Bienes Raíces en Seúl 2025: Precios por las Nubes, Políticas Audaces y Perspectivas para Gangnam y Más Allá

El mercado inmobiliario de Seúl está siendo noticia en 2025, con precios de apartamentos en aumento en sus distritos más codiciados, nuevos megaproyectos que remodelan el horizonte y los responsables políticos apresurándose para mantener el auge bajo control. En este informe, analizamos los sectores inmobiliarios residenciales y comerciales de Seúl, examinando las condiciones actuales del mercado, tendencias de precios, oportunidades de inversión atractivas, intervenciones gubernamentales, próximos proyectos de infraestructura y pronósticos de expertos. Desde los crecientes valores de los apartamentos en Gangnam hasta los ambiciosos planes de torres de 100 pisos en Yongsan, aquí tienes una mirada en profundidad a lo que está ocurriendo ahora y lo que se espera en los próximos años.

Visión general del mercado: una historia de dos mercados en 2025

El mercado inmobiliario de Seúl en 2025 se caracteriza por un crecimiento robusto en la región capital en contraste con un desempeño débil en el resto de Corea del Sur. Los precios de la vivienda en Seúl han repuntado con fuerza, incluso cuando otras zonas languidecen. A principios de 2025, el Índice de Precios de Viviendas a Nivel Nacional del Banco de Corea subió apenas un 0,31% interanual (una leve caída ajustada por inflación), pero esta modesta cifra nacional oculta una aguda división regional globalpropertyguide.com. Los precios de la vivienda en Seúl subieron un 3,63% en el último año, liderando el aumento del 1,68% en el área metropolitana, mientras que muchas ciudades provinciales siguieron viendo precios a la baja o planos globalpropertyguide.com. De hecho, el mercado de la vivienda en Seúl ya ha registrado más de una docena de semanas consecutivas de aumentos de precios en 2025, su repunte más rápido desde la primavera koreajoongangdaily.joins.com. El impulso que comenzó en los tres “Gangnam” ultra caros de Seúl se está expandiendo a otras áreas como Mapo, Yangcheon y Gangdong, indicando un repunte más amplio koreajoongangdaily.joins.com.

Esta polarización subraya la primacía de Seúl: las propiedades en la capital alcanzan una enorme prima. El apartamento nuevo promedio en Seúl se vende por unos ₩13.4 millones por m² (~$9,300), más de 2.3 veces el promedio nacional de ₩5.76 millones globalpropertyguide.com. De hecho, Corea del Sur ostenta ahora la mayor brecha de precios de la vivienda entre las grandes ciudades metropolitanas y los pequeños pueblos entre todos los países de la OCDE globalpropertyguide.com. Un apartamento de lujo en Seúl puede fácilmente costar más de ₩2 mil millones (aproximadamente $1.5–$2 millones), mientras que viviendas de tamaño similar en ciudades secundarias cuestan solo una fracción de eso. La tabla a continuación destaca los precios promedio estimados de apartamentos en distritos clave de Seúl en comparación con el promedio de la ciudad:

Distrito (Seúl)	Precio Promedio de Apartamento (2025)₩/m²
Gangnam-gu (sur)	₩25,000,000 bambooroutes.com
Seocho-gu (sur)	₩22,000,000 bambooroutes.com
Yongsan-gu (centro)	₩20,000,000 bambooroutes.com
Songpa-gu (sureste)	₩17,000,000 bambooroutes.com
Mapo-gu (noroeste)	₩15,000,000 bambooroutes.com
Promedio de Seúl	~₩10,000,000 bambooroutes.com

Fuente: Análisis de Bamboo Routes, octubre 2024 (estimaciones para 2025).

Como se muestra arriba, Gangnam sigue siendo la zona más cara, con valores promedio de apartamentos aproximadamente 2,5 veces el promedio de la ciudad. Otros distritos pudientes como Seocho, Yongsan y Songpa también superan ampliamente el promedio, mientras que Mapo, aunque relativamente más “accesible”, aún está por encima del punto de referencia de la ciudad. Estas disparidades de valor se están ampliando, reflejando la preferencia de los compradores por las zonas centrales de Seúl y evidenciando el grave desequilibrio entre la oferta y la demanda en la capital.

En el lado de la demanda, múltiples factores están impulsando el auge de Seúl. Se espera que las tasas de interés bajen en 2025, con el Banco de Corea adoptando una postura de flexibilización, lo cual ha mejorado el ánimo de los compradores cbre.com. Los inversionistas que anticipan recortes de tasas se han apresurado a asegurar hipotecas antes de que entren en vigor nuevas restricciones crediticias koreajoongangdaily.joins.com. Al mismo tiempo, los alquileres y los precios de preventa han ido en aumento, añadiendo urgencia para que los futuros propietarios compren ahora en lugar de esperar koreajoongangdaily.joins.com. El volumen de ventas de viviendas en Seúl ha aumentado en consecuencia – en mayo de 2025, las transacciones de apartamentos estaban en camino de alcanzar 7,000–8,000 unidades, un gran salto respecto a meses anteriores, incluso en distritos bajo las regulaciones más estrictas koreajoongangdaily.joins.com. Este frenesí de actividad sugiere que una demanda contenida se está liberando mientras los compradores se ajustan a la nueva realidad del mercado de tasas de interés más bajas y al temor de perderse futuras ganancias en los precios.

Mientras tanto, fuera de Seúl, los mercados de la vivienda siguen fríos. Fuera de la región capital, 2025 marca el tercer año consecutivo de caídas de precios en muchas ciudades grandes globalpropertyguide.com. Por ejemplo, los valores de los apartamentos en Busan, Daegu y otras grandes ciudades siguen con tendencia a la baja entre un 1–4% interanual globalpropertyguide.com. Resultado: la recuperación inmobiliaria de Seúl ha sido altamente localizada, beneficiando a sus distritos principales de forma desproporcionada y ampliando la brecha de riqueza urbano-rural. El apartamento promedio en Seúl ahora cuesta 3.5 veces más que uno en Busan, frente a una diferencia de 2.1 veces hace una década koreajoongangdaily.joins.com. Esta divergencia presenta un dilema político mientras la nación lidia con cuestiones de equidad en la vivienda.

Tendencias del mercado residencial en 2025

Crecimiento de precios y trayectoria de recuperación

Tras una breve corrección en 2022–2023, los precios residenciales en Seúl vuelven a estar en alza. Los analistas de la industria señalan que el mercado probablemente tocó fondo a principios de 2023 globalpropertyguide.com. Para febrero de 2025, el índice de precios de viviendas de Seúl había subido casi un 4% interanual globalpropertyguide.com, y los meses de primavera posteriores han visto cómo el ritmo de aumento se ha acelerado aún más. En particular, abril de 2025 marcó la 12ª semana consecutiva de alzas en los precios de los apartamentos en Seúl world.kbs.co.kr. Durante ese mes, los valores en los exclusivos distritos de Gangnam, Seocho y Songpa estaban subiendo +0.13% a +0.18% por semana, superando el crecimiento semanal general de la ciudad del 0.08% world.kbs.co.kr. Es importante destacar que la recuperación de precios se ha ampliado: distritos como Seongdong, Mapo, Yongsan, Yangcheon y Gangdong también registraron incrementos superiores al promedio en abril (alrededor de 0,11–0,17% semanal) a medida que la confianza de los compradores regresaba más allá de los límites de Gangnam world.kbs.co.kr.

Este repunte constante en Seúl contrasta con la debilidad persistente en otras regiones. A partir del primer trimestre de 2025, los precios de la vivienda en toda Corea, excluyendo Seúl, seguían disminuyendo levemente en promedio globalpropertyguide.com. De hecho, los mercados fuera del área capital vieron caer los precios alrededor del 0.04 % en abril, incluso mientras Seúl propiamente dicho subió world.kbs.co.kr. La resiliencia de Seúl (y su cinturón de cercanías en la provincia de Gyeonggi) en medio del estancamiento a nivel nacional resalta el efecto imán de la capital: empleos, servicios y oportunidades de inversión siguen atrayendo personas y capital hacia la órbita de Seúl. Demográficamente, el influjo de población a la ciudad y el tamaño reducido de los hogares mantienen la demanda de vivienda, incluso cuando la población total de Corea envejece y disminuye. Las instituciones y expertos principales son cautelosamente optimistas sobre el panorama de la vivienda en Seúl. El Instituto de Vivienda de Corea proyecta que, después del punto más bajo de 2023, los precios de la vivienda entrarán en una fase de recuperación hacia mediados de 2025, con el área metropolitana de Seúl esperando un alza de alrededor del 0.8 % en 2025 (la ciudad de Seúl propiamente dicho +1.7 %) globalpropertyguide.com. Las previsiones privadas son aún más optimistas: los analistas inmobiliarios prevén un crecimiento anual de precios en Seúl de aproximadamente 3–5 % en los próximos años, salvo que ocurran impactos importantes bambooroutes.com. En los barrios de alta demanda, las ganancias podrían ser mayores: los distritos premium como Gangnam, Seocho y Yongsan han experimentado alzas de hasta ~7 % por año recientemente bambooroutes.com. El consenso es que la alta demanda y la oferta limitada mantendrán la presión alcista sobre los valores, aunque las medidas de enfriamiento del gobierno podrían moderar la velocidad de los aumentos bambooroutes.com. Nadie predice un desplome total de los precios en Seúl en este momento; más bien, el debate es sobre cuánto y qué tan rápido subirán los precios en adelante.

