El mercado inmobiliario de Wellington en 2025 está en un punto de inflexión. Tras un auge durante 2020-21 y una posterior caída, los valores de las propiedades se están estabilizando y la confianza de los compradores está regresando con cautela loweandco.nz globalpropertyguide.com. Los precios de la vivienda en la región han caído alrededor de un 25% desde su pico a finales de 2021 loweandco.nz, mejorando la asequibilidad, mientras que las vacantes de alquiler ultrabajas de años anteriores han dado paso a un mercado de alquiler más suave en 2025 interest.co.nz interest.co.nz. En el sector comercial, el sector de oficinas de Wellington enfrenta un aumento de vacantes a medida que entra nueva oferta, incluso cuando los espacios industriales siguen teniendo una alta demanda y escasa disponibilidad research.jllapsites.com linkedin.com. Grandes proyectos de infraestructura y reformas de zonificación están transformando el paisaje urbano, preparando el escenario para los próximos años. Este informe analiza todos los aspectos del mercado inmobiliario de Wellington – tendencias residenciales, desempeño comercial, desarrollo urbano, impulsores económicos – y ofrece una perspectiva hasta 2028, respaldada por los últimos datos y pronósticos.
Tendencias del mercado residencial
Precios de viviendas y actividad de ventas
El mercado inmobiliario de Wellington ha soportado una corrección significativa pero muestra signos de tocar fondo en 2025. El precio medio de la vivienda en la región de Wellington es de aproximadamente NZ$760,000 a mediados de 2025, una caída del 4.4% interanual squirrel.co.nz globalpropertyguide.com. Esto representa una notable disminución respecto a los máximos de la era pandémica: los precios están aproximadamente 26% por debajo del pico de finales de 2021 en valor loweandco.nz. En el trimestre más reciente (Q2 2025), los valores promedio en Wellington cayeron un modesto ~2.3%, lo que indica que el ritmo de descenso se ha desacelerado considerablemente loweandco.nz. De hecho, el índice de precios de la vivienda en Wellington bajó solo ~1% en el último trimestre, lo que sugiere que el mercado se está estabilizando en lugar de caer en picada loweandco.nz. Los volúmenes de transacciones también han aumentado respecto a la depresión del año pasado: las ventas a mediados de 2025 fueron ~13% más altas que un año antes, a pesar de la habitual desaceleración invernal squirrel.co.nz. Las viviendas tardan más en venderse que en los tiempos de auge: el tiempo medio en el mercado es de alrededor de 54 días a junio de 2025, lo que refleja una actitud cautelosa de los compradores squirrel.co.nz. Sin embargo, esto es una mejora respecto al inicio de la recesión; el tiempo de venta se había reducido a ~41 días a principios de 2025 a medida que los vendedores se volvieron más realistas con los precios loweandco.nz. En general, el mercado residencial de Wellington en 2025 puede caracterizarse como en transición de un mercado de compradores hacia el equilibrio, con los precios encontrando un piso y los volúmenes de ventas recuperándose gradualmente.
Precios Medios de Vivienda (junio 2025) globalpropertyguide.com
| Región | Precio Mediano (NZD) | Variación Interanual |
|---|---|---|
| Wellington | $760,000 | –4.4% |
| Auckland | $990,000 | –3.4% |
| Nueva Zelanda (total) | $770,000 | 0.0% |
Tabla: El precio mediano de Wellington se mantiene ligeramente por debajo de la mediana nacional, siendo una de las pocas regiones que sigue a la baja interanual a mediados de 2025 globalpropertyguide.com.
Mercado de Alquiler y Asequibilidad
Tras años de oferta limitada y alquileres en alza, el mercado de alquiler de Wellington ha cambiado a favor de los inquilinos en 2025. Los precios de alquiler solicitados se han suavizado y hay más propiedades disponibles para alquilar que hace un año. En mayo de 2025, el alquiler mediano solicitado en Wellington cayó a unos $620/semana, un descenso del 4–5% respecto al año anterior interest.co.nz. Trade Me (un importante portal de anuncios inmobiliarios) informa de un aumento de anuncios de alquiler en la región – la oferta de alquileres subió ~41% en comparación con el año pasado, mientras que las consultas de inquilinos (demanda) bajaron ~13% interest.co.nz. Con más opciones en el mercado, los alquileres se han enfriado en la capital interest.co.nz. De hecho, Wellington lideró el país en descensos anuales de alquiler, ya que los propietarios compitieron por menos inquilinos interest.co.nz. Esto supone un cambio notable respecto a la década anterior y ofrece cierto alivio a los inquilinos.
La asequibilidad de la vivienda ha mejorado junto con la corrección de precios y el aumento de los salarios. El valor promedio de una casa en Wellington ahora es aproximadamente 5,7 veces el ingreso promedio del hogar, lo cual es mejor que el promedio nacional de ~6,5× ingresos ecoprofile.infometrics.co.nz. Asimismo, la proporción del ingreso necesaria para pagar una hipoteca promedio en Wellington (con un 20% de entrada) es de alrededor de un tercio, ligeramente inferior al promedio de Nueva Zelanda ecoprofile.infometrics.co.nz. Estas métricas, aunque siguen siendo altas según los estándares internacionales, son las mejores que la capital ha visto en varios años, resultado directo de la caída de los precios desde su punto máximo. Para ponerlo en contexto, el múltiplo mediano de Wellington estuvo cerca de 8× ingresos en el auge; para 2025 vuelve al rango de 5–6× ecoprofile.infometrics.co.nz. Los compradores de primera vivienda han aprovechado esta mayor asequibilidad y menor competencia: se han convertido en el grupo de compradores más grande en Wellington, “liderando la carga” en la actividad de compra squirrel.co.nz loweandco.nz. Con la caída de los precios y las tasas de interés ya pasadas su punto máximo, muchos arrendatarios finalmente ven un camino hacia la propiedad, lo que está apoyando la demanda de viviendas de entrada.
