Visión general del mercado: Tendencias y movimientos de precios en 2025
El mercado inmobiliario de Mumbai en 2025 sigue siendo sólido en general, aunque a principios de 2025 se observó una moderación en las ventas de viviendas en comparación con los récords alcanzados en 2024 ndtvprofit.com indiatoday.in. Los precios de las propiedades residenciales han ido en aumento, impulsados especialmente por el segmento de lujo, mientras que los recortes en las tasas de interés esperados para 2025 están destinados a mejorar la asequibilidad y reactivar la demanda globalpropertyguide.com jll.com. Según una encuesta de Reuters a expertos, se proyecta que los precios promedio de viviendas en las principales ciudades de la India aumentarán alrededor de 6,5% en 2025 y 7,5% en 2026, impulsados principalmente por la demanda de viviendas de alta gama globalpropertyguide.com. Mumbai —al ser el mercado de viviendas más caro de la India— vio que los precios promedio en la Región Metropolitana de Mumbai (MMR) aumentaron ~18% interanual para el cuarto trimestre de 2024 globalpropertyguide.com, y el impulso de precios ha continuado en 2025, aunque a un ritmo más moderado. Los datos recientes muestran que los precios residenciales en las principales ciudades aumentaron ~11% interanual a mediados de 2025, con el crecimiento de Mumbai en línea con esta tendencia indiatoday.in.
En el sector comercial, el mercado de bienes raíces de oficinas en Mumbai ha experimentado un fuerte resurgimiento hasta principios de 2025.
En el primer trimestre de 2025 se registraron 3,5 millones de pies cuadrados de espacio de oficina transaccionados en Mumbai, un aumento interanual del 24% y un nuevo máximo trimestral cxotoday.com cxotoday.com.Esto contribuyó a un récord de arrendamiento de oficinas en toda la India de 28,2 millones de pies cuadrados en el primer trimestre, lo que señala una sólida confianza de los ocupantes cxotoday.com.Con la demanda superando a la nueva oferta, las vacantes de oficinas en los principales mercados se han reducido a ~14,3% (desde ~17% en 2021) y los alquileres están en una trayectoria ascendente cxotoday.com cxotoday.com.Mumbai registra los alquileres de oficinas más altos de la India, con aproximadamente ₹118/pie² por mes (Q1 2025), y aunque el crecimiento de los alquileres de oficinas fue modesto, alrededor del ~2% interanual (ya habiéndose recuperado previamente), otras ciudades como Bengaluru e Hyderabad experimentaron un crecimiento de alquiler más rápido, del 8–9% cxotoday.com cxotoday.com.En general, el sentimiento del mercado para 2025 sigue siendo positivo ya que la reducción de los costos de financiamiento (con el RBI recortando las tasas) y el despliegue de nuevas infraestructuras se espera que impulsen tanto la actividad inmobiliaria residencial como comercial en Mumbai en los próximos años indiatoday.in ndtvprofit.com.Las previsiones de la industria incluso anticipan que las ventas residenciales a nivel nacional alcanzarán nuevos picos (~350,000 unidades) en 2025, lo que implicaría que Mumbai también se recuperaría en la segunda mitad del año jll.com jll.com.Los volúmenes de ventas reflejan cierto enfriamiento respecto al pico del año pasado: se vendieron alrededor de 62.890 unidades de vivienda en MMR en el primer semestre de 2025, una disminución del 34% interanual respecto al frenético ritmo del primer semestre de 2024 ndtvprofit.com. Este descenso se debe en parte al efecto de una base alta (2024 fue un máximo de 13 años en ventas en Mumbai globalpropertyguide.com) y a que los compradores tomaron una breve pausa de “esperar y observar” ante los altos precios y las incertidumbres geopolíticas a principios de 2025 indiatoday.in. Sin embargo, la demanda de vivienda sigue siendo fundamentalmente sólida: las inscripciones de propiedades en la ciudad de Mumbai alcanzaron un máximo histórico de 75.672 en el primer semestre de 2025 (4% más que en el primer semestre de 2024), lo que indica un impulso de transacciones sostenido (incluida la reventa) a pesar de un menor número de ventas de nuevos proyectos ndtvprofit.com ndtvprofit.com. Cabe destacar que el precio medio de los inmuebles vendidos en el primer semestre de 2025 aumentó a ₹1,60 crore, el valor más alto registrado, lo que refleja un cambio hacia compras de gama alta ndtvprofit.com. De hecho, los informes del sector confirman una tendencia de “premiumización”: casi la mitad de todas las ventas a finales de 2024 y principios de 2025 correspondieron al segmento premium (con precios >₹1 crore), que creció aproximadamente un 29% interanual, incluso cuando las ventas en los segmentos de menor presupuesto disminuyeron globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Esta tendencia ha impulsado la relación precio-ingreso en Mumbai, lo que genera ciertas preocupaciones sobre la asequibilidad, especialmente para los compradores de clase media globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
Tendencias del mercado inmobiliario residencial en 2025
Ventas y demanda de viviendas: El sector residencial de Mumbai comenzó 2025 con un ritmo ligeramente más lento en comparación con los niveles récord de 2024. En el segundo trimestre de 2025, las ventas de viviendas en el MMR (Región Metropolitana de Mumbai) fueron ~25% menores año contra año mientras los compradores lidiaban con precios elevados indiatoday.in indiatoday.in. Los segmentos asequibles y de rango medio en particular han mostrado cierta debilidad en la demanda: la vivienda asequible (menos de ₹40 lakh) constituyó solo el 12% de los nuevos lanzamientos en el segundo trimestre ya que los desarrolladores se enfocaron en proyectos premium indiatoday.in. Sin embargo, la caída en las ventas se considera una pausa temporal más que una recesión: las ventas trimestrales en realidad aumentaron un 3% en el segundo trimestre frente al primero de 2025 indiatoday.in, y los analistas esperan que la compra aumente en la segunda mitad de 2025 impulsada por un mejor ánimo, el crecimiento moderado de precios y tasas de interés hipotecario más bajas indiatoday.in indiatoday.in. De hecho, los recientes recortes de 50 puntos básicos por parte del RBI, junto con precios estables por parte de los desarrolladores, están preparados para mejorar la asequibilidad para la compra de vivienda en Mumbai hasta sus mejores niveles desde 2021 ndtvprofit.com jll.com. El Índice de Asequibilidad de Compra de Vivienda de JLL proyecta que Mumbai alcanzará una “asequibilidad casi óptima” para finales de 2025, a medida que los ingresos crezcan y el crédito sea más accesible, alineándose con solo aumentos moderados en los precios jll.com jll.com.
Movimientos de precios: Los valores de las propiedades residenciales en Mumbai han estado aumentando de manera constante en todos los segmentos. Tras varios años de estancamiento a mediados de la década de 2010, el período posterior a 2020 ha visto subir los precios, especialmente en el segmento alto. Entre las 8 principales ciudades, Mumbai (MMR) tiene los precios promedio de viviendas más altos: aproximadamente ₹12,600 por pie cuadrado al cuarto trimestre de 2024, y registró un aumento de ~18% interanual, superando a la mayoría de las otras grandes ciudades globalpropertyguide.com. Incluso a mediados de 2025, el crecimiento de los precios en Mumbai se mantiene positivo: los precios promedio de viviendas en las principales ciudades han subido ~11% interanual (Q2 2025), y aunque el aumento de Mumbai es un poco menor que el repunte del 27% en Delhi NCR, está a la par de otros mercados clave (Bangalore +12%, Hyderabad +11%) indiatoday.in. Hay señales de una moderación de precios trimestre tras trimestre: los precios del segundo trimestre fueron solo un ~1% más altos que los del primer trimestre en promedio indiatoday.in, lo que indica que los desarrolladores son cautelosos ante nuevos aumentos considerando el umbral de asequibilidad. Las propiedades de lujo y alta gama continúan liderando la apreciación de precios. En contraste, los desarrolladores en el segmento asequible han mantenido en su mayoría los precios estables (u ofrecido descuentos) para estimular las ventas. El resultado es un claro desajuste entre oferta y demanda: casi el 46% de la nueva oferta en el segundo trimestre de 2025 fueron unidades de lujo (>₹1,5 cr) mientras que la mayor parte de la demanda insatisfecha se encuentra en viviendas medias y asequibles indiatoday.in. Este desequilibrio ha excluido a muchos compradores de ingresos medios y es un motivo de preocupación para el equilibrio del mercado indiatoday.in.
Desempeño de los micro-mercados: Dentro de Mumbai, las trayectorias de precios varían según el micro-mercado. En general, las zonas de South Mumbai (Sur de Bombay) presentan los valores de capital más altos: barrios exclusivos como Malabar Hill, Cuffe Parade y Worli suelen registrar precios superiores a ₹40,000–₹60,000 por pie² para propiedades de lujo 99acres.com. Estos barrios consolidados observaron una renovada demanda de lujo en 2022–2024, y los valores han aumentado aún más en 2025 debido a la escasez de oferta y al interés de compradores de patrimonio ultra alto. La franja de Central Mumbai (Worli, Lower Parel, Dadar), antes dominada por proyectos de reconversión de terrenos industriales, sigue siendo un núcleo de lujo con muchos rascacielos nuevos; los precios aquí son ligeramente inferiores a los de las áreas de élite del sur de Mumbai, pero han apreciado a medida que la nueva infraestructura mejora la conectividad. Los suburbios occidentales presentan tendencias mixtas: Bandra-Khar-Santacruz (los “suburbios prime” del oeste) siguen siendo extremadamente costosos (más de ₹35,000 por pie² en muchas zonas), impulsados por la demanda de corporativos, celebridades y expatriados. Los suburbios occidentales más periféricos, como Andheri a Borivali, tienen precios más moderados (aproximadamente de ₹15,000 a ₹25,000 por pie², según la localidad), y estas áreas han visto una oferta significativa de nuevas propiedades en los últimos años. Es destacable que los suburbios occidentales a lo largo de las nuevas líneas del Metro (por ejemplo, alrededor de Andheri East, Oshiwara, Kandivali) han experimentado incrementos de precios desde que las líneas de Metro 2A/7 entraron en operación, reduciendo los tiempos de viaje. En los suburbios orientales (Chembur, Powai, Mulund, etc.), los precios residenciales son relativamente más bajos (a menudo entre ₹12,000 y ₹18,000 por pie² para proyectos de segmento medio). Estos micro-mercados del este, históricamente industriales, se benefician de la nueva infraestructura como la Eastern Freeway y la construcción de la línea 4 del Metro. Por ejemplo, la demanda de alquiler en Chembur ha aumentado y los precios han ido subiendo modestamente (~4% trimestre a trimestre a principios de 2024) a medida que mejora la conectividad con el sur y el centro de Mumbai hindustantimes.com hindustantimes.com.
Más allá de los límites de la ciudad, la Región Metropolitana de Mumbai (MMR) en la periferia se ha convertido en una importante válvula de escape para la demanda. Thane y Navi Mumbai son mercados destacados: Thane, una ciudad justo a las afueras de Mumbai, ofrece una amplia oferta de viviendas nuevas a precios significativamente más bajos que Mumbai (₹8,000–₹15,000 por pie cuadrado en muchos proyectos). Navi Mumbai, una ciudad satélite planificada, también ofrece viviendas modernas a menos del 50% de los precios de la ciudad de Mumbai, con alquileres y precios promedio aproximadamente a la mitad de los de Mumbai en base a precio por pie cuadrado hindustantimes.com. Estas zonas se han convertido en imanes para compradores de clase media. En el primer semestre de 2025, más de la mitad de las ventas de viviendas de la MMR se realizaron en Navi Mumbai, Thane y municipios periféricos, ya que los compradores buscan asequibilidad y los desarrolladores lanzan urbanizaciones en estas regiones. Sin embargo, incluso estos mercados experimentaron una caída en los volúmenes de ventas en el primer semestre de 2025, reflejando la desaceleración general y las altas tasas de interés registradas a principios de año ndtvprofit.com. De cara al futuro, se espera que el próximo Aeropuerto Internacional de Navi Mumbai y la mejora en la conectividad vial/ferroviaria impulsen significativamente la demanda inmobiliaria en Navi Mumbai, Panvel, Ulwe y nodos cercanos (ver sección de Infraestructura).
