Inmobiliaria en St. Moritz 2025: Dentro del auge del lujo alpino y pronósticos futuros

St. Moritz, el legendario resort de esquí suizo, se sitúa en la cima del mercado inmobiliario alpino como uno de los lugares de propiedades más caros y exclusivos del mundo. En 2025, sus precios inmobiliarios siguen siendo estratosféricos – más altos que en cualquier otro resort alpino – con residencias de lujo que superan los CHF 40,000 por metro cuadrado (y CHF 50,000+ para verdaderas propiedades de trofeo) ubs.com ubs.com. El mercado se disparó durante la pandemia y ahora se encuentra en máximos históricos, impulsado por el atractivo de Suiza como refugio seguro y una escasez crónica de vivienda ubs.com ginesta.ch. Este informe exhaustivo examina las tendencias residenciales, comerciales y ultra-lujo, proporciona datos históricos y actuales de precios, y analiza pronósticos para los próximos años. También exploramos rentabilidades de alquiler, nuevos desarrollos, regulaciones para compradores extranjeros, consideraciones fiscales, y motores de demanda, mientras comparamos St. Moritz con otros mercados de lujo suizos y alpinos.

(Todos los precios en francos suizos. CHF 1 ≈ EUR 1 en 2025.)

Tendencias del mercado residencial en 2025

El mercado de bienes raíces residenciales de St. Moritz sigue siendo excepcionalmente ajustado y caro. Tras un extraordinario auge durante la pandemia, la demanda se ha normalizado a niveles previos a 2020, aunque se mantiene robusta ginesta.ch. Los compradores se muestran un poco más conscientes del valor, y las ventas ahora toman un poco más de tiempo, pero los precios se mantienen estables en máximos históricos ginesta.ch. Esta estabilidad está respaldada por una oferta ultra-baja: la nueva construcción está severamente limitada, y el interés de compradores suizos y extranjeros adinerados sigue siendo constante.

Oferta limitada: Más de la mitad del parque inmobiliario de St. Moritz (≈55%) son segundas residencias (apartamentos vacacionales) ginesta.ch ginesta.ch. La construcción de nuevas residencias vacacionales prácticamente se detuvo tras la “iniciativa de la segunda residencia” (Ley Lex Weber) de Suiza de 2012, que prohíbe nuevos permisos de segunda residencia en comunidades donde éstas superan el 20% del parque ginesta.ch. En St. Moritz, donde las segundas residencias superan ampliamente este umbral, las nuevas construcciones son extremadamente raras y el inventario total de viviendas crece menos del 1% anual ginesta.ch. Esta escasez estructural sostiene los precios ginesta.ch. Incluso cuando la demanda tras el Covid bajó de un frenesí a ser simplemente fuerte, persisten condiciones de mercado favorables al vendedor, con tasas de disponibilidad ~2.3% para apartamentos y 2.5% para casas (muy por debajo de un nivel “equilibrado” del 6–8%) ginesta.ch.
Niveles de precios: Las propiedades residenciales en St. Moritz alcanzan los precios más altos de Suiza. Incluso los condominios de gama media en el centro se negocian en torno a los CHF 20,000–25,000/m², mientras que los apartamentos de lujo alcanzan CHF 25,000–32,000/m² – y los áticos verdaderamente excepcionales o chalets con vista al lago pueden superar ampliamente esas cifras* ginesta.ch ginesta.ch. En las direcciones más cotizadas de St. Moritz, como Via Suvretta o Via Brattas, los grandes chalets alcanzan habitualmente los CHF 40,000+ por m², con algunas fincas “unicornio” que, según los informes, han llegado a precios de seis cifras en CHF por m² ginesta.ch ubs.com. Incluso las casas unifamiliares más antiguas (un segmento muy reducido) cuestan al menos CHF 26,000/m², mientras que las villas modernas en ubicaciones privilegiadas suelen rondar los CHF 39,000/m² o más ginesta.ch. En comparación, el precio medio de venta de una casa típica (de cualquier tamaño/ubicación) en St. Moritz es de unos CHF 13,300/m² a mediados de 2025 (con un rango de ~CHF 8,000–18,600) homegate.ch – lo que refleja que incluso las propiedades “medias” aquí son costosas. En los últimos 4 años, los precios de las casas en St. Moritz subieron un +52% en términos de CHF homegate.ch, lo que ilustra la apreciación meteórica desde 2019.
Meseta post-pandémica: Tras una breve caída en 2015–2018, los valores se dispararon bruscamente durante 2020–2022 en medio de una migración a retiros alpinos ginesta.ch. Para 2023, los precios alcanzaron nuevos máximos y el crecimiento desde entonces se ha estabilizado, especialmente para los apartamentos. Los valores de los apartamentos se han triplicado aproximadamente (+190%) desde 2000, y los valores de las casas han subido ~175% desde 2000 ginesta.ch. Tras aumentos de ~5–6% anuales a principios de los años 2020, 2024 solo vio incrementos moderados. De hecho, los agentes locales señalan que la presión alcista sobre los precios se ha “nivelado” en una meseta alta ginesta.ch. Los compradores ya no están en modo de compra de pánico; negocian con mayor firmeza y priorizan valor justo y ubicación privilegiada ginesta.ch. No obstante, los precios se mantienen en máximos históricos, impulsados por un inventario mínimo y una demanda sostenida de compradores acaudalados que buscan un estilo de vida ginesta.ch. En resumen, el mercado residencial de 2025 está en una fase de espera en la cima: estable, de precios extremadamente altos, con fluctuaciones menores pero sin correcciones importantes.

Tendencias en el segmento ultra-lujo y chalets de esquí

El segmento de propiedades ultra-lujosas (“Prime”) de St. Moritz sigue liderando el mundo alpino tanto en prestigio como en precio. Ha mantenido su corona como el mercado de viviendas de esquí más caro de los Alpes ubs.com. En 2024, los precios prime en St. Moritz aumentaron aproximadamente un +5,6% interanual, superando a la mayoría de sus pares knightfrank.com. Esto impulsó los valores prime ~27% por encima de los niveles de 2019 – un ascenso notable en solo cinco años ubs.com. Las tendencias clave en este segmento de élite incluyen:

Atractivo Global para Multimillonarios: La demanda en el segmento más alto es verdaderamente internacional. Compradores de patrimonio ultraalto de Europa, Norteamérica, Oriente Medio y más allá valoran St. Moritz por su exclusividad “En la cima del mundo” y la estabilidad suiza ubs.com. Incluso cuando los mercados financieros globales vacilaron en 2023–24, los ricos siguieron comprando aquí, viendo los bienes raíces suizos como un activo refugio ubs.com. El franco suizo fuerte sí encareció las viviendas de lujo suizas para los extranjeros, pero este obstáculo de divisas fue compensado por el deseo de muchos compradores de tener un refugio alpino seguro ubs.com. La reputación importa: La marca centenaria de St. Moritz como un glamuroso enclave invernal (sede de los Juegos Olímpicos de Invierno en dos ocasiones) sigue atrayendo a una clientela de élite y a compradores de migración por inversión que buscan un lugar en el estilo de vida suizo.
Disminución del impulso de precios: Después de dos años de crecimiento de dos dígitos, el impulso de los precios prime se desaceleró notablemente en 2024. Según UBS, las ganancias de precios en el segmento suizo de lujo se redujeron a la mitad, con un promedio de ~+1,2% en 2024 (frente a ~+3% el año anterior) ubs.com. En el caso de St. Moritz, los precios de los condominios aún subieron alrededor de un 3% en el último año, pero los chalets de primer nivel experimentaron un crecimiento nulo o insignificante ubs.com. Esencialmente, el mercado de lujo alcanzó un techo de precios tras superar previamente los límites ubs.com. Los compradores mantuvieron su interés, pero muchos se resistieron a nuevos aumentos bruscos dado lo mucho que habían subido los valores. Otro factor que ha enfriado el segmento de lujo: las reglas suizas del «stress test» hipotecario (que requieren altos ingresos para poder acceder a viviendas de varios millones) limitan a algunos compradores en el rango de CHF 5–10 millones ubs.com. El grupo de compradores potenciales se reduce a estos elevados niveles de precio, lo que naturalmente modera la aceleración del incremento de precios ubs.com. Como resultado, 2025 ha sido un año de consolidación para el mercado inmobiliario de lujo de St. Moritz: los precios se han mantenido o solo han subido ligeramente ubs.com.
Valores Máximos Sin Igualar: Incluso con un crecimiento más lento, St. Moritz sigue siendo ultracaro. En 2025, las propiedades de lujo comienzan alrededor de CHF 43,000/m² ubs.com, el precio más alto de los Alpes. Para ponerlo en contexto, los precios principales de Gstaad empiezan alrededor de CHF 39,000/m² y los de Verbier en ~CHF 36,000/m² ubs.com, lo que sitúa a St. Moritz en la cima. Dependiendo de la ubicación y el prestigio, los precios por metro cuadrado en St. Moritz superan rutinariamente los CHF 50,000 y en “casos excepcionales” incluso han alcanzado los CHF 100,000 o más ubs.com. Estos son precios a nivel de Mónaco/Aspen en el corazón de los Alpes suizos. Cabe destacar que Gstaad y St. Moritz a menudo se alternan el título de estación de esquí más cara: una encuesta de 2024 situó el promedio de Gstaad ligeramente por encima, pero St. Moritz tuvo el mayor aumento anual (+5.6% vs +4%) knightfrank.com. De cualquier manera, juntas definen el nivel más alto. En contraste, la principal estación de Francia (Courchevel 1850) ve chalets de lujo alrededor de CHF 30,000/m² – aún caro, pero ~30% más barato que St. Moritz ubs.com. La tabla a continuación destaca cómo St. Moritz se compara con otros mercados alpinos de élite:

Ubicación (Resort)	Precio Prime Típico (CHF/m²)	Cambio de Precio 2024 (%)
St. Moritz (Suiza)	≈ 40,000 – 50,000 (hasta 100k+ para rarezas) ubs.com ubs.com	+5.6% (el impulso de precios se desacelera) knightfrank.com
Gstaad (Suiza)	≈ 39,000+ (casi a la par con St. Moritz) ubs.com	+4.0% (fuerte demanda, baja oferta) knightfrank.com
Verbier (Suiza)	≈ 36,000+ ubs.com	+2.8% (crecimiento moderado) ubs.com
Courchevel 1850 (Francia)	≈ 30,000 (principal mercado de esquí francés) ubs.com	+9,0% (oferta limitada impulsa las ganancias) knightfrank.com
Kitzbühel (Austria)	≈ 20,000 (la más alta en Austria) ubs.com	+8,5% (rebote tras corrección) knightfrank.com

(Fuentes: Knight Frank, UBS.“El precio Prime” se refiere a los valores iniciales del segmento de alta calidad/lujo.)

Tabla 1: Precios de propiedades prime en los Alpes y crecimiento reciente (datos de 2024) knightfrank.com ubs.com

A pesar de los precios astronómicos, el interés en las viviendas de lujo de St. Moritz sigue siendo resistente. La combinación única de glamour, privacidad y belleza alpina, sumada a la estabilidad política y económica de Suiza, continúa atrayendo a UHNWI (individuos de ultra alto patrimonio neto) properstar.mu properstar.mu. Muchos compradores adinerados ven la posesión de un chalet en St. Moritz como tanto un símbolo de estatus como una asignación prudente de activos (un activo tangible en una jurisdicción segura). En resumen, el segmento ultralujo en 2025 se caracteriza por niveles récord de precios, un crecimiento ligeramente enfriado y una demanda global sostenida: un mercado que recupera el aliento en la cima.

Propiedad comercial y nuevos desarrollos

El sector inmobiliario comercial en St. Moritz está impulsado principalmente por el turismo: hoteles de lujo, boutiques minoristas de alto nivel, restaurantes y servicios que atienden a visitantes acomodados. La salud del mercado comercial sigue de cerca las tendencias turísticas, que han sido muy fuertes. En 2023, St. Moritz registró su segundo mejor año en una década en pernoctaciones de hotel, con más de 1,7 millones de noches en la región de la Alta Engadina (el 90% de ellas en el área de St. Moritz) ginesta.ch. Este auge de visitantes (especialmente turistas de alto poder adquisitivo) ha mantenido alta la demanda de espacios para hostelería y locales comerciales en las prestigiosas calles comerciales. Los puntos clave incluyen:

Demanda comercial/hotelera: El ambiente de St. Moritz como “pueblo de diseñadores” – con tiendas de Cartier, Gucci y galerías de arte – significa que los alquileres comerciales están entre los más altos de los Alpes. El espacio comercial principal es limitado alrededor de la Bahnhofstrasse y el distrito del hotel Palace, y la vacancia es prácticamente nula en temporadas altas. Las marcas de lujo ansían una presencia aquí por el valor de marca y la clientela adinerada, lo que mantiene la solidez del sector inmobiliario comercial. Los hoteles también se han beneficiado con el aumento en tarifas y ocupación de habitaciones, lo que ha impulsado renovaciones y mejoras (por ejemplo, el histórico Badrutt’s Palace Hotel fue remodelado para mantenerse competitivo). Sin embargo, el nuevo desarrollo hotelero está limitado por el número de construcciones permitidas y las reglas de preservación en esta región. En su lugar, las propiedades existentes se modernizan a estándares de 5 estrellas para captar la demanda.
Nuevos proyectos de desarrollo: El desarrollo residencial está sumamente limitado por ley, pero hay algunos proyectos destacados en proceso, muchas veces adaptando edificaciones antiguas. Por ejemplo, el proyecto “Residence du Lac” (2024–25) está convirtiendo un antiguo edificio junto al lago en apartamentos modernos, enfocado en construcción sostenible de madera y unidades de diferentes tamaños para residentes locales timbatec.com timbatec.com. El enfoque está en un diseño de alta calidad y amigable con el medio ambiente (construido bajo estándares Minergie-P-Eco) para cumplir las expectativas actuales de eficiencia y lujo timbatec.com. Dado que St. Moritz no puede construir nuevas viviendas de vacaciones libremente, la mayoría de las nuevas construcciones residenciales son para vivienda principal o requieren exenciones especiales. Algunos hoteles o clínicas antiguos se han convertido en residencias o desarrollos de uso mixto – un ejemplo reciente es un antiguo sitio de clínica transformado en un espacio de arte y futuros condominios (como se presentó durante el evento de diseño Nomad en 2025). En general, la nueva oferta solo llega a través de la readaptación de estructuras existentes, debido a la prohibición total de nuevas segundas viviendas en esta zona de alto porcentaje de segundas residencias ginesta.ch.
Mejoras en la infraestructura: La región continúa invirtiendo en infraestructura turística, aunque no sin desafíos. Los sistemas de telesquí están siendo modernizados donde es posible; por ejemplo, se iniciaron planes para reemplazar el teleférico Signalbahn de 50 años en St. Moritz-Bad por una góndola de mayor capacidad snowindustrynews.com. Sin embargo, en 2023 el Tribunal Federal de Suiza detuvo el proyecto de reemplazo del Signalbahn debido a preocupaciones ambientales y de planificación (protección forestal, etc.) snowindustrynews.com snowindustrynews.com. Esto resalta el estricto entorno regulatorio incluso para la infraestructura: los proyectos deben equilibrar cuidadosamente el impacto ambiental, y los retrasos son comunes. A pesar de los contratiempos, los operadores de los remontes y la ciudad de St. Moritz están comprometidos con mantener instalaciones de clase mundial. Se han invertido fondos significativos en producción de nieve, mejoras en remontes y servicios durante todo el año en toda la Engadina. De hecho, la adaptación climática es una prioridad: muchos complejos alpinos (incluido St. Moritz) están invirtiendo fuertemente en tecnología para garantizar nieve confiable y diversificar las actividades de verano naef-prestige.ch.
Perspectiva Comercial: La perspectiva inmobiliaria comercial es estable-positiva, ligada a las expectativas turísticas. Con la normalización de los viajes internacionales tras la pandemia, St. Moritz observa fuertes reservas invernales y un crecimiento en la visita estival (el uso de pases de remontes en verano ha subido +46% desde 2021 ya que los Alpes promueven el turismo durante todo el año) naef-prestige.ch. Esto incrementa la confianza de restaurantes, tiendas y hoteles, apoyando así los alquileres y la ocupación en propiedades comerciales. Una limitante es el personal/vivienda: la escasez de viviendas para trabajadores (debido a límites en segundas residencias) está llevando a algunos negocios a invertir en soluciones de alojamiento para el personal en pueblos cercanos. Cabe destacar que una estación cercana (Lech en Austria) incluso construyó nuevas viviendas para el personal en 2025, un tema que también vigilan los complejos suizos snowindustrynews.com. En St. Moritz, el gobierno local y los empleadores pueden necesitar facilitar viviendas para la fuerza laboral para mantener el nivel de servicio en temporadas altas.