Demografía de los compradores y nuevos desarrollos
La combinación de compradores en Wellington en 2025 es notablemente diferente a la de hace algunos años. Los compradores de primera vivienda y las familias jóvenes que buscan una casa más grande están muy activos, mientras que los inversionistas en gran medida se retiraron durante la recesión squirrel.co.nz loweandco.nz. Los informes de la industria señalan que los compradores de primera vivienda y quienes buscan reducir el tamaño de su vivienda juntos representan una gran parte de los compradores activos en la capital loweandco.nz. Estos grupos se sienten atraídos por la combinación de precios suavizados en buenos suburbios y una mayor certeza ahora que las tasas hipotecarias se han estabilizado loweandco.nz 1news.co.nz. En contraste, muchos inversionistas apalancados pasaron 2022–2024 reduciendo su exposición – algunos propietarios han estado vendiendo propiedades, debido a los bajos rendimientos y a los cambios fiscales previos squirrel.co.nz. (Cabe destacar que los rendimientos brutos de alquiler en Wellington, ~4.5–5%, son un poco más altos que en Auckland, pero aún no resultan atractivos cuando las tasas hipotecarias superaban el 6% opespartners.co.nz opespartners.co.nz.) Hay señales tempranas de que los inversionistas podrían empezar a regresar: un nuevo gobierno a finales de 2023 restauró algunas políticas fiscales favorables para inversionistas, y con precios ahora más bajos y rendimientos en mejora, la inversión inmobiliaria en Wellington parece más viable de cara al futuro. Cualquier resurgimiento de los inversionistas probablemente será gradual, pero sigue siendo un factor al alza para la demanda de cara a 2026.
Por el lado de la oferta, Wellington ha experimentado una desaceleración en el desarrollo de nuevas viviendas recientemente, lo que podría ajustar el mercado en los próximos años. Los permisos de construcción en la región cayeron drásticamente (alrededor del 28% interanual a finales de 2024) tras un auge de la construcción en años anteriores loweandco.nz. El aumento de los costos de construcción, las restricciones de financiamiento y la recesión del mercado llevaron a los constructores a retirarse. Como resultado, el flujo de nuevas viviendas para 2025–2027 es más limitado. Esto es un arma de doble filo: a corto plazo, el exceso de oferta de listados está disminuyendo, lo que ayuda a estabilizar los precios; pero para 2026–2028, una pausa en la construcción ahora podría significar que reaparezcan las escaseces de vivienda, lo que potencialmente volvería a ejercer presión al alza sobre los precios y alquileres.
Al mismo tiempo, las políticas de intensificación urbana están desbloqueando el suministro futuro. La ciudad de Wellington implementó un nuevo Plan de Distrito en 2023 que reclasifica muchas áreas para viviendas de mayor densidad. Bajo las reglas impuestas por el gobierno, la mayoría de los barrios residenciales ahora pueden construir hasta 3 viviendas de 3 pisos sin consentimiento especial, y partes de la ciudad y suburbios cercanos a centros de transporte están zonificadas para edificios de apartamentos de 6 o más pisos. Varios proyectos de densidad media ya están en marcha o en etapas de planificación como resultado. En los próximos años, la ciudad espera ver más casas adosadas de relleno y apartamentos de poca altura, especialmente alrededor del borde del CBD y centros suburbanos. Estos cambios de zonificación buscan impulsar la construcción de viviendas y mejorar la asequibilidad a largo plazo. Si bien el impacto en 2025 apenas comienza, para 2028 las reglas de planificación más flexibles podrían llevar a aumentos notables en el parque de viviendas de Wellington, ayudando a satisfacer las necesidades de una población en crecimiento y moderar el crecimiento excesivo de los precios.
Resumen del sector inmobiliario comercial
Sector de oficinas: demanda, oferta y alquileres
El mercado de oficinas de Wellington en 2025 está atravesando un período de aumento de vacantes y nueva oferta inminente. La tasa de vacancia de oficinas en el CBD ha subido a aproximadamente 8,0% a principios de 2025, frente a ~5–6% antes de la pandemia research.jllapsites.com. Este aumento se debe en parte a que varios grandes inquilinos (especialmente agencias gubernamentales) están consolidando o subarrendando espacio. En los últimos meses, aproximadamente 16.000 m² de espacio en subarriendo fue puesto en el mercado por ocupantes del sector público, con otros ~13.000 m² provenientes de empresas privadas research.jllapsites.com. Esencialmente, la reducción de tamaño de algunas oficinas –una respuesta tanto al ajuste fiscal en el gobierno como al aumento del trabajo remoto/híbrido– ha introducido una ola de espacio secundario en busca de inquilinos. Al mismo tiempo, hay una oferta nueva significativa en camino. Un ejemplo es la nueva torre de oficinas de 11 pisos en 61 Molesworth Street (en el distrito parlamentario), que estará disponible a finales de 2025 con el Ministerio de Asuntos Exteriores como inquilino principal research.jllapsites.com. Además, varios edificios de oficinas antiguos están siendo reforzados sísmicamente y renovados (por ejemplo, en The Terrace y a lo largo de la costa) y está previsto que vuelvan al mercado entre 2026 y 2027 research.jllapsites.com. A medida que estos proyectos se completen, se espera que la vacancia aumente aún más en los próximos dos años, poniendo a prueba la capacidad del mercado para absorber espacio.
