Εισαγωγή και Επισκόπηση της Αγοράς
Η Πολωνία είναι η μεγαλύτερη αγορά ακινήτων στην Κεντρική και Ανατολική Ευρώπη, στηριζόμενη σε μια ισχυρή οικονομία και σταθερή ανάπτυξη. Το 2024, το ΑΕΠ ανέκαμψε δυναμικά – πολύ πάνω από τον μέσο όρο της ΕΕ – και προβλέπεται να αυξηθεί περίπου κατά 3,4% ετησίως το 2025–2026 ey.com nordlb.com. Αυτή η οικονομική ισχύς, σε συνδυασμό με τη χαμηλή ανεργία και την αύξηση των εισοδημάτων, διατηρεί τη ζήτηση σε όλους τους τομείς ακινήτων – κατοικίες, εμπορικά και βιομηχανικά ακίνητα. Μετά από μια απότομη επιβράδυνση το 2023 λόγω της αύξησης των επιτοκίων και των γεωπολιτικών εντάσεων, επέστρεψε η αισιοδοξία το 2024: οι συνολικές επενδυτικές συναλλαγές ανήλθαν σε περίπου €4,8–5,0 δισ., υπερδιπλάσιες από τον όγκο του 2023 ey.com property-forum.eu. Η ανάκαμψη της αγοράς καθοδηγήθηκε από μια “διόρθωση τιμών” που προσέλκυσε και πάλι επενδυτές με πιο ευνοϊκές αποδόσεις, παράλληλα με την άμβλυνση της νομισματικής πολιτικής στα τέλη του 2024 linkedin.com. Στις ενότητες που ακολουθούν, εξετάζουμε κάθε σημαντικό τομέα – κατοικίες, εμπορικά (γραφεία και λιανικό εμπόριο) και βιομηχανικά ακίνητα – μαζί με βασικές τάσεις, περιφερειακά μοτίβα, την αγορά ενοικίων, τη δραστηριότητα των επενδυτών και τους κανονιστικούς παράγοντες που διαμορφώνουν το τοπίο της αγοράς ακινήτων στην Πολωνία.
Αγορά Κατοικιών
Τάσεις Τιμών και Πρόσφατες Εξελίξεις
Η αγορά κατοικιών της Πολωνίας παρουσίασε εντυπωσιακή αύξηση τιμών τα τελευταία χρόνια, εισερχόμενη πλέον σε φάση μετριοπαθούς ανάπτυξης. Μεταξύ Β’ τριμήνου 2022 και Β’ τριμήνου 2024, οι τιμές κατοικιών στην Πολωνία αυξήθηκαν σχεδόν κατά 26%, ο ταχύτερος ρυθμός στην ΕΕ (για σύγκριση, πολλές αγορές της Δυτικής Ευρώπης παρέμειναν στάσιμες ή κατέγραψαν πτώση) eznewswire.com. Αυτή η έκρηξη τροφοδοτήθηκε από τη δυνατή ζήτηση μετά την πανδημία, τον υψηλό πληθωρισμό στο κόστος κατασκευής και κρατικά κίνητρα – ειδικά το κρατικό πρόγραμμα ενυπόθηκων δανείων “Safe 2%” το 2023, που επέτρεψε σε αγοραστές πρώτης κατοικίας να δανειστούν με επιτόκιο 2% και προκάλεσε φρενίτιδα αγορών globalpropertyguide.com pewnylokal.pl. Ωστόσο, καθώς το πρόγραμμα αυτό σταμάτησε και τα επιτόκια παρέμειναν αυξημένα, η άνοδος των τιμών επιβραδύνθηκε. Στο πρώτο τρίμηνο του 2024, η μέση τιμή υφιστάμενων κατοικιών στις επτά μεγαλύτερες πολωνικές πόλεις ήταν 13.404 PLN/μ² (περίπου 3.463 USD) – αυξημένη 8,1% σε ετήσια βάση, με ρυθμό σημαντικά χαμηλότερο από πριν globalpropertyguide.com. Τα νέα ακίνητα κατασκευαστών ήταν λίγο ακριβότερα, στις 14.265 PLN/μ², με ήπια ετήσια αύξηση 4,4% globalpropertyguide.com. Αυτή η επιβράδυνση σηματοδοτεί σταθεροποίηση μετά τις εκρηκτικές αυξήσεις του 2021–2022. Πράγματι, στα τέλη του 2023 στη Βαρσοβία, οι τιμές σταθεροποιήθηκαν μετά από ταχείες ανόδους – η μέση τιμή νέας κατασκευής (~16.000 PLN/μ² τον Οκτ 2023) ήταν σχεδόν αμετάβλητη μήνα με μήνα, αν και ακόμη ~18% υψηλότερη σε σχέση με έναν χρόνο πριν realting.com realting.com. Οι ειδικοί του κλάδου σημειώνουν ότι η υποχώρηση της εμπιστοσύνης σε νέες κρατικές επιδοτήσεις και το υψηλό κόστος δανεισμού μετρίασαν τον προηγούμενο έντονο ρυθμό ανόδου των τιμών globalpropertyguide.com.
Παρά την πτωτική τάση, δεν σημειώθηκε σημαντική διόρθωση τιμών και τα πολωνικά ακίνητα εξακολουθούν να είναι δημοφιλής επένδυση. Η στεγαστική πίστη άρχισε να ανακάμπτει το 2024 καθώς ο πληθωρισμός και τα επιτόκια έδειξαν τάσεις εξομάλυνσης – οι τράπεζες εκταμίευσαν περίπου 83,9 δισ. PLN νέα στεγαστικά δάνεια το 2024, αύξηση 43% σε σχέση με το καταπιεσμένο επίπεδο του 2023 globalpropertyguide.com. Η ευρεία αύξηση μισθών (συχνά 10%+ ετησίως τα τελευταία χρόνια) και η χρόνια έλλειψη προσφοράς κατοικίας λειτουργούν ως πυλώνας στήριξης των τιμών. Οι δυνητικοί αγοραστές που ανέβαλαν αγορές το 2022–2023 λόγω ακριβού δανεισμού σταδιακά επανέρχονται καθώς τα επιτόκια αποκλιμακώνονται. Το βασικό επιτόκιο της Κεντρικής Τράπεζας της Πολωνίας, που κορυφώθηκε στο 6,75% το 2022, μειώθηκε στο 5,75% στα τέλη του 2024 και διαμορφώνεται στο 5,25% στα μέσα του 2025, με περαιτέρω μείωση να αναμένεται tradingeconomics.com linkedin.com. Τα χαμηλότερα χρηματοοικονομικά κόστη αναμένεται να βελτιώσουν την προσιτότητα και τη ζήτηση. Πράγματι, οι πωλήσεις νέων κατοικιών προβλέπεται να ανακάμψουν κατά περίπου 10–15% το 2024–2025 σε σύγκριση με το προηγούμενο έτος ey.com. Οι αναλυτές αναμένουν πιο αργή αλλά ακόμα θετική πορεία τιμών – ουσιαστικά μια ήπια προσγείωση. Η έκθεση της EY για τα ακίνητα προβλέπει “πιο αργό ρυθμό αύξησης των τιμών στην αγορά κατοικιών” στο εξής ey.com και όχι απότομη πτώση. Αυτή η ανθεκτικότητα αντικατοπτρίζει τα ισχυρά οικονομικά θεμέλια της Πολωνίας και την πολιτισμική προτίμηση για ιδιόκτητη κατοικία ως ασφαλές μέσο διατήρησης πλούτου.
Γράφημα: Αριθμός νέων κατοικιών που πωλήθηκαν στην Πολωνία (μεγάλες αστικές αγορές). Μετά την κορύφωση το 2021, οι πωλήσεις νέων κατοικιών μειώθηκαν απότομα το 2022 λόγω πιο σφιχτής πίστωσης, μερικώς ανέκαμψαν το 2023 και υποχώρησαν ξανά το 2024 καθώς τα επιτόκια παρέμειναν υψηλά globalpropertyguide.com. Το 2025 ξεκίνησε αργά, αλλά η ζήτηση αναμένεται να σταθεροποιηθεί με τη βελτίωση των συνθηκών globalpropertyguide.com. (Πηγή: Δεδομένα NBP/JLL)
Περιφερειακές Διαφορές στις Τιμές Κατοικιών
Οι τιμές κατοικιών διαφέρουν σημαντικά μεταξύ των περιφερειών της Πολωνίας, με τη Βαρσοβία και άλλες μεγάλες πόλεις να συγκεντρώνουν τις υψηλότερες αξίες. Η Βαρσοβία είναι μακράν η ακριβότερη αγορά: στα τέλη του 2023, τα νέα διαμερίσματα στην πρωτεύουσα διαμορφώθηκαν κατά μέσο όρο γύρω στα 16.000 PLN ανά τετραγωνικό μέτρο, ενώ τα διαμερίσματα δευτερογενούς αγοράς πλησίασαν τα 17.000 PLN/μ² realting.com realting.com. Αντιθέτως, οι τιμές σε άλλες μεγάλες πόλεις είναι χαμηλότερες, αν και αρκετές έχουν παρουσιάσει ταχεία αύξηση πλησιάζοντας τη Βαρσοβία. Η Κρακοβία, η δεύτερη μεγαλύτερη αγορά, πλησιάζει πια το επίπεδο της Βαρσοβίας – στο Γ’ τρίμηνο του 2023, τα νέα διαμερίσματα στην Κρακοβία διαμορφώθηκαν στις ~15.500 PLN/μ² (και τα διαμερίσματα προς μεταπώληση ξεπέρασαν τα 16.000 PLN) realting.com realting.com, μετά από αύξηση άνω του 20% τα δύο τελευταία χρόνια. Το Βρότσλαβ και το Tri-City (Γκντανσκ–Γκντίνια–Σόποτ) επίσης κατέγραψαν έντονες αυξήσεις: στα τέλη του 2023, οι τιμές νέας κατασκευής έφτασαν περίπου 13.000 PLN/μ² στο Βρότσλαβ και ~14.300 PLN/μ² στο Tri-City, με ετήσιες αυξήσεις κοντά στο 15% realting.com realting.com. Ακόμα και περιφερειακές πόλεις μεσαίου μεγέθους έχουν εκτοξευθεί – για παράδειγμα, στην Κρακοβία οι τιμές αυξήθηκαν κατά 24,7% και στην Zielona Góra 21,6% την περίοδο 2022–2024, αντανακλώντας τη δυνατή ζήτηση εκτός πρωτεύουσας eznewswire.com. Πιο οικονομικές επιλογές αποτελούν η Λοτζ, η τρίτη μεγαλύτερη πόλη της χώρας, όπου οι μέσες τιμές κυμαίνονται κοντά στα 10.000 PLN/μ² pewnylokal.pl realting.com, και μικρότερες πόλεις της ανατολικής Πολωνίας όπου συχνά οι τιμές είναι κάτω των 8.000 PLN. Η διαφορά μεταξύ Βαρσοβίας και άλλων πόλεων έχει μειωθεί κάπως, καθώς οι δευτερογενείς πόλεις ανατιμώνται ταχύτατα, αν και η Βαρσοβία (και σε κάποιο βαθμό η Κρακοβία) διατηρούν σημαντικό premium. Το μεγαλύτερο μέρος της πρόσφατης αύξησης τιμών σε περιφερειακές πόλεις οφείλεται στην τοπική οικονομική ανάπτυξη και τη μετακύλιση της ζήτησης – π.χ. μεγάλες επενδύσεις IT/επιχειρηματικών υπηρεσιών στην Κρακοβία και το Πόζναν, και εισροή Ουκρανών επαγγελματιών και φοιτητών, αυξάνοντας τη ζήτηση σε πόλεις όπως το Βρότσλαβ και το Lublin.
Σημαντικό είναι ότι οι συνθήκες αποθεμάτων διαφέρουν ανά περιοχή. Η αγορά της Βαρσοβίας, αν και η πιο ακριβή, παραμένει σχετικά ρευστή – έχει τη μεγαλύτερη δεξαμενή αγοραστών και τους πιο σύντομους χρόνους πώλησης στην Πολωνία globalpropertyguide.com. Στην Τρι-Πόλη (παραθαλάσσια περιοχή του Γκντανσκ), η ισχυρή ζήτηση από ντόπιους αλλά και ξένους (συμπεριλαμβανομένων αγοραστών από Σκανδιναβία) διατήρησε την αγορά ισορροπημένη. Αντίθετα, ορισμένες πόλεις αντιμετωπίζουν υπερπροσφορά στον τομέα των νεόδμητων: η Κρακοβία και το Βρότσλαβ έχουν δει αύξηση των απούλητων διαμερισμάτων από κατασκευαστές, φτάνοντας πλέον τα επίπεδα της πιο υποτονικής αγοράς του Πόζναν globalpropertyguide.com. Στη Λοτζ, η κατάσταση είναι πιο δύσκολη – με τους τρέχοντες ρυθμούς πωλήσεων θα χρειαστούν πάνω από δύο χρόνια να απορροφηθούν τα απούλητα σπίτια, το μεγαλύτερο χρονικό διάστημα στην Πολωνία globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Αυτές οι περιφερειακές ανισότητες δείχνουν ότι οι μελλοντικές τάσεις τιμών ενδέχεται να αποκλίνουν: αγορές όπως η Βαρσοβία, με περιορισμένη νέα προσφορά, ίσως διατηρήσουν τις τιμές ή να δουν μικρή άνοδο, ενώ πόλεις με υπερεπάρκεια αποθεμάτων μπορεί να δουν μεγαλύτερες εκπτώσεις από κατασκευαστές ή στασιμότητα τιμών έως ότου ομαλοποιηθεί η κατάσταση. Παρ’ όλα αυτά, γενική πτώση των τιμών δεν αναμένεται· ακόμα και στις πιο ήπιες αγορές, οι κατασκευαστές κυρίως αναβάλλουν έργα αντί να κόβουν δραστικά τις τιμές, επιδιώκοντας να διατηρήσουν τα περιθώρια κέρδους pewnylokal.pl.Δυναμική Ενοικιαζόμενης Αγοράς και Αποδόσεις
Η αγορά ενοικίασης κατοικιών στην Πολωνία έχει παρουσιάσει μέτρια ανάπτυξη και σταδιακή επιστροφή στην ισορροπία μετά από μια περίοδο αστάθειας. Έπειτα από αρκετά σοκ – την πανδημία, αύξηση του πληθωρισμού και τη μαζική εισροή προσφύγων από την Ουκρανία το 2022 – τα ενοίκια αυξήθηκαν απότομα. Ωστόσο, ο πληθωρισμός ενοικίων πλέον υποχωρεί. Τον Απρίλιο του 2025, τα πραγματικά ενοίκια κατοικιών (σύμφωνα με τον δείκτη τιμών καταναλωτή) ήταν αυξημένα κατά 4,2% σε ετήσια βάση, πτώση από το περίπου 5,4% ένα χρόνο πριν και ουσιαστικά εναρμονισμένα με το γενικό πληθωρισμό globalpropertyguide.com. Αυτό δείχνει ότι οι αυξήσεις ενοικίων έχουν επανέλθει σε βιώσιμο ρυθμό μετά τη διψήφια άνοδο του 2022–2023. Οι αναλυτές αποδίδουν αυτήν την επιβράδυνση στη “λήξη των σοκ” και στην αύξηση της προσφοράς: πολλοί από τους παράγοντες που ώθησαν τα ενοίκια προς τα πάνω – διαταραχές λόγω COVID, ταχεία αύξηση πληθωρισμού, αυξημένη ζήτηση από πρόσφυγες και «φούσκα» κατοικιών – έχουν περιοριστεί globalpropertyguide.com. Καθώς το μακροοικονομικό τοπίο στην Πολωνία σταθεροποιείται (ο πληθωρισμός έπεσε από ~15% στα μέσα του 2022 σε ~6% στις αρχές του 2024 ενώ η αύξηση των μισθών παραμένει ισχυρή), η αγορά ενοικίων οδεύει προς ισορροπία.
