδιο της Τζέντας (ιστορικά ίσως 15-20% των συναλλαγών σε αξία) να ανέρχεται σε δεκάδες δισεκατομμύρια δολάρια σε ετήσιες αγοραπωλησίες ακινήτων έως το 2030.
Προειδοποιήσεις για τις προβλέψεις: Αυτές οι θετικές προβλέψεις βασίζονται στην απουσία σοβαρών οικονομικών σοκ. Κίνδυνοι όπως μια παρατεταμένη παγκόσμια ύφεση, μια απότομη πτώση των τιμών του πετρελαίου που επηρεάζει τις κρατικές δαπάνες ή η γεωπολιτική αστάθεια θα μπορούσαν να επιβραδύνουν τη δυναμική (περισσότερα για τους κινδύνους στην επόμενη ενότητα). Επίσης, τα επιτόκια παίζουν ρόλο – αν το κόστος χρηματοδότησης παραμείνει υψηλό παγκοσμίως, αυτό θα μπορούσε να περιορίσει την ανάπτυξη της ζήτησης (ειδικά για στεγαστικά δάνεια). Ωστόσο, η Σαουδική Αραβία έχει δείξει διάθεση να μετριάσει αυτό (μέσω επιδοτήσεων, κ.λπ.). Συνολικά, η περίοδος 2025–2030 αναμένεται να είναι μια περίοδος ανάπτυξης και εκσυγχρονισμού για τα ακίνητα της Τζέντα, με την πόλη να αναδεικνύεται πιο διεθνώς προβεβλημένη και την αγορά ακινήτων της πιο ώριμη και διαφοροποιημένη.
Ευκαιρίες και Κίνδυνοι για Επενδυτές και Αναπτύκτες
Η αγορά ακινήτων της Τζέντα προσφέρει έναν ελκυστικό συνδυασμό ευκαιριών, χάρη στη στήριξη της κυβέρνησης και στη διαρθρωτική ζήτηση, αλλά συνοδεύεται και από ορισμένους κινδύνους που θα πρέπει να εξετάσουν προσεκτικά οι ενδιαφερόμενοι:
Ευκαιρίες:
Κίνδυνοι:
Συμπερασματικά, οι ευκαιρίες στην αγορά ακινήτων της Τζέντας έως το 2030 είναι σημαντικές – πρόκειται για μια αναπτυσσόμενη αγορά, με ισχυρή στήριξη και πραγματικούς μοχλούς ζήτησης. Οι επενδυτές και οι αναπτυξιακοί φορείς που ευθυγραμμίζονται με τα θέματα του Vision 2030 (προσιτή στέγαση, τουρισμός, ποιότητα ζωής, διαφοροποίηση) μπορούν όχι μόνο να επωφεληθούν οικονομικά αλλά και να βρουν στήριξη από τους νομοθέτες. Ωστόσο, η συνετή στρατηγική είναι απαραίτητη για διαχείριση των κινδύνων. Ο επενδυτικός διασκορπισμός σε τύπους περιουσίας (κατοικία έναντι εμπορικών ακινήτων) ή χρονικούς ορίζοντες, η εξασφάλιση καλών όρων χρηματοδότησης και η διατήρηση ευελιξίας στα έργα ώστε να προσαρμόζονται στις μεταβολές της αγοράς θα είναι έξυπνες στρατηγικές. Όπως συμπέρανε η S&P για τη Σαουδική Αραβία, η αναπτυξιακή πορεία είναι ισχυρή αλλά όχι χωρίς προκλήσεις arabnews.com arabnews.com – και αυτό ταιριάζει απόλυτα στην Τζέντα. Με σωστή διαχείριση κινδύνου, τα ενδιαφερόμενα μέρη μπορούν να εκμεταλλευτούν το κύμα της ανάπτυξης ακινήτων στην Τζέντα και πιθανότατα να αποκομίσουν σημαντικές αποδόσεις στα συναρπαστικά επόμενα χρόνια.
Πηγές:
Τάσεις οικιστικών ακινήτων στην Τζέντα
Τάσεις Πωλήσεων και Τιμών: Η αγορά κατοικίας της Τζέντα είναι δυναμική, με τη ζήτηση να επιταχύνεται τον τελευταίο χρόνο. Οι αγοραπωλησίες κατοικιών στην Τζέντα αυξήθηκαν κατά 43,5% σε ετήσια βάση στις αρχές του 2025 jll-mena.com, αντανακλώντας μια αύξηση στο ενδιαφέρον των αγοραστών. Αυτή η άνοδος συμπίπτει με πανεθνικές προσπάθειες για την ενίσχυση της ιδιοκατοίκησης – προγράμματα όπως το Sakani και το Ταμείο Ανάπτυξης Ακινήτων διευκολύνουν τους πρωτο-αγοραστές να αγοράσουν σπίτι, γεγονός που έχει ενισχύσει σημαντικά τη ζήτηση jll-mena.com. Όσον αφορά τις τιμές, η Τζέντα σημείωσε μικτές κινήσεις: οι τιμές πώλησης των βιλών συνέχισαν να αυξάνονται, ενώ οι τιμές των διαμερισμάτων υποχώρησαν ελαφρώς τα τελευταία τρίμηνα jll-mena.com. Για παράδειγμα, το πρώτο εξάμηνο του 2024 οι τιμές πώλησης κατοικιών στην Τζέντα αυξήθηκαν κατά περίπου 5% σε ετήσια βάση, ενώ τα ενοίκια αυξήθηκαν περίπου 4% argaam.com argaam.com. Αυτή είναι μια πιο μετριοπαθής αύξηση σε σύγκριση με το Ριάντ (όπου οι τιμές κατοικιών αυξήθηκαν κατά ~10% την ίδια περίοδο) argaam.com. Η σχετική επιβράδυνση στις τιμές διαμερισμάτων δείχνει μια προσαρμογή μετά από αρκετά έτη ταχείας ανάπτυξης, και πιθανώς περισσότερη προσφορά που έρχεται σε αυτή την κατηγορία.
Ζήτηση και Προσφορά Κατοικιών: Η ζήτηση στη Τζέντα κατευθύνεται προς μοντέρνες, οργανωμένες κοινοτικές περιοχές. Τόσο οι ντόπιοι όσο και οι ξένοι δείχνουν μια προτίμηση για τη «ζωή στην κοινότητα» με ολοκληρωμένες παροχές, παρά για αυτόνομες ιδιοκτησίες jll-mena.com. Ειδικά η βόρεια Τζέντα έχει αναδειχθεί σε hotspot – η περιοχή αυτή γνώρισε τη μεγαλύτερη αύξηση τιμών, ενισχυόμενη από νέες αναπτύξεις υψηλότερης ποιότητας και υποδομές argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Οι κατοικίες μεσαίας προς ανώτερης κατηγορίας γνωρίζουν αυξανόμενη ζήτηση, σε απόλυτη ταύτιση με την εμπορική σημασία της Τζέντας και τον ρόλο της ως πύλη για προσκυνητές και τουρίστες argaamplus.s3.amazonaws.com. Δημοφιλείς γειτονιές περιλαμβάνουν παραλιακές και βόρειες περιοχές (όπως το Obhur και τις περιοχές Al-Shati/Waterfront) που προσφέρουν νέες βίλες, περιφραγμένα συγκροτήματα και παραθαλάσσια διαμερίσματα. Πρόσφατα στοιχεία δείχνουν ότι σχεδόν όλη η αύξηση των τιμών στη Τζέντα το 2023 συγκεντρώθηκε στο βόρειο τμήμα της πόλης argaamplus.s3.amazonaws.com, όπου εκτελούνται αρκετά μεγάλα οικιστικά έργα.
Από την πλευρά της προσφοράς, η αναπτυξιακή δραστηριότητα είναι έντονη. Μόνο στο πρώτο εξάμηνο του 2024, παραδόθηκαν 11.300 νέες κατοικίες στη Τζέντα, αυξάνοντας το συνολικό απόθεμα στέγασης της πόλης σε περίπου 891.000 μονάδες argaam.com argaam.com. Άλλες 16.000 μονάδες επρόκειτο να ολοκληρωθούν στο δεύτερο εξάμηνο του 2024 argaam.com. Μεγάλοι κατασκευαστές – συμπεριλαμβανομένου του ROSHN του Δημόσιου Ταμείου Επενδύσεων – είναι δραστήριοι στη Τζέντα. Το έργο Al-Arous του ROSHN στη βόρεια Τζέντα, για παράδειγμα, σχεδιάζει να προσθέσει περίπου 18.000 νέες κατοικίες σε μια οικιστική κοινότητα-πρότυπο, επεκτείνοντας την προσφορά σύγχρονων κατοικιών για τη μεσαία τάξη. Τέτοιες αναπτύξεις στηρίζουν τον στόχο του κυβερνητικού Οράματος 2030 για αύξηση της ιδιοκατοίκησης στη Σαουδική Αραβία (με στόχο 70% μέχρι το 2030, από περίπου 62% το 2020 pwc.com pwc.com). Επιπλέον, η βελτιωμένη πρόσβαση σε στεγαστικά δάνεια (με τη βοήθεια της Σαουδαραβικής Εταιρείας Αναχρηματοδότησης Ακινήτων και τις χαμηλότερες απαιτήσεις προκαταβολής) επέτρεψε σε περισσότερες νέες οικογένειες να αγοράσουν κατοικία pwc.com pwc.com, διατηρώντας τη ζήτηση για νέα οικιστικά έργα.
Ενοίκια και Απόδοση: Η αγορά ενοικίων της Τζέντα έχει συσφιχθεί. Με την αύξηση του πληθυσμού και την εισροή επαγγελματιών εξωτερικού σε ορισμένους τομείς, τα ενοίκια διαμερισμάτων κατέγραψαν πρόσφατα αξιοσημείωτη αύξηση – τα μέσες τιμές ενοικίου διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 18% σε ετήσια βάση το 2023, σύμφωνα με μία ανασκόπηση της αγοράς argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Τα ενοίκια βιλών έχουν επίσης αυξηθεί (κατά υψηλά μονοψήφια ποσοστά ετησίως), αν και παραμένουν γενικά χαμηλότερα από αυτά στο Ριάντ. Μέχρι τα τέλη του 2023, τα συνήθη ενοίκια διαμερισμάτων στην Τζέντα κυμαίνονταν ευρέως από περίπου SAR 14,400 έως SAR 75,000 ετησίως, ανάλογα με την τοποθεσία και την ποιότητα, ενώ τα ενοίκια βιλών κυμαίνονταν από περίπου SAR 60,000 έως SAR 175,000 ετησίως argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Αυτές οι αυξήσεις ενοικίων αντανακλούν τόσο τη μεγάλη ζήτηση όσο και τη περιορισμένη διαθεσιμότητα ποιοτικών μονάδων σε προνομιούχες περιοχές. Ωστόσο, με σημαντική νέα προσφορά που αναμένεται το 2024–2025, η αύξηση των ενοικίων ενδέχεται να μετριαστεί. Οι αποδόσεις για τους ιδιοκτήτες ήταν ελκυστικές τα τελευταία χρόνια λόγω της αύξησης των ενοικίων, αλλά οι επενδυτές παρακολουθούν τον πιθανό κίνδυνο υπερπροσφοράς προς το 2030, καθώς προστίθενται δεκάδες χιλιάδες μονάδες. Συνολικά, ο οικιστικός τομέας της Τζέντα παραμένει σε μια “θετική πορεία για περαιτέρω ανάπτυξη”, υποστηριζόμενος από ισχυρή θεμελιώδη ζήτηση και κρατικές πρωτοβουλίες στέγασης argaam.com.
Τάσεις Αγοράς Επαγγελματικών Ακινήτων (Γραφείο, Λιανικό Εμπόριο, Βιομηχανία)
Εμπορικά Ακίνητα Λιανικής: Ο τομέας λιανικής αποτελεί ένα φωτεινό σημείο στο εμπορικό τοπίο της Τζέντα, υποστηριζόμενος από ένα νεανικό πληθυσμό και την αυξανόμενη τουριστική δραστηριότητα.
Το 2024, η Τζέντα πρόσθεσε 106.000 μ² νέου εμπορικού χώρου (π.χ.μια σημαντική έναρξη εμπορικού κέντρου), φέρνοντας τη συνολική προσφορά λιανικής σε περίπου 2,16 εκατομμύρια μ² στην πόλη argaam.com argaam.com.Αυτή η επέκταση αντανακλά εμπιστοσύνη στη ζήτηση των καταναλωτών.Χάρη στην προώθηση της Vision 2030 για την ενίσχυση της ψυχαγωγίας και της αναψυχής, τα εμπορικά κέντρα στη Τζέντα έχουν εντάξει όλο και περισσότερο κινηματογράφους, εστιατόρια και οικογενειακά αξιοθέατα για να προσελκύσουν επισκέπτες.Τα ενοίκια λιανικής σε κορυφαία “υπερ-περιφερειακά” εμπορικά κέντρα αυξάνονται (περίπου +4% σε ετήσια βάση το Α’ εξάμηνο του 2024 για τα εμπορικά κέντρα πρώτης κατηγορίας) argaam.com, ενώ τα δευτερεύοντα εμπορικά κέντρα με παλαιότερες μορφές βλέπουν τα ενοίκια να μειώνονται (~4% μείωση σε ετήσια βάση) καθώς οι καταναλωτές στρέφονται προς πιο σύγχρονες εμπειρίες argaam.com.Συνολικά, το κλίμα στην αγορά λιανικής είναι αισιόδοξο για το 2025-2026, με τη S&P Global να σημειώνει ότι η αύξηση του πληθυσμού, η διεύρυνση του τουρισμού και η είσοδος διεθνών brands θα ενισχύσουν περαιτέρω τη ζήτηση λιανικής στις πόλεις της Σαουδικής Αραβίας arabnews.com arabnews.com.Η Ριάντ και η Τζέντα, ειδικότερα, βιώνουν ένα κύμα νέων εμπορικών και μικτών αναπτύξεων που συνδυάζουν τα ψώνια με τη διασκέδαση και ακόμη και οικιστικά/φιλοξενούμενα στοιχεία arabnews.com.Στην Τζέντα, τα υπαίθρια και παραθαλάσσια εμπορικά κέντρα κερδίζουν δημοτικότητα (για παράδειγμα, οι περιοχές Κορνίς και προορισμοί όπως η περιοχή Jeddah Yacht Club), αντανακλώντας μια τάση προς τα εμπορικά κέντρα που επικεντρώνονται στον τρόπο ζωής arabnews.com.Με αυτό κατά νου, ο τομέας της λιανικής δεν είναι χωρίς κινδύνους: η ανάπτυξη του ηλεκτρονικού εμπορίου και οι μεταβαλλόμενες προτιμήσεις των καταναλωτών σημαίνουν ότι οι διαχειριστές εμπορικών κέντρων πρέπει να συνεχίσουν να καινοτομούν για να προσελκύουν επισκέπτες.Η S&P έχει προειδοποιήσει ότι η υπερπροσφορά και ο ανταγωνισμός θα μπορούσαν να ασκήσουν πίεση στις αποδόσεις των ενοικίων, ειδικά εάν οι ιδιοκτήτες πραγματοποιήσουν μεγάλες κεφαλαιουχικές δαπάνες για την ανακαίνιση ακινήτων arabnews.com.Προς το παρόν, όμως, η αγορά λιανικής ακινήτων της Τζέντα ενισχύεται από την ισχυρή καταναλωτική δαπάνη – με τη βοήθεια του υψηλού κατά κεφαλήν εισοδήματος και της κουλτούρας που αντιμετωπίζει τα εμπορικά κέντρα ως κοινωνικούς προορισμούς arabnews.com arabnews.com.Με τη Σαουδική Αραβία να στοχεύει σε 100+ εκατομμύρια τουρίστες έως το 2030, συμπεριλαμβανομένων μεγάλων εκδηλώσεων όπως η Expo 2030 και το Παγκόσμιο Κύπελλο FIFA 2034, ο ρόλος της Τζέντα ως πύλη της πόλης τοποθετεί τον τομέα του λιανικού εμπορίου της για διαρκή ανάπτυξη arabnews.com.Βιομηχανικά & Λογιστικά Ακίνητα: Ο τομέας των βιομηχανικών ακινήτων στη Τζέντα γνωρίζει σημαντική ανάπτυξη, αν και υπό το ραντάρ, σε ευθυγράμμιση με τις φιλοδοξίες της Σαουδικής Αραβίας στον τομέα της εφοδιαστικής αλυσίδας.
Ως η κύρια πόλη-λιμάνι της Ερυθράς Θάλασσας του Βασιλείου, η Τζέντα είναι στο επίκεντρο των σχεδίων για να γίνει ένα παγκόσμιο κέντρο εφοδιαστικής αλυσίδας, και αυτό οδηγεί τη ζήτηση για σύγχρονες αποθήκες και κέντρα διανομής argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Η άνθηση του ηλεκτρονικού εμπορίου μετά το 2020 έχει ενισχύσει περαιτέρω τις απαιτήσεις για μεγάλες, υψηλής ποιότητας εγκαταστάσεις logistics argaamplus.s3.amazonaws.com.Το 2023, η Σαουδική Αραβία εγκαινίασε τέσσερις νέες Ειδικές Οικονομικές Ζώνες (SEZs) για να προσελκύσει βιομηχανικές και προηγμένες τεχνολογικές επενδύσεις – συγκεκριμένα, μία από αυτές βρίσκεται στην Οικονομική Πόλη Βασιλιάς Αμπντάλα (KAEC) κοντά στην Τζέντα argaamplus.s3.amazonaws.com.Η Ειδική Οικονομική Ζώνη του KAEC επικεντρώνεται στην προηγμένη βιομηχανία και τα logistics και αναμένεται να ενισχύσει την ανάπτυξη αποθηκών και εργοστασίων στην περιοχή της Τζέντα.Τα ενοίκια για κύριες αποθήκες στη Τζέντα κυμαίνονται αυτή τη στιγμή περίπου από 90 έως 300 SAR ανά τ.μ. ετησίως, ανάλογα με την τοποθεσία και τις προδιαγραφές argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Αυτά τα ενοίκια αυξάνονται καθώς η διαθεσιμότητα ποιοτικών χώρων είναι χαμηλή – πράγματι, τα ενοίκια βιομηχανικών χώρων σημείωσαν αυξήσεις μεσαίων έως υψηλών μονοψήφιων ποσοστών το 2022–2023.Ενώ τα ενοίκια αποθηκών στη Τζέντα είναι λίγο χαμηλότερα από αυτά του Ριάντ (τα οποία μπορούν να φτάσουν έως και 400 SAR/m²) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com, το χάσμα μπορεί να κλείσει καθώς περισσότεροι πάροχοι υπηρεσιών 3PL (τρίτων υπηρεσιών εφοδιαστικής αλυσίδας) και κατασκευαστές εγκαθιστούν επιχειρήσεις κοντά στο λιμάνι.Το εν εξελίξει Σχέδιο Γέφυρας Ξηράς της Σαουδικής Αραβίας – μια τεράστια σιδηροδρομική γραμμή που συνδέει το λιμάνι της Τζέντα με το Ριάντ και τη Νταμάμ – αποτελεί επίσης μια καθοριστική αλλαγή, με την ολοκλήρωσή του να αναμένεται γύρω στο τέλος της δεκαετίας.Επιτρέποντας ταχύτερη μετακίνηση φορτίου σε ολόκληρη τη χώρα, πιθανότατα θα αυξήσει τη ζήτηση για πάρκα logistics γύρω από το λιμάνι και τις βιομηχανικές ζώνες της Τζέντα.Συνολικά, οι προοπτικές για τα βιομηχανικά ακίνητα είναι αισιόδοξες: η πρωτοβουλία διαφοροποίησης του Vision 2030 λειτουργεί ως καταλύτης ανάπτυξης στην αποθήκευση, και η Τζέντα αναμένεται να επωφεληθεί χάρη στη στρατηγική της τοποθεσία.Η κύρια πρόκληση θα είναι η παροχή επαρκούς νέας βιομηχανικής προσφοράς· διαφορετικά, τα ενοίκια ενδέχεται να συνεχίσουν να αυξάνονται και ενδεχομένως να πιέσουν τις μικρότερες επιχειρήσεις.Ωστόσο, με νέες επενδύσεις σε γη και υποδομές (συμπεριλαμβανομένων των κινήτρων των Ειδικών Οικονομικών Ζωνών – SEZ), οι επενδυτές βλέπουν σημαντικές ευκαιρίες στον τομέα των ακινήτων logistics.Όπως σημείωσε μια έκθεση, η βιομηχανική ζήτηση στη Σαουδική Αραβία στηρίζεται σε μια «σημαντική τάση ανάπτυξης» που αναμένεται να συνεχιστεί καθώς η μη πετρελαϊκή οικονομία επεκτείνεται argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Αγορά Γραφείων: Η Τζέντα είναι η δεύτερη μεγαλύτερη αγορά γραφείων του Βασιλείου μετά το Ριάντ και συνεχίζει να αναπτύσσεται σταθερά. Το συνολικό απόθεμα γραφείων στην Τζέντα είναι περίπου 1,2 – 2,1 εκατομμύρια τετραγωνικά μέτρα (το εύρος αντανακλά διαφορετικές κατηγορίες χώρου) argaamplus.s3.amazonaws.com argaam.com, το οποίο είναι περίπου το ένα τέταρτο του αποθέματος γραφείων του Ριάντ. Κατά το πρώτο εξάμηνο του 2024, δεν άνοιξαν νέα σημαντικά γραφεία στην Τζέντα, διατηρώντας τη διαθεσιμότητα σταθερή στα περίπου 1,21 εκατομμύρια m² ποιοτικού χώρου argaam.com. Ωστόσο, νέα έργα βρίσκονται επιτέλους στον ορίζοντα – περίπου 48.000 m² γραφειακού χώρου αναμένεται να παραδοθούν μέχρι το τέλος του 2024 στην Τζέντα argaam.com. Η ζήτηση για γραφεία είναι υγιής, καθοδηγούμενη από την επιχειρηματική ανάπτυξη και τον ρόλο της Τζέντα ως κόμβου εμπορίου και εφοδιαστικής αλυσίδας. Τα ενοίκια γραφείων Grade A στην Τζέντα αυξήθηκαν περίπου 11% ετησίως στα μέσα του 2024 φτάνοντας περίπου τα SAR 1.335 ανά m² ετησίως argaam.com, υποδεικνύοντας ότι οι ιδιοκτήτες έχουν αποκτήσει πλεονέκτημα καθώς ο ποιοτικός χώρος παραμένει περιορισμένος. (Για σύγκριση, τα υψηλότερα ενοίκια γραφείων σε κορυφαίες περιοχές του Ριάντ αυξήθηκαν σχεδόν 20% την ίδια περίοδο, φτάνοντας περίπου τα SAR 2.090 ανά m² argaam.com, αντικατοπτρίζοντας ακόμη μεγαλύτερη ζήτηση στην πρωτεύουσα). Οι περισσότεροι βασικοί ενοικιαστές γραφείων της Τζέντα είναι κρατικοί φορείς και εγκατεστημένες εταιρείες argaamplus.s3.amazonaws.com, και τα νέα κτίρια υψηλών προδιαγραφών αντιμετωπίζουν ανταγωνιστική πίεση για να εξασφαλίσουν αυτούς τους μεγάλους ενοικιαστές argaamplus.s3.amazonaws.com. Προχωρώντας, ο τομέας γραφείων στην Τζέντα αναμένεται να επεκταθεί παράλληλα με την οικονομική ανάπτυξη, αλλά με προσεκτικό ρυθμό – η πόλη δεν έχει το τεράστιο κύμα μεταγκατάστασης εταιρειών που παρατηρείται στο Ριάντ. Τα ποσοστά κενών παραμένουν σχετικά σταθερά, και εάν η νέα προσφορά παραμείνει περιορισμένη, τα ενοίκια αναμένεται να διατηρηθούν υψηλά. Μία τάση που πρέπει να παρακολουθούμε είναι ο εκσυγχρονισμός του αποθέματος γραφείων: νέες μικτές αναπτύξεις (όπως τμήματα του έργου Jeddah Central) θα φέρουν υπερσύγχρονους γραφειακούς χώρους, ενδεχομένως προσελκύοντας ενοικιαστές από παλαιότερα κτίρια και δημιουργώντας πίεση στο γηρασμένο απόθεμα.
Βασικές Κυβερνητικές Πολιτικές και Επίδραση του Οράματος 2030
Η κυβερνητική πολιτική – καθοδηγούμενη από το στρατηγικό πλαίσιο Vision 2030 – διαδραματίζει καθοριστικό ρόλο στην αγορά ακινήτων της Τζέντα. Ένας από τους βασικούς στόχους του Vision 2030 είναι η αύξηση της ιδιοκατοίκησης στη Σαουδική Αραβία στο 70% έως το 2030, από περίπου 50% ή χαμηλότερα στα μέσα της δεκαετίας του 2010 pwc.com pwc.com. Για να επιτευχθεί αυτό, το Υπουργείο Στέγασης (τώρα μέρος του MoMRAH) έχει εφαρμόσει ουσιαστικές μεταρρυθμίσεις που έχουν μεταμορφώσει τον τομέα της στέγασης. Κύριες πρωτοβουλίες αποτελούν το πρόγραμμα Sakani, που απλοποιεί και επιδοτεί τα στεγαστικά δάνεια για τις σαουδαραβικές οικογένειες, και το Ταμείο Ανάπτυξης Ακινήτων, το οποίο παρέχει χρηματοδότηση χαμηλού κόστους. Τα προγράμματα αυτά έχουν μειώσει τους χρόνους αναμονής για στεγαστική υποστήριξη από χρόνια σε σχεδόν άμεση έγκριση vision2030.gov.sa, απελευθερώνοντας κύμα ζήτησης από τελικούς χρήστες. Όπως αναφέρθηκε νωρίτερα, τα στεγαστικά δάνεια με κρατική εγγύηση και οι μειωμένες απαιτήσεις προκαταβολής (μείωση από 30% σε 5% από την κεντρική τράπεζα) έχουν δώσει τη δυνατότητα σε μια νέα γενιά αγοραστών pwc.com. Το αποτέλεσμα είναι εμφανές στην Τζέντα, όπου πολλά νοικοκυριά που στο παρελθόν νοίκιαζαν μπαίνουν τώρα στην αγορά ιδιοκατοίκησης – ενισχύοντας την οικιστική ανάπτυξη σε διάφορα επίπεδα τιμών. Η επιρροή του Vision 2030 εκτείνεται πέρα από τη στέγαση και στον τομέα των εμπορικών ακινήτων μέσω της οικονομικής διαφοροποίησης και της απελευθέρωσης των κανονισμών. Η κυβέρνηση αναγνωρίζει τα ακίνητα ως βασικό τομέα για την αύξηση του μη πετρελαϊκού ΑΕΠ (με στόχο την αύξηση της συμβολής των ακινήτων στο ΑΕΠ από ~7% σε 10% μέχρι το 2030) pwc.com. Για να ενισχυθεί η ανάπτυξη, οι αρχές έχουν επενδύσει σημαντικά σε υποδομές – νέους συγκοινωνιακούς συνδέσμους, δίκτυα κοινής ωφελείας και βελτιώσεις του δημόσιου χώρου – ιδιαίτερα σε πόλεις όπως η Τζέντα που εξυπηρετούν τον τουρισμό και το εμπόριο. Μια αξιόλογη πολιτική είναι ο Φόρος Λευκής Γης, ένας φόρος επί αδόμητης αστικής γης που θεσπίστηκε για να αποτρέψει την αποθήκευση γης και να αυξήσει την προσφορά οικοπέδων για ανάπτυξη pwc.com. Η Τζέντα ήταν μία από τις πρώτες πόλεις όπου αυτός ο ετήσιος φόρος 2,5% εφαρμόστηκε σε κενή οικιστική γη, προτρέποντας ορισμένους ιδιοκτήτες είτε να οικοδομήσουν είτε να πουλήσουν, βελτιώνοντας σταδιακά τη διαθεσιμότητα γης για έργα. Επιπλέον, η απλοποίηση των αδειοδοτικών διαδικασιών και τα μοντέλα σύμπραξης δημόσιου και ιδιωτικού τομέα έχουν διευκολύνει τους επενδυτές ακινήτων να υλοποιήσουν μεγάλα έργα εναρμονισμένα με τους στόχους του Vision 2030 (για παράδειγμα, η ανάπλαση του κέντρου της Τζέντα δρομολογείται από το Δημόσιο Ταμείο Επενδύσεων σε συνεργασία με ιδιώτες εργολάβους).Η προώθηση του τουρισμού στο πλαίσιο του Vision 2030 αποτελεί ακόμη έναν τομέα πολιτικής που επηρεάζει την αγορά ακινήτων της Τζέντα. Το Βασίλειο στοχεύει να προσελκύσει 100 εκατομμύρια επισκέψεις ετησίως έως το 2030 (από θρησκευτικό τουρισμό, αναψυχή και επιχειρηματικές εκδηλώσεις). Η Τζέντα, ως η παραδοσιακή πύλη για τη Μέκκα και τη Μεδίνα και μια παραθαλάσσια πόλη της Ερυθράς Θάλασσας, επωφελείται από αυτή την ώθηση. Η διευκόλυνση των τουριστικών βίζας από την κυβέρνηση και η επένδυση σε τουριστικές υποδομές (αεροδρόμια, τερματικοί σταθμοί κρουαζιέρας κ.λπ.) έχουν οδηγήσει στην κατασκευή νέων ξενοδοχείων, επιπλωμένων διαμερισμάτων και εμπορικών-ψυχαγωγικών συγκροτημάτων στη Τζέντα. Το πολλαπλασιαστικό αποτέλεσμα στη λιανική και τη φιλοξενία υπήρξε σημαντικό – για παράδειγμα, η πληρότητα και οι τιμές δωματίων στα ξενοδοχεία της Σαουδικής Αραβίας αυξάνονται και οι κατασκευαστές στην Τζέντα ανταποκρίνονται προγραμματίζοντας περισσότερα έργα φιλοξενίας argaam.com argaam.com. Μελλοντικές παγκόσμιες εκδηλώσεις που θα φιλοξενήσει η Σαουδική Αραβία (όπως η Expo 2030 στο Ριάντ και το Παγκόσμιο Κύπελλο Ποδοσφαίρου FIFA 2034) οδηγούν σε αναβαθμίσεις σε εθνικό επίπεδο και η Τζέντα αναμένεται να λάβει το μερίδιό της – ενδεχομένως συμπεριλαμβανομένων βελτιώσεων σταδίων και ζωνών φιλάθλων, που συνδέονται με την ανάπτυξη ακινήτων (π.χ. μεικτού τύπου αθλητικές περιοχές, προσωρινές διαμονές κ.λπ.).
Καθοριστικά, το Vision 2030 έχει ενισχύσει ένα πιο φιλικό προς τον επενδυτή ρυθμιστικό περιβάλλον. Η ίδρυση της Γενικής Αρχής Ακινήτων (REGA) παρέχει ενιαία εποπτεία και διαφάνεια στην αγορά ακινήτων arabnews.com. Οι νόμοι για πώληση ακινήτων υπό κατασκευή (Wafi), την οριζόντια ιδιοκτησία και τη μεσιτεία ακινήτων έχουν εκσυγχρονιστεί με διεθνή πρότυπα, εμπνέοντας μεγαλύτερη εμπιστοσύνη σε επενδυτές και αγοραστές σπιτιών. Επιπλέον, οι κανόνες χωροταξίας και πολεοδομίας ενημερώνονται για να ενθαρρύνουν την ανάπτυξη τύπου μεικτής χρήσης και υψηλής πυκνότητας, όπως βλέπουμε στο Jeddah Central και σε άλλα giga-projects, απομακρυνόμενοι από τη διάχυση του παρελθόντος. Συνοψίζοντας, η κυβερνητική πολιτική υπό το Vision 2030 αποτέλεσε καταλύτη για την επέκταση των ακινήτων της Τζέντα – απελευθερώνοντας τη χρηματοδότηση κατοικιών, χρηματοδοτώντας έργα που αλλάζουν το παιχνίδι, βελτιώνοντας το επενδυτικό κλίμα και ενισχύοντας τη ζήτηση μέσω οικονομικής ανάπτυξης και τουρισμού.
Τοπίο Ξένων Επενδύσεων και Ρυθμιστικές Ενημερώσεις
Η Σαουδική Αραβία έχει ενεργά ανοίξει τον τομέα των ακινήτων της σε ξένες επενδύσεις τα τελευταία χρόνια και το 2024–2025 σημειώθηκαν σημαντικά ορόσημα σε αυτόν τον τομέα. Μια εξέχουσα εξέλιξη ήταν η χαλάρωση των περιορισμών στις ξένες επενδύσεις σε ακίνητα στη Μέκκα και τη Μεδίνα. Τον Ιανουάριο του 2025, η Αρχή Κεφαλαιαγοράς ανακοίνωσε ότι οι αλλοδαποί (μη Σαουδάραβες) μπορούν πλέον να επενδύουν σε εταιρείες που διαθέτουν ακίνητα στις ιερές πόλεις της Μέκκας και της Μεδίνας agbi.com agbi.com. Ενώ η άμεση ιδιοκτησία ακινήτων σε αυτές τις πόλεις από ιδιώτες παραμένει απαγορευμένη (εκτός από μισθώσεις 99 ετών), αυτή η κίνηση επιτρέπει σε διεθνείς επενδυτές να αγοράζουν μετοχές (έως 49%) σε εισηγμένες εταιρείες ακινήτων ή REITs που διαθέτουν ακίνητα στη Μέκκα/Μεδίνα agbi.com agbi.com. Η αλλαγή πολιτικής αποσκοπεί στην «προσέλκυση ξένων κεφαλαίων και την παροχή ρευστότητας σε τρέχοντα και μελλοντικά έργα» στις ιερές πόλεις agbi.com. Θεωρείται επίσης ως πιλοτικό βήμα προς το ευρύτερο άνοιγμα της αγοράς ακινήτων της Σαουδικής Αραβίας. Η αντίδραση της αγοράς ήταν θετική – οι μετοχές ακίνητης περιουσίας, ειδικά εκείνες που επικεντρώνονται στη Μέκκα/Μεδίνα, σημείωσαν άνοδο σχεδόν 10% με τα νέα agbi.com. Αυτή η μεταρρύθμιση στέλνει το μήνυμα στους επενδυτές ότι η Σαουδική Αραβία είναι σοβαρή ως προς τον εκσυγχρονισμό της αγοράς ακινήτων της στο πλαίσιο του Vision 2030. Ο Faisal Durrani, επικεφαλής ερευνών στη Knight Frank MENA, το χαρακτήρισε ως «το ισχυρότερο δείγμα μέχρι σήμερα» για περαιτέρω χαλάρωση των νόμων διεθνούς ιδιοκτησίας agbi.com.
Γενικότερα σε όλο το Βασίλειο (συμπεριλαμβανομένης της Τζέντα), οι κανονισμοί πλέον επιτρέπουν 100% ξένη ιδιοκτησία επιχειρήσεων, συμπεριλαμβανομένων αυτών στον τομέα της ανάπτυξης και διαμεσολάβησης ακινήτων, μέσω αδειοδότησης από το MISA (Υπουργείο Επενδύσεων) arabnews.com. Αυτό σημαίνει ότι ένας διεθνής αναπτυξιακός φορέας ή επενδυτής μπορεί να ιδρύσει μια αμιγώς ξένη εταιρεία στη Σαουδική Αραβία για την υλοποίηση έργων ακινήτων (εκτός από ορισμένες ευαίσθητες τοποθεσίες). Η απλοποίηση της διαδικασίας έναρξης επιχείρησης και η ισχυρή νομική προστασία (π.χ. εκτέλεση συμβάσεων, βελτιωμένοι νόμοι περί πτώχευσης) έχουν αναβαθμίσει τη θέση της Σαουδικής Αραβίας στις διεθνείς κατατάξεις για την ευκολία επιχειρηματικής δραστηριότητας. Στην Τζέντα αυτό έχει μεταφραστεί σε αυξανόμενη παρουσία ξένων εταιρειών και κεφαλαίων ακινήτων που εξετάζουν ευκαιρίες – από μικτής χρήσης αναπτύξεις μέχρι εγκαταστάσεις logistics. Σημαντικό είναι ότι τα επενδυτικά καταπιστεύματα ακινήτων (REITs) έχουν αποτελέσει προσβάσιμο δρόμο για ξένα κεφάλαια· από το 2021, η CMA επιτρέπει σε ξένους επενδυτές να αγοράζουν ελεύθερα μερίδια σε σαουδαραβικά REITs, ακόμη και σε εκείνα με ακίνητα στη Μέκκα/Μεντίνα agbi.com. Αυτό έχει διοχετεύσει ξένα κεφάλαια στα εμπορικά ακίνητα της Τζέντα μέσω εισηγμένων REITs που κατέχουν εμπορικά κέντρα, αποθήκες κ.λπ.
Ένα ακόμη στοιχείο του επενδυτικού τοπίου είναι η εισαγωγή του προγράμματος Premium Residency (“Χρυσή Βίζα”) το 2019, το οποίο παρέχει σε κατάλληλους αλλοδαπούς το δικαίωμα μακροχρόνιας διαμονής στη Σαουδική Αραβία, ιδιοκτησίας ακινήτων (εκτός Μεκκάς/Μεντίνας) και δραστηριοποίησης χωρίς χορηγό. Η αποδοχή του προγράμματος αυξάνεται σταδιακά, και μέχρι το 2024 η κυβέρνηση προώθησε περαιτέρω μακροχρόνιες βίζες για επενδυτές και εξειδικευμένους επαγγελματίες. Η παρουσία περισσότερων αλλοδαπών με δυνατότητα αγοράς κατοικιών αναμένεται να ενισχύσει σταδιακά τη ζήτηση ξένων αγοραστών σε πόλεις όπως η Τζέντα – ιδιαίτερα για κατοικίες πολυτελείας και ακίνητα στην παραλία. Ωστόσο, η συντριπτική πλειοψηφία της αγοράς ακινήτων της Τζέντα εξακολουθεί να καθορίζεται από εγχώριους και περιφερειακούς (GCC) αγοραστές σε αυτό το στάδιο, με τους ξένους να διαδραματίζουν μεγαλύτερο ρόλο στον τομέα ανάπτυξης/επενδύσεων παρά στην ατομική αγορά κατοικίας.
Σε ό,τι αφορά τις ρυθμιστικές ενημερώσεις, οι σαουδαραβικές αρχές συνεχώς βελτιώνουν τη νομοθεσία για τα ακίνητα. Ένας νέος Νόμος Επενδύσεων τέθηκε σε ισχύ το 2023-2024, απλοποιώντας τη διαδικασία για τις ξένες οντότητες να αποκτήσουν επενδυτικές άδειες και εξισώνοντας τη μεταχείριση ξένων και ντόπιων επενδυτών σε πολλούς τομείς agbi.com agbi.com. Ο τομέας των ακινήτων έχει ωφεληθεί από αυτόν τον νόμο, καθώς μείωσε τη γραφειοκρατία για έργα χρηματοδοτούμενα από το εξωτερικό. Επιπλέον, τα συστήματα κτηματολογίου και οι ηλεκτρονικές συναλλαγές έχουν αναμορφωθεί – η εισαγωγή ηλεκτρονικού συστήματος τίτλων ιδιοκτησίας και πλατφορμών όπως το “Najiz” για συναλλαγές ακινήτων έχει αυξήσει τη διαφάνεια και έχει μειώσει σημαντικά τους χρόνους μεταβίβασης. Όλα αυτά τα μέτρα διευκολύνουν τους ξένους επενδυτές ή τα επενδυτικά κεφάλαια να εισέλθουν στην αγορά της Τζέντα, έχοντας σαφή εικόνα για το τι να περιμένουν.
Ένα άλλο σημαντικό έργο είναι ο Πύργος της Τζέντα στη βόρεια περιοχή Ομπχούρ – που αναμένεται να γίνει το ψηλότερο κτίριο στον κόσμο με ύψος πάνω από 1.000 μέτρα.
Μετά από ένα διάλειμμα, η κατασκευή του Πύργου της Τζέντα ξεκίνησε ξανά επίσημα στα τέλη του 2023, με τους κατασκευαστές να στοχεύουν στην ολοκλήρωση γύρω στο 2027–2028 designboom.com designboom.com.Κατά τη διάρκεια μιας τελετής τον Ιανουάριο του 2025, χύθηκε σκυρόδεμα για τον 64ο όροφο του πύργου και το σχέδιο είναι να προστίθεται περίπου ένας όροφος κάθε τέσσερις ημέρες από εδώ και πέρα designboom.com.Ο Πύργος της Τζέντα αποτελεί το κεντρικό στοιχείο της Jeddah Economic City (JEC), μιας μεγάλης ανάπτυξης που έχει σχεδιαστεί να περιλαμβάνει εμπορικά κέντρα, κατοικίες και κοινοτικές υποδομές για έως και 100.000 άτομα designboom.com.Ολόκληρο το JEC, συμπεριλαμβανομένου του πύργου, έχει εκτιμώμενο κόστος 20 δισεκατομμυρίων δολαρίων designboom.com.Ο ίδιος ο πύργος θα στεγάσει ένα μείγμα χρήσεων (ξενοδοχείο Four Seasons, γραφεία, πολυτελή διαμερίσματα και το υψηλότερο παρατηρητήριο στον κόσμο) designboom.com designboom.com.Η αναβίωση αυτού του έργου είναι βαθιά συμβολική – σηματοδοτεί την αυτοπεποίθηση και τη φιλοδοξία της Σαουδικής Αραβίας στην ανάπτυξη ακινήτων.Εάν ολοκληρωθεί, ο Πύργος της Τζέντα θα προσελκύσει παγκόσμια προσοχή, ενδεχομένως κάνοντας την γύρω περιοχή μαγνήτη για επενδύσεις (όπως ακριβώς ο Μπουρτζ Κάλιφα τόνωσε το κέντρο του Ντουμπάι).Η πρόοδος του πύργου θα παρακολουθείται στενά κατά την περίοδο 2025-2030, και η επιτυχία του θα μπορούσε να αποτελέσει το θεμέλιο για μια νέα επιχειρηματική περιοχή στην πόλη.Το έργο αναδεικνύει επίσης τη βελτιωμένη συντονισμένη δράση μεταξύ των ενδιαφερόμενων μερών: η Kingdom Holding (ο χορηγός) και νέοι μηχανικοί εργολάβοι συνεργάστηκαν, και οι προσφορές για την τελική κατασκευή εκδόθηκαν με προθεσμία υποβολής προσφορών έως το τέλος του 2025 designboom.com designboom.com.Συνοψίζοντας, η αγορά ακινήτων της Σαουδικής Αραβίας το 2025 είναι πολύ πιο ανοιχτή και ρυθμιζόμενη σε σύγκριση με μια δεκαετία πριν. Η Τζέντα αναμένεται να επωφεληθεί από εισροές ξένου κεφαλαίου, ειδικά σε μεγάλα έργα και εμπορικά ακίνητα. Ο συνδυασμός τεράστιων κυβερνητικών έργων (που συχνά αναζητούν διεθνείς συνεργάτες) και νέων νόμων που καλωσορίζουν την ξένη ιδιοκτησία δημιουργεί ένα τοπίο όπου οι παγκόσμιοι επενδυτές αναζητούν ενεργά ευκαιρίες. Η προσδοκία είναι ότι καθώς η αγορά ωριμάζει και οι αποδόσεις παραμένουν ελκυστικές, οι ξένες επενδύσεις στα ακίνητα της Τζέντα θα συνεχίσουν την ανοδική τους πορεία, φέρνοντας όχι μόνο κεφάλαια αλλά και τεχνογνωσία και νέες αναπτυξιακές αντιλήψεις στην πόλη.
Σημαντικά Έργα Υποδομών και Ακινήτων στην Τζέντα
Η Τζέντα υφίσταται μια εντυπωσιακή φυσική μεταμόρφωση χάρη σε μια σειρά από μεγάλα έργα και αναβαθμίσεις υποδομών, πολλά από τα οποία συνδέονται με τους στόχους του Vision 2030. Ίσως το πιο χαρακτηριστικό είναι το Jeddah Central Project (πρώην γνωστό ως “New Jeddah Downtown”). Ξεκινώντας στα τέλη του 2021 από το Public Investment Fund, αυτό το έργο αναπτύσσει εκ νέου μια έκταση 5,7 εκατομμυρίων τετραγωνικών μέτρων της ιστορικής παραθαλάσσιας περιοχής της Τζέντα σε μία σύγχρονη περιοχή μικτής χρήσης jeddahcentral.com jeddahcentral.com. Το γενικό πλάνο περιλαμβάνει τέσσερα ορόσημα-αξιοθέατα – μια Όπερα, ένα στάδιο, ένα μουσείο και ένα ενυδρείο – μαζί με νέες μαρίνες, παραλίες, πάρκα και μια τεράστια ποικιλία ακινήτων. Σε αριθμούς, το Jeddah Central θα προσφέρει 17.000 κατοικίες, 2.700 δωμάτια ξενοδοχείων και πάνω από 10 νέες εγκαταστάσεις ψυχαγωγίας και τουρισμού κατά την ολοκλήρωσή του jeddahcentral.com jeddahcentral.com. Οι εργασίες κατασκευής βρίσκονται σε προχωρημένο στάδιο: στις αρχές του 2024, συμβάσεις ύψους 12 δισ. SAR ανατέθηκαν για την πρώτη φάση των αξιοθέατων (Όπερα, Στάδιο, Ενυδρείο) jeddahcentral.com. Αυτή η ανάπτυξη αποτελεί σταθμό για το κέντρο της Τζέντα, αντικαθιστώντας παλαιότερες υποδομές με μια παγκόσμιας κλάσης παραθαλάσσια γραμμή ορίζοντα. Αναμένεται να αυξήσει σημαντικά τις αξίες των ακινήτων στις γύρω περιοχές και να δημιουργήσει νέες περιοχές πολυτελούς διαβίωσης, αγορών και ψυχαγωγίας που θα ανταγωνίζονται αυτές του Ντουμπάι ή της Ντόχα. Για επενδυτές και αναδόχους, το Jeddah Central ανοίγει ευκαιρίες στη φιλοξενία, τα πολυτελή διαμερίσματα και τη λιανική, υποστηριζόμενο από το PIF και την προνομιακή παραθαλάσσια τοποθεσία του έργου.
Όσον αφορά τις υποδομές μεταφορών, η Τζέντα έχει δει σημαντικές βελτιώσεις που ενισχύουν την ελκυστικότητά της στην αγορά ακινήτων. Το νέο Διεθνές Αεροδρόμιο King Abdulaziz (KAIA) εγκαινίασε το υπερσύγχρονο Terminal 1 το 2019, αυξάνοντας σημαντικά τη χωρητικότητα και διαθέτοντας ένα αρχιτεκτονικό αριστούργημα ως τερματικό σταθμό. Μέχρι το 2025, το αεροδρόμιο έχει τη δυνατότητα να διαχειρίζεται περίπου 30 εκατομμύρια επιβάτες ετησίως, διευκολύνοντας την άφιξη τουριστών και επαγγελματιών που τροφοδοτούν τη ζήτηση για ξενοδοχεία και βραχυχρόνιες μισθώσεις. Επιπλέον, ο Σιδηρόδρομος Υψηλής Ταχύτητας Haramain, που λειτουργεί από το 2018, συνδέει την Τζέντα με τις ιερές πόλεις – μπορείτε πλέον να ταξιδέψετε από την Τζέντα στη Μέκκα σε λιγότερο από μία ώρα και στη Μεδίνα σε περίπου 2 ώρες. Ο σταθμός του τρένου στην Al-Sulaimaniah έχει γίνει ένας νέος αστικός πόλος, και η άνεση αυτής της σιδηροδρομικής σύνδεσης έχει καταστήσει την Τζέντα ακόμα πιο ελκυστική βάση για εταιρείες και προσκυνητές (ορισμένοι προσκυνητές επιλέγουν να διαμένουν στην Τζέντα και να πραγματοποιούν ημερήσιες εκδρομές στη Μέκκα με το τρένο, ενισχύοντας τον ξενοδοχειακό τομέα της Τζέντα). Κοιτώντας μπροστά, ο υπό σχεδιασμό Σιδηρόδρομος Saudi Landbridge (γραμμή εμπορευμάτων και επιβατών προς τα ανατολικά) θα συνδέει απευθείας το λιμάνι της Τζέντα με το Ριάντ και τη Νταμάμ, μετατρέποντας ουσιαστικά την Τζέντα στην πύλη logistics της χώρας μεταξύ της Ερυθράς Θάλασσας και του Κόλπου. Αυτό αναμένεται να δώσει ώθηση στη δημιουργία μεγάλων logistic parks και βιομηχανικής ανάπτυξης κατά μήκος της διαδρομής, ιδιαίτερα γύρω από το λιμάνι της Τζέντα, ενισχύοντας τον τομέα της βιομηχανικής αγοράς ακινήτων.
Η αστική κινητικότητα εντός της Τζέντα βρίσκεται επίσης στην ατζέντα. Το μακροχρόνια προτεινόμενο έργο Jeddah Metro – ένα αστικό σιδηροδρομικό δίκτυο τριών γραμμών – έχει αντιμετωπίσει καθυστερήσεις, αλλά παραμένει μέρος των μελλοντικών σχεδίων της πόλης. Αν τελικά προχωρήσει (πιθανότατα στο δεύτερο μισό αυτής της δεκαετίας), ένα μετρό θα βελτίωνε σημαντικά την άνεση των μετακινήσεων και θα μπορούσε να αναμορφώσει τις αξίες των ακινήτων γύρω από τους κόμβους των σταθμών. Στο μεταξύ, η πόλη έχει εφαρμόσει νέα δίκτυα λεωφορείων και βελτιώνει τους δρόμους (συμπεριλαμβανομένης της προγραμματισμένης Κρεμαστής Γέφυρας Obhur πάνω από τον βόρειο κόλπο) για να μειώσει τη συμφόρηση. Οι αναβαθμισμένες υποδομές συχνά μεταφράζονται σε υψηλότερες τιμές γης σε προηγουμένως υπο-αναπτυγμένες περιοχές, μια τάση που είναι ήδη ορατή στη Βόρεια Τζέντα όπου οι επεκτάσεις αυτοκινητοδρόμων και οι γέφυρες έχουν βελτιώσει τη συνδεσιμότητα.
Άλλα αξιόλογα έργα περιλαμβάνουν τη Jeddah Economic City (πέρα από τον Πύργο, η JEC θα περιλαμβάνει ένα σύμπλεγμα ουρανοξυστών, εμπορικών λεωφόρων και μια μαρίνα) και τη King Abdullah Economic City (KAEC) βόρεια της Τζέντα. Αν και η KAEC είναι ξεχωριστή προγραμματισμένη πόλη, ο χαρακτηρισμός της ως Ειδική Οικονομική Ζώνη το 2023 και η ανανεωμένη κυβερνητική εστίαση ουσιαστικά έχουν συνδέσει την επιτυχία της με την ανάπτυξη της Τζέντα. Το λιμάνι και η βιομηχανική κοιλάδα της KAEC προσελκύουν κατασκευαστές και εταιρείες logistics με φορολογικά κίνητρα, δημιουργώντας δυνητικά χιλιάδες θέσεις εργασίας. Καθώς αυτές οι θέσεις εργασίας υλοποιούνται, θα μπορούσαν να ενισχύσουν τη ζήτηση κατοικίας στη βόρεια Τζέντα και την ίδια την KAEC, επεκτείνοντας ουσιαστικά τη μητροπολιτική περιοχή της Τζέντα. Επίσης, το Red Sea Global (μεγάλο τουριστικό έργο που αναπτύσσει θέρετρα σε νησιά πιο βόρεια) και τα έργα πολιτιστικής κληρονομιάς AlUla, αν και δεν βρίσκονται στην Τζέντα, πιθανότατα θα φέρουν πολλούς τουρίστες μέσω της Τζέντα, δικαιολογώντας έτσι περισσότερα ξενοδοχεία και επέκταση του αεροδρομίου.
Συνοψίζοντας, ο ορίζοντας και οι υποδομές της Τζέντα το 2025–2030 θα καθοριστούν από αυτά τα μεγα-έργα. Η παραλία Jeddah Central θα προσφέρει στην πόλη ένα σύγχρονο κέντρο, ο Πύργος Τζέντα θα τη βάλει στον παγκόσμιο χάρτη για τα αρχιτεκτονικά ρεκόρ και οι βελτιωμένες συγκοινωνιακές συνδέσεις θα ενσωματώσουν την Τζέντα πιο στενά με τις εθνικές και παγκόσμιες αγορές. Για τους ενδιαφερόμενους της αγοράς ακινήτων, αυτά τα έργα σημαίνουν νέες περιοχές για επενδύσεις, από πολυτελή παραθαλάσσια διαμερίσματα έως βιομηχανικά πάρκα. Ενώ υπάρχουν κίνδυνοι στην υλοποίηση (καθυστερήσεις, υπερβάσεις κόστους), η καθαρή κλίμακα της κυβερνητικής δέσμευσης προσφέρει εμπιστοσύνη ότι ο αστικός μετασχηματισμός της Τζέντα βρίσκεται σε πλήρη εξέλιξη.
Συγκριτική Ανάλυση: Τζέντα vs. Ριάντ vs. Νταμμάν
Οι τρεις μεγάλες μητροπολιτικές περιοχές της Σαουδικής Αραβίας – Ριάντ, Τζέντα και Νταμμάν/Κομπάρ (Ανατολική Επαρχία) – έχουν η καθεμιά ξεχωριστή δυναμική στην αγορά ακινήτων, επηρεασμένη από τους οικονομικούς τους ρόλους και τις πρωτοβουλίες του Vision 2030. Η σύγκριση της Τζέντα με τις άλλες προσφέρει πλαίσιο για την αξιολόγηση της απόδοσης και των προοπτικών της:
Πρόβλεψη Αγοράς για το 2025–2030
Κοιτώντας μπροστά, οι προοπτικές για την αγορά ακινήτων της Τζέντα την περίοδο 2025 έως 2030 είναι γενικά θετικές, με ισχυρά οικονομικά θεμέλια και εθνικά αναπτυξιακά σχέδια να τις στηρίζουν. Αναλυτές και σύμβουλοι προβλέπουν συνεχιζόμενη ανάπτυξη στους τομείς της κατοικίας, των εμπορικών ακινήτων και της φιλοξενίας, αν και ο ρυθμός ενδέχεται να διαφέρει ανάλογα με τον τομέα και το έτος. Ακολουθούν βασικά στοιχεία της πρόβλεψης:
Ποσοτικά, οι εταιρείες έρευνας αγοράς εκτιμούν ότι η συνολική αγορά ακινήτων της Σαουδικής Αραβίας θα αναπτυχθεί με σύνθετο ετήσιο ρυθμό αύξησης (CAGR) γύρω στο 7–9% έως το 2030, ενδεχομένως να διπλασιάσει την αξία της αγοράς έως το τέλος της δεκαετίας techsciresearch.com imarcgroup.com. Η Τζέντα, ως βασικό συστατικό αυτού, θα συμβάλλει σημαντικά. Η Γενική Αρχή Ακινήτων προβλέπει ότι το μέγεθος της εθνικής αγοράς ακινήτων θα φτάσει περίπου τα 100+ δισεκατομμύρια δολάρια έως το 2029 arabnews.com. Επομένως, μπορούμε να φανταστούμε ότι το μερίδιο της Τζέντας (ιστορικά ίσως 15-20% των συναλλαγών σε αξία) να ανέρχεται σε δεκάδες δισεκατομμύρια δολάρια σε ετήσιες αγοραπωλησίες ακινήτων έως το 2030.
Προειδοποιήσεις για τις προβλέψεις: Αυτές οι θετικές προβλέψεις βασίζονται στην απουσία σοβαρών οικονομικών σοκ. Κίνδυνοι όπως μια παρατεταμένη παγκόσμια ύφεση, μια απότομη πτώση των τιμών του πετρελαίου που επηρεάζει τις κρατικές δαπάνες ή η γεωπολιτική αστάθεια θα μπορούσαν να επιβραδύνουν τη δυναμική (περισσότερα για τους κινδύνους στην επόμενη ενότητα). Επίσης, τα επιτόκια παίζουν ρόλο – αν το κόστος χρηματοδότησης παραμείνει υψηλό παγκοσμίως, αυτό θα μπορούσε να περιορίσει την ανάπτυξη της ζήτησης (ειδικά για στεγαστικά δάνεια). Ωστόσο, η Σαουδική Αραβία έχει δείξει διάθεση να μετριάσει αυτό (μέσω επιδοτήσεων, κ.λπ.). Συνολικά, η περίοδος 2025–2030 αναμένεται να είναι μια περίοδος ανάπτυξης και εκσυγχρονισμού για τα ακίνητα της Τζέντα, με την πόλη να αναδεικνύεται πιο διεθνώς προβεβλημένη και την αγορά ακινήτων της πιο ώριμη και διαφοροποιημένη.
Ευκαιρίες και Κίνδυνοι για Επενδυτές και Αναπτύκτες
Η αγορά ακινήτων της Τζέντα προσφέρει έναν ελκυστικό συνδυασμό ευκαιριών, χάρη στη στήριξη της κυβέρνησης και στη διαρθρωτική ζήτηση, αλλά συνοδεύεται και από ορισμένους κινδύνους που θα πρέπει να εξετάσουν προσεκτικά οι ενδιαφερόμενοι:
Ευκαιρίες:
Κίνδυνοι:
Συμπερασματικά, οι ευκαιρίες στην αγορά ακινήτων της Τζέντας έως το 2030 είναι σημαντικές – πρόκειται για μια αναπτυσσόμενη αγορά, με ισχυρή στήριξη και πραγματικούς μοχλούς ζήτησης. Οι επενδυτές και οι αναπτυξιακοί φορείς που ευθυγραμμίζονται με τα θέματα του Vision 2030 (προσιτή στέγαση, τουρισμός, ποιότητα ζωής, διαφοροποίηση) μπορούν όχι μόνο να επωφεληθούν οικονομικά αλλά και να βρουν στήριξη από τους νομοθέτες. Ωστόσο, η συνετή στρατηγική είναι απαραίτητη για διαχείριση των κινδύνων. Ο επενδυτικός διασκορπισμός σε τύπους περιουσίας (κατοικία έναντι εμπορικών ακινήτων) ή χρονικούς ορίζοντες, η εξασφάλιση καλών όρων χρηματοδότησης και η διατήρηση ευελιξίας στα έργα ώστε να προσαρμόζονται στις μεταβολές της αγοράς θα είναι έξυπνες στρατηγικές. Όπως συμπέρανε η S&P για τη Σαουδική Αραβία, η αναπτυξιακή πορεία είναι ισχυρή αλλά όχι χωρίς προκλήσεις arabnews.com arabnews.com – και αυτό ταιριάζει απόλυτα στην Τζέντα. Με σωστή διαχείριση κινδύνου, τα ενδιαφερόμενα μέρη μπορούν να εκμεταλλευτούν το κύμα της ανάπτυξης ακινήτων στην Τζέντα και πιθανότατα να αποκομίσουν σημαντικές αποδόσεις στα συναρπαστικά επόμενα χρόνια.
Πηγές:
Εμπορικά Ακίνητα Λιανικής: Ο τομέας λιανικής αποτελεί ένα φωτεινό σημείο στο εμπορικό τοπίο της Τζέντα, υποστηριζόμενος από ένα νεανικό πληθυσμό και την αυξανόμενη τουριστική δραστηριότητα.
Το 2024, η Τζέντα πρόσθεσε 106.000 μ² νέου εμπορικού χώρου (π.χ.μια σημαντική έναρξη εμπορικού κέντρου), φέρνοντας τη συνολική προσφορά λιανικής σε περίπου 2,16 εκατομμύρια μ² στην πόλη argaam.com argaam.com.Αυτή η επέκταση αντανακλά εμπιστοσύνη στη ζήτηση των καταναλωτών.Χάρη στην προώθηση της Vision 2030 για την ενίσχυση της ψυχαγωγίας και της αναψυχής, τα εμπορικά κέντρα στη Τζέντα έχουν εντάξει όλο και περισσότερο κινηματογράφους, εστιατόρια και οικογενειακά αξιοθέατα για να προσελκύσουν επισκέπτες.Τα ενοίκια λιανικής σε κορυφαία “υπερ-περιφερειακά” εμπορικά κέντρα αυξάνονται (περίπου +4% σε ετήσια βάση το Α’ εξάμηνο του 2024 για τα εμπορικά κέντρα πρώτης κατηγορίας) argaam.com, ενώ τα δευτερεύοντα εμπορικά κέντρα με παλαιότερες μορφές βλέπουν τα ενοίκια να μειώνονται (~4% μείωση σε ετήσια βάση) καθώς οι καταναλωτές στρέφονται προς πιο σύγχρονες εμπειρίες argaam.com.Συνολικά, το κλίμα στην αγορά λιανικής είναι αισιόδοξο για το 2025-2026, με τη S&P Global να σημειώνει ότι η αύξηση του πληθυσμού, η διεύρυνση του τουρισμού και η είσοδος διεθνών brands θα ενισχύσουν περαιτέρω τη ζήτηση λιανικής στις πόλεις της Σαουδικής Αραβίας arabnews.com arabnews.com.Η Ριάντ και η Τζέντα, ειδικότερα, βιώνουν ένα κύμα νέων εμπορικών και μικτών αναπτύξεων που συνδυάζουν τα ψώνια με τη διασκέδαση και ακόμη και οικιστικά/φιλοξενούμενα στοιχεία arabnews.com.Στην Τζέντα, τα υπαίθρια και παραθαλάσσια εμπορικά κέντρα κερδίζουν δημοτικότητα (για παράδειγμα, οι περιοχές Κορνίς και προορισμοί όπως η περιοχή Jeddah Yacht Club), αντανακλώντας μια τάση προς τα εμπορικά κέντρα που επικεντρώνονται στον τρόπο ζωής arabnews.com.Με αυτό κατά νου, ο τομέας της λιανικής δεν είναι χωρίς κινδύνους: η ανάπτυξη του ηλεκτρονικού εμπορίου και οι μεταβαλλόμενες προτιμήσεις των καταναλωτών σημαίνουν ότι οι διαχειριστές εμπορικών κέντρων πρέπει να συνεχίσουν να καινοτομούν για να προσελκύουν επισκέπτες.Η S&P έχει προειδοποιήσει ότι η υπερπροσφορά και ο ανταγωνισμός θα μπορούσαν να ασκήσουν πίεση στις αποδόσεις των ενοικίων, ειδικά εάν οι ιδιοκτήτες πραγματοποιήσουν μεγάλες κεφαλαιουχικές δαπάνες για την ανακαίνιση ακινήτων arabnews.com.Προς το παρόν, όμως, η αγορά λιανικής ακινήτων της Τζέντα ενισχύεται από την ισχυρή καταναλωτική δαπάνη – με τη βοήθεια του υψηλού κατά κεφαλήν εισοδήματος και της κουλτούρας που αντιμετωπίζει τα εμπορικά κέντρα ως κοινωνικούς προορισμούς arabnews.com arabnews.com.Με τη Σαουδική Αραβία να στοχεύει σε 100+ εκατομμύρια τουρίστες έως το 2030, συμπεριλαμβανομένων μεγάλων εκδηλώσεων όπως η Expo 2030 και το Παγκόσμιο Κύπελλο FIFA 2034, ο ρόλος της Τζέντα ως πύλη της πόλης τοποθετεί τον τομέα του λιανικού εμπορίου της για διαρκή ανάπτυξη arabnews.com.Βιομηχανικά & Λογιστικά Ακίνητα: Ο τομέας των βιομηχανικών ακινήτων στη Τζέντα γνωρίζει σημαντική ανάπτυξη, αν και υπό το ραντάρ, σε ευθυγράμμιση με τις φιλοδοξίες της Σαουδικής Αραβίας στον τομέα της εφοδιαστικής αλυσίδας.
Ως η κύρια πόλη-λιμάνι της Ερυθράς Θάλασσας του Βασιλείου, η Τζέντα είναι στο επίκεντρο των σχεδίων για να γίνει ένα παγκόσμιο κέντρο εφοδιαστικής αλυσίδας, και αυτό οδηγεί τη ζήτηση για σύγχρονες αποθήκες και κέντρα διανομής argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Η άνθηση του ηλεκτρονικού εμπορίου μετά το 2020 έχει ενισχύσει περαιτέρω τις απαιτήσεις για μεγάλες, υψηλής ποιότητας εγκαταστάσεις logistics argaamplus.s3.amazonaws.com.Το 2023, η Σαουδική Αραβία εγκαινίασε τέσσερις νέες Ειδικές Οικονομικές Ζώνες (SEZs) για να προσελκύσει βιομηχανικές και προηγμένες τεχνολογικές επενδύσεις – συγκεκριμένα, μία από αυτές βρίσκεται στην Οικονομική Πόλη Βασιλιάς Αμπντάλα (KAEC) κοντά στην Τζέντα argaamplus.s3.amazonaws.com.Η Ειδική Οικονομική Ζώνη του KAEC επικεντρώνεται στην προηγμένη βιομηχανία και τα logistics και αναμένεται να ενισχύσει την ανάπτυξη αποθηκών και εργοστασίων στην περιοχή της Τζέντα.Τα ενοίκια για κύριες αποθήκες στη Τζέντα κυμαίνονται αυτή τη στιγμή περίπου από 90 έως 300 SAR ανά τ.μ. ετησίως, ανάλογα με την τοποθεσία και τις προδιαγραφές argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Αυτά τα ενοίκια αυξάνονται καθώς η διαθεσιμότητα ποιοτικών χώρων είναι χαμηλή – πράγματι, τα ενοίκια βιομηχανικών χώρων σημείωσαν αυξήσεις μεσαίων έως υψηλών μονοψήφιων ποσοστών το 2022–2023.Ενώ τα ενοίκια αποθηκών στη Τζέντα είναι λίγο χαμηλότερα από αυτά του Ριάντ (τα οποία μπορούν να φτάσουν έως και 400 SAR/m²) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com, το χάσμα μπορεί να κλείσει καθώς περισσότεροι πάροχοι υπηρεσιών 3PL (τρίτων υπηρεσιών εφοδιαστικής αλυσίδας) και κατασκευαστές εγκαθιστούν επιχειρήσεις κοντά στο λιμάνι.Το εν εξελίξει Σχέδιο Γέφυρας Ξηράς της Σαουδικής Αραβίας – μια τεράστια σιδηροδρομική γραμμή που συνδέει το λιμάνι της Τζέντα με το Ριάντ και τη Νταμάμ – αποτελεί επίσης μια καθοριστική αλλαγή, με την ολοκλήρωσή του να αναμένεται γύρω στο τέλος της δεκαετίας.Επιτρέποντας ταχύτερη μετακίνηση φορτίου σε ολόκληρη τη χώρα, πιθανότατα θα αυξήσει τη ζήτηση για πάρκα logistics γύρω από το λιμάνι και τις βιομηχανικές ζώνες της Τζέντα.Συνολικά, οι προοπτικές για τα βιομηχανικά ακίνητα είναι αισιόδοξες: η πρωτοβουλία διαφοροποίησης του Vision 2030 λειτουργεί ως καταλύτης ανάπτυξης στην αποθήκευση, και η Τζέντα αναμένεται να επωφεληθεί χάρη στη στρατηγική της τοποθεσία.Η κύρια πρόκληση θα είναι η παροχή επαρκούς νέας βιομηχανικής προσφοράς· διαφορετικά, τα ενοίκια ενδέχεται να συνεχίσουν να αυξάνονται και ενδεχομένως να πιέσουν τις μικρότερες επιχειρήσεις.Ωστόσο, με νέες επενδύσεις σε γη και υποδομές (συμπεριλαμβανομένων των κινήτρων των Ειδικών Οικονομικών Ζωνών – SEZ), οι επενδυτές βλέπουν σημαντικές ευκαιρίες στον τομέα των ακινήτων logistics.Όπως σημείωσε μια έκθεση, η βιομηχανική ζήτηση στη Σαουδική Αραβία στηρίζεται σε μια «σημαντική τάση ανάπτυξης» που αναμένεται να συνεχιστεί καθώς η μη πετρελαϊκή οικονομία επεκτείνεται argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Αγορά Γραφείων: Η Τζέντα είναι η δεύτερη μεγαλύτερη αγορά γραφείων του Βασιλείου μετά το Ριάντ και συνεχίζει να αναπτύσσεται σταθερά. Το συνολικό απόθεμα γραφείων στην Τζέντα είναι περίπου 1,2 – 2,1 εκατομμύρια τετραγωνικά μέτρα (το εύρος αντανακλά διαφορετικές κατηγορίες χώρου) argaamplus.s3.amazonaws.com argaam.com, το οποίο είναι περίπου το ένα τέταρτο του αποθέματος γραφείων του Ριάντ. Κατά το πρώτο εξάμηνο του 2024, δεν άνοιξαν νέα σημαντικά γραφεία στην Τζέντα, διατηρώντας τη διαθεσιμότητα σταθερή στα περίπου 1,21 εκατομμύρια m² ποιοτικού χώρου argaam.com. Ωστόσο, νέα έργα βρίσκονται επιτέλους στον ορίζοντα – περίπου 48.000 m² γραφειακού χώρου αναμένεται να παραδοθούν μέχρι το τέλος του 2024 στην Τζέντα argaam.com. Η ζήτηση για γραφεία είναι υγιής, καθοδηγούμενη από την επιχειρηματική ανάπτυξη και τον ρόλο της Τζέντα ως κόμβου εμπορίου και εφοδιαστικής αλυσίδας. Τα ενοίκια γραφείων Grade A στην Τζέντα αυξήθηκαν περίπου 11% ετησίως στα μέσα του 2024 φτάνοντας περίπου τα SAR 1.335 ανά m² ετησίως argaam.com, υποδεικνύοντας ότι οι ιδιοκτήτες έχουν αποκτήσει πλεονέκτημα καθώς ο ποιοτικός χώρος παραμένει περιορισμένος. (Για σύγκριση, τα υψηλότερα ενοίκια γραφείων σε κορυφαίες περιοχές του Ριάντ αυξήθηκαν σχεδόν 20% την ίδια περίοδο, φτάνοντας περίπου τα SAR 2.090 ανά m² argaam.com, αντικατοπτρίζοντας ακόμη μεγαλύτερη ζήτηση στην πρωτεύουσα). Οι περισσότεροι βασικοί ενοικιαστές γραφείων της Τζέντα είναι κρατικοί φορείς και εγκατεστημένες εταιρείες argaamplus.s3.amazonaws.com, και τα νέα κτίρια υψηλών προδιαγραφών αντιμετωπίζουν ανταγωνιστική πίεση για να εξασφαλίσουν αυτούς τους μεγάλους ενοικιαστές argaamplus.s3.amazonaws.com. Προχωρώντας, ο τομέας γραφείων στην Τζέντα αναμένεται να επεκταθεί παράλληλα με την οικονομική ανάπτυξη, αλλά με προσεκτικό ρυθμό – η πόλη δεν έχει το τεράστιο κύμα μεταγκατάστασης εταιρειών που παρατηρείται στο Ριάντ. Τα ποσοστά κενών παραμένουν σχετικά σταθερά, και εάν η νέα προσφορά παραμείνει περιορισμένη, τα ενοίκια αναμένεται να διατηρηθούν υψηλά. Μία τάση που πρέπει να παρακολουθούμε είναι ο εκσυγχρονισμός του αποθέματος γραφείων: νέες μικτές αναπτύξεις (όπως τμήματα του έργου Jeddah Central) θα φέρουν υπερσύγχρονους γραφειακούς χώρους, ενδεχομένως προσελκύοντας ενοικιαστές από παλαιότερα κτίρια και δημιουργώντας πίεση στο γηρασμένο απόθεμα.
Βασικές Κυβερνητικές Πολιτικές και Επίδραση του Οράματος 2030
Η κυβερνητική πολιτική – καθοδηγούμενη από το στρατηγικό πλαίσιο Vision 2030 – διαδραματίζει καθοριστικό ρόλο στην αγορά ακινήτων της Τζέντα. Ένας από τους βασικούς στόχους του Vision 2030 είναι η αύξηση της ιδιοκατοίκησης στη Σαουδική Αραβία στο 70% έως το 2030, από περίπου 50% ή χαμηλότερα στα μέσα της δεκαετίας του 2010 pwc.com pwc.com. Για να επιτευχθεί αυτό, το Υπουργείο Στέγασης (τώρα μέρος του MoMRAH) έχει εφαρμόσει ουσιαστικές μεταρρυθμίσεις που έχουν μεταμορφώσει τον τομέα της στέγασης. Κύριες πρωτοβουλίες αποτελούν το πρόγραμμα Sakani, που απλοποιεί και επιδοτεί τα στεγαστικά δάνεια για τις σαουδαραβικές οικογένειες, και το Ταμείο Ανάπτυξης Ακινήτων, το οποίο παρέχει χρηματοδότηση χαμηλού κόστους. Τα προγράμματα αυτά έχουν μειώσει τους χρόνους αναμονής για στεγαστική υποστήριξη από χρόνια σε σχεδόν άμεση έγκριση vision2030.gov.sa, απελευθερώνοντας κύμα ζήτησης από τελικούς χρήστες. Όπως αναφέρθηκε νωρίτερα, τα στεγαστικά δάνεια με κρατική εγγύηση και οι μειωμένες απαιτήσεις προκαταβολής (μείωση από 30% σε 5% από την κεντρική τράπεζα) έχουν δώσει τη δυνατότητα σε μια νέα γενιά αγοραστών pwc.com. Το αποτέλεσμα είναι εμφανές στην Τζέντα, όπου πολλά νοικοκυριά που στο παρελθόν νοίκιαζαν μπαίνουν τώρα στην αγορά ιδιοκατοίκησης – ενισχύοντας την οικιστική ανάπτυξη σε διάφορα επίπεδα τιμών. Η επιρροή του Vision 2030 εκτείνεται πέρα από τη στέγαση και στον τομέα των εμπορικών ακινήτων μέσω της οικονομικής διαφοροποίησης και της απελευθέρωσης των κανονισμών. Η κυβέρνηση αναγνωρίζει τα ακίνητα ως βασικό τομέα για την αύξηση του μη πετρελαϊκού ΑΕΠ (με στόχο την αύξηση της συμβολής των ακινήτων στο ΑΕΠ από ~7% σε 10% μέχρι το 2030) pwc.com. Για να ενισχυθεί η ανάπτυξη, οι αρχές έχουν επενδύσει σημαντικά σε υποδομές – νέους συγκοινωνιακούς συνδέσμους, δίκτυα κοινής ωφελείας και βελτιώσεις του δημόσιου χώρου – ιδιαίτερα σε πόλεις όπως η Τζέντα που εξυπηρετούν τον τουρισμό και το εμπόριο. Μια αξιόλογη πολιτική είναι ο Φόρος Λευκής Γης, ένας φόρος επί αδόμητης αστικής γης που θεσπίστηκε για να αποτρέψει την αποθήκευση γης και να αυξήσει την προσφορά οικοπέδων για ανάπτυξη pwc.com. Η Τζέντα ήταν μία από τις πρώτες πόλεις όπου αυτός ο ετήσιος φόρος 2,5% εφαρμόστηκε σε κενή οικιστική γη, προτρέποντας ορισμένους ιδιοκτήτες είτε να οικοδομήσουν είτε να πουλήσουν, βελτιώνοντας σταδιακά τη διαθεσιμότητα γης για έργα. Επιπλέον, η απλοποίηση των αδειοδοτικών διαδικασιών και τα μοντέλα σύμπραξης δημόσιου και ιδιωτικού τομέα έχουν διευκολύνει τους επενδυτές ακινήτων να υλοποιήσουν μεγάλα έργα εναρμονισμένα με τους στόχους του Vision 2030 (για παράδειγμα, η ανάπλαση του κέντρου της Τζέντα δρομολογείται από το Δημόσιο Ταμείο Επενδύσεων σε συνεργασία με ιδιώτες εργολάβους).Η προώθηση του τουρισμού στο πλαίσιο του Vision 2030 αποτελεί ακόμη έναν τομέα πολιτικής που επηρεάζει την αγορά ακινήτων της Τζέντα. Το Βασίλειο στοχεύει να προσελκύσει 100 εκατομμύρια επισκέψεις ετησίως έως το 2030 (από θρησκευτικό τουρισμό, αναψυχή και επιχειρηματικές εκδηλώσεις). Η Τζέντα, ως η παραδοσιακή πύλη για τη Μέκκα και τη Μεδίνα και μια παραθαλάσσια πόλη της Ερυθράς Θάλασσας, επωφελείται από αυτή την ώθηση. Η διευκόλυνση των τουριστικών βίζας από την κυβέρνηση και η επένδυση σε τουριστικές υποδομές (αεροδρόμια, τερματικοί σταθμοί κρουαζιέρας κ.λπ.) έχουν οδηγήσει στην κατασκευή νέων ξενοδοχείων, επιπλωμένων διαμερισμάτων και εμπορικών-ψυχαγωγικών συγκροτημάτων στη Τζέντα. Το πολλαπλασιαστικό αποτέλεσμα στη λιανική και τη φιλοξενία υπήρξε σημαντικό – για παράδειγμα, η πληρότητα και οι τιμές δωματίων στα ξενοδοχεία της Σαουδικής Αραβίας αυξάνονται και οι κατασκευαστές στην Τζέντα ανταποκρίνονται προγραμματίζοντας περισσότερα έργα φιλοξενίας argaam.com argaam.com. Μελλοντικές παγκόσμιες εκδηλώσεις που θα φιλοξενήσει η Σαουδική Αραβία (όπως η Expo 2030 στο Ριάντ και το Παγκόσμιο Κύπελλο Ποδοσφαίρου FIFA 2034) οδηγούν σε αναβαθμίσεις σε εθνικό επίπεδο και η Τζέντα αναμένεται να λάβει το μερίδιό της – ενδεχομένως συμπεριλαμβανομένων βελτιώσεων σταδίων και ζωνών φιλάθλων, που συνδέονται με την ανάπτυξη ακινήτων (π.χ. μεικτού τύπου αθλητικές περιοχές, προσωρινές διαμονές κ.λπ.).
Καθοριστικά, το Vision 2030 έχει ενισχύσει ένα πιο φιλικό προς τον επενδυτή ρυθμιστικό περιβάλλον. Η ίδρυση της Γενικής Αρχής Ακινήτων (REGA) παρέχει ενιαία εποπτεία και διαφάνεια στην αγορά ακινήτων arabnews.com. Οι νόμοι για πώληση ακινήτων υπό κατασκευή (Wafi), την οριζόντια ιδιοκτησία και τη μεσιτεία ακινήτων έχουν εκσυγχρονιστεί με διεθνή πρότυπα, εμπνέοντας μεγαλύτερη εμπιστοσύνη σε επενδυτές και αγοραστές σπιτιών. Επιπλέον, οι κανόνες χωροταξίας και πολεοδομίας ενημερώνονται για να ενθαρρύνουν την ανάπτυξη τύπου μεικτής χρήσης και υψηλής πυκνότητας, όπως βλέπουμε στο Jeddah Central και σε άλλα giga-projects, απομακρυνόμενοι από τη διάχυση του παρελθόντος. Συνοψίζοντας, η κυβερνητική πολιτική υπό το Vision 2030 αποτέλεσε καταλύτη για την επέκταση των ακινήτων της Τζέντα – απελευθερώνοντας τη χρηματοδότηση κατοικιών, χρηματοδοτώντας έργα που αλλάζουν το παιχνίδι, βελτιώνοντας το επενδυτικό κλίμα και ενισχύοντας τη ζήτηση μέσω οικονομικής ανάπτυξης και τουρισμού.
Τοπίο Ξένων Επενδύσεων και Ρυθμιστικές Ενημερώσεις
Η Σαουδική Αραβία έχει ενεργά ανοίξει τον τομέα των ακινήτων της σε ξένες επενδύσεις τα τελευταία χρόνια και το 2024–2025 σημειώθηκαν σημαντικά ορόσημα σε αυτόν τον τομέα. Μια εξέχουσα εξέλιξη ήταν η χαλάρωση των περιορισμών στις ξένες επενδύσεις σε ακίνητα στη Μέκκα και τη Μεδίνα. Τον Ιανουάριο του 2025, η Αρχή Κεφαλαιαγοράς ανακοίνωσε ότι οι αλλοδαποί (μη Σαουδάραβες) μπορούν πλέον να επενδύουν σε εταιρείες που διαθέτουν ακίνητα στις ιερές πόλεις της Μέκκας και της Μεδίνας agbi.com agbi.com. Ενώ η άμεση ιδιοκτησία ακινήτων σε αυτές τις πόλεις από ιδιώτες παραμένει απαγορευμένη (εκτός από μισθώσεις 99 ετών), αυτή η κίνηση επιτρέπει σε διεθνείς επενδυτές να αγοράζουν μετοχές (έως 49%) σε εισηγμένες εταιρείες ακινήτων ή REITs που διαθέτουν ακίνητα στη Μέκκα/Μεδίνα agbi.com agbi.com. Η αλλαγή πολιτικής αποσκοπεί στην «προσέλκυση ξένων κεφαλαίων και την παροχή ρευστότητας σε τρέχοντα και μελλοντικά έργα» στις ιερές πόλεις agbi.com. Θεωρείται επίσης ως πιλοτικό βήμα προς το ευρύτερο άνοιγμα της αγοράς ακινήτων της Σαουδικής Αραβίας. Η αντίδραση της αγοράς ήταν θετική – οι μετοχές ακίνητης περιουσίας, ειδικά εκείνες που επικεντρώνονται στη Μέκκα/Μεδίνα, σημείωσαν άνοδο σχεδόν 10% με τα νέα agbi.com. Αυτή η μεταρρύθμιση στέλνει το μήνυμα στους επενδυτές ότι η Σαουδική Αραβία είναι σοβαρή ως προς τον εκσυγχρονισμό της αγοράς ακινήτων της στο πλαίσιο του Vision 2030. Ο Faisal Durrani, επικεφαλής ερευνών στη Knight Frank MENA, το χαρακτήρισε ως «το ισχυρότερο δείγμα μέχρι σήμερα» για περαιτέρω χαλάρωση των νόμων διεθνούς ιδιοκτησίας agbi.com.
Γενικότερα σε όλο το Βασίλειο (συμπεριλαμβανομένης της Τζέντα), οι κανονισμοί πλέον επιτρέπουν 100% ξένη ιδιοκτησία επιχειρήσεων, συμπεριλαμβανομένων αυτών στον τομέα της ανάπτυξης και διαμεσολάβησης ακινήτων, μέσω αδειοδότησης από το MISA (Υπουργείο Επενδύσεων) arabnews.com. Αυτό σημαίνει ότι ένας διεθνής αναπτυξιακός φορέας ή επενδυτής μπορεί να ιδρύσει μια αμιγώς ξένη εταιρεία στη Σαουδική Αραβία για την υλοποίηση έργων ακινήτων (εκτός από ορισμένες ευαίσθητες τοποθεσίες). Η απλοποίηση της διαδικασίας έναρξης επιχείρησης και η ισχυρή νομική προστασία (π.χ. εκτέλεση συμβάσεων, βελτιωμένοι νόμοι περί πτώχευσης) έχουν αναβαθμίσει τη θέση της Σαουδικής Αραβίας στις διεθνείς κατατάξεις για την ευκολία επιχειρηματικής δραστηριότητας. Στην Τζέντα αυτό έχει μεταφραστεί σε αυξανόμενη παρουσία ξένων εταιρειών και κεφαλαίων ακινήτων που εξετάζουν ευκαιρίες – από μικτής χρήσης αναπτύξεις μέχρι εγκαταστάσεις logistics. Σημαντικό είναι ότι τα επενδυτικά καταπιστεύματα ακινήτων (REITs) έχουν αποτελέσει προσβάσιμο δρόμο για ξένα κεφάλαια· από το 2021, η CMA επιτρέπει σε ξένους επενδυτές να αγοράζουν ελεύθερα μερίδια σε σαουδαραβικά REITs, ακόμη και σε εκείνα με ακίνητα στη Μέκκα/Μεντίνα agbi.com. Αυτό έχει διοχετεύσει ξένα κεφάλαια στα εμπορικά ακίνητα της Τζέντα μέσω εισηγμένων REITs που κατέχουν εμπορικά κέντρα, αποθήκες κ.λπ.
Ένα ακόμη στοιχείο του επενδυτικού τοπίου είναι η εισαγωγή του προγράμματος Premium Residency (“Χρυσή Βίζα”) το 2019, το οποίο παρέχει σε κατάλληλους αλλοδαπούς το δικαίωμα μακροχρόνιας διαμονής στη Σαουδική Αραβία, ιδιοκτησίας ακινήτων (εκτός Μεκκάς/Μεντίνας) και δραστηριοποίησης χωρίς χορηγό. Η αποδοχή του προγράμματος αυξάνεται σταδιακά, και μέχρι το 2024 η κυβέρνηση προώθησε περαιτέρω μακροχρόνιες βίζες για επενδυτές και εξειδικευμένους επαγγελματίες. Η παρουσία περισσότερων αλλοδαπών με δυνατότητα αγοράς κατοικιών αναμένεται να ενισχύσει σταδιακά τη ζήτηση ξένων αγοραστών σε πόλεις όπως η Τζέντα – ιδιαίτερα για κατοικίες πολυτελείας και ακίνητα στην παραλία. Ωστόσο, η συντριπτική πλειοψηφία της αγοράς ακινήτων της Τζέντα εξακολουθεί να καθορίζεται από εγχώριους και περιφερειακούς (GCC) αγοραστές σε αυτό το στάδιο, με τους ξένους να διαδραματίζουν μεγαλύτερο ρόλο στον τομέα ανάπτυξης/επενδύσεων παρά στην ατομική αγορά κατοικίας.
Σε ό,τι αφορά τις ρυθμιστικές ενημερώσεις, οι σαουδαραβικές αρχές συνεχώς βελτιώνουν τη νομοθεσία για τα ακίνητα. Ένας νέος Νόμος Επενδύσεων τέθηκε σε ισχύ το 2023-2024, απλοποιώντας τη διαδικασία για τις ξένες οντότητες να αποκτήσουν επενδυτικές άδειες και εξισώνοντας τη μεταχείριση ξένων και ντόπιων επενδυτών σε πολλούς τομείς agbi.com agbi.com. Ο τομέας των ακινήτων έχει ωφεληθεί από αυτόν τον νόμο, καθώς μείωσε τη γραφειοκρατία για έργα χρηματοδοτούμενα από το εξωτερικό. Επιπλέον, τα συστήματα κτηματολογίου και οι ηλεκτρονικές συναλλαγές έχουν αναμορφωθεί – η εισαγωγή ηλεκτρονικού συστήματος τίτλων ιδιοκτησίας και πλατφορμών όπως το “Najiz” για συναλλαγές ακινήτων έχει αυξήσει τη διαφάνεια και έχει μειώσει σημαντικά τους χρόνους μεταβίβασης. Όλα αυτά τα μέτρα διευκολύνουν τους ξένους επενδυτές ή τα επενδυτικά κεφάλαια να εισέλθουν στην αγορά της Τζέντα, έχοντας σαφή εικόνα για το τι να περιμένουν.
Ένα άλλο σημαντικό έργο είναι ο Πύργος της Τζέντα στη βόρεια περιοχή Ομπχούρ – που αναμένεται να γίνει το ψηλότερο κτίριο στον κόσμο με ύψος πάνω από 1.000 μέτρα.
Μετά από ένα διάλειμμα, η κατασκευή του Πύργου της Τζέντα ξεκίνησε ξανά επίσημα στα τέλη του 2023, με τους κατασκευαστές να στοχεύουν στην ολοκλήρωση γύρω στο 2027–2028 designboom.com designboom.com.Κατά τη διάρκεια μιας τελετής τον Ιανουάριο του 2025, χύθηκε σκυρόδεμα για τον 64ο όροφο του πύργου και το σχέδιο είναι να προστίθεται περίπου ένας όροφος κάθε τέσσερις ημέρες από εδώ και πέρα designboom.com.Ο Πύργος της Τζέντα αποτελεί το κεντρικό στοιχείο της Jeddah Economic City (JEC), μιας μεγάλης ανάπτυξης που έχει σχεδιαστεί να περιλαμβάνει εμπορικά κέντρα, κατοικίες και κοινοτικές υποδομές για έως και 100.000 άτομα designboom.com.Ολόκληρο το JEC, συμπεριλαμβανομένου του πύργου, έχει εκτιμώμενο κόστος 20 δισεκατομμυρίων δολαρίων designboom.com.Ο ίδιος ο πύργος θα στεγάσει ένα μείγμα χρήσεων (ξενοδοχείο Four Seasons, γραφεία, πολυτελή διαμερίσματα και το υψηλότερο παρατηρητήριο στον κόσμο) designboom.com designboom.com.Η αναβίωση αυτού του έργου είναι βαθιά συμβολική – σηματοδοτεί την αυτοπεποίθηση και τη φιλοδοξία της Σαουδικής Αραβίας στην ανάπτυξη ακινήτων.Εάν ολοκληρωθεί, ο Πύργος της Τζέντα θα προσελκύσει παγκόσμια προσοχή, ενδεχομένως κάνοντας την γύρω περιοχή μαγνήτη για επενδύσεις (όπως ακριβώς ο Μπουρτζ Κάλιφα τόνωσε το κέντρο του Ντουμπάι).Η πρόοδος του πύργου θα παρακολουθείται στενά κατά την περίοδο 2025-2030, και η επιτυχία του θα μπορούσε να αποτελέσει το θεμέλιο για μια νέα επιχειρηματική περιοχή στην πόλη.Το έργο αναδεικνύει επίσης τη βελτιωμένη συντονισμένη δράση μεταξύ των ενδιαφερόμενων μερών: η Kingdom Holding (ο χορηγός) και νέοι μηχανικοί εργολάβοι συνεργάστηκαν, και οι προσφορές για την τελική κατασκευή εκδόθηκαν με προθεσμία υποβολής προσφορών έως το τέλος του 2025 designboom.com designboom.com.Συνοψίζοντας, η αγορά ακινήτων της Σαουδικής Αραβίας το 2025 είναι πολύ πιο ανοιχτή και ρυθμιζόμενη σε σύγκριση με μια δεκαετία πριν. Η Τζέντα αναμένεται να επωφεληθεί από εισροές ξένου κεφαλαίου, ειδικά σε μεγάλα έργα και εμπορικά ακίνητα. Ο συνδυασμός τεράστιων κυβερνητικών έργων (που συχνά αναζητούν διεθνείς συνεργάτες) και νέων νόμων που καλωσορίζουν την ξένη ιδιοκτησία δημιουργεί ένα τοπίο όπου οι παγκόσμιοι επενδυτές αναζητούν ενεργά ευκαιρίες. Η προσδοκία είναι ότι καθώς η αγορά ωριμάζει και οι αποδόσεις παραμένουν ελκυστικές, οι ξένες επενδύσεις στα ακίνητα της Τζέντα θα συνεχίσουν την ανοδική τους πορεία, φέρνοντας όχι μόνο κεφάλαια αλλά και τεχνογνωσία και νέες αναπτυξιακές αντιλήψεις στην πόλη.
Σημαντικά Έργα Υποδομών και Ακινήτων στην Τζέντα
Η Τζέντα υφίσταται μια εντυπωσιακή φυσική μεταμόρφωση χάρη σε μια σειρά από μεγάλα έργα και αναβαθμίσεις υποδομών, πολλά από τα οποία συνδέονται με τους στόχους του Vision 2030. Ίσως το πιο χαρακτηριστικό είναι το Jeddah Central Project (πρώην γνωστό ως “New Jeddah Downtown”). Ξεκινώντας στα τέλη του 2021 από το Public Investment Fund, αυτό το έργο αναπτύσσει εκ νέου μια έκταση 5,7 εκατομμυρίων τετραγωνικών μέτρων της ιστορικής παραθαλάσσιας περιοχής της Τζέντα σε μία σύγχρονη περιοχή μικτής χρήσης jeddahcentral.com jeddahcentral.com. Το γενικό πλάνο περιλαμβάνει τέσσερα ορόσημα-αξιοθέατα – μια Όπερα, ένα στάδιο, ένα μουσείο και ένα ενυδρείο – μαζί με νέες μαρίνες, παραλίες, πάρκα και μια τεράστια ποικιλία ακινήτων. Σε αριθμούς, το Jeddah Central θα προσφέρει 17.000 κατοικίες, 2.700 δωμάτια ξενοδοχείων και πάνω από 10 νέες εγκαταστάσεις ψυχαγωγίας και τουρισμού κατά την ολοκλήρωσή του jeddahcentral.com jeddahcentral.com. Οι εργασίες κατασκευής βρίσκονται σε προχωρημένο στάδιο: στις αρχές του 2024, συμβάσεις ύψους 12 δισ. SAR ανατέθηκαν για την πρώτη φάση των αξιοθέατων (Όπερα, Στάδιο, Ενυδρείο) jeddahcentral.com. Αυτή η ανάπτυξη αποτελεί σταθμό για το κέντρο της Τζέντα, αντικαθιστώντας παλαιότερες υποδομές με μια παγκόσμιας κλάσης παραθαλάσσια γραμμή ορίζοντα. Αναμένεται να αυξήσει σημαντικά τις αξίες των ακινήτων στις γύρω περιοχές και να δημιουργήσει νέες περιοχές πολυτελούς διαβίωσης, αγορών και ψυχαγωγίας που θα ανταγωνίζονται αυτές του Ντουμπάι ή της Ντόχα. Για επενδυτές και αναδόχους, το Jeddah Central ανοίγει ευκαιρίες στη φιλοξενία, τα πολυτελή διαμερίσματα και τη λιανική, υποστηριζόμενο από το PIF και την προνομιακή παραθαλάσσια τοποθεσία του έργου.
Όσον αφορά τις υποδομές μεταφορών, η Τζέντα έχει δει σημαντικές βελτιώσεις που ενισχύουν την ελκυστικότητά της στην αγορά ακινήτων. Το νέο Διεθνές Αεροδρόμιο King Abdulaziz (KAIA) εγκαινίασε το υπερσύγχρονο Terminal 1 το 2019, αυξάνοντας σημαντικά τη χωρητικότητα και διαθέτοντας ένα αρχιτεκτονικό αριστούργημα ως τερματικό σταθμό. Μέχρι το 2025, το αεροδρόμιο έχει τη δυνατότητα να διαχειρίζεται περίπου 30 εκατομμύρια επιβάτες ετησίως, διευκολύνοντας την άφιξη τουριστών και επαγγελματιών που τροφοδοτούν τη ζήτηση για ξενοδοχεία και βραχυχρόνιες μισθώσεις. Επιπλέον, ο Σιδηρόδρομος Υψηλής Ταχύτητας Haramain, που λειτουργεί από το 2018, συνδέει την Τζέντα με τις ιερές πόλεις – μπορείτε πλέον να ταξιδέψετε από την Τζέντα στη Μέκκα σε λιγότερο από μία ώρα και στη Μεδίνα σε περίπου 2 ώρες. Ο σταθμός του τρένου στην Al-Sulaimaniah έχει γίνει ένας νέος αστικός πόλος, και η άνεση αυτής της σιδηροδρομικής σύνδεσης έχει καταστήσει την Τζέντα ακόμα πιο ελκυστική βάση για εταιρείες και προσκυνητές (ορισμένοι προσκυνητές επιλέγουν να διαμένουν στην Τζέντα και να πραγματοποιούν ημερήσιες εκδρομές στη Μέκκα με το τρένο, ενισχύοντας τον ξενοδοχειακό τομέα της Τζέντα). Κοιτώντας μπροστά, ο υπό σχεδιασμό Σιδηρόδρομος Saudi Landbridge (γραμμή εμπορευμάτων και επιβατών προς τα ανατολικά) θα συνδέει απευθείας το λιμάνι της Τζέντα με το Ριάντ και τη Νταμάμ, μετατρέποντας ουσιαστικά την Τζέντα στην πύλη logistics της χώρας μεταξύ της Ερυθράς Θάλασσας και του Κόλπου. Αυτό αναμένεται να δώσει ώθηση στη δημιουργία μεγάλων logistic parks και βιομηχανικής ανάπτυξης κατά μήκος της διαδρομής, ιδιαίτερα γύρω από το λιμάνι της Τζέντα, ενισχύοντας τον τομέα της βιομηχανικής αγοράς ακινήτων.
Η αστική κινητικότητα εντός της Τζέντα βρίσκεται επίσης στην ατζέντα. Το μακροχρόνια προτεινόμενο έργο Jeddah Metro – ένα αστικό σιδηροδρομικό δίκτυο τριών γραμμών – έχει αντιμετωπίσει καθυστερήσεις, αλλά παραμένει μέρος των μελλοντικών σχεδίων της πόλης. Αν τελικά προχωρήσει (πιθανότατα στο δεύτερο μισό αυτής της δεκαετίας), ένα μετρό θα βελτίωνε σημαντικά την άνεση των μετακινήσεων και θα μπορούσε να αναμορφώσει τις αξίες των ακινήτων γύρω από τους κόμβους των σταθμών. Στο μεταξύ, η πόλη έχει εφαρμόσει νέα δίκτυα λεωφορείων και βελτιώνει τους δρόμους (συμπεριλαμβανομένης της προγραμματισμένης Κρεμαστής Γέφυρας Obhur πάνω από τον βόρειο κόλπο) για να μειώσει τη συμφόρηση. Οι αναβαθμισμένες υποδομές συχνά μεταφράζονται σε υψηλότερες τιμές γης σε προηγουμένως υπο-αναπτυγμένες περιοχές, μια τάση που είναι ήδη ορατή στη Βόρεια Τζέντα όπου οι επεκτάσεις αυτοκινητοδρόμων και οι γέφυρες έχουν βελτιώσει τη συνδεσιμότητα.
Άλλα αξιόλογα έργα περιλαμβάνουν τη Jeddah Economic City (πέρα από τον Πύργο, η JEC θα περιλαμβάνει ένα σύμπλεγμα ουρανοξυστών, εμπορικών λεωφόρων και μια μαρίνα) και τη King Abdullah Economic City (KAEC) βόρεια της Τζέντα. Αν και η KAEC είναι ξεχωριστή προγραμματισμένη πόλη, ο χαρακτηρισμός της ως Ειδική Οικονομική Ζώνη το 2023 και η ανανεωμένη κυβερνητική εστίαση ουσιαστικά έχουν συνδέσει την επιτυχία της με την ανάπτυξη της Τζέντα. Το λιμάνι και η βιομηχανική κοιλάδα της KAEC προσελκύουν κατασκευαστές και εταιρείες logistics με φορολογικά κίνητρα, δημιουργώντας δυνητικά χιλιάδες θέσεις εργασίας. Καθώς αυτές οι θέσεις εργασίας υλοποιούνται, θα μπορούσαν να ενισχύσουν τη ζήτηση κατοικίας στη βόρεια Τζέντα και την ίδια την KAEC, επεκτείνοντας ουσιαστικά τη μητροπολιτική περιοχή της Τζέντα. Επίσης, το Red Sea Global (μεγάλο τουριστικό έργο που αναπτύσσει θέρετρα σε νησιά πιο βόρεια) και τα έργα πολιτιστικής κληρονομιάς AlUla, αν και δεν βρίσκονται στην Τζέντα, πιθανότατα θα φέρουν πολλούς τουρίστες μέσω της Τζέντα, δικαιολογώντας έτσι περισσότερα ξενοδοχεία και επέκταση του αεροδρομίου.
Συνοψίζοντας, ο ορίζοντας και οι υποδομές της Τζέντα το 2025–2030 θα καθοριστούν από αυτά τα μεγα-έργα. Η παραλία Jeddah Central θα προσφέρει στην πόλη ένα σύγχρονο κέντρο, ο Πύργος Τζέντα θα τη βάλει στον παγκόσμιο χάρτη για τα αρχιτεκτονικά ρεκόρ και οι βελτιωμένες συγκοινωνιακές συνδέσεις θα ενσωματώσουν την Τζέντα πιο στενά με τις εθνικές και παγκόσμιες αγορές. Για τους ενδιαφερόμενους της αγοράς ακινήτων, αυτά τα έργα σημαίνουν νέες περιοχές για επενδύσεις, από πολυτελή παραθαλάσσια διαμερίσματα έως βιομηχανικά πάρκα. Ενώ υπάρχουν κίνδυνοι στην υλοποίηση (καθυστερήσεις, υπερβάσεις κόστους), η καθαρή κλίμακα της κυβερνητικής δέσμευσης προσφέρει εμπιστοσύνη ότι ο αστικός μετασχηματισμός της Τζέντα βρίσκεται σε πλήρη εξέλιξη.
Συγκριτική Ανάλυση: Τζέντα vs. Ριάντ vs. Νταμμάν
Οι τρεις μεγάλες μητροπολιτικές περιοχές της Σαουδικής Αραβίας – Ριάντ, Τζέντα και Νταμμάν/Κομπάρ (Ανατολική Επαρχία) – έχουν η καθεμιά ξεχωριστή δυναμική στην αγορά ακινήτων, επηρεασμένη από τους οικονομικούς τους ρόλους και τις πρωτοβουλίες του Vision 2030. Η σύγκριση της Τζέντα με τις άλλες προσφέρει πλαίσιο για την αξιολόγηση της απόδοσης και των προοπτικών της:
Πρόβλεψη Αγοράς για το 2025–2030
Κοιτώντας μπροστά, οι προοπτικές για την αγορά ακινήτων της Τζέντα την περίοδο 2025 έως 2030 είναι γενικά θετικές, με ισχυρά οικονομικά θεμέλια και εθνικά αναπτυξιακά σχέδια να τις στηρίζουν. Αναλυτές και σύμβουλοι προβλέπουν συνεχιζόμενη ανάπτυξη στους τομείς της κατοικίας, των εμπορικών ακινήτων και της φιλοξενίας, αν και ο ρυθμός ενδέχεται να διαφέρει ανάλογα με τον τομέα και το έτος. Ακολουθούν βασικά στοιχεία της πρόβλεψης:
Ποσοτικά, οι εταιρείες έρευνας αγοράς εκτιμούν ότι η συνολική αγορά ακινήτων της Σαουδικής Αραβίας θα αναπτυχθεί με σύνθετο ετήσιο ρυθμό αύξησης (CAGR) γύρω στο 7–9% έως το 2030, ενδεχομένως να διπλασιάσει την αξία της αγοράς έως το τέλος της δεκαετίας techsciresearch.com imarcgroup.com. Η Τζέντα, ως βασικό συστατικό αυτού, θα συμβάλλει σημαντικά. Η Γενική Αρχή Ακινήτων προβλέπει ότι το μέγεθος της εθνικής αγοράς ακινήτων θα φτάσει περίπου τα 100+ δισεκατομμύρια δολάρια έως το 2029 arabnews.com. Επομένως, μπορούμε να φανταστούμε ότι το μερίδιο της Τζέντας (ιστορικά ίσως 15-20% των συναλλαγών σε αξία) να ανέρχεται σε δεκάδες δισεκατομμύρια δολάρια σε ετήσιες αγοραπωλησίες ακινήτων έως το 2030.
Προειδοποιήσεις για τις προβλέψεις: Αυτές οι θετικές προβλέψεις βασίζονται στην απουσία σοβαρών οικονομικών σοκ. Κίνδυνοι όπως μια παρατεταμένη παγκόσμια ύφεση, μια απότομη πτώση των τιμών του πετρελαίου που επηρεάζει τις κρατικές δαπάνες ή η γεωπολιτική αστάθεια θα μπορούσαν να επιβραδύνουν τη δυναμική (περισσότερα για τους κινδύνους στην επόμενη ενότητα). Επίσης, τα επιτόκια παίζουν ρόλο – αν το κόστος χρηματοδότησης παραμείνει υψηλό παγκοσμίως, αυτό θα μπορούσε να περιορίσει την ανάπτυξη της ζήτησης (ειδικά για στεγαστικά δάνεια). Ωστόσο, η Σαουδική Αραβία έχει δείξει διάθεση να μετριάσει αυτό (μέσω επιδοτήσεων, κ.λπ.). Συνολικά, η περίοδος 2025–2030 αναμένεται να είναι μια περίοδος ανάπτυξης και εκσυγχρονισμού για τα ακίνητα της Τζέντα, με την πόλη να αναδεικνύεται πιο διεθνώς προβεβλημένη και την αγορά ακινήτων της πιο ώριμη και διαφοροποιημένη.
Ευκαιρίες και Κίνδυνοι για Επενδυτές και Αναπτύκτες
Η αγορά ακινήτων της Τζέντα προσφέρει έναν ελκυστικό συνδυασμό ευκαιριών, χάρη στη στήριξη της κυβέρνησης και στη διαρθρωτική ζήτηση, αλλά συνοδεύεται και από ορισμένους κινδύνους που θα πρέπει να εξετάσουν προσεκτικά οι ενδιαφερόμενοι:
Ευκαιρίες:
Κίνδυνοι:
Συμπερασματικά, οι ευκαιρίες στην αγορά ακινήτων της Τζέντας έως το 2030 είναι σημαντικές – πρόκειται για μια αναπτυσσόμενη αγορά, με ισχυρή στήριξη και πραγματικούς μοχλούς ζήτησης. Οι επενδυτές και οι αναπτυξιακοί φορείς που ευθυγραμμίζονται με τα θέματα του Vision 2030 (προσιτή στέγαση, τουρισμός, ποιότητα ζωής, διαφοροποίηση) μπορούν όχι μόνο να επωφεληθούν οικονομικά αλλά και να βρουν στήριξη από τους νομοθέτες. Ωστόσο, η συνετή στρατηγική είναι απαραίτητη για διαχείριση των κινδύνων. Ο επενδυτικός διασκορπισμός σε τύπους περιουσίας (κατοικία έναντι εμπορικών ακινήτων) ή χρονικούς ορίζοντες, η εξασφάλιση καλών όρων χρηματοδότησης και η διατήρηση ευελιξίας στα έργα ώστε να προσαρμόζονται στις μεταβολές της αγοράς θα είναι έξυπνες στρατηγικές. Όπως συμπέρανε η S&P για τη Σαουδική Αραβία, η αναπτυξιακή πορεία είναι ισχυρή αλλά όχι χωρίς προκλήσεις arabnews.com arabnews.com – και αυτό ταιριάζει απόλυτα στην Τζέντα. Με σωστή διαχείριση κινδύνου, τα ενδιαφερόμενα μέρη μπορούν να εκμεταλλευτούν το κύμα της ανάπτυξης ακινήτων στην Τζέντα και πιθανότατα να αποκομίσουν σημαντικές αποδόσεις στα συναρπαστικά επόμενα χρόνια.
Πηγές:
Τάσεις οικιστικών ακινήτων στην Τζέντα
Τάσεις Πωλήσεων και Τιμών: Η αγορά κατοικίας της Τζέντα είναι δυναμική, με τη ζήτηση να επιταχύνεται τον τελευταίο χρόνο. Οι αγοραπωλησίες κατοικιών στην Τζέντα αυξήθηκαν κατά 43,5% σε ετήσια βάση στις αρχές του 2025 jll-mena.com, αντανακλώντας μια αύξηση στο ενδιαφέρον των αγοραστών. Αυτή η άνοδος συμπίπτει με πανεθνικές προσπάθειες για την ενίσχυση της ιδιοκατοίκησης – προγράμματα όπως το Sakani και το Ταμείο Ανάπτυξης Ακινήτων διευκολύνουν τους πρωτο-αγοραστές να αγοράσουν σπίτι, γεγονός που έχει ενισχύσει σημαντικά τη ζήτηση jll-mena.com. Όσον αφορά τις τιμές, η Τζέντα σημείωσε μικτές κινήσεις: οι τιμές πώλησης των βιλών συνέχισαν να αυξάνονται, ενώ οι τιμές των διαμερισμάτων υποχώρησαν ελαφρώς τα τελευταία τρίμηνα jll-mena.com. Για παράδειγμα, το πρώτο εξάμηνο του 2024 οι τιμές πώλησης κατοικιών στην Τζέντα αυξήθηκαν κατά περίπου 5% σε ετήσια βάση, ενώ τα ενοίκια αυξήθηκαν περίπου 4% argaam.com argaam.com. Αυτή είναι μια πιο μετριοπαθής αύξηση σε σύγκριση με το Ριάντ (όπου οι τιμές κατοικιών αυξήθηκαν κατά ~10% την ίδια περίοδο) argaam.com. Η σχετική επιβράδυνση στις τιμές διαμερισμάτων δείχνει μια προσαρμογή μετά από αρκετά έτη ταχείας ανάπτυξης, και πιθανώς περισσότερη προσφορά που έρχεται σε αυτή την κατηγορία.
Ζήτηση και Προσφορά Κατοικιών: Η ζήτηση στη Τζέντα κατευθύνεται προς μοντέρνες, οργανωμένες κοινοτικές περιοχές. Τόσο οι ντόπιοι όσο και οι ξένοι δείχνουν μια προτίμηση για τη «ζωή στην κοινότητα» με ολοκληρωμένες παροχές, παρά για αυτόνομες ιδιοκτησίες jll-mena.com. Ειδικά η βόρεια Τζέντα έχει αναδειχθεί σε hotspot – η περιοχή αυτή γνώρισε τη μεγαλύτερη αύξηση τιμών, ενισχυόμενη από νέες αναπτύξεις υψηλότερης ποιότητας και υποδομές argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Οι κατοικίες μεσαίας προς ανώτερης κατηγορίας γνωρίζουν αυξανόμενη ζήτηση, σε απόλυτη ταύτιση με την εμπορική σημασία της Τζέντας και τον ρόλο της ως πύλη για προσκυνητές και τουρίστες argaamplus.s3.amazonaws.com. Δημοφιλείς γειτονιές περιλαμβάνουν παραλιακές και βόρειες περιοχές (όπως το Obhur και τις περιοχές Al-Shati/Waterfront) που προσφέρουν νέες βίλες, περιφραγμένα συγκροτήματα και παραθαλάσσια διαμερίσματα. Πρόσφατα στοιχεία δείχνουν ότι σχεδόν όλη η αύξηση των τιμών στη Τζέντα το 2023 συγκεντρώθηκε στο βόρειο τμήμα της πόλης argaamplus.s3.amazonaws.com, όπου εκτελούνται αρκετά μεγάλα οικιστικά έργα.
Από την πλευρά της προσφοράς, η αναπτυξιακή δραστηριότητα είναι έντονη. Μόνο στο πρώτο εξάμηνο του 2024, παραδόθηκαν 11.300 νέες κατοικίες στη Τζέντα, αυξάνοντας το συνολικό απόθεμα στέγασης της πόλης σε περίπου 891.000 μονάδες argaam.com argaam.com. Άλλες 16.000 μονάδες επρόκειτο να ολοκληρωθούν στο δεύτερο εξάμηνο του 2024 argaam.com. Μεγάλοι κατασκευαστές – συμπεριλαμβανομένου του ROSHN του Δημόσιου Ταμείου Επενδύσεων – είναι δραστήριοι στη Τζέντα. Το έργο Al-Arous του ROSHN στη βόρεια Τζέντα, για παράδειγμα, σχεδιάζει να προσθέσει περίπου 18.000 νέες κατοικίες σε μια οικιστική κοινότητα-πρότυπο, επεκτείνοντας την προσφορά σύγχρονων κατοικιών για τη μεσαία τάξη. Τέτοιες αναπτύξεις στηρίζουν τον στόχο του κυβερνητικού Οράματος 2030 για αύξηση της ιδιοκατοίκησης στη Σαουδική Αραβία (με στόχο 70% μέχρι το 2030, από περίπου 62% το 2020 pwc.com pwc.com). Επιπλέον, η βελτιωμένη πρόσβαση σε στεγαστικά δάνεια (με τη βοήθεια της Σαουδαραβικής Εταιρείας Αναχρηματοδότησης Ακινήτων και τις χαμηλότερες απαιτήσεις προκαταβολής) επέτρεψε σε περισσότερες νέες οικογένειες να αγοράσουν κατοικία pwc.com pwc.com, διατηρώντας τη ζήτηση για νέα οικιστικά έργα.
Ενοίκια και Απόδοση: Η αγορά ενοικίων της Τζέντα έχει συσφιχθεί. Με την αύξηση του πληθυσμού και την εισροή επαγγελματιών εξωτερικού σε ορισμένους τομείς, τα ενοίκια διαμερισμάτων κατέγραψαν πρόσφατα αξιοσημείωτη αύξηση – τα μέσες τιμές ενοικίου διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 18% σε ετήσια βάση το 2023, σύμφωνα με μία ανασκόπηση της αγοράς argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Τα ενοίκια βιλών έχουν επίσης αυξηθεί (κατά υψηλά μονοψήφια ποσοστά ετησίως), αν και παραμένουν γενικά χαμηλότερα από αυτά στο Ριάντ. Μέχρι τα τέλη του 2023, τα συνήθη ενοίκια διαμερισμάτων στην Τζέντα κυμαίνονταν ευρέως από περίπου SAR 14,400 έως SAR 75,000 ετησίως, ανάλογα με την τοποθεσία και την ποιότητα, ενώ τα ενοίκια βιλών κυμαίνονταν από περίπου SAR 60,000 έως SAR 175,000 ετησίως argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Αυτές οι αυξήσεις ενοικίων αντανακλούν τόσο τη μεγάλη ζήτηση όσο και τη περιορισμένη διαθεσιμότητα ποιοτικών μονάδων σε προνομιούχες περιοχές. Ωστόσο, με σημαντική νέα προσφορά που αναμένεται το 2024–2025, η αύξηση των ενοικίων ενδέχεται να μετριαστεί. Οι αποδόσεις για τους ιδιοκτήτες ήταν ελκυστικές τα τελευταία χρόνια λόγω της αύξησης των ενοικίων, αλλά οι επενδυτές παρακολουθούν τον πιθανό κίνδυνο υπερπροσφοράς προς το 2030, καθώς προστίθενται δεκάδες χιλιάδες μονάδες. Συνολικά, ο οικιστικός τομέας της Τζέντα παραμένει σε μια “θετική πορεία για περαιτέρω ανάπτυξη”, υποστηριζόμενος από ισχυρή θεμελιώδη ζήτηση και κρατικές πρωτοβουλίες στέγασης argaam.com.
Τάσεις Αγοράς Επαγγελματικών Ακινήτων (Γραφείο, Λιανικό Εμπόριο, Βιομηχανία)
Εμπορικά Ακίνητα Λιανικής: Ο τομέας λιανικής αποτελεί ένα φωτεινό σημείο στο εμπορικό τοπίο της Τζέντα, υποστηριζόμενος από ένα νεανικό πληθυσμό και την αυξανόμενη τουριστική δραστηριότητα.
Το 2024, η Τζέντα πρόσθεσε 106.000 μ² νέου εμπορικού χώρου (π.χ.μια σημαντική έναρξη εμπορικού κέντρου), φέρνοντας τη συνολική προσφορά λιανικής σε περίπου 2,16 εκατομμύρια μ² στην πόλη argaam.com argaam.com.Αυτή η επέκταση αντανακλά εμπιστοσύνη στη ζήτηση των καταναλωτών.Χάρη στην προώθηση της Vision 2030 για την ενίσχυση της ψυχαγωγίας και της αναψυχής, τα εμπορικά κέντρα στη Τζέντα έχουν εντάξει όλο και περισσότερο κινηματογράφους, εστιατόρια και οικογενειακά αξιοθέατα για να προσελκύσουν επισκέπτες.Τα ενοίκια λιανικής σε κορυφαία “υπερ-περιφερειακά” εμπορικά κέντρα αυξάνονται (περίπου +4% σε ετήσια βάση το Α’ εξάμηνο του 2024 για τα εμπορικά κέντρα πρώτης κατηγορίας) argaam.com, ενώ τα δευτερεύοντα εμπορικά κέντρα με παλαιότερες μορφές βλέπουν τα ενοίκια να μειώνονται (~4% μείωση σε ετήσια βάση) καθώς οι καταναλωτές στρέφονται προς πιο σύγχρονες εμπειρίες argaam.com.Συνολικά, το κλίμα στην αγορά λιανικής είναι αισιόδοξο για το 2025-2026, με τη S&P Global να σημειώνει ότι η αύξηση του πληθυσμού, η διεύρυνση του τουρισμού και η είσοδος διεθνών brands θα ενισχύσουν περαιτέρω τη ζήτηση λιανικής στις πόλεις της Σαουδικής Αραβίας arabnews.com arabnews.com.Η Ριάντ και η Τζέντα, ειδικότερα, βιώνουν ένα κύμα νέων εμπορικών και μικτών αναπτύξεων που συνδυάζουν τα ψώνια με τη διασκέδαση και ακόμη και οικιστικά/φιλοξενούμενα στοιχεία arabnews.com.Στην Τζέντα, τα υπαίθρια και παραθαλάσσια εμπορικά κέντρα κερδίζουν δημοτικότητα (για παράδειγμα, οι περιοχές Κορνίς και προορισμοί όπως η περιοχή Jeddah Yacht Club), αντανακλώντας μια τάση προς τα εμπορικά κέντρα που επικεντρώνονται στον τρόπο ζωής arabnews.com.Με αυτό κατά νου, ο τομέας της λιανικής δεν είναι χωρίς κινδύνους: η ανάπτυξη του ηλεκτρονικού εμπορίου και οι μεταβαλλόμενες προτιμήσεις των καταναλωτών σημαίνουν ότι οι διαχειριστές εμπορικών κέντρων πρέπει να συνεχίσουν να καινοτομούν για να προσελκύουν επισκέπτες.Η S&P έχει προειδοποιήσει ότι η υπερπροσφορά και ο ανταγωνισμός θα μπορούσαν να ασκήσουν πίεση στις αποδόσεις των ενοικίων, ειδικά εάν οι ιδιοκτήτες πραγματοποιήσουν μεγάλες κεφαλαιουχικές δαπάνες για την ανακαίνιση ακινήτων arabnews.com.Προς το παρόν, όμως, η αγορά λιανικής ακινήτων της Τζέντα ενισχύεται από την ισχυρή καταναλωτική δαπάνη – με τη βοήθεια του υψηλού κατά κεφαλήν εισοδήματος και της κουλτούρας που αντιμετωπίζει τα εμπορικά κέντρα ως κοινωνικούς προορισμούς arabnews.com arabnews.com.Με τη Σαουδική Αραβία να στοχεύει σε 100+ εκατομμύρια τουρίστες έως το 2030, συμπεριλαμβανομένων μεγάλων εκδηλώσεων όπως η Expo 2030 και το Παγκόσμιο Κύπελλο FIFA 2034, ο ρόλος της Τζέντα ως πύλη της πόλης τοποθετεί τον τομέα του λιανικού εμπορίου της για διαρκή ανάπτυξη arabnews.com.Βιομηχανικά & Λογιστικά Ακίνητα: Ο τομέας των βιομηχανικών ακινήτων στη Τζέντα γνωρίζει σημαντική ανάπτυξη, αν και υπό το ραντάρ, σε ευθυγράμμιση με τις φιλοδοξίες της Σαουδικής Αραβίας στον τομέα της εφοδιαστικής αλυσίδας.
Ως η κύρια πόλη-λιμάνι της Ερυθράς Θάλασσας του Βασιλείου, η Τζέντα είναι στο επίκεντρο των σχεδίων για να γίνει ένα παγκόσμιο κέντρο εφοδιαστικής αλυσίδας, και αυτό οδηγεί τη ζήτηση για σύγχρονες αποθήκες και κέντρα διανομής argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Η άνθηση του ηλεκτρονικού εμπορίου μετά το 2020 έχει ενισχύσει περαιτέρω τις απαιτήσεις για μεγάλες, υψηλής ποιότητας εγκαταστάσεις logistics argaamplus.s3.amazonaws.com.Το 2023, η Σαουδική Αραβία εγκαινίασε τέσσερις νέες Ειδικές Οικονομικές Ζώνες (SEZs) για να προσελκύσει βιομηχανικές και προηγμένες τεχνολογικές επενδύσεις – συγκεκριμένα, μία από αυτές βρίσκεται στην Οικονομική Πόλη Βασιλιάς Αμπντάλα (KAEC) κοντά στην Τζέντα argaamplus.s3.amazonaws.com.Η Ειδική Οικονομική Ζώνη του KAEC επικεντρώνεται στην προηγμένη βιομηχανία και τα logistics και αναμένεται να ενισχύσει την ανάπτυξη αποθηκών και εργοστασίων στην περιοχή της Τζέντα.Τα ενοίκια για κύριες αποθήκες στη Τζέντα κυμαίνονται αυτή τη στιγμή περίπου από 90 έως 300 SAR ανά τ.μ. ετησίως, ανάλογα με την τοποθεσία και τις προδιαγραφές argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Αυτά τα ενοίκια αυξάνονται καθώς η διαθεσιμότητα ποιοτικών χώρων είναι χαμηλή – πράγματι, τα ενοίκια βιομηχανικών χώρων σημείωσαν αυξήσεις μεσαίων έως υψηλών μονοψήφιων ποσοστών το 2022–2023.Ενώ τα ενοίκια αποθηκών στη Τζέντα είναι λίγο χαμηλότερα από αυτά του Ριάντ (τα οποία μπορούν να φτάσουν έως και 400 SAR/m²) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com, το χάσμα μπορεί να κλείσει καθώς περισσότεροι πάροχοι υπηρεσιών 3PL (τρίτων υπηρεσιών εφοδιαστικής αλυσίδας) και κατασκευαστές εγκαθιστούν επιχειρήσεις κοντά στο λιμάνι.Το εν εξελίξει Σχέδιο Γέφυρας Ξηράς της Σαουδικής Αραβίας – μια τεράστια σιδηροδρομική γραμμή που συνδέει το λιμάνι της Τζέντα με το Ριάντ και τη Νταμάμ – αποτελεί επίσης μια καθοριστική αλλαγή, με την ολοκλήρωσή του να αναμένεται γύρω στο τέλος της δεκαετίας.Επιτρέποντας ταχύτερη μετακίνηση φορτίου σε ολόκληρη τη χώρα, πιθανότατα θα αυξήσει τη ζήτηση για πάρκα logistics γύρω από το λιμάνι και τις βιομηχανικές ζώνες της Τζέντα.Συνολικά, οι προοπτικές για τα βιομηχανικά ακίνητα είναι αισιόδοξες: η πρωτοβουλία διαφοροποίησης του Vision 2030 λειτουργεί ως καταλύτης ανάπτυξης στην αποθήκευση, και η Τζέντα αναμένεται να επωφεληθεί χάρη στη στρατηγική της τοποθεσία.Η κύρια πρόκληση θα είναι η παροχή επαρκούς νέας βιομηχανικής προσφοράς· διαφορετικά, τα ενοίκια ενδέχεται να συνεχίσουν να αυξάνονται και ενδεχομένως να πιέσουν τις μικρότερες επιχειρήσεις.Ωστόσο, με νέες επενδύσεις σε γη και υποδομές (συμπεριλαμβανομένων των κινήτρων των Ειδικών Οικονομικών Ζωνών – SEZ), οι επενδυτές βλέπουν σημαντικές ευκαιρίες στον τομέα των ακινήτων logistics.Όπως σημείωσε μια έκθεση, η βιομηχανική ζήτηση στη Σαουδική Αραβία στηρίζεται σε μια «σημαντική τάση ανάπτυξης» που αναμένεται να συνεχιστεί καθώς η μη πετρελαϊκή οικονομία επεκτείνεται argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Αγορά Γραφείων: Η Τζέντα είναι η δεύτερη μεγαλύτερη αγορά γραφείων του Βασιλείου μετά το Ριάντ και συνεχίζει να αναπτύσσεται σταθερά. Το συνολικό απόθεμα γραφείων στην Τζέντα είναι περίπου 1,2 – 2,1 εκατομμύρια τετραγωνικά μέτρα (το εύρος αντανακλά διαφορετικές κατηγορίες χώρου) argaamplus.s3.amazonaws.com argaam.com, το οποίο είναι περίπου το ένα τέταρτο του αποθέματος γραφείων του Ριάντ. Κατά το πρώτο εξάμηνο του 2024, δεν άνοιξαν νέα σημαντικά γραφεία στην Τζέντα, διατηρώντας τη διαθεσιμότητα σταθερή στα περίπου 1,21 εκατομμύρια m² ποιοτικού χώρου argaam.com. Ωστόσο, νέα έργα βρίσκονται επιτέλους στον ορίζοντα – περίπου 48.000 m² γραφειακού χώρου αναμένεται να παραδοθούν μέχρι το τέλος του 2024 στην Τζέντα argaam.com. Η ζήτηση για γραφεία είναι υγιής, καθοδηγούμενη από την επιχειρηματική ανάπτυξη και τον ρόλο της Τζέντα ως κόμβου εμπορίου και εφοδιαστικής αλυσίδας. Τα ενοίκια γραφείων Grade A στην Τζέντα αυξήθηκαν περίπου 11% ετησίως στα μέσα του 2024 φτάνοντας περίπου τα SAR 1.335 ανά m² ετησίως argaam.com, υποδεικνύοντας ότι οι ιδιοκτήτες έχουν αποκτήσει πλεονέκτημα καθώς ο ποιοτικός χώρος παραμένει περιορισμένος. (Για σύγκριση, τα υψηλότερα ενοίκια γραφείων σε κορυφαίες περιοχές του Ριάντ αυξήθηκαν σχεδόν 20% την ίδια περίοδο, φτάνοντας περίπου τα SAR 2.090 ανά m² argaam.com, αντικατοπτρίζοντας ακόμη μεγαλύτερη ζήτηση στην πρωτεύουσα). Οι περισσότεροι βασικοί ενοικιαστές γραφείων της Τζέντα είναι κρατικοί φορείς και εγκατεστημένες εταιρείες argaamplus.s3.amazonaws.com, και τα νέα κτίρια υψηλών προδιαγραφών αντιμετωπίζουν ανταγωνιστική πίεση για να εξασφαλίσουν αυτούς τους μεγάλους ενοικιαστές argaamplus.s3.amazonaws.com. Προχωρώντας, ο τομέας γραφείων στην Τζέντα αναμένεται να επεκταθεί παράλληλα με την οικονομική ανάπτυξη, αλλά με προσεκτικό ρυθμό – η πόλη δεν έχει το τεράστιο κύμα μεταγκατάστασης εταιρειών που παρατηρείται στο Ριάντ. Τα ποσοστά κενών παραμένουν σχετικά σταθερά, και εάν η νέα προσφορά παραμείνει περιορισμένη, τα ενοίκια αναμένεται να διατηρηθούν υψηλά. Μία τάση που πρέπει να παρακολουθούμε είναι ο εκσυγχρονισμός του αποθέματος γραφείων: νέες μικτές αναπτύξεις (όπως τμήματα του έργου Jeddah Central) θα φέρουν υπερσύγχρονους γραφειακούς χώρους, ενδεχομένως προσελκύοντας ενοικιαστές από παλαιότερα κτίρια και δημιουργώντας πίεση στο γηρασμένο απόθεμα.
Βασικές Κυβερνητικές Πολιτικές και Επίδραση του Οράματος 2030
Η κυβερνητική πολιτική – καθοδηγούμενη από το στρατηγικό πλαίσιο Vision 2030 – διαδραματίζει καθοριστικό ρόλο στην αγορά ακινήτων της Τζέντα. Ένας από τους βασικούς στόχους του Vision 2030 είναι η αύξηση της ιδιοκατοίκησης στη Σαουδική Αραβία στο 70% έως το 2030, από περίπου 50% ή χαμηλότερα στα μέσα της δεκαετίας του 2010 pwc.com pwc.com. Για να επιτευχθεί αυτό, το Υπουργείο Στέγασης (τώρα μέρος του MoMRAH) έχει εφαρμόσει ουσιαστικές μεταρρυθμίσεις που έχουν μεταμορφώσει τον τομέα της στέγασης. Κύριες πρωτοβουλίες αποτελούν το πρόγραμμα Sakani, που απλοποιεί και επιδοτεί τα στεγαστικά δάνεια για τις σαουδαραβικές οικογένειες, και το Ταμείο Ανάπτυξης Ακινήτων, το οποίο παρέχει χρηματοδότηση χαμηλού κόστους. Τα προγράμματα αυτά έχουν μειώσει τους χρόνους αναμονής για στεγαστική υποστήριξη από χρόνια σε σχεδόν άμεση έγκριση vision2030.gov.sa, απελευθερώνοντας κύμα ζήτησης από τελικούς χρήστες. Όπως αναφέρθηκε νωρίτερα, τα στεγαστικά δάνεια με κρατική εγγύηση και οι μειωμένες απαιτήσεις προκαταβολής (μείωση από 30% σε 5% από την κεντρική τράπεζα) έχουν δώσει τη δυνατότητα σε μια νέα γενιά αγοραστών pwc.com. Το αποτέλεσμα είναι εμφανές στην Τζέντα, όπου πολλά νοικοκυριά που στο παρελθόν νοίκιαζαν μπαίνουν τώρα στην αγορά ιδιοκατοίκησης – ενισχύοντας την οικιστική ανάπτυξη σε διάφορα επίπεδα τιμών. Η επιρροή του Vision 2030 εκτείνεται πέρα από τη στέγαση και στον τομέα των εμπορικών ακινήτων μέσω της οικονομικής διαφοροποίησης και της απελευθέρωσης των κανονισμών. Η κυβέρνηση αναγνωρίζει τα ακίνητα ως βασικό τομέα για την αύξηση του μη πετρελαϊκού ΑΕΠ (με στόχο την αύξηση της συμβολής των ακινήτων στο ΑΕΠ από ~7% σε 10% μέχρι το 2030) pwc.com. Για να ενισχυθεί η ανάπτυξη, οι αρχές έχουν επενδύσει σημαντικά σε υποδομές – νέους συγκοινωνιακούς συνδέσμους, δίκτυα κοινής ωφελείας και βελτιώσεις του δημόσιου χώρου – ιδιαίτερα σε πόλεις όπως η Τζέντα που εξυπηρετούν τον τουρισμό και το εμπόριο. Μια αξιόλογη πολιτική είναι ο Φόρος Λευκής Γης, ένας φόρος επί αδόμητης αστικής γης που θεσπίστηκε για να αποτρέψει την αποθήκευση γης και να αυξήσει την προσφορά οικοπέδων για ανάπτυξη pwc.com. Η Τζέντα ήταν μία από τις πρώτες πόλεις όπου αυτός ο ετήσιος φόρος 2,5% εφαρμόστηκε σε κενή οικιστική γη, προτρέποντας ορισμένους ιδιοκτήτες είτε να οικοδομήσουν είτε να πουλήσουν, βελτιώνοντας σταδιακά τη διαθεσιμότητα γης για έργα. Επιπλέον, η απλοποίηση των αδειοδοτικών διαδικασιών και τα μοντέλα σύμπραξης δημόσιου και ιδιωτικού τομέα έχουν διευκολύνει τους επενδυτές ακινήτων να υλοποιήσουν μεγάλα έργα εναρμονισμένα με τους στόχους του Vision 2030 (για παράδειγμα, η ανάπλαση του κέντρου της Τζέντα δρομολογείται από το Δημόσιο Ταμείο Επενδύσεων σε συνεργασία με ιδιώτες εργολάβους).Η προώθηση του τουρισμού στο πλαίσιο του Vision 2030 αποτελεί ακόμη έναν τομέα πολιτικής που επηρεάζει την αγορά ακινήτων της Τζέντα. Το Βασίλειο στοχεύει να προσελκύσει 100 εκατομμύρια επισκέψεις ετησίως έως το 2030 (από θρησκευτικό τουρισμό, αναψυχή και επιχειρηματικές εκδηλώσεις). Η Τζέντα, ως η παραδοσιακή πύλη για τη Μέκκα και τη Μεδίνα και μια παραθαλάσσια πόλη της Ερυθράς Θάλασσας, επωφελείται από αυτή την ώθηση. Η διευκόλυνση των τουριστικών βίζας από την κυβέρνηση και η επένδυση σε τουριστικές υποδομές (αεροδρόμια, τερματικοί σταθμοί κρουαζιέρας κ.λπ.) έχουν οδηγήσει στην κατασκευή νέων ξενοδοχείων, επιπλωμένων διαμερισμάτων και εμπορικών-ψυχαγωγικών συγκροτημάτων στη Τζέντα. Το πολλαπλασιαστικό αποτέλεσμα στη λιανική και τη φιλοξενία υπήρξε σημαντικό – για παράδειγμα, η πληρότητα και οι τιμές δωματίων στα ξενοδοχεία της Σαουδικής Αραβίας αυξάνονται και οι κατασκευαστές στην Τζέντα ανταποκρίνονται προγραμματίζοντας περισσότερα έργα φιλοξενίας argaam.com argaam.com. Μελλοντικές παγκόσμιες εκδηλώσεις που θα φιλοξενήσει η Σαουδική Αραβία (όπως η Expo 2030 στο Ριάντ και το Παγκόσμιο Κύπελλο Ποδοσφαίρου FIFA 2034) οδηγούν σε αναβαθμίσεις σε εθνικό επίπεδο και η Τζέντα αναμένεται να λάβει το μερίδιό της – ενδεχομένως συμπεριλαμβανομένων βελτιώσεων σταδίων και ζωνών φιλάθλων, που συνδέονται με την ανάπτυξη ακινήτων (π.χ. μεικτού τύπου αθλητικές περιοχές, προσωρινές διαμονές κ.λπ.).
Καθοριστικά, το Vision 2030 έχει ενισχύσει ένα πιο φιλικό προς τον επενδυτή ρυθμιστικό περιβάλλον. Η ίδρυση της Γενικής Αρχής Ακινήτων (REGA) παρέχει ενιαία εποπτεία και διαφάνεια στην αγορά ακινήτων arabnews.com. Οι νόμοι για πώληση ακινήτων υπό κατασκευή (Wafi), την οριζόντια ιδιοκτησία και τη μεσιτεία ακινήτων έχουν εκσυγχρονιστεί με διεθνή πρότυπα, εμπνέοντας μεγαλύτερη εμπιστοσύνη σε επενδυτές και αγοραστές σπιτιών. Επιπλέον, οι κανόνες χωροταξίας και πολεοδομίας ενημερώνονται για να ενθαρρύνουν την ανάπτυξη τύπου μεικτής χρήσης και υψηλής πυκνότητας, όπως βλέπουμε στο Jeddah Central και σε άλλα giga-projects, απομακρυνόμενοι από τη διάχυση του παρελθόντος. Συνοψίζοντας, η κυβερνητική πολιτική υπό το Vision 2030 αποτέλεσε καταλύτη για την επέκταση των ακινήτων της Τζέντα – απελευθερώνοντας τη χρηματοδότηση κατοικιών, χρηματοδοτώντας έργα που αλλάζουν το παιχνίδι, βελτιώνοντας το επενδυτικό κλίμα και ενισχύοντας τη ζήτηση μέσω οικονομικής ανάπτυξης και τουρισμού.
Τοπίο Ξένων Επενδύσεων και Ρυθμιστικές Ενημερώσεις
Η Σαουδική Αραβία έχει ενεργά ανοίξει τον τομέα των ακινήτων της σε ξένες επενδύσεις τα τελευταία χρόνια και το 2024–2025 σημειώθηκαν σημαντικά ορόσημα σε αυτόν τον τομέα. Μια εξέχουσα εξέλιξη ήταν η χαλάρωση των περιορισμών στις ξένες επενδύσεις σε ακίνητα στη Μέκκα και τη Μεδίνα. Τον Ιανουάριο του 2025, η Αρχή Κεφαλαιαγοράς ανακοίνωσε ότι οι αλλοδαποί (μη Σαουδάραβες) μπορούν πλέον να επενδύουν σε εταιρείες που διαθέτουν ακίνητα στις ιερές πόλεις της Μέκκας και της Μεδίνας agbi.com agbi.com. Ενώ η άμεση ιδιοκτησία ακινήτων σε αυτές τις πόλεις από ιδιώτες παραμένει απαγορευμένη (εκτός από μισθώσεις 99 ετών), αυτή η κίνηση επιτρέπει σε διεθνείς επενδυτές να αγοράζουν μετοχές (έως 49%) σε εισηγμένες εταιρείες ακινήτων ή REITs που διαθέτουν ακίνητα στη Μέκκα/Μεδίνα agbi.com agbi.com. Η αλλαγή πολιτικής αποσκοπεί στην «προσέλκυση ξένων κεφαλαίων και την παροχή ρευστότητας σε τρέχοντα και μελλοντικά έργα» στις ιερές πόλεις agbi.com. Θεωρείται επίσης ως πιλοτικό βήμα προς το ευρύτερο άνοιγμα της αγοράς ακινήτων της Σαουδικής Αραβίας. Η αντίδραση της αγοράς ήταν θετική – οι μετοχές ακίνητης περιουσίας, ειδικά εκείνες που επικεντρώνονται στη Μέκκα/Μεδίνα, σημείωσαν άνοδο σχεδόν 10% με τα νέα agbi.com. Αυτή η μεταρρύθμιση στέλνει το μήνυμα στους επενδυτές ότι η Σαουδική Αραβία είναι σοβαρή ως προς τον εκσυγχρονισμό της αγοράς ακινήτων της στο πλαίσιο του Vision 2030. Ο Faisal Durrani, επικεφαλής ερευνών στη Knight Frank MENA, το χαρακτήρισε ως «το ισχυρότερο δείγμα μέχρι σήμερα» για περαιτέρω χαλάρωση των νόμων διεθνούς ιδιοκτησίας agbi.com.
Γενικότερα σε όλο το Βασίλειο (συμπεριλαμβανομένης της Τζέντα), οι κανονισμοί πλέον επιτρέπουν 100% ξένη ιδιοκτησία επιχειρήσεων, συμπεριλαμβανομένων αυτών στον τομέα της ανάπτυξης και διαμεσολάβησης ακινήτων, μέσω αδειοδότησης από το MISA (Υπουργείο Επενδύσεων) arabnews.com. Αυτό σημαίνει ότι ένας διεθνής αναπτυξιακός φορέας ή επενδυτής μπορεί να ιδρύσει μια αμιγώς ξένη εταιρεία στη Σαουδική Αραβία για την υλοποίηση έργων ακινήτων (εκτός από ορισμένες ευαίσθητες τοποθεσίες). Η απλοποίηση της διαδικασίας έναρξης επιχείρησης και η ισχυρή νομική προστασία (π.χ. εκτέλεση συμβάσεων, βελτιωμένοι νόμοι περί πτώχευσης) έχουν αναβαθμίσει τη θέση της Σαουδικής Αραβίας στις διεθνείς κατατάξεις για την ευκολία επιχειρηματικής δραστηριότητας. Στην Τζέντα αυτό έχει μεταφραστεί σε αυξανόμενη παρουσία ξένων εταιρειών και κεφαλαίων ακινήτων που εξετάζουν ευκαιρίες – από μικτής χρήσης αναπτύξεις μέχρι εγκαταστάσεις logistics. Σημαντικό είναι ότι τα επενδυτικά καταπιστεύματα ακινήτων (REITs) έχουν αποτελέσει προσβάσιμο δρόμο για ξένα κεφάλαια· από το 2021, η CMA επιτρέπει σε ξένους επενδυτές να αγοράζουν ελεύθερα μερίδια σε σαουδαραβικά REITs, ακόμη και σε εκείνα με ακίνητα στη Μέκκα/Μεντίνα agbi.com. Αυτό έχει διοχετεύσει ξένα κεφάλαια στα εμπορικά ακίνητα της Τζέντα μέσω εισηγμένων REITs που κατέχουν εμπορικά κέντρα, αποθήκες κ.λπ.