Mercado de alquiler y rendimientos (residencial): El mercado de alquiler residencial de Mumbai ha sido extremadamente fuerte después de la pandemia, con los alquileres aumentando un 20–30% en los últimos años en muchas zonas debido a las tendencias de regreso a la oficina y migración urbana hindustantimes.com hindustantimes.com. Esto ha impulsado los rendimientos de alquiler desde sus niveles históricamente bajos. Según Anarock, el rendimiento bruto residencial promedio en Mumbai fue de ~4,15% en el primer trimestre de 2024, frente al 3,5% en 2019 hindustantimes.com hindustantimes.com. Aunque esto sigue siendo bajo en comparación con los estándares globales (y refleja los altos valores de capital de Mumbai), representa una mejora notable. Por contexto, el retorno total a largo plazo de Mumbai (revalorización del precio + alquiler) ha sido de ~6,7% anual durante la última década indiatoday.in. Los rendimientos varían según la localidad: los distritos más exclusivos (South Mumbai, Bandra) tienen rendimientos más bajos (~2-3%) debido a los precios muy altos, mientras que los suburbios periféricos y Navi Mumbai pueden ofrecer rendimientos ligeramente superiores (4-5%) ya que los precios de las propiedades allí son más bajos en relación con los alquileres hindustantimes.com blog.letsrentz.com. En comparación, otras ciudades indias como Bengaluru ofrecen actualmente rendimientos residenciales de hasta ~4,5% hindustantimes.com. El reciente aumento de los alquileres ha beneficiado a los inversores/propietarios en Mumbai, aunque ha hecho que alquilar sea más caro para los inquilinos. Los analistas señalan que si los precios de las viviendas continúan subiendo más rápido que los alquileres, los rendimientos podrían comprimirse nuevamente; pero si los recortes de tasas de interés impulsan otra ola de compras por parte de usuarios finales, eso podría aliviar la presión sobre los alquileres a finales de 2025.
Suministro e inventario: Los desarrolladores en Mumbai han estado calibrando cuidadosamente el suministro. Los nuevos lanzamientos en MMR cayeron alrededor de un 36% interanual en el segundo trimestre de 2025 (a aproximadamente 28,000 unidades) ya que los constructores se contuvieron ante la desaceleración de las ventas indiatoday.in indiatoday.in. Muchos desarrolladores se están enfocando en completar los proyectos en curso y liquidar inventarios existentes en lugar de lanzar nuevos proyectos de manera agresiva indiatoday.in. Como resultado, el inventario sin vender en Mumbai ha ido disminuyendo gradualmente. Al cierre del segundo trimestre de 2025, el stock de viviendas sin vender en las 7 principales ciudades era de aproximadamente 5.62 lakh unidades (una disminución del 3% interanual) indiatoday.in. En MMR, el inventario se ha mantenido aproximadamente estable, lo que indica que las ventas han mantenido el ritmo con las nuevas incorporaciones moderadas. El sobrestock de inventario (meses de stock sin vender) en Mumbai se mantiene en un nivel saludable gracias a las fuertes ventas de 2022–24. Cabe destacar que el inventario premium/de lujo se está absorbiendo más rápido que el inventario asequible, lo que refleja una demanda bifurcada. Una tendencia preocupante del lado de la oferta es que los lanzamientos de viviendas asequibles han disminuido (solo el 12% de las nuevas unidades en el segundo trimestre estaban en el segmento por debajo de ₹40 lakh indiatoday.in), lo que podría llevar a una escasez en ese segmento si no se corrige. El Plan de Desarrollo 2034 (que se abordará más adelante) tiene como objetivo aliviar las restricciones de oferta desbloqueando nuevos terrenos y permitiendo un mayor FSI, lo que en los próximos años podría aumentar sustancialmente el stock de viviendas en Mumbai si se implementa de manera efectiva.
Tendencias del sector inmobiliario comercial en 2025
Demanda de espacios de oficina: El sector inmobiliario comercial de Mumbai, especialmente el segmento de oficinas, ha experimentado una sólida recuperación y expansión. En 2025, la actividad de arrendamiento de oficinas en la ciudad está cerca de máximos históricos. Solo en el primer trimestre de 2025, Mumbai registró 3,5 millones de pies cuadrados en transacciones de oficinas, lo que representa un aumento de ~24% respecto al primer trimestre de 2024 y un nuevo récord de absorción trimestral cxotoday.com cxotoday.com. Esto convirtió a Mumbai en uno de los principales contribuyentes al total de absorción de oficinas de la India (que alcanzó 28,2 millones de pies cuadrados en el primer trimestre, el nivel más alto de la historia) cxotoday.com. Bangalore lideró la nación en demanda de oficinas en el primer trimestre (12,7 millones de pies cuadrados, 45% de participación) debido a la fuerte expansión de empresas tecnológicas y Centros Globales de Capacidades (GCCs) cxotoday.com. La cuota de Mumbai, aunque más pequeña, es significativa y se vio impulsada por operadores de espacios flexibles y una recuperación en los ocupantes de banca, servicios financieros y seguros (BFSI) y corporativos. Según Knight Frank, los Centros Globales de Capacidades y las empresas de TI representaron una gran parte del arrendamiento de oficinas en Mumbai durante el primer trimestre, junto con los proveedores de espacios de trabajo flexibles cxotoday.com cxotoday.com. De forma crucial, la actividad de preventa ha sido alta: muchas empresas han asegurado espacio en proyectos próximos, lo que indica confianza en la futura expansión empresarial cxotoday.com.
Alquileres y Micromercados (Oficinas): Mumbai sigue siendo el mercado de oficinas más caro de la India, con alquileres promedio de oficinas prime alrededor de ₹100–₹120 por pie cuadrado por mes en el Q1–Q2 de 2025 cxotoday.com cxotoday.com.
Para ponerlo en perspectiva, los alquileres de oficinas en Mumbai son aproximadamente un 25% más altos que en Bengaluru (₹93.6) o Delhi-NCR (₹91.7) en promedio cxotoday.com.Dentro de Mumbai, el Complejo Bandra–Kurla (BKC) tiene los alquileres más altos: las oficinas de primera categoría en BKC oscilan alrededor de ₹300–₹400+ por pie cuadrado al mes (para las propiedades más exclusivas), lo que lo convierte en el centro preferido para instituciones financieras y corporativos.Nariman Point y Fort (el CBD tradicional en el sur de Mumbai) habían experimentado rentas estancadas en la década de 2010, pero ahora están presenciando un renacimiento.Los alquileres de oficinas en Nariman Point han aumentado aproximadamente un 52% desde 2018 hasta mediados de 2024, subiendo de ~₹375 a ₹569 por pie cuadrado/mes hindustantimes.com hindustantimes.com.Este resurgimiento se atribuye a los proyectos de infraestructura que mejoran la conectividad con el sur de Mumbai y al regreso de empresas a oficinas de calidad en el antiguo distrito central de negocios.Un informe reciente incluso pronostica que los alquileres máximos de Nariman Point podrían llegar a duplicarse hasta ₹1,091 para 2030 si las tendencias continúan hindustantimes.com hindustantimes.com.Por ahora, BKC todavía tiene alquileres absolutos más altos (su crecimiento fue de ~20% desde 2018), pero la tasa de crecimiento de Nariman Point superó la de BKC en los últimos años hindustantimes.com hindustantimes.com.Otros distritos clave de oficinas incluyen Lower Parel/Worli (tarifas ~₹180–₹250 por pie cuadrado/mes para Grado A), Andheri-Kurla/JB Nagar en los suburbios occidentales (₹120–₹150 por pie cuadrado), Powai/Vikhroli en los suburbios centrales (alrededor de ₹100+ por pie cuadrado), y los nodos de Navi Mumbai como Vashi y Airoli (más asequibles a ₹70–₹90 por pie cuadrado).La trayectoria de los alquileres de oficinas en Mumbai es ascendente: hasta el primer trimestre de 2025, todas las principales ciudades indias experimentaron un crecimiento interanual en los alquileres, y Mumbai registró un aumento interanual del 2% en el alquiler promedio (con alquileres estables durante los últimos 6 meses, lo que indica una meseta en algunos micromercados) cxotoday.com cxotoday.com.Los propietarios en las zonas principales son optimistas debido a la escasez de oferta; sin embargo, cualquier aumento excesivo de los alquileres podría empujar a los inquilinos a ubicaciones periféricas o a los parques tecnológicos de Navi Mumbai/Thane donde los alquileres son más bajos.Oferta y Vacancia de Oficinas: Las nuevas entregas de oficinas en Mumbai no han seguido el ritmo de la demanda en los últimos años. En el primer trimestre de 2025, solo se completaron 0,5 millones de pies cuadrados de nuevas oficinas en Mumbai, mientras que la absorción fue siete veces mayor cxotoday.com. Esta dinámica de oferta rezagada desde 2021 ha reducido la vacancia de oficinas en toda la ciudad de aproximadamente un 17% hace un par de años a alrededor de 14,3% a principios de 2025, lo que se considera un equilibrio saludable cxotoday.com. Los edificios premium de Grado A en ubicaciones privilegiadas ahora disfrutan de vacancias de un solo dígito. La escasez de oferta en ciertos micromercados ha dado poder de negociación a los propietarios, resultando en 11 trimestres consecutivos de rentas de oficinas estables o en aumento en toda la India hasta el primer trimestre de 2025 cxotoday.com. En Mumbai, varios grandes proyectos de oficinas están en construcción (particularmente en las zonas de BKC, Lower Parel, Worli y los suburbios), lo que añadirá inventario en 2025–26. El sur de Mumbai también está listo para una revitalización de la oferta: un estudio de Knight Frank proyecta de 4 a 6 millones de pies cuadrados de nuevas oficinas de uso mixto en el sur de Mumbai durante los próximos 6 a 8 años, mediante la remodelación de edificios antiguos y terrenos del puerto hindustantimes.com. Esta ola incluye proyectos en terrenos recuperados o reutilizados (por ejemplo, el desarrollo del Eastern Waterfront y los terrenos del depósito de metro de la MMRDA en Mumbai Central), que modernizarán el stock de oficinas de la ciudad.
Retail y Otros Comerciales: La pregunta se centra en residencial y comercial en términos generales, y aunque las oficinas dominan el sector inmobiliario comercial en Mumbai, una breve nota sobre el retail: el sector inmobiliario minorista de Mumbai se ha recuperado después del Covid, con centros comerciales en suburbios como Phoenix Market City Kurla, Oberoi Mall Goregaon, etc. alcanzando una ocupación casi total y con rentas de alquiler minorista en aumento para 2025. El retail de alto nivel en ubicaciones principales (Linking Road, Colaba Causeway, etc.) sigue siendo extremadamente caro debido a la oferta limitada. Los rendimientos por alquiler de activos comerciales son significativamente más altos que los residenciales – típicamente ~7% a 9% para oficinas de primer nivel e incluso mayores (10%+) para alquileres industriales/de almacenes ajmera.com. Esta disparidad (frente a ~3–4% de rendimientos residenciales) está impulsando el interés de los inversores hacia el sector inmobiliario comercial y los REITs para obtener ingresos estables. Mumbai ya alberga las mayores carteras de oficinas cotizadas en REIT de la India (como Nexus Select, Mindspace REIT con activos en la región de Mumbai). Las tendencias de los ocupantes en 2025 muestran una tendencia hacia la calidad: los inquilinos prefieren parques de oficinas bien gestionados y con muchas comodidades (incluyendo en Navi Mumbai y Thane) para su consolidación, lo cual es positivo para los desarrolladores comerciales organizados.
En general, la perspectiva del sector inmobiliario comercial de Mumbai para los próximos años es positiva, respaldada por el crecimiento económico y el estatus de la ciudad como centro financiero. Los principales desafíos son las limitaciones de infraestructura y los altos costos de ocupación, pero se espera que los proyectos en curso (expansión del metro, nuevas carreteras) mejoren este aspecto. El equilibrio entre oferta y demanda está controlado ahora; es probable que los desarrolladores lancen nuevos proyectos de oficinas dada la fuerte absorción, pero deben tener cuidado de no exceder la oferta en unos años cuando se completen múltiples proyectos.
Principales Micro-Mercados y Localidades de Mumbai
El mercado inmobiliario de Mumbai está altamente localizado – cada micro-mercado tiene características, rangos de precios y motores de crecimiento distintos. A continuación, un resumen de los principales micro-mercados/localidades dentro de la ciudad y la región metropolitana:
- Sur de Mumbai (Ciudad Isla – Colaba a Dadar): Sur de Mumbai (SoBo) es la zona tradicionalmente exclusiva, hogar de lugares emblemáticos como Nariman Point, Marine Drive, Malabar Hill y Worli. Presenta los valores inmobiliarios más altos de Mumbai, a menudo ₹40,000 – ₹70,000 por pie cuadrado para residencias de primer nivel 99acres.com, gracias a la oferta limitada y el estatus de élite heredado. La oferta de viviendas en el Sur de Mumbai es una mezcla de edificios antiguos (muchos en proceso de remodelación) y torres modernas de lujo (especialmente en Worli y Prabhadevi). La demanda está impulsada por familias adineradas tradicionales y ejecutivos corporativos. Aunque los volúmenes de ventas aquí representan una pequeña parte del total de Mumbai, las transacciones de alto valor en SoBo han sido dinámicas — en el primer semestre de 2025 se observó un aumento en las ventas de casas de ₹10 crore o más en toda la ciudad, muchas de las cuales estaban en el sur/centro de Mumbai ndtvprofit.com. Impulso a la infraestructura: La Carretera Costera y la línea de metro subterránea 3 (Colaba-Bandra-SEEPZ) están destinadas a mejorar enormemente la conectividad del Sur de Mumbai. Esto ya está renovando el interés — por ejemplo, se espera que Nariman Point y Cuffe Parade (en el extremo sur de la ciudad) se beneficien del metro Colaba-SEEPZ (apertura en 2025) que los conecta directamente con BKC y el aeropuerto ndtvprofit.com ndtvprofit.com. Como resultado, el atractivo comercial y residencial del Sur de Mumbai está en aumento después de un período de estancamiento, con consultores que predicen un “renacimiento” del distrito financiero central y la vivienda de lujo una vez que estos proyectos estén en funcionamiento hindustantimes.com hindustantimes.com. Sin embargo, persisten desafíos en SoBo: la congestión, la infraestructura envejecida y los costos de entrada muy altos para los compradores.
