Resumen: Un mercado cambiante en una encrucijada en 2025
El mercado inmobiliario de Toronto en 2025 se encuentra en un momento crucial. Tras un frenético auge durante la pandemia y una fuerte desaceleración en 2022–2023, el mercado se está estabilizando con alta oferta y precios a la baja que crean un mercado de compradores en muchos segmentos wowa.ca reuters.com. Las ventas de viviendas han comenzado a repuntar modestamente de nuevo: las transacciones en el GTA en junio de 2025 se mantuvieron prácticamente estables (+0,5% interanual) rbc.com, pero este repunte de la demanda ha sido superado por un aumento de nuevas propiedades en venta, que subieron alrededor de un 10% interanual rbc.com. El resultado es niveles históricos de inventario (más de 31,000 propiedades activas, la cifra más alta en más de 30 años) wowa.ca y mucho más poder de negociación para los compradores.
Las tasas de interés elevadas han afectado la asequibilidad y el ánimo de los compradores, pero hay un lado positivo: las tasas hipotecarias comenzaron a bajar en 2024, y para mediados de 2025 el Banco de Canadá había realizado una serie de recortes de tasas para estimular la economía wowa.ca reuters.com. Aun así, los costos de endeudamiento siguen muy por encima de los mínimos previos a la pandemia, manteniendo a algunos compradores al margen. Mientras tanto, la inmigración récord y el crecimiento poblacional continúan impulsando la demanda subyacente de vivienda, especialmente en el GTA. Esta tensión entre una fuerte demanda demográfica frente a altos costos de financiamiento y abundante oferta define el panorama inmobiliario de Toronto en 2025.
Las principales tendencias que dan forma al mercado incluyen: precios a la baja, tiempos de venta más largos y recortes estratégicos de precios por parte de vendedores motivados, especialmente en el segmento de gama alta. Al mismo tiempo, ciertos nichos del mercado desafían la tendencia con actividad resiliente o en recuperación (notablemente casas independientes de nivel de entrada en zonas más asequibles). En el sector comercial, el mercado de oficinas sigue débil con altas tasas de vacancia, mientras que las propiedades industriales y multifamiliares son relativamente sólidas. En general, el sector inmobiliario de Toronto en 2025 es la historia de un mercado en transición, que ofrece tanto oportunidades como desafíos para inversores, compradores y vendedores.
Tendencias del mercado residencial en 2025
Precios y Ventas de Viviendas: Después de alcanzar su punto máximo a principios de 2022, los precios de las viviendas en Toronto han vuelto a la realidad. A mediados de 2025, el precio promedio de la vivienda en el GTA es de alrededor de $1.10 millones, aproximadamente un 5% menos que el año anterior wowa.ca nesto.ca. De hecho, el precio de referencia compuesto cayó por debajo de la marca psicológica de $1 millón por primera vez desde 2021 wowa.ca. La Tabla 1 muestra los precios promedio por tipo de vivienda en la Ciudad de Toronto (416) a junio de 2025, todos los cuales han disminuido año tras año:
Tabla 1: Precios Promedio de Viviendas en Toronto (junio 2025)
| Tipo de Propiedad | Precio Promedio (junio 2025) | Variación Interanual del Precio |
|---|---|---|
| Todos los Tipos de Vivienda | $995,100 | –5.5% nesto.ca |
| Casas Unifamiliares | $1,216,000 | –5.9% nesto.ca |
| Casas Adosadas/Multiplex | $739,500 | –7.1% nesto.ca |
| Condominios | $585,100 | –8.0% nesto.ca |
Fuente: Datos de la Junta Regional de Bienes Raíces de Toronto (junio 2025) vía Nesto
La actividad de ventas ha sido moderada en comparación con el ritmo frenético de 2021. Aproximadamente 6,200 viviendas cambiaron de manos en junio de 2025 en toda el área metropolitana de Toronto (GTA), lo que es prácticamente igual que el año anterior wowa.ca rbc.com. Este ritmo tibio de ventas, combinado con una afluencia de listados, ha empujado la relación ventas-nuevos listados (SNLR) a un rango bajo del 30% (alrededor del 32–34% en junio) wowa.ca rbc.com. Un SNLR muy por debajo del 40% indica un mercado de compradores, una reversión marcada respecto a las condiciones de mercado de vendedores vistas durante el auge pandémico. Ahora los compradores tienen más opciones y más poder de negociación: solo ~29% de las casas y 17% de los condominios se venden por encima del precio solicitado, lo que indica pocas guerras de ofertas nesto.ca. El meses de inventario (MOI) ha aumentado a aproximadamente 4.6 meses para viviendas de baja altura y 7 meses para condominios nesto.ca, lo que nuevamente inclina el mercado a favor de los compradores. Las viviendas tardan más en venderse y las reducciones de precio son comunes, especialmente en listados de lujo. En barrios prestigiosos como Lawrence Park y Bridle Path, los vendedores de propiedades de más de $3 millones han estado recortando los precios solicitados para atraer a los pocos compradores en ese segmento nesto.ca.Barrios de moda y “bolsillos de recuperación”: A pesar de la desaceleración general, no todas las partes del mercado están languideciendo. Un análisis reciente de RE/MAX identificó varios “hot pocket” (bolsillos calientes) en Toronto donde la demanda y los precios de casas independientes realmente están aumentando a pesar de la caída general bnnbloomberg.ca bnnbloomberg.ca. Por ejemplo, un grupo de comunidades en el extremo oeste (Rockcliffe-Smythe, Keelesdale-Eglinton West, Corso Italia y áreas circundantes) experimentó un aumento del +6.2% en el precio mediano de casas independientes en la primera mitad de 2025 frente a 2024 bnnbloomberg.ca. Incluso partes del mercado de lujo de Toronto mostraron resiliencia: el área de Bridle Path y St. Andrew–Windfields registró un aumento del 11.5% en el precio mediano (ahora superando los $4.6 millones) a medida que compradores de alto poder adquisitivo regresaron bnnbloomberg.ca. En el este, barrios más asequibles como South Riverdale, Leslieville y East Danforth vieron aumentos modestos de precios (~+1–2%) interanuales bnnbloomberg.ca, gracias a la escasa oferta en los rangos de precios más bajos. Estos focos de fortaleza subrayan una tendencia clave: la asequibilidad es lo más importante. Las zonas con precios de entrada relativamente bajos (para los estándares de Toronto) o propuestas de valor únicas están atrayendo a compradores que estaban al margen. De hecho, los compradores primerizos han estado impulsando un resurgimiento en las ventas de casas independientes en el rango inferior a $1.2 millones en todo el GTA bnnbloomberg.ca bnnbloomberg.ca. Las casas con precios entre $850,000 y $1.2 millones en micro-mercados deseables se están vendiendo rápidamente, ya que los compradores se dan cuenta de que si los precios comienzan a subir de nuevo, su ventana para comprar una casa independiente asequible podría estar cerrándose bnnbloomberg.ca.
Dinámica del mercado de condominios: El segmento de condominios de Toronto es actualmente el más abastecido y el más débil del mercado residencial. El precio promedio de los condominios (~$585K en la ciudad) ha bajado ~8% respecto al año pasado nesto.ca nesto.ca, y la oferta es abundante: el MOI de condominios es de 7 meses, muy por encima del segmento de casas bajas nesto.ca. Una avalancha de nuevas entregas de condominios ha llegado al mercado, tanto para la venta como para el alquiler. Muchos inversionistas que compraron condominios en preventa los están poniendo a la venta debido al aumento de los costos de mantenimiento, lo que contribuye al exceso de oferta. El resultado es estancamiento de precios y más margen de negociación para los compradores de condominios. Dicho esto, la calidad y la ubicación siguen siendo importantes: los condominios en ubicaciones privilegiadas del centro o cerca del transporte público mantienen mejor su valor, mientras que las unidades genéricas en torres saturadas están experimentando descuentos más profundos. El mercado de condominios de alta gama (unidades de lujo, penthouses) tiene actualmente una base de compradores muy reducida, lo que ejerce aún más presión sobre ese sub-sector. Los desarrolladores han reaccionado a estas condiciones retrasando o cancelando algunos proyectos de condominios planeados; el mercado de nuevos condominios ha “caído en picada” en ventas, según informes de la industria urbanation.ca. Esta reducción en la futura oferta de condominios podría eventualmente ayudar al mercado a encontrar un equilibrio, pero a corto plazo los compradores de condominios en Toronto siguen disfrutando de abundantes opciones y precios más bajos.