Crisis de Oferta y Nueva Construcción

Uno de los factores fundamentales del mercado inmobiliario de Seúl es la crónica escasez de oferta en las zonas más deseadas. La nueva oferta de viviendas ha tenido dificultades para mantenerse al ritmo de la demanda durante años, e incluso grandes booms de construcción apenas han afectado el déficit. A mediados de la década de 2010, los récords en la finalización de viviendas (por ejemplo, 626,000 nuevas unidades en 2018) aportaron un alivio temporal globalpropertyguide.com. Pero después la iniciación de nuevas viviendas disminuyó, y para 2025 la nueva oferta anual en todo el país (alrededor de 400.000 unidades) queda corta respecto a la demanda estimada en unas 50.000 unidades por año, lo que lleva a un déficit acumulado de aproximadamente medio millón de viviendas para 2025 globalpropertyguide.com. En Seúl – una ciudad madura y limitada en suelo disponible – añadir vivienda es especialmente difícil. Continúa la renovación de apartamentos envejecidos y proyectos de “nuevas ciudades” en suburbios, pero los barrios más codiciados tienen poco espacio para construir, lo que consolida el valor de escasez de las propiedades existentes. El gobierno ha implementado medidas para impulsar la construcción de viviendas, pero el progreso es lento. Aunque los funcionarios han simplificado los procesos de aprobación e intentado acelerar la renovación urbana, estos pasos aún no han generado un aumento significativo en la oferta globalpropertyguide.com. Los desarrolladores enfrentan obstáculos como el alza de los costos de construcción, estándares de préstamo más estrictos y oposición de los residentes locales en algunas zonas de renovación. Así, el desequilibrio entre oferta y demanda de viviendas en Seúl sigue sin resolverse, lo que sugiere que los compradores seguirán compitiendo ferozmente por los listados limitados: una receta para la persistencia de precios altos, a menos que ocurra una recesión económica importante. Un aspecto positivo es el impulso para nueva vivienda en alquiler. El gobierno anunció en agosto de 2024 un Plan de Oferta de Vivienda en Alquiler para aumentar el alquiler a largo plazo y los proyectos build-to-rent globalpropertyguide.com. Este plan relajó ciertas restricciones para propietarios corporativos, por ejemplo, flexibilizando las reglas de control de alquileres y ofreciendo reducciones fiscales para atraer inversores institucionales al mercado de alquiler globalpropertyguide.com. Como resultado, varias grandes firmas financieras y de desarrollo han empezado a crear fondos para adquisiciones de viviendas en alquiler pdf.savills.asia. Se espera que la gestión profesional de apartamentos de alquiler amplíe las opciones para los inquilinos y alivie la presión en el mercado de compradores (ya que más personas podrían optar por alquilar si hay buenas unidades a precios razonables disponibles). De hecho, los contratos de alquiler mensual (wolse) son cada vez más frecuentes en comparación con los tradicionales arrendamientos con depósito único (jeonse) globalpropertyguide.com. Tras un pico en 2021–2022, los precios de jeonse disminuyeron y muchos propietarios cambiaron a la cobranza de renta mensual, una tendencia acelerada por tasas de interés más altas que hacían menos atractivo el depósito grande. Esta transición de “jeonse a wolse”, apoyada por incentivos gubernamentales, está creando una nueva clase de activos para inversores y podría, con el tiempo, moderar parte de la demanda de vivienda proporcionando una alternativa de alquiler.

Medidas Políticas e Intervención del Gobierno

Los crecientes costos de la vivienda, especialmente en los distritos lujosos de Seúl, han impulsado una agresiva intervención gubernamental en 2025. Para frenar la compra especulativa y la reventa rápida (“flipping”), las autoridades restablecieron un estricto Sistema de Permiso de Transacciones de Terrenos en la capital. A partir de marzo de 2025, distritos enteros de Gangnam, Seocho, Songpa y Yongsan –los vecindarios más caros de Seúl– fueron designados como “zonas de permiso” para la venta de apartamentos donga.com. En estas áreas, cualquiera que quiera comprar un apartamento de cierto tamaño debe obtener aprobación previa de la oficina distrital y comprometerse a mantener y residir en la unidad por al menos 2 años donga.com. Las transacciones con inquilinos (como comprar con un arrendatario jeonse existente – una táctica de inversión común conocida como “inversión de brecha”) están esencialmente prohibidas durante el periodo de designación de seis meses donga.com donga.com. Los acuerdos no aprobados pueden ser anulados e incluso someter a las partes a sanciones penales (hasta 2 años de prisión o una multa de hasta el 30 % del valor del terreno) donga.com. Estas zonas de permiso – la primera vez que distritos completos han sido designados de esta forma bajo un sistema que data de 1970 – subrayan lo en serio que los responsables políticos ven el auge de precios en los “3 de Gangnam” y Yongsan. Los funcionarios citaron inquietud de que los precios desbocados en Gangnam, Seocho y Songpa estaban inflando precios en todo el Gran Seúl, lo que hizo necesarias medidas de enfriamiento de emergencia donga.com. Este movimiento, sin embargo, siguió a un cambio de política confuso. La ciudad de Seúl había levantado una restricción de permiso similar solo un mes antes (en febrero de 2025) para ciertos vecindarios, solo para volver a imponer una regla aún más amplia semanas después donga.com donga.com. Los críticos sostienen que estos cambios de rumbo han sembrado incertidumbre en el mercado donga.com. «La confusión en el mercado ha crecido desde que se relajaron las regulaciones, con recortes de tasas de interés previstos y el aumento de las transacciones», señaló un economista, quien criticó al gobierno por revertir abruptamente y erosionar la confianza pública donga.com. De hecho, a pesar de las reglas más estrictas, la actividad de compra ha aumentado en estos distritos altamente controlados – y ahora reportan precios de venta récord, sin importar el sistema de permiso koreajoongangdaily.joins.com. Esto sugiere que los compradores decididos están encontrando maneras de sortear o esperar las restricciones, especialmente los usuarios finales que planean vivir en los hogares y pueden cumplir con el requisito de residencia.Más allá de limitar las transacciones, el gobierno también ha enfocado sus esfuerzos en la financiación de vivienda para frenar la especulación. Los reguladores financieros de Corea endurecieron aún más las normas del Índice de Servicio de la Deuda (DSR) a finales de 2024, dificultando que los compradores altamente apalancados obtengan préstamos globalpropertyguide.com. Ahora, los bancos deben “simular escenarios de estrés” para evaluar la capacidad de los prestatarios de devolver los préstamos ante posibles aumentos de tasas de interés en el futuro, lo que en la práctica reduce la cuantía máxima de los préstamos para quienes tienen deudas previas globalpropertyguide.com. Estos pasos macroprudenciales buscan evitar que los hogares se sobreendeuden con hipotecas y enfriar guerras de ofertas alimentadas por el crédito. Sin embargo, se observó un efecto secundario no deseado: a medida que los principales bancos de Seúl restringían préstamos, algunos prestatarios acudieron a prestamistas secundarios y bancos regionales, generando un “efecto globo” en el que el crédito simplemente migró fuera de los canales convencionales globalpropertyguide.com. Los legisladores caminan por una delgada línea, tratando de frenar la demanda especulativa sin asfixiar las compras genuinas de usuarios finales o provocar una crisis crediticia. Por el lado de la oferta, como se mencionó, las autoridades se centran en estrategias a largo plazo como la expansión de la oferta de vivienda y el desarrollo de nuevas ciudades. El gobierno del presidente Yoon Suk-yeol (2022–2025) se apartó en gran medida del enfoque previo de fuertes impuestos y regulación, prefiriendo en su lugar la desregulación para incentivar la construcción. Sin embargo, Corea del Sur vivió un cambio político en 2025: a mediados de año, una nueva administración señaló que evitaría políticas de vivienda punitivas (como impuestos elevados a propietarios múltiples) que en el pasado tuvieron consecuencias no deseadas koreajoongangdaily.joins.com koreajoongangdaily.joins.com. El nuevo liderazgo anunció un cambio hacia el impulso de la oferta y la confianza en el mercado. “No intentaremos controlar los precios con impuestos”, declaró el presidente Lee Jae-myung, enfatizando que el aumento del parque de viviendas y la reforma de regulaciones serían la prioridad en adelante koreajoongangdaily.joins.com. Esta postura política, si se lleva a cabo, implica que veremos menos medidas ad-hoc de control de precios y políticas pro-oferta más consistentes en los próximos años, lo que podría aliviar parte de la presión en el largo plazo. Por ahora, los compradores y los inversionistas de vivienda en Seúl deben enfrentarse a una compleja maraña de reglas: desde límites a la propiedad en ciertas zonas, endurecimiento del crédito, hasta incentivos fiscales para compradores primerizos. (Cabe destacar que existen programas estatales que ofrecen tasas hipotecarias rebajadas para jóvenes o compradores primerizos, con el fin de mejorar la asequibilidad bambooroutes.com.) La efectividad de estas medidas es dispar: pueden frenar la compraventa especulativa, pero como ha demostrado 2025, no logran suprimir la demanda en un mercado impulsado por la necesidad real (y el miedo a que los precios suban aún más mañana). La asequibilidad de la vivienda sigue siendo una preocupación grave: a pesar de los esfuerzos políticos, los precios medianos de apartamentos en Seúl están cerca de máximos históricos y la relación precio-ingreso es de las peores del mundo reuters.com. Resolver este dilema requerirá un delicado equilibrio entre domar la demanda (sin hacer colapsar el mercado) y incrementar la oferta (sin sobrepasar la demanda en regiones más débiles).

Mercado de Alquiler y Rentabilidad

El mercado de alquiler en Seúl también está evolucionando. El sistema jeonse, en el que los inquilinos entregan un gran depósito (a menudo entre el 50 y el 70% del valor del inmueble) en lugar de pagar alquiler mensual, ha sido durante mucho tiempo una característica del sector inmobiliario coreano. Sin embargo, en los últimos años, los alquileres mensuales han ganado popularidad, especialmente entre los jóvenes que no pueden afrontar grandes sumas iniciales. Para 2024–25, muchos caseros prefieren el alquiler mensual o un “cuasi-jeonse” (depósito más pequeño + pagos mensuales) porque las tasas de interés altas han hecho menos rentable retener grandes depósitos. Las políticas estatales a favor del alquiler apuntalan esta tendencia globalpropertyguide.com. Para los inquilinos, esto significa más opciones, pero también el final de las ofertas “jeonse” ultrabaratas que, tras el depósito, ofrecían vivienda prácticamente “gratis”. La rentabilidad de los alquileres en Seúl sigue siendo notoriamente baja, reflejando los altos precios de compra. Los rendimientos brutos de los apartamentos rondan solo el 2–3% anual bambooroutes.com, lo cual es escaso comparado con otras ciudades globales o con inversiones alternativas. Muchos propietarios aceptaban históricamente bajos rendimientos porque apostaban por la apreciación del capital (y los depósitos jeonse podían reutilizarse como capital para invertir). Con el gobierno atrayendo a inversores institucionales al mercado del alquiler, podríamos ver un enfoque más empresarial hacia la rentabilidad, pero por ahora Seúl es un entorno de baja renta y alto potencial de ganancia de capital. Esta dinámica es una de las razones por las que la demanda especulativa puede afianzarse: los inversores apuestan por el crecimiento de los precios y no por el ingreso por alquiler. También explica por qué el aumento de los alquileres suele quedarse muy por detrás de las subidas de precio de venta: los inquilinos simplemente no pueden pagar niveles que den un rendimiento razonable sobre apartamentos de varios miles de millones de won.