Ένα ακόμη στοιχείο του επενδυτικού τοπίου είναι η εισαγωγή του προγράμματος Premium Residency (“Χρυσή Βίζα”) το 2019, το οποίο παρέχει σε κατάλληλους αλλοδαπούς το δικαίωμα μακροχρόνιας διαμονής στη Σαουδική Αραβία, ιδιοκτησίας ακινήτων (εκτός Μεκκάς/Μεντίνας) και δραστηριοποίησης χωρίς χορηγό. Η αποδοχή του προγράμματος αυξάνεται σταδιακά, και μέχρι το 2024 η κυβέρνηση προώθησε περαιτέρω μακροχρόνιες βίζες για επενδυτές και εξειδικευμένους επαγγελματίες. Η παρουσία περισσότερων αλλοδαπών με δυνατότητα αγοράς κατοικιών αναμένεται να ενισχύσει σταδιακά τη ζήτηση ξένων αγοραστών σε πόλεις όπως η Τζέντα – ιδιαίτερα για κατοικίες πολυτελείας και ακίνητα στην παραλία. Ωστόσο, η συντριπτική πλειοψηφία της αγοράς ακινήτων της Τζέντα εξακολουθεί να καθορίζεται από εγχώριους και περιφερειακούς (GCC) αγοραστές σε αυτό το στάδιο, με τους ξένους να διαδραματίζουν μεγαλύτερο ρόλο στον τομέα ανάπτυξης/επενδύσεων παρά στην ατομική αγορά κατοικίας.
Σε ό,τι αφορά τις ρυθμιστικές ενημερώσεις, οι σαουδαραβικές αρχές συνεχώς βελτιώνουν τη νομοθεσία για τα ακίνητα. Ένας νέος Νόμος Επενδύσεων τέθηκε σε ισχύ το 2023-2024, απλοποιώντας τη διαδικασία για τις ξένες οντότητες να αποκτήσουν επενδυτικές άδειες και εξισώνοντας τη μεταχείριση ξένων και ντόπιων επενδυτών σε πολλούς τομείς agbi.com agbi.com. Ο τομέας των ακινήτων έχει ωφεληθεί από αυτόν τον νόμο, καθώς μείωσε τη γραφειοκρατία για έργα χρηματοδοτούμενα από το εξωτερικό. Επιπλέον, τα συστήματα κτηματολογίου και οι ηλεκτρονικές συναλλαγές έχουν αναμορφωθεί – η εισαγωγή ηλεκτρονικού συστήματος τίτλων ιδιοκτησίας και πλατφορμών όπως το “Najiz” για συναλλαγές ακινήτων έχει αυξήσει τη διαφάνεια και έχει μειώσει σημαντικά τους χρόνους μεταβίβασης. Όλα αυτά τα μέτρα διευκολύνουν τους ξένους επενδυτές ή τα επενδυτικά κεφάλαια να εισέλθουν στην αγορά της Τζέντα, έχοντας σαφή εικόνα για το τι να περιμένουν.
Ένα άλλο σημαντικό έργο είναι ο Πύργος της Τζέντα στη βόρεια περιοχή Ομπχούρ – που αναμένεται να γίνει το ψηλότερο κτίριο στον κόσμο με ύψος πάνω από 1.000 μέτρα.
Μετά από ένα διάλειμμα, η κατασκευή του Πύργου της Τζέντα ξεκίνησε ξανά επίσημα στα τέλη του 2023, με τους κατασκευαστές να στοχεύουν στην ολοκλήρωση γύρω στο 2027–2028 designboom.com designboom.com.Κατά τη διάρκεια μιας τελετής τον Ιανουάριο του 2025, χύθηκε σκυρόδεμα για τον 64ο όροφο του πύργου και το σχέδιο είναι να προστίθεται περίπου ένας όροφος κάθε τέσσερις ημέρες από εδώ και πέρα designboom.com.Ο Πύργος της Τζέντα αποτελεί το κεντρικό στοιχείο της Jeddah Economic City (JEC), μιας μεγάλης ανάπτυξης που έχει σχεδιαστεί να περιλαμβάνει εμπορικά κέντρα, κατοικίες και κοινοτικές υποδομές για έως και 100.000 άτομα designboom.com.Ολόκληρο το JEC, συμπεριλαμβανομένου του πύργου, έχει εκτιμώμενο κόστος 20 δισεκατομμυρίων δολαρίων designboom.com.Ο ίδιος ο πύργος θα στεγάσει ένα μείγμα χρήσεων (ξενοδοχείο Four Seasons, γραφεία, πολυτελή διαμερίσματα και το υψηλότερο παρατηρητήριο στον κόσμο) designboom.com designboom.com.Η αναβίωση αυτού του έργου είναι βαθιά συμβολική – σηματοδοτεί την αυτοπεποίθηση και τη φιλοδοξία της Σαουδικής Αραβίας στην ανάπτυξη ακινήτων.Εάν ολοκληρωθεί, ο Πύργος της Τζέντα θα προσελκύσει παγκόσμια προσοχή, ενδεχομένως κάνοντας την γύρω περιοχή μαγνήτη για επενδύσεις (όπως ακριβώς ο Μπουρτζ Κάλιφα τόνωσε το κέντρο του Ντουμπάι).Η πρόοδος του πύργου θα παρακολουθείται στενά κατά την περίοδο 2025-2030, και η επιτυχία του θα μπορούσε να αποτελέσει το θεμέλιο για μια νέα επιχειρηματική περιοχή στην πόλη.Το έργο αναδεικνύει επίσης τη βελτιωμένη συντονισμένη δράση μεταξύ των ενδιαφερόμενων μερών: η Kingdom Holding (ο χορηγός) και νέοι μηχανικοί εργολάβοι συνεργάστηκαν, και οι προσφορές για την τελική κατασκευή εκδόθηκαν με προθεσμία υποβολής προσφορών έως το τέλος του 2025 designboom.com designboom.com.Συνοψίζοντας, η αγορά ακινήτων της Σαουδικής Αραβίας το 2025 είναι πολύ πιο ανοιχτή και ρυθμιζόμενη σε σύγκριση με μια δεκαετία πριν. Η Τζέντα αναμένεται να επωφεληθεί από εισροές ξένου κεφαλαίου, ειδικά σε μεγάλα έργα και εμπορικά ακίνητα. Ο συνδυασμός τεράστιων κυβερνητικών έργων (που συχνά αναζητούν διεθνείς συνεργάτες) και νέων νόμων που καλωσορίζουν την ξένη ιδιοκτησία δημιουργεί ένα τοπίο όπου οι παγκόσμιοι επενδυτές αναζητούν ενεργά ευκαιρίες. Η προσδοκία είναι ότι καθώς η αγορά ωριμάζει και οι αποδόσεις παραμένουν ελκυστικές, οι ξένες επενδύσεις στα ακίνητα της Τζέντα θα συνεχίσουν την ανοδική τους πορεία, φέρνοντας όχι μόνο κεφάλαια αλλά και τεχνογνωσία και νέες αναπτυξιακές αντιλήψεις στην πόλη.
Σημαντικά Έργα Υποδομών και Ακινήτων στην Τζέντα
Η Τζέντα υφίσταται μια εντυπωσιακή φυσική μεταμόρφωση χάρη σε μια σειρά από μεγάλα έργα και αναβαθμίσεις υποδομών, πολλά από τα οποία συνδέονται με τους στόχους του Vision 2030. Ίσως το πιο χαρακτηριστικό είναι το Jeddah Central Project (πρώην γνωστό ως “New Jeddah Downtown”). Ξεκινώντας στα τέλη του 2021 από το Public Investment Fund, αυτό το έργο αναπτύσσει εκ νέου μια έκταση 5,7 εκατομμυρίων τετραγωνικών μέτρων της ιστορικής παραθαλάσσιας περιοχής της Τζέντα σε μία σύγχρονη περιοχή μικτής χρήσης jeddahcentral.com jeddahcentral.com. Το γενικό πλάνο περιλαμβάνει τέσσερα ορόσημα-αξιοθέατα – μια Όπερα, ένα στάδιο, ένα μουσείο και ένα ενυδρείο – μαζί με νέες μαρίνες, παραλίες, πάρκα και μια τεράστια ποικιλία ακινήτων. Σε αριθμούς, το Jeddah Central θα προσφέρει 17.000 κατοικίες, 2.700 δωμάτια ξενοδοχείων και πάνω από 10 νέες εγκαταστάσεις ψυχαγωγίας και τουρισμού κατά την ολοκλήρωσή του jeddahcentral.com jeddahcentral.com. Οι εργασίες κατασκευής βρίσκονται σε προχωρημένο στάδιο: στις αρχές του 2024, συμβάσεις ύψους 12 δισ. SAR ανατέθηκαν για την πρώτη φάση των αξιοθέατων (Όπερα, Στάδιο, Ενυδρείο) jeddahcentral.com. Αυτή η ανάπτυξη αποτελεί σταθμό για το κέντρο της Τζέντα, αντικαθιστώντας παλαιότερες υποδομές με μια παγκόσμιας κλάσης παραθαλάσσια γραμμή ορίζοντα. Αναμένεται να αυξήσει σημαντικά τις αξίες των ακινήτων στις γύρω περιοχές και να δημιουργήσει νέες περιοχές πολυτελούς διαβίωσης, αγορών και ψυχαγωγίας που θα ανταγωνίζονται αυτές του Ντουμπάι ή της Ντόχα. Για επενδυτές και αναδόχους, το Jeddah Central ανοίγει ευκαιρίες στη φιλοξενία, τα πολυτελή διαμερίσματα και τη λιανική, υποστηριζόμενο από το PIF και την προνομιακή παραθαλάσσια τοποθεσία του έργου.
Όσον αφορά τις υποδομές μεταφορών, η Τζέντα έχει δει σημαντικές βελτιώσεις που ενισχύουν την ελκυστικότητά της στην αγορά ακινήτων. Το νέο Διεθνές Αεροδρόμιο King Abdulaziz (KAIA) εγκαινίασε το υπερσύγχρονο Terminal 1 το 2019, αυξάνοντας σημαντικά τη χωρητικότητα και διαθέτοντας ένα αρχιτεκτονικό αριστούργημα ως τερματικό σταθμό. Μέχρι το 2025, το αεροδρόμιο έχει τη δυνατότητα να διαχειρίζεται περίπου 30 εκατομμύρια επιβάτες ετησίως, διευκολύνοντας την άφιξη τουριστών και επαγγελματιών που τροφοδοτούν τη ζήτηση για ξενοδοχεία και βραχυχρόνιες μισθώσεις. Επιπλέον, ο Σιδηρόδρομος Υψηλής Ταχύτητας Haramain, που λειτουργεί από το 2018, συνδέει την Τζέντα με τις ιερές πόλεις – μπορείτε πλέον να ταξιδέψετε από την Τζέντα στη Μέκκα σε λιγότερο από μία ώρα και στη Μεδίνα σε περίπου 2 ώρες. Ο σταθμός του τρένου στην Al-Sulaimaniah έχει γίνει ένας νέος αστικός πόλος, και η άνεση αυτής της σιδηροδρομικής σύνδεσης έχει καταστήσει την Τζέντα ακόμα πιο ελκυστική βάση για εταιρείες και προσκυνητές (ορισμένοι προσκυνητές επιλέγουν να διαμένουν στην Τζέντα και να πραγματοποιούν ημερήσιες εκδρομές στη Μέκκα με το τρένο, ενισχύοντας τον ξενοδοχειακό τομέα της Τζέντα). Κοιτώντας μπροστά, ο υπό σχεδιασμό Σιδηρόδρομος Saudi Landbridge (γραμμή εμπορευμάτων και επιβατών προς τα ανατολικά) θα συνδέει απευθείας το λιμάνι της Τζέντα με το Ριάντ και τη Νταμάμ, μετατρέποντας ουσιαστικά την Τζέντα στην πύλη logistics της χώρας μεταξύ της Ερυθράς Θάλασσας και του Κόλπου. Αυτό αναμένεται να δώσει ώθηση στη δημιουργία μεγάλων logistic parks και βιομηχανικής ανάπτυξης κατά μήκος της διαδρομής, ιδιαίτερα γύρω από το λιμάνι της Τζέντα, ενισχύοντας τον τομέα της βιομηχανικής αγοράς ακινήτων.
Η αστική κινητικότητα εντός της Τζέντα βρίσκεται επίσης στην ατζέντα. Το μακροχρόνια προτεινόμενο έργο Jeddah Metro – ένα αστικό σιδηροδρομικό δίκτυο τριών γραμμών – έχει αντιμετωπίσει καθυστερήσεις, αλλά παραμένει μέρος των μελλοντικών σχεδίων της πόλης. Αν τελικά προχωρήσει (πιθανότατα στο δεύτερο μισό αυτής της δεκαετίας), ένα μετρό θα βελτίωνε σημαντικά την άνεση των μετακινήσεων και θα μπορούσε να αναμορφώσει τις αξίες των ακινήτων γύρω από τους κόμβους των σταθμών. Στο μεταξύ, η πόλη έχει εφαρμόσει νέα δίκτυα λεωφορείων και βελτιώνει τους δρόμους (συμπεριλαμβανομένης της προγραμματισμένης Κρεμαστής Γέφυρας Obhur πάνω από τον βόρειο κόλπο) για να μειώσει τη συμφόρηση. Οι αναβαθμισμένες υποδομές συχνά μεταφράζονται σε υψηλότερες τιμές γης σε προηγουμένως υπο-αναπτυγμένες περιοχές, μια τάση που είναι ήδη ορατή στη Βόρεια Τζέντα όπου οι επεκτάσεις αυτοκινητοδρόμων και οι γέφυρες έχουν βελτιώσει τη συνδεσιμότητα.
Άλλα αξιόλογα έργα περιλαμβάνουν τη Jeddah Economic City (πέρα από τον Πύργο, η JEC θα περιλαμβάνει ένα σύμπλεγμα ουρανοξυστών, εμπορικών λεωφόρων και μια μαρίνα) και τη King Abdullah Economic City (KAEC) βόρεια της Τζέντα. Αν και η KAEC είναι ξεχωριστή προγραμματισμένη πόλη, ο χαρακτηρισμός της ως Ειδική Οικονομική Ζώνη το 2023 και η ανανεωμένη κυβερνητική εστίαση ουσιαστικά έχουν συνδέσει την επιτυχία της με την ανάπτυξη της Τζέντα. Το λιμάνι και η βιομηχανική κοιλάδα της KAEC προσελκύουν κατασκευαστές και εταιρείες logistics με φορολογικά κίνητρα, δημιουργώντας δυνητικά χιλιάδες θέσεις εργασίας. Καθώς αυτές οι θέσεις εργασίας υλοποιούνται, θα μπορούσαν να ενισχύσουν τη ζήτηση κατοικίας στη βόρεια Τζέντα και την ίδια την KAEC, επεκτείνοντας ουσιαστικά τη μητροπολιτική περιοχή της Τζέντα. Επίσης, το Red Sea Global (μεγάλο τουριστικό έργο που αναπτύσσει θέρετρα σε νησιά πιο βόρεια) και τα έργα πολιτιστικής κληρονομιάς AlUla, αν και δεν βρίσκονται στην Τζέντα, πιθανότατα θα φέρουν πολλούς τουρίστες μέσω της Τζέντα, δικαιολογώντας έτσι περισσότερα ξενοδοχεία και επέκταση του αεροδρομίου.
Συνοψίζοντας, ο ορίζοντας και οι υποδομές της Τζέντα το 2025–2030 θα καθοριστούν από αυτά τα μεγα-έργα. Η παραλία Jeddah Central θα προσφέρει στην πόλη ένα σύγχρονο κέντρο, ο Πύργος Τζέντα θα τη βάλει στον παγκόσμιο χάρτη για τα αρχιτεκτονικά ρεκόρ και οι βελτιωμένες συγκοινωνιακές συνδέσεις θα ενσωματώσουν την Τζέντα πιο στενά με τις εθνικές και παγκόσμιες αγορές. Για τους ενδιαφερόμενους της αγοράς ακινήτων, αυτά τα έργα σημαίνουν νέες περιοχές για επενδύσεις, από πολυτελή παραθαλάσσια διαμερίσματα έως βιομηχανικά πάρκα. Ενώ υπάρχουν κίνδυνοι στην υλοποίηση (καθυστερήσεις, υπερβάσεις κόστους), η καθαρή κλίμακα της κυβερνητικής δέσμευσης προσφέρει εμπιστοσύνη ότι ο αστικός μετασχηματισμός της Τζέντα βρίσκεται σε πλήρη εξέλιξη.
Συγκριτική Ανάλυση: Τζέντα vs. Ριάντ vs. Νταμμάν
Οι τρεις μεγάλες μητροπολιτικές περιοχές της Σαουδικής Αραβίας – Ριάντ, Τζέντα και Νταμμάν/Κομπάρ (Ανατολική Επαρχία) – έχουν η καθεμιά ξεχωριστή δυναμική στην αγορά ακινήτων, επηρεασμένη από τους οικονομικούς τους ρόλους και τις πρωτοβουλίες του Vision 2030. Η σύγκριση της Τζέντα με τις άλλες προσφέρει πλαίσιο για την αξιολόγηση της απόδοσης και των προοπτικών της:
Πρόβλεψη Αγοράς για το 2025–2030
Κοιτώντας μπροστά, οι προοπτικές για την αγορά ακινήτων της Τζέντα την περίοδο 2025 έως 2030 είναι γενικά θετικές, με ισχυρά οικονομικά θεμέλια και εθνικά αναπτυξιακά σχέδια να τις στηρίζουν. Αναλυτές και σύμβουλοι προβλέπουν συνεχιζόμενη ανάπτυξη στους τομείς της κατοικίας, των εμπορικών ακινήτων και της φιλοξενίας, αν και ο ρυθμός ενδέχεται να διαφέρει ανάλογα με τον τομέα και το έτος. Ακολουθούν βασικά στοιχεία της πρόβλεψης:
Ποσοτικά, οι εταιρείες έρευνας αγοράς εκτιμούν ότι η συνολική αγορά ακινήτων της Σαουδικής Αραβίας θα αναπτυχθεί με σύνθετο ετήσιο ρυθμό αύξησης (CAGR) γύρω στο 7–9% έως το 2030, ενδεχομένως να διπλασιάσει την αξία της αγοράς έως το τέλος της δεκαετίας techsciresearch.com imarcgroup.com. Η Τζέντα, ως βασικό συστατικό αυτού, θα συμβάλλει σημαντικά. Η Γενική Αρχή Ακινήτων προβλέπει ότι το μέγεθος της εθνικής αγοράς ακινήτων θα φτάσει περίπου τα 100+ δισεκατομμύρια δολάρια έως το 2029 arabnews.com. Επομένως, μπορούμε να φανταστούμε ότι το μερίδιο της Τζέντας (ιστορικά ίσως 15-20% των συναλλαγών σε αξία) να ανέρχεται σε δεκάδες δισεκατομμύρια δολάρια σε ετήσιες αγοραπωλησίες ακινήτων έως το 2030.
Προειδοποιήσεις για τις προβλέψεις: Αυτές οι θετικές προβλέψεις βασίζονται στην απουσία σοβαρών οικονομικών σοκ. Κίνδυνοι όπως μια παρατεταμένη παγκόσμια ύφεση, μια απότομη πτώση των τιμών του πετρελαίου που επηρεάζει τις κρατικές δαπάνες ή η γεωπολιτική αστάθεια θα μπορούσαν να επιβραδύνουν τη δυναμική (περισσότερα για τους κινδύνους στην επόμενη ενότητα). Επίσης, τα επιτόκια παίζουν ρόλο – αν το κόστος χρηματοδότησης παραμείνει υψηλό παγκοσμίως, αυτό θα μπορούσε να περιορίσει την ανάπτυξη της ζήτησης (ειδικά για στεγαστικά δάνεια). Ωστόσο, η Σαουδική Αραβία έχει δείξει διάθεση να μετριάσει αυτό (μέσω επιδοτήσεων, κ.λπ.). Συνολικά, η περίοδος 2025–2030 αναμένεται να είναι μια περίοδος ανάπτυξης και εκσυγχρονισμού για τα ακίνητα της Τζέντα, με την πόλη να αναδεικνύεται πιο διεθνώς προβεβλημένη και την αγορά ακινήτων της πιο ώριμη και διαφοροποιημένη.
Ευκαιρίες και Κίνδυνοι για Επενδυτές και Αναπτύκτες
Η αγορά ακινήτων της Τζέντα προσφέρει έναν ελκυστικό συνδυασμό ευκαιριών, χάρη στη στήριξη της κυβέρνησης και στη διαρθρωτική ζήτηση, αλλά συνοδεύεται και από ορισμένους κινδύνους που θα πρέπει να εξετάσουν προσεκτικά οι ενδιαφερόμενοι:
Ευκαιρίες:
Κίνδυνοι:
Συμπερασματικά, οι ευκαιρίες στην αγορά ακινήτων της Τζέντας έως το 2030 είναι σημαντικές – πρόκειται για μια αναπτυσσόμενη αγορά, με ισχυρή στήριξη και πραγματικούς μοχλούς ζήτησης. Οι επενδυτές και οι αναπτυξιακοί φορείς που ευθυγραμμίζονται με τα θέματα του Vision 2030 (προσιτή στέγαση, τουρισμός, ποιότητα ζωής, διαφοροποίηση) μπορούν όχι μόνο να επωφεληθούν οικονομικά αλλά και να βρουν στήριξη από τους νομοθέτες. Ωστόσο, η συνετή στρατηγική είναι απαραίτητη για διαχείριση των κινδύνων. Ο επενδυτικός διασκορπισμός σε τύπους περιουσίας (κατοικία έναντι εμπορικών ακινήτων) ή χρονικούς ορίζοντες, η εξασφάλιση καλών όρων χρηματοδότησης και η διατήρηση ευελιξίας στα έργα ώστε να προσαρμόζονται στις μεταβολές της αγοράς θα είναι έξυπνες στρατηγικές. Όπως συμπέρανε η S&P για τη Σαουδική Αραβία, η αναπτυξιακή πορεία είναι ισχυρή αλλά όχι χωρίς προκλήσεις arabnews.com arabnews.com – και αυτό ταιριάζει απόλυτα στην Τζέντα. Με σωστή διαχείριση κινδύνου, τα ενδιαφερόμενα μέρη μπορούν να εκμεταλλευτούν το κύμα της ανάπτυξης ακινήτων στην Τζέντα και πιθανότατα να αποκομίσουν σημαντικές αποδόσεις στα συναρπαστικά επόμενα χρόνια.
Πηγές:
Τάσεις Αγοράς Επαγγελματικών Ακινήτων (Γραφείο, Λιανικό Εμπόριο, Βιομηχανία)
Εμπορικά Ακίνητα Λιανικής: Ο τομέας λιανικής αποτελεί ένα φωτεινό σημείο στο εμπορικό τοπίο της Τζέντα, υποστηριζόμενος από ένα νεανικό πληθυσμό και την αυξανόμενη τουριστική δραστηριότητα.
Το 2024, η Τζέντα πρόσθεσε 106.000 μ² νέου εμπορικού χώρου (π.χ.μια σημαντική έναρξη εμπορικού κέντρου), φέρνοντας τη συνολική προσφορά λιανικής σε περίπου 2,16 εκατομμύρια μ² στην πόλη argaam.com argaam.com.Αυτή η επέκταση αντανακλά εμπιστοσύνη στη ζήτηση των καταναλωτών.Χάρη στην προώθηση της Vision 2030 για την ενίσχυση της ψυχαγωγίας και της αναψυχής, τα εμπορικά κέντρα στη Τζέντα έχουν εντάξει όλο και περισσότερο κινηματογράφους, εστιατόρια και οικογενειακά αξιοθέατα για να προσελκύσουν επισκέπτες.Τα ενοίκια λιανικής σε κορυφαία “υπερ-περιφερειακά” εμπορικά κέντρα αυξάνονται (περίπου +4% σε ετήσια βάση το Α’ εξάμηνο του 2024 για τα εμπορικά κέντρα πρώτης κατηγορίας) argaam.com, ενώ τα δευτερεύοντα εμπορικά κέντρα με παλαιότερες μορφές βλέπουν τα ενοίκια να μειώνονται (~4% μείωση σε ετήσια βάση) καθώς οι καταναλωτές στρέφονται προς πιο σύγχρονες εμπειρίες argaam.com.Συνολικά, το κλίμα στην αγορά λιανικής είναι αισιόδοξο για το 2025-2026, με τη S&P Global να σημειώνει ότι η αύξηση του πληθυσμού, η διεύρυνση του τουρισμού και η είσοδος διεθνών brands θα ενισχύσουν περαιτέρω τη ζήτηση λιανικής στις πόλεις της Σαουδικής Αραβίας arabnews.com arabnews.com.Η Ριάντ και η Τζέντα, ειδικότερα, βιώνουν ένα κύμα νέων εμπορικών και μικτών αναπτύξεων που συνδυάζουν τα ψώνια με τη διασκέδαση και ακόμη και οικιστικά/φιλοξενούμενα στοιχεία arabnews.com.Στην Τζέντα, τα υπαίθρια και παραθαλάσσια εμπορικά κέντρα κερδίζουν δημοτικότητα (για παράδειγμα, οι περιοχές Κορνίς και προορισμοί όπως η περιοχή Jeddah Yacht Club), αντανακλώντας μια τάση προς τα εμπορικά κέντρα που επικεντρώνονται στον τρόπο ζωής arabnews.com.Με αυτό κατά νου, ο τομέας της λιανικής δεν είναι χωρίς κινδύνους: η ανάπτυξη του ηλεκτρονικού εμπορίου και οι μεταβαλλόμενες προτιμήσεις των καταναλωτών σημαίνουν ότι οι διαχειριστές εμπορικών κέντρων πρέπει να συνεχίσουν να καινοτομούν για να προσελκύουν επισκέπτες.Η S&P έχει προειδοποιήσει ότι η υπερπροσφορά και ο ανταγωνισμός θα μπορούσαν να ασκήσουν πίεση στις αποδόσεις των ενοικίων, ειδικά εάν οι ιδιοκτήτες πραγματοποιήσουν μεγάλες κεφαλαιουχικές δαπάνες για την ανακαίνιση ακινήτων arabnews.com.Προς το παρόν, όμως, η αγορά λιανικής ακινήτων της Τζέντα ενισχύεται από την ισχυρή καταναλωτική δαπάνη – με τη βοήθεια του υψηλού κατά κεφαλήν εισοδήματος και της κουλτούρας που αντιμετωπίζει τα εμπορικά κέντρα ως κοινωνικούς προορισμούς arabnews.com arabnews.com.Με τη Σαουδική Αραβία να στοχεύει σε 100+ εκατομμύρια τουρίστες έως το 2030, συμπεριλαμβανομένων μεγάλων εκδηλώσεων όπως η Expo 2030 και το Παγκόσμιο Κύπελλο FIFA 2034, ο ρόλος της Τζέντα ως πύλη της πόλης τοποθετεί τον τομέα του λιανικού εμπορίου της για διαρκή ανάπτυξη arabnews.com.Βιομηχανικά & Λογιστικά Ακίνητα: Ο τομέας των βιομηχανικών ακινήτων στη Τζέντα γνωρίζει σημαντική ανάπτυξη, αν και υπό το ραντάρ, σε ευθυγράμμιση με τις φιλοδοξίες της Σαουδικής Αραβίας στον τομέα της εφοδιαστικής αλυσίδας.
Ως η κύρια πόλη-λιμάνι της Ερυθράς Θάλασσας του Βασιλείου, η Τζέντα είναι στο επίκεντρο των σχεδίων για να γίνει ένα παγκόσμιο κέντρο εφοδιαστικής αλυσίδας, και αυτό οδηγεί τη ζήτηση για σύγχρονες αποθήκες και κέντρα διανομής argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Η άνθηση του ηλεκτρονικού εμπορίου μετά το 2020 έχει ενισχύσει περαιτέρω τις απαιτήσεις για μεγάλες, υψηλής ποιότητας εγκαταστάσεις logistics argaamplus.s3.amazonaws.com.Το 2023, η Σαουδική Αραβία εγκαινίασε τέσσερις νέες Ειδικές Οικονομικές Ζώνες (SEZs) για να προσελκύσει βιομηχανικές και προηγμένες τεχνολογικές επενδύσεις – συγκεκριμένα, μία από αυτές βρίσκεται στην Οικονομική Πόλη Βασιλιάς Αμπντάλα (KAEC) κοντά στην Τζέντα argaamplus.s3.amazonaws.com.Η Ειδική Οικονομική Ζώνη του KAEC επικεντρώνεται στην προηγμένη βιομηχανία και τα logistics και αναμένεται να ενισχύσει την ανάπτυξη αποθηκών και εργοστασίων στην περιοχή της Τζέντα.Τα ενοίκια για κύριες αποθήκες στη Τζέντα κυμαίνονται αυτή τη στιγμή περίπου από 90 έως 300 SAR ανά τ.μ. ετησίως, ανάλογα με την τοποθεσία και τις προδιαγραφές argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Αυτά τα ενοίκια αυξάνονται καθώς η διαθεσιμότητα ποιοτικών χώρων είναι χαμηλή – πράγματι, τα ενοίκια βιομηχανικών χώρων σημείωσαν αυξήσεις μεσαίων έως υψηλών μονοψήφιων ποσοστών το 2022–2023.Ενώ τα ενοίκια αποθηκών στη Τζέντα είναι λίγο χαμηλότερα από αυτά του Ριάντ (τα οποία μπορούν να φτάσουν έως και 400 SAR/m²) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com, το χάσμα μπορεί να κλείσει καθώς περισσότεροι πάροχοι υπηρεσιών 3PL (τρίτων υπηρεσιών εφοδιαστικής αλυσίδας) και κατασκευαστές εγκαθιστούν επιχειρήσεις κοντά στο λιμάνι.Το εν εξελίξει Σχέδιο Γέφυρας Ξηράς της Σαουδικής Αραβίας – μια τεράστια σιδηροδρομική γραμμή που συνδέει το λιμάνι της Τζέντα με το Ριάντ και τη Νταμάμ – αποτελεί επίσης μια καθοριστική αλλαγή, με την ολοκλήρωσή του να αναμένεται γύρω στο τέλος της δεκαετίας.Επιτρέποντας ταχύτερη μετακίνηση φορτίου σε ολόκληρη τη χώρα, πιθανότατα θα αυξήσει τη ζήτηση για πάρκα logistics γύρω από το λιμάνι και τις βιομηχανικές ζώνες της Τζέντα.Συνολικά, οι προοπτικές για τα βιομηχανικά ακίνητα είναι αισιόδοξες: η πρωτοβουλία διαφοροποίησης του Vision 2030 λειτουργεί ως καταλύτης ανάπτυξης στην αποθήκευση, και η Τζέντα αναμένεται να επωφεληθεί χάρη στη στρατηγική της τοποθεσία.Η κύρια πρόκληση θα είναι η παροχή επαρκούς νέας βιομηχανικής προσφοράς· διαφορετικά, τα ενοίκια ενδέχεται να συνεχίσουν να αυξάνονται και ενδεχομένως να πιέσουν τις μικρότερες επιχειρήσεις.Ωστόσο, με νέες επενδύσεις σε γη και υποδομές (συμπεριλαμβανομένων των κινήτρων των Ειδικών Οικονομικών Ζωνών – SEZ), οι επενδυτές βλέπουν σημαντικές ευκαιρίες στον τομέα των ακινήτων logistics.Όπως σημείωσε μια έκθεση, η βιομηχανική ζήτηση στη Σαουδική Αραβία στηρίζεται σε μια «σημαντική τάση ανάπτυξης» που αναμένεται να συνεχιστεί καθώς η μη πετρελαϊκή οικονομία επεκτείνεται argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Αγορά Γραφείων: Η Τζέντα είναι η δεύτερη μεγαλύτερη αγορά γραφείων του Βασιλείου μετά το Ριάντ και συνεχίζει να αναπτύσσεται σταθερά. Το συνολικό απόθεμα γραφείων στην Τζέντα είναι περίπου 1,2 – 2,1 εκατομμύρια τετραγωνικά μέτρα (το εύρος αντανακλά διαφορετικές κατηγορίες χώρου) argaamplus.s3.amazonaws.com argaam.com, το οποίο είναι περίπου το ένα τέταρτο του αποθέματος γραφείων του Ριάντ. Κατά το πρώτο εξάμηνο του 2024, δεν άνοιξαν νέα σημαντικά γραφεία στην Τζέντα, διατηρώντας τη διαθεσιμότητα σταθερή στα περίπου 1,21 εκατομμύρια m² ποιοτικού χώρου argaam.com. Ωστόσο, νέα έργα βρίσκονται επιτέλους στον ορίζοντα – περίπου 48.000 m² γραφειακού χώρου αναμένεται να παραδοθούν μέχρι το τέλος του 2024 στην Τζέντα argaam.com. Η ζήτηση για γραφεία είναι υγιής, καθοδηγούμενη από την επιχειρηματική ανάπτυξη και τον ρόλο της Τζέντα ως κόμβου εμπορίου και εφοδιαστικής αλυσίδας. Τα ενοίκια γραφείων Grade A στην Τζέντα αυξήθηκαν περίπου 11% ετησίως στα μέσα του 2024 φτάνοντας περίπου τα SAR 1.335 ανά m² ετησίως argaam.com, υποδεικνύοντας ότι οι ιδιοκτήτες έχουν αποκτήσει πλεονέκτημα καθώς ο ποιοτικός χώρος παραμένει περιορισμένος. (Για σύγκριση, τα υψηλότερα ενοίκια γραφείων σε κορυφαίες περιοχές του Ριάντ αυξήθηκαν σχεδόν 20% την ίδια περίοδο, φτάνοντας περίπου τα SAR 2.090 ανά m² argaam.com, αντικατοπτρίζοντας ακόμη μεγαλύτερη ζήτηση στην πρωτεύουσα). Οι περισσότεροι βασικοί ενοικιαστές γραφείων της Τζέντα είναι κρατικοί φορείς και εγκατεστημένες εταιρείες argaamplus.s3.amazonaws.com, και τα νέα κτίρια υψηλών προδιαγραφών αντιμετωπίζουν ανταγωνιστική πίεση για να εξασφαλίσουν αυτούς τους μεγάλους ενοικιαστές argaamplus.s3.amazonaws.com. Προχωρώντας, ο τομέας γραφείων στην Τζέντα αναμένεται να επεκταθεί παράλληλα με την οικονομική ανάπτυξη, αλλά με προσεκτικό ρυθμό – η πόλη δεν έχει το τεράστιο κύμα μεταγκατάστασης εταιρειών που παρατηρείται στο Ριάντ. Τα ποσοστά κενών παραμένουν σχετικά σταθερά, και εάν η νέα προσφορά παραμείνει περιορισμένη, τα ενοίκια αναμένεται να διατηρηθούν υψηλά. Μία τάση που πρέπει να παρακολουθούμε είναι ο εκσυγχρονισμός του αποθέματος γραφείων: νέες μικτές αναπτύξεις (όπως τμήματα του έργου Jeddah Central) θα φέρουν υπερσύγχρονους γραφειακούς χώρους, ενδεχομένως προσελκύοντας ενοικιαστές από παλαιότερα κτίρια και δημιουργώντας πίεση στο γηρασμένο απόθεμα.
Βασικές Κυβερνητικές Πολιτικές και Επίδραση του Οράματος 2030
Η κυβερνητική πολιτική – καθοδηγούμενη από το στρατηγικό πλαίσιο Vision 2030 – διαδραματίζει καθοριστικό ρόλο στην αγορά ακινήτων της Τζέντα. Ένας από τους βασικούς στόχους του Vision 2030 είναι η αύξηση της ιδιοκατοίκησης στη Σαουδική Αραβία στο 70% έως το 2030, από περίπου 50% ή χαμηλότερα στα μέσα της δεκαετίας του 2010 pwc.com pwc.com. Για να επιτευχθεί αυτό, το Υπουργείο Στέγασης (τώρα μέρος του MoMRAH) έχει εφαρμόσει ουσιαστικές μεταρρυθμίσεις που έχουν μεταμορφώσει τον τομέα της στέγασης. Κύριες πρωτοβουλίες αποτελούν το πρόγραμμα Sakani, που απλοποιεί και επιδοτεί τα στεγαστικά δάνεια για τις σαουδαραβικές οικογένειες, και το Ταμείο Ανάπτυξης Ακινήτων, το οποίο παρέχει χρηματοδότηση χαμηλού κόστους. Τα προγράμματα αυτά έχουν μειώσει τους χρόνους αναμονής για στεγαστική υποστήριξη από χρόνια σε σχεδόν άμεση έγκριση vision2030.gov.sa, απελευθερώνοντας κύμα ζήτησης από τελικούς χρήστες. Όπως αναφέρθηκε νωρίτερα, τα στεγαστικά δάνεια με κρατική εγγύηση και οι μειωμένες απαιτήσεις προκαταβολής (μείωση από 30% σε 5% από την κεντρική τράπεζα) έχουν δώσει τη δυνατότητα σε μια νέα γενιά αγοραστών pwc.com. Το αποτέλεσμα είναι εμφανές στην Τζέντα, όπου πολλά νοικοκυριά που στο παρελθόν νοίκιαζαν μπαίνουν τώρα στην αγορά ιδιοκατοίκησης – ενισχύοντας την οικιστική ανάπτυξη σε διάφορα επίπεδα τιμών. Η επιρροή του Vision 2030 εκτείνεται πέρα από τη στέγαση και στον τομέα των εμπορικών ακινήτων μέσω της οικονομικής διαφοροποίησης και της απελευθέρωσης των κανονισμών. Η κυβέρνηση αναγνωρίζει τα ακίνητα ως βασικό τομέα για την αύξηση του μη πετρελαϊκού ΑΕΠ (με στόχο την αύξηση της συμβολής των ακινήτων στο ΑΕΠ από ~7% σε 10% μέχρι το 2030) pwc.com. Για να ενισχυθεί η ανάπτυξη, οι αρχές έχουν επενδύσει σημαντικά σε υποδομές – νέους συγκοινωνιακούς συνδέσμους, δίκτυα κοινής ωφελείας και βελτιώσεις του δημόσιου χώρου – ιδιαίτερα σε πόλεις όπως η Τζέντα που εξυπηρετούν τον τουρισμό και το εμπόριο. Μια αξιόλογη πολιτική είναι ο Φόρος Λευκής Γης, ένας φόρος επί αδόμητης αστικής γης που θεσπίστηκε για να αποτρέψει την αποθήκευση γης και να αυξήσει την προσφορά οικοπέδων για ανάπτυξη pwc.com. Η Τζέντα ήταν μία από τις πρώτες πόλεις όπου αυτός ο ετήσιος φόρος 2,5% εφαρμόστηκε σε κενή οικιστική γη, προτρέποντας ορισμένους ιδιοκτήτες είτε να οικοδομήσουν είτε να πουλήσουν, βελτιώνοντας σταδιακά τη διαθεσιμότητα γης για έργα. Επιπλέον, η απλοποίηση των αδειοδοτικών διαδικασιών και τα μοντέλα σύμπραξης δημόσιου και ιδιωτικού τομέα έχουν διευκολύνει τους επενδυτές ακινήτων να υλοποιήσουν μεγάλα έργα εναρμονισμένα με τους στόχους του Vision 2030 (για παράδειγμα, η ανάπλαση του κέντρου της Τζέντα δρομολογείται από το Δημόσιο Ταμείο Επενδύσεων σε συνεργασία με ιδιώτες εργολάβους).Η προώθηση του τουρισμού στο πλαίσιο του Vision 2030 αποτελεί ακόμη έναν τομέα πολιτικής που επηρεάζει την αγορά ακινήτων της Τζέντα. Το Βασίλειο στοχεύει να προσελκύσει 100 εκατομμύρια επισκέψεις ετησίως έως το 2030 (από θρησκευτικό τουρισμό, αναψυχή και επιχειρηματικές εκδηλώσεις). Η Τζέντα, ως η παραδοσιακή πύλη για τη Μέκκα και τη Μεδίνα και μια παραθαλάσσια πόλη της Ερυθράς Θάλασσας, επωφελείται από αυτή την ώθηση. Η διευκόλυνση των τουριστικών βίζας από την κυβέρνηση και η επένδυση σε τουριστικές υποδομές (αεροδρόμια, τερματικοί σταθμοί κρουαζιέρας κ.λπ.) έχουν οδηγήσει στην κατασκευή νέων ξενοδοχείων, επιπλωμένων διαμερισμάτων και εμπορικών-ψυχαγωγικών συγκροτημάτων στη Τζέντα. Το πολλαπλασιαστικό αποτέλεσμα στη λιανική και τη φιλοξενία υπήρξε σημαντικό – για παράδειγμα, η πληρότητα και οι τιμές δωματίων στα ξενοδοχεία της Σαουδικής Αραβίας αυξάνονται και οι κατασκευαστές στην Τζέντα ανταποκρίνονται προγραμματίζοντας περισσότερα έργα φιλοξενίας argaam.com argaam.com. Μελλοντικές παγκόσμιες εκδηλώσεις που θα φιλοξενήσει η Σαουδική Αραβία (όπως η Expo 2030 στο Ριάντ και το Παγκόσμιο Κύπελλο Ποδοσφαίρου FIFA 2034) οδηγούν σε αναβαθμίσεις σε εθνικό επίπεδο και η Τζέντα αναμένεται να λάβει το μερίδιό της – ενδεχομένως συμπεριλαμβανομένων βελτιώσεων σταδίων και ζωνών φιλάθλων, που συνδέονται με την ανάπτυξη ακινήτων (π.χ. μεικτού τύπου αθλητικές περιοχές, προσωρινές διαμονές κ.λπ.).
Καθοριστικά, το Vision 2030 έχει ενισχύσει ένα πιο φιλικό προς τον επενδυτή ρυθμιστικό περιβάλλον. Η ίδρυση της Γενικής Αρχής Ακινήτων (REGA) παρέχει ενιαία εποπτεία και διαφάνεια στην αγορά ακινήτων arabnews.com. Οι νόμοι για πώληση ακινήτων υπό κατασκευή (Wafi), την οριζόντια ιδιοκτησία και τη μεσιτεία ακινήτων έχουν εκσυγχρονιστεί με διεθνή πρότυπα, εμπνέοντας μεγαλύτερη εμπιστοσύνη σε επενδυτές και αγοραστές σπιτιών. Επιπλέον, οι κανόνες χωροταξίας και πολεοδομίας ενημερώνονται για να ενθαρρύνουν την ανάπτυξη τύπου μεικτής χρήσης και υψηλής πυκνότητας, όπως βλέπουμε στο Jeddah Central και σε άλλα giga-projects, απομακρυνόμενοι από τη διάχυση του παρελθόντος. Συνοψίζοντας, η κυβερνητική πολιτική υπό το Vision 2030 αποτέλεσε καταλύτη για την επέκταση των ακινήτων της Τζέντα – απελευθερώνοντας τη χρηματοδότηση κατοικιών, χρηματοδοτώντας έργα που αλλάζουν το παιχνίδι, βελτιώνοντας το επενδυτικό κλίμα και ενισχύοντας τη ζήτηση μέσω οικονομικής ανάπτυξης και τουρισμού.
Τοπίο Ξένων Επενδύσεων και Ρυθμιστικές Ενημερώσεις
Η Σαουδική Αραβία έχει ενεργά ανοίξει τον τομέα των ακινήτων της σε ξένες επενδύσεις τα τελευταία χρόνια και το 2024–2025 σημειώθηκαν σημαντικά ορόσημα σε αυτόν τον τομέα. Μια εξέχουσα εξέλιξη ήταν η χαλάρωση των περιορισμών στις ξένες επενδύσεις σε ακίνητα στη Μέκκα και τη Μεδίνα. Τον Ιανουάριο του 2025, η Αρχή Κεφαλαιαγοράς ανακοίνωσε ότι οι αλλοδαποί (μη Σαουδάραβες) μπορούν πλέον να επενδύουν σε εταιρείες που διαθέτουν ακίνητα στις ιερές πόλεις της Μέκκας και της Μεδίνας agbi.com agbi.com. Ενώ η άμεση ιδιοκτησία ακινήτων σε αυτές τις πόλεις από ιδιώτες παραμένει απαγορευμένη (εκτός από μισθώσεις 99 ετών), αυτή η κίνηση επιτρέπει σε διεθνείς επενδυτές να αγοράζουν μετοχές (έως 49%) σε εισηγμένες εταιρείες ακινήτων ή REITs που διαθέτουν ακίνητα στη Μέκκα/Μεδίνα agbi.com agbi.com. Η αλλαγή πολιτικής αποσκοπεί στην «προσέλκυση ξένων κεφαλαίων και την παροχή ρευστότητας σε τρέχοντα και μελλοντικά έργα» στις ιερές πόλεις agbi.com. Θεωρείται επίσης ως πιλοτικό βήμα προς το ευρύτερο άνοιγμα της αγοράς ακινήτων της Σαουδικής Αραβίας. Η αντίδραση της αγοράς ήταν θετική – οι μετοχές ακίνητης περιουσίας, ειδικά εκείνες που επικεντρώνονται στη Μέκκα/Μεδίνα, σημείωσαν άνοδο σχεδόν 10% με τα νέα agbi.com. Αυτή η μεταρρύθμιση στέλνει το μήνυμα στους επενδυτές ότι η Σαουδική Αραβία είναι σοβαρή ως προς τον εκσυγχρονισμό της αγοράς ακινήτων της στο πλαίσιο του Vision 2030. Ο Faisal Durrani, επικεφαλής ερευνών στη Knight Frank MENA, το χαρακτήρισε ως «το ισχυρότερο δείγμα μέχρι σήμερα» για περαιτέρω χαλάρωση των νόμων διεθνούς ιδιοκτησίας agbi.com.
Γενικότερα σε όλο το Βασίλειο (συμπεριλαμβανομένης της Τζέντα), οι κανονισμοί πλέον επιτρέπουν 100% ξένη ιδιοκτησία επιχειρήσεων, συμπεριλαμβανομένων αυτών στον τομέα της ανάπτυξης και διαμεσολάβησης ακινήτων, μέσω αδειοδότησης από το MISA (Υπουργείο Επενδύσεων) arabnews.com. Αυτό σημαίνει ότι ένας διεθνής αναπτυξιακός φορέας ή επενδυτής μπορεί να ιδρύσει μια αμιγώς ξένη εταιρεία στη Σαουδική Αραβία για την υλοποίηση έργων ακινήτων (εκτός από ορισμένες ευαίσθητες τοποθεσίες). Η απλοποίηση της διαδικασίας έναρξης επιχείρησης και η ισχυρή νομική προστασία (π.χ. εκτέλεση συμβάσεων, βελτιωμένοι νόμοι περί πτώχευσης) έχουν αναβαθμίσει τη θέση της Σαουδικής Αραβίας στις διεθνείς κατατάξεις για την ευκολία επιχειρηματικής δραστηριότητας. Στην Τζέντα αυτό έχει μεταφραστεί σε αυξανόμενη παρουσία ξένων εταιρειών και κεφαλαίων ακινήτων που εξετάζουν ευκαιρίες – από μικτής χρήσης αναπτύξεις μέχρι εγκαταστάσεις logistics. Σημαντικό είναι ότι τα επενδυτικά καταπιστεύματα ακινήτων (REITs) έχουν αποτελέσει προσβάσιμο δρόμο για ξένα κεφάλαια· από το 2021, η CMA επιτρέπει σε ξένους επενδυτές να αγοράζουν ελεύθερα μερίδια σε σαουδαραβικά REITs, ακόμη και σε εκείνα με ακίνητα στη Μέκκα/Μεντίνα agbi.com. Αυτό έχει διοχετεύσει ξένα κεφάλαια στα εμπορικά ακίνητα της Τζέντα μέσω εισηγμένων REITs που κατέχουν εμπορικά κέντρα, αποθήκες κ.λπ.
Ένα ακόμη στοιχείο του επενδυτικού τοπίου είναι η εισαγωγή του προγράμματος Premium Residency (“Χρυσή Βίζα”) το 2019, το οποίο παρέχει σε κατάλληλους αλλοδαπούς το δικαίωμα μακροχρόνιας διαμονής στη Σαουδική Αραβία, ιδιοκτησίας ακινήτων (εκτός Μεκκάς/Μεντίνας) και δραστηριοποίησης χωρίς χορηγό. Η αποδοχή του προγράμματος αυξάνεται σταδιακά, και μέχρι το 2024 η κυβέρνηση προώθησε περαιτέρω μακροχρόνιες βίζες για επενδυτές και εξειδικευμένους επαγγελματίες. Η παρουσία περισσότερων αλλοδαπών με δυνατότητα αγοράς κατοικιών αναμένεται να ενισχύσει σταδιακά τη ζήτηση ξένων αγοραστών σε πόλεις όπως η Τζέντα – ιδιαίτερα για κατοικίες πολυτελείας και ακίνητα στην παραλία. Ωστόσο, η συντριπτική πλειοψηφία της αγοράς ακινήτων της Τζέντα εξακολουθεί να καθορίζεται από εγχώριους και περιφερειακούς (GCC) αγοραστές σε αυτό το στάδιο, με τους ξένους να διαδραματίζουν μεγαλύτερο ρόλο στον τομέα ανάπτυξης/επενδύσεων παρά στην ατομική αγορά κατοικίας.
Σε ό,τι αφορά τις ρυθμιστικές ενημερώσεις, οι σαουδαραβικές αρχές συνεχώς βελτιώνουν τη νομοθεσία για τα ακίνητα. Ένας νέος Νόμος Επενδύσεων τέθηκε σε ισχύ το 2023-2024, απλοποιώντας τη διαδικασία για τις ξένες οντότητες να αποκτήσουν επενδυτικές άδειες και εξισώνοντας τη μεταχείριση ξένων και ντόπιων επενδυτών σε πολλούς τομείς agbi.com agbi.com. Ο τομέας των ακινήτων έχει ωφεληθεί από αυτόν τον νόμο, καθώς μείωσε τη γραφειοκρατία για έργα χρηματοδοτούμενα από το εξωτερικό. Επιπλέον, τα συστήματα κτηματολογίου και οι ηλεκτρονικές συναλλαγές έχουν αναμορφωθεί – η εισαγωγή ηλεκτρονικού συστήματος τίτλων ιδιοκτησίας και πλατφορμών όπως το “Najiz” για συναλλαγές ακινήτων έχει αυξήσει τη διαφάνεια και έχει μειώσει σημαντικά τους χρόνους μεταβίβασης. Όλα αυτά τα μέτρα διευκολύνουν τους ξένους επενδυτές ή τα επενδυτικά κεφάλαια να εισέλθουν στην αγορά της Τζέντα, έχοντας σαφή εικόνα για το τι να περιμένουν.
Ένα άλλο σημαντικό έργο είναι ο Πύργος της Τζέντα στη βόρεια περιοχή Ομπχούρ – που αναμένεται να γίνει το ψηλότερο κτίριο στον κόσμο με ύψος πάνω από 1.000 μέτρα.
Μετά από ένα διάλειμμα, η κατασκευή του Πύργου της Τζέντα ξεκίνησε ξανά επίσημα στα τέλη του 2023, με τους κατασκευαστές να στοχεύουν στην ολοκλήρωση γύρω στο 2027–2028 designboom.com designboom.com.Κατά τη διάρκεια μιας τελετής τον Ιανουάριο του 2025, χύθηκε σκυρόδεμα για τον 64ο όροφο του πύργου και το σχέδιο είναι να προστίθεται περίπου ένας όροφος κάθε τέσσερις ημέρες από εδώ και πέρα designboom.com.Ο Πύργος της Τζέντα αποτελεί το κεντρικό στοιχείο της Jeddah Economic City (JEC), μιας μεγάλης ανάπτυξης που έχει σχεδιαστεί να περιλαμβάνει εμπορικά κέντρα, κατοικίες και κοινοτικές υποδομές για έως και 100.000 άτομα designboom.com.Ολόκληρο το JEC, συμπεριλαμβανομένου του πύργου, έχει εκτιμώμενο κόστος 20 δισεκατομμυρίων δολαρίων designboom.com.Ο ίδιος ο πύργος θα στεγάσει ένα μείγμα χρήσεων (ξενοδοχείο Four Seasons, γραφεία, πολυτελή διαμερίσματα και το υψηλότερο παρατηρητήριο στον κόσμο) designboom.com designboom.com.Η αναβίωση αυτού του έργου είναι βαθιά συμβολική – σηματοδοτεί την αυτοπεποίθηση και τη φιλοδοξία της Σαουδικής Αραβίας στην ανάπτυξη ακινήτων.Εάν ολοκληρωθεί, ο Πύργος της Τζέντα θα προσελκύσει παγκόσμια προσοχή, ενδεχομένως κάνοντας την γύρω περιοχή μαγνήτη για επενδύσεις (όπως ακριβώς ο Μπουρτζ Κάλιφα τόνωσε το κέντρο του Ντουμπάι).Η πρόοδος του πύργου θα παρακολουθείται στενά κατά την περίοδο 2025-2030, και η επιτυχία του θα μπορούσε να αποτελέσει το θεμέλιο για μια νέα επιχειρηματική περιοχή στην πόλη.Το έργο αναδεικνύει επίσης τη βελτιωμένη συντονισμένη δράση μεταξύ των ενδιαφερόμενων μερών: η Kingdom Holding (ο χορηγός) και νέοι μηχανικοί εργολάβοι συνεργάστηκαν, και οι προσφορές για την τελική κατασκευή εκδόθηκαν με προθεσμία υποβολής προσφορών έως το τέλος του 2025 designboom.com designboom.com.Συνοψίζοντας, η αγορά ακινήτων της Σαουδικής Αραβίας το 2025 είναι πολύ πιο ανοιχτή και ρυθμιζόμενη σε σύγκριση με μια δεκαετία πριν. Η Τζέντα αναμένεται να επωφεληθεί από εισροές ξένου κεφαλαίου, ειδικά σε μεγάλα έργα και εμπορικά ακίνητα. Ο συνδυασμός τεράστιων κυβερνητικών έργων (που συχνά αναζητούν διεθνείς συνεργάτες) και νέων νόμων που καλωσορίζουν την ξένη ιδιοκτησία δημιουργεί ένα τοπίο όπου οι παγκόσμιοι επενδυτές αναζητούν ενεργά ευκαιρίες. Η προσδοκία είναι ότι καθώς η αγορά ωριμάζει και οι αποδόσεις παραμένουν ελκυστικές, οι ξένες επενδύσεις στα ακίνητα της Τζέντα θα συνεχίσουν την ανοδική τους πορεία, φέρνοντας όχι μόνο κεφάλαια αλλά και τεχνογνωσία και νέες αναπτυξιακές αντιλήψεις στην πόλη.
Σημαντικά Έργα Υποδομών και Ακινήτων στην Τζέντα
Η Τζέντα υφίσταται μια εντυπωσιακή φυσική μεταμόρφωση χάρη σε μια σειρά από μεγάλα έργα και αναβαθμίσεις υποδομών, πολλά από τα οποία συνδέονται με τους στόχους του Vision 2030. Ίσως το πιο χαρακτηριστικό είναι το Jeddah Central Project (πρώην γνωστό ως “New Jeddah Downtown”). Ξεκινώντας στα τέλη του 2021 από το Public Investment Fund, αυτό το έργο αναπτύσσει εκ νέου μια έκταση 5,7 εκατομμυρίων τετραγωνικών μέτρων της ιστορικής παραθαλάσσιας περιοχής της Τζέντα σε μία σύγχρονη περιοχή μικτής χρήσης jeddahcentral.com jeddahcentral.com. Το γενικό πλάνο περιλαμβάνει τέσσερα ορόσημα-αξιοθέατα – μια Όπερα, ένα στάδιο, ένα μουσείο και ένα ενυδρείο – μαζί με νέες μαρίνες, παραλίες, πάρκα και μια τεράστια ποικιλία ακινήτων. Σε αριθμούς, το Jeddah Central θα προσφέρει 17.000 κατοικίες, 2.700 δωμάτια ξενοδοχείων και πάνω από 10 νέες εγκαταστάσεις ψυχαγωγίας και τουρισμού κατά την ολοκλήρωσή του jeddahcentral.com jeddahcentral.com. Οι εργασίες κατασκευής βρίσκονται σε προχωρημένο στάδιο: στις αρχές του 2024, συμβάσεις ύψους 12 δισ. SAR ανατέθηκαν για την πρώτη φάση των αξιοθέατων (Όπερα, Στάδιο, Ενυδρείο) jeddahcentral.com. Αυτή η ανάπτυξη αποτελεί σταθμό για το κέντρο της Τζέντα, αντικαθιστώντας παλαιότερες υποδομές με μια παγκόσμιας κλάσης παραθαλάσσια γραμμή ορίζοντα. Αναμένεται να αυξήσει σημαντικά τις αξίες των ακινήτων στις γύρω περιοχές και να δημιουργήσει νέες περιοχές πολυτελούς διαβίωσης, αγορών και ψυχαγωγίας που θα ανταγωνίζονται αυτές του Ντουμπάι ή της Ντόχα. Για επενδυτές και αναδόχους, το Jeddah Central ανοίγει ευκαιρίες στη φιλοξενία, τα πολυτελή διαμερίσματα και τη λιανική, υποστηριζόμενο από το PIF και την προνομιακή παραθαλάσσια τοποθεσία του έργου.
Όσον αφορά τις υποδομές μεταφορών, η Τζέντα έχει δει σημαντικές βελτιώσεις που ενισχύουν την ελκυστικότητά της στην αγορά ακινήτων. Το νέο Διεθνές Αεροδρόμιο King Abdulaziz (KAIA) εγκαινίασε το υπερσύγχρονο Terminal 1 το 2019, αυξάνοντας σημαντικά τη χωρητικότητα και διαθέτοντας ένα αρχιτεκτονικό αριστούργημα ως τερματικό σταθμό. Μέχρι το 2025, το αεροδρόμιο έχει τη δυνατότητα να διαχειρίζεται περίπου 30 εκατομμύρια επιβάτες ετησίως, διευκολύνοντας την άφιξη τουριστών και επαγγελματιών που τροφοδοτούν τη ζήτηση για ξενοδοχεία και βραχυχρόνιες μισθώσεις. Επιπλέον, ο Σιδηρόδρομος Υψηλής Ταχύτητας Haramain, που λειτουργεί από το 2018, συνδέει την Τζέντα με τις ιερές πόλεις – μπορείτε πλέον να ταξιδέψετε από την Τζέντα στη Μέκκα σε λιγότερο από μία ώρα και στη Μεδίνα σε περίπου 2 ώρες. Ο σταθμός του τρένου στην Al-Sulaimaniah έχει γίνει ένας νέος αστικός πόλος, και η άνεση αυτής της σιδηροδρομικής σύνδεσης έχει καταστήσει την Τζέντα ακόμα πιο ελκυστική βάση για εταιρείες και προσκυνητές (ορισμένοι προσκυνητές επιλέγουν να διαμένουν στην Τζέντα και να πραγματοποιούν ημερήσιες εκδρομές στη Μέκκα με το τρένο, ενισχύοντας τον ξενοδοχειακό τομέα της Τζέντα). Κοιτώντας μπροστά, ο υπό σχεδιασμό Σιδηρόδρομος Saudi Landbridge (γραμμή εμπορευμάτων και επιβατών προς τα ανατολικά) θα συνδέει απευθείας το λιμάνι της Τζέντα με το Ριάντ και τη Νταμάμ, μετατρέποντας ουσιαστικά την Τζέντα στην πύλη logistics της χώρας μεταξύ της Ερυθράς Θάλασσας και του Κόλπου. Αυτό αναμένεται να δώσει ώθηση στη δημιουργία μεγάλων logistic parks και βιομηχανικής ανάπτυξης κατά μήκος της διαδρομής, ιδιαίτερα γύρω από το λιμάνι της Τζέντα, ενισχύοντας τον τομέα της βιομηχανικής αγοράς ακινήτων.
Η αστική κινητικότητα εντός της Τζέντα βρίσκεται επίσης στην ατζέντα. Το μακροχρόνια προτεινόμενο έργο Jeddah Metro – ένα αστικό σιδηροδρομικό δίκτυο τριών γραμμών – έχει αντιμετωπίσει καθυστερήσεις, αλλά παραμένει μέρος των μελλοντικών σχεδίων της πόλης. Αν τελικά προχωρήσει (πιθανότατα στο δεύτερο μισό αυτής της δεκαετίας), ένα μετρό θα βελτίωνε σημαντικά την άνεση των μετακινήσεων και θα μπορούσε να αναμορφώσει τις αξίες των ακινήτων γύρω από τους κόμβους των σταθμών. Στο μεταξύ, η πόλη έχει εφαρμόσει νέα δίκτυα λεωφορείων και βελτιώνει τους δρόμους (συμπεριλαμβανομένης της προγραμματισμένης Κρεμαστής Γέφυρας Obhur πάνω από τον βόρειο κόλπο) για να μειώσει τη συμφόρηση. Οι αναβαθμισμένες υποδομές συχνά μεταφράζονται σε υψηλότερες τιμές γης σε προηγουμένως υπο-αναπτυγμένες περιοχές, μια τάση που είναι ήδη ορατή στη Βόρεια Τζέντα όπου οι επεκτάσεις αυτοκινητοδρόμων και οι γέφυρες έχουν βελτιώσει τη συνδεσιμότητα.
Άλλα αξιόλογα έργα περιλαμβάνουν τη Jeddah Economic City (πέρα από τον Πύργο, η JEC θα περιλαμβάνει ένα σύμπλεγμα ουρανοξυστών, εμπορικών λεωφόρων και μια μαρίνα) και τη King Abdullah Economic City (KAEC) βόρεια της Τζέντα. Αν και η KAEC είναι ξεχωριστή προγραμματισμένη πόλη, ο χαρακτηρισμός της ως Ειδική Οικονομική Ζώνη το 2023 και η ανανεωμένη κυβερνητική εστίαση ουσιαστικά έχουν συνδέσει την επιτυχία της με την ανάπτυξη της Τζέντα. Το λιμάνι και η βιομηχανική κοιλάδα της KAEC προσελκύουν κατασκευαστές και εταιρείες logistics με φορολογικά κίνητρα, δημιουργώντας δυνητικά χιλιάδες θέσεις εργασίας. Καθώς αυτές οι θέσεις εργασίας υλοποιούνται, θα μπορούσαν να ενισχύσουν τη ζήτηση κατοικίας στη βόρεια Τζέντα και την ίδια την KAEC, επεκτείνοντας ουσιαστικά τη μητροπολιτική περιοχή της Τζέντα. Επίσης, το Red Sea Global (μεγάλο τουριστικό έργο που αναπτύσσει θέρετρα σε νησιά πιο βόρεια) και τα έργα πολιτιστικής κληρονομιάς AlUla, αν και δεν βρίσκονται στην Τζέντα, πιθανότατα θα φέρουν πολλούς τουρίστες μέσω της Τζέντα, δικαιολογώντας έτσι περισσότερα ξενοδοχεία και επέκταση του αεροδρομίου.
Συνοψίζοντας, ο ορίζοντας και οι υποδομές της Τζέντα το 2025–2030 θα καθοριστούν από αυτά τα μεγα-έργα. Η παραλία Jeddah Central θα προσφέρει στην πόλη ένα σύγχρονο κέντρο, ο Πύργος Τζέντα θα τη βάλει στον παγκόσμιο χάρτη για τα αρχιτεκτονικά ρεκόρ και οι βελτιωμένες συγκοινωνιακές συνδέσεις θα ενσωματώσουν την Τζέντα πιο στενά με τις εθνικές και παγκόσμιες αγορές. Για τους ενδιαφερόμενους της αγοράς ακινήτων, αυτά τα έργα σημαίνουν νέες περιοχές για επενδύσεις, από πολυτελή παραθαλάσσια διαμερίσματα έως βιομηχανικά πάρκα. Ενώ υπάρχουν κίνδυνοι στην υλοποίηση (καθυστερήσεις, υπερβάσεις κόστους), η καθαρή κλίμακα της κυβερνητικής δέσμευσης προσφέρει εμπιστοσύνη ότι ο αστικός μετασχηματισμός της Τζέντα βρίσκεται σε πλήρη εξέλιξη.
Συγκριτική Ανάλυση: Τζέντα vs. Ριάντ vs. Νταμμάν
Οι τρεις μεγάλες μητροπολιτικές περιοχές της Σαουδικής Αραβίας – Ριάντ, Τζέντα και Νταμμάν/Κομπάρ (Ανατολική Επαρχία) – έχουν η καθεμιά ξεχωριστή δυναμική στην αγορά ακινήτων, επηρεασμένη από τους οικονομικούς τους ρόλους και τις πρωτοβουλίες του Vision 2030. Η σύγκριση της Τζέντα με τις άλλες προσφέρει πλαίσιο για την αξιολόγηση της απόδοσης και των προοπτικών της:
Πρόβλεψη Αγοράς για το 2025–2030
Κοιτώντας μπροστά, οι προοπτικές για την αγορά ακινήτων της Τζέντα την περίοδο 2025 έως 2030 είναι γενικά θετικές, με ισχυρά οικονομικά θεμέλια και εθνικά αναπτυξιακά σχέδια να τις στηρίζουν. Αναλυτές και σύμβουλοι προβλέπουν συνεχιζόμενη ανάπτυξη στους τομείς της κατοικίας, των εμπορικών ακινήτων και της φιλοξενίας, αν και ο ρυθμός ενδέχεται να διαφέρει ανάλογα με τον τομέα και το έτος. Ακολουθούν βασικά στοιχεία της πρόβλεψης:
Ποσοτικά, οι εταιρείες έρευνας αγοράς εκτιμούν ότι η συνολική αγορά ακινήτων της Σαουδικής Αραβίας θα αναπτυχθεί με σύνθετο ετήσιο ρυθμό αύξησης (CAGR) γύρω στο 7–9% έως το 2030, ενδεχομένως να διπλασιάσει την αξία της αγοράς έως το τέλος της δεκαετίας techsciresearch.com imarcgroup.com. Η Τζέντα, ως βασικό συστατικό αυτού, θα συμβάλλει σημαντικά. Η Γενική Αρχή Ακινήτων προβλέπει ότι το μέγεθος της εθνικής αγοράς ακινήτων θα φτάσει περίπου τα 100+ δισεκατομμύρια δολάρια έως το 2029 arabnews.com. Επομένως, μπορούμε να φανταστούμε ότι το μερίδιο της Τζέντας (ιστορικά ίσως 15-20% των συναλλαγών σε αξία) να ανέρχεται σε δεκάδες δισεκατομμύρια δολάρια σε ετήσιες αγοραπωλησίες ακινήτων έως το 2030.
Προειδοποιήσεις για τις προβλέψεις: Αυτές οι θετικές προβλέψεις βασίζονται στην απουσία σοβαρών οικονομικών σοκ. Κίνδυνοι όπως μια παρατεταμένη παγκόσμια ύφεση, μια απότομη πτώση των τιμών του πετρελαίου που επηρεάζει τις κρατικές δαπάνες ή η γεωπολιτική αστάθεια θα μπορούσαν να επιβραδύνουν τη δυναμική (περισσότερα για τους κινδύνους στην επόμενη ενότητα). Επίσης, τα επιτόκια παίζουν ρόλο – αν το κόστος χρηματοδότησης παραμείνει υψηλό παγκοσμίως, αυτό θα μπορούσε να περιορίσει την ανάπτυξη της ζήτησης (ειδικά για στεγαστικά δάνεια). Ωστόσο, η Σαουδική Αραβία έχει δείξει διάθεση να μετριάσει αυτό (μέσω επιδοτήσεων, κ.λπ.). Συνολικά, η περίοδος 2025–2030 αναμένεται να είναι μια περίοδος ανάπτυξης και εκσυγχρονισμού για τα ακίνητα της Τζέντα, με την πόλη να αναδεικνύεται πιο διεθνώς προβεβλημένη και την αγορά ακινήτων της πιο ώριμη και διαφοροποιημένη.
Ευκαιρίες και Κίνδυνοι για Επενδυτές και Αναπτύκτες
Η αγορά ακινήτων της Τζέντα προσφέρει έναν ελκυστικό συνδυασμό ευκαιριών, χάρη στη στήριξη της κυβέρνησης και στη διαρθρωτική ζήτηση, αλλά συνοδεύεται και από ορισμένους κινδύνους που θα πρέπει να εξετάσουν προσεκτικά οι ενδιαφερόμενοι:
Ευκαιρίες:
Κίνδυνοι:
Συμπερασματικά, οι ευκαιρίες στην αγορά ακινήτων της Τζέντας έως το 2030 είναι σημαντικές – πρόκειται για μια αναπτυσσόμενη αγορά, με ισχυρή στήριξη και πραγματικούς μοχλούς ζήτησης. Οι επενδυτές και οι αναπτυξιακοί φορείς που ευθυγραμμίζονται με τα θέματα του Vision 2030 (προσιτή στέγαση, τουρισμός, ποιότητα ζωής, διαφοροποίηση) μπορούν όχι μόνο να επωφεληθούν οικονομικά αλλά και να βρουν στήριξη από τους νομοθέτες. Ωστόσο, η συνετή στρατηγική είναι απαραίτητη για διαχείριση των κινδύνων. Ο επενδυτικός διασκορπισμός σε τύπους περιουσίας (κατοικία έναντι εμπορικών ακινήτων) ή χρονικούς ορίζοντες, η εξασφάλιση καλών όρων χρηματοδότησης και η διατήρηση ευελιξίας στα έργα ώστε να προσαρμόζονται στις μεταβολές της αγοράς θα είναι έξυπνες στρατηγικές. Όπως συμπέρανε η S&P για τη Σαουδική Αραβία, η αναπτυξιακή πορεία είναι ισχυρή αλλά όχι χωρίς προκλήσεις arabnews.com arabnews.com – και αυτό ταιριάζει απόλυτα στην Τζέντα. Με σωστή διαχείριση κινδύνου, τα ενδιαφερόμενα μέρη μπορούν να εκμεταλλευτούν το κύμα της ανάπτυξης ακινήτων στην Τζέντα και πιθανότατα να αποκομίσουν σημαντικές αποδόσεις στα συναρπαστικά επόμενα χρόνια.
Πηγές:
Τάσεις οικιστικών ακινήτων στην Τζέντα
Τάσεις Πωλήσεων και Τιμών: Η αγορά κατοικίας της Τζέντα είναι δυναμική, με τη ζήτηση να επιταχύνεται τον τελευταίο χρόνο. Οι αγοραπωλησίες κατοικιών στην Τζέντα αυξήθηκαν κατά 43,5% σε ετήσια βάση στις αρχές του 2025 jll-mena.com, αντανακλώντας μια αύξηση στο ενδιαφέρον των αγοραστών. Αυτή η άνοδος συμπίπτει με πανεθνικές προσπάθειες για την ενίσχυση της ιδιοκατοίκησης – προγράμματα όπως το Sakani και το Ταμείο Ανάπτυξης Ακινήτων διευκολύνουν τους πρωτο-αγοραστές να αγοράσουν σπίτι, γεγονός που έχει ενισχύσει σημαντικά τη ζήτηση jll-mena.com. Όσον αφορά τις τιμές, η Τζέντα σημείωσε μικτές κινήσεις: οι τιμές πώλησης των βιλών συνέχισαν να αυξάνονται, ενώ οι τιμές των διαμερισμάτων υποχώρησαν ελαφρώς τα τελευταία τρίμηνα jll-mena.com. Για παράδειγμα, το πρώτο εξάμηνο του 2024 οι τιμές πώλησης κατοικιών στην Τζέντα αυξήθηκαν κατά περίπου 5% σε ετήσια βάση, ενώ τα ενοίκια αυξήθηκαν περίπου 4% argaam.com argaam.com. Αυτή είναι μια πιο μετριοπαθής αύξηση σε σύγκριση με το Ριάντ (όπου οι τιμές κατοικιών αυξήθηκαν κατά ~10% την ίδια περίοδο) argaam.com. Η σχετική επιβράδυνση στις τιμές διαμερισμάτων δείχνει μια προσαρμογή μετά από αρκετά έτη ταχείας ανάπτυξης, και πιθανώς περισσότερη προσφορά που έρχεται σε αυτή την κατηγορία.
Ζήτηση και Προσφορά Κατοικιών: Η ζήτηση στη Τζέντα κατευθύνεται προς μοντέρνες, οργανωμένες κοινοτικές περιοχές. Τόσο οι ντόπιοι όσο και οι ξένοι δείχνουν μια προτίμηση για τη «ζωή στην κοινότητα» με ολοκληρωμένες παροχές, παρά για αυτόνομες ιδιοκτησίες jll-mena.com. Ειδικά η βόρεια Τζέντα έχει αναδειχθεί σε hotspot – η περιοχή αυτή γνώρισε τη μεγαλύτερη αύξηση τιμών, ενισχυόμενη από νέες αναπτύξεις υψηλότερης ποιότητας και υποδομές argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Οι κατοικίες μεσαίας προς ανώτερης κατηγορίας γνωρίζουν αυξανόμενη ζήτηση, σε απόλυτη ταύτιση με την εμπορική σημασία της Τζέντας και τον ρόλο της ως πύλη για προσκυνητές και τουρίστες argaamplus.s3.amazonaws.com. Δημοφιλείς γειτονιές περιλαμβάνουν παραλιακές και βόρειες περιοχές (όπως το Obhur και τις περιοχές Al-Shati/Waterfront) που προσφέρουν νέες βίλες, περιφραγμένα συγκροτήματα και παραθαλάσσια διαμερίσματα. Πρόσφατα στοιχεία δείχνουν ότι σχεδόν όλη η αύξηση των τιμών στη Τζέντα το 2023 συγκεντρώθηκε στο βόρειο τμήμα της πόλης argaamplus.s3.amazonaws.com, όπου εκτελούνται αρκετά μεγάλα οικιστικά έργα.
Από την πλευρά της προσφοράς, η αναπτυξιακή δραστηριότητα είναι έντονη. Μόνο στο πρώτο εξάμηνο του 2024, παραδόθηκαν 11.300 νέες κατοικίες στη Τζέντα, αυξάνοντας το συνολικό απόθεμα στέγασης της πόλης σε περίπου 891.000 μονάδες argaam.com argaam.com. Άλλες 16.000 μονάδες επρόκειτο να ολοκληρωθούν στο δεύτερο εξάμηνο του 2024 argaam.com. Μεγάλοι κατασκευαστές – συμπεριλαμβανομένου του ROSHN του Δημόσιου Ταμείου Επενδύσεων – είναι δραστήριοι στη Τζέντα. Το έργο Al-Arous του ROSHN στη βόρεια Τζέντα, για παράδειγμα, σχεδιάζει να προσθέσει περίπου 18.000 νέες κατοικίες σε μια οικιστική κοινότητα-πρότυπο, επεκτείνοντας την προσφορά σύγχρονων κατοικιών για τη μεσαία τάξη. Τέτοιες αναπτύξεις στηρίζουν τον στόχο του κυβερνητικού Οράματος 2030 για αύξηση της ιδιοκατοίκησης στη Σαουδική Αραβία (με στόχο 70% μέχρι το 2030, από περίπου 62% το 2020 pwc.com pwc.com). Επιπλέον, η βελτιωμένη πρόσβαση σε στεγαστικά δάνεια (με τη βοήθεια της Σαουδαραβικής Εταιρείας Αναχρηματοδότησης Ακινήτων και τις χαμηλότερες απαιτήσεις προκαταβολής) επέτρεψε σε περισσότερες νέες οικογένειες να αγοράσουν κατοικία pwc.com pwc.com, διατηρώντας τη ζήτηση για νέα οικιστικά έργα.
Ενοίκια και Απόδοση: Η αγορά ενοικίων της Τζέντα έχει συσφιχθεί. Με την αύξηση του πληθυσμού και την εισροή επαγγελματιών εξωτερικού σε ορισμένους τομείς, τα ενοίκια διαμερισμάτων κατέγραψαν πρόσφατα αξιοσημείωτη αύξηση – τα μέσες τιμές ενοικίου διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 18% σε ετήσια βάση το 2023, σύμφωνα με μία ανασκόπηση της αγοράς argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Τα ενοίκια βιλών έχουν επίσης αυξηθεί (κατά υψηλά μονοψήφια ποσοστά ετησίως), αν και παραμένουν γενικά χαμηλότερα από αυτά στο Ριάντ. Μέχρι τα τέλη του 2023, τα συνήθη ενοίκια διαμερισμάτων στην Τζέντα κυμαίνονταν ευρέως από περίπου SAR 14,400 έως SAR 75,000 ετησίως, ανάλογα με την τοποθεσία και την ποιότητα, ενώ τα ενοίκια βιλών κυμαίνονταν από περίπου SAR 60,000 έως SAR 175,000 ετησίως argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Αυτές οι αυξήσεις ενοικίων αντανακλούν τόσο τη μεγάλη ζήτηση όσο και τη περιορισμένη διαθεσιμότητα ποιοτικών μονάδων σε προνομιούχες περιοχές. Ωστόσο, με σημαντική νέα προσφορά που αναμένεται το 2024–2025, η αύξηση των ενοικίων ενδέχεται να μετριαστεί. Οι αποδόσεις για τους ιδιοκτήτες ήταν ελκυστικές τα τελευταία χρόνια λόγω της αύξησης των ενοικίων, αλλά οι επενδυτές παρακολουθούν τον πιθανό κίνδυνο υπερπροσφοράς προς το 2030, καθώς προστίθενται δεκάδες χιλιάδες μονάδες. Συνολικά, ο οικιστικός τομέας της Τζέντα παραμένει σε μια “θετική πορεία για περαιτέρω ανάπτυξη”, υποστηριζόμενος από ισχυρή θεμελιώδη ζήτηση και κρατικές πρωτοβουλίες στέγασης argaam.com.
Τάσεις Αγοράς Επαγγελματικών Ακινήτων (Γραφείο, Λιανικό Εμπόριο, Βιομηχανία)
Εμπορικά Ακίνητα Λιανικής: Ο τομέας λιανικής αποτελεί ένα φωτεινό σημείο στο εμπορικό τοπίο της Τζέντα, υποστηριζόμενος από ένα νεανικό πληθυσμό και την αυξανόμενη τουριστική δραστηριότητα.
Το 2024, η Τζέντα πρόσθεσε 106.000 μ² νέου εμπορικού χώρου (π.χ.μια σημαντική έναρξη εμπορικού κέντρου), φέρνοντας τη συνολική προσφορά λιανικής σε περίπου 2,16 εκατομμύρια μ² στην πόλη argaam.com argaam.com.Αυτή η επέκταση αντανακλά εμπιστοσύνη στη ζήτηση των καταναλωτών.Χάρη στην προώθηση της Vision 2030 για την ενίσχυση της ψυχαγωγίας και της αναψυχής, τα εμπορικά κέντρα στη Τζέντα έχουν εντάξει όλο και περισσότερο κινηματογράφους, εστιατόρια και οικογενειακά αξιοθέατα για να προσελκύσουν επισκέπτες.Τα ενοίκια λιανικής σε κορυφαία “υπερ-περιφερειακά” εμπορικά κέντρα αυξάνονται (περίπου +4% σε ετήσια βάση το Α’ εξάμηνο του 2024 για τα εμπορικά κέντρα πρώτης κατηγορίας) argaam.com, ενώ τα δευτερεύοντα εμπορικά κέντρα με παλαιότερες μορφές βλέπουν τα ενοίκια να μειώνονται (~4% μείωση σε ετήσια βάση) καθώς οι καταναλωτές στρέφονται προς πιο σύγχρονες εμπειρίες argaam.com.Συνολικά, το κλίμα στην αγορά λιανικής είναι αισιόδοξο για το 2025-2026, με τη S&P Global να σημειώνει ότι η αύξηση του πληθυσμού, η διεύρυνση του τουρισμού και η είσοδος διεθνών brands θα ενισχύσουν περαιτέρω τη ζήτηση λιανικής στις πόλεις της Σαουδικής Αραβίας arabnews.com arabnews.com.Η Ριάντ και η Τζέντα, ειδικότερα, βιώνουν ένα κύμα νέων εμπορικών και μικτών αναπτύξεων που συνδυάζουν τα ψώνια με τη διασκέδαση και ακόμη και οικιστικά/φιλοξενούμενα στοιχεία arabnews.com.Στην Τζέντα, τα υπαίθρια και παραθαλάσσια εμπορικά κέντρα κερδίζουν δημοτικότητα (για παράδειγμα, οι περιοχές Κορνίς και προορισμοί όπως η περιοχή Jeddah Yacht Club), αντανακλώντας μια τάση προς τα εμπορικά κέντρα που επικεντρώνονται στον τρόπο ζωής arabnews.com.Με αυτό κατά νου, ο τομέας της λιανικής δεν είναι χωρίς κινδύνους: η ανάπτυξη του ηλεκτρονικού εμπορίου και οι μεταβαλλόμενες προτιμήσεις των καταναλωτών σημαίνουν ότι οι διαχειριστές εμπορικών κέντρων πρέπει να συνεχίσουν να καινοτομούν για να προσελκύουν επισκέπτες.Η S&P έχει προειδοποιήσει ότι η υπερπροσφορά και ο ανταγωνισμός θα μπορούσαν να ασκήσουν πίεση στις αποδόσεις των ενοικίων, ειδικά εάν οι ιδιοκτήτες πραγματοποιήσουν μεγάλες κεφαλαιουχικές δαπάνες για την ανακαίνιση ακινήτων arabnews.com.Προς το παρόν, όμως, η αγορά λιανικής ακινήτων της Τζέντα ενισχύεται από την ισχυρή καταναλωτική δαπάνη – με τη βοήθεια του υψηλού κατά κεφαλήν εισοδήματος και της κουλτούρας που αντιμετωπίζει τα εμπορικά κέντρα ως κοινωνικούς προορισμούς arabnews.com arabnews.com.Με τη Σαουδική Αραβία να στοχεύει σε 100+ εκατομμύρια τουρίστες έως το 2030, συμπεριλαμβανομένων μεγάλων εκδηλώσεων όπως η Expo 2030 και το Παγκόσμιο Κύπελλο FIFA 2034, ο ρόλος της Τζέντα ως πύλη της πόλης τοποθετεί τον τομέα του λιανικού εμπορίου της για διαρκή ανάπτυξη arabnews.com.Βιομηχανικά & Λογιστικά Ακίνητα: Ο τομέας των βιομηχανικών ακινήτων στη Τζέντα γνωρίζει σημαντική ανάπτυξη, αν και υπό το ραντάρ, σε ευθυγράμμιση με τις φιλοδοξίες της Σαουδικής Αραβίας στον τομέα της εφοδιαστικής αλυσίδας.
Ως η κύρια πόλη-λιμάνι της Ερυθράς Θάλασσας του Βασιλείου, η Τζέντα είναι στο επίκεντρο των σχεδίων για να γίνει ένα παγκόσμιο κέντρο εφοδιαστικής αλυσίδας, και αυτό οδηγεί τη ζήτηση για σύγχρονες αποθήκες και κέντρα διανομής argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Η άνθηση του ηλεκτρονικού εμπορίου μετά το 2020 έχει ενισχύσει περαιτέρω τις απαιτήσεις για μεγάλες, υψηλής ποιότητας εγκαταστάσεις logistics argaamplus.s3.amazonaws.com.Το 2023, η Σαουδική Αραβία εγκαινίασε τέσσερις νέες Ειδικές Οικονομικές Ζώνες (SEZs) για να προσελκύσει βιομηχανικές και προηγμένες τεχνολογικές επενδύσεις – συγκεκριμένα, μία από αυτές βρίσκεται στην Οικονομική Πόλη Βασιλιάς Αμπντάλα (KAEC) κοντά στην Τζέντα argaamplus.s3.amazonaws.com.Η Ειδική Οικονομική Ζώνη του KAEC επικεντρώνεται στην προηγμένη βιομηχανία και τα logistics και αναμένεται να ενισχύσει την ανάπτυξη αποθηκών και εργοστασίων στην περιοχή της Τζέντα.Τα ενοίκια για κύριες αποθήκες στη Τζέντα κυμαίνονται αυτή τη στιγμή περίπου από 90 έως 300 SAR ανά τ.μ. ετησίως, ανάλογα με την τοποθεσία και τις προδιαγραφές argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Αυτά τα ενοίκια αυξάνονται καθώς η διαθεσιμότητα ποιοτικών χώρων είναι χαμηλή – πράγματι, τα ενοίκια βιομηχανικών χώρων σημείωσαν αυξήσεις μεσαίων έως υψηλών μονοψήφιων ποσοστών το 2022–2023.Ενώ τα ενοίκια αποθηκών στη Τζέντα είναι λίγο χαμηλότερα από αυτά του Ριάντ (τα οποία μπορούν να φτάσουν έως και 400 SAR/m²) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com, το χάσμα μπορεί να κλείσει καθώς περισσότεροι πάροχοι υπηρεσιών 3PL (τρίτων υπηρεσιών εφοδιαστικής αλυσίδας) και κατασκευαστές εγκαθιστούν επιχειρήσεις κοντά στο λιμάνι.Το εν εξελίξει Σχέδιο Γέφυρας Ξηράς της Σαουδικής Αραβίας – μια τεράστια σιδηροδρομική γραμμή που συνδέει το λιμάνι της Τζέντα με το Ριάντ και τη Νταμάμ – αποτελεί επίσης μια καθοριστική αλλαγή, με την ολοκλήρωσή του να αναμένεται γύρω στο τέλος της δεκαετίας.Επιτρέποντας ταχύτερη μετακίνηση φορτίου σε ολόκληρη τη χώρα, πιθανότατα θα αυξήσει τη ζήτηση για πάρκα logistics γύρω από το λιμάνι και τις βιομηχανικές ζώνες της Τζέντα.Συνολικά, οι προοπτικές για τα βιομηχανικά ακίνητα είναι αισιόδοξες: η πρωτοβουλία διαφοροποίησης του Vision 2030 λειτουργεί ως καταλύτης ανάπτυξης στην αποθήκευση, και η Τζέντα αναμένεται να επωφεληθεί χάρη στη στρατηγική της τοποθεσία.Η κύρια πρόκληση θα είναι η παροχή επαρκούς νέας βιομηχανικής προσφοράς· διαφορετικά, τα ενοίκια ενδέχεται να συνεχίσουν να αυξάνονται και ενδεχομένως να πιέσουν τις μικρότερες επιχειρήσεις.Ωστόσο, με νέες επενδύσεις σε γη και υποδομές (συμπεριλαμβανομένων των κινήτρων των Ειδικών Οικονομικών Ζωνών – SEZ), οι επενδυτές βλέπουν σημαντικές ευκαιρίες στον τομέα των ακινήτων logistics.Όπως σημείωσε μια έκθεση, η βιομηχανική ζήτηση στη Σαουδική Αραβία στηρίζεται σε μια «σημαντική τάση ανάπτυξης» που αναμένεται να συνεχιστεί καθώς η μη πετρελαϊκή οικονομία επεκτείνεται argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Αγορά Γραφείων: Η Τζέντα είναι η δεύτερη μεγαλύτερη αγορά γραφείων του Βασιλείου μετά το Ριάντ και συνεχίζει να αναπτύσσεται σταθερά. Το συνολικό απόθεμα γραφείων στην Τζέντα είναι περίπου 1,2 – 2,1 εκατομμύρια τετραγωνικά μέτρα (το εύρος αντανακλά διαφορετικές κατηγορίες χώρου) argaamplus.s3.amazonaws.com argaam.com, το οποίο είναι περίπου το ένα τέταρτο του αποθέματος γραφείων του Ριάντ. Κατά το πρώτο εξάμηνο του 2024, δεν άνοιξαν νέα σημαντικά γραφεία στην Τζέντα, διατηρώντας τη διαθεσιμότητα σταθερή στα περίπου 1,21 εκατομμύρια m² ποιοτικού χώρου argaam.com. Ωστόσο, νέα έργα βρίσκονται επιτέλους στον ορίζοντα – περίπου 48.000 m² γραφειακού χώρου αναμένεται να παραδοθούν μέχρι το τέλος του 2024 στην Τζέντα argaam.com. Η ζήτηση για γραφεία είναι υγιής, καθοδηγούμενη από την επιχειρηματική ανάπτυξη και τον ρόλο της Τζέντα ως κόμβου εμπορίου και εφοδιαστικής αλυσίδας. Τα ενοίκια γραφείων Grade A στην Τζέντα αυξήθηκαν περίπου 11% ετησίως στα μέσα του 2024 φτάνοντας περίπου τα SAR 1.335 ανά m² ετησίως argaam.com, υποδεικνύοντας ότι οι ιδιοκτήτες έχουν αποκτήσει πλεονέκτημα καθώς ο ποιοτικός χώρος παραμένει περιορισμένος. (Για σύγκριση, τα υψηλότερα ενοίκια γραφείων σε κορυφαίες περιοχές του Ριάντ αυξήθηκαν σχεδόν 20% την ίδια περίοδο, φτάνοντας περίπου τα SAR 2.090 ανά m² argaam.com, αντικατοπτρίζοντας ακόμη μεγαλύτερη ζήτηση στην πρωτεύουσα). Οι περισσότεροι βασικοί ενοικιαστές γραφείων της Τζέντα είναι κρατικοί φορείς και εγκατεστημένες εταιρείες argaamplus.s3.amazonaws.com, και τα νέα κτίρια υψηλών προδιαγραφών αντιμετωπίζουν ανταγωνιστική πίεση για να εξασφαλίσουν αυτούς τους μεγάλους ενοικιαστές argaamplus.s3.amazonaws.com. Προχωρώντας, ο τομέας γραφείων στην Τζέντα αναμένεται να επεκταθεί παράλληλα με την οικονομική ανάπτυξη, αλλά με προσεκτικό ρυθμό – η πόλη δεν έχει το τεράστιο κύμα μεταγκατάστασης εταιρειών που παρατηρείται στο Ριάντ. Τα ποσοστά κενών παραμένουν σχετικά σταθερά, και εάν η νέα προσφορά παραμείνει περιορισμένη, τα ενοίκια αναμένεται να διατηρηθούν υψηλά. Μία τάση που πρέπει να παρακολουθούμε είναι ο εκσυγχρονισμός του αποθέματος γραφείων: νέες μικτές αναπτύξεις (όπως τμήματα του έργου Jeddah Central) θα φέρουν υπερσύγχρονους γραφειακούς χώρους, ενδεχομένως προσελκύοντας ενοικιαστές από παλαιότερα κτίρια και δημιουργώντας πίεση στο γηρασμένο απόθεμα.
Βασικές Κυβερνητικές Πολιτικές και Επίδραση του Οράματος 2030
Η κυβερνητική πολιτική – καθοδηγούμενη από το στρατηγικό πλαίσιο Vision 2030 – διαδραματίζει καθοριστικό ρόλο στην αγορά ακινήτων της Τζέντα. Ένας από τους βασικούς στόχους του Vision 2030 είναι η αύξηση της ιδιοκατοίκησης στη Σαουδική Αραβία στο 70% έως το 2030, από περίπου 50% ή χαμηλότερα στα μέσα της δεκαετίας του 2010 pwc.com pwc.com. Για να επιτευχθεί αυτό, το Υπουργείο Στέγασης (τώρα μέρος του MoMRAH) έχει εφαρμόσει ουσιαστικές μεταρρυθμίσεις που έχουν μεταμορφώσει τον τομέα της στέγασης. Κύριες πρωτοβουλίες αποτελούν το πρόγραμμα Sakani, που απλοποιεί και επιδοτεί τα στεγαστικά δάνεια για τις σαουδαραβικές οικογένειες, και το Ταμείο Ανάπτυξης Ακινήτων, το οποίο παρέχει χρηματοδότηση χαμηλού κόστους. Τα προγράμματα αυτά έχουν μειώσει τους χρόνους αναμονής για στεγαστική υποστήριξη από χρόνια σε σχεδόν άμεση έγκριση vision2030.gov.sa, απελευθερώνοντας κύμα ζήτησης από τελικούς χρήστες. Όπως αναφέρθηκε νωρίτερα, τα στεγαστικά δάνεια με κρατική εγγύηση και οι μειωμένες απαιτήσεις προκαταβολής (μείωση από 30% σε 5% από την κεντρική τράπεζα) έχουν δώσει τη δυνατότητα σε μια νέα γενιά αγοραστών pwc.com. Το αποτέλεσμα είναι εμφανές στην Τζέντα, όπου πολλά νοικοκυριά που στο παρελθόν νοίκιαζαν μπαίνουν τώρα στην αγορά ιδιοκατοίκησης – ενισχύοντας την οικιστική ανάπτυξη σε διάφορα επίπεδα τιμών. Η επιρροή του Vision 2030 εκτείνεται πέρα από τη στέγαση και στον τομέα των εμπορικών ακινήτων μέσω της οικονομικής διαφοροποίησης και της απελευθέρωσης των κανονισμών. Η κυβέρνηση αναγνωρίζει τα ακίνητα ως βασικό τομέα για την αύξηση του μη πετρελαϊκού ΑΕΠ (με στόχο την αύξηση της συμβολής των ακινήτων στο ΑΕΠ από ~7% σε 10% μέχρι το 2030) pwc.com. Για να ενισχυθεί η ανάπτυξη, οι αρχές έχουν επενδύσει σημαντικά σε υποδομές – νέους συγκοινωνιακούς συνδέσμους, δίκτυα κοινής ωφελείας και βελτιώσεις του δημόσιου χώρου – ιδιαίτερα σε πόλεις όπως η Τζέντα που εξυπηρετούν τον τουρισμό και το εμπόριο. Μια αξιόλογη πολιτική είναι ο Φόρος Λευκής Γης, ένας φόρος επί αδόμητης αστικής γης που θεσπίστηκε για να αποτρέψει την αποθήκευση γης και να αυξήσει την προσφορά οικοπέδων για ανάπτυξη pwc.com. Η Τζέντα ήταν μία από τις πρώτες πόλεις όπου αυτός ο ετήσιος φόρος 2,5% εφαρμόστηκε σε κενή οικιστική γη, προτρέποντας ορισμένους ιδιοκτήτες είτε να οικοδομήσουν είτε να πουλήσουν, βελτιώνοντας σταδιακά τη διαθεσιμότητα γης για έργα. Επιπλέον, η απλοποίηση των αδειοδοτικών διαδικασιών και τα μοντέλα σύμπραξης δημόσιου και ιδιωτικού τομέα έχουν διευκολύνει τους επενδυτές ακινήτων να υλοποιήσουν μεγάλα έργα εναρμονισμένα με τους στόχους του Vision 2030 (για παράδειγμα, η ανάπλαση του κέντρου της Τζέντα δρομολογείται από το Δημόσιο Ταμείο Επενδύσεων σε συνεργασία με ιδιώτες εργολάβους).Η προώθηση του τουρισμού στο πλαίσιο του Vision 2030 αποτελεί ακόμη έναν τομέα πολιτικής που επηρεάζει την αγορά ακινήτων της Τζέντα. Το Βασίλειο στοχεύει να προσελκύσει 100 εκατομμύρια επισκέψεις ετησίως έως το 2030 (από θρησκευτικό τουρισμό, αναψυχή και επιχειρηματικές εκδηλώσεις). Η Τζέντα, ως η παραδοσιακή πύλη για τη Μέκκα και τη Μεδίνα και μια παραθαλάσσια πόλη της Ερυθράς Θάλασσας, επωφελείται από αυτή την ώθηση. Η διευκόλυνση των τουριστικών βίζας από την κυβέρνηση και η επένδυση σε τουριστικές υποδομές (αεροδρόμια, τερματικοί σταθμοί κρουαζιέρας κ.λπ.) έχουν οδηγήσει στην κατασκευή νέων ξενοδοχείων, επιπλωμένων διαμερισμάτων και εμπορικών-ψυχαγωγικών συγκροτημάτων στη Τζέντα. Το πολλαπλασιαστικό αποτέλεσμα στη λιανική και τη φιλοξενία υπήρξε σημαντικό – για παράδειγμα, η πληρότητα και οι τιμές δωματίων στα ξενοδοχεία της Σαουδικής Αραβίας αυξάνονται και οι κατασκευαστές στην Τζέντα ανταποκρίνονται προγραμματίζοντας περισσότερα έργα φιλοξενίας argaam.com argaam.com. Μελλοντικές παγκόσμιες εκδηλώσεις που θα φιλοξενήσει η Σαουδική Αραβία (όπως η Expo 2030 στο Ριάντ και το Παγκόσμιο Κύπελλο Ποδοσφαίρου FIFA 2034) οδηγούν σε αναβαθμίσεις σε εθνικό επίπεδο και η Τζέντα αναμένεται να λάβει το μερίδιό της – ενδεχομένως συμπεριλαμβανομένων βελτιώσεων σταδίων και ζωνών φιλάθλων, που συνδέονται με την ανάπτυξη ακινήτων (π.χ. μεικτού τύπου αθλητικές περιοχές, προσωρινές διαμονές κ.λπ.).
Καθοριστικά, το Vision 2030 έχει ενισχύσει ένα πιο φιλικό προς τον επενδυτή ρυθμιστικό περιβάλλον. Η ίδρυση της Γενικής Αρχής Ακινήτων (REGA) παρέχει ενιαία εποπτεία και διαφάνεια στην αγορά ακινήτων arabnews.com. Οι νόμοι για πώληση ακινήτων υπό κατασκευή (Wafi), την οριζόντια ιδιοκτησία και τη μεσιτεία ακινήτων έχουν εκσυγχρονιστεί με διεθνή πρότυπα, εμπνέοντας μεγαλύτερη εμπιστοσύνη σε επενδυτές και αγοραστές σπιτιών. Επιπλέον, οι κανόνες χωροταξίας και πολεοδομίας ενημερώνονται για να ενθαρρύνουν την ανάπτυξη τύπου μεικτής χρήσης και υψηλής πυκνότητας, όπως βλέπουμε στο Jeddah Central και σε άλλα giga-projects, απομακρυνόμενοι από τη διάχυση του παρελθόντος. Συνοψίζοντας, η κυβερνητική πολιτική υπό το Vision 2030 αποτέλεσε καταλύτη για την επέκταση των ακινήτων της Τζέντα – απελευθερώνοντας τη χρηματοδότηση κατοικιών, χρηματοδοτώντας έργα που αλλάζουν το παιχνίδι, βελτιώνοντας το επενδυτικό κλίμα και ενισχύοντας τη ζήτηση μέσω οικονομικής ανάπτυξης και τουρισμού.
Τοπίο Ξένων Επενδύσεων και Ρυθμιστικές Ενημερώσεις
Η Σαουδική Αραβία έχει ενεργά ανοίξει τον τομέα των ακινήτων της σε ξένες επενδύσεις τα τελευταία χρόνια και το 2024–2025 σημειώθηκαν σημαντικά ορόσημα σε αυτόν τον τομέα. Μια εξέχουσα εξέλιξη ήταν η χαλάρωση των περιορισμών στις ξένες επενδύσεις σε ακίνητα στη Μέκκα και τη Μεδίνα. Τον Ιανουάριο του 2025, η Αρχή Κεφαλαιαγοράς ανακοίνωσε ότι οι αλλοδαποί (μη Σαουδάραβες) μπορούν πλέον να επενδύουν σε εταιρείες που διαθέτουν ακίνητα στις ιερές πόλεις της Μέκκας και της Μεδίνας agbi.com agbi.com. Ενώ η άμεση ιδιοκτησία ακινήτων σε αυτές τις πόλεις από ιδιώτες παραμένει απαγορευμένη (εκτός από μισθώσεις 99 ετών), αυτή η κίνηση επιτρέπει σε διεθνείς επενδυτές να αγοράζουν μετοχές (έως 49%) σε εισηγμένες εταιρείες ακινήτων ή REITs που διαθέτουν ακίνητα στη Μέκκα/Μεδίνα agbi.com agbi.com. Η αλλαγή πολιτικής αποσκοπεί στην «προσέλκυση ξένων κεφαλαίων και την παροχή ρευστότητας σε τρέχοντα και μελλοντικά έργα» στις ιερές πόλεις agbi.com. Θεωρείται επίσης ως πιλοτικό βήμα προς το ευρύτερο άνοιγμα της αγοράς ακινήτων της Σαουδικής Αραβίας. Η αντίδραση της αγοράς ήταν θετική – οι μετοχές ακίνητης περιουσίας, ειδικά εκείνες που επικεντρώνονται στη Μέκκα/Μεδίνα, σημείωσαν άνοδο σχεδόν 10% με τα νέα agbi.com. Αυτή η μεταρρύθμιση στέλνει το μήνυμα στους επενδυτές ότι η Σαουδική Αραβία είναι σοβαρή ως προς τον εκσυγχρονισμό της αγοράς ακινήτων της στο πλαίσιο του Vision 2030. Ο Faisal Durrani, επικεφαλής ερευνών στη Knight Frank MENA, το χαρακτήρισε ως «το ισχυρότερο δείγμα μέχρι σήμερα» για περαιτέρω χαλάρωση των νόμων διεθνούς ιδιοκτησίας agbi.com.
Γενικότερα σε όλο το Βασίλειο (συμπεριλαμβανομένης της Τζέντα), οι κανονισμοί πλέον επιτρέπουν 100% ξένη ιδιοκτησία επιχειρήσεων, συμπεριλαμβανομένων αυτών στον τομέα της ανάπτυξης και διαμεσολάβησης ακινήτων, μέσω αδειοδότησης από το MISA (Υπουργείο Επενδύσεων) arabnews.com. Αυτό σημαίνει ότι ένας διεθνής αναπτυξιακός φορέας ή επενδυτής μπορεί να ιδρύσει μια αμιγώς ξένη εταιρεία στη Σαουδική Αραβία για την υλοποίηση έργων ακινήτων (εκτός από ορισμένες ευαίσθητες τοποθεσίες). Η απλοποίηση της διαδικασίας έναρξης επιχείρησης και η ισχυρή νομική προστασία (π.χ. εκτέλεση συμβάσεων, βελτιωμένοι νόμοι περί πτώχευσης) έχουν αναβαθμίσει τη θέση της Σαουδικής Αραβίας στις διεθνείς κατατάξεις για την ευκολία επιχειρηματικής δραστηριότητας. Στην Τζέντα αυτό έχει μεταφραστεί σε αυξανόμενη παρουσία ξένων εταιρειών και κεφαλαίων ακινήτων που εξετάζουν ευκαιρίες – από μικτής χρήσης αναπτύξεις μέχρι εγκαταστάσεις logistics. Σημαντικό είναι ότι τα επενδυτικά καταπιστεύματα ακινήτων (REITs) έχουν αποτελέσει προσβάσιμο δρόμο για ξένα κεφάλαια· από το 2021, η CMA επιτρέπει σε ξένους επενδυτές να αγοράζουν ελεύθερα μερίδια σε σαουδαραβικά REITs, ακόμη και σε εκείνα με ακίνητα στη Μέκκα/Μεντίνα agbi.com. Αυτό έχει διοχετεύσει ξένα κεφάλαια στα εμπορικά ακίνητα της Τζέντα μέσω εισηγμένων REITs που κατέχουν εμπορικά κέντρα, αποθήκες κ.λπ.
Ένα ακόμη στοιχείο του επενδυτικού τοπίου είναι η εισαγωγή του προγράμματος Premium Residency (“Χρυσή Βίζα”) το 2019, το οποίο παρέχει σε κατάλληλους αλλοδαπούς το δικαίωμα μακροχρόνιας διαμονής στη Σαουδική Αραβία, ιδιοκτησίας ακινήτων (εκτός Μεκκάς/Μεντίνας) και δραστηριοποίησης χωρίς χορηγό. Η αποδοχή του προγράμματος αυξάνεται σταδιακά, και μέχρι το 2024 η κυβέρνηση προώθησε περαιτέρω μακροχρόνιες βίζες για επενδυτές και εξειδικευμένους επαγγελματίες. Η παρουσία περισσότερων αλλοδαπών με δυνατότητα αγοράς κατοικιών αναμένεται να ενισχύσει σταδιακά τη ζήτηση ξένων αγοραστών σε πόλεις όπως η Τζέντα – ιδιαίτερα για κατοικίες πολυτελείας και ακίνητα στην παραλία. Ωστόσο, η συντριπτική πλειοψηφία της αγοράς ακινήτων της Τζέντα εξακολουθεί να καθορίζεται από εγχώριους και περιφερειακούς (GCC) αγοραστές σε αυτό το στάδιο, με τους ξένους να διαδραματίζουν μεγαλύτερο ρόλο στον τομέα ανάπτυξης/επενδύσεων παρά στην ατομική αγορά κατοικίας.
Σε ό,τι αφορά τις ρυθμιστικές ενημερώσεις, οι σαουδαραβικές αρχές συνεχώς βελτιώνουν τη νομοθεσία για τα ακίνητα. Ένας νέος Νόμος Επενδύσεων τέθηκε σε ισχύ το 2023-2024, απλοποιώντας τη διαδικασία για τις ξένες οντότητες να αποκτήσουν επενδυτικές άδειες και εξισώνοντας τη μεταχείριση ξένων και ντόπιων επενδυτών σε πολλούς τομείς agbi.com agbi.com. Ο τομέας των ακινήτων έχει ωφεληθεί από αυτόν τον νόμο, καθώς μείωσε τη γραφειοκρατία για έργα χρηματοδοτούμενα από το εξωτερικό. Επιπλέον, τα συστήματα κτηματολογίου και οι ηλεκτρονικές συναλλαγές έχουν αναμορφωθεί – η εισαγωγή ηλεκτρονικού συστήματος τίτλων ιδιοκτησίας και πλατφορμών όπως το “Najiz” για συναλλαγές ακινήτων έχει αυξήσει τη διαφάνεια και έχει μειώσει σημαντικά τους χρόνους μεταβίβασης. Όλα αυτά τα μέτρα διευκολύνουν τους ξένους επενδυτές ή τα επενδυτικά κεφάλαια να εισέλθουν στην αγορά της Τζέντα, έχοντας σαφή εικόνα για το τι να περιμένουν.
Ένα άλλο σημαντικό έργο είναι ο Πύργος της Τζέντα στη βόρεια περιοχή Ομπχούρ – που αναμένεται να γίνει το ψηλότερο κτίριο στον κόσμο με ύψος πάνω από 1.000 μέτρα.
Μετά από ένα διάλειμμα, η κατασκευή του Πύργου της Τζέντα ξεκίνησε ξανά επίσημα στα τέλη του 2023, με τους κατασκευαστές να στοχεύουν στην ολοκλήρωση γύρω στο 2027–2028 designboom.com designboom.com.Κατά τη διάρκεια μιας τελετής τον Ιανουάριο του 2025, χύθηκε σκυρόδεμα για τον 64ο όροφο του πύργου και το σχέδιο είναι να προστίθεται περίπου ένας όροφος κάθε τέσσερις ημέρες από εδώ και πέρα designboom.com.Ο Πύργος της Τζέντα αποτελεί το κεντρικό στοιχείο της Jeddah Economic City (JEC), μιας μεγάλης ανάπτυξης που έχει σχεδιαστεί να περιλαμβάνει εμπορικά κέντρα, κατοικίες και κοινοτικές υποδομές για έως και 100.000 άτομα designboom.com.Ολόκληρο το JEC, συμπεριλαμβανομένου του πύργου, έχει εκτιμώμενο κόστος 20 δισεκατομμυρίων δολαρίων designboom.com.Ο ίδιος ο πύργος θα στεγάσει ένα μείγμα χρήσεων (ξενοδοχείο Four Seasons, γραφεία, πολυτελή διαμερίσματα και το υψηλότερο παρατηρητήριο στον κόσμο) designboom.com designboom.com.Η αναβίωση αυτού του έργου είναι βαθιά συμβολική – σηματοδοτεί την αυτοπεποίθηση και τη φιλοδοξία της Σαουδικής Αραβίας στην ανάπτυξη ακινήτων.Εάν ολοκληρωθεί, ο Πύργος της Τζέντα θα προσελκύσει παγκόσμια προσοχή, ενδεχομένως κάνοντας την γύρω περιοχή μαγνήτη για επενδύσεις (όπως ακριβώς ο Μπουρτζ Κάλιφα τόνωσε το κέντρο του Ντουμπάι).Η πρόοδος του πύργου θα παρακολουθείται στενά κατά την περίοδο 2025-2030, και η επιτυχία του θα μπορούσε να αποτελέσει το θεμέλιο για μια νέα επιχειρηματική περιοχή στην πόλη.Το έργο αναδεικνύει επίσης τη βελτιωμένη συντονισμένη δράση μεταξύ των ενδιαφερόμενων μερών: η Kingdom Holding (ο χορηγός) και νέοι μηχανικοί εργολάβοι συνεργάστηκαν, και οι προσφορές για την τελική κατασκευή εκδόθηκαν με προθεσμία υποβολής προσφορών έως το τέλος του 2025 designboom.com designboom.com.Συνοψίζοντας, η αγορά ακινήτων της Σαουδικής Αραβίας το 2025 είναι πολύ πιο ανοιχτή και ρυθμιζόμενη σε σύγκριση με μια δεκαετία πριν. Η Τζέντα αναμένεται να επωφεληθεί από εισροές ξένου κεφαλαίου, ειδικά σε μεγάλα έργα και εμπορικά ακίνητα. Ο συνδυασμός τεράστιων κυβερνητικών έργων (που συχνά αναζητούν διεθνείς συνεργάτες) και νέων νόμων που καλωσορίζουν την ξένη ιδιοκτησία δημιουργεί ένα τοπίο όπου οι παγκόσμιοι επενδυτές αναζητούν ενεργά ευκαιρίες. Η προσδοκία είναι ότι καθώς η αγορά ωριμάζει και οι αποδόσεις παραμένουν ελκυστικές, οι ξένες επενδύσεις στα ακίνητα της Τζέντα θα συνεχίσουν την ανοδική τους πορεία, φέρνοντας όχι μόνο κεφάλαια αλλά και τεχνογνωσία και νέες αναπτυξιακές αντιλήψεις στην πόλη.
Σημαντικά Έργα Υποδομών και Ακινήτων στην Τζέντα
Η Τζέντα υφίσταται μια εντυπωσιακή φυσική μεταμόρφωση χάρη σε μια σειρά από μεγάλα έργα και αναβαθμίσεις υποδομών, πολλά από τα οποία συνδέονται με τους στόχους του Vision 2030. Ίσως το πιο χαρακτηριστικό είναι το Jeddah Central Project (πρώην γνωστό ως “New Jeddah Downtown”). Ξεκινώντας στα τέλη του 2021 από το Public Investment Fund, αυτό το έργο αναπτύσσει εκ νέου μια έκταση 5,7 εκατομμυρίων τετραγωνικών μέτρων της ιστορικής παραθαλάσσιας περιοχής της Τζέντα σε μία σύγχρονη περιοχή μικτής χρήσης jeddahcentral.com jeddahcentral.com. Το γενικό πλάνο περιλαμβάνει τέσσερα ορόσημα-αξιοθέατα – μια Όπερα, ένα στάδιο, ένα μουσείο και ένα ενυδρείο – μαζί με νέες μαρίνες, παραλίες, πάρκα και μια τεράστια ποικιλία ακινήτων. Σε αριθμούς, το Jeddah Central θα προσφέρει 17.000 κατοικίες, 2.700 δωμάτια ξενοδοχείων και πάνω από 10 νέες εγκαταστάσεις ψυχαγωγίας και τουρισμού κατά την ολοκλήρωσή του jeddahcentral.com jeddahcentral.com. Οι εργασίες κατασκευής βρίσκονται σε προχωρημένο στάδιο: στις αρχές του 2024, συμβάσεις ύψους 12 δισ. SAR ανατέθηκαν για την πρώτη φάση των αξιοθέατων (Όπερα, Στάδιο, Ενυδρείο) jeddahcentral.com. Αυτή η ανάπτυξη αποτελεί σταθμό για το κέντρο της Τζέντα, αντικαθιστώντας παλαιότερες υποδομές με μια παγκόσμιας κλάσης παραθαλάσσια γραμμή ορίζοντα. Αναμένεται να αυξήσει σημαντικά τις αξίες των ακινήτων στις γύρω περιοχές και να δημιουργήσει νέες περιοχές πολυτελούς διαβίωσης, αγορών και ψυχαγωγίας που θα ανταγωνίζονται αυτές του Ντουμπάι ή της Ντόχα. Για επενδυτές και αναδόχους, το Jeddah Central ανοίγει ευκαιρίες στη φιλοξενία, τα πολυτελή διαμερίσματα και τη λιανική, υποστηριζόμενο από το PIF και την προνομιακή παραθαλάσσια τοποθεσία του έργου.
Όσον αφορά τις υποδομές μεταφορών, η Τζέντα έχει δει σημαντικές βελτιώσεις που ενισχύουν την ελκυστικότητά της στην αγορά ακινήτων. Το νέο Διεθνές Αεροδρόμιο King Abdulaziz (KAIA) εγκαινίασε το υπερσύγχρονο Terminal 1 το 2019, αυξάνοντας σημαντικά τη χωρητικότητα και διαθέτοντας ένα αρχιτεκτονικό αριστούργημα ως τερματικό σταθμό. Μέχρι το 2025, το αεροδρόμιο έχει τη δυνατότητα να διαχειρίζεται περίπου 30 εκατομμύρια επιβάτες ετησίως, διευκολύνοντας την άφιξη τουριστών και επαγγελματιών που τροφοδοτούν τη ζήτηση για ξενοδοχεία και βραχυχρόνιες μισθώσεις. Επιπλέον, ο Σιδηρόδρομος Υψηλής Ταχύτητας Haramain, που λειτουργεί από το 2018, συνδέει την Τζέντα με τις ιερές πόλεις – μπορείτε πλέον να ταξιδέψετε από την Τζέντα στη Μέκκα σε λιγότερο από μία ώρα και στη Μεδίνα σε περίπου 2 ώρες. Ο σταθμός του τρένου στην Al-Sulaimaniah έχει γίνει ένας νέος αστικός πόλος, και η άνεση αυτής της σιδηροδρομικής σύνδεσης έχει καταστήσει την Τζέντα ακόμα πιο ελκυστική βάση για εταιρείες και προσκυνητές (ορισμένοι προσκυνητές επιλέγουν να διαμένουν στην Τζέντα και να πραγματοποιούν ημερήσιες εκδρομές στη Μέκκα με το τρένο, ενισχύοντας τον ξενοδοχειακό τομέα της Τζέντα). Κοιτώντας μπροστά, ο υπό σχεδιασμό Σιδηρόδρομος Saudi Landbridge (γραμμή εμπορευμάτων και επιβατών προς τα ανατολικά) θα συνδέει απευθείας το λιμάνι της Τζέντα με το Ριάντ και τη Νταμάμ, μετατρέποντας ουσιαστικά την Τζέντα στην πύλη logistics της χώρας μεταξύ της Ερυθράς Θάλασσας και του Κόλπου. Αυτό αναμένεται να δώσει ώθηση στη δημιουργία μεγάλων logistic parks και βιομηχανικής ανάπτυξης κατά μήκος της διαδρομής, ιδιαίτερα γύρω από το λιμάνι της Τζέντα, ενισχύοντας τον τομέα της βιομηχανικής αγοράς ακινήτων.
Η αστική κινητικότητα εντός της Τζέντα βρίσκεται επίσης στην ατζέντα. Το μακροχρόνια προτεινόμενο έργο Jeddah Metro – ένα αστικό σιδηροδρομικό δίκτυο τριών γραμμών – έχει αντιμετωπίσει καθυστερήσεις, αλλά παραμένει μέρος των μελλοντικών σχεδίων της πόλης. Αν τελικά προχωρήσει (πιθανότατα στο δεύτερο μισό αυτής της δεκαετίας), ένα μετρό θα βελτίωνε σημαντικά την άνεση των μετακινήσεων και θα μπορούσε να αναμορφώσει τις αξίες των ακινήτων γύρω από τους κόμβους των σταθμών. Στο μεταξύ, η πόλη έχει εφαρμόσει νέα δίκτυα λεωφορείων και βελτιώνει τους δρόμους (συμπεριλαμβανομένης της προγραμματισμένης Κρεμαστής Γέφυρας Obhur πάνω από τον βόρειο κόλπο) για να μειώσει τη συμφόρηση. Οι αναβαθμισμένες υποδομές συχνά μεταφράζονται σε υψηλότερες τιμές γης σε προηγουμένως υπο-αναπτυγμένες περιοχές, μια τάση που είναι ήδη ορατή στη Βόρεια Τζέντα όπου οι επεκτάσεις αυτοκινητοδρόμων και οι γέφυρες έχουν βελτιώσει τη συνδεσιμότητα.
Άλλα αξιόλογα έργα περιλαμβάνουν τη Jeddah Economic City (πέρα από τον Πύργο, η JEC θα περιλαμβάνει ένα σύμπλεγμα ουρανοξυστών, εμπορικών λεωφόρων και μια μαρίνα) και τη King Abdullah Economic City (KAEC) βόρεια της Τζέντα. Αν και η KAEC είναι ξεχωριστή προγραμματισμένη πόλη, ο χαρακτηρισμός της ως Ειδική Οικονομική Ζώνη το 2023 και η ανανεωμένη κυβερνητική εστίαση ουσιαστικά έχουν συνδέσει την επιτυχία της με την ανάπτυξη της Τζέντα. Το λιμάνι και η βιομηχανική κοιλάδα της KAEC προσελκύουν κατασκευαστές και εταιρείες logistics με φορολογικά κίνητρα, δημιουργώντας δυνητικά χιλιάδες θέσεις εργασίας. Καθώς αυτές οι θέσεις εργασίας υλοποιούνται, θα μπορούσαν να ενισχύσουν τη ζήτηση κατοικίας στη βόρεια Τζέντα και την ίδια την KAEC, επεκτείνοντας ουσιαστικά τη μητροπολιτική περιοχή της Τζέντα. Επίσης, το Red Sea Global (μεγάλο τουριστικό έργο που αναπτύσσει θέρετρα σε νησιά πιο βόρεια) και τα έργα πολιτιστικής κληρονομιάς AlUla, αν και δεν βρίσκονται στην Τζέντα, πιθανότατα θα φέρουν πολλούς τουρίστες μέσω της Τζέντα, δικαιολογώντας έτσι περισσότερα ξενοδοχεία και επέκταση του αεροδρομίου.
Συνοψίζοντας, ο ορίζοντας και οι υποδομές της Τζέντα το 2025–2030 θα καθοριστούν από αυτά τα μεγα-έργα. Η παραλία Jeddah Central θα προσφέρει στην πόλη ένα σύγχρονο κέντρο, ο Πύργος Τζέντα θα τη βάλει στον παγκόσμιο χάρτη για τα αρχιτεκτονικά ρεκόρ και οι βελτιωμένες συγκοινωνιακές συνδέσεις θα ενσωματώσουν την Τζέντα πιο στενά με τις εθνικές και παγκόσμιες αγορές. Για τους ενδιαφερόμενους της αγοράς ακινήτων, αυτά τα έργα σημαίνουν νέες περιοχές για επενδύσεις, από πολυτελή παραθαλάσσια διαμερίσματα έως βιομηχανικά πάρκα. Ενώ υπάρχουν κίνδυνοι στην υλοποίηση (καθυστερήσεις, υπερβάσεις κόστους), η καθαρή κλίμακα της κυβερνητικής δέσμευσης προσφέρει εμπιστοσύνη ότι ο αστικός μετασχηματισμός της Τζέντα βρίσκεται σε πλήρη εξέλιξη.
Συγκριτική Ανάλυση: Τζέντα vs. Ριάντ vs. Νταμμάν
Οι τρεις μεγάλες μητροπολιτικές περιοχές της Σαουδικής Αραβίας – Ριάντ, Τζέντα και Νταμμάν/Κομπάρ (Ανατολική Επαρχία) – έχουν η καθεμιά ξεχωριστή δυναμική στην αγορά ακινήτων, επηρεασμένη από τους οικονομικούς τους ρόλους και τις πρωτοβουλίες του Vision 2030. Η σύγκριση της Τζέντα με τις άλλες προσφέρει πλαίσιο για την αξιολόγηση της απόδοσης και των προοπτικών της:
Πρόβλεψη Αγοράς για το 2025–2030
Κοιτώντας μπροστά, οι προοπτικές για την αγορά ακινήτων της Τζέντα την περίοδο 2025 έως 2030 είναι γενικά θετικές, με ισχυρά οικονομικά θεμέλια και εθνικά αναπτυξιακά σχέδια να τις στηρίζουν. Αναλυτές και σύμβουλοι προβλέπουν συνεχιζόμενη ανάπτυξη στους τομείς της κατοικίας, των εμπορικών ακινήτων και της φιλοξενίας, αν και ο ρυθμός ενδέχεται να διαφέρει ανάλογα με τον τομέα και το έτος. Ακολουθούν βασικά στοιχεία της πρόβλεψης:
Ποσοτικά, οι εταιρείες έρευνας αγοράς εκτιμούν ότι η συνολική αγορά ακινήτων της Σαουδικής Αραβίας θα αναπτυχθεί με σύνθετο ετήσιο ρυθμό αύξησης (CAGR) γύρω στο 7–9% έως το 2030, ενδεχομένως να διπλασιάσει την αξία της αγοράς έως το τέλος της δεκαετίας techsciresearch.com imarcgroup.com. Η Τζέντα, ως βασικό συστατικό αυτού, θα συμβάλλει σημαντικά. Η Γενική Αρχή Ακινήτων προβλέπει ότι το μέγεθος της εθνικής αγοράς ακινήτων θα φτάσει περίπου τα 100+ δισεκατομμύρια δολάρια έως το 2029 arabnews.com. Επομένως, μπορούμε να φανταστούμε ότι το μερίδιο της Τζέντας (ιστορικά ίσως 15-20% των συναλλαγών σε αξία) να ανέρχεται σε δεκάδες δισεκατομμύρια δολάρια σε ετήσιες αγοραπωλησίες ακινήτων έως το 2030.
Προειδοποιήσεις για τις προβλέψεις: Αυτές οι θετικές προβλέψεις βασίζονται στην απουσία σοβαρών οικονομικών σοκ. Κίνδυνοι όπως μια παρατεταμένη παγκόσμια ύφεση, μια απότομη πτώση των τιμών του πετρελαίου που επηρεάζει τις κρατικές δαπάνες ή η γεωπολιτική αστάθεια θα μπορούσαν να επιβραδύνουν τη δυναμική (περισσότερα για τους κινδύνους στην επόμενη ενότητα). Επίσης, τα επιτόκια παίζουν ρόλο – αν το κόστος χρηματοδότησης παραμείνει υψηλό παγκοσμίως, αυτό θα μπορούσε να περιορίσει την ανάπτυξη της ζήτησης (ειδικά για στεγαστικά δάνεια). Ωστόσο, η Σαουδική Αραβία έχει δείξει διάθεση να μετριάσει αυτό (μέσω επιδοτήσεων, κ.λπ.). Συνολικά, η περίοδος 2025–2030 αναμένεται να είναι μια περίοδος ανάπτυξης και εκσυγχρονισμού για τα ακίνητα της Τζέντα, με την πόλη να αναδεικνύεται πιο διεθνώς προβεβλημένη και την αγορά ακινήτων της πιο ώριμη και διαφοροποιημένη.
Ευκαιρίες και Κίνδυνοι για Επενδυτές και Αναπτύκτες
Η αγορά ακινήτων της Τζέντα προσφέρει έναν ελκυστικό συνδυασμό ευκαιριών, χάρη στη στήριξη της κυβέρνησης και στη διαρθρωτική ζήτηση, αλλά συνοδεύεται και από ορισμένους κινδύνους που θα πρέπει να εξετάσουν προσεκτικά οι ενδιαφερόμενοι:
Ευκαιρίες:
Κίνδυνοι:
Συμπερασματικά, οι ευκαιρίες στην αγορά ακινήτων της Τζέντας έως το 2030 είναι σημαντικές – πρόκειται για μια αναπτυσσόμενη αγορά, με ισχυρή στήριξη και πραγματικούς μοχλούς ζήτησης. Οι επενδυτές και οι αναπτυξιακοί φορείς που ευθυγραμμίζονται με τα θέματα του Vision 2030 (προσιτή στέγαση, τουρισμός, ποιότητα ζωής, διαφοροποίηση) μπορούν όχι μόνο να επωφεληθούν οικονομικά αλλά και να βρουν στήριξη από τους νομοθέτες. Ωστόσο, η συνετή στρατηγική είναι απαραίτητη για διαχείριση των κινδύνων. Ο επενδυτικός διασκορπισμός σε τύπους περιουσίας (κατοικία έναντι εμπορικών ακινήτων) ή χρονικούς ορίζοντες, η εξασφάλιση καλών όρων χρηματοδότησης και η διατήρηση ευελιξίας στα έργα ώστε να προσαρμόζονται στις μεταβολές της αγοράς θα είναι έξυπνες στρατηγικές. Όπως συμπέρανε η S&P για τη Σαουδική Αραβία, η αναπτυξιακή πορεία είναι ισχυρή αλλά όχι χωρίς προκλήσεις arabnews.com arabnews.com – και αυτό ταιριάζει απόλυτα στην Τζέντα. Με σωστή διαχείριση κινδύνου, τα ενδιαφερόμενα μέρη μπορούν να εκμεταλλευτούν το κύμα της ανάπτυξης ακινήτων στην Τζέντα και πιθανότατα να αποκομίσουν σημαντικές αποδόσεις στα συναρπαστικά επόμενα χρόνια.
Πηγές:
Τάσεις Αγοράς Επαγγελματικών Ακινήτων (Γραφείο, Λιανικό Εμπόριο, Βιομηχανία)
Εμπορικά Ακίνητα Λιανικής: Ο τομέας λιανικής αποτελεί ένα φωτεινό σημείο στο εμπορικό τοπίο της Τζέντα, υποστηριζόμενος από ένα νεανικό πληθυσμό και την αυξανόμενη τουριστική δραστηριότητα.
Το 2024, η Τζέντα πρόσθεσε 106.000 μ² νέου εμπορικού χώρου (π.χ.μια σημαντική έναρξη εμπορικού κέντρου), φέρνοντας τη συνολική προσφορά λιανικής σε περίπου 2,16 εκατομμύρια μ² στην πόλη argaam.com argaam.com.Αυτή η επέκταση αντανακλά εμπιστοσύνη στη ζήτηση των καταναλωτών.Χάρη στην προώθηση της Vision 2030 για την ενίσχυση της ψυχαγωγίας και της αναψυχής, τα εμπορικά κέντρα στη Τζέντα έχουν εντάξει όλο και περισσότερο κινηματογράφους, εστιατόρια και οικογενειακά αξιοθέατα για να προσελκύσουν επισκέπτες.Τα ενοίκια λιανικής σε κορυφαία “υπερ-περιφερειακά” εμπορικά κέντρα αυξάνονται (περίπου +4% σε ετήσια βάση το Α’ εξάμηνο του 2024 για τα εμπορικά κέντρα πρώτης κατηγορίας) argaam.com, ενώ τα δευτερεύοντα εμπορικά κέντρα με παλαιότερες μορφές βλέπουν τα ενοίκια να μειώνονται (~4% μείωση σε ετήσια βάση) καθώς οι καταναλωτές στρέφονται προς πιο σύγχρονες εμπειρίες argaam.com.Συνολικά, το κλίμα στην αγορά λιανικής είναι αισιόδοξο για το 2025-2026, με τη S&P Global να σημειώνει ότι η αύξηση του πληθυσμού, η διεύρυνση του τουρισμού και η είσοδος διεθνών brands θα ενισχύσουν περαιτέρω τη ζήτηση λιανικής στις πόλεις της Σαουδικής Αραβίας arabnews.com arabnews.com.Η Ριάντ και η Τζέντα, ειδικότερα, βιώνουν ένα κύμα νέων εμπορικών και μικτών αναπτύξεων που συνδυάζουν τα ψώνια με τη διασκέδαση και ακόμη και οικιστικά/φιλοξενούμενα στοιχεία arabnews.com.Στην Τζέντα, τα υπαίθρια και παραθαλάσσια εμπορικά κέντρα κερδίζουν δημοτικότητα (για παράδειγμα, οι περιοχές Κορνίς και προορισμοί όπως η περιοχή Jeddah Yacht Club), αντανακλώντας μια τάση προς τα εμπορικά κέντρα που επικεντρώνονται στον τρόπο ζωής arabnews.com.Με αυτό κατά νου, ο τομέας της λιανικής δεν είναι χωρίς κινδύνους: η ανάπτυξη του ηλεκτρονικού εμπορίου και οι μεταβαλλόμενες προτιμήσεις των καταναλωτών σημαίνουν ότι οι διαχειριστές εμπορικών κέντρων πρέπει να συνεχίσουν να καινοτομούν για να προσελκύουν επισκέπτες.Η S&P έχει προειδοποιήσει ότι η υπερπροσφορά και ο ανταγωνισμός θα μπορούσαν να ασκήσουν πίεση στις αποδόσεις των ενοικίων, ειδικά εάν οι ιδιοκτήτες πραγματοποιήσουν μεγάλες κεφαλαιουχικές δαπάνες για την ανακαίνιση ακινήτων arabnews.com.Προς το παρόν, όμως, η αγορά λιανικής ακινήτων της Τζέντα ενισχύεται από την ισχυρή καταναλωτική δαπάνη – με τη βοήθεια του υψηλού κατά κεφαλήν εισοδήματος και της κουλτούρας που αντιμετωπίζει τα εμπορικά κέντρα ως κοινωνικούς προορισμούς arabnews.com arabnews.com.Με τη Σαουδική Αραβία να στοχεύει σε 100+ εκατομμύρια τουρίστες έως το 2030, συμπεριλαμβανομένων μεγάλων εκδηλώσεων όπως η Expo 2030 και το Παγκόσμιο Κύπελλο FIFA 2034, ο ρόλος της Τζέντα ως πύλη της πόλης τοποθετεί τον τομέα του λιανικού εμπορίου της για διαρκή ανάπτυξη arabnews.com.Βιομηχανικά & Λογιστικά Ακίνητα: Ο τομέας των βιομηχανικών ακινήτων στη Τζέντα γνωρίζει σημαντική ανάπτυξη, αν και υπό το ραντάρ, σε ευθυγράμμιση με τις φιλοδοξίες της Σαουδικής Αραβίας στον τομέα της εφοδιαστικής αλυσίδας.
Ως η κύρια πόλη-λιμάνι της Ερυθράς Θάλασσας του Βασιλείου, η Τζέντα είναι στο επίκεντρο των σχεδίων για να γίνει ένα παγκόσμιο κέντρο εφοδιαστικής αλυσίδας, και αυτό οδηγεί τη ζήτηση για σύγχρονες αποθήκες και κέντρα διανομής argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Η άνθηση του ηλεκτρονικού εμπορίου μετά το 2020 έχει ενισχύσει περαιτέρω τις απαιτήσεις για μεγάλες, υψηλής ποιότητας εγκαταστάσεις logistics argaamplus.s3.amazonaws.com.Το 2023, η Σαουδική Αραβία εγκαινίασε τέσσερις νέες Ειδικές Οικονομικές Ζώνες (SEZs) για να προσελκύσει βιομηχανικές και προηγμένες τεχνολογικές επενδύσεις – συγκεκριμένα, μία από αυτές βρίσκεται στην Οικονομική Πόλη Βασιλιάς Αμπντάλα (KAEC) κοντά στην Τζέντα argaamplus.s3.amazonaws.com.Η Ειδική Οικονομική Ζώνη του KAEC επικεντρώνεται στην προηγμένη βιομηχανία και τα logistics και αναμένεται να ενισχύσει την ανάπτυξη αποθηκών και εργοστασίων στην περιοχή της Τζέντα.Τα ενοίκια για κύριες αποθήκες στη Τζέντα κυμαίνονται αυτή τη στιγμή περίπου από 90 έως 300 SAR ανά τ.μ. ετησίως, ανάλογα με την τοποθεσία και τις προδιαγραφές argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Αυτά τα ενοίκια αυξάνονται καθώς η διαθεσιμότητα ποιοτικών χώρων είναι χαμηλή – πράγματι, τα ενοίκια βιομηχανικών χώρων σημείωσαν αυξήσεις μεσαίων έως υψηλών μονοψήφιων ποσοστών το 2022–2023.Ενώ τα ενοίκια αποθηκών στη Τζέντα είναι λίγο χαμηλότερα από αυτά του Ριάντ (τα οποία μπορούν να φτάσουν έως και 400 SAR/m²) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com, το χάσμα μπορεί να κλείσει καθώς περισσότεροι πάροχοι υπηρεσιών 3PL (τρίτων υπηρεσιών εφοδιαστικής αλυσίδας) και κατασκευαστές εγκαθιστούν επιχειρήσεις κοντά στο λιμάνι.Το εν εξελίξει Σχέδιο Γέφυρας Ξηράς της Σαουδικής Αραβίας – μια τεράστια σιδηροδρομική γραμμή που συνδέει το λιμάνι της Τζέντα με το Ριάντ και τη Νταμάμ – αποτελεί επίσης μια καθοριστική αλλαγή, με την ολοκλήρωσή του να αναμένεται γύρω στο τέλος της δεκαετίας.Επιτρέποντας ταχύτερη μετακίνηση φορτίου σε ολόκληρη τη χώρα, πιθανότατα θα αυξήσει τη ζήτηση για πάρκα logistics γύρω από το λιμάνι και τις βιομηχανικές ζώνες της Τζέντα.Συνολικά, οι προοπτικές για τα βιομηχανικά ακίνητα είναι αισιόδοξες: η πρωτοβουλία διαφοροποίησης του Vision 2030 λειτουργεί ως καταλύτης ανάπτυξης στην αποθήκευση, και η Τζέντα αναμένεται να επωφεληθεί χάρη στη στρατηγική της τοποθεσία.Η κύρια πρόκληση θα είναι η παροχή επαρκούς νέας βιομηχανικής προσφοράς· διαφορετικά, τα ενοίκια ενδέχεται να συνεχίσουν να αυξάνονται και ενδεχομένως να πιέσουν τις μικρότερες επιχειρήσεις.Ωστόσο, με νέες επενδύσεις σε γη και υποδομές (συμπεριλαμβανομένων των κινήτρων των Ειδικών Οικονομικών Ζωνών – SEZ), οι επενδυτές βλέπουν σημαντικές ευκαιρίες στον τομέα των ακινήτων logistics.Όπως σημείωσε μια έκθεση, η βιομηχανική ζήτηση στη Σαουδική Αραβία στηρίζεται σε μια «σημαντική τάση ανάπτυξης» που αναμένεται να συνεχιστεί καθώς η μη πετρελαϊκή οικονομία επεκτείνεται argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Αγορά Γραφείων: Η Τζέντα είναι η δεύτερη μεγαλύτερη αγορά γραφείων του Βασιλείου μετά το Ριάντ και συνεχίζει να αναπτύσσεται σταθερά. Το συνολικό απόθεμα γραφείων στην Τζέντα είναι περίπου 1,2 – 2,1 εκατομμύρια τετραγωνικά μέτρα (το εύρος αντανακλά διαφορετικές κατηγορίες χώρου) argaamplus.s3.amazonaws.com argaam.com, το οποίο είναι περίπου το ένα τέταρτο του αποθέματος γραφείων του Ριάντ. Κατά το πρώτο εξάμηνο του 2024, δεν άνοιξαν νέα σημαντικά γραφεία στην Τζέντα, διατηρώντας τη διαθεσιμότητα σταθερή στα περίπου 1,21 εκατομμύρια m² ποιοτικού χώρου argaam.com. Ωστόσο, νέα έργα βρίσκονται επιτέλους στον ορίζοντα – περίπου 48.000 m² γραφειακού χώρου αναμένεται να παραδοθούν μέχρι το τέλος του 2024 στην Τζέντα argaam.com. Η ζήτηση για γραφεία είναι υγιής, καθοδηγούμενη από την επιχειρηματική ανάπτυξη και τον ρόλο της Τζέντα ως κόμβου εμπορίου και εφοδιαστικής αλυσίδας. Τα ενοίκια γραφείων Grade A στην Τζέντα αυξήθηκαν περίπου 11% ετησίως στα μέσα του 2024 φτάνοντας περίπου τα SAR 1.335 ανά m² ετησίως argaam.com, υποδεικνύοντας ότι οι ιδιοκτήτες έχουν αποκτήσει πλεονέκτημα καθώς ο ποιοτικός χώρος παραμένει περιορισμένος. (Για σύγκριση, τα υψηλότερα ενοίκια γραφείων σε κορυφαίες περιοχές του Ριάντ αυξήθηκαν σχεδόν 20% την ίδια περίοδο, φτάνοντας περίπου τα SAR 2.090 ανά m² argaam.com, αντικατοπτρίζοντας ακόμη μεγαλύτερη ζήτηση στην πρωτεύουσα). Οι περισσότεροι βασικοί ενοικιαστές γραφείων της Τζέντα είναι κρατικοί φορείς και εγκατεστημένες εταιρείες argaamplus.s3.amazonaws.com, και τα νέα κτίρια υψηλών προδιαγραφών αντιμετωπίζουν ανταγωνιστική πίεση για να εξασφαλίσουν αυτούς τους μεγάλους ενοικιαστές argaamplus.s3.amazonaws.com. Προχωρώντας, ο τομέας γραφείων στην Τζέντα αναμένεται να επεκταθεί παράλληλα με την οικονομική ανάπτυξη, αλλά με προσεκτικό ρυθμό – η πόλη δεν έχει το τεράστιο κύμα μεταγκατάστασης εταιρειών που παρατηρείται στο Ριάντ. Τα ποσοστά κενών παραμένουν σχετικά σταθερά, και εάν η νέα προσφορά παραμείνει περιορισμένη, τα ενοίκια αναμένεται να διατηρηθούν υψηλά. Μία τάση που πρέπει να παρακολουθούμε είναι ο εκσυγχρονισμός του αποθέματος γραφείων: νέες μικτές αναπτύξεις (όπως τμήματα του έργου Jeddah Central) θα φέρουν υπερσύγχρονους γραφειακούς χώρους, ενδεχομένως προσελκύοντας ενοικιαστές από παλαιότερα κτίρια και δημιουργώντας πίεση στο γηρασμένο απόθεμα.
