Buenos Airesin kiinteistömarkkinat vuonna 2025 kokevat vahvaa elpymistä usean haastavan vuoden jälkeen. Laajamittaiset talousuudistukset, lieventyneet valuuttakontrollit ja palautunut sijoittajien luottamus ovat vauhdittaneet kiinteistökauppojen määrää ja hinnat ovat jälleen nousussa thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Asuntojen nimellishinnat ovat nousseet keskimäärin noin 8,5 % viime vuoden aikana, ja erityisesti arvostetut asuinalueet ovat nähneet vahvaa kasvua thelatinvestor.com. Tämä elpyminen tapahtuu huolimatta Argentiinan korkeasta inflaatiosta – kiinteistöjen reaaliset (inflaatiokorjatut) arvot ovat yhä huippulukemien alapuolella – sillä sekä paikalliset että ulkomaiset ostajat palaavat markkinoille voimalla thelatinvestor.com globalpropertyguide.com. Alla olevissa osioissa tarjoamme kattavan analyysin Buenos Airesin asuin-, liike- ja monikäyttökiinteistöjen trendeistä, mukaan lukien kaupunginosien dynamiikka, hintavertailut aiempiin vuosiin, sijoituskuviot, sääntelymuutokset, makrotaloudellinen konteksti ja pääasialliset tekijät, jotka vaikuttavat kiinteistöarvoihin.
Asuinkiinteistömarkkinoiden trendit
Myyntimäärä ja kysyntä: Asuntokauppa Buenos Airesissa on kiihtynyt voimakkaasti. Kiinteistökauppojen määrä kasvoi 35 % vuonna 2024 edelliseen vuoteen verrattuna bowtiedmara.io, mikä merkitsee vahvinta markkinamomenttia sitten vuoden 2018. Tämä kasvu jatkui vuoteen 2025 – pelkästään vuoden 2025 ensimmäisellä neljänneksellä transaktiomäärät olivat noin 40 % korkeammat kuin vuotta aiemmin thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Keskeinen katalyytti oli valuuttakontrollien purkaminen huhtikuussa 2025, mikä vapautti patoutuneen kysynnän; vain viikkojen sisällä tästä uudistuksesta kiinteistökaupat nousivat 35 %, kun ostajat ryntäsivät markkinoille thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Myös ostajien luottamusta on vahvistanut hallituksen toimet laajentaa asuntoluottotarjontaa vuosien niukan kotirahoituksen jälkeen. Ensimmäistä kertaa yli vuosikymmeneen paikallispankit alkoivat myöntää asuntolainoja jälleen vuoden 2024 puolivälissä, minkä seurauksena noin 9 % asuntokaupoista rahoitettiin lainalla vuonna 2024, kun vuosi aiemmin osuus oli vain 4 % bowtiedmara.io. Vaikka asuntolainoja käytetään yhä alle 10 %:ssa kaupoista, tämän uuden luottokasvun odotetaan ”auttavan markkinaa liikkeelle jatkossa”, sillä asiantuntijoiden mukaan uusi mahdollisuus vivuttaa usein vauhdittaa laajempaa asuntokysyntää thewanderinginvestor.com thewanderinginvestor.com.
Hintakehitys: Pitkän laskukauden jälkeen Buenos Airesin asuntojen hinnat ovat siirtyneet elpyvään vaiheeseen. Kaupungin keskimääräinen neliöhinta oli vuoden 2025 alussa 2339 USD per neliömetri, mikä vastaa suunnilleen vuoden 2022 tasoa ja on noin 7 % korkeampi kuin vuotta aiemmin bowtiedmara.io. Tämä merkitsee huomattavaa käännettä verrattuna vuosiin 2018–2022, jolloin dollarimääräiset asuntojen hinnat romahtivat. Laskukauden pahimpina vuosina (2019–2020) hinnat laskivat reaalisesti kaksinumeroisia prosentteja vuosittain globalpropertyguide.com. Myös nimellisesti hinnat laskivat 3–5 % vuodessa vuoteen 2022 asti globalpropertyguide.com. Pohja saavutettiin todennäköisesti vuoden 2023 puolivälissä; kesäkuusta 2023 tammikuuhun 2025 kaupungin keskimääräinen neliöhinta nousi noin 8,7 % bowtiedmara.io. Koska Argentiinassa koettiin kuitenkin 133 %:n hyperinflaatio vuonna 2023 ja korkea inflaatio jatkui vuonna 2024 globalpropertyguide.com idealista.com, reaaliset (inflaatiokorjatut) asuntojen hinnat ovat yhä huomattavasti huipputasojen alapuolella. Yhden analyysin mukaan vaikka dollarimääräiset nimellishinnat nousivat noin 5,5 % vuoden 2024 toisella neljänneksellä, inflaatiokorjatut asuntojen hinnat romahtivat ~72 % edellisvuoden vastaavaan ajankohtaan verrattuna kyseisellä neljänneksellä globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Alla olevassa kuvaajassa oranssi viiva havainnollistaa, kuinka paljon hinnat laskivat vuoden 2018 huipusta ja kuinka maltillista toipuminen toistaiseksi on:
| Kaupunginosa | Keskimääräinen hinta (USD/m²) | Markkinasegmentti |
|---|---|---|
| Puerto Madero | $5,900 – $6,000 globalpropertyguide.com | Ultratasokkaat tornitalot |
| Palermo (Soho & Hollywood) | $3,500 – $4,300 thelatinvestor.com thelatinvestor.com | Trendikkäät asunnot, uudiskohteet |
| Recoleta | $3,800 – $4,200 thelatinvestor.com | Ylellinen historiallinen/luksus |
| Belgrano | ~$2,900 – $3,000 thelatinvestor.com | Ylempi keskiluokka / asuinalue |
| Caballito | ~$2,250 – $2,300 thelatinvestor.com | Keskiluokkainen asuinalue |
| San Telmo | $2,100 – $2,800 thelatinvestor.com | Vanhankaupungin (remontoidut asunnot) |
| Villa Crespo | ~$2,200 – $2,600 (arvio) | Gentrifioituva alue |
| Villa Lugano | $1,500 – $1,800 thelatinvestor.com | Edullinen reuna-alue |
| Koko kaupungin keskiarvo (CABA) | $2,300 – $2,400 bowtiedmara.io | – |
Premium-pohjoisosat ja keskustan rantaviiva hallitsevat korkeimpia hintoja.
Puerto Madero, moderni luksuksen keidas pilvenpiirtäjineen ja mukavuuksineen, on kallein alue noin 6 000 $/m² globalpropertyguide.com – noin 3× kaupungin keskiarvo.Palermo Soho ja Hollywood (trendikkäät Palermon osa-alueet, jotka ovat suosittuja ulkomaalaisten ja nuorten ammattilaisten keskuudessa) keskimäärin 3 500–4 300 $/m² thelatinvestor.com, mikä heijastaa vahvaa kysyntää alueen yöelämälle, ravintoloille ja co-working-tiloille.Perinteisissä korkeatasoisissa kaupunginosissa kuten Recoleta (tunnettu ranskalaisvaikutteisesta arkkitehtuuristaan ja suurlähetystöistään) hinnat nousevat myös yli 4 000 $/m² thelatinvestor.com.Sen sijaan keskiluokkaisilla asuinalueilla kuten Belgrano ja Caballito hinnat ovat $2 200–$3 000 thelatinvestor.com -sivuston mukaan.Työläiskaupunginosat etelässä ja lännessä, kuten Villa Lugano tai osat Mataderosista, tarjoavat halvimmat asunnot hintaan noin 1 500 €/m² thelatinvestor.com.Nämä arvon erot liittyvät läheisesti paikallisiin tuloihin, mukavuuksiin sekä turvallisuuden ja infrastruktuurin kokemuksiin.Tulevaisuuteen katsoen paikalliset analyytikot ennustavat nimellisten hintojen kasvun jatkuvan vuosina 2025–2026. Premium-alueiden odotetaan saavuttavan +8–12 % vuosittaisen arvonnousun, kun taas kehittyvillä alueilla voidaan nähdä 10–15 % tuottoja thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Nämä ennusteet perustuvat siihen, että inflaatio hidastuu (noin 120 % vuonna 2024 ja noin 60 % vuonna 2025) ja että viimeaikaiset markkinamyönteiset uudistukset ylläpitävät ostajien optimismia thelatinvestor.com thelatinvestor.com. On syytä huomata, että jopa 10 %:n vuosittainen hinnannousu Yhdysvaltain dollarin arvossa jäisi todennäköisesti paikallisen inflaation jälkeen, mutta jos Argentiinan inflaatio todella hidastuu odotetusti, kiinteistöjen reaaliset arvot saattavat viimein vakautua tai kasvaa vuosien laskun jälkeen.