- Bandra y los suburbios occidentales circundantes: Bandra (especialmente Bandra West) es conocida como la “Reina de los Suburbios”, famosa por sus residentes de Bollywood, restaurantes exclusivos y villas frente al mar. Los precios de las propiedades en Bandra West y los cercanos Khar/Juhu rivalizan con los del sur de Mumbai – a menudo ₹30,000–₹50,000 por pie cuadrado para apartamentos premium 99acres.com. El Distrito de Negocios Bandra-Kurla (BKC) adyacente a Bandra East también aumenta el valor; muchos ejecutivos de alto nivel buscan viviendas en Bandra/Kalina por la proximidad al BKC. El mercado inmobiliario de Bandra se compone principalmente de reventa y remodelación (quedan pocos terrenos grandes), y la demanda supera consistentemente la oferta. Avanzando hacia el norte, Andheri (Oeste y Este) es un importante centro residencial-comercial en los suburbios occidentales. Andheri West es una popular zona residencial de nivel medio a alto (precios de ₹20k–₹30k por pie cuadrado), mientras que Andheri East/Marol alberga muchas oficinas y residencias más asequibles. Más al norte, suburbios como Goregaon, Malad, Kandivali, Borivali ofrecen una variedad de viviendas – desde apartamentos de clase media (~₹12k–₹18k por pie cuadrado) hasta algunos proyectos premium – y han visto un suministro significativo de nuevas viviendas en la última década, a menudo en grandes complejos con servicios. El cinturón suburbano occidental se beneficia de la línea de tren Western Railway y las nuevas líneas de metro 2A y 7 que recorren el eje suburbano, mejorando notablemente la conectividad este-oeste. Por ejemplo, la reciente apertura del metro Dahisar–Andheri ha impulsado la demanda de viviendas en zonas como Oshiwara, Kandivali y Dahisar, reduciendo los tiempos de traslado a los centros comerciales ndtvprofit.com. De cara al futuro, la propuesta de extensión de la Coastal Road hasta Bandra y Versova (Fase 2) mejorará aún más la conectividad vial norte-sur a lo largo de la zona oeste. Perspectiva del micro-mercado: Los suburbios occidentales siguen siendo el motor de volumen de la vivienda en Mumbai – representan una gran parte de las ventas de viviendas de segmento medio. Los rendimientos de alquiler aquí son ligeramente superiores al promedio de la ciudad (~3-4%), especialmente en áreas con alta demanda de alquiler como Andheri (debido a las oficinas) y Powai (un poco hacia el interior, pero un municipio planificado con buenos alquileres) blog.letsrentz.com hindustantimes.com. Las principales zonas de crecimiento en el oeste incluyen el Oshiwara District Centre (ODC) en Goregaon, Mira Road/Bhayandar (justo fuera de los límites de Mumbai, beneficiándose de un nuevo enlace de metro en construcción), y Dahisar (donde la mejor conectividad está impulsando el desarrollo de viviendas asequibles).
- Suburbios Orientales y Mumbai Central: El corredor oriental de Mumbai (que se extiende desde Sion y Chembur hasta Kurla, Bhandup, Mulund) históricamente ha sido más industrial y subvalorado en comparación con el oeste, pero ahora está creciendo rápidamente. Chembur y Wadala son dos ubicaciones orientales que están experimentando una transformación: la Eastern Freeway (2014) redujo el tiempo de viaje al sur de Mumbai, y las próximas Línea 2B y Línea 4 del Metro están integrando aún más estas áreas. Los desarrolladores han lanzado muchos proyectos residenciales en Chembur, Wadala y la cercana Kurla, dirigidos a compradores de nivel medio y medio-alto que no pueden pagar en Bandra/Powai. Como resultado, las rentas y precios de Chembur han experimentado un crecimiento constante; por ejemplo, los alquileres promedio aumentaron un 4% en un trimestre de 2024, reflejando la alta demanda hindustantimes.com hindustantimes.com. Powai (aunque técnicamente está en la zona central) es un nodo residencial/comercial importante: una ciudad planificada alrededor de un lago, hogar de muchas empresas de TI/finanzas y una población joven de profesionales. Los precios inmobiliarios de Powai (₹20k+ por pie²) y los alquileres son bastante altos debido a esa demanda. Más al norte, Mulund es un favorito emergente por sus precios relativamente más bajos (₹12k–₹15k/pie²) y su nueva infraestructura/centros comerciales; el tramo Mulund-Thane se beneficia de estar en la intersección del Ferrocarril Central y la próxima Línea 4 del Metro, además de la proximidad al mercado laboral de Thane. Mumbai Central (Wadala, Sion, Matunga): Wadala está siendo desarrollada como un distrito empresarial con la planeada terminal ferroviaria Wadala Trans-Harbour y la conectividad del metro, lo que ha llevado al surgimiento de proyectos residenciales de gran altura ahí. La línea de monorriel (Jacob Circle-Wadala) también pasa por esta zona (aunque de capacidad limitada), y los grandes terrenos de Wadala (antes salinas) están siendo aprovechados para nuevas construcciones. En general, los micro-mercados orientales/centrales están preparados para un crecimiento significativo a medida que la conectividad se iguala con el lado occidental. Estas áreas también aparecen en muchas listas de “zonas de inversión” debido a su precio de entrada relativamente accesible y su potencial de crecimiento futuro.
- Navi Mumbai: Navi Mumbai es una ciudad planificada al otro lado del puerto, desarrollada para descongestionar Mumbai. Comprende nodos como Vashi, Nerul, CBD Belapur, Kharghar, Ulwe, Panvel, entre otros. El mercado inmobiliario de Navi Mumbai se caracteriza por un diseño organizado, mejor infraestructura (calles más anchas, espacios abiertos planificados) y menor densidad en comparación con Mumbai. Los precios de las propiedades aquí son sustancialmente más bajos; por ejemplo, las tarifas residenciales premium en Vashi o Nerul pueden ser de ₹10k–₹15k por pie cuadrado, y nodos más periféricos como Ulwe están en un solo dígito medio (aunque aumentando rápidamente en anticipación a la nueva infraestructura). Factores clave: El mayor cambio es el Aeropuerto Internacional de Navi Mumbai (NMIA) que se está construyendo en Ulwe/Panvel. Previsto para abrir en 2025–26 (fase 1), este aeropuerto ha generado una frenética actividad inmobiliaria. Se espera que las localidades Ulwe, Panvel, Karanjade y Chirle cerca del sitio del aeropuerto aprecien notablemente debido a la mejora en la conectividad y el desarrollo comercial ndtvprofit.com ndtvprofit.com. Además, el Enlace Trans-harbor de Mumbai (MTHL), una autopista de 22 km sobre el mar entre Sewri (Sur de Mumbai) y Nhava Sheva (cerca de Ulwe), está por completarse. Esto conectará Navi Mumbai con el sur/centro de Mumbai en menos de 30 minutos, una mejora radical respecto al trayecto actual de más de 1,5 horas. Como señalan los expertos, estos proyectos de “infraestructura de gran envergadura” están desbloqueando nuevos micromercados: áreas antes remotas de Navi Mumbai ahora son viables para los viajeros ndtvprofit.com ndtvprofit.com. Los nodos establecidos de Navi Mumbai como CBD Belapur, Seawoods, Kharghar y Taloja ya cuentan con buena infraestructura y también se beneficiarán del aeropuerto y las extensiones de metro ndtvprofit.com. Kharghar, por ejemplo, alberga un próximo Parque Corporativo y muchas instituciones educativas, por lo que es un punto atractivo para la inversión. Las rentabilidades por alquiler en Navi Mumbai (3-4%) tienden a ser ligeramente mejores que las de la ciudad de Mumbai, debido a los precios base más bajos. Con iniciativas planificadas como la NAINA (Área Notificada de Influencia del Aeropuerto de Navi Mumbai), se está conceptualizando toda una nueva ciudad alrededor del aeropuerto. Navi Mumbai así se destaca como un corredor de crecimiento futuro, atrayendo tanto a usuarios finales (por su relativa asequibilidad y calidad de vida) como a inversionistas que apuestan por la apreciación de los precios.
- Thane y la MMR Extendida: Aunque no forman parte de la ciudad de Mumbai propiamente dicha, Thane y los suburbios lejanos (cinturón Mira Road-Virar, cinturón Kalyan-Dombivli) conforman la zona metropolitana extendida que impacta significativamente la dinámica inmobiliaria de Mumbai. La ciudad de Thane (y sus suburbios como Ghodbunder Road, Majiwada, Pokhran Road) se ha convertido en un gran núcleo residencial y comercial por derecho propio. Con abundantes nuevos proyectos de gran altura, Thane ofrece viviendas modernas a un 40–50% del precio de Mumbai, atrayendo a muchas familias de clase media. Infraestructuras como la carretera Thane-Belapur, la próxima Línea 4 del Metro (Wadala-Thane) y la Línea 5 (Thane-Bhiwandi-Kalyan), y proyectos de ampliación vial han mejorado la accesibilidad. El crecimiento comercial de Thane (back-offices, parques de TI en la zona de Ghodbunder) también genera más empleo local, lo que impulsa la demanda de vivienda. Mira Road–Bhayandar (al norte de Dahisar) es otra zona asequible ahora conectada por el Metro (Línea 9 en construcción) y trenes suburbanos mejorados; está experimentando un auge en la vivienda económica. Más lejos, Virar, Palghar al norte y Kalyan-Dombivli, Badlapur al noreste son ciudades emergentes donde se están construyendo grandes conjuntos residenciales integrados (a menudo con unidades en el rango de ₹30–₹60 lakh). Estas zonas periféricas se beneficiarán de proyectos como el Corredor Multimodal Virar-Alibaug y las redes extendidas de trenes suburbanos. Representan las futuras fronteras de vivienda asequible, aunque el trayecto hasta el núcleo de Mumbai sigue siendo largo (algo que la infraestructura busca resolver). Para inversionistas, algunos de estos suburbios ofrecen mayores rentabilidades por alquiler (5%+) debido a su bajo costo de entrada, pero hay que considerar períodos de tenencia más largos para la apreciación de capital.
En resumen, los micromercados de Mumbai van desde enclaves ultra exclusivos hasta suburbios emergentes y asequibles. El sur/centro de Mumbai y los principales suburbios occidentales son mercados estables, con escasez de terrenos y altas barreras de entrada, y menores tasas de crecimiento, pero se ven apoyados por la demanda de lujo y la nueva conectividad (por ejemplo, la Coastal Road, el Metro 3). Los mercados suburbanos y Navi Mumbai/Thane son donde ocurrirá la mayor parte del nuevo desarrollo y crecimiento poblacional, respaldados por proyectos de infraestructura y una disponibilidad de terrenos relativamente mayor. Los inversionistas son especialmente optimistas con las áreas impactadas directamente por la infraestructura; como señala un informe, “los principales proyectos de infraestructura tienden a catalizar la demanda en áreas que ganan en conectividad”, una tendencia ya visible en ubicaciones como Wadala, Chembur, Dahisar, Ulwe y Panvel ndtvprofit.com ndtvprofit.com.