Inmobiliario Comercial: Oficinas, Comercio y Más Allá

Aunque los titulares suelen estar acaparados por el sector residencial, el sector inmobiliario comercial de Seúl en 2025 también vive cambios notables. En términos generales, el mercado comercial de la ciudad ha mostrado resiliencia frente a altibajos económicos y continúa atrayendo inversores nacionales y extranjeros. Analizamos el mercado de oficinas y comercios, así como tendencias en logística y volúmenes de inversión.

Mercado de Oficinas: Alta Ocupación y Crecimiento Sostenido

El mercado de oficinas en Seúl se mantiene sólido en 2025, respaldado por un suministro limitado de nuevos espacios en los distritos centrales de negocios y una demanda empresarial sostenida. La tasa de vacancia de oficinas de primera categoría en la ciudad es excepcionalmente baja – alrededor de 2,6% en el primer trimestre de 2025, prácticamente sin cambios respecto al año anterior cbre.com. El espacio de oficinas prime en áreas como el CBD tradicional (Jung-gu/Jongno), el Distrito de Negocios de Gangnam (Teheran-ro) y el distrito financiero de Yeouido está casi completamente ocupado. Los propietarios se han beneficiado de este mercado tan ajustado: los alquileres promedio de oficinas de categoría A subieron ~1,5% trimestre a trimestre en el primer trimestre, alcanzando unos ₩38,700 por m² mensuales (aproximadamente $30 por m²) cbre.com. Los incentivos para el arrendamiento siguen siendo mínimos: los períodos de alquiler gratuito son inferiores a un mes por cada año de contrato, en promedio, lo que indica que los propietarios tienen las mejores condiciones en las negociaciones ante la baja vacancia cbre.com. Los analistas anticipan cierta moderación en el sector de oficinas, previamente muy dinámico, en el mediano plazo, pero no una caída. La consultora inmobiliaria Savills prevé que el crecimiento del alquiler de oficinas prime se moderará a alrededor del 2–4% en 2025, en comparación con los incrementos más pronunciados de años previos pdf.savills.asia. Esto es en parte porque finalmente llega nueva oferta tras años de escasez. Destacan especialmente grandes desarrollos de oficinas fuera de los tradicionales “Tres Grandes” distritos que se están incorporando al mercado. Por ejemplo, Magok, un tecnoparque emergente en el oeste de Seúl, está abriendo nuevas sedes corporativas que atraen a empresas cbre.com. A medida que nuevos espacios modernos en lugares como Magok (y Pangyo o Sangam Digital Media City en las afueras) salen al mercado, algunas empresas se trasladan o expanden operaciones allí, suavizando la presión de demanda en el centro de Seúl. Sin embargo, cualquier aumento de la vacancia desde el actual nivel bajísimo del 2–3% se espera que sea leve – tal vez un repunte hacia la zona del 3% – y las oficinas prime de Seúl seguirán siendo un mercado favorable a los propietarios en el futuro cercano pdf.savills.asia.

Vale la pena destacar algunos proyectos de oficinas importantes y tendencias que están dando forma a este sector:

Horizontes de Gangnam y Jongno: Las direcciones comerciales más prestigiosas (por ejemplo, el GFC en Yeouido o las torres en Gwanghwamun) siguen disfrutando de una tasa de vacancia casi nula y rentas premium. En Gangnam, el largamente demorado proyecto Global Business Center (GBC) del Hyundai Motor Group – originalmente concebido como un rascacielos de 105 pisos para la sede central – ha sido revisado en un complejo de torres ligeramente más bajas, con la construcción prevista para acelerarse. Una vez completado alrededor de 2026–27, el GBC agregará un espacio importante de oficinas (y convenciones) en Samseong-dong, consolidando el estatus de Gangnam como centro de negocios. Esto debería absorber parte de la demanda acumulada de empresas que han estado buscando grandes espacios de oficina contiguos en el sur de Seúl.
Descentralización hacia nuevos polos: El gobierno de la ciudad de Seúl ha fomentado el desarrollo de nuevos polos empresariales para descentralizar el crecimiento. Magok (al oeste de Seúl, cerca del aeropuerto de Gimpo) es uno de estos centros, actualmente sede de centros de I+D y campus corporativos de empresas de tecnología y biotecnología. El Digital Media City (DMC) en Mapo/Sangam es otro, enfocado en empresas de medios y entretenimiento. Si bien estas zonas están fuera del centro tradicional, su crecimiento atrae inquilinos que de otro modo tensionarían aún más el mercado central. Por ejemplo, si una importante empresa de TI se muda a un campus construido a medida en Magok, se libera espacio en el CBD para otros. Con el tiempo, este enfoque de mercado de oficinas “multicéntrico” añadirá flexibilidad, aunque el núcleo de Seúl seguirá siendo muy codiciado.
Retornos estables: Para los inversores, las tasas de capitalización de oficinas en Seúl se han mantenido relativamente estables incluso mientras los alquileres aumentaban, lo que significa que los precios han subido. Las tasas de capitalización de oficinas de primera se sitúan en torno al 4,5%, y se espera que permanezcan aproximadamente estables en 2025 cbre.com. Con las tasas de interés tocando techo y probablemente bajando, el margen entre las tasas de capitalización y los costos de financiamiento está destinado a mejorar, lo cual respalda los valores. Muchos inversores internacionales (fondos soberanos, private equity, etc.) tienen a Seúl en su radar para ingresos estables a largo plazo, aunque los estrechos márgenes de retorno y la fuerte competencia por los activos hacen poco frecuentes los acuerdos que acaparan titulares.

En resumen, el sector de oficinas de Seúl en 2025 se caracteriza por bajas vacancias, un crecimiento moderado de los alquileres y una oferta nueva selectiva. Las empresas son cautelosamente optimistas: el contexto económico es de un menor crecimiento del PIB, pero los anticipados recortes de tasas de interés y la expansión del sector tecnológico mantienen la demanda de oficinas positiva cbre.com. Salvo un shock externo, el pronóstico es de un mercado equilibrado con los propietarios manteniendo la ventaja, especialmente en ubicaciones prime.

Comercio minorista y hospitalidad: recuperación con matices

El inmobiliario comercial de Seúl ha sido una montaña rusa, primero azotado por la pandemia y ahora navegando un panorama de consumo cambiado. En 2025, el sector muestra señales de recuperación, principalmente en los distritos comerciales orientados al turismo, pero también enfrenta obstáculos derivados del comercio electrónico y la cautela de los consumidores.

Las ventas minoristas totales en Corea están aumentando poco a poco: para enero-febrero de 2025, las ventas minoristas nacionales subieron ~0,9% interanual cbre.com, lo que indica un crecimiento modesto. La alta inflación y el menor crecimiento económico han vuelto a los consumidores más sensibles a los precios, dando lugar a una tendencia de “valor por dinero” cbre.com. Esto significa que las tiendas de descuento, las marcas económicas y las plataformas de segunda mano están funcionando relativamente bien, mientras que el sector ultra-lujo también tiene su nicho (gracias a compradores domésticos adinerados y chinos). El comercio de nivel medio se ha visto presionado.

En las famosas zonas comerciales de Seúl, el flujo de peatones está repuntando gracias al regreso del turismo. Tras la reapertura de fronteras, áreas como Myeongdong, Dongdaemun e Insadong – que sufrieron durante el COVID-19 – vuelven a estar llenas de visitantes extranjeros. Los mercados tradicionales y las calles comerciales que dependen del turismo han mostrado un incremento en rentas y ocupación, a medida que las tiendas duty-free y las de cosméticos aumentan sus ventas. Por ejemplo, la tasa de vacancia en Myeongdong, que se disparó en 2020, ha caído a medida que marcas globales y nuevos operadores de alimentos y bebidas ocupan espacios, apostando por una plena recuperación del turismo. El gobierno metropolitano de Seúl también ha invertido en la revitalización de los distritos comerciales (proyectos de embellecimiento, marketing turístico), apoyando aún más la recuperación cbre.com.

Dicho esto, no todo el comercio minorista es igual. Los propietarios de centros comerciales de barrio y centros comerciales locales reportan que los consumidores siguen siendo cautelosos: ante una inflación elevada, la gente reduce las compras discrecionales y las salidas a comer cbre.com. El retail experiencial (entretenimiento, cafeterías, fitness, etc.) se vuelve crucial para atraer visitantes. El auge de las compras online en Corea (uno de los países más conectados del mundo) significa que el comercio electrónico sigue limitando el crecimiento del minorista físico. Muchos minoristas han reducido su presencia física o han pasado a tiendas tipo “showroom” más pequeñas, complementadas con ventas en línea.

En resumen, el mercado inmobiliario comercial de Seúl en 2025 está bifurcado: el comercio minorista turístico y del centro está en alza – beneficiándose de la demanda acumulada de viajes – mientras que las ubicaciones secundarias aún enfrentan vacancias elevadas y la necesidad de reinventarse. El sector de la hospitalidad refleja esta tendencia. Los hoteles en Seúl gozan de mayor ocupación con el regreso de los viajeros internacionales, y el interés inversor en hoteles se está recuperando tras un período de inactividad. Alrededor de los principales puntos turísticos (Jongno, Myeongdong, COEX en Gangnam) hay nuevos proyectos hoteleros y renovaciones en marcha para captar la demanda. Mientras tanto, los operadores se mantienen alertas ante cualquier posible recesión económica global o repunte pandémico que pudiera frenar nuevamente los viajes. Pero por ahora, el pronóstico para minorista/hospitalidad es cautelosamente positivo: los alquileres minoristas tradicionales se estabilizan y los activos bien ubicados muestran una demanda renovada.

Logística e industrial: alta oferta, alta demanda

El segmento de inmuebles logísticos – almacenes, centros de distribución e instalaciones de cumplimiento – experimentó un auge durante el pico del comercio electrónico en la pandemia. Los desarrolladores compitieron por construir modernos centros logísticos en las afueras de Seúl y, posiblemente, construyeron demasiado y demasiado rápido. En 2024, llegó al mercado una ola de nueva oferta de almacenes, haciendo que la vacancia se disparara. Para finales de 2024, la tasa de vacancia logística subió a aproximadamente el 23%, un nivel alto para un sector que estaba casi completamente ocupado pocos años antes cbre.com.

