Bienes Raíces en Hong Kong 2025: De la Recesión al Auge – Tendencias, Zonas Clave y Pronósticos hasta 2028

Visión general del mercado y factores clave

El mercado inmobiliario de Hong Kong en 2025 se encuentra en una encrucijada entre la recuperación y la incertidumbre. Tras alcanzar su punto máximo en 2021, los valores inmobiliarios han experimentado una corrección de varios años, con los precios de la vivienda retrocediendo a niveles de mediados de la década de 2010 spglobal.com. Los precios residenciales han caído casi un 30% desde sus máximos de 2021, alcanzando mínimos no vistos desde 2016 spglobal.com. Al mismo tiempo, los volúmenes de transacciones están repuntando con fuerza: las ventas totales de propiedades aumentaron un 17% en 2024 (tras caídas en 2022–23) a medida que los compradores regresaron una vez que se relajaron las restricciones por la pandemia globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. El resultado es una perspectiva de mercado mixta: la demanda está despertando y las políticas han cambiado para apoyar a los compradores, pero partes del mercado (especialmente oficinas) enfrentan un exceso de oferta y un sentimiento débil hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk.

Varios factores clave están dando forma a estas dinámicas:

• Tendencias económicas: La economía de Hong Kong está en una modesta recuperación tras el COVID, creciendo un 3,1% interanual en el primer trimestre de 2025 spglobal.com. Sin embargo, los vientos en contra globales – el aumento de las tensiones comerciales entre EE. UU. y China y la desaceleración de China continental – moderan las perspectivas. El gobierno advierte que la política comercial incierta y la volatilidad externa podrían “ensombrecer las perspectivas a corto plazo” spglobal.com, manteniendo cautelosos a los inversores.
• Tasas de interés y finanzas: Con el dólar de Hong Kong vinculado al dólar estadounidense, las tasas de interés locales aumentaron en 2023 junto con las subidas de la Reserva Federal de EE. UU. Para mayo de 2025, la tasa base de la Autoridad Monetaria de Hong Kong se situaba en 4,75% globalpropertyguide.com, pero han surgido señales de alivio. La Fed pausó los aumentos de tasas, el HIBOR (tasas interbancarias) comenzó a suavizarse, e incluso los bancos recortaron las tasas preferenciales de préstamos a finales de 2024 globalpropertyguide.com. El abaratamiento de los costos de endeudamiento ha mejorado el sentimiento de los compradores y reducido las cargas hipotecarias, contribuyendo al reciente repunte en las ventas de viviendas cushmanwakefield.com. De cara al futuro, posibles recortes de tasas de la Fed a finales de 2025 podrían impulsar aún más la liquidez y el poder de compra hongkongbusiness.hk. Dicho esto, las autoridades instan a la cautela: cualquier volatilidad futura de las tasas o cambios en los mercados globales puede repercutir rápidamente en el altamente apalancado sector inmobiliario de Hong Kong globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
• Demografía y flujos de talento: Las tendencias poblacionales son un factor de doble filo. La población de Hong Kong fue de aproximadamente 7,53 millones en 2024, aumentando un 0,1% tras descensos previos reuters.com. Los programas gubernamentales de atracción de talento y la reapertura de fronteras generaron una entrada neta de alrededor de 21.000 personas en 2024 reuters.com, incluyendo a miles de profesionales de la China continental y del extranjero. Este influjo – 14.200 talentos “importados” (más 9.300 dependientes) solo en los dos primeros meses de 2025 – está impulsando la demanda de alquileres de alto nivel y viviendas de lujo jll.com.hk. No obstante, el crecimiento poblacional sigue siendo anémico, y la ciudad aún se está recuperando de la salida de residentes entre 2019 y 2022 globalpropertyguide.com. Una población envejecida y un crecimiento más lento a largo plazo en los hogares plantean desafíos para una demanda de vivienda sostenida.
• Factores políticos y de integración: El panorama político de la ciudad se ha estabilizado bajo la Ley de Seguridad Nacional, pero su atractivo internacional y la confianza de los inversores aún se están recuperando de la agitación de 2019. Mientras tanto, la integración de Hong Kong con la Gran Área de la Bahía (GBA) es un motor cada vez más importante. Unos lazos transfronterizos más estrechos prometen nuevas oportunidades económicas (por ejemplo, centros conjuntos de innovación y mayor presencia de empresas de la China continental) que podrían estimular la demanda de oficinas y apartamentos en los distritos fronterizos. Sin embargo, los riesgos geopolíticos persisten: las fricciones entre EE. UU. y China o los cambios en la política continental hacia Hong Kong pueden influir en los flujos de capital y las decisiones inmobiliarias corporativas. Por ejemplo, las disputas comerciales en curso entre EE. UU. y China ya están remodelando el sector logístico y llevando a las empresas a replantear las cadenas de suministro jll.com.hk jll.com.hk.
• Entorno regulatorio: En un giro dramático de la política, el gobierno de Hong Kong desmanteló las medidas de enfriamiento inmobiliario de hace una década en 2023–2024 para reactivar el mercado en declive. Los impuestos de timbre que antes se dirigían a compradores extranjeros y de segundas viviendas han sido reducidos o eliminados. Este cambio de política – detallado en una sección posterior – ha vuelto a abrir la puerta a compradores de China continental y ha reducido los costos iniciales para los locales, inyectando nueva demanda globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Al mismo tiempo, se están implementando estrategias de suministro de suelo y vivienda a largo plazo para abordar la escasez crónica, lo que podría remodelar las tendencias de desarrollo hasta 2028 y más allá.

En general, 2025 marca un punto de inflexión para el sector inmobiliario de Hong Kong. El sector residencial muestra señales tempranas de estabilización en medio de políticas de apoyo y una confianza en recuperación, mientras que los segmentos comercial e industrial navegan un camino más cauteloso. En las secciones siguientes, profundizamos en cada sector principal – residencial, comercial (oficinas y comercios), e industrial – examinando las tendencias actuales, datos sobre precios y volúmenes, cambios de política y las perspectivas para los diferentes distritos. También destacamos iniciativas de planificación urbana (desde nuevas ciudades hasta mega-reclamaciones) e identificamos las principales oportunidades y riesgos de inversión que definirán el panorama inmobiliario de Hong Kong a corto y medio plazo.

Bienes raíces residenciales: precios tocando fondo mientras la demanda repunta

Precios y ventas de viviendas: El mercado de la vivienda en Hong Kong ha soportado una corrección significativa desde 2021, pero hay señales claras de que los precios están tocando fondo en 2025. El índice oficial de precios residenciales ha caído interanualmente durante 13 trimestres consecutivos globalpropertyguide.com. Al primer trimestre de 2025, los precios de las viviendas habían bajado 7,8% respecto al año anterior (y ~9% en términos reales), continuando la serie de descensos aunque a un ritmo moderado globalpropertyguide.com. Esto sigue a caídas de dos dígitos durante gran parte de 2023. La Figura 1 a continuación ilustra cómo los valores han retrocedido aproximadamente a los niveles de 2016 después del pico de la era pandémica:

Cabe destacar que el segmento de lujo está superando al mercado masivo en medio de la recesión. Mientras que los pisos pequeños y medianos (menos de 100 m²) vieron caer los precios entre un 7 y un 9% interanual en el primer trimestre de 2025, las viviendas más grandes de más de 160 m² en realidad aumentaron un 7,2% en precio respecto al año anterior globalpropertyguide.com. Esta divergencia sugiere una demanda resiliente (o una oferta limitada) para propiedades ultra-prime – probablemente impulsada por compradores adinerados y expatriados que regresan – incluso cuando los valores de la vivienda convencional siguen bajo presión. Todas las categorías de tamaño sí experimentaron pequeñas caídas trimestrales en el primer trimestre, lo que indica que el mercado en general aún no ha cambiado completamente de rumbo globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.

De manera alentadora, los volúmenes de transacciones han aumentado a pesar de la corrección de precios, una señal de que los compradores están regresando al mercado. El total de transacciones inmobiliarias (nuevas + de segunda mano) saltó un 23,5% en 2024 hasta 53.099 operaciones, revirtiendo las fuertes caídas de 2022–23 globalpropertyguide.com. El impulso continuó a principios de 2025: las ventas de viviendas en el primer trimestre de 2025 aumentaron entre un 19 y un 36% interanual tanto en el segmento primario (obra nueva) como en el secundario globalpropertyguide.com. Especialmente en el mercado de vivienda nueva, la demanda contenida es evidente: los promotores vendieron 3.897 unidades nuevas en el primer trimestre (un 36% más que en el primer trimestre de 2024) ya que los compradores aprovecharon los lanzamientos a precios atractivos globalpropertyguide.com. Las hipotecas más baratas y el levantamiento de restricciones de compra han liberado a muchos compradores que antes estaban al margen. Incluso el mercado de reventa (secundario) vio más de 8.200 unidades cambiar de manos en el primer trimestre (un aumento anual del 19%) globalpropertyguide.com. Sin embargo, en comparación con los promedios históricos, los volúmenes de ventas generales aún se están recuperando desde una base muy baja (siguen por debajo de los picos vistos a mediados de la década de 2010), por lo que el repunte actual indica una recuperación en etapa temprana más que un auge completo.

Vientos de cola en la política: Un catalizador importante detrás del repunte de las ventas ha sido la flexibilización de las políticas del mercado inmobiliario. Tras años de estrictas “medidas de enfriamiento”, las autoridades dieron un giro radical:

• En febrero de 2024, Hong Kong eliminó todos los impuestos adicionales de timbre sobre la compra de viviendas globalpropertyguide.com. Esto eliminó efectivamente el 15% de Impuesto de Timbre para Compradores Extranjeros, el 15% de Impuesto Adicional para segundas viviendas y los gravámenes escalonados sobre reventas rápidas (Impuesto de Timbre Especial) que estaban vigentes desde principios de la década de 2010 globalpropertyguide.com. Como dijo el Secretario Financiero Paul Chan, las restricciones del lado de la demanda “ya no son necesarias en las condiciones económicas y de mercado actuales” globalpropertyguide.com. El impacto fue inmediato: con estos impuestos eliminados, los compradores de China continental regresaron en masa al mercado inmobiliario de Hong Kong, aumentando notablemente las transacciones a finales de 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
• Anteriormente, en octubre de 2023, el gobierno ya había dado un primer paso al reducir a la mitad varios impuestos de timbre (el BSD y el impuesto para segundas viviendas bajaron del 15% al 7,5%) y acortar el período de restricción para reventas rápidas de 3 años a 2 años globalpropertyguide.com. Los impuestos de timbre para compradores designados como “talento extranjero” también fueron eximidos (condicionado a permanecer para obtener la residencia permanente) globalpropertyguide.com. Estos ajustes de mediados de 2023 fueron la primera relajación en una década y prepararon el terreno para la eliminación total en 2024.
• Para apoyar aún más a los compradores locales primerizos de viviendas más baratas, el presupuesto para 2025/26 elevó el umbral de precio para el impuesto de timbre mínimo: a partir de febrero de 2025, las viviendas de hasta HK$4 millones (≈US$511k) solo pagarán un impuesto de timbre de HK$100 globalpropertyguide.com. Este nuevo límite (antes HK$3M) beneficia a un estimado del 15% de las transacciones y supone renunciar a unos $400 millones en ingresos fiscales anuales para ayudar a la asequibilidad globalpropertyguide.com.
• La Autoridad Monetaria de Hong Kong también relajó las reglas de préstamos hipotecarios – notablemente reduciendo el margen de la tasa de interés para la prueba de estrés en un 1% en 2022 – para mejorar la capacidad de financiamiento de los compradores en medio de condiciones de tasas más altas globalpropertyguide.com. Esto dio a los prestatarios un poco más de margen en la aprobación de préstamos, compensando parcialmente el impacto del aumento de las tasas de interés.

Estas reversiones de políticas marcan un cambio profundo respecto a la postura mantenida durante mucho tiempo por el gobierno de suprimir la especulación. El objetivo ahora es estimular un mercado lento y ayudar a la demanda genuina. Los resultados hasta ahora: la confianza en el mercado ha mejorado, y la actividad de compra aumentó como se pretendía globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Observadores de la industria señalan que, tras levantarse las medidas de enfriamiento, “los niveles de transacciones … aumentaron nuevamente” y el optimismo de los compradores repuntó globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.

Crucialmente, los desarrolladores han respondido fijando precios competitivos para los nuevos proyectos para atraer a los compradores. A lo largo de 2024–25, muchos lanzamientos vinieron acompañados de importantes descuentos o incentivos, lo que, junto con impuestos más bajos, impulsó una rápida absorción de nuevas unidades cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Esta liquidación de inventario se refleja en una disminución de los “meses de suministro” de viviendas nuevas sin vender: desde un máximo de ~102 meses en 2023 hasta 78 meses a finales de 2024 worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com. JLL proyecta que si las ventas se mantienen en torno a 18,000 nuevas unidades anuales, el inventario sin vender podría normalizarse a ~58 meses (alrededor de 5 años) para finales de 2025, acercándose a un mercado más equilibrado worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com. En resumen, el exceso del mercado primario se está reduciendo, disminuyendo la presión a la baja sobre los precios. Los desarrolladores incluso están retrasando algunos proyectos o alquilando unidades sin vender para evitar saturar el mercado worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com – una gestión estratégica de la oferta que indica confianza en una eventual recuperación.