A pesar de la mayor vacancia, los alquileres de oficinas en edificios prime se han mantenido estables hasta ahora. Los alquileres brutos prime en el CBD de Wellington promedian alrededor de $750+ por m² anualmente, con alquileres netos de aproximadamente $430–435/m², prácticamente sin cambios en los últimos trimestres research.jllapsites.com. Los propietarios han mantenido los alquileres de referencia, aunque los incentivos para los inquilinos (como períodos de alquiler gratis o contribuciones para acondicionamiento) se han vuelto más generosos en este entorno competitivo. En las oficinas de categoría secundaria, los alquileres efectivos están bajo presión debido a la tasa de vacancia cercana al 10% en ese segmento research.jllapsites.com. En general, el crecimiento de los alquileres es plano y los inquilinos tienen más opciones y poder de negociación que hace unos años. Los espacios nuevos y de alta calidad siguen teniendo demanda (especialmente aquellos con altas calificaciones sísmicas y credenciales ecológicas), mientras que los edificios antiguos sin renovar pueden tener dificultades para alquilarse. Las perspectivas para las oficinas en Wellington dependen de las tendencias económicas y del sector público: con el gobierno adoptando una estrategia de gasto conservadora, su presencia podría reducirse aún más research.jllapsites.com. Sin embargo, si el crecimiento del sector empresarial y tecnológico repunta a finales de la década de 2020, podría compensar parte de la reducción del sector público. Por ahora, prevalece la cautela, y anticipamos que la vacancia de oficinas en Wellington se mantenga en dígitos altos hasta 2026, manteniendo el crecimiento de los alquileres modesto. Las oportunidades se encuentran en la mejora de los inquilinos (búsqueda de calidad) y en la reconversión de edificios antiguos (incluyendo posibles conversiones de oficinas a residenciales si es viable), especialmente a medida que aumentan los requisitos de sostenibilidad.Espacio comercial y de hostelería
El sector de bienes raíces comerciales minoristas de Wellington muestra un panorama mixto pero en general en mejora. Las ubicaciones minoristas principales en el CBD, especialmente la “Milla de Oro” de Lambton Quay, Willis Street y Courtenay Place, disfrutan de una demanda muy fuerte. La vacancia en los locales minoristas principales del CBD es casi nula: solo ~1,1% del espacio principal estaba vacío a finales de 2024 insideretail.co.nz insideretail.co.nz. Minoristas internacionales y nacionales han renovado su interés en Wellington, con varias marcas expandiendo tiendas insignia o entrando al mercado por primera vez insideretail.co.nz. Las consultas de arrendamiento a principios de 2025 han sido constantes, ya que los minoristas se posicionan para un esperado aumento en el gasto del consumidor una vez que bajen las tasas de interés y regrese la confianza insideretail.co.nz. Por ejemplo, marcas de formato grande y de lujo han estado buscando espacio en Lambton Quay, anticipando mejores condiciones comerciales en el futuro.
Sin embargo, los distritos comerciales secundarios aún están poniéndose al día. La tasa general de vacancia comercial en la ciudad de Wellington fue de aproximadamente 8,5% a finales de 2024, frente a aproximadamente 6,9% un año antes insideretail.co.nz. Gran parte de estas vacancias se concentran en el distrito de Courtenay Place y en algunas manzanas con menos tráfico peatonal insideretail.co.nz. Estas áreas fueron fuertemente afectadas por las interrupciones de la pandemia (por ejemplo, la pérdida de turistas internacionales y trabajadores de oficina) y han tardado en recuperarse. De manera alentadora, ahora hay “señales positivas de crecimiento y regeneración” en Courtenay Place, incluyendo nuevos operadores de hostelería y mejoras planificadas en las propiedades, lo que se espera que aumente gradualmente la ocupación insideretail.co.nz. El proyecto de revitalización de Courtenay Place del Ayuntamiento (como parte de la mejora de Golden Mile) comenzó en 2025, trayendo mejoras al paisaje urbano que deberían hacer la zona más atractiva para compradores y comensales. En resumen, el sector minorista de Wellington está bifurcado: el comercio minorista principal del CBD está prosperando, con una ocupación prácticamente total y alquileres en aumento, mientras que algunas áreas comerciales periféricas aún están en modo de recuperación. A medida que el gasto del consumidor mejore hacia 2026 (impulsado por el crecimiento poblacional y menores costos hipotecarios), incluso las zonas rezagadas se prevé que se llenen. Nuevos desarrollos como el Takina Convention Centre (inaugurado en 2023) también están aumentando el flujo peatonal para los comercios y restaurantes cercanos, apoyando el segmento inmobiliario de hostelería.