Naapurustojen hintavaihtelut: Asuinkiinteistöjen arvot Buenos Airesissa vaihtelevat voimakkaasti kaupunginosittain. Alla oleva taulukko esittelee keskimääräiset hintatasot valituilla alueilla vuoden 2025 puolivälissä:
Naapurustojen voittajat ja häviäjät: Vuosina 2024–2025 gentrifioituvat ja arvostetut alueet johtavat hintojen nousua, kun taas jotkut kauempana sijaitsevat alueet jäävät jälkeen. Kuumin naapurusto on Villa Crespo, entinen rosoinen alue Palermon kupeessa, joka gentrifioituu nopeasti – alueella nähdään 10–15 %:n vuosittaista hinnannousua uusien kehityskohteiden ja parantuneiden joukkoliikenneyhteyksien myötä thelatinvestor.com. Heti perässä seuraavat Palermo Soho/Hollywood, joissa molemmissa saavutetaan noin 8–12 %:n vuosittaiset nousut ulkomaisten ostajien mielenkiinnon ja rajallisen tarjonnan nostaessa arvoa thelatinvestor.com. Recoleta ja Palermo Chico (toinen ylellinen alue) säilyttävät tasaisen 8–10 %:n kasvun kestävän luksuskysynnän ansiosta thelatinvestor.com. Kehittyvät keskiluokkaiset alueet, kuten Villa Urquiza (luoteessa), osoittavat myös vahvaa nousua, hinnat ovat nyt noin 2 600–3 300 $/m² ja kasvun ennustetaan olevan 10–15 %, kun uutta infrastruktuuria valmistuu thelatinvestor.com.
Toisaalta muutamat alueet ovat pysähdyksissä. Eteläisimmät kaupunginosat (Sur), joilla on huonommat liikenneyhteydet ja korkea köyhyys, eivät juuri arvonnousua koe – Villa Lugano ja sitä ympäröivät alueet näkevät vain 2–4 % vuotuisen hinnannousun thelatinvestor.com, mikä jää huomattavasti inflaation alapuolelle. Näillä alueilla tarjotaan kyllä edullisia asuntoja paikallisille, mutta niiltä puuttuu investointikiinnostus, joka nostaa muiden kaupungin osien hintoja. Myös vuokramarkkinoilla kysyntä on näillä alueilla heikompaa. Alla oleva kartta havainnollistaa näitä alueellisia eroja: pohjoisen ja keskustan tummemmat sävyt korreloivat korkeampien hintojen ja nopeamman kasvun kanssa, kun taas vaaleimmat alueet etelässä ovat edullisimpia ja niissä arvonnousu on minimaalista.
Ostajaprofiilit – Ulkomaiset vs. kotimaiset: Huomionarvoista on, että ulkomaiset sijoittajat ovat palanneet Buenos Airesin kiinteistömarkkinoille kasvavissa määrin. Peson devalvaatio on tehnyt argentiinalaisista kiinteistöistä poikkeuksellisen halpoja dollareissa laskettuna, minkä vuoksi ostajat Yhdysvalloista, Espanjasta ja muista maista “parveilevat” markkinoille thelatinvestor.com. Vuoteen 2025 mennessä kansainväliset ostajat muodostavat arviolta 8–12 % kaikista myynneistä premium-alueilla kuten Palermossa, Recoletassa ja Puerto Maderossa thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Monet houkuttelee edullinen valuuttakurssi sekä mahdollisuus merkittäviin pääomavoittoihin markkinoiden toipuessa thelatinvestor.com. Lisäksi Argentiina on helpottanut ulkomaalaisten sijoittamista: valuuttarajoitukset on poistettu (sijoittajien dollarit eivät enää jää loukkuun) trade.gov, ja oleskeluluvan saaminen on yksinkertaista jo kohtuullisilla investoinneilla (viisumiin voi oikeuttaa noin 1,5 miljoonan ARS:n, eli reilun USD $1,500, sijoituksella heikon peson vuoksi) thelatinvestor.com. Ulkomaalaiset eivät kohtaa laillisia esteitä kaupunkikiinteistöjen ostamisessa, ja myyjät ovat yhä halukkaampia hyväksymään tarjoukset dollareissa, mikä kannustaa lisää ulkomaisia ostajia thelatinvestor.com. Suosittuja kohteita kansainvälisille sijoittajille ovat luksusasuntojen talot Puerto Maderossa ja kunnostetut historialliset asunnot San Telmossa, jotka tarjoavat arvonnousun mahdollisuutta sekä houkuttelevaa vuokratuottoa ulkomaalaisilta/ turisteilta thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Kotimaiset ostajat puolestaan vauhdittavat myös elpymistä. Argentiinan kasvava keskiluokka (taloudellisesta epävakaudesta huolimatta) suosii kulttuurisesti kiinteistöjä arvonsäilyttäjänä, valiten usein asunnot epävakaiden pankkitalletusten sijaan. Kun inflaatio osoittaa viimein hidastumisen merkkejä ja asuntolainarahoitus alkaa laajentua, yhä useammat paikalliset yrittävät ostaa asuntoja thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Hallituksen asunto-omistajuutta tukevat politiikat – kuten luotonannon parantaminen ja verohuojennuksen toteuttaminen – ovat vauhdittaneet paikallista kysyntää. Vuoden 2024 “Blanqueo”-ohjelman myötä argentiinalaiset pystyivät laillistamaan jopa 100 000 dollaria verovapaasti (ja suurempia summia alhaisella verokannalla), jos varat sijoitettiin, ja suuri osa tästä pääomasta odotetaan valuvan kiinteistöihin thewanderinginvestor.com thewanderinginvestor.com. Lisäksi, kuten oikeudellisessa ja sääntelyosassa kerrotaan, Buenos Airesin kaupunki on poistanut leimaveron useimmilta ensiasunnon ostajilta noin 190 000 dollarin alittavilta kohteilta expatsba.com expatsba.com, mikä on vähentänyt kaupankäyntikustannuksia paikallisilta perheiltä. Nämä tekijät ovat mahdollistaneet useammalle argentiinalaiselle ostajalle – erityisesti nuorille ammattilaisille ja ensiasunnon etsijöille – pääsyn markkinoille ulkomaisten sijoittajien rinnalle.