Oferta de Vivienda y Construcción: La escasez crónica de viviendas en Hong Kong no ha desaparecido, pero los esfuerzos recientes están comenzando a dar frutos en términos de nueva oferta. La actividad de construcción residencial se disparó el año pasado: las finalizaciones en 2024 aumentaron un 75% hasta 24,261 unidades, un cambio drástico respecto a la desaceleración inducida por la pandemia (las finalizaciones habían caído un 35% en 2023) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Este fue uno de los totales anuales de finalizaciones más altos en muchos años, gracias a la finalización de varios grandes proyectos. Cabe destacar que Kowloon y los Nuevos Territorios representaron el 93% de las nuevas viviendas (48% y 45% respectivamente), mientras que la Isla de Hong Kong – donde la tierra es más escasa – solo vio el 7% de las finalizaciones de 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. El distrito de Kowloon City (que incluye Kai Tak) aportó nada menos que el 33% de todas las nuevas unidades en 2024, reflejando la enorme remodelación de la antigua zona del aeropuerto globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. En los Nuevos Territorios, las mayores fuentes de nueva oferta fueron Yuen Long y Tuen Mun (cada uno con el 17% de las finalizaciones de 2024) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com – zonas con grandes proyectos de nuevas ciudades y urbanizaciones que están entrando en funcionamiento. Esta distribución geográfica resalta una tendencia continua: el crecimiento de la nueva vivienda se concentra en los distritos periféricos, ya que el núcleo urbano tiene espacio limitado para grandes desarrollos.

El impulso se ha mantenido en 2025: solo en el primer trimestre de 2025 se completaron otras 5,486 unidades globalpropertyguide.com. De manera reveladora, el 62% de estas eran pequeños departamentos de menos de 40 m² globalpropertyguide.com, dirigidos a la demanda del mercado masivo. Los datos más recientes del gobierno muestran que el parque total de viviendas de Hong Kong (privadas y públicas) alcanzó aproximadamente 1.292 millones de unidades en 2024, un aumento del 1.7% interanual globalpropertyguide.com. Más de la mitad de este parque (alrededor de 700 mil unidades) son pequeños departamentos de Clase A/B de menos de 70 m², un legado de los desarrolladores que maximizaban el volumen bajo restricciones pasadas globalpropertyguide.com. Si bien el reciente aumento en la oferta está aliviando algo de presión, todavía está tratando de ponerse al día tras décadas de escasez. Incluso después del salto de 2024, la vacancia de viviendas en Hong Kong sigue siendo baja (alrededor del 4.5% del parque a finales de 2024, incluyendo viviendas aún en proceso de Permiso de Ocupación) rvd.gov.hk, y el hacinamiento es prevalente en el segmento de menores ingresos.

Para abordar la escasez crónica, se están llevando a cabo planes ambiciosos (ver sección Política y Planificación Urbana para más detalles). Desde la agilización del desarrollo de terrenos hasta enormes nuevas ciudades como la Northern Metropolis, el gobierno apunta a añadir cientos de miles de viviendas en los próximos 10–15 años globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. A corto plazo (próximos 3–4 años), la Oficina de Vivienda pronostica que se podrían producir 108,000 nuevas unidades privadas worldpropertyjournal.com – un aumento de aproximadamente el 10% respecto a los niveles máximos recientes de oferta. Si se concreta, ese flujo ayudará a aliviar gradualmente la demanda acumulada. Sin embargo, en el periodo inmediato 2025–2028, la oferta de viviendas seguirá siendo relativamente ajustada según estándares internacionales, ya que los proyectos a gran escala (reclamaciones, nuevos corredores ferroviarios, etc.) requieren tiempo para materializarse.

Mercado de alquiler: El sector de alquiler del mercado residencial de Hong Kong también está experimentando un punto de inflexión. Durante el auge de precios de la década de 2010, los rendimientos se redujeron a niveles ultrabajos (2–3%) porque los valores de capital superaron ampliamente a los alquileres, una característica de Hong Kong como mercado de activos refugio. Ahora, con la caída de los precios y el inicio de un aumento en los alquileres, los rendimientos brutos de alquiler están subiendo poco a poco, ofreciendo mejores retornos de ingresos a los propietarios (aunque aún modestos). Los rendimientos promedio de los apartamentos pequeños han subido a ~3,7% a principios de 2025, frente a ~2,7% dos años antes globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Las unidades más grandes rinden menos (alrededor del 2,4% para viviendas de lujo) pero también mejoraron ligeramente año tras año globalpropertyguide.com. Estas cifras siguen siendo “extremadamente bajas según los estándares internacionales”, lo que recuerda que el mercado inmobiliario residencial de Hong Kong es principalmente una apuesta de capital, donde los inversores aceptan bajos rendimientos anticipando la apreciación de los precios globalpropertyguide.com.

En el terreno, los alquileres están subiendo moderadamente tras una caída durante la pandemia. En el primer trimestre de 2025, las tarifas de arrendamiento aumentaron aproximadamente entre un 3 y un 9% interanual en todos los tamaños de unidades globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Cabe destacar que el mayor crecimiento de alquileres se dio en el segmento de 100–160 m² (+9% interanual), reflejando una renovada demanda de unidades familiares grandes y residencias de lujo globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. En contraste, los pisos más pequeños (<40 m²) vieron un aumento de alquileres de ~3,5% globalpropertyguide.com – aún saludable, probablemente debido al regreso de jóvenes profesionales y solteros a medida que la ciudad reabrió. Por región, los alquileres en los Nuevos Territorios han subido más rápido (partiendo de una base más baja), con pequeños pisos en NT experimentando casi un 10% de crecimiento en alquileres, ya que más personas buscan espacio asequible fuera del núcleo urbano globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Los pisos en la Isla de Hong Kong siguen siendo los más caros para alquilar (por ejemplo, ~$60 por m² al mes para unidades de menos de 40 m² en la Isla de HK frente a ~$44 en NT) globalpropertyguide.com. Aun así, la combinación de alquileres en alza y precios a la baja significa que la relación alquiler-precio se está normalizando. Esta tendencia está atrayendo a algunos inversores de vuelta al mercado: la mejora en los rendimientos de alquiler fue citada como uno de los factores que “animan a los inversores a volver a entrar” en la vivienda en 2025 cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Para los inquilinos, sin embargo, las subidas graduales de los alquileres están afectando tras el breve alivio durante el COVID; la asequibilidad de la vivienda sigue siendo un problema social urgente, especialmente para los hogares de bajos ingresos que aún están atrapados en diminutas unidades subdivididas o esperando vivienda pública.

Perspectivas para el sector residencial: La mayoría de los analistas prevé que el sector residencial alcanzará el equilibrio a finales de 2025. Con la estabilización de las tasas de interés y la mejora en el equilibrio entre la oferta y la demanda, se espera que los precios de la vivienda se estabilicen y potencialmente experimenten un crecimiento moderado en los próximos años. Las principales consultoras pronostican cambios en los precios para 2025 en el rango de -5% a +3% cushmanwakefield.com jll.com.hk – esencialmente una estabilización tras las caídas de dos dígitos previas. Los datos gubernamentales ya muestran que, para la primavera de 2025, los precios reales (ajustados por inflación) de la vivienda han vuelto a los niveles de 2012 globalpropertyguide.com, reduciendo considerablemente el riesgo de burbuja. De hecho, Hong Kong salió de la categoría de mayor “riesgo de burbuja” en el Índice Global de Burbujas Inmobiliarias de UBS 2024 por primera vez, dada la fuerte corrección de precios globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Este punto de partida más saludable, combinado con los promotores gestionando activamente la nueva oferta (incluso paralizando proyectos para evitar un exceso worldpropertyjournal.com), sugiere una base para una recuperación gradual. Salvo shocks externos, los valores de la vivienda podrían estabilizarse en 2025 y reanudar un crecimiento moderado hasta 2028, apoyados por una mayor asequibilidad, el regreso de compradores de China continental y una esperada relajación de las condiciones monetarias. Sin embargo, cualquier recuperación probablemente será mesurada más que explosiva – los responsables políticos han cambiado explícitamente a una estrategia de vivienda “liderada por la oferta” para evitar un sobrecalentamiento futuro globalpropertyguide.com, y hay una importante cartera de vivienda pública en marcha que absorberá parte de la demanda (se planean 28,000 nuevas unidades públicas por año) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.

En resumen, el mercado residencial de Hong Kong en 2025 empieza a dar señales de recuperación. Los precios están cerca de su punto más bajo del ciclo, la actividad de transacciones está mejorando y el cambio de política del gobierno a favor de los compradores ha mejorado el sentimiento. Aun así, el camino por delante es cauteloso: el mercado debe absorber el inventario existente (casi 79,000 unidades sin vender a finales de 2024 entre proyectos en preventa y terminados worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com) y vigilar los vaivenes económicos. Tanto para usuarios finales como para inversores, 2025–2026 podría ofrecer una ventana de precios relativamente estables y mayor variedad de opciones, antes de que la escasez de oferta a largo plazo vuelva a ejercer presión al alza más adelante. La ubicación y el segmento serán determinantes: es probable que los precios de viviendas de mercado masivo se mantengan bajos hasta que se absorba el exceso de oferta, mientras que el segmento de lujo, más escaso, podría registrar subidas más rápidas (especialmente si continúa la llegada de expatriados adinerados y profesionales de la China continental). En general, lo peor de la recesión inmobiliaria parece haber pasado, preparando el terreno para un periodo de estabilización y crecimiento incremental hacia 2028 cushmanwakefield.com.

Bienes Raíces Comerciales: Oficinas bajo presión, retail en recuperación

El sector inmobiliario comercial de Hong Kong está experimentando fortunas divergentes en 2025. El mercado de oficinas enfrenta alta vacancia y presión a la baja en los alquileres debido a la nueva oferta y a las tendencias cambiantes en los espacios de trabajo. En contraste, el sector retail se está recuperando con cautela a medida que aumentan el tráfico peatonal y el turismo, aunque los alquileres comerciales siguen por debajo de los máximos previos a la pandemia. Analizamos cada uno a continuación:

Mercado de Oficinas: Altas vacancias en medio de una nueva ola de oferta

El mercado de oficinas de Grado A en Hong Kong atraviesa una fase favorable para los inquilinos, enfrentando un exceso de oferta y una demanda débil. Las cifras lo demuestran: la tasa de vacancia general de oficinas de Grado A ha subido a niveles de dos dígitos y se espera que alcance cerca del 19% para finales de 2025 (frente a ~17% en 2024) hongkongbusiness.hk. Esto representa un aumento drástico respecto a la vacancia casi nula en Central hace unos años, y refleja tanto factores cíclicos como estructurales:

• Oleada de Nueva Oferta: Tras años de oferta limitada, Hong Kong está experimentando una oleada de nuevas torres de oficinas que se están completando, especialmente en distritos empresariales emergentes. Aproximadamente 3,5 millones de pies cuadrados de nuevo espacio de oficinas llegarán al mercado solo en 2025, encabezados por proyectos emblemáticos como el International Gateway Centre en West Kowloon (un complejo de dos torres de 2,6 millones de pies cuadrados sobre la estación de tren de alta velocidad) y nuevos rascacielos en zonas tradicionalmente limitadas hongkongbusiness.hk. Los desarrollos en curso en Kowloon East (Kwun Tong/Kai Tak), concebido como un segundo distrito central de negocios, también están sumando una superficie significativa. Fitch Ratings señala que el crecimiento continuo de la oferta “en áreas como Kowloon East” es un factor importante del aumento de la tasa de vacancia hongkongbusiness.hk.
• Demanda moderada y búsqueda de calidad: La demanda de ocupantes se ha estado recuperando solo lentamente desde la caída provocada por la pandemia. En el primer trimestre de 2025, la absorción neta fue en realidad de -143,000 pies cuadrados, ya que el espacio liberado por inquilinos que redujeron su tamaño superó a los nuevos contratos de arrendamiento jll.com.hk jll.com.hk. Muchas empresas están reevaluando sus necesidades de espacio debido al trabajo híbrido y la reducción de costos. Aquellas que están expandiéndose (especialmente en finanzas y servicios profesionales) suelen ser inquilinos en “búsqueda de calidad” – aprovechando los alquileres más bajos para mudarse a edificios premium cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Esto ha llevado a mejor desempeño en las zonas centrales: por ejemplo, la vacancia en Central mejoró a 11.5% en el primer trimestre de 2025 (desde 11.6%), ya que sigue atrayendo demanda para espacios de primer nivel jll.com.hk jll.com.hk. De manera similar, las vacancias en Wanchai/Causeway Bay y Tsim Sha Tsui (zonas comerciales tradicionales) se han estabilizado alrededor del 8–10% jll.com.hk jll.com.hk. En contraste, los distritos descentralizados están soportando la peor parte – la vacancia en Kowloon East se ha disparado a 21.3% al primer trimestre de 2025 jll.com.hk jll.com.hk, dado el ingreso de nuevos edificios y la consolidación de inquilinos de regreso a las zonas centrales. La disponibilidad total en toda la ciudad (incluyendo espacios en subarriendo) es aún mayor, rondando el 19–20% a mediados de 2025 cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com.
• Descenso de alquileres: Con una oferta abundante y inquilinos con muchas opciones, los propietarios están bajo presión para competir en alquileres e incentivos. Los alquileres de oficinas han mostrado una clara tendencia a la baja: los alquileres de oficinas de Grado A cayeron alrededor de 3–5% en 2024, y otro ~1,3% en el primer trimestre de 2025 jll.com.hk. Todos los submercados registraron descensos a principios de 2025: Hong Kong East (Quarry Bay) lideró con una caída del 3,4% en el primer trimestre, mientras que incluso Central vio bajar los alquileres un 0,7% en el trimestre jll.com.hk jll.com.hk. Según JLL, los alquileres en el distrito financiero están ahora ~20% por debajo de los niveles previos a 2019, lo que mejora la competitividad regional de Hong Kong pero reduce los ingresos de los propietarios. Los expertos del mercado predicen que los alquileres de oficinas seguirán bajando antes de tocar fondo: las previsiones para el cambio anual de alquileres en 2025 oscilan entre -5% y -10% jll.com.hk jll.com.hk. Fitch incluso espera una “reversión negativa de alquileres de un porcentaje bajo de dos dígitos” para los contratos que vencen, ya que los inquilinos renuevan a tasas de mercado actuales significativamente más bajas hongkongbusiness.hk. La buena noticia es que el ritmo de descenso se está desacelerando: el segundo trimestre de 2025 registró solo una caída trimestral del 1%, una mejora frente al -2,5% del primer trimestre cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Esto sugiere que lo peor podría haber pasado, con los alquileres acercándose a un punto mínimo cíclico a finales de 2025.