Propiedad Industrial y Logística
El mercado de bienes raíces industriales en Wellington sigue siendo excepcionalmente ajustado, incluso cuando el crecimiento económico se ha desacelerado. El espacio para almacenes y fábricas es escaso, con una vacancia de solo alrededor del 2–3% en toda la región, cerca de mínimos históricos. Una encuesta de Colliers a finales de 2024 situó la vacancia industrial de Wellington en 2,4% (la más alta desde 2020, pero aún extremadamente baja) linkedin.com. Básicamente, casi todo el stock industrial utilizable está ocupado, y cualquier espacio que queda disponible se ocupa rápidamente. El ligero aumento en la vacancia de cerca del 1% al 2,4% probablemente refleja que algunas instalaciones más grandes han quedado vacantes además de una economía más débil, pero aún hay muchísima más demanda que oferta para sitios industriales en Wellington linkedin.com. Es fundamental que el desarrollo de nuevo stock industrial se ha desacelerado casi por completo: los permisos para nuevos edificios industriales están en su nivel más bajo en casi una década linkedin.com. La escasez de terrenos en la región de Wellington (limitada por colinas y el puerto) persiste, especialmente en los tradicionales distritos industriales como Seaview, Petone, Porirua y la zona de Rongotai/Aeropuerto linkedin.com. Con un terreno disponible muy limitado y altos costos de construcción, se están construyendo pocos almacenes nuevos, aunque los arrendatarios buscan espacios modernos.Este desajuste entre la oferta y la demanda ha mantenido los alquileres industriales en una trayectoria ascendente. A partir de 2024, los alquileres de almacenes prime en Wellington promedian aproximadamente $170–180 por m² por año linkedin.com. Aunque el crecimiento de los alquileres se ha moderado recientemente debido a los vientos económicos en contra, los alquileres siguen en máximos históricos y solo han “disminuido” su ritmo de crecimiento linkedin.com. Los inversores siguen siendo optimistas respecto a la propiedad industrial en Wellington: los rendimientos se han comprimido en los últimos años, pero parecen haberse estabilizado en 2025, generalmente en el rango medio del 5% para activos prime. El sentimiento del mercado es que el sector industrial es el sector “resiliente” que probablemente superará al resto, respaldado por las tendencias estructurales del comercio electrónico, las necesidades logísticas y la vacancia casi nula que otorga poder de fijación de precios a los propietarios linkedin.com. De hecho, la confianza está regresando entre los inversores industriales, con expectativas de que una recuperación económica impulse este segmento hacia 2025 linkedin.com. Salvo una gran recesión, las perspectivas del mercado industrial de Wellington son positivas: los alquileres deberían mantenerse fuertes (posiblemente aumentando aún más si no llega nueva oferta), y cualquier nuevo almacén de gran altura que salga al mercado entre 2025 y 2028 probablemente asegurará inquilinos rápidamente. El principal desafío será encontrar formas de desarrollar más espacio industrial (por ejemplo, reutilizando terrenos infrautilizados o aumentando el almacenamiento en varios niveles) para acomodar la demanda futura.
Impacto del desarrollo urbano e infraestructura
Múltiples proyectos de infraestructura e iniciativas urbanas están en marcha en Wellington, y se espera que influyan significativamente en los patrones inmobiliarios hasta finales de la década de 2020. Una iniciativa destacada es el tan esperado programa de transporte “Let’s Get Wellington Moving” – que, aunque fue reestructurado en 2023, traerá mejoras importantes. A finales de 2023, el gobierno se comprometió a financiar completamente un segundo túnel vial en Mt. Victoria y una mejora en la intersección de Basin Reserve transport.govt.nz. Se espera que este segundo túnel (paralelo al túnel Mt. Vic de los años 30) comience su construcción en 2025–26 bajo el mandato del nuevo Gobierno y, una vez finalizado a finales de esta década, mejorará drásticamente la conectividad entre el centro de la ciudad y los suburbios orientales de Wellington (así como el aeropuerto) al añadir capacidad vial y senderos dedicados para peatones y ciclistas. El viaje más fácil y el mejor acceso podrían impulsar la demanda residencial en suburbios como Kilbirnie, Miramar y Hataitai, lo que potencialmente aumentaría el valor de las propiedades allí a medida que disminuyan los tiempos de viaje. En Basin Reserve, el rediseño de ese concurrido cruce eliminará un conocido cuello de botella, beneficiando a las zonas cercanas de Te Aro y Newtown.Dentro de la ciudad, la revitalización de Golden Mile es otro proyecto transformador. Este plan de más de $120 millones peatonalizará y mejorará las principales calles comerciales del centro de Wellington (desde Lambton Quay hasta Courtenay Place), haciéndolas más amigables para las personas. Las obras comenzaron en 2025, incluyendo nuevos carriles para bicicletas, aceras más anchas y restricción de autos durante las horas punta transportprojects.org.nz transportprojects.org.nz. Cuando esto se complete en 2027, el entorno mejorado de Golden Mile debería aumentar aún más el atractivo comercial y de hospitalidad del CBD, lo que será positivo para los valores y alquileres de tiendas, oficinas y hoteles a lo largo de la ruta. Se espera cierta interrupción a corto plazo por las obras, pero a largo plazo, las vacantes comerciales deberían disminuir y el flujo peatonal aumentar, apoyando alquileres comerciales más altos y la remodelación de edificios antiguos en espacios comerciales modernos o de uso mixto.
La infraestructura de transporte público de Wellington también está lista para mejoras. Los planes para una nueva línea de tránsito rápido masivo (tranvía o autobús de tránsito rápido) desde la estación de tren hasta los suburbios del sur/este formaban parte de LGWM. Aunque la forma del proyecto de tránsito masivo aún se está decidiendo (y fue pausada durante la reestructuración del programa en 2023), se sigue trabajando en la mejora de la red de autobuses existente con carriles prioritarios continuos y potencialmente vehículos de mayor capacidad. La red ferroviaria que sirve a los suburbios de la región de Wellington también está recibiendo mejoras: se han encargado nuevas unidades de tren para las líneas metropolitanas y Metlink planea aumentar la frecuencia del servicio hacia 2026. Un transporte eficiente es crucial para apoyar el desarrollo de viviendas de mayor densidad a lo largo de los corredores clave (línea Johnsonville, línea Hutt, etc.), y las áreas alrededor de las estaciones de tren (Johnsonville, Tawa, Porirua, etc.) que ahora están zonificadas para apartamentos serán más atractivas a medida que mejore el servicio de transporte.
