Precios Récord, Ventas en Auge: Dentro del Boom Inmobiliario de los Hamptons (Perspectivas 2025–2028)

El mercado inmobiliario de los Hamptons está en auge en 2025, desafiando los vientos económicos en contra con precios de viviendas récord y un aumento en las ventas. Conocido desde hace mucho como el lugar de recreo de los ricos y famosos, este enclave costero en el extremo este de Long Island está viendo los precios medianos de las viviendas superar los $2 millones por primera vez businessinsider.com homes.com. La actividad de ventas se ha recuperado drásticamente tras la desaceleración pospandémica, ya que compradores adinerados – desde financieros de Wall Street hasta celebridades de Hollywood – continúan adquiriendo propiedades de lujo a un ritmo sin precedentes. Este informe integral examina todas las facetas del mercado inmobiliario de los Hamptons en 2025, desde tendencias residenciales y comerciales hasta el mercado de alquileres, demografía de compradores, perspectivas de inversión, y las fuerzas económicas/regulatorias en juego. También miramos hacia adelante con proyecciones basadas en datos hasta 2028, comparando la trayectoria de los Hamptons con otros mercados de alto nivel para pronosticar qué sigue para este exclusivo punto caliente inmobiliario.

Bienes Raíces Residenciales: Tendencias del Mercado de Lujo y “Medio”

Las ventas residenciales en los Hamptons están en auge en 2025, con tanto estates ultralujosas como casas más “convencionales” vendiéndose rápidamente. En el primer trimestre de 2025, el precio medio de venta de viviendas alcanzó un récord de $2.04 millones, un aumento del 13.3% respecto al año anterior homes.com homes.com. Esto marca la primera vez que la mediana supera el umbral de $2 millones, y es casi el doble del precio medio de hace cinco años businessinsider.com – un testimonio de la explosiva apreciación desde la pandemia. Quizás aún más sorprendente, se vendieron 423 viviendas en el primer trimestre de 2025, un aumento del 85.5% en el volumen de transacciones año tras año homes.com. El mercado inmobiliario de los Hamptons prácticamente ha vuelto a la vida, desafiando la tendencia nacional de enfriamiento de ventas. Según el análisis de Miller Samuel y Douglas Elliman, “precios altos y muchas ventas” están definiendo este mercado – una combinación inusual en la era pospandémica businessinsider.com.

¿Qué está impulsando este auge? Un análisis más detallado de los datos muestra que la demanda es generalizada en todos los niveles de precios, con un mercado “medio” particularmente fuerte. De hecho, las viviendas con precios entre 1 y 5 millones de dólares – el llamado “Hamptons Middle” – ahora representan una proporción récord de las ventas millersamuel.com. Las propiedades listas para mudarse en este rango se venden en guerras de ofertas, mientras que los listados que requieren trabajo tienden a quedarse más tiempo homes.com behindthehedges.com. Las zonas más populares incluyen pueblos como Sag Harbor y East Hampton y aldeas como Water Mill, áreas que ofrecen ubicaciones privilegiadas y casas listas para habitar que atraen a los compradores actuales homes.com. Los agentes locales informan que las casas bien valoradas y con estilo “en un lugar excelente” se venden rápidamente, a menudo con múltiples ofertas behindthehedges.com. En cambio, los listados sobrevalorados o aquellos que necesitan renovación enfrentan compradores cautelosos y generan poco interés, lo que subraya que los compradores actuales son selectivos y conscientes del valor behindthehedges.com.

En el segmento de ultra-lujo, los Hamptons siguen registrando transacciones que acaparan titulares, aunque este segmento es más matizado. Las ventas de viviendas de $5 millones o más aumentaron un 28% en el segundo trimestre de 2025 (70 ventas de alta gama frente a 55 del año anterior) libn.com. En la primera mitad de 2025, se vendieron 138 viviendas en los Hamptons por $5M+, un 32% más que en el mismo período de 2024 libn.com. Este auge de actividad de lujo ayudó a impulsar el volumen total de ventas en los Hamptons por encima de los $2.87 mil millones en el primer semestre de 2025, un aumento del 23% interanual libn.com. Las propiedades trofeo – ya sea una moderna frente al mar de $20M o una finca histórica – siguen encontrando compradores, y los cierres recientes en el rango de $60–$70 millones muestran confianza en el segmento más alto behindthehedges.com. Sin embargo, los listados de ultra-lujo están tardando algo más en venderse a menos que tengan un precio competitivo behindthehedges.com. Los compradores en la cima están activos pero no dispuestos a pagar de más, por lo que los vendedores han aprendido que un precio realista es clave incluso en este mercado exuberante behindthehedges.com.

Tabla: Mercado Residencial de los Hamptons – Métricas Clave, 1T 2025 vs 1T 2024

Métrica	Q1 2024	Q1 2025	Variación interanual
Precio de venta mediano	$1,800,000	$2,040,000	+13.3% homes.com homes.com
Número de viviendas vendidas	228	423	+85.5% homes.com
Inventario de anuncios	1,077	1,181	+9.7% homes.com homes.com
Meses de oferta	14.2	8.4	-40.8% millersamuel.com

Fuentes: Douglas Elliman/Miller Samuel; William Raveis. El primer trimestre de 2025 registró precios récord y una fuerte recuperación en las ventas, impulsada por un modesto aumento en el inventario.

Como destaca la tabla anterior, el inventario efectivamente ha comenzado a expandirse después de la extrema escasez de listados en 2021–2022. A principios de 2025, la cantidad de viviendas en el mercado había aumentado aproximadamente un 10% respecto al año anterior homes.com homes.com – el quinto trimestre consecutivo de aumento de inventario en East End, según el informe de mercado de Corcoran homes.com. Este aumento gradual en la oferta “preparó el escenario para una temporada de primavera dinámica” en 2025 homes.com al dar a los compradores más opciones. Es importante destacar que el aumento en las ventas ha superado el incremento en los listados, lo que ha provocado que el suministro en meses se reduzca a 8.4 meses desde más de 14 meses un año antes millersamuel.com. En otras palabras, las viviendas se están vendiendo más rápido y el mercado ha vuelto a favorecer a los vendedores a pesar del aumento en el inventario. Es un mercado ajustado: varios corredores señalan que las viviendas de calidad listas para habitar son tan escasas que provocan guerras de ofertas cuando salen al mercado behindthehedges.com. Incluso los terrenos vacíos con excelente ubicación o “buena estructura” están siendo adquiridos rápidamente por constructores ansiosos por desarrollar la próxima casa de ensueño behindthehedges.com.

Las disparidades de precios dentro de los Hamptons siguen siendo enormes, lo que subraya la diversidad de submercados que conforman la región. En la cima, el precio medio en Sagaponack Village ronda los $7.4 millones (el más alto de los Hamptons), mientras que zonas como East Quogue y Hampton Bays tienen precios medios en el rango de $800,000–$900,000 homes.com. Todavía existen focos de relativa “asequibilidad” en el oeste de los Hamptons y en aldeas del interior, pero incluso esos han experimentado una apreciación significativa. Por ejemplo, el precio medio de East Quogue de ~$850,000 en el primer trimestre de 2025 es aproximadamente un 25% más alto que el año anterior millersamuel.com. Por otro lado, los enclaves ultra exclusivos siguen alcanzando precios estratosféricos: una nueva construcción frente al mar en East Hampton o Bridgehampton suele pedir entre $10 y $20 millones, y las zonas de mansiones en Southampton Village o Sagaponack registran ventas muy por encima de los $20 millones. La presencia de compradores multimillonarios (desde magnates de fondos de cobertura hasta celebridades de primer nivel) garantiza que el techo de los precios de las viviendas en los Hamptons siga subiendo. De hecho, varias ventas por encima de los $50 millones se cerraron en el último año behindthehedges.com, un nivel que antes era raro incluso en este mercado exclusivo.

En resumen, el mercado residencial de los Hamptons en 2025 se caracteriza por una demanda robusta en todos los segmentos. El segmento de lujo está prosperando, pero también lo está el mercado medio, que constituye la columna vertebral de la actividad de ventas. Los precios están en máximos históricos y se mantienen firmes, pero los compradores siguen buscando activamente, especialmente propiedades de alta calidad. El volumen está en alza y el impulso es fuerte homes.com – un marcado contraste con muchos mercados de EE. UU. donde las altas tasas de interés han frenado la actividad. Como exploraremos, factores únicos (migración de riqueza, tendencias de trabajo remoto, oferta limitada) están protegiendo a los Hamptons de la desaceleración observada en otros lugares, posicionando su sector residencial para mantener su fortaleza en el futuro.

Bienes raíces comerciales en los Hamptons

Si bien los Hamptons son conocidos principalmente por sus lujosas viviendas, su sector inmobiliario comercial también está experimentando una actividad destacada en 2025. El mercado comercial del East End es único: consiste principalmente en propiedades de venta minorista y hospitalidad (tiendas boutique, restaurantes, hoteles) que atienden a visitantes adinerados de temporada y a una población de altos ingresos cada vez más presente todo el año. Los grandes parques de oficinas o complejos industriales son prácticamente inexistentes aquí; en su lugar, piense en encantadoras tiendas en la calle principal, restaurantes exclusivos, marinas y propiedades turísticas. En los últimos años, el interés de los inversores en estos activos comerciales ha crecido, viéndolos como una forma de capitalizar el prestigio de los Hamptons y su alto poder adquisitivo.

Varias transacciones comerciales de alto valor en 2024 subrayan la tendencia. Por ejemplo, Baron’s Cove – un conocido hotel frente al mar en Sag Harbor – se vendió por $66.5 millones a mediados de 2024 behindthehedges.com. El comprador, una firma de inversión inmobiliaria, ha estado adquiriendo activamente hoteles en East End, lo que indica confianza en el mercado hotelero de los Hamptons behindthehedges.com. Otra venta destacada fue el complejo Gosman’s Dock en Montauk, una colección emblemática de restaurantes, tiendas y una marina, que se vendió por más de $33 millones a finales de 2024 behindthehedges.com behindthehedges.com. Esta compra por parte de un inversionista multimillonario (a través de LLCs) incluyó 12 acres de bienes raíces privilegiados frente al puerto, múltiples negocios de restaurantes y comercios, e incluso viviendas para el personal – una apuesta considerable por el futuro de Montauk como destino de lujo behindthehedges.com behindthehedges.com. Además, moteles boutique y edificios de uso mixto están cambiando de manos: por ejemplo, el Sands Motel en Montauk se vendió por $23.5M behindthehedges.com, y varios edificios comerciales/oficinas en pueblos como East Hampton y Riverhead se vendieron por sumas multimillonarias behindthehedges.com behindthehedges.com.