Βασικές Κυβερνητικές Πολιτικές και Επίδραση του Οράματος 2030
Η κυβερνητική πολιτική – καθοδηγούμενη από το στρατηγικό πλαίσιο Vision 2030 – διαδραματίζει καθοριστικό ρόλο στην αγορά ακινήτων της Τζέντα. Ένας από τους βασικούς στόχους του Vision 2030 είναι η αύξηση της ιδιοκατοίκησης στη Σαουδική Αραβία στο 70% έως το 2030, από περίπου 50% ή χαμηλότερα στα μέσα της δεκαετίας του 2010 pwc.com pwc.com. Για να επιτευχθεί αυτό, το Υπουργείο Στέγασης (τώρα μέρος του MoMRAH) έχει εφαρμόσει ουσιαστικές μεταρρυθμίσεις που έχουν μεταμορφώσει τον τομέα της στέγασης. Κύριες πρωτοβουλίες αποτελούν το πρόγραμμα Sakani, που απλοποιεί και επιδοτεί τα στεγαστικά δάνεια για τις σαουδαραβικές οικογένειες, και το Ταμείο Ανάπτυξης Ακινήτων, το οποίο παρέχει χρηματοδότηση χαμηλού κόστους. Τα προγράμματα αυτά έχουν μειώσει τους χρόνους αναμονής για στεγαστική υποστήριξη από χρόνια σε σχεδόν άμεση έγκριση vision2030.gov.sa, απελευθερώνοντας κύμα ζήτησης από τελικούς χρήστες. Όπως αναφέρθηκε νωρίτερα, τα στεγαστικά δάνεια με κρατική εγγύηση και οι μειωμένες απαιτήσεις προκαταβολής (μείωση από 30% σε 5% από την κεντρική τράπεζα) έχουν δώσει τη δυνατότητα σε μια νέα γενιά αγοραστών pwc.com. Το αποτέλεσμα είναι εμφανές στην Τζέντα, όπου πολλά νοικοκυριά που στο παρελθόν νοίκιαζαν μπαίνουν τώρα στην αγορά ιδιοκατοίκησης – ενισχύοντας την οικιστική ανάπτυξη σε διάφορα επίπεδα τιμών. Η επιρροή του Vision 2030 εκτείνεται πέρα από τη στέγαση και στον τομέα των εμπορικών ακινήτων μέσω της οικονομικής διαφοροποίησης και της απελευθέρωσης των κανονισμών. Η κυβέρνηση αναγνωρίζει τα ακίνητα ως βασικό τομέα για την αύξηση του μη πετρελαϊκού ΑΕΠ (με στόχο την αύξηση της συμβολής των ακινήτων στο ΑΕΠ από ~7% σε 10% μέχρι το 2030) pwc.com. Για να ενισχυθεί η ανάπτυξη, οι αρχές έχουν επενδύσει σημαντικά σε υποδομές – νέους συγκοινωνιακούς συνδέσμους, δίκτυα κοινής ωφελείας και βελτιώσεις του δημόσιου χώρου – ιδιαίτερα σε πόλεις όπως η Τζέντα που εξυπηρετούν τον τουρισμό και το εμπόριο. Μια αξιόλογη πολιτική είναι ο Φόρος Λευκής Γης, ένας φόρος επί αδόμητης αστικής γης που θεσπίστηκε για να αποτρέψει την αποθήκευση γης και να αυξήσει την προσφορά οικοπέδων για ανάπτυξη pwc.com. Η Τζέντα ήταν μία από τις πρώτες πόλεις όπου αυτός ο ετήσιος φόρος 2,5% εφαρμόστηκε σε κενή οικιστική γη, προτρέποντας ορισμένους ιδιοκτήτες είτε να οικοδομήσουν είτε να πουλήσουν, βελτιώνοντας σταδιακά τη διαθεσιμότητα γης για έργα. Επιπλέον, η απλοποίηση των αδειοδοτικών διαδικασιών και τα μοντέλα σύμπραξης δημόσιου και ιδιωτικού τομέα έχουν διευκολύνει τους επενδυτές ακινήτων να υλοποιήσουν μεγάλα έργα εναρμονισμένα με τους στόχους του Vision 2030 (για παράδειγμα, η ανάπλαση του κέντρου της Τζέντα δρομολογείται από το Δημόσιο Ταμείο Επενδύσεων σε συνεργασία με ιδιώτες εργολάβους).Η προώθηση του τουρισμού στο πλαίσιο του Vision 2030 αποτελεί ακόμη έναν τομέα πολιτικής που επηρεάζει την αγορά ακινήτων της Τζέντα. Το Βασίλειο στοχεύει να προσελκύσει 100 εκατομμύρια επισκέψεις ετησίως έως το 2030 (από θρησκευτικό τουρισμό, αναψυχή και επιχειρηματικές εκδηλώσεις). Η Τζέντα, ως η παραδοσιακή πύλη για τη Μέκκα και τη Μεδίνα και μια παραθαλάσσια πόλη της Ερυθράς Θάλασσας, επωφελείται από αυτή την ώθηση. Η διευκόλυνση των τουριστικών βίζας από την κυβέρνηση και η επένδυση σε τουριστικές υποδομές (αεροδρόμια, τερματικοί σταθμοί κρουαζιέρας κ.λπ.) έχουν οδηγήσει στην κατασκευή νέων ξενοδοχείων, επιπλωμένων διαμερισμάτων και εμπορικών-ψυχαγωγικών συγκροτημάτων στη Τζέντα. Το πολλαπλασιαστικό αποτέλεσμα στη λιανική και τη φιλοξενία υπήρξε σημαντικό – για παράδειγμα, η πληρότητα και οι τιμές δωματίων στα ξενοδοχεία της Σαουδικής Αραβίας αυξάνονται και οι κατασκευαστές στην Τζέντα ανταποκρίνονται προγραμματίζοντας περισσότερα έργα φιλοξενίας argaam.com argaam.com. Μελλοντικές παγκόσμιες εκδηλώσεις που θα φιλοξενήσει η Σαουδική Αραβία (όπως η Expo 2030 στο Ριάντ και το Παγκόσμιο Κύπελλο Ποδοσφαίρου FIFA 2034) οδηγούν σε αναβαθμίσεις σε εθνικό επίπεδο και η Τζέντα αναμένεται να λάβει το μερίδιό της – ενδεχομένως συμπεριλαμβανομένων βελτιώσεων σταδίων και ζωνών φιλάθλων, που συνδέονται με την ανάπτυξη ακινήτων (π.χ. μεικτού τύπου αθλητικές περιοχές, προσωρινές διαμονές κ.λπ.).
Καθοριστικά, το Vision 2030 έχει ενισχύσει ένα πιο φιλικό προς τον επενδυτή ρυθμιστικό περιβάλλον. Η ίδρυση της Γενικής Αρχής Ακινήτων (REGA) παρέχει ενιαία εποπτεία και διαφάνεια στην αγορά ακινήτων arabnews.com. Οι νόμοι για πώληση ακινήτων υπό κατασκευή (Wafi), την οριζόντια ιδιοκτησία και τη μεσιτεία ακινήτων έχουν εκσυγχρονιστεί με διεθνή πρότυπα, εμπνέοντας μεγαλύτερη εμπιστοσύνη σε επενδυτές και αγοραστές σπιτιών. Επιπλέον, οι κανόνες χωροταξίας και πολεοδομίας ενημερώνονται για να ενθαρρύνουν την ανάπτυξη τύπου μεικτής χρήσης και υψηλής πυκνότητας, όπως βλέπουμε στο Jeddah Central και σε άλλα giga-projects, απομακρυνόμενοι από τη διάχυση του παρελθόντος. Συνοψίζοντας, η κυβερνητική πολιτική υπό το Vision 2030 αποτέλεσε καταλύτη για την επέκταση των ακινήτων της Τζέντα – απελευθερώνοντας τη χρηματοδότηση κατοικιών, χρηματοδοτώντας έργα που αλλάζουν το παιχνίδι, βελτιώνοντας το επενδυτικό κλίμα και ενισχύοντας τη ζήτηση μέσω οικονομικής ανάπτυξης και τουρισμού.
Τοπίο Ξένων Επενδύσεων και Ρυθμιστικές Ενημερώσεις
Η Σαουδική Αραβία έχει ενεργά ανοίξει τον τομέα των ακινήτων της σε ξένες επενδύσεις τα τελευταία χρόνια και το 2024–2025 σημειώθηκαν σημαντικά ορόσημα σε αυτόν τον τομέα. Μια εξέχουσα εξέλιξη ήταν η χαλάρωση των περιορισμών στις ξένες επενδύσεις σε ακίνητα στη Μέκκα και τη Μεδίνα. Τον Ιανουάριο του 2025, η Αρχή Κεφαλαιαγοράς ανακοίνωσε ότι οι αλλοδαποί (μη Σαουδάραβες) μπορούν πλέον να επενδύουν σε εταιρείες που διαθέτουν ακίνητα στις ιερές πόλεις της Μέκκας και της Μεδίνας agbi.com agbi.com. Ενώ η άμεση ιδιοκτησία ακινήτων σε αυτές τις πόλεις από ιδιώτες παραμένει απαγορευμένη (εκτός από μισθώσεις 99 ετών), αυτή η κίνηση επιτρέπει σε διεθνείς επενδυτές να αγοράζουν μετοχές (έως 49%) σε εισηγμένες εταιρείες ακινήτων ή REITs που διαθέτουν ακίνητα στη Μέκκα/Μεδίνα agbi.com agbi.com. Η αλλαγή πολιτικής αποσκοπεί στην «προσέλκυση ξένων κεφαλαίων και την παροχή ρευστότητας σε τρέχοντα και μελλοντικά έργα» στις ιερές πόλεις agbi.com. Θεωρείται επίσης ως πιλοτικό βήμα προς το ευρύτερο άνοιγμα της αγοράς ακινήτων της Σαουδικής Αραβίας. Η αντίδραση της αγοράς ήταν θετική – οι μετοχές ακίνητης περιουσίας, ειδικά εκείνες που επικεντρώνονται στη Μέκκα/Μεδίνα, σημείωσαν άνοδο σχεδόν 10% με τα νέα agbi.com. Αυτή η μεταρρύθμιση στέλνει το μήνυμα στους επενδυτές ότι η Σαουδική Αραβία είναι σοβαρή ως προς τον εκσυγχρονισμό της αγοράς ακινήτων της στο πλαίσιο του Vision 2030. Ο Faisal Durrani, επικεφαλής ερευνών στη Knight Frank MENA, το χαρακτήρισε ως «το ισχυρότερο δείγμα μέχρι σήμερα» για περαιτέρω χαλάρωση των νόμων διεθνούς ιδιοκτησίας agbi.com.
Γενικότερα σε όλο το Βασίλειο (συμπεριλαμβανομένης της Τζέντα), οι κανονισμοί πλέον επιτρέπουν 100% ξένη ιδιοκτησία επιχειρήσεων, συμπεριλαμβανομένων αυτών στον τομέα της ανάπτυξης και διαμεσολάβησης ακινήτων, μέσω αδειοδότησης από το MISA (Υπουργείο Επενδύσεων) arabnews.com. Αυτό σημαίνει ότι ένας διεθνής αναπτυξιακός φορέας ή επενδυτής μπορεί να ιδρύσει μια αμιγώς ξένη εταιρεία στη Σαουδική Αραβία για την υλοποίηση έργων ακινήτων (εκτός από ορισμένες ευαίσθητες τοποθεσίες). Η απλοποίηση της διαδικασίας έναρξης επιχείρησης και η ισχυρή νομική προστασία (π.χ. εκτέλεση συμβάσεων, βελτιωμένοι νόμοι περί πτώχευσης) έχουν αναβαθμίσει τη θέση της Σαουδικής Αραβίας στις διεθνείς κατατάξεις για την ευκολία επιχειρηματικής δραστηριότητας. Στην Τζέντα αυτό έχει μεταφραστεί σε αυξανόμενη παρουσία ξένων εταιρειών και κεφαλαίων ακινήτων που εξετάζουν ευκαιρίες – από μικτής χρήσης αναπτύξεις μέχρι εγκαταστάσεις logistics. Σημαντικό είναι ότι τα επενδυτικά καταπιστεύματα ακινήτων (REITs) έχουν αποτελέσει προσβάσιμο δρόμο για ξένα κεφάλαια· από το 2021, η CMA επιτρέπει σε ξένους επενδυτές να αγοράζουν ελεύθερα μερίδια σε σαουδαραβικά REITs, ακόμη και σε εκείνα με ακίνητα στη Μέκκα/Μεντίνα agbi.com. Αυτό έχει διοχετεύσει ξένα κεφάλαια στα εμπορικά ακίνητα της Τζέντα μέσω εισηγμένων REITs που κατέχουν εμπορικά κέντρα, αποθήκες κ.λπ.
Ένα ακόμη στοιχείο του επενδυτικού τοπίου είναι η εισαγωγή του προγράμματος Premium Residency (“Χρυσή Βίζα”) το 2019, το οποίο παρέχει σε κατάλληλους αλλοδαπούς το δικαίωμα μακροχρόνιας διαμονής στη Σαουδική Αραβία, ιδιοκτησίας ακινήτων (εκτός Μεκκάς/Μεντίνας) και δραστηριοποίησης χωρίς χορηγό. Η αποδοχή του προγράμματος αυξάνεται σταδιακά, και μέχρι το 2024 η κυβέρνηση προώθησε περαιτέρω μακροχρόνιες βίζες για επενδυτές και εξειδικευμένους επαγγελματίες. Η παρουσία περισσότερων αλλοδαπών με δυνατότητα αγοράς κατοικιών αναμένεται να ενισχύσει σταδιακά τη ζήτηση ξένων αγοραστών σε πόλεις όπως η Τζέντα – ιδιαίτερα για κατοικίες πολυτελείας και ακίνητα στην παραλία. Ωστόσο, η συντριπτική πλειοψηφία της αγοράς ακινήτων της Τζέντα εξακολουθεί να καθορίζεται από εγχώριους και περιφερειακούς (GCC) αγοραστές σε αυτό το στάδιο, με τους ξένους να διαδραματίζουν μεγαλύτερο ρόλο στον τομέα ανάπτυξης/επενδύσεων παρά στην ατομική αγορά κατοικίας.
Σε ό,τι αφορά τις ρυθμιστικές ενημερώσεις, οι σαουδαραβικές αρχές συνεχώς βελτιώνουν τη νομοθεσία για τα ακίνητα. Ένας νέος Νόμος Επενδύσεων τέθηκε σε ισχύ το 2023-2024, απλοποιώντας τη διαδικασία για τις ξένες οντότητες να αποκτήσουν επενδυτικές άδειες και εξισώνοντας τη μεταχείριση ξένων και ντόπιων επενδυτών σε πολλούς τομείς agbi.com agbi.com. Ο τομέας των ακινήτων έχει ωφεληθεί από αυτόν τον νόμο, καθώς μείωσε τη γραφειοκρατία για έργα χρηματοδοτούμενα από το εξωτερικό. Επιπλέον, τα συστήματα κτηματολογίου και οι ηλεκτρονικές συναλλαγές έχουν αναμορφωθεί – η εισαγωγή ηλεκτρονικού συστήματος τίτλων ιδιοκτησίας και πλατφορμών όπως το “Najiz” για συναλλαγές ακινήτων έχει αυξήσει τη διαφάνεια και έχει μειώσει σημαντικά τους χρόνους μεταβίβασης. Όλα αυτά τα μέτρα διευκολύνουν τους ξένους επενδυτές ή τα επενδυτικά κεφάλαια να εισέλθουν στην αγορά της Τζέντα, έχοντας σαφή εικόνα για το τι να περιμένουν.
Ένα άλλο σημαντικό έργο είναι ο Πύργος της Τζέντα στη βόρεια περιοχή Ομπχούρ – που αναμένεται να γίνει το ψηλότερο κτίριο στον κόσμο με ύψος πάνω από 1.000 μέτρα.
Μετά από ένα διάλειμμα, η κατασκευή του Πύργου της Τζέντα ξεκίνησε ξανά επίσημα στα τέλη του 2023, με τους κατασκευαστές να στοχεύουν στην ολοκλήρωση γύρω στο 2027–2028 designboom.com designboom.com.Κατά τη διάρκεια μιας τελετής τον Ιανουάριο του 2025, χύθηκε σκυρόδεμα για τον 64ο όροφο του πύργου και το σχέδιο είναι να προστίθεται περίπου ένας όροφος κάθε τέσσερις ημέρες από εδώ και πέρα designboom.com.Ο Πύργος της Τζέντα αποτελεί το κεντρικό στοιχείο της Jeddah Economic City (JEC), μιας μεγάλης ανάπτυξης που έχει σχεδιαστεί να περιλαμβάνει εμπορικά κέντρα, κατοικίες και κοινοτικές υποδομές για έως και 100.000 άτομα designboom.com.Ολόκληρο το JEC, συμπεριλαμβανομένου του πύργου, έχει εκτιμώμενο κόστος 20 δισεκατομμυρίων δολαρίων designboom.com.Ο ίδιος ο πύργος θα στεγάσει ένα μείγμα χρήσεων (ξενοδοχείο Four Seasons, γραφεία, πολυτελή διαμερίσματα και το υψηλότερο παρατηρητήριο στον κόσμο) designboom.com designboom.com.Η αναβίωση αυτού του έργου είναι βαθιά συμβολική – σηματοδοτεί την αυτοπεποίθηση και τη φιλοδοξία της Σαουδικής Αραβίας στην ανάπτυξη ακινήτων.Εάν ολοκληρωθεί, ο Πύργος της Τζέντα θα προσελκύσει παγκόσμια προσοχή, ενδεχομένως κάνοντας την γύρω περιοχή μαγνήτη για επενδύσεις (όπως ακριβώς ο Μπουρτζ Κάλιφα τόνωσε το κέντρο του Ντουμπάι).Η πρόοδος του πύργου θα παρακολουθείται στενά κατά την περίοδο 2025-2030, και η επιτυχία του θα μπορούσε να αποτελέσει το θεμέλιο για μια νέα επιχειρηματική περιοχή στην πόλη.Το έργο αναδεικνύει επίσης τη βελτιωμένη συντονισμένη δράση μεταξύ των ενδιαφερόμενων μερών: η Kingdom Holding (ο χορηγός) και νέοι μηχανικοί εργολάβοι συνεργάστηκαν, και οι προσφορές για την τελική κατασκευή εκδόθηκαν με προθεσμία υποβολής προσφορών έως το τέλος του 2025 designboom.com designboom.com.Συνοψίζοντας, η αγορά ακινήτων της Σαουδικής Αραβίας το 2025 είναι πολύ πιο ανοιχτή και ρυθμιζόμενη σε σύγκριση με μια δεκαετία πριν. Η Τζέντα αναμένεται να επωφεληθεί από εισροές ξένου κεφαλαίου, ειδικά σε μεγάλα έργα και εμπορικά ακίνητα. Ο συνδυασμός τεράστιων κυβερνητικών έργων (που συχνά αναζητούν διεθνείς συνεργάτες) και νέων νόμων που καλωσορίζουν την ξένη ιδιοκτησία δημιουργεί ένα τοπίο όπου οι παγκόσμιοι επενδυτές αναζητούν ενεργά ευκαιρίες. Η προσδοκία είναι ότι καθώς η αγορά ωριμάζει και οι αποδόσεις παραμένουν ελκυστικές, οι ξένες επενδύσεις στα ακίνητα της Τζέντα θα συνεχίσουν την ανοδική τους πορεία, φέρνοντας όχι μόνο κεφάλαια αλλά και τεχνογνωσία και νέες αναπτυξιακές αντιλήψεις στην πόλη.
Σημαντικά Έργα Υποδομών και Ακινήτων στην Τζέντα
Η Τζέντα υφίσταται μια εντυπωσιακή φυσική μεταμόρφωση χάρη σε μια σειρά από μεγάλα έργα και αναβαθμίσεις υποδομών, πολλά από τα οποία συνδέονται με τους στόχους του Vision 2030. Ίσως το πιο χαρακτηριστικό είναι το Jeddah Central Project (πρώην γνωστό ως “New Jeddah Downtown”). Ξεκινώντας στα τέλη του 2021 από το Public Investment Fund, αυτό το έργο αναπτύσσει εκ νέου μια έκταση 5,7 εκατομμυρίων τετραγωνικών μέτρων της ιστορικής παραθαλάσσιας περιοχής της Τζέντα σε μία σύγχρονη περιοχή μικτής χρήσης jeddahcentral.com jeddahcentral.com. Το γενικό πλάνο περιλαμβάνει τέσσερα ορόσημα-αξιοθέατα – μια Όπερα, ένα στάδιο, ένα μουσείο και ένα ενυδρείο – μαζί με νέες μαρίνες, παραλίες, πάρκα και μια τεράστια ποικιλία ακινήτων. Σε αριθμούς, το Jeddah Central θα προσφέρει 17.000 κατοικίες, 2.700 δωμάτια ξενοδοχείων και πάνω από 10 νέες εγκαταστάσεις ψυχαγωγίας και τουρισμού κατά την ολοκλήρωσή του jeddahcentral.com jeddahcentral.com. Οι εργασίες κατασκευής βρίσκονται σε προχωρημένο στάδιο: στις αρχές του 2024, συμβάσεις ύψους 12 δισ. SAR ανατέθηκαν για την πρώτη φάση των αξιοθέατων (Όπερα, Στάδιο, Ενυδρείο) jeddahcentral.com. Αυτή η ανάπτυξη αποτελεί σταθμό για το κέντρο της Τζέντα, αντικαθιστώντας παλαιότερες υποδομές με μια παγκόσμιας κλάσης παραθαλάσσια γραμμή ορίζοντα. Αναμένεται να αυξήσει σημαντικά τις αξίες των ακινήτων στις γύρω περιοχές και να δημιουργήσει νέες περιοχές πολυτελούς διαβίωσης, αγορών και ψυχαγωγίας που θα ανταγωνίζονται αυτές του Ντουμπάι ή της Ντόχα. Για επενδυτές και αναδόχους, το Jeddah Central ανοίγει ευκαιρίες στη φιλοξενία, τα πολυτελή διαμερίσματα και τη λιανική, υποστηριζόμενο από το PIF και την προνομιακή παραθαλάσσια τοποθεσία του έργου.
Όσον αφορά τις υποδομές μεταφορών, η Τζέντα έχει δει σημαντικές βελτιώσεις που ενισχύουν την ελκυστικότητά της στην αγορά ακινήτων. Το νέο Διεθνές Αεροδρόμιο King Abdulaziz (KAIA) εγκαινίασε το υπερσύγχρονο Terminal 1 το 2019, αυξάνοντας σημαντικά τη χωρητικότητα και διαθέτοντας ένα αρχιτεκτονικό αριστούργημα ως τερματικό σταθμό. Μέχρι το 2025, το αεροδρόμιο έχει τη δυνατότητα να διαχειρίζεται περίπου 30 εκατομμύρια επιβάτες ετησίως, διευκολύνοντας την άφιξη τουριστών και επαγγελματιών που τροφοδοτούν τη ζήτηση για ξενοδοχεία και βραχυχρόνιες μισθώσεις. Επιπλέον, ο Σιδηρόδρομος Υψηλής Ταχύτητας Haramain, που λειτουργεί από το 2018, συνδέει την Τζέντα με τις ιερές πόλεις – μπορείτε πλέον να ταξιδέψετε από την Τζέντα στη Μέκκα σε λιγότερο από μία ώρα και στη Μεδίνα σε περίπου 2 ώρες. Ο σταθμός του τρένου στην Al-Sulaimaniah έχει γίνει ένας νέος αστικός πόλος, και η άνεση αυτής της σιδηροδρομικής σύνδεσης έχει καταστήσει την Τζέντα ακόμα πιο ελκυστική βάση για εταιρείες και προσκυνητές (ορισμένοι προσκυνητές επιλέγουν να διαμένουν στην Τζέντα και να πραγματοποιούν ημερήσιες εκδρομές στη Μέκκα με το τρένο, ενισχύοντας τον ξενοδοχειακό τομέα της Τζέντα). Κοιτώντας μπροστά, ο υπό σχεδιασμό Σιδηρόδρομος Saudi Landbridge (γραμμή εμπορευμάτων και επιβατών προς τα ανατολικά) θα συνδέει απευθείας το λιμάνι της Τζέντα με το Ριάντ και τη Νταμάμ, μετατρέποντας ουσιαστικά την Τζέντα στην πύλη logistics της χώρας μεταξύ της Ερυθράς Θάλασσας και του Κόλπου. Αυτό αναμένεται να δώσει ώθηση στη δημιουργία μεγάλων logistic parks και βιομηχανικής ανάπτυξης κατά μήκος της διαδρομής, ιδιαίτερα γύρω από το λιμάνι της Τζέντα, ενισχύοντας τον τομέα της βιομηχανικής αγοράς ακινήτων.
Η αστική κινητικότητα εντός της Τζέντα βρίσκεται επίσης στην ατζέντα. Το μακροχρόνια προτεινόμενο έργο Jeddah Metro – ένα αστικό σιδηροδρομικό δίκτυο τριών γραμμών – έχει αντιμετωπίσει καθυστερήσεις, αλλά παραμένει μέρος των μελλοντικών σχεδίων της πόλης. Αν τελικά προχωρήσει (πιθανότατα στο δεύτερο μισό αυτής της δεκαετίας), ένα μετρό θα βελτίωνε σημαντικά την άνεση των μετακινήσεων και θα μπορούσε να αναμορφώσει τις αξίες των ακινήτων γύρω από τους κόμβους των σταθμών. Στο μεταξύ, η πόλη έχει εφαρμόσει νέα δίκτυα λεωφορείων και βελτιώνει τους δρόμους (συμπεριλαμβανομένης της προγραμματισμένης Κρεμαστής Γέφυρας Obhur πάνω από τον βόρειο κόλπο) για να μειώσει τη συμφόρηση. Οι αναβαθμισμένες υποδομές συχνά μεταφράζονται σε υψηλότερες τιμές γης σε προηγουμένως υπο-αναπτυγμένες περιοχές, μια τάση που είναι ήδη ορατή στη Βόρεια Τζέντα όπου οι επεκτάσεις αυτοκινητοδρόμων και οι γέφυρες έχουν βελτιώσει τη συνδεσιμότητα.
Άλλα αξιόλογα έργα περιλαμβάνουν τη Jeddah Economic City (πέρα από τον Πύργο, η JEC θα περιλαμβάνει ένα σύμπλεγμα ουρανοξυστών, εμπορικών λεωφόρων και μια μαρίνα) και τη King Abdullah Economic City (KAEC) βόρεια της Τζέντα. Αν και η KAEC είναι ξεχωριστή προγραμματισμένη πόλη, ο χαρακτηρισμός της ως Ειδική Οικονομική Ζώνη το 2023 και η ανανεωμένη κυβερνητική εστίαση ουσιαστικά έχουν συνδέσει την επιτυχία της με την ανάπτυξη της Τζέντα. Το λιμάνι και η βιομηχανική κοιλάδα της KAEC προσελκύουν κατασκευαστές και εταιρείες logistics με φορολογικά κίνητρα, δημιουργώντας δυνητικά χιλιάδες θέσεις εργασίας. Καθώς αυτές οι θέσεις εργασίας υλοποιούνται, θα μπορούσαν να ενισχύσουν τη ζήτηση κατοικίας στη βόρεια Τζέντα και την ίδια την KAEC, επεκτείνοντας ουσιαστικά τη μητροπολιτική περιοχή της Τζέντα. Επίσης, το Red Sea Global (μεγάλο τουριστικό έργο που αναπτύσσει θέρετρα σε νησιά πιο βόρεια) και τα έργα πολιτιστικής κληρονομιάς AlUla, αν και δεν βρίσκονται στην Τζέντα, πιθανότατα θα φέρουν πολλούς τουρίστες μέσω της Τζέντα, δικαιολογώντας έτσι περισσότερα ξενοδοχεία και επέκταση του αεροδρομίου.
Συνοψίζοντας, ο ορίζοντας και οι υποδομές της Τζέντα το 2025–2030 θα καθοριστούν από αυτά τα μεγα-έργα. Η παραλία Jeddah Central θα προσφέρει στην πόλη ένα σύγχρονο κέντρο, ο Πύργος Τζέντα θα τη βάλει στον παγκόσμιο χάρτη για τα αρχιτεκτονικά ρεκόρ και οι βελτιωμένες συγκοινωνιακές συνδέσεις θα ενσωματώσουν την Τζέντα πιο στενά με τις εθνικές και παγκόσμιες αγορές. Για τους ενδιαφερόμενους της αγοράς ακινήτων, αυτά τα έργα σημαίνουν νέες περιοχές για επενδύσεις, από πολυτελή παραθαλάσσια διαμερίσματα έως βιομηχανικά πάρκα. Ενώ υπάρχουν κίνδυνοι στην υλοποίηση (καθυστερήσεις, υπερβάσεις κόστους), η καθαρή κλίμακα της κυβερνητικής δέσμευσης προσφέρει εμπιστοσύνη ότι ο αστικός μετασχηματισμός της Τζέντα βρίσκεται σε πλήρη εξέλιξη.
Συγκριτική Ανάλυση: Τζέντα vs. Ριάντ vs. Νταμμάν
Οι τρεις μεγάλες μητροπολιτικές περιοχές της Σαουδικής Αραβίας – Ριάντ, Τζέντα και Νταμμάν/Κομπάρ (Ανατολική Επαρχία) – έχουν η καθεμιά ξεχωριστή δυναμική στην αγορά ακινήτων, επηρεασμένη από τους οικονομικούς τους ρόλους και τις πρωτοβουλίες του Vision 2030. Η σύγκριση της Τζέντα με τις άλλες προσφέρει πλαίσιο για την αξιολόγηση της απόδοσης και των προοπτικών της:
Πρόβλεψη Αγοράς για το 2025–2030
Κοιτώντας μπροστά, οι προοπτικές για την αγορά ακινήτων της Τζέντα την περίοδο 2025 έως 2030 είναι γενικά θετικές, με ισχυρά οικονομικά θεμέλια και εθνικά αναπτυξιακά σχέδια να τις στηρίζουν. Αναλυτές και σύμβουλοι προβλέπουν συνεχιζόμενη ανάπτυξη στους τομείς της κατοικίας, των εμπορικών ακινήτων και της φιλοξενίας, αν και ο ρυθμός ενδέχεται να διαφέρει ανάλογα με τον τομέα και το έτος. Ακολουθούν βασικά στοιχεία της πρόβλεψης:
Ποσοτικά, οι εταιρείες έρευνας αγοράς εκτιμούν ότι η συνολική αγορά ακινήτων της Σαουδικής Αραβίας θα αναπτυχθεί με σύνθετο ετήσιο ρυθμό αύξησης (CAGR) γύρω στο 7–9% έως το 2030, ενδεχομένως να διπλασιάσει την αξία της αγοράς έως το τέλος της δεκαετίας techsciresearch.com imarcgroup.com. Η Τζέντα, ως βασικό συστατικό αυτού, θα συμβάλλει σημαντικά. Η Γενική Αρχή Ακινήτων προβλέπει ότι το μέγεθος της εθνικής αγοράς ακινήτων θα φτάσει περίπου τα 100+ δισεκατομμύρια δολάρια έως το 2029 arabnews.com. Επομένως, μπορούμε να φανταστούμε ότι το μερίδιο της Τζέντας (ιστορικά ίσως 15-20% των συναλλαγών σε αξία) να ανέρχεται σε δεκάδες δισεκατομμύρια δολάρια σε ετήσιες αγοραπωλησίες ακινήτων έως το 2030.
Προειδοποιήσεις για τις προβλέψεις: Αυτές οι θετικές προβλέψεις βασίζονται στην απουσία σοβαρών οικονομικών σοκ. Κίνδυνοι όπως μια παρατεταμένη παγκόσμια ύφεση, μια απότομη πτώση των τιμών του πετρελαίου που επηρεάζει τις κρατικές δαπάνες ή η γεωπολιτική αστάθεια θα μπορούσαν να επιβραδύνουν τη δυναμική (περισσότερα για τους κινδύνους στην επόμενη ενότητα). Επίσης, τα επιτόκια παίζουν ρόλο – αν το κόστος χρηματοδότησης παραμείνει υψηλό παγκοσμίως, αυτό θα μπορούσε να περιορίσει την ανάπτυξη της ζήτησης (ειδικά για στεγαστικά δάνεια). Ωστόσο, η Σαουδική Αραβία έχει δείξει διάθεση να μετριάσει αυτό (μέσω επιδοτήσεων, κ.λπ.). Συνολικά, η περίοδος 2025–2030 αναμένεται να είναι μια περίοδος ανάπτυξης και εκσυγχρονισμού για τα ακίνητα της Τζέντα, με την πόλη να αναδεικνύεται πιο διεθνώς προβεβλημένη και την αγορά ακινήτων της πιο ώριμη και διαφοροποιημένη.
Ευκαιρίες και Κίνδυνοι για Επενδυτές και Αναπτύκτες
Η αγορά ακινήτων της Τζέντα προσφέρει έναν ελκυστικό συνδυασμό ευκαιριών, χάρη στη στήριξη της κυβέρνησης και στη διαρθρωτική ζήτηση, αλλά συνοδεύεται και από ορισμένους κινδύνους που θα πρέπει να εξετάσουν προσεκτικά οι ενδιαφερόμενοι:
Ευκαιρίες:
Κίνδυνοι:
Συμπερασματικά, οι ευκαιρίες στην αγορά ακινήτων της Τζέντας έως το 2030 είναι σημαντικές – πρόκειται για μια αναπτυσσόμενη αγορά, με ισχυρή στήριξη και πραγματικούς μοχλούς ζήτησης. Οι επενδυτές και οι αναπτυξιακοί φορείς που ευθυγραμμίζονται με τα θέματα του Vision 2030 (προσιτή στέγαση, τουρισμός, ποιότητα ζωής, διαφοροποίηση) μπορούν όχι μόνο να επωφεληθούν οικονομικά αλλά και να βρουν στήριξη από τους νομοθέτες. Ωστόσο, η συνετή στρατηγική είναι απαραίτητη για διαχείριση των κινδύνων. Ο επενδυτικός διασκορπισμός σε τύπους περιουσίας (κατοικία έναντι εμπορικών ακινήτων) ή χρονικούς ορίζοντες, η εξασφάλιση καλών όρων χρηματοδότησης και η διατήρηση ευελιξίας στα έργα ώστε να προσαρμόζονται στις μεταβολές της αγοράς θα είναι έξυπνες στρατηγικές. Όπως συμπέρανε η S&P για τη Σαουδική Αραβία, η αναπτυξιακή πορεία είναι ισχυρή αλλά όχι χωρίς προκλήσεις arabnews.com arabnews.com – και αυτό ταιριάζει απόλυτα στην Τζέντα. Με σωστή διαχείριση κινδύνου, τα ενδιαφερόμενα μέρη μπορούν να εκμεταλλευτούν το κύμα της ανάπτυξης ακινήτων στην Τζέντα και πιθανότατα να αποκομίσουν σημαντικές αποδόσεις στα συναρπαστικά επόμενα χρόνια.
Πηγές:
Τάσεις οικιστικών ακινήτων στην Τζέντα
Τάσεις Πωλήσεων και Τιμών: Η αγορά κατοικίας της Τζέντα είναι δυναμική, με τη ζήτηση να επιταχύνεται τον τελευταίο χρόνο. Οι αγοραπωλησίες κατοικιών στην Τζέντα αυξήθηκαν κατά 43,5% σε ετήσια βάση στις αρχές του 2025 jll-mena.com, αντανακλώντας μια αύξηση στο ενδιαφέρον των αγοραστών. Αυτή η άνοδος συμπίπτει με πανεθνικές προσπάθειες για την ενίσχυση της ιδιοκατοίκησης – προγράμματα όπως το Sakani και το Ταμείο Ανάπτυξης Ακινήτων διευκολύνουν τους πρωτο-αγοραστές να αγοράσουν σπίτι, γεγονός που έχει ενισχύσει σημαντικά τη ζήτηση jll-mena.com. Όσον αφορά τις τιμές, η Τζέντα σημείωσε μικτές κινήσεις: οι τιμές πώλησης των βιλών συνέχισαν να αυξάνονται, ενώ οι τιμές των διαμερισμάτων υποχώρησαν ελαφρώς τα τελευταία τρίμηνα jll-mena.com. Για παράδειγμα, το πρώτο εξάμηνο του 2024 οι τιμές πώλησης κατοικιών στην Τζέντα αυξήθηκαν κατά περίπου 5% σε ετήσια βάση, ενώ τα ενοίκια αυξήθηκαν περίπου 4% argaam.com argaam.com. Αυτή είναι μια πιο μετριοπαθής αύξηση σε σύγκριση με το Ριάντ (όπου οι τιμές κατοικιών αυξήθηκαν κατά ~10% την ίδια περίοδο) argaam.com. Η σχετική επιβράδυνση στις τιμές διαμερισμάτων δείχνει μια προσαρμογή μετά από αρκετά έτη ταχείας ανάπτυξης, και πιθανώς περισσότερη προσφορά που έρχεται σε αυτή την κατηγορία.
Ζήτηση και Προσφορά Κατοικιών: Η ζήτηση στη Τζέντα κατευθύνεται προς μοντέρνες, οργανωμένες κοινοτικές περιοχές. Τόσο οι ντόπιοι όσο και οι ξένοι δείχνουν μια προτίμηση για τη «ζωή στην κοινότητα» με ολοκληρωμένες παροχές, παρά για αυτόνομες ιδιοκτησίες jll-mena.com. Ειδικά η βόρεια Τζέντα έχει αναδειχθεί σε hotspot – η περιοχή αυτή γνώρισε τη μεγαλύτερη αύξηση τιμών, ενισχυόμενη από νέες αναπτύξεις υψηλότερης ποιότητας και υποδομές argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Οι κατοικίες μεσαίας προς ανώτερης κατηγορίας γνωρίζουν αυξανόμενη ζήτηση, σε απόλυτη ταύτιση με την εμπορική σημασία της Τζέντας και τον ρόλο της ως πύλη για προσκυνητές και τουρίστες argaamplus.s3.amazonaws.com. Δημοφιλείς γειτονιές περιλαμβάνουν παραλιακές και βόρειες περιοχές (όπως το Obhur και τις περιοχές Al-Shati/Waterfront) που προσφέρουν νέες βίλες, περιφραγμένα συγκροτήματα και παραθαλάσσια διαμερίσματα. Πρόσφατα στοιχεία δείχνουν ότι σχεδόν όλη η αύξηση των τιμών στη Τζέντα το 2023 συγκεντρώθηκε στο βόρειο τμήμα της πόλης argaamplus.s3.amazonaws.com, όπου εκτελούνται αρκετά μεγάλα οικιστικά έργα.
Από την πλευρά της προσφοράς, η αναπτυξιακή δραστηριότητα είναι έντονη. Μόνο στο πρώτο εξάμηνο του 2024, παραδόθηκαν 11.300 νέες κατοικίες στη Τζέντα, αυξάνοντας το συνολικό απόθεμα στέγασης της πόλης σε περίπου 891.000 μονάδες argaam.com argaam.com. Άλλες 16.000 μονάδες επρόκειτο να ολοκληρωθούν στο δεύτερο εξάμηνο του 2024 argaam.com. Μεγάλοι κατασκευαστές – συμπεριλαμβανομένου του ROSHN του Δημόσιου Ταμείου Επενδύσεων – είναι δραστήριοι στη Τζέντα. Το έργο Al-Arous του ROSHN στη βόρεια Τζέντα, για παράδειγμα, σχεδιάζει να προσθέσει περίπου 18.000 νέες κατοικίες σε μια οικιστική κοινότητα-πρότυπο, επεκτείνοντας την προσφορά σύγχρονων κατοικιών για τη μεσαία τάξη. Τέτοιες αναπτύξεις στηρίζουν τον στόχο του κυβερνητικού Οράματος 2030 για αύξηση της ιδιοκατοίκησης στη Σαουδική Αραβία (με στόχο 70% μέχρι το 2030, από περίπου 62% το 2020 pwc.com pwc.com). Επιπλέον, η βελτιωμένη πρόσβαση σε στεγαστικά δάνεια (με τη βοήθεια της Σαουδαραβικής Εταιρείας Αναχρηματοδότησης Ακινήτων και τις χαμηλότερες απαιτήσεις προκαταβολής) επέτρεψε σε περισσότερες νέες οικογένειες να αγοράσουν κατοικία pwc.com pwc.com, διατηρώντας τη ζήτηση για νέα οικιστικά έργα.
Ενοίκια και Απόδοση: Η αγορά ενοικίων της Τζέντα έχει συσφιχθεί. Με την αύξηση του πληθυσμού και την εισροή επαγγελματιών εξωτερικού σε ορισμένους τομείς, τα ενοίκια διαμερισμάτων κατέγραψαν πρόσφατα αξιοσημείωτη αύξηση – τα μέσες τιμές ενοικίου διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 18% σε ετήσια βάση το 2023, σύμφωνα με μία ανασκόπηση της αγοράς argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Τα ενοίκια βιλών έχουν επίσης αυξηθεί (κατά υψηλά μονοψήφια ποσοστά ετησίως), αν και παραμένουν γενικά χαμηλότερα από αυτά στο Ριάντ. Μέχρι τα τέλη του 2023, τα συνήθη ενοίκια διαμερισμάτων στην Τζέντα κυμαίνονταν ευρέως από περίπου SAR 14,400 έως SAR 75,000 ετησίως, ανάλογα με την τοποθεσία και την ποιότητα, ενώ τα ενοίκια βιλών κυμαίνονταν από περίπου SAR 60,000 έως SAR 175,000 ετησίως argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Αυτές οι αυξήσεις ενοικίων αντανακλούν τόσο τη μεγάλη ζήτηση όσο και τη περιορισμένη διαθεσιμότητα ποιοτικών μονάδων σε προνομιούχες περιοχές. Ωστόσο, με σημαντική νέα προσφορά που αναμένεται το 2024–2025, η αύξηση των ενοικίων ενδέχεται να μετριαστεί. Οι αποδόσεις για τους ιδιοκτήτες ήταν ελκυστικές τα τελευταία χρόνια λόγω της αύξησης των ενοικίων, αλλά οι επενδυτές παρακολουθούν τον πιθανό κίνδυνο υπερπροσφοράς προς το 2030, καθώς προστίθενται δεκάδες χιλιάδες μονάδες. Συνολικά, ο οικιστικός τομέας της Τζέντα παραμένει σε μια “θετική πορεία για περαιτέρω ανάπτυξη”, υποστηριζόμενος από ισχυρή θεμελιώδη ζήτηση και κρατικές πρωτοβουλίες στέγασης argaam.com.
Τάσεις Αγοράς Επαγγελματικών Ακινήτων (Γραφείο, Λιανικό Εμπόριο, Βιομηχανία)
Εμπορικά Ακίνητα Λιανικής: Ο τομέας λιανικής αποτελεί ένα φωτεινό σημείο στο εμπορικό τοπίο της Τζέντα, υποστηριζόμενος από ένα νεανικό πληθυσμό και την αυξανόμενη τουριστική δραστηριότητα.
Το 2024, η Τζέντα πρόσθεσε 106.000 μ² νέου εμπορικού χώρου (π.χ.μια σημαντική έναρξη εμπορικού κέντρου), φέρνοντας τη συνολική προσφορά λιανικής σε περίπου 2,16 εκατομμύρια μ² στην πόλη argaam.com argaam.com.Αυτή η επέκταση αντανακλά εμπιστοσύνη στη ζήτηση των καταναλωτών.Χάρη στην προώθηση της Vision 2030 για την ενίσχυση της ψυχαγωγίας και της αναψυχής, τα εμπορικά κέντρα στη Τζέντα έχουν εντάξει όλο και περισσότερο κινηματογράφους, εστιατόρια και οικογενειακά αξιοθέατα για να προσελκύσουν επισκέπτες.Τα ενοίκια λιανικής σε κορυφαία “υπερ-περιφερειακά” εμπορικά κέντρα αυξάνονται (περίπου +4% σε ετήσια βάση το Α’ εξάμηνο του 2024 για τα εμπορικά κέντρα πρώτης κατηγορίας) argaam.com, ενώ τα δευτερεύοντα εμπορικά κέντρα με παλαιότερες μορφές βλέπουν τα ενοίκια να μειώνονται (~4% μείωση σε ετήσια βάση) καθώς οι καταναλωτές στρέφονται προς πιο σύγχρονες εμπειρίες argaam.com.Συνολικά, το κλίμα στην αγορά λιανικής είναι αισιόδοξο για το 2025-2026, με τη S&P Global να σημειώνει ότι η αύξηση του πληθυσμού, η διεύρυνση του τουρισμού και η είσοδος διεθνών brands θα ενισχύσουν περαιτέρω τη ζήτηση λιανικής στις πόλεις της Σαουδικής Αραβίας arabnews.com arabnews.com.Η Ριάντ και η Τζέντα, ειδικότερα, βιώνουν ένα κύμα νέων εμπορικών και μικτών αναπτύξεων που συνδυάζουν τα ψώνια με τη διασκέδαση και ακόμη και οικιστικά/φιλοξενούμενα στοιχεία arabnews.com.Στην Τζέντα, τα υπαίθρια και παραθαλάσσια εμπορικά κέντρα κερδίζουν δημοτικότητα (για παράδειγμα, οι περιοχές Κορνίς και προορισμοί όπως η περιοχή Jeddah Yacht Club), αντανακλώντας μια τάση προς τα εμπορικά κέντρα που επικεντρώνονται στον τρόπο ζωής arabnews.com.Με αυτό κατά νου, ο τομέας της λιανικής δεν είναι χωρίς κινδύνους: η ανάπτυξη του ηλεκτρονικού εμπορίου και οι μεταβαλλόμενες προτιμήσεις των καταναλωτών σημαίνουν ότι οι διαχειριστές εμπορικών κέντρων πρέπει να συνεχίσουν να καινοτομούν για να προσελκύουν επισκέπτες.Η S&P έχει προειδοποιήσει ότι η υπερπροσφορά και ο ανταγωνισμός θα μπορούσαν να ασκήσουν πίεση στις αποδόσεις των ενοικίων, ειδικά εάν οι ιδιοκτήτες πραγματοποιήσουν μεγάλες κεφαλαιουχικές δαπάνες για την ανακαίνιση ακινήτων arabnews.com.Προς το παρόν, όμως, η αγορά λιανικής ακινήτων της Τζέντα ενισχύεται από την ισχυρή καταναλωτική δαπάνη – με τη βοήθεια του υψηλού κατά κεφαλήν εισοδήματος και της κουλτούρας που αντιμετωπίζει τα εμπορικά κέντρα ως κοινωνικούς προορισμούς arabnews.com arabnews.com.Με τη Σαουδική Αραβία να στοχεύει σε 100+ εκατομμύρια τουρίστες έως το 2030, συμπεριλαμβανομένων μεγάλων εκδηλώσεων όπως η Expo 2030 και το Παγκόσμιο Κύπελλο FIFA 2034, ο ρόλος της Τζέντα ως πύλη της πόλης τοποθετεί τον τομέα του λιανικού εμπορίου της για διαρκή ανάπτυξη arabnews.com.Βιομηχανικά & Λογιστικά Ακίνητα: Ο τομέας των βιομηχανικών ακινήτων στη Τζέντα γνωρίζει σημαντική ανάπτυξη, αν και υπό το ραντάρ, σε ευθυγράμμιση με τις φιλοδοξίες της Σαουδικής Αραβίας στον τομέα της εφοδιαστικής αλυσίδας.
Ως η κύρια πόλη-λιμάνι της Ερυθράς Θάλασσας του Βασιλείου, η Τζέντα είναι στο επίκεντρο των σχεδίων για να γίνει ένα παγκόσμιο κέντρο εφοδιαστικής αλυσίδας, και αυτό οδηγεί τη ζήτηση για σύγχρονες αποθήκες και κέντρα διανομής argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Η άνθηση του ηλεκτρονικού εμπορίου μετά το 2020 έχει ενισχύσει περαιτέρω τις απαιτήσεις για μεγάλες, υψηλής ποιότητας εγκαταστάσεις logistics argaamplus.s3.amazonaws.com.Το 2023, η Σαουδική Αραβία εγκαινίασε τέσσερις νέες Ειδικές Οικονομικές Ζώνες (SEZs) για να προσελκύσει βιομηχανικές και προηγμένες τεχνολογικές επενδύσεις – συγκεκριμένα, μία από αυτές βρίσκεται στην Οικονομική Πόλη Βασιλιάς Αμπντάλα (KAEC) κοντά στην Τζέντα argaamplus.s3.amazonaws.com.Η Ειδική Οικονομική Ζώνη του KAEC επικεντρώνεται στην προηγμένη βιομηχανία και τα logistics και αναμένεται να ενισχύσει την ανάπτυξη αποθηκών και εργοστασίων στην περιοχή της Τζέντα.Τα ενοίκια για κύριες αποθήκες στη Τζέντα κυμαίνονται αυτή τη στιγμή περίπου από 90 έως 300 SAR ανά τ.μ. ετησίως, ανάλογα με την τοποθεσία και τις προδιαγραφές argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Αυτά τα ενοίκια αυξάνονται καθώς η διαθεσιμότητα ποιοτικών χώρων είναι χαμηλή – πράγματι, τα ενοίκια βιομηχανικών χώρων σημείωσαν αυξήσεις μεσαίων έως υψηλών μονοψήφιων ποσοστών το 2022–2023.Ενώ τα ενοίκια αποθηκών στη Τζέντα είναι λίγο χαμηλότερα από αυτά του Ριάντ (τα οποία μπορούν να φτάσουν έως και 400 SAR/m²) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com, το χάσμα μπορεί να κλείσει καθώς περισσότεροι πάροχοι υπηρεσιών 3PL (τρίτων υπηρεσιών εφοδιαστικής αλυσίδας) και κατασκευαστές εγκαθιστούν επιχειρήσεις κοντά στο λιμάνι.Το εν εξελίξει Σχέδιο Γέφυρας Ξηράς της Σαουδικής Αραβίας – μια τεράστια σιδηροδρομική γραμμή που συνδέει το λιμάνι της Τζέντα με το Ριάντ και τη Νταμάμ – αποτελεί επίσης μια καθοριστική αλλαγή, με την ολοκλήρωσή του να αναμένεται γύρω στο τέλος της δεκαετίας.Επιτρέποντας ταχύτερη μετακίνηση φορτίου σε ολόκληρη τη χώρα, πιθανότατα θα αυξήσει τη ζήτηση για πάρκα logistics γύρω από το λιμάνι και τις βιομηχανικές ζώνες της Τζέντα.Συνολικά, οι προοπτικές για τα βιομηχανικά ακίνητα είναι αισιόδοξες: η πρωτοβουλία διαφοροποίησης του Vision 2030 λειτουργεί ως καταλύτης ανάπτυξης στην αποθήκευση, και η Τζέντα αναμένεται να επωφεληθεί χάρη στη στρατηγική της τοποθεσία.Η κύρια πρόκληση θα είναι η παροχή επαρκούς νέας βιομηχανικής προσφοράς· διαφορετικά, τα ενοίκια ενδέχεται να συνεχίσουν να αυξάνονται και ενδεχομένως να πιέσουν τις μικρότερες επιχειρήσεις.Ωστόσο, με νέες επενδύσεις σε γη και υποδομές (συμπεριλαμβανομένων των κινήτρων των Ειδικών Οικονομικών Ζωνών – SEZ), οι επενδυτές βλέπουν σημαντικές ευκαιρίες στον τομέα των ακινήτων logistics.Όπως σημείωσε μια έκθεση, η βιομηχανική ζήτηση στη Σαουδική Αραβία στηρίζεται σε μια «σημαντική τάση ανάπτυξης» που αναμένεται να συνεχιστεί καθώς η μη πετρελαϊκή οικονομία επεκτείνεται argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Αγορά Γραφείων: Η Τζέντα είναι η δεύτερη μεγαλύτερη αγορά γραφείων του Βασιλείου μετά το Ριάντ και συνεχίζει να αναπτύσσεται σταθερά. Το συνολικό απόθεμα γραφείων στην Τζέντα είναι περίπου 1,2 – 2,1 εκατομμύρια τετραγωνικά μέτρα (το εύρος αντανακλά διαφορετικές κατηγορίες χώρου) argaamplus.s3.amazonaws.com argaam.com, το οποίο είναι περίπου το ένα τέταρτο του αποθέματος γραφείων του Ριάντ. Κατά το πρώτο εξάμηνο του 2024, δεν άνοιξαν νέα σημαντικά γραφεία στην Τζέντα, διατηρώντας τη διαθεσιμότητα σταθερή στα περίπου 1,21 εκατομμύρια m² ποιοτικού χώρου argaam.com. Ωστόσο, νέα έργα βρίσκονται επιτέλους στον ορίζοντα – περίπου 48.000 m² γραφειακού χώρου αναμένεται να παραδοθούν μέχρι το τέλος του 2024 στην Τζέντα argaam.com. Η ζήτηση για γραφεία είναι υγιής, καθοδηγούμενη από την επιχειρηματική ανάπτυξη και τον ρόλο της Τζέντα ως κόμβου εμπορίου και εφοδιαστικής αλυσίδας. Τα ενοίκια γραφείων Grade A στην Τζέντα αυξήθηκαν περίπου 11% ετησίως στα μέσα του 2024 φτάνοντας περίπου τα SAR 1.335 ανά m² ετησίως argaam.com, υποδεικνύοντας ότι οι ιδιοκτήτες έχουν αποκτήσει πλεονέκτημα καθώς ο ποιοτικός χώρος παραμένει περιορισμένος. (Για σύγκριση, τα υψηλότερα ενοίκια γραφείων σε κορυφαίες περιοχές του Ριάντ αυξήθηκαν σχεδόν 20% την ίδια περίοδο, φτάνοντας περίπου τα SAR 2.090 ανά m² argaam.com, αντικατοπτρίζοντας ακόμη μεγαλύτερη ζήτηση στην πρωτεύουσα). Οι περισσότεροι βασικοί ενοικιαστές γραφείων της Τζέντα είναι κρατικοί φορείς και εγκατεστημένες εταιρείες argaamplus.s3.amazonaws.com, και τα νέα κτίρια υψηλών προδιαγραφών αντιμετωπίζουν ανταγωνιστική πίεση για να εξασφαλίσουν αυτούς τους μεγάλους ενοικιαστές argaamplus.s3.amazonaws.com. Προχωρώντας, ο τομέας γραφείων στην Τζέντα αναμένεται να επεκταθεί παράλληλα με την οικονομική ανάπτυξη, αλλά με προσεκτικό ρυθμό – η πόλη δεν έχει το τεράστιο κύμα μεταγκατάστασης εταιρειών που παρατηρείται στο Ριάντ. Τα ποσοστά κενών παραμένουν σχετικά σταθερά, και εάν η νέα προσφορά παραμείνει περιορισμένη, τα ενοίκια αναμένεται να διατηρηθούν υψηλά. Μία τάση που πρέπει να παρακολουθούμε είναι ο εκσυγχρονισμός του αποθέματος γραφείων: νέες μικτές αναπτύξεις (όπως τμήματα του έργου Jeddah Central) θα φέρουν υπερσύγχρονους γραφειακούς χώρους, ενδεχομένως προσελκύοντας ενοικιαστές από παλαιότερα κτίρια και δημιουργώντας πίεση στο γηρασμένο απόθεμα.
Βασικές Κυβερνητικές Πολιτικές και Επίδραση του Οράματος 2030
Η κυβερνητική πολιτική – καθοδηγούμενη από το στρατηγικό πλαίσιο Vision 2030 – διαδραματίζει καθοριστικό ρόλο στην αγορά ακινήτων της Τζέντα. Ένας από τους βασικούς στόχους του Vision 2030 είναι η αύξηση της ιδιοκατοίκησης στη Σαουδική Αραβία στο 70% έως το 2030, από περίπου 50% ή χαμηλότερα στα μέσα της δεκαετίας του 2010 pwc.com pwc.com. Για να επιτευχθεί αυτό, το Υπουργείο Στέγασης (τώρα μέρος του MoMRAH) έχει εφαρμόσει ουσιαστικές μεταρρυθμίσεις που έχουν μεταμορφώσει τον τομέα της στέγασης. Κύριες πρωτοβουλίες αποτελούν το πρόγραμμα Sakani, που απλοποιεί και επιδοτεί τα στεγαστικά δάνεια για τις σαουδαραβικές οικογένειες, και το Ταμείο Ανάπτυξης Ακινήτων, το οποίο παρέχει χρηματοδότηση χαμηλού κόστους. Τα προγράμματα αυτά έχουν μειώσει τους χρόνους αναμονής για στεγαστική υποστήριξη από χρόνια σε σχεδόν άμεση έγκριση vision2030.gov.sa, απελευθερώνοντας κύμα ζήτησης από τελικούς χρήστες. Όπως αναφέρθηκε νωρίτερα, τα στεγαστικά δάνεια με κρατική εγγύηση και οι μειωμένες απαιτήσεις προκαταβολής (μείωση από 30% σε 5% από την κεντρική τράπεζα) έχουν δώσει τη δυνατότητα σε μια νέα γενιά αγοραστών pwc.com. Το αποτέλεσμα είναι εμφανές στην Τζέντα, όπου πολλά νοικοκυριά που στο παρελθόν νοίκιαζαν μπαίνουν τώρα στην αγορά ιδιοκατοίκησης – ενισχύοντας την οικιστική ανάπτυξη σε διάφορα επίπεδα τιμών. Η επιρροή του Vision 2030 εκτείνεται πέρα από τη στέγαση και στον τομέα των εμπορικών ακινήτων μέσω της οικονομικής διαφοροποίησης και της απελευθέρωσης των κανονισμών. Η κυβέρνηση αναγνωρίζει τα ακίνητα ως βασικό τομέα για την αύξηση του μη πετρελαϊκού ΑΕΠ (με στόχο την αύξηση της συμβολής των ακινήτων στο ΑΕΠ από ~7% σε 10% μέχρι το 2030) pwc.com. Για να ενισχυθεί η ανάπτυξη, οι αρχές έχουν επενδύσει σημαντικά σε υποδομές – νέους συγκοινωνιακούς συνδέσμους, δίκτυα κοινής ωφελείας και βελτιώσεις του δημόσιου χώρου – ιδιαίτερα σε πόλεις όπως η Τζέντα που εξυπηρετούν τον τουρισμό και το εμπόριο. Μια αξιόλογη πολιτική είναι ο Φόρος Λευκής Γης, ένας φόρος επί αδόμητης αστικής γης που θεσπίστηκε για να αποτρέψει την αποθήκευση γης και να αυξήσει την προσφορά οικοπέδων για ανάπτυξη pwc.com. Η Τζέντα ήταν μία από τις πρώτες πόλεις όπου αυτός ο ετήσιος φόρος 2,5% εφαρμόστηκε σε κενή οικιστική γη, προτρέποντας ορισμένους ιδιοκτήτες είτε να οικοδομήσουν είτε να πουλήσουν, βελτιώνοντας σταδιακά τη διαθεσιμότητα γης για έργα. Επιπλέον, η απλοποίηση των αδειοδοτικών διαδικασιών και τα μοντέλα σύμπραξης δημόσιου και ιδιωτικού τομέα έχουν διευκολύνει τους επενδυτές ακινήτων να υλοποιήσουν μεγάλα έργα εναρμονισμένα με τους στόχους του Vision 2030 (για παράδειγμα, η ανάπλαση του κέντρου της Τζέντα δρομολογείται από το Δημόσιο Ταμείο Επενδύσεων σε συνεργασία με ιδιώτες εργολάβους).Η προώθηση του τουρισμού στο πλαίσιο του Vision 2030 αποτελεί ακόμη έναν τομέα πολιτικής που επηρεάζει την αγορά ακινήτων της Τζέντα. Το Βασίλειο στοχεύει να προσελκύσει 100 εκατομμύρια επισκέψεις ετησίως έως το 2030 (από θρησκευτικό τουρισμό, αναψυχή και επιχειρηματικές εκδηλώσεις). Η Τζέντα, ως η παραδοσιακή πύλη για τη Μέκκα και τη Μεδίνα και μια παραθαλάσσια πόλη της Ερυθράς Θάλασσας, επωφελείται από αυτή την ώθηση. Η διευκόλυνση των τουριστικών βίζας από την κυβέρνηση και η επένδυση σε τουριστικές υποδομές (αεροδρόμια, τερματικοί σταθμοί κρουαζιέρας κ.λπ.) έχουν οδηγήσει στην κατασκευή νέων ξενοδοχείων, επιπλωμένων διαμερισμάτων και εμπορικών-ψυχαγωγικών συγκροτημάτων στη Τζέντα. Το πολλαπλασιαστικό αποτέλεσμα στη λιανική και τη φιλοξενία υπήρξε σημαντικό – για παράδειγμα, η πληρότητα και οι τιμές δωματίων στα ξενοδοχεία της Σαουδικής Αραβίας αυξάνονται και οι κατασκευαστές στην Τζέντα ανταποκρίνονται προγραμματίζοντας περισσότερα έργα φιλοξενίας argaam.com argaam.com. Μελλοντικές παγκόσμιες εκδηλώσεις που θα φιλοξενήσει η Σαουδική Αραβία (όπως η Expo 2030 στο Ριάντ και το Παγκόσμιο Κύπελλο Ποδοσφαίρου FIFA 2034) οδηγούν σε αναβαθμίσεις σε εθνικό επίπεδο και η Τζέντα αναμένεται να λάβει το μερίδιό της – ενδεχομένως συμπεριλαμβανομένων βελτιώσεων σταδίων και ζωνών φιλάθλων, που συνδέονται με την ανάπτυξη ακινήτων (π.χ. μεικτού τύπου αθλητικές περιοχές, προσωρινές διαμονές κ.λπ.).
Καθοριστικά, το Vision 2030 έχει ενισχύσει ένα πιο φιλικό προς τον επενδυτή ρυθμιστικό περιβάλλον. Η ίδρυση της Γενικής Αρχής Ακινήτων (REGA) παρέχει ενιαία εποπτεία και διαφάνεια στην αγορά ακινήτων arabnews.com. Οι νόμοι για πώληση ακινήτων υπό κατασκευή (Wafi), την οριζόντια ιδιοκτησία και τη μεσιτεία ακινήτων έχουν εκσυγχρονιστεί με διεθνή πρότυπα, εμπνέοντας μεγαλύτερη εμπιστοσύνη σε επενδυτές και αγοραστές σπιτιών. Επιπλέον, οι κανόνες χωροταξίας και πολεοδομίας ενημερώνονται για να ενθαρρύνουν την ανάπτυξη τύπου μεικτής χρήσης και υψηλής πυκνότητας, όπως βλέπουμε στο Jeddah Central και σε άλλα giga-projects, απομακρυνόμενοι από τη διάχυση του παρελθόντος. Συνοψίζοντας, η κυβερνητική πολιτική υπό το Vision 2030 αποτέλεσε καταλύτη για την επέκταση των ακινήτων της Τζέντα – απελευθερώνοντας τη χρηματοδότηση κατοικιών, χρηματοδοτώντας έργα που αλλάζουν το παιχνίδι, βελτιώνοντας το επενδυτικό κλίμα και ενισχύοντας τη ζήτηση μέσω οικονομικής ανάπτυξης και τουρισμού.
Τοπίο Ξένων Επενδύσεων και Ρυθμιστικές Ενημερώσεις
Η Σαουδική Αραβία έχει ενεργά ανοίξει τον τομέα των ακινήτων της σε ξένες επενδύσεις τα τελευταία χρόνια και το 2024–2025 σημειώθηκαν σημαντικά ορόσημα σε αυτόν τον τομέα. Μια εξέχουσα εξέλιξη ήταν η χαλάρωση των περιορισμών στις ξένες επενδύσεις σε ακίνητα στη Μέκκα και τη Μεδίνα. Τον Ιανουάριο του 2025, η Αρχή Κεφαλαιαγοράς ανακοίνωσε ότι οι αλλοδαποί (μη Σαουδάραβες) μπορούν πλέον να επενδύουν σε εταιρείες που διαθέτουν ακίνητα στις ιερές πόλεις της Μέκκας και της Μεδίνας agbi.com agbi.com. Ενώ η άμεση ιδιοκτησία ακινήτων σε αυτές τις πόλεις από ιδιώτες παραμένει απαγορευμένη (εκτός από μισθώσεις 99 ετών), αυτή η κίνηση επιτρέπει σε διεθνείς επενδυτές να αγοράζουν μετοχές (έως 49%) σε εισηγμένες εταιρείες ακινήτων ή REITs που διαθέτουν ακίνητα στη Μέκκα/Μεδίνα agbi.com agbi.com. Η αλλαγή πολιτικής αποσκοπεί στην «προσέλκυση ξένων κεφαλαίων και την παροχή ρευστότητας σε τρέχοντα και μελλοντικά έργα» στις ιερές πόλεις agbi.com. Θεωρείται επίσης ως πιλοτικό βήμα προς το ευρύτερο άνοιγμα της αγοράς ακινήτων της Σαουδικής Αραβίας. Η αντίδραση της αγοράς ήταν θετική – οι μετοχές ακίνητης περιουσίας, ειδικά εκείνες που επικεντρώνονται στη Μέκκα/Μεδίνα, σημείωσαν άνοδο σχεδόν 10% με τα νέα agbi.com. Αυτή η μεταρρύθμιση στέλνει το μήνυμα στους επενδυτές ότι η Σαουδική Αραβία είναι σοβαρή ως προς τον εκσυγχρονισμό της αγοράς ακινήτων της στο πλαίσιο του Vision 2030. Ο Faisal Durrani, επικεφαλής ερευνών στη Knight Frank MENA, το χαρακτήρισε ως «το ισχυρότερο δείγμα μέχρι σήμερα» για περαιτέρω χαλάρωση των νόμων διεθνούς ιδιοκτησίας agbi.com.
Γενικότερα σε όλο το Βασίλειο (συμπεριλαμβανομένης της Τζέντα), οι κανονισμοί πλέον επιτρέπουν 100% ξένη ιδιοκτησία επιχειρήσεων, συμπεριλαμβανομένων αυτών στον τομέα της ανάπτυξης και διαμεσολάβησης ακινήτων, μέσω αδειοδότησης από το MISA (Υπουργείο Επενδύσεων) arabnews.com. Αυτό σημαίνει ότι ένας διεθνής αναπτυξιακός φορέας ή επενδυτής μπορεί να ιδρύσει μια αμιγώς ξένη εταιρεία στη Σαουδική Αραβία για την υλοποίηση έργων ακινήτων (εκτός από ορισμένες ευαίσθητες τοποθεσίες). Η απλοποίηση της διαδικασίας έναρξης επιχείρησης και η ισχυρή νομική προστασία (π.χ. εκτέλεση συμβάσεων, βελτιωμένοι νόμοι περί πτώχευσης) έχουν αναβαθμίσει τη θέση της Σαουδικής Αραβίας στις διεθνείς κατατάξεις για την ευκολία επιχειρηματικής δραστηριότητας. Στην Τζέντα αυτό έχει μεταφραστεί σε αυξανόμενη παρουσία ξένων εταιρειών και κεφαλαίων ακινήτων που εξετάζουν ευκαιρίες – από μικτής χρήσης αναπτύξεις μέχρι εγκαταστάσεις logistics. Σημαντικό είναι ότι τα επενδυτικά καταπιστεύματα ακινήτων (REITs) έχουν αποτελέσει προσβάσιμο δρόμο για ξένα κεφάλαια· από το 2021, η CMA επιτρέπει σε ξένους επενδυτές να αγοράζουν ελεύθερα μερίδια σε σαουδαραβικά REITs, ακόμη και σε εκείνα με ακίνητα στη Μέκκα/Μεντίνα agbi.com. Αυτό έχει διοχετεύσει ξένα κεφάλαια στα εμπορικά ακίνητα της Τζέντα μέσω εισηγμένων REITs που κατέχουν εμπορικά κέντρα, αποθήκες κ.λπ.
Ένα ακόμη στοιχείο του επενδυτικού τοπίου είναι η εισαγωγή του προγράμματος Premium Residency (“Χρυσή Βίζα”) το 2019, το οποίο παρέχει σε κατάλληλους αλλοδαπούς το δικαίωμα μακροχρόνιας διαμονής στη Σαουδική Αραβία, ιδιοκτησίας ακινήτων (εκτός Μεκκάς/Μεντίνας) και δραστηριοποίησης χωρίς χορηγό. Η αποδοχή του προγράμματος αυξάνεται σταδιακά, και μέχρι το 2024 η κυβέρνηση προώθησε περαιτέρω μακροχρόνιες βίζες για επενδυτές και εξειδικευμένους επαγγελματίες. Η παρουσία περισσότερων αλλοδαπών με δυνατότητα αγοράς κατοικιών αναμένεται να ενισχύσει σταδιακά τη ζήτηση ξένων αγοραστών σε πόλεις όπως η Τζέντα – ιδιαίτερα για κατοικίες πολυτελείας και ακίνητα στην παραλία. Ωστόσο, η συντριπτική πλειοψηφία της αγοράς ακινήτων της Τζέντα εξακολουθεί να καθορίζεται από εγχώριους και περιφερειακούς (GCC) αγοραστές σε αυτό το στάδιο, με τους ξένους να διαδραματίζουν μεγαλύτερο ρόλο στον τομέα ανάπτυξης/επενδύσεων παρά στην ατομική αγορά κατοικίας.
Σε ό,τι αφορά τις ρυθμιστικές ενημερώσεις, οι σαουδαραβικές αρχές συνεχώς βελτιώνουν τη νομοθεσία για τα ακίνητα. Ένας νέος Νόμος Επενδύσεων τέθηκε σε ισχύ το 2023-2024, απλοποιώντας τη διαδικασία για τις ξένες οντότητες να αποκτήσουν επενδυτικές άδειες και εξισώνοντας τη μεταχείριση ξένων και ντόπιων επενδυτών σε πολλούς τομείς agbi.com agbi.com. Ο τομέας των ακινήτων έχει ωφεληθεί από αυτόν τον νόμο, καθώς μείωσε τη γραφειοκρατία για έργα χρηματοδοτούμενα από το εξωτερικό. Επιπλέον, τα συστήματα κτηματολογίου και οι ηλεκτρονικές συναλλαγές έχουν αναμορφωθεί – η εισαγωγή ηλεκτρονικού συστήματος τίτλων ιδιοκτησίας και πλατφορμών όπως το “Najiz” για συναλλαγές ακινήτων έχει αυξήσει τη διαφάνεια και έχει μειώσει σημαντικά τους χρόνους μεταβίβασης. Όλα αυτά τα μέτρα διευκολύνουν τους ξένους επενδυτές ή τα επενδυτικά κεφάλαια να εισέλθουν στην αγορά της Τζέντα, έχοντας σαφή εικόνα για το τι να περιμένουν.
Ένα άλλο σημαντικό έργο είναι ο Πύργος της Τζέντα στη βόρεια περιοχή Ομπχούρ – που αναμένεται να γίνει το ψηλότερο κτίριο στον κόσμο με ύψος πάνω από 1.000 μέτρα.
Μετά από ένα διάλειμμα, η κατασκευή του Πύργου της Τζέντα ξεκίνησε ξανά επίσημα στα τέλη του 2023, με τους κατασκευαστές να στοχεύουν στην ολοκλήρωση γύρω στο 2027–2028 designboom.com designboom.com.Κατά τη διάρκεια μιας τελετής τον Ιανουάριο του 2025, χύθηκε σκυρόδεμα για τον 64ο όροφο του πύργου και το σχέδιο είναι να προστίθεται περίπου ένας όροφος κάθε τέσσερις ημέρες από εδώ και πέρα designboom.com.Ο Πύργος της Τζέντα αποτελεί το κεντρικό στοιχείο της Jeddah Economic City (JEC), μιας μεγάλης ανάπτυξης που έχει σχεδιαστεί να περιλαμβάνει εμπορικά κέντρα, κατοικίες και κοινοτικές υποδομές για έως και 100.000 άτομα designboom.com.Ολόκληρο το JEC, συμπεριλαμβανομένου του πύργου, έχει εκτιμώμενο κόστος 20 δισεκατομμυρίων δολαρίων designboom.com.Ο ίδιος ο πύργος θα στεγάσει ένα μείγμα χρήσεων (ξενοδοχείο Four Seasons, γραφεία, πολυτελή διαμερίσματα και το υψηλότερο παρατηρητήριο στον κόσμο) designboom.com designboom.com.Η αναβίωση αυτού του έργου είναι βαθιά συμβολική – σηματοδοτεί την αυτοπεποίθηση και τη φιλοδοξία της Σαουδικής Αραβίας στην ανάπτυξη ακινήτων.Εάν ολοκληρωθεί, ο Πύργος της Τζέντα θα προσελκύσει παγκόσμια προσοχή, ενδεχομένως κάνοντας την γύρω περιοχή μαγνήτη για επενδύσεις (όπως ακριβώς ο Μπουρτζ Κάλιφα τόνωσε το κέντρο του Ντουμπάι).Η πρόοδος του πύργου θα παρακολουθείται στενά κατά την περίοδο 2025-2030, και η επιτυχία του θα μπορούσε να αποτελέσει το θεμέλιο για μια νέα επιχειρηματική περιοχή στην πόλη.Το έργο αναδεικνύει επίσης τη βελτιωμένη συντονισμένη δράση μεταξύ των ενδιαφερόμενων μερών: η Kingdom Holding (ο χορηγός) και νέοι μηχανικοί εργολάβοι συνεργάστηκαν, και οι προσφορές για την τελική κατασκευή εκδόθηκαν με προθεσμία υποβολής προσφορών έως το τέλος του 2025 designboom.com designboom.com.Συνοψίζοντας, η αγορά ακινήτων της Σαουδικής Αραβίας το 2025 είναι πολύ πιο ανοιχτή και ρυθμιζόμενη σε σύγκριση με μια δεκαετία πριν. Η Τζέντα αναμένεται να επωφεληθεί από εισροές ξένου κεφαλαίου, ειδικά σε μεγάλα έργα και εμπορικά ακίνητα. Ο συνδυασμός τεράστιων κυβερνητικών έργων (που συχνά αναζητούν διεθνείς συνεργάτες) και νέων νόμων που καλωσορίζουν την ξένη ιδιοκτησία δημιουργεί ένα τοπίο όπου οι παγκόσμιοι επενδυτές αναζητούν ενεργά ευκαιρίες. Η προσδοκία είναι ότι καθώς η αγορά ωριμάζει και οι αποδόσεις παραμένουν ελκυστικές, οι ξένες επενδύσεις στα ακίνητα της Τζέντα θα συνεχίσουν την ανοδική τους πορεία, φέρνοντας όχι μόνο κεφάλαια αλλά και τεχνογνωσία και νέες αναπτυξιακές αντιλήψεις στην πόλη.
Σημαντικά Έργα Υποδομών και Ακινήτων στην Τζέντα
Η Τζέντα υφίσταται μια εντυπωσιακή φυσική μεταμόρφωση χάρη σε μια σειρά από μεγάλα έργα και αναβαθμίσεις υποδομών, πολλά από τα οποία συνδέονται με τους στόχους του Vision 2030. Ίσως το πιο χαρακτηριστικό είναι το Jeddah Central Project (πρώην γνωστό ως “New Jeddah Downtown”). Ξεκινώντας στα τέλη του 2021 από το Public Investment Fund, αυτό το έργο αναπτύσσει εκ νέου μια έκταση 5,7 εκατομμυρίων τετραγωνικών μέτρων της ιστορικής παραθαλάσσιας περιοχής της Τζέντα σε μία σύγχρονη περιοχή μικτής χρήσης jeddahcentral.com jeddahcentral.com. Το γενικό πλάνο περιλαμβάνει τέσσερα ορόσημα-αξιοθέατα – μια Όπερα, ένα στάδιο, ένα μουσείο και ένα ενυδρείο – μαζί με νέες μαρίνες, παραλίες, πάρκα και μια τεράστια ποικιλία ακινήτων. Σε αριθμούς, το Jeddah Central θα προσφέρει 17.000 κατοικίες, 2.700 δωμάτια ξενοδοχείων και πάνω από 10 νέες εγκαταστάσεις ψυχαγωγίας και τουρισμού κατά την ολοκλήρωσή του jeddahcentral.com jeddahcentral.com. Οι εργασίες κατασκευής βρίσκονται σε προχωρημένο στάδιο: στις αρχές του 2024, συμβάσεις ύψους 12 δισ. SAR ανατέθηκαν για την πρώτη φάση των αξιοθέατων (Όπερα, Στάδιο, Ενυδρείο) jeddahcentral.com. Αυτή η ανάπτυξη αποτελεί σταθμό για το κέντρο της Τζέντα, αντικαθιστώντας παλαιότερες υποδομές με μια παγκόσμιας κλάσης παραθαλάσσια γραμμή ορίζοντα. Αναμένεται να αυξήσει σημαντικά τις αξίες των ακινήτων στις γύρω περιοχές και να δημιουργήσει νέες περιοχές πολυτελούς διαβίωσης, αγορών και ψυχαγωγίας που θα ανταγωνίζονται αυτές του Ντουμπάι ή της Ντόχα. Για επενδυτές και αναδόχους, το Jeddah Central ανοίγει ευκαιρίες στη φιλοξενία, τα πολυτελή διαμερίσματα και τη λιανική, υποστηριζόμενο από το PIF και την προνομιακή παραθαλάσσια τοποθεσία του έργου.
Όσον αφορά τις υποδομές μεταφορών, η Τζέντα έχει δει σημαντικές βελτιώσεις που ενισχύουν την ελκυστικότητά της στην αγορά ακινήτων. Το νέο Διεθνές Αεροδρόμιο King Abdulaziz (KAIA) εγκαινίασε το υπερσύγχρονο Terminal 1 το 2019, αυξάνοντας σημαντικά τη χωρητικότητα και διαθέτοντας ένα αρχιτεκτονικό αριστούργημα ως τερματικό σταθμό. Μέχρι το 2025, το αεροδρόμιο έχει τη δυνατότητα να διαχειρίζεται περίπου 30 εκατομμύρια επιβάτες ετησίως, διευκολύνοντας την άφιξη τουριστών και επαγγελματιών που τροφοδοτούν τη ζήτηση για ξενοδοχεία και βραχυχρόνιες μισθώσεις. Επιπλέον, ο Σιδηρόδρομος Υψηλής Ταχύτητας Haramain, που λειτουργεί από το 2018, συνδέει την Τζέντα με τις ιερές πόλεις – μπορείτε πλέον να ταξιδέψετε από την Τζέντα στη Μέκκα σε λιγότερο από μία ώρα και στη Μεδίνα σε περίπου 2 ώρες. Ο σταθμός του τρένου στην Al-Sulaimaniah έχει γίνει ένας νέος αστικός πόλος, και η άνεση αυτής της σιδηροδρομικής σύνδεσης έχει καταστήσει την Τζέντα ακόμα πιο ελκυστική βάση για εταιρείες και προσκυνητές (ορισμένοι προσκυνητές επιλέγουν να διαμένουν στην Τζέντα και να πραγματοποιούν ημερήσιες εκδρομές στη Μέκκα με το τρένο, ενισχύοντας τον ξενοδοχειακό τομέα της Τζέντα). Κοιτώντας μπροστά, ο υπό σχεδιασμό Σιδηρόδρομος Saudi Landbridge (γραμμή εμπορευμάτων και επιβατών προς τα ανατολικά) θα συνδέει απευθείας το λιμάνι της Τζέντα με το Ριάντ και τη Νταμάμ, μετατρέποντας ουσιαστικά την Τζέντα στην πύλη logistics της χώρας μεταξύ της Ερυθράς Θάλασσας και του Κόλπου. Αυτό αναμένεται να δώσει ώθηση στη δημιουργία μεγάλων logistic parks και βιομηχανικής ανάπτυξης κατά μήκος της διαδρομής, ιδιαίτερα γύρω από το λιμάνι της Τζέντα, ενισχύοντας τον τομέα της βιομηχανικής αγοράς ακινήτων.
Η αστική κινητικότητα εντός της Τζέντα βρίσκεται επίσης στην ατζέντα. Το μακροχρόνια προτεινόμενο έργο Jeddah Metro – ένα αστικό σιδηροδρομικό δίκτυο τριών γραμμών – έχει αντιμετωπίσει καθυστερήσεις, αλλά παραμένει μέρος των μελλοντικών σχεδίων της πόλης. Αν τελικά προχωρήσει (πιθανότατα στο δεύτερο μισό αυτής της δεκαετίας), ένα μετρό θα βελτίωνε σημαντικά την άνεση των μετακινήσεων και θα μπορούσε να αναμορφώσει τις αξίες των ακινήτων γύρω από τους κόμβους των σταθμών. Στο μεταξύ, η πόλη έχει εφαρμόσει νέα δίκτυα λεωφορείων και βελτιώνει τους δρόμους (συμπεριλαμβανομένης της προγραμματισμένης Κρεμαστής Γέφυρας Obhur πάνω από τον βόρειο κόλπο) για να μειώσει τη συμφόρηση. Οι αναβαθμισμένες υποδομές συχνά μεταφράζονται σε υψηλότερες τιμές γης σε προηγουμένως υπο-αναπτυγμένες περιοχές, μια τάση που είναι ήδη ορατή στη Βόρεια Τζέντα όπου οι επεκτάσεις αυτοκινητοδρόμων και οι γέφυρες έχουν βελτιώσει τη συνδεσιμότητα.
Άλλα αξιόλογα έργα περιλαμβάνουν τη Jeddah Economic City (πέρα από τον Πύργο, η JEC θα περιλαμβάνει ένα σύμπλεγμα ουρανοξυστών, εμπορικών λεωφόρων και μια μαρίνα) και τη King Abdullah Economic City (KAEC) βόρεια της Τζέντα. Αν και η KAEC είναι ξεχωριστή προγραμματισμένη πόλη, ο χαρακτηρισμός της ως Ειδική Οικονομική Ζώνη το 2023 και η ανανεωμένη κυβερνητική εστίαση ουσιαστικά έχουν συνδέσει την επιτυχία της με την ανάπτυξη της Τζέντα. Το λιμάνι και η βιομηχανική κοιλάδα της KAEC προσελκύουν κατασκευαστές και εταιρείες logistics με φορολογικά κίνητρα, δημιουργώντας δυνητικά χιλιάδες θέσεις εργασίας. Καθώς αυτές οι θέσεις εργασίας υλοποιούνται, θα μπορούσαν να ενισχύσουν τη ζήτηση κατοικίας στη βόρεια Τζέντα και την ίδια την KAEC, επεκτείνοντας ουσιαστικά τη μητροπολιτική περιοχή της Τζέντα. Επίσης, το Red Sea Global (μεγάλο τουριστικό έργο που αναπτύσσει θέρετρα σε νησιά πιο βόρεια) και τα έργα πολιτιστικής κληρονομιάς AlUla, αν και δεν βρίσκονται στην Τζέντα, πιθανότατα θα φέρουν πολλούς τουρίστες μέσω της Τζέντα, δικαιολογώντας έτσι περισσότερα ξενοδοχεία και επέκταση του αεροδρομίου.
Συνοψίζοντας, ο ορίζοντας και οι υποδομές της Τζέντα το 2025–2030 θα καθοριστούν από αυτά τα μεγα-έργα. Η παραλία Jeddah Central θα προσφέρει στην πόλη ένα σύγχρονο κέντρο, ο Πύργος Τζέντα θα τη βάλει στον παγκόσμιο χάρτη για τα αρχιτεκτονικά ρεκόρ και οι βελτιωμένες συγκοινωνιακές συνδέσεις θα ενσωματώσουν την Τζέντα πιο στενά με τις εθνικές και παγκόσμιες αγορές. Για τους ενδιαφερόμενους της αγοράς ακινήτων, αυτά τα έργα σημαίνουν νέες περιοχές για επενδύσεις, από πολυτελή παραθαλάσσια διαμερίσματα έως βιομηχανικά πάρκα. Ενώ υπάρχουν κίνδυνοι στην υλοποίηση (καθυστερήσεις, υπερβάσεις κόστους), η καθαρή κλίμακα της κυβερνητικής δέσμευσης προσφέρει εμπιστοσύνη ότι ο αστικός μετασχηματισμός της Τζέντα βρίσκεται σε πλήρη εξέλιξη.
Συγκριτική Ανάλυση: Τζέντα vs. Ριάντ vs. Νταμμάν
Οι τρεις μεγάλες μητροπολιτικές περιοχές της Σαουδικής Αραβίας – Ριάντ, Τζέντα και Νταμμάν/Κομπάρ (Ανατολική Επαρχία) – έχουν η καθεμιά ξεχωριστή δυναμική στην αγορά ακινήτων, επηρεασμένη από τους οικονομικούς τους ρόλους και τις πρωτοβουλίες του Vision 2030. Η σύγκριση της Τζέντα με τις άλλες προσφέρει πλαίσιο για την αξιολόγηση της απόδοσης και των προοπτικών της:
Πρόβλεψη Αγοράς για το 2025–2030
Κοιτώντας μπροστά, οι προοπτικές για την αγορά ακινήτων της Τζέντα την περίοδο 2025 έως 2030 είναι γενικά θετικές, με ισχυρά οικονομικά θεμέλια και εθνικά αναπτυξιακά σχέδια να τις στηρίζουν. Αναλυτές και σύμβουλοι προβλέπουν συνεχιζόμενη ανάπτυξη στους τομείς της κατοικίας, των εμπορικών ακινήτων και της φιλοξενίας, αν και ο ρυθμός ενδέχεται να διαφέρει ανάλογα με τον τομέα και το έτος. Ακολουθούν βασικά στοιχεία της πρόβλεψης:
Ποσοτικά, οι εταιρείες έρευνας αγοράς εκτιμούν ότι η συνολική αγορά ακινήτων της Σαουδικής Αραβίας θα αναπτυχθεί με σύνθετο ετήσιο ρυθμό αύξησης (CAGR) γύρω στο 7–9% έως το 2030, ενδεχομένως να διπλασιάσει την αξία της αγοράς έως το τέλος της δεκαετίας techsciresearch.com imarcgroup.com. Η Τζέντα, ως βασικό συστατικό αυτού, θα συμβάλλει σημαντικά. Η Γενική Αρχή Ακινήτων προβλέπει ότι το μέγεθος της εθνικής αγοράς ακινήτων θα φτάσει περίπου τα 100+ δισεκατομμύρια δολάρια έως το 2029 arabnews.com. Επομένως, μπορούμε να φανταστούμε ότι το μερίδιο της Τζέντας (ιστορικά ίσως 15-20% των συναλλαγών σε αξία) να ανέρχεται σε δεκάδες δισεκατομμύρια δολάρια σε ετήσιες αγοραπωλησίες ακινήτων έως το 2030.
Προειδοποιήσεις για τις προβλέψεις: Αυτές οι θετικές προβλέψεις βασίζονται στην απουσία σοβαρών οικονομικών σοκ. Κίνδυνοι όπως μια παρατεταμένη παγκόσμια ύφεση, μια απότομη πτώση των τιμών του πετρελαίου που επηρεάζει τις κρατικές δαπάνες ή η γεωπολιτική αστάθεια θα μπορούσαν να επιβραδύνουν τη δυναμική (περισσότερα για τους κινδύνους στην επόμενη ενότητα). Επίσης, τα επιτόκια παίζουν ρόλο – αν το κόστος χρηματοδότησης παραμείνει υψηλό παγκοσμίως, αυτό θα μπορούσε να περιορίσει την ανάπτυξη της ζήτησης (ειδικά για στεγαστικά δάνεια). Ωστόσο, η Σαουδική Αραβία έχει δείξει διάθεση να μετριάσει αυτό (μέσω επιδοτήσεων, κ.λπ.). Συνολικά, η περίοδος 2025–2030 αναμένεται να είναι μια περίοδος ανάπτυξης και εκσυγχρονισμού για τα ακίνητα της Τζέντα, με την πόλη να αναδεικνύεται πιο διεθνώς προβεβλημένη και την αγορά ακινήτων της πιο ώριμη και διαφοροποιημένη.
Ευκαιρίες και Κίνδυνοι για Επενδυτές και Αναπτύκτες
Η αγορά ακινήτων της Τζέντα προσφέρει έναν ελκυστικό συνδυασμό ευκαιριών, χάρη στη στήριξη της κυβέρνησης και στη διαρθρωτική ζήτηση, αλλά συνοδεύεται και από ορισμένους κινδύνους που θα πρέπει να εξετάσουν προσεκτικά οι ενδιαφερόμενοι:
Ευκαιρίες:
Κίνδυνοι:
Συμπερασματικά, οι ευκαιρίες στην αγορά ακινήτων της Τζέντας έως το 2030 είναι σημαντικές – πρόκειται για μια αναπτυσσόμενη αγορά, με ισχυρή στήριξη και πραγματικούς μοχλούς ζήτησης. Οι επενδυτές και οι αναπτυξιακοί φορείς που ευθυγραμμίζονται με τα θέματα του Vision 2030 (προσιτή στέγαση, τουρισμός, ποιότητα ζωής, διαφοροποίηση) μπορούν όχι μόνο να επωφεληθούν οικονομικά αλλά και να βρουν στήριξη από τους νομοθέτες. Ωστόσο, η συνετή στρατηγική είναι απαραίτητη για διαχείριση των κινδύνων. Ο επενδυτικός διασκορπισμός σε τύπους περιουσίας (κατοικία έναντι εμπορικών ακινήτων) ή χρονικούς ορίζοντες, η εξασφάλιση καλών όρων χρηματοδότησης και η διατήρηση ευελιξίας στα έργα ώστε να προσαρμόζονται στις μεταβολές της αγοράς θα είναι έξυπνες στρατηγικές. Όπως συμπέρανε η S&P για τη Σαουδική Αραβία, η αναπτυξιακή πορεία είναι ισχυρή αλλά όχι χωρίς προκλήσεις arabnews.com arabnews.com – και αυτό ταιριάζει απόλυτα στην Τζέντα. Με σωστή διαχείριση κινδύνου, τα ενδιαφερόμενα μέρη μπορούν να εκμεταλλευτούν το κύμα της ανάπτυξης ακινήτων στην Τζέντα και πιθανότατα να αποκομίσουν σημαντικές αποδόσεις στα συναρπαστικά επόμενα χρόνια.
Πηγές:
Εμπορικά Ακίνητα Λιανικής: Ο τομέας λιανικής αποτελεί ένα φωτεινό σημείο στο εμπορικό τοπίο της Τζέντα, υποστηριζόμενος από ένα νεανικό πληθυσμό και την αυξανόμενη τουριστική δραστηριότητα.
Το 2024, η Τζέντα πρόσθεσε 106.000 μ² νέου εμπορικού χώρου (π.χ.μια σημαντική έναρξη εμπορικού κέντρου), φέρνοντας τη συνολική προσφορά λιανικής σε περίπου 2,16 εκατομμύρια μ² στην πόλη argaam.com argaam.com.Αυτή η επέκταση αντανακλά εμπιστοσύνη στη ζήτηση των καταναλωτών.Χάρη στην προώθηση της Vision 2030 για την ενίσχυση της ψυχαγωγίας και της αναψυχής, τα εμπορικά κέντρα στη Τζέντα έχουν εντάξει όλο και περισσότερο κινηματογράφους, εστιατόρια και οικογενειακά αξιοθέατα για να προσελκύσουν επισκέπτες.Τα ενοίκια λιανικής σε κορυφαία “υπερ-περιφερειακά” εμπορικά κέντρα αυξάνονται (περίπου +4% σε ετήσια βάση το Α’ εξάμηνο του 2024 για τα εμπορικά κέντρα πρώτης κατηγορίας) argaam.com, ενώ τα δευτερεύοντα εμπορικά κέντρα με παλαιότερες μορφές βλέπουν τα ενοίκια να μειώνονται (~4% μείωση σε ετήσια βάση) καθώς οι καταναλωτές στρέφονται προς πιο σύγχρονες εμπειρίες argaam.com.Συνολικά, το κλίμα στην αγορά λιανικής είναι αισιόδοξο για το 2025-2026, με τη S&P Global να σημειώνει ότι η αύξηση του πληθυσμού, η διεύρυνση του τουρισμού και η είσοδος διεθνών brands θα ενισχύσουν περαιτέρω τη ζήτηση λιανικής στις πόλεις της Σαουδικής Αραβίας arabnews.com arabnews.com.Η Ριάντ και η Τζέντα, ειδικότερα, βιώνουν ένα κύμα νέων εμπορικών και μικτών αναπτύξεων που συνδυάζουν τα ψώνια με τη διασκέδαση και ακόμη και οικιστικά/φιλοξενούμενα στοιχεία arabnews.com.Στην Τζέντα, τα υπαίθρια και παραθαλάσσια εμπορικά κέντρα κερδίζουν δημοτικότητα (για παράδειγμα, οι περιοχές Κορνίς και προορισμοί όπως η περιοχή Jeddah Yacht Club), αντανακλώντας μια τάση προς τα εμπορικά κέντρα που επικεντρώνονται στον τρόπο ζωής arabnews.com.Με αυτό κατά νου, ο τομέας της λιανικής δεν είναι χωρίς κινδύνους: η ανάπτυξη του ηλεκτρονικού εμπορίου και οι μεταβαλλόμενες προτιμήσεις των καταναλωτών σημαίνουν ότι οι διαχειριστές εμπορικών κέντρων πρέπει να συνεχίσουν να καινοτομούν για να προσελκύουν επισκέπτες.Η S&P έχει προειδοποιήσει ότι η υπερπροσφορά και ο ανταγωνισμός θα μπορούσαν να ασκήσουν πίεση στις αποδόσεις των ενοικίων, ειδικά εάν οι ιδιοκτήτες πραγματοποιήσουν μεγάλες κεφαλαιουχικές δαπάνες για την ανακαίνιση ακινήτων arabnews.com.Προς το παρόν, όμως, η αγορά λιανικής ακινήτων της Τζέντα ενισχύεται από την ισχυρή καταναλωτική δαπάνη – με τη βοήθεια του υψηλού κατά κεφαλήν εισοδήματος και της κουλτούρας που αντιμετωπίζει τα εμπορικά κέντρα ως κοινωνικούς προορισμούς arabnews.com arabnews.com.Με τη Σαουδική Αραβία να στοχεύει σε 100+ εκατομμύρια τουρίστες έως το 2030, συμπεριλαμβανομένων μεγάλων εκδηλώσεων όπως η Expo 2030 και το Παγκόσμιο Κύπελλο FIFA 2034, ο ρόλος της Τζέντα ως πύλη της πόλης τοποθετεί τον τομέα του λιανικού εμπορίου της για διαρκή ανάπτυξη arabnews.com.Βιομηχανικά & Λογιστικά Ακίνητα: Ο τομέας των βιομηχανικών ακινήτων στη Τζέντα γνωρίζει σημαντική ανάπτυξη, αν και υπό το ραντάρ, σε ευθυγράμμιση με τις φιλοδοξίες της Σαουδικής Αραβίας στον τομέα της εφοδιαστικής αλυσίδας.
Ως η κύρια πόλη-λιμάνι της Ερυθράς Θάλασσας του Βασιλείου, η Τζέντα είναι στο επίκεντρο των σχεδίων για να γίνει ένα παγκόσμιο κέντρο εφοδιαστικής αλυσίδας, και αυτό οδηγεί τη ζήτηση για σύγχρονες αποθήκες και κέντρα διανομής argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Η άνθηση του ηλεκτρονικού εμπορίου μετά το 2020 έχει ενισχύσει περαιτέρω τις απαιτήσεις για μεγάλες, υψηλής ποιότητας εγκαταστάσεις logistics argaamplus.s3.amazonaws.com.Το 2023, η Σαουδική Αραβία εγκαινίασε τέσσερις νέες Ειδικές Οικονομικές Ζώνες (SEZs) για να προσελκύσει βιομηχανικές και προηγμένες τεχνολογικές επενδύσεις – συγκεκριμένα, μία από αυτές βρίσκεται στην Οικονομική Πόλη Βασιλιάς Αμπντάλα (KAEC) κοντά στην Τζέντα argaamplus.s3.amazonaws.com.Η Ειδική Οικονομική Ζώνη του KAEC επικεντρώνεται στην προηγμένη βιομηχανία και τα logistics και αναμένεται να ενισχύσει την ανάπτυξη αποθηκών και εργοστασίων στην περιοχή της Τζέντα.Τα ενοίκια για κύριες αποθήκες στη Τζέντα κυμαίνονται αυτή τη στιγμή περίπου από 90 έως 300 SAR ανά τ.μ. ετησίως, ανάλογα με την τοποθεσία και τις προδιαγραφές argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Αυτά τα ενοίκια αυξάνονται καθώς η διαθεσιμότητα ποιοτικών χώρων είναι χαμηλή – πράγματι, τα ενοίκια βιομηχανικών χώρων σημείωσαν αυξήσεις μεσαίων έως υψηλών μονοψήφιων ποσοστών το 2022–2023.Ενώ τα ενοίκια αποθηκών στη Τζέντα είναι λίγο χαμηλότερα από αυτά του Ριάντ (τα οποία μπορούν να φτάσουν έως και 400 SAR/m²) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com, το χάσμα μπορεί να κλείσει καθώς περισσότεροι πάροχοι υπηρεσιών 3PL (τρίτων υπηρεσιών εφοδιαστικής αλυσίδας) και κατασκευαστές εγκαθιστούν επιχειρήσεις κοντά στο λιμάνι.Το εν εξελίξει Σχέδιο Γέφυρας Ξηράς της Σαουδικής Αραβίας – μια τεράστια σιδηροδρομική γραμμή που συνδέει το λιμάνι της Τζέντα με το Ριάντ και τη Νταμάμ – αποτελεί επίσης μια καθοριστική αλλαγή, με την ολοκλήρωσή του να αναμένεται γύρω στο τέλος της δεκαετίας.Επιτρέποντας ταχύτερη μετακίνηση φορτίου σε ολόκληρη τη χώρα, πιθανότατα θα αυξήσει τη ζήτηση για πάρκα logistics γύρω από το λιμάνι και τις βιομηχανικές ζώνες της Τζέντα.Συνολικά, οι προοπτικές για τα βιομηχανικά ακίνητα είναι αισιόδοξες: η πρωτοβουλία διαφοροποίησης του Vision 2030 λειτουργεί ως καταλύτης ανάπτυξης στην αποθήκευση, και η Τζέντα αναμένεται να επωφεληθεί χάρη στη στρατηγική της τοποθεσία.Η κύρια πρόκληση θα είναι η παροχή επαρκούς νέας βιομηχανικής προσφοράς· διαφορετικά, τα ενοίκια ενδέχεται να συνεχίσουν να αυξάνονται και ενδεχομένως να πιέσουν τις μικρότερες επιχειρήσεις.Ωστόσο, με νέες επενδύσεις σε γη και υποδομές (συμπεριλαμβανομένων των κινήτρων των Ειδικών Οικονομικών Ζωνών – SEZ), οι επενδυτές βλέπουν σημαντικές ευκαιρίες στον τομέα των ακινήτων logistics.Όπως σημείωσε μια έκθεση, η βιομηχανική ζήτηση στη Σαουδική Αραβία στηρίζεται σε μια «σημαντική τάση ανάπτυξης» που αναμένεται να συνεχιστεί καθώς η μη πετρελαϊκή οικονομία επεκτείνεται argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Αγορά Γραφείων: Η Τζέντα είναι η δεύτερη μεγαλύτερη αγορά γραφείων του Βασιλείου μετά το Ριάντ και συνεχίζει να αναπτύσσεται σταθερά. Το συνολικό απόθεμα γραφείων στην Τζέντα είναι περίπου 1,2 – 2,1 εκατομμύρια τετραγωνικά μέτρα (το εύρος αντανακλά διαφορετικές κατηγορίες χώρου) argaamplus.s3.amazonaws.com argaam.com, το οποίο είναι περίπου το ένα τέταρτο του αποθέματος γραφείων του Ριάντ. Κατά το πρώτο εξάμηνο του 2024, δεν άνοιξαν νέα σημαντικά γραφεία στην Τζέντα, διατηρώντας τη διαθεσιμότητα σταθερή στα περίπου 1,21 εκατομμύρια m² ποιοτικού χώρου argaam.com. Ωστόσο, νέα έργα βρίσκονται επιτέλους στον ορίζοντα – περίπου 48.000 m² γραφειακού χώρου αναμένεται να παραδοθούν μέχρι το τέλος του 2024 στην Τζέντα argaam.com. Η ζήτηση για γραφεία είναι υγιής, καθοδηγούμενη από την επιχειρηματική ανάπτυξη και τον ρόλο της Τζέντα ως κόμβου εμπορίου και εφοδιαστικής αλυσίδας. Τα ενοίκια γραφείων Grade A στην Τζέντα αυξήθηκαν περίπου 11% ετησίως στα μέσα του 2024 φτάνοντας περίπου τα SAR 1.335 ανά m² ετησίως argaam.com, υποδεικνύοντας ότι οι ιδιοκτήτες έχουν αποκτήσει πλεονέκτημα καθώς ο ποιοτικός χώρος παραμένει περιορισμένος. (Για σύγκριση, τα υψηλότερα ενοίκια γραφείων σε κορυφαίες περιοχές του Ριάντ αυξήθηκαν σχεδόν 20% την ίδια περίοδο, φτάνοντας περίπου τα SAR 2.090 ανά m² argaam.com, αντικατοπτρίζοντας ακόμη μεγαλύτερη ζήτηση στην πρωτεύουσα). Οι περισσότεροι βασικοί ενοικιαστές γραφείων της Τζέντα είναι κρατικοί φορείς και εγκατεστημένες εταιρείες argaamplus.s3.amazonaws.com, και τα νέα κτίρια υψηλών προδιαγραφών αντιμετωπίζουν ανταγωνιστική πίεση για να εξασφαλίσουν αυτούς τους μεγάλους ενοικιαστές argaamplus.s3.amazonaws.com. Προχωρώντας, ο τομέας γραφείων στην Τζέντα αναμένεται να επεκταθεί παράλληλα με την οικονομική ανάπτυξη, αλλά με προσεκτικό ρυθμό – η πόλη δεν έχει το τεράστιο κύμα μεταγκατάστασης εταιρειών που παρατηρείται στο Ριάντ. Τα ποσοστά κενών παραμένουν σχετικά σταθερά, και εάν η νέα προσφορά παραμείνει περιορισμένη, τα ενοίκια αναμένεται να διατηρηθούν υψηλά. Μία τάση που πρέπει να παρακολουθούμε είναι ο εκσυγχρονισμός του αποθέματος γραφείων: νέες μικτές αναπτύξεις (όπως τμήματα του έργου Jeddah Central) θα φέρουν υπερσύγχρονους γραφειακούς χώρους, ενδεχομένως προσελκύοντας ενοικιαστές από παλαιότερα κτίρια και δημιουργώντας πίεση στο γηρασμένο απόθεμα.
Βασικές Κυβερνητικές Πολιτικές και Επίδραση του Οράματος 2030
Η κυβερνητική πολιτική – καθοδηγούμενη από το στρατηγικό πλαίσιο Vision 2030 – διαδραματίζει καθοριστικό ρόλο στην αγορά ακινήτων της Τζέντα. Ένας από τους βασικούς στόχους του Vision 2030 είναι η αύξηση της ιδιοκατοίκησης στη Σαουδική Αραβία στο 70% έως το 2030, από περίπου 50% ή χαμηλότερα στα μέσα της δεκαετίας του 2010 pwc.com pwc.com. Για να επιτευχθεί αυτό, το Υπουργείο Στέγασης (τώρα μέρος του MoMRAH) έχει εφαρμόσει ουσιαστικές μεταρρυθμίσεις που έχουν μεταμορφώσει τον τομέα της στέγασης. Κύριες πρωτοβουλίες αποτελούν το πρόγραμμα Sakani, που απλοποιεί και επιδοτεί τα στεγαστικά δάνεια για τις σαουδαραβικές οικογένειες, και το Ταμείο Ανάπτυξης Ακινήτων, το οποίο παρέχει χρηματοδότηση χαμηλού κόστους. Τα προγράμματα αυτά έχουν μειώσει τους χρόνους αναμονής για στεγαστική υποστήριξη από χρόνια σε σχεδόν άμεση έγκριση vision2030.gov.sa, απελευθερώνοντας κύμα ζήτησης από τελικούς χρήστες. Όπως αναφέρθηκε νωρίτερα, τα στεγαστικά δάνεια με κρατική εγγύηση και οι μειωμένες απαιτήσεις προκαταβολής (μείωση από 30% σε 5% από την κεντρική τράπεζα) έχουν δώσει τη δυνατότητα σε μια νέα γενιά αγοραστών pwc.com. Το αποτέλεσμα είναι εμφανές στην Τζέντα, όπου πολλά νοικοκυριά που στο παρελθόν νοίκιαζαν μπαίνουν τώρα στην αγορά ιδιοκατοίκησης – ενισχύοντας την οικιστική ανάπτυξη σε διάφορα επίπεδα τιμών. Η επιρροή του Vision 2030 εκτείνεται πέρα από τη στέγαση και στον τομέα των εμπορικών ακινήτων μέσω της οικονομικής διαφοροποίησης και της απελευθέρωσης των κανονισμών. Η κυβέρνηση αναγνωρίζει τα ακίνητα ως βασικό τομέα για την αύξηση του μη πετρελαϊκού ΑΕΠ (με στόχο την αύξηση της συμβολής των ακινήτων στο ΑΕΠ από ~7% σε 10% μέχρι το 2030) pwc.com. Για να ενισχυθεί η ανάπτυξη, οι αρχές έχουν επενδύσει σημαντικά σε υποδομές – νέους συγκοινωνιακούς συνδέσμους, δίκτυα κοινής ωφελείας και βελτιώσεις του δημόσιου χώρου – ιδιαίτερα σε πόλεις όπως η Τζέντα που εξυπηρετούν τον τουρισμό και το εμπόριο. Μια αξιόλογη πολιτική είναι ο Φόρος Λευκής Γης, ένας φόρος επί αδόμητης αστικής γης που θεσπίστηκε για να αποτρέψει την αποθήκευση γης και να αυξήσει την προσφορά οικοπέδων για ανάπτυξη pwc.com. Η Τζέντα ήταν μία από τις πρώτες πόλεις όπου αυτός ο ετήσιος φόρος 2,5% εφαρμόστηκε σε κενή οικιστική γη, προτρέποντας ορισμένους ιδιοκτήτες είτε να οικοδομήσουν είτε να πουλήσουν, βελτιώνοντας σταδιακά τη διαθεσιμότητα γης για έργα. Επιπλέον, η απλοποίηση των αδειοδοτικών διαδικασιών και τα μοντέλα σύμπραξης δημόσιου και ιδιωτικού τομέα έχουν διευκολύνει τους επενδυτές ακινήτων να υλοποιήσουν μεγάλα έργα εναρμονισμένα με τους στόχους του Vision 2030 (για παράδειγμα, η ανάπλαση του κέντρου της Τζέντα δρομολογείται από το Δημόσιο Ταμείο Επενδύσεων σε συνεργασία με ιδιώτες εργολάβους).Η προώθηση του τουρισμού στο πλαίσιο του Vision 2030 αποτελεί ακόμη έναν τομέα πολιτικής που επηρεάζει την αγορά ακινήτων της Τζέντα. Το Βασίλειο στοχεύει να προσελκύσει 100 εκατομμύρια επισκέψεις ετησίως έως το 2030 (από θρησκευτικό τουρισμό, αναψυχή και επιχειρηματικές εκδηλώσεις). Η Τζέντα, ως η παραδοσιακή πύλη για τη Μέκκα και τη Μεδίνα και μια παραθαλάσσια πόλη της Ερυθράς Θάλασσας, επωφελείται από αυτή την ώθηση. Η διευκόλυνση των τουριστικών βίζας από την κυβέρνηση και η επένδυση σε τουριστικές υποδομές (αεροδρόμια, τερματικοί σταθμοί κρουαζιέρας κ.λπ.) έχουν οδηγήσει στην κατασκευή νέων ξενοδοχείων, επιπλωμένων διαμερισμάτων και εμπορικών-ψυχαγωγικών συγκροτημάτων στη Τζέντα. Το πολλαπλασιαστικό αποτέλεσμα στη λιανική και τη φιλοξενία υπήρξε σημαντικό – για παράδειγμα, η πληρότητα και οι τιμές δωματίων στα ξενοδοχεία της Σαουδικής Αραβίας αυξάνονται και οι κατασκευαστές στην Τζέντα ανταποκρίνονται προγραμματίζοντας περισσότερα έργα φιλοξενίας argaam.com argaam.com. Μελλοντικές παγκόσμιες εκδηλώσεις που θα φιλοξενήσει η Σαουδική Αραβία (όπως η Expo 2030 στο Ριάντ και το Παγκόσμιο Κύπελλο Ποδοσφαίρου FIFA 2034) οδηγούν σε αναβαθμίσεις σε εθνικό επίπεδο και η Τζέντα αναμένεται να λάβει το μερίδιό της – ενδεχομένως συμπεριλαμβανομένων βελτιώσεων σταδίων και ζωνών φιλάθλων, που συνδέονται με την ανάπτυξη ακινήτων (π.χ. μεικτού τύπου αθλητικές περιοχές, προσωρινές διαμονές κ.λπ.).
Καθοριστικά, το Vision 2030 έχει ενισχύσει ένα πιο φιλικό προς τον επενδυτή ρυθμιστικό περιβάλλον. Η ίδρυση της Γενικής Αρχής Ακινήτων (REGA) παρέχει ενιαία εποπτεία και διαφάνεια στην αγορά ακινήτων arabnews.com. Οι νόμοι για πώληση ακινήτων υπό κατασκευή (Wafi), την οριζόντια ιδιοκτησία και τη μεσιτεία ακινήτων έχουν εκσυγχρονιστεί με διεθνή πρότυπα, εμπνέοντας μεγαλύτερη εμπιστοσύνη σε επενδυτές και αγοραστές σπιτιών. Επιπλέον, οι κανόνες χωροταξίας και πολεοδομίας ενημερώνονται για να ενθαρρύνουν την ανάπτυξη τύπου μεικτής χρήσης και υψηλής πυκνότητας, όπως βλέπουμε στο Jeddah Central και σε άλλα giga-projects, απομακρυνόμενοι από τη διάχυση του παρελθόντος. Συνοψίζοντας, η κυβερνητική πολιτική υπό το Vision 2030 αποτέλεσε καταλύτη για την επέκταση των ακινήτων της Τζέντα – απελευθερώνοντας τη χρηματοδότηση κατοικιών, χρηματοδοτώντας έργα που αλλάζουν το παιχνίδι, βελτιώνοντας το επενδυτικό κλίμα και ενισχύοντας τη ζήτηση μέσω οικονομικής ανάπτυξης και τουρισμού.
Τοπίο Ξένων Επενδύσεων και Ρυθμιστικές Ενημερώσεις
Η Σαουδική Αραβία έχει ενεργά ανοίξει τον τομέα των ακινήτων της σε ξένες επενδύσεις τα τελευταία χρόνια και το 2024–2025 σημειώθηκαν σημαντικά ορόσημα σε αυτόν τον τομέα. Μια εξέχουσα εξέλιξη ήταν η χαλάρωση των περιορισμών στις ξένες επενδύσεις σε ακίνητα στη Μέκκα και τη Μεδίνα. Τον Ιανουάριο του 2025, η Αρχή Κεφαλαιαγοράς ανακοίνωσε ότι οι αλλοδαποί (μη Σαουδάραβες) μπορούν πλέον να επενδύουν σε εταιρείες που διαθέτουν ακίνητα στις ιερές πόλεις της Μέκκας και της Μεδίνας agbi.com agbi.com. Ενώ η άμεση ιδιοκτησία ακινήτων σε αυτές τις πόλεις από ιδιώτες παραμένει απαγορευμένη (εκτός από μισθώσεις 99 ετών), αυτή η κίνηση επιτρέπει σε διεθνείς επενδυτές να αγοράζουν μετοχές (έως 49%) σε εισηγμένες εταιρείες ακινήτων ή REITs που διαθέτουν ακίνητα στη Μέκκα/Μεδίνα agbi.com agbi.com. Η αλλαγή πολιτικής αποσκοπεί στην «προσέλκυση ξένων κεφαλαίων και την παροχή ρευστότητας σε τρέχοντα και μελλοντικά έργα» στις ιερές πόλεις agbi.com. Θεωρείται επίσης ως πιλοτικό βήμα προς το ευρύτερο άνοιγμα της αγοράς ακινήτων της Σαουδικής Αραβίας. Η αντίδραση της αγοράς ήταν θετική – οι μετοχές ακίνητης περιουσίας, ειδικά εκείνες που επικεντρώνονται στη Μέκκα/Μεδίνα, σημείωσαν άνοδο σχεδόν 10% με τα νέα agbi.com. Αυτή η μεταρρύθμιση στέλνει το μήνυμα στους επενδυτές ότι η Σαουδική Αραβία είναι σοβαρή ως προς τον εκσυγχρονισμό της αγοράς ακινήτων της στο πλαίσιο του Vision 2030. Ο Faisal Durrani, επικεφαλής ερευνών στη Knight Frank MENA, το χαρακτήρισε ως «το ισχυρότερο δείγμα μέχρι σήμερα» για περαιτέρω χαλάρωση των νόμων διεθνούς ιδιοκτησίας agbi.com.
Γενικότερα σε όλο το Βασίλειο (συμπεριλαμβανομένης της Τζέντα), οι κανονισμοί πλέον επιτρέπουν 100% ξένη ιδιοκτησία επιχειρήσεων, συμπεριλαμβανομένων αυτών στον τομέα της ανάπτυξης και διαμεσολάβησης ακινήτων, μέσω αδειοδότησης από το MISA (Υπουργείο Επενδύσεων) arabnews.com. Αυτό σημαίνει ότι ένας διεθνής αναπτυξιακός φορέας ή επενδυτής μπορεί να ιδρύσει μια αμιγώς ξένη εταιρεία στη Σαουδική Αραβία για την υλοποίηση έργων ακινήτων (εκτός από ορισμένες ευαίσθητες τοποθεσίες). Η απλοποίηση της διαδικασίας έναρξης επιχείρησης και η ισχυρή νομική προστασία (π.χ. εκτέλεση συμβάσεων, βελτιωμένοι νόμοι περί πτώχευσης) έχουν αναβαθμίσει τη θέση της Σαουδικής Αραβίας στις διεθνείς κατατάξεις για την ευκολία επιχειρηματικής δραστηριότητας. Στην Τζέντα αυτό έχει μεταφραστεί σε αυξανόμενη παρουσία ξένων εταιρειών και κεφαλαίων ακινήτων που εξετάζουν ευκαιρίες – από μικτής χρήσης αναπτύξεις μέχρι εγκαταστάσεις logistics. Σημαντικό είναι ότι τα επενδυτικά καταπιστεύματα ακινήτων (REITs) έχουν αποτελέσει προσβάσιμο δρόμο για ξένα κεφάλαια· από το 2021, η CMA επιτρέπει σε ξένους επενδυτές να αγοράζουν ελεύθερα μερίδια σε σαουδαραβικά REITs, ακόμη και σε εκείνα με ακίνητα στη Μέκκα/Μεντίνα agbi.com. Αυτό έχει διοχετεύσει ξένα κεφάλαια στα εμπορικά ακίνητα της Τζέντα μέσω εισηγμένων REITs που κατέχουν εμπορικά κέντρα, αποθήκες κ.λπ.
Ένα ακόμη στοιχείο του επενδυτικού τοπίου είναι η εισαγωγή του προγράμματος Premium Residency (“Χρυσή Βίζα”) το 2019, το οποίο παρέχει σε κατάλληλους αλλοδαπούς το δικαίωμα μακροχρόνιας διαμονής στη Σαουδική Αραβία, ιδιοκτησίας ακινήτων (εκτός Μεκκάς/Μεντίνας) και δραστηριοποίησης χωρίς χορηγό. Η αποδοχή του προγράμματος αυξάνεται σταδιακά, και μέχρι το 2024 η κυβέρνηση προώθησε περαιτέρω μακροχρόνιες βίζες για επενδυτές και εξειδικευμένους επαγγελματίες. Η παρουσία περισσότερων αλλοδαπών με δυνατότητα αγοράς κατοικιών αναμένεται να ενισχύσει σταδιακά τη ζήτηση ξένων αγοραστών σε πόλεις όπως η Τζέντα – ιδιαίτερα για κατοικίες πολυτελείας και ακίνητα στην παραλία. Ωστόσο, η συντριπτική πλειοψηφία της αγοράς ακινήτων της Τζέντα εξακολουθεί να καθορίζεται από εγχώριους και περιφερειακούς (GCC) αγοραστές σε αυτό το στάδιο, με τους ξένους να διαδραματίζουν μεγαλύτερο ρόλο στον τομέα ανάπτυξης/επενδύσεων παρά στην ατομική αγορά κατοικίας.
Σε ό,τι αφορά τις ρυθμιστικές ενημερώσεις, οι σαουδαραβικές αρχές συνεχώς βελτιώνουν τη νομοθεσία για τα ακίνητα. Ένας νέος Νόμος Επενδύσεων τέθηκε σε ισχύ το 2023-2024, απλοποιώντας τη διαδικασία για τις ξένες οντότητες να αποκτήσουν επενδυτικές άδειες και εξισώνοντας τη μεταχείριση ξένων και ντόπιων επενδυτών σε πολλούς τομείς agbi.com agbi.com. Ο τομέας των ακινήτων έχει ωφεληθεί από αυτόν τον νόμο, καθώς μείωσε τη γραφειοκρατία για έργα χρηματοδοτούμενα από το εξωτερικό. Επιπλέον, τα συστήματα κτηματολογίου και οι ηλεκτρονικές συναλλαγές έχουν αναμορφωθεί – η εισαγωγή ηλεκτρονικού συστήματος τίτλων ιδιοκτησίας και πλατφορμών όπως το “Najiz” για συναλλαγές ακινήτων έχει αυξήσει τη διαφάνεια και έχει μειώσει σημαντικά τους χρόνους μεταβίβασης. Όλα αυτά τα μέτρα διευκολύνουν τους ξένους επενδυτές ή τα επενδυτικά κεφάλαια να εισέλθουν στην αγορά της Τζέντα, έχοντας σαφή εικόνα για το τι να περιμένουν.
Ένα άλλο σημαντικό έργο είναι ο Πύργος της Τζέντα στη βόρεια περιοχή Ομπχούρ – που αναμένεται να γίνει το ψηλότερο κτίριο στον κόσμο με ύψος πάνω από 1.000 μέτρα.
Μετά από ένα διάλειμμα, η κατασκευή του Πύργου της Τζέντα ξεκίνησε ξανά επίσημα στα τέλη του 2023, με τους κατασκευαστές να στοχεύουν στην ολοκλήρωση γύρω στο 2027–2028 designboom.com designboom.com.Κατά τη διάρκεια μιας τελετής τον Ιανουάριο του 2025, χύθηκε σκυρόδεμα για τον 64ο όροφο του πύργου και το σχέδιο είναι να προστίθεται περίπου ένας όροφος κάθε τέσσερις ημέρες από εδώ και πέρα designboom.com.Ο Πύργος της Τζέντα αποτελεί το κεντρικό στοιχείο της Jeddah Economic City (JEC), μιας μεγάλης ανάπτυξης που έχει σχεδιαστεί να περιλαμβάνει εμπορικά κέντρα, κατοικίες και κοινοτικές υποδομές για έως και 100.000 άτομα designboom.com.Ολόκληρο το JEC, συμπεριλαμβανομένου του πύργου, έχει εκτιμώμενο κόστος 20 δισεκατομμυρίων δολαρίων designboom.com.Ο ίδιος ο πύργος θα στεγάσει ένα μείγμα χρήσεων (ξενοδοχείο Four Seasons, γραφεία, πολυτελή διαμερίσματα και το υψηλότερο παρατηρητήριο στον κόσμο) designboom.com designboom.com.Η αναβίωση αυτού του έργου είναι βαθιά συμβολική – σηματοδοτεί την αυτοπεποίθηση και τη φιλοδοξία της Σαουδικής Αραβίας στην ανάπτυξη ακινήτων.Εάν ολοκληρωθεί, ο Πύργος της Τζέντα θα προσελκύσει παγκόσμια προσοχή, ενδεχομένως κάνοντας την γύρω περιοχή μαγνήτη για επενδύσεις (όπως ακριβώς ο Μπουρτζ Κάλιφα τόνωσε το κέντρο του Ντουμπάι).Η πρόοδος του πύργου θα παρακολουθείται στενά κατά την περίοδο 2025-2030, και η επιτυχία του θα μπορούσε να αποτελέσει το θεμέλιο για μια νέα επιχειρηματική περιοχή στην πόλη.Το έργο αναδεικνύει επίσης τη βελτιωμένη συντονισμένη δράση μεταξύ των ενδιαφερόμενων μερών: η Kingdom Holding (ο χορηγός) και νέοι μηχανικοί εργολάβοι συνεργάστηκαν, και οι προσφορές για την τελική κατασκευή εκδόθηκαν με προθεσμία υποβολής προσφορών έως το τέλος του 2025 designboom.com designboom.com.Συνοψίζοντας, η αγορά ακινήτων της Σαουδικής Αραβίας το 2025 είναι πολύ πιο ανοιχτή και ρυθμιζόμενη σε σύγκριση με μια δεκαετία πριν. Η Τζέντα αναμένεται να επωφεληθεί από εισροές ξένου κεφαλαίου, ειδικά σε μεγάλα έργα και εμπορικά ακίνητα. Ο συνδυασμός τεράστιων κυβερνητικών έργων (που συχνά αναζητούν διεθνείς συνεργάτες) και νέων νόμων που καλωσορίζουν την ξένη ιδιοκτησία δημιουργεί ένα τοπίο όπου οι παγκόσμιοι επενδυτές αναζητούν ενεργά ευκαιρίες. Η προσδοκία είναι ότι καθώς η αγορά ωριμάζει και οι αποδόσεις παραμένουν ελκυστικές, οι ξένες επενδύσεις στα ακίνητα της Τζέντα θα συνεχίσουν την ανοδική τους πορεία, φέρνοντας όχι μόνο κεφάλαια αλλά και τεχνογνωσία και νέες αναπτυξιακές αντιλήψεις στην πόλη.
Σημαντικά Έργα Υποδομών και Ακινήτων στην Τζέντα
Η Τζέντα υφίσταται μια εντυπωσιακή φυσική μεταμόρφωση χάρη σε μια σειρά από μεγάλα έργα και αναβαθμίσεις υποδομών, πολλά από τα οποία συνδέονται με τους στόχους του Vision 2030. Ίσως το πιο χαρακτηριστικό είναι το Jeddah Central Project (πρώην γνωστό ως “New Jeddah Downtown”). Ξεκινώντας στα τέλη του 2021 από το Public Investment Fund, αυτό το έργο αναπτύσσει εκ νέου μια έκταση 5,7 εκατομμυρίων τετραγωνικών μέτρων της ιστορικής παραθαλάσσιας περιοχής της Τζέντα σε μία σύγχρονη περιοχή μικτής χρήσης jeddahcentral.com jeddahcentral.com. Το γενικό πλάνο περιλαμβάνει τέσσερα ορόσημα-αξιοθέατα – μια Όπερα, ένα στάδιο, ένα μουσείο και ένα ενυδρείο – μαζί με νέες μαρίνες, παραλίες, πάρκα και μια τεράστια ποικιλία ακινήτων. Σε αριθμούς, το Jeddah Central θα προσφέρει 17.000 κατοικίες, 2.700 δωμάτια ξενοδοχείων και πάνω από 10 νέες εγκαταστάσεις ψυχαγωγίας και τουρισμού κατά την ολοκλήρωσή του jeddahcentral.com jeddahcentral.com. Οι εργασίες κατασκευής βρίσκονται σε προχωρημένο στάδιο: στις αρχές του 2024, συμβάσεις ύψους 12 δισ. SAR ανατέθηκαν για την πρώτη φάση των αξιοθέατων (Όπερα, Στάδιο, Ενυδρείο) jeddahcentral.com. Αυτή η ανάπτυξη αποτελεί σταθμό για το κέντρο της Τζέντα, αντικαθιστώντας παλαιότερες υποδομές με μια παγκόσμιας κλάσης παραθαλάσσια γραμμή ορίζοντα. Αναμένεται να αυξήσει σημαντικά τις αξίες των ακινήτων στις γύρω περιοχές και να δημιουργήσει νέες περιοχές πολυτελούς διαβίωσης, αγορών και ψυχαγωγίας που θα ανταγωνίζονται αυτές του Ντουμπάι ή της Ντόχα. Για επενδυτές και αναδόχους, το Jeddah Central ανοίγει ευκαιρίες στη φιλοξενία, τα πολυτελή διαμερίσματα και τη λιανική, υποστηριζόμενο από το PIF και την προνομιακή παραθαλάσσια τοποθεσία του έργου.
Όσον αφορά τις υποδομές μεταφορών, η Τζέντα έχει δει σημαντικές βελτιώσεις που ενισχύουν την ελκυστικότητά της στην αγορά ακινήτων. Το νέο Διεθνές Αεροδρόμιο King Abdulaziz (KAIA) εγκαινίασε το υπερσύγχρονο Terminal 1 το 2019, αυξάνοντας σημαντικά τη χωρητικότητα και διαθέτοντας ένα αρχιτεκτονικό αριστούργημα ως τερματικό σταθμό. Μέχρι το 2025, το αεροδρόμιο έχει τη δυνατότητα να διαχειρίζεται περίπου 30 εκατομμύρια επιβάτες ετησίως, διευκολύνοντας την άφιξη τουριστών και επαγγελματιών που τροφοδοτούν τη ζήτηση για ξενοδοχεία και βραχυχρόνιες μισθώσεις. Επιπλέον, ο Σιδηρόδρομος Υψηλής Ταχύτητας Haramain, που λειτουργεί από το 2018, συνδέει την Τζέντα με τις ιερές πόλεις – μπορείτε πλέον να ταξιδέψετε από την Τζέντα στη Μέκκα σε λιγότερο από μία ώρα και στη Μεδίνα σε περίπου 2 ώρες. Ο σταθμός του τρένου στην Al-Sulaimaniah έχει γίνει ένας νέος αστικός πόλος, και η άνεση αυτής της σιδηροδρομικής σύνδεσης έχει καταστήσει την Τζέντα ακόμα πιο ελκυστική βάση για εταιρείες και προσκυνητές (ορισμένοι προσκυνητές επιλέγουν να διαμένουν στην Τζέντα και να πραγματοποιούν ημερήσιες εκδρομές στη Μέκκα με το τρένο, ενισχύοντας τον ξενοδοχειακό τομέα της Τζέντα). Κοιτώντας μπροστά, ο υπό σχεδιασμό Σιδηρόδρομος Saudi Landbridge (γραμμή εμπορευμάτων και επιβατών προς τα ανατολικά) θα συνδέει απευθείας το λιμάνι της Τζέντα με το Ριάντ και τη Νταμάμ, μετατρέποντας ουσιαστικά την Τζέντα στην πύλη logistics της χώρας μεταξύ της Ερυθράς Θάλασσας και του Κόλπου. Αυτό αναμένεται να δώσει ώθηση στη δημιουργία μεγάλων logistic parks και βιομηχανικής ανάπτυξης κατά μήκος της διαδρομής, ιδιαίτερα γύρω από το λιμάνι της Τζέντα, ενισχύοντας τον τομέα της βιομηχανικής αγοράς ακινήτων.
Η αστική κινητικότητα εντός της Τζέντα βρίσκεται επίσης στην ατζέντα. Το μακροχρόνια προτεινόμενο έργο Jeddah Metro – ένα αστικό σιδηροδρομικό δίκτυο τριών γραμμών – έχει αντιμετωπίσει καθυστερήσεις, αλλά παραμένει μέρος των μελλοντικών σχεδίων της πόλης. Αν τελικά προχωρήσει (πιθανότατα στο δεύτερο μισό αυτής της δεκαετίας), ένα μετρό θα βελτίωνε σημαντικά την άνεση των μετακινήσεων και θα μπορούσε να αναμορφώσει τις αξίες των ακινήτων γύρω από τους κόμβους των σταθμών. Στο μεταξύ, η πόλη έχει εφαρμόσει νέα δίκτυα λεωφορείων και βελτιώνει τους δρόμους (συμπεριλαμβανομένης της προγραμματισμένης Κρεμαστής Γέφυρας Obhur πάνω από τον βόρειο κόλπο) για να μειώσει τη συμφόρηση. Οι αναβαθμισμένες υποδομές συχνά μεταφράζονται σε υψηλότερες τιμές γης σε προηγουμένως υπο-αναπτυγμένες περιοχές, μια τάση που είναι ήδη ορατή στη Βόρεια Τζέντα όπου οι επεκτάσεις αυτοκινητοδρόμων και οι γέφυρες έχουν βελτιώσει τη συνδεσιμότητα.
Άλλα αξιόλογα έργα περιλαμβάνουν τη Jeddah Economic City (πέρα από τον Πύργο, η JEC θα περιλαμβάνει ένα σύμπλεγμα ουρανοξυστών, εμπορικών λεωφόρων και μια μαρίνα) και τη King Abdullah Economic City (KAEC) βόρεια της Τζέντα. Αν και η KAEC είναι ξεχωριστή προγραμματισμένη πόλη, ο χαρακτηρισμός της ως Ειδική Οικονομική Ζώνη το 2023 και η ανανεωμένη κυβερνητική εστίαση ουσιαστικά έχουν συνδέσει την επιτυχία της με την ανάπτυξη της Τζέντα. Το λιμάνι και η βιομηχανική κοιλάδα της KAEC προσελκύουν κατασκευαστές και εταιρείες logistics με φορολογικά κίνητρα, δημιουργώντας δυνητικά χιλιάδες θέσεις εργασίας. Καθώς αυτές οι θέσεις εργασίας υλοποιούνται, θα μπορούσαν να ενισχύσουν τη ζήτηση κατοικίας στη βόρεια Τζέντα και την ίδια την KAEC, επεκτείνοντας ουσιαστικά τη μητροπολιτική περιοχή της Τζέντα. Επίσης, το Red Sea Global (μεγάλο τουριστικό έργο που αναπτύσσει θέρετρα σε νησιά πιο βόρεια) και τα έργα πολιτιστικής κληρονομιάς AlUla, αν και δεν βρίσκονται στην Τζέντα, πιθανότατα θα φέρουν πολλούς τουρίστες μέσω της Τζέντα, δικαιολογώντας έτσι περισσότερα ξενοδοχεία και επέκταση του αεροδρομίου.
Συνοψίζοντας, ο ορίζοντας και οι υποδομές της Τζέντα το 2025–2030 θα καθοριστούν από αυτά τα μεγα-έργα. Η παραλία Jeddah Central θα προσφέρει στην πόλη ένα σύγχρονο κέντρο, ο Πύργος Τζέντα θα τη βάλει στον παγκόσμιο χάρτη για τα αρχιτεκτονικά ρεκόρ και οι βελτιωμένες συγκοινωνιακές συνδέσεις θα ενσωματώσουν την Τζέντα πιο στενά με τις εθνικές και παγκόσμιες αγορές. Για τους ενδιαφερόμενους της αγοράς ακινήτων, αυτά τα έργα σημαίνουν νέες περιοχές για επενδύσεις, από πολυτελή παραθαλάσσια διαμερίσματα έως βιομηχανικά πάρκα. Ενώ υπάρχουν κίνδυνοι στην υλοποίηση (καθυστερήσεις, υπερβάσεις κόστους), η καθαρή κλίμακα της κυβερνητικής δέσμευσης προσφέρει εμπιστοσύνη ότι ο αστικός μετασχηματισμός της Τζέντα βρίσκεται σε πλήρη εξέλιξη.
Συγκριτική Ανάλυση: Τζέντα vs. Ριάντ vs. Νταμμάν
Οι τρεις μεγάλες μητροπολιτικές περιοχές της Σαουδικής Αραβίας – Ριάντ, Τζέντα και Νταμμάν/Κομπάρ (Ανατολική Επαρχία) – έχουν η καθεμιά ξεχωριστή δυναμική στην αγορά ακινήτων, επηρεασμένη από τους οικονομικούς τους ρόλους και τις πρωτοβουλίες του Vision 2030. Η σύγκριση της Τζέντα με τις άλλες προσφέρει πλαίσιο για την αξιολόγηση της απόδοσης και των προοπτικών της:
Πρόβλεψη Αγοράς για το 2025–2030
Κοιτώντας μπροστά, οι προοπτικές για την αγορά ακινήτων της Τζέντα την περίοδο 2025 έως 2030 είναι γενικά θετικές, με ισχυρά οικονομικά θεμέλια και εθνικά αναπτυξιακά σχέδια να τις στηρίζουν. Αναλυτές και σύμβουλοι προβλέπουν συνεχιζόμενη ανάπτυξη στους τομείς της κατοικίας, των εμπορικών ακινήτων και της φιλοξενίας, αν και ο ρυθμός ενδέχεται να διαφέρει ανάλογα με τον τομέα και το έτος. Ακολουθούν βασικά στοιχεία της πρόβλεψης:
Ποσοτικά, οι εταιρείες έρευνας αγοράς εκτιμούν ότι η συνολική αγορά ακινήτων της Σαουδικής Αραβίας θα αναπτυχθεί με σύνθετο ετήσιο ρυθμό αύξησης (CAGR) γύρω στο 7–9% έως το 2030, ενδεχομένως να διπλασιάσει την αξία της αγοράς έως το τέλος της δεκαετίας techsciresearch.com imarcgroup.com. Η Τζέντα, ως βασικό συστατικό αυτού, θα συμβάλλει σημαντικά. Η Γενική Αρχή Ακινήτων προβλέπει ότι το μέγεθος της εθνικής αγοράς ακινήτων θα φτάσει περίπου τα 100+ δισεκατομμύρια δολάρια έως το 2029 arabnews.com. Επομένως, μπορούμε να φανταστούμε ότι το μερίδιο της Τζέντας (ιστορικά ίσως 15-20% των συναλλαγών σε αξία) να ανέρχεται σε δεκάδες δισεκατομμύρια δολάρια σε ετήσιες αγοραπωλησίες ακινήτων έως το 2030.
Προειδοποιήσεις για τις προβλέψεις: Αυτές οι θετικές προβλέψεις βασίζονται στην απουσία σοβαρών οικονομικών σοκ. Κίνδυνοι όπως μια παρατεταμένη παγκόσμια ύφεση, μια απότομη πτώση των τιμών του πετρελαίου που επηρεάζει τις κρατικές δαπάνες ή η γεωπολιτική αστάθεια θα μπορούσαν να επιβραδύνουν τη δυναμική (περισσότερα για τους κινδύνους στην επόμενη ενότητα). Επίσης, τα επιτόκια παίζουν ρόλο – αν το κόστος χρηματοδότησης παραμείνει υψηλό παγκοσμίως, αυτό θα μπορούσε να περιορίσει την ανάπτυξη της ζήτησης (ειδικά για στεγαστικά δάνεια). Ωστόσο, η Σαουδική Αραβία έχει δείξει διάθεση να μετριάσει αυτό (μέσω επιδοτήσεων, κ.λπ.). Συνολικά, η περίοδος 2025–2030 αναμένεται να είναι μια περίοδος ανάπτυξης και εκσυγχρονισμού για τα ακίνητα της Τζέντα, με την πόλη να αναδεικνύεται πιο διεθνώς προβεβλημένη και την αγορά ακινήτων της πιο ώριμη και διαφοροποιημένη.
Ευκαιρίες και Κίνδυνοι για Επενδυτές και Αναπτύκτες
Η αγορά ακινήτων της Τζέντα προσφέρει έναν ελκυστικό συνδυασμό ευκαιριών, χάρη στη στήριξη της κυβέρνησης και στη διαρθρωτική ζήτηση, αλλά συνοδεύεται και από ορισμένους κινδύνους που θα πρέπει να εξετάσουν προσεκτικά οι ενδιαφερόμενοι:
Ευκαιρίες:
Κίνδυνοι:
Συμπερασματικά, οι ευκαιρίες στην αγορά ακινήτων της Τζέντας έως το 2030 είναι σημαντικές – πρόκειται για μια αναπτυσσόμενη αγορά, με ισχυρή στήριξη και πραγματικούς μοχλούς ζήτησης. Οι επενδυτές και οι αναπτυξιακοί φορείς που ευθυγραμμίζονται με τα θέματα του Vision 2030 (προσιτή στέγαση, τουρισμός, ποιότητα ζωής, διαφοροποίηση) μπορούν όχι μόνο να επωφεληθούν οικονομικά αλλά και να βρουν στήριξη από τους νομοθέτες. Ωστόσο, η συνετή στρατηγική είναι απαραίτητη για διαχείριση των κινδύνων. Ο επενδυτικός διασκορπισμός σε τύπους περιουσίας (κατοικία έναντι εμπορικών ακινήτων) ή χρονικούς ορίζοντες, η εξασφάλιση καλών όρων χρηματοδότησης και η διατήρηση ευελιξίας στα έργα ώστε να προσαρμόζονται στις μεταβολές της αγοράς θα είναι έξυπνες στρατηγικές. Όπως συμπέρανε η S&P για τη Σαουδική Αραβία, η αναπτυξιακή πορεία είναι ισχυρή αλλά όχι χωρίς προκλήσεις arabnews.com arabnews.com – και αυτό ταιριάζει απόλυτα στην Τζέντα. Με σωστή διαχείριση κινδύνου, τα ενδιαφερόμενα μέρη μπορούν να εκμεταλλευτούν το κύμα της ανάπτυξης ακινήτων στην Τζέντα και πιθανότατα να αποκομίσουν σημαντικές αποδόσεις στα συναρπαστικά επόμενα χρόνια.
Πηγές:
Τάσεις Αγοράς Επαγγελματικών Ακινήτων (Γραφείο, Λιανικό Εμπόριο, Βιομηχανία)
Εμπορικά Ακίνητα Λιανικής: Ο τομέας λιανικής αποτελεί ένα φωτεινό σημείο στο εμπορικό τοπίο της Τζέντα, υποστηριζόμενος από ένα νεανικό πληθυσμό και την αυξανόμενη τουριστική δραστηριότητα.