A pesar de estos desafíos, la actividad de arrendamiento ha repuntado desde los mínimos de la pandemia. En el segundo trimestre de 2025, el volumen de nuevos arrendamientos alcanzó 1,2 millones de pies cuadrados, el mayor nivel trimestral desde principios de 2020 cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Gran parte de esto fue impulsado por el sector bancario y financiero, que respaldó varias grandes reubicaciones y expansiones cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. El mercado de OPI de Hong Kong también ha mostrado señales de recuperación en 2023–24, y cualquier repunte sostenido en los mercados de capital “ayudaría a respaldar la demanda de oficinas” por parte de empresas financieras y profesionales cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Además, las empresas chinas continentales (particularmente en tecnología y gestión de patrimonio) continúan viendo a Hong Kong como una ubicación estratégica, proporcionando un flujo de inquilinos, aunque sus planes de expansión han sido más cautelosos últimamente debido a la propia incertidumbre económica de China.

Desde una perspectiva de inversión, los valores de capital de las oficinas han corregido junto con los alquileres. Los precios de oficinas de Grado A han caído aproximadamente un 20–30% desde su punto máximo, lo que genera algunas oportunidades interesantes para inversores con una visión a largo plazo. De hecho, están surgiendo oportunidades de activos en dificultades o de valor añadido: se espera que los bancos vendan activos de oficinas embargados en 2025 hongkongbusiness.hk, lo que podría permitir a los compradores adquirir edificios de calidad con descuento. Los grandes desarrolladores y REITs siguen siendo financieramente estables (Fitch mantiene perspectivas estables para grandes propietarios como Link REIT, Swire, SHKP y Hysan hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk), por lo que es poco probable una ola de ventas forzadas; sin embargo, los propietarios más pequeños o los activos no estratégicos podrían cambiar de manos a medida que el mercado reajusta los precios.

En cuanto a zonas geográficas clave:

• El CBD Central se mantiene resiliente: su prestigio y el suministro limitado de nuevos espacios lo mantienen relativamente aislado. Las rentas de oficinas de Grado A en Central (~HK$120 por pie²/mes) aún tienen una prima del 40–50% sobre Kowloon East. Fitch señaló Causeway Bay (donde Hysan domina) como un “submercado relativamente resiliente” incluso durante la recesión hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk.
• Kowloon East y Kai Tak son el epicentro de la nueva oferta y, por lo tanto, el punto más débil actualmente. Con una vacancia superior al 20% y más proyectos en desarrollo (por ejemplo, nuevas torres de oficinas en el Área de Desarrollo de Kai Tak), este distrito seguirá siendo un mercado de inquilinos hasta 2028. Los propietarios aquí están ofreciendo rentas agresivas e incentivos para acondicionamiento con el fin de atraer ocupantes, especialmente porque algunas multinacionales han abandonado sus planes de descentralización.
• West Kowloon es un nuevo nodo de oficinas emergente a observar. El International Gateway Centre (IGC), un proyecto emblemático de torres gemelas sobre la estación West Kowloon, se completará a finales de 2025 building.hk building.hk. Con 2,6 millones de pies² de oficinas Grado A y 600 mil pies² de podio comercial, IGC incrementará significativamente la oferta de oficinas en Tsim Sha Tsui/Jordan. Su atractivo radica en la conectividad (enlace ferroviario de alta velocidad con China continental) e instalaciones completamente nuevas (diseñadas por un arquitecto estrella). Las primeras señales sugieren que instituciones financieras y empresas de China continental están interesadas en West Kowloon para sedes regionales. Sin embargo, a corto plazo, esto aumentará la presión de vacancia hasta que la absorción se ponga al día.
• Áreas periféricas antiguas del CBD (por ejemplo, Wan Chai, Island East): Estas ubicaciones han visto caer más los alquileres (por ejemplo, Quarry Bay -3,4% en el Q1 jll.com.hk) ya que algunos inquilinos se mudaron a Central o a edificios nuevos. Parte del parque de oficinas envejecido podría enfrentar remodelación o reposicionamiento (por ejemplo, hacia coworking, hoteles o incluso residencial mediante incentivos para cambiar el uso).

Perspectivas para oficinas: Se espera que el ajuste del mercado de oficinas continúe hasta 2025–2026. Es probable que los propietarios deban seguir siendo competitivos en los términos de arrendamiento para mantener la ocupación, especialmente con otros ~4+ millones de pies cuadrados de oferta previstos para 2025–2027 (incluyendo proyectos como One North Point y nuevas torres en Kwun Tong). Los analistas predicen que la vacancia podría alcanzar su punto máximo alrededor de 2025–26 y luego mejorar gradualmente a medida que la economía se fortalezca y la oferta disminuya. Se prevé que los alquileres toquen fondo para 2026, y potencialmente se estabilicen o suban ligeramente después, a medida que se absorba el exceso de oferta y si el papel de Hong Kong como centro financiero se mantiene sólido. Un factor alentador: el estatus de Hong Kong como sede regional sigue sin ser desafiado en Asia; hay un renovado interés de empresas tecnológicas y de gestión de activos de China continental para establecer oficinas importantes en la ciudad. Los esfuerzos del gobierno para atraer empresas (como concesiones fiscales para oficinas familiares) también podrían estimular la demanda de oficinas. No obstante, los días de vacancia ultrabaja y alquileres en espiral han terminado, al menos a mediano plazo. Las empresas tienen más opciones que nunca: pueden elegir espacios de alta gama en Kowloon a la mitad del alquiler de Central, o negociar acuerdos favorables en edificios premium de Central gracias a la mayor vacancia. Como resultado, el crecimiento de los alquileres, cuando regrese, probablemente será lento y segmentado, recuperándose primero las oficinas de mejor calidad y mejor ubicadas.

Por ahora, 2025 ofrece a los ocupantes una excelente oportunidad para asegurar arrendamientos de oficinas atractivos, mientras que los inversionistas pueden encontrar valor en activos de oficinas deprimidos (particularmente si se adquieren por debajo del costo de reposición). El principal riesgo a futuro es si la demanda se debilita aún más; por ejemplo, si ocurre una recesión global o una desaceleración local, la reducción de oficinas podría reanudarse y prolongar el exceso de oferta. Por el contrario, una sorpresa positiva (por ejemplo, una gran afluencia de empresas de China continental tras la normalización de fronteras, o un repunte del sector tecnológico) podría acelerar la absorción. Por ello, las partes interesadas están observando de cerca la economía en general y la conectividad de Hong Kong con China, ya que estos factores influirán fuertemente en la demanda de espacio de oficinas de cara a 2028.

Mercado minorista: recuperación gradual impulsada por el resurgimiento del turismo

El sector inmobiliario minorista de Hong Kong está en modo de recuperación en 2025, tras haber sido golpeado por el doble impacto de los disturbios sociales de 2019 y casi tres años de aislamiento por COVID. El tráfico de compradores y las ventas están aumentando nuevamente gracias al regreso de los turistas y el gasto de los consumidores locales, pero el sector aún no ha recuperado plenamente la vitalidad previa a 2019. Los alquileres en las principales zonas comerciales siguen algo débiles, y la vacancia en las calles principales —aunque mejora— sigue siendo elevada en comparación con los años de auge.

Tendencias de turismo y ventas: El motor vital del mercado minorista de Hong Kong es el turismo, en particular los visitantes de China continental, quienes históricamente impulsaron el gasto en artículos de lujo. Con la reapertura de la frontera a principios de 2023, la llegada de visitantes se ha disparado. Hong Kong registró 44,5 millones de llegadas de turistas en 2024, un aumento del 31% respecto al año anterior hongkongbusiness.hk hongkongfp.com. Esto representa una recuperación impresionante, aunque todavía es aproximadamente un tercio por debajo de los 65 millones de llegadas en 2018 (el último año antes de las protestas y la pandemia) hongkongfp.com. Para 2025, el turismo va camino de seguir aumentando: las llegadas mensuales a principios de 2025 rondaban los 2,2 millones (enero) y siguen en aumento ceicdata.com. El gobierno y la Junta de Turismo han sido proactivos, organizando “mega eventos” y promociones para atraer a viajeros internacionales y restaurar la reputación de Hong Kong como la Ciudad Mundial de Asia cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com.

Como resultado, las ventas minoristas han mostrado señales de tocar fondo. Tras una brutal contracción en 2020 y una recuperación tibia en 2021–22, el valor total de las ventas minoristas finalmente se estabilizó. Entre enero y abril de 2025, las ventas minoristas cayeron un 5,6% interanual hongkongbusiness.hk, lo que, aunque sigue siendo una caída, es un descenso menor que el -7% registrado en 2024 hongkongbusiness.hk. Para mayo de 2025, las ventas minoristas mensuales incluso registraron un +2,4% de aumento interanual, marcando el primer crecimiento en más de un año cushmanwakefield.com. Categorías como joyería, relojes y artículos de lujo (que dependen del gasto turístico) siguen por debajo de los niveles previos a la pandemia, pero las categorías de mercado masivo (supermercados, bienes de consumo) se han mantenido gracias a la demanda local. Es importante destacar que los patrones de compra de los visitantes de China continental han cambiado: muchos ahora gastan más en experiencias asequibles y outlets en lugar de solo en boutiques de lujo, una tendencia que ha impulsado el sector de alimentos y bebidas y el comercio minorista de entretenimiento.

Vacancia y alquileres: El mercado de alquiler minorista está mejorando, pero no es una recuperación uniforme. La vacancia de tiendas a pie de calle en los principales distritos comerciales fue de ~10,6% en el primer trimestre de 2025, apenas por debajo del 10,5% a finales de 2024 jll.com.hk jll.com.hk. Esto significa que aproximadamente 1 de cada 10 tiendas a nivel de calle en zonas principales (como Causeway Bay, Tsim Sha Tsui, Central, Mong Kok) sigue vacía, muy lejos del casi 0% de vacancia durante el auge turístico de la década de 2010. Los centros comerciales han tenido un desempeño ligeramente mejor: la vacancia en los centros comerciales principales fue de ~9,2% en el primer trimestre (frente al 9,1% a finales de 2024) jll.com.hk jll.com.hk, ya que los centros comerciales bien gestionados de Hong Kong retuvieron a la mayoría de los inquilinos durante la recesión con concesiones de alquiler y promociones. La alta vacancia persistente indica que algunos espacios comerciales, especialmente las grandes tiendas insignia que antes ocupaban marcas de lujo, siguen vacíos o han sido lentos en alquilarse. Varias tiendas de alto perfil en Russell Street y Canton Road (anteriormente las calles comerciales más caras del mundo) cerraron durante 2019–20 y aún no han encontrado reemplazos a largo plazo. Aquellas que sí se han alquilado, a menudo han sido a alquileres mucho más bajos para nuevos tipos de inquilinos (por ejemplo, marcas locales, farmacias, ropa deportiva o incluso experiencias pop-up).

