El mercado inmobiliario de Buenos Aires en 2025 está experimentando una fuerte recuperación después de varios años desafiantes. Impulsado por profundas reformas económicas, la flexibilización de los controles cambiarios y el regreso de la confianza de los inversores, las transacciones inmobiliarias han aumentado y los precios vuelven a subir thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Los precios nominales de los departamentos han aumentado alrededor de un 8,5% en promedio durante el último año, con los barrios de alto nivel mostrando incrementos especialmente robustos thelatinvestor.com. Este resurgimiento ocurre a pesar del alto entorno inflacionario en Argentina: los valores reales de las propiedades (ajustados por inflación) aún se mantienen por debajo de sus picos, ya que tanto compradores locales como extranjeros están regresando con fuerza al mercado thelatinvestor.com globalpropertyguide.com. En las secciones siguientes, ofrecemos un análisis integral de las tendencias inmobiliarias residenciales, comerciales y de usos mixtos en Buenos Aires, incluyendo la dinámica a nivel de barrio, precios en comparación con años anteriores, patrones de inversión, cambios regulatorios, contexto macroeconómico y los principales desarrollos que influyen en el valor de las propiedades.
Tendencias del Mercado Inmobiliario Residencial
Volumen de ventas y demanda: La actividad de ventas residenciales en Buenos Aires se ha acelerado notablemente. El número de escrituras firmadas aumentó en un 35% en 2024 en comparación con el año anterior bowtiedmara.io, marcando el mayor impulso del mercado desde 2018. Este auge continuó en 2025: solo en el primer trimestre de 2025 el volumen de transacciones fue aproximadamente un 40% mayor que el año anterior thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Un catalizador decisivo fue el levantamiento del control de cambios en abril de 2025, que liberó una demanda acumulada; en las semanas posteriores a esta reforma, las transacciones inmobiliarias aumentaron un 35% mientras los compradores se apresuraban a ingresar thelatinvestor.com thelatinvestor.com. La confianza de los compradores también se ha visto reforzada por las medidas del gobierno para expandir el crédito hipotecario tras años de escasa financiación para la vivienda. Por primera vez en más de una década, los bancos locales reanudaron la oferta de hipotecas a mediados de 2024, lo que resultó en que aproximadamente el 9% de las compras de viviendas fueran financiadas en 2024, frente a solo el 4% del año anterior bowtiedmara.io. Si bien las hipotecas todavía se utilizan en menos del 10% de las ventas, se espera que este incipiente crecimiento del crédito “ayude a impulsar el mercado en el futuro”, ya que los expertos señalan que el nuevo acceso al apalancamiento suele provocar una mayor demanda de viviendas thewanderinginvestor.com thewanderinginvestor.com.
Tendencias de precios: Tras una prolongada recesión, los precios de las viviendas en Buenos Aires han iniciado una fase de recuperación. El precio promedio de un apartamento en la ciudad alcanzó los USD $2.339 por metro cuadrado a principios de 2025, aproximadamente al mismo nivel que en 2022 y cerca de un 7% más alto que el año anterior bowtiedmara.io. Esto marca un cambio notable respecto al período 2018–2022, cuando los valores inmobiliarios denominados en USD cayeron. Durante lo peor de la recesión (2019–2020), los precios bajaron en cifras de dos dígitos anualmente en términos reales globalpropertyguide.com. Incluso en términos nominales, los precios promedio bajaban entre un 3% y 5% por año hasta 2022 globalpropertyguide.com. El punto más bajo parece haber sido a mediados de 2023; desde junio de 2023 hasta enero de 2025, el precio promedio por m² en la ciudad ha subido alrededor de 8,7% bowtiedmara.io. Sin embargo, como Argentina sufrió una hiperinflación del 133% en 2023 y una alta inflación continua en 2024 globalpropertyguide.com idealista.com, los valores de las propiedades reales (ajustados por inflación) siguen estando significativamente por debajo del pico. De hecho, un análisis mostró que a pesar de un aumento nominal en dólares de aproximadamente 5,5% en el segundo trimestre de 2024, los precios ajustados por inflación de los apartamentos cayeron alrededor del 72% interanual en ese trimestre globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. La línea naranja en el gráfico a continuación ilustra hasta dónde cayeron los precios desde el pico de 2018 y la modesta recuperación que se está observando ahora:
| Barrio | Precio promedio (USD por m²) | Segmento de mercado |
|---|---|---|
| Puerto Madero | $5,900 – $6,000 globalpropertyguide.com | Torres ultralujosas |
| Palermo (Soho & Hollywood) | $3,500 – $4,300 thelatinvestor.com thelatinvestor.com | Departamentos modernos, construcciones nuevas |
| Recoleta | $3,800 – $4,200 thelatinvestor.com | Barrio histórico/exclusivo |
| Belgrano | ~$2,900 – $3,000 thelatinvestor.com | Residencial de clase media/alta |
| Caballito | ~$2,250 – $2,300 thelatinvestor.com | Residencial de clase media |
| San Telmo | $2,100 – $2,800 thelatinvestor.com | Barrio antiguo (unidades recicladas) |
| Villa Crespo | ~$2,200 – $2,600 (est.) | Barrio en proceso de gentrificación |
| Villa Lugano | $1,500 – $1,800 thelatinvestor.com | Periferia accesible |
| Promedio en la ciudad (CABA) | $2,300 – $2,400 bowtiedmara.io | – |
Los distritos premium del norte y la zona costera central concentran los precios más altos.
