Mercado inmobiliario de Auckland 2025: ¿auge o caída? Dentro de la sacudida del sector inmobiliario de la ciudad

Resumen: El mercado inmobiliario de Auckland en una encrucijada en 2025

El mercado inmobiliario de Auckland en 2025 se encuentra en un punto crucial, equilibrándose entre una recesión pasada y señales de una recuperación cautelosa. Tras un fuerte auge durante la era COVID y una posterior corrección, los precios de la vivienda se han estabilizado e incluso han comenzado a subir modestamente globalpropertyguide.com nzherald.co.nz. Al mismo tiempo, los sectores inmobiliarios comercial e industrial están navegando sus propios ajustes pospandemia: desde edificios de oficinas lidiando con mayores vacancias hasta almacenes industriales que aún disfrutan de una demanda casi récord. Inversores y propietarios observan una confluencia de factores: las tasas de interés ahora siguen una tendencia a la baja, las nuevas políticas gubernamentales favorecen la inversión inmobiliaria, y grandes proyectos de infraestructura prometen transformar el paisaje urbano de Auckland. En este informe, desglosamos cada segmento – residencial, comercial e industrial – y exploramos los precios actuales, tendencias de alquiler, desarrollos, pronósticos hacia finales de la década de 2020, y las principales oportunidades y riesgos a futuro.

Sector de la propiedad residencial: precios, tendencias y alquileres

Precios de la vivienda en Auckland – Niveles actuales y comparación histórica

Los precios de la vivienda en Auckland en 2025 reflejan un mercado que se está estabilizando tras una corrección notable. El precio medio de la vivienda en la región de Auckland es de aproximadamente NZD $990,000 a mediados de 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Esto representa una caída del 3–4% respecto al año anterior, incluso cuando la media nacional se mantuvo estable en el mismo periodo globalpropertyguide.com. La caída del último año es un legado de la desaceleración del mercado que siguió al pico de finales de 2021. Durante el auge pandémico, los precios de la vivienda en Auckland aumentaron más del 40%, alcanzando máximos históricos a finales de 2021. Desde entonces, los valores han caído alrededor del 20% desde ese pico reuters.com, revirtiendo aproximadamente la mitad de las extraordinarias ganancias de la era COVID.

Para poner esto en perspectiva, el precio medio en Auckland se disparó de mediados de los $700,000 en 2019 a muy por encima de $1 millón para 2021. En el punto máximo de la euforia (finales de 2021), el precio medio de la vivienda se acercó a $1.3 millones. La corrección posterior llevó el precio medio a poco más de $1 millón para 2023 nzherald.co.nz. Por ejemplo, solo entre abril de 2024 y abril de 2025, el precio medio en Auckland bajó de aproximadamente $1.04 millones a $1.00 millones nzherald.co.nz. Ahora, en 2025, los precios muestran señales tempranas de recuperación. La caída se ha estabilizado esencialmente; de hecho, a principios de 2025 el precio medio en Auckland era solo ~0.5% menor en comparación interanual interest.co.nz interest.co.nz – y en algunos meses han vuelto los incrementos mensuales. Los datos del Instituto de Bienes Raíces muestran pequeños pero consecutivos aumentos mensuales de precios a principios de 2025, reduciendo la caída anual nzherald.co.nz. Los economistas señalan que la demanda de compradores se está recuperando gracias a la caída de las tasas hipotecarias, pero una amplia oferta de listados está limitando el aumento rápido de los precios nzherald.co.nz interest.co.nz. Las propiedades tardan más en venderse que en los años de auge (mediana de ~42–54 días en el mercado, aún por encima de los niveles históricos nzherald.co.nz interest.co.nz), lo que indica un mercado más equilibrado donde los compradores tienen más opciones.

La asequibilidad sigue siendo un desafío a pesar de la corrección de precios. Incluso después de la reciente caída, los precios de las viviendas en Auckland son aproximadamente 6 veces el ingreso promedio de los hogares, lo que significa que ser propietario de una vivienda sigue estando fuera del alcance de muchos compradores primerizos reuters.com. La buena noticia es que esto es una ligera mejora respecto a 2021, cuando los precios estaban un 50% por encima de los niveles previos a la pandemia y comprar una casa era “prácticamente imposible” para los recién llegados reuters.com. Hoy, con precios más bajos y una relajación de las tasas de interés, la mayoría de los analistas inmobiliarios (9 de cada 11 en una encuesta) creen que las condiciones para los compradores de primera vivienda mejorarán en el próximo año reuters.com reuters.com. De hecho, los volúmenes de ventas han aumentado (las ventas nacionales de viviendas fueron ~9–17% más altas a principios de 2025 en comparación con el año anterior nzherald.co.nz interest.co.nz), lo que indica una renovada confianza. Pero la asequibilidad de la vivienda en Auckland sigue siendo muy limitada en términos internacionales, y ahorrar para el depósito continúa siendo difícil en medio de altos alquileres y el costo de vida reuters.com reuters.com.

Dinámica del mercado de alquiler y rendimientos en Auckland

El mercado de alquileres de Auckland en 2025 muestra señales de enfriamiento después de años de tensión. Los alquileres habían estado aumentando de manera constante durante 2022–2023, pero la inflación de los alquileres ahora se ha desacelerado considerablemente globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Hay varios factores en juego: la migración neta – un factor clave en la demanda de alquileres – ha caído drásticamente desde sus máximos pospandemia. En el año hasta mayo de 2025, la ganancia neta de migración de Nueva Zelanda fue de solo ~14,800 personas, lo que es más del 80% menor que el influjo visto el año anterior globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Auckland, siendo el principal destino para los nuevos migrantes, ha sentido especialmente esta disminución de la demanda a medida que la inmigración se normalizó. Al mismo tiempo, la oferta de alquileres ha aumentado; el stock de anuncios de alquiler disponibles es más alto en comparación con el año pasado, dando a los inquilinos más opciones globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Trade Me (una importante plataforma de anuncios inmobiliarios) incluso informa que en muchas regiones, incluida Auckland, los alquileres medianos solicitados se han estabilizado o han comenzado a disminuir, ya que los propietarios compiten por los inquilinos globalpropertyguide.com. Los inquilinos ahora tienen más poder de negociación del que han tenido en años, un cambio notable en una ciudad conocida por sus alquileres caros.

Niveles actuales de alquiler: El alquiler semanal medio en Auckland ronda los NZD $600–$630 en 2025. Según cifras gubernamentales, el alquiler semanal promedio en Auckland para el año hasta abril de 2025 fue de $631 (aproximadamente USD $366) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Eso representa apenas un aumento del 0,9% respecto al año anterior globalpropertyguide.com, lo que significa que los alquileres están esencialmente estancados en términos ajustados por inflación. En algunos segmentos, los alquileres reales están disminuyendo al considerar la inflación. Este debilitamiento también se evidencia en un aumento de las tasas de vacancia en los alquileres: los administradores de propiedades en Auckland informan un aumento de vacantes y que los inquilinos tardan más en ocupar las propiedades globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Con los alquileres ya consumiendo una alta proporción de los ingresos, existe un límite natural a cuánto más pueden subir globalpropertyguide.com.

