Perspectivas del Mercado Inmobiliario de Yeda 2025: Tendencias, Visión 2030 y Pronóstico hasta 2030

El mercado inmobiliario de Yeda está entrando en 2025 con una base sólida, impulsado por una fuerte demanda e iniciativas gubernamentales bajo la Visión Saudita 2030. La actividad de ventas residenciales en la ciudad se disparó el año pasado: Yeda registró un aumento interanual del 43,5% en las transacciones de ventas de viviendas, superando ampliamente el crecimiento de Riad jll-mena.com. Los precios muestran una tendencia mixta: los valores de las villas han estado aumentando incluso cuando los precios de los apartamentos experimentaron ligeras correcciones jll-mena.com. En el sector comercial, los sectores de oficinas y comercios de Yeda se están expandiendo de manera constante con nuevos proyectos, aunque el crecimiento es más moderado en comparación con la floreciente capital, Riad argaam.com argaam.com. Importantes desarrollos de infraestructura —desde el proyecto Jeddah Central en la costa hasta la reanudación de la construcción de la Torre de Yeda— están transformando el horizonte urbano y creando nuevas oportunidades de inversión. Las políticas gubernamentales orientadas a incrementar la propiedad de viviendas y atraer inversión extranjera (incluida la apertura de partes del mercado a inversores internacionales) están impulsando aún más el crecimiento jll-mena.com agbi.com. Este informe ofrece un análisis detallado de las tendencias inmobiliarias residenciales y comerciales de Yeda en 2025, examina el impacto de las iniciativas de Visión 2030 y los proyectos clave, compara a Yeda con otros centros sauditas como Riad y Dammam, y presenta una previsión del mercado hasta 2030 con una perspectiva sobre oportunidades y riesgos para inversores y desarrolladores.

Tendencias en Bienes Raíces Comerciales (Oficinas, Minoristas, Industrial)

Bienes Raíces Minoristas: El sector minorista es un punto destacado en el panorama comercial de Yeda, respaldado por una población joven y un turismo en crecimiento.

En 2024, Yeda añadió 106,000 m² de nuevo espacio comercial (por ejemplo,una gran apertura de centro comercial), llevando el suministro total de espacios comerciales a aproximadamente 2,16 millones de m² en la ciudad argaam.com argaam.com.Esta expansión refleja la confianza en la demanda de los consumidores.Gracias al impulso de la Visión 2030 para fomentar el entretenimiento y el ocio, los centros comerciales en Yeda han incorporado cada vez más cines, restaurantes y atracciones familiares para atraer visitantes.Los alquileres minoristas en los centros comerciales «superregionales» de primer nivel han estado aumentando (alrededor de +4% interanual en el primer semestre de 2024 para los centros comerciales de primera categoría) argaam.com, mientras que los centros comerciales secundarios con formatos más antiguos han visto disminuir los alquileres (alrededor de un 4% menos interanual) a medida que los compradores se inclinan por experiencias más novedosas argaam.com.En general, el sentimiento del mercado minorista es optimista para 2025-2026, y S&P Global señala que el crecimiento de la población, la expansión del turismo y la entrada de marcas internacionales impulsarán aún más la demanda minorista en las ciudades sauditas arabnews.com arabnews.com.Riad y Yeda, en particular, están presenciando una ola de nuevos desarrollos comerciales y de uso mixto que combinan compras con entretenimiento e incluso componentes residenciales/hoteleros arabnews.com.En Yeda, los conceptos de comercios al aire libre y frente al mar están ganando popularidad (por ejemplo, las zonas del Corniche y destinos como el distrito del Jeddah Yacht Club), lo que refleja una tendencia hacia distritos comerciales centrados en el estilo de vida arabnews.com.Dicho esto, el sector minorista no está exento de riesgos: el crecimiento del comercio electrónico y las cambiantes preferencias de los consumidores significan que los operadores de centros comerciales deben seguir innovando para atraer visitantes.S&P ha advertido que el exceso de oferta y la competencia podrían ejercer presión sobre los rendimientos de alquiler, especialmente si los propietarios realizan importantes gastos de capital para renovar las propiedades arabnews.com.Por ahora, sin embargo, el sector inmobiliario comercial de Yeda se ve impulsado por el fuerte gasto de los consumidores, favorecido por un alto ingreso per cápita y una cultura que considera los centros comerciales como destinos sociales arabnews.com arabnews.com.Con Arabia Saudita apuntando a más de 100 millones de turistas para 2030, incluyendo megaeventos como la Expo 2030 y una Copa Mundial de la FIFA en 2034, el papel de Yeda como ciudad puerta de entrada posiciona a su sector minorista para un crecimiento sostenido arabnews.com.

Propiedades Industriales y Logísticas: El segmento de bienes raíces industriales en Yeda está experimentando un crecimiento significativo de manera discreta, alineado con las ambiciones logísticas de Arabia Saudita.

Como principal ciudad portuaria del Mar Rojo del Reino, Yedá es fundamental para los planes de convertirse en un centro logístico global, y esto está impulsando la demanda de almacenes modernos y centros de distribución argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.El auge del comercio electrónico después de 2020 ha incrementado aún más los requisitos para instalaciones logísticas grandes y de alta calidad argaamplus.s3.amazonaws.com.En 2023, Arabia Saudita lanzó cuatro nuevas Zonas Económicas Especiales (ZEE) para atraer inversiones industriales y de alta tecnología; notablemente, una de ellas se encuentra en King Abdullah Economic City (KAEC), cerca de Jeddah argaamplus.s3.amazonaws.com.La SEZ de KAEC se centra en la manufactura avanzada y la logística, y se espera que impulse el desarrollo de almacenes y fábricas en las cercanías de Yeda.Los alquileres de almacenes prime en Yeda actualmente oscilan aproximadamente entre 90 y 300 SAR por m² al año, dependiendo de la ubicación y las especificaciones argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Estos alquileres han ido en aumento ya que la vacancia de espacios de calidad es baja; de hecho, los alquileres industriales registraron incrementos porcentuales de un solo dígito, de moderados a altos, en 2022–2023.Si bien los alquileres de almacenes en Yeda son un poco más bajos que los de Riad (que pueden llegar hasta SAR 400/m²) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com, la diferencia podría reducirse a medida que más proveedores de logística de terceros (3PL) y fabricantes establezcan operaciones cerca del puerto.El actual Proyecto Landbridge de Arabia Saudita, una enorme línea ferroviaria que conecta el puerto de Yeda con Riad y Dammam, es otro factor revolucionario que se espera esté terminado hacia finales de la década.Al permitir un movimiento más rápido de carga a través del país, probablemente aumentará la demanda de parques logísticos alrededor del puerto de Yedá y las zonas industriales.En general, las perspectivas para el sector inmobiliario industrial son optimistas: el impulso de diversificación de la Visión 2030 está catalizando el crecimiento en el almacenamiento, y Yeda se beneficiará gracias a su ubicación estratégica.El principal desafío será proporcionar suficiente nueva oferta industrial; de lo contrario, los alquileres podrían seguir aumentando y posiblemente afectar a las pequeñas empresas.Sin embargo, con nuevas inversiones en terrenos e infraestructura (incluyendo los incentivos de las Zonas Económicas Especiales), los inversores ven oportunidades sólidas en bienes raíces logísticos.Como señaló un informe, la demanda industrial saudita está respaldada por una tendencia de “crecimiento significativo” que se espera continúe a medida que la economía no petrolera se expande argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.