Pronósticos para los precios residenciales: A principios de 2025, la Junta Regional de Bienes Raíces de Toronto (TRREB) pronosticó un aumento moderado en los precios de las viviendas (+2.6%) para el año, esperando que el precio promedio de venta alcance aproximadamente $1.147 millones para fin de año urbaneer.com. TRREB anticipó que tasas hipotecarias más bajas y una mejor oferta atraerían a algunos compradores de regreso al mercado y estabilizarían los precios urbaneer.com. Sin embargo, a mediados de 2025 quedó claro que la recuperación era lenta. Las perspectivas de la industria se han revisado con mayor cautela. Una encuesta de Reuters a economistas en junio de 2025 predice que los precios de las viviendas en Toronto en realidad terminarán 2025 aproximadamente un 4% más bajos en promedio reuters.com reuters.com, reflejando la desaceleración económica y un exceso inicial en las tasas de interés. El consenso es que 2025 es un año para encontrar el piso, y que una recuperación más tangible de los precios se consolidará en 2026 reuters.com. Expertos de CMHC y de los principales bancos esperan estancamiento o leves caídas durante el resto de 2025, con un regreso a un crecimiento modesto en 2026, suponiendo que las tasas de interés sigan bajando reuters.com cmhc-schl.gc.ca. En otras palabras, los próximos trimestres pueden ser inestables, pero la mayoría de los pronosticadores ven que los precios tocarán fondo dentro de 2025. Para 2027–2028, la combinación de un renovado crecimiento económico, inmigración alta continua y una probable escasez de oferta de viviendas (debido a la desaceleración de la construcción actual) podría devolver a Toronto a una lenta trayectoria ascendente de precios. Por ahora, sin embargo, los compradores pueden tener la tranquilidad de que los precios están muy por debajo de sus picos durante la pandemia, y se espera que cualquier crecimiento a corto plazo sea gradual. El mercado de la vivienda de Toronto en 2025 no está en modo de auge: está recuperando el aliento, y el consenso es que habrá estabilidad en el próximo año aproximadamente antes de volver a una apreciación modesta de los precios en el horizonte de 3 a 5 años reuters.com cmhc-schl.gc.ca.
Bienes Raíces Comerciales: Oficinas Rezagadas, Sector Industrial a la Cabeza
blog.remax.ca blog.remax.ca El mercado de bienes raíces comerciales en Toronto presenta un panorama mixto en 2025, con diferentes sectores experimentando condiciones muy distintas. En términos generales, la actividad de inversión y arrendamiento se ha desacelerado respecto a los niveles previos a la pandemia en la mayoría de las clases de activos blog.remax.ca, reflejando la incertidumbre económica y los mayores costos de financiamiento. Sin embargo, ciertos sectores – en particular el almacenamiento industrial y los apartamentos de alquiler multifamiliares – siguen siendo fundamentalmente sólidos, mientras que el mercado de oficinas está luchando con una resaca pospandémica de altas vacantes.
Sector de oficinas: alta vacancia y búsqueda de calidad: El mercado de oficinas en Toronto (especialmente en el centro) es, posiblemente, el eslabón más débil de la cadena comercial en este momento. La vacancia de oficinas en el centro ha aumentado a aproximadamente 18–19% a principios de 2025 blog.remax.ca – un salto sorprendente desde la vacancia de ~2–3% vista antes de 2020. Esto significa que casi una quinta parte del espacio de oficinas en el centro está vacío, en gran parte debido a la revolución del trabajo remoto y la reducción de personal corporativo. Los edificios de oficinas antiguos de Clase B y C son los que más luchan por atraer inquilinos, mientras que las torres AAA de primer nivel aún disfrutan de tasas de ocupación más altas debido a la búsqueda de calidad por parte de los inquilinos blog.remax.ca. Muchos grandes empleadores han reducido su espacio de oficinas, subarrendando o renunciando al espacio excedente a medida que el trabajo híbrido persiste. Incluso con algunas empresas impulsando a su personal a regresar a la oficina con mayor frecuencia en 2025, la demanda general de espacio de oficinas sigue estando muy por debajo de los niveles previos a la pandemia renx.ca renx.ca. Los propietarios de edificios menos atractivos están respondiendo aumentando las concesiones (como períodos de renta gratis y mayores incentivos para mejoras de inquilinos) e incluso considerando oportunidades de reconversión. De hecho, hay un impulso creciente para convertir oficinas infrautilizadas en unidades residenciales o usos especializados (como consultorios médicos, laboratorios de ciencias de la vida o instalaciones educativas) blog.remax.ca. El exceso de oferta de espacio de oficinas tradicional, en contraste con la escasez en sectores como la salud y la vivienda para personas mayores, presenta una oportunidad para reposicionar el inventario de oficinas envejecido blog.remax.ca. Cabe señalar que algunos análisis sugieren que el mercado de oficinas podría estar cerca de tocar fondo: se prevé que la vacancia nacional de oficinas alcance su punto máximo a mediados de 2025 (alrededor del 15% a nivel nacional) y luego se estabilice renx.ca renx.ca. Toronto, siendo el mercado de oficinas más grande de Canadá, será clave para observar: cualquier aumento en los arrendamientos en el centro indicará un cambio de tendencia. Por ahora, sin embargo, los inquilinos tienen la ventaja y las rentas de oficinas están bajo presión excepto en las torres más nuevas y con más servicios.
Sector industrial: sigue siendo un destacado: En marcado contraste con las oficinas, los bienes raíces industriales en el GTA siguen siendo el sector comercial de mejor desempeño blog.remax.ca. Los almacenes, centros de distribución e instalaciones logísticas siguen teniendo alta demanda gracias al crecimiento del comercio electrónico y la sólida economía de Ontario. La tasa de disponibilidad industrial en el Gran Toronto fue de solo 4.6% en el primer trimestre de 2025, una de las más bajas de Canadá blog.remax.ca. Esto es un ligero aumento (40 puntos básicos) respecto al año anterior, lo que indica que la oferta se ha flexibilizado un poco, pero sigue siendo un mercado muy ajustado en términos históricos. Tras años de vacancia industrial casi nula, los propietarios finalmente tienen un poco más de competencia, y los alquileres que estaban disparados han comenzado a estabilizarse. De hecho, hay señales de enfriamiento en el crecimiento de los alquileres industriales: los alquileres de mercado, que alcanzaron un máximo de alrededor de $18+ por pie cuadrado en 2023, han bajado ligeramente a aproximadamente $17–$17.50/pie² para 2025 a medida que entra nueva oferta cbre.ca. Los desarrolladores han estado ocupados expandiendo parques industriales hacia las áreas periféricas del GTA: nuevos almacenes de última generación están surgiendo a lo largo de las autopistas de la serie 400 en lugares como Whitby, Ajax, Bolton y Caledon para satisfacer la demanda de los inquilinos por instalaciones modernas y más grandes blog.remax.ca. Estos desarrollos más nuevos ofrecen tasas de arrendamiento ligeramente más competitivas e incentivos, dando a los inquilinos opciones más allá de los mercados centrales ajustados blog.remax.ca. Otra tendencia interesante es la reutilización adaptativa de sitios industriales antiguos en y alrededor de Toronto: con el uso manufacturero disminuyendo en algunas propiedades envejecidas, los propietarios están reconvirtiendo edificios en todo, desde autoalmacenamiento hasta instalaciones recreativas (por ejemplo, canchas de pickleball cubiertas y gimnasios) blog.remax.ca. En general, los fundamentos del sector industrial siguen siendo sólidos: la vacancia es baja y el apetito de los inversionistas es alto por activos logísticos, aunque las tasas de capitalización han subido junto con las tasas de interés. Perspectiva: Es posible que el mercado industrial continúe equilibrándose durante los próximos 1–2 años, ya que una cantidad significativa de nueva oferta está en construcción en el GTA. Aun así, la mayoría de los analistas espera que la demanda siga el ritmo de la oferta a mediano plazo, manteniendo la vacancia industrial por debajo del equilibrio y los alquileres relativamente firmes goranbrelih.com. Para los inversionistas, el segmento industrial del GTA sigue siendo atractivo como una apuesta a largo plazo, aunque no el ffrenesí de hace un par de años.
Sector minorista – Resiliencia adaptativa: El sector inmobiliario minorista de Toronto ha demostrado ser más resiliente de lo que algunos esperaban, adaptándose a los cambios en los hábitos de consumo y al mundo post-COVID. Las tasas de vacancia en ubicaciones minoristas principales siguen siendo bajas, y los alquileres en general se han mantenido estables o incluso han aumentado en los centros comerciales de primer nivel blog.remax.ca. Un hecho notable fue la quiebra (o reducción) de las operaciones de grandes almacenes de la histórica Hudson’s Bay Company, lo que podría haber dejado grandes vacíos en los centros comerciales. Sin embargo, el mercado en gran medida ha asumido esto con calma: los grandes almacenes vacíos están siendo ocupados por nuevos usos comerciales y de entretenimiento blog.remax.ca. Los centros comerciales en el GTA se están reinventando incorporando experiencias: añadiendo restaurantes, cines, supermercados, e incluso torres residenciales en las propiedades de los centros comerciales blog.remax.ca. Los centros comerciales de mejor desempeño de Toronto (como Yorkdale, Eaton Centre, Square One) continúan liderando la nación en productividad de ventas, y se informa que Yorkdale alcanza más de $2,300/pie² en ventas – por mucho, la cifra más alta en Canadá blog.remax.ca. Esto demuestra la fortaleza de los comercios bien ubicados. En el segmento minorista de barrio, las plazas comerciales al aire libre con inquilinos esenciales (supermercados, bancos, farmacias) son muy buscadas por los inversionistas blog.remax.ca. Muchas de estas plazas también tienen potencial de reurbanización futura (para añadir densidad de uso mixto), lo que las hace aún más atractivas. El desafío, sin embargo, es la oferta limitada de sitios comerciales de calidad: hay pocos desarrollos minoristas nuevos y los activos existentes no se venden con frecuencia. En general, los alquileres comerciales en 2025 son estables e incluso están aumentando en ciertos corredores, pero el éxito varía según la ubicación y el formato. El comercio minorista de calle en el centro vuelve a ver un flujo saludable de peatones a medida que el turismo y los trabajadores de oficina regresan gradualmente, mientras que algunos nodos comerciales suburbanos más débiles aún enfrentan presiones del comercio electrónico. Las perspectivas del sector minorista para los próximos años son cautelosamente optimistas: se espera una mayor integración del comercio con otros usos (centros de transporte, residencial) y un enfoque en atractivos experienciales para mantener a los compradores acudiendo en persona. Salvo una recesión importante, el comercio minorista en Toronto debería continuar “manteniéndose firme” como lo ha hecho en 2024–2025 blog.remax.ca, con un crecimiento incremental en alquileres y valores en los segmentos principales.
