| Ζώνη | Τιμή Πώλησης (€/μ²) | Ενοίκιο (€/μ²·μήνα) |
|---|---|---|
| San Marco / Rialto | 5.988 immobiliare.it | 20,62 immobiliare.it |
| Accademia / Dorsoduro | 5.342 immobiliare.it | 19,60 immobiliare.it |
| Castello | 4.249 immobiliare.it | 16,68 immobiliare.it |
| Cannaregio | 3.803 immobiliare.it | 16,09 immobiliare.it |
| Arsenale / S.Elena | 3,422 immobiliare.it | 14,69 immobiliare.it |
| Λίντο / Μαλαμόκο | 3,846 immobiliare.it | 13,25 immobiliare.it |
| Μεστρέ (ηπειρωτικό τμήμα) | 1,897 immobiliare.it | 12,90 immobiliare.it |
Κατά το περασμένο έτος οι τιμές στη Βενετία αυξήθηκαν ελαφρώς (~+3–5% ετησίως) idealista.it idealista.it.Μια έκθεση της Nomisma προβλέπει ότι οι τιμές των κατοικιών στην Ιταλία θα αυξηθούν κατά περίπου +1–1,5% ετησίως το 2025–27 idealista.it· με τον περιορισμένο αριθμό ακινήτων και τη φήμη της Βενετίας ως τουριστικού προορισμού, αναμένεται παρόμοια αργή αύξηση έως το 2030.Οι αγοραστές τώρα προτιμούν μεγαλύτερες, καλά εξοπλισμένες μονάδες (χώρο για οικιακό γραφείο, εξωτερικούς χώρους) globalpropertyguide.com.Η χορήγηση στεγαστικών δανείων ανακάμπτει σε εθνικό επίπεδο και αναμένεται να αυξήσει σταδιακά τη ζήτηση· το 2024 οι συναλλαγές στεγαστικών δανείων στην Ιταλία αυξήθηκαν κατά περίπου 1,3% idealista.it.
Η μοναδική γεωγραφία της Βενετίας και ο μεγάλος τουρισμός διαμορφώνουν μια περίπλοκη αγορά ακινήτων. Στα μέσα του 2025, οι μέσες τιμές ζήτησης για κατοικίες στην πόλη αυξάνονται αργά: περίπου €4.642/μ² τον Ιούνιο του 2025 για το ιστορικό κέντρο της πόλης idealista.it (από ~€4.553/μ² τον Οκτώβριο του 2024 idealista.it). Αντίθετα, ο ευρύτερος δήμος (συμπεριλαμβανομένης της Mestre) έχει μέσο όρο μόνο ~€3.272/μ² immobiliare.it. Τα ενοίκια επίσης αυξήθηκαν: περίπου €21,3/μ²/μήνα τον Μάιο του 2025 (αύξηση ~9,5% ετησίως) idealista.it, που συνεπάγεται ακαθάριστες αποδόσεις για αγορές προς εκμίσθωση περίπου 5–6%. Οι τιμές διαφέρουν σημαντικά ανά περιοχή (Πίνακας 1): κεντρικές περιοχές δίπλα στα κανάλια (San Marco/Rialto, Dorsoduro) φτάνουν τα ~€5.000–6.000/μ² immobiliare.it, ενώ το Lido ή η Mestre βρίσκονται κάτω από €3.000 immobiliare.it.
idealista.it immobiliare.it Πίνακας 1: Μέσες τιμές πώλησης και ενοικίασης κατοικιών στη Βενετία (Ιούνιος 2025) ανά περιοχή. Δεδομένα από Immobiliare.it και Idealista.