Proyectos Principales de Infraestructura e Impacto en el Sector Inmobiliario
Mumbai se encuentra en medio de una transformación de infraestructura, con varios megaproyectos en marcha que están destinados a mejorar drásticamente la conectividad y a transformar los valores inmobiliarios. Estos proyectos son catalizadores clave para el desarrollo de propiedades, ya que a menudo convierten áreas previamente distantes en puntos clave residenciales y comerciales. Algunos de los proyectos más impactantes para 2025 y los próximos años incluyen:
- Expansión del Metro de Mumbai: La red de metro de Mumbai está pasando de una sola línea a una red de 14 líneas planificadas. Las líneas 2A y 7 del metro (Dahisar a Andheri) se inauguraron completamente en 2022–23, y su impacto ya se percibe en el aumento de la demanda a lo largo del corredor. La línea subterránea 3 (Colaba–Bandra–SEEPZ), que atraviesa el corazón de la ciudad, incluyendo distritos comerciales y la zona del aeropuerto, está programada para comenzar operaciones a finales de 2025. Esta línea es un factor diferencial: reducirá drásticamente el tiempo de viaje norte-sur y conectará Cuffe Parade (sur de Mumbai) con BKC, el aeropuerto y SEEPZ de manera fluida. Los bienes raíces en las zonas cercanas a las futuras estaciones (como Worli, Matunga, MIDC-Andheri) han visto un renovado interés en la anticipación ndtvprofit.com ndtvprofit.com. Otras líneas en construcción incluyen la línea 4/4A (Wadala–Thane–Kasarvadavali), línea 6 (Jogeshwari–Vikhroli) y línea 5 (Thane–Kalyan), que se esperan para 2025–26. Estas acercarán el transporte rápido a los suburbios orientales y zonas periféricas. La mejor conectividad está desbloqueando nuevos micromercados: por ejemplo, Wadala (antes una zona de fábricas) ahora es vista como el próximo BKC debido a la conectividad del metro y a una nueva terminal planificada ndtvprofit.com. De forma similar, Dahisar/Mira Road en el extremo norte y Bhiwandi/Kalyan en el interior serán más accesibles, impulsando el desarrollo de viviendas en esas zonas. En general, el metro está integrando la región MMR, y los precios de las propiedades suelen apreciarse un 10-20% tras la finalización del metro en una localidad, como se ha visto en otras ciudades. Es probable que Mumbai siga esta tendencia, y los consultores son optimistas respecto a los suburbios a lo largo de las nuevas rutas del metro ndtvprofit.com ndtvprofit.com.
- Proyecto de la Carretera Costera: La Carretera Costera de Mumbai es una autopista en construcción a lo largo de la costa occidental de la ciudad. Se espera que la Fase 1 de la Carretera Costera (aprox. 10 km desde Marine Drive en el sur de Mumbai hasta Worli) se inaugure en 2024. Esto proporcionará un corredor de alta velocidad que evitará la congestión interior, reduciendo el tiempo de viaje del sur de Mumbai a Worli/Bandra en un tercio. La Carretera Costera posteriormente se extenderá hacia el norte hasta Versova. Impacto en el sector inmobiliario: Se prevé que la Carretera Costera aumente significativamente el atractivo de los barrios frente al mar occidental. Zonas como Worli Sea Face, Breach Candy, Haji Ali se beneficiarán de una mejor conectividad al centro y norte de Mumbai. También podría impulsar la remodelación de antiguos edificios costeros para aprovechar el acceso mejorado. Analistas han especulado que el renovado crecimiento del sur de Mumbai (tanto en el segmento residencial como comercial) se apoyará en parte en proyectos como la Carretera Costera, que mejoran las conexiones hindustantimes.com hindustantimes.com. Además, una vez que se extienda hacia los suburbios, la Carretera Costera podría mejorar las localidades a lo largo de su trayecto (por ejemplo, Versova, Juhu, etc.) al reducir el infame trayecto a través de SV Road/Linking Road. Dicho esto, existen preocupaciones sobre el impacto ambiental y si esta carretera simplemente trasladará los cuellos de botella, pero en general, para el mercado inmobiliario, mejor conectividad vial = mayor valor de la propiedad en zonas anteriormente difíciles de alcanzar.
- Enlace Trans-Harbour de Mumbai (MTHL): También llamado Atal Setu, es el puente marítimo más largo de la India que conecta Mumbai con Navi Mumbai. El puente de 21.8 km y 6 carriles enlazará Sewri (en el centro de Mumbai) con Chirle cerca de Nhava Sheva. A partir de 2025, el MTHL se encuentra en etapas avanzadas y se espera su apertura de manera inminente. Su impacto es enorme: actualmente, Navi Mumbai solo es accesible desde el sur de Mumbai mediante un largo viaje por Thane o en ferry. El MTHL reducirá el tiempo de viaje entre el sur/centro de Mumbai y Navi Mumbai a unos 20-30 minutos (de ~2 horas). Esto “liberará” el potencial de Navi Mumbai como una extensión de la ciudad principal ndtvprofit.com. Expertos inmobiliarios prevén que Ulwe, la región del aeropuerto de Navi Mumbai y las zonas adyacentes de Raigad experimentarán un auge a medida que el transporte se vuelva más cómodo ndtvprofit.com. Se espera una ola de desarrollo residencial y comercial alrededor de los intercambios del MTHL, por ejemplo, Shivaji Nagar y Chirle en el lado de Navi Mumbai y Sewri/Wadala en el lado de Mumbai. En Sewri, los precios de las propiedades ya han aumentado debido a la próxima conexión y al proyectado conector Sewri-Worli que unirá el MTHL con la Carretera Costera, creando un anillo. El MTHL también es crucial para la logística y los bienes raíces industriales: el transporte en camión desde el puerto JNPT hasta Mumbai será más rápido, lo que podría aumentar la demanda de almacenamiento en Navi Mumbai. En resumen, el MTHL es un cambio de juego, integrando la metrópolis e impulsando el crecimiento en Navi Mumbai/Raigad. Consultores de CBRE y otros han citado explícitamente a Ulwe, Panvel, Kharghar y otros nodos de Navi Mumbai como beneficiarios clave del MTHL y del aeropuerto ndtvprofit.com.
- Aeropuerto Internacional de Navi Mumbai (NMIA): Este próximo segundo aeropuerto internacional para Mumbai está en construcción en el área de Panvel-Ulwe de Navi Mumbai. La Fase 1 (una pista, capacidad para 20 millones de pasajeros) está programada para abrir a finales de 2024 o 2025, con una capacidad final de más de 60 millones de pasajeros para 2032. El aeropuerto es un gran catalizador inmobiliario: típicamente, los aeropuertos generan demanda de hoteles, oficinas, logística y viviendas en sus alrededores. Fiel a esta tendencia, el anuncio del NMIA provocó un auge en los precios de la tierra y la propiedad en los nodos circundantes. Panvel, Ulwe, Dronagiri, Pushpak Nagar (un nuevo nodo justo al lado del aeropuerto) han visto los precios escalar ante la anticipación. Incluso durante 2022-2024, a pesar de estar en construcción, los precios de la tierra alrededor del NMIA supuestamente se duplicaron, y los desarrolladores lanzaron múltiples proyectos dirigidos al futuro personal del aeropuerto y negocios. El aeropuerto es parte de una visión más amplia: el Área de Influencia Notificada del Aeropuerto de Navi Mumbai (NAINA), una zona planificada de más de 1500 km² para el desarrollo de una nueva ciudad, incluyendo urbanizaciones, parques corporativos, etc. Los observadores inmobiliarios esperan que Navi Mumbai atraiga oficinas corporativas e industrias una vez que el aeropuerto esté operativo, posiblemente evolucionando hacia una ciudad gemela de Mumbai. Ya, Adani Group (el operador del aeropuerto) está planificando una “aerópolis” con distritos comerciales alrededor del NMIA. Para el sector inmobiliario congestionado de Mumbai, el aeropuerto abre enormes oportunidades para el crecimiento hacia afuera. Los mercados clave que probablemente se beneficiarán (además de Ulwe/Panvel) incluyen Kamothe, Kharghar, Taloja e incluso la región de Panvel lejano (que podría albergar almacenes o viviendas asequibles para la fuerza laboral del aeropuerto). Es importante destacar que la infraestructura se está ajustando para apoyar al NMIA: la MTHL, una extensión del ferrocarril suburbano de Mumbai hasta Uran, nuevas propuestas de líneas de metro (como Belapur-Khandeshwar), y mejoras viales están en marcha. Este desarrollo integrado sugiere un boom inmobiliario en Navi Mumbai durante los próximos 5-10 años, con 2025 marcando solo el comienzo a medida que el aeropuerto entre en funcionamiento.
- Otros Proyectos de Infraestructura: Además de los tres principales mencionados, varios otros proyectos están impactando el sector inmobiliario:
- La Samruddhi Mahamarg (Autopista Mumbai–Nagpur) ahora conecta la región de Mumbai (a través del distrito de Thane) con el interior de Maharashtra. Esto está impulsando el desarrollo alrededor de las ciudades de intersección y podría hacer que suburbios alejados como Bhiwandi y Shahapur sean más atractivos para parques logísticos e incluso para los viajeros (a través de carreteras alimentadoras).
- El Proyecto de Transporte Urbano de Mumbai (MUTP) III & IV está expandiendo la red de trenes suburbanos (nuevas líneas hacia Virar, Panvel, Karjat, etc., y mayor capacidad ferroviaria). Los suburbios en estas líneas (por ejemplo, Virar, Palghar, Karjat) verán mejor accesibilidad y, por lo tanto, una mayor demanda de viviendas a largo plazo.
- La Goregaon-Mulund Link Road (GMLR) y otros túneles viales (como el planeado túnel Borivali-Thane) reducirán drásticamente el tiempo de viaje este-oeste a través de las barreras naturales de la ciudad (colinas y arroyos). Por ejemplo, GMLR conectará el suburbio occidental Goregaon con el suburbio oriental Mulund a través de un túnel, reduciendo un trayecto de 60-90 minutos a menos de 20 minutos. Esto elevará el valor de las propiedades en Mulund, Bhandup y también beneficiará a Goregaon/Powai al ampliar su conectividad de influencia.
- Línea 8 del Metro (Mumbai Metro Airport Express), que conectará CSMT (Sur de Mumbai) con NMIA a través de un metro expreso, está en fase de diseño. Si se ejecuta a finales de la década de 2020, integraría ambos aeropuertos e impulsaría aún más las áreas a lo largo de su recorrido.
- Conector Elevado Sewri-Worli: Este viaducto en construcción conectará el final del MTHL en Sewri con Worli (y por lo tanto con la Coastal Road), canalizando efectivamente el tráfico de Navi Mumbai directamente al corazón de la isla. Aliviará la Eastern Freeway y mejorará la conectividad del sur de Mumbai con el nuevo aeropuerto y más allá. Este es otro factor que está reavivando el interés en los bienes raíces de Worli, Prabhadevi, Dadar.
- Corredor Dedicado de Carga (DFC) y Puerto de Vadhvan: Aunque no está en Mumbai, infraestructuras como el DFC occidental (línea ferroviaria de carga) y el nuevo puerto propuesto pueden tener efectos tangenciales al impulsar el comercio y el sector inmobiliario comercial relacionado (oficinas de navieras, etc., en Mumbai).
- Rendimientos de alquiler residencial: Mumbai ha tenido tradicionalmente bajos rendimientos de alquiler residencial (alquiler anual como % del precio de la propiedad) en comparación con muchas otras ciudades, debido a sus altos valores de capital.Durante muchos años, los rendimientos se mantuvieron alrededor del 2–3% en las zonas principales.Esto significaba que los propietarios de viviendas confiaban principalmente en la apreciación del precio en lugar de los ingresos por alquiler.Sin embargo, las tendencias recientes muestran que los rendimientos de alquiler están aumentando.A principios de 2024, el rendimiento residencial promedio de Mumbai alcanzó aproximadamente el 4,1%, el segundo más alto entre las principales ciudades de la India hindustantimes.com hindustantimes.com.Esto fue un aumento significativo desde aproximadamente 3.2–3.5% unos años antes.La mejora se atribuye a que los alquileres aumentaron bruscamente después del Covid (cuando los profesionales regresaron a la ciudad) mientras que el crecimiento de los precios fue relativamente moderado hasta 2021 hindustantimes.com hindustantimes.com.Por ejemplo, las zonas de alquiler populares como Bandra, Andheri, Powai vieron incrementos de alquiler de dos dígitos en 2022–2023, aumentando los rendimientos para los inversores.Los suburbios periféricos y Navi Mumbai generalmente ofrecen rendimientos más altos que el sur de Mumbai.Un pequeño 1 BHK en Navi Mumbai podría generar un rendimiento del 4-5%, mientras que un lujoso apartamento frente al mar en South Mumbai apenas podría generar un 2%.Los datos de 99acres para 2024 mostraron rendimientos brutos de Mumbai alrededor del 2,4% en algunos indicadores (probablemente para segmentos prime), mientras que otras fuentes como Anarock mostraron ~4% (posiblemente para áreas con mayor proporción de alquileres) realty.economictimes.indiatimes.com hindustantimes.com.La conclusión clave es que los rendimientos por alquiler en residencias de Mumbai son modestos, a menudo más bajos que las tasas de interés hipotecarias, lo que históricamente hacía que las compras puramente de inversión fueran menos atractivas, a menos que se esperara una fuerte apreciación de los precios.Dicho esto, el índice de retorno total, que tiene en cuenta tanto las ganancias de alquiler como las de precio, indicó que la vivienda residencial en Mumbai entregó un rendimiento anual promedio de ~6.7% durante la última década (2015–2025) indiatoday.in, lo cual es respetable y refleja la capitalización de los ingresos por alquiler además del crecimiento del precio.De cara al futuro, los rendimientos de alquiler podrían comprimirse ligeramente si 2025 trae otro repunte en las compras (ya que un mayor nivel de propiedad significa una demanda de alquiler ligeramente menor).Pero si la contratación corporativa y la inmigración a Mumbai se mantienen fuertes, los alquileres seguirán en una tendencia alcista, brindando un buen retorno de inversión a los propietarios.Áreas alrededor de las nuevas oficinas (por ejemplo,Lower Parel, Navi Mumbai) puede experimentar un crecimiento de rentas superior, lo que podría aumentar los rendimientos allí.