Las rentas del sector retail siguen ajustándose modestamente a la baja, reflejando estas condiciones. En el primer trimestre de 2025, las rentas de los locales comerciales en las principales calles bajaron otro 0,8% trimestre a trimestre jll.com.hk jll.com.hk. Las rentas de los centros comerciales prime cayeron un 0,3% y las de los centros super-prime un 0,2% en el trimestre jll.com.hk jll.com.hk. En términos anuales, las rentas de los locales comerciales son algunos puntos porcentuales más bajas que hace un año. Sin embargo, el ritmo de descenso se ha desacelerado significativamente: las caídas de las rentas ahora son de un solo dígito bajo, en comparación con los desplomes de dos dígitos en 2020. Los propietarios aún suelen ofrecer descuentos en la renta o condiciones flexibles para atraer inquilinos en medio de “vientos en contra en las ventas” en algunos segmentos del retail jll.com.hk jll.com.hk. Para 2025, las previsiones sugieren una variación de rentas entre 0% y -5% para el retail en calles principales y prime, moviéndose esencialmente en el nivel más bajo jll.com.hk jll.com.hk. Si el gasto turístico sigue recuperándose, las rentas podrían finalmente estabilizarse para 2026.

Cambio en la Mezcla de Inquilinos: Una tendencia notable es un reajuste en la mezcla de inquilinos minoristas. Donde antes las boutiques de relojes de lujo y moda dominaban las principales calles comerciales de Hong Kong, ahora más marcas asequibles y operadores experienciales están ocupando espacios cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Por ejemplo, en el segundo trimestre de 2025, zonas como Mong Kok y Tsim Sha Tsui vieron una actividad de arrendamiento por parte de marcas de ropa deportiva, moda rápida y cosméticos dirigidas a compradores sensibles al precio cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Gimnasios, tiendas de estilo de vida e incluso servicios financieros (bancos, firmas de valores) también han estado expandiéndose en locales comerciales a nivel de calle jll.com.hk jll.com.hk, aprovechando los alquileres más bajos para aumentar su presencia. Esta diversificación está creando un panorama minorista más dinámico, aunque ligeramente menos exclusivo. Los centros comerciales también se están adaptando: muchos centros comerciales de lujo han incorporado más entretenimiento (como zonas infantiles, exposiciones de arte) y opciones gastronómicas para atraer visitantes. El impulso del gobierno para eventos (Art Basel, festival de música Clockenflap, eventos deportivos, etc.) ayuda al aumentar el tráfico peatonal a corto plazo y el gasto durante esos periodos cushmanwakefield.com.

Por distrito:

• Causeway Bay (tradicionalmente el distrito comercial n.º 1) sigue estando apagado. Los alquileres en Russell Street han caído drásticamente desde su punto máximo y la vacancia es mayor que en otros lugares. Sin embargo, la moda local y los negocios de alimentos y bebidas están llenando gradualmente los espacios; la recuperación del área dependerá de que los turistas de China continental retomen los hábitos de compra previos a 2019.
• Tsim Sha Tsui ha experimentado cierta recuperación gracias a los turistas que pernoctan: Harbour City (un centro comercial gigante) informa de mejores ventas, y Nathan Road está viendo cómo inquilinos de gama media (como farmacias y marcas deportivas) reemplazan a joyerías de lujo. El distrito cultural de West Kowloon (M+) y la terminal de tren de alta velocidad cercana están sumando atractivos a la zona.
• Mong Kok y Sham Shui Po (populares entre los locales y visitantes de un día de China continental por sus productos a buen precio) son relativamente vibrantes. De hecho, estos distritos experimentaron aumentos en los alquileres año tras año para locales comerciales pequeños según Colliers, debido a la fuerte demanda de negocios locales y el atractivo de calles especializadas (calle de las zapatillas, calle de la electrónica) hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk.
• Los centros comerciales en áreas suburbanas (New Town Plaza de Sha Tin, Tsuen Wan, etc.) han sido resilientes durante todo el tiempo, impulsados por la población residencial local. Siguen disfrutando de alta ocupación y suelen ser los primeros en ver un repunte en las ventas cuando mejora el consumo.

Perspectivas para el sector minorista: La trayectoria es cautelosamente optimista. A medida que los viajes internacionales se normalizan, Hong Kong podría acercarse a sus cifras de visitantes previas a la pandemia para 2026–27, lo que impulsaría significativamente la demanda minorista. Ya, la reapertura de las fronteras de China continental y el alivio de la cuarentena han liberado el turismo reprimido, y se espera que el gasto per cápita de los turistas aumente a medida que regrese la confianza. Por lo tanto, muchos esperan que los alquileres minoristas toquen fondo para 2025 con un leve repunte en 2026. Fitch Ratings señala “signos tentativos de estabilización” en el sector minorista y mantiene perspectivas estables para los principales propietarios de centros comerciales (por ejemplo, Link REIT, que posee muchos centros comerciales) hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk. Se prevé que las ventas minoristas en 2025 crezcan en un solo dígito bajo, salvo nuevos shocks cushmanwakefield.com.

Sin embargo, el panorama minorista posterior al COVID será diferente. La penetración del comercio electrónico en Hong Kong aumentó durante la pandemia (las ventas minoristas en línea seguían bajando un 4,1% interanual a finales de 2024, ya que parte de la demanda volvió a lo presencial) savills.com savills.com. Algunos cambios estructurales —más gasto local en zonas residenciales, menos derroche de lujo puro— pueden persistir. Hong Kong también compite con otros centros comerciales (como los nuevos centros comerciales de Macao y las tiendas libres de impuestos de Hainan) por el gasto de lujo chino. Esto sugiere que los alquileres ultra-altos de locales comerciales (el tipo que hizo de Causeway Bay la calle comercial más cara del mundo) pueden no regresar pronto. En cambio, los propietarios se centrarán en el comercio minorista experiencial (cosas que las compras en línea no pueden ofrecer) y en una mezcla equilibrada de inquilinos para mantener atractivos los centros comerciales y las calles de compras.

El apoyo gubernamental puede continuar a través de esquemas de vales de consumo (como se hizo en 2022) o fomentando la reputación de Hong Kong como un destino turístico seguro y emocionante. Si la economía en general se mantiene y el desempleo sigue bajo, el consumo local también respaldará el sector minorista. En resumen, se espera una recuperación constante, aunque poco espectacular, del sector inmobiliario minorista: disminución de la vacancia, aumento gradual de los alquileres y un panorama minorista adaptativo que busca captar tanto el gasto local como el turístico para 2028.

Bienes raíces industriales: logística resiliente frente a nuevos desafíos

El sector inmobiliario industrial de Hong Kong —que incluye almacenes, centros logísticos y edificios industriales-oficinas— ha mostrado resiliencia durante la pandemia, pero enfrenta vientos en contra debido a los cambios en los patrones comerciales y al aumento de la oferta. Históricamente, la escasez de suelo y el papel de Hong Kong como centro comercial mantenían las vacancias industriales extremadamente bajas (a menudo por debajo del 2%). Esto cambió en 2023–2024, cuando el comercio global se desaceleró y entraron en funcionamiento nuevos proyectos de almacenes modernos.

Ocupación y oferta: Después de un largo período de ocupación total, las vacantes en instalaciones industriales han aumentado desde su mínimo. La tasa general de vacancia en almacenes subió de 7,9% en el cuarto trimestre de 2024 a 8,9% en el primer trimestre de 2025 jll.com.hk, la más alta en muchos años. Esto se debió en parte a la finalización de varias grandes instalaciones logísticas de alta especificación en los últimos trimestres, lo que incrementó el espacio disponible. Según JLL, incluso los almacenes “prime” (los más nuevos y mejor ubicados) que se mantuvieron ~98% ocupados durante el COVID ahora tienen más del 8% de vacancia para marzo de 2025 jll.com.hk jll.com.hk. Dado el inventario de almacenes prime de Hong Kong de ~60 millones de pies cuadrados, eso se traduce en más de 5 millones de pies cuadrados desocupados al primer trimestre de 2025 jll.com.hk jll.com.hk. Esencialmente, un mercado que antes carecía de espacio ahora tiene un poco de margen.

La nueva oferta ha sido un factor: proyectos como la expansión del ATL Logistics Centre y almacenes modernos en Tsing Yi, Tung Chung y los Nuevos Territorios han añadido capacidad. El gobierno también implementó un plan para revitalizar edificios industriales antiguos (mediante conversión o reurbanización), lo que en algunos casos provocó aumentos temporales en la vacancia al vaciarse los edificios para su conversión, aunque muchos se han transformado en oficinas, hoteles o autoalmacenamiento, saliendo así del conteo de inventario “industrial”.

Cambios en la demanda: Por el lado de la demanda, la demanda logística e industrial se ha suavizado en comparación con el pico de la pandemia. Durante 2020–21, la demanda de comercio electrónico y almacenamiento se disparó (para suministros médicos, distribución de compras en línea, etc.), manteniendo los almacenes llenos. A medida que esas tendencias se normalizaron, la ocupación de almacenes se desaceleró. JLL señala que la actividad de arrendamiento en el primer trimestre de 2025 estuvo dominada por renovaciones en lugar de nuevas expansiones jll.com.hk. Muchos operadores 3PL (logística de terceros) están renovando en el mismo lugar o incluso reduciendo espacio debido a presiones de costos y mejoras en la eficiencia. Algunas empresas de alto volumen de comercio redujeron espacio ya que las exportaciones/importaciones de Hong Kong aún no se han recuperado por completo – aunque hubo un atisbo de esperanza a finales de 2024 con un aumento de exportaciones del 3,6% interanual y un crecimiento del volumen de carga aérea de ~9,6% a medida que las cadenas de suministro globales se descongestionaron savills.com savills.com.

La dinámica comercial regional pesa mucho: Las continuas tensiones comerciales entre EE. UU. y China y una economía global en desaceleración han debilitado la demanda de almacenamiento de bienes de reexportación jll.com.hk jll.com.hk. El papel de Hong Kong como centro de reexportación se ve desafiado por puertos continentales más directos y patrones de abastecimiento cambiantes (por ejemplo, menos importaciones estadounidenses de productos chinos, más abastecimiento desde el sudeste asiático). Por ello, algunos ocupantes de almacenes han estado consolidando o cambiando su enfoque. El transporte aéreo de carga es un punto positivo: con el Aeropuerto Internacional de Hong Kong aún como el aeropuerto de carga más transitado del mundo, la recuperación del volumen de carga aérea (casi +10% a finales de 2024) ha sostenido la demanda de espacio logístico aeroportuario savills.com. Pero el transporte/logística marítima vinculado a la manufactura continental ha sido más lento.

Alquileres y valores: A pesar del aumento de la vacancia, los alquileres industriales se han mantenido relativamente estables, lo que refleja el stock general aún limitado y la naturaleza esencial de la logística. Los alquileres de almacenes prime bajaron solo 0,9% trimestre a trimestre a finales de 2024 jll.com.hk jll.com.hk, y datos anecdóticos sugieren que se mantuvieron prácticamente planos a principios de 2025. Incluso después de los aumentos recientes, la vacancia de almacenes (~9%) es mucho menor que la vacancia de oficinas, por lo que los propietarios aún no han tenido que reducir drásticamente los alquileres. Muchos contratos logísticos son a largo plazo y los inquilinos valoran la ubicación (la ventaja geográfica de Hong Kong para la distribución en el Delta del Río Perla). Dicho esto, si la vacancia sigue aumentando hacia cifras de dos dígitos, podríamos ver cierta suavización de los alquileres en edificios industriales más antiguos o menos bien ubicados. JLL advierte que “se espera que la vacancia de almacenes premium siga aumentando, suprimiendo las tarifas de alquiler” en el corto plazo jll.com.hk jll.com.hk.

Los valores de capital industrial también se mantuvieron firmes durante 2024, e incluso aumentaron en algunos casos debido al interés de los inversores (los activos industriales son buscados por su potencial de reconversión y rendimientos comparativamente más altos). En el cuarto trimestre de 2024, el volumen de ventas industriales en régimen de propiedad horizontal saltó un 38% trimestre a trimestre savills.com, ya que los inversores anticiparon el piso del mercado y aprovecharon las tasas de interés más bajas. Los usuarios finales (como empresas logísticas u operadores de centros de datos) también están surgiendo como compradores de propiedades industriales, asegurando locales para uso a largo plazo savills.com savills.com. Los rendimientos de los activos industriales (a menudo ~3–4%) resultan atractivos en comparación con los rendimientos ultrabajos del sector de oficinas.