Ahora, en 2025, la situación comienza a mejorar gradualmente. En el primer trimestre de 2025, se entregaron cuatro nuevas instalaciones logísticas Clase A (un total de ~221.500 m²), pero cerca del 30% de ese espacio ya estaba prealquilado al momento de la conclusión, lo que indica una demanda constante cbre.com. La actividad de alquiler en el primer trimestre totalizó 178.000 m², ayudando a que la vacancia descendiera a ~22% (desde 23%) cbre.com. Sin embargo, el mercado está bifurcado: los almacenes frigoríficos tienen una vacancia mucho mayor (~40%) que los almacenes secos (16%) cbre.com, ya que la oferta de cadena de frío se disparó y toma más tiempo llenarla. Durante el 2025, se espera que la vacancia vaya disminuyendo gradualmente a medida que la nueva oferta es absorbida por operadores 3PL (logística de terceros), empresas minoristas y manufactureras. Es probable que tome uno o dos años más para que todo el exceso de espacio se ocupe, siempre que no haya otra sobreoferta.

Desde la perspectiva inversora, el sector logístico en Corea atrajo gran interés (las tasas de capitalización se comprimieron significativamente) durante el boom del comercio electrónico. Ahora, con una mayor vacancia y el aumento global de tasas de capitalización, los inversores son más selectivos. Hay una brecha más amplia en los retornos según la calidad y ubicación de los activos cbre.com. Las instalaciones logísticas core de calidad, con buenos inquilinos y cerca de Seúl (por ejemplo, a lo largo de los corredores viales de Gyeonggi) siguen siendo buscadas, mientras que los proyectos especulativos en provincias lejanas podrían tener dificultades para encontrar compradores o logran precios menores. En general, los fundamentos del sector (ventas online en crecimiento, necesidad de redes de entrega más rápidas) siguen siendo sólidos, por lo que la perspectiva a largo plazo para la logística es positiva, aunque a corto plazo domina un mercado favorable a inquilinos hasta que el ritmo de absorción lo equilibre.

Mercado de inversión: volúmenes de transacción en recuperación

Tras un período lento en 2022–2023 debido al alza de tasas de interés, la inversión en bienes raíces comerciales en Corea se está recuperando en 2025. De hecho, el primer trimestre de 2025 registró aproximadamente 7 billones de wones en volumen de inversión en propiedades comerciales, un robusto crecimiento del 66% interanual cbre.com. Este repunte fue impulsado por varias grandes transacciones de oficinas (incluyendo operaciones de compra anticipada en las que los inversores se comprometen a adquirir edificios en construcción) y el renovado interés en activos logísticos cbre.com. La mejora refleja tanto mejores condiciones de financiamiento – a medida que la subida de tasas de interés se frenó y se proyecta que se revierta – como la renovada confianza en que el mercado inmobiliario coreano se estabilizará y ofrecerá atractivos retornos ajustados por riesgo.

Seúl sigue siendo el epicentro de la actividad inversora. Las torres de oficinas en Seúl tienen una gran demanda por parte de inversionistas institucionales, y las tasas de capitalización se han mantenido estables incluso cuando otras regiones han experimentado cierta suavización cbre.com. La inversión transfronteriza es notable: inversores de Singapur, Medio Oriente y Norteamérica han estado activos investigando oportunidades en Corea. En 2025, se espera que más capital extranjero ingrese al mercado inmobiliario de Seúl, gracias a los sólidos fundamentos económicos de Corea y a sus esfuerzos por presentarse como un destino atractivo para la inversión bambooroutes.com. Las recientes medidas del gobierno —como la revisión de regulaciones para facilitar el acceso a los REITs y la decisión de no imponer nuevos impuestos a compradores extranjeros— han hecho que Corea sea relativamente más atractiva en comparación con mercados como Canadá o Nueva Zelanda, donde se han impuesto restricciones a la propiedad extranjera koreatimes.co.kr.

Las tendencias clave en el panorama inversor de 2025 incluyen:

Diversificación de clases de activos: Aunque las oficinas son el principal objetivo, los inversores también ponen la mira en carteras residenciales de alquiler (impulsadas por el plan de alquiler institucional), logística de almacenamiento en frío (pese a la alta vacancia, se reconoce la necesidad a largo plazo) e incluso activos alternativos como centros de datos. Los grandes proyectos de desarrollo de Seúl (que se describen a continuación) también ofrecen oportunidades para asociaciones y inversión en terrenos.
Estabilidad sobre especulación: Tras la volatilidad de los últimos años, los inversores prefieren activos con flujo de caja estable. Esto significa oficinas totalmente alquiladas con inquilinos de primera línea, o centros logísticos con contratos de arrendamiento a largo plazo. Las estrategias de “value-add” (comprar edificios antiguos para renovarlos o arrendarlos tras vacancia) son buscadas por jugadores nacionales experimentados, pero en general el ánimo es más cautelosamente optimista que eufórico.
Valores de capital y rendimientos: Como se mencionó, se espera que las tasas de capitalización se mantengan mayormente estables en 2025 cbre.com. Para oficinas prime en Seúl, las tasas cap en el rango de 4.0–4.5% son comunes; en logística pueden ser algo más altas y en retail varían mucho según la ubicación. Si las tasas de interés realmente bajan a finales de 2025, podríamos ver un poco de compresión en los cap rates (con alza de precios). Por ahora, la expectativa es que la volatilidad se mantenga bajo control: no se prevé ninguna burbuja o colapso, sino un crecimiento incremental de valores alineado con el aumento de ingresos y ligeros ajustes de rendimiento cbre.com.

En resumen, el sector de bienes raíces comerciales de Seúl ha superado la pandemia y los shocks de tasas de interés relativamente bien, y 2025 apunta a ser un año de recuperación gradual. Con el mercado de oficinas sólido, el retail comenzando a mejorar y abundante liquidez inversora en espera, los activos inmobiliarios de la ciudad siguen considerándose un refugio seguro y atractivo en una región de incertidumbre global.

Grandes desarrollos y proyectos de infraestructura que moldean el futuro

El paisaje urbano de Seúl está en constante evolución, y varios grandes proyectos de desarrollo e infraestructura en marcha en 2025 tendrán impactos significativos en el sector inmobiliario en los próximos años. Estos proyectos tienen como objetivo mejorar la conectividad, crear nuevos polos comerciales y añadir la tan necesaria oferta (o servicios) al mercado. Aquí destacamos algunos de los más influyentes:

Distrito Internacional de Negocios de Yongsan – Una nueva “ciudad vertical”

Uno de los proyectos más ambiciosos en el horizonte es el plan para transformar el distrito Yongsan de Seúl en un centro comercial y de negocios de clase mundial. En febrero de 2024, la ciudad finalizó los planes para el Distrito Internacional de Negocios de Yongsan (Yongsan IBD), visualizándolo como la “ciudad vertical más grande del mundo.” ctbuh.org Este desarrollo cubrirá un sitio de 500.000 m² en terrenos que antes eran utilizados como depósito de trenes, uno de los últimos grandes terrenos sin desarrollar en el centro de Seúl ctbuh.org ctbuh.org. La joya de la corona será un rascacielos emblemático de unas 100 plantas, permitido luego de que la ciudad decidiera flexibilizar restricciones de altura y zonificación en el área ctbuh.org ctbuh.org. El plan también incluye múltiples torres conectadas por puentes elevados, amplias zonas verdes desde el nivel del suelo hasta las azoteas, hoteles, instalaciones culturales y hasta un importante centro de transporte ctbuh.org ctbuh.org.

La construcción del Yongsan IBD está programada para comenzar en la segunda mitad de 2025, y se espera que las primeras fases estén listas para su ocupación a comienzos de la década de 2030 ctbuh.org. Esta cronología muestra la urgencia de la ciudad para impulsar el proyecto, tras más de una década de intentos fallidos: un plan anterior en 2006 se vino abajo debido a la crisis financiera de 2008 ctbuh.org. El proyecto renovado divide el distrito en zonas: una zona internacional de negocios (88.557 m²) donde se alzarán el rascacielos de 100 pisos, otros edificios de oficinas clase A y un hotel de lujo; una zona de complejo empresarial con torres de 45 pisos conectadas por puentes elevados y espacios culturales en los niveles inferiores; y una zona de apoyo empresarial ctbuh.org ctbuh.org. El diseño enfatiza la integración vertical de usos mixtos: una “ciudad compacta” donde oficinas, residencias, ocio y parques verdes coexisten a poca distancia ctbuh.org. Cabe destacar que el área está situada entre el Parque Yongsan (ubicado en los antiguos terrenos de la guarnición estadounidense, actualmente en proceso de creación) y el Río Han, lo que le da una ubicación privilegiada, con posibles vistas a parques y acceso al río ctbuh.org. Las autoridades municipales planean conectar el desarrollo con su entorno mediante nuevos enlaces de transporte y extendiendo áreas verdes para unir el río y los espacios de parque ctbuh.org.

Impacto inmobiliario: El Yongsan IBD está destinado a elevar dramáticamente el perfil y el valor de las propiedades en Yongsan. Yongsan ya ha sido uno de los protagonistas del mercado de la vivienda en Seúl, con precios de apartamentos que subieron más del 1,5% en un solo mes a finales de 2024 debido a la expectativa por el nuevo distrito empresarial bambooroutes.com. Al aportar una gran cantidad de oficinas, residencias de alto nivel y servicios, el proyecto creará efectivamente un cuarto distrito de negocios en Seúl (junto al CBD, Gangnam y Yeouido). Las áreas circundantes probablemente verán incrementada la demanda —barrios cercanos en Mapo, Jung-gu y el propio Yongsan podrían experimentar una revitalización, surgiendo nueva vivienda y comercio para la fuerza laboral y los visitantes del IBD—. La torre de 100 pisos, una vez construida, será también uno de los edificios más altos de Seúl (a la par de la Torre Lotte World de 123 pisos en Jamsil), dándole a la ciudad otro ícono en su horizonte urbano. Los propietarios en Yongsan ya anticipan grandes ganancias, aunque las medidas de “zona de permisos” (mencionadas previamente) fueron en parte diseñadas para evitar la especulación excesiva donga.com. Si todo avanza según lo planeado, para 2030 Yongsan será el hogar de la nueva “ciudad dentro de una ciudad” en Seúl, lo que debería aliviar parte de la presión del saturado mercado de oficinas de Gangnam y redistribuir la actividad económica más equitativamente en la capital.