- Rendimientos comerciales (Oficinas/Locales): En contraste con el residencial, las propiedades comerciales en Mumbai ofrecen rendimientos anuales mucho más altos. Los activos de oficinas de Grado A en Mumbai suelen tener rendimientos brutos en el rango del 7% al 9% (e incluso 10%+ para ciertos parques IT o si se compran a precios bajos) ajmera.com. Por esto, los inversores institucionales y los REITs se han inclinado hacia el sector inmobiliario comercial de Mumbai. Por ejemplo, las oficinas de Embassy REIT en Mumbai o los centros comerciales Nexus en Mumbai brindan rendimientos de un solo dígito alto, que, tras el apalancamiento, pueden ofrecer retornos de dos dígitos para el capital propio. Las propiedades comerciales en ubicaciones principales pueden tener rendimientos variables, pero a menudo los propietarios estructuran modelos de alquiler más participación en ingresos. ¿Por qué los mayores rendimientos? Los inquilinos comerciales (empresas) firman contratos largos (normalmente de 3 a 9 años) y pagan escalonadamente, por lo que el inversor goza de un flujo de caja estable. Los inquilinos residenciales suelen cambiar cada año y el propietario soporta más gastos, por lo tanto el rendimiento neto es menor. Dentro de Mumbai, distritos emergentes de oficinas (por ejemplo, Airoli de Navi Mumbai o Thane) pueden ofrecer rendimientos ligeramente mayores para atraer inversores, mientras que una oficina en Nariman Point o BKC, al ser ultra-prime, podría negociar a una tasa de capitalización que equivalga a un rendimiento de ~6-7% dado la seguridad de los inquilinos de primer nivel. El entorno actual de alquileres en alza y menor vacancia favorece los rendimientos comerciales; algunos activos comprados anteriormente están experimentando compresión de rendimientos (mayor valor) ya que el crecimiento de los alquileres supera las previsiones iniciales.
- Consideraciones de ROI por zona: Si comparamos grandes zonas: Sur/Centro de Mumbai: alto costo de entrada, bajo rendimiento, pero históricamente fuerte resiliencia en el valor del capital (incluso durante ciclos a la baja). El ROI aquí depende de los ciclos del mercado de lujo; a largo plazo, SoBo se ha apreciado enormemente, pero en porcentaje, algunos suburbios han crecido más desde una base baja. Suburbios occidentales/orientales: costo de entrada moderado (excepto Bandra/Juhu), rendimientos moderados (~3%), y potencial tanto para crecimiento de capital (especialmente cerca de infraestructuras, ya que las mejoras de conectividad pueden elevar los valores) como para crecimiento de alquileres (ya que muchas empresas buscan alquileres en estas áreas). Suburbios extendidos/Navi Mumbai: bajo costo de entrada, rendimiento algo mayor (~4%) y mayor riesgo-recompensa en apreciación (vinculado a la finalización de infraestructuras y al crecimiento económico general). Un inversor en, por ejemplo, Panvel en 2023 podría ver un mayor porcentaje de ganancia en el precio para 2026 (una vez que el aeropuerto y la conectividad estén en funcionamiento) que alguien en Cuffe Parade, pero este último es un mercado más maduro con menor riesgo de volatilidad de precios. En esencia, se espera que el ROI futuro sea más fuerte en corredores de crecimiento: lugares como Ulwe, Kharghar, la periferia de Thane, Wadala, Chembur, donde una combinación de precios relativamente accesibles e infraestructuras de gran envergadura puede impulsar tanto los valores de alquiler como de capital. Mientras tanto, las áreas centrales y estables seguirán mostrando un crecimiento sostenido pero más lento, apoyadas por la escasez de oferta y la demanda constante de alta gama.
En esencia, las mejoras en la infraestructura de Mumbai están abordando su mayor limitación histórica: la conectividad. Los tiempos de viaje más rápidos y las nuevas rutas de tránsito están “acercando los suburbios” a los centros de empleo ndtvprofit.com. Esto expande el área viable para que la fuerza laboral de Mumbai viva, ampliando así la demanda inmobiliaria a nuevas fronteras. Como señala Anuj Puri de Anarock, cuando los proyectos de infraestructura se acercan a su finalización y las personas “obtengan beneficios tangibles”, veremos un aumento visible en la demanda de vivienda en esos corredores ndtvprofit.com. Ya, los inversores se están posicionando en localidades como Ulwe, Panvel (cerca de NMIA/MTHL) y Dahisar-Mira Road (cerca del nuevo metro) para aprovechar la ola de revalorización ndtvprofit.com ndtvprofit.com. El impulso continuo del gobierno en infraestructura sugiere que en los próximos años, Mumbai se volverá más policéntrica, con múltiples nodos de alto crecimiento conectados por un tránsito moderno, en lugar de que toda la actividad económica se concentre en el sur de Mumbai como en el pasado. Tanto los agentes inmobiliarios como los compradores están optimistas respecto a áreas previamente periféricas que la infraestructura ahora destaca como los “corredores de crecimiento futuro” de la MMR ndtvprofit.com ndtvprofit.com.
Tendencias de Rendimientos de Alquiler y ROI por Zonas
Los rendimientos inmobiliarios en Mumbai provienen de una combinación de apreciación del capital e ingresos por alquiler, y estas dinámicas pueden variar considerablemente entre diferentes zonas y tipos de propiedad:
Para resumir, los inversionistas en Mumbai deben calibrar sus expectativas: rendimientos residenciales de ~3-4% (con la posibilidad de un aumento gradual si los alquileres continúan subiendo), y una apreciación en el rango medio a alto de un solo dígito anual en el mediano plazo, a menos que se esté apuntando a un repunte específico de un micro-mercado. Los rendimientos comerciales son más atractivos y ofrecen un mejor ROI inmediato, pero requieren montos de inversión mayores y gestión profesional. La diversificación a través de REITs o fondos enfocados en rendimiento por alquiler también está creciendo, reflejando estas dinámicas. Los analistas de mercado aconsejan precaución, ya que la dependencia excesiva en el segmento de lujo podría frenar el crecimiento a largo plazo si no se abordan los problemas de asequibilidad general globalpropertyguide.com. Así, el ROI sostenible en bienes raíces de Mumbai probablemente dependerá de acertar con el segmento correcto, equilibrando entre ubicaciones emergentes de alto crecimiento y activos de primer nivel para ingresos estables.
Dinámica de Oferta y Demanda y Equilibrio del Mercado
A pesar de la gran necesidad de vivienda en Mumbai, el mercado en los últimos años se ha caracterizado por una inyección de oferta medida y una fuerte absorción, llevando a un escenario relativamente equilibrado en 2025:
Demanda vs Oferta de Vivienda: Tras el auge posterior al Covid de 2021–2022 (cuando la demanda acumulada y las reducciones en el impuesto de timbre llevaron a ventas récord), los desarrolladores se han vuelto cautelosos en 2023–2025, asegurándose de no exceder la oferta. Esto se evidencia en la caída interanual del 20% en las ventas de viviendas en las principales ciudades en el segundo trimestre de 2025, acompañada por una disminución del 16% en los nuevos lanzamientos en el mismo período indiatoday.in indiatoday.in. En la MMR, se lanzaron 28,000 nuevas unidades en el segundo trimestre, una cifra menor que las ventas, lo que indica que los desarrolladores redujeron los nuevos proyectos a medida que las ventas se desaceleraron indiatoday.in. Esta disciplina ha mantenido bajo control el inventario sin vender. Se estima que el inventario sin vender de Mumbai está en aproximadamente 1.2–1.3 lakh de unidades de las 5.6 lakh en las 7 principales ciudades (MMR normalmente representa ~20-25% de las casas sin vender de la India). Importante, el inventario se está liquidando más rápido en los segmentos medio y premium. Según Anarock, el stock sin vender de casas de lujo en Mumbai en realidad cayó un 29% interanual al primer trimestre de 2023, ya que las ventas de alta gama aumentaron, pero volvió a subir en el primer trimestre de 2025 (+36% interanual) debido a muchos nuevos lanzamientos de lujo realty.economictimes.indiatimes.com. En contraste, el stock sin vender de unidades asequibles sigue siendo una preocupación, ya que apenas se producen nuevos lanzamientos en ese segmento (la oferta asequible está disminuyendo en proporción).
El meses de inventario (tiempo para agotar el stock existente al ritmo de ventas actual) para Mumbai se sitúa en alrededor de ~15-20 meses para el mercado general, lo que es una gran mejora frente a los ~30+ meses observados a mediados de la década de 2010. Un mercado sano suele considerarse con 12–18 meses de inventario, así que Mumbai está cerca de ese rango óptimo. La elasticidad de la demanda está siendo puesta a prueba por las recientes subidas de precios: algunos compradores potenciales pospusieron sus compras en el primer semestre de 2025 debido a las propiedades caras y préstamos hipotecarios costosos. Pero, con el relajamiento de las condiciones financieras (bajadas de tasas) y los desarrolladores ofreciendo esquemas atractivos (como no pagar EMI hasta la entrega, descuentos, etc.), se espera que la demanda se recupere. De hecho, los datos de registros de vivienda sugieren que la demanda latente es fuerte: la gente sigue realizando transacciones (más de 75 mil propiedades registradas en 6 meses de 2025 en la ciudad ndtvprofit.com), lo que incluye operaciones en el mercado secundario, indicando confianza general en el sector inmobiliario como activo.
Dinámica por segmentos: El segmento de lujo y premium (>₹1.5 cr) es actualmente el motor del mercado, representando casi la mitad de la nueva oferta y una parte significativa de las ventas indiatoday.in. Los desarrolladores han cambiado el enfoque hacia proyectos de alta gama porque ahí es donde los márgenes de ganancia y la demanda de compradores adinerados son sólidos. Esto ha provocado un desequilibrio en la oferta: las viviendas de ingresos medios (₹50 lakh – ₹1.5 cr) y asequibles (<₹50 lakh) están siendo subofertadas en relación con la población que las necesita. Como se señaló, solo el 12% de los lanzamientos del segundo trimestre fueron asequibles indiatoday.in, mientras que esta categoría de precios normalmente atendería a una gran parte de la fuerza laboral de Mumbai si estuviera disponible. El riesgo es un “intermedio perdido” en la oferta de viviendas. Por otro lado, el enfoque en el segmento alto ha dado frutos a corto plazo: las ventas de lujo en Mumbai crecieron a doble dígito (Knight Frank señaló un aumento nacional del 483% en ventas de ultra lujo en un informe reciente) business-standard.com, y los desarrolladores que venden unidades premium han visto fuertes recaudaciones. Por ejemplo, los proyectos de lujo en South Mumbai y Bandra por parte de constructores reconocidos suelen agotarse rápidamente entre compradores de alto poder adquisitivo, mientras que las oficinas de ventas de viviendas económicas en las afueras de la ciudad ven menos visitas.
Impacto de las políticas en la oferta y la demanda: Los incentivos gubernamentales (o su ausencia) también moldean la dinámica. En 2020, un recorte temporal del impuesto de timbre (del 5% al 2%) provocó un gran aumento en las ventas. Una vez eliminado, las ventas se normalizaron pero se mantuvieron fuertes debido a la demanda genuina. Actualmente, el impuesto de timbre es de aproximadamente 6% (incluido el recargo metropolitano) en Mumbai, uno de los costos de transacción más altos de la India. Los desarrolladores y organismos de la industria (como CREDAI) han presionado para la reducción del impuesto de timbre o el crédito por el GST en viviendas para estimular la oferta de vivienda asequible, pero no hay nuevas concesiones en juego a partir de 2025. La implementación de la RERA (Autoridad Reguladora de Bienes Raíces) en Maharashtra desde 2017 ha mejorado la confianza de los compradores y eliminado a muchos desarrolladores oportunistas. Esto ha influido positivamente en la demanda (especialmente de proyectos en construcción), ya que los compradores confían más en los proyectos registrados en RERA. En el lado de la oferta, RERA obligó a los constructores a enfocarse en terminar proyectos (para evitar sanciones), lo que ha ayudado a reducir el inventario de unidades paralizadas. El estricto cumplimiento de MahaRERA (como exigir actualizaciones continuas de los proyectos y atender las quejas de los compradores) ha significado que los constructores de renombre —a menudo con acceso a fondos— dominen la nueva oferta, asegurando así una entrega más confiable y, en consecuencia, una demanda estable.