Vuokramarkkinan trendit
Buenos Airesin vuokra-asuntomarkkinat ovat kokeneet dramaattisen muutoksen loppuvuodesta 2023 lähtien. Uusi hallitus pyrki korjaamaan vakavaa vuokra-asuntopulaa ja kumosi Argentiinan tiukan vuokransääntelylain joulukuussa 2023, joka oli aiemmin määrännyt kiinteät kolmen vuoden vuokrasopimukset ja vuokrankorotusten katot idealista.com. Välitön vaikutus oli tarjonnan tulva: noin 8–9 kuukauden sisällä kumoamisesta kaupungin vuokra-asuntojen määrä kasvoi noin 170% idealista.com. Vuoden 2024 loppuun mennessä Buenos Airesissa oli yli 19 000 vuokrailmoitusta, mikä on yli 3,2 kertaa enemmän kuin vuoden 2023 alussa idealista.com. Tämä tarjonnan kasvu – eli omistajat palauttivat asuntoja pitkäaikaiseen vuokramarkkinaan lakien poiston jälkeen – on vihdoin helpottanut vuokralaisten tilannetta. Vaikka pyyntivuokrat nousevat edelleen nimellisesti, nousuvauhti on hidastunut merkittävästi. Elokuuhun 2024 mennessä vuokrat Buenos Airesissa nousivat noin 45 % vuodessa, mikä kuulostaa korkealta, mutta oli alle puolet yleisestä inflaatiovauhdista (~94 %) samana ajanjaksona idealista.com. Reaalisesti tämä tarkoittaa noin 49 %:n vuokrakustannusten laskua vuokralaisille vuosien hintojen nousun jälkeen idealista.com idealista.com. Todellakin, vuoden 2024 puoliväliin mennessä kuukausittaiset vuokrankorotukset olivat pienimmillään sitten vuoden 2021, mikä on suoraa seurausta lisääntyneestä tarjonnasta ja markkinaehtoisemmasta politiikasta idealista.com. Vuokranantajat, jotka vapautuivat aikaisemmista rajoituksista, ovat taas valmiimpia tarjoamaan asuntojaan pitkäaikaiseen vuokraukseen, ja moni on laskenut vuokratoiveitaan houkutellakseen vuokralaisia nyt kilpailullisemmilla markkinoilla.
Vuokratuotot: Sijoitusasuntojen omistajille vuokratuotot Buenos Airesissa ovat keskimäärin noin 6–8 % bruttona USD-määräisinä asuinhuoneistoissa – melko maltillisia tuottoja ottaen huomioon Argentiinan riskiprofiili. Kaupunginlaajuisesti yksiöt tarjoavat korkeimmat tuotot (keskimäärin noin 8,3 %), koska ne ovat edullisia ja nuorten vuokralaisten suosiossa thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Suuremmat asunnot (2–3 makuuhuonetta) tuottavat tyypillisesti noin 6–7 % parhailla alueilla thelatinvestor.com. Esimerkiksi yksiöt keskustan kaupunginosissa voivat tuottaa noin 7–8 %, kun taas yhden ja kahden makuuhuoneen asunnot tuottavat yleensä noin 5–7 % sijainnista riippuen thelatinvestor.com. Palermo Sohossa studioiden tuotot ovat noin 7,5 % korkeista asuntihinnoista huolimatta, ja kolmioiden tuotot laskevat noin 6 %:iin thelatinvestor.com. Keskiluokkaisilla alueilla, esimerkiksi Caballitossa, tuotot ovat tasaisemmat ~6 % kaikkien asuntojen kokoluokissa thelatinvestor.com. Mielenkiintoista on, että Puerto Maderossa – jossa tuotto on yleensä matala kalliiden asuntojen vuoksi – suuret luksusasunnnot voivat tuottaa jopa ~7,9 %, eli enemmän kuin pienemmät asunnot, koska varakkaat ulkomaalaiset perheet ja yritysjohtajat ovat valmiita maksamaan korkeita vuokria huipputason kodeista thelatinvestor.com. Kokonaisuutena Buenos Airesin vuokratuottoja pidetään alhaisina alueen mittapuulla (esim. korkeamman riskin LATAM-markkinoilla tuotot ovat usein >8-10 %). Sijoittajat näkevätkin Buenos Airesin enemmän arvonnoususijoituksena kuin kassavirtasijoituksena thewanderinginvestor.com thewanderinginvestor.com. Viimeaikainen vuokra-asuntojen tarjonnan kasvu ja vuokrien tasaantuminen voivat pitää tuotot maltillisina lähitulevaisuudessa. Koska asuntomarkkinoiden hinnat ovat kuitenkin edelleen historiallisesti matalalla ja turismi elpyy, vuokratuloissa on nousupotentiaalia erityisesti lyhytaikaisvuokrauksen (esim. Airbnb) muodossa ulkomaalaisille suunnattuna.
Lyhytaikaiset vuokraukset: Turistien ja Airbnb-markkinat Buenos Airesissa ovat vahvat, sillä kaupunki on noussut diginomadien ja alueellisten matkailijoiden suosikkikohteeksi. Naapurustot kuten Palermo, Recoleta ja San Telmo ovat erityisen kysyttyjä lyhytaikaisiin majoituksiin, mikä on nostanut hyvin kalustettujen asuntojen vuokria. Paikallisten lähteiden mukaan tyypillinen yksiö Palermossa voi tuottaa noin 500 dollaria kuukaudessa keskiaikaisessa vuokrauksessa ulkomaalaisille tai nomadeille thewanderinginvestor.com. Siitä huolimatta kaupungin hallitus on alkanut harkita säännöksiä lyhytaikaisiin vuokrauksiin liittyen, kun niiden vaikutuksesta asuntotarjontaan on esitetty valituksia. Vuoden 2025 alussa Buenos Airesin pormestari ehdotti uusia sääntöjä Airbnbeille (kuten markkinaseuraajat mainitsevat bowtiedmara.io), mutta yksityiskohdat ja valvonta ovat yhä epäselviä. Toistaiseksi käyttöasteet lyhytaikaisissa vuokrauksissa ovat kohtuullisia (~50 % käyttöastetta on havaittu joissakin vuokrauksissa thewanderinginvestor.com), joten toimijoiden tulee hallita tyhjillään olevia asuntoja. Silti monet vuokranantajat suosivat dollariin sidottuja vuorokausivuokria Argentiinan epävakaan peson vuoksi. Jatkossa perinteisten vuokrasopimusten ja lyhytaikaisen vuokrauksen tasapaino riippuu politiikasta ja matkailutrendeistä.
Liikekiinteistömarkkina
Vaikka asuinkiinteistöt hallitsevat otsikoita, Buenos Airesin liikekiinteistösektorit – toimistot, vähittäiskauppa ja teollisuus – etsivät myös paikkaansa pandemiasta toipuvassa markkinassa vuonna 2025.
Toimistomarkkinat: Buenos Airesin A-luokan toimistomarkkinat osoittavat varovaisia elpymisen merkkejä haastavien vuosien jälkeen. Vuoden 2025 ensimmäisellä neljänneksellä huippuluokan toimistotilojen nettokysyntä oli +28 685 m², mikä kertoo yritysten alkaneen jälleen laajentaa toimitilojaan cushmanwakefield.com. Suurten yritysten vuokraus erityisesti Panamericana-käytävällä (pohjoisissa esikaupungeissa moottoritien varrella) ja Puerto Maderossa on kasvattanut kysyntää alueilla, joille on valmistunut useita uusia toimistorakennuksia cushmanwakefield.com. Uusi tarjonta on kuitenkin nostanut toimistojen vajaakäyttöasteen noin 16,9 %:iin (vuoden 2024 lopun noin 15,9 %:sta) cushmanwakefield.com. Vuokranantajat etsivät aktiivisesti vuokralaisia juuri valmistuneisiin rakennuksiin, erityisesti ei-keskusta-alueilla, mikä selittää vajaakäytön nousun. Toimistovuokrat Buenos Airesissa ovat pysyneet vakaina – noin 23–24 USD/m² kuukaudessa huipputiloissa cushmanwakefield.com. Noin 24 USD/m²:ssä vuokrat ovat suunnilleen pandemiaa edeltävällä tasolla, mikä kertoo vuokranantajien pitäneen pyyntivuokrat vakaina korkeasta vajaakäytöstä huolimatta – todennäköisesti siksi, että suurin osa vuokrasopimuksista on dollaripohjaisia. Monet yritykset hyödyntävät vuokralaisille suotuisia markkinaolosuhteita ja muuttavat uusiin tai paremmalla paikalla oleviin toimistoihin samoilla kustannuksilla. Yleisesti ottaen toimistosektorin näkymät ovat varovaisen optimistiset: talousuudistukset ja IMF:n tukema vakautusohjelma ovat parantaneet yritysluottamusta, mutta vajaakäyttö voi pysyä korkealla, kunnes ylitarjonta (esim. uudet Catalinas Norte II -tornit ja muut hankkeet) on imeytynyt markkinoille. Silti maltillinen positiivinen nettokysyntä ja vakaat vuokrat viittaavat siihen, että toimistomarkkinoiden pohjakosketus on saavutettu cushmanwakefield.com.