Περιφερειακές διαφορές στα ενοίκια παραμένουν έντονες. Η Βαρσοβία διατηρεί τα υψηλότερα ενοίκια κατά πολύ, ακολουθούμενη από άλλες μεγάλες πόλεις. Ο παρακάτω πίνακας δείχνει τα μέσες ζητούμενες τιμές ενοικίων το Μάρτιο του 2025 για βασικές πόλεις:
| Πόλη | Μέσο Μηνιαίο Ενοίκιο (PLN) | Μέσο Ενοίκιο (USD) | Ετήσια Μεταβολή (Μαρ 2025) |
|---|---|---|---|
| Βαρσοβία | 4.906 PLN | $1.268 | +0,3% |
| Κρακοβία | 3.273 PLN | $846 | +3,7% |
| Λοτζ | 2.191 PLN | $566 | +3,9% |
| Βρότσλαβ | 3.057 PLN | $790 | +0,3% |
| Πόζναν | 2.564 PLN | $662 | +3,4% |
| Τρι-Πόλη (Γκντανσκ/Γκντύνια/Σοπότε) | 3.164 PLN | $818 | +3,0% |
Πηγή: Έκθεση ενοικίων Otodom, Μάρτιος 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
Το μέσο ενοίκιο της Βαρσοβίας (~4.900 PLN ή $1.270) είναι πάνω από το διπλάσιο από αυτό μικρότερων περιφερειακών πόλεων όπως το Κιέλτσε (περίπου 2.000 PLN) globalpropertyguide.com, αντανακλώντας τα υψηλότερα εισοδήματα και κόστη στέγασης της πρωτεύουσας. Αξίζει να σημειωθεί ότι η αύξηση των ενοικίων τον περασμένο χρόνο ήταν ελάχιστη στη Βαρσοβία και το Βρότσλαβ (~0%-0,3% ετησίως), δείχνοντας πως αυτές οι αγορές είχαν ήδη μεγάλες αυξήσεις και πλέον βρίσκονται σε φάση σταθεροποίησης globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Αντίθετα, δευτερεύουσες πόλεις όπως η Κρακοβία, η Λοτζ και το Πόζναν εξακολουθούσαν να παρουσιάζουν μέτριες ετήσιες αυξήσεις (3-4%) στις αρχές του 2025 globalpropertyguide.com. Γενικά, οι συνθήκες δείχνουν μια πιο υγιή ισορροπία: η προσφορά ενοικιαζόμενων διαμερισμάτων έχει αυξηθεί (περισσότεροι ιδιοκτήτες καταχωρούν ακίνητα – ανάμεσά τους και μονάδες αγορασμένες στη διάρκεια της πρόσφατης άνθησης αλλά και νεόδμητα διαμερίσματα), ενώ η ζήτηση – υποστηριζόμενη από νέους επαγγελματίες και φοιτητές που συρρέουν στα αστικά κέντρα – παραμένει υψηλή globalpropertyguide.com. Τα ποσοστά κενών ενοικιαζόμενων διαμερισμάτων παραμένουν χαμηλά, αλλά οι ενοικιαστές έχουν πλέον περισσότερες επιλογές απʼ ό,τι πριν ένα χρόνο. Οι ειδικοί αναφέρουν ότι «η αγορά ενοικίων στην Πολωνία οδεύει σταδιακά προς ισορροπία» με σταθερή αύξηση ενοικίων και περισσότερες καταχωρίσεις προς ικανοποίηση της αυξημένης ζήτησης globalpropertyguide.com. Οι έντονες αυξήσεις που είδαμε το 2022 (όταν εκατοντάδες χιλιάδες πρόσφυγες ανταγωνίζονταν για διαμερίσματα) πλέον έχουν υποχωρήσει. Πολλοί πρόσφυγες έχουν ενσωματωθεί ή μετακινηθεί αλλού, ενώ νέα ενοικιαζόμενη προσφορά (συμπεριλαμβανομένων ανακαινισμένων διαμερισμάτων και ορισμένων επαγγελματικών ενοικίων) έχει μπει στην αγορά.
Οι επενδυτικές αποδόσεις από ενοικίαση στην Πολωνία είναι σχετικά ελκυστικές. Στις αρχές του 2025, το μέσο μικτό ετήσιο ποσοστό απόδοσης διαμερίσματος ανέρχεται περίπου στο 6,1%, με μικρή αύξηση από ~6,0% στα τέλη του 2024 globalpropertyguide.com. Οι αποδόσεις έχουν βελτιωθεί, καθώς τα ενοίκια αυξήθηκαν ταχύτερα από τις τιμές πώλησης τον τελευταίο χρόνο. Μεταξύ των μεγάλων πόλεων, οι υψηλότερες αποδόσεις εντοπίζονται εκεί όπου οι τιμές αγοράς είναι χαμηλότερες: για παράδειγμα, η Μπίντγκοστς προσφέρει μέση μικτή απόδοση περίπου 6,65%, ενώ ακόμη και η Βαρσοβία παρουσιάζει υψηλή απόδοση 6,5% παρά τις υψηλές τιμές globalpropertyguide.com. Στο παραθαλάσσιο Γκντανσκ η απόδοση είναι επίσης άνω του μέσου όρου (~6,3%). Οι χαμηλότερες αποδόσεις παρατηρούνται στο Πόζναν (~5,4%), όπου οι αξίες των ακινήτων σε σχέση με τα ενοίκια είναι υψηλότερες globalpropertyguide.com. Αυτά τα στοιχεία δείχνουν ότι οι πολωνικές επενδύσεις κατοικιών προσφέρουν καλύτερες ενοικιαστικές αποδόσεις από τις περισσότερες πρωτεύουσες της Δυτικής Ευρώπης (όπου είναι συνηθισμένες οι αποδόσεις 3–4%), αλλά φυσικά με το αντίστοιχο ρίσκο. Θεσμικοί επενδυτές το έχουν προσέξει: ο τομέας επαγγελματικών ενοικίων (Private Rented Sector, PRS) – σχεδόν ανύπαρκτος πριν λίγα χρόνια – αναπτύσσεται ταχύτατα. Σήμερα, οι επαγγελματικά διαχειριζόμενες ενοικιαζόμενες μονάδες αποτελούν <1% των περίπου 4,5 εκατομμυρίων ενοικιαζόμενων διαμερισμάτων της Πολωνίας ey.com, αλλά αυξάνονται ραγδαία. Μια πρόσφατη μελέτη της Cushman & Wakefield εκτιμά ότι οι θεσμικοί ιδιοκτήτες ελέγχουν πάνω από 21.000 ενοικιαζόμενα διαμερίσματα (στις μεγάλες πόλεις, περίπου το 39% αυτών στη Βαρσοβία) και έχουν άλλα 25.000 διαμερίσματα υπό ανάπτυξη μέσω ανακοινωθέντων έργων globalpropertyguide.com. Οι κατασκευαστές εξερευνούν όλο και περισσότερο το build-to-rent: ορισμένοι πωλούν πλέον ολόκληρα μπλοκ διαμερισμάτων σε επενδυτικά κεφάλαια αντί για μεμονωμένους αγοραστές linkedin.com linkedin.com. Αυτή η τάση αναμένεται να συνεχιστεί, ειδικά καθώς τα υψηλά επιτόκια το 2023–24 περιόρισαν την πρόσβαση των μικρών επενδυτών στην αγορά buy-to-let, αφήνοντας χώρο για κεφαλαιούχα επενδυτικά ταμεία. Επιπλέον, βρίσκεται σε εξέλιξη η μετατροπή άλλων τύπων ακινήτων σε ενοικιαζόμενα – π.χ. παλαιά γραφεία ή ξενώνες μετατρέπονται σε διαμερίσματα και φοιτητικές κατοικίες ey.com ey.com. Από πλευράς νοικιαστών, το ποσοστό ιδιοκατοίκησης στην Πολωνία παραμένει υψηλό (περίπου 87% των νοικοκυριών είναι ιδιοκτήτες), πράγμα που σημαίνει ότι μόλις ~13% νοικιάζουν globalpropertyguide.com. Αυτό το χαμηλό ποσοστό ενοικίασης δείχνει σημαντικό περιθώριο ανάπτυξης του τομέα. Με την αστικοποίηση και τη μετανάστευση (εκτιμάται ότι 1,5 εκατομμύριο Ουκρανοί διαμένουν πλέον στην Πολωνία) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, η ζήτηση για ενοικιαζόμενα διαμερίσματα αναμένεται να παραμείνει ισχυρή. Συμπερασματικά, η αγορά ενοικίων δυναμώνει με βιώσιμο τρόπο: τα ενοίκια αυξάνονται με μέτρο, οι αποδόσεις είναι ανταγωνιστικές, και οι θεσμικές επενδύσεις φέρνουν νέα προσφορά και επαγγελματισμό, σημάδια ώριμου πλέον κλάδου.
Αγορά Εμπορικών Ακινήτων
Τομέας Γραφείων
Η αγορά γραφείων της Πολωνίας αποδείχθηκε ανθεκτική κατά τη διάρκεια της πανδημίας και πλέον βρίσκεται σε σημείο καμπής, που χαρακτηρίζεται από περιορισμένη νέα προσφορά και στροφή προς την ποιότητα. Η Βαρσοβία, με πάνω από 6 εκατομμύρια τ.μ. αποθεμάτων γραφείων, αποτελεί τον «οδηγό». Μετά από μια αύξηση που παρατηρήθηκε την περίοδο του COVID, τα ποσοστά κενών χώρων άρχισαν να μειώνονται χάρη στην ισχυρή απορρόφηση από ενοικιαστές και σχεδόν ανύπαρκτες νέες παραδόσεις τις πρόσφατες περιόδους. Μέχρι το δ’ τρίμηνο του 2024, το συνολικό ποσοστό κενών γραφείων στη Βαρσοβία ήταν περίπου 10,6%, σχεδόν αμετάβλητο σε σχέση με το προηγούμενο έτος polandoffices.com. Σημαντικό είναι ότι υπάρχει έντονη απόκλιση μεταξύ τοποθεσιών: στο Κέντρο της πόλης (κύριες κεντρικές ζώνες), τα κενά μειώθηκαν μόνο στο 7,4% στις αρχές του 2025 polandinsight.com, γεγονός που υποδεικνύει υψηλή ζήτηση για ποιοτικούς χώρους στα βασικά σημεία. Αντίθετα, μη κεντρικές επιχειρηματικές περιοχές και παλαιότερα πάρκα γραφείων εξακολουθούν να παρουσιάζουν διψήφια κενά (~13% εκτός κέντρου στη Βαρσοβία) europaproperty.com. Αυτό αντικατοπτρίζει μία ευρύτερη τάση: οι ενοικιαστές «επιστρέφουν στο κέντρο» και προτιμούν νέα, υψηλών προδιαγραφών κτίρια που πληρούν κριτήρια ESG και προσδοκίες εργαζομένων, ενώ τα δευτερεύοντα γραφεία (ειδικά αυτά με ξεπερασμένα πρότυπα ή σε περιφερειακές τοποθεσίες) δυσκολεύονται να διατηρήσουν τους ενοικιαστές. Η άνοδος της υβριδικής εργασίας οδήγησε πολλές εταιρείες να ενοποιήσουν ή να μειώσουν ελαφρώς τους χώρους, όμως συχνά αναζητούν καλύτερη ποιότητα έναντι ποσότητας. Ως αποτέλεσμα, τα κύρια διαφημιστικά ενοίκια στους ουρανοξύστες του κέντρου της Βαρσοβίας παρέμειναν σταθερά (περίπου €25–€27/τ.μ./μήνα για τους κορυφαίους πύργους), ενώ οι ιδιοκτήτες κτιρίων κατηγορίας B προσφέρουν περισσότερα κίνητρα για να γεμίσουν τα κενά. Τα περιφερειακά κέντρα γραφείων – Κρακοβία, Βρότσλαβ, Τρι-Πόλη, Κατοβίτσε, Πόζναν, Λοτζ – επίσης παρουσίασαν ποσοστά κενών της τάξης του 12–16% το 2023, με τα σύγχρονα κτίρια να ξεπερνούν τα παλαιότερα σε απόδοση.
