Mercado inmobiliario en Melbourne: perspectivas para 2025 y más allá

El mercado inmobiliario de Melbourne en 2025 muestra señales claras de recuperación tras un período desafiante. Tanto los sectores residenciales como comerciales están experimentando dinámicas cambiantes, ya que la segunda ciudad más grande de Australia se beneficia de una demanda renovada, un crecimiento poblacional récord y una mejora en el sentimiento del mercado. En este informe completo, desglosamos las últimas tendencias del mercado inmobiliario de Melbourne – desde los precios de la vivienda y los suburbios más destacados hasta los rendimientos de alquiler y el impacto de la infraestructura – y analizamos lo que inversores, desarrolladores y propietarios pueden esperar en los próximos años.

Tendencias del mercado de propiedades residenciales (2025)

El mercado residencial de Melbourne ha entrado en 2025 con un impulso creciente. Tras una recesión durante 2022–2023, cuando el aumento de las tasas de interés y las interrupciones por la pandemia provocaron una caída en los valores, la tendencia está cambiando. De hecho, los valores de las viviendas en Melbourne han registrado ya varios meses consecutivos de crecimiento a principios de 2025 propertyupdate.com.au. Esto marca un cambio notable respecto a 2024, cuando los precios caían en la mayoría de los meses propertyupdate.com.au. El sentimiento del mercado está mejorando a medida que los compradores recuperan la confianza ante las expectativas de que las tasas de interés se estabilicen o incluso comiencen a bajar más adelante en el año commercialrealestate.com.au. Es importante destacar que Melbourne sigue respaldada por fundamentos sólidos – un fuerte crecimiento poblacional, grandes inversiones en infraestructura y una economía diversificada – lo que refuerza su estatus como uno de los principales mercados inmobiliarios a largo plazo en Australia propertyupdate.com.au.

Varios factores están contribuyendo a la actual dinámica del mercado de la vivienda. Por el lado de la oferta, la construcción de nuevas viviendas no ha seguido el ritmo de la demanda. Las aprobaciones de construcción en Victoria han estado estancadas en niveles bajos: solo se aprobaron alrededor de 56,000 nuevas viviendas en el último año (hasta marzo de 2025), muy por debajo de las ~75,000 por año necesarias para alcanzar los objetivos de crecimiento realestate.com.au realestate.com.au. Los altos costos de construcción y la insolvencia de los constructores han restringido aún más la nueva oferta realestate.com.au realestate.com.au. Esta escasez de oferta choca con una demanda creciente impulsada por el crecimiento poblacional, creando competencia por las viviendas existentes. Las ofertas siguen siendo relativamente limitadas; aunque las nuevas publicaciones aumentaron en mayo de 2025 (el segundo mayo más alto registrado), el total de propiedades en venta sigue siendo menor en comparación con el año anterior shapepropertygroup.com.au, lo que indica que muchos vendedores están esperando, quizás aguardando precios más altos. El resultado es que las viviendas bien presentadas, especialmente en barrios deseables, están atrayendo un fuerte interés de los compradores y se venden más rápido. Las tasas de éxito en subastas en Melbourne alcanzaron aproximadamente el 67% en mayo de 2025 – el nivel más alto en casi dos años, lo que refleja esta renovada confianza de los compradores shapepropertygroup.com.au.

Cabe destacar que no todos los segmentos del mercado son iguales. Las casas independientes y las propiedades aptas para familias en zonas consolidadas están liderando la recuperación. Por el contrario, los departamentos de alta densidad en el centro de la ciudad –especialmente las unidades antiguas en edificios altos– siguen enfrentando obstáculos debido al exceso de oferta y al sentimiento cauteloso de los inversores. Los expertos inmobiliarios advierten sobre los departamentos “off-the-plan” en el CBD de Melbourne y los suburbios internos, que históricamente han tenido un rendimiento inferior debido a la abundante oferta y al menor crecimiento de capital a largo plazo propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. Por otro lado, los suburbios de anillo medio con escasa oferta (por ejemplo, casas en terrenos de buen tamaño) y fuerte atractivo para propietarios-ocupantes están experimentando una demanda creciente. En general, el mercado residencial en 2025 está pasando de ser un mercado de compradores a uno más equilibrado o incluso inclinado hacia los vendedores. Los compradores que hace un año podían negociar grandes descuentos ahora ven cómo esa ventana se reduce a medida que aumenta la competencia shapepropertygroup.com.au.

Tendencias del mercado de propiedades comerciales (2025)

El sector inmobiliario comercial en Melbourne también se encuentra en un punto de inflexión en 2025. Tras haber superado la pandemia y las altas tasas de interés, diferentes clases de activos comerciales ahora muestran tendencias divergentes:

Espacio de oficinas: El mercado de oficinas de Melbourne sigue siendo débil, especialmente en el CBD. La ciudad continúa registrando la tasa de vacancia de oficinas más alta de Australia, con vacantes en el CBD estables alrededor del 18% en enero de 2025 propertycouncil.com.au. Esto está significativamente por encima del promedio nacional de vacancia en CBD (~13,7%) y refleja desafíos continuos como el trabajo remoto y la incorporación de nueva oferta propertycouncil.com.au. La demanda de espacio de oficinas ha sido negativa en los últimos períodos de reporte propertycouncil.com.au, aunque hay señales de que lo peor podría haber pasado. Las oficinas de categoría premium están teniendo un desempeño un poco mejor que las de categoría secundaria, pero incluso los edificios de categoría A en Melbourne mostraron una vacancia de ~18,5% a principios de 2025 propertycouncil.com.au. Los propietarios están respondiendo ofreciendo incentivos y renovando oficinas antiguas para atraer inquilinos. La alta vacancia y la reducción de alquileres en algunas zonas presentan oportunidades para que las empresas mejoren sus ubicaciones y para que los inversores adquieran activos de oficinas con descuento. Los analistas de la industria esperan que el sector de oficinas se recupere gradualmente de cara a 2026 a medida que las iniciativas de regreso a la oficina ganen tracción y la economía mejore commercialrealestate.com.au commercialrealestate.com.au. Sin embargo, puede ser una recuperación lenta; el apoyo de políticas (como que el gobierno dirija a los trabajadores de regreso a las oficinas) podría desempeñar un papel en la revitalización de la demanda de oficinas en el CBD de Melbourne propertycouncil.com.au.
Propiedad minorista: Después de varios años difíciles, el sector inmobiliario minorista está experimentando una recuperación. El tráfico peatonal y el gasto minorista han mejorado con el fin de los confinamientos y el regreso de turistas y trabajadores de oficina a la ciudad. Las zonas comerciales a pie de calle y los centros comerciales están reportando una mayor afluencia, y los inversores están recuperando el interés en activos minoristas bien ubicados. De hecho, en 2024 las propiedades minoristas representaron una proporción creciente de las transacciones comerciales, lo que indica una renovada confianza en el sector commercialrealestate.com.au. Los analistas predicen que 2025 verá la mayor demanda de inversores por propiedades minoristas en aproximadamente una década, a medida que el sentimiento se vuelve positivo commercialrealestate.com.au commercialrealestate.com.au. Los centros comerciales principales y los centros basados en servicios esenciales (anclados por supermercados, comercios de gran formato, etc.) han demostrado ser resilientes, y muchos centros comerciales se han adaptado añadiendo opciones de entretenimiento y gastronomía para atraer más visitas commercialrealestate.com.au. Si bien persisten desafíos como el comercio electrónico, el comercio físico en Melbourne – especialmente en los corredores de crecimiento y suburbios consolidados – vuelve a considerarse una clase de activo sólida. Los rendimientos de alquiler para propiedades minoristas se han vuelto atractivos tras las correcciones de precios, y el desarrollo limitado de nuevos comercios en los últimos años significa que la oferta es escasa en ubicaciones privilegiadas.
Industrial y Logística: El sector de propiedades industriales ha sido el de mejor desempeño a nivel nacional, y Melbourne no es la excepción. La enorme demanda de almacenes, centros de distribución e instalaciones logísticas (impulsada por el auge del comercio electrónico y los reajustes en la cadena de suministro) llevó las vacantes industriales a mínimos históricos en los últimos dos años. A mediados de 2025, la tasa de vacancia industrial en Melbourne ha subido ligeramente hasta alrededor del 4% propertycouncil.com.au – un leve aumento debido a la nueva oferta en los suburbios exteriores – pero esto sigue siendo excepcionalmente bajo según los estándares globales y señala un mercado muy ajustado propertycouncil.com.au. En los principales distritos industriales del este y sureste de Melbourne, la vacancia es aún menor (cerca del 1–2%), mientras que en el oeste exterior, con una ola de nuevos desarrollos, hay mayor espacio disponible propertycouncil.com.au propertycouncil.com.au. Los alquileres de unidades industriales y almacenes logísticos han aumentado considerablemente en los últimos 18 meses, y aunque el crecimiento de los alquileres podría moderarse a medida que se entregue más oferta, se espera que las tasas de ocupación sigan siendo altas. El interés de los inversores en activos industriales sigue siendo sólido, pero los rendimientos se han comprimido a niveles históricamente bajos dada la popularidad del sector. Se está produciendo cierta normalización – por ejemplo, la vacancia industrial nacional subió al 2,8% en el primer semestre de 2025 desde cerca del 1% en el punto más bajo propertycouncil.com.au – sin embargo, el mercado industrial de Melbourne sigue siendo uno de los más ajustados a nivel mundial, con factores de demanda a largo plazo como la escasez de suelo industrial y el consumo sostenido de bienes propertycouncil.com.au propertycouncil.com.au. En general, el sector inmobiliario industrial sigue ofreciendo ingresos estables y potencial de crecimiento, aunque los días de aumentos de alquiler de dos dígitos podrían estar enfriándose.