Puerto Madero, un enclave moderno de lujo con torres y comodidades, es la zona más cara con alrededor de US$6.000/m² globalpropertyguide.com, aproximadamente 3× el promedio de la ciudad.Palermo Soho y Hollywood (subdistritos de Palermo de moda, populares entre expatriados y jóvenes profesionales) promedian $3,500–$4,300/m² thelatinvestor.com, lo que refleja una fuerte demanda por su vida nocturna, gastronomía y espacios de coworking.Los barrios tradicionales de alto nivel como Recoleta (conocido por su arquitectura de estilo francés y embajadas) también superan los $4,000/m² thelatinvestor.com.En cambio, las zonas residenciales de clase media como Belgrano y Caballito presentan precios en el rango de $2,200–$3,000 thelatinvestor.com.Los barrios periféricos de clase trabajadora en el sur y el oeste, como Villa Lugano o partes de Mataderos, ofrecen las propiedades más baratas a ~$1,500/m² thelatinvestor.com.Estas diferencias de valor están estrechamente relacionadas con los ingresos locales, las comodidades y las percepciones de seguridad e infraestructura.De cara al futuro, los analistas locales pronostican un crecimiento nominal de precios en 2025–2026. Se proyecta que los distritos premium vean una apreciación anual de +8–12%, mientras que las zonas emergentes podrían lograr ganancias del 10–15% thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Estas proyecciones suponen que la inflación se modera (de ~120% en 2024 a ~60% en 2025) y que las recientes reformas pro-mercado mantienen el optimismo de los compradores thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Cabe señalar que incluso un aumento anual del 10% en dólares probablemente se mantendría por debajo de la inflación local, pero si la inflación argentina efectivamente desacelera como se espera, los valores reales de las propiedades podrían finalmente estabilizarse o incluso aumentar tras años de erosión.
Variaciones de precios por barrio: Los valores residenciales en Buenos Aires varían drásticamente según el barrio. La siguiente tabla destaca los niveles de precios promedio en ciertas zonas para mediados de 2025:
Ganadores y perdedores según el barrio: En 2024–2025, las zonas en proceso de gentrificación y las áreas premium lideran el crecimiento de precios, mientras algunos barrios periféricos quedan rezagados. El barrio más destacado es Villa Crespo, una zona antes marginal junto a Palermo que se está gentrificando rápidamente – está experimentando una apreciación anual de precios del 10–15% debido a nuevos desarrollos y mejoras en el transporte thelatinvestor.com. Muy cerca se encuentran Palermo Soho/Hollywood, ambos registrando aproximadamente ganancias anuales del 8–12% debido al interés de compradores extranjeros y al inventario limitado que impulsa los valores thelatinvestor.com. Recoleta y Palermo Chico (otra zona de lujo) mantienen un constante crecimiento del 8–10% gracias a la demanda resistente del segmento premium thelatinvestor.com. Barrios emergentes de clase media como Villa Urquiza (noroeste) también muestran un fuerte impulso, con precios actuales de ~$2.600–$3.300/m² y un crecimiento proyectado del 10–15% a medida que nuevas infraestructuras entran en funcionamiento thelatinvestor.com.
Por otro lado, algunos segmentos están estancados. Los barrios del sur profundo (Sur) con menor conectividad y alta pobreza apenas se están apreciando – Villa Lugano y los distritos adyacentes están viendo solo un crecimiento anual de precios del 2–4% thelatinvestor.com, muy por debajo de la inflación. Estas áreas, aunque ofrecen viviendas asequibles para los locales, carecen del interés inversor que impulsa otras zonas de la ciudad. Incluso en el mercado de alquileres, la demanda es más débil allí. El siguiente mapa ilustra estas disparidades regionales: los colores más oscuros en el norte y el centro de la ciudad se correlacionan con precios más altos y crecimiento más rápido, mientras que las áreas pálidas del sur tienen los valores más bajos y una apreciación mínima.
Perfiles de compradores – Extranjeros vs. Nacionales: Es notable que los inversores extranjeros han regresado al mercado inmobiliario de Buenos Aires en números crecientes. Con la devaluación del peso haciendo que las propiedades argentinas sean inusualmente baratas en términos de dólares, compradores de EE. UU., España y otros países están “acudiendo en masa” al mercado thelatinvestor.com. Para mediados de 2025, los compradores internacionales representan un estimado del 8–12% de todas las ventas en barrios premium como Palermo, Recoleta y Puerto Madero thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Muchos se sienten atraídos por los tipos de cambio favorables y la posibilidad de obtener importantes ganancias de capital a medida que el mercado se recupera thelatinvestor.com. Además, Argentina ha facilitado la inversión para extranjeros: se eliminaron las restricciones cambiarias (ya no atrapando los dólares de los inversores) trade.gov, y obtener la residencia es sencillo incluso con inversiones modestas (se puede calificar para una visa invirtiendo aproximadamente ARS 1,5 millones, unos USD $1,500, dada la debilidad del peso) thelatinvestor.com. Los extranjeros no enfrentan barreras legales para comprar bienes raíces urbanos, y los vendedores están cada vez más dispuestos a aceptar ofertas en dólares estadounidenses, lo que incentiva aún más a los compradores del extranjero thelatinvestor.com. Los objetivos favoritos de los inversores internacionales incluyen condominios de lujo en Puerto Madero y departamentos históricos renovados en San Telmo, que ofrecen tanto potencial de apreciación como atractivos ingresos por alquiler de expatriados/turistas thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Los compradores locales, por su parte, también están impulsando la recuperación. La clase media en crecimiento de Argentina (a pesar de la volatilidad económica) tiene una preferencia cultural por el sector inmobiliario como reserva de valor, eligiendo a menudo la propiedad por encima de los depósitos bancarios inestables. Con la inflación finalmente mostrando señales de desaceleración y el crédito hipotecario comenzando a expandirse, más locales intentan comprar viviendas thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Las políticas gubernamentales a favor de la vivienda –como facilitar el acceso al crédito y la implementación de una amnistía fiscal– han estimulado aún más la demanda local. Bajo un programa “Blanqueo” de 2024, los argentinos con ahorros no declarados pueden legitimar hasta $100.000 libres de impuestos (y montos mayores a una tasa impositiva baja) si se invierten, y se espera que gran parte de este capital fluya hacia el sector inmobiliario thewanderinginvestor.com thewanderinginvestor.com. Además, como se detalla en la sección Legal y Regulatoria, la Ciudad de Buenos Aires eliminó el impuesto de sellos para la mayoría de los compradores primerizos por debajo de ~$190.000 expatsba.com expatsba.com, reduciendo los costos de transacción para las familias locales. Estos factores han empoderado a más compradores argentinos –particularmente jóvenes profesionales y quienes buscan su primera vivienda– para ingresar al mercado junto a inversores extranjeros.