Tendencias notables:

• Centros de datos y uso para la nueva economía: Con el impulso de Hong Kong para convertirse en un centro tecnológico, algunos sitios industriales están siendo reconvertidos para centros de datos, laboratorios de I+D o instalaciones de computación en la nube. Estos usos requieren alta capacidad eléctrica y seguridad, y suelen encajar bien en zonas industriales. Hay una demanda creciente de espacio para centros de datos (Hong Kong es uno de los principales mercados de centros de datos en Asia), lo que indirectamente respalda los valores del suelo industrial.
• Oportunidad de la Northern Metropolis: La planeada Northern Metropolis en los Nuevos Territorios (ver sección posterior) incluye parques logísticos dedicados y una “zona de Innovación y Tecnología” cerca de Shenzhen. Este plan a largo plazo podría desplazar parte de la demanda industrial hacia el norte, a medida que nuevas instalaciones se construyan allí para finales de la década de 2020. Por ahora, áreas como Hung Shui Kiu y Yuen Long están siendo consideradas para el desarrollo de almacenes modernos para servir al Área de la Gran Bahía. Esto representa tanto una oportunidad (infraestructura moderna) como un riesgo (podría atraer inquilinos de instalaciones existentes en Kwai Tsing u otros lugares).
• Cambios estructurales: El sector industrial se está adaptando a cambios estructurales en el comercio global. El comercio de importación y exportación de Hong Kong está evolucionando: menos dominio en el almacenamiento de bienes de bajo costo, mayor enfoque en logística de alto valor, almacenamiento en frío (para productos farmacéuticos, alimentos) y distribución regional para comercio electrónico. Esta transición “tomará tiempo y enfrentará desafíos” jll.com.hk, pero es necesaria para que Hong Kong mantenga su relevancia como centro logístico. Las mejoras en eficiencia (automatización en almacenes, etc.) también podrían reducir el espacio necesario por unidad de volumen, afectando la demanda a largo plazo.

Perspectivas para el sector industrial: A corto plazo (2025–2026), el sector inmobiliario industrial de Hong Kong podría experimentar una vacancia ligeramente mayor y rentas estables o a la baja, ya que la nueva oferta alcanza su punto máximo y el comercio global sigue tibio. Por ejemplo, la vacancia podría situarse en los bajos dos dígitos antes de estabilizarse. Sin embargo, para 2027–2028, se espera que el sector recupere el equilibrio. La ubicación estratégica de Hong Kong y su puerto/aeropuerto de clase mundial significan que la demanda logística debería crecer finalmente en línea con la recuperación del comercio regional. Si las tensiones geopolíticas disminuyen y el crecimiento global se reanuda, las necesidades de almacenamiento aumentarán. Además, cualquier reducción en los aranceles de EE. UU. o una mejora en las relaciones comerciales entre China y Occidente podría impulsar directamente los volúmenes de carga de Hong Kong.

Los inversores siguen siendo optimistas a largo plazo, como lo demuestran las continuas ofertas sólidas por ventas industriales en bloque y el optimismo de los principales actores. Las recientes ventas de terrenos industriales por parte del gobierno (en Tuen Mun, etc.) aún mostraron un interés saludable, lo que indica confianza en el futuro del sector. Perspectiva de rentas: Tras una posible caída del 0-5% en 2025 para almacenes prime, los alquileres podrían comenzar a subir modestamente (~2-3% anual) a partir de 2026 a medida que la vacancia vuelva a reducirse. Los rendimientos podrían comprimirse dada la alta demanda de inversión en el sector industrial (incluyendo un incipiente mercado de REITs para activos logísticos en Asia cushmanwakefield.com).

En resumen, el sector inmobiliario industrial de Hong Kong está atravesando un período de transición. Había sido el sector destacado (baja vacancia, crecimiento constante) incluso cuando las oficinas y el comercio minorista enfrentaban dificultades, pero ahora se está normalizando hacia un mercado ligeramente más flexible. Aun así, en comparación con otros sectores, los fundamentos industriales siguen siendo relativamente sólidos, con ausencia de un exceso de oferta (solo un ajuste desde condiciones extremadamente ajustadas). La evolución del sector – hacia una logística más inteligente, integración con el comercio electrónico continental y posibles conversiones de uso – será un tema clave hasta 2028. Los actores que se adapten (por ejemplo, modernizando antiguos edificios industriales, adoptando industrias tecnológicas) se beneficiarán en el próximo ciclo alcista.

Política gubernamental e iniciativas de planificación urbana

Las perspectivas inmobiliarias de Hong Kong están inextricablemente ligadas a la política gubernamental – tanto a las intervenciones de mercado a corto plazo como a la planificación del uso del suelo a largo plazo. En los últimos años se han producido avances significativos en ambos frentes. Ya hemos hablado de la eliminación de las medidas de enfriamiento y los cambios fiscales que han alterado el sentimiento del mercado en 2024–25. Aquí, los mencionamos brevemente y luego nos centramos en los mega-proyectos de planificación urbana y los planes de desarrollo de vivienda que darán forma al sector inmobiliario del territorio en la próxima década.

Giro en las medidas de enfriamiento: La era de una década de supresión agresiva de la demanda (2010–2020) ha terminado efectivamente. A principios de 2024, se eliminaron todos los impuestos adicionales de timbre para reactivar el mercado de la vivienda globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Este cambio de política no puede subestimarse: marca un giro filosófico de controlar los precios a toda costa a priorizar la actividad del mercado y la rotación de viviendas. La eliminación del impuesto del 15% para compradores extranjeros y otros gravámenes hizo que la propiedad en Hong Kong fuera inmediatamente más accesible para compradores de China continental y del extranjero, quienes en gran medida habían sido excluidos por los impuestos. Combinado con reglas hipotecarias más flexibles (umbral de prueba de estrés más bajo) e incentivos específicos para que inmigrantes calificados compren viviendas, el gobierno ha señalado que quiere atraer talento e inversión a través del canal inmobiliario, en lugar de desincentivarlo. De cara al futuro, los funcionarios han indicado que confiarán en aumentar la oferta (y la vivienda subsidiada) para abordar la asequibilidad, en lugar de suprimir la demanda. Esto sugiere que, a medida que el mercado se recupere, es poco probable que veamos una rápida reimposición de medidas de enfriamiento estrictas a menos que claramente se forme una nueva burbuja especulativa. Por ahora, la postura política es de apoyo a un mercado inmobiliario estable y líquido.

Estrategia de Suministro de Vivienda a Largo Plazo: La escasez de viviendas y los precios altísimos en Hong Kong han sido una fuente de descontento público durante años. En respuesta, la Estrategia de Vivienda a Largo Plazo (LTHS) del gobierno ha establecido objetivos ambiciosos. Según el último informe de progreso (octubre de 2024), la meta de suministro de vivienda a 10 años es de 430,000 unidades (2024–2034) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. De estas, el 70% (alrededor de 302,000 unidades) están planificadas como vivienda pública (incluyendo pisos de venta subsidiada y unidades de alquiler público), y el 30% (aproximadamente 132,000) como vivienda privada globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. El énfasis en la vivienda pública es mayor que nunca, reflejando la dirección política de aumentar la disponibilidad de viviendas asequibles. El gobierno apunta a proporcionar terrenos para al menos 30,000 unidades de vivienda pública por año y facilitar alrededor de 18,000 unidades privadas anualmente globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Estos objetivos son superiores a la producción histórica, por lo que dependen de desbloquear nuevas fuentes de terreno a un ritmo sin precedentes.

Iniciativas clave bajo esta estrategia:

• Mantener un enfoque “liderado por la oferta”: agilizar el desarrollo de terrenos y ser flexibles en la zonificación para construir más pisos más rápido globalpropertyguide.com.
• Fortalecer la escalera de la vivienda: reactivar esquemas como Starter Homes, expandir el esquema subsidiado de propiedad de vivienda, para que más personas puedan pasar de alquilar a ser propietarios globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
• Mejorar la eficiencia de la vivienda pública en alquiler: animar a los inquilinos acomodados a mudarse o comprar para que los pisos de alquiler queden libres para los necesitados globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.

A corto plazo, el gobierno lanzó un controvertido programa de “Vivienda Pública Ligera” – un plan de 26.400 millones de HK$ para construir 30.000 viviendas provisionales (unidades prefabricadas) en terrenos ociosos en cinco años globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Estas son esencialmente viviendas temporales y económicas destinadas a aliviar el peor hacinamiento (por ejemplo, personas en “casas ataúd” subdivididas). Si bien esto ayuda a miles de familias a obtener condiciones de vida ligeramente mejores mientras esperan una vivienda pública permanente, ha enfrentado críticas por su alto costo y naturaleza temporal globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. No obstante, subraya el reconocimiento del gobierno de una crisis de vivienda y su disposición a gastar en soluciones provisionales.

Nuevas Áreas de Desarrollo Masivo: Para satisfacer las necesidades de vivienda y económicas, Hong Kong está llevando a cabo algunos de sus mayores proyectos de desarrollo de terrenos en décadas. Los dos proyectos emblemáticos son:

• Metrópolis del Norte – Un plan visionario para transformar el norte de los Nuevos Territorios (zonas fronterizas con Shenzhen) en una extensa metrópolis de nuevas ciudades, parques tecnológicos y hasta 926,000 nuevas viviendas en 20 años globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Anunciado en 2021 y ahora una prioridad gubernamental, este plan abarca lugares como Hong Shui Kiu, Yuen Long, Fanling y una nueva “Ciudad de Innovación y Tecnología” en Lok Ma Chau Loop. El objetivo es integrarse con la economía tecnológica de Shenzhen, creando efectivamente un clúster de doble ciudad. Más del 40% del objetivo de viviendas debe completarse para 2032 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com – lo que implica ~370,000 unidades para entonces, lo que aumentará drásticamente la oferta. La Metrópolis del Norte contará con varias nuevas líneas de MTR, centros comerciales y una gran proporción de viviendas públicas. Implicación: En los próximos 5–10 años, veremos la recuperación de tierras, el cambio de uso de suelos agrícolas/campos abandonados y la construcción por fases en estas áreas. Los inversores inmobiliarios ya están observando terrenos en los Nuevos Territorios anticipando este auge de desarrollo.
• Visión Lantau Mañana – También conocido como las islas artificiales de Kau Yi Chau, este es un plan para reclamar alrededor de 1,700 hectáreas de tierra cerca de la isla de Lantau (al oeste de la isla de Hong Kong) para construir una nueva metrópolis en islas artificiales. La Fase 1, actualmente en diseño, prevé alrededor de 1000+ hectáreas de tierra recuperada que podrían proporcionar ~200,000 nuevas viviendas (con un 70% como vivienda pública) y un nuevo Distrito Central de Negocios globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Todo el proyecto Lantau Tomorrow, si se realiza completamente para la década de 2030-2040, sería uno de los mayores proyectos de recuperación de tierras del mundo. La propuesta del gobierno es que crea una enorme nueva reserva de tierras para “moderar los aún altos costos de vivienda de Hong Kong” a largo plazo globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. También incluiría infraestructura de transporte (carreteras y trenes que conectan con Lantau y áreas urbanas) y amplias zonas comerciales para apoyar el crecimiento económico. El costo es enorme (estimado en más de HK$580 mil millones), y existe controversia sobre el impacto ambiental y el costo. Pero se ha aprobado la financiación inicial para comenzar la planificación y el diseño. Si avanza según lo previsto, los primeros lotes de terreno podrían estar disponibles a principios de la década de 2030, justo fuera de nuestro enfoque de 2028 pero ciertamente afectando el sentimiento. La perspectiva de Lantau Tomorrow tranquiliza al mercado de que la escasez de tierras se aliviará a largo plazo, lo que puede frenar la especulación y mantener bajo control las expectativas de precios a largo plazo.

Adicionalmente:

• Ampliación de la Nueva Ciudad de Tung Chung: Un proyecto a más corto plazo (ya en construcción) para reclamar 130 ha en el norte de Lantau y expandir la ciudad de Tung Chung. Para 2030 proporcionará 49,000 pisos para 144,000 personas además de una amplia zona comercial globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Esto es significativo para el mediano plazo: algunos de estos pisos estarán disponibles para 2027–2028, ofreciendo nuevas viviendas públicas y privadas cerca del aeropuerto.
• Reurbanización urbana (Kowloon y áreas urbanas): La Autoridad de Renovación Urbana (URA) está acelerando la reurbanización de distritos antiguos (Sham Shui Po, To Kwa Wan, etc.), lo que generará nuevos proyectos residenciales y comerciales. El gobierno también implementó un impuesto por vacancia en 2018 (5% del valor de la propiedad para pisos vacíos por más de 6 meses) para presionar a los desarrolladores a lanzar unidades más rápido, y reservó algunos antiguos sitios comerciales (como en Kai Tak) para vivienda pública para aumentar la oferta. Estas medidas aseguran que la tierra ya disponible se use eficientemente.

Transporte e Infraestructura: Varios proyectos de infraestructura abrirán nuevas áreas o mejorarán la conectividad, afectando el sector inmobiliario:

• El enlace ferroviario Shatin-Central se inauguró completamente en 2022, mejorando el acceso a lo largo del corredor de Kowloon y probablemente aumentando el valor en distritos como Kai Tak y Ma On Shan.
• Un planificado Ferrocarril Occidental Hong Kong-Shenzhen (a través de Northern Metropolis) mejorará la integración transfronteriza y hará viables las nuevas ciudades para los desplazamientos diarios.
• Conexiones viales como el túnel Tseung Kwan O–Lam Tin (inaugurado en 2022) acortan los tiempos de viaje, aumentando el atractivo residencial de Tseung Kwan O.
• El gobierno está estudiando el desarrollo de espacio subterráneo en el CBD (Central-Wanchai) y la venta de terrenos del antiguo aeropuerto en el norte de la plataforma para uso comercial, lo que podría inyectar más oferta de oficinas de Grado A de manera planificada para evitar la sobreconcentración.