Más allá del transporte, otros proyectos de infraestructura y desarrollo influirán en el panorama inmobiliario:
- Proyectos de fortalecimiento sísmico y del litoral: La ciudad sigue invirtiendo en resiliencia – por ejemplo, reforzando el malecón de Wellington y mejorando el drenaje para mitigar el riesgo de inundaciones. Varios edificios patrimoniales están siendo reforzados contra terremotos o remodelados (la restauración del Ayuntamiento termina en 2025, un nuevo centro de convenciones resistente a terremotos abrió en 2023). Un entorno construido más seguro y resiliente mejora el valor de las propiedades a largo plazo y su asegurabilidad.
- Expansión suburbana: En los suburbios del norte y ciudades satélite, se están desarrollando nuevos conjuntos habitacionales. Por ejemplo, grandes desarrollos en terrenos vírgenes en Porirua (Kenepuru Landing, Plimmerton Farm), Upper Hutt (urbanizaciones Kelson y Wallaceville) y Lower Hutt (nuevas zonas residenciales en Wainuiomata y Stokes Valley) sumarán miles de viviendas en los próximos 5–10 años. Estos proyectos ampliarán gradualmente la oferta de viviendas de la región y trasladarán parte del crecimiento a las zonas periféricas. Cabe destacar que la apertura en 2022 de la autopista Transmission Gully mejoró el acceso a Kapiti Coast y Porirua, generando mayor interés en el mercado inmobiliario de esas áreas.
- Desarrollos de zonas comerciales: El sector tecnológico de Wellington está creciendo silenciosamente; iniciativas como el Takapu Valley Tech Hub y la expansión del distrito de Ciencia e Innovación de Wellington (cerca de Gracefield) podrían impulsar la demanda de bienes raíces comerciales especializados (laboratorios, oficinas) para 2028. Además, si la industria cinematográfica (centrada en Miramar) sigue prosperando, podríamos ver inversiones en nuevos estudios o parques empresariales creativos, consolidando aún más a Wellington como capital creativa.
En general, las inversiones actuales en infraestructura de Wellington buscan aumentar la capacidad y habitabilidad de la ciudad, lo que a su vez respalda el mercado inmobiliario. Mejores conexiones de transporte abrirán nuevas zonas residenciales y permitirán mayores densidades sin congestión. Las mejoras urbanas harán que el centro sea más vibrante, animando a personas (y empresas) a establecerse en Wellington. Estos desarrollos preparan el terreno para un crecimiento sostenible del mercado inmobiliario de cara a finales de la década de 2020.
Influencias económicas y demográficas
Tendencias de población y migración
Las corrientes demográficas son un factor fundamental para las perspectivas inmobiliarias de Wellington. La población de la región está creciendo, pero de manera modesta en comparación con la tasa nacional. Greater Wellington alcanzó aproximadamente 541,500 personas en 2024, un aumento de ~0.7% en el año rep.infometrics.co.nz. Esta tasa de crecimiento es inferior al 1.7% general de Nueva Zelanda en el mismo período rep.infometrics.co.nz, lo que refleja que la capital no se benefició tanto del auge migratorio pospandemia como Auckland o Christchurch. De hecho, después de que las fronteras de Nueva Zelanda se reabrieran en 2022, el país experimentó una afluencia récord de migrantes en 2023–24 (la migración neta superó los +100,000 en 2024), pero una gran parte de estos se establecieron en Auckland u otras zonas. Wellington sí recibió algunos migrantes extranjeros (estudiantes internacionales, trabajadores calificados en TI y gobierno), pero también experimentó una continua salida neta de neozelandeses hacia Australia, lo que compensó parte de la ganancia stats.govt.nz 1news.co.nz. Para principios de 2025 las corrientes migratorias han cambiado nuevamente: los datos más recientes muestran que la migración neta se ha desacelerado considerablemente (a ~+26,000 a nivel nacional en el año hasta marzo de 2025, frente al gran año anterior) stats.govt.nz. Para Wellington, esto probablemente significa que el crecimiento poblacional se mantendrá moderado, alrededor de 0.5–1% anual, a menos que una nueva ola de migrantes apunte específicamente a la capital. El Censo 2023 registró para la región de Wellington unas ~521,000 personas (población residente habitual) stats.govt.nz, y las proyecciones sugieren un aumento constante hasta ~560,000 para 2028 (aproximadamente +1% anual). Implicación clave: la demanda de vivienda en Wellington crecerá, pero no se disparará; un ritmo manejable que, combinado con la nueva oferta de viviendas, podría mantener el mercado equilibrado.
También es notable que la migración interna dentro de Nueva Zelanda ha favorecido recientemente a algunos centros pequeños de la Isla Norte a expensas de Wellington. Los altos costos de la vivienda y el cambio hacia el trabajo remoto llevaron a que un goteo de habitantes de Wellington se mudara a regiones como Wairarapa o Palmerston North en 2020–22. Sin embargo, a medida que la asequibilidad de Wellington mejora y las oficinas llaman a la gente de vuelta de forma presencial, la ciudad podría retener y atraer a más residentes nuevamente. Los niveles relativamente altos de educación e ingresos de la región actúan como un atractivo. Además, la población de Wellington tiene una inclinación hacia adultos jóvenes (debido a las universidades y empleos gubernamentales), lo que genera demanda natural de vivienda a medida que los arrendatarios pasan a ser compradores de su primera vivienda, etc. Entre 2025 y 2028, cualquier cambio significativo en la política migratoria o un repunte en el número de estudiantes internacionales (por ejemplo, en la Universidad Victoria) aumentaría directamente la demanda de alquiler y de compradores primerizos en Wellington. En resumen, la demografía proporciona un suave viento de cola: Wellington crecerá, apoyando el sector inmobiliario, pero no tan rápidamente como para sobrecalentarse únicamente por presión poblacional.