Όσον αφορά την προσφορά, η Πολωνία εισέρχεται σε κυκλικά στάσιμη περίοδο. Οι κατασκευαστές σταμάτησαν σε μεγάλο βαθμό νέα έργα γραφείων τη διετία 2020–2022 λόγω αβεβαιότητας και υψηλού κόστους χρηματοδότησης· σήμερα, ο αναπτυξιακός αγωγός είναι πολύ περιορισμένος. Η Βαρσοβία προσέθεσε μόνο ~55.000 τ.μ. νέα γραφεία σε όλο το 2024 (ιστορικό χαμηλό), ενώ και το 2025 προβλέπεται περιορισμένη προσφορά polandinsight.com. Εκτός Βαρσοβίας, μερικά έργα ολοκληρώνονται (π.χ. σε Κρακοβία και Κατοβίτσε), αλλά πολλά προγραμματισμένα κτίρια αναβλήθηκαν έως ότου οι προκρατήσεις δικαιολογήσουν την κατασκευή. Αυτή η έλλειψη νέας προσφοράς, σε συνδυασμό με σταθερή ζήτηση, σφίγγει σταδιακά την αγορά. Στη Βαρσοβία, το σύνολο των κενών (~680.000 τ.μ. στα μέσα του 2024) πραγματικά μειωνόταν ανά τρίμηνο pdf.euro.savills.co.uk. Οι αναλυτές αναφέρουν ότι είναι «δύσκολο να συμφωνήσει κανείς με τη δήλωση ότι η αγορά γραφείων της Βαρσοβίας πάσχει από έλλειψη χώρου» δεδομένου του 10% κενού, όμως είναι σαφές ότι οι καλύτεροι χώροι απορροφώνται και δεν προβλέπεται υπερπροσφορά realestate.bnpparibas.pl property-forum.eu. Η σημερινή περιορισμένη οικοδομική δραστηριότητα ίσως οδηγήσει ακόμα και σε ελλείψεις στις κυριότερες τοποθεσίες μέχρι το 2025–2026, δίνοντας ενδεχομένως περισσότερη διαπραγματευτική ισχύ στους ιδιοκτήτες.
Η επενδυτική δραστηριότητα στον τομέα των γραφείων επανήλθε έντονα το 2024. Οι επενδυτές εκμεταλλεύτηκαν τις μειωμένες αξίες – οι αποδόσεις ανήλθαν σε πιο ελκυστικά επίπεδα (~5,50%–6,00% για κύρια γραφεία Βαρσοβίας, από ~4,75% πριν από δύο χρόνια) – για να αγοράσουν ποιοτικά κτίρια. Συναλλαγές γραφείων ανήλθαν σε €1,64 δισ. το 2024, τετραπλάσια αύξηση σε σχέση με το 2023 property-forum.eu. Ενδεικτικές συναλλαγές περιλαμβάνουν την πώληση του ουρανοξύστη Warsaw Unit (κατασκευής 2021) στη σουηδική Eastnine AB, καθώς και τις πωλήσεις δύο συμπλεγμάτων γραφείων από τη Skanska: το P180 στη Βαρσοβία και το Studio, τα οποία αποκτήθηκαν από Τσέχους και Σουηδούς επενδυτές linkedin.com. Αυτές οι μεγάλες συναλλαγές δείχνουν ανανεωμένη εμπιστοσύνη, αν και ο κύκλος των αγοραστών παραμένει πιο περιορισμένος σε σχέση με την προ-πανδημική εποχή linkedin.com. Πολλοί θεσμικοί επενδυτές υψηλής ποιότητας είναι επιλεκτικοί, εστιάζοντας μόνο σε βασικά ακίνητα με ισχυρούς ενοικιαστές. Τοπικά κεφάλαια διαδραμάτισαν επίσης αυξανόμενο ρόλο — Πολωνοί ιδιώτες επενδυτές και ευκαιριακά funds απέκτησαν παλαιότερα γραφεία σε μειωμένες τιμές, με στόχο τη μετατροπή τους σε εναλλακτικές χρήσεις (όπως φοιτητικές εστίες ή κατοικίες) linkedin.com. Με τη νέα οικοδομική δραστηριότητα να είναι προσεκτική, τα υπάρχοντα κτίρια με υψηλά κενά μπορούν να αποτελέσουν υποψήφια για αλλαγή χρήσης. Κοιτώντας μπροστά, το κλίμα για τα γραφεία είναι συγκρατημένα αισιόδοξο. Τα κενά στη Βαρσοβία αναμένεται να μειώνονται σταδιακά, και δεν διαφαίνεται μεγάλη υπερπροσφορά. Η ζήτηση βελτιώνεται σταδιακά καθώς οι εταιρείες ξαναρχίζουν επεκτάσεις – για παράδειγμα, εταιρείες τεχνολογίας και υπηρεσιών επιχειρήσεων ενοικιάζουν και πάλι μεγάλους χώρους σε Κρακοβία και Βρότσλαβ μετά από παύση. Η βασική πρόκληση για τους ιδιοκτήτες θα είναι η κάλυψη των σύγχρονων προτύπων: βιωσιμότητα (ενεργειακή απόδοση, πράσινες πιστοποιήσεις) και ανέσεις αποτελούν όλο και περισσότερο προαπαιτούμενα για τους ενοικιαστές linkedin.com. Τα παλαιότερα κτίρια ενδεχομένως να χρειαστούν ανακαίνιση ή να βρεθούν αντιμέτωπα με απαξίωση. Συνολικά, η αγορά γραφείων της Πολωνίας τα επόμενα 1–3 χρόνια προβλέπεται να παρουσιάσει «σταδιακή επιστροφή κεφαλαίων» και σταθερή απόδοση, ειδικά αν υπάρξουν μειώσεις επιτοκίων το 2025 linkedin.com.
Τομέας Λιανικής
Ο τομέας ακινήτων λιανικής στην Πολωνία διένυσε μια φάση ανάκαμψης μετά την πανδημία και παραμένει μία από τις πιο δυναμικές αγορές λιανικής της Κεντρικής Ευρώπης. Το 2024 σηματοδότησε ανάκαμψη των επενδύσεων στη λιανική και συνεχή εξέλιξη των μορφών. Η επισκεψιμότητα και οι πωλήσεις των εμπορικών κέντρων επανήλθαν σχεδόν στα επίπεδα του 2019 μετά την πλήρη άρση των περιορισμών λόγω COVID – οι Πολωνοί καταναλωτές επέστρεψαν με ενθουσιασμό στα εμπορικά κέντρα, και η αύξηση των πωλήσεων λιανικής (παρότι μετριασμένη λόγων υψηλού πληθωρισμού) παρέμεινε θετική. Μέχρι το 2024, «οι πωλήσεις λιανικής ανέκαμψαν αισθητά» μετά την πτώση του 2023 nordlb.com. Σημαντικό: η καταναλωτική αγορά της Πολωνίας έχει ακόμη σημαντικά περιθώρια: ακόμη και μετά από χρόνια ανάπτυξης, η αγοραστική δύναμη λιανικής ανά κάτοικο παραμένει χαμηλότερη από τον μέσο όρο της Δυτικής Ευρώπης, αφήνοντας περιθώρια επέκτασης όσο η οικονομία μεγαλώνει nordlb.com. Πράγματι, διεθνείς αλυσίδες συνεχίζουν να εισέρχονται και να επεκτείνονται στην Πολωνία, προσελκυόμενες από τον μεγάλο πληθυσμό (38 εκατομμύρια), τις αυξανόμενες απολαβές και σχετικά χαμηλό κορεσμό εμπορικών χώρων σε ορισμένους τομείς. Ταυτόχρονα, το ηλεκτρονικό εμπόριο, το οποίο εκτινάχθηκε στο ~10–12% των πωλήσεων λιανικής, σταθεροποιήθηκε σε ρυθμό ανάπτυξης – τα φυσικά καταστήματα εξακολουθούν να είναι καθοριστικής σημασίας, ειδικά εκτός μεγάλων πόλεων.
Όσον αφορά τους τύπους ακινήτων, τα εμπορικά πάρκα και τα κέντρα εξυπηρέτησης γειτονιάς έχουν αναδειχθεί ως οι κορυφαίοι πρωταγωνιστές. Κατά τη διάρκεια της πανδημίας, τα μικρότερα υπαίθρια εμπορικά πάρκα (συχνά με αγκύρωση σε σούπερ μάρκετ και καταστήματα DIY) αποδείχθηκαν ανθεκτικά και έκτοτε προσέλκυσαν επενδυτές και κατασκευαστές. Πολλές συναλλαγές το 2024 αφορούσαν χαρτοφυλάκια εμπορικών πάρκων σε περιφερειακές πόλεις, με μικτές πηγές κεφαλαίων (διεθνείς, από την Κεντρική και Ανατολική Ευρώπη και τοπικές) να αποκτούν αυτά τα σταθερού εσόδου ακίνητα linkedin.com linkedin.com. Παράλληλα, τα μεγάλα εμπορικά κέντρα ανακτούν επίσης την εμπιστοσύνη των επενδυτών μετά από μια περίοδο επιφυλακτικότητας. Το 2024 καταγράφηκαν δύο από τις μεγαλύτερες συναλλαγές εμπορικών κέντρων στην Πολωνία: το Magnolia Park στο Βρότσλαβ που πωλήθηκε έναντι €373 εκατ., και το Silesia City Center στην Κατοβίτσε για €405 εκατ. – και τα δύο αποκτήθηκαν από τη NEPI Rockcastle, έναν μεγάλο Νοτιοαφρικανικό επενδυτή εμπορικών ακινήτων linkedin.com. Άλλη σημαντική κίνηση ήταν η πώληση χαρτοφυλακίου εμπορικών κέντρων από την Cromwell, υποδεικνύοντας πως τα ακίνητα λιανικής υψηλής αξίας επιστρέφουν δυναμικά στο προσκήνιο property-forum.eu. Αυτές οι τέσσερις μεγάλες συναλλαγές στην αγορά λιανικής αποτέλεσαν βασικούς μοχλούς της φετινής ανόδου των επενδύσεων property-forum.eu. Οι βασικές αποδόσεις (yields) για εμπορικά κέντρα έχουν αυξηθεί (~6,0%+), καθιστώντας τις εξαγορές πιο ελκυστικές, ειδικά δεδομένου ότι τα ενοίκια στη λιανική έχουν αποδειχθεί πιο ανθεκτικά απ’ όσο κάποιοι φοβούνταν το 2020. Τα ενοίκια για κορυφαία εμπορικά κέντρα στη Βαρσοβία και τις λοιπές μεγάλες πόλεις έχουν σε μεγάλο βαθμό επανέλθει, και τα ποσοστά κενού στα κέντρα κορυφαίας κατηγορίας είναι χαμηλά (συχνά κάτω από 3-5%). Τα δευτερεύοντα εμπορικά σε μικρότερες πόλεις αντιμετωπίζουν περισσότερες πιέσεις, όμως ακόμη και εκεί η ζήτηση σε καλές τοποθεσίες παραμένει.