Vähittäiskauppa ja majoitusala: Buenos Airesin vähittäiskiinteistöt – ostoskeskuksista vilkkaiden katujen myymälöihin – ovat elpyneet, ja elpymistä on vauhdittanut kasvanut kulutuskysyntä (osittain turistien ja vierailijoiden hyödyntämän Argentiinan valuutta-arbitraasin ansiosta). Suuret ostoskeskusoperaattorit, kuten IRSA, ovat raportoineet parantuneista tunnusluvuista: vuonna 2024 IRSAn vuokratuotot (lähinnä ostoskeskuksista) nousivat noin 8,8 % ja kävijämäärät kasvoivat merkittävästi gatewaytosouthamerica-newsblog.com. Kaupungin parhailla vähittäiskaupan alueilla (Florida Street, Santa Fe Avenue, Palermo Sohon putiikkialue) vapaiden liiketilojen määrä on pieni ja vuokrat nousevat, kun kauppiaat palaavat. Lisäksi Las Cañitas ja muut erikoistuneet kaupalliset alueet menestyvät hyvin – Infobaen analyysi vuoden 2025 alussa osoitti, että gastronomian ja yöelämän kaltaiset alat johtavat markkinoita Las Cañitasissa, mikä nostaa sekä liikehuoneistojen vuokra- että ostohintoja siellä expatsba.com expatsba.com. Pienyritykset laajentuvat varovaisesti, ja kansainväliset brändit palaavat markkinoille nyt, kun valuuttasäännöstely on purettu (mikä helpottaa ulkomaisten vähittäiskauppiaiden voittojen kotiuttamista). Vähittäiskaupan vuokranantajille vuokran indeksointi on edelleen haasteellista: monia vuokrasopimuksia säädetään edelleen epävirallisesti Yhdysvaltain dollareissa tai inflaatiolinkitetyin klausuulein, sillä vuotuinen inflaatio oli noin 95 % vuonna 2024 idealista.com. Majoitusala on myös selvästi piristynyt – boutique-hotellit ja huoneistohotellit alueilla kuten Recoleta ja Palermo hyötyvät pandemia-ajan jälkeisestä matkailubuumin ja Argentiinan uusista etätyöntekijöiden viisumikäytännöistä. Osa sijoittajista on jopa muuttanut asuinrakennuksia co-living- tai majoituskäyttöön hyödyntääkseen dollaripohjaista korkeaa käyttöastetta. Kaiken kaikkiaan vähittäiskaupan/majoitusalan liikekiinteistösegmentti on kasvuvaiheessa vuonna 2025, vaikka kulutuskysynnän makrotaloudelliset muutokset voivat vaikuttaa kehitykseen.
Teollisuus/logistiikka: Teollisuuskiinteistöjen markkinat (varastot, logistiikkapuistot) Suur-Buenos Airesin alueella kokivat vaihtelevan alun vuodelle 2025. Ensimmäisellä neljänneksellä 2025 nettoneliömetreissä nähtiin -27 752 m² nettokäyttö (negatiivinen), kun osa toimijoista pienensi tilojaan kulutuksen laskun vuoksi cushmanwakefield.com. Logistiikkatilan vajaakäyttöaste nousi hieman noin 4,7 %:iin – edelleen suhteellisen matala – ja pyydetyt vuokrat laskivat suunnilleen USD $7,20/m²/kk cushmanwakefield.com. Uusia varastotiloja ei valmistunut alkuvuonna 2025, mutta rakennushankkeiden määrä on suurin viiteen vuoteen, sillä kehittäjät ennakoivat kysynnän kasvua cushmanwakefield.com. Tärkeimmät teollisuusalueet sijoittuvat Panamericana-moottoritien (pohjoinen) sekä länsi/etelä-sisääntuloreittien varrelle. Milein hallinnon liiketoimintamyönteinen linja sekä peson valuuttakurssin heikkeneminen (joka parantaa Argentiinan vientikilpailukykyä) voivat lisätä logistiikkatilojen kysyntää tulevina vuosina. Itse asiassa Fitch Ratings ennustaa Latinalaisessa Amerikassa käyttöasteiden ja vuokrien asteittaista paranemista vuoteen 2025 ja sen jälkeen teollisuuskiinteistöissä, tosin mahdollisesti hitaammin jatkuvien taloudellisten epävarmuuksien vuoksi financecolombia.com. Jos Argentiinan talous vakiintuu ja kasvaa, varasto-/logistiikkasektorin odotetaan kasvavan – jo nyt jotkut ulkomaiset teollisuussijoittajat ovat osoittaneet kiinnostusta, ja paikalliset kehittäjät valmistelevat hankkeita odottaen valmistavan teollisuuden ja verkkokaupan vilkastumista.
Monikäyttöhankkeet ja suuret projektit
Buenos Airesissa on käynnissä aalto monikäyttöisiä kehityshankkeita ja infrastruktuuriprojekteja, jotka lupaavat muokata osia kaupungista tulevien vuosien aikana. Suurin näistä on ”Costa Urbana” -megahanke, täysin uusi ranta-alue, joka on suunniteltu 70 hehtaarin täytetylle maalle Río de la Platan varrelle (etelään Puerto Maderosta). Costa Urbanaan, joka hyväksyttiin myöhään vuonna 2021 vuosikymmenten viivästysten jälkeen, tullaan rakentamaan jopa 895 000 m² asunto-, liike-, toimisto- ja julkisiin tiloihin stocktitan.net stocktitan.net. Hanketta johtaa IRSA-kehittäjä, joka varaa yli 50 hehtaaria puistoille ja viheralueille ja investoi noin 40 miljoonaa dollaria infrastruktuuriin alueen yhdistämiseksi kaupunkiin stocktitan.net stocktitan.net. Kun hanke valmistuu seuraavan vuosikymmenen tai kahden aikana, Costa Urbanaan odotetaan syntyvän täysin uusi, tasokas kaupunginosa – käytännössä Puerto Maderon jatke – jossa voi olla tuhansia uusia asuntoja, toimistoja, kauppakeskuksia sekä jopa kouluja ja kulttuuritiloja stocktitan.net stocktitan.net. Tämä kehityshanke on Argentiinan suurin kaupunkiprojekti ja sen sanotaan ”muuttavan kaupungin maisemaa… tarjoten mahdollisuuden laajentaa ja palauttaa pääsyä joen rannalle” monipuolisilla käyttötarkoituksilla stocktitan.net stocktitan.net. Markkinavaikutusten osalta Costa Urbanan tuleva tarjonta voi aiheuttaa laskupainetta huippuluokan hintoihin Puerto Maderossa (kilpailun lisääntyessä), mutta pitkällä aikavälillä sen odotetaan nostavan arvoa aiemmin laiminlyödyssä etelärannassa (esim. La Boca/Barracas) parantuneen infrastruktuurin ja yhteyksien ansiosta.
Muita merkittäviä monikäyttöisiä tai infrastruktuurihankkeita ovat muun muassa:
- Catalinas Norte II: Kaupallinen kiinteistöprojekti keskustan pohjoispuolella, joka lisäsi useita uusia toimistotorneja (ja joitain asuinkomponentteja) vuosina 2022–2023 entiselle ratapiha-alueelle. Tämä on laajentanut liikekeskustaa kohti Puerto Maderoa ja saattaa houkutella yritysvuokralaisia vanhemmista keskustan rakennuksista, mikä voi johtaa siihen, että vanhemmat kiinteistöt muutetaan asunnoiksi tai hotelleiksi.
- Distrito Arroyo ja Parque de la Innovación: Nämä ovat pienempiä kehitysvyöhykkeitä. Parque de la Innovación, joka sijaitsee Núñezin yliopistokampuksen lähellä, pyrkii olemaan tekniikan/innovaatioiden keskittymä, joka yhdistää laboratoriot, toimistot ja opiskelija-asunnot ja voi lisätä kiinteistötoimintaa pohjoisella käytävällä.
