Mercado Inmobiliario de las Bahamas 2025: Tendencias, Oportunidades y Pronóstico

Segmento de Bienes Raíces Residenciales

La propiedad residencial en Las Bahamas abarca desde viviendas para compradores locales por primera vez hasta villas ultra lujosas frente al mar. Este segmento se caracteriza por un mercado de dos niveles. Por un lado está el sector de alta gama, impulsado por la demanda extranjera, y por otro lado está el mercado medio local, donde la asequibilidad es una preocupación globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. El segmento de casas vacacionales de lujo y expatriados ha estado en auge: Las Bahamas ocupó el tercer lugar a nivel mundial en crecimiento de precios residenciales prime en 2023, con un aumento interanual del 15% en los valores de las propiedades de lujo globalpropertyguide.com. Incluso hasta principios de 2025, las ventas de propiedades prime de más de $3 millones aumentaron un 18% interanual, y las casas prime frente al mar suelen apreciarse alrededor de un 6–8% anual, superando muchas inversiones tradicionales homesforsaleinnassaubahamas.com. Esta apreciación sostenida refleja el fuerte interés internacional, el suministro limitado de ubicaciones prime y el prestigio de las islas como un refugio seguro libre de impuestos. Los compradores estadounidenses dominan las compras extranjeras (alrededor del 35% de los compradores internacionales), seguidos por europeos (~30%) y canadienses (10%), todos atraídos por el clima y los beneficios de inversión globalpropertyguide.com. Esta afluencia de riqueza global ha impulsado nueva construcción en comunidades cerradas de alto nivel y complejos de condominios turísticos. Los desarrolladores están adaptándose a las preferencias modernas construyendo más condominios llave en mano con comodidades de resort, ya que muchos compradores ahora buscan una “casa isleña para llegar y disfrutar” en lugar de mantener una finca independiente content.knightfrank.com. El resultado es una ola de nuevos proyectos de condominios de lujo en zonas como Cable Beach de Nassau y Paradise Island, sumando inventario al mercado de alta gama.

En contraste, el mercado residencial principal para los bahameños locales enfrenta desafíos. Años de aumento de precios han reducido la asequibilidad para las familias de clase media globalpropertyguide.com. La oferta de viviendas asequibles ha estado muy por detrás de la demanda, lo que ha llevado a aumentos de alquileres y precios en los barrios locales. Muchos compradores bahameños dependen de la financiación, pero los préstamos hipotecarios bancarios han estado relativamente estancados (de hecho, las hipotecas residenciales pendientes se redujeron aproximadamente un 1,4% anual en la última década) globalpropertyguide.com. Los compradores locales de primera vivienda encuentran opciones limitadas, y el gobierno ha intervenido con iniciativas como el proyecto Renaissance en Carmichael para construir unas 200 viviendas asequibles globalpropertyguide.com. Aun así, tales esfuerzos son modestos en comparación con la magnitud de la necesidad. Como resultado, las tasas de propiedad de vivienda son bajas y una gran parte de la población permanece en el mercado de alquiler – según el último censo, aproximadamente el 35% de las viviendas estaban ocupadas por inquilinos que pagaban renta globalpropertyguide.com. La buena noticia es que 2025 podría traer cierto alivio del lado de la oferta: funcionarios informan de varias iniciativas para crear más vivienda a precio moderado y mejorar el acceso a hipotecas para los bahameños dupuchrealestate.com. En general, el sector residencial en 2025 se caracteriza por una actividad robusta en el segmento alto y presiones continuas de asequibilidad en el nivel de entrada. Cerrar esta brecha es un desafío clave para la sostenibilidad a largo plazo del mercado.

Segmento de Propiedades de Lujo

El segmento de bienes raíces de lujo en Las Bahamas es un mundo aparte: hogares ultra exclusivos, islas privadas y residencias asociadas a resorts que atraen a personas de alto patrimonio de todo el mundo. Este segmento ha sido excepcionalmente fuerte. Durante 2020–2023, compradores adinerados acudieron en masa a Las Bahamas como un escape ideal durante la pandemia, impulsando los precios de manera dramática. Como se mencionó, los valores en comunidades exclusivas (por ejemplo, Lyford Cay, Albany, Ocean Club Estates) aproximadamente se duplicaron entre 2019 y 2023, un aumento extraordinario content.knightfrank.com. Incluso cuando el mercado se enfría ligeramente en 2025, el segmento exclusivo sigue siendo un mercado de vendedores en muchos aspectos: el inventario es escaso y los listados codiciados pueden alcanzar precios premium. Los vendedores de propiedades de lujo de calidad suelen tener éxito incluso con precios altos, siempre que no estén irrealistamente por encima de comparables recientes practiceguides.chambers.com. Sin embargo, los compradores se han vuelto más exigentes ahora, y algunas mega-propiedades sobrevaloradas permanecen sin vender por más tiempo que antes content.knightfrank.com.

Una tendencia notable es el cambio en las preferencias de los compradores hacia la conveniencia llave en mano y las comodidades. Muchos compradores adinerados, incluidos jóvenes ejecutivos que pueden trabajar de forma remota, prefieren condominios de lujo o residencias en resorts gestionados en lugar de mansiones independientes content.knightfrank.com. Valoran el “estilo de vida hotelero” – servicios de conserjería, seguridad, spas y restaurantes en el lugar – y no tener que preocuparse por el mantenimiento o la preparación para huracanes de una propiedad grande content.knightfrank.com. En respuesta, los desarrolladores han lanzado varios proyectos de residencias con marca. Por ejemplo, en Cable Beach en Nassau, los nuevos condominios GoldWynn y Aqualina ofrecen amenidades de cinco estrellas, mientras que en Paradise Island las Ocean Club Four Seasons Residences (con fecha prevista de finalización en 2027) ofrecerán apartamentos y villas ultra exclusivos en un entorno turístico de renombre practiceguides.chambers.com globalpropertyguide.com. El complejo turístico Baha Mar agregó las Rosewood Residences en Cable Beach, brindando a los propietarios de condominios acceso a todos los beneficios del hotel de cinco estrellas adyacente content.knightfrank.com. Próximos proyectos de marcas de lujo como Six Senses, Montage e incluso Bvlgari están en desarrollo en varias islas travelmarketreport.com, lo que eleva aún más el perfil de las Bahamas en el mercado global de lujo.

Los multimillonarios extranjeros también se sienten atraídos por oportunidades únicas como islas privadas y propiedades a medida. Las Exumas, por ejemplo, ofrecen parcelas de islas privadas y villas remotas de alto nivel que sirven como símbolos definitivos de estatus homesforsaleinnassaubahamas.com. Estas propiedades trofeo pueden alcanzar precios estratosféricos (muchos decenas de millones de dólares por una isla o una finca extensa), y el interés se mantiene constante por parte de compradores UHNW que buscan retiros seguros y apartados. Los analistas de la industria señalan que Las Bahamas está ahora firmemente establecida como un destino de bienes raíces de lujo de primer nivel; en el Informe de Riqueza 2024 de Knight Frank, Las Bahamas fue uno de los mercados de vivienda de lujo con mejor desempeño a nivel mundial globalpropertyguide.com. De cara al futuro, se espera que el segmento de lujo permanezca dinámico. Si bien el crecimiento de los precios puede moderarse después de las enormes ganancias de los últimos años, la demanda global de propiedades de lujo en Bahamas sigue aumentando, y el nuevo inventario de alto nivel se absorbe rápidamente. En resumen, la combinación de Las Bahamas de estilo de vida tropical y beneficios financieros/fiscales continúa “cautivando a los inversores más exigentes” en el espacio de lujo homesforsaleinnassaubahamas.com.

Bienes Raíces Comerciales y Desarrollos Turísticos

Fuera de las residencias privadas, el sector inmobiliario comercial de Las Bahamas está impulsado en gran medida por el turismo, la hospitalidad y el desarrollo de complejos turísticos de usos mixtos. Los segmentos comerciales tradicionales (oficinas, comercios, industriales) son relativamente pequeños dado el tamaño del país, pero el sector hotelero y de resorts está en auge. Los números récord de turismo en 2024 han incentivado una inversión significativa en hoteles, marinas y atracciones, lo cual a su vez influye en el mercado inmobiliario. Cabe destacar que el puerto de cruceros de Nassau fue remodelado y reabierto completamente en mayo de 2023, ahora con capacidad para recibir los cruceros más grandes y modernos practiceguides.chambers.com. Esto ha revitalizado el centro de Nassau y augura un aumento del flujo de turistas para los comercios cercanos. La industria de cruceros sigue siendo una piedra angular de la economía: generó más de 650 millones de dólares en gastos directos en el último año travelmarketreport.com, y la expansión continúa. Por ejemplo, Royal Caribbean y Carnival están desarrollando cada una nuevos destinos portuarios para cruceros en Las Bahamas practiceguides.chambers.com. Royal Caribbean está creando un club de playa en Paradise Island, y Carnival está construyendo un importante puerto de cruceros en Gran Bahama. Estos proyectos impulsarán el desarrollo inmobiliario comercial de apoyo (desde tiendas minoristas hasta instalaciones para excursiones) y aumentarán la cantidad de visitantes a esas islas una vez que estén en funcionamiento.

Quizás los desarrollos más emocionantes están en el pipeline de resorts y hoteles. En los últimos dos años, Las Bahamas atrajo más de 10 mil millones de dólares en inversión extranjera directa, gran parte de ella destinada a proyectos de resorts de lujo travelmarketreport.com. Esto incluye una combinación de nuevos resorts, expansiones de los ya existentes y comunidades residenciales de alta gama. Por ejemplo, ya comenzó la construcción de Jack’s Bay, una exclusiva comunidad de golf en Eleuthera, y de Montage Cay en Abaco, un resort en una isla privada con residencias de marca practiceguides.chambers.com. En Gran Bahama, el lujoso Six Senses Resort & Residences ya está en desarrollo, lo que señala la confianza en la revitalización de Freeport practiceguides.chambers.com. En Paradise Island, está previsto un nuevo hotel y residencias Four Seasons como parte de la remodelación del Ocean Club practiceguides.chambers.com, complementando el icónico resort Atlantis. Nassau/New Providence también sigue viendo inversiones – además de las fases adicionales de Baha Mar, la comunidad ultra lujosa Albany (respaldada por celebridades) está lanzando nuevas fases de construcción practiceguides.chambers.com. Resorts boutique y de tamaño medio en las “Out Islands” (las Islas Familiares) también están proliferando practiceguides.chambers.com. Los desarrolladores están apuntando a viajeros adinerados que buscan lugares únicos y vírgenes, con proyectos en cayos pequeños que ofrecen privacidad y experiencias personalizadas practiceguides.chambers.com.

Estos desarrollos impulsados por el turismo tienen un impacto directo en el mercado inmobiliario: crean empleos, mejoran la infraestructura y, a menudo, incluyen componentes residenciales (condominios, villas) para la venta. Por ejemplo, un nuevo resort suele incluir un conjunto de villas o unidades de condominio en venta que los compradores extranjeros pueden adquirir, combinando bienes raíces comerciales y residenciales. También se están realizando mejoras en la infraestructura. El gobierno ha dado prioridad a mejoras como la expansión de aeropuertos (por ejemplo, una mejora de $55 millones en el Aeropuerto de North Eleuthera y un nuevo aeropuerto internacional para Exuma previsto para completarse en 2025) para respaldar el aumento del tráfico de visitantes ewnews.com ewnews.com. Las carreteras, marinas y servicios públicos están siendo mejorados en islas que reciben nuevos resorts. En general, las perspectivas de bienes raíces comerciales son sólidas, especialmente en activos relacionados con el turismo. Las altas tasas de ocupación hotelera y el incremento de la tarifa diaria promedio incentivan la inversión en nuevos hoteles y alquileres vacacionales. Incluso sectores nicho como logística/almacenamiento podrían experimentar un impulso a medida que crece la demanda del consumidor junto con la población. La principal precaución es asegurar que estos desarrollos sean sostenibles y repartan beneficios más allá de los enclaves turísticos. Pero a partir de 2025, la inversión en infraestructura y turismo está en su punto más alto, lo que indica confianza en que Las Bahamas continuará atrayendo visitantes e inversionistas inmobiliarios en los próximos años travelmarketreport.com travelmarketreport.com.

Oportunidades de Inversión y Consideraciones de Estilo de Vida

Las Bahamas ofrecen un paquete atractivo para inversionistas inmobiliarios y quienes buscan reubicarse. Una combinación de belleza natural, atractivo estilo de vida e incentivos financieros hace que 2025 sea un momento atractivo para considerar comprar propiedad. Las ventajas fiscales son un gran atractivo: Las Bahamas no cobran impuesto sobre la renta, ni impuesto sobre ganancias de capital, ni impuesto sobre herencias o sucesiones a las personas linkedin.com. Este entorno fiscal neutral significa que los ingresos por alquiler o la ganancia por la reventa de una propiedad, en general, se obtienen libres de impuestos (importante para estadounidenses, quienes a menudo pueden compensarlo con créditos fiscales extranjeros) dupuchrealestate.com. El costo de mantener una propiedad también es razonable: las tasas de impuesto inmobiliario son bajas a moderadas (y las viviendas ocupadas por el propietario están exentas en los primeros $300,000 de valor) linkedin.com. Para compradores de alto poder adquisitivo, comprar bienes raíces en las Bahamas también puede ser un camino hacia la residencia. El Programa de Residencia Permanente Económica (EPR) del gobierno otorga residencia permanente acelerada a compradores extranjeros que inviertan al menos $1,000,000 en propiedad linkedin.com. (Este umbral aumentó de $750,000 a $1 millón a partir del 1 de enero de 2025 para asegurar que los inversionistas tengan una participación significativa a largo plazo linkedin.com.) Los residentes permanentes gozan del derecho a vivir todo el año en Las Bahamas y de varios privilegios, y después de 10 años pueden ser elegibles para la ciudadanía linkedin.com. El beneficio de la residencia, combinado con la ausencia de impuestos sobre la riqueza, es un fuerte incentivo para inversionistas que buscan diversificación de activos y una residencia alternativa como Plan B. Como señaló un asesor, Las Bahamas están “posicionadas como un refugio de inversión”, ofreciendo una apreciación del valor a largo plazo y prácticamente ingresos libres de impuestos en un país estable y cercano dupuchrealestate.com.Más allá de las finanzas, la calidad de vida y los factores de estilo de vida son una parte fundamental de la ecuación. Las Bahamas es una democracia estable, de habla inglesa y con estrechos lazos con Norteamérica; está a solo un corto vuelo de las principales ciudades de EE. UU. (Miami está a 1 hora, Nueva York a unas 3 horas). Esta proximidad y facilidad de acceso la hacen viable incluso para residentes a tiempo parcial que puedan viajar de ida y vuelta dupuchrealestate.com dupuchrealestate.com. Las islas en sí ofrecen un estilo de vida envidiable: clima cálido durante todo el año, hermosas playas, navegación y pesca, y servicios de alto nivel como campos de golf y spas. Los expatriados encuentran comunidades bien desarrolladas, incluidas excelentes escuelas internacionales e instalaciones médicas en Nassau, lo que hace realista mudarse con la familia. De hecho, la pandemia impulsó una “revolución del trabajo remoto” de la que Las Bahamas supo sacar provecho: el gobierno introdujo una visa de estadía extendida para nómadas digitales, y muchos profesionales descubrieron que podían vivir en el paraíso mientras conservaban sus empleos en el extranjero content.knightfrank.com content.knightfrank.com. Muchos de los que vinieron temporalmente se han quedado como residentes permanentes o semi-permanentes, trayendo a sus familias e incluso comprando casas sin haberlas visto en persona mediante recorridos virtuales content.knightfrank.com content.knightfrank.com. Esta tendencia ha aumentado la demanda de características como oficinas en casa y conexión a internet confiable en las propiedades homesforsaleinnassaubahamas.com.

Desde la perspectiva de un inversionista, las oportunidades de ingresos por alquiler son sólidas. El auge del turismo se traduce en una alta demanda de alquileres vacacionales a corto plazo en plataformas como Airbnb. De hecho, Airbnb reportó un aumento del 16.7% en noches reservadas a principios de 2024 en comparación con el año anterior globalpropertyguide.com. Las propiedades de alquiler bien ubicadas (por ejemplo, condominios en Cable Beach de Nassau o Paradise Island, o villas en islas populares como Exuma) pueden lograr una sólida ocupación y tarifas nocturnas premium durante la temporada alta. Por ejemplo, los alquileres frente al mar en áreas privilegiadas suelen alcanzar $300–$800 por noche y suelen estar fuertemente reservados en los meses de invierno, generando rendimientos atractivos para los propietarios globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Los alquileres a largo plazo para residentes o expatriados también tienen demanda, con alquileres mensuales para una cómoda vivienda de 3 dormitorios en torno a $3,000 en Nassau (y menos en islas menos pobladas) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Combinados con la ausencia de impuesto sobre la renta, estos rendimientos pueden ser muy atractivos. Los inversionistas también valoran que el dólar bahameño está anclado 1:1 con el dólar estadounidense, eliminando el riesgo cambiario y simplificando las transacciones linkedin.com. El proceso legal para que extranjeros compren bienes raíces es sencillo (con registro simple o permiso, como se explica en la sección legal), y los derechos de propiedad están bien protegidos bajo un sistema jurídico familiar de common law inglés. Todos estos factores – facilidad de compra, fuertes derechos de propiedad, liquidez en el mercado de alta gama y un estilo de vida sin igual – hacen de Las Bahamas una de las mejores opciones para invertir en bienes raíces en 2025. Como expresó un experto local, “Si estás pensando en invertir, 2025 es un gran momento para entrar”, dada la trayectoria de crecimiento y las ventajas únicas de Las Bahamas dupuchrealestate.com.

Tendencias del mercado y pronóstico (2026–2030)

De cara al futuro, las perspectivas para el mercado inmobiliario de las Bahamas en los próximos 3-5 años son en general positivas, aunque con algunos matices. Se espera que el turismo se mantenga fuerte: las previsiones del sector indican que el número de visitantes se mantendrá en niveles récord o incluso crecerá aún más a corto plazo globalpropertyguide.com. El FMI señala que tanto las llegadas de turistas como su gasto promedio deberían seguir aumentando, lo que respaldará el crecimiento del PIB real y, por extensión, mantendrá la demanda de alojamiento e inmuebles globalpropertyguide.com. Las nuevas aperturas de hoteles previstas entre 2025 y 2027 (Four Seasons, Six Senses, etc.) aumentarán la capacidad de habitaciones y probablemente incrementarán el número de visitantes con estancia prolongada. Esto es favorable para el mercado de alquiler vacacional y de segundas residencias, ya que un sector turístico saludable suele convertir a una fracción de los visitantes en compradores de propiedades. El éxito del gobierno en atraer inversiones a gran escala (más de 10.000 millones de dólares en proyectos turísticos recientes travelmarketreport.com) también implica confianza en el futuro del mercado. Muchos de esos desarrollos incluyen componentes residenciales que saldrán al mercado en los próximos años, aumentando gradualmente la oferta de unidades de lujo. A medida que este nuevo inventario sea absorbido, podríamos ver una apreciación de precios en el segmento de lujo que se normalice a niveles más moderados (por ejemplo, un crecimiento anual de un dígito bajo a medio en lugar del auge de dos dígitos de 2021–2023). Las previsiones globales de Knight Frank anticipan que el crecimiento de precios en propiedades de lujo se moderará a unos pocos puntos porcentuales anuales en muchos destinos exclusivos, y es probable que Las Bahamas siga ese patrón a medida que supere el repunte pospandémico. En esencia, el mercado debería seguir una trayectoria ascendente, pero de manera más constante y sostenible.

Una tendencia clara es el creciente interés en las Islas Familiares (las islas menos pobladas fuera de New Providence). A medida que Nassau y Paradise Island se vuelven más caras y desarrolladas, tanto compradores como desarrolladores miran cada vez más hacia islas como Exuma, Eleuthera, Abaco, Andros y Long Island. Se espera que estas islas sean puntos clave de crecimiento en los próximos años dupuchrealestate.com. Por ejemplo, Exuma y Eleuthera ya tienen una alta demanda en 2025, con la competencia por propiedades impulsando los precios al alza dupuchrealestate.com. Abaco, tras reconstruirse después del huracán Dorian de 2019, está en alza: en 2024 las llegadas aéreas a Abaco aumentaron casi un 12%, lo que indica un sólido regreso de la actividad a los niveles previos al huracán travelmarketreport.com. Los precios inmobiliarios en Abaco, que habían caído tras Dorian, ahora están aumentando de manera constante a medida que se restablece la infraestructura y nuevos resorts (como Montage Cay) generan expectativas homesforsaleinnassaubahamas.com. Long Island y Andros son citadas como “mercados a observar”: siguen siendo relativamente asequibles hoy, pero tienen mucho potencial de crecimiento, por lo que quienes inviertan temprano allí podrían ver una apreciación significativa dupuchrealestate.com. Anticipamos un mayor crecimiento relativo en los valores de estas islas emergentes que en el mercado más maduro de Nassau en los próximos 5 años, a medida que la mejora de la infraestructura (aeropuertos, marinas, servicios) y nuevos proyectos hagan que las Islas Familiares sean más accesibles y atractivas.

Nassau, ubicada en Nueva Providencia, es la capital de la nación y el mayor mercado urbano.

Ofrece una amplia gama de propiedades, desde comunidades cerradas de lujo y condominios frente al mar hasta viviendas iniciales para familias locales.El mercado de Nassau en 2025 está muy activo, pero muestra señales de normalización tras los frenéticos años recientes.El precio medio de la vivienda en Nassau (y sus alrededores inmediatos) era de alrededor de $495,000 a mediados de 2025, lo que en realidad representó un aumento del 4.9% en lo que va del año a pesar de cierta volatilidad mensual morleyrealty.com.El precio promedio de venta (que puede verse sesgado por algunas ventas de alto nivel) fue de aproximadamente $590,000 a mediados de 2025 morleyrealty.com, aunque otras fuentes citan el precio promedio de listado más cercano a $720,000 para Nassau, reflejando la influencia de zonas exclusivas homesforsaleinnassaubahamas.com.Esto indica que, si bien muchas viviendas se venden en la franja media de las seis cifras, Nassau también registra transacciones multimillonarias que elevan el promedio.El inventario ha estado limitado: la cantidad de listados a principios de 2025 fue casi un 20% menor que el año anterior morleyrealty.com, pero los nuevos listados ahora están aumentando lentamente a medida que el mercado se calma.Las propiedades en Nassau, especialmente en vecindarios deseables, siguen recibiendo un fuerte interés por parte de los compradores.En junio de 2025, por ejemplo, la firma de contratos aumentó un 119% interanual aunque las ventas finales disminuyeron (lo que sugiere que algunos acuerdos están tardando más en cerrarse) morleyrealty.com morleyrealty.com.La demanda de alquiler en Nassau sigue siendo alta gracias a las oportunidades laborales y comodidades de la ciudad; zonas como Cable Beach (hogar del resort Baha Mar, restaurantes y condominios) son conocidas como “reyes del alquiler” con demanda de inquilinos durante todo el año homesforsaleinnassaubahamas.com.De cara al futuro, la perspectiva de Nassau es estable.Como centro comercial, se beneficia de casi todos los impulsores económicos: turismo, finanzas, gobierno, y seguirá viendo desarrollo.Próximos proyectos de condominios y posiblemente un resurgimiento de la vida residencial en el centro (con la revitalización del puerto de cruceros) podrían añadir inventario nuevo.Se espera que el crecimiento de los precios sea modesto pero positivo, y Nassau seguirá siendo el centro de liquidez del mercado inmobiliario de las Bahamas (el lugar más fácil para comprar o vender rápidamente).Los submercados clave a observar incluyen el oeste de New Providence (Albany, Lyford Cay, Old Fort Bay) donde se encuentran las propiedades ultra lujosas, y el este de New Providence (áreas como Eastern Road) que son populares entre residentes de clase alta-media y expatriados por sus vistas al mar y proximidad a la ciudad.

Económicamente, se prevé que Las Bahamas crezca de manera modesta. El FMI advierte que el crecimiento del PIB a largo plazo, más allá de aproximadamente 1,5 % anual, requerirá una inversión continua y abordar las limitaciones laborales globalpropertyguide.com. Eso significa que el ritmo de expansión inmobiliaria podría depender de la capacidad del país para capacitar trabajadores y apoyar estos nuevos proyectos. No obstante, la construcción y los servicios inmobiliarios se mantienen optimistas, con la Asociación de Contratistas de Las Bahamas afirmando que “el futuro parece prometedor” debido a sólidas carteras de proyectos globalpropertyguide.com. Los principales riesgos macroeconómicos incluyen factores externos: una desaceleración de la economía estadounidense o impactos financieros globales podrían moderar la compra extranjera y el turismo globalpropertyguide.com. Además, los movimientos en las tasas de interés internacionales pueden afectar la demanda: la reciente era de bajas tasas de interés ayudó a impulsar las compras de lujo; si las tasas se mantienen altas, algunos compradores marginales podrían dudar o buscar oportunidades. Sin embargo, el segmento de ultra lujo es menos sensible a las tasas de interés, y muchos compradores en Las Bahamas pagan en efectivo, por lo que el impacto debería ser limitado.

En general, el pronóstico a 3–5 años para el sector inmobiliario en Las Bahamas es de crecimiento continuado e inversión activa, aunque a un ritmo más moderado. Se espera que los valores de las propiedades aumenten en general en línea con una demanda saludable, especialmente en zonas frente al mar y complejos turísticos. El segmento de lujo probablemente seguirá siendo el principal impulsor (apoyado por las tendencias mundiales de acumulación de riqueza y el atractivo duradero de Las Bahamas), pero también prevemos mejoras en el mercado medio si las iniciativas gubernamentales de vivienda se consolidan. Para 2030, Las Bahamas contará con un panorama inmobiliario más diversificado: Nassau/Paradise Island seguirá siendo el centro comercial y transaccional, pero una mayor parte de la actividad se repartirá entre las Islas Familiares. La sostenibilidad y la resiliencia también cobrarán mayor protagonismo (por ejemplo, más viviendas con energía solar, construcciones resistentes a tormentas) a medida que los nuevos desarrollos se ajusten a tendencias globales. Salvo grandes sorpresas, los inversores pueden ser optimistas de que el sector inmobiliario de Las Bahamas mantendrá su reputación como una sólida inversión a largo plazo y un trozo de paraíso para poseer.

Enfoque Regional: Nassau, Paradise Island, Exuma y Abaco

Para comprender mejor el mercado, vale la pena analizar algunas regiones e islas clave de manera individual. Las Bahamas es un archipiélago con mercados inmobiliarios diversos, desde la ciudad capital hasta cayos exteriores tranquilos. A continuación se presenta un desglose del rendimiento actual y las perspectivas en cuatro áreas importantes:

Nassau (Isla de New Providence)

Paradise Island

Exuma se refiere a una cadena de islas idílicas (la más grande es Great Exuma) a unas 140 millas al sur de Nassau, famosa por sus aguas turquesas y belleza virgen.

Las Exumas se han convertido en uno de los mercados inmobiliarios de más rápido crecimiento en las Bahamas.La vida en Exuma es tranquila y pintoresca: desde el asentamiento principal de George Town hasta pequeñas comunidades en los cayos, atrae a quienes buscan un retiro tranquilo lejos de las multitudes dupuchrealestate.com.Los bienes raíces en Exuma van desde encantadoras casas de estilo isleño hasta lujosas propiedades frente al mar e incluso islas privadas en venta.Las condiciones del mercado en 2025 muestran alta demanda y oferta limitada.Exuma es citada como estando «en alta demanda» por los corredores, con la competencia por listados de calidad impulsando los precios al alza dupuchrealestate.com.Los precios promedio de las viviendas son más difíciles de generalizar aquí debido a la diversidad de tipos de propiedades, pero las casas y villas frente al mar suelen listar por encima de $1 millón (a menudo $2–5 millones para construcciones modernas de lujo).El atractivo de Exuma para los ultrarricos es evidente: es uno de los principales destinos para compras de islas privadas, y celebridades han adquirido refugios en las Exuma Cays.Por ejemplo, la isla privada Musha Cay de David Copperfield y Little Hall’s Pond Cay de Johnny Depp pusieron a Exuma en el mapa como un destino de élite.Para los que no son multimillonarios, Exuma todavía ofrece algunos terrenos y casas relativamente asequibles tierra adentro o fuera del agua, pero incluso esos han aumentado de precio a medida que más inversores se dan cuenta del potencial de Exuma.El mercado de alquiler es fuerte: los cerdos nadadores de Exuma, el esnórquel de clase mundial y la pesca atraen a muchos turistas, y los datos de Airbnb muestran que Exuma tiene una de las tarifas promedio de alquiler diario más altas del país (alrededor de $750/noche en promedio, entre los alquileres de corta duración activos) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.Con una nueva terminal de aeropuerto internacional en construcción y proyectos de resorts de lujo como la expansión del Grand Isle Resort y las mejoras de Sandals, la accesibilidad y las comodidades de la isla están mejorando.Perspectiva: Se espera que Exuma continúe ganando protagonismo.Los expertos de la industria nombran consistentemente a Exuma como una de las principales opciones de inversión para 2025 y más allá dupuchrealestate.com.Como señaló un informe, Exuma ofrece “una escapada pura” y está preparada para un mayor desarrollo que aún respeta su encanto natural homesforsaleinnassaubahamas.com.Los compradores en los próximos años pueden ver una sólida apreciación, especialmente si compran ahora antes de que se completen más desarrollos.La clave será mantener el equilibrio entre el desarrollo y el medio ambiente, algo de lo que los actores locales son conscientes.En general, el futuro inmobiliario de Exuma parece prometedor, ya que su combinación de exclusividad, belleza y nueva infraestructura probablemente generará fuertes rendimientos.

Ábaco (Las Islas Ábaco) se encuentra en el norte de Las Bahamas e incluye Gran Ábaco, Pequeño Ábaco y una cadena de cayos famosos por la navegación y casas de veraneo.

El mercado de Abaco es único porque está recuperándose de una grave adversidad: el huracán Dorian, en septiembre de 2019, devastó partes de Abaco, incluyendo Marsh Harbour y Treasure Cay, causando daños generalizados a la propiedad.En los años siguientes, la reconstrucción ha sido constante y para 2024–2025 Abaco está experimentando un renacimiento de interés e inversión dupuchrealestate.com.El mercado actual en Abaco se caracteriza por una demanda creciente y precios en alza, ya que tanto residentes que regresan como inversores oportunistas han estado comprando propiedades (algunas casas dañadas por la tormenta se vendieron con descuentos después de Dorian, y esas han sido renovadas o reconstruidas).Según el Ministerio de Turismo, Abaco tuvo un aumento del 11,9% en llegadas aéreas en 2024, el mayor crecimiento de cualquier isla principal, lo que indica un firme retorno a los niveles previos al Dorian de actividad travelmarketreport.com.Áreas como Treasure Cay, conocida por su impresionante playa, y Elbow Cay (con el pintoresco faro de Hope Town) vuelven a estar llenas de vida.Los precios de bienes raíces en Abaco, que se desplomaron en 2019–2020, han estado recuperándose.Lotes y condominios frente a la playa en Treasure Cay, por ejemplo, han recuperado valor a medida que la comunidad se reconstruye; algunas propiedades ahora están alcanzando o superando sus precios previos al huracán, aunque todavía ofrecen un buen valor relativo en 2025.Abaco también alberga desarrollos de lujo: Baker’s Bay Golf & Ocean Club, una comunidad turística privada en Great Guana Cay, está completamente en funcionamiento nuevamente y continúa atrayendo a compradores muy adinerados (las casas allí van desde los 4 millones de dólares en adelante).De cara al futuro, las perspectivas de Abaco son muy positivas.Hay una demanda acumulada significativa por parte de quienes aman la navegación, la pesca y el estilo de vida relajado de Abaco.Montage Cay, un resort de lujo en una isla privada en Abaco, está en desarrollo y añadirá un hotel cinco estrellas y residencias de marca para 2025/26 practiceguides.chambers.com.Se espera que esto impulse aún más el perfil de Ábaco.El gobierno también ha priorizado las reparaciones de infraestructuras: carreteras, redes eléctricas, etc.– para apoyar el crecimiento.Los agentes locales informan que Abaco está “cada vez más demandado” y que los precios están “aumentando de forma constante” a medida que avanza la recuperación homesforsaleinnassaubahamas.com homesforsaleinnassaubahamas.com.Los riesgos persisten (por ejemplo, otra gran tormenta), pero existe un fuerte espíritu comunitario y un interés de los inversionistas que impulsan a Abaco hacia adelante.Para 2025 y los próximos años, Abaco representa tanto una historia de resiliencia como una oportunidad: los compradores que invirtieron después de Dorian ya han visto ganancias, y es probable que el crecimiento continúe a medida que Abaco se recupere por completo.

Paradise Island es una pequeña isla adyacente a Nassau, conocida mundialmente por el Atlantis Resort y su inmobiliaria ultra-exclusiva. Paradise Island (a menudo llamada simplemente “PI”) es esencialmente un enclave de lujo; casi todas las propiedades aquí son condominios de alto nivel o casas lujosas. El mercado inmobiliario de la isla es sinónimo de lujo; cuenta con ofertas como Ocean Club Estates (una comunidad cerrada con campo de golf y marina, donde las casas oscilan entre varios millones hasta más de $20 millones) y desarrollos de condominios como One Ocean y The Reef/Residential Towers en Atlantis. En 2025, Paradise Island sigue disfrutando de una fuerte demanda de compradores adinerados que desean proximidad a las comodidades de Nassau pero un ambiente más privado, similar a un resort. Los precios promedio de los condominios en PI se encuentran entre los más altos del país, comenzando a menudo en $700,000–800,000 por un dos dormitorios y superando fácilmente el $1–2 millones para unidades más grandes o aquellas con vistas al mar. Los penthouses frente al océano y las mansiones pueden alcanzar cifras de ocho dígitos. El inventario en Paradise Island es limitado (el área de tierra es pequeña), por lo que las nuevas construcciones son principalmente verticales (condominios) o remodelaciones de sitios más antiguos. Un desarrollo importante en el horizonte es el proyecto Four Seasons/Ocean Club Residences, previsto para concluirse en 2027, que agregará un número selecto de apartamentos y villas superlujosas dentro de los terrenos de Ocean Club globalpropertyguide.com. Este proyecto es muy esperado y muchas unidades ya cuentan con interés en lista de espera de la clientela actual de Four Seasons. El desempeño del mercado en PI ha sido robusto: las propiedades aquí tienden a mantener bien su valor y suelen venderse poco frecuentemente. A finales de 2024 y principios de 2025, hubo reportes de una drástica disminución de los días en el mercado de los listados principales en Paradise Island (las unidades deseables a menudo se vendían en ~2–3 meses) ya que los compradores adinerados adquirieron cualquier inventario disponible homesforsaleinnassaubahamas.com. Mirando al futuro, el mercado inmobiliario en Paradise Island está listo para seguir siendo muy fuerte. El prestigio de la ubicación, las continuas mejoras en el resort Atlantis y nuevas opciones de lujo (como un rumoreado resort Aman y la confirmada atracción Royal Caribbean Beach Club) mantendrán la demanda elevada. Anticipamos una apreciación continua de los precios, potencialmente superando el promedio de Nassau, especialmente para propiedades únicas (por ejemplo, mansiones frente al mar, penthouses en los pisos más altos). Paradise Island también se beneficiará del crecimiento de Nassau, pero estará aislada de muchos de los problemas de Nassau (como el tráfico o la congestión). En resumen, PI es y seguirá siendo una de las direcciones más exclusivas del Caribe, atrayendo a compradores que buscan lujo inmediato, seguridad y entretenimiento al alcance de la mano.

Exuma

Abaco

Consideraciones Legales y Fiscales para Compradores

Los inversionistas y compradores extranjeros de viviendas en Las Bahamas deben estar al tanto del marco legal y los impuestos asociados con el sector inmobiliario. Las Bahamas en general da la bienvenida a la propiedad extranjera de bienes raíces, y el proceso está bien definido:

• Leyes de propiedad extranjera: Los compradores internacionales pueden poseer propiedades en dominio absoluto en Las Bahamas con relativamente pocas restricciones. Si un comprador extranjero adquiere una propiedad residencial unifamiliar o un terreno baldío destinado a una residencia personal, no se requiere un permiso especial; el comprador simplemente registra la adquisición ante la Junta de Inversiones después del cierre (y paga una tarifa única de registro de $1,000) practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. Esto da lugar a la emisión de un Certificado de Registro. Sin embargo, si un extranjero compra un terreno para desarrollo comercial, inversiones en alquiler o múltiples unidades (cualquier cosa más allá de una sola vivienda personal), entonces se debe obtener un “Permiso de Tenencia de Tierras para Personas Internacionales” antes del cierre practiceguides.chambers.com. El permiso también se obtiene a través de la Junta de Inversiones/Autoridad de Inversiones de Las Bahamas. No obtener un permiso requerido haría que la escritura sea nula e inválida, así que este es un paso importante para los compradores inversionistas practiceguides.chambers.com. En la práctica, los permisos se otorgan rutinariamente para proyectos/inversiones legítimos: el gobierno principalmente los utiliza para examinar y registrar inversiones extranjeras significativas. No existen requisitos de ciudadanía ni reglas de solo arrendamiento; los extranjeros pueden tener título de propiedad en dominio absoluto (fee simple) tal como los bahameños, una vez registrados u obtenidos los permisos mencionados.
• Impuestos sobre transacciones (Impuesto de Timbre/IVA): Todas las transacciones inmobiliarias incurren en un impuesto único sobre la transferencia, que desde 2019 se cobra como un Impuesto al Valor Agregado (IVA) sobre las ventas de propiedades. Los compradores extranjeros pagan un IVA fijo del 10% en todas las compras de propiedades superiores a $100,000 linkedin.com. Esto normalmente se divide entre comprador y vendedor por acuerdo (comúnmente cada uno paga el 50%, aunque negociaciones como 70/30 no son infrecuentes en grandes operaciones) linkedin.com. Para compras menores a $100,000, el IVA es del 2.5%. Los ciudadanos bahameños disfrutan de una tabla gradual de impuesto de timbre/IVA: para ellos el impuesto es del 2.5% en los primeros $100k, 4% en $100k–$300k, 6% en $300k–$500k, 8% en $500k–$700k, 9% en $700k–$1M, y 10% sobre $1M linkedin.com. (Los compradores de vivienda por primera vez bahameños reciben aún mayores reducciones/exenciones hasta $500k para fomentar la propiedad de vivienda linkedin.com linkedin.com.) El efecto neto es que los compradores extranjeros generalmente pagarán el 10% en la mayoría de las compras de viviendas, mientras que los locales suelen pagar un poco menos. Cabe destacar que este IVA sobre transacciones reemplaza al antiguo “impuesto de timbre”: en efecto es lo mismo, solo que ahora se gestiona administrativamente bajo la ley del IVA.
• Impuesto Anual a la Propiedad: Las Bahamas imponen un impuesto anual a la propiedad (también llamado impuesto sobre bienes inmuebles) sobre los bienes raíces, con tasas muy favorables para viviendas ocupadas por sus propietarios. Las propiedades residenciales ocupadas por el propietario pagan 0% sobre los primeros $300,000 de valor (totalmente exento de impuestos para esa porción) linkedin.com, 0,625% sobre el valor de $300,000 a $500,000, y 1,0% sobre el valor superior a $500,000 linkedin.com. Existe un límite máximo: ninguna vivienda ocupada por su propietario paga más de $120,000 por año en impuesto a la propiedad, sin importar el valor. Este umbral de exención fue elevado recientemente (antes era $250,000, ahora $300,000) para aliviar la carga fiscal sobre viviendas de valor moderado linkedin.com. Para propiedades no ocupadas por el propietario (inversiones o segundas residencias que no son residencias principales), las tasas son un poco más altas: 0,75% sobre los primeros $500,000, 1,0% sobre $500,000–$2 millones y 1,5% sobre los valores superiores a $2 millones linkedin.com. (El terreno baldío tiene una tasa fija separada del 2% si es propiedad de extranjeros, para desalentar la retención especulativa, pero si se construye una vivienda se aplican las tasas regulares.) Es importante destacar que Las Bahamas no imponen impuestos municipales adicionales sobre la propiedad; este impuesto nacional es el único impuesto recurrente sobre bienes raíces. Muchos desarrollos exclusivos (como Albany o Lyford Cay) cobran cuotas de asociación de propietarios para servicios comunitarios, pero no impuestos municipales sobre la propiedad.
• Impuesto sobre la Renta y Ganancias de Capital: Las Bahamas no gravan los ingresos, las ganancias de capital ni las herencias. Esto significa que los ingresos por alquiler obtenidos de una propiedad en Las Bahamas, o la ganancia por la venta de la propiedad, no están gravados por el gobierno de Las Bahamas linkedin.com. Tampoco existen impuestos sucesorios o de herencia sobre bienes raíces en Las Bahamas: pueden ser transferidos a los herederos sin ningún impuesto local sobre sucesiones linkedin.com. Estas políticas fiscales representan una gran ventaja para los inversionistas de países con altos impuestos. (Sin embargo, los propietarios extranjeros deben consultar las leyes fiscales de su país de origen: por ejemplo, los ciudadanos estadounidenses aún deben pagar impuestos en EE. UU. sobre ingresos mundiales, pero a menudo pueden compensar el impuesto de Las Bahamas, que en este caso es cero, haciendo que los ingresos sean efectivamente libres de impuestos hasta los límites de exclusión por ingresos obtenidos en el extranjero o mediante créditos.)
• Residencia por Inversión: Como se mencionó, invertir en bienes raíces en las Bahamas puede hacer que uno sea elegible para la Residencia Permanente Económica. El umbral actual es una inversión mínima de $1,000,000 en bienes raíces para calificar linkedin.com. La propiedad (o propiedades, que sumen ese monto) debe mantenerse, ya que vender por debajo del umbral podría poner en peligro el estatus. La concesión de la residencia no es automática, pero se otorga rutinariamente para inversiones calificadas, y se dice que las solicitudes tardan alrededor de 3 a 4 meses en aprobarse homesforsaleinnassaubahamas.com. También existe una consideración acelerada si se invierte más de $1.5M (el proceso será expedito) linkedin.com. Los residentes permanentes tienen la mayoría de los derechos de los ciudadanos excepto el voto, y como se señaló, se puede solicitar la ciudadanía tras 10 años de residencia. También vale la pena señalar que simplemente ser residente no implica ningún impuesto ya que Las Bahamas no tienen impuesto sobre la renta: se puede vivir allí libre de impuestos personales, lo que es una parte central de su atractivo linkedin.com.

En general, el régimen legal de Las Bahamas es muy favorable para los inversores inmobiliarios. El título se asegura mediante escrituras registradas (el gobierno está en proceso de modernizar hacia un sistema de registro para mejorar aún más la eficiencia) practiceguides.chambers.com. Existen controles de cambio, pero son flexibles para fines de inversión (el dólar bahameño está a la par con el dólar estadounidense y los fondos pueden ser repatriados con la aprobación del Banco Central, especialmente si se trajeron inicialmente para la compra). Los puntos clave son que los extranjeros pueden comprar con confianza, deben presupuestar alrededor de un 10% para los costos fiscales de cierre y pueden disfrutar de una baja carga fiscal continua. Estos factores, combinados con un sistema legal estable, hacen que Las Bahamas destaquen como una jurisdicción amigable para los inversores.

Riesgos, Desafíos y Sostenibilidad

Si bien el panorama general es positivo, los inversores deben tener en cuenta varios riesgos y desafíos que podrían impactar el mercado inmobiliario bahameño en los próximos años. Aquí algunas consideraciones clave:

• Riesgos de huracanes y clima: Las Bahamas es geográficamente vulnerable a los huracanes y a los efectos del cambio climático. La devastación causada por el huracán Dorian en 2019 – que arrasó partes de Abaco y Gran Bahama – fue un recordatorio contundente de este riesgo. Un impacto directo de un gran huracán puede provocar daños masivos a la propiedad y deprimir temporalmente los mercados inmobiliarios locales (como se vio en la recesión de Abaco después de 2019). Los costos de seguro para propiedades han aumentado en consecuencia y serán un factor importante en el costo de propiedad. La subida del nivel del mar y la erosión son preocupaciones a largo plazo, especialmente para las zonas de playa de baja altitud. Los códigos de construcción se han reforzado para la resistencia al viento, y los compradores inteligentes ahora priorizan viviendas construidas para soportar tormentas de Categoría 5 o situadas en terrenos más altos. Sin embargo, los eventos climáticos siguen siendo una incógnita siempre presente para el mercado. Los inversores deben asegurarse de contar con un seguro adecuado y una construcción resistente para cualquier propiedad. La buena noticia es que la recuperación y reconstrucción tienden a seguir incluso después de tormentas severas – por ejemplo, la actividad inmobiliaria en Abaco se está recuperando con fuerza solo unos años después de Dorian travelmarketreport.com – pero el impacto a corto plazo de eventos como estos puede ser significativo.
• Factores económicos y externos: La economía de Bahamas depende en gran medida de condiciones externas, especialmente de la salud de la economía estadounidense y las tendencias globales de viajes. Una desaceleración en EE. UU. o Canadá (mercados clave de turismo y compradores) podría reducir la afluencia de visitantes y limitar la demanda de segundas residencias globalpropertyguide.com. Así mismo, crisis globales (recesiones, pandemias) pueden frenar rápidamente la economía de Bahamas basada en el turismo, como se vio en 2020. El incremento de las tasas de interés a nivel internacional también puede enfriar la compra extranjera, especialmente para quienes financian compras o dependen de préstamos sobre activos. El FMI señala que mantener el crecimiento más allá del ritmo actual requerirá continuar invirtiendo y resolver la escasez de mano de obra globalpropertyguide.com; si eso no se materializa, el crecimiento económico podría quedarse corto. Además, aunque Bahamas tiene una moneda y situación fiscal estable, sí carga con una deuda nacional que podría forzar ajustes fiscales en el futuro (potencialmente incluyendo cambios en la política fiscal, aunque no hay indicios de ningún impuesto sobre la renta en el horizonte). Mitigación: El gobierno está promoviendo activamente inversiones diversificadas (tecnología, logística, etc.) para ampliar la base económica más allá del turismo. Y la magnitud de los compromisos de IED (más de 10 mil millones de dólares en dos años travelmarketreport.com) ofrece cierto colchón en cuanto a creación de empleo y estímulo económico. Aun así, los inversores deben mantener la vista en los indicadores económicos globales, ya que la fortuna de Bahamas está estrechamente ligada a ellos.
• Accesibilidad de la Vivienda y Desigualdad Social: El lado negativo de un mercado de lujo en auge es que los bahameños locales de clase media están cada vez más excluidos del acceso a la vivienda. Existe una creciente brecha de asequibilidad ya que los salarios no han seguido el ritmo de los precios de las viviendas. Esto tiene implicaciones sociales (hacinamiento, aumento de la demanda de alquileres, emigración de talento) de las que el gobierno es muy consciente. Si no se aborda, podría generar presión política para tomar medidas que podrían afectar indirectamente a los inversionistas, por ejemplo, reglas más estrictas para compradores extranjeros en ciertos segmentos de precios, o más impuestos a las compras especulativas, etc. Actualmente, la inversión extranjera se ve de manera muy positiva (es crucial para la economía), pero es importante ser sensibles a las necesidades locales. El impulso del gobierno para construir viviendas asequibles y ofrecer concesiones a quienes compran por primera vez está dirigido a aliviar este problema globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Para el mercado, una base amplia de compradores locales es saludable para la estabilidad a largo plazo. Si demasiado mercado solo es accesible para extranjeros, podría crear desequilibrios. Por lo tanto, el progreso en la vivienda asequible realmente beneficiará al sector inmobiliario en general al expandir la propiedad de la vivienda. La sostenibilidad de la demanda también está vinculada a esto: una sociedad donde los locales prosperan creará su propia demanda interna de propiedades, agregando resiliencia más allá de los vaivenes de los compradores extranjeros.
• Sostenibilidad ambiental: El mismo entorno que hace atractivas a Las Bahamas – arrecifes de coral, aguas cristalinas, playas vírgenes – está bajo presión debido al desarrollo. Hay un enfoque creciente en prácticas de desarrollo sostenible para garantizar que se preserve la belleza natural. Los inversores y desarrolladores están comenzando a incorporar diseños más ecológicos (paneles solares, recolección de agua de lluvia, técnicas de construcción certificadas LEED) en proyectos de lujo, ya que los compradores de alto nivel de hoy suelen esperar un cierto grado de responsabilidad ambiental homesforsaleinnassaubahamas.com. El gobierno también ha anunciado planes agresivos para expandir la energía renovable (particularmente solar) para 2033, con el objetivo de reducir la dependencia de los combustibles fósiles y mejorar la autosuficiencia en las islas dupuchrealestate.com homesforsaleinnassaubahamas.com. Esto podría impactar significativamente el mercado inmobiliario en áreas remotas – por ejemplo, las islas privadas y viviendas fuera de la red eléctrica se beneficiarán de mejores tecnologías solares y de almacenamiento, haciéndolas más viables. Sin embargo, retos ambientales como el suministro de agua, la gestión de residuos y la conservación de hábitats requerirán atención constante a medida que el desarrollo se expanda a islas menos desarrolladas. Las preocupaciones de sostenibilidad también se extienden a la preservación cultural e histórica, asegurando que el desarrollo no erosione el patrimonio local que es parte del encanto de Las Bahamas. El gobierno y los actores comunitarios son cada vez más conscientes de que el valor inmobiliario a largo plazo está ligado a mantener las islas ambientalmente sanas y resilientes.

En conclusión, aunque existen riesgos a considerar, ninguno de ellos disminuye el atractivo central de los bienes raíces en Las Bahamas, sino que enmarcan la necesidad de una inversión prudente e informada. Tener presente los huracanes y el seguro, comprender los vínculos económicos, ser consciente de los impactos sociales y priorizar la sostenibilidad serán parte de ser un inversor inteligente en Las Bahamas en el futuro. Al superar estos desafíos, los inversores pueden asegurar mejor su pedazo de paraíso y ayudar a garantizar que el mercado inmobiliario de Las Bahamas siga siendo vibrante y sostenible durante muchos años.

Fuentes:

• ERA Dupuch Real Estate Bahamas – Resumen del Mercado 2024 y Perspectivas para 2025 dupuchrealestate.com dupuchrealestate.com dupuchrealestate.com dupuchrealestate.com
• Chambers & Partners – Bienes Raíces 2025: Bahamas (Leyes y Prácticas) practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com
• Morley Realty – Informe del Mercado de Nassau & Paradise Island (junio de 2025) morleyrealty.com morleyrealty.com
• Glenn Ferguson (Realtor) – ¿Por qué invertir en bienes raíces en Bahamas en 2025? homesforsaleinnassaubahamas.com homesforsaleinnassaubahamas.com homesforsaleinnassaubahamas.com
• Global Property Guide – Análisis de Propiedad Residencial en las Bahamas 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• Travel Market Report – Récord de 11,22 M de visitantes en 2024 (febrero de 2025) travelmarketreport.com travelmarketreport.com travelmarketreport.com
• LinkedIn (Glenn S. Ferguson) – Guía de Impuestos Inmobiliarios en las Bahamas 2025 linkedin.com linkedin.com linkedin.com
• Informe del FMI por país – Consulta del Artículo IV de las Bahamas 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• Otros: estadísticas del Ministerio de Turismo de Bahamas travelmarketreport.com, Knight Frank Caribbean Insight 2024 content.knightfrank.com, informe de Forbes Global Properties globalpropertyguide.com, etc.

Segmento de Propiedades de Lujo

El segmento de bienes raíces de lujo en Las Bahamas es un mundo aparte: hogares ultra exclusivos, islas privadas y residencias asociadas a resorts que atraen a personas de alto patrimonio de todo el mundo. Este segmento ha sido excepcionalmente fuerte. Durante 2020–2023, compradores adinerados acudieron en masa a Las Bahamas como un escape ideal durante la pandemia, impulsando los precios de manera dramática. Como se mencionó, los valores en comunidades exclusivas (por ejemplo, Lyford Cay, Albany, Ocean Club Estates) aproximadamente se duplicaron entre 2019 y 2023, un aumento extraordinario content.knightfrank.com. Incluso cuando el mercado se enfría ligeramente en 2025, el segmento exclusivo sigue siendo un mercado de vendedores en muchos aspectos: el inventario es escaso y los listados codiciados pueden alcanzar precios premium. Los vendedores de propiedades de lujo de calidad suelen tener éxito incluso con precios altos, siempre que no estén irrealistamente por encima de comparables recientes practiceguides.chambers.com. Sin embargo, los compradores se han vuelto más exigentes ahora, y algunas mega-propiedades sobrevaloradas permanecen sin vender por más tiempo que antes content.knightfrank.com.

Una tendencia notable es el cambio en las preferencias de los compradores hacia la conveniencia llave en mano y las comodidades. Muchos compradores adinerados, incluidos jóvenes ejecutivos que pueden trabajar de forma remota, prefieren condominios de lujo o residencias en resorts gestionados en lugar de mansiones independientes content.knightfrank.com. Valoran el “estilo de vida hotelero” – servicios de conserjería, seguridad, spas y restaurantes en el lugar – y no tener que preocuparse por el mantenimiento o la preparación para huracanes de una propiedad grande content.knightfrank.com. En respuesta, los desarrolladores han lanzado varios proyectos de residencias con marca. Por ejemplo, en Cable Beach en Nassau, los nuevos condominios GoldWynn y Aqualina ofrecen amenidades de cinco estrellas, mientras que en Paradise Island las Ocean Club Four Seasons Residences (con fecha prevista de finalización en 2027) ofrecerán apartamentos y villas ultra exclusivos en un entorno turístico de renombre practiceguides.chambers.com globalpropertyguide.com. El complejo turístico Baha Mar agregó las Rosewood Residences en Cable Beach, brindando a los propietarios de condominios acceso a todos los beneficios del hotel de cinco estrellas adyacente content.knightfrank.com. Próximos proyectos de marcas de lujo como Six Senses, Montage e incluso Bvlgari están en desarrollo en varias islas travelmarketreport.com, lo que eleva aún más el perfil de las Bahamas en el mercado global de lujo.

Los multimillonarios extranjeros también se sienten atraídos por oportunidades únicas como islas privadas y propiedades a medida. Las Exumas, por ejemplo, ofrecen parcelas de islas privadas y villas remotas de alto nivel que sirven como símbolos definitivos de estatus homesforsaleinnassaubahamas.com. Estas propiedades trofeo pueden alcanzar precios estratosféricos (muchos decenas de millones de dólares por una isla o una finca extensa), y el interés se mantiene constante por parte de compradores UHNW que buscan retiros seguros y apartados. Los analistas de la industria señalan que Las Bahamas está ahora firmemente establecida como un destino de bienes raíces de lujo de primer nivel; en el Informe de Riqueza 2024 de Knight Frank, Las Bahamas fue uno de los mercados de vivienda de lujo con mejor desempeño a nivel mundial globalpropertyguide.com. De cara al futuro, se espera que el segmento de lujo permanezca dinámico. Si bien el crecimiento de los precios puede moderarse después de las enormes ganancias de los últimos años, la demanda global de propiedades de lujo en Bahamas sigue aumentando, y el nuevo inventario de alto nivel se absorbe rápidamente. En resumen, la combinación de Las Bahamas de estilo de vida tropical y beneficios financieros/fiscales continúa “cautivando a los inversores más exigentes” en el espacio de lujo homesforsaleinnassaubahamas.com.

Bienes Raíces Comerciales y Desarrollos Turísticos

Fuera de las residencias privadas, el sector inmobiliario comercial de Las Bahamas está impulsado en gran medida por el turismo, la hospitalidad y el desarrollo de complejos turísticos de usos mixtos. Los segmentos comerciales tradicionales (oficinas, comercios, industriales) son relativamente pequeños dado el tamaño del país, pero el sector hotelero y de resorts está en auge. Los números récord de turismo en 2024 han incentivado una inversión significativa en hoteles, marinas y atracciones, lo cual a su vez influye en el mercado inmobiliario. Cabe destacar que el puerto de cruceros de Nassau fue remodelado y reabierto completamente en mayo de 2023, ahora con capacidad para recibir los cruceros más grandes y modernos practiceguides.chambers.com. Esto ha revitalizado el centro de Nassau y augura un aumento del flujo de turistas para los comercios cercanos. La industria de cruceros sigue siendo una piedra angular de la economía: generó más de 650 millones de dólares en gastos directos en el último año travelmarketreport.com, y la expansión continúa. Por ejemplo, Royal Caribbean y Carnival están desarrollando cada una nuevos destinos portuarios para cruceros en Las Bahamas practiceguides.chambers.com. Royal Caribbean está creando un club de playa en Paradise Island, y Carnival está construyendo un importante puerto de cruceros en Gran Bahama. Estos proyectos impulsarán el desarrollo inmobiliario comercial de apoyo (desde tiendas minoristas hasta instalaciones para excursiones) y aumentarán la cantidad de visitantes a esas islas una vez que estén en funcionamiento.

Quizás los desarrollos más emocionantes están en el pipeline de resorts y hoteles. En los últimos dos años, Las Bahamas atrajo más de 10 mil millones de dólares en inversión extranjera directa, gran parte de ella destinada a proyectos de resorts de lujo travelmarketreport.com. Esto incluye una combinación de nuevos resorts, expansiones de los ya existentes y comunidades residenciales de alta gama. Por ejemplo, ya comenzó la construcción de Jack’s Bay, una exclusiva comunidad de golf en Eleuthera, y de Montage Cay en Abaco, un resort en una isla privada con residencias de marca practiceguides.chambers.com. En Gran Bahama, el lujoso Six Senses Resort & Residences ya está en desarrollo, lo que señala la confianza en la revitalización de Freeport practiceguides.chambers.com. En Paradise Island, está previsto un nuevo hotel y residencias Four Seasons como parte de la remodelación del Ocean Club practiceguides.chambers.com, complementando el icónico resort Atlantis. Nassau/New Providence también sigue viendo inversiones – además de las fases adicionales de Baha Mar, la comunidad ultra lujosa Albany (respaldada por celebridades) está lanzando nuevas fases de construcción practiceguides.chambers.com. Resorts boutique y de tamaño medio en las “Out Islands” (las Islas Familiares) también están proliferando practiceguides.chambers.com. Los desarrolladores están apuntando a viajeros adinerados que buscan lugares únicos y vírgenes, con proyectos en cayos pequeños que ofrecen privacidad y experiencias personalizadas practiceguides.chambers.com.

Estos desarrollos impulsados por el turismo tienen un impacto directo en el mercado inmobiliario: crean empleos, mejoran la infraestructura y, a menudo, incluyen componentes residenciales (condominios, villas) para la venta. Por ejemplo, un nuevo resort suele incluir un conjunto de villas o unidades de condominio en venta que los compradores extranjeros pueden adquirir, combinando bienes raíces comerciales y residenciales. También se están realizando mejoras en la infraestructura. El gobierno ha dado prioridad a mejoras como la expansión de aeropuertos (por ejemplo, una mejora de $55 millones en el Aeropuerto de North Eleuthera y un nuevo aeropuerto internacional para Exuma previsto para completarse en 2025) para respaldar el aumento del tráfico de visitantes ewnews.com ewnews.com. Las carreteras, marinas y servicios públicos están siendo mejorados en islas que reciben nuevos resorts. En general, las perspectivas de bienes raíces comerciales son sólidas, especialmente en activos relacionados con el turismo. Las altas tasas de ocupación hotelera y el incremento de la tarifa diaria promedio incentivan la inversión en nuevos hoteles y alquileres vacacionales. Incluso sectores nicho como logística/almacenamiento podrían experimentar un impulso a medida que crece la demanda del consumidor junto con la población. La principal precaución es asegurar que estos desarrollos sean sostenibles y repartan beneficios más allá de los enclaves turísticos. Pero a partir de 2025, la inversión en infraestructura y turismo está en su punto más alto, lo que indica confianza en que Las Bahamas continuará atrayendo visitantes e inversionistas inmobiliarios en los próximos años travelmarketreport.com travelmarketreport.com.

Oportunidades de Inversión y Consideraciones de Estilo de Vida

Las Bahamas ofrecen un paquete atractivo para inversionistas inmobiliarios y quienes buscan reubicarse. Una combinación de belleza natural, atractivo estilo de vida e incentivos financieros hace que 2025 sea un momento atractivo para considerar comprar propiedad. Las ventajas fiscales son un gran atractivo: Las Bahamas no cobran impuesto sobre la renta, ni impuesto sobre ganancias de capital, ni impuesto sobre herencias o sucesiones a las personas linkedin.com. Este entorno fiscal neutral significa que los ingresos por alquiler o la ganancia por la reventa de una propiedad, en general, se obtienen libres de impuestos (importante para estadounidenses, quienes a menudo pueden compensarlo con créditos fiscales extranjeros) dupuchrealestate.com. El costo de mantener una propiedad también es razonable: las tasas de impuesto inmobiliario son bajas a moderadas (y las viviendas ocupadas por el propietario están exentas en los primeros $300,000 de valor) linkedin.com. Para compradores de alto poder adquisitivo, comprar bienes raíces en las Bahamas también puede ser un camino hacia la residencia. El Programa de Residencia Permanente Económica (EPR) del gobierno otorga residencia permanente acelerada a compradores extranjeros que inviertan al menos $1,000,000 en propiedad linkedin.com. (Este umbral aumentó de $750,000 a $1 millón a partir del 1 de enero de 2025 para asegurar que los inversionistas tengan una participación significativa a largo plazo linkedin.com.) Los residentes permanentes gozan del derecho a vivir todo el año en Las Bahamas y de varios privilegios, y después de 10 años pueden ser elegibles para la ciudadanía linkedin.com. El beneficio de la residencia, combinado con la ausencia de impuestos sobre la riqueza, es un fuerte incentivo para inversionistas que buscan diversificación de activos y una residencia alternativa como Plan B. Como señaló un asesor, Las Bahamas están “posicionadas como un refugio de inversión”, ofreciendo una apreciación del valor a largo plazo y prácticamente ingresos libres de impuestos en un país estable y cercano dupuchrealestate.com.Más allá de las finanzas, la calidad de vida y los factores de estilo de vida son una parte fundamental de la ecuación. Las Bahamas es una democracia estable, de habla inglesa y con estrechos lazos con Norteamérica; está a solo un corto vuelo de las principales ciudades de EE. UU. (Miami está a 1 hora, Nueva York a unas 3 horas). Esta proximidad y facilidad de acceso la hacen viable incluso para residentes a tiempo parcial que puedan viajar de ida y vuelta dupuchrealestate.com dupuchrealestate.com. Las islas en sí ofrecen un estilo de vida envidiable: clima cálido durante todo el año, hermosas playas, navegación y pesca, y servicios de alto nivel como campos de golf y spas. Los expatriados encuentran comunidades bien desarrolladas, incluidas excelentes escuelas internacionales e instalaciones médicas en Nassau, lo que hace realista mudarse con la familia. De hecho, la pandemia impulsó una “revolución del trabajo remoto” de la que Las Bahamas supo sacar provecho: el gobierno introdujo una visa de estadía extendida para nómadas digitales, y muchos profesionales descubrieron que podían vivir en el paraíso mientras conservaban sus empleos en el extranjero content.knightfrank.com content.knightfrank.com. Muchos de los que vinieron temporalmente se han quedado como residentes permanentes o semi-permanentes, trayendo a sus familias e incluso comprando casas sin haberlas visto en persona mediante recorridos virtuales content.knightfrank.com content.knightfrank.com. Esta tendencia ha aumentado la demanda de características como oficinas en casa y conexión a internet confiable en las propiedades homesforsaleinnassaubahamas.com.

Desde la perspectiva de un inversionista, las oportunidades de ingresos por alquiler son sólidas. El auge del turismo se traduce en una alta demanda de alquileres vacacionales a corto plazo en plataformas como Airbnb. De hecho, Airbnb reportó un aumento del 16.7% en noches reservadas a principios de 2024 en comparación con el año anterior globalpropertyguide.com. Las propiedades de alquiler bien ubicadas (por ejemplo, condominios en Cable Beach de Nassau o Paradise Island, o villas en islas populares como Exuma) pueden lograr una sólida ocupación y tarifas nocturnas premium durante la temporada alta. Por ejemplo, los alquileres frente al mar en áreas privilegiadas suelen alcanzar $300–$800 por noche y suelen estar fuertemente reservados en los meses de invierno, generando rendimientos atractivos para los propietarios globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Los alquileres a largo plazo para residentes o expatriados también tienen demanda, con alquileres mensuales para una cómoda vivienda de 3 dormitorios en torno a $3,000 en Nassau (y menos en islas menos pobladas) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Combinados con la ausencia de impuesto sobre la renta, estos rendimientos pueden ser muy atractivos. Los inversionistas también valoran que el dólar bahameño está anclado 1:1 con el dólar estadounidense, eliminando el riesgo cambiario y simplificando las transacciones linkedin.com. El proceso legal para que extranjeros compren bienes raíces es sencillo (con registro simple o permiso, como se explica en la sección legal), y los derechos de propiedad están bien protegidos bajo un sistema jurídico familiar de common law inglés. Todos estos factores – facilidad de compra, fuertes derechos de propiedad, liquidez en el mercado de alta gama y un estilo de vida sin igual – hacen de Las Bahamas una de las mejores opciones para invertir en bienes raíces en 2025. Como expresó un experto local, “Si estás pensando en invertir, 2025 es un gran momento para entrar”, dada la trayectoria de crecimiento y las ventajas únicas de Las Bahamas dupuchrealestate.com.

Tendencias del mercado y pronóstico (2026–2030)

De cara al futuro, las perspectivas para el mercado inmobiliario de las Bahamas en los próximos 3-5 años son en general positivas, aunque con algunos matices. Se espera que el turismo se mantenga fuerte: las previsiones del sector indican que el número de visitantes se mantendrá en niveles récord o incluso crecerá aún más a corto plazo globalpropertyguide.com. El FMI señala que tanto las llegadas de turistas como su gasto promedio deberían seguir aumentando, lo que respaldará el crecimiento del PIB real y, por extensión, mantendrá la demanda de alojamiento e inmuebles globalpropertyguide.com. Las nuevas aperturas de hoteles previstas entre 2025 y 2027 (Four Seasons, Six Senses, etc.) aumentarán la capacidad de habitaciones y probablemente incrementarán el número de visitantes con estancia prolongada. Esto es favorable para el mercado de alquiler vacacional y de segundas residencias, ya que un sector turístico saludable suele convertir a una fracción de los visitantes en compradores de propiedades. El éxito del gobierno en atraer inversiones a gran escala (más de 10.000 millones de dólares en proyectos turísticos recientes travelmarketreport.com) también implica confianza en el futuro del mercado. Muchos de esos desarrollos incluyen componentes residenciales que saldrán al mercado en los próximos años, aumentando gradualmente la oferta de unidades de lujo. A medida que este nuevo inventario sea absorbido, podríamos ver una apreciación de precios en el segmento de lujo que se normalice a niveles más moderados (por ejemplo, un crecimiento anual de un dígito bajo a medio en lugar del auge de dos dígitos de 2021–2023). Las previsiones globales de Knight Frank anticipan que el crecimiento de precios en propiedades de lujo se moderará a unos pocos puntos porcentuales anuales en muchos destinos exclusivos, y es probable que Las Bahamas siga ese patrón a medida que supere el repunte pospandémico. En esencia, el mercado debería seguir una trayectoria ascendente, pero de manera más constante y sostenible.

Una tendencia clara es el creciente interés en las Islas Familiares (las islas menos pobladas fuera de New Providence). A medida que Nassau y Paradise Island se vuelven más caras y desarrolladas, tanto compradores como desarrolladores miran cada vez más hacia islas como Exuma, Eleuthera, Abaco, Andros y Long Island. Se espera que estas islas sean puntos clave de crecimiento en los próximos años dupuchrealestate.com. Por ejemplo, Exuma y Eleuthera ya tienen una alta demanda en 2025, con la competencia por propiedades impulsando los precios al alza dupuchrealestate.com. Abaco, tras reconstruirse después del huracán Dorian de 2019, está en alza: en 2024 las llegadas aéreas a Abaco aumentaron casi un 12%, lo que indica un sólido regreso de la actividad a los niveles previos al huracán travelmarketreport.com. Los precios inmobiliarios en Abaco, que habían caído tras Dorian, ahora están aumentando de manera constante a medida que se restablece la infraestructura y nuevos resorts (como Montage Cay) generan expectativas homesforsaleinnassaubahamas.com. Long Island y Andros son citadas como “mercados a observar”: siguen siendo relativamente asequibles hoy, pero tienen mucho potencial de crecimiento, por lo que quienes inviertan temprano allí podrían ver una apreciación significativa dupuchrealestate.com. Anticipamos un mayor crecimiento relativo en los valores de estas islas emergentes que en el mercado más maduro de Nassau en los próximos 5 años, a medida que la mejora de la infraestructura (aeropuertos, marinas, servicios) y nuevos proyectos hagan que las Islas Familiares sean más accesibles y atractivas.

Nassau, ubicada en Nueva Providencia, es la capital de la nación y el mayor mercado urbano.

Ofrece una amplia gama de propiedades, desde comunidades cerradas de lujo y condominios frente al mar hasta viviendas iniciales para familias locales.El mercado de Nassau en 2025 está muy activo, pero muestra señales de normalización tras los frenéticos años recientes.El precio medio de la vivienda en Nassau (y sus alrededores inmediatos) era de alrededor de $495,000 a mediados de 2025, lo que en realidad representó un aumento del 4.9% en lo que va del año a pesar de cierta volatilidad mensual morleyrealty.com.El precio promedio de venta (que puede verse sesgado por algunas ventas de alto nivel) fue de aproximadamente $590,000 a mediados de 2025 morleyrealty.com, aunque otras fuentes citan el precio promedio de listado más cercano a $720,000 para Nassau, reflejando la influencia de zonas exclusivas homesforsaleinnassaubahamas.com.Esto indica que, si bien muchas viviendas se venden en la franja media de las seis cifras, Nassau también registra transacciones multimillonarias que elevan el promedio.El inventario ha estado limitado: la cantidad de listados a principios de 2025 fue casi un 20% menor que el año anterior morleyrealty.com, pero los nuevos listados ahora están aumentando lentamente a medida que el mercado se calma.Las propiedades en Nassau, especialmente en vecindarios deseables, siguen recibiendo un fuerte interés por parte de los compradores.En junio de 2025, por ejemplo, la firma de contratos aumentó un 119% interanual aunque las ventas finales disminuyeron (lo que sugiere que algunos acuerdos están tardando más en cerrarse) morleyrealty.com morleyrealty.com.La demanda de alquiler en Nassau sigue siendo alta gracias a las oportunidades laborales y comodidades de la ciudad; zonas como Cable Beach (hogar del resort Baha Mar, restaurantes y condominios) son conocidas como “reyes del alquiler” con demanda de inquilinos durante todo el año homesforsaleinnassaubahamas.com.De cara al futuro, la perspectiva de Nassau es estable.Como centro comercial, se beneficia de casi todos los impulsores económicos: turismo, finanzas, gobierno, y seguirá viendo desarrollo.Próximos proyectos de condominios y posiblemente un resurgimiento de la vida residencial en el centro (con la revitalización del puerto de cruceros) podrían añadir inventario nuevo.Se espera que el crecimiento de los precios sea modesto pero positivo, y Nassau seguirá siendo el centro de liquidez del mercado inmobiliario de las Bahamas (el lugar más fácil para comprar o vender rápidamente).Los submercados clave a observar incluyen el oeste de New Providence (Albany, Lyford Cay, Old Fort Bay) donde se encuentran las propiedades ultra lujosas, y el este de New Providence (áreas como Eastern Road) que son populares entre residentes de clase alta-media y expatriados por sus vistas al mar y proximidad a la ciudad.

Económicamente, se prevé que Las Bahamas crezca de manera modesta. El FMI advierte que el crecimiento del PIB a largo plazo, más allá de aproximadamente 1,5 % anual, requerirá una inversión continua y abordar las limitaciones laborales globalpropertyguide.com. Eso significa que el ritmo de expansión inmobiliaria podría depender de la capacidad del país para capacitar trabajadores y apoyar estos nuevos proyectos. No obstante, la construcción y los servicios inmobiliarios se mantienen optimistas, con la Asociación de Contratistas de Las Bahamas afirmando que “el futuro parece prometedor” debido a sólidas carteras de proyectos globalpropertyguide.com. Los principales riesgos macroeconómicos incluyen factores externos: una desaceleración de la economía estadounidense o impactos financieros globales podrían moderar la compra extranjera y el turismo globalpropertyguide.com. Además, los movimientos en las tasas de interés internacionales pueden afectar la demanda: la reciente era de bajas tasas de interés ayudó a impulsar las compras de lujo; si las tasas se mantienen altas, algunos compradores marginales podrían dudar o buscar oportunidades. Sin embargo, el segmento de ultra lujo es menos sensible a las tasas de interés, y muchos compradores en Las Bahamas pagan en efectivo, por lo que el impacto debería ser limitado.

En general, el pronóstico a 3–5 años para el sector inmobiliario en Las Bahamas es de crecimiento continuado e inversión activa, aunque a un ritmo más moderado. Se espera que los valores de las propiedades aumenten en general en línea con una demanda saludable, especialmente en zonas frente al mar y complejos turísticos. El segmento de lujo probablemente seguirá siendo el principal impulsor (apoyado por las tendencias mundiales de acumulación de riqueza y el atractivo duradero de Las Bahamas), pero también prevemos mejoras en el mercado medio si las iniciativas gubernamentales de vivienda se consolidan. Para 2030, Las Bahamas contará con un panorama inmobiliario más diversificado: Nassau/Paradise Island seguirá siendo el centro comercial y transaccional, pero una mayor parte de la actividad se repartirá entre las Islas Familiares. La sostenibilidad y la resiliencia también cobrarán mayor protagonismo (por ejemplo, más viviendas con energía solar, construcciones resistentes a tormentas) a medida que los nuevos desarrollos se ajusten a tendencias globales. Salvo grandes sorpresas, los inversores pueden ser optimistas de que el sector inmobiliario de Las Bahamas mantendrá su reputación como una sólida inversión a largo plazo y un trozo de paraíso para poseer.

Enfoque Regional: Nassau, Paradise Island, Exuma y Abaco

Para comprender mejor el mercado, vale la pena analizar algunas regiones e islas clave de manera individual. Las Bahamas es un archipiélago con mercados inmobiliarios diversos, desde la ciudad capital hasta cayos exteriores tranquilos. A continuación se presenta un desglose del rendimiento actual y las perspectivas en cuatro áreas importantes:

Nassau (Isla de New Providence)

Paradise Island

Exuma se refiere a una cadena de islas idílicas (la más grande es Great Exuma) a unas 140 millas al sur de Nassau, famosa por sus aguas turquesas y belleza virgen.

Las Exumas se han convertido en uno de los mercados inmobiliarios de más rápido crecimiento en las Bahamas.La vida en Exuma es tranquila y pintoresca: desde el asentamiento principal de George Town hasta pequeñas comunidades en los cayos, atrae a quienes buscan un retiro tranquilo lejos de las multitudes dupuchrealestate.com.Los bienes raíces en Exuma van desde encantadoras casas de estilo isleño hasta lujosas propiedades frente al mar e incluso islas privadas en venta.Las condiciones del mercado en 2025 muestran alta demanda y oferta limitada.Exuma es citada como estando «en alta demanda» por los corredores, con la competencia por listados de calidad impulsando los precios al alza dupuchrealestate.com.Los precios promedio de las viviendas son más difíciles de generalizar aquí debido a la diversidad de tipos de propiedades, pero las casas y villas frente al mar suelen listar por encima de $1 millón (a menudo $2–5 millones para construcciones modernas de lujo).El atractivo de Exuma para los ultrarricos es evidente: es uno de los principales destinos para compras de islas privadas, y celebridades han adquirido refugios en las Exuma Cays.Por ejemplo, la isla privada Musha Cay de David Copperfield y Little Hall’s Pond Cay de Johnny Depp pusieron a Exuma en el mapa como un destino de élite.Para los que no son multimillonarios, Exuma todavía ofrece algunos terrenos y casas relativamente asequibles tierra adentro o fuera del agua, pero incluso esos han aumentado de precio a medida que más inversores se dan cuenta del potencial de Exuma.El mercado de alquiler es fuerte: los cerdos nadadores de Exuma, el esnórquel de clase mundial y la pesca atraen a muchos turistas, y los datos de Airbnb muestran que Exuma tiene una de las tarifas promedio de alquiler diario más altas del país (alrededor de $750/noche en promedio, entre los alquileres de corta duración activos) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.Con una nueva terminal de aeropuerto internacional en construcción y proyectos de resorts de lujo como la expansión del Grand Isle Resort y las mejoras de Sandals, la accesibilidad y las comodidades de la isla están mejorando.Perspectiva: Se espera que Exuma continúe ganando protagonismo.Los expertos de la industria nombran consistentemente a Exuma como una de las principales opciones de inversión para 2025 y más allá dupuchrealestate.com.Como señaló un informe, Exuma ofrece “una escapada pura” y está preparada para un mayor desarrollo que aún respeta su encanto natural homesforsaleinnassaubahamas.com.Los compradores en los próximos años pueden ver una sólida apreciación, especialmente si compran ahora antes de que se completen más desarrollos.La clave será mantener el equilibrio entre el desarrollo y el medio ambiente, algo de lo que los actores locales son conscientes.En general, el futuro inmobiliario de Exuma parece prometedor, ya que su combinación de exclusividad, belleza y nueva infraestructura probablemente generará fuertes rendimientos.

Ábaco (Las Islas Ábaco) se encuentra en el norte de Las Bahamas e incluye Gran Ábaco, Pequeño Ábaco y una cadena de cayos famosos por la navegación y casas de veraneo.

El mercado de Abaco es único porque está recuperándose de una grave adversidad: el huracán Dorian, en septiembre de 2019, devastó partes de Abaco, incluyendo Marsh Harbour y Treasure Cay, causando daños generalizados a la propiedad.En los años siguientes, la reconstrucción ha sido constante y para 2024–2025 Abaco está experimentando un renacimiento de interés e inversión dupuchrealestate.com.El mercado actual en Abaco se caracteriza por una demanda creciente y precios en alza, ya que tanto residentes que regresan como inversores oportunistas han estado comprando propiedades (algunas casas dañadas por la tormenta se vendieron con descuentos después de Dorian, y esas han sido renovadas o reconstruidas).Según el Ministerio de Turismo, Abaco tuvo un aumento del 11,9% en llegadas aéreas en 2024, el mayor crecimiento de cualquier isla principal, lo que indica un firme retorno a los niveles previos al Dorian de actividad travelmarketreport.com.Áreas como Treasure Cay, conocida por su impresionante playa, y Elbow Cay (con el pintoresco faro de Hope Town) vuelven a estar llenas de vida.Los precios de bienes raíces en Abaco, que se desplomaron en 2019–2020, han estado recuperándose.Lotes y condominios frente a la playa en Treasure Cay, por ejemplo, han recuperado valor a medida que la comunidad se reconstruye; algunas propiedades ahora están alcanzando o superando sus precios previos al huracán, aunque todavía ofrecen un buen valor relativo en 2025.Abaco también alberga desarrollos de lujo: Baker’s Bay Golf & Ocean Club, una comunidad turística privada en Great Guana Cay, está completamente en funcionamiento nuevamente y continúa atrayendo a compradores muy adinerados (las casas allí van desde los 4 millones de dólares en adelante).De cara al futuro, las perspectivas de Abaco son muy positivas.Hay una demanda acumulada significativa por parte de quienes aman la navegación, la pesca y el estilo de vida relajado de Abaco.Montage Cay, un resort de lujo en una isla privada en Abaco, está en desarrollo y añadirá un hotel cinco estrellas y residencias de marca para 2025/26 practiceguides.chambers.com.Se espera que esto impulse aún más el perfil de Ábaco.El gobierno también ha priorizado las reparaciones de infraestructuras: carreteras, redes eléctricas, etc.– para apoyar el crecimiento.Los agentes locales informan que Abaco está “cada vez más demandado” y que los precios están “aumentando de forma constante” a medida que avanza la recuperación homesforsaleinnassaubahamas.com homesforsaleinnassaubahamas.com.Los riesgos persisten (por ejemplo, otra gran tormenta), pero existe un fuerte espíritu comunitario y un interés de los inversionistas que impulsan a Abaco hacia adelante.Para 2025 y los próximos años, Abaco representa tanto una historia de resiliencia como una oportunidad: los compradores que invirtieron después de Dorian ya han visto ganancias, y es probable que el crecimiento continúe a medida que Abaco se recupere por completo.

Paradise Island es una pequeña isla adyacente a Nassau, conocida mundialmente por el Atlantis Resort y su inmobiliaria ultra-exclusiva. Paradise Island (a menudo llamada simplemente “PI”) es esencialmente un enclave de lujo; casi todas las propiedades aquí son condominios de alto nivel o casas lujosas. El mercado inmobiliario de la isla es sinónimo de lujo; cuenta con ofertas como Ocean Club Estates (una comunidad cerrada con campo de golf y marina, donde las casas oscilan entre varios millones hasta más de $20 millones) y desarrollos de condominios como One Ocean y The Reef/Residential Towers en Atlantis. En 2025, Paradise Island sigue disfrutando de una fuerte demanda de compradores adinerados que desean proximidad a las comodidades de Nassau pero un ambiente más privado, similar a un resort. Los precios promedio de los condominios en PI se encuentran entre los más altos del país, comenzando a menudo en $700,000–800,000 por un dos dormitorios y superando fácilmente el $1–2 millones para unidades más grandes o aquellas con vistas al mar. Los penthouses frente al océano y las mansiones pueden alcanzar cifras de ocho dígitos. El inventario en Paradise Island es limitado (el área de tierra es pequeña), por lo que las nuevas construcciones son principalmente verticales (condominios) o remodelaciones de sitios más antiguos. Un desarrollo importante en el horizonte es el proyecto Four Seasons/Ocean Club Residences, previsto para concluirse en 2027, que agregará un número selecto de apartamentos y villas superlujosas dentro de los terrenos de Ocean Club globalpropertyguide.com. Este proyecto es muy esperado y muchas unidades ya cuentan con interés en lista de espera de la clientela actual de Four Seasons. El desempeño del mercado en PI ha sido robusto: las propiedades aquí tienden a mantener bien su valor y suelen venderse poco frecuentemente. A finales de 2024 y principios de 2025, hubo reportes de una drástica disminución de los días en el mercado de los listados principales en Paradise Island (las unidades deseables a menudo se vendían en ~2–3 meses) ya que los compradores adinerados adquirieron cualquier inventario disponible homesforsaleinnassaubahamas.com. Mirando al futuro, el mercado inmobiliario en Paradise Island está listo para seguir siendo muy fuerte. El prestigio de la ubicación, las continuas mejoras en el resort Atlantis y nuevas opciones de lujo (como un rumoreado resort Aman y la confirmada atracción Royal Caribbean Beach Club) mantendrán la demanda elevada. Anticipamos una apreciación continua de los precios, potencialmente superando el promedio de Nassau, especialmente para propiedades únicas (por ejemplo, mansiones frente al mar, penthouses en los pisos más altos). Paradise Island también se beneficiará del crecimiento de Nassau, pero estará aislada de muchos de los problemas de Nassau (como el tráfico o la congestión). En resumen, PI es y seguirá siendo una de las direcciones más exclusivas del Caribe, atrayendo a compradores que buscan lujo inmediato, seguridad y entretenimiento al alcance de la mano.

Exuma

Abaco

Consideraciones Legales y Fiscales para Compradores

Los inversionistas y compradores extranjeros de viviendas en Las Bahamas deben estar al tanto del marco legal y los impuestos asociados con el sector inmobiliario. Las Bahamas en general da la bienvenida a la propiedad extranjera de bienes raíces, y el proceso está bien definido:

• Leyes de propiedad extranjera: Los compradores internacionales pueden poseer propiedades en dominio absoluto en Las Bahamas con relativamente pocas restricciones. Si un comprador extranjero adquiere una propiedad residencial unifamiliar o un terreno baldío destinado a una residencia personal, no se requiere un permiso especial; el comprador simplemente registra la adquisición ante la Junta de Inversiones después del cierre (y paga una tarifa única de registro de $1,000) practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. Esto da lugar a la emisión de un Certificado de Registro. Sin embargo, si un extranjero compra un terreno para desarrollo comercial, inversiones en alquiler o múltiples unidades (cualquier cosa más allá de una sola vivienda personal), entonces se debe obtener un “Permiso de Tenencia de Tierras para Personas Internacionales” antes del cierre practiceguides.chambers.com. El permiso también se obtiene a través de la Junta de Inversiones/Autoridad de Inversiones de Las Bahamas. No obtener un permiso requerido haría que la escritura sea nula e inválida, así que este es un paso importante para los compradores inversionistas practiceguides.chambers.com. En la práctica, los permisos se otorgan rutinariamente para proyectos/inversiones legítimos: el gobierno principalmente los utiliza para examinar y registrar inversiones extranjeras significativas. No existen requisitos de ciudadanía ni reglas de solo arrendamiento; los extranjeros pueden tener título de propiedad en dominio absoluto (fee simple) tal como los bahameños, una vez registrados u obtenidos los permisos mencionados.
• Impuestos sobre transacciones (Impuesto de Timbre/IVA): Todas las transacciones inmobiliarias incurren en un impuesto único sobre la transferencia, que desde 2019 se cobra como un Impuesto al Valor Agregado (IVA) sobre las ventas de propiedades. Los compradores extranjeros pagan un IVA fijo del 10% en todas las compras de propiedades superiores a $100,000 linkedin.com. Esto normalmente se divide entre comprador y vendedor por acuerdo (comúnmente cada uno paga el 50%, aunque negociaciones como 70/30 no son infrecuentes en grandes operaciones) linkedin.com. Para compras menores a $100,000, el IVA es del 2.5%. Los ciudadanos bahameños disfrutan de una tabla gradual de impuesto de timbre/IVA: para ellos el impuesto es del 2.5% en los primeros $100k, 4% en $100k–$300k, 6% en $300k–$500k, 8% en $500k–$700k, 9% en $700k–$1M, y 10% sobre $1M linkedin.com. (Los compradores de vivienda por primera vez bahameños reciben aún mayores reducciones/exenciones hasta $500k para fomentar la propiedad de vivienda linkedin.com linkedin.com.) El efecto neto es que los compradores extranjeros generalmente pagarán el 10% en la mayoría de las compras de viviendas, mientras que los locales suelen pagar un poco menos. Cabe destacar que este IVA sobre transacciones reemplaza al antiguo “impuesto de timbre”: en efecto es lo mismo, solo que ahora se gestiona administrativamente bajo la ley del IVA.
• Impuesto Anual a la Propiedad: Las Bahamas imponen un impuesto anual a la propiedad (también llamado impuesto sobre bienes inmuebles) sobre los bienes raíces, con tasas muy favorables para viviendas ocupadas por sus propietarios. Las propiedades residenciales ocupadas por el propietario pagan 0% sobre los primeros $300,000 de valor (totalmente exento de impuestos para esa porción) linkedin.com, 0,625% sobre el valor de $300,000 a $500,000, y 1,0% sobre el valor superior a $500,000 linkedin.com. Existe un límite máximo: ninguna vivienda ocupada por su propietario paga más de $120,000 por año en impuesto a la propiedad, sin importar el valor. Este umbral de exención fue elevado recientemente (antes era $250,000, ahora $300,000) para aliviar la carga fiscal sobre viviendas de valor moderado linkedin.com. Para propiedades no ocupadas por el propietario (inversiones o segundas residencias que no son residencias principales), las tasas son un poco más altas: 0,75% sobre los primeros $500,000, 1,0% sobre $500,000–$2 millones y 1,5% sobre los valores superiores a $2 millones linkedin.com. (El terreno baldío tiene una tasa fija separada del 2% si es propiedad de extranjeros, para desalentar la retención especulativa, pero si se construye una vivienda se aplican las tasas regulares.) Es importante destacar que Las Bahamas no imponen impuestos municipales adicionales sobre la propiedad; este impuesto nacional es el único impuesto recurrente sobre bienes raíces. Muchos desarrollos exclusivos (como Albany o Lyford Cay) cobran cuotas de asociación de propietarios para servicios comunitarios, pero no impuestos municipales sobre la propiedad.
• Impuesto sobre la Renta y Ganancias de Capital: Las Bahamas no gravan los ingresos, las ganancias de capital ni las herencias. Esto significa que los ingresos por alquiler obtenidos de una propiedad en Las Bahamas, o la ganancia por la venta de la propiedad, no están gravados por el gobierno de Las Bahamas linkedin.com. Tampoco existen impuestos sucesorios o de herencia sobre bienes raíces en Las Bahamas: pueden ser transferidos a los herederos sin ningún impuesto local sobre sucesiones linkedin.com. Estas políticas fiscales representan una gran ventaja para los inversionistas de países con altos impuestos. (Sin embargo, los propietarios extranjeros deben consultar las leyes fiscales de su país de origen: por ejemplo, los ciudadanos estadounidenses aún deben pagar impuestos en EE. UU. sobre ingresos mundiales, pero a menudo pueden compensar el impuesto de Las Bahamas, que en este caso es cero, haciendo que los ingresos sean efectivamente libres de impuestos hasta los límites de exclusión por ingresos obtenidos en el extranjero o mediante créditos.)
• Residencia por Inversión: Como se mencionó, invertir en bienes raíces en las Bahamas puede hacer que uno sea elegible para la Residencia Permanente Económica. El umbral actual es una inversión mínima de $1,000,000 en bienes raíces para calificar linkedin.com. La propiedad (o propiedades, que sumen ese monto) debe mantenerse, ya que vender por debajo del umbral podría poner en peligro el estatus. La concesión de la residencia no es automática, pero se otorga rutinariamente para inversiones calificadas, y se dice que las solicitudes tardan alrededor de 3 a 4 meses en aprobarse homesforsaleinnassaubahamas.com. También existe una consideración acelerada si se invierte más de $1.5M (el proceso será expedito) linkedin.com. Los residentes permanentes tienen la mayoría de los derechos de los ciudadanos excepto el voto, y como se señaló, se puede solicitar la ciudadanía tras 10 años de residencia. También vale la pena señalar que simplemente ser residente no implica ningún impuesto ya que Las Bahamas no tienen impuesto sobre la renta: se puede vivir allí libre de impuestos personales, lo que es una parte central de su atractivo linkedin.com.

En general, el régimen legal de Las Bahamas es muy favorable para los inversores inmobiliarios. El título se asegura mediante escrituras registradas (el gobierno está en proceso de modernizar hacia un sistema de registro para mejorar aún más la eficiencia) practiceguides.chambers.com. Existen controles de cambio, pero son flexibles para fines de inversión (el dólar bahameño está a la par con el dólar estadounidense y los fondos pueden ser repatriados con la aprobación del Banco Central, especialmente si se trajeron inicialmente para la compra). Los puntos clave son que los extranjeros pueden comprar con confianza, deben presupuestar alrededor de un 10% para los costos fiscales de cierre y pueden disfrutar de una baja carga fiscal continua. Estos factores, combinados con un sistema legal estable, hacen que Las Bahamas destaquen como una jurisdicción amigable para los inversores.

Riesgos, Desafíos y Sostenibilidad

Si bien el panorama general es positivo, los inversores deben tener en cuenta varios riesgos y desafíos que podrían impactar el mercado inmobiliario bahameño en los próximos años. Aquí algunas consideraciones clave:

• Riesgos de huracanes y clima: Las Bahamas es geográficamente vulnerable a los huracanes y a los efectos del cambio climático. La devastación causada por el huracán Dorian en 2019 – que arrasó partes de Abaco y Gran Bahama – fue un recordatorio contundente de este riesgo. Un impacto directo de un gran huracán puede provocar daños masivos a la propiedad y deprimir temporalmente los mercados inmobiliarios locales (como se vio en la recesión de Abaco después de 2019). Los costos de seguro para propiedades han aumentado en consecuencia y serán un factor importante en el costo de propiedad. La subida del nivel del mar y la erosión son preocupaciones a largo plazo, especialmente para las zonas de playa de baja altitud. Los códigos de construcción se han reforzado para la resistencia al viento, y los compradores inteligentes ahora priorizan viviendas construidas para soportar tormentas de Categoría 5 o situadas en terrenos más altos. Sin embargo, los eventos climáticos siguen siendo una incógnita siempre presente para el mercado. Los inversores deben asegurarse de contar con un seguro adecuado y una construcción resistente para cualquier propiedad. La buena noticia es que la recuperación y reconstrucción tienden a seguir incluso después de tormentas severas – por ejemplo, la actividad inmobiliaria en Abaco se está recuperando con fuerza solo unos años después de Dorian travelmarketreport.com – pero el impacto a corto plazo de eventos como estos puede ser significativo.
• Factores económicos y externos: La economía de Bahamas depende en gran medida de condiciones externas, especialmente de la salud de la economía estadounidense y las tendencias globales de viajes. Una desaceleración en EE. UU. o Canadá (mercados clave de turismo y compradores) podría reducir la afluencia de visitantes y limitar la demanda de segundas residencias globalpropertyguide.com. Así mismo, crisis globales (recesiones, pandemias) pueden frenar rápidamente la economía de Bahamas basada en el turismo, como se vio en 2020. El incremento de las tasas de interés a nivel internacional también puede enfriar la compra extranjera, especialmente para quienes financian compras o dependen de préstamos sobre activos. El FMI señala que mantener el crecimiento más allá del ritmo actual requerirá continuar invirtiendo y resolver la escasez de mano de obra globalpropertyguide.com; si eso no se materializa, el crecimiento económico podría quedarse corto. Además, aunque Bahamas tiene una moneda y situación fiscal estable, sí carga con una deuda nacional que podría forzar ajustes fiscales en el futuro (potencialmente incluyendo cambios en la política fiscal, aunque no hay indicios de ningún impuesto sobre la renta en el horizonte). Mitigación: El gobierno está promoviendo activamente inversiones diversificadas (tecnología, logística, etc.) para ampliar la base económica más allá del turismo. Y la magnitud de los compromisos de IED (más de 10 mil millones de dólares en dos años travelmarketreport.com) ofrece cierto colchón en cuanto a creación de empleo y estímulo económico. Aun así, los inversores deben mantener la vista en los indicadores económicos globales, ya que la fortuna de Bahamas está estrechamente ligada a ellos.
• Accesibilidad de la Vivienda y Desigualdad Social: El lado negativo de un mercado de lujo en auge es que los bahameños locales de clase media están cada vez más excluidos del acceso a la vivienda. Existe una creciente brecha de asequibilidad ya que los salarios no han seguido el ritmo de los precios de las viviendas. Esto tiene implicaciones sociales (hacinamiento, aumento de la demanda de alquileres, emigración de talento) de las que el gobierno es muy consciente. Si no se aborda, podría generar presión política para tomar medidas que podrían afectar indirectamente a los inversionistas, por ejemplo, reglas más estrictas para compradores extranjeros en ciertos segmentos de precios, o más impuestos a las compras especulativas, etc. Actualmente, la inversión extranjera se ve de manera muy positiva (es crucial para la economía), pero es importante ser sensibles a las necesidades locales. El impulso del gobierno para construir viviendas asequibles y ofrecer concesiones a quienes compran por primera vez está dirigido a aliviar este problema globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Para el mercado, una base amplia de compradores locales es saludable para la estabilidad a largo plazo. Si demasiado mercado solo es accesible para extranjeros, podría crear desequilibrios. Por lo tanto, el progreso en la vivienda asequible realmente beneficiará al sector inmobiliario en general al expandir la propiedad de la vivienda. La sostenibilidad de la demanda también está vinculada a esto: una sociedad donde los locales prosperan creará su propia demanda interna de propiedades, agregando resiliencia más allá de los vaivenes de los compradores extranjeros.
• Sostenibilidad ambiental: El mismo entorno que hace atractivas a Las Bahamas – arrecifes de coral, aguas cristalinas, playas vírgenes – está bajo presión debido al desarrollo. Hay un enfoque creciente en prácticas de desarrollo sostenible para garantizar que se preserve la belleza natural. Los inversores y desarrolladores están comenzando a incorporar diseños más ecológicos (paneles solares, recolección de agua de lluvia, técnicas de construcción certificadas LEED) en proyectos de lujo, ya que los compradores de alto nivel de hoy suelen esperar un cierto grado de responsabilidad ambiental homesforsaleinnassaubahamas.com. El gobierno también ha anunciado planes agresivos para expandir la energía renovable (particularmente solar) para 2033, con el objetivo de reducir la dependencia de los combustibles fósiles y mejorar la autosuficiencia en las islas dupuchrealestate.com homesforsaleinnassaubahamas.com. Esto podría impactar significativamente el mercado inmobiliario en áreas remotas – por ejemplo, las islas privadas y viviendas fuera de la red eléctrica se beneficiarán de mejores tecnologías solares y de almacenamiento, haciéndolas más viables. Sin embargo, retos ambientales como el suministro de agua, la gestión de residuos y la conservación de hábitats requerirán atención constante a medida que el desarrollo se expanda a islas menos desarrolladas. Las preocupaciones de sostenibilidad también se extienden a la preservación cultural e histórica, asegurando que el desarrollo no erosione el patrimonio local que es parte del encanto de Las Bahamas. El gobierno y los actores comunitarios son cada vez más conscientes de que el valor inmobiliario a largo plazo está ligado a mantener las islas ambientalmente sanas y resilientes.

En conclusión, aunque existen riesgos a considerar, ninguno de ellos disminuye el atractivo central de los bienes raíces en Las Bahamas, sino que enmarcan la necesidad de una inversión prudente e informada. Tener presente los huracanes y el seguro, comprender los vínculos económicos, ser consciente de los impactos sociales y priorizar la sostenibilidad serán parte de ser un inversor inteligente en Las Bahamas en el futuro. Al superar estos desafíos, los inversores pueden asegurar mejor su pedazo de paraíso y ayudar a garantizar que el mercado inmobiliario de Las Bahamas siga siendo vibrante y sostenible durante muchos años.

Fuentes:

• ERA Dupuch Real Estate Bahamas – Resumen del Mercado 2024 y Perspectivas para 2025 dupuchrealestate.com dupuchrealestate.com dupuchrealestate.com dupuchrealestate.com
• Chambers & Partners – Bienes Raíces 2025: Bahamas (Leyes y Prácticas) practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com
• Morley Realty – Informe del Mercado de Nassau & Paradise Island (junio de 2025) morleyrealty.com morleyrealty.com
• Glenn Ferguson (Realtor) – ¿Por qué invertir en bienes raíces en Bahamas en 2025? homesforsaleinnassaubahamas.com homesforsaleinnassaubahamas.com homesforsaleinnassaubahamas.com
• Global Property Guide – Análisis de Propiedad Residencial en las Bahamas 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• Travel Market Report – Récord de 11,22 M de visitantes en 2024 (febrero de 2025) travelmarketreport.com travelmarketreport.com travelmarketreport.com
• LinkedIn (Glenn S. Ferguson) – Guía de Impuestos Inmobiliarios en las Bahamas 2025 linkedin.com linkedin.com linkedin.com
• Informe del FMI por país – Consulta del Artículo IV de las Bahamas 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• Otros: estadísticas del Ministerio de Turismo de Bahamas travelmarketreport.com, Knight Frank Caribbean Insight 2024 content.knightfrank.com, informe de Forbes Global Properties globalpropertyguide.com, etc.

Segmento de Bienes Raíces Residenciales

La propiedad residencial en Las Bahamas abarca desde viviendas para compradores locales por primera vez hasta villas ultra lujosas frente al mar. Este segmento se caracteriza por un mercado de dos niveles. Por un lado está el sector de alta gama, impulsado por la demanda extranjera, y por otro lado está el mercado medio local, donde la asequibilidad es una preocupación globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. El segmento de casas vacacionales de lujo y expatriados ha estado en auge: Las Bahamas ocupó el tercer lugar a nivel mundial en crecimiento de precios residenciales prime en 2023, con un aumento interanual del 15% en los valores de las propiedades de lujo globalpropertyguide.com. Incluso hasta principios de 2025, las ventas de propiedades prime de más de $3 millones aumentaron un 18% interanual, y las casas prime frente al mar suelen apreciarse alrededor de un 6–8% anual, superando muchas inversiones tradicionales homesforsaleinnassaubahamas.com. Esta apreciación sostenida refleja el fuerte interés internacional, el suministro limitado de ubicaciones prime y el prestigio de las islas como un refugio seguro libre de impuestos. Los compradores estadounidenses dominan las compras extranjeras (alrededor del 35% de los compradores internacionales), seguidos por europeos (~30%) y canadienses (10%), todos atraídos por el clima y los beneficios de inversión globalpropertyguide.com. Esta afluencia de riqueza global ha impulsado nueva construcción en comunidades cerradas de alto nivel y complejos de condominios turísticos. Los desarrolladores están adaptándose a las preferencias modernas construyendo más condominios llave en mano con comodidades de resort, ya que muchos compradores ahora buscan una “casa isleña para llegar y disfrutar” en lugar de mantener una finca independiente content.knightfrank.com. El resultado es una ola de nuevos proyectos de condominios de lujo en zonas como Cable Beach de Nassau y Paradise Island, sumando inventario al mercado de alta gama.

En contraste, el mercado residencial principal para los bahameños locales enfrenta desafíos. Años de aumento de precios han reducido la asequibilidad para las familias de clase media globalpropertyguide.com. La oferta de viviendas asequibles ha estado muy por detrás de la demanda, lo que ha llevado a aumentos de alquileres y precios en los barrios locales. Muchos compradores bahameños dependen de la financiación, pero los préstamos hipotecarios bancarios han estado relativamente estancados (de hecho, las hipotecas residenciales pendientes se redujeron aproximadamente un 1,4% anual en la última década) globalpropertyguide.com. Los compradores locales de primera vivienda encuentran opciones limitadas, y el gobierno ha intervenido con iniciativas como el proyecto Renaissance en Carmichael para construir unas 200 viviendas asequibles globalpropertyguide.com. Aun así, tales esfuerzos son modestos en comparación con la magnitud de la necesidad. Como resultado, las tasas de propiedad de vivienda son bajas y una gran parte de la población permanece en el mercado de alquiler – según el último censo, aproximadamente el 35% de las viviendas estaban ocupadas por inquilinos que pagaban renta globalpropertyguide.com. La buena noticia es que 2025 podría traer cierto alivio del lado de la oferta: funcionarios informan de varias iniciativas para crear más vivienda a precio moderado y mejorar el acceso a hipotecas para los bahameños dupuchrealestate.com. En general, el sector residencial en 2025 se caracteriza por una actividad robusta en el segmento alto y presiones continuas de asequibilidad en el nivel de entrada. Cerrar esta brecha es un desafío clave para la sostenibilidad a largo plazo del mercado.

Segmento de Propiedades de Lujo

El segmento de bienes raíces de lujo en Las Bahamas es un mundo aparte: hogares ultra exclusivos, islas privadas y residencias asociadas a resorts que atraen a personas de alto patrimonio de todo el mundo. Este segmento ha sido excepcionalmente fuerte. Durante 2020–2023, compradores adinerados acudieron en masa a Las Bahamas como un escape ideal durante la pandemia, impulsando los precios de manera dramática. Como se mencionó, los valores en comunidades exclusivas (por ejemplo, Lyford Cay, Albany, Ocean Club Estates) aproximadamente se duplicaron entre 2019 y 2023, un aumento extraordinario content.knightfrank.com. Incluso cuando el mercado se enfría ligeramente en 2025, el segmento exclusivo sigue siendo un mercado de vendedores en muchos aspectos: el inventario es escaso y los listados codiciados pueden alcanzar precios premium. Los vendedores de propiedades de lujo de calidad suelen tener éxito incluso con precios altos, siempre que no estén irrealistamente por encima de comparables recientes practiceguides.chambers.com. Sin embargo, los compradores se han vuelto más exigentes ahora, y algunas mega-propiedades sobrevaloradas permanecen sin vender por más tiempo que antes content.knightfrank.com.

Una tendencia notable es el cambio en las preferencias de los compradores hacia la conveniencia llave en mano y las comodidades. Muchos compradores adinerados, incluidos jóvenes ejecutivos que pueden trabajar de forma remota, prefieren condominios de lujo o residencias en resorts gestionados en lugar de mansiones independientes content.knightfrank.com. Valoran el “estilo de vida hotelero” – servicios de conserjería, seguridad, spas y restaurantes en el lugar – y no tener que preocuparse por el mantenimiento o la preparación para huracanes de una propiedad grande content.knightfrank.com. En respuesta, los desarrolladores han lanzado varios proyectos de residencias con marca. Por ejemplo, en Cable Beach en Nassau, los nuevos condominios GoldWynn y Aqualina ofrecen amenidades de cinco estrellas, mientras que en Paradise Island las Ocean Club Four Seasons Residences (con fecha prevista de finalización en 2027) ofrecerán apartamentos y villas ultra exclusivos en un entorno turístico de renombre practiceguides.chambers.com globalpropertyguide.com. El complejo turístico Baha Mar agregó las Rosewood Residences en Cable Beach, brindando a los propietarios de condominios acceso a todos los beneficios del hotel de cinco estrellas adyacente content.knightfrank.com. Próximos proyectos de marcas de lujo como Six Senses, Montage e incluso Bvlgari están en desarrollo en varias islas travelmarketreport.com, lo que eleva aún más el perfil de las Bahamas en el mercado global de lujo.

Los multimillonarios extranjeros también se sienten atraídos por oportunidades únicas como islas privadas y propiedades a medida. Las Exumas, por ejemplo, ofrecen parcelas de islas privadas y villas remotas de alto nivel que sirven como símbolos definitivos de estatus homesforsaleinnassaubahamas.com. Estas propiedades trofeo pueden alcanzar precios estratosféricos (muchos decenas de millones de dólares por una isla o una finca extensa), y el interés se mantiene constante por parte de compradores UHNW que buscan retiros seguros y apartados. Los analistas de la industria señalan que Las Bahamas está ahora firmemente establecida como un destino de bienes raíces de lujo de primer nivel; en el Informe de Riqueza 2024 de Knight Frank, Las Bahamas fue uno de los mercados de vivienda de lujo con mejor desempeño a nivel mundial globalpropertyguide.com. De cara al futuro, se espera que el segmento de lujo permanezca dinámico. Si bien el crecimiento de los precios puede moderarse después de las enormes ganancias de los últimos años, la demanda global de propiedades de lujo en Bahamas sigue aumentando, y el nuevo inventario de alto nivel se absorbe rápidamente. En resumen, la combinación de Las Bahamas de estilo de vida tropical y beneficios financieros/fiscales continúa “cautivando a los inversores más exigentes” en el espacio de lujo homesforsaleinnassaubahamas.com.

Bienes Raíces Comerciales y Desarrollos Turísticos

Fuera de las residencias privadas, el sector inmobiliario comercial de Las Bahamas está impulsado en gran medida por el turismo, la hospitalidad y el desarrollo de complejos turísticos de usos mixtos. Los segmentos comerciales tradicionales (oficinas, comercios, industriales) son relativamente pequeños dado el tamaño del país, pero el sector hotelero y de resorts está en auge. Los números récord de turismo en 2024 han incentivado una inversión significativa en hoteles, marinas y atracciones, lo cual a su vez influye en el mercado inmobiliario. Cabe destacar que el puerto de cruceros de Nassau fue remodelado y reabierto completamente en mayo de 2023, ahora con capacidad para recibir los cruceros más grandes y modernos practiceguides.chambers.com. Esto ha revitalizado el centro de Nassau y augura un aumento del flujo de turistas para los comercios cercanos. La industria de cruceros sigue siendo una piedra angular de la economía: generó más de 650 millones de dólares en gastos directos en el último año travelmarketreport.com, y la expansión continúa. Por ejemplo, Royal Caribbean y Carnival están desarrollando cada una nuevos destinos portuarios para cruceros en Las Bahamas practiceguides.chambers.com. Royal Caribbean está creando un club de playa en Paradise Island, y Carnival está construyendo un importante puerto de cruceros en Gran Bahama. Estos proyectos impulsarán el desarrollo inmobiliario comercial de apoyo (desde tiendas minoristas hasta instalaciones para excursiones) y aumentarán la cantidad de visitantes a esas islas una vez que estén en funcionamiento.

Quizás los desarrollos más emocionantes están en el pipeline de resorts y hoteles. En los últimos dos años, Las Bahamas atrajo más de 10 mil millones de dólares en inversión extranjera directa, gran parte de ella destinada a proyectos de resorts de lujo travelmarketreport.com. Esto incluye una combinación de nuevos resorts, expansiones de los ya existentes y comunidades residenciales de alta gama. Por ejemplo, ya comenzó la construcción de Jack’s Bay, una exclusiva comunidad de golf en Eleuthera, y de Montage Cay en Abaco, un resort en una isla privada con residencias de marca practiceguides.chambers.com. En Gran Bahama, el lujoso Six Senses Resort & Residences ya está en desarrollo, lo que señala la confianza en la revitalización de Freeport practiceguides.chambers.com. En Paradise Island, está previsto un nuevo hotel y residencias Four Seasons como parte de la remodelación del Ocean Club practiceguides.chambers.com, complementando el icónico resort Atlantis. Nassau/New Providence también sigue viendo inversiones – además de las fases adicionales de Baha Mar, la comunidad ultra lujosa Albany (respaldada por celebridades) está lanzando nuevas fases de construcción practiceguides.chambers.com. Resorts boutique y de tamaño medio en las “Out Islands” (las Islas Familiares) también están proliferando practiceguides.chambers.com. Los desarrolladores están apuntando a viajeros adinerados que buscan lugares únicos y vírgenes, con proyectos en cayos pequeños que ofrecen privacidad y experiencias personalizadas practiceguides.chambers.com.

Estos desarrollos impulsados por el turismo tienen un impacto directo en el mercado inmobiliario: crean empleos, mejoran la infraestructura y, a menudo, incluyen componentes residenciales (condominios, villas) para la venta. Por ejemplo, un nuevo resort suele incluir un conjunto de villas o unidades de condominio en venta que los compradores extranjeros pueden adquirir, combinando bienes raíces comerciales y residenciales. También se están realizando mejoras en la infraestructura. El gobierno ha dado prioridad a mejoras como la expansión de aeropuertos (por ejemplo, una mejora de $55 millones en el Aeropuerto de North Eleuthera y un nuevo aeropuerto internacional para Exuma previsto para completarse en 2025) para respaldar el aumento del tráfico de visitantes ewnews.com ewnews.com. Las carreteras, marinas y servicios públicos están siendo mejorados en islas que reciben nuevos resorts. En general, las perspectivas de bienes raíces comerciales son sólidas, especialmente en activos relacionados con el turismo. Las altas tasas de ocupación hotelera y el incremento de la tarifa diaria promedio incentivan la inversión en nuevos hoteles y alquileres vacacionales. Incluso sectores nicho como logística/almacenamiento podrían experimentar un impulso a medida que crece la demanda del consumidor junto con la población. La principal precaución es asegurar que estos desarrollos sean sostenibles y repartan beneficios más allá de los enclaves turísticos. Pero a partir de 2025, la inversión en infraestructura y turismo está en su punto más alto, lo que indica confianza en que Las Bahamas continuará atrayendo visitantes e inversionistas inmobiliarios en los próximos años travelmarketreport.com travelmarketreport.com.

Oportunidades de Inversión y Consideraciones de Estilo de Vida

Las Bahamas ofrecen un paquete atractivo para inversionistas inmobiliarios y quienes buscan reubicarse. Una combinación de belleza natural, atractivo estilo de vida e incentivos financieros hace que 2025 sea un momento atractivo para considerar comprar propiedad. Las ventajas fiscales son un gran atractivo: Las Bahamas no cobran impuesto sobre la renta, ni impuesto sobre ganancias de capital, ni impuesto sobre herencias o sucesiones a las personas linkedin.com. Este entorno fiscal neutral significa que los ingresos por alquiler o la ganancia por la reventa de una propiedad, en general, se obtienen libres de impuestos (importante para estadounidenses, quienes a menudo pueden compensarlo con créditos fiscales extranjeros) dupuchrealestate.com. El costo de mantener una propiedad también es razonable: las tasas de impuesto inmobiliario son bajas a moderadas (y las viviendas ocupadas por el propietario están exentas en los primeros $300,000 de valor) linkedin.com. Para compradores de alto poder adquisitivo, comprar bienes raíces en las Bahamas también puede ser un camino hacia la residencia. El Programa de Residencia Permanente Económica (EPR) del gobierno otorga residencia permanente acelerada a compradores extranjeros que inviertan al menos $1,000,000 en propiedad linkedin.com. (Este umbral aumentó de $750,000 a $1 millón a partir del 1 de enero de 2025 para asegurar que los inversionistas tengan una participación significativa a largo plazo linkedin.com.) Los residentes permanentes gozan del derecho a vivir todo el año en Las Bahamas y de varios privilegios, y después de 10 años pueden ser elegibles para la ciudadanía linkedin.com. El beneficio de la residencia, combinado con la ausencia de impuestos sobre la riqueza, es un fuerte incentivo para inversionistas que buscan diversificación de activos y una residencia alternativa como Plan B. Como señaló un asesor, Las Bahamas están “posicionadas como un refugio de inversión”, ofreciendo una apreciación del valor a largo plazo y prácticamente ingresos libres de impuestos en un país estable y cercano dupuchrealestate.com.Más allá de las finanzas, la calidad de vida y los factores de estilo de vida son una parte fundamental de la ecuación. Las Bahamas es una democracia estable, de habla inglesa y con estrechos lazos con Norteamérica; está a solo un corto vuelo de las principales ciudades de EE. UU. (Miami está a 1 hora, Nueva York a unas 3 horas). Esta proximidad y facilidad de acceso la hacen viable incluso para residentes a tiempo parcial que puedan viajar de ida y vuelta dupuchrealestate.com dupuchrealestate.com. Las islas en sí ofrecen un estilo de vida envidiable: clima cálido durante todo el año, hermosas playas, navegación y pesca, y servicios de alto nivel como campos de golf y spas. Los expatriados encuentran comunidades bien desarrolladas, incluidas excelentes escuelas internacionales e instalaciones médicas en Nassau, lo que hace realista mudarse con la familia. De hecho, la pandemia impulsó una “revolución del trabajo remoto” de la que Las Bahamas supo sacar provecho: el gobierno introdujo una visa de estadía extendida para nómadas digitales, y muchos profesionales descubrieron que podían vivir en el paraíso mientras conservaban sus empleos en el extranjero content.knightfrank.com content.knightfrank.com. Muchos de los que vinieron temporalmente se han quedado como residentes permanentes o semi-permanentes, trayendo a sus familias e incluso comprando casas sin haberlas visto en persona mediante recorridos virtuales content.knightfrank.com content.knightfrank.com. Esta tendencia ha aumentado la demanda de características como oficinas en casa y conexión a internet confiable en las propiedades homesforsaleinnassaubahamas.com.

Desde la perspectiva de un inversionista, las oportunidades de ingresos por alquiler son sólidas. El auge del turismo se traduce en una alta demanda de alquileres vacacionales a corto plazo en plataformas como Airbnb. De hecho, Airbnb reportó un aumento del 16.7% en noches reservadas a principios de 2024 en comparación con el año anterior globalpropertyguide.com. Las propiedades de alquiler bien ubicadas (por ejemplo, condominios en Cable Beach de Nassau o Paradise Island, o villas en islas populares como Exuma) pueden lograr una sólida ocupación y tarifas nocturnas premium durante la temporada alta. Por ejemplo, los alquileres frente al mar en áreas privilegiadas suelen alcanzar $300–$800 por noche y suelen estar fuertemente reservados en los meses de invierno, generando rendimientos atractivos para los propietarios globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Los alquileres a largo plazo para residentes o expatriados también tienen demanda, con alquileres mensuales para una cómoda vivienda de 3 dormitorios en torno a $3,000 en Nassau (y menos en islas menos pobladas) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Combinados con la ausencia de impuesto sobre la renta, estos rendimientos pueden ser muy atractivos. Los inversionistas también valoran que el dólar bahameño está anclado 1:1 con el dólar estadounidense, eliminando el riesgo cambiario y simplificando las transacciones linkedin.com. El proceso legal para que extranjeros compren bienes raíces es sencillo (con registro simple o permiso, como se explica en la sección legal), y los derechos de propiedad están bien protegidos bajo un sistema jurídico familiar de common law inglés. Todos estos factores – facilidad de compra, fuertes derechos de propiedad, liquidez en el mercado de alta gama y un estilo de vida sin igual – hacen de Las Bahamas una de las mejores opciones para invertir en bienes raíces en 2025. Como expresó un experto local, “Si estás pensando en invertir, 2025 es un gran momento para entrar”, dada la trayectoria de crecimiento y las ventajas únicas de Las Bahamas dupuchrealestate.com.

Tendencias del mercado y pronóstico (2026–2030)

De cara al futuro, las perspectivas para el mercado inmobiliario de las Bahamas en los próximos 3-5 años son en general positivas, aunque con algunos matices. Se espera que el turismo se mantenga fuerte: las previsiones del sector indican que el número de visitantes se mantendrá en niveles récord o incluso crecerá aún más a corto plazo globalpropertyguide.com. El FMI señala que tanto las llegadas de turistas como su gasto promedio deberían seguir aumentando, lo que respaldará el crecimiento del PIB real y, por extensión, mantendrá la demanda de alojamiento e inmuebles globalpropertyguide.com. Las nuevas aperturas de hoteles previstas entre 2025 y 2027 (Four Seasons, Six Senses, etc.) aumentarán la capacidad de habitaciones y probablemente incrementarán el número de visitantes con estancia prolongada. Esto es favorable para el mercado de alquiler vacacional y de segundas residencias, ya que un sector turístico saludable suele convertir a una fracción de los visitantes en compradores de propiedades. El éxito del gobierno en atraer inversiones a gran escala (más de 10.000 millones de dólares en proyectos turísticos recientes travelmarketreport.com) también implica confianza en el futuro del mercado. Muchos de esos desarrollos incluyen componentes residenciales que saldrán al mercado en los próximos años, aumentando gradualmente la oferta de unidades de lujo. A medida que este nuevo inventario sea absorbido, podríamos ver una apreciación de precios en el segmento de lujo que se normalice a niveles más moderados (por ejemplo, un crecimiento anual de un dígito bajo a medio en lugar del auge de dos dígitos de 2021–2023). Las previsiones globales de Knight Frank anticipan que el crecimiento de precios en propiedades de lujo se moderará a unos pocos puntos porcentuales anuales en muchos destinos exclusivos, y es probable que Las Bahamas siga ese patrón a medida que supere el repunte pospandémico. En esencia, el mercado debería seguir una trayectoria ascendente, pero de manera más constante y sostenible.

Una tendencia clara es el creciente interés en las Islas Familiares (las islas menos pobladas fuera de New Providence). A medida que Nassau y Paradise Island se vuelven más caras y desarrolladas, tanto compradores como desarrolladores miran cada vez más hacia islas como Exuma, Eleuthera, Abaco, Andros y Long Island. Se espera que estas islas sean puntos clave de crecimiento en los próximos años dupuchrealestate.com. Por ejemplo, Exuma y Eleuthera ya tienen una alta demanda en 2025, con la competencia por propiedades impulsando los precios al alza dupuchrealestate.com. Abaco, tras reconstruirse después del huracán Dorian de 2019, está en alza: en 2024 las llegadas aéreas a Abaco aumentaron casi un 12%, lo que indica un sólido regreso de la actividad a los niveles previos al huracán travelmarketreport.com. Los precios inmobiliarios en Abaco, que habían caído tras Dorian, ahora están aumentando de manera constante a medida que se restablece la infraestructura y nuevos resorts (como Montage Cay) generan expectativas homesforsaleinnassaubahamas.com. Long Island y Andros son citadas como “mercados a observar”: siguen siendo relativamente asequibles hoy, pero tienen mucho potencial de crecimiento, por lo que quienes inviertan temprano allí podrían ver una apreciación significativa dupuchrealestate.com. Anticipamos un mayor crecimiento relativo en los valores de estas islas emergentes que en el mercado más maduro de Nassau en los próximos 5 años, a medida que la mejora de la infraestructura (aeropuertos, marinas, servicios) y nuevos proyectos hagan que las Islas Familiares sean más accesibles y atractivas.

Nassau, ubicada en Nueva Providencia, es la capital de la nación y el mayor mercado urbano.

Ofrece una amplia gama de propiedades, desde comunidades cerradas de lujo y condominios frente al mar hasta viviendas iniciales para familias locales.El mercado de Nassau en 2025 está muy activo, pero muestra señales de normalización tras los frenéticos años recientes.El precio medio de la vivienda en Nassau (y sus alrededores inmediatos) era de alrededor de $495,000 a mediados de 2025, lo que en realidad representó un aumento del 4.9% en lo que va del año a pesar de cierta volatilidad mensual morleyrealty.com.El precio promedio de venta (que puede verse sesgado por algunas ventas de alto nivel) fue de aproximadamente $590,000 a mediados de 2025 morleyrealty.com, aunque otras fuentes citan el precio promedio de listado más cercano a $720,000 para Nassau, reflejando la influencia de zonas exclusivas homesforsaleinnassaubahamas.com.Esto indica que, si bien muchas viviendas se venden en la franja media de las seis cifras, Nassau también registra transacciones multimillonarias que elevan el promedio.El inventario ha estado limitado: la cantidad de listados a principios de 2025 fue casi un 20% menor que el año anterior morleyrealty.com, pero los nuevos listados ahora están aumentando lentamente a medida que el mercado se calma.Las propiedades en Nassau, especialmente en vecindarios deseables, siguen recibiendo un fuerte interés por parte de los compradores.En junio de 2025, por ejemplo, la firma de contratos aumentó un 119% interanual aunque las ventas finales disminuyeron (lo que sugiere que algunos acuerdos están tardando más en cerrarse) morleyrealty.com morleyrealty.com.La demanda de alquiler en Nassau sigue siendo alta gracias a las oportunidades laborales y comodidades de la ciudad; zonas como Cable Beach (hogar del resort Baha Mar, restaurantes y condominios) son conocidas como “reyes del alquiler” con demanda de inquilinos durante todo el año homesforsaleinnassaubahamas.com.De cara al futuro, la perspectiva de Nassau es estable.Como centro comercial, se beneficia de casi todos los impulsores económicos: turismo, finanzas, gobierno, y seguirá viendo desarrollo.Próximos proyectos de condominios y posiblemente un resurgimiento de la vida residencial en el centro (con la revitalización del puerto de cruceros) podrían añadir inventario nuevo.Se espera que el crecimiento de los precios sea modesto pero positivo, y Nassau seguirá siendo el centro de liquidez del mercado inmobiliario de las Bahamas (el lugar más fácil para comprar o vender rápidamente).Los submercados clave a observar incluyen el oeste de New Providence (Albany, Lyford Cay, Old Fort Bay) donde se encuentran las propiedades ultra lujosas, y el este de New Providence (áreas como Eastern Road) que son populares entre residentes de clase alta-media y expatriados por sus vistas al mar y proximidad a la ciudad.

Económicamente, se prevé que Las Bahamas crezca de manera modesta. El FMI advierte que el crecimiento del PIB a largo plazo, más allá de aproximadamente 1,5 % anual, requerirá una inversión continua y abordar las limitaciones laborales globalpropertyguide.com. Eso significa que el ritmo de expansión inmobiliaria podría depender de la capacidad del país para capacitar trabajadores y apoyar estos nuevos proyectos. No obstante, la construcción y los servicios inmobiliarios se mantienen optimistas, con la Asociación de Contratistas de Las Bahamas afirmando que “el futuro parece prometedor” debido a sólidas carteras de proyectos globalpropertyguide.com. Los principales riesgos macroeconómicos incluyen factores externos: una desaceleración de la economía estadounidense o impactos financieros globales podrían moderar la compra extranjera y el turismo globalpropertyguide.com. Además, los movimientos en las tasas de interés internacionales pueden afectar la demanda: la reciente era de bajas tasas de interés ayudó a impulsar las compras de lujo; si las tasas se mantienen altas, algunos compradores marginales podrían dudar o buscar oportunidades. Sin embargo, el segmento de ultra lujo es menos sensible a las tasas de interés, y muchos compradores en Las Bahamas pagan en efectivo, por lo que el impacto debería ser limitado.

En general, el pronóstico a 3–5 años para el sector inmobiliario en Las Bahamas es de crecimiento continuado e inversión activa, aunque a un ritmo más moderado. Se espera que los valores de las propiedades aumenten en general en línea con una demanda saludable, especialmente en zonas frente al mar y complejos turísticos. El segmento de lujo probablemente seguirá siendo el principal impulsor (apoyado por las tendencias mundiales de acumulación de riqueza y el atractivo duradero de Las Bahamas), pero también prevemos mejoras en el mercado medio si las iniciativas gubernamentales de vivienda se consolidan. Para 2030, Las Bahamas contará con un panorama inmobiliario más diversificado: Nassau/Paradise Island seguirá siendo el centro comercial y transaccional, pero una mayor parte de la actividad se repartirá entre las Islas Familiares. La sostenibilidad y la resiliencia también cobrarán mayor protagonismo (por ejemplo, más viviendas con energía solar, construcciones resistentes a tormentas) a medida que los nuevos desarrollos se ajusten a tendencias globales. Salvo grandes sorpresas, los inversores pueden ser optimistas de que el sector inmobiliario de Las Bahamas mantendrá su reputación como una sólida inversión a largo plazo y un trozo de paraíso para poseer.

Enfoque Regional: Nassau, Paradise Island, Exuma y Abaco

Para comprender mejor el mercado, vale la pena analizar algunas regiones e islas clave de manera individual. Las Bahamas es un archipiélago con mercados inmobiliarios diversos, desde la ciudad capital hasta cayos exteriores tranquilos. A continuación se presenta un desglose del rendimiento actual y las perspectivas en cuatro áreas importantes:

Nassau (Isla de New Providence)

Paradise Island

Exuma se refiere a una cadena de islas idílicas (la más grande es Great Exuma) a unas 140 millas al sur de Nassau, famosa por sus aguas turquesas y belleza virgen.

Las Exumas se han convertido en uno de los mercados inmobiliarios de más rápido crecimiento en las Bahamas.La vida en Exuma es tranquila y pintoresca: desde el asentamiento principal de George Town hasta pequeñas comunidades en los cayos, atrae a quienes buscan un retiro tranquilo lejos de las multitudes dupuchrealestate.com.Los bienes raíces en Exuma van desde encantadoras casas de estilo isleño hasta lujosas propiedades frente al mar e incluso islas privadas en venta.Las condiciones del mercado en 2025 muestran alta demanda y oferta limitada.Exuma es citada como estando «en alta demanda» por los corredores, con la competencia por listados de calidad impulsando los precios al alza dupuchrealestate.com.Los precios promedio de las viviendas son más difíciles de generalizar aquí debido a la diversidad de tipos de propiedades, pero las casas y villas frente al mar suelen listar por encima de $1 millón (a menudo $2–5 millones para construcciones modernas de lujo).El atractivo de Exuma para los ultrarricos es evidente: es uno de los principales destinos para compras de islas privadas, y celebridades han adquirido refugios en las Exuma Cays.Por ejemplo, la isla privada Musha Cay de David Copperfield y Little Hall’s Pond Cay de Johnny Depp pusieron a Exuma en el mapa como un destino de élite.Para los que no son multimillonarios, Exuma todavía ofrece algunos terrenos y casas relativamente asequibles tierra adentro o fuera del agua, pero incluso esos han aumentado de precio a medida que más inversores se dan cuenta del potencial de Exuma.El mercado de alquiler es fuerte: los cerdos nadadores de Exuma, el esnórquel de clase mundial y la pesca atraen a muchos turistas, y los datos de Airbnb muestran que Exuma tiene una de las tarifas promedio de alquiler diario más altas del país (alrededor de $750/noche en promedio, entre los alquileres de corta duración activos) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.Con una nueva terminal de aeropuerto internacional en construcción y proyectos de resorts de lujo como la expansión del Grand Isle Resort y las mejoras de Sandals, la accesibilidad y las comodidades de la isla están mejorando.Perspectiva: Se espera que Exuma continúe ganando protagonismo.Los expertos de la industria nombran consistentemente a Exuma como una de las principales opciones de inversión para 2025 y más allá dupuchrealestate.com.Como señaló un informe, Exuma ofrece “una escapada pura” y está preparada para un mayor desarrollo que aún respeta su encanto natural homesforsaleinnassaubahamas.com.Los compradores en los próximos años pueden ver una sólida apreciación, especialmente si compran ahora antes de que se completen más desarrollos.La clave será mantener el equilibrio entre el desarrollo y el medio ambiente, algo de lo que los actores locales son conscientes.En general, el futuro inmobiliario de Exuma parece prometedor, ya que su combinación de exclusividad, belleza y nueva infraestructura probablemente generará fuertes rendimientos.

Ábaco (Las Islas Ábaco) se encuentra en el norte de Las Bahamas e incluye Gran Ábaco, Pequeño Ábaco y una cadena de cayos famosos por la navegación y casas de veraneo.

El mercado de Abaco es único porque está recuperándose de una grave adversidad: el huracán Dorian, en septiembre de 2019, devastó partes de Abaco, incluyendo Marsh Harbour y Treasure Cay, causando daños generalizados a la propiedad.En los años siguientes, la reconstrucción ha sido constante y para 2024–2025 Abaco está experimentando un renacimiento de interés e inversión dupuchrealestate.com.El mercado actual en Abaco se caracteriza por una demanda creciente y precios en alza, ya que tanto residentes que regresan como inversores oportunistas han estado comprando propiedades (algunas casas dañadas por la tormenta se vendieron con descuentos después de Dorian, y esas han sido renovadas o reconstruidas).Según el Ministerio de Turismo, Abaco tuvo un aumento del 11,9% en llegadas aéreas en 2024, el mayor crecimiento de cualquier isla principal, lo que indica un firme retorno a los niveles previos al Dorian de actividad travelmarketreport.com.Áreas como Treasure Cay, conocida por su impresionante playa, y Elbow Cay (con el pintoresco faro de Hope Town) vuelven a estar llenas de vida.Los precios de bienes raíces en Abaco, que se desplomaron en 2019–2020, han estado recuperándose.Lotes y condominios frente a la playa en Treasure Cay, por ejemplo, han recuperado valor a medida que la comunidad se reconstruye; algunas propiedades ahora están alcanzando o superando sus precios previos al huracán, aunque todavía ofrecen un buen valor relativo en 2025.Abaco también alberga desarrollos de lujo: Baker’s Bay Golf & Ocean Club, una comunidad turística privada en Great Guana Cay, está completamente en funcionamiento nuevamente y continúa atrayendo a compradores muy adinerados (las casas allí van desde los 4 millones de dólares en adelante).De cara al futuro, las perspectivas de Abaco son muy positivas.Hay una demanda acumulada significativa por parte de quienes aman la navegación, la pesca y el estilo de vida relajado de Abaco.Montage Cay, un resort de lujo en una isla privada en Abaco, está en desarrollo y añadirá un hotel cinco estrellas y residencias de marca para 2025/26 practiceguides.chambers.com.Se espera que esto impulse aún más el perfil de Ábaco.El gobierno también ha priorizado las reparaciones de infraestructuras: carreteras, redes eléctricas, etc.– para apoyar el crecimiento.Los agentes locales informan que Abaco está “cada vez más demandado” y que los precios están “aumentando de forma constante” a medida que avanza la recuperación homesforsaleinnassaubahamas.com homesforsaleinnassaubahamas.com.Los riesgos persisten (por ejemplo, otra gran tormenta), pero existe un fuerte espíritu comunitario y un interés de los inversionistas que impulsan a Abaco hacia adelante.Para 2025 y los próximos años, Abaco representa tanto una historia de resiliencia como una oportunidad: los compradores que invirtieron después de Dorian ya han visto ganancias, y es probable que el crecimiento continúe a medida que Abaco se recupere por completo.

Paradise Island es una pequeña isla adyacente a Nassau, conocida mundialmente por el Atlantis Resort y su inmobiliaria ultra-exclusiva. Paradise Island (a menudo llamada simplemente “PI”) es esencialmente un enclave de lujo; casi todas las propiedades aquí son condominios de alto nivel o casas lujosas. El mercado inmobiliario de la isla es sinónimo de lujo; cuenta con ofertas como Ocean Club Estates (una comunidad cerrada con campo de golf y marina, donde las casas oscilan entre varios millones hasta más de $20 millones) y desarrollos de condominios como One Ocean y The Reef/Residential Towers en Atlantis. En 2025, Paradise Island sigue disfrutando de una fuerte demanda de compradores adinerados que desean proximidad a las comodidades de Nassau pero un ambiente más privado, similar a un resort. Los precios promedio de los condominios en PI se encuentran entre los más altos del país, comenzando a menudo en $700,000–800,000 por un dos dormitorios y superando fácilmente el $1–2 millones para unidades más grandes o aquellas con vistas al mar. Los penthouses frente al océano y las mansiones pueden alcanzar cifras de ocho dígitos. El inventario en Paradise Island es limitado (el área de tierra es pequeña), por lo que las nuevas construcciones son principalmente verticales (condominios) o remodelaciones de sitios más antiguos. Un desarrollo importante en el horizonte es el proyecto Four Seasons/Ocean Club Residences, previsto para concluirse en 2027, que agregará un número selecto de apartamentos y villas superlujosas dentro de los terrenos de Ocean Club globalpropertyguide.com. Este proyecto es muy esperado y muchas unidades ya cuentan con interés en lista de espera de la clientela actual de Four Seasons. El desempeño del mercado en PI ha sido robusto: las propiedades aquí tienden a mantener bien su valor y suelen venderse poco frecuentemente. A finales de 2024 y principios de 2025, hubo reportes de una drástica disminución de los días en el mercado de los listados principales en Paradise Island (las unidades deseables a menudo se vendían en ~2–3 meses) ya que los compradores adinerados adquirieron cualquier inventario disponible homesforsaleinnassaubahamas.com. Mirando al futuro, el mercado inmobiliario en Paradise Island está listo para seguir siendo muy fuerte. El prestigio de la ubicación, las continuas mejoras en el resort Atlantis y nuevas opciones de lujo (como un rumoreado resort Aman y la confirmada atracción Royal Caribbean Beach Club) mantendrán la demanda elevada. Anticipamos una apreciación continua de los precios, potencialmente superando el promedio de Nassau, especialmente para propiedades únicas (por ejemplo, mansiones frente al mar, penthouses en los pisos más altos). Paradise Island también se beneficiará del crecimiento de Nassau, pero estará aislada de muchos de los problemas de Nassau (como el tráfico o la congestión). En resumen, PI es y seguirá siendo una de las direcciones más exclusivas del Caribe, atrayendo a compradores que buscan lujo inmediato, seguridad y entretenimiento al alcance de la mano.

Exuma

Abaco

Consideraciones Legales y Fiscales para Compradores

Los inversionistas y compradores extranjeros de viviendas en Las Bahamas deben estar al tanto del marco legal y los impuestos asociados con el sector inmobiliario. Las Bahamas en general da la bienvenida a la propiedad extranjera de bienes raíces, y el proceso está bien definido:

• Leyes de propiedad extranjera: Los compradores internacionales pueden poseer propiedades en dominio absoluto en Las Bahamas con relativamente pocas restricciones. Si un comprador extranjero adquiere una propiedad residencial unifamiliar o un terreno baldío destinado a una residencia personal, no se requiere un permiso especial; el comprador simplemente registra la adquisición ante la Junta de Inversiones después del cierre (y paga una tarifa única de registro de $1,000) practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. Esto da lugar a la emisión de un Certificado de Registro. Sin embargo, si un extranjero compra un terreno para desarrollo comercial, inversiones en alquiler o múltiples unidades (cualquier cosa más allá de una sola vivienda personal), entonces se debe obtener un “Permiso de Tenencia de Tierras para Personas Internacionales” antes del cierre practiceguides.chambers.com. El permiso también se obtiene a través de la Junta de Inversiones/Autoridad de Inversiones de Las Bahamas. No obtener un permiso requerido haría que la escritura sea nula e inválida, así que este es un paso importante para los compradores inversionistas practiceguides.chambers.com. En la práctica, los permisos se otorgan rutinariamente para proyectos/inversiones legítimos: el gobierno principalmente los utiliza para examinar y registrar inversiones extranjeras significativas. No existen requisitos de ciudadanía ni reglas de solo arrendamiento; los extranjeros pueden tener título de propiedad en dominio absoluto (fee simple) tal como los bahameños, una vez registrados u obtenidos los permisos mencionados.
• Impuestos sobre transacciones (Impuesto de Timbre/IVA): Todas las transacciones inmobiliarias incurren en un impuesto único sobre la transferencia, que desde 2019 se cobra como un Impuesto al Valor Agregado (IVA) sobre las ventas de propiedades. Los compradores extranjeros pagan un IVA fijo del 10% en todas las compras de propiedades superiores a $100,000 linkedin.com. Esto normalmente se divide entre comprador y vendedor por acuerdo (comúnmente cada uno paga el 50%, aunque negociaciones como 70/30 no son infrecuentes en grandes operaciones) linkedin.com. Para compras menores a $100,000, el IVA es del 2.5%. Los ciudadanos bahameños disfrutan de una tabla gradual de impuesto de timbre/IVA: para ellos el impuesto es del 2.5% en los primeros $100k, 4% en $100k–$300k, 6% en $300k–$500k, 8% en $500k–$700k, 9% en $700k–$1M, y 10% sobre $1M linkedin.com. (Los compradores de vivienda por primera vez bahameños reciben aún mayores reducciones/exenciones hasta $500k para fomentar la propiedad de vivienda linkedin.com linkedin.com.) El efecto neto es que los compradores extranjeros generalmente pagarán el 10% en la mayoría de las compras de viviendas, mientras que los locales suelen pagar un poco menos. Cabe destacar que este IVA sobre transacciones reemplaza al antiguo “impuesto de timbre”: en efecto es lo mismo, solo que ahora se gestiona administrativamente bajo la ley del IVA.
• Impuesto Anual a la Propiedad: Las Bahamas imponen un impuesto anual a la propiedad (también llamado impuesto sobre bienes inmuebles) sobre los bienes raíces, con tasas muy favorables para viviendas ocupadas por sus propietarios. Las propiedades residenciales ocupadas por el propietario pagan 0% sobre los primeros $300,000 de valor (totalmente exento de impuestos para esa porción) linkedin.com, 0,625% sobre el valor de $300,000 a $500,000, y 1,0% sobre el valor superior a $500,000 linkedin.com. Existe un límite máximo: ninguna vivienda ocupada por su propietario paga más de $120,000 por año en impuesto a la propiedad, sin importar el valor. Este umbral de exención fue elevado recientemente (antes era $250,000, ahora $300,000) para aliviar la carga fiscal sobre viviendas de valor moderado linkedin.com. Para propiedades no ocupadas por el propietario (inversiones o segundas residencias que no son residencias principales), las tasas son un poco más altas: 0,75% sobre los primeros $500,000, 1,0% sobre $500,000–$2 millones y 1,5% sobre los valores superiores a $2 millones linkedin.com. (El terreno baldío tiene una tasa fija separada del 2% si es propiedad de extranjeros, para desalentar la retención especulativa, pero si se construye una vivienda se aplican las tasas regulares.) Es importante destacar que Las Bahamas no imponen impuestos municipales adicionales sobre la propiedad; este impuesto nacional es el único impuesto recurrente sobre bienes raíces. Muchos desarrollos exclusivos (como Albany o Lyford Cay) cobran cuotas de asociación de propietarios para servicios comunitarios, pero no impuestos municipales sobre la propiedad.
• Impuesto sobre la Renta y Ganancias de Capital: Las Bahamas no gravan los ingresos, las ganancias de capital ni las herencias. Esto significa que los ingresos por alquiler obtenidos de una propiedad en Las Bahamas, o la ganancia por la venta de la propiedad, no están gravados por el gobierno de Las Bahamas linkedin.com. Tampoco existen impuestos sucesorios o de herencia sobre bienes raíces en Las Bahamas: pueden ser transferidos a los herederos sin ningún impuesto local sobre sucesiones linkedin.com. Estas políticas fiscales representan una gran ventaja para los inversionistas de países con altos impuestos. (Sin embargo, los propietarios extranjeros deben consultar las leyes fiscales de su país de origen: por ejemplo, los ciudadanos estadounidenses aún deben pagar impuestos en EE. UU. sobre ingresos mundiales, pero a menudo pueden compensar el impuesto de Las Bahamas, que en este caso es cero, haciendo que los ingresos sean efectivamente libres de impuestos hasta los límites de exclusión por ingresos obtenidos en el extranjero o mediante créditos.)
• Residencia por Inversión: Como se mencionó, invertir en bienes raíces en las Bahamas puede hacer que uno sea elegible para la Residencia Permanente Económica. El umbral actual es una inversión mínima de $1,000,000 en bienes raíces para calificar linkedin.com. La propiedad (o propiedades, que sumen ese monto) debe mantenerse, ya que vender por debajo del umbral podría poner en peligro el estatus. La concesión de la residencia no es automática, pero se otorga rutinariamente para inversiones calificadas, y se dice que las solicitudes tardan alrededor de 3 a 4 meses en aprobarse homesforsaleinnassaubahamas.com. También existe una consideración acelerada si se invierte más de $1.5M (el proceso será expedito) linkedin.com. Los residentes permanentes tienen la mayoría de los derechos de los ciudadanos excepto el voto, y como se señaló, se puede solicitar la ciudadanía tras 10 años de residencia. También vale la pena señalar que simplemente ser residente no implica ningún impuesto ya que Las Bahamas no tienen impuesto sobre la renta: se puede vivir allí libre de impuestos personales, lo que es una parte central de su atractivo linkedin.com.

En general, el régimen legal de Las Bahamas es muy favorable para los inversores inmobiliarios. El título se asegura mediante escrituras registradas (el gobierno está en proceso de modernizar hacia un sistema de registro para mejorar aún más la eficiencia) practiceguides.chambers.com. Existen controles de cambio, pero son flexibles para fines de inversión (el dólar bahameño está a la par con el dólar estadounidense y los fondos pueden ser repatriados con la aprobación del Banco Central, especialmente si se trajeron inicialmente para la compra). Los puntos clave son que los extranjeros pueden comprar con confianza, deben presupuestar alrededor de un 10% para los costos fiscales de cierre y pueden disfrutar de una baja carga fiscal continua. Estos factores, combinados con un sistema legal estable, hacen que Las Bahamas destaquen como una jurisdicción amigable para los inversores.

Riesgos, Desafíos y Sostenibilidad

Si bien el panorama general es positivo, los inversores deben tener en cuenta varios riesgos y desafíos que podrían impactar el mercado inmobiliario bahameño en los próximos años. Aquí algunas consideraciones clave:

• Riesgos de huracanes y clima: Las Bahamas es geográficamente vulnerable a los huracanes y a los efectos del cambio climático. La devastación causada por el huracán Dorian en 2019 – que arrasó partes de Abaco y Gran Bahama – fue un recordatorio contundente de este riesgo. Un impacto directo de un gran huracán puede provocar daños masivos a la propiedad y deprimir temporalmente los mercados inmobiliarios locales (como se vio en la recesión de Abaco después de 2019). Los costos de seguro para propiedades han aumentado en consecuencia y serán un factor importante en el costo de propiedad. La subida del nivel del mar y la erosión son preocupaciones a largo plazo, especialmente para las zonas de playa de baja altitud. Los códigos de construcción se han reforzado para la resistencia al viento, y los compradores inteligentes ahora priorizan viviendas construidas para soportar tormentas de Categoría 5 o situadas en terrenos más altos. Sin embargo, los eventos climáticos siguen siendo una incógnita siempre presente para el mercado. Los inversores deben asegurarse de contar con un seguro adecuado y una construcción resistente para cualquier propiedad. La buena noticia es que la recuperación y reconstrucción tienden a seguir incluso después de tormentas severas – por ejemplo, la actividad inmobiliaria en Abaco se está recuperando con fuerza solo unos años después de Dorian travelmarketreport.com – pero el impacto a corto plazo de eventos como estos puede ser significativo.
• Factores económicos y externos: La economía de Bahamas depende en gran medida de condiciones externas, especialmente de la salud de la economía estadounidense y las tendencias globales de viajes. Una desaceleración en EE. UU. o Canadá (mercados clave de turismo y compradores) podría reducir la afluencia de visitantes y limitar la demanda de segundas residencias globalpropertyguide.com. Así mismo, crisis globales (recesiones, pandemias) pueden frenar rápidamente la economía de Bahamas basada en el turismo, como se vio en 2020. El incremento de las tasas de interés a nivel internacional también puede enfriar la compra extranjera, especialmente para quienes financian compras o dependen de préstamos sobre activos. El FMI señala que mantener el crecimiento más allá del ritmo actual requerirá continuar invirtiendo y resolver la escasez de mano de obra globalpropertyguide.com; si eso no se materializa, el crecimiento económico podría quedarse corto. Además, aunque Bahamas tiene una moneda y situación fiscal estable, sí carga con una deuda nacional que podría forzar ajustes fiscales en el futuro (potencialmente incluyendo cambios en la política fiscal, aunque no hay indicios de ningún impuesto sobre la renta en el horizonte). Mitigación: El gobierno está promoviendo activamente inversiones diversificadas (tecnología, logística, etc.) para ampliar la base económica más allá del turismo. Y la magnitud de los compromisos de IED (más de 10 mil millones de dólares en dos años travelmarketreport.com) ofrece cierto colchón en cuanto a creación de empleo y estímulo económico. Aun así, los inversores deben mantener la vista en los indicadores económicos globales, ya que la fortuna de Bahamas está estrechamente ligada a ellos.
• Accesibilidad de la Vivienda y Desigualdad Social: El lado negativo de un mercado de lujo en auge es que los bahameños locales de clase media están cada vez más excluidos del acceso a la vivienda. Existe una creciente brecha de asequibilidad ya que los salarios no han seguido el ritmo de los precios de las viviendas. Esto tiene implicaciones sociales (hacinamiento, aumento de la demanda de alquileres, emigración de talento) de las que el gobierno es muy consciente. Si no se aborda, podría generar presión política para tomar medidas que podrían afectar indirectamente a los inversionistas, por ejemplo, reglas más estrictas para compradores extranjeros en ciertos segmentos de precios, o más impuestos a las compras especulativas, etc. Actualmente, la inversión extranjera se ve de manera muy positiva (es crucial para la economía), pero es importante ser sensibles a las necesidades locales. El impulso del gobierno para construir viviendas asequibles y ofrecer concesiones a quienes compran por primera vez está dirigido a aliviar este problema globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Para el mercado, una base amplia de compradores locales es saludable para la estabilidad a largo plazo. Si demasiado mercado solo es accesible para extranjeros, podría crear desequilibrios. Por lo tanto, el progreso en la vivienda asequible realmente beneficiará al sector inmobiliario en general al expandir la propiedad de la vivienda. La sostenibilidad de la demanda también está vinculada a esto: una sociedad donde los locales prosperan creará su propia demanda interna de propiedades, agregando resiliencia más allá de los vaivenes de los compradores extranjeros.
• Sostenibilidad ambiental: El mismo entorno que hace atractivas a Las Bahamas – arrecifes de coral, aguas cristalinas, playas vírgenes – está bajo presión debido al desarrollo. Hay un enfoque creciente en prácticas de desarrollo sostenible para garantizar que se preserve la belleza natural. Los inversores y desarrolladores están comenzando a incorporar diseños más ecológicos (paneles solares, recolección de agua de lluvia, técnicas de construcción certificadas LEED) en proyectos de lujo, ya que los compradores de alto nivel de hoy suelen esperar un cierto grado de responsabilidad ambiental homesforsaleinnassaubahamas.com. El gobierno también ha anunciado planes agresivos para expandir la energía renovable (particularmente solar) para 2033, con el objetivo de reducir la dependencia de los combustibles fósiles y mejorar la autosuficiencia en las islas dupuchrealestate.com homesforsaleinnassaubahamas.com. Esto podría impactar significativamente el mercado inmobiliario en áreas remotas – por ejemplo, las islas privadas y viviendas fuera de la red eléctrica se beneficiarán de mejores tecnologías solares y de almacenamiento, haciéndolas más viables. Sin embargo, retos ambientales como el suministro de agua, la gestión de residuos y la conservación de hábitats requerirán atención constante a medida que el desarrollo se expanda a islas menos desarrolladas. Las preocupaciones de sostenibilidad también se extienden a la preservación cultural e histórica, asegurando que el desarrollo no erosione el patrimonio local que es parte del encanto de Las Bahamas. El gobierno y los actores comunitarios son cada vez más conscientes de que el valor inmobiliario a largo plazo está ligado a mantener las islas ambientalmente sanas y resilientes.

En conclusión, aunque existen riesgos a considerar, ninguno de ellos disminuye el atractivo central de los bienes raíces en Las Bahamas, sino que enmarcan la necesidad de una inversión prudente e informada. Tener presente los huracanes y el seguro, comprender los vínculos económicos, ser consciente de los impactos sociales y priorizar la sostenibilidad serán parte de ser un inversor inteligente en Las Bahamas en el futuro. Al superar estos desafíos, los inversores pueden asegurar mejor su pedazo de paraíso y ayudar a garantizar que el mercado inmobiliario de Las Bahamas siga siendo vibrante y sostenible durante muchos años.

Fuentes:

• ERA Dupuch Real Estate Bahamas – Resumen del Mercado 2024 y Perspectivas para 2025 dupuchrealestate.com dupuchrealestate.com dupuchrealestate.com dupuchrealestate.com
• Chambers & Partners – Bienes Raíces 2025: Bahamas (Leyes y Prácticas) practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com
• Morley Realty – Informe del Mercado de Nassau & Paradise Island (junio de 2025) morleyrealty.com morleyrealty.com
• Glenn Ferguson (Realtor) – ¿Por qué invertir en bienes raíces en Bahamas en 2025? homesforsaleinnassaubahamas.com homesforsaleinnassaubahamas.com homesforsaleinnassaubahamas.com
• Global Property Guide – Análisis de Propiedad Residencial en las Bahamas 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• Travel Market Report – Récord de 11,22 M de visitantes en 2024 (febrero de 2025) travelmarketreport.com travelmarketreport.com travelmarketreport.com
• LinkedIn (Glenn S. Ferguson) – Guía de Impuestos Inmobiliarios en las Bahamas 2025 linkedin.com linkedin.com linkedin.com
• Informe del FMI por país – Consulta del Artículo IV de las Bahamas 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• Otros: estadísticas del Ministerio de Turismo de Bahamas travelmarketreport.com, Knight Frank Caribbean Insight 2024 content.knightfrank.com, informe de Forbes Global Properties globalpropertyguide.com, etc.

Resumen de las condiciones actuales del mercado (2025)

El mercado inmobiliario de las Bahamas en 2025 es dinámico y sólido, respaldado por una fuerte recuperación económica pospandémica y un turismo récord. La nación recibió a un número sin precedentes de 11,22 millones de visitantes internacionales en 2024, un aumento del 16,2% respecto a 2023 y la cifra más alta de la historia, superando incluso los números previos al COVID travelmarketreport.com. Este auge turístico ha impulsado la demanda de propiedades vacacionales y alquileres en todas las islas. El crecimiento económico es constante (el PIB creció de $14,34 mil millones en 2023 a $14,83 mil millones en 2024, con proyecciones de $17,62 mil millones para 2029 dupuchrealestate.com), y el gobierno se mantiene estable y favorable a los negocios. Todos estos factores contribuyen a una alta confianza de los inversores en el mercado inmobiliario bahameño dupuchrealestate.com dupuchrealestate.com.

Después de una fiebre de compras durante 2020–2023, la actividad del mercado se moderó en 2024 a niveles más sostenibles practiceguides.chambers.com. El salvaje auge de la era de la pandemia, cuando trabajadores remotos adinerados e inversores adquirieron propiedades en las islas, ha dado paso a un mercado más calmado pero aún positivo que recuerda al entorno previo a 2019 practiceguides.chambers.com. La oferta sigue siendo limitada, especialmente en barrios de alto nivel, por lo que los vendedores de propiedades de calidad pueden mantener precios ambiciosos y aun así atraer interés practiceguides.chambers.com. Sin embargo, los precios más altos están encontrando cierta resistencia por parte de los compradores. En los enclaves de primer nivel, los valores aproximadamente se duplicaron desde 2020 (por ejemplo, casas que valían $3 millones en 2019 a menudo se vendieron por $6 millones para 2023), y algunos intentos de los vendedores de subir a $8 millones ahora se encuentran con resistencia, causando mayor tiempo en el mercado content.knightfrank.com content.knightfrank.com. En general, 2025 comienza con un mercado en equilibrio: la demanda es fuerte (especialmente de compradores extranjeros), pero el crecimiento de precios se ha estabilizado en comparación con los extremos de años anteriores. Una oferta creciente de nuevos desarrollos y el alivio de las distorsiones de la pandemia han devuelto al mercado a un ritmo más equilibrado, incluso cuando 2024 terminó con volúmenes récord de ventas inmobiliarias en algunos segmentos homesforsaleinnassaubahamas.com.

Bienes Raíces Comerciales y Desarrollos Turísticos

Fuera de las residencias privadas, el sector inmobiliario comercial de Las Bahamas está impulsado en gran medida por el turismo, la hospitalidad y el desarrollo de complejos turísticos de usos mixtos. Los segmentos comerciales tradicionales (oficinas, comercios, industriales) son relativamente pequeños dado el tamaño del país, pero el sector hotelero y de resorts está en auge. Los números récord de turismo en 2024 han incentivado una inversión significativa en hoteles, marinas y atracciones, lo cual a su vez influye en el mercado inmobiliario. Cabe destacar que el puerto de cruceros de Nassau fue remodelado y reabierto completamente en mayo de 2023, ahora con capacidad para recibir los cruceros más grandes y modernos practiceguides.chambers.com. Esto ha revitalizado el centro de Nassau y augura un aumento del flujo de turistas para los comercios cercanos. La industria de cruceros sigue siendo una piedra angular de la economía: generó más de 650 millones de dólares en gastos directos en el último año travelmarketreport.com, y la expansión continúa. Por ejemplo, Royal Caribbean y Carnival están desarrollando cada una nuevos destinos portuarios para cruceros en Las Bahamas practiceguides.chambers.com. Royal Caribbean está creando un club de playa en Paradise Island, y Carnival está construyendo un importante puerto de cruceros en Gran Bahama. Estos proyectos impulsarán el desarrollo inmobiliario comercial de apoyo (desde tiendas minoristas hasta instalaciones para excursiones) y aumentarán la cantidad de visitantes a esas islas una vez que estén en funcionamiento.

Quizás los desarrollos más emocionantes están en el pipeline de resorts y hoteles. En los últimos dos años, Las Bahamas atrajo más de 10 mil millones de dólares en inversión extranjera directa, gran parte de ella destinada a proyectos de resorts de lujo travelmarketreport.com. Esto incluye una combinación de nuevos resorts, expansiones de los ya existentes y comunidades residenciales de alta gama. Por ejemplo, ya comenzó la construcción de Jack’s Bay, una exclusiva comunidad de golf en Eleuthera, y de Montage Cay en Abaco, un resort en una isla privada con residencias de marca practiceguides.chambers.com. En Gran Bahama, el lujoso Six Senses Resort & Residences ya está en desarrollo, lo que señala la confianza en la revitalización de Freeport practiceguides.chambers.com. En Paradise Island, está previsto un nuevo hotel y residencias Four Seasons como parte de la remodelación del Ocean Club practiceguides.chambers.com, complementando el icónico resort Atlantis. Nassau/New Providence también sigue viendo inversiones – además de las fases adicionales de Baha Mar, la comunidad ultra lujosa Albany (respaldada por celebridades) está lanzando nuevas fases de construcción practiceguides.chambers.com. Resorts boutique y de tamaño medio en las “Out Islands” (las Islas Familiares) también están proliferando practiceguides.chambers.com. Los desarrolladores están apuntando a viajeros adinerados que buscan lugares únicos y vírgenes, con proyectos en cayos pequeños que ofrecen privacidad y experiencias personalizadas practiceguides.chambers.com.

Estos desarrollos impulsados por el turismo tienen un impacto directo en el mercado inmobiliario: crean empleos, mejoran la infraestructura y, a menudo, incluyen componentes residenciales (condominios, villas) para la venta. Por ejemplo, un nuevo resort suele incluir un conjunto de villas o unidades de condominio en venta que los compradores extranjeros pueden adquirir, combinando bienes raíces comerciales y residenciales. También se están realizando mejoras en la infraestructura. El gobierno ha dado prioridad a mejoras como la expansión de aeropuertos (por ejemplo, una mejora de $55 millones en el Aeropuerto de North Eleuthera y un nuevo aeropuerto internacional para Exuma previsto para completarse en 2025) para respaldar el aumento del tráfico de visitantes ewnews.com ewnews.com. Las carreteras, marinas y servicios públicos están siendo mejorados en islas que reciben nuevos resorts. En general, las perspectivas de bienes raíces comerciales son sólidas, especialmente en activos relacionados con el turismo. Las altas tasas de ocupación hotelera y el incremento de la tarifa diaria promedio incentivan la inversión en nuevos hoteles y alquileres vacacionales. Incluso sectores nicho como logística/almacenamiento podrían experimentar un impulso a medida que crece la demanda del consumidor junto con la población. La principal precaución es asegurar que estos desarrollos sean sostenibles y repartan beneficios más allá de los enclaves turísticos. Pero a partir de 2025, la inversión en infraestructura y turismo está en su punto más alto, lo que indica confianza en que Las Bahamas continuará atrayendo visitantes e inversionistas inmobiliarios en los próximos años travelmarketreport.com travelmarketreport.com.

Oportunidades de Inversión y Consideraciones de Estilo de Vida

Las Bahamas ofrecen un paquete atractivo para inversionistas inmobiliarios y quienes buscan reubicarse. Una combinación de belleza natural, atractivo estilo de vida e incentivos financieros hace que 2025 sea un momento atractivo para considerar comprar propiedad. Las ventajas fiscales son un gran atractivo: Las Bahamas no cobran impuesto sobre la renta, ni impuesto sobre ganancias de capital, ni impuesto sobre herencias o sucesiones a las personas linkedin.com. Este entorno fiscal neutral significa que los ingresos por alquiler o la ganancia por la reventa de una propiedad, en general, se obtienen libres de impuestos (importante para estadounidenses, quienes a menudo pueden compensarlo con créditos fiscales extranjeros) dupuchrealestate.com. El costo de mantener una propiedad también es razonable: las tasas de impuesto inmobiliario son bajas a moderadas (y las viviendas ocupadas por el propietario están exentas en los primeros $300,000 de valor) linkedin.com. Para compradores de alto poder adquisitivo, comprar bienes raíces en las Bahamas también puede ser un camino hacia la residencia. El Programa de Residencia Permanente Económica (EPR) del gobierno otorga residencia permanente acelerada a compradores extranjeros que inviertan al menos $1,000,000 en propiedad linkedin.com. (Este umbral aumentó de $750,000 a $1 millón a partir del 1 de enero de 2025 para asegurar que los inversionistas tengan una participación significativa a largo plazo linkedin.com.) Los residentes permanentes gozan del derecho a vivir todo el año en Las Bahamas y de varios privilegios, y después de 10 años pueden ser elegibles para la ciudadanía linkedin.com. El beneficio de la residencia, combinado con la ausencia de impuestos sobre la riqueza, es un fuerte incentivo para inversionistas que buscan diversificación de activos y una residencia alternativa como Plan B. Como señaló un asesor, Las Bahamas están “posicionadas como un refugio de inversión”, ofreciendo una apreciación del valor a largo plazo y prácticamente ingresos libres de impuestos en un país estable y cercano dupuchrealestate.com.Más allá de las finanzas, la calidad de vida y los factores de estilo de vida son una parte fundamental de la ecuación. Las Bahamas es una democracia estable, de habla inglesa y con estrechos lazos con Norteamérica; está a solo un corto vuelo de las principales ciudades de EE. UU. (Miami está a 1 hora, Nueva York a unas 3 horas). Esta proximidad y facilidad de acceso la hacen viable incluso para residentes a tiempo parcial que puedan viajar de ida y vuelta dupuchrealestate.com dupuchrealestate.com. Las islas en sí ofrecen un estilo de vida envidiable: clima cálido durante todo el año, hermosas playas, navegación y pesca, y servicios de alto nivel como campos de golf y spas. Los expatriados encuentran comunidades bien desarrolladas, incluidas excelentes escuelas internacionales e instalaciones médicas en Nassau, lo que hace realista mudarse con la familia. De hecho, la pandemia impulsó una “revolución del trabajo remoto” de la que Las Bahamas supo sacar provecho: el gobierno introdujo una visa de estadía extendida para nómadas digitales, y muchos profesionales descubrieron que podían vivir en el paraíso mientras conservaban sus empleos en el extranjero content.knightfrank.com content.knightfrank.com. Muchos de los que vinieron temporalmente se han quedado como residentes permanentes o semi-permanentes, trayendo a sus familias e incluso comprando casas sin haberlas visto en persona mediante recorridos virtuales content.knightfrank.com content.knightfrank.com. Esta tendencia ha aumentado la demanda de características como oficinas en casa y conexión a internet confiable en las propiedades homesforsaleinnassaubahamas.com.

Desde la perspectiva de un inversionista, las oportunidades de ingresos por alquiler son sólidas. El auge del turismo se traduce en una alta demanda de alquileres vacacionales a corto plazo en plataformas como Airbnb. De hecho, Airbnb reportó un aumento del 16.7% en noches reservadas a principios de 2024 en comparación con el año anterior globalpropertyguide.com. Las propiedades de alquiler bien ubicadas (por ejemplo, condominios en Cable Beach de Nassau o Paradise Island, o villas en islas populares como Exuma) pueden lograr una sólida ocupación y tarifas nocturnas premium durante la temporada alta. Por ejemplo, los alquileres frente al mar en áreas privilegiadas suelen alcanzar $300–$800 por noche y suelen estar fuertemente reservados en los meses de invierno, generando rendimientos atractivos para los propietarios globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Los alquileres a largo plazo para residentes o expatriados también tienen demanda, con alquileres mensuales para una cómoda vivienda de 3 dormitorios en torno a $3,000 en Nassau (y menos en islas menos pobladas) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Combinados con la ausencia de impuesto sobre la renta, estos rendimientos pueden ser muy atractivos. Los inversionistas también valoran que el dólar bahameño está anclado 1:1 con el dólar estadounidense, eliminando el riesgo cambiario y simplificando las transacciones linkedin.com. El proceso legal para que extranjeros compren bienes raíces es sencillo (con registro simple o permiso, como se explica en la sección legal), y los derechos de propiedad están bien protegidos bajo un sistema jurídico familiar de common law inglés. Todos estos factores – facilidad de compra, fuertes derechos de propiedad, liquidez en el mercado de alta gama y un estilo de vida sin igual – hacen de Las Bahamas una de las mejores opciones para invertir en bienes raíces en 2025. Como expresó un experto local, “Si estás pensando en invertir, 2025 es un gran momento para entrar”, dada la trayectoria de crecimiento y las ventajas únicas de Las Bahamas dupuchrealestate.com.

Tendencias del mercado y pronóstico (2026–2030)

De cara al futuro, las perspectivas para el mercado inmobiliario de las Bahamas en los próximos 3-5 años son en general positivas, aunque con algunos matices. Se espera que el turismo se mantenga fuerte: las previsiones del sector indican que el número de visitantes se mantendrá en niveles récord o incluso crecerá aún más a corto plazo globalpropertyguide.com. El FMI señala que tanto las llegadas de turistas como su gasto promedio deberían seguir aumentando, lo que respaldará el crecimiento del PIB real y, por extensión, mantendrá la demanda de alojamiento e inmuebles globalpropertyguide.com. Las nuevas aperturas de hoteles previstas entre 2025 y 2027 (Four Seasons, Six Senses, etc.) aumentarán la capacidad de habitaciones y probablemente incrementarán el número de visitantes con estancia prolongada. Esto es favorable para el mercado de alquiler vacacional y de segundas residencias, ya que un sector turístico saludable suele convertir a una fracción de los visitantes en compradores de propiedades. El éxito del gobierno en atraer inversiones a gran escala (más de 10.000 millones de dólares en proyectos turísticos recientes travelmarketreport.com) también implica confianza en el futuro del mercado. Muchos de esos desarrollos incluyen componentes residenciales que saldrán al mercado en los próximos años, aumentando gradualmente la oferta de unidades de lujo. A medida que este nuevo inventario sea absorbido, podríamos ver una apreciación de precios en el segmento de lujo que se normalice a niveles más moderados (por ejemplo, un crecimiento anual de un dígito bajo a medio en lugar del auge de dos dígitos de 2021–2023). Las previsiones globales de Knight Frank anticipan que el crecimiento de precios en propiedades de lujo se moderará a unos pocos puntos porcentuales anuales en muchos destinos exclusivos, y es probable que Las Bahamas siga ese patrón a medida que supere el repunte pospandémico. En esencia, el mercado debería seguir una trayectoria ascendente, pero de manera más constante y sostenible.

Una tendencia clara es el creciente interés en las Islas Familiares (las islas menos pobladas fuera de New Providence). A medida que Nassau y Paradise Island se vuelven más caras y desarrolladas, tanto compradores como desarrolladores miran cada vez más hacia islas como Exuma, Eleuthera, Abaco, Andros y Long Island. Se espera que estas islas sean puntos clave de crecimiento en los próximos años dupuchrealestate.com. Por ejemplo, Exuma y Eleuthera ya tienen una alta demanda en 2025, con la competencia por propiedades impulsando los precios al alza dupuchrealestate.com. Abaco, tras reconstruirse después del huracán Dorian de 2019, está en alza: en 2024 las llegadas aéreas a Abaco aumentaron casi un 12%, lo que indica un sólido regreso de la actividad a los niveles previos al huracán travelmarketreport.com. Los precios inmobiliarios en Abaco, que habían caído tras Dorian, ahora están aumentando de manera constante a medida que se restablece la infraestructura y nuevos resorts (como Montage Cay) generan expectativas homesforsaleinnassaubahamas.com. Long Island y Andros son citadas como “mercados a observar”: siguen siendo relativamente asequibles hoy, pero tienen mucho potencial de crecimiento, por lo que quienes inviertan temprano allí podrían ver una apreciación significativa dupuchrealestate.com. Anticipamos un mayor crecimiento relativo en los valores de estas islas emergentes que en el mercado más maduro de Nassau en los próximos 5 años, a medida que la mejora de la infraestructura (aeropuertos, marinas, servicios) y nuevos proyectos hagan que las Islas Familiares sean más accesibles y atractivas.

Nassau, ubicada en Nueva Providencia, es la capital de la nación y el mayor mercado urbano.

Ofrece una amplia gama de propiedades, desde comunidades cerradas de lujo y condominios frente al mar hasta viviendas iniciales para familias locales.El mercado de Nassau en 2025 está muy activo, pero muestra señales de normalización tras los frenéticos años recientes.El precio medio de la vivienda en Nassau (y sus alrededores inmediatos) era de alrededor de $495,000 a mediados de 2025, lo que en realidad representó un aumento del 4.9% en lo que va del año a pesar de cierta volatilidad mensual morleyrealty.com.El precio promedio de venta (que puede verse sesgado por algunas ventas de alto nivel) fue de aproximadamente $590,000 a mediados de 2025 morleyrealty.com, aunque otras fuentes citan el precio promedio de listado más cercano a $720,000 para Nassau, reflejando la influencia de zonas exclusivas homesforsaleinnassaubahamas.com.Esto indica que, si bien muchas viviendas se venden en la franja media de las seis cifras, Nassau también registra transacciones multimillonarias que elevan el promedio.El inventario ha estado limitado: la cantidad de listados a principios de 2025 fue casi un 20% menor que el año anterior morleyrealty.com, pero los nuevos listados ahora están aumentando lentamente a medida que el mercado se calma.Las propiedades en Nassau, especialmente en vecindarios deseables, siguen recibiendo un fuerte interés por parte de los compradores.En junio de 2025, por ejemplo, la firma de contratos aumentó un 119% interanual aunque las ventas finales disminuyeron (lo que sugiere que algunos acuerdos están tardando más en cerrarse) morleyrealty.com morleyrealty.com.La demanda de alquiler en Nassau sigue siendo alta gracias a las oportunidades laborales y comodidades de la ciudad; zonas como Cable Beach (hogar del resort Baha Mar, restaurantes y condominios) son conocidas como “reyes del alquiler” con demanda de inquilinos durante todo el año homesforsaleinnassaubahamas.com.De cara al futuro, la perspectiva de Nassau es estable.Como centro comercial, se beneficia de casi todos los impulsores económicos: turismo, finanzas, gobierno, y seguirá viendo desarrollo.Próximos proyectos de condominios y posiblemente un resurgimiento de la vida residencial en el centro (con la revitalización del puerto de cruceros) podrían añadir inventario nuevo.Se espera que el crecimiento de los precios sea modesto pero positivo, y Nassau seguirá siendo el centro de liquidez del mercado inmobiliario de las Bahamas (el lugar más fácil para comprar o vender rápidamente).Los submercados clave a observar incluyen el oeste de New Providence (Albany, Lyford Cay, Old Fort Bay) donde se encuentran las propiedades ultra lujosas, y el este de New Providence (áreas como Eastern Road) que son populares entre residentes de clase alta-media y expatriados por sus vistas al mar y proximidad a la ciudad.

Económicamente, se prevé que Las Bahamas crezca de manera modesta. El FMI advierte que el crecimiento del PIB a largo plazo, más allá de aproximadamente 1,5 % anual, requerirá una inversión continua y abordar las limitaciones laborales globalpropertyguide.com. Eso significa que el ritmo de expansión inmobiliaria podría depender de la capacidad del país para capacitar trabajadores y apoyar estos nuevos proyectos. No obstante, la construcción y los servicios inmobiliarios se mantienen optimistas, con la Asociación de Contratistas de Las Bahamas afirmando que “el futuro parece prometedor” debido a sólidas carteras de proyectos globalpropertyguide.com. Los principales riesgos macroeconómicos incluyen factores externos: una desaceleración de la economía estadounidense o impactos financieros globales podrían moderar la compra extranjera y el turismo globalpropertyguide.com. Además, los movimientos en las tasas de interés internacionales pueden afectar la demanda: la reciente era de bajas tasas de interés ayudó a impulsar las compras de lujo; si las tasas se mantienen altas, algunos compradores marginales podrían dudar o buscar oportunidades. Sin embargo, el segmento de ultra lujo es menos sensible a las tasas de interés, y muchos compradores en Las Bahamas pagan en efectivo, por lo que el impacto debería ser limitado.

En general, el pronóstico a 3–5 años para el sector inmobiliario en Las Bahamas es de crecimiento continuado e inversión activa, aunque a un ritmo más moderado. Se espera que los valores de las propiedades aumenten en general en línea con una demanda saludable, especialmente en zonas frente al mar y complejos turísticos. El segmento de lujo probablemente seguirá siendo el principal impulsor (apoyado por las tendencias mundiales de acumulación de riqueza y el atractivo duradero de Las Bahamas), pero también prevemos mejoras en el mercado medio si las iniciativas gubernamentales de vivienda se consolidan. Para 2030, Las Bahamas contará con un panorama inmobiliario más diversificado: Nassau/Paradise Island seguirá siendo el centro comercial y transaccional, pero una mayor parte de la actividad se repartirá entre las Islas Familiares. La sostenibilidad y la resiliencia también cobrarán mayor protagonismo (por ejemplo, más viviendas con energía solar, construcciones resistentes a tormentas) a medida que los nuevos desarrollos se ajusten a tendencias globales. Salvo grandes sorpresas, los inversores pueden ser optimistas de que el sector inmobiliario de Las Bahamas mantendrá su reputación como una sólida inversión a largo plazo y un trozo de paraíso para poseer.

Enfoque Regional: Nassau, Paradise Island, Exuma y Abaco

Para comprender mejor el mercado, vale la pena analizar algunas regiones e islas clave de manera individual. Las Bahamas es un archipiélago con mercados inmobiliarios diversos, desde la ciudad capital hasta cayos exteriores tranquilos. A continuación se presenta un desglose del rendimiento actual y las perspectivas en cuatro áreas importantes:

Nassau (Isla de New Providence)

Paradise Island

Exuma se refiere a una cadena de islas idílicas (la más grande es Great Exuma) a unas 140 millas al sur de Nassau, famosa por sus aguas turquesas y belleza virgen.

Las Exumas se han convertido en uno de los mercados inmobiliarios de más rápido crecimiento en las Bahamas.La vida en Exuma es tranquila y pintoresca: desde el asentamiento principal de George Town hasta pequeñas comunidades en los cayos, atrae a quienes buscan un retiro tranquilo lejos de las multitudes dupuchrealestate.com.Los bienes raíces en Exuma van desde encantadoras casas de estilo isleño hasta lujosas propiedades frente al mar e incluso islas privadas en venta.Las condiciones del mercado en 2025 muestran alta demanda y oferta limitada.Exuma es citada como estando «en alta demanda» por los corredores, con la competencia por listados de calidad impulsando los precios al alza dupuchrealestate.com.Los precios promedio de las viviendas son más difíciles de generalizar aquí debido a la diversidad de tipos de propiedades, pero las casas y villas frente al mar suelen listar por encima de $1 millón (a menudo $2–5 millones para construcciones modernas de lujo).El atractivo de Exuma para los ultrarricos es evidente: es uno de los principales destinos para compras de islas privadas, y celebridades han adquirido refugios en las Exuma Cays.Por ejemplo, la isla privada Musha Cay de David Copperfield y Little Hall’s Pond Cay de Johnny Depp pusieron a Exuma en el mapa como un destino de élite.Para los que no son multimillonarios, Exuma todavía ofrece algunos terrenos y casas relativamente asequibles tierra adentro o fuera del agua, pero incluso esos han aumentado de precio a medida que más inversores se dan cuenta del potencial de Exuma.El mercado de alquiler es fuerte: los cerdos nadadores de Exuma, el esnórquel de clase mundial y la pesca atraen a muchos turistas, y los datos de Airbnb muestran que Exuma tiene una de las tarifas promedio de alquiler diario más altas del país (alrededor de $750/noche en promedio, entre los alquileres de corta duración activos) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.Con una nueva terminal de aeropuerto internacional en construcción y proyectos de resorts de lujo como la expansión del Grand Isle Resort y las mejoras de Sandals, la accesibilidad y las comodidades de la isla están mejorando.Perspectiva: Se espera que Exuma continúe ganando protagonismo.Los expertos de la industria nombran consistentemente a Exuma como una de las principales opciones de inversión para 2025 y más allá dupuchrealestate.com.Como señaló un informe, Exuma ofrece “una escapada pura” y está preparada para un mayor desarrollo que aún respeta su encanto natural homesforsaleinnassaubahamas.com.Los compradores en los próximos años pueden ver una sólida apreciación, especialmente si compran ahora antes de que se completen más desarrollos.La clave será mantener el equilibrio entre el desarrollo y el medio ambiente, algo de lo que los actores locales son conscientes.En general, el futuro inmobiliario de Exuma parece prometedor, ya que su combinación de exclusividad, belleza y nueva infraestructura probablemente generará fuertes rendimientos.

Ábaco (Las Islas Ábaco) se encuentra en el norte de Las Bahamas e incluye Gran Ábaco, Pequeño Ábaco y una cadena de cayos famosos por la navegación y casas de veraneo.

El mercado de Abaco es único porque está recuperándose de una grave adversidad: el huracán Dorian, en septiembre de 2019, devastó partes de Abaco, incluyendo Marsh Harbour y Treasure Cay, causando daños generalizados a la propiedad.En los años siguientes, la reconstrucción ha sido constante y para 2024–2025 Abaco está experimentando un renacimiento de interés e inversión dupuchrealestate.com.El mercado actual en Abaco se caracteriza por una demanda creciente y precios en alza, ya que tanto residentes que regresan como inversores oportunistas han estado comprando propiedades (algunas casas dañadas por la tormenta se vendieron con descuentos después de Dorian, y esas han sido renovadas o reconstruidas).Según el Ministerio de Turismo, Abaco tuvo un aumento del 11,9% en llegadas aéreas en 2024, el mayor crecimiento de cualquier isla principal, lo que indica un firme retorno a los niveles previos al Dorian de actividad travelmarketreport.com.Áreas como Treasure Cay, conocida por su impresionante playa, y Elbow Cay (con el pintoresco faro de Hope Town) vuelven a estar llenas de vida.Los precios de bienes raíces en Abaco, que se desplomaron en 2019–2020, han estado recuperándose.Lotes y condominios frente a la playa en Treasure Cay, por ejemplo, han recuperado valor a medida que la comunidad se reconstruye; algunas propiedades ahora están alcanzando o superando sus precios previos al huracán, aunque todavía ofrecen un buen valor relativo en 2025.Abaco también alberga desarrollos de lujo: Baker’s Bay Golf & Ocean Club, una comunidad turística privada en Great Guana Cay, está completamente en funcionamiento nuevamente y continúa atrayendo a compradores muy adinerados (las casas allí van desde los 4 millones de dólares en adelante).De cara al futuro, las perspectivas de Abaco son muy positivas.Hay una demanda acumulada significativa por parte de quienes aman la navegación, la pesca y el estilo de vida relajado de Abaco.Montage Cay, un resort de lujo en una isla privada en Abaco, está en desarrollo y añadirá un hotel cinco estrellas y residencias de marca para 2025/26 practiceguides.chambers.com.Se espera que esto impulse aún más el perfil de Ábaco.El gobierno también ha priorizado las reparaciones de infraestructuras: carreteras, redes eléctricas, etc.– para apoyar el crecimiento.Los agentes locales informan que Abaco está “cada vez más demandado” y que los precios están “aumentando de forma constante” a medida que avanza la recuperación homesforsaleinnassaubahamas.com homesforsaleinnassaubahamas.com.Los riesgos persisten (por ejemplo, otra gran tormenta), pero existe un fuerte espíritu comunitario y un interés de los inversionistas que impulsan a Abaco hacia adelante.Para 2025 y los próximos años, Abaco representa tanto una historia de resiliencia como una oportunidad: los compradores que invirtieron después de Dorian ya han visto ganancias, y es probable que el crecimiento continúe a medida que Abaco se recupere por completo.

Paradise Island es una pequeña isla adyacente a Nassau, conocida mundialmente por el Atlantis Resort y su inmobiliaria ultra-exclusiva. Paradise Island (a menudo llamada simplemente “PI”) es esencialmente un enclave de lujo; casi todas las propiedades aquí son condominios de alto nivel o casas lujosas. El mercado inmobiliario de la isla es sinónimo de lujo; cuenta con ofertas como Ocean Club Estates (una comunidad cerrada con campo de golf y marina, donde las casas oscilan entre varios millones hasta más de $20 millones) y desarrollos de condominios como One Ocean y The Reef/Residential Towers en Atlantis. En 2025, Paradise Island sigue disfrutando de una fuerte demanda de compradores adinerados que desean proximidad a las comodidades de Nassau pero un ambiente más privado, similar a un resort. Los precios promedio de los condominios en PI se encuentran entre los más altos del país, comenzando a menudo en $700,000–800,000 por un dos dormitorios y superando fácilmente el $1–2 millones para unidades más grandes o aquellas con vistas al mar. Los penthouses frente al océano y las mansiones pueden alcanzar cifras de ocho dígitos. El inventario en Paradise Island es limitado (el área de tierra es pequeña), por lo que las nuevas construcciones son principalmente verticales (condominios) o remodelaciones de sitios más antiguos. Un desarrollo importante en el horizonte es el proyecto Four Seasons/Ocean Club Residences, previsto para concluirse en 2027, que agregará un número selecto de apartamentos y villas superlujosas dentro de los terrenos de Ocean Club globalpropertyguide.com. Este proyecto es muy esperado y muchas unidades ya cuentan con interés en lista de espera de la clientela actual de Four Seasons. El desempeño del mercado en PI ha sido robusto: las propiedades aquí tienden a mantener bien su valor y suelen venderse poco frecuentemente. A finales de 2024 y principios de 2025, hubo reportes de una drástica disminución de los días en el mercado de los listados principales en Paradise Island (las unidades deseables a menudo se vendían en ~2–3 meses) ya que los compradores adinerados adquirieron cualquier inventario disponible homesforsaleinnassaubahamas.com. Mirando al futuro, el mercado inmobiliario en Paradise Island está listo para seguir siendo muy fuerte. El prestigio de la ubicación, las continuas mejoras en el resort Atlantis y nuevas opciones de lujo (como un rumoreado resort Aman y la confirmada atracción Royal Caribbean Beach Club) mantendrán la demanda elevada. Anticipamos una apreciación continua de los precios, potencialmente superando el promedio de Nassau, especialmente para propiedades únicas (por ejemplo, mansiones frente al mar, penthouses en los pisos más altos). Paradise Island también se beneficiará del crecimiento de Nassau, pero estará aislada de muchos de los problemas de Nassau (como el tráfico o la congestión). En resumen, PI es y seguirá siendo una de las direcciones más exclusivas del Caribe, atrayendo a compradores que buscan lujo inmediato, seguridad y entretenimiento al alcance de la mano.

Exuma

Abaco

Consideraciones Legales y Fiscales para Compradores

Los inversionistas y compradores extranjeros de viviendas en Las Bahamas deben estar al tanto del marco legal y los impuestos asociados con el sector inmobiliario. Las Bahamas en general da la bienvenida a la propiedad extranjera de bienes raíces, y el proceso está bien definido:

• Leyes de propiedad extranjera: Los compradores internacionales pueden poseer propiedades en dominio absoluto en Las Bahamas con relativamente pocas restricciones. Si un comprador extranjero adquiere una propiedad residencial unifamiliar o un terreno baldío destinado a una residencia personal, no se requiere un permiso especial; el comprador simplemente registra la adquisición ante la Junta de Inversiones después del cierre (y paga una tarifa única de registro de $1,000) practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. Esto da lugar a la emisión de un Certificado de Registro. Sin embargo, si un extranjero compra un terreno para desarrollo comercial, inversiones en alquiler o múltiples unidades (cualquier cosa más allá de una sola vivienda personal), entonces se debe obtener un “Permiso de Tenencia de Tierras para Personas Internacionales” antes del cierre practiceguides.chambers.com. El permiso también se obtiene a través de la Junta de Inversiones/Autoridad de Inversiones de Las Bahamas. No obtener un permiso requerido haría que la escritura sea nula e inválida, así que este es un paso importante para los compradores inversionistas practiceguides.chambers.com. En la práctica, los permisos se otorgan rutinariamente para proyectos/inversiones legítimos: el gobierno principalmente los utiliza para examinar y registrar inversiones extranjeras significativas. No existen requisitos de ciudadanía ni reglas de solo arrendamiento; los extranjeros pueden tener título de propiedad en dominio absoluto (fee simple) tal como los bahameños, una vez registrados u obtenidos los permisos mencionados.
• Impuestos sobre transacciones (Impuesto de Timbre/IVA): Todas las transacciones inmobiliarias incurren en un impuesto único sobre la transferencia, que desde 2019 se cobra como un Impuesto al Valor Agregado (IVA) sobre las ventas de propiedades. Los compradores extranjeros pagan un IVA fijo del 10% en todas las compras de propiedades superiores a $100,000 linkedin.com. Esto normalmente se divide entre comprador y vendedor por acuerdo (comúnmente cada uno paga el 50%, aunque negociaciones como 70/30 no son infrecuentes en grandes operaciones) linkedin.com. Para compras menores a $100,000, el IVA es del 2.5%. Los ciudadanos bahameños disfrutan de una tabla gradual de impuesto de timbre/IVA: para ellos el impuesto es del 2.5% en los primeros $100k, 4% en $100k–$300k, 6% en $300k–$500k, 8% en $500k–$700k, 9% en $700k–$1M, y 10% sobre $1M linkedin.com. (Los compradores de vivienda por primera vez bahameños reciben aún mayores reducciones/exenciones hasta $500k para fomentar la propiedad de vivienda linkedin.com linkedin.com.) El efecto neto es que los compradores extranjeros generalmente pagarán el 10% en la mayoría de las compras de viviendas, mientras que los locales suelen pagar un poco menos. Cabe destacar que este IVA sobre transacciones reemplaza al antiguo “impuesto de timbre”: en efecto es lo mismo, solo que ahora se gestiona administrativamente bajo la ley del IVA.
• Impuesto Anual a la Propiedad: Las Bahamas imponen un impuesto anual a la propiedad (también llamado impuesto sobre bienes inmuebles) sobre los bienes raíces, con tasas muy favorables para viviendas ocupadas por sus propietarios. Las propiedades residenciales ocupadas por el propietario pagan 0% sobre los primeros $300,000 de valor (totalmente exento de impuestos para esa porción) linkedin.com, 0,625% sobre el valor de $300,000 a $500,000, y 1,0% sobre el valor superior a $500,000 linkedin.com. Existe un límite máximo: ninguna vivienda ocupada por su propietario paga más de $120,000 por año en impuesto a la propiedad, sin importar el valor. Este umbral de exención fue elevado recientemente (antes era $250,000, ahora $300,000) para aliviar la carga fiscal sobre viviendas de valor moderado linkedin.com. Para propiedades no ocupadas por el propietario (inversiones o segundas residencias que no son residencias principales), las tasas son un poco más altas: 0,75% sobre los primeros $500,000, 1,0% sobre $500,000–$2 millones y 1,5% sobre los valores superiores a $2 millones linkedin.com. (El terreno baldío tiene una tasa fija separada del 2% si es propiedad de extranjeros, para desalentar la retención especulativa, pero si se construye una vivienda se aplican las tasas regulares.) Es importante destacar que Las Bahamas no imponen impuestos municipales adicionales sobre la propiedad; este impuesto nacional es el único impuesto recurrente sobre bienes raíces. Muchos desarrollos exclusivos (como Albany o Lyford Cay) cobran cuotas de asociación de propietarios para servicios comunitarios, pero no impuestos municipales sobre la propiedad.
• Impuesto sobre la Renta y Ganancias de Capital: Las Bahamas no gravan los ingresos, las ganancias de capital ni las herencias. Esto significa que los ingresos por alquiler obtenidos de una propiedad en Las Bahamas, o la ganancia por la venta de la propiedad, no están gravados por el gobierno de Las Bahamas linkedin.com. Tampoco existen impuestos sucesorios o de herencia sobre bienes raíces en Las Bahamas: pueden ser transferidos a los herederos sin ningún impuesto local sobre sucesiones linkedin.com. Estas políticas fiscales representan una gran ventaja para los inversionistas de países con altos impuestos. (Sin embargo, los propietarios extranjeros deben consultar las leyes fiscales de su país de origen: por ejemplo, los ciudadanos estadounidenses aún deben pagar impuestos en EE. UU. sobre ingresos mundiales, pero a menudo pueden compensar el impuesto de Las Bahamas, que en este caso es cero, haciendo que los ingresos sean efectivamente libres de impuestos hasta los límites de exclusión por ingresos obtenidos en el extranjero o mediante créditos.)
• Residencia por Inversión: Como se mencionó, invertir en bienes raíces en las Bahamas puede hacer que uno sea elegible para la Residencia Permanente Económica. El umbral actual es una inversión mínima de $1,000,000 en bienes raíces para calificar linkedin.com. La propiedad (o propiedades, que sumen ese monto) debe mantenerse, ya que vender por debajo del umbral podría poner en peligro el estatus. La concesión de la residencia no es automática, pero se otorga rutinariamente para inversiones calificadas, y se dice que las solicitudes tardan alrededor de 3 a 4 meses en aprobarse homesforsaleinnassaubahamas.com. También existe una consideración acelerada si se invierte más de $1.5M (el proceso será expedito) linkedin.com. Los residentes permanentes tienen la mayoría de los derechos de los ciudadanos excepto el voto, y como se señaló, se puede solicitar la ciudadanía tras 10 años de residencia. También vale la pena señalar que simplemente ser residente no implica ningún impuesto ya que Las Bahamas no tienen impuesto sobre la renta: se puede vivir allí libre de impuestos personales, lo que es una parte central de su atractivo linkedin.com.

En general, el régimen legal de Las Bahamas es muy favorable para los inversores inmobiliarios. El título se asegura mediante escrituras registradas (el gobierno está en proceso de modernizar hacia un sistema de registro para mejorar aún más la eficiencia) practiceguides.chambers.com. Existen controles de cambio, pero son flexibles para fines de inversión (el dólar bahameño está a la par con el dólar estadounidense y los fondos pueden ser repatriados con la aprobación del Banco Central, especialmente si se trajeron inicialmente para la compra). Los puntos clave son que los extranjeros pueden comprar con confianza, deben presupuestar alrededor de un 10% para los costos fiscales de cierre y pueden disfrutar de una baja carga fiscal continua. Estos factores, combinados con un sistema legal estable, hacen que Las Bahamas destaquen como una jurisdicción amigable para los inversores.

Riesgos, Desafíos y Sostenibilidad

Si bien el panorama general es positivo, los inversores deben tener en cuenta varios riesgos y desafíos que podrían impactar el mercado inmobiliario bahameño en los próximos años. Aquí algunas consideraciones clave:

• Riesgos de huracanes y clima: Las Bahamas es geográficamente vulnerable a los huracanes y a los efectos del cambio climático. La devastación causada por el huracán Dorian en 2019 – que arrasó partes de Abaco y Gran Bahama – fue un recordatorio contundente de este riesgo. Un impacto directo de un gran huracán puede provocar daños masivos a la propiedad y deprimir temporalmente los mercados inmobiliarios locales (como se vio en la recesión de Abaco después de 2019). Los costos de seguro para propiedades han aumentado en consecuencia y serán un factor importante en el costo de propiedad. La subida del nivel del mar y la erosión son preocupaciones a largo plazo, especialmente para las zonas de playa de baja altitud. Los códigos de construcción se han reforzado para la resistencia al viento, y los compradores inteligentes ahora priorizan viviendas construidas para soportar tormentas de Categoría 5 o situadas en terrenos más altos. Sin embargo, los eventos climáticos siguen siendo una incógnita siempre presente para el mercado. Los inversores deben asegurarse de contar con un seguro adecuado y una construcción resistente para cualquier propiedad. La buena noticia es que la recuperación y reconstrucción tienden a seguir incluso después de tormentas severas – por ejemplo, la actividad inmobiliaria en Abaco se está recuperando con fuerza solo unos años después de Dorian travelmarketreport.com – pero el impacto a corto plazo de eventos como estos puede ser significativo.
• Factores económicos y externos: La economía de Bahamas depende en gran medida de condiciones externas, especialmente de la salud de la economía estadounidense y las tendencias globales de viajes. Una desaceleración en EE. UU. o Canadá (mercados clave de turismo y compradores) podría reducir la afluencia de visitantes y limitar la demanda de segundas residencias globalpropertyguide.com. Así mismo, crisis globales (recesiones, pandemias) pueden frenar rápidamente la economía de Bahamas basada en el turismo, como se vio en 2020. El incremento de las tasas de interés a nivel internacional también puede enfriar la compra extranjera, especialmente para quienes financian compras o dependen de préstamos sobre activos. El FMI señala que mantener el crecimiento más allá del ritmo actual requerirá continuar invirtiendo y resolver la escasez de mano de obra globalpropertyguide.com; si eso no se materializa, el crecimiento económico podría quedarse corto. Además, aunque Bahamas tiene una moneda y situación fiscal estable, sí carga con una deuda nacional que podría forzar ajustes fiscales en el futuro (potencialmente incluyendo cambios en la política fiscal, aunque no hay indicios de ningún impuesto sobre la renta en el horizonte). Mitigación: El gobierno está promoviendo activamente inversiones diversificadas (tecnología, logística, etc.) para ampliar la base económica más allá del turismo. Y la magnitud de los compromisos de IED (más de 10 mil millones de dólares en dos años travelmarketreport.com) ofrece cierto colchón en cuanto a creación de empleo y estímulo económico. Aun así, los inversores deben mantener la vista en los indicadores económicos globales, ya que la fortuna de Bahamas está estrechamente ligada a ellos.
• Accesibilidad de la Vivienda y Desigualdad Social: El lado negativo de un mercado de lujo en auge es que los bahameños locales de clase media están cada vez más excluidos del acceso a la vivienda. Existe una creciente brecha de asequibilidad ya que los salarios no han seguido el ritmo de los precios de las viviendas. Esto tiene implicaciones sociales (hacinamiento, aumento de la demanda de alquileres, emigración de talento) de las que el gobierno es muy consciente. Si no se aborda, podría generar presión política para tomar medidas que podrían afectar indirectamente a los inversionistas, por ejemplo, reglas más estrictas para compradores extranjeros en ciertos segmentos de precios, o más impuestos a las compras especulativas, etc. Actualmente, la inversión extranjera se ve de manera muy positiva (es crucial para la economía), pero es importante ser sensibles a las necesidades locales. El impulso del gobierno para construir viviendas asequibles y ofrecer concesiones a quienes compran por primera vez está dirigido a aliviar este problema globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Para el mercado, una base amplia de compradores locales es saludable para la estabilidad a largo plazo. Si demasiado mercado solo es accesible para extranjeros, podría crear desequilibrios. Por lo tanto, el progreso en la vivienda asequible realmente beneficiará al sector inmobiliario en general al expandir la propiedad de la vivienda. La sostenibilidad de la demanda también está vinculada a esto: una sociedad donde los locales prosperan creará su propia demanda interna de propiedades, agregando resiliencia más allá de los vaivenes de los compradores extranjeros.
• Sostenibilidad ambiental: El mismo entorno que hace atractivas a Las Bahamas – arrecifes de coral, aguas cristalinas, playas vírgenes – está bajo presión debido al desarrollo. Hay un enfoque creciente en prácticas de desarrollo sostenible para garantizar que se preserve la belleza natural. Los inversores y desarrolladores están comenzando a incorporar diseños más ecológicos (paneles solares, recolección de agua de lluvia, técnicas de construcción certificadas LEED) en proyectos de lujo, ya que los compradores de alto nivel de hoy suelen esperar un cierto grado de responsabilidad ambiental homesforsaleinnassaubahamas.com. El gobierno también ha anunciado planes agresivos para expandir la energía renovable (particularmente solar) para 2033, con el objetivo de reducir la dependencia de los combustibles fósiles y mejorar la autosuficiencia en las islas dupuchrealestate.com homesforsaleinnassaubahamas.com. Esto podría impactar significativamente el mercado inmobiliario en áreas remotas – por ejemplo, las islas privadas y viviendas fuera de la red eléctrica se beneficiarán de mejores tecnologías solares y de almacenamiento, haciéndolas más viables. Sin embargo, retos ambientales como el suministro de agua, la gestión de residuos y la conservación de hábitats requerirán atención constante a medida que el desarrollo se expanda a islas menos desarrolladas. Las preocupaciones de sostenibilidad también se extienden a la preservación cultural e histórica, asegurando que el desarrollo no erosione el patrimonio local que es parte del encanto de Las Bahamas. El gobierno y los actores comunitarios son cada vez más conscientes de que el valor inmobiliario a largo plazo está ligado a mantener las islas ambientalmente sanas y resilientes.

En conclusión, aunque existen riesgos a considerar, ninguno de ellos disminuye el atractivo central de los bienes raíces en Las Bahamas, sino que enmarcan la necesidad de una inversión prudente e informada. Tener presente los huracanes y el seguro, comprender los vínculos económicos, ser consciente de los impactos sociales y priorizar la sostenibilidad serán parte de ser un inversor inteligente en Las Bahamas en el futuro. Al superar estos desafíos, los inversores pueden asegurar mejor su pedazo de paraíso y ayudar a garantizar que el mercado inmobiliario de Las Bahamas siga siendo vibrante y sostenible durante muchos años.

Fuentes:

• ERA Dupuch Real Estate Bahamas – Resumen del Mercado 2024 y Perspectivas para 2025 dupuchrealestate.com dupuchrealestate.com dupuchrealestate.com dupuchrealestate.com
• Chambers & Partners – Bienes Raíces 2025: Bahamas (Leyes y Prácticas) practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com
• Morley Realty – Informe del Mercado de Nassau & Paradise Island (junio de 2025) morleyrealty.com morleyrealty.com
• Glenn Ferguson (Realtor) – ¿Por qué invertir en bienes raíces en Bahamas en 2025? homesforsaleinnassaubahamas.com homesforsaleinnassaubahamas.com homesforsaleinnassaubahamas.com
• Global Property Guide – Análisis de Propiedad Residencial en las Bahamas 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• Travel Market Report – Récord de 11,22 M de visitantes en 2024 (febrero de 2025) travelmarketreport.com travelmarketreport.com travelmarketreport.com
• LinkedIn (Glenn S. Ferguson) – Guía de Impuestos Inmobiliarios en las Bahamas 2025 linkedin.com linkedin.com linkedin.com
• Informe del FMI por país – Consulta del Artículo IV de las Bahamas 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• Otros: estadísticas del Ministerio de Turismo de Bahamas travelmarketreport.com, Knight Frank Caribbean Insight 2024 content.knightfrank.com, informe de Forbes Global Properties globalpropertyguide.com, etc.

Segmento de Propiedades de Lujo

El segmento de bienes raíces de lujo en Las Bahamas es un mundo aparte: hogares ultra exclusivos, islas privadas y residencias asociadas a resorts que atraen a personas de alto patrimonio de todo el mundo. Este segmento ha sido excepcionalmente fuerte. Durante 2020–2023, compradores adinerados acudieron en masa a Las Bahamas como un escape ideal durante la pandemia, impulsando los precios de manera dramática. Como se mencionó, los valores en comunidades exclusivas (por ejemplo, Lyford Cay, Albany, Ocean Club Estates) aproximadamente se duplicaron entre 2019 y 2023, un aumento extraordinario content.knightfrank.com. Incluso cuando el mercado se enfría ligeramente en 2025, el segmento exclusivo sigue siendo un mercado de vendedores en muchos aspectos: el inventario es escaso y los listados codiciados pueden alcanzar precios premium. Los vendedores de propiedades de lujo de calidad suelen tener éxito incluso con precios altos, siempre que no estén irrealistamente por encima de comparables recientes practiceguides.chambers.com. Sin embargo, los compradores se han vuelto más exigentes ahora, y algunas mega-propiedades sobrevaloradas permanecen sin vender por más tiempo que antes content.knightfrank.com.

Una tendencia notable es el cambio en las preferencias de los compradores hacia la conveniencia llave en mano y las comodidades. Muchos compradores adinerados, incluidos jóvenes ejecutivos que pueden trabajar de forma remota, prefieren condominios de lujo o residencias en resorts gestionados en lugar de mansiones independientes content.knightfrank.com. Valoran el “estilo de vida hotelero” – servicios de conserjería, seguridad, spas y restaurantes en el lugar – y no tener que preocuparse por el mantenimiento o la preparación para huracanes de una propiedad grande content.knightfrank.com. En respuesta, los desarrolladores han lanzado varios proyectos de residencias con marca. Por ejemplo, en Cable Beach en Nassau, los nuevos condominios GoldWynn y Aqualina ofrecen amenidades de cinco estrellas, mientras que en Paradise Island las Ocean Club Four Seasons Residences (con fecha prevista de finalización en 2027) ofrecerán apartamentos y villas ultra exclusivos en un entorno turístico de renombre practiceguides.chambers.com globalpropertyguide.com. El complejo turístico Baha Mar agregó las Rosewood Residences en Cable Beach, brindando a los propietarios de condominios acceso a todos los beneficios del hotel de cinco estrellas adyacente content.knightfrank.com. Próximos proyectos de marcas de lujo como Six Senses, Montage e incluso Bvlgari están en desarrollo en varias islas travelmarketreport.com, lo que eleva aún más el perfil de las Bahamas en el mercado global de lujo.

Los multimillonarios extranjeros también se sienten atraídos por oportunidades únicas como islas privadas y propiedades a medida. Las Exumas, por ejemplo, ofrecen parcelas de islas privadas y villas remotas de alto nivel que sirven como símbolos definitivos de estatus homesforsaleinnassaubahamas.com. Estas propiedades trofeo pueden alcanzar precios estratosféricos (muchos decenas de millones de dólares por una isla o una finca extensa), y el interés se mantiene constante por parte de compradores UHNW que buscan retiros seguros y apartados. Los analistas de la industria señalan que Las Bahamas está ahora firmemente establecida como un destino de bienes raíces de lujo de primer nivel; en el Informe de Riqueza 2024 de Knight Frank, Las Bahamas fue uno de los mercados de vivienda de lujo con mejor desempeño a nivel mundial globalpropertyguide.com. De cara al futuro, se espera que el segmento de lujo permanezca dinámico. Si bien el crecimiento de los precios puede moderarse después de las enormes ganancias de los últimos años, la demanda global de propiedades de lujo en Bahamas sigue aumentando, y el nuevo inventario de alto nivel se absorbe rápidamente. En resumen, la combinación de Las Bahamas de estilo de vida tropical y beneficios financieros/fiscales continúa “cautivando a los inversores más exigentes” en el espacio de lujo homesforsaleinnassaubahamas.com.

Bienes Raíces Comerciales y Desarrollos Turísticos

Fuera de las residencias privadas, el sector inmobiliario comercial de Las Bahamas está impulsado en gran medida por el turismo, la hospitalidad y el desarrollo de complejos turísticos de usos mixtos. Los segmentos comerciales tradicionales (oficinas, comercios, industriales) son relativamente pequeños dado el tamaño del país, pero el sector hotelero y de resorts está en auge. Los números récord de turismo en 2024 han incentivado una inversión significativa en hoteles, marinas y atracciones, lo cual a su vez influye en el mercado inmobiliario. Cabe destacar que el puerto de cruceros de Nassau fue remodelado y reabierto completamente en mayo de 2023, ahora con capacidad para recibir los cruceros más grandes y modernos practiceguides.chambers.com. Esto ha revitalizado el centro de Nassau y augura un aumento del flujo de turistas para los comercios cercanos. La industria de cruceros sigue siendo una piedra angular de la economía: generó más de 650 millones de dólares en gastos directos en el último año travelmarketreport.com, y la expansión continúa. Por ejemplo, Royal Caribbean y Carnival están desarrollando cada una nuevos destinos portuarios para cruceros en Las Bahamas practiceguides.chambers.com. Royal Caribbean está creando un club de playa en Paradise Island, y Carnival está construyendo un importante puerto de cruceros en Gran Bahama. Estos proyectos impulsarán el desarrollo inmobiliario comercial de apoyo (desde tiendas minoristas hasta instalaciones para excursiones) y aumentarán la cantidad de visitantes a esas islas una vez que estén en funcionamiento.

Quizás los desarrollos más emocionantes están en el pipeline de resorts y hoteles. En los últimos dos años, Las Bahamas atrajo más de 10 mil millones de dólares en inversión extranjera directa, gran parte de ella destinada a proyectos de resorts de lujo travelmarketreport.com. Esto incluye una combinación de nuevos resorts, expansiones de los ya existentes y comunidades residenciales de alta gama. Por ejemplo, ya comenzó la construcción de Jack’s Bay, una exclusiva comunidad de golf en Eleuthera, y de Montage Cay en Abaco, un resort en una isla privada con residencias de marca practiceguides.chambers.com. En Gran Bahama, el lujoso Six Senses Resort & Residences ya está en desarrollo, lo que señala la confianza en la revitalización de Freeport practiceguides.chambers.com. En Paradise Island, está previsto un nuevo hotel y residencias Four Seasons como parte de la remodelación del Ocean Club practiceguides.chambers.com, complementando el icónico resort Atlantis. Nassau/New Providence también sigue viendo inversiones – además de las fases adicionales de Baha Mar, la comunidad ultra lujosa Albany (respaldada por celebridades) está lanzando nuevas fases de construcción practiceguides.chambers.com. Resorts boutique y de tamaño medio en las “Out Islands” (las Islas Familiares) también están proliferando practiceguides.chambers.com. Los desarrolladores están apuntando a viajeros adinerados que buscan lugares únicos y vírgenes, con proyectos en cayos pequeños que ofrecen privacidad y experiencias personalizadas practiceguides.chambers.com.

Estos desarrollos impulsados por el turismo tienen un impacto directo en el mercado inmobiliario: crean empleos, mejoran la infraestructura y, a menudo, incluyen componentes residenciales (condominios, villas) para la venta. Por ejemplo, un nuevo resort suele incluir un conjunto de villas o unidades de condominio en venta que los compradores extranjeros pueden adquirir, combinando bienes raíces comerciales y residenciales. También se están realizando mejoras en la infraestructura. El gobierno ha dado prioridad a mejoras como la expansión de aeropuertos (por ejemplo, una mejora de $55 millones en el Aeropuerto de North Eleuthera y un nuevo aeropuerto internacional para Exuma previsto para completarse en 2025) para respaldar el aumento del tráfico de visitantes ewnews.com ewnews.com. Las carreteras, marinas y servicios públicos están siendo mejorados en islas que reciben nuevos resorts. En general, las perspectivas de bienes raíces comerciales son sólidas, especialmente en activos relacionados con el turismo. Las altas tasas de ocupación hotelera y el incremento de la tarifa diaria promedio incentivan la inversión en nuevos hoteles y alquileres vacacionales. Incluso sectores nicho como logística/almacenamiento podrían experimentar un impulso a medida que crece la demanda del consumidor junto con la población. La principal precaución es asegurar que estos desarrollos sean sostenibles y repartan beneficios más allá de los enclaves turísticos. Pero a partir de 2025, la inversión en infraestructura y turismo está en su punto más alto, lo que indica confianza en que Las Bahamas continuará atrayendo visitantes e inversionistas inmobiliarios en los próximos años travelmarketreport.com travelmarketreport.com.

Oportunidades de Inversión y Consideraciones de Estilo de Vida

Las Bahamas ofrecen un paquete atractivo para inversionistas inmobiliarios y quienes buscan reubicarse. Una combinación de belleza natural, atractivo estilo de vida e incentivos financieros hace que 2025 sea un momento atractivo para considerar comprar propiedad. Las ventajas fiscales son un gran atractivo: Las Bahamas no cobran impuesto sobre la renta, ni impuesto sobre ganancias de capital, ni impuesto sobre herencias o sucesiones a las personas linkedin.com. Este entorno fiscal neutral significa que los ingresos por alquiler o la ganancia por la reventa de una propiedad, en general, se obtienen libres de impuestos (importante para estadounidenses, quienes a menudo pueden compensarlo con créditos fiscales extranjeros) dupuchrealestate.com. El costo de mantener una propiedad también es razonable: las tasas de impuesto inmobiliario son bajas a moderadas (y las viviendas ocupadas por el propietario están exentas en los primeros $300,000 de valor) linkedin.com. Para compradores de alto poder adquisitivo, comprar bienes raíces en las Bahamas también puede ser un camino hacia la residencia. El Programa de Residencia Permanente Económica (EPR) del gobierno otorga residencia permanente acelerada a compradores extranjeros que inviertan al menos $1,000,000 en propiedad linkedin.com. (Este umbral aumentó de $750,000 a $1 millón a partir del 1 de enero de 2025 para asegurar que los inversionistas tengan una participación significativa a largo plazo linkedin.com.) Los residentes permanentes gozan del derecho a vivir todo el año en Las Bahamas y de varios privilegios, y después de 10 años pueden ser elegibles para la ciudadanía linkedin.com. El beneficio de la residencia, combinado con la ausencia de impuestos sobre la riqueza, es un fuerte incentivo para inversionistas que buscan diversificación de activos y una residencia alternativa como Plan B. Como señaló un asesor, Las Bahamas están “posicionadas como un refugio de inversión”, ofreciendo una apreciación del valor a largo plazo y prácticamente ingresos libres de impuestos en un país estable y cercano dupuchrealestate.com.Más allá de las finanzas, la calidad de vida y los factores de estilo de vida son una parte fundamental de la ecuación. Las Bahamas es una democracia estable, de habla inglesa y con estrechos lazos con Norteamérica; está a solo un corto vuelo de las principales ciudades de EE. UU. (Miami está a 1 hora, Nueva York a unas 3 horas). Esta proximidad y facilidad de acceso la hacen viable incluso para residentes a tiempo parcial que puedan viajar de ida y vuelta dupuchrealestate.com dupuchrealestate.com. Las islas en sí ofrecen un estilo de vida envidiable: clima cálido durante todo el año, hermosas playas, navegación y pesca, y servicios de alto nivel como campos de golf y spas. Los expatriados encuentran comunidades bien desarrolladas, incluidas excelentes escuelas internacionales e instalaciones médicas en Nassau, lo que hace realista mudarse con la familia. De hecho, la pandemia impulsó una “revolución del trabajo remoto” de la que Las Bahamas supo sacar provecho: el gobierno introdujo una visa de estadía extendida para nómadas digitales, y muchos profesionales descubrieron que podían vivir en el paraíso mientras conservaban sus empleos en el extranjero content.knightfrank.com content.knightfrank.com. Muchos de los que vinieron temporalmente se han quedado como residentes permanentes o semi-permanentes, trayendo a sus familias e incluso comprando casas sin haberlas visto en persona mediante recorridos virtuales content.knightfrank.com content.knightfrank.com. Esta tendencia ha aumentado la demanda de características como oficinas en casa y conexión a internet confiable en las propiedades homesforsaleinnassaubahamas.com.

Desde la perspectiva de un inversionista, las oportunidades de ingresos por alquiler son sólidas. El auge del turismo se traduce en una alta demanda de alquileres vacacionales a corto plazo en plataformas como Airbnb. De hecho, Airbnb reportó un aumento del 16.7% en noches reservadas a principios de 2024 en comparación con el año anterior globalpropertyguide.com. Las propiedades de alquiler bien ubicadas (por ejemplo, condominios en Cable Beach de Nassau o Paradise Island, o villas en islas populares como Exuma) pueden lograr una sólida ocupación y tarifas nocturnas premium durante la temporada alta. Por ejemplo, los alquileres frente al mar en áreas privilegiadas suelen alcanzar $300–$800 por noche y suelen estar fuertemente reservados en los meses de invierno, generando rendimientos atractivos para los propietarios globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Los alquileres a largo plazo para residentes o expatriados también tienen demanda, con alquileres mensuales para una cómoda vivienda de 3 dormitorios en torno a $3,000 en Nassau (y menos en islas menos pobladas) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Combinados con la ausencia de impuesto sobre la renta, estos rendimientos pueden ser muy atractivos. Los inversionistas también valoran que el dólar bahameño está anclado 1:1 con el dólar estadounidense, eliminando el riesgo cambiario y simplificando las transacciones linkedin.com. El proceso legal para que extranjeros compren bienes raíces es sencillo (con registro simple o permiso, como se explica en la sección legal), y los derechos de propiedad están bien protegidos bajo un sistema jurídico familiar de common law inglés. Todos estos factores – facilidad de compra, fuertes derechos de propiedad, liquidez en el mercado de alta gama y un estilo de vida sin igual – hacen de Las Bahamas una de las mejores opciones para invertir en bienes raíces en 2025. Como expresó un experto local, “Si estás pensando en invertir, 2025 es un gran momento para entrar”, dada la trayectoria de crecimiento y las ventajas únicas de Las Bahamas dupuchrealestate.com.

Tendencias del mercado y pronóstico (2026–2030)

De cara al futuro, las perspectivas para el mercado inmobiliario de las Bahamas en los próximos 3-5 años son en general positivas, aunque con algunos matices. Se espera que el turismo se mantenga fuerte: las previsiones del sector indican que el número de visitantes se mantendrá en niveles récord o incluso crecerá aún más a corto plazo globalpropertyguide.com. El FMI señala que tanto las llegadas de turistas como su gasto promedio deberían seguir aumentando, lo que respaldará el crecimiento del PIB real y, por extensión, mantendrá la demanda de alojamiento e inmuebles globalpropertyguide.com. Las nuevas aperturas de hoteles previstas entre 2025 y 2027 (Four Seasons, Six Senses, etc.) aumentarán la capacidad de habitaciones y probablemente incrementarán el número de visitantes con estancia prolongada. Esto es favorable para el mercado de alquiler vacacional y de segundas residencias, ya que un sector turístico saludable suele convertir a una fracción de los visitantes en compradores de propiedades. El éxito del gobierno en atraer inversiones a gran escala (más de 10.000 millones de dólares en proyectos turísticos recientes travelmarketreport.com) también implica confianza en el futuro del mercado. Muchos de esos desarrollos incluyen componentes residenciales que saldrán al mercado en los próximos años, aumentando gradualmente la oferta de unidades de lujo. A medida que este nuevo inventario sea absorbido, podríamos ver una apreciación de precios en el segmento de lujo que se normalice a niveles más moderados (por ejemplo, un crecimiento anual de un dígito bajo a medio en lugar del auge de dos dígitos de 2021–2023). Las previsiones globales de Knight Frank anticipan que el crecimiento de precios en propiedades de lujo se moderará a unos pocos puntos porcentuales anuales en muchos destinos exclusivos, y es probable que Las Bahamas siga ese patrón a medida que supere el repunte pospandémico. En esencia, el mercado debería seguir una trayectoria ascendente, pero de manera más constante y sostenible.

Una tendencia clara es el creciente interés en las Islas Familiares (las islas menos pobladas fuera de New Providence). A medida que Nassau y Paradise Island se vuelven más caras y desarrolladas, tanto compradores como desarrolladores miran cada vez más hacia islas como Exuma, Eleuthera, Abaco, Andros y Long Island. Se espera que estas islas sean puntos clave de crecimiento en los próximos años dupuchrealestate.com. Por ejemplo, Exuma y Eleuthera ya tienen una alta demanda en 2025, con la competencia por propiedades impulsando los precios al alza dupuchrealestate.com. Abaco, tras reconstruirse después del huracán Dorian de 2019, está en alza: en 2024 las llegadas aéreas a Abaco aumentaron casi un 12%, lo que indica un sólido regreso de la actividad a los niveles previos al huracán travelmarketreport.com. Los precios inmobiliarios en Abaco, que habían caído tras Dorian, ahora están aumentando de manera constante a medida que se restablece la infraestructura y nuevos resorts (como Montage Cay) generan expectativas homesforsaleinnassaubahamas.com. Long Island y Andros son citadas como “mercados a observar”: siguen siendo relativamente asequibles hoy, pero tienen mucho potencial de crecimiento, por lo que quienes inviertan temprano allí podrían ver una apreciación significativa dupuchrealestate.com. Anticipamos un mayor crecimiento relativo en los valores de estas islas emergentes que en el mercado más maduro de Nassau en los próximos 5 años, a medida que la mejora de la infraestructura (aeropuertos, marinas, servicios) y nuevos proyectos hagan que las Islas Familiares sean más accesibles y atractivas.

Nassau, ubicada en Nueva Providencia, es la capital de la nación y el mayor mercado urbano.

Ofrece una amplia gama de propiedades, desde comunidades cerradas de lujo y condominios frente al mar hasta viviendas iniciales para familias locales.El mercado de Nassau en 2025 está muy activo, pero muestra señales de normalización tras los frenéticos años recientes.El precio medio de la vivienda en Nassau (y sus alrededores inmediatos) era de alrededor de $495,000 a mediados de 2025, lo que en realidad representó un aumento del 4.9% en lo que va del año a pesar de cierta volatilidad mensual morleyrealty.com.El precio promedio de venta (que puede verse sesgado por algunas ventas de alto nivel) fue de aproximadamente $590,000 a mediados de 2025 morleyrealty.com, aunque otras fuentes citan el precio promedio de listado más cercano a $720,000 para Nassau, reflejando la influencia de zonas exclusivas homesforsaleinnassaubahamas.com.Esto indica que, si bien muchas viviendas se venden en la franja media de las seis cifras, Nassau también registra transacciones multimillonarias que elevan el promedio.El inventario ha estado limitado: la cantidad de listados a principios de 2025 fue casi un 20% menor que el año anterior morleyrealty.com, pero los nuevos listados ahora están aumentando lentamente a medida que el mercado se calma.Las propiedades en Nassau, especialmente en vecindarios deseables, siguen recibiendo un fuerte interés por parte de los compradores.En junio de 2025, por ejemplo, la firma de contratos aumentó un 119% interanual aunque las ventas finales disminuyeron (lo que sugiere que algunos acuerdos están tardando más en cerrarse) morleyrealty.com morleyrealty.com.La demanda de alquiler en Nassau sigue siendo alta gracias a las oportunidades laborales y comodidades de la ciudad; zonas como Cable Beach (hogar del resort Baha Mar, restaurantes y condominios) son conocidas como “reyes del alquiler” con demanda de inquilinos durante todo el año homesforsaleinnassaubahamas.com.De cara al futuro, la perspectiva de Nassau es estable.Como centro comercial, se beneficia de casi todos los impulsores económicos: turismo, finanzas, gobierno, y seguirá viendo desarrollo.Próximos proyectos de condominios y posiblemente un resurgimiento de la vida residencial en el centro (con la revitalización del puerto de cruceros) podrían añadir inventario nuevo.Se espera que el crecimiento de los precios sea modesto pero positivo, y Nassau seguirá siendo el centro de liquidez del mercado inmobiliario de las Bahamas (el lugar más fácil para comprar o vender rápidamente).Los submercados clave a observar incluyen el oeste de New Providence (Albany, Lyford Cay, Old Fort Bay) donde se encuentran las propiedades ultra lujosas, y el este de New Providence (áreas como Eastern Road) que son populares entre residentes de clase alta-media y expatriados por sus vistas al mar y proximidad a la ciudad.

Económicamente, se prevé que Las Bahamas crezca de manera modesta. El FMI advierte que el crecimiento del PIB a largo plazo, más allá de aproximadamente 1,5 % anual, requerirá una inversión continua y abordar las limitaciones laborales globalpropertyguide.com. Eso significa que el ritmo de expansión inmobiliaria podría depender de la capacidad del país para capacitar trabajadores y apoyar estos nuevos proyectos. No obstante, la construcción y los servicios inmobiliarios se mantienen optimistas, con la Asociación de Contratistas de Las Bahamas afirmando que “el futuro parece prometedor” debido a sólidas carteras de proyectos globalpropertyguide.com. Los principales riesgos macroeconómicos incluyen factores externos: una desaceleración de la economía estadounidense o impactos financieros globales podrían moderar la compra extranjera y el turismo globalpropertyguide.com. Además, los movimientos en las tasas de interés internacionales pueden afectar la demanda: la reciente era de bajas tasas de interés ayudó a impulsar las compras de lujo; si las tasas se mantienen altas, algunos compradores marginales podrían dudar o buscar oportunidades. Sin embargo, el segmento de ultra lujo es menos sensible a las tasas de interés, y muchos compradores en Las Bahamas pagan en efectivo, por lo que el impacto debería ser limitado.

En general, el pronóstico a 3–5 años para el sector inmobiliario en Las Bahamas es de crecimiento continuado e inversión activa, aunque a un ritmo más moderado. Se espera que los valores de las propiedades aumenten en general en línea con una demanda saludable, especialmente en zonas frente al mar y complejos turísticos. El segmento de lujo probablemente seguirá siendo el principal impulsor (apoyado por las tendencias mundiales de acumulación de riqueza y el atractivo duradero de Las Bahamas), pero también prevemos mejoras en el mercado medio si las iniciativas gubernamentales de vivienda se consolidan. Para 2030, Las Bahamas contará con un panorama inmobiliario más diversificado: Nassau/Paradise Island seguirá siendo el centro comercial y transaccional, pero una mayor parte de la actividad se repartirá entre las Islas Familiares. La sostenibilidad y la resiliencia también cobrarán mayor protagonismo (por ejemplo, más viviendas con energía solar, construcciones resistentes a tormentas) a medida que los nuevos desarrollos se ajusten a tendencias globales. Salvo grandes sorpresas, los inversores pueden ser optimistas de que el sector inmobiliario de Las Bahamas mantendrá su reputación como una sólida inversión a largo plazo y un trozo de paraíso para poseer.

Enfoque Regional: Nassau, Paradise Island, Exuma y Abaco

Para comprender mejor el mercado, vale la pena analizar algunas regiones e islas clave de manera individual. Las Bahamas es un archipiélago con mercados inmobiliarios diversos, desde la ciudad capital hasta cayos exteriores tranquilos. A continuación se presenta un desglose del rendimiento actual y las perspectivas en cuatro áreas importantes:

Nassau (Isla de New Providence)

Paradise Island

Exuma se refiere a una cadena de islas idílicas (la más grande es Great Exuma) a unas 140 millas al sur de Nassau, famosa por sus aguas turquesas y belleza virgen.

Las Exumas se han convertido en uno de los mercados inmobiliarios de más rápido crecimiento en las Bahamas.La vida en Exuma es tranquila y pintoresca: desde el asentamiento principal de George Town hasta pequeñas comunidades en los cayos, atrae a quienes buscan un retiro tranquilo lejos de las multitudes dupuchrealestate.com.Los bienes raíces en Exuma van desde encantadoras casas de estilo isleño hasta lujosas propiedades frente al mar e incluso islas privadas en venta.Las condiciones del mercado en 2025 muestran alta demanda y oferta limitada.Exuma es citada como estando «en alta demanda» por los corredores, con la competencia por listados de calidad impulsando los precios al alza dupuchrealestate.com.Los precios promedio de las viviendas son más difíciles de generalizar aquí debido a la diversidad de tipos de propiedades, pero las casas y villas frente al mar suelen listar por encima de $1 millón (a menudo $2–5 millones para construcciones modernas de lujo).El atractivo de Exuma para los ultrarricos es evidente: es uno de los principales destinos para compras de islas privadas, y celebridades han adquirido refugios en las Exuma Cays.Por ejemplo, la isla privada Musha Cay de David Copperfield y Little Hall’s Pond Cay de Johnny Depp pusieron a Exuma en el mapa como un destino de élite.Para los que no son multimillonarios, Exuma todavía ofrece algunos terrenos y casas relativamente asequibles tierra adentro o fuera del agua, pero incluso esos han aumentado de precio a medida que más inversores se dan cuenta del potencial de Exuma.El mercado de alquiler es fuerte: los cerdos nadadores de Exuma, el esnórquel de clase mundial y la pesca atraen a muchos turistas, y los datos de Airbnb muestran que Exuma tiene una de las tarifas promedio de alquiler diario más altas del país (alrededor de $750/noche en promedio, entre los alquileres de corta duración activos) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.Con una nueva terminal de aeropuerto internacional en construcción y proyectos de resorts de lujo como la expansión del Grand Isle Resort y las mejoras de Sandals, la accesibilidad y las comodidades de la isla están mejorando.Perspectiva: Se espera que Exuma continúe ganando protagonismo.Los expertos de la industria nombran consistentemente a Exuma como una de las principales opciones de inversión para 2025 y más allá dupuchrealestate.com.Como señaló un informe, Exuma ofrece “una escapada pura” y está preparada para un mayor desarrollo que aún respeta su encanto natural homesforsaleinnassaubahamas.com.Los compradores en los próximos años pueden ver una sólida apreciación, especialmente si compran ahora antes de que se completen más desarrollos.La clave será mantener el equilibrio entre el desarrollo y el medio ambiente, algo de lo que los actores locales son conscientes.En general, el futuro inmobiliario de Exuma parece prometedor, ya que su combinación de exclusividad, belleza y nueva infraestructura probablemente generará fuertes rendimientos.

Ábaco (Las Islas Ábaco) se encuentra en el norte de Las Bahamas e incluye Gran Ábaco, Pequeño Ábaco y una cadena de cayos famosos por la navegación y casas de veraneo.

El mercado de Abaco es único porque está recuperándose de una grave adversidad: el huracán Dorian, en septiembre de 2019, devastó partes de Abaco, incluyendo Marsh Harbour y Treasure Cay, causando daños generalizados a la propiedad.En los años siguientes, la reconstrucción ha sido constante y para 2024–2025 Abaco está experimentando un renacimiento de interés e inversión dupuchrealestate.com.El mercado actual en Abaco se caracteriza por una demanda creciente y precios en alza, ya que tanto residentes que regresan como inversores oportunistas han estado comprando propiedades (algunas casas dañadas por la tormenta se vendieron con descuentos después de Dorian, y esas han sido renovadas o reconstruidas).Según el Ministerio de Turismo, Abaco tuvo un aumento del 11,9% en llegadas aéreas en 2024, el mayor crecimiento de cualquier isla principal, lo que indica un firme retorno a los niveles previos al Dorian de actividad travelmarketreport.com.Áreas como Treasure Cay, conocida por su impresionante playa, y Elbow Cay (con el pintoresco faro de Hope Town) vuelven a estar llenas de vida.Los precios de bienes raíces en Abaco, que se desplomaron en 2019–2020, han estado recuperándose.Lotes y condominios frente a la playa en Treasure Cay, por ejemplo, han recuperado valor a medida que la comunidad se reconstruye; algunas propiedades ahora están alcanzando o superando sus precios previos al huracán, aunque todavía ofrecen un buen valor relativo en 2025.Abaco también alberga desarrollos de lujo: Baker’s Bay Golf & Ocean Club, una comunidad turística privada en Great Guana Cay, está completamente en funcionamiento nuevamente y continúa atrayendo a compradores muy adinerados (las casas allí van desde los 4 millones de dólares en adelante).De cara al futuro, las perspectivas de Abaco son muy positivas.Hay una demanda acumulada significativa por parte de quienes aman la navegación, la pesca y el estilo de vida relajado de Abaco.Montage Cay, un resort de lujo en una isla privada en Abaco, está en desarrollo y añadirá un hotel cinco estrellas y residencias de marca para 2025/26 practiceguides.chambers.com.Se espera que esto impulse aún más el perfil de Ábaco.El gobierno también ha priorizado las reparaciones de infraestructuras: carreteras, redes eléctricas, etc.– para apoyar el crecimiento.Los agentes locales informan que Abaco está “cada vez más demandado” y que los precios están “aumentando de forma constante” a medida que avanza la recuperación homesforsaleinnassaubahamas.com homesforsaleinnassaubahamas.com.Los riesgos persisten (por ejemplo, otra gran tormenta), pero existe un fuerte espíritu comunitario y un interés de los inversionistas que impulsan a Abaco hacia adelante.Para 2025 y los próximos años, Abaco representa tanto una historia de resiliencia como una oportunidad: los compradores que invirtieron después de Dorian ya han visto ganancias, y es probable que el crecimiento continúe a medida que Abaco se recupere por completo.

Paradise Island es una pequeña isla adyacente a Nassau, conocida mundialmente por el Atlantis Resort y su inmobiliaria ultra-exclusiva. Paradise Island (a menudo llamada simplemente “PI”) es esencialmente un enclave de lujo; casi todas las propiedades aquí son condominios de alto nivel o casas lujosas. El mercado inmobiliario de la isla es sinónimo de lujo; cuenta con ofertas como Ocean Club Estates (una comunidad cerrada con campo de golf y marina, donde las casas oscilan entre varios millones hasta más de $20 millones) y desarrollos de condominios como One Ocean y The Reef/Residential Towers en Atlantis. En 2025, Paradise Island sigue disfrutando de una fuerte demanda de compradores adinerados que desean proximidad a las comodidades de Nassau pero un ambiente más privado, similar a un resort. Los precios promedio de los condominios en PI se encuentran entre los más altos del país, comenzando a menudo en $700,000–800,000 por un dos dormitorios y superando fácilmente el $1–2 millones para unidades más grandes o aquellas con vistas al mar. Los penthouses frente al océano y las mansiones pueden alcanzar cifras de ocho dígitos. El inventario en Paradise Island es limitado (el área de tierra es pequeña), por lo que las nuevas construcciones son principalmente verticales (condominios) o remodelaciones de sitios más antiguos. Un desarrollo importante en el horizonte es el proyecto Four Seasons/Ocean Club Residences, previsto para concluirse en 2027, que agregará un número selecto de apartamentos y villas superlujosas dentro de los terrenos de Ocean Club globalpropertyguide.com. Este proyecto es muy esperado y muchas unidades ya cuentan con interés en lista de espera de la clientela actual de Four Seasons. El desempeño del mercado en PI ha sido robusto: las propiedades aquí tienden a mantener bien su valor y suelen venderse poco frecuentemente. A finales de 2024 y principios de 2025, hubo reportes de una drástica disminución de los días en el mercado de los listados principales en Paradise Island (las unidades deseables a menudo se vendían en ~2–3 meses) ya que los compradores adinerados adquirieron cualquier inventario disponible homesforsaleinnassaubahamas.com. Mirando al futuro, el mercado inmobiliario en Paradise Island está listo para seguir siendo muy fuerte. El prestigio de la ubicación, las continuas mejoras en el resort Atlantis y nuevas opciones de lujo (como un rumoreado resort Aman y la confirmada atracción Royal Caribbean Beach Club) mantendrán la demanda elevada. Anticipamos una apreciación continua de los precios, potencialmente superando el promedio de Nassau, especialmente para propiedades únicas (por ejemplo, mansiones frente al mar, penthouses en los pisos más altos). Paradise Island también se beneficiará del crecimiento de Nassau, pero estará aislada de muchos de los problemas de Nassau (como el tráfico o la congestión). En resumen, PI es y seguirá siendo una de las direcciones más exclusivas del Caribe, atrayendo a compradores que buscan lujo inmediato, seguridad y entretenimiento al alcance de la mano.

Exuma

Abaco

Consideraciones Legales y Fiscales para Compradores

Los inversionistas y compradores extranjeros de viviendas en Las Bahamas deben estar al tanto del marco legal y los impuestos asociados con el sector inmobiliario. Las Bahamas en general da la bienvenida a la propiedad extranjera de bienes raíces, y el proceso está bien definido:

• Leyes de propiedad extranjera: Los compradores internacionales pueden poseer propiedades en dominio absoluto en Las Bahamas con relativamente pocas restricciones. Si un comprador extranjero adquiere una propiedad residencial unifamiliar o un terreno baldío destinado a una residencia personal, no se requiere un permiso especial; el comprador simplemente registra la adquisición ante la Junta de Inversiones después del cierre (y paga una tarifa única de registro de $1,000) practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. Esto da lugar a la emisión de un Certificado de Registro. Sin embargo, si un extranjero compra un terreno para desarrollo comercial, inversiones en alquiler o múltiples unidades (cualquier cosa más allá de una sola vivienda personal), entonces se debe obtener un “Permiso de Tenencia de Tierras para Personas Internacionales” antes del cierre practiceguides.chambers.com. El permiso también se obtiene a través de la Junta de Inversiones/Autoridad de Inversiones de Las Bahamas. No obtener un permiso requerido haría que la escritura sea nula e inválida, así que este es un paso importante para los compradores inversionistas practiceguides.chambers.com. En la práctica, los permisos se otorgan rutinariamente para proyectos/inversiones legítimos: el gobierno principalmente los utiliza para examinar y registrar inversiones extranjeras significativas. No existen requisitos de ciudadanía ni reglas de solo arrendamiento; los extranjeros pueden tener título de propiedad en dominio absoluto (fee simple) tal como los bahameños, una vez registrados u obtenidos los permisos mencionados.
• Impuestos sobre transacciones (Impuesto de Timbre/IVA): Todas las transacciones inmobiliarias incurren en un impuesto único sobre la transferencia, que desde 2019 se cobra como un Impuesto al Valor Agregado (IVA) sobre las ventas de propiedades. Los compradores extranjeros pagan un IVA fijo del 10% en todas las compras de propiedades superiores a $100,000 linkedin.com. Esto normalmente se divide entre comprador y vendedor por acuerdo (comúnmente cada uno paga el 50%, aunque negociaciones como 70/30 no son infrecuentes en grandes operaciones) linkedin.com. Para compras menores a $100,000, el IVA es del 2.5%. Los ciudadanos bahameños disfrutan de una tabla gradual de impuesto de timbre/IVA: para ellos el impuesto es del 2.5% en los primeros $100k, 4% en $100k–$300k, 6% en $300k–$500k, 8% en $500k–$700k, 9% en $700k–$1M, y 10% sobre $1M linkedin.com. (Los compradores de vivienda por primera vez bahameños reciben aún mayores reducciones/exenciones hasta $500k para fomentar la propiedad de vivienda linkedin.com linkedin.com.) El efecto neto es que los compradores extranjeros generalmente pagarán el 10% en la mayoría de las compras de viviendas, mientras que los locales suelen pagar un poco menos. Cabe destacar que este IVA sobre transacciones reemplaza al antiguo “impuesto de timbre”: en efecto es lo mismo, solo que ahora se gestiona administrativamente bajo la ley del IVA.
• Impuesto Anual a la Propiedad: Las Bahamas imponen un impuesto anual a la propiedad (también llamado impuesto sobre bienes inmuebles) sobre los bienes raíces, con tasas muy favorables para viviendas ocupadas por sus propietarios. Las propiedades residenciales ocupadas por el propietario pagan 0% sobre los primeros $300,000 de valor (totalmente exento de impuestos para esa porción) linkedin.com, 0,625% sobre el valor de $300,000 a $500,000, y 1,0% sobre el valor superior a $500,000 linkedin.com. Existe un límite máximo: ninguna vivienda ocupada por su propietario paga más de $120,000 por año en impuesto a la propiedad, sin importar el valor. Este umbral de exención fue elevado recientemente (antes era $250,000, ahora $300,000) para aliviar la carga fiscal sobre viviendas de valor moderado linkedin.com. Para propiedades no ocupadas por el propietario (inversiones o segundas residencias que no son residencias principales), las tasas son un poco más altas: 0,75% sobre los primeros $500,000, 1,0% sobre $500,000–$2 millones y 1,5% sobre los valores superiores a $2 millones linkedin.com. (El terreno baldío tiene una tasa fija separada del 2% si es propiedad de extranjeros, para desalentar la retención especulativa, pero si se construye una vivienda se aplican las tasas regulares.) Es importante destacar que Las Bahamas no imponen impuestos municipales adicionales sobre la propiedad; este impuesto nacional es el único impuesto recurrente sobre bienes raíces. Muchos desarrollos exclusivos (como Albany o Lyford Cay) cobran cuotas de asociación de propietarios para servicios comunitarios, pero no impuestos municipales sobre la propiedad.
• Impuesto sobre la Renta y Ganancias de Capital: Las Bahamas no gravan los ingresos, las ganancias de capital ni las herencias. Esto significa que los ingresos por alquiler obtenidos de una propiedad en Las Bahamas, o la ganancia por la venta de la propiedad, no están gravados por el gobierno de Las Bahamas linkedin.com. Tampoco existen impuestos sucesorios o de herencia sobre bienes raíces en Las Bahamas: pueden ser transferidos a los herederos sin ningún impuesto local sobre sucesiones linkedin.com. Estas políticas fiscales representan una gran ventaja para los inversionistas de países con altos impuestos. (Sin embargo, los propietarios extranjeros deben consultar las leyes fiscales de su país de origen: por ejemplo, los ciudadanos estadounidenses aún deben pagar impuestos en EE. UU. sobre ingresos mundiales, pero a menudo pueden compensar el impuesto de Las Bahamas, que en este caso es cero, haciendo que los ingresos sean efectivamente libres de impuestos hasta los límites de exclusión por ingresos obtenidos en el extranjero o mediante créditos.)
• Residencia por Inversión: Como se mencionó, invertir en bienes raíces en las Bahamas puede hacer que uno sea elegible para la Residencia Permanente Económica. El umbral actual es una inversión mínima de $1,000,000 en bienes raíces para calificar linkedin.com. La propiedad (o propiedades, que sumen ese monto) debe mantenerse, ya que vender por debajo del umbral podría poner en peligro el estatus. La concesión de la residencia no es automática, pero se otorga rutinariamente para inversiones calificadas, y se dice que las solicitudes tardan alrededor de 3 a 4 meses en aprobarse homesforsaleinnassaubahamas.com. También existe una consideración acelerada si se invierte más de $1.5M (el proceso será expedito) linkedin.com. Los residentes permanentes tienen la mayoría de los derechos de los ciudadanos excepto el voto, y como se señaló, se puede solicitar la ciudadanía tras 10 años de residencia. También vale la pena señalar que simplemente ser residente no implica ningún impuesto ya que Las Bahamas no tienen impuesto sobre la renta: se puede vivir allí libre de impuestos personales, lo que es una parte central de su atractivo linkedin.com.

En general, el régimen legal de Las Bahamas es muy favorable para los inversores inmobiliarios. El título se asegura mediante escrituras registradas (el gobierno está en proceso de modernizar hacia un sistema de registro para mejorar aún más la eficiencia) practiceguides.chambers.com. Existen controles de cambio, pero son flexibles para fines de inversión (el dólar bahameño está a la par con el dólar estadounidense y los fondos pueden ser repatriados con la aprobación del Banco Central, especialmente si se trajeron inicialmente para la compra). Los puntos clave son que los extranjeros pueden comprar con confianza, deben presupuestar alrededor de un 10% para los costos fiscales de cierre y pueden disfrutar de una baja carga fiscal continua. Estos factores, combinados con un sistema legal estable, hacen que Las Bahamas destaquen como una jurisdicción amigable para los inversores.

Riesgos, Desafíos y Sostenibilidad

Si bien el panorama general es positivo, los inversores deben tener en cuenta varios riesgos y desafíos que podrían impactar el mercado inmobiliario bahameño en los próximos años. Aquí algunas consideraciones clave:

• Riesgos de huracanes y clima: Las Bahamas es geográficamente vulnerable a los huracanes y a los efectos del cambio climático. La devastación causada por el huracán Dorian en 2019 – que arrasó partes de Abaco y Gran Bahama – fue un recordatorio contundente de este riesgo. Un impacto directo de un gran huracán puede provocar daños masivos a la propiedad y deprimir temporalmente los mercados inmobiliarios locales (como se vio en la recesión de Abaco después de 2019). Los costos de seguro para propiedades han aumentado en consecuencia y serán un factor importante en el costo de propiedad. La subida del nivel del mar y la erosión son preocupaciones a largo plazo, especialmente para las zonas de playa de baja altitud. Los códigos de construcción se han reforzado para la resistencia al viento, y los compradores inteligentes ahora priorizan viviendas construidas para soportar tormentas de Categoría 5 o situadas en terrenos más altos. Sin embargo, los eventos climáticos siguen siendo una incógnita siempre presente para el mercado. Los inversores deben asegurarse de contar con un seguro adecuado y una construcción resistente para cualquier propiedad. La buena noticia es que la recuperación y reconstrucción tienden a seguir incluso después de tormentas severas – por ejemplo, la actividad inmobiliaria en Abaco se está recuperando con fuerza solo unos años después de Dorian travelmarketreport.com – pero el impacto a corto plazo de eventos como estos puede ser significativo.
• Factores económicos y externos: La economía de Bahamas depende en gran medida de condiciones externas, especialmente de la salud de la economía estadounidense y las tendencias globales de viajes. Una desaceleración en EE. UU. o Canadá (mercados clave de turismo y compradores) podría reducir la afluencia de visitantes y limitar la demanda de segundas residencias globalpropertyguide.com. Así mismo, crisis globales (recesiones, pandemias) pueden frenar rápidamente la economía de Bahamas basada en el turismo, como se vio en 2020. El incremento de las tasas de interés a nivel internacional también puede enfriar la compra extranjera, especialmente para quienes financian compras o dependen de préstamos sobre activos. El FMI señala que mantener el crecimiento más allá del ritmo actual requerirá continuar invirtiendo y resolver la escasez de mano de obra globalpropertyguide.com; si eso no se materializa, el crecimiento económico podría quedarse corto. Además, aunque Bahamas tiene una moneda y situación fiscal estable, sí carga con una deuda nacional que podría forzar ajustes fiscales en el futuro (potencialmente incluyendo cambios en la política fiscal, aunque no hay indicios de ningún impuesto sobre la renta en el horizonte). Mitigación: El gobierno está promoviendo activamente inversiones diversificadas (tecnología, logística, etc.) para ampliar la base económica más allá del turismo. Y la magnitud de los compromisos de IED (más de 10 mil millones de dólares en dos años travelmarketreport.com) ofrece cierto colchón en cuanto a creación de empleo y estímulo económico. Aun así, los inversores deben mantener la vista en los indicadores económicos globales, ya que la fortuna de Bahamas está estrechamente ligada a ellos.
• Accesibilidad de la Vivienda y Desigualdad Social: El lado negativo de un mercado de lujo en auge es que los bahameños locales de clase media están cada vez más excluidos del acceso a la vivienda. Existe una creciente brecha de asequibilidad ya que los salarios no han seguido el ritmo de los precios de las viviendas. Esto tiene implicaciones sociales (hacinamiento, aumento de la demanda de alquileres, emigración de talento) de las que el gobierno es muy consciente. Si no se aborda, podría generar presión política para tomar medidas que podrían afectar indirectamente a los inversionistas, por ejemplo, reglas más estrictas para compradores extranjeros en ciertos segmentos de precios, o más impuestos a las compras especulativas, etc. Actualmente, la inversión extranjera se ve de manera muy positiva (es crucial para la economía), pero es importante ser sensibles a las necesidades locales. El impulso del gobierno para construir viviendas asequibles y ofrecer concesiones a quienes compran por primera vez está dirigido a aliviar este problema globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Para el mercado, una base amplia de compradores locales es saludable para la estabilidad a largo plazo. Si demasiado mercado solo es accesible para extranjeros, podría crear desequilibrios. Por lo tanto, el progreso en la vivienda asequible realmente beneficiará al sector inmobiliario en general al expandir la propiedad de la vivienda. La sostenibilidad de la demanda también está vinculada a esto: una sociedad donde los locales prosperan creará su propia demanda interna de propiedades, agregando resiliencia más allá de los vaivenes de los compradores extranjeros.
• Sostenibilidad ambiental: El mismo entorno que hace atractivas a Las Bahamas – arrecifes de coral, aguas cristalinas, playas vírgenes – está bajo presión debido al desarrollo. Hay un enfoque creciente en prácticas de desarrollo sostenible para garantizar que se preserve la belleza natural. Los inversores y desarrolladores están comenzando a incorporar diseños más ecológicos (paneles solares, recolección de agua de lluvia, técnicas de construcción certificadas LEED) en proyectos de lujo, ya que los compradores de alto nivel de hoy suelen esperar un cierto grado de responsabilidad ambiental homesforsaleinnassaubahamas.com. El gobierno también ha anunciado planes agresivos para expandir la energía renovable (particularmente solar) para 2033, con el objetivo de reducir la dependencia de los combustibles fósiles y mejorar la autosuficiencia en las islas dupuchrealestate.com homesforsaleinnassaubahamas.com. Esto podría impactar significativamente el mercado inmobiliario en áreas remotas – por ejemplo, las islas privadas y viviendas fuera de la red eléctrica se beneficiarán de mejores tecnologías solares y de almacenamiento, haciéndolas más viables. Sin embargo, retos ambientales como el suministro de agua, la gestión de residuos y la conservación de hábitats requerirán atención constante a medida que el desarrollo se expanda a islas menos desarrolladas. Las preocupaciones de sostenibilidad también se extienden a la preservación cultural e histórica, asegurando que el desarrollo no erosione el patrimonio local que es parte del encanto de Las Bahamas. El gobierno y los actores comunitarios son cada vez más conscientes de que el valor inmobiliario a largo plazo está ligado a mantener las islas ambientalmente sanas y resilientes.

En conclusión, aunque existen riesgos a considerar, ninguno de ellos disminuye el atractivo central de los bienes raíces en Las Bahamas, sino que enmarcan la necesidad de una inversión prudente e informada. Tener presente los huracanes y el seguro, comprender los vínculos económicos, ser consciente de los impactos sociales y priorizar la sostenibilidad serán parte de ser un inversor inteligente en Las Bahamas en el futuro. Al superar estos desafíos, los inversores pueden asegurar mejor su pedazo de paraíso y ayudar a garantizar que el mercado inmobiliario de Las Bahamas siga siendo vibrante y sostenible durante muchos años.

Fuentes:

• ERA Dupuch Real Estate Bahamas – Resumen del Mercado 2024 y Perspectivas para 2025 dupuchrealestate.com dupuchrealestate.com dupuchrealestate.com dupuchrealestate.com
• Chambers & Partners – Bienes Raíces 2025: Bahamas (Leyes y Prácticas) practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com
• Morley Realty – Informe del Mercado de Nassau & Paradise Island (junio de 2025) morleyrealty.com morleyrealty.com
• Glenn Ferguson (Realtor) – ¿Por qué invertir en bienes raíces en Bahamas en 2025? homesforsaleinnassaubahamas.com homesforsaleinnassaubahamas.com homesforsaleinnassaubahamas.com
• Global Property Guide – Análisis de Propiedad Residencial en las Bahamas 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• Travel Market Report – Récord de 11,22 M de visitantes en 2024 (febrero de 2025) travelmarketreport.com travelmarketreport.com travelmarketreport.com
• LinkedIn (Glenn S. Ferguson) – Guía de Impuestos Inmobiliarios en las Bahamas 2025 linkedin.com linkedin.com linkedin.com
• Informe del FMI por país – Consulta del Artículo IV de las Bahamas 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• Otros: estadísticas del Ministerio de Turismo de Bahamas travelmarketreport.com, Knight Frank Caribbean Insight 2024 content.knightfrank.com, informe de Forbes Global Properties globalpropertyguide.com, etc.

Segmento de Bienes Raíces Residenciales

La propiedad residencial en Las Bahamas abarca desde viviendas para compradores locales por primera vez hasta villas ultra lujosas frente al mar. Este segmento se caracteriza por un mercado de dos niveles. Por un lado está el sector de alta gama, impulsado por la demanda extranjera, y por otro lado está el mercado medio local, donde la asequibilidad es una preocupación globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. El segmento de casas vacacionales de lujo y expatriados ha estado en auge: Las Bahamas ocupó el tercer lugar a nivel mundial en crecimiento de precios residenciales prime en 2023, con un aumento interanual del 15% en los valores de las propiedades de lujo globalpropertyguide.com. Incluso hasta principios de 2025, las ventas de propiedades prime de más de $3 millones aumentaron un 18% interanual, y las casas prime frente al mar suelen apreciarse alrededor de un 6–8% anual, superando muchas inversiones tradicionales homesforsaleinnassaubahamas.com. Esta apreciación sostenida refleja el fuerte interés internacional, el suministro limitado de ubicaciones prime y el prestigio de las islas como un refugio seguro libre de impuestos. Los compradores estadounidenses dominan las compras extranjeras (alrededor del 35% de los compradores internacionales), seguidos por europeos (~30%) y canadienses (10%), todos atraídos por el clima y los beneficios de inversión globalpropertyguide.com. Esta afluencia de riqueza global ha impulsado nueva construcción en comunidades cerradas de alto nivel y complejos de condominios turísticos. Los desarrolladores están adaptándose a las preferencias modernas construyendo más condominios llave en mano con comodidades de resort, ya que muchos compradores ahora buscan una “casa isleña para llegar y disfrutar” en lugar de mantener una finca independiente content.knightfrank.com. El resultado es una ola de nuevos proyectos de condominios de lujo en zonas como Cable Beach de Nassau y Paradise Island, sumando inventario al mercado de alta gama.

En contraste, el mercado residencial principal para los bahameños locales enfrenta desafíos. Años de aumento de precios han reducido la asequibilidad para las familias de clase media globalpropertyguide.com. La oferta de viviendas asequibles ha estado muy por detrás de la demanda, lo que ha llevado a aumentos de alquileres y precios en los barrios locales. Muchos compradores bahameños dependen de la financiación, pero los préstamos hipotecarios bancarios han estado relativamente estancados (de hecho, las hipotecas residenciales pendientes se redujeron aproximadamente un 1,4% anual en la última década) globalpropertyguide.com. Los compradores locales de primera vivienda encuentran opciones limitadas, y el gobierno ha intervenido con iniciativas como el proyecto Renaissance en Carmichael para construir unas 200 viviendas asequibles globalpropertyguide.com. Aun así, tales esfuerzos son modestos en comparación con la magnitud de la necesidad. Como resultado, las tasas de propiedad de vivienda son bajas y una gran parte de la población permanece en el mercado de alquiler – según el último censo, aproximadamente el 35% de las viviendas estaban ocupadas por inquilinos que pagaban renta globalpropertyguide.com. La buena noticia es que 2025 podría traer cierto alivio del lado de la oferta: funcionarios informan de varias iniciativas para crear más vivienda a precio moderado y mejorar el acceso a hipotecas para los bahameños dupuchrealestate.com. En general, el sector residencial en 2025 se caracteriza por una actividad robusta en el segmento alto y presiones continuas de asequibilidad en el nivel de entrada. Cerrar esta brecha es un desafío clave para la sostenibilidad a largo plazo del mercado.

Segmento de Propiedades de Lujo

El segmento de bienes raíces de lujo en Las Bahamas es un mundo aparte: hogares ultra exclusivos, islas privadas y residencias asociadas a resorts que atraen a personas de alto patrimonio de todo el mundo. Este segmento ha sido excepcionalmente fuerte. Durante 2020–2023, compradores adinerados acudieron en masa a Las Bahamas como un escape ideal durante la pandemia, impulsando los precios de manera dramática. Como se mencionó, los valores en comunidades exclusivas (por ejemplo, Lyford Cay, Albany, Ocean Club Estates) aproximadamente se duplicaron entre 2019 y 2023, un aumento extraordinario content.knightfrank.com. Incluso cuando el mercado se enfría ligeramente en 2025, el segmento exclusivo sigue siendo un mercado de vendedores en muchos aspectos: el inventario es escaso y los listados codiciados pueden alcanzar precios premium. Los vendedores de propiedades de lujo de calidad suelen tener éxito incluso con precios altos, siempre que no estén irrealistamente por encima de comparables recientes practiceguides.chambers.com. Sin embargo, los compradores se han vuelto más exigentes ahora, y algunas mega-propiedades sobrevaloradas permanecen sin vender por más tiempo que antes content.knightfrank.com.

Una tendencia notable es el cambio en las preferencias de los compradores hacia la conveniencia llave en mano y las comodidades. Muchos compradores adinerados, incluidos jóvenes ejecutivos que pueden trabajar de forma remota, prefieren condominios de lujo o residencias en resorts gestionados en lugar de mansiones independientes content.knightfrank.com. Valoran el “estilo de vida hotelero” – servicios de conserjería, seguridad, spas y restaurantes en el lugar – y no tener que preocuparse por el mantenimiento o la preparación para huracanes de una propiedad grande content.knightfrank.com. En respuesta, los desarrolladores han lanzado varios proyectos de residencias con marca. Por ejemplo, en Cable Beach en Nassau, los nuevos condominios GoldWynn y Aqualina ofrecen amenidades de cinco estrellas, mientras que en Paradise Island las Ocean Club Four Seasons Residences (con fecha prevista de finalización en 2027) ofrecerán apartamentos y villas ultra exclusivos en un entorno turístico de renombre practiceguides.chambers.com globalpropertyguide.com. El complejo turístico Baha Mar agregó las Rosewood Residences en Cable Beach, brindando a los propietarios de condominios acceso a todos los beneficios del hotel de cinco estrellas adyacente content.knightfrank.com. Próximos proyectos de marcas de lujo como Six Senses, Montage e incluso Bvlgari están en desarrollo en varias islas travelmarketreport.com, lo que eleva aún más el perfil de las Bahamas en el mercado global de lujo.

Los multimillonarios extranjeros también se sienten atraídos por oportunidades únicas como islas privadas y propiedades a medida. Las Exumas, por ejemplo, ofrecen parcelas de islas privadas y villas remotas de alto nivel que sirven como símbolos definitivos de estatus homesforsaleinnassaubahamas.com. Estas propiedades trofeo pueden alcanzar precios estratosféricos (muchos decenas de millones de dólares por una isla o una finca extensa), y el interés se mantiene constante por parte de compradores UHNW que buscan retiros seguros y apartados. Los analistas de la industria señalan que Las Bahamas está ahora firmemente establecida como un destino de bienes raíces de lujo de primer nivel; en el Informe de Riqueza 2024 de Knight Frank, Las Bahamas fue uno de los mercados de vivienda de lujo con mejor desempeño a nivel mundial globalpropertyguide.com. De cara al futuro, se espera que el segmento de lujo permanezca dinámico. Si bien el crecimiento de los precios puede moderarse después de las enormes ganancias de los últimos años, la demanda global de propiedades de lujo en Bahamas sigue aumentando, y el nuevo inventario de alto nivel se absorbe rápidamente. En resumen, la combinación de Las Bahamas de estilo de vida tropical y beneficios financieros/fiscales continúa “cautivando a los inversores más exigentes” en el espacio de lujo homesforsaleinnassaubahamas.com.

Bienes Raíces Comerciales y Desarrollos Turísticos

Fuera de las residencias privadas, el sector inmobiliario comercial de Las Bahamas está impulsado en gran medida por el turismo, la hospitalidad y el desarrollo de complejos turísticos de usos mixtos. Los segmentos comerciales tradicionales (oficinas, comercios, industriales) son relativamente pequeños dado el tamaño del país, pero el sector hotelero y de resorts está en auge. Los números récord de turismo en 2024 han incentivado una inversión significativa en hoteles, marinas y atracciones, lo cual a su vez influye en el mercado inmobiliario. Cabe destacar que el puerto de cruceros de Nassau fue remodelado y reabierto completamente en mayo de 2023, ahora con capacidad para recibir los cruceros más grandes y modernos practiceguides.chambers.com. Esto ha revitalizado el centro de Nassau y augura un aumento del flujo de turistas para los comercios cercanos. La industria de cruceros sigue siendo una piedra angular de la economía: generó más de 650 millones de dólares en gastos directos en el último año travelmarketreport.com, y la expansión continúa. Por ejemplo, Royal Caribbean y Carnival están desarrollando cada una nuevos destinos portuarios para cruceros en Las Bahamas practiceguides.chambers.com. Royal Caribbean está creando un club de playa en Paradise Island, y Carnival está construyendo un importante puerto de cruceros en Gran Bahama. Estos proyectos impulsarán el desarrollo inmobiliario comercial de apoyo (desde tiendas minoristas hasta instalaciones para excursiones) y aumentarán la cantidad de visitantes a esas islas una vez que estén en funcionamiento.

Quizás los desarrollos más emocionantes están en el pipeline de resorts y hoteles. En los últimos dos años, Las Bahamas atrajo más de 10 mil millones de dólares en inversión extranjera directa, gran parte de ella destinada a proyectos de resorts de lujo travelmarketreport.com. Esto incluye una combinación de nuevos resorts, expansiones de los ya existentes y comunidades residenciales de alta gama. Por ejemplo, ya comenzó la construcción de Jack’s Bay, una exclusiva comunidad de golf en Eleuthera, y de Montage Cay en Abaco, un resort en una isla privada con residencias de marca practiceguides.chambers.com. En Gran Bahama, el lujoso Six Senses Resort & Residences ya está en desarrollo, lo que señala la confianza en la revitalización de Freeport practiceguides.chambers.com. En Paradise Island, está previsto un nuevo hotel y residencias Four Seasons como parte de la remodelación del Ocean Club practiceguides.chambers.com, complementando el icónico resort Atlantis. Nassau/New Providence también sigue viendo inversiones – además de las fases adicionales de Baha Mar, la comunidad ultra lujosa Albany (respaldada por celebridades) está lanzando nuevas fases de construcción practiceguides.chambers.com. Resorts boutique y de tamaño medio en las “Out Islands” (las Islas Familiares) también están proliferando practiceguides.chambers.com. Los desarrolladores están apuntando a viajeros adinerados que buscan lugares únicos y vírgenes, con proyectos en cayos pequeños que ofrecen privacidad y experiencias personalizadas practiceguides.chambers.com.

Estos desarrollos impulsados por el turismo tienen un impacto directo en el mercado inmobiliario: crean empleos, mejoran la infraestructura y, a menudo, incluyen componentes residenciales (condominios, villas) para la venta. Por ejemplo, un nuevo resort suele incluir un conjunto de villas o unidades de condominio en venta que los compradores extranjeros pueden adquirir, combinando bienes raíces comerciales y residenciales. También se están realizando mejoras en la infraestructura. El gobierno ha dado prioridad a mejoras como la expansión de aeropuertos (por ejemplo, una mejora de $55 millones en el Aeropuerto de North Eleuthera y un nuevo aeropuerto internacional para Exuma previsto para completarse en 2025) para respaldar el aumento del tráfico de visitantes ewnews.com ewnews.com. Las carreteras, marinas y servicios públicos están siendo mejorados en islas que reciben nuevos resorts. En general, las perspectivas de bienes raíces comerciales son sólidas, especialmente en activos relacionados con el turismo. Las altas tasas de ocupación hotelera y el incremento de la tarifa diaria promedio incentivan la inversión en nuevos hoteles y alquileres vacacionales. Incluso sectores nicho como logística/almacenamiento podrían experimentar un impulso a medida que crece la demanda del consumidor junto con la población. La principal precaución es asegurar que estos desarrollos sean sostenibles y repartan beneficios más allá de los enclaves turísticos. Pero a partir de 2025, la inversión en infraestructura y turismo está en su punto más alto, lo que indica confianza en que Las Bahamas continuará atrayendo visitantes e inversionistas inmobiliarios en los próximos años travelmarketreport.com travelmarketreport.com.

Oportunidades de Inversión y Consideraciones de Estilo de Vida

Las Bahamas ofrecen un paquete atractivo para inversionistas inmobiliarios y quienes buscan reubicarse. Una combinación de belleza natural, atractivo estilo de vida e incentivos financieros hace que 2025 sea un momento atractivo para considerar comprar propiedad. Las ventajas fiscales son un gran atractivo: Las Bahamas no cobran impuesto sobre la renta, ni impuesto sobre ganancias de capital, ni impuesto sobre herencias o sucesiones a las personas linkedin.com. Este entorno fiscal neutral significa que los ingresos por alquiler o la ganancia por la reventa de una propiedad, en general, se obtienen libres de impuestos (importante para estadounidenses, quienes a menudo pueden compensarlo con créditos fiscales extranjeros) dupuchrealestate.com. El costo de mantener una propiedad también es razonable: las tasas de impuesto inmobiliario son bajas a moderadas (y las viviendas ocupadas por el propietario están exentas en los primeros $300,000 de valor) linkedin.com. Para compradores de alto poder adquisitivo, comprar bienes raíces en las Bahamas también puede ser un camino hacia la residencia. El Programa de Residencia Permanente Económica (EPR) del gobierno otorga residencia permanente acelerada a compradores extranjeros que inviertan al menos $1,000,000 en propiedad linkedin.com. (Este umbral aumentó de $750,000 a $1 millón a partir del 1 de enero de 2025 para asegurar que los inversionistas tengan una participación significativa a largo plazo linkedin.com.) Los residentes permanentes gozan del derecho a vivir todo el año en Las Bahamas y de varios privilegios, y después de 10 años pueden ser elegibles para la ciudadanía linkedin.com. El beneficio de la residencia, combinado con la ausencia de impuestos sobre la riqueza, es un fuerte incentivo para inversionistas que buscan diversificación de activos y una residencia alternativa como Plan B. Como señaló un asesor, Las Bahamas están “posicionadas como un refugio de inversión”, ofreciendo una apreciación del valor a largo plazo y prácticamente ingresos libres de impuestos en un país estable y cercano dupuchrealestate.com.Más allá de las finanzas, la calidad de vida y los factores de estilo de vida son una parte fundamental de la ecuación. Las Bahamas es una democracia estable, de habla inglesa y con estrechos lazos con Norteamérica; está a solo un corto vuelo de las principales ciudades de EE. UU. (Miami está a 1 hora, Nueva York a unas 3 horas). Esta proximidad y facilidad de acceso la hacen viable incluso para residentes a tiempo parcial que puedan viajar de ida y vuelta dupuchrealestate.com dupuchrealestate.com. Las islas en sí ofrecen un estilo de vida envidiable: clima cálido durante todo el año, hermosas playas, navegación y pesca, y servicios de alto nivel como campos de golf y spas. Los expatriados encuentran comunidades bien desarrolladas, incluidas excelentes escuelas internacionales e instalaciones médicas en Nassau, lo que hace realista mudarse con la familia. De hecho, la pandemia impulsó una “revolución del trabajo remoto” de la que Las Bahamas supo sacar provecho: el gobierno introdujo una visa de estadía extendida para nómadas digitales, y muchos profesionales descubrieron que podían vivir en el paraíso mientras conservaban sus empleos en el extranjero content.knightfrank.com content.knightfrank.com. Muchos de los que vinieron temporalmente se han quedado como residentes permanentes o semi-permanentes, trayendo a sus familias e incluso comprando casas sin haberlas visto en persona mediante recorridos virtuales content.knightfrank.com content.knightfrank.com. Esta tendencia ha aumentado la demanda de características como oficinas en casa y conexión a internet confiable en las propiedades homesforsaleinnassaubahamas.com.

Desde la perspectiva de un inversionista, las oportunidades de ingresos por alquiler son sólidas. El auge del turismo se traduce en una alta demanda de alquileres vacacionales a corto plazo en plataformas como Airbnb. De hecho, Airbnb reportó un aumento del 16.7% en noches reservadas a principios de 2024 en comparación con el año anterior globalpropertyguide.com. Las propiedades de alquiler bien ubicadas (por ejemplo, condominios en Cable Beach de Nassau o Paradise Island, o villas en islas populares como Exuma) pueden lograr una sólida ocupación y tarifas nocturnas premium durante la temporada alta. Por ejemplo, los alquileres frente al mar en áreas privilegiadas suelen alcanzar $300–$800 por noche y suelen estar fuertemente reservados en los meses de invierno, generando rendimientos atractivos para los propietarios globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Los alquileres a largo plazo para residentes o expatriados también tienen demanda, con alquileres mensuales para una cómoda vivienda de 3 dormitorios en torno a $3,000 en Nassau (y menos en islas menos pobladas) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Combinados con la ausencia de impuesto sobre la renta, estos rendimientos pueden ser muy atractivos. Los inversionistas también valoran que el dólar bahameño está anclado 1:1 con el dólar estadounidense, eliminando el riesgo cambiario y simplificando las transacciones linkedin.com. El proceso legal para que extranjeros compren bienes raíces es sencillo (con registro simple o permiso, como se explica en la sección legal), y los derechos de propiedad están bien protegidos bajo un sistema jurídico familiar de common law inglés. Todos estos factores – facilidad de compra, fuertes derechos de propiedad, liquidez en el mercado de alta gama y un estilo de vida sin igual – hacen de Las Bahamas una de las mejores opciones para invertir en bienes raíces en 2025. Como expresó un experto local, “Si estás pensando en invertir, 2025 es un gran momento para entrar”, dada la trayectoria de crecimiento y las ventajas únicas de Las Bahamas dupuchrealestate.com.

Tendencias del mercado y pronóstico (2026–2030)

De cara al futuro, las perspectivas para el mercado inmobiliario de las Bahamas en los próximos 3-5 años son en general positivas, aunque con algunos matices. Se espera que el turismo se mantenga fuerte: las previsiones del sector indican que el número de visitantes se mantendrá en niveles récord o incluso crecerá aún más a corto plazo globalpropertyguide.com. El FMI señala que tanto las llegadas de turistas como su gasto promedio deberían seguir aumentando, lo que respaldará el crecimiento del PIB real y, por extensión, mantendrá la demanda de alojamiento e inmuebles globalpropertyguide.com. Las nuevas aperturas de hoteles previstas entre 2025 y 2027 (Four Seasons, Six Senses, etc.) aumentarán la capacidad de habitaciones y probablemente incrementarán el número de visitantes con estancia prolongada. Esto es favorable para el mercado de alquiler vacacional y de segundas residencias, ya que un sector turístico saludable suele convertir a una fracción de los visitantes en compradores de propiedades. El éxito del gobierno en atraer inversiones a gran escala (más de 10.000 millones de dólares en proyectos turísticos recientes travelmarketreport.com) también implica confianza en el futuro del mercado. Muchos de esos desarrollos incluyen componentes residenciales que saldrán al mercado en los próximos años, aumentando gradualmente la oferta de unidades de lujo. A medida que este nuevo inventario sea absorbido, podríamos ver una apreciación de precios en el segmento de lujo que se normalice a niveles más moderados (por ejemplo, un crecimiento anual de un dígito bajo a medio en lugar del auge de dos dígitos de 2021–2023). Las previsiones globales de Knight Frank anticipan que el crecimiento de precios en propiedades de lujo se moderará a unos pocos puntos porcentuales anuales en muchos destinos exclusivos, y es probable que Las Bahamas siga ese patrón a medida que supere el repunte pospandémico. En esencia, el mercado debería seguir una trayectoria ascendente, pero de manera más constante y sostenible.

Una tendencia clara es el creciente interés en las Islas Familiares (las islas menos pobladas fuera de New Providence). A medida que Nassau y Paradise Island se vuelven más caras y desarrolladas, tanto compradores como desarrolladores miran cada vez más hacia islas como Exuma, Eleuthera, Abaco, Andros y Long Island. Se espera que estas islas sean puntos clave de crecimiento en los próximos años dupuchrealestate.com. Por ejemplo, Exuma y Eleuthera ya tienen una alta demanda en 2025, con la competencia por propiedades impulsando los precios al alza dupuchrealestate.com. Abaco, tras reconstruirse después del huracán Dorian de 2019, está en alza: en 2024 las llegadas aéreas a Abaco aumentaron casi un 12%, lo que indica un sólido regreso de la actividad a los niveles previos al huracán travelmarketreport.com. Los precios inmobiliarios en Abaco, que habían caído tras Dorian, ahora están aumentando de manera constante a medida que se restablece la infraestructura y nuevos resorts (como Montage Cay) generan expectativas homesforsaleinnassaubahamas.com. Long Island y Andros son citadas como “mercados a observar”: siguen siendo relativamente asequibles hoy, pero tienen mucho potencial de crecimiento, por lo que quienes inviertan temprano allí podrían ver una apreciación significativa dupuchrealestate.com. Anticipamos un mayor crecimiento relativo en los valores de estas islas emergentes que en el mercado más maduro de Nassau en los próximos 5 años, a medida que la mejora de la infraestructura (aeropuertos, marinas, servicios) y nuevos proyectos hagan que las Islas Familiares sean más accesibles y atractivas.

Nassau, ubicada en Nueva Providencia, es la capital de la nación y el mayor mercado urbano.

Ofrece una amplia gama de propiedades, desde comunidades cerradas de lujo y condominios frente al mar hasta viviendas iniciales para familias locales.El mercado de Nassau en 2025 está muy activo, pero muestra señales de normalización tras los frenéticos años recientes.El precio medio de la vivienda en Nassau (y sus alrededores inmediatos) era de alrededor de $495,000 a mediados de 2025, lo que en realidad representó un aumento del 4.9% en lo que va del año a pesar de cierta volatilidad mensual morleyrealty.com.El precio promedio de venta (que puede verse sesgado por algunas ventas de alto nivel) fue de aproximadamente $590,000 a mediados de 2025 morleyrealty.com, aunque otras fuentes citan el precio promedio de listado más cercano a $720,000 para Nassau, reflejando la influencia de zonas exclusivas homesforsaleinnassaubahamas.com.Esto indica que, si bien muchas viviendas se venden en la franja media de las seis cifras, Nassau también registra transacciones multimillonarias que elevan el promedio.El inventario ha estado limitado: la cantidad de listados a principios de 2025 fue casi un 20% menor que el año anterior morleyrealty.com, pero los nuevos listados ahora están aumentando lentamente a medida que el mercado se calma.Las propiedades en Nassau, especialmente en vecindarios deseables, siguen recibiendo un fuerte interés por parte de los compradores.En junio de 2025, por ejemplo, la firma de contratos aumentó un 119% interanual aunque las ventas finales disminuyeron (lo que sugiere que algunos acuerdos están tardando más en cerrarse) morleyrealty.com morleyrealty.com.La demanda de alquiler en Nassau sigue siendo alta gracias a las oportunidades laborales y comodidades de la ciudad; zonas como Cable Beach (hogar del resort Baha Mar, restaurantes y condominios) son conocidas como “reyes del alquiler” con demanda de inquilinos durante todo el año homesforsaleinnassaubahamas.com.De cara al futuro, la perspectiva de Nassau es estable.Como centro comercial, se beneficia de casi todos los impulsores económicos: turismo, finanzas, gobierno, y seguirá viendo desarrollo.Próximos proyectos de condominios y posiblemente un resurgimiento de la vida residencial en el centro (con la revitalización del puerto de cruceros) podrían añadir inventario nuevo.Se espera que el crecimiento de los precios sea modesto pero positivo, y Nassau seguirá siendo el centro de liquidez del mercado inmobiliario de las Bahamas (el lugar más fácil para comprar o vender rápidamente).Los submercados clave a observar incluyen el oeste de New Providence (Albany, Lyford Cay, Old Fort Bay) donde se encuentran las propiedades ultra lujosas, y el este de New Providence (áreas como Eastern Road) que son populares entre residentes de clase alta-media y expatriados por sus vistas al mar y proximidad a la ciudad.

Económicamente, se prevé que Las Bahamas crezca de manera modesta. El FMI advierte que el crecimiento del PIB a largo plazo, más allá de aproximadamente 1,5 % anual, requerirá una inversión continua y abordar las limitaciones laborales globalpropertyguide.com. Eso significa que el ritmo de expansión inmobiliaria podría depender de la capacidad del país para capacitar trabajadores y apoyar estos nuevos proyectos. No obstante, la construcción y los servicios inmobiliarios se mantienen optimistas, con la Asociación de Contratistas de Las Bahamas afirmando que “el futuro parece prometedor” debido a sólidas carteras de proyectos globalpropertyguide.com. Los principales riesgos macroeconómicos incluyen factores externos: una desaceleración de la economía estadounidense o impactos financieros globales podrían moderar la compra extranjera y el turismo globalpropertyguide.com. Además, los movimientos en las tasas de interés internacionales pueden afectar la demanda: la reciente era de bajas tasas de interés ayudó a impulsar las compras de lujo; si las tasas se mantienen altas, algunos compradores marginales podrían dudar o buscar oportunidades. Sin embargo, el segmento de ultra lujo es menos sensible a las tasas de interés, y muchos compradores en Las Bahamas pagan en efectivo, por lo que el impacto debería ser limitado.

En general, el pronóstico a 3–5 años para el sector inmobiliario en Las Bahamas es de crecimiento continuado e inversión activa, aunque a un ritmo más moderado. Se espera que los valores de las propiedades aumenten en general en línea con una demanda saludable, especialmente en zonas frente al mar y complejos turísticos. El segmento de lujo probablemente seguirá siendo el principal impulsor (apoyado por las tendencias mundiales de acumulación de riqueza y el atractivo duradero de Las Bahamas), pero también prevemos mejoras en el mercado medio si las iniciativas gubernamentales de vivienda se consolidan. Para 2030, Las Bahamas contará con un panorama inmobiliario más diversificado: Nassau/Paradise Island seguirá siendo el centro comercial y transaccional, pero una mayor parte de la actividad se repartirá entre las Islas Familiares. La sostenibilidad y la resiliencia también cobrarán mayor protagonismo (por ejemplo, más viviendas con energía solar, construcciones resistentes a tormentas) a medida que los nuevos desarrollos se ajusten a tendencias globales. Salvo grandes sorpresas, los inversores pueden ser optimistas de que el sector inmobiliario de Las Bahamas mantendrá su reputación como una sólida inversión a largo plazo y un trozo de paraíso para poseer.

Enfoque Regional: Nassau, Paradise Island, Exuma y Abaco

Para comprender mejor el mercado, vale la pena analizar algunas regiones e islas clave de manera individual. Las Bahamas es un archipiélago con mercados inmobiliarios diversos, desde la ciudad capital hasta cayos exteriores tranquilos. A continuación se presenta un desglose del rendimiento actual y las perspectivas en cuatro áreas importantes:

Nassau (Isla de New Providence)

Paradise Island

Exuma se refiere a una cadena de islas idílicas (la más grande es Great Exuma) a unas 140 millas al sur de Nassau, famosa por sus aguas turquesas y belleza virgen.

Las Exumas se han convertido en uno de los mercados inmobiliarios de más rápido crecimiento en las Bahamas.La vida en Exuma es tranquila y pintoresca: desde el asentamiento principal de George Town hasta pequeñas comunidades en los cayos, atrae a quienes buscan un retiro tranquilo lejos de las multitudes dupuchrealestate.com.Los bienes raíces en Exuma van desde encantadoras casas de estilo isleño hasta lujosas propiedades frente al mar e incluso islas privadas en venta.Las condiciones del mercado en 2025 muestran alta demanda y oferta limitada.Exuma es citada como estando «en alta demanda» por los corredores, con la competencia por listados de calidad impulsando los precios al alza dupuchrealestate.com.Los precios promedio de las viviendas son más difíciles de generalizar aquí debido a la diversidad de tipos de propiedades, pero las casas y villas frente al mar suelen listar por encima de $1 millón (a menudo $2–5 millones para construcciones modernas de lujo).El atractivo de Exuma para los ultrarricos es evidente: es uno de los principales destinos para compras de islas privadas, y celebridades han adquirido refugios en las Exuma Cays.Por ejemplo, la isla privada Musha Cay de David Copperfield y Little Hall’s Pond Cay de Johnny Depp pusieron a Exuma en el mapa como un destino de élite.Para los que no son multimillonarios, Exuma todavía ofrece algunos terrenos y casas relativamente asequibles tierra adentro o fuera del agua, pero incluso esos han aumentado de precio a medida que más inversores se dan cuenta del potencial de Exuma.El mercado de alquiler es fuerte: los cerdos nadadores de Exuma, el esnórquel de clase mundial y la pesca atraen a muchos turistas, y los datos de Airbnb muestran que Exuma tiene una de las tarifas promedio de alquiler diario más altas del país (alrededor de $750/noche en promedio, entre los alquileres de corta duración activos) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.Con una nueva terminal de aeropuerto internacional en construcción y proyectos de resorts de lujo como la expansión del Grand Isle Resort y las mejoras de Sandals, la accesibilidad y las comodidades de la isla están mejorando.Perspectiva: Se espera que Exuma continúe ganando protagonismo.Los expertos de la industria nombran consistentemente a Exuma como una de las principales opciones de inversión para 2025 y más allá dupuchrealestate.com.Como señaló un informe, Exuma ofrece “una escapada pura” y está preparada para un mayor desarrollo que aún respeta su encanto natural homesforsaleinnassaubahamas.com.Los compradores en los próximos años pueden ver una sólida apreciación, especialmente si compran ahora antes de que se completen más desarrollos.La clave será mantener el equilibrio entre el desarrollo y el medio ambiente, algo de lo que los actores locales son conscientes.En general, el futuro inmobiliario de Exuma parece prometedor, ya que su combinación de exclusividad, belleza y nueva infraestructura probablemente generará fuertes rendimientos.

Ábaco (Las Islas Ábaco) se encuentra en el norte de Las Bahamas e incluye Gran Ábaco, Pequeño Ábaco y una cadena de cayos famosos por la navegación y casas de veraneo.

El mercado de Abaco es único porque está recuperándose de una grave adversidad: el huracán Dorian, en septiembre de 2019, devastó partes de Abaco, incluyendo Marsh Harbour y Treasure Cay, causando daños generalizados a la propiedad.En los años siguientes, la reconstrucción ha sido constante y para 2024–2025 Abaco está experimentando un renacimiento de interés e inversión dupuchrealestate.com.El mercado actual en Abaco se caracteriza por una demanda creciente y precios en alza, ya que tanto residentes que regresan como inversores oportunistas han estado comprando propiedades (algunas casas dañadas por la tormenta se vendieron con descuentos después de Dorian, y esas han sido renovadas o reconstruidas).Según el Ministerio de Turismo, Abaco tuvo un aumento del 11,9% en llegadas aéreas en 2024, el mayor crecimiento de cualquier isla principal, lo que indica un firme retorno a los niveles previos al Dorian de actividad travelmarketreport.com.Áreas como Treasure Cay, conocida por su impresionante playa, y Elbow Cay (con el pintoresco faro de Hope Town) vuelven a estar llenas de vida.Los precios de bienes raíces en Abaco, que se desplomaron en 2019–2020, han estado recuperándose.Lotes y condominios frente a la playa en Treasure Cay, por ejemplo, han recuperado valor a medida que la comunidad se reconstruye; algunas propiedades ahora están alcanzando o superando sus precios previos al huracán, aunque todavía ofrecen un buen valor relativo en 2025.Abaco también alberga desarrollos de lujo: Baker’s Bay Golf & Ocean Club, una comunidad turística privada en Great Guana Cay, está completamente en funcionamiento nuevamente y continúa atrayendo a compradores muy adinerados (las casas allí van desde los 4 millones de dólares en adelante).De cara al futuro, las perspectivas de Abaco son muy positivas.Hay una demanda acumulada significativa por parte de quienes aman la navegación, la pesca y el estilo de vida relajado de Abaco.Montage Cay, un resort de lujo en una isla privada en Abaco, está en desarrollo y añadirá un hotel cinco estrellas y residencias de marca para 2025/26 practiceguides.chambers.com.Se espera que esto impulse aún más el perfil de Ábaco.El gobierno también ha priorizado las reparaciones de infraestructuras: carreteras, redes eléctricas, etc.– para apoyar el crecimiento.Los agentes locales informan que Abaco está “cada vez más demandado” y que los precios están “aumentando de forma constante” a medida que avanza la recuperación homesforsaleinnassaubahamas.com homesforsaleinnassaubahamas.com.Los riesgos persisten (por ejemplo, otra gran tormenta), pero existe un fuerte espíritu comunitario y un interés de los inversionistas que impulsan a Abaco hacia adelante.Para 2025 y los próximos años, Abaco representa tanto una historia de resiliencia como una oportunidad: los compradores que invirtieron después de Dorian ya han visto ganancias, y es probable que el crecimiento continúe a medida que Abaco se recupere por completo.

Paradise Island es una pequeña isla adyacente a Nassau, conocida mundialmente por el Atlantis Resort y su inmobiliaria ultra-exclusiva. Paradise Island (a menudo llamada simplemente “PI”) es esencialmente un enclave de lujo; casi todas las propiedades aquí son condominios de alto nivel o casas lujosas. El mercado inmobiliario de la isla es sinónimo de lujo; cuenta con ofertas como Ocean Club Estates (una comunidad cerrada con campo de golf y marina, donde las casas oscilan entre varios millones hasta más de $20 millones) y desarrollos de condominios como One Ocean y The Reef/Residential Towers en Atlantis. En 2025, Paradise Island sigue disfrutando de una fuerte demanda de compradores adinerados que desean proximidad a las comodidades de Nassau pero un ambiente más privado, similar a un resort. Los precios promedio de los condominios en PI se encuentran entre los más altos del país, comenzando a menudo en $700,000–800,000 por un dos dormitorios y superando fácilmente el $1–2 millones para unidades más grandes o aquellas con vistas al mar. Los penthouses frente al océano y las mansiones pueden alcanzar cifras de ocho dígitos. El inventario en Paradise Island es limitado (el área de tierra es pequeña), por lo que las nuevas construcciones son principalmente verticales (condominios) o remodelaciones de sitios más antiguos. Un desarrollo importante en el horizonte es el proyecto Four Seasons/Ocean Club Residences, previsto para concluirse en 2027, que agregará un número selecto de apartamentos y villas superlujosas dentro de los terrenos de Ocean Club globalpropertyguide.com. Este proyecto es muy esperado y muchas unidades ya cuentan con interés en lista de espera de la clientela actual de Four Seasons. El desempeño del mercado en PI ha sido robusto: las propiedades aquí tienden a mantener bien su valor y suelen venderse poco frecuentemente. A finales de 2024 y principios de 2025, hubo reportes de una drástica disminución de los días en el mercado de los listados principales en Paradise Island (las unidades deseables a menudo se vendían en ~2–3 meses) ya que los compradores adinerados adquirieron cualquier inventario disponible homesforsaleinnassaubahamas.com. Mirando al futuro, el mercado inmobiliario en Paradise Island está listo para seguir siendo muy fuerte. El prestigio de la ubicación, las continuas mejoras en el resort Atlantis y nuevas opciones de lujo (como un rumoreado resort Aman y la confirmada atracción Royal Caribbean Beach Club) mantendrán la demanda elevada. Anticipamos una apreciación continua de los precios, potencialmente superando el promedio de Nassau, especialmente para propiedades únicas (por ejemplo, mansiones frente al mar, penthouses en los pisos más altos). Paradise Island también se beneficiará del crecimiento de Nassau, pero estará aislada de muchos de los problemas de Nassau (como el tráfico o la congestión). En resumen, PI es y seguirá siendo una de las direcciones más exclusivas del Caribe, atrayendo a compradores que buscan lujo inmediato, seguridad y entretenimiento al alcance de la mano.

Exuma

Abaco

Consideraciones Legales y Fiscales para Compradores

Los inversionistas y compradores extranjeros de viviendas en Las Bahamas deben estar al tanto del marco legal y los impuestos asociados con el sector inmobiliario. Las Bahamas en general da la bienvenida a la propiedad extranjera de bienes raíces, y el proceso está bien definido:

• Leyes de propiedad extranjera: Los compradores internacionales pueden poseer propiedades en dominio absoluto en Las Bahamas con relativamente pocas restricciones. Si un comprador extranjero adquiere una propiedad residencial unifamiliar o un terreno baldío destinado a una residencia personal, no se requiere un permiso especial; el comprador simplemente registra la adquisición ante la Junta de Inversiones después del cierre (y paga una tarifa única de registro de $1,000) practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. Esto da lugar a la emisión de un Certificado de Registro. Sin embargo, si un extranjero compra un terreno para desarrollo comercial, inversiones en alquiler o múltiples unidades (cualquier cosa más allá de una sola vivienda personal), entonces se debe obtener un “Permiso de Tenencia de Tierras para Personas Internacionales” antes del cierre practiceguides.chambers.com. El permiso también se obtiene a través de la Junta de Inversiones/Autoridad de Inversiones de Las Bahamas. No obtener un permiso requerido haría que la escritura sea nula e inválida, así que este es un paso importante para los compradores inversionistas practiceguides.chambers.com. En la práctica, los permisos se otorgan rutinariamente para proyectos/inversiones legítimos: el gobierno principalmente los utiliza para examinar y registrar inversiones extranjeras significativas. No existen requisitos de ciudadanía ni reglas de solo arrendamiento; los extranjeros pueden tener título de propiedad en dominio absoluto (fee simple) tal como los bahameños, una vez registrados u obtenidos los permisos mencionados.
• Impuestos sobre transacciones (Impuesto de Timbre/IVA): Todas las transacciones inmobiliarias incurren en un impuesto único sobre la transferencia, que desde 2019 se cobra como un Impuesto al Valor Agregado (IVA) sobre las ventas de propiedades. Los compradores extranjeros pagan un IVA fijo del 10% en todas las compras de propiedades superiores a $100,000 linkedin.com. Esto normalmente se divide entre comprador y vendedor por acuerdo (comúnmente cada uno paga el 50%, aunque negociaciones como 70/30 no son infrecuentes en grandes operaciones) linkedin.com. Para compras menores a $100,000, el IVA es del 2.5%. Los ciudadanos bahameños disfrutan de una tabla gradual de impuesto de timbre/IVA: para ellos el impuesto es del 2.5% en los primeros $100k, 4% en $100k–$300k, 6% en $300k–$500k, 8% en $500k–$700k, 9% en $700k–$1M, y 10% sobre $1M linkedin.com. (Los compradores de vivienda por primera vez bahameños reciben aún mayores reducciones/exenciones hasta $500k para fomentar la propiedad de vivienda linkedin.com linkedin.com.) El efecto neto es que los compradores extranjeros generalmente pagarán el 10% en la mayoría de las compras de viviendas, mientras que los locales suelen pagar un poco menos. Cabe destacar que este IVA sobre transacciones reemplaza al antiguo “impuesto de timbre”: en efecto es lo mismo, solo que ahora se gestiona administrativamente bajo la ley del IVA.
• Impuesto Anual a la Propiedad: Las Bahamas imponen un impuesto anual a la propiedad (también llamado impuesto sobre bienes inmuebles) sobre los bienes raíces, con tasas muy favorables para viviendas ocupadas por sus propietarios. Las propiedades residenciales ocupadas por el propietario pagan 0% sobre los primeros $300,000 de valor (totalmente exento de impuestos para esa porción) linkedin.com, 0,625% sobre el valor de $300,000 a $500,000, y 1,0% sobre el valor superior a $500,000 linkedin.com. Existe un límite máximo: ninguna vivienda ocupada por su propietario paga más de $120,000 por año en impuesto a la propiedad, sin importar el valor. Este umbral de exención fue elevado recientemente (antes era $250,000, ahora $300,000) para aliviar la carga fiscal sobre viviendas de valor moderado linkedin.com. Para propiedades no ocupadas por el propietario (inversiones o segundas residencias que no son residencias principales), las tasas son un poco más altas: 0,75% sobre los primeros $500,000, 1,0% sobre $500,000–$2 millones y 1,5% sobre los valores superiores a $2 millones linkedin.com. (El terreno baldío tiene una tasa fija separada del 2% si es propiedad de extranjeros, para desalentar la retención especulativa, pero si se construye una vivienda se aplican las tasas regulares.) Es importante destacar que Las Bahamas no imponen impuestos municipales adicionales sobre la propiedad; este impuesto nacional es el único impuesto recurrente sobre bienes raíces. Muchos desarrollos exclusivos (como Albany o Lyford Cay) cobran cuotas de asociación de propietarios para servicios comunitarios, pero no impuestos municipales sobre la propiedad.
• Impuesto sobre la Renta y Ganancias de Capital: Las Bahamas no gravan los ingresos, las ganancias de capital ni las herencias. Esto significa que los ingresos por alquiler obtenidos de una propiedad en Las Bahamas, o la ganancia por la venta de la propiedad, no están gravados por el gobierno de Las Bahamas linkedin.com. Tampoco existen impuestos sucesorios o de herencia sobre bienes raíces en Las Bahamas: pueden ser transferidos a los herederos sin ningún impuesto local sobre sucesiones linkedin.com. Estas políticas fiscales representan una gran ventaja para los inversionistas de países con altos impuestos. (Sin embargo, los propietarios extranjeros deben consultar las leyes fiscales de su país de origen: por ejemplo, los ciudadanos estadounidenses aún deben pagar impuestos en EE. UU. sobre ingresos mundiales, pero a menudo pueden compensar el impuesto de Las Bahamas, que en este caso es cero, haciendo que los ingresos sean efectivamente libres de impuestos hasta los límites de exclusión por ingresos obtenidos en el extranjero o mediante créditos.)
• Residencia por Inversión: Como se mencionó, invertir en bienes raíces en las Bahamas puede hacer que uno sea elegible para la Residencia Permanente Económica. El umbral actual es una inversión mínima de $1,000,000 en bienes raíces para calificar linkedin.com. La propiedad (o propiedades, que sumen ese monto) debe mantenerse, ya que vender por debajo del umbral podría poner en peligro el estatus. La concesión de la residencia no es automática, pero se otorga rutinariamente para inversiones calificadas, y se dice que las solicitudes tardan alrededor de 3 a 4 meses en aprobarse homesforsaleinnassaubahamas.com. También existe una consideración acelerada si se invierte más de $1.5M (el proceso será expedito) linkedin.com. Los residentes permanentes tienen la mayoría de los derechos de los ciudadanos excepto el voto, y como se señaló, se puede solicitar la ciudadanía tras 10 años de residencia. También vale la pena señalar que simplemente ser residente no implica ningún impuesto ya que Las Bahamas no tienen impuesto sobre la renta: se puede vivir allí libre de impuestos personales, lo que es una parte central de su atractivo linkedin.com.

En general, el régimen legal de Las Bahamas es muy favorable para los inversores inmobiliarios. El título se asegura mediante escrituras registradas (el gobierno está en proceso de modernizar hacia un sistema de registro para mejorar aún más la eficiencia) practiceguides.chambers.com. Existen controles de cambio, pero son flexibles para fines de inversión (el dólar bahameño está a la par con el dólar estadounidense y los fondos pueden ser repatriados con la aprobación del Banco Central, especialmente si se trajeron inicialmente para la compra). Los puntos clave son que los extranjeros pueden comprar con confianza, deben presupuestar alrededor de un 10% para los costos fiscales de cierre y pueden disfrutar de una baja carga fiscal continua. Estos factores, combinados con un sistema legal estable, hacen que Las Bahamas destaquen como una jurisdicción amigable para los inversores.

Riesgos, Desafíos y Sostenibilidad

Si bien el panorama general es positivo, los inversores deben tener en cuenta varios riesgos y desafíos que podrían impactar el mercado inmobiliario bahameño en los próximos años. Aquí algunas consideraciones clave:

• Riesgos de huracanes y clima: Las Bahamas es geográficamente vulnerable a los huracanes y a los efectos del cambio climático. La devastación causada por el huracán Dorian en 2019 – que arrasó partes de Abaco y Gran Bahama – fue un recordatorio contundente de este riesgo. Un impacto directo de un gran huracán puede provocar daños masivos a la propiedad y deprimir temporalmente los mercados inmobiliarios locales (como se vio en la recesión de Abaco después de 2019). Los costos de seguro para propiedades han aumentado en consecuencia y serán un factor importante en el costo de propiedad. La subida del nivel del mar y la erosión son preocupaciones a largo plazo, especialmente para las zonas de playa de baja altitud. Los códigos de construcción se han reforzado para la resistencia al viento, y los compradores inteligentes ahora priorizan viviendas construidas para soportar tormentas de Categoría 5 o situadas en terrenos más altos. Sin embargo, los eventos climáticos siguen siendo una incógnita siempre presente para el mercado. Los inversores deben asegurarse de contar con un seguro adecuado y una construcción resistente para cualquier propiedad. La buena noticia es que la recuperación y reconstrucción tienden a seguir incluso después de tormentas severas – por ejemplo, la actividad inmobiliaria en Abaco se está recuperando con fuerza solo unos años después de Dorian travelmarketreport.com – pero el impacto a corto plazo de eventos como estos puede ser significativo.
• Factores económicos y externos: La economía de Bahamas depende en gran medida de condiciones externas, especialmente de la salud de la economía estadounidense y las tendencias globales de viajes. Una desaceleración en EE. UU. o Canadá (mercados clave de turismo y compradores) podría reducir la afluencia de visitantes y limitar la demanda de segundas residencias globalpropertyguide.com. Así mismo, crisis globales (recesiones, pandemias) pueden frenar rápidamente la economía de Bahamas basada en el turismo, como se vio en 2020. El incremento de las tasas de interés a nivel internacional también puede enfriar la compra extranjera, especialmente para quienes financian compras o dependen de préstamos sobre activos. El FMI señala que mantener el crecimiento más allá del ritmo actual requerirá continuar invirtiendo y resolver la escasez de mano de obra globalpropertyguide.com; si eso no se materializa, el crecimiento económico podría quedarse corto. Además, aunque Bahamas tiene una moneda y situación fiscal estable, sí carga con una deuda nacional que podría forzar ajustes fiscales en el futuro (potencialmente incluyendo cambios en la política fiscal, aunque no hay indicios de ningún impuesto sobre la renta en el horizonte). Mitigación: El gobierno está promoviendo activamente inversiones diversificadas (tecnología, logística, etc.) para ampliar la base económica más allá del turismo. Y la magnitud de los compromisos de IED (más de 10 mil millones de dólares en dos años travelmarketreport.com) ofrece cierto colchón en cuanto a creación de empleo y estímulo económico. Aun así, los inversores deben mantener la vista en los indicadores económicos globales, ya que la fortuna de Bahamas está estrechamente ligada a ellos.
• Accesibilidad de la Vivienda y Desigualdad Social: El lado negativo de un mercado de lujo en auge es que los bahameños locales de clase media están cada vez más excluidos del acceso a la vivienda. Existe una creciente brecha de asequibilidad ya que los salarios no han seguido el ritmo de los precios de las viviendas. Esto tiene implicaciones sociales (hacinamiento, aumento de la demanda de alquileres, emigración de talento) de las que el gobierno es muy consciente. Si no se aborda, podría generar presión política para tomar medidas que podrían afectar indirectamente a los inversionistas, por ejemplo, reglas más estrictas para compradores extranjeros en ciertos segmentos de precios, o más impuestos a las compras especulativas, etc. Actualmente, la inversión extranjera se ve de manera muy positiva (es crucial para la economía), pero es importante ser sensibles a las necesidades locales. El impulso del gobierno para construir viviendas asequibles y ofrecer concesiones a quienes compran por primera vez está dirigido a aliviar este problema globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Para el mercado, una base amplia de compradores locales es saludable para la estabilidad a largo plazo. Si demasiado mercado solo es accesible para extranjeros, podría crear desequilibrios. Por lo tanto, el progreso en la vivienda asequible realmente beneficiará al sector inmobiliario en general al expandir la propiedad de la vivienda. La sostenibilidad de la demanda también está vinculada a esto: una sociedad donde los locales prosperan creará su propia demanda interna de propiedades, agregando resiliencia más allá de los vaivenes de los compradores extranjeros.
• Sostenibilidad ambiental: El mismo entorno que hace atractivas a Las Bahamas – arrecifes de coral, aguas cristalinas, playas vírgenes – está bajo presión debido al desarrollo. Hay un enfoque creciente en prácticas de desarrollo sostenible para garantizar que se preserve la belleza natural. Los inversores y desarrolladores están comenzando a incorporar diseños más ecológicos (paneles solares, recolección de agua de lluvia, técnicas de construcción certificadas LEED) en proyectos de lujo, ya que los compradores de alto nivel de hoy suelen esperar un cierto grado de responsabilidad ambiental homesforsaleinnassaubahamas.com. El gobierno también ha anunciado planes agresivos para expandir la energía renovable (particularmente solar) para 2033, con el objetivo de reducir la dependencia de los combustibles fósiles y mejorar la autosuficiencia en las islas dupuchrealestate.com homesforsaleinnassaubahamas.com. Esto podría impactar significativamente el mercado inmobiliario en áreas remotas – por ejemplo, las islas privadas y viviendas fuera de la red eléctrica se beneficiarán de mejores tecnologías solares y de almacenamiento, haciéndolas más viables. Sin embargo, retos ambientales como el suministro de agua, la gestión de residuos y la conservación de hábitats requerirán atención constante a medida que el desarrollo se expanda a islas menos desarrolladas. Las preocupaciones de sostenibilidad también se extienden a la preservación cultural e histórica, asegurando que el desarrollo no erosione el patrimonio local que es parte del encanto de Las Bahamas. El gobierno y los actores comunitarios son cada vez más conscientes de que el valor inmobiliario a largo plazo está ligado a mantener las islas ambientalmente sanas y resilientes.

En conclusión, aunque existen riesgos a considerar, ninguno de ellos disminuye el atractivo central de los bienes raíces en Las Bahamas, sino que enmarcan la necesidad de una inversión prudente e informada. Tener presente los huracanes y el seguro, comprender los vínculos económicos, ser consciente de los impactos sociales y priorizar la sostenibilidad serán parte de ser un inversor inteligente en Las Bahamas en el futuro. Al superar estos desafíos, los inversores pueden asegurar mejor su pedazo de paraíso y ayudar a garantizar que el mercado inmobiliario de Las Bahamas siga siendo vibrante y sostenible durante muchos años.

Fuentes:

• ERA Dupuch Real Estate Bahamas – Resumen del Mercado 2024 y Perspectivas para 2025 dupuchrealestate.com dupuchrealestate.com dupuchrealestate.com dupuchrealestate.com
• Chambers & Partners – Bienes Raíces 2025: Bahamas (Leyes y Prácticas) practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com
• Morley Realty – Informe del Mercado de Nassau & Paradise Island (junio de 2025) morleyrealty.com morleyrealty.com
• Glenn Ferguson (Realtor) – ¿Por qué invertir en bienes raíces en Bahamas en 2025? homesforsaleinnassaubahamas.com homesforsaleinnassaubahamas.com homesforsaleinnassaubahamas.com
• Global Property Guide – Análisis de Propiedad Residencial en las Bahamas 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• Travel Market Report – Récord de 11,22 M de visitantes en 2024 (febrero de 2025) travelmarketreport.com travelmarketreport.com travelmarketreport.com
• LinkedIn (Glenn S. Ferguson) – Guía de Impuestos Inmobiliarios en las Bahamas 2025 linkedin.com linkedin.com linkedin.com
• Informe del FMI por país – Consulta del Artículo IV de las Bahamas 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• Otros: estadísticas del Ministerio de Turismo de Bahamas travelmarketreport.com, Knight Frank Caribbean Insight 2024 content.knightfrank.com, informe de Forbes Global Properties globalpropertyguide.com, etc.