Factores de Empleo e Ingresos
La salud del mercado laboral de Wellington es fundamental para su sector inmobiliario, dado el papel de la ciudad como centro administrativo y tecnológico de Nueva Zelanda. El empleo en Wellington ha sido relativamente estable durante los recientes vaivenes económicos. La tasa de desempleo de la región fue de alrededor del 3,4% en 2024, un aumento desde mínimos históricos (~2,8%) pero aún mejor que el desempleo nacional (~5% para 2025) rep.infometrics.co.nz stats.govt.nz. La contratación en el sector público se expandió significativamente entre 2018 y 2022, lo que apoyó la economía local, pero un cambio de gobierno a finales de 2023 trajo un enfoque en la contención fiscal. En 2024, las agencias públicas en Wellington enfrentaron recortes presupuestarios y revisiones, creando cierta incertidumbre laboral en el sector público loweandco.nz. Algunos contratistas perdieron trabajo y ciertos ministerios consolidaron equipos (afectando el espacio de oficinas, como se mencionó). Esto ha introducido un sentimiento de cautela entre los compradores – muchos de los cuales trabajan en el gobierno – moderando su disposición a estirar el presupuesto para la vivienda loweandco.nz. Dicho esto, el núcleo del servicio público sigue siendo un empleador grande y estable, por lo que no se espera un éxodo masivo de empleos. Para 2025, la mayoría de los recortes parecen haber sido modestos y puntuales. De hecho, la economía del conocimiento de Wellington se está diversificando: el crecimiento de empresas de TI, startups y la industria audiovisual está sumando empleos en el sector privado que compensan cualquier reducción en los roles gubernamentales.
Es importante destacar que los ingresos en Wellington se encuentran entre los más altos de Nueva Zelanda, lo que respalda la asequibilidad de la vivienda y la capacidad de endeudamiento. El ingreso familiar medio en la ciudad de Wellington es aproximadamente un 15% superior a la media nacional. El crecimiento constante de los salarios en el rango del 3–4% anual entre 2020 y 2024 significa que muchos hogares ahora tienen más ingresos para destinar a hipotecas (incluso cuando aumentaron los costos de los intereses). Esto ayudó a limitar el estrés hipotecario: a mediados de 2024, Wellington tenía una proporción menor de hogares que gastaban más del 40% de sus ingresos en vivienda que la mayoría de las regiones ecoprofile.infometrics.co.nz. De cara al futuro, una previsión de aumento del desempleo a quizás ~4–5% (si la economía se desacelera en 2025) seguiría siendo relativamente moderada y probablemente de corta duración. Para 2026–27, a medida que la economía neozelandesa en general se recupere, Wellington debería ver reanudarse el crecimiento del empleo, especialmente si el gobierno afloja el gasto o invierte en infraestructura (como suele hacerse para estimular el crecimiento).
En resumen, las perspectivas de empleo para Wellington siguen siendo sólidas, aunque con atención a la política del sector público. La estabilidad laboral y el aumento de los ingresos dan a las personas la confianza para comprar viviendas o firmar contratos comerciales. Un riesgo a tener en cuenta: la fuerte dependencia de Wellington en empleos del sector del conocimiento significa que cualquier cambio repentino (por ejemplo, subcontratación, automatización o el traslado de una gran agencia) podría afectar al mercado inmobiliario. Por el contrario, como capital, Wellington podría beneficiarse de cualquier aumento del gasto público en el futuro (por ejemplo, si se necesita un estímulo económico), lo que podría impulsar nuevamente la contratación y la ocupación de oficinas. Por ahora, la fuerza laboral profesional diversificada de la ciudad y la baja tasa de desempleo proporcionan una base sólida para su mercado inmobiliario hasta 2028.
Tasas de interés e inflación
La trayectoria de las tasas de interés ha sido un factor dominante en el ciclo inmobiliario de Wellington. Después de que el Banco de Reserva de Nueva Zelanda (RBNZ) aumentara agresivamente la Tasa Oficial de Interés desde 2021 hasta mediados de 2023 (para combatir la alta inflación), los costos de los préstamos aproximadamente se triplicaron desde sus mínimos durante la pandemia. Para 2023, las tasas hipotecarias promedio alcanzaron alrededor del 6%–7% (para plazos fijos), lo que redujo significativamente el poder adquisitivo de los compradores y contribuyó a la caída de los precios de la vivienda. La buena noticia en 2025 es que el ciclo de tasas ha cambiado de rumbo: la inflación se ha reducido dentro del rango objetivo, permitiendo que las tasas bajen. La inflación anual en NZ se enfrió a ~2.7% para mediados de 2025, el nivel más bajo en casi dos años squirrel.co.nz squirrel.co.nz. El RBNZ, tras haber logrado frenar las presiones de precios (bajando desde una inflación de ~7% en 2022), comenzó a recortar la OCR a finales de 2024. A mediados de 2025, la OCR se sitúa en 3.25% 1news.co.nz, bajando desde su pico de 5.5%. Esto se ha traducido en un alivio significativo para los prestatarios: las tasas hipotecarias fijas típicas a 1 año han caído a ~5.6% (desde ~6.5% un año antes) 1news.co.nz 1news.co.nz. De manera similar, las tasas hipotecarias variables ahora están por debajo del 7% en promedio, mientras que estaban cerca del 8% en 2023 1news.co.nz 1news.co.nz.Estos recortes de tasas de interés son una razón clave por la que el mercado inmobiliario se está estabilizando. Los menores costos de servicio de la deuda mejoran la asequibilidad; por ejemplo, cada punto porcentual de disminución en las tasas hipotecarias aumenta cuánto puede pagar un comprador promedio de Wellington por una vivienda sin aumentar su pago mensual. Se espera que las tasas caigan solo gradualmente a partir de ahora. Los economistas anticipan quizás un recorte menor más de la OCR para finales de 2025, y luego una meseta 1news.co.nz 1news.co.nz. Bancos como ASB y ANZ están señalando que la mayoría de las caídas en las tasas hipotecarias ya se han producido por ahora 1news.co.nz 1news.co.nz. Por lo tanto, los compradores no deben esperar un regreso a las hipotecas ultra bajas del 3% de 2021; en cambio, las tasas podrían estabilizarse en el rango del 4–5% en los próximos años, lo cual es históricamente normal. Desde la perspectiva del mercado inmobiliario, las tasas de interés en 2025–2028 probablemente serán neutrales o de apoyo: lo suficientemente altas para mantener la disciplina de endeudamiento, pero lo suficientemente bajas (en relación con la inflación y el crecimiento de los ingresos) para fomentar las transacciones. Cabe destacar que los inversionistas que se vieron presionados por las altas tasas ahora pueden justificar mejor las compras a medida que los rendimientos y las tasas hipotecarias convergen.