- Liikenneinfrastruktuuri: Viime vuosina Buenos Aires on tehnyt merkittäviä investointeja kaupunkiliikenteeseen, mikä on nostanut kiinteistöjen arvoa parannettujen käytävien varrella. Hankkeet kuten Paseo del Bajo -moottoritie (2019) – maan alle rakennettu moottoritie, joka ohjaa kuorma-autoliikenteen pois keskustasta – ovat parantaneet alueita kuten Puerto Madero, Microcentro ja San Telmo vähentämällä maanpäällistä liikennettä. Kaupunki myös korotti keskeisiä lähijunaraiteita (Mitre ja San Martín) vuosina 2018–2019, poistamalla lukuisia tasoristeyksiä Palermossa, Belgranossa ja Chacaritan alueella. Nämä toimet vähensivät ruuhkia ja yhdistivät naapurustoja uudelleen, mikä teki lähellä sijaitsevista kiinteistöistä houkuttelevampia ja helpommin saavutettavia (paikalliset kiinteistönvälittäjät raportoivat arvonnousua aiemmin suljetuilla kaduilla viaduktien avauduttua). Lisäksi Metrobus BRT -linjojen laajennus kaduilla kuten Cabildo ja Juan B. Justo on parantanut joukkoliikennettä reuna-alueilla, mikä tukee asuntokysyntää niillä alueilla. Yleisesti ottaen infrastruktuurin parannukset ovat muuttaneet kaupunkikuvaa ja lisänneet monien alueiden vetovoimaa, ja asiantuntijoiden mukaan tämä kehitys jatkuu Buenos Airesin modernisoituessa thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Esimerkiksi metro H-linjan suunniteltu laajennus ja ehdotettu uusi F-linja (jos se toteutuu) vaikuttaisivat todennäköisesti kehitykseen niiden tulevilla asemaseuduilla.
- Kaupunkien uudistaminen ja sosiaalinen asuntotuotanto: Kaupunki on myös kohdentanut tiettyjä köyhiä alueita parannuksiin, joilla voi olla paikallisia vaikutuksia kiinteistömarkkinoihin. Meneillään oleva Villa 31:n (suuri epävirallinen asuinalue Retiron liikennekeskuksen läheisyydessä) integrointi lisäämällä virallisia asuntoja, kunnallistekniikkaa ja jopa uuden ministeriörakennuksen on alkanut nostaa alueen profiilia. Samoin 2018 nuorten olympialaiskylän perintö Villa Soldatissa (rakennettu urheilijoiden asunnoiksi, nykyisin edullisia asuntoja) toi infrastruktuuria etelään, vaikka markkinavaikutukset siellä ovatkin hitaampia. Nämä toimet osoittavat kaupungin sitoutumista tasapuoliseen kasvuun, vaikka yksityisten sijoitusten ohjaaminen perinteisesti laiminlyötyihin kaupunginosiin vie aikaa.
Kokonaisuudessaan Buenos Airesin suuret hankkeet heijastavat kehittyvää kaupunkia – uudet sekoituskäyttöiset kaupunginosat, parempi joukkoliikenne ja palautetut julkiset tilat kutovat vähitellen yhteen kaupunkikudosta. Kiinteistönomistajille ja sijoittajille nämä hankkeet voivat olla kaksiteräinen miekka: ne johtavat usein kiinteistöjen arvonnousuun lähialueilla (parantuneiden palveluiden ja yhteyksien ansiosta), mutta joissakin tapauksissa ne myös tuovat merkittävästi uutta tarjontaa (kuten Costa Urbana), mikä voi hillitä hintojen nousua lyhyellä aikavälillä. Kuitenkin yleisesti ottaen konsensus on, että infrastruktuuri- ja kehityshankkeet ovat ehdottomasti positiivisia, sillä ne lisäävät Buenos Airesin houkuttelevuutta paikkana asua, työskennellä ja sijoittaa.
Oikeudelliset, sääntelyyn ja verotukseen liittyvät näkökohdat
Argentiinan kiinteistöpolitiikan ympäristö on muuttunut merkittävästi siirryttäessä vuoteen 2025, ja monet muutokset on suunniteltu kiinteistösijoitusten elvyttämiseksi:
- Valuuttakontrollien poistaminen: Kenties merkittävin uudistus – kuten aiemmin mainittiin – on suurimman osan valuutta- ja pääomakontrolleista poistaminen 14. huhtikuuta 2025 alkaen. Presidentti Javier Milein hallinto poisti kuuluisan ”cepo cambiario” -rajoituksen, mikä tarkoittaa, että yksityishenkilöt ja yritykset voivat nyt vapaasti ostaa Yhdysvaltain dollareita ja siirtää varoja ulkomaille ilman aiempia rajoituksia trade.gov. Tämä on keskeistä kiinteistöalalla: ulkomaiset sijoittajat voivat turvallisesti tuoda rahaa maahan ja tietävät voivansa kotiuttaa voitot, ja paikalliset voivat suuremmalla varmuudella listata kiinteistöjä Yhdysvaltain dollareissa (joka on normi) ilman pelkoa jäädä kiinni pesoihin. Tämä myös lopetti monimutkaiset valuuttakurssin arbitraasit, joihin ostajat ja myyjät aiemmin joutuivat turvautumaan. Kokonaisuudessaan tämä palautti täyden vaihdettavuuden, mikä ”luo läpinäkyvämmän ja ennakoitavamman ympäristön kaupalle ja investoinneille” trade.gov trade.gov. Tämän lisäksi Argentiinan sopimus IMF:n ja muiden lainanantajien kanssa on vahvistanut valuuttavarantoja, mikä pitäisi auttaa pitämään valuuttamarkkinat vakaana reuters.com reuters.com. ”Cepo”n poistaminen on valtava muutos, joka tekee Buenos Airesin kiinteistösijoittamisesta huomattavasti suoraviivaisempaa sekä ulkomaalaisille että paikallisille.