Tendencias del mercado de alquiler
El mercado de alquileres residenciales de Buenos Aires ha experimentado un cambio dramático desde finales de 2023. En un intento por corregir una grave escasez de alquileres, el nuevo gobierno derogó en diciembre de 2023 la estricta ley de control de alquileres de Argentina, que anteriormente imponía contratos fijos de tres años y topes a los aumentos de alquiler idealista.com. El impacto inmediato fue una ola de oferta: dentro de 8–9 meses de la derogación, la cantidad de departamentos disponibles para alquilar en la ciudad aumentó aproximadamente un 170% idealista.com. Para finales de 2024 había más de 19,000 anuncios de alquiler en Buenos Aires, más de 3,2 veces el inventario de principios de 2023 idealista.com. Este auge en la oferta –básicamente propietarios volviendo a poner unidades en el mercado de alquiler de largo plazo tras el levantamiento de las regulaciones– finalmente ha aliviado la presión sobre los inquilinos. Si bien los precios pedidos de alquiler aún siguen subiendo en términos nominales, el ritmo se desaceleró notablemente. Hasta agosto de 2024, los alquileres en BA aumentaron cerca de un 45% interanual, lo que suena alto pero fue menos de la mitad de la tasa general de inflación (~94%) en el mismo período idealista.com. En términos reales, eso representa una caída de aproximadamente 49% en los costos de alquiler para los inquilinos tras años de precios en alza idealista.com idealista.com. De hecho, para mediados de 2024 los aumentos mensuales de alquiler fueron los más bajos desde 2021, resultado directo de la ampliación de la oferta y las políticas favorables al mercado idealista.com. Los propietarios, liberados de las restricciones anteriores, ahora están más dispuestos a ofrecer unidades para alquiler a largo plazo de nuevo, y muchos han moderado sus expectativas de renta para atraer a inquilinos en un mercado ahora más competitivo.
Rendimientos de alquiler: Para los inversores inmobiliarios, los rendimientos de alquiler en Buenos Aires promedian alrededor del 6–8% bruto en términos de USD para unidades residenciales, lo que representa retornos moderados dadas las características de riesgo de Argentina. En toda la ciudad, los departamentos tipo estudio ofrecen los rendimientos más altos (alrededor de 8.3% en promedio) ya que son más económicos y demandados por jóvenes inquilinos thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Las unidades más grandes (2-3 dormitorios) suelen generar alrededor del 6–7% en zonas prime thelatinvestor.com. Por ejemplo, los estudios en barrios céntricos pueden alcanzar ~7–8%, mientras que las unidades de uno y dos dormitorios tienden a generar ~5–7% dependiendo de la ubicación thelatinvestor.com. Palermo Soho, a pesar de los altos valores inmobiliarios, muestra rendimientos de estudios cercanos al 7.5%, descendiendo a ~6.0% en los de tres dormitorios thelatinvestor.com. Zonas de clase media como Caballito muestran rendimientos más estables, cerca del 6% en todos los tamaños de unidad thelatinvestor.com. Curiosamente, en Puerto Madero – que normalmente tiene bajos rendimientos debido a las unidades costosas – los departamentos de lujo más grandes pueden alcanzar rendimientos de ~7.9% (más altos que los de unidades más pequeñas) porque las familias expatriadas adineradas y los ejecutivos están dispuestos a pagar alquileres premium por viviendas de alta gama thelatinvestor.com. En general, los rendimientos de alquiler en BA se consideran bajos para los estándares regionales (por ejemplo, los mercados de mayor riesgo en LATAM suelen ofrecer >8-10%). Por lo tanto, los inversores generalmente ven a Buenos Aires más como una apuesta de apreciación de capital que de flujo de caja thewanderinginvestor.com thewanderinginvestor.com. El reciente aumento en la oferta de alquileres y la estabilización de los precios de renta pueden mantener los rendimientos contenidos a corto plazo. Sin embargo, con precios de propiedades todavía relativamente deprimidos (históricamente hablando) y un repunte del turismo, hay potencial al alza para el ingreso por alquiler, especialmente en el segmento de alquiler temporal (Airbnb) dirigido a extranjeros.
Alquileres de corto plazo: El mercado turístico y de Airbnb en Buenos Aires es sólido, ya que la ciudad se ha convertido en un punto de referencia para nómadas digitales y viajeros regionales. Barrios como Palermo, Recoleta y San Telmo tienen especialmente alta demanda para estadías cortas, lo que ha impulsado los alquileres de departamentos bien amueblados. Según fuentes locales, un típico departamento de un dormitorio en Palermo puede alcanzar los $500+ por mes en alquiler de mediano plazo para expatriados o nómadas thewanderinginvestor.com. Dicho esto, el gobierno de la ciudad ha comenzado a considerar regulaciones sobre los alquileres de corto plazo ante las quejas sobre su impacto en la oferta de vivienda. A principios de 2025, el alcalde de Buenos Aires propuso nuevas reglas para Airbnbs (como fue mencionado por observadores del mercado bowtiedmara.io), aunque los detalles y su aplicación aún están en proceso. Por ahora, las tasas de ocupación para alquileres de corto plazo son moderadas (~50% de ocupación se observó en algunas propiedades thewanderinginvestor.com), por lo que los operadores deben gestionar las vacancias. Aun así, muchos propietarios prefieren la flexibilidad de los alquileres diarios en dólares debido a la volatilidad del peso argentino. De cara al futuro, el equilibrio entre los contratos tradicionales y el uso de alquileres de corto plazo dependerá de las medidas políticas y las tendencias turísticas.
Mercado Inmobiliario Comercial
Si bien el mercado residencial domina los titulares, los sectores de propiedad comercial de Buenos Aires – oficinas, comercios e industria – también están navegando una recuperación pospandémica en 2025.