Εμπορικός και Ξενοδοχειακός Τομέας
Η εμπορική ιδιοκτησία της Βενετίας κυριαρχείται από τον τουρισμό. Η αγορά ξενοδοχείων «εκτινάχθηκε» μετά την πανδημία: τα πολυτελή και ανώτερης κατηγορίας ξενοδοχεία έχουν ανακάμψει πλήρως (υψηλή πληρότητα και τιμές δωματίων) hvs.com, ενώ η συνολική πληρότητα παραμένει περίπου 10% χαμηλότερη από τα επίπεδα του 2019. Η νέα προσφορά είναι περιορισμένη αλλά αυξάνεται: ~1.500 δωμάτια ξενοδοχείων (9% του υπάρχοντος αποθέματος) βρίσκονται σε διαδικασία ανάπτυξης, κυρίως στο ιστορικό κέντρο hvs.com. Για παράδειγμα, δύο νέα ξενοδοχεία μεσαίας κατηγορίας κατασκευάζονται στο νησί Τρονκέτο (770 δωμάτια, συνολική επένδυση €115 εκατομμύρια campaignforalivingvenice.org), με άνοιγμα το 2025–26. Αυτή η ανάπτυξη «τουριστικού νησιού» (η πρώτη που επιτρέπει σε επισκέπτες ξενοδοχείων να φτάσουν με αυτοκίνητο) θα προσθέσει πρωτοφανή δυναμικότητα. Μια άλλη μεγάλη ανάπτυξη είναι ο τερματικός σταθμός εμπορευματοκιβωτίων Porto Marghera (8,5 ha, €189 εκατ. φάση 1) informare.it, που αντικατοπτρίζει την ανάπτυξη της εφοδιαστικής και όχι της κατοικίας.
Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις (εξοχικές κατοικίες/Airbnb) γνωρίζουν άνθηση: τα μη ξενοδοχειακά καταλύματα έφτασαν το 31% των διανυκτερεύσεων το 2023 (από 14% το 2013) hvs.com. Ωστόσο, η πόλη πλέον παίρνει μέτρα. Τον Οκτώβριο του 2024 η Βενετία ενέκρινε κανονισμό που περιορίζει τη μίσθωση οποιασδήποτε ιδιωτικής κατοικίας στην τουριστική αγορά στις 120 ημέρες/έτος campaignforalivingvenice.org. Οι ιδιοκτήτες πρέπει να παρέχουν προσωπική υποδοχή και να συμμορφώνονται με κανόνες απορριμμάτων/ανακύκλωσης, αλλιώς αντιμετωπίζουν κυρώσεις campaignforalivingvenice.org. Μια μεταβατική περίοδος «μορατόριουμ» μέχρι και το 2026 επιβάλλει αυτά τα όρια. Αυτά τα μέτρα στοχεύουν να περιορίσουν τα Airbnb και να απελευθερώσουν κατοικίες για τους μόνιμους κατοίκους.
Η εμπορική ακίνητη περιουσία παραμένει σε μεγάλο βαθμό προσανατολισμένη στον τουρισμό. Τα καταστήματα με πρόσοψη στα κανάλια έχουν πολύ υψηλά ενοίκια (αν και πολλά καταστήματα υπέφεραν από μειωμένη επισκεψιμότητα κατά τη διάρκεια του 2020–21). Δεν επιτρέπεται καμία νέα σημαντική εμπορική ζώνη στον πυρήνα, οπότε ο περισσότερος εμπορικός χώρος είναι κληρονομιά. Μία συνέπεια του υπερτουρισμού: τα νυχτερινά κέντρα και τα καταστήματα νοικιάζουν σε τιμές πολυτελείας, συμβάλλοντας στο στεγαστικό άγχος των ντόπιων (κάποιοι ντόπιοι “καταλαμβάνουν” διαμαρτυρόμενοι ainvest.com ansa.it).