Ένα αξιοσημείωτο trend είναι η απόκλιση εντός του λιανικού εμπορίου: από τη μία πλευρά, τα μεγάλα εμπορικά κέντρα με υψηλή επισκεψιμότητα και τα outlet centers αποδίδουν καλά· από την άλλη, τα παλαιωμένα κέντρα σε κορεσμένες αγορές επανατοποθετούνται ή ενδέχεται τελικά να επαναξιοποιηθούν (για παράδειγμα, ορισμένα αδύναμα malls μπορεί να μετατραπούν σε μεικτής χρήσης ή σε κόμβους last-mile logistics). Το τμήμα των retail parks συνεχίζει να επεκτείνει την προσφορά – developers όπως οι Trei, Immofinanz και Echo Investment δημιουργούν μικρά πάρκα σε πόλεις με 20–50 χιλ. κατοίκους, όπου η σύγχρονη λιανική ήταν σπάνια. Τα supermarkets και τα καταστήματα discount τροφίμων (Biedronka, Lidl, κ.λπ.) συνεχίζουν επίσης τη ραγδαία επέκταση, συχνά ως anchors αυτών των νέων έργων. Επιπλέον, οι αστικοί εμπορικοί δρόμοι σε Βαρσοβία και Κρακοβία αναβίωσαν καθώς η τουριστική κίνηση επέστρεψε το 2022–2023· τα luxury brands και οι operators εστίασης επεκτείνονται πάλι σε κεντρικές τοποθεσίες (με τη Nowy Świat στη Βαρσοβία και την Παλιά Πόλη της Κρακοβίας να βλέπουν νέο ενδιαφέρον για μισθώσεις). Από τη σκοπιά του επενδυτή, η λιανική εμπορική ακίνητη περιουσία στην Πολωνία το 2024 ήταν ο συν-ηγέτης τομέας (ισοδύναμα με τα γραφεία) – ο καθένας αποτελούσε περίπου 32% του συνολικού όγκου επενδύσεων εμπορικών ακινήτων άνω των €5 δισ. property-forum.eu. Πρόκειται για εντυπωσιακή επιστροφή, δεδομένου ότι οι επενδύσεις στο retail είχαν παραμείνει αναιμικές τη διετία 2020–2022. Η παρουσία έμπειρων επενδυτών όπως των NEPI Rockcastle, MAS Real Estate και EPP (η οποία ανήκει εν μέρει στη Redefine της Νότιας Αφρικής) υπογραμμίζει την εμπιστοσύνη στις μακροπρόθεσμες προοπτικές του πολωνικού λιανικού εμπορίου. Τα ενοίκια στη λιανική έχουν περιθώρια ανόδου τα επόμενα χρόνια, στηριζόμενα στην οικονομική ανάπτυξη και την περιορισμένη νέα προσφορά malls (ελάχιστα νέα μεγάλα malls κατασκευάζονται – τα περισσότερα έργα είναι μικρότερης κλίμακας). Σημείο προσοχής αποτελεί η καταναλωτική δαπάνη: ο υψηλός πληθωρισμός (που έφτασε το 15% το 2022 και ~8% το 2023) μείωσε την αγοραστική δύναμη των νοικοκυριών, αλλά πλέον ο πληθωρισμός συγκρατείται και οι πραγματικοί μισθοί αυξάνονται, κάτι που προοιωνίζεται θετικά για τις λιανικές πωλήσεις. Ένας ακόμα παράγοντας είναι η υποδομή ηλεκτρονικού εμπορίου – το online retail στην Πολωνία αναπτύσσεται, αλλά από σχετικά χαμηλή αφετηρία, ενώ πολλοί παραδοσιακοί λιανέμποροι υιοθετούν πολυκαναλικά μοντέλα. Γενικά, οι προοπτικές για την πολωνική λιανική εμπορική ακίνητη περιουσία είναι μετρίως θετικές: η χώρα παραμένει υπο-εξυπηρετούμενη σε σύγχρονες μορφές ανά κάτοικο συγκριτικά με τη Δυτική Ευρώπη, και τόσο οι εγχώριοι όσο και οι ξένοι λιανεμπόροι οδηγούν τη ζήτηση για ποιοτικούς χώρους. Οι επενδυτές εμφανίζονται όλο και πιο επιλεκτικοί (προτιμώνται τα prime assets και projects με supermarkets ως anchors), αλλά το 2024 αποδείχθηκε πως υπάρχει διάθεση όταν η τιμή είναι σωστή.Βιομηχανικός και Λογιστικός Τομέας
Ο βιομηχανικός και λογιστικός τομέας ακινήτων αποτελεί πρωταγωνιστή στην Πολωνία, ενισχυμένος από τη στρατηγική θέση της χώρας, την άνθηση του ηλεκτρονικού εμπορίου και τις τάσεις nearshoring. Μετά από δύο ανεπανάληπτες χρονιές (2021–2022) ανάπτυξης και απορρόφησης, η αγορά έκανε μια παύση το 2023–2024 αλλά παραμένει ιδιαίτερα ενεργή. Το συνολικό απόθεμα σύγχρονων αποθηκών στην Πολωνία ξεπερνά πλέον τα 30 εκατ. m², καθιστώντας τη τη μεγαλύτερη στην Κεντρική και Ανατολική Ευρώπη. Κύριοι λογιστικοί κόμβοι έχουν διαμορφωθεί γύρω από τη Βαρσοβία, τη Λοτζ (κεντρική Πολωνία), την Άνω Σιλεσία (περιοχή Κατοβίτσε), την Πόζναν, το Βρότσλαβ και ολοένα αυξανόμενα τη Δυτική Πολωνία (κατά μήκος των γερμανικών συνόρων), όπως και μικρότερα clusters κοντά σε λιμάνια (Γκντανσκ) και τα ανατολικά σύνορα (καθώς αλλάζουν οι εμπορικές διαδρομές λόγω Ουκρανίας). Η ζήτηση για βιομηχανικούς χώρους είναι ισχυρή. Το πρώτο εξάμηνο 2024, η Πολωνία σημείωσε 2,6 εκατ. m² μισθώσεων σε αποθήκες, καταγράφοντας το τρίτο καλύτερο πρώτο εξάμηνο στην ιστορία (μόνο το 2021 και 2022 ήταν υψηλότερα) jll.pl. Παρότι η οικονομική ανάπτυξη επιβραδύνθηκε, η μισθωτική δραστηριότητα το 2024 διατηρήθηκε λόγω 1) της επέκτασης των τρίτων (3PL) logistics operators και λιανεμπόρων (περιλαμβανομένων αλυσίδων supermarkets που χρειάζονται περισσότερα κέντρα διανομής), 2) επενδύσεων στη βιομηχανία (από αυτοκινητοβιομηχανία ως οικιακές συσκευές) που επιλέγουν την Πολωνία ως βάση παραγωγής, και 3) σημαντικής μετακίνησης παραγωγικής αλυσίδας (nearshoring) από την Ασία – η κεντρική θέση της Πολωνίας είναι ελκυστική για την εξυπηρέτηση της ευρωπαϊκής αγοράς nordlb.com. Το ηλεκτρονικό εμπόριο συνεχίζει να είναι βασικός μοχλός: το online retail στην Πολωνία, που επιταχύνθηκε την περίοδο της πανδημίας, απαιτεί εκτεταμένη υποδομή αποθηκών για τη διανομή. Με κολοσσούς όπως οι Amazon, Zalando, και τοπικούς παίκτες να επεκτείνουν τα κέντρα εκπλήρωσης παραγγελιών, η «ταχύτατη άνθηση του online retail» έχει στηρίξει τη ζήτηση logistics nordlb.com. Επιπλέον, ξένες εταιρείες από Ασία και ΗΠΑ αυξάνουν το ενδιαφέρον: η Πολωνία θεωρείται ιδανική πύλη για διανομή αγαθών στη Δυτική Ευρώπη και ως σχετικά οικονομική παραγωγική βάση με πρόσβαση στην ΕΕ nordlb.com. Από την πλευρά της προσφοράς, οι developers παρέδωσαν νέο χώρο με γρήγορο ρυθμό, αν και αυτός άρχισε να μετριάζεται. Το 2022, οι νέες ολοκληρώσεις έφτασαν σε ιστορικά υψηλό (πάνω από 4 εκατ. m² προστέθηκαν). Το A’ εξάμηνο 2024 παραδόθηκαν περίπου 1,6 εκατ. m² – ένας μεγάλος όγκος, αλλά στην πραγματικότητα 37% λιγότερος από το 2023, κάτι που δείχνει ότι οι developers μείωσαν τα έργα χωρίς προ-μίσθωση λόγω οικονομικής αβεβαιότητας jll.pl. Πολλά έργα που ξεκίνησαν το 2022 ολοκληρώθηκαν, ενώ λιγότερα νέα ξεκίνησαν το 2023 λόγω ακριβότερης χρηματοδότησης και στάσης αναμονής. Ως αποτέλεσμα αυτής της έκρηξης προσφοράς κι έπειτα παύσης, το ποσοστό κενών ανέβηκε. Στα μέσα του 2024, το συνολικό ποσοστό κενών αποθηκών στην Πολωνία ανήλθε σε 8,1%, αυξανόμενο για έκτο συνεχόμενο τρίμηνο στο υψηλότερο επίπεδο των τελευταίων ετών jll.pl. Αυτό παραμένει μέτριο (καθώς πολλά νέα κτήρια βρίσκονται σε φάση μίσθωσης), αλλά δείχνει μεταβολή από το πολύ «σφιχτό» περιβάλλον του 2021 με κενά κάτω του 5%. Ορισμένες αγορές, όπως τα προάστια της Βαρσοβίας και η Κάτω Σιλεσία, είδαν αισθητή αύξηση κενού χώρου με την ολοκλήρωση μεγάλων projects. Ωστόσο, μεγάλο μέρος του κενού είναι «τριβής» – νέοι χώροι που αναμένουν μισθωτές – και αναμένεται να απορροφηθούν λόγω της σταθερής ζήτησης. Μάλιστα, οι developers αναφέρουν ότι τα ποσοστά προ-μίσθωσης έχουν βελτιωθεί· έργα σε εξέλιξη στα μέσα του 2024 είχαν μέσο όρο προ-μισθωμένων ~55% nbp.pl, δηλαδή πάνω από το μισό του νέου χώρου έχει ήδη ενοικιαστεί πριν την ολοκλήρωση. Τα ενοίκια αποθηκών αυξήθηκαν την τελευταία διετία (το 2024 τα prime headline rents έφτασαν τα €3,8–€4,5/m²/μήνα στις βασικές τοποθεσίες, αυξημένα κατά 15% περίπου σε σχέση με το 2021), λόγω υψηλότερου κόστους κατασκευής και χαμηλής διαθεσιμότητας. Καθώς το ποσοστό κενού χώρου πλέον ανεβαίνει, η άνοδος των ενοικίων ενδέχεται να σταθεροποιηθεί, αλλά δεν αναμένονται σημαντικές μειώσεις λόγω πληθωριστικών πιέσεων στο λειτουργικό κόστος και της συνεχιζόμενης ζήτησης. Το επενδυτικό ενδιαφέρον για logistics παραμένει ισχυρό. Το 2024, τα βιομηχανικά/logistics ακίνητα αντιπροσώπευαν 25% του όγκου επενδύσεων σε εμπορική ακίνητη περιουσία στην Πολωνία, προσελκύοντας €1,26 δισ. σε συμφωνίες (αύξηση ~30% σε σχέση με το 2023) property-forum.eu property-forum.eu. Αν και πρόκειται για πτώση σε σχέση με το ρεκόρ των €2–3 δισ. ετησίως το 2020–21, εξακολουθεί να θεωρείται ισχυρή επίδοση. Αξιοσημείωτο είναι ότι οι Αμερικανοί επενδυτές ήταν πολύ δραστήριοι στα logistics το 2024, επενδύοντας πάνω από €350 εκατ. (σχεδόν 28% του συνόλου του τομέα) property-forum.eu – χαρακτηριστικά παραδείγματα οι εξαγορές από εταιρείες όπως οι Exeter, Hines και Fortress. Ευρωπαϊκά κεφάλαια (γερμανικά, βρετανικά, γαλλικά funds) εξακολουθούν να διεκδικούν πολωνικές αποθήκες, ενώ τοπικοί παίκτες επεκτείνονται μέσω joint ventures. Εμβληματική συναλλαγή ήταν η πώληση του χαρτοφυλακίου Diamond Business Park (με χώρους σε Βαρσοβία, Στρικούβ και Γκλίβιτσε) σε τσέχικο fund, Investika, και τον private equity συνεργάτη του – η μεγαλύτερη αποθηκο-συναλλαγή του 2024 linkedin.com. Μόνο αυτή η εξαγορά ανέβασε τα πολωνικά βιομηχανικά assets της Investika πάνω από 409.000 m² focusonbusiness.eu. Οι αποδόσεις για τις prime εγκαταστάσεις logistics έχουν διορθώσει από τα ιστορικά χαμηλά – οι prime yields διαμορφώθηκαν το 2023–24 περίπου στο 5,75–6,25% (από ~4,25% στο peak), ενισχύοντας την ελκυστικότητα του τομέα για επενδυτές που αναζητούν εισόδημα linkedin.com. Λόγω της ισχυρής ζήτησης, πολλοί επενδυτές βλέπουν τα πολωνικά logistics ως μακροπρόθεσμη ιστορία ανάπτυξης. Ένα αναδυόμενο υπο-τμήμα είναι οι urban last-mile αποθήκες (μικρότερα κέντρα διανομής κοντά στα όρια των πόλεων), που ζητούνται από εταιρείες κούριερ και διανομής τροφίμων και μπορούν να αποφέρουν υψηλότερα ενοίκια.Κοιτάζοντας προς το μέλλον, οι προοπτικές του πολωνικού βιομηχανικού real estate παραμένουν θετικές, αν και με προσεκτική παρακολούθηση των κενών χώρων. Η χώρα συνεχίζει να είναι μια από τις ταχύτερα αναπτυσσόμενες αγορές logistics στην Ευρώπη nordlb.com. Παρόλο που ο διαθέσιμος χώρος έχει αυξηθεί (σταθεροποιώντας τα πολύ χαμηλά επίπεδα κενότητας προηγούμενων ετών), οι developers ήδη σχεδιάζουν το επόμενο κύμα έργων για να εξυπηρετήσουν νέους παίκτες και επεκτάσεις υφιστάμενων ενοικιαστών. Για παράδειγμα, η ζήτηση από Ασιάτες κατασκευαστές αυξάνεται και η Πολωνία προωθείται ως βιώσιμη εναλλακτική τοποθεσία έναντι της Ασίας ή της Δυτικής Ευρώπης για παραγωγή και διανομή nordlb.com. Ο πόλεμος στην Ουκρανία, αν και τραγικός, έχει οδηγήσει ορισμένους κατασκευαστές να μεταφέρουν δραστηριότητες από την Ουκρανία ή τη Ρωσία στην Πολωνία. Παράλληλα, οι προσπάθειες ανοικοδόμησης της Ουκρανίας τα επόμενα χρόνια θα μπορούσαν να καταστήσουν την Πολωνία κέντρο προώθησης υλικών και αγαθών, ενισχύοντας περαιτέρω τις ανάγκες στον τομέα των logistics. Συνοπτικά, τα θεμελιώδη του βιομηχανικού τομέα — κεντρική τοποθεσία, βελτίωση υποδομών (νέες οδοί ταχείας κυκλοφορίας, σιδηροδρομικές εγκαταστάσεις φορτίου), και ισχυρή ζήτηση από ενοικιαστές — αναμένεται να τον κρατήσουν ανθεκτικό. Οποιαδήποτε υποχώρηση στα ενοίκια ή την πληρότητα λόγω της πρόσφατης εισροής προσφοράς πιθανόν να είναι προσωρινή. Όπως αναφέρει μία έκθεση, «Η αγορά του logistics real estate στην Πολωνία αποδεικνύεται εξαιρετικά ανθεκτική», στηριζόμενη σε διαρθρωτικούς παράγοντες όπως το e-commerce και το nearshoring που παραμένουν ισχυροί nordlb.com.