Mercado de oficinas: El mercado de oficinas clase A de Buenos Aires muestra signos tentativos de recuperación tras unos años desafiantes. En el primer trimestre de 2025, la absorción neta de espacios de oficinas de primer nivel fue de +28,685 m², lo que indica que las empresas están comenzando a expandir nuevamente sus espacios cushmanwakefield.com. La demanda ha estado especialmente impulsada por grandes empresas que alquilan espacios en el corredor Panamericana (suburbios del norte a lo largo de la autopista) y en Puerto Madero, donde varios nuevos edificios de oficinas han salido al mercado cushmanwakefield.com. Sin embargo, la llegada de nueva oferta ha elevado la tasa de vacancia de oficinas hasta ~16,9% (desde ~15,9% a fines de 2024) cushmanwakefield.com. Los propietarios están buscando activamente inquilinos para los nuevos edificios entregados, especialmente en zonas no céntricas, lo que explica el aumento de las vacancias. Los alquileres de oficinas en Buenos Aires se han mantenido estables alrededor de USD $23–$24 por m² por mes para espacios premium cushmanwakefield.com. A ~$24/m², esto está aproximadamente al mismo nivel que los alquileres previos a la pandemia, lo que sugiere que los propietarios han mantenido los precios de publicación estables a pesar de la alta vacancia, probablemente debido a que la mayoría de los contratos están dolarizados. Muchas empresas están aprovechando las condiciones favorables para los inquilinos para mudarse a oficinas más nuevas o mejor ubicadas a costos similares. En general, la perspectiva del sector de oficinas es cautelosamente optimista: las reformas económicas y una estabilización respaldada por el FMI han mejorado la confianza empresarial, pero la vacancia podría permanecer elevada hasta que se absorba el exceso de oferta (incluyendo las recientes torres Catalinas Norte II y otros desarrollos). Aun así, la absorción positiva gradual y los alquileres estables indican que el mercado de oficinas podría haber tocado fondo cushmanwakefield.com.
Venta minorista y hospitalidad: El sector inmobiliario minorista de Buenos Aires – desde centros comerciales hasta locales a pie de calle – también se ha estado recuperando, impulsado por el repunte del consumo (favorecido en parte por turistas y visitantes que aprovechan el arbitraje cambiario en Argentina). Grandes operadores de centros comerciales como IRSA han reportado métricas mejoradas: en 2024, los ingresos por alquiler de IRSA (principalmente de centros comerciales) aumentaron alrededor de un 8,8% y el tráfico de personas se recuperó significativamente gatewaytosouthamerica-newsblog.com. Los principales corredores comerciales de la ciudad (calle Florida, avenida Santa Fe, la zona boutique de Palermo Soho) están registrando baja vacancia y alquileres en alza a medida que los minoristas regresan. Además, Las Cañitas y otras zonas comerciales de nicho también están en auge: un análisis de Infobae a principios de 2025 destacó que sectores como la gastronomía y la vida nocturna lideran el mercado en Las Cañitas, lo que impulsa tanto los precios de alquiler como de compraventa de locales comerciales allí expatsba.com expatsba.com. Las pequeñas empresas se están expandiendo con cautela, y las marcas internacionales están reingresando al mercado ahora que se han levantado los controles cambiarios (lo que permite una repatriación de beneficios más sencilla para minoristas extranjeros). Para los propietarios de locales, la indexación de alquileres sigue siendo complicada: muchos contratos aún ajustan informalmente en dólares o mediante cláusulas ligadas a la inflación, dado que la inflación anual fue de alrededor del 95% en 2024 idealista.com. El sector hotelero también ha mejorado notablemente: hoteles boutique y apart-hoteles en áreas como Recoleta y Palermo se benefician del auge turístico pospandemia y de los nuevos visados de Argentina para trabajadores remotos. Algunos inversores incluso han reconvertido edificios residenciales en espacios de co-living o de hospitalidad para aprovechar la alta ocupación en dólares. En general, el segmento comercial minorista/hospitalidad está en modo de crecimiento en 2025, aunque sujeto a las fluctuaciones macroeconómicas del poder de consumo.
Industrial/Logística: El mercado de bienes raíces industriales (depósitos, parques logísticos) en el Gran Buenos Aires tuvo un comienzo mixto en 2025. El primer trimestre de 2025 registró una absorción neta de -27.752 m² (negativa), ya que algunos ocupantes redujeron espacio en medio de una caída en el consumo cushmanwakefield.com. La tasa de vacancia en espacios logísticos subió levemente hasta aproximadamente 4,7%, aún relativamente baja, y las rentas solicitadas descendieron a cerca de USD $7,20 por m² por mes cushmanwakefield.com. No se entregaron nuevos depósitos a principios de 2025, pero el pipeline de construcción es el más grande en cinco años ya que los desarrolladores anticipan un aumento en la demanda cushmanwakefield.com. Los submercados industriales clave están a lo largo de la autopista Panamericana (norte) y las rutas de acceso oeste/sur. La postura pro-empresa del gobierno de Milei y la devaluación del peso (que hace más competitivas las exportaciones argentinas) podrían estimular mayor demanda de instalaciones logísticas en los próximos años. De hecho, Fitch Ratings proyecta una mejora gradual en las tasas de ocupación y rentas en Latinoamérica que continuará más allá de 2025 para bienes raíces industriales, aunque posiblemente a un ritmo moderado debido a las persistentes incertidumbres económicas financecolombia.com. Si la economía argentina se estabiliza y crece, se espera que el sector de depósitos/logística se expanda; de hecho, algunos inversores industriales extranjeros ya han mostrado interés y los desarrolladores locales están preparando proyectos anticipando un repunte en la manufactura y la actividad del comercio electrónico.