Multirresidencial y Apartamentos de Alquiler: Las propiedades de alquiler multifamiliares (apartamentos) merecen una mención en un contexto comercial, ya que son una clase de activo cada vez más importante para los inversores. En Toronto, los apartamentos de alquiler construidos específicamente para este fin tienen una demanda extremadamente fuerte: la tasa de vacantes de alquiler en la ciudad es baja (alrededor del 3% o menos) blog.remax.ca urbanation.ca y los alquileres están cerca de máximos históricos (más sobre esto en la sección de alquileres más abajo). Esto ha despertado un interés significativo en desarrollar nuevos edificios de apartamentos de alquiler, especialmente a medida que el mercado de condominios se ha enfriado. De hecho, más de 700 nuevas unidades de alquiler comenzaron su construcción en el primer trimestre de 2025 en el área de Toronto blog.remax.ca, incluso cuando los inicios de condominios cayeron drásticamente. Inversores como los REITs y fondos de pensiones se sienten atraídos por el flujo de caja estable de los alquileres y la aparentemente interminable demanda de inquilinos en Toronto. El desafío es que los altos costos de construcción y las tasas de financiamiento hacen difícil que los nuevos proyectos sean viables. El sector se está beneficiando de algunos incentivos gubernamentales (como el financiamiento de bajo costo de la CMHC para alquileres), pero aun así, la rentabilidad es ajustada. La reciente propuesta del gobierno para reintroducir el programa MURB (que permite a los inversores deducir la depreciación de edificios de alquiler contra los ingresos) podría estimular más inversión si se aprueba blog.remax.ca. Mientras tanto, la actividad continúa: la cartera de proyectos propuestos de alquiler alcanzó un récord en 2025, con ~26,000 unidades presentadas en el primer trimestre – más del doble del volumen del año anterior blog.remax.ca. Esto indica que los desarrolladores se están posicionando para construir más alquileres si las condiciones mejoran. Para los activos de apartamentos existentes, el crecimiento de alquileres ligeramente más moderado en 2025 (debido a un aumento de la oferta) no ha disminuido el interés de los inversores; de hecho, algunos compradores oportunistas esperan adquirir edificios de alquiler antiguos o incluso torres de condominios para convertirlas en alquileres, apostando por la demanda de alquiler a largo plazo en Toronto.
Mercado de inversiones y flujos de capital: La actividad de inversión en bienes raíces comerciales se ha desacelerado en 2025 en comparación con años anteriores. Las tasas de interés más altas han elevado un poco las tasas de capitalización y han hecho que los compradores sean más cautelosos. Los grandes actores institucionales y los REITs en su mayoría han puesto en pausa las grandes adquisiciones, especialmente en segmentos más riesgosos como oficinas blog.remax.ca. Sin embargo, los inversores privados y las empresas más pequeñas están activos selectivamente; por ejemplo, en el mercado de plazas comerciales, los inversores locales persiguen agresivamente cualquier centro anclado por supermercados disponible blog.remax.ca. El sector hotelero también ha experimentado un sorprendente auge: al salir de la pandemia, los ingresos hoteleros de Toronto se recuperaron fuertemente, y las ventas de propiedades hoteleras totalizaron $552 millones en 2024 (un aumento del 173% respecto a 2023)blog.remax.ca, haciendo de la hospitalidad un sector destacado recientemente. Este impulso continuó en 2025, con los viajes de ocio y negocios elevando la ocupación hotelera y la confianza de los inversores. En general, los valores de las propiedades comerciales en Toronto han bajado desde sus picos (especialmente las oficinas, que se han revalorizado significativamente a la baja), pero el mercado no ha visto angustia ni ventas de liquidación a gran escala. Los prestamistas han estado trabajando con los propietarios para extender los plazos de los préstamos en lugar de ejecutar hipotecas, apostando por una recuperación a mediano plazo. El pronóstico para bienes raíces comerciales en Toronto para los próximos años es cautelosamente optimista para la mayoría de los sectores excepto oficinas. Es probable que el sector industrial y multifamiliar sigan siendo los favoritos, el comercio minorista debería mejorar gradualmente junto con la economía, y las oficinas pueden requerir varios años (y quizás medidas drásticas como conversiones) para recuperarse realmente. Los inversores con liquidez en 2025–2026 podrían encontrar oportunidades de compra atractivas en clases de activos deprimidas (por ejemplo, oficinas antiguas listas para reconversión, o condominios de proyectos problemáticos), pero estas jugadas requieren paciencia y una estrategia de valor agregado. La economía diversificada y la trayectoria de crecimiento de Toronto significan que las perspectivas de bienes raíces comerciales a largo plazo son positivas, pero el éxito dependerá de elegir el segmento y el activo correcto en esta recuperación desigual.
Tendencias del mercado de alquiler: alquileres en alza se encuentran con nueva oferta
Después de años de aumentos implacables en los alquileres, el mercado de alquiler de Toronto en 2025 está experimentando un raro momento de alivio para los inquilinos. La combinación de una oferta nueva significativa que entra al mercado y un mercado de reventa de viviendas más suave ha hecho que las condiciones de alquiler se relajen ligeramente en comparación con las condiciones ultraajustadas de 2022–2023. No te equivoques: Toronto sigue siendo una ciudad cara para los inquilinos y la demanda sigue siendo alta, pero los inquilinos finalmente tienen un poco más de poder de negociación que en la memoria reciente.
Alquileres y cambios recientes: El alquiler promedio de un condominio o apartamento en Toronto se ha estabilizado e incluso ha bajado ligeramente en comparación con el año anterior. En junio de 2025, el alquiler mensual promedio en la ciudad fue de aproximadamente $2,587, cerca de un 5% menos que el año anterior nesto.ca. Esto marca la primera disminución anual en los alquileres después de un período prolongado de aumentos rápidos que alcanzaron su punto máximo en 2022. Para ponerlo en contexto, los apartamentos de una habitación promedian entre $2,200 y $2,400, y los de dos habitaciones entre $2,800 y $3,000 en Toronto; siguen siendo muy altos, pero ya no aumentan cada mes. Según Urbanation, los alquileres promedio por pie cuadrado en edificios de alquiler construidos recientemente bajaron aproximadamente un 2.2% interanual en el primer trimestre de 2025 urbanation.ca, y al considerar incentivos (como promociones de un mes de alquiler gratis), los alquileres efectivos bajaron hasta un 7% respecto al año anterior urbanation.ca. Incluso el mercado de alquiler de condominios experimentó una pausa: los alquileres promedio de apartamentos en condominio en el GTA disminuyeron anualmente por cuarto trimestre consecutivo a principios de 2025 urbanation.ca. Esencialmente, la fiebre inflacionaria de los alquileres de los últimos años se ha roto, al menos temporalmente.
Aumento de la oferta y tasas de vacancia: Este enfriamiento en los alquileres se debe en gran medida a la oferta. Toronto ha experimentado una ola sin precedentes de nueva oferta de viviendas dirigida a inquilinos. La finalización de apartamentos de alquiler alcanzó un máximo de 30 años a principios de 2025: solo en el primer trimestre se abrieron más de 2,100 nuevas unidades de alquiler construidas específicamente para ese fin, un aumento del 173% respecto al año anterior urbanation.ca. Además, miles de condominios recién terminados (que a menudo terminan en el mercado de alquiler) han salido al mercado. La llegada de nuevas unidades ha hecho que la tasa de vacancia suba desde niveles históricamente bajos. La vacancia en toda la ciudad para alquileres más nuevos fue de aproximadamente 3.7% en Toronto (3.5% en toda el GTA) en el primer trimestre de 2025, frente a aproximadamente 2.5% un año antes y la más alta desde mediados de 2021 urbanation.ca. Si bien una tasa de vacancia del 3-4% sigue siendo relativamente baja, representa una relajación notable respecto a las vacancias inferiores al 2% comunes antes de la pandemia. Los inquilinos finalmente están viendo algunas opciones más: para el primer trimestre de 2025, los listados activos de alquileres de condominios aumentaron un 29% interanual, lo que equivale a aproximadamente 1.4 meses de inventario de alquiler en el mercado (frente a menos de 1 mes de oferta históricamente) urbanation.ca. Los propietarios, enfrentando más competencia, han respondido ofreciendo incentivos: Urbanation informa que casi 2/3 de los edificios construidos específicamente para alquiler ofrecieron algún incentivo (como uno o dos meses de alquiler gratis) a principios de 2025, el doble de la proporción que lo hizo el año anterior urbanation.ca. Estos incentivos reducen efectivamente el alquiler que pagan los inquilinos y señalan que los propietarios están interesados en mantener las unidades ocupadas.
urbanation.ca Sin embargo, este mercado de inquilinos podría ser de corta duración. Los mismos factores que crearon este aumento de la oferta ahora se están revirtiendo: las tasas de interés y los costos de construcción más altos están haciendo que los desarrolladores frenen nuevos proyectos. Los inicios de alquileres en el GTA cayeron un 60% interanual en el primer trimestre de 2025 (solo ~731 unidades comenzaron construcción) urbanation.ca, y el número total de alquileres en construcción en realidad disminuyó a unas 21,800 unidades, el nivel más bajo en dos años urbanation.ca. En el sector de condominios, muchos proyectos planificados están siendo retrasados o cancelados, lo que limitará el flujo de nuevos condominios en manos de inversores para alquilar dentro de un par de años cmhc-schl.gc.ca. El consenso entre los analistas de vivienda es que la demanda de alquiler en Toronto seguirá creciendo (gracias a la inmigración y el crecimiento del empleo), pero el flujo de oferta no está manteniendo el ritmo a largo plazo. La actual vacancia elevada y los alquileres estancados probablemente sean una ventana transitoria. Como dijo Shaun Hildebrand de Urbanation, “la mejora en la asequibilidad (para los inquilinos) gracias al reciente aumento de la oferta… no se espera que dure mucho más dado el descenso actual en la construcción.” urbanation.ca En otras palabras, los inquilinos deberían aprovechar el respiro de 2025 mientras dure; para 2026 o 2027, Toronto podría volver a tener un mercado de alquiler muy ajustado si no se acelera la construcción de nuevos edificios.