- Verokannustimet ja -muutokset: Buenos Airesin kaupunki otti käyttöön merkittävän leimavero (Impuesto de Sellos) -vapautuksen 1. tammikuuta 2025 alkaen alentamaan transaktiokustannuksia. Oman käyttöön tarkoitetun ainoan asuinkiinteistön ostajat on nyt vapautettu 3,5 %:n leimaverosta, jos kiinteistön arvo on alle 205 miljoonaa ARS (≈ 190 000 US$) expatsba.com expatsba.com.Tätä kynnystä nostettiin huomattavasti (aiemmin noin 56 miljoonasta ARS:sta) inflaation huomioon ottamiseksi, jolloin suurin osa keskiluokan asuntokaupoista sisältyi siihen.Päteville ostajille tämä tarkoittaa 3,5 %:n säästöä hankintahinnasta – merkittävä kannustin (esim.~6 650 $ säästetty 190 000 $ asunnosta) expatsba.com.Tyypillisesti leimavero jaettiin 50/50 ostajan ja myyjän kesken expatsba.com; nyt ensiasunnon ostajat, jotka täyttävät tietyt kriteerit, välttävät sen kokonaan, mikä helpottaa taakkaa.Lisäksi kansallinen hallitus on vihjannut herättävänsä henkiin asuntolainojen korkojen verohyvitysjärjestelmät ja muut asunnonostajien kannustimet osana asuntopoliittista panostustaan, vaikka yksityiskohdat ovatkin vielä avoinna.Omistuksen näkökulmasta Argentiinan käynnissä oleva veronhuojennus (Blanqueo) on huomionarvoinen.Kuten aiemmin kuvattiin, 31. maaliskuuta 2025 asti ilmoittamattomat varat voidaan tuoda maahan 0–15 %:n verokannalla thewanderinginvestor.com.Kiinteistöt ovat suosittu kohde näille varoille, koska paikalliset eivät luota pankkeihin – tämä politiikka käytännössä ohjaa yksityiset varat kiinteistökehitykseen ja -ostoihin, samalla kun se antaa sijoittajille laillisen aseman heidän varoilleen thewanderinginvestor.com thewanderinginvestor.com.Se on kertaluonteinen mahdollisuus, mutta jos sitä jatketaan tai toistetaan, se vauhdittaa huippuluokan myyntiä (moniin ylellisyyskauppoihin liittyy historiallisesti jonkinlainen ”musta” osuus, joka voidaan nyt laillistaa).Tavanomaiset kiinteistöverot Buenos Airesissa ovat suhteellisen alhaiset maailmanlaajuisesti tarkasteltuna.Omistajat maksavat vuosittain kiinteistöveron (ABL) kaupungille, joka perustuu virallisesti arvioituihin arvoihin, jotka ovat usein huomattavasti markkinahintoja alhaisempia.Monille asunnoille vuotuinen ABL voi olla vain muutama sata Yhdysvaltain dollaria.Kuitenkin, jos näitä arviointeja päivitetään inflaation mukaan (keskustelun aihe), kiinteistön omistamisen kustannukset voivat nousta.Vuokratulot, joita ansaitaan Argentiinassa, ovat veronalaista tuloa asukkaille (progressiiviset veroprosentit jopa ~35 % asti).Ulkomailla asuvat vuokranantajat joutuvat maksamaan kiinteän lähdeveron bruttovuokrasta (yleensä noin 21 %), elleivät he rekisteröidy ja maksa tuloveroa normaalisti.On myös pääomatulovero 15 % kiinteistöjen myynnistä, jotka on hankittu vuoden 2018 jälkeen (vanhemmat omistukset olivat vapautettuja aiempien sääntöjen mukaan) thewanderinginvestor.com thewanderinginvestor.com.Tämä luovutusvoittovero koskee useimmissa tapauksissa sekä asukkaita että ulkomaisia omistajia, ja se lasketaan vähennyskelpoisten kulujen jälkeen saadusta nettovoitosta.Tärkeää on, että jos myyty kiinteistö oli omistusasuttu ensisijainen koti, argentiinalaiset myyjät voivat usein välttyä pääomaverolta – mutta ulkomaiset myyjät eivät, vaan he maksavat 15 %.Transaktiokulut leimaveron lisäksi sisältävät notaarin maksut ja kiinteistönvälittäjän palkkiot (yleensä yhteensä 4–6 %).Oikeudellinen ympäristö on muuten sijoittajaystävällinen: Argentiinan perustuslaki suojelee yksityisomaisuutta vahvasti (joskus hallitusten turhautuessa yrityksiin asettaa rajoituksia), ja ulkomaalaisilla on samat omistusoikeudet kaupunkikiinteistöihin kuin paikallisilla.Olennaisesti vuosien 2023–2025 uudistukset ovat tehneet oikeudellisesta ja verotuksellisesta ympäristöstä suotuisamman kiinteistötoiminnalle: alhaisemmat verot asunnonomistajille, vähemmän sääntelyesteitä vuokraustoiminnassa ja vapaampi rahanliikkuvuus.
- Asuntolainsäädännön uudistukset: Hallitus puuttui myös vuokramarkkinoiden sääntelyyn. Vuoden 2020 vuokralaki, joka määräsi 3 vuoden sopimukset ja vuotuiset vuokrantarkistukset, kumottiin käytännössä hätäasetuksella (DNU 70/2023) vuoden 2023 lopulla idealista.com. Tilalle tuli vuokranantajaystävällisempi järjestelmä, jossa vuokrasopimusten ehdot ja kesto voidaan neuvotella vapaasti. Tämä johti aiemmin mainittuun 170 %:n kasvuun vuokra-asuntojen tarjonnassa ja sitä pidetään sijoittajien kannalta positiivisena – asuntoja voi vuokrata joustavilla ehdoilla tai valita lyhytaikaisia vuokrausmalleja ilman ankaria rajoituksia. Toisaalta vuokralaisilla on nyt vähemmän suojaa äkillisiä vuokrankorotuksia vastaan, mutta lisääntynyt tarjonta on ainakin toistaiseksi vakauttanut vuokratasoja idealista.com idealista.com. Sijoittajien kannattaa silti seurata poliittista ilmapiiriä: asumisen kohtuuhintaisuus on polttava kysymys, ja tulevat hallitukset voivat palata tiukempaan sääntelyyn, jos markkinat ylireagoivat.
- Riskit ja käynnissä olevat keskustelut: Edistyksestä huolimatta muutama riski ansaitsee maininnan. Yksi on presidentti Milein esittämä talouden mahdollinen dollarisaatio – jos Argentiina ottaisi Yhdysvaltain dollarin viralliseksi valuutakseen, se voisi aiheuttaa lyhytaikaisia häiriöitä hinnoittelussa (tosin kiinteistöt ovat jo tosiasiassa dollarisoituja). Toinen riski on, että vaikka inflaation ennustetaan laskevan noin 60 %:iin vuonna 2025 thelatinvestor.com thelatinvestor.com, mikäli inflaatio ei laskekaan odotetulla tahdilla tai jos säästötoimet aiheuttavat levottomuuksia, taloudellinen epävakaus voi palata, mikä heikentäisi luoton saatavuutta ja ostajien luottamusta. Lopuksi Argentiinan makrotaloudellinen vakaus riippuu osittain IMF:n ehtojen noudattamisesta; mikäli ohjelma ajautuu raiteiltaan, peso voi heikentyä tai korot nousta uudelleen, mikä vaikuttaisi välittömästi myös kiinteistömarkkinoihin. Tällä hetkellä kuitenkin useimmat ”makrotaloudelliset tekijät ovat suotuisasti linjassa” kiinteistöalalle – inflaatio hellittää, peso vakautuu ja rakenteelliset uudistukset (kuten mahdolliset yksityistämiset ja sääntelyn purku) tähtäävät pitkän aikavälin kasvuun thewanderinginvestor.com thelatinvestor.com. Sijoittajien kannattaa seurata politiikan kehitystä, mutta kokonaisuutena suunta on kohti avoimempaa, markkinaehtoisempaa kiinteistösektoria.
Kiinteistöihin vaikuttava taloudellinen ja poliittinen konteksti
Buenos Airesin kiinteistömarkkinoiden kehitys on tiiviisti sidoksissa Argentiinan laajempiin taloudellisiin ja poliittisiin muutoksiin. Vuoteen 2025 siirryttäessä tilanne on varovaista optimismia, johon kuitenkin liittyy tiedostettuja, jatkuvia haasteita:
- Kriisin jälkeinen toipuminen: Argentina on nousemassa vakavasta talouskriisistä vuosina 2020–2022. BKT supistui jyrkästi (lähes -10 % vuonna 2020 COVID-pandemian vuoksi, ja jatkoi supistumistaan vuoteen 2023 saakka) globalpropertyguide.com. Korkea inflaatio (yli 270 % vuodessa vuoden 2024 puolivälissä, pahin sitten vuoden 1991) heikensi ostovoimaa globalpropertyguide.com. Nämä tekijät painoivat kiinteistömarkkinoita vuosien ajan – harvalla oli varaa omistaa asuntoa, ja ne joilla oli mahdollisuus, jäivät sivusta seuraamaan. Kuitenkin loppuvuonna 2024 ja vuonna 2025 tilanne on kääntymässä. IMF odottaa, että BKT alkaa jälleen kasvaa loppuvuodesta 2024, ja ennustaa, että vuoden 2024 -3,5 % supistumisen jälkeen talous jatkaa maltillista kasvuaan vuonna 2025 inflaation ja julkisen talouden epätasapainojen parantuessa globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Itse asiassa, neljännesvuosittain tarkasteltuna pahin saattaa olla jo takana: Argentiina ajautui tekniseen taantumaan vuoden 2024 alussa säästötoimien vuoksi, mutta luottamus palaa sitä mukaa, kun nämä toimet alkavat tuottaa tulosta globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Kiinteistömarkkinoiden kannalta talouden kohentuminen merkitsee parempia työllisyysnäkymiä ja tuloja, jotka tukevat asuntokysyntää. Kasvu tapahtuu kuitenkin matalalta lähtötasolta, ja riskit kuten huono sato tai ulkoiset shokit (esim. raaka-aineiden hintojen lasku) saattavat hillitä elpymistä.