Δυναμική Προσφοράς και Ζήτησης
Η προσφορά κατοικιών στη Βενετία είναι ουσιαστικά στάσιμη. Αυστηρή προστασία πολιτιστικής κληρονομιάς και περιορισμοί ζώνης πλημμύρας σημαίνουν σχεδόν καμία νέα κατοικία στο κέντρο της πόλης. Κυριαρχούν οι ανακαινίσεις/ανακατασκευές (π.χ. διαχωρισμός ή συνένωση ιστορικών διαμερισμάτων). Η ζήτηση είναι διχασμένη: η εγχώρια ζήτηση είναι μέτρια, κυρίως από μετακινήσεις και συνταξιούχους (που ενθαρρύνονται από φορολογικές ελαφρύνσεις globalpropertyguide.com), ενώ η τουριστικά καθοδηγούμενη ζήτηση για βραχυχρόνιες μισθώσεις είναι υψηλή. Ο συνολικός πληθυσμός στη λιμνοθάλασσα μειώνεται: οι κάτοικοι του ιστορικού κέντρου μειώθηκαν από ~56.311 το 2014 σε ~48.500 μέχρι το τέλος του 2024 ansa.it. Αντίθετα, το Μέστρε στην ηπειρωτική χώρα παρουσίασε μικρή αύξηση πληθυσμού σε ~177.768 το 2024 ansa.it. Οι νεότεροι ντόπιοι έχουν μετακομίσει μαζικά, αφήνοντας μια γηράσκουσα και συρρικνούμενη βάση στα νησιά. Αυτή η έξοδος οδήγησε σε πολλά κενά διαμερίσματα τα οποία, παραδόξως, ασκούν πτωτική πίεση στα ενοίκια του κέντρου αν δεν μετατραπούν για τουριστική χρήση.
Από την πλευρά της ζήτησης, ο θερινός τουρισμός εξακολουθεί να επισκιάζει τις τοπικές ανάγκες. Η Βενετία δέχεται ~20 εκατομμύρια επισκέπτες ετησίως (στην πλειονότητά τους ημερήσιοι εκδρομείς). Σύμφωνα με την HVS, το 72% όλων των διανυκτερεύσεων τουριστών είναι στο ιστορικό κέντρο, το 25% στο Μέστρε και μόνο το 3% στο Λίντο hvs.com. Η πληρότητα και τα έσοδα των ξενοδοχείων έχουν σχεδόν επιστρέψει στα προ της πανδημίας επίπεδα (ειδικά στα πολυτελή ξενοδοχεία), ενώ τα ενοικιαζόμενα διαμερίσματα συνεχίζουν να αυξάνονται. Το νέο “εισιτήριο ημερήσιου επισκέπτη” της πόλης (πιλοτικό τέλος εισόδου από το 2024 apnews.com) και τα όρια στα γκρουπ ξεναγήσεων έχουν στόχο να συγκρατήσουν τα πλήθη. Συνοψίζοντας, η πίεση του τουρισμού παραμένει ο κυρίαρχος παράγοντας ζήτησης, αλλά τα ρυθμιστικά μέτρα (φόροι, όρια στις μισθώσεις) μετατοπίζουν αργά την προσφορά πίσω προς τους κατοίκους.
Κύριες Εξελίξεις και Σχεδιασμός
Τα μεγάλα έργα ακινήτων αφορούν κυρίως τη φιλοξενία ή τις υποδομές. Σημαντικές εξελίξεις περιλαμβάνουν:
- Ξενοδοχεία στο Νησί Tronchetto: Δύο νέα ξενοδοχεία 3 αστέρων (Hilton–Hampton και τύπου B&B) με περίπου 770 δωμάτια (συνολική επένδυση ~€115 εκ. campaignforalivingvenice.org) θα ολοκληρωθούν το 2025–26. Αυτό δημιουργεί την πρώτη περιοχή ξενοδοχείων στη Βενετία που έχει πρόσβαση με αυτοκίνητο.
- Τερματικός Σταθμός Εμπορευματοκιβωτίων Porto Marghera: Ένας νέος τερματικός σταθμός εμπορευματοκιβωτίων (8,5 ha) βρίσκεται υπό κατασκευή, με την Α’ Φάση (€189 εκ.) να αναμένεται έως το 2026 informare.it. Αυτό το έργο αποτελεί μέρος μιας ευρύτερης επέκτασης των logistics στο Βένετο και όχι αστικής κατοικίας, αλλά μπορεί να ενισχύσει την περιφερειακή οικονομική ανάπτυξη.