En resumen, el mercado comercial de Melbourne en 2025 se caracteriza por la recuperación y la oportunidad: el sector de oficinas ofrece potencial de inversión contracíclica a medida que los valores tocan fondo, el sector minorista se está recuperando con una actividad de consumo reprimida, y el sector industrial sigue siendo una potencia aunque con condiciones que se suavizan moderadamente. Los inversores astutos están comenzando a reingresar al mercado comercial, aprovechando los activos revalorizados y anticipando un crecimiento a largo plazo a medida que el ciclo económico cambia commercialrealestate.com.au commercialrealestate.com.au.

Perspectivas clave por suburbio: Áreas de crecimiento y barrios de alta demanda

Melbourne es una vasta área metropolitana, y su desempeño inmobiliario varía ampliamente de un suburbio a otro. En 2025, ciertas ubicaciones están surgiendo como puntos calientes de crecimiento debido a factores como proyectos de infraestructura, tendencias demográficas y relativa asequibilidad. Aquí algunas perspectivas clave por suburbio:

Estrellas del anillo interior y medio: Los suburbios acomodados del centro de la ciudad y las áreas bien establecidas del anillo medio están mostrando una demanda resistente y, en algunos casos, un fuerte crecimiento de precios. Durante el último año, barrios prestigiosos como Toorak y South Yarra vieron que los valores de las casas aumentaron alrededor de $136k–$237k, más que el salario anual promedio propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. El cinturón del este interior (por ejemplo, Canterbury, Balwyn, Surrey Hills) también registró aumentos de seis cifras en los valores medianos propertyupdate.com.au. Estas áreas se benefician de servicios premium, escuelas y atractivo de estilo de vida, y la oferta limitada mantiene la competencia alta. Los suburbios del anillo medio en el radio de 5–15 km desde el CBD – por ejemplo, Brunswick, Preston, Essendon, Mount Waverley y Box Hill – son señalados por agentes de compradores como de gran valor en 2025 auspropertyprofessionals.com.au. Combinan una asequibilidad relativa (en comparación con el centro de la ciudad) con una fuerte demanda de alquiler e infraestructura comunitaria. Se espera que estos suburbios, a menudo en proceso de gentrificación, se recuperen rápidamente a medida que el mercado repunte debido a la escasez de viviendas y al amplio atractivo para los compradores auspropertyprofessionals.com.au. Los inversores también miran a los suburbios “hermanos” adyacentes a estos puntos calientes, anticipando un efecto dominó en los precios una vez que las áreas principales se calienten auspropertyprofessionals.com.au.
Corredores de Infraestructura Emergentes: Grandes proyectos de transporte están remodelando el mapa inmobiliario de Melbourne, y los suburbios ubicados cerca de nuevas infraestructuras están preparados para un crecimiento a largo plazo. Un ejemplo destacado es el Suburban Rail Loop (SRL) – una enorme línea ferroviaria orbital en construcción. Las zonas a lo largo de la ruta del SRL, como Clayton, Burwood y Cheltenham, están atrayendo la atención de inversores y desarrolladores experimentados auspropertyprofessionals.com.au. Estos lugares están destinados a convertirse en centros bien conectados, lo que normalmente impulsa el valor de las propiedades una vez que los proyectos se acercan a su finalización. De manera similar, el Metro Tunnel (que se inaugurará en 2025) ofrecerá nuevas estaciones subterráneas en Arden (North Melbourne) y Parkville; los alrededores ya están viendo un aumento en el interés por el desarrollo. Sunshine, en los suburbios del oeste, es otro a tener en cuenta: será un importante punto de conexión para el futuro tren al aeropuerto de Melbourne y las líneas de metro, posicionándolo como un nuevo centro de crecimiento. A medida que la infraestructura entra en funcionamiento, la mejor accesibilidad y las nuevas comodidades tienden a impulsar tanto la demanda como los precios en estos suburbios conectados.
Suburbios Familiares en Gentrificación: Varios suburbios previamente infravalorados están experimentando una rápida gentrificación, atrayendo a familias jóvenes y profesionales que buscan más espacio. En el este de Melbourne, zonas como Ringwood, Blackburn y Glen Waverley han estado experimentando esta transición auspropertyprofessionals.com.au. Cuentan con buenas escuelas, parques y conexiones de transporte, lo que los hace atractivos para propietarios a largo plazo. Las mejoras en las zonas comerciales y gastronómicas locales (así como algunas mejoras de infraestructura en curso) están elevando el perfil de estas comunidades. Como resultado, la demanda de vivienda en estos suburbios es fuerte, lo que impulsa tanto los precios como los alquileres. De igual manera, zonas del norte y noroeste (por ejemplo, Pascoe Vale, Preston y Coburg en el norte) están viendo cómo nuevos cafés, renovaciones y compradores jóvenes transforman el área. Estos lugares en proceso de gentrificación suelen ofrecer buenas perspectivas de inversión, ya que parten de una base de precios más baja pero tienen factores claros para el crecimiento de capital.
Corredores de Crecimiento Periférico: Los suburbios en la periferia de Melbourne, especialmente en el oeste y norte, continúan absorbiendo la mayor parte del crecimiento poblacional de la ciudad. Áreas como Fraser Rise–Plumpton (el extremo oeste de Melbourne) lideraron el estado en aumento de población el año pasado (+4,300 personas en 2023–24) abs.gov.au abs.gov.au, y otras como Cranbourne y Tarneit están en auge con nuevos desarrollos de viviendas. Estos corredores de crecimiento ofrecen abundante terreno nuevo y paquetes de casa y terreno que atraen a compradores de primera vivienda y migrantes. Sin embargo, los compradores deben proceder con cautela: aunque estas áreas experimentan un rápido crecimiento poblacional, a menudo tienen un desarrollo nuevo abundante y pueden carecer de servicios consolidados. Como señala un analista, el rápido crecimiento en lugares como Melton y Werribee South se debe en gran medida a “reflejar el crecimiento poblacional y el abundante desarrollo nuevo, pero no necesariamente el crecimiento de capital” en los valores de las propiedades propertyupdate.com.au. A largo plazo, la infraestructura local limitada – menos conexiones de transporte, escuelas y hospitales – puede restringir la apreciación de precios en algunas urbanizaciones alejadas propertyupdate.com.au. En resumen, los suburbios periféricos son asequibles y tienen demanda para vivienda, pero generalmente conllevan un mayor riesgo de inversión y típicamente generan un crecimiento de capital más lento que los suburbios internos o de anillo medio (a menos que cuenten con importantes mejoras de infraestructura).

En el mercado actual, la selección del suburbio es fundamental tanto para inversores como para compradores de vivienda. Los barrios bien ubicados y de alta demanda con escasez de oferta están recuperándose con fuerza y se espera que superen al resto, mientras que los suburbios periféricos homogéneos con exceso de oferta pueden quedarse rezagados. Prestar atención a los planes de infraestructura y a las previsiones de desarrollo del consejo puede ayudar a identificar el próximo suburbio emergente. Por ejemplo, las áreas cercanas a estaciones SRL planificadas o nuevos intercambios de autopistas hoy podrían convertirse en los puntos calientes inmobiliarios de 2030. En general, la geografía de oportunidades de Melbourne en 2025 abarca desde enclaves internos de alta gama hasta suburbios medios emergentes y nodos de crecimiento selectos, ofreciendo opciones para diferentes presupuestos y estrategias.

Precios de Propiedades: Tendencias y Pronósticos

Después de un período de corrección, los precios de las propiedades en Melbourne están volviendo a subir en 2025. El precio medio de las casas en Melbourne alcanzó su punto máximo a principios de 2022 (alrededor del auge pandémico) y luego cayó aproximadamente un 10% durante 2023 auspropertyprofessionals.com.au. Esta caída, provocada por el aumento de las tasas de interés y una salida temporal de inversores, hizo que Melbourne fuera uno de los mercados de capitales más “infravalorados” de Australia a principios de 2024 auspropertyprofessionals.com.au. Avanzando hasta mediados de 2025, el panorama está mejorando: los precios se han estabilizado y han comenzado a subir modestamente. El Home Price Index de Domain muestra que los valores de las viviendas en Melbourne están saliendo del crecimiento anual negativo; para mayo de 2025, la caída anual se había reducido a solo -1,2%, una gran mejora desde el -7,8% de principios de 2023 corelogic.com.au corelogic.com.au. Mes a mes, los precios han ido subiendo poco a poco desde febrero de 2025 aproximadamente corelogic.com.au. En términos prácticos, los compradores y vendedores están viendo que el piso del mercado probablemente ya pasó.

De cara al futuro, los pronosticadores prevén un mayor crecimiento de precios para Melbourne durante 2025 y 2026. Las proyecciones más recientes de Domain indican que Melbourne podría liderar la nación en el próximo repunte. Para finales del año fiscal 2025–26 (junio de 2026), se prevé que el precio medio de las casas en Melbourne alcance un récord de ~$1.11 millones, lo que representa aproximadamente un aumento del 6% respecto a los valores de mediados de 2025 australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au. Ese incremento (~$66,000) borraría por completo las pérdidas de la reciente recesión y establecería un nuevo pico de precios australianpropertyupdate.com.au shapepropertygroup.com.au. También se espera que los precios de las unidades aumenten, aunque a un ritmo más lento: se prevé que la mediana de las unidades en Melbourne alcance ~$584,000 para mediados de 2026, lo que aún es aproximadamente un 3% por debajo de su pico de 2021 australianpropertyupdate.com.au shapepropertygroup.com.au. Esta recuperación más modesta de las unidades se atribuye al exceso persistente de stock de apartamentos sin vender de los anteriores auges de la construcción shapepropertygroup.com.au. No obstante, factores como la mejora de la asequibilidad, los incentivos para compradores de primera vivienda y el crecimiento poblacional apoyarán el mercado de apartamentos, probablemente impulsando los valores de las unidades al alza en los próximos años shapepropertygroup.com.au.