Estas operaciones destacan algunas tendencias clave en el sector inmobiliario comercial de los Hamptons:

Alta demanda de propiedades de hospitalidad: Con el turismo y la población veraniega en aumento, los hoteles boutique, resorts y restaurantes se han convertido en inversiones lucrativas. Los establecimientos consolidados con ubicaciones frente al mar o en el centro de los pueblos son especialmente valorados. El hecho de que inversionistas institucionales y fondos de capital privado estén adquiriendo hoteles locales behindthehedges.com demuestra que los Hamptons se consideran una apuesta sólida a largo plazo en el mercado de viajes de lujo.
Renacimiento del comercio minorista en Main Street: Los pintorescos centros de East Hampton, Southampton, Sag Harbor, etc., siguen atrayendo a minoristas de lujo y restaurantes, manteniendo bajas las vacantes comerciales. Boutiques de diseñadores emblemáticos, galerías de arte y negocios de bienestar/spa de alto nivel han abierto para atender a la clientela adinerada. Los espacios comerciales principales en las calles principales de los pueblos alcanzan alquileres muy altos (a menudo comparables por pie cuadrado a los de Manhattan), y cuando los edificios salen a la venta, la competencia puede ser feroz. Los inversionistas ven estabilidad en poseer propiedades físicas en un lugar donde el tráfico peatonal de consumidores de alto nivel está garantizado cada verano.
Crecimiento de la economía durante todo el año: Históricamente, los negocios de los Hamptons sufrían fuera de temporada, pero el auge del trabajo remoto y los residentes a tiempo completo está suavizando las oscilaciones estacionales. Más personas están en el este en otoño e incluso en invierno, apoyando a supermercados locales, cafeterías, estudios de fitness, etc. Esto ha hecho que las propiedades comerciales (especialmente las orientadas a servicios como supermercados, farmacias, oficinas) sean más atractivas, ya que pueden generar ingresos más allá de solo julio-agosto. Por ejemplo, la apertura de nuevas oficinas (como una firma de relaciones públicas de alto perfil que se instala en East Hampton Village) muestra confianza en una presencia sostenida durante todo el año easthamptonstar.com easthamptonstar.com.
Oferta limitada y regulaciones: Al igual que con las viviendas, el espacio comercial está limitado por la zonificación y la oposición de la comunidad. Los pueblos controlan cuidadosamente el desarrollo para preservar el encanto: hay restricciones de altura, reglas de distritos históricos y recientemente incluso límites a las cadenas de tiendas en algunas áreas. Esto significa que cualquier nuevo proyecto comercial es examinado minuciosamente y los grandes desarrollos son raros. Así, los activos comerciales existentes se vuelven más valiosos. (Un ejemplo regulatorio local: en 2023, East Hampton Town tomó medidas para restringir las tiendas minoristas de fórmula para mantener el carácter del pueblo, lo que afecta cómo los nuevos negocios ingresan al mercado.)

En resumen, la escena de bienes raíces comerciales en los Hamptons es saludable, respaldada por la sólida riqueza y turismo de la región. Los inversionistas están colocando dinero en propiedades comerciales del East End como resguardo, al igual que hacen con las viviendas, apostando a que la “marca” Hamptons mantendrá el aumento de los valores. Las ventas recientes demuestran que incluso más allá de las mansiones frente al mar, la tierra y los edificios del East End tienen una gran demanda. De cara al futuro, cualquier desarrollo comercial significativo probablemente se centrará en la hospitalidad o el comercio minorista experiencial (ya que estos se alinean con la economía orientada al ocio aquí), pero la supervisión comunitaria y regulatoria garantizará que el crecimiento se mantenga bajo control. Por ahora, las transacciones de hoteles emblemáticos y centros comerciales a precios elevados muestran fuerte convicción en el potencial del mercado comercial de los Hamptons.

Tendencias del mercado de alquiler

Los Hamptons han tenido durante mucho tiempo un mercado de alquiler próspero, y 2025 no es la excepción, aunque las dinámicas están evolucionando. Cada verano, una afluencia de inquilinos temporales (desde celebridades hasta jóvenes profesionales que comparten una casa) llega a los Hamptons, aumentando la demanda de alquileres a corto plazo. Al mismo tiempo, la tendencia de escapadas prolongadas durante la pandemia convirtió a algunos inquilinos en compradores y a algunos propietarios en arrendadores. Esto es lo que está sucediendo ahora:

Demanda robusta, inquilinos más exigentes: Según agentes locales, la demanda de alquileres en los Hamptons sigue siendo tan fuerte como siempre, pero los inquilinos se han vuelto más selectivos y enfocados en el valor 27east.com. Las comodidades de alta gama suelen ser esperadas; los vacacionistas de hoy pueden exigir una piscina climatizada, cancha de tenis o pickleball, gimnasio en casa y, por supuesto, Wi-Fi rápido para el trabajo remoto 27east.com 27east.com. El auge de las “workcations” significa que muchos inquilinos quieren la posibilidad de combinar trabajo y ocio, por lo que características como oficinas en casa dedicadas e internet confiable son imprescindibles 27east.com 27east.com. En general, los Hamptons siguen atrayendo a quienes buscan experiencias de verano lujosas, y los propietarios que ofrecen unas “vacaciones inolvidables” con comodidades tipo resort son recompensados con rentas elevadas 27east.com. Las casas más antiguas o aquellas en ubicaciones menos privilegiadas podrían necesitar ajustes de precio o renovaciones para competir con los alquileres modernos y nuevos que llegan al mercado 27east.com.
Alquileres a corto plazo vs. estacionales: El mercado se divide entre los alquileres tradicionales de temporada completa (de Memorial Day al Día del Trabajo) y los alquileres a corto plazo (menos de 30 días), que han crecido en popularidad. Las estancias cortas ofrecen flexibilidad para los viajeros y han sido impulsadas por plataformas como Airbnb. Sin embargo, las regulaciones locales limitan los alquileres más breves; por ejemplo, East Hampton Town solo permite dos alquileres de 14 días o menos por semestre y exige permisos de alquiler therealdeal.com. Sag Harbor Village ahora permite alquileres de habitaciones a corto plazo, pero con requisitos de ocupación por parte del propietario easthamptonstar.com. Estas reglas buscan evitar las “casas de fiesta” y mantener la tranquilidad del vecindario. A pesar de estos límites, la demanda de alquileres semanales o mensuales es alta, y muchos inquilinos optan por alquilar solo en julio o agosto en lugar de todo el verano, especialmente en el segmento más alto (donde las tarifas mensuales pueden superar los $100,000). Los agentes inmobiliarios informan que la temporada de alquileres de 2025 comenzó temprano y con mucha actividad, con un aumento de consultas en enero y las propiedades principales reservándose más rápido de lo habitual behindthehedges.com behindthehedges.com. Hubo una breve pausa en primavera debido a la incertidumbre económica, pero a medida que se acercaba el verano, la actividad volvió a repuntar con fuerza behindthehedges.com behindthehedges.com.
Tarifas y disponibilidad: De manera anecdótica, las tarifas de alquiler en los Hamptons se mantienen cerca de máximos históricos, tras los enormes aumentos durante 2020–2021 cuando los habitantes de la ciudad huyeron al East End. En 2022–2023, algunos propietarios sobrestimaron y tuvieron que ajustar, pero para 2025 los alquileres se han estabilizado en gran medida en una meseta alta. Una casa de lujo de “tamaño moderado” con piscina puede alquilarse por $250,000 por la temporada, mientras que una mansión frente al mar puede superar fácilmente el millón de dólares por el verano. La disponibilidad de alquileres parece suficiente pero competitiva – muchos nuevos propietarios que compraron durante el auge de la pandemia están alquilando sus propiedades cuando no las usan, aumentando la oferta. Sin embargo, los datos sobre alquileres son notoriamente difíciles de rastrear (no hay un MLS central para alquileres) 27east.com. Los agentes señalan que para el Día del Padre (mediados de junio), cualquier exceso de oferta suele absorberse cuando los inquilinos de última hora llegan apresurados, a veces negociando mejores precios si aún hay disponibilidad 27east.com. A partir de 2025, todavía queda “buena disponibilidad” incluso al comenzar el verano, lo que significa que los inquilinos tienen opciones y los propietarios deben fijar precios realistas behindthehedges.com.
Inversores y rentabilidad de alquiler: La fuerte demanda de alquiler no ha pasado desapercibida para los inversores. Los compradores de alto poder adquisitivo consideran cada vez más el potencial de ingresos por alquiler de las casas en los Hamptons al comprar thehamptonsbest.com thehamptonsbest.com. Algunos compran propiedades expresamente para alquilarlas durante parte de la temporada y así compensar los costos (o incluso obtener ganancias). Las casas de vacaciones de lujo que pueden generar ingresos durante la temporada alta son inversiones híbridas atractivas – brindan disfrute personal y flujo de efectivo thehamptonsbest.com. Además, algunos inversores están explorando propiedades multifamiliares o de alquiler comercial (como pequeños complejos de apartamentos o edificios de uso mixto) para capitalizar la demanda de alquiler durante todo el año thehamptonsbest.com. En general, mientras los precios de venta sigan altos, alquilar puede ser una forma de compensar los elevados costos de mantenimiento (impuestos, mantenimiento) para los propietarios, por lo que el mercado de alquiler debería mantenerse sólido.

De cara al futuro, los expertos anticipan que el mercado de alquileres en los Hamptons se mantendrá sólido, aunque quizás sin el crecimiento exponencial visto en 2020. De hecho, se proyecta que el crecimiento de la oferta de alquileres a corto plazo se desacelere en 2025 y se estabilice para 2026 27east.com, a medida que la avalancha de nuevos listados se enfría y las tasas de interés (y los costos de mantenimiento) permanecen elevados. Aun así, no se espera que la demanda desaparezca: el atractivo de los Hamptons perdura. Si acaso, podríamos ver una “nueva normalidad” donde los inquilinos reserven más tarde y busquen valor, dadas algunas incertidumbres económicas 27east.com. Los agentes aconsejan a los propietarios estar atentos a las tendencias de precios y estar dispuestos a negociar si es necesario 27east.com. La calidad siempre se alquila: las propiedades que cumplen con las expectativas modernas (piensa: cocinas nuevas y elegantes en lugar de cabañas de playa anticuadas) son las primeras en ser alquiladas 27east.com. Para 2028, si el trabajo remoto/híbrido sigue siendo común, incluso podríamos ver más alquileres a largo plazo o inquilinos semi-residentes que pasen varios meses (no solo el verano) en los Hamptons, lo que difuminaría aún más la línea entre los mercados de casas “de vacaciones” y “principales”.