Perspectiva del mercado de alquiler: Durante los próximos 3 a 5 años, se espera que el crecimiento de los alquileres se reanude después de este breve estancamiento. La población de Toronto está creciendo a un ritmo récord y la mayoría de los recién llegados alquilan antes de comprar. Incluso una tasa de vacantes del 3,5% es baja para una ciudad del tamaño de Toronto; en muchas ciudades globales, una vacancia del 5% se considera equilibrada, por lo que el mercado de alquiler de Toronto sigue estando desabastecido según esa medida. El ligero aumento de vacantes en 2025 probablemente alcance su punto máximo pronto, y para finales de 2025 o 2026, siempre que la economía se mantenga estable, los alquileres podrían comenzar a subir nuevamente por encima de la inflación. Un factor de apoyo es la política: el control de alquileres de la provincia de Ontario (que limita los aumentos de alquiler para unidades antiguas a alrededor de la inflación, y actualmente exime a las nuevas unidades construidas después de 2018) podría experimentar ajustes. Hay discusiones sobre expandir el control de alquileres a edificios más nuevos, pero no se han implementado cambios hasta 2025; de hecho, los responsables políticos son cautelosos para evitar desalentar la construcción de alquileres. Los inversionistas en multifamiliares apuestan a que la grave escasez de viviendas en Toronto y las altas barreras para ser propietario mantendrán la demanda de alquiler robusta en el futuro previsible. De hecho, los inversionistas institucionales están desarrollando o adquiriendo activamente edificios de apartamentos a pesar de las presiones actuales sobre las tasas de capitalización, confiados en que los alquileres lo justificarán a largo plazo. Para los inquilinos, cualquier mejora en la asequibilidad puede ser temporal a menos que los gobiernos aumenten drásticamente la oferta de viviendas. El mercado de alquiler de Toronto es fundamentalmente ajustado, y a menos que se revierta la actual desaceleración de la construcción, podríamos ver el 2025 como una breve “pausa” antes de que la crisis de alquiler empeore nuevamente.
Políticas y regulaciones gubernamentales que impactan el mercado
La política gubernamental se ha convertido en un factor clave en el mercado inmobiliario de Toronto en los últimos años, ya que las autoridades de todos los niveles responden a las preocupaciones sobre la asequibilidad, el rápido crecimiento de los precios y la escasez de oferta de viviendas. En 2025, varias medidas políticas y cambios regulatorios están influyendo en las condiciones del mercado:
- Restricciones para compradores extranjeros: Los responsables políticos han seguido limitando el capital extranjero en el mercado de la vivienda. La ley federal Prohibition on Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act (prohibición de compra para extranjeros) entró en vigor en 2023 y posteriormente se extendió hasta 2026 kpmg.com. Esta ley básicamente prohíbe a individuos y empresas extranjeras comprar propiedades residenciales en Canadá (con excepciones limitadas), eliminando un segmento de la demanda que a menudo se culpaba de aumentar los precios. Además, el Non-Resident Speculation Tax (NRST) de Ontario – un impuesto del 25% sobre la compra de viviendas por extranjeros en la provincia – sigue vigente kpmg.com. Y a partir del 1 de enero de 2025, la Ciudad de Toronto sumó su propio Municipal Non-Resident Speculation Tax (MNRST) of 10% para compradores extranjeros de viviendas en Toronto kpmg.com. Estas medidas superpuestas significan que cualquier entidad extranjera que busque comprar en Toronto enfrentaría barreras prohibitivas (una prohibición, o efectivamente un 35% de impuesto extra si de alguna manera es elegible para comprar). La intención es disuadir la especulación no local y enfriar la demanda de inversión, dando a los residentes locales una mejor oportunidad de ser propietarios. Según la mayoría de los informes, la actividad de compra extranjera en 2025 es un factor nulo: prácticamente ha sido expulsada del mercado.
- Impuestos sobre viviendas vacías e inversores: Más allá de los compradores extranjeros, los gobiernos han apuntado a los especuladores nacionales y a las propiedades vacías. Toronto implementó un Vacant Home Tax en 2022, que cobra el 1% del valor tasado anualmente a las viviendas que permanecen vacías por más de 6 meses (con algunas excepciones). Esta política busca incentivar a los inversores a alquilar las unidades o venderlas, en lugar de mantenerlas vacías, aumentando así la oferta efectiva de vivienda. Los primeros datos sugieren que miles de unidades han sido declaradas vacantes y sujetas al impuesto, lo que impulsa a esos propietarios a monetizar o deshacerse del activo. Ontario también aumentó el impuesto provincial de transferencia de tierras para inversores que poseen múltiples propiedades (con un impuesto de especulación escalonado, en ciertos casos). Mientras tanto, el Underused Housing Tax del gobierno federal (impuesto anual del 1% sobre viviendas vacías o infrautilizadas propiedad de extranjeros no residentes) complementa estos esfuerzos. En conjunto, estos impuestos aumentan el costo de mantener propiedades vacías y envían el mensaje de que las viviendas son para habitar, no para ser inversiones inactivas. Aunque es difícil cuantificar el impacto exacto, la evidencia anecdótica sugiere que más unidades secundarias de condominios se han puesto en el mercado de alquiler y que algunos pequeños inversores están vendiendo propiedades debido a los mayores costos y reglas más estrictas.
- Reformas de Zonificación e Iniciativas para el Aumento de la Oferta de Vivienda: Uno de los mayores cambios en la política de vivienda ha sido el impulso para aumentar la oferta a través de cambios en la zonificación y aprobaciones más rápidas. El gobierno de Ontario, con la Ley 23 (“Más Hogares Construidos Más Rápido” de 2022), obligó a las ciudades a permitir mayor densidad por derecho propio. En cumplimiento, los estatutos de Toronto ahora permiten hasta cuatro unidades (“plexes”) en lotes residenciales en toda la ciudad, poniendo fin efectivamente a la zonificación tradicional exclusiva para viviendas unifamiliares en la ciudad. Esta reforma de zonificación del “eslabón perdido” tiene como objetivo densificar suavemente los vecindarios con dúplex, tríplex y suites en jardines. Aunque solo se está adoptando lentamente, con el tiempo podría agregar una oferta significativa. La provincia también limitó los aumentos de cargos por desarrollo y redujo las tarifas para viviendas asequibles para incentivar la construcción. Por su parte, Toronto congeló temporalmente los cargos por desarrollo a los niveles de 2022 para evitar cargar aún más a los proyectos blog.remax.ca, aunque esto ha reducido los ingresos de la ciudad. Algunos suburbios como Vaughan han ido aún más lejos: Vaughan redujo los cargos por desarrollo en aproximadamente un 50% para viviendas de baja altura para estimular la nueva construcción blog.remax.ca. El gobierno federal lanzó el Fondo Acelerador de Vivienda, ofreciendo subvenciones a los municipios que reduzcan la burocracia y aumenten el inicio de nuevas viviendas, y Toronto ha sido beneficiario (aunque a partir de 2025 la ventana de solicitud se ha cerrado) blog.remax.ca. También se habla de que el gobierno federal vincule los fondos de infraestructura a objetivos de vivienda para las ciudades. Todos estos esfuerzos están orientados a una sola cosa: abordar la escasez de oferta. Si bien no producirán resultados de la noche a la mañana, en los próximos años estos cambios de política podrían aumentar modestamente el ritmo de nuevas incorporaciones de viviendas en Toronto, especialmente en forma de multiplex, casas en callejones y desarrollos de relleno de mediana altura.