Desarrollos de Usos Mixtos y Proyectos de Gran Escala
Buenos Aires está presenciando una ola de desarrollos de usos mixtos y proyectos de infraestructura que prometen remodelar partes de la ciudad en los próximos años. El mayor, con diferencia, es el mega-proyecto “Costa Urbana”, un nuevo distrito ribereño planificado en 70 hectáreas de terrenos ganados al Río de la Plata (al sur de Puerto Madero). Aprobado a finales de 2021 después de décadas de retrasos, Costa Urbana permitirá hasta 895.000 m² de construcción para una combinación de espacios residenciales, comerciales, de oficinas y públicos stocktitan.net stocktitan.net. El proyecto, liderado por la desarrolladora IRSA, destina más de 50 hectáreas a parques y espacios verdes y está invirtiendo alrededor de $40 millones en infraestructura para integrar el sitio con la ciudad stocktitan.net stocktitan.net. Una vez construido en la próxima década o dos, se espera que Costa Urbana cree un vecindario completamente nuevo y exclusivo—básicamente una extensión de Puerto Madero—que podría albergar miles de nuevos departamentos, oficinas, complejos comerciales e incluso escuelas y espacios culturales stocktitan.net stocktitan.net. Este desarrollo es el mayor proyecto urbano de Argentina y se promociona como un cambio en “el paisaje de la ciudad… brindando la posibilidad de ampliar y recuperar el acceso a la costa del río” con usos mixtos vibrantes stocktitan.net stocktitan.net. En términos de impacto en el mercado, la futura oferta de Costa Urbana podría ejercer presión a la baja en los precios de alto nivel en Puerto Madero (al agregar competencia), pero a largo plazo debería elevar los valores en la previamente descuidada ribera sur (por ejemplo, partes de La Boca/Barracas) gracias a la mejora de la infraestructura y conectividad.
Otras iniciativas importantes de usos mixtos o de infraestructura incluyen:
- Catalinas Norte II: Un proyecto inmobiliario comercial al norte del centro que sumó varias nuevas torres de oficinas (y algunos componentes residenciales) en 2022–2023 sobre antiguos terrenos ferroviarios. Esto ha expandido el distrito financiero hacia Puerto Madero y puede atraer inquilinos corporativos desde edificios más antiguos del centro, potencialmente impulsando que esas propiedades viejas se conviertan en residencias u hoteles.
- Distrito Arroyo y Parque de la Innovación: Estas son zonas de desarrollo más pequeñas. El Parque de la Innovación, cerca del campus universitario en Núñez, busca ser un polo tecnológico/innovador que combine laboratorios, oficinas y viviendas estudiantiles, lo que podría impulsar la actividad inmobiliaria en el corredor norte.
- Infraestructura de transporte: En los últimos años, Buenos Aires ha invertido fuertemente en transporte urbano, lo que ha elevado los valores inmobiliarios a lo largo de los corredores mejorados. Proyectos como la autopista Paseo del Bajo (2019) – una vía exprés subterránea que desvía camiones del centro – han mejorado zonas como Puerto Madero, Microcentro y San Telmo al reducir el tráfico en superficie. La ciudad también elevó líneas clave de trenes suburbanos (Mitre y San Martín) en 2018–2019, eliminando numerosos pasos a nivel en Palermo, Belgrano y Chacarita. Estas obras redujeron la congestión y reconectaron barrios, lo que hizo que las propiedades cercanas sean más atractivas y accesibles (los inmobiliarios locales notaron saltos en el valor de calles antes bloqueadas tras la apertura de los viaductos). Además, la expansión de las líneas de Metrobus en avenidas como Cabildo y Juan B. Justo mejoró el transporte público en barrios periféricos, apoyando la demanda residencial allí. En términos generales, las mejoras de infraestructura están transformando el paisaje urbano y aumentando el atractivo de muchas zonas, una tendencia que los expertos ven continuar a medida que Buenos Aires se moderniza thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Por ejemplo, la extensión planificada de la Línea H del Subte y la propuesta de la nueva Línea F (si se retoma) probablemente impulsarán el desarrollo en las futuras zonas de sus estaciones.
- Regeneración urbana y vivienda social: La ciudad también ha apuntado a ciertos distritos empobrecidos para su mejora, lo que puede tener efectos inmobiliarios localizados. La integración en curso de la Villa 31 (un gran asentamiento informal cerca del nodo de transporte de Retiro) mediante la incorporación de viviendas formales, servicios e incluso un nuevo edificio ministerial ha comenzado a elevar el perfil de esa zona. Del mismo modo, el legado de la Villa Olímpica de la Juventud 2018 en Villa Soldati (construida como alojamiento de atletas, ahora viviendas de bajo costo) trajo infraestructura al extremo sur, aunque los impactos en el mercado allí son más lentos. Estos esfuerzos demuestran el compromiso de la ciudad con un crecimiento equilibrado, aunque llevará tiempo que la inversión privada llegue a barrios tradicionalmente relegados.
En general, los principales proyectos de Buenos Aires reflejan una ciudad en evolución: nuevos barrios de usos mixtos, mejor transporte y espacios públicos recuperados están uniendo poco a poco el tejido urbano. Para los propietarios e inversores, estos proyectos pueden ser un arma de doble filo: a menudo conducen a la revalorización del capital de los inmuebles cercanos (gracias a las mejoras en servicios y conectividad), pero en algunos casos también añaden una oferta significativa de nuevas propiedades (como será el caso de Costa Urbana), lo cual podría moderar el crecimiento de los precios en el corto plazo. Sin embargo, el consenso general es que las iniciativas de infraestructura y desarrollo son un saldo positivo, aumentando el atractivo de Buenos Aires como lugar para vivir, trabajar e invertir.
Consideraciones Legales, Regulatorias y Fiscales
El entorno político en torno al sector inmobiliario en Argentina ha cambiado considerablemente de cara a 2025, con muchos cambios diseñados para estimular la inversión en propiedades:
- Controles de divisas eliminados: Quizás la reforma más trascendental – como se mencionó antes – es la eliminación de la mayoría de los controles de divisas y de capital a partir del 14 de abril de 2025. La administración del presidente Javier Milei eliminó el infame “cepo cambiario”, lo que significa que individuos y empresas ahora pueden comprar libremente dólares estadounidenses y transferir fondos al extranjero sin restricciones previas trade.gov. Esto es crucial para el sector inmobiliario: los inversores extranjeros pueden ingresar dinero de forma segura y saber que podrán repatriar sus ganancias, y los locales tienen más confianza para publicar sus propiedades en USD (lo habitual) sin temor a quedarse atrapados en pesos. También terminó con los complejos arbitrajes de tipo de cambio a los que solían recurrir compradores y vendedores. En general, la medida restauró la convertibilidad total, lo que “crea un entorno más transparente y predecible para el comercio y la inversión” trade.gov trade.gov. Unido a esto, el acuerdo de Argentina con el FMI y otros prestamistas fortaleció las reservas extranjeras, lo que debería ayudar a mantener estable el mercado cambiario reuters.com reuters.com. La eliminación del cepo es un cambio radical que hace que invertir en propiedades en Buenos Aires sea mucho más sencillo tanto para extranjeros como para locales.
