Η αγορά ακινήτων του Σαν Φρανσίσκο το 2025 αψηφά τις εύκολες ετικέτες – μια ιστορία δύο τομέων που κινούνται σε αντίθετες κατευθύνσεις. Στην κατοικία, οι τιμές των σπιτιών και τα ενοίκια είναι εκπληκτικά ανθεκτικά, τροφοδοτούμενα από τη σπάνια διαθεσιμότητα και την ανάκαμψη της ζήτησης, ακόμα και καθώς τα υψηλά επιτόκια δοκιμάζουν τους προϋπολογισμούς των αγοραστών. Εν τω μεταξύ, ο εμπορικός τομέας – ειδικά τα γραφεία στο κέντρο – αντιμετωπίζει ποσοστά κενών ρεκόρ και τις συνέπειες της εξ αποστάσεως εργασίας. Επενδυτές, αγοραστές κατοικιών, πωλητές και επαγγελματίες ακινήτων παρακολουθούν στενά αυτές τις τάσεις, αναζητώντας ευκαιρίες μέσα στην αβεβαιότητα. Αυτή η ολοκληρωμένη αναφορά αναλύει τις βασικές εξελίξεις στην κατοικία και τα εμπορικά ακίνητα, από τη διαθεσιμότητα κατοικιών και τις τάσεις τιμών έως τις επιπτώσεις των επιτοκίων, τις δημογραφικές αλλαγές, τις επενδυτικές ευκαιρίες και τις τοπικές αλλαγές πολιτικής. Περιλαμβάνονται απόψεις ειδικών, τρέχοντα δεδομένα αγοράς και προβλέψεις για τα επόμενα χρόνια για να σας βοηθήσουν να πλοηγηθείτε σε ό,τι ακολουθεί στην αγορά ακινήτων του Σαν Φρανσίσκο.
Πίνακας: Αγορά Ακινήτων Σαν Φρανσίσκο 2025 – Βασικοί Δείκτες Αγοράς
| Δείκτης (2025) | Κατοικίες (Σπίτια) | Εμπορικά (Γραφεία) |
|---|---|---|
| Διάμεση Τιμή Πώλησης | ~$1,5 εκατομμύρια (Ιούνιος 2025) redfin.com (αύξηση ~2–8% σε ετήσια βάση) | Μη διαθέσιμο (οι αξίες ακινήτων μειώνονται· πρόσφατες πωλήσεις προβληματικών γραφείων στα ~$230–$264 ανά τ.π. assets.cushmanwakefield.com) |
| Προσφορά & Απόθεμα | ~1,8 μήνες προσφοράς για μονοκατοικίες (αγορά πωλητή) thefrontsteps.com· ~3,8 μήνες για διαμερίσματα (αγορά αγοραστή) thefrontsteps.com – ιστορικά χαμηλό απόθεμα | ~34,8% ποσοστό κενών γραφείων (Β’ τρίμηνο 2025) assets.cushmanwakefield.com – ιστορικά υψηλό επίπεδο κενών |
| Δραστηριότητα Αγοράς | 495 πωλήσεις κατοικιών τον Ιούνιο 2025 (+24% ετήσια μεταβολή) redfin.com· οι καταχωρίσεις συχνά λαμβάνουν 4+ προσφορές και γίνονται εκκρεμείς σε ~20 ημέρες redfin.com zillow.com | Καθαρή αρνητική απορρόφηση -665.000 τ.π. από την αρχή του έτους (περισσότερος χώρος εκκενώθηκε παρά μισθώθηκε) assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com· η κίνηση στο κέντρο παραμένει υποτονική |
| Τιμές & Ενοίκια | Τυπική αξία κατοικίας ~$1,27 εκατ. (Ιούλιος 2025) zillow.com· Διάμεσο ενοίκιο ~$2.941/μήνα (Ιούνιος 2025), αύξηση 11% ετησίως sfchronicle.com (υψηλότερο σince 2020) | Μέσο ενοίκιο γραφείων κατηγορίας Α ~66,78 $ ανά τ.π. ετησίως assets.cushmanwakefield.com (σταθερό, με ορισμένες παραχωρήσεις από ιδιοκτήτες) |
| Τάση/Προοπτική 2025 | Ανθεκτική – Η χαμηλή προσφορά στηρίζει τις τιμές· οι πωλήσεις αυξάνονται παρά τα επιτόκια στεγαστικών δανείων 6–7%. Οι προβλέψεις κυμαίνονται από -6% πτώση (Zillow) resiclubanalytics.com έως μέτρια +3% αύξηση (NAR) nowbam.com στις τιμές κατοικιών τον επόμενο χρόνο. | Μεταβατική – Η κενότητα κοντά στο μέγιστο· μικρή αύξηση μισθώσεων από εταιρείες AI και βιοτεχνολογίας, αλλά αναμένεται αργή ανάκαμψη. Τα κίνητρα της πόλης για μετατροπές γραφείων σε κατοικίες θα μπορούσαν σταδιακά να μειώσουν τα κενά στο κέντρο axios.com spur.org. |
Τάσεις στην Κατοικία Ακίνητης Περιουσίας το 2025
Περιορισμένο Απόθεμα Τροφοδοτεί Αγορά Πωλητή
Το απόθεμα κατοικιών του Σαν Φρανσίσκο παραμένει εξαιρετικά περιορισμένο το 2025, συνεχίζοντας μια πολυετή πτωτική τάση. «Απλώς δεν υπάρχουν αρκετά σπίτια για όλους», όπως ανέφερε μια τοπική αναφορά αγοράς thefrontsteps.com. Μέχρι τον Μάιο του 2025, ο αριθμός των διαθέσιμων σπιτιών ήταν χαμηλότερος από πέρυσι – οι καταχωρίσεις μονοκατοικιών μειώθηκαν κατά ~2,5% σε ετήσια βάση, και οι καταχωρίσεις διαμερισμάτων μειώθηκαν εντυπωσιακά κατά ~14% thefrontsteps.com. Αυτή η περιορισμένη προσφορά αποτελεί σημαντικό εμπόδιο για τους αγοραστές και όφελος για τους πωλητές, γέρνοντας την αγορά προς το πλεονέκτημα του πωλητή.
Μια υγιής, ισορροπημένη αγορά κατοικίας θεωρείται συνήθως γύρω στις 3 μήνες αποθέματος (μήνες προσφοράς) στην Καλιφόρνια thefrontsteps.com. Το Σαν Φρανσίσκο βρίσκεται πολύ κάτω από αυτό το όριο. Οι μήνες προσφοράς για μονοκατοικίες έπεσαν μόλις σε 1,8 μήνες τον Μάιο του 2025 (μια μείωση 14% σε ετήσια βάση) thefrontsteps.com – ξεκάθαρα μια αγορά πωλητή. Τα διαμερίσματα έχουν περίπου 3,8 μήνες προσφοράς (μείωση ~22% σε ετήσια βάση) thefrontsteps.com, που είναι ελαφρώς πάνω από το ισορροπημένο επίπεδο, αφήνοντας τον τομέα των διαμερισμάτων να γέρνει προς μια αγορά αγοραστή. Στην πράξη, οι σωστά τιμολογημένες καταχωρίσεις πωλούνται γρήγορα. Το μέσο μονοκατοικία έμεινε στην αγορά μόνο 13 ημέρες (σχεδόν αμετάβλητο από πέρυσι) ενώ τα διαμερίσματα κατά μέσο όρο 23 ημέρες, 25% ταχύτερα από πέρυσι thefrontsteps.com. Πολλά σπίτια λαμβάνουν πολλαπλές προσφορές και πωλούνται πάνω από την τιμή ζήτησης – στην πραγματικότητα, περίπου 64% των πωλήσεων στα μέσα του 2025 έκλεισαν πάνω από την τιμή καταλόγου zillow.com, συχνά μετά από δημοπρασίες.
Αυτό το πρόβλημα αποθέματος έχει κρατήσει τις τιμές των κατοικιών εκπληκτικά σταθερές. Παρά τη γενικότερη εθνική επιβράδυνση, οι **διάμεσες τιμές πώλησης έχουν ανακάμψει το 2025 στο Σαν Φρανσίσκο. Τον Μάιο του 2025, η διάμεση τιμή για μονοκατοικία που πουλήθηκε ήταν $1,802,000, αυξημένη κατά 7.6% σε σχέση με ένα χρόνο πριν, ενώ η διάμεση τιμή για διαμέρισμα (condo) ήταν $1,298,000 (αύξηση 8.3% ετησίως) thefrontsteps.com. Μέχρι τον Ιούνιο, η διάμεση συνολική τιμή κατοικίας ήταν περίπου $1.5 εκατομμύρια, μια ετήσια αύξηση +2.7% redfin.com. Αυτό αποτελεί ένα από τα υψηλότερα επίπεδα τιμών των τελευταίων δύο ετών thefrontsteps.com, δείχνοντας ότι η αγορά έχει ανακτήσει μεγάλο μέρος του εδάφους που χάθηκε κατά τη διάρκεια της πανδημίας. Η χαμηλή προσφορά είναι βασικός παράγοντας που στηρίζει τις αξίες – όπως αναφέρει η έκθεση, «αυτό το φαινόμενο πιθανότατα οφείλεται στο ότι τα αποθέματα μειώνονται εδώ και χρόνια» thefrontsteps.com.Παρόλα αυτά, διαφορετικές πηγές δεδομένων δείχνουν μια πιο λεπτομερή εικόνα. Ο Δείκτης Αξίας Κατοικίας της Zillow (που εξομαλύνει τις τάσεις) εκτιμά την τυπική αξία κατοικίας στο Σαν Φρανσίσκο στα $1.27M στα μέσα του 2025, που είναι στην πραγματικότητα 1.1% χαμηλότερη από πέρυσι zillow.com. Αυτό δείχνει ότι ενώ οι τιμές των πωληθέντων έχουν αυξηθεί από το περσινό χαμηλό, οι συνολικές αξίες κατοικιών στην πόλη είναι περίπου σταθερές ή ελαφρώς μειωμένες σε σύγκριση με τα μέσα του 2024. Ουσιαστικά, οι τιμές των κατοικιών στο Σαν Φρανσίσκο έπιασαν πάτο στα τέλη του 2022/αρχές 2023 εν μέσω αυξημένων επιτοκίων, και έκτοτε σταθεροποιήθηκαν ή σημείωσαν μικρή άνοδο. Η ανάκαμψη είναι άνιση – ο τομέας πολυτελείας (κατοικίες $5M και άνω) έχει παρουσιάσει νέα δυναμική το 2025, ενώ η αγορά διαμερισμάτων κάτω του $1M παραμένει πιο υποτονική, σύμφωνα με τοπικούς μεσίτες ruthkrishnan.com redfin.com. Όμως, συνολικά, οι χειρότερες μειώσεις τιμών φαίνεται να έχουν περάσει, χάρη στη σπάνια προσφορά και τη διαρκή ζήτηση από αγοραστές.
Υψηλά επιτόκια στεγαστικών δανείων και προκλήσεις προσιτότητας
Η αύξηση των επιτοκίων στεγαστικών δανείων τα τελευταία δύο χρόνια έριξε βαριά σκιά στην αγορά κατοικίας του Σαν Φρανσίσκο, αλλά οι επιπτώσεις της είναι πολύπλοκες. Το μέσο επιτόκιο σταθερού στεγαστικού δανείου 30 ετών αυξήθηκε από περίπου 3% το 2021 σε 6–7% το 2023–2024, μειώνοντας δραματικά την προσιτότητα για τους αγοραστές. Αυτό το “rate shock” αρχικά μείωσε τη ζήτηση και συνέβαλε στη μείωση των τιμών το 2022. Ακόμα και το 2025, τα επιτόκια παραμένουν αυξημένα σε ιστορικά επίπεδα – οι προβλέψεις του κλάδου αναμένουν ότι τα επιτόκια θα παραμείνουν πάνω από 6% για το μεγαλύτερο μέρος του 2025 nowbam.com. Η National Association of Realtors (NAR) προβλέπει μέσο επιτόκιο στεγαστικού δανείου 6,4% στο δεύτερο εξάμηνο του 2025, που θα πέσει μόνο στο περίπου 6,1% το 2026 nowbam.com. Ο επικεφαλής οικονομολόγος της NAR, Lawrence Yun, τονίζει ότι τα επιτόκια είναι το “magic bullet” για την αγορά κατοικίας – πολλοί αγοραστές “περιμένουν και περιμένουν” να πέσουν τα επιτόκια ώστε να γίνει προσιτή η αγορά κατοικίας nowbam.com.Στο πανάκριβο Σαν Φρανσίσκο, το αυξημένο κόστος δανεισμού έχει τεράστια επίδραση στην αγοραστική δύναμη. Για παράδειγμα, ένα σπίτι αξίας $1,5 εκατ. με 20% προκαταβολή συνεπάγεται περίπου $7.000 μηνιαία δόση στεγαστικού με επιτόκιο 6,5% (χωρίς φόρους/ασφάλιση) – σχεδόν διπλάσια δόση σε σχέση με το 3% επιτόκιο. Αυτό έχει αφήσει εκτός αγοράς κάποιους δυνητικούς αγοραστές, ειδικά πρωτοαγοραστές χωρίς ίδια κεφάλαια. Η προσιτότητα κατοικίας στην περιοχή Bay Area βρίσκεται κοντά σε ιστορικά χαμηλά, και οι αγοραστές με μετρητά ή υψηλό εισόδημα έχουν πλεονέκτημα σε αυτό το περιβάλλον. Όπως σημείωσε ένας μεσίτης της Silicon Valley, «η συντριπτική πλειοψηφία των [κατοίκων της Bay Area] αισθάνεται πλουσιότερη επειδή οι περισσότεροι επενδύουν σε μετοχές ή έχουν εταιρικά RSUs» – μετά από μια εκρηκτική άνοδο του χρηματιστηρίου το 2023–24 (ειδικά στην τεχνολογία), πολλοί ευκατάστατοι αγοραστές έχουν μετρητά διαθέσιμα παρά τα υψηλά επιτόκια financialsamurai.com. Αυτό το φαινόμενο πλούτου, που συγκεντρώνεται σε εργαζόμενους και επενδυτές τεχνολογίας, βοηθά στη διατήρηση της ζήτησης για κατοικίες ακόμα κι όταν τα κόστη στεγαστικών δανείων παραμένουν υψηλά.