En resumen, la dirección de la política de Hong Kong es doble: medidas inmediatas para rejuvenecer el mercado y proyectos a largo plazo para expandir la oferta de suelo y vivienda. Para inversores y desarrolladores, esto significa un panorama con menos restricciones de compra (bueno para la demanda) pero eventualmente mucha más construcción de viviendas (lo que podría limitar el crecimiento descontrolado de los precios). Las intervenciones gubernamentales seguirán jugando un papel importante – por ejemplo, si el mercado se sobrecalienta de nuevo, las autoridades podrían reintroducir restricciones selectivas, y si la economía decae, podrían surgir más estímulos (como exenciones fiscales o esquemas para compradores primerizos). Además, la política no puede ser ignorada: políticas como priorizar a los locales frente a compradores de China continental, la integración de la frontera terrestre y la asignación de vivienda pública vs privada dependen de la agenda del gobierno y del sentimiento público.

En general, las iniciativas de planificación urbana como Northern Metropolis y Lantau Tomorrow presentan grandes oportunidades: crearán nuevos distritos comerciales, millones de pies cuadrados de nuevos espacios de oficinas/hoteles/comercio minorista y entornos modernos de ciudades inteligentes. También presentan riesgos de ejecución (retrasos, sobrecostos, oposición pública). Los actores inmobiliarios que se alineen con estos planes —por ejemplo, adquisiciones de terrenos en los Nuevos Territorios, posicionamiento para nuevos CBD— podrían cosechar importantes recompensas para 2028 y más allá. Al mismo tiempo, las áreas urbanas existentes enfrentarán competencia de estos nuevos desarrollos en el futuro, lo que podría cambiar el panorama de inversión (por ejemplo, ¿se diluirá la importancia de Central cuando surja otro CBD en una isla artificial? ¿Reducirán las viviendas de los Nuevos Territorios la brecha de precios con las viviendas urbanas una vez que mejore la conectividad?). Estas son las preguntas estratégicas en el horizonte.

Enfoque Distrital: Áreas Clave y Nuevos Puntos Calientes

El mercado inmobiliario de Hong Kong es altamente localizado: los vecindarios y distritos tienen dinámicas únicas. Aquí ofrecemos una instantánea de regiones notables, destacando qué áreas están prosperando y cuáles enfrentan desafíos en 2025, así como nuevos puntos calientes a observar:

• Central y Admiralty (Isla de Hong Kong): El CBD tradicional en la Isla de Hong Kong sigue siendo el lugar de oficinas más prestigioso (y caro). La vacancia en los rascacielos de Central ronda el 11–12%, significativamente menor que el promedio de la ciudad jll.com.hk jll.com.hk. Las oficinas de Grado A en Central han demostrado ser relativamente resilientes debido a la limitada oferta nueva y la demanda sostenida de firmas financieras; incluso en recesiones, muchas empresas prefieren “flight-to-quality” hacia Central. El comercio minorista en Central (por ejemplo, Queen’s Road, IFC mall) se está recuperando gradualmente con el regreso de turistas y trabajadores de oficina, aunque algunas boutiques de lujo dieron paso a inquilinos más orientados al estilo de vida. En el ámbito residencial, Mid-Levels y The Peak (las zonas residenciales exclusivas adyacentes a Central) continúan alcanzando precios récord, y curiosamente, las grandes viviendas de lujo aquí experimentaron aumentos de precio en 2024–25 cuando el mercado masivo estaba a la baja globalpropertyguide.com. Con pocos desarrollos nuevos (escasez de terrenos en Mid-Levels), estos vecindarios seguirán siendo enclaves de élite. Perspectiva: Central mantendrá su dominio como centro financiero hasta 2028, impulsado por nueva infraestructura (por ejemplo, la nueva terminal de la línea Shatin-Central del MTR en Admiralty). Sin embargo, a medida que surjan nuevos distritos de negocios, el crecimiento de Central podría ser más incremental. Los inversores aún ven los activos de oficinas en Central (por ejemplo, unidades en el Bank of America Tower o edificios antiguos aptos para remodelación) como objetivos de trofeo dada la perdurable atracción de la zona.
• Kowloon Este (Kwun Tong / Kai Tak): Promocionado como el “CBD2”, Kowloon Este ha experimentado una transformación masiva de antigua zona industrial a centro de oficinas. Docenas de antiguas fábricas en Kwun Tong se han convertido en modernos edificios de oficinas, y la remodelación de Kai Tak (ubicación del antiguo aeropuerto) sigue en marcha con nuevas torres de oficinas de Grado A, hoteles y condominios. A partir de 2025, Kowloon Este ofrece espacio de oficinas de Grado A a un gran descuento respecto a Central: los alquileres son aproximadamente la mitad, y muchas oficinas de gran superficie han abierto allí. Pero la vacancia es alta (~20%+) jll.com.hk jll.com.hk, ya que la oferta ha superado la demanda. Algunas grandes empresas que se mudaron antes (atraídas por los alquileres bajos) luego redujeron su tamaño o se mudaron durante el COVID. El mercado de oficinas de Kai Tak en particular es incipiente; una torre emblemática inaugurada por un gran inquilino quedó en gran parte vacía tras su finalización. Perspectiva: En los próximos años, Kowloon Este será un mercado para inquilinos: se esperan ofertas agresivas mientras los propietarios buscan llenar los edificios. El éxito de la zona dependerá de la mejora de las conexiones de transporte (el tren Shatin-Central ayuda, y se planea un sistema de enlace ecológico dentro de Kai Tak) y quizás del traslado de agencias gubernamentales allí. Todavía hay optimismo de que, con el tiempo, Kowloon Este madurará hasta convertirse en un vibrante distrito comercial (con nuevos centros comerciales, la megaestadio Kai Tak Sports Park que abrirá en 2024, etc.). Por ahora, sin embargo, los inversores se acercan con cautela debido a la alta vacancia y los largos períodos de ocupación.
• West Kowloon y Tsim Sha Tsui: La zona de West Kowloon, que limita con Tsim Sha Tsui, está surgiendo rápidamente gracias a la terminal de tren de alta velocidad y al Distrito Cultural de West Kowloon (WKCD). El WKCD ha entregado recintos de clase mundial (museo M+, Museo del Palacio, Xiqu Centre) que han incrementado el flujo de visitantes y han convertido la zona en un punto de interés para el turismo cultural. Junto a esto, como se mencionó, el International Gateway Centre y otras nuevas torres están añadiendo un perfil moderno al horizonte. Tsim Sha Tsui (TST) en sí sigue siendo un distrito principal de compras y hoteles. Sufrió en 2020 con la ausencia de turistas, pero se está recuperando: los alquileres de pequeños locales en TST mostraron cierto repunte en 2024 a medida que las marcas de mercado masivo se expandieron cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Los edificios de oficinas de TST (como los de Canton Road o en el complejo Harbour City) disfrutan de baja vacancia (~8% jll.com.hk jll.com.hk) debido a la demanda de empresas de diseño, abastecimiento y firmas de China continental. Perspectiva: Con la nueva oferta de West Kowloon, el distrito ampliado de TST/West Kowloon podría formar una gran zona empresarial contigua para 2028. Esta área tiene la ventaja de ser un cruce de caminos: la conexión ferroviaria con Shenzhen/Guangzhou, el expreso al aeropuerto y la proximidad a Central a través de los túneles del puerto. Esperamos una demanda creciente de oficinas en West Kowloon una vez que se absorba la oferta inicial, ya que las empresas que buscan operar tanto en Hong Kong como en el mercado continental la encuentran atractiva. Los proyectos residenciales en áreas cercanas (estación Olympic, estación Austin) también tienen demanda, dada la ubicación conveniente. Los inversionistas deben observar cuán rápido se arriendan IGC y otros edificios: una absorción rápida validaría el potencial de West Kowloon y elevaría el perfil (y los valores) de la zona.
• Nuevos Territorios (Norte y Noroeste): Los Nuevos Territorios son donde se centra el crecimiento futuro de Hong Kong, gracias al plan de la Metrópolis del Norte. Actualmente, distritos como Yuen Long, Tuen Mun y Tin Shui Wai son más bien zonas residenciales e industriales rezagadas (con algunas excepciones como la bulliciosa ciudad de Yuen Long). Pero los datos de 2024 ya mostraron que estas áreas están cobrando protagonismo: Yuen Long y Tuen Mun tuvieron el 34% de todas las nuevas viviendas privadas terminadas en 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, lo que indica el enfoque de los desarrolladores en terrenos vírgenes de los NT. Los precios de la vivienda en los Nuevos Territorios son generalmente más bajos (aproximadamente un 30–50% más baratos por pie cuadrado que en Kowloon urbano/Isla de HK), lo que, combinado con nuevas conexiones de transporte, está atrayendo a familias jóvenes. La próxima Metrópolis del Norte abarcará lugares como Kwu Tung (cerca de Lok Ma Chau), destinado a ser un gran centro tecnológico y residencial. El gobierno ha comenzado a reclasificar terrenos y negociar con Shenzhen para crear una zona de innovación transfronteriza. Perspectiva: Para 2028, probablemente veremos las primeras fases de la Metrópolis del Norte en construcción – posiblemente nuevas urbanizaciones de vivienda pública y el campus tecnológico Lok Ma Chau Loop (donde ya se están levantando algunos edificios). Las ciudades fronterizas podrían convertirse en puntos calientes inmobiliarios a medida que la infraestructura las conecte con los centros urbanos (por ejemplo, el nuevo enlace norte del MTR en planificación). Los inversores con una visión a largo plazo ya están acumulando terrenos o propiedades antiguas de aldeas en el norte de los NT anticipando una ganancia. Sin embargo, existen riesgos: el desarrollo aquí implica reasentar aldeas, abordar problemas medioambientales y alinearse con los planes de Shenzhen, lo que podría causar retrasos. Si se ejecuta bien, el norte de los NT podría ser el “Silicon Valley” Shenzhen-HK, impulsando la demanda tanto de viviendas como de oficinas (y quizás aliviando los precios en toda la ciudad al aumentar la oferta). A medio plazo, distritos como Yuen Long, Sheung Shui, Fanling crecerán de forma constante en población y servicios, reduciendo la brecha con las zonas urbanas tradicionales.
• Isla de Lantau y Zona del Aeropuerto: Lantau alberga el aeropuerto, la puerta de entrada de Hong Kong, y está experimentando un impulso de desarrollo. Además del proyecto a largo plazo Lantau Tomorrow, a corto plazo está la expansión de Tung Chung (con miles de pisos que llegarán para 2027) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Además, el Puente Hong Kong-Zhuhai-Macao, inaugurado en 2018, ha convertido a Lantau en un lugar estratégico para la logística: está surgiendo una economía de cabeza de puente en ciudades como Tung Chung y Sunny Bay, con la visión de parques logísticos e incluso propuestas para centros de entretenimiento. Perspectiva: El mercado inmobiliario de Lantau (por ejemplo, la comunidad de expatriados de Discovery Bay, los pisos de Tung Chung) se beneficiará de la mejora de la conectividad y el crecimiento del aeropuerto (proyecto Airport City con instalaciones comerciales, de oficinas y exposiciones). Sin embargo, gran parte de los terrenos ganados al mar para Lantau Tomorrow no impactarán el mercado hasta la década de 2030. Mientras tanto, los inversores son optimistas respecto a hoteles y comercios outlet cerca del aeropuerto, esperando que el turismo se recupere por completo (el aeropuerto manejó un récord de 74 millones de pasajeros antes del COVID; en 2023 estaba en recuperación). Los planes del gobierno para desarrollar características de Ciudad Inteligente en Lantau (por ejemplo, vehículos autónomos en nuevas áreas) también podrían convertirla en una zona residencial moderna y atractiva en el futuro.
• Distritos Urbanos Antiguos (Sham Shui Po, Tokwawan, etc.): Estas zonas, con muchos edificios envejecidos, están pasando por una renovación liderada por la URA. Por ejemplo, en Sham Shui Po, están surgiendo proyectos como la restauración patrimonial de Mei Ho House y nuevos rascacielos. Kowloon City (To Kwa Wan) experimentó una oleada de nuevos condominios tras el cierre del antiguo aeropuerto de Kai Tak. Estos distritos suelen mostrar una mezcla de nuevos condominios de lujo entre antiguos tong lau (edificios sin ascensor). Perspectiva: Ofrecen oportunidades para desarrolladores boutique e inversores que deseen participar en renovaciones a menor escala. A medida que la URA licita activamente terrenos, aquí surgirán más viviendas y espacios comerciales modernos para 2028, elevando el perfil (y los precios) de barrios que antes se consideraban “antiguos” o “de clase trabajadora”. Por ejemplo, la apertura de la estación de MTR To Kwa Wan en 2021 ya mejoró las perspectivas de esa zona. Anticipamos una gentrificación constante en estos lugares.

