Resumen (2025): El sector inmobiliario de Dubái inició 2025 con una base sólida. La población del emirato ahora supera los 3.8 millones (+5% interanual), con 18.7 millones de turistas que pasaron la noche en 2024 (+9%) deloitte.com. El PIB creció alrededor de un 3.2% en 2024 (231 mil millones de AED) deloitte.com. El estatus de Dubái como “refugio seguro preferido” ha mantenido una alta confianza de los inversores deloitte.com globalpropertyguide.com. De hecho, 2024 registró una actividad récord: ~181,000 transacciones inmobiliarias (todos los sectores), un +36.5% interanual globalpropertyguide.com, valoradas en aproximadamente 522.5 mil millones de AED. Los precios han subido considerablemente: por ejemplo, un informe reciente muestra que los precios en 2024 aumentaron un +11.6% (residencial) y un +13.2% (comercial) respecto a 2023 digitaldubai.ae. Este auge ha sido impulsado por una fuerte demanda tanto de locales como de extranjeros, apoyada por el crecimiento robusto del turismo y de los negocios globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
El mercado inmobiliario de Dubái se mantiene sólido en 2025, fortalecido por el crecimiento poblacional, el aumento del turismo y sólidos fundamentos económicos deloitte.com. Estos factores están detrás del reciente aumento en los volúmenes de transacciones y precios globalpropertyguide.com digitaldubai.ae.
Sector Residencial (2025)
La demanda de vivienda está en niveles históricos. Para el cuarto trimestre de 2024, los precios de venta residenciales estaban aproximadamente un 20% por encima de su nivel del año anterior, y los alquileres un 19% más altos deloitte.com. Tanto los segmentos de apartamentos como de villas experimentaron incrementos de dos dígitos: por ejemplo, un índice de precios de Dubái fue +19.5% interanual en noviembre de 2024 globalpropertyguide.com (apartamentos +19.4%, villas +20.3% globalpropertyguide.com). Las villas han liderado el alza, reflejando su relativa escasez; los alquileres y los rendimientos aumentaron en paralelo con los precios de venta. Los rendimientos brutos de alquiler se mantienen atractivos, alrededor del 6.97% en general (noviembre de 2024) globalpropertyguide.com.
El mercado también se caracteriza por un auge en las ventas sobre plano. En 2024 se concretaron aproximadamente 109,500 acuerdos sobre plano —un 60.6% más que en 2023 globalpropertyguide.com— lo que indica que los compradores están asegurando agresivamente inmuebles antes de su finalización. La nueva oferta es significativa, pero disminuirá tras mediados de la década (ver tabla inferior). En 2024, JLL estima que se entregaron alrededor de 38,500 viviendas nuevas (ligeramente menos que las 39,000 de 2023), llevando el inventario total a unas 757,500 unidades globalpropertyguide.com. Gran parte de este desarrollo se concentra en grandes comunidades (por ejemplo, Dubailand, Jumeirah Village, MBR City). Para los próximos años, los analistas proyectan entregas muy altas: por ejemplo, un informe prevé unas 27,000 terminaciones en 2024, saltando a 41,000 en 2025 y 42,000 en 2026, antes de caer bruscamente (a ~19,000 en 2027 y ~1,000 para 2029) dxbinteract.com.
| Año | Nuevas Unidades Proyectadas |
|---|---|
| 2024 | 27,000 (estimado) |
| 2025 | 41,000 |
| 2026 | 42,000 |
| 2027 | 19,000 |
| 2028 | 12,000 |
| 2029 | 1,000 |
Tabla: Proyección de nuevas entregas residenciales (Fuente: análisis de mercado dxbinteract.com).