Το 2024, η Τζέντα πρόσθεσε 106.000 μ² νέου εμπορικού χώρου (π.χ.μια σημαντική έναρξη εμπορικού κέντρου), φέρνοντας τη συνολική προσφορά λιανικής σε περίπου 2,16 εκατομμύρια μ² στην πόλη argaam.com argaam.com.Αυτή η επέκταση αντανακλά εμπιστοσύνη στη ζήτηση των καταναλωτών.Χάρη στην προώθηση της Vision 2030 για την ενίσχυση της ψυχαγωγίας και της αναψυχής, τα εμπορικά κέντρα στη Τζέντα έχουν εντάξει όλο και περισσότερο κινηματογράφους, εστιατόρια και οικογενειακά αξιοθέατα για να προσελκύσουν επισκέπτες.Τα ενοίκια λιανικής σε κορυφαία “υπερ-περιφερειακά” εμπορικά κέντρα αυξάνονται (περίπου +4% σε ετήσια βάση το Α’ εξάμηνο του 2024 για τα εμπορικά κέντρα πρώτης κατηγορίας) argaam.com, ενώ τα δευτερεύοντα εμπορικά κέντρα με παλαιότερες μορφές βλέπουν τα ενοίκια να μειώνονται (~4% μείωση σε ετήσια βάση) καθώς οι καταναλωτές στρέφονται προς πιο σύγχρονες εμπειρίες argaam.com.Συνολικά, το κλίμα στην αγορά λιανικής είναι αισιόδοξο για το 2025-2026, με τη S&P Global να σημειώνει ότι η αύξηση του πληθυσμού, η διεύρυνση του τουρισμού και η είσοδος διεθνών brands θα ενισχύσουν περαιτέρω τη ζήτηση λιανικής στις πόλεις της Σαουδικής Αραβίας arabnews.com arabnews.com.Η Ριάντ και η Τζέντα, ειδικότερα, βιώνουν ένα κύμα νέων εμπορικών και μικτών αναπτύξεων που συνδυάζουν τα ψώνια με τη διασκέδαση και ακόμη και οικιστικά/φιλοξενούμενα στοιχεία arabnews.com.Στην Τζέντα, τα υπαίθρια και παραθαλάσσια εμπορικά κέντρα κερδίζουν δημοτικότητα (για παράδειγμα, οι περιοχές Κορνίς και προορισμοί όπως η περιοχή Jeddah Yacht Club), αντανακλώντας μια τάση προς τα εμπορικά κέντρα που επικεντρώνονται στον τρόπο ζωής arabnews.com.Με αυτό κατά νου, ο τομέας της λιανικής δεν είναι χωρίς κινδύνους: η ανάπτυξη του ηλεκτρονικού εμπορίου και οι μεταβαλλόμενες προτιμήσεις των καταναλωτών σημαίνουν ότι οι διαχειριστές εμπορικών κέντρων πρέπει να συνεχίσουν να καινοτομούν για να προσελκύουν επισκέπτες.Η S&P έχει προειδοποιήσει ότι η υπερπροσφορά και ο ανταγωνισμός θα μπορούσαν να ασκήσουν πίεση στις αποδόσεις των ενοικίων, ειδικά εάν οι ιδιοκτήτες πραγματοποιήσουν μεγάλες κεφαλαιουχικές δαπάνες για την ανακαίνιση ακινήτων arabnews.com.Προς το παρόν, όμως, η αγορά λιανικής ακινήτων της Τζέντα ενισχύεται από την ισχυρή καταναλωτική δαπάνη – με τη βοήθεια του υψηλού κατά κεφαλήν εισοδήματος και της κουλτούρας που αντιμετωπίζει τα εμπορικά κέντρα ως κοινωνικούς προορισμούς arabnews.com arabnews.com.Με τη Σαουδική Αραβία να στοχεύει σε 100+ εκατομμύρια τουρίστες έως το 2030, συμπεριλαμβανομένων μεγάλων εκδηλώσεων όπως η Expo 2030 και το Παγκόσμιο Κύπελλο FIFA 2034, ο ρόλος της Τζέντα ως πύλη της πόλης τοποθετεί τον τομέα του λιανικού εμπορίου της για διαρκή ανάπτυξη arabnews.com.Βιομηχανικά & Λογιστικά Ακίνητα: Ο τομέας των βιομηχανικών ακινήτων στη Τζέντα γνωρίζει σημαντική ανάπτυξη, αν και υπό το ραντάρ, σε ευθυγράμμιση με τις φιλοδοξίες της Σαουδικής Αραβίας στον τομέα της εφοδιαστικής αλυσίδας.
Ως η κύρια πόλη-λιμάνι της Ερυθράς Θάλασσας του Βασιλείου, η Τζέντα είναι στο επίκεντρο των σχεδίων για να γίνει ένα παγκόσμιο κέντρο εφοδιαστικής αλυσίδας, και αυτό οδηγεί τη ζήτηση για σύγχρονες αποθήκες και κέντρα διανομής argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Η άνθηση του ηλεκτρονικού εμπορίου μετά το 2020 έχει ενισχύσει περαιτέρω τις απαιτήσεις για μεγάλες, υψηλής ποιότητας εγκαταστάσεις logistics argaamplus.s3.amazonaws.com.Το 2023, η Σαουδική Αραβία εγκαινίασε τέσσερις νέες Ειδικές Οικονομικές Ζώνες (SEZs) για να προσελκύσει βιομηχανικές και προηγμένες τεχνολογικές επενδύσεις – συγκεκριμένα, μία από αυτές βρίσκεται στην Οικονομική Πόλη Βασιλιάς Αμπντάλα (KAEC) κοντά στην Τζέντα argaamplus.s3.amazonaws.com.Η Ειδική Οικονομική Ζώνη του KAEC επικεντρώνεται στην προηγμένη βιομηχανία και τα logistics και αναμένεται να ενισχύσει την ανάπτυξη αποθηκών και εργοστασίων στην περιοχή της Τζέντα.Τα ενοίκια για κύριες αποθήκες στη Τζέντα κυμαίνονται αυτή τη στιγμή περίπου από 90 έως 300 SAR ανά τ.μ. ετησίως, ανάλογα με την τοποθεσία και τις προδιαγραφές argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Αυτά τα ενοίκια αυξάνονται καθώς η διαθεσιμότητα ποιοτικών χώρων είναι χαμηλή – πράγματι, τα ενοίκια βιομηχανικών χώρων σημείωσαν αυξήσεις μεσαίων έως υψηλών μονοψήφιων ποσοστών το 2022–2023.Ενώ τα ενοίκια αποθηκών στη Τζέντα είναι λίγο χαμηλότερα από αυτά του Ριάντ (τα οποία μπορούν να φτάσουν έως και 400 SAR/m²) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com, το χάσμα μπορεί να κλείσει καθώς περισσότεροι πάροχοι υπηρεσιών 3PL (τρίτων υπηρεσιών εφοδιαστικής αλυσίδας) και κατασκευαστές εγκαθιστούν επιχειρήσεις κοντά στο λιμάνι.Το εν εξελίξει Σχέδιο Γέφυρας Ξηράς της Σαουδικής Αραβίας – μια τεράστια σιδηροδρομική γραμμή που συνδέει το λιμάνι της Τζέντα με το Ριάντ και τη Νταμάμ – αποτελεί επίσης μια καθοριστική αλλαγή, με την ολοκλήρωσή του να αναμένεται γύρω στο τέλος της δεκαετίας.Επιτρέποντας ταχύτερη μετακίνηση φορτίου σε ολόκληρη τη χώρα, πιθανότατα θα αυξήσει τη ζήτηση για πάρκα logistics γύρω από το λιμάνι και τις βιομηχανικές ζώνες της Τζέντα.Συνολικά, οι προοπτικές για τα βιομηχανικά ακίνητα είναι αισιόδοξες: η πρωτοβουλία διαφοροποίησης του Vision 2030 λειτουργεί ως καταλύτης ανάπτυξης στην αποθήκευση, και η Τζέντα αναμένεται να επωφεληθεί χάρη στη στρατηγική της τοποθεσία.Η κύρια πρόκληση θα είναι η παροχή επαρκούς νέας βιομηχανικής προσφοράς· διαφορετικά, τα ενοίκια ενδέχεται να συνεχίσουν να αυξάνονται και ενδεχομένως να πιέσουν τις μικρότερες επιχειρήσεις.Ωστόσο, με νέες επενδύσεις σε γη και υποδομές (συμπεριλαμβανομένων των κινήτρων των Ειδικών Οικονομικών Ζωνών – SEZ), οι επενδυτές βλέπουν σημαντικές ευκαιρίες στον τομέα των ακινήτων logistics.Όπως σημείωσε μια έκθεση, η βιομηχανική ζήτηση στη Σαουδική Αραβία στηρίζεται σε μια «σημαντική τάση ανάπτυξης» που αναμένεται να συνεχιστεί καθώς η μη πετρελαϊκή οικονομία επεκτείνεται argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Αγορά Γραφείων: Η Τζέντα είναι η δεύτερη μεγαλύτερη αγορά γραφείων του Βασιλείου μετά το Ριάντ και συνεχίζει να αναπτύσσεται σταθερά. Το συνολικό απόθεμα γραφείων στην Τζέντα είναι περίπου 1,2 – 2,1 εκατομμύρια τετραγωνικά μέτρα (το εύρος αντανακλά διαφορετικές κατηγορίες χώρου) argaamplus.s3.amazonaws.com argaam.com, το οποίο είναι περίπου το ένα τέταρτο του αποθέματος γραφείων του Ριάντ. Κατά το πρώτο εξάμηνο του 2024, δεν άνοιξαν νέα σημαντικά γραφεία στην Τζέντα, διατηρώντας τη διαθεσιμότητα σταθερή στα περίπου 1,21 εκατομμύρια m² ποιοτικού χώρου argaam.com. Ωστόσο, νέα έργα βρίσκονται επιτέλους στον ορίζοντα – περίπου 48.000 m² γραφειακού χώρου αναμένεται να παραδοθούν μέχρι το τέλος του 2024 στην Τζέντα argaam.com. Η ζήτηση για γραφεία είναι υγιής, καθοδηγούμενη από την επιχειρηματική ανάπτυξη και τον ρόλο της Τζέντα ως κόμβου εμπορίου και εφοδιαστικής αλυσίδας. Τα ενοίκια γραφείων Grade A στην Τζέντα αυξήθηκαν περίπου 11% ετησίως στα μέσα του 2024 φτάνοντας περίπου τα SAR 1.335 ανά m² ετησίως argaam.com, υποδεικνύοντας ότι οι ιδιοκτήτες έχουν αποκτήσει πλεονέκτημα καθώς ο ποιοτικός χώρος παραμένει περιορισμένος. (Για σύγκριση, τα υψηλότερα ενοίκια γραφείων σε κορυφαίες περιοχές του Ριάντ αυξήθηκαν σχεδόν 20% την ίδια περίοδο, φτάνοντας περίπου τα SAR 2.090 ανά m² argaam.com, αντικατοπτρίζοντας ακόμη μεγαλύτερη ζήτηση στην πρωτεύουσα). Οι περισσότεροι βασικοί ενοικιαστές γραφείων της Τζέντα είναι κρατικοί φορείς και εγκατεστημένες εταιρείες argaamplus.s3.amazonaws.com, και τα νέα κτίρια υψηλών προδιαγραφών αντιμετωπίζουν ανταγωνιστική πίεση για να εξασφαλίσουν αυτούς τους μεγάλους ενοικιαστές argaamplus.s3.amazonaws.com. Προχωρώντας, ο τομέας γραφείων στην Τζέντα αναμένεται να επεκταθεί παράλληλα με την οικονομική ανάπτυξη, αλλά με προσεκτικό ρυθμό – η πόλη δεν έχει το τεράστιο κύμα μεταγκατάστασης εταιρειών που παρατηρείται στο Ριάντ. Τα ποσοστά κενών παραμένουν σχετικά σταθερά, και εάν η νέα προσφορά παραμείνει περιορισμένη, τα ενοίκια αναμένεται να διατηρηθούν υψηλά. Μία τάση που πρέπει να παρακολουθούμε είναι ο εκσυγχρονισμός του αποθέματος γραφείων: νέες μικτές αναπτύξεις (όπως τμήματα του έργου Jeddah Central) θα φέρουν υπερσύγχρονους γραφειακούς χώρους, ενδεχομένως προσελκύοντας ενοικιαστές από παλαιότερα κτίρια και δημιουργώντας πίεση στο γηρασμένο απόθεμα.
Βασικές Κυβερνητικές Πολιτικές και Επίδραση του Οράματος 2030
Η κυβερνητική πολιτική – καθοδηγούμενη από το στρατηγικό πλαίσιο Vision 2030 – διαδραματίζει καθοριστικό ρόλο στην αγορά ακινήτων της Τζέντα. Ένας από τους βασικούς στόχους του Vision 2030 είναι η αύξηση της ιδιοκατοίκησης στη Σαουδική Αραβία στο 70% έως το 2030, από περίπου 50% ή χαμηλότερα στα μέσα της δεκαετίας του 2010 pwc.com pwc.com. Για να επιτευχθεί αυτό, το Υπουργείο Στέγασης (τώρα μέρος του MoMRAH) έχει εφαρμόσει ουσιαστικές μεταρρυθμίσεις που έχουν μεταμορφώσει τον τομέα της στέγασης. Κύριες πρωτοβουλίες αποτελούν το πρόγραμμα Sakani, που απλοποιεί και επιδοτεί τα στεγαστικά δάνεια για τις σαουδαραβικές οικογένειες, και το Ταμείο Ανάπτυξης Ακινήτων, το οποίο παρέχει χρηματοδότηση χαμηλού κόστους. Τα προγράμματα αυτά έχουν μειώσει τους χρόνους αναμονής για στεγαστική υποστήριξη από χρόνια σε σχεδόν άμεση έγκριση vision2030.gov.sa, απελευθερώνοντας κύμα ζήτησης από τελικούς χρήστες. Όπως αναφέρθηκε νωρίτερα, τα στεγαστικά δάνεια με κρατική εγγύηση και οι μειωμένες απαιτήσεις προκαταβολής (μείωση από 30% σε 5% από την κεντρική τράπεζα) έχουν δώσει τη δυνατότητα σε μια νέα γενιά αγοραστών pwc.com. Το αποτέλεσμα είναι εμφανές στην Τζέντα, όπου πολλά νοικοκυριά που στο παρελθόν νοίκιαζαν μπαίνουν τώρα στην αγορά ιδιοκατοίκησης – ενισχύοντας την οικιστική ανάπτυξη σε διάφορα επίπεδα τιμών. Η επιρροή του Vision 2030 εκτείνεται πέρα από τη στέγαση και στον τομέα των εμπορικών ακινήτων μέσω της οικονομικής διαφοροποίησης και της απελευθέρωσης των κανονισμών. Η κυβέρνηση αναγνωρίζει τα ακίνητα ως βασικό τομέα για την αύξηση του μη πετρελαϊκού ΑΕΠ (με στόχο την αύξηση της συμβολής των ακινήτων στο ΑΕΠ από ~7% σε 10% μέχρι το 2030) pwc.com. Για να ενισχυθεί η ανάπτυξη, οι αρχές έχουν επενδύσει σημαντικά σε υποδομές – νέους συγκοινωνιακούς συνδέσμους, δίκτυα κοινής ωφελείας και βελτιώσεις του δημόσιου χώρου – ιδιαίτερα σε πόλεις όπως η Τζέντα που εξυπηρετούν τον τουρισμό και το εμπόριο. Μια αξιόλογη πολιτική είναι ο Φόρος Λευκής Γης, ένας φόρος επί αδόμητης αστικής γης που θεσπίστηκε για να αποτρέψει την αποθήκευση γης και να αυξήσει την προσφορά οικοπέδων για ανάπτυξη pwc.com. Η Τζέντα ήταν μία από τις πρώτες πόλεις όπου αυτός ο ετήσιος φόρος 2,5% εφαρμόστηκε σε κενή οικιστική γη, προτρέποντας ορισμένους ιδιοκτήτες είτε να οικοδομήσουν είτε να πουλήσουν, βελτιώνοντας σταδιακά τη διαθεσιμότητα γης για έργα. Επιπλέον, η απλοποίηση των αδειοδοτικών διαδικασιών και τα μοντέλα σύμπραξης δημόσιου και ιδιωτικού τομέα έχουν διευκολύνει τους επενδυτές ακινήτων να υλοποιήσουν μεγάλα έργα εναρμονισμένα με τους στόχους του Vision 2030 (για παράδειγμα, η ανάπλαση του κέντρου της Τζέντα δρομολογείται από το Δημόσιο Ταμείο Επενδύσεων σε συνεργασία με ιδιώτες εργολάβους).Η προώθηση του τουρισμού στο πλαίσιο του Vision 2030 αποτελεί ακόμη έναν τομέα πολιτικής που επηρεάζει την αγορά ακινήτων της Τζέντα. Το Βασίλειο στοχεύει να προσελκύσει 100 εκατομμύρια επισκέψεις ετησίως έως το 2030 (από θρησκευτικό τουρισμό, αναψυχή και επιχειρηματικές εκδηλώσεις). Η Τζέντα, ως η παραδοσιακή πύλη για τη Μέκκα και τη Μεδίνα και μια παραθαλάσσια πόλη της Ερυθράς Θάλασσας, επωφελείται από αυτή την ώθηση. Η διευκόλυνση των τουριστικών βίζας από την κυβέρνηση και η επένδυση σε τουριστικές υποδομές (αεροδρόμια, τερματικοί σταθμοί κρουαζιέρας κ.λπ.) έχουν οδηγήσει στην κατασκευή νέων ξενοδοχείων, επιπλωμένων διαμερισμάτων και εμπορικών-ψυχαγωγικών συγκροτημάτων στη Τζέντα. Το πολλαπλασιαστικό αποτέλεσμα στη λιανική και τη φιλοξενία υπήρξε σημαντικό – για παράδειγμα, η πληρότητα και οι τιμές δωματίων στα ξενοδοχεία της Σαουδικής Αραβίας αυξάνονται και οι κατασκευαστές στην Τζέντα ανταποκρίνονται προγραμματίζοντας περισσότερα έργα φιλοξενίας argaam.com argaam.com. Μελλοντικές παγκόσμιες εκδηλώσεις που θα φιλοξενήσει η Σαουδική Αραβία (όπως η Expo 2030 στο Ριάντ και το Παγκόσμιο Κύπελλο Ποδοσφαίρου FIFA 2034) οδηγούν σε αναβαθμίσεις σε εθνικό επίπεδο και η Τζέντα αναμένεται να λάβει το μερίδιό της – ενδεχομένως συμπεριλαμβανομένων βελτιώσεων σταδίων και ζωνών φιλάθλων, που συνδέονται με την ανάπτυξη ακινήτων (π.χ. μεικτού τύπου αθλητικές περιοχές, προσωρινές διαμονές κ.λπ.).
Καθοριστικά, το Vision 2030 έχει ενισχύσει ένα πιο φιλικό προς τον επενδυτή ρυθμιστικό περιβάλλον. Η ίδρυση της Γενικής Αρχής Ακινήτων (REGA) παρέχει ενιαία εποπτεία και διαφάνεια στην αγορά ακινήτων arabnews.com. Οι νόμοι για πώληση ακινήτων υπό κατασκευή (Wafi), την οριζόντια ιδιοκτησία και τη μεσιτεία ακινήτων έχουν εκσυγχρονιστεί με διεθνή πρότυπα, εμπνέοντας μεγαλύτερη εμπιστοσύνη σε επενδυτές και αγοραστές σπιτιών. Επιπλέον, οι κανόνες χωροταξίας και πολεοδομίας ενημερώνονται για να ενθαρρύνουν την ανάπτυξη τύπου μεικτής χρήσης και υψηλής πυκνότητας, όπως βλέπουμε στο Jeddah Central και σε άλλα giga-projects, απομακρυνόμενοι από τη διάχυση του παρελθόντος. Συνοψίζοντας, η κυβερνητική πολιτική υπό το Vision 2030 αποτέλεσε καταλύτη για την επέκταση των ακινήτων της Τζέντα – απελευθερώνοντας τη χρηματοδότηση κατοικιών, χρηματοδοτώντας έργα που αλλάζουν το παιχνίδι, βελτιώνοντας το επενδυτικό κλίμα και ενισχύοντας τη ζήτηση μέσω οικονομικής ανάπτυξης και τουρισμού.
Τοπίο Ξένων Επενδύσεων και Ρυθμιστικές Ενημερώσεις
Η Σαουδική Αραβία έχει ενεργά ανοίξει τον τομέα των ακινήτων της σε ξένες επενδύσεις τα τελευταία χρόνια και το 2024–2025 σημειώθηκαν σημαντικά ορόσημα σε αυτόν τον τομέα. Μια εξέχουσα εξέλιξη ήταν η χαλάρωση των περιορισμών στις ξένες επενδύσεις σε ακίνητα στη Μέκκα και τη Μεδίνα. Τον Ιανουάριο του 2025, η Αρχή Κεφαλαιαγοράς ανακοίνωσε ότι οι αλλοδαποί (μη Σαουδάραβες) μπορούν πλέον να επενδύουν σε εταιρείες που διαθέτουν ακίνητα στις ιερές πόλεις της Μέκκας και της Μεδίνας agbi.com agbi.com. Ενώ η άμεση ιδιοκτησία ακινήτων σε αυτές τις πόλεις από ιδιώτες παραμένει απαγορευμένη (εκτός από μισθώσεις 99 ετών), αυτή η κίνηση επιτρέπει σε διεθνείς επενδυτές να αγοράζουν μετοχές (έως 49%) σε εισηγμένες εταιρείες ακινήτων ή REITs που διαθέτουν ακίνητα στη Μέκκα/Μεδίνα agbi.com agbi.com. Η αλλαγή πολιτικής αποσκοπεί στην «προσέλκυση ξένων κεφαλαίων και την παροχή ρευστότητας σε τρέχοντα και μελλοντικά έργα» στις ιερές πόλεις agbi.com. Θεωρείται επίσης ως πιλοτικό βήμα προς το ευρύτερο άνοιγμα της αγοράς ακινήτων της Σαουδικής Αραβίας. Η αντίδραση της αγοράς ήταν θετική – οι μετοχές ακίνητης περιουσίας, ειδικά εκείνες που επικεντρώνονται στη Μέκκα/Μεδίνα, σημείωσαν άνοδο σχεδόν 10% με τα νέα agbi.com. Αυτή η μεταρρύθμιση στέλνει το μήνυμα στους επενδυτές ότι η Σαουδική Αραβία είναι σοβαρή ως προς τον εκσυγχρονισμό της αγοράς ακινήτων της στο πλαίσιο του Vision 2030. Ο Faisal Durrani, επικεφαλής ερευνών στη Knight Frank MENA, το χαρακτήρισε ως «το ισχυρότερο δείγμα μέχρι σήμερα» για περαιτέρω χαλάρωση των νόμων διεθνούς ιδιοκτησίας agbi.com.
Γενικότερα σε όλο το Βασίλειο (συμπεριλαμβανομένης της Τζέντα), οι κανονισμοί πλέον επιτρέπουν 100% ξένη ιδιοκτησία επιχειρήσεων, συμπεριλαμβανομένων αυτών στον τομέα της ανάπτυξης και διαμεσολάβησης ακινήτων, μέσω αδειοδότησης από το MISA (Υπουργείο Επενδύσεων) arabnews.com. Αυτό σημαίνει ότι ένας διεθνής αναπτυξιακός φορέας ή επενδυτής μπορεί να ιδρύσει μια αμιγώς ξένη εταιρεία στη Σαουδική Αραβία για την υλοποίηση έργων ακινήτων (εκτός από ορισμένες ευαίσθητες τοποθεσίες). Η απλοποίηση της διαδικασίας έναρξης επιχείρησης και η ισχυρή νομική προστασία (π.χ. εκτέλεση συμβάσεων, βελτιωμένοι νόμοι περί πτώχευσης) έχουν αναβαθμίσει τη θέση της Σαουδικής Αραβίας στις διεθνείς κατατάξεις για την ευκολία επιχειρηματικής δραστηριότητας. Στην Τζέντα αυτό έχει μεταφραστεί σε αυξανόμενη παρουσία ξένων εταιρειών και κεφαλαίων ακινήτων που εξετάζουν ευκαιρίες – από μικτής χρήσης αναπτύξεις μέχρι εγκαταστάσεις logistics. Σημαντικό είναι ότι τα επενδυτικά καταπιστεύματα ακινήτων (REITs) έχουν αποτελέσει προσβάσιμο δρόμο για ξένα κεφάλαια· από το 2021, η CMA επιτρέπει σε ξένους επενδυτές να αγοράζουν ελεύθερα μερίδια σε σαουδαραβικά REITs, ακόμη και σε εκείνα με ακίνητα στη Μέκκα/Μεντίνα agbi.com. Αυτό έχει διοχετεύσει ξένα κεφάλαια στα εμπορικά ακίνητα της Τζέντα μέσω εισηγμένων REITs που κατέχουν εμπορικά κέντρα, αποθήκες κ.λπ.
Ένα ακόμη στοιχείο του επενδυτικού τοπίου είναι η εισαγωγή του προγράμματος Premium Residency (“Χρυσή Βίζα”) το 2019, το οποίο παρέχει σε κατάλληλους αλλοδαπούς το δικαίωμα μακροχρόνιας διαμονής στη Σαουδική Αραβία, ιδιοκτησίας ακινήτων (εκτός Μεκκάς/Μεντίνας) και δραστηριοποίησης χωρίς χορηγό. Η αποδοχή του προγράμματος αυξάνεται σταδιακά, και μέχρι το 2024 η κυβέρνηση προώθησε περαιτέρω μακροχρόνιες βίζες για επενδυτές και εξειδικευμένους επαγγελματίες. Η παρουσία περισσότερων αλλοδαπών με δυνατότητα αγοράς κατοικιών αναμένεται να ενισχύσει σταδιακά τη ζήτηση ξένων αγοραστών σε πόλεις όπως η Τζέντα – ιδιαίτερα για κατοικίες πολυτελείας και ακίνητα στην παραλία. Ωστόσο, η συντριπτική πλειοψηφία της αγοράς ακινήτων της Τζέντα εξακολουθεί να καθορίζεται από εγχώριους και περιφερειακούς (GCC) αγοραστές σε αυτό το στάδιο, με τους ξένους να διαδραματίζουν μεγαλύτερο ρόλο στον τομέα ανάπτυξης/επενδύσεων παρά στην ατομική αγορά κατοικίας.
Σε ό,τι αφορά τις ρυθμιστικές ενημερώσεις, οι σαουδαραβικές αρχές συνεχώς βελτιώνουν τη νομοθεσία για τα ακίνητα. Ένας νέος Νόμος Επενδύσεων τέθηκε σε ισχύ το 2023-2024, απλοποιώντας τη διαδικασία για τις ξένες οντότητες να αποκτήσουν επενδυτικές άδειες και εξισώνοντας τη μεταχείριση ξένων και ντόπιων επενδυτών σε πολλούς τομείς agbi.com agbi.com. Ο τομέας των ακινήτων έχει ωφεληθεί από αυτόν τον νόμο, καθώς μείωσε τη γραφειοκρατία για έργα χρηματοδοτούμενα από το εξωτερικό. Επιπλέον, τα συστήματα κτηματολογίου και οι ηλεκτρονικές συναλλαγές έχουν αναμορφωθεί – η εισαγωγή ηλεκτρονικού συστήματος τίτλων ιδιοκτησίας και πλατφορμών όπως το “Najiz” για συναλλαγές ακινήτων έχει αυξήσει τη διαφάνεια και έχει μειώσει σημαντικά τους χρόνους μεταβίβασης. Όλα αυτά τα μέτρα διευκολύνουν τους ξένους επενδυτές ή τα επενδυτικά κεφάλαια να εισέλθουν στην αγορά της Τζέντα, έχοντας σαφή εικόνα για το τι να περιμένουν.
Ένα άλλο σημαντικό έργο είναι ο Πύργος της Τζέντα στη βόρεια περιοχή Ομπχούρ – που αναμένεται να γίνει το ψηλότερο κτίριο στον κόσμο με ύψος πάνω από 1.000 μέτρα.
Μετά από ένα διάλειμμα, η κατασκευή του Πύργου της Τζέντα ξεκίνησε ξανά επίσημα στα τέλη του 2023, με τους κατασκευαστές να στοχεύουν στην ολοκλήρωση γύρω στο 2027–2028 designboom.com designboom.com.Κατά τη διάρκεια μιας τελετής τον Ιανουάριο του 2025, χύθηκε σκυρόδεμα για τον 64ο όροφο του πύργου και το σχέδιο είναι να προστίθεται περίπου ένας όροφος κάθε τέσσερις ημέρες από εδώ και πέρα designboom.com.Ο Πύργος της Τζέντα αποτελεί το κεντρικό στοιχείο της Jeddah Economic City (JEC), μιας μεγάλης ανάπτυξης που έχει σχεδιαστεί να περιλαμβάνει εμπορικά κέντρα, κατοικίες και κοινοτικές υποδομές για έως και 100.000 άτομα designboom.com.Ολόκληρο το JEC, συμπεριλαμβανομένου του πύργου, έχει εκτιμώμενο κόστος 20 δισεκατομμυρίων δολαρίων designboom.com.Ο ίδιος ο πύργος θα στεγάσει ένα μείγμα χρήσεων (ξενοδοχείο Four Seasons, γραφεία, πολυτελή διαμερίσματα και το υψηλότερο παρατηρητήριο στον κόσμο) designboom.com designboom.com.Η αναβίωση αυτού του έργου είναι βαθιά συμβολική – σηματοδοτεί την αυτοπεποίθηση και τη φιλοδοξία της Σαουδικής Αραβίας στην ανάπτυξη ακινήτων.Εάν ολοκληρωθεί, ο Πύργος της Τζέντα θα προσελκύσει παγκόσμια προσοχή, ενδεχομένως κάνοντας την γύρω περιοχή μαγνήτη για επενδύσεις (όπως ακριβώς ο Μπουρτζ Κάλιφα τόνωσε το κέντρο του Ντουμπάι).Η πρόοδος του πύργου θα παρακολουθείται στενά κατά την περίοδο 2025-2030, και η επιτυχία του θα μπορούσε να αποτελέσει το θεμέλιο για μια νέα επιχειρηματική περιοχή στην πόλη.Το έργο αναδεικνύει επίσης τη βελτιωμένη συντονισμένη δράση μεταξύ των ενδιαφερόμενων μερών: η Kingdom Holding (ο χορηγός) και νέοι μηχανικοί εργολάβοι συνεργάστηκαν, και οι προσφορές για την τελική κατασκευή εκδόθηκαν με προθεσμία υποβολής προσφορών έως το τέλος του 2025 designboom.com designboom.com.Συνοψίζοντας, η αγορά ακινήτων της Σαουδικής Αραβίας το 2025 είναι πολύ πιο ανοιχτή και ρυθμιζόμενη σε σύγκριση με μια δεκαετία πριν. Η Τζέντα αναμένεται να επωφεληθεί από εισροές ξένου κεφαλαίου, ειδικά σε μεγάλα έργα και εμπορικά ακίνητα. Ο συνδυασμός τεράστιων κυβερνητικών έργων (που συχνά αναζητούν διεθνείς συνεργάτες) και νέων νόμων που καλωσορίζουν την ξένη ιδιοκτησία δημιουργεί ένα τοπίο όπου οι παγκόσμιοι επενδυτές αναζητούν ενεργά ευκαιρίες. Η προσδοκία είναι ότι καθώς η αγορά ωριμάζει και οι αποδόσεις παραμένουν ελκυστικές, οι ξένες επενδύσεις στα ακίνητα της Τζέντα θα συνεχίσουν την ανοδική τους πορεία, φέρνοντας όχι μόνο κεφάλαια αλλά και τεχνογνωσία και νέες αναπτυξιακές αντιλήψεις στην πόλη.
Σημαντικά Έργα Υποδομών και Ακινήτων στην Τζέντα
Η Τζέντα υφίσταται μια εντυπωσιακή φυσική μεταμόρφωση χάρη σε μια σειρά από μεγάλα έργα και αναβαθμίσεις υποδομών, πολλά από τα οποία συνδέονται με τους στόχους του Vision 2030. Ίσως το πιο χαρακτηριστικό είναι το Jeddah Central Project (πρώην γνωστό ως “New Jeddah Downtown”). Ξεκινώντας στα τέλη του 2021 από το Public Investment Fund, αυτό το έργο αναπτύσσει εκ νέου μια έκταση 5,7 εκατομμυρίων τετραγωνικών μέτρων της ιστορικής παραθαλάσσιας περιοχής της Τζέντα σε μία σύγχρονη περιοχή μικτής χρήσης jeddahcentral.com jeddahcentral.com. Το γενικό πλάνο περιλαμβάνει τέσσερα ορόσημα-αξιοθέατα – μια Όπερα, ένα στάδιο, ένα μουσείο και ένα ενυδρείο – μαζί με νέες μαρίνες, παραλίες, πάρκα και μια τεράστια ποικιλία ακινήτων. Σε αριθμούς, το Jeddah Central θα προσφέρει 17.000 κατοικίες, 2.700 δωμάτια ξενοδοχείων και πάνω από 10 νέες εγκαταστάσεις ψυχαγωγίας και τουρισμού κατά την ολοκλήρωσή του jeddahcentral.com jeddahcentral.com. Οι εργασίες κατασκευής βρίσκονται σε προχωρημένο στάδιο: στις αρχές του 2024, συμβάσεις ύψους 12 δισ. SAR ανατέθηκαν για την πρώτη φάση των αξιοθέατων (Όπερα, Στάδιο, Ενυδρείο) jeddahcentral.com. Αυτή η ανάπτυξη αποτελεί σταθμό για το κέντρο της Τζέντα, αντικαθιστώντας παλαιότερες υποδομές με μια παγκόσμιας κλάσης παραθαλάσσια γραμμή ορίζοντα. Αναμένεται να αυξήσει σημαντικά τις αξίες των ακινήτων στις γύρω περιοχές και να δημιουργήσει νέες περιοχές πολυτελούς διαβίωσης, αγορών και ψυχαγωγίας που θα ανταγωνίζονται αυτές του Ντουμπάι ή της Ντόχα. Για επενδυτές και αναδόχους, το Jeddah Central ανοίγει ευκαιρίες στη φιλοξενία, τα πολυτελή διαμερίσματα και τη λιανική, υποστηριζόμενο από το PIF και την προνομιακή παραθαλάσσια τοποθεσία του έργου.
Όσον αφορά τις υποδομές μεταφορών, η Τζέντα έχει δει σημαντικές βελτιώσεις που ενισχύουν την ελκυστικότητά της στην αγορά ακινήτων. Το νέο Διεθνές Αεροδρόμιο King Abdulaziz (KAIA) εγκαινίασε το υπερσύγχρονο Terminal 1 το 2019, αυξάνοντας σημαντικά τη χωρητικότητα και διαθέτοντας ένα αρχιτεκτονικό αριστούργημα ως τερματικό σταθμό. Μέχρι το 2025, το αεροδρόμιο έχει τη δυνατότητα να διαχειρίζεται περίπου 30 εκατομμύρια επιβάτες ετησίως, διευκολύνοντας την άφιξη τουριστών και επαγγελματιών που τροφοδοτούν τη ζήτηση για ξενοδοχεία και βραχυχρόνιες μισθώσεις. Επιπλέον, ο Σιδηρόδρομος Υψηλής Ταχύτητας Haramain, που λειτουργεί από το 2018, συνδέει την Τζέντα με τις ιερές πόλεις – μπορείτε πλέον να ταξιδέψετε από την Τζέντα στη Μέκκα σε λιγότερο από μία ώρα και στη Μεδίνα σε περίπου 2 ώρες. Ο σταθμός του τρένου στην Al-Sulaimaniah έχει γίνει ένας νέος αστικός πόλος, και η άνεση αυτής της σιδηροδρομικής σύνδεσης έχει καταστήσει την Τζέντα ακόμα πιο ελκυστική βάση για εταιρείες και προσκυνητές (ορισμένοι προσκυνητές επιλέγουν να διαμένουν στην Τζέντα και να πραγματοποιούν ημερήσιες εκδρομές στη Μέκκα με το τρένο, ενισχύοντας τον ξενοδοχειακό τομέα της Τζέντα). Κοιτώντας μπροστά, ο υπό σχεδιασμό Σιδηρόδρομος Saudi Landbridge (γραμμή εμπορευμάτων και επιβατών προς τα ανατολικά) θα συνδέει απευθείας το λιμάνι της Τζέντα με το Ριάντ και τη Νταμάμ, μετατρέποντας ουσιαστικά την Τζέντα στην πύλη logistics της χώρας μεταξύ της Ερυθράς Θάλασσας και του Κόλπου. Αυτό αναμένεται να δώσει ώθηση στη δημιουργία μεγάλων logistic parks και βιομηχανικής ανάπτυξης κατά μήκος της διαδρομής, ιδιαίτερα γύρω από το λιμάνι της Τζέντα, ενισχύοντας τον τομέα της βιομηχανικής αγοράς ακινήτων.
Η αστική κινητικότητα εντός της Τζέντα βρίσκεται επίσης στην ατζέντα. Το μακροχρόνια προτεινόμενο έργο Jeddah Metro – ένα αστικό σιδηροδρομικό δίκτυο τριών γραμμών – έχει αντιμετωπίσει καθυστερήσεις, αλλά παραμένει μέρος των μελλοντικών σχεδίων της πόλης. Αν τελικά προχωρήσει (πιθανότατα στο δεύτερο μισό αυτής της δεκαετίας), ένα μετρό θα βελτίωνε σημαντικά την άνεση των μετακινήσεων και θα μπορούσε να αναμορφώσει τις αξίες των ακινήτων γύρω από τους κόμβους των σταθμών. Στο μεταξύ, η πόλη έχει εφαρμόσει νέα δίκτυα λεωφορείων και βελτιώνει τους δρόμους (συμπεριλαμβανομένης της προγραμματισμένης Κρεμαστής Γέφυρας Obhur πάνω από τον βόρειο κόλπο) για να μειώσει τη συμφόρηση. Οι αναβαθμισμένες υποδομές συχνά μεταφράζονται σε υψηλότερες τιμές γης σε προηγουμένως υπο-αναπτυγμένες περιοχές, μια τάση που είναι ήδη ορατή στη Βόρεια Τζέντα όπου οι επεκτάσεις αυτοκινητοδρόμων και οι γέφυρες έχουν βελτιώσει τη συνδεσιμότητα.
Άλλα αξιόλογα έργα περιλαμβάνουν τη Jeddah Economic City (πέρα από τον Πύργο, η JEC θα περιλαμβάνει ένα σύμπλεγμα ουρανοξυστών, εμπορικών λεωφόρων και μια μαρίνα) και τη King Abdullah Economic City (KAEC) βόρεια της Τζέντα. Αν και η KAEC είναι ξεχωριστή προγραμματισμένη πόλη, ο χαρακτηρισμός της ως Ειδική Οικονομική Ζώνη το 2023 και η ανανεωμένη κυβερνητική εστίαση ουσιαστικά έχουν συνδέσει την επιτυχία της με την ανάπτυξη της Τζέντα. Το λιμάνι και η βιομηχανική κοιλάδα της KAEC προσελκύουν κατασκευαστές και εταιρείες logistics με φορολογικά κίνητρα, δημιουργώντας δυνητικά χιλιάδες θέσεις εργασίας. Καθώς αυτές οι θέσεις εργασίας υλοποιούνται, θα μπορούσαν να ενισχύσουν τη ζήτηση κατοικίας στη βόρεια Τζέντα και την ίδια την KAEC, επεκτείνοντας ουσιαστικά τη μητροπολιτική περιοχή της Τζέντα. Επίσης, το Red Sea Global (μεγάλο τουριστικό έργο που αναπτύσσει θέρετρα σε νησιά πιο βόρεια) και τα έργα πολιτιστικής κληρονομιάς AlUla, αν και δεν βρίσκονται στην Τζέντα, πιθανότατα θα φέρουν πολλούς τουρίστες μέσω της Τζέντα, δικαιολογώντας έτσι περισσότερα ξενοδοχεία και επέκταση του αεροδρομίου.
Συνοψίζοντας, ο ορίζοντας και οι υποδομές της Τζέντα το 2025–2030 θα καθοριστούν από αυτά τα μεγα-έργα. Η παραλία Jeddah Central θα προσφέρει στην πόλη ένα σύγχρονο κέντρο, ο Πύργος Τζέντα θα τη βάλει στον παγκόσμιο χάρτη για τα αρχιτεκτονικά ρεκόρ και οι βελτιωμένες συγκοινωνιακές συνδέσεις θα ενσωματώσουν την Τζέντα πιο στενά με τις εθνικές και παγκόσμιες αγορές. Για τους ενδιαφερόμενους της αγοράς ακινήτων, αυτά τα έργα σημαίνουν νέες περιοχές για επενδύσεις, από πολυτελή παραθαλάσσια διαμερίσματα έως βιομηχανικά πάρκα. Ενώ υπάρχουν κίνδυνοι στην υλοποίηση (καθυστερήσεις, υπερβάσεις κόστους), η καθαρή κλίμακα της κυβερνητικής δέσμευσης προσφέρει εμπιστοσύνη ότι ο αστικός μετασχηματισμός της Τζέντα βρίσκεται σε πλήρη εξέλιξη.
Συγκριτική Ανάλυση: Τζέντα vs. Ριάντ vs. Νταμμάν
Οι τρεις μεγάλες μητροπολιτικές περιοχές της Σαουδικής Αραβίας – Ριάντ, Τζέντα και Νταμμάν/Κομπάρ (Ανατολική Επαρχία) – έχουν η καθεμιά ξεχωριστή δυναμική στην αγορά ακινήτων, επηρεασμένη από τους οικονομικούς τους ρόλους και τις πρωτοβουλίες του Vision 2030. Η σύγκριση της Τζέντα με τις άλλες προσφέρει πλαίσιο για την αξιολόγηση της απόδοσης και των προοπτικών της:
Πρόβλεψη Αγοράς για το 2025–2030
Κοιτώντας μπροστά, οι προοπτικές για την αγορά ακινήτων της Τζέντα την περίοδο 2025 έως 2030 είναι γενικά θετικές, με ισχυρά οικονομικά θεμέλια και εθνικά αναπτυξιακά σχέδια να τις στηρίζουν. Αναλυτές και σύμβουλοι προβλέπουν συνεχιζόμενη ανάπτυξη στους τομείς της κατοικίας, των εμπορικών ακινήτων και της φιλοξενίας, αν και ο ρυθμός ενδέχεται να διαφέρει ανάλογα με τον τομέα και το έτος. Ακολουθούν βασικά στοιχεία της πρόβλεψης:
Ποσοτικά, οι εταιρείες έρευνας αγοράς εκτιμούν ότι η συνολική αγορά ακινήτων της Σαουδικής Αραβίας θα αναπτυχθεί με σύνθετο ετήσιο ρυθμό αύξησης (CAGR) γύρω στο 7–9% έως το 2030, ενδεχομένως να διπλασιάσει την αξία της αγοράς έως το τέλος της δεκαετίας techsciresearch.com imarcgroup.com. Η Τζέντα, ως βασικό συστατικό αυτού, θα συμβάλλει σημαντικά. Η Γενική Αρχή Ακινήτων προβλέπει ότι το μέγεθος της εθνικής αγοράς ακινήτων θα φτάσει περίπου τα 100+ δισεκατομμύρια δολάρια έως το 2029 arabnews.com. Επομένως, μπορούμε να φανταστούμε ότι το μερίδιο της Τζέντας (ιστορικά ίσως 15-20% των συναλλαγών σε αξία) να ανέρχεται σε δεκάδες δισεκατομμύρια δολάρια σε ετήσιες αγοραπωλησίες ακινήτων έως το 2030.
Προειδοποιήσεις για τις προβλέψεις: Αυτές οι θετικές προβλέψεις βασίζονται στην απουσία σοβαρών οικονομικών σοκ. Κίνδυνοι όπως μια παρατεταμένη παγκόσμια ύφεση, μια απότομη πτώση των τιμών του πετρελαίου που επηρεάζει τις κρατικές δαπάνες ή η γεωπολιτική αστάθεια θα μπορούσαν να επιβραδύνουν τη δυναμική (περισσότερα για τους κινδύνους στην επόμενη ενότητα). Επίσης, τα επιτόκια παίζουν ρόλο – αν το κόστος χρηματοδότησης παραμείνει υψηλό παγκοσμίως, αυτό θα μπορούσε να περιορίσει την ανάπτυξη της ζήτησης (ειδικά για στεγαστικά δάνεια). Ωστόσο, η Σαουδική Αραβία έχει δείξει διάθεση να μετριάσει αυτό (μέσω επιδοτήσεων, κ.λπ.). Συνολικά, η περίοδος 2025–2030 αναμένεται να είναι μια περίοδος ανάπτυξης και εκσυγχρονισμού για τα ακίνητα της Τζέντα, με την πόλη να αναδεικνύεται πιο διεθνώς προβεβλημένη και την αγορά ακινήτων της πιο ώριμη και διαφοροποιημένη.
Ευκαιρίες και Κίνδυνοι για Επενδυτές και Αναπτύκτες
Η αγορά ακινήτων της Τζέντα προσφέρει έναν ελκυστικό συνδυασμό ευκαιριών, χάρη στη στήριξη της κυβέρνησης και στη διαρθρωτική ζήτηση, αλλά συνοδεύεται και από ορισμένους κινδύνους που θα πρέπει να εξετάσουν προσεκτικά οι ενδιαφερόμενοι:
Ευκαιρίες:
Κίνδυνοι:
Συμπερασματικά, οι ευκαιρίες στην αγορά ακινήτων της Τζέντας έως το 2030 είναι σημαντικές – πρόκειται για μια αναπτυσσόμενη αγορά, με ισχυρή στήριξη και πραγματικούς μοχλούς ζήτησης. Οι επενδυτές και οι αναπτυξιακοί φορείς που ευθυγραμμίζονται με τα θέματα του Vision 2030 (προσιτή στέγαση, τουρισμός, ποιότητα ζωής, διαφοροποίηση) μπορούν όχι μόνο να επωφεληθούν οικονομικά αλλά και να βρουν στήριξη από τους νομοθέτες. Ωστόσο, η συνετή στρατηγική είναι απαραίτητη για διαχείριση των κινδύνων. Ο επενδυτικός διασκορπισμός σε τύπους περιουσίας (κατοικία έναντι εμπορικών ακινήτων) ή χρονικούς ορίζοντες, η εξασφάλιση καλών όρων χρηματοδότησης και η διατήρηση ευελιξίας στα έργα ώστε να προσαρμόζονται στις μεταβολές της αγοράς θα είναι έξυπνες στρατηγικές. Όπως συμπέρανε η S&P για τη Σαουδική Αραβία, η αναπτυξιακή πορεία είναι ισχυρή αλλά όχι χωρίς προκλήσεις arabnews.com arabnews.com – και αυτό ταιριάζει απόλυτα στην Τζέντα. Με σωστή διαχείριση κινδύνου, τα ενδιαφερόμενα μέρη μπορούν να εκμεταλλευτούν το κύμα της ανάπτυξης ακινήτων στην Τζέντα και πιθανότατα να αποκομίσουν σημαντικές αποδόσεις στα συναρπαστικά επόμενα χρόνια.
Πηγές:
Τάσεις οικιστικών ακινήτων στην Τζέντα
Τάσεις Πωλήσεων και Τιμών: Η αγορά κατοικίας της Τζέντα είναι δυναμική, με τη ζήτηση να επιταχύνεται τον τελευταίο χρόνο. Οι αγοραπωλησίες κατοικιών στην Τζέντα αυξήθηκαν κατά 43,5% σε ετήσια βάση στις αρχές του 2025 jll-mena.com, αντανακλώντας μια αύξηση στο ενδιαφέρον των αγοραστών. Αυτή η άνοδος συμπίπτει με πανεθνικές προσπάθειες για την ενίσχυση της ιδιοκατοίκησης – προγράμματα όπως το Sakani και το Ταμείο Ανάπτυξης Ακινήτων διευκολύνουν τους πρωτο-αγοραστές να αγοράσουν σπίτι, γεγονός που έχει ενισχύσει σημαντικά τη ζήτηση jll-mena.com. Όσον αφορά τις τιμές, η Τζέντα σημείωσε μικτές κινήσεις: οι τιμές πώλησης των βιλών συνέχισαν να αυξάνονται, ενώ οι τιμές των διαμερισμάτων υποχώρησαν ελαφρώς τα τελευταία τρίμηνα jll-mena.com. Για παράδειγμα, το πρώτο εξάμηνο του 2024 οι τιμές πώλησης κατοικιών στην Τζέντα αυξήθηκαν κατά περίπου 5% σε ετήσια βάση, ενώ τα ενοίκια αυξήθηκαν περίπου 4% argaam.com argaam.com. Αυτή είναι μια πιο μετριοπαθής αύξηση σε σύγκριση με το Ριάντ (όπου οι τιμές κατοικιών αυξήθηκαν κατά ~10% την ίδια περίοδο) argaam.com. Η σχετική επιβράδυνση στις τιμές διαμερισμάτων δείχνει μια προσαρμογή μετά από αρκετά έτη ταχείας ανάπτυξης, και πιθανώς περισσότερη προσφορά που έρχεται σε αυτή την κατηγορία.
Ζήτηση και Προσφορά Κατοικιών: Η ζήτηση στη Τζέντα κατευθύνεται προς μοντέρνες, οργανωμένες κοινοτικές περιοχές. Τόσο οι ντόπιοι όσο και οι ξένοι δείχνουν μια προτίμηση για τη «ζωή στην κοινότητα» με ολοκληρωμένες παροχές, παρά για αυτόνομες ιδιοκτησίες jll-mena.com. Ειδικά η βόρεια Τζέντα έχει αναδειχθεί σε hotspot – η περιοχή αυτή γνώρισε τη μεγαλύτερη αύξηση τιμών, ενισχυόμενη από νέες αναπτύξεις υψηλότερης ποιότητας και υποδομές argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Οι κατοικίες μεσαίας προς ανώτερης κατηγορίας γνωρίζουν αυξανόμενη ζήτηση, σε απόλυτη ταύτιση με την εμπορική σημασία της Τζέντας και τον ρόλο της ως πύλη για προσκυνητές και τουρίστες argaamplus.s3.amazonaws.com. Δημοφιλείς γειτονιές περιλαμβάνουν παραλιακές και βόρειες περιοχές (όπως το Obhur και τις περιοχές Al-Shati/Waterfront) που προσφέρουν νέες βίλες, περιφραγμένα συγκροτήματα και παραθαλάσσια διαμερίσματα. Πρόσφατα στοιχεία δείχνουν ότι σχεδόν όλη η αύξηση των τιμών στη Τζέντα το 2023 συγκεντρώθηκε στο βόρειο τμήμα της πόλης argaamplus.s3.amazonaws.com, όπου εκτελούνται αρκετά μεγάλα οικιστικά έργα.
Από την πλευρά της προσφοράς, η αναπτυξιακή δραστηριότητα είναι έντονη. Μόνο στο πρώτο εξάμηνο του 2024, παραδόθηκαν 11.300 νέες κατοικίες στη Τζέντα, αυξάνοντας το συνολικό απόθεμα στέγασης της πόλης σε περίπου 891.000 μονάδες argaam.com argaam.com. Άλλες 16.000 μονάδες επρόκειτο να ολοκληρωθούν στο δεύτερο εξάμηνο του 2024 argaam.com. Μεγάλοι κατασκευαστές – συμπεριλαμβανομένου του ROSHN του Δημόσιου Ταμείου Επενδύσεων – είναι δραστήριοι στη Τζέντα. Το έργο Al-Arous του ROSHN στη βόρεια Τζέντα, για παράδειγμα, σχεδιάζει να προσθέσει περίπου 18.000 νέες κατοικίες σε μια οικιστική κοινότητα-πρότυπο, επεκτείνοντας την προσφορά σύγχρονων κατοικιών για τη μεσαία τάξη. Τέτοιες αναπτύξεις στηρίζουν τον στόχο του κυβερνητικού Οράματος 2030 για αύξηση της ιδιοκατοίκησης στη Σαουδική Αραβία (με στόχο 70% μέχρι το 2030, από περίπου 62% το 2020 pwc.com pwc.com). Επιπλέον, η βελτιωμένη πρόσβαση σε στεγαστικά δάνεια (με τη βοήθεια της Σαουδαραβικής Εταιρείας Αναχρηματοδότησης Ακινήτων και τις χαμηλότερες απαιτήσεις προκαταβολής) επέτρεψε σε περισσότερες νέες οικογένειες να αγοράσουν κατοικία pwc.com pwc.com, διατηρώντας τη ζήτηση για νέα οικιστικά έργα.
Ενοίκια και Απόδοση: Η αγορά ενοικίων της Τζέντα έχει συσφιχθεί. Με την αύξηση του πληθυσμού και την εισροή επαγγελματιών εξωτερικού σε ορισμένους τομείς, τα ενοίκια διαμερισμάτων κατέγραψαν πρόσφατα αξιοσημείωτη αύξηση – τα μέσες τιμές ενοικίου διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 18% σε ετήσια βάση το 2023, σύμφωνα με μία ανασκόπηση της αγοράς argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Τα ενοίκια βιλών έχουν επίσης αυξηθεί (κατά υψηλά μονοψήφια ποσοστά ετησίως), αν και παραμένουν γενικά χαμηλότερα από αυτά στο Ριάντ. Μέχρι τα τέλη του 2023, τα συνήθη ενοίκια διαμερισμάτων στην Τζέντα κυμαίνονταν ευρέως από περίπου SAR 14,400 έως SAR 75,000 ετησίως, ανάλογα με την τοποθεσία και την ποιότητα, ενώ τα ενοίκια βιλών κυμαίνονταν από περίπου SAR 60,000 έως SAR 175,000 ετησίως argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Αυτές οι αυξήσεις ενοικίων αντανακλούν τόσο τη μεγάλη ζήτηση όσο και τη περιορισμένη διαθεσιμότητα ποιοτικών μονάδων σε προνομιούχες περιοχές. Ωστόσο, με σημαντική νέα προσφορά που αναμένεται το 2024–2025, η αύξηση των ενοικίων ενδέχεται να μετριαστεί. Οι αποδόσεις για τους ιδιοκτήτες ήταν ελκυστικές τα τελευταία χρόνια λόγω της αύξησης των ενοικίων, αλλά οι επενδυτές παρακολουθούν τον πιθανό κίνδυνο υπερπροσφοράς προς το 2030, καθώς προστίθενται δεκάδες χιλιάδες μονάδες. Συνολικά, ο οικιστικός τομέας της Τζέντα παραμένει σε μια “θετική πορεία για περαιτέρω ανάπτυξη”, υποστηριζόμενος από ισχυρή θεμελιώδη ζήτηση και κρατικές πρωτοβουλίες στέγασης argaam.com.
Τάσεις Αγοράς Επαγγελματικών Ακινήτων (Γραφείο, Λιανικό Εμπόριο, Βιομηχανία)
Εμπορικά Ακίνητα Λιανικής: Ο τομέας λιανικής αποτελεί ένα φωτεινό σημείο στο εμπορικό τοπίο της Τζέντα, υποστηριζόμενος από ένα νεανικό πληθυσμό και την αυξανόμενη τουριστική δραστηριότητα.
Το 2024, η Τζέντα πρόσθεσε 106.000 μ² νέου εμπορικού χώρου (π.χ.μια σημαντική έναρξη εμπορικού κέντρου), φέρνοντας τη συνολική προσφορά λιανικής σε περίπου 2,16 εκατομμύρια μ² στην πόλη argaam.com argaam.com.Αυτή η επέκταση αντανακλά εμπιστοσύνη στη ζήτηση των καταναλωτών.Χάρη στην προώθηση της Vision 2030 για την ενίσχυση της ψυχαγωγίας και της αναψυχής, τα εμπορικά κέντρα στη Τζέντα έχουν εντάξει όλο και περισσότερο κινηματογράφους, εστιατόρια και οικογενειακά αξιοθέατα για να προσελκύσουν επισκέπτες.Τα ενοίκια λιανικής σε κορυφαία “υπερ-περιφερειακά” εμπορικά κέντρα αυξάνονται (περίπου +4% σε ετήσια βάση το Α’ εξάμηνο του 2024 για τα εμπορικά κέντρα πρώτης κατηγορίας) argaam.com, ενώ τα δευτερεύοντα εμπορικά κέντρα με παλαιότερες μορφές βλέπουν τα ενοίκια να μειώνονται (~4% μείωση σε ετήσια βάση) καθώς οι καταναλωτές στρέφονται προς πιο σύγχρονες εμπειρίες argaam.com.Συνολικά, το κλίμα στην αγορά λιανικής είναι αισιόδοξο για το 2025-2026, με τη S&P Global να σημειώνει ότι η αύξηση του πληθυσμού, η διεύρυνση του τουρισμού και η είσοδος διεθνών brands θα ενισχύσουν περαιτέρω τη ζήτηση λιανικής στις πόλεις της Σαουδικής Αραβίας arabnews.com arabnews.com.Η Ριάντ και η Τζέντα, ειδικότερα, βιώνουν ένα κύμα νέων εμπορικών και μικτών αναπτύξεων που συνδυάζουν τα ψώνια με τη διασκέδαση και ακόμη και οικιστικά/φιλοξενούμενα στοιχεία arabnews.com.Στην Τζέντα, τα υπαίθρια και παραθαλάσσια εμπορικά κέντρα κερδίζουν δημοτικότητα (για παράδειγμα, οι περιοχές Κορνίς και προορισμοί όπως η περιοχή Jeddah Yacht Club), αντανακλώντας μια τάση προς τα εμπορικά κέντρα που επικεντρώνονται στον τρόπο ζωής arabnews.com.Με αυτό κατά νου, ο τομέας της λιανικής δεν είναι χωρίς κινδύνους: η ανάπτυξη του ηλεκτρονικού εμπορίου και οι μεταβαλλόμενες προτιμήσεις των καταναλωτών σημαίνουν ότι οι διαχειριστές εμπορικών κέντρων πρέπει να συνεχίσουν να καινοτομούν για να προσελκύουν επισκέπτες.Η S&P έχει προειδοποιήσει ότι η υπερπροσφορά και ο ανταγωνισμός θα μπορούσαν να ασκήσουν πίεση στις αποδόσεις των ενοικίων, ειδικά εάν οι ιδιοκτήτες πραγματοποιήσουν μεγάλες κεφαλαιουχικές δαπάνες για την ανακαίνιση ακινήτων arabnews.com.Προς το παρόν, όμως, η αγορά λιανικής ακινήτων της Τζέντα ενισχύεται από την ισχυρή καταναλωτική δαπάνη – με τη βοήθεια του υψηλού κατά κεφαλήν εισοδήματος και της κουλτούρας που αντιμετωπίζει τα εμπορικά κέντρα ως κοινωνικούς προορισμούς arabnews.com arabnews.com.Με τη Σαουδική Αραβία να στοχεύει σε 100+ εκατομμύρια τουρίστες έως το 2030, συμπεριλαμβανομένων μεγάλων εκδηλώσεων όπως η Expo 2030 και το Παγκόσμιο Κύπελλο FIFA 2034, ο ρόλος της Τζέντα ως πύλη της πόλης τοποθετεί τον τομέα του λιανικού εμπορίου της για διαρκή ανάπτυξη arabnews.com.Βιομηχανικά & Λογιστικά Ακίνητα: Ο τομέας των βιομηχανικών ακινήτων στη Τζέντα γνωρίζει σημαντική ανάπτυξη, αν και υπό το ραντάρ, σε ευθυγράμμιση με τις φιλοδοξίες της Σαουδικής Αραβίας στον τομέα της εφοδιαστικής αλυσίδας.
Ως η κύρια πόλη-λιμάνι της Ερυθράς Θάλασσας του Βασιλείου, η Τζέντα είναι στο επίκεντρο των σχεδίων για να γίνει ένα παγκόσμιο κέντρο εφοδιαστικής αλυσίδας, και αυτό οδηγεί τη ζήτηση για σύγχρονες αποθήκες και κέντρα διανομής argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Η άνθηση του ηλεκτρονικού εμπορίου μετά το 2020 έχει ενισχύσει περαιτέρω τις απαιτήσεις για μεγάλες, υψηλής ποιότητας εγκαταστάσεις logistics argaamplus.s3.amazonaws.com.Το 2023, η Σαουδική Αραβία εγκαινίασε τέσσερις νέες Ειδικές Οικονομικές Ζώνες (SEZs) για να προσελκύσει βιομηχανικές και προηγμένες τεχνολογικές επενδύσεις – συγκεκριμένα, μία από αυτές βρίσκεται στην Οικονομική Πόλη Βασιλιάς Αμπντάλα (KAEC) κοντά στην Τζέντα argaamplus.s3.amazonaws.com.Η Ειδική Οικονομική Ζώνη του KAEC επικεντρώνεται στην προηγμένη βιομηχανία και τα logistics και αναμένεται να ενισχύσει την ανάπτυξη αποθηκών και εργοστασίων στην περιοχή της Τζέντα.Τα ενοίκια για κύριες αποθήκες στη Τζέντα κυμαίνονται αυτή τη στιγμή περίπου από 90 έως 300 SAR ανά τ.μ. ετησίως, ανάλογα με την τοποθεσία και τις προδιαγραφές argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Αυτά τα ενοίκια αυξάνονται καθώς η διαθεσιμότητα ποιοτικών χώρων είναι χαμηλή – πράγματι, τα ενοίκια βιομηχανικών χώρων σημείωσαν αυξήσεις μεσαίων έως υψηλών μονοψήφιων ποσοστών το 2022–2023.Ενώ τα ενοίκια αποθηκών στη Τζέντα είναι λίγο χαμηλότερα από αυτά του Ριάντ (τα οποία μπορούν να φτάσουν έως και 400 SAR/m²) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com, το χάσμα μπορεί να κλείσει καθώς περισσότεροι πάροχοι υπηρεσιών 3PL (τρίτων υπηρεσιών εφοδιαστικής αλυσίδας) και κατασκευαστές εγκαθιστούν επιχειρήσεις κοντά στο λιμάνι.Το εν εξελίξει Σχέδιο Γέφυρας Ξηράς της Σαουδικής Αραβίας – μια τεράστια σιδηροδρομική γραμμή που συνδέει το λιμάνι της Τζέντα με το Ριάντ και τη Νταμάμ – αποτελεί επίσης μια καθοριστική αλλαγή, με την ολοκλήρωσή του να αναμένεται γύρω στο τέλος της δεκαετίας.Επιτρέποντας ταχύτερη μετακίνηση φορτίου σε ολόκληρη τη χώρα, πιθανότατα θα αυξήσει τη ζήτηση για πάρκα logistics γύρω από το λιμάνι και τις βιομηχανικές ζώνες της Τζέντα.Συνολικά, οι προοπτικές για τα βιομηχανικά ακίνητα είναι αισιόδοξες: η πρωτοβουλία διαφοροποίησης του Vision 2030 λειτουργεί ως καταλύτης ανάπτυξης στην αποθήκευση, και η Τζέντα αναμένεται να επωφεληθεί χάρη στη στρατηγική της τοποθεσία.Η κύρια πρόκληση θα είναι η παροχή επαρκούς νέας βιομηχανικής προσφοράς· διαφορετικά, τα ενοίκια ενδέχεται να συνεχίσουν να αυξάνονται και ενδεχομένως να πιέσουν τις μικρότερες επιχειρήσεις.Ωστόσο, με νέες επενδύσεις σε γη και υποδομές (συμπεριλαμβανομένων των κινήτρων των Ειδικών Οικονομικών Ζωνών – SEZ), οι επενδυτές βλέπουν σημαντικές ευκαιρίες στον τομέα των ακινήτων logistics.Όπως σημείωσε μια έκθεση, η βιομηχανική ζήτηση στη Σαουδική Αραβία στηρίζεται σε μια «σημαντική τάση ανάπτυξης» που αναμένεται να συνεχιστεί καθώς η μη πετρελαϊκή οικονομία επεκτείνεται argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Αγορά Γραφείων: Η Τζέντα είναι η δεύτερη μεγαλύτερη αγορά γραφείων του Βασιλείου μετά το Ριάντ και συνεχίζει να αναπτύσσεται σταθερά. Το συνολικό απόθεμα γραφείων στην Τζέντα είναι περίπου 1,2 – 2,1 εκατομμύρια τετραγωνικά μέτρα (το εύρος αντανακλά διαφορετικές κατηγορίες χώρου) argaamplus.s3.amazonaws.com argaam.com, το οποίο είναι περίπου το ένα τέταρτο του αποθέματος γραφείων του Ριάντ. Κατά το πρώτο εξάμηνο του 2024, δεν άνοιξαν νέα σημαντικά γραφεία στην Τζέντα, διατηρώντας τη διαθεσιμότητα σταθερή στα περίπου 1,21 εκατομμύρια m² ποιοτικού χώρου argaam.com. Ωστόσο, νέα έργα βρίσκονται επιτέλους στον ορίζοντα – περίπου 48.000 m² γραφειακού χώρου αναμένεται να παραδοθούν μέχρι το τέλος του 2024 στην Τζέντα argaam.com. Η ζήτηση για γραφεία είναι υγιής, καθοδηγούμενη από την επιχειρηματική ανάπτυξη και τον ρόλο της Τζέντα ως κόμβου εμπορίου και εφοδιαστικής αλυσίδας. Τα ενοίκια γραφείων Grade A στην Τζέντα αυξήθηκαν περίπου 11% ετησίως στα μέσα του 2024 φτάνοντας περίπου τα SAR 1.335 ανά m² ετησίως argaam.com, υποδεικνύοντας ότι οι ιδιοκτήτες έχουν αποκτήσει πλεονέκτημα καθώς ο ποιοτικός χώρος παραμένει περιορισμένος. (Για σύγκριση, τα υψηλότερα ενοίκια γραφείων σε κορυφαίες περιοχές του Ριάντ αυξήθηκαν σχεδόν 20% την ίδια περίοδο, φτάνοντας περίπου τα SAR 2.090 ανά m² argaam.com, αντικατοπτρίζοντας ακόμη μεγαλύτερη ζήτηση στην πρωτεύουσα). Οι περισσότεροι βασικοί ενοικιαστές γραφείων της Τζέντα είναι κρατικοί φορείς και εγκατεστημένες εταιρείες argaamplus.s3.amazonaws.com, και τα νέα κτίρια υψηλών προδιαγραφών αντιμετωπίζουν ανταγωνιστική πίεση για να εξασφαλίσουν αυτούς τους μεγάλους ενοικιαστές argaamplus.s3.amazonaws.com. Προχωρώντας, ο τομέας γραφείων στην Τζέντα αναμένεται να επεκταθεί παράλληλα με την οικονομική ανάπτυξη, αλλά με προσεκτικό ρυθμό – η πόλη δεν έχει το τεράστιο κύμα μεταγκατάστασης εταιρειών που παρατηρείται στο Ριάντ. Τα ποσοστά κενών παραμένουν σχετικά σταθερά, και εάν η νέα προσφορά παραμείνει περιορισμένη, τα ενοίκια αναμένεται να διατηρηθούν υψηλά. Μία τάση που πρέπει να παρακολουθούμε είναι ο εκσυγχρονισμός του αποθέματος γραφείων: νέες μικτές αναπτύξεις (όπως τμήματα του έργου Jeddah Central) θα φέρουν υπερσύγχρονους γραφειακούς χώρους, ενδεχομένως προσελκύοντας ενοικιαστές από παλαιότερα κτίρια και δημιουργώντας πίεση στο γηρασμένο απόθεμα.
Βασικές Κυβερνητικές Πολιτικές και Επίδραση του Οράματος 2030
Η κυβερνητική πολιτική – καθοδηγούμενη από το στρατηγικό πλαίσιο Vision 2030 – διαδραματίζει καθοριστικό ρόλο στην αγορά ακινήτων της Τζέντα. Ένας από τους βασικούς στόχους του Vision 2030 είναι η αύξηση της ιδιοκατοίκησης στη Σαουδική Αραβία στο 70% έως το 2030, από περίπου 50% ή χαμηλότερα στα μέσα της δεκαετίας του 2010 pwc.com pwc.com. Για να επιτευχθεί αυτό, το Υπουργείο Στέγασης (τώρα μέρος του MoMRAH) έχει εφαρμόσει ουσιαστικές μεταρρυθμίσεις που έχουν μεταμορφώσει τον τομέα της στέγασης. Κύριες πρωτοβουλίες αποτελούν το πρόγραμμα Sakani, που απλοποιεί και επιδοτεί τα στεγαστικά δάνεια για τις σαουδαραβικές οικογένειες, και το Ταμείο Ανάπτυξης Ακινήτων, το οποίο παρέχει χρηματοδότηση χαμηλού κόστους. Τα προγράμματα αυτά έχουν μειώσει τους χρόνους αναμονής για στεγαστική υποστήριξη από χρόνια σε σχεδόν άμεση έγκριση vision2030.gov.sa, απελευθερώνοντας κύμα ζήτησης από τελικούς χρήστες. Όπως αναφέρθηκε νωρίτερα, τα στεγαστικά δάνεια με κρατική εγγύηση και οι μειωμένες απαιτήσεις προκαταβολής (μείωση από 30% σε 5% από την κεντρική τράπεζα) έχουν δώσει τη δυνατότητα σε μια νέα γενιά αγοραστών pwc.com. Το αποτέλεσμα είναι εμφανές στην Τζέντα, όπου πολλά νοικοκυριά που στο παρελθόν νοίκιαζαν μπαίνουν τώρα στην αγορά ιδιοκατοίκησης – ενισχύοντας την οικιστική ανάπτυξη σε διάφορα επίπεδα τιμών. Η επιρροή του Vision 2030 εκτείνεται πέρα από τη στέγαση και στον τομέα των εμπορικών ακινήτων μέσω της οικονομικής διαφοροποίησης και της απελευθέρωσης των κανονισμών. Η κυβέρνηση αναγνωρίζει τα ακίνητα ως βασικό τομέα για την αύξηση του μη πετρελαϊκού ΑΕΠ (με στόχο την αύξηση της συμβολής των ακινήτων στο ΑΕΠ από ~7% σε 10% μέχρι το 2030) pwc.com. Για να ενισχυθεί η ανάπτυξη, οι αρχές έχουν επενδύσει σημαντικά σε υποδομές – νέους συγκοινωνιακούς συνδέσμους, δίκτυα κοινής ωφελείας και βελτιώσεις του δημόσιου χώρου – ιδιαίτερα σε πόλεις όπως η Τζέντα που εξυπηρετούν τον τουρισμό και το εμπόριο. Μια αξιόλογη πολιτική είναι ο Φόρος Λευκής Γης, ένας φόρος επί αδόμητης αστικής γης που θεσπίστηκε για να αποτρέψει την αποθήκευση γης και να αυξήσει την προσφορά οικοπέδων για ανάπτυξη pwc.com. Η Τζέντα ήταν μία από τις πρώτες πόλεις όπου αυτός ο ετήσιος φόρος 2,5% εφαρμόστηκε σε κενή οικιστική γη, προτρέποντας ορισμένους ιδιοκτήτες είτε να οικοδομήσουν είτε να πουλήσουν, βελτιώνοντας σταδιακά τη διαθεσιμότητα γης για έργα. Επιπλέον, η απλοποίηση των αδειοδοτικών διαδικασιών και τα μοντέλα σύμπραξης δημόσιου και ιδιωτικού τομέα έχουν διευκολύνει τους επενδυτές ακινήτων να υλοποιήσουν μεγάλα έργα εναρμονισμένα με τους στόχους του Vision 2030 (για παράδειγμα, η ανάπλαση του κέντρου της Τζέντα δρομολογείται από το Δημόσιο Ταμείο Επενδύσεων σε συνεργασία με ιδιώτες εργολάβους).Η προώθηση του τουρισμού στο πλαίσιο του Vision 2030 αποτελεί ακόμη έναν τομέα πολιτικής που επηρεάζει την αγορά ακινήτων της Τζέντα. Το Βασίλειο στοχεύει να προσελκύσει 100 εκατομμύρια επισκέψεις ετησίως έως το 2030 (από θρησκευτικό τουρισμό, αναψυχή και επιχειρηματικές εκδηλώσεις). Η Τζέντα, ως η παραδοσιακή πύλη για τη Μέκκα και τη Μεδίνα και μια παραθαλάσσια πόλη της Ερυθράς Θάλασσας, επωφελείται από αυτή την ώθηση. Η διευκόλυνση των τουριστικών βίζας από την κυβέρνηση και η επένδυση σε τουριστικές υποδομές (αεροδρόμια, τερματικοί σταθμοί κρουαζιέρας κ.λπ.) έχουν οδηγήσει στην κατασκευή νέων ξενοδοχείων, επιπλωμένων διαμερισμάτων και εμπορικών-ψυχαγωγικών συγκροτημάτων στη Τζέντα. Το πολλαπλασιαστικό αποτέλεσμα στη λιανική και τη φιλοξενία υπήρξε σημαντικό – για παράδειγμα, η πληρότητα και οι τιμές δωματίων στα ξενοδοχεία της Σαουδικής Αραβίας αυξάνονται και οι κατασκευαστές στην Τζέντα ανταποκρίνονται προγραμματίζοντας περισσότερα έργα φιλοξενίας argaam.com argaam.com. Μελλοντικές παγκόσμιες εκδηλώσεις που θα φιλοξενήσει η Σαουδική Αραβία (όπως η Expo 2030 στο Ριάντ και το Παγκόσμιο Κύπελλο Ποδοσφαίρου FIFA 2034) οδηγούν σε αναβαθμίσεις σε εθνικό επίπεδο και η Τζέντα αναμένεται να λάβει το μερίδιό της – ενδεχομένως συμπεριλαμβανομένων βελτιώσεων σταδίων και ζωνών φιλάθλων, που συνδέονται με την ανάπτυξη ακινήτων (π.χ. μεικτού τύπου αθλητικές περιοχές, προσωρινές διαμονές κ.λπ.).
Καθοριστικά, το Vision 2030 έχει ενισχύσει ένα πιο φιλικό προς τον επενδυτή ρυθμιστικό περιβάλλον. Η ίδρυση της Γενικής Αρχής Ακινήτων (REGA) παρέχει ενιαία εποπτεία και διαφάνεια στην αγορά ακινήτων arabnews.com. Οι νόμοι για πώληση ακινήτων υπό κατασκευή (Wafi), την οριζόντια ιδιοκτησία και τη μεσιτεία ακινήτων έχουν εκσυγχρονιστεί με διεθνή πρότυπα, εμπνέοντας μεγαλύτερη εμπιστοσύνη σε επενδυτές και αγοραστές σπιτιών. Επιπλέον, οι κανόνες χωροταξίας και πολεοδομίας ενημερώνονται για να ενθαρρύνουν την ανάπτυξη τύπου μεικτής χρήσης και υψηλής πυκνότητας, όπως βλέπουμε στο Jeddah Central και σε άλλα giga-projects, απομακρυνόμενοι από τη διάχυση του παρελθόντος. Συνοψίζοντας, η κυβερνητική πολιτική υπό το Vision 2030 αποτέλεσε καταλύτη για την επέκταση των ακινήτων της Τζέντα – απελευθερώνοντας τη χρηματοδότηση κατοικιών, χρηματοδοτώντας έργα που αλλάζουν το παιχνίδι, βελτιώνοντας το επενδυτικό κλίμα και ενισχύοντας τη ζήτηση μέσω οικονομικής ανάπτυξης και τουρισμού.
Τοπίο Ξένων Επενδύσεων και Ρυθμιστικές Ενημερώσεις
Η Σαουδική Αραβία έχει ενεργά ανοίξει τον τομέα των ακινήτων της σε ξένες επενδύσεις τα τελευταία χρόνια και το 2024–2025 σημειώθηκαν σημαντικά ορόσημα σε αυτόν τον τομέα. Μια εξέχουσα εξέλιξη ήταν η χαλάρωση των περιορισμών στις ξένες επενδύσεις σε ακίνητα στη Μέκκα και τη Μεδίνα. Τον Ιανουάριο του 2025, η Αρχή Κεφαλαιαγοράς ανακοίνωσε ότι οι αλλοδαποί (μη Σαουδάραβες) μπορούν πλέον να επενδύουν σε εταιρείες που διαθέτουν ακίνητα στις ιερές πόλεις της Μέκκας και της Μεδίνας agbi.com agbi.com. Ενώ η άμεση ιδιοκτησία ακινήτων σε αυτές τις πόλεις από ιδιώτες παραμένει απαγορευμένη (εκτός από μισθώσεις 99 ετών), αυτή η κίνηση επιτρέπει σε διεθνείς επενδυτές να αγοράζουν μετοχές (έως 49%) σε εισηγμένες εταιρείες ακινήτων ή REITs που διαθέτουν ακίνητα στη Μέκκα/Μεδίνα agbi.com agbi.com. Η αλλαγή πολιτικής αποσκοπεί στην «προσέλκυση ξένων κεφαλαίων και την παροχή ρευστότητας σε τρέχοντα και μελλοντικά έργα» στις ιερές πόλεις agbi.com. Θεωρείται επίσης ως πιλοτικό βήμα προς το ευρύτερο άνοιγμα της αγοράς ακινήτων της Σαουδικής Αραβίας. Η αντίδραση της αγοράς ήταν θετική – οι μετοχές ακίνητης περιουσίας, ειδικά εκείνες που επικεντρώνονται στη Μέκκα/Μεδίνα, σημείωσαν άνοδο σχεδόν 10% με τα νέα agbi.com. Αυτή η μεταρρύθμιση στέλνει το μήνυμα στους επενδυτές ότι η Σαουδική Αραβία είναι σοβαρή ως προς τον εκσυγχρονισμό της αγοράς ακινήτων της στο πλαίσιο του Vision 2030. Ο Faisal Durrani, επικεφαλής ερευνών στη Knight Frank MENA, το χαρακτήρισε ως «το ισχυρότερο δείγμα μέχρι σήμερα» για περαιτέρω χαλάρωση των νόμων διεθνούς ιδιοκτησίας agbi.com.
Γενικότερα σε όλο το Βασίλειο (συμπεριλαμβανομένης της Τζέντα), οι κανονισμοί πλέον επιτρέπουν 100% ξένη ιδιοκτησία επιχειρήσεων, συμπεριλαμβανομένων αυτών στον τομέα της ανάπτυξης και διαμεσολάβησης ακινήτων, μέσω αδειοδότησης από το MISA (Υπουργείο Επενδύσεων) arabnews.com. Αυτό σημαίνει ότι ένας διεθνής αναπτυξιακός φορέας ή επενδυτής μπορεί να ιδρύσει μια αμιγώς ξένη εταιρεία στη Σαουδική Αραβία για την υλοποίηση έργων ακινήτων (εκτός από ορισμένες ευαίσθητες τοποθεσίες). Η απλοποίηση της διαδικασίας έναρξης επιχείρησης και η ισχυρή νομική προστασία (π.χ. εκτέλεση συμβάσεων, βελτιωμένοι νόμοι περί πτώχευσης) έχουν αναβαθμίσει τη θέση της Σαουδικής Αραβίας στις διεθνείς κατατάξεις για την ευκολία επιχειρηματικής δραστηριότητας. Στην Τζέντα αυτό έχει μεταφραστεί σε αυξανόμενη παρουσία ξένων εταιρειών και κεφαλαίων ακινήτων που εξετάζουν ευκαιρίες – από μικτής χρήσης αναπτύξεις μέχρι εγκαταστάσεις logistics. Σημαντικό είναι ότι τα επενδυτικά καταπιστεύματα ακινήτων (REITs) έχουν αποτελέσει προσβάσιμο δρόμο για ξένα κεφάλαια· από το 2021, η CMA επιτρέπει σε ξένους επενδυτές να αγοράζουν ελεύθερα μερίδια σε σαουδαραβικά REITs, ακόμη και σε εκείνα με ακίνητα στη Μέκκα/Μεντίνα agbi.com. Αυτό έχει διοχετεύσει ξένα κεφάλαια στα εμπορικά ακίνητα της Τζέντα μέσω εισηγμένων REITs που κατέχουν εμπορικά κέντρα, αποθήκες κ.λπ.
Ένα ακόμη στοιχείο του επενδυτικού τοπίου είναι η εισαγωγή του προγράμματος Premium Residency (“Χρυσή Βίζα”) το 2019, το οποίο παρέχει σε κατάλληλους αλλοδαπούς το δικαίωμα μακροχρόνιας διαμονής στη Σαουδική Αραβία, ιδιοκτησίας ακινήτων (εκτός Μεκκάς/Μεντίνας) και δραστηριοποίησης χωρίς χορηγό. Η αποδοχή του προγράμματος αυξάνεται σταδιακά, και μέχρι το 2024 η κυβέρνηση προώθησε περαιτέρω μακροχρόνιες βίζες για επενδυτές και εξειδικευμένους επαγγελματίες. Η παρουσία περισσότερων αλλοδαπών με δυνατότητα αγοράς κατοικιών αναμένεται να ενισχύσει σταδιακά τη ζήτηση ξένων αγοραστών σε πόλεις όπως η Τζέντα – ιδιαίτερα για κατοικίες πολυτελείας και ακίνητα στην παραλία. Ωστόσο, η συντριπτική πλειοψηφία της αγοράς ακινήτων της Τζέντα εξακολουθεί να καθορίζεται από εγχώριους και περιφερειακούς (GCC) αγοραστές σε αυτό το στάδιο, με τους ξένους να διαδραματίζουν μεγαλύτερο ρόλο στον τομέα ανάπτυξης/επενδύσεων παρά στην ατομική αγορά κατοικίας.
Σε ό,τι αφορά τις ρυθμιστικές ενημερώσεις, οι σαουδαραβικές αρχές συνεχώς βελτιώνουν τη νομοθεσία για τα ακίνητα. Ένας νέος Νόμος Επενδύσεων τέθηκε σε ισχύ το 2023-2024, απλοποιώντας τη διαδικασία για τις ξένες οντότητες να αποκτήσουν επενδυτικές άδειες και εξισώνοντας τη μεταχείριση ξένων και ντόπιων επενδυτών σε πολλούς τομείς agbi.com agbi.com. Ο τομέας των ακινήτων έχει ωφεληθεί από αυτόν τον νόμο, καθώς μείωσε τη γραφειοκρατία για έργα χρηματοδοτούμενα από το εξωτερικό. Επιπλέον, τα συστήματα κτηματολογίου και οι ηλεκτρονικές συναλλαγές έχουν αναμορφωθεί – η εισαγωγή ηλεκτρονικού συστήματος τίτλων ιδιοκτησίας και πλατφορμών όπως το “Najiz” για συναλλαγές ακινήτων έχει αυξήσει τη διαφάνεια και έχει μειώσει σημαντικά τους χρόνους μεταβίβασης. Όλα αυτά τα μέτρα διευκολύνουν τους ξένους επενδυτές ή τα επενδυτικά κεφάλαια να εισέλθουν στην αγορά της Τζέντα, έχοντας σαφή εικόνα για το τι να περιμένουν.
Ένα άλλο σημαντικό έργο είναι ο Πύργος της Τζέντα στη βόρεια περιοχή Ομπχούρ – που αναμένεται να γίνει το ψηλότερο κτίριο στον κόσμο με ύψος πάνω από 1.000 μέτρα.
Μετά από ένα διάλειμμα, η κατασκευή του Πύργου της Τζέντα ξεκίνησε ξανά επίσημα στα τέλη του 2023, με τους κατασκευαστές να στοχεύουν στην ολοκλήρωση γύρω στο 2027–2028 designboom.com designboom.com.Κατά τη διάρκεια μιας τελετής τον Ιανουάριο του 2025, χύθηκε σκυρόδεμα για τον 64ο όροφο του πύργου και το σχέδιο είναι να προστίθεται περίπου ένας όροφος κάθε τέσσερις ημέρες από εδώ και πέρα designboom.com.Ο Πύργος της Τζέντα αποτελεί το κεντρικό στοιχείο της Jeddah Economic City (JEC), μιας μεγάλης ανάπτυξης που έχει σχεδιαστεί να περιλαμβάνει εμπορικά κέντρα, κατοικίες και κοινοτικές υποδομές για έως και 100.000 άτομα designboom.com.Ολόκληρο το JEC, συμπεριλαμβανομένου του πύργου, έχει εκτιμώμενο κόστος 20 δισεκατομμυρίων δολαρίων designboom.com.Ο ίδιος ο πύργος θα στεγάσει ένα μείγμα χρήσεων (ξενοδοχείο Four Seasons, γραφεία, πολυτελή διαμερίσματα και το υψηλότερο παρατηρητήριο στον κόσμο) designboom.com designboom.com.Η αναβίωση αυτού του έργου είναι βαθιά συμβολική – σηματοδοτεί την αυτοπεποίθηση και τη φιλοδοξία της Σαουδικής Αραβίας στην ανάπτυξη ακινήτων.Εάν ολοκληρωθεί, ο Πύργος της Τζέντα θα προσελκύσει παγκόσμια προσοχή, ενδεχομένως κάνοντας την γύρω περιοχή μαγνήτη για επενδύσεις (όπως ακριβώς ο Μπουρτζ Κάλιφα τόνωσε το κέντρο του Ντουμπάι).Η πρόοδος του πύργου θα παρακολουθείται στενά κατά την περίοδο 2025-2030, και η επιτυχία του θα μπορούσε να αποτελέσει το θεμέλιο για μια νέα επιχειρηματική περιοχή στην πόλη.Το έργο αναδεικνύει επίσης τη βελτιωμένη συντονισμένη δράση μεταξύ των ενδιαφερόμενων μερών: η Kingdom Holding (ο χορηγός) και νέοι μηχανικοί εργολάβοι συνεργάστηκαν, και οι προσφορές για την τελική κατασκευή εκδόθηκαν με προθεσμία υποβολής προσφορών έως το τέλος του 2025 designboom.com designboom.com.Συνοψίζοντας, η αγορά ακινήτων της Σαουδικής Αραβίας το 2025 είναι πολύ πιο ανοιχτή και ρυθμιζόμενη σε σύγκριση με μια δεκαετία πριν. Η Τζέντα αναμένεται να επωφεληθεί από εισροές ξένου κεφαλαίου, ειδικά σε μεγάλα έργα και εμπορικά ακίνητα. Ο συνδυασμός τεράστιων κυβερνητικών έργων (που συχνά αναζητούν διεθνείς συνεργάτες) και νέων νόμων που καλωσορίζουν την ξένη ιδιοκτησία δημιουργεί ένα τοπίο όπου οι παγκόσμιοι επενδυτές αναζητούν ενεργά ευκαιρίες. Η προσδοκία είναι ότι καθώς η αγορά ωριμάζει και οι αποδόσεις παραμένουν ελκυστικές, οι ξένες επενδύσεις στα ακίνητα της Τζέντα θα συνεχίσουν την ανοδική τους πορεία, φέρνοντας όχι μόνο κεφάλαια αλλά και τεχνογνωσία και νέες αναπτυξιακές αντιλήψεις στην πόλη.
Σημαντικά Έργα Υποδομών και Ακινήτων στην Τζέντα
Η Τζέντα υφίσταται μια εντυπωσιακή φυσική μεταμόρφωση χάρη σε μια σειρά από μεγάλα έργα και αναβαθμίσεις υποδομών, πολλά από τα οποία συνδέονται με τους στόχους του Vision 2030. Ίσως το πιο χαρακτηριστικό είναι το Jeddah Central Project (πρώην γνωστό ως “New Jeddah Downtown”). Ξεκινώντας στα τέλη του 2021 από το Public Investment Fund, αυτό το έργο αναπτύσσει εκ νέου μια έκταση 5,7 εκατομμυρίων τετραγωνικών μέτρων της ιστορικής παραθαλάσσιας περιοχής της Τζέντα σε μία σύγχρονη περιοχή μικτής χρήσης jeddahcentral.com jeddahcentral.com. Το γενικό πλάνο περιλαμβάνει τέσσερα ορόσημα-αξιοθέατα – μια Όπερα, ένα στάδιο, ένα μουσείο και ένα ενυδρείο – μαζί με νέες μαρίνες, παραλίες, πάρκα και μια τεράστια ποικιλία ακινήτων. Σε αριθμούς, το Jeddah Central θα προσφέρει 17.000 κατοικίες, 2.700 δωμάτια ξενοδοχείων και πάνω από 10 νέες εγκαταστάσεις ψυχαγωγίας και τουρισμού κατά την ολοκλήρωσή του jeddahcentral.com jeddahcentral.com. Οι εργασίες κατασκευής βρίσκονται σε προχωρημένο στάδιο: στις αρχές του 2024, συμβάσεις ύψους 12 δισ. SAR ανατέθηκαν για την πρώτη φάση των αξιοθέατων (Όπερα, Στάδιο, Ενυδρείο) jeddahcentral.com. Αυτή η ανάπτυξη αποτελεί σταθμό για το κέντρο της Τζέντα, αντικαθιστώντας παλαιότερες υποδομές με μια παγκόσμιας κλάσης παραθαλάσσια γραμμή ορίζοντα. Αναμένεται να αυξήσει σημαντικά τις αξίες των ακινήτων στις γύρω περιοχές και να δημιουργήσει νέες περιοχές πολυτελούς διαβίωσης, αγορών και ψυχαγωγίας που θα ανταγωνίζονται αυτές του Ντουμπάι ή της Ντόχα. Για επενδυτές και αναδόχους, το Jeddah Central ανοίγει ευκαιρίες στη φιλοξενία, τα πολυτελή διαμερίσματα και τη λιανική, υποστηριζόμενο από το PIF και την προνομιακή παραθαλάσσια τοποθεσία του έργου.
Όσον αφορά τις υποδομές μεταφορών, η Τζέντα έχει δει σημαντικές βελτιώσεις που ενισχύουν την ελκυστικότητά της στην αγορά ακινήτων. Το νέο Διεθνές Αεροδρόμιο King Abdulaziz (KAIA) εγκαινίασε το υπερσύγχρονο Terminal 1 το 2019, αυξάνοντας σημαντικά τη χωρητικότητα και διαθέτοντας ένα αρχιτεκτονικό αριστούργημα ως τερματικό σταθμό. Μέχρι το 2025, το αεροδρόμιο έχει τη δυνατότητα να διαχειρίζεται περίπου 30 εκατομμύρια επιβάτες ετησίως, διευκολύνοντας την άφιξη τουριστών και επαγγελματιών που τροφοδοτούν τη ζήτηση για ξενοδοχεία και βραχυχρόνιες μισθώσεις. Επιπλέον, ο Σιδηρόδρομος Υψηλής Ταχύτητας Haramain, που λειτουργεί από το 2018, συνδέει την Τζέντα με τις ιερές πόλεις – μπορείτε πλέον να ταξιδέψετε από την Τζέντα στη Μέκκα σε λιγότερο από μία ώρα και στη Μεδίνα σε περίπου 2 ώρες. Ο σταθμός του τρένου στην Al-Sulaimaniah έχει γίνει ένας νέος αστικός πόλος, και η άνεση αυτής της σιδηροδρομικής σύνδεσης έχει καταστήσει την Τζέντα ακόμα πιο ελκυστική βάση για εταιρείες και προσκυνητές (ορισμένοι προσκυνητές επιλέγουν να διαμένουν στην Τζέντα και να πραγματοποιούν ημερήσιες εκδρομές στη Μέκκα με το τρένο, ενισχύοντας τον ξενοδοχειακό τομέα της Τζέντα). Κοιτώντας μπροστά, ο υπό σχεδιασμό Σιδηρόδρομος Saudi Landbridge (γραμμή εμπορευμάτων και επιβατών προς τα ανατολικά) θα συνδέει απευθείας το λιμάνι της Τζέντα με το Ριάντ και τη Νταμάμ, μετατρέποντας ουσιαστικά την Τζέντα στην πύλη logistics της χώρας μεταξύ της Ερυθράς Θάλασσας και του Κόλπου. Αυτό αναμένεται να δώσει ώθηση στη δημιουργία μεγάλων logistic parks και βιομηχανικής ανάπτυξης κατά μήκος της διαδρομής, ιδιαίτερα γύρω από το λιμάνι της Τζέντα, ενισχύοντας τον τομέα της βιομηχανικής αγοράς ακινήτων.
Η αστική κινητικότητα εντός της Τζέντα βρίσκεται επίσης στην ατζέντα. Το μακροχρόνια προτεινόμενο έργο Jeddah Metro – ένα αστικό σιδηροδρομικό δίκτυο τριών γραμμών – έχει αντιμετωπίσει καθυστερήσεις, αλλά παραμένει μέρος των μελλοντικών σχεδίων της πόλης. Αν τελικά προχωρήσει (πιθανότατα στο δεύτερο μισό αυτής της δεκαετίας), ένα μετρό θα βελτίωνε σημαντικά την άνεση των μετακινήσεων και θα μπορούσε να αναμορφώσει τις αξίες των ακινήτων γύρω από τους κόμβους των σταθμών. Στο μεταξύ, η πόλη έχει εφαρμόσει νέα δίκτυα λεωφορείων και βελτιώνει τους δρόμους (συμπεριλαμβανομένης της προγραμματισμένης Κρεμαστής Γέφυρας Obhur πάνω από τον βόρειο κόλπο) για να μειώσει τη συμφόρηση. Οι αναβαθμισμένες υποδομές συχνά μεταφράζονται σε υψηλότερες τιμές γης σε προηγουμένως υπο-αναπτυγμένες περιοχές, μια τάση που είναι ήδη ορατή στη Βόρεια Τζέντα όπου οι επεκτάσεις αυτοκινητοδρόμων και οι γέφυρες έχουν βελτιώσει τη συνδεσιμότητα.
Άλλα αξιόλογα έργα περιλαμβάνουν τη Jeddah Economic City (πέρα από τον Πύργο, η JEC θα περιλαμβάνει ένα σύμπλεγμα ουρανοξυστών, εμπορικών λεωφόρων και μια μαρίνα) και τη King Abdullah Economic City (KAEC) βόρεια της Τζέντα. Αν και η KAEC είναι ξεχωριστή προγραμματισμένη πόλη, ο χαρακτηρισμός της ως Ειδική Οικονομική Ζώνη το 2023 και η ανανεωμένη κυβερνητική εστίαση ουσιαστικά έχουν συνδέσει την επιτυχία της με την ανάπτυξη της Τζέντα. Το λιμάνι και η βιομηχανική κοιλάδα της KAEC προσελκύουν κατασκευαστές και εταιρείες logistics με φορολογικά κίνητρα, δημιουργώντας δυνητικά χιλιάδες θέσεις εργασίας. Καθώς αυτές οι θέσεις εργασίας υλοποιούνται, θα μπορούσαν να ενισχύσουν τη ζήτηση κατοικίας στη βόρεια Τζέντα και την ίδια την KAEC, επεκτείνοντας ουσιαστικά τη μητροπολιτική περιοχή της Τζέντα. Επίσης, το Red Sea Global (μεγάλο τουριστικό έργο που αναπτύσσει θέρετρα σε νησιά πιο βόρεια) και τα έργα πολιτιστικής κληρονομιάς AlUla, αν και δεν βρίσκονται στην Τζέντα, πιθανότατα θα φέρουν πολλούς τουρίστες μέσω της Τζέντα, δικαιολογώντας έτσι περισσότερα ξενοδοχεία και επέκταση του αεροδρομίου.
Συνοψίζοντας, ο ορίζοντας και οι υποδομές της Τζέντα το 2025–2030 θα καθοριστούν από αυτά τα μεγα-έργα. Η παραλία Jeddah Central θα προσφέρει στην πόλη ένα σύγχρονο κέντρο, ο Πύργος Τζέντα θα τη βάλει στον παγκόσμιο χάρτη για τα αρχιτεκτονικά ρεκόρ και οι βελτιωμένες συγκοινωνιακές συνδέσεις θα ενσωματώσουν την Τζέντα πιο στενά με τις εθνικές και παγκόσμιες αγορές. Για τους ενδιαφερόμενους της αγοράς ακινήτων, αυτά τα έργα σημαίνουν νέες περιοχές για επενδύσεις, από πολυτελή παραθαλάσσια διαμερίσματα έως βιομηχανικά πάρκα. Ενώ υπάρχουν κίνδυνοι στην υλοποίηση (καθυστερήσεις, υπερβάσεις κόστους), η καθαρή κλίμακα της κυβερνητικής δέσμευσης προσφέρει εμπιστοσύνη ότι ο αστικός μετασχηματισμός της Τζέντα βρίσκεται σε πλήρη εξέλιξη.
Συγκριτική Ανάλυση: Τζέντα vs. Ριάντ vs. Νταμμάν
Οι τρεις μεγάλες μητροπολιτικές περιοχές της Σαουδικής Αραβίας – Ριάντ, Τζέντα και Νταμμάν/Κομπάρ (Ανατολική Επαρχία) – έχουν η καθεμιά ξεχωριστή δυναμική στην αγορά ακινήτων, επηρεασμένη από τους οικονομικούς τους ρόλους και τις πρωτοβουλίες του Vision 2030. Η σύγκριση της Τζέντα με τις άλλες προσφέρει πλαίσιο για την αξιολόγηση της απόδοσης και των προοπτικών της:
Πρόβλεψη Αγοράς για το 2025–2030
Κοιτώντας μπροστά, οι προοπτικές για την αγορά ακινήτων της Τζέντα την περίοδο 2025 έως 2030 είναι γενικά θετικές, με ισχυρά οικονομικά θεμέλια και εθνικά αναπτυξιακά σχέδια να τις στηρίζουν. Αναλυτές και σύμβουλοι προβλέπουν συνεχιζόμενη ανάπτυξη στους τομείς της κατοικίας, των εμπορικών ακινήτων και της φιλοξενίας, αν και ο ρυθμός ενδέχεται να διαφέρει ανάλογα με τον τομέα και το έτος. Ακολουθούν βασικά στοιχεία της πρόβλεψης:
Ποσοτικά, οι εταιρείες έρευνας αγοράς εκτιμούν ότι η συνολική αγορά ακινήτων της Σαουδικής Αραβίας θα αναπτυχθεί με σύνθετο ετήσιο ρυθμό αύξησης (CAGR) γύρω στο 7–9% έως το 2030, ενδεχομένως να διπλασιάσει την αξία της αγοράς έως το τέλος της δεκαετίας techsciresearch.com imarcgroup.com. Η Τζέντα, ως βασικό συστατικό αυτού, θα συμβάλλει σημαντικά. Η Γενική Αρχή Ακινήτων προβλέπει ότι το μέγεθος της εθνικής αγοράς ακινήτων θα φτάσει περίπου τα 100+ δισεκατομμύρια δολάρια έως το 2029 arabnews.com. Επομένως, μπορούμε να φανταστούμε ότι το μερίδιο της Τζέντας (ιστορικά ίσως 15-20% των συναλλαγών σε αξία) να ανέρχεται σε δεκάδες δισεκατομμύρια δολάρια σε ετήσιες αγοραπωλησίες ακινήτων έως το 2030.
Προειδοποιήσεις για τις προβλέψεις: Αυτές οι θετικές προβλέψεις βασίζονται στην απουσία σοβαρών οικονομικών σοκ. Κίνδυνοι όπως μια παρατεταμένη παγκόσμια ύφεση, μια απότομη πτώση των τιμών του πετρελαίου που επηρεάζει τις κρατικές δαπάνες ή η γεωπολιτική αστάθεια θα μπορούσαν να επιβραδύνουν τη δυναμική (περισσότερα για τους κινδύνους στην επόμενη ενότητα). Επίσης, τα επιτόκια παίζουν ρόλο – αν το κόστος χρηματοδότησης παραμείνει υψηλό παγκοσμίως, αυτό θα μπορούσε να περιορίσει την ανάπτυξη της ζήτησης (ειδικά για στεγαστικά δάνεια). Ωστόσο, η Σαουδική Αραβία έχει δείξει διάθεση να μετριάσει αυτό (μέσω επιδοτήσεων, κ.λπ.). Συνολικά, η περίοδος 2025–2030 αναμένεται να είναι μια περίοδος ανάπτυξης και εκσυγχρονισμού για τα ακίνητα της Τζέντα, με την πόλη να αναδεικνύεται πιο διεθνώς προβεβλημένη και την αγορά ακινήτων της πιο ώριμη και διαφοροποιημένη.
Ευκαιρίες και Κίνδυνοι για Επενδυτές και Αναπτύκτες
Η αγορά ακινήτων της Τζέντα προσφέρει έναν ελκυστικό συνδυασμό ευκαιριών, χάρη στη στήριξη της κυβέρνησης και στη διαρθρωτική ζήτηση, αλλά συνοδεύεται και από ορισμένους κινδύνους που θα πρέπει να εξετάσουν προσεκτικά οι ενδιαφερόμενοι:
Ευκαιρίες:
Κίνδυνοι:
Συμπερασματικά, οι ευκαιρίες στην αγορά ακινήτων της Τζέντας έως το 2030 είναι σημαντικές – πρόκειται για μια αναπτυσσόμενη αγορά, με ισχυρή στήριξη και πραγματικούς μοχλούς ζήτησης. Οι επενδυτές και οι αναπτυξιακοί φορείς που ευθυγραμμίζονται με τα θέματα του Vision 2030 (προσιτή στέγαση, τουρισμός, ποιότητα ζωής, διαφοροποίηση) μπορούν όχι μόνο να επωφεληθούν οικονομικά αλλά και να βρουν στήριξη από τους νομοθέτες. Ωστόσο, η συνετή στρατηγική είναι απαραίτητη για διαχείριση των κινδύνων. Ο επενδυτικός διασκορπισμός σε τύπους περιουσίας (κατοικία έναντι εμπορικών ακινήτων) ή χρονικούς ορίζοντες, η εξασφάλιση καλών όρων χρηματοδότησης και η διατήρηση ευελιξίας στα έργα ώστε να προσαρμόζονται στις μεταβολές της αγοράς θα είναι έξυπνες στρατηγικές. Όπως συμπέρανε η S&P για τη Σαουδική Αραβία, η αναπτυξιακή πορεία είναι ισχυρή αλλά όχι χωρίς προκλήσεις arabnews.com arabnews.com – και αυτό ταιριάζει απόλυτα στην Τζέντα. Με σωστή διαχείριση κινδύνου, τα ενδιαφερόμενα μέρη μπορούν να εκμεταλλευτούν το κύμα της ανάπτυξης ακινήτων στην Τζέντα και πιθανότατα να αποκομίσουν σημαντικές αποδόσεις στα συναρπαστικά επόμενα χρόνια.
Πηγές:
Τάσεις Αγοράς Επαγγελματικών Ακινήτων (Γραφείο, Λιανικό Εμπόριο, Βιομηχανία)
Εμπορικά Ακίνητα Λιανικής: Ο τομέας λιανικής αποτελεί ένα φωτεινό σημείο στο εμπορικό τοπίο της Τζέντα, υποστηριζόμενος από ένα νεανικό πληθυσμό και την αυξανόμενη τουριστική δραστηριότητα.
Το 2024, η Τζέντα πρόσθεσε 106.000 μ² νέου εμπορικού χώρου (π.χ.μια σημαντική έναρξη εμπορικού κέντρου), φέρνοντας τη συνολική προσφορά λιανικής σε περίπου 2,16 εκατομμύρια μ² στην πόλη argaam.com argaam.com.Αυτή η επέκταση αντανακλά εμπιστοσύνη στη ζήτηση των καταναλωτών.Χάρη στην προώθηση της Vision 2030 για την ενίσχυση της ψυχαγωγίας και της αναψυχής, τα εμπορικά κέντρα στη Τζέντα έχουν εντάξει όλο και περισσότερο κινηματογράφους, εστιατόρια και οικογενειακά αξιοθέατα για να προσελκύσουν επισκέπτες.Τα ενοίκια λιανικής σε κορυφαία “υπερ-περιφερειακά” εμπορικά κέντρα αυξάνονται (περίπου +4% σε ετήσια βάση το Α’ εξάμηνο του 2024 για τα εμπορικά κέντρα πρώτης κατηγορίας) argaam.com, ενώ τα δευτερεύοντα εμπορικά κέντρα με παλαιότερες μορφές βλέπουν τα ενοίκια να μειώνονται (~4% μείωση σε ετήσια βάση) καθώς οι καταναλωτές στρέφονται προς πιο σύγχρονες εμπειρίες argaam.com.Συνολικά, το κλίμα στην αγορά λιανικής είναι αισιόδοξο για το 2025-2026, με τη S&P Global να σημειώνει ότι η αύξηση του πληθυσμού, η διεύρυνση του τουρισμού και η είσοδος διεθνών brands θα ενισχύσουν περαιτέρω τη ζήτηση λιανικής στις πόλεις της Σαουδικής Αραβίας arabnews.com arabnews.com.Η Ριάντ και η Τζέντα, ειδικότερα, βιώνουν ένα κύμα νέων εμπορικών και μικτών αναπτύξεων που συνδυάζουν τα ψώνια με τη διασκέδαση και ακόμη και οικιστικά/φιλοξενούμενα στοιχεία arabnews.com.Στην Τζέντα, τα υπαίθρια και παραθαλάσσια εμπορικά κέντρα κερδίζουν δημοτικότητα (για παράδειγμα, οι περιοχές Κορνίς και προορισμοί όπως η περιοχή Jeddah Yacht Club), αντανακλώντας μια τάση προς τα εμπορικά κέντρα που επικεντρώνονται στον τρόπο ζωής arabnews.com.Με αυτό κατά νου, ο τομέας της λιανικής δεν είναι χωρίς κινδύνους: η ανάπτυξη του ηλεκτρονικού εμπορίου και οι μεταβαλλόμενες προτιμήσεις των καταναλωτών σημαίνουν ότι οι διαχειριστές εμπορικών κέντρων πρέπει να συνεχίσουν να καινοτομούν για να προσελκύουν επισκέπτες.Η S&P έχει προειδοποιήσει ότι η υπερπροσφορά και ο ανταγωνισμός θα μπορούσαν να ασκήσουν πίεση στις αποδόσεις των ενοικίων, ειδικά εάν οι ιδιοκτήτες πραγματοποιήσουν μεγάλες κεφαλαιουχικές δαπάνες για την ανακαίνιση ακινήτων arabnews.com.Προς το παρόν, όμως, η αγορά λιανικής ακινήτων της Τζέντα ενισχύεται από την ισχυρή καταναλωτική δαπάνη – με τη βοήθεια του υψηλού κατά κεφαλήν εισοδήματος και της κουλτούρας που αντιμετωπίζει τα εμπορικά κέντρα ως κοινωνικούς προορισμούς arabnews.com arabnews.com.Με τη Σαουδική Αραβία να στοχεύει σε 100+ εκατομμύρια τουρίστες έως το 2030, συμπεριλαμβανομένων μεγάλων εκδηλώσεων όπως η Expo 2030 και το Παγκόσμιο Κύπελλο FIFA 2034, ο ρόλος της Τζέντα ως πύλη της πόλης τοποθετεί τον τομέα του λιανικού εμπορίου της για διαρκή ανάπτυξη arabnews.com.Βιομηχανικά & Λογιστικά Ακίνητα: Ο τομέας των βιομηχανικών ακινήτων στη Τζέντα γνωρίζει σημαντική ανάπτυξη, αν και υπό το ραντάρ, σε ευθυγράμμιση με τις φιλοδοξίες της Σαουδικής Αραβίας στον τομέα της εφοδιαστικής αλυσίδας.
Ως η κύρια πόλη-λιμάνι της Ερυθράς Θάλασσας του Βασιλείου, η Τζέντα είναι στο επίκεντρο των σχεδίων για να γίνει ένα παγκόσμιο κέντρο εφοδιαστικής αλυσίδας, και αυτό οδηγεί τη ζήτηση για σύγχρονες αποθήκες και κέντρα διανομής argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Η άνθηση του ηλεκτρονικού εμπορίου μετά το 2020 έχει ενισχύσει περαιτέρω τις απαιτήσεις για μεγάλες, υψηλής ποιότητας εγκαταστάσεις logistics argaamplus.s3.amazonaws.com.Το 2023, η Σαουδική Αραβία εγκαινίασε τέσσερις νέες Ειδικές Οικονομικές Ζώνες (SEZs) για να προσελκύσει βιομηχανικές και προηγμένες τεχνολογικές επενδύσεις – συγκεκριμένα, μία από αυτές βρίσκεται στην Οικονομική Πόλη Βασιλιάς Αμπντάλα (KAEC) κοντά στην Τζέντα argaamplus.s3.amazonaws.com.Η Ειδική Οικονομική Ζώνη του KAEC επικεντρώνεται στην προηγμένη βιομηχανία και τα logistics και αναμένεται να ενισχύσει την ανάπτυξη αποθηκών και εργοστασίων στην περιοχή της Τζέντα.Τα ενοίκια για κύριες αποθήκες στη Τζέντα κυμαίνονται αυτή τη στιγμή περίπου από 90 έως 300 SAR ανά τ.μ. ετησίως, ανάλογα με την τοποθεσία και τις προδιαγραφές argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Αυτά τα ενοίκια αυξάνονται καθώς η διαθεσιμότητα ποιοτικών χώρων είναι χαμηλή – πράγματι, τα ενοίκια βιομηχανικών χώρων σημείωσαν αυξήσεις μεσαίων έως υψηλών μονοψήφιων ποσοστών το 2022–2023.Ενώ τα ενοίκια αποθηκών στη Τζέντα είναι λίγο χαμηλότερα από αυτά του Ριάντ (τα οποία μπορούν να φτάσουν έως και 400 SAR/m²) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com, το χάσμα μπορεί να κλείσει καθώς περισσότεροι πάροχοι υπηρεσιών 3PL (τρίτων υπηρεσιών εφοδιαστικής αλυσίδας) και κατασκευαστές εγκαθιστούν επιχειρήσεις κοντά στο λιμάνι.Το εν εξελίξει Σχέδιο Γέφυρας Ξηράς της Σαουδικής Αραβίας – μια τεράστια σιδηροδρομική γραμμή που συνδέει το λιμάνι της Τζέντα με το Ριάντ και τη Νταμάμ – αποτελεί επίσης μια καθοριστική αλλαγή, με την ολοκλήρωσή του να αναμένεται γύρω στο τέλος της δεκαετίας.Επιτρέποντας ταχύτερη μετακίνηση φορτίου σε ολόκληρη τη χώρα, πιθανότατα θα αυξήσει τη ζήτηση για πάρκα logistics γύρω από το λιμάνι και τις βιομηχανικές ζώνες της Τζέντα.Συνολικά, οι προοπτικές για τα βιομηχανικά ακίνητα είναι αισιόδοξες: η πρωτοβουλία διαφοροποίησης του Vision 2030 λειτουργεί ως καταλύτης ανάπτυξης στην αποθήκευση, και η Τζέντα αναμένεται να επωφεληθεί χάρη στη στρατηγική της τοποθεσία.Η κύρια πρόκληση θα είναι η παροχή επαρκούς νέας βιομηχανικής προσφοράς· διαφορετικά, τα ενοίκια ενδέχεται να συνεχίσουν να αυξάνονται και ενδεχομένως να πιέσουν τις μικρότερες επιχειρήσεις.Ωστόσο, με νέες επενδύσεις σε γη και υποδομές (συμπεριλαμβανομένων των κινήτρων των Ειδικών Οικονομικών Ζωνών – SEZ), οι επενδυτές βλέπουν σημαντικές ευκαιρίες στον τομέα των ακινήτων logistics.Όπως σημείωσε μια έκθεση, η βιομηχανική ζήτηση στη Σαουδική Αραβία στηρίζεται σε μια «σημαντική τάση ανάπτυξης» που αναμένεται να συνεχιστεί καθώς η μη πετρελαϊκή οικονομία επεκτείνεται argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Αγορά Γραφείων: Η Τζέντα είναι η δεύτερη μεγαλύτερη αγορά γραφείων του Βασιλείου μετά το Ριάντ και συνεχίζει να αναπτύσσεται σταθερά. Το συνολικό απόθεμα γραφείων στην Τζέντα είναι περίπου 1,2 – 2,1 εκατομμύρια τετραγωνικά μέτρα (το εύρος αντανακλά διαφορετικές κατηγορίες χώρου) argaamplus.s3.amazonaws.com argaam.com, το οποίο είναι περίπου το ένα τέταρτο του αποθέματος γραφείων του Ριάντ. Κατά το πρώτο εξάμηνο του 2024, δεν άνοιξαν νέα σημαντικά γραφεία στην Τζέντα, διατηρώντας τη διαθεσιμότητα σταθερή στα περίπου 1,21 εκατομμύρια m² ποιοτικού χώρου argaam.com. Ωστόσο, νέα έργα βρίσκονται επιτέλους στον ορίζοντα – περίπου 48.000 m² γραφειακού χώρου αναμένεται να παραδοθούν μέχρι το τέλος του 2024 στην Τζέντα argaam.com. Η ζήτηση για γραφεία είναι υγιής, καθοδηγούμενη από την επιχειρηματική ανάπτυξη και τον ρόλο της Τζέντα ως κόμβου εμπορίου και εφοδιαστικής αλυσίδας. Τα ενοίκια γραφείων Grade A στην Τζέντα αυξήθηκαν περίπου 11% ετησίως στα μέσα του 2024 φτάνοντας περίπου τα SAR 1.335 ανά m² ετησίως argaam.com, υποδεικνύοντας ότι οι ιδιοκτήτες έχουν αποκτήσει πλεονέκτημα καθώς ο ποιοτικός χώρος παραμένει περιορισμένος. (Για σύγκριση, τα υψηλότερα ενοίκια γραφείων σε κορυφαίες περιοχές του Ριάντ αυξήθηκαν σχεδόν 20% την ίδια περίοδο, φτάνοντας περίπου τα SAR 2.090 ανά m² argaam.com, αντικατοπτρίζοντας ακόμη μεγαλύτερη ζήτηση στην πρωτεύουσα). Οι περισσότεροι βασικοί ενοικιαστές γραφείων της Τζέντα είναι κρατικοί φορείς και εγκατεστημένες εταιρείες argaamplus.s3.amazonaws.com, και τα νέα κτίρια υψηλών προδιαγραφών αντιμετωπίζουν ανταγωνιστική πίεση για να εξασφαλίσουν αυτούς τους μεγάλους ενοικιαστές argaamplus.s3.amazonaws.com. Προχωρώντας, ο τομέας γραφείων στην Τζέντα αναμένεται να επεκταθεί παράλληλα με την οικονομική ανάπτυξη, αλλά με προσεκτικό ρυθμό – η πόλη δεν έχει το τεράστιο κύμα μεταγκατάστασης εταιρειών που παρατηρείται στο Ριάντ. Τα ποσοστά κενών παραμένουν σχετικά σταθερά, και εάν η νέα προσφορά παραμείνει περιορισμένη, τα ενοίκια αναμένεται να διατηρηθούν υψηλά. Μία τάση που πρέπει να παρακολουθούμε είναι ο εκσυγχρονισμός του αποθέματος γραφείων: νέες μικτές αναπτύξεις (όπως τμήματα του έργου Jeddah Central) θα φέρουν υπερσύγχρονους γραφειακούς χώρους, ενδεχομένως προσελκύοντας ενοικιαστές από παλαιότερα κτίρια και δημιουργώντας πίεση στο γηρασμένο απόθεμα.
Βασικές Κυβερνητικές Πολιτικές και Επίδραση του Οράματος 2030
Η κυβερνητική πολιτική – καθοδηγούμενη από το στρατηγικό πλαίσιο Vision 2030 – διαδραματίζει καθοριστικό ρόλο στην αγορά ακινήτων της Τζέντα. Ένας από τους βασικούς στόχους του Vision 2030 είναι η αύξηση της ιδιοκατοίκησης στη Σαουδική Αραβία στο 70% έως το 2030, από περίπου 50% ή χαμηλότερα στα μέσα της δεκαετίας του 2010 pwc.com pwc.com. Για να επιτευχθεί αυτό, το Υπουργείο Στέγασης (τώρα μέρος του MoMRAH) έχει εφαρμόσει ουσιαστικές μεταρρυθμίσεις που έχουν μεταμορφώσει τον τομέα της στέγασης. Κύριες πρωτοβουλίες αποτελούν το πρόγραμμα Sakani, που απλοποιεί και επιδοτεί τα στεγαστικά δάνεια για τις σαουδαραβικές οικογένειες, και το Ταμείο Ανάπτυξης Ακινήτων, το οποίο παρέχει χρηματοδότηση χαμηλού κόστους. Τα προγράμματα αυτά έχουν μειώσει τους χρόνους αναμονής για στεγαστική υποστήριξη από χρόνια σε σχεδόν άμεση έγκριση vision2030.gov.sa, απελευθερώνοντας κύμα ζήτησης από τελικούς χρήστες. Όπως αναφέρθηκε νωρίτερα, τα στεγαστικά δάνεια με κρατική εγγύηση και οι μειωμένες απαιτήσεις προκαταβολής (μείωση από 30% σε 5% από την κεντρική τράπεζα) έχουν δώσει τη δυνατότητα σε μια νέα γενιά αγοραστών pwc.com. Το αποτέλεσμα είναι εμφανές στην Τζέντα, όπου πολλά νοικοκυριά που στο παρελθόν νοίκιαζαν μπαίνουν τώρα στην αγορά ιδιοκατοίκησης – ενισχύοντας την οικιστική ανάπτυξη σε διάφορα επίπεδα τιμών. Η επιρροή του Vision 2030 εκτείνεται πέρα από τη στέγαση και στον τομέα των εμπορικών ακινήτων μέσω της οικονομικής διαφοροποίησης και της απελευθέρωσης των κανονισμών. Η κυβέρνηση αναγνωρίζει τα ακίνητα ως βασικό τομέα για την αύξηση του μη πετρελαϊκού ΑΕΠ (με στόχο την αύξηση της συμβολής των ακινήτων στο ΑΕΠ από ~7% σε 10% μέχρι το 2030) pwc.com. Για να ενισχυθεί η ανάπτυξη, οι αρχές έχουν επενδύσει σημαντικά σε υποδομές – νέους συγκοινωνιακούς συνδέσμους, δίκτυα κοινής ωφελείας και βελτιώσεις του δημόσιου χώρου – ιδιαίτερα σε πόλεις όπως η Τζέντα που εξυπηρετούν τον τουρισμό και το εμπόριο. Μια αξιόλογη πολιτική είναι ο Φόρος Λευκής Γης, ένας φόρος επί αδόμητης αστικής γης που θεσπίστηκε για να αποτρέψει την αποθήκευση γης και να αυξήσει την προσφορά οικοπέδων για ανάπτυξη pwc.com. Η Τζέντα ήταν μία από τις πρώτες πόλεις όπου αυτός ο ετήσιος φόρος 2,5% εφαρμόστηκε σε κενή οικιστική γη, προτρέποντας ορισμένους ιδιοκτήτες είτε να οικοδομήσουν είτε να πουλήσουν, βελτιώνοντας σταδιακά τη διαθεσιμότητα γης για έργα. Επιπλέον, η απλοποίηση των αδειοδοτικών διαδικασιών και τα μοντέλα σύμπραξης δημόσιου και ιδιωτικού τομέα έχουν διευκολύνει τους επενδυτές ακινήτων να υλοποιήσουν μεγάλα έργα εναρμονισμένα με τους στόχους του Vision 2030 (για παράδειγμα, η ανάπλαση του κέντρου της Τζέντα δρομολογείται από το Δημόσιο Ταμείο Επενδύσεων σε συνεργασία με ιδιώτες εργολάβους).Η προώθηση του τουρισμού στο πλαίσιο του Vision 2030 αποτελεί ακόμη έναν τομέα πολιτικής που επηρεάζει την αγορά ακινήτων της Τζέντα. Το Βασίλειο στοχεύει να προσελκύσει 100 εκατομμύρια επισκέψεις ετησίως έως το 2030 (από θρησκευτικό τουρισμό, αναψυχή και επιχειρηματικές εκδηλώσεις). Η Τζέντα, ως η παραδοσιακή πύλη για τη Μέκκα και τη Μεδίνα και μια παραθαλάσσια πόλη της Ερυθράς Θάλασσας, επωφελείται από αυτή την ώθηση. Η διευκόλυνση των τουριστικών βίζας από την κυβέρνηση και η επένδυση σε τουριστικές υποδομές (αεροδρόμια, τερματικοί σταθμοί κρουαζιέρας κ.λπ.) έχουν οδηγήσει στην κατασκευή νέων ξενοδοχείων, επιπλωμένων διαμερισμάτων και εμπορικών-ψυχαγωγικών συγκροτημάτων στη Τζέντα. Το πολλαπλασιαστικό αποτέλεσμα στη λιανική και τη φιλοξενία υπήρξε σημαντικό – για παράδειγμα, η πληρότητα και οι τιμές δωματίων στα ξενοδοχεία της Σαουδικής Αραβίας αυξάνονται και οι κατασκευαστές στην Τζέντα ανταποκρίνονται προγραμματίζοντας περισσότερα έργα φιλοξενίας argaam.com argaam.com. Μελλοντικές παγκόσμιες εκδηλώσεις που θα φιλοξενήσει η Σαουδική Αραβία (όπως η Expo 2030 στο Ριάντ και το Παγκόσμιο Κύπελλο Ποδοσφαίρου FIFA 2034) οδηγούν σε αναβαθμίσεις σε εθνικό επίπεδο και η Τζέντα αναμένεται να λάβει το μερίδιό της – ενδεχομένως συμπεριλαμβανομένων βελτιώσεων σταδίων και ζωνών φιλάθλων, που συνδέονται με την ανάπτυξη ακινήτων (π.χ. μεικτού τύπου αθλητικές περιοχές, προσωρινές διαμονές κ.λπ.).
Καθοριστικά, το Vision 2030 έχει ενισχύσει ένα πιο φιλικό προς τον επενδυτή ρυθμιστικό περιβάλλον. Η ίδρυση της Γενικής Αρχής Ακινήτων (REGA) παρέχει ενιαία εποπτεία και διαφάνεια στην αγορά ακινήτων arabnews.com. Οι νόμοι για πώληση ακινήτων υπό κατασκευή (Wafi), την οριζόντια ιδιοκτησία και τη μεσιτεία ακινήτων έχουν εκσυγχρονιστεί με διεθνή πρότυπα, εμπνέοντας μεγαλύτερη εμπιστοσύνη σε επενδυτές και αγοραστές σπιτιών. Επιπλέον, οι κανόνες χωροταξίας και πολεοδομίας ενημερώνονται για να ενθαρρύνουν την ανάπτυξη τύπου μεικτής χρήσης και υψηλής πυκνότητας, όπως βλέπουμε στο Jeddah Central και σε άλλα giga-projects, απομακρυνόμενοι από τη διάχυση του παρελθόντος. Συνοψίζοντας, η κυβερνητική πολιτική υπό το Vision 2030 αποτέλεσε καταλύτη για την επέκταση των ακινήτων της Τζέντα – απελευθερώνοντας τη χρηματοδότηση κατοικιών, χρηματοδοτώντας έργα που αλλάζουν το παιχνίδι, βελτιώνοντας το επενδυτικό κλίμα και ενισχύοντας τη ζήτηση μέσω οικονομικής ανάπτυξης και τουρισμού.
Τοπίο Ξένων Επενδύσεων και Ρυθμιστικές Ενημερώσεις
Η Σαουδική Αραβία έχει ενεργά ανοίξει τον τομέα των ακινήτων της σε ξένες επενδύσεις τα τελευταία χρόνια και το 2024–2025 σημειώθηκαν σημαντικά ορόσημα σε αυτόν τον τομέα. Μια εξέχουσα εξέλιξη ήταν η χαλάρωση των περιορισμών στις ξένες επενδύσεις σε ακίνητα στη Μέκκα και τη Μεδίνα. Τον Ιανουάριο του 2025, η Αρχή Κεφαλαιαγοράς ανακοίνωσε ότι οι αλλοδαποί (μη Σαουδάραβες) μπορούν πλέον να επενδύουν σε εταιρείες που διαθέτουν ακίνητα στις ιερές πόλεις της Μέκκας και της Μεδίνας agbi.com agbi.com. Ενώ η άμεση ιδιοκτησία ακινήτων σε αυτές τις πόλεις από ιδιώτες παραμένει απαγορευμένη (εκτός από μισθώσεις 99 ετών), αυτή η κίνηση επιτρέπει σε διεθνείς επενδυτές να αγοράζουν μετοχές (έως 49%) σε εισηγμένες εταιρείες ακινήτων ή REITs που διαθέτουν ακίνητα στη Μέκκα/Μεδίνα agbi.com agbi.com. Η αλλαγή πολιτικής αποσκοπεί στην «προσέλκυση ξένων κεφαλαίων και την παροχή ρευστότητας σε τρέχοντα και μελλοντικά έργα» στις ιερές πόλεις agbi.com. Θεωρείται επίσης ως πιλοτικό βήμα προς το ευρύτερο άνοιγμα της αγοράς ακινήτων της Σαουδικής Αραβίας. Η αντίδραση της αγοράς ήταν θετική – οι μετοχές ακίνητης περιουσίας, ειδικά εκείνες που επικεντρώνονται στη Μέκκα/Μεδίνα, σημείωσαν άνοδο σχεδόν 10% με τα νέα agbi.com. Αυτή η μεταρρύθμιση στέλνει το μήνυμα στους επενδυτές ότι η Σαουδική Αραβία είναι σοβαρή ως προς τον εκσυγχρονισμό της αγοράς ακινήτων της στο πλαίσιο του Vision 2030. Ο Faisal Durrani, επικεφαλής ερευνών στη Knight Frank MENA, το χαρακτήρισε ως «το ισχυρότερο δείγμα μέχρι σήμερα» για περαιτέρω χαλάρωση των νόμων διεθνούς ιδιοκτησίας agbi.com.
Γενικότερα σε όλο το Βασίλειο (συμπεριλαμβανομένης της Τζέντα), οι κανονισμοί πλέον επιτρέπουν 100% ξένη ιδιοκτησία επιχειρήσεων, συμπεριλαμβανομένων αυτών στον τομέα της ανάπτυξης και διαμεσολάβησης ακινήτων, μέσω αδειοδότησης από το MISA (Υπουργείο Επενδύσεων) arabnews.com. Αυτό σημαίνει ότι ένας διεθνής αναπτυξιακός φορέας ή επενδυτής μπορεί να ιδρύσει μια αμιγώς ξένη εταιρεία στη Σαουδική Αραβία για την υλοποίηση έργων ακινήτων (εκτός από ορισμένες ευαίσθητες τοποθεσίες). Η απλοποίηση της διαδικασίας έναρξης επιχείρησης και η ισχυρή νομική προστασία (π.χ. εκτέλεση συμβάσεων, βελτιωμένοι νόμοι περί πτώχευσης) έχουν αναβαθμίσει τη θέση της Σαουδικής Αραβίας στις διεθνείς κατατάξεις για την ευκολία επιχειρηματικής δραστηριότητας. Στην Τζέντα αυτό έχει μεταφραστεί σε αυξανόμενη παρουσία ξένων εταιρειών και κεφαλαίων ακινήτων που εξετάζουν ευκαιρίες – από μικτής χρήσης αναπτύξεις μέχρι εγκαταστάσεις logistics. Σημαντικό είναι ότι τα επενδυτικά καταπιστεύματα ακινήτων (REITs) έχουν αποτελέσει προσβάσιμο δρόμο για ξένα κεφάλαια· από το 2021, η CMA επιτρέπει σε ξένους επενδυτές να αγοράζουν ελεύθερα μερίδια σε σαουδαραβικά REITs, ακόμη και σε εκείνα με ακίνητα στη Μέκκα/Μεντίνα agbi.com. Αυτό έχει διοχετεύσει ξένα κεφάλαια στα εμπορικά ακίνητα της Τζέντα μέσω εισηγμένων REITs που κατέχουν εμπορικά κέντρα, αποθήκες κ.λπ.
Ένα ακόμη στοιχείο του επενδυτικού τοπίου είναι η εισαγωγή του προγράμματος Premium Residency (“Χρυσή Βίζα”) το 2019, το οποίο παρέχει σε κατάλληλους αλλοδαπούς το δικαίωμα μακροχρόνιας διαμονής στη Σαουδική Αραβία, ιδιοκτησίας ακινήτων (εκτός Μεκκάς/Μεντίνας) και δραστηριοποίησης χωρίς χορηγό. Η αποδοχή του προγράμματος αυξάνεται σταδιακά, και μέχρι το 2024 η κυβέρνηση προώθησε περαιτέρω μακροχρόνιες βίζες για επενδυτές και εξειδικευμένους επαγγελματίες. Η παρουσία περισσότερων αλλοδαπών με δυνατότητα αγοράς κατοικιών αναμένεται να ενισχύσει σταδιακά τη ζήτηση ξένων αγοραστών σε πόλεις όπως η Τζέντα – ιδιαίτερα για κατοικίες πολυτελείας και ακίνητα στην παραλία. Ωστόσο, η συντριπτική πλειοψηφία της αγοράς ακινήτων της Τζέντα εξακολουθεί να καθορίζεται από εγχώριους και περιφερειακούς (GCC) αγοραστές σε αυτό το στάδιο, με τους ξένους να διαδραματίζουν μεγαλύτερο ρόλο στον τομέα ανάπτυξης/επενδύσεων παρά στην ατομική αγορά κατοικίας.
Σε ό,τι αφορά τις ρυθμιστικές ενημερώσεις, οι σαουδαραβικές αρχές συνεχώς βελτιώνουν τη νομοθεσία για τα ακίνητα. Ένας νέος Νόμος Επενδύσεων τέθηκε σε ισχύ το 2023-2024, απλοποιώντας τη διαδικασία για τις ξένες οντότητες να αποκτήσουν επενδυτικές άδειες και εξισώνοντας τη μεταχείριση ξένων και ντόπιων επενδυτών σε πολλούς τομείς agbi.com agbi.com. Ο τομέας των ακινήτων έχει ωφεληθεί από αυτόν τον νόμο, καθώς μείωσε τη γραφειοκρατία για έργα χρηματοδοτούμενα από το εξωτερικό. Επιπλέον, τα συστήματα κτηματολογίου και οι ηλεκτρονικές συναλλαγές έχουν αναμορφωθεί – η εισαγωγή ηλεκτρονικού συστήματος τίτλων ιδιοκτησίας και πλατφορμών όπως το “Najiz” για συναλλαγές ακινήτων έχει αυξήσει τη διαφάνεια και έχει μειώσει σημαντικά τους χρόνους μεταβίβασης. Όλα αυτά τα μέτρα διευκολύνουν τους ξένους επενδυτές ή τα επενδυτικά κεφάλαια να εισέλθουν στην αγορά της Τζέντα, έχοντας σαφή εικόνα για το τι να περιμένουν.
Ένα άλλο σημαντικό έργο είναι ο Πύργος της Τζέντα στη βόρεια περιοχή Ομπχούρ – που αναμένεται να γίνει το ψηλότερο κτίριο στον κόσμο με ύψος πάνω από 1.000 μέτρα.
Μετά από ένα διάλειμμα, η κατασκευή του Πύργου της Τζέντα ξεκίνησε ξανά επίσημα στα τέλη του 2023, με τους κατασκευαστές να στοχεύουν στην ολοκλήρωση γύρω στο 2027–2028 designboom.com designboom.com.Κατά τη διάρκεια μιας τελετής τον Ιανουάριο του 2025, χύθηκε σκυρόδεμα για τον 64ο όροφο του πύργου και το σχέδιο είναι να προστίθεται περίπου ένας όροφος κάθε τέσσερις ημέρες από εδώ και πέρα designboom.com.Ο Πύργος της Τζέντα αποτελεί το κεντρικό στοιχείο της Jeddah Economic City (JEC), μιας μεγάλης ανάπτυξης που έχει σχεδιαστεί να περιλαμβάνει εμπορικά κέντρα, κατοικίες και κοινοτικές υποδομές για έως και 100.000 άτομα designboom.com.Ολόκληρο το JEC, συμπεριλαμβανομένου του πύργου, έχει εκτιμώμενο κόστος 20 δισεκατομμυρίων δολαρίων designboom.com.Ο ίδιος ο πύργος θα στεγάσει ένα μείγμα χρήσεων (ξενοδοχείο Four Seasons, γραφεία, πολυτελή διαμερίσματα και το υψηλότερο παρατηρητήριο στον κόσμο) designboom.com designboom.com.Η αναβίωση αυτού του έργου είναι βαθιά συμβολική – σηματοδοτεί την αυτοπεποίθηση και τη φιλοδοξία της Σαουδικής Αραβίας στην ανάπτυξη ακινήτων.Εάν ολοκληρωθεί, ο Πύργος της Τζέντα θα προσελκύσει παγκόσμια προσοχή, ενδεχομένως κάνοντας την γύρω περιοχή μαγνήτη για επενδύσεις (όπως ακριβώς ο Μπουρτζ Κάλιφα τόνωσε το κέντρο του Ντουμπάι).Η πρόοδος του πύργου θα παρακολουθείται στενά κατά την περίοδο 2025-2030, και η επιτυχία του θα μπορούσε να αποτελέσει το θεμέλιο για μια νέα επιχειρηματική περιοχή στην πόλη.Το έργο αναδεικνύει επίσης τη βελτιωμένη συντονισμένη δράση μεταξύ των ενδιαφερόμενων μερών: η Kingdom Holding (ο χορηγός) και νέοι μηχανικοί εργολάβοι συνεργάστηκαν, και οι προσφορές για την τελική κατασκευή εκδόθηκαν με προθεσμία υποβολής προσφορών έως το τέλος του 2025 designboom.com designboom.com.Συνοψίζοντας, η αγορά ακινήτων της Σαουδικής Αραβίας το 2025 είναι πολύ πιο ανοιχτή και ρυθμιζόμενη σε σύγκριση με μια δεκαετία πριν. Η Τζέντα αναμένεται να επωφεληθεί από εισροές ξένου κεφαλαίου, ειδικά σε μεγάλα έργα και εμπορικά ακίνητα. Ο συνδυασμός τεράστιων κυβερνητικών έργων (που συχνά αναζητούν διεθνείς συνεργάτες) και νέων νόμων που καλωσορίζουν την ξένη ιδιοκτησία δημιουργεί ένα τοπίο όπου οι παγκόσμιοι επενδυτές αναζητούν ενεργά ευκαιρίες. Η προσδοκία είναι ότι καθώς η αγορά ωριμάζει και οι αποδόσεις παραμένουν ελκυστικές, οι ξένες επενδύσεις στα ακίνητα της Τζέντα θα συνεχίσουν την ανοδική τους πορεία, φέρνοντας όχι μόνο κεφάλαια αλλά και τεχνογνωσία και νέες αναπτυξιακές αντιλήψεις στην πόλη.
Σημαντικά Έργα Υποδομών και Ακινήτων στην Τζέντα
Η Τζέντα υφίσταται μια εντυπωσιακή φυσική μεταμόρφωση χάρη σε μια σειρά από μεγάλα έργα και αναβαθμίσεις υποδομών, πολλά από τα οποία συνδέονται με τους στόχους του Vision 2030. Ίσως το πιο χαρακτηριστικό είναι το Jeddah Central Project (πρώην γνωστό ως “New Jeddah Downtown”). Ξεκινώντας στα τέλη του 2021 από το Public Investment Fund, αυτό το έργο αναπτύσσει εκ νέου μια έκταση 5,7 εκατομμυρίων τετραγωνικών μέτρων της ιστορικής παραθαλάσσιας περιοχής της Τζέντα σε μία σύγχρονη περιοχή μικτής χρήσης jeddahcentral.com jeddahcentral.com. Το γενικό πλάνο περιλαμβάνει τέσσερα ορόσημα-αξιοθέατα – μια Όπερα, ένα στάδιο, ένα μουσείο και ένα ενυδρείο – μαζί με νέες μαρίνες, παραλίες, πάρκα και μια τεράστια ποικιλία ακινήτων. Σε αριθμούς, το Jeddah Central θα προσφέρει 17.000 κατοικίες, 2.700 δωμάτια ξενοδοχείων και πάνω από 10 νέες εγκαταστάσεις ψυχαγωγίας και τουρισμού κατά την ολοκλήρωσή του jeddahcentral.com jeddahcentral.com. Οι εργασίες κατασκευής βρίσκονται σε προχωρημένο στάδιο: στις αρχές του 2024, συμβάσεις ύψους 12 δισ. SAR ανατέθηκαν για την πρώτη φάση των αξιοθέατων (Όπερα, Στάδιο, Ενυδρείο) jeddahcentral.com. Αυτή η ανάπτυξη αποτελεί σταθμό για το κέντρο της Τζέντα, αντικαθιστώντας παλαιότερες υποδομές με μια παγκόσμιας κλάσης παραθαλάσσια γραμμή ορίζοντα. Αναμένεται να αυξήσει σημαντικά τις αξίες των ακινήτων στις γύρω περιοχές και να δημιουργήσει νέες περιοχές πολυτελούς διαβίωσης, αγορών και ψυχαγωγίας που θα ανταγωνίζονται αυτές του Ντουμπάι ή της Ντόχα. Για επενδυτές και αναδόχους, το Jeddah Central ανοίγει ευκαιρίες στη φιλοξενία, τα πολυτελή διαμερίσματα και τη λιανική, υποστηριζόμενο από το PIF και την προνομιακή παραθαλάσσια τοποθεσία του έργου.
Όσον αφορά τις υποδομές μεταφορών, η Τζέντα έχει δει σημαντικές βελτιώσεις που ενισχύουν την ελκυστικότητά της στην αγορά ακινήτων. Το νέο Διεθνές Αεροδρόμιο King Abdulaziz (KAIA) εγκαινίασε το υπερσύγχρονο Terminal 1 το 2019, αυξάνοντας σημαντικά τη χωρητικότητα και διαθέτοντας ένα αρχιτεκτονικό αριστούργημα ως τερματικό σταθμό. Μέχρι το 2025, το αεροδρόμιο έχει τη δυνατότητα να διαχειρίζεται περίπου 30 εκατομμύρια επιβάτες ετησίως, διευκολύνοντας την άφιξη τουριστών και επαγγελματιών που τροφοδοτούν τη ζήτηση για ξενοδοχεία και βραχυχρόνιες μισθώσεις. Επιπλέον, ο Σιδηρόδρομος Υψηλής Ταχύτητας Haramain, που λειτουργεί από το 2018, συνδέει την Τζέντα με τις ιερές πόλεις – μπορείτε πλέον να ταξιδέψετε από την Τζέντα στη Μέκκα σε λιγότερο από μία ώρα και στη Μεδίνα σε περίπου 2 ώρες. Ο σταθμός του τρένου στην Al-Sulaimaniah έχει γίνει ένας νέος αστικός πόλος, και η άνεση αυτής της σιδηροδρομικής σύνδεσης έχει καταστήσει την Τζέντα ακόμα πιο ελκυστική βάση για εταιρείες και προσκυνητές (ορισμένοι προσκυνητές επιλέγουν να διαμένουν στην Τζέντα και να πραγματοποιούν ημερήσιες εκδρομές στη Μέκκα με το τρένο, ενισχύοντας τον ξενοδοχειακό τομέα της Τζέντα). Κοιτώντας μπροστά, ο υπό σχεδιασμό Σιδηρόδρομος Saudi Landbridge (γραμμή εμπορευμάτων και επιβατών προς τα ανατολικά) θα συνδέει απευθείας το λιμάνι της Τζέντα με το Ριάντ και τη Νταμάμ, μετατρέποντας ουσιαστικά την Τζέντα στην πύλη logistics της χώρας μεταξύ της Ερυθράς Θάλασσας και του Κόλπου. Αυτό αναμένεται να δώσει ώθηση στη δημιουργία μεγάλων logistic parks και βιομηχανικής ανάπτυξης κατά μήκος της διαδρομής, ιδιαίτερα γύρω από το λιμάνι της Τζέντα, ενισχύοντας τον τομέα της βιομηχανικής αγοράς ακινήτων.