Tendencias de precios y dinámica de inventario

La trayectoria de precios del mercado inmobiliario de los Hamptons en los últimos años ha sido nada menos que dramática. Tras una fiebre de compras durante la pandemia que disparó los precios, hubo una breve pausa, pero 2025 ha traído nuevos máximos históricos. Analicemos la historia de los precios y el inventario:

Precios Récord: Como se señaló, el precio medio de venta de viviendas en los Hamptons alcanzó un sin precedentes $2.04M a principios de 2025 homes.com. Eso representa un aumento interanual del 13% y es parte de una tendencia más larga: los precios medianos son aproximadamente el doble de lo que eran hace cinco años businessinsider.com. En muchas aldeas individuales de los Hamptons, los precios medianos son aún más altos: por ejemplo, Southampton Village y East Hampton Village suelen tener precios medianos de $3–4M+, y Sagaponack superó los $7M homes.com. En comparación, el precio medio de un apartamento en Manhattan en el primer trimestre de 2025 fue de aproximadamente $1.17M inhabit.corcoran.com, lo que destaca que los bienes raíces en los Hamptons (en su mayoría casas unifamiliares con terreno) se han vuelto aún más caros que Manhattan en términos medianos. Esto es un cambio notable; los Hamptons están firmemente en la categoría ultra-prime. Los precios de nuevas construcciones y propiedades llave en mano han sido especialmente fuertes, a menudo estableciendo nuevos récords en los vecindarios debido a los altos costos de construcción y acabados de lujo.
Crecimiento de moderado a plano a finales de 2024: Cabe señalar que, después del pico de 2021, el crecimiento de los precios sí se moderó durante un tiempo. De hecho, para el segundo trimestre de 2025, el precio medio de $1.887M era prácticamente igual al de $1.89M en el segundo trimestre de 2024 libn.com. Esta estabilización se debió a una mayor proporción de ventas en el mercado medio (lo que bajó un poco la mediana) y a la resistencia de los compradores ante el rápido aumento de precios. Así que, aunque el primer trimestre mostró un gran salto en la mediana, el segundo trimestre sugiere que los precios son altos pero no están subiendo descontroladamente libn.com. Varias fuentes describen el mercado como en proceso de “normalización” tras el crecimiento desbocado de los años de pandemia mansionglobal.com. En la práctica, esto significa que estamos viendo precios altos pero estables, en lugar de aumentos continuos de dos dígitos cada trimestre. Muchos vendedores se han vuelto realistas con sus precios de salida, y los compradores, aunque motivados, no persiguen automáticamente precios inflados. El efecto neto es que las guerras de ofertas son selectivas – una vivienda atractiva y bien valorada aún puede superar el precio pedido, pero en general el crecimiento de los precios se está estabilizando a un ritmo más moderado mansionglobal.com.
Rebote de Inventario: El inventario (la cantidad de casas en venta) es una pieza crucial del rompecabezas. Los Hamptons experimentaron una grave escasez de inventario en 2021–2022, cuando los compradores durante la pandemia agotaron los listados y aparecieron pocos nuevos. Esa escasez hizo que los precios subieran y las ventas bajaran (porque no había nada para comprar). Ahora, el inventario está mejorando gradualmente – para el primer trimestre de 2025, los listados aumentaron aproximadamente un 10% interanual homes.com. La expansión de la oferta durante cinco trimestres consecutivos homes.com ha funcionado como una válvula de alivio, permitiendo que se realicen más ventas millersamuel.com. Incluso con este repunte, el inventario sigue siendo históricamente bajo en relación con la demanda (para dar contexto, hubo más de 2,000 listados en algunos momentos de la década de 2010; ahora hay aproximadamente 1,100). Pero, lo importante es que los meses de inventario se han reducido porque la velocidad de ventas aumentó drásticamente millersamuel.com. A principios de 2024, los meses de inventario se dispararon cuando las ventas se desaceleraron, pero para principios de 2025 bajaron a 8.4 meses, lo que indica que el mercado absorbió rápidamente los nuevos listados millersamuel.com. Traducción: las modestas ganancias de inventario no han inclinado la balanza a favor de los compradores; las buenas propiedades aún se venden rápido. Sin embargo, el aumento de opciones probablemente sí contribuyó a la estabilización de precios: los compradores tenían un poco más de opciones y no tenían que pujar de manera exagerada por cada listado, lo que mantuvo la mediana bajo control a mediados de 2025 libn.com.
Inventario de lujo vs. gama media: Las condiciones de inventario varían según el segmento. En el segmento ultra-alto ($10M+), el inventario suele ser exclusivo y limitado – algunos años solo hay un puñado de propiedades de este tipo, y pueden tardar más en venderse. A partir de 2025, hay varias propiedades muy costosas en el mercado (incluyendo mansiones por encima de $50M), pero este segmento de “trofeos” atiende a un grupo de compradores muy reducido. El inventario de gama media ($1M–$5M) ha visto más reposición, ya que algunos propietarios deciden vender aprovechando estos altos valores, y una ola de casas construidas por especuladores (nueva construcción) ha llegado al mercado en el rango de $3M–$6M. Los desarrolladores han estado activos construyendo o renovando casas para satisfacer la demanda en el rango de $3–$6M, y esas nuevas viviendas están sumando a la oferta behindthehedges.com. Por otro lado, el inventario de nivel de entrada (menos de $1M) casi ha desaparecido; solo se vendieron 28 casas por debajo de $500k en todo 2024 townandcountryhamptons.com townandcountryhamptons.com, y estos listados son cada vez más raros. En esencia, todo el espectro de precios se ha desplazado hacia arriba, y el inventario en el extremo bajo es extremadamente limitado (empujando a muchos compradores menos acomodados hacia North Fork u otras áreas).

En general, los precios en los Hamptons parecen haber alcanzado una meseta alta, con 2025 marcando máximos históricos pero con un crecimiento que se modera a un solo dígito. Los vendedores están logrando precios sólidos, pero deben tener en cuenta la sensibilidad de los compradores – las propiedades percibidas como sobrevaloradas permanecerán en el mercado hasta que se corrijan behindthehedges.com. Mientras tanto, el inventario se está normalizando lentamente, lo cual es saludable: pueden ocurrir más transacciones sin necesariamente provocar una caída de precios. Para los próximos años, se espera que los precios se mantengan elevados y probablemente suban de manera modesta (en un solo dígito bajo o medio anual) salvo un gran shock económico. La oferta limitada, la deseabilidad de la ubicación y la riqueza del grupo de compradores ponen un piso a los valores. Sin embargo, hay que observar las condiciones generales: si las tasas de interés se mantienen altas o llega una recesión, incluso los Hamptons podrían ver una suavización de precios en ciertos segmentos (particularmente el mercado medio dependiente de hipotecas). Hablaremos de proyecciones en una sección posterior, pero en resumen, el mercado de los Hamptons en 2025 ha pasado de un auge frenético a un mercado fuerte y maduro, con precios en una nueva normalidad y el inventario en lenta recuperación.

Principales perfiles de compradores y factores de demanda

Los Hamptons atraen a un grupo de compradores exclusivo que solo se ha ampliado en los últimos años. Entender quién compra y por qué es clave para comprender la resiliencia del mercado. Estos son los principales perfiles de compradores y factores de demanda en 2025:

Élite de Wall Street y las Finanzas: Los Hamptons siempre han sido el patio de verano de Manhattan, por lo que no sorprende que una gran parte de los compradores provenga del sector financiero. Banqueros de inversión, gestores de fondos de cobertura y otros profesionales de Wall Street siguen siendo actores clave en el mercado. Las grandes bonificaciones de Wall Street a finales de 2024 ayudaron a impulsar el aumento de ventas observado a principios de 2025 businessinsider.com. Estos compradores suelen pagar en efectivo o cuentan con amplia liquidez, por lo que son menos sensibles a las fluctuaciones de las tasas de interés. Buscan tanto propiedades de legado (mansiones históricas en Southampton) como residencias contemporáneas de exhibición. Impulsor de la demanda: Para este grupo, los bienes raíces en los Hamptons son un activo de prestigio y una inversión a largo plazo: un lugar donde resguardar la riqueza y disfrutarla. Como señaló el CEO de una agencia inmobiliaria, “Los bienes raíces en los Hamptons tienen una larga historia de apreciación con el tiempo” businessinsider.com, lo que refuerza la confianza entre los compradores del sector financiero de que comprar aquí es una decisión inteligente, incluso en medio de la volatilidad del mercado bursátil.
Riqueza Tecnológica y del Entretenimiento: En los últimos años, más emprendedores de la industria tecnológica y figuras del entretenimiento han ingresado al mercado de los Hamptons, diversificando la base de compradores thehamptonsbest.com. Millonarios (y multimillonarios) de Silicon Valley han descubierto el estilo de vida de los Hamptons y están comprando aquí segundas (o terceras) residencias, e incluso viviendas principales si pueden trabajar a distancia. De igual manera, celebridades de la música, el cine y el deporte compran frecuentemente mansiones, como lo demuestran los propietarios de alto perfil que van desde estrellas de cine hasta cantantes pop. Estos compradores suelen inclinarse por propiedades de alto impacto (grandes complejos, maravillas frente al mar) y a menudo emprenden importantes construcciones personalizadas o renovaciones. Impulsores de la demanda: prestigio y exclusividad. Para los magnates tecnológicos acostumbrados a la Costa Oeste, los Hamptons ofrecen prestigio en la Costa Este y proximidad a Nueva York. Para los artistas, es un santuario cerca de la capital mediática. El atractivo de los Hamptons como símbolo de estatus persiste, atrayendo dinero nuevo junto al dinero antiguo.
“Refugiados del COVID” y trabajadores remotos: Un cambio demográfico transformador surgió de la pandemia: una ola de familias e individuos que decidieron hacer de los Hamptons su hogar (al menos durante gran parte del año). El influjo de 2020–2021 de “refugiados del COVID”, personas que huían de las ciudades en busca de más espacio, trajo a muchos compradores primerizos a los Hamptons. Ahora, en 2025, muchos de esos propietarios están instalados y a menudo trabajan de forma remota desde sus casas en los Hamptons. Como resultado, la base de compradores hoy incluye a quienes buscan residencias para todo el año o al menos casas que puedan funcionar tanto como base de fin de semana como para trabajar desde casa thehamptonsbest.com homes.com. Oficinas en casa dedicadas, gimnasios en casa y comodidades para todas las estaciones se han vuelto prioridades para estos compradores homes.com. Un agente local señaló un “cambio claro de compras para estilos de vida estacionales a habitabilidad durante todo el año” – los compradores de hoy quieren propiedades que permitan el uso a tiempo completo, con comodidades modernas e infraestructura confiable homes.com. Esta tendencia ha ampliado la demografía más allá de jubilados o vacacionistas de segunda residencia; ahora hay profesionales de 30 y 40 años con hijos pequeños mudándose al este por razones de estilo de vida y teletrabajo. Impulsor de la demanda: calidad de vida. Los Hamptons ofrecen belleza natural, recreación en la playa y privacidad, todo mientras uno está a una videollamada de distancia del trabajo. A medida que los modelos de trabajo híbrido persisten, esta demografía seguirá impulsando la demanda de casas que hagan que vivir en los Hamptons todo el año sea una realidad viable thehamptonsbest.com.
Compradores internacionales: Históricamente, los Hamptons han sido menos internacionales que, por ejemplo, Manhattan o Miami en cuanto a la composición de sus compradores. Es en gran parte un mercado nacional (área Tri-State, más algunos de la Costa Oeste y ocasionales compradores europeos). Sin embargo, compradores internacionales ultra-ricos sí aparecen, especialmente para propiedades de primer nivel. Ha habido casos de aristocracia europea, inversionistas de Medio Oriente o multimillonarios asiáticos comprando propiedades emblemáticas en los Hamptons como parte de portafolios inmobiliarios globales. En 2025 esto sigue siendo una pequeña parte del total, pero vale la pena mencionarlo. El dólar fuerte y las restricciones de viaje en los últimos años redujeron algo el interés extranjero, pero a medida que los viajes se normalizan, los Hamptons están en el radar de las élites globales que lo ven al mismo nivel que otros enclaves de clase mundial (St. Tropez, Mónaco, etc.). Impulsor de la demanda: diversificación y búsqueda de trofeos: estos compradores quieren activos emblemáticos y ven los Hamptons como un mercado refugio seguro política y financieramente.
Riqueza “de próxima generación” y compradores primerizos en los Hamptons: Otro cambio sutil: individuos jóvenes de alto patrimonio (finales de los 20 a 40 años) están entrando al mercado de los Hamptons, a veces como compradores primerizos de casas de vacaciones. Esto incluye emprendedores exitosos, personas adineradas de segunda generación que crecieron vacacionando aquí y quienes obtuvieron ganancias de opciones sobre acciones o criptomonedas. Los agentes locales han observado que compradores primerizos en los Hamptons están participando en el mercado, incluyendo familias jóvenes que cambian sus apartamentos en la ciudad por algo mejor behindthehedges.com. Pueden comenzar en el segmento más bajo (buscando una cabaña de $1–$2 millones o una casa contemporánea modesta), pero muchos tienen planes a largo plazo para escalar en el mercado local. Factores de demanda: mejora de estilo de vida e inversión. Para muchos en este grupo, los Hamptons representan la máxima recompensa al éxito, y están ansiosos por establecer raíces. Muchos también planean alquilar la casa durante parte del verano, como se mencionó, haciendo que la inversión sea más atractiva.

De manera crucial, todos estos compradores cuentan con una riqueza sustancial, a menudo líquida. Se estima que una mayoría de las ventas de alto nivel en los Hamptons son transacciones en efectivo, o solo involucran pequeñas hipotecas como apalancamiento. Como señaló el CEO de Compass, Robert Reffkin, “los ultra-ricos se ven menos afectados” por las altas tasas de interés: se enfocan en el valor a largo plazo y el prestigio, con muchas ofertas realizadas en efectivo thehamptonsbest.com. De hecho, las tasas de interés rondando el 6–7% han reducido la cantidad de compradores marginales, pero en los Hamptons los afectados tienden a estar en el rango inferior a $2 millones (quienes podrían necesitar financiamiento) thehamptonsbest.com thehamptonsbest.com. El segmento superior sigue su propio ritmo, impulsado por efectivo y fortunas del mercado bursátil. Irónicamente, la volatilidad en los mercados financieros incluso puede impulsar más compras en los Hamptons, ya que los inversionistas adinerados trasladan su dinero a activos reales. Un observador de tendencias señaló que los bienes raíces de lujo en mercados de alta demanda se consideran un “activo tangible” refugio seguro cuando los mercados son inestables businessinsider.com. Esta mentalidad ha beneficiado a los Hamptons en tiempos de incertidumbre: en lugar de retirarse, los compradores ricos a veces duplican su apuesta en activos duros como propiedades frente al mar.

Los principales factores de demanda se pueden resumir de la siguiente manera:

Prestigio y estilo de vida: Ser propietario en los Hamptons otorga estatus y ofrece un estilo de vida codiciado (playas, exclusividad, vida social). Este atractivo intangible atrae constantemente a compradores adinerados.
Inversión y preservación de la riqueza: La expectativa (históricamente comprobada) de que los bienes raíces en los Hamptons se aprecian a largo plazo lo convierte en un lugar atractivo para resguardar riqueza businessinsider.com. Muchos compradores lo consideran un activo de diversificación, relativamente protegido por la escasez de terreno y la alta demanda.
Trabajo remoto y espacio: Después de 2020, la posibilidad de vivir y trabajar desde una casa espaciosa en un entorno hermoso llevó a muchos a comprar en los Hamptons. Esa tendencia continúa a medida que las empresas adoptan el trabajo híbrido. Los compradores buscan “la combinación ideal de trabajo y ocio” – un entorno sereno sin sacrificar la conectividad thehamptonsbest.com thehamptonsbest.com.
Demografía y necesidades familiares: Las personas están usando las casas en los Hamptons de nuevas maneras – no solo para veranear, sino para vivir multigeneracionalmente o como residencia principal. Por ejemplo, algunas familias ampliaron su espacio para acomodar a abuelos o hijos adultos bajo un mismo (y gran) techo. Los Hamptons ofrecen grandes propiedades para vivir en estilo de complejo, lo que atrae a quienes buscan retiros familiares lejos de la densidad urbana.

En esencia, el comprador de los Hamptons en 2025 es adinerado, astuto y busca tanto lujo como estabilidad. Provienen de una gama cada vez más amplia de sectores (finanzas, tecnología, entretenimiento, etc.), pero comparten una creencia común: poseer bienes raíces en los Hamptons vale la pena. Como dijo un agente veterano, “para la propiedad adecuada, el atractivo del estilo de vida de los Hamptons sigue siendo difícil de resistir” thehamptonsbest.com. Ese atractivo emocional, combinado con la lógica financiera, mantiene la demanda fuerte incluso cuando las condiciones externas (como las tasas de interés o los índices bursátiles) podrían sugerir cautela.

Potencial de inversión y riesgos

Invertir en bienes raíces en los Hamptons ha resultado ser sumamente rentable para muchos, pero no está exento de riesgos. En esta sección, evaluaremos el potencial de inversión del mercado – por qué muchos lo ven como una apuesta sólida – junto con los principales riesgos y desafíos que podrían afectar los rendimientos futuros.

Potencial de inversión – Por qué el mercado de los Hamptons atrae:

Apreciación histórica: Los Hamptons tienen un historial de apreciación significativa a largo plazo. A pesar de caídas cíclicas, la trayectoria general ha sido ascendente durante décadas, superando la inflación y, a menudo, superando los índices de vivienda más amplios de EE. UU.. Como se mencionó antes, los precios medianos se han duplicado aproximadamente en los últimos 5 años businessinsider.com, y al mirar hacia atrás 10–20 años se observan ganancias sustanciales en propiedades de primer nivel. Este desempeño respalda la visión de que “los bienes raíces en los Hamptons tienen una larga historia de apreciación a lo largo del tiempo,” como observó el presidente de una agencia inmobiliaria businessinsider.com. La combinación de oferta limitada (la zonificación garantiza que los Hamptons no puedan ser sobreconstruidos con rascacielos o desarrollos densos) y la demanda interminable de los ricos crea una receta para el crecimiento de precios a largo plazo.
Demanda resiliente de alto nivel: La base de compradores muy adinerados proporciona un grado de resiliencia. Las personas de alto patrimonio neto se ven menos afectadas por recesiones o aumentos de tasas de interés; a menudo ven los bienes raíces como una reserva de valor. Durante la agitación económica de 2020, por ejemplo, los ricos acudieron a los activos tangibles, impulsando el auge de los Hamptons. Esto significa que, en comparación con otros mercados, los Hamptons pueden soportar mejor las recesiones. Incluso si el volumen de ventas cae en un mal año, los precios tienden a mantenerse más firmes en el segmento alto porque los vendedores rara vez están en situación de apuro y pueden esperar a que los mercados se recuperen. La frase “unidos de la mano con Wall Street” se usa a menudo: cuando a Wall Street le va bien, el dinero fluye hacia los bienes raíces de los Hamptons finance.yahoo.com. Por el contrario, si Wall Street tiene un tropiezo, puede haber cierta desaceleración, pero históricamente la recuperación es rápida ya que el deseo subyacente de poseer una parte de los Hamptons nunca desaparece.
Ingresos por alquiler y rentabilidad: Para inversores o incluso propietarios-inversores, las propiedades en los Hamptons pueden generar ingresos sustanciales por alquiler. Como se detalló, las tarifas semanales o mensuales de verano están entre las más altas del país. Un propietario puede alquilar una casa por parte de la temporada para cubrir una buena parte de los costos anuales. Las tasas de capitalización (rendimientos de alquiler) en los Hamptons no son altas (el enfoque suele ser la apreciación), pero en temporada alta una propiedad puede generar un rendimiento significativo. Algunos inversores de capital privado incluso han considerado armar carteras de casas de alquiler en ubicaciones privilegiadas, tratándolas esencialmente como hoteles de lujo. La fuerte demanda de alquiler hasta 2029 (según las previsiones nacionales realwealth.com realwealth.com) significa que los inversores pueden esperar razonablemente un flujo de efectivo continuo si alquilan. Y a diferencia de muchas zonas turísticas, los Hamptons tienen prestigio que atrae a inquilinos recurrentes dispuestos a pagar precios elevados.
Activo Refugio: Los bienes raíces en ubicaciones de primer nivel como los Hamptons suelen considerarse un activo refugio: un activo que mantiene su valor incluso cuando otras inversiones caen. Vimos esto en acción cuando las turbulencias del mercado de valores e incluso los rumores de recesión no disuadieron a los compradores de los Hamptons en 2025 businessinsider.com businessinsider.com. La combinación de valor tangible (terreno + casa en una zona costera finita) y el atractivo de lujo da confianza a los inversionistas de que su dinero está en un lugar comparativamente seguro. Como señaló un análisis, cuando hay pesimismo sobre la economía, los bienes raíces en los Hamptons pueden seguir “en auge” como un refugio seguro de millones de dólares businessinsider.com. Este es un principio similar al de invertir en arte, oro o vino fino, excepto que los bienes raíces también brindan utilidad (puedes vivir en ellos).
Valor Relativo vs. Otros Mercados de Élite: Para los compradores ultra-ricos que analizan los mercados de lujo globales, los Hamptons pueden parecer razonables en comparación con los medianos de más de $10M en lugares como Palm Beach mansionglobal.com o la Riviera. Con una mediana de $2M, los Hamptons ofrecen entrada en varios rangos de precios y una diversidad de propiedades (puedes gastar $1M o $50M). Por ejemplo, el precio medio de una casa unifamiliar en Palm Beach alcanzó los $12.9M en 2025 mansionglobal.com, muy por encima de la mediana de los Hamptons, aunque el mercado ultra pequeño y ultra lujoso de Palm Beach es un caso aparte. El punto es que, según algunas medidas, los Hamptons ofrecen valor por dinero entre los enclaves de primer nivel, especialmente considerando el tamaño de los lotes y las comodidades de las propiedades. Este ángulo comparativo puede atraer a inversionistas globales que desean bienes raíces emblemáticos en EE. UU. pero dudan ante las complejidades de los co-ops de Manhattan o los riesgos de incendios forestales en Los Ángeles, por ejemplo.
Retorno de Inversión en Estilo de Vida: Finalmente, muchos compradores consideran el ROI no monetario: el disfrute y las oportunidades de networking que vienen con una casa en los Hamptons. De manera intangible, ser propietario aquí puede generar capital social y realización personal que, para los ricos, forma parte del “retorno”. Esto incentiva las compras incluso si el rendimiento puro por alquiler o la apreciación a corto plazo no resultan tan atractivos frente a otras inversiones.