Οι πωλητές, από την άλλη, είναι διστακτικοί να βγάλουν ακίνητα στην αγορά, επιδεινώνοντας το πρόβλημα της χαμηλής προσφοράς. Πολλοί ιδιοκτήτες που έχουν εξασφαλίσει στεγαστικά δάνεια με επιτόκιο 3% διστάζουν να πουλήσουν και να χάσουν το χαμηλό τους επιτόκιο, ένα φαινόμενο γνωστό ως “lock-in effect.” Οι νέες καταχωρίσεις στο Σαν Φρανσίσκο ήταν μειωμένες κατά ~13% σε ετήσια βάση για διαμερίσματα και περίπου σταθερές για μονοκατοικίες στα μέσα του 2025 thefrontsteps.com, αντικατοπτρίζοντας αυτή τη διστακτικότητα των πωλητών. Εν ολίγοις, τα υψηλά επιτόκια έχουν μειώσει την κινητικότητα στην αγορά – λιγότεροι άνθρωποι πουλούν, και όσοι αγοράζουν πιέζουν τους προϋπολογισμούς τους ή φέρνουν περισσότερα μετρητά. Αυτή η δυναμική, ειρωνικά, βοηθά στη διατήρηση των τιμών, καθώς η προσφορά παραμένει περιορισμένη.
Κοιτάζοντας μπροστά, ελαφρώς χαμηλότερα επιτόκια θα μπορούσαν να λειτουργήσουν ως καταλύτης. Αν ο πληθωρισμός συνεχίσει να υποχωρεί, οι περισσότερες προβλέψεις βλέπουν ότι τα επιτόκια στεγαστικών δανείων θα πλησιάσουν το ~6% μέχρι τα τέλη του 2025 nowbam.com. Αυτό θα μπορούσε να βελτιώσει κάπως την προσιτότητα και να επαναφέρει κάποιους αγοραστές που είχαν αποσυρθεί. Υπάρχουν μάλιστα πρώιμα σημάδια προσαρμογής των αγοραστών: Οι πωλήσεις κατοικιών στο Σαν Φρανσίσκο αυξήθηκαν κατά 24% τον Ιούνιο του 2025 σε σύγκριση με το προηγούμενο έτος redfin.com, υποδηλώνοντας ότι η ζήτηση αυξάνεται παρά το γεγονός ότι τα επιτόκια παραμένουν γύρω στο 6,5%. Οι ειδικοί αναμένουν σταδιακές βελτιώσεις: Η NAR προβλέπει ότι οι πωλήσεις κατοικιών θα αυξηθούν κατά ~6% το 2025 και κατά 11% το 2026 καθώς η αγορά προσαρμόζεται σταδιακά nowbam.com nowbam.com. Η προσιτότητα, ωστόσο, θα παραμείνει κρίσιμος περιοριστικός παράγοντας. Η διάμεση τιμή κατοικίας στο Σαν Φρανσίσκο είναι πάνω από 214% υψηλότερη από τον μέσο όρο των ΗΠΑ redfin.com, και ακόμη και μια επιστροφή σε 5% επιτόκια στεγαστικών δανείων (απίθανο πριν το 2026) θα διατηρούσε τις μηνιαίες δόσεις υψηλές. Οι αγοραστές και οι επενδυτές το 2025 κινούνται έτσι σε ένα περιβάλλον υψηλών επιτοκίων, συχνά χρησιμοποιώντας δημιουργικές στρατηγικές – μεγαλύτερες προκαταβολές, εξαγορά επιτοκίου ή υβριδικά δάνεια ARM – για να κάνουν τους αριθμούς να βγουν μέχρι να μειωθεί το κόστος χρηματοδότησης.
Δημογραφικές Αλλαγές και Ζήτηση Κατοικίας
Οι δημογραφικές τάσεις του Σαν Φρανσίσκο διαδραματίζουν καθοριστικό ρόλο στις προοπτικές της αγοράς ακινήτων. Η πόλη βίωσε μια έντονη έξοδο κατά την περίοδο 2020–2021: ο πληθυσμός μειώθηκε από ~878.000 τον Απρίλιο του 2020 σε περίπου 812.000 το 2022, μια πτώση ~7,5% sfchronicle.com. Αυτό οφειλόταν στην τηλεργασία λόγω πανδημίας, στις απολύσεις στον τομέα της τεχνολογίας και σε κατοίκους που αναζητούσαν περισσότερο χώρο ή χαμηλότερο κόστος αλλού. Ωστόσο, το 2023–2024 σημειώθηκε μια δειλή ανάκαμψη. Μέχρι τα μέσα του 2024, ο πληθυσμός του Σαν Φρανσίσκο εκτιμήθηκε λίγο κάτω από 828.000, αυξημένος κατά ~1,7% από το χαμηλό του 2022 sfchronicle.com. Και οι πέντε κομητείες της περιοχής Bay Area επέστρεψαν σε μέτρια πληθυσμιακή αύξηση το 2024 costar.com, κυρίως χάρη στη διεθνή μετανάστευση και σε ορισμένους εγχώριους επιστρέφοντες.
Κρίσιμα, το ποιος επιστρέφει (και ποιος όχι) αποκαλύπτει τις μεταβαλλόμενες δημογραφικές τάσεις της πόλης. Η ανάλυση των δεδομένων της Απογραφής δείχνει ότι οι νεαροί ενήλικες (20–24) επιστρέφουν σε μεγάλους αριθμούς – πιθανότατα καθώς φοιτητές και εργαζόμενοι στην αρχή της καριέρας τους επαναπληθυσμούν την πόλη sfchronicle.com. Ορισμένες ομάδες ακόμη και αυξήθηκαν πέρα από τα προ-πανδημικά επίπεδα: για παράδειγμα, ο αριθμός των Ασιατισσών 35–39 και Ασιατών ανδρών 40–44 στο Σαν Φρανσίσκο είναι τώρα περίπου 2% υψηλότερος από το 2020, αφού μειώθηκε το 2020–22 και στη συνέχεια ξεπέρασε το παλιό όριο sfchronicle.com. Αντίθετα, πολλοί νεότεροι λευκοί επαγγελματίες (τέλη 20 έως αρχές 30) που έφυγαν δεν έχουν επιστρέψει – το Σαν Φρανσίσκο είδε περίπου το ένα τέταρτο του λευκού πληθυσμού σε αυτή την ηλικιακή ομάδα να φεύγει, και αυτή η ομάδα παραμένει σημαντικά μικρότερη από πριν sfchronicle.com. Αυτό υποδηλώνει ότι η εξ αποστάσεως εργασία και οι ανησυχίες για το κόστος διαβίωσης συνεχίζουν να κατευθύνουν μέρος του παραδοσιακού τεχνολογικού εργατικού δυναμικού σε άλλες περιοχές.Αυτές οι δημογραφικές αλλαγές έχουν μικτές επιπτώσεις στη στέγαση. Η επιστροφή φοιτητών και νέων εργαζομένων στηρίζει την αγορά ενοικίων και τις πωλήσεις αρχικού επιπέδου (π.χ. διαμερίσματα), ενώ η απώλεια ορισμένων επαγγελματιών μέσης καριέρας θα μπορούσε να μειώσει τη ζήτηση για πολυτελή ενοικιαζόμενα ή μεγαλύτερα σπίτια. Επιπλέον, το Σαν Φρανσίσκο παραμένει η ταχύτερα γηράσκουσα μητροπολιτική περιοχή στις ΗΠΑ, με πολύ λίγα παιδιά – οι οικογένειες φεύγουν αναζητώντας περισσότερο χώρο ή προσιτά προάστια sfchronicle.com. Το χαμηλό ποσοστό γεννήσεων και η έξοδος οικογενειών σημαίνουν λιγότερη πίεση στη ζήτηση για μονοκατοικίες από αυξανόμενα νοικοκυριά, αλλά μια συνεχιζόμενη προτίμηση σε μικρότερες μονάδες και ενοικιαζόμενα για άτομα και ζευγάρια.
Στα θετικά, η μετανάστευση από το εξωτερικό έχει ενισχύσει τον πληθυσμό. Η ανάκαμψη της περιοχής του Κόλπου έχει τροφοδοτηθεί από διεθνείς μετανάστες που καλύπτουν θέσεις εργασίας και κατοικίες· το Σαν Φρανσίσκο απέκτησε χιλιάδες νέους κατοίκους από το εξωτερικό τον περασμένο χρόνο costar.com. Πολλοί είναι υψηλά εξειδικευμένοι εργαζόμενοι στην τεχνολογία και τη βιοτεχνολογία ή φοιτητές – ομάδες που συχνά νοικιάζουν πριν αγοράσουν, συμβάλλοντας στη μεγάλη ζήτηση για ενοικιαζόμενα.
Ίσως ο μεγαλύτερος δημογραφικός/οικονομικός παράγοντας είναι η αναζωπύρωση της τεχνολογικής βιομηχανίας το 2023–2025, ειδικά η έκρηξη της τεχνητής νοημοσύνης. Το Σαν Φρανσίσκο έχει γίνει επίκεντρο της επανάστασης της τεχνητής νοημοσύνης, προσελκύοντας εταιρείες και ταλέντα. Τεράστια χρηματοδότηση – 75 δισεκατομμύρια δολάρια σε επενδύσεις VC μόνο στο πρώτο εξάμηνο του 2025 – κατευθύνθηκε σε startups με έδρα το Σαν Φρανσίσκο, ιδιαίτερα σε εταιρείες AI assets.cushmanwakefield.com. Εταιρείες όπως η OpenAI (αξιολογημένη περίπου στα $100 δισ.) και η Anthropic (αξιολογημένη πάνω από $40 δισ.) επεκτείνουν ραγδαία την παρουσία τους στην πόλη, προσλαμβάνοντας ταλέντα και μισθώνοντας γραφειακούς χώρους financialsamurai.com financialsamurai.com. Αυτή η εισροή υψηλόμισθων εργαζομένων στην τεχνολογία ήδη δημιουργεί νέους εκατομμυριούχους και αναζωογονεί τμήματα της αγοράς κατοικίας. Καθώς αυτές οι εταιρείες ωριμάζουν, οι εργαζόμενοι με πλούτο από IPO μετοχών θα μπορούσαν να εισφέρουν ρευστότητα στην αγορά ακινήτων, θυμίζοντας προηγούμενες τεχνολογικές εκρήξεις financialsamurai.com. Ένας μακροχρόνιος επενδυτής υποστηρίζει ότι αυτό το «εξαιρετικό ποσό [τεχνολογικού] πλούτου» που δημιουργήθηκε θα ρέει αναπόφευκτα σε αγορές κατοικιών και αναβαθμίσεις τρόπου ζωής στην περιοχή του Κόλπου financialsamurai.com. Πράγματι, η έκρηξη της τεχνητής νοημοσύνης αναφέρεται ως βασικός λόγος που «το 2025 αποτελεί εξαιρετική ευκαιρία για επενδύσεις σε ακίνητα στο Σαν Φρανσίσκο» από ορισμένους ειδικούς, οι οποίοι προβλέπουν αυξανόμενη ζήτηση για κατοικίες καθώς ο τεχνολογικός τομέας επεκτείνεται financialsamurai.com financialsamurai.com.Συνοψίζοντας, η ζήτηση για στέγαση στο Σαν Φρανσίσκο το 2025 αντικατοπτρίζει μια πόλη σε μετάβαση: ο συνολικός πληθυσμός είναι ακόμα ~5–6% κάτω από τα προ πανδημίας επίπεδα sfchronicle.com, αλλά αυξάνεται ξανά καθώς νέοι ενήλικες, μετανάστες και καινοτόμοι της τεχνολογίας φτάνουν. Η προώθηση της επιστροφής στο γραφείο από μεγάλους εργοδότες (Google, Amazon, JPMorgan και άλλοι που πλέον απαιτούν περισσότερη εργασία με φυσική παρουσία) financialsamurai.com σταδιακά ξαναγεμίζει την πόλη τις καθημερινές, κάτι που ίσως ενθαρρύνει κάποιους εργαζόμενους να ζήσουν ξανά πιο κοντά στο γραφείο. Η τηλεργασία απέχει πολύ από το να έχει πεθάνει – η προσέλευση στα γραφεία στο Σαν Φρανσίσκο παραμένει κατά μέσο όρο μόνο ~50% των επιπέδων πριν τον COVID sfchronicle.com batlingroup.com – αλλά το εκκρεμές κινείται σταδιακά πίσω. Όπως το έθεσε ένας blogger ακινήτων, «η αστική ζωή κάνει δυναμικό comeback» και το Σαν Φρανσίσκο ξανακερδίζει τη γοητεία του με παγκόσμιας κλάσης γαστρονομία, πολιτισμό και δουλειές, κάτι που «πιθανότατα θα οδηγήσει τις τιμές των ακινήτων ψηλότερα τα επόμενα χρόνια» financialsamurai.com. Δημογραφικά, η πόλη προσελκύει ένα πιο τεχνολογικά προσανατολισμένο, ευκατάστατο κοινό ακόμα κι αν κάποιες μεσοαστικές οικογένειες και τηλεργαζόμενοι παραμένουν στο περιθώριο. Αυτή η πόλωση δημιουργεί προκλήσεις (π.χ. γήρανση πληθυσμού, λιγότερες οικογένειες), αλλά η εισροή υψηλά αμειβόμενων ταλέντων είναι θετική για τη ζήτηση στέγασης εάν η πόλη καταφέρει να κρατήσει αυτούς τους νεοφερμένους μακροπρόθεσμα.Ανάκαμψη της Αγοράς Ενοικίων: Από την Ύφεση του Ενοικιαστή στην Αγορά του Ιδιοκτήτη
Μετά από μια ύφεση κατά την περίοδο της πανδημίας, η ενοικιαστική αγορά του Σαν Φρανσίσκο έχει επιστρέψει δυναμικά το 2025. Τα κενά διαμερίσματα που παρέμεναν αδιάθετα το 2021 τώρα προσελκύουν ουρές έξω από την πόρτα. Τον Ιούνιο του 2025, το διάμεσο ενοίκιο διαμερίσματος στο Σαν Φρανσίσκο αυξήθηκε κατά 11% σε ετήσια βάση – η ταχύτερη αύξηση ενοικίων από οποιαδήποτε πόλη των ΗΠΑ, παρόλο που το εθνικό διάμεσο ενοίκιο μειώθηκε κατά 0,7% την ίδια περίοδο sfchronicle.com. Το διάμεσο ενοίκιο της πόλης έφτασε τα $2,941 το μήνα, το υψηλότερο επίπεδο από το 2020 (αν και παραμένει λίγο κάτω από το ανώτατο όριο του 2019) sfchronicle.com. Τα ποσοστά κενών διαμερισμάτων έχουν μειωθεί δραματικά, από περίπου 5,1% στα μέσα του 2024 σε μόλις 3,5% στα μέσα του 2025 sfchronicle.com. Συγκριτικά, το ποσοστό κενών ενοικιαζόμενων στις ΗΠΑ είναι περίπου 6% – η προσφορά ενοικιαζόμενων στο Σαν Φρανσίσκο είναι εξαιρετικά περιορισμένη ξανά.Αυτή η ξαφνική μεταστροφή έχει δημιουργήσει αυτό που οι ιδιοκτήτες περιγράφουν ως «φρενίτιδα». Οι ενοικιαστές αντιμετωπίζουν ξανά πολυπληθείς ανοιχτές επισκέψεις, πολέμους προσφορών και ακόμη και προσφορές ενοικίου πάνω από την αρχική τιμή. Ένας τοπικός ενοικιαστής ανέφερε ανοιχτές επισκέψεις «τόσο γεμάτες, [ο κόσμος] έπεφτε ο ένας πάνω στον άλλον» με δεκάδες αιτήσεις για ένα διαμέρισμα sfchronicle.com. Οι αιτούντες γράφουν προσωπικές «επιστολές αγάπης» στους ιδιοκτήτες με συνημμένα βιογραφικά, προσφέροντας αρκετούς μήνες ενοικίου προκαταβολικά, και κάποιοι ιδιοκτήτες αναφέρουν 30+ αιτήσεις για επιθυμητά διαμερίσματα sfchronicle.com sfchronicle.com. «Δεν το έχω ξαναδεί αυτό από πριν τον COVID», δήλωσε ένας διευθύνων σύμβουλος διαχείρισης ακινήτων που διαχειρίζεται 1.100 διαμερίσματα και νοίκιασε επτά διαμερίσματα σε ένα μόνο Σάββατο sfchronicle.com. Σχεδόν κάθε νέο συμβόλαιο υπογράφεται με ενοίκιο υψηλότερο από του προηγούμενου ενοικιαστή, συχνά μερικές εκατοντάδες δολάρια παραπάνω sfchronicle.com. Στις πιο περιζήτητες γειτονιές (π.χ. Mission, Potrero Hill, τμήματα του Dogpatch), οι ιδιοκτήτες βλέπουν αυξήσεις ενοικίων 20% σε διαμερίσματα που αλλάζουν ενοικιαστή σε σύγκριση με πέρυσι sfchronicle.com.