Η αστική κινητικότητα εντός της Τζέντα βρίσκεται επίσης στην ατζέντα. Το μακροχρόνια προτεινόμενο έργο Jeddah Metro – ένα αστικό σιδηροδρομικό δίκτυο τριών γραμμών – έχει αντιμετωπίσει καθυστερήσεις, αλλά παραμένει μέρος των μελλοντικών σχεδίων της πόλης. Αν τελικά προχωρήσει (πιθανότατα στο δεύτερο μισό αυτής της δεκαετίας), ένα μετρό θα βελτίωνε σημαντικά την άνεση των μετακινήσεων και θα μπορούσε να αναμορφώσει τις αξίες των ακινήτων γύρω από τους κόμβους των σταθμών. Στο μεταξύ, η πόλη έχει εφαρμόσει νέα δίκτυα λεωφορείων και βελτιώνει τους δρόμους (συμπεριλαμβανομένης της προγραμματισμένης Κρεμαστής Γέφυρας Obhur πάνω από τον βόρειο κόλπο) για να μειώσει τη συμφόρηση. Οι αναβαθμισμένες υποδομές συχνά μεταφράζονται σε υψηλότερες τιμές γης σε προηγουμένως υπο-αναπτυγμένες περιοχές, μια τάση που είναι ήδη ορατή στη Βόρεια Τζέντα όπου οι επεκτάσεις αυτοκινητοδρόμων και οι γέφυρες έχουν βελτιώσει τη συνδεσιμότητα.
Άλλα αξιόλογα έργα περιλαμβάνουν τη Jeddah Economic City (πέρα από τον Πύργο, η JEC θα περιλαμβάνει ένα σύμπλεγμα ουρανοξυστών, εμπορικών λεωφόρων και μια μαρίνα) και τη King Abdullah Economic City (KAEC) βόρεια της Τζέντα. Αν και η KAEC είναι ξεχωριστή προγραμματισμένη πόλη, ο χαρακτηρισμός της ως Ειδική Οικονομική Ζώνη το 2023 και η ανανεωμένη κυβερνητική εστίαση ουσιαστικά έχουν συνδέσει την επιτυχία της με την ανάπτυξη της Τζέντα. Το λιμάνι και η βιομηχανική κοιλάδα της KAEC προσελκύουν κατασκευαστές και εταιρείες logistics με φορολογικά κίνητρα, δημιουργώντας δυνητικά χιλιάδες θέσεις εργασίας. Καθώς αυτές οι θέσεις εργασίας υλοποιούνται, θα μπορούσαν να ενισχύσουν τη ζήτηση κατοικίας στη βόρεια Τζέντα και την ίδια την KAEC, επεκτείνοντας ουσιαστικά τη μητροπολιτική περιοχή της Τζέντα. Επίσης, το Red Sea Global (μεγάλο τουριστικό έργο που αναπτύσσει θέρετρα σε νησιά πιο βόρεια) και τα έργα πολιτιστικής κληρονομιάς AlUla, αν και δεν βρίσκονται στην Τζέντα, πιθανότατα θα φέρουν πολλούς τουρίστες μέσω της Τζέντα, δικαιολογώντας έτσι περισσότερα ξενοδοχεία και επέκταση του αεροδρομίου.
Συνοψίζοντας, ο ορίζοντας και οι υποδομές της Τζέντα το 2025–2030 θα καθοριστούν από αυτά τα μεγα-έργα. Η παραλία Jeddah Central θα προσφέρει στην πόλη ένα σύγχρονο κέντρο, ο Πύργος Τζέντα θα τη βάλει στον παγκόσμιο χάρτη για τα αρχιτεκτονικά ρεκόρ και οι βελτιωμένες συγκοινωνιακές συνδέσεις θα ενσωματώσουν την Τζέντα πιο στενά με τις εθνικές και παγκόσμιες αγορές. Για τους ενδιαφερόμενους της αγοράς ακινήτων, αυτά τα έργα σημαίνουν νέες περιοχές για επενδύσεις, από πολυτελή παραθαλάσσια διαμερίσματα έως βιομηχανικά πάρκα. Ενώ υπάρχουν κίνδυνοι στην υλοποίηση (καθυστερήσεις, υπερβάσεις κόστους), η καθαρή κλίμακα της κυβερνητικής δέσμευσης προσφέρει εμπιστοσύνη ότι ο αστικός μετασχηματισμός της Τζέντα βρίσκεται σε πλήρη εξέλιξη.
Συγκριτική Ανάλυση: Τζέντα vs. Ριάντ vs. Νταμμάν
Οι τρεις μεγάλες μητροπολιτικές περιοχές της Σαουδικής Αραβίας – Ριάντ, Τζέντα και Νταμμάν/Κομπάρ (Ανατολική Επαρχία) – έχουν η καθεμιά ξεχωριστή δυναμική στην αγορά ακινήτων, επηρεασμένη από τους οικονομικούς τους ρόλους και τις πρωτοβουλίες του Vision 2030. Η σύγκριση της Τζέντα με τις άλλες προσφέρει πλαίσιο για την αξιολόγηση της απόδοσης και των προοπτικών της:
Πρόβλεψη Αγοράς για το 2025–2030
Κοιτώντας μπροστά, οι προοπτικές για την αγορά ακινήτων της Τζέντα την περίοδο 2025 έως 2030 είναι γενικά θετικές, με ισχυρά οικονομικά θεμέλια και εθνικά αναπτυξιακά σχέδια να τις στηρίζουν. Αναλυτές και σύμβουλοι προβλέπουν συνεχιζόμενη ανάπτυξη στους τομείς της κατοικίας, των εμπορικών ακινήτων και της φιλοξενίας, αν και ο ρυθμός ενδέχεται να διαφέρει ανάλογα με τον τομέα και το έτος. Ακολουθούν βασικά στοιχεία της πρόβλεψης:
Ποσοτικά, οι εταιρείες έρευνας αγοράς εκτιμούν ότι η συνολική αγορά ακινήτων της Σαουδικής Αραβίας θα αναπτυχθεί με σύνθετο ετήσιο ρυθμό αύξησης (CAGR) γύρω στο 7–9% έως το 2030, ενδεχομένως να διπλασιάσει την αξία της αγοράς έως το τέλος της δεκαετίας techsciresearch.com imarcgroup.com. Η Τζέντα, ως βασικό συστατικό αυτού, θα συμβάλλει σημαντικά. Η Γενική Αρχή Ακινήτων προβλέπει ότι το μέγεθος της εθνικής αγοράς ακινήτων θα φτάσει περίπου τα 100+ δισεκατομμύρια δολάρια έως το 2029 arabnews.com. Επομένως, μπορούμε να φανταστούμε ότι το μερίδιο της Τζέντας (ιστορικά ίσως 15-20% των συναλλαγών σε αξία) να ανέρχεται σε δεκάδες δισεκατομμύρια δολάρια σε ετήσιες αγοραπωλησίες ακινήτων έως το 2030.
Προειδοποιήσεις για τις προβλέψεις: Αυτές οι θετικές προβλέψεις βασίζονται στην απουσία σοβαρών οικονομικών σοκ. Κίνδυνοι όπως μια παρατεταμένη παγκόσμια ύφεση, μια απότομη πτώση των τιμών του πετρελαίου που επηρεάζει τις κρατικές δαπάνες ή η γεωπολιτική αστάθεια θα μπορούσαν να επιβραδύνουν τη δυναμική (περισσότερα για τους κινδύνους στην επόμενη ενότητα). Επίσης, τα επιτόκια παίζουν ρόλο – αν το κόστος χρηματοδότησης παραμείνει υψηλό παγκοσμίως, αυτό θα μπορούσε να περιορίσει την ανάπτυξη της ζήτησης (ειδικά για στεγαστικά δάνεια). Ωστόσο, η Σαουδική Αραβία έχει δείξει διάθεση να μετριάσει αυτό (μέσω επιδοτήσεων, κ.λπ.). Συνολικά, η περίοδος 2025–2030 αναμένεται να είναι μια περίοδος ανάπτυξης και εκσυγχρονισμού για τα ακίνητα της Τζέντα, με την πόλη να αναδεικνύεται πιο διεθνώς προβεβλημένη και την αγορά ακινήτων της πιο ώριμη και διαφοροποιημένη.
Ευκαιρίες και Κίνδυνοι για Επενδυτές και Αναπτύκτες
Η αγορά ακινήτων της Τζέντα προσφέρει έναν ελκυστικό συνδυασμό ευκαιριών, χάρη στη στήριξη της κυβέρνησης και στη διαρθρωτική ζήτηση, αλλά συνοδεύεται και από ορισμένους κινδύνους που θα πρέπει να εξετάσουν προσεκτικά οι ενδιαφερόμενοι:
Ευκαιρίες:
Κίνδυνοι:
Συμπερασματικά, οι ευκαιρίες στην αγορά ακινήτων της Τζέντας έως το 2030 είναι σημαντικές – πρόκειται για μια αναπτυσσόμενη αγορά, με ισχυρή στήριξη και πραγματικούς μοχλούς ζήτησης. Οι επενδυτές και οι αναπτυξιακοί φορείς που ευθυγραμμίζονται με τα θέματα του Vision 2030 (προσιτή στέγαση, τουρισμός, ποιότητα ζωής, διαφοροποίηση) μπορούν όχι μόνο να επωφεληθούν οικονομικά αλλά και να βρουν στήριξη από τους νομοθέτες. Ωστόσο, η συνετή στρατηγική είναι απαραίτητη για διαχείριση των κινδύνων. Ο επενδυτικός διασκορπισμός σε τύπους περιουσίας (κατοικία έναντι εμπορικών ακινήτων) ή χρονικούς ορίζοντες, η εξασφάλιση καλών όρων χρηματοδότησης και η διατήρηση ευελιξίας στα έργα ώστε να προσαρμόζονται στις μεταβολές της αγοράς θα είναι έξυπνες στρατηγικές. Όπως συμπέρανε η S&P για τη Σαουδική Αραβία, η αναπτυξιακή πορεία είναι ισχυρή αλλά όχι χωρίς προκλήσεις arabnews.com arabnews.com – και αυτό ταιριάζει απόλυτα στην Τζέντα. Με σωστή διαχείριση κινδύνου, τα ενδιαφερόμενα μέρη μπορούν να εκμεταλλευτούν το κύμα της ανάπτυξης ακινήτων στην Τζέντα και πιθανότατα να αποκομίσουν σημαντικές αποδόσεις στα συναρπαστικά επόμενα χρόνια.
Πηγές:
Τάσεις Αγοράς Επαγγελματικών Ακινήτων (Γραφείο, Λιανικό Εμπόριο, Βιομηχανία)
Εμπορικά Ακίνητα Λιανικής: Ο τομέας λιανικής αποτελεί ένα φωτεινό σημείο στο εμπορικό τοπίο της Τζέντα, υποστηριζόμενος από ένα νεανικό πληθυσμό και την αυξανόμενη τουριστική δραστηριότητα.
Το 2024, η Τζέντα πρόσθεσε 106.000 μ² νέου εμπορικού χώρου (π.χ.μια σημαντική έναρξη εμπορικού κέντρου), φέρνοντας τη συνολική προσφορά λιανικής σε περίπου 2,16 εκατομμύρια μ² στην πόλη argaam.com argaam.com.Αυτή η επέκταση αντανακλά εμπιστοσύνη στη ζήτηση των καταναλωτών.Χάρη στην προώθηση της Vision 2030 για την ενίσχυση της ψυχαγωγίας και της αναψυχής, τα εμπορικά κέντρα στη Τζέντα έχουν εντάξει όλο και περισσότερο κινηματογράφους, εστιατόρια και οικογενειακά αξιοθέατα για να προσελκύσουν επισκέπτες.Τα ενοίκια λιανικής σε κορυφαία “υπερ-περιφερειακά” εμπορικά κέντρα αυξάνονται (περίπου +4% σε ετήσια βάση το Α’ εξάμηνο του 2024 για τα εμπορικά κέντρα πρώτης κατηγορίας) argaam.com, ενώ τα δευτερεύοντα εμπορικά κέντρα με παλαιότερες μορφές βλέπουν τα ενοίκια να μειώνονται (~4% μείωση σε ετήσια βάση) καθώς οι καταναλωτές στρέφονται προς πιο σύγχρονες εμπειρίες argaam.com.Συνολικά, το κλίμα στην αγορά λιανικής είναι αισιόδοξο για το 2025-2026, με τη S&P Global να σημειώνει ότι η αύξηση του πληθυσμού, η διεύρυνση του τουρισμού και η είσοδος διεθνών brands θα ενισχύσουν περαιτέρω τη ζήτηση λιανικής στις πόλεις της Σαουδικής Αραβίας arabnews.com arabnews.com.Η Ριάντ και η Τζέντα, ειδικότερα, βιώνουν ένα κύμα νέων εμπορικών και μικτών αναπτύξεων που συνδυάζουν τα ψώνια με τη διασκέδαση και ακόμη και οικιστικά/φιλοξενούμενα στοιχεία arabnews.com.Στην Τζέντα, τα υπαίθρια και παραθαλάσσια εμπορικά κέντρα κερδίζουν δημοτικότητα (για παράδειγμα, οι περιοχές Κορνίς και προορισμοί όπως η περιοχή Jeddah Yacht Club), αντανακλώντας μια τάση προς τα εμπορικά κέντρα που επικεντρώνονται στον τρόπο ζωής arabnews.com.Με αυτό κατά νου, ο τομέας της λιανικής δεν είναι χωρίς κινδύνους: η ανάπτυξη του ηλεκτρονικού εμπορίου και οι μεταβαλλόμενες προτιμήσεις των καταναλωτών σημαίνουν ότι οι διαχειριστές εμπορικών κέντρων πρέπει να συνεχίσουν να καινοτομούν για να προσελκύουν επισκέπτες.Η S&P έχει προειδοποιήσει ότι η υπερπροσφορά και ο ανταγωνισμός θα μπορούσαν να ασκήσουν πίεση στις αποδόσεις των ενοικίων, ειδικά εάν οι ιδιοκτήτες πραγματοποιήσουν μεγάλες κεφαλαιουχικές δαπάνες για την ανακαίνιση ακινήτων arabnews.com.Προς το παρόν, όμως, η αγορά λιανικής ακινήτων της Τζέντα ενισχύεται από την ισχυρή καταναλωτική δαπάνη – με τη βοήθεια του υψηλού κατά κεφαλήν εισοδήματος και της κουλτούρας που αντιμετωπίζει τα εμπορικά κέντρα ως κοινωνικούς προορισμούς arabnews.com arabnews.com.Με τη Σαουδική Αραβία να στοχεύει σε 100+ εκατομμύρια τουρίστες έως το 2030, συμπεριλαμβανομένων μεγάλων εκδηλώσεων όπως η Expo 2030 και το Παγκόσμιο Κύπελλο FIFA 2034, ο ρόλος της Τζέντα ως πύλη της πόλης τοποθετεί τον τομέα του λιανικού εμπορίου της για διαρκή ανάπτυξη arabnews.com.Βιομηχανικά & Λογιστικά Ακίνητα: Ο τομέας των βιομηχανικών ακινήτων στη Τζέντα γνωρίζει σημαντική ανάπτυξη, αν και υπό το ραντάρ, σε ευθυγράμμιση με τις φιλοδοξίες της Σαουδικής Αραβίας στον τομέα της εφοδιαστικής αλυσίδας.
Ως η κύρια πόλη-λιμάνι της Ερυθράς Θάλασσας του Βασιλείου, η Τζέντα είναι στο επίκεντρο των σχεδίων για να γίνει ένα παγκόσμιο κέντρο εφοδιαστικής αλυσίδας, και αυτό οδηγεί τη ζήτηση για σύγχρονες αποθήκες και κέντρα διανομής argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Η άνθηση του ηλεκτρονικού εμπορίου μετά το 2020 έχει ενισχύσει περαιτέρω τις απαιτήσεις για μεγάλες, υψηλής ποιότητας εγκαταστάσεις logistics argaamplus.s3.amazonaws.com.Το 2023, η Σαουδική Αραβία εγκαινίασε τέσσερις νέες Ειδικές Οικονομικές Ζώνες (SEZs) για να προσελκύσει βιομηχανικές και προηγμένες τεχνολογικές επενδύσεις – συγκεκριμένα, μία από αυτές βρίσκεται στην Οικονομική Πόλη Βασιλιάς Αμπντάλα (KAEC) κοντά στην Τζέντα argaamplus.s3.amazonaws.com.Η Ειδική Οικονομική Ζώνη του KAEC επικεντρώνεται στην προηγμένη βιομηχανία και τα logistics και αναμένεται να ενισχύσει την ανάπτυξη αποθηκών και εργοστασίων στην περιοχή της Τζέντα.Τα ενοίκια για κύριες αποθήκες στη Τζέντα κυμαίνονται αυτή τη στιγμή περίπου από 90 έως 300 SAR ανά τ.μ. ετησίως, ανάλογα με την τοποθεσία και τις προδιαγραφές argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Αυτά τα ενοίκια αυξάνονται καθώς η διαθεσιμότητα ποιοτικών χώρων είναι χαμηλή – πράγματι, τα ενοίκια βιομηχανικών χώρων σημείωσαν αυξήσεις μεσαίων έως υψηλών μονοψήφιων ποσοστών το 2022–2023.Ενώ τα ενοίκια αποθηκών στη Τζέντα είναι λίγο χαμηλότερα από αυτά του Ριάντ (τα οποία μπορούν να φτάσουν έως και 400 SAR/m²) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com, το χάσμα μπορεί να κλείσει καθώς περισσότεροι πάροχοι υπηρεσιών 3PL (τρίτων υπηρεσιών εφοδιαστικής αλυσίδας) και κατασκευαστές εγκαθιστούν επιχειρήσεις κοντά στο λιμάνι.Το εν εξελίξει Σχέδιο Γέφυρας Ξηράς της Σαουδικής Αραβίας – μια τεράστια σιδηροδρομική γραμμή που συνδέει το λιμάνι της Τζέντα με το Ριάντ και τη Νταμάμ – αποτελεί επίσης μια καθοριστική αλλαγή, με την ολοκλήρωσή του να αναμένεται γύρω στο τέλος της δεκαετίας.Επιτρέποντας ταχύτερη μετακίνηση φορτίου σε ολόκληρη τη χώρα, πιθανότατα θα αυξήσει τη ζήτηση για πάρκα logistics γύρω από το λιμάνι και τις βιομηχανικές ζώνες της Τζέντα.Συνολικά, οι προοπτικές για τα βιομηχανικά ακίνητα είναι αισιόδοξες: η πρωτοβουλία διαφοροποίησης του Vision 2030 λειτουργεί ως καταλύτης ανάπτυξης στην αποθήκευση, και η Τζέντα αναμένεται να επωφεληθεί χάρη στη στρατηγική της τοποθεσία.Η κύρια πρόκληση θα είναι η παροχή επαρκούς νέας βιομηχανικής προσφοράς· διαφορετικά, τα ενοίκια ενδέχεται να συνεχίσουν να αυξάνονται και ενδεχομένως να πιέσουν τις μικρότερες επιχειρήσεις.Ωστόσο, με νέες επενδύσεις σε γη και υποδομές (συμπεριλαμβανομένων των κινήτρων των Ειδικών Οικονομικών Ζωνών – SEZ), οι επενδυτές βλέπουν σημαντικές ευκαιρίες στον τομέα των ακινήτων logistics.Όπως σημείωσε μια έκθεση, η βιομηχανική ζήτηση στη Σαουδική Αραβία στηρίζεται σε μια «σημαντική τάση ανάπτυξης» που αναμένεται να συνεχιστεί καθώς η μη πετρελαϊκή οικονομία επεκτείνεται argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Αγορά Γραφείων: Η Τζέντα είναι η δεύτερη μεγαλύτερη αγορά γραφείων του Βασιλείου μετά το Ριάντ και συνεχίζει να αναπτύσσεται σταθερά. Το συνολικό απόθεμα γραφείων στην Τζέντα είναι περίπου 1,2 – 2,1 εκατομμύρια τετραγωνικά μέτρα (το εύρος αντανακλά διαφορετικές κατηγορίες χώρου) argaamplus.s3.amazonaws.com argaam.com, το οποίο είναι περίπου το ένα τέταρτο του αποθέματος γραφείων του Ριάντ. Κατά το πρώτο εξάμηνο του 2024, δεν άνοιξαν νέα σημαντικά γραφεία στην Τζέντα, διατηρώντας τη διαθεσιμότητα σταθερή στα περίπου 1,21 εκατομμύρια m² ποιοτικού χώρου argaam.com. Ωστόσο, νέα έργα βρίσκονται επιτέλους στον ορίζοντα – περίπου 48.000 m² γραφειακού χώρου αναμένεται να παραδοθούν μέχρι το τέλος του 2024 στην Τζέντα argaam.com. Η ζήτηση για γραφεία είναι υγιής, καθοδηγούμενη από την επιχειρηματική ανάπτυξη και τον ρόλο της Τζέντα ως κόμβου εμπορίου και εφοδιαστικής αλυσίδας. Τα ενοίκια γραφείων Grade A στην Τζέντα αυξήθηκαν περίπου 11% ετησίως στα μέσα του 2024 φτάνοντας περίπου τα SAR 1.335 ανά m² ετησίως argaam.com, υποδεικνύοντας ότι οι ιδιοκτήτες έχουν αποκτήσει πλεονέκτημα καθώς ο ποιοτικός χώρος παραμένει περιορισμένος. (Για σύγκριση, τα υψηλότερα ενοίκια γραφείων σε κορυφαίες περιοχές του Ριάντ αυξήθηκαν σχεδόν 20% την ίδια περίοδο, φτάνοντας περίπου τα SAR 2.090 ανά m² argaam.com, αντικατοπτρίζοντας ακόμη μεγαλύτερη ζήτηση στην πρωτεύουσα). Οι περισσότεροι βασικοί ενοικιαστές γραφείων της Τζέντα είναι κρατικοί φορείς και εγκατεστημένες εταιρείες argaamplus.s3.amazonaws.com, και τα νέα κτίρια υψηλών προδιαγραφών αντιμετωπίζουν ανταγωνιστική πίεση για να εξασφαλίσουν αυτούς τους μεγάλους ενοικιαστές argaamplus.s3.amazonaws.com. Προχωρώντας, ο τομέας γραφείων στην Τζέντα αναμένεται να επεκταθεί παράλληλα με την οικονομική ανάπτυξη, αλλά με προσεκτικό ρυθμό – η πόλη δεν έχει το τεράστιο κύμα μεταγκατάστασης εταιρειών που παρατηρείται στο Ριάντ. Τα ποσοστά κενών παραμένουν σχετικά σταθερά, και εάν η νέα προσφορά παραμείνει περιορισμένη, τα ενοίκια αναμένεται να διατηρηθούν υψηλά. Μία τάση που πρέπει να παρακολουθούμε είναι ο εκσυγχρονισμός του αποθέματος γραφείων: νέες μικτές αναπτύξεις (όπως τμήματα του έργου Jeddah Central) θα φέρουν υπερσύγχρονους γραφειακούς χώρους, ενδεχομένως προσελκύοντας ενοικιαστές από παλαιότερα κτίρια και δημιουργώντας πίεση στο γηρασμένο απόθεμα.
Βασικές Κυβερνητικές Πολιτικές και Επίδραση του Οράματος 2030
Η κυβερνητική πολιτική – καθοδηγούμενη από το στρατηγικό πλαίσιο Vision 2030 – διαδραματίζει καθοριστικό ρόλο στην αγορά ακινήτων της Τζέντα. Ένας από τους βασικούς στόχους του Vision 2030 είναι η αύξηση της ιδιοκατοίκησης στη Σαουδική Αραβία στο 70% έως το 2030, από περίπου 50% ή χαμηλότερα στα μέσα της δεκαετίας του 2010 pwc.com pwc.com. Για να επιτευχθεί αυτό, το Υπουργείο Στέγασης (τώρα μέρος του MoMRAH) έχει εφαρμόσει ουσιαστικές μεταρρυθμίσεις που έχουν μεταμορφώσει τον τομέα της στέγασης. Κύριες πρωτοβουλίες αποτελούν το πρόγραμμα Sakani, που απλοποιεί και επιδοτεί τα στεγαστικά δάνεια για τις σαουδαραβικές οικογένειες, και το Ταμείο Ανάπτυξης Ακινήτων, το οποίο παρέχει χρηματοδότηση χαμηλού κόστους. Τα προγράμματα αυτά έχουν μειώσει τους χρόνους αναμονής για στεγαστική υποστήριξη από χρόνια σε σχεδόν άμεση έγκριση vision2030.gov.sa, απελευθερώνοντας κύμα ζήτησης από τελικούς χρήστες. Όπως αναφέρθηκε νωρίτερα, τα στεγαστικά δάνεια με κρατική εγγύηση και οι μειωμένες απαιτήσεις προκαταβολής (μείωση από 30% σε 5% από την κεντρική τράπεζα) έχουν δώσει τη δυνατότητα σε μια νέα γενιά αγοραστών pwc.com. Το αποτέλεσμα είναι εμφανές στην Τζέντα, όπου πολλά νοικοκυριά που στο παρελθόν νοίκιαζαν μπαίνουν τώρα στην αγορά ιδιοκατοίκησης – ενισχύοντας την οικιστική ανάπτυξη σε διάφορα επίπεδα τιμών. Η επιρροή του Vision 2030 εκτείνεται πέρα από τη στέγαση και στον τομέα των εμπορικών ακινήτων μέσω της οικονομικής διαφοροποίησης και της απελευθέρωσης των κανονισμών. Η κυβέρνηση αναγνωρίζει τα ακίνητα ως βασικό τομέα για την αύξηση του μη πετρελαϊκού ΑΕΠ (με στόχο την αύξηση της συμβολής των ακινήτων στο ΑΕΠ από ~7% σε 10% μέχρι το 2030) pwc.com. Για να ενισχυθεί η ανάπτυξη, οι αρχές έχουν επενδύσει σημαντικά σε υποδομές – νέους συγκοινωνιακούς συνδέσμους, δίκτυα κοινής ωφελείας και βελτιώσεις του δημόσιου χώρου – ιδιαίτερα σε πόλεις όπως η Τζέντα που εξυπηρετούν τον τουρισμό και το εμπόριο. Μια αξιόλογη πολιτική είναι ο Φόρος Λευκής Γης, ένας φόρος επί αδόμητης αστικής γης που θεσπίστηκε για να αποτρέψει την αποθήκευση γης και να αυξήσει την προσφορά οικοπέδων για ανάπτυξη pwc.com. Η Τζέντα ήταν μία από τις πρώτες πόλεις όπου αυτός ο ετήσιος φόρος 2,5% εφαρμόστηκε σε κενή οικιστική γη, προτρέποντας ορισμένους ιδιοκτήτες είτε να οικοδομήσουν είτε να πουλήσουν, βελτιώνοντας σταδιακά τη διαθεσιμότητα γης για έργα. Επιπλέον, η απλοποίηση των αδειοδοτικών διαδικασιών και τα μοντέλα σύμπραξης δημόσιου και ιδιωτικού τομέα έχουν διευκολύνει τους επενδυτές ακινήτων να υλοποιήσουν μεγάλα έργα εναρμονισμένα με τους στόχους του Vision 2030 (για παράδειγμα, η ανάπλαση του κέντρου της Τζέντα δρομολογείται από το Δημόσιο Ταμείο Επενδύσεων σε συνεργασία με ιδιώτες εργολάβους).Η προώθηση του τουρισμού στο πλαίσιο του Vision 2030 αποτελεί ακόμη έναν τομέα πολιτικής που επηρεάζει την αγορά ακινήτων της Τζέντα. Το Βασίλειο στοχεύει να προσελκύσει 100 εκατομμύρια επισκέψεις ετησίως έως το 2030 (από θρησκευτικό τουρισμό, αναψυχή και επιχειρηματικές εκδηλώσεις). Η Τζέντα, ως η παραδοσιακή πύλη για τη Μέκκα και τη Μεδίνα και μια παραθαλάσσια πόλη της Ερυθράς Θάλασσας, επωφελείται από αυτή την ώθηση. Η διευκόλυνση των τουριστικών βίζας από την κυβέρνηση και η επένδυση σε τουριστικές υποδομές (αεροδρόμια, τερματικοί σταθμοί κρουαζιέρας κ.λπ.) έχουν οδηγήσει στην κατασκευή νέων ξενοδοχείων, επιπλωμένων διαμερισμάτων και εμπορικών-ψυχαγωγικών συγκροτημάτων στη Τζέντα. Το πολλαπλασιαστικό αποτέλεσμα στη λιανική και τη φιλοξενία υπήρξε σημαντικό – για παράδειγμα, η πληρότητα και οι τιμές δωματίων στα ξενοδοχεία της Σαουδικής Αραβίας αυξάνονται και οι κατασκευαστές στην Τζέντα ανταποκρίνονται προγραμματίζοντας περισσότερα έργα φιλοξενίας argaam.com argaam.com. Μελλοντικές παγκόσμιες εκδηλώσεις που θα φιλοξενήσει η Σαουδική Αραβία (όπως η Expo 2030 στο Ριάντ και το Παγκόσμιο Κύπελλο Ποδοσφαίρου FIFA 2034) οδηγούν σε αναβαθμίσεις σε εθνικό επίπεδο και η Τζέντα αναμένεται να λάβει το μερίδιό της – ενδεχομένως συμπεριλαμβανομένων βελτιώσεων σταδίων και ζωνών φιλάθλων, που συνδέονται με την ανάπτυξη ακινήτων (π.χ. μεικτού τύπου αθλητικές περιοχές, προσωρινές διαμονές κ.λπ.).
Καθοριστικά, το Vision 2030 έχει ενισχύσει ένα πιο φιλικό προς τον επενδυτή ρυθμιστικό περιβάλλον. Η ίδρυση της Γενικής Αρχής Ακινήτων (REGA) παρέχει ενιαία εποπτεία και διαφάνεια στην αγορά ακινήτων arabnews.com. Οι νόμοι για πώληση ακινήτων υπό κατασκευή (Wafi), την οριζόντια ιδιοκτησία και τη μεσιτεία ακινήτων έχουν εκσυγχρονιστεί με διεθνή πρότυπα, εμπνέοντας μεγαλύτερη εμπιστοσύνη σε επενδυτές και αγοραστές σπιτιών. Επιπλέον, οι κανόνες χωροταξίας και πολεοδομίας ενημερώνονται για να ενθαρρύνουν την ανάπτυξη τύπου μεικτής χρήσης και υψηλής πυκνότητας, όπως βλέπουμε στο Jeddah Central και σε άλλα giga-projects, απομακρυνόμενοι από τη διάχυση του παρελθόντος. Συνοψίζοντας, η κυβερνητική πολιτική υπό το Vision 2030 αποτέλεσε καταλύτη για την επέκταση των ακινήτων της Τζέντα – απελευθερώνοντας τη χρηματοδότηση κατοικιών, χρηματοδοτώντας έργα που αλλάζουν το παιχνίδι, βελτιώνοντας το επενδυτικό κλίμα και ενισχύοντας τη ζήτηση μέσω οικονομικής ανάπτυξης και τουρισμού.
Τοπίο Ξένων Επενδύσεων και Ρυθμιστικές Ενημερώσεις
Η Σαουδική Αραβία έχει ενεργά ανοίξει τον τομέα των ακινήτων της σε ξένες επενδύσεις τα τελευταία χρόνια και το 2024–2025 σημειώθηκαν σημαντικά ορόσημα σε αυτόν τον τομέα. Μια εξέχουσα εξέλιξη ήταν η χαλάρωση των περιορισμών στις ξένες επενδύσεις σε ακίνητα στη Μέκκα και τη Μεδίνα. Τον Ιανουάριο του 2025, η Αρχή Κεφαλαιαγοράς ανακοίνωσε ότι οι αλλοδαποί (μη Σαουδάραβες) μπορούν πλέον να επενδύουν σε εταιρείες που διαθέτουν ακίνητα στις ιερές πόλεις της Μέκκας και της Μεδίνας agbi.com agbi.com. Ενώ η άμεση ιδιοκτησία ακινήτων σε αυτές τις πόλεις από ιδιώτες παραμένει απαγορευμένη (εκτός από μισθώσεις 99 ετών), αυτή η κίνηση επιτρέπει σε διεθνείς επενδυτές να αγοράζουν μετοχές (έως 49%) σε εισηγμένες εταιρείες ακινήτων ή REITs που διαθέτουν ακίνητα στη Μέκκα/Μεδίνα agbi.com agbi.com. Η αλλαγή πολιτικής αποσκοπεί στην «προσέλκυση ξένων κεφαλαίων και την παροχή ρευστότητας σε τρέχοντα και μελλοντικά έργα» στις ιερές πόλεις agbi.com. Θεωρείται επίσης ως πιλοτικό βήμα προς το ευρύτερο άνοιγμα της αγοράς ακινήτων της Σαουδικής Αραβίας. Η αντίδραση της αγοράς ήταν θετική – οι μετοχές ακίνητης περιουσίας, ειδικά εκείνες που επικεντρώνονται στη Μέκκα/Μεδίνα, σημείωσαν άνοδο σχεδόν 10% με τα νέα agbi.com. Αυτή η μεταρρύθμιση στέλνει το μήνυμα στους επενδυτές ότι η Σαουδική Αραβία είναι σοβαρή ως προς τον εκσυγχρονισμό της αγοράς ακινήτων της στο πλαίσιο του Vision 2030. Ο Faisal Durrani, επικεφαλής ερευνών στη Knight Frank MENA, το χαρακτήρισε ως «το ισχυρότερο δείγμα μέχρι σήμερα» για περαιτέρω χαλάρωση των νόμων διεθνούς ιδιοκτησίας agbi.com.
Γενικότερα σε όλο το Βασίλειο (συμπεριλαμβανομένης της Τζέντα), οι κανονισμοί πλέον επιτρέπουν 100% ξένη ιδιοκτησία επιχειρήσεων, συμπεριλαμβανομένων αυτών στον τομέα της ανάπτυξης και διαμεσολάβησης ακινήτων, μέσω αδειοδότησης από το MISA (Υπουργείο Επενδύσεων) arabnews.com. Αυτό σημαίνει ότι ένας διεθνής αναπτυξιακός φορέας ή επενδυτής μπορεί να ιδρύσει μια αμιγώς ξένη εταιρεία στη Σαουδική Αραβία για την υλοποίηση έργων ακινήτων (εκτός από ορισμένες ευαίσθητες τοποθεσίες). Η απλοποίηση της διαδικασίας έναρξης επιχείρησης και η ισχυρή νομική προστασία (π.χ. εκτέλεση συμβάσεων, βελτιωμένοι νόμοι περί πτώχευσης) έχουν αναβαθμίσει τη θέση της Σαουδικής Αραβίας στις διεθνείς κατατάξεις για την ευκολία επιχειρηματικής δραστηριότητας. Στην Τζέντα αυτό έχει μεταφραστεί σε αυξανόμενη παρουσία ξένων εταιρειών και κεφαλαίων ακινήτων που εξετάζουν ευκαιρίες – από μικτής χρήσης αναπτύξεις μέχρι εγκαταστάσεις logistics. Σημαντικό είναι ότι τα επενδυτικά καταπιστεύματα ακινήτων (REITs) έχουν αποτελέσει προσβάσιμο δρόμο για ξένα κεφάλαια· από το 2021, η CMA επιτρέπει σε ξένους επενδυτές να αγοράζουν ελεύθερα μερίδια σε σαουδαραβικά REITs, ακόμη και σε εκείνα με ακίνητα στη Μέκκα/Μεντίνα agbi.com. Αυτό έχει διοχετεύσει ξένα κεφάλαια στα εμπορικά ακίνητα της Τζέντα μέσω εισηγμένων REITs που κατέχουν εμπορικά κέντρα, αποθήκες κ.λπ.
Ένα ακόμη στοιχείο του επενδυτικού τοπίου είναι η εισαγωγή του προγράμματος Premium Residency (“Χρυσή Βίζα”) το 2019, το οποίο παρέχει σε κατάλληλους αλλοδαπούς το δικαίωμα μακροχρόνιας διαμονής στη Σαουδική Αραβία, ιδιοκτησίας ακινήτων (εκτός Μεκκάς/Μεντίνας) και δραστηριοποίησης χωρίς χορηγό. Η αποδοχή του προγράμματος αυξάνεται σταδιακά, και μέχρι το 2024 η κυβέρνηση προώθησε περαιτέρω μακροχρόνιες βίζες για επενδυτές και εξειδικευμένους επαγγελματίες. Η παρουσία περισσότερων αλλοδαπών με δυνατότητα αγοράς κατοικιών αναμένεται να ενισχύσει σταδιακά τη ζήτηση ξένων αγοραστών σε πόλεις όπως η Τζέντα – ιδιαίτερα για κατοικίες πολυτελείας και ακίνητα στην παραλία. Ωστόσο, η συντριπτική πλειοψηφία της αγοράς ακινήτων της Τζέντα εξακολουθεί να καθορίζεται από εγχώριους και περιφερειακούς (GCC) αγοραστές σε αυτό το στάδιο, με τους ξένους να διαδραματίζουν μεγαλύτερο ρόλο στον τομέα ανάπτυξης/επενδύσεων παρά στην ατομική αγορά κατοικίας.
Σε ό,τι αφορά τις ρυθμιστικές ενημερώσεις, οι σαουδαραβικές αρχές συνεχώς βελτιώνουν τη νομοθεσία για τα ακίνητα. Ένας νέος Νόμος Επενδύσεων τέθηκε σε ισχύ το 2023-2024, απλοποιώντας τη διαδικασία για τις ξένες οντότητες να αποκτήσουν επενδυτικές άδειες και εξισώνοντας τη μεταχείριση ξένων και ντόπιων επενδυτών σε πολλούς τομείς agbi.com agbi.com. Ο τομέας των ακινήτων έχει ωφεληθεί από αυτόν τον νόμο, καθώς μείωσε τη γραφειοκρατία για έργα χρηματοδοτούμενα από το εξωτερικό. Επιπλέον, τα συστήματα κτηματολογίου και οι ηλεκτρονικές συναλλαγές έχουν αναμορφωθεί – η εισαγωγή ηλεκτρονικού συστήματος τίτλων ιδιοκτησίας και πλατφορμών όπως το “Najiz” για συναλλαγές ακινήτων έχει αυξήσει τη διαφάνεια και έχει μειώσει σημαντικά τους χρόνους μεταβίβασης. Όλα αυτά τα μέτρα διευκολύνουν τους ξένους επενδυτές ή τα επενδυτικά κεφάλαια να εισέλθουν στην αγορά της Τζέντα, έχοντας σαφή εικόνα για το τι να περιμένουν.
Ένα άλλο σημαντικό έργο είναι ο Πύργος της Τζέντα στη βόρεια περιοχή Ομπχούρ – που αναμένεται να γίνει το ψηλότερο κτίριο στον κόσμο με ύψος πάνω από 1.000 μέτρα.
Μετά από ένα διάλειμμα, η κατασκευή του Πύργου της Τζέντα ξεκίνησε ξανά επίσημα στα τέλη του 2023, με τους κατασκευαστές να στοχεύουν στην ολοκλήρωση γύρω στο 2027–2028 designboom.com designboom.com.Κατά τη διάρκεια μιας τελετής τον Ιανουάριο του 2025, χύθηκε σκυρόδεμα για τον 64ο όροφο του πύργου και το σχέδιο είναι να προστίθεται περίπου ένας όροφος κάθε τέσσερις ημέρες από εδώ και πέρα designboom.com.Ο Πύργος της Τζέντα αποτελεί το κεντρικό στοιχείο της Jeddah Economic City (JEC), μιας μεγάλης ανάπτυξης που έχει σχεδιαστεί να περιλαμβάνει εμπορικά κέντρα, κατοικίες και κοινοτικές υποδομές για έως και 100.000 άτομα designboom.com.Ολόκληρο το JEC, συμπεριλαμβανομένου του πύργου, έχει εκτιμώμενο κόστος 20 δισεκατομμυρίων δολαρίων designboom.com.Ο ίδιος ο πύργος θα στεγάσει ένα μείγμα χρήσεων (ξενοδοχείο Four Seasons, γραφεία, πολυτελή διαμερίσματα και το υψηλότερο παρατηρητήριο στον κόσμο) designboom.com designboom.com.Η αναβίωση αυτού του έργου είναι βαθιά συμβολική – σηματοδοτεί την αυτοπεποίθηση και τη φιλοδοξία της Σαουδικής Αραβίας στην ανάπτυξη ακινήτων.Εάν ολοκληρωθεί, ο Πύργος της Τζέντα θα προσελκύσει παγκόσμια προσοχή, ενδεχομένως κάνοντας την γύρω περιοχή μαγνήτη για επενδύσεις (όπως ακριβώς ο Μπουρτζ Κάλιφα τόνωσε το κέντρο του Ντουμπάι).Η πρόοδος του πύργου θα παρακολουθείται στενά κατά την περίοδο 2025-2030, και η επιτυχία του θα μπορούσε να αποτελέσει το θεμέλιο για μια νέα επιχειρηματική περιοχή στην πόλη.Το έργο αναδεικνύει επίσης τη βελτιωμένη συντονισμένη δράση μεταξύ των ενδιαφερόμενων μερών: η Kingdom Holding (ο χορηγός) και νέοι μηχανικοί εργολάβοι συνεργάστηκαν, και οι προσφορές για την τελική κατασκευή εκδόθηκαν με προθεσμία υποβολής προσφορών έως το τέλος του 2025 designboom.com designboom.com.Συνοψίζοντας, η αγορά ακινήτων της Σαουδικής Αραβίας το 2025 είναι πολύ πιο ανοιχτή και ρυθμιζόμενη σε σύγκριση με μια δεκαετία πριν. Η Τζέντα αναμένεται να επωφεληθεί από εισροές ξένου κεφαλαίου, ειδικά σε μεγάλα έργα και εμπορικά ακίνητα. Ο συνδυασμός τεράστιων κυβερνητικών έργων (που συχνά αναζητούν διεθνείς συνεργάτες) και νέων νόμων που καλωσορίζουν την ξένη ιδιοκτησία δημιουργεί ένα τοπίο όπου οι παγκόσμιοι επενδυτές αναζητούν ενεργά ευκαιρίες. Η προσδοκία είναι ότι καθώς η αγορά ωριμάζει και οι αποδόσεις παραμένουν ελκυστικές, οι ξένες επενδύσεις στα ακίνητα της Τζέντα θα συνεχίσουν την ανοδική τους πορεία, φέρνοντας όχι μόνο κεφάλαια αλλά και τεχνογνωσία και νέες αναπτυξιακές αντιλήψεις στην πόλη.
Σημαντικά Έργα Υποδομών και Ακινήτων στην Τζέντα
Η Τζέντα υφίσταται μια εντυπωσιακή φυσική μεταμόρφωση χάρη σε μια σειρά από μεγάλα έργα και αναβαθμίσεις υποδομών, πολλά από τα οποία συνδέονται με τους στόχους του Vision 2030. Ίσως το πιο χαρακτηριστικό είναι το Jeddah Central Project (πρώην γνωστό ως “New Jeddah Downtown”). Ξεκινώντας στα τέλη του 2021 από το Public Investment Fund, αυτό το έργο αναπτύσσει εκ νέου μια έκταση 5,7 εκατομμυρίων τετραγωνικών μέτρων της ιστορικής παραθαλάσσιας περιοχής της Τζέντα σε μία σύγχρονη περιοχή μικτής χρήσης jeddahcentral.com jeddahcentral.com. Το γενικό πλάνο περιλαμβάνει τέσσερα ορόσημα-αξιοθέατα – μια Όπερα, ένα στάδιο, ένα μουσείο και ένα ενυδρείο – μαζί με νέες μαρίνες, παραλίες, πάρκα και μια τεράστια ποικιλία ακινήτων. Σε αριθμούς, το Jeddah Central θα προσφέρει 17.000 κατοικίες, 2.700 δωμάτια ξενοδοχείων και πάνω από 10 νέες εγκαταστάσεις ψυχαγωγίας και τουρισμού κατά την ολοκλήρωσή του jeddahcentral.com jeddahcentral.com. Οι εργασίες κατασκευής βρίσκονται σε προχωρημένο στάδιο: στις αρχές του 2024, συμβάσεις ύψους 12 δισ. SAR ανατέθηκαν για την πρώτη φάση των αξιοθέατων (Όπερα, Στάδιο, Ενυδρείο) jeddahcentral.com. Αυτή η ανάπτυξη αποτελεί σταθμό για το κέντρο της Τζέντα, αντικαθιστώντας παλαιότερες υποδομές με μια παγκόσμιας κλάσης παραθαλάσσια γραμμή ορίζοντα. Αναμένεται να αυξήσει σημαντικά τις αξίες των ακινήτων στις γύρω περιοχές και να δημιουργήσει νέες περιοχές πολυτελούς διαβίωσης, αγορών και ψυχαγωγίας που θα ανταγωνίζονται αυτές του Ντουμπάι ή της Ντόχα. Για επενδυτές και αναδόχους, το Jeddah Central ανοίγει ευκαιρίες στη φιλοξενία, τα πολυτελή διαμερίσματα και τη λιανική, υποστηριζόμενο από το PIF και την προνομιακή παραθαλάσσια τοποθεσία του έργου.
Όσον αφορά τις υποδομές μεταφορών, η Τζέντα έχει δει σημαντικές βελτιώσεις που ενισχύουν την ελκυστικότητά της στην αγορά ακινήτων. Το νέο Διεθνές Αεροδρόμιο King Abdulaziz (KAIA) εγκαινίασε το υπερσύγχρονο Terminal 1 το 2019, αυξάνοντας σημαντικά τη χωρητικότητα και διαθέτοντας ένα αρχιτεκτονικό αριστούργημα ως τερματικό σταθμό. Μέχρι το 2025, το αεροδρόμιο έχει τη δυνατότητα να διαχειρίζεται περίπου 30 εκατομμύρια επιβάτες ετησίως, διευκολύνοντας την άφιξη τουριστών και επαγγελματιών που τροφοδοτούν τη ζήτηση για ξενοδοχεία και βραχυχρόνιες μισθώσεις. Επιπλέον, ο Σιδηρόδρομος Υψηλής Ταχύτητας Haramain, που λειτουργεί από το 2018, συνδέει την Τζέντα με τις ιερές πόλεις – μπορείτε πλέον να ταξιδέψετε από την Τζέντα στη Μέκκα σε λιγότερο από μία ώρα και στη Μεδίνα σε περίπου 2 ώρες. Ο σταθμός του τρένου στην Al-Sulaimaniah έχει γίνει ένας νέος αστικός πόλος, και η άνεση αυτής της σιδηροδρομικής σύνδεσης έχει καταστήσει την Τζέντα ακόμα πιο ελκυστική βάση για εταιρείες και προσκυνητές (ορισμένοι προσκυνητές επιλέγουν να διαμένουν στην Τζέντα και να πραγματοποιούν ημερήσιες εκδρομές στη Μέκκα με το τρένο, ενισχύοντας τον ξενοδοχειακό τομέα της Τζέντα). Κοιτώντας μπροστά, ο υπό σχεδιασμό Σιδηρόδρομος Saudi Landbridge (γραμμή εμπορευμάτων και επιβατών προς τα ανατολικά) θα συνδέει απευθείας το λιμάνι της Τζέντα με το Ριάντ και τη Νταμάμ, μετατρέποντας ουσιαστικά την Τζέντα στην πύλη logistics της χώρας μεταξύ της Ερυθράς Θάλασσας και του Κόλπου. Αυτό αναμένεται να δώσει ώθηση στη δημιουργία μεγάλων logistic parks και βιομηχανικής ανάπτυξης κατά μήκος της διαδρομής, ιδιαίτερα γύρω από το λιμάνι της Τζέντα, ενισχύοντας τον τομέα της βιομηχανικής αγοράς ακινήτων.
Η αστική κινητικότητα εντός της Τζέντα βρίσκεται επίσης στην ατζέντα. Το μακροχρόνια προτεινόμενο έργο Jeddah Metro – ένα αστικό σιδηροδρομικό δίκτυο τριών γραμμών – έχει αντιμετωπίσει καθυστερήσεις, αλλά παραμένει μέρος των μελλοντικών σχεδίων της πόλης. Αν τελικά προχωρήσει (πιθανότατα στο δεύτερο μισό αυτής της δεκαετίας), ένα μετρό θα βελτίωνε σημαντικά την άνεση των μετακινήσεων και θα μπορούσε να αναμορφώσει τις αξίες των ακινήτων γύρω από τους κόμβους των σταθμών. Στο μεταξύ, η πόλη έχει εφαρμόσει νέα δίκτυα λεωφορείων και βελτιώνει τους δρόμους (συμπεριλαμβανομένης της προγραμματισμένης Κρεμαστής Γέφυρας Obhur πάνω από τον βόρειο κόλπο) για να μειώσει τη συμφόρηση. Οι αναβαθμισμένες υποδομές συχνά μεταφράζονται σε υψηλότερες τιμές γης σε προηγουμένως υπο-αναπτυγμένες περιοχές, μια τάση που είναι ήδη ορατή στη Βόρεια Τζέντα όπου οι επεκτάσεις αυτοκινητοδρόμων και οι γέφυρες έχουν βελτιώσει τη συνδεσιμότητα.
Άλλα αξιόλογα έργα περιλαμβάνουν τη Jeddah Economic City (πέρα από τον Πύργο, η JEC θα περιλαμβάνει ένα σύμπλεγμα ουρανοξυστών, εμπορικών λεωφόρων και μια μαρίνα) και τη King Abdullah Economic City (KAEC) βόρεια της Τζέντα. Αν και η KAEC είναι ξεχωριστή προγραμματισμένη πόλη, ο χαρακτηρισμός της ως Ειδική Οικονομική Ζώνη το 2023 και η ανανεωμένη κυβερνητική εστίαση ουσιαστικά έχουν συνδέσει την επιτυχία της με την ανάπτυξη της Τζέντα. Το λιμάνι και η βιομηχανική κοιλάδα της KAEC προσελκύουν κατασκευαστές και εταιρείες logistics με φορολογικά κίνητρα, δημιουργώντας δυνητικά χιλιάδες θέσεις εργασίας. Καθώς αυτές οι θέσεις εργασίας υλοποιούνται, θα μπορούσαν να ενισχύσουν τη ζήτηση κατοικίας στη βόρεια Τζέντα και την ίδια την KAEC, επεκτείνοντας ουσιαστικά τη μητροπολιτική περιοχή της Τζέντα. Επίσης, το Red Sea Global (μεγάλο τουριστικό έργο που αναπτύσσει θέρετρα σε νησιά πιο βόρεια) και τα έργα πολιτιστικής κληρονομιάς AlUla, αν και δεν βρίσκονται στην Τζέντα, πιθανότατα θα φέρουν πολλούς τουρίστες μέσω της Τζέντα, δικαιολογώντας έτσι περισσότερα ξενοδοχεία και επέκταση του αεροδρομίου.
Συνοψίζοντας, ο ορίζοντας και οι υποδομές της Τζέντα το 2025–2030 θα καθοριστούν από αυτά τα μεγα-έργα. Η παραλία Jeddah Central θα προσφέρει στην πόλη ένα σύγχρονο κέντρο, ο Πύργος Τζέντα θα τη βάλει στον παγκόσμιο χάρτη για τα αρχιτεκτονικά ρεκόρ και οι βελτιωμένες συγκοινωνιακές συνδέσεις θα ενσωματώσουν την Τζέντα πιο στενά με τις εθνικές και παγκόσμιες αγορές. Για τους ενδιαφερόμενους της αγοράς ακινήτων, αυτά τα έργα σημαίνουν νέες περιοχές για επενδύσεις, από πολυτελή παραθαλάσσια διαμερίσματα έως βιομηχανικά πάρκα. Ενώ υπάρχουν κίνδυνοι στην υλοποίηση (καθυστερήσεις, υπερβάσεις κόστους), η καθαρή κλίμακα της κυβερνητικής δέσμευσης προσφέρει εμπιστοσύνη ότι ο αστικός μετασχηματισμός της Τζέντα βρίσκεται σε πλήρη εξέλιξη.
Συγκριτική Ανάλυση: Τζέντα vs. Ριάντ vs. Νταμμάν
Οι τρεις μεγάλες μητροπολιτικές περιοχές της Σαουδικής Αραβίας – Ριάντ, Τζέντα και Νταμμάν/Κομπάρ (Ανατολική Επαρχία) – έχουν η καθεμιά ξεχωριστή δυναμική στην αγορά ακινήτων, επηρεασμένη από τους οικονομικούς τους ρόλους και τις πρωτοβουλίες του Vision 2030. Η σύγκριση της Τζέντα με τις άλλες προσφέρει πλαίσιο για την αξιολόγηση της απόδοσης και των προοπτικών της:
Πρόβλεψη Αγοράς για το 2025–2030
Κοιτώντας μπροστά, οι προοπτικές για την αγορά ακινήτων της Τζέντα την περίοδο 2025 έως 2030 είναι γενικά θετικές, με ισχυρά οικονομικά θεμέλια και εθνικά αναπτυξιακά σχέδια να τις στηρίζουν. Αναλυτές και σύμβουλοι προβλέπουν συνεχιζόμενη ανάπτυξη στους τομείς της κατοικίας, των εμπορικών ακινήτων και της φιλοξενίας, αν και ο ρυθμός ενδέχεται να διαφέρει ανάλογα με τον τομέα και το έτος. Ακολουθούν βασικά στοιχεία της πρόβλεψης:
Ποσοτικά, οι εταιρείες έρευνας αγοράς εκτιμούν ότι η συνολική αγορά ακινήτων της Σαουδικής Αραβίας θα αναπτυχθεί με σύνθετο ετήσιο ρυθμό αύξησης (CAGR) γύρω στο 7–9% έως το 2030, ενδεχομένως να διπλασιάσει την αξία της αγοράς έως το τέλος της δεκαετίας techsciresearch.com imarcgroup.com. Η Τζέντα, ως βασικό συστατικό αυτού, θα συμβάλλει σημαντικά. Η Γενική Αρχή Ακινήτων προβλέπει ότι το μέγεθος της εθνικής αγοράς ακινήτων θα φτάσει περίπου τα 100+ δισεκατομμύρια δολάρια έως το 2029 arabnews.com. Επομένως, μπορούμε να φανταστούμε ότι το μερίδιο της Τζέντας (ιστορικά ίσως 15-20% των συναλλαγών σε αξία) να ανέρχεται σε δεκάδες δισεκατομμύρια δολάρια σε ετήσιες αγοραπωλησίες ακινήτων έως το 2030.
Προειδοποιήσεις για τις προβλέψεις: Αυτές οι θετικές προβλέψεις βασίζονται στην απουσία σοβαρών οικονομικών σοκ. Κίνδυνοι όπως μια παρατεταμένη παγκόσμια ύφεση, μια απότομη πτώση των τιμών του πετρελαίου που επηρεάζει τις κρατικές δαπάνες ή η γεωπολιτική αστάθεια θα μπορούσαν να επιβραδύνουν τη δυναμική (περισσότερα για τους κινδύνους στην επόμενη ενότητα). Επίσης, τα επιτόκια παίζουν ρόλο – αν το κόστος χρηματοδότησης παραμείνει υψηλό παγκοσμίως, αυτό θα μπορούσε να περιορίσει την ανάπτυξη της ζήτησης (ειδικά για στεγαστικά δάνεια). Ωστόσο, η Σαουδική Αραβία έχει δείξει διάθεση να μετριάσει αυτό (μέσω επιδοτήσεων, κ.λπ.). Συνολικά, η περίοδος 2025–2030 αναμένεται να είναι μια περίοδος ανάπτυξης και εκσυγχρονισμού για τα ακίνητα της Τζέντα, με την πόλη να αναδεικνύεται πιο διεθνώς προβεβλημένη και την αγορά ακινήτων της πιο ώριμη και διαφοροποιημένη.
Ευκαιρίες και Κίνδυνοι για Επενδυτές και Αναπτύκτες
Η αγορά ακινήτων της Τζέντα προσφέρει έναν ελκυστικό συνδυασμό ευκαιριών, χάρη στη στήριξη της κυβέρνησης και στη διαρθρωτική ζήτηση, αλλά συνοδεύεται και από ορισμένους κινδύνους που θα πρέπει να εξετάσουν προσεκτικά οι ενδιαφερόμενοι:
Ευκαιρίες:
Κίνδυνοι:
Συμπερασματικά, οι ευκαιρίες στην αγορά ακινήτων της Τζέντας έως το 2030 είναι σημαντικές – πρόκειται για μια αναπτυσσόμενη αγορά, με ισχυρή στήριξη και πραγματικούς μοχλούς ζήτησης. Οι επενδυτές και οι αναπτυξιακοί φορείς που ευθυγραμμίζονται με τα θέματα του Vision 2030 (προσιτή στέγαση, τουρισμός, ποιότητα ζωής, διαφοροποίηση) μπορούν όχι μόνο να επωφεληθούν οικονομικά αλλά και να βρουν στήριξη από τους νομοθέτες. Ωστόσο, η συνετή στρατηγική είναι απαραίτητη για διαχείριση των κινδύνων. Ο επενδυτικός διασκορπισμός σε τύπους περιουσίας (κατοικία έναντι εμπορικών ακινήτων) ή χρονικούς ορίζοντες, η εξασφάλιση καλών όρων χρηματοδότησης και η διατήρηση ευελιξίας στα έργα ώστε να προσαρμόζονται στις μεταβολές της αγοράς θα είναι έξυπνες στρατηγικές. Όπως συμπέρανε η S&P για τη Σαουδική Αραβία, η αναπτυξιακή πορεία είναι ισχυρή αλλά όχι χωρίς προκλήσεις arabnews.com arabnews.com – και αυτό ταιριάζει απόλυτα στην Τζέντα. Με σωστή διαχείριση κινδύνου, τα ενδιαφερόμενα μέρη μπορούν να εκμεταλλευτούν το κύμα της ανάπτυξης ακινήτων στην Τζέντα και πιθανότατα να αποκομίσουν σημαντικές αποδόσεις στα συναρπαστικά επόμενα χρόνια.
Πηγές:
Τάσεις οικιστικών ακινήτων στην Τζέντα
Τάσεις Πωλήσεων και Τιμών: Η αγορά κατοικίας της Τζέντα είναι δυναμική, με τη ζήτηση να επιταχύνεται τον τελευταίο χρόνο. Οι αγοραπωλησίες κατοικιών στην Τζέντα αυξήθηκαν κατά 43,5% σε ετήσια βάση στις αρχές του 2025 jll-mena.com, αντανακλώντας μια αύξηση στο ενδιαφέρον των αγοραστών. Αυτή η άνοδος συμπίπτει με πανεθνικές προσπάθειες για την ενίσχυση της ιδιοκατοίκησης – προγράμματα όπως το Sakani και το Ταμείο Ανάπτυξης Ακινήτων διευκολύνουν τους πρωτο-αγοραστές να αγοράσουν σπίτι, γεγονός που έχει ενισχύσει σημαντικά τη ζήτηση jll-mena.com. Όσον αφορά τις τιμές, η Τζέντα σημείωσε μικτές κινήσεις: οι τιμές πώλησης των βιλών συνέχισαν να αυξάνονται, ενώ οι τιμές των διαμερισμάτων υποχώρησαν ελαφρώς τα τελευταία τρίμηνα jll-mena.com. Για παράδειγμα, το πρώτο εξάμηνο του 2024 οι τιμές πώλησης κατοικιών στην Τζέντα αυξήθηκαν κατά περίπου 5% σε ετήσια βάση, ενώ τα ενοίκια αυξήθηκαν περίπου 4% argaam.com argaam.com. Αυτή είναι μια πιο μετριοπαθής αύξηση σε σύγκριση με το Ριάντ (όπου οι τιμές κατοικιών αυξήθηκαν κατά ~10% την ίδια περίοδο) argaam.com. Η σχετική επιβράδυνση στις τιμές διαμερισμάτων δείχνει μια προσαρμογή μετά από αρκετά έτη ταχείας ανάπτυξης, και πιθανώς περισσότερη προσφορά που έρχεται σε αυτή την κατηγορία.
Ζήτηση και Προσφορά Κατοικιών: Η ζήτηση στη Τζέντα κατευθύνεται προς μοντέρνες, οργανωμένες κοινοτικές περιοχές. Τόσο οι ντόπιοι όσο και οι ξένοι δείχνουν μια προτίμηση για τη «ζωή στην κοινότητα» με ολοκληρωμένες παροχές, παρά για αυτόνομες ιδιοκτησίες jll-mena.com. Ειδικά η βόρεια Τζέντα έχει αναδειχθεί σε hotspot – η περιοχή αυτή γνώρισε τη μεγαλύτερη αύξηση τιμών, ενισχυόμενη από νέες αναπτύξεις υψηλότερης ποιότητας και υποδομές argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Οι κατοικίες μεσαίας προς ανώτερης κατηγορίας γνωρίζουν αυξανόμενη ζήτηση, σε απόλυτη ταύτιση με την εμπορική σημασία της Τζέντας και τον ρόλο της ως πύλη για προσκυνητές και τουρίστες argaamplus.s3.amazonaws.com. Δημοφιλείς γειτονιές περιλαμβάνουν παραλιακές και βόρειες περιοχές (όπως το Obhur και τις περιοχές Al-Shati/Waterfront) που προσφέρουν νέες βίλες, περιφραγμένα συγκροτήματα και παραθαλάσσια διαμερίσματα. Πρόσφατα στοιχεία δείχνουν ότι σχεδόν όλη η αύξηση των τιμών στη Τζέντα το 2023 συγκεντρώθηκε στο βόρειο τμήμα της πόλης argaamplus.s3.amazonaws.com, όπου εκτελούνται αρκετά μεγάλα οικιστικά έργα.
Από την πλευρά της προσφοράς, η αναπτυξιακή δραστηριότητα είναι έντονη. Μόνο στο πρώτο εξάμηνο του 2024, παραδόθηκαν 11.300 νέες κατοικίες στη Τζέντα, αυξάνοντας το συνολικό απόθεμα στέγασης της πόλης σε περίπου 891.000 μονάδες argaam.com argaam.com. Άλλες 16.000 μονάδες επρόκειτο να ολοκληρωθούν στο δεύτερο εξάμηνο του 2024 argaam.com. Μεγάλοι κατασκευαστές – συμπεριλαμβανομένου του ROSHN του Δημόσιου Ταμείου Επενδύσεων – είναι δραστήριοι στη Τζέντα. Το έργο Al-Arous του ROSHN στη βόρεια Τζέντα, για παράδειγμα, σχεδιάζει να προσθέσει περίπου 18.000 νέες κατοικίες σε μια οικιστική κοινότητα-πρότυπο, επεκτείνοντας την προσφορά σύγχρονων κατοικιών για τη μεσαία τάξη. Τέτοιες αναπτύξεις στηρίζουν τον στόχο του κυβερνητικού Οράματος 2030 για αύξηση της ιδιοκατοίκησης στη Σαουδική Αραβία (με στόχο 70% μέχρι το 2030, από περίπου 62% το 2020 pwc.com pwc.com). Επιπλέον, η βελτιωμένη πρόσβαση σε στεγαστικά δάνεια (με τη βοήθεια της Σαουδαραβικής Εταιρείας Αναχρηματοδότησης Ακινήτων και τις χαμηλότερες απαιτήσεις προκαταβολής) επέτρεψε σε περισσότερες νέες οικογένειες να αγοράσουν κατοικία pwc.com pwc.com, διατηρώντας τη ζήτηση για νέα οικιστικά έργα.
Ενοίκια και Απόδοση: Η αγορά ενοικίων της Τζέντα έχει συσφιχθεί. Με την αύξηση του πληθυσμού και την εισροή επαγγελματιών εξωτερικού σε ορισμένους τομείς, τα ενοίκια διαμερισμάτων κατέγραψαν πρόσφατα αξιοσημείωτη αύξηση – τα μέσες τιμές ενοικίου διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 18% σε ετήσια βάση το 2023, σύμφωνα με μία ανασκόπηση της αγοράς argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Τα ενοίκια βιλών έχουν επίσης αυξηθεί (κατά υψηλά μονοψήφια ποσοστά ετησίως), αν και παραμένουν γενικά χαμηλότερα από αυτά στο Ριάντ. Μέχρι τα τέλη του 2023, τα συνήθη ενοίκια διαμερισμάτων στην Τζέντα κυμαίνονταν ευρέως από περίπου SAR 14,400 έως SAR 75,000 ετησίως, ανάλογα με την τοποθεσία και την ποιότητα, ενώ τα ενοίκια βιλών κυμαίνονταν από περίπου SAR 60,000 έως SAR 175,000 ετησίως argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Αυτές οι αυξήσεις ενοικίων αντανακλούν τόσο τη μεγάλη ζήτηση όσο και τη περιορισμένη διαθεσιμότητα ποιοτικών μονάδων σε προνομιούχες περιοχές. Ωστόσο, με σημαντική νέα προσφορά που αναμένεται το 2024–2025, η αύξηση των ενοικίων ενδέχεται να μετριαστεί. Οι αποδόσεις για τους ιδιοκτήτες ήταν ελκυστικές τα τελευταία χρόνια λόγω της αύξησης των ενοικίων, αλλά οι επενδυτές παρακολουθούν τον πιθανό κίνδυνο υπερπροσφοράς προς το 2030, καθώς προστίθενται δεκάδες χιλιάδες μονάδες. Συνολικά, ο οικιστικός τομέας της Τζέντα παραμένει σε μια “θετική πορεία για περαιτέρω ανάπτυξη”, υποστηριζόμενος από ισχυρή θεμελιώδη ζήτηση και κρατικές πρωτοβουλίες στέγασης argaam.com.
Τάσεις Αγοράς Επαγγελματικών Ακινήτων (Γραφείο, Λιανικό Εμπόριο, Βιομηχανία)
Εμπορικά Ακίνητα Λιανικής: Ο τομέας λιανικής αποτελεί ένα φωτεινό σημείο στο εμπορικό τοπίο της Τζέντα, υποστηριζόμενος από ένα νεανικό πληθυσμό και την αυξανόμενη τουριστική δραστηριότητα.
Το 2024, η Τζέντα πρόσθεσε 106.000 μ² νέου εμπορικού χώρου (π.χ.μια σημαντική έναρξη εμπορικού κέντρου), φέρνοντας τη συνολική προσφορά λιανικής σε περίπου 2,16 εκατομμύρια μ² στην πόλη argaam.com argaam.com.Αυτή η επέκταση αντανακλά εμπιστοσύνη στη ζήτηση των καταναλωτών.Χάρη στην προώθηση της Vision 2030 για την ενίσχυση της ψυχαγωγίας και της αναψυχής, τα εμπορικά κέντρα στη Τζέντα έχουν εντάξει όλο και περισσότερο κινηματογράφους, εστιατόρια και οικογενειακά αξιοθέατα για να προσελκύσουν επισκέπτες.Τα ενοίκια λιανικής σε κορυφαία “υπερ-περιφερειακά” εμπορικά κέντρα αυξάνονται (περίπου +4% σε ετήσια βάση το Α’ εξάμηνο του 2024 για τα εμπορικά κέντρα πρώτης κατηγορίας) argaam.com, ενώ τα δευτερεύοντα εμπορικά κέντρα με παλαιότερες μορφές βλέπουν τα ενοίκια να μειώνονται (~4% μείωση σε ετήσια βάση) καθώς οι καταναλωτές στρέφονται προς πιο σύγχρονες εμπειρίες argaam.com.Συνολικά, το κλίμα στην αγορά λιανικής είναι αισιόδοξο για το 2025-2026, με τη S&P Global να σημειώνει ότι η αύξηση του πληθυσμού, η διεύρυνση του τουρισμού και η είσοδος διεθνών brands θα ενισχύσουν περαιτέρω τη ζήτηση λιανικής στις πόλεις της Σαουδικής Αραβίας arabnews.com arabnews.com.Η Ριάντ και η Τζέντα, ειδικότερα, βιώνουν ένα κύμα νέων εμπορικών και μικτών αναπτύξεων που συνδυάζουν τα ψώνια με τη διασκέδαση και ακόμη και οικιστικά/φιλοξενούμενα στοιχεία arabnews.com.Στην Τζέντα, τα υπαίθρια και παραθαλάσσια εμπορικά κέντρα κερδίζουν δημοτικότητα (για παράδειγμα, οι περιοχές Κορνίς και προορισμοί όπως η περιοχή Jeddah Yacht Club), αντανακλώντας μια τάση προς τα εμπορικά κέντρα που επικεντρώνονται στον τρόπο ζωής arabnews.com.Με αυτό κατά νου, ο τομέας της λιανικής δεν είναι χωρίς κινδύνους: η ανάπτυξη του ηλεκτρονικού εμπορίου και οι μεταβαλλόμενες προτιμήσεις των καταναλωτών σημαίνουν ότι οι διαχειριστές εμπορικών κέντρων πρέπει να συνεχίσουν να καινοτομούν για να προσελκύουν επισκέπτες.Η S&P έχει προειδοποιήσει ότι η υπερπροσφορά και ο ανταγωνισμός θα μπορούσαν να ασκήσουν πίεση στις αποδόσεις των ενοικίων, ειδικά εάν οι ιδιοκτήτες πραγματοποιήσουν μεγάλες κεφαλαιουχικές δαπάνες για την ανακαίνιση ακινήτων arabnews.com.Προς το παρόν, όμως, η αγορά λιανικής ακινήτων της Τζέντα ενισχύεται από την ισχυρή καταναλωτική δαπάνη – με τη βοήθεια του υψηλού κατά κεφαλήν εισοδήματος και της κουλτούρας που αντιμετωπίζει τα εμπορικά κέντρα ως κοινωνικούς προορισμούς arabnews.com arabnews.com.Με τη Σαουδική Αραβία να στοχεύει σε 100+ εκατομμύρια τουρίστες έως το 2030, συμπεριλαμβανομένων μεγάλων εκδηλώσεων όπως η Expo 2030 και το Παγκόσμιο Κύπελλο FIFA 2034, ο ρόλος της Τζέντα ως πύλη της πόλης τοποθετεί τον τομέα του λιανικού εμπορίου της για διαρκή ανάπτυξη arabnews.com.Βιομηχανικά & Λογιστικά Ακίνητα: Ο τομέας των βιομηχανικών ακινήτων στη Τζέντα γνωρίζει σημαντική ανάπτυξη, αν και υπό το ραντάρ, σε ευθυγράμμιση με τις φιλοδοξίες της Σαουδικής Αραβίας στον τομέα της εφοδιαστικής αλυσίδας.
Ως η κύρια πόλη-λιμάνι της Ερυθράς Θάλασσας του Βασιλείου, η Τζέντα είναι στο επίκεντρο των σχεδίων για να γίνει ένα παγκόσμιο κέντρο εφοδιαστικής αλυσίδας, και αυτό οδηγεί τη ζήτηση για σύγχρονες αποθήκες και κέντρα διανομής argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Η άνθηση του ηλεκτρονικού εμπορίου μετά το 2020 έχει ενισχύσει περαιτέρω τις απαιτήσεις για μεγάλες, υψηλής ποιότητας εγκαταστάσεις logistics argaamplus.s3.amazonaws.com.Το 2023, η Σαουδική Αραβία εγκαινίασε τέσσερις νέες Ειδικές Οικονομικές Ζώνες (SEZs) για να προσελκύσει βιομηχανικές και προηγμένες τεχνολογικές επενδύσεις – συγκεκριμένα, μία από αυτές βρίσκεται στην Οικονομική Πόλη Βασιλιάς Αμπντάλα (KAEC) κοντά στην Τζέντα argaamplus.s3.amazonaws.com.Η Ειδική Οικονομική Ζώνη του KAEC επικεντρώνεται στην προηγμένη βιομηχανία και τα logistics και αναμένεται να ενισχύσει την ανάπτυξη αποθηκών και εργοστασίων στην περιοχή της Τζέντα.Τα ενοίκια για κύριες αποθήκες στη Τζέντα κυμαίνονται αυτή τη στιγμή περίπου από 90 έως 300 SAR ανά τ.μ. ετησίως, ανάλογα με την τοποθεσία και τις προδιαγραφές argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Αυτά τα ενοίκια αυξάνονται καθώς η διαθεσιμότητα ποιοτικών χώρων είναι χαμηλή – πράγματι, τα ενοίκια βιομηχανικών χώρων σημείωσαν αυξήσεις μεσαίων έως υψηλών μονοψήφιων ποσοστών το 2022–2023.Ενώ τα ενοίκια αποθηκών στη Τζέντα είναι λίγο χαμηλότερα από αυτά του Ριάντ (τα οποία μπορούν να φτάσουν έως και 400 SAR/m²) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com, το χάσμα μπορεί να κλείσει καθώς περισσότεροι πάροχοι υπηρεσιών 3PL (τρίτων υπηρεσιών εφοδιαστικής αλυσίδας) και κατασκευαστές εγκαθιστούν επιχειρήσεις κοντά στο λιμάνι.Το εν εξελίξει Σχέδιο Γέφυρας Ξηράς της Σαουδικής Αραβίας – μια τεράστια σιδηροδρομική γραμμή που συνδέει το λιμάνι της Τζέντα με το Ριάντ και τη Νταμάμ – αποτελεί επίσης μια καθοριστική αλλαγή, με την ολοκλήρωσή του να αναμένεται γύρω στο τέλος της δεκαετίας.Επιτρέποντας ταχύτερη μετακίνηση φορτίου σε ολόκληρη τη χώρα, πιθανότατα θα αυξήσει τη ζήτηση για πάρκα logistics γύρω από το λιμάνι και τις βιομηχανικές ζώνες της Τζέντα.Συνολικά, οι προοπτικές για τα βιομηχανικά ακίνητα είναι αισιόδοξες: η πρωτοβουλία διαφοροποίησης του Vision 2030 λειτουργεί ως καταλύτης ανάπτυξης στην αποθήκευση, και η Τζέντα αναμένεται να επωφεληθεί χάρη στη στρατηγική της τοποθεσία.Η κύρια πρόκληση θα είναι η παροχή επαρκούς νέας βιομηχανικής προσφοράς· διαφορετικά, τα ενοίκια ενδέχεται να συνεχίσουν να αυξάνονται και ενδεχομένως να πιέσουν τις μικρότερες επιχειρήσεις.Ωστόσο, με νέες επενδύσεις σε γη και υποδομές (συμπεριλαμβανομένων των κινήτρων των Ειδικών Οικονομικών Ζωνών – SEZ), οι επενδυτές βλέπουν σημαντικές ευκαιρίες στον τομέα των ακινήτων logistics.Όπως σημείωσε μια έκθεση, η βιομηχανική ζήτηση στη Σαουδική Αραβία στηρίζεται σε μια «σημαντική τάση ανάπτυξης» που αναμένεται να συνεχιστεί καθώς η μη πετρελαϊκή οικονομία επεκτείνεται argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Αγορά Γραφείων: Η Τζέντα είναι η δεύτερη μεγαλύτερη αγορά γραφείων του Βασιλείου μετά το Ριάντ και συνεχίζει να αναπτύσσεται σταθερά. Το συνολικό απόθεμα γραφείων στην Τζέντα είναι περίπου 1,2 – 2,1 εκατομμύρια τετραγωνικά μέτρα (το εύρος αντανακλά διαφορετικές κατηγορίες χώρου) argaamplus.s3.amazonaws.com argaam.com, το οποίο είναι περίπου το ένα τέταρτο του αποθέματος γραφείων του Ριάντ. Κατά το πρώτο εξάμηνο του 2024, δεν άνοιξαν νέα σημαντικά γραφεία στην Τζέντα, διατηρώντας τη διαθεσιμότητα σταθερή στα περίπου 1,21 εκατομμύρια m² ποιοτικού χώρου argaam.com. Ωστόσο, νέα έργα βρίσκονται επιτέλους στον ορίζοντα – περίπου 48.000 m² γραφειακού χώρου αναμένεται να παραδοθούν μέχρι το τέλος του 2024 στην Τζέντα argaam.com. Η ζήτηση για γραφεία είναι υγιής, καθοδηγούμενη από την επιχειρηματική ανάπτυξη και τον ρόλο της Τζέντα ως κόμβου εμπορίου και εφοδιαστικής αλυσίδας. Τα ενοίκια γραφείων Grade A στην Τζέντα αυξήθηκαν περίπου 11% ετησίως στα μέσα του 2024 φτάνοντας περίπου τα SAR 1.335 ανά m² ετησίως argaam.com, υποδεικνύοντας ότι οι ιδιοκτήτες έχουν αποκτήσει πλεονέκτημα καθώς ο ποιοτικός χώρος παραμένει περιορισμένος. (Για σύγκριση, τα υψηλότερα ενοίκια γραφείων σε κορυφαίες περιοχές του Ριάντ αυξήθηκαν σχεδόν 20% την ίδια περίοδο, φτάνοντας περίπου τα SAR 2.090 ανά m² argaam.com, αντικατοπτρίζοντας ακόμη μεγαλύτερη ζήτηση στην πρωτεύουσα). Οι περισσότεροι βασικοί ενοικιαστές γραφείων της Τζέντα είναι κρατικοί φορείς και εγκατεστημένες εταιρείες argaamplus.s3.amazonaws.com, και τα νέα κτίρια υψηλών προδιαγραφών αντιμετωπίζουν ανταγωνιστική πίεση για να εξασφαλίσουν αυτούς τους μεγάλους ενοικιαστές argaamplus.s3.amazonaws.com. Προχωρώντας, ο τομέας γραφείων στην Τζέντα αναμένεται να επεκταθεί παράλληλα με την οικονομική ανάπτυξη, αλλά με προσεκτικό ρυθμό – η πόλη δεν έχει το τεράστιο κύμα μεταγκατάστασης εταιρειών που παρατηρείται στο Ριάντ. Τα ποσοστά κενών παραμένουν σχετικά σταθερά, και εάν η νέα προσφορά παραμείνει περιορισμένη, τα ενοίκια αναμένεται να διατηρηθούν υψηλά. Μία τάση που πρέπει να παρακολουθούμε είναι ο εκσυγχρονισμός του αποθέματος γραφείων: νέες μικτές αναπτύξεις (όπως τμήματα του έργου Jeddah Central) θα φέρουν υπερσύγχρονους γραφειακούς χώρους, ενδεχομένως προσελκύοντας ενοικιαστές από παλαιότερα κτίρια και δημιουργώντας πίεση στο γηρασμένο απόθεμα.
Βασικές Κυβερνητικές Πολιτικές και Επίδραση του Οράματος 2030
Η κυβερνητική πολιτική – καθοδηγούμενη από το στρατηγικό πλαίσιο Vision 2030 – διαδραματίζει καθοριστικό ρόλο στην αγορά ακινήτων της Τζέντα. Ένας από τους βασικούς στόχους του Vision 2030 είναι η αύξηση της ιδιοκατοίκησης στη Σαουδική Αραβία στο 70% έως το 2030, από περίπου 50% ή χαμηλότερα στα μέσα της δεκαετίας του 2010 pwc.com pwc.com. Για να επιτευχθεί αυτό, το Υπουργείο Στέγασης (τώρα μέρος του MoMRAH) έχει εφαρμόσει ουσιαστικές μεταρρυθμίσεις που έχουν μεταμορφώσει τον τομέα της στέγασης. Κύριες πρωτοβουλίες αποτελούν το πρόγραμμα Sakani, που απλοποιεί και επιδοτεί τα στεγαστικά δάνεια για τις σαουδαραβικές οικογένειες, και το Ταμείο Ανάπτυξης Ακινήτων, το οποίο παρέχει χρηματοδότηση χαμηλού κόστους. Τα προγράμματα αυτά έχουν μειώσει τους χρόνους αναμονής για στεγαστική υποστήριξη από χρόνια σε σχεδόν άμεση έγκριση vision2030.gov.sa, απελευθερώνοντας κύμα ζήτησης από τελικούς χρήστες. Όπως αναφέρθηκε νωρίτερα, τα στεγαστικά δάνεια με κρατική εγγύηση και οι μειωμένες απαιτήσεις προκαταβολής (μείωση από 30% σε 5% από την κεντρική τράπεζα) έχουν δώσει τη δυνατότητα σε μια νέα γενιά αγοραστών pwc.com. Το αποτέλεσμα είναι εμφανές στην Τζέντα, όπου πολλά νοικοκυριά που στο παρελθόν νοίκιαζαν μπαίνουν τώρα στην αγορά ιδιοκατοίκησης – ενισχύοντας την οικιστική ανάπτυξη σε διάφορα επίπεδα τιμών. Η επιρροή του Vision 2030 εκτείνεται πέρα από τη στέγαση και στον τομέα των εμπορικών ακινήτων μέσω της οικονομικής διαφοροποίησης και της απελευθέρωσης των κανονισμών. Η κυβέρνηση αναγνωρίζει τα ακίνητα ως βασικό τομέα για την αύξηση του μη πετρελαϊκού ΑΕΠ (με στόχο την αύξηση της συμβολής των ακινήτων στο ΑΕΠ από ~7% σε 10% μέχρι το 2030) pwc.com. Για να ενισχυθεί η ανάπτυξη, οι αρχές έχουν επενδύσει σημαντικά σε υποδομές – νέους συγκοινωνιακούς συνδέσμους, δίκτυα κοινής ωφελείας και βελτιώσεις του δημόσιου χώρου – ιδιαίτερα σε πόλεις όπως η Τζέντα που εξυπηρετούν τον τουρισμό και το εμπόριο. Μια αξιόλογη πολιτική είναι ο Φόρος Λευκής Γης, ένας φόρος επί αδόμητης αστικής γης που θεσπίστηκε για να αποτρέψει την αποθήκευση γης και να αυξήσει την προσφορά οικοπέδων για ανάπτυξη pwc.com. Η Τζέντα ήταν μία από τις πρώτες πόλεις όπου αυτός ο ετήσιος φόρος 2,5% εφαρμόστηκε σε κενή οικιστική γη, προτρέποντας ορισμένους ιδιοκτήτες είτε να οικοδομήσουν είτε να πουλήσουν, βελτιώνοντας σταδιακά τη διαθεσιμότητα γης για έργα. Επιπλέον, η απλοποίηση των αδειοδοτικών διαδικασιών και τα μοντέλα σύμπραξης δημόσιου και ιδιωτικού τομέα έχουν διευκολύνει τους επενδυτές ακινήτων να υλοποιήσουν μεγάλα έργα εναρμονισμένα με τους στόχους του Vision 2030 (για παράδειγμα, η ανάπλαση του κέντρου της Τζέντα δρομολογείται από το Δημόσιο Ταμείο Επενδύσεων σε συνεργασία με ιδιώτες εργολάβους).Η προώθηση του τουρισμού στο πλαίσιο του Vision 2030 αποτελεί ακόμη έναν τομέα πολιτικής που επηρεάζει την αγορά ακινήτων της Τζέντα. Το Βασίλειο στοχεύει να προσελκύσει 100 εκατομμύρια επισκέψεις ετησίως έως το 2030 (από θρησκευτικό τουρισμό, αναψυχή και επιχειρηματικές εκδηλώσεις). Η Τζέντα, ως η παραδοσιακή πύλη για τη Μέκκα και τη Μεδίνα και μια παραθαλάσσια πόλη της Ερυθράς Θάλασσας, επωφελείται από αυτή την ώθηση. Η διευκόλυνση των τουριστικών βίζας από την κυβέρνηση και η επένδυση σε τουριστικές υποδομές (αεροδρόμια, τερματικοί σταθμοί κρουαζιέρας κ.λπ.) έχουν οδηγήσει στην κατασκευή νέων ξενοδοχείων, επιπλωμένων διαμερισμάτων και εμπορικών-ψυχαγωγικών συγκροτημάτων στη Τζέντα. Το πολλαπλασιαστικό αποτέλεσμα στη λιανική και τη φιλοξενία υπήρξε σημαντικό – για παράδειγμα, η πληρότητα και οι τιμές δωματίων στα ξενοδοχεία της Σαουδικής Αραβίας αυξάνονται και οι κατασκευαστές στην Τζέντα ανταποκρίνονται προγραμματίζοντας περισσότερα έργα φιλοξενίας argaam.com argaam.com. Μελλοντικές παγκόσμιες εκδηλώσεις που θα φιλοξενήσει η Σαουδική Αραβία (όπως η Expo 2030 στο Ριάντ και το Παγκόσμιο Κύπελλο Ποδοσφαίρου FIFA 2034) οδηγούν σε αναβαθμίσεις σε εθνικό επίπεδο και η Τζέντα αναμένεται να λάβει το μερίδιό της – ενδεχομένως συμπεριλαμβανομένων βελτιώσεων σταδίων και ζωνών φιλάθλων, που συνδέονται με την ανάπτυξη ακινήτων (π.χ. μεικτού τύπου αθλητικές περιοχές, προσωρινές διαμονές κ.λπ.).
Καθοριστικά, το Vision 2030 έχει ενισχύσει ένα πιο φιλικό προς τον επενδυτή ρυθμιστικό περιβάλλον. Η ίδρυση της Γενικής Αρχής Ακινήτων (REGA) παρέχει ενιαία εποπτεία και διαφάνεια στην αγορά ακινήτων arabnews.com. Οι νόμοι για πώληση ακινήτων υπό κατασκευή (Wafi), την οριζόντια ιδιοκτησία και τη μεσιτεία ακινήτων έχουν εκσυγχρονιστεί με διεθνή πρότυπα, εμπνέοντας μεγαλύτερη εμπιστοσύνη σε επενδυτές και αγοραστές σπιτιών. Επιπλέον, οι κανόνες χωροταξίας και πολεοδομίας ενημερώνονται για να ενθαρρύνουν την ανάπτυξη τύπου μεικτής χρήσης και υψηλής πυκνότητας, όπως βλέπουμε στο Jeddah Central και σε άλλα giga-projects, απομακρυνόμενοι από τη διάχυση του παρελθόντος. Συνοψίζοντας, η κυβερνητική πολιτική υπό το Vision 2030 αποτέλεσε καταλύτη για την επέκταση των ακινήτων της Τζέντα – απελευθερώνοντας τη χρηματοδότηση κατοικιών, χρηματοδοτώντας έργα που αλλάζουν το παιχνίδι, βελτιώνοντας το επενδυτικό κλίμα και ενισχύοντας τη ζήτηση μέσω οικονομικής ανάπτυξης και τουρισμού.
Τοπίο Ξένων Επενδύσεων και Ρυθμιστικές Ενημερώσεις
Η Σαουδική Αραβία έχει ενεργά ανοίξει τον τομέα των ακινήτων της σε ξένες επενδύσεις τα τελευταία χρόνια και το 2024–2025 σημειώθηκαν σημαντικά ορόσημα σε αυτόν τον τομέα. Μια εξέχουσα εξέλιξη ήταν η χαλάρωση των περιορισμών στις ξένες επενδύσεις σε ακίνητα στη Μέκκα και τη Μεδίνα. Τον Ιανουάριο του 2025, η Αρχή Κεφαλαιαγοράς ανακοίνωσε ότι οι αλλοδαποί (μη Σαουδάραβες) μπορούν πλέον να επενδύουν σε εταιρείες που διαθέτουν ακίνητα στις ιερές πόλεις της Μέκκας και της Μεδίνας agbi.com agbi.com. Ενώ η άμεση ιδιοκτησία ακινήτων σε αυτές τις πόλεις από ιδιώτες παραμένει απαγορευμένη (εκτός από μισθώσεις 99 ετών), αυτή η κίνηση επιτρέπει σε διεθνείς επενδυτές να αγοράζουν μετοχές (έως 49%) σε εισηγμένες εταιρείες ακινήτων ή REITs που διαθέτουν ακίνητα στη Μέκκα/Μεδίνα agbi.com agbi.com. Η αλλαγή πολιτικής αποσκοπεί στην «προσέλκυση ξένων κεφαλαίων και την παροχή ρευστότητας σε τρέχοντα και μελλοντικά έργα» στις ιερές πόλεις agbi.com. Θεωρείται επίσης ως πιλοτικό βήμα προς το ευρύτερο άνοιγμα της αγοράς ακινήτων της Σαουδικής Αραβίας. Η αντίδραση της αγοράς ήταν θετική – οι μετοχές ακίνητης περιουσίας, ειδικά εκείνες που επικεντρώνονται στη Μέκκα/Μεδίνα, σημείωσαν άνοδο σχεδόν 10% με τα νέα agbi.com. Αυτή η μεταρρύθμιση στέλνει το μήνυμα στους επενδυτές ότι η Σαουδική Αραβία είναι σοβαρή ως προς τον εκσυγχρονισμό της αγοράς ακινήτων της στο πλαίσιο του Vision 2030. Ο Faisal Durrani, επικεφαλής ερευνών στη Knight Frank MENA, το χαρακτήρισε ως «το ισχυρότερο δείγμα μέχρι σήμερα» για περαιτέρω χαλάρωση των νόμων διεθνούς ιδιοκτησίας agbi.com.
Γενικότερα σε όλο το Βασίλειο (συμπεριλαμβανομένης της Τζέντα), οι κανονισμοί πλέον επιτρέπουν 100% ξένη ιδιοκτησία επιχειρήσεων, συμπεριλαμβανομένων αυτών στον τομέα της ανάπτυξης και διαμεσολάβησης ακινήτων, μέσω αδειοδότησης από το MISA (Υπουργείο Επενδύσεων) arabnews.com. Αυτό σημαίνει ότι ένας διεθνής αναπτυξιακός φορέας ή επενδυτής μπορεί να ιδρύσει μια αμιγώς ξένη εταιρεία στη Σαουδική Αραβία για την υλοποίηση έργων ακινήτων (εκτός από ορισμένες ευαίσθητες τοποθεσίες). Η απλοποίηση της διαδικασίας έναρξης επιχείρησης και η ισχυρή νομική προστασία (π.χ. εκτέλεση συμβάσεων, βελτιωμένοι νόμοι περί πτώχευσης) έχουν αναβαθμίσει τη θέση της Σαουδικής Αραβίας στις διεθνείς κατατάξεις για την ευκολία επιχειρηματικής δραστηριότητας. Στην Τζέντα αυτό έχει μεταφραστεί σε αυξανόμενη παρουσία ξένων εταιρειών και κεφαλαίων ακινήτων που εξετάζουν ευκαιρίες – από μικτής χρήσης αναπτύξεις μέχρι εγκαταστάσεις logistics. Σημαντικό είναι ότι τα επενδυτικά καταπιστεύματα ακινήτων (REITs) έχουν αποτελέσει προσβάσιμο δρόμο για ξένα κεφάλαια· από το 2021, η CMA επιτρέπει σε ξένους επενδυτές να αγοράζουν ελεύθερα μερίδια σε σαουδαραβικά REITs, ακόμη και σε εκείνα με ακίνητα στη Μέκκα/Μεντίνα agbi.com. Αυτό έχει διοχετεύσει ξένα κεφάλαια στα εμπορικά ακίνητα της Τζέντα μέσω εισηγμένων REITs που κατέχουν εμπορικά κέντρα, αποθήκες κ.λπ.
Ένα ακόμη στοιχείο του επενδυτικού τοπίου είναι η εισαγωγή του προγράμματος Premium Residency (“Χρυσή Βίζα”) το 2019, το οποίο παρέχει σε κατάλληλους αλλοδαπούς το δικαίωμα μακροχρόνιας διαμονής στη Σαουδική Αραβία, ιδιοκτησίας ακινήτων (εκτός Μεκκάς/Μεντίνας) και δραστηριοποίησης χωρίς χορηγό. Η αποδοχή του προγράμματος αυξάνεται σταδιακά, και μέχρι το 2024 η κυβέρνηση προώθησε περαιτέρω μακροχρόνιες βίζες για επενδυτές και εξειδικευμένους επαγγελματίες. Η παρουσία περισσότερων αλλοδαπών με δυνατότητα αγοράς κατοικιών αναμένεται να ενισχύσει σταδιακά τη ζήτηση ξένων αγοραστών σε πόλεις όπως η Τζέντα – ιδιαίτερα για κατοικίες πολυτελείας και ακίνητα στην παραλία. Ωστόσο, η συντριπτική πλειοψηφία της αγοράς ακινήτων της Τζέντα εξακολουθεί να καθορίζεται από εγχώριους και περιφερειακούς (GCC) αγοραστές σε αυτό το στάδιο, με τους ξένους να διαδραματίζουν μεγαλύτερο ρόλο στον τομέα ανάπτυξης/επενδύσεων παρά στην ατομική αγορά κατοικίας.
Σε ό,τι αφορά τις ρυθμιστικές ενημερώσεις, οι σαουδαραβικές αρχές συνεχώς βελτιώνουν τη νομοθεσία για τα ακίνητα. Ένας νέος Νόμος Επενδύσεων τέθηκε σε ισχύ το 2023-2024, απλοποιώντας τη διαδικασία για τις ξένες οντότητες να αποκτήσουν επενδυτικές άδειες και εξισώνοντας τη μεταχείριση ξένων και ντόπιων επενδυτών σε πολλούς τομείς agbi.com agbi.com. Ο τομέας των ακινήτων έχει ωφεληθεί από αυτόν τον νόμο, καθώς μείωσε τη γραφειοκρατία για έργα χρηματοδοτούμενα από το εξωτερικό. Επιπλέον, τα συστήματα κτηματολογίου και οι ηλεκτρονικές συναλλαγές έχουν αναμορφωθεί – η εισαγωγή ηλεκτρονικού συστήματος τίτλων ιδιοκτησίας και πλατφορμών όπως το “Najiz” για συναλλαγές ακινήτων έχει αυξήσει τη διαφάνεια και έχει μειώσει σημαντικά τους χρόνους μεταβίβασης. Όλα αυτά τα μέτρα διευκολύνουν τους ξένους επενδυτές ή τα επενδυτικά κεφάλαια να εισέλθουν στην αγορά της Τζέντα, έχοντας σαφή εικόνα για το τι να περιμένουν.
Ένα άλλο σημαντικό έργο είναι ο Πύργος της Τζέντα στη βόρεια περιοχή Ομπχούρ – που αναμένεται να γίνει το ψηλότερο κτίριο στον κόσμο με ύψος πάνω από 1.000 μέτρα.
Μετά από ένα διάλειμμα, η κατασκευή του Πύργου της Τζέντα ξεκίνησε ξανά επίσημα στα τέλη του 2023, με τους κατασκευαστές να στοχεύουν στην ολοκλήρωση γύρω στο 2027–2028 designboom.com designboom.com.Κατά τη διάρκεια μιας τελετής τον Ιανουάριο του 2025, χύθηκε σκυρόδεμα για τον 64ο όροφο του πύργου και το σχέδιο είναι να προστίθεται περίπου ένας όροφος κάθε τέσσερις ημέρες από εδώ και πέρα designboom.com.Ο Πύργος της Τζέντα αποτελεί το κεντρικό στοιχείο της Jeddah Economic City (JEC), μιας μεγάλης ανάπτυξης που έχει σχεδιαστεί να περιλαμβάνει εμπορικά κέντρα, κατοικίες και κοινοτικές υποδομές για έως και 100.000 άτομα designboom.com.Ολόκληρο το JEC, συμπεριλαμβανομένου του πύργου, έχει εκτιμώμενο κόστος 20 δισεκατομμυρίων δολαρίων designboom.com.Ο ίδιος ο πύργος θα στεγάσει ένα μείγμα χρήσεων (ξενοδοχείο Four Seasons, γραφεία, πολυτελή διαμερίσματα και το υψηλότερο παρατηρητήριο στον κόσμο) designboom.com designboom.com.Η αναβίωση αυτού του έργου είναι βαθιά συμβολική – σηματοδοτεί την αυτοπεποίθηση και τη φιλοδοξία της Σαουδικής Αραβίας στην ανάπτυξη ακινήτων.Εάν ολοκληρωθεί, ο Πύργος της Τζέντα θα προσελκύσει παγκόσμια προσοχή, ενδεχομένως κάνοντας την γύρω περιοχή μαγνήτη για επενδύσεις (όπως ακριβώς ο Μπουρτζ Κάλιφα τόνωσε το κέντρο του Ντουμπάι).Η πρόοδος του πύργου θα παρακολουθείται στενά κατά την περίοδο 2025-2030, και η επιτυχία του θα μπορούσε να αποτελέσει το θεμέλιο για μια νέα επιχειρηματική περιοχή στην πόλη.Το έργο αναδεικνύει επίσης τη βελτιωμένη συντονισμένη δράση μεταξύ των ενδιαφερόμενων μερών: η Kingdom Holding (ο χορηγός) και νέοι μηχανικοί εργολάβοι συνεργάστηκαν, και οι προσφορές για την τελική κατασκευή εκδόθηκαν με προθεσμία υποβολής προσφορών έως το τέλος του 2025 designboom.com designboom.com.Συνοψίζοντας, η αγορά ακινήτων της Σαουδικής Αραβίας το 2025 είναι πολύ πιο ανοιχτή και ρυθμιζόμενη σε σύγκριση με μια δεκαετία πριν. Η Τζέντα αναμένεται να επωφεληθεί από εισροές ξένου κεφαλαίου, ειδικά σε μεγάλα έργα και εμπορικά ακίνητα. Ο συνδυασμός τεράστιων κυβερνητικών έργων (που συχνά αναζητούν διεθνείς συνεργάτες) και νέων νόμων που καλωσορίζουν την ξένη ιδιοκτησία δημιουργεί ένα τοπίο όπου οι παγκόσμιοι επενδυτές αναζητούν ενεργά ευκαιρίες. Η προσδοκία είναι ότι καθώς η αγορά ωριμάζει και οι αποδόσεις παραμένουν ελκυστικές, οι ξένες επενδύσεις στα ακίνητα της Τζέντα θα συνεχίσουν την ανοδική τους πορεία, φέρνοντας όχι μόνο κεφάλαια αλλά και τεχνογνωσία και νέες αναπτυξιακές αντιλήψεις στην πόλη.
Σημαντικά Έργα Υποδομών και Ακινήτων στην Τζέντα
Η Τζέντα υφίσταται μια εντυπωσιακή φυσική μεταμόρφωση χάρη σε μια σειρά από μεγάλα έργα και αναβαθμίσεις υποδομών, πολλά από τα οποία συνδέονται με τους στόχους του Vision 2030. Ίσως το πιο χαρακτηριστικό είναι το Jeddah Central Project (πρώην γνωστό ως “New Jeddah Downtown”). Ξεκινώντας στα τέλη του 2021 από το Public Investment Fund, αυτό το έργο αναπτύσσει εκ νέου μια έκταση 5,7 εκατομμυρίων τετραγωνικών μέτρων της ιστορικής παραθαλάσσιας περιοχής της Τζέντα σε μία σύγχρονη περιοχή μικτής χρήσης jeddahcentral.com jeddahcentral.com. Το γενικό πλάνο περιλαμβάνει τέσσερα ορόσημα-αξιοθέατα – μια Όπερα, ένα στάδιο, ένα μουσείο και ένα ενυδρείο – μαζί με νέες μαρίνες, παραλίες, πάρκα και μια τεράστια ποικιλία ακινήτων. Σε αριθμούς, το Jeddah Central θα προσφέρει 17.000 κατοικίες, 2.700 δωμάτια ξενοδοχείων και πάνω από 10 νέες εγκαταστάσεις ψυχαγωγίας και τουρισμού κατά την ολοκλήρωσή του jeddahcentral.com jeddahcentral.com. Οι εργασίες κατασκευής βρίσκονται σε προχωρημένο στάδιο: στις αρχές του 2024, συμβάσεις ύψους 12 δισ. SAR ανατέθηκαν για την πρώτη φάση των αξιοθέατων (Όπερα, Στάδιο, Ενυδρείο) jeddahcentral.com. Αυτή η ανάπτυξη αποτελεί σταθμό για το κέντρο της Τζέντα, αντικαθιστώντας παλαιότερες υποδομές με μια παγκόσμιας κλάσης παραθαλάσσια γραμμή ορίζοντα. Αναμένεται να αυξήσει σημαντικά τις αξίες των ακινήτων στις γύρω περιοχές και να δημιουργήσει νέες περιοχές πολυτελούς διαβίωσης, αγορών και ψυχαγωγίας που θα ανταγωνίζονται αυτές του Ντουμπάι ή της Ντόχα. Για επενδυτές και αναδόχους, το Jeddah Central ανοίγει ευκαιρίες στη φιλοξενία, τα πολυτελή διαμερίσματα και τη λιανική, υποστηριζόμενο από το PIF και την προνομιακή παραθαλάσσια τοποθεσία του έργου.
Όσον αφορά τις υποδομές μεταφορών, η Τζέντα έχει δει σημαντικές βελτιώσεις που ενισχύουν την ελκυστικότητά της στην αγορά ακινήτων. Το νέο Διεθνές Αεροδρόμιο King Abdulaziz (KAIA) εγκαινίασε το υπερσύγχρονο Terminal 1 το 2019, αυξάνοντας σημαντικά τη χωρητικότητα και διαθέτοντας ένα αρχιτεκτονικό αριστούργημα ως τερματικό σταθμό. Μέχρι το 2025, το αεροδρόμιο έχει τη δυνατότητα να διαχειρίζεται περίπου 30 εκατομμύρια επιβάτες ετησίως, διευκολύνοντας την άφιξη τουριστών και επαγγελματιών που τροφοδοτούν τη ζήτηση για ξενοδοχεία και βραχυχρόνιες μισθώσεις. Επιπλέον, ο Σιδηρόδρομος Υψηλής Ταχύτητας Haramain, που λειτουργεί από το 2018, συνδέει την Τζέντα με τις ιερές πόλεις – μπορείτε πλέον να ταξιδέψετε από την Τζέντα στη Μέκκα σε λιγότερο από μία ώρα και στη Μεδίνα σε περίπου 2 ώρες. Ο σταθμός του τρένου στην Al-Sulaimaniah έχει γίνει ένας νέος αστικός πόλος, και η άνεση αυτής της σιδηροδρομικής σύνδεσης έχει καταστήσει την Τζέντα ακόμα πιο ελκυστική βάση για εταιρείες και προσκυνητές (ορισμένοι προσκυνητές επιλέγουν να διαμένουν στην Τζέντα και να πραγματοποιούν ημερήσιες εκδρομές στη Μέκκα με το τρένο, ενισχύοντας τον ξενοδοχειακό τομέα της Τζέντα). Κοιτώντας μπροστά, ο υπό σχεδιασμό Σιδηρόδρομος Saudi Landbridge (γραμμή εμπορευμάτων και επιβατών προς τα ανατολικά) θα συνδέει απευθείας το λιμάνι της Τζέντα με το Ριάντ και τη Νταμάμ, μετατρέποντας ουσιαστικά την Τζέντα στην πύλη logistics της χώρας μεταξύ της Ερυθράς Θάλασσας και του Κόλπου. Αυτό αναμένεται να δώσει ώθηση στη δημιουργία μεγάλων logistic parks και βιομηχανικής ανάπτυξης κατά μήκος της διαδρομής, ιδιαίτερα γύρω από το λιμάνι της Τζέντα, ενισχύοντας τον τομέα της βιομηχανικής αγοράς ακινήτων.
Η αστική κινητικότητα εντός της Τζέντα βρίσκεται επίσης στην ατζέντα. Το μακροχρόνια προτεινόμενο έργο Jeddah Metro – ένα αστικό σιδηροδρομικό δίκτυο τριών γραμμών – έχει αντιμετωπίσει καθυστερήσεις, αλλά παραμένει μέρος των μελλοντικών σχεδίων της πόλης. Αν τελικά προχωρήσει (πιθανότατα στο δεύτερο μισό αυτής της δεκαετίας), ένα μετρό θα βελτίωνε σημαντικά την άνεση των μετακινήσεων και θα μπορούσε να αναμορφώσει τις αξίες των ακινήτων γύρω από τους κόμβους των σταθμών. Στο μεταξύ, η πόλη έχει εφαρμόσει νέα δίκτυα λεωφορείων και βελτιώνει τους δρόμους (συμπεριλαμβανομένης της προγραμματισμένης Κρεμαστής Γέφυρας Obhur πάνω από τον βόρειο κόλπο) για να μειώσει τη συμφόρηση. Οι αναβαθμισμένες υποδομές συχνά μεταφράζονται σε υψηλότερες τιμές γης σε προηγουμένως υπο-αναπτυγμένες περιοχές, μια τάση που είναι ήδη ορατή στη Βόρεια Τζέντα όπου οι επεκτάσεις αυτοκινητοδρόμων και οι γέφυρες έχουν βελτιώσει τη συνδεσιμότητα.
Άλλα αξιόλογα έργα περιλαμβάνουν τη Jeddah Economic City (πέρα από τον Πύργο, η JEC θα περιλαμβάνει ένα σύμπλεγμα ουρανοξυστών, εμπορικών λεωφόρων και μια μαρίνα) και τη King Abdullah Economic City (KAEC) βόρεια της Τζέντα. Αν και η KAEC είναι ξεχωριστή προγραμματισμένη πόλη, ο χαρακτηρισμός της ως Ειδική Οικονομική Ζώνη το 2023 και η ανανεωμένη κυβερνητική εστίαση ουσιαστικά έχουν συνδέσει την επιτυχία της με την ανάπτυξη της Τζέντα. Το λιμάνι και η βιομηχανική κοιλάδα της KAEC προσελκύουν κατασκευαστές και εταιρείες logistics με φορολογικά κίνητρα, δημιουργώντας δυνητικά χιλιάδες θέσεις εργασίας. Καθώς αυτές οι θέσεις εργασίας υλοποιούνται, θα μπορούσαν να ενισχύσουν τη ζήτηση κατοικίας στη βόρεια Τζέντα και την ίδια την KAEC, επεκτείνοντας ουσιαστικά τη μητροπολιτική περιοχή της Τζέντα. Επίσης, το Red Sea Global (μεγάλο τουριστικό έργο που αναπτύσσει θέρετρα σε νησιά πιο βόρεια) και τα έργα πολιτιστικής κληρονομιάς AlUla, αν και δεν βρίσκονται στην Τζέντα, πιθανότατα θα φέρουν πολλούς τουρίστες μέσω της Τζέντα, δικαιολογώντας έτσι περισσότερα ξενοδοχεία και επέκταση του αεροδρομίου.
Συνοψίζοντας, ο ορίζοντας και οι υποδομές της Τζέντα το 2025–2030 θα καθοριστούν από αυτά τα μεγα-έργα. Η παραλία Jeddah Central θα προσφέρει στην πόλη ένα σύγχρονο κέντρο, ο Πύργος Τζέντα θα τη βάλει στον παγκόσμιο χάρτη για τα αρχιτεκτονικά ρεκόρ και οι βελτιωμένες συγκοινωνιακές συνδέσεις θα ενσωματώσουν την Τζέντα πιο στενά με τις εθνικές και παγκόσμιες αγορές. Για τους ενδιαφερόμενους της αγοράς ακινήτων, αυτά τα έργα σημαίνουν νέες περιοχές για επενδύσεις, από πολυτελή παραθαλάσσια διαμερίσματα έως βιομηχανικά πάρκα. Ενώ υπάρχουν κίνδυνοι στην υλοποίηση (καθυστερήσεις, υπερβάσεις κόστους), η καθαρή κλίμακα της κυβερνητικής δέσμευσης προσφέρει εμπιστοσύνη ότι ο αστικός μετασχηματισμός της Τζέντα βρίσκεται σε πλήρη εξέλιξη.
Συγκριτική Ανάλυση: Τζέντα vs. Ριάντ vs. Νταμμάν
Οι τρεις μεγάλες μητροπολιτικές περιοχές της Σαουδικής Αραβίας – Ριάντ, Τζέντα και Νταμμάν/Κομπάρ (Ανατολική Επαρχία) – έχουν η καθεμιά ξεχωριστή δυναμική στην αγορά ακινήτων, επηρεασμένη από τους οικονομικούς τους ρόλους και τις πρωτοβουλίες του Vision 2030. Η σύγκριση της Τζέντα με τις άλλες προσφέρει πλαίσιο για την αξιολόγηση της απόδοσης και των προοπτικών της:
Πρόβλεψη Αγοράς για το 2025–2030
Κοιτώντας μπροστά, οι προοπτικές για την αγορά ακινήτων της Τζέντα την περίοδο 2025 έως 2030 είναι γενικά θετικές, με ισχυρά οικονομικά θεμέλια και εθνικά αναπτυξιακά σχέδια να τις στηρίζουν. Αναλυτές και σύμβουλοι προβλέπουν συνεχιζόμενη ανάπτυξη στους τομείς της κατοικίας, των εμπορικών ακινήτων και της φιλοξενίας, αν και ο ρυθμός ενδέχεται να διαφέρει ανάλογα με τον τομέα και το έτος. Ακολουθούν βασικά στοιχεία της πρόβλεψης:
Ποσοτικά, οι εταιρείες έρευνας αγοράς εκτιμούν ότι η συνολική αγορά ακινήτων της Σαουδικής Αραβίας θα αναπτυχθεί με σύνθετο ετήσιο ρυθμό αύξησης (CAGR) γύρω στο 7–9% έως το 2030, ενδεχομένως να διπλασιάσει την αξία της αγοράς έως το τέλος της δεκαετίας techsciresearch.com imarcgroup.com. Η Τζέντα, ως βασικό συστατικό αυτού, θα συμβάλλει σημαντικά. Η Γενική Αρχή Ακινήτων προβλέπει ότι το μέγεθος της εθνικής αγοράς ακινήτων θα φτάσει περίπου τα 100+ δισεκατομμύρια δολάρια έως το 2029 arabnews.com. Επομένως, μπορούμε να φανταστούμε ότι το μερίδιο της Τζέντας (ιστορικά ίσως 15-20% των συναλλαγών σε αξία) να ανέρχεται σε δεκάδες δισεκατομμύρια δολάρια σε ετήσιες αγοραπωλησίες ακινήτων έως το 2030.
Προειδοποιήσεις για τις προβλέψεις: Αυτές οι θετικές προβλέψεις βασίζονται στην απουσία σοβαρών οικονομικών σοκ. Κίνδυνοι όπως μια παρατεταμένη παγκόσμια ύφεση, μια απότομη πτώση των τιμών του πετρελαίου που επηρεάζει τις κρατικές δαπάνες ή η γεωπολιτική αστάθεια θα μπορούσαν να επιβραδύνουν τη δυναμική (περισσότερα για τους κινδύνους στην επόμενη ενότητα). Επίσης, τα επιτόκια παίζουν ρόλο – αν το κόστος χρηματοδότησης παραμείνει υψηλό παγκοσμίως, αυτό θα μπορούσε να περιορίσει την ανάπτυξη της ζήτησης (ειδικά για στεγαστικά δάνεια). Ωστόσο, η Σαουδική Αραβία έχει δείξει διάθεση να μετριάσει αυτό (μέσω επιδοτήσεων, κ.λπ.). Συνολικά, η περίοδος 2025–2030 αναμένεται να είναι μια περίοδος ανάπτυξης και εκσυγχρονισμού για τα ακίνητα της Τζέντα, με την πόλη να αναδεικνύεται πιο διεθνώς προβεβλημένη και την αγορά ακινήτων της πιο ώριμη και διαφοροποιημένη.
Ευκαιρίες και Κίνδυνοι για Επενδυτές και Αναπτύκτες
Η αγορά ακινήτων της Τζέντα προσφέρει έναν ελκυστικό συνδυασμό ευκαιριών, χάρη στη στήριξη της κυβέρνησης και στη διαρθρωτική ζήτηση, αλλά συνοδεύεται και από ορισμένους κινδύνους που θα πρέπει να εξετάσουν προσεκτικά οι ενδιαφερόμενοι:
Ευκαιρίες:
Κίνδυνοι:
Συμπερασματικά, οι ευκαιρίες στην αγορά ακινήτων της Τζέντας έως το 2030 είναι σημαντικές – πρόκειται για μια αναπτυσσόμενη αγορά, με ισχυρή στήριξη και πραγματικούς μοχλούς ζήτησης. Οι επενδυτές και οι αναπτυξιακοί φορείς που ευθυγραμμίζονται με τα θέματα του Vision 2030 (προσιτή στέγαση, τουρισμός, ποιότητα ζωής, διαφοροποίηση) μπορούν όχι μόνο να επωφεληθούν οικονομικά αλλά και να βρουν στήριξη από τους νομοθέτες. Ωστόσο, η συνετή στρατηγική είναι απαραίτητη για διαχείριση των κινδύνων. Ο επενδυτικός διασκορπισμός σε τύπους περιουσίας (κατοικία έναντι εμπορικών ακινήτων) ή χρονικούς ορίζοντες, η εξασφάλιση καλών όρων χρηματοδότησης και η διατήρηση ευελιξίας στα έργα ώστε να προσαρμόζονται στις μεταβολές της αγοράς θα είναι έξυπνες στρατηγικές. Όπως συμπέρανε η S&P για τη Σαουδική Αραβία, η αναπτυξιακή πορεία είναι ισχυρή αλλά όχι χωρίς προκλήσεις arabnews.com arabnews.com – και αυτό ταιριάζει απόλυτα στην Τζέντα. Με σωστή διαχείριση κινδύνου, τα ενδιαφερόμενα μέρη μπορούν να εκμεταλλευτούν το κύμα της ανάπτυξης ακινήτων στην Τζέντα και πιθανότατα να αποκομίσουν σημαντικές αποδόσεις στα συναρπαστικά επόμενα χρόνια.
Πηγές:
Εμπορικά Ακίνητα Λιανικής: Ο τομέας λιανικής αποτελεί ένα φωτεινό σημείο στο εμπορικό τοπίο της Τζέντα, υποστηριζόμενος από ένα νεανικό πληθυσμό και την αυξανόμενη τουριστική δραστηριότητα.
Το 2024, η Τζέντα πρόσθεσε 106.000 μ² νέου εμπορικού χώρου (π.χ.μια σημαντική έναρξη εμπορικού κέντρου), φέρνοντας τη συνολική προσφορά λιανικής σε περίπου 2,16 εκατομμύρια μ² στην πόλη argaam.com argaam.com.Αυτή η επέκταση αντανακλά εμπιστοσύνη στη ζήτηση των καταναλωτών.Χάρη στην προώθηση της Vision 2030 για την ενίσχυση της ψυχαγωγίας και της αναψυχής, τα εμπορικά κέντρα στη Τζέντα έχουν εντάξει όλο και περισσότερο κινηματογράφους, εστιατόρια και οικογενειακά αξιοθέατα για να προσελκύσουν επισκέπτες.Τα ενοίκια λιανικής σε κορυφαία “υπερ-περιφερειακά” εμπορικά κέντρα αυξάνονται (περίπου +4% σε ετήσια βάση το Α’ εξάμηνο του 2024 για τα εμπορικά κέντρα πρώτης κατηγορίας) argaam.com, ενώ τα δευτερεύοντα εμπορικά κέντρα με παλαιότερες μορφές βλέπουν τα ενοίκια να μειώνονται (~4% μείωση σε ετήσια βάση) καθώς οι καταναλωτές στρέφονται προς πιο σύγχρονες εμπειρίες argaam.com.Συνολικά, το κλίμα στην αγορά λιανικής είναι αισιόδοξο για το 2025-2026, με τη S&P Global να σημειώνει ότι η αύξηση του πληθυσμού, η διεύρυνση του τουρισμού και η είσοδος διεθνών brands θα ενισχύσουν περαιτέρω τη ζήτηση λιανικής στις πόλεις της Σαουδικής Αραβίας arabnews.com arabnews.com.Η Ριάντ και η Τζέντα, ειδικότερα, βιώνουν ένα κύμα νέων εμπορικών και μικτών αναπτύξεων που συνδυάζουν τα ψώνια με τη διασκέδαση και ακόμη και οικιστικά/φιλοξενούμενα στοιχεία arabnews.com.Στην Τζέντα, τα υπαίθρια και παραθαλάσσια εμπορικά κέντρα κερδίζουν δημοτικότητα (για παράδειγμα, οι περιοχές Κορνίς και προορισμοί όπως η περιοχή Jeddah Yacht Club), αντανακλώντας μια τάση προς τα εμπορικά κέντρα που επικεντρώνονται στον τρόπο ζωής arabnews.com.Με αυτό κατά νου, ο τομέας της λιανικής δεν είναι χωρίς κινδύνους: η ανάπτυξη του ηλεκτρονικού εμπορίου και οι μεταβαλλόμενες προτιμήσεις των καταναλωτών σημαίνουν ότι οι διαχειριστές εμπορικών κέντρων πρέπει να συνεχίσουν να καινοτομούν για να προσελκύουν επισκέπτες.Η S&P έχει προειδοποιήσει ότι η υπερπροσφορά και ο ανταγωνισμός θα μπορούσαν να ασκήσουν πίεση στις αποδόσεις των ενοικίων, ειδικά εάν οι ιδιοκτήτες πραγματοποιήσουν μεγάλες κεφαλαιουχικές δαπάνες για την ανακαίνιση ακινήτων arabnews.com.Προς το παρόν, όμως, η αγορά λιανικής ακινήτων της Τζέντα ενισχύεται από την ισχυρή καταναλωτική δαπάνη – με τη βοήθεια του υψηλού κατά κεφαλήν εισοδήματος και της κουλτούρας που αντιμετωπίζει τα εμπορικά κέντρα ως κοινωνικούς προορισμούς arabnews.com arabnews.com.Με τη Σαουδική Αραβία να στοχεύει σε 100+ εκατομμύρια τουρίστες έως το 2030, συμπεριλαμβανομένων μεγάλων εκδηλώσεων όπως η Expo 2030 και το Παγκόσμιο Κύπελλο FIFA 2034, ο ρόλος της Τζέντα ως πύλη της πόλης τοποθετεί τον τομέα του λιανικού εμπορίου της για διαρκή ανάπτυξη arabnews.com.Βιομηχανικά & Λογιστικά Ακίνητα: Ο τομέας των βιομηχανικών ακινήτων στη Τζέντα γνωρίζει σημαντική ανάπτυξη, αν και υπό το ραντάρ, σε ευθυγράμμιση με τις φιλοδοξίες της Σαουδικής Αραβίας στον τομέα της εφοδιαστικής αλυσίδας.
Ως η κύρια πόλη-λιμάνι της Ερυθράς Θάλασσας του Βασιλείου, η Τζέντα είναι στο επίκεντρο των σχεδίων για να γίνει ένα παγκόσμιο κέντρο εφοδιαστικής αλυσίδας, και αυτό οδηγεί τη ζήτηση για σύγχρονες αποθήκες και κέντρα διανομής argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Η άνθηση του ηλεκτρονικού εμπορίου μετά το 2020 έχει ενισχύσει περαιτέρω τις απαιτήσεις για μεγάλες, υψηλής ποιότητας εγκαταστάσεις logistics argaamplus.s3.amazonaws.com.Το 2023, η Σαουδική Αραβία εγκαινίασε τέσσερις νέες Ειδικές Οικονομικές Ζώνες (SEZs) για να προσελκύσει βιομηχανικές και προηγμένες τεχνολογικές επενδύσεις – συγκεκριμένα, μία από αυτές βρίσκεται στην Οικονομική Πόλη Βασιλιάς Αμπντάλα (KAEC) κοντά στην Τζέντα argaamplus.s3.amazonaws.com.Η Ειδική Οικονομική Ζώνη του KAEC επικεντρώνεται στην προηγμένη βιομηχανία και τα logistics και αναμένεται να ενισχύσει την ανάπτυξη αποθηκών και εργοστασίων στην περιοχή της Τζέντα.Τα ενοίκια για κύριες αποθήκες στη Τζέντα κυμαίνονται αυτή τη στιγμή περίπου από 90 έως 300 SAR ανά τ.μ. ετησίως, ανάλογα με την τοποθεσία και τις προδιαγραφές argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Αυτά τα ενοίκια αυξάνονται καθώς η διαθεσιμότητα ποιοτικών χώρων είναι χαμηλή – πράγματι, τα ενοίκια βιομηχανικών χώρων σημείωσαν αυξήσεις μεσαίων έως υψηλών μονοψήφιων ποσοστών το 2022–2023.Ενώ τα ενοίκια αποθηκών στη Τζέντα είναι λίγο χαμηλότερα από αυτά του Ριάντ (τα οποία μπορούν να φτάσουν έως και 400 SAR/m²) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com, το χάσμα μπορεί να κλείσει καθώς περισσότεροι πάροχοι υπηρεσιών 3PL (τρίτων υπηρεσιών εφοδιαστικής αλυσίδας) και κατασκευαστές εγκαθιστούν επιχειρήσεις κοντά στο λιμάνι.Το εν εξελίξει Σχέδιο Γέφυρας Ξηράς της Σαουδικής Αραβίας – μια τεράστια σιδηροδρομική γραμμή που συνδέει το λιμάνι της Τζέντα με το Ριάντ και τη Νταμάμ – αποτελεί επίσης μια καθοριστική αλλαγή, με την ολοκλήρωσή του να αναμένεται γύρω στο τέλος της δεκαετίας.Επιτρέποντας ταχύτερη μετακίνηση φορτίου σε ολόκληρη τη χώρα, πιθανότατα θα αυξήσει τη ζήτηση για πάρκα logistics γύρω από το λιμάνι και τις βιομηχανικές ζώνες της Τζέντα.Συνολικά, οι προοπτικές για τα βιομηχανικά ακίνητα είναι αισιόδοξες: η πρωτοβουλία διαφοροποίησης του Vision 2030 λειτουργεί ως καταλύτης ανάπτυξης στην αποθήκευση, και η Τζέντα αναμένεται να επωφεληθεί χάρη στη στρατηγική της τοποθεσία.Η κύρια πρόκληση θα είναι η παροχή επαρκούς νέας βιομηχανικής προσφοράς· διαφορετικά, τα ενοίκια ενδέχεται να συνεχίσουν να αυξάνονται και ενδεχομένως να πιέσουν τις μικρότερες επιχειρήσεις.Ωστόσο, με νέες επενδύσεις σε γη και υποδομές (συμπεριλαμβανομένων των κινήτρων των Ειδικών Οικονομικών Ζωνών – SEZ), οι επενδυτές βλέπουν σημαντικές ευκαιρίες στον τομέα των ακινήτων logistics.Όπως σημείωσε μια έκθεση, η βιομηχανική ζήτηση στη Σαουδική Αραβία στηρίζεται σε μια «σημαντική τάση ανάπτυξης» που αναμένεται να συνεχιστεί καθώς η μη πετρελαϊκή οικονομία επεκτείνεται argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Αγορά Γραφείων: Η Τζέντα είναι η δεύτερη μεγαλύτερη αγορά γραφείων του Βασιλείου μετά το Ριάντ και συνεχίζει να αναπτύσσεται σταθερά. Το συνολικό απόθεμα γραφείων στην Τζέντα είναι περίπου 1,2 – 2,1 εκατομμύρια τετραγωνικά μέτρα (το εύρος αντανακλά διαφορετικές κατηγορίες χώρου) argaamplus.s3.amazonaws.com argaam.com, το οποίο είναι περίπου το ένα τέταρτο του αποθέματος γραφείων του Ριάντ. Κατά το πρώτο εξάμηνο του 2024, δεν άνοιξαν νέα σημαντικά γραφεία στην Τζέντα, διατηρώντας τη διαθεσιμότητα σταθερή στα περίπου 1,21 εκατομμύρια m² ποιοτικού χώρου argaam.com. Ωστόσο, νέα έργα βρίσκονται επιτέλους στον ορίζοντα – περίπου 48.000 m² γραφειακού χώρου αναμένεται να παραδοθούν μέχρι το τέλος του 2024 στην Τζέντα argaam.com. Η ζήτηση για γραφεία είναι υγιής, καθοδηγούμενη από την επιχειρηματική ανάπτυξη και τον ρόλο της Τζέντα ως κόμβου εμπορίου και εφοδιαστικής αλυσίδας. Τα ενοίκια γραφείων Grade A στην Τζέντα αυξήθηκαν περίπου 11% ετησίως στα μέσα του 2024 φτάνοντας περίπου τα SAR 1.335 ανά m² ετησίως argaam.com, υποδεικνύοντας ότι οι ιδιοκτήτες έχουν αποκτήσει πλεονέκτημα καθώς ο ποιοτικός χώρος παραμένει περιορισμένος. (Για σύγκριση, τα υψηλότερα ενοίκια γραφείων σε κορυφαίες περιοχές του Ριάντ αυξήθηκαν σχεδόν 20% την ίδια περίοδο, φτάνοντας περίπου τα SAR 2.090 ανά m² argaam.com, αντικατοπτρίζοντας ακόμη μεγαλύτερη ζήτηση στην πρωτεύουσα). Οι περισσότεροι βασικοί ενοικιαστές γραφείων της Τζέντα είναι κρατικοί φορείς και εγκατεστημένες εταιρείες argaamplus.s3.amazonaws.com, και τα νέα κτίρια υψηλών προδιαγραφών αντιμετωπίζουν ανταγωνιστική πίεση για να εξασφαλίσουν αυτούς τους μεγάλους ενοικιαστές argaamplus.s3.amazonaws.com. Προχωρώντας, ο τομέας γραφείων στην Τζέντα αναμένεται να επεκταθεί παράλληλα με την οικονομική ανάπτυξη, αλλά με προσεκτικό ρυθμό – η πόλη δεν έχει το τεράστιο κύμα μεταγκατάστασης εταιρειών που παρατηρείται στο Ριάντ. Τα ποσοστά κενών παραμένουν σχετικά σταθερά, και εάν η νέα προσφορά παραμείνει περιορισμένη, τα ενοίκια αναμένεται να διατηρηθούν υψηλά. Μία τάση που πρέπει να παρακολουθούμε είναι ο εκσυγχρονισμός του αποθέματος γραφείων: νέες μικτές αναπτύξεις (όπως τμήματα του έργου Jeddah Central) θα φέρουν υπερσύγχρονους γραφειακούς χώρους, ενδεχομένως προσελκύοντας ενοικιαστές από παλαιότερα κτίρια και δημιουργώντας πίεση στο γηρασμένο απόθεμα.
Βασικές Κυβερνητικές Πολιτικές και Επίδραση του Οράματος 2030
Η κυβερνητική πολιτική – καθοδηγούμενη από το στρατηγικό πλαίσιο Vision 2030 – διαδραματίζει καθοριστικό ρόλο στην αγορά ακινήτων της Τζέντα. Ένας από τους βασικούς στόχους του Vision 2030 είναι η αύξηση της ιδιοκατοίκησης στη Σαουδική Αραβία στο 70% έως το 2030, από περίπου 50% ή χαμηλότερα στα μέσα της δεκαετίας του 2010 pwc.com pwc.com. Για να επιτευχθεί αυτό, το Υπουργείο Στέγασης (τώρα μέρος του MoMRAH) έχει εφαρμόσει ουσιαστικές μεταρρυθμίσεις που έχουν μεταμορφώσει τον τομέα της στέγασης. Κύριες πρωτοβουλίες αποτελούν το πρόγραμμα Sakani, που απλοποιεί και επιδοτεί τα στεγαστικά δάνεια για τις σαουδαραβικές οικογένειες, και το Ταμείο Ανάπτυξης Ακινήτων, το οποίο παρέχει χρηματοδότηση χαμηλού κόστους. Τα προγράμματα αυτά έχουν μειώσει τους χρόνους αναμονής για στεγαστική υποστήριξη από χρόνια σε σχεδόν άμεση έγκριση vision2030.gov.sa, απελευθερώνοντας κύμα ζήτησης από τελικούς χρήστες. Όπως αναφέρθηκε νωρίτερα, τα στεγαστικά δάνεια με κρατική εγγύηση και οι μειωμένες απαιτήσεις προκαταβολής (μείωση από 30% σε 5% από την κεντρική τράπεζα) έχουν δώσει τη δυνατότητα σε μια νέα γενιά αγοραστών pwc.com. Το αποτέλεσμα είναι εμφανές στην Τζέντα, όπου πολλά νοικοκυριά που στο παρελθόν νοίκιαζαν μπαίνουν τώρα στην αγορά ιδιοκατοίκησης – ενισχύοντας την οικιστική ανάπτυξη σε διάφορα επίπεδα τιμών. Η επιρροή του Vision 2030 εκτείνεται πέρα από τη στέγαση και στον τομέα των εμπορικών ακινήτων μέσω της οικονομικής διαφοροποίησης και της απελευθέρωσης των κανονισμών. Η κυβέρνηση αναγνωρίζει τα ακίνητα ως βασικό τομέα για την αύξηση του μη πετρελαϊκού ΑΕΠ (με στόχο την αύξηση της συμβολής των ακινήτων στο ΑΕΠ από ~7% σε 10% μέχρι το 2030) pwc.com. Για να ενισχυθεί η ανάπτυξη, οι αρχές έχουν επενδύσει σημαντικά σε υποδομές – νέους συγκοινωνιακούς συνδέσμους, δίκτυα κοινής ωφελείας και βελτιώσεις του δημόσιου χώρου – ιδιαίτερα σε πόλεις όπως η Τζέντα που εξυπηρετούν τον τουρισμό και το εμπόριο. Μια αξιόλογη πολιτική είναι ο Φόρος Λευκής Γης, ένας φόρος επί αδόμητης αστικής γης που θεσπίστηκε για να αποτρέψει την αποθήκευση γης και να αυξήσει την προσφορά οικοπέδων για ανάπτυξη pwc.com. Η Τζέντα ήταν μία από τις πρώτες πόλεις όπου αυτός ο ετήσιος φόρος 2,5% εφαρμόστηκε σε κενή οικιστική γη, προτρέποντας ορισμένους ιδιοκτήτες είτε να οικοδομήσουν είτε να πουλήσουν, βελτιώνοντας σταδιακά τη διαθεσιμότητα γης για έργα. Επιπλέον, η απλοποίηση των αδειοδοτικών διαδικασιών και τα μοντέλα σύμπραξης δημόσιου και ιδιωτικού τομέα έχουν διευκολύνει τους επενδυτές ακινήτων να υλοποιήσουν μεγάλα έργα εναρμονισμένα με τους στόχους του Vision 2030 (για παράδειγμα, η ανάπλαση του κέντρου της Τζέντα δρομολογείται από το Δημόσιο Ταμείο Επενδύσεων σε συνεργασία με ιδιώτες εργολάβους).Η προώθηση του τουρισμού στο πλαίσιο του Vision 2030 αποτελεί ακόμη έναν τομέα πολιτικής που επηρεάζει την αγορά ακινήτων της Τζέντα. Το Βασίλειο στοχεύει να προσελκύσει 100 εκατομμύρια επισκέψεις ετησίως έως το 2030 (από θρησκευτικό τουρισμό, αναψυχή και επιχειρηματικές εκδηλώσεις). Η Τζέντα, ως η παραδοσιακή πύλη για τη Μέκκα και τη Μεδίνα και μια παραθαλάσσια πόλη της Ερυθράς Θάλασσας, επωφελείται από αυτή την ώθηση. Η διευκόλυνση των τουριστικών βίζας από την κυβέρνηση και η επένδυση σε τουριστικές υποδομές (αεροδρόμια, τερματικοί σταθμοί κρουαζιέρας κ.λπ.) έχουν οδηγήσει στην κατασκευή νέων ξενοδοχείων, επιπλωμένων διαμερισμάτων και εμπορικών-ψυχαγωγικών συγκροτημάτων στη Τζέντα. Το πολλαπλασιαστικό αποτέλεσμα στη λιανική και τη φιλοξενία υπήρξε σημαντικό – για παράδειγμα, η πληρότητα και οι τιμές δωματίων στα ξενοδοχεία της Σαουδικής Αραβίας αυξάνονται και οι κατασκευαστές στην Τζέντα ανταποκρίνονται προγραμματίζοντας περισσότερα έργα φιλοξενίας argaam.com argaam.com. Μελλοντικές παγκόσμιες εκδηλώσεις που θα φιλοξενήσει η Σαουδική Αραβία (όπως η Expo 2030 στο Ριάντ και το Παγκόσμιο Κύπελλο Ποδοσφαίρου FIFA 2034) οδηγούν σε αναβαθμίσεις σε εθνικό επίπεδο και η Τζέντα αναμένεται να λάβει το μερίδιό της – ενδεχομένως συμπεριλαμβανομένων βελτιώσεων σταδίων και ζωνών φιλάθλων, που συνδέονται με την ανάπτυξη ακινήτων (π.χ. μεικτού τύπου αθλητικές περιοχές, προσωρινές διαμονές κ.λπ.).
Καθοριστικά, το Vision 2030 έχει ενισχύσει ένα πιο φιλικό προς τον επενδυτή ρυθμιστικό περιβάλλον. Η ίδρυση της Γενικής Αρχής Ακινήτων (REGA) παρέχει ενιαία εποπτεία και διαφάνεια στην αγορά ακινήτων arabnews.com. Οι νόμοι για πώληση ακινήτων υπό κατασκευή (Wafi), την οριζόντια ιδιοκτησία και τη μεσιτεία ακινήτων έχουν εκσυγχρονιστεί με διεθνή πρότυπα, εμπνέοντας μεγαλύτερη εμπιστοσύνη σε επενδυτές και αγοραστές σπιτιών. Επιπλέον, οι κανόνες χωροταξίας και πολεοδομίας ενημερώνονται για να ενθαρρύνουν την ανάπτυξη τύπου μεικτής χρήσης και υψηλής πυκνότητας, όπως βλέπουμε στο Jeddah Central και σε άλλα giga-projects, απομακρυνόμενοι από τη διάχυση του παρελθόντος. Συνοψίζοντας, η κυβερνητική πολιτική υπό το Vision 2030 αποτέλεσε καταλύτη για την επέκταση των ακινήτων της Τζέντα – απελευθερώνοντας τη χρηματοδότηση κατοικιών, χρηματοδοτώντας έργα που αλλάζουν το παιχνίδι, βελτιώνοντας το επενδυτικό κλίμα και ενισχύοντας τη ζήτηση μέσω οικονομικής ανάπτυξης και τουρισμού.
Τοπίο Ξένων Επενδύσεων και Ρυθμιστικές Ενημερώσεις
Η Σαουδική Αραβία έχει ενεργά ανοίξει τον τομέα των ακινήτων της σε ξένες επενδύσεις τα τελευταία χρόνια και το 2024–2025 σημειώθηκαν σημαντικά ορόσημα σε αυτόν τον τομέα. Μια εξέχουσα εξέλιξη ήταν η χαλάρωση των περιορισμών στις ξένες επενδύσεις σε ακίνητα στη Μέκκα και τη Μεδίνα. Τον Ιανουάριο του 2025, η Αρχή Κεφαλαιαγοράς ανακοίνωσε ότι οι αλλοδαποί (μη Σαουδάραβες) μπορούν πλέον να επενδύουν σε εταιρείες που διαθέτουν ακίνητα στις ιερές πόλεις της Μέκκας και της Μεδίνας agbi.com agbi.com. Ενώ η άμεση ιδιοκτησία ακινήτων σε αυτές τις πόλεις από ιδιώτες παραμένει απαγορευμένη (εκτός από μισθώσεις 99 ετών), αυτή η κίνηση επιτρέπει σε διεθνείς επενδυτές να αγοράζουν μετοχές (έως 49%) σε εισηγμένες εταιρείες ακινήτων ή REITs που διαθέτουν ακίνητα στη Μέκκα/Μεδίνα agbi.com agbi.com. Η αλλαγή πολιτικής αποσκοπεί στην «προσέλκυση ξένων κεφαλαίων και την παροχή ρευστότητας σε τρέχοντα και μελλοντικά έργα» στις ιερές πόλεις agbi.com. Θεωρείται επίσης ως πιλοτικό βήμα προς το ευρύτερο άνοιγμα της αγοράς ακινήτων της Σαουδικής Αραβίας. Η αντίδραση της αγοράς ήταν θετική – οι μετοχές ακίνητης περιουσίας, ειδικά εκείνες που επικεντρώνονται στη Μέκκα/Μεδίνα, σημείωσαν άνοδο σχεδόν 10% με τα νέα agbi.com. Αυτή η μεταρρύθμιση στέλνει το μήνυμα στους επενδυτές ότι η Σαουδική Αραβία είναι σοβαρή ως προς τον εκσυγχρονισμό της αγοράς ακινήτων της στο πλαίσιο του Vision 2030. Ο Faisal Durrani, επικεφαλής ερευνών στη Knight Frank MENA, το χαρακτήρισε ως «το ισχυρότερο δείγμα μέχρι σήμερα» για περαιτέρω χαλάρωση των νόμων διεθνούς ιδιοκτησίας agbi.com.
Γενικότερα σε όλο το Βασίλειο (συμπεριλαμβανομένης της Τζέντα), οι κανονισμοί πλέον επιτρέπουν 100% ξένη ιδιοκτησία επιχειρήσεων, συμπεριλαμβανομένων αυτών στον τομέα της ανάπτυξης και διαμεσολάβησης ακινήτων, μέσω αδειοδότησης από το MISA (Υπουργείο Επενδύσεων) arabnews.com. Αυτό σημαίνει ότι ένας διεθνής αναπτυξιακός φορέας ή επενδυτής μπορεί να ιδρύσει μια αμιγώς ξένη εταιρεία στη Σαουδική Αραβία για την υλοποίηση έργων ακινήτων (εκτός από ορισμένες ευαίσθητες τοποθεσίες). Η απλοποίηση της διαδικασίας έναρξης επιχείρησης και η ισχυρή νομική προστασία (π.χ. εκτέλεση συμβάσεων, βελτιωμένοι νόμοι περί πτώχευσης) έχουν αναβαθμίσει τη θέση της Σαουδικής Αραβίας στις διεθνείς κατατάξεις για την ευκολία επιχειρηματικής δραστηριότητας. Στην Τζέντα αυτό έχει μεταφραστεί σε αυξανόμενη παρουσία ξένων εταιρειών και κεφαλαίων ακινήτων που εξετάζουν ευκαιρίες – από μικτής χρήσης αναπτύξεις μέχρι εγκαταστάσεις logistics. Σημαντικό είναι ότι τα επενδυτικά καταπιστεύματα ακινήτων (REITs) έχουν αποτελέσει προσβάσιμο δρόμο για ξένα κεφάλαια· από το 2021, η CMA επιτρέπει σε ξένους επενδυτές να αγοράζουν ελεύθερα μερίδια σε σαουδαραβικά REITs, ακόμη και σε εκείνα με ακίνητα στη Μέκκα/Μεντίνα agbi.com. Αυτό έχει διοχετεύσει ξένα κεφάλαια στα εμπορικά ακίνητα της Τζέντα μέσω εισηγμένων REITs που κατέχουν εμπορικά κέντρα, αποθήκες κ.λπ.