Τάσεις Επενδύσεων και Κύριοι Παίκτες της Αγοράς
Οι όγκοί επενδύσεων στην πολωνική αγορά ακινήτων κυμάνθηκαν ανάλογα με τις παγκόσμιες τάσεις κεφαλαίων, αλλά το 2024 σημειώθηκε σαφής αναζωογόνηση. Η συνολική επένδυση σε εμπορικά ακίνητα ξεπέρασε τα 5,0 δισ. ευρώ το 2024, αυξημένη κατά περίπου 130% σε ετήσια βάση και σχεδόν επιστρέφοντας στον μέσο όρο πενταετίας των ~5,3 δις. property-forum.eu nordlb.com. Όλες οι σημαντικές κατηγορίες περιουσιακών στοιχείων είδαν αυξημένη δραστηριότητα επενδυτών. Τα γραφεία και το λιανικό εμπόριο ήταν οι τομείς με τις μεγαλύτερες επιδόσεις σε όγκο (περίπου 32% του συνόλου έκαστος), ενώ ο βιομηχανικός τομέας είχε μερίδιο 25% και οι εναλλακτικοί τομείς (κυρίως κατοικίες PRS και ξενοδοχεία) περίπου 10% property-forum.eu property-forum.eu. Αξιοσημείωτο είναι ότι λίγες μόνο μεγάλες συναλλαγές αντιπροσώπευσαν σημαντικό ποσοστό της ανάκαμψης – συμπεριλαμβανομένης της πώλησης δύο μεγάλων εμπορικών κέντρων και ενός “σήμα κατατεθέν” γραφείου (Warsaw Unit) όπως αναφέρθηκε. Αυτό δείχνει ότι, ενώ η ρευστότητα επανήλθε, αυτή συγκεντρώθηκε σε κύρια, μεγάλης αξίας περιουσιακά στοιχεία όπου οι αγοραστές βρήκαν αξία μετά την προσαρμογή των τιμών. Πράγματι, οι αποδόσεις σε premium ακίνητα αυξήθηκαν κατά 50–150 μονάδες βάσης σε όλους τους τομείς από τα πριν το 2022 χαμηλά, σηματοδοτώντας μια «διόρθωση αγοράς» που επέτρεψε στους επενδυτές να επανεισέλθουν με ελκυστικές τιμές linkedin.com. Για παράδειγμα, οι prime αποδόσεις για γραφεία διαμορφώθηκαν γύρω στο 5,5%, για εμπορικά κέντρα ~6% και για logistics επίσης ~6% (προηγουμένως ήταν κάτω από 5%), προσφέροντας υψηλότερες αποδόσεις στους επενδυτές linkedin.com. Επιπλέον, οι μειώσεις επιτοκίων στη ζώνη του ευρώ στα τέλη του 2024 βελτίωσαν το κλίμα και τις συνθήκες χρηματοδότησης linkedin.com.
Το μείγμα των επενδυτών στην Πολωνία είναι διαφοροποιημένο. Το 2024, οι Ευρωπαίοι επενδυτές (ειδικά από Γερμανία, Αυστρία, Σουηδία, Τσεχία και Ηνωμένο Βασίλειο) είχαν το μεγαλύτερο μερίδιο – περίπου 60% του όγκου των συναλλαγών nordlb.com. Για παράδειγμα, τα γερμανικά θεσμικά funds και οι γαλλικοί asset managers ήταν δραστήριοι σε συναλλαγές γραφείων και logistics. Υπάρχει επίσης αυξανόμενη παρουσία βορειοαμερικανικών και ασιατικών κεφαλαίων: αμερικανικά private equity σημαντικά αύξησαν τις εξαγορές (ειδικά στον βιομηχανικό τομέα) property-forum.eu, ενώ επενδυτές από τη Νότια Αφρική (π.χ. NEPI Rockcastle, Redefine) και τη Μέση Ανατολή έχουν συμμετοχές σε χαρτοφυλάκια λιανικής και γραφείων. Περιφερειακοί (Κεντρική και Ανατολική Ευρώπη) επενδυτές κινούνται εντονότερα — funds από Τσεχία και Ουγγαρία έχουν εξαγοράσει αρκετά γραφεία και πάρκα στην Πολωνία. Παράλληλα, οι εγχώριοι επενδυτές παίζουν μεγαλύτερο ρόλο σε σχέση με το παρελθόν, αν και παραμένουν μειοψηφία. Πολωνικά REITs δεν υπάρχουν ακόμα (η νομοθεσία βρίσκεται σε εξέλιξη), αλλά τοπικές ασφαλιστικές, τράπεζες και ιδιώτες υψηλής καθαρής αξίας επενδύουν απευθείας ή μέσω συμπράξεων. Το 2024, τοπικά κεφάλαια αναζήτησαν ευκαιρίες “value-add”, π.χ. απόκτηση προβληματικών γραφειακών ακινήτων ή μικρότερων εμπορικών κέντρων για αναβάθμιση linkedin.com. Ένα αναμενόμενο πολωνικό θεσμικό πλαίσιο REIT (SINN) βρίσκεται υπό διαβούλευση για το 2025 ey.com, που θα μπορούσε να απελευθερώσει περισσότερο εγχώριο θεσμικό κεφάλαιο αν υιοθετηθεί.
Όσον αφορά τους κύριους παίκτες της αγοράς, η Πολωνία φιλοξενεί συνδυασμό εγχώριων και διεθνών developers και funds:
- Κορυφαίοι Developers (Κατοικία): Η ανάπτυξη κατοικιών κυριαρχείται από εταιρείες όπως Dom Development, Robyg, Develia και Atal. Ο όμιλος Dom Development είναι ο μεγαλύτερος σε έσοδα – το 2023 ήταν ο #1 στην Πολωνία με έσοδα ~1,85 δισ. PLN (20% πάνω από τον επόμενο ανταγωνιστή) scribd.com scribd.com. Η Dom Dev οδηγεί και στις πωλήσεις μονάδων σε βασικές αγορές (π.χ. σχεδόν 1.800 μονάδες στη Βαρσοβία το 2024) scribd.com. Η Robyg (μέρος πλέον της TAG Immobilien) και η Develia είναι άλλοι πανεθνικοί παίκτες με χιλιάδες μονάδες τον χρόνο statista.com. Οι μεγάλοι αυτοί developers εστιάζουν στις μεγάλες πόλεις και αντιμετώπισαν σχετικά καλά την πρόσφατη επιβράδυνση (ρυθμίζοντας συνήθως το ρυθμό των πωλήσεων και το προϊόν τους). Μεσομεγέθεις και τοπικοί developers — π.χ. Echo Investment (δραστηριοποιείται τόσο σε κατοικίες όσο και σε επαγγελματικά), Atal, Budimex Nieruchomości (αγοράστηκε πρόσφατα από την CP Developer), Murapol, Archicom — συμβάλλουν επίσης σημαντικά στην προσφορά κατοικιών. Η αγορά είναι σχετικά πολυκερματισμένη (λειτουργούν πάνω από 400 developers στην Πολωνία), αλλά τα μεγαλύτερα σχήματα κερδίζουν μερίδιο και η ενοποίηση αναμένεται, καθώς οι μικρότεροι δυσκολεύονται με το κόστος scribd.com scribd.com.
- Κορυφαίοι Developers (Επαγγελματικά/Εμπορικά): Το πολωνικό εμπορικό real estate έχει διαμορφωθεί από μεγάλους διεθνείς developers. Στον τομέα γραφείων, η Skanska κυριαρχεί — η σουηδική εταιρεία έχει κατασκευάσει πολυάριθμους πύργους γραφείων στη Βαρσοβία και σε περιφερειακές πόλεις (και ήταν ο #1 developer γραφείων στην Ευρώπη τα τελευταία χρόνια με βάση τον όγκο) realassets.ipe.com. Η Ghelamco, βελγική developer, έχει παραδώσει έργα-ορόσημα όπως το Warsaw Spire και το Warsaw UNIT. Η HB Reavis (Σλοβακία) ανέπτυξε τον εμβληματικό Varso Tower (ψηλότερο στην ΕΕ) στη Βαρσοβία. Ο τοπικός παίκτης Echo Investment είναι επίσης σημαντικός developer γραφείων (π.χ. Browary Warszawskie) και έχει πλατφόρμα joint venture σε γραφεία. Στο λιανικό εμπόριο, εταιρείες όπως οι ECE και Unibail-Rodamco έχτισαν πολλά μεγάλα malls· οι NEPI Rockcastle και ECE/OTCF διαχειρίζονται κορυφαία εμπορικά κέντρα. Η Panattoni (αμερικανική) κυριαρχεί στην ανάπτυξη βιομηχανικών/logistics, με μεγάλο μερίδιο στην κατασκευή αποθηκών σε ολόκληρη την Πολωνία. Άλλοι σημαντικοί developers είναι οι Prologis, GLP, Segro, CTP και 7R (εγχώρια εταιρεία) – όλοι μαζί ανέβασαν την Πολωνία στην κορυφή της ευρωπαϊκής αγοράς logistics real estate.
- Ενεργοί Επενδυτές/Funds: Στην πλευρά των θεσμικών επενδυτών, ξεχωρίζουν μερικά ονόματα. Η NEPI Rockcastle, εισηγμένη στο Γιοχάνεσμπουργκ, είναι πλέον ένας από τους μεγαλύτερους ιδιοκτήτες εμπορικών κέντρων μετά τις εξαγορές του 2024 linkedin.com. Η Investika (Τσεχία) αναπτύσσει ραγδαία το πολωνικό βιομηχανικό/λογιστικό χαρτοφυλάκιό της focusonbusiness.eu. Τα γερμανικά open-ended funds (όπως Deka, Commerz Real, Union Investment) παραδοσιακά κατέχουν πολωνικά γραφεία και malls, αν και πρόσφατα μείωσαν δραστηριότητα. Οι Allianz Real Estate και CFH/Foncière έχουν επίσης χαρτοφυλάκια στην Πολωνία. Οι Eastnine AB και Stena Real Estate από τη Σουηδία έκαναν σημαντικές αγορές γραφείων το 2024 linkedin.com. Η CPI Property Group (Τσεχία) έγινε μεγάλος ιδιοκτήτης αγοράζοντας τα assets της Immofinanz 2022–23, αποκτώντας γραφεία και malls. Εγχώρια, η PZU (μεγαλύτερη πολωνική ασφαλιστική) και η PKO BP (μεγαλύτερη τράπεζα) έχουν real estate βραχίονες, εστιάζοντας συνήθως σε core assets και στη χρηματοδότηση ανάπτυξης. Η κρατική PFR Nieruchomości δραστηριοποιείται σε προγράμματα ενοικίασης (προσιτές/PRS κατοικίες). Επιπλέον, η Griffin Real Estate, πολωνική πλατφόρμα private equity, διαχειρίζεται χαρτοφυλάκια (π.χ. Resi4Rent PRS σε συνεργασία με διεθνείς επενδυτές). Συνοπτικά, η πολωνική αγορά real estate έχει υγιές μείγμα διεθνούς κεφαλαίου και ισχυρών εγχώριων developers/επενδυτών, κάτι που οδηγεί σε ανταγωνιστική και καλά κεφαλαιοποιημένη βιομηχανία.
Τέλος, ένα μοναδικό στοιχείο είναι το αυξανόμενο ενδιαφέρον αλλοδαπών αγοραστών για κατοικία. Πέρα από θεσμικούς επενδυτές, ιδιώτες ξένοι αγοραστές γίνονται ολοένα και πιο ορατοί στην αγορά κατοικίας της Πολωνίας. Σε ορισμένες νέες αναπτύξεις το 2024, πάνω από 30% των αγοραστών ήταν αλλοδαποί globalpropertyguide.com. Η μεγαλύτερη ομάδα μακράν είναι οι Ουκρανοί πολίτες, πολλοί εκ των οποίων εγκαταστάθηκαν στην Πολωνία και πλέον αγοράζουν σπίτια (συχνά για επανένωση οικογενειών και μακροχρόνια παραμονή) globalpropertyguide.com. Οι Λευκορώσοι αποτελούν μια άλλη αξιοσημείωτη ομάδα, όπως και κάποιοι αγοραστές από τη Δυτική Ευρώπη και την Ασία globalpropertyguide.com. Οι developers αναφέρουν «σαφή ανοδική τάση» του ξένου ενδιαφέροντος, λόγω της οικονομικής σταθερότητας της Πολωνίας και των σχετικά προσιτών τιμών globalpropertyguide.com. Η εισροή αυτή συγκεντρώνεται κυρίως σε Βαρσοβία και Κρακοβία (καθώς και σε ακριβές παραθεριστικές περιοχές), προσφέροντας ένα επιπλέον “μαξιλάρι ζήτησης”, ειδικά για πολυτελή διαμερίσματα και προάστια σπίτια.