Estas adiciones de oferta deberían satisfacer el aumento de la demanda. Las transacciones son generalizadas: en el primer al tercer trimestre de 2024 hubo aproximadamente 102,800 ventas de apartamentos (+40% interanual) y 22,900 ventas de villas/adosados (+18% interanual) globalpropertyguide.com. El mercado está bien equilibrado en la actualidad, pero el periodo de finales de 2025/2026 —cuando las entregas alcanzan su punto máximo— pondrá esto a prueba. Es importante destacar que el inventario de Dubái de viviendas de alta gama y baja densidad sigue siendo limitado; los segmentos prime de villas y propiedades frente al mar continúan experimentando una demanda y un crecimiento de precios particularmente fuertes deloitte.com expertbridge.ae.
Perfil del comprador extranjero
Los compradores internacionales dominan el segmento de alta gama. Datos recientes muestran que las principales nacionalidades de inversores residenciales extranjeros en 2025 son: indios (22%), británicos (17%), chinos (14%), saudíes (11%) y rusos (9%) dxbinteract.com. Estas cuotas han ido en aumento: por ejemplo, los indios pasaron del 21% al 22% de las compras extranjeras interanualmente dxbinteract.com. Los principales motores son las ventajas cambiarias (por ejemplo, la debilidad de la rupia de la India), la proximidad regional (India, Arabia Saudita) y la propiedad vinculada a visados (por ejemplo, compradores chinos que buscan Golden Visas) dxbinteract.com dxbinteract.com. Los inversores del Reino Unido (17%) se sienten atraídos por los altos rendimientos y la facilidad para viajar dxbinteract.com. La cuota total de los árabes del Golfo, especialmente saudíes, también ha aumentado debido a los fuertes lazos y la facilidad de doble ciudadanía dxbinteract.com. En resumen, el mercado residencial para expatriados y residentes en Dubái está ahora impulsado en gran medida por estos grupos extranjeros, junto a locales adinerados y nuevos profesionales de todo el mundo globalpropertyguide.com dxbinteract.com.
Sector Comercial (2025)
Los segmentos de oficinas, retail, hospitalidad y logística también tuvieron buen desempeño en 2024–25. Oficinas: Las rentas prime en zonas clave como Downtown y DIFC han estado aumentando – Deloitte reporta un incremento del 17% en 2024 vs 2023 deloitte.com. Persiste la demanda de espacios de Grado A (especialmente de los sectores financiero y servicios profesionales), aunque el trabajo híbrido modera la necesidad global de espacio. Los niveles de vacantes en oficinas secundarias siguen elevados. Retail: La recuperación del turismo y el gasto del consumidor ha beneficiado al sector retail. El plan maestro Dubai 2040 pide explícitamente más centros comerciales comunitarios cerca de residencias deloitte.com. Se proyecta que las ventas en retail crecerán alrededor de un 6% anual hasta 2027 deloitte.com. El retail enfocado en el turismo (centros comerciales, Dubai Mall, Mall of the Emirates) está cerca de su capacidad máxima, y se planean nuevos centros de barrio. Hospitalidad: El sector hotelero y de ocio se recuperó con fuerza tras la Expo, con visitantes internacionales en 2024 alcanzando niveles récord. Dubái estableció nuevos máximos en ocupación y RevPAR a finales de 2024 (apoyado por la Expo, eventos globales y nuevas aperturas de hoteles). Industrial/Logística: Las zonas de almacenamiento y logística de Dubái (JAFZA, Dubai South, Dubai Industrial Park) están muy ajustadas. El fuerte comercio y el crecimiento del volumen de e-commerce sustentan la expansión. Las rentas en parques industriales clave son de las más altas de la región y se están expandiendo nuevos proyectos logísticos (puertos, zonas francas). Un informe señala que el sector logístico apunta a alcanzar los AED 200 mil millones para 2030 globenewswire.com, lo que implica una gran demanda de espacio relacionado.