En el frente de la inflación, los residentes de Wellington están viendo que las presiones del costo de vida disminuyen ligeramente. Aparte de la vivienda, un costo que aumentó fueron los impuestos municipales, que subieron considerablemente (el Ayuntamiento de Wellington implementó un gran aumento de tasas en 2024). Parte de eso se refleja en las medidas de inflación. Pero en general, con las cadenas de suministro globales estabilizándose y el gasto del consumidor contenido, se espera que la inflación se mantenga alrededor del 2–3%, justo dentro del rango objetivo del RBNZ. Esta estabilidad significa que no se anticipan sobresaltos en las tasas de interés; la era de rápidas subidas de tasas ha terminado, a menos que ocurra un nuevo repunte inflacionario. Para el sector de propiedades comerciales, este entorno también implica que las tasas de capitalización (rendimientos) podrían estabilizarse. Durante 2022, las tasas de capitalización aumentaron a medida que subían las tasas de interés; ahora, con alivio en las tasas, estamos viendo la estabilización de las tasas de capitalización en los mercados de oficinas e industriales de Wellington linkedin.com. Los inversionistas ya no exigen rendimientos cada vez más altos para superar el aumento del costo de la deuda. En resumen, la baja inflación y la suave caída de las tasas de interés forman un contexto positivo para el sector inmobiliario de Wellington hasta 2028, apoyando un nivel sostenible de crecimiento de precios y actividad de inversión.
Perspectiva de inversión: 2025 a 2028
La perspectiva para el mercado inmobiliario de Wellington en los próximos años es cautelosamente optimista, con un crecimiento moderado esperado pero también algunos riesgos a considerar. Esto es lo que los inversionistas y observadores pueden anticipar:
- Crecimiento de los precios de la vivienda se recuperará modestamente: Después de tocar fondo en 2024–25, se proyecta que los precios de las casas en Wellington aumenten gradualmente hasta 2028. Los pronósticos de consenso apuntan a ganancias anuales de un solo dígito en lugar de otro auge. Una encuesta de Reuters a analistas pronostica que los precios de la vivienda en Nueva Zelanda aumentarán alrededor de +3,8% en 2025, luego se acelerarán a +6,0% en 2026 y +5,1% en 2027 globalpropertyguide.com. Wellington puede comenzar un poco más lento (dada su corrección más grande), pero para 2026 podría seguir en general esas ganancias nacionales. Bancos como ANZ predicen de manera similar un crecimiento de precios de 2,5–4,5% en 2025 loweandco.nz. Los impulsores de este repunte: mejor asequibilidad, crecimiento poblacional (aunque modesto) y una construcción de viviendas mucho menor que ajustará la oferta para 2026. Sin embargo, no se espera una inflación rápida de precios – las restricciones de asequibilidad persistentes y el sentimiento cauteloso de los compradores probablemente “moderen el crecimiento”, manteniéndolo gradual loweandco.nz. Esencialmente, el mercado de la vivienda de Wellington está entrando en un período de recuperación medida en lugar de un repunte especulativo.
- Rendimientos de alquiler y estrategia de los inversores: Con la caída de los precios de las viviendas y los alquileres solo ligeramente a la baja, los rendimientos de alquiler en Wellington en realidad han mejorado desde sus mínimos. Los rendimientos brutos ahora promedian alrededor del 4,5–5% para propiedades residenciales opespartners.co.nz opespartners.co.nz, frente al ~3–4% en el pico del mercado. Este nivel está ligeramente por encima del rendimiento promedio nacional opespartners.co.nz opespartners.co.nz y hace que mantener una propiedad sea más sostenible financieramente para los inversores. De hecho, Wellington “destaca” por sus relaciones alquiler-precio relativamente decentes; por ejemplo, el alquiler de una vivienda mediana en Wellington es aproximadamente el 23% del ingreso familiar medio, mejor que la asequibilidad de Auckland ecoprofile.infometrics.co.nz. A medida que bajan las tasas de interés, las perspectivas de flujo de caja para los propietarios mejorarán aún más. Es posible que veamos a los primeros compradores (que compraron en los precios máximos) continuar reduciendo su apalancamiento, pero los nuevos inversores están observando oportunidades, especialmente en segmentos como casas adosadas que pueden lograr rendimientos de ~4,8%, o apartamentos dual-key con un rendimiento de ~6% opespartners.co.nz opespartners.co.nz. Con la restitución de la deducibilidad fiscal de los intereses (si se confirma plenamente con los cambios de política de 2025), la inversión en alquileres en Wellington podría volverse más atractiva. En general, es probable que los inversores sigan siendo enfocados en el rendimiento, favoreciendo propiedades que tengan un sólido retorno de alquiler o potencial para agregar valor (por ejemplo, mediante viviendas menores o renovaciones para aumentar el alquiler).