Inventario sin vender y tendencias de construcción: Cabe destacar que una buena parte del inventario “sin vender” de Mumbai está en proyectos que aún están en construcción (en lugar de terminados y vacíos). Esto se debe a que los desarrolladores normalmente venden entre el 70% y el 80% de las unidades durante la construcción, y el resto se vende al terminar o después. Hay muy pocos edificios completamente listos y sin vender, salvo en algunas ubicaciones alejadas. Por lo tanto, las cifras de inventario pueden ser un poco engañosas: si las ventas disminuyen, los desarrolladores retrasan los lanzamientos de nuevas fases, lo que mantiene las cifras oficiales de “sin vender” manejables. Esta táctica se observó en el segundo trimestre de 2025: los lanzamientos se redujeron en un 36% en el MMR indiatoday.in, evitando efectivamente una acumulación de viviendas sin vender. La actividad constructiva es robusta en proyectos en curso (ya que los desarrolladores desean entregar para evitar costos de intereses y problemas con RERA), pero los nuevos inicios de proyectos han disminuido en 2025 en Mumbai. Podríamos ver un repunte en los anuncios de nuevos proyectos a finales de 2025 si las ventas vuelven a aumentar como se espera.
Impulsores de la demanda: La demanda inmobiliaria de Mumbai está respaldada por su posición como el centro financiero y corporativo de la India. La ciudad crea miles de empleos cada año, atrayendo migrantes que eventualmente aspiran a tener una vivienda propia. La expansión de la fuerza laboral de cuello blanco (TI, BFSI, start-ups) es un factor clave de demanda para viviendas de gama media y premium. Además, en los últimos años, NRI y personas de alto patrimonio invirtieron en propiedad en Mumbai, viéndolo como un activo estable en medio de la incertidumbre global. Esto se evidenció en el aumento de la compra de viviendas de lujo (incluyendo varios acuerdos superiores a ₹100 crore en SoBo). Inversores/Especuladores: A diferencia de la era anterior a 2010, ahora hay menos inversores puros, pero algunos están regresando por oportunidades específicas (por ejemplo, activos comerciales ya alquilados, o compras al por mayor en proyectos en construcción a descuento). Para que el mercado se mantenga sano, la demanda de usuarios finales debe seguir siendo el motor principal, y actualmente lo es: los usuarios finales (ocupantes reales) representan aproximadamente el 80%-85% de las ventas de viviendas en Mumbai, una señal muy positiva.
Perspectivas: El pipeline de oferta para los próximos años incluye proyectos de reurbanización (edificios antiguos que se reconstruyen) y grandes complejos urbanos integrados en las afueras de la ciudad. Las disposiciones recientemente aprobadas del DCPR 2034 (discutidas más abajo) desbloquearán gradualmente más terrenos y mayor FSI, lo que significa que la oferta potencial de viviendas en Mumbai podría aumentar significativamente: hasta 3.700 hectáreas de nuevos terrenos desarrollables para 2034, incluyendo salinas y NDZs homesfy.in, y edificios más altos con FSI de 3.0 a 5.0 en varias zonas homesfy.in. Esto es un arma de doble filo: si se ejecuta bien, puede resolver la escasez crónica de Mumbai y aportar estabilidad de precios; si no, o si hay retrasos, la ciudad podría seguir enfrentando una oferta limitada y presión alcista sobre los precios del stock limitado. Por ahora, el equilibrio del mercado se mantiene delicadamente gracias al enfoque cauteloso de los desarrolladores (lanzando en sincronía con la absorción). Cualquier impulso político rápido (como un subsidio de intereses o incentivo fiscal) podría desencadenar más demanda latente, a la cual los desarrolladores apresurarían a responder – posiblemente provocando un aumento tanto en ventas como en construcción. Por otro lado, shocks externos (recesión global, etc.) podrían debilitar la demanda, pero los desarrolladores ahora parecen estar mejor preparados con balances más ligeros y pueden ajustar la oferta rápidamente (como se vio en el primer semestre de 2025). Así, la dinámica de oferta y demanda de Mumbai en el corto plazo parece estable, con probabilidad de un crecimiento moderado que se reanude a medida que las condiciones económicas mejoren hacia 2026.
Actualizaciones de Políticas y Regulaciones (RERA, DCPR 2034, etc.)
El sector inmobiliario de Mumbai está significativamente influenciado por marcos políticos y cambios regulatorios. En los últimos años, las autoridades han introducido reformas dirigidas a aumentar la transparencia, proteger a los compradores y permitir un crecimiento planificado. Estos son los aspectos clave de política/regulación y actualizaciones recientes:
- MahaRERA (Autoridad Reguladora de Bienes Raíces de Maharashtra): Maharashtra fue pionera en la implementación de la Ley de Regulación y Desarrollo Inmobiliario de 2016. MahaRERA, operativa desde 2017, exige que todos los nuevos proyectos estén registrados, con los promotores proporcionando detalles del proyecto, cronogramas y comprometiéndose a resguardar los fondos de los compradores en una cuenta escrow. Esto ha mejorado significativamente la confianza del consumidor en el mercado inmobiliario de Mumbai. Para 2025, RERA se ha arraigado profundamente: los compradores rutinariamente revisan el estado del proyecto en RERA antes de invertir. Un beneficio relevante es el mecanismo de resolución de disputas: MahaRERA maneja quejas y ha impuesto reembolsos/penalizaciones a desarrolladores infractores, lo que disuade las malas prácticas. Actualizaciones recientes relacionadas con RERA incluyen una aplicación más estricta de la actualización oportuna de los proyectos (los desarrolladores deben actualizar trimestralmente el estado de la construcción). En 2023–24, MahaRERA también inició acciones sobre proyectos estancados solicitando a los desarrolladores que los reactiven o, en caso contrario, afronten la desregistración, impulsando así su finalización. El cumplimiento es alto entre los desarrolladores organizados, aunque algunos constructores más pequeños todavía enfrentan acciones de RERA por incumplimiento. Otra iniciativa es la Formación de Foros de Conciliación MahaRERA, donde se median disputas entre compradores y desarrolladores, lo que ha agilizado las resoluciones y resulta favorable al consumidor. En general, RERA ha incrementado la responsabilidad regulatoria y reducido el riesgo para los compradores de vivienda en Mumbai. El portal transparente de RERA (donde se pueden ver aprobaciones de proyectos, litigios, etc.) empodera a los compradores para tomar decisiones informadas. La presencia de RERA probablemente contribuyó a la demanda sostenida en 2025 a pesar de algunas adversidades del mercado, ya que los compradores confían en que los nuevos proyectos están regulados y sus inversiones protegidas.
- Otras Actualizaciones Regulatorias:
- Derechos de timbre e impuestos: Tras el estímulo del recorte al derecho de timbre de 2020 (que terminó en marzo de 2021), el estado no reintrodujo ninguna reducción a pesar de la demanda del sector, principalmente porque los ingresos gubernamentales por derecho de timbre alcanzaron máximos históricos (Mumbai recaudó ₹6,699 crore en el primer semestre de 2025, +14% interanual ndtvprofit.com). En su lugar, se añadió un 1% de Cargo Metro en 2022, haciendo que el derecho de timbre efectivo en Mumbai sea del 6% (5% base +1%). En abril de 2025, el gobierno de Maharashtra aumentó las tasas Ready Reckoner (RR) un 3,9% para el ejercicio 2025-26 ndtvprofit.com. Las tasas RR se usan para calcular el derecho de timbre; este aumento incrementa ligeramente los costos de transacción. El anuncio del aumento de las tasas RR provocó una avalancha de registros en marzo de 2025 por compradores que intentaron cerrar tratos antes del alza (y, por tanto, mayor derecho de timbre) ndtvprofit.com. De cara al futuro, no se anuncian nuevos cambios en el derecho de timbre, pero cualquier gobierno bajo presión de ingresos es poco probable que otorgue exenciones. La norma del impuesto a la renta del gobierno central que limita la diferencia entre el valor del acuerdo y el valor RR al 10% (para evitar impuestos extra) fue relajada durante 2021–22 para viviendas asequibles (se permitió una diferencia de hasta el 20%); esa medida temporal finalizó, lo que podría afectar levemente la flexibilidad de los desarrolladores para ofrecer descuentos.
- Financiación y REITs: La política en términos de financiación ha mejorado: los bancos están más dispuestos a financiar proyectos ahora que hay jugadores de renombre y supervisión de RERA. El gobierno también extendió algunos esquemas de subsidio vinculados al crédito (CLSS) para la vivienda asequible (esquema PMAY) hasta principios de la década de 2020, aunque actualmente están vencidos y pendientes de renovación. Si se reintroducen, los CLSS podrían ayudar a los compradores primerizos y estimular la demanda en ese segmento. Las regulaciones de los REIT se refinaron para permitir una entrada más fácil: para 2025, India tiene 4 REITs listados, incluidos algunos con activos en Mumbai. Esto proporciona a los desarrolladores una vía de salida y a los inversionistas una oportunidad de participar en bienes raíces comerciales, apoyando indirectamente políticas para una mayor inversión en el sector inmobiliario.
- Regulaciones ambientales y costeras: El desarrollo de Mumbai también está gobernado por las normas de la Zona de Regulación Costera (CRZ) y los permisos ambientales. En 2019, las normas CRZ se liberalizaron levemente (áreas CRZ-II y III) para permitir cierto desarrollo más cerca de la costa con salvaguardas. Esto ha permitido proyectos como la Coastal Road y también la rehabilitación en zonas costeras. Sin embargo, el activismo ambiental es fuerte: por ejemplo, la tala de árboles en Aarey para el cobertizo del metro provocó protestas públicas y disputas políticas, demostrando que no todos los proyectos se aprueban fácilmente. Los responsables políticos deben equilibrar el desarrollo con la sostenibilidad. Un ejemplo reciente: en 2023 la BMC propuso formalizar la construcción de estructuras temporales para pandals de Ganesh modificando el DCPR, lo que muestra cómo incluso cuestiones de política micro interactúan con el uso inmobiliario del suelo indianexpress.com.
- Incentivos para vivienda asequible: Aunque no es específico de Mumbai, el Presupuesto de la Unión 2023 incrementó la asignación para vivienda asequible bajo el PMAY, lo que beneficia indirectamente a Mumbai a través de subsidios para algunos compradores. Se rumorea que los esquemas de subvención de intereses podrían regresar si caen las ventas de viviendas, lo que ayudaría a la demanda. En el ámbito regulatorio, la ventanilla única para proyectos inmobiliarios es algo que los desarrolladores de Mumbai han reclamado durante mucho tiempo para reducir demoras en las aprobaciones; ha habido avances hacia un sistema de ventanilla única en línea por parte del estado, pero su plena operatividad aún está en proceso. Si se logra, podría reducir los notorios tiempos de aprobación en Mumbai (que pueden ser de 1 a 2 años para todos los permisos) y, por lo tanto, disminuir los costes de los proyectos.
En resumen, el entorno regulatorio de Mumbai está evolucionando hacia una mayor transparencia y un crecimiento planificado. RERA ha restaurado en gran medida la confianza entre los compradores. DCPR 2034 ha sentado las bases para la expansión de Mumbai tanto hacia arriba como hacia afuera, aunque su éxito dependerá de la ejecución y quizás de un mayor perfeccionamiento (por ejemplo, asegurando que la infraestructura acompañe el desarrollo de mayor FSI para evitar el estrés en los servicios y el tráfico). Los responsables políticos parecen conscientes de que problemas como la asequibilidad y los cuellos de botella de la infraestructura necesitan una atención continua; el hecho de que el DP 2034 enfatice la vivienda asequible y que el RBI sea cauteloso con las tasas de interés indica un enfoque en la accesibilidad de la vivienda. El mercado recibiría con agrado cualquier incentivo adicional (alivios fiscales en préstamos hipotecarios, reducción del GST para viviendas en construcción, etc.), pero hasta ahora no se ha introducido ninguno en 2025. No obstante, las políticas existentes están proporcionando un marco para un mercado inmobiliario más estable y robusto, en el que el interés del usuario final está protegido y la oferta puede crecer de manera controlada y sostenible globalpropertyguide.com homesfy.in.