- Άλλες Προγραμματισμένες Επενδύσεις: Μια μικρή ανάπτυξη ξενοδοχείων (~1.500 δωμάτια) συγκεντρώνεται στο κέντρο της πόλης hvs.com. Δεν έχουν εγκριθεί μεγάλα νέα οικιστικά έργα· η συμπλήρωση περιορίζεται σε μικρά κοινωνικά διαμερίσματα ή αναβαθμίσεις υφιστάμενων κτιρίων.
Ο αστικός σχεδιασμός εστιάζει κυρίως στη διαχείριση του τουρισμού: η Βενετία έχει περιορίσει την ανάπτυξη νέων ξενοδοχείων (μορατόριουμ του 2018, που πλέον παρακάμπτεται επιλεκτικά σε Tronchetto/Giudecca) και πεζοδρομεί κεντρικές περιοχές. Η αντιπλημμυρική θωράκιση Mose (ολοκληρώθηκε το 2020) χρησιμοποιείται πλέον τακτικά (ανυψώθηκε 28 φορές το 2024 έναντι 25 το 2023 campaignforalivingvenice.org) για την προστασία της πόλης. Προγραμματισμένες αστικές πρωτοβουλίες περιλαμβάνουν έργα διατήρησης της λιμνοθάλασσας και αυστηρότερους ελέγχους κρουαζιερόπλοιων (με εκτροπή προς το Marghera).
Επίδραση του Τουρισμού και Μετακινήσεις Πληθυσμού
Η έκρηξη του τουρισμού έχει επιβαρύνει την ποιότητα ζωής στη Βενετία. Τα τοπικά εισοδήματα ανά κάτοικο υστερούν και έχουν ξεσπάσει διαμαρτυρίες ενάντια στον υπερτουρισμό (π.χ. αντιδράσεις στους γάμους δισεκατομμυριούχων). Μια πρόσφατη (2025) ανάλυση με χρήση ΤΝ διαπίστωσε ότι μεγάλο μέρος των τουριστικών εσόδων δεν καταλήγει στους ντόπιους ainvest.com. Οι βενετσιάνοι αξιωματούχοι έχουν ανταποκριθεί με μέτρα όπως ο φόρος τουριστών: από το 2024 επιβάλλεται μεταβλητό τέλος εισόδου (≈€5–10) για τους ημερήσιους επισκέπτες apnews.com. Περιορισμοί στις βραχυχρόνιες μισθώσεις (όριο 120 ημερών) και περιορισμοί/ρυθμίσεις ZTL στην κυκλοφορία και την πρόσβαση αποσκοπούν επίσης στην προστασία των κατοίκων.
Τα δημογραφικά στοιχεία υπογραμμίζουν τη μεταβολή: ο πληθυσμός του δήμου ανέρχεται περίπου σε 257.500 (εκτ. 2025) worldpopulationreview.com, αλλά μόνο περίπου 48.500 παραμένουν στα ιστορικά νησιά ansa.it. Οι υπόλοιποι ζουν στην ηπειρωτική χώρα ή εργάζονται στον τουρισμό. Η πληθυσμιακή πυκνότητα και το εργατικό δυναμικό των μόνιμων κατοίκων στη Βενετία μειώνονται εδώ και δεκαετίες, με αποτέλεσμα να υπάρχει πλεόνασμα κατοικιών που δεν επιθυμεί κανείς. Αυτές οι δημογραφικές τάσεις μετριάζουν τη ζήτηση για στέγαση, ακόμα και αν ο τουρισμός διατηρεί υψηλή τη ζήτηση για βραχυπρόθεσμες ενοικιάσεις.