- Regulaciones hipotecarias y apoyo a los prestatarios: En el ámbito del financiamiento, los reguladores han mantenido una estricta prueba de estrés hipotecaria, que exige a los compradores calificar a tasas de interés aproximadamente 2% por encima de su tasa real. Esto ha limitado el endeudamiento máximo y mantenido cierta demanda bajo control. En 2025, la Oficina del Superintendente de Instituciones Financieras (OSFI) propuso posibles restricciones adicionales (como límites a las altas proporciones de deuda y el endurecimiento de los requisitos para préstamos variables), aunque aún no se han implementado nuevas reglas importantes. El objetivo es garantizar la estabilidad del sistema financiero dada la alta deuda de los hogares. Para los compradores, especialmente los primerizos, los gobiernos han introducido algunos programas de apoyo: la nueva Cuenta de Ahorro para la Primera Vivienda (FHSA) permite a los canadienses ahorrar hasta $40,000 libres de impuestos para el pago inicial; y existen el Incentivo para Compradores de Primera Vivienda (préstamo de capital compartido) y reembolsos provinciales del impuesto de transferencia de tierras para nuevos compradores. Estos ayudan en los márgenes, pero dado el precio de Toronto, su impacto es limitado. Una política destacada que ayuda a inversores/desarrolladores en 2025 son los programas mejorados de seguro de la CMHC para alquileres – a través del programa MLI Select, los constructores de unidades de alquiler o asequibles pueden obtener financiamiento asegurado a bajo interés, lo que ha facilitado algunos proyectos. También está la propuesta mencionada de revivir los incentivos fiscales MURB de la década de 1970, permitiendo a los inversores en viviendas de alquiler deducir la depreciación contra los ingresos – si se implementa, podría catalizar la construcción de alquileres al mejorar la viabilidad de los proyectos blog.remax.ca. Por último, las decisiones de tasas del Banco de Canadá son posiblemente el mayor factor “político”: tras fuertes aumentos hasta el 5% en 2023 para combatir la inflación, el Banco cambió a recortes de tasas en 2024–25 a medida que la economía se debilitaba wowa.ca reuters.com. Para mediados de 2025, la tasa de política se situaba alrededor del 2.75% reuters.com, y se anticipan recortes adicionales moderados (quizás hasta ~2.0% para principios de 2026) reuters.com. Este alivio monetario ha comenzado a reducir las tasas hipotecarias desde sus máximos, mejorando la asequibilidad para los compradores y dando un respiro a quienes renuevan préstamos. La política gubernamental – fiscal, regulatoria y monetaria – seguirá desempeñando un papel crucial en los resultados de la vivienda en Toronto. El equilibrio que buscan los responsables políticos es delicado: enfriar el crecimiento excesivo de precios y la especulación, sin hacer colapsar el mercado ni detener el desarrollo. En 2025, estamos viendo un enfoque calibrado: fuertes restricciones a compradores no residentes y viviendas vacías, incentivos para constructores y una relajación gradual de la política monetaria para evitar un aterrizaje brusco.
Factores económicos que influyen en el mercado
Los fundamentos económicos establecen el contexto para el mercado inmobiliario de Toronto. En 2025, una serie de factores económicos están tirando del mercado en diferentes direcciones:
- Tasas de interés e inflación: El entorno de tasas de interés ha dado un giro de 180 grados respecto a hace unos años. En 2020–2021, los compradores disfrutaban de tasas hipotecarias en el rango del 1.5–2%; pero para 2023, el Banco de Canadá aumentó las tasas a ~5%, llevando las hipotecas fijas a 5 años a ~5.5–6% y las tasas variables aún más altas. Este shock de tasas fue una de las principales causas de la desaceleración del mercado de la vivienda en 2022–2024, ya que el aumento de los costos de endeudamiento redujo la asequibilidad. Sin embargo, en 2025, la inflación ha bajado desde sus máximos anteriores, y el Banco de Canadá ha pasado a recortar tasas para apoyar la economía wowa.ca reuters.com. En el último año, el Banco recortó su tasa de política en 2.25 puntos porcentuales (225 pb) reuters.com, y los prestamistas hipotecarios correspondientemente bajaron las tasas fijas. Para mediados de 2025, las hipotecas fijas a 5 años típicas en Toronto están alrededor del rango medio del 4%, por debajo del pico de 2023 (y algunas ofertas competitivas incluso bajan a la zona alta del 3% para compradores bien calificados). Estas reducciones en los costos de financiamiento están gradualmente trayendo de vuelta a algunos compradores y aliviando la presión sobre los propietarios actuales que renuevan hipotecas. Sin embargo, las tasas de interés siguen siendo mucho más altas que los niveles ultrabajos de finales de la década de 2010, por lo que la asequibilidad sigue siendo limitada. Si el Banco de Canadá continúa con una senda de relajación suave – quizás otros 50–75 pb de recortes hasta 2026 como algunos esperan reuters.com – esto seguirá impulsando la demanda de vivienda y el poder adquisitivo. Por el contrario, cualquier re-aceleración de la inflación u otro shock que obligue a subir las tasas nuevamente supondría un riesgo a la baja para el mercado. Por ahora, la previsión económica base es de tasas de interés estables o en lento descenso, lo cual es un factor de apoyo para la actividad inmobiliaria en el futuro.
- Crecimiento del empleo y los ingresos: El mercado laboral de Toronto ha sido razonablemente resiliente, aunque no sin algunos focos de debilidad. Al entrar en 2025, la ciudad enfrentó algunos vientos en contra: las tasas de interés más altas ralentizaron los sectores de la construcción y bienes raíces, y algunas empresas tecnológicas de alto valor (que prosperaron durante la pandemia) han reducido personal. Además, las tensiones comerciales entre EE. UU. y Canadá y los aranceles a principios de 2025 crearon incertidumbre para las industrias orientadas a la exportación reuters.com; de hecho, las conversaciones sobre una guerra comercial liderada por EE. UU. han reducido la confianza empresarial y podrían provocar pérdidas de empleo en la manufactura y sectores relacionados reuters.com. Este contexto ha hecho que la tasa de desempleo en Toronto aumente ligeramente, situándose en el rango del 6–7% en 2025, en comparación con ~5–6% en 2019. El crecimiento económico más lento ha hecho que los hogares sean más cautelosos con compras importantes como viviendas reuters.com reuters.com. Dicho esto, la economía de Toronto es grande y diversificada. Sectores como finanzas, educación, gobierno y servicios son estables y continúan generando empleo. Los salarios están aumentando (en parte debido a ajustes por inflación), lo que ayuda a que los ingresos se acerquen un poco a los costos de la vivienda. El factor clave a observar es si Canadá entra en recesión a finales de 2025; algunos economistas advierten que si las tasas de interés suben nuevamente o si la economía global se debilita, podría ocurrir una recesión leve, afectando temporalmente la demanda de vivienda reuters.com. Por otro lado, si el panorama laboral de Toronto se mantiene razonablemente sólido (y las cifras de empleo de principios de 2025 han sido aceptables), entonces el crecimiento poblacional y la demanda acumulada podrían traducirse rápidamente en más ventas de viviendas una vez que mejore la confianza. Esencialmente, el equilibrio entre la seguridad laboral y las tasas de interés dictará la disposición de muchos compradores a entrar al mercado. En 2025, los consumidores sienten cierta presión (mayor costo de vida, menor crecimiento salarial tras la inflación), lo que contribuye al ambiente de cautela en el sector inmobiliario. Cualquier mejora en el optimismo económico o una caída en el desempleo sería una señal positiva para la vivienda.
- Inmigración y Crecimiento Poblacional: Un gran impulsor positivo para la vivienda en Toronto es la inmigración récord. Canadá recibió a un número sin precedentes de aproximadamente 1 millón de nuevas personas en 2022–2023 (combinando residentes permanentes, titulares de permisos de trabajo/estudio, etc.), y los objetivos siguen siendo elevados: aproximadamente 500,000 nuevos inmigrantes permanentes por año en 2024 y 2025. El Área Metropolitana de Toronto atrae una gran parte de estos recién llegados como el mayor mercado laboral y centro de inmigrantes de Canadá. Incluso a mediados de 2024, el crecimiento poblacional de Toronto era aproximadamente un 67% mayor que el año anterior storeys.com, un aumento asombroso. Aunque hay señales de que el ritmo podría moderarse ligeramente (los datos del segundo trimestre de 2024 mostraron una pequeña caída respecto a los máximos históricos de crecimiento canada.ca), la inmigración continuará en un nivel históricamente alto. Esta afluencia genera una demanda masiva de vivienda, especialmente en el mercado de alquiler inicialmente. Se ha estimado que la inmigración representó aproximadamente el 10% o más del crecimiento de los precios de la vivienda entre 2006 y 2021 al aumentar la demanda instagram.com, y hoy ese efecto es aún más pronunciado dada la gran cantidad de personas que llegan. Es importante destacar que la inmigración es un motor de demanda a largo plazo: los nuevos canadienses no compran una casa el primer día, pero muchos planean adquirir una vivienda después de algunos años de alquilar y establecerse. Así que las personas que llegan en 2023–2025 se traducirán en una demanda adicional de compradores de vivienda hacia finales de la década de 2020. A corto plazo, la alta inmigración está ajustando el mercado de alquiler (aunque la nueva construcción ha proporcionado un alivio temporal) y apoyando la formación de hogares, lo que respalda la absorción de viviendas. A menos que haya un cambio significativo en la política para reducir los objetivos de inmigración –lo cual es un tema de debate político pero no se ha implementado hasta 2025– el mercado de la vivienda en Toronto tendrá una base creciente de demanda de usuarios finales. En un plazo de 3 a 5 años, eso significa que incluso si los ciclos económicos internos se desaceleran, el crecimiento poblacional puede ayudar a poner un piso a la demanda de vivienda. Esta es una de las razones por las que los expertos no prevén una caída prolongada: la gente necesita casas. El lado negativo es que, sin una oferta de vivienda adecuada, una inmigración fuerte también puede agravar aún más la asequibilidad (de ahí algunos llamados a alinear mejor los niveles de inmigración con los planes de vivienda). Por ahora, sin embargo, una inmigración robusta es un fundamento alcista para el mercado inmobiliario de Toronto, apoyando tanto el mercado de reventa como el de alquiler.