Riesgos y Desafíos – Qué Podría Salir Mal:

Ningún mercado está exento de riesgos, y los Hamptons sí tienen algunos factores de riesgo específicos que los inversionistas deben tener en cuenta:

Recesiones económicas y liquidez: Aunque los compradores adinerados amortiguan el mercado, una recesión económica severa (especialmente una que afecte al sector financiero) podría enfriar la demanda. Los Hamptons experimentaron esto después de la crisis financiera de 2008: el volumen de ventas se desplomó y los precios bajaron, particularmente en el segmento alto, durante un par de años. Si ocurre una recesión importante o un mercado bajista, algunas compras discrecionales se pospondrán. El grupo de compradores se reduce y los vendedores pueden necesitar fijar precios más competitivos. Además, los bienes raíces en los Hamptons no son muy líquidos; en un ciclo bajista, las propiedades pueden tardar mucho más en venderse y los costos de mantenimiento se acumularán. Los inversionistas deben estar preparados para una posible falta de liquidez durante los periodos difíciles.
Aumento de tasas de interés (impacto en el mercado medio): Las tasas hipotecarias altas (que han rondado el 7% en 2023–2024) representan un riesgo principalmente para el mercado de gama media. Como advierte la National Association of Realtors, las tasas elevadas reducen el grupo de compradores y ejercen presión a la baja sobre los precios donde los compradores dependen del financiamiento thehamptonsbest.com thehamptonsbest.com. En los Hamptons, eso significa que las casas por debajo de ~$3M podrían ver una demanda más débil si las tasas se mantienen altas hasta 2025–2027, porque esos compradores podrían ser profesionales que están forzando sus presupuestos. Los vendedores en ese segmento podrían necesitar ajustar precios u ofrecer concesiones cuando el financiamiento es caro. Por otro lado, el segmento ultra-lujo se ve menos afectado por las tasas (como se mencionó, muchos pagan en efectivo) thehamptonsbest.com, por lo que el mercado se bifurca: existe el riesgo de un desequilibrio donde la parte alta mantiene su valor pero el “medio” podría estancarse si las tasas no bajan.
Cambios Regulatorios y Fiscales: El entorno regulatorio puede influir en los rendimientos de la inversión. Una consideración importante son los impuestos a la propiedad y el límite de deducción SALT: los impuestos a la propiedad en Nueva York son altos, y desde 2018 el límite del IRS para las deducciones de impuestos estatales/locales en $10,000 significa que los propietarios asumen esos impuestos sin alivio federal. Esto elevó efectivamente el costo de ser propietario para quienes tienen una segunda vivienda. Aunque no disuade a los ultra-ricos, es un factor a considerar. Si se implementan nuevos impuestos dirigidos a segundas residencias de lujo o si el límite SALT se mantiene, podría afectar la demanda en los márgenes. A nivel local, hay cambios de zonificación en marcha: por ejemplo, en 2025 el municipio de East Hampton aprobó una nueva ley reduciendo el tamaño máximo de casa permitido en lotes grandes (al 7% del área del lote + 1,500 pies cuadrados, con un tope de 10,000 pies cuadrados) easthamptonstar.com easthamptonstar.com. Esto tenía como objetivo frenar la construcción de mansiones, pero podría tener efectos no deseados – tal vez haciendo que las casas grandes existentes sean más valiosas (ya que no se pueden construir nuevas tan grandes) o desalentando a algunos constructores especulativos. De manera similar, los debates en curso sobre regulaciones de alquiler (como una aplicación más estricta de los permisos de alquiler a corto plazo) podrían afectar el potencial de ingresos por inversión. No hay prohibiciones totales en el horizonte, pero los inversores deben monitorear las políticas municipales. Por último, cualquier cambio en el impuesto a las ganancias de capital o impuestos a segundas viviendas podría alterar la ecuación de inversión (actualmente, muchos propietarios usan intercambios 1031 u otras estrategias para diferir las ganancias en propiedades de inversión, pero los cambios en las reglas siempre son posibles).
Riesgos Ambientales y Climáticos: La idílica costa de los Hamptons viene acompañada de riesgos climáticos. El aumento del nivel del mar y las inundaciones costeras representan una amenaza real para las propiedades bajas homes.com. Cada año parece traer más fenómenos meteorológicos extremos, y los compradores son cada vez más conscientes de la resiliencia (algunos exigen elevación, protección contra inundaciones, etc.) thehamptonsbest.com thehamptonsbest.com. En la próxima década, estos riesgos podrían aumentar significativamente los costos de los seguros: Nueva York ha visto primas crecientes para los propietarios costeros. En los peores escenarios, algunos lotes frente al mar podrían volverse inutilizables si la erosión o los daños por tormentas son graves. Ya hay ciertas áreas que requieren que las casas estén elevadas o más alejadas de la costa. Desde una perspectiva de inversión, las propiedades con problemas conocidos de inundación o historial de erosión pueden enfrentar volatilidad en su valor. Además, las regulaciones ambientales podrían endurecerse (por ejemplo, restricciones para construir en áreas de dunas o requisitos para actualizar los sistemas sépticos para proteger la calidad del agua). Todo esto podría aumentar los costos de propiedad o limitar el uso de las propiedades (por ejemplo, ya no poder obtener permisos para ampliar una casa en una llanura de inundación).
Saturación del mercado o fatiga del comprador: ¿Podría haber demasiado de algo bueno en los Hamptons? Existe un ligero riesgo de fatiga del comprador en los puntos de precio extremos: si los precios siguen subiendo sin pausa, incluso los compradores adinerados podrían reevaluar el valor. Vimos un indicio de esto a finales de 2022/2023 cuando las guerras de ofertas se enfriaron. Si los desarrolladores saturan el mercado con casas especulativas similares al mismo tiempo, la absorción podría ralentizarse (por ejemplo, un exceso de nuevas construcciones de $8M en Amagansett podría requerir recortes de precios para venderlas todas). Los Hamptons no son una zona de alto crecimiento poblacional, por lo que la demanda debe estar equilibrada con la oferta. Actualmente lo está, pero si, por ejemplo, ocurre una recesión y simultáneamente se acumula inventario (por la salida de vendedores discrecionales), podría desarrollarse un exceso de oferta a corto plazo, presionando los precios.
Costos de mantenimiento y tenencia: No es un riesgo de mercado en sí, pero sí un riesgo para los rendimientos de los inversionistas: poseer una propiedad en los Hamptons es muy caro anualmente. Los impuestos a la propiedad pueden ascender a decenas de miles (o más en fincas frente al mar de varias hectáreas). El mantenimiento de piscinas, jardines, etc., es costoso, y las casas antiguas requieren mantenimiento constante. Para los inversionistas que calculan rendimientos, estos costos reducen los ingresos por alquiler. Si estos costos aumentan (por ejemplo, la escasez de mano de obra ha elevado los costos de los contratistas), el rendimiento neto de la inversión disminuye. Es algo que podría disuadir a más inversionistas institucionales de entrar, ya que no se pueden lograr economías de escala significativas fácilmente debido a que las propiedades son únicas y están dispersas.

En resumen, los Hamptons siguen siendo una inversión muy atractiva pero matizada. El potencial –por la apreciación histórica, los fuertes ingresos por alquiler y la escasez de oferta– lo convierte en un lugar codiciado para comprar y mantener bienes raíces. Muchos se refieren a las propiedades en los Hamptons como “activos de legado” destinados a conservarse por generaciones, lo que habla de su atractivo como inversión. Sin embargo, los inversionistas deben navegar los posibles inconvenientes: fluctuaciones económicas, cambios regulatorios y los siempre presentes riesgos naturales de vivir en la costa. Como lo expresó sucintamente un experto local, “Los fuertes aumentos de precios no pueden ser sostenibles durante otros cinco años” sin más oferta o cambios realwealth.com – lo que significa que las ganancias extraordinarias se estabilizarán, y los inversionistas inteligentes ajustarán sus expectativas a un crecimiento “lento y constante” en lugar de otro auge explosivo. En la siguiente sección, profundizaremos precisamente en esas expectativas, analizando el pronóstico hasta 2028 sobre cómo podría evolucionar el mercado de los Hamptons considerando estos factores.

Influencias económicas y regulatorias

Diversos factores económicos y regulatorios están influyendo en el mercado de los Hamptons en 2025, y continuarán dando forma a su trayectoria en los próximos años. Analicemos los principales:

Factores macroeconómicos:

Tasas de interés: Ya hemos mencionado esto, pero para reiterar – las tasas hipotecarias rondando máximos de varios años (6-7%) en 2025 tienen un efecto de enfriamiento en partes del mercado thehamptonsbest.com. La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios proyecta que las tasas se mantendrán elevadas al menos hasta 2024-2025 antes de posiblemente disminuir para 2026 thehamptonsbest.com realwealth.com. Las tasas altas hacen que el financiamiento sea costoso, lo que principalmente afecta a los compradores de gama media. Muchas transacciones en los Hamptons son en efectivo, pero cuando se utiliza financiamiento (a menudo por razones fiscales o de inversión, incluso los compradores adinerados toman préstamos), el mayor costo de mantenimiento puede limitar el poder de compra o hacer que los compradores negocien más duro el precio. Si las tasas comienzan a bajar para 2026 como sugieren algunos pronósticos (quizás de vuelta al rango del 5%) realwealth.com realwealth.com, eso podría desatar una nueva ola de demanda o permitir que los precios suban nuevamente a medida que más compradores puedan financiar cómodamente. Por el contrario, si la inflación persiste y las tasas se mantienen por encima del 7%, espere que el mercado tenga un trasfondo de cautela en el segmento sensible a las tasas de interés. En general, las tasas son una palanca: tasas más bajas serían un factor alcista para la demanda de bienes raíces en los Hamptons hasta 2028.
Mercado de valores y cultura de bonificaciones: La fortuna de Wall Street (y de los mercados financieros en general) está directamente ligada a la salud del mercado inmobiliario de los Hamptons. Cuando las acciones suben y las bonificaciones son generosas, las ventas en los Hamptons se disparan; cuando los mercados caen, las ventas se desaceleran. A partir de 2025, a pesar de la volatilidad, la promesa de fuertes bonificaciones de fin de año en sectores como finanzas y tecnología ha inyectado capital a los compradores businessinsider.com. Si la economía entra en recesión en 2026 o 2027, probablemente veríamos una ligera disminución en la actividad de los Hamptons hasta que regrese la confianza (y los fondos de bonificaciones). Cabe señalar que la mentalidad actual del comprador toma en cuenta cierta incertidumbre – la gente es consciente de los “giros y vueltas” en la economía, pero eso no los ha detenido businessinsider.com. Esto sugiere optimismo cauteloso: los compradores avanzan pero están listos para pausar si surge una recesión económica seria.
Tendencias generales del mercado inmobiliario: A nivel nacional, se espera que el mercado inmobiliario sea estable pero con un crecimiento más lento en los próximos años. Las predicciones indican que la apreciación de los precios de las viviendas en EE.UU. promediará alrededor del 3-5% anual desde 2025 hasta 2029 realwealth.com. Eso es mucho más moderado que los dos dígitos de 2020-2021. Los Hamptons, al ser un submercado de lujo, no sigue exactamente la tendencia nacional, pero está influenciado por el contexto más amplio de la asequibilidad de la vivienda y la migración. Por ejemplo, si los mercados de alto nivel en ciudades como NYC o SF se debilitan, algunos compradores podrían retirarse y saltarse esa compra en los Hamptons, o intentar negociar con más fuerza. Actualmente, el lujo está superando a muchos mercados generales (como se ve en el sur de Florida, donde los segmentos de lujo se mantuvieron fuertes incluso cuando las ventas generales cayeron) mansionglobal.com. Así que la tendencia macro es que los bienes raíces de lujo siguen siendo favorecidos a nivel global, lo cual es positivo para los Hamptons – mientras los ricos se sientan optimistas, invertirán en propiedades de lujo mansionglobal.com mansionglobal.com.
Inflación y costos de construcción: La alta inflación en los últimos años ha hecho que los costos de construcción y renovación aumenten sustancialmente. Construir una casa en los Hamptons es extremadamente caro ahora (escasez de mano de obra, problemas en la cadena de suministro y contratistas cobrando tarifas premium). Esto tiene un doble efecto: (1) Hace que las viviendas existentes sean más valiosas ya que reconstruir algo equivalente costaría aún más, lo que respalda los altos precios de reventa. (2) Puede disuadir a los revendedores o constructores especulativos de construir en exceso, manteniendo la oferta bajo control. Si la inflación se modera, estos costos podrían estabilizarse, pero es poco probable que bajen drásticamente. Desde un punto de vista económico, la construcción costosa actúa como un piso para los precios: una de las razones por las que las nuevas construcciones se venden por sumas récord es simplemente que el costo de reemplazo es astronómico. Los inversores lo tienen en cuenta: no se puede replicar una casa por menos de cierta cantidad, por lo que vender por debajo de eso es poco probable a menos que haya una situación de apremio.

Factores regulatorios/políticos:

Zonificación y Códigos de Construcción: Como se mencionó, las nuevas restricciones de tamaño de casas en East Hampton (vigentes a mediados de 2025) limitan el área bruta a un máximo de 10,000 pies cuadrados para la mayoría de los lotes easthamptonstar.com. El municipio de Southampton y las aldeas tienen sus propios códigos (algunos ya tienen límites similares o leyes de pirámide que restringen la altura/volumen). Estas reglas buscan preservar el carácter comunitario. Impacto: Podrían restringir futuras mega-mansiones, por lo tanto protegiendo el valor de las grandes propiedades existentes (menos competencia futura), lo cual es bueno para los propietarios actuales. Pero para los inversionistas de terrenos o desarrolladores, es una limitación a la rentabilidad (ya no se puede construir una casa tan grande y vendible como antes). En resumen, estos movimientos de zonificación probablemente mantendrán a los Hamptons más boutique y de baja densidad, lo que respalda el valor a largo plazo de las propiedades pero podría reducir ligeramente la actividad de desarrollo y los precios de la tierra si los constructores perciben menos potencial de ganancia.
Regulaciones de Alquiler: Los municipios de East Hampton, Southampton y las aldeas incorporadas tienen cada uno requisitos de permisos de alquiler y reglas de estadía mínima (a menudo mínimo de dos semanas en verano, etc.). Hay un debate local en curso sobre endurecer las reglas de alquiler a corto plazo para frenar las casas de fiestas y el ruido. East Hampton Town ha sido estricto al permitir solo dos alquileres cortos de menos de 14 días por semestre therealdeal.com. Si las regulaciones se vuelven más estrictas (por ejemplo, aumentando los períodos mínimos de alquiler o limitando cuántos inquilinos por temporada), esto podría reducir la flexibilidad e ingresos para propietarios/inversionistas. Hasta ahora, no se contempla una prohibición de alquileres – la economía depende demasiado de la gente de verano – pero cualquier aumento en la burocracia podría disuadir a algunos posibles inversionistas de alquiler. Estar atento a las elecciones locales y al sentimiento comunitario es prudente para los inversionistas que planean alquilar.
Entorno Fiscal: A nivel estatal, Nueva York tiene altos impuestos sobre la renta y la propiedad. En los últimos años se habló de un posible impuesto “pied-à-terre” en NY sobre segundas residencias de alto valor, aunque eso se centró en NYC y no se concretó. Si el estado de Nueva York llegara a considerar un impuesto adicional para viviendas de lujo, eso podría afectar a los Hamptons. Actualmente existen impuestos de transferencia y de mansión (impuesto estatal de mansión del 1% en ventas superiores a $1M, más el impuesto de Peconic Land Trust de ~2% en la mayoría de las ventas en East End), estos ya están incluidos en el costo de la transacción. Si los impuestos aumentaran significativamente, podría reducir la demanda marginalmente o empujar a algunos hacia estados con bajos impuestos como Florida. De hecho, una razón por la que Palm Beach y Miami han atraído a algunos compradores adinerados es la ausencia de impuesto estatal sobre la renta en Florida, mientras que el tramo superior de Nueva York supera el 10%. No hemos visto un éxodo masivo de neoyorquinos adinerados – muchos hacen ambos, Florida y Hamptons – pero es un factor. Si los impuestos de Nueva York aumentan aún más (o Florida sigue siendo más atractiva), los Hamptons podrían enfrentar una competencia más fuerte por jubilados adinerados, etc. Por otro lado, si en el futuro se deroga o aumenta el tope de la deducción federal SALT, eso podría ayudar a los mercados de lujo del noreste al aliviar la carga fiscal de poseer una vivienda costosa aquí.
Regulaciones medioambientales: A medida que crecen las preocupaciones climáticas, los gobiernos locales están imponiendo normas para proteger el medio ambiente. East Hampton, Southampton y otros tienen regulaciones sobre distancias mínimas a humedales, requisitos para sistemas sépticos (para reducir la contaminación de las bahías) e incluso normas estéticas (como ordenanzas sobre tala de árboles, como se menciona con la ley de árboles de Sag Harbor easthamptonstar.com). Cumplir con estas puede añadir costo o complejidad a las mejoras en la propiedad – por ejemplo, se fomenta o exige la actualización a nuevos sistemas sépticos reductores de nitrógeno en grandes proyectos de renovación. Con el tiempo, estas medidas deberían preservar la belleza natural y la calidad del agua, lo cual es positivo para el valor de las propiedades. Pero a corto plazo, un propietario podría enfrentar obstáculos para ampliar una casa cerca de una duna o podría no tener permitido limpiar tanto terreno para un césped, etc. Hoy en día, los compradores suelen preguntar por la elevación y las zonas de inundación FEMA; espere más escrutinio en ese aspecto. Es posible que para 2028, ciertas áreas bajas sean reclasificadas para códigos de construcción más estrictos o incluso compras gubernamentales en los peores casos (esto ocurrió en partes de Nueva Jersey después de Sandy, aunque aquí aún no es probable). Los inversores astutos ya están notando esto, prefiriendo propiedades con algo de elevación o aquellas ya reforzadas.

En esencia, el panorama económico y regulatorio de los Hamptons es una mezcla de vientos a favor y en contra. La economía general (la salud de Wall Street, las tasas de interés) proporciona el oxígeno que alimenta el fuego de este mercado – y ahora mismo ese oxígeno es suficiente, aunque no tan rico como en tiempos de tasas cero. Los factores regulatorios buscan en gran medida mantener el atractivo de los Hamptons (limitando la sobreconstrucción, preservando la calidad de vida), lo que a largo plazo respalda el valor de las propiedades. Sin embargo, también significa que los inversores deben jugar con reglas más estrictas (nada de construcciones especulativas masivas, gestión cuidadosa de alquileres, etc.). Mantenerse atento a estos factores es fundamental. Si, por ejemplo, vemos que las tasas de interés bajan y Nueva York ofrece algún alivio fiscal, eso podría impulsar otra ola de compras en los próximos años. Por el contrario, si llega una recesión y los impuestos en Nueva York suben, podría aparecer una etapa de debilidad. Hasta ahora, las señales de 2025 son alentadoras: los Hamptons están “en auge” incluso en medio de mercados volátiles businessinsider.com, y los cambios de política (como los límites al tamaño de las casas) parecen más orientados a proteger el paraíso que a arruinar la fiesta.

Comparaciones con otros mercados de alto nivel

Para poner en perspectiva el mercado de los Hamptons, es útil compararlo con otros mercados inmobiliarios de lujo en EE. UU. y a nivel global. Muchos compradores adinerados evalúan múltiples lugares para segundas (o terceras) residencias – desde Palm Beach hasta Aspen o ciudades internacionales – por lo que entender similitudes y diferencias puede arrojar luz sobre la posición única de los Hamptons.