Κλιματική Αλλαγή και Κίνδυνος Πλημμυρών
Ο κίνδυνος που συνδέεται με το κλίμα αποτελεί ολοένα και μεγαλύτερο παράγοντα για την αγορά ακινήτων της Βενετίας. Η στάθμη της θάλασσας γύρω από τη Βενετία ανεβαίνει περίπου 0,5 εκ./έτος, σύμφωνα με Ιταλούς επιστήμονες euronews.com. Μια μελέτη προβλέπει ότι τμήματα της πόλης θα βρίσκονται μόνιμα κάτω από το νερό ως το 2150 αν συνεχιστεί η τρέχουσα τάση euronews.com. Τα κινητά φράγματα MOSE έχουν ήδη ενεργοποιηθεί σχεδόν 100 φορές από το 2020, συμπεριλαμβανομένων 28 αποτροπών το 2024 campaignforalivingvenice.org, γεγονός που αντικατοπτρίζει την επιδείνωση των πλημμυρών. Η επαναλαμβανόμενη έκθεση σε πλημμύρες μπορεί να μειώσει την αξία των ακινήτων: έρευνες δείχνουν ότι κατοικίες σε περιοχές της Ιταλίας που πλημμυρίζουν συχνά πωλούνται με έκπτωση (έως ~4%) arxiv.org. Ενώ το σύστημα MOSE μετριάζει τα περιστασιακά φαινόμενα acque alte, οι επενδυτές λαμβάνουν πλέον υπόψη και τον κλιματικό κίνδυνο. Το κόστος ασφάλισης και οι τεχνικές ανάγκες (π.χ. στεγανοποίηση) καθιστούν τα ακίνητα της Βενετίας πιο περίπλοκα. Στην περίοδο 2025–2030, η αύξηση του κόστους ασφάλισης και προσαρμογής ενδέχεται να συγκρατήσει την ανοδική τάση της αγοράς.
Κανονισμοί, Φόροι και Ιδιοκτησία
Η Ιταλία γενικά επιτρέπει την απεριόριστη ξένη ιδιοκτησία ακινήτων. Οι μη κάτοικοι πληρώνουν τυπικούς φόρους μεταβίβασης: για δεύτερη κατοικία ο φόρος εγγραφής είναι περίπου 9% της τιμής (4% αν ισχύουν οι προϋποθέσεις “πρώτης κατοικίας”), συν ετήσιους κτηματολογικούς/δημοτικούς φόρους (IMU/TASI). Αξιοσημείωτο είναι ότι η Ιταλία παρέτεινε μια φορολογική ελάφρυνση για συνταξιούχους που επιστρέφουν: οι αλλοδαποί που συνταξιοδοτούνται στη νότια Ιταλία πληρώνουν ενιαίο φόρο 7% στη σύνταξη/εισόδημα (τώρα για 9 χρόνια) globalpropertyguide.com. Ο προϋπολογισμός του 2025 επέκτεινε επίσης το χρονικό παράθυρο του οφέλους “πρώτης κατοικίας” σε 24 μήνες globalpropertyguide.com, χαλαρώνοντας τις συνθήκες πώλησης. Τα ενοίκια υπόκεινται σε φορολογία (προαιρετικά μέσω ενιαίου φόρου 21% cedolare secca) και πρέπει να δηλώνονται. Η Βενετία επιβάλλει τοπικές εισφορές: ετήσιο τουριστικό φόρο ανά διανυκτέρευση σε ξενοδοχεία και ενοικιαζόμενα. Το 2024 εφαρμόζεται πιλοτικά “πάσο ημέρας” που χρεώνει τους ημερήσιους επισκέπτες (το ημερήσιο τέλος, έως €10, συλλέγεται μέσω ελέγχων QR στα σημεία εισόδου) apnews.com.