Πολλοί παράγοντες οδηγούν αυτήν την αγορά υπέρ των ιδιοκτητών. Συσσωρευμένη ζήτηση είναι ένας σημαντικός: πολλοί νέοι ενοικιαστές συγκατοίκησαν ή έφυγαν από την πόλη το 2020–21 και τώρα επιστρέφουν ή αναζητούν το δικό τους σπίτι. Υψηλές τιμές κατοικιών και επιτόκια επίσης παγιδεύουν υποψήφιους αγοραστές πρώτης κατοικίας στην αγορά ενοικίων – με τα στεγαστικά δάνεια τόσο ακριβά, πολλοί ενοικιαστές έχουν «παραιτηθεί» από την αγορά προς το παρόν sfchronicle.com, κάτι που διατηρεί τη ζήτηση στα ενοίκια. Επιπλέον, οι απολύσεις στην τεχνολογία το 2022–23 δεν οδήγησαν σε μαλακή αγορά ενοικίων για πολύ, επειδή πολλοί πλουσιότεροι ενοικιαστές έμειναν ή αντικαταστάθηκαν από νέες προσλήψεις σε αναπτυσσόμενους τομείς όπως η τεχνητή νοημοσύνη. Όπως παρατήρησε ο Rob Warnock, ανώτερος ερευνητής στο Apartment List: παρά την οικονομική αβεβαιότητα, υπάρχει «άφθονο χρήμα για να αυξήσει τα ενοίκια σε μια αγορά με περιορισμένη προσφορά» στο Σαν Φρανσίσκο sfchronicle.com. Η έκρηξη προσλήψεων στην τεχνητή νοημοσύνη είναι ένα βασικό παράδειγμα – εταιρείες όπως η OpenAI και η Anthropic όχι μόνο νοικιάζουν γραφεία, αλλά φέρνουν και μια εισροή καλοπληρωμένων υπαλλήλων που χρειάζονται στέγαση. Αυτό έχει «δημιουργήσει περισσότερους εκατομμυριούχους» και ενίσχυσε τον ανταγωνισμό για πολυτελή ενοίκια, καθώς αυτοί οι ενοικιαστές μπορούν να αντέξουν οικονομικά premium διαμερίσματα sfchronicle.com sfchronicle.com. Ένας επόπτης του Συλλόγου Μεσιτών SF σημείωσε ότι οι ανατολικές γειτονιές κοντά στα τεχνολογικά κέντρα «100%» έχουν την αίσθηση της εποχής του dot-com· οι περιοχές με πολλές νεοφυείς επιχειρήσεις βλέπουν τις πιο ξέφρενες αυξήσεις ενοικίων sfchronicle.com.
Στην πλευρά της προσφοράς, ο τζίρος είναι χαμηλός – οι υπάρχοντες ενοικιαστές παραμένουν στα σπίτια τους από φόβο μήπως δεν βρουν νέο μέρος σε αυτήν την φρενήρη αγορά sfchronicle.com. Η νέα κατασκευή ενοικιαζόμενων κατοικιών στο SF προχωρά αργά (περισσότερα για αυτό στο τμήμα πολιτικής), οπότε η πραγματική προσφορά δεν έχει αυξηθεί αρκετά για να καλύψει τη νέα ζήτηση. Το αποτέλεσμα είναι μια κλασική συμπίεση προσφοράς-ζήτησης: πάρα πολλοί ενοικιαστές κυνηγούν πολύ λίγες μονάδες. Οι ιδιοκτήτες έχουν ανακτήσει τη διαπραγματευτική τους δύναμη που έλειπε τα τελευταία πέντε χρόνια. Μέχρι τα μέσα του 2025, τα επίπεδα ενοικίων του Σαν Φρανσίσκο είναι περίπου 10% κάτω από το υψηλότερο σημείο του 2019 κατά μέσο όρο, που σημαίνει ότι υπάρχει ακόμα περιθώριο αν συνεχιστεί η οικονομική ανάπτυξη sfchronicle.com. Κάποια πολυτελή κτίρια βλέπουν ήδη τα ενοίκια να επιστρέφουν ή και να ξεπερνούν τα επίπεδα του 2019, ενώ οι παλαιότερες/μικρότερες μονάδες υστερούν ελαφρώς sfchronicle.com.Σημαντικό είναι ότι τα ενοίκια είναι εποχικά – τείνουν να κορυφώνονται το καλοκαίρι. Η καλοκαιρινή άνοδος του 2025 ξεπέρασε τις προσδοκίες, αλλά τον χειμώνα η αγορά μπορεί να ψυχρανθεί ελαφρώς όπως συνήθως. Ωστόσο, η γενικότερη τάση δείχνει ότι το Σαν Φρανσίσκο γέρνει ξανά προς την πλευρά των ιδιοκτητών μετά την περίοδο υπέρ των ενοικιαστών κατά την πανδημία. Για τους επενδυτές, αυτό σημαίνει βελτιωμένες αποδόσεις σε ενοικιαζόμενα ακίνητα. Η άνοδος των ενοικίων σε συνδυασμό με μικρές μειώσεις τιμών το 2022–23 έχουν αυξήσει ελαφρώς τα cap rates, αν και οι αποδόσεις ακινήτων στο SF παραμένουν σχετικά χαμηλές (~3-5% συνήθως) λόγω των υψηλών τιμών. Η άνοδος των ενοικίων είναι δίκοπο μαχαίρι: δείχνει ισχυρή ζήτηση (καλό για ιδιοκτήτες και αξίες ακινήτων), αλλά υπογραμμίζει επίσης την κρίση προσιτής στέγασης που αντιμετωπίζει η πόλη (δύσκολο για ενοικιαστές και υπεύθυνους χάραξης πολιτικής). Ως ένδειξη της στενότητας της αγοράς, ορισμένοι ενοικιαστές προσφέρουν πλέον ενοίκιο ενός ολόκληρου έτους προκαταβολικά για να εξασφαλίσουν μίσθωση – μια σχεδόν πρωτοφανής τακτική που επιστρέφει sfchronicle.com. Η Janan New από τον Σύλλογο Διαμερισμάτων του SF το συνόψισε: «Η αγορά είναι τρελή τώρα. Πολύ ανταγωνιστική… έχουμε ακούσει ιστορίες για έως και 30 αιτούντες σε ορισμένες ανοιχτές παρουσιάσεις» sfchronicle.com. Σημείωσε ότι ορισμένες περιοχές παραμένουν ακόμα ήπιες (π.χ. SoMa και Tenderloin, που έχουν τα χαμηλότερα ενοίκια της πόλης λόγω της τηλεργασίας και των συνθηκών στους δρόμους) sfchronicle.com, αλλά συνολικά το 2025 είναι η ισχυρότερη αγορά ενοικίων που έχει δει το SF από τα μέσα της δεκαετίας του 2010.
Τάσεις στην Εμπορική Ακίνητη Περιουσία το 2025
Κατάρρευση της Αγοράς Γραφείων και το Υπόλοιπο της Τηλεργασίας
Τοεμπορικό ακίνητο του Σαν Φρανσίσκο – ιδιαίτερα ο τομέας γραφείων – αντιμετωπίζει μια δραματική ανατροπή το 2025. Η στροφή προς την απομακρυσμένη και υβριδική εργασία κατά τη διάρκεια της πανδημίας οδήγησε σε μια κρίση κενών γραφείων που δεν δείχνει σημάδια γρήγορης επίλυσης. Μέχρι τα μέσα του 2025, το κέντρο του Σαν Φρανσίσκο παλεύει με ρεκόρ κενών γραφείων. Το συνολικό ποσοστό κενών γραφείων έφτασε το 34,8% στο Β’ τρίμηνο του 2025 assets.cushmanwakefield.com, αυξημένο από το ήδη υψηλό ~33,5% ένα χρόνο πριν. Αυτό σημαίνει ότι πάνω από το 1/3 όλων των γραφειακών χώρων στην πόλη παραμένει άδειο, ένας εντυπωσιακός αριθμός για μια αγορά που κάποτε ήταν από τις πιο σφιχτές στον κόσμο. Συγκριτικά, το εθνικό ποσοστό κενών γραφείων είναι περίπου 19–20% credaily.com axios.com, τοποθετώντας το Σαν Φρανσίσκο ανάμεσα στις πιο πιεσμένες αγορές γραφείων μεγάλων πόλεων στις ΗΠΑ. (Μάλιστα, μια έρευνα σε 91 μεγάλες πόλεις διαπίστωσε ότι το Σαν Φρανσίσκο είχε το υψηλότερο ποσοστό κενών γραφείων, στο 34,7% axios.com).
Οι εμβληματικοί πύργοι του κέντρου, από την Πυραμίδα Transamerica μέχρι τους ουρανοξύστες της Market Street, είναι πλέον συχνά κατά το ήμισυ κατειλημμένοι, ειδικά τα παλαιότερα κτίρια. Τα γραφεία κατηγορίας B/C (παλαιότερα κτίρια με λιγότερες παροχές) αντιμετωπίζουν τις μεγαλύτερες δυσκολίες – είναι «πιο δύσκολο να ενοικιαστούν» στη νέα πραγματικότητα της αγοράς spur.org. Οι πύργοι κατηγορίας Α με σύγχρονες παροχές εξακολουθούν να έχουν σχετικά χαμηλότερη κενότητα (για παράδειγμα, τα «τρόπαια» κτίρια Tier 1 στη Financial District έχουν περίπου 10% άμεση κενότητα assets.cushmanwakefield.com), καθώς οι εταιρείες που θέλουν χώρο «στρέφονται στην ποιότητα» αναζητώντας τις καλύτερες τοποθεσίες. Αλλά ακόμα και αυτά τα τρόπαια κτίρια προσφέρουν παραχωρήσεις και βλέπουν κάποιες μεγάλες αποχωρήσεις. Το μοτίβο επιστροφής χώρου συνεχίστηκε και το 2025: στο Β’ τρίμηνο, η μίσθωση της Google για 365.000 τ.π. στο One Market Plaza έληξε και δεν ανανεώθηκε, προσθέτοντας ένα τεράστιο μπλοκ κενών χώρων assets.cushmanwakefield.com. Η εταιρεία αυτόνομων οχημάτων Cruise επίσης έβαλε 182.000 τ.π. στην αγορά υπεκμίσθωσης assets.cushmanwakefield.com. Αυτά είναι μόνο δύο παραδείγματα μεταξύ πολλών ενοικιαστών που μειώνουν ή εγκαταλείπουν χώρους. Συνολικά, η καθαρή απορρόφηση ήταν -665.000 τ.π. στο πρώτο μισό του 2025 (δηλαδή εκκενώθηκαν περισσότεροι χώροι απ’ όσους ενοικιάστηκαν) assets.cushmanwakefield.com. Το Σαν Φρανσίσκο έχει πλέον τέσσερα συνεχόμενα χρόνια αρνητικής απορρόφησης γραφείων, διαγράφοντας όλα τα κέρδη πληρότητας της δεκαετίας του 2010.Η βασική αιτία είναι ότι το απομακρυσμένο και το υβριδικό ωράριο εργασίας έχουν μειώσει δραστικά την ανάγκη για γραφειακούς χώρους. Η εβδομαδιαία προσέλευση στα γραφεία παραμένει μόλις ~45–50% των προ πανδημίας επιπέδων στις επιχειρηματικές περιοχές του Σαν Φρανσίσκο blog.bayareametro.gov. Πολλές τεχνολογικές εταιρείες έχουν υιοθετήσει μόνιμα υβριδικά μοντέλα, εγκαταλείποντας τον πλεονάζοντα χώρο. Ακόμα και εταιρείες που επεκτείνονται (συχνά startups τεχνητής νοημοσύνης) τείνουν να νοικιάζουν μικρότερα, ευέλικτα γραφεία ή χώρους coworking αντί για ολόκληρους πύργους. Η ζήτηση για γραφεία στο Σαν Φρανσίσκο το 2025 είναι περίπου 30% χαμηλότερη από τα επίπεδα του 2019 σύμφωνα με τις περισσότερες μετρήσεις, κάτι που συμβαδίζει με την αύξηση των κενών. Και η νέα προσφορά δεν ήταν το πρόβλημα – ελάχιστα νέα κτίρια γραφείων έχουν ανοίξει από το 2020. Πρόκειται ουσιαστικά για ένα σοκ ζήτησης: το αποτύπωμα της τεχνολογικής βιομηχανίας (η μεγαλύτερη βάση ενοικιαστών γραφείων του Σαν Φρανσίσκο) έχει συρρικνωθεί. Μεγάλοι εργοδότες όπως οι Salesforce, Meta, Dropbox και άλλοι έχουν υπεκμισθώσει ή εγκαταλείψει τμήματα των γραφείων τους στο Σαν Φρανσίσκο τα τελευταία 2–3 χρόνια.Οικονομικά, αυτή η πτώση της αγοράς γραφείων πλήττει σκληρά τους ιδιοκτήτες και τους επενδυτές. Οι αξίες των γραφειακών ακινήτων έχουν καταρρεύσει από τα υψηλά τους – κτίρια που πουλήθηκαν για $800/τ.π. πριν την πανδημία τώρα πωλούνται με μεγάλες εκπτώσεις. Το 2023–24, αρκετά εμβληματικά κτίρια στο κέντρο κατασχέθηκαν ή πουλήθηκαν σε δημοπρασία για ένα κλάσμα της προηγούμενης αξίας τους. Για παράδειγμα, το Market Center (το συγκρότημα της 555 California) άλλαξε χέρια μέσω πώλησης από δανειστή το 2025 για περίπου $230 ανά τ.π., και ένας άλλος πύργος στη διεύθυνση 300 Howard πουλήθηκε για ~$264 ανά τ.π. assets.cushmanwakefield.com. Αυτές οι τιμές είναι 70%+ κάτω από τις μέγιστες αποτιμήσεις, δείχνοντας το μέγεθος της κρίσης. Τέτοιες ευκαιριακές αγορές προσέλκυσαν κάποιους επενδυτές – μία μάλιστα χαρακτηρίστηκε ως «ένα από τα υψηλότερα τιμήματα που έχει δει το Σαν Φρανσίσκο τα τελευταία χρόνια», τονίζοντας πόσο χαμηλά έχει πέσει η βάση assets.cushmanwakefield.com. Τα cap rates (αποδόσεις επένδυσης) για τα γραφεία του Σαν Φρανσίσκο έχουν εκτοξευθεί σε υψηλά μονοψήφια ποσοστά ή και παραπάνω για να προσελκύσουν αγοραστές, αντανακλώντας την αβεβαιότητα για τα μελλοντικά έσοδα.