Οικονομικοί και Πολιτικοί Παράγοντες που Επηρεάζουν την Αγορά
Η πορεία της αγοράς ακινήτων της Πολωνίας τα τελευταία χρόνια έχει άρρηκτα συνδεθεί με τις οικονομικές συνθήκες και τα κυβερνητικά μέτρα πολιτικής. Μερικοί βασικοί παράγοντες ξεχωρίζουν:
- Νομισματική Πολιτική και Κόστος Χρηματοδότησης: Η ταχεία άνοδος των επιτοκίων το 2022–2023 είχε βαθύτατο αντίκτυπο. Για την καταπολέμηση του πληθωρισμού, η Εθνική Τράπεζα της Πολωνίας αύξησε το βασικό της επιτόκιο από σχεδόν μηδενικό στις αρχές του 2021 σε 6,75% μέχρι τα μέσα του 2022 – ένας από τους ταχύτερους κύκλους αυστηροποίησης στην περιοχή. Αυτό οδήγησε τα επιτόκια στεγαστικών δανείων σε διψήφια επίπεδα, μειώνοντας δραστικά την προσιτότητα για τους αγοραστές κατοικιών. Η δημιουργία νέων στεγαστικών δανείων κατέρρευσε το 2022 καθώς πολλοί εν δυνάμει αγοραστές αποκλείστηκαν globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Οι κατασκευαστές επιβράδυναν τις πωλήσεις ή προσέφεραν δικά τους κίνητρα χρηματοδότησης για να στηρίξουν τη ζήτηση. Αντιθέτως, οι ιδιοκτήτες υπαρχόντων ακινήτων αντιμετώπισαν λιγότερες εξαναγκασμένες πωλήσεις απ’ ό,τι φοβόντουσαν, εν μέρει χάρη σε ένα κυβερνητικό πρόγραμμα “διακοπών δανείου” που επέτρεψε στους δανειολήπτες με δυσκολίες να αναστείλουν τις πληρωμές έως και 8 μήνες το 2022–23, αποτρέποντας έκρηξη κατασχέσεων. Στα τέλη του 2023, ο πληθωρισμός άρχισε να παρουσιάζει σημάδια υποχώρησης (~7% ΔΤΚ από μέγιστο ~18%), επιτρέποντας στην κεντρική τράπεζα να ξεκινήσει χαλάρωση των επιτοκίων. Το επιτόκιο αναφοράς μειώθηκε σε 6,0% το δ’ τρίμηνο του 2023 και περαιτέρω σε 5,25% μέχρι τα μέσα του 2025 nbp.pl. Αυτή η αλλαγή έχει αρχίσει να αναβιώνει τη ζήτηση πίστωσης – όπως αναφέρθηκε, το 2024 σημειώθηκε αύξηση 43% στον όγκο νέων στεγαστικών δανείων globalpropertyguide.com – και βελτιώθηκε το επενδυτικό κλίμα. Η προοπτική περαιτέρω μειώσεων επιτοκίων (αναλυτές προβλέπουν ~4,5% έως το τέλος του 2025) think.ing.com είναι αισιόδοξο σημάδι για τα ακίνητα, καθώς ενδέχεται να μειώσει το κόστος χρηματοδότησης και να στηρίξει τις αξίες ακινήτων.
- Κυβερνητικά Προγράμματα Στέγασης: Η κυβέρνηση της Πολωνίας έχει παρέμβει ενεργά στην αγορά κατοικίας με προγράμματα επιδότησης τα τελευταία χρόνια. Το “Mieszkanie bez wkładu własnego” (Στέγαση χωρίς προκαταβολή) εισήχθη το 2022 για να εγγυηθεί δάνεια για αγοραστές χωρίς πλήρη προκαταβολή, αν και η αποδοχή ήταν περιορισμένη. Πιο σημαντικό ήταν το πρόγραμμα “Bezpieczny Kredyt 2%” (Ασφαλής Πίστωση 2%) που ξεκίνησε στα μέσα του 2023 από την προηγούμενη κυβέρνηση. Αυτό το πρόγραμμα προσέφερε σε αγοραστές πρώτης κατοικίας στεγαστικά δάνεια με επιτόκιο 2% (με το κράτος να καλύπτει τη διαφορά από το επιτόκιο της αγοράς) για αγορά νέου ή υφιστάμενου σπιτιού εντός ορίων τιμών. Το αποτέλεσμα ήταν εντυπωσιακό – απελευθερώθηκε συσσωρευμένη ζήτηση, ειδικά από νέους αγοραστές, ενισχύοντας τις πωλήσεις το β’ εξάμηνο του 2023 και συμβάλλοντας στην ανατίμηση τιμών στα τέλη του 2023 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Οι κατασκευαστές έσπευσαν να ξεκινήσουν νέα έργα για να καλύψουν αυτή τη ζήτηση globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Ωστόσο, το πρόγραμμα είχε συγκεκριμένο προϋπολογισμό και ουσιαστικά ολοκληρώθηκε στις αρχές του 2024 λόγω πολιτικών αλλαγών. Η νέα κυβέρνηση (που ανέλαβε στα τέλη του 2023) έχει σηματοδοτήσει διαφορετική προσέγγιση: ανακοίνωσε το πρόγραμμα “Klucz do mieszkania” (“Κλειδί για ένα Διαμέρισμα”), με στόχο να στηρίξει τα νοικοκυριά χαμηλού εισοδήματος για αγορά κατοικίας ey.com. Αυτή η πρωτοβουλία σχεδιάζει να προσφέρει φθηνότερες κατοικίες ή κίνητρα χρηματοδότησης αλλά με αυστηρά όρια τιμών, πράγμα που μπορεί να βοηθήσει ιδιαίτερα τους αγοραστές σε μικρότερες πόλεις ey.com. Αν εφαρμοστεί, ενδέχεται να στρέψει τη ζήτηση προς τη δευτερογενή αγορά σε πιο φθηνές περιοχές, ενώ θα έχει ελάχιστη επίδραση σε ακριβότερες αγορές όπως η Βαρσοβία (λόγω των ορίων τιμής) ey.com. Οι αρμόδιοι προσπαθούν να ισορροπήσουν μεταξύ της αύξησης της προσβασιμότητας στη στέγαση και της αποφυγής υπερθέρμανσης της αγοράς. Η εμπειρία δείχνει ότι οι επιδοτήσεις (όπως τα δάνεια 2%) μπορούν προσωρινά να ενισχύσουν έντονα τη ζήτηση και τις τιμές, αλλά μπορεί να οδηγήσουν σε μεταβλητότητα όταν αποσυρθούν globalpropertyguide.com. Ο κλάδος παρακολουθεί προσεκτικά τη συνέπεια της στεγαστικής πολιτικής. Ξαφνικές αλλαγές – π.χ. μια προτεινόμενη νέα φορολόγηση ιδιοκτητών με πολλά διαμερίσματα, που συζητήθηκε το 2023 – μπορούν επίσης να επηρεάσουν τη συμπεριφορά των επενδυτών (μόνη η συζήτηση περί φόρου σε τρίτο και επόμενα διαμερίσματα έκανε μερικούς μικρούς επενδυτές να παγώσουν τις αγορές τους) globalpropertyguide.com. Προς το παρόν, η γενική κυβερνητική στήριξη για βελτίωση της προσφοράς και της προσιτότητας στη στέγαση παραμένει, αλλά οι λεπτομέρειες της υλοποίησης εξελίσσονται.
- Χωροταξικός Σχεδιασμός και Προσφορά Γης: Μια σημαντική ρυθμιστική μεταρρύθμιση βρίσκεται σε εξέλιξη με την αναμόρφωση της πολεοδομικής νομοθεσίας της Πολωνίας. Μια τροποποίηση του Πολεοδομικού Νόμου απαιτεί από όλους τους δήμους να υιοθετήσουν νέα “Γενικά Σχέδια” έως το τέλος του 2025 για να καθορίσουν τη χρήση γης ey.com. Αυτή η μεταρρύθμιση (μερικές φορές αποκαλείται “επανάσταση του χωροταξικού σχεδιασμού”) στοχεύει στον εκσυγχρονισμό και την αποσαφήνιση του τι μπορεί να κατασκευασθεί πού, αντικαθιστώντας παλιά τοπικά σχέδια. Ωστόσο, οι κατασκευαστές έχουν εκφράσει ανησυχίες ότι τα νέα σχέδια μπορεί να υποβαθμίσουν ή να αποκλείσουν πολλά οικόπεδα από ανάπτυξη – ιδιαίτερα όσα δεν έχουν τοπικό ρυμοτομικό σχέδιο ενδέχεται να μη δικαιούνται οικοδόμηση μετά το 2026 υπό αυστηρότερους κανόνες globalpropertyguide.com. Προσεχώς, πολλοί επενδυτές έσπευσαν να αποκτήσουν άδειες δόμησης πριν τεθούν σε ισχύ οι νέοι κανονισμοί. Μάλιστα, οι εκδοθείσες άδειες οικοδομής αυξήθηκαν περίπου 20,6% το 2024 (σχεδόν 291.000 διαμερίσματα εγκρίθηκαν, υψηλός αριθμός) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com καθώς οι κατασκευαστές και οι ιδιοκτήτες γης επιδίωξαν να κατοχυρώσουν τα δικαιώματα δόμησης υπό τους τρέχοντες κανονισμούς. Αυτή η έκρηξη αδειοδοτήσεων οφειλόταν επίσης στην εισαγωγή από τα μέσα του 2024 νέων τεχνικών προδιαγραφών (πιθανώς σχετικών με την ενεργειακή απόδοση), ωθώντας τους κατασκευαστές να αιτηθούν υπό τα παλιά κριτήρια πριν αυστηροποιηθούν globalpropertyguide.com. Οι ειδικοί σημειώνουν ότι οι θεωρημένες άδειες έγιναν “σπουδαία περιουσιακή αξία” – κάποιοι ιδιοκτήτες με άδεια τις κρατούν περιμένοντας «ευνοϊκότερες συνθήκες αγοράς πριν χτίσουν», ενώ η διαδικασία αδειοδότησης παραμένει μακρά και απαιτητική σε πολλές πόλεις globalpropertyguide.com. Η κυβέρνηση εργάζεται επίσης σε έναν αποκαλούμενο “Νόμο Προσφοράς” (ustawa podażowa) με στόχο την αύξηση της διαθεσιμότητας γης για οικοδόμηση κατοικιών ey.com. Μία πρόταση αυτού του νόμου είναι η απελευθέρωση ορισμένων αγροτικών γαιών εντός ορίων πόλης για οικιστική ανάπτυξη ey.com. Εάν εγκριθεί, αυτό μπορεί να μετριάσει την έλλειψη γης σε ταχέως αναπτυσσόμενες πόλεις απελευθερώνοντας νέες περιοχές για έργα. Συνολικά, οι αλλαγές στον χωροταξικό σχεδιασμό και στη γη τα επόμενα 1–2 χρόνια θα διαμορφώσουν σημαντικά τον αγωγό μελλοντικής οικιστικής (και μερικώς, εμπορικής) ανάπτυξης. Η μεγαλύτερη διαφάνεια και αποδοτικότητα στη χωροταξία (ένας από τους στόχους της μεταρρύθμισης) θα ωφελήσει μακροπρόθεσμα την αγορά, αλλά βραχυπρόθεσμα έχουν προστεθεί αβεβαιότητες και έχει παρατηρηθεί μια τάση “τώρα ή ποτέ” για αδειοδότηση.
- Νέος Νόμος Ανάπτυξης & Προστασία Καταναλωτή: Στα μέσα του 2022, η Πολωνία εφάρμοσε έναν Νέο Αναπτυξιακό Νόμο ενισχύοντας τις προστασίες αγοραστών σε πωλήσεις κατοικιών υπό κατασκευή. Δημιούργησε το Ταμείο Εγγύησης Ανάπτυξης (fundusz deweloperski) για τη διασφάλιση καταθέσεων σε περίπτωση χρεωκοπίας ή αποτυχίας ολοκλήρωσης από κατασκευαστή ey.com. Πλέον οι κατασκευαστές οφείλουν να συνεισφέρουν μικρό ποσοστό των εσόδων τους σε αυτό το ταμείο και να τηρούν αυστηρότερες απαιτήσεις για τη διαχείριση λογαριασμών. Παρόλο που αυτό αυξάνει ελαφρώς το κόστος, παρέχει μεγαλύτερη ασφάλεια στους αγοραστές και διαμορφώνει τις πρακτικές της αγοράς – π.χ. ορισμένοι μικρότεροι κατασκευαστές δυσκολεύονται να συμμορφωθούν, γεγονός που έμμεσα ενισχύει τη συγκέντρωση στους μεγάλους παίκτες. Επίσης, από το 2021 η Πολωνία διαθέτει βαρύ νόμο εγγύησης που απαιτεί από τους κατασκευαστές να αποκαθιστούν ελαττώματα για 5 χρόνια· ο συνδυασμός αυτών των ρυθμίσεων ευνοεί φερέγγυους κατασκευαστές με ισχυρή οικονομική βάση, ενώ αποτρέπει τους κερδοσκόπους, αυξάνοντας τη συνολική σταθερότητα της αγοράς.
- Φορολογικές Αλλαγές: Η φορολογική και δημοσιονομική πολιτική επίσης επηρεάζει την αγορά ακινήτων. Από 1 Ιανουαρίου 2025, σημαντικές τροποποιήσεις στον φόρο ακινήτων (RET) τέθηκαν σε ισχύ ey.com. Οι αλλαγές αυτές εισάγουν νέο, αυτόνομο ορισμό του “κτιρίου” ή “κατασκευής” για φορολογικούς σκοπούς, ανεξάρτητο από τον οικοδομικό νόμο. Πρακτικά, ορισμένες εγκαταστάσεις ή τεχνικά χαρακτηριστικά που προηγουμένως δεν φορολογούνταν μπορεί πλέον να εμπίπτουν στον φόρο ακινήτων. Για παράδειγμα, κάποια τεχνικά έργα, υποδομές ή ακόμη και ημιτελή κτίρια μπορεί πλέον να φορολογούνται. Αυτό θα αυξήσει τη φορολογική επιβάρυνση για ιδιοκτήτες – θέμα ανησυχίας για κατασκευαστές και επενδυτές λόγω υψηλότερου κόστους διακράτησης ey.com. Η νομική σαφήνεια επί των ορισμών ακόμα διαμορφώνεται και κάποιοι ιδιοκτήτες ενδέχεται να αμφισβητήσουν τους νέους υπολογισμούς φόρου. Θετικά, η Πολωνία εξακολουθεί να μη διαθέτει εθνικό ετήσιο φόρο κατοχής ακινήτων (πλην του χαμηλού τοπικού RET) – δεν υφίσταται φόρος περιουσίας όπως σε άλλες χώρες. Εντούτοις, το 2022 εισήχθη ένας μικρός “φόρος γρήγορης μεταπώλησης” για να αποθαρρύνει πολύ γρήγορες αγοραπωλησίες διαμερισμάτων (οι συναλλαγές σε λιγότερο από 6 μήνες υπόκεινται σε υψηλότερο φόρο εισοδήματος), ενώ εξετάζονται μέτρα για τη φορολόγηση κενών διαμερισμάτων στις πόλεις ώστε να ενθαρρυνθεί η διάθεσή τους στην αγορά. Καμία άλλη ουσιώδης αλλαγή στη φορολογία υπεραξίας ή ενοικίων δεν έχει επέλθει πρόσφατα· τα ενοίκια για ιδιώτες φορολογούνται με ενιαίο συντελεστή 8,5% μέχρι ενός ορίου, κάτι αρκετά φιλικό για τους επενδυτές globalpropertyguide.com (υπήρξε πρόταση να καταργηθεί αυτός ο ενιαίος συντελεστής και να μεταβεί η φορολόγηση σε προοδευτική κλίμακα, αλλά αποσύρθηκε προς το παρόν).