Ένα ακόμη στοιχείο του επενδυτικού τοπίου είναι η εισαγωγή του προγράμματος Premium Residency (“Χρυσή Βίζα”) το 2019, το οποίο παρέχει σε κατάλληλους αλλοδαπούς το δικαίωμα μακροχρόνιας διαμονής στη Σαουδική Αραβία, ιδιοκτησίας ακινήτων (εκτός Μεκκάς/Μεντίνας) και δραστηριοποίησης χωρίς χορηγό. Η αποδοχή του προγράμματος αυξάνεται σταδιακά, και μέχρι το 2024 η κυβέρνηση προώθησε περαιτέρω μακροχρόνιες βίζες για επενδυτές και εξειδικευμένους επαγγελματίες. Η παρουσία περισσότερων αλλοδαπών με δυνατότητα αγοράς κατοικιών αναμένεται να ενισχύσει σταδιακά τη ζήτηση ξένων αγοραστών σε πόλεις όπως η Τζέντα – ιδιαίτερα για κατοικίες πολυτελείας και ακίνητα στην παραλία. Ωστόσο, η συντριπτική πλειοψηφία της αγοράς ακινήτων της Τζέντα εξακολουθεί να καθορίζεται από εγχώριους και περιφερειακούς (GCC) αγοραστές σε αυτό το στάδιο, με τους ξένους να διαδραματίζουν μεγαλύτερο ρόλο στον τομέα ανάπτυξης/επενδύσεων παρά στην ατομική αγορά κατοικίας.
Σε ό,τι αφορά τις ρυθμιστικές ενημερώσεις, οι σαουδαραβικές αρχές συνεχώς βελτιώνουν τη νομοθεσία για τα ακίνητα. Ένας νέος Νόμος Επενδύσεων τέθηκε σε ισχύ το 2023-2024, απλοποιώντας τη διαδικασία για τις ξένες οντότητες να αποκτήσουν επενδυτικές άδειες και εξισώνοντας τη μεταχείριση ξένων και ντόπιων επενδυτών σε πολλούς τομείς agbi.com agbi.com. Ο τομέας των ακινήτων έχει ωφεληθεί από αυτόν τον νόμο, καθώς μείωσε τη γραφειοκρατία για έργα χρηματοδοτούμενα από το εξωτερικό. Επιπλέον, τα συστήματα κτηματολογίου και οι ηλεκτρονικές συναλλαγές έχουν αναμορφωθεί – η εισαγωγή ηλεκτρονικού συστήματος τίτλων ιδιοκτησίας και πλατφορμών όπως το “Najiz” για συναλλαγές ακινήτων έχει αυξήσει τη διαφάνεια και έχει μειώσει σημαντικά τους χρόνους μεταβίβασης. Όλα αυτά τα μέτρα διευκολύνουν τους ξένους επενδυτές ή τα επενδυτικά κεφάλαια να εισέλθουν στην αγορά της Τζέντα, έχοντας σαφή εικόνα για το τι να περιμένουν.
Ένα άλλο σημαντικό έργο είναι ο Πύργος της Τζέντα στη βόρεια περιοχή Ομπχούρ – που αναμένεται να γίνει το ψηλότερο κτίριο στον κόσμο με ύψος πάνω από 1.000 μέτρα.
Μετά από ένα διάλειμμα, η κατασκευή του Πύργου της Τζέντα ξεκίνησε ξανά επίσημα στα τέλη του 2023, με τους κατασκευαστές να στοχεύουν στην ολοκλήρωση γύρω στο 2027–2028 designboom.com designboom.com.Κατά τη διάρκεια μιας τελετής τον Ιανουάριο του 2025, χύθηκε σκυρόδεμα για τον 64ο όροφο του πύργου και το σχέδιο είναι να προστίθεται περίπου ένας όροφος κάθε τέσσερις ημέρες από εδώ και πέρα designboom.com.Ο Πύργος της Τζέντα αποτελεί το κεντρικό στοιχείο της Jeddah Economic City (JEC), μιας μεγάλης ανάπτυξης που έχει σχεδιαστεί να περιλαμβάνει εμπορικά κέντρα, κατοικίες και κοινοτικές υποδομές για έως και 100.000 άτομα designboom.com.Ολόκληρο το JEC, συμπεριλαμβανομένου του πύργου, έχει εκτιμώμενο κόστος 20 δισεκατομμυρίων δολαρίων designboom.com.Ο ίδιος ο πύργος θα στεγάσει ένα μείγμα χρήσεων (ξενοδοχείο Four Seasons, γραφεία, πολυτελή διαμερίσματα και το υψηλότερο παρατηρητήριο στον κόσμο) designboom.com designboom.com.Η αναβίωση αυτού του έργου είναι βαθιά συμβολική – σηματοδοτεί την αυτοπεποίθηση και τη φιλοδοξία της Σαουδικής Αραβίας στην ανάπτυξη ακινήτων.Εάν ολοκληρωθεί, ο Πύργος της Τζέντα θα προσελκύσει παγκόσμια προσοχή, ενδεχομένως κάνοντας την γύρω περιοχή μαγνήτη για επενδύσεις (όπως ακριβώς ο Μπουρτζ Κάλιφα τόνωσε το κέντρο του Ντουμπάι).Η πρόοδος του πύργου θα παρακολουθείται στενά κατά την περίοδο 2025-2030, και η επιτυχία του θα μπορούσε να αποτελέσει το θεμέλιο για μια νέα επιχειρηματική περιοχή στην πόλη.Το έργο αναδεικνύει επίσης τη βελτιωμένη συντονισμένη δράση μεταξύ των ενδιαφερόμενων μερών: η Kingdom Holding (ο χορηγός) και νέοι μηχανικοί εργολάβοι συνεργάστηκαν, και οι προσφορές για την τελική κατασκευή εκδόθηκαν με προθεσμία υποβολής προσφορών έως το τέλος του 2025 designboom.com designboom.com.Συνοψίζοντας, η αγορά ακινήτων της Σαουδικής Αραβίας το 2025 είναι πολύ πιο ανοιχτή και ρυθμιζόμενη σε σύγκριση με μια δεκαετία πριν. Η Τζέντα αναμένεται να επωφεληθεί από εισροές ξένου κεφαλαίου, ειδικά σε μεγάλα έργα και εμπορικά ακίνητα. Ο συνδυασμός τεράστιων κυβερνητικών έργων (που συχνά αναζητούν διεθνείς συνεργάτες) και νέων νόμων που καλωσορίζουν την ξένη ιδιοκτησία δημιουργεί ένα τοπίο όπου οι παγκόσμιοι επενδυτές αναζητούν ενεργά ευκαιρίες. Η προσδοκία είναι ότι καθώς η αγορά ωριμάζει και οι αποδόσεις παραμένουν ελκυστικές, οι ξένες επενδύσεις στα ακίνητα της Τζέντα θα συνεχίσουν την ανοδική τους πορεία, φέρνοντας όχι μόνο κεφάλαια αλλά και τεχνογνωσία και νέες αναπτυξιακές αντιλήψεις στην πόλη.
Σημαντικά Έργα Υποδομών και Ακινήτων στην Τζέντα
Η Τζέντα υφίσταται μια εντυπωσιακή φυσική μεταμόρφωση χάρη σε μια σειρά από μεγάλα έργα και αναβαθμίσεις υποδομών, πολλά από τα οποία συνδέονται με τους στόχους του Vision 2030. Ίσως το πιο χαρακτηριστικό είναι το Jeddah Central Project (πρώην γνωστό ως “New Jeddah Downtown”). Ξεκινώντας στα τέλη του 2021 από το Public Investment Fund, αυτό το έργο αναπτύσσει εκ νέου μια έκταση 5,7 εκατομμυρίων τετραγωνικών μέτρων της ιστορικής παραθαλάσσιας περιοχής της Τζέντα σε μία σύγχρονη περιοχή μικτής χρήσης jeddahcentral.com jeddahcentral.com. Το γενικό πλάνο περιλαμβάνει τέσσερα ορόσημα-αξιοθέατα – μια Όπερα, ένα στάδιο, ένα μουσείο και ένα ενυδρείο – μαζί με νέες μαρίνες, παραλίες, πάρκα και μια τεράστια ποικιλία ακινήτων. Σε αριθμούς, το Jeddah Central θα προσφέρει 17.000 κατοικίες, 2.700 δωμάτια ξενοδοχείων και πάνω από 10 νέες εγκαταστάσεις ψυχαγωγίας και τουρισμού κατά την ολοκλήρωσή του jeddahcentral.com jeddahcentral.com. Οι εργασίες κατασκευής βρίσκονται σε προχωρημένο στάδιο: στις αρχές του 2024, συμβάσεις ύψους 12 δισ. SAR ανατέθηκαν για την πρώτη φάση των αξιοθέατων (Όπερα, Στάδιο, Ενυδρείο) jeddahcentral.com. Αυτή η ανάπτυξη αποτελεί σταθμό για το κέντρο της Τζέντα, αντικαθιστώντας παλαιότερες υποδομές με μια παγκόσμιας κλάσης παραθαλάσσια γραμμή ορίζοντα. Αναμένεται να αυξήσει σημαντικά τις αξίες των ακινήτων στις γύρω περιοχές και να δημιουργήσει νέες περιοχές πολυτελούς διαβίωσης, αγορών και ψυχαγωγίας που θα ανταγωνίζονται αυτές του Ντουμπάι ή της Ντόχα. Για επενδυτές και αναδόχους, το Jeddah Central ανοίγει ευκαιρίες στη φιλοξενία, τα πολυτελή διαμερίσματα και τη λιανική, υποστηριζόμενο από το PIF και την προνομιακή παραθαλάσσια τοποθεσία του έργου.
Όσον αφορά τις υποδομές μεταφορών, η Τζέντα έχει δει σημαντικές βελτιώσεις που ενισχύουν την ελκυστικότητά της στην αγορά ακινήτων. Το νέο Διεθνές Αεροδρόμιο King Abdulaziz (KAIA) εγκαινίασε το υπερσύγχρονο Terminal 1 το 2019, αυξάνοντας σημαντικά τη χωρητικότητα και διαθέτοντας ένα αρχιτεκτονικό αριστούργημα ως τερματικό σταθμό. Μέχρι το 2025, το αεροδρόμιο έχει τη δυνατότητα να διαχειρίζεται περίπου 30 εκατομμύρια επιβάτες ετησίως, διευκολύνοντας την άφιξη τουριστών και επαγγελματιών που τροφοδοτούν τη ζήτηση για ξενοδοχεία και βραχυχρόνιες μισθώσεις. Επιπλέον, ο Σιδηρόδρομος Υψηλής Ταχύτητας Haramain, που λειτουργεί από το 2018, συνδέει την Τζέντα με τις ιερές πόλεις – μπορείτε πλέον να ταξιδέψετε από την Τζέντα στη Μέκκα σε λιγότερο από μία ώρα και στη Μεδίνα σε περίπου 2 ώρες. Ο σταθμός του τρένου στην Al-Sulaimaniah έχει γίνει ένας νέος αστικός πόλος, και η άνεση αυτής της σιδηροδρομικής σύνδεσης έχει καταστήσει την Τζέντα ακόμα πιο ελκυστική βάση για εταιρείες και προσκυνητές (ορισμένοι προσκυνητές επιλέγουν να διαμένουν στην Τζέντα και να πραγματοποιούν ημερήσιες εκδρομές στη Μέκκα με το τρένο, ενισχύοντας τον ξενοδοχειακό τομέα της Τζέντα). Κοιτώντας μπροστά, ο υπό σχεδιασμό Σιδηρόδρομος Saudi Landbridge (γραμμή εμπορευμάτων και επιβατών προς τα ανατολικά) θα συνδέει απευθείας το λιμάνι της Τζέντα με το Ριάντ και τη Νταμάμ, μετατρέποντας ουσιαστικά την Τζέντα στην πύλη logistics της χώρας μεταξύ της Ερυθράς Θάλασσας και του Κόλπου. Αυτό αναμένεται να δώσει ώθηση στη δημιουργία μεγάλων logistic parks και βιομηχανικής ανάπτυξης κατά μήκος της διαδρομής, ιδιαίτερα γύρω από το λιμάνι της Τζέντα, ενισχύοντας τον τομέα της βιομηχανικής αγοράς ακινήτων.
Η αστική κινητικότητα εντός της Τζέντα βρίσκεται επίσης στην ατζέντα. Το μακροχρόνια προτεινόμενο έργο Jeddah Metro – ένα αστικό σιδηροδρομικό δίκτυο τριών γραμμών – έχει αντιμετωπίσει καθυστερήσεις, αλλά παραμένει μέρος των μελλοντικών σχεδίων της πόλης. Αν τελικά προχωρήσει (πιθανότατα στο δεύτερο μισό αυτής της δεκαετίας), ένα μετρό θα βελτίωνε σημαντικά την άνεση των μετακινήσεων και θα μπορούσε να αναμορφώσει τις αξίες των ακινήτων γύρω από τους κόμβους των σταθμών. Στο μεταξύ, η πόλη έχει εφαρμόσει νέα δίκτυα λεωφορείων και βελτιώνει τους δρόμους (συμπεριλαμβανομένης της προγραμματισμένης Κρεμαστής Γέφυρας Obhur πάνω από τον βόρειο κόλπο) για να μειώσει τη συμφόρηση. Οι αναβαθμισμένες υποδομές συχνά μεταφράζονται σε υψηλότερες τιμές γης σε προηγουμένως υπο-αναπτυγμένες περιοχές, μια τάση που είναι ήδη ορατή στη Βόρεια Τζέντα όπου οι επεκτάσεις αυτοκινητοδρόμων και οι γέφυρες έχουν βελτιώσει τη συνδεσιμότητα.
Άλλα αξιόλογα έργα περιλαμβάνουν τη Jeddah Economic City (πέρα από τον Πύργο, η JEC θα περιλαμβάνει ένα σύμπλεγμα ουρανοξυστών, εμπορικών λεωφόρων και μια μαρίνα) και τη King Abdullah Economic City (KAEC) βόρεια της Τζέντα. Αν και η KAEC είναι ξεχωριστή προγραμματισμένη πόλη, ο χαρακτηρισμός της ως Ειδική Οικονομική Ζώνη το 2023 και η ανανεωμένη κυβερνητική εστίαση ουσιαστικά έχουν συνδέσει την επιτυχία της με την ανάπτυξη της Τζέντα. Το λιμάνι και η βιομηχανική κοιλάδα της KAEC προσελκύουν κατασκευαστές και εταιρείες logistics με φορολογικά κίνητρα, δημιουργώντας δυνητικά χιλιάδες θέσεις εργασίας. Καθώς αυτές οι θέσεις εργασίας υλοποιούνται, θα μπορούσαν να ενισχύσουν τη ζήτηση κατοικίας στη βόρεια Τζέντα και την ίδια την KAEC, επεκτείνοντας ουσιαστικά τη μητροπολιτική περιοχή της Τζέντα. Επίσης, το Red Sea Global (μεγάλο τουριστικό έργο που αναπτύσσει θέρετρα σε νησιά πιο βόρεια) και τα έργα πολιτιστικής κληρονομιάς AlUla, αν και δεν βρίσκονται στην Τζέντα, πιθανότατα θα φέρουν πολλούς τουρίστες μέσω της Τζέντα, δικαιολογώντας έτσι περισσότερα ξενοδοχεία και επέκταση του αεροδρομίου.
Συνοψίζοντας, ο ορίζοντας και οι υποδομές της Τζέντα το 2025–2030 θα καθοριστούν από αυτά τα μεγα-έργα. Η παραλία Jeddah Central θα προσφέρει στην πόλη ένα σύγχρονο κέντρο, ο Πύργος Τζέντα θα τη βάλει στον παγκόσμιο χάρτη για τα αρχιτεκτονικά ρεκόρ και οι βελτιωμένες συγκοινωνιακές συνδέσεις θα ενσωματώσουν την Τζέντα πιο στενά με τις εθνικές και παγκόσμιες αγορές. Για τους ενδιαφερόμενους της αγοράς ακινήτων, αυτά τα έργα σημαίνουν νέες περιοχές για επενδύσεις, από πολυτελή παραθαλάσσια διαμερίσματα έως βιομηχανικά πάρκα. Ενώ υπάρχουν κίνδυνοι στην υλοποίηση (καθυστερήσεις, υπερβάσεις κόστους), η καθαρή κλίμακα της κυβερνητικής δέσμευσης προσφέρει εμπιστοσύνη ότι ο αστικός μετασχηματισμός της Τζέντα βρίσκεται σε πλήρη εξέλιξη.
Συγκριτική Ανάλυση: Τζέντα vs. Ριάντ vs. Νταμμάν
Οι τρεις μεγάλες μητροπολιτικές περιοχές της Σαουδικής Αραβίας – Ριάντ, Τζέντα και Νταμμάν/Κομπάρ (Ανατολική Επαρχία) – έχουν η καθεμιά ξεχωριστή δυναμική στην αγορά ακινήτων, επηρεασμένη από τους οικονομικούς τους ρόλους και τις πρωτοβουλίες του Vision 2030. Η σύγκριση της Τζέντα με τις άλλες προσφέρει πλαίσιο για την αξιολόγηση της απόδοσης και των προοπτικών της:
Πρόβλεψη Αγοράς για το 2025–2030
Κοιτώντας μπροστά, οι προοπτικές για την αγορά ακινήτων της Τζέντα την περίοδο 2025 έως 2030 είναι γενικά θετικές, με ισχυρά οικονομικά θεμέλια και εθνικά αναπτυξιακά σχέδια να τις στηρίζουν. Αναλυτές και σύμβουλοι προβλέπουν συνεχιζόμενη ανάπτυξη στους τομείς της κατοικίας, των εμπορικών ακινήτων και της φιλοξενίας, αν και ο ρυθμός ενδέχεται να διαφέρει ανάλογα με τον τομέα και το έτος. Ακολουθούν βασικά στοιχεία της πρόβλεψης:
Ποσοτικά, οι εταιρείες έρευνας αγοράς εκτιμούν ότι η συνολική αγορά ακινήτων της Σαουδικής Αραβίας θα αναπτυχθεί με σύνθετο ετήσιο ρυθμό αύξησης (CAGR) γύρω στο 7–9% έως το 2030, ενδεχομένως να διπλασιάσει την αξία της αγοράς έως το τέλος της δεκαετίας techsciresearch.com imarcgroup.com. Η Τζέντα, ως βασικό συστατικό αυτού, θα συμβάλλει σημαντικά. Η Γενική Αρχή Ακινήτων προβλέπει ότι το μέγεθος της εθνικής αγοράς ακινήτων θα φτάσει περίπου τα 100+ δισεκατομμύρια δολάρια έως το 2029 arabnews.com. Επομένως, μπορούμε να φανταστούμε ότι το μερίδιο της Τζέντας (ιστορικά ίσως 15-20% των συναλλαγών σε αξία) να ανέρχεται σε δεκάδες δισεκατομμύρια δολάρια σε ετήσιες αγοραπωλησίες ακινήτων έως το 2030.
Προειδοποιήσεις για τις προβλέψεις: Αυτές οι θετικές προβλέψεις βασίζονται στην απουσία σοβαρών οικονομικών σοκ. Κίνδυνοι όπως μια παρατεταμένη παγκόσμια ύφεση, μια απότομη πτώση των τιμών του πετρελαίου που επηρεάζει τις κρατικές δαπάνες ή η γεωπολιτική αστάθεια θα μπορούσαν να επιβραδύνουν τη δυναμική (περισσότερα για τους κινδύνους στην επόμενη ενότητα). Επίσης, τα επιτόκια παίζουν ρόλο – αν το κόστος χρηματοδότησης παραμείνει υψηλό παγκοσμίως, αυτό θα μπορούσε να περιορίσει την ανάπτυξη της ζήτησης (ειδικά για στεγαστικά δάνεια). Ωστόσο, η Σαουδική Αραβία έχει δείξει διάθεση να μετριάσει αυτό (μέσω επιδοτήσεων, κ.λπ.). Συνολικά, η περίοδος 2025–2030 αναμένεται να είναι μια περίοδος ανάπτυξης και εκσυγχρονισμού για τα ακίνητα της Τζέντα, με την πόλη να αναδεικνύεται πιο διεθνώς προβεβλημένη και την αγορά ακινήτων της πιο ώριμη και διαφοροποιημένη.
Ευκαιρίες και Κίνδυνοι για Επενδυτές και Αναπτύκτες
Η αγορά ακινήτων της Τζέντα προσφέρει έναν ελκυστικό συνδυασμό ευκαιριών, χάρη στη στήριξη της κυβέρνησης και στη διαρθρωτική ζήτηση, αλλά συνοδεύεται και από ορισμένους κινδύνους που θα πρέπει να εξετάσουν προσεκτικά οι ενδιαφερόμενοι:
Ευκαιρίες:
Κίνδυνοι:
Συμπερασματικά, οι ευκαιρίες στην αγορά ακινήτων της Τζέντας έως το 2030 είναι σημαντικές – πρόκειται για μια αναπτυσσόμενη αγορά, με ισχυρή στήριξη και πραγματικούς μοχλούς ζήτησης. Οι επενδυτές και οι αναπτυξιακοί φορείς που ευθυγραμμίζονται με τα θέματα του Vision 2030 (προσιτή στέγαση, τουρισμός, ποιότητα ζωής, διαφοροποίηση) μπορούν όχι μόνο να επωφεληθούν οικονομικά αλλά και να βρουν στήριξη από τους νομοθέτες. Ωστόσο, η συνετή στρατηγική είναι απαραίτητη για διαχείριση των κινδύνων. Ο επενδυτικός διασκορπισμός σε τύπους περιουσίας (κατοικία έναντι εμπορικών ακινήτων) ή χρονικούς ορίζοντες, η εξασφάλιση καλών όρων χρηματοδότησης και η διατήρηση ευελιξίας στα έργα ώστε να προσαρμόζονται στις μεταβολές της αγοράς θα είναι έξυπνες στρατηγικές. Όπως συμπέρανε η S&P για τη Σαουδική Αραβία, η αναπτυξιακή πορεία είναι ισχυρή αλλά όχι χωρίς προκλήσεις arabnews.com arabnews.com – και αυτό ταιριάζει απόλυτα στην Τζέντα. Με σωστή διαχείριση κινδύνου, τα ενδιαφερόμενα μέρη μπορούν να εκμεταλλευτούν το κύμα της ανάπτυξης ακινήτων στην Τζέντα και πιθανότατα να αποκομίσουν σημαντικές αποδόσεις στα συναρπαστικά επόμενα χρόνια.
Πηγές:
Τάσεις Αγοράς Επαγγελματικών Ακινήτων (Γραφείο, Λιανικό Εμπόριο, Βιομηχανία)
Εμπορικά Ακίνητα Λιανικής: Ο τομέας λιανικής αποτελεί ένα φωτεινό σημείο στο εμπορικό τοπίο της Τζέντα, υποστηριζόμενος από ένα νεανικό πληθυσμό και την αυξανόμενη τουριστική δραστηριότητα.
Το 2024, η Τζέντα πρόσθεσε 106.000 μ² νέου εμπορικού χώρου (π.χ.μια σημαντική έναρξη εμπορικού κέντρου), φέρνοντας τη συνολική προσφορά λιανικής σε περίπου 2,16 εκατομμύρια μ² στην πόλη argaam.com argaam.com.Αυτή η επέκταση αντανακλά εμπιστοσύνη στη ζήτηση των καταναλωτών.Χάρη στην προώθηση της Vision 2030 για την ενίσχυση της ψυχαγωγίας και της αναψυχής, τα εμπορικά κέντρα στη Τζέντα έχουν εντάξει όλο και περισσότερο κινηματογράφους, εστιατόρια και οικογενειακά αξιοθέατα για να προσελκύσουν επισκέπτες.Τα ενοίκια λιανικής σε κορυφαία “υπερ-περιφερειακά” εμπορικά κέντρα αυξάνονται (περίπου +4% σε ετήσια βάση το Α’ εξάμηνο του 2024 για τα εμπορικά κέντρα πρώτης κατηγορίας) argaam.com, ενώ τα δευτερεύοντα εμπορικά κέντρα με παλαιότερες μορφές βλέπουν τα ενοίκια να μειώνονται (~4% μείωση σε ετήσια βάση) καθώς οι καταναλωτές στρέφονται προς πιο σύγχρονες εμπειρίες argaam.com.Συνολικά, το κλίμα στην αγορά λιανικής είναι αισιόδοξο για το 2025-2026, με τη S&P Global να σημειώνει ότι η αύξηση του πληθυσμού, η διεύρυνση του τουρισμού και η είσοδος διεθνών brands θα ενισχύσουν περαιτέρω τη ζήτηση λιανικής στις πόλεις της Σαουδικής Αραβίας arabnews.com arabnews.com.Η Ριάντ και η Τζέντα, ειδικότερα, βιώνουν ένα κύμα νέων εμπορικών και μικτών αναπτύξεων που συνδυάζουν τα ψώνια με τη διασκέδαση και ακόμη και οικιστικά/φιλοξενούμενα στοιχεία arabnews.com.Στην Τζέντα, τα υπαίθρια και παραθαλάσσια εμπορικά κέντρα κερδίζουν δημοτικότητα (για παράδειγμα, οι περιοχές Κορνίς και προορισμοί όπως η περιοχή Jeddah Yacht Club), αντανακλώντας μια τάση προς τα εμπορικά κέντρα που επικεντρώνονται στον τρόπο ζωής arabnews.com.Με αυτό κατά νου, ο τομέας της λιανικής δεν είναι χωρίς κινδύνους: η ανάπτυξη του ηλεκτρονικού εμπορίου και οι μεταβαλλόμενες προτιμήσεις των καταναλωτών σημαίνουν ότι οι διαχειριστές εμπορικών κέντρων πρέπει να συνεχίσουν να καινοτομούν για να προσελκύουν επισκέπτες.Η S&P έχει προειδοποιήσει ότι η υπερπροσφορά και ο ανταγωνισμός θα μπορούσαν να ασκήσουν πίεση στις αποδόσεις των ενοικίων, ειδικά εάν οι ιδιοκτήτες πραγματοποιήσουν μεγάλες κεφαλαιουχικές δαπάνες για την ανακαίνιση ακινήτων arabnews.com.Προς το παρόν, όμως, η αγορά λιανικής ακινήτων της Τζέντα ενισχύεται από την ισχυρή καταναλωτική δαπάνη – με τη βοήθεια του υψηλού κατά κεφαλήν εισοδήματος και της κουλτούρας που αντιμετωπίζει τα εμπορικά κέντρα ως κοινωνικούς προορισμούς arabnews.com arabnews.com.Με τη Σαουδική Αραβία να στοχεύει σε 100+ εκατομμύρια τουρίστες έως το 2030, συμπεριλαμβανομένων μεγάλων εκδηλώσεων όπως η Expo 2030 και το Παγκόσμιο Κύπελλο FIFA 2034, ο ρόλος της Τζέντα ως πύλη της πόλης τοποθετεί τον τομέα του λιανικού εμπορίου της για διαρκή ανάπτυξη arabnews.com.Βιομηχανικά & Λογιστικά Ακίνητα: Ο τομέας των βιομηχανικών ακινήτων στη Τζέντα γνωρίζει σημαντική ανάπτυξη, αν και υπό το ραντάρ, σε ευθυγράμμιση με τις φιλοδοξίες της Σαουδικής Αραβίας στον τομέα της εφοδιαστικής αλυσίδας.
Ως η κύρια πόλη-λιμάνι της Ερυθράς Θάλασσας του Βασιλείου, η Τζέντα είναι στο επίκεντρο των σχεδίων για να γίνει ένα παγκόσμιο κέντρο εφοδιαστικής αλυσίδας, και αυτό οδηγεί τη ζήτηση για σύγχρονες αποθήκες και κέντρα διανομής argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Η άνθηση του ηλεκτρονικού εμπορίου μετά το 2020 έχει ενισχύσει περαιτέρω τις απαιτήσεις για μεγάλες, υψηλής ποιότητας εγκαταστάσεις logistics argaamplus.s3.amazonaws.com.Το 2023, η Σαουδική Αραβία εγκαινίασε τέσσερις νέες Ειδικές Οικονομικές Ζώνες (SEZs) για να προσελκύσει βιομηχανικές και προηγμένες τεχνολογικές επενδύσεις – συγκεκριμένα, μία από αυτές βρίσκεται στην Οικονομική Πόλη Βασιλιάς Αμπντάλα (KAEC) κοντά στην Τζέντα argaamplus.s3.amazonaws.com.Η Ειδική Οικονομική Ζώνη του KAEC επικεντρώνεται στην προηγμένη βιομηχανία και τα logistics και αναμένεται να ενισχύσει την ανάπτυξη αποθηκών και εργοστασίων στην περιοχή της Τζέντα.Τα ενοίκια για κύριες αποθήκες στη Τζέντα κυμαίνονται αυτή τη στιγμή περίπου από 90 έως 300 SAR ανά τ.μ. ετησίως, ανάλογα με την τοποθεσία και τις προδιαγραφές argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Αυτά τα ενοίκια αυξάνονται καθώς η διαθεσιμότητα ποιοτικών χώρων είναι χαμηλή – πράγματι, τα ενοίκια βιομηχανικών χώρων σημείωσαν αυξήσεις μεσαίων έως υψηλών μονοψήφιων ποσοστών το 2022–2023.Ενώ τα ενοίκια αποθηκών στη Τζέντα είναι λίγο χαμηλότερα από αυτά του Ριάντ (τα οποία μπορούν να φτάσουν έως και 400 SAR/m²) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com, το χάσμα μπορεί να κλείσει καθώς περισσότεροι πάροχοι υπηρεσιών 3PL (τρίτων υπηρεσιών εφοδιαστικής αλυσίδας) και κατασκευαστές εγκαθιστούν επιχειρήσεις κοντά στο λιμάνι.Το εν εξελίξει Σχέδιο Γέφυρας Ξηράς της Σαουδικής Αραβίας – μια τεράστια σιδηροδρομική γραμμή που συνδέει το λιμάνι της Τζέντα με το Ριάντ και τη Νταμάμ – αποτελεί επίσης μια καθοριστική αλλαγή, με την ολοκλήρωσή του να αναμένεται γύρω στο τέλος της δεκαετίας.Επιτρέποντας ταχύτερη μετακίνηση φορτίου σε ολόκληρη τη χώρα, πιθανότατα θα αυξήσει τη ζήτηση για πάρκα logistics γύρω από το λιμάνι και τις βιομηχανικές ζώνες της Τζέντα.Συνολικά, οι προοπτικές για τα βιομηχανικά ακίνητα είναι αισιόδοξες: η πρωτοβουλία διαφοροποίησης του Vision 2030 λειτουργεί ως καταλύτης ανάπτυξης στην αποθήκευση, και η Τζέντα αναμένεται να επωφεληθεί χάρη στη στρατηγική της τοποθεσία.Η κύρια πρόκληση θα είναι η παροχή επαρκούς νέας βιομηχανικής προσφοράς· διαφορετικά, τα ενοίκια ενδέχεται να συνεχίσουν να αυξάνονται και ενδεχομένως να πιέσουν τις μικρότερες επιχειρήσεις.Ωστόσο, με νέες επενδύσεις σε γη και υποδομές (συμπεριλαμβανομένων των κινήτρων των Ειδικών Οικονομικών Ζωνών – SEZ), οι επενδυτές βλέπουν σημαντικές ευκαιρίες στον τομέα των ακινήτων logistics.Όπως σημείωσε μια έκθεση, η βιομηχανική ζήτηση στη Σαουδική Αραβία στηρίζεται σε μια «σημαντική τάση ανάπτυξης» που αναμένεται να συνεχιστεί καθώς η μη πετρελαϊκή οικονομία επεκτείνεται argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Αγορά Γραφείων: Η Τζέντα είναι η δεύτερη μεγαλύτερη αγορά γραφείων του Βασιλείου μετά το Ριάντ και συνεχίζει να αναπτύσσεται σταθερά. Το συνολικό απόθεμα γραφείων στην Τζέντα είναι περίπου 1,2 – 2,1 εκατομμύρια τετραγωνικά μέτρα (το εύρος αντανακλά διαφορετικές κατηγορίες χώρου) argaamplus.s3.amazonaws.com argaam.com, το οποίο είναι περίπου το ένα τέταρτο του αποθέματος γραφείων του Ριάντ. Κατά το πρώτο εξάμηνο του 2024, δεν άνοιξαν νέα σημαντικά γραφεία στην Τζέντα, διατηρώντας τη διαθεσιμότητα σταθερή στα περίπου 1,21 εκατομμύρια m² ποιοτικού χώρου argaam.com. Ωστόσο, νέα έργα βρίσκονται επιτέλους στον ορίζοντα – περίπου 48.000 m² γραφειακού χώρου αναμένεται να παραδοθούν μέχρι το τέλος του 2024 στην Τζέντα argaam.com. Η ζήτηση για γραφεία είναι υγιής, καθοδηγούμενη από την επιχειρηματική ανάπτυξη και τον ρόλο της Τζέντα ως κόμβου εμπορίου και εφοδιαστικής αλυσίδας. Τα ενοίκια γραφείων Grade A στην Τζέντα αυξήθηκαν περίπου 11% ετησίως στα μέσα του 2024 φτάνοντας περίπου τα SAR 1.335 ανά m² ετησίως argaam.com, υποδεικνύοντας ότι οι ιδιοκτήτες έχουν αποκτήσει πλεονέκτημα καθώς ο ποιοτικός χώρος παραμένει περιορισμένος. (Για σύγκριση, τα υψηλότερα ενοίκια γραφείων σε κορυφαίες περιοχές του Ριάντ αυξήθηκαν σχεδόν 20% την ίδια περίοδο, φτάνοντας περίπου τα SAR 2.090 ανά m² argaam.com, αντικατοπτρίζοντας ακόμη μεγαλύτερη ζήτηση στην πρωτεύουσα). Οι περισσότεροι βασικοί ενοικιαστές γραφείων της Τζέντα είναι κρατικοί φορείς και εγκατεστημένες εταιρείες argaamplus.s3.amazonaws.com, και τα νέα κτίρια υψηλών προδιαγραφών αντιμετωπίζουν ανταγωνιστική πίεση για να εξασφαλίσουν αυτούς τους μεγάλους ενοικιαστές argaamplus.s3.amazonaws.com. Προχωρώντας, ο τομέας γραφείων στην Τζέντα αναμένεται να επεκταθεί παράλληλα με την οικονομική ανάπτυξη, αλλά με προσεκτικό ρυθμό – η πόλη δεν έχει το τεράστιο κύμα μεταγκατάστασης εταιρειών που παρατηρείται στο Ριάντ. Τα ποσοστά κενών παραμένουν σχετικά σταθερά, και εάν η νέα προσφορά παραμείνει περιορισμένη, τα ενοίκια αναμένεται να διατηρηθούν υψηλά. Μία τάση που πρέπει να παρακολουθούμε είναι ο εκσυγχρονισμός του αποθέματος γραφείων: νέες μικτές αναπτύξεις (όπως τμήματα του έργου Jeddah Central) θα φέρουν υπερσύγχρονους γραφειακούς χώρους, ενδεχομένως προσελκύοντας ενοικιαστές από παλαιότερα κτίρια και δημιουργώντας πίεση στο γηρασμένο απόθεμα.
Βασικές Κυβερνητικές Πολιτικές και Επίδραση του Οράματος 2030
Η κυβερνητική πολιτική – καθοδηγούμενη από το στρατηγικό πλαίσιο Vision 2030 – διαδραματίζει καθοριστικό ρόλο στην αγορά ακινήτων της Τζέντα. Ένας από τους βασικούς στόχους του Vision 2030 είναι η αύξηση της ιδιοκατοίκησης στη Σαουδική Αραβία στο 70% έως το 2030, από περίπου 50% ή χαμηλότερα στα μέσα της δεκαετίας του 2010 pwc.com pwc.com. Για να επιτευχθεί αυτό, το Υπουργείο Στέγασης (τώρα μέρος του MoMRAH) έχει εφαρμόσει ουσιαστικές μεταρρυθμίσεις που έχουν μεταμορφώσει τον τομέα της στέγασης. Κύριες πρωτοβουλίες αποτελούν το πρόγραμμα Sakani, που απλοποιεί και επιδοτεί τα στεγαστικά δάνεια για τις σαουδαραβικές οικογένειες, και το Ταμείο Ανάπτυξης Ακινήτων, το οποίο παρέχει χρηματοδότηση χαμηλού κόστους. Τα προγράμματα αυτά έχουν μειώσει τους χρόνους αναμονής για στεγαστική υποστήριξη από χρόνια σε σχεδόν άμεση έγκριση vision2030.gov.sa, απελευθερώνοντας κύμα ζήτησης από τελικούς χρήστες. Όπως αναφέρθηκε νωρίτερα, τα στεγαστικά δάνεια με κρατική εγγύηση και οι μειωμένες απαιτήσεις προκαταβολής (μείωση από 30% σε 5% από την κεντρική τράπεζα) έχουν δώσει τη δυνατότητα σε μια νέα γενιά αγοραστών pwc.com. Το αποτέλεσμα είναι εμφανές στην Τζέντα, όπου πολλά νοικοκυριά που στο παρελθόν νοίκιαζαν μπαίνουν τώρα στην αγορά ιδιοκατοίκησης – ενισχύοντας την οικιστική ανάπτυξη σε διάφορα επίπεδα τιμών. Η επιρροή του Vision 2030 εκτείνεται πέρα από τη στέγαση και στον τομέα των εμπορικών ακινήτων μέσω της οικονομικής διαφοροποίησης και της απελευθέρωσης των κανονισμών. Η κυβέρνηση αναγνωρίζει τα ακίνητα ως βασικό τομέα για την αύξηση του μη πετρελαϊκού ΑΕΠ (με στόχο την αύξηση της συμβολής των ακινήτων στο ΑΕΠ από ~7% σε 10% μέχρι το 2030) pwc.com. Για να ενισχυθεί η ανάπτυξη, οι αρχές έχουν επενδύσει σημαντικά σε υποδομές – νέους συγκοινωνιακούς συνδέσμους, δίκτυα κοινής ωφελείας και βελτιώσεις του δημόσιου χώρου – ιδιαίτερα σε πόλεις όπως η Τζέντα που εξυπηρετούν τον τουρισμό και το εμπόριο. Μια αξιόλογη πολιτική είναι ο Φόρος Λευκής Γης, ένας φόρος επί αδόμητης αστικής γης που θεσπίστηκε για να αποτρέψει την αποθήκευση γης και να αυξήσει την προσφορά οικοπέδων για ανάπτυξη pwc.com. Η Τζέντα ήταν μία από τις πρώτες πόλεις όπου αυτός ο ετήσιος φόρος 2,5% εφαρμόστηκε σε κενή οικιστική γη, προτρέποντας ορισμένους ιδιοκτήτες είτε να οικοδομήσουν είτε να πουλήσουν, βελτιώνοντας σταδιακά τη διαθεσιμότητα γης για έργα. Επιπλέον, η απλοποίηση των αδειοδοτικών διαδικασιών και τα μοντέλα σύμπραξης δημόσιου και ιδιωτικού τομέα έχουν διευκολύνει τους επενδυτές ακινήτων να υλοποιήσουν μεγάλα έργα εναρμονισμένα με τους στόχους του Vision 2030 (για παράδειγμα, η ανάπλαση του κέντρου της Τζέντα δρομολογείται από το Δημόσιο Ταμείο Επενδύσεων σε συνεργασία με ιδιώτες εργολάβους).Η προώθηση του τουρισμού στο πλαίσιο του Vision 2030 αποτελεί ακόμη έναν τομέα πολιτικής που επηρεάζει την αγορά ακινήτων της Τζέντα. Το Βασίλειο στοχεύει να προσελκύσει 100 εκατομμύρια επισκέψεις ετησίως έως το 2030 (από θρησκευτικό τουρισμό, αναψυχή και επιχειρηματικές εκδηλώσεις). Η Τζέντα, ως η παραδοσιακή πύλη για τη Μέκκα και τη Μεδίνα και μια παραθαλάσσια πόλη της Ερυθράς Θάλασσας, επωφελείται από αυτή την ώθηση. Η διευκόλυνση των τουριστικών βίζας από την κυβέρνηση και η επένδυση σε τουριστικές υποδομές (αεροδρόμια, τερματικοί σταθμοί κρουαζιέρας κ.λπ.) έχουν οδηγήσει στην κατασκευή νέων ξενοδοχείων, επιπλωμένων διαμερισμάτων και εμπορικών-ψυχαγωγικών συγκροτημάτων στη Τζέντα. Το πολλαπλασιαστικό αποτέλεσμα στη λιανική και τη φιλοξενία υπήρξε σημαντικό – για παράδειγμα, η πληρότητα και οι τιμές δωματίων στα ξενοδοχεία της Σαουδικής Αραβίας αυξάνονται και οι κατασκευαστές στην Τζέντα ανταποκρίνονται προγραμματίζοντας περισσότερα έργα φιλοξενίας argaam.com argaam.com. Μελλοντικές παγκόσμιες εκδηλώσεις που θα φιλοξενήσει η Σαουδική Αραβία (όπως η Expo 2030 στο Ριάντ και το Παγκόσμιο Κύπελλο Ποδοσφαίρου FIFA 2034) οδηγούν σε αναβαθμίσεις σε εθνικό επίπεδο και η Τζέντα αναμένεται να λάβει το μερίδιό της – ενδεχομένως συμπεριλαμβανομένων βελτιώσεων σταδίων και ζωνών φιλάθλων, που συνδέονται με την ανάπτυξη ακινήτων (π.χ. μεικτού τύπου αθλητικές περιοχές, προσωρινές διαμονές κ.λπ.).
Καθοριστικά, το Vision 2030 έχει ενισχύσει ένα πιο φιλικό προς τον επενδυτή ρυθμιστικό περιβάλλον. Η ίδρυση της Γενικής Αρχής Ακινήτων (REGA) παρέχει ενιαία εποπτεία και διαφάνεια στην αγορά ακινήτων arabnews.com. Οι νόμοι για πώληση ακινήτων υπό κατασκευή (Wafi), την οριζόντια ιδιοκτησία και τη μεσιτεία ακινήτων έχουν εκσυγχρονιστεί με διεθνή πρότυπα, εμπνέοντας μεγαλύτερη εμπιστοσύνη σε επενδυτές και αγοραστές σπιτιών. Επιπλέον, οι κανόνες χωροταξίας και πολεοδομίας ενημερώνονται για να ενθαρρύνουν την ανάπτυξη τύπου μεικτής χρήσης και υψηλής πυκνότητας, όπως βλέπουμε στο Jeddah Central και σε άλλα giga-projects, απομακρυνόμενοι από τη διάχυση του παρελθόντος. Συνοψίζοντας, η κυβερνητική πολιτική υπό το Vision 2030 αποτέλεσε καταλύτη για την επέκταση των ακινήτων της Τζέντα – απελευθερώνοντας τη χρηματοδότηση κατοικιών, χρηματοδοτώντας έργα που αλλάζουν το παιχνίδι, βελτιώνοντας το επενδυτικό κλίμα και ενισχύοντας τη ζήτηση μέσω οικονομικής ανάπτυξης και τουρισμού.
Τοπίο Ξένων Επενδύσεων και Ρυθμιστικές Ενημερώσεις
Η Σαουδική Αραβία έχει ενεργά ανοίξει τον τομέα των ακινήτων της σε ξένες επενδύσεις τα τελευταία χρόνια και το 2024–2025 σημειώθηκαν σημαντικά ορόσημα σε αυτόν τον τομέα. Μια εξέχουσα εξέλιξη ήταν η χαλάρωση των περιορισμών στις ξένες επενδύσεις σε ακίνητα στη Μέκκα και τη Μεδίνα. Τον Ιανουάριο του 2025, η Αρχή Κεφαλαιαγοράς ανακοίνωσε ότι οι αλλοδαποί (μη Σαουδάραβες) μπορούν πλέον να επενδύουν σε εταιρείες που διαθέτουν ακίνητα στις ιερές πόλεις της Μέκκας και της Μεδίνας agbi.com agbi.com. Ενώ η άμεση ιδιοκτησία ακινήτων σε αυτές τις πόλεις από ιδιώτες παραμένει απαγορευμένη (εκτός από μισθώσεις 99 ετών), αυτή η κίνηση επιτρέπει σε διεθνείς επενδυτές να αγοράζουν μετοχές (έως 49%) σε εισηγμένες εταιρείες ακινήτων ή REITs που διαθέτουν ακίνητα στη Μέκκα/Μεδίνα agbi.com agbi.com. Η αλλαγή πολιτικής αποσκοπεί στην «προσέλκυση ξένων κεφαλαίων και την παροχή ρευστότητας σε τρέχοντα και μελλοντικά έργα» στις ιερές πόλεις agbi.com. Θεωρείται επίσης ως πιλοτικό βήμα προς το ευρύτερο άνοιγμα της αγοράς ακινήτων της Σαουδικής Αραβίας. Η αντίδραση της αγοράς ήταν θετική – οι μετοχές ακίνητης περιουσίας, ειδικά εκείνες που επικεντρώνονται στη Μέκκα/Μεδίνα, σημείωσαν άνοδο σχεδόν 10% με τα νέα agbi.com. Αυτή η μεταρρύθμιση στέλνει το μήνυμα στους επενδυτές ότι η Σαουδική Αραβία είναι σοβαρή ως προς τον εκσυγχρονισμό της αγοράς ακινήτων της στο πλαίσιο του Vision 2030. Ο Faisal Durrani, επικεφαλής ερευνών στη Knight Frank MENA, το χαρακτήρισε ως «το ισχυρότερο δείγμα μέχρι σήμερα» για περαιτέρω χαλάρωση των νόμων διεθνούς ιδιοκτησίας agbi.com.
Γενικότερα σε όλο το Βασίλειο (συμπεριλαμβανομένης της Τζέντα), οι κανονισμοί πλέον επιτρέπουν 100% ξένη ιδιοκτησία επιχειρήσεων, συμπεριλαμβανομένων αυτών στον τομέα της ανάπτυξης και διαμεσολάβησης ακινήτων, μέσω αδειοδότησης από το MISA (Υπουργείο Επενδύσεων) arabnews.com. Αυτό σημαίνει ότι ένας διεθνής αναπτυξιακός φορέας ή επενδυτής μπορεί να ιδρύσει μια αμιγώς ξένη εταιρεία στη Σαουδική Αραβία για την υλοποίηση έργων ακινήτων (εκτός από ορισμένες ευαίσθητες τοποθεσίες). Η απλοποίηση της διαδικασίας έναρξης επιχείρησης και η ισχυρή νομική προστασία (π.χ. εκτέλεση συμβάσεων, βελτιωμένοι νόμοι περί πτώχευσης) έχουν αναβαθμίσει τη θέση της Σαουδικής Αραβίας στις διεθνείς κατατάξεις για την ευκολία επιχειρηματικής δραστηριότητας. Στην Τζέντα αυτό έχει μεταφραστεί σε αυξανόμενη παρουσία ξένων εταιρειών και κεφαλαίων ακινήτων που εξετάζουν ευκαιρίες – από μικτής χρήσης αναπτύξεις μέχρι εγκαταστάσεις logistics. Σημαντικό είναι ότι τα επενδυτικά καταπιστεύματα ακινήτων (REITs) έχουν αποτελέσει προσβάσιμο δρόμο για ξένα κεφάλαια· από το 2021, η CMA επιτρέπει σε ξένους επενδυτές να αγοράζουν ελεύθερα μερίδια σε σαουδαραβικά REITs, ακόμη και σε εκείνα με ακίνητα στη Μέκκα/Μεντίνα agbi.com. Αυτό έχει διοχετεύσει ξένα κεφάλαια στα εμπορικά ακίνητα της Τζέντα μέσω εισηγμένων REITs που κατέχουν εμπορικά κέντρα, αποθήκες κ.λπ.
Ένα ακόμη στοιχείο του επενδυτικού τοπίου είναι η εισαγωγή του προγράμματος Premium Residency (“Χρυσή Βίζα”) το 2019, το οποίο παρέχει σε κατάλληλους αλλοδαπούς το δικαίωμα μακροχρόνιας διαμονής στη Σαουδική Αραβία, ιδιοκτησίας ακινήτων (εκτός Μεκκάς/Μεντίνας) και δραστηριοποίησης χωρίς χορηγό. Η αποδοχή του προγράμματος αυξάνεται σταδιακά, και μέχρι το 2024 η κυβέρνηση προώθησε περαιτέρω μακροχρόνιες βίζες για επενδυτές και εξειδικευμένους επαγγελματίες. Η παρουσία περισσότερων αλλοδαπών με δυνατότητα αγοράς κατοικιών αναμένεται να ενισχύσει σταδιακά τη ζήτηση ξένων αγοραστών σε πόλεις όπως η Τζέντα – ιδιαίτερα για κατοικίες πολυτελείας και ακίνητα στην παραλία. Ωστόσο, η συντριπτική πλειοψηφία της αγοράς ακινήτων της Τζέντα εξακολουθεί να καθορίζεται από εγχώριους και περιφερειακούς (GCC) αγοραστές σε αυτό το στάδιο, με τους ξένους να διαδραματίζουν μεγαλύτερο ρόλο στον τομέα ανάπτυξης/επενδύσεων παρά στην ατομική αγορά κατοικίας.
Σε ό,τι αφορά τις ρυθμιστικές ενημερώσεις, οι σαουδαραβικές αρχές συνεχώς βελτιώνουν τη νομοθεσία για τα ακίνητα. Ένας νέος Νόμος Επενδύσεων τέθηκε σε ισχύ το 2023-2024, απλοποιώντας τη διαδικασία για τις ξένες οντότητες να αποκτήσουν επενδυτικές άδειες και εξισώνοντας τη μεταχείριση ξένων και ντόπιων επενδυτών σε πολλούς τομείς agbi.com agbi.com. Ο τομέας των ακινήτων έχει ωφεληθεί από αυτόν τον νόμο, καθώς μείωσε τη γραφειοκρατία για έργα χρηματοδοτούμενα από το εξωτερικό. Επιπλέον, τα συστήματα κτηματολογίου και οι ηλεκτρονικές συναλλαγές έχουν αναμορφωθεί – η εισαγωγή ηλεκτρονικού συστήματος τίτλων ιδιοκτησίας και πλατφορμών όπως το “Najiz” για συναλλαγές ακινήτων έχει αυξήσει τη διαφάνεια και έχει μειώσει σημαντικά τους χρόνους μεταβίβασης. Όλα αυτά τα μέτρα διευκολύνουν τους ξένους επενδυτές ή τα επενδυτικά κεφάλαια να εισέλθουν στην αγορά της Τζέντα, έχοντας σαφή εικόνα για το τι να περιμένουν.
Ένα άλλο σημαντικό έργο είναι ο Πύργος της Τζέντα στη βόρεια περιοχή Ομπχούρ – που αναμένεται να γίνει το ψηλότερο κτίριο στον κόσμο με ύψος πάνω από 1.000 μέτρα.
Μετά από ένα διάλειμμα, η κατασκευή του Πύργου της Τζέντα ξεκίνησε ξανά επίσημα στα τέλη του 2023, με τους κατασκευαστές να στοχεύουν στην ολοκλήρωση γύρω στο 2027–2028 designboom.com designboom.com.Κατά τη διάρκεια μιας τελετής τον Ιανουάριο του 2025, χύθηκε σκυρόδεμα για τον 64ο όροφο του πύργου και το σχέδιο είναι να προστίθεται περίπου ένας όροφος κάθε τέσσερις ημέρες από εδώ και πέρα designboom.com.Ο Πύργος της Τζέντα αποτελεί το κεντρικό στοιχείο της Jeddah Economic City (JEC), μιας μεγάλης ανάπτυξης που έχει σχεδιαστεί να περιλαμβάνει εμπορικά κέντρα, κατοικίες και κοινοτικές υποδομές για έως και 100.000 άτομα designboom.com.Ολόκληρο το JEC, συμπεριλαμβανομένου του πύργου, έχει εκτιμώμενο κόστος 20 δισεκατομμυρίων δολαρίων designboom.com.Ο ίδιος ο πύργος θα στεγάσει ένα μείγμα χρήσεων (ξενοδοχείο Four Seasons, γραφεία, πολυτελή διαμερίσματα και το υψηλότερο παρατηρητήριο στον κόσμο) designboom.com designboom.com.Η αναβίωση αυτού του έργου είναι βαθιά συμβολική – σηματοδοτεί την αυτοπεποίθηση και τη φιλοδοξία της Σαουδικής Αραβίας στην ανάπτυξη ακινήτων.Εάν ολοκληρωθεί, ο Πύργος της Τζέντα θα προσελκύσει παγκόσμια προσοχή, ενδεχομένως κάνοντας την γύρω περιοχή μαγνήτη για επενδύσεις (όπως ακριβώς ο Μπουρτζ Κάλιφα τόνωσε το κέντρο του Ντουμπάι).Η πρόοδος του πύργου θα παρακολουθείται στενά κατά την περίοδο 2025-2030, και η επιτυχία του θα μπορούσε να αποτελέσει το θεμέλιο για μια νέα επιχειρηματική περιοχή στην πόλη.Το έργο αναδεικνύει επίσης τη βελτιωμένη συντονισμένη δράση μεταξύ των ενδιαφερόμενων μερών: η Kingdom Holding (ο χορηγός) και νέοι μηχανικοί εργολάβοι συνεργάστηκαν, και οι προσφορές για την τελική κατασκευή εκδόθηκαν με προθεσμία υποβολής προσφορών έως το τέλος του 2025 designboom.com designboom.com.Συνοψίζοντας, η αγορά ακινήτων της Σαουδικής Αραβίας το 2025 είναι πολύ πιο ανοιχτή και ρυθμιζόμενη σε σύγκριση με μια δεκαετία πριν. Η Τζέντα αναμένεται να επωφεληθεί από εισροές ξένου κεφαλαίου, ειδικά σε μεγάλα έργα και εμπορικά ακίνητα. Ο συνδυασμός τεράστιων κυβερνητικών έργων (που συχνά αναζητούν διεθνείς συνεργάτες) και νέων νόμων που καλωσορίζουν την ξένη ιδιοκτησία δημιουργεί ένα τοπίο όπου οι παγκόσμιοι επενδυτές αναζητούν ενεργά ευκαιρίες. Η προσδοκία είναι ότι καθώς η αγορά ωριμάζει και οι αποδόσεις παραμένουν ελκυστικές, οι ξένες επενδύσεις στα ακίνητα της Τζέντα θα συνεχίσουν την ανοδική τους πορεία, φέρνοντας όχι μόνο κεφάλαια αλλά και τεχνογνωσία και νέες αναπτυξιακές αντιλήψεις στην πόλη.
Σημαντικά Έργα Υποδομών και Ακινήτων στην Τζέντα
Η Τζέντα υφίσταται μια εντυπωσιακή φυσική μεταμόρφωση χάρη σε μια σειρά από μεγάλα έργα και αναβαθμίσεις υποδομών, πολλά από τα οποία συνδέονται με τους στόχους του Vision 2030. Ίσως το πιο χαρακτηριστικό είναι το Jeddah Central Project (πρώην γνωστό ως “New Jeddah Downtown”). Ξεκινώντας στα τέλη του 2021 από το Public Investment Fund, αυτό το έργο αναπτύσσει εκ νέου μια έκταση 5,7 εκατομμυρίων τετραγωνικών μέτρων της ιστορικής παραθαλάσσιας περιοχής της Τζέντα σε μία σύγχρονη περιοχή μικτής χρήσης jeddahcentral.com jeddahcentral.com. Το γενικό πλάνο περιλαμβάνει τέσσερα ορόσημα-αξιοθέατα – μια Όπερα, ένα στάδιο, ένα μουσείο και ένα ενυδρείο – μαζί με νέες μαρίνες, παραλίες, πάρκα και μια τεράστια ποικιλία ακινήτων. Σε αριθμούς, το Jeddah Central θα προσφέρει 17.000 κατοικίες, 2.700 δωμάτια ξενοδοχείων και πάνω από 10 νέες εγκαταστάσεις ψυχαγωγίας και τουρισμού κατά την ολοκλήρωσή του jeddahcentral.com jeddahcentral.com. Οι εργασίες κατασκευής βρίσκονται σε προχωρημένο στάδιο: στις αρχές του 2024, συμβάσεις ύψους 12 δισ. SAR ανατέθηκαν για την πρώτη φάση των αξιοθέατων (Όπερα, Στάδιο, Ενυδρείο) jeddahcentral.com. Αυτή η ανάπτυξη αποτελεί σταθμό για το κέντρο της Τζέντα, αντικαθιστώντας παλαιότερες υποδομές με μια παγκόσμιας κλάσης παραθαλάσσια γραμμή ορίζοντα. Αναμένεται να αυξήσει σημαντικά τις αξίες των ακινήτων στις γύρω περιοχές και να δημιουργήσει νέες περιοχές πολυτελούς διαβίωσης, αγορών και ψυχαγωγίας που θα ανταγωνίζονται αυτές του Ντουμπάι ή της Ντόχα. Για επενδυτές και αναδόχους, το Jeddah Central ανοίγει ευκαιρίες στη φιλοξενία, τα πολυτελή διαμερίσματα και τη λιανική, υποστηριζόμενο από το PIF και την προνομιακή παραθαλάσσια τοποθεσία του έργου.
Όσον αφορά τις υποδομές μεταφορών, η Τζέντα έχει δει σημαντικές βελτιώσεις που ενισχύουν την ελκυστικότητά της στην αγορά ακινήτων. Το νέο Διεθνές Αεροδρόμιο King Abdulaziz (KAIA) εγκαινίασε το υπερσύγχρονο Terminal 1 το 2019, αυξάνοντας σημαντικά τη χωρητικότητα και διαθέτοντας ένα αρχιτεκτονικό αριστούργημα ως τερματικό σταθμό. Μέχρι το 2025, το αεροδρόμιο έχει τη δυνατότητα να διαχειρίζεται περίπου 30 εκατομμύρια επιβάτες ετησίως, διευκολύνοντας την άφιξη τουριστών και επαγγελματιών που τροφοδοτούν τη ζήτηση για ξενοδοχεία και βραχυχρόνιες μισθώσεις. Επιπλέον, ο Σιδηρόδρομος Υψηλής Ταχύτητας Haramain, που λειτουργεί από το 2018, συνδέει την Τζέντα με τις ιερές πόλεις – μπορείτε πλέον να ταξιδέψετε από την Τζέντα στη Μέκκα σε λιγότερο από μία ώρα και στη Μεδίνα σε περίπου 2 ώρες. Ο σταθμός του τρένου στην Al-Sulaimaniah έχει γίνει ένας νέος αστικός πόλος, και η άνεση αυτής της σιδηροδρομικής σύνδεσης έχει καταστήσει την Τζέντα ακόμα πιο ελκυστική βάση για εταιρείες και προσκυνητές (ορισμένοι προσκυνητές επιλέγουν να διαμένουν στην Τζέντα και να πραγματοποιούν ημερήσιες εκδρομές στη Μέκκα με το τρένο, ενισχύοντας τον ξενοδοχειακό τομέα της Τζέντα). Κοιτώντας μπροστά, ο υπό σχεδιασμό Σιδηρόδρομος Saudi Landbridge (γραμμή εμπορευμάτων και επιβατών προς τα ανατολικά) θα συνδέει απευθείας το λιμάνι της Τζέντα με το Ριάντ και τη Νταμάμ, μετατρέποντας ουσιαστικά την Τζέντα στην πύλη logistics της χώρας μεταξύ της Ερυθράς Θάλασσας και του Κόλπου. Αυτό αναμένεται να δώσει ώθηση στη δημιουργία μεγάλων logistic parks και βιομηχανικής ανάπτυξης κατά μήκος της διαδρομής, ιδιαίτερα γύρω από το λιμάνι της Τζέντα, ενισχύοντας τον τομέα της βιομηχανικής αγοράς ακινήτων.
Η αστική κινητικότητα εντός της Τζέντα βρίσκεται επίσης στην ατζέντα. Το μακροχρόνια προτεινόμενο έργο Jeddah Metro – ένα αστικό σιδηροδρομικό δίκτυο τριών γραμμών – έχει αντιμετωπίσει καθυστερήσεις, αλλά παραμένει μέρος των μελλοντικών σχεδίων της πόλης. Αν τελικά προχωρήσει (πιθανότατα στο δεύτερο μισό αυτής της δεκαετίας), ένα μετρό θα βελτίωνε σημαντικά την άνεση των μετακινήσεων και θα μπορούσε να αναμορφώσει τις αξίες των ακινήτων γύρω από τους κόμβους των σταθμών. Στο μεταξύ, η πόλη έχει εφαρμόσει νέα δίκτυα λεωφορείων και βελτιώνει τους δρόμους (συμπεριλαμβανομένης της προγραμματισμένης Κρεμαστής Γέφυρας Obhur πάνω από τον βόρειο κόλπο) για να μειώσει τη συμφόρηση. Οι αναβαθμισμένες υποδομές συχνά μεταφράζονται σε υψηλότερες τιμές γης σε προηγουμένως υπο-αναπτυγμένες περιοχές, μια τάση που είναι ήδη ορατή στη Βόρεια Τζέντα όπου οι επεκτάσεις αυτοκινητοδρόμων και οι γέφυρες έχουν βελτιώσει τη συνδεσιμότητα.
Άλλα αξιόλογα έργα περιλαμβάνουν τη Jeddah Economic City (πέρα από τον Πύργο, η JEC θα περιλαμβάνει ένα σύμπλεγμα ουρανοξυστών, εμπορικών λεωφόρων και μια μαρίνα) και τη King Abdullah Economic City (KAEC) βόρεια της Τζέντα. Αν και η KAEC είναι ξεχωριστή προγραμματισμένη πόλη, ο χαρακτηρισμός της ως Ειδική Οικονομική Ζώνη το 2023 και η ανανεωμένη κυβερνητική εστίαση ουσιαστικά έχουν συνδέσει την επιτυχία της με την ανάπτυξη της Τζέντα. Το λιμάνι και η βιομηχανική κοιλάδα της KAEC προσελκύουν κατασκευαστές και εταιρείες logistics με φορολογικά κίνητρα, δημιουργώντας δυνητικά χιλιάδες θέσεις εργασίας. Καθώς αυτές οι θέσεις εργασίας υλοποιούνται, θα μπορούσαν να ενισχύσουν τη ζήτηση κατοικίας στη βόρεια Τζέντα και την ίδια την KAEC, επεκτείνοντας ουσιαστικά τη μητροπολιτική περιοχή της Τζέντα. Επίσης, το Red Sea Global (μεγάλο τουριστικό έργο που αναπτύσσει θέρετρα σε νησιά πιο βόρεια) και τα έργα πολιτιστικής κληρονομιάς AlUla, αν και δεν βρίσκονται στην Τζέντα, πιθανότατα θα φέρουν πολλούς τουρίστες μέσω της Τζέντα, δικαιολογώντας έτσι περισσότερα ξενοδοχεία και επέκταση του αεροδρομίου.
Συνοψίζοντας, ο ορίζοντας και οι υποδομές της Τζέντα το 2025–2030 θα καθοριστούν από αυτά τα μεγα-έργα. Η παραλία Jeddah Central θα προσφέρει στην πόλη ένα σύγχρονο κέντρο, ο Πύργος Τζέντα θα τη βάλει στον παγκόσμιο χάρτη για τα αρχιτεκτονικά ρεκόρ και οι βελτιωμένες συγκοινωνιακές συνδέσεις θα ενσωματώσουν την Τζέντα πιο στενά με τις εθνικές και παγκόσμιες αγορές. Για τους ενδιαφερόμενους της αγοράς ακινήτων, αυτά τα έργα σημαίνουν νέες περιοχές για επενδύσεις, από πολυτελή παραθαλάσσια διαμερίσματα έως βιομηχανικά πάρκα. Ενώ υπάρχουν κίνδυνοι στην υλοποίηση (καθυστερήσεις, υπερβάσεις κόστους), η καθαρή κλίμακα της κυβερνητικής δέσμευσης προσφέρει εμπιστοσύνη ότι ο αστικός μετασχηματισμός της Τζέντα βρίσκεται σε πλήρη εξέλιξη.
Συγκριτική Ανάλυση: Τζέντα vs. Ριάντ vs. Νταμμάν
Οι τρεις μεγάλες μητροπολιτικές περιοχές της Σαουδικής Αραβίας – Ριάντ, Τζέντα και Νταμμάν/Κομπάρ (Ανατολική Επαρχία) – έχουν η καθεμιά ξεχωριστή δυναμική στην αγορά ακινήτων, επηρεασμένη από τους οικονομικούς τους ρόλους και τις πρωτοβουλίες του Vision 2030. Η σύγκριση της Τζέντα με τις άλλες προσφέρει πλαίσιο για την αξιολόγηση της απόδοσης και των προοπτικών της:
Πρόβλεψη Αγοράς για το 2025–2030
Κοιτώντας μπροστά, οι προοπτικές για την αγορά ακινήτων της Τζέντα την περίοδο 2025 έως 2030 είναι γενικά θετικές, με ισχυρά οικονομικά θεμέλια και εθνικά αναπτυξιακά σχέδια να τις στηρίζουν. Αναλυτές και σύμβουλοι προβλέπουν συνεχιζόμενη ανάπτυξη στους τομείς της κατοικίας, των εμπορικών ακινήτων και της φιλοξενίας, αν και ο ρυθμός ενδέχεται να διαφέρει ανάλογα με τον τομέα και το έτος. Ακολουθούν βασικά στοιχεία της πρόβλεψης:
Ποσοτικά, οι εταιρείες έρευνας αγοράς εκτιμούν ότι η συνολική αγορά ακινήτων της Σαουδικής Αραβίας θα αναπτυχθεί με σύνθετο ετήσιο ρυθμό αύξησης (CAGR) γύρω στο 7–9% έως το 2030, ενδεχομένως να διπλασιάσει την αξία της αγοράς έως το τέλος της δεκαετίας techsciresearch.com imarcgroup.com. Η Τζέντα, ως βασικό συστατικό αυτού, θα συμβάλλει σημαντικά. Η Γενική Αρχή Ακινήτων προβλέπει ότι το μέγεθος της εθνικής αγοράς ακινήτων θα φτάσει περίπου τα 100+ δισεκατομμύρια δολάρια έως το 2029 arabnews.com. Επομένως, μπορούμε να φανταστούμε ότι το μερίδιο της Τζέντας (ιστορικά ίσως 15-20% των συναλλαγών σε αξία) να ανέρχεται σε δεκάδες δισεκατομμύρια δολάρια σε ετήσιες αγοραπωλησίες ακινήτων έως το 2030.
Προειδοποιήσεις για τις προβλέψεις: Αυτές οι θετικές προβλέψεις βασίζονται στην απουσία σοβαρών οικονομικών σοκ. Κίνδυνοι όπως μια παρατεταμένη παγκόσμια ύφεση, μια απότομη πτώση των τιμών του πετρελαίου που επηρεάζει τις κρατικές δαπάνες ή η γεωπολιτική αστάθεια θα μπορούσαν να επιβραδύνουν τη δυναμική (περισσότερα για τους κινδύνους στην επόμενη ενότητα). Επίσης, τα επιτόκια παίζουν ρόλο – αν το κόστος χρηματοδότησης παραμείνει υψηλό παγκοσμίως, αυτό θα μπορούσε να περιορίσει την ανάπτυξη της ζήτησης (ειδικά για στεγαστικά δάνεια). Ωστόσο, η Σαουδική Αραβία έχει δείξει διάθεση να μετριάσει αυτό (μέσω επιδοτήσεων, κ.λπ.). Συνολικά, η περίοδος 2025–2030 αναμένεται να είναι μια περίοδος ανάπτυξης και εκσυγχρονισμού για τα ακίνητα της Τζέντα, με την πόλη να αναδεικνύεται πιο διεθνώς προβεβλημένη και την αγορά ακινήτων της πιο ώριμη και διαφοροποιημένη.
Ευκαιρίες και Κίνδυνοι για Επενδυτές και Αναπτύκτες
Η αγορά ακινήτων της Τζέντα προσφέρει έναν ελκυστικό συνδυασμό ευκαιριών, χάρη στη στήριξη της κυβέρνησης και στη διαρθρωτική ζήτηση, αλλά συνοδεύεται και από ορισμένους κινδύνους που θα πρέπει να εξετάσουν προσεκτικά οι ενδιαφερόμενοι:
Ευκαιρίες:
Κίνδυνοι:
Συμπερασματικά, οι ευκαιρίες στην αγορά ακινήτων της Τζέντας έως το 2030 είναι σημαντικές – πρόκειται για μια αναπτυσσόμενη αγορά, με ισχυρή στήριξη και πραγματικούς μοχλούς ζήτησης. Οι επενδυτές και οι αναπτυξιακοί φορείς που ευθυγραμμίζονται με τα θέματα του Vision 2030 (προσιτή στέγαση, τουρισμός, ποιότητα ζωής, διαφοροποίηση) μπορούν όχι μόνο να επωφεληθούν οικονομικά αλλά και να βρουν στήριξη από τους νομοθέτες. Ωστόσο, η συνετή στρατηγική είναι απαραίτητη για διαχείριση των κινδύνων. Ο επενδυτικός διασκορπισμός σε τύπους περιουσίας (κατοικία έναντι εμπορικών ακινήτων) ή χρονικούς ορίζοντες, η εξασφάλιση καλών όρων χρηματοδότησης και η διατήρηση ευελιξίας στα έργα ώστε να προσαρμόζονται στις μεταβολές της αγοράς θα είναι έξυπνες στρατηγικές. Όπως συμπέρανε η S&P για τη Σαουδική Αραβία, η αναπτυξιακή πορεία είναι ισχυρή αλλά όχι χωρίς προκλήσεις arabnews.com arabnews.com – και αυτό ταιριάζει απόλυτα στην Τζέντα. Με σωστή διαχείριση κινδύνου, τα ενδιαφερόμενα μέρη μπορούν να εκμεταλλευτούν το κύμα της ανάπτυξης ακινήτων στην Τζέντα και πιθανότατα να αποκομίσουν σημαντικές αποδόσεις στα συναρπαστικά επόμενα χρόνια.
Πηγές:
Τάσεις Αγοράς Επαγγελματικών Ακινήτων (Γραφείο, Λιανικό Εμπόριο, Βιομηχανία)
Εμπορικά Ακίνητα Λιανικής: Ο τομέας λιανικής αποτελεί ένα φωτεινό σημείο στο εμπορικό τοπίο της Τζέντα, υποστηριζόμενος από ένα νεανικό πληθυσμό και την αυξανόμενη τουριστική δραστηριότητα.
Το 2024, η Τζέντα πρόσθεσε 106.000 μ² νέου εμπορικού χώρου (π.χ.μια σημαντική έναρξη εμπορικού κέντρου), φέρνοντας τη συνολική προσφορά λιανικής σε περίπου 2,16 εκατομμύρια μ² στην πόλη argaam.com argaam.com.Αυτή η επέκταση αντανακλά εμπιστοσύνη στη ζήτηση των καταναλωτών.Χάρη στην προώθηση της Vision 2030 για την ενίσχυση της ψυχαγωγίας και της αναψυχής, τα εμπορικά κέντρα στη Τζέντα έχουν εντάξει όλο και περισσότερο κινηματογράφους, εστιατόρια και οικογενειακά αξιοθέατα για να προσελκύσουν επισκέπτες.Τα ενοίκια λιανικής σε κορυφαία “υπερ-περιφερειακά” εμπορικά κέντρα αυξάνονται (περίπου +4% σε ετήσια βάση το Α’ εξάμηνο του 2024 για τα εμπορικά κέντρα πρώτης κατηγορίας) argaam.com, ενώ τα δευτερεύοντα εμπορικά κέντρα με παλαιότερες μορφές βλέπουν τα ενοίκια να μειώνονται (~4% μείωση σε ετήσια βάση) καθώς οι καταναλωτές στρέφονται προς πιο σύγχρονες εμπειρίες argaam.com.Συνολικά, το κλίμα στην αγορά λιανικής είναι αισιόδοξο για το 2025-2026, με τη S&P Global να σημειώνει ότι η αύξηση του πληθυσμού, η διεύρυνση του τουρισμού και η είσοδος διεθνών brands θα ενισχύσουν περαιτέρω τη ζήτηση λιανικής στις πόλεις της Σαουδικής Αραβίας arabnews.com arabnews.com.Η Ριάντ και η Τζέντα, ειδικότερα, βιώνουν ένα κύμα νέων εμπορικών και μικτών αναπτύξεων που συνδυάζουν τα ψώνια με τη διασκέδαση και ακόμη και οικιστικά/φιλοξενούμενα στοιχεία arabnews.com.Στην Τζέντα, τα υπαίθρια και παραθαλάσσια εμπορικά κέντρα κερδίζουν δημοτικότητα (για παράδειγμα, οι περιοχές Κορνίς και προορισμοί όπως η περιοχή Jeddah Yacht Club), αντανακλώντας μια τάση προς τα εμπορικά κέντρα που επικεντρώνονται στον τρόπο ζωής arabnews.com.Με αυτό κατά νου, ο τομέας της λιανικής δεν είναι χωρίς κινδύνους: η ανάπτυξη του ηλεκτρονικού εμπορίου και οι μεταβαλλόμενες προτιμήσεις των καταναλωτών σημαίνουν ότι οι διαχειριστές εμπορικών κέντρων πρέπει να συνεχίσουν να καινοτομούν για να προσελκύουν επισκέπτες.Η S&P έχει προειδοποιήσει ότι η υπερπροσφορά και ο ανταγωνισμός θα μπορούσαν να ασκήσουν πίεση στις αποδόσεις των ενοικίων, ειδικά εάν οι ιδιοκτήτες πραγματοποιήσουν μεγάλες κεφαλαιουχικές δαπάνες για την ανακαίνιση ακινήτων arabnews.com.Προς το παρόν, όμως, η αγορά λιανικής ακινήτων της Τζέντα ενισχύεται από την ισχυρή καταναλωτική δαπάνη – με τη βοήθεια του υψηλού κατά κεφαλήν εισοδήματος και της κουλτούρας που αντιμετωπίζει τα εμπορικά κέντρα ως κοινωνικούς προορισμούς arabnews.com arabnews.com.Με τη Σαουδική Αραβία να στοχεύει σε 100+ εκατομμύρια τουρίστες έως το 2030, συμπεριλαμβανομένων μεγάλων εκδηλώσεων όπως η Expo 2030 και το Παγκόσμιο Κύπελλο FIFA 2034, ο ρόλος της Τζέντα ως πύλη της πόλης τοποθετεί τον τομέα του λιανικού εμπορίου της για διαρκή ανάπτυξη arabnews.com.Βιομηχανικά & Λογιστικά Ακίνητα: Ο τομέας των βιομηχανικών ακινήτων στη Τζέντα γνωρίζει σημαντική ανάπτυξη, αν και υπό το ραντάρ, σε ευθυγράμμιση με τις φιλοδοξίες της Σαουδικής Αραβίας στον τομέα της εφοδιαστικής αλυσίδας.
Ως η κύρια πόλη-λιμάνι της Ερυθράς Θάλασσας του Βασιλείου, η Τζέντα είναι στο επίκεντρο των σχεδίων για να γίνει ένα παγκόσμιο κέντρο εφοδιαστικής αλυσίδας, και αυτό οδηγεί τη ζήτηση για σύγχρονες αποθήκες και κέντρα διανομής argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Η άνθηση του ηλεκτρονικού εμπορίου μετά το 2020 έχει ενισχύσει περαιτέρω τις απαιτήσεις για μεγάλες, υψηλής ποιότητας εγκαταστάσεις logistics argaamplus.s3.amazonaws.com.Το 2023, η Σαουδική Αραβία εγκαινίασε τέσσερις νέες Ειδικές Οικονομικές Ζώνες (SEZs) για να προσελκύσει βιομηχανικές και προηγμένες τεχνολογικές επενδύσεις – συγκεκριμένα, μία από αυτές βρίσκεται στην Οικονομική Πόλη Βασιλιάς Αμπντάλα (KAEC) κοντά στην Τζέντα argaamplus.s3.amazonaws.com.Η Ειδική Οικονομική Ζώνη του KAEC επικεντρώνεται στην προηγμένη βιομηχανία και τα logistics και αναμένεται να ενισχύσει την ανάπτυξη αποθηκών και εργοστασίων στην περιοχή της Τζέντα.Τα ενοίκια για κύριες αποθήκες στη Τζέντα κυμαίνονται αυτή τη στιγμή περίπου από 90 έως 300 SAR ανά τ.μ. ετησίως, ανάλογα με την τοποθεσία και τις προδιαγραφές argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Αυτά τα ενοίκια αυξάνονται καθώς η διαθεσιμότητα ποιοτικών χώρων είναι χαμηλή – πράγματι, τα ενοίκια βιομηχανικών χώρων σημείωσαν αυξήσεις μεσαίων έως υψηλών μονοψήφιων ποσοστών το 2022–2023.Ενώ τα ενοίκια αποθηκών στη Τζέντα είναι λίγο χαμηλότερα από αυτά του Ριάντ (τα οποία μπορούν να φτάσουν έως και 400 SAR/m²) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com, το χάσμα μπορεί να κλείσει καθώς περισσότεροι πάροχοι υπηρεσιών 3PL (τρίτων υπηρεσιών εφοδιαστικής αλυσίδας) και κατασκευαστές εγκαθιστούν επιχειρήσεις κοντά στο λιμάνι.Το εν εξελίξει Σχέδιο Γέφυρας Ξηράς της Σαουδικής Αραβίας – μια τεράστια σιδηροδρομική γραμμή που συνδέει το λιμάνι της Τζέντα με το Ριάντ και τη Νταμάμ – αποτελεί επίσης μια καθοριστική αλλαγή, με την ολοκλήρωσή του να αναμένεται γύρω στο τέλος της δεκαετίας.Επιτρέποντας ταχύτερη μετακίνηση φορτίου σε ολόκληρη τη χώρα, πιθανότατα θα αυξήσει τη ζήτηση για πάρκα logistics γύρω από το λιμάνι και τις βιομηχανικές ζώνες της Τζέντα.Συνολικά, οι προοπτικές για τα βιομηχανικά ακίνητα είναι αισιόδοξες: η πρωτοβουλία διαφοροποίησης του Vision 2030 λειτουργεί ως καταλύτης ανάπτυξης στην αποθήκευση, και η Τζέντα αναμένεται να επωφεληθεί χάρη στη στρατηγική της τοποθεσία.Η κύρια πρόκληση θα είναι η παροχή επαρκούς νέας βιομηχανικής προσφοράς· διαφορετικά, τα ενοίκια ενδέχεται να συνεχίσουν να αυξάνονται και ενδεχομένως να πιέσουν τις μικρότερες επιχειρήσεις.Ωστόσο, με νέες επενδύσεις σε γη και υποδομές (συμπεριλαμβανομένων των κινήτρων των Ειδικών Οικονομικών Ζωνών – SEZ), οι επενδυτές βλέπουν σημαντικές ευκαιρίες στον τομέα των ακινήτων logistics.Όπως σημείωσε μια έκθεση, η βιομηχανική ζήτηση στη Σαουδική Αραβία στηρίζεται σε μια «σημαντική τάση ανάπτυξης» που αναμένεται να συνεχιστεί καθώς η μη πετρελαϊκή οικονομία επεκτείνεται argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Αγορά Γραφείων: Η Τζέντα είναι η δεύτερη μεγαλύτερη αγορά γραφείων του Βασιλείου μετά το Ριάντ και συνεχίζει να αναπτύσσεται σταθερά. Το συνολικό απόθεμα γραφείων στην Τζέντα είναι περίπου 1,2 – 2,1 εκατομμύρια τετραγωνικά μέτρα (το εύρος αντανακλά διαφορετικές κατηγορίες χώρου) argaamplus.s3.amazonaws.com argaam.com, το οποίο είναι περίπου το ένα τέταρτο του αποθέματος γραφείων του Ριάντ. Κατά το πρώτο εξάμηνο του 2024, δεν άνοιξαν νέα σημαντικά γραφεία στην Τζέντα, διατηρώντας τη διαθεσιμότητα σταθερή στα περίπου 1,21 εκατομμύρια m² ποιοτικού χώρου argaam.com. Ωστόσο, νέα έργα βρίσκονται επιτέλους στον ορίζοντα – περίπου 48.000 m² γραφειακού χώρου αναμένεται να παραδοθούν μέχρι το τέλος του 2024 στην Τζέντα argaam.com. Η ζήτηση για γραφεία είναι υγιής, καθοδηγούμενη από την επιχειρηματική ανάπτυξη και τον ρόλο της Τζέντα ως κόμβου εμπορίου και εφοδιαστικής αλυσίδας. Τα ενοίκια γραφείων Grade A στην Τζέντα αυξήθηκαν περίπου 11% ετησίως στα μέσα του 2024 φτάνοντας περίπου τα SAR 1.335 ανά m² ετησίως argaam.com, υποδεικνύοντας ότι οι ιδιοκτήτες έχουν αποκτήσει πλεονέκτημα καθώς ο ποιοτικός χώρος παραμένει περιορισμένος. (Για σύγκριση, τα υψηλότερα ενοίκια γραφείων σε κορυφαίες περιοχές του Ριάντ αυξήθηκαν σχεδόν 20% την ίδια περίοδο, φτάνοντας περίπου τα SAR 2.090 ανά m² argaam.com, αντικατοπτρίζοντας ακόμη μεγαλύτερη ζήτηση στην πρωτεύουσα). Οι περισσότεροι βασικοί ενοικιαστές γραφείων της Τζέντα είναι κρατικοί φορείς και εγκατεστημένες εταιρείες argaamplus.s3.amazonaws.com, και τα νέα κτίρια υψηλών προδιαγραφών αντιμετωπίζουν ανταγωνιστική πίεση για να εξασφαλίσουν αυτούς τους μεγάλους ενοικιαστές argaamplus.s3.amazonaws.com. Προχωρώντας, ο τομέας γραφείων στην Τζέντα αναμένεται να επεκταθεί παράλληλα με την οικονομική ανάπτυξη, αλλά με προσεκτικό ρυθμό – η πόλη δεν έχει το τεράστιο κύμα μεταγκατάστασης εταιρειών που παρατηρείται στο Ριάντ. Τα ποσοστά κενών παραμένουν σχετικά σταθερά, και εάν η νέα προσφορά παραμείνει περιορισμένη, τα ενοίκια αναμένεται να διατηρηθούν υψηλά. Μία τάση που πρέπει να παρακολουθούμε είναι ο εκσυγχρονισμός του αποθέματος γραφείων: νέες μικτές αναπτύξεις (όπως τμήματα του έργου Jeddah Central) θα φέρουν υπερσύγχρονους γραφειακούς χώρους, ενδεχομένως προσελκύοντας ενοικιαστές από παλαιότερα κτίρια και δημιουργώντας πίεση στο γηρασμένο απόθεμα.
Βασικές Κυβερνητικές Πολιτικές και Επίδραση του Οράματος 2030
Η κυβερνητική πολιτική – καθοδηγούμενη από το στρατηγικό πλαίσιο Vision 2030 – διαδραματίζει καθοριστικό ρόλο στην αγορά ακινήτων της Τζέντα. Ένας από τους βασικούς στόχους του Vision 2030 είναι η αύξηση της ιδιοκατοίκησης στη Σαουδική Αραβία στο 70% έως το 2030, από περίπου 50% ή χαμηλότερα στα μέσα της δεκαετίας του 2010 pwc.com pwc.com. Για να επιτευχθεί αυτό, το Υπουργείο Στέγασης (τώρα μέρος του MoMRAH) έχει εφαρμόσει ουσιαστικές μεταρρυθμίσεις που έχουν μεταμορφώσει τον τομέα της στέγασης. Κύριες πρωτοβουλίες αποτελούν το πρόγραμμα Sakani, που απλοποιεί και επιδοτεί τα στεγαστικά δάνεια για τις σαουδαραβικές οικογένειες, και το Ταμείο Ανάπτυξης Ακινήτων, το οποίο παρέχει χρηματοδότηση χαμηλού κόστους. Τα προγράμματα αυτά έχουν μειώσει τους χρόνους αναμονής για στεγαστική υποστήριξη από χρόνια σε σχεδόν άμεση έγκριση vision2030.gov.sa, απελευθερώνοντας κύμα ζήτησης από τελικούς χρήστες. Όπως αναφέρθηκε νωρίτερα, τα στεγαστικά δάνεια με κρατική εγγύηση και οι μειωμένες απαιτήσεις προκαταβολής (μείωση από 30% σε 5% από την κεντρική τράπεζα) έχουν δώσει τη δυνατότητα σε μια νέα γενιά αγοραστών pwc.com. Το αποτέλεσμα είναι εμφανές στην Τζέντα, όπου πολλά νοικοκυριά που στο παρελθόν νοίκιαζαν μπαίνουν τώρα στην αγορά ιδιοκατοίκησης – ενισχύοντας την οικιστική ανάπτυξη σε διάφορα επίπεδα τιμών. Η επιρροή του Vision 2030 εκτείνεται πέρα από τη στέγαση και στον τομέα των εμπορικών ακινήτων μέσω της οικονομικής διαφοροποίησης και της απελευθέρωσης των κανονισμών. Η κυβέρνηση αναγνωρίζει τα ακίνητα ως βασικό τομέα για την αύξηση του μη πετρελαϊκού ΑΕΠ (με στόχο την αύξηση της συμβολής των ακινήτων στο ΑΕΠ από ~7% σε 10% μέχρι το 2030) pwc.com. Για να ενισχυθεί η ανάπτυξη, οι αρχές έχουν επενδύσει σημαντικά σε υποδομές – νέους συγκοινωνιακούς συνδέσμους, δίκτυα κοινής ωφελείας και βελτιώσεις του δημόσιου χώρου – ιδιαίτερα σε πόλεις όπως η Τζέντα που εξυπηρετούν τον τουρισμό και το εμπόριο. Μια αξιόλογη πολιτική είναι ο Φόρος Λευκής Γης, ένας φόρος επί αδόμητης αστικής γης που θεσπίστηκε για να αποτρέψει την αποθήκευση γης και να αυξήσει την προσφορά οικοπέδων για ανάπτυξη pwc.com. Η Τζέντα ήταν μία από τις πρώτες πόλεις όπου αυτός ο ετήσιος φόρος 2,5% εφαρμόστηκε σε κενή οικιστική γη, προτρέποντας ορισμένους ιδιοκτήτες είτε να οικοδομήσουν είτε να πουλήσουν, βελτιώνοντας σταδιακά τη διαθεσιμότητα γης για έργα. Επιπλέον, η απλοποίηση των αδειοδοτικών διαδικασιών και τα μοντέλα σύμπραξης δημόσιου και ιδιωτικού τομέα έχουν διευκολύνει τους επενδυτές ακινήτων να υλοποιήσουν μεγάλα έργα εναρμονισμένα με τους στόχους του Vision 2030 (για παράδειγμα, η ανάπλαση του κέντρου της Τζέντα δρομολογείται από το Δημόσιο Ταμείο Επενδύσεων σε συνεργασία με ιδιώτες εργολάβους).Η προώθηση του τουρισμού στο πλαίσιο του Vision 2030 αποτελεί ακόμη έναν τομέα πολιτικής που επηρεάζει την αγορά ακινήτων της Τζέντα. Το Βασίλειο στοχεύει να προσελκύσει 100 εκατομμύρια επισκέψεις ετησίως έως το 2030 (από θρησκευτικό τουρισμό, αναψυχή και επιχειρηματικές εκδηλώσεις). Η Τζέντα, ως η παραδοσιακή πύλη για τη Μέκκα και τη Μεδίνα και μια παραθαλάσσια πόλη της Ερυθράς Θάλασσας, επωφελείται από αυτή την ώθηση. Η διευκόλυνση των τουριστικών βίζας από την κυβέρνηση και η επένδυση σε τουριστικές υποδομές (αεροδρόμια, τερματικοί σταθμοί κρουαζιέρας κ.λπ.) έχουν οδηγήσει στην κατασκευή νέων ξενοδοχείων, επιπλωμένων διαμερισμάτων και εμπορικών-ψυχαγωγικών συγκροτημάτων στη Τζέντα. Το πολλαπλασιαστικό αποτέλεσμα στη λιανική και τη φιλοξενία υπήρξε σημαντικό – για παράδειγμα, η πληρότητα και οι τιμές δωματίων στα ξενοδοχεία της Σαουδικής Αραβίας αυξάνονται και οι κατασκευαστές στην Τζέντα ανταποκρίνονται προγραμματίζοντας περισσότερα έργα φιλοξενίας argaam.com argaam.com. Μελλοντικές παγκόσμιες εκδηλώσεις που θα φιλοξενήσει η Σαουδική Αραβία (όπως η Expo 2030 στο Ριάντ και το Παγκόσμιο Κύπελλο Ποδοσφαίρου FIFA 2034) οδηγούν σε αναβαθμίσεις σε εθνικό επίπεδο και η Τζέντα αναμένεται να λάβει το μερίδιό της – ενδεχομένως συμπεριλαμβανομένων βελτιώσεων σταδίων και ζωνών φιλάθλων, που συνδέονται με την ανάπτυξη ακινήτων (π.χ. μεικτού τύπου αθλητικές περιοχές, προσωρινές διαμονές κ.λπ.).
Καθοριστικά, το Vision 2030 έχει ενισχύσει ένα πιο φιλικό προς τον επενδυτή ρυθμιστικό περιβάλλον. Η ίδρυση της Γενικής Αρχής Ακινήτων (REGA) παρέχει ενιαία εποπτεία και διαφάνεια στην αγορά ακινήτων arabnews.com. Οι νόμοι για πώληση ακινήτων υπό κατασκευή (Wafi), την οριζόντια ιδιοκτησία και τη μεσιτεία ακινήτων έχουν εκσυγχρονιστεί με διεθνή πρότυπα, εμπνέοντας μεγαλύτερη εμπιστοσύνη σε επενδυτές και αγοραστές σπιτιών. Επιπλέον, οι κανόνες χωροταξίας και πολεοδομίας ενημερώνονται για να ενθαρρύνουν την ανάπτυξη τύπου μεικτής χρήσης και υψηλής πυκνότητας, όπως βλέπουμε στο Jeddah Central και σε άλλα giga-projects, απομακρυνόμενοι από τη διάχυση του παρελθόντος. Συνοψίζοντας, η κυβερνητική πολιτική υπό το Vision 2030 αποτέλεσε καταλύτη για την επέκταση των ακινήτων της Τζέντα – απελευθερώνοντας τη χρηματοδότηση κατοικιών, χρηματοδοτώντας έργα που αλλάζουν το παιχνίδι, βελτιώνοντας το επενδυτικό κλίμα και ενισχύοντας τη ζήτηση μέσω οικονομικής ανάπτυξης και τουρισμού.
Τοπίο Ξένων Επενδύσεων και Ρυθμιστικές Ενημερώσεις
Η Σαουδική Αραβία έχει ενεργά ανοίξει τον τομέα των ακινήτων της σε ξένες επενδύσεις τα τελευταία χρόνια και το 2024–2025 σημειώθηκαν σημαντικά ορόσημα σε αυτόν τον τομέα. Μια εξέχουσα εξέλιξη ήταν η χαλάρωση των περιορισμών στις ξένες επενδύσεις σε ακίνητα στη Μέκκα και τη Μεδίνα. Τον Ιανουάριο του 2025, η Αρχή Κεφαλαιαγοράς ανακοίνωσε ότι οι αλλοδαποί (μη Σαουδάραβες) μπορούν πλέον να επενδύουν σε εταιρείες που διαθέτουν ακίνητα στις ιερές πόλεις της Μέκκας και της Μεδίνας agbi.com agbi.com. Ενώ η άμεση ιδιοκτησία ακινήτων σε αυτές τις πόλεις από ιδιώτες παραμένει απαγορευμένη (εκτός από μισθώσεις 99 ετών), αυτή η κίνηση επιτρέπει σε διεθνείς επενδυτές να αγοράζουν μετοχές (έως 49%) σε εισηγμένες εταιρείες ακινήτων ή REITs που διαθέτουν ακίνητα στη Μέκκα/Μεδίνα agbi.com agbi.com. Η αλλαγή πολιτικής αποσκοπεί στην «προσέλκυση ξένων κεφαλαίων και την παροχή ρευστότητας σε τρέχοντα και μελλοντικά έργα» στις ιερές πόλεις agbi.com. Θεωρείται επίσης ως πιλοτικό βήμα προς το ευρύτερο άνοιγμα της αγοράς ακινήτων της Σαουδικής Αραβίας. Η αντίδραση της αγοράς ήταν θετική – οι μετοχές ακίνητης περιουσίας, ειδικά εκείνες που επικεντρώνονται στη Μέκκα/Μεδίνα, σημείωσαν άνοδο σχεδόν 10% με τα νέα agbi.com. Αυτή η μεταρρύθμιση στέλνει το μήνυμα στους επενδυτές ότι η Σαουδική Αραβία είναι σοβαρή ως προς τον εκσυγχρονισμό της αγοράς ακινήτων της στο πλαίσιο του Vision 2030. Ο Faisal Durrani, επικεφαλής ερευνών στη Knight Frank MENA, το χαρακτήρισε ως «το ισχυρότερο δείγμα μέχρι σήμερα» για περαιτέρω χαλάρωση των νόμων διεθνούς ιδιοκτησίας agbi.com.
Γενικότερα σε όλο το Βασίλειο (συμπεριλαμβανομένης της Τζέντα), οι κανονισμοί πλέον επιτρέπουν 100% ξένη ιδιοκτησία επιχειρήσεων, συμπεριλαμβανομένων αυτών στον τομέα της ανάπτυξης και διαμεσολάβησης ακινήτων, μέσω αδειοδότησης από το MISA (Υπουργείο Επενδύσεων) arabnews.com. Αυτό σημαίνει ότι ένας διεθνής αναπτυξιακός φορέας ή επενδυτής μπορεί να ιδρύσει μια αμιγώς ξένη εταιρεία στη Σαουδική Αραβία για την υλοποίηση έργων ακινήτων (εκτός από ορισμένες ευαίσθητες τοποθεσίες). Η απλοποίηση της διαδικασίας έναρξης επιχείρησης και η ισχυρή νομική προστασία (π.χ. εκτέλεση συμβάσεων, βελτιωμένοι νόμοι περί πτώχευσης) έχουν αναβαθμίσει τη θέση της Σαουδικής Αραβίας στις διεθνείς κατατάξεις για την ευκολία επιχειρηματικής δραστηριότητας. Στην Τζέντα αυτό έχει μεταφραστεί σε αυξανόμενη παρουσία ξένων εταιρειών και κεφαλαίων ακινήτων που εξετάζουν ευκαιρίες – από μικτής χρήσης αναπτύξεις μέχρι εγκαταστάσεις logistics. Σημαντικό είναι ότι τα επενδυτικά καταπιστεύματα ακινήτων (REITs) έχουν αποτελέσει προσβάσιμο δρόμο για ξένα κεφάλαια· από το 2021, η CMA επιτρέπει σε ξένους επενδυτές να αγοράζουν ελεύθερα μερίδια σε σαουδαραβικά REITs, ακόμη και σε εκείνα με ακίνητα στη Μέκκα/Μεντίνα agbi.com. Αυτό έχει διοχετεύσει ξένα κεφάλαια στα εμπορικά ακίνητα της Τζέντα μέσω εισηγμένων REITs που κατέχουν εμπορικά κέντρα, αποθήκες κ.λπ.
Ένα ακόμη στοιχείο του επενδυτικού τοπίου είναι η εισαγωγή του προγράμματος Premium Residency (“Χρυσή Βίζα”) το 2019, το οποίο παρέχει σε κατάλληλους αλλοδαπούς το δικαίωμα μακροχρόνιας διαμονής στη Σαουδική Αραβία, ιδιοκτησίας ακινήτων (εκτός Μεκκάς/Μεντίνας) και δραστηριοποίησης χωρίς χορηγό. Η αποδοχή του προγράμματος αυξάνεται σταδιακά, και μέχρι το 2024 η κυβέρνηση προώθησε περαιτέρω μακροχρόνιες βίζες για επενδυτές και εξειδικευμένους επαγγελματίες. Η παρουσία περισσότερων αλλοδαπών με δυνατότητα αγοράς κατοικιών αναμένεται να ενισχύσει σταδιακά τη ζήτηση ξένων αγοραστών σε πόλεις όπως η Τζέντα – ιδιαίτερα για κατοικίες πολυτελείας και ακίνητα στην παραλία. Ωστόσο, η συντριπτική πλειοψηφία της αγοράς ακινήτων της Τζέντα εξακολουθεί να καθορίζεται από εγχώριους και περιφερειακούς (GCC) αγοραστές σε αυτό το στάδιο, με τους ξένους να διαδραματίζουν μεγαλύτερο ρόλο στον τομέα ανάπτυξης/επενδύσεων παρά στην ατομική αγορά κατοικίας.
Σε ό,τι αφορά τις ρυθμιστικές ενημερώσεις, οι σαουδαραβικές αρχές συνεχώς βελτιώνουν τη νομοθεσία για τα ακίνητα. Ένας νέος Νόμος Επενδύσεων τέθηκε σε ισχύ το 2023-2024, απλοποιώντας τη διαδικασία για τις ξένες οντότητες να αποκτήσουν επενδυτικές άδειες και εξισώνοντας τη μεταχείριση ξένων και ντόπιων επενδυτών σε πολλούς τομείς agbi.com agbi.com. Ο τομέας των ακινήτων έχει ωφεληθεί από αυτόν τον νόμο, καθώς μείωσε τη γραφειοκρατία για έργα χρηματοδοτούμενα από το εξωτερικό. Επιπλέον, τα συστήματα κτηματολογίου και οι ηλεκτρονικές συναλλαγές έχουν αναμορφωθεί – η εισαγωγή ηλεκτρονικού συστήματος τίτλων ιδιοκτησίας και πλατφορμών όπως το “Najiz” για συναλλαγές ακινήτων έχει αυξήσει τη διαφάνεια και έχει μειώσει σημαντικά τους χρόνους μεταβίβασης. Όλα αυτά τα μέτρα διευκολύνουν τους ξένους επενδυτές ή τα επενδυτικά κεφάλαια να εισέλθουν στην αγορά της Τζέντα, έχοντας σαφή εικόνα για το τι να περιμένουν.
Ένα άλλο σημαντικό έργο είναι ο Πύργος της Τζέντα στη βόρεια περιοχή Ομπχούρ – που αναμένεται να γίνει το ψηλότερο κτίριο στον κόσμο με ύψος πάνω από 1.000 μέτρα.
Μετά από ένα διάλειμμα, η κατασκευή του Πύργου της Τζέντα ξεκίνησε ξανά επίσημα στα τέλη του 2023, με τους κατασκευαστές να στοχεύουν στην ολοκλήρωση γύρω στο 2027–2028 designboom.com designboom.com.Κατά τη διάρκεια μιας τελετής τον Ιανουάριο του 2025, χύθηκε σκυρόδεμα για τον 64ο όροφο του πύργου και το σχέδιο είναι να προστίθεται περίπου ένας όροφος κάθε τέσσερις ημέρες από εδώ και πέρα designboom.com.Ο Πύργος της Τζέντα αποτελεί το κεντρικό στοιχείο της Jeddah Economic City (JEC), μιας μεγάλης ανάπτυξης που έχει σχεδιαστεί να περιλαμβάνει εμπορικά κέντρα, κατοικίες και κοινοτικές υποδομές για έως και 100.000 άτομα designboom.com.Ολόκληρο το JEC, συμπεριλαμβανομένου του πύργου, έχει εκτιμώμενο κόστος 20 δισεκατομμυρίων δολαρίων designboom.com.Ο ίδιος ο πύργος θα στεγάσει ένα μείγμα χρήσεων (ξενοδοχείο Four Seasons, γραφεία, πολυτελή διαμερίσματα και το υψηλότερο παρατηρητήριο στον κόσμο) designboom.com designboom.com.Η αναβίωση αυτού του έργου είναι βαθιά συμβολική – σηματοδοτεί την αυτοπεποίθηση και τη φιλοδοξία της Σαουδικής Αραβίας στην ανάπτυξη ακινήτων.Εάν ολοκληρωθεί, ο Πύργος της Τζέντα θα προσελκύσει παγκόσμια προσοχή, ενδεχομένως κάνοντας την γύρω περιοχή μαγνήτη για επενδύσεις (όπως ακριβώς ο Μπουρτζ Κάλιφα τόνωσε το κέντρο του Ντουμπάι).Η πρόοδος του πύργου θα παρακολουθείται στενά κατά την περίοδο 2025-2030, και η επιτυχία του θα μπορούσε να αποτελέσει το θεμέλιο για μια νέα επιχειρηματική περιοχή στην πόλη.Το έργο αναδεικνύει επίσης τη βελτιωμένη συντονισμένη δράση μεταξύ των ενδιαφερόμενων μερών: η Kingdom Holding (ο χορηγός) και νέοι μηχανικοί εργολάβοι συνεργάστηκαν, και οι προσφορές για την τελική κατασκευή εκδόθηκαν με προθεσμία υποβολής προσφορών έως το τέλος του 2025 designboom.com designboom.com.Συνοψίζοντας, η αγορά ακινήτων της Σαουδικής Αραβίας το 2025 είναι πολύ πιο ανοιχτή και ρυθμιζόμενη σε σύγκριση με μια δεκαετία πριν. Η Τζέντα αναμένεται να επωφεληθεί από εισροές ξένου κεφαλαίου, ειδικά σε μεγάλα έργα και εμπορικά ακίνητα. Ο συνδυασμός τεράστιων κυβερνητικών έργων (που συχνά αναζητούν διεθνείς συνεργάτες) και νέων νόμων που καλωσορίζουν την ξένη ιδιοκτησία δημιουργεί ένα τοπίο όπου οι παγκόσμιοι επενδυτές αναζητούν ενεργά ευκαιρίες. Η προσδοκία είναι ότι καθώς η αγορά ωριμάζει και οι αποδόσεις παραμένουν ελκυστικές, οι ξένες επενδύσεις στα ακίνητα της Τζέντα θα συνεχίσουν την ανοδική τους πορεία, φέρνοντας όχι μόνο κεφάλαια αλλά και τεχνογνωσία και νέες αναπτυξιακές αντιλήψεις στην πόλη.
Σημαντικά Έργα Υποδομών και Ακινήτων στην Τζέντα
Η Τζέντα υφίσταται μια εντυπωσιακή φυσική μεταμόρφωση χάρη σε μια σειρά από μεγάλα έργα και αναβαθμίσεις υποδομών, πολλά από τα οποία συνδέονται με τους στόχους του Vision 2030. Ίσως το πιο χαρακτηριστικό είναι το Jeddah Central Project (πρώην γνωστό ως “New Jeddah Downtown”). Ξεκινώντας στα τέλη του 2021 από το Public Investment Fund, αυτό το έργο αναπτύσσει εκ νέου μια έκταση 5,7 εκατομμυρίων τετραγωνικών μέτρων της ιστορικής παραθαλάσσιας περιοχής της Τζέντα σε μία σύγχρονη περιοχή μικτής χρήσης jeddahcentral.com jeddahcentral.com. Το γενικό πλάνο περιλαμβάνει τέσσερα ορόσημα-αξιοθέατα – μια Όπερα, ένα στάδιο, ένα μουσείο και ένα ενυδρείο – μαζί με νέες μαρίνες, παραλίες, πάρκα και μια τεράστια ποικιλία ακινήτων. Σε αριθμούς, το Jeddah Central θα προσφέρει 17.000 κατοικίες, 2.700 δωμάτια ξενοδοχείων και πάνω από 10 νέες εγκαταστάσεις ψυχαγωγίας και τουρισμού κατά την ολοκλήρωσή του jeddahcentral.com jeddahcentral.com. Οι εργασίες κατασκευής βρίσκονται σε προχωρημένο στάδιο: στις αρχές του 2024, συμβάσεις ύψους 12 δισ. SAR ανατέθηκαν για την πρώτη φάση των αξιοθέατων (Όπερα, Στάδιο, Ενυδρείο) jeddahcentral.com. Αυτή η ανάπτυξη αποτελεί σταθμό για το κέντρο της Τζέντα, αντικαθιστώντας παλαιότερες υποδομές με μια παγκόσμιας κλάσης παραθαλάσσια γραμμή ορίζοντα. Αναμένεται να αυξήσει σημαντικά τις αξίες των ακινήτων στις γύρω περιοχές και να δημιουργήσει νέες περιοχές πολυτελούς διαβίωσης, αγορών και ψυχαγωγίας που θα ανταγωνίζονται αυτές του Ντουμπάι ή της Ντόχα. Για επενδυτές και αναδόχους, το Jeddah Central ανοίγει ευκαιρίες στη φιλοξενία, τα πολυτελή διαμερίσματα και τη λιανική, υποστηριζόμενο από το PIF και την προνομιακή παραθαλάσσια τοποθεσία του έργου.
Όσον αφορά τις υποδομές μεταφορών, η Τζέντα έχει δει σημαντικές βελτιώσεις που ενισχύουν την ελκυστικότητά της στην αγορά ακινήτων. Το νέο Διεθνές Αεροδρόμιο King Abdulaziz (KAIA) εγκαινίασε το υπερσύγχρονο Terminal 1 το 2019, αυξάνοντας σημαντικά τη χωρητικότητα και διαθέτοντας ένα αρχιτεκτονικό αριστούργημα ως τερματικό σταθμό. Μέχρι το 2025, το αεροδρόμιο έχει τη δυνατότητα να διαχειρίζεται περίπου 30 εκατομμύρια επιβάτες ετησίως, διευκολύνοντας την άφιξη τουριστών και επαγγελματιών που τροφοδοτούν τη ζήτηση για ξενοδοχεία και βραχυχρόνιες μισθώσεις. Επιπλέον, ο Σιδηρόδρομος Υψηλής Ταχύτητας Haramain, που λειτουργεί από το 2018, συνδέει την Τζέντα με τις ιερές πόλεις – μπορείτε πλέον να ταξιδέψετε από την Τζέντα στη Μέκκα σε λιγότερο από μία ώρα και στη Μεδίνα σε περίπου 2 ώρες. Ο σταθμός του τρένου στην Al-Sulaimaniah έχει γίνει ένας νέος αστικός πόλος, και η άνεση αυτής της σιδηροδρομικής σύνδεσης έχει καταστήσει την Τζέντα ακόμα πιο ελκυστική βάση για εταιρείες και προσκυνητές (ορισμένοι προσκυνητές επιλέγουν να διαμένουν στην Τζέντα και να πραγματοποιούν ημερήσιες εκδρομές στη Μέκκα με το τρένο, ενισχύοντας τον ξενοδοχειακό τομέα της Τζέντα). Κοιτώντας μπροστά, ο υπό σχεδιασμό Σιδηρόδρομος Saudi Landbridge (γραμμή εμπορευμάτων και επιβατών προς τα ανατολικά) θα συνδέει απευθείας το λιμάνι της Τζέντα με το Ριάντ και τη Νταμάμ, μετατρέποντας ουσιαστικά την Τζέντα στην πύλη logistics της χώρας μεταξύ της Ερυθράς Θάλασσας και του Κόλπου. Αυτό αναμένεται να δώσει ώθηση στη δημιουργία μεγάλων logistic parks και βιομηχανικής ανάπτυξης κατά μήκος της διαδρομής, ιδιαίτερα γύρω από το λιμάνι της Τζέντα, ενισχύοντας τον τομέα της βιομηχανικής αγοράς ακινήτων.
Η αστική κινητικότητα εντός της Τζέντα βρίσκεται επίσης στην ατζέντα. Το μακροχρόνια προτεινόμενο έργο Jeddah Metro – ένα αστικό σιδηροδρομικό δίκτυο τριών γραμμών – έχει αντιμετωπίσει καθυστερήσεις, αλλά παραμένει μέρος των μελλοντικών σχεδίων της πόλης. Αν τελικά προχωρήσει (πιθανότατα στο δεύτερο μισό αυτής της δεκαετίας), ένα μετρό θα βελτίωνε σημαντικά την άνεση των μετακινήσεων και θα μπορούσε να αναμορφώσει τις αξίες των ακινήτων γύρω από τους κόμβους των σταθμών. Στο μεταξύ, η πόλη έχει εφαρμόσει νέα δίκτυα λεωφορείων και βελτιώνει τους δρόμους (συμπεριλαμβανομένης της προγραμματισμένης Κρεμαστής Γέφυρας Obhur πάνω από τον βόρειο κόλπο) για να μειώσει τη συμφόρηση. Οι αναβαθμισμένες υποδομές συχνά μεταφράζονται σε υψηλότερες τιμές γης σε προηγουμένως υπο-αναπτυγμένες περιοχές, μια τάση που είναι ήδη ορατή στη Βόρεια Τζέντα όπου οι επεκτάσεις αυτοκινητοδρόμων και οι γέφυρες έχουν βελτιώσει τη συνδεσιμότητα.
Άλλα αξιόλογα έργα περιλαμβάνουν τη Jeddah Economic City (πέρα από τον Πύργο, η JEC θα περιλαμβάνει ένα σύμπλεγμα ουρανοξυστών, εμπορικών λεωφόρων και μια μαρίνα) και τη King Abdullah Economic City (KAEC) βόρεια της Τζέντα. Αν και η KAEC είναι ξεχωριστή προγραμματισμένη πόλη, ο χαρακτηρισμός της ως Ειδική Οικονομική Ζώνη το 2023 και η ανανεωμένη κυβερνητική εστίαση ουσιαστικά έχουν συνδέσει την επιτυχία της με την ανάπτυξη της Τζέντα. Το λιμάνι και η βιομηχανική κοιλάδα της KAEC προσελκύουν κατασκευαστές και εταιρείες logistics με φορολογικά κίνητρα, δημιουργώντας δυνητικά χιλιάδες θέσεις εργασίας. Καθώς αυτές οι θέσεις εργασίας υλοποιούνται, θα μπορούσαν να ενισχύσουν τη ζήτηση κατοικίας στη βόρεια Τζέντα και την ίδια την KAEC, επεκτείνοντας ουσιαστικά τη μητροπολιτική περιοχή της Τζέντα. Επίσης, το Red Sea Global (μεγάλο τουριστικό έργο που αναπτύσσει θέρετρα σε νησιά πιο βόρεια) και τα έργα πολιτιστικής κληρονομιάς AlUla, αν και δεν βρίσκονται στην Τζέντα, πιθανότατα θα φέρουν πολλούς τουρίστες μέσω της Τζέντα, δικαιολογώντας έτσι περισσότερα ξενοδοχεία και επέκταση του αεροδρομίου.
Συνοψίζοντας, ο ορίζοντας και οι υποδομές της Τζέντα το 2025–2030 θα καθοριστούν από αυτά τα μεγα-έργα. Η παραλία Jeddah Central θα προσφέρει στην πόλη ένα σύγχρονο κέντρο, ο Πύργος Τζέντα θα τη βάλει στον παγκόσμιο χάρτη για τα αρχιτεκτονικά ρεκόρ και οι βελτιωμένες συγκοινωνιακές συνδέσεις θα ενσωματώσουν την Τζέντα πιο στενά με τις εθνικές και παγκόσμιες αγορές. Για τους ενδιαφερόμενους της αγοράς ακινήτων, αυτά τα έργα σημαίνουν νέες περιοχές για επενδύσεις, από πολυτελή παραθαλάσσια διαμερίσματα έως βιομηχανικά πάρκα. Ενώ υπάρχουν κίνδυνοι στην υλοποίηση (καθυστερήσεις, υπερβάσεις κόστους), η καθαρή κλίμακα της κυβερνητικής δέσμευσης προσφέρει εμπιστοσύνη ότι ο αστικός μετασχηματισμός της Τζέντα βρίσκεται σε πλήρη εξέλιξη.
Συγκριτική Ανάλυση: Τζέντα vs. Ριάντ vs. Νταμμάν
Οι τρεις μεγάλες μητροπολιτικές περιοχές της Σαουδικής Αραβίας – Ριάντ, Τζέντα και Νταμμάν/Κομπάρ (Ανατολική Επαρχία) – έχουν η καθεμιά ξεχωριστή δυναμική στην αγορά ακινήτων, επηρεασμένη από τους οικονομικούς τους ρόλους και τις πρωτοβουλίες του Vision 2030. Η σύγκριση της Τζέντα με τις άλλες προσφέρει πλαίσιο για την αξιολόγηση της απόδοσης και των προοπτικών της:
Πρόβλεψη Αγοράς για το 2025–2030
Κοιτώντας μπροστά, οι προοπτικές για την αγορά ακινήτων της Τζέντα την περίοδο 2025 έως 2030 είναι γενικά θετικές, με ισχυρά οικονομικά θεμέλια και εθνικά αναπτυξιακά σχέδια να τις στηρίζουν. Αναλυτές και σύμβουλοι προβλέπουν συνεχιζόμενη ανάπτυξη στους τομείς της κατοικίας, των εμπορικών ακινήτων και της φιλοξενίας, αν και ο ρυθμός ενδέχεται να διαφέρει ανάλογα με τον τομέα και το έτος. Ακολουθούν βασικά στοιχεία της πρόβλεψης:
Ποσοτικά, οι εταιρείες έρευνας αγοράς εκτιμούν ότι η συνολική αγορά ακινήτων της Σαουδικής Αραβίας θα αναπτυχθεί με σύνθετο ετήσιο ρυθμό αύξησης (CAGR) γύρω στο 7–9% έως το 2030, ενδεχομένως να διπλασιάσει την αξία της αγοράς έως το τέλος της δεκαετίας techsciresearch.com imarcgroup.com. Η Τζέντα, ως βασικό συστατικό αυτού, θα συμβάλλει σημαντικά. Η Γενική Αρχή Ακινήτων προβλέπει ότι το μέγεθος της εθνικής αγοράς ακινήτων θα φτάσει περίπου τα 100+ δισεκατομμύρια δολάρια έως το 2029 arabnews.com. Επομένως, μπορούμε να φανταστούμε ότι το μερίδιο της Τζέντας (ιστορικά ίσως 15-20% των συναλλαγών σε αξία) να ανέρχεται σε δεκάδες δισεκατομμύρια δολάρια σε ετήσιες αγοραπωλησίες ακινήτων έως το 2030.
Προειδοποιήσεις για τις προβλέψεις: Αυτές οι θετικές προβλέψεις βασίζονται στην απουσία σοβαρών οικονομικών σοκ. Κίνδυνοι όπως μια παρατεταμένη παγκόσμια ύφεση, μια απότομη πτώση των τιμών του πετρελαίου που επηρεάζει τις κρατικές δαπάνες ή η γεωπολιτική αστάθεια θα μπορούσαν να επιβραδύνουν τη δυναμική (περισσότερα για τους κινδύνους στην επόμενη ενότητα). Επίσης, τα επιτόκια παίζουν ρόλο – αν το κόστος χρηματοδότησης παραμείνει υψηλό παγκοσμίως, αυτό θα μπορούσε να περιορίσει την ανάπτυξη της ζήτησης (ειδικά για στεγαστικά δάνεια). Ωστόσο, η Σαουδική Αραβία έχει δείξει διάθεση να μετριάσει αυτό (μέσω επιδοτήσεων, κ.λπ.). Συνολικά, η περίοδος 2025–2030 αναμένεται να είναι μια περίοδος ανάπτυξης και εκσυγχρονισμού για τα ακίνητα της Τζέντα, με την πόλη να αναδεικνύεται πιο διεθνώς προβεβλημένη και την αγορά ακινήτων της πιο ώριμη και διαφοροποιημένη.
Ευκαιρίες και Κίνδυνοι για Επενδυτές και Αναπτύκτες
Η αγορά ακινήτων της Τζέντα προσφέρει έναν ελκυστικό συνδυασμό ευκαιριών, χάρη στη στήριξη της κυβέρνησης και στη διαρθρωτική ζήτηση, αλλά συνοδεύεται και από ορισμένους κινδύνους που θα πρέπει να εξετάσουν προσεκτικά οι ενδιαφερόμενοι:
Ευκαιρίες:
Κίνδυνοι:
Συμπερασματικά, οι ευκαιρίες στην αγορά ακινήτων της Τζέντας έως το 2030 είναι σημαντικές – πρόκειται για μια αναπτυσσόμενη αγορά, με ισχυρή στήριξη και πραγματικούς μοχλούς ζήτησης. Οι επενδυτές και οι αναπτυξιακοί φορείς που ευθυγραμμίζονται με τα θέματα του Vision 2030 (προσιτή στέγαση, τουρισμός, ποιότητα ζωής, διαφοροποίηση) μπορούν όχι μόνο να επωφεληθούν οικονομικά αλλά και να βρουν στήριξη από τους νομοθέτες. Ωστόσο, η συνετή στρατηγική είναι απαραίτητη για διαχείριση των κινδύνων. Ο επενδυτικός διασκορπισμός σε τύπους περιουσίας (κατοικία έναντι εμπορικών ακινήτων) ή χρονικούς ορίζοντες, η εξασφάλιση καλών όρων χρηματοδότησης και η διατήρηση ευελιξίας στα έργα ώστε να προσαρμόζονται στις μεταβολές της αγοράς θα είναι έξυπνες στρατηγικές. Όπως συμπέρανε η S&P για τη Σαουδική Αραβία, η αναπτυξιακή πορεία είναι ισχυρή αλλά όχι χωρίς προκλήσεις arabnews.com arabnews.com – και αυτό ταιριάζει απόλυτα στην Τζέντα. Με σωστή διαχείριση κινδύνου, τα ενδιαφερόμενα μέρη μπορούν να εκμεταλλευτούν το κύμα της ανάπτυξης ακινήτων στην Τζέντα και πιθανότατα να αποκομίσουν σημαντικές αποδόσεις στα συναρπαστικά επόμενα χρόνια.
Πηγές:
Τάσεις οικιστικών ακινήτων στην Τζέντα
Τάσεις Πωλήσεων και Τιμών: Η αγορά κατοικίας της Τζέντα είναι δυναμική, με τη ζήτηση να επιταχύνεται τον τελευταίο χρόνο. Οι αγοραπωλησίες κατοικιών στην Τζέντα αυξήθηκαν κατά 43,5% σε ετήσια βάση στις αρχές του 2025 jll-mena.com, αντανακλώντας μια αύξηση στο ενδιαφέρον των αγοραστών. Αυτή η άνοδος συμπίπτει με πανεθνικές προσπάθειες για την ενίσχυση της ιδιοκατοίκησης – προγράμματα όπως το Sakani και το Ταμείο Ανάπτυξης Ακινήτων διευκολύνουν τους πρωτο-αγοραστές να αγοράσουν σπίτι, γεγονός που έχει ενισχύσει σημαντικά τη ζήτηση jll-mena.com. Όσον αφορά τις τιμές, η Τζέντα σημείωσε μικτές κινήσεις: οι τιμές πώλησης των βιλών συνέχισαν να αυξάνονται, ενώ οι τιμές των διαμερισμάτων υποχώρησαν ελαφρώς τα τελευταία τρίμηνα jll-mena.com. Για παράδειγμα, το πρώτο εξάμηνο του 2024 οι τιμές πώλησης κατοικιών στην Τζέντα αυξήθηκαν κατά περίπου 5% σε ετήσια βάση, ενώ τα ενοίκια αυξήθηκαν περίπου 4% argaam.com argaam.com. Αυτή είναι μια πιο μετριοπαθής αύξηση σε σύγκριση με το Ριάντ (όπου οι τιμές κατοικιών αυξήθηκαν κατά ~10% την ίδια περίοδο) argaam.com. Η σχετική επιβράδυνση στις τιμές διαμερισμάτων δείχνει μια προσαρμογή μετά από αρκετά έτη ταχείας ανάπτυξης, και πιθανώς περισσότερη προσφορά που έρχεται σε αυτή την κατηγορία.
Ζήτηση και Προσφορά Κατοικιών: Η ζήτηση στη Τζέντα κατευθύνεται προς μοντέρνες, οργανωμένες κοινοτικές περιοχές. Τόσο οι ντόπιοι όσο και οι ξένοι δείχνουν μια προτίμηση για τη «ζωή στην κοινότητα» με ολοκληρωμένες παροχές, παρά για αυτόνομες ιδιοκτησίες jll-mena.com. Ειδικά η βόρεια Τζέντα έχει αναδειχθεί σε hotspot – η περιοχή αυτή γνώρισε τη μεγαλύτερη αύξηση τιμών, ενισχυόμενη από νέες αναπτύξεις υψηλότερης ποιότητας και υποδομές argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Οι κατοικίες μεσαίας προς ανώτερης κατηγορίας γνωρίζουν αυξανόμενη ζήτηση, σε απόλυτη ταύτιση με την εμπορική σημασία της Τζέντας και τον ρόλο της ως πύλη για προσκυνητές και τουρίστες argaamplus.s3.amazonaws.com. Δημοφιλείς γειτονιές περιλαμβάνουν παραλιακές και βόρειες περιοχές (όπως το Obhur και τις περιοχές Al-Shati/Waterfront) που προσφέρουν νέες βίλες, περιφραγμένα συγκροτήματα και παραθαλάσσια διαμερίσματα. Πρόσφατα στοιχεία δείχνουν ότι σχεδόν όλη η αύξηση των τιμών στη Τζέντα το 2023 συγκεντρώθηκε στο βόρειο τμήμα της πόλης argaamplus.s3.amazonaws.com, όπου εκτελούνται αρκετά μεγάλα οικιστικά έργα.
Από την πλευρά της προσφοράς, η αναπτυξιακή δραστηριότητα είναι έντονη. Μόνο στο πρώτο εξάμηνο του 2024, παραδόθηκαν 11.300 νέες κατοικίες στη Τζέντα, αυξάνοντας το συνολικό απόθεμα στέγασης της πόλης σε περίπου 891.000 μονάδες argaam.com argaam.com. Άλλες 16.000 μονάδες επρόκειτο να ολοκληρωθούν στο δεύτερο εξάμηνο του 2024 argaam.com. Μεγάλοι κατασκευαστές – συμπεριλαμβανομένου του ROSHN του Δημόσιου Ταμείου Επενδύσεων – είναι δραστήριοι στη Τζέντα. Το έργο Al-Arous του ROSHN στη βόρεια Τζέντα, για παράδειγμα, σχεδιάζει να προσθέσει περίπου 18.000 νέες κατοικίες σε μια οικιστική κοινότητα-πρότυπο, επεκτείνοντας την προσφορά σύγχρονων κατοικιών για τη μεσαία τάξη. Τέτοιες αναπτύξεις στηρίζουν τον στόχο του κυβερνητικού Οράματος 2030 για αύξηση της ιδιοκατοίκησης στη Σαουδική Αραβία (με στόχο 70% μέχρι το 2030, από περίπου 62% το 2020 pwc.com pwc.com). Επιπλέον, η βελτιωμένη πρόσβαση σε στεγαστικά δάνεια (με τη βοήθεια της Σαουδαραβικής Εταιρείας Αναχρηματοδότησης Ακινήτων και τις χαμηλότερες απαιτήσεις προκαταβολής) επέτρεψε σε περισσότερες νέες οικογένειες να αγοράσουν κατοικία pwc.com pwc.com, διατηρώντας τη ζήτηση για νέα οικιστικά έργα.
Ενοίκια και Απόδοση: Η αγορά ενοικίων της Τζέντα έχει συσφιχθεί. Με την αύξηση του πληθυσμού και την εισροή επαγγελματιών εξωτερικού σε ορισμένους τομείς, τα ενοίκια διαμερισμάτων κατέγραψαν πρόσφατα αξιοσημείωτη αύξηση – τα μέσες τιμές ενοικίου διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 18% σε ετήσια βάση το 2023, σύμφωνα με μία ανασκόπηση της αγοράς argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Τα ενοίκια βιλών έχουν επίσης αυξηθεί (κατά υψηλά μονοψήφια ποσοστά ετησίως), αν και παραμένουν γενικά χαμηλότερα από αυτά στο Ριάντ. Μέχρι τα τέλη του 2023, τα συνήθη ενοίκια διαμερισμάτων στην Τζέντα κυμαίνονταν ευρέως από περίπου SAR 14,400 έως SAR 75,000 ετησίως, ανάλογα με την τοποθεσία και την ποιότητα, ενώ τα ενοίκια βιλών κυμαίνονταν από περίπου SAR 60,000 έως SAR 175,000 ετησίως argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Αυτές οι αυξήσεις ενοικίων αντανακλούν τόσο τη μεγάλη ζήτηση όσο και τη περιορισμένη διαθεσιμότητα ποιοτικών μονάδων σε προνομιούχες περιοχές. Ωστόσο, με σημαντική νέα προσφορά που αναμένεται το 2024–2025, η αύξηση των ενοικίων ενδέχεται να μετριαστεί. Οι αποδόσεις για τους ιδιοκτήτες ήταν ελκυστικές τα τελευταία χρόνια λόγω της αύξησης των ενοικίων, αλλά οι επενδυτές παρακολουθούν τον πιθανό κίνδυνο υπερπροσφοράς προς το 2030, καθώς προστίθενται δεκάδες χιλιάδες μονάδες. Συνολικά, ο οικιστικός τομέας της Τζέντα παραμένει σε μια “θετική πορεία για περαιτέρω ανάπτυξη”, υποστηριζόμενος από ισχυρή θεμελιώδη ζήτηση και κρατικές πρωτοβουλίες στέγασης argaam.com.
Τάσεις Αγοράς Επαγγελματικών Ακινήτων (Γραφείο, Λιανικό Εμπόριο, Βιομηχανία)
Εμπορικά Ακίνητα Λιανικής: Ο τομέας λιανικής αποτελεί ένα φωτεινό σημείο στο εμπορικό τοπίο της Τζέντα, υποστηριζόμενος από ένα νεανικό πληθυσμό και την αυξανόμενη τουριστική δραστηριότητα.
Το 2024, η Τζέντα πρόσθεσε 106.000 μ² νέου εμπορικού χώρου (π.χ.μια σημαντική έναρξη εμπορικού κέντρου), φέρνοντας τη συνολική προσφορά λιανικής σε περίπου 2,16 εκατομμύρια μ² στην πόλη argaam.com argaam.com.Αυτή η επέκταση αντανακλά εμπιστοσύνη στη ζήτηση των καταναλωτών.Χάρη στην προώθηση της Vision 2030 για την ενίσχυση της ψυχαγωγίας και της αναψυχής, τα εμπορικά κέντρα στη Τζέντα έχουν εντάξει όλο και περισσότερο κινηματογράφους, εστιατόρια και οικογενειακά αξιοθέατα για να προσελκύσουν επισκέπτες.Τα ενοίκια λιανικής σε κορυφαία “υπερ-περιφερειακά” εμπορικά κέντρα αυξάνονται (περίπου +4% σε ετήσια βάση το Α’ εξάμηνο του 2024 για τα εμπορικά κέντρα πρώτης κατηγορίας) argaam.com, ενώ τα δευτερεύοντα εμπορικά κέντρα με παλαιότερες μορφές βλέπουν τα ενοίκια να μειώνονται (~4% μείωση σε ετήσια βάση) καθώς οι καταναλωτές στρέφονται προς πιο σύγχρονες εμπειρίες argaam.com.Συνολικά, το κλίμα στην αγορά λιανικής είναι αισιόδοξο για το 2025-2026, με τη S&P Global να σημειώνει ότι η αύξηση του πληθυσμού, η διεύρυνση του τουρισμού και η είσοδος διεθνών brands θα ενισχύσουν περαιτέρω τη ζήτηση λιανικής στις πόλεις της Σαουδικής Αραβίας arabnews.com arabnews.com.Η Ριάντ και η Τζέντα, ειδικότερα, βιώνουν ένα κύμα νέων εμπορικών και μικτών αναπτύξεων που συνδυάζουν τα ψώνια με τη διασκέδαση και ακόμη και οικιστικά/φιλοξενούμενα στοιχεία arabnews.com.Στην Τζέντα, τα υπαίθρια και παραθαλάσσια εμπορικά κέντρα κερδίζουν δημοτικότητα (για παράδειγμα, οι περιοχές Κορνίς και προορισμοί όπως η περιοχή Jeddah Yacht Club), αντανακλώντας μια τάση προς τα εμπορικά κέντρα που επικεντρώνονται στον τρόπο ζωής arabnews.com.Με αυτό κατά νου, ο τομέας της λιανικής δεν είναι χωρίς κινδύνους: η ανάπτυξη του ηλεκτρονικού εμπορίου και οι μεταβαλλόμενες προτιμήσεις των καταναλωτών σημαίνουν ότι οι διαχειριστές εμπορικών κέντρων πρέπει να συνεχίσουν να καινοτομούν για να προσελκύουν επισκέπτες.Η S&P έχει προειδοποιήσει ότι η υπερπροσφορά και ο ανταγωνισμός θα μπορούσαν να ασκήσουν πίεση στις αποδόσεις των ενοικίων, ειδικά εάν οι ιδιοκτήτες πραγματοποιήσουν μεγάλες κεφαλαιουχικές δαπάνες για την ανακαίνιση ακινήτων arabnews.com.Προς το παρόν, όμως, η αγορά λιανικής ακινήτων της Τζέντα ενισχύεται από την ισχυρή καταναλωτική δαπάνη – με τη βοήθεια του υψηλού κατά κεφαλήν εισοδήματος και της κουλτούρας που αντιμετωπίζει τα εμπορικά κέντρα ως κοινωνικούς προορισμούς arabnews.com arabnews.com.Με τη Σαουδική Αραβία να στοχεύει σε 100+ εκατομμύρια τουρίστες έως το 2030, συμπεριλαμβανομένων μεγάλων εκδηλώσεων όπως η Expo 2030 και το Παγκόσμιο Κύπελλο FIFA 2034, ο ρόλος της Τζέντα ως πύλη της πόλης τοποθετεί τον τομέα του λιανικού εμπορίου της για διαρκή ανάπτυξη arabnews.com.Βιομηχανικά & Λογιστικά Ακίνητα: Ο τομέας των βιομηχανικών ακινήτων στη Τζέντα γνωρίζει σημαντική ανάπτυξη, αν και υπό το ραντάρ, σε ευθυγράμμιση με τις φιλοδοξίες της Σαουδικής Αραβίας στον τομέα της εφοδιαστικής αλυσίδας.
Ως η κύρια πόλη-λιμάνι της Ερυθράς Θάλασσας του Βασιλείου, η Τζέντα είναι στο επίκεντρο των σχεδίων για να γίνει ένα παγκόσμιο κέντρο εφοδιαστικής αλυσίδας, και αυτό οδηγεί τη ζήτηση για σύγχρονες αποθήκες και κέντρα διανομής argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Η άνθηση του ηλεκτρονικού εμπορίου μετά το 2020 έχει ενισχύσει περαιτέρω τις απαιτήσεις για μεγάλες, υψηλής ποιότητας εγκαταστάσεις logistics argaamplus.s3.amazonaws.com.Το 2023, η Σαουδική Αραβία εγκαινίασε τέσσερις νέες Ειδικές Οικονομικές Ζώνες (SEZs) για να προσελκύσει βιομηχανικές και προηγμένες τεχνολογικές επενδύσεις – συγκεκριμένα, μία από αυτές βρίσκεται στην Οικονομική Πόλη Βασιλιάς Αμπντάλα (KAEC) κοντά στην Τζέντα argaamplus.s3.amazonaws.com.Η Ειδική Οικονομική Ζώνη του KAEC επικεντρώνεται στην προηγμένη βιομηχανία και τα logistics και αναμένεται να ενισχύσει την ανάπτυξη αποθηκών και εργοστασίων στην περιοχή της Τζέντα.Τα ενοίκια για κύριες αποθήκες στη Τζέντα κυμαίνονται αυτή τη στιγμή περίπου από 90 έως 300 SAR ανά τ.μ. ετησίως, ανάλογα με την τοποθεσία και τις προδιαγραφές argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Αυτά τα ενοίκια αυξάνονται καθώς η διαθεσιμότητα ποιοτικών χώρων είναι χαμηλή – πράγματι, τα ενοίκια βιομηχανικών χώρων σημείωσαν αυξήσεις μεσαίων έως υψηλών μονοψήφιων ποσοστών το 2022–2023.Ενώ τα ενοίκια αποθηκών στη Τζέντα είναι λίγο χαμηλότερα από αυτά του Ριάντ (τα οποία μπορούν να φτάσουν έως και 400 SAR/m²) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com, το χάσμα μπορεί να κλείσει καθώς περισσότεροι πάροχοι υπηρεσιών 3PL (τρίτων υπηρεσιών εφοδιαστικής αλυσίδας) και κατασκευαστές εγκαθιστούν επιχειρήσεις κοντά στο λιμάνι.Το εν εξελίξει Σχέδιο Γέφυρας Ξηράς της Σαουδικής Αραβίας – μια τεράστια σιδηροδρομική γραμμή που συνδέει το λιμάνι της Τζέντα με το Ριάντ και τη Νταμάμ – αποτελεί επίσης μια καθοριστική αλλαγή, με την ολοκλήρωσή του να αναμένεται γύρω στο τέλος της δεκαετίας.Επιτρέποντας ταχύτερη μετακίνηση φορτίου σε ολόκληρη τη χώρα, πιθανότατα θα αυξήσει τη ζήτηση για πάρκα logistics γύρω από το λιμάνι και τις βιομηχανικές ζώνες της Τζέντα.Συνολικά, οι προοπτικές για τα βιομηχανικά ακίνητα είναι αισιόδοξες: η πρωτοβουλία διαφοροποίησης του Vision 2030 λειτουργεί ως καταλύτης ανάπτυξης στην αποθήκευση, και η Τζέντα αναμένεται να επωφεληθεί χάρη στη στρατηγική της τοποθεσία.Η κύρια πρόκληση θα είναι η παροχή επαρκούς νέας βιομηχανικής προσφοράς· διαφορετικά, τα ενοίκια ενδέχεται να συνεχίσουν να αυξάνονται και ενδεχομένως να πιέσουν τις μικρότερες επιχειρήσεις.Ωστόσο, με νέες επενδύσεις σε γη και υποδομές (συμπεριλαμβανομένων των κινήτρων των Ειδικών Οικονομικών Ζωνών – SEZ), οι επενδυτές βλέπουν σημαντικές ευκαιρίες στον τομέα των ακινήτων logistics.Όπως σημείωσε μια έκθεση, η βιομηχανική ζήτηση στη Σαουδική Αραβία στηρίζεται σε μια «σημαντική τάση ανάπτυξης» που αναμένεται να συνεχιστεί καθώς η μη πετρελαϊκή οικονομία επεκτείνεται argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Αγορά Γραφείων: Η Τζέντα είναι η δεύτερη μεγαλύτερη αγορά γραφείων του Βασιλείου μετά το Ριάντ και συνεχίζει να αναπτύσσεται σταθερά. Το συνολικό απόθεμα γραφείων στην Τζέντα είναι περίπου 1,2 – 2,1 εκατομμύρια τετραγωνικά μέτρα (το εύρος αντανακλά διαφορετικές κατηγορίες χώρου) argaamplus.s3.amazonaws.com argaam.com, το οποίο είναι περίπου το ένα τέταρτο του αποθέματος γραφείων του Ριάντ. Κατά το πρώτο εξάμηνο του 2024, δεν άνοιξαν νέα σημαντικά γραφεία στην Τζέντα, διατηρώντας τη διαθεσιμότητα σταθερή στα περίπου 1,21 εκατομμύρια m² ποιοτικού χώρου argaam.com. Ωστόσο, νέα έργα βρίσκονται επιτέλους στον ορίζοντα – περίπου 48.000 m² γραφειακού χώρου αναμένεται να παραδοθούν μέχρι το τέλος του 2024 στην Τζέντα argaam.com. Η ζήτηση για γραφεία είναι υγιής, καθοδηγούμενη από την επιχειρηματική ανάπτυξη και τον ρόλο της Τζέντα ως κόμβου εμπορίου και εφοδιαστικής αλυσίδας. Τα ενοίκια γραφείων Grade A στην Τζέντα αυξήθηκαν περίπου 11% ετησίως στα μέσα του 2024 φτάνοντας περίπου τα SAR 1.335 ανά m² ετησίως argaam.com, υποδεικνύοντας ότι οι ιδιοκτήτες έχουν αποκτήσει πλεονέκτημα καθώς ο ποιοτικός χώρος παραμένει περιορισμένος. (Για σύγκριση, τα υψηλότερα ενοίκια γραφείων σε κορυφαίες περιοχές του Ριάντ αυξήθηκαν σχεδόν 20% την ίδια περίοδο, φτάνοντας περίπου τα SAR 2.090 ανά m² argaam.com, αντικατοπτρίζοντας ακόμη μεγαλύτερη ζήτηση στην πρωτεύουσα). Οι περισσότεροι βασικοί ενοικιαστές γραφείων της Τζέντα είναι κρατικοί φορείς και εγκατεστημένες εταιρείες argaamplus.s3.amazonaws.com, και τα νέα κτίρια υψηλών προδιαγραφών αντιμετωπίζουν ανταγωνιστική πίεση για να εξασφαλίσουν αυτούς τους μεγάλους ενοικιαστές argaamplus.s3.amazonaws.com. Προχωρώντας, ο τομέας γραφείων στην Τζέντα αναμένεται να επεκταθεί παράλληλα με την οικονομική ανάπτυξη, αλλά με προσεκτικό ρυθμό – η πόλη δεν έχει το τεράστιο κύμα μεταγκατάστασης εταιρειών που παρατηρείται στο Ριάντ. Τα ποσοστά κενών παραμένουν σχετικά σταθερά, και εάν η νέα προσφορά παραμείνει περιορισμένη, τα ενοίκια αναμένεται να διατηρηθούν υψηλά. Μία τάση που πρέπει να παρακολουθούμε είναι ο εκσυγχρονισμός του αποθέματος γραφείων: νέες μικτές αναπτύξεις (όπως τμήματα του έργου Jeddah Central) θα φέρουν υπερσύγχρονους γραφειακούς χώρους, ενδεχομένως προσελκύοντας ενοικιαστές από παλαιότερα κτίρια και δημιουργώντας πίεση στο γηρασμένο απόθεμα.