- Otros factores: Hay algunos elementos económicos adicionales que vale la pena mencionar. La confianza del consumidor en 2025 es tibia: las encuestas muestran que las personas están preocupadas por el costo de vida, pero muchos son optimistas sobre las perspectivas a largo plazo en una ciudad en crecimiento como Toronto. Las condiciones crediticias también son un factor: los bancos han endurecido un poco los préstamos, especialmente para inversores y personas con crédito más débil, pero en general el crédito está disponible para compradores calificados y los diferenciales hipotecarios son normales. Las tendencias económicas globales, como la salud de la economía china o los precios del petróleo, pueden afectar indirectamente a Toronto (por ejemplo, a través del sentimiento de los inversores o la suerte del sector de recursos de Canadá), pero el mercado inmobiliario local tiende a estar más impulsado por las tasas nacionales y la migración. Un factor local más: las finanzas municipales. Toronto ha enfrentado déficits presupuestarios, y la forma en que los aborde (potencialmente mediante mayores impuestos a la propiedad o tarifas) podría afectar el costo de ser propietario de una vivienda. Un aumento significativo en el impuesto a la propiedad, por ejemplo, podría pesar ligeramente sobre los precios, aunque las tasas de impuesto a la propiedad en Toronto se encuentran actualmente entre las más bajas de Ontario. En resumen, el entorno económico en 2025 es de alto crecimiento poblacional pero modesto crecimiento general del PIB, con la economía en una fase tardía del ciclo. Las tasas de interés –una variable crucial– están en tendencia descendente, lo que debería estimular gradualmente la vivienda, pero los compradores siguen siendo sensibles a los precios y al empleo. El mercado inmobiliario de Toronto no existe en el vacío: está entrelazado con estas corrientes económicas más amplias, y los próximos años estarán determinados por cuán exitosamente Canadá logre un aterrizaje suave y mantenga la confianza entre su población en rápido crecimiento.
Oportunidades y desafíos de inversión
Para los inversores, ya sea en bienes raíces residenciales o comerciales, el mercado de Toronto en 2025 presenta un panorama de oportunidades atractivas y desafíos notables. Los días de ganancias fáciles y rápidas en los precios han terminado (por ahora), por lo que una estrategia inteligente y una cuidadosa selección de activos son fundamentales.
Oportunidades en el sector residencial: Un mercado enfriado suele ser la oportunidad para que el inversor astuto actúe. Los precios residenciales han retrocedido desde sus máximos, y los vendedores motivados significan que los inversores pueden negociar mejores acuerdos. Para quienes buscan invertir en propiedades de alquiler, este mercado de compradores combinado con precios ligeramente más bajos ofrece mejores puntos de entrada. Notablemente, las casas unifamiliares en suburbios asequibles o barrios emergentes presentan una oportunidad: la demanda de alquileres familiares es fuerte, y con las nuevas políticas que permiten dúplex/cuádruplex en zonas anteriormente solo unifamiliares, un inversor podría convertir una casa en varias unidades de alquiler, aumentando el rendimiento. Los barrios en el anillo exterior del GTA (Durham, partes de Peel o la Región de York) que experimentaron una fuerte apreciación ahora se han corregido un poco; los inversores con una visión a largo plazo podrían apuntar a estos para encontrar valor. El flujo de caja en bienes raíces residenciales también está mejorando debido a los altos alquileres; aunque los precios siguen siendo altos, los alquileres en Toronto han subido ~20–30% en los últimos años, por lo que los rendimientos de alquiler, aunque aún no son excelentes, son un poco mejores en relación con los precios. Si un inversor puede navegar los mayores costos de financiamiento (quizás usando pagos iniciales más grandes o prestamistas alternativos), puede asegurar propiedades que probablemente se aprecien cuando el ciclo vuelva a subir. Otro ángulo: adquirir unidades de condominio de cesiones en dificultades o inversores que salen del mercado. Algunos inversores en condominios que compraron en preventa en el pico ahora enfrentan el cierre; un comprador oportunista podría tomar una cesión con descuento, o comprar un condominio recién terminado de un inversor que solo quiere salir. Estos escenarios pueden resultar en adquisiciones por debajo del valor de mercado. Además, los pequeños edificios residenciales de varias unidades (como un triplex o un pequeño edificio de apartamentos) están en demanda, pero si encuentras uno con alguna vacante o que necesita renovación, podrías agregar valor y beneficiarte de economías de escala en la gestión. También vale la pena señalar el apoyo gubernamental: programas como el MLI Select de CMHC pueden permitir a los inversores obtener financiamiento favorable para propiedades de alquiler si incorporan unidades asequibles o características ecológicas, mejorando la viabilidad del proyecto. Además, si el gobierno federal restablece los incentivos MURB (que permiten a los inversores en edificios de alquiler deducir la depreciación) blog.remax.ca, podría aumentar significativamente los rendimientos después de impuestos en inversiones residenciales de alquiler, esencialmente dando a los inversores un beneficio fiscal por ofrecer viviendas en alquiler.
Desafíos en la inversión residencial: A pesar de la moderación de los precios, los desafíos abundan para los inversores residenciales. El mayor es el alto costo de mantenimiento: las tasas de interés, aunque han bajado desde su punto máximo, todavía rondan el 4–5% para hipotecas de inversión, lo que en muchos casos es superior a la tasa de capitalización de la propiedad. Esto significa que muchas propiedades tendrán una pérdida mensual (flujo de caja negativo) a menos que el inversor haga un pago inicial muy grande o cobre una renta máxima de mercado. Las cuentas son difíciles: por ejemplo, un dúplex de $1 millón al 5% de interés con un 20% de pago inicial tendrá un pago hipotecario muy superior al alquiler recaudado. Así que los inversores necesitan más capital propio o deben aceptar un flujo de caja negativo a corto plazo apostando a la apreciación a largo plazo. Las condiciones de préstamo también son más estrictas: los bancos examinan minuciosamente los ingresos por alquiler y pueden requerir pagos iniciales más altos para inversores. Otro desafío son las regulaciones favorables a los inquilinos en Ontario. Los fuertes controles de alquiler en unidades antiguas significan que si compras un edificio con inquilinos de largo plazo, los alquileres podrían estar muy por debajo del mercado y tienes una capacidad limitada para aumentarlos (solo ~2.5% anual según la directriz provincial para inquilinos existentes). El desalojo por renovaciones o uso personal está estrictamente regulado, por lo que las estrategias de “valor agregado” son más complejas y a veces polémicas. Además, nuevas regulaciones municipales como el Impuesto a la Vivienda Vacía implican que los inversores pagan penalizaciones si una unidad queda vacía (limitando la flexibilidad), y los esfuerzos de la ciudad para restringir los alquileres a corto plazo (Airbnb) han eliminado esa opción de altos ingresos en muchos condominios. En pocas palabras, la era de “compra cualquier condominio, ponlo en Airbnb y gana mucho dinero” ha terminado: los inversores deben operar dentro de un entorno de alquiler más regulado enfocado en inquilinos a largo plazo. También existe riesgo de mercado: ¿podrían los precios caer aún más? Si uno se inclina por perspectivas más pesimistas (por ejemplo, otra caída del 5–10% en 2025), un inversor que compre ahora podría ver disminuir su capital a corto plazo. Para los inversores altamente apalancados, eso es un riesgo si necesitan refinanciar o vender pronto. Por lo tanto, la inversión residencial en 2025 es una apuesta a largo plazo basada en los fundamentos: se trata de comprar propiedades de calidad a un precio razonable, con un plan para mantenerlas durante cualquier turbulencia a corto plazo, todo mientras se gestiona el flujo de caja con diligencia.
Oportunidades en el sector comercial: El sector inmobiliario comercial ofrece diferentes oportunidades. Por ejemplo, el mercado de oficinas en dificultades podría ser la oportunidad para un inversor contracorriente de adquirir bienes raíces de primera en el centro a un precio relativamente bajo. Los valores de las torres de oficinas han corregido significativamente (descensos de dos dígitos porcentuales para edificios clase B, según algunas estimaciones), y algunos propietarios bajo presión financiera podrían vender. Un inversor con un plan de reconversión – por ejemplo, convertir un antiguo edificio de oficinas en apartamentos de uso mixto o en un centro médico – podría aprovechar los bajos costos de adquisición y el potencial de revalorización futura una vez que el activo sea reutilizado. La ciudad y la provincia también están considerando incentivos para convertir oficinas (aprobaciones más ágiles, quizás subvenciones), lo que podría impulsar este tipo de proyectos. Otra área es el comercio minorista urbano: aunque los mejores centros comerciales están muy controlados, varios locales comerciales a pie de calle o centros comerciales antiguos podrían estar disponibles de propietarios que buscan salir. Dada la resiliencia de los alquileres comerciales en buenas ubicaciones, estos activos pueden proporcionar ingresos estables y potenciales oportunidades de reurbanización (por ejemplo, añadir viviendas sobre una plaza comercial). Las propiedades industriales y logísticas siguen siendo muy demandadas: cualquier inversor que pueda encontrar un terreno con zonificación industrial o un pequeño condominio de almacén puede aprovechar la fuerte demanda de las empresas. Los pequeños condominios industriales, por ejemplo, son populares entre oficios y pequeñas empresas, y pueden generar buenos rendimientos. En el espacio comercial multifamiliar (edificios de apartamentos más grandes), las oportunidades son escasas porque todos los quieren, pero si se encuentra alguna (quizás un edificio antiguo de mediana altura con cierto mantenimiento pendiente), un inversor puede financiar mejoras a través de programas de la CMHC y disfrutar de un riesgo de vacancia muy bajo. Como se mencionó, el sector hotelero ha estado en auge; mientras que los grandes hoteles del centro son operaciones institucionales, hoteles boutique más pequeños o sitios de moteles para reconversión en la periferia de Toronto podrían presentar oportunidades de nicho, aprovechando la ola turística. El terreno para desarrollo es otro ángulo: con el mercado más lento, los valores de la tierra han bajado desde el pico; un constructor/inversor que compre terreno en 2025–26 con descuento podría estar bien posicionado para iniciar un proyecto cuando el mercado se recupere en unos años. Por último, cualquier activo comercial con fuertes credenciales de medio ambiente, social y gobernanza (ESG) (como edificios energéticamente eficientes o proyectos de vivienda asequible) podría acceder a financiamiento especial o subvenciones, sumando a la tesis de inversión.