Varios factores impulsan estas previsiones de precios. En primer lugar, se espera que los costos de endeudamiento disminuyan: los mercados financieros anticipan que el Banco de la Reserva de Australia comenzará a reducir las tasas de interés a finales de 2025 commercialrealestate.com.au. Las tasas hipotecarias más bajas aumentan la capacidad de los compradores y, por lo general, estimulan la demanda, lo que ejerce presión al alza sobre los precios. Los economistas de Domain señalan que Sídney y Melbourne, que tienen algunos de los niveles de deuda familiar más altos, tienden a responder más rápido a los cambios en las tasas de interés australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au. Esto significa que, tan pronto como se implementen o incluso se anuncien firmemente recortes de tasas, la actividad de los compradores y el crecimiento de precios en Melbourne podrían acelerarse. En segundo lugar, se prevé que la oferta limitada de viviendas persista. No se espera que la nueva construcción aumente rápidamente (dadas las dificultades actuales de la industria de la construcción), por lo que el déficit de viviendas seguirá siendo un factor clave s3.ap-southeast-2.amazonaws.com s3.ap-southeast-2.amazonaws.com. El fuerte aumento de la población (analizado en la sección de demografía) frente a esta oferta limitada naturalmente incrementará los costos de la vivienda. Por último, varios apoyos gubernamentales –como subvenciones para compradores de primera vivienda, esquemas de capital compartido y concesiones de impuestos de timbre para compras de menor valor– están proporcionando cierto estímulo a la demanda en el nivel de entrada, ayudando a que más compradores accedan al mercado y, por lo tanto, elevando el precio mínimo general.

Vale la pena señalar que actualmente Melbourne ofrece una ventaja de valor en comparación con otras ciudades importantes, lo que podría impulsar un crecimiento adicional de los precios a medida que los inversores y migrantes interestatales noten la diferencia. Por ejemplo, el precio medio de una casa en Sídney es aproximadamente un 60–65% más alto que el de Melbourne a principios de 2025 shapepropertygroup.com.au, una prima que se ha ampliado drásticamente desde 2019. Del mismo modo, Brisbane y Adelaida –que antes eran mucho más baratas– han visto cómo sus precios se acercan al nivel de Melbourne shapepropertygroup.com.au. Esta asequibilidad relativa de Melbourne (a pesar de ser una gran ciudad global) la está convirtiendo en un imán para los compradores sensibles al precio. Como destacó un informe, Melbourne es ahora muy atractiva para inversores y personas que buscan mejorar su vivienda que consideran Sídney fuera de su alcance shapepropertygroup.com.au shapepropertygroup.com.au. Si las tasas de interés bajan, estos compradores podrían inundar el mercado de Melbourne, aprovechando el descuento de la ciudad y elevando los valores shapepropertygroup.com.au shapepropertygroup.com.au.

Por supuesto, las previsiones conllevan incertidumbres. La mayoría de los analistas pronostican un crecimiento constante y moderado (del orden del 4–6% anual durante los próximos dos años) en lugar de un retorno a los aumentos anuales de dos dígitos vistos en 2021. Las limitaciones de asequibilidad –con precios medios de la vivienda alrededor de 8–9 veces el ingreso– naturalmente limitarán la rapidez con la que los precios pueden subir, especialmente si los salarios no se mantienen al día s3.ap-southeast-2.amazonaws.com s3.ap-southeast-2.amazonaws.com. También existen riesgos a la baja, como un resurgimiento de la inflación que mantenga altos los costos de los préstamos, o cualquier nuevo shock económico que afecte el empleo. No obstante, el consenso entre los bancos y las firmas de investigación es que los valores de la vivienda en Melbourne continuarán en tendencia ascendente hasta 2026 australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au. Para los propietarios, esto sugiere que el capital se recuperará, y para los compradores potenciales, esperar podría significar pagar más después.

En resumen, tras un periodo de debilidad, los precios en Melbourne están subiendo de nuevo, aunque a un ritmo moderado. Se prevé que la ciudad recupere sus picos de precios anteriores en el próximo año aproximadamente australianpropertyupdate.com.au, y luego posiblemente alcance nuevos máximos. Salvo sorpresas, 2025–2027 debería ser un periodo de crecimiento renovado en los valores inmobiliarios, respaldado por condiciones crediticias más flexibles, demanda impulsada por la población y la duradera deseabilidad de Melbourne como lugar para vivir e invertir.

Rendimiento del mercado de alquiler (rendimientos y tasas de vacancia)

El mercado de alquileres de Melbourne ha estado bajo una presión extraordinaria, caracterizado por vacantes en mínimos históricos y fuertes aumentos de alquiler, aunque hay señales de que el ritmo de crecimiento de los alquileres ha comenzado a moderarse. Las tasas de vacancia en Melbourne se desplomaron durante 2022–2023 a medida que la ciudad salía de los confinamientos por COVID y los inquilinos regresaban en masa (incluidos los estudiantes internacionales que volvían). A finales de 2023, la tasa de vacancia en Melbourne había caído a alrededor de 1%–1.5%, un nivel extremadamente ajustado que no se veía en más de una década. En algunos meses incluso bajó del 1% en ciertas series de datos propertyupdate.com.au. Al entrar en 2025, la tasa de vacancia ha subido ligeramente – situándose entre aproximadamente 1.5% y 2% a mediados de 2025 – pero esto sigue siendo excepcionalmente bajo en términos históricos (para ponerlo en contexto, una tasa de vacancia del 3% suele considerarse un mercado de alquiler “equilibrado”). Las cifras más recientes muestran la vacancia de alquiler en Melbourne en aproximadamente 1.8% a principios de 2025, frente a ~1.1% un año antes propertyme.com.au, lo que refleja una leve relajación. De manera similar, CoreLogic informó un aumento en las vacancias desde un mínimo de 1.4% a finales de 2023 hasta ~1.9% a finales de 2024 corelogic.com.au. Incluso con este leve alivio, encontrar una propiedad de alquiler sigue siendo un desafío serio para los inquilinos. Las jornadas de puertas abiertas en los suburbios populares suelen recibir decenas de solicitantes, y las propiedades se alquilan en cuestión de días.

Este entorno de vacantes ultraajustado ha impulsado los alquileres a máximos históricos. Durante el auge posterior al confinamiento, los alquileres en Melbourne aumentaron a doble dígito: en 2022, algunos suburbios vieron subir los alquileres entre un 15 y un 20% en un solo año. Para 2023, el crecimiento anual de los alquileres en Melbourne alcanzó un máximo de alrededor del ~11% corelogic.com.au corelogic.com.au. Sin embargo, a medida que se imponen límites de asequibilidad, el crecimiento de los alquileres se ha desacelerado. Durante el año hasta finales de 2024, los alquileres en Melbourne aumentaron de forma más moderada, alrededor del ~4,1% corelogic.com.au; todavía por encima del promedio a largo plazo, pero muy lejos del auge anterior. Para el trimestre de marzo de 2025, los aumentos han sido de un solo dígito bajo en porcentaje. El alquiler semanal medio en Melbourne es ahora aproximadamente de $600+ (para casas y departamentos combinados). A finales de 2024, el alquiler medio de viviendas en Melbourne era de $604 por semana, lo que en realidad la convertía en la segunda ciudad capital más barata para inquilinos después de Hobart corelogic.com.au. (Sídney, en comparación, era de $773/semana corelogic.com.au, lo que resalta que Melbourne, aunque cara, no es tan costosa como Sídney para los inquilinos). Los inquilinos en Melbourne siguen destinando una alta proporción de sus ingresos a la vivienda – en promedio, alrededor de un tercio del ingreso familiar, la proporción más alta a nivel nacional desde al menos 2006 corelogic.com.au – lo que significa que hay un límite para cuánto más pueden subir los alquileres sin dejar fuera del mercado a los inquilinos.

Uno de los desarrollos más llamativos en el mercado de alquileres de Melbourne ha sido la salida de muchos inversores/propietarios, lo que ha reducido la oferta de alquileres. Los datos de la Autoridad de Fianzas de Arrendamientos Residenciales de Victoria (RTBA) revelan una tendencia sin precedentes: se están devolviendo más fianzas de alquiler (es decir, propietarios que salen y devuelven las fianzas) que nuevas fianzas depositadas. En el trimestre de marzo de 2025, por ejemplo, se devolvieron 3,398 fianzas más de las que se depositaron nuevas en Victoria propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. En otras palabras, el número de alquileres activos está disminuyendo, algo que no había ocurrido en más de 20 años de registros propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. Desde mediados de 2023, Victoria ha perdido alrededor de 25,000–30,000 propiedades en alquiler del mercado abc.net.au abc.net.au ya que los propietarios venden o cambian el uso de sus propiedades. Este retiro de inversores se debe a múltiples factores: tasas de interés más altas (lo que hace más caro mantener propiedades de inversión), mayores cargas de impuestos a la tierra y de timbre en Victoria (lo que ha hecho que ser propietario sea menos rentable propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au), y leyes de arrendamiento más estrictas que algunos propietarios consideran que favorecen demasiado a los inquilinos (por ejemplo, procesos de desalojo difíciles, estándares obligatorios de mantenimiento de la propiedad) propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. El gobierno de Victoria implementó más de 130 cambios en las reglas de arrendamiento en los últimos años, otorgando a los inquilinos más derechos respecto a la tenencia de mascotas, modificaciones menores y terminaciones de contrato, lo cual – aunque es positivo para la seguridad de los inquilinos – ha sido citado por grupos de propietarios como una de las razones por las que algunos están abandonando el mercado propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. Esta tormenta perfecta ha llevado a una reducción en el alquileral listings, exacerbando la crisis de vacantes. Paradójicamente, al imponer políticas destinadas a ayudar a los inquilinos (como topes de alquiler o protecciones adicionales para los inquilinos) y mayores impuestos a los inversores, el efecto a corto plazo ha sido que muchos inversores se retiran, lo que reduce la oferta de alquiler y ejerce presión al alza sobre los alquileres propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au.