- Incentivos y Cambios Fiscales: Para reducir los costos de transacción, la Ciudad de Buenos Aires implementó una importante exención del impuesto de sellos a partir del 1 de enero de 2025. Los compradores de una propiedad residencial única para uso propio ahora están exentos del impuesto de sellos del 3,5% sobre las escrituras, siempre que el valor de la propiedad sea inferior a ARS 205 millones (≈ US$190.000) expatsba.com expatsba.com.Este umbral se elevó drásticamente (de aproximadamente ARS 56 millones anteriormente) para tener en cuenta la inflación, abarcando así la mayoría de las compras de viviendas de clase media.Para los compradores que califican, esto significa ahorrar un 3,5 % del precio de compra, un incentivo sustancial (por ejemplo,~$6,650 ahorrados en un condominio de $190k) expatsba.com.Típicamente, el impuesto de sellos se dividía 50/50 entre comprador y vendedor expatsba.com; ahora los compradores primerizos que cumplen con los requisitos lo evitan por completo, aliviando la carga.Además, el gobierno nacional ha insinuado la posibilidad de revivir los esquemas de créditos fiscales para intereses hipotecarios y otros incentivos para compradores de viviendas como parte de su impulso en el sector de la vivienda, aunque los detalles concretos aún están en proceso de definición.Desde una perspectiva de propiedad, la actual amnistía fiscal (Blanqueo) de Argentina es notable.Como se describió anteriormente, hasta el 31 de marzo de 2025 los activos no declarados pueden ser repatriados con una tasa impositiva del 0 al 15% thewanderinginvestor.com.El sector inmobiliario es un destino preferido para estos fondos ya que los locales desconfían de los bancos; esta política, en efecto, canaliza dinero privado hacia el desarrollo y la compra de propiedades, mientras otorga a los inversionistas un estatus legal para sus fondos thewanderinginvestor.com thewanderinginvestor.com.Es una ventana única, pero si se amplía o repite, estimula las ventas de alto nivel (muchas transacciones de lujo históricamente implican algún componente «negro», que ahora puede ser legitimado).Los impuestos a la propiedad en Buenos Aires son relativamente bajos en comparación con los estándares globales.Los propietarios pagan un impuesto anual a la propiedad (ABL) a la ciudad, que se basa en valores oficialmente tasados que a menudo están muy por debajo de los precios de mercado.Para muchos apartamentos, el ABL anual podría ser solo de unos pocos cientos de USD.Sin embargo, si esas tasaciones se actualizan por inflación (un tema de debate), los costos de tenencia de propiedad podrían aumentar.Los ingresos por alquiler obtenidos en Argentina están sujetos al impuesto sobre la renta para los residentes (con tasas progresivas de hasta ~35%).Los propietarios no residentes enfrentan una retención fiscal fija sobre el alquiler bruto (a menudo alrededor del 21%), a menos que se registren y paguen el impuesto sobre la renta normalmente.También hay un impuesto a las ganancias de capital del 15% sobre la venta de propiedades adquiridas después de 2018 (las propiedades más antiguas estaban exentas bajo reglas anteriores) thewanderinginvestor.com thewanderinginvestor.com.Este impuesto sobre las ganancias de capital se aplica tanto a residentes como a propietarios extranjeros en la mayoría de los casos, calculado sobre la ganancia neta después de los costos deducibles.Es importante destacar que, si la propiedad vendida era una vivienda principal ocupada por el propietario, los vendedores argentinos a menudo pueden evitar el impuesto a las ganancias de capital; pero los vendedores extranjeros no pueden, ellos pagan el 15%.Los costos de transacción además del impuesto de timbre incluyen honorarios de notario y honorarios de agente inmobiliario (normalmente entre el 4 y el 6% combinados).El entorno legal, por lo demás, es favorable para los inversores: la constitución de Argentina protege fuertemente la propiedad privada (a veces para frustración de los gobiernos que intentan imponer controles), y los ciudadanos extranjeros tienen los mismos derechos de propiedad que los locales para bienes raíces urbanos.En esencia, las reformas de 2023–2025 han hecho que el panorama legal y fiscal sea más favorable para la actividad inmobiliaria: menores impuestos para los propietarios, menos trabas regulatorias en los alquileres y mayor libertad de movimiento de dinero.
- Reformas a la ley de vivienda: El gobierno también abordó las regulaciones del mercado de alquileres. La Ley de Alquileres 2020 que fijaba contratos de 3 años y ajustes anuales de renta fue derogada efectivamente a finales de 2023 por decreto de necesidad y urgencia (DNU 70/2023) idealista.com. En su lugar, ahora rige un régimen más favorable para los propietarios que permite negociar libremente los términos y la duración de los contratos de alquiler. Esto provocó el mencionado incremento del 170% en la oferta de alquileres y es considerado positivo para los inversores: pueden alquilar unidades con condiciones flexibles o elegir esquemas de alquiler temporario sin restricciones draconianas. Por otro lado, los inquilinos cuentan con menos protección ante subas repentinas del alquiler, aunque la llegada masiva de unidades disponibles al menos ha estabilizado los precios por el momento idealista.com idealista.com. Los inversores aún deben estar atentos al clima político: la accesibilidad a la vivienda es un tema candente, y futuras administraciones podrían volver a controles más estrictos si el mercado se sobrerregula.