Βασικές Κυβερνητικές Πολιτικές και Επίδραση του Οράματος 2030
Η κυβερνητική πολιτική – καθοδηγούμενη από το στρατηγικό πλαίσιο Vision 2030 – διαδραματίζει καθοριστικό ρόλο στην αγορά ακινήτων της Τζέντα. Ένας από τους βασικούς στόχους του Vision 2030 είναι η αύξηση της ιδιοκατοίκησης στη Σαουδική Αραβία στο 70% έως το 2030, από περίπου 50% ή χαμηλότερα στα μέσα της δεκαετίας του 2010 pwc.com pwc.com. Για να επιτευχθεί αυτό, το Υπουργείο Στέγασης (τώρα μέρος του MoMRAH) έχει εφαρμόσει ουσιαστικές μεταρρυθμίσεις που έχουν μεταμορφώσει τον τομέα της στέγασης. Κύριες πρωτοβουλίες αποτελούν το πρόγραμμα Sakani, που απλοποιεί και επιδοτεί τα στεγαστικά δάνεια για τις σαουδαραβικές οικογένειες, και το Ταμείο Ανάπτυξης Ακινήτων, το οποίο παρέχει χρηματοδότηση χαμηλού κόστους. Τα προγράμματα αυτά έχουν μειώσει τους χρόνους αναμονής για στεγαστική υποστήριξη από χρόνια σε σχεδόν άμεση έγκριση vision2030.gov.sa, απελευθερώνοντας κύμα ζήτησης από τελικούς χρήστες. Όπως αναφέρθηκε νωρίτερα, τα στεγαστικά δάνεια με κρατική εγγύηση και οι μειωμένες απαιτήσεις προκαταβολής (μείωση από 30% σε 5% από την κεντρική τράπεζα) έχουν δώσει τη δυνατότητα σε μια νέα γενιά αγοραστών pwc.com. Το αποτέλεσμα είναι εμφανές στην Τζέντα, όπου πολλά νοικοκυριά που στο παρελθόν νοίκιαζαν μπαίνουν τώρα στην αγορά ιδιοκατοίκησης – ενισχύοντας την οικιστική ανάπτυξη σε διάφορα επίπεδα τιμών. Η επιρροή του Vision 2030 εκτείνεται πέρα από τη στέγαση και στον τομέα των εμπορικών ακινήτων μέσω της οικονομικής διαφοροποίησης και της απελευθέρωσης των κανονισμών. Η κυβέρνηση αναγνωρίζει τα ακίνητα ως βασικό τομέα για την αύξηση του μη πετρελαϊκού ΑΕΠ (με στόχο την αύξηση της συμβολής των ακινήτων στο ΑΕΠ από ~7% σε 10% μέχρι το 2030) pwc.com. Για να ενισχυθεί η ανάπτυξη, οι αρχές έχουν επενδύσει σημαντικά σε υποδομές – νέους συγκοινωνιακούς συνδέσμους, δίκτυα κοινής ωφελείας και βελτιώσεις του δημόσιου χώρου – ιδιαίτερα σε πόλεις όπως η Τζέντα που εξυπηρετούν τον τουρισμό και το εμπόριο. Μια αξιόλογη πολιτική είναι ο Φόρος Λευκής Γης, ένας φόρος επί αδόμητης αστικής γης που θεσπίστηκε για να αποτρέψει την αποθήκευση γης και να αυξήσει την προσφορά οικοπέδων για ανάπτυξη pwc.com. Η Τζέντα ήταν μία από τις πρώτες πόλεις όπου αυτός ο ετήσιος φόρος 2,5% εφαρμόστηκε σε κενή οικιστική γη, προτρέποντας ορισμένους ιδιοκτήτες είτε να οικοδομήσουν είτε να πουλήσουν, βελτιώνοντας σταδιακά τη διαθεσιμότητα γης για έργα. Επιπλέον, η απλοποίηση των αδειοδοτικών διαδικασιών και τα μοντέλα σύμπραξης δημόσιου και ιδιωτικού τομέα έχουν διευκολύνει τους επενδυτές ακινήτων να υλοποιήσουν μεγάλα έργα εναρμονισμένα με τους στόχους του Vision 2030 (για παράδειγμα, η ανάπλαση του κέντρου της Τζέντα δρομολογείται από το Δημόσιο Ταμείο Επενδύσεων σε συνεργασία με ιδιώτες εργολάβους).Η προώθηση του τουρισμού στο πλαίσιο του Vision 2030 αποτελεί ακόμη έναν τομέα πολιτικής που επηρεάζει την αγορά ακινήτων της Τζέντα. Το Βασίλειο στοχεύει να προσελκύσει 100 εκατομμύρια επισκέψεις ετησίως έως το 2030 (από θρησκευτικό τουρισμό, αναψυχή και επιχειρηματικές εκδηλώσεις). Η Τζέντα, ως η παραδοσιακή πύλη για τη Μέκκα και τη Μεδίνα και μια παραθαλάσσια πόλη της Ερυθράς Θάλασσας, επωφελείται από αυτή την ώθηση. Η διευκόλυνση των τουριστικών βίζας από την κυβέρνηση και η επένδυση σε τουριστικές υποδομές (αεροδρόμια, τερματικοί σταθμοί κρουαζιέρας κ.λπ.) έχουν οδηγήσει στην κατασκευή νέων ξενοδοχείων, επιπλωμένων διαμερισμάτων και εμπορικών-ψυχαγωγικών συγκροτημάτων στη Τζέντα. Το πολλαπλασιαστικό αποτέλεσμα στη λιανική και τη φιλοξενία υπήρξε σημαντικό – για παράδειγμα, η πληρότητα και οι τιμές δωματίων στα ξενοδοχεία της Σαουδικής Αραβίας αυξάνονται και οι κατασκευαστές στην Τζέντα ανταποκρίνονται προγραμματίζοντας περισσότερα έργα φιλοξενίας argaam.com argaam.com. Μελλοντικές παγκόσμιες εκδηλώσεις που θα φιλοξενήσει η Σαουδική Αραβία (όπως η Expo 2030 στο Ριάντ και το Παγκόσμιο Κύπελλο Ποδοσφαίρου FIFA 2034) οδηγούν σε αναβαθμίσεις σε εθνικό επίπεδο και η Τζέντα αναμένεται να λάβει το μερίδιό της – ενδεχομένως συμπεριλαμβανομένων βελτιώσεων σταδίων και ζωνών φιλάθλων, που συνδέονται με την ανάπτυξη ακινήτων (π.χ. μεικτού τύπου αθλητικές περιοχές, προσωρινές διαμονές κ.λπ.).
Καθοριστικά, το Vision 2030 έχει ενισχύσει ένα πιο φιλικό προς τον επενδυτή ρυθμιστικό περιβάλλον. Η ίδρυση της Γενικής Αρχής Ακινήτων (REGA) παρέχει ενιαία εποπτεία και διαφάνεια στην αγορά ακινήτων arabnews.com. Οι νόμοι για πώληση ακινήτων υπό κατασκευή (Wafi), την οριζόντια ιδιοκτησία και τη μεσιτεία ακινήτων έχουν εκσυγχρονιστεί με διεθνή πρότυπα, εμπνέοντας μεγαλύτερη εμπιστοσύνη σε επενδυτές και αγοραστές σπιτιών. Επιπλέον, οι κανόνες χωροταξίας και πολεοδομίας ενημερώνονται για να ενθαρρύνουν την ανάπτυξη τύπου μεικτής χρήσης και υψηλής πυκνότητας, όπως βλέπουμε στο Jeddah Central και σε άλλα giga-projects, απομακρυνόμενοι από τη διάχυση του παρελθόντος. Συνοψίζοντας, η κυβερνητική πολιτική υπό το Vision 2030 αποτέλεσε καταλύτη για την επέκταση των ακινήτων της Τζέντα – απελευθερώνοντας τη χρηματοδότηση κατοικιών, χρηματοδοτώντας έργα που αλλάζουν το παιχνίδι, βελτιώνοντας το επενδυτικό κλίμα και ενισχύοντας τη ζήτηση μέσω οικονομικής ανάπτυξης και τουρισμού.
Τοπίο Ξένων Επενδύσεων και Ρυθμιστικές Ενημερώσεις
Η Σαουδική Αραβία έχει ενεργά ανοίξει τον τομέα των ακινήτων της σε ξένες επενδύσεις τα τελευταία χρόνια και το 2024–2025 σημειώθηκαν σημαντικά ορόσημα σε αυτόν τον τομέα. Μια εξέχουσα εξέλιξη ήταν η χαλάρωση των περιορισμών στις ξένες επενδύσεις σε ακίνητα στη Μέκκα και τη Μεδίνα. Τον Ιανουάριο του 2025, η Αρχή Κεφαλαιαγοράς ανακοίνωσε ότι οι αλλοδαποί (μη Σαουδάραβες) μπορούν πλέον να επενδύουν σε εταιρείες που διαθέτουν ακίνητα στις ιερές πόλεις της Μέκκας και της Μεδίνας agbi.com agbi.com. Ενώ η άμεση ιδιοκτησία ακινήτων σε αυτές τις πόλεις από ιδιώτες παραμένει απαγορευμένη (εκτός από μισθώσεις 99 ετών), αυτή η κίνηση επιτρέπει σε διεθνείς επενδυτές να αγοράζουν μετοχές (έως 49%) σε εισηγμένες εταιρείες ακινήτων ή REITs που διαθέτουν ακίνητα στη Μέκκα/Μεδίνα agbi.com agbi.com. Η αλλαγή πολιτικής αποσκοπεί στην «προσέλκυση ξένων κεφαλαίων και την παροχή ρευστότητας σε τρέχοντα και μελλοντικά έργα» στις ιερές πόλεις agbi.com. Θεωρείται επίσης ως πιλοτικό βήμα προς το ευρύτερο άνοιγμα της αγοράς ακινήτων της Σαουδικής Αραβίας. Η αντίδραση της αγοράς ήταν θετική – οι μετοχές ακίνητης περιουσίας, ειδικά εκείνες που επικεντρώνονται στη Μέκκα/Μεδίνα, σημείωσαν άνοδο σχεδόν 10% με τα νέα agbi.com. Αυτή η μεταρρύθμιση στέλνει το μήνυμα στους επενδυτές ότι η Σαουδική Αραβία είναι σοβαρή ως προς τον εκσυγχρονισμό της αγοράς ακινήτων της στο πλαίσιο του Vision 2030. Ο Faisal Durrani, επικεφαλής ερευνών στη Knight Frank MENA, το χαρακτήρισε ως «το ισχυρότερο δείγμα μέχρι σήμερα» για περαιτέρω χαλάρωση των νόμων διεθνούς ιδιοκτησίας agbi.com.
Γενικότερα σε όλο το Βασίλειο (συμπεριλαμβανομένης της Τζέντα), οι κανονισμοί πλέον επιτρέπουν 100% ξένη ιδιοκτησία επιχειρήσεων, συμπεριλαμβανομένων αυτών στον τομέα της ανάπτυξης και διαμεσολάβησης ακινήτων, μέσω αδειοδότησης από το MISA (Υπουργείο Επενδύσεων) arabnews.com. Αυτό σημαίνει ότι ένας διεθνής αναπτυξιακός φορέας ή επενδυτής μπορεί να ιδρύσει μια αμιγώς ξένη εταιρεία στη Σαουδική Αραβία για την υλοποίηση έργων ακινήτων (εκτός από ορισμένες ευαίσθητες τοποθεσίες). Η απλοποίηση της διαδικασίας έναρξης επιχείρησης και η ισχυρή νομική προστασία (π.χ. εκτέλεση συμβάσεων, βελτιωμένοι νόμοι περί πτώχευσης) έχουν αναβαθμίσει τη θέση της Σαουδικής Αραβίας στις διεθνείς κατατάξεις για την ευκολία επιχειρηματικής δραστηριότητας. Στην Τζέντα αυτό έχει μεταφραστεί σε αυξανόμενη παρουσία ξένων εταιρειών και κεφαλαίων ακινήτων που εξετάζουν ευκαιρίες – από μικτής χρήσης αναπτύξεις μέχρι εγκαταστάσεις logistics. Σημαντικό είναι ότι τα επενδυτικά καταπιστεύματα ακινήτων (REITs) έχουν αποτελέσει προσβάσιμο δρόμο για ξένα κεφάλαια· από το 2021, η CMA επιτρέπει σε ξένους επενδυτές να αγοράζουν ελεύθερα μερίδια σε σαουδαραβικά REITs, ακόμη και σε εκείνα με ακίνητα στη Μέκκα/Μεντίνα agbi.com. Αυτό έχει διοχετεύσει ξένα κεφάλαια στα εμπορικά ακίνητα της Τζέντα μέσω εισηγμένων REITs που κατέχουν εμπορικά κέντρα, αποθήκες κ.λπ.
Ένα ακόμη στοιχείο του επενδυτικού τοπίου είναι η εισαγωγή του προγράμματος Premium Residency (“Χρυσή Βίζα”) το 2019, το οποίο παρέχει σε κατάλληλους αλλοδαπούς το δικαίωμα μακροχρόνιας διαμονής στη Σαουδική Αραβία, ιδιοκτησίας ακινήτων (εκτός Μεκκάς/Μεντίνας) και δραστηριοποίησης χωρίς χορηγό. Η αποδοχή του προγράμματος αυξάνεται σταδιακά, και μέχρι το 2024 η κυβέρνηση προώθησε περαιτέρω μακροχρόνιες βίζες για επενδυτές και εξειδικευμένους επαγγελματίες. Η παρουσία περισσότερων αλλοδαπών με δυνατότητα αγοράς κατοικιών αναμένεται να ενισχύσει σταδιακά τη ζήτηση ξένων αγοραστών σε πόλεις όπως η Τζέντα – ιδιαίτερα για κατοικίες πολυτελείας και ακίνητα στην παραλία. Ωστόσο, η συντριπτική πλειοψηφία της αγοράς ακινήτων της Τζέντα εξακολουθεί να καθορίζεται από εγχώριους και περιφερειακούς (GCC) αγοραστές σε αυτό το στάδιο, με τους ξένους να διαδραματίζουν μεγαλύτερο ρόλο στον τομέα ανάπτυξης/επενδύσεων παρά στην ατομική αγορά κατοικίας.
Σε ό,τι αφορά τις ρυθμιστικές ενημερώσεις, οι σαουδαραβικές αρχές συνεχώς βελτιώνουν τη νομοθεσία για τα ακίνητα. Ένας νέος Νόμος Επενδύσεων τέθηκε σε ισχύ το 2023-2024, απλοποιώντας τη διαδικασία για τις ξένες οντότητες να αποκτήσουν επενδυτικές άδειες και εξισώνοντας τη μεταχείριση ξένων και ντόπιων επενδυτών σε πολλούς τομείς agbi.com agbi.com. Ο τομέας των ακινήτων έχει ωφεληθεί από αυτόν τον νόμο, καθώς μείωσε τη γραφειοκρατία για έργα χρηματοδοτούμενα από το εξωτερικό. Επιπλέον, τα συστήματα κτηματολογίου και οι ηλεκτρονικές συναλλαγές έχουν αναμορφωθεί – η εισαγωγή ηλεκτρονικού συστήματος τίτλων ιδιοκτησίας και πλατφορμών όπως το “Najiz” για συναλλαγές ακινήτων έχει αυξήσει τη διαφάνεια και έχει μειώσει σημαντικά τους χρόνους μεταβίβασης. Όλα αυτά τα μέτρα διευκολύνουν τους ξένους επενδυτές ή τα επενδυτικά κεφάλαια να εισέλθουν στην αγορά της Τζέντα, έχοντας σαφή εικόνα για το τι να περιμένουν.
Ένα άλλο σημαντικό έργο είναι ο Πύργος της Τζέντα στη βόρεια περιοχή Ομπχούρ – που αναμένεται να γίνει το ψηλότερο κτίριο στον κόσμο με ύψος πάνω από 1.000 μέτρα.
Μετά από ένα διάλειμμα, η κατασκευή του Πύργου της Τζέντα ξεκίνησε ξανά επίσημα στα τέλη του 2023, με τους κατασκευαστές να στοχεύουν στην ολοκλήρωση γύρω στο 2027–2028 designboom.com designboom.com.Κατά τη διάρκεια μιας τελετής τον Ιανουάριο του 2025, χύθηκε σκυρόδεμα για τον 64ο όροφο του πύργου και το σχέδιο είναι να προστίθεται περίπου ένας όροφος κάθε τέσσερις ημέρες από εδώ και πέρα designboom.com.Ο Πύργος της Τζέντα αποτελεί το κεντρικό στοιχείο της Jeddah Economic City (JEC), μιας μεγάλης ανάπτυξης που έχει σχεδιαστεί να περιλαμβάνει εμπορικά κέντρα, κατοικίες και κοινοτικές υποδομές για έως και 100.000 άτομα designboom.com.Ολόκληρο το JEC, συμπεριλαμβανομένου του πύργου, έχει εκτιμώμενο κόστος 20 δισεκατομμυρίων δολαρίων designboom.com.Ο ίδιος ο πύργος θα στεγάσει ένα μείγμα χρήσεων (ξενοδοχείο Four Seasons, γραφεία, πολυτελή διαμερίσματα και το υψηλότερο παρατηρητήριο στον κόσμο) designboom.com designboom.com.Η αναβίωση αυτού του έργου είναι βαθιά συμβολική – σηματοδοτεί την αυτοπεποίθηση και τη φιλοδοξία της Σαουδικής Αραβίας στην ανάπτυξη ακινήτων.Εάν ολοκληρωθεί, ο Πύργος της Τζέντα θα προσελκύσει παγκόσμια προσοχή, ενδεχομένως κάνοντας την γύρω περιοχή μαγνήτη για επενδύσεις (όπως ακριβώς ο Μπουρτζ Κάλιφα τόνωσε το κέντρο του Ντουμπάι).Η πρόοδος του πύργου θα παρακολουθείται στενά κατά την περίοδο 2025-2030, και η επιτυχία του θα μπορούσε να αποτελέσει το θεμέλιο για μια νέα επιχειρηματική περιοχή στην πόλη.Το έργο αναδεικνύει επίσης τη βελτιωμένη συντονισμένη δράση μεταξύ των ενδιαφερόμενων μερών: η Kingdom Holding (ο χορηγός) και νέοι μηχανικοί εργολάβοι συνεργάστηκαν, και οι προσφορές για την τελική κατασκευή εκδόθηκαν με προθεσμία υποβολής προσφορών έως το τέλος του 2025 designboom.com designboom.com.Συνοψίζοντας, η αγορά ακινήτων της Σαουδικής Αραβίας το 2025 είναι πολύ πιο ανοιχτή και ρυθμιζόμενη σε σύγκριση με μια δεκαετία πριν. Η Τζέντα αναμένεται να επωφεληθεί από εισροές ξένου κεφαλαίου, ειδικά σε μεγάλα έργα και εμπορικά ακίνητα. Ο συνδυασμός τεράστιων κυβερνητικών έργων (που συχνά αναζητούν διεθνείς συνεργάτες) και νέων νόμων που καλωσορίζουν την ξένη ιδιοκτησία δημιουργεί ένα τοπίο όπου οι παγκόσμιοι επενδυτές αναζητούν ενεργά ευκαιρίες. Η προσδοκία είναι ότι καθώς η αγορά ωριμάζει και οι αποδόσεις παραμένουν ελκυστικές, οι ξένες επενδύσεις στα ακίνητα της Τζέντα θα συνεχίσουν την ανοδική τους πορεία, φέρνοντας όχι μόνο κεφάλαια αλλά και τεχνογνωσία και νέες αναπτυξιακές αντιλήψεις στην πόλη.
Σημαντικά Έργα Υποδομών και Ακινήτων στην Τζέντα
Η Τζέντα υφίσταται μια εντυπωσιακή φυσική μεταμόρφωση χάρη σε μια σειρά από μεγάλα έργα και αναβαθμίσεις υποδομών, πολλά από τα οποία συνδέονται με τους στόχους του Vision 2030. Ίσως το πιο χαρακτηριστικό είναι το Jeddah Central Project (πρώην γνωστό ως “New Jeddah Downtown”). Ξεκινώντας στα τέλη του 2021 από το Public Investment Fund, αυτό το έργο αναπτύσσει εκ νέου μια έκταση 5,7 εκατομμυρίων τετραγωνικών μέτρων της ιστορικής παραθαλάσσιας περιοχής της Τζέντα σε μία σύγχρονη περιοχή μικτής χρήσης jeddahcentral.com jeddahcentral.com. Το γενικό πλάνο περιλαμβάνει τέσσερα ορόσημα-αξιοθέατα – μια Όπερα, ένα στάδιο, ένα μουσείο και ένα ενυδρείο – μαζί με νέες μαρίνες, παραλίες, πάρκα και μια τεράστια ποικιλία ακινήτων. Σε αριθμούς, το Jeddah Central θα προσφέρει 17.000 κατοικίες, 2.700 δωμάτια ξενοδοχείων και πάνω από 10 νέες εγκαταστάσεις ψυχαγωγίας και τουρισμού κατά την ολοκλήρωσή του jeddahcentral.com jeddahcentral.com. Οι εργασίες κατασκευής βρίσκονται σε προχωρημένο στάδιο: στις αρχές του 2024, συμβάσεις ύψους 12 δισ. SAR ανατέθηκαν για την πρώτη φάση των αξιοθέατων (Όπερα, Στάδιο, Ενυδρείο) jeddahcentral.com. Αυτή η ανάπτυξη αποτελεί σταθμό για το κέντρο της Τζέντα, αντικαθιστώντας παλαιότερες υποδομές με μια παγκόσμιας κλάσης παραθαλάσσια γραμμή ορίζοντα. Αναμένεται να αυξήσει σημαντικά τις αξίες των ακινήτων στις γύρω περιοχές και να δημιουργήσει νέες περιοχές πολυτελούς διαβίωσης, αγορών και ψυχαγωγίας που θα ανταγωνίζονται αυτές του Ντουμπάι ή της Ντόχα. Για επενδυτές και αναδόχους, το Jeddah Central ανοίγει ευκαιρίες στη φιλοξενία, τα πολυτελή διαμερίσματα και τη λιανική, υποστηριζόμενο από το PIF και την προνομιακή παραθαλάσσια τοποθεσία του έργου.
Όσον αφορά τις υποδομές μεταφορών, η Τζέντα έχει δει σημαντικές βελτιώσεις που ενισχύουν την ελκυστικότητά της στην αγορά ακινήτων. Το νέο Διεθνές Αεροδρόμιο King Abdulaziz (KAIA) εγκαινίασε το υπερσύγχρονο Terminal 1 το 2019, αυξάνοντας σημαντικά τη χωρητικότητα και διαθέτοντας ένα αρχιτεκτονικό αριστούργημα ως τερματικό σταθμό. Μέχρι το 2025, το αεροδρόμιο έχει τη δυνατότητα να διαχειρίζεται περίπου 30 εκατομμύρια επιβάτες ετησίως, διευκολύνοντας την άφιξη τουριστών και επαγγελματιών που τροφοδοτούν τη ζήτηση για ξενοδοχεία και βραχυχρόνιες μισθώσεις. Επιπλέον, ο Σιδηρόδρομος Υψηλής Ταχύτητας Haramain, που λειτουργεί από το 2018, συνδέει την Τζέντα με τις ιερές πόλεις – μπορείτε πλέον να ταξιδέψετε από την Τζέντα στη Μέκκα σε λιγότερο από μία ώρα και στη Μεδίνα σε περίπου 2 ώρες. Ο σταθμός του τρένου στην Al-Sulaimaniah έχει γίνει ένας νέος αστικός πόλος, και η άνεση αυτής της σιδηροδρομικής σύνδεσης έχει καταστήσει την Τζέντα ακόμα πιο ελκυστική βάση για εταιρείες και προσκυνητές (ορισμένοι προσκυνητές επιλέγουν να διαμένουν στην Τζέντα και να πραγματοποιούν ημερήσιες εκδρομές στη Μέκκα με το τρένο, ενισχύοντας τον ξενοδοχειακό τομέα της Τζέντα). Κοιτώντας μπροστά, ο υπό σχεδιασμό Σιδηρόδρομος Saudi Landbridge (γραμμή εμπορευμάτων και επιβατών προς τα ανατολικά) θα συνδέει απευθείας το λιμάνι της Τζέντα με το Ριάντ και τη Νταμάμ, μετατρέποντας ουσιαστικά την Τζέντα στην πύλη logistics της χώρας μεταξύ της Ερυθράς Θάλασσας και του Κόλπου. Αυτό αναμένεται να δώσει ώθηση στη δημιουργία μεγάλων logistic parks και βιομηχανικής ανάπτυξης κατά μήκος της διαδρομής, ιδιαίτερα γύρω από το λιμάνι της Τζέντα, ενισχύοντας τον τομέα της βιομηχανικής αγοράς ακινήτων.
Η αστική κινητικότητα εντός της Τζέντα βρίσκεται επίσης στην ατζέντα. Το μακροχρόνια προτεινόμενο έργο Jeddah Metro – ένα αστικό σιδηροδρομικό δίκτυο τριών γραμμών – έχει αντιμετωπίσει καθυστερήσεις, αλλά παραμένει μέρος των μελλοντικών σχεδίων της πόλης. Αν τελικά προχωρήσει (πιθανότατα στο δεύτερο μισό αυτής της δεκαετίας), ένα μετρό θα βελτίωνε σημαντικά την άνεση των μετακινήσεων και θα μπορούσε να αναμορφώσει τις αξίες των ακινήτων γύρω από τους κόμβους των σταθμών. Στο μεταξύ, η πόλη έχει εφαρμόσει νέα δίκτυα λεωφορείων και βελτιώνει τους δρόμους (συμπεριλαμβανομένης της προγραμματισμένης Κρεμαστής Γέφυρας Obhur πάνω από τον βόρειο κόλπο) για να μειώσει τη συμφόρηση. Οι αναβαθμισμένες υποδομές συχνά μεταφράζονται σε υψηλότερες τιμές γης σε προηγουμένως υπο-αναπτυγμένες περιοχές, μια τάση που είναι ήδη ορατή στη Βόρεια Τζέντα όπου οι επεκτάσεις αυτοκινητοδρόμων και οι γέφυρες έχουν βελτιώσει τη συνδεσιμότητα.
Άλλα αξιόλογα έργα περιλαμβάνουν τη Jeddah Economic City (πέρα από τον Πύργο, η JEC θα περιλαμβάνει ένα σύμπλεγμα ουρανοξυστών, εμπορικών λεωφόρων και μια μαρίνα) και τη King Abdullah Economic City (KAEC) βόρεια της Τζέντα. Αν και η KAEC είναι ξεχωριστή προγραμματισμένη πόλη, ο χαρακτηρισμός της ως Ειδική Οικονομική Ζώνη το 2023 και η ανανεωμένη κυβερνητική εστίαση ουσιαστικά έχουν συνδέσει την επιτυχία της με την ανάπτυξη της Τζέντα. Το λιμάνι και η βιομηχανική κοιλάδα της KAEC προσελκύουν κατασκευαστές και εταιρείες logistics με φορολογικά κίνητρα, δημιουργώντας δυνητικά χιλιάδες θέσεις εργασίας. Καθώς αυτές οι θέσεις εργασίας υλοποιούνται, θα μπορούσαν να ενισχύσουν τη ζήτηση κατοικίας στη βόρεια Τζέντα και την ίδια την KAEC, επεκτείνοντας ουσιαστικά τη μητροπολιτική περιοχή της Τζέντα. Επίσης, το Red Sea Global (μεγάλο τουριστικό έργο που αναπτύσσει θέρετρα σε νησιά πιο βόρεια) και τα έργα πολιτιστικής κληρονομιάς AlUla, αν και δεν βρίσκονται στην Τζέντα, πιθανότατα θα φέρουν πολλούς τουρίστες μέσω της Τζέντα, δικαιολογώντας έτσι περισσότερα ξενοδοχεία και επέκταση του αεροδρομίου.
Συνοψίζοντας, ο ορίζοντας και οι υποδομές της Τζέντα το 2025–2030 θα καθοριστούν από αυτά τα μεγα-έργα. Η παραλία Jeddah Central θα προσφέρει στην πόλη ένα σύγχρονο κέντρο, ο Πύργος Τζέντα θα τη βάλει στον παγκόσμιο χάρτη για τα αρχιτεκτονικά ρεκόρ και οι βελτιωμένες συγκοινωνιακές συνδέσεις θα ενσωματώσουν την Τζέντα πιο στενά με τις εθνικές και παγκόσμιες αγορές. Για τους ενδιαφερόμενους της αγοράς ακινήτων, αυτά τα έργα σημαίνουν νέες περιοχές για επενδύσεις, από πολυτελή παραθαλάσσια διαμερίσματα έως βιομηχανικά πάρκα. Ενώ υπάρχουν κίνδυνοι στην υλοποίηση (καθυστερήσεις, υπερβάσεις κόστους), η καθαρή κλίμακα της κυβερνητικής δέσμευσης προσφέρει εμπιστοσύνη ότι ο αστικός μετασχηματισμός της Τζέντα βρίσκεται σε πλήρη εξέλιξη.
Συγκριτική Ανάλυση: Τζέντα vs. Ριάντ vs. Νταμμάν
Οι τρεις μεγάλες μητροπολιτικές περιοχές της Σαουδικής Αραβίας – Ριάντ, Τζέντα και Νταμμάν/Κομπάρ (Ανατολική Επαρχία) – έχουν η καθεμιά ξεχωριστή δυναμική στην αγορά ακινήτων, επηρεασμένη από τους οικονομικούς τους ρόλους και τις πρωτοβουλίες του Vision 2030. Η σύγκριση της Τζέντα με τις άλλες προσφέρει πλαίσιο για την αξιολόγηση της απόδοσης και των προοπτικών της:
Πρόβλεψη Αγοράς για το 2025–2030
Κοιτώντας μπροστά, οι προοπτικές για την αγορά ακινήτων της Τζέντα την περίοδο 2025 έως 2030 είναι γενικά θετικές, με ισχυρά οικονομικά θεμέλια και εθνικά αναπτυξιακά σχέδια να τις στηρίζουν. Αναλυτές και σύμβουλοι προβλέπουν συνεχιζόμενη ανάπτυξη στους τομείς της κατοικίας, των εμπορικών ακινήτων και της φιλοξενίας, αν και ο ρυθμός ενδέχεται να διαφέρει ανάλογα με τον τομέα και το έτος. Ακολουθούν βασικά στοιχεία της πρόβλεψης:
Ποσοτικά, οι εταιρείες έρευνας αγοράς εκτιμούν ότι η συνολική αγορά ακινήτων της Σαουδικής Αραβίας θα αναπτυχθεί με σύνθετο ετήσιο ρυθμό αύξησης (CAGR) γύρω στο 7–9% έως το 2030, ενδεχομένως να διπλασιάσει την αξία της αγοράς έως το τέλος της δεκαετίας techsciresearch.com imarcgroup.com. Η Τζέντα, ως βασικό συστατικό αυτού, θα συμβάλλει σημαντικά. Η Γενική Αρχή Ακινήτων προβλέπει ότι το μέγεθος της εθνικής αγοράς ακινήτων θα φτάσει περίπου τα 100+ δισεκατομμύρια δολάρια έως το 2029 arabnews.com. Επομένως, μπορούμε να φανταστούμε ότι το μερίδιο της Τζέντας (ιστορικά ίσως 15-20% των συναλλαγών σε αξία) να ανέρχεται σε δεκάδες δισεκατομμύρια δολάρια σε ετήσιες αγοραπωλησίες ακινήτων έως το 2030.
Προειδοποιήσεις για τις προβλέψεις: Αυτές οι θετικές προβλέψεις βασίζονται στην απουσία σοβαρών οικονομικών σοκ. Κίνδυνοι όπως μια παρατεταμένη παγκόσμια ύφεση, μια απότομη πτώση των τιμών του πετρελαίου που επηρεάζει τις κρατικές δαπάνες ή η γεωπολιτική αστάθεια θα μπορούσαν να επιβραδύνουν τη δυναμική (περισσότερα για τους κινδύνους στην επόμενη ενότητα). Επίσης, τα επιτόκια παίζουν ρόλο – αν το κόστος χρηματοδότησης παραμείνει υψηλό παγκοσμίως, αυτό θα μπορούσε να περιορίσει την ανάπτυξη της ζήτησης (ειδικά για στεγαστικά δάνεια). Ωστόσο, η Σαουδική Αραβία έχει δείξει διάθεση να μετριάσει αυτό (μέσω επιδοτήσεων, κ.λπ.). Συνολικά, η περίοδος 2025–2030 αναμένεται να είναι μια περίοδος ανάπτυξης και εκσυγχρονισμού για τα ακίνητα της Τζέντα, με την πόλη να αναδεικνύεται πιο διεθνώς προβεβλημένη και την αγορά ακινήτων της πιο ώριμη και διαφοροποιημένη.
Ευκαιρίες και Κίνδυνοι για Επενδυτές και Αναπτύκτες
Η αγορά ακινήτων της Τζέντα προσφέρει έναν ελκυστικό συνδυασμό ευκαιριών, χάρη στη στήριξη της κυβέρνησης και στη διαρθρωτική ζήτηση, αλλά συνοδεύεται και από ορισμένους κινδύνους που θα πρέπει να εξετάσουν προσεκτικά οι ενδιαφερόμενοι:
Ευκαιρίες:
Κίνδυνοι:
Συμπερασματικά, οι ευκαιρίες στην αγορά ακινήτων της Τζέντας έως το 2030 είναι σημαντικές – πρόκειται για μια αναπτυσσόμενη αγορά, με ισχυρή στήριξη και πραγματικούς μοχλούς ζήτησης. Οι επενδυτές και οι αναπτυξιακοί φορείς που ευθυγραμμίζονται με τα θέματα του Vision 2030 (προσιτή στέγαση, τουρισμός, ποιότητα ζωής, διαφοροποίηση) μπορούν όχι μόνο να επωφεληθούν οικονομικά αλλά και να βρουν στήριξη από τους νομοθέτες. Ωστόσο, η συνετή στρατηγική είναι απαραίτητη για διαχείριση των κινδύνων. Ο επενδυτικός διασκορπισμός σε τύπους περιουσίας (κατοικία έναντι εμπορικών ακινήτων) ή χρονικούς ορίζοντες, η εξασφάλιση καλών όρων χρηματοδότησης και η διατήρηση ευελιξίας στα έργα ώστε να προσαρμόζονται στις μεταβολές της αγοράς θα είναι έξυπνες στρατηγικές. Όπως συμπέρανε η S&P για τη Σαουδική Αραβία, η αναπτυξιακή πορεία είναι ισχυρή αλλά όχι χωρίς προκλήσεις arabnews.com arabnews.com – και αυτό ταιριάζει απόλυτα στην Τζέντα. Με σωστή διαχείριση κινδύνου, τα ενδιαφερόμενα μέρη μπορούν να εκμεταλλευτούν το κύμα της ανάπτυξης ακινήτων στην Τζέντα και πιθανότατα να αποκομίσουν σημαντικές αποδόσεις στα συναρπαστικά επόμενα χρόνια.
Πηγές:
Η αγορά ακινήτων της Τζέντα εισέρχεται στο 2025 με ισχυρά θεμέλια, υποστηριζόμενη από έντονη ζήτηση και πρωτοβουλίες που ηγείται η κυβέρνηση στο πλαίσιο του Σαουδικού Οράματος 2030. Η δραστηριότητα στις πωλήσεις κατοικιών στην πόλη εκτοξεύτηκε το περασμένο έτος – η Τζέντα κατέγραψε αύξηση 43,5% σε ετήσια βάση στις συναλλαγές πώλησης κατοικιών, ξεπερνώντας κατά πολύ την ανάπτυξη του Ριάντ jll-mena.com. Οι τιμές παρουσιάζουν μικτές τάσεις: οι αξίες των βιλών αυξάνονται ενώ οι τιμές των διαμερισμάτων σημείωσαν ελαφρές διορθώσεις jll-mena.com. Στον εμπορικό τομέα, οι τομείς γραφείων και λιανικής της Τζέντα επεκτείνονται σταθερά με νέα έργα, αν και η ανάπτυξη είναι πιο συγκρατημένη σε σύγκριση με την ταχέως αναπτυσσόμενη πρωτεύουσα, το Ριάντ argaam.com argaam.com. Μεγάλες αναπτύξεις υποδομών – από το έργο της παραλιακής ζώνης Jeddah Central έως την επανέναρξη της κατασκευής του Πύργου της Τζέντα – μεταμορφώνουν τον ορίζοντα και δημιουργούν νέες επενδυτικές ευκαιρίες. Πολιτικές της κυβέρνησης που αποσκοπούν στην αύξηση της ιδιοκατοίκησης και την προσέλκυση ξένων επενδύσεων (συμπεριλαμβανομένου του ανοίγματος τμημάτων της αγοράς σε διεθνείς επενδυτές) ενισχύουν περαιτέρω την ανάπτυξη jll-mena.com agbi.com. Αυτή η έκθεση παρέχει μια λεπτομερή ανάλυση των τάσεων της οικιστικής και εμπορικής αγοράς ακινήτων στην Τζέντα το 2025, εξετάζει τον αντίκτυπο των πρωτοβουλιών του Οράματος 2030 και βασικών έργων, συγκρίνει την Τζέντα με άλλα κέντρα της Σαουδικής Αραβίας όπως το Ριάντ και η Νταμάμ, και προσφέρει πρόβλεψη αγοράς έως το 2030 με την προοπτική ευκαιριών και κινδύνων για επενδυτές και κατασκευαστές.
Βιομηχανικά & Λογιστικά Ακίνητα: Ο τομέας των βιομηχανικών ακινήτων στη Τζέντα γνωρίζει σημαντική ανάπτυξη, αν και υπό το ραντάρ, σε ευθυγράμμιση με τις φιλοδοξίες της Σαουδικής Αραβίας στον τομέα της εφοδιαστικής αλυσίδας.
Ως η κύρια πόλη-λιμάνι της Ερυθράς Θάλασσας του Βασιλείου, η Τζέντα είναι στο επίκεντρο των σχεδίων για να γίνει ένα παγκόσμιο κέντρο εφοδιαστικής αλυσίδας, και αυτό οδηγεί τη ζήτηση για σύγχρονες αποθήκες και κέντρα διανομής argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Η άνθηση του ηλεκτρονικού εμπορίου μετά το 2020 έχει ενισχύσει περαιτέρω τις απαιτήσεις για μεγάλες, υψηλής ποιότητας εγκαταστάσεις logistics argaamplus.s3.amazonaws.com.Το 2023, η Σαουδική Αραβία εγκαινίασε τέσσερις νέες Ειδικές Οικονομικές Ζώνες (SEZs) για να προσελκύσει βιομηχανικές και προηγμένες τεχνολογικές επενδύσεις – συγκεκριμένα, μία από αυτές βρίσκεται στην Οικονομική Πόλη Βασιλιάς Αμπντάλα (KAEC) κοντά στην Τζέντα argaamplus.s3.amazonaws.com.Η Ειδική Οικονομική Ζώνη του KAEC επικεντρώνεται στην προηγμένη βιομηχανία και τα logistics και αναμένεται να ενισχύσει την ανάπτυξη αποθηκών και εργοστασίων στην περιοχή της Τζέντα.Τα ενοίκια για κύριες αποθήκες στη Τζέντα κυμαίνονται αυτή τη στιγμή περίπου από 90 έως 300 SAR ανά τ.μ. ετησίως, ανάλογα με την τοποθεσία και τις προδιαγραφές argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Αυτά τα ενοίκια αυξάνονται καθώς η διαθεσιμότητα ποιοτικών χώρων είναι χαμηλή – πράγματι, τα ενοίκια βιομηχανικών χώρων σημείωσαν αυξήσεις μεσαίων έως υψηλών μονοψήφιων ποσοστών το 2022–2023.Ενώ τα ενοίκια αποθηκών στη Τζέντα είναι λίγο χαμηλότερα από αυτά του Ριάντ (τα οποία μπορούν να φτάσουν έως και 400 SAR/m²) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com, το χάσμα μπορεί να κλείσει καθώς περισσότεροι πάροχοι υπηρεσιών 3PL (τρίτων υπηρεσιών εφοδιαστικής αλυσίδας) και κατασκευαστές εγκαθιστούν επιχειρήσεις κοντά στο λιμάνι.Το εν εξελίξει Σχέδιο Γέφυρας Ξηράς της Σαουδικής Αραβίας – μια τεράστια σιδηροδρομική γραμμή που συνδέει το λιμάνι της Τζέντα με το Ριάντ και τη Νταμάμ – αποτελεί επίσης μια καθοριστική αλλαγή, με την ολοκλήρωσή του να αναμένεται γύρω στο τέλος της δεκαετίας.Επιτρέποντας ταχύτερη μετακίνηση φορτίου σε ολόκληρη τη χώρα, πιθανότατα θα αυξήσει τη ζήτηση για πάρκα logistics γύρω από το λιμάνι και τις βιομηχανικές ζώνες της Τζέντα.Συνολικά, οι προοπτικές για τα βιομηχανικά ακίνητα είναι αισιόδοξες: η πρωτοβουλία διαφοροποίησης του Vision 2030 λειτουργεί ως καταλύτης ανάπτυξης στην αποθήκευση, και η Τζέντα αναμένεται να επωφεληθεί χάρη στη στρατηγική της τοποθεσία.Η κύρια πρόκληση θα είναι η παροχή επαρκούς νέας βιομηχανικής προσφοράς· διαφορετικά, τα ενοίκια ενδέχεται να συνεχίσουν να αυξάνονται και ενδεχομένως να πιέσουν τις μικρότερες επιχειρήσεις.Ωστόσο, με νέες επενδύσεις σε γη και υποδομές (συμπεριλαμβανομένων των κινήτρων των Ειδικών Οικονομικών Ζωνών – SEZ), οι επενδυτές βλέπουν σημαντικές ευκαιρίες στον τομέα των ακινήτων logistics.Όπως σημείωσε μια έκθεση, η βιομηχανική ζήτηση στη Σαουδική Αραβία στηρίζεται σε μια «σημαντική τάση ανάπτυξης» που αναμένεται να συνεχιστεί καθώς η μη πετρελαϊκή οικονομία επεκτείνεται argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Αγορά Γραφείων: Η Τζέντα είναι η δεύτερη μεγαλύτερη αγορά γραφείων του Βασιλείου μετά το Ριάντ και συνεχίζει να αναπτύσσεται σταθερά. Το συνολικό απόθεμα γραφείων στην Τζέντα είναι περίπου 1,2 – 2,1 εκατομμύρια τετραγωνικά μέτρα (το εύρος αντανακλά διαφορετικές κατηγορίες χώρου) argaamplus.s3.amazonaws.com argaam.com, το οποίο είναι περίπου το ένα τέταρτο του αποθέματος γραφείων του Ριάντ. Κατά το πρώτο εξάμηνο του 2024, δεν άνοιξαν νέα σημαντικά γραφεία στην Τζέντα, διατηρώντας τη διαθεσιμότητα σταθερή στα περίπου 1,21 εκατομμύρια m² ποιοτικού χώρου argaam.com. Ωστόσο, νέα έργα βρίσκονται επιτέλους στον ορίζοντα – περίπου 48.000 m² γραφειακού χώρου αναμένεται να παραδοθούν μέχρι το τέλος του 2024 στην Τζέντα argaam.com. Η ζήτηση για γραφεία είναι υγιής, καθοδηγούμενη από την επιχειρηματική ανάπτυξη και τον ρόλο της Τζέντα ως κόμβου εμπορίου και εφοδιαστικής αλυσίδας. Τα ενοίκια γραφείων Grade A στην Τζέντα αυξήθηκαν περίπου 11% ετησίως στα μέσα του 2024 φτάνοντας περίπου τα SAR 1.335 ανά m² ετησίως argaam.com, υποδεικνύοντας ότι οι ιδιοκτήτες έχουν αποκτήσει πλεονέκτημα καθώς ο ποιοτικός χώρος παραμένει περιορισμένος. (Για σύγκριση, τα υψηλότερα ενοίκια γραφείων σε κορυφαίες περιοχές του Ριάντ αυξήθηκαν σχεδόν 20% την ίδια περίοδο, φτάνοντας περίπου τα SAR 2.090 ανά m² argaam.com, αντικατοπτρίζοντας ακόμη μεγαλύτερη ζήτηση στην πρωτεύουσα). Οι περισσότεροι βασικοί ενοικιαστές γραφείων της Τζέντα είναι κρατικοί φορείς και εγκατεστημένες εταιρείες argaamplus.s3.amazonaws.com, και τα νέα κτίρια υψηλών προδιαγραφών αντιμετωπίζουν ανταγωνιστική πίεση για να εξασφαλίσουν αυτούς τους μεγάλους ενοικιαστές argaamplus.s3.amazonaws.com. Προχωρώντας, ο τομέας γραφείων στην Τζέντα αναμένεται να επεκταθεί παράλληλα με την οικονομική ανάπτυξη, αλλά με προσεκτικό ρυθμό – η πόλη δεν έχει το τεράστιο κύμα μεταγκατάστασης εταιρειών που παρατηρείται στο Ριάντ. Τα ποσοστά κενών παραμένουν σχετικά σταθερά, και εάν η νέα προσφορά παραμείνει περιορισμένη, τα ενοίκια αναμένεται να διατηρηθούν υψηλά. Μία τάση που πρέπει να παρακολουθούμε είναι ο εκσυγχρονισμός του αποθέματος γραφείων: νέες μικτές αναπτύξεις (όπως τμήματα του έργου Jeddah Central) θα φέρουν υπερσύγχρονους γραφειακούς χώρους, ενδεχομένως προσελκύοντας ενοικιαστές από παλαιότερα κτίρια και δημιουργώντας πίεση στο γηρασμένο απόθεμα.
Βασικές Κυβερνητικές Πολιτικές και Επίδραση του Οράματος 2030
Η κυβερνητική πολιτική – καθοδηγούμενη από το στρατηγικό πλαίσιο Vision 2030 – διαδραματίζει καθοριστικό ρόλο στην αγορά ακινήτων της Τζέντα. Ένας από τους βασικούς στόχους του Vision 2030 είναι η αύξηση της ιδιοκατοίκησης στη Σαουδική Αραβία στο 70% έως το 2030, από περίπου 50% ή χαμηλότερα στα μέσα της δεκαετίας του 2010 pwc.com pwc.com. Για να επιτευχθεί αυτό, το Υπουργείο Στέγασης (τώρα μέρος του MoMRAH) έχει εφαρμόσει ουσιαστικές μεταρρυθμίσεις που έχουν μεταμορφώσει τον τομέα της στέγασης. Κύριες πρωτοβουλίες αποτελούν το πρόγραμμα Sakani, που απλοποιεί και επιδοτεί τα στεγαστικά δάνεια για τις σαουδαραβικές οικογένειες, και το Ταμείο Ανάπτυξης Ακινήτων, το οποίο παρέχει χρηματοδότηση χαμηλού κόστους. Τα προγράμματα αυτά έχουν μειώσει τους χρόνους αναμονής για στεγαστική υποστήριξη από χρόνια σε σχεδόν άμεση έγκριση vision2030.gov.sa, απελευθερώνοντας κύμα ζήτησης από τελικούς χρήστες. Όπως αναφέρθηκε νωρίτερα, τα στεγαστικά δάνεια με κρατική εγγύηση και οι μειωμένες απαιτήσεις προκαταβολής (μείωση από 30% σε 5% από την κεντρική τράπεζα) έχουν δώσει τη δυνατότητα σε μια νέα γενιά αγοραστών pwc.com. Το αποτέλεσμα είναι εμφανές στην Τζέντα, όπου πολλά νοικοκυριά που στο παρελθόν νοίκιαζαν μπαίνουν τώρα στην αγορά ιδιοκατοίκησης – ενισχύοντας την οικιστική ανάπτυξη σε διάφορα επίπεδα τιμών. Η επιρροή του Vision 2030 εκτείνεται πέρα από τη στέγαση και στον τομέα των εμπορικών ακινήτων μέσω της οικονομικής διαφοροποίησης και της απελευθέρωσης των κανονισμών. Η κυβέρνηση αναγνωρίζει τα ακίνητα ως βασικό τομέα για την αύξηση του μη πετρελαϊκού ΑΕΠ (με στόχο την αύξηση της συμβολής των ακινήτων στο ΑΕΠ από ~7% σε 10% μέχρι το 2030) pwc.com. Για να ενισχυθεί η ανάπτυξη, οι αρχές έχουν επενδύσει σημαντικά σε υποδομές – νέους συγκοινωνιακούς συνδέσμους, δίκτυα κοινής ωφελείας και βελτιώσεις του δημόσιου χώρου – ιδιαίτερα σε πόλεις όπως η Τζέντα που εξυπηρετούν τον τουρισμό και το εμπόριο. Μια αξιόλογη πολιτική είναι ο Φόρος Λευκής Γης, ένας φόρος επί αδόμητης αστικής γης που θεσπίστηκε για να αποτρέψει την αποθήκευση γης και να αυξήσει την προσφορά οικοπέδων για ανάπτυξη pwc.com. Η Τζέντα ήταν μία από τις πρώτες πόλεις όπου αυτός ο ετήσιος φόρος 2,5% εφαρμόστηκε σε κενή οικιστική γη, προτρέποντας ορισμένους ιδιοκτήτες είτε να οικοδομήσουν είτε να πουλήσουν, βελτιώνοντας σταδιακά τη διαθεσιμότητα γης για έργα. Επιπλέον, η απλοποίηση των αδειοδοτικών διαδικασιών και τα μοντέλα σύμπραξης δημόσιου και ιδιωτικού τομέα έχουν διευκολύνει τους επενδυτές ακινήτων να υλοποιήσουν μεγάλα έργα εναρμονισμένα με τους στόχους του Vision 2030 (για παράδειγμα, η ανάπλαση του κέντρου της Τζέντα δρομολογείται από το Δημόσιο Ταμείο Επενδύσεων σε συνεργασία με ιδιώτες εργολάβους).Η προώθηση του τουρισμού στο πλαίσιο του Vision 2030 αποτελεί ακόμη έναν τομέα πολιτικής που επηρεάζει την αγορά ακινήτων της Τζέντα. Το Βασίλειο στοχεύει να προσελκύσει 100 εκατομμύρια επισκέψεις ετησίως έως το 2030 (από θρησκευτικό τουρισμό, αναψυχή και επιχειρηματικές εκδηλώσεις). Η Τζέντα, ως η παραδοσιακή πύλη για τη Μέκκα και τη Μεδίνα και μια παραθαλάσσια πόλη της Ερυθράς Θάλασσας, επωφελείται από αυτή την ώθηση. Η διευκόλυνση των τουριστικών βίζας από την κυβέρνηση και η επένδυση σε τουριστικές υποδομές (αεροδρόμια, τερματικοί σταθμοί κρουαζιέρας κ.λπ.) έχουν οδηγήσει στην κατασκευή νέων ξενοδοχείων, επιπλωμένων διαμερισμάτων και εμπορικών-ψυχαγωγικών συγκροτημάτων στη Τζέντα. Το πολλαπλασιαστικό αποτέλεσμα στη λιανική και τη φιλοξενία υπήρξε σημαντικό – για παράδειγμα, η πληρότητα και οι τιμές δωματίων στα ξενοδοχεία της Σαουδικής Αραβίας αυξάνονται και οι κατασκευαστές στην Τζέντα ανταποκρίνονται προγραμματίζοντας περισσότερα έργα φιλοξενίας argaam.com argaam.com. Μελλοντικές παγκόσμιες εκδηλώσεις που θα φιλοξενήσει η Σαουδική Αραβία (όπως η Expo 2030 στο Ριάντ και το Παγκόσμιο Κύπελλο Ποδοσφαίρου FIFA 2034) οδηγούν σε αναβαθμίσεις σε εθνικό επίπεδο και η Τζέντα αναμένεται να λάβει το μερίδιό της – ενδεχομένως συμπεριλαμβανομένων βελτιώσεων σταδίων και ζωνών φιλάθλων, που συνδέονται με την ανάπτυξη ακινήτων (π.χ. μεικτού τύπου αθλητικές περιοχές, προσωρινές διαμονές κ.λπ.).
Καθοριστικά, το Vision 2030 έχει ενισχύσει ένα πιο φιλικό προς τον επενδυτή ρυθμιστικό περιβάλλον. Η ίδρυση της Γενικής Αρχής Ακινήτων (REGA) παρέχει ενιαία εποπτεία και διαφάνεια στην αγορά ακινήτων arabnews.com. Οι νόμοι για πώληση ακινήτων υπό κατασκευή (Wafi), την οριζόντια ιδιοκτησία και τη μεσιτεία ακινήτων έχουν εκσυγχρονιστεί με διεθνή πρότυπα, εμπνέοντας μεγαλύτερη εμπιστοσύνη σε επενδυτές και αγοραστές σπιτιών. Επιπλέον, οι κανόνες χωροταξίας και πολεοδομίας ενημερώνονται για να ενθαρρύνουν την ανάπτυξη τύπου μεικτής χρήσης και υψηλής πυκνότητας, όπως βλέπουμε στο Jeddah Central και σε άλλα giga-projects, απομακρυνόμενοι από τη διάχυση του παρελθόντος. Συνοψίζοντας, η κυβερνητική πολιτική υπό το Vision 2030 αποτέλεσε καταλύτη για την επέκταση των ακινήτων της Τζέντα – απελευθερώνοντας τη χρηματοδότηση κατοικιών, χρηματοδοτώντας έργα που αλλάζουν το παιχνίδι, βελτιώνοντας το επενδυτικό κλίμα και ενισχύοντας τη ζήτηση μέσω οικονομικής ανάπτυξης και τουρισμού.
Τοπίο Ξένων Επενδύσεων και Ρυθμιστικές Ενημερώσεις
Η Σαουδική Αραβία έχει ενεργά ανοίξει τον τομέα των ακινήτων της σε ξένες επενδύσεις τα τελευταία χρόνια και το 2024–2025 σημειώθηκαν σημαντικά ορόσημα σε αυτόν τον τομέα. Μια εξέχουσα εξέλιξη ήταν η χαλάρωση των περιορισμών στις ξένες επενδύσεις σε ακίνητα στη Μέκκα και τη Μεδίνα. Τον Ιανουάριο του 2025, η Αρχή Κεφαλαιαγοράς ανακοίνωσε ότι οι αλλοδαποί (μη Σαουδάραβες) μπορούν πλέον να επενδύουν σε εταιρείες που διαθέτουν ακίνητα στις ιερές πόλεις της Μέκκας και της Μεδίνας agbi.com agbi.com. Ενώ η άμεση ιδιοκτησία ακινήτων σε αυτές τις πόλεις από ιδιώτες παραμένει απαγορευμένη (εκτός από μισθώσεις 99 ετών), αυτή η κίνηση επιτρέπει σε διεθνείς επενδυτές να αγοράζουν μετοχές (έως 49%) σε εισηγμένες εταιρείες ακινήτων ή REITs που διαθέτουν ακίνητα στη Μέκκα/Μεδίνα agbi.com agbi.com. Η αλλαγή πολιτικής αποσκοπεί στην «προσέλκυση ξένων κεφαλαίων και την παροχή ρευστότητας σε τρέχοντα και μελλοντικά έργα» στις ιερές πόλεις agbi.com. Θεωρείται επίσης ως πιλοτικό βήμα προς το ευρύτερο άνοιγμα της αγοράς ακινήτων της Σαουδικής Αραβίας. Η αντίδραση της αγοράς ήταν θετική – οι μετοχές ακίνητης περιουσίας, ειδικά εκείνες που επικεντρώνονται στη Μέκκα/Μεδίνα, σημείωσαν άνοδο σχεδόν 10% με τα νέα agbi.com. Αυτή η μεταρρύθμιση στέλνει το μήνυμα στους επενδυτές ότι η Σαουδική Αραβία είναι σοβαρή ως προς τον εκσυγχρονισμό της αγοράς ακινήτων της στο πλαίσιο του Vision 2030. Ο Faisal Durrani, επικεφαλής ερευνών στη Knight Frank MENA, το χαρακτήρισε ως «το ισχυρότερο δείγμα μέχρι σήμερα» για περαιτέρω χαλάρωση των νόμων διεθνούς ιδιοκτησίας agbi.com.
Γενικότερα σε όλο το Βασίλειο (συμπεριλαμβανομένης της Τζέντα), οι κανονισμοί πλέον επιτρέπουν 100% ξένη ιδιοκτησία επιχειρήσεων, συμπεριλαμβανομένων αυτών στον τομέα της ανάπτυξης και διαμεσολάβησης ακινήτων, μέσω αδειοδότησης από το MISA (Υπουργείο Επενδύσεων) arabnews.com. Αυτό σημαίνει ότι ένας διεθνής αναπτυξιακός φορέας ή επενδυτής μπορεί να ιδρύσει μια αμιγώς ξένη εταιρεία στη Σαουδική Αραβία για την υλοποίηση έργων ακινήτων (εκτός από ορισμένες ευαίσθητες τοποθεσίες). Η απλοποίηση της διαδικασίας έναρξης επιχείρησης και η ισχυρή νομική προστασία (π.χ. εκτέλεση συμβάσεων, βελτιωμένοι νόμοι περί πτώχευσης) έχουν αναβαθμίσει τη θέση της Σαουδικής Αραβίας στις διεθνείς κατατάξεις για την ευκολία επιχειρηματικής δραστηριότητας. Στην Τζέντα αυτό έχει μεταφραστεί σε αυξανόμενη παρουσία ξένων εταιρειών και κεφαλαίων ακινήτων που εξετάζουν ευκαιρίες – από μικτής χρήσης αναπτύξεις μέχρι εγκαταστάσεις logistics. Σημαντικό είναι ότι τα επενδυτικά καταπιστεύματα ακινήτων (REITs) έχουν αποτελέσει προσβάσιμο δρόμο για ξένα κεφάλαια· από το 2021, η CMA επιτρέπει σε ξένους επενδυτές να αγοράζουν ελεύθερα μερίδια σε σαουδαραβικά REITs, ακόμη και σε εκείνα με ακίνητα στη Μέκκα/Μεντίνα agbi.com. Αυτό έχει διοχετεύσει ξένα κεφάλαια στα εμπορικά ακίνητα της Τζέντα μέσω εισηγμένων REITs που κατέχουν εμπορικά κέντρα, αποθήκες κ.λπ.
Ένα ακόμη στοιχείο του επενδυτικού τοπίου είναι η εισαγωγή του προγράμματος Premium Residency (“Χρυσή Βίζα”) το 2019, το οποίο παρέχει σε κατάλληλους αλλοδαπούς το δικαίωμα μακροχρόνιας διαμονής στη Σαουδική Αραβία, ιδιοκτησίας ακινήτων (εκτός Μεκκάς/Μεντίνας) και δραστηριοποίησης χωρίς χορηγό. Η αποδοχή του προγράμματος αυξάνεται σταδιακά, και μέχρι το 2024 η κυβέρνηση προώθησε περαιτέρω μακροχρόνιες βίζες για επενδυτές και εξειδικευμένους επαγγελματίες. Η παρουσία περισσότερων αλλοδαπών με δυνατότητα αγοράς κατοικιών αναμένεται να ενισχύσει σταδιακά τη ζήτηση ξένων αγοραστών σε πόλεις όπως η Τζέντα – ιδιαίτερα για κατοικίες πολυτελείας και ακίνητα στην παραλία. Ωστόσο, η συντριπτική πλειοψηφία της αγοράς ακινήτων της Τζέντα εξακολουθεί να καθορίζεται από εγχώριους και περιφερειακούς (GCC) αγοραστές σε αυτό το στάδιο, με τους ξένους να διαδραματίζουν μεγαλύτερο ρόλο στον τομέα ανάπτυξης/επενδύσεων παρά στην ατομική αγορά κατοικίας.
Σε ό,τι αφορά τις ρυθμιστικές ενημερώσεις, οι σαουδαραβικές αρχές συνεχώς βελτιώνουν τη νομοθεσία για τα ακίνητα. Ένας νέος Νόμος Επενδύσεων τέθηκε σε ισχύ το 2023-2024, απλοποιώντας τη διαδικασία για τις ξένες οντότητες να αποκτήσουν επενδυτικές άδειες και εξισώνοντας τη μεταχείριση ξένων και ντόπιων επενδυτών σε πολλούς τομείς agbi.com agbi.com. Ο τομέας των ακινήτων έχει ωφεληθεί από αυτόν τον νόμο, καθώς μείωσε τη γραφειοκρατία για έργα χρηματοδοτούμενα από το εξωτερικό. Επιπλέον, τα συστήματα κτηματολογίου και οι ηλεκτρονικές συναλλαγές έχουν αναμορφωθεί – η εισαγωγή ηλεκτρονικού συστήματος τίτλων ιδιοκτησίας και πλατφορμών όπως το “Najiz” για συναλλαγές ακινήτων έχει αυξήσει τη διαφάνεια και έχει μειώσει σημαντικά τους χρόνους μεταβίβασης. Όλα αυτά τα μέτρα διευκολύνουν τους ξένους επενδυτές ή τα επενδυτικά κεφάλαια να εισέλθουν στην αγορά της Τζέντα, έχοντας σαφή εικόνα για το τι να περιμένουν.
Ένα άλλο σημαντικό έργο είναι ο Πύργος της Τζέντα στη βόρεια περιοχή Ομπχούρ – που αναμένεται να γίνει το ψηλότερο κτίριο στον κόσμο με ύψος πάνω από 1.000 μέτρα.
Μετά από ένα διάλειμμα, η κατασκευή του Πύργου της Τζέντα ξεκίνησε ξανά επίσημα στα τέλη του 2023, με τους κατασκευαστές να στοχεύουν στην ολοκλήρωση γύρω στο 2027–2028 designboom.com designboom.com.Κατά τη διάρκεια μιας τελετής τον Ιανουάριο του 2025, χύθηκε σκυρόδεμα για τον 64ο όροφο του πύργου και το σχέδιο είναι να προστίθεται περίπου ένας όροφος κάθε τέσσερις ημέρες από εδώ και πέρα designboom.com.Ο Πύργος της Τζέντα αποτελεί το κεντρικό στοιχείο της Jeddah Economic City (JEC), μιας μεγάλης ανάπτυξης που έχει σχεδιαστεί να περιλαμβάνει εμπορικά κέντρα, κατοικίες και κοινοτικές υποδομές για έως και 100.000 άτομα designboom.com.Ολόκληρο το JEC, συμπεριλαμβανομένου του πύργου, έχει εκτιμώμενο κόστος 20 δισεκατομμυρίων δολαρίων designboom.com.Ο ίδιος ο πύργος θα στεγάσει ένα μείγμα χρήσεων (ξενοδοχείο Four Seasons, γραφεία, πολυτελή διαμερίσματα και το υψηλότερο παρατηρητήριο στον κόσμο) designboom.com designboom.com.Η αναβίωση αυτού του έργου είναι βαθιά συμβολική – σηματοδοτεί την αυτοπεποίθηση και τη φιλοδοξία της Σαουδικής Αραβίας στην ανάπτυξη ακινήτων.Εάν ολοκληρωθεί, ο Πύργος της Τζέντα θα προσελκύσει παγκόσμια προσοχή, ενδεχομένως κάνοντας την γύρω περιοχή μαγνήτη για επενδύσεις (όπως ακριβώς ο Μπουρτζ Κάλιφα τόνωσε το κέντρο του Ντουμπάι).Η πρόοδος του πύργου θα παρακολουθείται στενά κατά την περίοδο 2025-2030, και η επιτυχία του θα μπορούσε να αποτελέσει το θεμέλιο για μια νέα επιχειρηματική περιοχή στην πόλη.Το έργο αναδεικνύει επίσης τη βελτιωμένη συντονισμένη δράση μεταξύ των ενδιαφερόμενων μερών: η Kingdom Holding (ο χορηγός) και νέοι μηχανικοί εργολάβοι συνεργάστηκαν, και οι προσφορές για την τελική κατασκευή εκδόθηκαν με προθεσμία υποβολής προσφορών έως το τέλος του 2025 designboom.com designboom.com.Συνοψίζοντας, η αγορά ακινήτων της Σαουδικής Αραβίας το 2025 είναι πολύ πιο ανοιχτή και ρυθμιζόμενη σε σύγκριση με μια δεκαετία πριν. Η Τζέντα αναμένεται να επωφεληθεί από εισροές ξένου κεφαλαίου, ειδικά σε μεγάλα έργα και εμπορικά ακίνητα. Ο συνδυασμός τεράστιων κυβερνητικών έργων (που συχνά αναζητούν διεθνείς συνεργάτες) και νέων νόμων που καλωσορίζουν την ξένη ιδιοκτησία δημιουργεί ένα τοπίο όπου οι παγκόσμιοι επενδυτές αναζητούν ενεργά ευκαιρίες. Η προσδοκία είναι ότι καθώς η αγορά ωριμάζει και οι αποδόσεις παραμένουν ελκυστικές, οι ξένες επενδύσεις στα ακίνητα της Τζέντα θα συνεχίσουν την ανοδική τους πορεία, φέρνοντας όχι μόνο κεφάλαια αλλά και τεχνογνωσία και νέες αναπτυξιακές αντιλήψεις στην πόλη.
Σημαντικά Έργα Υποδομών και Ακινήτων στην Τζέντα
Η Τζέντα υφίσταται μια εντυπωσιακή φυσική μεταμόρφωση χάρη σε μια σειρά από μεγάλα έργα και αναβαθμίσεις υποδομών, πολλά από τα οποία συνδέονται με τους στόχους του Vision 2030. Ίσως το πιο χαρακτηριστικό είναι το Jeddah Central Project (πρώην γνωστό ως “New Jeddah Downtown”). Ξεκινώντας στα τέλη του 2021 από το Public Investment Fund, αυτό το έργο αναπτύσσει εκ νέου μια έκταση 5,7 εκατομμυρίων τετραγωνικών μέτρων της ιστορικής παραθαλάσσιας περιοχής της Τζέντα σε μία σύγχρονη περιοχή μικτής χρήσης jeddahcentral.com jeddahcentral.com. Το γενικό πλάνο περιλαμβάνει τέσσερα ορόσημα-αξιοθέατα – μια Όπερα, ένα στάδιο, ένα μουσείο και ένα ενυδρείο – μαζί με νέες μαρίνες, παραλίες, πάρκα και μια τεράστια ποικιλία ακινήτων. Σε αριθμούς, το Jeddah Central θα προσφέρει 17.000 κατοικίες, 2.700 δωμάτια ξενοδοχείων και πάνω από 10 νέες εγκαταστάσεις ψυχαγωγίας και τουρισμού κατά την ολοκλήρωσή του jeddahcentral.com jeddahcentral.com. Οι εργασίες κατασκευής βρίσκονται σε προχωρημένο στάδιο: στις αρχές του 2024, συμβάσεις ύψους 12 δισ. SAR ανατέθηκαν για την πρώτη φάση των αξιοθέατων (Όπερα, Στάδιο, Ενυδρείο) jeddahcentral.com. Αυτή η ανάπτυξη αποτελεί σταθμό για το κέντρο της Τζέντα, αντικαθιστώντας παλαιότερες υποδομές με μια παγκόσμιας κλάσης παραθαλάσσια γραμμή ορίζοντα. Αναμένεται να αυξήσει σημαντικά τις αξίες των ακινήτων στις γύρω περιοχές και να δημιουργήσει νέες περιοχές πολυτελούς διαβίωσης, αγορών και ψυχαγωγίας που θα ανταγωνίζονται αυτές του Ντουμπάι ή της Ντόχα. Για επενδυτές και αναδόχους, το Jeddah Central ανοίγει ευκαιρίες στη φιλοξενία, τα πολυτελή διαμερίσματα και τη λιανική, υποστηριζόμενο από το PIF και την προνομιακή παραθαλάσσια τοποθεσία του έργου.
Όσον αφορά τις υποδομές μεταφορών, η Τζέντα έχει δει σημαντικές βελτιώσεις που ενισχύουν την ελκυστικότητά της στην αγορά ακινήτων. Το νέο Διεθνές Αεροδρόμιο King Abdulaziz (KAIA) εγκαινίασε το υπερσύγχρονο Terminal 1 το 2019, αυξάνοντας σημαντικά τη χωρητικότητα και διαθέτοντας ένα αρχιτεκτονικό αριστούργημα ως τερματικό σταθμό. Μέχρι το 2025, το αεροδρόμιο έχει τη δυνατότητα να διαχειρίζεται περίπου 30 εκατομμύρια επιβάτες ετησίως, διευκολύνοντας την άφιξη τουριστών και επαγγελματιών που τροφοδοτούν τη ζήτηση για ξενοδοχεία και βραχυχρόνιες μισθώσεις. Επιπλέον, ο Σιδηρόδρομος Υψηλής Ταχύτητας Haramain, που λειτουργεί από το 2018, συνδέει την Τζέντα με τις ιερές πόλεις – μπορείτε πλέον να ταξιδέψετε από την Τζέντα στη Μέκκα σε λιγότερο από μία ώρα και στη Μεδίνα σε περίπου 2 ώρες. Ο σταθμός του τρένου στην Al-Sulaimaniah έχει γίνει ένας νέος αστικός πόλος, και η άνεση αυτής της σιδηροδρομικής σύνδεσης έχει καταστήσει την Τζέντα ακόμα πιο ελκυστική βάση για εταιρείες και προσκυνητές (ορισμένοι προσκυνητές επιλέγουν να διαμένουν στην Τζέντα και να πραγματοποιούν ημερήσιες εκδρομές στη Μέκκα με το τρένο, ενισχύοντας τον ξενοδοχειακό τομέα της Τζέντα). Κοιτώντας μπροστά, ο υπό σχεδιασμό Σιδηρόδρομος Saudi Landbridge (γραμμή εμπορευμάτων και επιβατών προς τα ανατολικά) θα συνδέει απευθείας το λιμάνι της Τζέντα με το Ριάντ και τη Νταμάμ, μετατρέποντας ουσιαστικά την Τζέντα στην πύλη logistics της χώρας μεταξύ της Ερυθράς Θάλασσας και του Κόλπου. Αυτό αναμένεται να δώσει ώθηση στη δημιουργία μεγάλων logistic parks και βιομηχανικής ανάπτυξης κατά μήκος της διαδρομής, ιδιαίτερα γύρω από το λιμάνι της Τζέντα, ενισχύοντας τον τομέα της βιομηχανικής αγοράς ακινήτων.
Η αστική κινητικότητα εντός της Τζέντα βρίσκεται επίσης στην ατζέντα. Το μακροχρόνια προτεινόμενο έργο Jeddah Metro – ένα αστικό σιδηροδρομικό δίκτυο τριών γραμμών – έχει αντιμετωπίσει καθυστερήσεις, αλλά παραμένει μέρος των μελλοντικών σχεδίων της πόλης. Αν τελικά προχωρήσει (πιθανότατα στο δεύτερο μισό αυτής της δεκαετίας), ένα μετρό θα βελτίωνε σημαντικά την άνεση των μετακινήσεων και θα μπορούσε να αναμορφώσει τις αξίες των ακινήτων γύρω από τους κόμβους των σταθμών. Στο μεταξύ, η πόλη έχει εφαρμόσει νέα δίκτυα λεωφορείων και βελτιώνει τους δρόμους (συμπεριλαμβανομένης της προγραμματισμένης Κρεμαστής Γέφυρας Obhur πάνω από τον βόρειο κόλπο) για να μειώσει τη συμφόρηση. Οι αναβαθμισμένες υποδομές συχνά μεταφράζονται σε υψηλότερες τιμές γης σε προηγουμένως υπο-αναπτυγμένες περιοχές, μια τάση που είναι ήδη ορατή στη Βόρεια Τζέντα όπου οι επεκτάσεις αυτοκινητοδρόμων και οι γέφυρες έχουν βελτιώσει τη συνδεσιμότητα.
Άλλα αξιόλογα έργα περιλαμβάνουν τη Jeddah Economic City (πέρα από τον Πύργο, η JEC θα περιλαμβάνει ένα σύμπλεγμα ουρανοξυστών, εμπορικών λεωφόρων και μια μαρίνα) και τη King Abdullah Economic City (KAEC) βόρεια της Τζέντα. Αν και η KAEC είναι ξεχωριστή προγραμματισμένη πόλη, ο χαρακτηρισμός της ως Ειδική Οικονομική Ζώνη το 2023 και η ανανεωμένη κυβερνητική εστίαση ουσιαστικά έχουν συνδέσει την επιτυχία της με την ανάπτυξη της Τζέντα. Το λιμάνι και η βιομηχανική κοιλάδα της KAEC προσελκύουν κατασκευαστές και εταιρείες logistics με φορολογικά κίνητρα, δημιουργώντας δυνητικά χιλιάδες θέσεις εργασίας. Καθώς αυτές οι θέσεις εργασίας υλοποιούνται, θα μπορούσαν να ενισχύσουν τη ζήτηση κατοικίας στη βόρεια Τζέντα και την ίδια την KAEC, επεκτείνοντας ουσιαστικά τη μητροπολιτική περιοχή της Τζέντα. Επίσης, το Red Sea Global (μεγάλο τουριστικό έργο που αναπτύσσει θέρετρα σε νησιά πιο βόρεια) και τα έργα πολιτιστικής κληρονομιάς AlUla, αν και δεν βρίσκονται στην Τζέντα, πιθανότατα θα φέρουν πολλούς τουρίστες μέσω της Τζέντα, δικαιολογώντας έτσι περισσότερα ξενοδοχεία και επέκταση του αεροδρομίου.
Συνοψίζοντας, ο ορίζοντας και οι υποδομές της Τζέντα το 2025–2030 θα καθοριστούν από αυτά τα μεγα-έργα. Η παραλία Jeddah Central θα προσφέρει στην πόλη ένα σύγχρονο κέντρο, ο Πύργος Τζέντα θα τη βάλει στον παγκόσμιο χάρτη για τα αρχιτεκτονικά ρεκόρ και οι βελτιωμένες συγκοινωνιακές συνδέσεις θα ενσωματώσουν την Τζέντα πιο στενά με τις εθνικές και παγκόσμιες αγορές. Για τους ενδιαφερόμενους της αγοράς ακινήτων, αυτά τα έργα σημαίνουν νέες περιοχές για επενδύσεις, από πολυτελή παραθαλάσσια διαμερίσματα έως βιομηχανικά πάρκα. Ενώ υπάρχουν κίνδυνοι στην υλοποίηση (καθυστερήσεις, υπερβάσεις κόστους), η καθαρή κλίμακα της κυβερνητικής δέσμευσης προσφέρει εμπιστοσύνη ότι ο αστικός μετασχηματισμός της Τζέντα βρίσκεται σε πλήρη εξέλιξη.
Συγκριτική Ανάλυση: Τζέντα vs. Ριάντ vs. Νταμμάν
Οι τρεις μεγάλες μητροπολιτικές περιοχές της Σαουδικής Αραβίας – Ριάντ, Τζέντα και Νταμμάν/Κομπάρ (Ανατολική Επαρχία) – έχουν η καθεμιά ξεχωριστή δυναμική στην αγορά ακινήτων, επηρεασμένη από τους οικονομικούς τους ρόλους και τις πρωτοβουλίες του Vision 2030. Η σύγκριση της Τζέντα με τις άλλες προσφέρει πλαίσιο για την αξιολόγηση της απόδοσης και των προοπτικών της:
Πρόβλεψη Αγοράς για το 2025–2030
Κοιτώντας μπροστά, οι προοπτικές για την αγορά ακινήτων της Τζέντα την περίοδο 2025 έως 2030 είναι γενικά θετικές, με ισχυρά οικονομικά θεμέλια και εθνικά αναπτυξιακά σχέδια να τις στηρίζουν. Αναλυτές και σύμβουλοι προβλέπουν συνεχιζόμενη ανάπτυξη στους τομείς της κατοικίας, των εμπορικών ακινήτων και της φιλοξενίας, αν και ο ρυθμός ενδέχεται να διαφέρει ανάλογα με τον τομέα και το έτος. Ακολουθούν βασικά στοιχεία της πρόβλεψης:
Ποσοτικά, οι εταιρείες έρευνας αγοράς εκτιμούν ότι η συνολική αγορά ακινήτων της Σαουδικής Αραβίας θα αναπτυχθεί με σύνθετο ετήσιο ρυθμό αύξησης (CAGR) γύρω στο 7–9% έως το 2030, ενδεχομένως να διπλασιάσει την αξία της αγοράς έως το τέλος της δεκαετίας techsciresearch.com imarcgroup.com. Η Τζέντα, ως βασικό συστατικό αυτού, θα συμβάλλει σημαντικά. Η Γενική Αρχή Ακινήτων προβλέπει ότι το μέγεθος της εθνικής αγοράς ακινήτων θα φτάσει περίπου τα 100+ δισεκατομμύρια δολάρια έως το 2029 arabnews.com. Επομένως, μπορούμε να φανταστούμε ότι το μερίδιο της Τζέντας (ιστορικά ίσως 15-20% των συναλλαγών σε αξία) να ανέρχεται σε δεκάδες δισεκατομμύρια δολάρια σε ετήσιες αγοραπωλησίες ακινήτων έως το 2030.
Προειδοποιήσεις για τις προβλέψεις: Αυτές οι θετικές προβλέψεις βασίζονται στην απουσία σοβαρών οικονομικών σοκ. Κίνδυνοι όπως μια παρατεταμένη παγκόσμια ύφεση, μια απότομη πτώση των τιμών του πετρελαίου που επηρεάζει τις κρατικές δαπάνες ή η γεωπολιτική αστάθεια θα μπορούσαν να επιβραδύνουν τη δυναμική (περισσότερα για τους κινδύνους στην επόμενη ενότητα). Επίσης, τα επιτόκια παίζουν ρόλο – αν το κόστος χρηματοδότησης παραμείνει υψηλό παγκοσμίως, αυτό θα μπορούσε να περιορίσει την ανάπτυξη της ζήτησης (ειδικά για στεγαστικά δάνεια). Ωστόσο, η Σαουδική Αραβία έχει δείξει διάθεση να μετριάσει αυτό (μέσω επιδοτήσεων, κ.λπ.). Συνολικά, η περίοδος 2025–2030 αναμένεται να είναι μια περίοδος ανάπτυξης και εκσυγχρονισμού για τα ακίνητα της Τζέντα, με την πόλη να αναδεικνύεται πιο διεθνώς προβεβλημένη και την αγορά ακινήτων της πιο ώριμη και διαφοροποιημένη.
Ευκαιρίες και Κίνδυνοι για Επενδυτές και Αναπτύκτες
Η αγορά ακινήτων της Τζέντα προσφέρει έναν ελκυστικό συνδυασμό ευκαιριών, χάρη στη στήριξη της κυβέρνησης και στη διαρθρωτική ζήτηση, αλλά συνοδεύεται και από ορισμένους κινδύνους που θα πρέπει να εξετάσουν προσεκτικά οι ενδιαφερόμενοι:
Ευκαιρίες:
Κίνδυνοι:
Συμπερασματικά, οι ευκαιρίες στην αγορά ακινήτων της Τζέντας έως το 2030 είναι σημαντικές – πρόκειται για μια αναπτυσσόμενη αγορά, με ισχυρή στήριξη και πραγματικούς μοχλούς ζήτησης. Οι επενδυτές και οι αναπτυξιακοί φορείς που ευθυγραμμίζονται με τα θέματα του Vision 2030 (προσιτή στέγαση, τουρισμός, ποιότητα ζωής, διαφοροποίηση) μπορούν όχι μόνο να επωφεληθούν οικονομικά αλλά και να βρουν στήριξη από τους νομοθέτες. Ωστόσο, η συνετή στρατηγική είναι απαραίτητη για διαχείριση των κινδύνων. Ο επενδυτικός διασκορπισμός σε τύπους περιουσίας (κατοικία έναντι εμπορικών ακινήτων) ή χρονικούς ορίζοντες, η εξασφάλιση καλών όρων χρηματοδότησης και η διατήρηση ευελιξίας στα έργα ώστε να προσαρμόζονται στις μεταβολές της αγοράς θα είναι έξυπνες στρατηγικές. Όπως συμπέρανε η S&P για τη Σαουδική Αραβία, η αναπτυξιακή πορεία είναι ισχυρή αλλά όχι χωρίς προκλήσεις arabnews.com arabnews.com – και αυτό ταιριάζει απόλυτα στην Τζέντα. Με σωστή διαχείριση κινδύνου, τα ενδιαφερόμενα μέρη μπορούν να εκμεταλλευτούν το κύμα της ανάπτυξης ακινήτων στην Τζέντα και πιθανότατα να αποκομίσουν σημαντικές αποδόσεις στα συναρπαστικά επόμενα χρόνια.
Πηγές:
Εμπορικά Ακίνητα Λιανικής: Ο τομέας λιανικής αποτελεί ένα φωτεινό σημείο στο εμπορικό τοπίο της Τζέντα, υποστηριζόμενος από ένα νεανικό πληθυσμό και την αυξανόμενη τουριστική δραστηριότητα.
Το 2024, η Τζέντα πρόσθεσε 106.000 μ² νέου εμπορικού χώρου (π.χ.μια σημαντική έναρξη εμπορικού κέντρου), φέρνοντας τη συνολική προσφορά λιανικής σε περίπου 2,16 εκατομμύρια μ² στην πόλη argaam.com argaam.com.Αυτή η επέκταση αντανακλά εμπιστοσύνη στη ζήτηση των καταναλωτών.Χάρη στην προώθηση της Vision 2030 για την ενίσχυση της ψυχαγωγίας και της αναψυχής, τα εμπορικά κέντρα στη Τζέντα έχουν εντάξει όλο και περισσότερο κινηματογράφους, εστιατόρια και οικογενειακά αξιοθέατα για να προσελκύσουν επισκέπτες.Τα ενοίκια λιανικής σε κορυφαία “υπερ-περιφερειακά” εμπορικά κέντρα αυξάνονται (περίπου +4% σε ετήσια βάση το Α’ εξάμηνο του 2024 για τα εμπορικά κέντρα πρώτης κατηγορίας) argaam.com, ενώ τα δευτερεύοντα εμπορικά κέντρα με παλαιότερες μορφές βλέπουν τα ενοίκια να μειώνονται (~4% μείωση σε ετήσια βάση) καθώς οι καταναλωτές στρέφονται προς πιο σύγχρονες εμπειρίες argaam.com.Συνολικά, το κλίμα στην αγορά λιανικής είναι αισιόδοξο για το 2025-2026, με τη S&P Global να σημειώνει ότι η αύξηση του πληθυσμού, η διεύρυνση του τουρισμού και η είσοδος διεθνών brands θα ενισχύσουν περαιτέρω τη ζήτηση λιανικής στις πόλεις της Σαουδικής Αραβίας arabnews.com arabnews.com.Η Ριάντ και η Τζέντα, ειδικότερα, βιώνουν ένα κύμα νέων εμπορικών και μικτών αναπτύξεων που συνδυάζουν τα ψώνια με τη διασκέδαση και ακόμη και οικιστικά/φιλοξενούμενα στοιχεία arabnews.com.Στην Τζέντα, τα υπαίθρια και παραθαλάσσια εμπορικά κέντρα κερδίζουν δημοτικότητα (για παράδειγμα, οι περιοχές Κορνίς και προορισμοί όπως η περιοχή Jeddah Yacht Club), αντανακλώντας μια τάση προς τα εμπορικά κέντρα που επικεντρώνονται στον τρόπο ζωής arabnews.com.Με αυτό κατά νου, ο τομέας της λιανικής δεν είναι χωρίς κινδύνους: η ανάπτυξη του ηλεκτρονικού εμπορίου και οι μεταβαλλόμενες προτιμήσεις των καταναλωτών σημαίνουν ότι οι διαχειριστές εμπορικών κέντρων πρέπει να συνεχίσουν να καινοτομούν για να προσελκύουν επισκέπτες.Η S&P έχει προειδοποιήσει ότι η υπερπροσφορά και ο ανταγωνισμός θα μπορούσαν να ασκήσουν πίεση στις αποδόσεις των ενοικίων, ειδικά εάν οι ιδιοκτήτες πραγματοποιήσουν μεγάλες κεφαλαιουχικές δαπάνες για την ανακαίνιση ακινήτων arabnews.com.Προς το παρόν, όμως, η αγορά λιανικής ακινήτων της Τζέντα ενισχύεται από την ισχυρή καταναλωτική δαπάνη – με τη βοήθεια του υψηλού κατά κεφαλήν εισοδήματος και της κουλτούρας που αντιμετωπίζει τα εμπορικά κέντρα ως κοινωνικούς προορισμούς arabnews.com arabnews.com.Με τη Σαουδική Αραβία να στοχεύει σε 100+ εκατομμύρια τουρίστες έως το 2030, συμπεριλαμβανομένων μεγάλων εκδηλώσεων όπως η Expo 2030 και το Παγκόσμιο Κύπελλο FIFA 2034, ο ρόλος της Τζέντα ως πύλη της πόλης τοποθετεί τον τομέα του λιανικού εμπορίου της για διαρκή ανάπτυξη arabnews.com.Βιομηχανικά & Λογιστικά Ακίνητα: Ο τομέας των βιομηχανικών ακινήτων στη Τζέντα γνωρίζει σημαντική ανάπτυξη, αν και υπό το ραντάρ, σε ευθυγράμμιση με τις φιλοδοξίες της Σαουδικής Αραβίας στον τομέα της εφοδιαστικής αλυσίδας.
Ως η κύρια πόλη-λιμάνι της Ερυθράς Θάλασσας του Βασιλείου, η Τζέντα είναι στο επίκεντρο των σχεδίων για να γίνει ένα παγκόσμιο κέντρο εφοδιαστικής αλυσίδας, και αυτό οδηγεί τη ζήτηση για σύγχρονες αποθήκες και κέντρα διανομής argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Η άνθηση του ηλεκτρονικού εμπορίου μετά το 2020 έχει ενισχύσει περαιτέρω τις απαιτήσεις για μεγάλες, υψηλής ποιότητας εγκαταστάσεις logistics argaamplus.s3.amazonaws.com.Το 2023, η Σαουδική Αραβία εγκαινίασε τέσσερις νέες Ειδικές Οικονομικές Ζώνες (SEZs) για να προσελκύσει βιομηχανικές και προηγμένες τεχνολογικές επενδύσεις – συγκεκριμένα, μία από αυτές βρίσκεται στην Οικονομική Πόλη Βασιλιάς Αμπντάλα (KAEC) κοντά στην Τζέντα argaamplus.s3.amazonaws.com.Η Ειδική Οικονομική Ζώνη του KAEC επικεντρώνεται στην προηγμένη βιομηχανία και τα logistics και αναμένεται να ενισχύσει την ανάπτυξη αποθηκών και εργοστασίων στην περιοχή της Τζέντα.Τα ενοίκια για κύριες αποθήκες στη Τζέντα κυμαίνονται αυτή τη στιγμή περίπου από 90 έως 300 SAR ανά τ.μ. ετησίως, ανάλογα με την τοποθεσία και τις προδιαγραφές argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Αυτά τα ενοίκια αυξάνονται καθώς η διαθεσιμότητα ποιοτικών χώρων είναι χαμηλή – πράγματι, τα ενοίκια βιομηχανικών χώρων σημείωσαν αυξήσεις μεσαίων έως υψηλών μονοψήφιων ποσοστών το 2022–2023.Ενώ τα ενοίκια αποθηκών στη Τζέντα είναι λίγο χαμηλότερα από αυτά του Ριάντ (τα οποία μπορούν να φτάσουν έως και 400 SAR/m²) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com, το χάσμα μπορεί να κλείσει καθώς περισσότεροι πάροχοι υπηρεσιών 3PL (τρίτων υπηρεσιών εφοδιαστικής αλυσίδας) και κατασκευαστές εγκαθιστούν επιχειρήσεις κοντά στο λιμάνι.Το εν εξελίξει Σχέδιο Γέφυρας Ξηράς της Σαουδικής Αραβίας – μια τεράστια σιδηροδρομική γραμμή που συνδέει το λιμάνι της Τζέντα με το Ριάντ και τη Νταμάμ – αποτελεί επίσης μια καθοριστική αλλαγή, με την ολοκλήρωσή του να αναμένεται γύρω στο τέλος της δεκαετίας.Επιτρέποντας ταχύτερη μετακίνηση φορτίου σε ολόκληρη τη χώρα, πιθανότατα θα αυξήσει τη ζήτηση για πάρκα logistics γύρω από το λιμάνι και τις βιομηχανικές ζώνες της Τζέντα.Συνολικά, οι προοπτικές για τα βιομηχανικά ακίνητα είναι αισιόδοξες: η πρωτοβουλία διαφοροποίησης του Vision 2030 λειτουργεί ως καταλύτης ανάπτυξης στην αποθήκευση, και η Τζέντα αναμένεται να επωφεληθεί χάρη στη στρατηγική της τοποθεσία.Η κύρια πρόκληση θα είναι η παροχή επαρκούς νέας βιομηχανικής προσφοράς· διαφορετικά, τα ενοίκια ενδέχεται να συνεχίσουν να αυξάνονται και ενδεχομένως να πιέσουν τις μικρότερες επιχειρήσεις.Ωστόσο, με νέες επενδύσεις σε γη και υποδομές (συμπεριλαμβανομένων των κινήτρων των Ειδικών Οικονομικών Ζωνών – SEZ), οι επενδυτές βλέπουν σημαντικές ευκαιρίες στον τομέα των ακινήτων logistics.Όπως σημείωσε μια έκθεση, η βιομηχανική ζήτηση στη Σαουδική Αραβία στηρίζεται σε μια «σημαντική τάση ανάπτυξης» που αναμένεται να συνεχιστεί καθώς η μη πετρελαϊκή οικονομία επεκτείνεται argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Αγορά Γραφείων: Η Τζέντα είναι η δεύτερη μεγαλύτερη αγορά γραφείων του Βασιλείου μετά το Ριάντ και συνεχίζει να αναπτύσσεται σταθερά. Το συνολικό απόθεμα γραφείων στην Τζέντα είναι περίπου 1,2 – 2,1 εκατομμύρια τετραγωνικά μέτρα (το εύρος αντανακλά διαφορετικές κατηγορίες χώρου) argaamplus.s3.amazonaws.com argaam.com, το οποίο είναι περίπου το ένα τέταρτο του αποθέματος γραφείων του Ριάντ. Κατά το πρώτο εξάμηνο του 2024, δεν άνοιξαν νέα σημαντικά γραφεία στην Τζέντα, διατηρώντας τη διαθεσιμότητα σταθερή στα περίπου 1,21 εκατομμύρια m² ποιοτικού χώρου argaam.com. Ωστόσο, νέα έργα βρίσκονται επιτέλους στον ορίζοντα – περίπου 48.000 m² γραφειακού χώρου αναμένεται να παραδοθούν μέχρι το τέλος του 2024 στην Τζέντα argaam.com. Η ζήτηση για γραφεία είναι υγιής, καθοδηγούμενη από την επιχειρηματική ανάπτυξη και τον ρόλο της Τζέντα ως κόμβου εμπορίου και εφοδιαστικής αλυσίδας. Τα ενοίκια γραφείων Grade A στην Τζέντα αυξήθηκαν περίπου 11% ετησίως στα μέσα του 2024 φτάνοντας περίπου τα SAR 1.335 ανά m² ετησίως argaam.com, υποδεικνύοντας ότι οι ιδιοκτήτες έχουν αποκτήσει πλεονέκτημα καθώς ο ποιοτικός χώρος παραμένει περιορισμένος. (Για σύγκριση, τα υψηλότερα ενοίκια γραφείων σε κορυφαίες περιοχές του Ριάντ αυξήθηκαν σχεδόν 20% την ίδια περίοδο, φτάνοντας περίπου τα SAR 2.090 ανά m² argaam.com, αντικατοπτρίζοντας ακόμη μεγαλύτερη ζήτηση στην πρωτεύουσα). Οι περισσότεροι βασικοί ενοικιαστές γραφείων της Τζέντα είναι κρατικοί φορείς και εγκατεστημένες εταιρείες argaamplus.s3.amazonaws.com, και τα νέα κτίρια υψηλών προδιαγραφών αντιμετωπίζουν ανταγωνιστική πίεση για να εξασφαλίσουν αυτούς τους μεγάλους ενοικιαστές argaamplus.s3.amazonaws.com. Προχωρώντας, ο τομέας γραφείων στην Τζέντα αναμένεται να επεκταθεί παράλληλα με την οικονομική ανάπτυξη, αλλά με προσεκτικό ρυθμό – η πόλη δεν έχει το τεράστιο κύμα μεταγκατάστασης εταιρειών που παρατηρείται στο Ριάντ. Τα ποσοστά κενών παραμένουν σχετικά σταθερά, και εάν η νέα προσφορά παραμείνει περιορισμένη, τα ενοίκια αναμένεται να διατηρηθούν υψηλά. Μία τάση που πρέπει να παρακολουθούμε είναι ο εκσυγχρονισμός του αποθέματος γραφείων: νέες μικτές αναπτύξεις (όπως τμήματα του έργου Jeddah Central) θα φέρουν υπερσύγχρονους γραφειακούς χώρους, ενδεχομένως προσελκύοντας ενοικιαστές από παλαιότερα κτίρια και δημιουργώντας πίεση στο γηρασμένο απόθεμα.
Βασικές Κυβερνητικές Πολιτικές και Επίδραση του Οράματος 2030
Η κυβερνητική πολιτική – καθοδηγούμενη από το στρατηγικό πλαίσιο Vision 2030 – διαδραματίζει καθοριστικό ρόλο στην αγορά ακινήτων της Τζέντα. Ένας από τους βασικούς στόχους του Vision 2030 είναι η αύξηση της ιδιοκατοίκησης στη Σαουδική Αραβία στο 70% έως το 2030, από περίπου 50% ή χαμηλότερα στα μέσα της δεκαετίας του 2010 pwc.com pwc.com. Για να επιτευχθεί αυτό, το Υπουργείο Στέγασης (τώρα μέρος του MoMRAH) έχει εφαρμόσει ουσιαστικές μεταρρυθμίσεις που έχουν μεταμορφώσει τον τομέα της στέγασης. Κύριες πρωτοβουλίες αποτελούν το πρόγραμμα Sakani, που απλοποιεί και επιδοτεί τα στεγαστικά δάνεια για τις σαουδαραβικές οικογένειες, και το Ταμείο Ανάπτυξης Ακινήτων, το οποίο παρέχει χρηματοδότηση χαμηλού κόστους. Τα προγράμματα αυτά έχουν μειώσει τους χρόνους αναμονής για στεγαστική υποστήριξη από χρόνια σε σχεδόν άμεση έγκριση vision2030.gov.sa, απελευθερώνοντας κύμα ζήτησης από τελικούς χρήστες. Όπως αναφέρθηκε νωρίτερα, τα στεγαστικά δάνεια με κρατική εγγύηση και οι μειωμένες απαιτήσεις προκαταβολής (μείωση από 30% σε 5% από την κεντρική τράπεζα) έχουν δώσει τη δυνατότητα σε μια νέα γενιά αγοραστών pwc.com. Το αποτέλεσμα είναι εμφανές στην Τζέντα, όπου πολλά νοικοκυριά που στο παρελθόν νοίκιαζαν μπαίνουν τώρα στην αγορά ιδιοκατοίκησης – ενισχύοντας την οικιστική ανάπτυξη σε διάφορα επίπεδα τιμών. Η επιρροή του Vision 2030 εκτείνεται πέρα από τη στέγαση και στον τομέα των εμπορικών ακινήτων μέσω της οικονομικής διαφοροποίησης και της απελευθέρωσης των κανονισμών. Η κυβέρνηση αναγνωρίζει τα ακίνητα ως βασικό τομέα για την αύξηση του μη πετρελαϊκού ΑΕΠ (με στόχο την αύξηση της συμβολής των ακινήτων στο ΑΕΠ από ~7% σε 10% μέχρι το 2030) pwc.com. Για να ενισχυθεί η ανάπτυξη, οι αρχές έχουν επενδύσει σημαντικά σε υποδομές – νέους συγκοινωνιακούς συνδέσμους, δίκτυα κοινής ωφελείας και βελτιώσεις του δημόσιου χώρου – ιδιαίτερα σε πόλεις όπως η Τζέντα που εξυπηρετούν τον τουρισμό και το εμπόριο. Μια αξιόλογη πολιτική είναι ο Φόρος Λευκής Γης, ένας φόρος επί αδόμητης αστικής γης που θεσπίστηκε για να αποτρέψει την αποθήκευση γης και να αυξήσει την προσφορά οικοπέδων για ανάπτυξη pwc.com. Η Τζέντα ήταν μία από τις πρώτες πόλεις όπου αυτός ο ετήσιος φόρος 2,5% εφαρμόστηκε σε κενή οικιστική γη, προτρέποντας ορισμένους ιδιοκτήτες είτε να οικοδομήσουν είτε να πουλήσουν, βελτιώνοντας σταδιακά τη διαθεσιμότητα γης για έργα. Επιπλέον, η απλοποίηση των αδειοδοτικών διαδικασιών και τα μοντέλα σύμπραξης δημόσιου και ιδιωτικού τομέα έχουν διευκολύνει τους επενδυτές ακινήτων να υλοποιήσουν μεγάλα έργα εναρμονισμένα με τους στόχους του Vision 2030 (για παράδειγμα, η ανάπλαση του κέντρου της Τζέντα δρομολογείται από το Δημόσιο Ταμείο Επενδύσεων σε συνεργασία με ιδιώτες εργολάβους).Η προώθηση του τουρισμού στο πλαίσιο του Vision 2030 αποτελεί ακόμη έναν τομέα πολιτικής που επηρεάζει την αγορά ακινήτων της Τζέντα. Το Βασίλειο στοχεύει να προσελκύσει 100 εκατομμύρια επισκέψεις ετησίως έως το 2030 (από θρησκευτικό τουρισμό, αναψυχή και επιχειρηματικές εκδηλώσεις). Η Τζέντα, ως η παραδοσιακή πύλη για τη Μέκκα και τη Μεδίνα και μια παραθαλάσσια πόλη της Ερυθράς Θάλασσας, επωφελείται από αυτή την ώθηση. Η διευκόλυνση των τουριστικών βίζας από την κυβέρνηση και η επένδυση σε τουριστικές υποδομές (αεροδρόμια, τερματικοί σταθμοί κρουαζιέρας κ.λπ.) έχουν οδηγήσει στην κατασκευή νέων ξενοδοχείων, επιπλωμένων διαμερισμάτων και εμπορικών-ψυχαγωγικών συγκροτημάτων στη Τζέντα. Το πολλαπλασιαστικό αποτέλεσμα στη λιανική και τη φιλοξενία υπήρξε σημαντικό – για παράδειγμα, η πληρότητα και οι τιμές δωματίων στα ξενοδοχεία της Σαουδικής Αραβίας αυξάνονται και οι κατασκευαστές στην Τζέντα ανταποκρίνονται προγραμματίζοντας περισσότερα έργα φιλοξενίας argaam.com argaam.com. Μελλοντικές παγκόσμιες εκδηλώσεις που θα φιλοξενήσει η Σαουδική Αραβία (όπως η Expo 2030 στο Ριάντ και το Παγκόσμιο Κύπελλο Ποδοσφαίρου FIFA 2034) οδηγούν σε αναβαθμίσεις σε εθνικό επίπεδο και η Τζέντα αναμένεται να λάβει το μερίδιό της – ενδεχομένως συμπεριλαμβανομένων βελτιώσεων σταδίων και ζωνών φιλάθλων, που συνδέονται με την ανάπτυξη ακινήτων (π.χ. μεικτού τύπου αθλητικές περιοχές, προσωρινές διαμονές κ.λπ.).
Καθοριστικά, το Vision 2030 έχει ενισχύσει ένα πιο φιλικό προς τον επενδυτή ρυθμιστικό περιβάλλον. Η ίδρυση της Γενικής Αρχής Ακινήτων (REGA) παρέχει ενιαία εποπτεία και διαφάνεια στην αγορά ακινήτων arabnews.com. Οι νόμοι για πώληση ακινήτων υπό κατασκευή (Wafi), την οριζόντια ιδιοκτησία και τη μεσιτεία ακινήτων έχουν εκσυγχρονιστεί με διεθνή πρότυπα, εμπνέοντας μεγαλύτερη εμπιστοσύνη σε επενδυτές και αγοραστές σπιτιών. Επιπλέον, οι κανόνες χωροταξίας και πολεοδομίας ενημερώνονται για να ενθαρρύνουν την ανάπτυξη τύπου μεικτής χρήσης και υψηλής πυκνότητας, όπως βλέπουμε στο Jeddah Central και σε άλλα giga-projects, απομακρυνόμενοι από τη διάχυση του παρελθόντος. Συνοψίζοντας, η κυβερνητική πολιτική υπό το Vision 2030 αποτέλεσε καταλύτη για την επέκταση των ακινήτων της Τζέντα – απελευθερώνοντας τη χρηματοδότηση κατοικιών, χρηματοδοτώντας έργα που αλλάζουν το παιχνίδι, βελτιώνοντας το επενδυτικό κλίμα και ενισχύοντας τη ζήτηση μέσω οικονομικής ανάπτυξης και τουρισμού.
Τοπίο Ξένων Επενδύσεων και Ρυθμιστικές Ενημερώσεις
Η Σαουδική Αραβία έχει ενεργά ανοίξει τον τομέα των ακινήτων της σε ξένες επενδύσεις τα τελευταία χρόνια και το 2024–2025 σημειώθηκαν σημαντικά ορόσημα σε αυτόν τον τομέα. Μια εξέχουσα εξέλιξη ήταν η χαλάρωση των περιορισμών στις ξένες επενδύσεις σε ακίνητα στη Μέκκα και τη Μεδίνα. Τον Ιανουάριο του 2025, η Αρχή Κεφαλαιαγοράς ανακοίνωσε ότι οι αλλοδαποί (μη Σαουδάραβες) μπορούν πλέον να επενδύουν σε εταιρείες που διαθέτουν ακίνητα στις ιερές πόλεις της Μέκκας και της Μεδίνας agbi.com agbi.com. Ενώ η άμεση ιδιοκτησία ακινήτων σε αυτές τις πόλεις από ιδιώτες παραμένει απαγορευμένη (εκτός από μισθώσεις 99 ετών), αυτή η κίνηση επιτρέπει σε διεθνείς επενδυτές να αγοράζουν μετοχές (έως 49%) σε εισηγμένες εταιρείες ακινήτων ή REITs που διαθέτουν ακίνητα στη Μέκκα/Μεδίνα agbi.com agbi.com. Η αλλαγή πολιτικής αποσκοπεί στην «προσέλκυση ξένων κεφαλαίων και την παροχή ρευστότητας σε τρέχοντα και μελλοντικά έργα» στις ιερές πόλεις agbi.com. Θεωρείται επίσης ως πιλοτικό βήμα προς το ευρύτερο άνοιγμα της αγοράς ακινήτων της Σαουδικής Αραβίας. Η αντίδραση της αγοράς ήταν θετική – οι μετοχές ακίνητης περιουσίας, ειδικά εκείνες που επικεντρώνονται στη Μέκκα/Μεδίνα, σημείωσαν άνοδο σχεδόν 10% με τα νέα agbi.com. Αυτή η μεταρρύθμιση στέλνει το μήνυμα στους επενδυτές ότι η Σαουδική Αραβία είναι σοβαρή ως προς τον εκσυγχρονισμό της αγοράς ακινήτων της στο πλαίσιο του Vision 2030. Ο Faisal Durrani, επικεφαλής ερευνών στη Knight Frank MENA, το χαρακτήρισε ως «το ισχυρότερο δείγμα μέχρι σήμερα» για περαιτέρω χαλάρωση των νόμων διεθνούς ιδιοκτησίας agbi.com.
Γενικότερα σε όλο το Βασίλειο (συμπεριλαμβανομένης της Τζέντα), οι κανονισμοί πλέον επιτρέπουν 100% ξένη ιδιοκτησία επιχειρήσεων, συμπεριλαμβανομένων αυτών στον τομέα της ανάπτυξης και διαμεσολάβησης ακινήτων, μέσω αδειοδότησης από το MISA (Υπουργείο Επενδύσεων) arabnews.com. Αυτό σημαίνει ότι ένας διεθνής αναπτυξιακός φορέας ή επενδυτής μπορεί να ιδρύσει μια αμιγώς ξένη εταιρεία στη Σαουδική Αραβία για την υλοποίηση έργων ακινήτων (εκτός από ορισμένες ευαίσθητες τοποθεσίες). Η απλοποίηση της διαδικασίας έναρξης επιχείρησης και η ισχυρή νομική προστασία (π.χ. εκτέλεση συμβάσεων, βελτιωμένοι νόμοι περί πτώχευσης) έχουν αναβαθμίσει τη θέση της Σαουδικής Αραβίας στις διεθνείς κατατάξεις για την ευκολία επιχειρηματικής δραστηριότητας. Στην Τζέντα αυτό έχει μεταφραστεί σε αυξανόμενη παρουσία ξένων εταιρειών και κεφαλαίων ακινήτων που εξετάζουν ευκαιρίες – από μικτής χρήσης αναπτύξεις μέχρι εγκαταστάσεις logistics. Σημαντικό είναι ότι τα επενδυτικά καταπιστεύματα ακινήτων (REITs) έχουν αποτελέσει προσβάσιμο δρόμο για ξένα κεφάλαια· από το 2021, η CMA επιτρέπει σε ξένους επενδυτές να αγοράζουν ελεύθερα μερίδια σε σαουδαραβικά REITs, ακόμη και σε εκείνα με ακίνητα στη Μέκκα/Μεντίνα agbi.com. Αυτό έχει διοχετεύσει ξένα κεφάλαια στα εμπορικά ακίνητα της Τζέντα μέσω εισηγμένων REITs που κατέχουν εμπορικά κέντρα, αποθήκες κ.λπ.
Ένα ακόμη στοιχείο του επενδυτικού τοπίου είναι η εισαγωγή του προγράμματος Premium Residency (“Χρυσή Βίζα”) το 2019, το οποίο παρέχει σε κατάλληλους αλλοδαπούς το δικαίωμα μακροχρόνιας διαμονής στη Σαουδική Αραβία, ιδιοκτησίας ακινήτων (εκτός Μεκκάς/Μεντίνας) και δραστηριοποίησης χωρίς χορηγό. Η αποδοχή του προγράμματος αυξάνεται σταδιακά, και μέχρι το 2024 η κυβέρνηση προώθησε περαιτέρω μακροχρόνιες βίζες για επενδυτές και εξειδικευμένους επαγγελματίες. Η παρουσία περισσότερων αλλοδαπών με δυνατότητα αγοράς κατοικιών αναμένεται να ενισχύσει σταδιακά τη ζήτηση ξένων αγοραστών σε πόλεις όπως η Τζέντα – ιδιαίτερα για κατοικίες πολυτελείας και ακίνητα στην παραλία. Ωστόσο, η συντριπτική πλειοψηφία της αγοράς ακινήτων της Τζέντα εξακολουθεί να καθορίζεται από εγχώριους και περιφερειακούς (GCC) αγοραστές σε αυτό το στάδιο, με τους ξένους να διαδραματίζουν μεγαλύτερο ρόλο στον τομέα ανάπτυξης/επενδύσεων παρά στην ατομική αγορά κατοικίας.
Σε ό,τι αφορά τις ρυθμιστικές ενημερώσεις, οι σαουδαραβικές αρχές συνεχώς βελτιώνουν τη νομοθεσία για τα ακίνητα. Ένας νέος Νόμος Επενδύσεων τέθηκε σε ισχύ το 2023-2024, απλοποιώντας τη διαδικασία για τις ξένες οντότητες να αποκτήσουν επενδυτικές άδειες και εξισώνοντας τη μεταχείριση ξένων και ντόπιων επενδυτών σε πολλούς τομείς agbi.com agbi.com. Ο τομέας των ακινήτων έχει ωφεληθεί από αυτόν τον νόμο, καθώς μείωσε τη γραφειοκρατία για έργα χρηματοδοτούμενα από το εξωτερικό. Επιπλέον, τα συστήματα κτηματολογίου και οι ηλεκτρονικές συναλλαγές έχουν αναμορφωθεί – η εισαγωγή ηλεκτρονικού συστήματος τίτλων ιδιοκτησίας και πλατφορμών όπως το “Najiz” για συναλλαγές ακινήτων έχει αυξήσει τη διαφάνεια και έχει μειώσει σημαντικά τους χρόνους μεταβίβασης. Όλα αυτά τα μέτρα διευκολύνουν τους ξένους επενδυτές ή τα επενδυτικά κεφάλαια να εισέλθουν στην αγορά της Τζέντα, έχοντας σαφή εικόνα για το τι να περιμένουν.
Ένα άλλο σημαντικό έργο είναι ο Πύργος της Τζέντα στη βόρεια περιοχή Ομπχούρ – που αναμένεται να γίνει το ψηλότερο κτίριο στον κόσμο με ύψος πάνω από 1.000 μέτρα.
Μετά από ένα διάλειμμα, η κατασκευή του Πύργου της Τζέντα ξεκίνησε ξανά επίσημα στα τέλη του 2023, με τους κατασκευαστές να στοχεύουν στην ολοκλήρωση γύρω στο 2027–2028 designboom.com designboom.com.Κατά τη διάρκεια μιας τελετής τον Ιανουάριο του 2025, χύθηκε σκυρόδεμα για τον 64ο όροφο του πύργου και το σχέδιο είναι να προστίθεται περίπου ένας όροφος κάθε τέσσερις ημέρες από εδώ και πέρα designboom.com.Ο Πύργος της Τζέντα αποτελεί το κεντρικό στοιχείο της Jeddah Economic City (JEC), μιας μεγάλης ανάπτυξης που έχει σχεδιαστεί να περιλαμβάνει εμπορικά κέντρα, κατοικίες και κοινοτικές υποδομές για έως και 100.000 άτομα designboom.com.Ολόκληρο το JEC, συμπεριλαμβανομένου του πύργου, έχει εκτιμώμενο κόστος 20 δισεκατομμυρίων δολαρίων designboom.com.Ο ίδιος ο πύργος θα στεγάσει ένα μείγμα χρήσεων (ξενοδοχείο Four Seasons, γραφεία, πολυτελή διαμερίσματα και το υψηλότερο παρατηρητήριο στον κόσμο) designboom.com designboom.com.Η αναβίωση αυτού του έργου είναι βαθιά συμβολική – σηματοδοτεί την αυτοπεποίθηση και τη φιλοδοξία της Σαουδικής Αραβίας στην ανάπτυξη ακινήτων.Εάν ολοκληρωθεί, ο Πύργος της Τζέντα θα προσελκύσει παγκόσμια προσοχή, ενδεχομένως κάνοντας την γύρω περιοχή μαγνήτη για επενδύσεις (όπως ακριβώς ο Μπουρτζ Κάλιφα τόνωσε το κέντρο του Ντουμπάι).Η πρόοδος του πύργου θα παρακολουθείται στενά κατά την περίοδο 2025-2030, και η επιτυχία του θα μπορούσε να αποτελέσει το θεμέλιο για μια νέα επιχειρηματική περιοχή στην πόλη.Το έργο αναδεικνύει επίσης τη βελτιωμένη συντονισμένη δράση μεταξύ των ενδιαφερόμενων μερών: η Kingdom Holding (ο χορηγός) και νέοι μηχανικοί εργολάβοι συνεργάστηκαν, και οι προσφορές για την τελική κατασκευή εκδόθηκαν με προθεσμία υποβολής προσφορών έως το τέλος του 2025 designboom.com designboom.com.Συνοψίζοντας, η αγορά ακινήτων της Σαουδικής Αραβίας το 2025 είναι πολύ πιο ανοιχτή και ρυθμιζόμενη σε σύγκριση με μια δεκαετία πριν. Η Τζέντα αναμένεται να επωφεληθεί από εισροές ξένου κεφαλαίου, ειδικά σε μεγάλα έργα και εμπορικά ακίνητα. Ο συνδυασμός τεράστιων κυβερνητικών έργων (που συχνά αναζητούν διεθνείς συνεργάτες) και νέων νόμων που καλωσορίζουν την ξένη ιδιοκτησία δημιουργεί ένα τοπίο όπου οι παγκόσμιοι επενδυτές αναζητούν ενεργά ευκαιρίες. Η προσδοκία είναι ότι καθώς η αγορά ωριμάζει και οι αποδόσεις παραμένουν ελκυστικές, οι ξένες επενδύσεις στα ακίνητα της Τζέντα θα συνεχίσουν την ανοδική τους πορεία, φέρνοντας όχι μόνο κεφάλαια αλλά και τεχνογνωσία και νέες αναπτυξιακές αντιλήψεις στην πόλη.
Σημαντικά Έργα Υποδομών και Ακινήτων στην Τζέντα
Η Τζέντα υφίσταται μια εντυπωσιακή φυσική μεταμόρφωση χάρη σε μια σειρά από μεγάλα έργα και αναβαθμίσεις υποδομών, πολλά από τα οποία συνδέονται με τους στόχους του Vision 2030. Ίσως το πιο χαρακτηριστικό είναι το Jeddah Central Project (πρώην γνωστό ως “New Jeddah Downtown”). Ξεκινώντας στα τέλη του 2021 από το Public Investment Fund, αυτό το έργο αναπτύσσει εκ νέου μια έκταση 5,7 εκατομμυρίων τετραγωνικών μέτρων της ιστορικής παραθαλάσσιας περιοχής της Τζέντα σε μία σύγχρονη περιοχή μικτής χρήσης jeddahcentral.com jeddahcentral.com. Το γενικό πλάνο περιλαμβάνει τέσσερα ορόσημα-αξιοθέατα – μια Όπερα, ένα στάδιο, ένα μουσείο και ένα ενυδρείο – μαζί με νέες μαρίνες, παραλίες, πάρκα και μια τεράστια ποικιλία ακινήτων. Σε αριθμούς, το Jeddah Central θα προσφέρει 17.000 κατοικίες, 2.700 δωμάτια ξενοδοχείων και πάνω από 10 νέες εγκαταστάσεις ψυχαγωγίας και τουρισμού κατά την ολοκλήρωσή του jeddahcentral.com jeddahcentral.com. Οι εργασίες κατασκευής βρίσκονται σε προχωρημένο στάδιο: στις αρχές του 2024, συμβάσεις ύψους 12 δισ. SAR ανατέθηκαν για την πρώτη φάση των αξιοθέατων (Όπερα, Στάδιο, Ενυδρείο) jeddahcentral.com. Αυτή η ανάπτυξη αποτελεί σταθμό για το κέντρο της Τζέντα, αντικαθιστώντας παλαιότερες υποδομές με μια παγκόσμιας κλάσης παραθαλάσσια γραμμή ορίζοντα. Αναμένεται να αυξήσει σημαντικά τις αξίες των ακινήτων στις γύρω περιοχές και να δημιουργήσει νέες περιοχές πολυτελούς διαβίωσης, αγορών και ψυχαγωγίας που θα ανταγωνίζονται αυτές του Ντουμπάι ή της Ντόχα. Για επενδυτές και αναδόχους, το Jeddah Central ανοίγει ευκαιρίες στη φιλοξενία, τα πολυτελή διαμερίσματα και τη λιανική, υποστηριζόμενο από το PIF και την προνομιακή παραθαλάσσια τοποθεσία του έργου.
Όσον αφορά τις υποδομές μεταφορών, η Τζέντα έχει δει σημαντικές βελτιώσεις που ενισχύουν την ελκυστικότητά της στην αγορά ακινήτων. Το νέο Διεθνές Αεροδρόμιο King Abdulaziz (KAIA) εγκαινίασε το υπερσύγχρονο Terminal 1 το 2019, αυξάνοντας σημαντικά τη χωρητικότητα και διαθέτοντας ένα αρχιτεκτονικό αριστούργημα ως τερματικό σταθμό. Μέχρι το 2025, το αεροδρόμιο έχει τη δυνατότητα να διαχειρίζεται περίπου 30 εκατομμύρια επιβάτες ετησίως, διευκολύνοντας την άφιξη τουριστών και επαγγελματιών που τροφοδοτούν τη ζήτηση για ξενοδοχεία και βραχυχρόνιες μισθώσεις. Επιπλέον, ο Σιδηρόδρομος Υψηλής Ταχύτητας Haramain, που λειτουργεί από το 2018, συνδέει την Τζέντα με τις ιερές πόλεις – μπορείτε πλέον να ταξιδέψετε από την Τζέντα στη Μέκκα σε λιγότερο από μία ώρα και στη Μεδίνα σε περίπου 2 ώρες. Ο σταθμός του τρένου στην Al-Sulaimaniah έχει γίνει ένας νέος αστικός πόλος, και η άνεση αυτής της σιδηροδρομικής σύνδεσης έχει καταστήσει την Τζέντα ακόμα πιο ελκυστική βάση για εταιρείες και προσκυνητές (ορισμένοι προσκυνητές επιλέγουν να διαμένουν στην Τζέντα και να πραγματοποιούν ημερήσιες εκδρομές στη Μέκκα με το τρένο, ενισχύοντας τον ξενοδοχειακό τομέα της Τζέντα). Κοιτώντας μπροστά, ο υπό σχεδιασμό Σιδηρόδρομος Saudi Landbridge (γραμμή εμπορευμάτων και επιβατών προς τα ανατολικά) θα συνδέει απευθείας το λιμάνι της Τζέντα με το Ριάντ και τη Νταμάμ, μετατρέποντας ουσιαστικά την Τζέντα στην πύλη logistics της χώρας μεταξύ της Ερυθράς Θάλασσας και του Κόλπου. Αυτό αναμένεται να δώσει ώθηση στη δημιουργία μεγάλων logistic parks και βιομηχανικής ανάπτυξης κατά μήκος της διαδρομής, ιδιαίτερα γύρω από το λιμάνι της Τζέντα, ενισχύοντας τον τομέα της βιομηχανικής αγοράς ακινήτων.
Η αστική κινητικότητα εντός της Τζέντα βρίσκεται επίσης στην ατζέντα. Το μακροχρόνια προτεινόμενο έργο Jeddah Metro – ένα αστικό σιδηροδρομικό δίκτυο τριών γραμμών – έχει αντιμετωπίσει καθυστερήσεις, αλλά παραμένει μέρος των μελλοντικών σχεδίων της πόλης. Αν τελικά προχωρήσει (πιθανότατα στο δεύτερο μισό αυτής της δεκαετίας), ένα μετρό θα βελτίωνε σημαντικά την άνεση των μετακινήσεων και θα μπορούσε να αναμορφώσει τις αξίες των ακινήτων γύρω από τους κόμβους των σταθμών. Στο μεταξύ, η πόλη έχει εφαρμόσει νέα δίκτυα λεωφορείων και βελτιώνει τους δρόμους (συμπεριλαμβανομένης της προγραμματισμένης Κρεμαστής Γέφυρας Obhur πάνω από τον βόρειο κόλπο) για να μειώσει τη συμφόρηση. Οι αναβαθμισμένες υποδομές συχνά μεταφράζονται σε υψηλότερες τιμές γης σε προηγουμένως υπο-αναπτυγμένες περιοχές, μια τάση που είναι ήδη ορατή στη Βόρεια Τζέντα όπου οι επεκτάσεις αυτοκινητοδρόμων και οι γέφυρες έχουν βελτιώσει τη συνδεσιμότητα.
Άλλα αξιόλογα έργα περιλαμβάνουν τη Jeddah Economic City (πέρα από τον Πύργο, η JEC θα περιλαμβάνει ένα σύμπλεγμα ουρανοξυστών, εμπορικών λεωφόρων και μια μαρίνα) και τη King Abdullah Economic City (KAEC) βόρεια της Τζέντα. Αν και η KAEC είναι ξεχωριστή προγραμματισμένη πόλη, ο χαρακτηρισμός της ως Ειδική Οικονομική Ζώνη το 2023 και η ανανεωμένη κυβερνητική εστίαση ουσιαστικά έχουν συνδέσει την επιτυχία της με την ανάπτυξη της Τζέντα. Το λιμάνι και η βιομηχανική κοιλάδα της KAEC προσελκύουν κατασκευαστές και εταιρείες logistics με φορολογικά κίνητρα, δημιουργώντας δυνητικά χιλιάδες θέσεις εργασίας. Καθώς αυτές οι θέσεις εργασίας υλοποιούνται, θα μπορούσαν να ενισχύσουν τη ζήτηση κατοικίας στη βόρεια Τζέντα και την ίδια την KAEC, επεκτείνοντας ουσιαστικά τη μητροπολιτική περιοχή της Τζέντα. Επίσης, το Red Sea Global (μεγάλο τουριστικό έργο που αναπτύσσει θέρετρα σε νησιά πιο βόρεια) και τα έργα πολιτιστικής κληρονομιάς AlUla, αν και δεν βρίσκονται στην Τζέντα, πιθανότατα θα φέρουν πολλούς τουρίστες μέσω της Τζέντα, δικαιολογώντας έτσι περισσότερα ξενοδοχεία και επέκταση του αεροδρομίου.
Συνοψίζοντας, ο ορίζοντας και οι υποδομές της Τζέντα το 2025–2030 θα καθοριστούν από αυτά τα μεγα-έργα. Η παραλία Jeddah Central θα προσφέρει στην πόλη ένα σύγχρονο κέντρο, ο Πύργος Τζέντα θα τη βάλει στον παγκόσμιο χάρτη για τα αρχιτεκτονικά ρεκόρ και οι βελτιωμένες συγκοινωνιακές συνδέσεις θα ενσωματώσουν την Τζέντα πιο στενά με τις εθνικές και παγκόσμιες αγορές. Για τους ενδιαφερόμενους της αγοράς ακινήτων, αυτά τα έργα σημαίνουν νέες περιοχές για επενδύσεις, από πολυτελή παραθαλάσσια διαμερίσματα έως βιομηχανικά πάρκα. Ενώ υπάρχουν κίνδυνοι στην υλοποίηση (καθυστερήσεις, υπερβάσεις κόστους), η καθαρή κλίμακα της κυβερνητικής δέσμευσης προσφέρει εμπιστοσύνη ότι ο αστικός μετασχηματισμός της Τζέντα βρίσκεται σε πλήρη εξέλιξη.
Συγκριτική Ανάλυση: Τζέντα vs. Ριάντ vs. Νταμμάν
Οι τρεις μεγάλες μητροπολιτικές περιοχές της Σαουδικής Αραβίας – Ριάντ, Τζέντα και Νταμμάν/Κομπάρ (Ανατολική Επαρχία) – έχουν η καθεμιά ξεχωριστή δυναμική στην αγορά ακινήτων, επηρεασμένη από τους οικονομικούς τους ρόλους και τις πρωτοβουλίες του Vision 2030. Η σύγκριση της Τζέντα με τις άλλες προσφέρει πλαίσιο για την αξιολόγηση της απόδοσης και των προοπτικών της:
Πρόβλεψη Αγοράς για το 2025–2030
Κοιτώντας μπροστά, οι προοπτικές για την αγορά ακινήτων της Τζέντα την περίοδο 2025 έως 2030 είναι γενικά θετικές, με ισχυρά οικονομικά θεμέλια και εθνικά αναπτυξιακά σχέδια να τις στηρίζουν. Αναλυτές και σύμβουλοι προβλέπουν συνεχιζόμενη ανάπτυξη στους τομείς της κατοικίας, των εμπορικών ακινήτων και της φιλοξενίας, αν και ο ρυθμός ενδέχεται να διαφέρει ανάλογα με τον τομέα και το έτος. Ακολουθούν βασικά στοιχεία της πρόβλεψης:
Ποσοτικά, οι εταιρείες έρευνας αγοράς εκτιμούν ότι η συνολική αγορά ακινήτων της Σαουδικής Αραβίας θα αναπτυχθεί με σύνθετο ετήσιο ρυθμό αύξησης (CAGR) γύρω στο 7–9% έως το 2030, ενδεχομένως να διπλασιάσει την αξία της αγοράς έως το τέλος της δεκαετίας techsciresearch.com imarcgroup.com. Η Τζέντα, ως βασικό συστατικό αυτού, θα συμβάλλει σημαντικά. Η Γενική Αρχή Ακινήτων προβλέπει ότι το μέγεθος της εθνικής αγοράς ακινήτων θα φτάσει περίπου τα 100+ δισεκατομμύρια δολάρια έως το 2029 arabnews.com. Επομένως, μπορούμε να φανταστούμε ότι το μερίδιο της Τζέντας (ιστορικά ίσως 15-20% των συναλλαγών σε αξία) να ανέρχεται σε δεκάδες δισεκατομμύρια δολάρια σε ετήσιες αγοραπωλησίες ακινήτων έως το 2030.
Προειδοποιήσεις για τις προβλέψεις: Αυτές οι θετικές προβλέψεις βασίζονται στην απουσία σοβαρών οικονομικών σοκ. Κίνδυνοι όπως μια παρατεταμένη παγκόσμια ύφεση, μια απότομη πτώση των τιμών του πετρελαίου που επηρεάζει τις κρατικές δαπάνες ή η γεωπολιτική αστάθεια θα μπορούσαν να επιβραδύνουν τη δυναμική (περισσότερα για τους κινδύνους στην επόμενη ενότητα). Επίσης, τα επιτόκια παίζουν ρόλο – αν το κόστος χρηματοδότησης παραμείνει υψηλό παγκοσμίως, αυτό θα μπορούσε να περιορίσει την ανάπτυξη της ζήτησης (ειδικά για στεγαστικά δάνεια). Ωστόσο, η Σαουδική Αραβία έχει δείξει διάθεση να μετριάσει αυτό (μέσω επιδοτήσεων, κ.λπ.). Συνολικά, η περίοδος 2025–2030 αναμένεται να είναι μια περίοδος ανάπτυξης και εκσυγχρονισμού για τα ακίνητα της Τζέντα, με την πόλη να αναδεικνύεται πιο διεθνώς προβεβλημένη και την αγορά ακινήτων της πιο ώριμη και διαφοροποιημένη.
Ευκαιρίες και Κίνδυνοι για Επενδυτές και Αναπτύκτες
Η αγορά ακινήτων της Τζέντα προσφέρει έναν ελκυστικό συνδυασμό ευκαιριών, χάρη στη στήριξη της κυβέρνησης και στη διαρθρωτική ζήτηση, αλλά συνοδεύεται και από ορισμένους κινδύνους που θα πρέπει να εξετάσουν προσεκτικά οι ενδιαφερόμενοι:
Ευκαιρίες:
Κίνδυνοι:
Συμπερασματικά, οι ευκαιρίες στην αγορά ακινήτων της Τζέντας έως το 2030 είναι σημαντικές – πρόκειται για μια αναπτυσσόμενη αγορά, με ισχυρή στήριξη και πραγματικούς μοχλούς ζήτησης. Οι επενδυτές και οι αναπτυξιακοί φορείς που ευθυγραμμίζονται με τα θέματα του Vision 2030 (προσιτή στέγαση, τουρισμός, ποιότητα ζωής, διαφοροποίηση) μπορούν όχι μόνο να επωφεληθούν οικονομικά αλλά και να βρουν στήριξη από τους νομοθέτες. Ωστόσο, η συνετή στρατηγική είναι απαραίτητη για διαχείριση των κινδύνων. Ο επενδυτικός διασκορπισμός σε τύπους περιουσίας (κατοικία έναντι εμπορικών ακινήτων) ή χρονικούς ορίζοντες, η εξασφάλιση καλών όρων χρηματοδότησης και η διατήρηση ευελιξίας στα έργα ώστε να προσαρμόζονται στις μεταβολές της αγοράς θα είναι έξυπνες στρατηγικές. Όπως συμπέρανε η S&P για τη Σαουδική Αραβία, η αναπτυξιακή πορεία είναι ισχυρή αλλά όχι χωρίς προκλήσεις arabnews.com arabnews.com – και αυτό ταιριάζει απόλυτα στην Τζέντα. Με σωστή διαχείριση κινδύνου, τα ενδιαφερόμενα μέρη μπορούν να εκμεταλλευτούν το κύμα της ανάπτυξης ακινήτων στην Τζέντα και πιθανότατα να αποκομίσουν σημαντικές αποδόσεις στα συναρπαστικά επόμενα χρόνια.
Πηγές:
Τάσεις Αγοράς Επαγγελματικών Ακινήτων (Γραφείο, Λιανικό Εμπόριο, Βιομηχανία)
Εμπορικά Ακίνητα Λιανικής: Ο τομέας λιανικής αποτελεί ένα φωτεινό σημείο στο εμπορικό τοπίο της Τζέντα, υποστηριζόμενος από ένα νεανικό πληθυσμό και την αυξανόμενη τουριστική δραστηριότητα.
Το 2024, η Τζέντα πρόσθεσε 106.000 μ² νέου εμπορικού χώρου (π.χ.μια σημαντική έναρξη εμπορικού κέντρου), φέρνοντας τη συνολική προσφορά λιανικής σε περίπου 2,16 εκατομμύρια μ² στην πόλη argaam.com argaam.com.Αυτή η επέκταση αντανακλά εμπιστοσύνη στη ζήτηση των καταναλωτών.Χάρη στην προώθηση της Vision 2030 για την ενίσχυση της ψυχαγωγίας και της αναψυχής, τα εμπορικά κέντρα στη Τζέντα έχουν εντάξει όλο και περισσότερο κινηματογράφους, εστιατόρια και οικογενειακά αξιοθέατα για να προσελκύσουν επισκέπτες.Τα ενοίκια λιανικής σε κορυφαία “υπερ-περιφερειακά” εμπορικά κέντρα αυξάνονται (περίπου +4% σε ετήσια βάση το Α’ εξάμηνο του 2024 για τα εμπορικά κέντρα πρώτης κατηγορίας) argaam.com, ενώ τα δευτερεύοντα εμπορικά κέντρα με παλαιότερες μορφές βλέπουν τα ενοίκια να μειώνονται (~4% μείωση σε ετήσια βάση) καθώς οι καταναλωτές στρέφονται προς πιο σύγχρονες εμπειρίες argaam.com.Συνολικά, το κλίμα στην αγορά λιανικής είναι αισιόδοξο για το 2025-2026, με τη S&P Global να σημειώνει ότι η αύξηση του πληθυσμού, η διεύρυνση του τουρισμού και η είσοδος διεθνών brands θα ενισχύσουν περαιτέρω τη ζήτηση λιανικής στις πόλεις της Σαουδικής Αραβίας arabnews.com arabnews.com.Η Ριάντ και η Τζέντα, ειδικότερα, βιώνουν ένα κύμα νέων εμπορικών και μικτών αναπτύξεων που συνδυάζουν τα ψώνια με τη διασκέδαση και ακόμη και οικιστικά/φιλοξενούμενα στοιχεία arabnews.com.Στην Τζέντα, τα υπαίθρια και παραθαλάσσια εμπορικά κέντρα κερδίζουν δημοτικότητα (για παράδειγμα, οι περιοχές Κορνίς και προορισμοί όπως η περιοχή Jeddah Yacht Club), αντανακλώντας μια τάση προς τα εμπορικά κέντρα που επικεντρώνονται στον τρόπο ζωής arabnews.com.Με αυτό κατά νου, ο τομέας της λιανικής δεν είναι χωρίς κινδύνους: η ανάπτυξη του ηλεκτρονικού εμπορίου και οι μεταβαλλόμενες προτιμήσεις των καταναλωτών σημαίνουν ότι οι διαχειριστές εμπορικών κέντρων πρέπει να συνεχίσουν να καινοτομούν για να προσελκύουν επισκέπτες.Η S&P έχει προειδοποιήσει ότι η υπερπροσφορά και ο ανταγωνισμός θα μπορούσαν να ασκήσουν πίεση στις αποδόσεις των ενοικίων, ειδικά εάν οι ιδιοκτήτες πραγματοποιήσουν μεγάλες κεφαλαιουχικές δαπάνες για την ανακαίνιση ακινήτων arabnews.com.Προς το παρόν, όμως, η αγορά λιανικής ακινήτων της Τζέντα ενισχύεται από την ισχυρή καταναλωτική δαπάνη – με τη βοήθεια του υψηλού κατά κεφαλήν εισοδήματος και της κουλτούρας που αντιμετωπίζει τα εμπορικά κέντρα ως κοινωνικούς προορισμούς arabnews.com arabnews.com.Με τη Σαουδική Αραβία να στοχεύει σε 100+ εκατομμύρια τουρίστες έως το 2030, συμπεριλαμβανομένων μεγάλων εκδηλώσεων όπως η Expo 2030 και το Παγκόσμιο Κύπελλο FIFA 2034, ο ρόλος της Τζέντα ως πύλη της πόλης τοποθετεί τον τομέα του λιανικού εμπορίου της για διαρκή ανάπτυξη arabnews.com.Βιομηχανικά & Λογιστικά Ακίνητα: Ο τομέας των βιομηχανικών ακινήτων στη Τζέντα γνωρίζει σημαντική ανάπτυξη, αν και υπό το ραντάρ, σε ευθυγράμμιση με τις φιλοδοξίες της Σαουδικής Αραβίας στον τομέα της εφοδιαστικής αλυσίδας.
Ως η κύρια πόλη-λιμάνι της Ερυθράς Θάλασσας του Βασιλείου, η Τζέντα είναι στο επίκεντρο των σχεδίων για να γίνει ένα παγκόσμιο κέντρο εφοδιαστικής αλυσίδας, και αυτό οδηγεί τη ζήτηση για σύγχρονες αποθήκες και κέντρα διανομής argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Η άνθηση του ηλεκτρονικού εμπορίου μετά το 2020 έχει ενισχύσει περαιτέρω τις απαιτήσεις για μεγάλες, υψηλής ποιότητας εγκαταστάσεις logistics argaamplus.s3.amazonaws.com.Το 2023, η Σαουδική Αραβία εγκαινίασε τέσσερις νέες Ειδικές Οικονομικές Ζώνες (SEZs) για να προσελκύσει βιομηχανικές και προηγμένες τεχνολογικές επενδύσεις – συγκεκριμένα, μία από αυτές βρίσκεται στην Οικονομική Πόλη Βασιλιάς Αμπντάλα (KAEC) κοντά στην Τζέντα argaamplus.s3.amazonaws.com.Η Ειδική Οικονομική Ζώνη του KAEC επικεντρώνεται στην προηγμένη βιομηχανία και τα logistics και αναμένεται να ενισχύσει την ανάπτυξη αποθηκών και εργοστασίων στην περιοχή της Τζέντα.Τα ενοίκια για κύριες αποθήκες στη Τζέντα κυμαίνονται αυτή τη στιγμή περίπου από 90 έως 300 SAR ανά τ.μ. ετησίως, ανάλογα με την τοποθεσία και τις προδιαγραφές argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Αυτά τα ενοίκια αυξάνονται καθώς η διαθεσιμότητα ποιοτικών χώρων είναι χαμηλή – πράγματι, τα ενοίκια βιομηχανικών χώρων σημείωσαν αυξήσεις μεσαίων έως υψηλών μονοψήφιων ποσοστών το 2022–2023.Ενώ τα ενοίκια αποθηκών στη Τζέντα είναι λίγο χαμηλότερα από αυτά του Ριάντ (τα οποία μπορούν να φτάσουν έως και 400 SAR/m²) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com, το χάσμα μπορεί να κλείσει καθώς περισσότεροι πάροχοι υπηρεσιών 3PL (τρίτων υπηρεσιών εφοδιαστικής αλυσίδας) και κατασκευαστές εγκαθιστούν επιχειρήσεις κοντά στο λιμάνι.Το εν εξελίξει Σχέδιο Γέφυρας Ξηράς της Σαουδικής Αραβίας – μια τεράστια σιδηροδρομική γραμμή που συνδέει το λιμάνι της Τζέντα με το Ριάντ και τη Νταμάμ – αποτελεί επίσης μια καθοριστική αλλαγή, με την ολοκλήρωσή του να αναμένεται γύρω στο τέλος της δεκαετίας.Επιτρέποντας ταχύτερη μετακίνηση φορτίου σε ολόκληρη τη χώρα, πιθανότατα θα αυξήσει τη ζήτηση για πάρκα logistics γύρω από το λιμάνι και τις βιομηχανικές ζώνες της Τζέντα.Συνολικά, οι προοπτικές για τα βιομηχανικά ακίνητα είναι αισιόδοξες: η πρωτοβουλία διαφοροποίησης του Vision 2030 λειτουργεί ως καταλύτης ανάπτυξης στην αποθήκευση, και η Τζέντα αναμένεται να επωφεληθεί χάρη στη στρατηγική της τοποθεσία.Η κύρια πρόκληση θα είναι η παροχή επαρκούς νέας βιομηχανικής προσφοράς· διαφορετικά, τα ενοίκια ενδέχεται να συνεχίσουν να αυξάνονται και ενδεχομένως να πιέσουν τις μικρότερες επιχειρήσεις.Ωστόσο, με νέες επενδύσεις σε γη και υποδομές (συμπεριλαμβανομένων των κινήτρων των Ειδικών Οικονομικών Ζωνών – SEZ), οι επενδυτές βλέπουν σημαντικές ευκαιρίες στον τομέα των ακινήτων logistics.Όπως σημείωσε μια έκθεση, η βιομηχανική ζήτηση στη Σαουδική Αραβία στηρίζεται σε μια «σημαντική τάση ανάπτυξης» που αναμένεται να συνεχιστεί καθώς η μη πετρελαϊκή οικονομία επεκτείνεται argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Αγορά Γραφείων: Η Τζέντα είναι η δεύτερη μεγαλύτερη αγορά γραφείων του Βασιλείου μετά το Ριάντ και συνεχίζει να αναπτύσσεται σταθερά. Το συνολικό απόθεμα γραφείων στην Τζέντα είναι περίπου 1,2 – 2,1 εκατομμύρια τετραγωνικά μέτρα (το εύρος αντανακλά διαφορετικές κατηγορίες χώρου) argaamplus.s3.amazonaws.com argaam.com, το οποίο είναι περίπου το ένα τέταρτο του αποθέματος γραφείων του Ριάντ. Κατά το πρώτο εξάμηνο του 2024, δεν άνοιξαν νέα σημαντικά γραφεία στην Τζέντα, διατηρώντας τη διαθεσιμότητα σταθερή στα περίπου 1,21 εκατομμύρια m² ποιοτικού χώρου argaam.com. Ωστόσο, νέα έργα βρίσκονται επιτέλους στον ορίζοντα – περίπου 48.000 m² γραφειακού χώρου αναμένεται να παραδοθούν μέχρι το τέλος του 2024 στην Τζέντα argaam.com. Η ζήτηση για γραφεία είναι υγιής, καθοδηγούμενη από την επιχειρηματική ανάπτυξη και τον ρόλο της Τζέντα ως κόμβου εμπορίου και εφοδιαστικής αλυσίδας. Τα ενοίκια γραφείων Grade A στην Τζέντα αυξήθηκαν περίπου 11% ετησίως στα μέσα του 2024 φτάνοντας περίπου τα SAR 1.335 ανά m² ετησίως argaam.com, υποδεικνύοντας ότι οι ιδιοκτήτες έχουν αποκτήσει πλεονέκτημα καθώς ο ποιοτικός χώρος παραμένει περιορισμένος. (Για σύγκριση, τα υψηλότερα ενοίκια γραφείων σε κορυφαίες περιοχές του Ριάντ αυξήθηκαν σχεδόν 20% την ίδια περίοδο, φτάνοντας περίπου τα SAR 2.090 ανά m² argaam.com, αντικατοπτρίζοντας ακόμη μεγαλύτερη ζήτηση στην πρωτεύουσα). Οι περισσότεροι βασικοί ενοικιαστές γραφείων της Τζέντα είναι κρατικοί φορείς και εγκατεστημένες εταιρείες argaamplus.s3.amazonaws.com, και τα νέα κτίρια υψηλών προδιαγραφών αντιμετωπίζουν ανταγωνιστική πίεση για να εξασφαλίσουν αυτούς τους μεγάλους ενοικιαστές argaamplus.s3.amazonaws.com. Προχωρώντας, ο τομέας γραφείων στην Τζέντα αναμένεται να επεκταθεί παράλληλα με την οικονομική ανάπτυξη, αλλά με προσεκτικό ρυθμό – η πόλη δεν έχει το τεράστιο κύμα μεταγκατάστασης εταιρειών που παρατηρείται στο Ριάντ. Τα ποσοστά κενών παραμένουν σχετικά σταθερά, και εάν η νέα προσφορά παραμείνει περιορισμένη, τα ενοίκια αναμένεται να διατηρηθούν υψηλά. Μία τάση που πρέπει να παρακολουθούμε είναι ο εκσυγχρονισμός του αποθέματος γραφείων: νέες μικτές αναπτύξεις (όπως τμήματα του έργου Jeddah Central) θα φέρουν υπερσύγχρονους γραφειακούς χώρους, ενδεχομένως προσελκύοντας ενοικιαστές από παλαιότερα κτίρια και δημιουργώντας πίεση στο γηρασμένο απόθεμα.