Rendimientos brutos de alquiler en propiedades residenciales de Auckland siguen siendo modestos, e incluso han disminuido ligeramente a medida que los precios se estabilizan mientras los alquileres se estancan. A mediados de 2025, se estima que el rendimiento bruto promedio de alquiler para propiedades residenciales en Nueva Zelanda ronda el 4,0% globalpropertyguide.com. Esto es inferior al 4,3% de un año antes globalpropertyguide.com, lo que refleja que los valores de las propiedades han comenzado a subir nuevamente mientras el crecimiento de los alquileres se ha detenido. En Auckland específicamente, los rendimientos tienden a estar en el extremo inferior del rango nacional (los altos precios de compra en Auckland reducen los porcentajes de rendimiento). Muchos propietarios en Auckland están viendo rendimientos netos (después de costos) muy bajos, a menudo en el rango del 2–3%, lo que significa que dependen de futuras plusvalías para obtener retornos de inversión. Con las tasas de interés altas en 2023, muchos inversores apalancados experimentaron flujos de caja negativos, aunque los recientes recortes de tasas de interés están aliviando esa presión. Los apartamentos de alta gama en la ciudad pueden obtener rendimientos ligeramente superiores a los de casas suburbanas premium, pero en general Auckland es un mercado de bajo rendimiento según los estándares globales, una tendencia de larga data dada su fuerte historia de crecimiento de capital.

En el lado positivo para los propietarios, los nuevos cambios fiscales del gobierno están mejorando las cuentas en las inversiones de alquiler (más sobre esto en la sección Políticas). Y a pesar de la reciente desaceleración, los analistas esperan que los alquileres aumenten gradualmente en los próximos años junto con la recuperación de la economía. Una encuesta de Reuters a expertos pronostica un aumento del 3,0% en los alquileres urbanos en 2025, superando la inflación general reuters.com reuters.com. Aun así, a corto plazo, los inquilinos tienen la ventaja. La oferta de alquiler se ha visto reforzada por inversores que intentan arrendar propiedades que no pudieron vender fácilmente durante la recesión, y por una afluencia de viviendas de nueva construcción que están saliendo al mercado. Como resultado, las proporciones alquiler-ingreso de Auckland siguen siendo elevadas, pero no están empeorando por ahora, lo que ofrece un poco de alivio a los inquilinos tras años de fuertes aumentos.

Sector de Propiedad Comercial: Tendencias en Oficinas y Retail

Mercado de Oficinas – Vacancias en aumento vs Resiliencia de las mejores ubicaciones

El sector de oficinas de Auckland en 2025 está en un período de ajuste. El cambio inducido por la pandemia hacia el trabajo remoto e híbrido ha dejado huella, especialmente en los edificios de oficinas más antiguos. Las tasas de vacancia de oficinas han ido en aumento en los últimos dos años, particularmente en edificios de oficinas secundarios (de menor categoría) en el CBD y la periferia. En el CBD de Auckland, la vacancia general se registró por última vez en torno a un dígito alto y en aumento, con oficinas secundarias alcanzando ahora niveles de vacancia de dos dígitos en algunas zonas cbre.com cbre.com. (En comparación, en Wellington la vacancia de oficinas secundarias ha llegado a ~19% cbre.com, y Auckland también va en aumento, aunque no tan alto). Los propietarios de edificios más antiguos o peor ubicados tienen que esforzarse más para atraer inquilinos, a menudo ofreciendo descuentos en el alquiler o incentivos. El espacio en subarriendo también ha aumentado a medida que las empresas reducen sus espacios.

En contraste, el espacio de oficinas prime – edificios modernos con altos estándares sísmicos, credenciales ecológicas y comodidades atractivas – está teniendo un mejor desempeño. La vacancia de oficinas prime en Auckland es más baja (porcentajes de un solo dígito medio) y se espera que se estabilice antes cbre.com. De hecho, los alquileres netos prime en el CBD de Auckland han seguido aumentando ligeramente incluso durante la desaceleración del mercado jll.com jll.com, gracias a la demanda de “flight-to-quality”. Los inquilinos de primer nivel aún están dispuestos a pagar una prima por los mejores espacios, y las nuevas construcciones entregadas en los últimos años se han alquilado en gran medida. Por ejemplo, la PwC Tower (Commercial Bay) y otras incorporaciones recientes demostraron que, si la calidad es alta, existe demanda. Según JLL, los alquileres de oficinas prime en Auckland experimentaron un modesto crecimiento en el último año, mientras que los alquileres prime en Wellington disminuyeron debido al ajuste presupuestario del gobierno jll.com. Dicho esto, los alquileres efectivos (que tienen en cuenta los incentivos de arrendamiento) están bajo presión. Los propietarios suelen ofrecer períodos de alquiler gratuito, contribuciones para acondicionamiento y otros incentivos para asegurar inquilinos, lo que significa que los alquileres netos efectivos pueden estar estancados o incluso bajar en términos reales cbre.com cbre.com. Esto es especialmente cierto en la periferia de la ciudad de Auckland y en el mercado de oficinas secundarias, donde un exceso de espacio ha forzado la competencia.

De cara al futuro, el pipeline de oferta de oficinas en Auckland es relativamente limitado después de 2025, lo que podría ayudar a equilibrar el mercado. Algunos proyectos importantes se están finalizando alrededor de 2025 (el pipeline de desarrollo estuvo “activo en el mercado de oficinas de Auckland” durante 2024–25 cbre.com), pero más allá de eso, la nueva construcción se desacelera. Con menos oficinas nuevas en camino y una economía en mejora, se espera que la tasa de vacancia de oficinas alcance su punto máximo en 2025 y luego mejore gradualmente. Los pronosticadores anticipan que a medida que la economía se fortalezca hacia 2026, la demanda aumentará y el espacio excedente será absorbido, especialmente en edificios prime cbre.com cbre.com. Sin embargo, las oficinas secundarias pueden seguir teniendo dificultades o requerir una reconversión (algunos edificios antiguos incluso podrían ser candidatos para convertirse en residenciales u otros usos si es viable). Por ahora, los inversionistas en oficinas se mantienen cautelosos: los rendimientos de las propiedades de oficinas en Auckland se han expandido (los precios cayeron) durante 2022–2023 en línea con el aumento de las tasas de interés. Los rendimientos de oficinas prime en Auckland rondan el 6–7% después de suavizarse, pero con la caída de las tasas de interés, las tasas de capitalización están comenzando a comprimirse nuevamente (es decir, los precios suben ligeramente). De hecho, a finales de 2024 se observaron los primeros indicios de que los rendimientos se están consolidando para oficinas de grado A en el CBD de Auckland cbre.com. En general, las perspectivas del sector de oficinas son de una recuperación lenta: “crecimiento modesto de rentas” en oficinas prime de Auckland en 2025, mejorando más ampliamente para 2026 cbre.com cbre.com.

Mercado minorista – Recuperación, nuevos participantes y cambios de fortuna

El sector de propiedades comerciales minoristas de Auckland muestra una trayectoria cautelosamente optimista en 2025. Las cicatrices de la pandemia (confinamientos, pérdida de turismo y el auge del comercio electrónico) están sanando, y el flujo de personas está regresando a los distritos comerciales. De hecho, las marcas minoristas internacionales están poniendo la mira en Auckland como objetivo de expansión una vez más jll.com. Un gran voto de confianza en el comercio minorista de Auckland es la apertura de la primera megatienda IKEA de Nueva Zelanda en 2025. El local de IKEA de 34,000 m² en Sylvia Park (este de Auckland) está previsto para completarse en 2025 cbre.com, anclando un distrito comercial ampliado y atrayendo compradores de toda la región. Asimismo, Costco abrió una gran tienda en el oeste de Auckland a finales de 2022, y otro nuevo centro comercial (“Maki Centre”) de 18,000 m² se completará en Westgate en 2025 cbre.com. Estos desarrollos subrayan el renovado crecimiento en el comercio minorista de gran formato y se espera que impulsen los valores y alquileres de las propiedades locales en sus áreas circundantes.

Las tasas de vacancia minorista en Auckland generalmente han disminuido en el último año, al menos en ubicaciones de buen desempeño. Para finales de 2024, las vacancias habían caído en tres de los cinco tipos de centros comerciales que monitoreó una encuesta cbre.com. Los centros comerciales principales y las zonas comerciales de destino han visto recuperarse la demanda de ocupantes a medida que el gasto del consumidor se estabiliza. Por ejemplo, los centros comerciales suburbanos y los parques comerciales de grandes superficies están funcionando bastante bien, ayudados por los hogares que regresan a las compras presenciales y a comer fuera. Por otro lado, algunos centros comerciales secundarios y zonas comerciales en tira en áreas de menor captación continúan teniendo dificultades. El mercado minorista está bifurcado: un “puñado de centros” con mayores vacancias suelen ser centros comerciales subregionales más antiguos que enfrentan una competencia intensa (y el impacto persistente de las compras en línea) cbre.com. El comercio minorista del CBD de Auckland también tuvo un momento difícil durante la pandemia con la pérdida de turistas internacionales y trabajadores de oficina, aunque 2025 está trayendo cierta recuperación a medida que mejora la ocupación de oficinas y el turismo repunta. Es notable que minoristas internacionales de lujo y de tiendas insignia han mostrado interés en Queen Street y Commercial Bay del CBD, atraídos por alquileres más bajos y la perspectiva del regreso de turistas de cruceros.

En términos de alquileres, los alquileres minoristas en Auckland se han mantenido relativamente estables, pero se prevé que experimenten un crecimiento modesto en el corto plazo. CBRE proyecta ligeros aumentos de alquiler para el segmento prime de retail en 2025 cbre.com, especialmente en ubicaciones con alto flujo peatonal. Los propietarios de los principales centros comerciales (como Sylvia Park, Albany, Newmarket) informan alquileres estables o en aumento, mientras que en ubicaciones secundarias pueden estar ofreciendo descuentos para retener inquilinos. En general, los alquileres minoristas aún están por debajo de los niveles de tendencia previos a la pandemia en términos ajustados por inflación, pero la dirección es positiva. Los rendimientos de las propiedades minoristas aumentaron (precios a la baja) en 2022–23 debido a tasas de interés más altas, pero aquí también hay señales de estabilización. Por ejemplo, los rendimientos de los locales prime de gran formato (big-box retail) se han ajustado ligeramente recientemente, reflejando la demanda de los inversores por activos minoristas bien arrendados cbre.com. Los inversores están especialmente interesados en activos minoristas con contratos de arrendamiento largos a inquilinos sólidos (como supermercados o minoristas multinacionales). Con la confianza del consumidor que se espera aumente gradualmente a medida que la economía se fortalece, la perspectiva para la propiedad minorista es de optimismo cauteloso. Sin embargo, los inversores siguen atentos a los cambios estructurales: la penetración del comercio electrónico sigue en aumento, por lo que se prefieren los formatos minoristas que ofrecen experiencias (restauración, entretenimiento, servicios) sobre la simple compra.

Sector de Propiedad Industrial: Un Destacado Continuo

El mercado de propiedad industrial de Auckland – que incluye almacenes, instalaciones logísticas y fábricas – ha sido el mejor desempeño en los últimos años y se mantiene robusto en 2025. La vacancia en espacios industriales es extremadamente baja, entre las más bajas del mundo. Aunque la vacancia en el stock industrial de Auckland ha aumentado ligeramente desde mínimos históricos, sigue siendo solo de aproximadamente 1,6% a partir de 2024 cbre.com y cerca de 2,1% a finales de 2024 oneroof.co.nz oneroof.co.nz. (Para ponerlo en contexto, cualquier cifra por debajo del 5% se considera ajustada; el 1–2% de Auckland es esencialmente ocupación total, con solo espacio friccional disponible). Esta vacancia ultra baja ha sido resultado de una fuerte demanda de inquilinos (en sectores como logística, distribución y comercio electrónico) junto con una oferta limitada de nuevos espacios en un Auckland con restricciones de suelo.

Tendencias de alquiler: Los alquileres industriales experimentaron un crecimiento récord de 2021 a 2023, ya que los inquilinos competían por el escaso espacio. Los alquileres de almacenes prime aumentaron significativamente durante ese período. A septiembre de 2024, el alquiler promedio de referencia para almacenes prime en Auckland alcanzó los $194 por metro cuadrado al año oneroof.co.nz. Esto representó un aumento del 2% respecto al año anterior oneroof.co.nz – un incremento menor que en años previos, lo que indica que el crecimiento de los alquileres se ha moderado a un ritmo sostenible. La desaceleración en el crecimiento de los alquileres refleja una ligera disminución en la demanda (debido a la desaceleración económica general) y una ola de nueva oferta que ha comenzado a llegar. En 2024, se completaron varios nuevos proyectos industriales y se esperan más para 2025, lo que añade el espacio tan necesario. Sin embargo, las nuevas construcciones aún exigen alquileres récord, ya que la inflación de los costos de construcción ha elevado los alquileres de equilibrio que los desarrolladores requieren oneroof.co.nz. Muchos inquilinos están dispuestos a pagar una prima por almacenes modernos de gran altura, dadas las ganancias de eficiencia.

A pesar de la moderación reciente, los propietarios industriales siguen estando en una posición de fuerza. Con una vacancia alrededor del 2%, la mayoría de los espacios de calidad se arriendan rápidamente. Algunos inquilinos incluso están arrendando espacio por adelantado a sus necesidades para asegurarlo para futuras expansiones. Hay señales emergentes de que los inquilinos están optimizando sus espacios (reduciendo tamaño o consolidando) en respuesta al clima económico oneroof.co.nz oneroof.co.nz, pero la demanda general aún supera la oferta de bodegas bien ubicadas (especialmente en los centros logísticos del sur de Auckland y el recinto aeroportuario de Auckland). Los valores de la tierra para terrenos con zonificación industrial se han mantenido altos, y el interés por terrenos para desarrollo industrial está aumentando nuevamente a medida que los inversionistas anticipan el próximo ciclo de crecimiento oneroof.co.nz oneroof.co.nz. Por ejemplo, Colliers informa que en un gran parque industrial próximo en el noroeste de Auckland (el desarrollo Spedding), más de $180 millones en ventas de terrenos entraron en contrato mientras desarrolladores y propietarios-ocupantes se movían para asegurar nuevos sitios oneroof.co.nz oneroof.co.nz. De manera similar, las áreas industriales de terrenos vírgenes en el sur de Auckland como Drury están atrayendo atención para futuras expansiones oneroof.co.nz.

Rendimientos de inversión y perspectivas: La propiedad industrial ha sido valorada por los inversores por su estabilidad y crecimiento, y los rendimientos se han comprimido a mínimos históricos en los últimos años (lo que significa valoraciones altas). Los rendimientos industriales prime en Auckland cayeron a alrededor del rango de 5%–5.5% en el punto máximo del mercado. En 2023, el aumento de las tasas de interés hizo que los rendimientos se suavizaran ligeramente (superando el 5.5% para los prime). Sin embargo, tan pronto como el Banco de Reserva comenzó a bajar las tasas a finales de 2024, el interés de los compradores en activos industriales regresó y los rendimientos comenzaron a fortalecerse nuevamente oneroof.co.nz oneroof.co.nz. De hecho, para el cuarto trimestre de 2024, algunas transacciones industriales prime se estaban realizando con rendimientos nuevamente por debajo del 5.0% para propiedades de alta calidad y con contratos de arrendamiento a largo plazo cbre.com. Colliers señala que el grupo de compradores para el sector industrial está creciendo a medida que el dinero sale de los márgenes (como los depósitos a plazo que se renuevan) y busca inversiones a largo plazo en un entorno de tasas de interés a la baja oneroof.co.nz oneroof.co.nz.

Todos los indicadores apuntan a que el sector industrial se recuperará con fuerza en 2025. Los observadores del mercado describen una “sensación optimista” de cara a 2025, esperando un “retorno a un mercado normalizado” tras los 18 meses más lentos que siguieron a la fiebre de la era COVID oneroof.co.nz oneroof.co.nz. Con la disminución del costo de la deuda, se espera que más inversores vuelvan a entrar al mercado, lo que podría impulsar aún más los valores de las propiedades industriales. Los desarrolladores también se están preparando: tras una leve pausa en la nueva construcción (los permisos para nuevos edificios industriales en Auckland en el año hasta agosto de 2024 bajaron un poco respecto al año anterior oneroof.co.nz), se espera que la actividad aumente para satisfacer la demanda insatisfecha. Un riesgo a vigilar es el ciclo económico: si la actividad empresarial se desacelera significativamente o si las empresas reducen operaciones, la demanda industrial podría suavizarse temporalmente. Pero dados los impulsores estructurales como el crecimiento de la logística del comercio electrónico y la falta de suelo industrial disponible en Auckland, las perspectivas a largo plazo del sector siguen siendo muy sólidas.

Principales desarrollos y proyectos de infraestructura que están dando forma al mercado

Varios desarrollos importantes y proyectos de infraestructura están en marcha o en el horizonte en Auckland, y estos están preparados para impactar significativamente los valores inmobiliarios y las oportunidades en los próximos años.

• City Rail Link (CRL): El City Rail Link de Auckland, con un costo de más de 5 mil millones de dólares, es el proyecto de infraestructura más grande jamás realizado en Nueva Zelanda, y promete ser un “cambio radical” para la vivienda y el comercio en Auckland. Con apertura prevista para 2026, esta línea ferroviaria subterránea de 3,5 km duplicará la capacidad ferroviaria y reducirá drásticamente los tiempos de viaje hacia y a través del centro de la ciudad westpac.co.nz westpac.co.nz. Los expertos comparan el impacto del CRL con el del Harbour Bridge en la década de 1950: se espera que reoriente el desarrollo hacia el interior y fomente comunidades orientadas al transporte público westpac.co.nz westpac.co.nz. El CRL suma cuatro nuevas estaciones subterráneas (dos en el centro, una en Karangahape Road y una en Mt Eden). En previsión, tanto el gobierno central como el Ayuntamiento de Auckland han avanzado en la reclasificación de las áreas alrededor de estas estaciones. El gobierno obligará al Ayuntamiento de Auckland a permitir viviendas de alta densidad (de 10 a 15 pisos) a poca distancia de las nuevas estaciones del CRL rnz.co.nz rnz.co.nz – un desarrollo mucho más intensivo que el permitido anteriormente. Esta política podría transformar barrios como Mt Eden, Morningside, Kingsland y Mt Albert con nuevas torres de apartamentos y complejos de uso mixto. El Ayuntamiento estima que solo el centro podría ver cuatro veces la cantidad de viviendas y negocios tras los cambios de zonificación que incluyen prácticamente sin límites de altura en partes del CBD rnz.co.nz. En general, se espera que el CRL aumente el valor de las propiedades y la actividad de desarrollo a lo largo de su ruta, ya que mejores conexiones de transporte hacen que estas ubicaciones sean más atractivas. Ya, los inversores están observando sitios cerca de las estaciones del CRL, anticipando que la demanda de apartamentos y comercios aumentará una vez que la línea esté operativa. A largo plazo, el crecimiento habilitado por el CRL ayudará a Auckland a acomodar el aumento de población sin expansión descontrolada, creando núcleos urbanos vibrantes y conectados. (No todos están entusiasmados: algunos residentes locales se preocupan por los cambios en el carácter del barrio, pero la mayoría reconoce que Auckland debe crecer hacia arriba, no solo hacia afuera westpac.co.nz westpac.co.nz.)
• Expansión de Westgate y el Noroeste: Se está produciendo un crecimiento significativo en el noroeste de Auckland. El Westgate Town Centre es un nuevo centro urbano en desarrollo, y en 2025 se completará el centro comercial Maki Place (~18,000 m²). Con la llegada de grandes minoristas, Westgate se está convirtiendo en un importante nodo comercial. Grandes extensiones de antiguas tierras rurales alrededor de Whenuapai, Kumeu y Riverhead están destinadas al desarrollo de viviendas en la próxima década, y se está implementando infraestructura para apoyar esto. Nuevos enlaces de autopista (las mejoras de la Northwestern Motorway) y mejores vías de autobuses están aumentando la accesibilidad. Estos proyectos crearán nuevas comunidades suburbanas e inevitablemente aumentarán el valor de la tierra en el cuadrante noroeste de Auckland.
• Sylvia Park/IKEA y el Corredor Este: En el este de Auckland, Sylvia Park (ya el centro comercial más grande de Nueva Zelanda) se está expandiendo aún más. El proyecto principal es la megatienda IKEA que abrirá en 2025, un desarrollo que atraerá compradores de toda la región y anclará comercios adicionales y posiblemente logística de venta al por mayor cerca cbre.com. Junto a esto, hay más desarrollo residencial de alta densidad; Sylvia Park ha añadido complejos de apartamentos y oficinas comerciales, evolucionando hacia un centro urbano de uso mixto. Infraestructura como el Eastern Busway (transporte rápido desde Panmure a Botany, en construcción) mejorará el tránsito e impulsará la intensificación en suburbios como Pakuranga y Botany.
• Drury New Town y el Crecimiento del Sur: Al sur, Drury es una de las áreas de desarrollo más ambiciosas de Auckland. Se planea transformar de tierra rural a una nueva ciudad con decenas de miles de viviendas, Drury cuenta con varios grandes desarrolladores y está previsto que reciba nuevas estaciones de tren y autopistas. Aunque el progreso ha sido más lento de lo esperado (en parte debido a debates sobre la financiación de la infraestructura), es probable que en la década de 2020 se materialicen las primeras fases importantes de Drury. Esto representa una fuente a largo plazo de nueva oferta de viviendas (útil para la asequibilidad), pero también un cambio importante en la huella urbana de Auckland, creando efectivamente un nuevo nodo urbano a medio camino de Hamilton. Los especuladores inmobiliarios han estado activos en Drury durante años, anticipando grandes ganancias una vez que el desarrollo comience plenamente.
• Segundo Cruce del Puerto y Transporte Futuro: Mirando más adelante, el gobierno está planeando un cruce adicional del puerto Waitematā (posiblemente túneles para carretera y tren) para complementar el envejecido Harbour Bridge. Aunque aún está en las primeras etapas de planificación, este proyecto —probablemente para la década de 2030— es crucial para el futuro crecimiento de Auckland. A más corto plazo, continúan las mejoras en la red de transporte existente: por ejemplo, la autopista Puhoi-to-Warkworth se inauguró en 2022, haciendo que el extremo norte de Auckland sea más accesible y potenciando ciudades como Warkworth; y las propuestas para el tranvía ligero desde la ciudad hasta el aeropuerto (debatidas durante años) podrían ser reconsideradas en una forma diferente por el nuevo gobierno. Cada uno de estos movimientos de infraestructura puede impactar significativamente los mercados inmobiliarios; típicamente, una mejor conectividad eleva el valor de las propiedades en las áreas recién conectadas (como se ha visto históricamente con autopistas y trenes).

En resumen, Auckland a finales de la década de 2020 será transformada por estos proyectos. Los inversores deberían observar hacia dónde van las grúas y excavadoras: las propiedades cercanas a nuevas líneas de transporte o en comunidades planificadas suelen experimentar un crecimiento de capital superior al promedio. Por ejemplo, una casa modesta en Mt Eden a poca distancia a pie de una nueva estación del CRL podría volverse mucho más valiosa a medida que surjan apartamentos y servicios a su alrededor. De manera similar, los primeros inversores en zonas de desarrollo como Drury o Whenuapai pueden cosechar recompensas a medida que esos campos se conviertan en suburbios. El lado negativo es que el aumento de la oferta (nuevos apartamentos, nuevas casas) puede moderar el alza de precios en toda la ciudad: Auckland está intentando activamente permitir más construcción para satisfacer la demanda.

Pronósticos del mercado para finales de la década de 2020

¿Qué depara el final de la década de 2020 para el mercado inmobiliario de Auckland? Los expertos generalmente prevén un período de recuperación y crecimiento moderado, en lugar de otro auge descontrolado. Aquí tienes un resumen de las proyecciones:

• Perspectiva de los precios de la vivienda: Después de tocar fondo en 2023–24, se espera que los precios de las viviendas en Auckland vuelvan a subir durante la segunda mitad de la década, aunque a un ritmo moderado. Una encuesta de Reuters a 14 analistas inmobiliarios proyecta que los precios de las viviendas en Nueva Zelanda aumenten ≈3.8% en 2025, seguidos de incrementos mayores de ~6.0% en 2026 y 5.1% en 2027 a medida que la recuperación del mercado cobra impulso reuters.com reuters.com. Para Auckland específicamente, el crecimiento podría ser un poco mayor o menor dependiendo de factores locales, pero la tendencia sería similar. Los principales bancos han recortado sus previsiones para reflejar un despegue más lento: por ejemplo, Westpac ahora predice un crecimiento de precios de la vivienda de ~4% en 2025 (frente al 6% anterior) y alrededor de 6% en 2026 interest.co.nz. ANZ es más conservador, anticipando solo 2.5% en 2025 y cerca de 5% en 2026 anz.co.nz anz.co.nz. Este optimismo cauteloso proviene de la expectativa de nuevos recortes de tasas de interés, un mejor crecimiento económico y cambios fiscales favorables para los inversores, equilibrados por una abundante oferta de viviendas y un mercado laboral débil en la actualidad interest.co.nz interest.co.nz. En términos prácticos, el crecimiento de mediados de la década de 2020 en Auckland podría significar que el precio medio de la vivienda suba de ~$1.0M nuevamente hacia el rango de $1.1M–1.2M en un par de años. Ninguna de las previsiones principales prevé un regreso a los frenéticos saltos anuales del 15-20% de principios de la década de 2020, salvo algún shock como un nuevo auge crediticio. En cambio, se espera un progreso ascendente “lento y constante”, muy dependiente de que la economía no entre en recesión.
• Alquileres y rendimientos: Se proyecta que el crecimiento de los alquileres se mantenga modesto el próximo año, con una inflación de alquiler posiblemente alrededor del 3% anual reuters.com. Si los precios de las viviendas suben más rápido que los alquileres, los rendimientos podrían comprimirse un poco más antes de estabilizarse. Sin embargo, a medida que el crecimiento poblacional vuelva a aumentar (se espera que la migración neta se recupere a partir de 2025) y el exceso de ofertas de alquiler se absorba, los alquileres podrían acelerarse más adelante en la década. Para 2026–2027, los propietarios podrían recuperar algo de poder de fijación de precios, especialmente si la construcción de nuevos alquileres se desacelera debido a la actual recesión. Los responsables políticos mantendrán una estrecha vigilancia sobre los alquileres porque la asequibilidad para los inquilinos es un tema social; no existen medidas significativas de control de alquileres en Nueva Zelanda, pero cualquier aumento drástico podría provocar una reacción política. Sin embargo, el escenario base es de aumentos moderados de alquiler que sigan aproximadamente el crecimiento de los ingresos.
• Propiedad Comercial: El sector comercial (oficinas, retail, industrial) está preparado para mejorar los rendimientos hacia finales de la década de 2020. 2023 y 2024 fueron años débiles para los valores de las propiedades comerciales: las tasas de interés más altas impulsaron al alza las tasas de capitalización, reduciendo los valores de capital, y el crecimiento de los alquileres se estancó en algunos segmentos. Esto llevó a que los rendimientos totales apenas superaran el 3% en 2023–24 para los activos comerciales prime cbre.com cbre.com. Pero la tendencia está cambiando: con las tasas de interés ahora bajando, se espera que los valores de capital aumenten (los rendimientos se comprimen) en 2025, lo que dará un impulso a los rendimientos de los inversores cbre.com cbre.com. Para 2026, tanto la compresión de los rendimientos como el crecimiento de los alquileres deberían contribuir positivamente, elevando potencialmente los rendimientos totales a cifras de dos dígitos bajos cbre.com cbre.com. CBRE proyecta que los rendimientos promedio de propiedades prime (en oficinas, industrial, retail) caerán de un máximo de ~6.85% en 2024 a alrededor de 6.50% para finales de 2025 cbre.com, reflejando precios más fuertes a medida que regresa la confianza. Es probable que el sector industrial lidere con las mayores ganancias de valor (dada su alta demanda), seguido por el retail prime y las oficinas. Las oficinas secundarias pueden quedarse rezagadas o incluso seguir disminuyendo a menos que se les dé un nuevo uso, un factor de riesgo a tener en cuenta. En general, las vacantes deberían tender a la baja en 2026–2027 a medida que la economía se fortalezca, especialmente si la nueva construcción se mantiene contenida. Por ejemplo, para 2026 las vacantes en oficinas e industriales prime de Auckland podrían volver a reducirse, y el crecimiento de los alquileres podría acelerarse a medida que disminuya el exceso de espacio cbre.com cbre.com. Un factor impredecible es la economía global: una recesión internacional significativa reduciría la demanda de ocupantes y podría retrasar la recuperación comercial. Pero si esto no ocurre, el final de la década de 2020 parece positivo para el sector inmobiliario comercial de Auckland, con valores recuperándose de la caída inducida por las tasas de interés.
• Desarrollo y oferta: Se espera que la construcción de viviendas en Auckland se desacelere a corto plazo (2024–2025) debido a los altos costos de financiamiento y las limitaciones de los constructores, pero luego podría aumentar más adelante en la década en respuesta a la demanda acumulada y el apoyo de políticas. El impulso del gobierno para la intensificación alrededor de nodos de transporte (como las estaciones de CRL) y la flexibilización de las reglas de densidad eventualmente se traducirán en muchos más proyectos de apartamentos. Podríamos ver un auge de la construcción en esas áreas objetivo entre 2026 y 2030, suponiendo que los desarrolladores consigan financiamiento. Desarrollo impulsado por infraestructura (CRL, nuevos suburbios en Drury, etc.) significa que Auckland podría añadir una gran cantidad de viviendas para 2030, lo que debería ayudar a moderar el crecimiento extremo de los precios, pero también ofrece oportunidades para la venta de viviendas nuevas. En el sector comercial, la cartera de construcción es limitada para oficinas (lo cual es bueno para ayudar a que ese sector se recupere), moderada para el comercio minorista (principalmente proyectos específicos como ampliaciones de centros comerciales) y continua para el sector industrial (ya que cualquier aumento de la demanda impulsa la construcción de nuevos almacenes dado el corto plazo de construcción). Los costos de construcción siguen siendo una preocupación: si no disminuyen, algunos proyectos planificados podrían retrasarse o reducirse.