Τα επίπεδα ενοικίων, ενδιαφέρον, δεν έχουν καταρρεύσει τόσο όσο η πληρότητα. Το μέσο ζητούμενο ενοίκιο για επαγγελματικούς χώρους γραφείων στο Σαν Φρανσίσκο ήταν περίπου $66,78 ανά τ.π. ετησίως (συνολικό μικτό) το 2ο τρίμηνο του 2025, σχεδόν αμετάβλητο από $66,61 το προηγούμενο τρίμηνο assets.cushmanwakefield.com. Τα γραφεία κατηγορίας Α στο κέντρο ζητούν περίπου $73/τ.π., ενώ οι κορυφαίοι χώροι εξακολουθούν να φτάνουν πάνω από $100/τ.π. assets.cushmanwakefield.com. Τα ονομαστικά ενοίκια διατηρούνται επειδή οι ιδιοκτήτες δεν θέλουν να “επανακαθορίσουν” την αγορά χαμηλότερα – αντ’ αυτού προσφέρουν μεγάλες παραχωρήσεις (μήνες δωρεάν ενοικίου, μεγαλύτερα επιδόματα βελτίωσης χώρου) για να κλείσουν συμφωνίες. Τα πραγματικά ενοίκια έχουν πέσει, αλλά οι αναγραφόμενες τιμές δείχνουν ότι οι ιδιοκτήτες αναμένουν αυτή η ύφεση να είναι προσωρινή. Υπάρχει μια αίσθηση σταθεροποίησης: μια αναφορά σημείωσε ότι η αγορά γραφείων “συνέχισε να σταθεροποιείται” στα μέσα του 2025, με τη δραστηριότητα μισθώσεων να αυξάνεται παρότι τα ποσοστά κενών θέσεων αυξήθηκαν ελαφρώς λόγω λήξης παλαιών μισθώσεων assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Μάλιστα, ο νέος όγκος μισθώσεων στο πρώτο μισό του 2025 ήταν ο ισχυρότερος από το 2019 assets.cushmanwakefield.com – ένδειξη ότι κάποιοι ενοικιαστές εκμεταλλεύονται φθηνότερες, ευέλικτες συμφωνίες για να μετακινηθούν ή να αναβαθμίσουν τον χώρο τους. Πολλοί από αυτούς είναι μικρότερες εταιρείες τεχνολογίας και AI που αρπάζουν βραχυπρόθεσμες μισθώσεις (συχνά υπεκμισθώσεις) σε τιμές ευκαιρίας assets.cushmanwakefield.com. Η διαθεσιμότητα υπεκμισθώσεων, που εκτοξεύτηκε στην αρχή της πανδημίας, έχει στην πραγματικότητα μειωθεί κάπως (από ~7 εκατ. τ.π. σε 6,2 εκατ. τ.π.) καθώς κάποιες υπεκμισθώσεις έληξαν ή αποσύρθηκαν assets.cushmanwakefield.com.
Παρά αυτά τα μικρά θετικά σημάδια, η πραγματικότητα είναι ότι το κέντρο του Σαν Φρανσίσκο έχει μια τεράστια υπερπροσφορά επαγγελματικών χώρων γραφείων που μπορεί να χρειαστούν χρόνια για να απορροφηθεί. Με ~35% κενές θέσεις, περίπου 25 εκατομμύρια τετραγωνικά πόδια είναι άδεια – ισοδύναμο με σχεδόν όλους τους επαγγελματικούς χώρους γραφείων στο κέντρο της Ατλάντα να είναι κενά, για σύγκριση. Ακόμα και οι πιο αισιόδοξες προβλέψεις δεν βλέπουν την κενότητα να πέφτει κάτω από 20% πριν το τέλος αυτής της δεκαετίας χωρίς σημαντική παρέμβαση. Οι ιδιοκτήτες με δάνεια που λήγουν αντιμετωπίζουν δυσκολίες – η αναχρηματοδότηση είναι δύσκολη με τα υψηλά επιτόκια και τη χαμηλή πληρότητα, οπότε αναμένονται περισσότερες αθετήσεις πληρωμών και πωλήσεις υπό πίεση.Η επιμονή της εξ αποστάσεως εργασίας είναι η θεμελιώδης πρόκληση. Πολλές εταιρείες πλέον χρησιμοποιούν ένα υβριδικό πρόγραμμα 2-3 ημερών στο γραφείο, που ουσιαστικά απαιτεί 40–60% λιγότερο χώρο ανά εργαζόμενο σε σχέση με πριν το 2020. Επιπλέον, ορισμένες μεγάλες εταιρείες έχουν μετακομίσει ή επεκταθεί αλλού (Τέξας, Φλόριντα κ.λπ.), μειώνοντας δομικά τη ζήτηση για γραφεία στο Σαν Φρανσίσκο. Ένα θετικό σημείο είναι ο τομέας των βιοεπιστημών – η ζήτηση για εργαστηριακούς χώρους στο Mission Bay και Dogpatch παραμένει ισχυρή, καθώς τα υγρά εργαστήρια δεν μπορούν να λειτουργήσουν εξ αποστάσεως. Αλλά αυτοί αποτελούν ένα μικρό μέρος της συνολικής αγοράς. Οι πάροχοι co-working και ευέλικτων χώρων επίσης επεκτείνονται (π.χ. ανταγωνιστές της WeWork και τοπικά startups coworking) για να εξυπηρετήσουν εταιρείες που αναζητούν βραχυπρόθεσμες δεσμεύσεις.
Συνοψίζοντας, η αγορά γραφείων του Σαν Φρανσίσκο το 2025 βρίσκεται εν μέσω μιας άνευ προηγουμένου αναδιάρθρωσης. Η κενότητα στο ~35% είναι αχαρτογράφητη περιοχή, και τα έσοδα από ενοίκια σε όλη την πόλη έχουν μειωθεί κατά ~7% από το 2019 ενώ τα λειτουργικά κόστη έχουν αυξηθεί κατά ~28% για τους ιδιοκτήτες sfchronicle.com, δημιουργώντας οικονομικό πόνο. Η οικονομία του κέντρου έχει πληγεί σοβαρά – λιγότεροι εργαζόμενοι στα γραφεία σημαίνει λιγότερη κίνηση για τα καταστήματα (αναλύεται παρακάτω) και χαμηλότερη επιβατική κίνηση στα μέσα μεταφοράς. Η μελλοντική πορεία πιθανότατα περιλαμβάνει επαναχρησιμοποίηση παρωχημένων γραφείων και αναμονή για τη σταδιακή επιστροφή κάποιας ζήτησης καθώς η οικονομία εξελίσσεται. Η υβριδική εργασία ήρθε για να μείνει, αλλά το Σαν Φρανσίσκο ποντάρει ότι τα πλεονεκτήματά του – καινοτομία, κουλτούρα και τοποθεσία – τελικά θα προσελκύσουν ξανά εταιρείες και εργαζόμενους πιο δυναμικά. Οι δημοτικοί άρχοντες και οι επενδυτές πλέον αναζητούν ενεργά στρατηγικές για να καλύψουν το κενό, από μετατροπή γραφείων σε κατοικίες μέχρι παροχή κινήτρων για νέες χρήσεις, τις οποίες εξετάζουμε στις επόμενες ενότητες.
Αντικρουόμενα σήματα στη λιανική και την εμπορική αγορά
Τα προβλήματα των γραφείων στο κέντρο έχουν επεκταθεί και στον λιανικό και ξενοδοχειακό τομέα του Σαν Φρανσίσκο. Λιγότεροι εργαζόμενοι στο κέντρο της πόλης σημαίνει λιγότερους πελάτες για καταστήματα, καφέ και εστιατόρια, ειδικά τις καθημερινές. Η Union Square και η Market Street, οι κύριοι εμπορικοί διάδρομοι της πόλης, έχουν επηρεαστεί ορατά – με ηχηρές αποχωρήσεις και άδεια καταστήματα να γίνονται πρωτοσέλιδα. Το 2023, τόσο η Nordstrom όσο και το Westfield Mall ανακοίνωσαν ότι αποχωρούν από το κέντρο: το Westfield παρέδωσε τον έλεγχο του εμπορικού κέντρου SF Center στον δανειστή, και η Nordstrom έκλεισε το κεντρικό της κατάστημα στο SF, επικαλούμενη μείωση της επισκεψιμότητας και ανησυχίες για την ασφάλεια globest.com sfist.com. Ήταν ανάμεσα σε δεκάδες λιανοπωλητές – από μεγάλες αλυσίδες όπως η Old Navy και η Anthropologie μέχρι μικρές μπουτίκ – που έκλεισαν ή μεταφέρθηκαν από το 2020 και μετά sfist.com. Μέχρι τις αρχές του 2025, το ποσοστό κενών καταστημάτων στην Union Square εκτιμάται γύρω στο 25%, ενώ σε ορισμένους παράδρομους του Financial District παρατηρείται έως και 1/3 των καταστημάτων κενά abc7news.com. Αυτή είναι μια έντονη αντίθεση με το σχεδόν 5% κενών καταστημάτων πριν την πανδημία.
Ωστόσο, δεν είναι όλα δυσοίωνα για το λιανεμπόριο του Σαν Φρανσίσκο. Υπάρχουν ενδείξεις προσαρμογής και ανάκαμψης το 2025. Αρκετές νέες επιχειρήσεις έχουν ανοίξει φέτος στο κέντρο, συμπεριλαμβανομένων εστιατορίων, καταστημάτων εμπειρίας και χώρων ψυχαγωγίας, γεγονός που δείχνει ότι οι επιχειρηματίες βλέπουν ευκαιρίες στα φθηνότερα ενοίκια downtownsf.org. Η πόλη χαλάρωσε ακόμη και ορισμένους κανονισμούς – για παράδειγμα, το Σαν Φρανσίσκο χαλάρωσε τους περιορισμούς για το άνοιγμα αλυσίδων σε βασικούς διαδρόμους όπως η Van Ness Avenue για να προσελκύσει νέους ενοικιαστές σε άδεια καταστήματα youtube.com abc7news.com. Η Downtown Community Benefit District ανέφερε ότι τουλάχιστον τέσσερις νέες επιχειρήσεις άνοιξαν στις αρχές του 2025 στην περιοχή της Union Square, με περισσότερες να προγραμματίζονται, ως μέρος των προσπαθειών να «ενισχυθεί η δυναμική του κέντρου» downtownsf.org. Και ενώ μεγάλοι πολυτελείς λιανοπωλητές αποχώρησαν, άλλοι μετακόμισαν (για παράδειγμα, η IKEA ανοίγει νέο κατάστημα αστικού τύπου στην περιοχή mid-Market το 2025, με στόχο να προσελκύσει αγοραστές και να αποτελέσει σημείο αναζωογόνησης της περιοχής).
Σημαντικό είναι ότι ο τουρισμός έχει αρχίσει να ανακάμπτει, γεγονός που βοηθά το λιανικό εμπόριο και τη φιλοξενία. Η πληρότητα των ξενοδοχείων στο Σαν Φρανσίσκο ανακάμπτει με την επιστροφή συνεδρίων και τουριστών, αν και παραμένει κάτω από τα επίπεδα του 2019. Ο διεθνής τουρισμός, ειδικά από την Ευρώπη και την Ασία, αυξήθηκε το 2023–2024 λόγω της συσσωρευμένης ζήτησης για ταξίδια. Αυτό φέρνει περισσότερους αγοραστές και επισκέπτες πίσω στην Union Square και το Fisherman’s Wharf. Το Παγκόσμιο Κύπελλο του 2026 και άλλες εκδηλώσεις που έρχονται, επίσης, οδηγούν σε προσπάθειες αναβάθμισης του κέντρου της πόλης.Στο ευρύτερο φάσμα της εμπορικής ακίνητης περιουσίας πέρα από τα γραφεία και το λιανικό εμπόριο, οι βιομηχανικοί και αποθηκευτικοί χώροι στο Σαν Φρανσίσκο παραμένουν περιορισμένοι (η πόλη διαθέτει περιορισμένο βιομηχανικό απόθεμα και ισχυρή ζήτηση από βιομηχανίες διανομής τελευταίου μιλίου και κατασκευαστές). Τα πολυκατοικιακά κτίρια διαμερισμάτων (5+ μονάδες) έχουν γίνει και πάλι περιζήτητα για τους επενδυτές, χάρη στα αυξανόμενα ενοίκια – αν και ο αυστηρός έλεγχος ενοικίων και οι προστασίες ενοικιαστών στο Σαν Φρανσίσκο κάνουν τους επενδυτές επιφυλακτικούς, τα πολυτελή νέα κτίρια διαμερισμάτων (που εξαιρούνται από τον έλεγχο ενοικίων) έχουν καλή απόδοση με αυξανόμενα ενοίκια και πληρότητα.
Συνολικά, οι προοπτικές για την εμπορική ακίνητη περιουσία στο Σαν Φρανσίσκο είναι ανάμεικτες: τα γραφεία και το λιανικό εμπόριο στο κέντρο περνούν μια επώδυνη προσαρμογή, ενώ άλλοι τομείς όπως οι ενοικιάσεις κατοικιών, τα εργαστήρια και το λιανικό εμπόριο στις γειτονιές δείχνουν ανθεκτικότητα. Η οικονομική υγεία της πόλης τα επόμενα χρόνια θα εξαρτηθεί από την αναζωογόνηση του κέντρου και την επιτυχή επαναχρησιμοποίηση ανεκμετάλλευτων εμπορικών χώρων. Οι υπεύθυνοι χάραξης πολιτικής το γνωρίζουν πολύ καλά αυτό, οδηγώντας σε ένα κύμα τοπικών αλλαγών πολιτικής με στόχο την αναστροφή της κατάστασης.
Τοπικές Αλλαγές Πολιτικής και ο Αντίκτυπός τους
Αντιμέτωποι με αυτές τις πρωτοφανείς προκλήσεις, οι ηγέτες του Σαν Φρανσίσκο (σε συνεργασία με την πολιτειακή κυβέρνηση της Καλιφόρνια) έχουν ξεκινήσει μια σειρά από αλλαγές πολιτικής για την ενίσχυση της αγοράς ακινήτων και την αντιμετώπιση μακροχρόνιων ζητημάτων. Βασικές πρωτοβουλίες για το 2024–2025 στοχεύουν σε όλα, από την παραγωγή και προσιτότητα κατοικιών έως την αναζωογόνηση του κέντρου με νέες χρήσεις. Παρακάτω παρουσιάζονται οι σημαντικότερες αλλαγές πολιτικής και τι σημαίνουν για την αγορά:
Επιτάχυνση της Παραγωγής Κατοικιών και Διευκόλυνση της Ανάπτυξης
Το Σαν Φρανσίσκο έχει μια δικαιολογημένη φήμη για αργή ανάπτυξη κατοικιών – διαβόητες καθυστερήσεις στην αδειοδότηση, αυστηρή ζωνοποίηση και συχνή αντίθεση από τη γειτονιά έχουν περιορίσει τη νέα κατασκευή για δεκαετίες. Το 2023, η πολιτεία της Καλιφόρνια έθεσε το Σαν Φρανσίσκο σε επιτήρηση ότι αυτό έπρεπε να αλλάξει. Το κρατικά επιβεβλημένο Housing Element της πόλης (2023–2031) έθεσε έναν φιλόδοξο στόχο για 82.000+ νέες κατοικίες μέχρι το 2031 για την ανακούφιση της κρίσης προσιτότητας gov.ca.gov. Ωστόσο, μια κρατική ανασκόπηση κατοικιών στα τέλη του 2023 διαπίστωσε ότι οι πρακτικές του Σαν Φρανσίσκο δεν συμμορφώνονται με την κρατική νομοθεσία, σημειώνοντας ότι αν ο τρέχων ρυθμός συνεχιζόταν (λιγότερο από 1 μονάδα κατοικίας εγκρίθηκε ανά ημέρα το 2023), η πόλη θα αποτύγχανε σοβαρά στον στόχο της gov.ca.gov gov.ca.gov. Σε απάντηση, η πολιτεία έχει επιβάλει 18 Υποχρεωτικές Ενέργειες για το Σαν Φρανσίσκο, ουσιαστικά αναγκάζοντας την πόλη να απλοποιήσει και να μεταρρυθμίσει τη διαδικασία έγκρισης κατοικιών της gov.ca.gov. Αυτές περιλαμβάνουν: την κατάργηση ορισμένων διακριτικών ελέγχων έργων, τη μεταρρύθμιση του τρόπου με τον οποίο εφαρμόζεται το CEQA (περιβαλλοντική αξιολόγηση) τοπικά, την επιτάχυνση των αδειών μετά την έγκριση και την αύξηση της διαφάνειας/λογοδοσίας στη διαδικασία σχεδιασμού gov.ca.gov. Ο κυβερνήτης Gavin Newsom τόνισε ότι οι «πολύπλοκες, δυσκίνητες, απρόβλεπτες» εγκρίσεις κατοικιών του Σαν Φρανσίσκο πρέπει να διορθωθούν για να ξεκινήσει μια «νέα εποχή κατοικιών» με μεγαλύτερη προσφορά gov.ca.gov.Ήδη, βλέπουμε αλλαγές. Το 2023–2024, το Σαν Φρανσίσκο υιοθέτησε μια σειρά από διατάγματα για να «μειώσει τη γραφειοκρατία» στην κατοικία. Για παράδειγμα, η πόλη προχώρησε στη συμμόρφωση με νέους κρατικούς νόμους όπως το SB 35/SB 423, που επιτρέπουν σε ορισμένα πολυκατοικιακά έργα να λαμβάνουν διοικητική (by-right) έγκριση εάν πληρούν τα κριτήρια προσιτότητας και ζωνοποίησης spur.org. Το τμήμα πολεοδομίας ενημερώνει τους κώδικες για να μειώσει τις υποκειμενικές αξιολογήσεις σχεδιασμού και τις απαιτήσεις υπό όρους χρήσης. Η δήμαρχος London Breed (έως το 2024) και ο νέος δήμαρχος Daniel Lurie (από το 2025) υποστήριξαν και οι δύο μέτρα υπέρ της κατοικίας. Ο δήμαρχος Lurie, που ανέλαβε καθήκοντα με στόχο την αποκατάσταση της ζωντάνιας του Σαν Φρανσίσκο, στηρίζει πολιτικές για να «επιστρέψει η κοινή λογική» στην ανάπτυξη – διευκολύνοντας την κατασκευή κατοικιών και την προσέλκυση οικογενειών πίσω στην πόλη financialsamurai.com. Υπάρχει συγκρατημένη αισιοδοξία ότι η τοπική πολιτική αλλάζει από το NIMBYism προς μια πιο YIMBY (Yes-In-My-Backyard) προσέγγιση, δεδομένης της πίεσης από το κράτος και της ορατής ανάγκης για περισσότερη στέγαση.Μια απτή αλλαγή πολιτικής: τα τέλη επιπτώσεων και οι απαιτήσεις έχουν χαλαρώσει για ορισμένα έργα. Το 2023, το Σαν Φρανσίσκο νομιμοποίησε τετραπλοκατοικίες στα περισσότερα οικόπεδα μονοκατοικιών (σε απάντηση στο SB9 της Καλιφόρνια), και ξεκίνησε προγράμματα για την ενθάρρυνση των Accessory Dwelling Units (ADUs). Η πόλη επίσης περιόρισε ορισμένες υποχρεωτικές απαιτήσεις για προσιτή κατοικία που καθυστερούσαν έργα – για παράδειγμα, προσωρινά μειώνοντας τα ποσοστά inclusionary zoning σε ορισμένα έργα για να βελτιώσει τη βιωσιμότητα, και προσφέροντας απαλλαγές από τέλη για έργα 100% προσιτής κατοικίας. Αυτές οι προσπάθειες στοχεύουν στην απελευθέρωση έργων που είχαν κολλήσει· πράγματι, μερικά έργα που είχαν εγκριθεί αλλά δεν είχαν κατασκευαστεί ξεκίνησαν το 2024 μετά από αυτές τις προσαρμογές. Ωστόσο, η πρόοδος είναι αργή: μέχρι το τέλος του 2024, το Σαν Φρανσίσκο υστερούσε σε σχέση με πολλές άλλες πόλεις της περιοχής Bay Area στην επίτευξη των στόχων στέγασης sfchronicle.com sfstandard.com, με μόνο μερικές χιλιάδες μονάδες να έχουν αδειοδοτηθεί από το 2023. Η δοκιμασία θα είναι αν οι μεταρρυθμίσεις μπορούν να επιταχύνουν σημαντικά την κατασκευή το 2025–2026.
Μετατροπές γραφείων σε κατοικίες και αναζωογόνηση του κέντρου
Ίσως οι πιο προβεβλημένες τοπικές αλλαγές πολιτικής είναι εκείνες που έχουν σχεδιαστεί για να επανεφεύρουν το κέντρο του Σαν Φρανσίσκο. Με τόσο μεγάλο αριθμό γραφείων κενών, οι ηγέτες της πόλης βλέπουν μια ευκαιρία να αντιμετωπίσουν δύο προβλήματα ταυτόχρονα: να γεμίσουν τα κενά κτίρια και να δημιουργήσουν την τόσο αναγκαία στέγαση. Το 2023, η δεξαμενή σκέψης SPUR δημοσίευσε μια σημαντική έκθεση, «Από τον χώρο εργασίας στη βάση κατοικίας», αναλύοντας ποια κτίρια γραφείων θα μπορούσαν να μετατραπούν εφικτά σε κατοικίες spur.org. Τα ευρήματα: πολλά παλαιότερα γραφεία Κατηγορίας B/C είναι φυσικά κατάλληλα για μετατροπή, αλλά ήταν οικονομικά ανέφικτα με βάση τους τότε ισχύοντες κανόνες spur.org. Η έκθεση πρότεινε έξι βασικές αλλαγές πολιτικής για να καταστούν οι μετατροπές βιώσιμες σε μεγάλη κλίμακα spur.org.Η κυβέρνηση του Σαν Φρανσίσκο αντέδρασε γρήγορα. Μέχρι τα μέσα του 2025, η πόλη εφάρμοσε και τις έξι συστάσεις της SPUR spur.org, θεσπίζοντας ένα από τα πιο επιθετικά πακέτα κινήτρων υπέρ των μετατροπών στη χώρα:
- Χαλάρωση Κωδίκων Δόμησης & Εγκρίσεων: Το 2023, ψηφίστηκε νομοθεσία για να παρακαμφθούν ορισμένες απαιτήσεις του πολεοδομικού κώδικα για έργα μετατροπής γραφείων σε κατοικίες spur.org. Αυτό δημιούργησε μια ταχύτερη, διοικητική διαδικασία έγκρισης (εξαιρώντας τα έργα από μακροχρόνιες διακριτικές αξιολογήσεις και ακόμη και από το CEQA σε πολλές περιπτώσεις). Το Τμήμα Επιθεώρησης Κτιρίων δημοσίευσε επίσης σαφέστερες οδηγίες για την προσαρμοστική επανάχρηση ώστε να βοηθήσει τους κατασκευαστές να διαχειριστούν τις αναβαθμίσεις για σεισμική και πυρασφάλεια σε παλαιότερα γραφεία spur.org spur.org.
- Απαλλαγή από Υποχρεώσεις Ένταξης Κατοικίας και Τέλη Επιπτώσεων: Μια σημαντική αλλαγή ήρθε τον Μάρτιο 2025, όταν το Συμβούλιο Εποπτών ενέκρινε νόμο που απαλλάσσει όλες τις απαιτήσεις για προσιτή (ενταξιακή) κατοικία και τα δημοτικά τέλη επιπτώσεων για έως και 7 εκατομμύρια τ.π. γραφειακού χώρου που μετατρέπεται σε κατοικία spur.org spur.org. Κανονικά, η νέα κατοικία πρέπει να περιλαμβάνει ένα ποσοστό μονάδων κάτω του κόστους αγοράς ή να πληρώνει υψηλά τέλη – αυτά τώρα αναστέλλονται για τα κατάλληλα έργα μετατροπής, μειώνοντας μαζικά το κόστος.
- Φορολογικά Κίνητρα: Το 2024 οι ψηφοφόροι ενέκριναν την Πρόταση C, η οποία απαλλάσσει από τον φόρο μεταβίβασης ακινήτων έως και 5 εκατομμύρια τ.π. μετατρεπόμενου χώρου spur.org spur.org. Δεδομένου ότι το Σαν Φρανσίσκο έχει υψηλούς φόρους μεταβίβασης (έως 6% σε μεγάλες συναλλαγές), αυτό αποτελεί σημαντική εξοικονόμηση για τις συμφωνίες μετατροπής. Επιπλέον, η Καλιφόρνια ενέκρινε το AB 2488 (Ting) το 2024, επιτρέποντας στο Σαν Φρανσίσκο να δημιουργήσει μια ειδική «περιοχή χρηματοδότησης» για τη στήριξη μετατροπών spur.org. Τον Ιούνιο του 2025, η πόλη ίδρυσε αυτή την περιοχή, η οποία θα αποζημιώνει τους κατασκευαστές με μελλοντική αύξηση φόρου ακίνητης περιουσίας – ουσιαστικά επιστρέφοντας μέρος των νέων φόρων ακινήτων από ένα μετατρεπόμενο κτίριο πίσω στο έργο για να καλυφθούν οικονομικά κενά spur.org spur.org. Αυτό το μοναδικό εργαλείο θα βοηθήσει στην αντιστάθμιση του υψηλού κόστους κατασκευής για την πλήρη ανακαίνιση και αναδιαμόρφωση γραφείων.
- Αποθεματικό Prop M: Η Πρόταση M του Σαν Φρανσίσκο (όριο στη νέα ανάπτυξη γραφείων) τροποποιήθηκε ώστε κάθε γραφειακός χώρος που αφαιρείται μέσω μετατροπής να προστίθεται ξανά στο επιτρεπτό όριο γραφείων της πόλης στο μέλλον spur.org. Αυτή η «τράπεζα χώρου» σημαίνει ότι η πόλη δεν χάνει μόνιμα δυνητικό χώρο εργασίας – μόλις ανακάμψει η αγορά, νέα υπερσύγχρονα γραφεία θα μπορούσαν θεωρητικά να κατασκευαστούν αντικαθιστώντας το μετατρεπόμενο απόθεμα. Ήταν ένας πολιτικός συμβιβασμός για να υπάρξει ευρεία στήριξη στις μετατροπές.
Αυτά τα κίνητρα είναι από τα πιο γενναιόδωρα στη χώρα για μετατροπή γραφείων. Το αποτέλεσμα: οι κατασκευαστές και οι ιδιοκτήτες ακινήτων τώρα αξιολογούν σοβαρά πολλά κτίρια για οικιστική επαναχρησιμοποίηση. Μια μελέτη της The Kaplan Group διαπίστωσε ότι το Σαν Φρανσίσκο έχει δυνατότητα για περίπου 61.600 μονάδες κατοικίας μέσω μετατροπών γραφείων (αν όλα τα κατάλληλα κενά γραφεία μετατρέπονταν) axios.com axios.com – η δεύτερη υψηλότερη δυνατότητα στις ΗΠΑ μετά τη Νέα Υόρκη. Οι αξιωματούχοι της πόλης ανυπομονούν να εκμεταλλευτούν αυτή τη δυνατότητα. Τα πρώτα έργα μετατροπής μετά την πανδημία προχωρούν: για παράδειγμα, το ιστορικό Humboldt Bank Building στην Market Street προορίζεται να γίνει κατοικία axios.com. Πολλές άλλες προτάσεις βρίσκονται σε εξέλιξη, εστιάζοντας σε παλαιότερους πύργους της χρηματοοικονομικής συνοικίας και κτίρια γραφείων SoMa από τη δεκαετία του 1960-1980 που έχουν υψηλά ποσοστά κενών.
Παρόλο που παραμένουν προκλήσεις – το κόστος μετατροπής παραμένει υψηλό (πολλά κτίρια μπορεί να είναι βιώσιμα μόνο αν αποκτηθούν σε τιμές distress) – αυτές οι αλλαγές πολιτικής βελτιώνουν σημαντικά τα οικονομικά δεδομένα. Με την απαλλαγή από εκατομμύρια σε τέλη και φόρους και την επιτάχυνση των εγκρίσεων, το Σαν Φρανσίσκο έδειξε ότι είναι «βαθιά δεσμευμένο να επανασχεδιάσει το κέντρο ως μια περιοχή μικτής χρήσης» spur.org. Τα προσδοκώμενα οφέλη είναι πολλαπλά: οικονομικά (η αντικατάσταση άδειων γραφείων χαμηλής αξίας με πολύτιμες κατοικίες θα πρέπει να αυξήσει τα έσοδα από φόρους ακινήτων και πωλήσεων spur.org), κοινωνικά (η προσθήκη κατοικιών θα μπορούσε να φέρει χιλιάδες κατοίκους για να στηρίξουν τις μικρές επιχειρήσεις, τις τέχνες και τη νυχτερινή ζωή στο κέντρο spur.org), και στέγαση (περισσότερες μονάδες, συμπεριλαμβανομένων ενδεχομένως πιο προσιτών μονάδων, σε μια περιοχή με πλούσια συγκοινωνία). Ένας δημοτικός σύμβουλος δήλωσε, «Δεν επιταχύνουμε απλώς την αναγκαία πρόοδο στην παραγωγή κατοικιών — επικαιροποιούμε αποφάσεις χρήσης γης του 20ού αιώνα για να δημιουργήσουμε ακμάζουσες γειτονιές μικτής χρήσης του 21ου αιώνα.» axios.com
Πέρα από τις μετατροπές, το Δημαρχείο έχει ξεκινήσει ένα ευρύτερο Σχέδιο Ανάκαμψης του Κέντρου. Το 2023, η Δήμαρχος Breed συγκάλεσε μια ομάδα εργασίας (η οποία συνεχίστηκε υπό τη Δήμαρχο Lurie) για να προσελκύσει νέες βιομηχανίες – π.χ. εργαστήρια βιοεπιστημών, κέντρα έρευνας και ανάπτυξης AI, ακόμη και καλλιτεχνικά και εκπαιδευτικά ιδρύματα – σε κενές κτιριακές εγκαταστάσεις στο κέντρο. Υπάρχουν συζητήσεις για ευελιξία στη ζώνη χρήσεων γης ώστε να επιτραπεί περισσότερη νυχτερινή ζωή, χώροι εκδηλώσεων και ακόμη και ξενοδοχεία κατοικίας σε πρώην γραφεία. Προτάθηκαν φορολογικές ελαφρύνσεις για εργοδότες που φέρνουν πίσω τους εργαζόμενους στα γραφεία. Η πόλη επενδύει επίσης σε βελτιώσεις της ποιότητας ζωής: αύξηση των περιπολιών πεζών της αστυνομίας και του καθαρισμού των δρόμων στο κέντρο για την αντιμετώπιση της ασφάλειας και της καθαριότητας, που είχαν αποθαρρύνει κάποιους εργαζόμενους γραφείων και καταναλωτές. Η Δήμαρχος Lurie έχει τονίσει ότι θα είναι «πιο αυστηρή με το έγκλημα, θα καθαρίσει τους δρόμους από την αστεγία, [και] θα διώξει τους εμπόρους ναρκωτικών» για να βελτιώσει την εικόνα του κέντρου financialsamurai.com. Στις αρχές του 2025 εντάθηκαν οι προσπάθειες για τη μετακίνηση καταυλισμών σε καταφύγια και την καταστολή των υπαίθριων αγορών ναρκωτικών στο Tenderloin. Παρόλο που αυτά τα κοινωνικά ζητήματα παραμένουν, οποιαδήποτε επιτυχία στο να γίνει το κέντρο πιο ασφαλές και ζωντανό θα μπορούσε να επηρεάσει άμεσα την αγορά ακινήτων, προσελκύοντας ξανά τον κόσμο.Προσιτή Στέγαση και Προστασία Ενοικιαστών
Στην πλευρά της κατοικίας, το Σαν Φρανσίσκο συνέχισε την παράδοσή του στις ισχυρές προστασίες ενοικιαστών, αλλά με μερικές νέες παραλλαγές. Ο «Φόρος Κενών Κατοικιών» της πόλης – ένα μέτρο που εγκρίθηκε από τους ψηφοφόρους (Prop M 2022) για τη φορολόγηση των ιδιοκτητών μονάδων που παραμένουν κενές για περισσότερο από το μισό έτος – επρόκειτο να τεθεί σε ισχύ το 2024. Στόχευε να επαναφέρει κάποιες από τις εκτιμώμενες 4.000 κενές μονάδες στην αγορά ενοικίασης και να συγκεντρώσει κεφάλαια για στέγαση sfchronicle.com sfchronicle.com. Ωστόσο, αυτός ο νόμος συνάντησε νομικό εμπόδιο: τον Οκτώβριο του 2024, ένας δικαστής του Ανώτερου Δικαστηρίου ακύρωσε τον Φόρο Κενών Κατοικιών ως αντισυνταγματικό και προληπτικά καλυπτόμενο από την πολιτειακή νομοθεσία sfchronicle.com sfchronicle.com. Η πόλη έχει ασκήσει έφεση στην απόφαση sfchronicle.com, και προς το παρόν η εφαρμογή του φόρου έχει ανασταλεί. Υποστηρικτές όπως ο Επόπτης Dean Preston υποστηρίζουν ότι είναι ένα απαραίτητο εργαλείο για την αύξηση της προσφοράς ενοικιαζόμενων κατοικιών, ενώ οι επικριτές ισχυρίζονται ότι παραβιάζει τα δικαιώματα ιδιοκτησίας sfchronicle.com sfchronicle.com. Ανάλογα με το αποτέλεσμα της έφεσης (ή ενός αναθεωρημένου μέτρου), αυτό θα μπορούσε να επιστρέψει με κάποια μορφή – επηρεάζοντας ενδεχομένως το πόσοι ιδιοκτήτες διαμερισμάτων κρατούν μονάδες κενές έναντι της ενοικίασής τους. Προς το παρόν, όμως, ο Φόρος Κενών Κατοικιών βρίσκεται σε εκκρεμότητα sfchronicle.com sfchronicle.com.Ο έλεγχος ενοικίων παραμένει σταθερά σε ισχύ: τα περισσότερα πολυκατοικιακά κτίρια που χτίστηκαν πριν το 1979 υπάγονται στο δημοτικό διάταγμα σταθεροποίησης ενοικίων, το οποίο το 2025 επιτρέπει ετήσιες αυξήσεις ενοικίων μόνο 1,4% sf.gov. Κατά την περίοδο υψηλού πληθωρισμού 2022–2023, αυτό σήμαινε ότι τα έξοδα πολλών ιδιοκτητών ξεπέρασαν κατά πολύ τις επιτρεπόμενες αυξήσεις ενοικίων (μία έρευνα βρήκε ότι τα λειτουργικά έξοδα αυξήθηκαν κατά ~20–30% από το 2019, ενώ τα έσοδα από ελεγχόμενα ενοίκια μειώθηκαν κατά ~7%) sfchronicle.com. Κάποιοι μικροϊδιοκτήτες πούλησαν ακίνητα ως αποτέλεσμα, και αυτά τα παλαιότερα κτίρια συχνά αγοράστηκαν από επενδυτές που ποντάρουν σε μακροπρόθεσμη ανατίμηση αντί για βραχυπρόθεσμη ρευστότητα.Για την αντιμετώπιση της προσιτότητας, το Σαν Φρανσίσκο το 2025 εξετάζει επίσης νέες πηγές χρηματοδότησης για στέγαση. Ένα τοπικό μέτρο για την έκδοση ομολόγων για προσιτή στέγαση (ύψους $300–500 εκατομμυρίων) αναμένεται σε επερχόμενη ψηφοφορία. Και η πόλη αξιοποιεί κρατικά και ομοσπονδιακά κονδύλια: η δήμαρχος Breed (πριν αποχωρήσει από το αξίωμα) ανακοίνωσε σχέδια για τη χρήση ενός νέου ομοσπονδιακού προγράμματος για τη χρηματοδότηση 3.700 νέων προσιτών κατοικιών ως μέρος της πρωτοβουλίας της “Housing for All” με στόχο την επίτευξη του στόχου των 82.000 μονάδων sf.gov. Αυτό περιλαμβάνει δόμηση σε δημόσια γη και μετατροπή ξενοδοχείων τουριστών σε στέγαση τύπου SRO για άστεγους και χαμηλόμισθους κατοίκους.
Συνοψίζοντας, η τοπική πολιτική το 2025 εξελίσσεται ενεργά για να τονώσει την αγορά ακινήτων: επιταχύνοντας την κατασκευή κατοικιών, προωθώντας δυναμικά την προσαρμοστική επαναχρησιμοποίηση κενών γραφείων, και λαμβάνοντας μέτρα (μερικές φορές πειραματικά ή αμφιλεγόμενα) για τη βελτίωση του επιχειρηματικού κλίματος και της βιωσιμότητας της πόλης. Η συναίνεση των ειδικών είναι ότι αυτές οι πολιτικές είναι απαραίτητα πρώτα βήματα, αλλά η υλοποίηση θα είναι το κλειδί. Όπως σημείωσε η Sujata Srivastava, Chief Policy Officer του SPUR, η μετατροπή γραφείων “προσφέρει οικονομικά, κοινωνικά, περιβαλλοντικά και δημοσιονομικά οφέλη” και παρόμοια προγράμματα έχουν αναζωογονήσει τα κέντρα πόλεων όπως η Νέα Υόρκη και η Φιλαδέλφεια – τώρα “ανυπομονούμε να δούμε τι θα συμβεί στη συνέχεια στο Σαν Φρανσίσκο.” spur.org spur.org Τα επόμενα χρόνια θα δείξουν κατά πόσο αυτοί οι μοχλοί πολιτικής μπορούν πραγματικά να βγάλουν το Σαν Φρανσίσκο από το τέλμα των εμπορικών ακινήτων και να ανακουφίσουν την έλλειψη στέγης.
Ευκαιρίες Επένδυσης και Προοπτικές
Η αντίθεση μεταξύ της πορείας της οικιστικής και της εμπορικής αγοράς του Σαν Φρανσίσκο το 2025 δημιουργεί ένα μοναδικό τοπίο για επενδυτές. Υπάρχουν ευκαιρίες, αλλά και κίνδυνοι, και η επιτυχία θα εξαρτηθεί από προσεκτική στρατηγική και σωστό συγχρονισμό. Ακολουθούν ορισμένες βασικές επενδυτικές επισημάνσεις και προβλέψεις ειδικών για το μέλλον:
Κατοικίες: Αγορά στο χαμηλό και εκμετάλλευση του τεχνολογικού κύματος
Για επενδυτές ακινήτων και αγοραστές κατοικιών, ο οικιστικός τομέας του Σαν Φρανσίσκο το 2025 προσφέρει ενδεχομένως ένα ελκυστικό σημείο εισόδου – τουλάχιστον σύμφωνα με ορισμένους έμπειρους παρατηρητές. Οι τιμές των κατοικιών, αν και ανακάμπτουν, παραμένουν γενικά κάτω από τα υψηλά της περιόδου 2018–2020 (ειδικά για τα διαμερίσματα), και τα υψηλά επιτόκια στεγαστικών δανείων έχουν μειώσει τον ανταγωνισμό σε σύγκριση με την τρέλα των τελών της δεκαετίας του 2010. Οικονομικοί αναλυτές όπως ο συγγραφέας του Financial Samurai υποστηρίζουν ότι το 2025 είναι μια “εξαιρετική ευκαιρία” για αγορά στο Σαν Φρανσίσκο financialsamurai.com. Η λογική: η τεχνολογία ανθεί, και η πόλη βρίσκεται πιθανότατα σε ένα σημείο καμπής λίγο πριν από μια νέα άνοδο. Με το NASDAQ να σημειώνει μεγάλη άνοδο το 2023–24 και τη μαζική δημιουργία πλούτου στην τεχνητή νοημοσύνη, πολλοί ντόπιοι έχουν αποκτήσει νέο πλούτο από μετοχές που τελικά θα μετατραπεί σε αγορές κατοικιών financialsamurai.com. Καθώς αυτός ο πλούτος από την τεχνολογία/AI “αναπόφευκτα” θα διοχετευτεί στην αγορά ακινήτων, η ζήτηση (και οι τιμές) θα μπορούσαν να εκτοξευθούν – πράγμα που σημαίνει ότι όσοι αγοράσουν τώρα θα μπορούσαν να επωφεληθούν από σημαντική ανατίμηση τα επόμενα χρόνια financialsamurai.com financialsamurai.com.
Επιπλέον, η προσφορά είναι τόσο χαμηλή που οποιαδήποτε αύξηση της ζήτησης θα μεταφραστεί γρήγορα σε ανοδική πίεση στις τιμές. Υπάρχουν ενδείξεις ότι αυτό έχει ήδη ξεκινήσει – π.χ. την άνοιξη του 2024 σημειώθηκαν έντονοι πλειστηριασμοί σε ορισμένες γειτονιές ξανά financialsamurai.com. Με πολλούς αγοραστές να περιμένουν στο περιθώριο, ακόμη και μια μέτρια μείωση των επιτοκίων στεγαστικών δανείων ή μια εντυπωσιακή δημόσια εγγραφή από μια τοπική τεχνολογική εταιρεία θα μπορούσε να πυροδοτήσει ένα νέο κύμα αγορών. Η συσσωρευμένη ζήτηση είναι πραγματική: οικογένειες που απείχαν κατά τη διάρκεια της πανδημίας ή ενοικιαστές που θέλουν επιτέλους να αγοράσουν θα μπορούσαν να επιστρέψουν, δημιουργώντας αυτό που ένας ειδικός αποκαλεί “τεράστιο πόλεμο προσφορών” μόλις βελτιωθούν οι συνθήκες financialsamurai.com. Η προσδοκία είναι ότι η ζωή συνεχίζεται – γάμοι, αύξηση οικογενειών, αλλαγές εργασίας – και οι άνθρωποι δεν θα περιμένουν για πάντα, οπότε ακόμη και με επιτόκια 6-7% τελικά θα επιστρέψουν μαζικά στην αγορά financialsamurai.com.