Desafíos en la inversión comercial: El sector comercial no está exento de dolores de cabeza. Las altas tasas de interés afectan fuertemente a los proyectos comerciales: las tasas de capitalización han subido, reduciendo los valores, y refinanciar propiedades existentes puede ser complicado. El ejemplo de las oficinas es de doble filo: aunque es barato, un inversionista podría atrapar un cuchillo cayendo si las vacantes no mejoran. Mantener un edificio medio vacío con deuda es doloroso, así que solo aquellos con bolsillos profundos y un plan claro de conversión deberían involucrarse. Los obstáculos regulatorios también pueden dificultar ciertas estrategias de valor agregado; por ejemplo, convertir oficinas en residencias suena bien, pero las normas de zonificación, los códigos de construcción y las reglas de reubicación de inquilinos (si está parcialmente ocupado) son complejas. En el sector minorista, el desafío son los cambios en los patrones de consumo: el comercio electrónico llegó para quedarse, así que un inversionista debe asegurarse de que el activo minorista tenga una mezcla de inquilinos sostenible o posibles usos alternativos a futuro. El reto del sector industrial suele ser el bajo rendimiento: los precios han subido tanto que las tasas de capitalización son muy bajas (3-4%), y con financiamiento a tasas similares o superiores, los márgenes son estrechos. Básicamente, se apuesta por el crecimiento de los alquileres y la apreciación a largo plazo, lo cual probablemente ocurrirá, pero requiere paciencia. El principal desafío del multifamiliar es la competencia: es difícil encontrar oportunidades que no estén ya valoradas a la perfección, dado que todos los inversionistas institucionales quieren apartamentos. Si encuentras una, puede ser porque tiene problemas (control de alquiler que limita el potencial, grandes reparaciones de capital necesarias, etc.). La liquidez en bienes raíces comerciales también ha disminuido: hay menos compradores en 2025, así que si inviertes ahora, prepárate para mantener la propiedad por más tiempo, ya que el grupo de compradores para revender un activo es menor en un entorno de altas tasas. Los costos de construcción siguen siendo altos, por lo que cualquier desarrollo o renovación importante tiene riesgo de sobrecostos. También estamos viendo mayores impuestos a la propiedad y costos de servicios para propiedades comerciales, lo que reduce el ingreso neto operativo. Por ejemplo, las tasas de impuestos a la propiedad comercial en Toronto son más altas que las residenciales, y si la ciudad aumenta los impuestos para cubrir déficits presupuestarios, eso impacta directamente en los rendimientos del inversionista. Finalmente, riesgos macroeconómicos como una posible recesión afectarían a los inquilinos comerciales (aumentando incumplimientos, vacantes), por lo que un inversionista debe hacer un análisis conservador y contar con reservas de efectivo.
En resumen, el mercado de Toronto en 2025 ofrece a los inversionistas la oportunidad de comprar en caídas, diversificar portafolios y posicionarse para el próximo ciclo de crecimiento, pero el éxito dependerá de una cuidadosa selección de operaciones y gestión de riesgos. La calidad sobre la cantidad es clave: las mejores ubicaciones y propiedades tienden a mantener su valor incluso en recesiones. Ya sea un dúplex en un barrio en proceso de gentrificación o un viejo almacén listo para ser renovado, las oportunidades existen para quienes hacen su tarea. Pero también hay que navegar los altos costos de financiamiento, regulaciones más estrictas y una economía en constante cambio. Los días de la especulación frenética han quedado atrás; el entorno de 2025 favorece a los inversionistas disciplinados y de largo plazo que pueden aprovechar oportunidades en un mercado más frío y surfear la ola de los fundamentos duraderos de Toronto (crecimiento poblacional, tierra limitada, dinamismo económico) en los próximos años.
Perspectivas: Qué esperar en los próximos 3–5 años
De cara al futuro, el consenso de los expertos para el mercado inmobiliario de Toronto en los próximos años es cautelosamente optimista, pero reconociendo que la recuperación será gradual y no estará exenta de obstáculos. Estos son los elementos clave de la perspectiva a 3–5 años:
- Trayectoria de precios y ventas: La mayoría de las previsiones predicen que 2025 marcará el fondo o cerca del fondo para los precios, con una pequeña caída o un desempeño plano en términos anuales reuters.com cmhc-schl.gc.ca. Como se señaló, los analistas encuestados por Reuters esperan una caída nacional de los precios de la vivienda de aproximadamente un 2% en 2025, con Toronto específicamente alrededor de –4% reuters.com. Sin embargo, para 2026, hay una amplia expectativa de un regreso a un crecimiento moderado de los precios. La perspectiva de mitad de 2025 de CMHC prevé una recuperación a partir de 2026 a medida que mejoran los fundamentos económicos cmhc-schl.gc.ca. Los principales bancos coinciden: por ejemplo, los economistas de BMO y RBC prevén estabilización para finales de 2025 y una apreciación moderada (quizás del orden del 3–5% anual) en 2026–2027 reuters.com. Es importante enfatizar “moderado”: no estamos hablando de los aumentos anuales del 20% del auge pandémico. Más bien, algo más cercano al ritmo de crecimiento de los ingresos o la inflación, lo cual es más saludable y sostenible. Esta perspectiva asume que las tasas de interés continúan cayendo gradualmente y que no ocurre una recesión importante. Si eso se mantiene, los volúmenes de ventas también deberían aumentar – TRREB proyectó un aumento de ~12% en las ventas en 2025 urbaneer.com, y aunque eso podría ser optimista, para 2026 las ventas podrían estar por encima de los niveles de 2024 a medida que regrese la confianza. La acumulación de compradores postergados (especialmente los primerizos) volverá a entrar al mercado a medida que mejore la asequibilidad. Para 2028, los precios de la vivienda en Toronto podrían volver a desafiar los niveles máximos de 2022, aunque en términos ajustados por inflación aún podrían ser un poco más bajos. Esencialmente, se espera que el mercado se recupere, pero a un ritmo más lento y constante que la montaña rusa de los últimos años.
- Comodines económicos: Esta perspectiva podría descarrilarse o acelerarse por ciertos factores. Un comodín es el ciclo económico más amplio. Si las economías de EE. UU. y global tienen un buen desempeño, Canadá podría evitar cualquier recesión y ver un crecimiento más robusto; eso impulsaría el empleo y la confianza del consumidor, traduciéndose en una recuperación más rápida de la vivienda. Por el contrario, si el escenario de guerra comercial empeora (políticas proteccionistas, aranceles) reuters.com o si la inflación repunta obligando a nuevas subidas de tasas, la vivienda podría estancarse por más tiempo. Otro comodín es la intervención política. Si bien las acciones gubernamentales recientes han buscado enfriar la demanda, para 2026 podríamos ver cambios; por ejemplo, un nuevo gobierno federal podría optar por estímulos, incluyendo incentivos a la vivienda si el mercado está demasiado débil. O la política migratoria podría ajustarse si crece la presión pública, lo que podría moderar ligeramente la demanda de vivienda. Salvo estas incertidumbres, el escenario base es un aterrizaje suave en lo económico, lo que significa que el sector inmobiliario probablemente seguirá una trayectoria ascendente suave tras esta corrección.
- Oferta y construcción: Una tendencia preocupante es la fuerte caída en los inicios de construcción de viviendas en 2024–2025 debido a los altos costos de construcción y desafíos de financiamiento cmhc-schl.gc.ca. Menos proyectos nuevos hoy significa menos oferta nueva en 2026–2027, lo que irónicamente podría volver a llevar el mercado a una situación de escasez justo cuando la demanda esté repuntando. La CMHC ha advertido que es probable que los inicios de construcción de viviendas caigan drásticamente en Ontario y BC, especialmente los condominios, ya que los desarrolladores cancelan proyectos que ya no tienen sentido financiero cmhc-schl.gc.ca. Ya estamos viendo esto en Toronto: el inventario de condominios sin vender se está acumulando y muchos lanzamientos se posponen. Este retroceso llevará a menos finalizaciones en un par de años, lo que podría volver a ajustar el mercado. En el alquiler, también, la desaceleración en los inicios significa que el alivio actual para los inquilinos podría ser temporal. Para 2027, el mercado de la vivienda podría enfrentar nuevamente presiones de oferta, a menos que muchos proyectos se reactiven rápidamente cuando mejoren las condiciones. En resumen, la recesión actual está sembrando las semillas para la próxima recuperación al restringir la nueva oferta. Eso sugiere que, si bien el próximo año o dos favorecerán a los compradores, el péndulo podría volver a un mercado más equilibrado o incluso de vendedores en algunos segmentos hacia finales de la década si la demanda sigue creciendo y la oferta se queda atrás.