Para los inquilinos, el mercado actual significa una competencia intensa y costos en aumento. Para los inversores inmobiliarios que permanecen, significa vacancia en mínimos históricos y rendimientos de alquiler en mejora. De hecho, los rendimientos de alquiler en Melbourne han comenzado a subir desde mínimos históricos. Durante el auge anterior, los valores de las propiedades aumentaron mucho más rápido que los alquileres, comprimiendo los rendimientos brutos (en un momento, el rendimiento promedio de Melbourne cayó por debajo del 3%). Ahora, gracias a la caída de los precios en 2022–23 y al aumento de los alquileres, los rendimientos han estado en tendencia ascendente. Para finales de 2024, el rendimiento bruto de alquiler en Melbourne para viviendas había subido a aproximadamente 3.7% corelogic.com.au corelogic.com.au. Esto sigue siendo relativamente bajo (Darwin y algunas ciudades más pequeñas tienen rendimientos del 5–6%), pero es más alto que los rendimientos de ~3.4% de un año antes. Las casas en Melbourne tienden a rendir un poco menos que los departamentos (ya que las casas tienen precios más altos); por ejemplo, los rendimientos de casas en Melbourne rondan el 3.3%, mientras que los rendimientos de departamentos superan el 4% en muchos casos. Con las tasas de interés actualmente más altas que los rendimientos de alquiler, la mayoría de las propiedades aún tienen flujo de caja negativo, pero la brecha se está reduciendo. Es importante destacar que, si las tasas de interés bajan en 2025–2026 y los alquileres se mantienen altos, muchas propiedades en alquiler en Melbourne podrían pasar a tener flujo de caja neutro o positivo, lo que sería una situación atractiva para los inversores.

De cara al futuro, las perspectivas de alquiler son una lucha constante entre la oferta y la demanda. Por un lado, la demanda podría recibir cierto alivio ya que las presiones de asequibilidad de la vivienda empujan a algunos inquilinos a convertirse en compradores de su primera vivienda (aprovechando planes o precios ligeramente más bajos en 2024); de hecho, Victoria vio un aumento en la actividad de compradores primerizos, lo que podría estar aliviando marginalmente la demanda de alquiler abc.net.au abc.net.au. También existe un límite natural al crecimiento de los alquileres, ya que los inquilinos se agrupan o se quedan con familiares si los alquileres se vuelven demasiado altos corelogic.com.au, reduciendo efectivamente las tasas de formación de nuevos hogares. Por otro lado, la oferta de alquileres probablemente no mejorará drásticamente a corto plazo. Los desarrollos build-to-rent (proyectos de apartamentos de alquiler a gran escala) están en proceso y el gobierno los está fomentando con incentivos fiscales, pero estos tardarán años en tener un impacto significativo. El sentimiento inversor hacia Victoria necesita recuperarse para que el stock de alquiler vuelva a crecer. El gobierno estatal está reconociendo la crisis de alquiler y ha comenzado a explorar medidas como acelerar el desarrollo en centros de actividad y examinar los ajustes fiscales para atraer de nuevo a los inversores abc.net.au abc.net.au. Hasta que se restablezca un mayor equilibrio, se espera que el mercado de alquiler de Melbourne siga siendo favorable para los propietarios, con baja vacancia. Los aumentos de alquiler interanuales podrían estabilizarse en porcentajes de un solo dígito medio (por ejemplo, 3–5% anual) suponiendo que el pico de tensión haya pasado corelogic.com.au corelogic.com.au, pero cualquier aumento en la migración o retraso en la nueva oferta de viviendas podría reavivar subidas rápidas de alquiler. Por ahora, los inquilinos de 2025 seguirán enfrentando condiciones difíciles, y los propietarios están disfrutando de los rendimientos de alquiler más fuertes (y los tiempos de alquiler más cortos) vistos en Melbourne en muchos años.

Grandes Proyectos de Infraestructura y su Impacto en la Propiedad

Melbourne está en medio de un auge de infraestructura, con varios proyectos que están dando forma a la ciudad en marcha o en preparación. Estos proyectos – desde nuevas líneas de tren hasta autopistas – no solo están transformando la forma en que las personas se mueven por la ciudad, sino que también están influyendo en la demanda inmobiliaria y los patrones de desarrollo. Aquí están algunas de las principales iniciativas de infraestructura y su impacto esperado en el mercado inmobiliario de Melbourne:

Metro Tunnel (Bucle ferroviario subterráneo): Previsto para completarse en 2025, el Metro Tunnel está creando una nueva línea ferroviaria transversal en la ciudad con cinco nuevas estaciones subterráneas (incluyendo Arden, Parkville, State Library, Town Hall y Anzac). Al desenredar el concurrido City Loop y aumentar la capacidad, este proyecto reducirá significativamente los tiempos de viaje a zonas clave como el distrito hospitalario y universitario en Parkville. Impacto en la propiedad: Las áreas alrededor de las nuevas estaciones ya están viendo un aumento en el interés de los inversores. Por ejemplo, el antes industrial distrito de Arden está programado para una gran remodelación hacia un centro de uso mixto; los primeros en moverse están adquiriendo terrenos anticipando una apreciación de precios. Parkville – sede de la Universidad de Melbourne y de instalaciones biotecnológicas – se beneficiará de una estación, lo que probablemente aumente la demanda de apartamentos y alojamiento estudiantil en las cercanías. En general, la mejor conectividad tiende a aumentar el valor de las propiedades al hacer los suburbios más accesibles. Una vez en funcionamiento, el Metro Tunnel debería aliviar la presión sobre las carreteras y las líneas existentes, mejorando el atractivo de los suburbios en las líneas Sunbury y Cranbourne/Pakenham (que conecta el túnel). Podemos esperar un efecto dominó de mayor densidad de desarrollo y aumento de precios de viviendas a poca distancia de las nuevas estaciones con el tiempo.
Suburban Rail Loop (SRL): Este ambicioso proyecto, actualmente en construcción (etapas iniciales), eventualmente formará un ferrocarril orbital de 90 km alrededor de los suburbios medios de Melbourne, conectando centros clave desde Cheltenham (en el sureste) pasando por Clayton y Box Hill, luego hacia los suburbios del norte y finalmente al Aeropuerto de Melbourne y Sunshine en el oeste. Es un esfuerzo de varias décadas, pero la primera fase (Cheltenham a Box Hill) tiene como objetivo completarse a principios de la década de 2030. Impacto en la propiedad: El SRL suele ser promocionado como un proyecto que “dará forma a la ciudad” porque creará nuevos centros de transporte e imanes de desarrollo fuera del CBD. En previsión, el mercado inmobiliario en los suburbios designados para estaciones del SRL se ha estado calentando. Por ejemplo, Clayton, que albergará un importante intercambiador del SRL (y ya es un centro de empleo con la Universidad de Monash y el centro médico), está experimentando una mayor demanda: los inversores prevén mayores áreas de captación de alquileres y oportunidades de desarrollo de unidades allí auspropertyprofessionals.com.au. Burwood (cerca de la Universidad Deakin) y Box Hill (un gran centro comercial) están igualmente preparados para el crecimiento, siendo este último ya objeto de desarrollos de gran altura. El gobierno planea más viviendas y desarrollo comercial alrededor de estos recintos de estaciones del SRL, lo que podría añadir decenas de miles de nuevas viviendas a lo largo de la línea con el tiempo vic.gov.au gleneira.vic.gov.au. Para propietarios e inversores, estar cerca de una futura estación del SRL podría significar importantes ganancias de capital a medida que mejoran la accesibilidad y los servicios. Sin embargo, es una apuesta a largo plazo; a corto plazo, persiste cierta incertidumbre sobre los plazos del proyecto y la alineación exacta, pero en general el SRL está inyectando optimismo en el mercado inmobiliario de los suburbios medios de Melbourne.
West Gate Tunnel y otros proyectos viales: El West Gate Tunnel (previsto para 2025–26) proporcionará una alternativa al crónicamente congestionado West Gate Bridge, creando una nueva conexión de autopista desde los suburbios occidentales de Melbourne hasta el puerto y el CBD. Esto es crucial para áreas como Wyndham (Werribee Point Cook) y Melton – actualmente, los viajeros de estas zonas en crecimiento enfrentan mucho tráfico. El nuevo túnel y las autopistas ampliadas deberían reducir los tiempos de viaje desde el oeste, aumentando el atractivo de los suburbios occidentales tanto para residentes como para empresas de logística. A medida que el viaje diario se vuelve más fácil, suburbios como Altona, Laverton y Sunshine West podrían ver un aumento en la demanda. Además, el enorme proyecto North East Link (que conecta la carretera de circunvalación en Greensborough con la Eastern Freeway) está en construcción y se prevé que se complete para 2027. Esto llenará un enlace faltante de autopista en el noreste de Melbourne, probablemente aumentando el valor de las propiedades en suburbios como Heidelberg, Bundoora y Doncaster al reducir la congestión y acercar esas comunidades a los centros de empleo de toda la ciudad. La mejora de la conectividad vial tiende a ampliar el radio de desplazamiento factible, lo que puede llevar al desarrollo de nuevas urbanizaciones y a precios más altos para terrenos bien ubicados en la periferia.
Airport Rail Link: Los planes para finalmente conectar el Aeropuerto de Melbourne a la red ferroviaria (a través de una línea derivada desde Sunshine, integrándose con el Metro Tunnel) están avanzando. Aunque los plazos se han retrasado (el objetivo ahora es finales de la década de 2020), este proyecto será un cambio radical para el corredor noroeste. Sunshine, designado como un super-hub, ya está destinado a un crecimiento significativo – incluyendo viviendas de alta densidad y proyectos comerciales – debido al intercambio planeado entre el tren al aeropuerto y el SRL. Los inversores están poniendo la mira en Sunshine y en los cercanos St Albans y Footscray (que están en una línea directa al aeropuerto vía Sunshine) como futuros puntos calientes. El acceso mejorado al aeropuerto también podría impulsar más parques empresariales y hoteles en la región, impulsando el segmento inmobiliario comercial. Las propiedades residenciales en las áreas de Moonee Valley y Brimbank (por ejemplo, Airport West, Keilor East) podrían ganar atractivo para viajeros frecuentes y trabajadores de la industria aérea una vez que un tren pueda llevarlos al CBD o al aeropuerto en minutos.
Zonas de Renovación Urbana: Más allá del transporte, Melbourne cuenta con grandes zonas de renovación urbana como Fishermans Bend (una antigua zona industrial al sur del CBD que se está convirtiendo en un distrito de uso mixto de alta densidad) y Arden (como se mencionó, vinculada al Metro Tunnel). Estos son proyectos a largo plazo, pero añadirán miles de viviendas y lugares de trabajo. El impacto en la propiedad es doble: proporcionan nueva oferta (ayudando a moderar los precios en toda la ciudad) pero también crean nuevos barrios muy deseables que pueden alcanzar precios premium. Por ejemplo, si Fishermans Bend se desarrolla como un centro tecnológico y educativo de alta demanda como está planeado, los primeros compradores de propiedades allí podrían ver una apreciación sustancial.