En general, todos los sectores están creciendo: el gobierno proyecta que la industria de la construcción de Dubái crecerá un +4.2% en 2025 (4% anual hasta 2029), impulsada por proyectos de transporte, energía y vivienda globenewswire.com. Es notable que Dubái ha aprobado un Plan de Desarrollo de Carreteras Principales 2024–27 de AED 16 mil millones (USD 4.4 mil millones), que cubre 22 proyectos (incluyendo 634 km de carreteras nuevas/ampliadas) globenewswire.com. A finales de 2024 también se aprobó un paquete de carreteras por AED 3.7 mil millones (21 proyectos entre 2025–29). Estos mejorarán la conectividad hacia las nuevas comunidades. La inversión en infraestructuras es un motor clave: por ejemplo, en enero de 2025 RTA adjudicó un contrato de AED 1.5 mil millones para el desarrollo de Al Fay Street (carreteras/intersecciones principales) globenewswire.com.
El icónico Burj Khalifa (Downtown Dubai) ejemplifica la oferta de oficinas/hoteles de alta gama en el centro de Dubái. La expansión del gobierno en infraestructuras de transporte y nuevos polos (por ejemplo, el Aeropuerto Al Maktoum) busca repartir el crecimiento a lo largo del emirato thenationalnews.com globenewswire.com.
Tendencias de Precios y Dinámicas de Oferta-Demanda
Trayectoria de precios: Tras la corrección de mediados de los años 2010, los precios en Dubái han repuntado desde 2022. Entre 2022 y el primer semestre de 2025, los precios residenciales subieron aproximadamente un +60% khaleejtimes.com. El crecimiento anual se desaceleró levemente a finales de 2024, pero siguió en cifras de dos dígitos: por ejemplo, +19.5% interanual en noviembre de 2024 globalpropertyguide.com. Los precios de venta promedio en Q4 2024 fueron aproximadamente un 20% mayores que en Q4 2023 globalpropertyguide.com. El Índice Inmobiliario de DLD (Q4 2024) confirma este ritmo robusto digitaldubai.ae. Tanto los segmentos de segunda mano (listas para ocupar) como los fuera de plano mostraron fuertes ganancias, aunque la mayor apreciación se da en proyectos nuevos y comunidades modernas. Rentas: Las rentas han repuntado en paralelo – Knight Frank y corredores locales reportan aumentos interanuales de rentas de apartamentos de cerca del 20% en zonas prime. Los rendimientos brutos de alquiler (alquiler anual/precio) siguen siendo altos en comparación mundial (~7%) globalpropertyguide.com, aunque por debajo de sus picos de 2021.
Transacciones: El número de transacciones de venta está en un máximo histórico. En 2024 en total se registraron aproximadamente 181,000 operaciones inmobiliarias (de todo tipo) globalpropertyguide.com. Los contratos fuera de plano han dominado las ventas nuevas: cerca de 109,527 operaciones fuera de plano en 2024 (un salto de 60.6%) globalpropertyguide.com. La actividad en el mercado secundario (reventa) también sigue siendo saludable, reflejando tanto la demanda de usuarios finales como de inversores. Es notable que las ventas de apartamentos entre enero y septiembre de 2024 alcanzaron unas 102,800 unidades (+40%) y villa/townhouses unas 22,900 unidades (+18%) globalpropertyguide.com.
Oferta: La actividad constructora es alta, pero controlada. Como se indicó, las terminaciones alcanzaron aproximadamente 38,000–39,000 unidades por año en 2020–24 globalpropertyguide.com. De cara al futuro, los analistas anticipan un salto puntual a mitad de década: unas 80,000–83,000 unidades combinadas en 2025–26 dxbinteract.com. Después de 2026, las entregas caen abruptamente (hasta unas 19,000 en 2027 y cerca de 1,000 para 2029 dxbinteract.com). La tabla anterior muestra una previsión sectorial de este patrón. En resumen, aunque la demanda es fuerte, el aumento proyectado de la oferta en 2025–26 será un factor clave en el mercado.