Indicador (Residencial)	Valor / Tendencia
Precio medio de la vivienda (solicitado)	CHF 13,300/m² (mediados de 2025) – listado mediano, todas las zonas homegate.ch.Hasta ~+52% vs hace 4 años homegate.ch.Refleja el mercado en general, incl.más antiguas y en las afueras.
Precio de lujo prime (promedio)	CHF 40,000/m²+ – típico para apartamentos/chalets prime ubs.com.Ventas ultraprime a CHF 50k–60k/m²; trofeos raros más altos ubs.com.St.Moritz lidera los Alpes en esta métrica.
Cambio de precio en 1 año (2024)	≈ 0% a +3% (varía según el segmento) – segmento de lujo +1,2% promedio ubs.com; St.Moritz prime +~5% knightfrank.com; el mercado en general se mantuvo aproximadamente estable o subió hasta un 2%.Indica una estabilización después de un aumento previo.
Cambio de precio a 5 años (2019–24)	+25% a +35% – Lujo en St. Moritz ~+27% ubs.com; residencial en general ~+30% (est.).Fuerte crecimiento impulsado por el aumento de la demanda durante la pandemia y la oferta limitada.
Oferta en el mercado (2024)	2-3% del inventario – Disponibilidad extremadamente baja.Tasa de oferta de apartamentos ocupados por sus propietarios ~2.3% ginesta.ch.Hogares ~2,5%.Indica inventario limitado; las propiedades a menudo se venden fuera del mercado.
Porcentaje de segundas residencias	54,7% de las viviendas son segundas residencias (no principales) ginesta.ch.Nuevas segundas residencias prohibidas desde 2012 en St. Moritz (Lex Weber) ginesta.ch, lo que restringe la oferta y el inventario nuevo.
Rendimiento típico de alquiler (a largo plazo)	~2–3% bruto anual – relativamente bajo debido a los altos valores de capital investropa.com.Los rendimientos de St. Moritz son similares a los de Zurich/Ginebra prime (2–3%).Rendimientos netos aún más bajos después de los costos.
Rendimiento de alquiler a corto plazo (alquiler vacacional)	~5–7% bruto (temporada alta): los alquileres vacacionales premium pueden obtener rendimientos más altos investropa.com, pero requieren gestión activa y enfrentan variaciones estacionales de ocupación.

(Fuentes: Homegate, UBS, Wüest Partner, Investropa.Las cifras son aproximadas.)

En resumen, aunque no se están llevando a cabo grandes desarrollos comerciales (como nuevos centros comerciales o parques de oficinas), lo cual es típico para una ciudad turística, el escenario de propiedad comercial es sólido, impulsado por el turismo de lujo. Las mejoras en la infraestructura y los desarrollos cuidadosos y de pequeña escala continuarán, reforzando la posición de St. Moritz como un destino alpino de primer nivel durante todo el año.

Trayectoria Histórica de Precios y Valores Actuales

El mercado inmobiliario de St. Moritz tiene una larga historia de extraordinario crecimiento de precios. En los últimos ~20 años, los valores de las propiedades en la ciudad se han triplicado aproximadamente, superando con creces los promedios nacionales suizos. Los precios subieron de manera constante durante los años 2000, cayeron ligeramente a mediados de la década de 2010, y luego se dispararon a finales de la década de 2010 y especialmente entre 2020–2022. Los precios actuales son los más altos registrados. A continuación, un resumen de los principales indicadores de precios al 2025:

Tabla 2: Principales Indicadores del Mercado Inmobiliario de St. Moritz (2025)

Como muestra la tabla, la propiedad en St. Moritz se caracteriza por valores astronómicos y rendimientos de alquiler modestos. El índice precio/alquiler es muy alto, reflejo de que los propietarios suelen ser compradores por estilo de vida, más que inversores en busca de rentabilidad. Por ejemplo, mientras que un apartamento en St. Moritz valorado en CHF 5 millones podría generar solo ~CHF 100mil/año en alquiler a largo plazo (rendimiento del 2%), los propietarios aceptan esto porque valoran el uso personal, la seguridad del activo y el potencial de apreciación. De hecho, la apreciación de capital ha sido la principal recompensa históricamente: incluso después de la reciente desaceleración, las viviendas en St. Moritz se apreciaron ~+5–6% anual en los últimos cinco años, muy por encima de la inflación. En un horizonte más largo, la trayectoria es aún más clara: de 2000 a 2024, los precios residenciales locales casi se triplicaron en términos reales ginesta.ch. Pocos mercados en el mundo han igualado este crecimiento sostenido.

En términos actuales (2025), se podría resumir: “El mercado inmobiliario de St. Moritz es extremadamente caro, hay poca oferta y los precios se mantienen en niveles máximos con solo un ligero crecimiento reciente.” Los fundamentos de oferta limitada y alta demanda sugieren que cualquier suavización de precios probablemente será leve. De hecho, como se discute a continuación, la previsión es de estabilidad o leves incrementos, en lugar de una caída significativa.

Pronóstico del Mercado: 2025 y Más Allá

El panorama para el mercado inmobiliario de St. Moritz en los próximos años es ampliamente estable, con un ligero crecimiento esperado – una continuación de la “consolidación en un nivel alto.” Múltiples previsiones reputadas indican que en 2025 se observarán incrementos de precios moderados en línea con la inflación, tras lo cual podría reanudarse un crecimiento moderado. Los factores clave que influyen en el pronóstico incluyen tasas de interés, condiciones económicas globales y restricciones locales de oferta:

2025 – Un año de consolidación: Los analistas de UBS anticipan que 2025 será otro año de consolidación para el mercado inmobiliario de lujo suizo, con incrementos de precios muy contenidos (similares al nivel de ~1% de 2024) ubs.com. Ginesta (una agencia local) también espera “precios de mercado estables o levemente crecientes en línea con la inflación” a corto plazo ginesta.ch. En otras palabras, los precios nominales podrían aumentar alrededor de un 0-2% durante 2025, manteniendo básicamente los precios reales estancados. El motivo: los altos niveles de precios han reducido el grupo de compradores, y el frenesí posterior a la pandemia se ha enfriado ubs.com. Además, Suiza vio un aumento de las tasas de interés desde sus suelos del 0% en 2022, y aunque se anticipan recortes para 2025-26, los costos de financiamiento siguen siendo más altos que en la era ultra-laxa – limitando el presupuesto máximo de los compradores. La economía suiza también está creciendo solo lentamente (~1% de crecimiento del PIB), lo que significa que no hay un gran repunte de la demanda en el horizonte engelvoelkers.com. Todo esto apunta a un período de estabilidad de precios en lugar de un nuevo auge. Cabe destacar que incluso esta perspectiva “lateral” se produce en niveles de precios muy altos, por lo que el mercado está esencialmente en pausa en su punto máximo.
Presión estructural al alza: A largo plazo, los analistas se mantienen cautelosamente optimistas. UBS observa que factores estructurales (demografía de alto patrimonio, personas viviendo más tiempo y utilizando más las casas de vacaciones, etc.) “continuarán [la] tendencia [de precios] al alza en el futuro previsible” ubs.com. Los vientos de cola en la demanda incluyen jubilados adinerados y buscadores de segundas residencias de todo el mundo, mientras que la oferta seguirá siendo estrictamente limitada debido al tope de segundas residencias ginesta.ch. Este desequilibrio sugiere que, tras la pausa actual, los precios deberían reanudar un ascenso gradual. Por ejemplo, Wüest Partner (consultora inmobiliaria suiza) prevé que los precios de viviendas ocupadas por sus propietarios aumenten ~+3% en 2025 engelvoelkers.com, y posiblemente a un ritmo similar en 2026–27 si los tipos de interés disminuyen. St. Moritz, siendo un micromercado único, puede que no alcance el +3% en el año inmediato, pero un retorno a una apreciación anual de ~+2–4% para 2026–2027 es plausible si las condiciones económicas globales mejoran. De hecho, algunos expertos del sector prevén una re-aceleración moderada: una previsión de propiedades de lujo estima que los precios en St. Moritz podrían aumentar entre ~+2.5% y +4.0% en 2026, con las mayores subidas en las zonas más prestigiosas como Suvretta theluxuryplaybook.com. Esto representaría una recuperación tras el estancamiento de 2024–25 y estaría alineado con un escenario de renovada confianza a medida que los costos de endeudamiento se normalicen a la baja.
Variables clave: La trayectoria de las tasas de interés es fundamental. El Banco Nacional Suizo elevó las tasas de –0.75% a +1.75% (a mediados de 2023) para combatir la inflación, pero desde entonces la inflación ha caído por debajo del 1% engelvoelkers.com. Si el BNS comienza a recortar las tasas a finales de 2024 o en 2025 (como muchos esperan), las condiciones hipotecarias mejorarán y esto podría liberar una nueva demanda engelvoelkers.com engelvoelkers.com. Ya los rendimientos de los bonos suizos a 10 años han bajado desde sus máximos, y se han visto algunos recortes en tasas hipotecarias, lo que “ha incrementado la disposición de los compradores a pagar” en el mercado de lujo de 2024 ubs.com. Otro factor: las tendencias globales de riqueza. El destino de St. Moritz está ligado a la riqueza de los multimillonarios – y, a pesar de cierta volatilidad en el mercado, los ultrarricos solo se han hecho más ricos en los últimos años properstar.mu. Salvo una gran crisis financiera, se espera que los individuos de alto poder adquisitivo sigan destinando parte de su riqueza a activos tangibles como propiedades exclusivas. Sin embargo, una desaceleración económica en Europa o conmociones geopolíticas podrían frenar la demanda en el corto plazo ubs.com. UBS señala que si el crecimiento europeo sigue débil y la inflación erosiona el poder adquisitivo, algunos compradores potenciales podrían postergar la compra de casas de vacaciones ubs.com. Así, el pronóstico de bajo crecimiento para 2025 incorpora una visión cautelosa de la economía.
Proyección general: Se espera que los valores inmobiliarios en St. Moritz se mantengan estables o aumenten modestamente hasta 2025, y luego aceleren ligeramente en los años siguientes. Es poco probable que ocurra un colapso, salvo ventas forzadas (lo cual es raro, ya que los propietarios adinerados no tienen altos niveles de apalancamiento ni presión para vender) engelvoelkers.com. De hecho, los propietarios en Suiza suelen mantener sus propiedades a pesar de las fluctuaciones en las tasas de interés, evitando así una avalancha de oferta engelvoelkers.com. Por lo tanto, los riesgos a la baja son limitados. Por el lado positivo, cualquier nueva ola de interés extranjero (por ejemplo, si ciertos mercados de viajes reabren por completo o si el franco suizo se debilita) podría reavivar rápidamente el crecimiento de los precios, dada la escasez de viviendas. En resumen: espere un aterrizaje suave en la cima: los precios se mantendrán en su “meseta alta” en 2025 y luego retomarán subidas graduales en línea con la recuperación económica y la demanda continua.

(Como nota, un factor impredecible es el cambio regulatorio: consulte las normas para compradores extranjeros más abajo – reglas más estrictas podrían enfriar levemente la demanda, mientras que cualquier flexibilización (poco probable) la impulsaría.)

Rendimientos de alquiler y potencial de inversión Buy-to-Let

Los inversores que consideran oportunidades buy-to-let en St. Moritz deben saber que los rendimientos de alquiler son relativamente bajos, especialmente para los alquileres a largo plazo, pero los alquileres de lujo a corto plazo pueden generar ingresos estacionales atractivos. El mercado aquí está impulsado principalmente por compradores que buscan estilo de vida, no inversores de rentabilidad, lo que afecta la relación alquiler/precio. Puntos clave:

Rendimientos de alquiler a largo plazo: Los rendimientos brutos de las propiedades residenciales en St. Moritz suelen estar en el rango de 2%–3% anual investropa.com. Esto es comparable a otros lugares suizos de lujo (Zúrich, Ginebra), que también ven rendimientos de ~2–3%, y es considerablemente inferior a los rendimientos en regiones más económicas (donde es común el 4–5%) investropa.com. Por ejemplo, un apartamento de 4 habitaciones comprado por CHF 3 millones podría alquilarse en alrededor de CHF 6.000–7.000 al mes sin amueblar – unos CHF 72.000–84.000 al año (≈2,5% del precio de compra). Estos rendimientos bajos reflejan los altísimos valores inmobiliarios más que bajos alquileres; de hecho, los alquileres en St. Moritz están entre los más altos de Suiza en términos de CHF por m². Pero los precios son tan elevados que el alquiler no puede “alcanzar” el precio, resultando en rendimientos modestos. Los rendimientos netos (tras gastos, mantenimiento, impuestos a la propiedad, etc.) serían aún más bajos, alrededor del 1–2%. Los inversores suelen aceptar estos retornos escasos porque apuestan por la apreciación del capital y la seguridad del activo. De hecho, muchos propietarios no alquilan en absoluto, prefiriendo el uso personal exclusivo.
Potencial de alquiler vacacional: El mercado de alquiler a corto plazo (alquileres vacacionales) ofrece un potencial de ingreso más alto, especialmente durante la temporada alta de esquí. Los chalets y apartamentos de lujo pueden alcanzar tarifas semanales muy elevadas en invierno – no es raro que un chalet bien ubicado de 4 dormitorios se alquile por CHF 15,000–20,000 por semana durante Año Nuevo o en febrero. Durante las aproximadamente 10–12 semanas principales del invierno, una propiedad así podría generar más de CHF 150,000, lo que anualiza a ~5%+ de su valor. Según asesores de inversión, los alquileres a corto plazo en zonas turísticas autorizadas pueden ofrecer 5–7% bruto anual, pero esto supone que se pueda alquilar la unidad una buena parte del año investropa.com. St. Moritz tiene una larga temporada de invierno y una temporada de verano en crecimiento, pero la ocupación seguirá siendo mucho menor fuera de temporada. Realísticamente, un propietario diligente o una agencia de alquiler podría lograr, por ejemplo, entre 15 y 20 semanas de ocupación con tarifas altas, generando quizá un 3–5% del valor de la propiedad en ingresos —mejor que un alquiler a largo plazo, pero requiere gestión activa. También hay más costos (marketing, limpieza, comisiones) y requisitos legales (registro de la tasa turística, etc.). Sin embargo, para quienes estén dispuestos a alquilar su casa cuando no la usen, St. Moritz ofrece uno de los mercados de alquiler vacacional más fuertes de los Alpes, gracias al flujo constante de turistas acomodados.
Regulaciones y vacancia: Es importante mencionar que los alquileres a corto plazo generalmente están permitidos en zonas turísticas como St. Moritz (a diferencia de algunas ciudades suizas que restringen el alquiler tipo Airbnb). De hecho, la economía de la ciudad acoge los alquileres turísticos. Sin embargo, los propietarios de condominios pueden enfrentar reglamentos internos o normas de administración sobre el alquiler, y todos los arrendadores deben pagar una pequeña “Kurtaxe” (tasa turística) por huésped/noche y garantizar que su alquiler cumpla los estándares de seguridad. El concepto de “Lex Airbnb” no ha afectado mucho a St. Moritz: los alquileres vacacionales siguen siendo una práctica común, a menudo gestionados por agencias locales o plataformas de alquiler de lujo. Durante las semanas clave de esquí, la demanda de chalets en alquiler supera ampliamente la oferta, por lo que el riesgo de vacancia en esos periodos es casi nulo. Fuera de temporada (primavera, finales de otoño), la propiedad podría quedarse vacía – los propietarios suelen aprovechar esos periodos para el mantenimiento.
Perfil de Buy-to-Let: Los compradores puramente de inversión son relativamente pocos en St. Moritz debido a los bajos rendimientos y las restricciones de la Lex Koller (los extranjeros no residentes no pueden comprar fácilmente solo como inversión – ver la siguiente sección). Aquellos que sí compran para alquilar suelen tener un horizonte a largo plazo y un doble objetivo: alquilar ahora para compensar los costos, y eventualmente usar la propiedad para sí mismos (o para reventa). Dadas las sólidas leyes de arrendamiento de Suiza y la estable demanda de alquiler a nivel nacional, algunos inversores consideran aceptable incluso un rendimiento del 2–3% para un activo sumamente seguro. Además, actualmente los alquileres están subiendo en Suiza debido a la escasez de viviendas – a nivel nacional, los alquileres solicitados aumentaron ~+2,2% interanual a principios de 2025 homesoverseas.ru. En St. Moritz, una oferta limitada de apartamentos en alquiler (solo ~44% de las viviendas locales son de alquiler ginesta.ch y muchos de estos están ocupados por locales) significa que expatriados o trabajadores temporales compiten por los pocos pisos disponibles, impulsando los alquileres al alza. Esto podría mejorar modestamente los rendimientos con el tiempo (si los precios se mantienen estables y los alquileres suben). Aun así, no se deben esperar grandes ingresos por efectivo en este mercado; el verdadero “rendimiento” de poseer en St. Moritz suele medirse en dividendos de estilo de vida y apreciación a largo plazo, más que en un ingreso recurrente elevado investropa.com.

En resumen, los rendimientos por alquiler en St. Moritz son moderados en el mejor de los casos, y el apalancamiento negativo (tasas hipotecarias superiores al rendimiento) es posible en entornos de tasas altas. Los posibles arrendadores deben tratarlo como una inversión híbrida: parte propiedad para generar ingresos, parte activo de lujo. Muchos logran compensar algunos costos mediante alquileres vacacionales – obteniendo ingresos mientras el activo probablemente gana valor. Pero como estrategia puramente de rentabilidad, St. Moritz queda eclipsado por mercados de menor costo. (En comparación, un inversor podría obtener rendimientos del 4–5% en Valais o Austria, aunque con mucha menos seguridad de capital). Cada propietario debe evaluar estos factores según sus objetivos financieros.

Regulaciones y Restricciones para la Propiedad Extranjera

Suiza mantiene leyes estrictas sobre la propiedad inmobiliaria por extranjeros – y St. Moritz, como un destino codiciado, está sujeta a estas reglas. Las dos regulaciones clave son la Lex Koller (restricciones para que extranjeros no residentes compren bienes raíces) y la Lex Weber (el límite de segundas residencias, tratado antes). Esto es lo que los compradores extranjeros deben saber:

Lex Koller (Permisos para compradores extranjeros): Bajo la ley federal Lex Koller, los extranjeros no residentes enfrentan límites al comprar propiedades en Suiza. En general, los extranjeros sin residencia suiza no pueden comprar propiedades residenciales ordinarias en la mayoría de Suiza (por ejemplo, Zúrich, Ginebra) investropa.com. La ley establece excepciones para ciertas zonas turísticas designadas (principalmente estaciones de esquí y regiones vacacionales) donde los extranjeros pueden comprar una casa de vacaciones con un permiso especial, sujeto a cupos. St. Moritz es una de estas áreas, pero los permisos son limitados. Puntos clave:
- Un no residente (que vive en el extranjero) puede comprar una casa de vacaciones de hasta ~200 m² de superficie habitable en un municipio aprobado investropa.com. Debe obtener la aprobación cantonal, lo cual puede tardar algunas semanas investropa.com. El número de permisos para extranjeros por año está limitado: el cantón de los Grisones tiene un cupo anual, y lugares populares como St. Moritz suelen agotar el cupo rápidamente. Esto significa que hay competencia por los permisos de compra para extranjeros; algunos años puede que tengas que esperar al siguiente reparto.
- Los extranjeros no pueden comprar propiedades únicamente para inversión en alquiler: la vivienda debe ser utilizada principalmente para sus propias vacaciones (aunque, en general, se permite alquilarla cuando no la utilizan). Además, no se permite la compra de varias unidades; un permiso = una propiedad por extranjero.
- Residentes de la UE/AELC que vivan en Suiza con permiso B, o cualquier extranjero con permiso C suizo, son tratados como compradores nacionales suizos (no necesitan permiso) ubs.com. Así que, muchos compradores internacionales primero establecen residencia en Suiza (a menudo a través de un traslado laboral o el programa de residente fiscal con suma global) y luego compran sin restricciones. De hecho, quienes tengan un permiso de residencia B (no UE) pueden comprar directamente una vivienda principal para sí mismos sin aprobación especial ubs.com.
- Aplicación: Si un no residente compra a través de una empresa suiza u otro resquicio legal, igualmente está sujeto a la Lex Koller; las autoridades han tomado medidas enérgicas contra estructuras creativas. Esencialmente, el mercado inmobiliario suizo no es “libre para todos” para compradores extranjeros; está estrictamente controlado para evitar la especulación foránea excesiva y preservar la vivienda para los locales.
Cupos locales en St. Moritz: Históricamente, St. Moritz ha ofrecido muy pocas nuevas oportunidades para compradores extranjeros. Muchos de los chalets de lujo existentes ya son propiedad de extranjeros (desde hace décadas). Cuando se venden, un nuevo comprador extranjero puede generalmente asumir ese permiso, pero los permisos para nuevas construcciones son escasos. Algunas ciudades cercanas (como Davos o Klosters) han tenido políticas más liberales en ocasiones, pero en general, el Alto Engadin sigue siendo cauteloso con las ventas a extranjeros investorsinproperty.com. Curiosamente, Andermatt obtuvo una excepción a la Lex Koller para impulsar el desarrollo – atrayendo a muchos inversores extranjeros – pero St. Moritz no cuenta con tal excepción. Esto mantiene la demanda alta en relación con la oferta de viviendas aptas para extranjeros.
Lex Weber (Ley de Segunda Residencia): Como se mencionó, desde 2012 no se pueden construir nuevas segundas residencias en St. Moritz porque supera con creces el umbral del 20% ginesta.ch. Esto no impide que los extranjeros compren viviendas existentes, pero sí limita el inventario nuevo que podrían adquirir. Además, los cantones pueden priorizar la venta de nuevas unidades a residentes suizos en algunos casos. La política de vivienda de St. Moritz esencialmente canaliza a los compradores extranjeros hacia un pequeño segmento de apartamentos y chalets de reventa para vacaciones.
Futuras Restricciones: Es importante destacar que en 2023 el gobierno suizo anunció planes para endurecer aún más las reglas de Lex Koller. Los cambios propuestos (aún no son ley) podrían incluir: prohibir a los extranjeros no pertenecientes a la UE con permiso B comprar residencias principales sin aprobación, obligar a los propietarios extranjeros a vender si pierden la residencia suiza, y posiblemente restringir a extranjeros la compra de participaciones en aparthoteles de resorts ubs.com. Estas medidas están destinadas a aliviar la escasez de vivienda para los locales ubs.com. Las propuestas exactas aún están en debate, pero los compradores extranjeros deben estar atentos a que la postura de Suiza no se está liberalizando; si acaso, se está volviendo más restrictiva. Sin embargo, cualquier nueva regla probablemente respetaría los derechos de los propietarios existentes.
Impacto Práctico: Para el mercado de St. Moritz, la demanda extranjera sigue siendo un factor significativo pero controlado. Muchos compradores del extranjero evitan la Lex Koller mudándose a Suiza (a menudo aprovechando el programa de residencia fiscal con impuesto global, que ofrece una tributación favorable para extranjeros adinerados), convirtiéndose así en “locales” para efectos de compra. Aquellos que compran como no residentes deben amar lo suficiente la propiedad como para navegar la burocracia y aceptar las reglas suizas de uso. La restricción del área de suelo (alrededor de 200 m²) para casas de vacaciones compradas por extranjeros significa que los mega-chalets (más de 500 m²) normalmente sólo pueden ser adquiridos por suizos o extranjeros residentes – un factor limitante para algunos compradores internacionales ultra ricos.

En resumen, St. Moritz da la bienvenida a compradores extranjeros, pero bajo las condiciones suizas. Las reglas evitan que el mercado sea invadido por dinero extranjero especulativo – lo que contribuye a su estabilidad. Los extranjeros que compran aquí suelen estar comprometidos a largo plazo (a menudo posteriormente se convierten en residentes temporales). Para los potenciales compradores: obtener asesoría legal experta sobre la Lex Koller es esencial, pero el sueño de poseer una parte de St. Moritz sin duda es alcanzable para quienes cumplen los requisitos. Sólo muévete rápido – las cuotas de permisos son pocas y muy codiciadas.

Consideraciones Fiscales para Compradores e Inversores de Propiedades

El régimen fiscal suizo para la propiedad es complejo, con variaciones por cantón, pero se aplican algunos principios generales. Una compra de propiedad en St. Moritz (cantón de los Grisones) implicará impuestos de transacción, impuestos anuales por tenencia y posibles impuestos a las ganancias de capital en caso de reventa. Aquí están las consideraciones fiscales clave:

Impuesto de transferencia de propiedad (Handänderungssteuer): Este es un impuesto único que se aplica al momento de la compra, similar al impuesto de timbre. En Graubünden, la tarifa es establecida por cada comuna hasta un máximo cantonal del 2,0% en.comparis.ch en.comparis.ch. La tarifa en St. Moritz es aproximadamente ese máximo (~2%). Típicamente, el comprador paga el impuesto de transferencia en este cantón en.comparis.ch. Por ejemplo, en la compra de un chalet de CHF 5 millones, el impuesto de transferencia sería de unos CHF 100.000. (Algunos contratos pueden dividir este costo por acuerdo, pero por defecto lo paga el comprador). En comparación con muchos países, el 2% es moderado; tenga en cuenta que en Ginebra es del 3%, y algunos cantones suizos no aplican este impuesto en.comparis.ch en.comparis.ch. Además, se aplicarán honorarios notariales y tasas de registro, generalmente ~0,2–0,5% combinados en Graubünden (notario ~0,1–0,3%, registro unos décimos de porcentaje) ubs.com ubs.com. Estos a menudo se dividen entre las partes según lo negociado.
Impuestos anuales sobre la propiedad: Suiza no tiene un impuesto a la propiedad a nivel nacional, pero muchos cantones aplican un impuesto sobre el patrimonio sobre los activos netos (incluidos los bienes inmuebles) y/o un impuesto específico sobre la propiedad (Liegenschaftssteuer). Graubünden sí aplica un impuesto anual sobre la propiedad al valor fiscal total del inmueble, aproximadamente entre 0,3 y 0,5 % (la tasa exacta en la comuna de St. Moritz puede variar de un año a otro), esto se suma al impuesto ordinario sobre el patrimonio neto. Todos los propietarios también deben declarar el valor de la propiedad como parte de su patrimonio imponible cada año, ya que Suiza grava el patrimonio neto personal (con tasas progresivas que normalmente llegan hasta aproximadamente 0,5–0,7 % en GR para patrimonios elevados) ubs.com. Para un propietario extranjero no residente, tendrá una obligación fiscal limitada en Suiza por la propiedad: generalmente las autoridades cantonales le gravarán sobre el “valor de alquiler imputado” (ver más abajo) de la propiedad como una forma de ingreso y el valor de la propiedad como patrimonio, incluso si vive en el extranjero. Los tratados de doble imposición suelen garantizar que no pague la totalidad en ambos países, pero en estos casos se necesita asesoramiento profesional.
Impuesto sobre el Valor del Alquiler Imputado: Suiza grava de manera única a los propietarios de viviendas sobre los ingresos teóricos por alquiler que ganarían si alquilaran su propia casa. Este “Eigenmietwert” (alquiler imputado) se suma a los ingresos imponibles del propietario cada año ubs.com. En la práctica, para una casa de vacaciones, si eres suizo o residente fiscal suizo, pagarías impuesto sobre la renta como si obtuvieras ingresos por alquilar tu segunda vivienda (menos cualquier ingreso real por alquiler que hayas obtenido: no se paga doble impuesto). Sin embargo, los intereses hipotecarios y los costes de mantenimiento son deducibles de este ingreso imputado ubs.com. Muchos propietarios sin hipoteca o con hipoteca baja encuentran el impuesto sobre el alquiler imputado gravoso, ya que efectivamente pagan impuestos por disfrutar de su propia vivienda. Actualización importante: En 2024, el Parlamento suizo votó a favor de abolir el impuesto nacional sobre el valor del alquiler imputado para residencias principales y segundas viviendas, y permitir que los cantones graven las segundas viviendas de otras maneras ubs.com. Está previsto que esta reforma sea sometida a referéndum público y, si se aprueba, entraría en vigor como pronto en 2026 ubs.com. Esto significa que en unos años los propietarios podrían dejar de tributar por el alquiler imputado, lo que sería un alivio, pero el cantón de los Grisones (y otros) podrían introducir un nuevo impuesto fijo sobre segundas residencias para compensar. Los propietarios extranjeros que no sean residentes fiscales en Suiza actualmente pagan un impuesto cuasi-imputado al cantón sobre su vivienda vacacional; el modo en que la reforma les afecte dependerá de su implementación cantonal. En cualquier caso, situación actual en 2025: el alquiler imputado sigue gravándose como ingreso, así que tenlo en cuenta (puede suponer varias decenas de miles de CHF de “ingresos” gravables en una casa de alto valor).
Impuesto sobre la renta de alquileres: Si alquilas tu propiedad, los ingresos reales por alquiler, por supuesto, también son gravables como ingreso. Para propietarios no residentes, normalmente las autoridades suizas gravarán los ingresos por alquiler (después de las deducciones permitidas) provenientes de propiedades en Suiza en la fuente. Si eres residente en Suiza, simplemente se suman a tus ingresos normales. Dado el alto tipo impositivo sobre la renta para ingresos altos (la combinación federal/cantonal puede ser de ~20-30%+), la posibilidad de deducir los intereses hipotecarios y el mantenimiento es crucial para reducir la renta gravable del alquiler (a menudo anulándola en papel). El sistema fiscal suizo puede ser ventajoso para los propietarios apalancados: con bajos rendimientos y altos costes de interés, muchos arrendadores tienen un ingreso neto mínimo gravable de la propiedad.
Impuesto sobre ganancias de capital: Suiza impone un impuesto sobre las ganancias inmobiliarias sobre el beneficio de la venta de bienes raíces. Este es un impuesto cantonal y depende en gran medida de cuánto tiempo hayas tenido la propiedad. Está diseñado para desalentar la especulación. En los Grisones, los propietarios a corto plazo enfrentan tasas muy altas de impuesto sobre ganancias de capital (en una escala deslizante de hasta ~50% de la ganancia si se vende dentro de uno o dos años). El impuesto luego disminuye con cada año que se mantiene la propiedad; después de cierto periodo de tenencia (a menudo 10–15 años), la tasa baja a alrededor del 0–10%. Por ejemplo, vender después de 5 años podría implicar un impuesto de ~30% sobre la ganancia, mientras que vender después de 20 años podría implicar muy poco. La fórmula exacta en GR: las ganancias se gravan por cantón y comuna, con tasas efectivas del ~25% hasta ~50% si se mantiene solo unos pocos años investropa.com. Si mantienes la propiedad el tiempo suficiente, algunos cantones eximen totalmente las ganancias; otros las reducen a una tasa baja fija. Vale la pena planificar el impuesto sobre las ganancias de capital si crees que puedes revender en menos de una década: puede suponer un impacto considerable. Además, no existe un “1031 exchange” ni diferimiento salvo que compres otra propiedad en Suiza como residencia principal (y aun así tiene límites). Esencialmente, el impuesto sobre las ganancias inmobiliarias es un coste importante a considerar, pero puede minimizarse con la tenencia a largo plazo —lo cual se ajusta a la estrategia típica de los propietarios en St. Moritz de todos modos ubs.com.
Costes anuales de propiedad: Además de los impuestos, recuerda presupuestar para mantenimiento anual, gastos de condominio (si es un apartamento), seguros y servicios. Una regla general es ~0,5%–1% del valor de la propiedad por año en costes de mantenimiento para viviendas de lujo (que en St. Moritz podría ser CHF 20,000+ por año). Si formas parte de un condominio (PPE), se aplicarán cargos trimestrales del edificio, que cubren calefacción de áreas comunes, portero, fondo de reserva, etc., a menudo varios francos suizos por m² al mes.
Tratados fiscales y régimen de forfait: Si te mudas a St. Moritz como residente, ten en cuenta que los extranjeros que no trabajan en Suiza podrían ser elegibles para la imposición forfaitaire (régimen fiscal de suma global), un impuesto especial fijo basado en los gastos de vida y no en los ingresos, negociado con el cantón investropa.com. Muchos expatriados adinerados eligen esta vía; puede hacer que el impuesto sobre los ingresos globales sea nulo, con un impuesto anual fijo a menudo de seis cifras en CHF. El cantón de los Grisones sí ofrece acuerdos de forfait a personas calificadas (aunque algunos cantones lo han abolido). Esto no afecta directamente a los impuestos sobre la propiedad, pero sí a tu panorama fiscal global. Para los no residentes, los impuestos suizos sobre la propiedad suelen poder acreditarse contra impuestos en el país de origen debido a los tratados.

En resumen, los impuestos sobre la propiedad en Suiza no son bajos, pero son predecibles y a menudo inferiores a la carga tributaria en muchos otros mercados inmobiliarios de lujo (considera los derechos de timbre del 6-7% en Londres o los impuestos sobre el patrimonio anuales en Francia, etc.). Un punto destacado: no existe un “impuesto nacional anual sobre el valor de la propiedad” más allá del impuesto sobre el patrimonio, y el impuesto al patrimonio en Suiza, aunque existe, tiene tasas relativamente bajas en comparación con, por ejemplo, algunos impuestos a la propiedad en EE. UU. cercanos al 2% del valor anual. Además, impuesto a la herencia: Graubünden no grava con impuestos las herencias a descendientes directos, lo que significa que puedes dejar propiedades suizas a tus hijos sin impuesto de sucesiones en la mayoría de los casos (algunos cantones son diferentes). En general, el sistema tributario suizo recompensa la propiedad a largo plazo y el uso personal. Los compradores en St. Moritz deberían contratar a un asesor fiscal para optimizar la estructura de propiedad, pero en general pueden contar con un régimen estable. Si el impuesto de alquiler imputado se elimina para 2026, los propietarios de segundas residencias podrían experimentar un cambio fiscal (quizás un nuevo impuesto fijo por propiedad). Mantente atento a esa reforma, ya que apunta directamente a lugares como St. Moritz donde abundan las segundas residencias ubs.com.