Gangnam y Songpa: El Supercomplejo MICE de Jamsil y más

La zona sureste de Seúl, que abarca Gangnam, Songpa y COEX/Jamsil, es el objetivo de otro desarrollo transformador. La Reurbanización del Complejo Deportivo/MICE de Jamsil es un ambicioso proyecto público-privado para convertir el envejecido estadio deportivo de Jamsil (en Songpa-gu) en un moderno distrito MICE (Reuniones, Incentivos, Conferencias, Exposiciones) y de entretenimiento. En marzo de 2024, Seúl anunció planes detallados para este proyecto, con el inicio de las obras previsto para 2025 y la finalización para 2031 en el mejor de los casos mk.co.kr mk.co.kr.

Los componentes clave del plan de Jamsil incluyen:

Un nuevo Estadio de Béisbol Domo de Jamsil (que reemplaza el antiguo estadio al aire libre) con más de 30,000 asientos, integrado con un hotel.
Un gran centro de convenciones MICE y salas de exposiciones para albergar eventos internacionales.
Oficinas, alojamientos e instalaciones comerciales de hasta 50 pisos de altura (limitados a unos 180–200 m) cerca de Jamsil, lo que efectivamente creará un grupo de rascacielos adyacentes al complejo deportivo mk.co.kr mk.co.kr. Un edificio propuesto es de aproximadamente 50 plantas cerca de la estación Sports Complex.
Remodelación del actual Estadio Olímpico Principal de Jamsil para cumplir con los estándares modernos.
Mejoras en las conexiones de transporte público y una red peatonal “tridimensional” que conecta los recintos, las estaciones de metro (líneas 2 y 9) y los desarrollos cercanos mk.co.kr.
De manera crucial, el plan se enlaza con la visión más amplia de un “Complejo de Intercambio Internacional” que conecte Jamsil, COEX en Samseong-dong y el próximo Hyundai GBC. Al aumentar la zonificación de Jamsil (incrementando el ratio de área construida al cambiar el uso del suelo a semiresidencial) mk.co.kr, la ciudad busca crear un cinturón unificado de negocios y MICE en toda el área de Gangnam mk.co.kr. La idea es enlazar COEX (un gran centro de convenciones y centro comercial), las nuevas torres GBC y las instalaciones de Jamsil mediante un desarrollo coordinado e incluso conexiones físicas (parques, senderos peatonales, quizá puentes sobre el río o el arroyo Tancheon) mk.co.kr.
Más áreas verdes y espacios abiertos: los planes contemplan nuevos parques ecológicos a lo largo del río Han y el arroyo Tancheon para reconectar Gangnam y Jamsil, actualmente divididos por estos cursos de agua mk.co.kr.

Este proyecto MICE de Jamsil cuenta con un presupuesto de más de ₩2,1 billones y está dirigido por un consorcio de desarrolladores privados (con Hanwha E&C como actor principal) en asociación con la ciudad mk.co.kr. Una vez completado, consolidará la posición de Songpa como un distrito orientado a la familia y con proyección global: actualmente Songpa ya atrae a familias por sus excelentes escuelas y alta calidad residencial, pero pronto también podrá presumir un centro de negocios/turismo de vanguardia comparable a cualquier otro en Gangnam bambooroutes.com bambooroutes.com.

Impacto inmobiliario: Se prevén algunas molestias durante la construcción (los dos equipos residentes de la KBO han tenido que reubicarse temporalmente por la construcción del domo allkpop.com). Pero a largo plazo, los valores inmobiliarios de Songpa se beneficiarán. Los apartamentos en Jamsil y zonas vecinas han sido bienes muy codiciados, con precios en alza ante la expectativa del desarrollo MICE. De hecho, a finales de 2024, Songpa-gu estaba registrando uno de los mayores crecimientos de precios de viviendas en Seúl: los precios de los apartamentos subieron cerca del 0,37% en solo una semana el otoño pasado, el incremento más alto del país en ese momento mk.co.kr. Mucho de esto se atribuye a la emoción por la reurbanización y las mejores perspectivas de la zona. Las nuevas oficinas y hoteles también crearán empleos y atraerán visitantes internacionales, impulsando aún más la economía local. Y al integrarse con el GBC y COEX de Gangnam, el desarrollo podría generar otros proyectos adicionales, como mejoras en el transporte (se habla de una mejor conexión de autobuses o incluso un tren ligero entre COEX y Jamsil). En resumen, Gangnam y Songpa están decididos a permanecer a la vanguardia del crecimiento de Seúl, construyendo literalmente hacia arriba para satisfacer las necesidades de negocios y entretenimiento internacional de la ciudad.

Mejoras en el transporte: Súper Trenes GTX y más

La infraestructura es una parte clave de la historia inmobiliaria de Seúl. La ciudad y el gobierno nacional están invirtiendo fuertemente en proyectos de transporte para mejorar la conectividad dentro de la zona capitalina, con importantes implicaciones para los mercados inmobiliarios.

Las más revolucionarias son las líneas Great Train Express (GTX): una red de líneas de ferrocarril de cercanías de alta velocidad que atraviesan el subsuelo del gran Seúl. A menudo se comparan con la Crossrail de Londres o el RER de París —básicamente subterráneos exprés regionales que viajan hasta 180 km/h y recortan drásticamente los tiempos de viaje desde las áreas suburbanas hasta el centro de Seúl koreajoongangdaily.joins.com koreajoongangdaily.joins.com. Para 2035, se planean seis líneas GTX (de la A a la F), con tres (A, B, C) en etapas avanzadas reuters.com. En marzo de 2024, se abrió el primer tramo de la GTX-A, conectando Suseo (sureste de Seúl) con Dongtan (una ciudad satélite en Gyeonggi) en solo 19 minutos —un viaje que solía tomar 80 minutos en autobús reuters.com koreajoongangdaily.joins.com. Cuando esté completamente terminada hacia el norte, la GTX-A unirá el norte de Gyeonggi (Paju) a través de Seoul Station y Gangnam con el sur de Gyeonggi para 2028 koreajoongangdaily.joins.com. También han comenzado las obras de las líneas GTX-B y C, que cruzarán aún más el área metropolitana.

El efecto GTX en el mercado inmobiliario ha sido inmediato y profundo. Al acercar “virtualmente” suburbios alejados a Seúl en términos de tiempo de viaje diario, la GTX promete ampliar el abanico de zonas residenciales deseables. Los precios de propiedades alrededor de las estaciones planificadas del GTX se dispararon tras el anuncio: por ejemplo, los apartamentos cerca de la estación Pyeongtaek Jije (una parada de la GTX-A) subieron entre ₩100–200 millones justo después de que se confirmara la ruta koreajoongangdaily.joins.com. Muchos lugares antes pasados por alto experimentaron un auge en la demanda de vivienda por parte de compradores apostando por una mejor conectividad. El gobierno incluso ve la GTX como una herramienta para abordar la escasez de vivienda en Seúl: permitir que las personas vivan fuera de la ciudad y aun así puedan desplazarse rápidamente podría aliviar la presión sobre la vivienda en Seúl y quizás incluso fomentar una mayor tasa de natalidad al facilitar a las familias jóvenes el acceso a viviendas suburbanas más grandes reuters.com reuters.com.

Sin embargo, la afluencia de inversiones a lo largo de los corredores del GTX también ha generado preocupaciones sobre el recalentamiento de esos mercados. Algunos críticos temen que el GTX pueda ampliar las disparidades regionales, concentrando el desarrollo en ciertas ciudades “ganadoras” y dejando atrás a otras koreajoongangdaily.joins.com koreajoongangdaily.joins.com. En respuesta, el gobierno está planificando líneas expresas regionales “TX” complementarias para otras provincias con el fin de equilibrar el crecimiento koreajoongangdaily.joins.com. Por ahora, sin embargo, áreas como Kintex (Ilsan), Incheon, Suwon y Uijeongbu, cada una programada para paradas del GTX, se han convertido en puntos calientes del mercado inmobiliario.

Dentro de Seúl, nuevas líneas y extensiones de metro también están en marcha (por ejemplo, la extensión de la línea Shinbundang más profundamente en Gangnam, extensiones de la Línea 9, etc.), lo que tiende a tener impactos localizados en los precios de la vivienda en las nuevas ubicaciones de estaciones. Además, mejoras viales y un teleférico urbano planificado para cruzar el Río Han (parte del plan Renacimiento del Hangang de la ciudad) bambooroutes.com tienen como objetivo aumentar la accesibilidad y el atractivo turístico de los distritos ribereños.

En resumen, mejor conectividad es un arma de doble filo para el sector inmobiliario: puede abrir nuevas zonas de desarrollo y moderar los altísimos costes de vivienda de Seúl al distribuir la demanda, pero a corto plazo suele provocar que los precios de terrenos y viviendas se disparen por la anticipación. El objetivo de Seúl es convertirse en una “ciudad de 30 minutos”, donde cualquier nodo importante del área metropolitana sea accesible en menos de 30 minutos en transporte público koreajoongangdaily.joins.com – y si eso se logra, cambiará profundamente los patrones de desplazamiento y la atractividad inmobiliaria. El proceso ya está en marcha, y los inversores inteligentes ya se están posicionando a lo largo de estas futuras arterias de tránsito.