En resumen, el consenso de perspectivas para finales de la década de 2020 es un período de crecimiento moderado y normalización para el mercado inmobiliario de Auckland. Es muy diferente a la montaña rusa de principios de la década de 2020. Salvo sorpresas, los propietarios pueden esperar un aumento gradual del capital, y los inversores pueden esperar una mejora en los rendimientos de alquiler a medida que la economía y la población crecen. Sin embargo, el mercado no estará exento de desafíos, lo que nos lleva a la siguiente sección.

Oportunidades y riesgos para inversores

Para los inversores inmobiliarios en Auckland, 2025 y más allá presentan una combinación de oportunidades atractivas y riesgos a tener en cuenta. Aquí están los principales a considerar:

Oportunidades:

• Comprar con un descuento relativo: La vivienda en Auckland es aproximadamente un 15–20% más barata ahora que en su pico de 2021 tras la reciente caída reuters.com. Esto significa que los inversores (y compradores de vivienda) en 2025 pueden adquirir propiedades a precios que no se veían desde hace varios años. Con las previsiones apuntando a una recuperación, quienes compren durante este período de estabilización podrían aprovechar la recuperación y disfrutar de plusvalías a medida que los valores suban hacia finales de la década de 2020. Esencialmente, el momento del mercado es favorable en comparación con la locura de 2021: estamos más cerca del fondo del ciclo que de la cima.
• Entorno favorable de tasas de interés e impuestos: La flexibilización monetaria del Banco de Reserva está bajando las tasas hipotecarias, lo que mejora el flujo de caja y la capacidad de endeudamiento de los inversionistas. Las tasas de interés hipotecario que rondaban el 6–7% en 2023 han caído y podrían bajar del 5% para finales de 2025 interest.co.nz, según economistas bancarios. Esto mejora enormemente la viabilidad del servicio de la deuda para propiedades de inversión. Además, el nuevo gobierno ha revertido varias políticas fiscales desfavorables para los inversionistas. A partir del 1 de abril de 2025, los arrendadores podrán volver a deducir el 100% de los intereses hipotecarios como gasto deducible de impuestos (restaurando lo que se restringió en 2021) deloitte.com. Esto reduce significativamente el costo efectivo de mantener una propiedad en alquiler. Igualmente, la prueba bright-line (un impuesto a las ganancias de capital por reventas rápidas) volverá a ser de solo 2 años a partir de mediados de 2024, bajando desde el horizonte de 10 años impuesto anteriormente deloitte.com. Eso significa que si un inversionista necesita vender una propiedad después de dos o más años, cualquier ganancia de capital no se grava, lo que fomenta mayor flexibilidad y oportunidades de reventa rápida. Estos cambios de política inclinan nuevamente el campo de juego a favor de los inversionistas, después de algunos años en que se favoreció a los compradores de primera vivienda.
• Fuerte demanda de alquiler (selectiva): Aunque el mercado de alquiler en general está débil ahora, Auckland sigue teniendo una escasez crónica de viviendas en ciertos segmentos (por ejemplo, casas familiares en buenas zonas escolares, o alquileres de calidad en ubicaciones céntricas). Con la migración probablemente repuntando (Nueva Zelanda está reabriendo a talento global y estudiantes), la demanda de alquiler en Auckland debería fortalecerse más adelante en esta década, lo que podría llevar a sólidos aumentos de renta. Los inversionistas que apunten a áreas o tipos de propiedad de alta demanda (por ejemplo, casas adosadas bien ubicadas, o apartamentos cerca de las nuevas estaciones CRL que atraen a jóvenes profesionales) podrían ver tanto crecimiento de capital como rendimientos en mejora con el tiempo.
• Rendimiento en industrial y comercial: El sector industrial de Auckland es un segmento particularmente atractivo para quienes pueden afrontar el precio más alto. Con ocupación casi total y arrendatarios con contratos a largo plazo, los activos industriales ofrecen ingresos estables y han superado a otros sectores. Los rendimientos en torno al 5% en propiedades industriales prime pueden no parecer altos, pero dada la baja vacancia y el potencial de crecimiento de rentas, los rendimientos ajustados por riesgo son atractivos. Además, a medida que la economía mejore, incluso el atribulado sector de oficinas podría ofrecer oportunidades; por ejemplo, inversionistas con una visión a largo plazo podrían adquirir edificios de oficinas secundarios infravalorados con altos rendimientos ahora y reconvertirlos o renovarlos, apostando a una eventual revitalización del centro.
• Capitalizando el Desarrollo y la Infraestructura: Los inversores astutos pueden seguir la infraestructura. Comprar terrenos o viviendas cerca de las City Rail Link stations antes de que el proyecto se complete podría resultar muy rentable una vez que la zona se densifique y la demanda aumente. De manera similar, invertir temprano en zonas de crecimiento como Drury o Westgate/Northwest puede generar grandes ganancias de capital a medida que esas áreas pasan de ser periféricas a urbanas. El suelo para desarrollo en Auckland es escaso: quienes posean terrenos en futuros corredores de crecimiento podrían beneficiarse del aumento de valor del suelo o de asociaciones de desarrollo con actores más grandes en el futuro. Incluso los pequeños inversores podrían considerar compras off-the-plan en proyectos de apartamentos próximos a nuevos enlaces de transporte, que a menudo se ofrecen con descuento durante las etapas de planificación y se revalorizan al completarse si el mercado sube.

Riesgos:

• Incertidumbre Económica y de Tasas de Interés: Aunque el escenario base es positivo, siempre existe el riesgo de un tropiezo macroeconómico. Una global recession o un shock financiero podría afectar la economía de Nueva Zelanda, aumentar el desempleo y reducir la demanda de viviendas. Si la inflación repuntara inesperadamente, los bancos centrales podrían endurecer la política nuevamente, elevando las tasas hipotecarias, lo que pondría una renovada presión a la baja sobre los precios de las propiedades y los flujos de caja de los inversores. En resumen, el camino hacia tasas de interés más bajas podría no ser suave ni estar garantizado. Los inversores deberían poner a prueba sus carteras ante escenarios como un retorno a tasas más altas o una caída en los alquileres, por si acaso.
• Exceso de Oferta en Algunos Segmentos: Irónicamente, uno de los riesgos es el success del auge de la construcción en Auckland. Hay cifras récord de viviendas en la tubería de construcción (aunque algunas pueden retrasarse por la debilidad actual del mercado). Si muchos de estos proyectos se concretan, Auckland podría ver un oversupply of new apartments or houses en ciertas ubicaciones para finales de la década de 2020. Por ejemplo, se planean miles de apartamentos alrededor de las estaciones del CRL y miles de nuevas casas independientes en suburbios periféricos. Si todos salen al mercado al mismo tiempo, podría limitar el crecimiento de los precios o incluso causar caídas localizadas, especialmente para inversores que posean unidades genéricas sin características únicas. La REINZ señaló que una “amplia tubería” de nuevas viviendas ya está en proceso, manteniendo los precios contenidos a pesar del aumento de ventas interest.co.nz interest.co.nz. Los inversores deben tener cuidado al comprar en zonas que puedan tener dozens of similar new builds compitiendo por inquilinos o compradores en un par de años. La diversificación y elegir propiedades con cierto valor de escasez (ubicación, diseño o terreno únicos) es clave.
• Bajo rendimiento/Flujo de caja negativo: Los bajos rendimientos de alquiler en Auckland (~3-4%) significan que muchas inversiones dependen de la ganancia de capital para ser rentables. A corto plazo, con alquileres estancados y costos de intereses aún relativamente altos, los inversionistas pueden enfrentar flujo de caja negativo (es decir, los gastos superan el alquiler). Incluso con el retorno total de la deducibilidad de intereses, obtener ganancias mes a mes podría ser un desafío hasta que las tasas de interés bajen aún más. Si un inversionista se sobreapalanca o no tiene suficientes reservas, podría verse presionado a vender, potencialmente en el momento equivocado. Es el clásico dilema de “mantener o abandonar”: quienes pueden mantener durante años de bajo flujo de caja se beneficiarán después, pero no todos tienen ese lujo. Precaución: no asumas que las tasas de apreciación pasadas salvarán rápidamente una propiedad con mal flujo de caja; el crecimiento probablemente será moderado.
• Riesgo de reversión de políticas: El gobierno actual es pro-inversionista inmobiliario, pero las políticas de Nueva Zelanda pueden cambiar con los ciclos electorales. En 2026 o 2029, una administración diferente podría volver a imponer reglas más estrictas (por ejemplo, alargar nuevamente la prueba de bright-line, o instituir algún tipo de impuesto a las ganancias de capital más amplio, que ha sido debatido durante mucho tiempo). También podrían promulgar regulaciones más favorables para los inquilinos, como controles de alquiler o protecciones más fuertes contra desalojos que podrían afectar la flexibilidad del propietario. Aunque no hay nada inminente, los inversionistas deben estar atentos al panorama político. La propiedad es un tema candente en la política de Nueva Zelanda, y el sentimiento público puede cambiar si, por ejemplo, los precios de las viviendas vuelven a dispararse y se vuelven inasequibles.
• Riesgos climáticos y de seguros: Auckland aprendió duras lecciones de las inundaciones del aniversario de Auckland de enero de 2023 y del ciclón Gabrielle. Los eventos relacionados con el cambio climático – inundaciones severas, tormentas, incluso el aumento del nivel del mar en zonas costeras – representan un riesgo creciente. Ya, alrededor de 1,000 propiedades en toda Nueva Zelanda que fueron afectadas por esas inundaciones de 2023 se han vuelto inasegurables y están siendo compradas por el gobierno por considerarse inseguras rnz.co.nz rnz.co.nz. Los inversionistas deben tener en cuenta los riesgos específicos de la ubicación: las zonas bajas o cercanas a arroyos (zonas de inundación) podrían enfrentar primas de seguro elevadas o la pérdida de cobertura de seguro en las próximas décadas alexbonham.co.nz minterellison.co.nz. Esto puede afectar gravemente el valor y la liquidez de la propiedad. Es esencial hacer la debida diligencia sobre el historial de inundaciones y el riesgo futuro de un sitio. Además, los edificios antiguos que necesitan refuerzo sísmico (más un problema en Wellington que en Auckland, pero aún relevante para algunas estructuras en Auckland) pueden representar pasivos costosos. En general, la resiliencia ambiental se está convirtiendo en una parte importante de la estrategia de inversión inmobiliaria.
• Riesgos de Inquilinos y de Mercado: Finalmente, persisten los riesgos habituales: malos inquilinos, períodos de vacancia, gastos imprevistos de mantenimiento o problemas con el consorcio en departamentos pueden reducir los rendimientos. Los inversores en propiedades comerciales deben considerar el riesgo de incumplimiento de los inquilinos; por ejemplo, algunos minoristas pequeños podrían no sobrevivir a un estrés económico prolongado, dejando a los propietarios con locales vacíos. El sector de oficinas, en particular, enfrenta el riesgo de que el trabajo remoto sea un obstáculo permanente para la demanda, lo que significa que algunas inversiones en oficinas pueden nunca recuperar completamente los niveles de ocupación o de alquiler del pasado. Los inversores prudentes tendrán en cuenta mayores márgenes de vacancia y no dependerán excesivamente de las normas del pasado.

En esencia, el mercado inmobiliario de Auckland ofrece un considerable potencial de crecimiento para los inversores que naveguen con sabiduría: los fundamentos a largo plazo de la ciudad (crecimiento poblacional, tierra limitada en zonas privilegiadas, atractivo como ciudad internacional) siguen siendo sólidos. Pero es un mercado que requiere estrategia: elegir el tipo y la ubicación de propiedad adecuados, mantener colchones financieros y estar informado sobre cambios en políticas y economía. Quienes lo hagan pueden encontrar en 2025 un excelente punto de entrada (o expansión) a una clase de activos preparada para la recuperación.

Políticas y Regulaciones Gubernamentales que Afectan al Mercado Inmobiliario

Las decisiones gubernamentales tienen un efecto profundo en el mercado inmobiliario de Auckland, y 2025 trae un nuevo panorama de políticas, impuestos y regulaciones que los inversores y propietarios deben conocer:

• Cambios en la tributación (deducibilidad de intereses y prueba de bright-line): En una importante reversión de la política fiscal de vivienda anterior, el gobierno ha restablecido completamente la deducibilidad de intereses en propiedades residenciales de inversión. Los arrendadores pueden volver a reclamar el 100% de los intereses hipotecarios contra los ingresos por alquiler a partir del 1 de abril de 2025 deloitte.com. (Esto se reincorporó de forma gradual: 80% de deducibilidad para el año fiscal previo a abril de 2025, y ahora el 100% a partir de entonces deloitte.com.) Las reglas de limitación del gobierno anterior, que habían hecho que los intereses no fueran deducibles (aumentando los costos efectivos para los inversionistas), ahora han sido derogadas. Al mismo tiempo, la prueba de bright-line – esencialmente un impuesto a las ganancias de capital sobre propiedades de inversión vendidas dentro de un cierto período – se ha acortado drásticamente. Para propiedades adquiridas a partir del 1 de julio de 2024, el período de bright-line es solo de 2 años deloitte.com. Esto reemplaza el régimen de 5 años (nueva construcción) y 10 años (vivienda existente) que estaba vigente antes. Prácticamente, significa que si un inversionista vende una propiedad residencial después de dos años de propiedad, cualquier ganancia está libre de impuestos (con las exenciones habituales para vivienda principal aún aplicando) deloitte.com. Estos cambios son una ventaja para los inversionistas: reducen las facturas de impuestos y aumentan la flexibilidad para ajustes en la cartera. Sin embargo, tenga en cuenta que la compensación de pérdidas por alquiler se mantiene: no se pueden compensar las pérdidas por alquiler con otros ingresos (una regla que no cambió en estas reformas) deloitte.com.
• Prohibición de compradores extranjeros y posibles excepciones: La prohibición de Nueva Zelanda para que compradores extranjeros (no residentes) adquieran viviendas existentes, vigente desde 2018, técnicamente sigue en pie en 2025. El actual gobierno de coalición había hecho campaña para reintroducir cierto acceso para compradores extranjeros en el segmento de lujo. Ha habido avances: las autoridades han señalado que inversores extranjeros adinerados podrán comprar propiedades residenciales de alto valor para finales de 2025 como parte de las nuevas reglas de visas de inversión interest.co.nz interest.co.nz. El Viceprimer Ministro indicó recientemente su disposición a “hacer una excepción” para extranjeros que aporten capital significativo, insinuando que se establecerá un umbral de precio (probablemente muy por encima de los $2 millones) para las compras extranjeras interest.co.nz interest.co.nz. Esto no es una derogación total de la Prohibición de Compradores Extranjeros; más bien, se espera que sea un esquema controlado donde, por ejemplo, comprar una propiedad de $5 millones podría ser permisible junto con una visa de inversionista. Los detalles precisos están pendientes, pero el mercado de lujo de Auckland (piense en suburbios exclusivos como Herne Bay, Paritai Drive o apartamentos nuevos premium en el centro) podría experimentar un impulso si los compradores extranjeros con liquidez vuelven a ingresar. Por ahora, fuera de australianos y singapurenses (que están exentos debido a acuerdos comerciales), los individuos extranjeros siguen en gran medida excluidos de la compra de viviendas en Auckland, lo que continúa moderando parte de la demanda en el segmento más alto.
• Políticas de Suministro de Vivienda y Zonificación: El gobierno está impulsando activamente políticas para aumentar la oferta de viviendas, especialmente en Auckland. Una destacada es la aplicación de zonificación de mayor densidad alrededor de los centros de transporte. Como se ha mencionado, las nuevas reglas requerirán que el Ayuntamiento de Auckland zonee para edificios de al menos 10–15 pisos cerca de las principales estaciones de tren (como las del City Rail Link) rnz.co.nz rnz.co.nz. Esto va más allá de los Estándares de Densidad Residencial Media (MRDS) introducidos a nivel nacional a finales de 2021, que ya permitían hasta 3 viviendas de 3 pisos en la mayoría de los sitios urbanos sin consentimiento específico. El Ayuntamiento de Auckland había estado trabajando en los cambios de su Plan Unitario para cumplir, y ahora el gobierno ha añadido mandatos de altura aún más ambiciosos cerca del transporte. Además, continúa la disputa entre el gobierno central y local sobre cómo manejar las áreas de carácter y los corredores visuales (protecciones patrimoniales vs densidad), pero la tendencia es claramente hacia normas de construcción más permisivas. En resumen: los propietarios de Auckland pueden encontrar más fácil desarrollar o intensificar su terreno que antes. Por ejemplo, esa casa individual en un terreno grande ahora podría desarrollarse en casas adosadas o apartamentos, aumentando drásticamente el valor del terreno. Vale la pena revisar los últimos mapas de zonificación a medida que evolucionan en 2025–26 para cualquiera que busque capitalizar el potencial de desarrollo.
• Programas para Compradores de Primera Vivienda y Vivienda Social: Por otro lado, el gobierno mantiene esquemas para ayudar a los compradores de primera vivienda y para proporcionar vivienda asequible, lo que influye indirectamente en el mercado. Subvenciones como la First Home Grant (para quienes compran viviendas de menor precio) y los retiros de KiwiSaver para la primera vivienda siguen vigentes para ayudar a los compradores de nivel inicial. Estas ayudan a la demanda en el segmento de menor precio (por ejemplo, apartamentos, unidades en suburbios periféricos). La construcción de vivienda social también se está incrementando a través de Kāinga Ora (la agencia estatal de vivienda), que tiene numerosos proyectos en Auckland para reemplazar viviendas antiguas con vivienda pública de mayor densidad. Si bien estos esfuerzos no compiten directamente con el mercado privado, sí aumentan la oferta total de viviendas y pueden revitalizar ciertas áreas (por ejemplo, Mt Roskill y Northcote están viendo grandes remodelaciones lideradas por el estado). También hay un debate en curso sobre los derechos de los inquilinos: el gobierno anterior había promulgado cambios como la prohibición de desalojos sin causa y permitir a los inquilinos hacer alteraciones menores. El nuevo gobierno podría revisar algunas de esas leyes de arrendamiento para asegurar que no sean excesivamente gravosas para los propietarios, pero no se han confirmado cambios importantes hasta 2025.
• Políticas del Consejo – Tasas y Contribuciones al Desarrollo: Las políticas del Consejo de Auckland también afectan al sector inmobiliario. Ante presiones presupuestarias, el Consejo ha estado aumentando las tasas de propiedad de manera significativa en los últimos años (aumentos anuales del 7–12%) anz.co.nz anz.co.nz. Otro gran aumento de tasas está previsto para 2025, lo que incrementará los costos de tenencia para los propietarios (aunque las tasas siguen siendo modestas como porcentaje del valor de la propiedad según estándares internacionales). A mediano plazo, es posible que las tasas no sigan aumentando tan abruptamente: el Consejo está explorando recortes de costos y el gobierno central está considerando poner un tope a los aumentos de tasas del consejo anz.co.nz. Aun así, los propietarios deben presupuestar facturas de tasas gradualmente más altas cada año para financiar infraestructura y servicios. Además, el Consejo de Auckland impone contribuciones al desarrollo en nuevas construcciones para pagar la infraestructura; estas tarifas han aumentado, afectando el costo de construir nuevas viviendas (y, por lo tanto, la oferta de viviendas). Cualquier cambio en esto impactaría la disposición de los desarrolladores a construir. Hasta 2025, no se prevé alivio en las contribuciones al desarrollo, aunque se han propuesto algunas reducciones o subsidios específicos (como para proyectos de vivienda asequible).
• Reglas de Préstamos Bancarios: Aunque no es una política gubernamental directa, el Banco de Reserva (regulador) influye en el sector inmobiliario mediante restricciones a los préstamos hipotecarios. En particular, los límites de relación préstamo-valor (LVR) han sido una herramienta para frenar préstamos riesgosos. A mediados de 2023, el RBNZ de hecho relajó las restricciones LVR (permitiendo a los bancos prestar más a prestatarios con bajos depósitos) porque el mercado estaba débil. Actualmente, los propietarios-ocupantes pueden pedir prestado hasta el 95% LVR en casos limitados, y los inversionistas normalmente necesitan depósitos del 35% (es decir, préstamos LVR del 65%), aunque los bancos tienen cierta cuota para préstamos a inversionistas con LVR más alto. Se habló de introducir límites de deuda a ingresos (DTI) en las hipotecas, pero dado el enfriamiento del mercado, el RBNZ lo ha pospuesto. Si el mercado se recalienta demasiado rápido más adelante en la década de 2020, los reguladores podrían volver a endurecer los LVR o implementar límites DTI para evitar un endeudamiento excesivo. Por otro lado, si el crecimiento del crédito sigue siendo moderado, los bancos podrían relajar aún más los criterios de crédito, lo que aumentaría el poder de compra. Los inversionistas deben estar atentos a los anuncios del RBNZ sobre política macroprudencial, ya que estos pueden cambiar rápidamente la capacidad de endeudamiento y, por lo tanto, la demanda en el mercado.

En resumen, el entorno político en 2025 es generalmente favorable para el mercado inmobiliario: los inversionistas tienen nuevas ventajas fiscales, los desarrolladores cuentan con una zonificación más permisiva y existe voluntad política para aumentar la oferta de viviendas sin hacer caer los precios. Por supuesto, las políticas pueden evolucionar: el delicado equilibrio es asegurar un aumento de la oferta y la asequibilidad sin socavar el patrimonio de los propietarios actuales. Por ahora, la trayectoria inmobiliaria de Auckland a finales de la década de 2020 estará guiada significativamente por estos ajustes de políticas, que buscan lograr precisamente ese equilibrio. Tanto inversionistas como compradores de vivienda harían bien en mantenerse informados sobre los cambios tanto del gobierno central como local, ya que pueden afectar directamente los rendimientos y obligaciones en las inversiones inmobiliarias.