Πρόσφατοι κανονισμοί στοχεύουν στην ισορροπία μεταξύ στέγασης και τουρισμού. Το όριο 120 ημερών στη βραχυπρόθεσμη μίσθωση campaignforalivingvenice.org επιβάλλεται αυστηρά από τον δήμο. Τα μη δηλωμένα ενοικιαζόμενα αντιμετωπίζουν πρόστιμα. Τα κίνητρα για ανακαίνιση (όπως το εθνικό Superbonus) καταργήθηκαν το 2023, αυξάνοντας το κόστος ανακαίνισης. Η νέα δόμηση στο κέντρο είναι πρακτικά αδύνατη λόγω προστασίας της πολιτιστικής κληρονομιάς. Συνολικά, η Βενετία παραμένει φιλική προς τους επενδυτές ως προς την ιδιοκτησία, αλλά δίνει έμφαση στη ρυθμιστική πολιτική: επιδιώκει να αποθαρρύνει τη μετατροπή κατοικιών σε τουριστική χρήση όλο τον χρόνο.
Προοπτική Επένδυσης (2025–2030)
Τα ακίνητα στη Βενετία θεωρούνται γενικά σταθερό, χαμηλής απόδοσης asset. Η υψηλή ζήτηση (ειδικά στην πολυτελή και κορυφαία κατηγορία) διατηρεί τις αξίες σε υψηλά επίπεδα, αλλά οι αποδόσεις (~5–6%) είναι χαμηλότερες από άλλες ιταλικές πόλεις. Ειδικοί όπως η Nomisma προβλέπουν μόνο ήπια αύξηση τιμών στην Ιταλία (≈1–1,5% ετησίως) idealista.it· Η μοναδική γοητεία της Βενετίας υποδηλώνει ότι μπορεί να υπεραποδώσει ελαφρώς σε σύγκριση με τον εθνικό μέσο όρο σε αυτή την περίοδο, αλλά τα κέρδη θα μετριαστούν από ρυθμίσεις και ανησυχίες για το κλίμα. Οι διεθνείς αγοραστές (από ΗΠΑ, Ηνωμένο Βασίλειο, Βόρεια Ευρώπη) εξακολουθούν να δείχνουν ενδιαφέρον, ιδιαίτερα για διαμερίσματα ιστορικής αξίας, προσελκυσμένοι από το κύρος της πόλης. Οι εγχώριοι αγοραστές παραμένουν επιφυλακτικοί: οι νεότεροι Ιταλοί συχνά θεωρούν τα ακίνητα απρόσιτα. Θετικά, η γενικότερη τάση της Ιταλίας για βελτίωση των πιστωτικών αγορών (αναμένεται χαλάρωση επιτοκίων στεγαστικών δανείων) και τα φορολογικά κίνητρα (ενιαίος φόρος σύνταξης, χαμηλοί φόροι κληρονομιάς) στηρίζουν τη ζήτηση.
Οι κίνδυνοι είναι σημαντικοί: αυστηροί κανόνες για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, ένας γηράσκων πληθυσμός και κλιματικές απειλές θα μπορούσαν να περιορίσουν την κεφαλαιακή ανατίμηση. Συνολικά, οι αναλυτές προβλέπουν αργή αλλά θετική ανάπτυξη έως το 2030, καθώς αναμένεται να μειωθεί ο πληθωρισμός και η προσφορά στη Βενετία θα παραμείνει περιορισμένη. Συνοψίζοντας, η αγορά της Βενετίας φαίνεται να οδηγείται σε σταθερή σταθεροποίηση: μικρή υπερπροσφορά, σταθερό εισόδημα από τουρισμό και σταδιακές οργανικές αυξήσεις τιμών (της τάξης μερικών ποσοστών ετησίως) idealista.it, εκτός αν υπάρξουν σημαντικά οικονομικά ή περιβαλλοντικά σοκ.
Πηγές: Τα δεδομένα προέρχονται από ιταλικές πύλες ακινήτων (Idealista, Immobiliare.it), τοπικά ειδησεογραφικά μέσα (La Nuova di Venezia, ANSA), κλαδικές αναφορές (Nomisma/Idealista, HVS) και μελέτες για το κλίμα (INGV/Euronews) immobiliare.it idealista.it idealista.it ansa.it campaignforalivingvenice.org campaignforalivingvenice.org euronews.com informare.it campaignforalivingvenice.org idealista.it hvs.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