- Ξένες Επενδύσεις και Καθεστώς Ιδιοκτησίας: Η Πολωνία γενικά επιτρέπει την πλήρη ιδιοκτησία ακινήτων από ξένους, ειδικά από πολίτες ΕΕ/ΕΟΧ που δεν αντιμετωπίζουν περιορισμούς. Οι μη Ευρωπαίοι χρειάζονται άδεια από το Υπουργείο Εσωτερικών για αγορά γης ή μονοκατοικίας, κάτι που συνήθως είναι τυπικό, ενώ τα διαμερίσματα σε πολυκατοικίες εξαιρούνται από άδειες. Αυτοί οι κανόνες δεν έχουν αλλάξει. Αυτό που έχει αλλάξει είναι το επενδυτικό κλίμα των ξένων – όπως αναφέρθηκε, ο πόλεμος στην Ουκρανία και οι εντάσεις με τη Ρωσία αρχικά φόβισαν επενδυτές το 2022, αλλά πολλοί προσαρμόστηκαν. Ο γεωπολιτικός κίνδυνος ακόμα συνεκτιμάται (η Πολωνία προσφέρει υψηλότερες αποδόσεις και για αυτό), όμως η συμμετοχή σε ΝΑΤΟ και ΕΕ παρέχει ασφάλεια. Ισχυρές εισροές ΑΞΕ (άνω των €20 δισ. ετησίως στη βιομηχανία και τις υπηρεσίες) εξακολουθούν να τροφοδοτούν τη ζήτηση για χώρους παραγωγής και γραφεία ey.com.
- ESG και Περιβαλλοντική Βιωσιμότητα: Ακολουθώντας τις ευρωπαϊκές οδηγίες, η Πολωνία προωθεί τα “πράσινα” ακίνητα. Τα νέα κτίρια οφείλουν να πληρούν ολοένα και αυστηρότερα πρότυπα ενεργειακής απόδοσης (π.χ. υιοθέτηση σχεδόν μηδενικής κατανάλωσης ενέργειας – NZEB – στα νέα έργα ήδη από το 2021/2022). Υπάρχει επίσης συζήτηση για υποχρεωτική τοποθέτηση φωτοβολταϊκών ή πράσινων στεγών σε μεγάλες αναπτύξεις. Η ταξινόμηση και οι απαιτήσεις ESG της ΕΕ επηρεάζουν τους επενδυτές – πολλοί πλέον αξιολογούν τα κτίρια με βάση δείκτες βιωσιμότητας (πιστοποιητικά ενεργειακής απόδοσης, ανθρακικό αποτύπωμα). Αυτό έχει προκαλέσει κύμα ανακαινίσεων γραφείων για βελτίωση της ενεργειακής αποδοτικότητας και έμφαση σε πιστοποιήσεις BREEAM/LEED στα νέα έργα. Αν και δεν πρόκειται για μια μεμονωμένη πολιτική, η γενική τάση ESG αυξάνει το κόστος ανάπτυξης και ανακαίνισης, αλλά ταυτόχρονα προετοιμάζει τα ακίνητα για το μέλλον. Όπως σημειώνει η EY, «τα κριτήρια ESG έχουν καταστεί κεντρικός άξονας στον πολωνικό κλάδο ακινήτων», με υψηλότερες απαιτήσεις συμμόρφωσης από τράπεζες και επενδυτές nordlb.com nordlb.com. Μακροπρόθεσμα, τα “πράσινα” κτίρια ενδέχεται να απολαμβάνουν υψηλότερη ζήτηση και αξία, ενώ όσα δεν συμμορφώνονται ενδέχεται να υποστούν “έκπτωση ρύπανσης” ή και πρόστιμα (π.χ. στο πλαίσιο απαιτήσεων ΕΕ για ενεργειακή αναβάθμιση έως συγκεκριμένες προθεσμίες).
Συνοψίζοντας, ένας συνδυασμός μακροοικονομικής πολιτικής (επιτόκια, μέτρα πίστωσης) και στοχευμένων ρυθμίσεων για τα ακίνητα (πολεοδομικοί νόμοι, νόμοι για τους κατασκευαστές, επιδοτήσεις) διαμορφώνει την αγορά της Πολωνίας. Η κυβέρνηση βαδίζει σε λεπτή ισορροπία μεταξύ της ενθάρρυνσης της ανάπτυξης (με πρωτοβουλίες για προσφορά γης και νομοθεσία REIT που εξετάζεται) και της προστασίας των καταναλωτών (μέσω αυστηρότερης εποπτείας κατασκευαστών και αγοραστικών προγραμμάτων). Οικονομικοί παράγοντες όπως ο πληθωρισμός και η ανάπτυξη επηρεάζουν άμεσα τα ακίνητα μέσω του κόστους κατασκευής και των εισοδημάτων των νοικοκυριών. Ως το 2025, το γενικό κλίμα βελτιώνεται – ο πληθωρισμός πέφτει, τα επιτόκια αναμένεται να μειωθούν, και η νέα κυβέρνηση δίνει προτεραιότητα στην προσιτή στέγαση – όλα αυτά διαμορφώνουν ευνοϊκό περιβάλλον για την αγορά ακινήτων. Ωστόσο, οι ενδιαφερόμενοι παραμένουν επιφυλακτικοί: απότομες αλλαγές πολιτικής ή εξωτερικοί κλυδωνισμοί (π.χ. κλιμάκωση της σύγκρουσης στην Ουκρανία, κίνδυνος παγκόσμιας ύφεσης) θα μπορούσαν να μεταβάλουν δραστικά το κλίμα.
Προοπτικές για τα επόμενα 1–3 χρόνια
Κατοικίες: Η πολωνική αγορά κατοικιών αναμένεται να σταθεροποιηθεί και να αποκτήσει σταδιακά δυναμική τα επόμενα χρόνια, εκτός αν παρουσιαστούν σημαντικά σοκ. Μετά τα έντονα σκαμπανεβάσματα των τελευταίων δύο ετών – όπου η ζήτηση ταλαντεύτηκε από τις μεταβολές επιτοκίων και τα προγράμματα επιδοτήσεων – το 2025 προβλέπεται να είναι έτος ομαλοποίησης. Οι προβλέψεις της αγοράς δείχνουν ότι οι πωλήσεις κατοικιών θα παραμείνουν σταθερές ή θα βελτιωθούν ελαφρώς το 2025, ενισχυμένες από τα χαμηλότερα επιτόκια και τη συνεχιζόμενη αύξηση των μισθών, αλλά χωρίς να επιστρέψουν στα ιστορικά υψηλά της άνθησης 2020–2021 globalpropertyguide.com. Η Polityka Insight, σε συνεργασία με το real estate portal Otodom, εκτιμά ότι οι πωλήσεις κατοικιών το 2025 θα «παραμείνουν σταθερές, αποφεύγοντας μια σοβαρή ύφεση ή κύμα χρεοκοπιών των κατασκευαστών», αν και δεν θα φτάσουν τα προηγούμενα υψηλά globalpropertyguide.com. Αυτό σημαίνει πως οι κατασκευαστές μπορούν να αναμένουν ένα πιο υγιές περιβάλλον πωλήσεων σε σύγκριση με το 2023, ειδικά εάν το πρόγραμμα “Κλειδί για το Διαμέρισμα” διεγείρει πρόσθετη ζήτηση σε χαμηλότερες κατηγορίες τιμής. Όσον αφορά τις τιμές, οι περισσότεροι αναλυτές προβλέπουν μέτρια αύξηση στις τιμές των κατοικιών της τάξης λίγων τοις εκατό ετησίως. Ο οδηγός της EY για το 2025 προβλέπει βραδύτερο ρυθμό αύξησης, ουσιαστικά σε ευθυγράμμιση με τον πληθωρισμό ey.com. Με δεδομένο ότι ο πληθωρισμός κινείται γύρω στο 5% (ή και χαμηλότερα), η ονομαστική αύξηση των τιμών θα μπορούσε να βρίσκεται στα μεσαία μονοψήφια ποσοστά, δηλαδή σχεδόν σταθερή σε πραγματικούς όρους – πολύ μακριά από τις πρόσφατες διψήφιες αυξήσεις, αλλά θετική. Ένα «πλατό» ή μικρή πτώση στις πραγματικές τιμές θα μπορούσε να βελτιώσει την προσιτότητα, που είναι σήμερα πιεσμένη (οι δείκτες τιμής προς εισόδημα σε μεγαλουπόλεις όπως η Βαρσοβία και η Κρακοβία είναι σε ιστορικά υψηλά).
Ένας παράγοντας που θα επηρεάσει την αγορά είναι η πορεία των επιτοκίων. Αν η κεντρική τράπεζα μειώσει τα επιτόκια πιο επιθετικά από ό,τι αναμενόταν (π.χ. το βασικό επιτόκιο πέσει κάτω από 4% μέχρι το 2026), τα στεγαστικά επιτόκια θα πέσουν και η αγορά κατοικίας θα πάρει επιπλέον ώθηση. Αντίθετα, εάν ο πληθωρισμός παραμείνει επίμονα υψηλός και τα κόστη δανεισμού μείνουν ψηλά για περισσότερο, η ανάκαμψη της αγοράς θα αργήσει. Αν όμως τα βασικά επιτόκια πέσουν σταδιακά, η διαθεσιμότητα στεγαστικών δανείων θα αυξηθεί – περισσότερα νοικοκυριά θα ξαναγίνουν επιλέξιμα για δάνειο, απελευθερώνοντας σωρευμένη ζήτηση από όσους ανέβαλαν αγορές το 2022–23. Οι τράπεζες έχουν ήδη αρχίσει να χαλαρώνουν τα πιστωτικά όρια (η πολωνική FSA είχε επιβάλει αυστηρούς κανόνες stress-test, που χαλάρωσαν στα μέσα-2023), οπότε η ροή πίστωσης θα βελτιωθεί. Επίσης, η υποστήριξη πρώτων αγοραστών παραμένει στην ατζέντα: αν το νέο στεγαστικό πρόγραμμα της κυβέρνησης εφαρμοστεί το 2025, θα μπορούσε να τονώσει το χαμηλότερο τμήμα της αγοράς (αν και με πλαφόν τιμής, ενδέχεται να διοχετεύσει τη ζήτηση στα φτηνότερα προάστια ή σε μεταχειρισμένες μονάδες).
Μια ακόμη αναδυόμενη τάση είναι η ανάπτυξη του τομέα PRS (institutional rental) που θα προσθέσει προσφορά, ιδιαίτερα στη Βαρσοβία. Αρκετά build-to-rent έργα θα ολοκληρωθούν το 2025–2026, προσφέροντας νέα ενοικιαζόμενα διαμερίσματα που ίσως αυξήσουν ελαφρώς τα κενά στη buy-to-let αγορά. Ωστόσο, δεδομένου του τεράστιου ελλείμματος μοντέρνων ενοικιαζόμενων κατοικιών στην Πολωνία, αυτές οι προσθήκες πιθανότατα θα απορροφηθούν άμεσα, και τα ενοίκια αναμένεται να συνεχίσουν να αυξάνονται μέτρια (στο εθνικό εύρος 3–5% ετησίως, αν υποτεθεί πληθωρισμός ~5%). Η ενοικιαζόμενη αγορά θα παραμείνει πιεσμένη στις μεγάλες πόλεις λόγω της αστικής πληθυσμιακής αύξησης (συμπεριλαμβανομένης της μεταναστευτικής εισροής). Οι αποδόσεις ενοικίου θα διατηρηθούν πιθανότατα γύρω στο 6% κατά μέσο όρο, κρατώντας ελκυστική την ιδιωτική επένδυση σε ενοικιαζόμενα έναντι των χαμηλού κινδύνου ομολόγων (ειδικά όταν τα επιτόκια πέσουν).
Το κρίσιμο: δεν προβλέπεται κραχ στην αγορά κατοικίας με τα τρέχοντα δεδομένα. Η κατάσταση της Πολωνίας διαφέρει από κάποιες δυτικές χώρες – δεν υπάρχει γενικευμένη υπερχρέωση (μόνο ~11% των νοικοκυριών έχουν στεγαστικά δάνεια globalpropertyguide.com), και οι τράπεζες έχουν κρατήσει συντηρητική στάση. Η προσφορά κατοικίας, αν και βελτιώνεται, δεν είναι υπερβολική σε σχέση με τις ανάγκες – η Πολωνία παραμένει στις τελευταίες θέσεις στην ΕΕ σε μονάδες κατοικίας ανά 1.000 κατοίκους, με εκτιμώμενο έλλειμμα αρκετών εκατομμυρίων μονάδων. Αυτή η θεμελιώδης υποπροσφορά, συνδυασμένη με τη γενεακή ζήτηση (Millennials που δημιουργούν οικογένειες) λειτουργεί ως «μαξιλάρι» για την αγορά. Κίνδυνοι προς παρακολούθηση: σοβαρή οικονομική ύφεση που θα αυξήσει την ανεργία (σήμερα χαμηλή, ~5%), πιθανά ριζικά φορολογικά μέτρα όπως βαριά φορολόγηση πολλών ιδιοκτησιών (που θα μπορούσε να φέρει εκποιήσεις μικροεπενδυτών), ή εκ νέου άνοδος του πληθωρισμού που θα αναγκάσει αύξηση επιτοκίων. Ελλείψει αυτών, το βασικό σενάριο είναι αργή αλλά σταθερή ανάπτυξη – η αγορά κατοικίας «κινείται προς σταθεροποίηση», όπως αναφέρει το Global Property Guide globalpropertyguide.com, με ελεγχόμενη άνοδο τιμών & ενοικίων, και τη δραστηριότητα ανάπτυξης να προσαρμόζεται στη ζήτηση των τελικών χρηστών.