- Sijoittajaluottamus ja peso: Keskeinen tekijä on luottamus Argentiinan taloudelliseen vakauteen. Kiinteistöt ovat perinteisesti olleet turvasatama peson romahtaessa, kun ihmiset siirtyvät reaalivarallisuuteen. Viime aikoina tilanne on ollut päinvastainen: nyt kun peso saa kellua hallitussa vaihteluvälissä (cepon jälkeen), se aluksi devalvoitiin noin 1 000 ARS/USD tasolle, mutta sen jälkeen peso vahvistui hieman pääomavirtojen ja peson korkeiden korkojen ansiosta reuters.com reuters.com. Milein tiimi pitää peson korot devalvaation odotettua tahtia korkeampina kannustaakseen pesojen lyhytaikaista hallussapitoa reuters.com. Tämä on yllättäen johtanut vakaaseen tai jopa vahvistuvaan pesoon vuoden 2025 alussa, mikä on argentiinalaisille uusi tilanne reuters.com reuters.com. Jos vakaus pitää, se poistaa yhden kiinteistösijoittamisen syyn (halun päästä eroon pesoista), mutta parantaa huomattavasti kokonaistaloudellista suunnittelua ja voi houkutella enemmän pitkäaikaista sijoitusta (kuten rakennuttajia ja REIT-rahastoja, jotka karttavat villiä valuutanvaihtelua). Lisäksi Argentiina sai yli 20 miljardin dollarin kansainväliset lainat vuonna 2025, mikä vahvisti keskuspankin valuuttavarantoja ja tukee peson arvoa reuters.com trade.gov. Vakaampi makrotaloudellinen tausta on muotoutumassa, ja IMF-sopimuksen “vahva dollarituki” auttaa todennäköisesti pitämään valuuttakurssin ennustettavissa rajoissa reuters.com. Toki moni epävarmuus säilyy – jos inflaatio ei laske odotetusti tai politiikka horjuu, peson arvo voi taas heilahdella. Tällä hetkellä kuitenkin yleinen tunnelma on paljon parempi kuin vuosi sitten, ja se ajaa kiinteistöratkaisuja. Rakennuttajat kaivavat projektejaan esiin, ja ostajat, jotka lykkäsivät päätöksiään kriisiaikana, tulevat nyt markkinoille ennen kuin hinnat nousevat lisää.
- Poliittinen ilmapiiri: Argentiinan poliittinen sykli voi vaikuttaa kiinteistömarkkinoihin politiikkamuutosten ja yleisen tunnelman kautta. Seuraava merkittävä poliittinen tapahtuma on vuoden 2025 puolivälivaalit (suunniteltu lokakuulle 2025). Ne voivat vaikuttaa Milein kykyyn jatkaa hänen ohjelmaansa. Jos hänen koalitionsa saa lisää paikkoja, uudistukset voivat syventyä (esim. valtionyhtiöiden yksityistäminen, lisää veronalennuksia), mitä sijoittajat toivottavat tervetulleeksi. Jos oppositiossa olevat peronistit saavat taas jalansijaa, voi tulla enemmän vastarintaa esimerkiksi vuokralaissuojaan tai pääomakontrolleihin (vaikkakin jälkimmäisten palauttaminen olisi vaikeaa). Toistaiseksi Milei on edelleen melko suosittu (noin 45 % kannatus elokuussa 2024 Giacobbe Consultoresin mukaan), mutta korkeimmasta noin 60 %:sta on tapahtunut jonkin verran laskua idealista.com samalla kun kansa kärsii säästökuurista. Kiinteistöalan toimijat seuraavat tarkkaan, säilyykö hänen kannatuksensa – vakaus ja markkinamyönteisten politiikkojen jatkuvuus voisivat todennäköisesti johtaa usean vuoden nousukauteen kiinteistöissä. Kaupunkitasolla Buenos Airesilla on oma hallintonsa (tällä hetkellä oppositiojohtoinen, keskustaoikeistolainen), joka on historiallisesti ollut kehitysmyönteinen ja saattaa toteuttaa lisää kannustimia tai kaavamuutoksia rakennustoiminnan vauhdittamiseksi. Esimerkiksi on keskusteltu tietyillä joukkoliikenteen kannalta keskeisillä alueilla sallittavan tiiviimmän asuntorakentamisen mahdollistamisesta asuntopulan helpottamiseksi. Kaiken kaikkiaan Argentiinan vanhat poliittisen populismin riskit eivät ole kadonneet, mutta ensimmäistä kertaa vuosiin poliittinen suuntaus tukee kiinteistömarkkinoiden kasvua sen sijaan, että toimisi sitä vastaan.
Yhteenvetona vuoden 2025 taloudellinen ja poliittinen tilanne tukee kiinteistömarkkinoita Buenos Airesissa: inflaatio on laskusuunnassa (parantaen reaalituottoja), uudistukset ovat avanneet markkinat pääomalle ja sijoittajien tunnelma on optimistinen Argentiinan näkymistä. Haasteitakin on – talous ei vielä kasva voimakkaasti, säästöpolitiikka on monille kivuliasta, ja myös globaalit tekijät kuten korkotaso voivat vaikuttaa – mutta verrattuna vuosien 2020–2022 syvään epävarmuuteen, näkymät kiinteistösijoittamiselle ovat nyt huomattavasti lupaavammat.
Näkymät ja johtopäätös
Kun saavumme vuoden 2025 puoliväliin, Buenos Airesin kiinteistömarkkinat ovat nousukiidossa ja tarjoavat monipuolisia mahdollisuuksia asuin-, liike- ja yhdistelmäsijoituksissa. Taloudellisen vakautumisen, sijoittajaystävällisten politiikkojen ja patoutuneen kysynnän yhdistelmä on saanut analyytikot ennustamaan tasaista kasvua tuleville vuosille. Alan asiantuntijat arvioivat, että Argentiinan kiinteistömarkkinat voivat kasvaa keskimäärin noin 3 % vuodessa reaalisesti vuoteen 2029 saakka, mikäli nykyinen kehitys jatkuu thelatinvestor.com. Tämä on merkittävä suunnanmuutos viime vuosien supistumisesta. Tämä myönteinen näkymä perustuu tiettyjen keskeisten veturien jatkumiseen, jotka tiivistämme alla:
- Jatkuva ulkomainen ja kotimainen sijoittaminen: Kun pääomakontrollit ovat poistuneet ja vaihtokurssi on erittäin suotuisa, ulkomaisten sijoittajien odotetaan jatkavan rahoitusvirtauksia Buenos Airesin kiinteistömarkkinoille – erityisesti korkeatasoisiin ja matkailijaystävällisiin kohteisiin. Yhdysvaltalaiset, eurooppalaiset ja alueelliset Latinalaisen Amerikan ostajat etsivät aktiivisesti kauppoja thelatinvestor.com. Samaan aikaan kotimainen kysyntä vahvistuu inflaation laskiessa ja luoton palatessa hitaasti (tuhansia uusia asuntolainoja myönnetään pankkien saadessa jälleen luottamusta) thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Tämä kysynnän kaksoismoottori voi ylläpitää hintojen nousupainetta ja imeä varastoja, kunhan makrotaloudellinen tilanne pysyy vakaana.
- Paraneva rahoitusilmapiiri: Asuntolainoja, joita ei juuri hiljattain ollut olemassa, tulee todennäköisesti entistä yleisemmiksi. Jo vuonna 2024 suurilla pankeilla oli tuhansia hakemuksia ja suunnitelmia myöntää merkittäviä asuntolainamääriä seuraavien 4 vuoden aikana thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Alemmat korot ja innovatiiviset inflaatioon sidotut lainat (kuten uudelleen käyttöön otetut UVA-lainat) tekevät asunnon rahoittamisesta helpompaa thelatinvestor.com. Jos inflaatio todella laskee kaksinumeroisiin tai yksinumeroisiin lukuihin tulevina vuosina, Argentiinassa voidaan nähdä pitkäaikaisten kiinteäkorkoisten lainojen paluu – todellinen pelinmuuttaja keskiluokan asunnon omistukselle. Helpompi rahoitus kasvattaa ostajakuntaa ja ”on aina valtava katalysaattori mille tahansa kiinteistömarkkinalle” thewanderinginvestor.com.