Impulsores de la demanda: turismo, estilo de vida y migración por inversión

¿Qué hace que los bienes raíces de St. Moritz tengan tanta demanda? La respuesta radica en una singular confluencia de atractivo de estilo de vida, prestigio internacional y beneficios financieros/de seguridad que pocos lugares pueden igualar. Aquí están los principales impulsores de la demanda:

Turismo y estilo de vida de clase mundial: St. Moritz ofrece un estilo de vida alpino privilegiado que atrae constantemente a la élite global. La ciudad es sinónimo de glamour: alberga eventos como la Copa Mundial de Polo sobre Nieve, las carreras de caballos White Turf sobre el lago congelado y festivales gourmet. Presume de 300 días de sol al año, esquí de primer nivel (350 km de pistas, además de la Cresta Run, bob run, etc.), y comodidades de lujo que incluyen restaurantes con estrellas Michelin y tiendas de diseñador. Este estilo de vida cautivador mantiene a los vacacionistas adinerados regresando y, a menudo, convirtiéndose en propietarios. Las estadísticas turísticas refuerzan esto: en 2023 se registraron estadías récord en hoteles (el segundo mejor año en una década) ginesta.ch. Aún más revelador, el crecimiento del Alto Engadina superó al resto de los Grisones, lo que indica la poderosa atracción de St. Moritz ginesta.ch. Aproximadamente el 53,5% de los huéspedes de hoteles eran suizos en 2023 (ligera baja respecto al 58% del año anterior, ya que regresaron más visitantes internacionales) ginesta.ch, lo que significa que casi la mitad eran extranjeros, una señal del renovado interés global tras la pandemia. La alta demanda turística se convierte eventualmente en demanda inmobiliaria: muchos visitantes internacionales se enamoran del Engadina y deciden comprar una casa de vacaciones para estadías prolongadas. El giro continuo hacia el turismo durante todo el año (senderismo, ciclismo, navegación, cultura en verano) ha extendido la temporada, haciendo que ser propietario aquí sea aún más atractivo más allá del invierno naef-prestige.ch.
Prestigio y exclusividad: Solo hay un St. Moritz: la marca tiene un prestigio similar a Mónaco, Aspen o Courchevel. Tener una propiedad aquí es un símbolo de estatus. Este factor de “activo trofeo” significa que la demanda es relativamente insensible al precio: las personas adineradas suelen comprar por razones emocionales y de estilo de vida más que por valor puro. El glamour de la ciudad (famosamente apodada “Top of the World”) y su papel pionero en el turismo de invierno crean un deseo perenne. Además, la oferta es finita y cada vez más restringida (por ley ya no se permiten nuevas segundas residencias), por lo que ser propietario en St. Moritz se vuelve literalmente más exclusivo cada año: un motivador poderoso para quienes pueden permitírselo.
Inversión Refugio: La neutralidad política de Suiza, su estabilidad económica y su moneda fuerte hacen que las propiedades en St. Moritz sean una inversión refugio además de una elección de estilo de vida. En tiempos de incertidumbre global, los inversores adinerados suelen aumentar sus activos suizos (el franco tiende a apreciarse en crisis). UBS señala que a pesar de un crecimiento económico más débil, el “mercado inmobiliario local de lujo probablemente todavía se beneficie de su reputación como ‘refugio seguro’” ubs.com. Las propiedades aquí ofrecen preservación de capital – la ley suiza es altamente protectora de los derechos de propiedad y el sistema bancario es robusto para financiar si es necesario. Para compradores internacionales de regiones menos estables, convertir parte de su patrimonio en bienes raíces suizos es una forma de seguro de riqueza. Esta demanda es parte de una tendencia más amplia de “migración por inversión”, donde familias acomodadas adquieren viviendas en países estables como opción B/opción de residencia. Suiza no ofrece un visado dorado como tal, pero su programa de impuesto global ha atraído a muchos millonarios, quienes a su vez compran viviendas exclusivas (a menudo en zonas turísticas donde los permisos lo permiten). Así que, las preocupaciones macroeconómicas y geopolíticas pueden en realidad impulsar la demanda de bienes raíces en St. Moritz, ya que se considera un almacén de valor tangible y estable en tiempos turbulentos.
Calidad de vida y privacidad: Más allá del glamour, St. Moritz ofrece una excelente calidad de vida. Suiza ocupa los primeros puestos a nivel mundial en seguridad, limpieza, atención sanitaria y calidad medioambiental harveylawcorporation.com harveylawcorporation.com. El entorno del Engadin – aire puro a 1.800 m de altitud, baja criminalidad, infraestructuras bien mantenidas – es un gran atractivo. Para los compradores adinerados con familias, la región es atractiva por su privacidad y seguridad (sin hordas de paparazzi, y la discreción suiza es famosa). A diferencia de algunos destinos turísticos de temporada, St. Moritz funciona durante todo el año con buenos servicios, colegios internacionales cercanos (p. ej., Lyceum Alpinum Zuoz), y una vida sin complicaciones. Esto convence a muchos de no solo vacacionar aquí, sino semirelocalizarse (pasando varios meses al año). El hecho de que aproximadamente el 43% de la población de St. Moritz sean extranjeros (muchos de ellos expatriados acomodados) subraya su atractivo como comunidad internacional ginesta.ch ginesta.ch.

Dentro de Suiza: Los principales pares son Gstaad, Verbier, Zermatt, y quizás Andermatt (emergente gracias a la exención para compradores extranjeros).Precio: St.Moritz y Gstaad tienden a competir por el puesto de precio más alto.Según UBS, Engadin/St.Moritz tiene el precio mínimo más alto para casas de vacaciones de alta calidad, con ~CHF 22,300/m², superando ligeramente a Verbier (CHF 22,100) ubs.com.Zermatt y Gstaad también comienzan por encima de los CHF 20,000 ubs.com.Sin embargo, en ultra-prime absoluto, St.Moritz/Gstaad/Verbier todas superan los CHF 35,000 en ubicaciones privilegiadas ubs.com.El informe alpino 2024 de Knight Frank mostró que el precio promedio de las propiedades de lujo en Gstaad está ligeramente por encima del de St.De Moritz (en términos de euros), pero con St.Moritz tuvo un mayor crecimiento ese año knightfrank.com.Crecimiento: Recientemente, Zermatt lideró el crecimiento a 5 años (CAGR ~7.4%), con St.St. Moritz ~5.9%, Verbier ~4.9%, mientras que Gstaad quedó rezagado (~0.7% en 5 años) ubs.com ubs.com – posiblemente porque Gstaad ya estaba «ajustado a la perfección» anteriormente.Composición del mercado: Gstaad está aún más orientado puramente a segundas residencias y cuenta con una pequeña población durante todo el año; St.Moritz es una ciudad más grande con más hoteles y un turismo más diversificado.Verbier y Zermatt se encuentran en regiones francoparlantes y germanoparlantes respectivamente, pero todos los centros turísticos suizos se benefician de la estabilidad de Suiza.Compradores extranjeros: Gstaad históricamente ha tenido muchos compradores internacionales (notablemente de Oriente Medio); St.Moritz tiene más europeos (italianos, alemanes, británicos) y últimamente estadounidenses.Todos están sujetos a las cuotas de la Ley Koller; curiosamente, algunos cantones como Valais (Verbier, Zermatt) históricamente tenían mayor margen de permisos para extranjeros, mientras que Berna (Gstaad) y Grisones (St.Moritz) eran más estrictos.Por ejemplo, Andermatt (cantón de Uri) es único ya que no requiere permiso, lo que atrajo a muchos inversores extranjeros y provocó que los precios aumentaran un 9% anual durante 5 años ubs.com.Pero los precios absolutos de Andermatt (~CHF 20k/m² máx.) siguen siendo más bajos y su prestigio aún no iguala al de los “Tres Grandes.” Rendimientos de alquiler: Todos los resorts suizos tienen rendimientos bajos similares (2–3%).Una excepción: algunos apartamentos nuevos en Andermatt ofrecían programas de alquiler que aumentaban ligeramente los rendimientos (y sin límites de uso para los propietarios), pero en general, lujo suizo = bajo rendimiento, alta seguridad.
Ventaja comparativa: En comparación con otros mercados de esquí de lujo, St. Moritz se beneficia de costos de transacción de propiedades relativamente razonables y bajos impuestos para los residentes en Suiza. No existen restricciones para que los residentes extranjeros compren una vez que viven aquí, a diferencia de Austria, donde incluso los residentes enfrentan límites en zonas turísticas. Y aunque Francia o Italia permiten la compra extranjera libremente, esos países tienen impuestos sobre la riqueza y herencia más elevados, lo cual no gusta a algunos inversores. El entorno suizo de bajos impuestos y estabilidad (especialmente si se logran acuerdos globales de tributación) es un gran incentivo. Además, el acceso de transporte en St. Moritz está mejorando: el primer ferrocarril de montaña eléctrico de los Alpes comenzó aquí, y hoy en día se puede llegar a través del aeropuerto de Engadin (jets privados) o en un tren de 2h45 desde Zúrich (con el nuevo Albula Tunnel, la fiabilidad es mejor). Una buena conectividad facilita el disfrute de la vivienda, alimentando la demanda.