- Riesgos y debates en curso: A pesar del progreso, conviene mencionar algunos riesgos. Uno es la posible dolarización de la economía que ha planteado el presidente Milei; si Argentina adoptara el dólar estadounidense como moneda oficial, podría causar una disrupción temporal en los precios (aunque el sector inmobiliario ya está dolarizado de facto). Otro es que, si bien se proyecta que la inflación caiga a ~60% en 2025 thelatinvestor.com thelatinvestor.com, si no cae tan rápido o si las medidas de austeridad generan malestar social, la volatilidad económica podría regresar, dañando la disponibilidad de crédito y la confianza de los compradores. Por último, la estabilidad macroeconómica de Argentina depende en parte de cumplir con las condiciones del FMI; cualquier descarrilamiento del programa podría debilitar el peso o volver a subir las tasas de interés, con efectos colaterales en el mercado inmobiliario. Por ahora, sin embargo, la mayoría de los “factores macroeconómicos se están alineando favorablemente” para el sector inmobiliario: la inflación está cediendo, el peso se estabiliza y las reformas estructurales (como posibles privatizaciones y desregulación) están orientadas al crecimiento a largo plazo thewanderinginvestor.com thelatinvestor.com. Los inversores deben mantenerse informados sobre la evolución de las políticas, pero, en general, la tendencia es hacia un sector inmobiliario más abierto y orientado al mercado.
Contexto Económico y Político que Afecta al Mercado Inmobiliario
El desempeño del sector inmobiliario en Buenos Aires está estrechamente ligado a los vaivenes económicos y políticos más amplios de Argentina. Al entrar en 2025, el contexto es de optimismo cauteloso combinado con el reconocimiento de desafíos persistentes:
- Recuperación post-crisis: Argentina está saliendo de una grave crisis económica en 2020–2022. El PBI se contrajo fuertemente (casi -10% en 2020 debido al COVID, y continuó cayendo hasta 2023) globalpropertyguide.com. La alta inflación (más del 270% interanual a mediados de 2024, la peor desde 1991) erosionó el poder adquisitivo globalpropertyguide.com. Estos factores deprimieron el sector inmobiliario durante años: pocos podían comprar viviendas y aquellos con medios esperaron al margen. Sin embargo, a finales de 2024 y 2025 se observa un cambio. El FMI espera que el PBI vuelva a crecer hacia finales de 2024, proyectando que, tras una contracción del -3,5% en 2024, la economía retomará un crecimiento modesto en 2025 a medida que mejoren la inflación y los desequilibrios fiscales globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. De hecho, en términos trimestrales, lo peor podría haber pasado: Argentina entró en recesión técnica a principios de 2024 debido a las medidas de austeridad, pero la confianza está regresando a medida que esas medidas dan frutos globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Para el sector inmobiliario, una economía en mejora significa mejores perspectivas de empleo e ingresos, lo que sostiene la demanda de viviendas. Sin embargo, el crecimiento partirá desde una base baja, y riesgos como una mala cosecha o shocks externos (por ejemplo, caídas en los precios de los commodities) podrían atenuar la recuperación.
En resumen, el contexto económico y político de 2025 es favorable para el sector inmobiliario en Buenos Aires: la inflación va a la baja (mejorando los rendimientos reales), las reformas han abierto el mercado al capital y el optimismo inversor sobre las perspectivas de Argentina es elevado. Existen desafíos –la economía aún no despega, la austeridad resulta dolorosa para muchos, y factores globales como las tasas de interés pueden incidir– pero, comparado con la profunda incertidumbre de 2020–2022, el horizonte es mucho más alentador para la inversión inmobiliaria.
Perspectivas y Conclusión
Al llegar a mediados de 2025, el mercado inmobiliario de Buenos Aires está en alza, ofreciendo una gama diversa de oportunidades en los sectores residencial, comercial y de usos mixtos. La convergencia entre estabilización económica, políticas pro-inversor y demanda contenida ha llevado a los analistas a pronosticar un crecimiento sólido. Expertos de la industria predicen que el mercado inmobiliario argentino podría crecer alrededor de un 3% anual en términos reales hasta 2029 si se mantienen las tendencias actuales thelatinvestor.com, un cambio significativo respecto a los años recientes de contracción. Este optimismo se basa en la continuidad de ciertos factores clave, que resumimos a continuación:
- Inversión extranjera y local sostenida: Con el fin de los controles de capital y un tipo de cambio muy favorable, se espera que los inversores extranjeros sigan invirtiendo en propiedades en Buenos Aires, particularmente en los segmentos de lujo y orientados al turismo. Compradores de EE.UU., Europa y América Latina están activamente buscando oportunidades thelatinvestor.com. Al mismo tiempo, la demanda interna debería fortalecerse a medida que la inflación disminuya y el crédito regrese lentamente (se están otorgando miles de nuevas hipotecas a medida que los bancos recuperan la confianza) thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Este doble motor de demanda podría mantener la presión alcista sobre los precios y absorber el inventario, siempre que la situación macroeconómica se mantenga estable.
- Mejora del clima de financiamiento: Las hipotecas, casi inexistentes hasta hace poco, probablemente se vuelvan más comunes. Ya en 2024, los principales bancos tenían miles de solicitudes y planes de otorgar volúmenes significativos de hipotecas en los próximos 4 años thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Las tasas de interés más bajas y los préstamos innovadores ajustados por inflación (como los créditos UVA revividos) hacen que el financiamiento de la vivienda sea más accesible thelatinvestor.com. Si la inflación efectivamente cae a dígitos dobles o simples en los próximos años, Argentina incluso podría ver el regreso de hipotecas a tasa fija a largo plazo, un cambio radical para la propiedad de vivienda en la clase media. Un financiamiento más sencillo ampliará el grupo de compradores y “siempre es un gran catalizador para cualquier mercado inmobiliario” thewanderinginvestor.com.