Το Σαν Φρανσίσκο παραμένει επίσης μια περιοχή διαρκούς έλλειψης κατοικιών. Γεωγραφικά μικρό και περικυκλωμένο από νερό στις τρεις πλευρές, η πόλη δεν μπορεί να επεκταθεί. Αυστηρή πολεοδομική ζώνη ιστορικά περιόριζε την πυκνότητα (αν και αυτό χαλαρώνει ελαφρώς τώρα). Αυτοί οι παράγοντες δημιουργούν έναν μακροπρόθεσμο περιορισμό προσφοράς – «η πόλη είναι μόνο 7×7 μίλια, η ζήτηση θα ξεπερνά πάντα την προσφορά μακροπρόθεσμα» όπως σημείωσε ένας επενδυτής financialsamurai.com. Έτσι, η διακράτηση ακινήτου για μεγάλο χρονικό διάστημα στο Σαν Φρανσίσκο έχει ιστορικά αποδειχθεί νικηφόρα στρατηγική, εκτός από βραχυπρόθεσμες διακυμάνσεις. Οι επενδυτές με ορίζοντα 5+ ετών είναι γενικά σίγουροι ότι οι αξίες θα είναι υψηλότερες στο μέλλον.Παρόλα αυτά, απαιτείται προσοχή βραχυπρόθεσμα. Ορισμένες προβλέψεις είναι σαφώς απαισιόδοξες για το άμεσο μέλλον: Το τελευταίο μοντέλο της Zillow προβλέπει ότι το Σαν Φρανσίσκο θα δει μία από τις μεγαλύτερες πτώσεις τιμών κατοικιών στη χώρα τον επόμενο χρόνο – προβλέποντας πτώση -6,1% έως τα μέσα του 2026 resiclubanalytics.com. Αυτή η απαισιοδοξία προέρχεται από τις πιέσεις στην προσιτότητα και το γεγονός ότι το απόθεμα αρχίζει να αυξάνεται ελαφρώς στην αγορά. Οι οικονομολόγοι της Zillow σημειώνουν ότι σε εθνικό επίπεδο, η αύξηση των καταχωρίσεων έχει δώσει στους αγοραστές μεγαλύτερη διαπραγματευτική δύναμη, και σε αγορές όπως το Σαν Φρανσίσκο με περιορισμένη προσιτότητα, **«η μεγαλύτερη προσφορά παρέχει περισσότερες επιλογές και ασκεί καθοδική πίεση στις τιμές» resiclubanalytics.com. Ουσιαστικά, αν αρκετοί ιδιοκτήτες αποφασίσουν να πουλήσουν (ίσως παρακινημένοι από φόβο ύφεσης ή μετακόμιση εκτός Σαν Φρανσίσκο), η ακόμα εύθραυστη ζήτηση θα μπορούσε να κατακλυστεί και να οδηγήσει σε μείωση τιμών. Το απαισιόδοξο σενάριο αναφέρει επίσης ασθενή πληθυσμιακή ανάπτυξη και την πιθανότητα υψηλότερης ανεργίας στον τομέα της τεχνολογίας ως κινδύνους – αν η οικονομία αποδυναμωθεί ή το «AI boom» ξεφουσκώσει, η ζήτηση για κατοικίες θα μπορούσε να στασιμεύσει. Όπως προειδοποίησε ο Rob Warnock της Apartment List για την αγορά ενοικίων: «Αν η οικονομία παραμείνει τουλάχιστον τόσο ισχυρή όσο σήμερα, είναι αυτονόητο ότι [τα ενοίκια] θα γίνουν ακριβότερα… Αν το AI σκάσει σαν φούσκα, αυτό θα μπορούσε να αλλάξει τα πράγματα.» sfchronicle.com Η ίδια λογική ισχύει και για τις αξίες των κατοικιών: πολλά εξαρτώνται από την απόδοση της ευρύτερης τεχνολογικής οικονομίας.
Οι περισσότεροι ειδικοί, ωστόσο, προβλέπουν μέτρια ανάπτυξη ή σταθεροποίηση αντί για κατάρρευση. Η National Association of Realtors προβλέπει ότι οι τιμές κατοικιών στις ΗΠΑ θα αυξηθούν περίπου 3% το 2025 και 4% το 2026 nowbam.com, και το Σαν Φρανσίσκο θα μπορούσε να κινηθεί σε αυτό το εύρος, εφόσον η τοπική οικονομία παραμείνει ισχυρή. Η Mortgage Bankers Association είναι πιο συγκρατημένη, αναμένοντας ετήσια αύξηση κάτω του 2% σε εθνικό επίπεδο έως το 2026 nowbam.com. Μια έρευνα Real Estate Expectations σε 100 οικονομολόγους τοποθέτησε το Σαν Φρανσίσκο κοντά στον πάτο των μητροπολιτικών περιοχών για τις προοπτικές του 2025, αλλά ακόμα και αυτό μπορεί να σημαίνει μια μικρή μονοψήφια πτώση, όχι ελεύθερη πτώση. Η γενική άποψη είναι ότι η διόρθωση του 2022 αφαίρεσε μέρος της υπερβολής από την αγορά, και αυτό που έχουμε τώρα είναι κοντά σε μια νέα ισορροπία. Εκτός απροόπτου ύφεσης, οι αξίες των κατοικιών είναι πιθανό να κυμανθούν σταθερά ή να αυξηθούν σταδιακά τα επόμενα ένα-δύο χρόνια.Για τους επενδυτές ενοικιαζόμενων ακινήτων, η εικόνα είναι πιο ξεκάθαρη: τα ενοίκια αυξάνονται και η διαθεσιμότητα είναι χαμηλή, οπότε τα πολυκατοικιακά ακίνητα σε καλές τοποθεσίες θα πρέπει να αποφέρουν βελτιωμένες ταμειακές ροές. Γειτονιές με υψηλή ζήτηση (π.χ. Pacific Heights, Mission Bay, Noe Valley) εμφανίζουν σχεδόν πλήρη πληρότητα και αυξήσεις ενοικίων, κάτι που ενισχύει την απόδοση. Ορισμένοι επενδυτές στοχεύουν σε μικρές πολυκατοικίες και διπλοκατοικίες που εξακολουθούν να βρίσκονται σε σχετικές εκπτώσεις σε σύγκριση με πριν από λίγα χρόνια, ποντάροντας ότι η αύξηση των ενοικίων και η μελλοντική μείωση των επιτοκίων θα τα καταστήσουν πολύ κερδοφόρα. Υπάρχει επίσης ενδιαφέρον για ADUs (βοηθητικές κατοικίες) – η προσθήκη μιας ενοικιαζόμενης μονάδας σε ένα υπάρχον ακίνητο μπορεί να αυξήσει το εισόδημα, και οι νόμοι της Καλιφόρνια πλέον διευκολύνουν την αδειοδότηση των ADUs.
Επιπλέον, τα διαμερίσματα (condos) – που υστέρησαν στην ανάκαμψη – μπορεί να αποτελούν ευκαιρία. Τα διαμερίσματα στο κέντρο/SOMA διαπραγματεύτηκαν με σημαντική έκπτωση σε σχέση με την κορυφή τους και με τα μονοκατοικίες. Καθώς η ζωντάνια της πόλης επιστρέφει και αυξάνεται η επιστροφή στα γραφεία, τα αστικά διαμερίσματα θα μπορούσαν να ανατιμηθούν. Οι επενδυτές αγοράζουν επιλεκτικά διαμερίσματα για ενοικίαση (αν και πρέπει να ληφθούν υπόψη τα κοινόχρηστα έξοδα και ο έλεγχος ενοικίων, αν ισχύει).
Εν συντομία, οι προοπτικές της κατοικίας για επενδυτές: συγκρατημένη αισιοδοξία. Όσοι διαθέτουν μετρητά ή ισχυρή χρηματοδότηση βλέπουν το 2025 ως ευκαιρία να «αγοράσουν χαμηλά» (σχετικά μιλώντας, για το Σαν Φρανσίσκο) πριν από μια άνοδο. Οι house hackers και οι πρωτοαγοραστές έχουν τώρα μεγαλύτερα περιθώρια διαπραγμάτευσης σε σχέση με προηγούμενες περιόδους φρενίτιδας. Όμως η υπομονή και ένα ισχυρό οικονομικό απόθεμα είναι απαραίτητα, καθώς η βραχυπρόθεσμη μεταβλητότητα είναι πιθανή και το κόστος διακράτησης (δάνειο, φόροι) είναι υψηλό. Αν τα επιτόκια κινηθούν πτωτικά το 2025–2026 όπως προβλέπεται nowbam.com, όποιος αγόρασε με υψηλότερα επιτόκια μπορεί να αναχρηματοδοτήσει και ενδεχομένως να δει σημαντικό κέρδος ιδίων κεφαλαίων τόσο από τη μείωση του επιτοκίου όσο και από την ανατίμηση της κατοικίας – ένα σενάριο που εξετάζουν προσεκτικά οι έμπειροι επενδυτές.
Επαγγελματικά: Μετατροπή της δυσκολίας σε ευκαιρία
Στον εμπορικό τομέα, η ίδια η αναστάτωση που ταλαιπωρεί το κέντρο μπορεί να αποτελέσει χρυσωρυχείο για τολμηρούς επενδυτές. Η κατάρρευση των αποτιμήσεων των γραφείων σημαίνει ότι τα κορυφαία ακίνητα είναι διαθέσιμα σε τιμές αδιανόητες πριν από λίγα χρόνια. Επενδυτές με βαθιές τσέπες (ιδιωτικά κεφάλαια, θεσμικά funds, άτομα με υψηλή καθαρή αξία) παρακολουθούν στενά. Για παράδειγμα, το 2025 ορισμένοι θεσμικοί επενδυτές όπως η Blackstone έχουν αρχίσει επιλεκτικά να αγοράζουν κτίρια γραφείων στο Σαν Φρανσίσκο με μεγάλες εκπτώσεις, πιστεύοντας ότι μπορούν να αντέξουν την ύφεση assets.cushmanwakefield.com. Το στοίχημα είναι ότι «το Σαν Φρανσίσκο θα ανακάμψει» όπως και σε προηγούμενες κρίσεις (dot-com bust, Μεγάλη Ύφεση), και η κατοχή ακινήτων πρώτης γραμμής σε τιμή πολύ χαμηλότερη από το κόστος αντικατάστασης θα αποφέρει υπερβολικές αποδόσεις μακροπρόθεσμα. Ακόμα και με 30% πληρότητα, αν αγοράσεις έναν πύργο στο 20% της αξίας του, τα νούμερα μπορεί να βγουν με υπομονή.
Η προσπάθεια της πόλης για μετατροπές γραφείων σε κατοικίες ανοίγει επίσης νέους δρόμους. Κατασκευαστές που ειδικεύονται στην προσαρμοστική επανάχρηση εξετάζουν ενεργά το Σαν Φρανσίσκο. Τα 7 εκατομμύρια τ.π. που είναι επιλέξιμα για απαλλαγές τελών spur.org και άλλα κίνητρα λειτουργούν ουσιαστικά ως μια τεράστια επιδότηση. Αν ένας κατασκευαστής μπορεί να αποκτήσει ένα παρωχημένο γραφείο φθηνά (και πολλά θα διατεθούν μέσω κατασχέσεων ή πωλήσεων δανείων), μπορεί ενδεχομένως να το μετατρέψει σε διαμερίσματα με πολύ χαμηλότερα έμμεσα κόστη πλέον. Τα κρατικά και δημοτικά κίνητρα (φοροαπαλλαγές, ταχείες άδειες κ.λπ.) μειώνουν τον κίνδυνο, και υπάρχει προφανές όφελος στη δημιουργία κατοικιών που η πόλη έχει απεγνωσμένα ανάγκη. Δεν θα λειτουργήσουν όλα τα κτίρια – παράγοντες όπως το μέγεθος του ορόφου, η διάταξη των παραθύρων και το κόστος αντισεισμικής ενίσχυσης μπορούν να καθορίσουν την επιτυχία ή αποτυχία μιας μετατροπής – αλλά το Σαν Φρανσίσκο διαθέτει πολλά κτίρια των αρχών και μέσων του 20ού αιώνα που είναι καλές επιλογές. Ίσως δούμε την εμφάνιση μιας νέας γενιάς επενδυτών στο Σαν Φρανσίσκο: αυτών που συγκροτούν χαρτοφυλάκιο μετατροπών στο κέντρο, μετατρέποντας άδεια γραφεία σε ενοικιαζόμενες κατοικίες ή μικτές χρήσεις. Αν πετύχουν, θα βρίσκονται στην πρώτη γραμμή της αναγέννησης του κέντρου και θα επωφεληθούν σημαντικά μετατρέποντας ενοίκια γραφείων $30/τ.π. σε διαμερίσματα που νοικιάζονται $4.000 το μήνα.
Εκτός από τις μετατροπές, η δυνατότητα της πόλης να ανακτήσει την κατανομή γραφείων Prop M για αφαιρεθέντα τετραγωνικά spur.org σημαίνει ότι η νέα ανάπτυξη γραφείων θα μπορούσε να γίνει βιώσιμη στο μέλλον. Αυτό δεν είναι άμεσο σχέδιο, αλλά γη ή παλαιότερα κτίρια θα μπορούσαν να αγοραστούν τώρα, να «αποθηκευτούν» και στη συνέχεια να αναπτυχθούν εκ νέου σε γραφεία ή εργαστήρια νέας γενιάς όταν η αγορά ανακάμψει, π.χ. σε 5-7 χρόνια. Ιδιαίτερα πολύτιμα θα μπορούσαν να είναι οικόπεδα που μπορούν να λάβουν άδειες για εργαστήρια βιοεπιστημών ή υγείας, τομείς με ανάπτυξη. Ήδη βλέπουμε κάποια γραφεία στο κέντρο να εξετάζουν μετατροπή όχι σε κατοικίες, αλλά σε χώρους εργαστηρίων βιοτεχνολογίας (που έχουν διαφορετικές απαιτήσεις κτιρίου αλλά υψηλή ζήτηση κοντά στο UCSF και το Mission Bay).