En general, las mejoras de infraestructura suelen ser beneficiosas para los mercados inmobiliarios. Las conexiones de transporte mejoradas hacen que las zonas periféricas sean más accesibles, a menudo reduciendo la brecha de precios entre estas y los suburbios internos. Ya estamos viendo a desarrolladores apuntar a terrenos alrededor de nuevas estaciones para construir apartamentos, casas adosadas o centros comerciales, confiados en que la demanda seguirá a los trenes. Los grandes proyectos de infraestructura también inyectan empleos en la economía durante la construcción, lo que puede apoyar la demanda de vivienda a corto plazo (trabajadores que necesitan alquileres, etc.). El actual plan de infraestructura de Melbourne – parte del “Big Build” del estado – es uno de los más grandes de su historia, y el mercado inmobiliario está respondiendo en consecuencia. Los compradores con visión de futuro podrían considerar posicionarse en suburbios que, aunque quizás pasados por alto ahora, estarán “junto a una línea de tren” o disfrutarán de tiempos de viaje reducidos en unos años. La historia muestra que una vez que un área se vuelve mucho más conveniente (a través de una nueva salida de autopista o estación de tren), los valores de las propiedades suelen recibir un impulso.

Sin embargo, es importante moderar las expectativas: no todos los proyectos garantizan un auge inmobiliario, y el momento es importante (los valores suelen subir en la anticipación, luego se estabilizan durante la construcción). Además, algunos barrios enfrentarán molestias (por ejemplo, años de ruido de construcción o propiedades expropiadas), lo que puede ser un aspecto negativo a corto plazo. Sin embargo, en general, los principales proyectos de infraestructura de Melbourne están destinados a mejorar la habitabilidad y el crecimiento económico de la ciudad, factores que en última instancia se reflejan positivamente en el mercado inmobiliario. Los inversores hacen bien en “seguir la infraestructura” al buscar la próxima zona de crecimiento, haciendo de esto una parte integral de la estrategia inmobiliaria en Melbourne para 2025 y más allá.

Crecimiento Poblacional y Cambios Demográficos

La historia de la población de Melbourne es una de crecimiento y resiliencia notables, y es un factor clave para el futuro del mercado inmobiliario. Tras una breve pausa durante la pandemia (cuando el cierre de fronteras provocó una caída en la migración neta), el crecimiento poblacional de Melbourne ha resurgido con fuerza, superando ahora las tendencias previas a la pandemia. De hecho, Melbourne tuvo el mayor aumento de población de cualquier ciudad australiana en 2023–24, sumando aproximadamente 142,600 nuevos residentes solo en ese año abs.gov.au abs.gov.au. Esta tasa de crecimiento anual del 2.7% es de las más rápidas del país y significativamente mayor que el crecimiento del 2.0% de Sídney en el mismo periodo abs.gov.au. La población del Gran Melbourne se situó en aproximadamente 5.35 millones en junio de 2024 abs.gov.au, reduciendo la brecha con Sídney (5.56 millones) abs.gov.au. Si estas tendencias continúan, Melbourne está en camino de superar potencialmente a Sídney como la ciudad más poblada de Australia en la próxima década (algunas proyecciones sugieren para 2030 o poco después). El atractivo de la ciudad –incluyendo abundantes empleos, oportunidades educativas y comodidades culturales– junto con una fuerte migración internacional, sustenta este sólido crecimiento.

La migración neta internacional ha sido el principal motor del aumento poblacional de Melbourne recientemente. Con Australia reabriendo fronteras y aumentando los objetivos de inmigración para cubrir la escasez de habilidades, Melbourne (como favorita de los migrantes) está recibiendo este influjo. Los estudiantes internacionales, en particular, han regresado en masa a las universidades de Melbourne. Esto es evidente en la demanda de alquileres en el centro de la ciudad (donde los estudiantes alquilan departamentos) y en ciertos suburbios con grandes comunidades migrantes. Por ejemplo, Melbourne ha visto una migración significativa de países como India, China y Nepal, lo que ha contribuido al crecimiento en suburbios como Clayton y Tarneit (diáspora india), Box Hill y Glen Waverley (diáspora china), entre otros. Estos patrones demográficos a menudo influyen en las preferencias de vivienda – por ejemplo, una fuerte demanda de casas familiares más grandes en áreas preferidas por migrantes que suelen vivir en hogares multigeneracionales, o demanda de departamentos en alquiler cerca de universidades por parte de estudiantes internacionales.

Otro cambio vinculado al COVID y al periodo posterior son las tendencias de migración interna. Durante 2020–2021, Melbourne experimentó una salida de residentes hacia áreas regionales y otros estados (particularmente Queensland) ya que el trabajo remoto y los confinamientos impulsaron una reevaluación del estilo de vida. Sin embargo, más recientemente esta tendencia se ha moderado o revertido. El crecimiento poblacional regional en Victoria sigue siendo positivo, pero las capitales (especialmente Melbourne) están volviendo a captar la mayor parte del crecimiento abs.gov.au abs.gov.au. El atractivo de los empleos en la ciudad, la educación y los servicios parece estar atrayendo a la gente de regreso. Las zonas de crecimiento en los suburbios exteriores de Melbourne (como las del oeste, norte y sureste de la ciudad) ilustran esto: fueron las regiones SA2 de más rápido crecimiento a nivel nacional en 2023–24, lo que indica que muchas personas se están mudando a estos nuevos suburbios desde otros lugares abs.gov.au abs.gov.au. Esencialmente, la frontera urbana se está expandiendo rápidamente con familias jóvenes y migrantes. Mientras tanto, algunas zonas del centro de la ciudad que perdieron residentes durante el confinamiento (como partes del CBD y el sur interior) han repuntado ahora que las oficinas, los restaurantes y la vida cultural han vuelto a estar en pleno auge.

En cuanto a la composición demográfica, Melbourne sigue siendo un crisol cosmopolita. Casi el 40% de los habitantes de Melbourne nacieron en el extranjero, y esa proporción probablemente aumente con la actual ola migratoria. Esta diversidad a menudo se manifiesta en vibrantes enclaves culturales (Footscray para comunidades africanas, Springvale para el sudeste asiático, etc.), cada uno con sus propias particularidades en el mercado de la vivienda. También observamos cambios demográficos como el envejecimiento de la población en algunos suburbios consolidados: hay un grupo creciente de personas que buscan reducir el tamaño de su vivienda y jubilados en zonas como Beaumaris o Ivanhoe, por ejemplo, lo que impulsa la demanda de unidades y casas adosadas de bajo mantenimiento. Por el contrario, el auge de nacimientos en las zonas de crecimiento significa demanda de casas más grandes, escuelas y parques en esos lugares.

Unas de las proyecciones más notables: se espera que Victoria (y Melbourne, por extensión) lidere la nación en crecimiento poblacional para el año fiscal 2027 shapepropertygroup.com.au. Se prevé que pase del tercer lugar (en crecimiento porcentual) al primero, superando las tasas de crecimiento de estados como Queensland o WA, que lideraban recientemente shapepropertygroup.com.au. Esto es significativo porque implica una demanda sostenida y alta de viviendas en Melbourne a mediano plazo. Una población joven y en crecimiento mantiene altas las tasas de formación de hogares, lo que requiere más viviendas. El desafío, como se ha discutido, será suministrar suficientes viviendas; de ahí el enfoque en reformas de planificación y objetivos de vivienda (el Acuerdo de Vivienda del gobierno federal apunta a agregar 1,2 millones de viviendas en todo el país para 2029, con una parte significativa necesaria en los corredores de crecimiento de Melbourne).

Otra tendencia demográfica pospandemia que vale la pena mencionar es el regreso de la inmigración y de las poblaciones estudiantiles al centro de Melbourne, lo que ha revitalizado la ciudad. Zonas como el CBD, Carlton y Southbank, que vieron dispararse las vacantes de alquiler en 2020, ahora vuelven a tener vacantes muy bajas gracias a la afluencia de estudiantes y jóvenes profesionales del extranjero. Esto está ayudando a revitalizar el mercado de departamentos en el centro. También significa que el carácter de esas áreas —restaurantes internacionales, festivales culturales, etc.— está prosperando nuevamente, haciendo de Melbourne la ciudad diversa y conectada globalmente por la que es conocida.