En resumen, la geografía de crecimiento de Hong Kong se está expandiendo. Si bien la Isla y el viejo Kowloon siguen siendo vitales (especialmente para oficinas de grado A y viviendas de lujo), las nuevas fronteras en Kowloon Este, West Kowloon y los Nuevos Territorios del Norte son donde se concentrará gran parte de la acción y la oportunidad en los próximos años. Las zonas emergentes ofrecen tanto mayor riesgo como mayor potencial de recompensa: el éxito depende de la finalización de infraestructuras y la materialización de la demanda. Para los inversores, un enfoque equilibrado podría implicar mantener activos principales en distritos clave para la estabilidad, mientras se invierte selectivamente en distritos emergentes para obtener ganancias (por ejemplo, comprando un local comercial en un nuevo centro urbano antes de que la población crezca por completo). Para los usuarios finales, la variedad de distritos significa más opciones de estilo de vida – desde la comodidad urbana hasta más espacio en nuevos pueblos suburbanos – lo cual es un desarrollo positivo dada la histórica escasez de suelo en Hong Kong.

Oportunidades y Riesgos de Inversión

A medida que el mercado inmobiliario de Hong Kong transiciona en 2025, los inversores están sopesando nuevas oportunidades frente a riesgos persistentes. A continuación, describimos las principales oportunidades y riesgos clave a considerar en el horizonte 2025–2028:

Principales oportunidades de inversión:

• Jugadas de recuperación en segmentos sobrevendidos: Tras la corrección de los últimos años, ciertos segmentos inmobiliarios ofrecen valor. Los edificios de oficinas de alta calidad con valoraciones deprimidas (especialmente en áreas descentralizadas) presentan una oportunidad para inversión en valor: los inversores pueden adquirir activos de grado A a precios significativamente más bajos que hace unos años, con la perspectiva de una recuperación en los alquileres para finales de la década de 2020. Por ejemplo, los valores de capital de oficinas en Kowloon han caído drásticamente, y propietarios como bancos están comenzando a deshacerse de activos de oficinas embargados hongkongbusiness.hk. Inversores astutos están observando estos activos en dificultades o con bajo rendimiento para reposicionarlos o mantenerlos a largo plazo. De manera similar, las propiedades comerciales en distritos turísticos (tiendas en Causeway, centros comerciales en TST) que experimentaron fuertes caídas en los alquileres podrían generar altos rendimientos si se compran ahora y se mantienen hasta que el gasto de los visitantes se recupere por completo.
• Hoteles y hospitalidad: El sector hotelero está en alza con la reactivación del turismo. En particular, los hoteles representaron el 45% del valor total de transacciones inmobiliarias en el primer trimestre de 2025 hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk – una señal de que los inversores son optimistas respecto a los hoteles. Muchos hoteles tuvieron pérdidas o fueron reconvertidos durante el COVID (algunos alquilados como cuarentena gubernamental). Ahora, con el aumento de la ocupación y las tarifas de las habitaciones, quienes inviertan o adquieran hoteles se beneficiarán. También existen oportunidades de conversión: algunos edificios comerciales antiguos se están convirtiendo en hoteles para satisfacer la demanda futura. El impulso del gobierno de Hong Kong para albergar grandes eventos y atraer visitantes (por ejemplo, Art Basel, Rugby Sevens, etc.) respalda las perspectivas. Para 2028, Hong Kong podría enfrentar nuevamente una escasez de habitaciones de hotel de calidad, lo que hace que los precios actuales sean atractivos.
• Logística y centros de datos: A pesar de una inestabilidad a corto plazo, las propiedades logísticas siguen siendo fundamentalmente sólidas. El crecimiento del comercio electrónico y la reconfiguración de la cadena de suministro mantendrán a Hong Kong relevante como centro de distribución en Asia. Los almacenes modernos generan ingresos decentes y tienen baja obsolescencia. Además, los centros de datos están en alta demanda dada la condición de Hong Kong como centro de datos (excelente infraestructura de telecomunicaciones y proximidad a China). Convertir o construir sitios industriales en centros de datos es un nicho lucrativo: empresas tecnológicas globales y REITs buscan activamente espacio. Los inversores que puedan navegar los requisitos técnicos y los problemas de suministro eléctrico pueden aprovechar esta clase de activos en crecimiento con retornos estables a largo plazo (a menudo mediante contratos de arrendamiento largos con grandes inquilinos tecnológicos).
• Desarrollo residencial en nuevas áreas: Los agresivos planes de vivienda del gobierno significan que se pondrá a disposición mucho terreno mediante licitación en nuevas zonas de desarrollo. Para los desarrolladores con fuerte capacidad de ejecución, la Northern Metropolis y otros Nuevos Pueblos presentan enormes oportunidades: proyectos a gran escala con potenciales economías de escala. Los costos de la tierra en estas áreas pueden ser más bajos (el gobierno podría ofrecer asociaciones o condiciones favorables para asegurar que se cumplan los objetivos), y la demanda debería ser sólida dada la necesidad de vivienda. Además, a mediano plazo, si las tasas de interés bajan, los precios residenciales podrían comenzar a subir nuevamente a partir de 2025, generando ganancias para quienes aseguraron terrenos durante el punto más bajo. Incluso para los inversores más pequeños, comprar temprano en un distrito emergente (antes del crecimiento) puede generar apreciación de capital a medida que llegan la infraestructura y la población.
• Educación y bienes raíces especializados: Una oportunidad algo desapercibida: propiedades relacionadas con la educación. Colliers proyecta una creciente demanda de escuelas internacionales, jardines de infancia y centros de formación a medida que más familias expatriadas y profesionales de China continental llegan a Hong Kong hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk. Las propiedades adecuadas para campus o centros de aprendizaje (con grandes superficies, en zonas residenciales) podrían ver un mayor interés de los inversores. De manera similar, la vivienda para personas mayores y las instalaciones de salud probablemente se expandan (dada la demografía envejecida), abriendo nichos para desarrollos de viviendas para mayores o edificios de oficinas médicas, segmentos aún incipientes en Hong Kong.
• Reacondicionamientos verdes y sostenibles: Los inversores que se centran en ESG (Ambiental, Social y Gobernanza) podrían agregar valor renovando edificios antiguos para cumplir con estándares ecológicos. El impulso de Hong Kong por la sostenibilidad significa que existen incentivos para edificios energéticamente eficientes. Modernizar un bloque de oficinas o residencial antiguo (mejor aislamiento, sistemas inteligentes) puede aumentar su atractivo para los inquilinos y prepararlo para futuras regulaciones gubernamentales sobre el uso de energía.

Riesgos y desafíos clave:

• Riesgo de tasas de interés y financiamiento: Aunque las tasas parecen estar estabilizándose, cualquier aumento inesperado en las tasas de interés globales afectaría directamente a Hong Kong (a través del tipo de cambio fijo). Las tasas altas aumentan los costos de endeudamiento, reducen la capacidad de compra de los compradores y pueden llevar a incumplimientos y ventas forzadas (especialmente para inversores altamente apalancados). Los desarrolladores más pequeños o inversores con deuda a tasa variable son vulnerables si las tasas se mantienen elevadas por más tiempo del anticipado. Por otro lado, si las tasas bajan demasiado rápido y provocan una afluencia repentina de capital especulativo, podría requerirse una respuesta de política.
• Riesgos macroeconómicos globales y geopolíticos: Hong Kong está extremadamente expuesto a factores externos. Una desaceleración en la economía global o en China podría descarrilar la recuperación inmobiliaria local. Por ejemplo: una importante crisis del mercado inmobiliario en China o un crecimiento más lento en el continente pueden reducir la inversión continental en propiedades de Hong Kong y debilitar la demanda de lujo. Geopolíticamente, las tensiones entre EE. UU. y China representan un riesgo constante: nuevas sanciones, aranceles o restricciones a los flujos de capital podrían asustar a los inversores o limitar el movimiento de dinero transfronterizo. La posición única de Hong Kong como punto de encuentro entre Oriente y Occidente lo hace sensible; cualquier escalada (guerra tecnológica, problemas en el estrecho de Taiwán) podría llevar a la cautela o incluso a la reubicación de expatriados, afectando la ocupación de oficinas.
• Cambios políticos y regulatorios locales: Aunque la escena política es estable ahora, cualquier cambio importante (como cambios de liderazgo o reversiones de políticas) podría impactar el sector inmobiliario. Por ejemplo, si la asequibilidad de la vivienda para los locales no mejora, el gobierno podría enfrentar presión para volver a imponer medidas de enfriamiento o reglas de propiedad más estrictas (como más impuestos a compradores extranjeros o impuestos a la vacancia con mayor rigor). El recuerdo de anuncios de políticas abruptas en el pasado (como el 15% de impuesto de timbre de la noche a la mañana en 2012) significa que el riesgo político siempre está presente. Además, si los precios de la vivienda se recuperan demasiado rápido, la protesta pública podría provocar una intervención política: un acto de equilibrio para las autoridades.
• Exceso de oferta en ciertos segmentos: Aunque en general Hong Kong sufre de escasez de oferta, el exceso de oferta localizado es posible. El sector de oficinas es un ejemplo claro: demasiadas oficinas nuevas en Kowloon Este/Oeste podrían llevar a un exceso prolongado y poner en aprietos financieros a los propietarios (aunque los grandes actores están sobrellevándolo, los más pequeños o los que tienen activos únicos podrían sufrir). Asimismo, si los proyectos de Northern Metropolis y Lantau se completan según lo previsto, para finales de la década de 2020 podría haber un excedente de viviendas nuevas, especialmente si el crecimiento poblacional no cumple las previsiones o si la emigración se reanuda. Un exceso de oferta limitaría los precios y alquileres, reduciendo los márgenes de ganancia de los desarrolladores.
• Costos de construcción y mano de obra: Construir en Hong Kong es costoso y lleva mucho tiempo. Recientemente, los costos de materiales de construcción han sido volátiles a nivel global, y Hong Kong también enfrenta una escasez de mano de obra calificada en la construcción. Los retrasos y sobrecostos son comunes en los megaproyectos. Para los desarrolladores, esto es un riesgo: ganar una licitación de terreno del gobierno a cierto precio y luego ver cómo los costos de construcción se disparan puede reducir los márgenes o incluso hacer inviable un proyecto si el mercado cambia. El gobierno intenta mitigar esto mediante la prefabricación e importación de mano de obra, pero sigue siendo un desafío que podría ralentizar la entrega de nueva oferta.
• Estabilidad del tipo de cambio fijo: Este es un riesgo de baja probabilidad pero alto impacto. El mercado inmobiliario de Hong Kong se sustenta en la paridad USD-HKD, que mantiene las tasas de interés atadas a la Fed y ha proporcionado históricamente tasas bajas y flujos de capital. Si alguna vez hubiera presión sobre la paridad (por grandes salidas de capital o presión política), podría causar inestabilidad monetaria. Un cambio en el régimen de paridad provocaría una importante reevaluación de los activos. La mayoría de los analistas espera que la paridad se mantenga (ha sido robusta desde 1983), pero es un riesgo de fondo a tener en cuenta.
• Oscilaciones en el Sentimiento del Mercado: El sector inmobiliario en Hong Kong es tanto psicológico como fundamental. El sentimiento negativo – ya sea por un brote repentino (como se vio en 2020), un error de política o un evento crediticio – puede congelar las transacciones y hacer que los precios caigan rápidamente. Por el contrario, la exuberancia puede regresar (como se vio en recuperaciones pasadas) e inflar una mini-burbuja. Los inversionistas deben navegar cuidadosamente estas oscilaciones, quizás mediante la diversificación o enfocándose en el rendimiento por ingresos en lugar de puras compras especulativas. El riesgo de liquidez también es real: en períodos de baja, encontrar compradores puede ser difícil, lo que podría atrapar a inversionistas que se apalancaron en exceso esperando ventas rápidas.

Al equilibrar estos factores, muchos ven 2025 como un punto de entrada atractivo al sector inmobiliario de Hong Kong: los valores son relativamente bajos y el gobierno y la economía están brindando apoyo para una recuperación. Pero es un momento para la selectividad y la debida diligencia. Las propiedades bien ubicadas y de calidad deberían superar a las secundarias (la brecha entre activos prime y no prime podría ampliarse). Se aconseja a los inversionistas que sometan sus inversiones a pruebas de estrés frente a los riesgos mencionados: por ejemplo, ¿puede el rendimiento del activo cubrir intereses más altos? ¿Existe un uso alternativo si el uso principal no rinde?

En última instancia, los fundamentos de Hong Kong – estado de derecho en los negocios, puerta de entrada a China, centro financiero global – sugieren que, a pesar de los desafíos recientes, sigue siendo un mercado inmobiliario atractivo para quienes tienen una perspectiva de mediano a largo plazo. Es probable que los próximos años recompensen a los inversionistas que puedan navegar la volatilidad a corto plazo mientras se posicionan para la transformación de la ciudad (a través de Northern Metropolis, integración en Greater Bay Area y un modelo económico post-COVID). Una gestión prudente del riesgo y la alineación con la dirección gubernamental (por ejemplo, asociándose en proyectos público-privados, adoptando el desarrollo inteligente/verde) serán clave para capitalizar la próxima etapa de Hong Kong.