- Riesgos a tener en cuenta: Algunos riesgos podrían nublar el horizonte. Uno es la economía en general: si Nueva Zelanda entrara en una recesión más profunda de lo previsto (debido a shocks globales o una fuerte desaceleración en China/Australia), la demanda de vivienda en Wellington se debilitaría y los inquilinos comerciales podrían reducirse. Un desempleo por encima, digamos, del 6% afectaría la confianza. Otro riesgo local es desastre natural: la ubicación de Wellington sobre fallas sísmicas significa que la posibilidad de un terremoto siempre está presente. Un sismo significativo podría deprimir temporalmente el mercado y redirigir la inversión (aunque los códigos de construcción modernos y los esfuerzos continuos de refuerzo mitigan el riesgo de daños). Además, los cambios de política presentan incertidumbre. Si bien el gobierno actual es pro-desarrollo de vivienda, cualquier cambio drástico como nuevas reglas fiscales o restricciones de crédito podría afectar el comportamiento de los inversores. Por ejemplo, si el Banco de la Reserva vuelve a imponer límites más estrictos de relación préstamo-valor (LVR) en el futuro para enfriar cualquier exuberancia, eso podría ralentizar el mercado. En general, estos riesgos son manejables, pero los inversores deben mantener colchones prudentes y seguros, dada la singularidad de Wellington.
- Oportunidades por delante: El mercado de Wellington ofrece algunas oportunidades distintivas de cara a 2028. El movimiento hacia la intensificación urbana abre posibilidades en el desarrollo y la remodelación: los inversores astutos podrían reunir propiedades antiguas en zonas con nueva zonificación (por ejemplo, cerca de centros de transporte) para construir casas adosadas o apartamentos que satisfagan la demanda acumulada. El sector de apartamentos en Wellington ha estado rezagado (la mayoría de los neozelandeses prefiere casas), pero con la asequibilidad limitada, los apartamentos modernos en buenas ubicaciones podrían ver un aumento en la demanda, proporcionando un nicho de crecimiento. En el sector inmobiliario comercial, la incertidumbre del mercado de oficinas es una oportunidad para que los inquilinos mejoren su espacio en condiciones negociables, y para que los inversores reposicionen edificios de oficinas antiguos (posiblemente convirtiendo algunas oficinas periféricas en residenciales, algo que ya se empieza a ver en Wellington). El sector industrial sigue siendo una apuesta atractiva: cualquier desarrollo en esta clase de activos escasos, o incluso la compra de terrenos con zonificación industrial, probablemente generará buenos rendimientos a medida que crecen las necesidades logísticas. Además, la calidad de vida de Wellington y su ambiente de “pequeña capital cool” continúan atrayendo a una fuerza laboral creativa; mientras eso se mantenga, la demanda tanto de casas con carácter en barrios caminables como de espacios de oficina creativos (estudios, centros de coworking) debería persistir.
Escenario esperado hasta 2028: El mercado inmobiliario de Wellington está listo para entrar en un período de expansión sostenible en lugar de un auge insostenible. Esperamos un crecimiento lento de los precios de la vivienda en los próximos años, ya que la oferta sigue siendo amplia y los compradores se mantienen atentos al valor 1news.co.nz. La abundancia de listados y la llegada de nuevas viviendas evitarán precios descontrolados a mediano plazo 1news.co.nz 1news.co.nz. Para 2026–27, si las condiciones económicas son sólidas, el crecimiento de los precios podría acelerarse un poco, pero probablemente se mantendrá en un solo dígito anual. Es posible que los alquileres vuelvan a subir después de 2025 una vez que se absorba el excedente actual, pero es poco probable que haya grandes aumentos de renta dada la reciente subida y la nueva oferta de alquileres (por ejemplo, propietarios que pasan de alquileres de corto plazo tipo Airbnb a contratos de largo plazo, aumentando la oferta). Los inversores inmobiliarios pueden esperar modestas plusvalías además de mejores rendimientos por alquiler, un perfil de retorno más orientado a los ingresos frente a las fuertes plusvalías de la década de 2010.
En conclusión, el mercado inmobiliario de Wellington en 2025 ha recuperado su estabilidad tras una corrección y está preparado para un crecimiento gradual con menos extremos. La combinación de una economía en estabilización, mejoras críticas en infraestructuras y políticas de vivienda prudentes está creando un contexto para un mercado más saludable. Tanto el sector residencial como el comercial tienen sus desafíos (asequibilidad y sobreoferta en algunos segmentos, respectivamente), pero también señales claras de resiliencia y adaptación. Salvo sorpresas, para 2028 Wellington debería tener valores inmobiliarios más altos que hoy, un parque habitacional más moderno (gracias al desarrollo de relleno) y una ciudad que sigue siendo uno de los lugares más deseables de Nueva Zelanda para vivir y hacer negocios: verdaderamente la “pequeña capital más cool” que mantiene la vitalidad de su mercado inmobiliario.
Fuentes: Datos y reportes oficiales, incluyendo publicaciones del Real Estate Institute of NZ (REINZ) squirrel.co.nz globalpropertyguide.com, perfiles económicos regionales rep.infometrics.co.nz ecoprofile.infometrics.co.nz, análisis de agencias inmobiliarias (Lowe & Co, Squirrel Mortgage) loweandco.nz squirrel.co.nz, investigaciones de mercado de JLL y Colliers research.jllapsites.com linkedin.com, y comentarios de noticias de 1News, RNZ y otros 1news.co.nz stats.govt.nz, como se cita a lo largo del texto. Estos proporcionan las últimas perspectivas para 2025 y proyecciones a futuro para el mercado inmobiliario de Wellington.