En general, el crecimiento poblacional es un arma de doble filo: es un gran punto positivo para la demanda inmobiliaria (más personas = más viviendas necesarias en todos los rangos de precios), pero también pone presión sobre la infraestructura y puede empeorar la asequibilidad si la oferta de viviendas no sigue el ritmo. Los planificadores de Melbourne están bajo presión para acomodar este crecimiento de manera sostenible, mediante el aumento de la densidad en áreas consolidadas, la expansión del transporte y el desarrollo de nuevos suburbios con servicios adecuados. Sin embargo, desde la perspectiva de un inversor, apostar por una ciudad con fuerte crecimiento poblacional como Melbourne suele ser una decisión acertada para el crecimiento de capital a largo plazo. Cada nuevo residente necesita un lugar donde vivir, por lo que las áreas que suman residentes más rápido (y tienen empleos o conectividad) suelen ver una apreciación inmobiliaria superior al promedio. Así, la demografía de Melbourne pinta el panorama de una ciudad con una trayectoria de crecimiento robusta, impulsando el mercado inmobiliario bien entrada la próxima década.

Política gubernamental e impactos de las tasas de interés

Las políticas gubernamentales y los factores macroeconómicos —especialmente las tasas de interés— tienen una influencia profunda en el mercado inmobiliario de Melbourne. El período 2022–2024 lo demostró claramente: los agresivos aumentos de tasas de interés por parte del Banco de la Reserva y varios cambios de política estatal enfriaron sustancialmente el mercado. A medida que avanzamos en 2025, tanto el entorno político como las condiciones monetarias están evolucionando de maneras que darán forma a los resultados inmobiliarios.

Política Monetaria (Tasas de Interés): El Banco de la Reserva de Australia (RBA) elevó rápidamente la tasa de interés de referencia desde mínimos históricos (0,1% en 2021) hasta alrededor del 4,1% a mediados de 2023, para combatir la alta inflación. Este fuerte aumento en las tasas hipotecarias redujo considerablemente la capacidad de endeudamiento: para muchos compradores, la cantidad que podían pagar por una vivienda cayó entre un 20 y un 30%. En consecuencia, los precios de la vivienda bajaron en 2022–23. Ahora, en 2025, la inflación ha comenzado a moderarse y el RBA ha pausado los aumentos. Los mercados financieros y los economistas esperan ampliamente que los próximos movimientos sean recortes de tasas, posiblemente comenzando a finales de 2025 commercialrealestate.com.au. De hecho, algunos pronósticos sugieren que el RBA podría recortar las tasas dos veces en la segunda mitad de 2025 si la inflación está bajo control commercialrealestate.com.au. La perspectiva de tasas de interés más bajas ya está animando el sentimiento de los compradores: saber que las hipotecas podrían abaratarse aumenta la confianza para comprar. Tasas más bajas reducen los pagos mensuales o permiten a los compradores endeudarse un poco más, lo que puede estimular la demanda y el crecimiento de precios. Melbourne históricamente ha sido sensible a las tasas, y como señala la Jefa de Investigación de Domain, la ciudad tiende a responder rápidamente a los cambios en las tasas de interés australianpropertyupdate.com.au. Por lo tanto, cualquier señal concreta de recortes de tasas podría llevar a un aumento de la actividad (como se ha visto en ciclos anteriores donde la caída de tasas impulsa el repunte inmobiliario). Por el contrario, si la inflación resulta persistente y el RBA retrasa los recortes o incluso vuelve a subir las tasas, eso actuaría como freno para la recuperación del sector inmobiliario. Por ahora, la mayoría de los indicadores apuntan a una postura monetaria estable o más laxa en el futuro, lo cual es favorable para el sector inmobiliario.

Política del Gobierno Federal e Inmigración: El gobierno federal australiano influye en el sector inmobiliario de manera indirecta a través de los niveles de migración y programas de vivienda. El gobierno actual ha mantenido altos objetivos de inmigración para impulsar el crecimiento económico: del orden de más de 300,000 migrantes netos por año para Australia, una parte significativa de los cuales se asientan en Melbourne. Esto es un impulso para la demanda de vivienda. A nivel federal, también existen esquemas como el First Home Guarantee (que permite a los compradores de primera vivienda comprar con tan solo un 5% de depósito, respaldado por el gobierno) y el Regional First Home Buyer Guarantee, que ayudan a las personas a ingresar al mercado. En 2025, la elegibilidad para algunos esquemas se amplió (por ejemplo, amigos o hermanos pueden comprar juntos bajo el FHG), lo que podría tener un efecto marginalmente positivo en la demanda. La Commonwealth también ha lanzado el Housing Australia Future Fund destinado a financiar la construcción de viviendas asequibles, aunque está enfocado en viviendas subsidiadas y puede tomar tiempo para que las unidades se materialicen en el terreno.

Quizás la iniciativa federal más ambiciosa es el Acuerdo Nacional de Vivienda (que busca 1,2 millones de nuevas viviendas en todo el país para 2029). El éxito del acuerdo es incierto – como se señaló anteriormente, las tasas actuales de aprobación de construcción no están en camino de alcanzar ese objetivo realestate.com.au. Sin embargo, la mera existencia de este objetivo ha impulsado debates sobre la reforma de la planificación y los incentivos para aumentar la oferta. Si los gobiernos federales o estatales introducen incentivos adicionales para construir para alquilar, agilizan los procesos de aprobación o invierten en infraestructura para habilitar nuevos terrenos, esas políticas podrían mejorar gradualmente la oferta de viviendas en Melbourne (atemperando así el aumento de precios y la presión sobre los alquileres). Hasta ahora, 2024–2025 ha visto ajustes modestos en las políticas – por ejemplo, ligeros aumentos en la Asistencia de Alquiler de la Commonwealth, algunos incentivos fiscales para la vivienda de alquiler institucional – pero aún no hay una solución definitiva para la escasez de viviendas.

Política estatal de Victoria – Impuestos y regulaciones: En Victoria, la política del gobierno estatal ha sido una mezcla para los participantes del sector inmobiliario. Por un lado, Victoria ofrece generosos incentivos para compradores de primera vivienda (por ejemplo, exención del impuesto de timbre para viviendas de hasta $600,000, y reducción hasta $750,000, además de una subvención de $10,000 para compradores de primera vivienda en nuevas construcciones en el área metropolitana de Melbourne) auspropertyprofessionals.com.au. Estos ayudan a sostener la demanda en el segmento inferior. Por otro lado, el gobierno de Victoria en los últimos años ha incrementado varios impuestos dirigidos a inversores inmobiliarios y propietarios de alto valor en un esfuerzo por aumentar los ingresos y mejorar la asequibilidad de la vivienda. Los cambios clave incluyen:

Una reforma del Impuesto a la Tierra desde el 1 de enero de 2024: el umbral libre de impuesto a la tierra para inversores se redujo de $300,000 a solo $50,000, incorporando a muchos más propietarios al pago de este impuesto propertyupdate.com.au. Además, se impusieron nuevas tasas de impuesto a la tierra (una tarifa fija de hasta $975 más un 0,1% adicional sobre propiedades superiores a $300,000) propertyupdate.com.au. Esto significa que incluso los inversores “mamá y papá” con una pequeña unidad ahora enfrentan una factura anual de impuesto a la tierra, cuando antes quizás no pagaban nada.
Una expansión del Impuesto a la Tierra Residencial Vacante para cubrir todo el estado a partir de 2025 propertyupdate.com.au. Ahora, si una propiedad permanece vacía por más de 6 meses en un año, el propietario paga un impuesto (antes solo se aplicaba en el centro de Melbourne). Esto puede afectar a quienes tienen casas de vacaciones o a desarrolladores que retienen terrenos, agregando un costo por mantener propiedades fuera del mercado de alquiler.
Un nuevo Impuesto sobre Ganancias Extraordinarias (vigente desde julio de 2023) que cobra hasta un 50% de impuesto sobre el aumento en el valor del terreno cuando este es reclasificado para un uso más valioso propertyupdate.com.au. Esto apunta a desarrolladores y propietarios de tierras que se benefician de la reclasificación, particularmente en los alrededores de Melbourne. Aunque está destinado a capturar valor para el bien público, los críticos dicen que desincentiva el desarrollo precisamente en las áreas donde se necesita nueva vivienda.
Aumento de tasas y gravámenes: por ejemplo, el Impuesto de Servicios de Emergencia incluido en las tasas municipales ha crecido, funcionando como un impuesto inmobiliario de facto propertyupdate.com.au. Además, el impuesto adicional de timbre para compradores extranjeros y los recargos para propietarios ausentes siguen vigentes en Victoria, lo que podría frenar parte de la inversión internacional.

Además, Victoria tiene leyes de alquiler muy favorables para los inquilinos, como se detalló anteriormente (no hay desalojos “sin causa”, aprobaciones de mascotas más fáciles, mantenimiento obligatorio, etc.). Todas estas medidas tenían la buena intención de proporcionar mayor seguridad y equidad para los inquilinos, pero, según se argumenta, han hecho que algunos inversores lo piensen dos veces antes de comprar en Melbourne en comparación con, por ejemplo, Brisbane o Perth (que tienen regímenes menos estrictos). Como resultado, Victoria ha adquirido en 2024–2025 la reputación de ser menos amigable para los propietarios – un punto que incluso los analistas de Domain reconocen, señalando que los impuestos más altos y la limitada capacidad de gasto en infraestructura podrían hacer que Victoria sea menos atractiva que otros estados para invertir australianpropertyupdate.com.au.