Mercado de oficinas: Yeda es el segundo mercado de oficinas más grande del Reino después de Riad, y continúa creciendo de manera constante. El stock total de oficinas en Yeda es de aproximadamente 1,2 – 2,1 millones de metros cuadrados (el rango refleja diferentes clases de espacio) argaamplus.s3.amazonaws.com argaam.com, lo que representa aproximadamente una cuarta parte del inventario de oficinas de Riad. En la primera mitad de 2024, no se abrieron nuevas oficinas importantes en Yeda, manteniendo la oferta estable en torno a 1,21 millones de m² de espacio de calidad argaam.com. Sin embargo, finalmente hay nuevos proyectos en preparación: se espera que aproximadamente 48,000 m² de oficinas sean entregados en Yeda para finales de 2024 argaam.com. La demanda de oficinas ha sido saludable, impulsada por el crecimiento empresarial y el papel de Yeda como centro de comercio y logística. Las rentas de oficinas Clase A en Yeda aumentaron alrededor de un 11% interanual a mediados de 2024 hasta aproximadamente 1.335 SAR por m² al año argaam.com, lo que indica que los propietarios han ganado ventaja a medida que sigue siendo limitada la disponibilidad de espacios de calidad. (En comparación, las rentas de oficinas premium en las zonas principales de Riad aumentaron casi un 20% en el mismo periodo, llegando a unos 2.090 SAR por m² argaam.com, lo que refleja una demanda aún más intensa en la capital). La mayoría de los principales inquilinos de oficinas de Yeda son entidades gubernamentales y grandes empresas consolidadas argaamplus.s3.amazonaws.com, y los nuevos edificios de alta calidad enfrentan presión competitiva para captar a estos grandes ocupantes argaamplus.s3.amazonaws.com. Mirando hacia adelante, se espera que el sector de oficinas en Yeda se expanda junto con el crecimiento económico, pero a un ritmo moderado: la ciudad carece del gran auge de reubicación corporativa que se ve en Riad. Las tasas de vacancia son relativamente estables y, si la nueva oferta sigue siendo limitada, las rentas deberían mantenerse firmes. Una tendencia a observar es la modernización del stock de oficinas: los nuevos desarrollos de uso mixto (como algunas partes del proyecto Jeddah Central) introducirán espacios de oficina de última generación, lo que podría atraer a inquilinos de edificios más antiguos y ejercer presión sobre el stock envejecido.

Principales políticas gubernamentales e impacto de la Visión 2030

La política gubernamental, guiada por el marco estratégico Visión 2030, desempeña un papel fundamental en el mercado inmobiliario de Yeda. Uno de los objetivos emblemáticos de la Visión 2030 es elevar la propiedad de viviendas en Arabia Saudita al 70% para 2030, desde alrededor del 50% o menos a mediados de la década de 2010 pwc.com pwc.com. Para lograr esto, el Ministerio de Vivienda (ahora parte de MoMRAH) ha implementado reformas radicales que han transformado el sector de la vivienda. Entre las iniciativas clave destaca el programa Sakani, que facilita y subsidia préstamos hipotecarios para familias sauditas, y el Fondo de Desarrollo Inmobiliario, que ofrece financiamiento a bajo costo. Estos programas han reducido el tiempo de espera para recibir apoyo habitacional de años a una aprobación casi inmediata vision2030.gov.sa, desatando una ola de demanda por parte de usuarios finales. Como se señaló anteriormente, las hipotecas respaldadas por el gobierno y la reducción de los requisitos de pago inicial (bajando del 30% al 5% por el banco central) han empoderado a una nueva generación de compradores pwc.com. El resultado es evidente en Yeda, donde muchos hogares que antes solo podían alquilar ahora están ingresando al mercado de la propiedad, impulsando la construcción residencial en diferentes niveles de precios.

La influencia de la Visión 2030 se extiende más allá de la vivienda hacia el sector inmobiliario comercial mediante la diversificación económica y la liberalización regulatoria. El gobierno reconoce al sector inmobiliario como clave para aumentar el PIB no petrolero (con la meta de elevar la contribución de los bienes raíces al PIB de ~7% a 10% para 2030) pwc.com. Para fomentar el desarrollo, las autoridades han invertido considerablemente en infraestructura: nuevos enlaces de transporte, servicios públicos y mejoras en el espacio público, especialmente en ciudades como Yeda que cumplen funciones turísticas y comerciales. Una política destacada es el Impuesto a la Tierra Blanca, un gravamen sobre terrenos urbanos sin desarrollar introducido para desalentar la especulación y aumentar la oferta de parcelas para edificaciones pwc.com. Yeda fue una de las primeras ciudades en aplicar este impuesto anual del 2,5% a terrenos residenciales vacantes, lo que ha motivado a algunos propietarios a construir o vender, mejorando gradualmente la disponibilidad de terrenos para nuevos proyectos. Además, la agilización de los permisos y los modelos de asociación público-privada han facilitado que los desarrolladores emprendan grandes proyectos alineados con los objetivos de Visión 2030 (por ejemplo, la remodelación de Jeddah Central liderada por el Fondo de Inversión Pública en colaboración con contratistas privados).

La promoción del turismo bajo la Visión 2030 es otra área de políticas que impacta en el sector inmobiliario de Yeda. El Reino pretende atraer 100 millones de visitas anuales para 2030 (provenientes del turismo religioso, de ocio y eventos de negocios). Yeda, como la puerta tradicional de entrada a La Meca y Medina y ciudad costera del Mar Rojo, se beneficia de este impulso. La facilitación de visados turísticos por parte del gobierno y la inversión en infraestructura turística (aeropuertos, terminales de cruceros, etc.) han estimulado la construcción de nuevos hoteles, apartamentos con servicios y complejos de ocio-comercio en Yeda. El efecto de desbordamiento en los sectores inmobiliarios de retail y hospitalidad ha sido significativo; por ejemplo, la ocupación hotelera y las tarifas de habitaciones en Arabia Saudita han estado aumentando y los desarrolladores en Yeda están respondiendo planificando más proyectos de hospitalidad argaam.com argaam.com. Los próximos eventos globales que Arabia Saudita será anfitrión (como la Expo 2030 en Riad y la Copa Mundial de la FIFA 2034) están impulsando mejoras a nivel nacional, y Yeda recibirá su parte – posiblemente incluidas mejoras en estadios y zonas para aficionados, lo que se vincula con el desarrollo inmobiliario (por ejemplo, complejos deportivos de uso mixto, alojamientos temporales, etc.).

De manera crucial, la Visión 2030 ha fomentado un entorno regulatorio más amigable para los inversores. El establecimiento de la Autoridad General de Bienes Raíces (REGA) proporciona una supervisión y transparencia unificadas para el mercado inmobiliario arabnews.com. Las leyes sobre ventas sobre plano (Wafi), propiedad en régimen de condominio y corretaje inmobiliario se han modernizado a estándares internacionales, generando mayor confianza entre inversores y compradores de viviendas. Además, se están actualizando las reglas de zonificación y planificación para fomentar el tipo de desarrollo de alta densidad y uso mixto que se observa en el centro de Yeda y otros megaproyectos, alejándose de la expansión dispersa del pasado. En resumen, la política gubernamental bajo la Visión 2030 ha sido un catalizador para la expansión inmobiliaria de Yeda, desbloqueando financiamiento para la vivienda, financiando proyectos transformadores, mejorando el clima de inversión y estimulando la demanda mediante el crecimiento económico y el turismo.

Panorama de la Inversión Extranjera y Actualizaciones Regulatorias

Arabia Saudita ha estado abriendo activamente su sector inmobiliario a la inversión extranjera en los últimos años, y 2024–2025 vio hitos importantes en este ámbito. Un desarrollo destacado fue la relajación de las restricciones a la inversión extranjera en bienes raíces de La Meca y Medina. En enero de 2025, la Autoridad del Mercado de Capitales anunció que los extranjeros (no sauditas) ahora pueden invertir en empresas que poseen propiedades en las ciudades sagradas de La Meca y Medina agbi.com agbi.com. Aunque la propiedad directa de bienes raíces en esas ciudades por parte de individuos sigue estando prohibida (excepto a través de arrendamientos de 99 años), este movimiento permite a los inversionistas internacionales comprar acciones (hasta el 49%) en empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa o FIBRAs que poseen activos en La Meca/Medina agbi.com agbi.com. El cambio de política tiene como objetivo “atraer capital extranjero y proporcionar liquidez para los proyectos actuales y futuros” en las ciudades sagradas agbi.com. También se considera un paso piloto hacia una apertura más amplia del mercado inmobiliario saudí. La reacción del mercado fue positiva: las acciones inmobiliarias, especialmente las centradas en La Meca/Medina, subieron casi un 10% tras la noticia agbi.com. Esta reforma envía una señal a los inversionistas de que Arabia Saudita va en serio con la liberalización de su mercado inmobiliario bajo la Visión 2030. Faisal Durrani, jefe de investigación de Knight Frank MENA, lo calificó como “la señal más clara hasta ahora” de que vendrán más medidas para flexibilizar la ley de propiedad internacional agbi.com.

De manera más general en todo el Reino (incluida Yeda), las regulaciones ahora permiten la propiedad extranjera al 100% de negocios, incluidos los de desarrollo inmobiliario y corretaje, a través de licencias otorgadas por MISA (Ministerio de Inversión) arabnews.com. Esto significa que un desarrollador o inversor internacional puede establecer una empresa de propiedad totalmente extranjera en Arabia Saudita para llevar a cabo proyectos inmobiliarios (excepto en ciertas ubicaciones sensibles). La simplificación para iniciar un negocio y las sólidas protecciones legales (por ejemplo, cumplimiento de contratos, leyes de bancarrota mejoradas) han elevado la posición de Arabia Saudita en los rankings de facilidad para hacer negocios. En Yeda, esto se ha traducido en una creciente presencia de firmas y fondos extranjeros de bienes raíces que buscan oportunidades, desde desarrollos de uso mixto hasta instalaciones logísticas. Cabe destacar que los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REITs) han sido una vía accesible para el capital extranjero; desde 2021, la CMA ha permitido a los inversores extranjeros comprar libremente unidades en REITs saudíes, incluso aquellos con activos en La Meca/Madina agbi.com. Esto ha canalizado dinero del extranjero hacia los activos comerciales de Yeda a través de REITs que cotizan en bolsa y poseen centros comerciales, almacenes, etc.

Otro aspecto del panorama de inversión extranjera es la introducción del programa de Residencia Premium (“Visa Dorada”) en 2019, que otorga a extranjeros calificados el derecho a residir en Arabia Saudita a largo plazo, poseer propiedades (fuera de La Meca/Madina) y hacer negocios sin un patrocinador. La adopción de este programa ha ido aumentando gradualmente y, para 2024, el gobierno promovió aún más las visas de larga duración para inversores y profesionales calificados. La presencia de más expatriados con la capacidad de comprar viviendas probablemente haga crecer lentamente un segmento de compradores extranjeros en ciudades como Yeda, particularmente en residencias de alta gama y propiedades frente al mar. Sin embargo, la gran mayoría de la actividad inmobiliaria en Yeda sigue siendo impulsada por compradores nacionales y regionales (del GCC) en esta etapa, con los extranjeros jugando un papel más relevante en el desarrollo/inversión que en la propiedad individual de viviendas.

En cuanto a actualizaciones regulatorias, las autoridades saudíes están refinando continuamente las leyes inmobiliarias. Una nueva Ley de Inversiones entró en vigor en 2023-2024, agilizando el proceso para que entidades extranjeras obtengan licencias de inversión y equiparando el trato entre inversores locales y extranjeros en muchos sectores agbi.com agbi.com. El sector inmobiliario ha sido beneficiario de esta ley, ya que redujo la burocracia en proyectos financiados con capital extranjero. Además, los sistemas de registro de tierras y las transacciones electrónicas han sido renovados: la introducción de un sistema de escrituras electrónicas y plataformas como “Najiz” para transacciones inmobiliarias ha incrementado la transparencia y reducido significativamente los tiempos de transferencia. Todas estas medidas facilitan que inversores o fondos extranjeros entren al mercado de Yeda, con confianza en lo que pueden esperar.

Otro proyecto destacado es la Torre Jeddah en la zona norte de Obhur, que está destinada a ser el edificio más alto del mundo con más de 1.000 metros.

Después de una pausa, la construcción de la Torre Jeddah se reanudó oficialmente a finales de 2023, y los desarrolladores tienen como objetivo finalizarla alrededor de 2027–2028 designboom.com designboom.com.Durante una ceremonia en enero de 2025, se vertió concreto para el piso 64 de la torre, y el plan es añadir aproximadamente un piso cada cuatro días en adelante designboom.com.La Jeddah Tower es la pieza central de Jeddah Economic City (JEC), un mega-desarrollo concebido para incluir centros comerciales, viviendas e instituciones cívicas para hasta 100,000 personas designboom.com.Todo el JEC, incluida la torre, tiene un costo estimado de $20 mil millones designboom.com.La propia torre albergará una mezcla de usos (un hotel Four Seasons, oficinas, lujosos condominios y el mirador más alto del mundo) designboom.com designboom.com.La reactivación de este proyecto es profundamente simbólica: señala la confianza y la ambición de Arabia Saudita en el desarrollo inmobiliario.Si se completa, la Torre Jeddah atraerá la atención mundial, lo que podría convertir la zona circundante en un imán para la inversión (de manera similar a como el Burj Khalifa impulsó el centro de Dubái).El progreso de la torre será cuidadosamente monitoreado entre 2025 y 2030, y su éxito podría consolidar un nuevo distrito de negocios en la ciudad.El proyecto también destaca una mejor coordinación entre las partes interesadas: Kingdom Holding (el patrocinador) y los nuevos contratistas de ingeniería se han unido, y las licitaciones para la construcción final fueron emitidas con ofertas que deben presentarse antes de finales de 2025 designboom.com designboom.com.

En resumen, el mercado inmobiliario de Arabia Saudita en 2025 es mucho más abierto y regulado que hace una década. Yeda se beneficiará de las entradas de capital extranjero, especialmente en grandes proyectos y activos comerciales. La combinación de enormes proyectos gubernamentales (que a menudo buscan socios internacionales) y nuevas leyes que dan la bienvenida a la propiedad extranjera crea un panorama donde los inversores globales buscan activamente oportunidades. Se espera que, a medida que el mercado madure y los rendimientos se mantengan atractivos, la inversión extranjera en bienes raíces en Yeda continúe su trayectoria ascendente, aportando no solo capital, sino también experiencia y nuevos conceptos de desarrollo a la ciudad.

Principales Proyectos de Infraestructura e Inmobiliarios en Yeda

Yeda está experimentando una transformación física dramática gracias a una serie de megaproyectos y mejoras de infraestructura, muchos de ellos alineados con los objetivos de la Visión 2030. Quizás el más emblemático sea el Proyecto Central de Yeda (anteriormente conocido como “New Jeddah Downtown”). Lanzado a finales de 2021 por el Fondo de Inversión Pública, este proyecto está renovando una franja de 5,7 millones de metros cuadrados del histórico paseo marítimo de Yeda para convertirlo en un moderno distrito de uso mixto jeddahcentral.com jeddahcentral.com. El plan maestro incluye cuatro atracciones emblemáticas: una ópera, un estadio, un museo y un oceanario, además de nuevas marinas, playas, parques y una amplia gama de propiedades inmobiliarias. En cifras, Jeddah Central entregará 17,000 unidades residenciales, 2,700 habitaciones de hotel y más de 10 nuevas instalaciones de entretenimiento y turismo una vez finalizado jeddahcentral.com jeddahcentral.com. La construcción avanza a buen ritmo: a principios de 2024, se habían adjudicado contratos por 12 mil millones de SAR para la primera fase de atracciones (Ópera, Estadio, Oceanario) jeddahcentral.com. Este desarrollo supone un gran cambio para el centro de Yeda, reemplazando la infraestructura antigua por un horizonte costero de primer nivel mundial. Se espera que aumente significativamente el valor de las propiedades en las áreas circundantes y cree nuevos distritos para la vida de lujo, las compras y el ocio que compitan con los de Dubái o Doha. Para inversores y desarrolladores, Jeddah Central abre oportunidades en hotelería, apartamentos de lujo y comercios, respaldadas por el apoyo de PIF y la ubicación privilegiada del proyecto en la costa.