Perspectivas del Mercado 2025–2028: Optimismo Cauteloso por Delante

De cara al futuro, el mercado inmobiliario de Hong Kong está preparado para una recuperación y reajuste gradual durante los próximos 3–4 años. Lo peor de las consecuencias de la pandemia y la corrección inducida por políticas parece haber quedado atrás, pero el ritmo de mejora variará según el sector y dependerá de las condiciones macroeconómicas. Aquí tienes un pronóstico sector por sector hasta 2028:

• Residencial: El escenario base es de estabilización en 2025, seguido de un crecimiento moderado de los precios en 2026–2028. Con el mercado de la vivienda encontrando estabilidad hacia finales de 2025 (disminución del inventario, reactivación de la demanda), los precios de las viviendas podrían experimentar aumentos anuales de un solo dígito bajo a medio en la última parte de la década. Esto supone que las tasas de interés disminuyan un poco (mejorando la asequibilidad) y que la economía crezca de manera constante. Es poco probable que veamos un regreso a los aumentos anuales del 20%+ de la década de 2010, dado las medidas de oferta del gobierno y el sentimiento aún en recuperación. En su lugar, se espera una trayectoria más sostenible – quizás un crecimiento total de los precios de la vivienda privada del orden de +10% a +15% acumulado de 2025 a 2028, con el segmento de lujo superando al mercado masivo. Para 2028, los precios del mercado masivo podrían recuperar sus niveles de 2019 (eliminando la reciente caída), mientras que el segmento de lujo incluso podría desafiar los picos anteriores si se reanuda el flujo de riqueza continental. Los volúmenes de transacciones deberían mantenerse saludables mientras la política siga siendo favorable – podríamos ver ~60k+ transacciones por año (más que las ~45–50k de los últimos años, pero por debajo de los años pico de 100k). Los factores clave de cambio incluyen: tasas de interés globales (un aumento brusco arruinaría la recuperación), éxito de los programas de atracción de talento (más población = más demanda de vivienda), y la ejecución de nueva oferta (si el gobierno inunda el mercado con nuevos pisos más rápido de lo esperado, eso podría moderar los precios). En general, una perspectiva equilibrada: es probable que la vivienda pase de ser un mercado de compradores en 2023–25 a un mercado más neutral para 2027, con equilibrio entre oferta y demanda a la vista como señaló JLL en worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com.
• Oficinas: El sector de oficinas probablemente enfrentará otro año o dos de debilidad antes de alcanzar un punto de inflexión. 2025 y principios de 2026 podrían ver nuevas caídas en los alquileres (acumulando quizás un -5% a -10% adicional, además de las caídas previas) a medida que la nueva oferta alcanza su punto máximo y la vacancia se acerca a su tope alrededor del 18–20% hongkongbusiness.hk. Muchos contratos de arrendamiento que vencen en 2025 se renegociarán a la baja (Fitch espera recortes de alquiler de un porcentaje bajo de dos dígitos para estos) hongkongbusiness.hk, manteniendo los promedios deprimidos. Sin embargo, para 2027, anticipamos que las tasas de vacancia comiencen a descender si el crecimiento económico continúa y entran menos proyectos nuevos al mercado. A finales de la década de 2020 podría verse un mercado de oficinas más ajustado a medida que se absorbe el exceso actual, pero esto depende en gran medida del éxito de Hong Kong en atraer empresas (por ejemplo, empresas de China continental estableciendo sedes, empresas internacionales expandiéndose en la GBA). Suponiendo una absorción moderada, los alquileres de oficinas de Grado A podrían estabilizarse alrededor de 2026 y potencialmente subir un poco (digamos 2-3% anual) en 2027–28, principalmente en edificios prime. Los edificios de menor categoría podrían quedarse rezagados o incluso enfrentar una reconversión. Los valores de capital deberían seguir a los alquileres con cierto retraso; esperamos que toquen fondo en 2025–26 y luego se recuperen lentamente. Para 2028, los alquileres y precios de oficinas pueden seguir por debajo del pico de 2019, pero el mercado debería estar más sano, con una nueva vacancia de equilibrio quizás en un solo dígito alto (dada cierta persistencia del trabajo remoto). Un factor impredecible: si las empresas de China continental reingresan agresivamente (por ejemplo, empresas estatales consolidando oficinas regionales en HK), la absorción podría acelerarse y empujar a una recuperación más fuerte.
• Retail: La trayectoria para el sector inmobiliario comercial es cautelosamente positiva. 2025 probablemente será el año de la estabilización, con pequeñas caídas en los alquileres o un desempeño plano. A partir de 2026, si el turismo se normaliza completamente (posiblemente alcanzando más de 60 millones de visitantes para 2027, acercándose a los niveles previos a la crisis), los alquileres comerciales podrían volver a subir, especialmente en los principales distritos turísticos. Proyectamos que los alquileres de locales en calles principales suban quizás un 5–10% en total entre 2026–2028, recuperando parte del terreno perdido a medida que la vacancia vuelve a un solo dígito. Los alquileres de los principales centros comerciales podrían ver un crecimiento similar o ligeramente menor, dado que se mantuvieron más estables antes. La recuperación del sector retail también recibirá un impulso de grandes eventos (la ciudad está postulando para eventos como los Gay Games, etc.) y de grandes atracciones (Hong Kong Disneyland se está expandiendo, nuevas aperturas de museos, etc.). Para 2028, es probable que los alquileres comerciales sigan por debajo del pico de 2014, pero la mezcla de inquilinos habrá cambiado a una más diversificada, posiblemente haciendo el sector menos volátil (menos dependencia de unas pocas marcas de lujo). Un riesgo para este pronóstico es el comportamiento del consumidor de China continental: si más turistas chinos eligen comprar en su país (con la reducción de aranceles de importación de lujo en China, tienen menos incentivos para comprar en HK que antes), Hong Kong puede que nunca recupere completamente su volumen anterior de ventas de lujo. En ese caso, los alquileres comerciales podrían estabilizarse en un nuevo nivel. Pero el volumen total de ventas debería ser saludable, ya que el número de visitantes y el poder adquisitivo local aumentan con el crecimiento económico (el pronóstico del gobierno para las ventas minoristas es de un crecimiento modesto en los próximos años, en línea con una recuperación más amplia del consumo).
• Industrial: Esperamos que el sector industrial/logístico se mantenga relativamente estable con una tendencia positiva a medio plazo. Tras un ligero aumento en la desocupación y rentas planas en 2024–2025, las crecientes necesidades del comercio electrónico, distribución regional para el comercio de la ASEAN e integración con la logística de la GBA probablemente impulsarán la demanda. Las rentas industriales podrían retomar una modesta tendencia alcista para 2026, acumulando potencialmente un crecimiento de ~5%–10% para 2028 desde los niveles actuales, especialmente para espacios de almacén modernos. La desocupación podría volver a alrededor del 5% o menos para 2028 a medida que el mercado se reequilibra y se completan menos nuevos proyectos (ya que el terreno para grandes almacenes es limitado). Además, cualquier desmantelamiento de edificios industriales antiguos para su reurbanización eliminará stock de manera efectiva, ajustando la oferta. Los valores de las propiedades industriales podrían subir más rápido que las rentas, porque la demanda de los inversores es alta; prevemos compresión de la tasa de capitalización a medida que más capital (incluidos fondos institucionales y REITs) busque la renta estable de los activos logísticos. Si bajan los tipos de interés, esto impulsará aún más las subidas de precios en el segmento industrial. Para 2028, el sector podría ser uno de los de mejor desempeño en términos de retornos totales (alquiler + apreciación de capital), siempre que el comercio global no se vea gravemente interrumpido.
• Segmentos emergentes (bienes raíces de tecnología/innovación): A medida que Hong Kong se diversifica, para 2028 podríamos hablar del crecimiento de parques de oficinas tecnológicas (quizás la apertura de la primera fase de Lok Ma Chau Loop) y laboratorios de ciencias de la vida. Los planes del gobierno para desarrollar un centro de TI en la Northern Metropolis podrían crear una nueva clase de propiedades (oficinas laboratorio, campus de I+D). Probablemente estos se impulsarían mediante asociaciones público-privadas con actores específicos de la industria. Si los planes avanzan, para 2028 podríamos ver la ocupación inicial de estos, atrayendo empresas y talento – una señal optimista para la base económica de la ciudad. Los bienes raíces asociados con la integración de la Greater Bay Area – como instalaciones logísticas transfronterizas, espacios de coworking para empresas de China continental – también se volverán más prominentes.

En un sentido general, para 2028 el sector inmobiliario de Hong Kong probablemente habrá superado el impacto del COVID y las incertidumbres políticas de principios de los años 2020, volviendo a una trayectoria de crecimiento moderado alineado con los fundamentos económicos. Las acciones del gobierno implican que buscan un “aterrizaje suave” y estabilización en lugar de otro auge descontrolado: una oferta de vivienda suficiente para contener precios extremos, pero también medidas para asegurar que la propiedad siga siendo una inversión atractiva.

Los inversores con un horizonte a largo plazo siguen siendo optimistas: Hong Kong se mantiene constantemente como uno de los principales mercados de inversión inmobiliaria de Asia por su liquidez y estado de derecho, y se espera que eso continúe. Las firmas financieras globales están expandiéndose nuevamente en Hong Kong (basta ver los numerosos bancos contratando en gestión de patrimonios para manejar capital chino), lo que augura una buena demanda de oficinas y residencias de lujo. El capital chino continental, que estuvo más o menos en pausa entre 2020 y 2022, probablemente regresará; si la economía de China se estabiliza, los compradores adinerados del continente podrían volver a ver la propiedad en Hong Kong como un refugio seguro de activos, especialmente con la frontera completamente abierta y el debilitamiento del RMB haciendo que los activos de Hong Kong sean más baratos en términos de RMB jll.com.hk jll.com.hk. De hecho, JLL plantea que la depreciación del RMB podría atraer capital continental al mercado residencial de Hong Kong jll.com.hk jll.com.hk. Tal flujo, si se materializa, podría impulsar el segmento de alta gama e incluso llevar al gobierno a monitorear cualquier sobrecalentamiento.

Resumen de pronóstico: El mercado inmobiliario de Hong Kong, en todos los sectores, está preparado para mejorar, pero no sin cautela. Las partes interesadas deben esperar ganancias graduales en lugar de un auge repentino, siendo 2025 el año de transición que sentará las bases. Para 2028, anticipamos:

• Precios residenciales moderadamente más altos que en 2025, volúmenes de ventas saludables; la vivienda sigue siendo cara pero ligeramente más asequible que en los años pico debido al crecimiento de los ingresos y a las nuevas incorporaciones de vivienda por parte del gobierno.
• Los alquileres de oficinas probablemente tocaron fondo y comienzan a subir lentamente; la vacancia baja desde el pico pero aún por encima del mínimo histórico, con una bifurcación entre ubicaciones demandadas (ajustadas) y otras con exceso de oferta (más holgadas).
• Los alquileres comerciales se recuperan pero aún por debajo de los máximos anteriores; el panorama minorista es más experiencial y diversificado.
• El sector industrial/logístico sólido, con bajas vacancias y creciente importancia en el contexto de la GBA; posiblemente el primer sector en alcanzar completamente el rendimiento previo a 2019.
• Nuevos distritos (Northern Metropolis, etc.) en desarrollo, inyectando optimismo para la futura expansión de Hong Kong y brindando oportunidades inmobiliarias más allá del núcleo tradicional.

Crucialmente, mucho depende de las condiciones económicas externas. Si una recesión global ocurre en 2026, podría retrasar o atenuar estas recuperaciones. Por el contrario, si la reapertura de China y la economía global superan las expectativas, la propiedad en Hong Kong podría superar nuestras previsiones base. Por lo tanto, “optimismo cauteloso” es la consigna: las piezas están en su lugar para una recuperación, pero el ritmo será medido. Como tituló una investigación, el mercado de Hong Kong tiene una “perspectiva mixta” pero con oportunidades que surgen a medida que disminuyen los vientos en contra hongkongbusiness.hk. La adaptabilidad de la ciudad se ha demostrado muchas veces, y su mercado inmobiliario ahora se está adaptando a una era pospandémica y de reajuste de políticas – una que parece estar en una base más firme y sostenible de cara a 2028.

Fuentes:

• Global Property Guide – Análisis del Mercado Residencial de Hong Kong 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• Cushman & Wakefield – Revisión del Mercado de Hong Kong 1S 2025 y Perspectivas 2S cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com
• JLL – Resumen Preliminar del Mercado de Hong Kong T1 2025 jll.com.hk jll.com.hk jll.com.hk
• Hong Kong Business (Colliers) – Perspectivas mixtas para 2025 hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk; Fitch prevé aumento de vacancia en oficinas hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk
• S&P Global Market Intelligence – Enfriamiento del mercado inmobiliario en Hong Kong spglobal.com spglobal.com
• Savills Research – Ventas y alquileres industriales en Hong Kong (mar 2025) savills.com savills.com
• Reuters – La población de Hong Kong aumenta ligeramente en 2024 reuters.com reuters.com
• Otros: Datos del Departamento de Valoración y Tasación a través de GlobalPropertyGuide globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, Junta de Turismo de HK a través de noticias hongkongfp.com, y comunicados/prensa/información del gobierno globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com para detalles de políticas y planificación.