- Tasapainoinen asuntotarjonta: Vaikka Buenos Airesissa on tällä hetkellä ylitarjontaa (arviolta ~163 000 asuntoa markkinoilla, mikä vastaa noin 6 vuoden myyntitahtia) thelatinvestor.com thelatinvestor.com, markkinat ovat vähitellen tasapainottumassa. Suuri osa ylimääräisestä tarjonnasta koostuu vanhemmista, ylihinnoitelluista asunnoista vähemmän halutuilla alueilla, joiden kohdalla hintojen korjaus tai vetäytyminen markkinoilta on odotettavissa. Uudistuotanto ensiluokkaisilla alueilla on yhä rajallista (rakennuttajat ovat olleet varovaisia), joten halutuilla alueilla on itse asiassa niukasti laadukkaita, muuttovalmiita asuntoja thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Kaupungin kunnianhimoiset kehityshankkeet, kuten Costa Urbana, lisäävät tarjontaa vaiheittain. Kaiken kaikkiaan olemassa olevien asuntojen absorptio on käynnissä vilkkaan kaupankäynnin ansiosta, ja terveempi tasapaino voidaan saavuttaa vuosina 2025–2026. Näin ehkäistään hintakuplia ja mahdollistetaan tasainen kasvu expatsba.com expatsba.com. Markkinan tarkkailijat toteavat, että toistaiseksi elpyminen näyttää olevan “aitoa…parantuneiden olosuhteiden ja ostajien luottamuksen ajamaa, ei spekulatiivista hintapiikkiä” thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
- Liikekiinteistöjen elpyminen: Toimistosektorin näkymät ovat sidoksissa Argentiinan talouden kehitykseen. Jos liiketoiminnan laajentuminen jatkuu ja monikansalliset yritykset kokevat toimintaympäristön suotuisammaksi, toimistotilojen tyhjäkäyttöasteen odotetaan saavuttavan huippunsa ja sitten laskevan tulevina vuosina. Se, että ensiluokkaisten toimistojen vuokrat pysyivät vakaina, viittaa siihen, että vuokranantajat odottavat markkinoiden elpymistä. Lisäksi, jos etätyötrendit vakiintuvat, yritykset voivat keskittää toimintonsa pienempiin mutta korkealaatuisempiin tiloihin, mikä hyödyttää uusia toimistoja esimerkiksi Catalinasin, Puerto Maderon ja pohjoisen käytävän alueilla. Kaupallisten kiinteistöjen menestys perustuu kuluttajien kulutukseen – turismin ja paikallisen kulutuksen odotetaan parantuvan talouskasvun myötä, mikä lupaa hyvää ostosalueille ja kauppakeskuksille. Teollisuustilojen kysyntä voi kasvaa, jos Argentiinan vienti- ja teollisuussektori hyötyvät valuuttakilpailukyvyn ja kauppasopimusten tuomista eduista. Fitch Ratings ennustaa esimerkiksi, että liikekiinteistömarkkinoiden perustekijät paranevat vähitellen vuoden 2025 jälkeen koko Latinalaisessa Amerikassa, kun korot laskevat ja taloudet vakiintuvat financecolombia.com. Argentiinassa paljon riippuu poliittisesta jatkuvuudesta – mutta nyt on näkyvissä mahdollisuus, että kaikki kiinteistösektorit olisivat samanaikaisesti nousussa.
- Infrastruktuuri- ja kaupunkikehityksen vaikutukset: 2020-luvun lopulla useat nyt käynnissä olevat infrastruktuurihankkeet valmistuvat. Näiden arvioidaan tuovan mukanaan paikallisia kiinteistöbuumeja. Esimerkiksi Costa Urbanan edetessä ympäröivät eteläiset naapurustot (Barracas, Boca, San Telmo eteläosa) voivat nähdä merkittävää arvonnousua matalalta lähtötasoltaan. Uudet liikenneyhteydet – kuten mahdollisesti valmistuva metrolinja F tai laajennetut lähijunalinjat – voisivat avata uusia ”sijoitusrajoja” tällä hetkellä syrjään jääneille alueille. Buenos Airesin jatkuvat ponnistelut modernisoitumiseksi (älykaupunkihankkeet, joukkoliikenteeseen perustuva kehitys, jne.) vahvistavat kiinteistöjen arvoa yhä vahvemmin thelatinvestor.com.
Luonnollisesti näkymiin liittyy myös riskejä. Argentiinan on hallittava inflaation hillitseminen tukahduttamatta kasvua ja ylläpidettävä velvoitteiden hoitoa sijoittajien luottamuksen säilyttämiseksi. Populistisen talouspolitiikan paluu tai raaka-aineiden hintojen lasku voisivat koetella tämän kiinteistöbuumin kestävyyttä. Lisäksi asuntojen hintojen nopea nousu tuloihin nähden voi nostaa kohtuuhintaisuuden haasteita – ja tämä voi tuoda poliittisia toimenpiteitä. Tähän asti on nähty ratkaisuja, kuten vuokra-asuntotarjonnan lisääminen ja leimaverovapautus, mutta jatkuvaa tarkkaavaisuutta tarvitaan.
Yhteenvetona voidaan todeta, että Buenos Airesin kiinteistömarkkinat vuonna 2025 ovat lupaavassa käännekohdassa. Asuntojen hinnat nousevat maltillisesti pitkän laskukauden jälkeen, ja tätä tukevat kasvavat myyntimäärät sekä terveempi poliittinen tausta thelatinvestor.com bowtiedmara.io. Vuokramarkkinoilla on enemmän tarjontaa ja ne toimivat jälleen vuokralaisten ja pitkäaikaisten sijoittajien eduksi. Liikekiinteistöt löytävät paikkansa talouden vakiintuessa, ja uudet mittavat rakennushankkeet viestivät dynaamisesta kaupunkikehityksestä. Kaupungin halutuimmat naapurustot kukoistavat, kun taas aiemmin laiminlyödyt alueet tarjoavat uusia mahdollisuuksia kekseliäille sijoittajille, jotka ovat valmiita hyödyntämään gentrifikaatiokehitystä. Erään sijoitusneuvojan sanoin Buenos Aires osoittaa tällä hetkellä “hyvin nousujohteisia taipumuksia, mutta niitä on haastava navigoida” thewanderinginvestor.com thewanderinginvestor.com – mikä tarkoittaa, että palkkiot voivat olla merkittäviä, mutta paikallistuntemus ja huolellisuus ovat edelleen ratkaisevan tärkeitä. Kaikki merkit viittaavat siihen, että mikäli Argentiina jatkaa nykyisellä uudistuslinjallaan, kiinteistöjen arvoilla Buenos Airesissa on edelleen nousuvaraa tulevina vuosina, mikä tekee tästä hetkestä kiehtovan mahdollisuuden osallistua tämän historiallisen markkinan elpymiseen.
Lähteet: Tämän raportin kokoamisessa käytettiin useita lähteitä, mukaan lukien markkina-analyysejä sivustoilta The Latin Investor thelatinvestor.com thelatinvestor.com, The Wandering Investor thewanderinginvestor.com thewanderinginvestor.com, ja BowTiedMara bowtiedmara.io; tiedot Global Property Guide -sivustolta globalpropertyguide.com; uutisraportit Reutersilta reuters.com, Infobaen/La Naciónin (ExpatsBA-foorumin kautta) expatsba.com idealista.com; Yhdysvaltain kansainvälisen kauppahallinnon trade.gov; sekä kiinteistöalan näkemykset Cushman & Wakefieldilta cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com, muiden ohella. Nämä lähteet tarjoavat faktapohjan käsitellyille trendeille ja luvuillle. Tiedot ovat ajantasaisia kesävuoteen 2025 asti, ja niitä päivitetään uusien tietojen tullessa saataville.