Οι επενδυτές εξετάζουν επίσης τα καταστήματα ισογείου και τα περιουσιακά στοιχεία φιλοξενίας που βρίσκονται σε δυσχερή θέση. Για παράδειγμα, ορισμένα ξενοδοχεία στην Union Square (π.χ. το δάνειο του Hilton Union Square αθέτησε πληρωμές το 2023) ενδέχεται να αλλάξουν χέρια σε χαμηλές τιμές, και ένας έξυπνος διαχειριστής θα μπορούσε να τα επανατοποθετήσει ή να περιμένει να ανακάμψει πλήρως ο τουρισμός και να αποκομίσει κέρδη. Τα καταστήματα λιανικής, παρομοίως, θα μπορούσαν να αγοραστούν φθηνά και να επαναχρησιμοποιηθούν – ίσως ως γυμναστήρια, χώρους ψυχαγωγίας ή ακόμα και κέντρα παραλαβής logistics – προβλέποντας ότι η κίνηση στο κέντρο θα βελτιωθεί σταδιακά.Μία άμεση ευκαιρία από πολιτική: η νέα περιοχή χρηματοδότησης αναζωογόνησης του κέντρου axios.com. Οι κατασκευαστές που επενδύουν σε υποχρησιμοποιούμενα κτίρια σε καθορισμένες περιοχές (Market St., Financial District, Union Square, East Cut κ.λπ.) μπορούν να αποζημιωθούν μέσω της αύξησης του φόρου ακίνητης περιουσίας για μέρος του κόστους ανάπτυξης axios.com spur.org. Αυτό ουσιαστικά βελτιώνει την απόδοση της επένδυσης του έργου. Είναι πράσινο φως για δημιουργικά έργα – από κόμβους συνεργασίας μέχρι υβριδικές κατοικίες – γνωρίζοντας ότι η πόλη μοιράζεται μέρος του ρίσκου.
Φυσικά, οι κίνδυνοι στα εμπορικά ακίνητα είναι υψηλοί. Τα πάγια έξοδα για ένα άδειο κτίριο γραφείων είναι τεράστια (φόροι, ασφάλεια, ασφάλιση, ελάχιστο εισόδημα). Η χρηματοδότηση είναι πολύ περιορισμένη – οι τράπεζες διστάζουν να δανείσουν για ακίνητα γραφείων στο Σαν Φρανσίσκο, πράγμα που σημαίνει ότι πολλές συμφωνίες πρέπει να γίνουν με μετρητά ή με δάνεια υψηλού κινδύνου. Το χρονικό πλαίσιο για την ανάκαμψη είναι αβέβαιο· οι επενδυτές ίσως χρειαστεί να κρατήσουν τα ακίνητα για πολλά χρόνια με αρνητικές ταμειακές ροές. Όσοι μετατρέπουν κτίρια αντιμετωπίζουν κίνδυνο κατασκευής και πιθανή αντίδραση της κοινότητας (αν και το πολιτικό κλίμα τώρα τους ευνοεί). Εν ολίγοις, η εμπορική επένδυση είναι για όσους έχουν ισχυρή κεφαλαιοποίηση και αντοχή στη μεταβλητότητα.
Προβλέψεις ειδικών και η πορεία μπροστά
Τι προβλέπουν οι ειδικοί για τα ακίνητα του Σαν Φρανσίσκο τα επόμενα χρόνια; Σε γενικές γραμμές, οι περισσότεροι βλέπουν σταδιακή βελτίωση αλλά όχι ταχεία άνθηση. Η φράση «συγκρατημένη αισιοδοξία» επαναλαμβάνεται συχνά.
Στην κατοικία, όπως αναφέρθηκε, οι προβλέψεις διαφέρουν. Η ήπια απαισιοδοξία της Zillow για μια μείωση 2% στις τιμές κατοικιών στις ΗΠΑ το 2025 (και σημαντικά μεγαλύτερη στο Σαν Φρανσίσκο) resiclubanalytics.com resiclubanalytics.com έρχεται σε αντίθεση με τις προσδοκίες της NAR και της Fannie Mae για αύξηση 3–4% στις εθνικές τιμές κατοικιών nowbam.com nowbam.com. Για το Σαν Φρανσίσκο ειδικότερα, οι παρατηρητές του κλάδου πιστεύουν ότι το 2025 θα είναι έτος σταθεροποίησης, με τις τιμές να κλείνουν ίσως σταθερές ή ελαφρώς αυξημένες. Πολλά εξαρτώνται από τα επιτόκια: αν η Fed αρχίσει να τα μειώνει το 2024-25 και τα στεγαστικά επιτόκια πέσουν κάτω από 6%, αυτό θα μπορούσε να «φέρει πίσω περισσότερους αγοραστές που τώρα περιμένουν», απελευθερώνοντας λανθάνουσα ζήτηση nowbam.com. Το χειρότερο σενάριο (εκτός οικονομικής ύφεσης) είναι μια αργή πτώση των τιμών κατά μερικές ακόμα ποσοστιαίες μονάδες λόγω προβλημάτων προσιτότητας. Καμία όμως μεγάλη εταιρεία δεν προβλέπει κατάρρευση – η έλλειψη προσφοράς είναι πολύ έντονη. Όπως κατέληξε μια έρευνα μεσιτών, «Οι προβλέψεις συμφωνούν ότι η αγορά έχει ξεπεράσει το χαμηλότερο σημείο της, αλλά η ανάκαμψη θα πάρει χρόνο» nowbam.com. Μέχρι το 2026, αν τα επιτόκια ομαλοποιηθούν γύρω στο 5-6%, οι περισσότεροι αναμένουν ότι η αγορά κατοικίας του Σαν Φρανσίσκο θα επιστρέψει σε μέτρια άνοδο, ίσως σε ευθυγράμμιση με την αύξηση των εισοδημάτων.
Οι προβλέψεις για τον εμπορικό τομέα/προοπτικές είναι πιο δύσκολο να ποσοτικοποιηθούν, αλλά το γενικό αίσθημα είναι ότι το 2025 θα είναι το χαμηλότερο σημείο για τα γραφεία, με ίσως μια μικρή άνοδο προς τα τέλη του 2025 ή το 2026 καθώς η οικονομία αναπτύσσεται. Η προσέλευση στα γραφεία στο Σαν Φρανσίσκο αυξάνεται αργά – περίπου 21% πάνω τον τελευταίο χρόνο σύμφωνα με τα στοιχεία της Placer.ai, μια από τις μεγαλύτερες αυξήσεις μεταξύ των μητροπολιτικών περιοχών sfchronicle.com – δείχνοντας ότι οι εταιρείες φέρνουν τους εργαζόμενους πίσω πιο συχνά. Πολλοί πιστεύουν ότι η κενότητα έχει φτάσει στο αποκορύφωμά της γύρω στο 35% και θα αρχίσει να μειώνεται καθώς οι μετατροπές αφαιρούν χώρο και οι μισθώσεις βελτιώνονται σταδιακά. Ωστόσο, ακόμα και οι αισιόδοξοι παραδέχονται ότι μπορεί να χρειαστούν πάνω από 5 χρόνια για να μειωθεί η κενότητα σε υγιές επίπεδο (~15%). Η CBRE και η JLL προβλέπουν ότι η κενότητα στα γραφεία του Σαν Φρανσίσκο θα παραμείνει πάνω από 25% τουλάχιστον μέχρι το 2027 στα συντηρητικά τους μοντέλα. Οι προβλέψεις για τα ενοίκια γραφείων είναι σταθερές· οι ιδιοκτήτες πιθανότατα θα συνεχίσουν με υψηλές παραχωρήσεις αντί να μειώσουν σημαντικά τα ονομαστικά ενοίκια, μέχρι να βελτιωθεί η πληρότητα.
Για τον λιανικό τομέα, η ανάκαμψη εξαρτάται από την επιστροφή των εργαζομένων και των τουριστών. Εάν η πληρότητα των γραφείων βελτιωθεί και τα συνέδρια/τουρισμός συνεχίσουν να ανακάμπτουν, το λιανικό εμπόριο στο κέντρο θα πρέπει να βρει σταθερότητα μέχρι το 2026. Οι κινήσεις της πόλης για να απλοποιήσει το άνοιγμα αλυσίδων καταστημάτων και να καλύψει τα κενά θα μπορούσαν να φέρουν αισθητές αλλαγές μέσα σε 1–2 χρόνια (π.χ. λιγότερα καλυμμένα παράθυρα σε βασικούς δρόμους).Καθοριστικής σημασίας, η επιτυχία των πολιτικών πρωτοβουλιών θα διαμορφώσει τα μεσοπρόθεσμα αποτελέσματα. Εάν ακόμη και το ένα τέταρτο από τις δυνητικές 61.000 μονάδες μετατροπής γραφείων υλοποιηθεί (π.χ. ~15.000 μονάδες τα επόμενα 5–7 χρόνια), θα μπορούσε να αλλάξει τα δεδομένα: χιλιάδες περισσότεροι κάτοικοι να ζουν στο κέντρο, δημιουργώντας μια γειτονιά 24/7 αντί για μια μονοκαλλιέργεια γραφείων 9-5. Αυτό θα ενίσχυε την ασφάλεια, το λιανικό εμπόριο και τις συνολικές αξίες ακινήτων στον αστικό πυρήνα. Οι ηγέτες της πόλης έχουν ουσιαστικά ποντάρει σε αυτή τη στρατηγική – ο χρόνος θα δείξει αν οι κατασκευαστές θα ακολουθήσουν. Ήδη, ο αγωγός για μετατροπές και νέα κατοικία έχει αρχίσει να κινείται, κάτι που είναι ενθαρρυντικό σημάδι.
Στα σχόλια ειδικών, αναγνωρίζεται ότι το Σαν Φρανσίσκο συχνά εναλλάσσεται από την απαισιοδοξία στην άνθηση. Η τρέχουσα αφήγηση είναι αρνητική – τίτλοι για ένα “doom loop” στο κέντρο – αλλά οι τοπικοί ειδικοί επισημαίνουν ότι η πόλη έχει τον τρόπο να επανεφευρίσκει τον εαυτό της. Όπως το έθεσε ένας εμπορικός μεσίτης, «Ο σημερινός φόβος είναι η αυριανή ευκαιρία στα ακίνητα.» Για όσους έχουν αντίθετη προσέγγιση, το Σαν Φρανσίσκο το 2025 μοιάζει με εκείνη τη στιγμή που το έξυπνο χρήμα κινείται αθόρυβα.
Συμπερασματικά, η αγορά ακινήτων του Σαν Φρανσίσκο το 2025 βρίσκεται σε σταυροδρόμι. Η κατοικία στηρίζεται στη χαμηλή προσφορά, δείχνοντας ανθεκτικότητα παρά το υψηλό κόστος δανεισμού – προετοιμάζοντας το έδαφος για πιθανή άνοδο αν ενισχυθούν οι οικονομικοί άνεμοι. Η εμπορική αγορά ακινήτων, αντίθετα, περνάει μια επώδυνη μεταμόρφωση, αλλά από αυτόν τον πόνο προκύπτουν νέες ευκαιρίες μέσω καινοτομίας που καθοδηγείται από πολιτικές και εξαιρετικά χαμηλές τιμές περιουσιακών στοιχείων. Επενδυτές, αγοραστές και επαγγελματίες που κατανοούν αυτές τις δυναμικές – την αλληλεπίδραση αποθεμάτων, επιτοκίων, δημογραφικών και πολιτικής – θα είναι σε καλύτερη θέση να ευημερήσουν.
Καθώς προχωράμε προς το 2026 και μετά, όλα τα βλέμματα θα είναι στραμμένα στο αν το Σαν Φρανσίσκο μπορεί να πετύχει μια «μεγάλη αστική επιστροφή»: γεμίζοντας τους πύργους του με νέα ζωή (είτε κατοίκους είτε νέες βιομηχανίες), διατηρώντας την προσβασιμότητα της στέγασης εν μέσω της ευημερίας της τεχνολογίας και διαφυλάσσοντας τη μοναδική πολιτιστική ζωντάνια που κάνει τους ανθρώπους να θέλουν να ζουν και να επενδύουν σε αυτή την πόλη. Οι προβλέψεις είναι αισιόδοξες αλλά μετρημένες – μέτρια αύξηση τιμών, αργή επούλωση των ποσοστών κενών και σταδιακή άνοδος στις πωλήσεις και την κατασκευή. Με τα λόγια ενός ενημερωτικού δελτίου του κλάδου, «Αναμένετε μέτρια βελτίωση το 2025, με ισχυρότερη ανάκαμψη το 2026… η ανάκαμψη θα πάρει χρόνο.» nowbam.com Τα ακίνητα του Σαν Φρανσίσκο έχουν αντέξει πολλές καταιγίδες, και η ιστορία του 2025 – ένα μείγμα από άνθηση και ύφεση – είναι άλλο ένα κεφάλαιο στη δυναμική του εξέλιξη. Με τις προκλήσεις έρχονται ευκαιρίες, και στην Πόλη δίπλα στον Κόλπο, υπάρχουν πολλές και από τις δύο στον ορίζοντα.
Πηγές:
Οικονομικός Σαμουράι – Σχόλια ειδικών “Γιατί να αγοράσετε το 2025” financialsamurai.comSF Chronicle – αποσπάσματα για την αγορά ενοικίων (Warnock, Huang) sfchronicle.com- Ενημέρωση αγοράς και στατιστικά κατοικιών του Σαν Φρανσίσκο (Ιούνιος 2025) thefrontsteps.com thefrontsteps.com thefrontsteps.com
- Δείκτης αξίας κατοικιών Zillow & δεδομένα αγοράς (Ιούλιος 2025) zillow.com zillow.com
- Τάσεις αγοράς κατοικιών Σαν Φρανσίσκο Redfin (Ιούνιος 2025) redfin.com redfin.com
- San Francisco Chronicle – δημογραφικές τάσεις και αλλαγές πληθυσμού (Ιούνιος 2025) sfchronicle.com sfchronicle.com
- San Francisco Chronicle – αναφορά αγοράς ενοικίων “αγορά ιδιοκτήτη” (Ιούλιος 2025) sfchronicle.com sfchronicle.com
- Cushman & Wakefield – SF Office MarketBeat Q2 2025 (κενές θέσεις, ενοίκια) assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com
- Axios – δυναμικό μετατροπής γραφείων και κατατάξεις κενών (Ιούνιος 2025) axios.com axios.com
- SPUR – Αλλαγές πολιτικής για μετατροπές γραφείων σε κατοικίες (Ιούλιος 2025) spur.org spur.org
- SF Chronicle – Νομική μάχη για τον φόρο άδειων κατοικιών (Μάρτιος 2025) sfchronicle.com sfchronicle.com
- Κυβερνήτης της Καλιφόρνια – Ανασκόπηση στεγαστικής πολιτικής του Σαν Φρανσίσκο και στόχος 82.000 κατοικιών (Οκτ 2023) gov.ca.gov gov.ca.gov
- NowBAM/ HousingWire – Προβλέψεις για το 2025 (τιμές κατοικιών, πωλήσεις, επιτόκια) nowbam.com nowbam.com
- ResiClub Analytics – Πρόβλεψη της Zillow για το Σαν Φρανσίσκο (-6,1%) resiclubanalytics.com resiclubanalytics.com Οικονομικός Σαμουράι – Σχόλια ειδικών “Γιατί να αγοράσετε το 2025” financialsamurai.comSF Chronicle – αποσπάσματα για την αγορά ενοικίων (Warnock, Huang) sfchronicle.com