Εμπορικά Ακίνητα: Οι προοπτικές για τα εμπορικά ακίνητα την περίοδο 2025–2027 είναι συγκρατημένα αισιόδοξες, με προσδοκία αυξημένης επενδυτικής δραστηριότητας και σταδιακής βελτίωσης των θεμελιωδών μεγεθών, ειδικά αν συνεχιστεί η οικονομική ανάπτυξη. Σύμφωνα με τους παρατηρητές της αγοράς, «το 2025 ενδέχεται να είναι ακόμη πιο δραστήριο από το [2024]» όσον αφορά τις επενδυτικές συμφωνίες, δεδομένων των αναμενόμενων μειώσεων επιτοκίων και του συσσωρευμένου κεφαλαίου που στοχεύει την Πολωνία linkedin.com linkedin.com. Οι υψηλές αποδόσεις που διατίθενται στην Πολωνία σε σχέση με τη Δυτική Ευρώπη (συχνά κατά 150–300 μ.β. υψηλότερες για συγκρίσιμα ακίνητα) αποτελούν δυνατό πόλο έλξης, ενώ καθώς μειώνονται τα κόστη χρηματοδότησης, περισσότεροι επενδυτές θα επανέλθουν. Πιθανόν να δούμε νέες εισόδους στην αγορά ή την επιστροφή μεγάλων θεσμικών επενδυτών που είχαν μείνει στο περιθώριο. Κλάδοι που πιθανότατα θα πρωτοστατήσουν το 2025: εφοδιαστική/αποθήκες (παραμένει παγκόσμια τάση κι η πολωνική αγορά ελκύει), και γραφειακοί χώροι (όπου οι τιμές έχουν προσαρμοστεί και η νέα προσφορά είναι περιορισμένη). Ακόμη και ο τομέας γραφείων – που αντιμετωπιζόταν με επιφυλακτικότητα – προβλέπεται να προσελκύσει «σταδιακή επιστροφή κεφαλαίων» το 2025 linkedin.com, ειδικά σε ακίνητα πρώτης κατηγορίας στη Βαρσοβία και σε βασικές περιφερειακές πόλεις. Με λίγες νέες κατασκευές, οι επενδυτές ίσως ανταγωνιστούν για τα υπάρχοντα σταθεροποιημένα ακίνητα.
Η αγορά αποθηκών αναμένεται να διατηρήσει υψηλή ρευστότητα. Ένα σημαντικό ποσοστό επενδυτών με στρατηγική είτε μετρίου είτε αυξημένου ρίσκου στοχεύει βιομηχανικά χαρτοφυλάκια, άρα το 2025 ίσως δούμε μεταβιβάσεις πακέτων ή και εξαγορές πλατφορμών. Η ανάπτυξη του logistics κατά πάσα πιθανότητα θα επιταχυνθεί ξανά στα τέλη του 2025 όσο απορροφάται ο τρέχων κενός χώρος. Εταιρείες όπως οι Panattoni και CTP έχουν έτοιμα οικόπεδα και θα κινηθούν γρήγορα όταν η κενότητα φτάσει το μέγιστο. Έτσι, η κενότητα των βιομηχανικών ίσως μειωθεί μετά από κορύφωση στο 8–10%, ενώ τα ενοίκια αναμένεται να διατηρηθούν (δεν προβλέπονται σημαντικές μειώσεις εκτός αν υπάρξει υπερπροσφορά ή ύφεση).
Στον κλάδο του λιανεμπορίου, εκτιμάται πως το επενδυτικό ενδιαφέρον για retail parks και κορυφαία εμπορικά κέντρα θα συνεχιστεί. Τα ισχυρά καταναλωτικά θεμελιώδη στοιχεία της Πολωνίας και η απόδοση των ακινήτων που αποκτήθηκαν το 2024 θα επηρεάσει την εμπιστοσύνη. Εάν αυτές οι μεγάλες εξαγορές malls από τη NEPI αποδώσουν καλά, ενδέχεται να ακολουθήσουν και άλλοι επενδυτές για τη δεύτερη τη τάξει κατηγορία ακινήτων. Υπάρχει πιθανότητα διεθνή funds λιανικής να επιστρέψουν στην Πολωνία εφόσον βελτιωθεί η πρόσβαση στη χρηματοδότηση. Τα ενοίκια λιανικής προβλέπεται να αυξηθούν μέτρια στα κορυφαία σχήματα όσο βελτιώνονται οι πωλήσεις και οι δείκτες κόστους ενοικίου ομαλοποιούνται. Ωστόσο, ο αριθμός επενδύσιμων retail assets είναι περιορισμένος (δεν χτίζονται νέα malls), γι’ αυτό η δραστηριότητα θα εστιάσει σε υπάρχοντα ακίνητα ή πιθανές αναπλάσεις.
Σε όλους τους τομείς, το ESG και ο εκσυγχρονισμός θα είναι καθοριστικής σημασίας για τα επόμενα χρόνια. Κτίρια με ισχυρά «πράσινα» χαρακτηριστικά και ενεργειακή απόδοση θα υπεραποδίδουν σε μισθώσεις & αποτιμήσεις – μια τάση που θα ενισχυθεί καθώς αυστηροποιούνται οι κοινοτικές κανονισμοί για το κλίμα. Αυτό θα ενεργοποιήσει περισσότερα έργα ανακαίνισης, αλλά και θα επηρεάσει τις νέες κατασκευές (π.χ. γραφεία που ξεκινούν το 2025–26 θα στοχεύουν σε κορυφαίες πιστοποιήσεις βιωσιμότητας για να καλύψουν τις μελλοντικές απαιτήσεις ενοικιαστών & επενδυτών).
Άλλο βασικό θέμα είναι τα εναλλακτικά ακίνητα: ο τομέας κατοικιών PRS και η φοιτητική στέγαση αναμένεται να αυξήσουν τον επενδυτικό τους όγκο. Το 2024 είδαμε ήδη περίπου €340 εκατ. συναλλαγές PRS (+170% ετησίως) property-forum.eu, και το ποσό μπορεί να αυξηθεί περαιτέρω. Με τις πωλήσεις κατοικιών πιο αργές, οι κατασκευαστές παραμένουν ανοιχτοί σε «πληρωμές χονδρικής» από PRS επενδυτές (όπως αναφέραμε, κάποιοι εξετάζουν πωλήσεις ολόκληρων κτιρίων) linkedin.com. Αναμένουμε όλο και περισσότερες συμφωνίες όπου ένα fund αγοράζει ολόκληρη νέα πολυκατοικία προς ενοικίαση – στηρίζοντας τόσο τη ρευστότητα των κατασκευαστών όσο και τη δημιουργία αποθέματος ενοικιαζόμενων. Παράλληλα, η φοιτητική στέγαση (έργα εστιών) αποτελεί αναδυόμενη niche αγορά· το 2024 έγιναν μερικές συναλλαγές στο segment αυτό linkedin.com, και ενδέχεται να ακολουθήσει μεγαλύτερη δραστηριότητα λόγω του μεγάλου φοιτητικού πληθυσμού της Πολωνίας και της αύξησης των ξένων φοιτητών.
Όσον αφορά το οικονομικό περιβάλλον, το ΑΕΠ της Πολωνίας προβλέπεται να αυξηθεί κατά περίπου 3% ετησίως το 2025–2026, με την προϋπόθεση ότι δεν θα υπάρξει κλιμάκωση εξωτερικών κρίσεων ey.com. Αυτή η ανάπτυξη, αν και πιο αργή από τα ποσοστά άνω του 5% πριν το 2020, είναι επαρκής για να οδηγήσει σε αυξήσεις πληρότητας στον εμπορικό τομέα ακινήτων. Η κατανάλωση αναμένεται να ενισχυθεί από τα αυξανόμενα πραγματικά εισοδήματα καθώς υποχωρεί ο πληθωρισμός, ωφελώντας τον τομέα του λιανικού εμπορίου και της φιλοξενίας. Ο βιομηχανικός τομέας ακινήτων θα ωφεληθεί εάν η βιομηχανική παραγωγή και οι όγκοι εμπορίου επεκταθούν (και ίσως από μια άνθηση ανασυγκρότησης στην Ουκρανία σε λίγα χρόνια). Μία αβεβαιότητα είναι οι ισοτιμίες – ένα πολύ ισχυρό ή αδύναμο πολωνικό ζλότυ μπορεί να επηρεάσει τις επενδυτικές ροές. Ένα σταθερό ζλότυ (PLN) το 2025 θα διατηρούσε την εμπιστοσύνη, ενώ η μεταβλητότητα μπορεί να προκαλούσε δισταγμό στους ξένους επενδυτές λόγω συναλλαγματικού κινδύνου.
Από πλευράς πολιτικής, υπάρχουν μερικά σημεία που πρέπει να παρακολουθούνται βραχυπρόθεσμα: Αν ο πολωνικός νόμος για τις REIT εγκριθεί το 2025, θα μπορούσε να ανοίξει την πόρτα για εγχώρια επενδυτικά ταμεία στον τομέα των ακινήτων, ενδεχομένως δημιουργώντας νέα ζήτηση για εμπορικά περιουσιακά στοιχεία (και παρέχοντας διέξοδο στους κατασκευαστές μέσω δημόσιων πωλήσεων REIT) ey.com. Επιπλέον, ο τρόπος εφαρμογής του νέου πολεοδομικού νόμου το 2026 θα επηρεάσει τις μελλοντικές αναπτύξεις – αν αρκετά οικόπεδα χάσουν δομησιμότητα, η αξία των ήδη ζωνοποιημένων γηπέδων και των υφιστάμενων ακινήτων θα μπορούσε να αυξηθεί. Η στάση της κυβέρνησης απέναντι στο ξένο κεφάλαιο πιθανότατα θα παραμείνει φιλόξενη, καθώς η Πολωνία χρειάζεται επενδύσεις για την ανάπτυξη· δεν αναμένεται να προκύψουν σημαντικά εμπόδια για την ξένη ιδιοκτησία ακινήτων.
Συμπερασματικά, οι προοπτικές της αγοράς για τα επόμενα 1–3 χρόνια είναι γενικά θετικές σε όλους τους τομείς. Η αγορά ακινήτων στην Πολωνία βρίσκεται σε θέση να επωφεληθεί από τη συνύπαρξη χαμηλότερων επιτοκίων, ισχυρών οικονομικών θεμελιωδών μεγεθών και της συνεχιζόμενης σύγκλισης της χώρας με τη Δυτική Ευρώπη. Όπως συνοψίζει μία έκθεση του κλάδου, «η πολωνική αγορά έχει ισχυρά θεμέλια, και οι αποδόσεις των επενδύσεων στην Πολωνία είναι σχετικά καλύτερες από ό,τι στη Δυτική Ευρώπη» linkedin.com. Οι επενδυτές εστιάζουν εκ νέου στην Πολωνία καθώς οι αποδόσεις έχουν προσαρμοστεί και οι προοπτικές ανάπτυξης παραμένουν ακέραιες. Αναμένουμε υψηλότερους όγκους συναλλαγών το 2025 όσο περισσότερο κεφάλαιο διοχετεύεται σε συμφωνίες, και πιθανώς περαιτέρω συμπίεση αποδόσεων εάν τα επιτόκια μειωθούν ταχύτερα από το αναμενόμενο. Για τις αγορές χρηστών, είναι πιθανές ήπιες βελτιώσεις: τα κενά γραφείων να μειώνονται σταδιακά, τα ενοίκια λιανικής να αυξάνονται ελαφρώς, η ζήτηση για logistics να διατηρείται υψηλή. Οι καθοδικοί κίνδυνοι περιλαμβάνουν εξωτερικούς κλυδωνισμούς (τιμές ενέργειας, γεωπολιτικά γεγονότα) και εγχώρια πολιτική αβεβαιότητα, αλλά απουσία αυτών, η αγορά ακινήτων στην Πολωνία αναμένεται να συνεχίσει σε τροχιά σταθερής ανάπτυξης. Οι συμμετέχοντες πρέπει να προετοιμαστούν για ένα περιβάλλον μετρημένης ανάπτυξης – μπορεί τα διψήφια ποσοστά αύξησης του παρελθόντος να έχουν τελειώσει, αλλά η αγορά περνά σε ένα πιο ώριμο στάδιο με χαρακτηριστικά βιωσιμότητας, επαγγελματισμού και σταθερών αποδόσεων.
Πηγές: Πρόσφατα στοιχεία και ανάλυση αντλήθηκαν από εκθέσεις της Εθνικής Τράπεζας της Πολωνίας (NBP), παγκόσμιες συμβουλευτικές εταιρείες και εκδόσεις του κλάδου. Κύριες αναφορές περιλαμβάνουν την έκθεση ακινήτων του NBP για το Α’ τρίμηνο 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, ανάλυση αγοράς της Global Property Guide για την Πολωνία (Μάιος 2025) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, τον πολωνικό οδηγό ακινήτων EY 2025 ey.com, και ενημερώσεις αγοράς από το Property Forum/BNP Paribas property-forum.eu property-forum.eu, μεταξύ άλλων. Αυτά παρέχουν τα πιο πρόσφατα διαθέσιμα δεδομένα για δείκτες τιμών, όγκους συναλλαγών και προβλέψεις. Όλα τα στατιστικά στοιχεία και οι παραπομπές παρατίθενται αναλυτικά εντός της αναφοράς προς επιβεβαίωση. Η συνολική εκτίμηση συνδυάζει αυτές τις εμπειρικές τάσεις με τις επικρατούσες γνώμες ειδικών, ώστε να παρουσιαστεί μια ολοκληρωμένη εικόνα της αγοράς ακινήτων της Πολωνίας στα μέσα του 2025.