Zonas calientes de inversión y futuros corredores de crecimiento
A medida que el mercado inmobiliario de Mumbai se expande más allá del núcleo saturado, varios nuevos puntos calientes de inversión y corredores de crecimiento han cobrado relevancia para inversores y compradores de vivienda. Estas son ubicaciones que prometen un crecimiento superior al promedio debido a desarrollos de infraestructura, disponibilidad de terreno o importancia estratégica. Aquí te presentamos algunos de los principales puntos calientes y corredores de inversión para observar en 2025 y los próximos años:
- Zona de Influencia del Aeropuerto de Navi Mumbai (Ulwe–Panvel–Dronagiri): Quizás el punto más comentado es el corredor alrededor del próximo Aeropuerto Internacional de Navi Mumbai. Ulwe, que antes era una localidad tranquila, ahora es un destino de inversión en auge: según se informa, los precios de las propiedades en Ulwe se han duplicado en los últimos 5-6 años. Los terrenos en Ulwe, Kharkopar, Pushpak Nagar (urbanizaciones que se están desarrollando junto al sitio del aeropuerto) están siendo adquiridos rápidamente por desarrolladores. Con el aeropuerto programado para abrir en 2025/26, estas áreas podrían experimentar una rápida transición de estar en construcción a convertirse en clústeres residenciales habitados. Panvel, un poco más alejado, está evolucionando como un centro comercial con parques corporativos que anticipan el inicio de operaciones del aeropuerto. Además, Dronagiri y el área de JNPT están siendo objetivo de expansión logística y de almacenamiento (el gobierno está promoviendo una Zona Económica Industrial Integrada cerca de JNPT). Como señaló el análisis de NDTV, se espera que Ulwe, Chirle, Karanjade, Panvel se beneficien considerablemente de la mejora en la conectividad (a través del MTHL, nuevos enlaces ferroviarios) y del nuevo aeropuerto, mientras que CBD Belapur, Seawoods, Kharghar, Taloja – nodos de Navi Mumbai más consolidados – también están experimentando un renovado impulso de crecimiento ndtvprofit.com. Los inversionistas con un horizonte de 5-10 años son optimistas respecto a poseer activos aquí antes de que toda la infraestructura esté operativa. El riesgo es el tiempo: si hay retrasos en los proyectos, la liquidez a corto plazo podría verse afectada, pero el consenso general es que este corredor es la frontera de crecimiento más importante de Mumbai.
- Corredor Trans-Harbour (Sewri-Wadala a Navi Mumbai): Como complemento al anterior, el área de Sewri-Wadala en Mumbai (donde comienza el MTHL) está emergiendo como un punto de interés. Sewri pasará de ser una zona industrial de bajo perfil a un importante punto de tránsito que conecta con Navi Mumbai. También existe un plan para desarrollar el Eastern Waterfront del Puerto de Mumbai (alrededor de Sewri, Reay Road): el DP 2034 destina unas 250+ acres para la reconversión en proyectos de uso mixto similares a un frente costero estilo Canary Wharf homesfy.in. Si se ejecuta, este proyecto del Eastern Waterfront podría crear un nuevo distrito de negocios y una zona residencial con vistas al mar, lo cual sería sumamente atractivo. Wadala, que está cerca, ya está en el radar de inversionistas debido a las próximas líneas de metro y una nueva terminal. De hecho, algunos llaman a Wadala el “BKC 2.0” ya que la Autoridad de Desarrollo de la Región Metropolitana de Mumbai (MMRDA) tiene planes de trasladar algunas operaciones allí y fomentar la presencia de corporativos. Los terrenos de Wadala, que antes eran principalmente industriales o de almacenamiento, se han abierto para alquiler comercial. Todo este corredor trans-harbour —desde Wadala/Sewri del lado de Mumbai hasta Uran/Ulwe en el lado de Navi Mumbai— puede considerarse una zona lineal de inversión que se beneficiará del gran salto en conectividad.
- Corredor Palava-Taloja-Panvel: Moviéndose un poco hacia el interior, Palava City (Dombivli) desarrollada por Lodha y la región circundante de Kalyan-Dombivli continúan siendo mercados de inversión activos para viviendas más asequibles. La próxima línea de metro Kalyan-Taloja y otras mejoras viales posicionan este corredor como una zona de crecimiento que conecta el MMR central con Navi Mumbai. Taloja en Navi Mumbai es un área industrial que también está experimentando la aparición de proyectos residenciales, impulsados por las expectativas del aeropuerto de Navi Mumbai y la extensión de la Línea 1 del Metro desde Belapur hasta Taloja (planeada). La zona de Shilphata – Mahape, que conecta Thane con Navi Mumbai, es otro micromercado con muchos proyectos de nuevas urbanizaciones; se beneficia de la proximidad al corredor tecnológico Thane-Belapur y la infraestructura futura de Navi Mumbai. Los inversores que buscan costos de entrada más bajos suelen considerar estas áreas —aunque estén más alejadas, pueden ofrecer una buena apreciación a medida que se expande la urbanización. El plan del gobierno para desarrollar centros logísticos en Bhiwandi (debido al DFC y accesos viales) también podría beneficiar indirectamente la vivienda en suburbios cercanos a medida que se generan empleos.
- Extensiones del suburbio occidental (Mira Road-Virar, Thane-Ghodbunder): En el lado occidental, Mira Road y Bhayandar ya son zonas residenciales asequibles consolidadas, pero más al norte, Vasai-Virar es una ciudad con enormes tierras sin explotar. El plan estatal para extender el metro de Mumbai (Línea 9 hasta Mira-Bhayandar y futuros proyectos hacia Virar) y el propuesto tren bala entre Mumbai y Ahmedabad (estación en Virar) han puesto a Vasai-Virar en el mapa especulativo. Además, el Corredor Multimodal Virar-Alibaug, un enorme proyecto vial, pasará por esa región. Si se concretan, las propiedades en Vasai/Virar actualmente muy económicas (₹4k–₹6k por pie cuadrado) podrían apreciarse significativamente. En el distrito de Thane, la Ghodbunder Road que conecta Thane con Bhayandar al oeste está repleta de nuevos proyectos y se beneficiará del túnel Borivali-Thane planeado, que, en esencia, creará un nuevo corredor vial bajo el parque nacional para 2026. Lugares como Kasarvadavali, Ovala en Ghodbunder son buenas opciones a medio plazo; han visto un desarrollo constante debido a la excelente conectividad vial y pronto tendrán conexión de metro (siendo extremos de la Línea 4).
- CBD de Thane y CBD de Navi Mumbai: Thane está desarrollando un nuevo Distrito de Negocios en Majiwada con varios proyectos de oficinas por llegar. A medida que más empresas se descentralizan desde Mumbai, Thane podría experimentar un aumento en inversiones comerciales, impulsando la demanda residencial. Airoli en Navi Mumbai tiene una creciente presencia corporativa (parque tecnológico Mindspace, etc.), lo que convierte al corredor Airoli-Koparkhairane en otra zona a vigilar; los proyectos residenciales aquí podrían beneficiarse de personas que buscan trayectos más cortos hasta esas oficinas.
- Zonas de Reurbanización en la Ciudad de Mumbai: Mientras que gran parte de la conversación gira en torno a nuevas áreas emergentes, dentro de la ciudad, la reurbanización de edificios antiguos en zonas como Lower Parel, Worli, Bandra (Pali Hill) y Andheri (Lokhandwala) puede crear oportunidades de microinversión. Por ejemplo, las antiguas colonias de la Junta de Vivienda de Worli están programadas para ser reurbanizadas en modernos rascacielos; estos estarán en ubicaciones privilegiadas, ofreciendo a los inversores la oportunidad de entrar en la etapa de reurbanización (a menudo a precios más bajos que en las torres de lujo completamente terminadas). De manera similar, la Reurbanización de Dharavi es un mega-proyecto muy esperado. El gobierno finalmente adjudicó la reurbanización de los barrios marginales de Dharavi a Adani en 2022. Si avanza, Dharavi (justo al lado de BKC) podría convertirse en un gran punto caliente inmobiliario con desarrollos de uso mixto, dada su ubicación central. Es una apuesta a largo plazo (más de 10 años), pero significativa para el panorama de Mumbai.
- Crecimiento futuro más allá de la MMR: La influencia de Mumbai se extiende más allá de los límites municipales. Ciudades como Pune, Nashik a veces se consideran alternativas para el crecimiento desbordado (el informe de Chambers señaló que la saturación en Mumbai está llevando la atención a otras ciudades) practiceguides.chambers.com. Sin embargo, dentro de la MMR, hay planes para desarrollar ciudades satélite en el distrito de Raigad y promover el crecimiento allí, en parte para descongestionar Mumbai. El éxito de tales planes determinará si realmente despegan corredores completamente nuevos (como Pen-Alibaug o Uran-Sanpada). Por ahora, los corredores de crecimiento realistas siguen siendo aquellos vinculados a proyectos concretos ya terminados o en ejecución.
Consejo clave de los expertos: Ve donde va la infraestructura. Como dijo un consultor inmobiliario: “sigue el mapa del metro y los planes de autopistas para encontrar los próximos puntos calientes del sector inmobiliario.” Vemos esta lógica en acción: ya hay interés visible en Dahisar (por el metro, nuevas vías); Wadala (metro + trans-harbour), Kharghar/Ulwe (metro + aeropuerto) y Kalyan-Dombivli (metro + mejoras ferroviarias) ndtvprofit.com ndtvprofit.com. Todos estos están siendo promocionados como corredores de alto crecimiento. Por supuesto, los inversores deben realizar la debida diligencia: la adquisición de tierras o los problemas de permisos pueden retrasar los proyectos y, por tanto, los rendimientos. Pero con el crónico déficit de vivienda y la gravedad económica de Mumbai, las zonas con mejor conectividad casi inevitablemente se aprecian una vez que el mercado percibe los beneficios. Para los usuarios finales, estos corredores de crecimiento representan una oportunidad para comprar relativamente temprano en un área que será mucho más accesible y habitable en 5 a 7 años. En resumen, el futuro crecimiento de Mumbai es más disperso y depende de la infraestructura: la próxima década probablemente verá una región metropolitana multinodal donde empleos y viviendas se distribuyen entre nuevos núcleos, y esos núcleos son los puntos calientes a observar (e invertir) hoy.
Desafíos y riesgos en el sector inmobiliario de Mumbai
Si bien la historia inmobiliaria de Mumbai es en gran medida optimista, el mercado enfrenta varios desafíos y riesgos que podrían obstaculizar el crecimiento o añadir incertidumbre. Es importante que los interesados estén al tanto de estos factores de riesgo:
- Cuellos de botella regulatorios y retrasos en las aprobaciones: Desarrollar bienes raíces en Mumbai implica navegar una compleja red de aprobaciones por parte de BMC, el departamento de desarrollo urbano, autoridades ambientales, etc. Históricamente, obtener todas las autorizaciones (intimación de desaprobación, certificado de inicio, varios NOC) podría tomar de 12 a 24 meses o más, lo que aumenta los costos y los plazos del proyecto. A pesar de los intentos de agilizar los procesos, los retrasos burocráticos persisten, especialmente para proyectos grandes o polémicos. Cualquier acción arbitraria o demora por parte de las autoridades puede ser impugnada legalmente practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com, pero eso mismo añade costo y tiempo. El gobierno ha establecido plazos para la aprobación de planes, pero la aplicación es débil y a menudo los desarrolladores terminan esperando o utilizando cláusulas de “aprobación tácita”, que conllevan riesgos practiceguides.chambers.com. Esto representa un riesgo ya que puede disuadir la inversión y ralentizar el aumento de la oferta. La ventanilla única de aprobación aún no es una realidad; hasta que lo sea, esto seguirá siendo un desafío estructural. La incertidumbre regulatoria, como cambios repentinos en las normas de construcción o cargos por primas, también genera riesgo. Por ejemplo, si el gobierno aumenta demasiado las primas de desarrollo (como se propuso para el FSI adicional bajo el DP 2034), los proyectos pueden volverse inviables a mitad de camino indianexpress.com. La industria tiene que hacer presión de manera continua para asegurar un entorno normativo estable.
- Escasez y saturación de terreno: Bombay es una ciudad isleña que carece de tierra. El suelo edificable es extremadamente escaso y caro, especialmente en la ciudad isleña y los suburbios. El reconocimiento de la saturación en el núcleo de Mumbai es una de las razones por las que el DP 2034 intenta desbloquear nuevas áreas practiceguides.chambers.com. Pero desbloquear terrenos (como los humedales salinos) a menudo se enfrenta a desafíos medioambientales o legales. Además, ensamblar grandes extensiones de terreno contiguo para desarrollos de gran escala en la ciudad es muy difícil. Gran parte del crecimiento restante debe provenir de la reurbanización de viejas estructuras, un proceso lento y negociado con los ocupantes existentes. Hay decenas de miles de edificios con censo y edificios de sociedades antiguas en Bombay a la espera de ser reurbanizados. Sin embargo, estos proyectos se traban debido a disputas entre residentes, falta de interés de los desarrolladores (si la economía del proyecto es pobre) o trabas regulatorias. La rehabilitación de barrios marginales es otra vía para liberar terreno, pero proyectos como el de Dharavi han languidecido durante décadas debido a su complejidad. El lento ritmo de la reurbanización significa que, aunque teóricamente Mumbai puede reconstruirse con un mayor FSI (empaquetando más vivienda en el mismo terreno), en la práctica puede que no suceda lo suficientemente rápido. Este desafío de tierra y saturación implica que los precios de las propiedades permanezcan elevados: alta demanda persiguiendo una oferta reducida. También significa que cualquier sobreconcentración de desarrollo sin infraestructura podría empeorar la calidad de vida (congestión, presión sobre los servicios), afectando la atractivo de la ciudad a largo plazo.