Proyectos Principales de Infraestructura y Desarrollo
Las perspectivas inmobiliarias de Dubái están estrechamente ligadas a sus megaproyectos y planes maestros. El principal de ellos es la expansión del Aeropuerto Internacional Al Maktoum (DWC) en Dubai South. Este proyecto de aproximadamente USD 35 mil millones, en su primera fase (para 2032), gestionará 150 millones de pasajeros/año, llegando eventualmente a 260 millones thenationalnews.com thenationalnews.com. Ya están en curso contratos para nuevas pistas, terminales, sistemas de transporte internos y otros sistemas thenationalnews.com. La expansión de DWC está explícitamente vinculada a la acomodación de aproximadamente 1 millón de personas con empleo y vivienda en Dubai South thenationalnews.com. A medida que el aeropuerto crezca, “liberará” un enorme desarrollo: las autoridades planean cerrarel sobrecargado Aeropuerto Internacional de Dubái (DXB) y reutilizar el sitio de Al Garhoud de 11 km² para nuevos desarrollos urbanos thenationalnews.com. En efecto, Dubái está creando un nuevo centro urbano (Dubai South) en torno al DWC. Se espera que esto genere una enorme demanda de vivienda, parques logísticos, hoteles y retail en esa zona thenationalnews.com thenationalnews.com.
Más allá de los aeropuertos, Dubái sigue invirtiendo en transporte e infraestructura urbana. La Autoridad de Carreteras y Transporte (RTA) está implementando docenas de proyectos: por ejemplo, en 2025 se adjudicó un contrato de 1.500 millones de AED para renovar Al Fay Street (agregando 13,5 km de nuevos puentes/carreteras) globenewswire.com. En general, el gobierno ha lanzado planes de carreteras multimillonarios (22 proyectos entre 2024 y 2027) que cubren 634 km de vías globenewswire.com. Estas conectan nuevas zonas residenciales (Dubailand, Arabian Ranches II, etc.) y facilitan los desplazamientos, mejorando el valor de las comunidades periféricas. El transporte público también se está ampliando (por ejemplo, extensiones del Metro hasta Expo City, expansiones del tranvía).
Otro punto focal es el Plan Maestro Urbano Dubái 2040. Lanzado por el jeque Mohammed, guía el desarrollo en torno a cinco principales centros urbanos con viviendas, parques y servicios integrados khaleejtimes.com. Uno de los objetivos clave es la vida sostenible: el 60% del área de la ciudad será reserva natural, el 30% parques públicos, y las comodidades diarias estarán a 5–10 minutos de los residentes. En la práctica, esto significa nuevos centros comerciales y comunitarios en los barrios (para facilitar la vida diaria) deloitte.com. Por ejemplo, uno de los objetivos es que todos los centros residenciales cuenten con comercios a nivel de calle deloitte.com. Al vincular el uso del suelo con el transporte, el plan 2040 está transformando el enfoque de los desarrolladores, con mayor énfasis en proyectos suburbanos y de uso mixto.
Otros proyectos destacados incluyen el District 2020 (reurbanización del sitio de Expo 2020 en una zona mixta de tecnología e innovación), la continuación de MBR City y Dubai Creek Harbour, y mega-centros comerciales (Cityland Mall en construcción). Cada uno aporta nuevas unidades residenciales y comerciales. En el sector inmobiliario industrial, continúa la expansión de los puertos (Jebel Ali, Al Hamriya) y las zonas francas (zona logística Dubai South). En general, la cartera de proyectos de infraestructuras y desarrollos de Dubái es una de las más grandes a nivel global y respalda directamente la futura demanda inmobiliaria en esos corredores thenationalnews.com globenewswire.com.