En términos de infraestructura de transporte, Yeda ha experimentado importantes mejoras que aumentan su atractivo inmobiliario. El nuevo Aeropuerto Internacional Rey Abdulaziz (KAIA) inauguró su vanguardista Terminal 1 en 2019, ampliando en gran medida la capacidad y presentando una terminal arquitectónicamente destacada. Para 2025, el aeropuerto será capaz de manejar alrededor de 30 millones de pasajeros anualmente, agilizando la llegada de turistas y viajeros de negocios que alimentan la demanda de hoteles y alquileres a corto plazo. Además, el Ferrocarril de Alta Velocidad Haramain, operativo desde 2018, conecta Yeda con las ciudades santas: ahora se puede viajar de Yeda a La Meca en menos de una hora y a Medina en unas 2 horas. La estación ferroviaria de Yeda en Al-Sulaimaniah se ha convertido en un nuevo nodo urbano, y la comodidad de esta conexión ferroviaria ha hecho de Yeda una base aún más atractiva para empresas y peregrinos (algunos peregrinos eligen alojarse en Yeda y hacer viajes de un día a La Meca en tren, impulsando el sector hotelero de Yeda). De cara al futuro, el planificado Ferrocarril Saudi Landbridge (una línea de carga y pasajeros hacia el este) conectará directamente el puerto de Yeda con Riad y Dammam, convirtiendo esencialmente a Yeda en la puerta logística de la nación entre el Mar Rojo y el Golfo. Se espera que esto impulse grandes parques logísticos y el desarrollo industrial a lo largo de la ruta, especialmente alrededor del puerto de Yeda, fortaleciendo el segmento inmobiliario industrial.

La movilidad urbana dentro de Yeda también está en la agenda. El largamente propuesto proyecto del Metro de Yeda —una red ferroviaria urbana de tres líneas— ha enfrentado retrasos, pero sigue siendo parte de los planes futuros de la ciudad. Si se reactiva (posiblemente en la segunda mitad de esta década), un sistema de metro mejoraría significativamente la comodidad de los desplazamientos y podría modificar el valor de las propiedades en torno a las estaciones. Mientras tanto, la ciudad ha implementado nuevas redes de autobuses y está mejorando las carreteras (incluido un planificado Puente Colgante de Obhur sobre el arroyo norte) para aliviar la congestión. La infraestructura mejorada a menudo se traduce en un mayor valor del suelo en áreas previamente poco desarrolladas, una tendencia ya visible en el norte de Yeda, donde la ampliación de autopistas y puentes ha mejorado la conectividad.

Otros proyectos destacados incluyen la Ciudad Económica de Yeda (más allá de solo la Torre, JEC incluirá un conjunto de rascacielos, bulevares comerciales y una marina) y la Ciudad Económica Rey Abdullah (KAEC) al norte de Yeda. Aunque KAEC es una ciudad planificada aparte, su designación como Zona Económica Especial en 2023 y el renovado enfoque gubernamental han vinculado efectivamente su éxito al crecimiento de Yeda. El puerto y el valle industrial de KAEC están atrayendo a fabricantes y empresas logísticas con incentivos fiscales, lo que podría crear miles de empleos. A medida que se materialicen esos empleos, podrían impulsar la demanda de viviendas en el norte de Yeda y en la propia KAEC, extendiendo efectivamente el área metropolitana de Yeda. Además, Red Sea Global (un megaprojecto turístico que desarrolla complejos en islas más al norte) y los proyectos patrimoniales de AlUla, aunque no están en Yeda, probablemente canalizarán a muchos turistas a través de Yeda, lo que justifica la expansión hotelera y del aeropuerto.

En resumen, el horizonte y la infraestructura de Yeda entre 2025 y 2030 estarán definidos por estos megaproyectos. El frente costero central de Yeda le dará a la ciudad un centro moderno, la Torre Yeda la pondrá en el mapa mundial por sus récords arquitectónicos, y la mejora en los enlaces de transporte integrará a Yeda más estrechamente con los mercados nacionales y globales. Para los interesados en bienes raíces, estos proyectos significan nuevos distritos en los cuales invertir, desde lujosos condominios frente al mar hasta parques industriales. Aunque existen riesgos de ejecución (retrasos, sobrecostos), la magnitud del compromiso del gobierno brinda confianza de que la transformación urbana de Yeda avanza firmemente.

Análisis comparativo: Yeda vs. Riad vs. Dammam

Las tres principales regiones urbanas de Arabia Saudita —Riad, Yeda y Dammam/Khobar (Provincia Oriental)— tienen cada una dinámicas inmobiliarias distintas, influenciadas por sus funciones económicas y las iniciativas de la Visión 2030. Comparar Yeda con las otras brinda contexto sobre su desempeño y perspectivas:

Riad: La capital es el motor político y económico, y actualmente está experimentando un auge inmobiliario en casi todos los frentes. Bajo los planes impulsados por el Príncipe Heredero, Riad aspira a duplicar su población a ~15 millones para 2030, atrayendo las sedes regionales de empresas multinacionales y una gran inversión gubernamental. Como resultado, el mercado inmobiliario de Riad ha experimentado un crecimiento más pronunciado que el de Yeda. En el sector residencial, Riad vio cómo los precios de venta aumentaron alrededor de un 10% interanual a principios de 2024 (frente al 5% en Yeda) argaam.com argaam.com, y sus volúmenes y valores de transacciones de viviendas son mayores. La apreciación del precio de la vivienda en Riad ha sido generalizada (con aumentos tanto en villas como en apartamentos) jll-mena.com, mientras que en Yeda fue mixta. La disponibilidad de terrenos alrededor de Riad históricamente ha sido amplia, pero el aumento de la demanda significa que incluso Riad enfrenta escasez de viviendas en áreas privilegiadas. Mientras tanto, el mercado de oficinas de Riad está en una liga propia, con más de 5 millones de m² de espacio y docenas de nuevas torres de oficinas en construcción en proyectos como el Distrito Financiero Rey Abdalá. Los alquileres de oficinas de categoría A en Riad promedian ~2.000 SAR/m², significativamente por encima de los ~1.300 SAR/m² de Yeda argaam.com. La oferta comercial de Riad también supera con creces la de Yeda (3,5 millones de m² frente a 2,1 millones de m² de espacios comerciales a finales de 2023) argaamplus.s3.amazonaws.com, y continúa atrayendo la entrada inicial de muchas marcas internacionales. Culturalmente, el impulso de Riad para convertirse en una ciudad global (con eventos, conciertos, deportes, etc.) comenzó solo recientemente, pero a gran velocidad, mientras que Yeda ha sido durante mucho tiempo más cosmopolita y liberal según los estándares saudíes. En esencia, Riad lidera el crecimiento inmobiliario de Arabia Saudita: ha dominado los anuncios de nuevos proyectos y acaparado la mayor parte de la inversión inmobiliaria en los últimos años agbi.com. Yeda, aunque está creciendo, ha estado poniéndose al día con el impulso de Riad. Dicho esto, Yeda se beneficia de ser una ciudad costera con atractivo natural y siempre tendrá el flujo de peregrinos del Hach/Umrah. Podría decirse que el mercado de Riad está más caliente pero también es potencialmente más vulnerable a la volatilidad (ya que su crecimiento se debe en parte a políticas y traslados gubernamentales), mientras que el crecimiento de Yeda es más estable y está arraigado en los fundamentos del comercio y el turismo.

Dammam/Khobar (Provincia Oriental): El Área Metropolitana de Dammam (DMA, que incluye Khobar y Dhahran) es el corazón de la industria petrolera de Arabia Saudita y tiene una población más pequeña (~1.5-2 millones) que Yeda (~4 millones). Su mercado inmobiliario ha sido comparativamente estable y de crecimiento modesto. Por ejemplo, en el primer semestre de 2024, los precios de la vivienda en Dammam se mantuvieron prácticamente estables y los alquileres aumentaron solo alrededor de un 4% argaam.com, por detrás del crecimiento visto tanto en Riad como en Yeda. La oferta residencial en DMA está creciendo pero se centra principalmente en viviendas de escala media, especialmente en los suburbios del norte, con un enfoque en la asequibilidad argaamplus.s3.amazonaws.com. La Provincia Oriental sí tiene focos de demanda de alto nivel (ejecutivos de Saudi Aramco e industrias relacionadas en complejos residenciales aptos para expatriados en torno a Khobar). Pero en general, el mercado de la vivienda es menos dinámico que el de Yeda, en parte porque el crecimiento poblacional es más lento. En el sector de oficinas, los alquileres de oficinas de clase A en Dammam aumentaron alrededor de 10% interanual para el segundo trimestre de 2024 debido a la demanda de empresas gubernamentales y de servicios petroleros argaam.com, pero los alquileres absolutos (y los niveles de renta) están por debajo de los de Yeda. El comercio minorista en Dammam/Khobar se destaca por tener algunos centros comerciales dominantes; el paseo marítimo “Corniche” de Khobar cuenta con tiendas/restaurantes populares, pero la escala se limita a atender a la población local argaam.com. Una diferencia es que los residentes de la Provincia Oriental pueden fácilmente cruzar a Baréin los fines de semana, lo que puede desviar parte del gasto en comercio/hospitalidad, algo con lo que Yeda no tiene que lidiar. A medida que la Visión 2030 busca diversificar la economía de la Provincia Oriental más allá del petróleo, nuevas iniciativas (como las enormes expansiones petroquímicas de Jubail y los centros logísticos) podrían impulsar bienes raíces especializados (por ejemplo, vivienda para trabajadores, bienes raíces industriales). Pero en términos generales, el mercado de Dammam es más pequeño y estable, con perspectivas de crecimiento moderadas; rara vez experimenta picos como los de Riad o incluso Yeda. También es un mercado más descentralizado: Dammam, Khobar y Dhahran forman nodos individuales, mientras que Yeda es una sola gran metrópolis.