Otros Proyectos e Iniciativas Destacables

Otras iniciativas que merecen mención:

Parque Yongsan: El antiguo cuartel del ejército estadounidense en Yongsan está siendo transformado en un enorme parque nacional – “Parque Yongsan” – de una escala comparable al Central Park de Nueva York. Partes de la base (bautizada como Jardín Infantil de Yongsan) ya han abierto al público en modo de prueba desde 2022 mk.co.kr. Mientras continúa la limpieza ambiental, la visión es crear un extenso oasis verde en el corazón de la ciudad. El parque aumentará dramáticamente el espacio verde del centro de Seúl y, sin duda, elevará la deseabilidad (y por tanto el valor inmobiliario) de los vecindarios aledaños en Yongsan, Itaewon, Seongdong, etc. Este es un proyecto a largo plazo, que se desarrollará por fases en la próxima década.
Renacimiento del Río Han 2.0: Seúl no está descuidando su fachada fluvial. La ciudad ha lanzado el Gran Proyecto Hangang – 55 iniciativas para activar la zona del Río Han bambooroutes.com. Esto incluye construir marinas, escenarios flotantes, parques ribereños, e incluso teleféricos panorámicos para el tránsito escénico a través del río bambooroutes.com. Las mejoras previas del Río Han (como el Renacimiento Hangang de los años 2000) impulsaron notablemente áreas como Yeouido y Banpo; esta nueva fase pretende hacer lo mismo en más distritos ribereños. Por ejemplo, la ribera de Mapo (zona Ichon/Hanyang) podría ver nuevos espacios culturales, y los distritos del este del río podrían obtener instalaciones recreativas mejoradas. Mejorar el atractivo del río tiende a volver más deseable los bienes raíces adyacentes para el desarrollo residencial y comercial (¿quién no quiere vistas al río o acceso fácil a un parque?).
Regeneración Urbana y Renovación: Seúl también está invirtiendo fuertemente en proyectos de regeneración urbana. En lugar de construir nuevas ciudades satélite, muchos proyectos se centran en revitalizar barrios antiguos – mejorando espacios públicos, animando a startups a usar edificios vacantes, y modernizando infraestructuras en complejos de apartamentos antiguos. Existen programas para la regeneración local en distritos como Euljiro (transformando antiguos callejones en zonas de moda) y partes de Mapo o Seodaemun (para atraer residentes jóvenes). Aunque no son tan llamativos como los rascacielos, estos esfuerzos pueden mejorar significativamente el valor inmobiliario haciendo más habitables y modernas las zonas antiguas.
Viviendas Demográficas Específicas: Ante una población envejecida, la ciudad tiene planes para desarrollos de viviendas amigables para adultos mayores (con tecnología inteligente, características de accesibilidad, y ubicadas cerca de instalaciones médicas) bambooroutes.com bambooroutes.com. También hay crecimiento en espacios de co-living para solteros y estudiantes – una respuesta al aumento en hogares unipersonales y el deseo de vivienda en comunidad bambooroutes.com bambooroutes.com. Estos segmentos emergentes quizá no cambien el horizonte de la ciudad, pero sí muestran nichos de demanda futura que promotores e inversores comienzan a abastecer, lo que podría cambiar el uso de algunas propiedades (por ejemplo, convertir un edificio de oficinas en residencia de co-living o complejo de vivienda senior).

Cada uno de estos proyectos y tendencias contribuye al complejo mosaico del futuro inmobiliario de Seúl. La ciudad en 2030 o 2035 probablemente tendrá un nuevo distrito de negocios en Yongsan con un rascacielos emblemático, una zona reinventada de eventos y entretenimiento en Jamsil, conexiones mucho más rápidas que unirán todo el área metropolitana, y barrios rejuvenecidos que equilibran lo antiguo y lo moderno. Para los participantes en el sector inmobiliario de Seúl, estar al tanto de estos desarrollos es crucial – pues indican dónde pueden estar las próximas oportunidades y picos de valor.

Foco en los Distritos Clave: Gangnam, Songpa, Yongsan, Mapo

Seúl es una ciudad de distritos muy diferenciados, cada uno con su propio carácter y dinámicas inmobiliarias. Aquí ofrecemos un análisis más profundo de cuatro distritos clave destacados por su importancia en 2025 – Gangnam, Songpa, Yongsan y Mapo – examinando qué impulsa sus mercados y cuáles son las perspectivas de cada uno.

Gangnam-gu: El Pináculo del Precio y el Prestigio

Gangnam, sinónimo de riqueza, educación y bienes raíces ultra caros, continúa marcando el ritmo del mercado inmobiliario de Seúl. Este distrito (al sur del río Han) alberga los famosos barrios de Apgujeong, Cheongdam, Daechi y Samseong, entre otros, y sigue siendo el lugar más caro para vivir en Corea del Sur. Como se mostró antes, el precio medio de los apartamentos en Gangnam se estima en torno a ₩25 millones por metro cuadrado, lo que equivale a más de ₩2 mil millones por un apartamento familiar decente bambooroutes.com. Según algunas fuentes, los precios de los apartamentos en Gangnam son aproximadamente 2,5 veces superiores a la media de Seúl, y a fines de 2024 alcanzaron un precio medio de venta de alrededor de ₩2,4 mil millones – el más alto del país statista.com.

El 2025 ha visto los valores inmobiliarios de Gangnam alcanzar nuevos récords. El entusiasmo de los compradores regresó con fuerza tras una caída en 2022, con los apartamentos de Gangnam-gu aumentando aproximadamente 0,3–0,4% por semana en algunos momentos de finales de 2024 mk.co.kr y continuando al alza en 2025 (aunque un poco más lento que sus vecinos Seocho/Songpa en algunas semanas recientes) world.kbs.co.kr. El atractivo del distrito es multifacético: cuenta con escuelas de primer nivel (las academias privadas de Daechi-dong son legendarias, atrayendo familias dispuestas a pagar una prima por residir en ese distrito escolar), una gran concentración de sedes corporativas y empresas tecnológicas en Teheran Valley, compras de lujo y vida nocturna en zonas como Cheongdam, y en general, una infraestructura moderna. Ser residente de Gangnam otorga cierto estatus social, y la demanda por parte de compradores nacionales adinerados es siempre sólida. Los inversores extranjeros también miran hacia Gangnam – por ejemplo, compradores chinos han mostrado interés en viviendas de lujo en Seúl, aunque el gobierno monitorea las compras extranjeras de cerca y ha llegado a discutir el cierre de lagunas legales para especuladores del exterior globalpropertyguide.com.

La política gubernamental se ha centrado intensamente en Gangnam, dada su influencia desproporcionada. Gangnam (junto con Seocho y Songpa) está bajo el sistema especial de permisos para transacciones de terrenos (al menos hasta septiembre de 2025) para frenar las operaciones especulativas donga.com. Esto fue una respuesta directa al repunte de precios en Gangnam que se expandió al resto del área metropolitana: cuando Gangnam se mueve, tiende a elevar o bajar todo el sentimiento del mercado. Las autoridades están decididas a evitar una «burbuja» recalentada en Gangnam que pueda desestabilizar la economía. Sin embargo, a pesar de tales restricciones, el volumen de transacciones en Gangnam en realidad está aumentando: los usuarios finales adinerados siguen comprando, e incluso se han reportado precios de venta récord bajo el régimen de permisos koreajoongangdaily.joins.com. Por ejemplo, unidades en los exclusivos complejos Tower Palace o Almaze (Acro) han cambiado de manos a precios máximos históricos este año.

Mirando hacia adelante, las perspectivas de Gangnam son alcistas pero limitadas por la política. El distrito se beneficiará de grandes proyectos: el complejo Hyundai GBC reforzará a Gangnam como centro de negocios y convenciones, probablemente atrayendo aún más demanda de espacio comercial y residencial cercano. El desarrollo MICE de Jamsil en la vecina Songpa también mejorará el atractivo de Gangnam (más servicios y eventos internacionales a su alcance). Por el contrario, el gobierno podría continuar (o ampliar) los controles regulatorios sobre el mercado inmobiliario de Gangnam si los precios siguen aumentando: medidas como mayores impuestos a las plusvalías por reventas a corto plazo, límites más estrictos a los préstamos para compras en Gangnam, etc., ya se han aplicado antes y podrían regresar. No obstante, la escasez fundamental de terrenos en Gangnam y la demanda insaciable significan que probablemente los precios aquí sigan una tendencia alcista a largo plazo, salvo una crisis nacional importante. Incluso los cambios en las tasas de interés afectan menos a Gangnam que a otras zonas, porque muchos compradores adquieren con alto capital propio (personas con mucho efectivo en vez de prestatarios marginales). En resumen, Gangnam sigue siendo el termómetro del mercado de Seúl: todos los ojos observarán su desempeño el próximo año, ya que podría indicar si el mercado más amplio está en auge o en enfriamiento.

Songpa-gu: refugio familiar y emergente centro de negocios

Ubicado justo al este de Gangnam, Songpa-gu ha salido de la sombra de Gangnam para convertirse en una potencia por derecho propio. Songpa abarca áreas como Jamsil, Sincheon, Garak y Bangi, y cuenta con una mezcla de zonas residenciales de alto nivel y grandes equipamientos públicos. Tal vez sea más conocido como el lugar donde se encuentra la Lotte World Tower (el edificio más alto de Corea con 123 pisos) que da forma al horizonte de Jamsil, y por haber sido sede de los Juegos Olímpicos de 1988 (con instalaciones como el Estadio Olímpico de Jamsil).

Los bienes raíces residenciales en Songpa son muy buscados por familias, gracias a la combinación de complejos de apartamentos relativamente espaciosos, buenas escuelas y abundantes parques (el distrito incluye el lago Seokchon, el Parque Olímpico, etc.). En los últimos años, las escuelas de Songpa han destacado en los rankings de la ciudad; de hecho, Songpa ahora inscribe a más estudiantes de primer grado que Gangnam, lo que refleja su popularidad entre las familias jóvenes bambooroutes.com. En una métrica reciente, Songpa vio 4.748 niños de seis años ingresar a la escuela primaria, superando los 3.747 de Gangnam, un dato impactante que demuestra que muchos padres consideran que el entorno educativo de Songpa es tan deseable como el de Gangnam (si no más) bambooroutes.com. Esta fuerte demanda familiar sostiene el mercado de viviendas de Songpa. El valor de los apartamentos en áreas como Jamsil y Sincheon se ha disparado; el precio promedio por apartamento en Songpa se estima alrededor de ₩17 millones por m² (con los complejos principales de Jamsil mucho más altos) bambooroutes.com. Songpa fue uno de los primeros distritos en recuperarse tras la desaceleración de 2022; a finales de 2024 registró el mayor aumento de precios en Seúl, y esas ganancias continuaron en 2025 mk.co.kr world.kbs.co.kr. También está cubierto por la normativa de zonas de permiso para frenar la especulación donga.com.

En el ámbito comercial, Songpa se está transformando rápidamente en un importante destino de negocios y turismo. La Lotte World Tower en Jamsil alberga oficinas, un hotel de lujo, un observatorio y un centro comercial de alto nivel, atrayendo tanto a visitantes como a empresas. Y como se mencionó antes, el proyecto MICE de Jamsil sumará un centro de convenciones de clase mundial, un estadio en forma de cúpula, nuevos hoteles y oficinas para 2030–2031 mk.co.kr mk.co.kr. Esto creará de facto un nuevo distrito de negocios en Songpa, complementando el área COEX de Gangnam al otro lado del río. La conectividad también es una ventaja: Songpa está servida por varias líneas de metro (2, 8, 9 y más con próximas extensiones), y si se concretan los planes de más puentes sobre el Han o nuevas líneas de transporte, será aún más accesible.