Políticas gubernamentales, regulaciones y reformas de visados
Las autoridades de Dubái han mantenido un régimen de inversión inmobiliaria relativamente abierto, añadiendo salvaguardas. En los últimos años, el Departamento de Tierras de Dubái (DLD) ha tomado medidas para moderar la especulación: por ejemplo, duplicó la tasa de registro al 4% del valor de la propiedad (desde el 2%) globalpropertyguide.com. Se aplica un IVA del 5% a las ventas residenciales (exenciones para proyectos sobre plano de hasta tres años) globalpropertyguide.com. Mientras tanto, las leyes de escrow (cuentas fiduciarias obligatorias para todos los nuevos desarrollos sobre plano) han mejorado notablemente la protección del comprador, y aún rige un límite hipotecario de 20 años para regular el endeudamiento de los hogares. Estas políticas han fomentado mayor transparencia y un crecimiento crediticio más lento en el sector inmobiliario.
En cuanto a incentivos, Dubái ha aprovechado las reformas de visados para impulsar la demanda. Destacan los Golden Visas, que ahora ofrecen residencia por 10 años a inversionistas inmobiliarios extranjeros (por ejemplo, poseer ≥2 millones de AED en bienes raíces) redubai.com. Para compradores de nivel medio existe una visa de inversor de 3 años (750k+ AED). Otras categorías de visados —incluyendo la visa de turista de entrada múltiple por 5 años, la visa de trabajo remoto por 5 años y una visa para freelancers de 5 años— han ampliado la base de posibles inquilinos y propietarios redubai.com redubai.com. Incluso la nueva visa de retiro (para mayores de 55 años) está atrayendo compradores a comunidades tranquilas redubai.com. En resumen, la política migratoria de Dubái ahora se alinea estrechamente con el sector inmobiliario: la propiedad (especialmente en régimen de freehold) otorga residencia más fácilmente, lo que a su vez impulsa la demanda de viviendas y alquileres redubai.com redubai.com.
En conjunto, estas políticas equilibran medidas de enfriamiento (tasas más altas, IVA) con incentivos al crecimiento (visados, infraestructuras). El mercado también se beneficia de regulaciones estables: los extranjeros pueden poseer títulos de propiedad en zonas designadas, no hay impuestos inmobiliarios y las reglas de alquiler bajo la Ley RERA protegen tanto a propietarios como a inquilinos. Todos estos factores siguen haciendo que el sector inmobiliario de Dubái sea atractivo en comparación con otras ciudades globales.
Tendencias de inversión extranjera y oportunidades
El capital extranjero sigue siendo una piedra angular en el mercado de Dubái. Según datos del DLD y estimaciones de analistas, los inversores internacionales representan una gran parte del volumen de ventas (a menudo se cita entre el 70–90%). Las cinco principales nacionalidades mencionadas ilustran esta diversidad dxbinteract.com. Más allá de la nacionalidad, el perfil de inversores varía según el segmento: por ejemplo, los individuos de muy alto patrimonio (UHNWI) suelen buscar propiedades icónicas (villas en Palm Jumeirah, apartamentos frente al mar), mientras que profesionales y expatriados de clase media compran o alquilan viviendas de segmento medio. Muchos citan los altos rendimientos de Dubái (con retornos brutos típicos del ~7%) y el entorno libre de impuestos como atractivos clave globalpropertyguide.com. El Príncipe Heredero de Dubái ha señalado que la confianza global en la economía del emirato —debido a su infraestructura, entorno regulatorio y calidad de vida— continúa atrayendo inversión extranjera globalpropertyguide.com.
Las áreas de oportunidad incluyen residencial de lujo (especialmente por parte de inversores extranjeros que buscan seguridad y rentabilidad), activos comerciales (sobre todo en suburbios en expansión) y logística/almacenaje (con el impulso de EAU para ser un centro mundial de comercio). Algunos fondos y REITs están poniendo su mirada en activos de Dubái, dados el marco legal propicio para la inversión. La Estrategia Nacional de Inversión 2031 de EAU apunta explícitamente a duplicar la IED para 2031 (hasta 1,3 billones de AED) globenewswire.com, con bienes raíces y logística entre los sectores objetivo. En la práctica, esto podría significar que más fondos soberanos y fondos de pensiones destinen recursos a proyectos inmobiliarios y de desarrollo en Dubái, lo que impulsaría aún más el crecimiento.