Yedda: se sitúa entre Riad y Dammam en muchas medidas. Es una economía diversa – logística portuaria, comercio, turismo/peregrinación, algo de industria – y por lo tanto los impulsores inmobiliarios son multifacéticos. El mercado residencial de Yedda históricamente ha sido un poco más asequible que el de Riad (por ejemplo, los precios de apartamentos por m² son ligeramente más bajos), aunque la brecha se redujo cuando Yedda registró un fuerte crecimiento de precios en 2021–2022. En el índice global de Knight Frank de mercados residenciales de lujo, tanto Riad como Yedda se ubicaron entre las seis principales ciudades del mundo en crecimiento de precios prime en 2024, lo que subraya cómo las ciudades sauditas han sobresalido a pesar de los desafíos globales mansionglobal.com mansionglobal.com. (Dubái también estuvo en ese nivel superior). Knight Frank señaló que la región de Medio Oriente fue la más fuerte a nivel global con un crecimiento anual del 7,2% en precios prime, y proyecta un asombroso 64% de aumento acumulado en los próximos cinco años para la región mansionglobal.com mansionglobal.com. Mientras que Riad puede captar una gran parte de este crecimiento, el segmento de lujo de Yedda también está en ascenso – las villas frente al mar, por ejemplo, alcanzan precios premium y tienen una oferta limitada. En comparación con el desarrollo frenético de Riad, el enfoque de Yedda es un poco más mesurado y orgánico. Los ambiciosos proyectos de la ciudad (como Yedda Central, Torre Yedda) están ligeramente rezagados respecto al cronograma de Riad (Riad ya está entregando proyectos como Diriyah Gate y Qiddiya en etapas avanzadas). Sin embargo, para finales de la década de 2020, a medida que esos proyectos de Yedda se completen, la ciudad podría experimentar un impulso de recuperación. Cultural y en estilo de vida, Yedda siempre ha sido el centro comercial y más relajado del Reino – atrae a emprendedores y tiene una vibrante escena artística, lo que se refleja en mercados inmobiliarios nicho (por ejemplo, espacios de galerías en Al-Balad, cafés únicos, etc.). Riad, que ahora se está abriendo culturalmente, está construyendo esto desde cero. Para los inversionistas, Yedda ofrece el atractivo de una ciudad costera (algo que ni la interior Riad ni Dammam pueden ofrecer) con un enorme potencial turístico, mientras que Riad aporta el peso del gasto gubernamental y la demanda corporativa.

En resumen, todas las principales ciudades sauditas se están beneficiando de las inversiones de la Visión 2030, pero Riad es actualmente el principal motor de crecimiento, con Yeda en un segundo lugar fuerte y Dammam experimentando un crecimiento moderado. Un portafolio inmobiliario equilibrado en Arabia Saudita podría involucrar exposición a los sectores de oficinas y residenciales de rápido crecimiento de Riad, los desarrollos turísticos y la logística vinculada al puerto de Yeda, y los activos de ingresos estables de Dammam (como viviendas para empleados petroleros o almacenes que sirven a empresas industriales). Es importante destacar que la ventaja comparativa de Yeda radica en su puerto y cercanía a las Ciudades Santas, lo que garantiza una demanda base menos volátil. La ventaja de Riad es la atención gubernamental y la masa crítica. La de Dammam es la riqueza petrolera que la sustenta. De cara a 2025-2030, Yeda podría acortar la brecha con Riad a medida que sus megaproyectos entren en funcionamiento, pero Riad tampoco se está quedando quieta (planes para enormes inversiones bajo la “Estrategia Riad”). Será interesante ver si Yeda aprovecha sus puntos fuertes naturales para lograr una posición más única (quizás como la ciudad puerta de entrada internacional y capital cultural del Reino, complementando el papel de Riad como capital administrativa).

Pronóstico del Mercado para 2025–2030

De cara al futuro, las perspectivas para el mercado inmobiliario de Yeda desde 2025 hasta 2030 son en general positivas, respaldadas por sólidos fundamentos económicos y planes nacionales de desarrollo. Analistas y asesores predicen un crecimiento continuo en los segmentos residencial, comercial y hotelero, aunque el ritmo puede variar según el sector y el año. Estos son los elementos clave del pronóstico:

Residencial: Se espera que la demanda de vivienda en Yeda se mantenga sólida hasta 2030. La combinación del crecimiento poblacional (la población de Arabia Saudita es joven y está en aumento) y el impulso continuo para incrementar la propiedad de viviendas saudíes mantendrá la presión sobre la oferta de vivienda. Anticipamos que los precios de propiedades residenciales en Yeda experimenten incrementos anuales moderados en promedio, probablemente en dígitos medios (quizás 3–6% por año) para la mayoría de los segmentos, salvo que haya un sobrecalentamiento. Algunas zonas de alta demanda (por ejemplo, villas de lujo frente al mar, o propiedades cercanas a nueva infraestructura como el metro si se construye) podrían apreciarse más rápido. La investigación de Knight Frank, por ejemplo, sugiere que las ciudades de Oriente Medio podrían experimentar alrededor de un 60%+ de crecimiento en valores premium para 2029 mansionglobal.com mansionglobal.com, lo que incluiría zonas de primer nivel de Yeda. Sin embargo, los grandes desarrollos de vivienda del gobierno (como las comunidades Roshn, etc.) deberían añadir una oferta sustancial, actuando como un freno frente a la inflación descontrolada de precios y manteniendo la vivienda relativamente asequible para los locales. La tasa de propiedad de vivienda en Arabia Saudita está encaminada a alcanzar el 70% para el año 2030 pwc.com pwc.com, y Yeda contribuirá a ese objetivo entregando decenas de miles de nuevas unidades. Para 2030, el paisaje urbano de Yeda será notablemente diferente: se habrán entregado muchas de las 17,000 unidades de Jeddah Central, nuevos rascacielos adornarán la Corniche, y los suburbios planificados al norte estarán mayormente concluidos. Los alquileres podrían experimentar períodos de menor crecimiento a medida que nuevas unidades (especialmente departamentos) lleguen al mercado; es posible un ligero aumento en la vacancia a mediados de la década, lo que podría moderar el aumento de los alquileres. Sin embargo, para 2030, el incremento de los ingresos disponibles y la llegada de expatriados (por nuevas empresas y empleos turísticos) podrían sustentar un mercado de alquiler saludable. Esperamos que los rendimientos de alquiler se estabilicen en el rango del 6-8% para propiedades residenciales, lo cual es atractivo para inversionistas.
Oficinas: Es probable que el mercado de oficinas de Yeda se expanda de manera moderada. Con la diversificación de la economía, nuevas empresas privadas (por ejemplo, logística, turismo, fintech) se están estableciendo en la ciudad, impulsando la demanda de oficinas. Sin embargo, Riad se está posicionando agresivamente como el centro corporativo (incluso obligando a las empresas a tener sus sedes allí para contratos gubernamentales), lo que podría limitar parte del crecimiento de oficinas en Yeda. Prevemos que Yeda agregará varios cientos de miles de metros cuadrados de oficinas para 2030, incluso en nodos de uso mixto como Yeda Central y a lo largo de los corredores del norte. Los alquileres de oficinas de grado A podrían aumentar gradualmente (quizás promediando un crecimiento de 2-5% por año en línea con la inflación/demanda), pero si se suma una oferta significativa de golpe (por ejemplo, el componente de oficinas de Jeddah Tower o varias torres nuevas), podría haber un período de rentas estancadas o ligeramente a la baja alrededor de 2027, cuando esos proyectos se entreguen. En general, la ocupación debería mantenerse saludable dada la estable actividad empresarial de Yeda. Una tendencia en evolución hacia 2030 será el espacio de trabajo flexible y estándares de mayor calidad: las nuevas oficinas contarán con tecnología inteligente y sostenibilidad (en línea con los objetivos de construcción ecológica de Visión 2030), lo que podría justificar una prima de alquiler.
Venta minorista: El sector inmobiliario comercial en Yeda está preparado para el crecimiento, pero también para la transformación. Según S&P Global, las perspectivas para 2025-2026 son sólidas gracias al turismo y al gasto del consumidor arabnews.com arabnews.com. A medida que nos acercamos a 2030, es probable que los grandes eventos (Expo, Mundial) y la maduración de megaproyectos (como los resorts del Mar Rojo) impulsen las ventas minoristas y la afluencia de visitantes. Esperamos ver nuevos formatos comerciales en auge: más centros de estilo de vida al aire libre, centros de gastronomía/entretenimiento y tiendas a pie de calle en proyectos de uso mixto, en lugar de solo centros comerciales tradicionales cerrados. Yeda Central incluirá paseos comerciales modernos que podrían convertirse en el principal destino de compras de la ciudad hacia finales de la década. Se prevé que los alquileres comerciales en ubicaciones prime suban modestamente (quizás ~3% anual en promedio), pero los comercios secundarios pueden tener dificultades si el comercio electrónico crece más rápido o si hay demasiada competencia entre centros comerciales. Para 2030, la penetración del comercio electrónico sin duda será mayor, pero la cultura saudí probablemente seguirá valorando la experiencia en centros comerciales, así que no prevemos la “muerte del centro comercial”, sino una reconversión de aquellos menos exitosos. El espacio minorista total per cápita en Yeda aumentará, pero, con suerte, en línea con la demanda. El equilibrio entre oferta y demanda es clave; S&P advirtió sobre el riesgo de exceso de oferta si los desarrolladores construyen demasiado arabnews.com. Pero dado el enfoque prudente últimamente (Riad no agregó ningún centro comercial importante a principios de 2024, centrándose en la calidad del espacio existente argaam.com), anticipamos una trayectoria de crecimiento sostenible.
Industrial/Logística: Se espera una expansión significativa en este sector. A medida que los proyectos de Visión 2030 (como las nuevas Zonas Económicas Especiales y centros logísticos) se materialicen, Yeda podría experimentar un auge en la construcción de almacenes alrededor del puerto, KAEC y las zonas logísticas planificadas. La finalización del ferrocarril Landbridge (posiblemente para 2030) convertirá a Yeda en el principal conducto de importación y exportación del país, lo que significa que la demanda de almacenamiento aumentará considerablemente. Proyectamos un crecimiento anual de dos dígitos en el desarrollo de bienes raíces logísticos durante varios años, y los alquileres podrían seguir una tendencia alcista hasta que se equilibre la oferta. Los alquileres logísticos prime podrían acercarse a los niveles de Riad para 2030 (aproximándose a SAR 300-400/m²/año para los mejores almacenes) dada la fuerte demanda argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Los inversionistas consideran atractivo este segmento debido a los rendimientos relativamente altos y los contratos de arrendamiento prolongados con inquilinos de renombre. Para 2030, Yeda podría consolidarse como el principal centro logístico del Mar Rojo, con modernos centros de distribución que no solo atienden a Arabia Saudita sino también a mercados africanos y regionales, gracias a su puerto y aeropuerto.
Hospitalidad: Aunque no se preguntó explícitamente, vale la pena destacar el sector hotelero de Yeda en el pronóstico ya que los objetivos turísticos de Visión 2030 lo afectan directamente. Es probable que Yeda vea un aumento considerable en la oferta de habitaciones de hotel (incluyendo las 2,700 habitaciones en Jeddah Central jeddahcentral.com, además de otros proyectos). Las tasas de ocupación pueden fluctuar según las tendencias de los viajes globales, pero la tendencia general es de más turistas, tanto religiosos (a medida que los visados de Umrah se facilitan y se ofrecen durante todo el año) como de ocio (a medida que crece el turismo en el Mar Rojo, muchos pasarán por Yeda). Para 2030, Yeda podría albergar nuevos parques temáticos, terminales de cruceros e incluso instalaciones de convenciones ampliadas, todo lo cual influirá en el sector inmobiliario (nuevos desarrollos de ocio, etc.).

Cuantitativamente, firmas de investigación de mercado estiman que el mercado inmobiliario total de Arabia Saudita crecerá a una TACC de alrededor del 7–9% hasta 2030, duplicando potencialmente su valor de mercado para finales de la década techsciresearch.com imarcgroup.com. Yeda, como un componente importante, contribuirá sustancialmente. La Autoridad General de Bienes Raíces proyecta que el tamaño del mercado inmobiliario nacional alcance aproximadamente más de 100 mil millones de dólares para 2029 arabnews.com. Por lo tanto, se puede imaginar que la participación de Yeda (históricamente quizá el 15-20% de las transacciones por valor) alcance decenas de miles de millones de dólares en ventas de propiedades anualmente para 2030.

Advertencias sobre las previsiones: Estas proyecciones positivas asumen que no habrá choques económicos severos. Riesgos como una recesión mundial prolongada, una fuerte caída en los precios del petróleo que impacte el gasto gubernamental o la inestabilidad geopolítica podrían frenar el impulso (más sobre los riesgos en la siguiente sección). Además, las tasas de interés juegan un papel importante: si los costos de financiación siguen siendo altos a nivel mundial, eso podría suavizar el crecimiento de la demanda (especialmente para hipotecas residenciales). Sin embargo, Arabia Saudita ha mostrado disposición para mitigar eso (a través de subsidios, etc.). En balance, el período 2025–2030 debería ser uno de crecimiento y modernización para el sector inmobiliario de Jeddah, con la ciudad emergiendo como más prominente internacionalmente y su mercado inmobiliario más maduro y diversificado.

Oportunidades y riesgos para inversores y desarrolladores

El mercado inmobiliario de Jeddah ofrece una combinación atractiva de oportunidades, gracias al apoyo gubernamental y a la demanda estructural, pero también conlleva ciertos riesgos que las partes interesadas deben considerar cuidadosamente:

Oportunidades:

Megaproyectos Visión 2030: Los inversores y desarrolladores pueden participar o capitalizar los numerosos megaproyectos en Jeddah. Proyectos como Jeddah Central, Jeddah Tower/JEC y expansiones de infraestructura están creando nuevas zonas de inversión: desde condominios de alta gama, distritos comerciales, hasta parques de oficinas. Los que ingresen temprano pueden asegurarse terrenos privilegiados o roles de asociación en estos desarrollos. Por ejemplo, asociarse con el PIF en subdesarrollos alrededor de Jeddah Central o proveer servicios para esos proyectos podría ser altamente lucrativo a medida que la zona se convierte en un centro premium.
Demanda creciente y demografía favorable: La población joven y en crecimiento de Jeddah asegura una demanda sostenida de viviendas, especialmente unidades asequibles y de segmento medio. Los desarrolladores que puedan construir viviendas de calidad a precios competitivos (aprovechando incentivos gubernamentales para vivienda asequible) tienen un mercado listo de compradores primerizos. Además, el cambio cultural hacia familias nucleares y vida en comunidad abre oportunidades para comunidades planificadas, complejos cerrados y “mini ciudades” de uso mixto dentro de Jeddah. El hecho de que las transacciones en el mercado residencial de Jeddah aumentaran un 43 % interanual indica cuánto ha sido liberada la demanda reprimida jll-mena.com, una tendencia que probablemente continuará a medida que más personas sean elegibles para hipotecas.
Ventajas en Turismo y Hospitalidad: Como la “Puerta de las Dos Mezquitas Sagradas” y una ciudad costera del Mar Rojo, Yeda puede beneficiarse enormemente del impulso turístico de Arabia Saudita. Hay oportunidades para desarrollar hoteles, resorts, apartamentos con servicios y lugares de entretenimiento. Los bienes raíces relacionados con las peregrinaciones (como alojamiento moderno para peregrinos, centros de transporte, etc.) son otro nicho; imagina centros de uso mixto que atiendan las necesidades de los peregrinos del Hajj antes/después de La Meca, un mercado potencialmente sin explotar. El objetivo del gobierno de alcanzar 150 millones de visitantes para 2030 incluye a millones que pasarán por Yeda argaam.com argaam.com. Los inversionistas pueden considerar construir atracciones temáticas o proyectos de ocio frente al mar en Yeda para captar parte del turismo de ocio derivado de megaproyectos (por ejemplo, un parque de diversiones familiar o parque acuático en Yeda podría tener éxito a medida que crece el turismo). La próxima Expo 2030 en Riad y otros eventos beneficiarán indirectamente a Yeda al elevar el perfil de Arabia Saudita: los visitantes internacionales suelen recorrer varias ciudades, por lo que el distrito histórico de Yeda (Al-Balad) y la Corniche podrían vivir un renacimiento turístico, aumentando la demanda de comercios y hoteles boutique en esa zona.
Centro Logístico e Industrial: El sector logístico está en auge: el puerto de Yeda es de los más activos de Medio Oriente, y con nuevos acuerdos comerciales y las zonas económicas especiales, más empresas necesitarán centros de distribución. Los inversionistas pueden desarrollar o adquirir almacenes, cámaras frigoríficas e instalaciones industriales para obtener ingresos estables a largo plazo. Dada la apuesta gubernamental por la localización de la manufactura (desde automóviles hasta procesamiento de alimentos), los parques industriales en Yeda (especialmente cerca del puerto o KAEC) están listos para su desarrollo. Estos a menudo cuentan con apoyos gubernamentales como servicios subsidiados o terrenos, haciendo aún más atractiva la inversión. Y con el crecimiento del comercio electrónico, los centros de entrega de última milla en la ciudad son otra oportunidad.
Potencial de Inversión Extranjera y JVs: La liberalización de normas permite que los inversionistas extranjeros ingresen con mayor facilidad; esto significa que los desarrolladores locales pueden buscar socios internacionales que aporten capital y experiencia. Las empresas conjuntas pueden prosperar, por ejemplo, una firma local asociándose con un operador hotelero extranjero para desarrollar un nuevo resort, o un estudio internacional de arquitectura colaborando en edificios icónicos (lo que ya ocurre con arquitectos globales en Jeddah Tower, Jeddah Central, etc.). Además, más compradores extranjeros podrían entrar al mercado residencial de lujo (especialmente si las visas de residencia premium se vuelven más comunes), ofreciendo una nueva base de clientes para desarrolladores de alto nivel en Yeda.
Segmentos Subvalorados: A pesar del crecimiento reciente, algunos segmentos del mercado de Yeda podrían seguir subvalorados en comparación con sus pares regionales. Por ejemplo, las propiedades frente al mar en Yeda siguen siendo más asequibles que en Dubái o incluso Riad. Podría haber una oportunidad de arbitraje: invertir ahora en bienes raíces prime en Yeda podría ofrecer una alta apreciación a medida que sube el estatus global de la ciudad. Asimismo, el turismo patrimonial está poco desarrollado: restaurar edificios históricos en Al-Balad para hoteles boutique o centros culturales podría preservar el patrimonio y generar beneficios, alineándose con los objetivos de calidad de vida de Vision 2030.

Riesgos:

Exceso de oferta en ciertos sectores: Con la magnitud de los proyectos en curso, existe el riesgo de que algunos segmentos se saturen. Si, por ejemplo, decenas de miles de nuevos apartamentos saturan el mercado en un corto periodo (de comunidades de Roshn, residencias de Jeddah Central, etc.), las tasas de alquiler y los precios de venta de los apartamentos de gama media podrían estancarse o bajar. S&P Global ha señalado el exceso de oferta como una preocupación, especialmente en el sector minorista, donde demasiados centros comerciales podrían diluir las ventas de los minoristas arabnews.com. De manera similar, el mercado de oficinas podría inclinarse hacia el exceso de oferta si varias torres nuevas abren al mismo tiempo sin un incremento equivalente en la cantidad de inquilinos. Los desarrolladores deben programar y escalonar los proyectos cuidadosamente y diferenciar sus productos para evitar verse atrapados en una saturación del mercado.
Dependencia económica del gasto público y el petróleo: La fortuna del sector inmobiliario en Arabia Saudita está estrechamente ligada al gasto gubernamental (muchos proyectos son iniciativa del gobierno o dependen de infraestructura pública). Una caída significativa en los precios del petróleo o en los ingresos presupuestarios podría llevar a recortes en el gasto o a la ralentización de los proyectos. Por ejemplo, si el petróleo se desplomara y permaneciera bajo, el PIF podría retrasar o reducir proyectos como Jeddah Central o recortar los subsidios a programas de vivienda, impactando directamente el mercado. Aunque el país cuenta con reservas y está diversificándose, el petróleo sigue financiando una gran parte de las iniciativas de Visión 2030. Los inversores deben ser conscientes de que el auge actual está respaldado por una política fiscal expansiva: cualquier cambio revertirá la demanda (ya sea por menor confianza del consumidor, impactos laborales en la construcción, etc.).
Tasas de interés y costos de financiamiento: El aumento global de las tasas de interés durante 2022–2024 ha hecho que las hipotecas y préstamos de desarrollo sean más caros. Si las tasas altas persisten, el riesgo de financiamiento crece: la demanda de los usuarios finales podría debilitarse si las hipotecas se vuelven menos accesibles a pesar de los subsidios gubernamentales, y los desarrolladores enfrentarán mayores costos de capital. En el peor de los casos, los proyectos pueden paralizarse debido a restricciones de financiamiento. El banco central saudí generalmente sigue la política de la Reserva Federal de EE.UU. debido a la paridad de la moneda, por lo que las tendencias de tasas globales importan. Por otro lado, si la inflación y las tasas disminuyen en los próximos años (como algunos pronósticos indican que podría suceder para 2025-2026), esto podría mitigar este riesgo.
Riesgos regulatorios y de ejecución: Si bien Arabia Saudita ha mejorado su entorno regulatorio, todavía existen desafíos burocráticos y normativos. Cambios en las leyes (por ejemplo, la introducción de nuevos impuestos sobre transacciones inmobiliarias o propiedades – más allá del equivalente al IVA del 5 % – podrían tomar al mercado por sorpresa). El riesgo de ejecución es particularmente relevante para los mega-proyectos: los retrasos o sobrecostes pueden afectar las inversiones relacionadas. La Torre de Jeddah, por ejemplo, conlleva un riesgo de ejecución: si llegara a paralizarse de nuevo, los valores del suelo en ese proyecto podrían verse afectados. De igual forma, entregar Jeddah Central a tiempo y según la visión es una gran tarea; si no cumple las expectativas, podría enfriar el entusiasmo que actualmente impulsa el sentimiento inversor.
Riesgos Geopolíticos y de Percepción de Mercado: Al estar en Medio Oriente, Arabia Saudita (y, por lo tanto, Yeda) puede verse afectada por tensiones geopolíticas regionales. Cualquier inestabilidad o incidente de seguridad podría enfriar momentáneamente el turismo o el apetito de inversión extranjera. Además, como mercado emergente, los bienes raíces saudíes podrían estar sujetos a cambios en el sentimiento de los inversores globales. Por ejemplo, si otros mercados se vuelven más atractivos o si hay una recesión global en bienes raíces, el capital extranjero podría retirarse. A nivel interno, el sentimiento del mercado también podría verse afectado si, por ejemplo, un proyecto importante fracasa o si hay una reacción pública negativa contra los cambios rápidos (aunque esto es menos probable en bienes raíces en comparación con otros sectores).
Costos de Construcción y Cadena de Suministro: El desarrollo acelerado ha llevado a un aumento en los costos de construcción (materiales y mano de obra) en Arabia Saudita, un desafío señalado por informes del sector argaam.com. Si la inflación en la construcción continúa, los desarrolladores podrían enfrentar márgenes reducidos o verse obligados a aumentar los precios de venta más allá de lo que los consumidores pueden pagar. Los problemas en la cadena de suministro (como los ocurridos durante la pandemia a nivel mundial) también podrían retrasar los cronogramas de los proyectos. Para mitigar esto, se requiere una gestión eficiente de los proyectos y quizás un abastecimiento local (lo cual fomenta la Visión 2030, aunque la fabricación local de materiales llevará tiempo para escalar completamente).
Madurez del Mercado y Liquidez: El mercado inmobiliario saudí aún está madurando. Fuera de los Fideicomisos de Inversión Inmobiliaria (REIT), hay una transparencia y liquidez limitadas en comparación con mercados más desarrollados. Los inversores deben considerar la estrategia de salida: vender propiedades en Yeda no es tan rápido como en mercados altamente líquidos, salvo que la demanda sea muy alta. Si las condiciones del mercado cambian, vender activos de gran tamaño podría tomar tiempo. Sin embargo, avances como las escrituras electrónicas y una mejor información de REGA están mejorando esto poco a poco.