El impacto de estas políticas es evidente: los préstamos a inversores en Victoria disminuyeron y muchos inversores vendieron propiedades (como se analiza en la sección de alquileres). A corto plazo, esto ha reducido la oferta de alquileres y ha hecho subir los precios de los alquileres, una consecuencia no deseada con la que el gobierno ahora está lidiando. Los responsables de las políticas están en la difícil posición de intentar mejorar la asequibilidad para los inquilinos y los compradores de primera vivienda sin ahuyentar a los inversores y desarrolladores necesarios para proveer viviendas. Hay llamados continuos de la industria para que Victoria reconsidere algunos de estos parámetros (por ejemplo, aumentar el umbral del impuesto a la tierra o proporcionar incentivos para proyectos build-to-rent ofreciendo descuentos en el impuesto a la tierra). Hasta mediados de 2025, no se han implementado reversiones importantes, pero este será un ámbito importante a observar. Cualquier cambio de política futuro – como una posible reforma del impuesto de timbre (NSW ha pasado a ofrecer una opción de impuesto anual, Victoria podría seguir) o nuevas reglas de zonificación para permitir más viviendas de densidad media – podría alterar significativamente el panorama del mercado inmobiliario. A finales de 2024, el gobierno de Victoria sí anunció planes para aumentar la oferta de viviendas en suburbios consolidados expandiendo su programa de Centros de Actividad (cambio de zonificación alrededor de centros de transporte) abc.net.au abc.net.au, con el objetivo de 300,000 nuevas viviendas en esas áreas para 2051 gleneira.vic.gov.au gleneira.vic.gov.au. Si se ejecuta con éxito, eso podría aliviar las presiones a largo plazo.

En cuanto a la percepción del mercado a corto plazo, las acciones del gobierno también tienen un efecto psicológico. La cancelación de los Juegos de la Commonwealth 2026 por parte de Victoria en 2023 (debido a problemas presupuestarios), por ejemplo, sacudió cierta confianza en las finanzas del estado, pero el impacto directo en la propiedad fue mínimo, aparte de algunos desarrollos regionales que se suspendieron. De manera más positiva, cualquier subvención o estímulo gubernamental (como descuentos temporales en el impuesto de timbre o subvenciones para compradores de vivienda) tiende a provocar picos de actividad de compra; por ejemplo, cuando la subvención HomeBuilder se ofreció a nivel nacional en 2020, provocó una oleada de construcción en los suburbios de Melbourne. Actualmente no hay subvenciones de este tipo activas, pero si el mercado necesitara apoyo, los gobiernos podrían implementar medidas que luego se capitalizarían rápidamente en los precios.

En resumen, el entorno de políticas y tasas en 2025 está en un estado de transición. Los fuertes vientos en contra de las tasas en aumento y los impuestos a los inversores que enfrentó Melbourne probablemente estén disminuyendo: las tasas de interés están listas para bajar dentro del próximo año commercialrealestate.com.au, y el gobierno, al ver la crisis de alquileres, podría moderar cualquier desincentivo adicional para los inversores. Para los inversores, el entorno actual de Melbourne ha sido desafiante, pero cualquier cambio (recortes de tasas o ajustes de políticas para fomentar la oferta) podría hacer que el péndulo vuelva a oscilar. Para los propietarios-ocupantes, la perspectiva de hipotecas más baratas es una buena noticia, aunque deben lidiar con los altos costos de entrada y la competencia. La experiencia de Melbourne destaca que la política gubernamental puede influir significativamente en el ciclo inmobiliario: con el equilibrio adecuado, puede fomentar un crecimiento y una oferta sostenibles, pero si está mal calibrada, puede crear distorsiones a corto plazo (como el éxodo de propietarios). Los actores del mercado estarán atentos a las próximas decisiones del RBA y a cualquier anuncio de vivienda en los presupuestos estatales o federales, ya que estos ayudarán a marcar el tono del mercado inmobiliario de Melbourne en los próximos años.

Oportunidades y riesgos de inversión en Melbourne

Para los inversores y desarrolladores inmobiliarios, el mercado de Melbourne en 2025 presenta un panorama tanto de oportunidades atractivas como de riesgos notables. El ciclo inmobiliario de la ciudad parece estar en alza, y quienes se posicionen bien durante esta fase podrían obtener importantes recompensas en los próximos años. Sin embargo, se necesita una estrategia cuidadosa para navegar los desafíos únicos del mercado de Melbourne. Analicemos las principales oportunidades y riesgos:

Oportunidades:

Momento de compra contracíclico: Melbourne acaba de salir de un período de caída/estancamiento de precios, lo que significa que los valores en muchas áreas aún están por debajo de sus picos recientes. Esta fase –cuando el mercado se está recuperando pero aún no está en auge– puede ser un momento ideal para comprar. Como dice un experto, ahora es una oportunidad contracíclica para invertir, con precios aún por debajo de los niveles máximos y el impulso en aumento propertyupdate.com.au. Los compradores en 2025 pueden adquirir propiedades a precios que podrían parecer una ganga en retrospectiva si se materializan los pronósticos de un crecimiento anual del 5–6%. La historia de principios de la década de 2020 mostró que los ciclos inmobiliarios de Melbourne giran relativamente rápido; quienes compraron en la caída de 2019, por ejemplo, vieron grandes ganancias para 2021. Podríamos estar en un punto de inflexión similar donde comprar antes de que regrese la multitud genera las mejores ganancias.
Sólidos fundamentos a largo plazo: Los fundamentos de Melbourne – crecimiento poblacional, economía diversificada (finanzas, tecnología, educación, salud) e inversión masiva en infraestructura – la convierten en una apuesta sólida a largo plazo. La ciudad es constantemente calificada como una de las más habitables del mundo, lo que atrae tanto a personas como a empresas. El crecimiento poblacional, en particular, es un viento de cola para los inversores; más personas significa demanda continua de viviendas. Con la proyección de que Melbourne será la ciudad de más rápido crecimiento en Australia en los próximos años shapepropertygroup.com.au, los inversores pueden confiar en que habrá una gran cantidad de inquilinos y futuros compradores para propiedades bien ubicadas. La economía diversa también amortigua la volatilidad; incluso si un sector (por ejemplo, estudiantes internacionales) cae, otros (como la migración interna o un auge tecnológico) pueden compensar la diferencia.
Mejora de los rendimientos y los ingresos por alquiler: Como se ha destacado, los alquileres han aumentado y los rendimientos han subido desde sus mínimos. En algunos segmentos (departamentos, alquileres de casas adosadas), ahora se pueden encontrar rendimientos brutos del 4–5%, lo cual es considerablemente mejor que hace unos años. Con vacantes <2%, los propietarios tienen poder de fijación de precios para seguir aumentando los alquileres moderadamente. Este fuerte mercado de alquiler mejora el flujo de caja para los inversores y podría atraer a más de ellos de regreso a Melbourne. Además, si las tasas de interés bajan, la brecha entre el rendimiento del alquiler y la tasa hipotecaria se reducirá, lo que incluso podría permitir flujo de caja positivo en algunas propiedades, un escenario que no se veía en Melbourne desde hace muchos años. Los inversores que aseguren compras de propiedades antes de las bajadas de tasas (y por tanto antes de cualquier resurgimiento de inversores) pueden capitalizar tanto el crecimiento de capital como una era de mejores retornos por alquiler.
Asequibilidad relativa (interés interestatal e internacional): En comparación con Sídney, la propiedad en Melbourne es una verdadera ganga: casas a dos tercios del precio de Sídney, departamentos aún más baratos shapepropertygroup.com.au. Esto está atrayendo el interés de compradores de otros estados y también de inversores extranjeros (particularmente de Asia) que ven a Melbourne como una ciudad de clase mundial con buena relación calidad-precio. A medida que los viajes se normalicen, podríamos ver el regreso de compradores extranjeros (China ha flexibilizado algo las restricciones a la salida de capital en 2023–24), y Melbourne históricamente ha sido una de las favoritas para la inversión extranjera en propiedades después de Sídney. La brecha de valor es una oportunidad; los inversores pueden comprar bienes raíces de primera en Melbourne con rendimientos iguales o mejores que en Sídney, por un precio de entrada mucho menor, esperando que con el tiempo Melbourne pueda cerrar parte de esa brecha shapepropertygroup.com.au.
Áreas de Crecimiento Objetivo: Hay segmentos específicos listos para inversión. Las casas familiares en terrenos en suburbios de anillo medio en proceso de gentrificación siguen siendo las principales opciones, ya que se benefician tanto de la demanda de ocupantes propietarios como de inquilinos. Las casas adosadas y los departamentos boutique de baja altura en zonas escolares deseables o cerca del transporte son otro punto atractivo: atienden a personas que buscan reducir el tamaño de su vivienda y a familias jóvenes que no pueden pagar una casa. Además, inversiones de nicho como alojamiento para estudiantes podrían prosperar nuevamente dado el regreso de estudiantes internacionales, y los proyectos build-to-rent cuentan con apoyo gubernamental (concesiones de impuesto a la tierra por 25 años en Victoria para desarrollos elegibles), lo que los convierte en una oportunidad incipiente pero en crecimiento. El sector comercial también ofrece oportunidades: por ejemplo, instalaciones logísticas de alta calidad o centros comerciales de conveniencia en corredores de crecimiento probablemente verán alta ocupación y aumento de rentas, por lo que los inversores con horizontes más largos y presupuestos más altos podrían encontrar buenas compras en esos sectores antes de que las tasas de capitalización se compriman nuevamente a medida que la economía se recupere.
Potencial de Vientos de Cola Políticos: Si bien las políticas recientes fueron un obstáculo, la situación podría revertirse. Si el gobierno de Victoria, bajo presión por la crisis de alquileres, introduce cambios favorables para inversores (como alivio en el impuesto a la tierra o nuevos incentivos), los valores de las propiedades y la demanda de inversores podrían aumentar. De manera similar, cualquier estímulo federal para la vivienda (como nuevas subvenciones o beneficios fiscales) impulsaría el mercado. Los inversores inteligentes vigilan el clima político para aprovechar cualquier ventaja legislada.