- Accesibilidad y Éxodo de la Clase Media: Mumbai ocupa constantemente uno de los mercados de vivienda menos asequibles del mundo al comparar el ingreso medio con el precio medio de la vivienda. Muchas familias de clase media simplemente no pueden permitirse comprar ni siquiera un 1BHK en la ciudad. O permanecen en viviendas alquiladas o se mudan a suburbios lejanos (o fuera del MMR por completo). Esto es un riesgo socioeconómico, ya que puede provocar una fuga de talento o una situación en la que solo los ricos puedan ser propietarios en la ciudad. Aunque en 2020-21 se observó una breve mejora en la asequibilidad (debido a las bajas tasas de interés y precios estables), el aumento de los precios entre 2022 y 2024 y el incremento de las tasas de interés en 2023 erosionaron esas ganancias jll.com jll.com. JLL señaló que para 2023, la asequibilidad había caído desde el máximo de 2021 en todas las ciudades, debido a que el crecimiento de los precios superó el crecimiento de los ingresos jll.com. Si los precios continúan subiendo sin un crecimiento de ingresos acorde o un alivio en las tasas de interés, la propiedad de vivienda seguirá fuera del alcance de una gran parte de la población de Mumbai. Esto podría reducir la demanda a largo plazo y obligar a los desarrolladores a enfocarse en unidades más pequeñas o proyectos periféricos. El impulso del gobierno por la vivienda asequible busca abordar este problema, pero como hemos comentado, la oferta asequible en el terreno es insuficiente. Sin intervenciones políticas (como el regreso de esquemas de subvención de intereses o subsidios), el segmento de vivienda masiva podría estancarse, lo cual representa un riesgo porque es una gran parte de la demanda subyacente. Las altas cuotas hipotecarias mensuales también corren el riesgo de aumentar las tasas de impago si las condiciones económicas empeoran.
- Riesgos económicos y de tasas de interés: El mercado inmobiliario es sensible a los factores macroeconómicos. Las altas tasas de interés en 2022–2023 (con tasas hipotecarias alrededor del 8.5%) afectaron el ánimo de los compradores: vimos una caída en las ventas del 12-20% interanual a principios de 2025, en parte debido a eso indiatoday.in. Si la inflación u otros factores obligan a subir nuevamente las tasas de interés (en vez de los recortes esperados), esto podría frenar la recuperación de la demanda. Además, el mercado de Mumbai depende de una economía sana: al ser un centro financiero y de servicios, cualquier recesión global o desaceleración económica local podría afectar el empleo en sectores clave (finanzas, TI, entretenimiento), lo que a su vez impacta la demanda de viviendas. El informe de India Today citó las tensiones geopolíticas (guerra en Ucrania, conflicto en Israel) como factores que brevemente hicieron que los compradores adoptaran una postura de esperar y ver durante el segundo trimestre de 2025 indiatoday.in. Esto demuestra que los factores externos pueden afectar el sentimiento rápidamente. Además, las fluctuaciones de la moneda pueden impactar los flujos de inversión de NRIs: una rupia más débil puede hacer que las propiedades sean más baratas para los NRIs, pero si el crecimiento de la India se desacelera, pueden decidir no invertir. El mercado inmobiliario es un activo cíclico; después de un gran ciclo alcista en 2020-2022, existe el riesgo de un ciclo bajista si las condiciones económicas empeoran. Sin embargo, el consenso es que la economía india seguirá siendo una de las mejores a nivel mundial, lo que debería proteger a Mumbai, aunque es un punto de vigilancia.
- Rezago en infraestructura y desafíos urbanos: Aunque elogiamos los proyectos de infraestructura, también existe el riesgo de que la infraestructura no mantenga el ritmo del desarrollo. Si se construyen miles de nuevas viviendas en, por ejemplo, suburbios lejanos, pero la línea de metro se retrasa cinco años, esos residentes sufrirán traslados largos y los inversores podrían no ver el retorno esperado. Muchos proyectos de infraestructura en Mumbai han sufrido retrasos o sobrecostos (por ejemplo, el retraso de la Línea 3 del Metro por problemas con el depósito de trenes). Así que el riesgo de plazos es real. Además, Mumbai enfrenta desafíos urbanos perennes: inundaciones durante el monzón, congestión vial, transporte público saturado, contaminación, etc. Si estos problemas no se gestionan, pueden reducir la calidad de vida y, de forma indirecta, la atractividad inmobiliaria de la ciudad. Por ejemplo, las inundaciones anuales en ciertos barrios residenciales bajos pueden hacer que esos micromercados sean menos deseables (e incluso imposibles de asegurar en casos extremos). La ciudad está invirtiendo en drenaje y mitigación climática, pero el riesgo climático es una amenaza a largo plazo (aumento del nivel del mar, lluvias más intensas).
- Salud financiera de los desarrolladores y consolidación: En los últimos años se produjo la caída de algunos grandes desarrolladores (debido a problemas de deudas) y una consolidación en la industria. Ahora, un puñado de grandes desarrolladores bien capitalizados domina los nuevos lanzamientos. Esto es bueno para los consumidores en términos de confiabilidad, pero también significa que si alguno de ellos tiene problemas, una gran cantidad de oferta podría verse afectada. Los desarrolladores más pequeños que operan en los mercados periféricos aún pueden enfrentar problemas de financiamiento: los bancos generalmente prestan a empresas consolidadas, dejando a los más pequeños depender de préstamos costosos de NBFC o de preventas. Si las ventas se ralentizan, quienes tienen finanzas más débiles podrían ver sus proyectos paralizados. RERA ayuda al permitir que los compradores tomen medidas o que las autoridades intervengan, pero el proceso legal puede ser largo. Por lo tanto, el riesgo específico de cada proyecto permanece: los compradores deben elegir cuidadosamente a los desarrolladores. El mercado está más sano que antes, pero no es inmune a crisis de liquidez; por ejemplo, si las tasas de interés se mantienen altas, los desarrolladores podrían tener dificultades para refinanciar préstamos, aunque muchos se han desapalancado recientemente.
- Dependencia del mercado en el segmento de lujo: Como se mencionó anteriormente, gran parte del crecimiento reciente ha sido liderado por el segmento de lujo. Knight Frank y otros advierten que la «fuerte dependencia del crecimiento del segmento de lujo» del mercado es una vulnerabilidad globalpropertyguide.com. La demanda de lujo puede ser volátil: depende del apetito de inversión de personas adineradas, que puede cambiar según la fortuna del mercado de valores o la política (por ejemplo, impuestos más altos sobre segundas viviendas podrían desalentar a algunos inversores). Si en algún momento el segmento de lujo se desacelera (por ejemplo, debido a un recargo en compras de propiedades de alto valor, o simplemente por saturación de oferta de lujo), y si no existe un segmento medio robusto que tome el relevo, el crecimiento general del mercado podría frenarse. Una demanda equilibrada entre segmentos es más saludable. En este momento, la demanda del segmento medio es algo tenue, lo cual es un riesgo si el lujo decae.
- Riesgos legales y de titularidad: Mumbai tiene una larga historia y, con ello, vienen títulos de propiedad y disputas legales complicados. No es raro que los proyectos enfrenten litigios, ya sea por una PIL ambiental (litigio de interés público) que detiene la construcción (por ejemplo, activistas que detuvieron temporalmente el corredor costero, o litigios en torno a la tala de manglares para el aeropuerto de Navi Mumbai), o disputas sobre la propiedad (algunos casos de terrenos de molinos se prolongaron durante años). Incluso después de construido un proyecto, los compradores a veces enfrentan problemas como conflictos en sociedades cooperativas, etc. Si bien el seguro de título está disponible ahora (teóricamente obligatorio para proyectos RERA), la adopción es mínima. Los compradores e inversores deben ser conscientes de este laberinto: la debida diligencia es clave porque una suspensión judicial sobre un proyecto puede inmovilizar el capital indefinidamente. Por ejemplo, si se invierte en un proyecto de reurbanización y algunos inquilinos presentan una demanda, la obra puede detenerse. Estos riesgos legales, aunque específicos de cada caso, contribuyen al perfil de riesgo general de invertir o construir en Mumbai.
- Costos de Construcción y Calidad: Los costos de construcción han aumentado (acero, cemento, inflación). Muchos desarrolladores se vieron afectados por la inflación de materias primas en 2022, lo que redujo los márgenes. Si los costos se mantienen altos, o bien los precios suben (afectando la asequibilidad) o las ganancias de los desarrolladores disminuyen (poniendo en riesgo la viabilidad del proyecto). Además, la construcción rápida para cumplir con los plazos de RERA no debe comprometer la calidad; en el pasado, las construcciones apresuradas provocaron filtraciones y defectos (considerando las fuertes lluvias de Mumbai, la calidad no es negociable). Cualquier incidente de mala construcción (colapsos de edificios, etc., que han ocurrido en estructuras ilegales o edificios muy antiguos) daña la imagen del mercado. Las autoridades son cada vez más estrictas en cuanto a calidad y seguridad (por ejemplo, el BMC ahora realiza auditorías de seguridad estructural de los edificios, especialmente después del incendio en el edificio Nirav Modi, etc.), pero sigue siendo un área de riesgo.
En conclusión, si bien el sector inmobiliario de Mumbai tiene sólidos fundamentos, estos desafíos requieren una gestión continua. El gobierno y la industria son conscientes de muchos de ellos – por ejemplo, la saturación se está abordando impulsando el desarrollo en nuevas ciudades practiceguides.chambers.com, la asequibilidad mediante esquemas y disposiciones del DP 2034 homesfy.in, y los retrasos regulatorios mediante esfuerzos de digitalización. Sin embargo, siempre pueden surgir obstáculos inesperados (la pandemia fue un ejemplo reciente que detuvo temporalmente la construcción y las ventas). Por lo tanto, los interesados deben adoptar un optimismo cauto: prever demoras, mantener la prudencia financiera y diversificar riesgos. Mumbai ha demostrado resiliencia; incluso después de las recesiones, el mercado finalmente crece debido a la gran demanda. Pero superar los baches a corto plazo es clave para obtener beneficios a largo plazo en esta metrópolis dinámica.
Fuentes:
- Knight Frank India – India Real Estate: Office and Residential Market Q1 2025 knightfrank.com cxotoday.com cxotoday.com (tendencias del mercado, demanda de oficinas, datos de ventas residenciales)
- Anarock Research – cobertura en medios en NDTV Profit y India Today ndtvprofit.com indiatoday.in indiatoday.in (tendencias de ventas de viviendas, precios e inventario en H1/Q2 2025)
- Hindustan Times & India Today – informes sobre rendimientos de alquiler y retornos de mercado hindustantimes.com indiatoday.in (mejoras en los rendimientos de alquiler, índice de retorno total)
- NDTV – ¿Grandes Infraestructuras Impulsarán las Ventas de Viviendas Pequeñas? (abr 2025) ndtvprofit.com ndtvprofit.com y Registros de propiedades en Mumbai H1 2025 ndtvprofit.com ndtvprofit.com (impacto de la infraestructura en la vivienda, combinación y valores de ventas)
- Global Property Guide – Análisis del Mercado Residencial en India 2025 (mar 2025) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com (tendencias de precios, proyecciones de expertos, contexto DP2034)
- India Today (jun 2025) – Las ventas de viviendas caen un 20% en el segundo trimestre de 2025 indiatoday.in indiatoday.in (desequilibrio de la oferta y sentimiento)
- Hindustan Times (oct 2024) – Los alquileres en Nariman Point se disparan, superando a BKC hindustantimes.com hindustantimes.com (tendencias de alquiler comercial, repunte impulsado por infraestructuras)
- JLL India – Lanzamiento del Índice de Asequibilidad para la Compra de Vivienda (nov 2024) jll.com jll.com (perspectiva de asequibilidad, pronóstico de ventas)
- Homesfy.in – Resumen del DP 2034 de Mumbai homesfy.in homesfy.in (principales características del DP 2034: liberación de terrenos, cambios en el FSI, objetivo de vivienda)
- Chambers and Partners – Bienes Raíces 2025: India practiceguides.chambers.com (perspectiva de la industria sobre saturación de mercado y tendencias de desarrollo)
- CREDAI-MCHI y reportes de noticias (múltiples) sobre cambios de políticas (impuesto de timbre, RERA, etc.) ndtvprofit.com indianexpress.com.