Perspectiva para Songpa: El distrito está preparado para un crecimiento continuo. Sus sólidos fundamentos (atractivo para familias, grandes proyectos, infraestructura en mejora) sugieren una demanda robusta tanto para propiedades residenciales como comerciales. Podríamos ver cómo Songpa acorta la brecha de precios con Gangnam; algunos analistas creen que las zonas renovadas de Jamsil podrían eventualmente rivalizar en precio con los barrios más caros de Gangnam. Un posible desafío es la gran escala de la nueva oferta en Jamsil: las oficinas y hoteles planeados tendrán que ser absorbidos. Pero, dado el limitado mercado de oficinas de Seúl, muchos creen que la nueva oferta será bienvenida, no problemática. Para los residentes, la fase de construcción podría traer algunas molestias, pero los propietarios generalmente son optimistas de que toda esta inversión se traducirá en valores aún más altos y un distrito más vibrante. En resumen, la estrella de Songpa está en ascenso, y ya no es solo «el vecino de Gangnam»: es un distrito clave a seguir por sí mismo.

Yongsan-gu: la estrella emergente del centro de Seúl

Yongsan-gu, ubicado céntricamente al norte del río Han, está experimentando una transformación dramática. Históricamente, Yongsan era conocido por el gran cuartel militar estadounidense que ocupaba una vasta extensión de terreno y por sus mercados de electrónica y hubs de transporte (como la estación Yongsan). Durante mucho tiempo, estuvo rezagado respecto a las áreas de Gangnam en términos inmobiliarios: más de clase media que de élite, con algunas zonas residenciales antiguas. Pero esa narrativa está cambiando rápidamente.

En 2022, Yongsan ganó nueva prominencia cuando la oficina presidencial de Corea del Sur se mudó allí (al complejo anteriormente utilizado como Ministerio de Defensa). De repente, Yongsan se convirtió en el centro administrativo nacional, lo que impulsó su perfil. Al mismo tiempo, porciones del terreno de la base estadounidense comenzaron a abrirse como parque, dando una idea del enorme potencial para un gran espacio verde. Los precios de las propiedades en Yongsan comenzaron a trepar rápidamente. Para 2024, los apartamentos de Yongsan estaban entre los de mayor apreciación de Seúl: un informe señaló un incremento del 1,52% en el precio de los apartamentos de Yongsan en un solo mes (agosto de 2024) bambooroutes.com, superando a la mayoría de otros distritos. Este rápido ascenso colocó a Yongsan en el exclusivo grupo de distritos «zona de permiso» en 2025, junto a Gangnam, Seocho y Songpa donga.com. El precio promedio de apartamentos aquí ronda ahora los ₩20 millones por m²: extremadamente alto, aunque todavía un poco por debajo del nivel de Gangnam bambooroutes.com.

El gran catalizador para el futuro de Yongsan es el planeado Distrito Internacional de Negocios de Yongsan (IBD), detallado anteriormente. La perspectiva de una “ciudad vertical” rascacielos de 100 pisos en la ribera de Yongsan es un cambio de juego ctbuh.org. Este proyecto, junto con el nuevo Parque Yongsan, inyectará un valor enorme en la zona. Esencialmente, se prevé que Yongsan se convierta en el próximo gran centro comercial de Seúl, uniendo la brecha entre el centro tradicional (Jung-gu/Jongno) y la zona de Gangnam.

Incluso más allá del sitio del IBD, Yongsan cuenta con varios desarrollos de alto nivel: la sede de AmorePacific (una joya arquitectónica moderna) se inauguró en 2018, y hay complejos residenciales de lujo como Raemian Caelitus y otros que han atraído a compradores adinerados. La ubicación central del distrito —literalmente en el corazón del área metropolitana de Seúl— significa que se beneficia de múltiples líneas de metro y de la principal estación KTX en Yongsan, lo que lo hace altamente accesible.

Perspectivas para Yongsan: Se espera un crecimiento y gentrificación continuos. A corto plazo, las restricciones de permisos pueden enfriar un poco la euforia, pero la demanda genuina (especialmente para nuevos condominios de lujo y terrenos comerciales para desarrolladores) persistirá. Cuando comiencen las obras para el IBD a finales de 2025, los precios de la tierra y el valor de las propiedades en los alrededores podrían recibir otro impulso por la expectativa. El reto de Yongsan podría ser gestionar este crecimiento de manera sostenible: la infraestructura necesitará mejoras para soportar el aumento de tráfico y población. Sin embargo, el gobierno está motivado para lograr el éxito aquí, ya que el IBD es un proyecto de prestigio. Para inversores y compradores de vivienda, Yongsan ofrece la oportunidad de ingresar a una zona “en auge” que ya no es solo una expectativa especulativa, sino una realidad en proceso. Para finales de la década de 2020, no se sorprenda si se menciona a Yongsan junto a Gangnam y Yeouido como un centro de negocios principal, y si sus apartamentos de lujo alcanzan precios comparables a los de los distritos del sur.

Mapo-gu: De moda, joven y en ascenso

Mapo-gu, situado al noroeste del centro de la ciudad, en la ribera norte del río Han, tiene una vibra única y un paisaje inmobiliario diverso. Incluye centros como Hongdae (zona de la Universidad Hongik) reconocido por su cultura juvenil, Sinchon (otra zona universitaria), Yeonnam-dong (cafés hipster y calles gentrificadas), así como el Sangam Digital Media City (DMC) y partes de la nueva zona ribereña en desarrollo. Históricamente, Mapo no era tan caro como las zonas tradicionales de mayor poder adquisitivo, pero en los últimos años se ha convertido en uno de los distritos más dinámicos de Seúl, atrayendo jóvenes profesionales, estudiantes y empresas de tecnología y medios.

En términos de bienes raíces residenciales, Mapo ofrece una mezcla: barrios antiguos alrededor de Ahyeon y Mapo-ro, y nuevos complejos de apartamentos de gran altura especialmente en la zona de Sangam (donde hubo mucho desarrollo moderno para el estadio de la Copa Mundial y el DMC). Los precios en Mapo han estado subiendo de manera constante y el distrito ahora se considera una de las zonas “selectas” fuera de Gangnam. El precio promedio de los apartamentos se estima en alrededor de ₩15 millones por m², a la par de algunos distritos centrales bambooroutes.com. El crecimiento de Mapo ha sido lo suficientemente notable como para que, en 2025, a menudo se destaque entre los distritos líderes en aumento de precios (una vez contabilizados el trío de Gangnam y Yongsan). De hecho, como señaló el JoongAng Daily, la tendencia al alza de la vivienda en Seúl se está extendiendo más allá de Gangnam hacia lugares como Mapo koreajoongangdaily.joins.com. En la primavera de 2025, los incrementos semanales de precios en Mapo estaban ligeramente por encima del promedio de la ciudad, reflejando una demanda sólida world.kbs.co.kr.

¿Qué atrae a la gente a Mapo? Varios factores:

Atractivo juvenil y cultural: Barrios como Hongdae, Hapjeong y Yeonnam son famosos por su vida nocturna, música, arte y cafeterías. Esto atrae no solo estudiantes sino también creativos culturales e incluso expatriados.
Cercanía al distrito central de negocios (CBD): Mapo queda justo al otro lado del río desde Yongsan y es colindante con Jongno/Jung. Zonas como Gongdeok y Mapo-daero tienen muchos edificios de oficinas y están a solo un par de paradas de metro de la estación central de Seúl y el centro. Esto hace de Mapo una opción residencial conveniente (y algo más económica) para quienes trabajan en el centro.
Digital Media City (DMC): En Sangam (noroeste de Mapo), la ciudad construyó una zona de negocios de alta tecnología que alberga grandes emisoras (KBS, MBC), empresas de medios y firmas de tecnología. Esto ha convertido a Mapo en un pequeño pero creciente mercado de oficinas. La fuerza laboral del DMC también ha incrementado la demanda de viviendas de calidad cercanas.
Educación: Aunque no está al nivel de Gangnam, Mapo cuenta con buenas escuelas y está cerca de varias universidades (Yonsei, Sogang, Hongik, Ewha en el vecino Seodaemun). Esto atrae familias que prefieren un ambiente algo más relajado que Gangnam para criar hijos, así como una demanda constante de alquiler por parte de los estudiantes.

Perspectivas para Mapo: El futuro se ve prometedor. A medida que el crecimiento de Seúl se reparte de manera más distribuida, Mapo se beneficia de su ubicación estratégica entre el centro tradicional y la expansión hacia el noroeste (hacia Ilsan). La finalización del GTX u otras líneas de transporte podría conectar mejor Mapo con los suburbios, elevando su perfil como centro de transporte (existe un plan para una estación GTX en Sangam DMC en la Línea A, lo que recortaría drásticamente los tiempos de viaje hacia lugares como Ilsan o el este de Seúl). Mapo no está bajo la presión regulatoria extrema que sufre Gangnam, lo que podría traducirse en menos trabas para las transacciones: los inversores pueden comerciar aquí con más facilidad, agregando liquidez al mercado. Además, los esfuerzos de regeneración urbana en curso, como el parque cultural Mapo Oil Depot (ya completado) y varias mejoras de calles, seguirán mejorando el entorno habitacional.

Se puede anticipar que los valores inmobiliarios de Mapo continuarán en un ascenso gradual, pudiendo superar el promedio de la ciudad si se mantiene su atractivo de moda y el crecimiento del empleo. Puede que no alcance los precios de Gangnam (por la ausencia de desarrollos de lujo hasta ahora), pero la brecha podría reducirse. Por ejemplo, si Gangnam está actualmente a ~2× el promedio de la ciudad y Mapo a ~1.5×, Mapo podría acercarse a 1.6–1.7× en los próximos años si se mantienen los patrones actuales. Es importante recalcar que Mapo es un caso de revitalización urbana exitosa: transformar antiguas áreas industriales o subutilizadas (como el antiguo vertedero de Sangam, ahora el DMC y el World Cup Park) en nuevos motores económicos. Esto augura bien para su adaptabilidad y resiliencia como distrito.

Cada uno de estos cuatro distritos – Gangnam, Songpa, Yongsan y Mapo – ilustra una faceta diferente del boom inmobiliario de Seúl. Gangnam muestra las alturas del lujo y los desafíos del sobrecalentamiento; Songpa demuestra el crecimiento impulsado por familias y la llegada de facilidades globales; Yongsan representa el potencial sin explotar, liberado por el gran desarrollo; y Mapo es la zona de moda y en crecimiento, impulsada por olas demográficas y culturales. Juntos, pintan el cuadro de una ciudad que simultáneamente redefine su silueta urbana, extiende sus redes y rejuvenece sus comunidades.