Versus otros mercados turísticos de EE. UU. (Aspen, Palm Beach, Malibu, etc.): Los Hamptons suelen mencionarse junto con Aspen (retiro en las Montañas Rocosas para multimillonarios) y Palm Beach (refugio invernal para los ultra-ricos). Los tres experimentaron enormes picos de demanda durante la pandemia, ya que las personas adineradas buscaban refugios seguros. Sin embargo, el crecimiento de precios de Palm Beach ha superado posiblemente a todos – Mansion Global informa que Palm Beach fue el único mercado del sur de Florida donde tanto los precios como las ventas aumentaron en el segundo trimestre de 2025, con un precio medio de vivienda unifamiliar de $12.9M (un aumento tremendo año tras año) mansionglobal.com mansionglobal.com. Eso supera por mucho a los precios medios de los Hamptons, aunque Palm Beach es una isla muy pequeña y exclusiva. El mercado ultra-lujo de Palm Beach sigue “hirviendo a fuego lento” incluso cuando otros mercados de Florida se enfrían, gracias a la migración de multimillonarios y ventajas fiscales mansionglobal.com mansionglobal.com. En contraste, el precio medio en los Hamptons acaba de superar los $2M, y su segmento de lujo es fuerte pero más diverso (no todas las ventas son mansiones de $30M). Aspen, de manera similar, tiene un precio medio altísimo (alrededor de $3–$4M) y un inventario limitado; en Aspen, los precios se han estabilizado tras un auge, y el inventario aumentó en 2024–25, lo que dio a los compradores más opciones aspentimes.com rocket.com. Tanto Aspen como los Hamptons comparten que el inventario sigue por debajo de los niveles previos a la pandemia incluso después de cierto aumento, manteniendo la competencia por las propiedades deseables muy intensa. Un hilo común: el ultra-lujo está superando al mercado general en muchas ciudades. Esto se observó en el sur de Florida: el lujo se mantuvo mientras las ventas generales caían mansionglobal.com – y vemos algo similar en los suburbios de Nueva York. Los Hamptons encajan en este patrón: el 10% superior de las propiedades suele ver el menor impacto de las fluctuaciones del mercado mansionglobal.com. La razón, como explica el analista Jonathan Miller, es una mayor dependencia del efectivo – un comprador de $10M no se inmuta por una hipoteca al 7% cuando probablemente…no están obteniendo una hipoteca en absoluto mansionglobal.com mansionglobal.com. En Aspen también, el segmento de muy alto nivel se mantuvo fuerte durante 2024 incluso cuando algunos segmentos inferiores se desaceleraron. Así que los Hamptons están en línea con otros mercados de élite en ese efecto de aislamiento de la riqueza. En cuanto a la oferta: lugares como Aspen y ciertos enclaves de California vieron una afluencia de listados para 2024, ya que algunos compradores de la pandemia decidieron vender. Los Hamptons también vieron aumentar el inventario, pero no fue una avalancha – ha sido controlado y, como se señaló, los meses de inventario en realidad han vuelto a un nivel de mercado de vendedores millersamuel.com. Aspen, para enero de 2025, tenía 174 listados activos (lo cual era más alto que durante la crisis de la pandemia, con muchos a precios extremadamente altos), mostrando cierta normalización aspentimes.com. Los Hamptons todavía tienen relativamente menos opciones, lo que podría ser la razón por la que su salto en ventas fue tan dramático (los compradores se apresuraron cuando hubo más disponibilidad).
Versus mercados de lujo urbanos (Manhattan, Londres, etc.): Los Hamptons suelen ir de la mano con Manhattan; muchos compradores poseen ambos. Curiosamente, el mercado de Manhattan a principios de 2025 también estaba en alza: el primer trimestre de 2025 vio un aumento de ventas en Manhattan de aproximadamente 13% interanual y los precios medianos subieron alrededor de 12% (hasta $1.175M) thebolandteamnyc.com. Así que tanto Manhattan como los Hamptons están repuntando al mismo tiempo, después de períodos más lentos en 2022–23. El segmento de lujo de Manhattan (el 10% superior) también fue robusto, sosteniendo los precios promedio. Sin embargo, Manhattan ha estado lidiando con exceso de inventario en algunos segmentos (condominios de nueva construcción) y un cambio en las preferencias de los compradores. Los Hamptons no tienen exceso de inventario de nuevos rascacielos ni obstáculos de juntas de cooperativas: en su mayoría son casas unifamiliares y algunos condominios frente al mar. Eso hace que su panorama de oferta y demanda sea más simple. Internacionalmente, ciudades como Londres o Dubái también han visto subir el sector inmobiliario de lujo, pero esos mercados están influenciados por la moneda y los flujos de inversores globales; los Hamptons es más un mercado doméstico. Un ángulo: los mercados de lujo se están “normalizando” después de un crecimiento desmedido, como dice Miller mansionglobal.com. Esto es cierto en el centro prime de Londres, donde los precios se han estabilizado, en Manhattan donde están estables o subiendo modestamente, y en los Hamptons donde, tras un ascenso meteórico, vemos una nivelación. Los precios están estables o subiendo modestamente en general en los mercados de lujo en 2025, según Miller Samuel mansionglobal.com. Así que los Hamptons encajan en una historia más amplia: la espuma se ha asentado, pero estos mercados siguen elevados y fundamentalmente fuertes.
Competencia de estilo de vida e impuestos: Los Hamptons compiten con los mercados de Florida y Texas en cuanto a clima fiscal. Hemos visto a algunos ricos de Nueva York mudarse a Miami/Palm Beach, lo que podría haber desviado algo de demanda (especialmente de quienes se reubican todo el año). Sin embargo, muchos de ellos aún mantienen una casa en los Hamptons para el verano. Los Hamptons también compiten con enclaves veraniegos de Nueva Inglaterra (Martha’s Vineyard, Nantucket), pero esos mercados son más pequeños, y se podría argumentar que los Hamptons tienen un nombre global más grande y un techo de precios más alto. Comparado con Nantucket (donde la mediana podría estar entre $1.5–$2M y las propiedades de alta gama se venden en decenas de millones), los Hamptons son más grandes y líquidos. Comparado con Malibu o Beverly Hills (el lujo de Los Ángeles), los Hamptons están más orientados a segundas residencias y son estacionales, mientras que el lujo de LA es de viviendas principales para la industria del entretenimiento. LA ha tenido sus propios altibajos: un nuevo “impuesto a las mansiones” en la ciudad de Los Ángeles en 2023 frenó brevemente las ventas de lujo allí. Los Hamptons no tienen un impuesto municipal similar (aparte de los impuestos de transferencia existentes), lo que les da una ventaja en ese sentido.

En resumen, los Hamptons se encuentran entre los principales mercados inmobiliarios de lujo y comparten tendencias con sus pares: precios récord o cercanos al récord, fuerte resiliencia en el ultra-lujo y una normalización pos-boom con un crecimiento modesto. Lo que distingue a los Hamptons es su uso estacional y proximidad a Nueva York: es, en efecto, una extensión de una capital financiera mundial, lo que garantiza un flujo constante de compradores. Otros mercados como Aspen son destinos más remotos, y Palm Beach es algo estacional (invierno), aunque cada vez más es de uso anual para muchos. Los Hamptons también se están expandiendo hacia un uso durante todo el año, pero el verano siempre será el pico.

Otra comparación: El aumento de inventario se ha visto en muchos mercados prime (por ejemplo, los condominios de lujo en Miami aumentaron un 40% en inventario para mediados de 2025 mansionglobal.com), pero la demanda suele absorberlo rápidamente. Los Hamptons también vieron un crecimiento en las publicaciones, pero tan pronto como salían al mercado, los compradores estaban allí para adquirirlas homes.com homes.com. Esa “demanda contenida” parece más fuerte en los Hamptons que en la mayoría de los lugares, probablemente porque antes hubo una gran escasez.

Finalmente, niveles de precios: Aunque la mediana de Palm Beach es mucho más alta, se trata de un enclave pequeño y único. La mediana de más de $2 millones en los Hamptons es en realidad superior a la de San Francisco (~$1.3M) y Manhattan (~$1.2M), situándolo en una categoría de precios de élite. Es menor que la de Mónaco o Hong Kong (los mercados más caros del mundo), pero para una región principalmente de casas de vacaciones, eso es extraordinario. Indica que los Hamptons no son solo un resort regional; es una clase de activo de lujo nacional (incluso global) por derecho propio.

Perspectivas y proyecciones hasta 2028

¿Qué le espera al mercado inmobiliario de los Hamptons en los próximos años? Según las tendencias actuales, pronósticos de expertos e indicadores económicos, la perspectiva hasta 2028 es cautelosamente optimista, con expectativas de fortaleza continua pero a un ritmo más moderado que el frenesí de principios de la década de 2020. A continuación, proyecciones e ideas basadas en datos para 2025–2028:

Volumen de ventas y demanda: Tras el notable aumento de ventas a principios de 2025 (transacciones arriba de 20%+ en el primer semestre) libn.com libn.com, anticipamos que la actividad de ventas se mantenga saludable pero no necesariamente supere estos nuevos máximos cada año. Es probable que 2025, como año completo, registre uno de los totales de ventas más fuertes en la memoria reciente, gracias a la renovación del inventario y la urgencia de los compradores. Para 2026–2027, si las tasas hipotecarias disminuyen ligeramente y el entorno económico es estable, podríamos ver que las ventas se mantengan estables o incluso crezcan más – posiblemente algunos puntos porcentuales por año – a medida que más inventario llegue al mercado (algunos propietarios podrían decidir capitalizar los precios altos). Sin embargo, si ocurre una desaceleración económica más amplia en 2026 como algunos predicen, las ventas podrían disminuir temporalmente antes de recuperarse en 2027. En balance, es probable que los próximos cinco años vean más actividad de ventas que el período deprimido de 2018–2019, pero probablemente no en línea recta ascendente. Espere cierta variación de un año a otro, con una tendencia general de alta demanda en relación con la oferta, manteniendo los volúmenes en niveles históricamente fuertes.
Trayectoria de precios: Los principales pronosticadores de vivienda ven que los precios de las viviendas en EE. UU. aumentarán a un ritmo anual mucho más lento de 3–5% en los próximos años realwealth.com. Los Hamptons, al ser un nicho de lujo, podrían superar ligeramente el promedio nacional (debido a la oferta limitada y la concentración de riqueza), pero es razonable proyectar un crecimiento anual de precios en los Hamptons en dígitos medios hasta 2028. Eso significaría que los precios subirían aproximadamente al ritmo de la inflación o un poco por encima, en contraste con los saltos del 30% vistos en 2020–2021. Por ejemplo, una encuesta de expertos espera un crecimiento nacional de precios de ~3.8% en 2025 y ~3.6% en 2026 realwealth.com, desacelerándose desde ~5% en 2024 realwealth.com. Si los Hamptons siguen esa tendencia con quizás 5% anual, veríamos el precio medio alrededor de $2.2M para 2026 y aproximadamente $2.4–$2.5M para 2028 (salvo que ocurran cambios económicos mayores). Esto se alinea con una apreciación total de ~17% para 2029 que algunos expertos pronostican para el valor de las viviendas realwealth.com. Es importante notar que estas son proyecciones, no garantías, pero el consenso es que no hay una caída a la vista, sino una estabilización hacia un crecimiento normal. La observación de Jonathan Miller de que estamos viendo “precios estabilizándose tras un crecimiento desbocado” mansionglobal.com resume la expectativa: precios planos o modestamente al alza serán probablemente la norma en el futuro cercano.
Perspectiva del segmento de lujo: El mercado de ultra-lujo debería continuar prosperando, aunque posiblemente con menos picos récord. Hay un grupo limitado de propiedades trofeo; muchas ya se vendieron durante 2020-2022. A medida que esos propietarios mantienen sus casas, la rotación de viviendas de más de $20M podría desacelerarse. Sin embargo, la nueva construcción en lotes privilegiados (por ejemplo, reemplazos de demoliciones al sur de la autopista) seguirá suministrando inventario de lujo fresco. La tendencia global sugiere que los bienes raíces de primer nivel siguen siendo muy buscados como inversión y activo de estilo de vida mansionglobal.com. Para 2028, podríamos ver ventas de más de $10M cada trimestre como algo habitual (lo cual ya está ocurriendo), y quizás nuevos récords de precio si surge una propiedad excepcional (no se sorprenda si algún día se vende un complejo incomparable por $100M). Pero el crecimiento promedio de precios en la cima podría ser moderado a medida que el mercado encuentra su equilibrio. Esencialmente, el segmento de lujo probablemente liderará las ganancias del mercado (la creación de riqueza continúa), aunque a un ritmo controlado. Si acaso, existe un ligero riesgo de exceso de mansiones especulativas en el rango de $8–$12M si los desarrolladores siguen la misma estrategia, pero dadas las limitaciones de terreno y los nuevos límites de tamaño easthamptonstar.com, el exceso de oferta debería estar contenido.
Inventario y nuevos desarrollos: Esperamos que el inventario aumente gradualmente hasta 2028, aunque no hasta niveles de mercado de compradores. Muchos propietarios que habían pospuesto la venta (por no querer perder su hipoteca baja o por no saber a dónde mudarse) podrían empezar a listar si perciben que el mercado está llegando a su punto máximo o si desean mudarse (por ejemplo, jubilados que se trasladan a Florida a tiempo completo). Los meses de inventario podrían subir de ~8 meses hacia un nivel más equilibrado de ~10–12 meses en los próximos años, lo que en realidad sería una normalización saludable. El nuevo desarrollo contribuirá: espere algunos desarrollos de alto nivel o proyectos de condominios que saldrán al mercado. Por ejemplo, hay planes para condominios de lujo en Westhampton Beach y desarrollos boutique en Southampton Village. Estos agregan pequeñas cantidades de unidades (nada a gran escala), pero para 2028, ofrecerán alternativas para personas adineradas que buscan reducir el tamaño o aquellos que buscan condominios llave en mano (un segmento que podría crecer silenciosamente). Un detalle: las limitaciones de mano de obra y permisos hacen que construir en los Hamptons sea lento, así que no vamos a inundar el mercado de viviendas de repente. Eso sugiere que el inventario seguirá siendo históricamente ajustado, lo cual es una señal alcista para los valores.
Comodines externos: Las proyecciones anteriores asumen que no habrá grandes shocks. Los comodines potenciales que podrían alterar el rumbo incluyen: una recesión (que podría aplanar o hacer bajar los precios durante uno o dos años), una corrección significativa del mercado de valores (lo que frenaría las compras a corto plazo), o por el contrario, un gran mercado alcista (que podría reavivar una fiebre de gasto en lujo y hacer que los precios en los Hamptons suban más rápido). Además, cualquier cambio drástico en las políticas (por ejemplo, si el trabajo remoto se revierte y todos tuvieran que estar en la oficina 5 días, tal vez menos personas vivirían a tiempo completo en el Este) podría influir en la demanda. Los eventos climáticos son otro comodín: un huracán severo que golpee los Hamptons (como sucedió con los remanentes del huracán Sandy) podría sacudir temporalmente la confianza o aumentar los costos de los seguros, pero históricamente tales eventos no han reducido permanentemente el apetito por propiedades frente al mar; sin embargo, sí impulsan inversiones en resiliencia.
Ventaja comparativa: Mirando a nivel regional, los Hamptons pueden beneficiarse de problemas en otros lugares. Si la recuperación de la ciudad de Nueva York se estanca o si la vida urbana se vuelve menos popular, más personas podrían elegir el estilo de vida de los Hamptons de forma permanente. Si las leyes fiscales cambian favorablemente (por ejemplo, si vuelve la deducción SALT), los altos ingresos podrían sentir menos dolor al poseer en NY y así invertir más fácilmente en segundas residencias aquí. En la jerarquía del lujo, los Hamptons están preparados para seguir siendo una de las principales opciones: no se está construyendo un nuevo “Hamptons” que compita con él. Otros mercados como Palm Beach podrían estancarse, especialmente si su reciente auge se enfría (algunos dicen que Palm Beach también se normalizará a medida que el efecto pandemia se desvanezca). Los Hamptons, con su proximidad al centro cultural/financiero de NYC, incluso podrían ver una mayor demanda como refugio si los problemas urbanos (como el costo de vida en NYC o problemas sociales) hacen que la gente prefiera la vida campestre de fin de semana.

En conclusión, las perspectivas para 2025–2028 para los Hamptons son de un mercado que se mantiene fuerte y valioso, pero sin los extremos de la bonanza de principios de los años 20. Los compradores e inversores potenciales pueden esperar una apreciación constante, especialmente a medida que la economía en general crece y las tasas de interés se estabilizan gradualmente a la baja realwealth.com realwealth.com. Es probable que la era de saltos anuales del 30% haya terminado, lo cual es positivo: tal crecimiento no era sostenible a largo plazo realwealth.com. En cambio, piense en aumentos de precios anuales del 3-6%, una demanda persistentemente alta y una oferta que aumenta lentamente y acerca el mercado al equilibrio para 2028. Para entonces, probablemente los Hamptons serán una comunidad aún más activa todo el año, con infraestructura y servicios adaptándose a esa realidad (quizás mejor internet, más escuelas o servicios abiertos fuera de temporada, etc., lo que aumentará aún más su atractivo).

Para los propietarios, este panorama significa una continua acumulación de plusvalía, aunque a un ritmo moderado. Para los compradores, sugiere comprar antes que después, ya que esperar probablemente signifique pagar un poco más, pero no enfrentarás las condiciones de compra frenética de 2021. Y para los inversionistas, los Hamptons siguen siendo un lugar de primer nivel para invertir en bienes raíces de lujo: un mercado estable y de alta demanda donde la escasez fundamental y el atractivo crean una sólida propuesta de valor a largo plazo. Como resumió un pronóstico para los próximos cinco años: “crecimiento moderado y sin grandes sorpresas” realwealth.com – esa es una expectativa adecuada para los Hamptons después de un capítulo extraordinario. En otras palabras, el futuro del mercado de los Hamptons se ve brillante, aunque un poco más tranquilo: sol con probabilidad de ganancias constantes hasta 2028.

Conclusión

El mercado inmobiliario de los Hamptons en 2025 está prosperando como nunca antes, caracterizado por precios récord de viviendas, un resurgimiento en las ventas y una demanda inquebrantable de compradores adinerados. Hemos visto que el precio medio supera los 2 millones de dólares por primera vez homes.com, una oleada de transacciones especialmente en el segmento “medio” de $1M–$5M millersamuel.com, e incluso el segmento ultra-lujo registrando más transacciones que hace un año libn.com. Las comparaciones con otros mercados de élite subrayan que los Hamptons se encuentran en la cima, junto a lugares como Palm Beach y Aspen, pero ofrecen una combinación única de glamour veraniego y proximidad a la ciudad de Nueva York que los mantiene en demanda permanente.

De cara al futuro, todas las señales apuntan a una trayectoria saludable, aunque más normalizada. Los fundamentos económicos y las previsiones sugieren una apreciación de precios continua (aunque modesta) y un sólido desempeño del lujo hasta 2028, suponiendo condiciones económicas estables realwealth.com mansionglobal.com. El caso de inversión sigue siendo atractivo: pocos mercados pueden presumir de la combinación de apreciación histórica, potencial de alquiler y prestigio global de los Hamptons. Al mismo tiempo, los inversionistas inteligentes deben tener en cuenta los riesgos: el mercado no es inmune a los cambios macroeconómicos, y factores como el aumento de las tasas de interés o el cambio climático presentan desafíos a sortear.

Crucialmente, el atractivo perdurable de los Hamptons – sus hermosas playas, exclusividad y estilo de vida – sigue impulsando el éxito inmobiliario de la zona. Los principales impulsores de la demanda, como la migración de personas de alto poder adquisitivo, el trabajo remoto que permite vivir todo el año y el prestigio de ser propietario, probablemente persistirán en los próximos años, alimentando el interés de los compradores. Por el lado de la oferta, el crecimiento gradual del inventario y las nuevas regulaciones (como los límites al tamaño de las casas) darán forma a la evolución del mercado, pero es poco probable que alteren el equilibrio fundamental que favorece la demanda sobre la oferta.

En resumen, el mercado inmobiliario de los Hamptons entra en la segunda mitad de la década de 2020 desde una posición de fortaleza. Se espera un período de valores altos sostenidos y actividad sólida, con el mercado quizás cambiando su reciente montaña rusa por un ascenso más estable. Para cualquiera que tenga los medios y el deseo, los Hamptons seguirán siendo un destino codiciado, tanto como refugio de lujo como una sólida inversión a largo plazo. Como ha demostrado 2025, incluso en tiempos volátiles, el mercado de la vivienda en los Hamptons está en auge businessinsider.com – y con una mirada atenta a los factores económicos y de política, está preparado para seguir prosperando hasta 2028 y más allá.

Fuentes:

Business Insider – “Million-dollar Hamptons home sales are booming” businessinsider.com businessinsider.com
Douglas Elliman / Miller Samuel – Hamptons Sales Reports Q1 2025 millersamuel.com millersamuel.com
HamptonsBest (Compass blog) – “Hamptons 2025 Predictions” thehamptonsbest.com thehamptonsbest.com thehamptonsbest.com
27East (Noticias Locales) – “El mercado de alquileres en los Hamptons sigue vivo y en buen estado” 27east.com 27east.com
Long Island Business News – Cobertura del mercado de los Hamptons, segundo trimestre de 2025 libn.com libn.com
Homes.com News – “Los precios de las viviendas alcanzan un récord en los Hamptons, aquí la razón” homes.com homes.com homes.com
Mansion Global – “El mercado ultra-lujo de Palm Beach se mantiene activo” mansionglobal.com mansionglobal.com mansionglobal.com
East Hampton Star – “Nueva fórmula para el tamaño de las casas aprobada” (mar 2025) easthamptonstar.com
Behind The Hedges – Resumen de ventas comerciales en East End 2024 behindthehedges.com behindthehedges.com
RealWealth/Research – Predicciones del mercado de la vivienda 2025–2029 realwealth.com realwealth.com
Corcoran/Inhabit – Aspectos destacados del informe del primer trimestre de 2025 del East End homes.com
Miller Samuel – Informe del mercado de lujo Elliman 1T 2025 mansionglobal.com
(Citas adicionales como se indica arriba)

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Marcin Frąckiewicz

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