Βασικές Κυβερνητικές Πολιτικές και Επίδραση του Οράματος 2030
Η κυβερνητική πολιτική – καθοδηγούμενη από το στρατηγικό πλαίσιο Vision 2030 – διαδραματίζει καθοριστικό ρόλο στην αγορά ακινήτων της Τζέντα. Ένας από τους βασικούς στόχους του Vision 2030 είναι η αύξηση της ιδιοκατοίκησης στη Σαουδική Αραβία στο 70% έως το 2030, από περίπου 50% ή χαμηλότερα στα μέσα της δεκαετίας του 2010 pwc.com pwc.com. Για να επιτευχθεί αυτό, το Υπουργείο Στέγασης (τώρα μέρος του MoMRAH) έχει εφαρμόσει ουσιαστικές μεταρρυθμίσεις που έχουν μεταμορφώσει τον τομέα της στέγασης. Κύριες πρωτοβουλίες αποτελούν το πρόγραμμα Sakani, που απλοποιεί και επιδοτεί τα στεγαστικά δάνεια για τις σαουδαραβικές οικογένειες, και το Ταμείο Ανάπτυξης Ακινήτων, το οποίο παρέχει χρηματοδότηση χαμηλού κόστους. Τα προγράμματα αυτά έχουν μειώσει τους χρόνους αναμονής για στεγαστική υποστήριξη από χρόνια σε σχεδόν άμεση έγκριση vision2030.gov.sa, απελευθερώνοντας κύμα ζήτησης από τελικούς χρήστες. Όπως αναφέρθηκε νωρίτερα, τα στεγαστικά δάνεια με κρατική εγγύηση και οι μειωμένες απαιτήσεις προκαταβολής (μείωση από 30% σε 5% από την κεντρική τράπεζα) έχουν δώσει τη δυνατότητα σε μια νέα γενιά αγοραστών pwc.com. Το αποτέλεσμα είναι εμφανές στην Τζέντα, όπου πολλά νοικοκυριά που στο παρελθόν νοίκιαζαν μπαίνουν τώρα στην αγορά ιδιοκατοίκησης – ενισχύοντας την οικιστική ανάπτυξη σε διάφορα επίπεδα τιμών. Η επιρροή του Vision 2030 εκτείνεται πέρα από τη στέγαση και στον τομέα των εμπορικών ακινήτων μέσω της οικονομικής διαφοροποίησης και της απελευθέρωσης των κανονισμών. Η κυβέρνηση αναγνωρίζει τα ακίνητα ως βασικό τομέα για την αύξηση του μη πετρελαϊκού ΑΕΠ (με στόχο την αύξηση της συμβολής των ακινήτων στο ΑΕΠ από ~7% σε 10% μέχρι το 2030) pwc.com. Για να ενισχυθεί η ανάπτυξη, οι αρχές έχουν επενδύσει σημαντικά σε υποδομές – νέους συγκοινωνιακούς συνδέσμους, δίκτυα κοινής ωφελείας και βελτιώσεις του δημόσιου χώρου – ιδιαίτερα σε πόλεις όπως η Τζέντα που εξυπηρετούν τον τουρισμό και το εμπόριο. Μια αξιόλογη πολιτική είναι ο Φόρος Λευκής Γης, ένας φόρος επί αδόμητης αστικής γης που θεσπίστηκε για να αποτρέψει την αποθήκευση γης και να αυξήσει την προσφορά οικοπέδων για ανάπτυξη pwc.com. Η Τζέντα ήταν μία από τις πρώτες πόλεις όπου αυτός ο ετήσιος φόρος 2,5% εφαρμόστηκε σε κενή οικιστική γη, προτρέποντας ορισμένους ιδιοκτήτες είτε να οικοδομήσουν είτε να πουλήσουν, βελτιώνοντας σταδιακά τη διαθεσιμότητα γης για έργα. Επιπλέον, η απλοποίηση των αδειοδοτικών διαδικασιών και τα μοντέλα σύμπραξης δημόσιου και ιδιωτικού τομέα έχουν διευκολύνει τους επενδυτές ακινήτων να υλοποιήσουν μεγάλα έργα εναρμονισμένα με τους στόχους του Vision 2030 (για παράδειγμα, η ανάπλαση του κέντρου της Τζέντα δρομολογείται από το Δημόσιο Ταμείο Επενδύσεων σε συνεργασία με ιδιώτες εργολάβους).Η προώθηση του τουρισμού στο πλαίσιο του Vision 2030 αποτελεί ακόμη έναν τομέα πολιτικής που επηρεάζει την αγορά ακινήτων της Τζέντα. Το Βασίλειο στοχεύει να προσελκύσει 100 εκατομμύρια επισκέψεις ετησίως έως το 2030 (από θρησκευτικό τουρισμό, αναψυχή και επιχειρηματικές εκδηλώσεις). Η Τζέντα, ως η παραδοσιακή πύλη για τη Μέκκα και τη Μεδίνα και μια παραθαλάσσια πόλη της Ερυθράς Θάλασσας, επωφελείται από αυτή την ώθηση. Η διευκόλυνση των τουριστικών βίζας από την κυβέρνηση και η επένδυση σε τουριστικές υποδομές (αεροδρόμια, τερματικοί σταθμοί κρουαζιέρας κ.λπ.) έχουν οδηγήσει στην κατασκευή νέων ξενοδοχείων, επιπλωμένων διαμερισμάτων και εμπορικών-ψυχαγωγικών συγκροτημάτων στη Τζέντα. Το πολλαπλασιαστικό αποτέλεσμα στη λιανική και τη φιλοξενία υπήρξε σημαντικό – για παράδειγμα, η πληρότητα και οι τιμές δωματίων στα ξενοδοχεία της Σαουδικής Αραβίας αυξάνονται και οι κατασκευαστές στην Τζέντα ανταποκρίνονται προγραμματίζοντας περισσότερα έργα φιλοξενίας argaam.com argaam.com. Μελλοντικές παγκόσμιες εκδηλώσεις που θα φιλοξενήσει η Σαουδική Αραβία (όπως η Expo 2030 στο Ριάντ και το Παγκόσμιο Κύπελλο Ποδοσφαίρου FIFA 2034) οδηγούν σε αναβαθμίσεις σε εθνικό επίπεδο και η Τζέντα αναμένεται να λάβει το μερίδιό της – ενδεχομένως συμπεριλαμβανομένων βελτιώσεων σταδίων και ζωνών φιλάθλων, που συνδέονται με την ανάπτυξη ακινήτων (π.χ. μεικτού τύπου αθλητικές περιοχές, προσωρινές διαμονές κ.λπ.).
Καθοριστικά, το Vision 2030 έχει ενισχύσει ένα πιο φιλικό προς τον επενδυτή ρυθμιστικό περιβάλλον. Η ίδρυση της Γενικής Αρχής Ακινήτων (REGA) παρέχει ενιαία εποπτεία και διαφάνεια στην αγορά ακινήτων arabnews.com. Οι νόμοι για πώληση ακινήτων υπό κατασκευή (Wafi), την οριζόντια ιδιοκτησία και τη μεσιτεία ακινήτων έχουν εκσυγχρονιστεί με διεθνή πρότυπα, εμπνέοντας μεγαλύτερη εμπιστοσύνη σε επενδυτές και αγοραστές σπιτιών. Επιπλέον, οι κανόνες χωροταξίας και πολεοδομίας ενημερώνονται για να ενθαρρύνουν την ανάπτυξη τύπου μεικτής χρήσης και υψηλής πυκνότητας, όπως βλέπουμε στο Jeddah Central και σε άλλα giga-projects, απομακρυνόμενοι από τη διάχυση του παρελθόντος. Συνοψίζοντας, η κυβερνητική πολιτική υπό το Vision 2030 αποτέλεσε καταλύτη για την επέκταση των ακινήτων της Τζέντα – απελευθερώνοντας τη χρηματοδότηση κατοικιών, χρηματοδοτώντας έργα που αλλάζουν το παιχνίδι, βελτιώνοντας το επενδυτικό κλίμα και ενισχύοντας τη ζήτηση μέσω οικονομικής ανάπτυξης και τουρισμού.
Τοπίο Ξένων Επενδύσεων και Ρυθμιστικές Ενημερώσεις
Η Σαουδική Αραβία έχει ενεργά ανοίξει τον τομέα των ακινήτων της σε ξένες επενδύσεις τα τελευταία χρόνια και το 2024–2025 σημειώθηκαν σημαντικά ορόσημα σε αυτόν τον τομέα. Μια εξέχουσα εξέλιξη ήταν η χαλάρωση των περιορισμών στις ξένες επενδύσεις σε ακίνητα στη Μέκκα και τη Μεδίνα. Τον Ιανουάριο του 2025, η Αρχή Κεφαλαιαγοράς ανακοίνωσε ότι οι αλλοδαποί (μη Σαουδάραβες) μπορούν πλέον να επενδύουν σε εταιρείες που διαθέτουν ακίνητα στις ιερές πόλεις της Μέκκας και της Μεδίνας agbi.com agbi.com. Ενώ η άμεση ιδιοκτησία ακινήτων σε αυτές τις πόλεις από ιδιώτες παραμένει απαγορευμένη (εκτός από μισθώσεις 99 ετών), αυτή η κίνηση επιτρέπει σε διεθνείς επενδυτές να αγοράζουν μετοχές (έως 49%) σε εισηγμένες εταιρείες ακινήτων ή REITs που διαθέτουν ακίνητα στη Μέκκα/Μεδίνα agbi.com agbi.com. Η αλλαγή πολιτικής αποσκοπεί στην «προσέλκυση ξένων κεφαλαίων και την παροχή ρευστότητας σε τρέχοντα και μελλοντικά έργα» στις ιερές πόλεις agbi.com. Θεωρείται επίσης ως πιλοτικό βήμα προς το ευρύτερο άνοιγμα της αγοράς ακινήτων της Σαουδικής Αραβίας. Η αντίδραση της αγοράς ήταν θετική – οι μετοχές ακίνητης περιουσίας, ειδικά εκείνες που επικεντρώνονται στη Μέκκα/Μεδίνα, σημείωσαν άνοδο σχεδόν 10% με τα νέα agbi.com. Αυτή η μεταρρύθμιση στέλνει το μήνυμα στους επενδυτές ότι η Σαουδική Αραβία είναι σοβαρή ως προς τον εκσυγχρονισμό της αγοράς ακινήτων της στο πλαίσιο του Vision 2030. Ο Faisal Durrani, επικεφαλής ερευνών στη Knight Frank MENA, το χαρακτήρισε ως «το ισχυρότερο δείγμα μέχρι σήμερα» για περαιτέρω χαλάρωση των νόμων διεθνούς ιδιοκτησίας agbi.com.
Γενικότερα σε όλο το Βασίλειο (συμπεριλαμβανομένης της Τζέντα), οι κανονισμοί πλέον επιτρέπουν 100% ξένη ιδιοκτησία επιχειρήσεων, συμπεριλαμβανομένων αυτών στον τομέα της ανάπτυξης και διαμεσολάβησης ακινήτων, μέσω αδειοδότησης από το MISA (Υπουργείο Επενδύσεων) arabnews.com. Αυτό σημαίνει ότι ένας διεθνής αναπτυξιακός φορέας ή επενδυτής μπορεί να ιδρύσει μια αμιγώς ξένη εταιρεία στη Σαουδική Αραβία για την υλοποίηση έργων ακινήτων (εκτός από ορισμένες ευαίσθητες τοποθεσίες). Η απλοποίηση της διαδικασίας έναρξης επιχείρησης και η ισχυρή νομική προστασία (π.χ. εκτέλεση συμβάσεων, βελτιωμένοι νόμοι περί πτώχευσης) έχουν αναβαθμίσει τη θέση της Σαουδικής Αραβίας στις διεθνείς κατατάξεις για την ευκολία επιχειρηματικής δραστηριότητας. Στην Τζέντα αυτό έχει μεταφραστεί σε αυξανόμενη παρουσία ξένων εταιρειών και κεφαλαίων ακινήτων που εξετάζουν ευκαιρίες – από μικτής χρήσης αναπτύξεις μέχρι εγκαταστάσεις logistics. Σημαντικό είναι ότι τα επενδυτικά καταπιστεύματα ακινήτων (REITs) έχουν αποτελέσει προσβάσιμο δρόμο για ξένα κεφάλαια· από το 2021, η CMA επιτρέπει σε ξένους επενδυτές να αγοράζουν ελεύθερα μερίδια σε σαουδαραβικά REITs, ακόμη και σε εκείνα με ακίνητα στη Μέκκα/Μεντίνα agbi.com. Αυτό έχει διοχετεύσει ξένα κεφάλαια στα εμπορικά ακίνητα της Τζέντα μέσω εισηγμένων REITs που κατέχουν εμπορικά κέντρα, αποθήκες κ.λπ.
Ένα ακόμη στοιχείο του επενδυτικού τοπίου είναι η εισαγωγή του προγράμματος Premium Residency (“Χρυσή Βίζα”) το 2019, το οποίο παρέχει σε κατάλληλους αλλοδαπούς το δικαίωμα μακροχρόνιας διαμονής στη Σαουδική Αραβία, ιδιοκτησίας ακινήτων (εκτός Μεκκάς/Μεντίνας) και δραστηριοποίησης χωρίς χορηγό. Η αποδοχή του προγράμματος αυξάνεται σταδιακά, και μέχρι το 2024 η κυβέρνηση προώθησε περαιτέρω μακροχρόνιες βίζες για επενδυτές και εξειδικευμένους επαγγελματίες. Η παρουσία περισσότερων αλλοδαπών με δυνατότητα αγοράς κατοικιών αναμένεται να ενισχύσει σταδιακά τη ζήτηση ξένων αγοραστών σε πόλεις όπως η Τζέντα – ιδιαίτερα για κατοικίες πολυτελείας και ακίνητα στην παραλία. Ωστόσο, η συντριπτική πλειοψηφία της αγοράς ακινήτων της Τζέντα εξακολουθεί να καθορίζεται από εγχώριους και περιφερειακούς (GCC) αγοραστές σε αυτό το στάδιο, με τους ξένους να διαδραματίζουν μεγαλύτερο ρόλο στον τομέα ανάπτυξης/επενδύσεων παρά στην ατομική αγορά κατοικίας.
Σε ό,τι αφορά τις ρυθμιστικές ενημερώσεις, οι σαουδαραβικές αρχές συνεχώς βελτιώνουν τη νομοθεσία για τα ακίνητα. Ένας νέος Νόμος Επενδύσεων τέθηκε σε ισχύ το 2023-2024, απλοποιώντας τη διαδικασία για τις ξένες οντότητες να αποκτήσουν επενδυτικές άδειες και εξισώνοντας τη μεταχείριση ξένων και ντόπιων επενδυτών σε πολλούς τομείς agbi.com agbi.com. Ο τομέας των ακινήτων έχει ωφεληθεί από αυτόν τον νόμο, καθώς μείωσε τη γραφειοκρατία για έργα χρηματοδοτούμενα από το εξωτερικό. Επιπλέον, τα συστήματα κτηματολογίου και οι ηλεκτρονικές συναλλαγές έχουν αναμορφωθεί – η εισαγωγή ηλεκτρονικού συστήματος τίτλων ιδιοκτησίας και πλατφορμών όπως το “Najiz” για συναλλαγές ακινήτων έχει αυξήσει τη διαφάνεια και έχει μειώσει σημαντικά τους χρόνους μεταβίβασης. Όλα αυτά τα μέτρα διευκολύνουν τους ξένους επενδυτές ή τα επενδυτικά κεφάλαια να εισέλθουν στην αγορά της Τζέντα, έχοντας σαφή εικόνα για το τι να περιμένουν.
Ένα άλλο σημαντικό έργο είναι ο Πύργος της Τζέντα στη βόρεια περιοχή Ομπχούρ – που αναμένεται να γίνει το ψηλότερο κτίριο στον κόσμο με ύψος πάνω από 1.000 μέτρα.
Μετά από ένα διάλειμμα, η κατασκευή του Πύργου της Τζέντα ξεκίνησε ξανά επίσημα στα τέλη του 2023, με τους κατασκευαστές να στοχεύουν στην ολοκλήρωση γύρω στο 2027–2028 designboom.com designboom.com.Κατά τη διάρκεια μιας τελετής τον Ιανουάριο του 2025, χύθηκε σκυρόδεμα για τον 64ο όροφο του πύργου και το σχέδιο είναι να προστίθεται περίπου ένας όροφος κάθε τέσσερις ημέρες από εδώ και πέρα designboom.com.Ο Πύργος της Τζέντα αποτελεί το κεντρικό στοιχείο της Jeddah Economic City (JEC), μιας μεγάλης ανάπτυξης που έχει σχεδιαστεί να περιλαμβάνει εμπορικά κέντρα, κατοικίες και κοινοτικές υποδομές για έως και 100.000 άτομα designboom.com.Ολόκληρο το JEC, συμπεριλαμβανομένου του πύργου, έχει εκτιμώμενο κόστος 20 δισεκατομμυρίων δολαρίων designboom.com.Ο ίδιος ο πύργος θα στεγάσει ένα μείγμα χρήσεων (ξενοδοχείο Four Seasons, γραφεία, πολυτελή διαμερίσματα και το υψηλότερο παρατηρητήριο στον κόσμο) designboom.com designboom.com.Η αναβίωση αυτού του έργου είναι βαθιά συμβολική – σηματοδοτεί την αυτοπεποίθηση και τη φιλοδοξία της Σαουδικής Αραβίας στην ανάπτυξη ακινήτων.Εάν ολοκληρωθεί, ο Πύργος της Τζέντα θα προσελκύσει παγκόσμια προσοχή, ενδεχομένως κάνοντας την γύρω περιοχή μαγνήτη για επενδύσεις (όπως ακριβώς ο Μπουρτζ Κάλιφα τόνωσε το κέντρο του Ντουμπάι).Η πρόοδος του πύργου θα παρακολουθείται στενά κατά την περίοδο 2025-2030, και η επιτυχία του θα μπορούσε να αποτελέσει το θεμέλιο για μια νέα επιχειρηματική περιοχή στην πόλη.Το έργο αναδεικνύει επίσης τη βελτιωμένη συντονισμένη δράση μεταξύ των ενδιαφερόμενων μερών: η Kingdom Holding (ο χορηγός) και νέοι μηχανικοί εργολάβοι συνεργάστηκαν, και οι προσφορές για την τελική κατασκευή εκδόθηκαν με προθεσμία υποβολής προσφορών έως το τέλος του 2025 designboom.com designboom.com.Συνοψίζοντας, η αγορά ακινήτων της Σαουδικής Αραβίας το 2025 είναι πολύ πιο ανοιχτή και ρυθμιζόμενη σε σύγκριση με μια δεκαετία πριν. Η Τζέντα αναμένεται να επωφεληθεί από εισροές ξένου κεφαλαίου, ειδικά σε μεγάλα έργα και εμπορικά ακίνητα. Ο συνδυασμός τεράστιων κυβερνητικών έργων (που συχνά αναζητούν διεθνείς συνεργάτες) και νέων νόμων που καλωσορίζουν την ξένη ιδιοκτησία δημιουργεί ένα τοπίο όπου οι παγκόσμιοι επενδυτές αναζητούν ενεργά ευκαιρίες. Η προσδοκία είναι ότι καθώς η αγορά ωριμάζει και οι αποδόσεις παραμένουν ελκυστικές, οι ξένες επενδύσεις στα ακίνητα της Τζέντα θα συνεχίσουν την ανοδική τους πορεία, φέρνοντας όχι μόνο κεφάλαια αλλά και τεχνογνωσία και νέες αναπτυξιακές αντιλήψεις στην πόλη.
Σημαντικά Έργα Υποδομών και Ακινήτων στην Τζέντα
Η Τζέντα υφίσταται μια εντυπωσιακή φυσική μεταμόρφωση χάρη σε μια σειρά από μεγάλα έργα και αναβαθμίσεις υποδομών, πολλά από τα οποία συνδέονται με τους στόχους του Vision 2030. Ίσως το πιο χαρακτηριστικό είναι το Jeddah Central Project (πρώην γνωστό ως “New Jeddah Downtown”). Ξεκινώντας στα τέλη του 2021 από το Public Investment Fund, αυτό το έργο αναπτύσσει εκ νέου μια έκταση 5,7 εκατομμυρίων τετραγωνικών μέτρων της ιστορικής παραθαλάσσιας περιοχής της Τζέντα σε μία σύγχρονη περιοχή μικτής χρήσης jeddahcentral.com jeddahcentral.com. Το γενικό πλάνο περιλαμβάνει τέσσερα ορόσημα-αξιοθέατα – μια Όπερα, ένα στάδιο, ένα μουσείο και ένα ενυδρείο – μαζί με νέες μαρίνες, παραλίες, πάρκα και μια τεράστια ποικιλία ακινήτων. Σε αριθμούς, το Jeddah Central θα προσφέρει 17.000 κατοικίες, 2.700 δωμάτια ξενοδοχείων και πάνω από 10 νέες εγκαταστάσεις ψυχαγωγίας και τουρισμού κατά την ολοκλήρωσή του jeddahcentral.com jeddahcentral.com. Οι εργασίες κατασκευής βρίσκονται σε προχωρημένο στάδιο: στις αρχές του 2024, συμβάσεις ύψους 12 δισ. SAR ανατέθηκαν για την πρώτη φάση των αξιοθέατων (Όπερα, Στάδιο, Ενυδρείο) jeddahcentral.com. Αυτή η ανάπτυξη αποτελεί σταθμό για το κέντρο της Τζέντα, αντικαθιστώντας παλαιότερες υποδομές με μια παγκόσμιας κλάσης παραθαλάσσια γραμμή ορίζοντα. Αναμένεται να αυξήσει σημαντικά τις αξίες των ακινήτων στις γύρω περιοχές και να δημιουργήσει νέες περιοχές πολυτελούς διαβίωσης, αγορών και ψυχαγωγίας που θα ανταγωνίζονται αυτές του Ντουμπάι ή της Ντόχα. Για επενδυτές και αναδόχους, το Jeddah Central ανοίγει ευκαιρίες στη φιλοξενία, τα πολυτελή διαμερίσματα και τη λιανική, υποστηριζόμενο από το PIF και την προνομιακή παραθαλάσσια τοποθεσία του έργου.
Όσον αφορά τις υποδομές μεταφορών, η Τζέντα έχει δει σημαντικές βελτιώσεις που ενισχύουν την ελκυστικότητά της στην αγορά ακινήτων. Το νέο Διεθνές Αεροδρόμιο King Abdulaziz (KAIA) εγκαινίασε το υπερσύγχρονο Terminal 1 το 2019, αυξάνοντας σημαντικά τη χωρητικότητα και διαθέτοντας ένα αρχιτεκτονικό αριστούργημα ως τερματικό σταθμό. Μέχρι το 2025, το αεροδρόμιο έχει τη δυνατότητα να διαχειρίζεται περίπου 30 εκατομμύρια επιβάτες ετησίως, διευκολύνοντας την άφιξη τουριστών και επαγγελματιών που τροφοδοτούν τη ζήτηση για ξενοδοχεία και βραχυχρόνιες μισθώσεις. Επιπλέον, ο Σιδηρόδρομος Υψηλής Ταχύτητας Haramain, που λειτουργεί από το 2018, συνδέει την Τζέντα με τις ιερές πόλεις – μπορείτε πλέον να ταξιδέψετε από την Τζέντα στη Μέκκα σε λιγότερο από μία ώρα και στη Μεδίνα σε περίπου 2 ώρες. Ο σταθμός του τρένου στην Al-Sulaimaniah έχει γίνει ένας νέος αστικός πόλος, και η άνεση αυτής της σιδηροδρομικής σύνδεσης έχει καταστήσει την Τζέντα ακόμα πιο ελκυστική βάση για εταιρείες και προσκυνητές (ορισμένοι προσκυνητές επιλέγουν να διαμένουν στην Τζέντα και να πραγματοποιούν ημερήσιες εκδρομές στη Μέκκα με το τρένο, ενισχύοντας τον ξενοδοχειακό τομέα της Τζέντα). Κοιτώντας μπροστά, ο υπό σχεδιασμό Σιδηρόδρομος Saudi Landbridge (γραμμή εμπορευμάτων και επιβατών προς τα ανατολικά) θα συνδέει απευθείας το λιμάνι της Τζέντα με το Ριάντ και τη Νταμάμ, μετατρέποντας ουσιαστικά την Τζέντα στην πύλη logistics της χώρας μεταξύ της Ερυθράς Θάλασσας και του Κόλπου. Αυτό αναμένεται να δώσει ώθηση στη δημιουργία μεγάλων logistic parks και βιομηχανικής ανάπτυξης κατά μήκος της διαδρομής, ιδιαίτερα γύρω από το λιμάνι της Τζέντα, ενισχύοντας τον τομέα της βιομηχανικής αγοράς ακινήτων.
Η αστική κινητικότητα εντός της Τζέντα βρίσκεται επίσης στην ατζέντα. Το μακροχρόνια προτεινόμενο έργο Jeddah Metro – ένα αστικό σιδηροδρομικό δίκτυο τριών γραμμών – έχει αντιμετωπίσει καθυστερήσεις, αλλά παραμένει μέρος των μελλοντικών σχεδίων της πόλης. Αν τελικά προχωρήσει (πιθανότατα στο δεύτερο μισό αυτής της δεκαετίας), ένα μετρό θα βελτίωνε σημαντικά την άνεση των μετακινήσεων και θα μπορούσε να αναμορφώσει τις αξίες των ακινήτων γύρω από τους κόμβους των σταθμών. Στο μεταξύ, η πόλη έχει εφαρμόσει νέα δίκτυα λεωφορείων και βελτιώνει τους δρόμους (συμπεριλαμβανομένης της προγραμματισμένης Κρεμαστής Γέφυρας Obhur πάνω από τον βόρειο κόλπο) για να μειώσει τη συμφόρηση. Οι αναβαθμισμένες υποδομές συχνά μεταφράζονται σε υψηλότερες τιμές γης σε προηγουμένως υπο-αναπτυγμένες περιοχές, μια τάση που είναι ήδη ορατή στη Βόρεια Τζέντα όπου οι επεκτάσεις αυτοκινητοδρόμων και οι γέφυρες έχουν βελτιώσει τη συνδεσιμότητα.
Άλλα αξιόλογα έργα περιλαμβάνουν τη Jeddah Economic City (πέρα από τον Πύργο, η JEC θα περιλαμβάνει ένα σύμπλεγμα ουρανοξυστών, εμπορικών λεωφόρων και μια μαρίνα) και τη King Abdullah Economic City (KAEC) βόρεια της Τζέντα. Αν και η KAEC είναι ξεχωριστή προγραμματισμένη πόλη, ο χαρακτηρισμός της ως Ειδική Οικονομική Ζώνη το 2023 και η ανανεωμένη κυβερνητική εστίαση ουσιαστικά έχουν συνδέσει την επιτυχία της με την ανάπτυξη της Τζέντα. Το λιμάνι και η βιομηχανική κοιλάδα της KAEC προσελκύουν κατασκευαστές και εταιρείες logistics με φορολογικά κίνητρα, δημιουργώντας δυνητικά χιλιάδες θέσεις εργασίας. Καθώς αυτές οι θέσεις εργασίας υλοποιούνται, θα μπορούσαν να ενισχύσουν τη ζήτηση κατοικίας στη βόρεια Τζέντα και την ίδια την KAEC, επεκτείνοντας ουσιαστικά τη μητροπολιτική περιοχή της Τζέντα. Επίσης, το Red Sea Global (μεγάλο τουριστικό έργο που αναπτύσσει θέρετρα σε νησιά πιο βόρεια) και τα έργα πολιτιστικής κληρονομιάς AlUla, αν και δεν βρίσκονται στην Τζέντα, πιθανότατα θα φέρουν πολλούς τουρίστες μέσω της Τζέντα, δικαιολογώντας έτσι περισσότερα ξενοδοχεία και επέκταση του αεροδρομίου.
Συνοψίζοντας, ο ορίζοντας και οι υποδομές της Τζέντα το 2025–2030 θα καθοριστούν από αυτά τα μεγα-έργα. Η παραλία Jeddah Central θα προσφέρει στην πόλη ένα σύγχρονο κέντρο, ο Πύργος Τζέντα θα τη βάλει στον παγκόσμιο χάρτη για τα αρχιτεκτονικά ρεκόρ και οι βελτιωμένες συγκοινωνιακές συνδέσεις θα ενσωματώσουν την Τζέντα πιο στενά με τις εθνικές και παγκόσμιες αγορές. Για τους ενδιαφερόμενους της αγοράς ακινήτων, αυτά τα έργα σημαίνουν νέες περιοχές για επενδύσεις, από πολυτελή παραθαλάσσια διαμερίσματα έως βιομηχανικά πάρκα. Ενώ υπάρχουν κίνδυνοι στην υλοποίηση (καθυστερήσεις, υπερβάσεις κόστους), η καθαρή κλίμακα της κυβερνητικής δέσμευσης προσφέρει εμπιστοσύνη ότι ο αστικός μετασχηματισμός της Τζέντα βρίσκεται σε πλήρη εξέλιξη.
Συγκριτική Ανάλυση: Τζέντα vs. Ριάντ vs. Νταμμάν
Οι τρεις μεγάλες μητροπολιτικές περιοχές της Σαουδικής Αραβίας – Ριάντ, Τζέντα και Νταμμάν/Κομπάρ (Ανατολική Επαρχία) – έχουν η καθεμιά ξεχωριστή δυναμική στην αγορά ακινήτων, επηρεασμένη από τους οικονομικούς τους ρόλους και τις πρωτοβουλίες του Vision 2030. Η σύγκριση της Τζέντα με τις άλλες προσφέρει πλαίσιο για την αξιολόγηση της απόδοσης και των προοπτικών της:
Πρόβλεψη Αγοράς για το 2025–2030
Κοιτώντας μπροστά, οι προοπτικές για την αγορά ακινήτων της Τζέντα την περίοδο 2025 έως 2030 είναι γενικά θετικές, με ισχυρά οικονομικά θεμέλια και εθνικά αναπτυξιακά σχέδια να τις στηρίζουν. Αναλυτές και σύμβουλοι προβλέπουν συνεχιζόμενη ανάπτυξη στους τομείς της κατοικίας, των εμπορικών ακινήτων και της φιλοξενίας, αν και ο ρυθμός ενδέχεται να διαφέρει ανάλογα με τον τομέα και το έτος. Ακολουθούν βασικά στοιχεία της πρόβλεψης:
Ποσοτικά, οι εταιρείες έρευνας αγοράς εκτιμούν ότι η συνολική αγορά ακινήτων της Σαουδικής Αραβίας θα αναπτυχθεί με σύνθετο ετήσιο ρυθμό αύξησης (CAGR) γύρω στο 7–9% έως το 2030, ενδεχομένως να διπλασιάσει την αξία της αγοράς έως το τέλος της δεκαετίας techsciresearch.com imarcgroup.com. Η Τζέντα, ως βασικό συστατικό αυτού, θα συμβάλλει σημαντικά. Η Γενική Αρχή Ακινήτων προβλέπει ότι το μέγεθος της εθνικής αγοράς ακινήτων θα φτάσει περίπου τα 100+ δισεκατομμύρια δολάρια έως το 2029 arabnews.com. Επομένως, μπορούμε να φανταστούμε ότι το μερίδιο της Τζέντας (ιστορικά ίσως 15-20% των συναλλαγών σε αξία) να ανέρχεται σε δεκάδες δισεκατομμύρια δολάρια σε ετήσιες αγοραπωλησίες ακινήτων έως το 2030.
Προειδοποιήσεις για τις προβλέψεις: Αυτές οι θετικές προβλέψεις βασίζονται στην απουσία σοβαρών οικονομικών σοκ. Κίνδυνοι όπως μια παρατεταμένη παγκόσμια ύφεση, μια απότομη πτώση των τιμών του πετρελαίου που επηρεάζει τις κρατικές δαπάνες ή η γεωπολιτική αστάθεια θα μπορούσαν να επιβραδύνουν τη δυναμική (περισσότερα για τους κινδύνους στην επόμενη ενότητα). Επίσης, τα επιτόκια παίζουν ρόλο – αν το κόστος χρηματοδότησης παραμείνει υψηλό παγκοσμίως, αυτό θα μπορούσε να περιορίσει την ανάπτυξη της ζήτησης (ειδικά για στεγαστικά δάνεια). Ωστόσο, η Σαουδική Αραβία έχει δείξει διάθεση να μετριάσει αυτό (μέσω επιδοτήσεων, κ.λπ.). Συνολικά, η περίοδος 2025–2030 αναμένεται να είναι μια περίοδος ανάπτυξης και εκσυγχρονισμού για τα ακίνητα της Τζέντα, με την πόλη να αναδεικνύεται πιο διεθνώς προβεβλημένη και την αγορά ακινήτων της πιο ώριμη και διαφοροποιημένη.
Ευκαιρίες και Κίνδυνοι για Επενδυτές και Αναπτύκτες
Η αγορά ακινήτων της Τζέντα προσφέρει έναν ελκυστικό συνδυασμό ευκαιριών, χάρη στη στήριξη της κυβέρνησης και στη διαρθρωτική ζήτηση, αλλά συνοδεύεται και από ορισμένους κινδύνους που θα πρέπει να εξετάσουν προσεκτικά οι ενδιαφερόμενοι:
Ευκαιρίες:
Κίνδυνοι:
Συμπερασματικά, οι ευκαιρίες στην αγορά ακινήτων της Τζέντας έως το 2030 είναι σημαντικές – πρόκειται για μια αναπτυσσόμενη αγορά, με ισχυρή στήριξη και πραγματικούς μοχλούς ζήτησης. Οι επενδυτές και οι αναπτυξιακοί φορείς που ευθυγραμμίζονται με τα θέματα του Vision 2030 (προσιτή στέγαση, τουρισμός, ποιότητα ζωής, διαφοροποίηση) μπορούν όχι μόνο να επωφεληθούν οικονομικά αλλά και να βρουν στήριξη από τους νομοθέτες. Ωστόσο, η συνετή στρατηγική είναι απαραίτητη για διαχείριση των κινδύνων. Ο επενδυτικός διασκορπισμός σε τύπους περιουσίας (κατοικία έναντι εμπορικών ακινήτων) ή χρονικούς ορίζοντες, η εξασφάλιση καλών όρων χρηματοδότησης και η διατήρηση ευελιξίας στα έργα ώστε να προσαρμόζονται στις μεταβολές της αγοράς θα είναι έξυπνες στρατηγικές. Όπως συμπέρανε η S&P για τη Σαουδική Αραβία, η αναπτυξιακή πορεία είναι ισχυρή αλλά όχι χωρίς προκλήσεις arabnews.com arabnews.com – και αυτό ταιριάζει απόλυτα στην Τζέντα. Με σωστή διαχείριση κινδύνου, τα ενδιαφερόμενα μέρη μπορούν να εκμεταλλευτούν το κύμα της ανάπτυξης ακινήτων στην Τζέντα και πιθανότατα να αποκομίσουν σημαντικές αποδόσεις στα συναρπαστικά επόμενα χρόνια.
Πηγές:
Τάσεις Αγοράς Επαγγελματικών Ακινήτων (Γραφείο, Λιανικό Εμπόριο, Βιομηχανία)
Εμπορικά Ακίνητα Λιανικής: Ο τομέας λιανικής αποτελεί ένα φωτεινό σημείο στο εμπορικό τοπίο της Τζέντα, υποστηριζόμενος από ένα νεανικό πληθυσμό και την αυξανόμενη τουριστική δραστηριότητα.
Το 2024, η Τζέντα πρόσθεσε 106.000 μ² νέου εμπορικού χώρου (π.χ.μια σημαντική έναρξη εμπορικού κέντρου), φέρνοντας τη συνολική προσφορά λιανικής σε περίπου 2,16 εκατομμύρια μ² στην πόλη argaam.com argaam.com.Αυτή η επέκταση αντανακλά εμπιστοσύνη στη ζήτηση των καταναλωτών.Χάρη στην προώθηση της Vision 2030 για την ενίσχυση της ψυχαγωγίας και της αναψυχής, τα εμπορικά κέντρα στη Τζέντα έχουν εντάξει όλο και περισσότερο κινηματογράφους, εστιατόρια και οικογενειακά αξιοθέατα για να προσελκύσουν επισκέπτες.Τα ενοίκια λιανικής σε κορυφαία “υπερ-περιφερειακά” εμπορικά κέντρα αυξάνονται (περίπου +4% σε ετήσια βάση το Α’ εξάμηνο του 2024 για τα εμπορικά κέντρα πρώτης κατηγορίας) argaam.com, ενώ τα δευτερεύοντα εμπορικά κέντρα με παλαιότερες μορφές βλέπουν τα ενοίκια να μειώνονται (~4% μείωση σε ετήσια βάση) καθώς οι καταναλωτές στρέφονται προς πιο σύγχρονες εμπειρίες argaam.com.Συνολικά, το κλίμα στην αγορά λιανικής είναι αισιόδοξο για το 2025-2026, με τη S&P Global να σημειώνει ότι η αύξηση του πληθυσμού, η διεύρυνση του τουρισμού και η είσοδος διεθνών brands θα ενισχύσουν περαιτέρω τη ζήτηση λιανικής στις πόλεις της Σαουδικής Αραβίας arabnews.com arabnews.com.Η Ριάντ και η Τζέντα, ειδικότερα, βιώνουν ένα κύμα νέων εμπορικών και μικτών αναπτύξεων που συνδυάζουν τα ψώνια με τη διασκέδαση και ακόμη και οικιστικά/φιλοξενούμενα στοιχεία arabnews.com.Στην Τζέντα, τα υπαίθρια και παραθαλάσσια εμπορικά κέντρα κερδίζουν δημοτικότητα (για παράδειγμα, οι περιοχές Κορνίς και προορισμοί όπως η περιοχή Jeddah Yacht Club), αντανακλώντας μια τάση προς τα εμπορικά κέντρα που επικεντρώνονται στον τρόπο ζωής arabnews.com.Με αυτό κατά νου, ο τομέας της λιανικής δεν είναι χωρίς κινδύνους: η ανάπτυξη του ηλεκτρονικού εμπορίου και οι μεταβαλλόμενες προτιμήσεις των καταναλωτών σημαίνουν ότι οι διαχειριστές εμπορικών κέντρων πρέπει να συνεχίσουν να καινοτομούν για να προσελκύουν επισκέπτες.Η S&P έχει προειδοποιήσει ότι η υπερπροσφορά και ο ανταγωνισμός θα μπορούσαν να ασκήσουν πίεση στις αποδόσεις των ενοικίων, ειδικά εάν οι ιδιοκτήτες πραγματοποιήσουν μεγάλες κεφαλαιουχικές δαπάνες για την ανακαίνιση ακινήτων arabnews.com.Προς το παρόν, όμως, η αγορά λιανικής ακινήτων της Τζέντα ενισχύεται από την ισχυρή καταναλωτική δαπάνη – με τη βοήθεια του υψηλού κατά κεφαλήν εισοδήματος και της κουλτούρας που αντιμετωπίζει τα εμπορικά κέντρα ως κοινωνικούς προορισμούς arabnews.com arabnews.com.Με τη Σαουδική Αραβία να στοχεύει σε 100+ εκατομμύρια τουρίστες έως το 2030, συμπεριλαμβανομένων μεγάλων εκδηλώσεων όπως η Expo 2030 και το Παγκόσμιο Κύπελλο FIFA 2034, ο ρόλος της Τζέντα ως πύλη της πόλης τοποθετεί τον τομέα του λιανικού εμπορίου της για διαρκή ανάπτυξη arabnews.com.Βιομηχανικά & Λογιστικά Ακίνητα: Ο τομέας των βιομηχανικών ακινήτων στη Τζέντα γνωρίζει σημαντική ανάπτυξη, αν και υπό το ραντάρ, σε ευθυγράμμιση με τις φιλοδοξίες της Σαουδικής Αραβίας στον τομέα της εφοδιαστικής αλυσίδας.
Ως η κύρια πόλη-λιμάνι της Ερυθράς Θάλασσας του Βασιλείου, η Τζέντα είναι στο επίκεντρο των σχεδίων για να γίνει ένα παγκόσμιο κέντρο εφοδιαστικής αλυσίδας, και αυτό οδηγεί τη ζήτηση για σύγχρονες αποθήκες και κέντρα διανομής argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Η άνθηση του ηλεκτρονικού εμπορίου μετά το 2020 έχει ενισχύσει περαιτέρω τις απαιτήσεις για μεγάλες, υψηλής ποιότητας εγκαταστάσεις logistics argaamplus.s3.amazonaws.com.Το 2023, η Σαουδική Αραβία εγκαινίασε τέσσερις νέες Ειδικές Οικονομικές Ζώνες (SEZs) για να προσελκύσει βιομηχανικές και προηγμένες τεχνολογικές επενδύσεις – συγκεκριμένα, μία από αυτές βρίσκεται στην Οικονομική Πόλη Βασιλιάς Αμπντάλα (KAEC) κοντά στην Τζέντα argaamplus.s3.amazonaws.com.Η Ειδική Οικονομική Ζώνη του KAEC επικεντρώνεται στην προηγμένη βιομηχανία και τα logistics και αναμένεται να ενισχύσει την ανάπτυξη αποθηκών και εργοστασίων στην περιοχή της Τζέντα.Τα ενοίκια για κύριες αποθήκες στη Τζέντα κυμαίνονται αυτή τη στιγμή περίπου από 90 έως 300 SAR ανά τ.μ. ετησίως, ανάλογα με την τοποθεσία και τις προδιαγραφές argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Αυτά τα ενοίκια αυξάνονται καθώς η διαθεσιμότητα ποιοτικών χώρων είναι χαμηλή – πράγματι, τα ενοίκια βιομηχανικών χώρων σημείωσαν αυξήσεις μεσαίων έως υψηλών μονοψήφιων ποσοστών το 2022–2023.Ενώ τα ενοίκια αποθηκών στη Τζέντα είναι λίγο χαμηλότερα από αυτά του Ριάντ (τα οποία μπορούν να φτάσουν έως και 400 SAR/m²) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com, το χάσμα μπορεί να κλείσει καθώς περισσότεροι πάροχοι υπηρεσιών 3PL (τρίτων υπηρεσιών εφοδιαστικής αλυσίδας) και κατασκευαστές εγκαθιστούν επιχειρήσεις κοντά στο λιμάνι.Το εν εξελίξει Σχέδιο Γέφυρας Ξηράς της Σαουδικής Αραβίας – μια τεράστια σιδηροδρομική γραμμή που συνδέει το λιμάνι της Τζέντα με το Ριάντ και τη Νταμάμ – αποτελεί επίσης μια καθοριστική αλλαγή, με την ολοκλήρωσή του να αναμένεται γύρω στο τέλος της δεκαετίας.Επιτρέποντας ταχύτερη μετακίνηση φορτίου σε ολόκληρη τη χώρα, πιθανότατα θα αυξήσει τη ζήτηση για πάρκα logistics γύρω από το λιμάνι και τις βιομηχανικές ζώνες της Τζέντα.Συνολικά, οι προοπτικές για τα βιομηχανικά ακίνητα είναι αισιόδοξες: η πρωτοβουλία διαφοροποίησης του Vision 2030 λειτουργεί ως καταλύτης ανάπτυξης στην αποθήκευση, και η Τζέντα αναμένεται να επωφεληθεί χάρη στη στρατηγική της τοποθεσία.Η κύρια πρόκληση θα είναι η παροχή επαρκούς νέας βιομηχανικής προσφοράς· διαφορετικά, τα ενοίκια ενδέχεται να συνεχίσουν να αυξάνονται και ενδεχομένως να πιέσουν τις μικρότερες επιχειρήσεις.Ωστόσο, με νέες επενδύσεις σε γη και υποδομές (συμπεριλαμβανομένων των κινήτρων των Ειδικών Οικονομικών Ζωνών – SEZ), οι επενδυτές βλέπουν σημαντικές ευκαιρίες στον τομέα των ακινήτων logistics.Όπως σημείωσε μια έκθεση, η βιομηχανική ζήτηση στη Σαουδική Αραβία στηρίζεται σε μια «σημαντική τάση ανάπτυξης» που αναμένεται να συνεχιστεί καθώς η μη πετρελαϊκή οικονομία επεκτείνεται argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Αγορά Γραφείων: Η Τζέντα είναι η δεύτερη μεγαλύτερη αγορά γραφείων του Βασιλείου μετά το Ριάντ και συνεχίζει να αναπτύσσεται σταθερά. Το συνολικό απόθεμα γραφείων στην Τζέντα είναι περίπου 1,2 – 2,1 εκατομμύρια τετραγωνικά μέτρα (το εύρος αντανακλά διαφορετικές κατηγορίες χώρου) argaamplus.s3.amazonaws.com argaam.com, το οποίο είναι περίπου το ένα τέταρτο του αποθέματος γραφείων του Ριάντ. Κατά το πρώτο εξάμηνο του 2024, δεν άνοιξαν νέα σημαντικά γραφεία στην Τζέντα, διατηρώντας τη διαθεσιμότητα σταθερή στα περίπου 1,21 εκατομμύρια m² ποιοτικού χώρου argaam.com. Ωστόσο, νέα έργα βρίσκονται επιτέλους στον ορίζοντα – περίπου 48.000 m² γραφειακού χώρου αναμένεται να παραδοθούν μέχρι το τέλος του 2024 στην Τζέντα argaam.com. Η ζήτηση για γραφεία είναι υγιής, καθοδηγούμενη από την επιχειρηματική ανάπτυξη και τον ρόλο της Τζέντα ως κόμβου εμπορίου και εφοδιαστικής αλυσίδας. Τα ενοίκια γραφείων Grade A στην Τζέντα αυξήθηκαν περίπου 11% ετησίως στα μέσα του 2024 φτάνοντας περίπου τα SAR 1.335 ανά m² ετησίως argaam.com, υποδεικνύοντας ότι οι ιδιοκτήτες έχουν αποκτήσει πλεονέκτημα καθώς ο ποιοτικός χώρος παραμένει περιορισμένος. (Για σύγκριση, τα υψηλότερα ενοίκια γραφείων σε κορυφαίες περιοχές του Ριάντ αυξήθηκαν σχεδόν 20% την ίδια περίοδο, φτάνοντας περίπου τα SAR 2.090 ανά m² argaam.com, αντικατοπτρίζοντας ακόμη μεγαλύτερη ζήτηση στην πρωτεύουσα). Οι περισσότεροι βασικοί ενοικιαστές γραφείων της Τζέντα είναι κρατικοί φορείς και εγκατεστημένες εταιρείες argaamplus.s3.amazonaws.com, και τα νέα κτίρια υψηλών προδιαγραφών αντιμετωπίζουν ανταγωνιστική πίεση για να εξασφαλίσουν αυτούς τους μεγάλους ενοικιαστές argaamplus.s3.amazonaws.com. Προχωρώντας, ο τομέας γραφείων στην Τζέντα αναμένεται να επεκταθεί παράλληλα με την οικονομική ανάπτυξη, αλλά με προσεκτικό ρυθμό – η πόλη δεν έχει το τεράστιο κύμα μεταγκατάστασης εταιρειών που παρατηρείται στο Ριάντ. Τα ποσοστά κενών παραμένουν σχετικά σταθερά, και εάν η νέα προσφορά παραμείνει περιορισμένη, τα ενοίκια αναμένεται να διατηρηθούν υψηλά. Μία τάση που πρέπει να παρακολουθούμε είναι ο εκσυγχρονισμός του αποθέματος γραφείων: νέες μικτές αναπτύξεις (όπως τμήματα του έργου Jeddah Central) θα φέρουν υπερσύγχρονους γραφειακούς χώρους, ενδεχομένως προσελκύοντας ενοικιαστές από παλαιότερα κτίρια και δημιουργώντας πίεση στο γηρασμένο απόθεμα.
Βασικές Κυβερνητικές Πολιτικές και Επίδραση του Οράματος 2030
Η κυβερνητική πολιτική – καθοδηγούμενη από το στρατηγικό πλαίσιο Vision 2030 – διαδραματίζει καθοριστικό ρόλο στην αγορά ακινήτων της Τζέντα. Ένας από τους βασικούς στόχους του Vision 2030 είναι η αύξηση της ιδιοκατοίκησης στη Σαουδική Αραβία στο 70% έως το 2030, από περίπου 50% ή χαμηλότερα στα μέσα της δεκαετίας του 2010 pwc.com pwc.com. Για να επιτευχθεί αυτό, το Υπουργείο Στέγασης (τώρα μέρος του MoMRAH) έχει εφαρμόσει ουσιαστικές μεταρρυθμίσεις που έχουν μεταμορφώσει τον τομέα της στέγασης. Κύριες πρωτοβουλίες αποτελούν το πρόγραμμα Sakani, που απλοποιεί και επιδοτεί τα στεγαστικά δάνεια για τις σαουδαραβικές οικογένειες, και το Ταμείο Ανάπτυξης Ακινήτων, το οποίο παρέχει χρηματοδότηση χαμηλού κόστους. Τα προγράμματα αυτά έχουν μειώσει τους χρόνους αναμονής για στεγαστική υποστήριξη από χρόνια σε σχεδόν άμεση έγκριση vision2030.gov.sa, απελευθερώνοντας κύμα ζήτησης από τελικούς χρήστες. Όπως αναφέρθηκε νωρίτερα, τα στεγαστικά δάνεια με κρατική εγγύηση και οι μειωμένες απαιτήσεις προκαταβολής (μείωση από 30% σε 5% από την κεντρική τράπεζα) έχουν δώσει τη δυνατότητα σε μια νέα γενιά αγοραστών pwc.com. Το αποτέλεσμα είναι εμφανές στην Τζέντα, όπου πολλά νοικοκυριά που στο παρελθόν νοίκιαζαν μπαίνουν τώρα στην αγορά ιδιοκατοίκησης – ενισχύοντας την οικιστική ανάπτυξη σε διάφορα επίπεδα τιμών. Η επιρροή του Vision 2030 εκτείνεται πέρα από τη στέγαση και στον τομέα των εμπορικών ακινήτων μέσω της οικονομικής διαφοροποίησης και της απελευθέρωσης των κανονισμών. Η κυβέρνηση αναγνωρίζει τα ακίνητα ως βασικό τομέα για την αύξηση του μη πετρελαϊκού ΑΕΠ (με στόχο την αύξηση της συμβολής των ακινήτων στο ΑΕΠ από ~7% σε 10% μέχρι το 2030) pwc.com. Για να ενισχυθεί η ανάπτυξη, οι αρχές έχουν επενδύσει σημαντικά σε υποδομές – νέους συγκοινωνιακούς συνδέσμους, δίκτυα κοινής ωφελείας και βελτιώσεις του δημόσιου χώρου – ιδιαίτερα σε πόλεις όπως η Τζέντα που εξυπηρετούν τον τουρισμό και το εμπόριο. Μια αξιόλογη πολιτική είναι ο Φόρος Λευκής Γης, ένας φόρος επί αδόμητης αστικής γης που θεσπίστηκε για να αποτρέψει την αποθήκευση γης και να αυξήσει την προσφορά οικοπέδων για ανάπτυξη pwc.com. Η Τζέντα ήταν μία από τις πρώτες πόλεις όπου αυτός ο ετήσιος φόρος 2,5% εφαρμόστηκε σε κενή οικιστική γη, προτρέποντας ορισμένους ιδιοκτήτες είτε να οικοδομήσουν είτε να πουλήσουν, βελτιώνοντας σταδιακά τη διαθεσιμότητα γης για έργα. Επιπλέον, η απλοποίηση των αδειοδοτικών διαδικασιών και τα μοντέλα σύμπραξης δημόσιου και ιδιωτικού τομέα έχουν διευκολύνει τους επενδυτές ακινήτων να υλοποιήσουν μεγάλα έργα εναρμονισμένα με τους στόχους του Vision 2030 (για παράδειγμα, η ανάπλαση του κέντρου της Τζέντα δρομολογείται από το Δημόσιο Ταμείο Επενδύσεων σε συνεργασία με ιδιώτες εργολάβους).Η προώθηση του τουρισμού στο πλαίσιο του Vision 2030 αποτελεί ακόμη έναν τομέα πολιτικής που επηρεάζει την αγορά ακινήτων της Τζέντα. Το Βασίλειο στοχεύει να προσελκύσει 100 εκατομμύρια επισκέψεις ετησίως έως το 2030 (από θρησκευτικό τουρισμό, αναψυχή και επιχειρηματικές εκδηλώσεις). Η Τζέντα, ως η παραδοσιακή πύλη για τη Μέκκα και τη Μεδίνα και μια παραθαλάσσια πόλη της Ερυθράς Θάλασσας, επωφελείται από αυτή την ώθηση. Η διευκόλυνση των τουριστικών βίζας από την κυβέρνηση και η επένδυση σε τουριστικές υποδομές (αεροδρόμια, τερματικοί σταθμοί κρουαζιέρας κ.λπ.) έχουν οδηγήσει στην κατασκευή νέων ξενοδοχείων, επιπλωμένων διαμερισμάτων και εμπορικών-ψυχαγωγικών συγκροτημάτων στη Τζέντα. Το πολλαπλασιαστικό αποτέλεσμα στη λιανική και τη φιλοξενία υπήρξε σημαντικό – για παράδειγμα, η πληρότητα και οι τιμές δωματίων στα ξενοδοχεία της Σαουδικής Αραβίας αυξάνονται και οι κατασκευαστές στην Τζέντα ανταποκρίνονται προγραμματίζοντας περισσότερα έργα φιλοξενίας argaam.com argaam.com. Μελλοντικές παγκόσμιες εκδηλώσεις που θα φιλοξενήσει η Σαουδική Αραβία (όπως η Expo 2030 στο Ριάντ και το Παγκόσμιο Κύπελλο Ποδοσφαίρου FIFA 2034) οδηγούν σε αναβαθμίσεις σε εθνικό επίπεδο και η Τζέντα αναμένεται να λάβει το μερίδιό της – ενδεχομένως συμπεριλαμβανομένων βελτιώσεων σταδίων και ζωνών φιλάθλων, που συνδέονται με την ανάπτυξη ακινήτων (π.χ. μεικτού τύπου αθλητικές περιοχές, προσωρινές διαμονές κ.λπ.).
Καθοριστικά, το Vision 2030 έχει ενισχύσει ένα πιο φιλικό προς τον επενδυτή ρυθμιστικό περιβάλλον. Η ίδρυση της Γενικής Αρχής Ακινήτων (REGA) παρέχει ενιαία εποπτεία και διαφάνεια στην αγορά ακινήτων arabnews.com. Οι νόμοι για πώληση ακινήτων υπό κατασκευή (Wafi), την οριζόντια ιδιοκτησία και τη μεσιτεία ακινήτων έχουν εκσυγχρονιστεί με διεθνή πρότυπα, εμπνέοντας μεγαλύτερη εμπιστοσύνη σε επενδυτές και αγοραστές σπιτιών. Επιπλέον, οι κανόνες χωροταξίας και πολεοδομίας ενημερώνονται για να ενθαρρύνουν την ανάπτυξη τύπου μεικτής χρήσης και υψηλής πυκνότητας, όπως βλέπουμε στο Jeddah Central και σε άλλα giga-projects, απομακρυνόμενοι από τη διάχυση του παρελθόντος. Συνοψίζοντας, η κυβερνητική πολιτική υπό το Vision 2030 αποτέλεσε καταλύτη για την επέκταση των ακινήτων της Τζέντα – απελευθερώνοντας τη χρηματοδότηση κατοικιών, χρηματοδοτώντας έργα που αλλάζουν το παιχνίδι, βελτιώνοντας το επενδυτικό κλίμα και ενισχύοντας τη ζήτηση μέσω οικονομικής ανάπτυξης και τουρισμού.
Τοπίο Ξένων Επενδύσεων και Ρυθμιστικές Ενημερώσεις
Η Σαουδική Αραβία έχει ενεργά ανοίξει τον τομέα των ακινήτων της σε ξένες επενδύσεις τα τελευταία χρόνια και το 2024–2025 σημειώθηκαν σημαντικά ορόσημα σε αυτόν τον τομέα. Μια εξέχουσα εξέλιξη ήταν η χαλάρωση των περιορισμών στις ξένες επενδύσεις σε ακίνητα στη Μέκκα και τη Μεδίνα. Τον Ιανουάριο του 2025, η Αρχή Κεφαλαιαγοράς ανακοίνωσε ότι οι αλλοδαποί (μη Σαουδάραβες) μπορούν πλέον να επενδύουν σε εταιρείες που διαθέτουν ακίνητα στις ιερές πόλεις της Μέκκας και της Μεδίνας agbi.com agbi.com. Ενώ η άμεση ιδιοκτησία ακινήτων σε αυτές τις πόλεις από ιδιώτες παραμένει απαγορευμένη (εκτός από μισθώσεις 99 ετών), αυτή η κίνηση επιτρέπει σε διεθνείς επενδυτές να αγοράζουν μετοχές (έως 49%) σε εισηγμένες εταιρείες ακινήτων ή REITs που διαθέτουν ακίνητα στη Μέκκα/Μεδίνα agbi.com agbi.com. Η αλλαγή πολιτικής αποσκοπεί στην «προσέλκυση ξένων κεφαλαίων και την παροχή ρευστότητας σε τρέχοντα και μελλοντικά έργα» στις ιερές πόλεις agbi.com. Θεωρείται επίσης ως πιλοτικό βήμα προς το ευρύτερο άνοιγμα της αγοράς ακινήτων της Σαουδικής Αραβίας. Η αντίδραση της αγοράς ήταν θετική – οι μετοχές ακίνητης περιουσίας, ειδικά εκείνες που επικεντρώνονται στη Μέκκα/Μεδίνα, σημείωσαν άνοδο σχεδόν 10% με τα νέα agbi.com. Αυτή η μεταρρύθμιση στέλνει το μήνυμα στους επενδυτές ότι η Σαουδική Αραβία είναι σοβαρή ως προς τον εκσυγχρονισμό της αγοράς ακινήτων της στο πλαίσιο του Vision 2030. Ο Faisal Durrani, επικεφαλής ερευνών στη Knight Frank MENA, το χαρακτήρισε ως «το ισχυρότερο δείγμα μέχρι σήμερα» για περαιτέρω χαλάρωση των νόμων διεθνούς ιδιοκτησίας agbi.com.
Γενικότερα σε όλο το Βασίλειο (συμπεριλαμβανομένης της Τζέντα), οι κανονισμοί πλέον επιτρέπουν 100% ξένη ιδιοκτησία επιχειρήσεων, συμπεριλαμβανομένων αυτών στον τομέα της ανάπτυξης και διαμεσολάβησης ακινήτων, μέσω αδειοδότησης από το MISA (Υπουργείο Επενδύσεων) arabnews.com. Αυτό σημαίνει ότι ένας διεθνής αναπτυξιακός φορέας ή επενδυτής μπορεί να ιδρύσει μια αμιγώς ξένη εταιρεία στη Σαουδική Αραβία για την υλοποίηση έργων ακινήτων (εκτός από ορισμένες ευαίσθητες τοποθεσίες). Η απλοποίηση της διαδικασίας έναρξης επιχείρησης και η ισχυρή νομική προστασία (π.χ. εκτέλεση συμβάσεων, βελτιωμένοι νόμοι περί πτώχευσης) έχουν αναβαθμίσει τη θέση της Σαουδικής Αραβίας στις διεθνείς κατατάξεις για την ευκολία επιχειρηματικής δραστηριότητας. Στην Τζέντα αυτό έχει μεταφραστεί σε αυξανόμενη παρουσία ξένων εταιρειών και κεφαλαίων ακινήτων που εξετάζουν ευκαιρίες – από μικτής χρήσης αναπτύξεις μέχρι εγκαταστάσεις logistics. Σημαντικό είναι ότι τα επενδυτικά καταπιστεύματα ακινήτων (REITs) έχουν αποτελέσει προσβάσιμο δρόμο για ξένα κεφάλαια· από το 2021, η CMA επιτρέπει σε ξένους επενδυτές να αγοράζουν ελεύθερα μερίδια σε σαουδαραβικά REITs, ακόμη και σε εκείνα με ακίνητα στη Μέκκα/Μεντίνα agbi.com. Αυτό έχει διοχετεύσει ξένα κεφάλαια στα εμπορικά ακίνητα της Τζέντα μέσω εισηγμένων REITs που κατέχουν εμπορικά κέντρα, αποθήκες κ.λπ.
Ένα ακόμη στοιχείο του επενδυτικού τοπίου είναι η εισαγωγή του προγράμματος Premium Residency (“Χρυσή Βίζα”) το 2019, το οποίο παρέχει σε κατάλληλους αλλοδαπούς το δικαίωμα μακροχρόνιας διαμονής στη Σαουδική Αραβία, ιδιοκτησίας ακινήτων (εκτός Μεκκάς/Μεντίνας) και δραστηριοποίησης χωρίς χορηγό. Η αποδοχή του προγράμματος αυξάνεται σταδιακά, και μέχρι το 2024 η κυβέρνηση προώθησε περαιτέρω μακροχρόνιες βίζες για επενδυτές και εξειδικευμένους επαγγελματίες. Η παρουσία περισσότερων αλλοδαπών με δυνατότητα αγοράς κατοικιών αναμένεται να ενισχύσει σταδιακά τη ζήτηση ξένων αγοραστών σε πόλεις όπως η Τζέντα – ιδιαίτερα για κατοικίες πολυτελείας και ακίνητα στην παραλία. Ωστόσο, η συντριπτική πλειοψηφία της αγοράς ακινήτων της Τζέντα εξακολουθεί να καθορίζεται από εγχώριους και περιφερειακούς (GCC) αγοραστές σε αυτό το στάδιο, με τους ξένους να διαδραματίζουν μεγαλύτερο ρόλο στον τομέα ανάπτυξης/επενδύσεων παρά στην ατομική αγορά κατοικίας.
Σε ό,τι αφορά τις ρυθμιστικές ενημερώσεις, οι σαουδαραβικές αρχές συνεχώς βελτιώνουν τη νομοθεσία για τα ακίνητα. Ένας νέος Νόμος Επενδύσεων τέθηκε σε ισχύ το 2023-2024, απλοποιώντας τη διαδικασία για τις ξένες οντότητες να αποκτήσουν επενδυτικές άδειες και εξισώνοντας τη μεταχείριση ξένων και ντόπιων επενδυτών σε πολλούς τομείς agbi.com agbi.com. Ο τομέας των ακινήτων έχει ωφεληθεί από αυτόν τον νόμο, καθώς μείωσε τη γραφειοκρατία για έργα χρηματοδοτούμενα από το εξωτερικό. Επιπλέον, τα συστήματα κτηματολογίου και οι ηλεκτρονικές συναλλαγές έχουν αναμορφωθεί – η εισαγωγή ηλεκτρονικού συστήματος τίτλων ιδιοκτησίας και πλατφορμών όπως το “Najiz” για συναλλαγές ακινήτων έχει αυξήσει τη διαφάνεια και έχει μειώσει σημαντικά τους χρόνους μεταβίβασης. Όλα αυτά τα μέτρα διευκολύνουν τους ξένους επενδυτές ή τα επενδυτικά κεφάλαια να εισέλθουν στην αγορά της Τζέντα, έχοντας σαφή εικόνα για το τι να περιμένουν.
Ένα άλλο σημαντικό έργο είναι ο Πύργος της Τζέντα στη βόρεια περιοχή Ομπχούρ – που αναμένεται να γίνει το ψηλότερο κτίριο στον κόσμο με ύψος πάνω από 1.000 μέτρα.
Μετά από ένα διάλειμμα, η κατασκευή του Πύργου της Τζέντα ξεκίνησε ξανά επίσημα στα τέλη του 2023, με τους κατασκευαστές να στοχεύουν στην ολοκλήρωση γύρω στο 2027–2028 designboom.com designboom.com.Κατά τη διάρκεια μιας τελετής τον Ιανουάριο του 2025, χύθηκε σκυρόδεμα για τον 64ο όροφο του πύργου και το σχέδιο είναι να προστίθεται περίπου ένας όροφος κάθε τέσσερις ημέρες από εδώ και πέρα designboom.com.Ο Πύργος της Τζέντα αποτελεί το κεντρικό στοιχείο της Jeddah Economic City (JEC), μιας μεγάλης ανάπτυξης που έχει σχεδιαστεί να περιλαμβάνει εμπορικά κέντρα, κατοικίες και κοινοτικές υποδομές για έως και 100.000 άτομα designboom.com.Ολόκληρο το JEC, συμπεριλαμβανομένου του πύργου, έχει εκτιμώμενο κόστος 20 δισεκατομμυρίων δολαρίων designboom.com.Ο ίδιος ο πύργος θα στεγάσει ένα μείγμα χρήσεων (ξενοδοχείο Four Seasons, γραφεία, πολυτελή διαμερίσματα και το υψηλότερο παρατηρητήριο στον κόσμο) designboom.com designboom.com.Η αναβίωση αυτού του έργου είναι βαθιά συμβολική – σηματοδοτεί την αυτοπεποίθηση και τη φιλοδοξία της Σαουδικής Αραβίας στην ανάπτυξη ακινήτων.Εάν ολοκληρωθεί, ο Πύργος της Τζέντα θα προσελκύσει παγκόσμια προσοχή, ενδεχομένως κάνοντας την γύρω περιοχή μαγνήτη για επενδύσεις (όπως ακριβώς ο Μπουρτζ Κάλιφα τόνωσε το κέντρο του Ντουμπάι).Η πρόοδος του πύργου θα παρακολουθείται στενά κατά την περίοδο 2025-2030, και η επιτυχία του θα μπορούσε να αποτελέσει το θεμέλιο για μια νέα επιχειρηματική περιοχή στην πόλη.Το έργο αναδεικνύει επίσης τη βελτιωμένη συντονισμένη δράση μεταξύ των ενδιαφερόμενων μερών: η Kingdom Holding (ο χορηγός) και νέοι μηχανικοί εργολάβοι συνεργάστηκαν, και οι προσφορές για την τελική κατασκευή εκδόθηκαν με προθεσμία υποβολής προσφορών έως το τέλος του 2025 designboom.com designboom.com.Συνοψίζοντας, η αγορά ακινήτων της Σαουδικής Αραβίας το 2025 είναι πολύ πιο ανοιχτή και ρυθμιζόμενη σε σύγκριση με μια δεκαετία πριν. Η Τζέντα αναμένεται να επωφεληθεί από εισροές ξένου κεφαλαίου, ειδικά σε μεγάλα έργα και εμπορικά ακίνητα. Ο συνδυασμός τεράστιων κυβερνητικών έργων (που συχνά αναζητούν διεθνείς συνεργάτες) και νέων νόμων που καλωσορίζουν την ξένη ιδιοκτησία δημιουργεί ένα τοπίο όπου οι παγκόσμιοι επενδυτές αναζητούν ενεργά ευκαιρίες. Η προσδοκία είναι ότι καθώς η αγορά ωριμάζει και οι αποδόσεις παραμένουν ελκυστικές, οι ξένες επενδύσεις στα ακίνητα της Τζέντα θα συνεχίσουν την ανοδική τους πορεία, φέρνοντας όχι μόνο κεφάλαια αλλά και τεχνογνωσία και νέες αναπτυξιακές αντιλήψεις στην πόλη.
Σημαντικά Έργα Υποδομών και Ακινήτων στην Τζέντα
Η Τζέντα υφίσταται μια εντυπωσιακή φυσική μεταμόρφωση χάρη σε μια σειρά από μεγάλα έργα και αναβαθμίσεις υποδομών, πολλά από τα οποία συνδέονται με τους στόχους του Vision 2030. Ίσως το πιο χαρακτηριστικό είναι το Jeddah Central Project (πρώην γνωστό ως “New Jeddah Downtown”). Ξεκινώντας στα τέλη του 2021 από το Public Investment Fund, αυτό το έργο αναπτύσσει εκ νέου μια έκταση 5,7 εκατομμυρίων τετραγωνικών μέτρων της ιστορικής παραθαλάσσιας περιοχής της Τζέντα σε μία σύγχρονη περιοχή μικτής χρήσης jeddahcentral.com jeddahcentral.com. Το γενικό πλάνο περιλαμβάνει τέσσερα ορόσημα-αξιοθέατα – μια Όπερα, ένα στάδιο, ένα μουσείο και ένα ενυδρείο – μαζί με νέες μαρίνες, παραλίες, πάρκα και μια τεράστια ποικιλία ακινήτων. Σε αριθμούς, το Jeddah Central θα προσφέρει 17.000 κατοικίες, 2.700 δωμάτια ξενοδοχείων και πάνω από 10 νέες εγκαταστάσεις ψυχαγωγίας και τουρισμού κατά την ολοκλήρωσή του jeddahcentral.com jeddahcentral.com. Οι εργασίες κατασκευής βρίσκονται σε προχωρημένο στάδιο: στις αρχές του 2024, συμβάσεις ύψους 12 δισ. SAR ανατέθηκαν για την πρώτη φάση των αξιοθέατων (Όπερα, Στάδιο, Ενυδρείο) jeddahcentral.com. Αυτή η ανάπτυξη αποτελεί σταθμό για το κέντρο της Τζέντα, αντικαθιστώντας παλαιότερες υποδομές με μια παγκόσμιας κλάσης παραθαλάσσια γραμμή ορίζοντα. Αναμένεται να αυξήσει σημαντικά τις αξίες των ακινήτων στις γύρω περιοχές και να δημιουργήσει νέες περιοχές πολυτελούς διαβίωσης, αγορών και ψυχαγωγίας που θα ανταγωνίζονται αυτές του Ντουμπάι ή της Ντόχα. Για επενδυτές και αναδόχους, το Jeddah Central ανοίγει ευκαιρίες στη φιλοξενία, τα πολυτελή διαμερίσματα και τη λιανική, υποστηριζόμενο από το PIF και την προνομιακή παραθαλάσσια τοποθεσία του έργου.
Όσον αφορά τις υποδομές μεταφορών, η Τζέντα έχει δει σημαντικές βελτιώσεις που ενισχύουν την ελκυστικότητά της στην αγορά ακινήτων. Το νέο Διεθνές Αεροδρόμιο King Abdulaziz (KAIA) εγκαινίασε το υπερσύγχρονο Terminal 1 το 2019, αυξάνοντας σημαντικά τη χωρητικότητα και διαθέτοντας ένα αρχιτεκτονικό αριστούργημα ως τερματικό σταθμό. Μέχρι το 2025, το αεροδρόμιο έχει τη δυνατότητα να διαχειρίζεται περίπου 30 εκατομμύρια επιβάτες ετησίως, διευκολύνοντας την άφιξη τουριστών και επαγγελματιών που τροφοδοτούν τη ζήτηση για ξενοδοχεία και βραχυχρόνιες μισθώσεις. Επιπλέον, ο Σιδηρόδρομος Υψηλής Ταχύτητας Haramain, που λειτουργεί από το 2018, συνδέει την Τζέντα με τις ιερές πόλεις – μπορείτε πλέον να ταξιδέψετε από την Τζέντα στη Μέκκα σε λιγότερο από μία ώρα και στη Μεδίνα σε περίπου 2 ώρες. Ο σταθμός του τρένου στην Al-Sulaimaniah έχει γίνει ένας νέος αστικός πόλος, και η άνεση αυτής της σιδηροδρομικής σύνδεσης έχει καταστήσει την Τζέντα ακόμα πιο ελκυστική βάση για εταιρείες και προσκυνητές (ορισμένοι προσκυνητές επιλέγουν να διαμένουν στην Τζέντα και να πραγματοποιούν ημερήσιες εκδρομές στη Μέκκα με το τρένο, ενισχύοντας τον ξενοδοχειακό τομέα της Τζέντα). Κοιτώντας μπροστά, ο υπό σχεδιασμό Σιδηρόδρομος Saudi Landbridge (γραμμή εμπορευμάτων και επιβατών προς τα ανατολικά) θα συνδέει απευθείας το λιμάνι της Τζέντα με το Ριάντ και τη Νταμάμ, μετατρέποντας ουσιαστικά την Τζέντα στην πύλη logistics της χώρας μεταξύ της Ερυθράς Θάλασσας και του Κόλπου. Αυτό αναμένεται να δώσει ώθηση στη δημιουργία μεγάλων logistic parks και βιομηχανικής ανάπτυξης κατά μήκος της διαδρομής, ιδιαίτερα γύρω από το λιμάνι της Τζέντα, ενισχύοντας τον τομέα της βιομηχανικής αγοράς ακινήτων.
Η αστική κινητικότητα εντός της Τζέντα βρίσκεται επίσης στην ατζέντα. Το μακροχρόνια προτεινόμενο έργο Jeddah Metro – ένα αστικό σιδηροδρομικό δίκτυο τριών γραμμών – έχει αντιμετωπίσει καθυστερήσεις, αλλά παραμένει μέρος των μελλοντικών σχεδίων της πόλης. Αν τελικά προχωρήσει (πιθανότατα στο δεύτερο μισό αυτής της δεκαετίας), ένα μετρό θα βελτίωνε σημαντικά την άνεση των μετακινήσεων και θα μπορούσε να αναμορφώσει τις αξίες των ακινήτων γύρω από τους κόμβους των σταθμών. Στο μεταξύ, η πόλη έχει εφαρμόσει νέα δίκτυα λεωφορείων και βελτιώνει τους δρόμους (συμπεριλαμβανομένης της προγραμματισμένης Κρεμαστής Γέφυρας Obhur πάνω από τον βόρειο κόλπο) για να μειώσει τη συμφόρηση. Οι αναβαθμισμένες υποδομές συχνά μεταφράζονται σε υψηλότερες τιμές γης σε προηγουμένως υπο-αναπτυγμένες περιοχές, μια τάση που είναι ήδη ορατή στη Βόρεια Τζέντα όπου οι επεκτάσεις αυτοκινητοδρόμων και οι γέφυρες έχουν βελτιώσει τη συνδεσιμότητα.
Άλλα αξιόλογα έργα περιλαμβάνουν τη Jeddah Economic City (πέρα από τον Πύργο, η JEC θα περιλαμβάνει ένα σύμπλεγμα ουρανοξυστών, εμπορικών λεωφόρων και μια μαρίνα) και τη King Abdullah Economic City (KAEC) βόρεια της Τζέντα. Αν και η KAEC είναι ξεχωριστή προγραμματισμένη πόλη, ο χαρακτηρισμός της ως Ειδική Οικονομική Ζώνη το 2023 και η ανανεωμένη κυβερνητική εστίαση ουσιαστικά έχουν συνδέσει την επιτυχία της με την ανάπτυξη της Τζέντα. Το λιμάνι και η βιομηχανική κοιλάδα της KAEC προσελκύουν κατασκευαστές και εταιρείες logistics με φορολογικά κίνητρα, δημιουργώντας δυνητικά χιλιάδες θέσεις εργασίας. Καθώς αυτές οι θέσεις εργασίας υλοποιούνται, θα μπορούσαν να ενισχύσουν τη ζήτηση κατοικίας στη βόρεια Τζέντα και την ίδια την KAEC, επεκτείνοντας ουσιαστικά τη μητροπολιτική περιοχή της Τζέντα. Επίσης, το Red Sea Global (μεγάλο τουριστικό έργο που αναπτύσσει θέρετρα σε νησιά πιο βόρεια) και τα έργα πολιτιστικής κληρονομιάς AlUla, αν και δεν βρίσκονται στην Τζέντα, πιθανότατα θα φέρουν πολλούς τουρίστες μέσω της Τζέντα, δικαιολογώντας έτσι περισσότερα ξενοδοχεία και επέκταση του αεροδρομίου.
Συνοψίζοντας, ο ορίζοντας και οι υποδομές της Τζέντα το 2025–2030 θα καθοριστούν από αυτά τα μεγα-έργα. Η παραλία Jeddah Central θα προσφέρει στην πόλη ένα σύγχρονο κέντρο, ο Πύργος Τζέντα θα τη βάλει στον παγκόσμιο χάρτη για τα αρχιτεκτονικά ρεκόρ και οι βελτιωμένες συγκοινωνιακές συνδέσεις θα ενσωματώσουν την Τζέντα πιο στενά με τις εθνικές και παγκόσμιες αγορές. Για τους ενδιαφερόμενους της αγοράς ακινήτων, αυτά τα έργα σημαίνουν νέες περιοχές για επενδύσεις, από πολυτελή παραθαλάσσια διαμερίσματα έως βιομηχανικά πάρκα. Ενώ υπάρχουν κίνδυνοι στην υλοποίηση (καθυστερήσεις, υπερβάσεις κόστους), η καθαρή κλίμακα της κυβερνητικής δέσμευσης προσφέρει εμπιστοσύνη ότι ο αστικός μετασχηματισμός της Τζέντα βρίσκεται σε πλήρη εξέλιξη.
Συγκριτική Ανάλυση: Τζέντα vs. Ριάντ vs. Νταμμάν
Οι τρεις μεγάλες μητροπολιτικές περιοχές της Σαουδικής Αραβίας – Ριάντ, Τζέντα και Νταμμάν/Κομπάρ (Ανατολική Επαρχία) – έχουν η καθεμιά ξεχωριστή δυναμική στην αγορά ακινήτων, επηρεασμένη από τους οικονομικούς τους ρόλους και τις πρωτοβουλίες του Vision 2030. Η σύγκριση της Τζέντα με τις άλλες προσφέρει πλαίσιο για την αξιολόγηση της απόδοσης και των προοπτικών της:
Πρόβλεψη Αγοράς για το 2025–2030
Κοιτώντας μπροστά, οι προοπτικές για την αγορά ακινήτων της Τζέντα την περίοδο 2025 έως 2030 είναι γενικά θετικές, με ισχυρά οικονομικά θεμέλια και εθνικά αναπτυξιακά σχέδια να τις στηρίζουν. Αναλυτές και σύμβουλοι προβλέπουν συνεχιζόμενη ανάπτυξη στους τομείς της κατοικίας, των εμπορικών ακινήτων και της φιλοξενίας, αν και ο ρυθμός ενδέχεται να διαφέρει ανάλογα με τον τομέα και το έτος. Ακολουθούν βασικά στοιχεία της πρόβλεψης:
Ποσοτικά, οι εταιρείες έρευνας αγοράς εκτιμούν ότι η συνολική αγορά ακινήτων της Σαουδικής Αραβίας θα αναπτυχθεί με σύνθετο ετήσιο ρυθμό αύξησης (CAGR) γύρω στο 7–9% έως το 2030, ενδεχομένως να διπλασιάσει την αξία της αγοράς έως το τέλος της δεκαετίας techsciresearch.com imarcgroup.com. Η Τζέντα, ως βασικό συστατικό αυτού, θα συμβάλλει σημαντικά. Η Γενική Αρχή Ακινήτων προβλέπει ότι το μέγεθος της εθνικής αγοράς ακινήτων θα φτάσει περίπου τα 100+ δισεκατομμύρια δολάρια έως το 2029 arabnews.com. Επομένως, μπορούμε να φανταστούμε ότι το μερίδιο της Τζέντας (ιστορικά ίσως 15-20% των συναλλαγών σε αξία) να ανέρχεται σε δεκάδες δισεκατομμύρια δολάρια σε ετήσιες αγοραπωλησίες ακινήτων έως το 2030.
Προειδοποιήσεις για τις προβλέψεις: Αυτές οι θετικές προβλέψεις βασίζονται στην απουσία σοβαρών οικονομικών σοκ. Κίνδυνοι όπως μια παρατεταμένη παγκόσμια ύφεση, μια απότομη πτώση των τιμών του πετρελαίου που επηρεάζει τις κρατικές δαπάνες ή η γεωπολιτική αστάθεια θα μπορούσαν να επιβραδύνουν τη δυναμική (περισσότερα για τους κινδύνους στην επόμενη ενότητα). Επίσης, τα επιτόκια παίζουν ρόλο – αν το κόστος χρηματοδότησης παραμείνει υψηλό παγκοσμίως, αυτό θα μπορούσε να περιορίσει την ανάπτυξη της ζήτησης (ειδικά για στεγαστικά δάνεια). Ωστόσο, η Σαουδική Αραβία έχει δείξει διάθεση να μετριάσει αυτό (μέσω επιδοτήσεων, κ.λπ.). Συνολικά, η περίοδος 2025–2030 αναμένεται να είναι μια περίοδος ανάπτυξης και εκσυγχρονισμού για τα ακίνητα της Τζέντα, με την πόλη να αναδεικνύεται πιο διεθνώς προβεβλημένη και την αγορά ακινήτων της πιο ώριμη και διαφοροποιημένη.
Ευκαιρίες και Κίνδυνοι για Επενδυτές και Αναπτύκτες
Η αγορά ακινήτων της Τζέντα προσφέρει έναν ελκυστικό συνδυασμό ευκαιριών, χάρη στη στήριξη της κυβέρνησης και στη διαρθρωτική ζήτηση, αλλά συνοδεύεται και από ορισμένους κινδύνους που θα πρέπει να εξετάσουν προσεκτικά οι ενδιαφερόμενοι:
Ευκαιρίες:
Κίνδυνοι:
Συμπερασματικά, οι ευκαιρίες στην αγορά ακινήτων της Τζέντας έως το 2030 είναι σημαντικές – πρόκειται για μια αναπτυσσόμενη αγορά, με ισχυρή στήριξη και πραγματικούς μοχλούς ζήτησης. Οι επενδυτές και οι αναπτυξιακοί φορείς που ευθυγραμμίζονται με τα θέματα του Vision 2030 (προσιτή στέγαση, τουρισμός, ποιότητα ζωής, διαφοροποίηση) μπορούν όχι μόνο να επωφεληθούν οικονομικά αλλά και να βρουν στήριξη από τους νομοθέτες. Ωστόσο, η συνετή στρατηγική είναι απαραίτητη για διαχείριση των κινδύνων. Ο επενδυτικός διασκορπισμός σε τύπους περιουσίας (κατοικία έναντι εμπορικών ακινήτων) ή χρονικούς ορίζοντες, η εξασφάλιση καλών όρων χρηματοδότησης και η διατήρηση ευελιξίας στα έργα ώστε να προσαρμόζονται στις μεταβολές της αγοράς θα είναι έξυπνες στρατηγικές. Όπως συμπέρανε η S&P για τη Σαουδική Αραβία, η αναπτυξιακή πορεία είναι ισχυρή αλλά όχι χωρίς προκλήσεις arabnews.com arabnews.com – και αυτό ταιριάζει απόλυτα στην Τζέντα. Με σωστή διαχείριση κινδύνου, τα ενδιαφερόμενα μέρη μπορούν να εκμεταλλευτούν το κύμα της ανάπτυξης ακινήτων στην Τζέντα και πιθανότατα να αποκομίσουν σημαντικές αποδόσεις στα συναρπαστικά επόμενα χρόνια.
Πηγές:
Τάσεις οικιστικών ακινήτων στην Τζέντα
Τάσεις Πωλήσεων και Τιμών: Η αγορά κατοικίας της Τζέντα είναι δυναμική, με τη ζήτηση να επιταχύνεται τον τελευταίο χρόνο. Οι αγοραπωλησίες κατοικιών στην Τζέντα αυξήθηκαν κατά 43,5% σε ετήσια βάση στις αρχές του 2025 jll-mena.com, αντανακλώντας μια αύξηση στο ενδιαφέρον των αγοραστών. Αυτή η άνοδος συμπίπτει με πανεθνικές προσπάθειες για την ενίσχυση της ιδιοκατοίκησης – προγράμματα όπως το Sakani και το Ταμείο Ανάπτυξης Ακινήτων διευκολύνουν τους πρωτο-αγοραστές να αγοράσουν σπίτι, γεγονός που έχει ενισχύσει σημαντικά τη ζήτηση jll-mena.com. Όσον αφορά τις τιμές, η Τζέντα σημείωσε μικτές κινήσεις: οι τιμές πώλησης των βιλών συνέχισαν να αυξάνονται, ενώ οι τιμές των διαμερισμάτων υποχώρησαν ελαφρώς τα τελευταία τρίμηνα jll-mena.com. Για παράδειγμα, το πρώτο εξάμηνο του 2024 οι τιμές πώλησης κατοικιών στην Τζέντα αυξήθηκαν κατά περίπου 5% σε ετήσια βάση, ενώ τα ενοίκια αυξήθηκαν περίπου 4% argaam.com argaam.com. Αυτή είναι μια πιο μετριοπαθής αύξηση σε σύγκριση με το Ριάντ (όπου οι τιμές κατοικιών αυξήθηκαν κατά ~10% την ίδια περίοδο) argaam.com. Η σχετική επιβράδυνση στις τιμές διαμερισμάτων δείχνει μια προσαρμογή μετά από αρκετά έτη ταχείας ανάπτυξης, και πιθανώς περισσότερη προσφορά που έρχεται σε αυτή την κατηγορία.
Ζήτηση και Προσφορά Κατοικιών: Η ζήτηση στη Τζέντα κατευθύνεται προς μοντέρνες, οργανωμένες κοινοτικές περιοχές. Τόσο οι ντόπιοι όσο και οι ξένοι δείχνουν μια προτίμηση για τη «ζωή στην κοινότητα» με ολοκληρωμένες παροχές, παρά για αυτόνομες ιδιοκτησίες jll-mena.com. Ειδικά η βόρεια Τζέντα έχει αναδειχθεί σε hotspot – η περιοχή αυτή γνώρισε τη μεγαλύτερη αύξηση τιμών, ενισχυόμενη από νέες αναπτύξεις υψηλότερης ποιότητας και υποδομές argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Οι κατοικίες μεσαίας προς ανώτερης κατηγορίας γνωρίζουν αυξανόμενη ζήτηση, σε απόλυτη ταύτιση με την εμπορική σημασία της Τζέντας και τον ρόλο της ως πύλη για προσκυνητές και τουρίστες argaamplus.s3.amazonaws.com. Δημοφιλείς γειτονιές περιλαμβάνουν παραλιακές και βόρειες περιοχές (όπως το Obhur και τις περιοχές Al-Shati/Waterfront) που προσφέρουν νέες βίλες, περιφραγμένα συγκροτήματα και παραθαλάσσια διαμερίσματα. Πρόσφατα στοιχεία δείχνουν ότι σχεδόν όλη η αύξηση των τιμών στη Τζέντα το 2023 συγκεντρώθηκε στο βόρειο τμήμα της πόλης argaamplus.s3.amazonaws.com, όπου εκτελούνται αρκετά μεγάλα οικιστικά έργα.
Από την πλευρά της προσφοράς, η αναπτυξιακή δραστηριότητα είναι έντονη. Μόνο στο πρώτο εξάμηνο του 2024, παραδόθηκαν 11.300 νέες κατοικίες στη Τζέντα, αυξάνοντας το συνολικό απόθεμα στέγασης της πόλης σε περίπου 891.000 μονάδες argaam.com argaam.com. Άλλες 16.000 μονάδες επρόκειτο να ολοκληρωθούν στο δεύτερο εξάμηνο του 2024 argaam.com. Μεγάλοι κατασκευαστές – συμπεριλαμβανομένου του ROSHN του Δημόσιου Ταμείου Επενδύσεων – είναι δραστήριοι στη Τζέντα. Το έργο Al-Arous του ROSHN στη βόρεια Τζέντα, για παράδειγμα, σχεδιάζει να προσθέσει περίπου 18.000 νέες κατοικίες σε μια οικιστική κοινότητα-πρότυπο, επεκτείνοντας την προσφορά σύγχρονων κατοικιών για τη μεσαία τάξη. Τέτοιες αναπτύξεις στηρίζουν τον στόχο του κυβερνητικού Οράματος 2030 για αύξηση της ιδιοκατοίκησης στη Σαουδική Αραβία (με στόχο 70% μέχρι το 2030, από περίπου 62% το 2020 pwc.com pwc.com). Επιπλέον, η βελτιωμένη πρόσβαση σε στεγαστικά δάνεια (με τη βοήθεια της Σαουδαραβικής Εταιρείας Αναχρηματοδότησης Ακινήτων και τις χαμηλότερες απαιτήσεις προκαταβολής) επέτρεψε σε περισσότερες νέες οικογένειες να αγοράσουν κατοικία pwc.com pwc.com, διατηρώντας τη ζήτηση για νέα οικιστικά έργα.
Ενοίκια και Απόδοση: Η αγορά ενοικίων της Τζέντα έχει συσφιχθεί. Με την αύξηση του πληθυσμού και την εισροή επαγγελματιών εξωτερικού σε ορισμένους τομείς, τα ενοίκια διαμερισμάτων κατέγραψαν πρόσφατα αξιοσημείωτη αύξηση – τα μέσες τιμές ενοικίου διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 18% σε ετήσια βάση το 2023, σύμφωνα με μία ανασκόπηση της αγοράς argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Τα ενοίκια βιλών έχουν επίσης αυξηθεί (κατά υψηλά μονοψήφια ποσοστά ετησίως), αν και παραμένουν γενικά χαμηλότερα από αυτά στο Ριάντ. Μέχρι τα τέλη του 2023, τα συνήθη ενοίκια διαμερισμάτων στην Τζέντα κυμαίνονταν ευρέως από περίπου SAR 14,400 έως SAR 75,000 ετησίως, ανάλογα με την τοποθεσία και την ποιότητα, ενώ τα ενοίκια βιλών κυμαίνονταν από περίπου SAR 60,000 έως SAR 175,000 ετησίως argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Αυτές οι αυξήσεις ενοικίων αντανακλούν τόσο τη μεγάλη ζήτηση όσο και τη περιορισμένη διαθεσιμότητα ποιοτικών μονάδων σε προνομιούχες περιοχές. Ωστόσο, με σημαντική νέα προσφορά που αναμένεται το 2024–2025, η αύξηση των ενοικίων ενδέχεται να μετριαστεί. Οι αποδόσεις για τους ιδιοκτήτες ήταν ελκυστικές τα τελευταία χρόνια λόγω της αύξησης των ενοικίων, αλλά οι επενδυτές παρακολουθούν τον πιθανό κίνδυνο υπερπροσφοράς προς το 2030, καθώς προστίθενται δεκάδες χιλιάδες μονάδες. Συνολικά, ο οικιστικός τομέας της Τζέντα παραμένει σε μια “θετική πορεία για περαιτέρω ανάπτυξη”, υποστηριζόμενος από ισχυρή θεμελιώδη ζήτηση και κρατικές πρωτοβουλίες στέγασης argaam.com.
Τάσεις Αγοράς Επαγγελματικών Ακινήτων (Γραφείο, Λιανικό Εμπόριο, Βιομηχανία)
Εμπορικά Ακίνητα Λιανικής: Ο τομέας λιανικής αποτελεί ένα φωτεινό σημείο στο εμπορικό τοπίο της Τζέντα, υποστηριζόμενος από ένα νεανικό πληθυσμό και την αυξανόμενη τουριστική δραστηριότητα.
Το 2024, η Τζέντα πρόσθεσε 106.000 μ² νέου εμπορικού χώρου (π.χ.μια σημαντική έναρξη εμπορικού κέντρου), φέρνοντας τη συνολική προσφορά λιανικής σε περίπου 2,16 εκατομμύρια μ² στην πόλη argaam.com argaam.com.Αυτή η επέκταση αντανακλά εμπιστοσύνη στη ζήτηση των καταναλωτών.Χάρη στην προώθηση της Vision 2030 για την ενίσχυση της ψυχαγωγίας και της αναψυχής, τα εμπορικά κέντρα στη Τζέντα έχουν εντάξει όλο και περισσότερο κινηματογράφους, εστιατόρια και οικογενειακά αξιοθέατα για να προσελκύσουν επισκέπτες.Τα ενοίκια λιανικής σε κορυφαία “υπερ-περιφερειακά” εμπορικά κέντρα αυξάνονται (περίπου +4% σε ετήσια βάση το Α’ εξάμηνο του 2024 για τα εμπορικά κέντρα πρώτης κατηγορίας) argaam.com, ενώ τα δευτερεύοντα εμπορικά κέντρα με παλαιότερες μορφές βλέπουν τα ενοίκια να μειώνονται (~4% μείωση σε ετήσια βάση) καθώς οι καταναλωτές στρέφονται προς πιο σύγχρονες εμπειρίες argaam.com.Συνολικά, το κλίμα στην αγορά λιανικής είναι αισιόδοξο για το 2025-2026, με τη S&P Global να σημειώνει ότι η αύξηση του πληθυσμού, η διεύρυνση του τουρισμού και η είσοδος διεθνών brands θα ενισχύσουν περαιτέρω τη ζήτηση λιανικής στις πόλεις της Σαουδικής Αραβίας arabnews.com arabnews.com.Η Ριάντ και η Τζέντα, ειδικότερα, βιώνουν ένα κύμα νέων εμπορικών και μικτών αναπτύξεων που συνδυάζουν τα ψώνια με τη διασκέδαση και ακόμη και οικιστικά/φιλοξενούμενα στοιχεία arabnews.com.Στην Τζέντα, τα υπαίθρια και παραθαλάσσια εμπορικά κέντρα κερδίζουν δημοτικότητα (για παράδειγμα, οι περιοχές Κορνίς και προορισμοί όπως η περιοχή Jeddah Yacht Club), αντανακλώντας μια τάση προς τα εμπορικά κέντρα που επικεντρώνονται στον τρόπο ζωής arabnews.com.Με αυτό κατά νου, ο τομέας της λιανικής δεν είναι χωρίς κινδύνους: η ανάπτυξη του ηλεκτρονικού εμπορίου και οι μεταβαλλόμενες προτιμήσεις των καταναλωτών σημαίνουν ότι οι διαχειριστές εμπορικών κέντρων πρέπει να συνεχίσουν να καινοτομούν για να προσελκύουν επισκέπτες.Η S&P έχει προειδοποιήσει ότι η υπερπροσφορά και ο ανταγωνισμός θα μπορούσαν να ασκήσουν πίεση στις αποδόσεις των ενοικίων, ειδικά εάν οι ιδιοκτήτες πραγματοποιήσουν μεγάλες κεφαλαιουχικές δαπάνες για την ανακαίνιση ακινήτων arabnews.com.Προς το παρόν, όμως, η αγορά λιανικής ακινήτων της Τζέντα ενισχύεται από την ισχυρή καταναλωτική δαπάνη – με τη βοήθεια του υψηλού κατά κεφαλήν εισοδήματος και της κουλτούρας που αντιμετωπίζει τα εμπορικά κέντρα ως κοινωνικούς προορισμούς arabnews.com arabnews.com.Με τη Σαουδική Αραβία να στοχεύει σε 100+ εκατομμύρια τουρίστες έως το 2030, συμπεριλαμβανομένων μεγάλων εκδηλώσεων όπως η Expo 2030 και το Παγκόσμιο Κύπελλο FIFA 2034, ο ρόλος της Τζέντα ως πύλη της πόλης τοποθετεί τον τομέα του λιανικού εμπορίου της για διαρκή ανάπτυξη arabnews.com.Βιομηχανικά & Λογιστικά Ακίνητα: Ο τομέας των βιομηχανικών ακινήτων στη Τζέντα γνωρίζει σημαντική ανάπτυξη, αν και υπό το ραντάρ, σε ευθυγράμμιση με τις φιλοδοξίες της Σαουδικής Αραβίας στον τομέα της εφοδιαστικής αλυσίδας.
Ως η κύρια πόλη-λιμάνι της Ερυθράς Θάλασσας του Βασιλείου, η Τζέντα είναι στο επίκεντρο των σχεδίων για να γίνει ένα παγκόσμιο κέντρο εφοδιαστικής αλυσίδας, και αυτό οδηγεί τη ζήτηση για σύγχρονες αποθήκες και κέντρα διανομής argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Η άνθηση του ηλεκτρονικού εμπορίου μετά το 2020 έχει ενισχύσει περαιτέρω τις απαιτήσεις για μεγάλες, υψηλής ποιότητας εγκαταστάσεις logistics argaamplus.s3.amazonaws.com.Το 2023, η Σαουδική Αραβία εγκαινίασε τέσσερις νέες Ειδικές Οικονομικές Ζώνες (SEZs) για να προσελκύσει βιομηχανικές και προηγμένες τεχνολογικές επενδύσεις – συγκεκριμένα, μία από αυτές βρίσκεται στην Οικονομική Πόλη Βασιλιάς Αμπντάλα (KAEC) κοντά στην Τζέντα argaamplus.s3.amazonaws.com.Η Ειδική Οικονομική Ζώνη του KAEC επικεντρώνεται στην προηγμένη βιομηχανία και τα logistics και αναμένεται να ενισχύσει την ανάπτυξη αποθηκών και εργοστασίων στην περιοχή της Τζέντα.Τα ενοίκια για κύριες αποθήκες στη Τζέντα κυμαίνονται αυτή τη στιγμή περίπου από 90 έως 300 SAR ανά τ.μ. ετησίως, ανάλογα με την τοποθεσία και τις προδιαγραφές argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Αυτά τα ενοίκια αυξάνονται καθώς η διαθεσιμότητα ποιοτικών χώρων είναι χαμηλή – πράγματι, τα ενοίκια βιομηχανικών χώρων σημείωσαν αυξήσεις μεσαίων έως υψηλών μονοψήφιων ποσοστών το 2022–2023.Ενώ τα ενοίκια αποθηκών στη Τζέντα είναι λίγο χαμηλότερα από αυτά του Ριάντ (τα οποία μπορούν να φτάσουν έως και 400 SAR/m²) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com, το χάσμα μπορεί να κλείσει καθώς περισσότεροι πάροχοι υπηρεσιών 3PL (τρίτων υπηρεσιών εφοδιαστικής αλυσίδας) και κατασκευαστές εγκαθιστούν επιχειρήσεις κοντά στο λιμάνι.Το εν εξελίξει Σχέδιο Γέφυρας Ξηράς της Σαουδικής Αραβίας – μια τεράστια σιδηροδρομική γραμμή που συνδέει το λιμάνι της Τζέντα με το Ριάντ και τη Νταμάμ – αποτελεί επίσης μια καθοριστική αλλαγή, με την ολοκλήρωσή του να αναμένεται γύρω στο τέλος της δεκαετίας.Επιτρέποντας ταχύτερη μετακίνηση φορτίου σε ολόκληρη τη χώρα, πιθανότατα θα αυξήσει τη ζήτηση για πάρκα logistics γύρω από το λιμάνι και τις βιομηχανικές ζώνες της Τζέντα.Συνολικά, οι προοπτικές για τα βιομηχανικά ακίνητα είναι αισιόδοξες: η πρωτοβουλία διαφοροποίησης του Vision 2030 λειτουργεί ως καταλύτης ανάπτυξης στην αποθήκευση, και η Τζέντα αναμένεται να επωφεληθεί χάρη στη στρατηγική της τοποθεσία.Η κύρια πρόκληση θα είναι η παροχή επαρκούς νέας βιομηχανικής προσφοράς· διαφορετικά, τα ενοίκια ενδέχεται να συνεχίσουν να αυξάνονται και ενδεχομένως να πιέσουν τις μικρότερες επιχειρήσεις.Ωστόσο, με νέες επενδύσεις σε γη και υποδομές (συμπεριλαμβανομένων των κινήτρων των Ειδικών Οικονομικών Ζωνών – SEZ), οι επενδυτές βλέπουν σημαντικές ευκαιρίες στον τομέα των ακινήτων logistics.Όπως σημείωσε μια έκθεση, η βιομηχανική ζήτηση στη Σαουδική Αραβία στηρίζεται σε μια «σημαντική τάση ανάπτυξης» που αναμένεται να συνεχιστεί καθώς η μη πετρελαϊκή οικονομία επεκτείνεται argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Αγορά Γραφείων: Η Τζέντα είναι η δεύτερη μεγαλύτερη αγορά γραφείων του Βασιλείου μετά το Ριάντ και συνεχίζει να αναπτύσσεται σταθερά. Το συνολικό απόθεμα γραφείων στην Τζέντα είναι περίπου 1,2 – 2,1 εκατομμύρια τετραγωνικά μέτρα (το εύρος αντανακλά διαφορετικές κατηγορίες χώρου) argaamplus.s3.amazonaws.com argaam.com, το οποίο είναι περίπου το ένα τέταρτο του αποθέματος γραφείων του Ριάντ. Κατά το πρώτο εξάμηνο του 2024, δεν άνοιξαν νέα σημαντικά γραφεία στην Τζέντα, διατηρώντας τη διαθεσιμότητα σταθερή στα περίπου 1,21 εκατομμύρια m² ποιοτικού χώρου argaam.com. Ωστόσο, νέα έργα βρίσκονται επιτέλους στον ορίζοντα – περίπου 48.000 m² γραφειακού χώρου αναμένεται να παραδοθούν μέχρι το τέλος του 2024 στην Τζέντα argaam.com. Η ζήτηση για γραφεία είναι υγιής, καθοδηγούμενη από την επιχειρηματική ανάπτυξη και τον ρόλο της Τζέντα ως κόμβου εμπορίου και εφοδιαστικής αλυσίδας. Τα ενοίκια γραφείων Grade A στην Τζέντα αυξήθηκαν περίπου 11% ετησίως στα μέσα του 2024 φτάνοντας περίπου τα SAR 1.335 ανά m² ετησίως argaam.com, υποδεικνύοντας ότι οι ιδιοκτήτες έχουν αποκτήσει πλεονέκτημα καθώς ο ποιοτικός χώρος παραμένει περιορισμένος. (Για σύγκριση, τα υψηλότερα ενοίκια γραφείων σε κορυφαίες περιοχές του Ριάντ αυξήθηκαν σχεδόν 20% την ίδια περίοδο, φτάνοντας περίπου τα SAR 2.090 ανά m² argaam.com, αντικατοπτρίζοντας ακόμη μεγαλύτερη ζήτηση στην πρωτεύουσα). Οι περισσότεροι βασικοί ενοικιαστές γραφείων της Τζέντα είναι κρατικοί φορείς και εγκατεστημένες εταιρείες argaamplus.s3.amazonaws.com, και τα νέα κτίρια υψηλών προδιαγραφών αντιμετωπίζουν ανταγωνιστική πίεση για να εξασφαλίσουν αυτούς τους μεγάλους ενοικιαστές argaamplus.s3.amazonaws.com. Προχωρώντας, ο τομέας γραφείων στην Τζέντα αναμένεται να επεκταθεί παράλληλα με την οικονομική ανάπτυξη, αλλά με προσεκτικό ρυθμό – η πόλη δεν έχει το τεράστιο κύμα μεταγκατάστασης εταιρειών που παρατηρείται στο Ριάντ. Τα ποσοστά κενών παραμένουν σχετικά σταθερά, και εάν η νέα προσφορά παραμείνει περιορισμένη, τα ενοίκια αναμένεται να διατηρηθούν υψηλά. Μία τάση που πρέπει να παρακολουθούμε είναι ο εκσυγχρονισμός του αποθέματος γραφείων: νέες μικτές αναπτύξεις (όπως τμήματα του έργου Jeddah Central) θα φέρουν υπερσύγχρονους γραφειακούς χώρους, ενδεχομένως προσελκύοντας ενοικιαστές από παλαιότερα κτίρια και δημιουργώντας πίεση στο γηρασμένο απόθεμα.
Βασικές Κυβερνητικές Πολιτικές και Επίδραση του Οράματος 2030
Η κυβερνητική πολιτική – καθοδηγούμενη από το στρατηγικό πλαίσιο Vision 2030 – διαδραματίζει καθοριστικό ρόλο στην αγορά ακινήτων της Τζέντα. Ένας από τους βασικούς στόχους του Vision 2030 είναι η αύξηση της ιδιοκατοίκησης στη Σαουδική Αραβία στο 70% έως το 2030, από περίπου 50% ή χαμηλότερα στα μέσα της δεκαετίας του 2010 pwc.com pwc.com. Για να επιτευχθεί αυτό, το Υπουργείο Στέγασης (τώρα μέρος του MoMRAH) έχει εφαρμόσει ουσιαστικές μεταρρυθμίσεις που έχουν μεταμορφώσει τον τομέα της στέγασης. Κύριες πρωτοβουλίες αποτελούν το πρόγραμμα Sakani, που απλοποιεί και επιδοτεί τα στεγαστικά δάνεια για τις σαουδαραβικές οικογένειες, και το Ταμείο Ανάπτυξης Ακινήτων, το οποίο παρέχει χρηματοδότηση χαμηλού κόστους. Τα προγράμματα αυτά έχουν μειώσει τους χρόνους αναμονής για στεγαστική υποστήριξη από χρόνια σε σχεδόν άμεση έγκριση vision2030.gov.sa, απελευθερώνοντας κύμα ζήτησης από τελικούς χρήστες. Όπως αναφέρθηκε νωρίτερα, τα στεγαστικά δάνεια με κρατική εγγύηση και οι μειωμένες απαιτήσεις προκαταβολής (μείωση από 30% σε 5% από την κεντρική τράπεζα) έχουν δώσει τη δυνατότητα σε μια νέα γενιά αγοραστών pwc.com. Το αποτέλεσμα είναι εμφανές στην Τζέντα, όπου πολλά νοικοκυριά που στο παρελθόν νοίκιαζαν μπαίνουν τώρα στην αγορά ιδιοκατοίκησης – ενισχύοντας την οικιστική ανάπτυξη σε διάφορα επίπεδα τιμών. Η επιρροή του Vision 2030 εκτείνεται πέρα από τη στέγαση και στον τομέα των εμπορικών ακινήτων μέσω της οικονομικής διαφοροποίησης και της απελευθέρωσης των κανονισμών. Η κυβέρνηση αναγνωρίζει τα ακίνητα ως βασικό τομέα για την αύξηση του μη πετρελαϊκού ΑΕΠ (με στόχο την αύξηση της συμβολής των ακινήτων στο ΑΕΠ από ~7% σε 10% μέχρι το 2030) pwc.com. Για να ενισχυθεί η ανάπτυξη, οι αρχές έχουν επενδύσει σημαντικά σε υποδομές – νέους συγκοινωνιακούς συνδέσμους, δίκτυα κοινής ωφελείας και βελτιώσεις του δημόσιου χώρου – ιδιαίτερα σε πόλεις όπως η Τζέντα που εξυπηρετούν τον τουρισμό και το εμπόριο. Μια αξιόλογη πολιτική είναι ο Φόρος Λευκής Γης, ένας φόρος επί αδόμητης αστικής γης που θεσπίστηκε για να αποτρέψει την αποθήκευση γης και να αυξήσει την προσφορά οικοπέδων για ανάπτυξη pwc.com. Η Τζέντα ήταν μία από τις πρώτες πόλεις όπου αυτός ο ετήσιος φόρος 2,5% εφαρμόστηκε σε κενή οικιστική γη, προτρέποντας ορισμένους ιδιοκτήτες είτε να οικοδομήσουν είτε να πουλήσουν, βελτιώνοντας σταδιακά τη διαθεσιμότητα γης για έργα. Επιπλέον, η απλοποίηση των αδειοδοτικών διαδικασιών και τα μοντέλα σύμπραξης δημόσιου και ιδιωτικού τομέα έχουν διευκολύνει τους επενδυτές ακινήτων να υλοποιήσουν μεγάλα έργα εναρμονισμένα με τους στόχους του Vision 2030 (για παράδειγμα, η ανάπλαση του κέντρου της Τζέντα δρομολογείται από το Δημόσιο Ταμείο Επενδύσεων σε συνεργασία με ιδιώτες εργολάβους).Η προώθηση του τουρισμού στο πλαίσιο του Vision 2030 αποτελεί ακόμη έναν τομέα πολιτικής που επηρεάζει την αγορά ακινήτων της Τζέντα. Το Βασίλειο στοχεύει να προσελκύσει 100 εκατομμύρια επισκέψεις ετησίως έως το 2030 (από θρησκευτικό τουρισμό, αναψυχή και επιχειρηματικές εκδηλώσεις). Η Τζέντα, ως η παραδοσιακή πύλη για τη Μέκκα και τη Μεδίνα και μια παραθαλάσσια πόλη της Ερυθράς Θάλασσας, επωφελείται από αυτή την ώθηση. Η διευκόλυνση των τουριστικών βίζας από την κυβέρνηση και η επένδυση σε τουριστικές υποδομές (αεροδρόμια, τερματικοί σταθμοί κρουαζιέρας κ.λπ.) έχουν οδηγήσει στην κατασκευή νέων ξενοδοχείων, επιπλωμένων διαμερισμάτων και εμπορικών-ψυχαγωγικών συγκροτημάτων στη Τζέντα. Το πολλαπλασιαστικό αποτέλεσμα στη λιανική και τη φιλοξενία υπήρξε σημαντικό – για παράδειγμα, η πληρότητα και οι τιμές δωματίων στα ξενοδοχεία της Σαουδικής Αραβίας αυξάνονται και οι κατασκευαστές στην Τζέντα ανταποκρίνονται προγραμματίζοντας περισσότερα έργα φιλοξενίας argaam.com argaam.com. Μελλοντικές παγκόσμιες εκδηλώσεις που θα φιλοξενήσει η Σαουδική Αραβία (όπως η Expo 2030 στο Ριάντ και το Παγκόσμιο Κύπελλο Ποδοσφαίρου FIFA 2034) οδηγούν σε αναβαθμίσεις σε εθνικό επίπεδο και η Τζέντα αναμένεται να λάβει το μερίδιό της – ενδεχομένως συμπεριλαμβανομένων βελτιώσεων σταδίων και ζωνών φιλάθλων, που συνδέονται με την ανάπτυξη ακινήτων (π.χ. μεικτού τύπου αθλητικές περιοχές, προσωρινές διαμονές κ.λπ.).
Καθοριστικά, το Vision 2030 έχει ενισχύσει ένα πιο φιλικό προς τον επενδυτή ρυθμιστικό περιβάλλον. Η ίδρυση της Γενικής Αρχής Ακινήτων (REGA) παρέχει ενιαία εποπτεία και διαφάνεια στην αγορά ακινήτων arabnews.com. Οι νόμοι για πώληση ακινήτων υπό κατασκευή (Wafi), την οριζόντια ιδιοκτησία και τη μεσιτεία ακινήτων έχουν εκσυγχρονιστεί με διεθνή πρότυπα, εμπνέοντας μεγαλύτερη εμπιστοσύνη σε επενδυτές και αγοραστές σπιτιών. Επιπλέον, οι κανόνες χωροταξίας και πολεοδομίας ενημερώνονται για να ενθαρρύνουν την ανάπτυξη τύπου μεικτής χρήσης και υψηλής πυκνότητας, όπως βλέπουμε στο Jeddah Central και σε άλλα giga-projects, απομακρυνόμενοι από τη διάχυση του παρελθόντος. Συνοψίζοντας, η κυβερνητική πολιτική υπό το Vision 2030 αποτέλεσε καταλύτη για την επέκταση των ακινήτων της Τζέντα – απελευθερώνοντας τη χρηματοδότηση κατοικιών, χρηματοδοτώντας έργα που αλλάζουν το παιχνίδι, βελτιώνοντας το επενδυτικό κλίμα και ενισχύοντας τη ζήτηση μέσω οικονομικής ανάπτυξης και τουρισμού.
Τοπίο Ξένων Επενδύσεων και Ρυθμιστικές Ενημερώσεις
Η Σαουδική Αραβία έχει ενεργά ανοίξει τον τομέα των ακινήτων της σε ξένες επενδύσεις τα τελευταία χρόνια και το 2024–2025 σημειώθηκαν σημαντικά ορόσημα σε αυτόν τον τομέα. Μια εξέχουσα εξέλιξη ήταν η χαλάρωση των περιορισμών στις ξένες επενδύσεις σε ακίνητα στη Μέκκα και τη Μεδίνα. Τον Ιανουάριο του 2025, η Αρχή Κεφαλαιαγοράς ανακοίνωσε ότι οι αλλοδαποί (μη Σαουδάραβες) μπορούν πλέον να επενδύουν σε εταιρείες που διαθέτουν ακίνητα στις ιερές πόλεις της Μέκκας και της Μεδίνας agbi.com agbi.com. Ενώ η άμεση ιδιοκτησία ακινήτων σε αυτές τις πόλεις από ιδιώτες παραμένει απαγορευμένη (εκτός από μισθώσεις 99 ετών), αυτή η κίνηση επιτρέπει σε διεθνείς επενδυτές να αγοράζουν μετοχές (έως 49%) σε εισηγμένες εταιρείες ακινήτων ή REITs που διαθέτουν ακίνητα στη Μέκκα/Μεδίνα agbi.com agbi.com. Η αλλαγή πολιτικής αποσκοπεί στην «προσέλκυση ξένων κεφαλαίων και την παροχή ρευστότητας σε τρέχοντα και μελλοντικά έργα» στις ιερές πόλεις agbi.com. Θεωρείται επίσης ως πιλοτικό βήμα προς το ευρύτερο άνοιγμα της αγοράς ακινήτων της Σαουδικής Αραβίας. Η αντίδραση της αγοράς ήταν θετική – οι μετοχές ακίνητης περιουσίας, ειδικά εκείνες που επικεντρώνονται στη Μέκκα/Μεδίνα, σημείωσαν άνοδο σχεδόν 10% με τα νέα agbi.com. Αυτή η μεταρρύθμιση στέλνει το μήνυμα στους επενδυτές ότι η Σαουδική Αραβία είναι σοβαρή ως προς τον εκσυγχρονισμό της αγοράς ακινήτων της στο πλαίσιο του Vision 2030. Ο Faisal Durrani, επικεφαλής ερευνών στη Knight Frank MENA, το χαρακτήρισε ως «το ισχυρότερο δείγμα μέχρι σήμερα» για περαιτέρω χαλάρωση των νόμων διεθνούς ιδιοκτησίας agbi.com.
Γενικότερα σε όλο το Βασίλειο (συμπεριλαμβανομένης της Τζέντα), οι κανονισμοί πλέον επιτρέπουν 100% ξένη ιδιοκτησία επιχειρήσεων, συμπεριλαμβανομένων αυτών στον τομέα της ανάπτυξης και διαμεσολάβησης ακινήτων, μέσω αδειοδότησης από το MISA (Υπουργείο Επενδύσεων) arabnews.com. Αυτό σημαίνει ότι ένας διεθνής αναπτυξιακός φορέας ή επενδυτής μπορεί να ιδρύσει μια αμιγώς ξένη εταιρεία στη Σαουδική Αραβία για την υλοποίηση έργων ακινήτων (εκτός από ορισμένες ευαίσθητες τοποθεσίες). Η απλοποίηση της διαδικασίας έναρξης επιχείρησης και η ισχυρή νομική προστασία (π.χ. εκτέλεση συμβάσεων, βελτιωμένοι νόμοι περί πτώχευσης) έχουν αναβαθμίσει τη θέση της Σαουδικής Αραβίας στις διεθνείς κατατάξεις για την ευκολία επιχειρηματικής δραστηριότητας. Στην Τζέντα αυτό έχει μεταφραστεί σε αυξανόμενη παρουσία ξένων εταιρειών και κεφαλαίων ακινήτων που εξετάζουν ευκαιρίες – από μικτής χρήσης αναπτύξεις μέχρι εγκαταστάσεις logistics. Σημαντικό είναι ότι τα επενδυτικά καταπιστεύματα ακινήτων (REITs) έχουν αποτελέσει προσβάσιμο δρόμο για ξένα κεφάλαια· από το 2021, η CMA επιτρέπει σε ξένους επενδυτές να αγοράζουν ελεύθερα μερίδια σε σαουδαραβικά REITs, ακόμη και σε εκείνα με ακίνητα στη Μέκκα/Μεντίνα agbi.com. Αυτό έχει διοχετεύσει ξένα κεφάλαια στα εμπορικά ακίνητα της Τζέντα μέσω εισηγμένων REITs που κατέχουν εμπορικά κέντρα, αποθήκες κ.λπ.
Ένα ακόμη στοιχείο του επενδυτικού τοπίου είναι η εισαγωγή του προγράμματος Premium Residency (“Χρυσή Βίζα”) το 2019, το οποίο παρέχει σε κατάλληλους αλλοδαπούς το δικαίωμα μακροχρόνιας διαμονής στη Σαουδική Αραβία, ιδιοκτησίας ακινήτων (εκτός Μεκκάς/Μεντίνας) και δραστηριοποίησης χωρίς χορηγό. Η αποδοχή του προγράμματος αυξάνεται σταδιακά, και μέχρι το 2024 η κυβέρνηση προώθησε περαιτέρω μακροχρόνιες βίζες για επενδυτές και εξειδικευμένους επαγγελματίες. Η παρουσία περισσότερων αλλοδαπών με δυνατότητα αγοράς κατοικιών αναμένεται να ενισχύσει σταδιακά τη ζήτηση ξένων αγοραστών σε πόλεις όπως η Τζέντα – ιδιαίτερα για κατοικίες πολυτελείας και ακίνητα στην παραλία. Ωστόσο, η συντριπτική πλειοψηφία της αγοράς ακινήτων της Τζέντα εξακολουθεί να καθορίζεται από εγχώριους και περιφερειακούς (GCC) αγοραστές σε αυτό το στάδιο, με τους ξένους να διαδραματίζουν μεγαλύτερο ρόλο στον τομέα ανάπτυξης/επενδύσεων παρά στην ατομική αγορά κατοικίας.
Σε ό,τι αφορά τις ρυθμιστικές ενημερώσεις, οι σαουδαραβικές αρχές συνεχώς βελτιώνουν τη νομοθεσία για τα ακίνητα. Ένας νέος Νόμος Επενδύσεων τέθηκε σε ισχύ το 2023-2024, απλοποιώντας τη διαδικασία για τις ξένες οντότητες να αποκτήσουν επενδυτικές άδειες και εξισώνοντας τη μεταχείριση ξένων και ντόπιων επενδυτών σε πολλούς τομείς agbi.com agbi.com. Ο τομέας των ακινήτων έχει ωφεληθεί από αυτόν τον νόμο, καθώς μείωσε τη γραφειοκρατία για έργα χρηματοδοτούμενα από το εξωτερικό. Επιπλέον, τα συστήματα κτηματολογίου και οι ηλεκτρονικές συναλλαγές έχουν αναμορφωθεί – η εισαγωγή ηλεκτρονικού συστήματος τίτλων ιδιοκτησίας και πλατφορμών όπως το “Najiz” για συναλλαγές ακινήτων έχει αυξήσει τη διαφάνεια και έχει μειώσει σημαντικά τους χρόνους μεταβίβασης. Όλα αυτά τα μέτρα διευκολύνουν τους ξένους επενδυτές ή τα επενδυτικά κεφάλαια να εισέλθουν στην αγορά της Τζέντα, έχοντας σαφή εικόνα για το τι να περιμένουν.
Ένα άλλο σημαντικό έργο είναι ο Πύργος της Τζέντα στη βόρεια περιοχή Ομπχούρ – που αναμένεται να γίνει το ψηλότερο κτίριο στον κόσμο με ύψος πάνω από 1.000 μέτρα.
Μετά από ένα διάλειμμα, η κατασκευή του Πύργου της Τζέντα ξεκίνησε ξανά επίσημα στα τέλη του 2023, με τους κατασκευαστές να στοχεύουν στην ολοκλήρωση γύρω στο 2027–2028 designboom.com designboom.com.Κατά τη διάρκεια μιας τελετής τον Ιανουάριο του 2025, χύθηκε σκυρόδεμα για τον 64ο όροφο του πύργου και το σχέδιο είναι να προστίθεται περίπου ένας όροφος κάθε τέσσερις ημέρες από εδώ και πέρα designboom.com.Ο Πύργος της Τζέντα αποτελεί το κεντρικό στοιχείο της Jeddah Economic City (JEC), μιας μεγάλης ανάπτυξης που έχει σχεδιαστεί να περιλαμβάνει εμπορικά κέντρα, κατοικίες και κοινοτικές υποδομές για έως και 100.000 άτομα designboom.com.Ολόκληρο το JEC, συμπεριλαμβανομένου του πύργου, έχει εκτιμώμενο κόστος 20 δισεκατομμυρίων δολαρίων designboom.com.Ο ίδιος ο πύργος θα στεγάσει ένα μείγμα χρήσεων (ξενοδοχείο Four Seasons, γραφεία, πολυτελή διαμερίσματα και το υψηλότερο παρατηρητήριο στον κόσμο) designboom.com designboom.com.Η αναβίωση αυτού του έργου είναι βαθιά συμβολική – σηματοδοτεί την αυτοπεποίθηση και τη φιλοδοξία της Σαουδικής Αραβίας στην ανάπτυξη ακινήτων.Εάν ολοκληρωθεί, ο Πύργος της Τζέντα θα προσελκύσει παγκόσμια προσοχή, ενδεχομένως κάνοντας την γύρω περιοχή μαγνήτη για επενδύσεις (όπως ακριβώς ο Μπουρτζ Κάλιφα τόνωσε το κέντρο του Ντουμπάι).Η πρόοδος του πύργου θα παρακολουθείται στενά κατά την περίοδο 2025-2030, και η επιτυχία του θα μπορούσε να αποτελέσει το θεμέλιο για μια νέα επιχειρηματική περιοχή στην πόλη.Το έργο αναδεικνύει επίσης τη βελτιωμένη συντονισμένη δράση μεταξύ των ενδιαφερόμενων μερών: η Kingdom Holding (ο χορηγός) και νέοι μηχανικοί εργολάβοι συνεργάστηκαν, και οι προσφορές για την τελική κατασκευή εκδόθηκαν με προθεσμία υποβολής προσφορών έως το τέλος του 2025 designboom.com designboom.com.Συνοψίζοντας, η αγορά ακινήτων της Σαουδικής Αραβίας το 2025 είναι πολύ πιο ανοιχτή και ρυθμιζόμενη σε σύγκριση με μια δεκαετία πριν. Η Τζέντα αναμένεται να επωφεληθεί από εισροές ξένου κεφαλαίου, ειδικά σε μεγάλα έργα και εμπορικά ακίνητα. Ο συνδυασμός τεράστιων κυβερνητικών έργων (που συχνά αναζητούν διεθνείς συνεργάτες) και νέων νόμων που καλωσορίζουν την ξένη ιδιοκτησία δημιουργεί ένα τοπίο όπου οι παγκόσμιοι επενδυτές αναζητούν ενεργά ευκαιρίες. Η προσδοκία είναι ότι καθώς η αγορά ωριμάζει και οι αποδόσεις παραμένουν ελκυστικές, οι ξένες επενδύσεις στα ακίνητα της Τζέντα θα συνεχίσουν την ανοδική τους πορεία, φέρνοντας όχι μόνο κεφάλαια αλλά και τεχνογνωσία και νέες αναπτυξιακές αντιλήψεις στην πόλη.
Σημαντικά Έργα Υποδομών και Ακινήτων στην Τζέντα
Η Τζέντα υφίσταται μια εντυπωσιακή φυσική μεταμόρφωση χάρη σε μια σειρά από μεγάλα έργα και αναβαθμίσεις υποδομών, πολλά από τα οποία συνδέονται με τους στόχους του Vision 2030. Ίσως το πιο χαρακτηριστικό είναι το Jeddah Central Project (πρώην γνωστό ως “New Jeddah Downtown”). Ξεκινώντας στα τέλη του 2021 από το Public Investment Fund, αυτό το έργο αναπτύσσει εκ νέου μια έκταση 5,7 εκατομμυρίων τετραγωνικών μέτρων της ιστορικής παραθαλάσσιας περιοχής της Τζέντα σε μία σύγχρονη περιοχή μικτής χρήσης jeddahcentral.com jeddahcentral.com. Το γενικό πλάνο περιλαμβάνει τέσσερα ορόσημα-αξιοθέατα – μια Όπερα, ένα στάδιο, ένα μουσείο και ένα ενυδρείο – μαζί με νέες μαρίνες, παραλίες, πάρκα και μια τεράστια ποικιλία ακινήτων. Σε αριθμούς, το Jeddah Central θα προσφέρει 17.000 κατοικίες, 2.700 δωμάτια ξενοδοχείων και πάνω από 10 νέες εγκαταστάσεις ψυχαγωγίας και τουρισμού κατά την ολοκλήρωσή του jeddahcentral.com jeddahcentral.com. Οι εργασίες κατασκευής βρίσκονται σε προχωρημένο στάδιο: στις αρχές του 2024, συμβάσεις ύψους 12 δισ. SAR ανατέθηκαν για την πρώτη φάση των αξιοθέατων (Όπερα, Στάδιο, Ενυδρείο) jeddahcentral.com. Αυτή η ανάπτυξη αποτελεί σταθμό για το κέντρο της Τζέντα, αντικαθιστώντας παλαιότερες υποδομές με μια παγκόσμιας κλάσης παραθαλάσσια γραμμή ορίζοντα. Αναμένεται να αυξήσει σημαντικά τις αξίες των ακινήτων στις γύρω περιοχές και να δημιουργήσει νέες περιοχές πολυτελούς διαβίωσης, αγορών και ψυχαγωγίας που θα ανταγωνίζονται αυτές του Ντουμπάι ή της Ντόχα. Για επενδυτές και αναδόχους, το Jeddah Central ανοίγει ευκαιρίες στη φιλοξενία, τα πολυτελή διαμερίσματα και τη λιανική, υποστηριζόμενο από το PIF και την προνομιακή παραθαλάσσια τοποθεσία του έργου.
Όσον αφορά τις υποδομές μεταφορών, η Τζέντα έχει δει σημαντικές βελτιώσεις που ενισχύουν την ελκυστικότητά της στην αγορά ακινήτων. Το νέο Διεθνές Αεροδρόμιο King Abdulaziz (KAIA) εγκαινίασε το υπερσύγχρονο Terminal 1 το 2019, αυξάνοντας σημαντικά τη χωρητικότητα και διαθέτοντας ένα αρχιτεκτονικό αριστούργημα ως τερματικό σταθμό. Μέχρι το 2025, το αεροδρόμιο έχει τη δυνατότητα να διαχειρίζεται περίπου 30 εκατομμύρια επιβάτες ετησίως, διευκολύνοντας την άφιξη τουριστών και επαγγελματιών που τροφοδοτούν τη ζήτηση για ξενοδοχεία και βραχυχρόνιες μισθώσεις. Επιπλέον, ο Σιδηρόδρομος Υψηλής Ταχύτητας Haramain, που λειτουργεί από το 2018, συνδέει την Τζέντα με τις ιερές πόλεις – μπορείτε πλέον να ταξιδέψετε από την Τζέντα στη Μέκκα σε λιγότερο από μία ώρα και στη Μεδίνα σε περίπου 2 ώρες. Ο σταθμός του τρένου στην Al-Sulaimaniah έχει γίνει ένας νέος αστικός πόλος, και η άνεση αυτής της σιδηροδρομικής σύνδεσης έχει καταστήσει την Τζέντα ακόμα πιο ελκυστική βάση για εταιρείες και προσκυνητές (ορισμένοι προσκυνητές επιλέγουν να διαμένουν στην Τζέντα και να πραγματοποιούν ημερήσιες εκδρομές στη Μέκκα με το τρένο, ενισχύοντας τον ξενοδοχειακό τομέα της Τζέντα). Κοιτώντας μπροστά, ο υπό σχεδιασμό Σιδηρόδρομος Saudi Landbridge (γραμμή εμπορευμάτων και επιβατών προς τα ανατολικά) θα συνδέει απευθείας το λιμάνι της Τζέντα με το Ριάντ και τη Νταμάμ, μετατρέποντας ουσιαστικά την Τζέντα στην πύλη logistics της χώρας μεταξύ της Ερυθράς Θάλασσας και του Κόλπου. Αυτό αναμένεται να δώσει ώθηση στη δημιουργία μεγάλων logistic parks και βιομηχανικής ανάπτυξης κατά μήκος της διαδρομής, ιδιαίτερα γύρω από το λιμάνι της Τζέντα, ενισχύοντας τον τομέα της βιομηχανικής αγοράς ακινήτων.
Η αστική κινητικότητα εντός της Τζέντα βρίσκεται επίσης στην ατζέντα. Το μακροχρόνια προτεινόμενο έργο Jeddah Metro – ένα αστικό σιδηροδρομικό δίκτυο τριών γραμμών – έχει αντιμετωπίσει καθυστερήσεις, αλλά παραμένει μέρος των μελλοντικών σχεδίων της πόλης. Αν τελικά προχωρήσει (πιθανότατα στο δεύτερο μισό αυτής της δεκαετίας), ένα μετρό θα βελτίωνε σημαντικά την άνεση των μετακινήσεων και θα μπορούσε να αναμορφώσει τις αξίες των ακινήτων γύρω από τους κόμβους των σταθμών. Στο μεταξύ, η πόλη έχει εφαρμόσει νέα δίκτυα λεωφορείων και βελτιώνει τους δρόμους (συμπεριλαμβανομένης της προγραμματισμένης Κρεμαστής Γέφυρας Obhur πάνω από τον βόρειο κόλπο) για να μειώσει τη συμφόρηση. Οι αναβαθμισμένες υποδομές συχνά μεταφράζονται σε υψηλότερες τιμές γης σε προηγουμένως υπο-αναπτυγμένες περιοχές, μια τάση που είναι ήδη ορατή στη Βόρεια Τζέντα όπου οι επεκτάσεις αυτοκινητοδρόμων και οι γέφυρες έχουν βελτιώσει τη συνδεσιμότητα.
Άλλα αξιόλογα έργα περιλαμβάνουν τη Jeddah Economic City (πέρα από τον Πύργο, η JEC θα περιλαμβάνει ένα σύμπλεγμα ουρανοξυστών, εμπορικών λεωφόρων και μια μαρίνα) και τη King Abdullah Economic City (KAEC) βόρεια της Τζέντα. Αν και η KAEC είναι ξεχωριστή προγραμματισμένη πόλη, ο χαρακτηρισμός της ως Ειδική Οικονομική Ζώνη το 2023 και η ανανεωμένη κυβερνητική εστίαση ουσιαστικά έχουν συνδέσει την επιτυχία της με την ανάπτυξη της Τζέντα. Το λιμάνι και η βιομηχανική κοιλάδα της KAEC προσελκύουν κατασκευαστές και εταιρείες logistics με φορολογικά κίνητρα, δημιουργώντας δυνητικά χιλιάδες θέσεις εργασίας. Καθώς αυτές οι θέσεις εργασίας υλοποιούνται, θα μπορούσαν να ενισχύσουν τη ζήτηση κατοικίας στη βόρεια Τζέντα και την ίδια την KAEC, επεκτείνοντας ουσιαστικά τη μητροπολιτική περιοχή της Τζέντα. Επίσης, το Red Sea Global (μεγάλο τουριστικό έργο που αναπτύσσει θέρετρα σε νησιά πιο βόρεια) και τα έργα πολιτιστικής κληρονομιάς AlUla, αν και δεν βρίσκονται στην Τζέντα, πιθανότατα θα φέρουν πολλούς τουρίστες μέσω της Τζέντα, δικαιολογώντας έτσι περισσότερα ξενοδοχεία και επέκταση του αεροδρομίου.
Συνοψίζοντας, ο ορίζοντας και οι υποδομές της Τζέντα το 2025–2030 θα καθοριστούν από αυτά τα μεγα-έργα. Η παραλία Jeddah Central θα προσφέρει στην πόλη ένα σύγχρονο κέντρο, ο Πύργος Τζέντα θα τη βάλει στον παγκόσμιο χάρτη για τα αρχιτεκτονικά ρεκόρ και οι βελτιωμένες συγκοινωνιακές συνδέσεις θα ενσωματώσουν την Τζέντα πιο στενά με τις εθνικές και παγκόσμιες αγορές. Για τους ενδιαφερόμενους της αγοράς ακινήτων, αυτά τα έργα σημαίνουν νέες περιοχές για επενδύσεις, από πολυτελή παραθαλάσσια διαμερίσματα έως βιομηχανικά πάρκα. Ενώ υπάρχουν κίνδυνοι στην υλοποίηση (καθυστερήσεις, υπερβάσεις κόστους), η καθαρή κλίμακα της κυβερνητικής δέσμευσης προσφέρει εμπιστοσύνη ότι ο αστικός μετασχηματισμός της Τζέντα βρίσκεται σε πλήρη εξέλιξη.
Συγκριτική Ανάλυση: Τζέντα vs. Ριάντ vs. Νταμμάν
Οι τρεις μεγάλες μητροπολιτικές περιοχές της Σαουδικής Αραβίας – Ριάντ, Τζέντα και Νταμμάν/Κομπάρ (Ανατολική Επαρχία) – έχουν η καθεμιά ξεχωριστή δυναμική στην αγορά ακινήτων, επηρεασμένη από τους οικονομικούς τους ρόλους και τις πρωτοβουλίες του Vision 2030. Η σύγκριση της Τζέντα με τις άλλες προσφέρει πλαίσιο για την αξιολόγηση της απόδοσης και των προοπτικών της:
Πρόβλεψη Αγοράς για το 2025–2030
Κοιτώντας μπροστά, οι προοπτικές για την αγορά ακινήτων της Τζέντα την περίοδο 2025 έως 2030 είναι γενικά θετικές, με ισχυρά οικονομικά θεμέλια και εθνικά αναπτυξιακά σχέδια να τις στηρίζουν. Αναλυτές και σύμβουλοι προβλέπουν συνεχιζόμενη ανάπτυξη στους τομείς της κατοικίας, των εμπορικών ακινήτων και της φιλοξενίας, αν και ο ρυθμός ενδέχεται να διαφέρει ανάλογα με τον τομέα και το έτος. Ακολουθούν βασικά στοιχεία της πρόβλεψης:
Ποσοτικά, οι εταιρείες έρευνας αγοράς εκτιμούν ότι η συνολική αγορά ακινήτων της Σαουδικής Αραβίας θα αναπτυχθεί με σύνθετο ετήσιο ρυθμό αύξησης (CAGR) γύρω στο 7–9% έως το 2030, ενδεχομένως να διπλασιάσει την αξία της αγοράς έως το τέλος της δεκαετίας techsciresearch.com imarcgroup.com. Η Τζέντα, ως βασικό συστατικό αυτού, θα συμβάλλει σημαντικά. Η Γενική Αρχή Ακινήτων προβλέπει ότι το μέγεθος της εθνικής αγοράς ακινήτων θα φτάσει περίπου τα 100+ δισεκατομμύρια δολάρια έως το 2029 arabnews.com. Επομένως, μπορούμε να φανταστούμε ότι το μερίδιο της Τζέντας (ιστορικά ίσως 15-20% των συναλλαγών σε αξία) να ανέρχεται σε δεκάδες δισεκατομμύρια δολάρια σε ετήσιες αγοραπωλησίες ακινήτων έως το 2030.
Προειδοποιήσεις για τις προβλέψεις: Αυτές οι θετικές προβλέψεις βασίζονται στην απουσία σοβαρών οικονομικών σοκ. Κίνδυνοι όπως μια παρατεταμένη παγκόσμια ύφεση, μια απότομη πτώση των τιμών του πετρελαίου που επηρεάζει τις κρατικές δαπάνες ή η γεωπολιτική αστάθεια θα μπορούσαν να επιβραδύνουν τη δυναμική (περισσότερα για τους κινδύνους στην επόμενη ενότητα). Επίσης, τα επιτόκια παίζουν ρόλο – αν το κόστος χρηματοδότησης παραμείνει υψηλό παγκοσμίως, αυτό θα μπορούσε να περιορίσει την ανάπτυξη της ζήτησης (ειδικά για στεγαστικά δάνεια). Ωστόσο, η Σαουδική Αραβία έχει δείξει διάθεση να μετριάσει αυτό (μέσω επιδοτήσεων, κ.λπ.). Συνολικά, η περίοδος 2025–2030 αναμένεται να είναι μια περίοδος ανάπτυξης και εκσυγχρονισμού για τα ακίνητα της Τζέντα, με την πόλη να αναδεικνύεται πιο διεθνώς προβεβλημένη και την αγορά ακινήτων της πιο ώριμη και διαφοροποιημένη.
Ευκαιρίες και Κίνδυνοι για Επενδυτές και Αναπτύκτες
Η αγορά ακινήτων της Τζέντα προσφέρει έναν ελκυστικό συνδυασμό ευκαιριών, χάρη στη στήριξη της κυβέρνησης και στη διαρθρωτική ζήτηση, αλλά συνοδεύεται και από ορισμένους κινδύνους που θα πρέπει να εξετάσουν προσεκτικά οι ενδιαφερόμενοι:
Ευκαιρίες:
Κίνδυνοι:
Συμπερασματικά, οι ευκαιρίες στην αγορά ακινήτων της Τζέντας έως το 2030 είναι σημαντικές – πρόκειται για μια αναπτυσσόμενη αγορά, με ισχυρή στήριξη και πραγματικούς μοχλούς ζήτησης. Οι επενδυτές και οι αναπτυξιακοί φορείς που ευθυγραμμίζονται με τα θέματα του Vision 2030 (προσιτή στέγαση, τουρισμός, ποιότητα ζωής, διαφοροποίηση) μπορούν όχι μόνο να επωφεληθούν οικονομικά αλλά και να βρουν στήριξη από τους νομοθέτες. Ωστόσο, η συνετή στρατηγική είναι απαραίτητη για διαχείριση των κινδύνων. Ο επενδυτικός διασκορπισμός σε τύπους περιουσίας (κατοικία έναντι εμπορικών ακινήτων) ή χρονικούς ορίζοντες, η εξασφάλιση καλών όρων χρηματοδότησης και η διατήρηση ευελιξίας στα έργα ώστε να προσαρμόζονται στις μεταβολές της αγοράς θα είναι έξυπνες στρατηγικές. Όπως συμπέρανε η S&P για τη Σαουδική Αραβία, η αναπτυξιακή πορεία είναι ισχυρή αλλά όχι χωρίς προκλήσεις arabnews.com arabnews.com – και αυτό ταιριάζει απόλυτα στην Τζέντα. Με σωστή διαχείριση κινδύνου, τα ενδιαφερόμενα μέρη μπορούν να εκμεταλλευτούν το κύμα της ανάπτυξης ακινήτων στην Τζέντα και πιθανότατα να αποκομίσουν σημαντικές αποδόσεις στα συναρπαστικά επόμενα χρόνια.
Πηγές:
