El mercado inmobiliario de Riad está experimentando un auge extraordinario en 2025, impulsado por sólidos fundamentos económicos, una demanda en aumento y ambiciosos planes de desarrollo. La diversificación económica de Arabia Saudita y las iniciativas de la Visión 2030 han potenciado la actividad inmobiliaria, convirtiendo a Riad en un punto focal para la inversión. Las transacciones inmobiliarias alcanzaron niveles récord en 2024: los acuerdos inmobiliarios en toda Arabia Saudita aumentaron un 37% hasta 236,690 transacciones (valoradas en 267.8 mil millones de SAR) content.knightfrank.com, con Riad liderando este crecimiento. Solo las ventas residenciales aumentaron un 38% hasta 202,661 acuerdos por un valor de 164.8 mil millones de SAR en 2024 content.knightfrank.com, una tendencia que ha mantenido su impulso en 2025. Esta frenética actividad está elevando los precios: el valor de las propiedades en Arabia Saudita aumentó aproximadamente 5.1% interanual en el primer trimestre de 2025, liderado por la apreciación de terrenos y villas y con Riad registrando los mayores incrementos de precios cbre.sa.
Múltiples indicadores apuntan a condiciones de mercado sólidas. El otorgamiento de hipotecas está creciendo rápidamente para impulsar la compra de viviendas: los nuevos préstamos residenciales aumentaron un 28.3% interanual hasta principios de 2025 cbre.sa, y el crecimiento de la población y la generación de empleo en Riad están manteniendo la demanda de vivienda. Casi la mitad de todos los nuevos empleos en Arabia Saudita en los últimos 5 años se crearon en Riad, gracias en parte al programa de Sedes Regionales del gobierno que atrae empresas a la capital content.knightfrank.com. Como resultado, la demanda de vivienda (tanto de compra como de alquiler) se ha disparado. De hecho, se proyecta que la población de Riad crezca un 38% entre 2022 y 2030 content.knightfrank.com, intensificando la necesidad de viviendas y espacios comerciales. El liderazgo del Reino ha establecido explícitamente altas ambiciones para la capital: buscan doblar el tamaño y la población de Riad bajo la Visión 2030, respaldados por 800 mil millones de dólares en inversiones en nueva infraestructura y desarrollos reuters.com. Estos factores han convertido a Riad en uno de los mercados inmobiliarios más calientes del Golfo entrando en 2025.
Sin embargo, este auge no está exento de desafíos. Las presiones de asequibilidad están surgiendo: los precios de la vivienda han aumentado más rápido que los ingresos en algunos segmentos, y las tasas de interés más altas han encarecido las hipotecas. S&P Global señaló que para 2023, los precios en alza y los altos costos de financiamiento habían enfriado el entusiasmo de algunos compradores english.alarabiya.net. Si bien la demanda sigue siendo robusta, una escasez de bienes raíces listos para habitar en Riad mantiene los precios elevados y excluye del mercado a algunos posibles compradores arabnews.com. No obstante, las recientes caídas en las tasas de interés desde finales de 2024 y las nuevas políticas (como visados para compradores extranjeros) se espera que mejoren la asequibilidad y mantengan la demanda arabnews.com arabnews.com. En general, el sentimiento del mercado para 2025 es optimista: las reformas gubernamentales, los giga-proyectos y los grandes eventos (Expo 2030, un posible Mundial en 2034) están alimentando una narrativa de crecimiento a largo plazo deloitte.com.
Bienes raíces residenciales en Riad
La vivienda es la estrella del auge inmobiliario de Riad. Las transacciones y los precios residenciales se han disparado, reflejando una fuerte demanda tanto de usuarios finales como de inversores:
- Volumen y valores de ventas: El volumen de operaciones residenciales en Riad, Yeda y Dammam aumentó aproximadamente un 50% en 2024 en comparación con 2023 deloitte.com deloitte.com. En total, hubo 102,522 transacciones de viviendas en estas principales ciudades, por un valor de 118 mil millones de SAR en 2024 deloitte.com. Riad constituye una gran parte de esta actividad como el principal centro de negocios del Reino deloitte.com. El impulso del gobierno para aumentar la propiedad de viviendas (con un objetivo del 70% para 2030) está funcionando: los ciudadanos sauditas disfrutan de hipotecas subsidiadas y asistencia para el pago inicial, lo que impulsa la compra de viviendas. La emisión de hipotecas en 2024 repuntó un 17.7% hasta los 93.6 mil millones de SAR (principalmente para la compra de villas) content.knightfrank.com, tras un leve enfriamiento en 2023. A principios de 2025, el crecimiento de los nuevos préstamos hipotecarios se aceleró aún más a +28% interanual cbre.sa, lo que indica un apetito de compra inquebrantable.
- Tendencias de precios: Los precios de la vivienda están en alza, especialmente en Riad. En 2024, los precios de venta de apartamentos en Riad subieron un 10,6% y los de villas aumentaron un 6,3% en promedio content.knightfrank.com. Algunos barrios experimentaron incrementos aún más dramáticos; por ejemplo, el distrito de Al Wadi registró un aumento anual de precios del 49% content.knightfrank.com, lo que pone de relieve cómo la demanda ha superado a la oferta en ciertas zonas. Para el primer trimestre de 2025, los valores inmobiliarios en Riad continuaron liderando a nivel regional, impulsados por la apreciación de terrenos y villas cbre.sa. En la capital, los apartamentos siguen siendo relativamente asequibles para la clase media: aproximadamente el 69% de los apartamentos vendidos en el último año estaban valorados entre SAR 250,000–1,000,000 (≈66,000–266,000 USD), atendiendo a compradores de bajos y medianos ingresos deloitte.com. Mientras tanto, los precios de las villas de alta gama han subido con la creciente demanda de lujo, aunque existen advertencias sobre que una sobreoferta de unidades de lujo podría surgir a menos que más compradores (por ejemplo, extranjeros) ingresen a ese segmento bloomberg.com. En general, el fuerte crecimiento de los precios está provocando un cambio en las preferencias de los compradores hacia apartamentos y casas adosadas en lugar de villas independientes, debido a la asequibilidad y los cambios en los estilos de vida content.knightfrank.com.
- Suministro y Construcción: Las constructoras de viviendas están compitiendo para mantenerse al día con la demanda. El parque de viviendas de Riad se amplió en 49,400 nuevas unidades en 2024, lo que lleva la oferta total de la ciudad a unas 1.4 millones de viviendas content.knightfrank.com. A nivel nacional, la oferta de viviendas en las principales ciudades aumentará de los 3.5 millones de unidades actuales a 3.9 millones para 2028 content.knightfrank.com. En Riad, el gobierno ha anunciado planes para 330,000 nuevas unidades de vivienda para 2030 (incluyendo 305,000 para ciudadanos sauditas) para apoyar los objetivos de propiedad de vivienda de la Visión 2030 content.knightfrank.com. Se están desarrollando grandes comunidades planificadas: por ejemplo, el proyecto Sedra de ROSHN en el norte de Riad abarca 20 millones de m² y entregará más de 30,000 viviendas con escuelas, parques y servicios trade.gov. Proyectos de esta escala, impulsados por desarrolladores públicos y privados, aumentan paulatinamente la oferta. A pesar de esto, el crecimiento de la demanda es tan fuerte que “la escasez de bienes raíces en Riad” sigue siendo una preocupación, según S&P, lo que explica por qué los precios siguen subiendo arabnews.com. El nuevo pipeline de oferta (incluyendo iniciativas de vivienda accesible) será crucial para moderar la inflación de precios y acomodar a la población creciente de la ciudad.
- Mercado de Alquileres: El sector de alquileres en Riad también refleja el aumento de la demanda. El influjo poblacional (de jóvenes sauditas y expatriados que se mudan por trabajo) está impulsando la absorción de unidades de alquiler. Aunque nuestras fuentes no proporcionan cifras específicas de alquiler para 2025, los observadores del mercado señalan que los alquileres están subiendo en las zonas principales, especialmente para departamentos, dada el alto costo de compra. El programa de vivienda Sakani del gobierno y las tasas hipotecarias subsidiadas han convertido a muchos inquilinos en propietarios, pero aquellos que no pueden comprar a los precios actuales enfrentan un mercado de alquiler cada vez más restringido. El sólido mercado laboral y el flujo de profesionales expatriados (gracias a nuevas inversiones empresariales) deberían mantener la demanda de alquiler saludable. Un riesgo es la asequibilidad: si los precios de las viviendas y las tasas de interés se mantienen altos, más familias de clase media podrían seguir alquilando, lo que presionaría la oferta de alquileres. En general, el sector residencial de Riad en 2025 se caracteriza por un crecimiento rápido y un desarrollo optimista, pero equilibrado ante nuevos desafíos de asequibilidad.
Bienes Raíces Comerciales: Sectores de Oficinas y Comercio Minorista
Mercado de Oficinas
El mercado de oficinas de Riad estará en auge en 2025, impulsado por un boom económico y la iniciativa de convertir la capital en un centro empresarial regional. La demanda de oficinas de categoría A supera ampliamente la oferta, lo que está provocando un aumento de los alquileres y el inicio de nuevas construcciones:
- Demanda y alquileres en alza: La ocupación de oficinas premium en Riad es extremadamente alta, ya que las empresas luchan por conseguir espacios de calidad. En el primer trimestre de 2025, los alquileres de oficinas en Riad aumentaron un 21% interanual, una tasa de crecimiento sorprendente, ya que los inquilinos compiten por las limitadas oficinas de primera categoría disponibles cbre.sa. Incluso en 2024, esta tendencia ya se evidenciaba; los alquileres aumentaron alrededor del 18% interanual para el cuarto trimestre de 2024 debido a la baja disponibilidad cbre.com. El programa de Sedes Regionales (RHQ) (vigente desde 2024) exige que las empresas extranjeras establezcan sus oficinas de Oriente Medio en Arabia Saudita si desean contratos gubernamentales. Esta iniciativa resultó en que 571 empresas se trasladaran a Riad solo en 2024 deloitte.com, impulsando de manera masiva la demanda de oficinas. Sectores clave como finanzas, servicios profesionales y tecnología están expandiendo su presencia: el empleo en actividades que usan oficinas creció un 5,3% en 2024 en Arabia Saudita deloitte.com. Con una actividad empresarial sólida (el PIB no petrolero creció alrededor del 5% en 2024 arabnews.com), las perspectivas para la demanda de oficinas siguen siendo optimistas.
- Suministro y Nuevos Desarrollos: Los desarrolladores se apresuran a entregar nuevos edificios de oficinas, pero los grandes proyectos requieren tiempo. A finales de 2024, el inventario de oficinas de Riad era de aproximadamente 6,4 millones de m² de GLA (superficie bruta alquilable) deloitte.com. Las incorporaciones recientes incluyen Laysen Valley, STC Square (Fase 1) y el proyecto New East, que en conjunto sumaron aproximadamente 145,000 m² de oficinas de Grado A en 2024 deloitte.com. El icónico King Abdullah Financial District (KAFD), el nuevo centro financiero de Riad, vio hacerse operativa una parte significativa de sus torres con altos niveles de preventa deloitte.com. Varios megaproyectos pronto inyectarán una oferta sustancial de oficinas: el proyecto New Murabba en el centro (con el rascacielos Mukaab) prevé añadir grandes espacios comerciales para 2030 reuters.com, y las zonas comerciales de Diriyah Gate ofrecerán oficinas en un entorno patrimonial. Mientras tanto, soluciones provisionales como la remodelación de edificios antiguos o el uso de espacios de coworking están en marcha para satisfacer la demanda. El gobierno también está acelerando infraestructuras como el Metro de Riad (apertura en 2025) para expandir los distritos de oficinas viables. Aunque eventualmente estos proyectos aliviarán la escasez, a corto plazo el espacio de oficinas Grado A sigue siendo escaso, otorgando a los propietarios un fuerte poder de fijación de precios.
- Perspectivas del Mercado: Durante los próximos años, se espera que el mercado de oficinas de Riad siga favoreciendo a los propietarios. La disponibilidad en edificios prime es mínima y las empresas están dispuestas a pagar una prima por calidad y ubicación. El crecimiento anual de rentas de dos dígitos podría moderarse a medida que la nueva oferta entre en el mercado en torno a 2026–2027, pero se prevé que la demanda aumente en paralelo, manteniendo un mercado ajustado. Un riesgo potencial sería si se ralentizan los esfuerzos de diversificación económica o si las empresas se retraen, pero los indicadores actuales (entradas de IED, nuevas inscripciones empresariales, traslados de oficinas gubernamentales desde otras ciudades) sugieren una expansión continua. En resumen, el sector de oficinas de Riad está en auge, impulsado por el objetivo de la Visión 2030 de convertir la ciudad en un destino global de negocios.
Mercado minorista
El sector inmobiliario minorista de Riad se encuentra en plena evolución y expansión. El gasto del consumidor está aumentando junto con el crecimiento de la población y el turismo, pero el panorama minorista está cambiando hacia formatos modernos y destinos experienciales:
- Tendencias de ventas y demanda: Las ventas minoristas en Arabia Saudita están en constante aumento. A principios de 2025, las transacciones minoristas en puntos de venta (POS) aumentaron aproximadamente un 8% interanual (ene–feb 2025) cbre.sa, lo que refleja una creciente confianza del consumidor, una población joven y el turismo en recuperación. Oxford Economics proyecta que los volúmenes de ventas minoristas en KSA crezcan a una tasa compuesta anual (CAGR) de aproximadamente 4.4% entre 2025 y 2027 deloitte.com: un crecimiento saludable respaldado por mayores ingresos disponibles y un mayor número de visitantes. Riad, como la ciudad más grande, es una de las principales beneficiarias de esta tendencia. Cabe destacar que los festivales y eventos anuales de la Riyadh Season han impulsado el tráfico peatonal en centros comerciales y lugares de entretenimiento. El crecimiento del turismo (30 millones de visitantes internacionales en 2024 cbre.sa) también se está traduciendo en un mayor gasto minorista, especialmente en los sectores de lujo y hospitalidad.
- Rentas y ocupación: A pesar del aumento en las ventas, las tarifas de renta minorista solo mostraron un crecimiento marginal en 2024 deloitte.com. La razón es un aumento sustancial en la oferta de espacios minoristas en los últimos años: se han inaugurado numerosos nuevos centros comerciales en Riad. Los propietarios de centros comerciales tradicionales y antiguos enfrentan presión competitiva a medida que los compradores se inclinan hacia centros más nuevos que ofrecen experiencias inmersivas. Muchos complejos comerciales antiguos están luchando por retener inquilinos y visitantes deloitte.com, lo que los obliga a innovar o arriesgarse a la desocupación. Las ubicaciones comerciales principales (por ejemplo, Kingdom Centre Mall, Riyadh Front, Mall of Arabia) aún mantienen rentas elevadas, pero los promedios generales se ven afectados por la sobreoferta en ubicaciones secundarias. Los expertos del mercado advierten que la proliferación de mega-centros comerciales en Riad podría llevar a una sobreoferta a largo plazo si la demanda de los consumidores no mantiene el ritmo cbre.sa. Hasta ahora, la demanda ha sido “relativamente estable”, de modo que las rentas aumentaron solo levemente en 2024 deloitte.com. La ocupación minorista en toda la ciudad sigue siendo aceptable, pero los propietarios están ofreciendo incentivos en submercados saturados.
- Cambio de formatos: En línea con las tendencias globales, el retail experiencial está en auge en Riad. Los desarrolladores están integrando entretenimiento, gastronomía y ocio en los proyectos comerciales para atraer multitudes. Por ejemplo, el próximo proyecto Mall of Saudi (en construcción) incluirá pistas de esquí cubiertas y atracciones de parque temático. Los centros comerciales existentes están organizando más eventos y experiencias temporales. Las tiendas pop-up también han ganado tracción: espacios comerciales a corto plazo que generan expectación y reconocimiento de marca deloitte.com, especialmente en los principales centros comerciales. Esto refleja una evolución en las preferencias del consumidor, “alejándose de los desarrollos minoristas tradicionales independientes” hacia destinos integrados y de uso mixto deloitte.com. Centros de estilo de vida al aire libre, mercados inspirados en souqs (por ejemplo, en Diriyah) y comercios dentro de grandes proyectos de uso mixto (como New Murabba) diversificarán la escena comercial.
- Perspectivas: En los próximos 3 a 5 años, el sector minorista de Riad enfrenta una perspectiva dual. Por un lado, la demanda crecerá gracias a un mayor número de turistas (con la Expo 2030 en el horizonte), una población joven y creciente, e ingresos en aumento. Por otro lado, una ola de nueva oferta (varios grandes centros comerciales y zonas comerciales de alto nivel en nuevos distritos) inundará el mercado. Los desarrolladores ya están reutilizando o renovando centros comerciales antiguos para mantenerse competitivos. Podemos esperar un crecimiento moderado de las rentas en el retail premium a medida que los mejores destinos prosperen, pero las ubicaciones secundarias podrían experimentar rentas estancadas o a la baja si empeora el exceso de oferta. Probablemente los minoristas serán más selectivos, eligiendo espacios de alto tráfico y ricos en experiencias. En general, el sector de bienes raíces comerciales de Riad está en transición: la ciudad ganará muchos complejos comerciales modernos, pero se necesita una planificación cuidadosa para evitar una saturación de espacios comerciales indiferenciados.
Bienes Raíces Industriales y Logísticos
El sector inmobiliario industrial y logístico en Riad está experimentando un sólido crecimiento, impulsado por la diversificación económica y el impulso de Arabia Saudita por convertirse en un centro logístico regional. Desde almacenes hasta parques industriales, la demanda está aumentando:
- Impulsores de demanda sólidos: La demanda industrial está respaldada tanto por los sectores petroleros como no petroleros. Los precios altos del petróleo en los últimos años impulsaron la actividad petroquímica y manufacturera, mientras que el enfoque del gobierno en aumentar las exportaciones no petroleras ha ampliado las necesidades logísticas cbre.sa. En 2024, las compañías petroquímicas sauditas vieron mejorar su rentabilidad y las exportaciones no petroleras aumentaron, lo que generó mayores requerimientos de almacenes y centros de distribución cbre.sa. El comercio electrónico es otro impulsor: a medida que las compras en línea se extienden en el Reino, las empresas están invirtiendo en centros de cumplimiento alrededor de Riad. Además, el crecimiento poblacional y la expansión minorista implican una mayor necesidad de almacenes de frío y centros de distribución alimentaria para servir a la región capital.
- Alzas de rentas y ocupación: La escasez de espacio logístico de calidad ha provocado alzas en los alquileres industriales, especialmente en las zonas industriales consolidadas de Riad. CBRE señaló que las tarifas de arrendamiento industrial estaban aumentando en Riad a principios de 2025 cbre.sa. La ocupación es alta en los parques logísticos bien ubicados (por ejemplo, cerca del puerto seco de Riad y de los aeropuertos). En algunos casos, almacenes antiguos están siendo remodelados o ampliados con especificaciones modernas (techos más altos, mejores instalaciones de carga) para satisfacer las necesidades de los inquilinos. Los precios de la tierra en los distritos industriales también se han incrementado debido a la competencia por terrenos desarrollables. Con una demanda robusta de operadores 3PL (logística de terceros), minoristas y manufactureros, los propietarios disfrutan de rentas al alza y los nuevos proyectos se arriendan rápidamente.
Bienes Raíces de Hospitalidad y Turismo
El sector inmobiliario de hospitalidad de Riad está floreciendo, gracias a un aumento del turismo y grandes eventos. Nuevos hoteles, complejos turísticos y lugares de entretenimiento están surgiendo mientras la ciudad se transforma en un destino:
- Afluencia récord de turismo: Arabia Saudita promovió agresivamente el turismo y está dando resultados. Las llegadas de visitantes internacionales alcanzaron los 30 millones en 2024, un aumento del 9,5% respecto al año anterior cbre.sa, superando con creces los niveles históricos. De hecho, el Reino ya superó su meta de Visión 2030 de 100 millones de turistas siete años antes de lo previsto deloitte.com deloitte.com. Riad, siendo la capital, ha visto una gran parte de este flujo de viajeros entrantes, especialmente por negocios, conferencias y eventos como el Riyadh Season. El gasto turístico alcanzó un récord de SAR 153,6 mil millones en 2024 cbre.sa, impulsando la economía local y animando a los inversionistas a construir más hoteles y apartamentos con servicio.
- Rendimiento hotelero: El mercado hotelero de Riad está alcanzando nuevos máximos. La tarifa diaria promedio (ADR) en Riad aumentó a 895 SAR en 2024, superando a centros globales como Dubái, Hong Kong y Madrid deloitte.com. Esto fue un incremento desde 702 SAR en 2023 hasta 726 SAR a nivel nacional, y aún más alto en Riad específicamente deloitte.com deloitte.com. Las tasas de ocupación también han sido sólidas, impulsadas tanto por viajes corporativos como por el creciente turismo de ocio. El éxito de Riyadh Season (un festival de entretenimiento de varios meses) ha llenado los hoteles durante los meses de invierno, y un calendario de eventos en expansión mantiene la visita constante. Yeda sigue siendo una puerta clave para el turismo, pero el mercado hotelero de Riad superó con ADRs más altos debido a su combinación de demanda corporativa y de ocio deloitte.com. La ciudad se está posicionando para alojar la Expo 2030, lo que requerirá una expansión significativa en la oferta de habitaciones de hotel: las autoridades planean garantizar decenas de miles de nuevas habitaciones para entonces.
- Nuevos desarrollos: Para capitalizar el turismo, se están llevando a cabo importantes desarrollos hoteleros. En el Barrio Diplomático y el centro de Riad, varios hoteles de 5 estrellas (Ritz-Carlton, Fairmont, etc.) están siendo renovados o construidos de nuevo. El proyecto Diriyah Gate contará con varios resorts de lujo y hoteles boutique integrados en el histórico paisaje reuters.com reuters.com. A finales de 2024, el desarrollador de Diriyah acordó casi mil millones de dólares en acuerdos con empresas europeas para desarrollar hoteles y bienes raíces reuters.com, señalando la confianza internacional en el potencial turístico de Riad. Además, Qiddiya (la ciudad del entretenimiento) albergará hoteles resort alrededor de sus parques temáticos y pistas de automovilismo para 2026-2027. Otros megaproyectos como NEOM y el Mar Rojo están fuera de Riad, pero impulsarán colectivamente el turismo saudí, probablemente canalizando muchos visitantes a través de Riad como centro de viaje. La ciudad también está invirtiendo en activos culturales: museos, arenas para eventos y centros de convenciones, que a menudo cuentan con componentes hoteleros adyacentes.
- Perspectivas: Las perspectivas para el sector inmobiliario hotelero son extremadamente positivas. Con Riad preparándose para ser sede de la Expo 2030 (una Exposición Universal que se espera atraiga a millones) y posiblemente la Copa Mundial de la FIFA 2034, la ciudad se está preparando para acoger a una gran afluencia de visitantes deloitte.com. Esto implica la continua construcción de hoteles en todas las categorías (desde lujo hasta gama media, y apartamentos con servicios). La postura de apoyo del gobierno – emitiendo más visados turísticos, permitiendo eventos de entretenimiento e invirtiendo a través del PIF en proyectos turísticos – proporciona un fuerte respaldo. Según las cifras, la oferta de habitaciones en Riad probablemente se duplicará en los próximos 5–7 años. Los riesgos incluyen asegurar que la demanda acompañe (es decir, evitar un exceso de oferta de habitaciones de hotel en épocas de baja ocupación) y mantener la calidad del servicio para cumplir con los estándares internacionales. Pero dado el contexto actual, Riad está en camino de consolidarse como un destino principal de negocios y de ocio, con un panorama inmobiliario a la altura.
Grandes Desarrollos y Proyectos que Están Transformando Riad
Uno de los aspectos más emocionantes de la escena inmobiliaria de Riad es el portafolio de mega-proyectos en marcha. Estos desarrollos – respaldados por el Fondo Público de Inversión (PIF) del gobierno y socios privados – están transformando el paisaje de la ciudad y creando nuevas oportunidades de inversión. Aquí te presentamos algunos de los principales proyectos en curso y futuros a tener en cuenta:
- New Murabba & The Mukaab: Anunciado en 2023, New Murabba es un proyecto gigantesco para construir un nuevo centro urbano en el noroeste de Riad para 2030. Con una extensión de 19 kilómetros cuadrados, incluirá zonas residenciales, comerciales y de entretenimiento y se espera que albergue a cientos de miles de residentes cuando se complete reuters.com. En el corazón del proyecto estará The Mukaab, un icónico rascacielos en forma de cubo de aproximadamente 400 metros de altura, que se prevé sea una de las mayores estructuras construidas del mundo. New Murabba contará con un museo, una universidad de tecnología y diseño, un teatro inmersivo multiusos, más de 80 espacios de entretenimiento y culturales, y un sinfín de tiendas y restaurantes reuters.com. Sólo este proyecto aportará una enorme oferta inmobiliaria – se prevé que contribuya con 180 mil millones de SAR (48 mil millones de dólares) al PIB no petrolero y cree 334.000 empleos para 2030 reuters.com. La inmensa escala de New Murabba (aproximadamente una cuarta parte del tamaño de Manhattan) subraya la ambición de Riad de ser una “ciudad dentro de la ciudad” con una experiencia urbana futurista.
- Diriyah Gate: A solo 15 minutos del centro de Riad, Diriyah es un giga-proyecto de 63 mil millones de dólares para restaurar y remodelar el sitio histórico de la UNESCO de At-Turaif y sus alrededores reuters.com reuters.com. A menudo llamada la “joya del Reino”, Diriyah está siendo transformada en un destino cultural y de estilo de vida de primer nivel. El plan incluye barrios residenciales exclusivos con arquitectura tradicional Najdi, hoteles de lujo, museos, zocos comerciales y espacios de entretenimiento, todo integrado con las estructuras históricas de barro reuters.com. La primera fase (Diriyah Gate I) ya está en construcción y cuenta con un distrito comercial y gastronómico de alto nivel llamado Bujairi Terrace que se inauguró a finales de 2022. La Autoridad de Desarrollo de Diriyah Gate ha asegurado importantes alianzas extranjeras; en 2024 firmó acuerdos por un valor de aproximadamente 1.000 millones de dólares con empresas europeas para desarrollar partes del proyecto reuters.com. Inversores extranjeros están adquiriendo participaciones en hoteles y bienes raíces de Diriyah, atraídos por el avance del proyecto y el respaldo gubernamental reuters.com reuters.com. Con una finalización prevista para alrededor de 2027 mrgglobal.com, Diriyah añadirá miles de unidades de vivienda y habitaciones de hotel, posicionando firmemente a Riad en el mapa turístico mundial.
- Qiddiya Entertainment City: Qiddiya es un vasto desarrollo enfocado en el entretenimiento en las afueras de Riad (a unos 40 km del centro de la ciudad). La inversión planificada es de alrededor de $40 mil millones con una finalización prevista para 2030 mrgglobal.com. Cubriendo 366 kilómetros cuadrados de estribaciones desérticas, Qiddiya albergará parques temáticos, un circuito de Fórmula 1, un parque acuático, estadios deportivos, campos de golf y más de 120 atracciones recreativas. Un parque temático de Six Flags (que contará con lo que será la montaña rusa más rápida del mundo) es uno de los principales atractivos, junto con un gran parque acuático (presupuesto de aproximadamente $750 millones) constructionweekonline.com luxurylaunches.com. Qiddiya también incorporará enclaves residenciales, hoteles y comercios centrados en el entretenimiento. El proyecto ya está en plena construcción: la infraestructura y las primeras instalaciones están en desarrollo; sin embargo, la apertura será escalonada. Una vez en funcionamiento, Qiddiya posicionará a Riad como la capital regional de entretenimiento familiar, captando turismo interno que actualmente viaja al extranjero. Los inversores inmobiliarios tienen la vista puesta en Qiddiya por su enorme extensión y el volumen futuro de visitantes, que podría superar los 17 millones anuales una vez completamente desarrollado (según proyecciones iniciales). El desarrollo también impulsará los sectores de hostelería y comercio de la ciudad debido a la demanda adicional.
- King Salman Park & Sports Boulevard: Estos dos proyectos tienen como objetivo mejorar enormemente la habitabilidad y las opciones de ocio en Riad, impulsando indirectamente los valores inmobiliarios en toda la ciudad. King Salman Park será el parque urbano más grande del mundo, un oasis verde de 13 a 16 km² en los terrenos del antiguo aeropuerto de Riad turnerandtownsend.com mic-hub.com. Incluirá jardines paisajísticos, un gran complejo real de arte, instalaciones deportivas, un campo de golf y componentes residenciales alrededor del perímetro del parque. El proyecto se ejecuta por fases y creará un nuevo “corazón verde” para la ciudad; las propiedades cercanas al parque ya están valorándose más debido a la posibilidad de vivir junto al parque. Mientras tanto, el Sports Boulevard es una red de 135 km de senderos para ciclismo, equitación y jogging que cruza Riad, conectando grandes parques y zonas de wadis (valles). Con instalaciones de arte y nodos recreativos a lo largo del trayecto, busca promover estilos de vida saludables. A medida que estos proyectos se completen (para 2026–2027 en sus principales fases), Riad se convertirá en una metrópoli más verde y amigable para peatones, lo que a su vez incrementará el atractivo y las oportunidades de desarrollo inmobiliario a lo largo de estos corredores.
- Metro de Riad e Infraestructura: Aunque no es un proyecto inmobiliario como tal, el Metro de Riad es una infraestructura crucial que se inaugurará por etapas alrededor de 2025. Este proyecto de $22.5 mil millones de dólares añadirá seis líneas de metro y docenas de estaciones en toda la ciudad. El metro (junto con la actualización paralela de la red de autobuses) ya está influyendo en el mercado inmobiliario: las zonas cercanas a las futuras estaciones (como a lo largo de la Calle Olaya, la Carretera King Abdullah, etc.) están viendo nuevos proyectos de uso mixto y un mayor interés por parte de inversores que anticipan el desarrollo orientado al transporte. Un mejor transporte público hará posible desarrollar viviendas y oficinas de mayor densidad más lejos del congestionado centro de la ciudad, expandiendo así la huella inmobiliaria de Riad. Además, la conectividad mejorada es un punto de venta para empresas extranjeras y expatriados, lo que indirectamente apoya los mercados de oficinas y residencias.
Estos proyectos emblemáticos, entre otros, están transformando el futuro de Riad. Las inversiones a esta escala son inéditas: como señaló una empresa, la magnitud de los giga-proyectos de Visión 2030 marca “una nueva era… a una escala nunca antes vista” mrgglobal.com. Para inversores y desarrolladores, presentan oportunidades masivas: aumento del valor de suelo en zonas adyacentes, innumerables subcontratos y asociaciones, y la oportunidad de formar parte de la creación de una ciudad icónica de nivel global. El compromiso del gobierno es fuerte (el fondo del PIF de $925 mil millones está impulsando muchas de estas iniciativas reuters.com), pero el reto ejecutivo también lo es: la entrega puntual y evitar la sobreoferta en ciertos segmentos serán clave para el éxito.
Políticas gubernamentales e impacto de Visión 2030
El gobierno saudí desempeña un papel fundamental en el mercado inmobiliario, utilizando palancas políticas e iniciativas de Visión 2030 para guiar el crecimiento del sector. Varias medidas políticas y reformas están impactando directamente el sector inmobiliario de Riad en 2025:
- Visión 2030 y diversificación económica: Lanzada en 2016, Visión 2030 es el plan maestro que impulsa la transformación de Arabia Saudita. En el ámbito inmobiliario, Visión 2030 ha establecido objetivos ambiciosos: aumentar la propiedad de viviendas al 70%, desarrollar nuevas ciudades y atracciones, y convertir a Riad en una de las principales economías urbanas del mundo. El resultado ha sido un apoyo y financiación gubernamental sin precedentes para los proyectos inmobiliarios. El Fondo de Inversión Pública (PIF) ha sido el “vehículo preferido” para implementar giga-proyectos como NEOM, Diriyah y Qiddiya reuters.com. Estos esfuerzos buscan directamente diversificar la economía más allá del petróleo, desarrollando sectores como viviendas, turismo e inmuebles para el entretenimiento. Visión 2030 ha creado esencialmente un boom de construcción inmobiliaria: según una estimación, la cartera de construcción saudí (la mayor parte instalaciones inmobiliarias) supera el billón de dólares en valor en miles de proyectos.
- Programas de Vivienda: Para alcanzar los objetivos de vivienda, el gobierno lanzó programas como Sakani y Wafi. Sakani ofrece a los ciudadanos sauditas apoyo financiero para la vivienda, donaciones de terrenos o unidades con descuento, lo que ha impulsado significativamente la demanda residencial. El Banco Central Saudí (SAMA) también redujo el pago inicial mínimo para compradores por primera vez del 30% al 5% (para sauditas), mejorando drásticamente la asequibilidad e impulsando un aumento en las transacciones content.knightfrank.com. Este cambio de política fue citado como un factor clave detrás del aumento del 53% en las ventas de viviendas en Jeddah en 2024 content.knightfrank.com, y de manera similar impactó el mercado de Riad al permitir que muchos inquilinos se convirtieran en propietarios. Wafi, por su parte, regula las ventas sobre plano, brindando más confianza a los compradores en la adquisición de viviendas en construcción. Estas políticas han sustentado la explosión del mercado hipotecario de los últimos años y continuarán moldeando las estrategias de desarrollo residencial.
- Reformas en la Propiedad Extranjera: Históricamente, la propiedad extranjera de bienes raíces en Arabia Saudita estaba fuertemente restringida. En los últimos años, nuevas regulaciones han abierto el mercado a extranjeros como parte de la atracción de inversiones. Se introdujo una Visa de Residencia Premium (Tarjeta Dorada) que permite a extranjeros adinerados vivir en Arabia Saudita sin patrocinador y, de manera crucial, comprar propiedades (con inversiones superiores a 1 millón de dólares) content.knightfrank.com. Esto crea efectivamente una vía para la residencia a través de la inversión inmobiliaria, similar a los programas de “visa dorada” en otros países content.knightfrank.com. Además, se aprobó una nueva ley de propiedad para individuos y empresas extranjeras (fuera de ciudades santas y zonas militares), facilitando que los expatriados compren viviendas y que las empresas extranjeras sean propietarias de bienes comerciales. Estas reformas, junto con el mandato de RHQ para las empresas, han incrementado el interés internacional en el mercado inmobiliario de Riad. Aunque todavía incipiente, se espera que la demanda de compradores extranjeros crezca, especialmente de residencias de alto nivel y activos comerciales, a medida que Arabia Saudita se promociona como un destino global.
- Política de Inversión y IED: La Estrategia Nacional de Inversiones de Arabia Saudita tiene como objetivo aumentar masivamente la inversión extranjera directa en el Reino, apuntando a SAR 388 mil millones en IED anualmente para 2030 (frente a SAR 95.9 mil millones en 2023) deloitte.com. El sector inmobiliario es clave para atraer este capital. Para ello, el gobierno ha implementado reformas regulatorias para mejorar la facilidad de hacer negocios: simplificando licencias para proyectos de desarrollo, renovando leyes de transacciones inmobiliarias y estableciendo registros transparentes. La creación de FIBRAs (Fondos de Inversión en Bienes Raíces) en la bolsa saudita también permite a los inversionistas extranjeros invertir indirectamente en propiedades. Actualmente existen más de una docena de FIBRAs públicas, algunas enfocadas en activos de Riad, que permiten un 100% de propiedad extranjera. Además, se ofrecen incentivos fiscales en zonas especiales y para ciertos proyectos (por ejemplo, exenciones fiscales de 50 años para desarrolladores en algunos mega proyectos) para atraer la participación internacional. Estas políticas empiezan a dar frutos: por ejemplo, inversores extranjeros ya han adquirido participaciones en varios proyectos de Diriyah reuters.com, y grandes empresas globales (desde constructoras hasta operadores hoteleros) están asociándose en los desarrollos de Riad.
- Planificación Urbana y Regulaciones: El gobierno también está planificando activamente la expansión urbana de Riad. Se está implementando un nuevo Plan Maestro Urbano de Riad para gestionar el crecimiento hasta 2030 y más allá. Hace énfasis en el desarrollo de usos mixtos, la integración del transporte público y la preservación de sitios culturales como Diriyah. Se están ajustando las reglas de zonificación para fomentar el desarrollo de mayor densidad a lo largo de los corredores de transporte (para evitar una expansión descontrolada) y designar áreas para viviendas asequibles. Además, las autoridades sauditas han introducido (o están probando) un Impuesto a las Transacciones Inmobiliarias para reemplazar tarifas antiguas, agilizar las transferencias de propiedades y aumentar la transparencia fiscal. El impuesto a los “Terrenos Baldíos” sobre terrenos urbanos no desarrollados (aplicado por primera vez en 2017) ahora se está expandiendo a más ciudades y fases adicionales para desalentar la especulación de tierras y forzar la utilización de parcelas vacantes clave; esto debería aumentar gradualmente la oferta en el centro de Riad a medida que los propietarios construyan o vendan. Finalmente, las regulaciones de construcción ahora promueven fuertemente las prácticas de construcción ecológica y la tecnología de ciudades inteligentes, especialmente en proyectos liderados por el gobierno, alineándose con los objetivos de sostenibilidad de Visión 2030.
En resumen, la política gubernamental bajo Visión 2030 ha sido un catalizador para el auge inmobiliario de Riad. Al proporcionar apoyo financiero, eliminar obstáculos regulatorios, invertir fondos públicos y fomentar la participación extranjera y del sector privado, el Estado ha creado un entorno fértil para el desarrollo. A medida que nos acercamos a 2030, el apoyo continuo a las políticas (y su ajuste, como la gestión de la asequibilidad o los riesgos de sobreoferta) será esencial para mantener la confianza de los inversores y garantizar la estabilidad a largo plazo del mercado.
Inversión extranjera e interés internacional
La inversión extranjera es cada vez más vital en el mercado inmobiliario de Riad, y la ciudad está atrayendo una creciente atención internacional. Si bien los actores nacionales (PIF y desarrolladores locales) dominan los proyectos actuales, el capital y la experiencia extranjera están fluyendo a través de múltiples canales:
- Aumento de la IED e Interés de los Inversores: La postura pro-inversión del gobierno saudí está dando frutos. Aunque los niveles de IED cayeron a principios de 2024 en comparación con 2023, la tendencia general es ascendente y optimista deloitte.com. Los funcionarios proyectan un CAGR del 22% en los flujos de IED hasta 2030 deloitte.com, y el sector inmobiliario es uno de los principales destinos. Los inversores globales se ven atraídos por la magnitud de las oportunidades: pocos lugares en el mundo ofrecen ciudades nuevas y mega desarrollos prácticamente desde cero. Como ejemplo, los inversores internacionales ya han adquirido participaciones en varios proyectos de Diriyah Gate (hoteles y componentes de uso mixto) reuters.com reuters.com. El director general del proyecto Diriyah señaló a finales de 2024 un “fuerte aumento del interés en la inversión extranjera” ahora que el proyecto ha pasado de los planos a la realidad reuters.com. Esta sensación probablemente se extienda a otros proyectos: una vez que las empresas globales ven avances en NEOM, Qiddiya y New Murabba, su confianza para invertir crece.
- Asociaciones y Empresas Conjuntas: Muchas empresas extranjeras están entrando al mercado de Riad a través de asociaciones. Gigantes de la construcción de China, Corea del Sur y Europa están ganando contratos para construir infraestructura y rascacielos. Por ejemplo, contratistas europeos están participando en la construcción del metro de Riad y en las primeras obras de New Murabba. En el desarrollo inmobiliario, se están formando empresas conjuntas; por ejemplo, un desarrollador italiano y una empresa francesa firmaron recientemente acuerdos por aproximadamente 1.000 millones de dólares para Diriyah reuters.com. Operadores hoteleros globales (Hilton, Marriott, Accor, etc.) han firmado para gestionar nuevas propiedades en los megaproyectos de Riad. Además, firmas extranjeras de ingeniería, arquitectura y urbanismo (estadounidenses, británicas, etc.) están profundamente involucradas en el diseño de los nuevos proyectos urbanos, aportando las mejores prácticas internacionales. Estas colaboraciones suelen venir acompañadas de inversión de capital o al menos compromisos a largo plazo con el mercado saudí.
- Inversores Regionales: Más allá del interés occidental, los inversores de la región del Golfo (EAU, Kuwait, Catar, Baréin) también están mostrando interés en Riad. Algunos han tomado posiciones a través de REITs saudíes; otros están asociándose en desarrollos específicos. Por ejemplo, Emaar y Aldar de los EAU han mostrado interés en proyectos saudíes en el pasado (aunque principalmente en otras ciudades). La actual privatización y OPVs de grandes desarrolladores inmobiliarios saudíes (como ROSHN o Diriyah Company potencialmente en el futuro) podría abrir las puertas para que fondos soberanos regionales o instituciones inviertan en el sector inmobiliario de Riad.
- Compradores Extranjeros de Propiedades: A nivel individual, Arabia Saudita está volviéndose poco a poco más abierta a los compradores extranjeros de propiedades. Como se mencionó, las nuevas visas y leyes de propiedad permiten a los expatriados tener casas en Riad (algo que antes era muy raro). La demanda sigue siendo modesta, pero en ciertos proyectos de alta gama (por ejemplo, residencias de marca o condominios en el norte de Riad), los desarrolladores están mercadeando hacia compradores del extranjero. Por ejemplo, personas adineradas de otros países de Oriente Medio, Asia o de Occidente que tienen negocios en Arabia Saudita están considerando comprar apartamentos en Riad como residencias temporales. El programa de Residencia Premium, que concede la residencia a cambio de una inversión en bienes raíces, tiene el potencial de atraer compradores de alto poder adquisitivo de todo el mundo content.knightfrank.com. Si incluso una fracción de la demanda internacional que ve Dubái llega a Riad, podría convertirse en una fuente significativa de nuevo capital.
- Mercados de Capital y Fondos: Los gestores de fondos internacionales también están siguiendo el mercado de Riad. En 2022, MSCI añadió Arabia Saudita a su índice de bienes raíces de mercados emergentes, lo que llevó a que REITs y ETFs globales incluyeran acciones inmobiliarias saudíes. Los fondos de capital privado inmobiliario y los inversores institucionales (por ejemplo, fondos de pensiones globales) han comenzado a hacer la debida diligencia sobre activos saudíes, aunque las operaciones apenas están comenzando. Un desafío sigue siendo la transparencia y experiencia del mercado; para abordarlo, Arabia Saudita ha implementado marcos legales y de datos inmobiliarios más sólidos. A medida que estos maduren, los analistas esperan más inversiones extranjeras directas en activos generadores de ingresos (como la compra de participaciones en torres de oficinas, centros comerciales o parques industriales en Riad). Podríamos ver adquisiciones importantes o inversiones conjuntas en los próximos años a medida que el mercado madure.
En resumen, la participación internacional en el sector inmobiliario de Riad está creciendo desde una base baja hasta alcanzar niveles significativos. El gobierno reconoce que, para realizar los planes billonarios de la Visión 2030, se necesita capital extranjero y conocimiento técnico. Por ello, está atrayendo activamente a inversores mediante incentivos y eventos globales de alto perfil (como conferencias de inversión y roadshows). Hay pruebas claras de éxito: “Hay mucho interés de Estados Unidos, de todos los países… trabajaremos con cualquier país que pueda ofrecer calidad y cumplir los plazos,” afirma el CEO de Diriyah Co. reuters.com, reflejando la postura abierta de Arabia Saudita. La inversión extranjera ya no es solo bienvenida, es crucial para convertir en realidad la visión de un futuro más allá del petróleo reuters.com. Para los inversores extranjeros y las empresas, Riad ofrece la oportunidad de entrar temprano en uno de los mercados metropolitanos de más rápido crecimiento del mundo.
Perspectivas del mercado y pronósticos para los próximos 3–5 años
De cara al futuro, la perspectiva para el sector inmobiliario de Riad en los próximos 3–5 años (2025–2030) es en general optimista, aunque con algunas precauciones. Las previsiones y proyecciones de expertos indican un fuerte crecimiento en la mayoría de los segmentos:
- Trayectoria de crecimiento continuo: Los analistas proyectan de forma unánime que el sector inmobiliario de Arabia Saudita se expandirá de manera robusta durante el resto de la década. El pronóstico de Deloitte sugiere que el mercado inmobiliario del Reino disfrutará de un crecimiento sostenido hasta 2025, impulsado por la Visión 2030 y las reformas económicas deloitte.com. En términos cuantitativos, un informe de investigación de mercado estima el tamaño del mercado inmobiliario saudí en alrededor de 75 mil millones de dólares para 2025, alcanzando aproximadamente 110 mil millones de dólares para 2030 (aproximadamente 7–8% de crecimiento anual compuesto) mordorintelligence.com. Riad, al ser la capital y la ciudad más grande, captará una parte sustancial de este crecimiento. La cartera de proyectos de la ciudad (en los sectores residencial, comercial e infraestructura) apunta a inversiones anuales de decenas de miles de millones de dólares en el futuro previsible.
- Pronóstico del sector residencial: La demanda de viviendas seguirá siendo alta en Riad, ya que el crecimiento poblacional se mantiene en un 2–3% anual arabnews.com. El objetivo del gobierno de alcanzar un 70% de propiedad de vivienda para 2030 (frente a ~60% actual) significa que la construcción de viviendas se acelerará. Knight Frank proyecta que la población de Riad alcance aproximadamente los 10 millones para 2030 (desde ~7,5 millones en 2022) content.knightfrank.com, lo que implica la necesidad de cientos de miles de viviendas nuevas. Se espera que los precios de la vivienda sigan subiendo, aunque quizás a un ritmo más moderado si la oferta logra ponerse al día. Algunos pronósticos prevén un crecimiento de precios de un solo dígito por año para la vivienda en Riad, en lugar de los incrementos de dos dígitos de 2021–2024. Para 2028, se esperan alrededor de 400,000 viviendas adicionales en las principales ciudades content.knightfrank.com, y la cuota de Riad será grande (por ejemplo, 30,000–50,000 unidades nuevas cada año). Siempre que la economía se mantenga fuerte, estas unidades deberían absorberse, manteniendo un mercado equilibrado con una apreciación ligera de precios cada año. Si los precios del petróleo siguen altos y el gasto público se mantiene elevado, existe un potencial al alza para la demanda (y por tanto para los precios). Por el contrario, si las tasas de interés siguen siendo elevadas a nivel mundial, la asequibilidad de las hipotecas podría limitar el crecimiento de los precios a mediano plazo, un factor a vigilar.
- Pronóstico Comercial y de Oficinas: La perspectiva del sector de oficinas es muy positiva a mediano plazo. Es probable que el surgimiento de Riad como centro de negocios regional continúe, especialmente con la Expo 2030 impulsando a las empresas multinacionales a establecerse antes del evento. La oferta de oficinas de categoría A aumentará (con KAFD completamente operativo, nuevas torres en King Abdullah Road, etc.), pero también debería aumentar la demanda a medida que más empresas se muden bajo el mandato RHQ y nuevas industrias (por ejemplo, startups tecnológicas, compañías de entretenimiento) se expandan en Riad. Podríamos ver que el crecimiento de las rentas se modera a niveles más normales (por ejemplo, 5–10% anual) después de los recientes aumentos enormes, ya que llegará más oferta para 2026–2027. La tasa de vacancia podría subir de prácticamente cero a un nivel más saludable de 5–10% en la última parte de la década, pero eso aún indica un mercado favorable para los propietarios. La clave será la planificación de las fases de las oficinas en los mega-proyectos: si New Murabba, Diriyah, etc., lanzan demasiados espacios de oficina a la vez entre 2028–2030, podría haber un exceso temporal de oferta. Sin embargo, dado el crecimiento previsto de la actividad empresarial (se pronostica que el PIB de Arabia Saudita crecerá de $786 mil millones en 2024 a ~$981 mil millones para 2030 deloitte.com), la absorción de nuevas oficinas probablemente será alta.
- Pronóstico de Retail y Hospitalidad: Las ventas minoristas crecerán de manera constante a medida que aumenten la población y el turismo, pero el mercado inmobiliario comercial podría enfrentar un punto de inflexión. En los próximos 5 años, Riad sumará varios nuevos megacentros comerciales y distritos de compras (por ejemplo, los componentes comerciales de Diriyah y New Murabba, además de proyectos privados como Mall of Saudi). Esto podría aumentar la tasa de vacancia en el retail si los centros más antiguos no se reinventan. Pronosticamos un crecimiento plano o moderado en el promedio de rentas comerciales, con la posibilidad de un mercado favorable para los inquilinos si se materializa un exceso de oferta en ciertos subsectores (como demasiados centros comerciales de lujo). Sin embargo, los mejores destinos comerciales que ofrecen experiencias continuarán prosperando. En el sector de hospitalidad, la oferta hotelera de Riad aumentará significativamente antes de la Expo 2030. El gobierno garantizará suficiente capacidad hotelera para el evento, lo que podría significar decenas de miles de nuevas habitaciones de hotel para 2029. La ocupación y las tarifas podrían suavizarse levemente a corto plazo a medida que abran nuevos hoteles (una tendencia común en ciudades que organizan megaeventos), pero a largo plazo, el aumento del turismo y los viajes de negocios debería llenar esas habitaciones. Anticipamos una demanda máxima en 2030 debido a la Expo, luego una posible baja, y luego un crecimiento normalizado. En general, el sector inmobiliario de hospitalidad en Riad es una historia de crecimiento, con un aumento proyectado del número de visitantes internacionales a medida que Arabia Saudita se promociona como destino durante todo el año (el turismo religioso beneficia principalmente a otras ciudades, pero el turismo de negocios y ocio beneficiará a Riad).
- Factores macroeconómicos: El sector inmobiliario de Riad también estará influenciado por tendencias macroeconómicas más amplias. Si los precios del petróleo se mantienen relativamente altos (por ejemplo, $70+), el gobierno podrá continuar con su alto gasto en proyectos, lo que es positivo para el sector inmobiliario. Una caída significativa del precio del petróleo podría forzar recortes de gastos o ralentizar algunos proyectos, lo que moderaría el crecimiento inmobiliario. Además, las condiciones económicas globales son relevantes: una recesión mundial podría reducir la inversión extranjera o la contratación de expatriados a corto plazo, afectando la ocupación de oficinas y el segmento residencial de alta gama. Por el contrario, una integración exitosa en los mercados globales (por ejemplo, que Arabia Saudita se una a más índices mundiales, organice grandes eventos, etc.) puede acelerar el crecimiento. En general, la mayoría de los pronosticadores ven que el sector inmobiliario saudí se expandirá a pesar de los vientos en contra globales, gracias a los impulsores internos y a un escudo gubernamental (por ejemplo, S&P prevé que el sector inmobiliario saudí crezca en 2024 incluso mientras predice una desaceleración en el mercado de Dubái arabnews.com).
En conclusión, los próximos 3–5 años deberían ver que el mercado inmobiliario de Riad continúe floreciendo en los segmentos residencial, comercial e industrial. Se avecinan enormes inyecciones de oferta, pero también una demanda masiva. El punto álgido de la Visión 2030 en 2030 será un momento clave, cuando muchos de los megaproyectos lleguen a su finalización y la atención mundial se concentre en Riad por la Expo. La expectativa general es que el sector inmobiliario de Riad en 2030 será significativamente más grande y maduro que hoy: un testimonio de una década de crecimiento transformador. Los participantes deben prepararse para un mercado dinámico que probablemente presente picos de crecimiento y algunos dolores de crecimiento, pero para quienes estén bien posicionados, las oportunidades son enormes.
Riesgos y oportunidades para inversionistas, desarrolladores y compradores
Como en cualquier mercado de rápido crecimiento, el auge inmobiliario de Riad conlleva tanto oportunidades sustanciales como riesgos notables. A continuación, describimos los principales riesgos y oportunidades que inversores, desarrolladores y compradores de viviendas deben considerar:
Oportunidades:
- Aprovechar un mercado de alto crecimiento: Riad ofrece la oportunidad de invertir en un mercado con una de las tasas de crecimiento más rápidas a nivel mundial. Los valores de las propiedades han estado apreciándose (incrementos de dos dígitos en algunos segmentos) y las rentas están aumentando en oficinas y propiedades industriales cbre.sa cbre.sa. Los inversionistas pueden lograr potencialmente altos rendimientos, ya sea a través de la apreciación del valor de terrenos o edificios, o mediante sólidos rendimientos por renta en sectores con escasez de oferta (por ejemplo, oficinas clase A, centros logísticos modernos). Los fundamentos económicos – una demografía joven, una economía en expansión y políticas pro-desarrollo – crean un entorno favorable para el crecimiento del valor a largo plazo.
- Catalizadores de la Visión 2030: Muchos eventos y proyectos catalíticos están en el horizonte y pueden impulsar la demanda inmobiliaria. La Expo 2030 en Riad, por ejemplo, atraerá a millones de visitantes y empresas extranjeras, probablemente aumentando la demanda de hospitalidad, alquileres y espacios de oficinas. La Copa Mundial de la FIFA 2034 (que Arabia Saudita albergará, con algunos eventos posiblemente en Riad) también atraerá la atención global y el gasto deloitte.com. Los giga-proyectos como Qiddiya y Diriyah, al inaugurarse, crearán nuevos submercados turísticos y residenciales. Los inversores astutos pueden enfocar áreas cercanas a estos proyectos antes de que estén plenamente en funcionamiento, para beneficiarse del aumento de precios a medida que se abren infraestructuras y atracciones.
- Respaldo y Estabilidad Gubernamental: La fuerte implicación del gobierno brinda un nivel de estabilidad y menor riesgo en ciertos proyectos. Muchos desarrollos de gran escala cuentan con apoyo soberano, lo que significa que es menos probable que se abandonen y pueden ofrecer infraestructuras aseguradas (carreteras, servicios públicos) e incluso apoyo financiero. También existen incentivos y programas de financiación (préstamos de bajo coste del Fondo de Desarrollo Inmobiliario, oportunidades de alianzas público-privadas, etc.) que los desarrolladores pueden aprovechar, reduciendo el riesgo del proyecto. Además, la estabilidad política de Arabia Saudita y su fuerte posición fiscal (debido a los ingresos petroleros) dan confianza de que los planes como Visión 2030 se llevarán a cabo, a diferencia de algunos auges especulativos en otros lugares.
- Segmentos no explotados: Todavía existen nichos poco atendidos en el mercado inmobiliario de Riad. Por ejemplo, el segmento de vivienda asequible para saudíes de ingresos medio-bajos: los desarrolladores que puedan construir viviendas de calidad a precios más bajos podrían captar una gran demanda (especialmente ya que la mayor parte de la nueva oferta ha sido de nivel alto). De manera similar, las rehabilitaciones de oficinas de categoría B o los espacios de coworking podrían servir a pymes y startups que no pueden pagar rentas prime. El sector logístico demanda instalaciones especializadas (almacenamiento en frío, centros de última milla) que aún escasean. En hospitalidad, aparte de los hoteles 5 estrellas, existen oportunidades en hoteles de gama media y económica a medida que el turismo se diversifica. Incluso el comercio minorista comunitario en nuevos distritos residenciales puede ser lucrativo, ya que muchos nuevos suburbios carecen inicialmente de servicios básicos. Identificar estas brechas puede llevar a resultados de inversión sólidos.
- Inversión extranjera y salidas: A medida que crece el interés de inversores extranjeros, habrá mayor liquidez y opciones de salida. Un inversor que compre o desarrolle activos ahora podría encontrar más compradores (fondos internacionales, FIBRAs, etc.) compitiendo por adquirir activos estabilizados en algunos años. Esto aumenta el potencial de salidas rentables mediante ventas de activos o salidas a bolsa de carteras inmobiliarias. También significa oportunidades de empresas conjuntas con actores globales experimentados para la transferencia de conocimiento y reparto de riesgos. El ingreso de actores extranjeros efectivamente «valida» el mercado, pudiendo comprimir los rendimientos (y por lo tanto aumentar el valor de los activos) para los activos prime a niveles más cercanos a los estándares internacionales – una oportunidad para quienes entren temprano.
Riesgos:
- Potencial exceso de oferta en algunos segmentos: Con la enorme cantidad de proyectos planeados, existe el riesgo de que ciertos segmentos inmobiliarios se vuelvan excedentarios. Por ejemplo, el pipeline de centros comerciales y malls en Riad es enorme; si el gasto de los consumidores no crece al mismo ritmo, muchos locales comerciales podrían quedarse vacíos, afectando las tasas de alquiler cbre.sa. De manera similar, el sector hotelero podría enfrentarse a un exceso de oferta después de la Expo 2030 si el crecimiento turístico se estanca. Incluso el residencial podría inclinarse hacia el exceso de oferta si los desarrolladores exceden la demanda real de unidades de lujo; Knight Frank advierte de un posible exceso de oferta de viviendas de alta gama a menos que surjan nuevas fuentes de demanda bloomberg.com. El exceso de oferta cambiaría el mercado a favor de inquilinos/compradores, reduciendo la rentabilidad de los inversionistas y provocando correcciones de precios en las zonas afectadas. Los desarrolladores deben planificar los proyectos cuidadosamente y alinearse estrechamente con la demanda real.
- Presión de asequibilidad y tasas de interés: Un riesgo inmediato es la asequibilidad. Los precios han subido tanto que muchas familias saudíes promedio encuentran difícil comprar en el centro de Riad, especialmente sumado a las tasas de interés hipotecario más altas. Como señaló S&P, los precios altos y las hipotecas costosas llevaron a una caída en las transacciones en 2023 arabnews.com, y aunque la demanda está respaldada por el gobierno, hay un límite hasta dónde puede llegar la asequibilidad. Si las tasas de interés globales se mantienen altas o suben aún más, la contratación de hipotecas podría ralentizarse, debilitando las ventas residenciales. Los compradores con préstamos podrían verse presionados, aumentando la posibilidad de incumplimiento de préstamos o patrimonio negativo si los precios llegaran a bajar capitaleconomics.com. El gobierno podría necesitar ampliar más subsidios o compartir riesgos para mantener el impulso. Los inversionistas deben tener cuidado con el sobreapalancamiento en un entorno de tasas crecientes.
- Ejecutación y Retrasos en Proyectos: El riesgo de ejecución en los mega-proyectos no es trivial. Ya se han reportado algunos proyectos que han sido re-priorizados (por ejemplo, partes de NEOM reducidas o secuenciadas a más largo plazo) reuters.com. Los retrasos en la construcción, debido a la gran complejidad, la capacidad de los contratistas o problemas en la cadena de suministro, podrían afectar los plazos de entrega de bienes raíces. Si infraestructuras clave (como el metro o las carreteras hacia los nuevos desarrollos) se atrasan, puede obstaculizar el éxito de los proyectos inmobiliarios. Para desarrolladores e inversionistas, los retrasos significan una espera más larga para los retornos y posibles sobrecostos. Aunque el PIF y grandes desarrolladores están mitigando esto con alianzas globales, la escala sin precedentes implica que los cronogramas podrían modificarse. Es fundamental contar con planes de contingencia y no confiar en fechas de finalización demasiado agresivas en los modelos financieros.
- Cambios Regulatorios: El entorno regulatorio, aunque actualmente favorable, podría introducir cambios que impacten los retornos. Por ejemplo, el gobierno podría introducir nuevos impuestos o tasas en transacciones inmobiliarias, tenencia de terrenos o ingresos por alquiler mientras moderniza el sector. Un IVA sobre transacciones inmobiliarias (más allá del IVA y el impuesto de transacción actuales) o tasas más altas para propietarios extranjeros podrían ser posibles en el futuro. Además, las políticas pueden cambiar – por ejemplo, si el mercado se sobrecalienta, las autoridades podrían imponer límites hipotecarios más estrictos u otras medidas de enfriamiento. Por otro lado, la eliminación de incentivos (por ejemplo, si los beneficios del programa RHQ vencen después de 2030) podría modificar la demanda. Los inversionistas deben mantenerse al tanto de los cambios en la política. Lo positivo es que la tendencia ha sido hacia la liberalización y el apoyo, pero se debe considerar el riesgo de política a largo plazo.
- Riesgos Globales y Geopolíticos: Los factores externos son un riesgo dada la interconexión de Arabia Saudita. Una gran recesión global podría reducir los precios del petróleo, disminuyendo el poder de gasto del gobierno y ralentizando los proyectos. También podría reducir la expansión de empresas extranjeras, afectando la demanda de oficinas, y disminuir el turismo, impactando a los hoteles. Las tensiones geopolíticas en la región son otro factor; aunque Arabia Saudita es generalmente segura, cualquier inestabilidad en el Golfo o en el Medio Oriente puede afectar el sentimiento de los inversionistas y la actividad económica arabnews.com. Además, eventos inesperados (pandemias, etc.) podrían interrumpir la tendencia positiva como se vio en 2020. La diversificación ha mejorado la resiliencia, pero el petróleo sigue siendo la base de gran parte del gasto saudí – por lo tanto, la volatilidad del mercado petrolero sigue siendo un riesgo subyacente para el sector inmobiliario.
- Madurez y transparencia del mercado: Al ser un mercado inmobiliario relativamente joven y emergente, Riad carece de la profundidad histórica de mercados más maduros. Esto implica que es posible una mayor volatilidad y la transparencia de los datos aún está mejorando. Los inversores pueden enfrentarse a desafíos para obtener datos de mercado precisos, y las valoraciones pueden fluctuar según el sentimiento. Si bien se han realizado grandes avances (como el Índice de Precios de Bienes Raíces de GASTAT stats.gov.sa), algunos inversores pueden exigir mayores primas de riesgo hasta que el mercado madure más. Esto podría encarecer el financiamiento o limitar las opciones de salida a corto plazo.
En conclusión, el mercado inmobiliario de Riad ofrece una historia de crecimiento excepcional con múltiples vías de beneficio, pero no está exento de riesgos. Para inversores y desarrolladores, la clave es alinearse con la visión gubernamental (que proporciona un viento a favor), realizar una debida diligencia rigurosa y diversificar entre segmentos para cubrir riesgos específicos de cada sector. Las oportunidades – desde participar en giga-proyectos hasta satisfacer necesidades de vivienda insatisfechas – pueden generar rendimientos significativos si se ejecutan correctamente. Para los compradores de vivienda, la oportunidad es adquirir en un mercado en crecimiento y potencialmente ver una apreciación sustancial, pero deben ser conscientes de no sobrepasar sus presupuestos dada la volatilidad de las tasas de interés. Siempre que se navegue el panorama con precaución informada, el floreciente mercado inmobiliario de Riad en 2025 y más allá puede ser sumamente gratificante. La transformación de la ciudad está en marcha, y quienes contribuyan y participen en este crecimiento se beneficiarán en la nueva era de “constrúyelo y vendrán” en el corazón de Arabia Saudita.
Fuentes:
- CBRE Research – Revisión del Mercado Inmobiliario de Arabia Saudita Q1 2025: Puntos clave del mercado para los sectores de oficinas, residencial, comercio minorista, hospitalidad e industrial en Riad cbre.sa cbre.sa cbre.sa.
- Deloitte – Predicciones Inmobiliarias en KSA 2025: Resumen de la perspectiva del mercado, impactos de Vision 2030 y proyecciones de inversión extranjera deloitte.com deloitte.com; y comunicado de prensa de Deloitte sobre el desempeño de 2024: transacciones residenciales, oferta de oficinas y métricas de hospitalidad deloitte.com deloitte.com deloitte.com.
- Knight Frank – Revisión del Mercado Residencial de Arabia Saudita 2024/25: Datos sobre volúmenes de transacciones, cambios de precios y factores de oferta y demanda de vivienda específicos de Riad content.knightfrank.com content.knightfrank.com content.knightfrank.com.
- Reuters News – Cobertura de proyectos y planes principales: anuncio de New Murabba (duplicando Riad para 2030) reuters.com; acuerdos del proyecto Diriyah con inversores extranjeros y estrategia del PIF reuters.com reuters.com.
- Arab News / Informe S&P – Perspectivas sobre el panorama y los riesgos para 2024: la Visión 2030 impulsa la demanda, impactos de las tasas de interés, y la cita sobre la escasez de bienes raíces en Riad que mantiene los precios altos arabnews.com arabnews.com.
- Knight Frank vía Bloomberg – Comentarios sobre la asequibilidad de la vivienda y el riesgo de exceso de oferta de lujo en Arabia Saudita bloomberg.com.
- MRG Global – Datos sobre los presupuestos y los plazos de los giga-proyectos (Diriyah $63B para 2027; Qiddiya $40B para 2030) mrgglobal.com.
- Trade.gov / ROSHN – Información sobre los grandes proyectos de vivienda en Riad (30 mil viviendas de Sedra en más de 20 millones de m²) trade.gov.
- Visión 2030 y fuentes oficiales – Detalles sobre proyectos de calidad de vida como King Salman Park (parque urbano de 13+ km²) y los objetivos generales de vivienda del gobierno content.knightfrank.com mic-hub.com.