Perspectivas y previsión 2026–2030
De cara a 2026–2030, los analistas prevén un crecimiento continuo pero con moderación y cierta volatilidad potencial. La cuestión clave es el aumento de la oferta que se está produciendo. Según Fitch Ratings, el repunte en las entregas —que se espera supere el crecimiento poblacional (proyectado en 5% anual) khaleejtimes.com— probablemente detendrá el actual ascenso de precios. Fitch ve que el mercado de Dubái alcanzará su punto máximo en 2024, con una leve corrección (de hasta ~15%) a finales de 2025 o en 2026 según su escenario base khaleejtimes.com. Esto refleja que las entregas (acumuladas ~250,000 unidades hasta 2027) podrían temporalmente superar la demanda khaleejtimes.com. Fitch señala, por ejemplo, que para 2026 están previstas unas 120,000 entregas khaleejtimes.com.
Dicho esto, otros expertos señalan factores compensatorios. Análisis recientes destacan que el crecimiento poblacional y la entrada de inversiones en Dubái pueden superar el 5% anual (especialmente si siguen llegando individuos de alto patrimonio y trabajadores cualificados) expertbridge.ae. Desde este punto de vista, gran parte de la nueva oferta podría ser absorbida por los nuevos residentes, limitando cualquier caída de precios a segmentos específicos. De hecho, las ubicaciones prime (villas, zonas costeras) tienen su propia dinámica de demanda y podrían mantenerse resistentes expertbridge.ae. Los datos iniciales de 2025 (volúmenes de transacción, niveles de renta) sugieren que el mercado aún tiene impulso, lo que implica al menos un aterrizaje suave en lugar de un colapso severo.
Suponiendo que no ocurra un shock global severo, esperamos que los precios residenciales en Dubái se estabilicen o desaceleren en 2026–27. Es posible que se produzcan algunas caídas moderadas (de un solo dígito) a mediados de 2025/26 si suben los tipos de interés o los compradores hacen una pausa. Entre 2028 y 2030, a medida que el crecimiento de la oferta se estabilice (según la proyección de DXBInteract) y la población continúe aumentando, el mercado debería estabilizarse y reanudar un crecimiento modesto. Las áreas de crecimiento de la demanda probablemente incluirán suburbios recién desarrollados (Dubai South, Al Furjan, DAMAC Hills 2, JVC, MBR City) y distritos de lujo (Palm, JBR, Mohammed bin Rashid City) expertbridge.ae. Como aspecto positivo, nuevas iniciativas gubernamentales (incentivos para zonas tecnológicas, proyectos de energía verde) podrían crear nuevos clústeres de empleo, apoyando la demanda. Por el lado del riesgo, los factores a vigilar incluyen cualquier desaceleración de la inversión extranjera (por tensiones geopolíticas o mayores tasas globales) y el exceso de oferta en apartamentos de gama baja.
En resumen, se espera que el sector inmobiliario de Dubái siga creciendo hasta 2030, aunque a un ritmo más moderado después de 2025. El crecimiento de los precios y rentas probablemente oscilará entre un dígito medio y alto anual en la segunda mitad de la década. Los fundamentos a largo plazo (crecimiento poblacional, turismo, diversificación económica) siguen siendo positivos. Sin embargo, los picos cíclicos de oferta y los factores económicos globales generarán correcciones intermitentes. Por tanto, los inversores astutos se centrarán en activos prime, desarrollos con promotores sólidos y proyectos alineados con la visión Dubái 2040 y los nodos de infraestructura.
Fuentes: Fuentes oficiales y de la industria según lo citado (Departamento de Tierras de Dubái, Deloitte, JLL, Knight Frank, análisis de la industria y prensa) deloitte.com digitaldubai.ae globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globenewswire.com thenationalnews.com globalpropertyguide.com khaleejtimes.com khaleejtimes.com expertbridge.ae.