Riesgos:

Riesgo de Tasas de Interés/Financiamiento: El mayor riesgo es si la inflación no se comporta y las tasas de interés se mantienen “altas por más tiempo”. Si el RBA no baja las tasas o, peor aún, las sube más, los costos de endeudamiento seguirán siendo una limitación. Las altas tasas hipotecarias no solo limitan los nuevos préstamos, sino que también presionan a los propietarios existentes (aunque la mayoría puede manejarlo debido a los colchones, siempre existe el riesgo de ventas forzadas si las tasas suben inesperadamente). Aunque el consenso actual espera una relajación, los inversores deben poner a prueba sus finanzas para un escenario en el que las tasas se mantengan en los niveles actuales o bajen solo lentamente. La era del dinero ultra barato ha terminado; quienes esperan volver a tasas hipotecarias del 2% pueden decepcionarse. Además, las condiciones crediticias se han endurecido: los bancos son más estrictos con la capacidad de pago. Si los estándares de préstamo se vuelven aún más estrictos (por ejemplo, si los reguladores aumentan los requisitos de capital o los colchones), eso es un riesgo para la demanda de propiedades.
Riesgo Fiscal y Regulatorio: La tendencia de Victoria a usar la propiedad como una “vaca lechera” (como lo expresó un comentarista en propertyupdate.com.au) no tiene garantía de detenerse. El estado enfrenta déficits presupuestarios y existe el riesgo de que se introduzcan más impuestos o cargos (por ejemplo, se habla de posibles controles de alquiler o nuevos aumentos en el impuesto a la tierra si las condiciones fiscales empeoran). Cualquier medida de este tipo podría asustar a los inversores o reducir los rendimientos. Asimismo, reformas adicionales a la ley de alquileres –como topes de alquiler, que algunos defensores de inquilinos solicitan– limitarían directamente el potencial de ingresos de los inversores (aunque actualmente Victoria no ha implementado topes de alquiler, a diferencia de algunas ciudades europeas). Los inversores deben ser conscientes de que el riesgo político es mayor en Victoria que en muchos otros estados, y tenerlo en cuenta en su estrategia. Diversificar la cartera o estructurar la propiedad para optimizar impuestos (obteniendo buen asesoramiento) es esencial.
Exceso de oferta en ciertos segmentos: Aunque en general Melbourne tiene una escasez de viviendas, existe el riesgo de un exceso de oferta localizado. Los departamentos de gran altura en el centro de la ciudad son un ejemplo; una gran cantidad de nuevas torres de departamentos en el CBD/Southbank se completarán alrededor de 2025–26, incluyendo muchos proyectos build-to-rent. Esto podría aumentar temporalmente la vacancia en esas zonas y suavizar los alquileres o precios de las unidades genéricas de gran altura. De manera similar, la subdivisión de terrenos en las periferias puede llevar a excesos de oferta: si ocurre una recesión o una restricción crediticia, esos mercados de casas y terrenos podrían ver caídas de precios a medida que los desarrolladores descuentan el stock no vendido. Los inversores deben ser cautelosos para no pagar de más por construcciones nuevas en segmentos competitivos, y en su lugar enfocarse en propiedades con cierta escasez (características únicas, ubicaciones de oferta limitada).
Factores económicos y de empleo: El mercado inmobiliario de Melbourne, como cualquier otro, está vinculado a la economía en general. Existen riesgos como una recesión económica global (si, por ejemplo, la economía de China se desacelera significativamente, podría impactar a Melbourne a través de una reducción en el flujo de estudiantes o pérdidas de empleos a nivel nacional impulsadas por los commodities) o una recesión interna que aumente el desempleo. Un mayor desempleo perjudicaría la demanda de viviendas y podría aumentar la morosidad hipotecaria. Actualmente, el desempleo es bajo y los ingresos están aumentando, lo cual es positivo, pero si eso se revierte, es un riesgo. La concentración de ciertas industrias (Melbourne tiene un gran sector financiero y de servicios profesionales) significa que un golpe a esos sectores (por ejemplo, una crisis financiera o la reubicación de grandes empresas) podría afectar los grupos de compradores en los mercados de gama alta.
Clima y planificación ambiental: Este es un riesgo a más largo plazo, pero vale la pena mencionarlo. Partes de Melbourne (especialmente los suburbios costeros y de baja altitud del oeste) enfrentan riesgos de inundaciones y aumento del nivel del mar en las próximas décadas. Ya los costos de los seguros están aumentando en algunas áreas propensas a inundaciones. Aunque esto no es inmediato, los inversores con un horizonte muy largo podrían considerar la resiliencia ambiental de la ubicación de su propiedad. Además, las normas de eficiencia energética para alquileres se están volviendo más estrictas; las propiedades antiguas podrían requerir reformas (un costo adicional) para cumplir con ellas.
Volatilidad del mercado y tiempos: El mercado de Melbourne puede ser cíclico. Un inversor podría comprar esperando un auge, pero este podría tardar más en materializarse. Por ejemplo, si los recortes de tasas de interés se retrasan hasta 2026, los precios podrían permanecer relativamente planos en 2025 y solo repuntar después. El costo de oportunidad del dinero es un factor a considerar: en un entorno de altas tasas de interés, invertir en propiedades rinde ~3-4% mientras que se podría obtener 5% en un depósito a plazo seguro. Algunos inversores pueden decidir que eso no vale la pena, lo que representa un riesgo psicológico para la demanda. Hay que estar preparado para mantener la propiedad el tiempo suficiente para superar cualquier estancamiento y no depender de ventas rápidas en tiempos inciertos.

Al sopesar estos factores, muchos expertos todavía consideran que Melbourne en 2025 es favorable para inversiones estratégicas a largo plazo. La clave es la discriminación: elija activos con atractivo duradero (por ejemplo, casas de época en barrios internos, propiedades cerca del transporte y empleos, etc.), evite las construcciones nuevas genéricas sin escasez, y asegúrese de que su presupuesto pueda soportar cualquier aumento previsible de tasas o vacantes. Es momento de ser selectivo pero optimista. Como señala Michael Yardney, un destacado asesor de inversiones: Los inversores inteligentes se están enfocando en propiedades de alta calidad, “grado de inversión”, con fundamentos sólidos, en lugar de perseguir modas especulativas propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. Están adoptando una visión a largo plazo, entendiendo que la historia de crecimiento de Melbourne sigue intacta y que los desafíos a corto plazo a menudo crean los mejores puntos de entrada.

En conclusión, el mercado inmobiliario de Melbourne de cara a 2025 y más allá ofrece una narrativa convincente: una ciudad en recuperación, llena de nueva infraestructura y personas, y que según las previsiones liderará el crecimiento inmobiliario a nivel nacional. Para inversores y partes interesadas, la tarea es aprovechar las oportunidades de este repunte (precios en alza, fuerte demanda de alquileres, valor relativo) mientras se gestionan los riesgos (cambios de políticas, tasas de interés y matices de la oferta). Quienes lo hagan podrían descubrir que Melbourne vuelve a estar a la altura de su reputación como destino principal de inversión inmobiliaria, con los próximos años sentando las bases para sólidas ganancias y prosperidad en su sector inmobiliario.

Fuentes:

CoreLogic Monthly Housing Chart Pack – Junio 2025 corelogic.com.au corelogic.com.au
Michael Yardney, Pronóstico del mercado inmobiliario de Melbourne 2025, PropertyUpdate (1 de julio de 2025) propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au
Pronósticos de precios de viviendas de Domain para el año fiscal 2025–26 australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au
Shape Property Group, El mercado en movimiento: los precios listos para repuntar (27 de junio de 2025) shapepropertygroup.com.au shapepropertygroup.com.au shapepropertygroup.com.au
AusProperty Professionals, Desglose del mercado de Melbourne 2025 (5 de mayo de 2025) auspropertyprofessionals.com.au auspropertyprofessionals.com.au auspropertyprofessionals.com.au
Datos regionales de población de ABS 2023–24 (publicado el 27 de marzo de 2025) abs.gov.au abs.gov.au abs.gov.au
ABC News, La venta masiva de inversores reduce el stock de alquiler en Victoria (12 de mayo de 2025) abc.net.au abc.net.au
Consejo de la Propiedad de Australia – Informe del Mercado de Oficinas (enero 2025) propertycouncil.com.au propertycouncil.com.au
Consejo de la Propiedad de Australia, La tasa de vacancia industrial sube al 2,8% (2 de julio de 2025) propertycouncil.com.au propertycouncil.com.au
Revisión Trimestral de Alquileres de CoreLogic (Q4 2024) corelogic.com.au corelogic.com.au
Noticias de Realestate.com.au, Caen las aprobaciones de viviendas en Victoria (7 de mayo de 2025) realestate.com.au realestate.com.au
CommercialRealEstate.com.au, Sector de Propiedades Comerciales en 2025 (13 de enero de 2025) commercialrealestate.com.au commercialrealestate.com.au
SmartPropertyInvestment, Tendencias minoristas e industriales 2025 commercialrealestate.com.au commercialrealestate.com.au
Comunicados de prensa del Gobierno de Victoria / Actualizaciones de planificación abc.net.au gleneira.vic.gov.au
CoreLogic/PropertyUpdate, datos de fianzas de alquiler en Victoria propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au
Domain/PropertyUpdate, comentarios de la Dra. Nicola Powell australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au

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Marcin Frąckiewicz

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