En conclusión, las oportunidades en el sector inmobiliario de Yeda hasta 2030 son considerables: es un mercado en ascenso, con fuerte respaldo y verdaderos motores de demanda. Inversores y desarrolladores que se alineen con los temas de la Visión 2030 (asequibilidad de la vivienda, turismo, calidad de vida, diversificación) no sólo podrán beneficiarse financieramente, sino también encontrar apoyo de los responsables políticos. No obstante, la planificación prudente es esencial para navegar los riesgos. Diversificar entre tipos de activos (residencial vs comercial) o en horizontes de tiempo, asegurar buenas condiciones de financiamiento y mantener los proyectos flexibles para adaptarse a los cambios de mercado serán estrategias inteligentes. Como resumió S&P para Arabia Saudita, la senda de crecimiento es sólida, pero no está exenta de desafíos arabnews.com arabnews.com – y eso se aplica perfectamente a Yeda. Con una buena gestión de riesgos, los actores involucrados pueden aprovechar la expansión inmobiliaria de Yeda y potencialmente cosechar importantes recompensas en los emocionantes años venideros.

Fuentes:

JLL – Dinámica del mercado residencial en KSA, Q1 2025 jll-mena.com jll-mena.com
Deloitte – Predicciones del sector inmobiliario en Oriente Medio 2024 (Arabia Saudita) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com
Argaam News – “JLL prevé 32,000 nuevas unidades residenciales en Riad y Yeda en el segundo semestre de 2024” (sep 2024) argaam.com argaam.com
Argaam News – Continuación: Principales aspectos destacados del mercado KSA de JLL H1 2024 argaam.com argaam.com
AGBI – “Arabia Saudita abre las ciudades santas a inversores extranjeros” (ene 2025) agbi.com agbi.com
Arab News – “Perspectivas sólidas para el sector inmobiliario comercial de Arabia Saudita impulsadas por el turismo y la Visión 2030, dice S&P” (abr 2025) arabnews.com arabnews.com
Knight Frank – The Wealth Report 2025 (Rendimiento del mercado) mansionglobal.com mansionglobal.com
Designboom – “El edificio más alto del mundo, Jeddah Tower, reanuda la construcción para su finalización en 2028” (sep 2023) designboom.com designboom.com

Tendencias del sector residencial en Yeda

Tendencias de ventas y precios: El mercado de la vivienda en Yeda ha sido dinámico, con una aceleración de la demanda en el último año. Las transacciones de venta de viviendas en Yeda aumentaron un 43,5% interanual a principios de 2025 jll-mena.com, lo que refleja un aumento en el interés de los compradores. Este crecimiento coincide con los esfuerzos a nivel nacional para impulsar la propiedad de vivienda: programas como Sakani y el Fondo de Desarrollo Inmobiliario están facilitando que los compradores primerizos adquieran viviendas, lo que ha estimulado significativamente la demanda jll-mena.com. En cuanto a precios, Yeda experimentó movimientos mixtos: los precios de venta de villas han seguido aumentando, mientras que los precios de los apartamentos se han suavizado ligeramente en los últimos trimestres jll-mena.com. Para ponerlo en contexto, durante la primera mitad de 2024 los precios de venta residencial en Yeda aumentaron aproximadamente un 5% interanual, y los alquileres subieron alrededor de un 4% argaam.com argaam.com. Se trata de un crecimiento más moderado en comparación con Riad (donde los precios de la vivienda subieron alrededor de un 10% en el mismo período) argaam.com. El enfriamiento relativo de los precios de los apartamentos sugiere un ajuste tras varios años de rápido crecimiento, y posiblemente una mayor oferta entrando en ese segmento.

Demanda y oferta de vivienda: La demanda en Yeda está gravitando hacia comunidades modernas y planificadas. Tanto los locales como los expatriados muestran una preferencia por la “vida en comunidad” con servicios integrados, en lugar de propiedades independientes jll-mena.com. En particular, el norte de Yeda ha surgido como un punto de interés: esta zona ha experimentado la mayor apreciación de precios, impulsada por nuevos desarrollos de gama alta e infraestructura argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Las unidades residenciales de clase media-alta a alta están en creciente demanda, en línea con el estatus de Yeda como centro comercial y puerta de entrada para peregrinos y turistas argaamplus.s3.amazonaws.com. Los barrios populares incluyen los distritos junto al mar y al norte (como las zonas de Obhur y Al-Shati/Waterfront), que ofrecen nuevas villas, complejos cerrados y apartamentos frente al mar. Datos recientes indican que casi todo el crecimiento de precios en Yeda en 2023 se concentró en el norte de la ciudad argaamplus.s3.amazonaws.com, donde se están llevando a cabo varios proyectos de vivienda a gran escala.

Por el lado de la oferta, la actividad de desarrollo es robusta. Solo en la primera mitad de 2024, se entregaron 11,300 nuevas unidades residenciales en Yeda, elevando el total de viviendas en la ciudad a aproximadamente 891,000 unidades argaam.com argaam.com. Se esperaba que otras 16,000 unidades se completaran en la segunda mitad de 2024 argaam.com. Grandes desarrolladores, incluido ROSHN, del Fondo de Inversión Pública, están activos en Yeda. El proyecto Al-Arous de ROSHN en el norte de Yeda, por ejemplo, planea agregar alrededor de 18,000 nuevos hogares en una comunidad planificada, ampliando la oferta de viviendas modernas para la clase media. Estos desarrollos apoyan el objetivo gubernamental de Visión 2030 de aumentar la propiedad de vivienda en Arabia Saudita (con una meta del 70% de hogares propios para 2030, frente al 62% en 2020 pwc.com pwc.com). Además, el mayor acceso a hipotecas (facilitado por la liquidez y menores requisitos de pago inicial de la Saudi Real Estate Refinance Company) ha permitido que más familias jóvenes compren viviendas pwc.com pwc.com, manteniendo la demanda de nuevos proyectos residenciales.

Alquileres y Rentabilidades: El mercado de alquileres en Yeda se ha estado ajustando. Con el crecimiento de la población y la llegada de profesionales expatriados en ciertos sectores, los alquileres de apartamentos experimentaron un notable aumento recientemente: los alquileres promedio de apartamentos aumentaron un 18% interanual en 2023, según una revisión de mercado argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Los alquileres de villas también han subido (por dígitos altos anualmente), aunque los alquileres siguen siendo generalmente más bajos que en Riad. A finales de 2023, los alquileres típicos de apartamentos en Yeda variaban ampliamente, desde aproximadamente SAR 14,400 hasta SAR 75,000 por año, dependiendo de la ubicación y la calidad, mientras que los alquileres de villas oscilaban entre unos SAR 60,000 y SAR 175,000 por año argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Estos aumentos en los alquileres reflejan tanto la alta demanda como la disponibilidad limitada de unidades de calidad en áreas privilegiadas. Sin embargo, con una oferta significativa nueva que llegará en 2024–2025, el crecimiento de los alquileres podría moderarse. Las rentabilidades para los propietarios han sido atractivas en los últimos años gracias al aumento de los alquileres, pero los inversores vigilan el posible riesgo de sobreoferta hacia 2030 a medida que se agregan decenas de miles de unidades. En general, el sector residencial de Yeda sigue en una “trayectoria positiva hacia una mayor expansión”, respaldado por una sólida demanda subyacente y las iniciativas gubernamentales de vivienda argaam.com.