En resumen, la demanda de propiedades en St. Moritz está impulsada por una potente mezcla de atractivo estilo de vida, prestigio y prudencia financiera. La capacidad de la ciudad para reinventarse constantemente – por ejemplo, organizando nuevos eventos culturales, adoptando deportes durante todo el año, mejorando su oferta de lujo – la mantiene relevante para nuevas generaciones de compradores. Y las tendencias generales (el trabajo remoto que permite pasar más tiempo en casas de vacaciones, el crecimiento de la riqueza UHNW, etc.) respaldan esta demanda. Ningún resort alpino tiene la misma combinación de características, por lo que St. Moritz sigue ocupando los primeros lugares en la lista de compras de los cazadores de propiedades de lujo, incluso al comparar con lugares como Gstaad, Zermatt, Courchevel o Aspen.

Comparación con otros mercados suizos y alpinos de lujo

A menudo se compara St. Moritz con otros mercados alpinos de alto nivel. Así es cómo se posiciona frente a rivales suizos y centros de esquí de élite en el extranjero:

Versus Alpes Franceses: Courchevel 1850 suele considerarse el competidor más cercano en cuanto a glamour y precio. Sus viviendas de gama alta alcanzan alrededor de CHF 30,000/m² (EUR 31,900) ubs.com, aproximadamente un 25% por debajo del nivel más alto de St. Moritz. Sin embargo, Courchevel experimentó un gran aumento del +9% recientemente knightfrank.com debido a la escasez de oferta, superando en realidad el crecimiento suizo ese año. Otros resorts franceses como Val d’Isère parten de unos CHF 14,000/m² para propiedades de buena calidad (lujo hasta ~CHF 15,000–20,000) ubs.com. Megève y Chamonix también tienen precios de cinco cifras por m² pero generalmente < CHF 15,000. Francia ofrece dominios de esquí más grandes (Les 3 Vallées, Espace Killy) y no tiene restricciones a compradores extranjeros, lo que amplía la base de potenciales compradores. Por otro lado, los costos de transacción son altos (7,5% de impuesto sobre actos jurídicos documentados en Francia) y ser propietario implica complicaciones de impuesto sobre el patrimonio para algunos extranjeros. Algunos ultra-ricos prefieren la discreción y estabilidad suiza al entorno de la UE. Desde la perspectiva de estilo de vida, St. Moritz tiene la ventaja en exclusividad (Courchevel es muy exclusiva en invierno, pero mucho más tranquila fuera de temporada; St. Moritz mantiene una vida social todo el año). Clima: La alta altitud de St. Moritz (pueblo a 1,800 m) garantiza nieve fiable y también un verano fresco; muchos resorts franceses están a menor altitud (Megève ~1,100 m) con mayor volatilidad de nieve.
Versus Alpes Austriacos e Italianos: El principal resort de Austria, Kitzbühel, ha visto un aumento de interés. Es el más caro en Austria, pero con precios iniciales de aproximadamente CHF 13,900/m², lo que equivale a cerca de la mitad de St. Moritz ubs.com. Los chalets de lujo en Kitz pueden costar ~CHF 20.000/m² ubs.com, aún muy por debajo de los niveles suizos. Sin embargo, Kitzbühel tuvo un fuerte crecimiento de precios del +8,5% recientemente knightfrank.com. Un gran inconveniente para los extranjeros: la mayoría de los pueblos alpinos austriacos restringen severamente la propiedad de segundas residencias por parte de no locales, a menudo exigiendo que los compradores se conviertan en residentes locales o se comprometan a alquilar alojamientos turísticos. Esto limita la compra internacional en lugares como Lech o St. Anton, manteniendo los precios más bajos de lo que podrían ser con una demanda internacional total. El principal resort de Italia, Cortina d’Ampezzo (que se prepara para los Juegos Olímpicos de Invierno 2026) es mucho más barato: viviendas de alta gama desde ~CHF 11,800/m² ubs.com. Italia generalmente no atrae al mismo tipo de compradores internacionales de viviendas de esquí, salvo algunos británicos y rusos históricamente, en parte debido a menor certeza en los marcos legales y fiscales. La ventaja de Suiza es que atrae a un grupo verdaderamente global de compradores que no considerarían comprar en Italia o Austria por esos factores. En general, los resorts suizos dominan la parte superior de las clasificaciones de precios alpinos; de hecho, los cinco mercados alpinos más caros están todos en Suiza (St. Moritz, Verbier, Zermatt, Gstaad y Andermatt) ubs.com. Esto subraya el atractivo de Suiza y la prima asociada a sus propiedades.
Contexto Global: Más allá de los Alpes, los únicos mercados residenciales que rivalizan con St. Moritz en el segmento de esquí/vacaciones son lugares como Aspen, Colorado y Jackson Hole en EE. UU., o Whistler (en menor medida). Una comparación internacional realizada por un índice de lujo situó a Aspen y Mónaco ligeramente por delante de St. Moritz en el impulso reciente de precios finews.com. Pero St. Moritz se mantiene como uno de los cinco principales mercados turísticos mundiales por precio. Mónaco juega en otra liga (urbano, costero, estilo de vida no comparable), mientras que el ultra-prime de Aspen puede superar los 100.000 $/m², aunque la oferta es muy reducida. El clima y la geografía también marcan diferencias: algunos ultrarricos que desean tanto playa como esquí pueden preferir los Alpes para esquiar (en ese caso, St. Moritz compite con destinos como Gstaad y Courchevel, más que con St. Barts, por ejemplo). Es importante destacar que la singular neutralidad y privacidad bancaria de Suiza atraen un perfil de inversor que, por ejemplo, los complejos estadounidenses no pueden captar. Así, St. Moritz ha consolidado un nicho duradero en la encrucijada de la riqueza global, el deporte y el estilo.

En conclusión, St. Moritz se sitúa en la cima —o muy cerca— del lujo inmobiliario alpino. Sus principales competidores suizos ofrecen un nivel de exclusividad similar, pero ninguno combina todos los factores (escala del pueblo, paisaje lacustre, clima, historia de glamour) hasta el mismo punto. A nivel internacional, aunque pueden encontrarse complejos con igual encanto o incluso ventas individuales más altas, el mercado general de St. Moritz sigue siendo uno de los más sólidos y valorados. Para un comprador o inversor, diversificar dentro de los Alpes podría significar mirar otros destinos, pero St. Moritz probablemente continuará exigiendo una prima, reflejo de su legendaria marca y atractivo perdurable.

Fuentes: Informes y noticias del mercado suizo (UBS, Wüest Partner, Ginesta Immobilien) ginesta.ch ubs.com ginesta.ch; Datos del índice de propiedades alpinas (Knight Frank, Naef) knightfrank.com naef-prestige.ch; Investropa y fuentes federales para rendimientos/impuestos investropa.com ubs.com; Estadísticas de turismo y perspectivas locales ginesta.ch ginesta.ch. Los datos recopilados presentan la información más reciente disponible hasta 2025, ofreciendo una visión completa del clima inmobiliario de St. Moritz y su contexto dentro del mercado más amplio. Cada aspecto, desde restricciones legislativas hasta tendencias de lujo, contribuye a comprender este mercado inmobiliario único en gran altitud.