Pronóstico y perspectivas para los próximos años

Mirando más allá de 2025, ¿qué podemos esperar del mercado inmobiliario de Seúl? Si bien hacer previsiones siempre implica incertidumbres (fluctuaciones económicas globales, eventos geopolíticos, etc.), de los datos actuales y el análisis de expertos emergen varias tendencias y previsiones generales:

Crecimiento moderado de precios en curso: Existe consenso en que los precios residenciales en Seúl seguirán subiendo en los próximos años, pero a un ritmo más moderado que los aumentos anuales de dos dígitos vistos a finales de la década de 2010. Factores como la escasez persistente de viviendas, fuerte demanda de los hogares y concentración de riqueza en Seúl, respaldan una mayor apreciación. Los expertos proyectan que el valor de las viviendas en Seúl aumente a un ritmo de 3–5% anual en promedio en el corto plazo bambooroutes.com. Los distritos exclusivos podrían sobrepasar este rango (entre un solo dígito medio y alto), mientras que algunas zonas débiles podrían ver precios estancados, pero se anticipa una tendencia general al alza. Esto se basa en la ausencia de shocks importantes y el supuesto de que las tasas de interés bajen como se espera. Si la economía se debilita o las tasas suben inesperadamente, el crecimiento podría enfriarse o retrasarse.
Persistencia de la divergencia regional: Probablemente veremos que la brecha entre Seúl (y su área metropolitana inmediata) y el resto de Corea se amplía aún más koreajoongangdaily.joins.com. A menos que haya una intervención política drástica para potenciar las ciudades regionales, la tendencia de concentración de capital en Seúl está consolidada. Instituciones como el Instituto Coreano de la Vivienda prevén mercados de “doble velocidad”, donde los precios en Seúl y su zona capital suben moderadamente mientras que las provincias permanecen estancadas globalpropertyguide.com. Esto podría traducirse, por ejemplo, en que para 2027, el índice de precios de la vivienda de Seúl sea quizá un 10% más alto que hoy, mientras que algunas ciudades provinciales podrían estar igual o incluso levemente por debajo de los niveles actuales. Las implicancias sociales y políticas de esto serán una cuestión clave para el gobierno.
Entorno político: hacia la estabilidad y el aumento de la oferta: Los responsables políticos han aprendido, tras la montaña rusa de la última década, que las medidas extremas pueden resultar contraproducentes. Esperamos que en adelante se priorice el aumento de la oferta de vivienda (a través de remodelación urbana, relajamiento de límites de densidad, promoción de nuevos desarrollos en torno a las estaciones GTX, etc.) y el apoyo focalizado a compradores genuinos (como programas para primeros compradores) en lugar de controles de precios contundentes. La nueva administración de 2025 ha indicado que no recurrirá a impuestos elevados para tratar de pinchar burbujas koreajoongangdaily.joins.com, lo que sugiere una postura relativamente amigable con el mercado. Dicho esto, si los precios se disparan (por ejemplo, saltan más de un 10% en un año), podrían volver rápidamente respuestas regulatorias como expansión de zonas de permisos o restricciones de crédito. El escenario ideal para el gobierno es un “aterrizaje suave”: precios subiendo lo suficiente como para incentivar la construcción, pero no tan rápido como para provocar descontento o riesgos financieros.
Tasas de interés y financiamiento: Una gran incógnita es la política monetaria. Las expectativas actuales del mercado son que el Banco de Corea reducirá tasas a finales de 2025, a medida que baje la inflación y se desacelere el crecimiento cbre.com. Tasas más bajas beneficiarían al sector inmobiliario –abaratando hipotecas, mejorando un poco la accesibilidad y haciendo que los retornos de las propiedades sean más atractivos respecto a los bonos. Esto podría atraer a más compradores e incrementar el volumen de inversiones. Si los recortes de tasas son graduales, el efecto será paulatino; pero si hay una flexibilización agresiva (por ejemplo, por recesión), podría haber un repunte inmobiliario más agudo al abaratarse los créditos. Por el contrario, si la inflación repunta y las tasas se mantienen altas, la demanda disminuiría y se podría prolongar una meseta en el mercado.
Perspectivas de inversión: Instituciones como CBRE proyectan una recuperación gradual en las inversiones en bienes raíces comerciales a medida que cambia el ciclo de tasas en Corea cbre.com. Anticipamos más transacciones en 2025–2026, con la posibilidad de retornar a los volúmenes prepandemia, especialmente si crece la confianza de inversores extranjeros en Asia. Se espera que las tasas de capitalización se mantengan relativamente estables (o se compriman levemente en segmentos premium si crece la competencia) cbre.com. La incógnita sigue siendo el flujo de capital global: si la economía de China se desacelera o los mercados occidentales son menos atractivos, Seúl podría recibir más capital extranjero. Por el contrario, un shock financiero global podría endurecer la liquidez y posponer operaciones. Pero en general, Seúl es vista como un mercado seguro y central en Asia, y su sector inmobiliario debería seguir atrayendo considerable interés.
Mercado de alquiler y rendimientos: Podríamos ver que los retornos de alquiler mejoran ligeramente a medida que los precios se estabilicen y los alquileres se pongan al día. Con más actores institucionales ingresando al sector de alquiler, la gestión profesional podría optimizar rentas (aunque los controles y leyes de protección al inquilino en Corea impiden aumentos bruscos). El impulso estatal a la oferta de alquiler podría elevar la vacancia en el stock antiguo y precario, pero difícilmente cause un exceso de oferta de alquileres de calidad en Seúl en el corto plazo. El jeonse se irá reduciendo gradualmente si las tasas se mantienen bajas (pues las devoluciones de depósitos serán menores), de modo que más hogares optarán por la renta mensual, lo que en teoría otorga mejor flujo de caja a los arrendadores.
Cronograma de grandes proyectos: Para 2028, deberíamos ver frutos significativos del actual boom de desarrollos: partes del IBD de Yongsan podrían estar finalizadas (algunas torres de oficinas listas para ocupación), el complejo Jamsil MICE avanzará en obras o estará parcialmente abierto, las líneas GTX A, B, C estarán operativas (con objetivo de red completa para inicios de la década de 2030). Todo esto seguirá modelando el mercado: por ejemplo, cuando funcione el GTX, las zonas de Gyeonggi podrían crecer más rápido (recortando algo la brecha con Seúl), y los nuevos distritos de negocios podrían atraer empresas fuera de viejas y caras oficinas (quizá suavizando alquileres en edificios envejecidos, pero elevándolos en torres flamantes). El sector inmobiliario es un juego a largo plazo, y las semillas plantadas en 2025 tendrán impacto en la próxima década.

En conclusión, las perspectivas para el mercado inmobiliario de Seúl son en gran parte positivas. La ciudad monta una ola de renovación urbana y mejoras de infraestructura que fortalecerán su estatus como metrópolis global. Las tendencias demográficas y económicas favorecen la demanda continua, incluso ante los retos poblacionales de Corea –pues Seúl suele estar aislada como imán de talento y juventud de todo el país. Las principales instituciones coinciden en que, aunque es posible cierta volatilidad a corto plazo, el sector inmobiliario en Seúl seguirá siendo una inversión sólida a mediano y largo plazo globalpropertyguide.com cbre.com.

Por supuesto, existen riesgos. La alta deuda de los hogares es una preocupación constante; casi la mitad del crédito del sector privado en Corea está ligada al sector inmobiliario koreajoongangdaily.joins.com, por lo que cualquier conmoción podría repercutir en el sistema financiero. A nivel global, si ocurre una recesión severa o un evento imprevisto, Seúl no sería inmune. Las tensiones geopolíticas en la región también podrían afectar el sentimiento de inversión extranjera. Y a nivel nacional, si la asequibilidad de la vivienda empeora, la presión política podría conducir a intervenciones más drásticas (como topes de precios de la vivienda o grandes programas de vivienda pública) que podrían alterar la dinámica del mercado.

Por ahora, sin embargo, la trayectoria está definida: 2025 es un año de resurgimiento para el mercado inmobiliario de Seúl, y el impulso parece probable que continúe. Se aconseja a inversores, compradores de viviendas y empresas que estén atentos a las señales de política y a los hitos de los proyectos, ya que estos ofrecerán indicaciones sobre dónde se encuentran las oportunidades. Ya sea un apartamento de lujo en Gangnam, una nueva oficina en Yongsan, un complejo comercial renovado en Jamsil o un alternativo y moderno officetel en Mapo, Seúl ofrece un poco de todo – y en los próximos años busca ofrecer aún más, como la ciudad asiática del futuro construida sobre los movimientos inmobiliarios de hoy.

Fuentes:

Global Property Guide – Análisis del Mercado Residencial de Corea del Sur 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
The DONG-A Ilbo – Seúl reintroducirá el sistema de permiso para transacciones de terrenos donga.com donga.com donga.com
KBS World – Precios de venta de apartamentos en Seúl continúan en alza por 12° semana consecutiva world.kbs.co.kr world.kbs.co.kr
Korea JoongAng Daily – La nueva administración debe romper el patrón… aumentos de precios de la vivienda koreajoongangdaily.joins.com koreajoongangdaily.joins.com koreajoongangdaily.joins.com koreajoongangdaily.joins.com
Bamboo Routes – Precios Promedio de Apartamentos en Seúl 2025 bambooroutes.com bambooroutes.com; 17 Pronósticos para el Mercado Inmobiliario de Seúl 2025 bambooroutes.com
CBRE – Cifras de Seúl Q1 2025 cbre.com cbre.com cbre.com; Perspectivas del Mercado Coreano 2025 cbre.com cbre.com cbre.com
Savills – Perspectivas del Mercado de Oficinas en Corea 2025 pdf.savills.asia (fragmento de PDF)
Yonhap/CTBUH – Planes del Distrito Internacional de Negocios de Yongsan ctbuh.org ctbuh.org
Maeil Business News – Desarrollo del Complejo MICE de Jamsil mk.co.kr mk.co.kr
Korea JoongAng Daily – El GTX recortará los trayectos… los precios alrededor de las terminales se han disparado koreajoongangdaily.joins.com koreajoongangdaily.joins.com
Reuters – Esperanzas de trenes de alta velocidad y vivienda reuters.com reuters.com (contexto sobre GTX y precios de la vivienda).

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