- Segmentos Divergentes: Se espera que la brecha de rendimiento entre diferentes segmentos y ubicaciones persista. Los segmentos asequibles (viviendas iniciales, condominios de nivel de entrada) probablemente verán la recuperación más temprana y fuerte en la demanda, simplemente por la gran cantidad de compradores que pueden permitírselos y están esperando. Las propiedades de lujo de alta gama podrían tardar más en recuperarse completamente a los precios máximos, ya que ese extremo del mercado estaba sobrecalentado y la base de compradores (a menudo incluyendo dinero extranjero) se ha reducido. Centro vs suburbios: durante el auge de la pandemia, los suburbios superaron al centro, pero en la recesión también cayeron más en términos porcentuales. Podríamos ver que la dinámica ciudad vs suburbio se equilibre, con condominios urbanos y casas en áreas principales con acceso a transporte público comenzando a atraer más interés nuevamente (especialmente a medida que el regreso a la oficina se estabiliza en torno a 3-4 días a la semana para muchas empresas para 2025 renx.ca, haciendo que la proximidad sea valiosa). Condominios vs casas: el pronóstico de TRREB había anticipado que las viviendas unifamiliares se apreciarían más rápido que los condominios en 2025 debido a un “mercado de condominios bien abastecido” urbaneer.com. De hecho, los condominios han estado rezagados. En los próximos años, si la construcción de condominios sigue siendo limitada, el exceso de oferta se absorberá y los condominios podrían experimentar una fase de recuperación, pero probablemente seguirán teniendo un rendimiento inferior al de las viviendas de baja altura en el corto plazo. Las viviendas orientadas al suelo tienen una oferta nueva limitada (nadie está haciendo más tierra en Toronto), por lo que sus perspectivas a largo plazo siguen siendo sólidas.
- Perspectiva del Mercado de Alquiler: La demanda de alquiler seguirá siendo extremadamente robusta gracias a la inmigración y el crecimiento del empleo. Después de la pequeña caída de este año, se prevé que los alquileres vuelvan a subir. Algunos pronósticos ven que los alquileres en Toronto aumentarán aproximadamente en línea con los ingresos (~3% anual) durante los próximos 5 años, pero si la propiedad de vivienda sigue fuera del alcance de muchos, el crecimiento de los alquileres podría superar fácilmente esa cifra. La oferta de alquiler es la gran incógnita: si los gobiernos encuentran formas de impulsar mucha más construcción de alquiler, eso podría mantener la inflación de los alquileres bajo control. Pero dadas las dificultades, es más probable que la vacancia se mantenga baja (por debajo del 3%) y los propietarios recuperen el poder de fijar precios para 2026. La implicación: la asequibilidad de la vivienda seguirá siendo un tema clave social/político. Podríamos ver soluciones más creativas: co-living, viviendas modulares, proyectos de vivienda asequible público-privados, etc., para albergar a la creciente población. Desde el punto de vista del inversor, poseer una propiedad de alquiler en Toronto seguirá siendo atractivo (fuerte demanda, baja vacancia), siempre que se puedan sortear las regulaciones y los costos.
- Sentimiento de los expertos: Los líderes de la industria y los economistas suelen usar la palabra “equilibrado” o “estabilizándose” para describir el futuro del mercado de Toronto. La era de auges y caídas frenéticas podría dar paso a un ciclo de mercado más normalizado. Robert Hogue de RBC señala que la asequibilidad probablemente mejorará modestamente en el próximo año – tal vez revirtiendo aproximadamente la mitad del deterioro de la era pandémica – pero “aún no volverá a los niveles previos a la pandemia” reuters.com. Esto sugiere que el mercado seguirá siendo difícil para los compradores primerizos, aunque un poco menos que en el pico. También alude a “cambios transformacionales” necesarios para una verdadera asequibilidad (como un aumento masivo de la oferta o de la productividad) que no están en el horizonte inmediato reuters.com. Así que, sin esos cambios, probablemente volveremos a la historia de largo plazo de Toronto: los precios subiendo un poco más rápido que los ingresos, a menos que una política lo controle. Las perspectivas de las corredurías (por ejemplo, REMAX, Royal LePage) para el próximo año o dos tienden a ser moderadamente optimistas – a menudo prediciendo aumentos de precios de un solo dígito bajo a medio, citando fundamentos como la inmigración. La perspectiva de la CMHC es un poco más conservadora, destacando riesgos a la baja como altos niveles de deuda e incertidumbre económica, pero incluso ellos prevén una recuperación para 2026 cmhc-schl.gc.ca. Un punto crítico que muchos expertos mencionan es que el sentimiento puede cambiar rápidamente. Si los compradores perciben que el fondo ya pasó, podríamos ver una oleada de demanda contenida liberándose (como sucedió en 2019 después de la caída de 2017, y nuevamente a principios de 2020 antes del COVID). Dada la mejora en la asequibilidad por las tasas más bajas y precios ligeramente menores, podría bastar solo unos meses de noticias positivas (por ejemplo, un par de meses de aumentos de precios o una pausa en los recortes de tasas) para que regrese un sentimiento más optimista.
En conclusión, el mercado inmobiliario de Toronto está preparado para una recuperación gradual y un retorno al crecimiento en los próximos años, pero será un tipo de crecimiento diferente: más mesurado y fragmentado. El mercado está asimilando los impactos de los últimos años y reajustándose hacia un camino más sostenible. Los usuarios finales (familias, compradores primerizos) serán los impulsores del próximo ciclo, en lugar de los especuladores, gracias en parte a las medidas de política implementadas. Para los inversores y compradores de vivienda con un horizonte a varios años, el mensaje de la mayoría de los analistas es: este período de debilidad es una oportunidad para entrar al mercado antes de que el inevitable desequilibrio de oferta y demanda a largo plazo vuelva a manifestarse. Toronto sigue siendo el motor económico de Canadá y un imán para el talento; estos fundamentos sostendrán el valor de las propiedades. Como bromeó un economista, “esperamos que los precios de la vivienda… se estabilicen a finales de este año y luego retomen una recuperación moderada en 2026” reuters.com. Para 2028, es probable que la ciudad sea notablemente más grande (gracias a cientos de miles de nuevos residentes) y la vivienda será tan crítica como siempre. Si el enfoque actual de las políticas en el suministro de vivienda persiste, podríamos ver cierta mejora en la asequibilidad y más opciones para los compradores. Pero si la construcción se retrasa y la demanda vuelve a aumentar, Toronto podría enfrentarse a otro episodio de rápida escalada de precios en la última parte de la década.
Conclusión: Durante los próximos 3 a 5 años, se anticipa un mercado equilibrado que evoluciona hacia un modesto mercado de vendedores a medida que se absorbe el exceso de inventario. Se espera que los precios suban lentamente al principio, y luego cobren un poco más de impulso para 2026–2027, aunque probablemente se mantendrán dentro de incrementos anuales de un solo dígito reuters.com. Es probable que los inquilinos enfrenten aumentos de alquiler nuevamente después de 2025, y la asequibilidad de la vivienda seguirá siendo un desafío, pero ligeramente mejor que en los peores momentos recientes. El sector inmobiliario de Toronto seguirá siendo una inversión sólida a largo plazo, respaldada por el crecimiento poblacional y económico, pero el camino hacia el próximo repunte recompensará la paciencia y la planificación prudente. A medida que la ciudad navega por los ciclos de tasas de interés, cambios de políticas y fluctuaciones económicas globales, hay una constante: la demanda de vivienda en Toronto no va a desaparecer, y eso respalda una perspectiva optimista para quienes superen la actual etapa de desaceleración.
Fuentes:
- Toronto Regional Real Estate Board (TRREB) – Market Outlook 2025 press release & monthly statistics urbaneer.com rbc.com
- Encuesta del mercado de la vivienda de Reuters – 26 de junio de 2025 (Perspectiva de precios y tasas) reuters.com reuters.com
- REMAX Canadá – Informe de bienes raíces comerciales 2025 e Informe de comunidades emergentes blog.remax.ca bnnbloomberg.ca
- Urbanation – Informe del mercado de alquiler, primer trimestre 2025 (vacancia, alquileres, oferta) urbanation.ca urbanation.ca
- RBC Economics – Tendencias y asequibilidad de la vivienda, julio de 2025 reuters.com rbc.com
- KPMG Law – Resumen del impuesto para compradores extranjeros en Toronto 2025 (MNRST) kpmg.com kpmg.com
- CMHC – Perspectivas del mercado de la vivienda 2025, actualización de verano cmhc-schl.gc.ca cmhc-schl.gc.ca
- WOWA & Nesto – Actualizaciones del mercado de la vivienda en Toronto, mediados de 2025 (precios, ventas, inventario) wowa.ca nesto.ca