- Oferta Residencial Equilibrada: Aunque actualmente Buenos Aires tiene un exceso de viviendas en oferta (se estima que hay ~163.000 unidades en el mercado, equivalente a 6 años de ventas al ritmo actual) thelatinvestor.com thelatinvestor.com, el mercado está equilibrándose gradualmente. Gran parte del stock excedente corresponde a unidades antiguas y sobrevaluadas en zonas menos demandadas, que experimentarán correcciones de precio o serán retiradas. La nueva construcción en zonas prime sigue siendo limitada (los desarrolladores han sido cautelosos), por lo que en los barrios de alta demanda en realidad hay una oferta escasa de viviendas de calidad listas para habitar thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Los ambiciosos planes de desarrollo de la ciudad, como Costa Urbana, sumarán inventario pero de manera gradual. En general, la absorción de unidades existentes avanza gracias al auge de las transacciones, y podría alcanzarse un equilibrio más saludable para 2025–2026, evitando cualquier burbuja de precios y permitiendo un crecimiento sostenido expatsba.com expatsba.com. Observadores del mercado señalan que hasta ahora la recuperación parece “genuina… impulsada por condiciones mejoradas y la confianza de los compradores, en lugar de un alza especulativa” thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
- Recuperación del sector inmobiliario comercial: La suerte del sector de oficinas está ligada a la trayectoria económica de Argentina. Si la expansión empresarial continúa y las multinacionales encuentran un entorno más hospitalario, las vacantes en oficinas deberían alcanzar su máximo y luego disminuir en los próximos años. El hecho de que los alquileres de oficinas prime se hayan mantenido estables indica que los propietarios esperan una recuperación. Además, si las tendencias de trabajo remoto se estabilizan, las empresas podrían consolidarse en espacios más pequeños pero de mayor calidad, beneficiando a las nuevas oficinas en zonas como Catalinas, Puerto Madero y el corredor norte. El sector inmobiliario minorista dependerá del consumo – se prevé que el turismo y el consumo local mejoren a medida que la economía crece, lo que augura buenos resultados para distritos comerciales y centros comerciales. La demanda industrial podría dispararse si los sectores exportador y manufacturero de Argentina reciben un impulso gracias a la competitividad cambiaria y acuerdos comerciales. Fitch Ratings, por ejemplo, pronostica una mejora gradual en los fundamentos del sector inmobiliario comercial más allá de 2025 en toda Latinoamérica a medida que las tasas de interés disminuyen y las economías se estabilizan financecolombia.com. En el caso de Argentina, mucho depende de la continuidad política, pero ahora es visible el potencial para que todos los segmentos inmobiliarios estén en alza al mismo tiempo.
- Impactos en infraestructura y desarrollo urbano: Para finales de la década de 2020, varios proyectos de infraestructura actualmente en marcha estarán finalizados. Estos probablemente generarán booms inmobiliarios localizados. Por ejemplo, a medida que avanza Costa Urbana, los barrios del sur circundantes (Barracas, Boca, San Telmo sur) podrían experimentar una apreciación significativa a partir de su bajo nivel actual. Nuevas conexiones de transporte – tal vez una Línea F de subte finalizada o líneas de tren extendidas – abrirían nuevas “fronteras de inversión” en zonas actualmente pasadas por alto. Los continuos esfuerzos de modernización de Buenos Aires (iniciativas de ciudad inteligente, desarrollo orientado al transporte, etc.) seguirán incrementando el valor inmobiliario en un círculo virtuoso thelatinvestor.com.
Por supuesto, ninguna perspectiva estaría completa sin reconocer los riesgos. Argentina debe lograr domar la inflación sin asfixiar el crecimiento, y mantener sus compromisos de deuda para conservar la confianza de los inversores. Un resurgimiento de políticas populistas o una caída de los commodities podrían poner a prueba la durabilidad de este auge inmobiliario. Además, podrían surgir preocupaciones sobre la asequibilidad si los precios de las propiedades aumentan más rápido que los ingresos locales, un escenario que podría invitar a la intervención política. Hasta ahora, medidas como el impulso a la oferta de alquileres y la exención del impuesto de sellos buscan abordar la accesibilidad, pero se requiere una vigilancia continua.
En conclusión, el mercado inmobiliario de Buenos Aires en 2025 se encuentra en un momento prometedor. Los precios de las propiedades residenciales están subiendo modestamente después de una larga caída, impulsados por un aumento en las ventas y un contexto político más saludable thelatinvestor.com bowtiedmara.io. El mercado de alquileres cuenta con mayor oferta y vuelve a funcionar, beneficiando tanto a inquilinos como a inversores a largo plazo. El sector inmobiliario comercial está encontrando su estabilidad a medida que la economía se estabiliza, y nuevos desarrollos a gran escala auguran un futuro urbano dinámico. Los barrios más codiciados de la ciudad están floreciendo, mientras que las zonas previamente descuidadas presentan nuevas oportunidades para inversores astutos dispuestos a aprovechar la ola de gentrificación. En palabras de un asesor de inversiones, hoy Buenos Aires “muestra tendencias muy alcistas, pero es difícil de navegar” thewanderinginvestor.com thewanderinginvestor.com – lo que significa que las recompensas pueden ser significativas, pero el conocimiento local y la debida diligencia siguen siendo fundamentales. Todo indica que, si Argentina continúa en su actual camino de reformas, los valores de las propiedades en Buenos Aires tienen margen para seguir subiendo en los próximos años, haciendo de este un momento interesante para participar en este resurgimiento histórico del mercado.
Fuentes: Se utilizaron múltiples fuentes para compilar este informe, incluyendo análisis de mercado de The Latin Investor thelatinvestor.com thelatinvestor.com, The Wandering Investor thewanderinginvestor.com thewanderinginvestor.com, y BowTiedMara bowtiedmara.io; datos de Global Property Guide globalpropertyguide.com; informes de prensa de Reuters reuters.com, Infobae/La Nación (vía foro ExpatsBA) expatsba.com idealista.com; la U.S. International Trade Administration trade.gov; y conocimientos de empresas inmobiliarias como Cushman & Wakefield cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com, entre otros. Estas fuentes proporcionan una base fáctica para las tendencias y cifras discutidas. La información está actualizada a mediados de 2025 y se actualizará a medida que haya nuevos datos disponibles.
